het bestemmingsplan 'Dorp-West 2011' van de gemeente Zoeterwoude.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0638.BP00001-VAS2 met de bijbehorende regels en bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de achtergevel van het hoofdgebouw of achter een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan.

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

het bieden van de, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt binnen de woning aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke;

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor woonfuncties geschikt of geschikt te maken is.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een horecabedrijf, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid.

een op de grond staande overkapping van één bouwlaag bij een bestaande woning of een bestaand woongebouw, die bedoeld is als een overdekte stallingsruimte voor personenauto's, die geen eigen wanden of deuren heeft en waarvan de begrenzing wordt gevormd door de woning of daarbij behorende bijgebouwen en/of ondersteuningen van de overkapping.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

een door het bevoegd gezag aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen inzake natuur en landschap of archeologie.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, in combinatie met het doen beluisteren van overwegend mechanische muziek en het gelegenheid geven tot dansen, feesten en andere daarmee vergelijkbare evenementen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

bedrijven, zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht, die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

voorzieningen gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch, educatief, cultureel, religieus of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

een horecabedrijf, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken.

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

de standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten die van deze regels deel uitmaakt.

de Staat van Horeca-activiteiten die van deze regels deel uitmaakt.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

elk vaartuig of drijvend voorwerp, dat uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt als woning of recreatieverblijf.

een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van dat hoofdgebouw tussen de denkbeeldige lijnen in het verlengde van de voor- en achtergevel.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

1. a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf het waterpeil tot aan het hoogste punt van het woonschip, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antenne-installaties en naar de aard daarmee gelijk te stellen onderdelen.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

tussen de buitenzijde van de zijwanden, neerwaarts geprojecteerd op het niveau van het waterpeil.

de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN 2580.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. agrarisch gebruik;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - 1': het hobbymatig houden van dieren;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, ontsluitingswegen en parkeervoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en overkappingen worden binnen het bouwvlak gebouwd;
2. b. de oppervlakte van gebouwen en overkappingen gezamenlijk bedraagt ten hoogste het ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwd oppervlak (m²)' aangegeven oppervlak;
3. c. de bouwhoogte van gebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 3 m;
4. d. voor wat betreft de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, geldt het bepaalde in artikel 20.2.

Ten aanzien van het gebruik geldt de volgende regel:

• opslag van goederen en/of materialen op onbebouwde gronden is niet toegestaan.

De voor 'Agrarisch met waarden - Natuur- en Landschapswaarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. grondgebonden veehouderij;
2. b. het behoud en de versterking van de aanwezige natuur- en landschapswaarden, waarbij het open veenweidegebied met het karakteristieke slotenpatroon en waardevolle doorzichten behouden dient te worden;
3. c. wandel- en fietsverbindingen en ruiterpaden;
4. d. agrarisch natuur- en landschapsbeheer;
5. e. blauwe diensten;
6. f. met de daarbij behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, (ontsluitings)wegen en laad- en losvoorzieningen.

Op deze gronden mag niet worden gebouwd met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen tot een bouwhoogte van ten hoogste 2 m en met uitzondering van windmolens voor de waterbeheersing tot een bouwhoogte van ten hoogste 6 m.

Met betrekking tot het gebruik geldt de volgende regel:

• de opslag van goederen en/of materialen op onbebouwde gronden is niet toegestaan.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2': bedrijven uit ten hoogste categorie 2 van de 'standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten';
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1': bedrijven uit ten hoogste categorie 3.1 van de 'standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten';
3. c. ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke vorm van bedrijf - 1 tot en met specifieke vorm van bedrijf - 4': tevens een bedrijfsactiviteit met SBI-code zoals hierna in de tabel genoemd, uit ten hoogste voor deze bedrijfsactiviteit in de tabel aangegeven categorie van de 'standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten':

4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 5': tevens een dierenarts;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning': tevens bedrijfswoningen;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening': tevens een gebouw ten behoeve van algemeen nut;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg': tevens een verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg;
8. h. detailhandel, voor zover dit een normaal en ondergeschikt bestanddeel uitmaakt van de totale bedrijfsuitoefening;
9. i. nutsvoorzieningen;
10. j. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, groen en water.

Op deze gronden mag gebouwd worden en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. geluidshinderlijke en risicovolle inrichtingen zijn niet toegestaan;
2. b. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen, zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage;
3. c. opslag van goederen op onbebouwde gronden is toegestaan tot een totale stapelhoogte van ten hoogste 4 m;
4. d. kantooroppervlakte is tot ten hoogste 50% van het bedrijfsvloeroppervlak toegestaan met een maximum van 400 m² per bedrijf.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 5.1:

1. a. om bedrijven toe te laten in één categorie hoger dan genoemd in lid 5.1, voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of de bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot de categorieën zoals in lid 5.1 genoemd;
2. b. om bedrijven toe te laten die niet in de 'standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten' zijn genoemd, voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving geacht kan worden te behoren tot de categorieën, zoals in lid 5.1 genoemd.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen, water, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'speeltuin': tevens speelvoorzieningen;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals water, natuurvriendelijke oevers, ontsluitingswegen en kunstwerken.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden worden uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, gebouwd;
2. b. in afwijking van sub a zijn ter plaatse van de aanduiding 'speeltuin' speeltoestellen in de vorm van gebouwen en overkappingen toegestaan, met dien verstande dat het bebouwingspercentage van het aanduidingsvlak ten hoogste 15% bedraagt;
3. c. voor wat betreft de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt het bepaalde in artikel 20.2.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horecabedrijven uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten;
2. b. nutsvoorzieningen;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water en parkeervoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Ten aanzien van het gebruik geldt de volgende regel:

• opslag van goederen op onbebouwde gronden is toegestaan tot een totale stapelhoogte van ten hoogste 3 m.

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. nutsvoorzieningen;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, water en ontsluitingswegen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. welzijnsdoeleinden, volksgezondheid, cultuur, religie, sport, onderwijs, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen doeleinden;
2. b. nutsvoorzieningen;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, water en ontsluitingswegen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Sport' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. sporthallen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk'; tevens voor welzijnsdoeleinden, volksgezondheid, cultuur, religie, sport, onderwijs, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen doeleinden;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, water en ontsluitingswegen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor

1. a. tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen en woonschepen;
2. b. balkons en luifels voor gestapelde woningen;
3. c. bijbehorende parkeervoorzieningen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2': tevens carports en containerruimten;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'zwembad': tevens een zwembad;
6. f. natuurvriendelijke oevers.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, worden gebouwd;
2. b. in afwijking van sub a mogen balkons en/of luifels worden gebouwd op een afstand van ten hoogste 1 m vanuit de grens met de bestemming Wonen met de nadere aanduiding 'gestapeld';
3. c. in afwijking van sub a is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2' één carport of één containerruimte per perceel toegestaan;
4. d. de bouwhoogte van carports bedraagt ten hoogste 3 m;
5. e. de bouwhoogte van containerruimten bedraagt ten hoogste 2 m;
6. f. in afwijking van sub a zijn ter plaatse van de aanduiding 'woonschepenligplaats' in totaal ten hoogste drie bergruimten toegestaan;
7. g. de oppervlakte van een bergruimte bedraagt ten hoogste 7 m²;
8. h. de goothoogte van een bergruimte bedraagt ten hoogste 2,2 m;
9. i. voor wat betreft de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt het bepaalde in artikel 20.2.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met ten hoogste 2 x 2 doorgaande rijstroken, alsmede opstelstroken voorsorteerstroken, busstroken, vluchtstroken en voet- en fietspaden;
2. b. nutsvoorzieningen;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidswerende voorzieningen, groen, parkeervoorzieningen, reclame-uitingen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. voor wat betreft de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling, de verkeers- of wegaanduiding of de verlichting, geldt het bepaalde in artikel 20.2.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen;
2. b. balkons en luifels voor gestapelde woningen;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, reclame-uitingen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. in afwijking van sub a mogen balkons en/of luifels worden gebouwd op een afstand van ten hoogste 1 m vanuit de grens met de bestemming Wonen met de nadere aanduiding 'gestapeld';
3. c. voor wat betreft de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling, de verkeers- of wegaanduiding of de verlichting, geldt het bepaalde in artikel 20.2.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeer te water;
2. b. water ten behoeve van de waterhuishouding;
3. c. recreatief medegebruik;
4. d. kruisingen met het wegverkeer;
5. e. steigers;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'woonschepenligplaats': tevens voor een ligplaats ten behoeve van woonschepen;
7. g. ondergeschikte groenvoorzieningen, zoals natuurvriendelijke oevers.

Op of boven deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. in afwijking van sub a zijn ter plaatse van de aanduiding 'woonschepenligplaats' ten hoogste 3 woonschepen toegestaan;
3. c. de oppervlakte van een aanlegsteiger ten behoeve van een woonschip bedraagt ten hoogste 6 m²;
4. d. steigers zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van aangrenzende bestemmingen Wonen en Tuin;
5. e. per woning is ten hoogste 1 steiger toegestaan;
6. f. de oppervlakte van een steiger bedraagt ten hoogste 6 m²;
7. g. voor wat betreft de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt het bepaalde in artikel 20.2.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'garage': uitsluitend garages en bergplaatsen ten behoeve van de woningen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'praktijkruimte': tevens praktijkruimte;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'bed & breakfast': tevens kleinschalige verblijfsrecreatie in de vorm van een bed & breakfast;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'gemengd': uitsluitend op de begane grond tevens voor bedrijfsactiviteiten uit ten hoogste categorie 2 van de 'standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten', kantoor, dienstverlening en praktijkruimten;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'woonwagenstandplaats': uitsluitend woonwagenstandplaatsen;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, parkeervoorzieningen, tuinen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor zelfstandige bewoning is niet toegestaan;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bed & breakfast' wordt ten hoogste voor 6 personen recreatief verblijf aangeboden;
3. c. het gebruik van gedeelten van woningen voor kantoor- en/of praktijkruimte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen en/of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is toegestaan, voor zover:
   1. 1. de woonfunctie als primaire functie gehandhaafd blijft;
   2. 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefmilieu in de omgeving;
   3. 3. het vloeroppervlak voor kantoor- en/of praktijkruimte of de bedrijfsmatige activiteit niet groter is dan 30% van het gezamenlijk vloeroppervlak van het hoofdgebouw en aan- en uitbouwen tot ten hoogste 40 m²;
   4. 4. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
   5. 5. het beroep of de activiteit door de bewoner wordt uitgeoefend;
   6. 6. geen horeca en detailhandelsactiviteiten plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan de uitoefening van het aan-huis-gebonden beroep en/of de kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.

De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - tevens bestemd voor een rioolleiding met een diameter van ten hoogste 350 mm, inclusief de zakelijk rechtstrook van 4 m aan weerszijden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 16.1 genoemde bestemming uitsluitend gebouwen worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 2,5 m, alsmede bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waarbij de bouwhoogte van hoogspanningsmasten niet meer dan 25 m mag bedragen;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 16.2 onder b, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de leiding door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 17.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en/of beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 100 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

1. a. burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de dubbelbestemming Waarde - Archeologie geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:
   1. 1. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
   2. 2. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet;
2. b. burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door aan een of meer bestemmingsvlakken de dubbelbestemming Waarde - Archeologie toe te kennen, indien uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn waarvan de bescherming en veiligstelling door middel van dit bestemmingsplan noodzakelijk of gewenst zijn.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - tevens bestemd voor:

1. a. de waterhuishouding, wateraanvoer en -afvoer;
2. b. instandhouding van waterkeringen en bijbehorende beschermingszone(s);
3. c. bij deze doeleinden behorende waterstaatkundige voorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 18.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag, met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende (bouw)regels, uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 18.2 onder b, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het waterstaatsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag - tenzij in hoofdstuk 2 anders is bepaald - ten hoogste bedragen:

1. a. 1 m van erf- en terreinafscheidingen tussen de voorgevel van hoofdgebouwen en de openbare weg;
2. b. 2 m van erf- en terreinafscheidingen elders;
3. c. 15 m van antenne-installaties ten behoeve van telecommunicatie, niet zijnde schotelantenne-installaties en zonder apparatuurkast;
4. d. 5 m van vrijstaande antenne-installaties ten behoeve van mobiele telecommunicatie;
5. e. 3 m van schotelantenne-installaties;
6. f. 2 m van tuinmeubilair;
7. g. 4 m van speeltoestellen;
8. h. 3 m van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Het bebouwingspercentage geeft aan hoeveel procent van het bouwvlak van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en overkappingen. Bij het ontbreken van een percentage mag het bouwvlak volledig worden bebouwd, tenzij in hoofdstuk 2 anders is bepaald.

Ten aanzien van bestaande maten gelden de volgende regels:

1. a. indien ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan de maatvoering van bestaande bouwwerken die met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd of kunnen worden gebouwd, afwijkt van de maten zoals bepaald in hoofdstuk 2, geldt de bestaande maatvoering als maximum;
2. b. tenzij anders bepaald in hoofdstuk 2, geldt ingeval van herbouw de bestaande maatvoering uitsluitend als maximum indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt;
3. c. op bouwwerken zoals bedoeld in sub a en b is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Ten aanzien van de hellingshoek van daken geldt het volgende:

1. a. de hellingshoek van een dak bedraagt ten hoogste 65^o;
2. b. in afwijking van het bepaalde in sub a mag de helling van een nieuw aan te brengen dak ten hoogste gelijk zijn aan de maximale helling van een bestaand dak in dezelfde rij van twee of meer woningen, indien het bestaande dak een hogere hellingshoek dan 65^o heeft.

Onverminderd het bepaalde in hoofdstuk 2 gelden in ieder geval de volgende regels ten aanzien van het gebruik:

1. a. het gebruiken en/of laten gebruiken van bijgebouwen als zelfstandige woning of als afhankelijke woonruimte is niet toegestaan;
2. b. het gebruiken van bouwwerken voor seksinrichting is niet toegestaan;
3. c. de opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan.

De regels van stedenbouwkundige aard van paragraaf 2.5 van de Bouwverordening zijn uitsluitend van toepassing, voor zover het betreft:

1. a. bereikbaarheid van bouwwerken van wegverkeer, brandblusvoorzieningen;
2. b. bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
3. c. de ruimte tussen bouwwerken;
4. d. parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen.

1. a. het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking kan worden verleend - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:
   1. 1. het afwijken van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
   2. 2. het overschrijden van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot;
2. b. de omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

1. a. burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein;
2. b. overschrijdingen mogen ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. het onder lid a bepaalde is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Indien toepassing van het overgangsrecht voor bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kan het bevoegd gezag ten behoeve van die persoon of personen dat overgangsrecht buiten toepassing laten.

Deze regels worden aangehaald als 'Regels van het bestemmingsplan Dorp-West 2011'.

Voor u ligt het bestemmingsplan Dorp-West 2011 van de gemeente Zoeterwoude. Dit bestemmingsplan is opgesteld in het kader van de actualisering en uniformering van de bestemmingsplannen van de gemeente Zoeterwoude. Nadat het plan onherroepelijk is geworden, zal dit de nu geldende bestemmingsplannen vervangen.

Voorafgaand aan het opstellen van dit bestemmingsplan is een Nota van Uitgangspunten geschreven. In deze nota is het plangebied ruimtelijk en functioneel geanalyseerd en is een visie opgesteld voor het plangebied. Dit bestemmingsplan is de juridische vertaling van deze visie.

Hieronder wordt kort ingegaan op de ligging van het plangebied Dorp-West 2011 en de opgave die ten grondslag ligt aan het bestemmingsplan. Verder wordt aangegeven welke vigerende bestemmingsplannen door het op te stellen bestemmingsplan worden vervangen en welke planvorm is gekozen. Als laatste is een leeswijzer voor het bestemmingsplan opgenomen.

Zoeterwoude is gelegen aan de rand van het Groene Hart, op de overgang naar het stadsgewest Leiden. Het is een meerkernige gemeente waarbinnen de afzonderlijke kernen en buurtschappen duidelijk verschillen in zowel ruimtelijk als functioneel opzicht. Zoeterwoude-Dorp vormt het hart van de gemeente en wordt door de A4 gescheiden van Leiden. Aan alle kanten omringd door open veenweidegebied manifesteert Zoeterwoude-Dorp zich als een vrij langgerekte kern in het landelijk gebied. Dit landelijk gebied is overwegend in gebruik bij de veehouderij en heeft, naast belangrijke landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden, tevens grote betekenis als (extensief) recreatiegebied. Zoeterwoude-Dorp kenmerkt zich in hoofdzaak als een woonkern, waar naast het wonen ook functies als maatschappelijke voorzieningen en kleinschalige bedrijvigheid aanwezig zijn.

Het beleid van de gemeente Zoeterwoude is gericht op versterking van de positie als Groene Hartgemeente met behoud van haar landelijke, groene en dorpse karakter. Onderdeel van dit beleid is het versterken van de woonfunctie in de kern Zoeterwoude-Dorp.

Het plangebied Dorp-West bestaat uit de woonwijken die ten westen van de Noordbuurtsewetering, de dorpskern en de Stompwijksevaart zijn gelegen, het ten noorden hiervan gelegen bedrijventerrein de Keerweer (inclusief de Europaweg) en de lintbebouwing aan de Miening. Ook het lint aan de oostzijde van de Noordbuurtseweg, het Watertje en de Zuidbuurtseweg (tot aan de Nieuweweg) is in het plangebied opgenomen. Zie figuur 1.1.

Voor het gebied Dorp-West is een nieuw bestemmingsplan opgesteld dat is afgestemd op actuele gegevens en inzichten, rekening houdt met gewenste ontwikkelingen en kan rusten op een breed maatschappelijk draagvlak.

Doel van het bestemmingsplan is het bieden van een eenduidige en samenhangende juridisch-planologische regeling, met ruimte voor gewenste ontwikkelingen, maar ook met voldoende waarborgen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Gezien het karakter van het gebied is het beleid met name gericht op beheer en consolidatie van de aanwezige functies en kwaliteiten. Dit leidt in verschillende gevallen tot een gedetailleerde bestemmingslegging (met name met betrekking tot woonfuncties) en in enkele gevallen tot een flexibelere bestemmingsregeling waarbij aansluiting bij het vigerende plan is gezocht (met name bij maatschappelijke functies).

Voor het plangebied gelden momenteel de volgende bestemmingsplannen:

De bestemmingsplannen Westwout (herzieningen daaronder begrepen), Westeinde II en III (herzieningen daaronder begrepen) en Bloemenweide worden geheel door dit nieuwe bestemmingsplan herzien. De bestemmingsplannen Dorp-Zuid en Landelijk Gebied 1992 worden gedeeltelijk door dit bestemmingsplan vervangen.

De ruimtelijke beleidsvisie die de gemeente voor dit plan voor ogen heeft, is gebaseerd op een analyse van de ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied. Daarbij wordt rekening gehouden met relevante beleidskaders op verschillende niveaus.

Gegeven het karakter van het plangebied en de bestaande ruimtelijke kwaliteit, is het beleid in dit bestemmingsplan erop gericht de aanwezige functies en kwaliteiten te behouden. De planvorm is hierop afgestemd en heeft in belangrijke mate een beheers- en gebruiksfunctie. Omdat de gemeente de bestaande ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied wil behouden, is gekozen voor een gedetailleerde bestemmingsregeling waarin iedere functie van een eigen toegesneden bestemmingsregeling wordt voorzien.

De Nota van Uitgangspunten is tijdens een tweetal inloopavonden samen met de inventarisatiekaart van het plangebied voorgelegd aan de belanghebbenden. Bij de voorbereiding van dit bestemmingsplan heeft deze nota het uitgangspunt gevormd en is tevens rekening gehouden met de reacties die tijdens de inloopavonden zijn gegeven. Op deze wijze heeft een vertaling plaatsgevonden in deze plantoelichting, in de planregels en in de verbeelding.

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 18 februari 2010 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode heeft een ieder de mogelijkheid gehad om een inspraakreactie in te dienen. Het voorontwerpbestemmingsplan is tevens voorgelegd aan de overlegpartners zoals beschreven in artikel 3.1.1 Bro. De inspraak- en overlegreacties zijn in het bestemmingsplan verwerkt. De nota die naar aanleiding van dit overleg is gemaakt, is te vinden in bijlage 8.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 9 december 2010 6 weken ter inzage gelegen. De resultaten van deze terinzagelegging zijn opgenomen in bijlage 9.

Het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 wordt de visie op het gebied weergegeven en wordt ingegaan op het voor dit plangebied van toepassing zijnde beleidskader. Hoofdstuk 3 bevat de juridische planbeschrijving. In hoofdstuk 4 worden de verschillende deelonderzoeken toegelicht. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en hoofdstuk 6 geeft ten slotte weer met welke partners overleg is gevoerd.

In dit hoofdstuk komt als eerste de gebiedsvisie op het plangebied aan bod. Deze visie vindt zijn basis in de ruimtelijke en functionele situatie en in de vigerende beleidsregels. Voorts geeft dit hoofdstuk het beleidskader en de ruimtelijk en functionele analyse van het plangebied weer. Omdat reeds in de Nota van Uitgangspunten is stilgestaan bij deze aspecten, wordt hier volstaan met een samenvatting van de relevante onderdelen. Overigens is wel sprake van aanvulling van een aantal beleidsstukken ten opzichte van deze Nota. Dit betreffen de provinciale structuurvisie en regionale beleidstukken. Voor volledige inzage in de gebiedsvisie en het beleidskader wordt u verwezen naar de Nota van Uitgangspunten. Tot slot wordt ingegaan op de ontwikkelingen die in dit plan worden verwerkt. Al deze aspecten vormen gezamenlijk het uitgangspunt voor de bestemmingsregeling (verbeelding en regels).

Het plangebied Dorp-West beslaat het noordelijk en westelijk gedeelte van Zoeterwoude-Dorp en een gedeelte van het lint. Het gebied is ontwikkeld op basis van de onderliggende landschappelijke kavelstructuur die de Miening-Noordbuurtseweg-Watertje-Zuidbuurtseweg als ontwikkelingsas heeft. De bebouwde gebieden bestaan uit woongebied met verspreid hierin een aantal voorzieningen en in het noordelijke deel bedrijven op bedrijventerrein de Keerweer, aan de Miening en aan de Europaweg. Gegeven de ligging van het plangebied en de hier aanwezige ruimtelijke kwaliteiten en kenmerken, is het ruimtelijk beleid gericht op behoud en versterking van de bestaande kwaliteiten: de ruimtelijke structuur, het woon- en leefklimaat en versterking van de recreatieve functie van het buitengebied.

Ruimtelijke structuur

De ruimtelijke structuur bestaat uit de lijnen die worden gevormd door wegen en water, begeleid door groen en de tussen deze lijnen gelegen velden met ieder hun eigen bebouwingsstructuur en karakteristiek. De belangrijkste structuurdragers (lijnen) zijn de Miening-Noordbuurtseweg-Watertje-Zuidbuurtseweg, de Westeindseweg, de Dr. Kortmannstraat en de Burg. Detmersweg. De velden worden gevormd door de woonwijken Westwout, Vogelweide en Bloemenweide.

Enkele bijzondere delen van het plangebied, de zogenaamde beeldbepalende elementen, dienen extra te worden beschermd. Het karakter van deze beeldbepalende elementen dient hierbij zoveel mogelijk behouden en zo mogelijk versterkt te worden. Hierbij is een belangrijke functie weggelegd voor het welstandstoezicht. Een van deze elementen is het lint van de Miening, de Noordbuurtseweg, het Watertje en de Zuidbuurtseweg, de ontwikkelingsas van Zoeterwoude-Dorp. Hierlangs bevinden zich veel karakteristieke gebouwen (en een monument) en doorzichten naar het weidelandschap van de Grote Polder. Deze doorzichten dienen zoveel mogelijk te blijven.

Woon- en leefklimaat

Het plangebied heeft primair een woonfunctie. Het beleid is vooral gericht op consolidatie; in eerste instantie van de woonfunctie, maar het is gewenst dat ook de andere functies in het gebied blijven bestaan.

Nationaal beleid

Voor het plangebied geldt dat de koers uit de Vierde Nota is aangehouden en zelfs wordt geïntensiveerd. Verdere versterking van economische kerngebieden waartoe het gebied Leiden-Zoeterwoude-Leiderdorp wordt gerekend als onderdeel van de Deltametropool is een belangrijk doel waarbij aandacht voor de leefbaarheid, verbetering van de bereikbaarheid en verhoging van de woonkwaliteit belangrijke nevendoelen zijn.

Realisatieparagraaf nationaal ruimtelijk beleid (2008)

In juni 2008 heeft het kabinet de Realisatieparagraaf Nationaal ruimtelijk beleid vastgesteld welke is toegevoegd aan de Nota Ruimte. Deze paragraaf geeft inzicht in welke nationale belangen het kabinet heeft gedefinieerd en op welke wijze het Rijk deze wil verwezenlijken. Volgens de realisatieparagraaf dient in bestaand stedelijk gebied optimale benutting van bestaand bebouwd gebied plaats te vinden om verrommeling een halt toe te roepen. Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten betekent dat nieuwe bebouwing voor deze functies grotendeels geconcentreerd wordt gelokaliseerd, dat wil zeggen in bestaand bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. Hierdoor neemt de noodzaak af om open ruimte te gebruiken voor bebouwing.

Langs de A4 bevindt zich een karakteristieke afwisseling van hoogstedelijke zones en open polderlandschappen. De stedelijke dynamiek op zichtlocaties en bij afslagen en knooppunten is ongekend. Voor de open polderlandschappen is het zaak de panorama's overeind te houden. Vanaf de A4 beleven namelijk dagelijks duizenden mensen het Nederlandse polderlandschap.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Het rijk werkt momenteel aan de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De hoofdlijn van het SVIR is dat de rijksoverheid op het gebied van de ruimtelijke ordening terugtreedt en dat gemeenten en provincies op dit taakveld een meer prominente rol krijgen. In het SVIR wordt duidelijk dat alleen nog een taak voor het rijk is weggelegd wanneer sprake is van:

1. 1. een onderwerp dat nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van gemeenten overstijgt (denk aan mainports);
2. 2. een onderwerp waarvoor internationale verplichtingen zijn aangegaan (denk aan werelderfgoed);
3. 3. een onderwerp dat (provincie-) of landsgrens overschrijdend is, of een hoog afwentelingsrisico kent of reeds in beheer bij het rijk is (denk aan infrastructuur).

Een onderwerp dat Zoeterwoude in enige mate treft, betreft de ruimtereservering voor het hoofdwegennetwerk. De A4 behoort tot dit netwerk en hiervoor is in het ontwerp van de structuurvisie een ruimtereservering voor verbreding opgenomen. Het bestemmingsplan staat hieraan niet in de weg, noch levert dit knelpunten op voor het bestemmingsplan.

Provinciaal beleid

De provincies Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Holland werken samen aan het ontwikkelen van het Groene Hart tot een Nationaal Landschap in de Randstad. Zij doen dat in opdracht van het Rijk; vertrekpunt is de rijksnota Ruimte. Samen in één stuurgroep hebben de drie provincies een Uitvoeringsprogramma voor het Groene Hart vastgesteld. De gemeenschappelijke ambitie luidt: 'De provincies Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Holland ontwikkelen samen met andere partijen een landschappelijk mooi, ecologisch waardevol en economisch vitaal Groene Hart, waar het als Nationaal Landschap in de Randstad, voor inwoners en recreanten goed toeven is'.

Provinciale Structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland' (2010)

De provincie heeft een integrale structuurvisie tot 2020 ontwikkeld voor de ruimtelijke ordening in Zuid-Holland. De nieuwe Structuurvisie vervangt de vier streekplannen en de Nota Regels voor Ruimte. Op 2 juli 2010 stelden Provinciale Staten de definitieve Provinciale Structuurvisie vast. De kern van Visie op Zuid-Holland is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. De visie is opgebouwd uit vijf integrale hoofdopgaven, namelijk:

• aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel;
• duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie;
• divers en samenhangend stedelijk netwerk;
• vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
• stad en land verbonden.

Op de functiekaart behorende bij de structuurvisie is het plangebied aangeduid als als stads- en dorpsgebied met de aanduiding 'Provinciaal landschap', met aan de randen agrarisch (provinciaal) landschap. Verder is een recreatief transferium voorzien nabij de carpoolplaats aan de N206.

Stads- en dorpsgebied Water Boven regionale wegverbinding Infrastructuur Regionale verbinding Agrarisch landschap Provinciaal landschap Belangrijk weidevogel gebied Stedelijk groen buiten de contour (Inter)nationale wegverbinding

Figuur 2.1 Uitsnede Functiekaart Provinciale Structuurvisie

Verordening Ruimte 'Ontwikkelen met schaarse ruimte'

Op 2 juli 2010 hebben Provinciale Staten de Verordening Ruimte vastgesteld. In de verordening zijn regels opgenomen waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Deze regels spelen vooral een rol bij ontwikkelingsplannen. Het plan maakt geen nieuwe bebouwing buiten de bebouwingscontour mogelijk. Overige aspecten uit de verordening zijn in dit plan niet aan de orde.

Bebouwingscontour Stedelijk groen buiten de bebouwingscontour Gebied buiten de bebouwingscontour

Figuur 2.2 Uitsnede Kaart Verordening Ruimte: Bebouwingscontouren

Regionaal beleid

Regionale structuurvisie 2020 Holland Rijnland (2009)

In de regionale structuurvisie zijn 7 kernbeslissingen genomen:

1. 1. Holland Rijnland is een topwoonregio;
2. 2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
3. 3. concentratie stedelijke ontwikkeling;
4. 4. groenblauwe kwaliteit staat centraal;
5. 5. de Bollenstreek, Veenweide en Plassen en Duin, Horst en Weide blijven open;
6. 6. twee speerpunten voor economische ontwikkeling: kennis en Greenport;
7. 7. verbetering van de regionale bereikbaarheid.

Zoeterwoude-Dorp is verder niet met name genoemd in dit document; op de plankaart is het plangebied aangeduid als stedelijk gebied.

Figuur 2.3 Ruimtelijk structuur

Gemeentelijk beleid

Het ruimtelijk beleid van de gemeente Zoeterwoude is al lange tijd gericht op behoud van het groene karakter en tegen verdere verstedelijking. De gemeente wil haar positie als Groene Hartgemeente verstevigen en de functie van het buitengebied als (extensief) recreatiegebied voor de inwoners van de omliggende Leidse en Haagse regio versterken. Hierbij dient de agrarische functie als drager van het landschap behouden te blijven. Zoeterwoude wil haar landelijke, groene en dorpse karakter graag behouden. Het verbeteren van de structuur van de dorpskern is een belangrijke ruimtelijke opgave. De relatie tussen de historische lintbebouwing en het daarachter gelegen veenweidegebied dient te worden geborgd.

Bij nieuwe ontwikkelingen wordt ingezet op een goede inpassing in de omgeving en draagvlak bij de burgers. Naast een woningbouwopgave van gemiddeld 40 woningen per jaar wordt aandacht besteed aan de verruiming van mogelijkheden voor verzorgd/beschut wonen. Veiligheid en duurzaamheid zijn uitgangspunt bij nieuwbouw en inrichting van de openbare ruimte.

Recreatief transferium

De gemeente stelt op dit moment de Visie Recreatief transferium Zoeterwoude op. Om toegangspoorten te realiseren naar het buitengebied van Zoeterwoude en recreatieve functies te ontwikkelen, acht de gemeente het wenselijk om een recreatief transferium in de oksel van de A4/N206 tot ontwikkeling te brengen. Ook biedt het transferium carpoolmogelijkheden waarmee een aantrekkelijk vervoersalternatief richting Leiden wordt geboden. Functies die bij het transferium horen zijn onder meer eenvoudige horeca, openbare toiletten en fietsverhuur. De visie stelt een aantal randvoorwaarden waarbinnen het programma dient te worden uitgevoerd. Zo dient het geheel een groene uitstraling te krijgen en dient de maatvoering van de gebouwen op de omgeving te worden afgestemd. Ook dient het geheel energieneutraal te worden ontwikkeld.

Duurzaamheidagenda 2011-2014

Het algemene kader voor het milieubeleid van de gemeente Zoeterwoude is vastgelegd in de Duurzaamheidagenda "Samenwerken en Verbinden". Dit beleid kent een directe relatie met de ruimtelijke ordening, bijvoorbeeld met betrekking tot de doelstellingen voor duurzame inrichting, voor duurzame (steden-)bouw, alsook voor het klimaat en energiebesparing.

Duurzame stedelijke ontwikkeling

De gemeente Zoeterwoude vindt het duurzaam ontwikkelen van het stedelijke gebied belangrijk. Zoeterwoude streeft ernaar dat elke ruimtelijke ontwikkeling bijdraagt aan het verbeteren van de kwaliteit van economie, maatschappij en milieu, op de korte en de lange termijn. Zij wil daarmee de kwaliteit en duurzaamheid van de stedelijke ontwikkeling op een zo hoog mogelijk niveau brengen.

Duurzame stedenbouw / gebiedsontwikkeling

Duurzame stedenbouw/gebiedsontwikkeling is vooral het inspelen op de kansen van de nieuwe bouwlocatie. Juist door in een vroegtijdig stadium aandacht te besteden aan de specifieke kenmerken en mogelijkheden van de bouwlocatie kan er voor gezorgd worden dat er een aantrekkelijke woon- en voorzieningenomgeving ontstaat. De gemeente Zoeterwoude hanteert hiertoe het Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw (RBDS). In het RBDS staat het beleid van de gemeente Zoeterwoude voor duurzame stedenbouw. Het Beleidskader wordt toegepast bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen voor gebieden > 1 ha en koppelt de projectfasering aan een communicatietraject en inhoudelijke duurzaamheidambities. Duurzaamheid is hierbij ruim gedefinieerd als 'People, Planet, Profit' (PPP). Dit betekent dat naast ambities op het gebied van milieu ook maatschappelijke/sociale en economische ambities geformuleerd zijn. In een ambitietabel zijn deze ambities overzichtelijk weergegeven. Door alle ambities integraal af te wegen wordt het mogelijk de balans tussen PPP te optimaliseren. De ambities worden vertaald naar maatregelen en in het ontwerp geïntegreerd. Voor ruimtelijke plannen > 5 ha kan het ontwerp doorgerekend worden met Duurzaamheid Prestatie van een Locatie (DPL) of er voldoende maatregelen zijn genomen om de geselecteerde ambities waar te maken. Met deze aanpak wordt duurzaamheid in het plan geborgd. Voor nieuwe ontwikkelingen wordt een ambitietabel opgesteld.

DuBoPlus-Richtlijn

De gemeente Zoeterwoude hanteert als uitgangspunt bij bouwprojecten (woningbouw >10 woningen, utiliteitsbouw > 3000 m2 BVO en de grond-, weg- en waterbouw voor zowel nieuwbouw als renovatie) de Regionale DuBoPlus Richtlijn 2008 als duurzaam bouwen-maatlat. Voor de woning- en utiliteitsbouw worden de duurzame prestaties berekend met het instrument de GPR-Gebouw. Voor elk thema geeft het instrument een kwaliteitsoordeel op een schaal van 1 tot 10. Startwaarde hierbij is een 6,0, wat bij benadering het Nederlandse Bouwbesluit niveau (nieuwbouw) weergeeft. Een score van 7.0 is de regionale ambitie en een score van 8 de ambitie voor gemeentelijke gebouwen. Voor de GPR Energie gelden ambitieniveaus van 8,5 voor gemeentegebouwen resp. 7,5 voor externe initiatiefnemers. De genoemde ambitieniveaus kunnen in de toekomst wijzigen op basis van aanpassing van het duurzaamheidsbeleid.

De ontwikkelaar informeert de gemeente met een GPR-Gebouw berekening of een gelijkwaardige berekening (waarbij gebruik moet worden gemaakt van de meest recente versie) of aan de regionale ambitie wordt voldaan. Hiertoe ontvangt de ontwikkelaar van de gemeente een sublicentie GPR-Gebouw.

Voor kleinere bouwprojecten informeert de gemeente initiatiefnemers over duurzaam bouwen via het Infoblad Milieuvriendelijk bouwen en verbouwen voor ondernemers en voor particulieren.

Voor de grond-, weg- en waterbouw geldt het Programma van Eisen Inrichting Openbare Ruimte van de gemeente Zoeterwoude.

Klimaatprogramma

In 2008 heeft de gemeente Zoeterwoude in samenwerking met de Milieudienst het Plan van aanpak regionaal Klimaatprogramma 2008-2012 Holland Rijnland en Rijnstreek vastgesteld.

Voor het Klimaatprogramma Holland Rijnland en Rijnstreek wordt de klimaatambitie van het kabinet als uitgangspunt genomen. In de CO2-kansenkaart is berekend, dat de kabinetsambitie een concrete CO2-reductiedoelstelling van 600 kiloton in 2030 voor onze regio betekent. Dit programma kent onder meer een relatie met ruimtelijke ordening, doordat bij ontwikkelingen vanaf 50 woningen of 5.000 m2 BVO bedrijfsgebouwen de kansen voor CO2-reductie in aanmerking genomen dienen te worden en vanaf 200 woningen of 20.000 m2 BVO bedrijfsgebouwen een energievisie ontwikkeld dient te worden. Doel hierbij is om te komen tot 18 -100 % reductie van de CO2-uitstoot, afhankelijk van de schaal van de ruimtelijke ontwikkeling.

Ruimtelijke structuur

De kern Zoeterwoude-Dorp bevat een historisch dorpslint met beeldbepalende bebouwing. Het lint Miening-Noordbuurtseweg-Watertje-Zuidbuurtseweg vormt de ruggengraat van het dorp, waarlangs de oude dorpskern zich heeft ontwikkeld. Rondom deze dorpskern vindt het dorp haar uitbreidingen in de wijken Westwout, Vogelweide en Bloemenweide. Deze naoorlogse uitbreidingswijken met rijwoningen en gestapelde woningen hebben een heldere structuur en een planmatige sobere opzet.

De ruimtelijke structuur wordt bepaald door het samenspel van wegenstructuur, groenstructuur, water, bebouwingsstructuur, oriëntatiepunten en beeldbepalende elementen. In het plangebied vallen de lijnen van de wegenstructuur, water en groenstructuur grotendeels samen; de dragers van het gebied worden gevormd door de belangrijkste wegen - de Burg. Detmersweg, Miening-Noordbuurtseweg-Watertje-Zuidbuurtseweg, Westeindseweg en Dr. Kortmannstraat - met het hierlangs gelegen water en de groene begeleiding. De velden worden gevormd door de woonwijken Westwout, Vogelweide en Bloemenweide (zie figuur 2.1).

De karakteristiek van de lijnen en velden en van de beeldbepalende elementen, dient behouden en waar mogelijk versterkt te worden. Hierbij wordt speciale aandacht besteed aan de aanwezige cultuurhistorische waarden. Nieuwe ontwikkelingen in het gebied moeten passen binnen de ruimtelijke structuur en de karakteristiek van hun directe omgeving. Het lint Miening-Noordbuurtseweg-Watertje-Zuidbuurtseweg is het belangrijkste beeldbepalende element. De oostzijde biedt een aantal doorzichten naar het achterliggende poldergebied van de Grote Polder. Deze doorzichten zijn een kwaliteit van het lint en dienen behouden te blijven.

Functionele analyse

Wonen

De woonfunctie in het gebied blijft de primaire functie. Door de toevoeging van nieuwe woningen (eengezins- en meergezinswoningen) wordt de woningdifferentiatie vergroot. Er wordt nog gezocht naar inbreidingslocaties voor een- en tweepersoonshuishoudens.

Voorzieningen

Verspreid in het gebied komen diverse voorzieningen voor die deels buurtgericht zijn en deels een groter verzorgingsgebied kennen. Deze voorzieningen, onder meer een sport- en recreatiecentrum en een horecabedrijf, zorgen voor levendigheid in de wijk. De bewoners van het plangebied maken ook gebruik van de voorzieningen in het aangrenzende dorpscentrum (met name winkels). Binnen het plangebied is verdere uitbreiding van de voorzieningen niet voorzien en wordt ook niet nagestreefd; de woonfunctie blijft primair. Naast de woonfunctie is bij enkele woningen een andere functie toegestaan. Dit betreft bijvoorbeeld een praktijkruimte, en bed & breakfast en lichte bedrijfsmatige activiteiten.

Figuur 2.4 Ontwikkelingen

Groen en recreatie

Het groen in het gebied is voornamelijk kijkgroen. Tussen de woonbebouwing zijn diverse speelplekken aanwezig. De aanwezigheid en functie van het groen dient te worden behouden en zo nodig te worden versterkt.

Bedrijven

De bedrijvigheid, geconcentreerd op het bedrijventerrein de Keerweer, aan de Miening en aan de Europaweg, wordt geconsolideerd. In Bijlage 4 is een overzicht van de aanwezige bedrijven opgenomen.

Verkeer

Alle wegen binnen het plangebied zijn gecategoriseerd als 30 km/h-wegen, met uitzondering van de belangrijkste ontsluitingsweg voor het plangebied: de Burg. Detmersweg (N206). Deze weg kent een snelheidsregime van 80 km/h. De parallelstructuur langs de Burg. Detmersweg (Papeweg), heeft eveneens een snelheidsregime van 80 km/h. Het fietsverkeer wordt, afgezien van een vrijliggend fietspad langs de N206), binnen de wijken samen met het autoverkeer afgewikkeld. De bereikbaarheid van het plangebied per openbaar vervoer is redelijk te noemen; twee buslijndiensten halteren in of nabij het gebied. Het parkeren vindt over het algemeen plaats in de woonstraten en op eigen terrein, waarbij alleen in de wijk Vogelweide sprake is van lichte parkeerdruk. De realisatie van de bed & breakfast is zo kleinschalig (maximaal 6 personen) dat dit niet zal leiden tot problemen ten aanzien van parkeren in de omgeving. Tevens is de woning langs een landelijke fietsroute gelegen zodat veel bezoekers per fiets zullen komen.

Het bestemmingsplan is gebaseerd op de bestaande situatie van de kern Zoeterwoude. De ontwikkelingen die in de loop van de tijd hebben plaatsgevonden, maar nog niet planologisch zijn vastgelegd, hebben in dit plan een juridische verankering gekregen. Dit betreft de ontwikkeling van woningbouw aan de Noordbuurtseweg, de Europaweg en aan het Watertje en het permanent toestaan van opstallen aan de Miening. Besluitvorming over deze projecten heeft in een aparte procedure plaatsgevonden.

De ontwikkeling van woningbouw aan de Noordbuurtseweg en Noordbuurtsehof is in de regeling van dit bestemmingsplan opgenomen. Binnen dit plan, dat betrekking heeft op de locatie van het oude politiebureau en het gebied er omheen, zijn in totaal 28 woningen gerealiseerd. Het plan bestaat uit 21 appartementen (waarvan 12 in de sociale koopsector), 7 eengezinswoningen en één woning/praktijkruimte, met bergingen.

Aan de Noordbuurtseweg 34 en 34a (Raetwijck) worden 19 woningen gerealiseerd. Het plan bestaat uit 6 sociale woningen, 5 vrijstaande woningen, 1 twee-onder-een-kapwoning en 6 appartementen. Deze woningen zijn in dit bestemmingsplan positief bestemd. Overigens rest nog grond voor een te verkopen vrijesectorkavel aan de Noordbuurtseweg, nabij de Miening. Het ligt in de bedoeling hiervoor te zijner tijd een afzonderlijke procedure te volgen.

Op het perceel aan de Miening 39/40 is tijdelijk vergunning verleend, middels een procedure ex artikel 17 WRO, voor het hobbymatig houden van dieren. Een aantal jaren geleden is daartoe een aantal hekwerken en containers geplaatst als huisvesting voor de dieren. Inmiddels bestaat de wens om de aanwezige opstallen permanent toe te staan en deze zijn dan ook opgenomen in het bestemmingsplan.

Voor de bouw van een woning op het perceel aan het Watertje tussen de nummers 1a en 4 is op 21 januari 2008 vrijstelling ex artikel 19 WRO (oud) verleend. De woning is vastgelegd in het bestemmingsplan.

Tevens is vrijstelling verleend voor de bouw van een woning aan de Noordbuurtseweg 40a en de Europaweg 3. Deze woningen worden zodoende ook in dit bestemmingsplan vastgelegd. Verder wordt het aan de Noordbuurtsehof 22 toegestaan om een bed & breakfast (ondergeschikt aan de woonfunctie) uit te oefenen, waarbij het tevens mogelijk wordt gemaakt de uitbouw over twee verdiepingen op te richten.

Al deze ontwikkelingen passen in het regionale en gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Dit beleid is gericht op realisatie van een meer gedifferentieerd woningbestand. Voor Zoeterwoude-Dorp houdt dit in dat met name woningen voor kleine huishoudens gerealiseerd dienen te worden. Belangrijkste doelgroep zijn ouderen en starters.

Recreatief transferium

Om de recreatieve structuur in het buitengebied aan te laten sluiten op het plangebied, behoeft de ontsluiting vanuit de stedelijke omgeving aandacht. De aandacht gaat uit naar de recreatieve ontsluiting vanuit Zoetermeer en Leiden. Hiervoor zijn nieuwe kruisingen met de snelweg A4 noodzakelijk. Momenteel wordt gedacht aan een recreatief transferium bij de carpoolplaats A4/N206, maar de ideeën hiervoor zijn nog niet uitgewerkt. Daarom wordt dit transferium in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt via een wijzigingsbevoegdheid. Te zijner tijd zullen de nodige sectorale onderzoeken uitgevoerd moeten worden.

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de beoogde planvorm voor het bestemmingsplan. Tevens wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag liggen en welke regeling wordt voorgesteld.

Het bestemmingsplan heeft in belangrijke mate een consoliderend karakter. Dat betekent dat de bestaande situatie, zoals deze bij het opstellen van het bestemmingsplan bekend was, is vastgelegd. Vanwege de wens de bestaande structuur en ruimtelijke kwaliteit van de woongebieden zo goed mogelijk te behouden, is gekozen voor een in hoofdzaak gedetailleerde planvorm. Dit houdt overigens niet in dat de bestaande ruimtelijke situatie voor deze delen van het plangebied voor de aankomende tien jaar wordt bevroren en dat er geen (kleinschalige) ruimtelijke ontwikkelingen en veranderingen meer mogelijk zijn. Ontwikkelingen als uitbreidingen van bestaande bebouwing, het bouwen van aan- en bijgebouwen, het mogelijk maken van aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven, (her)inrichtingen van de openbare ruimte en dergelijke, zijn (tot op zekere hoogte) binnen dit bestemmingsplan gewoon mogelijk.

Wettelijke vereisten

De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

Het bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen, namelijk:

1. 1. de verbeelding, met zoveel mogelijk relevante informatie wat betreft de (dubbel)bestemmingen, aanduidingen, afmetingen en verklaringen van de betreffende gronden;
2. 2. de regels, hierin wordt per bestemming een zo eenduidig mogelijke omschrijving van het gebruik en bouwmogelijkheden van de betreffende bestemming gegeven;
3. 3. de toelichting, hierin worden de beweegredenen weergegeven die hebben geleid tot het geven van een bepaalde bestemming aan een stuk grond, als mede een interpretatie en uitleg van de gebruikte bestemmingen.

De verbeelding en de bijbehorende regels vormen de enige juridisch bindende onderdelen van het bestemmingsplan.

Verbeelding (plankaart)

Met de digitalisering van ruimtelijke plannen is het lezen en interpreteren van de verbeelding (voorheen plankaart) een nieuwe aangelegenheid. Via de website www.ruimtelijkeplannen.nl kunnen bestemmingsplannen (ook in voorbereiding zijnde plannen voor zover deze ter inzage zijn gelegd) worden ingezien. Alhoewel de digitale verbeelding het uitgangspunt vormt, blijft het mogelijk het bestemmingsplan analoog in te zien.
Op de verbeelding zijn alle functies zodanig bestemd, dat het mogelijk is om met behulp van het renvooi direct te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied zijn gegeven en welke regels daarbij horen. Uitgangspunt daarbij is dat de verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft over de in acht te nemen maten en volumes.

Bestemmingsvlak en bouwvlak

Elke bestemming bestaat doorgaans uit twee facetten: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik is toegestaan. Het bouwvlak is een gebied dat op de verbeelding is aangeven waarvoor de mogelijkheden om te bouwen in de regels zijn opgenomen. Bouwvlakken worden op de verbeelding voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering. Soms komt het voor dat het bestemmingsvlak en het bouwvlak met elkaar samenvallen.

Aanduidingen

De aanduidingen van de bestemmingen zijn ingetekend in het bestemmingsvlak. Dit betreft bijvoorbeeld de aanduiding 'ga' op de locatie waar garages zijn toegestaan. Ook nadere specificaties die iets zeggen over het gebruik of de bouwmogelijkheden zijn door middel van aanduidingen opgenomen. Een voorbeeld hiervan is 'sba-1', specifieke bouwaanduiding - 1. In de regels wordt vervolgens omschreven welk regime hier van toepassing is.

Voor- en achterkantenbenadering

Het bestemmingsplan bevat een duidelijke regeling die aan de achter- en zijkant van de woning voldoende ruimte geeft voor eigen ideeën van burgers. Om het straatbeeld intact te houden en daarmee de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen, zijn voor de voorzijde van de percelen en gebouwen en voor de naar openbaar gebied gerichte zijkanten van percelen en gebouwen restricties in dit bestemmingsplan opgenomen.

De inleidende regels bevatten de begrippen en de wijze van meten. Artikel 1 geeft een toelichting op begrippen die in het normale spraakgebruik niet voorkomen en dus zonder uitleg voor interpretatie vatbaar zijn. Het artikel 'wijze van meten' beschrijft hoe de maatvoeringen zoals deze in de regels voorkomen moeten worden gemeten.

Bij het bepalen van de bestemmingslegging voor de in het plangebied aanwezige functies zijn de vigerende bestemmingsregelingen, de bestaande situatie en de gebiedsvisie - zoals weergegeven in hoofdstuk 2 van de toelichting - het uitgangspunt.

Het grootste deel van de aanwezige functies in het plangebied wordt overeenkomstig het huidige gebruik bestemd. Dit omvat tevens een aantal gebruiken die door middel van aparte procedures mogelijk zijn gemaakt. De uitgangspunten voor de bestemmingsregelingen worden hieronder nader toegelicht.

Agrarisch

De bestemming Agrarisch komt voor in het oosten van het plangebied. Op deze gronden is agrarisch gebruik toegestaan. Bebouwing van deze gronden is in beperkte mate mogelijk, terwijl geldt dat opslag van goederen op onbebouwde gronden niet is toegestaan.

Aan de noordoostzijde van de Miening is het op een deel van het agrarische perceel, aangeduid met 'specifieke vorm van agrarisch - 1', toegestaan om op hobbymatige wijze dieren te houden. Op deze gronden is het tevens toegestaan bebouwing op te richten ten behoeve van de genoemde functie.

Agrarisch met waarden (landschaps- en natuurwaarden)

De bestemming Agrarisch met waarden komt op een aantal percelen voor in het oosten en aan de westrand van het plangebied. Deze bestemming is toegekend aan die agrarische gronden die natuur en landschapswaarden omvatten. Met het oog op de bescherming van deze waarden is het noodzakelijk om voor het uitvoeren van verschillende aanlegactiviteiten een omgevingsvergunning aan te vragen. Voor bepaalde handelingen geldt een uitzondering op het aanlegverbod. Zo is het onder meer voor het normale behoud, beheer en gebruik van deze gronden niet noodzakelijk een omgevingsvergunning aan te vragen. Op de gronden met de bestemming Agrarisch met waarden mogen enkel erf- en terreinafscheidingen en windmolens worden gebouwd.

Met gebruik van de wijzigingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders, onder bepaalde voorwaarden, deze bestemming wijzigen naar een natuurbestemming ten behoeve van ecologische verbindingen. Ook kunnen ze ervoor kiezen de gronden te wijzigen ten behoeve van recreatieve wandel- en/of fietsroutes.

Bedrijf

Aan de aanwezige bedrijven is de bestemming Bedrijf toegekend. Om inzicht te krijgen in de milieubelasting van de gevestigde bedrijven, wordt gebruikgemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Dit is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar de mate van de belasting van het milieu. Deze Staat van Bedrijfsactiviteiten maakt onderdeel uit van de regels. Bestaande bedrijven uit een hogere categorie blijven in een woongebied toegestaan. Ervan uitgaande dat het in de huidige situatie noch (dringend) noodzakelijk (om redenen van milieuhinder) noch gewenst is (om reden van beschikbare middelen) om sanering dan wel verplaatsing van deze bedrijven na te streven en te realiseren, is het gewenst dat deze bedrijven de huidige bedrijfsactiviteiten op de huidige locatie kunnen voortzetten. Dit houdt in dat bedrijven tot en met categorie 3.1 worden toegestaan. Bestaande bedrijven met een hogere categorie dan de toelaatbare categorie op basis van de richtafstanden hebben een specifieke aanduiding gekregen ('specifieke vorm van bedrijf'). Wanneer zich op deze locaties een andere bedrijvigheid zal voordoen, dient wel aan de lagere categorie te worden voldaan. Risicovolle inrichtingen en (bedrijven die onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) vallen) en geluidhinderlijke inrichtingen zijn uitgesloten.

Groen

Structuurbepalende groene elementen zijn bestemd als Groen. Het gaat om de gronden die in gebruik zijn als plantsoenen, bermen, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden. Daarbij is ten behoeve van de flexibiliteit binnen de bestemming Groen tevens de functie water toegestaan.

Op deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Binnen deze bestemming is tevens een speeltuin positief bestemd. Voor deze locatie geldt dat gebouwen en overkappingen wel zijn toegestaan tot 15% van het bestemde oppervlak.

Horeca

De bestaande horecavestiging aan de Miening wordt conform het huidige gebruik bestemd.

Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd met gebouwen en bouwwerken. Buiten het bouwvlak zijn erf- en terreinafscheidingen toegestaan en kunnen tevens goederen worden opgeslagen tot 3 m hoogte.

Kantoor

Een gebouw aan de Keerweer is bestemd als kantoor. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd met gebouwen en bouwwerken. Buiten het bouwvlak mogen enkel erf- en terreinafscheidingen worden gebouwd.

Maatschappelijk

De in het plangebied aanwezige maatschappelijke voorzieningen voor onder andere zorg en onderwijs worden als zodanig bestemd door middel van de bestemming Maatschappelijk.

Gebouwen en bouwwerken zijn alleen in het bouwvlak toegestaan. Erf- en terreinafscheidingen mogen binnen de gehele bestemming worden gebouwd.

Burgemeester en wethouders beschikken over de bevoegdheid om een nieuw recreatief transferium bij de carpoolplaats bij de A4 planologisch mogelijk te maken. Ten dienste hiervan is binnen de bestemming Maatschappelijk, ter hoogte van de A4-lus, een wijzigingsgebied op de verbeelding opgenomen. Bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid dient een aantal voorwaarden in acht te worden genomen en dient nader onderzoek uit te wijzen dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Sport

De in het plangebied aanwezige sportvoorziening de Klaverhal, wordt als zodanig bestemd door middel van de bestemming Sport. De hal krijgt, in verband met de aanwezige andere functies waarvoor het gebouw wordt gebruikt, de nadere aanduiding maatschappelijk.

Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd met gebouwen en bouwwerken.

Tuin

De tuinbestemming is gelegd op de bij een woning behorende gronden waarop in principe geen bebouwing is toegestaan. Dit betreffen de gronden gelegen aan de voorzijde van de woning en - bij hoeksituaties - ook delen van het zijerf. Op een aantal percelen is een carport of een container toegestaan. Dit wordt duidelijk gemaakt met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2'. Ook zijn bergingen bij woonschepen toegestaan binnen de aanduiding 'woonschepenligplaats'.

Tevens is het mogelijk om ten behoeve van gestapelde woningen (uitsluitend daar waar volgens de verbeelding gestapelde woningen zijn toegestaan) een rand van 1 m grenzend aan deze bebouwing te benutten voor balkons en/of luifels.

Verkeer

Aan de westzijde van het plangebied is de N206, de Burg. Detmersweg, gelegen. Deze weg is als Verkeer bestemd.

Verkeer - Verblijfsgebied

De gebieden met een verplaatsings- en verblijfsfunctie worden zijn Verkeer - Verblijfsgebied bestemd. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, het (ondergronds) verzamelen van huisvuil, groen- en waterpartijen, speelplekken en kleine nutsvoorzieningen en dergelijke.

Tevens is het mogelijk om ten behoeve van gestapelde woningen (uitsluitend daar waar volgens de verbeelding gestapelde woningen zijn toegestaan) een rand van 1 m grenzend aan deze bebouwing te benutten voor balkons en/of luifels.

Water

Waterpartijen die van belang zijn voor de waterberging zijn bestemd voor Water. Water is overigens ook in de overige bestemmingen toegestaan. Hiermee wordt ruimte geboden aan het realiseren van natuurvriendelijke oevers rondom de waterlichamen. Uitsluitend bouwwerken ten behoeve van de waterbeheersing en de verbinding van oevers zijn op deze gronden toegestaan. Overigens is het wel toegestaan steigers tot een oppervlakte van 6 m² aan te leggen. Op deze gronden zijn verder 3 woonschepen toegestaan binnen de functieaanduiding 'woonschepenligplaats'. De gemeentelijke verordening voor ligplaatsen is op het gebruik van ligplaatsen van toepassing.

Wonen

De woonfunctie is de belangrijkste functie in het plangebied. Het beleid is erop gericht de kwaliteit van de woonomgeving te behouden en waar mogelijk te versterken. Rekening houdend met dit uitgangspunt wordt een regeling geformuleerd die het resultaat is van de afweging tussen enerzijds een maximaal woongenot voor de bewoners en anderzijds de opgaaf van het behoud van de bestaande ruimtelijke kwaliteit. Naast de bestaande situatie en de bestaande mogelijkheden welke voortvloeien uit de vigerende regeling, is bij het toekennen van de bestemmingen het bieden van voldoende erfbebouwingsmogelijkheden voor de bestaande woningen het uitgangspunt.

Specifieke functies

Binnen de bestemming Wonen zijn een aantal specifieke functies uitsluitend of naast het wonen toegestaan. Zo is een recreatieve verblijfsfunctie aan het wonen gekoppeld ter plaatse van de aanduiding 'bed & breakfast' en kunnen bedrijfsmatige en ook kantoor/dienstverlenende activiteiten ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' worden uitgeoefend. Verder is sprake van het wonen in woonwagens ter plaatse van de aanduiding 'woonwagenstandplaats' en zijn uitsluitend garages en bergplaatsen toegestaan bij de aanduiding 'garage'.

Bouwregels

In dit bestemmingsplan wordt uitgegaan van een zogenaamde 'voor- en achterkantbenadering'. Deze benadering komt erop neer dat met het oog op stedenbouw en welstand verschil moet worden gemaakt tussen het bouwen aan de voorkant (en de naar openbaar gebied gerichte zijkanten) of aan de achterkant. Vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit is het bouwen aan de voorkant (en de naar openbaar gebied gerichte zijkanten) in het algemeen kwetsbaarder dan het bouwen aan de achterkant. Dit heeft als resultaat dat voor het bouwen aan de achterkant in principe geen omgevingsvergunningsvereiste geldt voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen, carports, dakkapellen en erfafscheidingen (mits ze aan bepaalde afmetingen voldoen), tenzij deze binnen 1 m van het erf van de buren, de weg of het openbaar groen worden gerealiseerd. Ook op een zijerf dat niet grenst aan een weg of openbaar groen kunnen dergelijke bouwwerken vergunningsvrij worden opgericht, indien een afstand van minimaal 1 m tot de voorgevellijn in acht wordt genomen.

Het bovenstaande leidt tot de volgende regeling:

• De woning mag uitsluitend binnen het bouwvlak binnen de bestemming Wonen worden gebouwd. Het bouwvlak mag geheel worden bebouwd (met uitzondering van de vrijstaande woningen aan de Boterbloemlaan). De hierbij in acht te nemen hoogtematen zijn op de verbeelding aangegeven. Voor (een deel van) de Boterbloemlaan is een afwijkende regeling opgenomen. Hier geldt namelijk een maximum oppervlak per woning (100 m²), waarbij de regeling ruimte biedt om het huidige oppervlak van de woningen te vergroten.
• Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn ook toegestaan op de overige gronden met de bestemming Wonen. Hierbij geldt dat maximaal 40% van deze gronden bebouwd mag worden tot een maximum van 40 m²; voor een aantal gronden is een andere maatvoering van toepassing. Binnen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 4' mag tot een maximum van 50 m² aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden opgericht, terwijl binnen de aanduiding 'woonwagenstandplaats' tot 60 m² aan bijgebouwen mag worden gebouwd. Binnen de aanduiding ''maximum bebouwd oppervlak (m²)' geldt dat ten hoogste het aangegeven oppervlak bebouwd mag worden met aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen .

Verder voorziet dit plan in een aantal specifieke bouwregels. Zo geldt een afwijkende bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1', zijn balkons aan de voorzijde van het hoofdgebouw op aan/uitbouwen en bijgebouwen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 3' en mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' gestapelde woningen worden gebouwd.

Voorts geldt dat de bouwhoogte van garages die niet aan woningen zijn gebouwd, mag worden overschreden tot een hoogte van 4,5 m, mits het om hellende dakvlakken gaat.

Beroepen-aan-huis en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Om de woonfunctie te versterken en een aantrekkelijk woongebied te creëren waar ruimte is voor meerdere activiteiten, wordt een toename van de menging met kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten voorgestaan. Het uitgangspunt is dat zogenaamde vrije beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zonder meer vanuit de woning kunnen worden uitgeoefend, mits de woonfunctie gehandhaafd blijft. Er wordt vanuit gegaan dat de woonfunctie gehandhaafd blijft bij een gebruik van ten hoogste 30% van het gezamenlijk vloeroppervlak van het hoofdgebouw tot ten hoogste 40 m².

Overige aandachtspunten

• In de Boterbloemlaan en Kalmoeslaan zijn opbouwen op aan elkaar geschakelde garages bij de twee-onder-een-kapwoningen toegestaan.
• Dakterrassen en/of dakopbouwen zijn uitsluitend toegestaan op aan- en uitbouwen direct achter de woning. Uitzondering hierop vormen de woningen aan de Zwaan. Door middel van de aanduiding 'specifieke bouwaaanduiding - 1' wordt weergegeven dat op de bergingen aan de voorzijde van de woningen balkons zijn toegestaan.
• Uitbouwen op het balkon (het balkon bij de woning trekken) is voor de splitlevelwoningen, die momenteel aanwezig zijn in de wijk Vogelweide, mogelijk gemaakt.
• Bestaande bouwrechten (mogelijkheden tot het bouwen van extra woningen en woninguitbreidingen waar tot nu toe geen gebruik van is gemaakt) zijn in verband met de rechtszekerheid opnieuw opgenomen in het bestemmingsplan.
• Voor dakkapellen aan de voor- en zijkant van de woning geldt een specifieke regeling.

Beeldbepalende elementen

In de woonregeling is inhoud gegeven aan de uitbreidingsmogelijkheden voor woningen die als beeldbepalende elementen worden aangemerkt langs de Noordbuurtseweg, de Miening en het Watertje. De grens tussen de bestemming Wonen en Tuinen ligt hier in plaats van 1 m achter de voorgevel in principe in het verlengde van de achtergevel. De ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte wordt op deze wijze minder aangetast omdat de diverse aan- en uitbouwen en bijgebouwen minder zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte en de (optische) ruimte niet wordt vernauwd. Daar waar echter al voor de achtergevellijn is gebouwd, is de bestaande bebouwing opgenomen in de bestemming Wonen.

Leidingen

In het plangebied ligt één planologisch relevante leiding. Het gaat om een rioolleiding. Om de leiding te beschermen is de dubbelbestemming Leiding - Riool opgenomen.

Voor de leiding geldt een bebouwingsvrije afstand van 4 m aan weerszijden van de leiding. Bouwen ten behoeve van samenvallende bestemmingen is alleen op basis van een omgevingsvergunning toegestaan. Ter bescherming van de leidingen geldt een aanlegverbod voor verschillende aanlegactiviteiten. Om deze activiteiten toch te kunnen verrichten is het noodzakelijk een omgevingsvergunning aan te vragen.

Archeologische waarden en monumenten

Delen van het plangebied maken deel uit van een complex met een redelijke tot grote en grote tot zeer grote archeologische verwachtingswaarde. Om deze waarde te waarborgen is een bestemming Waarde - Archeologie opgenomen. Deze bestemming fungeert als dubbelbestemming. Bouwwerken op gronden met deze met andere bestemmingen samenvallende bestemming kunnen weliswaar worden gerealiseerd, maar dan met inachtneming van de in de regels opgenomen voorwaarden. Dit betekent dat voorafgaande aan de bouw archeologisch onderzoek dient plaats te vinden. Is er blijkens onderzoek geen sprake van archeologische waarden, dan kunnen de werken en bouwwerken worden gerealiseerd. In het kader van de bescherming van de archeologische waarde is voor het uitvoeren van een aantal werken, niet zijnde bouwwerken, en werkzaamheden voorgeschreven dat een omgevingsvergunning is vereist. Aan de oostkant van de kern bevinden zich gronden met een hoge en zeer hoge archeologische waarde. De archeologische waarden worden bedreigd door grondwerkzaamheden die samengaan met de aanleg van bijvoorbeeld wegen, bebouwing en watergangen. Ook ingrijpende agrarische werkzaamheden (diepploegen, onderbemalen) kunnen het bodemarchief onherstelbaar beschadigen en de daarin opgeslagen informatie verloren doen gaan. Deze gronden worden derhalve mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de aanwezige archeologische waarden. Aanlegwerkzaamheden ten behoeve van samenvallende bestemmingen is slechts toegestaan nadat archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden en de eventueel uit het onderzoek voortvloeiende maatregelen, noodzakelijke ter bescherming van aanwezige waarden, in acht worden genomen.

In het plangebied bevinden zich twee rijksmonumenten en drie gemeentelijke monumenten. Hierop zijn respectievelijk de Monumentenwet en de gemeentelijke monumentenverordening van toepassing. Een overzicht van de rijks- en gemeentelijke monumenten in het plangebied is opgenomen in Bijlage 1.

Waterstaat - Waterkering

Voor waterkeringen is de waterkerende functie tot uitdrukking gebracht in de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering. Het bebouwen van deze gronden ten behoeve van de onderliggende bestemming is uitsluitend toegestaan als hiervoor een omgevingsvergunning is verleend door het bevoegd gezag. De omgevingsvergunning wordt verleend als de waterkeringen hierdoor niet onevenredig worden geschaad.

Algemene regels

Een aantal zaken is algemeen van aard of heeft niet zozeer betrekking op een specifieke bestemming uit hoofdstuk 2 van de regels. Deze zaken zijn geregeld in hoofdstuk 3 Algemene regels.

Wat de hoogteaanduidingen betreft, is vermeld dat de op de kaart aangegeven hoogten als hoogst toelaatbaar in acht moeten worden genomen en in welke gevallen sprake mag zijn van overschrijdingen hiervan. Ten aanzien van dakhellingen is bepaald dat deze een hellingshoek van ten hoogste 65^o mogen hebben. Echter, indien in een rij van aaneengesloten woningen al een woning aanwezig is met een dak waarvan de helling meer bedraagt dan 65^o, mogen de overige woningen in die rij ook tot die aanwezige dakhelling hun dak oprichten.

Verder bevat dit hoofdstuk regels met betrekking tot overschrijding van bouwgrenzen, het buiten werking stellen van de bouwverordening en algemene afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden.

Ook geldt er een bestaande maten regeling, waarmee de gemeente beoogt te voorkomen vergunde situaties weg te bestemmen en/of onder het overgangsrecht te brengen. Bij de aanwezigheid van een bouwvergunning (of omgevingsvergunning) zorgt deze regeling ervoor dat het bouwplan alsnog binnen het bestemmingsplan past.

Daarnaast is een regel opgenomen ter bepaling van de wettelijke regeling waarnaar in de regels wordt verwezen.

Voor wijzigingsbevoegdheden schrijft de Wet ruimtelijke ordening de algemene voorbereidingsprocedure uit de Algemene wet bestuursrecht voor (afdeling 3.4 Awb) met een aantal aanvullende vereisten inzake de kennisgeving en de beschikbaarstelling.

Overgangsregels en slotregel

Tot slot zijn in hoofdstuk 4 de regels ondergebracht met betrekking tot het overgangsrecht (overgangsregels) en de slotregel.

In dit hoofdstuk zijn de verschillende sectorale aspecten die binnen of rondom het plangebied relevant zijn en waarmee bij het opstellen van dit plan rekening is gehouden beschreven. Ook bij toekomstige ontwikkelingen dienen deze aspecten in ogenschouw te worden genomen.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en gevoelige functies met betrekking tot milieu in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit bestemmingsplan gebruikgemaakt van een milieuzonering. Deze milieuzonering vindt plaats aan de hand van een Staat van Bedrijfsactiviteiten. Dit is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. De Staat van Bedrijfsactiviteiten is gebaseerd op de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). Voor een toelichting op de aanpak van de milieuzonering met behulp van de standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten wordt verwezen naar Bijlage 2.

Onderzoek milieuzonering

Binnen het plangebied liggen twee gebieden die worden beschouwd als gemengd gebied. Het betreft de lintbebouwing ten oosten van de Noordbuurtseweg, het Watertje en de Zuidbuurtseweg en het gebied tussen de Miening en de Burgemeester Detmersweg. Binnen deze gebieden zijn naast woningen nog andere functies (zoals bedrijven en maatschappelijke functies) aanwezig. Aan de Noordbuurtsehof 22 maakt het bestemmingsplan binnen het gemengd gebied een bed & breakfast mogelijk. Een dergelijke activiteit past goed binnen een gemengd gebied, waardoor er geen sprake zal zijn van milieuhinder als gevolg van deze ontwikkeling.

Daarnaast zijn er in het westelijk deel van het plangebied hoofdzakelijk gebieden aanwezig die beschouwd kunnen worden als rustige woonwijk. Binnen deze gebieden zijn, naast woningen en enkele losliggende functies, geen bedrijven aanwezig. In deze gebieden worden geen nieuwe bedrijven toegelaten.

Vanwege het huidige gebruik van enkele voormalige bedrijfswoningen aan de Keerwer, zijn deze als burgerwoning bestemd. Omdat deze woningen grenzen aan bedrijven is onderzoek naar de aanvaardbaarheid van deze bestemming noodzakelijk. Door de Milieudienst West-Holland is nader onderzoek verricht, zie Bijlage 3. Zowel het akoestisch onderzoek ten behoeve van de woningen als het onderzoek naar eventuele belemmeringen voor aangrenzende bedrijfsactiviteiten wijzen uit dat deze aspecten de wijziging niet in de weg staan. Er is sprake van een goed woon- en leefklimaat en bedrijven worden niet in hun activiteiten belemmerd.

Algemene toelaatbaarheid

Afhankelijk van de afstand tot de omliggende woningen, worden binnen het plangebied bedrijven uit maximaal categorie 2 of 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten algemeen toelaatbaar geacht.

Inventarisatie bedrijven

De in het plangebied aanwezige bedrijven zijn geïnventariseerd en ingeschaald in de categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (zie Bijlage 4 voor deze inventarisatie). Enkele bedrijven vallen in een hogere categorie dan algemeen toelaatbaar wordt geacht. Deze bedrijven krijgen een maatbestemming. Hierdoor zijn deze specifieke bedrijfsactiviteiten volgens het bestemmingsplan toegestaan. Gelet op de ligging van deze bedrijven in gemengd gebied en het huidige functioneren van dit bedrijventerrein, wordt het niet wenselijk geacht de betreffende bedrijven weg te bestemmen/te verplaatsen.

Conclusie

In het bestemmingsplan wordt aan de hand van de gehanteerde milieuzonering die in de bestemmingsplanregeling is opgenomen, zorg gedragen voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen en worden de bedrijven niet in hun functioneren belemmerd.

In het plangebied is één horecavestiging aanwezig. Ook bij horeca wordt door eisen te stellen aan de toelaatbaarheid van deze activiteiten ernaar gestreefd de milieubelasting voor de iomliggende woningen zoveel mogelijk te beperken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van de Staat van Horeca-activiteiten: de aanwezige horecagelegenheid worden volgens deze staat ingeschaald. In de Staat van Horeca-activiteiten wordt middels verschillende categorieën aangegeven of de milieubelasting van een horecagelegenheid toelaatbaar kan worden geacht. Bijlage 5 bevat een nadere toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten, in Bijlage 2 bij de regels is de Staat zelf opgenomen. Horecabedrijven uit categorie 1 en 2 worden algemeen toelaatbaar geacht. Café de Vriendschap op het perceel Miening 25 valt in categorie 2 en daarmee binnen de algemene toelaatbaarheid.

Tabel 4.1 Horecafunctie

Conclusie

Door gebruik te maken van toegestane categorieën horeca-activiteiten, wordt zorg gedragen voor een aanvaardbare woonomgeving rondom de aanwezige horecavestiging.

Net buiten het plangebied zijn enkele agrarische bedrijven aanwezig. Bij het toestaan van nieuwe gevoelige functies in de omgeving van deze bedrijven dient rekening te worden gehouden met de eventuele geurcontour bij stallen in het kader van de Wet geurhinder en veehouderij. Er worden geen nieuwe functies mogelijk gemaakt in de omgeving van deze bedrijven.

Hobbymatige dierenhouderij

In dit bestemmingsplan wordt de reeds aanwezige (en middels tijdelijke ontheffing toegestane) hobbymatige dierenhouderij aan de Miening definitief positief bestemd. Het hobbymatig houden van dieren kan niet worden aangemerkt als een inrichting. De regels van het Besluit landbouw milieubeheer zijn dan ook niet van toepassing. Ook betreft het geen activiteit zoals bedoeld in de VNG-Handreiking bedrijven en milieuzonering. Er gelden zodoende geen afstandsmaten tot omliggende functies. Omdat de gemeente het wenselijk acht de locatie van de dierenhouderij vast te leggen, is het huidige grondgebied exact omzoomd. Uitbreiding richting de tegenover gelegen woning is niet mogelijk. Op deze manier wordt geconcludeerd dat het gebruik geen belemmering vormt voor de omliggende functies.

Onderzoek en conclusie

De hobbymatige dierenhouderij vormt geen belemmering voor de omliggende functies.

Verkeersintensiteiten

De verkeersgegevens zijn verstrekt door de gemeente voor de jaren 2007 en 2020 op de Noordbuurtseweg en de Dirk van Santhorstweg en voor de jaren 2005 en 2020 op de Burg. Detmersweg. De verkeersprognoses voor het jaar 2010 zijn gebaseerd op de aangeleverde cijfers (2005 of 2007 en 2020). Voor de voertuigverdeling op de Burg. Detmersweg is uitgegaan van een standaard verdeling voor een provinciale weg. Er is geen reden om aan te nemen dat de daadwerkelijke voertuigverdeling afwijkt. Voor de Noordbuurtseweg en de Dirk van Santhorstweg is uitgegaan van de voertuigverdeling volgens de laatst bekende gegevens. De nieuwe ontwikkelingen binnen het plangebied zijn zo kleinschalig van aard dat dit geen effect heeft op de verkeersintensiteiten en verkeersafwikkeling.

Tabel 4.2 Verkeersintensiteiten (mvt/etmaal)

Tabel 4.3 Voertuigverdeling

Wegverkeerslawaai

Beleid en normstelling

In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) bevinden zich langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km/h-wegen. Binnen de geluidszone van een weg dient de geluidsbelasting aan de gevel van nieuwegeluidsgevoelige bestemmingen aan bepaalde wettelijke normen te voldoen. Volgens artikel 74 van de Wet geluidhinder is de breedte van een geluidszone afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (stedelijk of buitenstedelijk).

Onderzoek en conclusie

Het bestemmingsplan betreft een consolidering van de planologisch bestaande situatie. Er is sprake van enkele ontwikkelingen binnen het plangebied (het positief bestemmen van de hobbymatige dierenhouderij aan de Miening en de bed & breakfast aan de Noordbuurtsehof). Dit betreft geen realisering van een (nieuwe) geluidsgevoelige bestemming (de bed & breakfast betreft namelijk een extra gebruiksmogelijkheid van een reeds bestaande woning). Omdat in dit bestemmingsplan (in planologische zin) geen andere ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt, kan onderzoek naar wegverkeerslawaai achterwege blijven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een bestemmingsplan uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Beleid en normstelling

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (Wlk). De Wlk bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang (zie Bijlage 6). De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.4 weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet.

Tabel 4.4 Grenswaarden maatgevende stoffen Wlk

1) Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007).

Op grond van artikel 5.16 van de Wlk kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan) uitoefenen indien:

• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);
• de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
• bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
• het voorgenomen besluit is genoemd of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

Toetsing Duurzaamheidsagenda 2011-2014 en Regionaal beleidskader duurzame stedenbouw

Eén van de doelstellingen uit de Duurzaamheidsagenda 2011-2014 luidt: 'Op woonlocaties ligt de norm voor luchtkwaliteit 10 % lager dan de grenswaarden (40 µg/m3). Hierbij is aangesloten bij de extra ambitie uit het Regionaal beleidskader duurzame stedenbouw. Het plan voldoet aan deze ambities.

Onderzoek en resultaten

Het voorliggend bestemmingsplan is consoliderend van aard. De ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt hebben geen gevolgen voor de luchtkwaliteit. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel onderzoek gedaan naar de luchtkwaliteit langs de relevante wegen binnen het plangebied. In Bijlage 6 zijn de resultaten van dit onderzoek weergegeven.

Uit het onderzoek blijkt dat in alle onderzochte jaren (2007, 2010 en 2017) langs de rand van de onderzochte wegen ruimschoots voldaan wordt aan alle grenswaarden uit de Wlk. Er wordt derhalve voldaan aan de Wlk.

Conclusie

Er wordt voldaan aan de vereisten van de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen. Verder wordt voldaan aan een van de doelstellingen uit de Duurzaamheidsagenda 2011-2014 2010 en de extra ambitie uit het regionaal beleidskader duurzame stedenbouw. Er bestaan zodoende geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan met betrekking tot de luchtkwaliteit.

Beleid en normstelling

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dienen burgemeester en wethouders in verband met de uitvoerbaarheid van het plan onder meer een onderzoek te verrichten naar de bodemgesteldheid in het plangebied. De provincie Zuid-Holland hanteert bij de beoordeling van bestemmingsplannen de richtlijn dat voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, wordt verricht op alle bestemmingen waar een herinrichting wordt voorzien.

Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dan dient het volledig verkennend bodemonderzoek te worden verricht. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Onderzoek en conclusie

Het voorliggend bestemmingsplan is overwegend consoliderend van aard. De ontwikkelingen die in dit plan zijn opgenomen zijn kleinschalig van aard. De hobbymatige dierenhouderij aan de Miening blijft een overwegend agrarische functie toebedeeld. In het kader van dit bestemmingsplan is bodemonderzoek om die reden niet noodzakelijk (overigens zal wel in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen voor de verschillende opstallen een bodemonderzoek worden uitgevoerd). Omdat bij de bouwplannen aan de Noordbuurtsehof voor de bed & breakfast in enige mate sprake is van functiewijziging, is voor deze locatie een bodemonderzoek uitgevoerd. De conclusies van dit onderzoek zijn opgenomen in Bijlage 7. Uit het onderzoek is gebleken dat de bodemkwaliteit geschikt is voor ingebruikname voor de functies wonen en tuin.

Het recreatief transferium nabij de carpoolplaats aan de A4/N206 betreft wel een functiewijziging, maar deze wordt niet rechtstreeks in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt. De Milieudienst heeft reeds onderzocht of er bodeminformatie ter plaatse van het transferium, dat middels een wijzigingsbevoegdheid mogelijk wordt gemaakt, beschikbaar is. De conclusie is dat er geen bodeminformatie bekend is ter plaatse van dit gebied. Mogelijk zijn er niet-geregistreerde slootdempingen aanwezig. Op de locatie van het wijzigingsgebied zijn een zoutloods en vuilcontainers ten behoeve van de weg-/waterbouw aanwezig. Bij bodemonderzoeken uit 2005 en 2006 ter plaatse is geen ernstige verontreiniging aangetroffen. Bij wijziging van de huidige bestemming naar een recreatieve bestemming kan, afhankelijk van de wijze waarop de bestemming wordt vorm gegeven, een bodemonderzoek worden verlangd.

Voor de overige gronden binnen het plangebied geldt dat er geen sprake is van functiewijzigingen, waarmee bodemonderzoek niet noodzakelijk is. Ten aanzien van deze gronden wordt zodoende geconcludeerd dat het aspect bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken¹ en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Hierbij is de risicocontour van 10^-6 maatgevend voor nieuwe ontwikkelingen².

Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval in een inrichting waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De normen voor het GR hebben een oriënterende waarde (inspanningsverplichting). Indien de oriënterende waarde voor het GR wordt overschreden, legt dit in het algemeen ook ruimtelijke beperkingen op aan een gebied buiten de 10^-6-contour (PR).

Bedrijvigheid

Op 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. Voor het PR geldt volgens het Bevi een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten ³. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Deze normen gelden zowel voor nieuwe als voor bestaande situaties. Daarnaast bevat het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR rondom deze inrichtingen.

In het plangebied en zijn directe omgeving zijn geen bedrijven aanwezig die vallen onder het Bevi.

Vervoer gevaarlijke stoffen over de weg

Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is in december 2009 de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen gepubliceerd. In deze circulaire is het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen opgenomen (PR en GR). In nieuwe situaties geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten op een niveau van 10^-6 per jaar.⁴ Uit de circulaire blijkt dat op meer dan 200 m afstand vanaf de route het aspect externe veiligheid geen beperkingen oplegt aan het ruimtegebruik. Uit de circulaire blijkt voorts dat bij het vervoer van gevaarlijke stoffen beargumenteerd van de grenswaarde, richtwaarde en oriënterende waarde mag worden afgeweken.

Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is in december 2009 de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen gepubliceerd. In deze circulaire is het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen opgenomen (PR en GR). In nieuwe situaties geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten op een niveau van 10^-6 per jaar⁵. Uit de circulaire blijkt dat op meer dan 200 m afstand vanaf de route het aspect externe veiligheid geen beperkingen oplegt aan het ruimtegebruik. Uit de circulaire blijkt voorts dat bij het vervoer van gevaarlijke stoffen beargumenteerd van de grenswaarde, richtwaarde en oriënterende waarde mag worden afgeweken.

Binnen de grenzen van Zoeterwoude is een route gevaarlijke stoffen vastgesteld. Aan de westzijde grenst het plangebied aan de N206 (Burg. Detmerweg). Hierover vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Uit de risicoatlas wegtransport gevaarlijke stoffen (AVIV 2003) blijkt dat de PR 10^-6-contour van de N206 niet buiten de weg ligt. De PR 10^-8-contour, die als indicatie van de grens van het invloedsgebied voor het GR kan worden beschouwd, ligt op 39 m vanaf de wegas. Uit de gegevens uit de risicoatlas blijkt verder dat de oriëntatiewaarde voor het GR langs de N206 niet wordt overschreden. Ook over de A4 vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Uit de risicoatlas wegtransport gevaarlijke stoffen blijkt dat de PR 10^-6-contour niet buiten de weg ligt. De PR 10^-8-contour ligt op een afstand van 160 m uit de as van de weg. Het GR ligt volgens de informatie uit de risicoatlas ver onder de oriënterende waarde.

In het bestemmingsplan worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die leiden tot een relevante toename van de personendichtheid in het gebied en daarmee tot een toename van het GR. De afstand van de hobbymatige dierenhouderij tot de A4 bedraagt circa 80 m. De bijdrage van de hobbymatige dierenhouderij aan de personendichtheid binnen het invloedsgebied van de A4 is verwaarloosbaar.

De afstand van de bed & breakfast tot de A4 bedraagt meer dan 500 m, de afstand tot de N206 bedraagt meer dan 250 m, dus buiten het invloedsgebied van deze wegen.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen in werking getreden. Deze AMvB sluit aan bij de risiconormering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). De toetsings- en bebouwingsafstand zijn vervangen door een grenswaarde voor het plaatsgebonden risico (PR) en een oriëntatiewaarde voor het groepsrisico (GR). Voor het PR geldt dat er binnen de risicocontour van 10^-6 geen kwetsbare objecten mogen worden gerealiseerd. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als een richtwaarde. Voor het GR wordt een oriëntatiewaarde als ijkpunt gehanteerd. Het groepsrisico in de omgeving van buisleidingen moet worden verantwoord. Dit geldt zowel voor bestaande situaties als voor ontwikkelingen die zorgen voor een toename van het groepsrisico. In een aantal situaties kan worden volstaan met een beperkte verantwoording van het GR. Het betreft de volgende situatie:

• het plangebied ligt buiten het gebied behorende bij de afstand waar nog 100% van de aanwezigen kan komen te overlijden of, bij toxische stoffen, het plangebied buiten de grens ligt waarbij het PR 10^-8 per jaar is, of;
• het GR is kleiner dan 0,1 maal de oriënterende waarde, of;
• het GR neemt met minder dan 10% toe terwijl de oriënterende waarde niet wordt overschreden.

In verband met de bescherming en het beheer van de leiding, wordt tevens een belemmeringenstrook bestemd. Binnen deze afstand is in beginsel geen bebouwing toegestaan.

Buiten het plangebied ligt langs de A4 een aantal hoofdaardgastransportleidingen. Hierboven is reeds vermeld dat per 1 januari 2011 de wetgeving met betrekking tot externe veiligheid en buisleidingen is gewijzigd. Deze nieuwe wetgeving is wat betreft het GR echter niet van toepassing op bestemmingsplannen die voor 1 januari 2011 als ontwerp ter inzage zijn gelegd (art. 18 Bevb). Met betrekking tot het plaatsgebonden risico geldt deze wetgeving onverkort. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en in overeenstemming met adviezen van het Ministerie van I&M wordt in dit bestemmingsplan wel aandacht besteed aan de normen voor het GR uit het Besluit externe veiligheid buisleidingen. Uit de provinciale risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat de R 10^-6-risicocontour van de hoofdaardgastransportleidingen niet buiten de leidingen liggen. Het plaatsgebonden risico vormt dus geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan. Op basis van de circulaire uit 1984 voor de leidingen geldt een bebouwingsafstand van 5 m aan weerszijden en een toetsingsafstand van 115 m aan weerszijden. Binnen deze afstanden worden in het bestemmingsplan geen nieuwe kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten mogelijk gemaakt. In de nieuwe systematiek van het Besluit externe veiligheid buisleidingen dient rekening te worden gehouden met een invloedsgebied van het GR van 430 m. De ontwikkelingen die het plan mogelijk maakt binnen deze zone (hobbymatige dierenhouderij) leiden niet tot een relevante toename van de personendichtheid in het gebied. Het GR neemt dus niet toe als gevolg van dit bestemmingsplan. Gezien de aard van de omgeving (lage dichtheid bebouwing binnen het invloedsgebied) wordt gesteld dat de oriëntatiewaarde van het GR in de huidige situatie niet wordt overschreden.

Conclusie

Uit het oogpunt van externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

1. 1. Dat wil zeggen vierentwintig uur per dag en gedurende het gehele jaar.
2. 2. De norm van 10-6 per jaar betekent dat de kans op een dodelijke situatie door een ongeval met gevaarlijke stoffen op een te bebouwen plek maximaal één op de miljoen per jaar mag zijn.
3. 3. Grenswaarden moeten in acht worden genomen, van richtwaarden kan uitsluitend om gewichtige worden afgewe-ken. Voorbeelden van kwetsbare objecten zijn in het algemeen woningen, ziekenhuizen en gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig te zijn (zoals kantoorgebouwen en hotels met een brutovloeroppervlak van meer dan 1.500 m² per object). Voorbeelden van beperkt kwetsbare objecten zijn kantoorgebouwen en hotels met een brutovloeroppervlak van maximaal 1.500 m² per object en winkels/winkelcomplexen die niet als kwetsbaar object zijn aangemerkt.
4. 4. Wat onder beperkt kwetsbare en kwetsbare objecten wordt verstaan, komt grotendeels overeen met de indeling van het Bevi.
5. 5. Wat onder beperkt kwetsbare en kwetsbare objecten wordt verstaan, komt grotendeels overeen met de indeling van het Bevi.

Over het plangebied loopt een straalverbinding. Omdat de maximale bouwhoogte in het plangebied ruim onder de vanuit het belang van de straalverbinding maximaal toegestane bouwhoogte van 55 m blijft, wordt deze straalverbinding niet in het bestemmingsplan geregeld.

Parallel aan de Zuidbuurtseweg ligt een rioolwaterpersleiding. Hiervoor dient aan weerszijden van de leiding een bebouwingsvrije afstand van 4 m in acht te worden genomen.

Vanaf het Loethegemaal ligt een tweetal rioolpersleidingen richting de afvalwaterzuiveringsinstallatie (azwi) van Leiden zuid-west. De asbestcementleidingen hebben een diameter van ø300 respectievelijk ø350. Het tracé loopt vanaf het Loethegemaal (hoek Dr. Kortmanstraat-Dorpsstraat) langs de Veldzichtstraat en Richellestraat richting de N206. Deze weg wordt gekruist, waarna de leidingen, parallel aan de waterlopen door het poldergebied, richting de A4 lopen. Na de kruising met de A4 komen de leidingen uit in de awzi van Leiden zuid-west. Parallel aan de Zuidbuurtseweg ligt een rioolwaterpersleiding. Aan weerszijden van de rioolpersleidingen dient een bebouwingsvrije afstand van 4 m in acht te worden genomen, gemeten van het hart van de leiding.

Watertoets en waterbeheer

In het Besluit ruimtelijke ordening is de 'watertoets' opgenomen. Deze heeft tot doel om ruimtelijke ontwikkelingen te toetsen aan het vigerend waterbeleid en de wateraspecten volwaardig mee te laten wegen bij de besluitvorming omtrent een goede ruimtelijke ordening. Dit proces komt in samenwerking tussen de gemeente en waterbeheerder tot stand.

In het plangebied wordt het waterbeheer gevoerd door het Hoogheemraadschap van Rijnland. In het kader van de verplichte watertoets is over deze ruimtelijke ontwikkeling overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder zijn verwerkt in deze waterparagraaf.

Nationaal beleid

Het Nationaal Bestuursakkoord Water is een overeenkomst tussen het Rijk, de provincies, het InterProvinciaal Overleg (IPO), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Unie van Waterschappen. Het beleid van Waterbeheer 21^e eeuw (WB21) en de kaderrichtlijn water (KRW) zijn belangrijke pijlers van het akkoord. Partijen verplichten zich hiermee om gezamenlijk te werken aan een Nederland dat kan leven met water. Het akkoord benadrukt de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het op orde krijgen en houden van het totale watersysteem. De opgave voor de langere en korte termijn is in beeld gebracht, instrumenten zijn benoemd en het tijdpad is uitgestippeld. Daarmee is niet zozeer een fase afgesloten, maar wordt het vervolg van een inhoudelijk, procedureel en financieel omvangrijke operatie mogelijk gemaakt, concreet:

• het NBW heeft tot doel om in 2015 het watersysteem op orde te hebben en daarna op orde te houden anticiperend op veranderende omstandigheden, zoals onder andere de verwachte klimaatverandering, zeespiegelstijging, bodemdaling en toename van verhard oppervlak;
• het NBW bevat taakstellende afspraken ten aanzien van veiligheid en wateroverlast (te veel) en procesafspraken ten aanzien van watertekorten, verdroging, verzilting (te weinig), water(bodem)kwaliteit, sanering waterbodems (in lijn met het Tienjaren scenario) (te vies) en ecologie (ecologisch te arm water);
• de aanpak en uitvoering van maatregelen vindt gefaseerd plaats; uitwerking van veiligheid en het voorkomen van wateroverlast vindt waar nodig en mogelijk, ook gelet op de financiële middelen, plaats in een integrale werkwijze waarbij de aanpak van watertekorten, tegengaan van verdroging en verdere verbetering van de waterkwaliteit worden betrokken.

Het Nationaal Bestuursakkoord Water-actueel (NBW-actueel, 2008) is een actualisatie van het oorspronkelijke NBW uit 2003. Het betreft een overeenkomst tussen het Rijk, de provincies, het InterProvinciaal Overleg (IPO), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Unie van Waterschappen. Het beleid van WB21 en KRW zijn belangrijke peilers van het akkoord. Het NBW heeft tot doel om in 2015 het watersysteem op orde te hebben en daarna op orde te houden anticiperend op veranderende omstandigheden zoals onder meer de verwachte klimaatverandering, zeespiegelstijging, bodemdaling en toename van verhard oppervlak. In de actualisatie uit 2008 is meer nadruk gelegd op klimaatveranderingen, de stedelijke wateropgave, ontwikkelingen in de woningbouw en infrastructuur en de implementatie van de Kaderrichtlijn Water.

De Kaderrichtlijn Water is sinds 2000 van kracht en schrijft voor dat in 2015 alle waterlichamen een 'goede ecologische toestand' (GET), en voor sterk veranderde/kunstmatige wateren een 'goed ecologisch potentieel' (GEP) moeten hebben bereikt. De chemische toestand moet voor alle waterlichamen (natuurlijk en kunstmatig) in 2015 goed zijn. In april 2005 is het 'Werkprogramma WB21-KRW 2005/2009' vastgesteld. Omdat zowel het beleid van Waterbeheer 21^e eeuw (WB21) als de KRW zich richten op 2015 worden beide sporen gecombineerd.

De Kaderrichtlijn Water wil gezond water dat ruimte biedt aan een gevarieerde planten- en dierenwereld met een natuurlijke inrichting. De precieze ecologische doelstelling bepalen de lidstaten zelf. De EU bepaalt de normen voor de chemische stoffen, zoals de hoeveelheid lood, cadmium en kwik, die in het water mogen zitten.

Rijnland werkt samen met belangenorganisaties en gemeenten aan het realiseren van een voorgenomen maatregelenpakket voor schoner water en veiligheid. In 2008 is het nieuwe beleid in werking getreden en in 2015 (met eventueel tweemaal een verlengingstermijn van zes jaar) moeten de gestelde doelen zijn gehaald in de zogenaamde prioritaire waterlichamen. Deze zullen dan ook als eerste worden aangepakt. Voor de overige waterlichamen geldt een realisatietermijn van 2021 mét de uitdaging om via Synergie (werk met werk maken) KRW-maatregelen eerder uit te gaan voeren.

De voorgenomen KRW-maatregelen zijn voor het beheersgebied van Rijnland opgenomen in het rapport 'Nota Schoon Water Rijnland'. Hieruit blijkt dat in het plangebied de volgende KRW-waterlichamen zijn gelegen: de Meerburger Watering, de Stompwijkse Vaart en de Zuidbuurtse Watering. Voor deze wateren is de aanleg van natuurvriendelijke oevers voorzien.

Het kabinetsstandpunt Anders omgaan met Water, Waterbeleid in de 21^e eeuw, beschrijft het advies van de Commissie Waterbeheer 21^e eeuw (WB21). Men deelt de zorg dat het huidige watersysteem niet in staat is om klimaatverandering, bevolkingsgroei en economische groei goed op te vangen. Het waterbeheer moet veranderen om Nederland in de toekomst, wat water betreft, veilig, leefbaar en aantrekkelijk te houden. Belangrijk in de nieuwe aanpak is het realiseren van veerkrachtige watersystemen die weer de ruimte krijgen, het niet afwentelen van knelpunten in tijd of plaats, de drietrapsstrategie 'vasthouden, bergen, afvoeren', en de ruimte die nodig is voor de wateropgave te reserveren.

Het Nationaal Waterplan 2010 is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande Nota's Waterhuishouding. Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van het wetsvoorstel Waterwet. Het Nationaal Waterplan beschrijft de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. Belangrijke onderdelen van het Nationaal Waterplan zijn het nieuwe beleid op het gebied van waterveiligheid, het beleid voor het IJsselmeergebied, het Noordzeebeleid en de Stroomgebiedbeheerplannen op grond van de KRW. Tevens bevat het Nationaal Waterplan een eerste beleidsmatige uitwerking van de kabinetsreactie op het advies van de Deltacommissie.

De Waterwet is op 22 december 2009 in werking getreden. Deze wet heeft negen waterrelevante wetten samengevoegd (de Wet Verontreiniging Oppervlaktewater, Wet Verontreiniging Zeewater, Grondwaterwet, Wet Droogmakerijen en Indijkingen, Wet op de Waterkering, Wet Beheer Rijkswaterstaatwerken, Wrakkenwet en Waterstaatswet). Daarnaast wordt de regeling waterbodems uit de Wet Bodembescherming opgenomen in de nieuwe Waterwet. Het wetsvoorstel regelt niet alles. Bepaalde onderwerpen zijn nader uitgewerkt in onderliggende regelgeving: het Waterbesluit (algemene maatregel van bestuur), de Waterregeling (een ministeriële regeling) of in de verordeningen van waterschappen en provincies.

Provinciaal beleid

Het Provinciaal Waterplan Zuid-Holland 2010-2015 bevat de hoofdlijnen van het provinciaal waterbeleid voor die periode. Het vervangt het provinciaal waterbeleid zoals dat is vastgelegd in het Beleidsplan Groen, Water en Milieu (2006) en vervangt het Grondwaterplan 2007-2013 en beschrijft dan ook het strategische grondwaterbeleid voor Zuid-Holland. Verder voldoet het plan aan de eisen van de nieuwe Waterwet. De provincie vertaalt in dit plan het beleid uit het nationaal waterplan en het huidige Europese beleid naar provinciale kaders en doelstellingen voor de periode 2010-2015. Conform de herziene sturingsvisie water gaat het met name om de 'wat' vraag. De waterschappen beantwoorden in hun waterbeheerplannen vervolgens vooral de 'hoe' vraag.

Als nadere uitwerking van het beleid Waterbeheer 21^e eeuw is ook voor dit stroomgebied een watervisie opgesteld: het Ontwerp-Deelstroomgebiedsvisie Midden-Holland. Het plangebied ligt op de overgang van rivierzone en veenweidegebied. Er zijn geen specifieke gebiedsknelpunten aangeduid. Het omliggende stedelijke gebied heeft wel de gebruikelijke knelpunten van bestaand stedelijk gebied (tekort aan waterberging, grondwateroverlast, onvoldoende waterkwaliteit, etc.). In het Waterstreefbeeld 2050 heeft de Meerburgerwatering de aanduiding 'vergroten aanvoercapaciteit via zoete as Midden-Holland'. De achtergrond voor het vergroten van de aanvoercapaciteit is dat ook in de toekomst voor Midden-Holland voldoende zoetwateraanvoer moet worden gerealiseerd, met het Amsterdam-Rijnkanaal als aanvoerader. In het gebied zelf wordt gestreefd naar een 'duurzaam stedelijk waterbeheer', waarbij de wateropgave wordt opgelost. Het wateradvies geeft aan dat het gebied overwegend geschikt is voor droge functies en kapitaalsintensieve functies met een grote drooglegging.

Waterschapsbeleid

Voor de planperiode 2010-2015 is het Waterbeheerplan 2010-2015 (WBP) van toepassing. In dit plan maakt Rijnland duidelijk welke ambities zij voor de komende periode in gedachten heeft en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het WBP legt meer dan voorheen het accent op de uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijke toekomstige dijkverbredingen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en hevigere buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het WBP sorteert voor op deze ontwikkelingen.

De Nota Waterneutraal Bouwen is een uitwerking van het beleid dat in het Waterbeheersplan is geformuleerd. Concreet houdt waterneutraal bouwen in dat bij ruimtelijke ontwikkelingen waarbij het verhard oppervlak toeneemt- en/of waarbij het waterbergend vermogen afneemt er maatregelen worden getroffen om de negatieve effecten (grotere aan- en afvoer) te voorkomen. Uitgangspunt is dat deze maatregelen plaatsvinden in het plangebied.

De Nota Waterparagraaf in Bestemmingsplannen zet uiteen dat de waterparagraaf de uitwerking van de watertoets is, en beschrijft daarnaast welke onderwerpen in de waterparagraaf aan de orde dienen te komen. Essentie van de waterparagraaf is dat het wateradvies en de gemaakte afwegingen expliciet en toetsbaar een plaats krijgen. Daarnaast dient beschreven te worden wat de uitwerking van een plan op het watersysteem is en welke eisen het watersysteem aan het besluit of plan oplegt.

Op 22 december 2009 zijn de Keur en Beleidsregels 2009 in werking getreden. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem.

De Keur en beleidsregels maken het mogelijk dat het Hoogheemraadshap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebods- en verbodsbepalingen) voor:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken, kaden);
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken);
• andere waterstaatwerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren, bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van water naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het Waterschap gebouwd en opgeslagen mag worden. De toestemming voor het uitvoeren van deze werkzaamheden is geregeld in de watervergunning.

Hiermee is de Keur een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen.

Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Huidige situatie

Bodem en grondwater

Het plangebied beslaat de kern Zoeterwoude-Dorp, uitgezonderd het centrum en het gebied Dorp-Zuid. De bodem is ontstaan als gevolg van langdurige veenontwikkeling op kleigronden. Het gebied stond onder invloed van de Oude Rijn die ten noordoosten van het plangebied loopt. De Oude Rijn zorgde voor afzettingen van oeverwallen en rivierklei en voor de aanvoer van zoet water. Vanuit de Oude Rijn liepen kreken het plangebied in, deze zorgden voor ontwatering van het gebied. De bodem bestaat ter plaatse uit klei op een ondergrond van veen en de maaiveldhoogte varieert van circa NAP -1 m tot NAP -1,5 m. Het plangebied wordt aangeduid met grondwatertrap II. Hierbij ligt de gemiddeld hoogste grondwaterstand minder dan 0,4 m onder het maaiveld, terwijl de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen 0,5 m en 0,8 m onder het maaiveld.

Figuur 4.1 Peilgebieden

Oppervlaktewatersysteem

Ten westen van de Noordbuurtseweg maakt het plangebied onderdeel uit van de Groote Westeindsche Polder (WW-04). Ten oosten van de Noordbuurtseweg/Zuidbuurtseweg ligt het plangebied in de Grote Polder (WW-07). De verschillende peilgebieden zijn weergegeven in figuur 4.1. De verschillende wijken in het plangebied worden gescheiden door groene zones en water, de waterstructuur is daarmee een belangrijk ruimtelijk element.

De aftakking van de Meerburgerwatering, in het noorden van het plangebied, wordt aangemerkt als boezemwater. De boezem ligt opvallend hoger in het landschap, het boezempeil wordt gehandhaafd op NAP -0,6 m. In het plangebied bevinden zich verder ook een aantal polder hoofdwatergangen, ook deze zijn weergegeven in figuur 4.1.

In het plangebied worden de aftakking van de Meerburgerwatering, de Stompwijksche Vaart, het Watertje, de Noordbuurtsche Vaart en de Zuidbuurtsche Watering aangemerkt als boezemwateren. Deze boezemwateren zijn voorzien van boezemwaterkeringen, het boezemwater wordt via de Meerburger Watering afgevoerd naar de Oude Rijn.

Riolering

Ten oosten van de Noordbuurtseweg, het Watertje en de Zuidbuurtseweg ligt een drukrioolstelsel. In de wijken Westwout, Vogelweide en Bloemenweide is de bebouwing aangesloten op een gemengd stelsel. De percelen tussen de Dr. Kortmanstraat en de Verlaatweg zijn aangesloten op een gescheiden stelsel. Het hoofdgemaal is in 2007 gerenoveerd, waarbij eveneens de capaciteit is verhoogd. In het plangebied bevinden zich 3 riooloverstorten.

Toekomstige situatie

Consoliderend plan

Het bestemmingsplan maakt een geringe uitbreiding van een woning aan de Noordbuurtsehof mogelijk. Het betreft een uitbreiding van circa 20 m². Ook wordt de tijdelijke ontheffing voor het oprichten van stallen ten behoeve van een hobbymatige dierenhouderij positief in het plan bestemd. Dit betreft een oppervlak van ten hoogste 230 m². Conform beleid van het Hoogheemraadschap is compensatie niet aan de orde.

In het plangebied vinden verder geen nieuwe ontwikkelingen plaats die relevant zijn voor het aspect water. Het biedt daarom weinig of geen mogelijkheden om het watersysteem en -beheer te verbeteren. Mochten er in de toekomst ontwikkelingen plaatsvinden, dan is het van belang om de uitgangspunten van duurzaam stedelijk waterbeheer, zoals geformuleerd door het Hoogheemraadschap van Rijnland, daar waar mogelijk toe te passen.

Concreet is het belangrijk om bij eventuele ontwikkelingen duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toe te passen (dus geen zink, lood, koper en PAK's-houdende materialen) om diffuse verontreiniging van water en bodem te voorkomen. Het geniet de voorkeur om afstromend hemelwater van schone oppervlakken te scheiden van afvalwater en af te voeren naar het oppervlaktewater. Hiermee wordt voorkomen dat schoon hemelwater afgevoerd wordt naar de afvalwaterzuiveringsinstallatie.

Autonome ontwikkelingen

Als gevolg van het oxiderende en inklinkende veen daalt het maaiveld, dit zal gevolgen hebben voor de concurrentiepositie van de landbouw in het gebied. Naar verwachting krijgt de landbouw in de toekomst te maken met hogere waterpeilen, periodieke tekorten, verzilting en hogere kosten. Landbouw in zijn huidige vorm zal daarom op termijn niet langer rendabel zijn, gezocht dient te worden naar meer duurzame vormen van landgebruik. Het stijgen van de zeespiegel vergroot het belang van het consolideren van de waterpeilen op het huidige niveau.

De kleiruggen in het gebied zullen relatief hoger komen te liggen bij voortgaande bodemdaling. Dit kan leiden tot aanpassing van de verkaveling en zelfs tot aanpassing van de geteelde gewassen. Ook kan hierdoor de wens ontstaan om de kreekruggen af te vlakken, vanuit landschappelijk oogpunt is afvlakken van het reliëf echter ongewenst.

Daarnaast is het van belang om in de toekomst een overwogen keuze te maken ten aanzien van het peilbeheer. Vanuit waterhuishoudkundig oogpunt is het aan te raden geen verdere peilverlagingen door te voeren, hiermee wordt verdere bodemdaling voorkomen en ontstaat een meer duurzame situatie. Het peilbeheer heeft directe gevolgen voor de gebruikswijze van het plangebied.

Beheer en onderhoud

In zijn algemeenheid geldt dat voor aanpassingen aan het bestaande waterhuishoudingsysteem bij het Hoogheemraadschap vergunning dient te worden aangevraagd op grond van de 'Keur' (ex artikel 77 en 80 van de Waterschapswet). Dit geldt dus bijvoorbeeld voor de aanleg van overstorten van de hemelwaterafvoer (HWA) op het oppervlaktewater en het graven van nieuwe watergangen etc. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit van het profiel en/of veiligheid wordt aangetast, de aan- en/of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd.

Water en waterstaatsdoeleinden in het bestemmingsplan

In het bestemmingsplan worden de watergangen als zodanig bestemd. Voor de waterkeringen (kernzone) inclusief de beschermingszones (de Meerburger Watering, de Stompwijkse Vaart en de Zuidbuurtse Watering) geldt een zogenaamde dubbelbestemming, 'Waterstaat - Waterkering'. De bijbehorende regeling biedt bescherming aan de waterkering door voorafgaande aan bouwwerkzaamheden verplicht het waterkeringsbelang af te wegen.

In 1998 is het Verdrag van Malta tot stand gekomen. Doelstelling van het verdrag is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Ter uitvloeisel van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen.

De provincie Zuid-Holland hanteert in de Nota Regels voor Ruimte 2007 het uitgangspunt dat op terreinen die voorkomen op de Archeologische Monumentenkaart Zuid-Holland en in gebieden die op de kaart archeologische waarden van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS-kaart) ten minste een redelijke tot grote kans op archeologische sporen hebben, archeologisch vooronderzoek in het kader van de planvoorbereiding dient plaats te vinden.

Voor zover er onzekerheid bestaat over de precieze aanwezigheid van archeologische waarden, dient in het bestemmingsplan voor werkzaamheden dieper dan 30 cm een vergunningenstelsel te worden gehanteerd. Het verlenen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden wordt daarbij afhankelijk gesteld van de uitkomsten van nader archeologisch onderzoek en de belangenafweging op grond daarvan. Verder geldt op basis van de Monumentenwet 1988 dat archeologisch onderzoek achterwege kan blijven indien het project een opervlak beslaat van maximaal 100 m².

De Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW, via www.kich.nl) en de Cultuurhistorische Waardenkaart van Zuid-Holland (www.chs.zuid-holland.nl) geven aan dat het plangebied deels (de noordoostzijde) is gelegen in een gebied met een redelijke tot grote kans en een grote tot zeer grote kans op archeologische sporen (zie figuur 4.2). Het zuidwestelijk deel van het plangebied ligt in een gebied met een lage archeologische verwachtingswaarde. De archeologische waarde van het gebied bestaat uit de reeds aangetroffen of te verwachten aanwezigheid, boven of onder de grond, van bouwhistorische resten en archeologische sporen. Samen bevatten zij een hoeveelheid aan historische informatie over ouderdom en ruimtelijke ontwikkeling. Nabij het gebied zijn geen terreinen gelegen waarvan bekend is dat er archeologische waarden aanwezig zijn (archeologische monumenten). Vanwege de redelijk tot zeer hoge archeologische verwachtingswaarde in het noordoostelijk deel van het plangebied, dient hier voorafgaand aan grond- en bouwwerkzaamheden een verkennend archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd (tenzij uitzonderingen van toepassing zijn). In de regels is dit vastgelegd door middel van een dubbelbestemming waaraan een onderzoeksplicht is gekoppeld.

Figuur 4.2 Archeologie

De ecologische waarde van het plangebied wordt omschreven aan de hand van de regionale ecologische betekenis van het plangebied en de natuurwaarden die in het plangebied aanwezig zijn.

Plangebied

Het plangebied vormt grotendeels een stedelijk element te midden in het veenpolderlandschap van de Grote Polder, Groote Westeindsche Polder en de Westbroekpolder. Het bestaat uit bebouwing uit diverse decennia van de vorige eeuw of ouder. Zo zijn er monumentale gebouwen aan het oude bebouwingslint in het oostelijk deel van het plangebied, maar ook woonwijken uit de jaren '70 van de vorige eeuw tot nu. Het plangebied is bebouwd en verhard, maar dooraderd met tuinen, groenstroken, parkjes en de diverse waterstructuren met haar oevers.

In het plan zullen worden twee nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt en is verder consoliderend van aard. Voor de ontwikkeling aan de Miening geldt dat de opstallen hier al zijn geplaatst op basis van de tijdelijke vergunning. Voor de (geringe) verschuiving van het bouwvlak aan de Noordbuurtsehof (vanwege bed & breakfast) geldt dat op deze locatie het reeds mogelijk was aan- en uitbouwen te realiseren. Het plan biedt verder de reeds bestaande mogelijkheden (uit/uitbouwen). Binnen de bestaande bestemmingen blijven zodoende diverse werkzaamheden mogelijk welke van invloed kunnen zijn op de aanwezige natuurwaarden. Dit betreffen onder meer de volgende werkzaamheden:

• werkzaamheden aan beplanting;
• sloop- en grondwerkzaamheden;
• bouwwerkzaamheden;
• werkzaamheden aan watergangen en hun oevers.

Regionale ecologische betekenis

De natuurwaarden in het plangebied zijn sterk gerelateerd aan het grotendeels stedelijk gebruik van het plangebied. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een beschermd gebied, zoals een Natura 2000-gebied of een onderdeel van de PEHS. Ook zijn dergelijke gebieden niet op korte afstand van het plangebied gelegen.

Planten

Het plangebied is verhard en ligt in stedelijk gebied. De meeste planten zijn aangeplant. De voorkomende planten betreffen zeer algemene soorten zoals paardenbloem, smalle weegbree en vogelmuur. Er zijn geen beschermde soorten aanwezig.

Vogels

Naar verwachting zullen onder dakpannen of in andere holtes in bebouwing soorten als huismus, spreeuw en gierzwaluw broeden. De tuinen kunnen het biotoop vormen van in Nederland (zeer) algemeen voorkomende vogelsoorten als houtduif, Turkse tortel, merel, heggenmus, winterkoning, roodborst, koolmees en pimpelmees. De weilanden rondom de dorpskern herbergen naar verwachting soorten als kievit, grutto, tureluur, meerkoet en wilde eend.

Zoogdieren

In het plangebied zijn naar verwachting algemene soorten als egel, mol en bosmuis aanwezig. Mogelijk hebben tuinen en andere groenvoorzieningen ook betekenis als leefgebied (foerageergebied) voor in Nederland algemenere vleermuissoorten als de laatvlieger, de gewone dwergvleermuis en de ruige dwergvleermuis. De gewone dwergvleermuis huist bij voorkeur in ruimten (spouwmuren etc.) in gebouwen, dus mogelijk in het plangebied.

Amfibieën, vissen, reptielen

Naar verwachting zullen de watergangen het leefgebied vormen voor de meerkikker, gewone pad, bruine kikker en kleine watersalamander, mits de oevers niet zijn beschoeid. Deze laatste drie soorten zullen naar verwachting ook voorkomen in de parkjes en de tuinen, waar zowel voortplantingswater als landbiotopen (foerageergebieden en overwinteringsplaatsen) aanwezig zijn. Ook komen in het plangebied de modderkruiper en de bittervoorn voor.

Tabel 4.5 Beschermde soorten in het plangebied en het beschermingsregime

Structuurschema Groene Ruimte

Het Structuurschema Groene Ruimte (SGR) geeft het beleidskader voor de duurzame ontwikkeling en een verantwoord toekomstig grondgebruik in de vorm van onder andere de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De EHS is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Het netwerk wordt gevormd door kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS is op provinciaal niveau uitgewerkt, de PEHS. Provinciale ecologische verbindingszones zijn in of nabij het plangebied niet aanwezig.

Flora- en faunawet

Voor de soortenbescherming is de Flora- en faunawet van toepassing. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet níet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en dwingende redenen van groot openbaar belang);
• er geen alternatief is;
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient in het geval van zwaar beschermde soorten of broedende vogels overtreding van de Flora en faunawet voorkomen te worden door het treffen van maatregelen, aangezien voor dergelijke situaties geen ontheffing kan worden verleend.

Met betrekking tot vogels hanteert LNV de volgende interpretatie van artikel 11:

De verbodsbepalingen van artikel 11 beperken zich bij vogels tot alleen de plaatsen waar gebroed wordt, inclusief de functionele omgeving om het broeden succesvol te doen zijn, én slechts gedurende de periode dat er gebroed wordt. Er zijn hierop echter verschillende uitzonderingen:

• nesten van blauwe reiger, spechten, uilen en kraaiachtigen zijn, indien ze nog in functie zijn, jaarrond beschermd;
• nesten van in bomen broedende roofvogelsoorten zijn jaarrond beschermd. Deze soorten zijn niet in staat een geheel eigen nest te bouwen en maken gebruik van oude kraaiennesten of nesten waar zij eerder gebroed hebben. Hier geldt dat er voldoende nestgelegenheid aanwezig moet blijven en dat niet elk kraaiennest in een territorium gespaard behoeft te worden bij een ingreep;
• nesten van grotendeels of geheel van menselijke activiteiten afhankelijke soorten (zoals ooievaar, torenvalk, kerkuil, steenuil, zwaluwen) zijn, indien ze nog in functie zijn, jaarrond beschermd. Het vervangen, repareren of in de directe omgeving verplaatsen van een kast voor één van voornoemde soorten wordt niet gezien als een overtreding, zolang er maar nestgelegenheid beschikbaar blijft.

De Flora- en faunawet is in zoverre voor de onderhavige ontwikkeling van belang, dat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat. De Flora- en faunawet staat de uitvoering van het plan in de weg, wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor - voor zover vereist - geen ontheffing ingevolge de Flora- en faunawet zal worden verkregen. In dat geval is de ontwikkeling vanwege de Flora- en faunawet niet uitvoerbaar. Omdat het een consoliderend plan betreft, is dit echter niet de verwachting.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit een oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998 van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

1. a. door de minister van LNV aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
2. b. door de minister van LNV aangewezen beschermde natuurmonumenten;
3. c. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de minister van LNV). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 zal kunnen worden verkregen.

Toetsing

De verschillende soorten werkzaamheden waartoe het bestemmingsplan ruimte biedt, kunnen aantasting en verstoring van de aanwezige soorten tot gevolg hebben. De meeste soorten zijn echter algemeen en worden beschermd in categorie 1 van de Flora- en faunawet. Hiervoor is vrijstelling verleend om ontheffing aan te vragen. Voor vogels en vleermuizen geldt dit echter niet. Op het moment dat in een boom vogels broeden mogen er geen verstorende werkzaamheden, zoals kappen of snoeien, plaatsvinden. De aantasting en verstoring van vogels dient te worden voorkomen door werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van 15 maart tot en met 15 juli) te laten starten, of door minimaal 20 m rond een nest geen werkzaamheden uit te voeren.

Of vleermuizen daadwerkelijk gebruikmaken van de (woon)bebouwing, waaraan werkzaamheden plaatsvinden is nu nog onbekend. Voorafgaand aan de werkzaamheden dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van deze soorten. Indien zij daadwerkelijk gebruikmaken van de bebouwing, dan dienen mitigerende en eventueel compenserende maatregelen te worden genomen. Ook moet dan ontheffing worden aangevraagd.

Conclusie

• Het plangebied ligt niet in of nabij een beschermd natuurgebied.
• Het bestemmingsplan is het besluit dat ingrepen mogelijk maakt en een aantasting van beschermde dier- of plantensoorten kan betekenen. Uiterlijk bij het nemen van een besluit dat ruimtelijke veranderingen mogelijk maakt, zal daarom zekerheid moeten zijn verkregen dat overtredingen van de Flora- en faunawet niet optreden.
• In het plangebied en de omgeving zijn licht beschermde soorten zoogdieren aanwezig, waarvoor een vrijstelling van de verbodsbepalingen geldt op grond van de Flora- en faunawet.
• De aantasting en verstoring van vogels dient te worden voorkomen door werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van 15 maart tot en met 15 juli) te laten starten of door minimaal 20 m rond een nest geen werkzaamheden uit te voeren.
• Mogelijk hebben vleermuizen vaste verblijfplaatsen in het plangebied. Indien vaste verblijfsplaatsen van deze soort aanwezig blijkt te zijn (hetgeen aan de hand van veldonderzoek moet worden vastgesteld winter 2009) en aangetast wordt door toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen, dan dient overtreding van de Flora- en faunawet voorkomen te worden door het treffen van mitigerende en compenserende maatregelen.
• Voor de oprichting van bouwwerken aan de Miening is een aparte procedure doorlopen, onderzoek naar verstoring is om deze reden niet meer aan de orde.
• Ten aanzien van de verschuiving van het bouwvlak aan de Noordbuurtsehof geldt dat dit kan worden beschouwd als een bestaande bouwmogelijkheid, aangezien op deze locatie in de vigerende regeling reeds aan- en uitbouwen kunnen worden gerealiseerd. Eventueel nader onderzoek dient hier in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen te geschieden.

Wat de soortenbescherming betreft wordt geconcludeerd dat de Flora- en faunawet geen beletsel vormt voor uitvoering van het plan. Ook de Natuurbeschermingswet staat wat betreft de gebiedsbescherming het bestemmingsplan niet in de weg.

Toetsingskader

In kolom C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is weergegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusies

Gelet op de aard van de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de plandrempels uit het Besluit m.e.r.), de locaties van de ontwikkelingen (binnenstedelijk) en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. Voor het bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

Binnen het plangebied dienen zich in het kader van het bestemmingsplan diverse situaties of ontwikkelingen aan die in opdracht en/of ten laste van de gemeente zijn of ten tijde van het vaststellen van dit bestemmingsplan worden gerealiseerd. Deze ontwikkelingen hebben een aparte procedure doorlopen en besluitvorming over deze projecten heeft reeds plaatsgevonden. In dat kader is de economische haalbaarheid van deze ontwikkelingen reeds aangetoond.

Aan het positief bestemmen van de hobbymatige dierenhouderij zijn voor de gemeente geen kosten verbonden. Hetzelfde geldt voor de exploitatie van een bed & breakfast aan de Noordbuurtsehof met daarbij behorende verbouwing van de woning. Verder geldt dat voornoemde ontwikkelingen geen exploitatieplichtige ontwikkelingen betreffen. Van verplicht kostenverhaal is om deze reden geen sprake.

Voor het overige is sprake van een consoliderend plan waarbij de vraag omtrent economische uitvoerbaarheid niet van toepassing is.

De gemeente Zoeterwoude acht handhaving van haar beleid van groot belang om de gewenste ruimtelijke kwaliteiten binnen het plangebied te garanderen. Belangrijke redenen voor handhaving zijn:

• de regels zijn door de gemeente vastgesteld en de inwoners mogen verwachten dat de regels worden gehandhaafd;
• handhaving gaat oneigenlijk gebruik en daarmee achteruitgang van de kwaliteit van de woonomgeving tegen; een actueel bestemmingsplan beoogt de ruimtelijke kwaliteit in stand te houden en te verbeteren;
• niet daadkrachtig optreden tegen overtredingen van wettelijke regels werkt een toename van het aantal overtredingen in de hand en tast de geloofwaardigheid aan; het in het bestemmingsplan vastgelegde beleid wordt ondermijnd en het bestuur verliest de greep op de gebouwde omgeving.

Onderscheid kan worden gemaakt tussen preventieve en repressieve handhavingsinstrumenten. Onder preventieve instrumenten kunnen onder andere voorlichting, subsidieverlening, verlening van vrijstellingen en de bouw-, aanleg- en sloopvergunningen worden begrepen. Repressieve instrumenten zijn onder meer controle en toezicht, opsporing en het hanteren van sancties als bestuursdwang en dwangsom.

Bij de handhaafbaarheid van bestemmingsplannen spelen aspecten als communicatie, de planvorm, de normstelling, het daadwerkelijk kunnen handhaven en de controleerbaarheid van normen een belangrijke rol.

Randvoorwaarde voor handhaving is dat er voldoende basis/grondslag is om te kunnen handhaven. De basis wordt gevormd door:

• de regeling in het bestemmingsplan zelf;
• de handhaafbaarheid van de planregels;
• het afwijkingsbeleid en de wijzigingsbevoegdheden.

In dit bestemmingsplan is gestreefd naar heldere, eenduidige planregels met zo min mogelijk interpretatiemogelijkheden. Ook zijn aan de in het plan opgenomen afwijkingsbevoegdheden duidelijke voorwaarden verbonden, die voldoende objectief bepaalbaar zijn.

Conform de Inspraakverordening van de gemeente is het voorontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd en zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld hun mondelinge en schriftelijke reacties kenbaar te maken. In de Nota Inspraak en overleg d.d. 16 augustus 2010 zijn de resultaten van de inspraak opgenomen (zie Bijlage 8).

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan zes weken ter inzage gelegen en heeft eenieder de mogelijkheid gehad om een zienswijze in te dienen Tevens is het ontwerpbestemmingsplan ter kennisgeving aan de overlegpartners van de gemeente verzonden. Gedurende de terinzageperiode zijn zienswijzen ingediend. Deze zijn verwerkt in de Nota Zienswijzen (zie Bijlage 9 Nota zienswijzen) waarin ook de ambtshalve wijzigingen zijn opgesomd.

Het bestemmingsplan is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aan de volgende instanties toegezonden:

• VROM-inspectie Regio Zuid-West;
• Ministerie van Defensie – Dienst Vastgoed Defensie;
• Ministerie van Economische Zaken – Programma Zuidvleugel Randstad;
• Ministerie van LNV – Dienst Regionale Zaken;
• Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed;
• Rijkswaterstaat Zuid-Holland;
• Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland;
• Hoogheemraadschap van Rijnland;
• Milieudienst West-Holland;
• Regionale Brandweer Hollands Midden;
• Monumentencommissie;
• Gemeente Leiden;
• Samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland; Dunea;
• Pipeline Control;
• Oasen;
• KPN Wholesale & Operations;
• Nuon;
• Kamer van Koophandel;
• Fabrieken voor Rijnland;
• N.V. Nederlandse Gasunie;
• Connexxion.

In de Nota Inspraak en overleg d.d. 16 augustus 2010 zijn de resultaten van dit overleg opgenomen (zie Bijlage 8).