De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Kom Heinkenszand 2014', en eventuele bijlagen zijn van toepassing op het wijzigingsplan 'Kern Heinkenszand 2014, gedeelte Eigen Erf/Noordlandseweg, 2016 van de gemeente Borsele, met inachtneming van het gestelde in artikel 2.

Artikel 22.2.2 o van het bestemmingsplan 'Kern Heinkenszand 2014' wordt ten behoeve van het wijzigingsplan als volgt gewijzigd:

o. bij toepassing van hellende dakvlakken bedraagt de dakhelling minimaal 30°, met dien verstande dat de daken van hoofdgebouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakhelling' uitsluitend hellend zijn, waarbij de dakhelling minimaal 40° en maximaal 50° bedraagt.

De gemeente Borsele heeft een verzoek ontvangen tot het bouwen van drie woningen op de hoek Eigen Erf / Noordlandseweg te Heinkenszand (kadastraal perceel Borsele AH 1080). Eén woning betreft vervangende nieuwbouw (de bestaande woning Eigen Erf 8 is reeds gesloopt), de andere twee vrijstaande woningen zijn extra. De locatie is gelegen in het bestemmingsplan 'Kern Heinkenszand 2014' en heeft hierin de bestemming Wonen. In het geldende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee burgemeester en wethouders het bouwvlak dusdanig mogen wijzigen dat de bouw van 2 extra woningen mogelijk wordt gemaakt. Voorliggend wijzigingsplan voorziet in het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid. De betreffende locatie is weergegeven in figuur 1.1. Het inrichtingsplan van de beoogde situatie is weergegeven in figuur 1.2 en tevens in groter formaat opgenomen in bijlage 1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bron: aangepast van GeoLoket Zeeland)

Figuur 1.2 Beoogde situatie

Geldende plan

In figuur 1.3 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan 'Kom Heinkenszand 2014' weergegeven. Het betreffende perceel heeft de bestemming 'Wonen'. Binnen deze bestemming is voor een deel van het perceel een bouwvlak opgenomen waarbinnen vrijstaande hoofdgebouwen mogen worden gebouwd met een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3,5 en 10 meter. Het bouwvlak is slechts toereikend voor het bouwen van één woning. Artikel 31.2 van de regels van het bestemmingsplan bevat de wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van het wijzigen van het bouwvlak om in totaal drie woningen op het perceel mogelijk te maken.

Figuur 1.3 Uitsnede geldend bestemmingsplan (plangebied bevindt zich in de rode cirkel)

Wijzigingsvoorwaarden

Om de bevoegdheid te kunnen toepassen, zal ten minste aan de wijzigingsvoorwaarden uit het bestemmingsplan moeten worden voldaan. Daarnaast kunnen ook andere eisen of voorwaarden van belang zijn, bijvoorbeeld als er nieuw planologisch beleid of nieuwe wet- of regelgeving is vastgesteld. Ook moet worden getoetst aan de relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 2 wordt hierop ingegaan.

In tabel 1.1 zijn de wijzigingsvoorwaarden vermeld en is het initiatief aan de betreffende bepalingen getoetst.

Tabel 1.1 Toetsing aan wijzigingsvoorwaarden geldend bestemmingsplan

Na de vaststelling van het geldende bestemmingsplan is in december 2014 de Structuurvisie Gemeente Borsele 2015-2020 vastgesteld. Hierin wordt de verwachting uitgesproken dat de vraag naar nieuwe woningen in de toekomst zal dalen. Uitgangspunt is daarom dat woningen in eerste instantie binnen bestaande dorpsgebieden worden gerealiseerd door middel van inbreiding en herstructurering. Daarna kan, in mindere mate èn als voldaan wordt aan de Ladder van Duurzame Verstedelijking, uitbreiding plaatsvinden.

De ontwikkeling betreft herstructurering in bestaand stedelijk gebied. Er worden weliswaar twee woningen toegevoegd, maar hiermee is in de woningbouwplanning en het geldende bestemmingsplan al rekening gehouden. De Structuurvisie vormt daarom geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Voor het overige zijn er geen beleidswijzigingen die relevant zijn.

Ten behoeve van de vaststelling van het geldende bestemmingsplan zijn voor de locatie verschillende onderzoeken uitgevoerd. Aan de hand hiervan is geconcludeerd dat omgevingsaspecten, met inachtneming van de genoemde maatregelen, geen belemmering vormen voor de beoogde ontwikkeling. Hierna zijn de onderzoeksresultaten kort beschreven.

Bodem

Door Sagro Milieu Advies Zeeland B.V. is in 2013 een verkennend en nader bodemonderzoek

en verkennend bodemonderzoek asbest uitgevoerd. Naar aanleiding van het bodemonderzoek is gebleken dat bodemverontreiniging door onder andere PAK, lood, zink, minerale olie en asbest aanwezig was en dat sanering noodzakelijk was. De sanering heeft ondertussen plaatsgevonden. Het aspect bodem vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Archeologie

Volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Borsele heeft het plangebied een hoge archeologische verwachting (categorie 4). Hiervoor geldt dat als het plangebied groter is dan 250 m² én de grond dieper wordt geroerd dan 0,40 meter een archeologisch vooronderzoek noodzakelijk is. Door Artefact! Advies en Onderzoek in Erfgoed is in 2013 een Archeologisch bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek door middel van verkennende boringen uitgevoerd. In geen van de boringen zijn archeologische indicatoren aangetroffen. De verwachtingswaarde is daarom op advies van het SCEZ bijgesteld naar laag. Het is echter niet uit te sluiten dat ondanks de vrijstelling op archeologisch onderzoek, toch relevante archeologische sporen en vondsten in de bodem verborgen zijn. Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht op grond van artikel 53 van de Monumentenwet. Het aspect archeologie vormt, met inachtneming van het voorgaande, geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Water

In verband met de wijzigingsbevoegdheid voor Eigen Erf/Noordlandseweg, is ten behoeve van de vaststelling van het geldende bestemmingsplan alvast met het waterschap Scheldestromen naar de wateraspecten gekeken. Uit de watertoetstabel blijkt dat het aspect water geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling. Afhankelijk van de toename aan verhard oppervlak zal extra waterberging noodzakelijk zijn. Deze wordt aangelegd door verbreding van de bestaande sloot langs de Noordlandseweg. De hemelwaterafvoeren voeren tevens af naar deze sloot. In de nieuw aan te leggen dammen wordt een duiker ø500mm toegepast. De regenwaterafvoer wordt tevens op deze sloot aangesloten. De ontwateringsdiepte zal minimaal 70 cm beneden maaiveld bedragen. Met inachtneming van het voorgaande vormt het aspect water geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Bij het opstellen van het bestemmingsplan "Kern Heinkenzand 2014" is met het Waterschap overleg gepleegd over de mogelijkheid tot het realiseren van twee extra vrijstaande woningen op de lokatie hoek Eigen Erf / Noordlandseweg. Deze ontwikkeling is in de waterparagraaf van het voorgenoemde bestemmingsplan expliciet beschouwd. Indertijd is reeds overeengekomen dat de bestaande sloot langs de Noordlandseweg onderhouden kan worden vanaf de Noordlandseweg door gebruik te maken van een mobiele kraan met giek. Voor het deel ter hoogte van de bestaande duiker, kan het onderhoud vanuit de berm van de Noordlandseweg plaatsvinden. De nadere invulling hiervan zal in overleg met het Waterschap plaatsvinden.

Ecologie

Door Bureau Woets’ Insecten is in 2014 ecologisch onderzoek uitgevoerd ten behoeve van de beoogde ontwikkeling. Bij het oppakken van de werkzaamheden van slopen en bouwrijp maken, moet rekening worden gehouden met nestelende en broedende vogels. Zolang die er zijn, mag er niet worden begonnen met het werk. Als met deze beperking rekening wordt gehouden, hoeft er geen ontheffing van de Flora- en faunawet te worden gevraagd. Dat betekent dat ruim voor of na de broedtijd (wettelijk 15 maart tot 15 juli) mag worden begonnen. Als er vastgesteld wordt dat er geen nestelende of broedende vogels zijn op de grond of in de bomen en struiken van het perceel, mag ook in de wettelijke broedtijd worden begonnen met de werkzaamheden. Het aspect ecologie vormt, met inachtname van het voorgaande, geen belemmering voor de ontwikkeling die via de wijzigingsbevoegdheid mogelijk wordt gemaakt.

Milieuhinder

Woningen betreffen een gevoelige bestemming. In de omgeving van de beoogde nieuwe woningen is een aantal bedrijven gelegen. Het betreft een tuincentrum, een agrarisch bedrijf en een bedrijfsverzamelgebouw. De milieuhindercategorieën op basis van de VNG-Brochure Bedrijven en Milieuzonering zijn als volgt:

• tuincentrum: categorie 2, afstand 30 meter;
• agrarisch bedrijf: categorie 2, afstand 30 meter;
• bedrijfsverzamelgebouw: categorie 2, afstand 30 meter;
• bedrijven (dichtst bij Noordlandseweg gelegen): max categorie 2, afstand 30 meter.

De bedrijven liggen echter allemaal op meer dan 30 meter afstand van de te ontwikkelen locatie. Bovendien heeft de locatie reeds een woonbestemming. Het aspect milieuhinder vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Geluidhinder

Door Kraaij Akoestisch Adviesbureau is in 2013 akoestisch onderzoek uitgevoerd ten behoeve van de beoogde ontwikkeling. Zowel door toedoen van de Noordlandseweg als Eigen Erf zal de geluidbelasting op de gevels van de woningen niet meer dan 48 dB bedragen. Er wordt daarom voldaan aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder. Het aspect geluidhinder vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Luchtkwaliteit

De ontwikkeling is dermate klein dat kan worden geconcludeerd dat het project Niet In Betekende Mate (NIBM) bijdraagt. Het aspect luchtkwaliteit vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Externe veiligheid

Er vinden binnen het wijzigingsgebied of in de omgeving daarvan geen risicovolle activiteiten plaats, zoals het opslaan, gebruiken en/of produceren van gevaarlijke stoffen (inrichtingen) of vervoer van gevaarlijke stoffen over auto-, spoor- en waterwegen of door buisleidingen (transportroutes). Het aspect externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Molenbiotoop

In het geldende bestemmingsplan is voor het plangebied van de beoogde ontwikkeling de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' opgenomen. Binnen 300 meter van de molen mag geen bebouwing hoger dan de stelling van de molen worden opgericht. Vanaf een omtrek van 300 meter tot 500 meter rond de molen geldt ten aanzien van de maximale bouwhoogte de volgende regel:

• maximale bouwhoogte = 8 + (afstand molen – 300) /100

waarbij:

• alle maten in meters worden uitgedrukt;
• zowel de hoogte van het geplande bouwwerk als de stelling beide dienen te worden bepaald ten opzichte van hetzelfde peil.

Het plangebied bevindt zich op ruim 380 meter afstand van de molen. De maximum bouwhoogte bedraagt daarom 8 + (380 - 300/100) = 8,8 m. In het geldende bestemmingsplan is een maximum bouwhoogte van 10 m opgenomen. In voorliggend wijzigingsplan wordt deze neergelegd op 8,5 m. De molenbiotoop vormt daarom geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Kostenverhaal

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling van de wet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 Bro is vastgelegd wat onder een bouwplan wordt verstaan. De bouw van een of meerdere hoofdgebouwen is in het betreffende artikel van het Bro opgenomen.

Een exploitatieplan dient tegelijkertijd met een bestemmingsplan te worden vastgesteld. In de Wro is tevens opgenomen, dat kan worden afgeweken van de verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is. Dit is onder andere het geval indien de gemeente en de initiatiefnemer en/of de ontwikkelende partij een privaatrechtelijke overeenkomst hebben gesloten over de verdeling van kosten bij de grondexploitatie.

Er is een overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer over de verdeling van kosten bij de grondexploitatie. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve niet noodzakelijk en is dan ook achterwege gelaten.

Economische uitvoerbaarheid

Het project betreft een particuliere ontwikkeling. De uitvoering van het project komt niet ten laste van de publieke middelen. De grond met opstallen is in eigendom van de initiatiefnemers. De verkoop van de woningen zal de kosten van de bouw en de planologische procedure dekken. De financiële uitvoerbaarheid is daarmee afdoende gewaarborgd.

Over het realiseren van de woningen is reeds contact geweest tussen de initiatiefnemer en de gemeente Borsele. De gemeente is bereid om mee te werken aan het initiatief en de wijzigingsbevoegdheid toe te passen.

Vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro

In het kader van het vooroverleg conform artikel 3.1.1. van het Bro is het concept ontwerpwijzigingsplan voorgelegd aan de Provincie Zeeland en het Waterschap Scheldestromen. De Provincie zag geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Naar aanleiding van de reactie van het Waterschap is de waterparagraaf aangevuld met betrekking tot het onderhoud van het oppervlaktewater in de directe omgeving van het plangebied.

Ter inzage legging ontwerp wijzigingsplan

Het ontwerp wijzigingsplan heeft vanaf 27 oktober 2016 gedurende 6 weken op het gemeentehuis en digitaal via www.ruimtelijkeplannen.nl ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze op het plan in te dienen. De gemeente heeft binnen de genoemde termijn geen zienswijzen ontvangen. Het ontwerp wijzigingsplan is dan ook ongewijzigd vastgesteld.

De plangrens van het wijzigingsplan omvat het kadastraal perceel Borsele AH 1080. Met dit wijzigingsplan wordt het bouwvlak zodanig aangepast dat de bouw van in totaal drie woningen mogelijk is. Het perceel behoudt de bestemming 'Wonen' en de goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3,5 en 8,5 m worden voor het gehele bouwvlak overgenomen. Ook krijgt het gehele bouwvlak conform het geldende bestemmingsplan de bouwaanduiding 'vrijstaand'. Daarnaast worden met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' maximaal 3 woningen toegestaan. Conform de wijzigingsvoorwaarden wordt een dakhelling van minimaal 40° en maximaal 50° geborgd met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakhelling'.

Naar aanleiding van de uitkomsten van het archeologisch onderzoek vervalt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2'. Tevens vervalt met de vaststelling van dit wijzigingsplan de gebiedsaanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 2'. De gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' wordt overgenomen, maar doordat de maximum bouwhoogte 8,5 m bedraagt, vormt de molenbiotoop geen probleem.

De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Kom Heinkenszand 2014' zijn van toepassing op het voorliggende wijzigingsplan, met dien verstande dat artikel 22.2.2 is gewijzigd om de gewenste dakhelling te borgen.