Het bestemmingsplan Partiële herziening Meerburgerpolder Noord 2014 met identificatienummer NL.IMRO.0638.BP00013PH001-ONT1 van de gemeente Zoeterwoude;

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Het aantal woningen dat op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan:

1. a. aanwezig is én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of de Woningwet is gebouwd;
2. b. nog kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of een bouwvergunning op grond van de Woningwet.

Bouwwerken die op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan:

1. a. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of de Woningwet zijn gebouwd;
2. b. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of een bouwvergunning op grond van de Woningwet.

Het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik.

Hieronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een persoon of groep personen, die een duurzame, gemeenschappelijke huishouding voer(t)(en) en wil(len) voeren. Hierbij moet sprake zijn van onderlinge, met een gezinsverband vergelijkbare, verbondenheid en continuïteit in de samenstelling.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Gehuisvest zijn en duurzaam verblijven in een woning.

Een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, niet zijnde kamerverhuur.

Het bouwkundig en/of functioneel splitsen van één woning in twee of meer zelfstandige woningen en/of het toevoegen van een extra woning in een bijbehorend bouwwerk.

Woonruimte die door een huishouden wordt bewoond zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte, waarbij sprake moet zijn van een eigen toegang tot de woonruimte.

De kortste afstand tussen bouwwerken onderling alsmede van bouwwerken tot de perceelgrens gemeten vanaf elk deel van het bouwwerk.

Een in de regels of op de verbeelding aangegeven percentage dat de grootte van een bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd; hierbij worden ondergrondse bouwwerken die zichtbaar zijn boven peil meegerekend, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen.

Het Bruto-vloeroppervlakte (BVO) is het vloeroppervlak van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen (NEN 2580).

Het bruikbare vloeroppervlakte van een bouwwerk, geschikt voor het beoogde gebruik. Dit is in feite het totale vloeroppervlak tussen de omsluitende wanden van de gebruiksfunctie minus de vaste obstakels van enige omvang (NEN 2580).

Oppervlakte van een bouwwerk

De oppervlakte van een bouwwerk wordt gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Oppervlakte van een activiteit

De oppervlakte van een activiteit is de totale vloeroppervlakte van ruimten die ten dienste staan van die activiteit, met inbegrip van daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten, gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren.

De regels uit de partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014' zijn van toepassing op het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014'.

1. a. De regels uit de partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014' zijn een aanvulling op of vervangen gedeeltelijk de regels van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014' van de gemeente Zoeterwoude. Indien het onderliggende bestemmingsplan geen regels bevat omtrent woningsplitsing dan gelden de regels uit de partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014' als aanvulling op het onderliggende bestemmingsplan.
   
2. b. Indien het onderliggende bestemmingsplan wel regels bevat omtrent woningsplitsing dan worden deze regels vervangen door de regels uit de partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014' .
   
3. c. Andere regels dan regels met betrekking tot woningsplitsing blijven gelden zoals benoemd in onderliggend bestemmingsplan.
   

1. a. Het bestaand aantal woningen binnen het plangebied mag niet worden vergroot.
   

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van de partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014' aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
      
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
   
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
3. 3. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
   

Deze regels worden aangehaald als: regels van het bestemmingsplan Partiële herziening Meerburgerpolder Noord 2014.

In het huidige bestemmingsplan 'Meerburgerpolder Noord 2014' is het ontwikkelen van nieuwe woningen mogelijk in bijvoorbeeld zijtuinen en door het splitsen van bestaande woningen. Dit soort ontwikkelingen kunnen een negatief effect hebben op de open ruimte, de privacy, de bezonning, het aantal parkeerplaatsen in de buurt. Het is niet gewenst om dit zonder meer toe te staan in het bestemmingsplan. Hierdoor is een partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014’ noodzakelijk om de verdere groei van het aantal woningen in de buurt voorkomen.

De partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014’ heeft als doel om:

• de leefbaarheid van de buurt te beschermen door concentratie en overbewoning tegen te gaan;
• voldoende woonkwaliteit te garanderen.
  

De partiële herziening van het bestemmingsplan is van belang voor de goede ruimtelijke ordening binnen dit deel van de gemeente Zoeterwoude. Door toepassing van de regels wordt duidelijk wat de mogelijkheden zijn voor de aspecten woningsplitsing en de bouw van nieuwe woningen op basis van de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden. Dit met als doel om de leefbaarheid binnen deze buurt van de gemeente Zoeterwoude te kunnen garanderen.

Tevens is op op 19 januari 2023 een voorbereidingsbesluit vastgesteld met een verbod op woningsplitsing en het ontwikkelen van nieuwe woningen binnen het gehele plangebied van het bestemmingsplan 'Meerburgerpolder Noord 2014' van de gemeente Zoeterwoude, totdat de partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014’ van kracht is.

De partiële herziening van het bestemmingsplan heeft betrekking op het gehele plangebied van het bestemmingsplan 'Meerburgerpolder Noord 2014' van de gemeente Zoeterwoude.

^{Afbeelding 1: Ligging plangebied}

Dit bestemmingsplan regelt aanvullend op het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014’, de ontwikkeling van nieuwe woningen binnen het specifieke toepassingsgebied van de gemeente Zoeterwoude.

Deze toelichting maakt deel uit van de partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014’. De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 1 'Inleiding' wordt een inleiding gegeven op het bestemmingsplan.
• In hoofdstuk 2 'Bestemmingsplanproces' wordt een beschrijving gegeven van de voorgeschiedenis van de partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014’.
• Hoofdstuk 3 'Beleidskader' geeft een overzicht van het geldende beleid omtrent de aspecten woningsplitsing.
• In hoofdstuk 4 'Uitvoerbaarheid' wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.
• In hoofdstuk 5 'Toelichting' op het bestemmingsplan wordt nader ingegaan op de indeling van het bestemmingsplan en de juridische/planologische regels.

Het bestemmingsplan geldt voor de alle gronden binnen het plangebied ‘Meerburgerpolder Noord 2014' van de gemeente Zoeterwoude. Alvorens dit bestemmingsplan van kracht is, is er een voorbereidingsbesluit op dit bestemmingsplan vastgesteld. Het voorbereidingsbesluit bepaald dat het verboden is om nieuwe woningen te ontwikkelen binnen dit deel van de gemeente Zoeterwoude tot het moment waarop de partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014' in werking treedt .

In het huidige bestemmingsplan wordt teveel ruimte gegeven aan het ontwikkelen van nieuwe woningen midden in de wijk. Dit kan leiden tot:

• het bouwen van extra woningen op een garage of in een (zij)tuin, waardoor de open ruimte, de privacy, de bezonning, het aantal parkeerplaatsen onder druk kan komen te staan en verrommeling optreedt.
• het splitsen van bestaande woningen, waardoor de privacy en het aantal parkeerplaatsen onder druk komen te staan.
  

Met het reguleren van deze aspecten wordt bijgedragen aan het verbeteren van het woon- en leefklimaat binnen dit gedeelte van de gemeente Zoeterwoude.

In dit hoofdstuk zal kort worden ingegaan op relevante beleidsstukken met betrekking tot de aspecten toeristisch verhuur van woningen/woonruimte, kamerverhuur- en woningsplitsing. De beleidsstukken zullen op verschillende niveaus beschreven worden namelijk op Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk niveau.

Het bestemmingsplan is op rijksniveau getoetst aan de Nationale Omgevingsvisie en de Ladder voor duurzame verstedelijking. Uit deze toets is naar voren gekomen dat dit beleid niet van toepassing is op het bestemmingsplan en zal daarom niet verder worden uitgewerkt.

Het bestemmingsplan is getoetst aan de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Uit deze toets zijn geen raakvlakken gekomen die van toepassing zijn op dit bestemmingsplan en zal daarom niet verder uitgewerkt worden.

Deze verordening is in werking getreden op 01-12-1999. In artikel 20 van de verordening is opgenomen dat het verboden is om zonder splitsingsvergunning een recht op een gebouw, bevattende woonruimte te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en derde lid, van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte. Dit is uitsluitend van toepassing op gebouwen welke op 1 januari van het jaar waarin de vergunning wordt aangevraagd tenminste 25 jaar oud zijn en welke één of meer woonruimten bevatten.

Aangezien niet voor alle woningen een vergunning benodigd is voor het splitsen van woningen en een splitingsvergunning in dit gebied sowieso ongewenst is, biedt de verordening onvoldoende mogelijkheden om het woningaantal binnen het bestemmingsplangebied te regulieren.

In artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening is benoemd dat de gemeenteraad verplicht is bij het vaststellen van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Dit bestemmingsplan valt niet onder een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening en daarom is geen exploitatieplan benodigd. De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is niet in het geding aangezien dit plan geen grootschalige bouwprojecten mogelijk maakt, maar voorziet in aanvullende regels op bestaande bestemmingsplannen omtrent de aspecten kamerverhuur- en woningsplitsing.

In het algemeen heeft de economische uitvoerbaarheid betrekking op nieuwe ontwikkelingen waar bestemmingswijzigingen voor nodig zijn. De partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014' voorziet alleen in nieuwe en aanvullende regels omtrent de aspecten woningsplitsing en het ontwikkelen van nieuwe woningen. Dit bestemmingsplan maakt geen grootschalige bouwplannen mogelijk waar kosten aan verbonden zijn. De kosten voor de gemeente bestaan uit de plankosten en kosten voor onderzoeken. Deze kosten komen ten laste voor de algemene middelen van de gemeente Zoeterwoude.

Het conceptbestemmingsplan is aan de bestuurlijke overlegpartners voorgelegd. Er zijn geen reacties binnengekomen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode kon een ieder zienswijzen op het plan indienen. Tegen de partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014' zijn .....zienswijzen ingediend.

Dit bestemmingsplan is opgebouwd uit een toelichting, regels en verbeelding. De regels en verbeelding zijn de juridisch bindende onderdelen van het bestemmingsplan en de toelichting vormt de uitleg en onderbouwing van de in de verbeelding en regels vastgelegde mogelijkheden, verplichtingen en verboden.

Regels

De regels zijn gegroepeerd in drie hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels
   In dit hoofdstuk zijn de regels opgenomen die van belang zijn voor een juiste interpretatie van begrippen en bepalingen die in de overige regels zijn opgenomen;
2. 2. Algemene regels
   In dit hoofdstuk zijn de algemene regels opgenomen die gelden voor alle bestemmingen en andere onderdelen van het bestemmingsplan. Het gaat onder ander om algemene gebruiks(on)mogelijkheden en afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden;
3. 3. Overgangs- en slotregels
   In het laatste hoofdstuk staat, naast enkele algemene slotbepalingen, opgenomen welk overgangsrecht geldt ten aanzien van het bestaand gebruik en bebouwing.
   

Toelichting

In de toelichtingis in de voorgaande hoofdstukken een uitleg, onderbouwing en verantwoording gegeven van de keuzes die in dit bestemmingsplan zijn vastgelegd. De toelichting behoort niet tot het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan en heeft daarom geen directe rechtskracht. Wel kan het eventuele onduidelijkheid bij de interpretatie van de regels wegnemen omdat in de toelichting de achtergronden en intentie van de regeling is opgenomen.

Voor de juridische vertaling van de algemene regeling voor woningsplitsing en ontwikkelingen van nieuwe woningen is gekozen voor een partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014' . Deze regels gaan gelden voor de alleen voor het plangebied van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014' gemeente Zoeterwoude.

In de Inleidende regels worden een aantal basis begrippen benoemd en beschreven. Tevens wordt in de inleidende regels benoemd op welk bestemmingsplan de partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Meerburgerpolder Noord 2014' van toepassing is.

In Artikel 2 worden aan aantal begrippen beschreven met betrekking tot de wijze van meten.

In Artikel 3 wordt het toepassingsbereik en de werkingsgebied van het bestemmingsplan omschreven.

In Artikel 4 zijn regels voor het toevoegen van woningen opgenomen.

In Artikel 5 zijn de verplichte overgangsregels opgenomen en in Artikel 6 is tevens een slotregel opgenomen in het bestemmingsplan.