een gebouw(deel) dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw(deel) onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

het bedrijfsmatig leveren van goederen (niet zijnde voedingswaren) aan personen die deze goederen aanwenden voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, zonder uitstalling ten verkoop.

een bedrijf waarin, geheel of overwegend, door middel van handwerk goederen worden vervaardigd, bewerkt, hersteld en/of geïnstalleerd, waaronder mede worden begrepen het verkopen en/of leveren, als ondergeschikte activiteit, van goederen die verband houden met het ambacht, zoals een fietsenmaker, kledingreparatiebedrijf, lijstenmakerij, naai-atelier, sleutelmakerij, schoenreparatiebedrijf en klompenmakerij.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

een antennemast of andere constructie, bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

de aan een gebied toegerekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden.

werkplaats van een kunstenaar, ontwerper en dergelijke.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een percentage, dat de grootte van het deel van een bestemmingsvlak, bouwvlak respectievelijk (gedeelte van een) bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, verhandelen en de opslag van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als niet zelfstandig en ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het bedrijfsproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de bedrijfsfunctie tot maximaal 5% van de vloeroppervlakte met een maximum van 100 m² wvo, waaronder ook het afhalen van via internet bestelde producten.

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

de totale (bruto) vloeroppervlakte van de ruimten die worden gebruikt voor een (aan huis verbonden) beroep of bedrijf, winkel of dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten, kantine, toiletruimten, lift- en trappenhuizen en dergelijke.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor het huishouden van een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bedrijfsvoering in overeenstemming met de bestemming, noodzakelijk is.

bouwlaag, waarvan de vloer op gelijke of bij benadering gelijke hoogte ligt als peil.

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, waarmee rekening moet worden gehouden.

bestaand op het tijdstip van inwerkingtreding van de desbetreffende regel.

de grens van een bestemmingsvlak.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0637.BP00002-0002 .

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een detailhandelsvestiging waar bouwmaterialen te koop worden aangeboden alsmede materialen welke voor het verrichten van bouw- en verbouwwerkzaamheden nodig zijn. Onder bouwmaterialen wordt niet verstaan materialen welke uitsluitend dienen voor versiering, aankleding, inrichting en gebruik van bouwwerken.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, verhuren en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen aanwenden voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reisbureaus, kapsalons, banken, belwinkels en internetcafés, zulks met uitzondering van horeca.

de in dit bestemmingsplan aan een gebied toegekende waarden die verband houden met de samenhang tussen dieren en planten en hun leefomgeving of tussen dieren en planten onderling.

een al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

functioneel met een gebouw verbonden daar al dan niet tegen aangebouwd en door de ligging, constructie en afmetingen daaraan ondergeschikt, op de grond staande gebouwen of andere overdekte bouwwerken zoals een aanbouw, uitbouw, bijgebouw en overkapping.

een als complex gebouwde overdekte ruimte, die primair bedoeld is voor het stallen van één of meerdere auto's of andere voertuigen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

locatie van een ruimtelijk object, vastgelegd in een ruimtelijk referentiesysteem.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfs- of beroepsactiviteit.

een gebouw dat op een perceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken; op eenzelfde perceel kunnen meerdere gebouwen als hoofdgebouw worden aangemerkt.

het bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is, verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en/of dranken, bereiden voor directe consumptie van voedsel en/of dranken, exploiteren van zaalaccomodatie en het bieden van logies. De verschillende vormen van horeca zijn opgesomd in de Staat van horeca-activiteiten;

1. a. een tent, tentwagen, kampeerauto of caravan;
2. b. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde waarvoor een bouwvergunning of omgevingsvergunning is vereist, een en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen of gewezen voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf.

een ondergeschikte vorm van niet-zelfstandige horeca ten dienste van de sportbeoefenaars en eventuele toeschouwers.

een ruimte die door haar indeling en inrichting is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt voor administratieve en daarmee gelijk te stellen werkzaamheden met geen of slechts een ondergeschikte baliefunctie. Ondergeschikte cursusvoorzieningen en congres- en vergaderaccommodaties behoren hier ook toe.

een bouwwerk geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, dam, duiker, tunnel, sluis, via- of aquaduct, voorziening ter voorkoming of beperking van vervuiling van de waterhuishouding, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

de aan een gebied toegekende waarden die gebaseerd zijn op de karakteristieken van dat gebied.

zorgvoorzieningen, zoals een tandartsenpraktijk, huisartsenpraktijk of dierenartspraktijk, en jeugdopvang (kinderopvang en buitenschoolse opvang) met uitzondering van de geluidgevoelige zorgvoorzieningen zoals opgenomen in de Wet Geluidhinder, alsmede ondergeschikte vormen van niet-zelfstandige detailhandel en/of niet-zelfstandige horeca ten dienste van de gebruikers van deze voorzieningen;

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen die voorkomen in dat gebied.

voorziening voor elektriciteit, gas, water, energie, telecommunicatie, (gescheiden) inzameling van (huishoudelijke) afvalstoffen, opslag en transport van afvalwater, openbare veiligheid, volksgezondheid en een daarmee gelijk te stellen voorziening van algemeen nut.

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 m boven peil is gelegen.

een weg, pad of doorgang die toegang verschaft tot een perceel.

aanbieders van een mobiel netwerk.

een gebouwde of ongebouwde voorziening op eigen terrein met een minimale lengte van 5,5 m en een minimale breedte van 2,5 m, geschikt en toegankelijk voor het stallen van een auto.

1. a. voor een gebouw op een perceel, waarvan de hoofdtoegang tot het perceel onmiddellijk grenst aan een weg, langzaam verkeersroute of voetpad:
   de hoogte van die weg, langzaam verkeersroute of voetpad ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk dat in of op het water wordt gebouwd:
   het gemiddeld waterpeil ter plaatse van het bouwwerk;
3. c. in overige gevallen:
   de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein ter plaatse.

Volumineuze of brand- en explosiegevaarlijke detailhandel in vuurwerk, auto's, boten, caravans, machines, keukens en sanitair, bouwmaterialen, tuincentra, bouwmarkten, vloerbedekking, parket, zonwering en tenten.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

inrichtingen zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

het gebruik maken van (delen van het) mobiele netwerk van andere operators / providers.

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

het gezamenlijk door twee of meer operators / providers gebruik maken van een antenne-installatie.

een caravan, die als een gebouw valt aan te merken.

een buiten de besloten ruimte van de inrichting liggend deel van het horecabedrijf waar sta- of zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken kunnen worden geschonken of spijzen voor directe consumptie kunnen worden bereid of verstrekt.

een detailhandelsbedrijf waar boomkwekerijproducten, planten, bloembollen, bloemen en kamerplanten en attributen voor de verfraaiing en het onderhoud van tuinen en de daarbij nodige hulpmaterialen en tuinmeubilair te koop worden aangeboden.

een gebouw(deel) dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw en dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, die, zoveel mogelijk aansluit bij de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing langs die weg. Een hoekgebouw heeft slechts 1 voorgevelrooilijn.

een gebouw, dat een ruimte omvat, die door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel.

de vloeroppervlakte in vierkante meters wat in gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Dus exclusief administratieruimte, kantines, toiletten, magazijnruimte, ontvangst goederenruimte, verwerkingsruimte en dergelijke.

Bij toepassing van deze regels worden de maten van bouwwerken als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

binnenwerks, op de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden aangemerkt als bedrijfsvloeroppervlakte (bvo) of winkelvloeroppervlakte (wvo).

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven behorende tot en met milieucategorie 3.1 van de in Bijlage 1 bij deze regels opgenomen Lijst van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. bedrijfsgebonden detailhandel;
3. c. bedrijfsgebonden kantoren met een bvo dat minder bedraagt dan 50% van het totale bvo van het bedrijf en minder is dan 3.000 m² bvo;
4. d. afhaalcentrum, met een afhaalpunt van maximaal 20 m² bvo;
5. e. ondergeschikte horeca, met een bvo dat minder bedraagt dan 5% van het totale bvo van een bedrijf, met een maximum van 150 m² bvo;
6. f. in afwijking van het gestelde onder a tot en met d, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' één bedrijfswoning ten behoeve van de bedrijfsvoering;
7. g. in afwijking van het gestelde onder a tot en met d, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'baggerspeciedepot' de opslag van verspreidbare bagger met groenvoorzieningen, wegen en paden;
8. h. in afwijking van het gestelde onder a tot en met d, ter plaatse van de aanduiding 'horeca' tevens een horecavestiging behorende tot en met categorie 2 van de in Bijlage 3 van deze regels opgenomen Staat van Horeca-activiteiten, tot maximaal 200 m² bvo;
9. i. in afwijking van het gestelde onder a tot en met d, ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder LPG' tevens een verkooppunt voor motorbrandstoffen zonder LPG, waaronder een wasstraat en/of een shop van maximaal 100 m² wvo wordt begrepen;
10. j. in afwijking van het gestelde onder a tot en met d, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - puinbreker' tevens een puinbreker tot maximaal milieucategorie 4.2. van de in Bijlage 1 van deze regels opgenomen Lijst van Bedrijfsactiviteiten;
11. k. in afwijking van het gestelde onder a tot en met d, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - bouwmarkt' tevens een bouwmarkt;
12. l. in afwijking van het gestelde onder a tot en met d, ter plaatse van de aanduiding 'tuincentrum' tevens een tuincentrum met ondergeschikte, niet zelfstandige horeca, uitsluitend ten behoeve van de bezoekers van het tuincentrum met opslag, herverpakking en/of verkoop van consumentenvuurwerk tot ten hoogste 30.000 kg;
13. m. in afwijking van het gestelde onder a tot en met d, ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen' tevens de opslag en verkoop van vuurwerk;

met daaraan ondergeschikt:

14. n. geluidoverdrachtbeperkende voorzieningen;
15. o. groenvoorzieningen;
16. p. nutsvoorzieningen;
17. q. objecten van beeldende kunst;
18. r. kunstwerken;
19. s. speelvoorzieningen;
20. t. reclamemasten;
21. u. vlaggenmasten en lichtmasten;
22. v. parkeervoorzieningen;
23. w. water;
24. x. wegen en paden;

met de daarbij behorende bouwwerken.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'nutsbedrijf' uitsluitend een nutsbedrijf met bijbehorende gebouwen, installaties, overkappingen en luifels,

met daaraan ondergeschikt:

2. b. wegen en parkeervoorzieningen;
3. c. vlaggenmasten en lichtmasten;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. water;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 4.2.2 onder a, voor het bouwen van een erfafscheiding met een maximale bouwhoogte van 3 m, indien dit noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering, waaronder begrepen de beveiliging, en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van risicovolle inrichtingen;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van de opslag van consumentenvuurwerk.

De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ambachtelijke bedrijven;
2. b. bedrijfsgebonden detailhandel;
3. c. dienstverlening;
4. d. kleinschalige zelfstandige kantoren tot 1.000 m² bvo per vestiging;
5. e. afhaalcentrum, met een afhaalpunt van maximaal 20 m² bvo;
6. f. sportscholen (fitnesscentra);
7. g. horeca, behorende tot en met categorie 1a van de in Bijlage 3 van deze regels opgenomen Staat van horeca-activiteiten, tot maximaal 250 m² bvo totaal;
8. h. bedrijven behorende tot en met milieucategorie 2 van de in Bijlage 2 van deze regels opgenomen Lijst van Bedrijfsactiviteiten voor Businesspark Oosterheem;
9. i. bedrijfsgebonden kantoren met een bvo dat minder bedraagt dan 50% van het totale bvo van het bedrijf en minder is dan 3.000 m² bvo;
10. j. maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend in de vorm van jeugdopvang (kinderopvang en buitenschoolse opvang) en zorgvoorzieningen, zoals een tandarts-, huisarts- of dierenartspraktijk, met uitzondering van de geluidgevoelige zorgvoorzieningen zoals opgenomen in de Wet Geluidhinder;
11. k. nutsbedrijven;
12. l. trainings- en cursusfaciliteiten;

een en ander met dien verstande dat bedrijfswoningen niet zijn toegestaan,

met daaraan ondergeschikt:

13. m. geluidoverdrachtbeperkende voorzieningen;
14. n. fietsenstallingen;
15. o. vormen van niet-zelfstandige detailhandel en/of niet-zelfstandige horeca ten dienste van de gebruikers van de onder a tot en met l genoemde voorzieningen;
16. p. groenvoorzieningen;
17. q. nutsvoorzieningen;
18. r. objecten van beeldende kunst;
19. s. parkeervoorzieningen;
20. t. speelvoorzieningen;
21. u. vlaggenmasten en lichtmasten;
22. v. toegangen en stijgpunten;
23. w. verblijfsgebied;
24. x. water;
25. y. wegen en paden;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de milieusituatie;
5. e. het behoud van parkeervoorzieningen, en
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor 'Gemengd - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ambachtelijke bedrijven;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met milieucategorie 3.1' uitsluitend bedrijven tot en met milieucategorie 3.1 van de in Bijlage 1 van deze regels opgenomen Lijst van Bedrijfsactiviteiten;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met milieucategorie 3.2' uitsluitend bedrijven tot en met milieucategorie 3.2 van de in Bijlage 1 van deze regels opgenomen Lijst van Bedrijfsactiviteiten;
4. d. afhaalcentrum, met een afhaalpunt van maximaal 20 m² bvo;
5. e. bedrijfsgebonden detailhandel;
6. f. bedrijfsgebonden kantoren met een bvo dat minder bedraagt dan 50% van het totale bvo van het bedrijf en minder is dan 3.000 m² bvo;
7. g. horeca, zoals genoemd in de categorieën 1, 2 en 3 van de in Bijlage 3 van deze regels opgenomen Staat van Horeca-activiteiten;
8. h. ondergeschikte horeca, met een bvo dat minder bedraagt dan 5% van het totale bvo met een maximum van 100 m2 bvo;
9. i. voorzieningen ten behoeve van cultuur en ontspanning, behorende tot en met milieucategorie 3.2 van de in Bijlage 1 van deze regels opgenomen Lijst van Bedrijfsactiviteiten;
10. j. voorzieningen ten behoeve van sport, behorende tot en met milieucategorie 3.2 van de in Bijlage 1 van deze regels opgenomen Lijst van Bedrijfsactiviteiten;
11. k. nutsbedrijven;
12. l. in afwijking van het gestelde onder a tot en met k is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - transportbedrijf' tevens een transportbedrijf met opslag van goederen, tot en met milieucategorie 3.2 van de in Bijlage 1 van deze regels opgenomen Lijst van Bedrijfsactiviteiten, toegestaan;

een en ander met dien verstande dat bedrijfswoningen zijn uitgesloten,

met daaraan ondergeschikt:

13. m. geluidoverdrachtbeperkende voorzieningen;
14. n. groenvoorzieningen;
15. o. nutsvoorzieningen;
16. p. objecten van beeldende kunst;
17. q. parkeervoorzieningen;
18. r. speelvoorzieningen;
19. s. reclamemasten;
20. t. vlaggenmasten en lichtmasten;
21. u. toegangen en stijgpunten;
22. v. terrassen;
23. w. verblijfsgebied;
24. x. water;
25. y. wegen en paden;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de milieusituatie;
5. e. het behoud van parkeervoorzieningen, en
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. water;
3. c. langzaam verkeersroutes, waaronder begrepen de daarvoor benodigde voorzieningen zoals taluds en overige kunstwerken;
4. d. in- en uitvoegstroken ten behoeve van de parallelwegen en bushaltes;
5. e. in- en uitritten, met uitzondering ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - in- en uitritten uitgesloten';
6. f. faunavoorzieningen;
7. g. in afwijking van het gestelde onder a tot en met f zijn ter plaatse van de aanduiding 'nutsbedrijf' openbare nutsvoorzieningen toegestaan;
8. h. in afwijking van het gestelde onder a tot en met f zijn ter plaatse van de aanduiding 'railverkeer' de gronden tevens bedoeld voor een raillijn met bijbehorende spoorbanen, wissels en overige constructies alsmede haltevoorzieningen, daaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van de bereikbaarheid van die haltevoorzieningen;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'houtsingel' : de realisatie en instandhouding van een houtsingel die een minimale breedte heeft van 1 m en een minimale hoogte heeft van 1,8 m bij aanvang van het gebruik van de gronden zoals bedoeld in lid 3.1 onder a tot en met m, en een minimale hoogte van 4 m, 5 jaar na aanvang van het gebruik van de gronden zoals bedoeld in lid 3.1 onder a tot en met m,

met daaraan ondergeschikt:

10. j. geluidoverdrachtbeperkende voorzieningen;
11. k. bouwborden;
12. l. extensieve beweiding met daarbij behorende schuilhutten;
13. m. kunstwerken;
14. n. voorzieningen ten behoeve van geluidwalkering;
15. o. nutsvoorzieningen;
16. p. objecten van beeldende kunst;
17. q. objecten voor reclamedoeleinden;
18. r. onverharde speelvelden;
19. s. speelvoorzieningen;
20. t. vlaggenmasten en lichtmasten;
21. u. paden;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de milieusituatie;
5. e. het behoud van parkeervoorzieningen, en
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 7.2.1 onder a, voor het bouwen van een ruimere schuilhut mits:

1. a. de bouwhoogte van de schuilhut niet meer bedraagt dan 3 m;
2. b. de oppervlakte van de schuilhut niet meer bedraagt dan 40 m²;
3. c. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de natuurwaarden, de ecologische waarden, en/of de landschappelijke waarden van het gebied; alvorens ontheffing te verlenen wordt hierover advies gevraagd aan een natuur- of landschapsdeskundige. Van dit advies kan slechts gemotiveerd worden afgeweken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden voor een paardenbak of buitenrijbaan;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen voor het gemotoriseerd verkeer waarvan het aantal rijstroken, met uitzondering van in- en uitvoegstroken en opstelstroken, niet meer mag bedragen dan:

- 4 rijstroken voor de Willem Dreeslaan;

- 4 rijstroken voor de Hugo de Grootlaan;

- 4 rijstroken voor de Aletta Jacobslaan;

- 2 rijstroken voor de Olof Palmelaan;

- 2 rijstroken voor de Franklinstraat;

2. b. bermen;
3. c. fietsenstallingen;
4. d. fietspaden en/of -stroken en voetpaden;
5. e. geluidoverdrachtbeperkende voorzieningen;
6. f. groenvoorzieningen
7. g. kunstwerken;
8. h. nutsvoorzieningen;
9. i. speelvoorzieningen;
10. j. vlaggenmasten en lichtmasten;
11. k. objecten van beeldende kunst;
12. l. objecten voor reclame;
13. m. parkeervoorzieningen;
14. n. voorzieningen voor het openbaar vervoer;
15. o. waterpartijen en waterlopen;
16. p. in afwijking van het gestelde onder a tot en met n is ter plaatse van de aanduiding 'parkeren' de grond uitsluitend bestemd voor parkeren;
17. q. in afwijking van het gestelde onder a tot en met n zijn ter plaatse van de aanduiding 'railverkeer' de gronden tevens bedoeld voor de aanleg en exploitatie van een raillijn met bijbehorende spoorbanen, wissels en overige constructies alsmede haltevoorzieningen, daaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van de bereikbaarheid van die haltevoorzieningen,

met de daarbij behorende bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de milieusituatie;
5. e. het behoud van parkeervoorzieningen, en
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een verkooppunt voor motorbrandstoffen;
2. b. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
3. c. het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
4. d. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

De voor 'Verkeer - Railverkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een raillijn met bijbehorende spoorbanen, wissels en overige constructies alsmede haltevoorzieningen, daaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van de bereikbaarheid van die haltevoorzieningen;
2. b. wegen, fietspaden en/of -stroken en voetpaden;
3. c. geluidoverdrachtbeperkende voorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. kunstwerken;
6. f. vlaggenmasten en lichtmasten;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. objecten van beeldende kunst;
9. i. objecten voor reclame;
10. j. parkeervoorzieningen;
11. k. voorzieningen voor het openbaar vervoer;
12. l. water;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de milieusituatie;
5. e. het behoud van parkeervoorzieningen, en
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik;
3. c. het gebruik van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van raam- en straatprostitutie.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterberging;
2. b. waterhuishouding;
3. c. water- en oeverrecreatie;
4. d. in afwijking van het gestelde onder a tot en met c zijn ter plaatse van de aanduiding 'railverkeer' de gronden tevens bedoeld voor een raillijn met bijbehorende spoorbanen, wissels en overige constructies alsmede haltevoorzieningen, daaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van de bereikbaarheid van die haltevoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

5. e. geluidoverdrachtbeperkende voorzieningen;
6. f. aanlegplaatsen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. kunstwerken;
9. i. nutsvoorzieningen;
10. j. objecten van beeldende kunst;

met de daarbij behorende bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van caravans, boten en overige zaken anders dan ten behoeve van de bestemming;
2. b. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- of opslagplaats voor normaal gebruik.

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de lid 11.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 5 meter;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 11.2 onder b voor het bouwen van bouwwerken, ten dienste van de andere, voor de in lid 11.1 genoemde gronden geldende bestemming(en), indien:

1. a. de bij de betrokken bestemming(en) behorende bouwregels in acht worden genomen;
2. b. het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Alvorens een omgevingsvergunning te verlenen wordt hierover advies ingewonnen bij de leidingbeheerder.

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de lid 12.1.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van ten hoogste 5 meter;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 12.2 onder b voor het bouwen van bouwwerken, ten dienste van de andere, voor de in lid 12.1 genoemde gronden geldende bestemmingen, indien:

1. a. de bij de betrokken bestemmingen behorende bouwregels in acht worden genomen;
2. b. het belang van de leiding door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Alvorens een omgevingsvergunning te verlenen wordt hierover advies ingewonnen bij de leidingbeheerder.

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de lid 13.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 5 meter;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.2 onder b voor het bouwen van bouwwerken, ten dienste van de de andere, voor de in lid 13.1 genoemde gronden geldende bestemmingen, indien:

1. a. de bij de betrokken bestemmingen behorende bouwregels in acht worden genomen;
2. b. het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Alvorens een omgevingsvergunning te verlenen wordt hierover advies ingewonnen bij de leidingbeheerder.

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de lid 14.1.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van ten hoogste 5 meter;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 14.2 onder b voor het bouwen van bouwwerken, ten dienste van de andere, voor de in lid 14.1 genoemde gronden geldende bestemming(en), indien:

1. a. de bij de betrokken bestemming(en) behorende bouwregels in acht worden genomen;
2. b. het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Alvorens een omgevingsvergunning te verlenen wordt hierover advies ingewonnen bij de leidingbeheerder.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en bescherming van aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

1. a. Op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 15.1 genoemde bestemming gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van maximaal 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsverguning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologisch deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepsassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van maximaal 100 m2;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

De voor 'Waterstaat' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor onderhoudsstrook.

1. a. Op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 16.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 5 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende bouwregels uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 16.2 onder b, voor het bouwen van bouwwerken, ten dienste van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen, indien:

1. a. de bij de betrokken bestemmingen behorende bouwregels in acht worden genomen;
2. b. het waterstaatsbelang door de bouwactiviteit niet onevenredig wordt geschaad. Alvorens een omgevingsvergunning te verlenen wordt hierover advies ingewonnen bij de beheerder van de watergang.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor waterkering.

1. a. Op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 17.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 5 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende bouwregels uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 17.2 onder b, voor het bouwen van bouwwerken, ten dienste van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen, indien:

1. a. de bij de betrokken bestemmingen behorende bouwregels in acht worden genomen;
2. b. het waterkeringsbelang door de bouwactiviteit niet onevenredig wordt geschaad. Alvorens een omgevingsvergunning te verlenen wordt hierover advies ingewonnen bij de beheerder van de waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de regels van dit plan voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10 %;
2. b. het bouwen van luifels, erkers, balkons, bordessen, pergola's en andere ondergeschikte bouwdelen, mits deze het bouwvlak of bestemmingsvlak met niet meer dan 2 m overschrijden;
3. c. het bouwen van technische ruimten, lift- en/of trappenhuizen mits:
   1. 1. de oppervlakte van de overschrijding, per technische ruimte, lift- en trappenhuis, niet meer bedraagt dan 20 m²;
   2. 2. de bouwhoogte van een technische ruimte, lift- of trappenhuis niet meer bedraagt dan 3 m boven de, voor het desbetreffende bouwvlak geldende, maximale bouwhoogte;
4. d. het bouwen van draagconstructies voor reclamedoeleinden en objecten van beeldende kunst tot een bouwhoogte van maximaal 20 m;
5. e. het bouwen van nutsvoorzieningen met een bouwhoogte van maximaal 5 m en een oppervlakte van maximaal 60 m²;
6. f. het plaatsen van sirenemasten met een bouwhoogte van maximaal 40 m.

Een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 19.1 en 19.2 kan alleen worden verleend, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de situering en/of begrenzing van een aanduidingsvlak, een bouwvlak of een bestemmingsvlak wordt gewijzigd, mits:

1. a. de oppervlakte van een aanduidingsvlak, bouwvlak of bestemmingsvlak met niet meer dan 10 % wordt vergroot of verkleind en de situering van een aanduidingsvlak, bouwvlak of bestemmingsvlak met niet meer dan 5 m wordt verschoven;
2. b. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de milieusituatie;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Voor zover dubbelbestemmingen geheel of gedeeltelijk samenvallen, gelden:

1. a. in de eerste plaats de regels van artikel 17 Waterstaat - Waterkering
2. b. in de tweede plaats de regels van artikel 14 Leiding - Water;
3. c. in de derde plaats de regels van artikel 13 Leiding - Riool;
4. d. in de vierde plaats de regels van artikel 15 Waarde - Archeologie.

De regels van stedenbouwkundige aard en de bereikbaarheidseisen van paragraaf 2.5 van de bouwverordening zijn uitsluitend van toepassing voor zover het betreft:

1. a. bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer, brandblusvoorzieningen;
2. b. brandweeringang;
3. c. bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
4. d. de ruimte tussen bouwwerken;
5. e. parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen;

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het bestemmingsplan mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Oosterhage - Businesspark Oosterheem.

De Vinexwijk Oosterheem ligt in het noordoosten van Zoetermeer. In het centrum van Oosterheem wordt het Businesspark Oosterheem (met een bruto oppervlakte van circa 5 ha) ontwikkeld. Het Businesspark Oosterheem betreft kleinschalige kantoren, bedrijven en maatschappelijke en commerciële voorzieningen aan weerszijden van de Willem Dreeslaan, Aletta Jacobslaan en Hugo de Grootlaan.

Aan de zuidoostelijke rand van Oosterheem wordt het bedrijventerrein Oosterhage (met een netto oppervlakte van circa 15 ha) gerealiseerd. Het bedrijventerrein Oosthage ligt tussen de Olof Palmelaan en de Australiëweg. De oostelijke begrenzing wordt gevormd door de Oostweg en de westelijke begrenzing door de Nieuwe Hoefweg. De Olof Palmelaan is meegenomen in het plangebied. Verder ligt de strook ten noordoosten van de rotonde Olof Palmelaan/Martin Luther Kinglaan/Javalaan globaal gelegen tussen de HSL en de gemeentegrens, binnen het plangebied. De Australiëweg en de Oostweg liggen niet in het plangebied.
Verder is meegenomen in dit bestemmingsplan een deel van het bedrijventerrein Dwarstocht. Dit deel ligt ten noordoosten van het Maximaplein en wordt begrensd door Oostweg in het westen, Franklinstraat in het noorden, Olof Palmelaan in het westen en de Australiëweg in het zuiden.

Figuur 1.1: Ligging van het plangebied in Zoetermeer

Figuur 1.2: Begrenzing van het plangebied

De juridisch planologische regelingen van het bedrijventerrein Oosterhage en het Businesspark Oosterheem zijn opgenomen in het bestemmingsplan “Oosterheem”, het bestemmingsplan “1^e partiële herziening van het bestemmingsplan Oosterheem” en deels nog in het bestemmingsplan “Oosterheem/HSL-Zuid”. Voor het gebied rondom het Máximaplein en de aansluitende wegenstructuur en groenstructuur alsmede het gebied in de noordoostelijke hoek van het Máximaplein gelden diverse (verouderde) bestemmingsplannen (voor een overzicht daarvan wordt verwezen naar paragraaf 1.3 van de toelichting).

De geldende bestemmingsplannen zijn niet meer actueel. Er hebben ontwikkelingen plaatsgevonden die afwijken van de bestemmingsplanregelingen. Daarnaast voorzien de plannen niet in een aantal nieuwe ontwikkelingen. Het gaat hierbij om onder meer de volgende ontwikkelingen:

• De wens om op het bedrijventerrein Oosterhage ook de vestiging van bedrijven in milieucategorie 3.1 van de Staat van Inrichtingen bij recht toe te staan. Op dit moment is alleen de vestiging van bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 van de Staat van Inrichtingen bij recht toegestaan.
• Het vrijkomen van gronden aan weerszijden van de HSL, die niet meer noodzakelijk zijn voor het realiseren en de exploitatie van deze spoorlijn. Deze gronden kunnen ook worden uitgegeven als bedrijventerrein.
• Het opnemen van een maatbestemming voor het bestaande bedrijf Van Woerden Recycling bv conform de onherroepelijke milieuvergunning.
• De uitbreiding van kleinschalige kantoorontwikkelingen in bedrijfsverzamelgebouwen op het businesspark Oosterheem.
• De vestiging van meerdere soorten voorzieningen in het Businesspark Oosterheem mogelijk maken. Hierbij moet onder meer gedacht worden aan gewenste voorzieningen in het Businesspark Oosterheem zoals lichte horeca, een tandartspraktijk en kinderdag- verblijven.

Om deze ontwikkelingen mogelijk te maken en de planologisch juridische regeling aan te passen aan de actuele situatie is een herziening van de hiervoor genoemde bestemmingsplannen noodzakelijk. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

Voor het plangebied zijn op dit moment de volgende juridische plannen van kracht:

Tabel 1: Overzicht geldende bestemmingsplannen

Op de locatie gelegen in de noordoostelijke hoek van het kruispunt Olof Palmelaan en Javalaan die bestemd was voor wonen (woonwagenstandplaats) is een projectbesluit genomen om de vestiging van het bedrijf Fortune Hot Drinks BV mogelijk te maken. In dit bestemmingsplan wordt dit projectbesluit meegenomen.

Figuur 1.3: Overzicht van de vigerende bestemmingsplannen

In de Nota "Anders omgaan met water; waterbeleid in de 21e eeuw" onderschrijft het kabinet de noodzaak om te anticiperen op de verwachte klimaatsverandering en bodemdaling. De veiligheid moet gewaarborgd blijven, de kans op overstromingen mag niet toenemen. Meer ruimte voor water naast technische maatregelen en taakstellende afspraken tussen verschillende overheden zijn essentieel voor het slagen van dit beleid. Tevens moet een "watertoets" voorkomen dat de bestaande ruimte voor water geleidelijk afneemt.

In paragraaf 5.5 van deze plantoelichting wordt ingegaan op welke wijze in dit plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) van kracht geworden. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Onderwerpen waarvoor het rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken.

Op 1 oktober 2012 is aan het Barro een aantal onderwerpen toegevoegd. Het gaat om de eerder aangekondigde onderwerpen Ecologische hoofdstructuur, elektriciteitsvoorziening, toekomstige uitbreiding hoofd(spoor)wegennet, veiligheid rond rijksvaarwegen, verstedelijking in het IJsselmeer, bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament en toekomstige rivierverruiming van de Maastakken. Aan artikel 3.6.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is op 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd.

Het kabinet heeft de keuze voor deze onderwerpen gemaakt in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Deze structuurvisie bundelt het nationale ruimtelijke en infrastructuurbeleid in 13 nationale belangen. Met de uitbreiding van het Barro en het Bro is de juridische verankering van de SVIR nagenoeg compleet.

Het plangebied ligt binnen de rode contour van Zoetermeer. Het bestemmingsplan is niet in strijd met de rijksbelangen die zijn opgenomen in het Barro en de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Op 2 juli 2010 hebben provinciale staten van Zuid-Holland provinciale structuurvisie "Visie op Zuid-Holland" vastgesteld. In deze structuurvisie beschrijft de provincie haar doelstellingen en geeft zij haar kijk op de ruimtelijke ontwikkeling tot 2040. De kern van de Visie op Zuid-Holland is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers. Dit wil de provincie bereiken door middel van realisering van een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

In de Visie op Zuid-Holland is het provinciale belang geordend aan de hand van vijf integrale en ruimtelijk relevante hoofdopgaven:

• aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel;
• duurzame en klimaatbestendige Deltaprovincie;
• divers en samenhangend stedelijk netwerk;
• vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
• stad en land verbonden.

Voor het plangebied zijn vooral de hoofdopgave "aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel" en "divers en samenhangend stedelijk netwerk" relevant. Een van de doelstellingen van de hoofdopgave "aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel" is het behouden en het aantrekken van bedrijvigheid en werkgelegenheid. Met de hoofdopgave "divers en samenhangend stedelijk netwerk" wordt ingezet op het concentreren van verstedelijking in en rond de steden van het stedelijk netwerk. Onderdeel van het stedelijk netwerk is het stadsgewest Haaglanden, waartoe Zoetermeer behoort. De ontwikkeling van Businesspark Oosterheem en het bedrijventerrein Oosterhage past binnen de stedelijke ontwikkeling zoals deze is voorzien in de structuurvisie.

Bij de structuurvisie horen twee kaarten: de Functiekaart 2020 en de Kwaliteitskaart 2020. Op de Functiekaart is het Businesspark Oosterheem en het noordelijke deel van de zone aan de oostrand van Oosterheerm aangeduid als "Stads- en dorpsgebied met hoogwaardig openbaar vervoer". De bedrijventerreinen Oosterhage en Dwarstocht zijn aangeduid als "Bedrijventerrein". De aanduiding "Stads- en dorpsgebied met hoogwaardig openbaar vervoer" is toegekend aan delen van het stads- en dorpsgebied die in de nabijheid liggen van haltes van hoogwaardig openbaar vervoer van het Zuidvleugelnet. De aanduiding "Bedrijventerrein" heeft betrekking op een aaneengesloten bebouwd gebied met als hoofdfunctie bedrijvigheid, waaronder begrepen productie, transport en distributie, veilingen, nutsvoorzieningen evenals hieraan verbonden kantoorfuncties. Op de Kwaliteitskaart 2020 is het Businesspark Oosterheem, het bedrijventerrein Dwarstocht en het deel van het bedrijventerrein Oosterhage en het noordelijke deel van de zone aan de oostrand van Oosterheem die liggen ten westen van de HSL aangeduid als "Stedelijk netwerk met hoogwaardig openbaar vervoer". Het gebied ten oosten van de HSL is aangeduid als "Stedelijk netwerk". Stedelijk netwerk is gedefinieerd als een stadsgebied bestaande uit samenhangende stedelijke agglomeraties en kernen die gekoppeld zijn aan het Zuidvleugelnet, alsmede de mainport Rotterdam en de greenport Westland/Oostland.

Op 23 februari 2011 hebben Provinciale Staten de 1e herziening van de Structuurvisie "Visie op Zuid-Holland" vastgesteld. Voor het plangebied zijn er geen relevante inhoudelijke wijzigingen opgenomen.

De provinciale belangen aangegeven door vijf integrale opgaven, zoals opgenomen in de structuurvisie, zijn verankerd in de Verordening Ruimte "Visie op Zuid-Holland" die net als de structuurvisie op 2 juli 2010 door Provinciale Staten van Zuid-Holland (PS) is vastgesteld. In deze verordening zijn regels opgenomen over de inhoud en de toelichting van bestemmingsplannen. In het kader van dit bestemmingsplan zijn vooral de artikelen 2 (bebouwingscontouren), 7 (Kantoren), 8 (Bedrijventerreinen) en 9 (Detailhandel) van belang. Op 23 februari 2011 heeft PS de 1e herziening van de Verordening vastgesteld. En op 29 februari 2012 is de Actualisatie 2011 door PS vastgesteld.

Het plangebied ligt binnen de rode contour van Zoetermeer, zoals deze is aangegeven op kaart 1 van de Verordening.

Op grond van artikel 7 van de Verordening mogen bestemmingsplannen voor gronden die liggen buiten de invloedsfeer van de op kaart 5 van de Verordening aangeduide haltes geen bestemmingen aanwijzen die nieuwe kantoren mogelijk maken. Binnen de invloedsfeer van de haltes liggen de gronden die te voet binnen 10 minuten vanaf de haltes bereikbaar zijn.

Uitzonderingen zijn opgenomen voor kleinschalige kantoren tot 1.000 m2 bvo per vestiging, kantoren met een lokaal verzorgingsgebied, zoals gemeentehuizen of bankfilialen, bedrijfsgebonden kantoren met een bvo tot 50 % van het totale bvo en minder dan 3.000 m2 bvo per vestiging alsmede functiegebonden kantoren bij een luchthaven, haven, veiling of kenniscentrum.

Op kaart 5 is binnen Zoetermeer alleen het NS-station Zoetermeer opgenomen. Het gehele plangebied ligt derhalve buiten de invloedsfeer van die halte.

Het bestemmingsplan biedt geen mogelijkheden voor de vestiging van zelfstandige kantoren van meer dan 1.000 m2 bvo. Wel biedt het mogelijkheden op het Businesspark Oosterheem voor de vestiging van kleinschalige kantoren tot 1.000 m2 bvo per vestiging.

Tevens biedt het mogelijkheden voor bedrijfsgebonden kantoren met een bvo dat minder bedraagt dan 50 % van het totale bvo en minder is dan 3.000 m2 bvo per vestiging. Dit is in overeenstemming met artikel 7, lid 2 van de Verordening.

Het bedrijventerrein Oosterhage en het deel van het bedrijventerrein Dwarstocht dat ligt binnen het plangebied is als Bedrijventerrein aangeduid op kaart 6 van de Verordening.

Op grond van artikel 8, lid 2 van de Verordening mogen op deze bedrijventerreinen geen nieuwe bedrijfswoningen mogelijk worden gemaakt.

In dit plan worden geen nieuwe bedrijfswoningen toegestaan. Wel wordt de bestaande bedrijfswoning behorende bij het bedrijf Van Woerden Recycling positief bestemd. In het vigerende bestemmingsplan is deze woning wegbestemd. Het is echter niet aannemelijk dat de woonfunctie binnen de planperiode zal worden beëindigd. Gelet op de vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, mag de woning niet voor de tweede keer onder het overgangsrecht worden gebracht. Nu beëindiging van het gebruik van de woning en de sloop van de woning niet aannnemelijk is, is ervoor gekozen de bedrijfswoning positief te bestemmen.

Op grond van artikel 8, lid 3 van de Verordening dienen op bedrijventerreinen, zoals aangeduid op kaart 6, bedrijven uit de hoogst mogelijke milieucategorie passend bij de omgeving van het bedrijventerrein mogelijk te worden gemaakt.

Conform deze bepaling is in dit plan aan de gronden van het bedrijventerrein Oosterhage voor het merendeel de milieucategorie 3.1 toegekend. Alleen aan de gronden ten oosten van de HSL is op een deel van gronden de vestiging van bedrijven die behoren tot milieucategorie 3.2 bij recht mogelijk. Dit laatste geldt ook voor de gronden die behoren tot het bedrijventerrein Dwarstocht (ten noordoosten van het Maximaplein).

Op grond van artikel 9 van de Verordening mag buiten de centra van steden, dorpen en wijken geen nieuwe detailhandel mogelijk gemaakt worden. Op deze hoofdregel is een aantal uitzonderingen, zoals de vestiging van perifere detailhandel (zoals tuincentra, bouwmarkten, grootschalige meubelbedrijven, detailhandel in volumineuze goederen en detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen). Dit bestemmingsplan maakt geen nieuwe perifere detailhandel mogelijk.

De visie Regioprofielen Cultuurhistorie Zuid-Holland omvat richtlijnen voor topgebieden van cultureel erfgoed, archeologie en molens in Zuid-Holland. Deze visie is op 13 april 2010 vastgesteld door gedeputeerde staten. De wijze van sturing op welke wijze omgegaan dient te worden met de regioprofielen is vastgelegd in de provinciale structuurvisie die is vastgesteld door provinciale staten op 2 juli 2010.

Op basis van bestaande cultuurhistorische waardenkaarten zijn zestien topgebieden Cultureel Erfgoed Zuid-Holland aangewezen. Het plangebied ligt niet in één van deze topgebieden. Wel is het gebied op de provinciale kaart van de Cultuurhistorische hoofdstructuur aangemerkt als een gebied waar de trefkans op archeologische sporen redelijk tot groot is. Gelet hierop dienen de archeologische waarden van het gebied nader onderzocht te worden. In paragraaf 3.1.1 van de toelichting wordt hier nader op ingegaan.

Het Beleidsplan Groen, Water en Milieu 2006-2010 geeft aan hoe de provincie Zuid-Holland de komende jaren haar beleid op de terreinen groen, water en milieu vorm geeft. Het plan is de opvolger van het Beleidsplan Milieu en Water 2000-2006 en omvat het Milieubeleidsplan (Wet milieubeheer) en het Waterhuishoudingplan (Wet op de waterhuishouding). In het beleidsplan zijn de kaders en doelstellingen opgenomen voor de periode 2006-2010 en is een doorkijk gegeven tot 2020 en voor enkele onderwerpen tot 2040. Het plan bestaat uit vier delen: een Visiedeel, een Groendeel, een Waterdeel en een Milieudeel.

Het Visiedeel bevat de strategische integrale beleidsvisie voor groen, water en milieu.

Het Groendeel bevat het beleidskader voor het algemene groenbeleid, de biodiversiteit en gaat in op de programma's Ecologische Hoofdstructuur (EHS), Groen In en Om de Stad (GIOS) en Vitaal Platteland.

Het Waterdeel gaat in op het waterbeleid in Zuid-Holland voor waterveiligheid, waterbeheersing, schoon water en grond- en drinkwater. Daarnaast komt de relatie tussen water en ruimtelijke ordening aan de orde.

Het Milieudeel gaat over gezond en veilig, energie en klimaat en economie en innovatie. Onderwerpen zijn: luchtkwaliteit, verzuring, geluidskwaliteit, externe veiligheid, lichthinder, mobiliteit en infrastructuur, luchtvaart, bodem- en grondwaterkwaliteit, energiebesparing, duurzame glastuinbouw en bedrijventerreinen en beheer van bouwgrondstoffen.

In het kader van dit bestemmingsplan zijn onder meer de gevolgen van de ontwikkelingen voor de luchtkwaliteit en akoestische situatie ter plaatse van de omliggende woningen onderzocht. Daarnaast is voor het Businesspark Oosterheem een energievisie opgesteld. De ontwikkelingen die zijn opgenomen in dit bestemmingsplan zijn niet in strijd met het Beleidsplan Groen, Water en Milieu 2006-2010.

Het beleid van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (verder HHSK) is vastgelegd in het waterbeheerplan HHSK 2010-2015, de Keur van Schieland en de Krimpenerwaard, peilbesluiten en de leggers. Het HHSK streeft ernaar om samen met gemeenten als partners op te trekken. Er moet worden ingezet op intensief overleg met gemeentebesturen voor het kunnen realiseren van projecten. De ruimtelijke ordening en de waterhuishouding moeten in onderlinge relatie worden ontwikkeld. Op basis van ervaring en deskundigheid adviseert HHSK over de mogelijkheden voor een duurzaam watersysteem. De laatste jaren is het inzicht gegroeid dat op een duurzamer wijze met het stedelijk waterbeheer dient te worden omgegaan, mede gezien de klimaatveranderingen. Aandachtspunten voor het duurzame stedelijk waterbeheer zijn het minimaliseren van wateroverlast, het realiseren van voldoende waterberging waarbij zoveel mogelijk een ecologische inrichting wordt nagestreefd, het verantwoord afkoppelen van verhard oppervlak en het voorkomen van diffuse verontreinigingen door toepassing van duurzame bouwmaterialen.

De visie is uitgewerkt in een concreet maatregelenplan:

• Het woongenot, de belevingswaarde en de recreatieve mogelijkheden op en in het water voor burgers nemen toe;
• De waterkwaliteit voldoet tenminste aan de algemene milieukwaliteitseisen;
• Het waterhuishoudkundig systeem kent goede aan- en afvoermogelijkheden, waarbij de doorspoelbaarheid en de mogelijkheid om onder normale omstandigheden het waterpeil binnen zekere marges te handhaven, voldoende worden gewaarborgd;
• Het watersysteem is zo ingericht dat het de ontwikkeling van biologisch gezond water bevordert.

Voor ontwikkelingen is het waterbeheerplan van HHSK 2010 – 2015 van het hoogheemraadschap van belang. Ontwikkelingen gaan vaak gepaard met een toename van het verharde oppervlak. In het waterbeheerplan van HHSK 2010 – 2015 is beschreven hoe het hoogheemraadschap omgaat met het bergen van oppervlaktewater bij een toenemende verharding van het oppervlak. In zijn algemeenheid geldt verder dat voor aanpassingen aan het bestaande waterhuishoudingsysteem bij het Hoogheemraadschap vergunning dient te worden aangevraagd op grond van de Keur. Dit geldt bijvoorbeeld voor de aanleg van overstorten, van de hemelwaterafvoer op het oppervlaktewater, het dempen en graven van water en het aanbrengen van verhard oppervlak. De Keur maakt het mogelijk dat het Hoogheemraadschap haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren.

Waterplan Zoetermeer
Het Hoogheemraadschap heeft in samenwerking met de gemeente Zoetermeer, het Hoogheemraadschap van Rijnland en het Waterschap Wilck en Wiericke het Waterplan Zoetermeer opgesteld dat in februari 2002 door de raad is vastgesteld. Het plan wordt in paragraaf 2.4.6 van deze plantoelichting nader toegelicht.

Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020
Op 16 april 2008 heeft het algemeen bestuur van het Stadsgewest Haaglanden het Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020 (RSP) vastgesteld.

Het RSP is een integraal plan voor de ruimtelijke ontwikkeling van Haaglanden en het kader voor het regionale beleid op het gebied van milieu, groen, mobiliteit, wonen en economie en voor locale plannen, zoals de bestemmingsplannen. Het vastgestelde Regionaal Structuurplan Haaglanden richt zich op 2020 (met een doorkijk naar 2030) en omvat de grote lijnen voor de ambities en ontwikkelingen op verschillende terreinen, zoals verkeer, wonen, werken, water, groen etc.

Op kaart 1 "Ontwikkelingsbeeld Haaglanden 2030" van het RSP is het plangebied aangewezen als "Vitaal en intensief benut stedelijk gebied". Op kaart 24 "Projectenkaart Haaglanden 2020" is het Businesspark Oosterheem aangeduid als "Verdichten binnen bestaand stedelijk gebied, met name binnen OV-bereik". Dit betekent dat de aanwezige potenties voor verdichting, vernieuwing en herstructurering zoveel mogelijk dienen te worden benut. Hierbij moeten karakter- en structuurbepalende niet-bebouwde ruimten worden gehandhaafd en de aanwezige cultuurhistorische waarden in acht worden genomen. Het bedrijventerrein Oosterhage is aangeduid als "Nieuw bedrijventerrein". Op kaart 23 is het bedrijventerrein aangeduid als "Ontwikkellocatie (hoogwaardig) bedrijventerrein tot 2010.

De ontwikkelingen die in dit plan worden mogelijk gemaakt zijn niet in strijd met het RSP.

Regionale Structuurvisie Detailhandel 2006-2011
Op 13 december 2006 is de Regionale Structuurvisie Detailhandel Stadsgewest Haaglanden 2006-2011 vastgesteld. Het doel is een meer dynamisch en kwalitatief beter winkelaanbod te bewerkstelligen zodat de consument meer keuze en kwaliteit wordt geboden. Dit heeft weer een gunstige invloed op de komst van bedrijven en organisaties naar de regio en daarmee op de regionale economie.

Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe zelfstandige detailhandel mogelijk en daarmee wordt voldaan aan het regionale detailhandelsbeleid.

De Stadsvisie 2030 verwoordt de opgaven die in de periode tot 2030 moeten worden opgepakt om als stad voldoende perspectief op een welvarende ontwikkeling te behouden. Daarnaast geeft de Stadsvisie aan welke kansen de gemeente wil benutten om de stad extra perspectief te geven. Opgave 4 uit de Stadsvisie is de balans tussen economische structuur en arbeidsaanbod realiseren. Om deze opdracht te realiseren dient onder meer de aard en omvang van de werkgelegenheid zo goed mogelijk afgestemd te zijn op de eigen beroepsbevolking. Als de capaciteit van de werklocaties Oosterheem, Boerhaavelaan en Bleizo is gerealiseerd is de verwachting dat er sprake is van een evenwichtige woon-werkbalans. Met de realisatie van het bedrijventerrein Oosterhage en het Businesspark Oosterheem wordt invulling gegeven aan deze opgave.

In figuur 2.1 is een beeld opgenomen van de hoofdopgaven uit de Stadsvisie.

Figuur 2.1: Kaart uit de Stadsvisie 2030

Op 10 januari 2011heeft de gemeenteraad het beleidsdocument Stedelijk Beleidskader Economie vastgesteld.De lijn van het huidige economische beleid wordt doorgezet. Het beleid heeft drie doelstellingen:

1. 1. Het creëren van werkgelegenheid door middel van het aantrekken van nieuwe bedrijven voor Zoetermeer kansrijke sectoren, het stimuleren van (innovatieve) startende bedrijvigheid, het behouden van bestaande bedrijvigheid en het verbinden van onderwijs met het bedrijfsleven;
2. 2. Het realiseren van een aantrekkelijk, gevarieerd en duurzaam vestigingsmilieu voor bedrijven;
3. 3. Het aanbieden van een brede, kwalitatief goede en op de toekomst gerichte voorzieningenstructuur (leisure, horeca en detailhandel) in Zoetermeer.

Voor deze doelstellingen afzonderlijk zijn beleidsmaatregelen geformuleerd die in de periode 2010 tot en met 2014 uitgevoerd zullen gaan worden.

Deze integrale herziening van het bestemmingsplan biedt meer mogelijkheden voor nieuwvestiging van bedrijven. Daarmee wordt meer werkgelegenheid en een gevarieerd vestigingsklimaat gecreëerd. Dit past binnen de doelstellingen van het Stedelijk Beleidskader Economie.

Op 25 maart 2009 is de Welstandsnota Zoetermeer van kracht geworden. Hierin is, aan de hand van gebiedsbeschrijvingen en architectuurstijlen, het welstandsbeleid van de gemeente Zoetermeer vastgelegd. Tevens is een onderscheid gemaakt tussen gebieden met een regulier, intensief of luw welstandsbeleid.

Voor het Businesspark Oosterheem en het bedrijventerrein Oosterhage geldt een regulier welstandsbeleid. Alleen voor het gebied nabij het Máximaplein (omgeving Kelvinstraat) geldt een intensief welstandsbeleid.

Naast het beleid van de Welstandsnota zijn voor de ontwikkeling van het Businesspark Oosterheem en Oosterhage beeldkwaliteitregels opgesteld. De beeldkwaliteitregels voor het Businesspark zijn vervat in de documenten "Herziene Beeldkwaliteitregels Willem Dreeslaan" van augustus 2007 (zie Bijlage 1 van de plantoelichting) en "Zoetermeer Oosterheem; Businesspark Hugo de Grootlaan/Aletta Jacobslaan; Stedenbouwkundige randvoorwaarden" van 11 mei 2011 (zie Bijlage 2 van de plantoelichting). De beeldkwaliteitregels voor het bedrijventerrein Oosterhage zijn opgenomen in het document "Bedrijvenpark Oosterhage; Beeldkwaliteitplan" van januari 2008 (zie Bijlage 3 van de plantoelichting).

In deze rapportage zijn de archeologisch waardevolle gebieden in de gemeente Zoetermeer opgenomen. Op grond van de Erfgoedverordening Zoetermeer is het verboden om in een archeologisch monument de bodem dieper dan 50 cm onder de oppervlakte te verstoren.

Alleen het noordoostelijke deel van Oosterhage (dat in het plan een groenbestemming heeft gekregen) is onderdeel van de archeologisch waardevolle gebieden de Oostkade en de Hildam. De Oostkade is een veertiende-eeuws (of ouder) dijklichaam. De Hildam is een originele waterkering uit de vijftiende eeuw of ouder en bevat mogelijk nog resten van een historisch sluizencomplex. In dit deel van het plangebied zijn geen nieuwe ontwikkelingen voorzien. In paragraaf 3.1 wordt nader ingegaan op de op de cultuurhistorische en archeologische waarden van het plangebied.

Hoogbouw is kenmerkend, beeldbepalend en beeldvormend in de stad. Hoogbouw is dominant in het stadsbeeld aanwezig en bepaalt als zodanig het silhouet van de stad. Het kan zowel de ruimtelijke structuur als de economische structuur van de stad verbeteren. Hoogbouw is echter niet op alle plaatsen een wenselijke ontwikkeling. De Hoogbouwvisie omvat een hoogbouwmodel in de vorm van een zoneringsplan, geen locatieonderzoek, waarin zones zijn aangegeven waar ontwikkeling van hoogbouw in de toekomst in principe mogelijk, gewenst of niet gewenst is. In het hoogbouwmodel worden tevens knooppunten en assen benoemd die zich lenen voor accentuering met hoogbouw. Hoogbouw is bebouwing van minimaal 40 mt hoog.

Op kaart XV van de Hoogbouwvisie zijn het Businesspark Oosterheem en het bedrijventerrein Oosterhage aangeduid als "suburbane zone: accent op laagbouw". In deze gebieden ligt het accent op laagbouw en is slechts in incidentele gevallen hoogbouw mogelijk als daar vanuit de plek aanleiding toe is ter ondersteuning van de stedenbouwkundige structuur. Dit kan rond het station en het wijkcentrum met zijn winkel- en sociale voorzieningen of ter markering van de wijkentrees zoals de woontoren in Oosterheem. Hoogbouw zal altijd beoordeeld moeten worden in relatie tot de opbouw van de wijk.

Op kaart XVI is het Máximaplein aangeduid als een secundair knooppunt. In knooppunten komen stedelijke ontwikkelingen samen. Het zijn niet alleen raakpunten, snijpunten van de assen, maar tevens meestal halte of overstappunt van hoogwaardig openbaar vervoer en/of kruising van stedelijke hoofdwegen. Het zijn brandpunten van activiteiten. De knooppunten zijn stedenbouwkundig de meest interessante plekken om te accentueren met hoogbouw. Nabij het Máximaplein is een bouwhoogte van maximaal 90 meter toegestaan.
De zone langs de Australiëweg is op deze kaart aangeduid als een secundaire as waarvoor een maximale bouwhoogte geldt van 60 meter. Langs de assen bestaat eveneens de mogelijkheid voor realisering van hoogbouw. Om het onderscheid met knooppunten duidelijk te maken, wordt hier uitgegaan van een geringere hoogte dan op knooppunten.

Op kaart XVII is de halte Willem Dreeslaan van RandstadRail 4 (ter plaatse van het Businesspark Oosterheem) aangeduid als een overige stationslocatie waarvoor een maximale bouwhoogte geldt van 60 meter. Stationsgebieden zijn geschikt om met hoogbouw te accentueren. Niet alleen wordt op die manier zowel op stadsniveau als op wijkniveau het belang van deze locaties ruimtelijk gemarkeerd, ook kan daardoor programma worden toegevoegd wat zowel voor het draagvlak van de voorzieningen als vanuit een oogpunt van bereikbaarheid gunstig is.

De bouwhoogtes die op grond van dit plan mogelijk zijn, zijn lager dan de genoemde hoogtes in de Hoogbouwvisie. Voor de omgeving station Willem Dreeslaan geldt dat de hoogtes zijn vastgelegd in beeldkwaliteitplannen (zie hiervoor in paragraaf 2.4.3). Deze hoogtes zijn afgestemd op de omliggende woningen. Concreet betekent dit dat de hoogtes die reeds mogelijk zijn op basis van het bestemmingsplan Oosterheem (dat in 2000 is vastgesteld en dus voor de Hoogbouwvisie) in het algemeen gehandhaafd zijn gebleven. De enige uitzondering hierop is de noordwestelijke hoek van de rotonde ter hoogte van de Willem Dreeslaan en Stephensonstraat (kavel 3B van de Willem Dreeslaan). Op grond van de Hoogbouwvisie is op deze locatie een bouwhoogte van 60 meter mogelijk. Er is voor deze locatie een variantenstudie verricht. Uit deze variantenstudie (zie Bijlage 4 van de plantoelichting) is gebleken dat gelet op de reeds aanwezige bedrijfsgebouwen en de woningen van Oosterheem een toren van 60 meter hoog niet past in de stedenbouwkundige opzet van de bedrijvenzone. Daarnaast heeft een gebouw met een dergelijke hoogte te veel impact op zijn omgeving. Gelet op de omgeving is ervoor gekozen in het bestemmingsplan voor de betreffende gronden (kavel 3B aan de Willem Dreeslaan) drie bouwblokken op te nemen met een maximale bouwhoogte van zuid naar noord gezien van respectievelijk 25 meter, 10 meter en 25 meter. Dit sluit aan op de gerealiseerde hoogte van de tegenoverliggende bebouwing aan de Willem Dreeslaan.

Voor de hoek ten noordoosten van het Máximaplein (Vlek D van het Kwadrant) is aangesloten bij de bestaande hoogtes van de bedrijfsgebouwen. Hier wordt dus niet voorzien in hoogbouw. De maximale bouwhoogte is bepaald op 25 meter. Om de zichtbaarheid van de bebouwing op de kavels langs de hoofdwegenstructuur (Oostweg en Australiëweg) te vergroten is wel bepaald dat minimale hoogte 10 meter dient te bedragen.

Het Waterplan Zoetermeer is opgesteld door de gemeente Zoetermeer, het indertijd nog bestaande waterschap Wilck en Wiericke, dat inmiddels deel uitmaakt van het Hoogheemraadschap van Rijnland en het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. De doelstelling van het Waterplan Zoetermeer is het behouden en versterken van een duurzaam watersysteem. Kortom een watersysteem dat betrouwbaar, levend en boeiend is. Om ook in de toekomst een veilig en goed functionerend watersysteem in Zoetermeer te behouden, moet er meer ruimte voor water worden gerealiseerd. In het stedelijk gebied wordt daarnaast ingezet op het vertragen van piekafvoeren, onder meer door het toepassen van open verharding of het realiseren van vegetatiedaken. In het Waterplan Zoetermeer is tevens aangegeven dat er gestreefd wordt naar een hoge belevingswaarde van het water. Hiermee wordt water bedoeld dat er aantrekkelijk uitziet, goed zichtbaar is, niet stinkt en past in de stedelijke omgeving. Water biedt aantrekkelijke recreatiemogelijkheden en zorgt voor afwisseling in het landschap. Door variatie van de oevers kan de belevingswaarde van het water vergroot worden.

In paragraaf 5.5 van de plantoelichting is nader ingegaan op de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding.

Het Stadsnatuurplan geeft richting aan het natuurbeleid van Zoetermeer. In het Stadsnatuurplan wordt antwoord gegeven op de vraag hoe de gemeente wil omgaan met de natuur die zij nu al rijk is en hoe het nog beter zou kunnen. Het doel van het Stadsnatuurplan is het realiseren van meer en betere natuur en het vergroten van het draagvlak voor de natuur. Het gemeentelijk natuurbeleid kent drie niveaus met elk een eigen ambitie: groen op regioniveau, groen op stadsniveau en groen op wijkniveau. Voor natuur op regioniveau geldt het compensatiebeginsel. Dit betekent dat bij verlies van natuur compensatie moet plaatsvinden door nieuwe natuur. Op stads- en wijkniveau geldt de natuurimpulsregel. Hierbij dient het natuurbelang nadrukkelijk te worden meegewogen in de besluitvorming over (her)ontwikkelingslocaties. Op stads- en wijkniveau is het gemeentelijk natuurbeleid vooral gericht op het creëren van soortenrijke natuur. Een van de manieren om dit te bereiken is het beter afstemmen van het beheer op de lokale variatie in bodem, water en reliëf en het betrekken van de bewoners bij hun directe leefomgeving.

De zone langs de assen van het Businesspark Oosterheem, het een deel van het bedrijventerrein Oosterhage ten oosten van de HSL en de zone langs de Australiëweg zijn in dit plan aangeduid als "natuur op stadsniveau". Dit zijn natuurontwikkelingsgebieden van de stad die wisselend zijn van omvang onder meer langs spoorlijnen en stadswegen. In deze gebieden is niet de natuur de hoofdfunctie. Doel is om droge natuur met veel soorten te creëren door de bestaande leefgebieden veilig te stellen en door lokale variatie in bodem, water en reliëf te benutten voor de natuur.

Eind 2004 heeft het college van burgemeester en wethouders, in opdracht van de raad, een scenariostudie verricht naar de mogelijkheden van binnenstedelijk bouwen in Zoetermeer. Doel van deze studie is het bieden van inzicht in de noodzaak, mogelijkheden en effecten van binnenstedelijk bouwen zodat weloverwogen keuzes kunnen worden gemaakt over het verder ontwikkelen van de stad. In de eindrapportage "Bouwen aan Zoetermeer" worden de resultaten van deze studie gepresenteerd. Hierin zijn drie scenario's uitgewerkt voor het binnenstedelijk bouwen. Oosterheem (inclusief het Businesspark en het bedrijventerrein Oosterhage) is in deze nota meegenomen als gebied in ontwikkeling. In het plangebied zijn geen nieuwe locaties benoemd die nader uitgewerkt dienen te worden.

Het gemeentelijk Milieubeleidsplan heeft als algemene doelstelling: het realiseren van een duurzame ontwikkeling, het zoeken naar oplossingen en/of maatregelen waarmee de leefbaarheid voor de huidige en toekomstige bewoners, hier en elders wordt gediend. Hiertoe moeten aspecten van duurzaamheid een volwaardige afwegingsfactor zijn bij alle gemeentelijke (beleids)beslissingen. Er wordt gestreefd naar een ruimtelijke inrichting binnen de compacte stad waarin leefbaarheid, integratie van functies en meervoudig ruimtegebruik centraal staan.

De doelen van het Milieubeleidsplan zijn algemeen van aard. Bij de invulling van het Businesspark en het bedrijventerrein Oosterhage zijn de gevolgen voor onder andere de luchtkwaliteit onderzocht met als onderzoeksresultaat dat er zijn geen onaanvaardbare negatieve effecten voor het woon- en leefklimaat te verwachten (zie ook Hoofdstuk 5 van de plantoelichting).

De klimaatveranderingen, de groei van Zoetermeer en de toenemende luchtvervuiling vragen om maatregelen. In het programma Duurzaam Zoetermeer zijn afspraken opgenomen om Zoetermeer in de toekomst leefbaar te houden. De ambities zijn hoog: Zoetermeer wil tot de tien duurzaamste gemeenten van Nederland behoren. De basis voor het programma Duurzaam Zoetermeer ligt in het collegeprogramma 2006-2010. Daarin staat dat Zoetermeer een groene, schone en milieuvriendelijke stad moet zijn, waarin we zuinig zijn op natuurlijke hulpbronnen en de beschikbare groene ruimte. Duurzaam Zoetermeer geeft hier op een praktische manier invulling aan, samen met lokale milieuorganisaties, het bedrijfsleven en de inwoners van Zoetermeer.

Voor het Businesspark Oosterheem is in juni 2010 een energievisie opgesteld (zie Bijlage 6 van deze plantoelichting). Uit deze visie volgt dat de energievoorziening van de bedrijfsgebouwen plaatsvindt door wamte-koude-opslag.

De Nota Duurzaam Bouwen besteedt aandacht aan nieuwbouw, bestaande bouw en gemeentelijke gebouwen. Daarnaast wordt specifiek aandacht besteed aan klimaatbeleid, omdat het een speerpunt is binnen het Programma Duurzaam Zoetermeer. In de Nota is bepaald dat voor projecten vanaf 25 woningen of vergelijkbare grootte de ontwikkelaar van het vastgoed een energievisie moet uitwerken. Daarnaast geldt voor nieuwbouwlocaties met meer dan 1 woning dat GPR-gebouw wordt toegepast. Voor overige locaties zal voor alle labels van het instrument GPR een ambitieniveau van minimaal 7 worden gehanteerd. Voor 6 locaties die in het programma Duurzaam Zoetermeer waren aangewezen als innovatieve gebieden of projecten (Stadsboerderij Oosterheem, Paltelaan, Denemarkenlaan, Bleizo, Culturele as en Vlek A Oosterheem) blijven scherpe ambities gelden op energiebeleid.

De uitvoering van de nota Duurzaam Bouwen vindt plaats in het kader van de te verlenen omgevingsvergunning.

De gemeente Zoetermeer heeft aangegeven haar wegennet te willen inrichten volgens de uitgangspunten en uitwerkingsprincipes van Duurzaam Veilig. Dit komt onder meer tot uiting in de nota Duurzaam Veilig 1e fase (1998).

In het kader van Duurzaam Veilig wordt onderscheid gemaakt in de volgende functies van wegen: stroomwegen, drukke gebiedsontsluitingswegen, stille gebiedsontsluitingswegen en erftoegangswegen.

Aangenomen wordt dat het streven naar een duurzaam veilig verkeerssysteem in Zoetermeer leidt tot:

• meer vrijliggende fietspaden: langs wegen met een stroomfunctie en langs drukke gebiedsontsluitingswegen;
• meer afzonderlijke rijstroken, visueel herkenbaar (kleur deklaag, belijning);
• meer (bijkomende) verkeersvoorzieningen; vooral bij kruisingen en nabij oversteekvoorzieningen moeten aanvullende verkeersvoorzieningen, waaronder snelheidsremmende maatregelen, bebording, belijningen, verkeersregelinstallaties, tot veiligere situaties leiden.

De extra voorzieningen die vanuit dit verkeersveiligheidsbeleid voortvloeien betekenen in algemene zin een verhoging van de beheerlast en een afname van groen. Hoe hoog dit zal zijn hangt af van de mate waarin de voorgestelde aanpassingen doorgang vinden.

De hoofdwegen in het plangebied zijn voor het grootste deel voorzien van vrijliggende fietspaden.

Het doel van het Fietsplan is het bevorderen van het fietsgebruik in en rondom Zoetermeer en het verbeteren van de kwaliteit van het netwerk van fietspaden. Het Fietsplan geeft een integrale visie op de fietsroutes in Zoetermeer, waarbinnen onder andere voorstellen worden gedaan ter verbetering van de het fietsnetwerk in Zoetermeer en welke nieuwe plannen voor het fietsverkeer ontwikkeld kunnen worden. In het Fietsplan is het fietsnetwerk onderverdeeld in drie functies: hoofdnet, verbindend net en ontsluitend net.

In het fietsplan zijn de fietsroutes in Oosterheem aangegeven als "te ontwikkelen fietsroute". Het fietsroutenetwerk is nader uitgewerkt in de "Notitie Bromfietsvrije fietsroutes in Oosterheem". De fietspaden langs de stroomwegen en gebiedsontsluitingswegen in Oosterheem, waaronder de Olof Palmelaan, de Aletta Jacobslaan, de Hugo de Grootlaan en de Willem Dreeslaan behoren tot het hoofdnet.

De Nota Mobiliteit Zoetermeer biedt het kader om de komende jaren invulling te geven aan het verkeers- en vervoersbeleid. De nota analyseert voor welke uitdagingen Zoetermeer staat, nu en in de toekomst. De aanwezige en de te verwachten knelpunten zijn hierin betrokken, alsmede de daarbij behorende oplossingsrichtingen. De nota beschrijft het verkeers- en vervoersbeleid tot 2010 en geeft een doorkijk naar 2025. Modelonderzoek naar de situatie in 2010 laat zien dat er sprake is van een hoge verkeersdruk op het hoofdwegenstelsel en de aansluiting op de A12. De huidige ringstructuur rust zwaar op maatregelen die het verkeer op bepaalde plekken vasthoudt om het verkeer op de ring zelf te laten doorstromen, of verkeer snel van de ring te laten afvloeien. De intentie van deze nota is het leveren van een substantiële bijdrage aan de bereikbaarheid van Zoetermeer. Een belangrijk onderdeel van de studie is het onderzoeken en aanbrengen van relaties tussen huidige, vastgestelde en potentiële uitbreidingslocaties voor voorzieningen, kantoren en wonen en de effecten daarvan op de interne en externe bereikbaarheid, verkeersroutes en de gevolgen die een aantal verkeersbeperkende maatregelen zal hebben op deze routes. Bovengenoemde aspecten worden in onderlinge samenhang bezien en zijn gerelateerd aan de Toekomstvisie 2025 en het Masterplan Zoetermeer 2025.

Vanuit een realistische aanpak, voortbouwend op en optimaal gebruik makend van de kwaliteiten van Zoetermeer is een uitvoeringsprogramma opgesteld.

In het plangebied zijn alle infrastructurele projecten die voortvloeien uit de Nota Mobiliteit Zoetermeer gerealiseerd. Er zijn geen nieuwe projecten voorzien.

Op 21 mei 2012 heeft de gemeenteraad de Integrale kaderstellende beleidsnotitie (auto)parkeren Zoetermeer en de Nota Parkeernormen en uitvoeringsregels opgesteld. Deze nota's vervangen het vorige parkeerbeleid uit 2005.

Integrale kaderstellende beleidsnotitie (auto)parkeren Zoetermeer

De Integrale kaderstellende beleidsnotitie (auto)parkeren Zoetermeer geeft uitwerking aan het parkeerbeleid. Als basis voor het nieuwe parkeerbeleid in Zoetermeer geldt: 'vraagvolgend' waar dat kan en 'sturend' waar dat moet. Met andere woorden: parkeerplaatsen realiseren op die plaatsen waar daar behoefte aan is én er de mogelijkheden zijn (ruimtelijk en financieel) en sturen op het gebruik van beschikbare parkeerplaatsen waar de vraag naar parkeercapaciteit groter is dan het aanbod en uitbreiding van parkeercapaciteit niet aan de orde is. In deze beleidsnotitie is vastgelegd hoe zal worden omgegaan met parkeervraagstukken in de bestaande stad. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar verschillende gebruikersgroepen zoals bewoners, bezoekers en werknemers.

Nota Parkeernormen en uitvoeringsregels

In de Nota Parkeernormen en uitvoeringsregels zijn voor uiteenlopende functies en voorzieningen parkeernormen opgenomen. Bij de parkeernormen is veelal sprake van een bandbreedte en kan per situatie bepaald worden welke norm binnen de bandbreedte het meest geschikt is. De parkeernormen worden toegepast bij nieuwe ontwikkelingen. Het parkeernormenbeleid van de gemeente Zoetermeer is dan ook bedoeld om parkeeroverlast door nieuwe ontwikkelingen te voorkomen. Er zijn echter altijd situaties die enige flexibiliteit vragen in de toepassing van de parkeernormen. Hiertoe bevat de nota uitvoeringsregels welke kunnen worden toegepast. De parkeernormen gelden voor nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente. Indien nader onderbouwd, bestaat de mogelijkheid om af te wijken van de parkeernormen. Bij nieuwe ontwikkelingen geldt dat parkeercapaciteit zoveel mogelijk binnen de ontwikkelkavel (op eigen terrein) moet worden aangelegd. Als dat in alle redelijkheid en billijkheid niet lukt, dan kan gekeken worden of de gemeente binnen de kaders van de overige beleidsuitgangspunten de restvraag aan parkeerplaatsen in het openbare gebied kan realiseren.

De parkeernormen zijn gelieerd aan de bouwverordening. Bij de toetsing van bouwplannen dient altijd getoetst te worden aan de bouwverordening en daarmee aan de parkeernormen. In het nieuwe parkeerbeleid is een overgangsregeling opgenomen die, kort gezegd, bepaalt dat voor bouwplannen/ initiatieven waarover reeds overeenstemming is met de gemeente, de parkeernormen uit 2005 van toepassing zijn.

Ook voor de bedrijven en voorzieningen in het plangebied geldt dat op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid aanwezig moet zijn. Het bestemmingsplan maakt dit ook mogelijk.

Met de Structuurvisie Detailhandel 2006-2010 geeft de gemeente aan welke ontwikkelingen tot 2010 nodig zijn om de detailhandel gezond te houden. In deze nota wordt buiten de winkelcentra alleen bepaalde vormen van perifere detailhandel wenselijk geacht. Het betreft de volgende vormen van detailhandel:

• Volumineuze of brand- en explosiegevaarlijke detailhandel die niet inpasbaar is in centrumgebieden (zoals: vuurwerk en brandstoffen, auto's, boten, caravans, machines, keukens en sanitair, bouwmaterialen, tuincentra, bouwmarkten en meubelbedrijven met in ondergeschikte mate woninginrichtingartikelen, vloerbedekking, parket, zonwering en tenten).
• In omzet en oppervlak ondergeschikte detailhandel binnen een bedrijf waarvan de hoofdfunctie niet valt onder detailhandel. Het assortiment houdt verband met de hoofdfunctie. Een voorbeeld hiervan is een bedrijf dat orthopedisch schoeisel vervaardigt met als nevenbranche de verkoop van orthopedisch schoeisel.
• Bedrijventerrein- en verkeersknoop-ondersteunende detailhandel, zoals een kleinschalige winkel in dagelijkse goederen bij een station.

In dit bestemmingsplan worden geen nieuwe mogelijkheden voor perifere detailhandel opgenomen. Met de bestaande vestigingen van Praxis en Groenrijk zijn de mogelijkheden reeds benut. Er worden alleen nog zeer beperkte vormen van bedrijfsgebonden detailhandel toelaten en een kleine shop bij het nieuwe tankstation.

De Horecanota dient als kader voor het horecabeleid van de gemeente Zoetermeer. De nota omvat alle voor de horeca relevante aspecten, zoals regelgeving, vergunningen, handhaving, ontwikkelingsvisie en organisatie. De horeca in Zoetermeer is te typeren als: in aantal vestigingen beperkt, overwegend grootschalig, verspreid, gezellig en toegankelijk. De horeca vervult een belangrijke sociale en economische functie. Ook in het beleidskader Leisure is vastgesteld dat horeca een belangrijke drager is van de leisurestructuur. Ook kan de aanwezigheid van horeca leiden tot een beter functionerend openbaar gebied, maar een verkeerde invulling kan ook een tegenovergesteld effect teweeg brengen. Er is een directe invloed op de leefbaarheid en de tevredenheid van gebruikers en omwonenden. Een afgewogen horeca- en vestigingsbeleid is daarom noodzakelijk.

In de horecanota is in een "vlekkenplan" aangegeven waar in Zoetermeer de verschillende typen horeca zich wel, en waar ze zich niet kunnen vestigen. Op kaart 2 van de nota is de zone aan weerszijden van de Australiëweg en Verlengde Australiëweg aangegeven als Leisure-as. In deze zone is het beleid met name gericht op het mogelijk maken van leisure-voorzieningen, waarbij de horeca een ondersteunende functie heeft. Langs de Australiëweg en de Verlengde Australiëweg is de vestiging van alle typen horeca (inclusief nachthoreca) mogelijk. Dit laatste geldt in principe ook voor bedrijventerreinen.

Op grond van dit bestemmingsplan is voor het Businesspark in zeer beperkte mate horeca toegestaan. In het Businesspark wordt alleen horeca tot maximaal categorie 1a toegelaten (bijvoorbeeld een broodjeszaak), tot maximaal 250 m² bvo totaal.

Rond de McDonalds, in het kwadrant ten noordoosten van het Maximaplein, zijn alle vormen van horeca toegestaan, vanwege de ligging aan de Leisure-as.

En op het Bedrijventerrein is alleen horeca (tot categorie 2) tot maximaal 200 m² bvo toegestaan bij het nieuwe tankstation. Voorts is hier alleen ondergeschikte horeca toegestaan ten dienste van een bedrijf.

Eén van de speerpunten om de doelstellingen van de Toekomstvisie "Zoetermeer, steeds ondernemend" te bereiken is leisure. Onder leisure wordt verstaan: alle openbaar toegankelijke vrijetijdsvoorzieningen en -activiteiten, zowel overdekt als in de openlucht. Dit kunnen grootschalige maar ook kleinschalige voorzieningen zijn. Het beleidskader Leisure geeft de hoofdrichting aan voor het Leisurebeleid in Zoetermeer. Gericht investeren in leisure versterkt de identiteit en de economie van de stad. Het beleidskader geeft de kansen weer die in de stad aanwezig zijn en de plekken en voorzieningen waar de aandacht op moet worden gericht. Kort samengevat komt dit neer op: welke locaties zijn kansrijk, welke voorzieningen en evenementen komen daar tot hun recht en hoe denken we een en ander te kunnen bereiken.

Ook in deze nota is de Leisure-as van west naar oost één van de hoofdgebieden, waarbij het Kwadrant (dat is het gebied rondom het Máximaplein) als projectgebied is aangewezen. Sportgerichte evenementen en leisurevoorzieningen met een nationale uitstraling komen in Zoetermeer het best tot hun recht op deze locatie.

In deze gemeentelijke beleidsnota zijn richtlijnen opgenomen die in beginsel kunnen worden gehanteerd bij het verlenen van medewerking aan de legalisering van GSM-masten. Sinds augustus 2002 zijn antenne-installaties vergunningsvrij geworden (besluit 13 juli 2002, Stb 2002, nr 411). De beleidsregels voor antenne-installaties kunnen daarom buiten beschouwing worden gelaten. Antennemasten zijn nog wel bouwvergunningspichtig en de beleidsregels voor deze masten zijn wel vertaald in het bestemmingsplan. Uitgangspunt hierbij is dat enerzijds wordt onderkend dat Zoetermeer vanuit maatschappelijk en economisch oogpunt behoefte heeft aan een dekkend mobiel netwerk maar anderzijds bestaat duidelijk ook een zekere terughoudendheid waar het gaat om behoud van stedenbouwkundige kwaliteit als ook de mogelijke gevolgen op langere termijn voor de volksgezondheid. In de nota zijn planologische vrijstellingscriteria opgenomen voor vier verschillende zones. De beleidsregels die in deze nota zijn opgenomen zijn tevens van toepassing op UMTS-masten.

De uitgangspunten uit deze nota zijn - in aangepaste vorm, naar aanleiding van de regeling van de vergunningvrije bouwwerken - vertaald in het bestemmingsplan in de vorm van een algemene afwijkingsbevoegdheid.

De omgeving van Zoetermeer en Benthuizen maakte rond 4.000 jaar voor Christus deel uit van een soort Waddenzee, compleet met kreken en platen. Door een daling van de zeespiegel verminderde de invloed van het zeewater in het gebied. Daardoor werd het water zoet en kwam er veenvorming op gang. Er ontwikkelde zich een meters dik veenpakket. Via een aantal veenstroompjes zoals de Rotte en de Gouwe waterde dit uitgestrekte veengebied af op de grote rivieren. Vanaf de 11^e eeuw werden de veengebieden ontgonnen en vanaf de 14^e eeuw begon de turfwinning. Op sommige plekken gebeurde dit tot ver beneden de waterspiegel, waardoor grote plassen ontstonden. In de 17^e eeuw werd het technisch mogelijk om door middel van windmolens de plassen droog te malen en ontstond het zogenaamde droogmakerijenlandschap (bron: Bijlagenrapport MER Oosterheem, februari 2000).

De Binnenwegse Polder, waarin Oosterheem en daarom ook het plangebied ligt, is ook een droogmakerij. Deze polder is tussen 1701 en 1706 drooggemalen met behulp van 9 moderne achtkant windschepradmolens, waarvan er nog in afgeknotte vormen langs de Klapachterweg en Achterlaan staan. De molens maakten door het laag houden van de waterstand agrarisch gebruik van de polder mogelijk (bron: plantoelichting van het bestemmingsplan Oosterheem 2000).Tot de aanleg van de Vinex-wijk Oosterheem (begin 21^ste eeuw) heeft de polder hoofdzakelijk een agrarische functie gehad.

Blijkens de provinciale kaart van de Cultuurhistorische hoofdstructuur is er in het plangebied een redelijke tot grote trefkans op het vinden van archeologische sporen.

Figuur 3.1: Fragment provinciale kaart Cultuurhistorische Hoofdstructuur

Gelet hierop is op 20 april 2010 nader ambtelijk overleg gevoerd met de provincie Zuid-Holland. Afgesproken is voor het bedrijventerrein Oosterhage een archeologisch bureauonderzoek te laten verrichten. Afhankelijk van de resultaten zal bezien worden of er nader onderzoek noodzakelijk is. Indien dit het geval mocht zijn, zullen de gronden met archeologische waarden in het bestemmingsplan beschermd worden en zal voor deze gronden een aanlegvergunningenstelsel worden opgenomen. Bij ontwikkeling op deze gronden zal dan alsnog een aanvullend verkennend archeologische onderzoek verricht moeten worden.

De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in het rapport "Oosterhage & Businesspark Oosterheem, Zoetermeer" van augustus 2010. De conclusie van het rapport is dat er geen aanwijzingen zijn voor de aanwezigheid van archeologische waarden in het plangebied. Geadviseerd wordt het terrein vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling. Het is echter niet uit te sluiten dat binnen het onderzochte gebied toch nog archeologische resten voorkomen. Het verdient daarom aanbeveling om de uitvoerder van het grondwerk te wijzen op de plicht archeologische vondsten te melden bij de bevoegde overheid, zoals aangeven in artikel 53 van de Monumentenwet. Voor het volledige rapport wordt verwezen naar Bijlage 7 van deze plantoelichting. Van de zijde van de provincie is per e-mail van 6 juli 2010 aangegeven dat het onderzoek voldoende informatie bevat en een nader onderzoek niet nodig is. Wel is gevraagd bij de uitvoerende werkzaamheden te letten op het aantreffen van resten van mogelijke historische watermanagementsystemen.

In de Rapportage "Archeologisch waardevolle gebieden in Zoetermeer" is het noordoostelijke deel van Oosterhage (dat in het plan een groenbestemming heeft gekregen) aangewezen als archeologisch waardevol. Dit deel van het plangebied behoort tot de archeologisch waardevolle gebieden Oostkade en Hildam. De Oostkade is een veertiende-eeuws (of ouder) dijklichaam. De Hildam is een originele waterkering uit de vijftiende eeuw of ouder en bevat mogelijk nog resten van een historisch sluizencomplex. Deze gebieden liggen op de noordoostelijke grens van het plangebied aan weerszijden van de HSL. In dit deel van het plangebied zijn geen nieuwe ontwikkelingen voorzien. De bestaande infrastructuur en groengebieden zijn overeenkomstig de functie bestemd. Daarnaast is aan deze gronden tevens de dubbelbestemming "Waarde-Archeologie" toegekend.

In het gebied staan geen rijksmonumenten noch gemeentelijke monumenten.

Oosterheem is vooral een woonwijk. Het is de afronding van de bebouwing aan de oostkant van Zoetermeer en wordt door de HSL gescheiden van het Groene Hart. De hoofdstructuur van de wijk vindt haar oorsprong in de landschappelijke en cultuurhistorische ontwikkeling van een typische Hollandse droogmakerij. Zij wordt voornamelijk gevormd door een lijst van randstructuren, zoals de Zegwaartseweg en de Oostkade, waarbinnen een stelsel van dreven en dragers is gespannen en waarvan de richtingen overeenkomen met de oorspronkelijke richting van sloten en smalle kavels. Het Businesspark Oosterheem maakt onderdeel hiervan uit. Het bedrijventerein Oosterhage met het deel bedrijventerrein dat behoort tot het bedrijventerrein Dwarstocht vormt de oostelijke en zuidelijke rand van Oosterheem. Deze zone biedt de gelegenheid voor vestiging van bedrijven en bijzondere wijk- en stedelijke voorzieningen.

De bedrijvigheid in het Businesspark bestaat uit een breed scala aan kleinschalige (dienstverlenende) bedrijven in bedrijfsverzamelgebouwen en voorzieningen zoals een advocatenkantoor, een makelaarskantoor, een detacherings- en adviesbureau, een kinderfysiotherapeutisch centrum, een reclamebureau, een zonnestudio en een sportschool.

Oosterhage en Dwarstocht zijn traditionele bedrijventerreinen bedoeld voor grootschaligere bedrijvigheid. Type bedrijven die zich reeds gevestigd hebben op het bedrijventerrein zijn onder andere een brandweerkazerne, een drive-in-restaurant, een tuincentrum, een bouwmarkt, een remise van een busmaatschappij en een koffieautomatenfabrikant.

Duurzaam Veilig
In Zoetermeer worden de wegen volgens het principe van Duurzaam Veilig vormgegeven. Dit betekent dat wegen worden verdeeld in categorieën. Aan deze categorieën zijn snelheid en inrichting gekoppeld. Doel is het verhogen van de herkenbaarheid en de verkeersveiligheid.

In het plangebied komen de volgende categorieën voor:

Stroomwegen
Stroomwegen zijn onderdeel van het hoofdwegenstelsel van Zoetermeer. De wegen hebben als functie het snel afwikkelen van grote hoeveelheden doorgaand verkeer. Deze wegen verbinden wijken met elkaar en leiden het verkeer naar de A12 en de provinciale wegen. De maximum toegestane snelheid op stroomwegen bedraagt overwegend 70 km/uur.

De stroomwegen ten behoeve van de ontsluiting van Oosterheem en het bedrijventerrein Oosterhage zijn de Oostweg en de Australiëweg. De Australiëweg ligt niet in het plangebied.

Gebiedsontsluitingswegen
Gebiedsontsluitingswegen hebben als functie het verdelen en verzamelen van verkeer. Het langzaam verkeer moet gebruik maken van vrijliggende fiets- en voetpaden. Er is geen parkeergelegenheid op of terzijde van de rijbaan. De maximum snelheid bedraagt 50 km/uur. Als indicatie voor de intensiteit kan men tussen de 6.000 en 15.000 motorvoertuigen per etmaal aanhouden.

De gebiedsontsluitingswegen in het plangebied zijn: de Willem Dreeslaan, de Hugo de Grootlaan, de Aletta Jacobslaan, de Tobias Asserlaan, de Thomas Morelaan, de Martin Luther Kinglaan, de Florence Nightingalelaan (tussen Randstadrail en Olof Palmelaan), de Olof Palmelaan, de Opticaweg en de Franklinstraat.

Erftoegangswegen
Dit type wegen zijn onderdeel van een woon- of verblijfsgebied en hebben als belangrijkste functie het bereikbaar maken van particuliere en openbare percelen. Op erftoegangswegen staat de verblijfsfunctie voorop en niet de verkeersfunctie. Er bevindt zich geen doorgaand verkeer. Fietsers rijden in principe over de rijbaan.

Alle niet hiervoor genoemde wegen behoren tot deze categorie. Ook de interne ontsluitingswegen van het bedrijventerrein Oosterhage en Dwarstocht behoren tot deze categorie.

Bij het ontwikkelen van de woonwijk Oosterheem is ook een routenetwerk voor fiets- en bromverkeer ontwikkeld. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen primaire (brom)fietsroutes en secundaire fietsroutes. In onderstaande figuur zijn deze routes aangegeven (bron: Notitie Bromfietsvrije fietsroutes in Oosterheem" van oktober 2003).

Figuur 3.2: (Brom)fietspaden in Oosterheem

De primaire fietsroutes zijn in feite de hoofdfietsroutes van het Fietsplan 1998, de secundaire routes maken in feite deel uit van het verbindende en ontsluitende fietsnet van het Fietsplan 1998. De fietspaden langs de Willem Dreeslaan, Aletta Jacobslaan en Hugo de Grootlaan, alsmede langs de Olof Palmelaan en Franklinstraat behoren tot de primaire (brom)fietsroute. Ditzelfde geldt voor de fietsroutes die de HSL kruisen, de fietsroutes van de Olof Palmelaan naar de (Verlengde) Australiëweg en de fietsroute op de Oostkade.

RandstadRail
RandstadRail is een netwerk van sneltramverbindingen in de regio Haaglanden/Rotterdam. Lijnen 3 en 4 rijden van Zoetermeer naar Den Haag. Op de halte Leidschenveen kan overgestapt worden op de lijn naar Rotterdam. In Zoetermeer rijdt lijn 3 over de "krakeling". Lijn 4 rijdt naar Oosterheem. Op zowel de "krakeling" als de tak naar Oosterheem is de frequentie 1 maal per 5 minuten per richting op werkdagen in de spitsuren, tot 1 maal per 15 minuten per richting in de avonduren en het weekend. Ter hoogte van het Businesspark Oosterheem heeft RandstadRail één halte: de halte Willem Dreeslaan. Het grootste deel van het bedrijventerrein Oosterhage is slecht bereikbaar met de RandstadRail. De dichtstbijzijnde halte van RandstadRail voor het bedrijventerrein Oosterhage is de halte Javalaan (de hemelsbrede afstand van deze halte tot Oosterhage varieert van 300 tot 800 meter). Ook het bedrijventerrein Dwarstocht is niet goed bereikbaar met de RandstadRail. De halte Javalaan ligt op circa 1 kilometer lopen. De primaire fietsroutes zijn in feite de hoofdfietsroutes van het Fietsplan 1998, de secundaire routes maken in feite deel uit van het verbindende en ontsluitende fietsnet van het Fietsplan 1998.

De fietspaden langs de Willem Dreeslaan, Aletta Jacobslaan en Hugo de Grootlaan, alsmede langs de Olof Palmelaan en Franklinstraat behoren tot de primaire (brom)fietsroute. Ditzelfde geldt voor de fietsroutes die de HSL kruisen, de fietsroutes van de Olof Palmelaan naar de (Verlengde) Australiëweg en de fietsroute op de Oostkade.

Busvervoer

De buslijnen van stads- en streekbussen 77 en 165 hebben een halte op de Willem Dreeslaan en het kruispunt Aletta Jacobslaan-Hugo de Grootlaan-Willem Dreeslaan. Lijn 77 heeft daarnaast de halte Poortugaalstraat en lijn 165 heeft de halte Benthuizenstraat.

Het bedrijventerrein Oosterhage is niet goed ontsloten door buslijnen. De dichtstbijzijnde bushalte is de halte Franklinstraat op de Oostweg. De loopafstand naar de bedrijven op Oosterhage varieert van 700 tot 1700 meter hemelsbreed. Deze afstand is te groot, zodat er geen sprake is van een goede bereikbaarheid met de bus. Het deel van het bedrijventerrein Dwarstocht dat in dit plan is meegenomen is redelijk bereikbaar met de bus. De hiervoor genoemde halte Franklinstraat ligt op loopafstand van dit deel van het bedrijventerrein.

Deeltaxi vervoer
Het regiotaxivervoer verzorgt het vervoer van deur tot deur van en naar iedere bestemming in Haaglanden. De regiotaxi komt daar waar het gewone openbaar vervoer niet komt, waardoor met de regiotaxi geheel Oosterhage en het Businesspark wordt ontsloten.

De treintaxi verzorgt het vervoer van en naar NS-station Zoetermeer op de spoorlijn Den Haag-Utrecht.

Het parkeren in Oosterhage dient in principe op eigen terrein plaats te vinden en niet in openbaar gebied. De integrale kaderstellende beleidsnotitie parkeren Zoetermeer en de Nota parkeernormen en uitvoeringsregels bieden hiervoor het kader.

Aan weerszijden van het Businesspark Oosterheem en aan de noordelijke randen van de gronden die uitgegeven worden als bedrijventerrein Oosterhage zijn groenstroken aanwezig. De stroken aan weerszijden van het Businesspark en de strook grond in het noordoostelijke deel van het plangebied alsmede de strook nabij de voormalige NAM-locatie behoren volgens het Stadsnatuurplan uit 1999 tot de categorie stadsnatuur. Natuur op stadsniveau betreft natuurontwikkelingsgebieden van de stad wisselend in vorm en omvang. In deze gebieden is natuur niet de hoofdfunctie. Doel is om droge natuur met veel soorten te creëren door de bestaande leefgebieden te handhaven en te versterken, door de samenhang tussen leefgebieden veilig te stellen, en door lokale variatie in bodem, water en reliëf te benutten voor de natuur.

Figuur 3.3: Natuurtypologieën uit het Stadsnatuurplan

In het plangebied bevinden zich de volgende nutsvoorzieningen c.q. communicatievoorzieningen die van belang zijn.

• CO₂-leiding (kenmerk NPM_1 7.30273784291) die gebruikt wordt door OCAP. De buis heeft een diameter van circa 26 inch en een druk van circa 22 bar.
• Warmtevoorzieninginstallatie (gasgestookt) van Eneco aan de Willem Dreeslaan voor de blokverwarming van deelplan 1 van Oosterheem (circa 2500 woningen);
• Dunea-waterleiding;
• Afvalwaterpersleiding;
• Ondergrondse 150 kV-hoogspanningsleiding.

De CO₂-leiding (zie onderstaande afbeelding) ligt parallel aan de RandstadRail en doorkruist het bedrijventerrein Oosterhage. In paragraaf 5.8.3 wordt nader ingegaan op deze CO₂-leiding in relatie tot het aspect externe veiligheid en op welke wijze met deze leiding rekening is gehouden in dit bestemmingsplan.

Figuur 3.4: Overzicht van de kabels en leidingen

Met de aanwezigheid van deze (ondergrondse) leidingen is rekening gehouden in het bestemmingsplan door een vrijwaringszone op te nemen van 5 m aan weerszijden van de leidingen, zodat ter plaatse niet gebouwd kan worden.

Het plangebied kan onderverdeeld worden in twee deelgebieden te weten de bedrijventerreinen Oosterhage en Dwarstocht (vlek D van het Kwadrant) en het Businesspark Oosterheem. In dit hoofdstuk zullen de relevante ontwikkelingen per deelgebied worden beschreven.

Tussen het Máximaplein en het bedrijventerrein Oosterhage ligt een bedrijvenzone dat formeel behoort tot het bedrijventerrein Dwarstocht en onderdeel uitmaakt van het Kwadrant rondom het Máximaplein (Vlek D van het Kwadrant). Dit bedrijventerrein, dat ligt aan de Kelvinstraat en Franklinstraat, is meegenomen in dit bestemmingsplan. De reden hiervoor is dat deze bedrijven aansluiten op het bedrijventerrein Oosterhage en daarmee een samenhangende zone vormen vanaf het Máximaplein tot aan de Nieuwe Hoefweg.

Uitgangspunt voor het bestemmingsplan is de huidige bedrijven die gevestigd zijn op dit bedrijventerrein positief te bestemmen. Enkele kavels op het bedrijventerrein kunnen nog uitgegeven worden. De bedrijvenzone maakt onderdeel uit van het Kwadrant. Het Kwadrant heeft betrekking op de vier hoeken rondom het Máximaplein. In dit bestemmingsplan is alleen vlek D meegenomen. Voor deze zone is als onderdeel van de ontwikkeling van het Kwadrant een stedenbouwkundig plan opgesteld.

Figuur 4.1: Vlek D van het Kwadrant

In de stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn randvoorwaarden opgenomen voor de kavels die direct grenzen aan de Oostweg en de Australiëweg (die behoren tot de hoofdwegenstructuur van Zoetermeer).

Figuur 4.2: Zones langs de hoofdwegenstructuur.

Deze kavels behoren tot zone A en zone B. De stedenbouwkundige randvoorwaarden hiervoor zijn:

• gebouwen van nieuwe ontwikkelingen hebben een minimale bouwhoogte van 10 meter en een maximale bouwhoogte van 25 meter;
• gebouwen moeten gesitueerd worden in de rooilijn (stippellijn dichtst bij de hoofdstructuur);
• de onbebouwde zones tussen bedrijventerrein en Oosterweg en Australiëweg moeten overwegend groen ingericht zijn;
• nieuwe ontwikkelingen moeten voldoen aan de parkeernormen van de gemeente Zoetermeer;
• de uitstraling van nieuwe ontwikkelingen moet recht doen aan de locatiespecifieke eigenschappen, zoals op het gebied van zichtbaarheid en uitstraling en een markante architectuur hebben;
• de plint van de nieuwe ontwikkelingen moet uitnodigend en voor minimaal 50% transparant zijn waarmee een levendige en aantrekkelijke plint kan ontstaan;
• de voorgevel, de gevel gericht op de Australiëweg en Oostweg dient uitnodigend en representatief te zijn;
• bestaande te handhaven gebouwen moeten ingepast worden in nieuwe ontwikkelingen en leiden tot een inventieve en interessante ontwerpoplossing.

In dit bestemmingsplan zijn deze randvoorwaarden vertaald door voor het onbebouwde kavel A in de regels een minimale bouwhoogte op te nemen van 10 meter voor de naar de Oostweg en Australiëweg gekeerde gevels en een maximale bouwhoogte op te nemen van 25 meter. Daarnaast heeft de zone tussen de Australiëweg en de Oostweg en het bedrijventerrein, die gevrijwaard dient te blijven van bebouwing, een groenbestemming gekregen.

Het Businesspark Oosterheem (ook wel de T-strook genoemd) bestaat uit twee haaks op elkaar staande dreven in Oosterheem. De Willem Dreeslaan staat dan voor de poot van de T, de Hugo de Grootlaan en de Aletta Jacobslaan staan voor de linker en rechter zij-arm. De Lightrail komt langs de Hugo de Grootlaan Oosterheem binnen, heeft dan een station op de ontmoeting van de drie bovengenoemde wegen en verlaat dit deel van Oosterheem via de Aletta Jacobslaan met een grote bocht naar het zuiden naar het centrumstation. De T-strook is dus een belangrijk gegeven in de structuur van Oosterheem. Dit geldt in functionele zin niet alleen het verkeer, maar evenzeer het gebruik en de bestemming van de gronden. In het vigerende bestemmingsplan is bepaald dat, mede ter afscherming van woningen van wegverkeerslawaai, gronden langs deze toegangswegen een bedrijfsfunctie krijgen. Omdat de ontwikkeling van deze bedrijfsfuncties lange tijd achterbleef bij de woningbouw is in 2006 besloten de randvoorwaarden voor ontwikkeling aan te passen. In 2007 zijn de Herziene beeldkwaliteitregels Willem Dreeslaan vastgesteld (zie Bijlage 1 van de plantoelichting).

Een belangrijke wijziging betreft het toelaten van maaiveld-parkeren en het (mede daardoor) mogelijk maken dat bedrijven een wat uitgebreider programma op de begane grond kunnen realiseren. Wellicht mede hierdoor is nu langs de Willem Dreeslaan een voortvarende locatieontwikkeling waar te nemen. De gronden langs de Hugo de Grootlaan en de Aletta Jacobslaan liggen deels nog braak (ingezaaid met gras) of zijn in gebruik ten behoeve van tijdelijke voorzieningen als winkels, apotheek en een kinderdagverblijf. Zodra deze functies naar definitieve onderkomens (onder meer in het Centrum van Oosterheem) verhuizen, zullen ook deze gronden voor definitieve bedrijfsvestiging in aanmerking komen. Voor deze zone zijn ook beeldkwaliteitregels opgesteld die grotendeels gelijk zijn aan de beeldkwaliteitregels die gelden voor de Willem Dreeslaan (zie Bijlage 2 van de plantoelichting).

In het bestemmingsplan "Oosterheem 2000" is voor het Businesspark Oosterheem een maximum aan (kleinschalige) kantorenmetrage gesteld (namelijk 5.000 m²). Deze grens is inmiddels bereikt. In het geldende bestemmingsplan wordt alle metrage aan kantooroppervlak meegerekend. In regionaal en provinciaal economisch beleid wordt echter een onderscheid gemaakt in zelfstandige kantoorlocaties en kantoormetrages in bedrijfsverzamelgebouwen. De laatste categorie wordt niet meegerekend in de kantorenprogrammering (Stadsgewest Haaglanden). Overigens worden (locaties voor) kleinschalige zelfstandige kantoren, zoals in Oosterheem, evenmin meegenomen in de regionale kantoorprogrammering, omdat dit wordt beschouwd als vervulling van de behoefte voor lokale bedrijvigheid c.q. wijk(gerelateerde) economie.

In het Businesspark Oosterheem betreft het veelal kleinschalige kantoormetrages in bedrijfsverzamelgebouwen. Daarnaast is de vraag in 2008 naar bedrijfsverzamelgebouwen met kantoormeters groter dan voorzien in 2004. De recente ontwikkelingen binnen enerzijds de structuur van de Zoetermeerse economie en aan de andere kant de trends in de huisvesting van bedrijven en organisaties, maakt dat de vraag naar kleinschaliger, flexibel indeelbare, werkruimtes steeds groter wordt. Zoetermeer wordt meer en meer een “MKB”-stad met een breed palet aan kleinere en middelgrote bedrijven in zowel productie en assemblage van hoogwaardige producten, handel en distributie van (consumenten)producten en vooral business to business-diensten.

Het stereotype beeld van een grote bedrijfshal met een verkoopkantoor is sterk aan het veranderen. Ook is met de groei van de stad en de groei van lokale/regionale diensten de behoefte aan kleine en middelgrote bedrijfsgebouwen (met flexibele indeling ) toegenomen. Ook de provincie Zuid-Holland stelt dat vanwege de verdienstelijking van de economie de aloude scheidslijn verwatert en eerder richting “werkgebieden” gaat (waarbij overigens ook functies als (werkgerichte) opleiding en zorg kunnen worden verstaan).

Bovendien staan locaties die zowel goed vanaf de hoofdinfrastructuur (weg en OV) te bereiken zijn en anderzijds dichtbij de klant c.q. werknemer liggen (en in of nabij een omgeving met meerder functies) in toenemende mate hoger op de wensenlijst van bedrijven die bedrijfsruimte zoeken.

De toenemende vraag naar kleinschalige kantoren in bedrijfsverzamelgebouwen en de praktische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan (door de afdeling Vergunning, Toezicht en Handhaving) zijn aanleiding voor het college van burgemeester en wethouders geweest om bij besluit van 15 juli 2008 in te stemmen met een verruiming van de maximum bruto vloeroppervlakte van zelfstandige kantoren voor de bedrijvenzones in het Businesspark en dit via een bestemmingsplanherziening mogelijk te maken.

Dit bestemmingsplan voorziet derhalve in een uitbreiding van de kantorenmetrage in bedrijfsverzamelgebouwen en kleinschalige zelfstandige kantoren. In het huidige bestemmingsplan Oosterheem mag de oppervlakte per zelfstandig kantoor maximaal 750 m² bedragen. In dit plan wordt dit uitgebreid naar 1.000 m² per kantoorvestiging, hetgeen overeenkomt met het bepaalde in de Verordening Ruimte "Visie op Zuid-Holland van de provincie Zuid-Holland (zie ook paragraaf 2.2.2 van deze plantoelichting). Er is geen plafond vastgesteld voor het maximaal toegestane totale oppervlakte aan kleinschalige kantoorruimte in het Businesspark Oosterheem.

Het Businesspark Oosterheem leent zich goed om ook andere dan alleen licht bedrijfsmatige en kleinschalige kantoorfuncties toe te staan. In het verleden is medewerking verleend aan de vestiging van ook andere functies. Aan de wens voor voldoende vestigingsmogelijkheden voor dergelijke functies kan in deze strook tegemoet worden gekomen. Het gaat dan voornamelijk om vestigingsmogelijkheden voor kleinschalige horeca (in de vorm van bijvoorbeeld een broodjeszaak), kinderopvang, een fitnesscentrum en gezondheidskundige praktijken.

Deze functies passen goed in een woonwijk en kunnen elkaar versterken.

Parkeren zal conform het gemeentelijke beleid op eigen terrein moeten plaatsvinden. Bij de verkaveling en de indeling van het Businesspark Oosterheem wordt daarmee rekening gehouden door de bouwpercelen zodanige afmetingen te geven dat de parkeerbehoefte kan worden opgevangen op de niet te bebouwen delen van de uitgeefbare kavels. Dit is ook vastgelegd in de beeldkwaliteitregels voor deze zones.

Ook voor het bedrijventerrein Oosterhage geldt ook dat parkeren op eigen terrein dient te geschieden. Bij de indeling van het bedrijventerrein is per bedrijfskavel een maximaal bebouwingspercentage toegestaan van 60. Hierdoor is gewaarborgd dat voldoende ruimte op het terrein overblijft voor het realiseren van voldoende parkeerplaatsen.

Bij het bepalen van de parkeerbehoefte wordt uitgegaan van de geldende gemeentelijke nota parkeernormen en uitvoeringsregels.

In de noordoostelijke hoek van het plangebied is, conform de afspraak met het Hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard, een deel van de gronden aan de Nieuwe Hoefweg gereserveerd voor het realiseren van een baggerspeciedepot. Dit baggerspeciedepot is voor de opslag van verspreibare bagger.

Het Businesspark Oosterheem ligt aan de rand van het (winkel)centrum van Oosterheem. Ten westen van de bedrijfsgebouwen aan de Willem Dreeslaan is een groenstrook aanwezig die onderdeel uitmaakt van de groene zone langs de Willem Dreeslaan en de Oostweg. Het Businesspark zelf krijgt ter weerszijden van de noordelijke aansluitingen op de rotondes in de Hugo de Grootlaan en de Aletta Jacobslaan groen ingerichte vlakken. Daarbinnen worden de trafo's 'verstopt' die nog gerealiseerd moeten worden ten behoeve van de energievoorziening van het Businesspark. En ten noorden van het Businesspark wordt voor het grootste deel een groenstrook aangelegd als buffer en afscherming naar de woonwijk toe.

Om een zo groen mogelijk beeld langs de Willem Dreeslaan, Hugo de Grootlaan en Aletta Jacobslaan te realiseren is het van belang dat de bedrijfskavels met groene hagen van minimaal 1 meter hoog omzoomd worden. Het gaat hier dan om de zij- en achtergrens van het kavel. Hierdoor zullen ook de geparkeerde auto's (grotendeels) aan het zicht onttrokken worden. In de praktijk zal immers de voorgevel van het gebouw direct aan het trottoir staan en het grootste deel van de voor-erfgrens in beslag nemen.

Het bedrijventerrein Oosterhage is voor een groot deel voorzien van een forse groene omzoming. Dit heeft een positieve invloed op een aangename werksfeer en het hoogwaardig karakter die het bedrijventerrein moet uitstralen. Deze groene omzoming heeft ook een belangrijke functie voor de inpassing van het bedrijventerrein in zijn omgeving. Het bedrijventerrein vormt een belangrijke entree van de gemeente Zoetermeer.
Op de grens van het bedrijventerrein met de Australiëweg is een groene (geluid)wal gerealiseerd. In deze wal zijn ook nesten aangebracht voor oeverzwaluwen. De Olof Palmelaan is een brede laan die voorzien is van een groene (tussen)bermen met een bomenrij. De Olof Palmelaan wordt in het noorden begeleid door een watergang met groene oevers. Door dit ruime profiel is er veel 'lucht' tussen de woonwijk Oosterheem en het bedrijventerrein. Langs de Nieuwe Hoefweg ligt tussen de parallelweg van de Nieuwe Hoefweg en de bedrijvenzone een bomensingel en een groene zone. De bestaande bomensingel zal worden uitgebreid met een haag van een inheemse soort. Door deze groenzone wordt ook het bedrijf van Van Woerden Recycling b.v. op een zorgvuldige manier ingepast. Deze houtsingel moet voorkomen dat het bedrijventerrein een achterkant wordt van Zoetermeer.

Langs de zijde van de Nieuwe Hoefweg (N209) wordt een haag gerealiseerd die bij aanplant minimaal 1.80 meter hoog en 1 meter breed is. Na ongeveer 5 jaar zal de haag tussen de 4 en 6 meter hoog zijn. De haag zal bestaan uit een mengeling van groenblijvende en bladverliezende landschappelijk passende soorten.

In de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen zodat ter plaatse eerst een houtsingel gerealiseerd dient te worden alvorens een omgevingsvergunning voor de vestiging van een bedrijf kan worden verleend. Een gebruik als bedrijventerrein is namelijk in strijd zolang er geen houtsingel is gerealiseerd.

Op de hoek van de Nieuwe Hoefweg en de Australiëweg is geen groenstrook opgenomen. Dit markante punt leent zich bij uitstek voor de vestiging van een bedrijf met een representatieve uitstraling waarmee het bedrijventerrein Oosterhage zich presenteert naar buiten toe. Op grond van het beeldkwaliteitsplan dat geldt voor Oosterhage dient de voorgevel van de bedrijfsgebouwen te zijn gericht naar de openbare weg.

Ten slotte vormt het Parc-o-duct een robuuste en belangrijke groene verbinding. Dit viaduct vormt een de verbinding tussen Het Heempark van Oosterheem en het Burgemeester Van Tuyll Sportpark. Door deze verbindingen worden twee grootschalige groengebieden met elkaar verbonden.

Er zijn twee Europese richtlijnen met betrekking tot het instrument milieueffectrapportage. Ten eerste de m.e.r.-richtlijn (Richtlijn 85/337/EEG, Pb. EG 1985 L 175, pp. 42 e.v., zoals herzien middels Richtlijn 97/11/EEG, Pb. EG 1997 L 73, pp. 5 e.v., Richtlijn 2003/35/EG, Pb. EG 2003 L 156, pp. 17 e.v. en Richtlijn 2009/31/EG, Pb. EG 2009 L 120, p. 5 e.v.) en ten tweede de smb-richtlijn (Richtlijn 2001/42/EG, Pb. EG 2001 L 197, pp. 30 e.v.). Beide richtlijnen zijn geïmplementeerd in de Nederlandse m.e.r.-regelgeving die grotendeels is vervat in hoofdstuk 7 Wet milieubeheer en het ter uitvoering daarvan vastgestelde Besluit milieueffectrapportage (het Besluit m.e.r.; tot 1 april 2011 werd deze algemene maatregel van bestuur aangeduid als het Besluit m.e.r. 1994). Ingevolge het Besluit m.e.r. kan de m.e.r.-(beoordelings)plicht voor bepaalde activiteiten verbonden zijn aan de vaststelling van een bestemmingsplan.

Het voorliggende bestemmingsplan heeft hoofdzakelijk een conserverend karakter. Daarnaast voorziet dit bestemmingsplan in een aantal ontwikkelingen.

De ontwikkelingen zijn niet als activiteit genoemd in onderdeel C van de bijlage bij het Besluit-mer, zodat niet direct sprake is van een MER-plicht.

Er is voorts bezien of de ontwikkelingen onder onderdeel D 11.2 en D 11.3 en D 8.1 van de bijlage behorende bij het Besluit-mer vallen.

• Onderdeel D 11.2. richt zich op de activiteiten “aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen”.

Er is sprake van een mer - beoordelingsplichtige activiteit indien de activiteit betrekking heeft op:

1°. een oppervlakte van 100 hectare of meer,

2°. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of

3°. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Het Businesspark Oosterheem beslaat circa 89.000 m² bvo, waarvan circa 54.500 m² bvo nog niet is ingevuld. De in dit plan opgenomen ontwikkelingen blijven ver onder de hierboven genoemde drempelwaarden waardoor geconcludeerd kan worden dat er geen milieueffectrapport behoeft te worden opgemaakt.

• Onderdeel D 11.3 richt zich op de activiteiten "aanleg, wijziging of uitbreiding van een industrieterrein".

Er is sprake van een mer-beoordelingsplichtige activiteit indien de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 75 ha of meer.

Het bedrijventerrein Oosterhage (inclusief Voormalige NAM-locatie) en Vlek D van Kwadrant (onderdeel van bedrijventerrein Dwarstocht) beslaan in totaal circa 26 ha, waarvan circa 16,5 ha nog niet is uitgegeven. Ook hiervoor geldt dat drempelwaarden voor industrieterrein, zoals opgenomen in onderdeel D 11.3, niet worden overschreden.

• Onderdeel D 8.1 richt zich op de activiteiten "aanleg, wijziging of uitbreiding van een buisleiding voor het transport van gas (met uitzondering van een buisleiding voor het transport van aardgas), olie of CO₂-stromen ten behoeve van geologische opslag of de wijziging of uitbreiding van een buisleiding voor het transport van chemicaliën."

In het plangebied ligt een buisleiding voor de transport van CO_2. In dit bestemmingsplan wordt het bestaande gebruik van de leiding planologisch geregeld. De leiding wordt niet benut ten behoeve van geologische opslag. Derhalve kan de conclusie getrokken worden dat geen milieueffectrapport behoeft te wordne opgesteld. Omdat het grootste deel van deze leiding door bewoond gebied (Oosterheem) loopt is uit zorgvuldigheidsoverwegingen toch door de gemeente Zoetermeer een vrijwillige m.e.r.-beoordeling opgesteld. Het rapport is bijgevoegd in Bijlage 8.

De conclusie van de vrijwillige m.e.r.-beoordeling is dat er geen bijzondere nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten zijn. Het opstellen van een milieueffectrapport is niet nood- zakelijk. Op 3 december 2012 heeft de gemeenteraad dan ook besloten geen milieu- effectrapport op te stellen ten aanzien van dit aspect, voorafgaande aan de bestemmings- planprocedure.

Ook als blijkt dat de activiteiten onder de drempelwaarden blijven dient nog te worden bezien aan de hand van de selectiecriteria van bijlage III behorende bij de Europese richtlijn 85/337/EEG of er alsnog een milieueffectrapport moet worden opgemaakt.

Het betreft dan met name de kenmerken en de locatie van het gebied.

In het vervolg van dit hoofdstuk wordt weergegeven hoe het plan zich verhoudt tot de diverse relevante milieukaders (zoals geluid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit, water, externe veiligheid en ecologie). De conclusie luidt dat de in dit bestemmingsplan voorziene ontwikkelingen haalbaar en uitvoerbaar zijn. De te bebouwen gebieden hebben geen bijzondere ecologische functie, en waar dat wel het geval is vinden of geen ontwikkelingen plaats of is ontheffing van de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet aangevraagd en inmiddels verleend op basis van een Activiteitenplan.

Voorts kan gesteld worden dat het bestemmingsplan betrekking heeft op bestaand stedelijk gebied en liggen er geen kwetsbare gebieden in of in de nabijheid van het plangebied.

Geconstateerd kan worden dat niet is gebleken van feiten en omstandigheden (waarbij onder meer rekening is gehouden met de criteria in bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn (richtlijn 85/337/EEG) die maken dat de uitvoering van dit plan kan leiden tot belangrijke nadelige milieugevolgen die het verrichten van vervolgmilieuonderzoek (eventueel in de vorm van een milieueffectrapportage) noodzakelijk maken.

Hieruit volgt dat voor dit plan geen milieueffectbeoordeling dan wel een milieueffectrapport opgesteld hoeft te worden. Er is geen sprake van een m.e.r.-plicht of m.e.r.-beoordelingsplicht.

De Wet geluidhinder, en het hierop gebaseerde Besluit geluidhinder, bevatten normen en regels ter voorkoming of beperking van geluidhinder tengevolge van wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai afkomstig van een gezoneerd industrieterrein. Aangegeven wordt welke objecten bescherming genieten tegen geluid. Naast woningen gaat het onder meer om scholen, kinderdagverblijven, ziekenhuizen, verpleeghuizen en psychiatrische ziekenhuizen. Woonwagenstandplaatsen en verblijfsterreinen bij psychiatrische ziekenhuizen worden aangemerkt als geluidsgevoelig terrein.

Verplichting tot akoestisch onderzoek

Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient een akoestisch onderzoek te worden verricht waarin wordt aangetoond dat aan de geluidormen krachtens de Wet geluidhinder wordt voldaan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen bestaande en nieuwe situaties. Voor nieuwe situaties gelden er strengere normen dan voor bestaande.

Omdat de geluidbelasting afneemt bij een toenemende afstand en uiteindelijk niet meer relevant is, zijn er bij wet geluidzones gedefinieerd. Deze zones zijn te beschouwen als aandachts- of onderzoeksgebieden, waarbinnen akoestisch onderzoek moet worden verricht.

Geluidzones

Wegen, spoorwegen en zoneringsplichtige industrieterreinen kennen geluidzones. Dit zijn afgebakende gebieden waarbinnen de normen en grenswaarden van de Wet geluidhinder en de daarbij behorende uitvoeringsbesluiten van toepassing zijn. De omvang van de geluidzones is vastgelegd in de wet. Voor wegverkeer is de zone afhankelijk van het aantal rijstroken. Bij railverkeer wordt de zonebreedte bepaald door het type spoor.

Het bestemmingsplangebied ligt binnen de zones van diverse binnenstedelijke wegen en voor een gedeelte binnen de zone van de HSL spoorlijn (Prorail traject 515). Het gebied ligt niet binnen de zone van de rijksweg A12 of de spoorlijn Den Haag-Gouda, omvat geen zoneringsplichtige industrieterreinen en ligt ook niet binnen de geluidzone van een vliegveld.

Normstelling

De Wet geluidhinder bevat normen ten aanzien van de maximaal toegestane geluidbelasting. Deze normen zijn alleen van toepassing op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen of op de grens van geluidgevoelige terreinen. Er wordt onderscheid gemaakt in voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Voor alle (nieuwe) geluidgevoelige situaties wordt de voorkeursgrenswaarde nagestreefd. Realisatie hiervan is echter niet altijd mogelijk. De wet biedt de mogelijkheid om ontheffing te verkrijgen van de voorkeursgrenswaarde tot de maximale ontheffingswaarde. Boven de maximale ontheffingswaarde is het ontwikkelen van geluidgevoelige bestemmingen niet mogelijk.

Hogere waarde procedure

Als uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelasting de voorkeursgrenswaarde overschrijdt, moet worden onderzocht of er maatregelen mogelijk zijn om het geluidniveau terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde. Hierbij moet eerst worden gekeken naar mogelijke maatregelen bij de bron (bijv. geluidsreducerend wegdek), dan in de overdracht (bijvoorbeeld geluidschermen) en dan pas bij het 'ontvangend' object (bijvoorbeeld een vliesgevel). Voor het verkrijgen van een ontheffing voor een hogere grenswaarde dient een hogere waarde procedure te worden gevoerd.

Planontwikkeling en uitgevoerd akoestisch onderzoek

Het plangebied bestaat uit twee van elkaar gescheiden gebieden: het bedrijventerrein Oosterhage (inclusief een deel van het bedrijventerrein Dwarstocht) en de Businesspark Oosterheem. Het nieuwe bestemmingsplan is hoofdzakelijk conserverend van aard.

In het deelgebied Oosterhage zijn geen geluidsgevoelige bestemmingen gepland. In het deelgebied Businesspark Oosterheem is dat wel het geval. Daar worden kinderdagverblijven en kleinschalige 'sociaal medische functies' mogelijk gemaakt. De kavels ten noorden van de Hugo de Grootlaan en de Aletta Jacobslaan moeten nog worden ontwikkeld. De kavels langs de Willem Dreeslaan zijn deels bebouwd en moeten deels nog worden ontwikkeld.

In opdracht van de gemeente Zoetermeer is door DGMR Industrie, Verkeer en Milieu B.V. een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Om te bezien of er voldaan kan worden aan de normen uit de Wet geluidhinder, is er gekeken naar de toekomstige geluidbelasting bij de locaties waar geluidgevoelige bestemmingen mogelijk worden gemaakt. Dit heeft geresulteerd in een onderzoeksrapport voor het hele plangebied, kenmerk M.2011.1588.17.R002, 31 oktober 2012, versie 002.

De bovengenoemde rapportage is opgenomen in Bijlage 10. De belangrijkste resultaten en conclusies zijn hieronder beschreven.

Algemene beoordeling geluidsituatie plangebied

In de toekomstige situatie is de geluidbelasting voor de kavels 1 t/m 19 in het plangebied hoger dan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeer (48 dB). De maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor wegverkeerslawaai wordt niet overschreden.

De berekende geluidbelastingen vanwege het gezoneerde railverkeer overschrijdt de voorkeursgrenswaarde voor kinderdagverblijven (=53 dB) niet.

Voor de locaties die in de geluidzone van een weg of spoorweg liggen, zijn de berekende waarden hoger dan de voorkeursgrenswaarde weergegeven in onderstaande tabel.

Tabel 5.1: Locaties waar ten gevolge van gezoneerde wegen de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden.

Er blijken geen doelmatige of effectieve maatregelen mogelijk om de geluidbelasting te reduceren. Daarom moeten voor de locaties die zijn opgenomen in de bovenstaande tabel hogere waarden worden verleend. Voor de onderbouwing hiervan wordt verwezen naar het Besluit hogere waarden geluid dat is vastgesteld door het college op 21 mei 2013 en opgenomen in Bijlage 11 van de plantoelichting.

Als een te verlenen hogere waarde meer dan 5 dB boven de voorkeursgrenswaarde ligt, worden aanvullende voorwaarden gesteld.

Gecumuleerde geluidbelasting

Bij het berekenen van de gecumuleerde geluidbelasting (L_CUM) is het geluid van de relevante wegen en de HSL spoorlijn bij elkaar opgeteld. Uit de berekeningen blijkt dat deze nergens in het plangebied onaanvaardbaar hoog is. Met gevelmaatregelen kan aan de eisen van het Bouwbesluit inzake ´bescherming tegen geluid van buiten´ worden voldaan. Middels een akoestisch bouwtechnisch onderzoek dient dit laatste te worden aangetoond. Hiermee is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in Titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer, ook wel de Wet luchtkwaliteit genoemd. Deze wijziging van de Wet milieubeheer is op 15 november 2007 in werking getreden en vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. De wijziging houdt in dat de in Nederland toegepaste koppeling tussen ruimtelijke ordening en luchtkwaliteit voor een deel wordt ontkoppeld. Dit maakt het mogelijk om niet voor elk ruimtelijk plan te hoeven toetsen aan de normen. Hierbij is met name het begrip 'niet in betekende mate' (NIBM) van belang.

In de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Sinds de verlening van derogatie door de Europese Unie en de inwerkingtreding van het NSL per 1 augustus 2009 is de definitie van NIBM een bijdrage van niet meer dan 3% aan de jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM₁₀) of stikstofdioxide (NO₂). Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 microgram/m³ van zowel PM₁₀ als NO₂.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk gemaakt kan worden dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit achterwege blijven. Om versnippering van 'in betekende mate' projecten in meerdere NIBM-projecten te voorkomen is een anticumulatie artikel opgenomen. De bijdrage van NIBM-projecten aan de luchtverontreiniging wordt binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) gecompenseerd met algemene maatregelen.

Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit is de kern van de Wet luchtkwaliteit. Het NSL bevat zowel alle ruimtelijke ontwikkelingen die 'in betekende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit als een bundeling van alle maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit. Deze (gebiedsgerichte) maatregelen, zowel rijks- als lokale maatregelen, moeten leiden tot een verbetering van de luchtkwaliteit waardoor de 'in betekende mate' ontwikkelingen alsnog doorgang kunnen vinden.

Op basis van het bovenstaande volgt dat bestuursorganen een ruimtelijk plan kunnen vaststellen als:

• wordt voldaan aan de in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarden, of
• een plan (per saldo) niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit, of
• een plan 'niet in betekende mate' bijdraagt, of
• een beperkte verslechtering van de luchtkwaliteit als gevolg van een ontwikkeling wordt gecompenseerd met een verbetering door een als gevolg van dat plan optredend effect of een met het besluit samenhangende maatregel (saldering zoals bedoeld in art. 5.16 lid 1 onder b Wet milieubeheer), of
• de ontwikkeling is opgenomen in het NSL.

Het plangebied bestaat uit twee van elkaar gescheiden gebieden: het bedrijventerrein Oosterhage (inclusief een deel van het bedrijventerrein Dwarstocht) en het Businesspark Oosterheem. In het deelgebied Businesspark Oosterheem worden kinderdagverblijven mogelijk gemaakt. In het besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) worden kinderdagverblijven aangeduid als gevoelige bestemmingen voor de beoordeling van luchtkwaliteit. In de nabijheid van provinciale en rijkswegen dient dan een luchtkwaliteitsonderzoek te worden verricht. In het onderhavige bestemmingsplan is daar geen sprake van, maar in het kader van een goede ruimtelijke ordening is de luchtkwaliteit onderzocht op de kavels waar deze gevoelige bestemmingen mogelijk worden gemaakt. Ook is de luchtkwaliteit ten gevolge van de verkeerstoename als gevolg van de invulling van het bestemmingsplan inzichtelijk gemaakt.

De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in het rapport "Bestemmingsplan Oosterhage - Businesstrook Oosterheem (BP00002), Onderzoek Luchtkwaliteit" van 19 september 2012 (kenmerk M. 2011.1588.04.R001, versie 4) (zie Bijlage 9 van deze plantoelichting). De conclusie van dit onderzoek is dat de wettelijke grenswaarden voor de luchtkwaliteit niet worden overschreden.

Mede ter beoordeling van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, is inzicht vereist in de kwaliteit van de bodem. Omdat de bodemkwaliteit medebepalend is voor de vraag welke nieuwe functies in een gebied realiseerbaar zijn, is onderzoek naar eventuele beperkingen aan het bodemgebruik noodzakelijk. Hiertoe dient bodemonderzoek te worden verricht.

Historie
Tot de start van de aanleg van de wijk Oosterheem (vanaf circa 1999), heeft het plangebied Oosterhage grotendeels een agrarische functie gehad. Er was voor 1999 voornamelijk bebouwing aanwezig langs de Nieuwe Hoefweg en ter plaatse van de Kelvinstraat (het zuidelijke deel van bedrijfsterrein Dwarstocht, ontwikkeld eind jaren zeventig, begin jaren tachtig van de vorige eeuw).

Achtergrondkwaliteit
Volgens de bodemzoneringskaart van de gemeente Zoetermeer is het grootste deel van de wijk ingedeeld in de zone Wonen na 1960. De Kelvinstraat is ingedeeld in de zone Bedrijven na 1975. Voor beide zones houdt dit in dat de bodem over het algemeen niet tot plaatselijk licht verontreinigd is.

Bodemonderzoeken
Voorafgaand aan de nieuwbouwactiviteiten in Oosterheem zijn diverse grootschalige bodemonderzoeken uitgevoerd. Naar aanleiding van de onderzoeken zijn enkele aanvullende onderzoeken en soms bodemsaneringen uitgevoerd. Een overzicht van deze onderzoeken met een samenvatting van de conclusies van deze onderzoeken is opgenomen in Bijlage 12.

Op een aantal locaties zal bij herontwikkeling of bestemmingswijziging nog aanvullend onderzoek of sanering moeten plaatsvinden:

• Nieuwe Hoefweg 4. Ter plaatse van de Nieuwe Hoefweg 4 is een sterke restverontreiniging met vluchtige aromatische koolwaterstoffen aanwezig. Hier vindt jaarlijks monitoring plaats. Verwacht wordt dat de concentraties in de loop der tijd door natuurlijke afbraak zullen afnemen.
• Kelvinstraat 55. Er bevindt zich hier nog een sterke verontreiniging met minerale olie op het perceel. De omvang is niet vastgesteld. Er dient nog nader onderzoek verricht te worden. De locatie is opgenomen in de zogenaamde werkvoorraad van het project Landsdekkend Beeld. Onderzoek zal plaatsvinden op basis van prioritering in het kader van dit project. Bij herontwikkeling/bestemmingswijziging dient onderzoek en eventuele sanering eerder plaats te vinden.

Bedrijfsactiviteiten
Bodemverontreiniging kan verwacht worden op locaties waar nu (bodembedreigende) bedrijfsactiviteiten plaatsvinden, zoals ter plaatse van de Kelvinstraat en Nieuwe Hoefweg. Bij herontwikkeling dient, voor zover dit nog niet gebeurd is, bodemonderzoek uitgevoerd te worden.

Ondergrondse olietanks
Langs de Nieuwe Hoefweg heeft één ondergrondse tank gelegen, die conform de huidige regelgeving is gesaneerd. Aan de Kelvinstraat 55 zijn drie tanks conform de huidige regelgeving gesaneerd. Aan de Kelvinstraat 61 is nog één ondergrondse tank in gebruik, conform de huidige regelgeving.

Op het grootse deel van Oosterhage en het Businesspark Oosterheem is voldoende bodemonderzoek uitgevoerd. Een aantal locaties dient nader onderzocht of mogelijk gesaneerd te worden bij bestemmingswijziging of herontwikkeling. Achter Nieuwe Hoefweg 4 is het grondwater nog verontreinigd met vluchtige aromatische koolwaterstoffen. Bij herontwikkeling ter plaatse van de verontreiniging is mogelijk actieve sanering noodzakelijk. Op de Nieuwe Hoefweg 4 zelf vinden bedrijfsactiviteiten plaats die potentieel bodembedreigend zijn. Daarom zijn in de milieuvergunning van het bedrijf voorschriften opgenomen ter bescherming van de bodem.

Het plangebied ligt in de waterstaatkundige eenheid de Binnenwegse Polder. Het gebied valt binnen de beheersgrenzen van het hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard. Het hoogheemraadschap is kwantiteits- en kwaliteitsbeheerder.

Oosterheem, waartoe Oosterhage behoort ligt in het peilvak GPG-69. Het waterpeil in dit peilvak is - 6.00 m ten opzichte van NAP met peilfluctuatiesopzet +0,10 m en in de zomer mag het uitzakken met -0,10 m. Het water in het gebied wordt op peil gehouden door het poldergemaal aan de Rotte. Het deel van het bedrijventerrein Dwarstocht dat ligt in het plangebied ligt in peilvak GPG-70. Het waterpeil in dit peilvak is -5,70 m ten opzichte van NAP.

Het watersysteem van Oosterheem bestaat uit singels die een doorgaand circuit vormen, waarin het water middels een circulatiegemaal continu in beweging wordt gehouden. Deze doorstroming is ter bevordering van de waterkwaliteit. De watergangen Lange Tocht en Plastocht zijn integraal opgenomen in het watersysteem. Een deel van de singels (20%) is voorzien van natuurlijke oevers. De singels hebben een standaardbreedte van 10 meter op de waterlijn en liggen op een onderlinge afstand van 400 meter. De singels zijn ter plaatse van weg-/railkruisingen voorzien van een doorvaarbare eco-duiker of brug met voldoende spanwijdte, mede ten behoeve van de ecologische passeerbaarheid.

Op het water en waterkeringen is de keur van het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard van toepassing. In deze keur is een vergunningenstelsel opgenomen waarmee de waterstaatkundige aspecten van de waterkeringen worden gewaarborgd. Bij ontwikkelingen op gronden waar een keur van toepassing is wordt in overleg met de waterbeheerders gestreefd naar coördinatie tussen vergunningverlening en beheersaspecten.

In het bestemmingsplan zijn de watergangen bestemd als 'Water'. De waterkeringen zijn, met inbegrip van de beschermzones naar opgave van het hoogheemraadschap, bestemd voor 'Waterstaat - Waterkering'. Het beheer en onderhoud van de meeste watergangen wordt uitgevoerd door het Hoogheemraadschap. In het plangebied zijn natuurvriendelijke oevers aanwezig, die blijven gehandhaafd.

Oosterheem is voorzien van een gescheiden rioleringssysteem. Ook het bedrijventerrein Oosterhage zal voorzien worden van een gescheiden rioleringssysteem. Een gescheiden rioolstelsel wil zeggen dat het regenwater van verharde oppervlakken via het schoonwaterriool afgevoerd wordt naar het oppervlaktewater, terwijl het afvalwater via het vuilwaterriool afgevoerd wordt naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Nieuwe verharde oppervlakken wateren af op het schoonwaterriool en zijn dus afgekoppeld. Hierbij wordt rekening gehouden met het landelijk beleid en het beleid van de waterkwaliteitsbeheerder hierover. Voor Oosterheem geldt dat het huishoudelijk- en bedrijfsafvalwater wordt afgevoerd naar het hoofdrioolgemaal in Meerzicht en dat de neerslag via regenwaterriolen naar de singels wordt gevoerd.

Voor de op te richten bebouwing geldt dat er geen uitloogbare materialen mogen worden toegepast.

Watercompensatie

Voor de ontwikkeling van Oosterheem is door het Hoogheemraadschap van Schieland bij besluit van 14 april 2003 een raamvergunning verleend (zie Bijlage 13 van deze plantoelichting). Als compensatie voor de toename van de verharding door de ontwikkeling van de woonwijk en het bedrijventerrein Oosterhage (waar de voormalige NAM-locatie onderdeel van uitmaakt) is 13 ha oppervlaktewater aangelegd.

De planologische wijzigingen waarin dit bestemmingsplan voorziet voor het gedeelte dat betrekking heeft op het Businesspark Oosterheem en het bedrijventerrein Oosterhage heeft geen toename van verharding tot gevolg dan reeds voorzien was in de geldende bestemmingsplannen en waarvoor de hiervoor genoemde raamvergunning geldt.

Voor het deel dat behoort tot bedrijventerrein Dwarstocht en ook wel Vlek D van het Kwadrant wordt genoemd geldt dat het merendeel van de gronden reeds verhard zijn. Er zijn nog drie percelen niet verhard die in bestemmingsplan de bestemming "Gemengd 2" hebben gekregen. Op grond van deze bestemming is het mogelijk deze gronden te verharden. De maximaal mogelijke toename aan verharding bedraagt 10.108 m². Voor deze toename van verharding geldt een watercompensatieverplichting van 15%. Dit houdt in dat maximaal 1.516,2 m² water aangelegd moet worden. Aangezien in de woonwijk Oosterheem circa 5,4 ha meer water wordt aangelegd dan op grond van de parapluvergunning nodig is, is in overleg met het Hoogheemraadschap afgesproken dat de watercompensatie verrekend kan worden met het overschot in Oosterheem. Omdat het bedrijventerrein Dwarstocht niet in hetzelfde peilvak ligt als Oosterheem, maar de afwenteling van het water wel via het peilvak waarin Oosterheem ligt plaatsvindt, is dit mogelijk. Aangezien echter sprake is van twee verschillende peilvakken dient wel het te graven oppervlaktewater (15% van de toename verharding) te worden vermeerderd met een factor 66/55. Dit betekent dat er in plaats van 1.516 m² dan 2.012 m² gegraven moet worden. Deze laatste hoeveelheid mag, zo is afgesproken met het Hoogheemraadschap, ververrekend worden met het extra gegraven oppervlaktewater in Oosterheem, mits er een waterbalans wordt opgesteld door de gemeente, opdat het overzicht behouden blijft. De gemeente heeft toegezegd hiervoor zorg te dragen.

Op grond van het voorgaande kan gesteld worden dat het bestemmingsplan geen nadelige gevolgen heeft voor de waterhuishouding.

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

1. 1. het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
2. 2. het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Uitgave Bedrijven en milieuzonering
Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Scheiding van functies versus functiemenging
Scheiding van milieubelastende en milieugevoelige functies met behulp van milieuzonering is in de omgeving van sterk milieubelastende activiteiten zonder meer noodzakelijk. Een vergaande scheiding van functies kan echter ook leiden tot inefficiënt ruimtegebruik en een verlies aan ruimtelijke kwaliteit. Een gemengd gebied met een mix van wonen en werken, winkels en horeca stimuleert een levendig straatbeeld, een hogere sociale veiligheid en extra draagvlak voor voorzieningen. Vanuit het oogpunt van efficiënt ruimtegebruik verdient het de voorkeur om functiescheiding binnen een gemengd gebied niet verder door te voeren dan met het oog op een goed woon- en leefklimaat noodzakelijk is.

Richtafstandenlijsten
De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-brochure. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Twee omgevingstypen: rustige woonwijk en gemengd gebied
De richtafstanden in bijlage 1 van de VNG-brochure zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals een rustig buitengebied, een stiltegebied of een natuurgebied). Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven of kantoren) voor.

Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kunnen gemotiveerd kleinere richtafstanden worden aangehouden bij het omgevingstype gemengd gebied, dat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting kent. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. De richtafstanden uit bijlage 1 van de VNG-brochure gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. De afstanden kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsstap worden verlaagd indien sprake is van omgevingstype gemengd gebied.

De Wet milieubeheer en de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) bieden onvoldoende mogelijkheden om alle relevante vormen van hinder ten gevolge van de aanwezigheid van horeca-activiteiten te voorkomen. Een Staat van horeca-activiteiten behorende bij de regels van een bestemmingsplan kan worden gehanteerd als een aanvulling op de reikwijdte van beide genoemde instrumenten.

Voor een indicatie van de mate van hinder veroorzaakt door horeca-activiteiten biedt de zoneringlijst uit de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) een goed vertrekpunt. De daarin gehanteerde grove benadering behoeft echter voor de opstelling van een in de praktijk bruikbare Staat van horeca-activiteiten aanvulling en nadere motivering.

Bij de opstelling van de Staat van horeca-activiteiten zijn de volgende vormen van hinder in aanmerking genomen:

• geluidhinder (zowel door afzonderlijke inrichtingen als cumulatief);
• verkeersaantrekkende werking;
• parkeerdruk.

In aanvulling op de gegevens uit de VNG-publicatie is voorts gebruik gemaakt van de volgende ruimtelijk relevante aspecten:

• de voor de verschillende soorten horeca-activiteiten over het algemeen gebruikelijke openingstijden die voor het optreden van hinder relevant zijn (het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer hanteert immers voor de dag-, avond- en nachtperiode verschillende normen);
• de mate waarin een bedrijfstype naar verwachting bezoekers en in het bijzonder bezoekers per auto, brommer of scooter aantrekt.

Op grond hiervan worden drie categorieën onderscheiden in de Staat van horeca-activiteiten, die is opgenomen als bijlage bij de regels:

Categorie 1 'Lichte horeca'
Horecabedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds geopend zijn (in hoofdzaak verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken. Binnen deze categorie worden de volgende subcategorieën onderscheiden:

1. a. aan detailhandel verwante horeca;
2. b. overige 'lichte' horeca;
3. c. bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking, te weten:

1. 1. bedrijven genoemd in de subcategorie 1a en 1b in de gevallen dat het bedrijfsoppervlak meer dan 250 m² bedraagt;
2. 2. restaurants met bezorg- en/of afhaalservice.

Categorie 2 'Middelzware horeca'
Horecabedrijven die normaal gesproken ook 's nachts geopend zijn en daardoor aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken, zoals cafés, bars, biljartcentra of zalenverhuur. Tevens vallen onder deze categorie horecabedrijven die in beginsel overdag en 's avonds geopend zijn met een grote verkeersaantrekkende werking.

Categorie 3 'Zware horeca'
Horecabedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend moeten zijn en tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder met zich mee kunnen brengen (verkeersaantrekkende werking en daarmee gepaard gaande hinder op straat alsmede parkeeroverlast). Hieronder vallen onder meer dancings, discotheken en partycentra.

Plangebied rustige woonwijk of gemengd gebied?
In de VNG-uitgave wordt aangegeven dat een gemengd gebied een gebied is met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied.

De woningen van Oosterheem die grenzen aan het bedrijventerrein Oosterhage en het Businesspark Oosterheem zijn te typeren als een gemengd gebied. De weg Olof Palmelaan behoort tot de hoofdinfrastructuur van Zoetermeer. De woningen liggen ook in de invloedsfeer van de Verlengde Australieweg, N209 en de HSL. Ook het buurtschap Kruisweg, in de gemeente Lansingerland, behoort tot een gemengd gebied. Het buurtschap ligt ten oosten van de N209, de HSL en het bedrijventerrein Oosterhage. In het buurtschap Kruisweg en in de directe omgeving ervan zijn ook verschillende soorten (agrarische) bedrijvigheid gevestigd.

De directe woonomgeving rondom het Businesspark Oosterheem is eveneens te typeren als gemengd gebied. De woningen liggen in de invloedsfeer van de RandstadRail en de Willem Dreeslaan, de Alletta Jacobslaan en de Hugo de Grootlaan, die behoren tot de hoofdinfrastructuur van Zoetermeer.

Type bedrijvigheid in het plangebied
Zoals ook in de VNG-brochure is aangegeven is de Staat van Bedrijfsactiviteiten in principe bedoeld voor nieuwe situaties. De Staat van Bedrijfsactiviteiten kan niet zonder meer worden toegepast bij de vraag of bedrijven die al in het plangebied gevestigd zijn, wegbestemd moeten worden of niet. Uiteraard geeft de categorie-indeling van deze bedrijven wel een indicatie van de aanvaardbaarheid. In bestaande situaties moet met name gekeken worden of het bedrijf beschikt over de benodigde milieuvergunning(en) en of de milieubelasting binnen de huidige normen blijft. Alleen indien een bedrijf onaanvaardbare hinder veroorzaakt, waaraan redelijkerwijs door het treffen van voorzieningen niet tegemoet kan worden gekomen, kan een bedrijf worden wegbestemd. Voorwaarde hierbij is dat de gemeente de benodigde financiële middelen ter beschikking heeft. Dergelijke bedrijven komen in het plangebied niet voor.

Het Businesspark Oosterheem vormt mede het centrum van de woonwijk Oosterheem. Bij de ontwikkeling van het Businesspark is door het toepassen van de milieuzonering conform de VNG-brochure rekening gehouden met de woonwijk. In het Businesspark zijn, ook conform het geldende bestemmingsplan, alleen bedrijven toegestaan in de milieucategorieën 1 en 2 (dan wel daarmee vergelijkbaar). Dergelijke kleinschalige bedrijvigheid is in het algemeen in milieuhygiënische zin aanvaardbaar in een rustige woonwijk. Bestaande bedrijven binnen genoemde milieucategorie zijn tevens vrij uitwisselbaar met andere qua milieucategorie gelijksoortige bedrijven. Ook is de mogelijkheid opgenomen om kinderdagverblijven (milieucategorie 2) danwel gezondheidscentra zoals huisartsenpraktijken in de bedrijfsgebouwen te vestigen. De vraag naar vestigingsmogelijkheden in deze nieuwbouwwijk Oosterheem, kan in het Businesspark opgevangen worden.

Voor het bedrijventerrein Oosterhage geldt dat de afstand tot de woningen in Oosterheem en de woningen in Kruisweg minimaal 50 meter bedraagt. Op het bedrijventerrein mogen bij recht bedrijven gevestigd worden die behoren tot milieucategorieën 1 tot en met 3.1. Daarmee kan worden voldaan aan de richtafstand uit de VNG-brochure die geldt voor een rustige woonwijk. Hiermee wordt het goede woon- en leefklimaat in de woonwijk Oosterheem en het buurtschap Kruisweg voldoende gewaarborgd.

De enige uitzondering hierop is het bedrijfsperceel van Van Woerden Recycling bv. Dit bestaande bedrijf valt in milieucategorie 4.2. Voor dit bedrijf is een maatbestemming opgenomen, zodat de huidige bedrijfsactiviteiten die het bedrijf mag uitvoeren op grond van zijn milieuvergunning ook op grond van het bestemmingsplan uitgevoerd mogen worden (zie ook paragraaf 4.2.2.5). Dit houdt concreet in dat aan het deel van het perceel aan de achterzijde van de woning Hoefweg 4 de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - puinbreker" is toegekend. Alleen op deze gronden zijn de puinbreekactiviteiten toegestaan. De afstand tot de dichtstbijzijnde woning en de puinbreekactiviteiten bedraagt hierdoor circa 100 meter.

Voor het bedrijventerrein Dwarstocht geldt dat op het westelijk en zuidelijke deel bedrijven tot maximaal categorie 3.2 bij recht gevestigd mogen worden. Dit deel van het terrein ligt namelijk op meer dan 100 m van geprojecteerde woningen in Oosterheem. Op de bedrijfsgronden die gelegen zijn in de noordoostelijke hoek van het bedrijventerrein zijn bij recht alleen bedrijven toegestaan die behoren tot maximaal milieucategorie 3.1. De reden hiervan is dat dit bedrijfsperceel op minder dan 100 meter ligt van geprojecteerde woningen die nog mogelijk zijn op grond van het geldende bestemmingsplan Oosterheem. Op deze manier wordt voldaan aan de richtafstanden uit de VNG-brochure die gelden voor een rustige woonwijk en gemengd gebied.

Op het bedrijfsperceel waar slechts een bedrijf uit milieucategorie 3.1 wordt toegestaan, is op dit moment het transportbedrijf Van Zijp Logistics gevestigd. De bedrijfsoppervlakte van dit bedrijf is meer dan 1.000 m². Goederenwegvervoerbedrijven met een bedrijfsoppervlakte van meer dan 1.000 m² (SBI-code 1993: 6024) vallen volgens Lijst 1 van de VNG-brochure "Bedrijven en milieuzonering (2009)" in milieucategorie 3.2. In het bestemmingsplan is ervoor gekozen aan dit bedrijf een maatbestemming te geven, door aan de gronden van het bedrijf de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - transportbedrijf' toe te kennen. Hierdoor kan het bedrijf zijn bestaande bedrijfsactiviteiten blijven uitvoeren. Deze activiteiten bestaan uit transport- en koeriers- diensten en opslag van goederen. Deze vallen onder deze maatbestemming. Daarnaast heeft het bedrijf Van Zijp Logistics B.V. een tentoonstellings- en conferentieservice. In opdracht van klanten plaatst Van Zijp Logistics B.V. op locatie van de klanten (modulaire) tentoon- stellingspanelen en aanverwante artikelen voor het creëren van kleinere ruimtes in grote oppervlaktes, spreekruimtes, posterpresentaties en kleine (modulaire) bedrijfspresentaties. Dit komt er hoofdzakelijk op neer dat deze producten door Van Zijp op locatie worden geleverd. Voor zover deze activiteiten niet vallen in de maatbestemming van een transportbedrijf, zijn deze activiteiten toch positief bestemd, omdat ter plaatse ook bedrijven tot en met milieucategorie 3.1 zijn toegestaan.

Bestaande bedrijvigheid
Bedrijven en voorzieningen die ten tijde van het opstellen van dit plan aanwezig zijn, maar niet passen binnen de algemene toelaatbare milieucategorie, krijgen een maatbestemming. In dit geval geldt dit dus voor Van Woerden Recycling b.v. en het bedrijf Van Zijp Logistics B.V. Op basis van deze maatbestemming kunnen de bedrijven hun activiteiten voortzetten. Omschakeling van het bedrijf naar een andere activiteit dan in de bestemming is vermeld, kan alleen plaatsvinden wanneer deze activiteit past binnen de algemeen toelaatbare categorieën van bedrijfsactiviteiten. Bij bedrijfsbeëindiging of -verplaatsing kan zich dan alleen nog een gelijksoortig bedrijf vestigen, of een bedrijf dat past binnen de algemene toelaatbare milieucategorie.

Afwijken van de gebruiksregels
De milieuzonering zoals deze hierboven is beschreven, betekent niet dat de uitoefening van activiteiten uit een hogere categorie in alle gevallen onaanvaardbaar is. De Lijst van bedrijfsactiviteiten geeft namelijk een vrij grove indeling van de hinderlijkheid van bedrijven. De situatie bij een specifiek bedrijf kan daarvan afwijken. Met name komt het voor dat een bedrijf als gevolg van de geringe omvang van hinderlijke (deel)activiteiten of door een milieuvriendelijke werkwijze, minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van bedrijfsactiviteiten is verondersteld. In dat geval kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van de algemene toelaatbare milieucategorie. Op die manier kan een dergelijk bedrijf voor de desbetreffende activiteit worden toegelaten. Dit geldt alleen voor bedrijven die maximaal twee afstandsstappen afwijken van de richtafstanden van de op grond van de milieuzonering toegelaten categorie. Dit houdt in dat indien bedrijven uit maximaal categorie 3.1 zijn toegestaan, kan worden afgeweken van de gebruiksregels voor bedrijven uit maximaal categorie 4.1. Op de gronden waaraan een maximale milieucategorie bij recht is toegekend van 3.2 mogen op grond van deze afwijkingsregel bedrijven toegestaan worden die vallen in maximaal categorie 4.2.

Horeca
Op het bedrijventerrein Dwarstocht, waar onder meer de McDonalds is gevestigd, wordt het toegestaan om horecabedrijven te vestigen tot en met categorie 3 uit de Staat van Horeca-activiteiten, zoals discotheken of partycentra.

Ingevolge Lijst 1 van de VNG-brochure "Bedrijven en milieuzonering (2009)" valt bijvoorbeeld een discotheek in milieucategorie 2 en geldt een richtafstand tot een rustige woonwijk van minimaal 30 m en tot gemengd gebied van minimaal 10 m. Aangezien de geplande woningen in de woonwijk Oosterheem op minimaal 50 m afstand komen, wordt voldaan aan de richtafstand uit de brochure.

Qua verkeersaantrekkende werking kan gesteld worden dat een discotheek, zoals de VNG-brochure ook aangeeft, een potentieel aanzienlijke verkeersaantrekkende werking heeft. Dit is van belang in combinatie met de verkeersontsluiting. Aangezien het bedrijventerrein Dwarstocht direct is gelegen aan de hoofdinfrastructuur van Zoetermeer (Oostweg) en via de Franklinstraat direct op de Oostweg wordt ontsloten (en niet via de woonwijk), vormt de verkeersaantrekkende werking van een discotheek of partycentrum geen beletsel voor de toelaatbaarheid van deze activiteiten.

Gesteld kan worden dat het bedrijventerrein Dwarstocht geschikt is voor de vestiging van horecabedrijven uit categorie 3 van de Staat van Horeca-activiteiten. Daarnaast staat het gemeentelijk horecabeleid zoals vastgelegd in de Horecanota Zoetermeer dergelijke horeca-activiteiten op bedrijventerreinen toe, mits wordt voldaan aan de normen uit de VNG-brochure.

Daarnaast wordt op het Businesspark Oosterheem beperkt nieuwe horeca toegestaan tot maximaal categorie 1a en maximaal 250 m2 bvo. Dit betekent dat het mogelijk is ter plaatse een broodjeszaak of een lunchroom te vestigen. In Lijst 1 van de VNG-brochure "Bedrijven en milieuzonering (2009)" worden broodjeszaken of lunchrooms niet genoemd. Wel zijn cafés en bars genoemd, waarvoor een minimale richtafstand geldt van 10 m tot een rustige woonwijk. Cafés en bars zijn qua ruimtelijke uitstraling (bijv. openingstijden) zwaarder dan een broodjeszaak of een lunchroom. Aangezien de dichtstbijzijnde woningen op 20 m afstand staan van de bestemmingsgrens, wordt voldaan aan de richtafstand uit de brochure. De ontsluiting vindt voorts plaats via de hoofdinfrastructuur en niet via de woonwijk.

De lichte horeca bedrijven die beperkt worden toegestaan, worden als passend gezien in deze omgeving. Dit is te meer wenselijk, omdat de meeste bedrijven en voorziening te klein zullen zijn om een eigen kantine te exploiteren.

Voor het bedrijventerrein Oosterhage geldt dat alleen een nieuwe, zelfstandig horecabedrijf is toegestaan nabij het motorbrandstoffenverkooppunt tot maximaal categorie 2 uit de Staat van Horeca-activiteiten en tot 200 m2 bvo. Dit betekent dat bijvoorbeeld de vestiging van een café-restaurant mogelijk is. Ook hier wordt voldaan aan de richtafstand van 10 meter uit de VNG brochure tot een rustige woonwijk. De afstand ter plaatse tot de dichtstbijzijnde woning bedraagt ca. 60 m en het horecabedrijf wordt direct ontsloten op de hoofdinfrastructuur.

Horeca-activiteiten die binnen het plangebied worden toegestaan vallen alle binnen de algemene toelaatbaarheid. Derhalve wordt geconcludeerd dat deze activiteiten geen onacceptabele milieuhinder zullen veroorzaken.

Voorzieningen

In het Businesspark Oosterheem worden maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend in de vorm van jeugdopvang (kinderopvang en buitenschoolse opvang) en zorgvoorzieningen, zoals een tandarts-, huisarts- of dierenartspraktijken toegestaan.

Ingevolge Lijst 1 van de VNG-brochure "Bedrijven en milieuzonering (2009)" gelden richtafstanden tot een rustige woonwijk van 10 m voor een artsenpraktijk, 30 m voor kinderopvang en 30 m voor een fitnesscentrum. Zoals hiervoor al is bepaald is de directe woonomgeving rondom het Businesspark Oosterheem te typeren als gemengd gebied. In dat geval kan de richtafstand worden verlaagd met 1 afstandsstap. Dus van 10 m naar 0 m en van 30 m naar 10 m. Aangezien de dichtstbijzijnde woningen rond het Businesspark op een afstand van 20 m van de bestemmingsgrens staan, wordt voldaan aan de richtafstand en kan worden geconcludeerd dat het woon- en leefklimaat niet wordt aangetast.

Op grond van het bepaalde in de Spoorwegwet dient voor het oprichten van bebouwing een bepaalde afstand in acht te worden gehouden tot een hoofdspoorweg. Op grond van artikel 19, eerste lid, onder a, van de Spoorwegwet is het verboden zonder vergunning bouwwerken op te richten binnen de begrenzing van de hoofdspoorweg. De afstand die in acht moet worden genomen is geregeld in artikel 20 van de Spoorwegwet en is afhankelijk van het feit of de spoorlijn is gelegen op maaiveldniveau, een talud dan wel op een viaduct. Ter hoogte van het plangebied ligt de HSL op een talud en op een viaduct. Op grond van artikel 20, eerste lid, onder c, wordt de begrenzing van de hoofdspoorweg in ophoging aan weerszijden gevormd door een lijn liggend op een afstand van zes meter gemeten uit de teen van het talud. Op grond van artikel 20, eerste lid, onder e, wordt de begrenzing van een hoofdspoorweg op of in een vaste constructie anders dan bedoeld in de onderdelen a tot en met d, aan weerszijden gevormd door een lijn op zes meter gemeten vanaf een horizontale lijn die ligt op tweemaal de afstand tussen de bovenkant van de spoorstaaf en het maaiveld vanaf de buitenste rand van de constructie, waarbij deze grenzen ten minste gelegen zijn op 11 meter uit het hart van het buitenste spoor.

Van de zijde van ProRail is per e-mail van 21 juni 2010 aangegeven dat ter plaatse van de HSL nabij Zoetermeer de breedte van de begrenzingzone aan weerszijden van de HSL ongeveer 20 meter uit het hart van de spoorlijn bedraagt (dit komt overeen met twee maal de hoogte plus 6 meter). De gronden die in het bestemmingsplan een bedrijvenbestemming hebben gekregen liggen niet overal op een grotere afstand dan 20 meter. In de regels van dit bestemmingsplan is daarom een verbod opgenomen voor het oprichten van bebouwing op een afstand die kleiner is dan 20 meter uit het hart van de spoorlijn.

Hiermee wordt voldaan aan de afstand die voortvloeit uit de Spoorwegwet. In de regels is verder een mogelijkheid opgenomen om af te wijken van dit verbod. Dit kan echter alleen als de spoorwegbeheerder om advies is gevraagd.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag, en vervoer van gevaarlijke stoffen (zoals vuurwerk, lpg, en munitie) over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor personen buiten het bedrijfsterrein. Op grond van het Bevi zijn in de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) voor dergelijke bedrijven vaste veiligheidsafstanden opgenomen.

Voor de opslag van vuurwerk gelden de bepalingen uit het Vuurwerkbesluit en dus niet het Bevi. Op grond van het Vuurwerkbesluit gelden voor de opslag van vuurwerk en munitie veiligheidsafstanden. Bepalend hierbij is niet het risico (kans x effect), maar uitsluitend het effect.

Binnen het plangebied zijn geen Bevi-inrichtingen aanwezig. Het plangebied ligt ook niet binnen de invloedssfeer van een Bevi-inrichting. Het bestemmingsplan maakt evenmin de vestiging van nieuwe Bevi-inrichtingen mogelijk. Er is geen LPG-tankstation aanwezig of gepland. Wel is er een benzineverkooppunt geprojecteerd waar ook de verkoop van aardgas is toegestaan.

Aardgastankstations zijn nog niet opgenomen in het Bevi/Revi en vallen onder het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (hierna: Activiteitenbesluit). De verkoop van aardgas vraagt niettemin aandacht voor het aspect externe veiligheid. In artikel 3.18 van het Activiteitenbesluit zijn veiligheidsafstanden bepaald waaraan voldaan moet worden. Er gelden veiligheidsafstanden van de afleverzuil tot (beperkt) kwetsbare objecten en veiligheidsafstanden voor van de bufferopslag tot (beperkt) kwetsbare objecten. In onderstaande tabellen zijn deze minimale afstanden uit het Activiteitenbesluit opgenomen.

Tabel 5.2: Afstanden van PR 10^-6 contouren voor de afleverzuil(en) van auto's en bussen

Tabel 5.3: Minimale afstanden bufferopslag tot (beperkt) kwetsbare objecten

De afstand van de beoogde locatie van het aardgastankstation en de woonbebouwing bedraagt meer dan 50 meter. Er wordt dus ongeacht de omvang van het aardgastankstation en de indeling van het tankstation voldaan aan de minimale veiligheidsafstanden. Tot slot wordt hieraan toegevoegd dat de bevoorrading van het aardgastankstation met aardgas via het aardgasleidingnet plaats zal vinden. De leiding die behoort tot dit netwerk heeft een ontwerpdruk van 8 bar. Gelet op deze ontwerpdruk kan vastgesteld worden dat de aardgasleiding op het gebied van externe veiligheid geen planologisch relevante leiding is en derhalve ook niet op de digitale verbeelding en regels opgenomen hoeft te worden.

Op basis van de wetgeving is het uitvoeren van een QRA voor het bereken van het groepsrisico niet vereist.

Voor routes (wegen, waterwegen, spoorwegen) waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt en voor buisleidingen zijn nog geen wettelijke normen betreffende de externe veiligheid vastgesteld. Het beleid berust hier vooralsnog op een aantal ministeriële en provinciale circulaires, zoals de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (2010). In het Vierde Nationaal Milieu Beleidsplan (NMP-4) is een wettelijke verankering van de risiconormen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen aangekondigd. Bij deze wettelijke verankering zullen de resultaten van voormelde evaluatie worden betrokken. Tot het moment van realisatie van deze verankering wordt in deze circulaire het beleid met betrekking tot risiconormering geoperationaliseerd en verduidelijkt. Daarmee treedt deze circulaire in de plaats van de Nota risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. De werkingsduur van deze circulaire loopt tot uiterlijk 31 juli 2012. Wanneer voornoemde wettelijke verankering wordt gerealiseerd, zal de circulaire echter worden ingetrokken.

Alle rijkswegen en de meeste provinciale wegen zijn aangewezen als route voor gevaarlijke stoffen. Gemeenten mogen voor de zogenaamde routeplichtige stoffen gemeentelijke wegen binnen hun grenzen aanwijzen waarover deze gevaarlijke stoffen mogen worden vervoerd. De gemeente Zoetermeer heeft een dergelijke route gevaarlijke stoffen niet vastgesteld wat tot gevolg heeft dat het vervoer van gevaarlijke stoffen in principe altijd via de snelste weg moet plaatsvinden.

Gezien de ligging van het plangebied en het ontbreken van inrichtingen waar transport van gevaarlijke stoffen een rol speelt kan worden aangenomen dat vervoer van gevaarlijke stoffen over de Australiëweg niet of nauwelijks zal plaatsvinden. Er bevinden zich namelijk geen inrichtingen met dergelijke stoffen aan de oostkant van gemeente Zoetermeer. Dit betekent dat over de Australiëweg (ter hoogte van het plangebied) incidenteel vervoer van LPG, benzine en diesel zal plaatsvinden voor 2 tot 3 LPG-stations.

Een tankstation wordt gemiddeld één keer per twee weken bevoorraad met LPG. Op jaarbasis geeft dit 26 transporten LPG. In onderstaande tabel zijn enkele transportstromen weergegeven als er 2, 4, of 8 tankstations in een gemeente aanwezig zijn.

Bovengenoemde transporten zullen in rekenprogramma's geen contouren geven die beperkingen opleggen aan de omgeving (PR-contouren) of een groepsrisico te zien geven in een grafiek.

Binnen het plangebied ligt geen hogedruk gastransportleiding. In het plangebied ligt wel een buisleiding van de NPM (met het kenmerk NPM_17.30273784291) die sinds 2005 gebruikt wordt door OCAP voor het transport van CO₂. Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (van 1 januari 2011) is niet van toepassing op de CO₂-buisleiding.

Figuur 5.1: CO₂-leiding doorkruist het bedrijventerrein Oosterhage

Voor deze leiding is door de gemeente Zoetermeer een vrijwillige m.e.r.-beoordeling opgesteld (zie Bijlage 8). De conclusie van de vrijwillige m.e.r.-beoordeling is dat er geen bijzondere nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten zijn. De gemeenteraad heeft dan ook op 3 december 2012 besloten dat het opstellen van een milieueffectrapport niet noodzakelijk is.

De conclusie van de vrijwillige m.e.r.-beoordeling is gebaseerd op berekeningen van het RIVM. Ter plaatse van het plangebied ligt de CO₂-leiding ondergronds. Voor het ondergrondse deel geldt dat de effecten van deze specifieke CO₂-leiding (en daarmee ook de PR 10^-6 contour) binnen de belemmeringenstrook van 5 meter blijven. Dit geldt ook voor het invloedsgebied van het ondergrondse deel van de leiding. Binnen het invloedsgebied van de leiding zijn geen nieuwe ontwikkelingen voorzien.

Voor deze zone gelden op grond van het bestemmingsplan beperkingen ten aanzien van het gebruik van deze gronden. Binnen deze strook geldt ook een aanlegvergunningstelsel om de integriteit van de leiding te verzekeren.

Binnen het plangebied bevindt zich één locatie met opslag van consumentenvuurwerk van meer dan 10.000 kg. Dit betreft het tuincentrum Groenrijk aan de Olof Palmelaan 15. Het bedrijf heeft een provinciale milieuvergunning op grond waarvan de opslag van maximaal 30.000 kg consumentenvuurwerk is toegestaan.

Binnen de voor de vuurwerkopslagplaatsen geldende veiligheidsafstanden van maximaal 50 meter bevinden zich geen kwetsbare en/of beperkt kwetsbare objecten. De vestiging van kwetsbare en/of beperkt kwetsbare objecten wordt in dit bestemmingsplan ook niet mogelijk gemaakt.

De opslagplaats is op de plankaart aangeduid.

Op 1 april 2002 is de Flora- en faunawet in werking getreden. Deze wet biedt een integraal wettelijk kader voor de bescherming van dier- en plantensoorten. Met deze wet is het soorten beschermingsbeleid van de Europese Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving verwerkt. De Flora- en faunawet (Ffw) kent geen koppeling met het ruimtelijke ordeningsbeleid. Dat doet niet af aan het feit dat bezien moet worden of de Ffw de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in de weg staat. Dit brengt met zich mee dat, als er een redelijk vermoeden bestaat dat beschermde planten- en diersoorten in het plangebied kunnen voorkomen, in het kader van de planprocedure onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van deze soorten (AbRvS, 23 februari 2005, Leeuwarden).

Voor de ontwikkeling van het hele bedrijventerrein Oosterhage en het Businesspark Oosterheem is een natuurwaardenonderzoek verricht door bureau Stadsnatuur Rotterdam- bSR), waarvan de resultaten zijn neergelegd in het rapport "Quick scan T-strook/Oosterhage" van 14 juni 2010. Het volledige onderzoek is bijgevoegd in Bijlage 14 van de plantoelichting.

Uit dit onderzoek blijkt dat in het Businesspark Oosterheem vrijwel geen beschermde natuurwaarden dan wel potentieel leefgebied voor beschermde soorten is aangetroffen. Hooguit in de rietvegetaties van bestaande sloten zouden broedvogels kunnen zitten. Deze locaties worden echter niet bedreigd en zijn in het bestemmingsplan als 'Water' en 'Groen' bestemd.

Binnen het deelgebied Oosterhage is in het talud van de Australiëweg ter hoogte van de op- en afrit van het wijkpark Oosterheem de Oeverzwaluw aangetroffen. Op deze locatie is namelijk een speciaal voor deze soort geconstrueerde nestwand gerealiseerd. Deze nestwand wordt planologisch verankerd en opgenomen in de bestemming 'Groen'.

Voorts zal rekening gehouden moeten worden met het mogelijk voorkomen van de Steenuil in de omgeving van de Nieuwe Hoefweg. Tegenover de ontwikkellocatie, in de gemeente Lansingerland, is in een rij knotwilgen in het verleden een nestkast geplaatst die als broedplaats is gebruikt door de steenuil. Mogelijke broedplaats kan zijn de oude bebouwing gelegen ten westen van de Nieuwe Hoefweg in het plangebied. De Steenuil is echter ten tijde van het onderzoek niet waargenomen in het plangebied. Bij eventuele sloopwerkzaamheden aan bebouwing zal een aanvullend avondonderzoek nodig zijn in de vorm van één of twee controlebezoeken om te zien of de steenuil aanwezig is in de te slopen gebouwen. Ook moet in zijn algemeenheid rekening gehouden worden met de aanwezigheid van broedende vogels. Om verstoring in het gebied te voorkomen dienen werkzaamheden bij voorkeur te worden uitgevoerd in de periode augustus-februari. Indien er in bepaalde terreindelen toch werkzaamheden moeten plaatsvinden in de periode maart-juli dient vooraf een inspectie plaats te vinden om de afwezigheid van broedende vogels aan te tonen.

Daarnaast is net buiten het plangebied (nabij de sportvelden van Oosterheem en de Stadsboerderij) de Rugstreeppad gesignaleerd. De Rugstreeppad is een soort die is opgenomen in tabel 3 van de Flora- en faunawet (bijlage IV EU-Habitatrichtlijn). Bij verstoring en/of verontrusting van (leefgebied) van deze soort is een ontheffingsaanvraag vereist ex artikel 75 van de Flora- en faunawet.

In het deel van het bestemmingsplan dat grenst aan de locatie waar deze soort is aangetroffen, zijn geen ruimtelijke ontwikkelingen voorzien. Daar loopt de HSL-spoorlijn die als zodanig is bestemd. De smalle groenstrook die parallel aan de HSL ligt is als 'Groen' bestemd.

Alhoewel de voortplantingslocaties net op het randje buiten het plangebied liggen, zullen eventuele graafwerkzaamheden binnen het plangebied zelf vrijwel direct tot gebruik als voortplantingslocatie leiden. Om te voorkomen dat de Rugstreeppad zich vervolgens definitief vestigt in het plangebied zijn maatregelen nodig. Daarom wordt geadviseerd om voor werkzaamheden waarbij grond wordt verzet in deelgebied Oosterhage, een ontheffing bij het Ministerie aan te vragen ex artikel 75 van de Flora- en faunawet vanwege het verstoren van (leefgebied van) de Rugstreeppad.

Ten slotte zal vanwege de aanwezigheid in sloten van de Kleine Modderkruiper, en in het algemeen belang van onderwaterflora en -fauna bij werkzaamheden aan de watergangen bij voorkeur gewerkt dienen te worden volgens een goedgekeurde gedragscode. De gemeente Zoetermeer beschikt over een dergelijke gedragscode.

Gezien het in paragraaf 5.9.2 genoemde advies van bureau Bsr is op 24 september 2012 door de gemeente Zoetermeer een ontheffing ex artikel 75 van de Flora- en faunawet (Ffw) aangevraagd bij het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie (EL&I) van de verbodsbepalingen in artikelen 9, 11 en 12 van de Ffw in verband met de Rugstreeppad.

De aanvraag is ingediend in verband met het project "Afbouw Oosterheem". Het grootste deel van de woonwijk Oosterheem is inmiddels gerealiseerd . Er dienen echter nog een aantal laatste deellocaties ontwikkeld te worden. Hoofdzakelijk liggen deze deellocaties buiten het plangebied doch ook binnen het plangebied (bedrijventerrein Oosterhage) is het niet uit te sluiten dat als gevolg van graafwerkzaamheden het gebied snel gekoloniseerd wordt door de Rugstreeppad, vanuit de omringende gebieden alwaar de soort is aangetroffen.

Ter onderbouwing van de aanvraag is een "Activiteitenplan Rugstreeppad voor Oosterheem, Zoetermeer, oktober 2012" opgesteld waarin maatregelen zijn opgenomen.

Op 27 november 2012 is de ontheffing door de Dienst Regelingen (DR) van het Ministerie van EL&I verleend. Volgens de DR zijn de maatregelen uit het Activiteitenplan in hoofdlijnen voldoende. Ter aanscherping zijn nog een aantal aanvullende voorwaarden in de ontheffing opgenomen ten aanzien van de monitoring.

De verleende ontheffing is opgenomen in Bijlage 15 van de plantoelichting.

Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorend Besluit ruimtelijke ordening (Bro) behoudt het bestemmingsplan zijn belangrijke rol in het ruimtelijk planstelsel. In de Wro en het nieuwe Bro is ook een aantal uniforme bepalingen opgenomen voor het bestemmingsplan. Daarnaast gelden er ten behoeve van de leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker van het bestemmingsplan landelijke standaarden (Standaard Vergelijkbare Bestemmings- Plannen (SVBP2008). Deze standaarden maken het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid. Het voorliggende bestemmingsplan is in overeenstemming met deze landelijke standaarden.

De regels zijn onderverdeeld in hoofdstukken.

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

Dit hoofdstuk omvat omschrijvingen van de gehanteerde begrippen. In de 'wijze van meten' wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden.

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

Het tweede hoofdstuk omvat de bestemmingen die aan de gronden binnen het plan zijn toegekend. Per bestemming wordt een doeleindenomschrijving gegeven waarin is verwoord welk gebruik is toegestaan. Naast deze omschrijving worden ook de bouwmogelijkheden en eventuele 'binnenplanse' ontheffingsmogelijkheden weergegeven.

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Dit hoofdstuk geeft de anti-dubbeltelbepaling, algemene ontheffingsregels, wijzigingsregels en overige regels weer.

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk omvat de standaard overgangsregels ten aanzien van bouwwerken en gebruik, en de slotbepaling.

In artikel 1 worden de begrippen die in de regels worden gebruikt omschreven. Sommige begrippen zijn voor meerdere uitleg vatbaar, daarom is het nodig om ze planologisch-juridisch af te bakenen en te preciseren, ten opzichte van het algemeen spraakgebruik. Zonder definitie zou een begrip tot verwarring kunnen leiden.

In artikel 2 wordt aangegeven hoe de in de regels opgenomen maten voor dakhelling, goothoogte, (bouw)hoogte, inhoud of oppervlakte van een bouwwerk moeten worden gemeten.

Het bestemmingsplan biedt in sommige situaties de mogelijkheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels. Deze mogelijkheid is bedoeld om in concrete situaties een beperkte afwijking van de bouwregels toe te staan. Voorwaarde hierbij is wel dat hierdoor geen ruimtelijk ongewenste situatie ontstaat.

Het inzetten van het instrument van de afwijking vraagt aldus om een nadere planologische afweging binnen het kader van een objectieve begrenzing. Deze afweging vindt plaats met het oog op een aantal nader omschreven ruimtelijk relevante aspecten.

Het gaat hier om de volgende aspecten:

Straat- en bebouwingsbeeld
Bepaalde buurten en straten ontlenen hun kwaliteit aan het ruimtelijk beeld, een ruimtelijke samenhang, bijvoorbeeld verspringende rooilijnen, dwarskappen. Nieuwe bebouwing en uitbreiding van bestaande bebouwing mag geen aantasting vormen van dit karakteristieke straat- en bebouwingsbeeld, maar moet daarin passen.

Sociale veiligheid
Het betreft hier het voorkomen van sociaal onveilige plekken, zoals smalle onoverzichtelijke plekken in het (semi) openbaar gebied. Ook het voorkomen van bijvoorbeeld situaties waarbij de (semi) openbare ruimte aan beide zijden wordt begrensd c.q. begeleid door lange blinde gevels of muren.

Verkeersveiligheid
Gedacht wordt hier bijvoorbeeld aan de noodzaak tot het vrijhouden van zichthoeken.

Aantal parkeervoorzieningen
Het bouwen mag bijvoorbeeld niet tot gevolg hebben dat het aantal noodzakelijke parkeerplaatsen niet meer op eigen terrein kan worden opgevangen.

Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken
Het gaat hier om het criterium dat een uitbreiding van bebouwing geen onevenredige aantasting mag vormen voor de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen en bouwwerken. Hier spelen bijvoorbeeld aspecten als uitzicht, lichttoetreding of bezonning van tuinen een rol.

De gronden die voor uitgifte in aanmerking komen op het nieuwe Bedrijventerrein Oosterhage hebben de bestemming “Bedrijventerrein”.

Op de gronden met deze bestemming zijn bedrijven toegestaan tot maximaal milieucategorie 3.1 zoals opgenomen in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten (Bijlage 1 bij de regels).

Het is mogelijk hiervan af te wijken en onder voorwaarden bedrijven te vestigen uit milieucategorie 4.1. Dit is alleen mogelijk als deze bedrijven een naar aard en uitstraling gelijke milieubelasting hebben als de rechtstreeks toegestane bedrijven uit milieucategorie 3.1. Om te bepalen of hier al dan niet sprake van is, wordt gebruik gemaakt van de methodiek zoals opgenomen in de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering.

Aangezien bijlage 1 van de regels, de Staat van Bedrijfsactiviteiten, niet uitputtend is, is het ook mogelijk af te wijken van de regels en bedrijven te vestigen die niet zijn opgenomen in bijlage 1, maar wel een naar aard en uitstraling gelijke milieubelasting hebben als de rechtstreeks toegestane bedrijven die wel zijn genoemd in bijlage 1.

De vestiging van zelfstandige kantoren is uitgesloten.

Conform de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland zijn bedrijfsgebonden kantoren toegestaan tot maximaal 3.000 m² bvo per vestiging en maximaal 50 % van de totale oppervlakte.

Het reeds gevestigde bedrijf Van Woerden Milieurecycling BV krijgt een maatbestemming waarbij wordt aangesloten bij de provinciale milieuvergunning. Zodoende is de locatie waar de puinbreker is toegestaan begrensd en is de maximale hoeveelheid puin die gebroken mag worden volgens de milieuvergunning vastgelegd in het bestemmingsplan. De bestaande bedrijfswoning is positief bestemd.

Er is ondergeschikte horeca toegestaan, tot maximaal 5% van de totale bvo van een vestiging en maximaal 150 m2 bvo. Zo beschikt tuincentrum Groenrijk over ca. 140 m2 horeca.

Binnen het bestemmingsvlak dat is gelegen direct ten oosten van de RandstadRail zijn mogelijkheden opgenomen voor de vestiging van een verkooppunt voor motorbrandstoffen. De verkoop van LPG is uitgesloten in verband met de nabijheid van de woonwijk. Tevens is bij dit tankstation een wasstraat en een shop toegelaten. De shop mag maximaal 150 m² bvo bedragen. Ook is in dit bestemmingsvlak een zelfstandige horecavestiging toegelaten tot maximaal categorie 2 uit de Staat van Horeca-activiteiten (Bijlage 3 bij de regels), van maximaal 200 m² bvo.

Ter plaatse van de bestaande perifere detailhandelsbedrijven Bouwmarkt Praxis en Tuincentrum Groenrijk zijn specifieke aanduidingen opgenomen om deze bedrijven positief te bestemmen. Voor het Tuincentrum Groenrijk geldt dat dit bedrijf consumentenvuurwerk mag opslaan, herverpakken en verkopen tot maximaal 30.000 kg. De bestaande vuurwerkopslagplaats is aangeduid op de plankaart.

Er zijn verder geen mogelijkheden meer opgenomen voor de vestiging van (perifere) detailhandel. Met uitzondering van de kleinschalige shop bij het benzineverkooppunt en bedrijfsgebonden detailhandel.

Binnen de bestemming "Bedrijventerrein" zijn geen bedrijfswoningen toegestaan. Alleen de bestaande bedrijfswoning bij het bedrijf Van Woerden Milieurecycling BV is positief bestemd.

Gezien het gestelde in de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor het bedrijfsterrein Oosterhage en het daarin neergelegde ambitieniveau ten aanzien van de stedenbouwkundige kwaliteit, is geen buitenopslag toegestaan. Buitenopslag beïnvloedt in het algemeen in negatieve zin de beeldkwaliteit van een bedrijventerrein. Aangezien het bedrijventerrein het beeld bepaalt van de oostelijke entree van Zoetermeer dient de opslag van goederen daarom inpandig te worden opgelost. Een uitzondering hierop vormt het perceel waarop de bestaande vestiging van Van Woerden Milieurecycling BV is gevestigd en waar reeds opslag in de buitenlucht plaatsvindt. De hoogte van buitenopslag is beperkt tot maximaal 8 m.

Op grond van genoemde stedenbouwkundige randvoorwaarden wordt tevens bepaald dat de voorgevel van bedrijfsgebouwen in het bestemmingsvlak dat is gelegen aan de Van der Waalstraat, in de bestemmingsgrens moet worden gebouwd, conform het gebouw van Fortune Hotdrinks. Voor de overige percelen wordt dit uitgangspunt niet opgenomen aangezien het als een te grote beperking in de gronduitgifte wordt gezien.

Tevens geldt in het bestemmingsvlak aan de Van der Waalstraat de verplichting om een kapvorm te realiseren conform het gestelde in de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Een plat dak is hier uitgesloten.

De parkeerbehoefte van de bedrijven dient volledig op het eigen terrein, niet zijnde openbaar gebied, opgelost te worden.

Het grootste deel van het bedrijfsterrein is nog niet uitgegeven. Binnen de bestemmingsvlakken is dus nog geen verkaveling bekend. Dit is afhankelijk van de kavelgrootte dat een bedrijf wenst af te nemen.

Binnen een bestemmingsvlak kunnen zich dus meerdere bedrijven vestigen. We noemen het deel van het bestemmingsvlak dat door een bedrijf in gebruik wordt genomen, het bouwperceel. Een bestemmingsvlak kan dus uit meerdere bouwpercelen bestaan. Elk bouwperceel mag voor maximaal 60% bebouwd worden. Gebouwen dienen minimaal 4 m uit de zijdelingse bouwperceelsgrens gebouwd te worden.

Er kan onder voorwaarden worden afgeweken van de regels, om maximaal 80 % van het bouwperceel te bebouwen. Dit mag niet ten koste gaan van de verplichting om de parkeerbehoefte op eigen terrein, binnen het bestemmingsvlak, op te lossen.

Er kan onder voorwaarden worden afgeweken van de regels, voor het bouwen tot op 1 m van een zijdelingse perceelsgrens. Hier kan echter alleen aan worden meegewerkt als het bedrijf haar parkeerbehoefte volledig op eigen terrein kan oplossen en dit niet ten koste gaat van de gebruiksmogelijkheden op aangrenzende terreinen.

De maximale bouwhoogte bedraagt in het algemeen 25 m.

Voor het gedeelte van het bedrijventerrein dat is gelegen tussen de woonbebouwing van Oosterheem en de HSL geldt een maximale bouwhoogte van 15 m. Voor het gedeelte van het bedrijventerrein gelegen ten oosten van de HSL geldt ook een aangepaste hoogteregeling. De maximale hoogte varieert hier van 20 m voor het nog uit te geven perceel in de hoek met de Australiëweg, tot 15 m voor het bestaande bedrijf Van Woerden Milieurecycling BV en het nog uit te geven kavel aan de noordzijde daarvan.

Om de aanleg van een deels nog aan te leggen houtsingel, grenzend aan een aantal bedrijfspercelen aan de Nieuwe Hoefweg, voldoende juridisch te borgen is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de specifieke gebruiksregels. De strekking van deze voorwaardelijke verplichting is dat het gebruik van die gronden als bedrijventerrein strijdig is met het bestemmingsplan zolang er geen opgaande afschermende beplanting is gerealiseerd van minimaal 1,8 m hoog binnen de strook die is bestemd voor 'Groen' met de aanduiding 'houtsingel'. Een en ander vanwege de gewenste landschappelijke inpassing ter plaatse.

In het Businesspark Oosterheem is aan de Willem Dreeslaan de stadsverwarmingscentrale van Eneco gevestigd. Voor dit specifieke bedrijf, dat de energieproductie en -levering voor de verwarming van een groot deel van Oosterheem verzorgt, is een Bedrijfsbestemming opgenomen met de aanduiding 'nutsbedrijf'. Op deze locatie is uitsluitend een nutsbedrijf toegestaan.

Voor het Businesspark Oosterheem (Hugo de Grootlaan, Aletta Jacobslaan en Willem Dreeslaan) is gekozen voor de bestemming "Gemengd - 1". Binnen deze bestemming zijn verschillende functies mogelijk.

Met name aan de Willem Dreeslaan hebben zich de afgelopen jaren verschillende bedrijven gevestigd zoals bedrijfsverzamelgebouwen (voor een makelaar, een uitzendbureau, een notariskantoor, een tandartspraktijk en een tattooshop), maar ook een sportschool en een zonnestudio.

Na het opheffen van de tijdelijke voorzieningen (detailhandel, kinderdagverblijven en apotheek) aan de Aletta Jacobslaan en Hugo de Grootlaan, komen ook deze gronden de komende jaren vrij voor de vestiging van bedrijvigheid en voorzieningen.

Naast mogelijkheden voor lichte bedrijven tot en met milieucategorie 2 (volgens de lijst van Bedrijfsactiviteiten die opgenomen is als Bijlage 2 van de regels), dienstverlening en bedrijfsgebonden detailhandel, zijn beperkte mogelijkheden opgenomen voor de vestiging van horecabedrijven tot en met categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten tot maximaal 250 m² bvo totaal en de vestiging van zelfstandige kantoren tot 1.000 m² per vestiging.

Conform de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland zijn bedrijfsgebonden kantoren toegestaan tot maximaal 3.000 m² bvo per vestiging en maximaal 50 % van de totale oppervlakte.

Ook zijn mogelijkheden voor de vestiging van sportscholen opgenomen (gymzalen vallen hier niet onder). Verder is de mogelijkheid opgenomen dat voorzieningen op het gebied van gezondheidszorg gevestigd kunnen worden (zoals een tandartsenpraktijk) voor zover deze niet als geluidgevoelige bestemming zijn aangewezen in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder alsmede mogelijkheden voor jeugdopvang, zoals een kinderdagverblijf of buitenschoolse opvang.

Voor de Willem Dreeslaan zijn de "Herziene beeldkwaliteitregels Willem Dreeslaan" vastgesteld. Voor de de Hugo de Grootlaan en de Aletta Jacobslaan zijn Stedenbouwkundige Randvoorwaarden vastgesteld. Op basis hiervan zijn binnen de bestemmingsvlakken voor "Gemengd - 1" bouwvlakken opgenomen op de digitale verbeelding.

De bedrijfsgebouwen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd. De resterende ruimte binnen het bestemmingsvlak kan gebruikt worden voor bijvoorbeeld erven, parkeren en/of groen. Eventuele ondergrondse parkeergarages mogen wel buiten de begrenzing van een bouwvlak, doch binnen het bestemmingsvlak gebouwd worden. De parkeerbehoefte van de bedrijven dient volledig op eigen terrein, niet zijnde openbaar gebied, opgelost te worden.

Het bouwvlak mag in principe geheel bebouwd worden, tenzij een maximaal bebouwings- percentage is aangegeven en mits de parkeerbehoefte geheel op eigen terrein kan worden opgelost. Als de parkeerbehoefte niet geheel binnen het bestemmingsvlak kan worden opgelost, kan het bouwvlak dus niet geheel bebouwd worden en zal een deel van het bouwvlak moeten worden aangewend als parkeerterrein. Ook ondergronds parkeren, binnen het bestemmingsvlak danwel het bouwvlak, is in principe toegestaan.

Een groot deel van het Businesspark Oosterheem is nog niet uitgegeven. Binnen die bestemmingsvlakken is dus nog geen verkaveling bekend. Dit is afhankelijk van de grootte van het perceel dat een koper wenst af te nemen.

Binnen een bestemmingsvlak (waarbinnen een bouwvlak is opgenomen) kunnen zich dus in principe meerdere bedrijven vestigen. In het geval er bijvoorbeeld drie bedrijven gevestigd worden binnen een bestemmingsvlak, is sprake van drie bouwpercelen binnen het bestemmingsvlak. Het bouwperceel is dan het kavel dat door een bedrijf in gebruik wordt genomen. In dat geval geldt het maximale bebouwingspercentage per bouwperceel.

Gebouwen moeten minimaal 3 m van de zijdelingse bouwperceelsgrens gebouwd worden.

Hiervan kan ontheffing verleend worden om eventueel tot op 1 m uit de zijdelingse bouwperceelsgrens te bouwen. Hier kan echter alleen aan worden meegewerkt als het bedrijf haar parkeerbehoefte volledig op eigen terrein kan oplossen en dit niet ten koste gaat van de gebruiksmogelijkheden op aangrenzende terreinen.

De maximale bouwhoogte bedraagt overal 15 m. In het geval er hoger dan 3 bouwlagen wordt gebouwd geldt voor de percelen gelegen aan de Hugo de Grootlaan en de Aletta Jacobslaan, dat alleen de bovenste bouwlaag (dat kan de vierde of de vijfde bouwlaag zijn) minstens 3 m terug moet worden gelegd ten opzichte van de achtergevel die grenst aan de woonbebouwing.

Gebouwen mogen worden afgedekt met een kap, maar dit is niet verplicht.

Gebouwen aan de Aletta Jacobslaan en de Hugo de Grootlaan dienen met de voorgevel te worden gebouwd in de grens van het bouwvlak met genoemde straten. Omdat de grens echter tegen de stoep aan ligt is het toegestaan om ten behoeve van het realiseren van een functionele entree, de voorgevel van de begane grond gedeeltelijk terug te leggen.

Fietsenstallingen die zijn gepland in de doorzichten vanuit de woonstraten, die haaks op het Bussinesspark liggen, mogen niet worden overkapt. Het betreft de open ruimtes in het verlengde van de Hekelingenstraat, Heinenoordstraat, Heenvlietstraat, Pernisstraat en de Piershilstraat.

Voor het gebied dat is gelegen ten noordoosten van het Máximaplein, en waar onder meer McDonalds is gevestigd, is gekozen voor de bestemming "Gemengd - 2". Binnen deze bestemming zijn verschillende functies mogelijk.

In het gebied zijn al diverse functies gevestigd zoals een horecabedrijf (McDonalds), een waterleidingbedrijf, een autoschadebedrijf, een transportbedrijf (Van Zijp Logistics), een busremise (Veolia) en een dierenopvangcentrum. Een klein deel van het gebied is nog niet uitgegeven.

Naast mogelijkheden voor ambachtelijke bedrijven en bedrijven tot en met milieucategorie 3.1 dan wel milieucategorie 3.2, zoals aangegeven op de plankaart, (afhankelijk van de afstand tot geprojecteerde woningen), zijn ook voorzieningen opgenomen ten behoeve van cultuur en ontspanning (tot en met milieucategorie 3.2), sport (tot en met milieucategorie 3.2) en mogelijkheden voor de vestiging van horecabedrijven tot en met categorie 3 van de Staat van Horeca-activiteiten.

Gezien de afstand van het perceel waar nu het transportbedrijf Van Zijp Logistics is gevestigd, tot de schuin tegenover liggende (geprojecteerde) woningbouwlocatie ten noorden van de Olof Palmeweg, is hier maximaal een bedrijf toegestaan tot en met milieucategorie 3.1. Op de overige percelen is de afstand groter en kunnen bedrijven tot en met milieucategorie 3.2 worden toegelaten.

Aangezien Van Zijp Logistics echter in milieucategorie 3.2 valt, is voor dit perceel tevens een maatbestemming opgenomen zodat het niet onder het overgangsrecht komt te vallen. Het heeft de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - transportbedrijf' gekregen, waarbinnen een transportbedrijf tot en met milieucategorie 3.2 is toegestaan.

Er zijn geen bouwvlakken binnen het bestemmingsvlak opgenomen, op één locatie na (zie hieronder). Binnen een bestemmingsvlak kunnen zich meerdere bedrijven vestigen. We noemen het deel van het bestemmingsvlak dat door een bedrijf in gebruik wordt genomen, het bouwperceel. Een bestemmingsvlak kan dus uit meerdere bouwpercelen bestaan. Elk bouwperceel mag voor maximaal 60% bebouwd worden.

Er kan onder voorwaarden worden afgeweken van de regels zodat maximaal 80 % van het bouwperceel bebouwd kan worden. Dit mag echter niet ten koste gaan van de verplichting om de parkeerbehoefte op eigen terrein, binnen het bouwperceel op te lossen.

De maximale bouwhoogte bedraagt 25 m.

Voor een deel van het gebied nabij het Máximaplein (kwadrant D) is wel een bouwvlak opgenomen. Daarvoor geldt namelijk een minimale bouwhoogte van 10 m voor alleen de naar de Oostweg en Australiëweg gerichte gevels. De gevels van een gebouw gelegen binnen dit bouwvlak dienen in de grens van het bouwvlak te worden gebouwd aan de zijde van de Oostweg, Maximaplein en Australiëweg. Zodoende ontstaat een representatief gebouw ter plaatse van de rotonde Maximaplein, zijnde één van de belangrijkste entrees van Zoetermeer.

Gebouwen mogen worden afgedekt met een kap, maar dit is niet verplicht.

De stroken grond die hoofdzakelijk rondom de bestemmingsvlakken voor bedrijven en gemengde doeleinden zijn gesitueerd, hebben de bestemming "Groen" gekregen. Deze stroken grond worden niet uitgegeven maar zijn of worden ingericht ten behoeve van een groene inpassing van het Businesspark Oosterheem en het bedrijventerrein Oosterhage.

Voor een deel van deze grond is naar aanleiding van de overlegreactie van de buurgemeente Lansingerland de aanduiding 'houtsingel' opgenomen, ter plaatse van de grens met de Nieuwe Hoefweg. Zodoende wordt de gewenste landschappelijke inpassing voldoende geborgd. In combinatie met de voorwaardelijke verplichting in de specifieke gebruiksregels van de bestemming Bedrijventerrein, is zeker gesteld en voor derden afdwingbaar, dat een houtsingel van minimaal 1,8 m hoogte wordt aangelegd en instandgehouden.

Voorts heeft het gedeelte van het Heempark dat binnen dit plangebied ligt ook de bestemming "Groen" gekregen.

De gedeelten van het Businesspark die grenzen aan de noordelijke insteekwegen naar de woonwijken vanaf de rotondes in de Aletta Jacobslaan en de Hugo de Grootlaan, zullen niet worden uitgegeven maar krijgen een groenbestemming. Binnen deze ruime groenvlakken is een aanduiding 'nutsbedrijf' opgenomen zodat hierbinnen nutsvoorzieningen kunnen worden gerealiseerd, van maximaal 15 m2 en een bouwhoogte van maximaal 5 m. Zodoende komen deze gebouwen zoveel als mogelijk uit het zicht te liggen. Er dient namelijk nog een aantal openbare nutsvoorzieningen (trafogebouwen) gerealiseerd te worden ten behoeve van het Businesspark Oosterheem.

Als laatste zijn ook de brede bermstroken tussen en ter weerszijden van de Aletta Jacobslaan, de Hugo de Grootlaan, de Willem Dreeslaan en de Olaf Palmelaan en ter weerszijden van het tracé van de RandstadRail, van een groenbestemming voorzien.

De bestemming "Groen" is hoofdzakelijk bedoeld voor groenvoorzieningen, langzaam verkeersroutes, sport- en speelvoorzieningen, waterpartijen en waterlopen.

Bouwwerken ten behoeve van faunavoorzieningen, zoals de oeverzwaluwwand in het Heempark, zijn toegestaan alsmede schuilhutten voor dieren die eventueel worden ingezet voor beweiding van de groenpercelen.

Eventuele kleine infrastructurele aanpassingen ten behoeve van de aantakkingen op de parallelwegen en de bushaltes zijn binnen de bestemming mogelijk alsmede nieuwe in- en uitritten op de Hugo de Grootlaan en de Aletta Jacobslaan ten behoeve van de ontsluiting van bijvoorbeeld het Businesspark. In de groenstrook ten noorden van het Businesspark Oosterheem is een aanduiding opgenomen waarmee wordt uitgesloten dat daarin in-/uitritten kunnen worden aangelegd.

De bestemming "Water" geldt voor de gronden die zijn aangewezen voor waterberging, waterhuishouding en water- en oeverrecreatie met daaraan ondergeschikt oeververbindingen ten behoeve van het langzaam verkeer.

De anti-dubbeltelbepaling strekt er toe dat gronden die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij de verlening van een bouwvergunning, bij de beoordeling van een latere bouwvergunning buiten beschouwing moeten worden gelaten.

Dit artikel bevat de algemeen gebruikelijke afwijkingsmogelijkheden. Deze gelden voor het gehele plangebied.

Het is mogelijk om, onder voorwaarden, en in beperkte mate, en na een bestemmings- wijziging, af te wijken van de begrenzing van aanduidingsvlakken, bouwvlakken en/of bestemmingsvlakken, binnen de gestelde kaders.

Deze artikelen regelen de bebouwing en het gebruik van gronden en opstallen, die op tijdstip van inwerkingtreding van dit plan in strijd zijn met de bestemming.

In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad verplicht bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het onderhavige bestemmingsplan zijn bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voorzien.

In afwijking van het bepaalde in artikel 6.12, lid 1 Wet ruimtelijke ordening bepaalt lid 2 van dit artikel dat de gemeenteraad kan besluiten bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen indien:

1. 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld via gronduitgifte, een anterieure overeenkomst over grondexploitatie);
2. 2. het niet noodzakelijk is een tijdvak voor de exploitatie, dan wel een fasering in de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen vast te stellen;
3. 3. het stellen van eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied, dan wel het stellen van regels omtrent het uitvoeren van die werkzaamheden, dan wel een uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid niet nodig is.

De gronden waarop in het onderhavige bestemmingsplan bouwplannen, als bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, zijn voorgenomen zijn in eigendom bij de gemeente. Het verhaal van kosten van grondexploitatie is hierdoor anderszins verzekerd via de gronduitgifte. Indien er een noodzaak bestaat om locatie-eisen of een fasering vast te stellen, dan zal dit eveneens worden gedaan via de gronduitgifte.

De grond waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft is eigendom van de gemeente. De kosten die samenhangen met de ontwikkelingen in Oosterhage, komen deels voor risico en rekening van de gemeente Zoetermeer en deels voor rekening van de partij(en) waaraan de grond wordt uitgegeven. Voor zover het de gemeentelijke grondexploitaties betreft worden de kosten gedekt uit de grondexploitatie Oosterheem. Over de uitgifte en ontwikkeling van een bedrijfsperceel wordt een overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de betreffende partij. In deze overeenkomst worden wederzijdse verplichtingen vastgelegd.

De financiële haalbaarheidsstudie en de grondexploitatie Oosterheem zijn vertrouwelijk. Deze informatie geeft namelijk inzicht in alle kosten en opbrengsten. De kosten van eventuele planschadevergoedingen en andere vormen van nadeelcompensatie zijn daarin meegenomen.

Op basis van de haalbaarheidsstudie en de te maken afspraken met een aankopende partij is uitvoering van dit op ontwikkeling gerichte bestemmingsplan financieel uitvoerbaar.

Op basis van een globale analyse is beoordeeld dat er een beperkte kans is op planschade. Eventuele planschade is gedekt door de grondexploitatie Oosterheem. De planschaderisicoanalyse is opgenomen in Bijlage 16.

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is op 26 februari 2009 kennis gegeven van het feit dat voor het plangebied een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding is.

Op 1 februari 2011 heeft het college van B&W besloten om op grond van artikel 6 van de Participatie- en Inspraakverordening 2008 geen inspraak te houden en om het vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro te starten.

Het concept-bestemmingsplan is daarop naar de overlegpartners gestuurd om een reactie.

De resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro zijn samengevat en beantwoord in de Nota van Beantwoording Overlegreacties conceptbestemmingsplan "Bedrijventerrein Oosterhage/Businesspark Oosterheem". De Nota is opgenomen als Bijlage 17 bij de toelichting van dit bestemmingsplan.

Op 19 februari 2013 heeft het college het ontwerpbestemmingsplan "Bedrijventerrein Oosterhage/Businesspark Oosterheem" met alle bijbehorende stukken vastgesteld. Het besluit is opgenomen als Bijlage 18.

Het ontwerpbestemmingsplan "Bedrijventerrein Oosterhage/Businesspark Oosterheem" heeft vervolgens vanaf 1 maart 2013 gedurende zes weken ter inzage gelegen opdat een ieder een zienswijze naar voren kon brengen. Op 26 maart 2013 heeft een inloopavond plaatsgevonden voor bewoners, andere belanghebbenden en belangstellenden.

Er zijn 12 zienswijzen ingediend.

Op 24 juni 2013 heeft de gemeenteraad een besluit over de ingediende zienswijzen genomen en het bestemmingsplan "Bedrijventerrein Oosterhage/Businesspark Oosterheem" gewijzigd vastgesteld. Het raadsbesluit is bijgevoegd als Bijlage 19.

De zienswijzen zijn samengevat en met de beantwoording opgenomen in de 'Nota Zienswijzen, mei 2013'. De nota is opgenomen als Bijlage 20.

Sommige zienswijzen hebben geleid tot aanpassingen in het plan. Ook zijn er van ambtelijke zijde voorstellen gedaan om het plan nog op ondergeschikte punten aan te passen. Alle aanpassingen tesamen zijn opgenomen in de 'Nota van Aanpassingen, mei 2013' welke is bijgevoegd als Bijlage 21.

In februari 2011 heeft de gemeenteraad van Zoetermeer de beleidsnota 'Niet alleen Handhaven', Handhavingsbeleid 2011-2014 vastgesteld. Dit beleid ziet onder meer op het handhaven van bestemmingsplannen. Een belangrijk uitgangspunt in dit beleid is de dubbele regelkring. Dit betekent dat er van wordt uitgegaan dat toezicht en handhaving niet alleen wettelijke taken zijn, maar vooral ook instrumenten om beleidsdoelen te realiseren.

Voor de handhaving is een prioritering ingevoerd. Daarbij zijn weegfactoren benoemd op basis waarvan de onderwerpen die het belangrijkst worden gevonden, het zwaarst worden gewogen. Fysieke veiligheid geldt als belangrijkste weegfactor. Natuur en duurzaamheid is de minst zware weegfactor. Vervolgens zijn voor de handhaving per taakveld bouwen, milieu en openbare ruimte prioriteiten gesteld. De handhaving van bestemmingsplannen valt onder het taakveld bouwen. Bij elk taakveld is een rangschikking ontstaan van zeer grote risico's naar zaken die nauwelijks risico's in zich herbergen. De prioritering wordt vervolgens in jaarlijkse handhavingsuitvoeringsprogramma's vertaald naar aandachtsgebieden, bijvoorbeeld extra aandacht voor illegale dakopbouwen, dakkapellen of illegaal gebruik.

Handhaving kan plaatsvinden via de publiekrechtelijke, privaatrechtelijke en strafrechtelijke weg. Het college van Burgemeester en Wethouders is bevoegd om met bestuursrechtelijke sancties op te treden tegen overtredingen van regels van bestemmingsplannen. De bestuursrechtelijke sancties bestaan uit de bestuursdwang en het opleggen van last onder dwangsom. Door middel van het privaatrecht kan de gemeente op indirecte wijze het bestemmingsplan handhaven. Dat kan door gebruikmaking van haar bevoegdheden als eigenaar of van contractuele bevoegdheden.

De strafrechtelijke vervolging is afhankelijk van het Openbaar Ministerie. Overtredingen op grond van bestemmingsplanregels vallen met ingang van 13 september 2004 onder de Wet op de economische delicten. Strafrechtelijk optreden is gewenst bij overtredingen waarvan de gevolgen niet meer ongedaan gemaakt kunnen worden. De Wet op de economisch delicten biedt verder de mogelijkheid bij het opleggen van de straf rekening te houden met het economisch voordeel dat de overtreder heeft behaald. Ook biedt de wet de mogelijkheid de verplichting op te leggen om op eigen kosten de gevolgen van het delict goed te maken.