In deze regels wordt verstaan onder:

Het wijzigingsplan Wittenburg met identificatienummer NL.IMRO.0629.WPLG2015Wittenburg-VG01 van de gemeente Wassenaar.

De van het wijzigingsplan Wittenburg deel uitmakende verbeeldingen, gewaarmerkt als NL.IMRO.0629. WPLG2015Wittenburg-VG01.dgn. Het betreft een legenda, een overzichtskaart en negen verbeeldingen.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen

Overige begrippen, in alfabetische volgorde weergegeven.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voorwaarden worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig dan wel architectonisch opzicht te onderscheiden is van en ondergeschikt is aan een hoofdgebouw, waarbij de aanbouw een toevoeging is van een afzonderlijke ruimte en een uitbouw een vergroting van een bestaande ruimte.

Binnen de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht valt een aanbouw en/of uitbouw onder de definitie van een bijbehorende bouwwerk

Een tegen het hoofdgebouw of woning gebouwd bijgebouw dat geen directe verbinding heeft met het hoofdgebouw of de woning.

Een aan huis gebonden beroep en een vrij beroep worden inde praktijk als synoniem gezien. Hiermee wordt bedoeld een dienstverlenend beroep, dat in een woning, aan- en/of uitbouw of (vrijstaand) bijgebouw door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en waarbij de activiteit een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

Voorbeelden zijn: het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig en juridisch of daarmee gelijk te stellen gebied en beroepen op medisch, paramedisch of therapeutisch gebied. Een seksinrichting is uitgesloten. Detailhandel is uitgesloten uitgezonderd bepaalde verkoop die een relatie heeft met het beroep en die ondergeschikt is aan de activiteit.

Erf aan de achterkant en de niet naar de openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw.

De tegenover de voorgevel gelegen gevel of, als niet duidelijk is welke gevel als zodanig moet worden aangemerkt, de als zodanig door burgemeester en wethouders aangewezen gevel(s).

Dat gedeelte van de bouwgrens dat tegenover de voorgevelbouwgrens ligt of, indien niet duidelijk is welke gevel als zodanig moet worden aangemerkt, de als zodanig door burgemeester en wethouders aangewezen gevel(s).

Een werk, geen bouwwerk zijnde.

Een ander bouwwerk gericht op het gebruik voor een zend- en/of ontvangstinstallatie voor tele- communicatie.

De aan een gebied toegekende waarden in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oudere tijden.

De authentieke kenmerken in de verschijningsvorm van gebouwen op basis van een aan een bepaald gebruik gekoppelde bouwvorm, bouwvormen die eigen is aan een bepaalde kunsthistorische stijlperiode of een bouwvorm die karakteristiek is aan gebouwen uit een streek.

Een werkruimte voor kunstzinnige beroepsbeoefenaren.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouw zijnde.

Een in de regels of op de verbeelding aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwperceel of bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

Een recreatief nachtverblijf in de vorm van logies met ontbijt binnen bestaande gebouwen. Een bed en breakfast is een nevenfunctie naast de bestaande bestemming.

Een inrichting voor de uitoefening van een bepaalde tak van industrie, handel of ambacht, of -indien daar naar verwezen wordt- die vorm van bedrijvigheid die in de Staat van functiemenging met de functie “bedrijf” wordt aangeduid.

Een woning in of bij een bedrijfsgebouw, behorende tot een volwaardig bedrijf dat binnen het bestemmingsvlak actief is. De woning is bestemd voor de huisvesting van één of meerdere personen die feitelijk en duurzaam is belast met de dagelijkse bedrijfsvoering en wiens aanwezigheid gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein en de bedrijfsvoering ter plekke noodzakelijk is.

Een stads- en dorpsgezicht dat door de rijksoverheid als zodanig ingevolge artikel 35 van de Monumentenwet is aangewezen.

• Bij bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip verleende vergunning.
• Bij gebruik: gebruik zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen.
• Bij peil: het peil zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan, dan wel zoals is bepaald krachtens een voor dat tijdstip verleende vergunning.
• Bij agrarisch bedrijf: een agrarisch bedrijf dat ten tijde van het in ontwerp ter visie leggen van het plan als zodanig gevestigd is en over een op de verbeelding aangegeven agrarisch bedrijfscentrum beschikt.

De op de verbeelding als zodanig aangegeven lijn, die de grens vormt van een bestemming (bestemmingsvlak); voor een aantal bestemmingen is gekozen voor een methodiek waarbij de bestemmingen zijn aangegeven met een symbool (nadere aanduiding).

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak. De bouwgrens mag niet door gebouwen worden overschreden tenzij in deze regels anders is bepaald.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde zijn toegelaten.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

De vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject, gemeten volgens NEN 2580, op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen.

Een onroerende zaak waarop een landhuis met bijgebouwen en/of bedrijfswoning(en) is gelegen, met een architectonisch daarmee verbonden historische tuin of historisch park waarvan de eerste aanleg dateert van voor 1850, van tenminste 1 ha. of een dergelijk landhuis wat (rond 1900) is gebouwd op een hiervan afgesplitst gedeelte.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of overig bouwwerk, met een dak.

Tot een bijbehorend bouwwerk worden o.a. gerekend: een aan- of uitbouw, een carport, een over- kapping, een al dan niet vrijstaand bijgebouw.

Een niet voor bewoning bestemd, op zichzelf staand (geen directe verbinding hebbend met het hoofdgebouw), al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht en in gebruik ondergeschikt is aan en ten dienste staat van het hoofdgebouw.

Binnen de Wabo valt een bijgebouw onder de definitie van een bijbehorend bouwwerk.

De door Burgemeester en wethouders ingestelde commissie voor advies inzake behoud, herstel, verbetering, herindeling of sanering van monumenten in de gemeente Wassenaar.

De aan een bouwwerk of gebied toegekende waarden, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens daarvan in de loop der geschiedenis heeft gemaakt.

Een aaneengesloten deel van een hellend dak dat in één vlak is gelegen.

Een (of meer) door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke vakspecialist(en).

Voorbeeld van vakgebieden zijn: natuur en landschap, cultuurhistorie en agrarische bedrijfsvoeringen. Binnen deze definitie moet ook de commissie voor welstand en cultureel erfgoed worden gelezen.

Zie begripsomschrijving van een bedrijfswoning.

Een gebouw dat uitsluitend bestaat uit één woning.

Een aaneengesloten stuk grond rondom een gebouw dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, voor zover de bestemming deze inrichting niet verbiedt.

De feitelijke begrenzing van een erf.

De grootste breedte van een gebouw, gemeten in de loodrechte projectie op de voorgevelbouwgrens; indien geen voorgevelbouwgrens is aangegeven wordt gemeten in de loodrechte projectie op de bestemmingsgrens waarnaar de voorgevel is gericht.

Een bijgebouw ten behoeve van het stallen van (motor)voertuigen en de niet bedrijfsmatige berging van (huishoudelijke) goederen.

Een zelfstandig bijgebouw ten behoeve van het stallen van (motor)voertuigen en de niet bedrijfsmatige berging van (huishoudelijke) goederen.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijk, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Een bouwwerk is voor mensen toegankelijk als de bouwhoogte tenminste 1,50 meter bedraagt.

Een woning in een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat.

Een gebouw, of een gedeelte daarvan, noodzakelijk voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel

De projectie van een object of deel van een object op het horizontale vlak.

Een gebouw en/of ruimte die blijkens zijn indeling en inrichting kennelijk is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt voor werkzaamheden van administratieve-, dienstverlenende aard met beperkte baliefunctie.

De kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie.

Een bedrijfswoning waarvan de begane grondverdieping is bestemd voor het (gescheiden) stallen van koetsen en paarden, thans in gebruik als bijgebouw bij het landhuis, de bedrijfswoning of terreinopslag voor onderhoud van het omliggende park.

Bij een bouwblok of huizenrij: de eerste en laatste gevel van een bouwblok of huizenrij.

Bij een vrijstaande woning: de kortste gevel(s) of, indien alle gevels even lang zijn, de door burgemeester en wethouders als zodanig aangewezen gevel(s).

Een landgoed is een geheel of gedeeltelijk met bossen of andere houtopstanden bezette onroerende zaak - daaronder begrepen die waarop een buitenplaats of andere bij het karakter van het landgoed passende, opstallen voorkomen – voor zover het blijven voortbestaan van die onroerende zaak in zijn karakteristieke verschijningsvorm van het natuurschoon wenselijk is. Een landgoed is te beschouwen als een totaliteit van gronden en opstallen. Ze wordt gekenmerkt door:

• een verscheidenheid van samenstellende elementen, die centraal vanuit één (of meerdere) punt(en) beheerd worden;
• de vervulling van een (voorheen) economische taak in meerdere sectoren, waaronder bos- en landbouw, maatschappelijke taken als recreatie, educatie en maatschappelijke waarden als instandhouding en ontwikkeling van natuur, landschap, en cultuurhistorie.

Een landgoed omvat een of meerdere grote bezittingen, welke als eenheid zijn ontwikkeld en als bedrijfsvorm (het landgoedbedrijf) - gericht op instandhouding en verdere ontwikkeling - worden beheerd. Binnen een landgoed is sprake van een of meer vormen van grondgebruik, functies en/of waarden, zoals landbouw, bosbouw, tentoonstellingsruimte, wonen, recreatie, natuur, landschap en cultuurhistorie. Deze verschillende vormen van grondgebruik worden gekenmerkt door een grote onderlinge samenhang (verweving van functies op perceelniveau).

Een plan waarin wordt aangegeven welke natuurwaarden, landschaps- of cultuurhistorische waarden in een gebied aanwezig zijn en op welke wijze het beheer van het landgoed of buitenplaats zal worden uitgevoerd. Daarbij wordt rekening gehouden met noodzakelijke herinrichting van gronden en vervangende beplantingen gericht op een duurzaam ongedeeld landgoed/buitenplaats. Tevens wordt aangegeven waar en hoe bouwvolumes passen binnen de natuur- en landschapswaarden in de cultuurhistorische parkaanleg of structuur.

Het belang in geomorfologisch (betrekking hebbende op de geologische ontstaanswijze) en land- schappelijk-esthetisch opzicht, vooral gericht op de onderlinge samenhang (herkenbaarheid) van deze elementen.

Een plan waarin wordt aangegeven welke natuurwaarden, landschaps- of cultuurhistorische waarden in een gebied aanwezig zijn en op welke wijze ontwikkelingen en beheer voor een gebied zullen worden uitgevoerd. Daarbij wordt tevens rekening gehouden met noodzakelijke herinrichting van gronden en vervangende beplantingen gericht op een duurzame ontwikkeling van het gebied.

De gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein, zoals deze in het kader van de verlening van een omgevingsvergunning door burgemeester en wethouders wordt bepaald.

Educatieve, sociaal-medische-, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen.

Inhoud, oppervlakte en/of goot- en bouwhoogte van een gebouw of overige bouwwerken.

Het toestaan van een andere, aanvullend gebruik van gronden en/of panden dan in de betreffende bestemming primair is vastgelegd.

De natuurwaarde van een gebied wordt bepaald door de bestaande of potentiële ecologische en landschappelijke waarde van het gebied, de ligging binnen de natuurlijke structuur en zijn belang voor de natuurlijke waterhuishouding van de omgeving. Het gaat kort gezegd om alle waardevolle natuurlijke elementen en factoren in een gebied.

Het gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 0.80 meter boven maaiveld is gelegen.

Ondergeschikte nevenactiviteiten zijn qua aard en omvang ondergeschikt en sluiten aan bij de hoofdactiviteiten die binnen de bestemming zijn toegestaan.

Een weg als bedoeld in artikel 1 eerste lid, onder b van de Wegenverkeerswet, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebeid dat voor publiek toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde verbonden is.

Dakconstructie op palen met maximaal één wand. Indien een overkapping tegen een gebouw of een ander bouwwerk wordt gebouwd, wordt de wand waar tegenaan wordt gebouwd meegerekend.

De hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein.

Indien sprake is van een geaccidenteerd aansluitend terrein wordt het peil door burgemeester en wethouders in het kader van de verlening van de omgevingsvergunning bepaald.

Een ruimte voor de uitoefening van een aan huis verbonden beroep (zie ook onder: aan huis gebonden beroep).

Een besluit van het bevoegd gezag nadat er een waardering (volgende de protocollen van de KNA) heeft plaatsgevonden van aanwezige archeologische waarden in relatie tot de geplande bodem-ingreep.

Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012; een landelijk geldende standaard met normen die van toepassing zijn op de vormgeving en inrichting van bestemmingsplannen.

Een fysieke scheiding tussen twee percelen.

Dat deel van het hek of erfscheiding rondom een perceel dat toegang geeft tot dat perceel. Pilasters en/of kolommen worden geacht deel uit te maken van een toegangshek.

Een onbebouwde deel van een perceel, behorend bij de woonbestemming. De gronden met de bestemming tuin zijn nadrukkelijk geen erf met dien verstande dat vergunningvrij bouwen niet is toegestaan.

De projectie van een object of deel van een object op het verticale vlak.

Van vervangende nieuwbouw is sprake als een bestaand hoofdgebouw wordt gesloopt en daarvoor in de plaats op hetzelfde perceel een nieuw hoofdgebouw wordt gerealiseerd. In geval van woongebouwen mag het aantal woningen daarbij niet toenemen.

De naar een (openbare) weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien een gebouw met meer dan een zijde naar een (openbare) weg is gekeerd en/of er geen sprake is van een (openbare) weg in de nabije omgeving, de als zodanig door burgemeester en wethouders aangewezen gevel(s).

Dat gedeelte van de bouwgrens dat bij het bouwplan aan de naar een (openbare) weg gekeerde zijde van het bouwvlak of, indien een bouwvlak met meer dan één zijde naar de (openbare) weg is gekeerd, de als zodanig door burgemeester en wethouders aangewezen zijde(n), niet mag worden overschreden.

Een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Een gebouw, dat meerdere naast elkaar gelegen en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat, dat over een gemeenschappelijke verkeersruimte beschikt en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

De gevels aan weerszijden van een gebouw, niet zijnde een voorgevel of achtergevel.

De gedeelte van de bouwgrens dat op of aansluitend aan de zijgevels ligt.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de gemeen- schappelijke scheidingsmuren).

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Indien het terrein voor en achter het gebouw niet even hoog ligt, wordt de goothoogte gemeten aan de voorgevel.

Bij kopgevels, zijnde de kortste gevel(s) van een gebouw of bouwblok, wordt geen goothoogte gemeten. Dwarskappen (bij meer dan twee kopgevels) dienen ondergeschikt te zijn aan de hoofdvorm en dus te voldoen aan de maximaal toegestane goothoogte.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

De afstanden tussen bouwwerken onderling, alsmede de afstanden van bouwwerken tot de (zijdelingse) erfscheiding en perceelsgrenzen, en de afstanden van bouwwerken tot de as van de openbare weg of het hart van een leiding worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Tussen de buitenste horizontale projecties van de dakconstructie.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels, inclusief erkers, (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

De bebouwde oppervlakte van een bouwperceel, bebouwingsvlak of ander terrein wordt gemeten buitenwerks en boven peil met dien verstande, dat de grondoppervlakten van alle bebouwing op het bouwperceel, bebouwingsvlak of ander terrein wordt opgeteld;

Bij het bepalen van afstanden vanaf een voorgevel-, zijgevel-, of achtergevelbouwgrens of de lijn van een bouw- of bestemmingsvlak: de afstanden worden gemeten vanaf het hart van de op de verbeelding aangegeven lijnen.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden buiten beschouwing gelaten ondergeschikte bouwdelen als:

• plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten en erkers, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 0,5 meter bedraagt;
• balkons, koekoeken, schoorstenen, luifels en ventilatiekanalen, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,00 meter bedraagt;
• overstekende daken, mits de overschrijding van de bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 0,80 meter bedraagt. Voor overstekende daken van bijgebouwen geldt een maat van 0,50 meter;
• liftruimtes aan de achterzijde van een gebouw, mits de overschrijding van de bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 3,00 meter bedraagt en de oppervlakte niet meer dan 6,00 m2 bedraagt;
• dakopbouwen ten behoeve van lifthuizen en andere technische voorzieningen, mits de overschrijding van de hoogte niet meer dan 3,00 meter bedraagt en de oppervlakte van zo'n dakopbouw niet meer dan 8,00 m2 bedraagt.

De voor `Wonen – 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. een koetshuis ter plaatse van de aanduiding `specifieke vorm van wonen -1 – koetshuis';
3. c. een bedrijfserf voor de golfbaan ter plaatse van de aanduiding `erf' (Hoge Klei);
4. d. werkruimtes voor een aan huis verbonden beroep, ondergeschikt aan de woonfunctie;
5. e. ruimte voor een bed and breakfast, ondergeschikt aan de woonfunctie;
6. f. een rijbak ter plaatse van de aanduiding `rijbak';
7. g. het hobbymatig houden van paarden in vrijstaande bijgebouwen, mits wordt voldaan aan de criteria in bijlage 4 bij deze regels;
8. h. water;
9. i. bij de bestemming behorende tuinen en erven.

Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering van gebouwen en/of voorzieningen als deze eisen gewenst of noodzakelijk zijn in relatie tot de in het geding zijnde belangen, zoals landschappelijke, natuurwetenschappelijke, ecologische, cultuurhistorische, stedenbouwkundige, verkeersbelangen en/of de bijzondere waarden van een gebied. Deze waarden zijn beschreven in de toelichting.

Uitgangspunt is dat bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een inpassingsplan ter beoordeling voorligt dat recht doet aan de kwaliteiten van het betreffende (deel)gebied en aan een goede landschappelijke inpassing. Aan de hand van dit inpassingsplan kunnen binnen deze bestemming concreet nadere eisen worden gesteld ten aanzien van:

1. a. de situering van gebouwen ten opzichte van monumenten waarbij kan worden geëist, dat:
   1. 1. gebouwen worden opgericht achter de lijn die kan worden getrokken in het verlengde van de voorgevel;
   2. 2. gebouwen worden opgericht achter de lijn die kan worden getrokken in het verlengde van de achtergevel;
   3. 3. gebouwen zodanig worden gesitueerd dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de visuele waarde van het te beschermen object (overigens met inachtneming van het elders in het plan bepaalde);
2. b. de situering van de in/uitrit, waarbij vast staat dat niet meer dan één in/uitrit is toegestaan;
3. c. de situering van parkeervoorzieningen;
4. d. de dakafdekking van gebouwen waarbij eisen kunnen worden gesteld aan de dakvorm of dakhelling en de nokrichting;
5. e. de terreininrichting en landschappelijke inpassing van de bebouwing binnen de bestemming.

Op de regels van dit plan blijven onverkort van toepassing de regels in artikel 51 Waarde – Archeologie 3 (WR-A3), artikel 53 Waarde – Cultuurhistorie (WR-CH), artikel 56 tot en met 62 en artikel 63 tot en met 65 van de regels van het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied 2015'.

Overgangs- en slotregels

Deze worden aangehaald als: Regels van het wijzigingsplan landgoed de Wittenburg 3 /4.

Het voormalige koetshuis staat op landgoed de Wittenburg 3 en 4 (2244 BV) te Wassenaar, en is een rijksmonument. Het werd voorheen gebruikt in twee delen, als galerie (nummer 3) en als woonhuis (nummer 4). De huurders van de galerie zijn recentelijk verhuisd en daarmee is koetshuis nummer 3 leeg komen te staan. Koetshuis nummer 4 heeft vier jaar lang leeggestaan. Om langdurige leegstand te voorkomen heeft de initiatiefnemer het plan opgevat om van het koetshuis een woning te maken en deze zelf te gaan bewonen.

Het landgoed is midden in een bos gelegen en aan alle zijden omgeven door bomen (zie afbeelding 1). Het landgoed is goed bereikbaar via zowel de Rijksstraatweg als de Bloemcamplaan.

Afbeelding 1. Luchtfoto landgoed de Wittenburg

Voor het plangebied is het geldende bestemminsplan “Landelijk Gebied 2015” van kracht. Het koetshuis aan Landgoed de Wittenburg heeft de enkelbestemming “Maatschappelijk”, met de dubbelbestemming “Waarde-Archeologie 3” en de dubbelbestemming “Waarde-Cultuurhistorie”. Met de inwerkingtreding van het paraplubestemmingsplan “Cultureel Erfgoed Wassenaar” zijn alle regels voor de dubbelbestemmingen “Archeologie” vervangen.

Artikel 22.6 onder a van voornoemd bestemmingsplan vermeldt dat de bestemming “Maatschappelijk” als bedoeld in lid 22.1 onder a kan worden gewijzigd in “Wonen-1” of “Wonen-3”, mits de maatvoering van de gebouwen die aanwezig is op het tijdstip van het wijzigingsbesluit niet wordt vergroot en er geen nieuwe bijgebouwen worden opgericht. Om het koetshuis om te zetten tot woning zullen alleen inpandige verbouwingen plaatsvinden. De maatvoering van het koetshuis zal dus niet worden vergroot. Tevens worden er geen bijgebouwen geplaatst. Het plan voldoet aan de voorwaarden van artikel 22.6 onder a van voornoemd bestemmingsplan, zodat wijziging van het koetshuis naar de bestemming “Wonen-1” of “Wonen-3” mogelijk is. De voorkeur van de initiatiefnemer gaat naar de bestemming “Wonen-1”.

In de Rijksstructuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), vastgesteld op 13 maart 2012, schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. In de SVIR en de monitor Infrastructuur en Ruimte zijn 13 nationale belangen beschreven. Buiten die belangen hebben de decentrale overheden (provincie en gemeenten) beleidsvrijheid. Het uitgangspunt is dat het rijk taken decentraliseert of dereguleert (decentraal, tenzij...). Voor de gemeente betekent dit dat het accent verschuift naar een goede beleidsafstemming op de provinciale structuurvisie Zuid-Holland.

Het perceel ligt binnen het gebied dat is aangewezen tot Beschermd Dorpsgezicht “Landgoederenzone Wassenaar- Voorschoten- Leidschendam-Voorburg”. Het beschermde dorpsgezicht is een visueel en functioneel samenhangend ensemble van 18de en 19de-eeuwse landgoederen en buitenplaatsen, parken en tuinen, historische boerderijen en weidegronden, en vroeg 20ste-eeuwse villaparken met bijbehorende wijk- en groenvoorzieningen. Het gebied draagt een voor ons land zeldzaam warande-achtig karakter, gekenmerkt door een duidelijk herkenbare en goed bewaard gebleven historische en landschappelijke continuïteit. Het gebied is van groot historisch-geografisch, cultuurhistorisch, architectuurhistorisch en stedenbouwkundig belang'.

Vanuit oogpunt van cultuurhistorie zijn de te beschermen waarden met betrekking tot dit plangebied:

1. 1. de hoofdstructuur van (historische) wegen, lanen en waterlopen die een afgeleide is van het strandwallen- en strandvlakten landschap;
2. 2. cultuurhistorische waarden en natuur- en landschapswaarden op perceelsniveau in relatie met de aanwezige bebouwing, zoals: beplantingsstructuren, restanten van cultuurhistorische bebouwing, servituten en/of historische zichtassen;
3. 3. ensembles van 19de en 20ste-eeuwse landhuizen en villa's;
4. 4. cultuurhistorisch waardevolle panden die (nog) geen monumentenstatus hebben;
5. 5. erf- en tuinafscheidingen van huiskavels en landgoederen die de karakteristieke verkavelingsstructuur visualiseren.

De bescherming is erop gericht om de aan deze gronden eigen zijnde cultuurhistorische waarden te behouden en zo mogelijk te versterken en daaruit voortvloeiend de bestaande massa en volume van de villa's als een belangrijke kwaliteit te handhaven. Dat betekent dat bij de planontwikkeling rekening moet worden gehouden met de karakteristieke waarden zoals die hierboven zijn aangewezen, en zoals zij zijn opgenomen in het bestemmingsplan. Van belang is dat de cultuurhistorische waarden van landgoed de Wittenburg worden behouden en/of hersteld.

Op 9 juli 2014 heeft de provincie de Visie ruimte en mobiliteit vastgesteld. Hierbij is ook een nieuwe verordening Ruimte vastgesteld. In de nieuwe verordening Ruimte geeft de provincie aan dat bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen de ruimtelijke kwaliteit bepalend is. Binnen de provincie ligt hierbij het accent op die gebieden en structuren waar cultuurhistorische waarden in hoge mate voorkomen. Dit betreft de zogeheten topgebieden en kroonjuwelen cultureel erfgoed. Kroonjuwelen cultureel erfgoed zijn op de kwaliteitskaart opgenomen als 'identiteits-dragers'. Deels binnen, maar gedeeltelijk ook buiten de topgebieden bevinden zich waarden of structuren die specifieke bescherming behoeven. Dit betreft archeologische waarden, landgoederen, molenbiotopen en de waterlinies. In een Kroonjuweel gaan in principe de cultuurhistorische belangen boven alle andere belangen. De provinciale regels zijn bindend voor de gemeente bij het opstellen (en/of verlenen van ontheffingen) van een bestemmingsplan.

Bestemmingsplan Landelijk Gebied 2015
Het perceel ligt in het plangebied van het bestemmingsplan Landelijk Gebied. Voor onderhavig pand geldt de bestemming “Maatschappelijk” . Binnen deze bestemming is in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor wijzigen naar de bestemming Wonen: “Maatschappelijk” als bedoeld in lid 22.1 onder a kan worden gewijzigd in “Wonen-1” of “Wonen-3”, mits de maatvoering van de gebouwen die aanwezig is op het tijdstip van het wijzigingsbesluit niet wordt vergroot en er geen nieuwe bijgebouwen worden opgericht. Om het koetshuis om te zetten tot woning zullen alleen inpandige verbouwingen plaatsvinden. De maatvoering van het koetshuis zal dus niet worden vergroot. Tevens worden er geen bijgebouwen geplaatst. Het plan voldoet aan de voorwaarden van artikel 22.6 onder a van voornoemd bestemmingsplan, zodat wijziging van het koetshuis naar de bestemming “Wonen-1” of “Wonen-3” mogelijk is. De voorkeur van de initiatiefnemer gaat naar de bestemming “Wonen-1”.

Het wijzigen van de bestemming naar wonen is reeds opgenomen in het bestemmingsplan Landelijk Gebied 2015. Het plan voldoet aan de voorwaarden die zijn genoemd in het bestemmingsplan voor het gebruik maken van de wijzigingsbevoegdheid. Daarmee is het plan ruimtelijk aanvaardbaar.

Het koetshuis is eind 19^e eeuw gebouwd naar ontwerp van architect J.J. van Nieukerken, in Hollandse Renaissancestijl, als onderdeel van buitenplaats 'De Wittenburg'. Cultuur- en architectonisch is het koetshuis van belang als ruimtelijk functioneel onderdeel van het ensemble gebouwen van de buitenplaats rond een basse-court en vanwege de herkenbare typologie.

Het landschapspark bestaat grotendeels uit binnenduinbos met gevarieerde beplanting van grotendeels loofhout (o.a. eiken rond het huis) en enkele slingerpaden. De gebouwen rond de basse-court liggen temidden van het landschapspark. Achter het huis strekt zich de langgerekte waterpartij in oost-westrichting uit met in het midden de verbreding van de vijver achter het huis. Midden op het rechthoekig kasteelplein een formele tuinaanleg met gazon en bloemperken. Een rechte oprijlaan wordt aan de Bloemcamplaan geflankeerd door twee witte ronde hekpijlers en iets verderop wordt de entree tot het terrein van de Wittenburg gemarkeerd door twee ronde witte hekpijlers. Deze fungeert als hoofdentree van de buitenplaats.


Afbeelding 2. Bovenaanzicht landgoed de Wittenburg

Vanaf de Verlengde Kerkboslaan, parallel aan de Rijkstraatweg, loopt een door eenvoudige witte rechthoekige hekpijlers geflankeerde (geasfalteerde) oprijlaan naar het terrein achter het koetshuis. Het kasteel staat ten zuiden van het plein, het koetshuis aan de oostkant en de dienstwoning staan aan de westkant.

De gefaseerd tot stand gekomen tuin- en parkaanleg behorend bij de historische buitenplaats De Wittenburg is uitgevoerd in Engelse Landschapsstijl in de eerste helft van de negentiende eeuw maar bij de bouw van het nieuwe huis rond 1900 georganiseerd door de tuinarchitect H. Copijn in Gemengde Tuinstijl. De voornaamste aanpassing was de verbreding van de waterpartij tot de vijver direct achter het huis. Op de basse-court werd een formele tuin aangelegd, die omstreeks 1910 naar ontwerp van L.A. Springer opnieuw werd ingericht.

Waardering voor de gefaseerd tot stand gekomen tuin- en parkaanleg van de historische buitenplaats De Wittenburg is van algemeen belang vanwege de cultuur- en tuinhistorische waarde wegens de combinatie van landschappelijke en gemengde tuinstijl., voor het oeuvre van tuinarchitecten Copijn en Springer en wegens beeldbepalende en ensemblewaarde met de overige complexonderdelen en de landgoederenzone van Wassenaar.

In de loop van de tijd is het koetshuis verschillende malen verbouwd, waarbij het gebouw van binnen geheel is verbouwd en met name het uiterlijk van het bouw in originele staat is gebleven. De functie van het gebouw als koetshuis bestaat niet meer. In de gevels zijn oude deuropeningen dichtgezet, zijn de oude staldeuren vervangen door hoge ramen met roedelverdeling en is de poort met onderdoorgang dichtgezet met een glazen pui. Hierdoor heeft het gebouw in zijn beleving als voormalig koetshuis en onderdeel van het ensemble van de buitenplaats aan zeggingskracht ingeboet.

De beleving van het pand als ruimtelijk onderdeel van het ensemble rond het basse-court kan worden verbeterd door de oude gevelopeningen van het stalgedeelte opnieuw te herstellen en beleefbaar te maken, samen met de opening van de grote poort, in het midden van het pand. Om dit te bereiken worden de later aangebrachte puien vervangen door teruggeplaatste puien die de oude gevelopeningen respecteren.
Wat betreft de indeling van de plattegronden wordt de bestaande hoofdraagconstructie van houten spanten gerespecteerd. Bij de indeling van de plattegronden is rekening gehouden met de bestaande positie van sanitaire ruimtes en keuken en daarmee samenhangend leidingwerk.

Milieu
Gezien het feit dat er een extra woning wordt gerealiseerd zou mogelijk akoestisch onderzoek plaats moeten vinden en in geval een hogere grenswaardeprocedure. Bij het vaststellen van de wijzigingsbevoegdheid in het geldende bestemmingsplan deze afweging al is gemaakt.

Groen
Er is geen sprake van vergroting van de hoeveelheid bebouwing. De bestemmingswijziging heeft geen invloed op het groengebied.

Cultuurhistorie
Voor de wijziging van de bestemming is reeds een overweging omtrent cultuurhistorie gemaakt. Voorwaarde voor het wijzigen van de bestemming naar wonen is het overleggen van een landschapsontwikkelingsplan. Voor de verbouwing geldt een ander traject. Hiervoor zal het planvoorstel voor de interne verbouwing ter beoordeling aan de adviesinstanties commissie Welstand en Cultureel Erfgoed (WCE) en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) worden voorgelegd. Dit geschiedt op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo, artikel 2.1, lid 1, onder f), voor de activiteit Handelingen met gevolgen voor beschermde monumenten. Advies aan de RCE wordt gevraagd, in het kader van de adviesplicht (Besluit omgevingsrecht Bor artikel 6.4 monumenten) en wordt afgehandeld volgens de uitgebreide procedure (zie Erfgoedverordening Wassenaar 2016, H4, art. 15, lid 2).

Stedenbouw
Er vinden alleen inpandige veranderingen plaats. Stedenbouwkundig zal de bestemmingswijziging niks veranderen aan het landgoed de Wittenburg.