de beheersverordening De Strijp van de gemeente Rijswijk;

het gebied waarop deze verordening van toepassing is, vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0603.bvdestrijp-OH01 met de bijbehorende regels en bijlagen;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw;

een bedrijf waarbinnen uitsluitend arbeid wordt verricht door bewerking of verwerking, door opslag, vervoer of verhandeling van producten, die in het agrarische bedrijf zijn voortgebracht, met uitzondering van industriële productie;

de aan een gebied toegerekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een percentage dat aangeeft welk deel van het bestemmings- of aanduidingsvlak maximaal mag worden bebouwd;

een activiteit ondergeschikt aan een woning die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van nachtverblijf voor korte tijd en waarbij het verstrekken van maaltijden en/of dranken aan de logerende gasten (daaraan) ondergeschikt is;

een aan een bedrijf toegekende categorie volgens de in de bijlage 1 bij deze regels opgenomen 'Staat van Bedrijfsactiviteiten';

het bedrijfsmatig verlenen van diensten - geen detailhandelsbedrijf zijnde - en ambachtelijke bedrijvigheid geheel of overwegend door middel van handwerk, waarbij de aard (qua milieuplanologische hinder) en omvang van de bedrijfsactiviteiten zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bedoeld voor de huisvesting van (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van de grond ter plaatse van het gebouw of het terrein, noodzakelijk of gewenst moet worden geacht;

de bouwlaag van een gebouw waarvan de vloer zich op maaiveld, of nagenoeg op maaiveld, bevindt;

een beperkt kwetsbaar object als bedoeld in het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen;

een gebouw, bestemd voor de stalling van bromfietsen, motorfietsen, fietsen, afvalcontainers voor huishoudelijk vuil en overige huishoudelijke zaken;

het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, medisch, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermede naar de aard gelijk te stellen beroep dat door zijn aard en omvang in een woning zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving;

1. a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op moment van de vaststelling van de verordening of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik; daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
2. b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de vaststelling van de verordening
   1. 1. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd;
   2. 2. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen
3. c. bestaande aantal: het aantal zoals aanwezig op het tijdstip van de vaststelling van de verordening;

bedrijf zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke hoogte of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, met inbegrip van de begane grond; hieronder wordt niet begrepen

• een onderbouw: een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 m boven peil is gelegen;
• een vide, waarvan de oppervlakte niet meer bedraagt dan 50% van de onderliggende laag;
• een onbenoemde ruimte, waarvan de oppervlakte, voor zover de hoogte groter is dan 1,50 m, niet meer bedraagt dan 50% van de oppervlakte van de onderliggende laag;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden van goederen, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren aan personen, die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder: een belwinkel, internetcafé; kapsalon, reisbureau, uitzendbureau, bankfiliaal, wasserette of apotheek, eventueel met bijbehorend kantoor, magazijn of ambacht, zulks met uitzondering van horecabedrijven en seksinrichtingen;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

verzamelnaam voor bouwwerken op het erf, behorende bij een bestemming, die ten dienste staan van het hoofdgebouw en die door de ligging, constructie en afmetingen ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw, waarbij onderscheid te maken valt tussen:

1. a. een aanbouw,
2. b. een uitbouw,
3. c. een bijgebouw en
4. d. een overkapping of carport;

een hoek- of rondvormig uitgebouwd deel van een hoofdgebouw; bouwkundig bestaande uit een 'lichte' constructie met een overwegend transparante uitstraling;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder;

geluidsreducerende constructie of bouwwerk in de vorm van voorzieningen zoals geluidsschermen, geluidswallen of aan deze constructies gelijk te stellen bouwwerken of constructies;

gebouw, dat door zijn afmeting en/of situering en/of gebruik als belangrijkste op het perceel kan worden aangemerkt;

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaakfunctie, uitgezonderd seksinrichtingen en prostitutie;

een aan horeca toegekende categorie volgens de in bijlage 2 bij deze regels opgenomen 'Staat van Horeca-activiteiten';

beeldende kunst in de vorm van een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

een object dat in het Besluit externe veiligheid inrichtingen als kwetsbaar is aangemerkt;

overheids-, medische, onderwijs-, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, sociaal-recreatieve en daarmee vergelijkbare maatschappelijke voorzieningen, alsmede niet-commerciële voorzieningen ten behoeve van sportbeoefening, voorzieningen ten behoeve van het verenigingsleven, speelvoorzieningen, kinderdagverblijven en kinderopvang; als ook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen;

voorziening ten behoeve van het openbaar nut, zoals ten behoeve van de levering van elektriciteit, gas, drinkwater en telecommunicatiediensten, alsmede ten behoeve van riolering en (warmte)energie;

wegen, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat - al dan niet - voor publiek algemeen toegankelijk is;

een weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994; alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak, zonder of met ten hoogste één tot de eigen constructie behorende wand of wanden;

1. 1. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van de weg;
2. 2. in andere gevallen en voor bouwwerken: bovenkant vanaf het gemiddelde maaiveld van het aansluitend afgewerkt terrein;

het zich in bedrijfsmatige zin beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan:

1. a. een prostitutiebedrijf; waaronder begrepen een erotische massagesalon;
2. b. een seksbioscoop of sekstheater;
3. c. een seksautomatenhal;
4. d. een seksclub of parenclub,

al dan niet in combinatie met elkaar, dan wel in combinatie met een sekswinkel;

lijst van bedrijfsactiviteiten ingedeeld naar toelaatbaarheid in relatie tot de afstand tot al dan niet milieugevoelige locaties of gebieden, zoals opgenomen in bijlage 'Staat van bedrijfsactiviteiten';

lijst van horeca-activiteiten ingedeeld naar toelaatbaarheid in relatie tot uitstraling in het algemeen, zoals verstoring en/of hinder, zoals opgenomen in bijlage 'Staat van Horeca-activiteiten';

bouwwerken ten behoeve van al dan niet openbare (nuts-)voorzieningen, zoals:

1. a. verkeersgeleiders, verkeersborden, lichtmasten, zitbanken en bloembakken;
2. b. telefooncellen, abri's, kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame;
3. c. kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie, energievoorziening en brandkranen;
4. d. afvalinzamelsystemen;

een uitbreiding van een bestaande ruimte, welke is gebouwd aan een hoofdgebouw, die door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

de naar de openbaar toegankelijk gebied gekeerde gevel van een bouwwerk; indien bij een hoofdgebouw meerdere voorgevels kunnen worden aangegeven, geldt als voorgevel de gevel die meetelt in de huisnummering;

de gevel of gevels, exclusief de aan- en uitbouwen aan deze gevel, die georiënteerd is of zijn op het openbaar toegankelijk gebied.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een geometrisch bepaald vlak (besluitvlak of besluitsubvlak), waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge deze verordening regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een vlak;

erf dat geen onderdeel is van het achtererf(gebied);

de naar het openbaar toegankelijk gebied gerichte bouwgrens; indien bij een hoofdgebouw meerdere voorgevelbouwgrenzen kunnen worden aangegeven, geldt als voorgevelbouwgrens de bouwgrens waar het hoofdgebouw hoofdzakelijk op is georiënteerd;

voorzieningen ten behoeve van op het openbaar net aangesloten voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalinginstallaties, gemaalgebouwtjes en voorzieningen ten behoeve van de energievoorziening zoals (rest)warmteleidingen en warmte-koudeopslag, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, voorzieningen ten behoeve van het telecommunicatieverkeer en het openbaar vervoer en/of het wegverkeer en geluidswerende voorzieningen;

bedrijven, zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht, die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

voor bewoning bestemd gebouw dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst en op een daartoe bestemde standplaats is geplaatst;

gedeelte van het erf dat aan de zijkant van een al dan niet bestaand gebouw en langs het openbaar toegankelijk gebied is gelegen en dat wordt begrensd door het verlengde van de voorgevel.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

afstanden tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn;

de som van de oppervlakte van alle bouwwerken binnen een bouwperceel, een binnen het bouwperceel aanwezig (bouw)vlak of ander terrein;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, zie ook de 'Algemene bouwregels';

binnenwerks, met dien verstande, dat de totale vloeroppervlakte ten dienste van kantoren, winkels of bedrijven, met inbegrip van de daarbij behorende magazijnen en overige dienstruimten worden opgeteld;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

buitenwerks en boven peil;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bedoeld voor:

1. a. een agrarisch-technisch hulpbedrijf;
2. b. bijbehorende voorzieningen waaronder voorzieningen van algemeen nut, parkeervoorzieningen, ontsluitingen, erven, paden, groen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. ten aanzien van de maatvoering van bebouwing gelden de volgende regels:

2. b. ter plaatse van vlak 4 zijn uitsluitend erfafscheidingen toegestaan;
3. c. bestaande maten die meer bedragen dan in dit lid bepaald mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden.

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regel:

1. a. bedrijfswoningen zijn niet toegestaan.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bedoeld voor:

1. a. een verkooppunt voor motorbrandstoffen inclusief LPG met een doorzet tot 1.000 m³ per jaar en een servicestation;
2. b. bijbehorende voorzieningen waaronder voorzieningen van algemeen nut, parkeervoorzieningen, ontsluitingen, erven, paden, groen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie;
2. b. in aanvulling op het bepaalde onder a geldt voor bouwwerken geen gebouwen en geen overkappingen zijnde dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 12 m.

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. vulpunten en opslagtanken zijn uitsluitend op de bestaande locaties toegestaan;
2. b. de PR 10^-6-contour van het motorverkooppunt mag niet buiten het vlak 'veiligheidszone - lpg' liggen;
3. c. bedrijfswoningen zijn niet toegestaan;
4. d. het bestaande verkoopvloeroppervlak voor detailhandel bij het verkooppunt voor motorbrandstoffen mag met ten hoogste 10% worden uitgebreid.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bedoeld voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. bedrijven t/m categorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
3. c. horeca t/m horecacategorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten, niet zijnde overnachtingsmogelijkheden;
4. d. bijbehorende voorzieningen waaronder voorzieningen van algemeen nut, parkeervoorzieningen, ontsluitingen, erven, paden, speelvoorzieningen, groen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende specifieke regels:

1. a. nieuwe geluidsgevoelige functies zijn uitsluitend toegestaan indien voldaan wordt aan de voor die functie geldende wettelijke grenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde;
2. b. bedrijfsgebonden kantoorvoorzieningen zijn toegestaan tot 50% van het bvo, tot een maximum van 2.000 m²;
3. c. buitenopslag van goederen is toegestaan tot een stapelhoogte van 1,5 m;
4. d. bedrijfswoningen zijn niet toegestaan;
5. e. bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan;
6. f. Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bedoeld voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen, oevers, water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. c. paden en bruggen voor langzaam verkeer;
4. d. bijbehorende voorzieningen met uitzondering van parke(e)r(voorziening)en.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, zijn toegestaan;
2. b. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan:
   1. 1. 7 m voor kunstobjecten en lichtmasten;
   2. 2. 3 m voor speel- en ontmoetingsvoorzieningen;
   3. 3. 4 m voor vlonders, steigers en bruggen;
   4. 4. 2 m voor overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde;
3. c. er mogen geen geluidwerende voorzieningen, reclame-/infozuilen/-borden en/of vlaggenmasten worden gebouwd/opgericht;
4. d. bestaande maten die meer bedragen dan in dit lid bepaald mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden.

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bedoeld voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. ter plaatse van het vlak 'nutsvoorziening': uitsluitend voorzieningen van bijzondere aard, zoals een elektriciteitsdoorvoerstation;
3. c. bijbehorende voorzieningen waaronder overige voorzieningen van algemeen nut, parkeervoorzieningen, ontsluitingen, erven, paden, groen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Ten aanzien van het gebruik geldt de volgende regel:

1. a. bedrijfswoningen zijn niet toegestaan.

De voor 'Openbaar gebied' aangewezen gronden zijn bedoeld voor:

1. a. openbaar gebied;
2. b. voorzieningen van algemeen nut;
3. c. instandhouding van grondwallen, beschoeiing en/of scherm langs de Sir Winston Churchilllaan zoals aanwezig op moment van vaststelling van deze verordening;
4. d. bijbehorende voorzieningen waaronder bruggen, viaducten en tunnels ten behoeve van kruisende infrastructuur, parkeervoorzieningen en speelvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en overkappingen zijn toegestaan tot een oppervlakte van 20 m² per bouwwerk;
2. b. de bouwhoogte van gebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, bedraagt ten hoogste:
   1. 1. 7 m voor kunstobjecten en lichtmasten;
   2. 2. 6 m voor geluidwerende voorzieningen;
   3. 3. 6 m voor infrastructurele voorzieningen;
   4. 4. 4 m voor reclame- en informatiezuilen;
   5. 5. 3 m voor speel- en ontmoetingsvoorzieningen;
   6. 6. 2 m voor overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde.
4. d. het bepaalde onder c geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer;
5. e. bestaande maten die meer bedragen dan in dit lid bepaald mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden.

Ten aanzien van het gebruik geldt de volgende regel:

1. a. de openbare ruimte mag niet zodanig worden gewijzigd dat er sprake is van een reconstructie van wegen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder.

De voor 'Sport' aangewezen gronden zijn bedoeld voor:

1. a. sportieve en recreatieve voorzieningen, zoals veldsporten, atletiekbanen en tennisbanen;
2. b. ter plaatse van het vlak 'maatschappelijk' tevens voor maatschappelijke voorzieningen;
3. c. bijbehorende voorzieningen waaronder voorzieningen van algemeen nut, parkeervoorzieningen, ontsluitingen, speelvoorzieningen, groen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor Water aangewezen gronden zijn bedoeld voor:

1. a. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
2. b. bijbehorende voorzieningen, waaronder oevers, bruggen en aanlegsteigers.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, zijn toegestaan, waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 m;
2. b. bestaande maten die meer bedragen dan in dit lid bepaald mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bedoeld voor:

1. a. wonen;
2. b. uitsluitend ter plaatse van het vlak 'woonwagenstandplaats': wonen in woonwagens;
3. c. tuinen en erven;
4. d. openbaar gebied;
5. e. instandhouding van grondwallen, beschoeiing en/of scherm langs de Sir Winston Churchilllaan zoals aanwezig op moment van vaststelling van deze verordening;
6. f. ter plaatse van vlak 'gemengd' tevens op de begane grond en in de kelder, tot 500 m² per vestiging:
   1. 1. max 1.000 m² detailhandel;
   2. 2. maatschappelijke voorzieningen;
   3. 3. horeca tot categorie 1b, met uitzondering van horeca met overnachtingsmogelijkheden;
7. g. voorzieningen van algemeen nut;
8. h. bijbehorende voorzieningen waaronder parkeervoorzieningen, paden, groen en water;
9. i. bij onder c bedoelde bijbehorende voorzieningen waaronder bruggen, viaducten en tunnels ten behoeve van kruisende infrastructuur en speelvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. parkeren is uitsluitend toegestaan op het achtererf(gebied);
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a mag tevens worden geparkeerd op het voorerf(gebied):
   1. 1. uitsluitend vóór een garage, indien geen sprake is van voor het openbaar verkeer toegankelijk gebied; en/of
   2. 2. bij woningen aan de even zijde van de Lange Dreef;
   3. 3. bij woningen in deelgebied het Eilandenrijk, zoals aangeduid met vlak 3.
3. c. nieuwe geluidsgevoelige objecten zijn uitsluitend toegestaan voor zover wordt voldaan aan de voor het betreffende object geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde;
4. d. vrijstaande bijgebouwen mogen niet als (on)afhankelijke woonruimte worden gebruikt;
5. e. de openbare ruimte mag niet zodanig worden gewijzigd dat er sprake is van een reconstructie van wegen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder;
6. f. het is toegestaan woningen en/of bijgebouwen te gebruiken voor beroep aan huis onder de voorwaarden dat:
   1. 1. de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd, waarbij geldt dat de brutovloeroppervlakte niet meer mag bedragen dan 40% van de woning met een maximum van 40 m²;
   2. 2. het beroep aan huis wordt uitgevoerd door degene die woonachtig is op het perceel;
   3. 3. geen afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefmilieu in de omgeving;
   4. 4. in de omgeving geen onevenredige toename van de verkeersbelasting en parkeerdruk optreedt;
   5. 5. detailhandel via internet alleen is toegestaan, indien er geen sprake is van winkel- of uitstallingsruimte van goederen ten behoeve van de beroepsactiviteit.
7. g. het gebruik van platte daken van aan- of uitbouwen en hoofdgebouwen als dakterras is toegestaan indien sprake is van bestaand gebruik;
8. h. het splitsen van een woning is niet toegestaan.

In afwijking van het bepaalde elders in deze verordening is het verboden ter plaatse van het vlak Leiding - Gas te bouwen, tenzij:

1. a. het bouwwerken ten behoeve van de leiding betreffen met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

In afwijking van het bepaalde elders in deze verordening is het verboden ter plaatse van het vlak Leiding - Hoogspanning te bouwen, tenzij:

1. a. het bouwwerken ten behoeve van de verbinding betreffen met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

In afwijking van het in deze verordening elders bepaalde is het verboden ter plaatse van het vlak Leiding - Riool te bouwen, tenzij:

1. a. het bouwwerken ten behoeve van de leiding betreffen;
2. b. het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 14.2 onder b voor bouwwerken anders dan in dat lid benoemd, onder de voorwaarden dat:

1. a. de in deze verordening bepaalde bouwregels in acht worden genomen;
2. b. het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad,
3. c. vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de betrokken leidingexploitant/beheerder.

In afwijking van het in deze verordening elders bepaalde mogen op deze gronden geen bouwwerken worden gebouwd die dieper reiken dan 0,50 m onder maaiveld en een groter oppervlak beslaan dan 100 m².

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende gebruiksvormen - mede bedoeld voor het beheer en onderhoud van de waterkering.

In afwijking van het in deze verordening elders bepaalde gelden op deze gronden de volgende bouwregels:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de waterkering uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden toegestane gebruiksvormen mag - met inachtneming van de betreffende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 16.2 onder b ten behoeve van de bouw van bouwwerken anders dan in dat lid genoemd onder de voorwaarden dat:

1. a. de bij de betrokken gebruiksvorm behorende bouwregels in acht worden genomen;
2. b. geen sprake is van significante belemmeringen voor het onderhoud, de veiligheid of de mogelijkheden voor versterking van de betreffende keringen;
3. c. alvorens de omgevingsvergunning te verlenen schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de waterbeheerder.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De regels inzake de toelaatbaarheid, de aard, de omvang en de situering van gebouwen zijn in geval van ondergrondse bouw van overeenkomstige toepassing, met dien verstande, dat deze uitsluitend is toegestaan met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. a. ondergrondse bouw is uitsluitend toegestaan onder de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen, alsmede ter verbinding van gebouwen, met dien verstande, dat dit niet van toepassing is op situaties als bedoeld in 18.2.1, onder e;
2. b. gebouwd mag worden tussen peil en 3,50 m onder peil;
3. c. bestaande maten die meer bedragen dan in dit lid bepaald mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden.

Onder verboden gebruik van onbebouwde gronden wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het storten of lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen;
2. b. het opslaan van goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, werktuigen, machines of onderdelen hiervan;
3. c. het opslaan van onklare voer- en vaartuigen of onderdelen hiervan;
4. d. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens;
5. e. prostitutie;
6. f. seksinrichtingen;
7. g. het opslaan van vuurwerk en/of andere gevaarlijke stoffen als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (artikel 1 onder g).

Het bepaalde in lid 19.1 van dit artikel is niet van toepassing op:

1. a. het (tijdelijk) gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van het toegestane gebruik of het normale onderhoud van de gronden;
2. b. de opslag van goederen in het kader van de in de verordening toegestane bedrijfsvoering;
3. c. het opslaan of storten van afval- en meststoffen, voor zover noodzakelijk voor het normale onderhoud van de gronden en de watergangen.

Onder verboden gebruik van bouwwerken wordt in ieder geval verstaan:

1. a. vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
2. b. prostitutie;
3. c. seksinrichtingen;
4. d. het opslaan van vuurwerk en/of andere gevaarlijke stoffen als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (artikel 1 onder g).

Het bepaalde in lid 19.3 van dit artikel is niet van toepassing op:

1. a. het (tijdelijk) gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van het toegestane gebruik of het normale onderhoud van de bouwwerken;
2. b. de opslag van goederen in het kader van de in de verordening toegestane bedrijfsvoering.

Op de gronden met het vlak 'Veiligheidszone - lpg' geldt dat:

1. a. geen nieuwe kwetsbare of nieuwe beperkt kwetsbare objecten zijn toegestaan;
2. b. burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a indien dit op grond van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen toelaatbaar wordt geacht.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in deze regels ten behoeve van:
   1. 1. de bouw van niet voor bewoning bestemde gebouwen ten dienste van het openbaar nut, waarbij de oppervlakte ten hoogste 35 m² en de goothoogte ten hoogste 4 m mag bedragen, gasdrukregel- en gasdrukmeetstations uitgezonderd;
   2. 2. het afwijken van de voorgeschreven maatvoering van bouwwerken (waaronder goothoogte, bouwhoogte, grondoppervlakte, onderlinge afstand, afstand tot perceelsgrenzen), eventueel met een overschrijding van vlakgrens, mits deze afwijkingen niet meer bedragen dan 10% van de in de verordening voorgeschreven maten;
   3. 3. het overschrijden van de regels inzake de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met maximaal 20%;
   4. 4. de bouw van antennemasten voor communicatiedoeleinden, waarbij de bouwhoogte niet meer dan 45 m mag bedragen en waarbij het beleid gericht is op het combineren van deze voorzieningen, op een koppeling van voorzieningen met bebouwing en op een dusdanige situering dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit van het plangebied.
   5. 5. de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals een kunstobject, antennes en dergelijke tot een bouwhoogte van 15 m;
   6. 6. ten behoeve van het houden van evenementen voor de duur van maximaal 15 dagen per evenement, inclusief op- en afbouw van voorzieningen ten behoeve van dat evenement;
   7. 7. ten behoeve van het toestaan van geluidwerende voorzieningen, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 6 m;
   8. 8. ten behoeve van het toestaan van één vlaggenmast per perceel, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 7 m;
   9. 9. ten behoeve van het toestaan van één reclame- en/of informatiezuil- of bord per perceel, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 7 m;
2. b. Afwijken is alleen mogelijk indien geen onevenredige afbreuk plaatsvindt van:
   1. 1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. een goede woonsituatie;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de sociale veiligheid;
   5. 5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van deze verordening.

Deze verordening treedt in werking op de dag na bekendmaking van het raadsbesluit.

De verordening wordt aangehaald als: beheersverordening De Strijp.

Deze beheersverordening bepaalt de gebruiks- en bouwmogelijkheden in het gebied De Strijp. Het behoud van de functies en de mogelijkheden zoals deze nu voor dit gebied gelden, staat hierbij voorop. De uitgangspunten van deze verordening zijn om die reden als volgt:

• waar mogelijk behoud van de planologische ruimte én de bestaande legale situatie;
• actualisatie van het planologische regime aan de hand van het gemeentelijk handboek.

Omdat voor het gebied geen ruimtelijke ontwikkelingen worden voorzien, wordt voor dit gebied een beheersverordening in plaats van een bestemmingsplan vastgesteld.

Het verordeningsgebied De Strijp is gelegen in de noordwesthoek van de gemeente Rijswijk, waarbij de westelijke en noordelijke begrenzing van het gebied de gemeentegrens volgt. Aan de oostzijde vormt het beloop van de Schaapweg de grens van het gebied. Aan de zuidzijde is dat de Sir Winston Churchilllaan. Voor de gronden behorend bij Sammersweg 2 zijn plannen in voorbereiding die nog niet planologisch en juridisch zijn toegestaan. Omdat de beheersverordening niet het meest geschikte instrument is om deze plannen mogelijk te maken, zijn deze twee locaties buiten de verordening gelaten. Zie figuur 1.1 voor de exacte ligging van het verordeningsgebied.

Figuur 1.1. Ligging verordeningsgebied

In het verordeningsgebied zijn -tot op het moment dat de beheersverordening in werking treedt- de volgende plannen van kracht:

• partieel uitbreidingsplan in onderdelen Julianapark, vastgesteld door de raad op 1 maart 1956, door GS goedgekeurd op 26 juni 1956;
• bestemmingsplan Schaapweg, vastgesteld door de raad op 28 maart 1995, door GS goedgekeurd op 18 juli 1995;
• bestemmingsplan De Strijp, vastgesteld door de raad op 29 maart 1994;
• bestemmingsplan De Strijp, eerste herziening, vastgesteld door de raad op 19 december 1995, goedgekeurd door GS op 10 april 1996;
• eerste uitwerkings- c.q. wijzigingsvoorschrift van het bestemmingsplan 'De Strijp', vastgesteld door het college op 19 december 1995;
• tweede uitwerkings- c.q. wijzigingsvoorschrift van het bestemmingsplan 'De Strijp', vastgesteld door het college op 19 december 1995;
• paraplu-bestemmingsplan Regeling seksinrichtingen, vastgesteld door de gemeenteraad van Rijswijk op 17 december 2002.

Afgezien van bovengenoemde plannen, zijn in het gebied verschillende artikel 19 WRO vrijstellingen verleend, waaronder de vrijstelling voor de woonwijk Endezant en voor maatschappelijke functies nabij De Schilp.

Deze plannen komen, zoals in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald, bij inwerkingtreding van de beheersverordening te vervallen. Verderop in deze toelichting wordt beschreven in hoeverre de geldende bouw- en gebruiksmogelijkheden uit de voormalige plannen in deze beheersverordening zijn opgenomen.

De toelichting bij de verordening is als volgt opgebouwd:

• in hoofdstuk 2 wordt een beschrijving van het verordeningsgebied gegeven;
• in hoofdstuk 3 zijn de uitgangspunten van de beheersverordening beschreven en wordt uitleg gegeven aan de regeling die bij deze verordening hoort;
• in hoofdstuk 4 zijn de relevante beleidstukken samengevat en is beoordeeld in hoeverre de uitgangspunten van deze verordening binnen het geldende beleid passen;
• in hoofdstuk 5 tot slot wordt stilgestaan bij de relevante omgevingsaspecten.

De wijk De Strijp is gelegen in het noordwesten van de gemeente Rijswijk in de Schaapweipolder. De naam van de wijk is afkomstig van de Strijpse wetering, dat voorheen de grens vormde tussen de gemeente Rijswijk en de voormalige gemeente Wateringen. De Strijpse wetering vormt nu de gemeentegrens met Den Haag.

Het gebied kan met name worden gekenmerkt als woonwijk. In de jaren '90 van de vorige eeuw is het voormalig tuinbouwgebied als woonwijk tot ontwikkeling gebracht, naar het ontwerp van stedenbouwkundige Ashok Bhalotra. De wijk is opgedeeld in verschillende deelgebieden, waarbinnen elk deelgebied als herkenbaar element zijn plaats heeft gekregen. De drie hoofdthema's worden gevormd door:

• 'het Arcadië', de ruggengraat van het gebied door de langgerektheid van het blok in het midden van de wijk;
• 'de Tuinen', een variëteit aan woningtypen langs de Strijpse wetering, waaronder bestaande tuinderswoningen die in de nieuwe, door vele dwarsstraatjes gecreëerde open structuur zijn opgenomen;
• 'het Eilandenrijk', dat als een eiland verzonken ligt in de wijk, met korte zichtlijnen, veel water en verspringende gevels.

De thema's van de deelgebieden verwijzen naar de historie van het gebied. Ter versterking van deze verwijzing zijn in 2000 langs de Siergaarde verschillende kleurige beelden van Hans La Hey geplaatst.

De opzet, kleur en vormgeving wijken af van andere nieuwbouwwijken van die tijd, er was sprake van een 'nieuwe stijl', gevarieerd materiaalgebruik en verschillende kleuren metselwerk. De wijk biedt een breed scala aan uiteenlopende typen woningen, herkenbare buurt(jes) en sfeervolle gebouwen. Er is sprake van een vrij hoge dichtheid, maar dat neemt niet weg dat er ook ruimte is gecreëerd voor speeltoestellen, parkjes en een voetbalkooi.

Figuur 2.1 Impressies van de woningtypen (architectuur, materiaal en kleurgebruik)

In 2006 is de wijk uitgebreid met het deelgebied Endezant. Een -ten opzichte van de overige deelgebieden in De Strijp- ruimer opgezette woonwijk, met meer open ruimte voor groen en water. Met deze uitbreiding is het gebied De Strijp afgerond.

Langs de randen van het gebied zijn nog enkele voormalige agrarische bedrijfswoningen aanwezig, namelijk langs de Sir Winston Churchilllaan en de Strijpse wetering. Langs de Strijpse wetering zijn verder een vijftiental woonwagenstandplaatsen aanwezig. Aan de Sammersweg is nog een perceel aanwezig waarop meer op hobbymatige wijze de herinnering aan het voormalige landbouwgebied wordt voortgezet, getuige de nog aanwezige kassen en moestuin. Ook is hier een agrarisch technisch hulpbedrijf aanwezig dat onder meer activiteiten verricht in het kader van de veredeling van bloemen. Aan de andere kant van de Sammersweg, tegen de westelijke gemeentegrens (en grens van de verordening) aan, is sprake van enkele maatschappelijke voorzieningen (waaronder het verpleeghuis Stichting Vrienden van Sammersbrug), een grote nutsvoorziening en een LPG-tankstation.

Het appartementen- en voorzieningengebouw De Cirkel en de twee voorzieningengebouwen op de hoek van de Strijplaan en de Sir Winston Churchilllaan voorzien in de benodigde diverse (buurt)voorzieningen.

Daarnaast maakt het Prinses Irene sportpark deel uit van het verordeningsgebied. Een grootschalig sportcomplex met sporthal, zwembad en velden voor allerlei typen sport. Het sport- en welzijnscentrum De Schilp herbergt overigens niet alleen sportieve voorzieningen, maar ook diverse maatschappelijke voorzieningen. Zo bevindt zich in het zuidelijk deel van de hal een kinderopvang en een aula voor yoga.

Zoals in de voorgaande paragraaf al aan de orde is gekomen, is De Strijp een woonwijk van redelijk recente origine en inmiddels volledig uitontwikkeld. 'Behoud' is dan ook het kernwoord bij de formulering van de uitgangspunten voor het planologisch regime in deze verordening. Voor de woonwijk en aangrenzende gronden (sportpark, tankstation en maatschappelijke voorzieningen) kunnen deze uitgangspunten als volgt worden omschreven:

• behoud van de karakteristiek van de buurten, bestaande uit:
  1. 1. differentiatie van de verschillende buurten;
  2. 2. verscheidenheid in architectuur;
  3. 3. variabel materiaal- en kleurgebruik;
  4. 4. kleinschaligheid;
  5. 5. doorzichten van en naar de Strijpse wetering;
  6. 6. vergroting van sommige woningen via dakopbouwen, in aansluiting op bestaande architectuur, materiaal- en kleurgebruik;
• behoud van het wijkgroen (met mogelijk enkele uitzonderingen ten behoeve van extra parkeervoorzieningen);
• behoud van erfbebouwingsmogelijkheden (dit betreft een standaardiseringsslag op basis van het gemeentelijke Handboek);
• behoud van de activiteiten aan huis (kleine bedrijfjes, praktijkruimten en ateliers);
• behoud van de (geringe) functiemengingslocaties, waaronder in De Cirkel;
• behoud en waar mogelijk versterking van de regionale functie van het Prinses Irene sportpark en het sport- en welzijnscentrum De Schilp (door onder meer flexibiliteit te bieden ten aanzien van het sport/recreatieve aanbod);
• de contouren van de externe veiligheidsbronnen (LPG-tankstation, gevaarlijk vervoer over de Schaapweg en de gasleidingen onder de Schaapweg) niet laten vergroten en waar mogelijk verkleinen.

In dit hoofdstuk wordt de keuze voor het instrument beheersverordening uiteengezet en een uitleg gegeven bij de planologische regeling.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om in plaats van een bestemmingsplan, een beheersverordening voor een gebied vast te stellen. Een beheersverordening vormt, net als het bestemmingsplan, het kader waaraan onder meer bouwaanvragen worden getoetst en op basis waarvan de gemeente handhavend kan optreden op het moment dat in strijd met bepalingen uit de verordening wordt gehandeld (denk aan illegale gebruiksvormen of illegale bebouwing).

Conform de Wro is een beheersverordening een beheerregeling voor het bestaand gebruik voor een gebied, waarin geen ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien binnen de horizon van de verordening. Onder beheerregeling wordt zowel een regeling voor de daadwerkelijk aanwezige situatie verstaan, als een regeling voor planologische ruimte. Het voorgaande betekent dat het instrument beheersverordening kan worden ingezet voor gebieden waar op korte en middellange termijn (circa de komende 10 jaar) geen ontwikkelingen worden verwacht die afbreuk doen aan het bestaande straat- en functiebeeld van het betreffende gebied. Naast de bestaande situatie kan de beheersverordening ook voorzien in planologische ruimte, zolang hiermee geen ruimtelijke ontwikkeling ontstaat. Deze ruimte ziet op kleinschalige ontwikkelingen, zoals uitbreiding van de erfbebouwing, het op bepaalde hoofdgebouwen plaatsen van dakopbouwen en functiewisselingen op locaties waar al sprake is van functiemenging.

Gelet op de typering van het gebied De Strijp, de beleidsuitgangspunten voor dit gebied en de daarmee samenhangende mogelijkheden die voor dit gebied blijven bestaan (zoals beschreven in hoofdstuk 2), is er sprake van beheer van de bestaande situatie. De beheersverordening is om die reden een geschikt instrument voor dit gebied.

De beheersverordening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• waar mogelijk behoud van de planologische ruimte én de bestaande legale situatie;
• actualisatie van het planologische regime aan de hand van het gemeentelijk handboek.

Een combinatie van het behoud van de bestaande legale situatie en het behoud van de voorgaande planologische ruimte vormt de onderlegger voor de beheersverordening. Om de planologische ruimte uit de voorheen geldende plannen in deze verordening over te nemen, heeft een vergelijking plaatsgevonden tussen de bestaande situatie en het voormalig planologische regime. In bijlage 2, 3 (bebouwing), 4 en 5 (functies) zijn de inventarisatiekaarten opgenomen die de gemeente ten behoeve van deze beheersverordening heeft opgesteld. Uit deze kaarten kan de bestaande situatie worden opgemaakt. Uit de vergelijking is gebleken dat ten opzichte van de bestaande situatie zowel ten aanzien van gebruiksmogelijkheden als ten aanzien van de bouwmogelijkheden, in sommige gevallen planologische ruimte aanwezig is. Deze ruimte is in de regeling en op de verbeelding vertaald door enerzijds voor een groot deel aan te sluiten bij de voorheen geldende bestemmingsplannen en uitwerkingsplannen. Anderzijds heeft waar nodig en wenselijk een aanpassing en/of aanvulling op de vigerende plannen plaatsgevonden. Bij de uitleg van de verschillende gebiedsregels (zie paragraaf 3.2.2) is nader stilgestaan bij de verschillen ten opzichte van het voormalig planologisch regime.

De bestaande legale situatie wordt mede gevormd door de diverse vrijstellingen die in de afgelopen jaren binnen De Strijp zijn verleend voor dakopbouwen. De beheersverordening beoogt voor het hele gebied een uniforme regeling op te nemen voor het al dan niet toestaan van dakopbouwen. Daarbij geldt als uitgangspunt: als in een bepaald blok al medewerking is verleend aan een dakopbouw, dan is dat op de andere woningen in dat blok ook toegestaan. Daarbij is het wel van groot belang dat de vormgeving en situering van de dakopbouw wordt afgestemd op de opbouwen die al in de omgeving aanwezig zijn. Hier is een belangrijke rol voor de Welstandscommissie weggelegd. Een dakopbouw is alleen mogelijk via een afwijkingbesluit van B&W.

In de volgende alinea's wordt per vlak uitleg gegeven aan de regeling (dit betreft hoofdstuk 2 van de regeling). Ook wordt stilgestaan bij de overige voor het gebied geldende bepalingen (hoofdstuk 3 van de regels).

Agrarisch (artikel 3)

Langs de Sammersweg is één agrarisch bedrijf gelegen. Dit bedrijf wordt conform het tot op heden geldende planologische regime in deze verordening overgenomen. De in de loop van de tijd verleende vrijstellingen zijn hierin meegenomen.

De bedrijfsactiviteit kan nog steeds als agrarisch-technisch hulpbedrijf worden aangemerkt (het betreft o.a. de selectie en veredeling van bloemen). Binnen het vlak bestaat vrijheid ten aanzien van de inrichting van het perceel met bouwwerken, waarbij in dit artikel verschillende goot- en bouwhoogtes zijn opgenomen.

Bedrijf (artikel 4)

Het tankstation aan de Schaapweg ligt binnen het vlak Bedrijf. Ter borging van de veiligheidscontouren rondom het LPG-vulpunt en de LPG-tank is een veiligheidszone op de verbeelding opgenomen. Dit betekent dat het tankstation bij zijn activiteiten ervoor dient te zorgen dat zijn LPG-doorzet van die omvang is, dat deze binnen deze contouren blijft. Om ervoor te zorgen dat de veiligheidscontour niet toeneemt, is bovendien bepaald dat de jaarlijkse doorzet van LPG maximaal 1.000 m³ bedraagt.

De huidige bebouwing op het perceel komt overeen met de voormalige planologische ruimte. Om die reden bepaalt de verordening dat de feitelijke bebouwing hetgeen is toegestaan. Hiernaast blijft de mogelijkheid bestaan om andere bouwwerken (geen overkappingen zijnde) op het erf te plaatsen.

Gemengd (artikel 5)

Langs de Sir Winston Churchilllaan bij de entree van het woongebied staan twee voorzieningengebouwen. Op dit moment zijn hier instellingen gevestigd op het gebied van de gezondheidszorg. Het vigerende plan biedt een breder scala aan functies. Dit betreft lichte bedrijvigheid, lichte horecafuncties en andere maatschappelijke voorzieningen. Deze functies zijn in deze verordening overgenomen.

De maatvoering en locatie van de feitelijke bebouwing vormt op beide locaties de maximaal toegestane bebouwingsmogelijkheid, waarbij het op het erf is toegestaan bouwwerken van beperkte omvang te plaatsen.

Groen (artikel 6)

In deze verordening is het wijkpark Endezant en de brede groenstrook langs de Schaapweg in het vlak Groen opgenomen. Hiermee wordt de 'groene' hoofdfunctie van beide gebieden expliciet kenbaar gemaakt ten opzichte van het overige openbaar gebied. Behoud van de groenfunctie staat hier dan ook voorop.

Op deze gronden is het in beperkte mate toegestaan bouwwerken te plaatsen, denk hierbij aan kunstobjecten, vlonders langs het water in het wijkpark Endezant en speelvoorzieningen.

Maatschappelijk (artikel 7)

Langs de noordzijde van de Sammersweg zijn enkele gebouwen met een maatschappelijke functie gelegen. In de vigerende plannen kennen deze locaties een relatief flexibele functie- en bouwregeling. Deze regeling is in de verordening overgenomen, waarbij voor de maatschappelijke functie is aangesloten op de gemeentelijke standaard in bestemmingsplannen. De nutsvoorzieningen (langs de Sammersweg en de Schaapweg) zijn hierbij specifiek benoemd.

Vanwege de veiligheidszone vanuit de externe veiligheidswetgeving rondom het LPG-tankstation aan de Schaapweg geldt binnen deze zone een beperking voor de vestiging van (beperkt) kwetsbare objecten.

Zoals gezegd geldt een relatief flexibele bouwregeling die bestaat uit een bebouwingspercentage en een bouwhoogte (en in één geval tevens een goothoogte). Verder kent de verordening een afwijkingsregeling voor de nutsvoorzieningen, namelijk ten behoeve van ventilatiekokers aan de Sammersweg en een verhoging van de bouwhoogte aan de Schaapweg.

Openbaar gebied (artikel 8)

Deze verordening beoogt de aanwezige dynamiek in de openbare ruimte te behouden. Zo moet het mogelijk blijven om bepaalde functies uit te wisselen, denk aan verbreding en/of versmalling van watergangen, groenstroken, stoepen, fietspaden en dergelijke. Ook de aanleg/wijziging van plantsoenen en speelplaatsen blijft mogelijk onder het regime van deze verordening. Om dit te bewerkstelligen is een regeling opgenomen die aansluit bij de regelingen voor openbaar gebied zoals deze gewoonlijk in bestemmingsplannen wordt opgenomen. Verder is bepaald dat de geluidswerende voorzieningen langs de Sir Winston Churchilllaan (dit gaat om een geluidswal van beperkte omvang) in stand dient te worden gelaten.

In de regeling is expliciet bepaald dat het niet is toegestaan om de wegen zodanig te wijzigen dat hierdoor een reconstructie van de weg ontstaat zoals bedoeld in de Wet geluidhinder.

Sport (artikel 9)

Langs de Schaapweg ligt het Prinses Irene Sportpark met een breed aanbod aan sportvoorzieningen, zoals Sporthal De Schilp en daarin mede aanwezige maatschappelijke functies, een healthclub, een korfbalclub en een voetbalclub. Om deze diversiteit te behouden in de verordening, is voor het hele park één besluitvlak opgenomen, waarbinnen allerlei soorten sportvoorzieningen en daarbij passende recreatieve voorzieningen zijn toegestaan. Voor De Schilp is bovendien expliciet bepaald dat ook maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan.

Voor de bebouwing is een tweedeling gemaakt tussen de geconcentreerde bebouwing bij Sporthal De Schilp en de verspreid liggende clubhuizen in het overige deel. Voor laatstgenoemde bebouwing geldt een flexibele regeling, beperkt aan de hand van een maximum bebouwingspercentage en een afstandsnorm tot de woonbebouwing aan de westzijde van het sportpark.

Water (artikel 10)

De Strijpse wetering is conform het provinciale beleid als primaire waterkering aangeduid. Ter bescherming en ter aanduiding van deze functie is de Strijpse wetering in het vlak 'Water' opgenomen.

Woongebied (artikel 11)

Het vlak Woongebied vormt het grootste vlak op de verbeelding. Afgezien van de woningen en bijbehorende erven, is ook de interne wegenstructuur in het woongebied gebracht. De regeling behorend bij dit vlak staat dan ook zowel de woonfunctie als de functie voor openbaar gebied toe. Voor beide functies gelden specifieke bouwregels.

Dat op de verbeelding één groot vlak is te zien, betekent niet dat deze verordening veel vrijheid biedt ten aanzien van de inrichting van het gebied. De regels die voor het Woongebied gelden, zorgen ervoor dat in hoofdzaak de feitelijke situatie de toegestane situatie is. In enkele gevallen worden extra (bouw en/of gebruiks)mogelijkheden geboden. Dit wordt in de volgende alinea's besproken.

Woningen

I. Functies

Zoals eerder in deze toelichting is benoemd, zet deze verordening zoveel mogelijk het tot op heden geldende planologische regime voort. Voor de functies in het woongebied betekent dit dat er geen veranderingen optreden. Wel is er ten opzichte van het voorheen vigerende regime expliciet een bepaling opgenomen voor het uitoefenen van een beroep aan huis. Een dergelijke regeling neemt de gemeente standaard op voor woongebieden om een helder kader te bieden waarbinnen deze activiteiten zich in een woning kunnen en mogen afspelen.

Naast de woonfunctie komt op één locatie in het gebied een afwijkende functie voor. Dit betreft 'De Cirkel' aan de Strijplaan. Op de begane grond zijn hier -conform het voorheen geldende bestemmingsplan- verschillende functies toegestaan, waaronder maatschappelijke voorzieningen, detailhandel en horeca. De twee gebouwen aan het uiteinde van de Strijplaan op de hoek van de Sir Winston Churchilllaan, hebben een aparte regeling in het vlak Gemengd en vallen daarmee buiten het 'Woongebied'.

II. Bouwen

Ook voor wat betreft het bouwen beoogt deze verordening het voormalig vigerende regime zoveel mogelijk 1 op 1 voort te zetten. Door middel van een vergelijking tussen de voorheen geldende plannen en de bestaande situatie is beoordeeld voor welke woningen (de hoofdgebouwen) nog mogelijkheden aanwezig waren om uit te breiden. Deze mogelijkheden zijn op de verbeelding en in de regels vertaald. Dit betreft met name de mogelijkheid om iets hoger te bouwen en in enkele gevallen ook om de footprint van het hoofdgebouw iets te vergroten. In alle overige gevallen (als er dus geen specifiek vlak binnen het Woongebied aanwezig is) geldt dat de omvang van het bestaande hoofdgebouw, de maximaal toegestane omvang is.

Ter verduidelijking van de regeling in vlak 2 (de oprijlaan) kan worden vermeld dat met 'markante gebouwen' wordt gedoeld op de woningen die binnen de rij ten opzichte van de voorgevellijn enigszins naar achter zijn gelegen. Aan de voorzijde is te zien dat deze woningen in drie lagen zijn gebouwd. Bij deze woningen is het toegestaan de derde bouwlaag over de gehele oppervlakte van het hoofdgebouw door te trekken (dus tot aan de achtergevel).

In een beperkt aantal gevallen is er expliciet voor gekozen om het voormalige planologische regime niet over te nemen. Dit betreft de volgende gevallen, waarbij ook direct de reden voor deze keuze wordt benoemd:

• een tweetal rijen aan de Strijplaan heeft een glooiende voorgevel, terwijl het planologisch gezien is toegestaan om de voorgevel recht te trekken. Omdat de verschillende in het plan voorkomende gevels mede bepalend zijn voor de uitstraling van het woongebied, is er expliciet voor gekozen de huidige voorgevellijnen te behouden. De mogelijkheid om langs de Strijplaan de gevels recht te trekken verdwijnt hiermee;
• woningen langs de Warande: in deze twee woonblokken zijn de hoogtes niet conform het vigerende plan gebouwd. Het is om die reden niet logisch om bij dat vigerende regime aan te sluiten. Omdat het in sommige gevallen wel aanvaardbaar wordt geacht een extra verdieping te realiseren, is in deze verordening de mogelijkheid opgenomen om door middel van een omgevingsvergunning voor afwijken van de verordening alsnog een dakopbouw te plaatsen. Op de verbeelding wordt dit duidelijk door het vlak 'dakopbouw 1' dat op deze woningen is gelegd;
• vrijstaande woningen langs de Sir Winston Churchilllaan en de Strijpse wetering: bij een aantal woningen is ofwel de footprint van het hoofdgebouw ofwel de hoogte van het hoofdgebouw afwijkend van hetgeen het vigerende plan toestond. In deze gevallen is ervoor gekozen om de bestaande situatie als uitgangspunt te nemen. Alleen indien binnen de grenzen van het vigerende plan is gebouwd én nog ruimte over was, is deze ruimte op de verbeelding terug te vinden;
• bijzondere bouwvorm langs de Strijplaan (nrs 525-603, 471-501 en 379-387): vanwege de bijzondere architectonische bouwvorm van benoemde woningen is in het kader van de verordening ervoor gekozen niet een bouwhoogte aan te houden zoals in het voormalig vigerende plan, maar aan te sluiten bij de bestaande situatie. De kapvorm blijft hierdoor gewaarborgd;
• Strijplaan 373-377: de footprint van de woningen sluit niet aan op het voorgaande plan. Hier wordt de bestaande situatie als uitgangspunt genomen;
• Anemoondreef: op de hoekpunten aan de noordzijde van de Anemoondreef is een bouwhoogte van 8 m volgens het voormalig vigerende regime toegestaan, terwijl hier tot 3 a 6 m bouwhoogte is gebouwd. In deze verordening is de bestaande situatie de toegestane situatie. Vanwege de architectonische vorm en de hoekligging van deze bebouwing, wordt een verhoging van de bebouwing niet meer wenselijk geacht;
• Strijplaan 63, 75, 235: Deze woonblokken zijn aan de zijde van de Strijplaan afgerond met een grote erker met een dakterras. De beoogde architectonische vorm is gericht op deze 'lichte' bouwmassa aan de voorzijde. De planologische mogelijkheid om hier het dakterras dicht te bouwen is zodoende niet wenselijk. Deze verordening staat om die reden enkel de feitelijke situatie toe;
• Strijpwetering 1, 2 en 3: deze woningen zijn in het voorgaande plan niet goed bestemd. De planologische ruimte vormt om die reden geen logische aansluiting of aanvulling op de feitelijke situatie. Om die reden wordt nu de feitelijke situatie als uitgangspunt genomen.

Het gebied kent op verschillende plekken bijzondere bouwvormen, waarbij met name de bouwdelen aan de voorzijde van de woningen opvallend zijn. Zo kent de Strijplaan een bijzonder type balkon, de Siergaarde en de Wingerd bijzondere bordessen (trappenhuizen) en de woningen aan de Serre zijn voorzien van de aan de straat gelijknamige bouwdelen, serres. Al deze bouwvormen zijn conform de feitelijke situatie in deze verordening toegestaan.

III. Gemeentelijke standaard

Voor een aantal zaken is aansluiting gezocht bij de gemeentelijke standaard voor bestemmingsplannen:

• beroep aan huis;
• bedrijf aan huis (via een afwijkingsbesluit van B&W);
• erfbebouwing (extra mogelijkheden via een afwijkingsbesluit van B&W);
• dakterrassen (gebruik en bebouwing via een afwijkingsbesluit van B&W toegestaan);
• hoogteregeling voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• afwijking voor mantelzorg;
• algemeen afwegingskader voor afwijkingsbesluiten.

Ten aanzien van dakterrassen geldt overigens dat de terrassen die op dit moment reeds legaal aanwezig zijn en niet aan de standaard van de gemeente voldoen, ook onder het regime van deze verordening blijven toegestaan. Hetzelfde geldt voor legaal opgerichte erfbebouwing en andere bouwwerken.

IV. Parkeren

In de meeste gevallen is parkeren in de voortuin niet toegestaan. Dit vanwege de ongewenste uitstraling die het parkeren van motorvoertuigen in de voortuin oplevert. In enkele gevallen geldt een uitzondering op deze regel omdat ofwel efficiënt ruimtegebruik het parkeren in de voortuin noodzakelijk maakt (Eilandrijk), ofwel omdat de woning zodanig is ontworpen dat parkeren in de voortuin onderdeel van het ontwerp vormt (aan de even zijde van de Lange Dreef). Ook is parkeren op eigen erf toegestaan indien dit voor een parkeergarage gebeurt.

V. Dakopbouwen door middel van een afwijkingsbesluit

Op de verbeelding van de verordening is door middel van het vlak 'dakopbouw 1' en 'dakopbouw 2' duidelijk gemaakt voor welke woningen de mogelijkheid bestaat een dakopbouw te realiseren. Het vlak 'dakopbouw 1' ziet op de mogelijkheid een derde bouwlaag te realiseren. Het vlak 'dakopbouw 2' maakt een tweede bouwlaag mogelijk. Voor de woningen die binnen dit vlak al een dakopbouw hebben gerealiseerd, is een extra dakopbouw niet aan de orde.

Voordat een dakopbouw wordt toegestaan, wordt beoordeeld in hoeverre de aanvraag past binnen de in de directe omgeving aanwezige dakopbouwen, zowel qua afmetingen als qua bouwstijl. Ook speelt de welstand een rol bij afmeting, materiaal- en kleurgebruik.

Openbaar gebied

Voor de gronden die als openbaar gebied kunnen worden aangemerkt binnen het woongebied, geldt een gelijkluidende regeling zoals beschreven onder artikel 8.

Leidingen (artikel 12 en 13 en 14)

De belemmeringen die voortvloeien uit de gasleidingen en de hoogspanningsverbinding die in het plangebied voorkomen, zijn per leiding in een vlak en bijbehorend artikel geregeld. Binnen een bepaalde afstand van deze leidingen is het in principe niet toegestaan bouwwerken op te richten of andere grondbewerkingen te verrichten (slechts na een omgevingsvergunning voor afwijken van de verordening of een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden). Afhankelijk van type leiding is in de regeling bepaald welke de druk/diameter/spanning de betreffende leiding maximaal mag omvatten.

Waarde - Archeologie (artikel 15)

In het verordeningsgebied is sprake van een kans op archeologische sporen. Conform de beleidskaart van de gemeente zijn de archeologische verwachtingswaarden vertaald in een beschermingsregime. Door te bepalen dat zowel bouwen als het uitvoeren van werkzaamheden niet zonder meer zijn toegestaan, worden de waarden beschermd.

Bouwen is slechts toegestaan indien de werkzaamheden ofwel niet dieper reiken dan 50 centimeter, of een kleiner oppervlak beslaan dan 100 m². Voor andere werkzaamheden is een omgevingsvergunning voor afwijken van de verordening benodigd.

Voor het uitvoeren van werkzaamheden geldt een uitvoeringsverbod. Dit betekent dat voor verschillende werkzaamheden een omgevingsvergunning is vereist alvorens tot deze werkzaamheden kan worden overgegaan.

Waterstaat - Waterkering (artikel 16)

Ter bescherming van de belangen van de waterkering, die evenwijdig aan de Strijpse wetering loopt, is een vlak Waterstaat - Waterkering opgenomen. Hieraan is de regeling verbonden dat in die zone pas bebouwing is toegestaan nadat een omgevingsvergunning is verleend, waarbij de waterbeheerder om advies is gevraagd.

Anti-dubbeltelbepaling (artikel 17)

De anti-dubbeltelbepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens de beheersverordening bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels (artikel 18)

In dit artikel zijn regels opgenomen ten aanzien van mogelijkheden voor overschrijding van vlakgrenzen ten behoeve van (ondergeschikte) bouwdelen en ondergronds bouwen.

Algemene gebruiksregels (artikel 19)

Verschillende gebruiksvormen die mogelijkerwijs wel onder het bestaande of toegestane gebruik zouden kunnen worden begrepen, maar die absoluut niet gewenst zijn, worden in dit artikel opgesomd als niet-toegestane gebruiksvormen. Dit betreft bijvoorbeeld het oprichten van een seksinrichting, het in algemene zin gebruiken van gronden voor opslag van puin en verblijfsmiddelen. Daarnaast is expliciet bepaald welke gebruiksvormen niet als strijdig worden beoordeeld, zoals de opslag in het kader van de bedrijfsvoering.

Algemene aanduidingsregels (artikel 20)

In dit artikel is bepaald dat binnen de LPG-veiligheidszone van het tankstation geen nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten zijn toegestaan. Wel is bepaald dat na een afwijkingsbesluit dit eventueel kan worden toegelaten, mits één en ander in overeenstemming is met de relevante wet- en regelgeving.

Algemene afwijkingsregels (artikel 21)

Om enige flexibiliteit binnen de marges van de verordening te creëren ten aanzien van bouwwerken, kent de verordening net als het voormalig planologische regime, algemene afwijkingsregels. Dit betekent dat onder andere een verruiming van bouwmogelijkheden tot 10% kan plaatsvinden, nadat hiervoor een vergunning is verleend. Ook is afwijking mogelijk ten behoeve van evenementen, bouw van nutsvoorzieningen en andere bouwwerken zoals vlaggenmasten.

Overige regels (artikel 22)

Werking wettelijke regelingen

In een aantal gevallen wordt in deze verordening verwezen naar een (andere) wettelijke regeling, begrip en/of functie uit die andere regeling. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van de verordening. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling zou anders een wijziging van de verordening met zich mee kunnen brengen, zonder dat hiertoe is besloten door de gemeenteraad.

Overgangsrecht (artikel 23)

Het overgangsrecht ziet op het gebruik dat op het moment van vaststelling van de verordening bestaat. Gedurende de werking van deze verordening is het toegestaan het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals dit bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van de verordening voort te zetten, mits dit gebruik na inwerkingtreding van de verordening niet meer dan een jaar wordt onderbroken. Wijziging van het gebruik is alleen toegestaan indien hierdoor de strijd met de nieuwe gebruiksvormen wordt verkleind. De bescherming van het overgangsrecht zoals hierboven beschreven vervalt op het moment dat een nieuwe beheersverordening of een bestemmingsplan voor de betreffende gronden wordt vastgesteld.

Overgangsrecht voor bouwen is in deze verordening niet opgenomen. Omdat in de regels van de verordening alle bestaande legale bouwwerken worden toegestaan, worden geen bouwwerken 'wegbestemd'. Om die reden is een overgangsrechtelijke regeling niet noodzakelijk.

Slotbepalingen

In de laatste twee artikelen van de verordening is bepaald dat deze verordening in werking treedt de dag nadat het raadsbesluit in werking is getreden en is bepaald dat naar deze verordening kan worden verwezen onder de naam 'Beheersverordening De Strijp'.

In het kader van deze beheersverordening is getoetst welke beleidstukken op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau relevant zijn. Gelet op de uitgangspunten van deze beheersverordening – voortzetting van de bestaande situatie, inclusief de planologische mogelijkheden – is met name stilgestaan bij beleid dat eventuele consequenties voor de beheersverordening kan of dient te hebben. Omdat de beheersverordening ziet op het beheer van de bestaande situaties is een uitgebreidere toetsing niet noodzakelijk. De conclusie is dat deze beleidsaspecten de totstandkoming van de beheersverordening niet in de weg staan.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011/2012)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevat met name opdrachten aan de provincie om bepaalde onderwerpen nader uit te werken. Daarnaast bevat het regels waaraan bestemmingsplannen en beheersverordeningen moeten voldoen.

Het Barro bevat geen bepalingen die een specifieke opdracht betekenen voor het verordeningsgebied De Strijp. De aanwijzing van het gebied als radarverstoringsgebied (binnen de radarstations van Soesterberg en Woensdrecht) levert geen bijzonderheden op gelet op de grote afstand tot beide radarstations en de geringe bouwhoogtes die het verordeningsgebied kent.

Visie op Zuid-Holland, Verordening Ruimte, provincie Zuid-Holland

In de provinciale Verordening Ruimte worden beperkingen aan bestemmingsplannen en beheersverordeningen gesteld, voor zover het onderwerpen betreffen die een provinciaal belang raken. In onderhavig gebied moeten de volgende zaken worden bekeken:

• bebouwingscontour;
• waterkering;
• cultuurhistorie.

Regionale waterkering	Gebied met hoge archeologische waarden

Figuur 4.1. Uitsnedes provinciale verordening

Het verordeningsgebied is binnen de provinciale bebouwingscontour gelegen. Binnen deze contour kan de gemeente naar eigen inzicht bepalen op welke wijze zij de bebouwing vorm geeft.

De Strijpse wetering en de aantakking langs de Sammersweg is aangewezen als te beschermen waterkering. Ter borging van de onbelemmerde werking, instandhouding en onderhoud van de Strijpse wetering bepaalt de verordening dat zowel de beschermingszone als de kernzone van deze kering een specifieke regeling in het bestemmingsplan dan wel beheersverordening dient te krijgen. Aan dit vereiste wordt in deze verordening voldaan. Voor de kering zijn specifieke regels gesteld.

De actualisering van de Verordening Ruimte (actualisering 2012) die op 30 januari 2013 is vastgesteld leidt tot aanwijzing van een deel van het gebied als gronden met hoge archeologische waarden. De verordening schrijft voor dat voor deze gronden een beschermende regeling moet worden opgenomen. In hoofdstuk 5 wordt uitleg gegeven aan de wijze waarop de archeologische waarden in deze verordening worden beschermd.

Groenbeleidsplan (2010)

Dit Groenbeleidsplan vormt het groene toetsingskader bij ontwikkelingen in de gemeente en geeft richting aan het denken over groen, prioritering bij uitvoering en keuzes in groenbeheer. De nota is onderverdeeld in de volgende onderwerpen:

• bomenstructuur;
• natuurstructuur;
• recreatiestructuur;
• groenstructuur.

Per deelthema zijn speerpunten geformuleerd, waaronder invulling van ontbrekende schakels in rasters, opheffen van de barrièrewerking, groen op daken stimuleren, natuurbeleving in wijken vergroten, etc.

De Schaapweg, de Strijpwetering en de Sir Winston Churchilllaan vormen deel van het bomenraster binnen de gemeente. De Schaapweg is aangewezen als 'markante bomenlaan' en 'hoofdroute tussen de gebieden' en doet daarnaast dienst als droge verbindingszone tussen de Landgoederenzone en Stadslandschap Hoekpolder.

Speerpunten voor de wijk zijn invulling van de bomenrasters langs de Strijpwetering en de Sir Winston Churchilllaan en versterking door de verbindingszone langs de Schaapweg van natuurvriendelijke oevers te voorzien. Verder is wijkpark Endezant aangewezen als 'recreatiegroen op deelgebiedniveau' en is het beleid erop gericht om het wijkpark geschikter te maken voor wijkactiviteiten en om de natuurwaarden in het wijkpark Endezant te versterken. Deze verordening staat niet in de weg aan de realisatie van deze speerpunten.

Structuurvisie Mobiliteit 2011

Deze structuurvisie vormt zowel voor nieuwe ontwikkelingen in de gemeente een rol als voor behoud en versterking van het huidige verkeerssysteem (zoals parkeerproblematiek, bereikbaarheid, maar ook kwaliteit van routes). Behoud en verbetering zijn thema's die voor deze verordening relevant zijn.

Voor De Strijp is gebleken dat er sprake is van een relatief hoge parkeerdruk. Om die reden is het in verschillende gevallen toegestaan de voortuin te benutten voor het parkeren, of zijn slimme oplossingen bedacht zoals een verdiepte parkeerkelder. Deze situatie wordt in deze verordening voortgezet. Er zijn rondom De Strijp geen knelpunten in het wegennet aanwezig. Wel blijven de Schaapweg en aantakkende wegen een aandachtspunt vanwege de sportaccommodatie De Schilp, die als stedelijke toplocatie is aangewezen. Bereikbaarheid van deze locatie staat voorop. Ten zuiden van het verordeningsgebied ligt de ontwikkellocatie Eikelenburg. In het kader van die ontwikkeling zal de bereikbaarheid en de consequenties voor omliggende wijken worden beoordeeld. Deze verordening biedt voldoende mogelijkheden om de doelstellingen uit de mobiliteitsvisie ten uitvoer te brengen dan wel te borgen.

Nota Parkeernormen 2011

De parkeernota deelt de gemeente in verschillende functiezones. Per zone geldt een parkeernorm. Zo is er een norm voor winkel/werkzones en een norm voor woonzones. Deze norm wordt zowel proactief bij bouwplannen en functiewijzigingen, als reactief bij handhaving gebruikt. Zoals hiervoor al onder de structuurvisie mobiliteit aan de orde kwam, is de parkeerdruk in De Strijp relatief hoog. Redenen hiervoor zijn onder meer dat het gebruik van het eigen terrein voor parkeervoorzieningen achter blijft ten opzichte van hetgeen was verwacht en vanwege het oneigenlijk gebruik van garages. Dit blijft zodoende een aandachtspunt waarbij dit mogelijk leidt tot aanleg van extra parkeerplaatsen in de openbare ruimte ten koste van speelplaatsen of openbaar groen. De regeling die deze beheersverordening kent voor de openbare ruimte laat dergelijke wijzigingen in het openbaar gebied toe.

Economische Visie 2010-2018

Hoe kan Rijswijk haar sterke economische positie behouden en versterken? Dat is de hoofdvraag van de economische visie. Hiertoe bevat de visie een stappenplan voor onder andere de voornaamste winkelcentra In de Bogaard en Oud Rijswijk en andere bedrijvigheid (met name herstructurering van de Plaspoelpolder) op haar gemeentegrond. Ook staat verbetering van de landgoederenzone op het programma, hetgeen een impuls voor de toeristische sector kan betekenen. De economische visie kent voor het gebied De Strijp geen specifieke economische speerpunten.

Milieubeleidsplan 2012

In dit plan wordt uitgesproken dat het wenselijk is om voor de aspecten lucht, geluid en externe veiligheid een ambitieniveau vast te stellen. Knelpunten worden waar mogelijk aangepakt. In het verordeningsgebied zijn geen knelpunten ten aanzien van lucht en geluid bekend. Wel is het gebied gelegen in een aantal invloedsgebieden van externe veiligheidsinrichtingen/voorzieningen. De invloedsgebieden zijn afkomstig van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Schaapweg, het LPG-tankstation aan de Schaapweg en aardgasleidingen langs de Schaapweg. In hoofdstuk 5 zijn de gevolgen van deze invloedsgebieden beschreven.

Waterplan 2008

De Strijp is gelegen in de Schaapweipolder. De Strijpse wetering wordt binnen deze polder, maar ook vanuit de omliggende polders, gebruikt om het overtollige water op te lozen.

Een algemeen knelpunt in de Schaapweipolder vormt de onvoldoende bergings- en malingscapaciteit. Voor het verordeningsgebied specifiek gelden geen knelpunten of waterbergingsopgaves. Wel wordt de duiker onder de Sir Winston Churchilllaan vanwege de te kleine afvoercapaciteit als knelpunt benoemd. Deze locatie is net buiten het verordeningsgebied gelegen. Verder wordt de minimale ecologische kwaliteit van het water in de polder als aandachtspunt benoemd. Voor het park Endezant is dit inmiddels aangepakt door de aanleg van natuurvriendelijke oevers.

Woonvisie 2007+

In de gebiedsgerichte uitwerking van de Woonvisie 2007+ maakt De Strijp deel uit van de woonmilieu-indeling 'suburbane wijk'. Dit woonmilieu wordt gekenmerkt door de grote hoeveelheid eengezinswoningen, slechts enkele appartementen en weinig voorzieningen. De buurt is vooral erg populair bij (jonge) gezinnen. Voor voorzieningen wijken inwoners uit naar de aangrenzende tuinstadwijken. In de visie staat het behoud van het woonmilieu en van de differentiatie in woningtypen voorop. Uitbreiding van de wijk met Endezant stond op het programma voor 2006-2012. Deze uitbreiding is inmiddels gerealiseerd.

Paraplubestemmingsplan Regeling seksinrichtingen

De gemeente heeft in het paraplu-bestemmingsplan Regeling seksinrichtingen het bestaande aantal seksinrichtingen in de gemeente vastgelegd. In dit verordeningsgebied komen dergelijke inrichtingen niet voor. Aangezien het gemeentelijk beleid erop gericht is om uitsluitend het maximum aantal seksinrichtingen vast te leggen en vrijheid biedt ten aanzien van de locatie, zal bij een concrete aanvraag voor vestiging van een seksinrichting in dit verordeningsgebied een beoordeling aan de hand van het kader uit het parapluplan plaatsvinden.

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze rekening is gehouden met de in en rond het verordeningsgebied voorkomende relevante omgevingsaspecten. Gelet op het beheersmatige beleid dat de gemeente voor het verordeningsgebied voert en naar aanleiding van de scan zoals in de volgende paragraaf beschreven, is geconstateerd dat de omgevingsaspecten geen aanleiding vormen om dit beleid te wijzigen.

Omdat deze beheersverordening enkel de voorheen geldende planologische situatie en de feitelijk aanwezige situatie op een aantal percelen voortzet, is de onderzoeksopgave van beperkte omvang. Gezien de aard en begrenzing van het verordeningsgebied, de in het gebied voorkomende functies en omliggende functies, in combinatie met het feit dat geen ruimtelijke ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt ten opzichte van het tot op heden geldende planologische regime, behoeven de volgende aspecten geen nadere aandacht:

• luchtkwaliteit;
• bodemkwaliteit;
• verkeerslawaai;
• spoorweglawaai;
• industrielawaai (over het gebied is geen geluidszone gelegen);
• bedrijvigheid;
• straalpaden;
• verkeerssituatie;
• ecologie, flora en fauna en natuurbescherming.

Verder is gebleken dat de volgende aspecten wel enige aandacht behoeven:

• archeologie;
• externe veiligheid;
• water.

Deze aspecten worden in de navolgende paragrafen behandeld.

De gemeente Rijswijk heeft de archeologische waarden op haar grondgebied in beeld gebracht. Hierbij is een onderscheid gemaakt in twee periodes, de Romeins en laat Middeleeuwen en Neolithicum Brons- en IJzertijd. Onderstaand is weergegeven welke waarden in De Strijp voorkomen. Voor vrijwel alle periodes is sprake van een lage tot middelhoge verwachtingswaarden. Alleen voor de periode van het Neolithium is sprake van een hoge verwachtingswaarde voor zover dit het noordelijk deel van het gebied betreft. Dit komt overeen met de aanwijzing van het gebied als archeologisch waardevol in de Verordening Ruimte van de provincie (zie ook paragraaf 4.3). Om deze waarden te beschermen is in deze beheersverordening voor een gedeelte van het verordeningsgebied een beschermende regeling opgenomen die ertoe leidt dat bij bodemwerkzaamheden vanaf een bepaalde omvang of vanaf een bepaalde diepte eerst archeologisch onderzoek dient plaats te vinden, voordat die werkzaamheden mogen worden uitgevoerd.

Figuur 5.1 Uitsnede Archeologische verwachtingskaart - Romeins en Late Middeleeuwen

Figuur 5.2 Uitsnede Archeologische verwachtingskaart - Neolithicum Brons- en Ijzertijd

Algemeen

Binnen het plangebied is sprake van een aantal risicobronnen. Het betreffen:

• het tankstation (met verkoop van LPG) aan de Schaapweg;
• het transport van gevaarlijke stoffen over de Schaapweg;
• de aardgasleiding ter hoogte van de Schaapweg;
• de aardgasleiding ter hoogte van de straat Warande.

Buiten het plangebied vindt daarnaast vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de A4 en A13.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Tankstation

Rond verschillende installaties op het terrein van het tankstation is sprake van een PR 10^-6 risicocontour. Voor het vulpunt bedraagt de contour 45 m, voor de ondergrondse tank 25 m en voor de afleverzuil 15 m. Deze contouren zijn opgenomen op de verbeelding ('veiligheidszone - lpg'). Er is geen sprake van kwetsbare objecten binnen deze veiligheidszones. Het invloedsgebied voor het groepsrisico reikt tot een afstand van 150 meter vanaf het LPG-vulpunt. Echter tot op 325 m kunnen personen overlijden als gevolg van een incident bij deze inrichting. Wanneer het tankstation wordt bevoorraad door een tankwagen met hittewerende bekleding, dan bedraagt het groepsrisico op basis van de informatie van Geoweb Haaglanden tussen 0,1 en 1 maal de oriëntatiewaarde. De beheersverordening legt de bestaande situatie vast en heeft daarmee geen gevolgen voor de hoogte van het groepsrisico.

Ook bij consoliderende regelingen binnen het invloedsgebied van tankstations die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), dient een verantwoording van het groepsrisico plaats te vinden. In dat kader is de beheersverordening voor advies voorgelegd aan de Veiligheidsregio. Het advies van de Veiligheidsregio is gebruikt als input voor de verantwoording van het groepsrisico die aan het einde van deze paragraaf is opgenomen.

Zie bijlage 6 voor het advies van de Veiligheidsregio.

Transport

Over de Schaapweg vindt op beperkte schaal transport van gevaarlijke stoffen plaats ter bevoorrading van een aantal risicovolle inrichtingen. Het gaat hierbij om brandbare vloeistoffen en brandbare gassen. Het invloedsgebied van deze weg bedraagt daarmee respectievelijk 45 en 325 m. Het groepsrisico als gevolg van dit transport bedraagt minder dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde. Doordat met de beheersverordening geen ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt, wordt geen toename van het groepsrisico verwacht. Deze weg heeft daarnaast geen PR 10^-6 risicocontour. Ook deze contour vormt dus geen belemmering voor de vaststelling van de beheersverordening.

De rijkswegen A4 en A13 liggen op ongeveer 3.350 m ten zuidoosten van het verordeningsgebied. Over deze wegen worden naast brandbare vloeistoffen en brandbare gassen ook giftige vloeistoffen en giftige gassen vervoerd. Als gevolg van dit transport kennen deze risicobronnen een invloedsgebied van meer dan 4.000 m. Het verordeningsgebied ligt daar volledig binnen. Gezien de afstand van deze risicobronnen tot het verordeningsgebied zal het groepsrisico van deze wegen niet toenemen als gevolg van deze beheersverordening. Voor de wegen geldt op basis van de circulaire een veilighedszone van 11,5 m. Deze zone levert geen belemmering op voor de vaststelling van deze beheersverordening.

Gasleiding

Binnen het verordeningsgebied zijn twee hoge druk aardgastransportleidingen gelegen. In onderstaande tabel zijn de eigenschappen van deze leidingen opgenomen.

Op basis van bovenstaande tabel kan geconcludeerd worden dat de plaatsgebonden risicocontouren geen belemmeringen vormen voor het verordeningsgebied. Daarnaast zal het groepsrisico als gevolg van de beheersverordening naar vewachting niet toenemen.

Verantwoording groepsrisico

Hierboven is reeds vermeld dat delen van het plangebied binnen de invloedsgebieden van een risicovolle inrichting, wegen en leidingen liggen. Daarom dient het groepsrisico verantwoord te worden. Aangezien de vaststelling van de verordening niet tot een toename van het GR leidt, kan worden volstaan met een beperkte verantwoording, waarin aandacht wordt besteed aan zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid en bereikbaarheid voor hulpdiensten. Over deze aspecten is advies gevraagd aan de Veiligheidsregio Haaglanden.

Scenariobeschrijving

Naast de 'dagelijkse incidenten' die zich binnen of nabij het verordeningsgebied voor kunnen doen, zoals brand, wateroverlast of een aanrijding, kunnen zicht binnen het verordeningsgebied hitte-, druk- en/of giftige effecten voordoen.

Maatregelen

In het advies geeft de Veiligheidsregio Haaglanden enkele maatregelen die binnen het verordeningsgebied kunnen worden genomen om de risico's te beperken. Het gaat hierbij om:

• het plaatsen van technische voorzieningen, zodat de ventilatie met een eenvoudige handeling kan worden uitgeschakeld;
• het voorbereiden van de leiding, begeleiders en het personeel van grote groepen en/of verminderd zelfredzame personen binnen het verordeningsgebied op eventuele calamiteiten met gevaarlijke stoffen;

• het ervoor zorgen dat mensen veilig kunnen vluchten door een vluchtweg vanuit objecten te realiseren via de gevel aan de afgekeerde zijde van de risicobronnen;
• het adviseren van bewoners, personeelsleden en vaste bezoekers binnen het plangebied over de verschillende risicobronnen, de risico's en gevaren, de wijze van alarmeren en de wenselijke manier van reageren tijdens een incident;
• het ervoor zorgen dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten niet verslechterd.

Omdat in de beheersverordening geen ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, kunnen veel van de genoemde maatregelen niet worden doorgevoerd. Omdat het groepsrisico binnen het plangebied relatief laag is, het groepsrisico niet toeneemt als gevolg van deze verordening en omdat uit het advies van de Veiligheidsregio blijkt dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en de bluswatervoorzieningen binnen het verordeningsgebied voldoende is, wordt het groepsrisico acceptabel geacht. Ook worden door vaststelling van deze beheersverordening de mogelijkheden tot rampenbestrijding of zelfredzaamheid niet nadelig beïnvloed.

Conclusie

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat er uit het oogpunt van externe veiligheid geen belemmeringen zijn voor de vaststelling van de beheersverordening.

Huidige situatie

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Delfland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Deze beheersverordening is aan het Hoogheemraadschap voorgelegd, zie ook bijlage 7.

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit zeekleigrond. Er is sprake van grondwatertrap IV. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand op meer dan 0,4 m beneden maaiveld ligt en dat de gemiddelde laagste grondwaterstand varieert tussen 0,8 en 1,2 m beneden maaiveld. Binnen het plangebied zijn verschillende secundaire polderwatergangen gelegen. Op de westelijke grens van het plangebied is daarnaast de primaire watergang Korte- of Reijnerwatering gelegen, ook de watergang langs de Lange Dreef is een primaire watergang. De watergangen gelegen binnen het plangebied behoren niet tot de Kaderrichtlijn Water (KRW)-lichamen.

Aan de westzijde van het plangebied is langs de Strijpwetering een regionale waterkering gelegen. Delen van het plangebied liggen dan ook binnen de kern-/beschermingszone van deze kering.

Het plangebied is aangesloten op een gemengd rioleringsstelsel. Ook is in het plangebeid een rioolpersleiding gelegen. Deze leiding heeft een belemmeringenstrook van 5 m aan weersvan 5 m aan weerszijden van de leiding. Op de verbeelding is deze informatie opgenomen.

Toekomstige situatie

Voor het plangebied wordt een beheersverordening opgesteld. Deze beheersverordening maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Omdat er geen nieuwe ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt zijn er weinig mogelijkheden om het watersysteem en -beheer te verbeteren.

Conform de nieuwe Handreiking watertoets voor gemeenten van het Hoogheemraadschap van Delfland (2012) geldt als richtlijn voor het watersysteem het 'standstill beginsel'. Dit betekent dat als in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, de ontwikkelingen niet mogen leiden tot een verslechtering van de waterhuishoudkundige situatie. Dit betekent bijvoorbeeld dat de waterhuishouding kan worden verbeterd door het afkoppelen van schoon verhard oppervlak, hiermee wordt voorkomen dat schoon hemelwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Dit betekent ook dat voldoende oppervlaktewater aanwezig moet zijn en toename van het verharde oppervlak en/of dempingen binnen het gebied moeten worden gecompenseerd. Ook combinaties met andere functies zoals groen en recreatie liggen voor de hand. Door de aanleg van natuurvriendelijke en ecologische oevers wordt bijvoorbeeld meer waterberging gerealiseerd. Daarnaast is het van belang om bij een eventuele ontwikkeling diffuse verontreinigingen te voorkomen door het gebruik van duurzame, niet-uitloogbare materialen (geen zink, lood, koper en PAK's-houdende materialen), zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

De vaststelling van de beheersverordening heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.