Bestemmingsplan 'Elsa Hoeve Kloetinge' met identificatienummer NL.IMRO.0664.BPLG15-VG99 van de gemeente Goes;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, die in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend is en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een woning wordt uitgeoefend, bed & breakfast daaronder begrepen, waarbij de woning haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. ten hoogste 40% van de netto vloeroppervlakte van de woning en bijbehorende bouwwerken gezamenlijk, met een maximum van 40 m², mag ten behoeve van beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten in gebruik zijn;
2. b. het gebruik leidt niet tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;
3. c. de uitoefening van detailhandel is niet toegestaan, tenzij de detailhandel een ondergeschikte nevenactiviteit is in verband met de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit, dan wel de verkoop van goederen uitsluitend via internet plaatsvindt en ter plaatse opgeslagen goederen slechts op afspraak kunnen worden afgehaald, waarbij geen sprake is van een voor het publiek toegankelijke winkel- of uitstallingsruimte;

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door voorwerpen of bewoningssporen van vroegere samenlevingen direct onder het aardoppervlak;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een kleinschalige overnachtingsaccommodatie in of bij een woning, gericht op het aanbieden van een toeristisch en kortdurend recreatief verblijf met het serveren van ontbijt;

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van de ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een of meer bedrijfsactiviteiten;

een gebouw in of bij een bedrijf of op een terrein behorende bij een bedrijf, dat dient voor de huisvesting van een huishouden of een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van de grond ter plaatse van het bedrijf of het terrein behorende bij het bedrijf, noodzakelijk is;

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen en aantallen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand kunnen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een kamerverhuurpand dat voor 2 mei 2018 (het tijdstip van inwerkingtreding van het Voorbereidingsbesluit omzetten woning naar onzelfstandige bewoning) onzelfstandig wordt bewoond en waarvan dit gebruik niet voor een periode langer dan een jaar is onderbroken;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond waarop ingevolge de regels zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct hetzij indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw of ander bouwwerk, met een dak;

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake een specifiek aspect van de ruimtelijke ordening;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, hieronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een denkbeeldige dan wel op de verbeelding aangegeven lijn die strak loopt langs de gevel van een bouwwerk tot aan de perceelsgrenzen;

gebouw of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een bedrijf, gericht op één of meer van de navolgende activiteiten:

1. a. het verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken;
2. b. het exploiteren van zaalaccommodatie;
3. c. het verstrekken van nachtverblijf;

een meerderjarige alleenstaande, dan wel twee of meer personen waarvan er ten minste één meerderjarig is, die in een vast verband samenleven en duurzaam een gemeenschappelijke huishouding voeren, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan. Het voeren van een huishouding gaat derhalve de enkele wil om gezamenlijk te wonen te boven en heeft de intentie in zich om langdurig samen te blijven;

de verhuur van een (deel van een) woning, anders dan door een zorginstelling, via kameruitgifte aan personen die geen gezamenlijk huishouden vormen, waarbij sprake is van woonruimte die geen eigen toegang heeft en waarbij de bewoner afhankelijk is van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche en/of toilet) buiten die woonruimte;

een pand dat wordt gebruikt ten behoeve van kamerverhuur en waarin zich meerdere onzelfstandige woonruimtes bevinden;

een pand dat wordt gebruikt ten behoeve van kamerverhuur en waarin zich meerdere onzelfstandige woonruimtes bevinden;

een educatieve, medische, sociale, culturele, levensbeschouwelijke, sport- of recreatieve activiteit dan wel een activiteit ten behoeve van openbare dienstverlening;

de grens van een maatvoeringsvlak.;

een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt;

een woonruimte die geen eigen toegang heeft en waarbij de bewoner afhankelijk is van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche en/of toilet) buiten die woonruimte;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak;

1. a. een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
2. b. een goede hoogte-/breedteverhouding tussen de bebouwing onderling;
3. c. een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;
4. d. de cultuurhistorische samenhang in de omgeving;

1. a. voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk grenst aan een weg: de hoogte van die weg (ter plaatse van de hoofdtoegang);
2. b. bij ligging in het water: de gemiddelde hoogte van de aangrenzende oevers;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het op het tijdstip van de inwerkingtreding van onderhavig bestemmingsplan bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld;

een beroeps- of bedrijfsmatige werkruimte voor de uitoefening van een huisarts, fysiotherapeut, tandarts alsmede daarmee (qua ruimtelijke uitstraling) gelijk te stellen beroepen en bedrijven.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

denkbeeldige dan wel op de verbeelding aangegeven lijn die strak loopt langs de voorgevel van een hoofdgebouw tot aan de perceelsgrenzen;

het naar de wegzijde gekeerde deel van een hoofdgebouw. Indien meerdere delen van het hoofdgebouw naar de weg gekeerd zijn, is de op de verbeelding aangegeven gevellijn bepalend;

een complex van ruimtes, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, dan wel voor de huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren;

Bij het toepassen van deze regels gelden de volgende aanwijzingen:

afstanden van bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot de perceelsgrens worden daar gemeten, waar deze afstanden het kleinst zijn.

het bebouwd oppervlak van een bouwperceel of een ander terrein wordt bepaald door de oppervlakten van alle op een terrein gelegen bouwwerken bij elkaar op te tellen.

het bebouwingspercentage wordt berekend door het bebouwd oppervlak te delen door de oppervlakte van het bouwperceel of de oppervlakte van het maatvoeringsvlak waar het percentage is ingeschreven.

de bouwhoogte van een bouwwerk wordt gemeten vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen zoals schoorstenen, antennes en naar aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

de breedte en diepte worden gemeten tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

de dakhelling wordt gemeten langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

de goothoogte van een bouwwerk wordt gemeten vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

de inhoud van een bouwwerk wordt gemeten tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

de oppervlakte van een bouwwerk wordt gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Agrarisch' (A) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de bedrijfsvoering van grondgebonden agrarische bedrijven;
2. b. aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten;
3. c. wegen, paden, parkeervoorzieningen, water, groenvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming.

Op de gronden mogen, met in achtneming van de op de verbeelding aangegeven aanduidingen, de volgende bouwwerken worden gebouwd:

1. a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor 'Maatschappelijk' (M) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke activiteiten, waaronder begrepen onzelfstandige woonruimte en zelfstandige woonruimte, bedoeld voor niet nagenoeg zelfstandige bewoning;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - inrit': uitsluitend een inrit ten dienste van de maatschappelijke functie;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - beschermd wonen (onzelfstandig): onzelfstandig beschermd wonen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'praktijkruimte' tevens een praktijkruimte;
5. e. parkeervoorzieningen, tuinen, erven, paden, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming.

Op de gronden mogen, met in achtneming van de op de verbeelding aangegeven aanduidingen, de volgende bouwwerken worden gebouwd:

1. a. hoofdgebouwen;
2. b. bijbehorende bouwwerken;
3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor 'Wonen' (W) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de huisvesting van personen in een woning;
2. b. aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten;
3. c. parkeervoorzieningen, tuinen, erven, paden, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'erf' een erf.

Op de gronden mogen, met in achtneming van de op de verbeelding aangegeven aanduidingen, de volgende bouwwerken worden gebouwd:

1. a. hoofdgebouwen;
2. b. bijbehorende bouwwerken;
3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor 'Waarde – Archeologie 1' aangewezen gronden zijn primair bestemd voor het behoud van het ter plaatse aanwezige archeologisch waardevol gebied en van de ter plaatse aanwezige vindplaatsen, voor zover niet beschermd van rijkswege.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die meer bedragen dan in Hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
2. b. de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die minder bedragen dan in Hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden;
3. c. in geval van herbouw is het bepaalde onder a. en b. uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van de verbeelding en Hoofdstuk 2 uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, erkers, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, alsmede andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 meter bedraagt.

Bij de uitoefening van de bevoegdheid tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit geldt de regel dat voldoende parkeergelegenheid voor auto's wordt gerealiseerd, alsook, indien de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, voldoende ruimte voor het laden en lossen van goederen, met dien verstande dat:

1. a. voldoende parkeergelegenheid betekent dat wordt voldaan aan de normen in het 'Parkeerbeleidsplan 2009 - 2020' (vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 18 februari 2010), zoals opgenomen in bijlage 3 bij de regels, of, indien dit document gedurende de planperiode wordt gewijzigd, aan de normen die in deze wijziging worden opgenomen;
2. b. indien het bedoelde onder a. onvoldoende uitsluitsel geeft over het te realiseren aantal parkeerplaatsen, de parkeerkencijfers van het CROW worden toegepast;
3. c. parkeergelegenheid en laad- en losruimte op eigen terrein wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden.

Ondergronds bouwen is uitsluitend toegestaan ten behoeve van energie-opslagsystemen.

Het is verboden de in de dit plan begrepen gronden, gebouwen en bouwwerken te gebruiken, te doen of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de in dit plan aan de grond gegeven bestemming.

Tot het verboden gebruik wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruiken, te doen of te laten gebruiken van gronden voor de exploitatie van een seksinrichting, een escortbedrijf en raam- en straatprostitutie;
2. b. onbebouwde gronden te gebruiken of te laten gebruiken:
   1. 1. als opslagplaats voor bagger en grondinspectie;
   2. 2. als opslagplaats voor vaten, kisten, al dan niet voor gebruik geschikte werktuigen en machines of onderdelen daarvan, oude en nieuwe (bouw)materialen, afval, puin, grind of brandstoffen.

Indien in de regels naar deze bepaling is verwezen, is op de voorbereiding van een besluit tot wijziging van een bestemmingsplan de in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht geregelde procedure van toepassing.

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld onder a., na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   • gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   • na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gedaan;
2. b. burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%;
3. c. het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: regels van het bestemmingsplan 'Elsa Hoeve Kloetinge'.

Aan de Stelleweg 2 in Kloetinge was voorheen een agrarisch bedrijf gevestigd. Het bedrijf is ruim 10 jaar geleden gestopt en de bedrijfsgebouwen staan leeg en raken in verval. Bij de boerderij horen ook geen agrarische gronden meer. De bijbehorende woning wordt nog anti-kraak bewoond. De bestaande bebouwing aan de Stelleweg 2 - de Elsa Hoeve - heeft de status van rijksmonument. De initiatiefnemers willen de Elsa Hoeve herontwikkelen naar een woonzorgcomplex voor ouderen met een zorgvraag. Er worden 38 woonzorgeenheden met ondersteunende algemene ruimten gerealiseerd. Zo krijgt de monumentale boerderij een nieuwe functie en wordt invulling gegeven aan de behoefte aan zorgwoningen in de gemeente Goes.

Op het naastgelegen kadastrale perceel GOE00-X-1552 is het voornemen om een vrijstaande reguliere woning te realiseren. Stedenbouwkundig en voor de beeldkwaliteit vormen beide ontwikkelingen een geheel. De uitvoering staat los van elkaar.

In het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied 2010' heeft de locatie de bestemming 'Agrarisch'. De beoogde ontwikkeling past niet binnen deze bestemming. Om de gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken is met de gemeente Goes overeengekomen om een nieuw bestemmingsplan op te stellen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied ligt tegen aan de kern en komgrens van de stad Goes, ten noorden van Kloetinge en ten oosten van Goes. Het plangebied maakt onderdeel uit van de stadsrand die de grens vormt met het buitengebied. De locatie is gelegen aan de Stelleweg, ten zuiden van de Hoge Meet, en omvat de monumentale boerderij Elsa Hoeve. De omliggende en direct aangrenzende oostelijke en zuidelijke percelen behoren niet tot de boerderij. Aan de overzijde van de Stelleweg ligt een vrijstaande woning en ten zuiden daarvan natuur- en gezondheidspark 'De Mirakel'. Het gebied ten oosten van het plangebied, is agrarisch in gebruik.

De ligging van het plangebied is op figuur 1.1 weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (Bron: Google Maps, bewerking Rho adviseurs)

Het geldende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is het op 2 juni 2011 vastgestelde bestemmingsplan 'Buitengebied 2010'. Het plangebied heeft hierin de bestemming 'Agrarisch' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1'.

Gronden met de bestemming 'Agrarisch' zijn bestemd voor de bedrijfsvoering van grondgebonden agrarische bedrijven en wegen, paden, parkeervoorzieningen, water, groenvoorzieningen en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming. Op het perceel ligt een bouwvlak van circa 1 hectare groot.

Gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1' zijn bestemd voor bescherming en behoud van het ter plaatse archeologisch waardevol gebied en van de ter plaatse aanwezige vindplaatsen, niet zijnde beschermd van rijkswege.

De beoogde woonzorgeenheden en vrijstaande reguliere woning passen zowel voor wat betreft gebruiks- als bouwmogelijkheden niet binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan.

Figuur 1.2 Aanduiding plangebied in geldend bestemmingsplan (Bron: Ruimtelijke Plannen, bewerking Rho adviseurs)

De opzet van de plan toelichting is als volgt.

• In hoofdstuk 2 worden de huidige en beoogde situatie van het plangebied beschreven;
• In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader;
• In hoofdstuk 4 zijn de resultaten vermeld van de toetsing aan milieu- en overige aspecten;
• Hoofdstuk 5 bevat de juridische planbeschrijving;
• Hoofdstuk 6 beschrijft de handhavingsmogelijkheden op basis van het bestemmingsplan;
• Hoofdstuk 7 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Het plangebied ligt tegen aan de kern en komgrens en van de stad Goes, ten noorden van Kloetinge en ten oosten van Goes. Het plangebied maakt onderdeel uit van de stadsrand die de grens vorm met het buitengebied. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 1 hectare. De gronden zijn kadastraal bekend als GOE00-X-1551, GOE00-X-1552, en deels GOE00-X-829.

De locatie is gelegen aan de Stelleweg, ten zuiden van de Hoge Meet, en omvat de monumentale boerderij Elsa Hoeve. De omliggende en direct aangrenzende oostelijke en zuidelijke percelen behoren niet tot de boerderij. Aan de overzijde van de Stelleweg ligt een vrijstaande woning en ten zuiden daarvan natuur- en gezondheidspark 'De Mirakel'. Het gebied ten oosten van het plangebied, is agrarisch in gebruik. De locatie wordt gekenmerkt door de openheid van het agrarische landschap aan de oostzijde en de bebouwde rand van Goes en Kloetinge aan de west-, noord- en zuidzijde. Het plangebied maakt onderdeel uit van de polder Brede Watering Bewesten Yerseke. Direct ten westen en ten zuiden van het plangebied is een stadspark gelegen. Het plangebied is gelegen aan de Stelleweg, wat de overgang tussen stedelijk gebied en agrarisch landbouwgebied vormt.

Het plangebied bestaat uit de monumentale boerderij Elsa Hoeve met diverse bijgebouwen en een deel braakliggende en onbebouwde grond. Het perceel van de boerderij wordt aan de noord-, oost- en zuidzijde begrensd door een uitgegroeide houtwal bestaande uit onder andere es, populier en wilg. Een aantal van deze bomen zijn beschermd. Aan de noordzijde is tevens een watergang gelegen en aan de zuidoostzijde van het perceel een vijver. Deze laatste is volledig overwoekerd door de aanwezige begroeiing. De zuidzijde van het plangebied maakt onderdeel uit van de landbouwgronden die hier zijn gelegen. De landbouwgronden maken geen deel uit van de boerderij. Aan de zuidwestzijde is tevens een watergang gelegen. Het plangebied wordt via de Stelleweg ontsloten en wordt hoofdzakelijk gebruikt door fietsers en bestemmingsverkeer. Ten noorden van het plangebied sluit de Stelleweg aan op de Hoge Meet doormiddel van een T-splitsing waarbij de bochten van de Stelleweg verbreed zijn door middel van graskeien. Dit om te voorkomen dat bermen stuk worden gereden.

Vanaf de Stelleweg is het achterliggende erf van de Elsa Hoeve vanaf twee zijden te bereiken. Het binnenterrein wordt omsloten door een grote landbouwschuur (figuur 2.2) een woning (figuur 2.3), bakkeet (figuur 2.4), varkenshok (figuur 2.5), een wagenschuur (figuur 2.6) en de houtwal aan de oostzijde. Hiermee vormt het samen met de woning een agrarisch ensemble. Vanaf het erf is op sommige plekken door de houtwal zicht op het achterliggende open landschap mogelijk. De woning bestaat uit één laag met een kap en een grote landbouwschuur. Hiermee presenteert de boerderij zich nadrukkelijk aan de Stelleweg, hoewel de woning vrijwel volledig verscholen ligt achter beplanting. De woning en schuur staan in elkaars verlengde en hebben de nokrichting evenwijdig aan deze weg. Direct voor de grote landbouwschuur aan de Stelleweg staat een varkenshok. Deze heeft eveneens een kap met de nokrichting haaks op de weg. Verder achter op het erf, aan de noordzijde, staat nog een wagenschuur.

Ten zuiden van het plangebied staat een woning. Dit betreft een woonboerderij die door de groene inrichting onderdeel vormt van het natuur- en gezondheidspark. Deze boerderij bestaat uit een laag met een kap en heeft een vrijstaand bijgebouw. Meer naar het noorden is het woongebied Noordhoek en Mannee gelegen. Op de hoek van de Hoge Meet, direct aan de rotonde, is een kantoorgebouw gevestigd.

Figuur 2.1 Luchtfoto plangebied (Bron: Rho Basisviewer)

Figuur 2.2 Aan- en zijaanzichten van de schuur (Bron: Buro SRO)

Figuur 2.3 De woning (Bron: Buro SRO)

Figuur 2.4 De bakkeet (Bron: Kort Geytenbeek Architecten BNA)

Figuur 2.5 Het varkenshok (Bron: Kort Geytenbeek Architecten BNA)

Figuur 2.6 De wagenschuur (Bron: Kort Geytenbeek Architecten BNA)

Ter plaatse van de Stelleweg word een woonzorgcomplex gebouwd bestaande uit 38 woonzorgeenheden en een vrijstaande reguliere woning. De beoogde ontwikkeling betreft een volledige herontwikkeling van de monumentale boerderij Elsa Hoeve en het naastgelegen kavel GOE00-X-1552. Hierdoor kan de monumentale boerderij worden behouden en wordt de vervallen bebouwing en het rommelig ogende perceel weer in ere hersteld. Door de vrijstaande woning en woonzorgcomplex gelijktijdig te wijzigen in het bestemmingsplan ontstaat de mogelijkheid om het gehele ensemble, met aanvullende nieuwbouw, op een ruimtelijk en landschappelijk wijze goed in te passen. In de beoogde situatie wordt het bouwvlak aanzienlijk verkleind, waardoor de bestaande bouwmogelijkheden ook aanzienlijk worden verkleind en de cultuurhistorisch waarden behouden blijven. In de huidige situatie is de oppervlakte van het agrarisch bouwvlak in het geldende bestemmingsplan 10.000 m². In de beoogde situatie wordt het maatschappelijk bouwvlak ca. 4.000 m² en het bouwvlak wonen ca. 1.000 m². Hierdoor worden de bouwmogelijkheden met ca. 5.000 m² verkleind. De basis ligt in de herontwikkeling van de Elsa Hoeve, waarbij de vrijkomende woonbestemming wordt gebruikt om de nieuwbouwwoning op kavel GOE00-X-1552 te kunnen realiseren.

De betreffende kadastrale percelen worden nadrukkelijk op elkaar afgestemd, waardoor er een fraai bebouwingsensemble zal ontstaan die aansluit op de agrarische gronden. Het bestaande ensemble wordt in ere hersteld en krijgt een maatschappelijk functie als woonzorglocatie. Het ontwerp gaat uit van de bestaande woning en grote landbouwschuur met haaks daarop, aan de noordoostzijde, een nieuw schuurvolume van één laag met een kap. De nokhoogte bedraagt ca. 11 meter. De nieuwe schuur krijgt een bij het ensemble passende architectuur.

De kop van de beoogde grote landbouwschuur, het woonhuis en de bakkeet, worden door middel van een nieuw éénlaags plat en transparant (glazen) volume (ca. 3 meter hoog) met elkaar verbonden. Dit volume vormt de centrale entree van de woonzorgboerderij en laat, door zijn transparantie, de waarde van de bestaande bebouwing intact. Ten zuiden van de vernieuwde Elsa Hoeve wordt een vrijstaande woning gerealiseerd als onderdeel van het nieuwe ensemble. Deze woning, met een omvang van maximaal 750 m³, wordt ten opzichte van de Elsa Hoeve verder van de Stelleweg gebouwd, zodat de monumentale boerderij nadrukkelijk het zicht ter plaatse bepaald. De nieuwe woning heeft een inhoud van maximaal 750 m³, passend bij de bestaande bebouwing Elsa Hoeve. Dit volume bestaat uit één laag met een kap. De nokhoogte bedraagt circa 8 meter. De beoogde woning wordt achter de achtergevellijn van de bestaande bedrijfswoning gerealiseerd waardoor het ondergeschikt is aan de bebouwing Elsa Hoeve. In het beeldkwaliteitsplan (zie bijlage 1) is een nadere beschrijving opgenomen van de ontwerpuitgangspunten van de woning en het woonzorgcomplex.

De woning wordt zodanig gepositioneerd dat deze past in het ensemble met de Elsa Hoeve. Ook het beeldkwaliteitsplan wordt afgestemd op de Elsa Hoeve. Door middel van een landschappelijk inpassing wordt de beoogde ontwikkeling afgestemd op de bestaande als- de nieuwe situatie door een verzorgd groen uiterlijk en zone die wordt nagestreefd.

Het is de wens van de gemeente en van de eigenaar het monument te behouden. Behoud is alleen mogelijk door een nieuwe functie te geven aan de boerderij, de voorkeur gaat uit naar een maatschappelijke functie (woonzorgcomplex). Bij het geschikt maken voor de nieuwe functie moet zeer zorgvuldig omgesprongen worden met de waarden van het monument, zowel bouwkundig als ten aanzien van de landschappelijke inpassing. Dit vraagt een grote investering, een investering die niet alleen gedragen kan worden door de nieuwe maatschappelijke functie. Dat wordt nog eens versterkt door het feit dat het maatschappelijke programma veel ruimtes kent die niet rechtstreeks een opbrengst hebben. De investering die nodig is voor een goede omgang met het monument en de specifieke eisen aan de landschappelijke inpassing worden deels gedragen door het toevoegen van een woning aan het bebouwingsensemble op het naast gelegen kavel.

Doordat de voormalige agrarische bedrijfswoning van de Elsa Hoeve, waarin op grond van het vigerende bestemmingsplan mag worden gewoond, ten behoeve van de verzorging van dementerende ouderen opgaat in het beoogde woonzorgcomplex, zullen initiatiefnemers deze woning uiteindelijk niet als reguliere burgerwoning of als bedrijfswoning aan de aanstaand exploitant van het woonzorgcomplex kunnen verkopen. Het toekennen van een woonbestemming aan perceel GE00-X-1552 doet het gemis van deze inkomsten gedeeltelijk compenseren.

Het gehele ensemble wordt op een aantrekkelijke en landschappelijk wijze ingepast. Daartoe wordt de bestaande houtwal aan de noord- en oostzijde ontdaan van slechte bomen en struiken. Nieuwe streekeigen bomen en heesters worden toegevoegd langs zowel de noord-, oost- en zuidrand van het totale perceel. De huidige houtwal rondom de bestaande woning wordt verwijderd om zo zicht en openheid te creëren. Tussen de Elsa Hoeve en de nieuwe woning wordt een smalle houtwal/haag voorgesteld om voldoende privacy te waarborgen.

De beoogde inrichting sluit aan bij die van de Elsa Hoeve door middel van streekeigen beplanting op eigen terrein. Hierdoor ontstaat een uitstraling als een bebouwingsensemble. Voor de landschappelijke inpassing is een inrichtingsplan gemaakt, zie bijlage 2. De aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassingen wordt in de regels verankerd door een voorwaardelijke verplichting.

Programma

Het woonzorgcomplex is een complex voor kwetsbare ouderen gericht op 24-uurs zorg. Bewoners hebben zorgindicatie ZZP4 en hoger. Het gaat hierbij om wonen in combinatie met zorg ter plaatse en het aanbieden van zorg (medische voorzieningen). De zorgvraag wordt afgestemd op de behoefte van de bewoners. De ouderen komen voor ZZP4 en hoger in aanmerking als er vanwege een kwetsbare gezondheid en problemen met oriëntatie en geheugen afhankelijkheid is van zorg, begeleiding, persoonlijke verzorging en het invullen van de dag. Ook moet er 24 uur per dag een beroep kunnen doen op zorg en begeleiding. De kosten voor de zorg komen ten lasten van de WLZ (Wet Langdurige Zorg) en is gebaseerd op het VPT (Volledig Pakket Thuiszorg) pakket. Er zal in principe geen beroep worden gedaan op gemeentelijk WMO-budget (Wet maatschappelijke ondersteuning).

In het nieuwe schuurvolume komt op de begane grond en de verdieping zorgwoningen. In de bestaande grote landbouwschuur, die volledig intact blijft, komen ook op de begane grond en verdieping zorgwoningen. Dit wordt een mix van studio's en appartementen, totaal 38 wooneenheden. In het centrale volume, dat zowel nieuw als oud (woning en bakkeet) verbindt, zijn onder andere de entrees voorzien, algemene voorzieningen, centrale keuken en algemene ontmoetingsruimte voor alle bewoners van de zorgwoningen. In het woonzorgcomplex zal een professioneel aanbod van zorg, welzijn en verpleging worden geboden. Daarnaast worden er diverse voorzieningen voor dagbesteding aangeboden en wordt het buitenterrein opgewaardeerd. In de bestaande woning en bakkeet is het kantoor en ondersteunende ruimten voorzien.

De Stelleweg wordt zeer regelmatig gebruikt door schoolgaande jeugd, fietsers en wandelaars. Hierdoor is gekozen voor het ontzien van de Stelleweg van gemotoriseerd verkeer van en naar de Elsa Hoeve. Vanuit de noordzijde van het plangebied wordt door middel van de aanleg van een karrespoor aansluiting gezocht bij de Hoge Meet. Via dit karrespoor is de locatie en de parkeerplaatsen te bereiken. Wandelaars en fietsers van en naar de Elsa Hoeve gaat via de Stelleweg (niet via karrespoor toegangsweg)

Op het plangebied zijn 19 parkeerplaatsen beschikbaar. In het verlengde van de Wagenschuur zijn in totaal 17 parkeerplaatsen voorzien. Direct voor de entree zijn 2 MIVA-parkeerplaatsen voorgesteld waarmee de loopafstand tot de entree gering is. Voor de nieuwe vrijstaande woning wordt het parkeren, doormiddel van 2 parkeerplaatsen op het eigen perceel opgelost.

Figuur 2.7 Beoogde inrichting ter indicatie (Bron: Buro SRO).

Figuur 2.8 Profielschets DD bestaande wagenschuur ter indicatie (Bron: buro SRO)

Figuur 2.9 Profielschets BB beoogde situatie (Bron: Kort Geytenbeek Architecten)

Figuur 2.10 Profielschets CC nieuw te bouwen vrijstaande woning ter indicatie (Bron: Kort Geytenbeek Architecten)

Figuur 2.11 Profielschets bestaande schuur ter indicatie (Bron: Kort Geytenbeek Architecten)

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Aan de hand van een toekomstperspectief 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050

Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten;
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

Keuzes

De belangrijkste keuzes zijn:

• Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit.
• Ruimte voor overgang naar een circulaire economie.
• Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden.
• Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen.

Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de fysieke leefomgeving. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

Toetsing en conclusie

Het planvoornemen is op nationaal niveau dermate kleinschalig dat het geen invloed heeft op de nationale belangen. Het beleid inzake het mogelijk maken van 38 zorgeenheden en een vrijstaande woningen wordt dan ook neergelegd bij de decentrale overheden. De Nationale Omgevingsvisie wordt gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau en heeft geen directe belangen die geborgd moeten worden ten aanzien van het plangebied en de beoogde ontwikkeling.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent een aantal nationale belangen zoals genoemd in de NOVI. Dit initiatief raakt geen rijksbelangen uit het Barro.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, artikel 3.1.6 lid 2) is opgenomen dat bij een ruimtelijk plan, dat een nieuw stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen moet worden. De reden hiervoor is om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte in Nederland te bevorderen. Een stedelijke ontwikkeling houdt in dat er nieuwe bebouwing wordt toegevoegd aan de huidige bebouwing. De ladder bestaat uit twee stappen: de eerste stap bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. De tweede stap omvat, indien de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing en conclusie

De ladderonderbouwing is op basis van jurisprudentie pas nodig vanaf 12 woningen. Voorliggende ontwikkeling voorziet in 38 zorgeenheden en een vrijstaande woning. Het gebruik van de huidige bedrijfswoning wordt gesaneerd waardoor de realisatie van de vrijstaande woning mogelijk is. Hierdoor is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Het beleid geformuleerd in het Bro vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

De Zeeuwse Omgevingsvisie is een strategische langetermijnvisie voor Zeeland en beschrijft de uitdagingen voor de periode tot 2050, de Zeeuwse ambities voor 2050 en tussendoelen voor 2030.

De Zeeuwse Omgevingsvisie beschrijft vier Zeeuwse Ambities voor 2050:

1. 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland;
2. 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied;
3. 3. Een duurzame en innovatieve economie;
4. 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland;

In 2050 is er voor ieder een passende woning beschikbaar. In de omgeving van je huis kun je je veilig voelen. De verandering van de bevolkingssamenstelling en de noodzaak voor toegankelijke voorzieningen heeft tot vernieuwing van de Zeeuwse woningmarkt geleid. Hierbij is de noodzaak om barrières weg te nemen zodat alle Zeeuwen gemakkelijk deel kunnen nemen aan de samenleving. Hierbij draagt een schone, gezonde en veilige woonomgeving aan mee.

Woningvoorraad

De vraag naar extra woningen neemt toe in steden en in goed bereikbare kernen met

voorzieningen. Bundeling van voorzieningen in combinatie met een goede bereikbaarheid daarvan is een gezamenlijke uitdaging. Daarnaast zal het nodig blijven om de woningbouw in dorpen te faciliteren, dit zal dan primair via herstructurering, inbreiding binnen de bestaande kern, vervangende nieuwbouw en het verleggen van bestaande plannen naar nieuwe kansrijke locaties moeten gebeuren. Als dit noodzakelijk is, behoort maatwerk door een beperkte uitbreiding tot de mogelijkheden. De totale woningmarktafspraken in de regio bieden hiervoor het kader. Bij woningbouw staan de ruimtelijke doelen van bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik hoog op de agenda. Doel is om een samenhangende gebiedsgerichte aanpak van stedelijke gebieden mogelijk te maken. Hergebruik van waardevolle cultuurhistorische panden krijgt daarbij extra aandacht. Het is van provinciaal belang dat Zeeuwse steden de sociaaleconomische motor blijven van de provincie.

Wonen

Door vergrijzing en ontgroening neemt het aantal gezinnen af en (oudere) alleenstaande huishoudens juist toe. Hierdoor neemt de behoefte aan woonzorgvoorzieningen en woningen nabij voorzieningen in steden en centrumkernen toe. Projecten voor woningbouw en woonzorgvoorzieningen hebben een gemeentegrensoverschrijdende impact. Het omgevingsplan benadrukt dan ook het belang van regionale woningmarktafspraken. De regionale woningmarktafspraken zijn bedoeld om regionaal woningbouwbeleid vast te stellen en dienen als onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Cultuurhistorische waarden

De provincie heeft als doelstelling om waardevolle landschappen en cultuurhistorisch erfgoed in Zeeland te beschermen en te ontwikkelen door (in)directe economische baten te vergroten die voortvloeien uit landschap en erfgoed. Daarbij wordt beoogd om de identiteit, diversiteit en belevingswaarde van landschap, natuur- en cultuurhistorisch waarden te behouden en te versterken. Het gaat hierbij over monumentale bebouwing, zoals de Elsa Hoeve. De Elsa Hoeve is aangemerkt als historische boerderij. De provincie zet zich actief in voor het behoud van dit agrarisch erfgoed. De Provincie biedt ruime ontwikkelingsmogelijkheden voor bijzondere projecten op het vlak van wonen, recreatie en zorg op geschikte locaties in het landelijk gebied. In de praktijk zal per locatie en ontwikkeling maatwerk geleverd moeten worden, waarbij een vroegtijdige betrokkenheid van gemeente én Provincie wenselijk is.

Nieuwe Economische Drager

Een concrete invulling van het hiervoor beschreven principe van behoud door ontwikkeling is de Nieuwe Economische Drager. De provincie biedt ruimte voor nieuwe economische dragers die een een bijdrage leveren aan het behoud van de vitaliteit van het landelijk gebied. Herbestemmen en uitbreiden van bestaande bebouwing is onder bepaalde omstandigheden ook mogelijk. De provincie streeft hierbij naar voldoende ruimte voor zowel nieuwe als uitbreiding van bestaande niet-agrarische en semi-agrarische activiteiten in het landelijk gebied. Voorwaarde is dat deze activiteiten qua aard, schaal, omvang en verkeersaantrekkende werking passen in het landelijk gebied.

Toetsing

De ontwikkeling is een aanvulling op het bestaand stedelijk gebied van Goes en bevindt op korte afstand van voorzieningen. Het gaat om zorgwoningen voor mensen met een zorgindicatie van ZZP4 of hoger. Het gaat hierbij om wonen in combinatie met zorg ter plaatse en het aanbieden van zorg (medische voorzieningen). De gemeente Goes maakt onderdeel uit van de regio Bevelanden. De woningmarktafspraken van deze regio zijn in de Agenda Wonen in De Bevelanden 2020 opgenomen. Hierin is aangegeven dat er in Goes meer behoefte aan centrumstedelijke woonmilieus is dan dat er nu gepland staat. Daarmee voldoet de ontwikkeling van 38 woonzorgeenheden en een vrijstaande reguliere woning aan de rand van Goes en Kloetinge in een behoefte. Het beoogde type zorgvoorziening is een aanvulling op de bestaande voorraad zorgvoorzieningen, waar door de veranderde markt behoefte aan is. Naast een kwaliteitsverbetering zorgt de beoogde ontwikkeling voor meer differentiatie op de woonzorgmarkt. De Elsa Hoeve voorziet in herbestemmen van behoudenswaardige bebouwing. Afwijken van het criterium Nieuwe Economische Drager is te rechtvaardigen omdat is aangenomen dat de ontwikkeling is gelegen in bestaand stedelijk gebied en het behoud van het cultuurhistorisch erfgoed niet mogelijk is zonder de beoogde invulling.

Conclusie

De ontwikkeling is in overeenstemming met de Zeeuwse Omgevingsvisie.

Provinciale Staten moeten op grond van de Omgevingswet één omgevingsverordening vaststellen, waarin alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. De invulling hiervan is de Omgevingsverordening Zeeland. Op 21 december 2021 hebben Gedeputeerde Staten een ontwerp Omgevingsverordening Zeeland vastgesteld voor inspraak. Nadat het ontwerp vanaf 11 januari tot en met 21 februari 2022 zes weken ter inzage heeft gelegen, hebben Provinciale Staten de Omgevingsverordening op 7 oktober 2022 vastgesteld. Inhoudelijk wijkt de nieuwe verordening nagenoeg niet af van de bestaande verordening uit 2018, die overigens blijft gelden tot het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet. Tot het moment van vaststelling van deze Omgevingsverordening is de Omgevingsverordening uit 2018 van kracht, zie paragraaf 3.2.3.

Een aantal onderwerpen uit het Omgevingsplan is juridisch vertaald in de Provinciale Omgevingsverordening 2018. Voor woningbouw zijn in de omgevingsverordening alleen regels opgenomen voor kleinschalige woningbouw in het buitengebied. Verder zijn er algemene regels opgenomen die betrekking (kunnen) hebben op zowel het buitengebied als het bestaand stedelijk gebied. Een beperkt aantal regels heeft vooral betrekking op stedelijke functies.

Van gemeenten wordt een bijdrage verwacht aan de uitvoering van de beleidsdoelen. Verder streeft de provincie naar realisering van beleidsdoelen met de inzet van andere instrumenten. Daartoe wordt verwezen naar de inhoud van het Omgevingsplan.

Toetsing

De Elsa Hoeve is een kenmerkend monumentaal pand en heeft zijn agrarische functie al meer dan 10 jaar verloren. De bebouwing staat al jaren leeg en is in verval getreden. Een vervolgfunctie is nodig voor behoud van het monument. Daarmee wordt de cultuurhistorische waarde behouden en kunnen de bestaande monumentale gebouwen in stand blijven en gerestaureerd worden. Daarnaast wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd en wordt met de voorziening ingespeeld op de sterk groeiende behoefte aan woon- /zorgvoorzieningen voor zorgbehoevende ouderen. De ontwikkeling is daarmee een unieke kans om het geheel te behouden en een passende invulling te geven.

Burgerwoning

De vrijstaande woning maakt onderdeel uit van het totale complex. Omdat de bestaande bedrijfswoning wordt gesaneerd en deze ruimte wordt geïntegreerd in de woonzorg voorziening en plaats zal bieden voor ondersteunde algemene ruimtes en één burgerwoning wordt toegevoegd, is slechts sprake van het vervangen van de bedrijfswoning door een burgerwoning. Daarnaast voorziet het bestemmingsplan bij bedrijfsbeëindiging in een wijzigingsbevoegdheid waarmee het gebruik van een bedrijfswoning kan worden gewijzigd in reguliere woonbestemming. Dit kan doordat het gebruik als dienstwoning door de bedrijfsbeëindiging is komen te vervallen. Deze wijziging is nooit doorgevoerd. Dit maakt het mogelijk dat de vrijstaande woning toegevoegd kan worden. Per saldo blijf het aantal woningen gelijk.

Stedelijk gebied

Het plangebied is gelegen tegenaan de formele komgrens. Het complex ligt aansluitend aan het stedenbouwkundig samenstel van bebouwing van de stad, het daarbij behorende stedelijk groen en de stedelijke infrastructuur. Het betreffende perceel is volgens het bestemmingsplan Buitengebied 2010 bestemd voor agrarische doeleinden. In beginsel mag het perceel alleen voor agrarische doeleinden worden gebruikt. De woon-/zorgvoorziening is strijdig met deze gebruiksbepaling. In onderhavig geval is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Overeenkomstig provinciaal beleid zijn nieuwe stedelijke ontwikkeling alleen binnen bestaand stedelijk gebied toegestaan. Betreffende ontwikkeling is gelegen op de grens van het stedelijk gebied. Na overleg met de provincie is geconcludeerd dat het perceel en de bebouwing, door de specifieke ligging, de feitelijke situatie en de aard van de omgeving onderdeel uitmaakt van het bestaande stedelijk gebied. De provincie verbindt hieraan de voorwaarde dat de huidige agrarische bestemming van het perceel komt te vervallen. Dit vraagt om een herziening van de huidige bestemming. Door middel van een bestemmingsplan kan medewerking worden verleend aan dit unieke plan.

Conclusie

De ontwikkeling is in overeenstemming met de regels uit de omgevingsverordening.

De Zeeuwse Woonagenda is een nieuwe manier van samenwerken tussen de Zeeuwse gemeenten en de Provincie Zeeland. In de Woonagenda staan de belangrijkste uitdagingen op woongebied. Deze uitdagingen gaan over het voorbereiden van woningen op de toekomst. Dit kunnen levensloopbestendige woningen zijn, waar bewoners kunnen blijven wonen ook als zij zorg nodig hebben. Of woningen die klaar zijn voor het veranderende klimaat. Hierdoor zijn er voldoende geschikte en betaalbare woningen voor inwoners van Zeeland, nu en in de toekomst. Deze samenwerking richt zich nog meer op de kwaliteit van het aantal woningen. Hierbij ligt de aandacht op het evenwicht tussen het aanbod en de woonwens van inwoners.

In de Zeeuwse Woonagenda zijn 3 concrete ambities geformuleerd die aansluiten bij de visie en past binnen de integrale aanpak. Deze ambities vloeien voort uit de belangrijkste geschetste opgaven en dienen als richtpunt voor actie. Het gaat om:

1. 1. Een toekomstbestendige woningvoorraad;
2. 2. Kwalitatief complementaire woningbouw;
3. 3. Innovatieve en fexibele woonvormen.

Toetsing

Doel 3 is het meest van toepassing op de beoogde ontwikkeling. Doel 3 houdt in dat er gericht ingezet wordt op innovatie om te komen tot nieuwe en flexibele woonvormen. Het gaat om specifieke segmenten (arbeidsmigranten, huishoudens met zorgindicatie, bijzondere woonvormen zoals geclusterd wonen, flexwonen, et cetera.) en het optimaal gebruik maken van bestaand (leegstaand) vastgoed.

Vervolgens zijn in de Zeeuwse Woonagenda 6 actielijnen opgesteld. Het gaat om:

• Actielijn: gebiedsgerichte aanpak;
• Actielijn: financiële arrangementen;
• Actielijn: adaptief programmeren;
• Actielijn: complementair bouwen;
• Actielijn: hergebruik lege panden;
• Actielijn: flexibele schil.

De actielijn complementair bouwen is het meest van toepassing op de beoogde ontwikkeling. Hierbij wordt ingegaan om op maximale kwaliteit nieuwbouwplannen te creëren, waarbij extra wordt ingezet op specifieke woningtypen en segmenten die zonder deze aandacht minder goed van de grond komen. Het gaat om segmenten waarvan zonder ingrijpen oplopende tekorten worden voorzien. Primair betekent dit de realisatie van middenhuur en passende woonvormen voor ouderen: levensloopbestendig wonen en wonen met zorg. Kennis wordt hierbij geïmporteerd om samenwerkingen op te zetten met ontwikkelaars om meer en passende woningen voor ouderen van de grond te krijgen. Het gaat daarbij om passende woonvormen voor zowel zorgbehoevende- als ook voor niet zorgbehoevende ouderen, bijvoorbeeld geclusterde woonvormen. Gemeente werken daarbij zelf aan een woon-zorgvisie. Vanuit de actielijn complementair bouwen wordt verkend hoe op Zeeuws niveau hiervoor onderling kennis gedeeld kan worden en waar mogelijk samen op kunnen optrekken.

Conclusie

De ontwikkeling sluit aan op de doelstellingen die zijn gesteld in de Zeeuwse Woonagenda.

Structuurvisie #Goes (ontwerp, 2012)

In de structuurvisie wordt gesteld dat Goes in 2040 een florerende centrumgemeente is met een breed aanbod aan voorzieningen en werkgelegenheid voor de inwoners van de Bevelanden. Op een aantal terreinen wordt beoogd de verzorgende functie een veel groter gebied te bereiken dan de Bevelanden. Het gaat hierbij om de zakelijke dienstverlening, specifieke vormen van onderwijs, de gezondheidszorg in vele gedaanten en aan vrije tijdsvoorzieningen. Er is opgenomen dat Goes een aantrekkelijke gemeente dient te zijn voor toeristen door de voorzieningen aan het water en haar veelzijdige historische centrum.

Om een vitale centrumgemeente te blijven wordt aangegeven dat Goes inspeelt op nieuwe ontwikkelingen en er voor zorgt nieuwe ontwikkelingen te kunnen huisvesten. Daarbij zal het steeds minder gaan om grotere stadsuitbreidingen en steeds vaker om transformatie en herstructurering van bestaand stedelijk gebied. Dit zijn vaak lastige opgaven maar vernieuwing van bestaand stedelijk gebied is noodzakelijk om de stad op lange termijn gezond te houden. Grote opgaven die genoemd zijn binnen het bestaand stedelijk gebied zijn de Goese Schans en de stationsomgeving. De identiteit van Goes wordt in grote mate bepaald door de aanwezige monumenten en historische uitstraling. Het streven is de waardevolle elementen te beschermen en dit karakter te versterken.

Voor woningbouw is opgenomen dat de op dit moment al daartoe geoormerkte locaties waarschijnlijk voldoende ruimte bieden. Wel is er uitbreidingsruimte nodig voor werken, zorg en vrije tijd.

Toetsing en conclusie

De ontwikkeling past binnen de ambitie van de gemeente Goes om vernieuwing van bestaand stedelijk gebied tot stand te brengen en draagt bij aan de uitbreidingruimte voor werk en zorg. Het planvoornemen versterkt de waardevolle elementen van de Elsa Hoeve en de identiteit van de stadsrand van Goes.

Met de Regionale Woonvisie De Bevelanden 2019 - 2023 beogen de vijf Bevelandse gemeenten inzicht te geven in de gezamenlijke missie en ambities van de regiogemeenten op het gebied van het wonen (oktober 2019). De visie is een parapluvisie voor verdere uitwerking in lokaal beleid.

De Regionale Woonvisie bevat de volgende missie: 'Wij willen een aantrekkelijke regio zijn waar men graag woont, met een regionaal passend, duurzaam en toekomstbestendig woningaanbod'. Vanuit deze missie zijn de volgende vijf ambities geformuleerd:

• De Bevelanden zet in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad.
• De Bevelanden heeft forse ambities op het gebied van duurzaamheid. In de woningvoorraad kan nog veel energie bespaard worden.
• De Bevelanden voor iedereen.
• De regio De Bevelanden wil een complete regio zijn, met een passend woningaanbod voor jong en oud, rijk en arm, kleine en grote huishoudens, met en zonder ondersteuning, permanent en tijdelijk.
• De Bevelanden zet alleen in op nieuwbouw die echt iets toevoegt.
• De Bevelanden streeft naar evenwicht in vraag en aanbod op de woningmarkt. De verwachte huishoudensgroei is de belangrijkste onderlegger voor het regionale woningbouwprogramma.
• De Bevelanden benut het bestaande.
• De Bevelanden streeft naar een toekomstbestendige woningvoorraad. Dit betekent continu investeren in onderhoud, aanpasbaarheid en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Naast de focus op vastgoed zal er ook aandacht moeten zijn voor de aanpak van sociale problematiek en de kwaliteit van de openbare ruimte.
• De Bevelanden zorgt.
• Regio De Bevelanden wil een zorgzame regio zijn, waar vraag en aanbod naar wonen met zorg in balans zijn, ook voor de meest kwetsbare groepen. Hierbij ziet de regio kansen voor innovatieve vormen van wonen met zorg die de diversiteit aan woonmilieus voor regionale woningmarkt als geheel zullen vergroten.

Toetsing en conclusie

In Nederland is een groeiende behoefte ontstaan naar verpleegplaatsen voor ouderen met dementie, aanvullend op de bestaand voorzieningen. De ontwikkeling van de zorgeenheden en de vrijstaande reguliere woning sluit aan op de marktvraag. De gemeente Goes zet in op een divers aanbod van grootschalige én kleinschalige woonvormen met kwalitatief hoogwaardige zorg en dienstverlening en een toegankelijk welzijns- en voorzieningenaanbod. De ontwikkeling geeft daarmee invulling aan het beleid uit de Woonvisie. Het plan conflicteert niet met de regionale woningmarkt- of zorgafspraken en beperkt de ontwikkeling van reguliere woningen niet.

Het welstandsbeleid van de gemeente Goes is verwoord in de 'Welstandsnota Goes'. Het belangrijkste doel van het welstandsbeleid is het vormen van een toetsingskader voor welstand, waarmee de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten behouden en versterkt kunnen worden. Hiervoor zijn een aantal beoordelingskaders opgesteld, waaronder enkele van gebiedsgerichte aard. Deze dienen altijd in samenhang met de gehele gebiedsomschrijving van het desbetreffende deelgebied waarop de bouwaanvraag van toepassing is te worden gehanteerd.

Toetsing

Bij de benodigde omgevingsvergunning voor bouwen wordt getoetst aan de welstandscriteria. Specifiek voor het plan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Zie hiervoor bijlage 1.

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing is als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectenrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op; een oppervlakte van 100 hectare of meer, of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. De beoogde ontwikkeling bestaat uit 38 zorgeenheden en een vrijstaande reguliere woning. De ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Alhoewel de beoogde ontwikkeling onder de drempelwaarde blijft is door middel van een aanmeldnotitie onderzocht of sprake is van belangrijke nadelige milieueffecten. Het bevoegd gezag dient op basis hiervan een m.e.r-beoordelingsbeslissing te nemen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is. De aanmeldnotitie is opgenomen in

bijlage 3.

Conclusie

Uit de aanmeldnotitie blijkt dat geen sprake is van belangrijke nadelige milieueffecten, die zouden moeten leiden tot een m.e.r. (-beoordelings) procedure.

Toetsingskader

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Scheldestromen, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Ten behoeve van de beoogde ontwikkelingen is het aanmeldformulier van het waterschap voor de watertoets ingevuld (zie bijlage 4). Dit aanmeldformulier wordt voorgelegd aan het waterschap.

Toetsing en conclusie

Uit het aanmeldformulier blijkt dat er geen belangrijke aandachtspunten voor de waterhuishouding zijn.

Het verharde oppervlak neemt toe. De watercompensatie wordt gerealiseerd door

infiltratie via de onverharde gronden. Omdat volgens het Zeeuws Bodem Venster de

infiltratiemogelijkheden beperkt zijn, wordt tevens gebruik gemaakt van aanwezige en nieuwe leidingvakken. Het leidingvak aan de noordzijde van het perceel bestaat uit een ondiepe greppel waar bomen in staan en die overwoekerd is met bosschage. De greppel wordt verplaatst en aangepast tot een nieuwe volwaardige waterloop. Dit leidingvak kan met een duiker worden aangesloten op het ‘leggerwater’ langs de Stelleweg. Ook het leidingvak langs de Stelleweg, voor die nieuwe woning, is slecht onderhouden. Dit

leidingvak wordt opgewaardeerd en kan eveneens aangesloten worden op het ‘leggerwater’. Voor de aansluiting op het ‘leggerwater’ zal overleg gevoerd worden met het Waterschap.

Figuur 4.a watersysteem. Grijze pijlen, 'niet-leggerwater'. Overige lijnen 'leggerwater' (bron: waterschap Scheldestromen).

In de achtertuin van de nieuwe woning wordt aanvullend nog een nieuwe particuliere waterpartij gerealiseerd. De opgewaardeerde leidingvakken en het nieuwe water worden, naast (beperkte) infiltratiemogelijkheden, als watercompenserende voorzieningen ingezet. De exacte infiltratie hoeveelheden worden, voor zowel de woonzorglocatie en de burgerwoning, in samenspraak met het Waterschap, bepaald. De leidingvakken worden allen gebruikt voor opvang en afvoer van hemel- en oppervlaktewater.

Figuur 4.b Aanpassingen watersysteem

Toetsingskader

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht tot één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Bescherming van natuurgebieden wordt gewaarborgd door de Wet natuurbescherming (Wnb) en de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro). Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Wnb en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) wordt beschermd door de Wro.

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Soortenbescherming

In het Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldoen moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijke verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden. Bij de voorbereiding van de ruimtelijke onderbouwing moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Zeeland

In de provincie Zeeland worden in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage IV bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos , wezel en woelrat.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Natura 2000/Natuurbeschermingswet

Het plangebied maakt geen deel uit van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura-2000. De afstand tot een Natura 2000-gebied bedraagt circa 2.000 meter. Dit betreft het Natura 2000-gebied 'Oosterschelde' (zie figuur 4.1). Gelet op deze afstand zal nieuwbouw van 38 zorgeenheden en een vrijstaande woning geen effect hebben op dit gebied.

Directe effecten zoals areaalverlies, versnippering, verandering van de waterhuishouding en verstoring zijn door de afstand op voorhand uitgesloten. Om negatieve effecten als gevolg van een toename van stikstofdepositie binnen Natura 2000-gebieden uit te sluiten zijn stikstofberekeningen gemaakt. Met het programma AERIUS Calculator is een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000-gebieden in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming. De memo is opgenomen in bijlage 8 en de berekeningen voor de aanleg- en gebruiksfase zijn opgenomen in bijlage 9 en 10. Uit de berekeningen blijkt dat geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol N/ha/jr. Dit betekent dat de beoogde ontwikkeling niet leidt tot een significant negatieve aantasting van Natura 2000-gebied. Het bestemmingsplan is daarom in het kader van de Wet natuurbescherming uitvoerbaar, zonder verdere passende beoordeling en milieueffectrapportage.

Figuur 4.1 Ligging van de planlocatie (blauw omcirkeld) ten opzichte van Natura 2000-gebieden (Bron: Provincie Zeeland)

Natuurnetwerk Zeeland

Het plangebied ligt niet in een gebied dat begrensd is in het kader van het Natuurnetwerk Zeeland (NNZ). Het meest dichtstbijzijnde gebied wat deel uitmaakt van het NNZ ligt op ongeveer 750 meter. Dit is het gebied 'dijken Zuid-Beveland'. Het plangebied ligt op circa 800 meter van een weidevogelgebied. De geplande activiteit ligt op geruime afstand van beide gebieden. De bouw en het gebruik van de ontwikkeling heeft vanwege de afstand en de ligging geen negatief effect op de natuurwaarden van de gebieden die zijn begrensd in het kader van Natuurnetwerk Zeeland.

Figuur 4.2 Ligging plangebied (blauwe cirkel) ten opzicht van Natuurnetwerk Zeeland (Bron: Provincie Zeeland)

Soortenbescherming

Voor de ontwikkeling is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 5. De conclusies van deze quickscan worden hierna kort weergegeven:

Vleermuizen

Met het renoveren en verwijderen van de bebouwing en de bomen in het plangebied verdwijnen mogelijk verblijfplaatsen van verschillende gebouwbewonende en boombewonende vleermuissoorten als gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger en watervleermuis. Daarnaast kan niet essentieel foerageergebied van vleermuizen verdwijnen. In het kader van de Wet natuurbescherming dient te worden nagegaan of vaste rust- en verblijfsplaatsen of belangrijke onderdelen van leefgebied van soorten door de ingreep worden aangetast. Dit kan niet worden uitgesloten zonder nader veldonderzoek.

Huismus/gierzwaluw/steenuil

Met het renoveren en verdwijnen van de bebouwing worden mogelijk verblijf- en/of nestplaatsen van huismus , gierzwaluw, en steenuil. Aanvullend onderzoek is noodzakelijk.

Kleine marterachtigen

Met het vellen van de bomen en het groen in het plangebied verdwijnt mogelijk essentieel leefgebied van kleine marterachtigen. Aanvullend onderzoek is noodzakelijk.

Huiszwaluw

Met het renoveren van de grote schuur kan een nestplek van huiszwaluw verdwijnen. Dit kan worden voorkomen door het realiseren van ruwe witte planken op dezelfde plek; of de betimmering niet te verwijderen. Vanwege mogelijke verstoring bij werkzaamheden kunnen ook nesten worden aangetast.

Rugstreeppad

Voor de rugstreeppad zijn maatregelen aanbevolen om kolonisatie te voorkomen. Het is aan te bevelen om de braakleggingsperiode te beperken en plassen en watertjes te dempen in de periode april tot en met oktober.

Voor enkele andere soorten zijn vrijblijvende aanbevelingen te doen ten aanzien van veiligheid:

• Reuzenbereklauw; deze invasieve exoot staat aan de noordzijde van het plangebied langs de watergang. De bladeren veroorzaken brandblaren; wat gezien de zorgfunctie in de toekomst niet wenselijk is. Door enkele jaren te beheren als gazon kan de soort worden uitgeroeid.
• De essenrij aan de noordzijde is aangetast door essentaksterfte. Een onderzoek naar de handhaafbaarheid van de bomen door een boomexpert in verband met takbreuk is aan te bevelen.

Algemene voorwaarden

Voor het uitvoeren van de werkzaamheden zijn twee algemene voorwaarden vanuit de Wet natuurbescherming altijd van toepassing:

• de start van werkzaamheden buiten het broedseizoen van vogels (het broedseizoen loop globaal van half maart tot half juli; voor zwaluwen tot in september) uit te voeren om verstoring van broedvogels en het broedsucces te voorkomen. Als er nesten van algemene vogels aanwezig zijn in het broedseizoen, dan is het noodzaak om een ecoloog in te schakelen. De ecoloog beoordeelt hoe de werkzaamheden voortgang kunnen vinden.
• Op basis van de zorgplicht dient bij de uitvoering van de werkzaamheden voldoende zorg in acht te worden genomen voor de in het wild levende planten en dieren en hun leefomgeving. Verstoring moet worden beperkt en dieren moeten de gelegenheid hebben om uit te wijken en mogen niet opzettelijk worden gedood. Dit kan door het beperken van verlichting tijdens de avonduren ten behoeve van foeragerende en overvliegende vleermuizen en andere nachtdieren.

Nader onderzoek

Op basis van de uitgevoerde quickscan flora en fauna dient voor de uitvoering van de plannen is middels aanvullend onderzoek meer duidelijkheid verkregen omtrent de aan- of afwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen, jaarrond beschermde vogels en kleine grondgebonden zoogdieren. Op diverse data is in 2021 is een aanvullend onderzoek naar vleermuizen, jaarrond beschermde vogels en kleine grondgebonden zoogdieren uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 6. De conclusies van het nader onderzoek worden hierna kort weergegeven:

Vleermuizen

Op en nabij de locatie is de aanwezigheid van drie vleermuissoorten aangetroffen, namelijk; de gewone dwergvleermuis, de ruige dwergvleermuis en eenmaal een vleermuis in de groep NYCNOID welke niet tot soort op naam is te brengen (mogelijk laatvlieger). De gewone dwergvleermuis is een vooral object/gebouw bewonende soort. Voor deze soort is in het plangebied tijdens de veldbezoeken ook een verblijfplaats aangetroffen; een vermoedelijk zomer/paarverblijfplaats. Mogelijk wordt deze verblijfplaats ook in milde winters als verblijfplaats gebruikt. Signalen en kenmerken van de bebouwing binnen het plangebied als (massa)winterverblijfplaats zijn niet waargenomen.

De overige waargenomen vleermuissoorten zijn vooral langs- en overvliegend en zonder binding met het plangebied waargenomen. Binnen het plangebied zijn geen essentiële vliegroutes, of foerageergebied aanwezig. Buiten het plangebied (aan de overzijde van de weg) is wel essentieel foerageergebied aanwezig en vermoedelijk is op ruimere afstand > 100 meter ook een groot zomerverblijf/kraamverblijf aanwezig.

Jaarrond beschermde vogels

Binnen het plangebied zijn geen beschermde functies voor huismus, gierzwaluw, kerkuil, huiszwaluw, boerenzwaluw waargenomen. Van deze soorten zijn geen broed- en/of roestplaatsen waargenomen. Wel is een roestplaats van (man) torenvalk aan de achterzijde van de schuur aanwezig. Aan de schuur zijn restanten van huiszwaluwnesten waargenomen, huiszwaluwen/boerenwaluwen zijn niet (meer) actief op deze locatie.

In het nader onderzoek zijn huiszwaluwen niet nestelend waargenomen. Ook het aanzetten tot broeden is niet waargenomen. Op basis van de restanten nestkommen is wel duidelijk dat hier vroeger wel nesten van huiszwaluwen waren. Aanvullend zijn er ter plaatse voorzieningen getroffen. Hierdoor kan geconcludeerd worden dat er niets 'actiefs' is verdwenen in de periode van de onderzoeken.

Kleine grondgebonden zoogdieren

Op basis van het uitgevoerde cameraonderzoek zijn diverse soorten waargenomen, steenmarter (die mogelijk een incidenteel verblijf heeft in de kleinste schuur en konijn. Daarnaast zijn er soorten als veldmuis, bosmuis, egel, roodborst, merel, zanglijster en zwartkop waargenomen. Wezel, hermelijn en bunzing zijn niet waargenomen binnen het plangebied.

Conclusie

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet binnen een Natura 2000-gebied. Het meest dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft 'Oosterschelde' op circa 2.000 meter. Uit AERIUS berekening voor de gebruiksfase blijkt dat er geen sprake is van relevante stikstofdepositie (hoger dan 0,00 mol/ha/j) in de omliggende Natura 2000-gebieden. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland (figuur 4.2). Op circa 750 meter van de ontwikkeling is natuurgebied 'dijken Zuid-Beveland' aanwezig die behoort tot het Natuurnetwerk Zeeland. Verder ligt het gebied niet binnen een waterwin-, grondwaterbeschermings- of milieubeschermingsgebied. De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde gebieden. De Wnb en het beleid van de Provincie Zeeland staan de ontwikkeling niet in de weg.

Soortenbescherming

Uit nader onderzoek is gebleken dat voor de voorgenomen ontwikkeling het noodzakelijk is om een ontheffing soortbescherming Wet natuurbescherming aan te vragen, voor de soort gewone dwergvleermuis, konijn en (vermoedelijk) steenmarter (indien ook de kleine schuur gerenoveerd wordt). Voor zowel het mogen vernietigingen van (in ieder geval diverse) verblijfplaatsen, als verstoren van exemplaren. Voor overige vleermuissoorten, jaarrond beschermde vogels zijn in 2021 geen beschermde functies binnen het plangebied aangetoond. Wel zijn enkele van deze soorten (vermoedelijk) in de omgeving van het plangebied aanwezig. Met het planvoornemen gaan echter geen beschermde functies verloren.

Om de weg te vallen verblijfplaatsen van gewone dwergvleermuis te compenseren dienen alternatieve verblijfplaatsen in de nieuwbouw te worden gerealiseerd. Ditzelfde geldt voor leef- en voortplantingsgebied van konijn. Afhankelijk van de exacte plannen kan het tevens noodzakelijk zijn om voor het incidenteel verblijf van steenmarter een ontheffing aan te vragen.

Bij cultuurhistorische waarden aangaande gebouw erfgoed gaat het over de positieve waardering van bouwsporen, objecten, patronen, structuren die zichtbaar of niet zichtbaar onderdeel uitmaken van onze leefomgeving en een beeld geven van een historische situatie of ontwikkeling. In veel gevallen bepalen deze cultuurhistorische waarden de identiteit van een plek of gebied en bieden ze aanknopingspunten voor toekomstige ontwikkelingen. Deze cultuurhistorische elementen kan men niet allemaal als beschermd monument of gezicht aanwijzen, maar wel onderdeel van de manier waarop we ons land beleven, inrichten en gebruiken.

Onderzoek

De cultuurhistorische waardevolle objecten zijn door de provincie aangegeven op de cultuurhistorische waardenkaart. Op de uitsnede in figuur 4.3 is te zien dat er op het perceel van Stelleweg 2 een bouwhistorisch object aanwezig is, namelijk een rijksmonument. De Elsa Hoeve heeft sinds 1997 de status van rijksmonument.

Het rijksmonument bestaat uit een dwarsdeelschuur, varkenshok en wagenschuur. De vrijstaande, houten dwarsdeelschuur onder een zadeldak is omstreeks in 1890 in ambachtelijk-traditionele trant gebouwd. De schuur staat in het verlengde van het woonhuis, evenwijdig aan de openbare weg, waarbij de gevel met de mendeuren naar het achtererf is gekeerd.

Het varkenshok bestaat uit rode baksteen opgetrokken gevels, voorzien van gele bakstenen accenten in ontlastingsbogen. De gevel aan de zijde van de mestvaalt (noordwest) is voorzien van drie getoogde houten deurtjes, de zuidoostelijke gevel zijn, evenals de geveltoppen, voorzien van drie getoogde 4-ruits raampjes. Het zadeldak met overstekken en witte windveren op geprofileerde klossen is gedekt met gesmoorde kruispannen waarin een motief van rechthoeken in rode pannen is gelegd. De Elsa Hoeve staat inmiddels al jaren leeg.

In de omliggende omgeving bevinden zich op ruime afstand nog een historische boerderij, rijksmonument en meerdere gebouwen die op de gemeentelijke monumentenlijst staan. De ontwikkeling heeft geen invloed op deze cultuurhistorische waardevolle objecten.

Figuur 4.3 Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart, in blauw Stelleweg 2 (Bron: Provincie Zeeland)

Aangezien de Elsa Hoeve een monument is, is als voorbereiding op de ontwikkeling door BWZ adviseurs en architecten een bouwhistorische verkenning uitgevoerd (juli 2020). Het rapport is opgenomen in bijlage 11. De conclusie van dit rapport wordt hierna kort weergegeven:

Ondanks diverse verbouwingen en verlies aan interieur onderdelen in met name de bakkeet en de schuur vormt het complex een compleet ensemble met duidelijke karakteristieken uit de bouwtijd en functioneel herkenbare onderdelen van het complex. De vrij homogene hoge historische waardering (zie afb. 21-23 uit bijlage 11) geeft uitdrukking aan het belang van dit ensemble.

Gemeentelijke monumentale- en waardevolle bomenlijst

De gemeente Goes heeft een gemeentelijke- monumentale en waardevolle bomenlijst opgesteld. Binnen het plangebied staan 7 monumentale bomen die opgenomen zijn in de gemeentelijke monumentale- en waardevolle bomenlijst. Dit betreft de bomen met nummer 438, 439, 440, 441,442, 443 en 444.Deze essen zijn circa 70 jaar oud en de kwaliteit van de bomen laat te wensen over. Gezien vanaf de Stelleweg is de kwaliteit van de 1e boom nog redelijk, boom 2 en 3 zijn slecht. Het blad is geel, bij boom 3 is de top uitgewaaid. Boom nummer 4 is redelijk van kwaliteit. Boom nummer 5 en 6 zijn slecht van kwaliteit waarbij boom nummer 6 een noodgroei in de binnenkroon ontwikkelt. De kwaliteit van boom 7 is redelijk. De levensverwachting van de bomen is beperkt en de duurzame instandhouding van de bomen is twijfelachtig. Om te komen tot nieuwe monumentale bomen is een combinatie van kap en herplant van nieuwe bomen in samenloop met de ontwikkeling van het terrein noodzakelijk. In het beoogde plan is een tuin voorzien waarbij mogelijkheden zijn om de te kappen monumentale bomen te herplanten. Deze bomen krijgen bij herplant de status van (toekomstige) monumentale boom en genieten hierdoor dezelfde status als de huidige monumentale bomen. Deze bomen worden gekapt om de beoogde parkeerplaatsen aan te leggen en de nieuwe toegangsweg te kunnen realiseren die aansluit op de Hoge Meet. Voor het kappen van de huidige bomen is een omgevingsvergunning noodzakelijk.

Figuur 4.4 De zeven monumentale bomen bevinden zich aan de noordzijde van het plangebied

Conclusie

De ontwikkeling bestaat uit de volledige herontwikkeling van de monumentale boerderij Elsa Hoeve. De Elsa Hoeve staat inmiddels al jaren leeg. Indien er niets aan het rijksmonument wordt gedaan, zal het monument inclusief omliggende gronden hard achteruitgaan. Onderdeel van de ontwikkeling is om het bestaande ensemble in ere te herstellen. De nieuwe schuur dient een bij het ensemble passende architectuur te krijgen. De monumentale waarde blijft hierdoor behouden.

Toetsingskader

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) zijn behoud en beheer van het bodemarchief integraal verankerd in de ruimtelijke werkprocessen van de gemeenten. Bij de vaststelling van een ruimtelijk plan moet met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten rekening worden gehouden. In het belang van de archeologische monumentenzorg kan bij een ruimtelijk plan door het bevoegd gezag (in dit geval de gemeente) worden bepaald dat de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen of voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden een rapport dient te overleggen, waarin de archeologische waarde van het terrein dat volgens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende is vastgesteld.

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

In december 2011 heeft de gemeente Goes archeologiebeleid vastgesteld. Het beleid bestaat enerzijds uit maatregelenkaarten waarop het hele grondgebied van de gemeente is onderverdeeld in acht beleidscategorieën. Anderzijds bestaat het uit een onderbouwing hoe deze kaarten te gebruiken in de praktijk van de ruimtelijke ordening. De ondergrond van het gemeentelijk grondgebied bestaat uit verschillende geologische lagen met elk een specifieke archeologische verwachting voor een bepaalde periode uit de geschiedenis. Binnen de vier verschillende lagen worden zones onderscheiden die elk een eigen archeologische verwachting kennen, gebaseerd op bekende archeologische gegevens en de ontstaans- en bewoningsgeschiedenis van de gemeente. Daarnaast zijn uit de bekende archeologische gegevens een aantal locaties aangewezen waar zich een archeologische vindplaats bevindt. De oude dorpskernen zijn ook aangewezen als terreinen van archeologische waarden.

De gehanteerde categorieën zijn:

• Categorie 1: archeologisch rijksmonument: hievoor is altijd een monumentenvergunning nodig;
• Categorie 2: terrein van archeologische waarde; geen onderzoeksplicht indien minder dan 50 m2 wordt verstoord;
• Categorie 3: stads- en dorpskernen van een specifieke archeologische verwachting; geen onderzoeksplicht indien minder dan 50 m2 wordt verstoord;
• Categorie 4: hoge verwachtingswaarde op archeologische vondsten; geen onderzoeksplicht indien minder dan 250 m2 wordt verstoord;
• Categorie 5: matige verwachtingswaarde op archeologische vondsten; geen onderzoeksplicht indien minder dan 500 m2 wordt verstoord;
• Categorie 6: lage verwachtingswaarde op archeologische vondsten: geen onderzoeksplicht;
• Categorie 7: verwachting van maritieme vondsten; hiervoor is altijd overleg met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed nodig;
• Categorie 8: archeologische vondsten worden niet verwacht; geen onderzoeksplicht.

Wanneer het te verstoren gebied niet groter is dan de hiervoor aangegeven vierkante meters, hoeft geen archeologisch onderzoek te worden gedaan. Ook graafwerkzaamheden die niet dieper gaan dan 40 cm onder het maaiveld, zijn ten alle tijden vrijgesteld van archeologisch onderzoek.

Toetsing

Het plangebied is gelegen binnen een gebied waarvoor een categorie 4 (paars) geldt.Op basis hiervan is bepaald dat het plangebied zich bevindt in een categorie met hoge verwachting. Ook zullen de verstoorde gronden van het plangebied groter zijn dan 250 m² waardoor een archeologisch noodzakelijk is.

Figuur 4.5 Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Goes, met geel omkaderd het plangebied (Bron: Gemeente Goes)

In december 2021 is een archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek door middel van verkennende boringen uitgevoerd. Zie hiervoor bijlage 7. Het volgende kan worden geconcludeerd.

Binnen het gehele plangebied bestaat een hoge verwachting op het voorkomen van archeologische vindplaatsen uit de middeleeuwen en/of Nieuwe Tijd in de top van het Laagpakket van Walcheren.

Eventueel aanwezige vindplaatsen kunnen voorkomen vanaf 0,30 tot 0,40 m-mv. Om die reden is geadviseerd om in het op te stellen bestemmingsplan een dubbelbestemming waarde archeologie op te nemen binnen het volledige plangebied en daarbij de vigerende oppervlaktevrijstellingsgrens van 100 vierkante meter uit het gemeentelijke archeologiebeleid op te nemen. De dieptevrijstellingsgrens kan behouden blijven op 0,40 m-mv.

Het globale inrichtingsplan is bekend maar de exacte bodemingrepen die daarmee gepaard gaan nog niet. Verwacht wordt dat de graafwerkzaamheden in ieder geval in delen van het plangebied dieper zullen reiken dan 0,40 mmv. Geadviseerd wordt te kijken naar de mogelijkheden tot planaanpassing (bijvoorbeeld door ophoging) waardoor niet dieper dan 0,40 m-mv wordt gegraven. Indien dat niet mogelijk is en binnen het plangebied toch (grootschalige) graafwerkzaamheden plaatsvinden die dieper reiken dan 0,40 m-mv wordt archeologisch vervolgonderzoek noodzakelijk geacht. Conform de AMZ-cyclus (Archeologische Monumenten Zorg cyclus) dient het vervolgonderzoek te bestaan uit een karterend en/of waarderend inventariserend veldonderzoek. Gezien de aard van de verwachte vindplaatsen (middelgrote tot grote vindplaatsen met grondsporen) is het uitvoeren van een Inventariserend Veldonderzoek door middel van proefsleuven (karterende en waarderende fase) de meest geschikte onderzoeksmethode. Tijdens een dergelijke gravend onderzoek kan de daadwerkelijke aan- of afwezigheid van vindplaatsen, en debehoudenswaardigheid daarvan, vastgesteld worden. Op basis daarvan kan de bevoegde overheid een selectiebesluit nemen: vrijgeven, behoud in situ of opgraven. Indien een voorafgaand proefsleuvenonderzoek niet mogelijk blijkt kan het onderzoek ook onder de variant Archeologische Begeleiding worden uitgevoerd, een en ander ter beoordeling van de bevoegde overheid en afhankelijk van de omvang, aard en diepte van de toekomstige bodemingrepen. Een deel van het gebied is bebouwd. Dit rijksmonument wordt tijdens de ontwikkeling geherwaardeerd en herbestemd. Verwacht kan worden dat tussen de bestaande gebouwen restanten van de oudere gesloopte voorganger te vinden zijn, evenals mogelijke erfsporen en oudere vindplaatsen uit de middeleeuwen. Mede gezien de beperkte ruimte en de bestaande indeling wordt geadviseerd binnen dit deel geen proefsleuvenonderzoek uit te voeren maar de civiele graafwerkzaamheden onder archeologische begeleiding uit te voeren (Opgraving – variant Archeologische Begeleiding). Voorafgaand aan het veldonderzoek dient een Programma van Eisen te worden opgesteld dat ter beoordeling en goedkeuring moet worden voorgelegd aan de bevoegde overheid.

Tot slot dient het volgende opgemerkt. Het is niet uit te sluiten dat voor die werkzaamheden waar geen vervolgonderzoek noodzakelijk is desondanks toch relevante archeologische vindplaatsen in de bodem verborgen zijn en dat deze in de uitvoeringsfase van de toekomstige graafwerkzaamheden aan het licht komen. Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet (2016).

Conclusie

De geadviseerde dubbelbestemming waarde archeologie is binnen het volledige plangebied opgenomen.

Toetsingskader

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Toetsing

Op 6 juli 2018 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is toegevoegd in bijlage 12. Het volgende is geconcludeerd:

Het plangebied is ten behoeve van het verkennend bodemonderzoek onderverdeeld in vijf deelgebieden. Ook is er een verkennend bodemonderzoek naar asbest in de bodem uitgevoerd.

Om vast te kunnen stellen of op deellocatie 1 daadwerkelijk sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging met PAK wordt nader onderzoek ter afperking van deze PAK-verontreiniging(en) geadviseerd.Ook vanwege de onderzoeksresultaten op deellocatie 4, door vooral het aantreffen van verontreiniging met minerale olie, wordt voor deze deellocatie aanvullend onderzoek aanbevolen.

De verder op de onderzoekslocatie geconstateerde verhoogde gehalten in de grond en het grondwater geven geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek. Er dient wel rekening mee gehouden te worden dat verontreinigde grond niet zonder meer mag worden verplaatst op of van de onderzoekslocatie. De eventuele mogelijkheden dienen in overleg met het bevoegd gezag te worden bepaald.

De puinfundering kan stoffen bevatten die, bij vermenging met grond, een bodemverontreiniging kunnen veroorzaken. Vermenging van de puinfundering met (bijvoorbeeld onder-, boven-, en naastgelegen) grond dient daarom voorkomen te worden. Indien inzicht gewenst is in de milieuhygiënische kwaliteit van het puin met betrekking tot andere stoffen of parameters dient extra onderzoek uitgevoerd te worden.

Zowel in de bodem als in de puinfundering is geen asbest aangetroffen.

Naar aanleiding van het verkennend bodemonderzoek is op 28 september 2018 is een eindrapport naar nader bodemonderzoek opgesteld. Het eindrapport is toegevoegd in bijlage 13. Het volgende is geconcludeerd:

PAK op het erf

Circa 50 jaar geleden is op het erf een asfaltverharding aangebracht. Dit blijkt teerhoudend asfalt te zijn geweest. De aangebrachte asfaltlaag is dun en is in de loop der jaren beschadigd geraakt en deels vermengd geraakt met overige verhardingsmaterialen (zoals klinkers, kiezel, grind, (baksteen)puin, kolengruis), maar ook met de onderliggende en omliggende grond. Uit het nader bodemonderzoek blijkt dat de laag met gehalten aan PAK een dikte heeft variërend van ca. 0,2 tot ca. 0,7 m met een gemiddelde dikte van 0,40 m. Er is sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging met PAK in de grond. Binnen dit geval zijn lagen met meer dan 50 % bodemvreemd materiaal aanwezig waarbij strikt formeel gesproken geen sprake is van grond in de zin van de Wet bodembescherming. Deze worden echter vanwege het ruimtelijke en historische verband met de verontreinigde grond wel beschouwd als onderdeel van het geval van ernstige bodemverontreiniging.

Voormalige bovengrondse tank

Ter plaatse van de voormalige bovengrondse tank wordt in de grond vanaf 150 cm-mv een zwakke oliewater reactie waargenomen. Analytisch overschrijden de gehalten minerale olie de interventiewaarde niet. Voor deellocatie 4 (zie bijlage 13) kan worden afgeleid dat geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

Aanbevelingen

Op het erf is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Als een geval van ernstige verontreiniging is vastgesteld dan is er sprake van een potentieel risico dat aanleiding geeft tot een vorm van saneren of beheren. Vooralsnog wordt verwacht dat hier bij het huidige gebruik geen actuele risico's aanwezig zijn. Wanneer graafwerkzaamheden zijn voorzien binnen de contouren van de grondverontreiniging dient een saneringsplan opgesteld te worden dat door het bevoegd gezag (op basis van de huidige onderzoeksgegevens RUD Zeeland) dient te worden goedgekeurd. In dit geval voldoet de sanering mogelijk aan de BUS criteria, waardoor volstaan kan worden met een BUS melding. Hiervoor is een kortere proceduretijd (ca. vijf weken). Aanbevolen wordt de wijze van saneren af te stemmen op de herinrichtingsplannen. De uitvoerende partijen van de saneringswerkzaamheden dienen BRL 6000 en/of BRL 7000 gecertificeerd te zijn.

De aangetoonde verontreiniging met minerale olie ter plaatse van de voormalige bovengrondse tank vormt momenteel geen aanleiding voor verder nader of afperkend bodemonderzoek. Wel dient bij diepe grondwerkzaamheden hier rekening mee te worden gehouden met de aanwezigheid van grond die niet herbruikbaar is op basis van het gehalte minerale olie. Deze grond is aanwezig vanaf 150 cm-mv.

Conclusie

De bodemkwaliteit is door middel van onderzoek in kaart gebracht. Met inachtneming van de aanbevelingen uit het onderzoek is het plan voor het aspect bodem uitvoerbaar.

Toetsingskader

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

Voor de beoogde (zorg)woningen wordt de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 en het parkeerbeleidsplan van de gemeente Goes. Voor het te hanteren kencijfer voor de kern Kloetinge wordt uitgegaan van een stedelijkheidsgraad van matig stedelijk, rest bebouwde kom. Binnen de bandbreedte die de kencijfers geven is gekozen om het gemiddelde CROW-parkeerkencijfer als uitgangspunt te hanteren. Bij het hanteren van de kencijfers voor de verkeersgeneratie is bij dezelfde uitgangspunten aangesloten.

Toetsing

In het kader van de ontwikkeling van de (zorg)woningen is een mobiliteitstoets opgesteld. Deze mobiliteitstoets is opgenomen in 14. De conclusie uit de mobiliteitstoets is als volgt.

Het normatief benodigd parkeeraanbod op het maatgevende moment van de ontwikkeling bedraagt 18,1 parkeerplaatsen voor de zorgwoningen (zaterdagavond) en 2 parkeerplaatsen voor de reguliere woning (werkdagavond). Rekening houdend met de specifieke situatie van de ontwikkeling zijn er 18 parkeerplaatsen benodigd op het maatgevende moment (zaterdagavond). Bij de zorgwoningen zijn in het ontwerp 19 parkeerplaatsen opgenomen. Bij de reguliere vrijstaande woning is voldoende ruimte voor tenminste twee parkeerplaatsen op het eigen terrein.

Figuur 4.6 Terreinindeling met parkeerplaatsen ter indicatie

De berekende verkeersintensiteit van 70 motorvoertuigbewegingen zorgt naar verwachting niet voor problemen op de Stelleweg en aansluiting op de Hoge Meet. Omdat de Stelleweg zeer regelmatig wordt gebruikt door schoolgaande jeugd, fietsers en wandelaars heeft de gemeente aangestuurd op optimalisering van de Stelleweg en de aansluiting op de Hoge Meet. In de huidige situatie is er ongeveer 45 meter verharding die aansluit op de Stelleweg en gebruikt kan worden als in-/uitrit voor de oude boerderij. In de nieuwe situatie wordt de uitritbreedte teruggebracht tot circa 20 meter, verdeeld over drie uitritten. De uitritten op de Stelleweg zijn in de nieuwe situatie primair bestemd voor voetgangers, fietsers en specifieke personenauto's. Het betreft voornamelijk personenauto's van mindervaliden of verkeer ten behoeve van de nieuwe burgerwoning. De in- en uitritten worden hierop ingericht. Het overige autoverkeer kan gebruik maken van de hoofdontsluiting aan de Hoge Meet. Daarnaast is op figuur 4.6 ten zuiden van het plangebied een inrit voor het naastgelegen landbouwperceel verplaatst. Deze verplaatsing is niet noodzakelijk voor betreffend plan. De bestaande inrit kan blijven liggen. Wanneer de agrariër de wens heeft om de toegang tot het landbouwperceel te wijzigen, dan wordt hij verwezen naar het Waterschap.

De initiatiefnemer heeft samen met de gemeente Goes de mogelijkheid voor een nieuwe ontsluiting onderzocht. Naar aanleiding daarvan is gekozen voor het aanleggen van een nieuwe ontsluiting naar de Hoge Meet (zie figuur 4.6). Bewoners, personeel en leveranciers wordt verzocht via de hoofdontsluiting aan de Hoge Meet in en uit te rijden. Dit wordt ondersteund met bewegwijzering. Er wordt geen formeel inrijverbod ingesteld voor de Stelleweg. Het huidige inrijverbod, met uitgezonderd bestemmings- en landbouwverkeer, blijft van kracht.

Het bouwverkeer voor realisatie van het plan van het woon-zorgcomplex zal gebruik maken van de nieuw aan te leggen ontsluiting via de Hoge Meet. De bouwverkeerroute wordt vastgelegd in het BLVC-plan. Dit plan maakt onderdeel uit van de vereiste omgevingsvergunning voor de bouw. Voor de nieuwe burgerwoning is gelet op de ligging en bereikbaarheid van die woning maatwerk nodig. Hiervoor wordt een eigen BLVC plan opgesteld. Dit plan maakt onderdeel uit van de vereiste omgevingsvergunning voor de bouw van de burgerwoning.

Eventuele kosten voor (schade)herstel of aanpassing van wegen die in verband zijn te brengen met de beoogde ontwikkeling worden verhaald op de ontwikkelaar. Dit is tevens vastgelegd in een anterieure overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar.

Conclusie

De parkeervraag wordt geheel opgevangen op het eigen terrein. De nieuwe verkeersaantrekkende werking kan door middel van een nieuwe aansluiting op de Hoge Meet worden afgewikkeld. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de naastgelegen woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en de milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft.

Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies, zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om een belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat in de omgeving en de bedrijfsvoering te kunnen maken, is voor dit plan gebruikgemaakt van de systematiek uit de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering. In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

In de VNG-publicatie is tevens de mogelijkheid opgenomen te werken met een Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging. Bedrijven die genoemd zijn in deze staat kunnen in een functiemengingsgebied direct naast gevoelige functies aanwezig zijn, zonder dat er richtafstanden in acht genomen moeten worden.

Toetsing

Binnen het plangebied worden één vrijstaande woning en 38 woonzorgeenheden gerealiseerd. De woonzorgeenheden kunnen op grond van de categorie-indeling van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering onder 'Artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven' worden geschaad. Voor deze categorie dient een richtinggevende afstand van 10 meter van deze bedrijven tot milieugevoelige bestemmingen, waaronder wonen, in acht worden genomen. De vrijstaande woning is buiten deze afstand gelegen. Op basis hiervan wordt milieuhinder geen belemmering geacht tussen de beoogde oprichting van de vrijstaande woning en woonzorgeenheden.

Aan de overzijde van de Stelleweg is een woning aanwezig. Deze bestaande woning en de nieuwe (zorg)woningen leveren over en weer geen belemmeringen op in het kader van bedrijven en milieuzonering. In de omgeving zijn geen bedrijven aanwezig die invloed hebben op het plangebied.

Gebruik spuitdrift en gewasbeschermingsmiddelen

De gronden rondom het plangebied aan de oostzijde zijn agrarisch in gebruik, er vindt akkerbouw plaats. Hiervoor geldt geen richtafstand in het kader van bedrijven en milieuzonering. Wel moet bij een woon- of zorgfunctie rekening worden gehouden met de mogelijkheid van gebruik van spuitdrift en gewasbeschermingsmiddelen.

Initiatiefnemer zorgt voor een deugdelijke afscheiding afgestemd op het feitelijke gebruik van spuitdrift en gewasbeschermingsmiddelen.

Het aspect geluid kan betrekking hebben op:

• wegverkeerslawaai;
• industrielawaai;
• inrichtingslawaai.

De locatie valt niet binnen de geluidzone van een gezoneerd bedrijventerrein. Daarnaast is geen sprake van een geluidhinder producerend bedrijf in de omgeving. De aspecten industrielawaai en inrichtingslawaai zijn daarom niet relevant. Op het aspect wegverkeerslawaai wordt hierna ingegaan.

In het kader van de ontwikkeling van de (zorg)woningen is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai opgesteld. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 15. De conclusie uit dit rapport zijn als volgt.

Uit het onderzoek wegverkeerslawaai blijkt dat:

• De geluidbelasting ten gevolge van de gezoneerde Hoge Meet lager is als de voorkeursgrenswaarde van 48 dB;
• De geluidbelasting ten gevolge van de gezoneerde Charlotte de Bourbonweg lager is als de voorkeursgrenswaarde van 48 dB;
• De geluidbelasting ten gevolge van de gezoneerde Oranjeweg lager is als de voorkeursgrenswaarde van 48 dB;
• De geluidbelasting ten gevolge van de gezoneerde Ringbaan Oost lager is als de voorkeursgrenswaarde van 48 dB;
• De geluidbelasting ten gevolge van de gezoneerde Stelleweg lager is als de voorkeursgrenswaarde van 48 dB;

Ten gevolge van alle wegen wordt de voorkeursgrenswaarde Lden = 48 dB niet overschreden. De woon-zorgeenheden en de vrijstaande reguliere woning worden in een goed akoestisch woon- en leefklimaat gerealiseerd. Het aspect geluid staat de realisatie van de woon- zorgeenheden en de vrijstaande reguliere woning niet in de weg.

Het aspect industrielawaai is niet van toepassing. De locatie ligt niet binnen de geluidzone van een gezoneerd industrieterrein. Ook inrichtingslawaai is niet van toepassing, omdat er geen bedrijven in de directe omgeving aanwezig zijn.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

De gevolgen voor de luchtkwaliteit worden beoordeeld op basis van de Wet ruimtelijke ordening, de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk), de AMvB 'Niet in betekenende mate' (het besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM.

Er dient, ook na realisatie van het planvoornemen, sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij moet voldaan worden aan de geldende grenswaarden en luchtkwaliteitseisen.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1 weergegeven.

Tabel 4.1Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

NIBM

In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m² bvo bij één ontsluitingsweg.

Toetsing en conclusie

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient het aspect luchtkwaliteit te worden onderzocht. De beoogde ontwikkeling (zorg)woningen behoort tot een vaste categorie waarvan vooraf bekend is dat deze ontwikkeling 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Uitgaande van een 'worst-case scenario' is sprake van een toename van 95 mvt/etmaal (zie paragraaf 4.6).

Figuur 4.7 Berekening bijdrage van het extra verkeer op de luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is nagegaan hoe het met de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied is gesteld. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde voor luchtkwaliteit relevante weg is de Oranjeweg (zie figuur 4.8). Hieruit blijkt dat zowel in 2020 als in 2030 voldaan wordt aan de voor dit jaar geldende normen uit de Wet Milieubeheer zoals weergegeven in tabel 4.2.

Tabel 4.2 Toetsing aan grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Figuur 4.8 Luchtkwaliteit ten opzichte van het projectgebied (bron: NSL-monitoringstool)

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicorelevante inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of over het water. De concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Weg en Basisnet Water.

Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 -waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 -contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgevonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Risicorelevante inrichtingen

In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

In het plangebied zijn geen routes vervoer van gevaarlijke stoffen. Door de gemeente Goes loopt de spoorlijn Vlissingen - Bergen op Zoom. Deze spoorlijn is op ca. 1,3 kilometer van het plangebied gelegen. Dit traject is derhalve niet relevant. Vaarwegen waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt zijn in de omgeving van het plangebied niet aanwezig.

Buisleidingen

Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van risicovolle buisleidingen.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vorm geen belemmering voor de ontwikkeling.

Toetsingskader

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe gebouwen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Hierbij kan op verschillende manieren omgegaan worden met energiezuinigheid.

Toetsing en conclusie

Voor alle nieuwbouw geldt dat aanvragen van de omgevingsvergunning vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG). Per 1 juli 2018 is het daarnaast verplicht gasloos te bouwen. De beoogde (zorg)woningen worden bijna energieneutraal.

Bij de ontwikkeling wordt door de ontwikkelaar aandacht besteed aan natuurinclusieve maatregelen voor het gebouw en terrein. Dit door:

• de onbebouwde buitenruimte rondom het complex ingericht wordt overeenkomstig het inrichtingsplan. Hierin zijn diverse groensoorten aanwezig voor diverse dieren, om op af te komen;
• het creeëren van plekken voor konijn, steenmarter en vleermuis in het gebouw en op het terrein (dit mede overeenkomstig de flora en fauna ontheffing);
• de binnentuin van het woon-zorgcomplex een belevingstuin te maken voor de bewoners met diversiteit aan groen/bloemen. Hierdoor komt er ook ruimte voor diverse vogels/ vlinders in de buitenruimte;
• in het gebouw meerdere vleermuisvoorzieningen aan te brengen;
• mogelijke toepassing van een sedum-dak op het platte dak van het nieuwe verbindingserf.

Volgens het geldende bestemmingsplan (zie 1.3) zijn in en nabij het projectgebied geen planologisch relevante leidingen of hoogspanningslijnen aanwezig. Met eventueel aanwezige overige planologisch gezien niet-relevante leidingen in of nabij het projectgebied hoeft in het bestemmingsplan geen rekening te worden gehouden. Voor deze leidingen zal nog wel een melding bij het kadaster worden gedaan.

De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor het aansluiten van het plan op gas, water, elektriciteit en riool. De aansluiting heeft geen invloed op de voorzieningen van omliggende woningen. Samen met een installateur wordt bezien hoe de aansluiting technisch gemaakt kan worden. Indien nodig worden de werkzaamheden voor aansluitingen tijdig afgestemd met belanghebbenden.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde standaarden (thans SVBP2012, IMRO2012, STRI2012). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar.

Ook de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is van belang voor bestemmingsplannen.

Ten aanzien van de opzet van de bestemmingsregeling is het volgende van belang.

Eisen aan de verbeelding

Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn. In aansluiting hierop en in relatie tot de digitale verplichting verdient het de voorkeur zoveel mogelijk onderdelen van de regeling op de verbeelding zichtbaar te maken en de regels zo transparant mogelijk te houden.

Voorts zijn de volgende eisen van toepassing:

• de ondergrond waarop de verbeelding is gebaseerd, geeft informatie over de actuele (kadastrale) situatie;
• op de verbeelding wordt met de bestemming en de aanduidingen aangegeven of, en zo ja welke bebouwing is toegestaan;
• op het renvooi wordt de betekenis aangegeven van de bestemmingen en de aanduidingen;
• de volgorde van de bestemmingen in het renvooi komt overeen met de volgorde zoals van de regels (alfabetisch).

De gehanteerde bestemmingen

De keuze voor de gehanteerde bestemmingen is gebaseerd op het stedenbouwkundig plan. Dit betekent concreet het volgende. De toekomstige vrijstaande woning heeft de bestemming 'Wonen'. De 38 zorgeenheden hebben de bestemming 'Maatschappelijk'. Tot slot blijft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1' gehandhaafd ter plaatse van het plangebied.

Op grond van SVBP2012 hebben de hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, de volgende vaste volgorde.

• In de 'Inleidende regels' worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald.
• In de Bestemmingsregels worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven.
• Algemene regels bevat een aantal regels (voorheen bepalingen genoemd) die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling of de bepaling welke wettelijke regeling van toepassing).
• Overgangs- en slotregels ten slotte geven overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Ook bij de opstelling van een bestemmingsbepaling (Hoofdstuk 2 van de regels) moet een vaste volgorde gebruikt worden: Een bestemmingsregel behoeft niet alle voorgeschreven elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

Voorts is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling. Tot slot dienen de regels zoveel mogelijk aan te sluiten bij de modelregels voor bestemmingsplannen die onder andere ook voor andere bestemmingsplannen in de gemeente Goes zijn gehanteerd.

In Artikel 1 worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende woorden toegekende betekenis. In Artikel 2 wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Het plangebied is bestemd met de bestemmingen Maatschappelijk, Wonen en Waarde -Archeologie 1.

Binnen Maatschappelijk is mogelijk gemaakt maatschappelijke activiteiten, met parkeervoorzieningen, tuinen, erven, paden, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming. In maatschappelijk is het wonen ten behoeve van de intramurale zorg opgenomen.

De met de enkelbestemming 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen (in combinatie met zorg indicatie ZZP4 of hoger ter plaatse), beroepsmatige activiteiten aan huis en aan de functie wonen gebonden parkeervoorzieningen. Er is gekozen voor de bestemming maatschappelijk, omdat er sprake is van 'niet nagenoeg zelfstandige bewoning'.

Binnen Wonen is mogelijk gemaakt de huisvesting van personen in een woning, aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten, parkeervoorzieningen, tuinen, erven, paden, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming.

Binnen Waarde - Archeologie 1 zijn de aangewezen gronden primair bestemd voor het behoud van het ter plaatse aanwezige archeologisch waardevol gebied en van de ter plaatse aanwezige vindplaatsen, voor zover niet beschermd van rijkswege.

Het doel van de antidubbeltelbepaling in Artikel 7 is om te voorkomen dat, wanneer volgens het bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van het bouwperceel mogen beslaan, het overgebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waarvan een soortgelijke eis wordt gesteld. In Artikel 8 zijn de algemene bouwregels opgenomen ten aanzien van bestaande maten en het overschrijden van bouwgrenzen. Ook bevat dit artikel de regeling om voldoende parkeergelegenheid te realiseren. Artikel 9 bevat (verbods)bepalingen opgenomen over het gebruik van in dit plan begrepen gronden. In Artikel 10 zijn de afwijkingsregels

opgenomen. Deze afwijkingen betreffen het overschrijden van bebouwingsgrenzen, geringe afwijkingen van het bestemmingsplan en een ontheffing voor het oprichten van antennes en masten. Artikel 11 bevat de mogelijkheid om af te wijken en bestemmingsgrenzen over maximaal 5 meter te verschuiven voor een betere realisering. Artikel 12 schrijft de procedure bij wijziging voor en in Artikel 12 is de strafbepaling opgenomen. De algemene regels zijn niet anders dan elders in Goes

wordt gehanteerd.

Artikel 13 heeft betrekking op de overgangsbepalingen met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor niet wordt vergroot. Artikel 14 ten slotte bevat de naam waaronder de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald: "Elsa Hoeve Kloetinge".

De gemeenteraad heeft tot taak bestemmingsplannen vast te stellen voor het grondgebied van de gemeente. In elk bestemmingsplan wordt het door de gemeente gewenste ruimtelijke beleid voor een bepaald gebied vertaald. Een nieuw bestemmingsplan legt de bestaande ruimtelijke kaders vast en bepaalt de grenzen waarbinnen planologische ontwikkelingen mogelijk zijn. Het biedt de gemeente een actueel beleidsmatig en juridisch toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen en initiatieven in een specifiek gebied. Om de kwaliteit van de bebouwde en onbebouwde leefomgeving te behouden en te verbeteren, is het noodzakelijk dat na het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan de daaruit voortvloeiende regels ook daadwerkelijk worden nageleefd. In gevallen waarin regels niet uit eigen beweging worden nageleefd dient in beginsel handhavend te worden opgetreden. Het uitblijven van handhavend optreden tegen de overtreding van regels die in een bestemmingsplan worden gesteld aan de bebouwing en inrichting van gronden, kan leiden tot rechtsongelijkheid, kan ongewenste precedentwerking tot gevolg hebben en vermindert het vertrouwen van de burger in het gemeentebestuur.

Onder handhaving wordt verstaan het nemen van maatregelen om de naleving van wettelijke voorschriften te bevorderen. Handhaving betreft dus niet alleen het daadwerkelijk repressief optreden tegen overtreders met behulp van sanctiemiddelen. Daaraan voorafgaand is het gewenst dat er heldere en hanteerbare regels zijn, moeten die regels kenbaar zijn en wordt er toezicht gehouden op de naleving ervan. Een eerste vereiste voor een goede handhaving is derhalve een bestemmingsplan met handhaafbare regels. Dat wil zeggen: regels die zodanig zijn opgesteld dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Voorlichting en preventief optreden vormen de basis voor effectieve handhaving. Een goede informatievoorziening draagt bij aan een verbetering van de naleving van bestemmingsplannen. Hoewel sanctionering in de meest optimale situatie niet nodig zou moeten zijn, zullen zich in de praktijk altijd gevallen voordoen waarin achteraf opgetreden moet worden tegen illegale situaties. In dergelijke gevallen kan het college van burgemeester en wethouders wettelijke dwangmiddelen inzetten om overtredingen gedwongen te (laten) beëindigen, zoals het opleggen van een last onder bestuursdwang of het opleggen van een last onder dwangsom.

De doelstelling van handhaving is het bereiken van goede naleving van wettelijke regels. Handhaving is een beginselplicht, welke door middel van het voeren van een transparant beleid ingezet moet worden als instrument voor de naleving van de regels, om hiermee een leefbare en veilige woonomgeving te garanderen voor de inwoners van de gemeente. Het bureau Toezicht en Handhaving van de afdeling Vergunningen en Handhaving is, namens het college, belast met het toezicht op de naleving van onder meer de ruimtelijke regelgeving. Deze taak wordt zo veel mogelijk consistent en stelselmatig uitgevoerd, zodat aan de beginselen van behoorlijk bestuur zoals rechtszekerheid, rechtsgelijkheid en zorgvuldigheid kan worden voldaan.

Wanneer een overtreding niet vrijwillig wordt beëindigd, wordt doorgaans gekozen voor het toepassen van bestuursdwang of het opleggen van een last onder dwangsom om een overtreder te dwingen een illegale situatie te beëindigen. Deze bestuursrechtelijke handhavingsmiddelen hebben een reparatoir karakter en zijn met vele juridische waarborgen omkleed.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. Initiatiefnemer heeft aangegeven dat er financiële middelen beschikbaar zijn voor de realisatie van het woonzorgcomplex en de vrijstaande reguliere woning. De initiatiefnemer heeft de financiële haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling voldoende aangetoond aan de gemeente.

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor de ontwikkeling. Initiatiefnemer heeft aangegeven dat er financiële middelen beschikbaar zijn voor de realisatie van het woonzorgcomplex en de vrijstaande woning. De initiatiefnemer heeft de financiële haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling voldoende aangetoond aan de gemeente.

Voor een duurzame exploitatie van de woonzorglocatie is een bepaalde omvang met bepaald programma nodig. De zorgorganisatie heeft tenminste 38 wooneenheden verdeeld over 4 woongroepen van ca. 10 wooneenheden/bewoners nodig om een toekomstbestendige businesscase te krijgen en in te kunnen staan voor het verlenen van de (veelal intensieve) zorg aan de bewoners.

Dit geeft de eigenaar de zekerheid dat de huurprijs, die nodig is om de investeringskosten te dekken, ook duurzaam beschikbaar blijft. Zowel het aantal woon-zorgeenheden als de bouwmogelijkheid voor de zelfstandige burgerwoning zijn medebepalend geweest voor de financiële haalbaarheid van het geheel.

Kostenverhaal

Volgens artikel 6.12 van de Wro dient tegelijk met de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld voor de gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is. De beoogde ontwikkeling, bestaande uit 38 woonzorgeenheden en een vrijstaande woning, is een bouwplan, zoals bedoeld in de Bro.

Het kostenverhaal wordt anderszins verzekerd via een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente. Ook het bepalen van een tijdvak of fasering en het stellen van eisen en regels in een exploitatieplan, zoals bedoeld in artikel 6.13 Wro, is niet benodigd voor deze ontwikkeling. Het opstellen van een exploitatieplan is dus niet aan de orde.

In het kader van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het voorontwerpbestemmingsplan toegestuurd naar de overlegpartners van de gemeente Goes.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met in achtneming van artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening (Wro) van 6 januari 2022 tot en met 15 februari 2023 gedurende zes weken op het gemeentesecretariaat ter inzage gelegen en is tevens beschikbaar gesteld op www.ruimtelijkeplannen.nl en www.goes.nl/bestemmingsplannen. Gelijktijdig heeft ook het ontwerp van het beeldkwaliteitsplan Elsa Hoeve ter inzage gelegen.

In de genoemde periode zijn 2 zienwijzen op het bestemmingsplan ingediend. De zienswijzen en de beantwoording zijn samengevat in de Antwoordnota die is opgenomen in bijlage PM. De zienswijzen leiden tot de volgende aanpassingen:

De zienswijzen leiden tot de volgende aanpassingen:

1. 1. Hoofdstuk 4.6 van de toelichting op het bestemmingsplan wordt tekstueel aangevuld ten aanzien van de toegankelijkheid van de Stelleweg, hoofdontsluiting via Hoge Meet, de route voor bouwverkeer en schadeherstel aan wegen. Ook wordt de inrichtingstekening aangepast;
2. 2. Hoofdstuk 4.2 van de toelichting op het bestemmingsplan wordt tekstueel aangevuld met de plannen voor de niet-legger wateren. Ook wordt de inrichtingstekening aangepast;
3. 3. Hoofdstuk 7.1 van de toelichting op het bestemmingsplan wordt dit tekstueel aangevuld met nadere onderbouwing voor economische uitvoerbaarheid;
4. 4. Hoofdstuk 7.2.2. van de toelichting op het bestemmingsplan wordt tekstueel aangevuld met de datum van ter visielegging;
5. 5. Hoofdstuk 4.12 van de toelichting op het bestemmingsplan, wordt tekstueel aangevuld met informatie over kabels, leidingen en aansluitingen;
6. 6. In het bestemmingsplan en de toelichting wordt "kern Goes" veranderd in "kern Kloetinge";
7. 7. De verschillende aanpassingen hebben invloed op het Inrichtingsplan. Daar waar het inrichtingsplan is gebruikt in de bijlagen bij de regels, de toelichting en de bijlagen bij de toelichting wordt deze vervangen.

Ambtshalve aanpassingen

Een informele opmerking binnen de gemeente Goes over natuurinclusief bouwen leidt nog tot de volgende aanpassing: in hoofdstuk 3.11, Duurzaamheid, wordt een paragraaf toegevoegd over de natuurinclusieve maatregelen waar de ontwikkelaar aandacht aan besteedt.