Het wijzigingsplan 'Leliestraat 24/Beatrixlaan 32-34 Goes' met identificatienummer NL.IMRO.0664.WPGO02-VG99 van de gemeente Goes

De geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels.

De begrippen en wijze van meten die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Goes Oost', zoals vervat in de bestandenset met planidentificatie NL.IMRO.0664.BPGO01-VG99 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen) zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Leliestraat 24/Beatrixlaan 32-34 Goes' van de gemeente Goes.

De bestemmingsregels met betrekking tot 'Verkeer' (Artikel 12) en 'Wonen' (Artikel 14) die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Goes Oost', zoals vervat in de bestandenset met planidentificatie NL.IMRO.0664.BPGO01-VG99 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen) zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Leliestraat 24/Beatrixlaan 32-34 Goes' van de gemeente Goes.

In aanvulling op c.q. afwijking van het bepaalde in artikel 14.2.4 zijn ter plaatse van de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - erfafscheiding en bijbehorende bouwwerken' de volgende regels van toepassing:

1. a. erfafscheidingen tot een hoogte van 2 meter zijn voor de voorgevellijn toegelaten;
2. b. bijbehorende bouwwerken zijn voor de voorgevellijn toegestaan tot een maximale oppervlakte van 100m². De maximale goothoogte bedraagt 3,2 meter en de maximale bouwhoogte 5 meter.

De algemene regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Goes Oost', zoals vervat in de bestandenset met planidentificatie NL.IMRO.0664.BPGO01-VG99 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen) zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Leliestraat 24/Beatrixlaan 32-34 Goes' van de gemeente Goes.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. 1. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. 2. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. 3. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor het gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. 1. het gebruik van grond en bouwwerken, dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het wijzigingsplan Leliestraat 24/Beatrixlaan 32-34 Goes van de gemeente Goes.

Aan de Beatrixlaan te Goes is een oude bedrijfslocatie aanwezig. Een deel van de bebouwing is jaren geleden gesloopt en ligt nu braak. Op het andere deel is nog een bedrijfsgebouw aanwezig waarin momenteel het Leger des Heils is gevestigd. (zie figuur 1). Het terrein vraagt om herinvulling. De beide perceelseigenaren wensen een nieuwe ontwikkeling tot stand te brengen in de vorm van woningbouw. Op de locatie zijn 2 vrijstaande woningen en een 2-onder-1-kapwoning voorzien.

De gronden van het terrein zijn momenteel bestemd als 'Bedrijf', waardoor woningbouw planologisch niet mogelijk is. Omdat de ruimtelijke kwaliteit van het binnengebied zeer minimaal is en ter plaatse uiteenlopende bedrijfsactiviteiten mogen plaatsvinden die mogelijk conflicteren met de woonomgeving is in het geldende bestemmingsplan 'Goes-Oost' in artikel 22 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Met deze bevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders onder voorwaarden de bestemming 'Bedrijf' wijzigen naar 'Wonen'. Van deze bevoegdheid wordt gebruik gemaakt. Dit wijzigingsplan voorziet in de motivering om het wijzigingsplan vast te stellen en woningbouw ter plaatse juridisch mogelijk te maken. Gelet op het uitgevoerde archeologisch onderzoek kan voor het plangebied de archeologische dubbelbestemming vervallen. De basis hiervoor is gelegen in de in artikel 16.5.2 van het geldende bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid.

Figuur 1 | Luchtfoto van het plangebied (bron: provincie Zeeland, 2017, bewerking Juust BV)

Het plangebied (zie figuur 1) ligt aan de oostzijde van het centrum van Goes (zie figuur 1). Het betreft het perceel kadastraal bekend gemeente Goes, sectie F, perceelnummers 2479 en 2935. Het plangebied wordt omsloten door diverse woon- en maatschappelijke functies welke zijn gelegen aan de Beatrixlaan, Leliestraat en Heernisseweg. De begrenzing van het plangebied stemt overeen met de ter plaatse geldende bedrijfsbestemming.

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Goes Oost' van de gemeente Goes. Dit bestemmingsplan is op 27 juni 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd als 'Bedrijf'. Deze gronden zijn bedoeld voor bedrijfsmatige activiteiten voor zover deze voorkomen in categorie 1 van de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten', alsmede voor ondergeschikte kantoren. Ook zijn de gronden bedoeld voor verhardingen, groenvoorzieningen en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming, waaronder begrepen parkeervoorzieningen, verkeers- en verblijfvoorzieningen en nutsvoorzieningen. Binnen het terrein is een bouwvlak opgenomen met een bebouwingspercentage van 100% en een maximum bouwhoogte van 5 meter.

Daarnaast hebben de gronden de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie -2 '. Deze bestemming is bedoeld ter bescherming van eventuele aanwezige archeologische waarden. Voor het uitvoeren van werkzaamheden geldt een vergunningstelsel.

Figuur 2 | Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Goes - Oost' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Dit wijzigingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit 7 hoofdstukken. Hoofdstuk 2 gaat in op de geldende beleidskaders van het Rijk, de Provincie Zeeland en de gemeente Goes. Vervolgens gaat hoofdstuk 3 in op kenmerken van het plangebied. Hoofdstuk 4 beschrijft de voorgenomen ontwikkeling. In hoofdstuk 5 wordt het plan getoetst aan verschillende relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 6 gaat in op de juridische vormgeving. Dit betreft de opzet van de verbeelding en de regels en een toelichting op de bestemmingen. Hoofdstuk 8 gaat in op de economische uitvoerbaarheid van het plan en hoofdstuk 9 gaat in op de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Op 1 juli 2017 is de ladder gewijzigd. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In het onderhavige plan is er sprake van de bouw van 4 woningen. Er is geen sprake van nieuw ruimtebeslag, de bouwmogelijkheden nemen met het nieuwe plan fors af. Er is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet benodigd.

Omgevingsplan Zeeland 2018

Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Binnen bestaand bebouwd gebied heeft de gemeente grote vrijheid bij de regie van ruimtelijke ontwikkelingen. In de woningmarkt is er steeds meer vraag naar stedelijk wonen. Door aanvullende woningbouw te concentreren in stedelijk gebied wordt gebouwd waar de markt om vraagt en wordt draagvlak voor voorzieningen in de directe omgeving behouden. Het plan past binnen het provinciaal beleid.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken.

Agenda Wonen in De Bevelanden 2025

In 2013 hebben de vijf gemeenten binnen het samenwerkingsverband De Bevelanden afspraken gemaakt over het wonen in de regio. De afspraken en het programma die toen gemaakt zijn, zijn in de Agenda Wonen in De Bevelanden 2025 geactualiseerd. Dit programma heeft een looptijd tot 2025 en is afgestemd op de huishoudensprognose en de woonvoorkeuren. De kernthema`s die de basis vormen voor de woningmarktafspraken zijn:

1. 1. realistische woningbouwproductie;
2. 2. bundeling op basis van de lange termijn behoefte in de markt, de vraagkant dus;
3. 3. kwaliteit voor kwantiteit;
4. 4. aanpak bestaande woningvoorraad, ook particuliere koopvoorraad;
5. 5. wonen en zorg;
6. 6. regionale prestatieafspraken met corporaties;
7. 7. arbeidsmigranten;
8. 8. grondprijzen voor woningbouw;
9. 9. monitoring.

Kwaliteit gaat voor kwantiteit. Een van de afspraken is voorkomen van verpaupering van gebouwen door transformatie naar woningen. Hoewel hier de bestaande gebouwen niet worden getransformeerd wordt wel ingezet op functiewijziging waardoor de kwaliteit van het gebied aanzienlijk verbeterd. Er is sprake van een herstructurering. In de wijk Goes Oost is rekening gehouden met enkele toe te voegen woningen (kleinschalig project, stedelijk woonmilieu). Het realiseren van 4 grondgebonden woningen past binnen regionale woningmarktafspraken. Het aantwal woningen is (nog) niet in het regionale woningbouwprogramma verwerkt. Het programma voor Goes biedt hier de mogelijkheden voor.

Structuurvisie #Goes2040

In juni 2012 heeft de gemeente Goes de structuurvisie #Goes 2040 vastgesteld. Goes ligt in het hart van de Bevelanden en levert een belangrijke bijdrage aan de Zeeuwse economie. Het is een aantrekkelijke woongemeente met een monumentale binnenstad en daar rondom veilige, ruime en groene woonmilieus.

Het beleid in woongebieden, waar de locatie in ligt, is gericht op kwaliteitsverbetering en het versterken danwel vitaal houden van de buitenruimte. In de structuurvisie is aangegeven dat de aanpak van particulier bezit, klimaatneutrale bouw en de aanpak van aandachtslocaties de komende jaren aandacht vragen. De onderhavige locatie kan als een dergelijke aandachtslocatie worden gezien.

Woonvisie Goes 2013-2020

In oktober 2013 heeft de gemeenteraad van Goes de Woonvisie Goes 2013-2020 vastgesteld. De woonvisie is een uitwerking van het thema wonen wat in de Structuurvisie #Goes 2040 ook aan bod is gekomen. Ingezet wordt op meer stedelijk en minder dorps. Goes biedt een breed scala aan woonmilieus. Het stedelijke woonmilieu is erg in trek. Ingezet wordt op projecten in het centrum stedelijke woonmilieu en het stedelijke buiten-centrum woonmilieu, dus het stadscentrum van Goes en de direct daaromheen gelegen woonwijken. De onderhavige locatie ligt in een woonwijk in de nabijheid van het centrum (Goes-Oost). Aanpak van deze locatie past daarom binnen de Woonvisie.

Het plan past binnen de daarvoor geldende beleidskaders van Rijk, Provincie en Gemeente.

Het plangebied ligt in de nabijheid van het historische centrum van Goes, buiten de vesting. De wijk Goes-Oost wordt gekenmerkt door architectuur uit de jaren '30 met gesloten bebouwing. In 1916 vormde de Heernisseweg de hoofdverbinding tussen Kloetinge en Goes. Pas vanaf 1924 werd hier begonnen met het uitbreiden van de stad. Tot dan zijn de gronden vooral in gebruik als boomgaard of weidegrond. Het is aannemelijk, gezien de in 1916 reeds aanwezige bebouwing, dat de gronden in gebruik waren als (agrarische) bedrijfsgrond en dat het stedenbouwkundig plan rond de restanten van het (agrarisch) bedrijf is geplooid.

Figuur 3 | historische kaart (bron: stedenbouwkundige schets Architecten Alliantie, april 2018)

Eind jaren '50 is binnen het plangebied Sanbella Foundations gevestigd. Dit werd vroeger ook wel de BH-fabriek genoemd. De bedrijfsbebouwing daarvan is inmiddels voor het grootste deel gesloopt. Het woonhuis op Leliestraat 22 is nog een overblijfsel van de toenmalige agrarische bebouwing.

Figuur 4 | oude luchtfoto (bron: stedenbouwkundige schets Architecten Alliantie, april 2018)

De Sanbellafabriek had ten tijde van de luchtfoto haar ontsluiting naar de Beatrixlaan. De van oorsprong aanwezige agrarische bebouwing met het woonhuis op nummer 22 had haar ontsluiting naar de Heernisseweg. Die laatste ontsluiting is (waarschijnlijk in de jaren '80) verlegd naar de zijde van de Leliestraat.

Het plangebied ligt in een overwegend woongebied. In het gebied zijn ook diverse andere (maatschappelijke) functies aanwezig. Aan de Leliestraat is een kinderopvang gevestigd. Aan de Heernisseweg is een huisartsenpraktijk aanwezig en aan de Beatrixlaan onder andere een praktijk voor tandheelkunde en een polikliniek voor dermatologie.

De wijk heeft een noord-zuid georiënteerde blokstructuur met woonstraten die oost-westelijk worden doorkuist door een aantal hoofdontsluitingen. Het bouwblok wat wordt omringd door de Beatrixlaan, Heernisseweg en Leliestraat, heeft een afwijkende maat (grootte) ten opzichte van overige bouwblokken in dit deel van de stad.

Het bouwplan

De locatie Beatrixlaan 32-34 betreft een binnengebied. Het binnengebied wordt gesplitst in twee delen met ieder een eigen ontsluiting, zoals ook in de huidige situatie van toepassing is. In totaal kunnen 4 woningen worden gerealiseerd: 2 vrijstaande woningen en een 2-onder-1-kapwoning. Vanwege onder andere bezonning is het wenselijk de bouwstrook waarbinnen de woningen gerealiseerd kunnen worden zoveel mogelijk aan de noordzijde te situeren. De woningen aan de westzijde gaan daardoor grenzen aan een 'plein' waaraan ook de woning Leliestraat 22 grenst en een aantal bestaande loodsen. De ontsluiting vindt plaats via de Leliestraat. De voorgevel van de 2-onder-1-kapwoning ligt op dezelfde lijn als de bestaande woning op nummer 22. Voor de woningen is nog geen concreet bouwplan beschikbaar. De tweekapper mag maximaal bestaan uit 2 bouwlagen met een kap. Parkeren vindt plaats op eigen terrein. De ruimte voor deze woningen wordt ingericht als openbare ruimte welke openbaar toegankelijk zal zijn en wordt overgedragen aan de gemeente. De gemeente zal de inrichting ervan bepalen.

De vrijstaande woningen aan de oostzijde van het plangebied hebben een meer patio-achtig karakter. De woningen staan achterop het perceel en bestaan uit 2 bouwlagen, plat afgedekt. Ook hier vindt parkeren op eigen terrein plaats. Deze woningen hebben hun ontsluiting richting de Beatrixlaan. Een poort op de erfgrens zal toegang geven tot de tuin en de woning.

Het bouwplan sluit aan bij de bestaande verkavelingsstructuur en biedt variatie in bebouwing. De bestaande stedenbouwkundige situatie verbetert door de voorgestelde invulling van het gehele binnenterrein met deze woningen.

Figuur 5 | Het schetsplan (bron: Architecten Alliantie )

Beeldkwaliteit

De gemeente Goes heeft een welstandsnota vastgesteld. De locatie ligt in gebied 2: Dorpskernen, linten en entrees. Daarvoor gelden de volgende regels:

Plaatsing
• Behouden van bestaand cultuurhistorisch waardevolle verkavelingspatroon en bebouwingstypologie van direct omliggende kavels en bebouwing.
• Bij renovatie en (vervangende) nieuwbouw de oorspronkelijke positie en oriëntatie behouden.
• Plaatsing in de bestaande rooilijn of bij verspringing binnen de uitersten van de belendingen.

Massa en vorm
• Bij renovatie of verbouwing samenstelling van de hoofdmassa respecteren.
• Bij (vervangende) nieuwbouw moeten maat en schaal passen bij de omliggende bebouwing, tenzij er sprake is van een bijzondere stedenbouwkundige situatie die afwijking daarvan mogelijk maakt.
• Aan, uit-en bijgebouwen, voor zover in het zicht gelegen, qua massa en hoofdvorm verwant aan het hoofdgebouw.

Gevelkarakteristiek
• Behouden van de individuele herkenbaarheid van bebouwing binnen het samenhangende straatbeeld. Ook bij samenvoeging van meerdere panden.
• Bij renovatie of verbouwing de oorspronkelijke bouwstijl, gevelgeleding en authentieke detaillering behouden. • Bij (vervangende) nieuwbouw toepassen van een kleinschalige gevelindeling. Eigentijdse uitwerking van onderdelen van een gevel is mogelijk mits ondergeschikt en met respect voor de oorspronkelijke of aanwezige karakteristieken uitgevoerd.
• Geen gesloten (blinde) gevels aan straatzijden.

Kleur en materiaal
• Bij renovatie of verbouwing het oorspronkelijke kleur-en materiaalgebruik behouden.
• Eigentijds materiaal- en kleurgebruik is mogelijk mits ondergeschikt en met respect voor de oorspronkelijke of aanwezige karakteristieken uitgevoerd.
• Geen sterk contrasterende kleuren en materialen.
• Aan, uit-en bijgebouwen en dakkapellen, voor zover in het zicht gelegen, qua materiaal en kleur verwant aan het hoofdgebouw

Toegespitst op de locatie

Aangezien de ontwikkeling volledig op een achterterrein ligt, afgescheiden is van de openbare ruimte en geen deel uitmaakt van het bebouwingslint is een afwijkende benadering gerechtvaardigd.

Plaatsing
Wat betreft plaatsing bieden het aanwezige bouwblok en het ontbreken van een duidelijke rooilijn aanleiding om af te wijken van de regels uit de nota. De twee verschillende typologische benaderingen van wonen aan een binnenplein (westelijke helft) en een patio-typologie (oostelijke helft) hebben tot gevolg dat een heldere lineaire structuur ontstaat op het binnenterrein.

Massa en vorm
Wat betreft massa en vorm wordt aansluiting gezocht bij de bebouwingstypologie die op het binnenterrein staat of heeft gestaan. De hoofdgebouwen zijn opgebouwd uit 1 bouwlaag plat, 1 bouwlaag met kap, 2 bouwlagen met kap of 2 bouwlagen plat. Een en ander aansluitend bij de oorspronkelijke schuur-of loodsachtige bebouwing.

Gevelkarakteristiek
Aangezien er sprake is van een achterterrein zonder relatie met de aanwezige gevelkarakteristiek van de omliggende straten is hier meer vrijheid geoorloofd. Zowel modernistische als meer behoudende gevelindelingen zijn mogelijk

Kleur en materiaal
Het aanwezige kleur- en materiaalgebruik in de omliggende straten is zeer divers en biedt voldoende aanknopingspunten voor een passend materiaalgebruik.

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Archeologie

In december 2011 is archeologiebeleid vastgesteld. Daarin zijn verwachtingskaarten opgenomen waarin vier archeologische niveaus worden onderscheiden. Onderhavig plangebied is gelegen binnen een zone met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Voor het plangebied geldt daarom op dit moment de archeologische dubbelbestemming 'Waarde-archeologie - 2'. Dit betekent dat er een archeologisch onderzoek nodig is wanneer de bodemingrepen een grotere oppervlakte beslaan dan 250 m² en dieper reiken dan 40 centimeter onder maaiveld.

Het bouwplan overschrijdt deze grenzen waardoor het uitvoeren van archeologisch onderzoek nodig is. Dit onderzoek is uitgevoerd door Artefact! Advies en Onderzoek in Erfgoed (zie Bijlage 1, concept rapportage d.d. 15 oktober 2018).

Bij het inventariserend veldonderzoek is nagegaan of de verwachtingen uit het bureau-onderzoek kloppen. Er zijn daarvoor 4 boringen geplaatst. Op basis van het veldonderzoek geldt alleen nog een lage verwachting op de aanwezigheid van vindplaatsen in de ondergrond. Verstoringen door het landgebruik (boomgaard) in het verleden gaan tot een diepte van 0,6 tot 1,05 meter onder het maaiveld. Het bovenste niveau bestaat uit een laag van 10 tot 40 centimeter bouwzand. In het middendeel van het plangebied zal door de aanleg van een kelder de ondergrond tot naar schatting 1,5 tot 2 meter onder het maaiveld verstoord zijn. De kans wordt klein geacht dat bij de voorgenomen werkzaamheden archeologische vindplaatsen verstoord kunnen raken. Archeologisch vervolgonderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan de archeologische dubbelbestemming die op dit moment van toepassing is vervallen. Artikel 16.5.2 van het geldende bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om het plan op dit punt te wijzigen.

Het is wel mogelijk dat tijdens de uitvoeringsfase archeologische sporen aan het licht komen. Voor dit soort vondsten geldt een wettelijke meldingsplicht ex. artikel 5.10 van de Erfgoedwet.

Cultuurhistorie

In het plangebied of grenzend aan het plangebied bevinden zich geen objecten die zijn aangewezen als (gemeentelijk) monument. In de directe omgeving zijn geen cultuurhistorische elementen aanwezig die invloed kunnen hebben op het plan of andersom.

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, is van belang dat er inzicht is in de bodemkwaliteit. In het kader van het wijzigingsplan dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor het uitvoeren van het project.

Voor beide percelen afzonderlijk is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. SMA heeft de bodemkwaliteit van het westelijk gelegen perceel beoordeeld (rapportage 2 juli 2018, Bijlage 2). Uit het onderzoek blijkt dat in de bovengrond en plaatselijk ook in de ondergrond achtergrondwaarde-overschrijdingen aanwezig zijn voor enkele zware metalen, minerale olie en PAK₁₀. In het grondwater zijn geen verhoogde concentraties aangetoond. De verhoogde gehalten in de grond geven geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek. In geval van grondverzet kan het wel nodig zijn om een onderzoek conform het Besluit bodemkwaliteit uit te voeren.

Op de locatie is wel bodemvreemd materiaal aangetroffen. Deze lagen kunnen stoffen bevatten die een bodemverontreiniging kunnen veroorzaken. Vermenging met bijvoorbeeld onder-, boven-, en naastgelegen grond dient voorkomen te worden.

SMA heeft voor het westelijk gelegen perceel eveneens een asbestonderzoek uitgevoerd. (rapport d.d. 11 juli 2018, Bijlage 3). Geconcludeerd is dat de verdenking op de aanwezigheid van asbest terecht is. Omdat de inidicatief vastgestelde gehalten aan asbest de halve interventiewaarde niet overschrijden geven de resultaten van dit onderzoek geen aanleiding tot verder aanvullend of nader onderzoek naar asbest in de grond.

Door ABO Milieuconsult is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de oostelijk gelegen gronden van het plangebied (rapport d.d. 24 oktober 2018, Bijlage 4). Er zijn 12 boringen verricht tot een maximale diepte van 3,0 meter onder het maaiveld en er is 1 boring afgewerkt met een peilbuis. In de rapportage wordt geconcludeerd dat in de grond enkele lichte verontreinigingen met koper, lood, PAK en PCB zijn aangetoond. In een aantal grondmengmonsters zijn geen verontreinigingen aangetoond. In het grondwater zijn lichte verontreinigingen met barium en xylenen aangetoond. Deze waarden geven geen aanleiding tot het doen van vervolgonderzoek. De bodemkwaliteit is geschikt voor de beoogde functie. Wel is het nodig om de ondergrondse tank te verwijderen conform de daarvoor geldende regels. Voor het afvoeren van grond en de hergebruiksmogelijkheden daarvan is het besluit Bodemkwaliteit van toepassing.

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Het plan ligt niet in de nabijheid van een waterkering.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	Op dit moment is de bestaande bedrijfslocatie deels gesloopt. De locatie is, buiten het gebouw van het Leger des Heils, nagenoeg geheel verhard. De betonplaat waar de overige bebouwing was gerealiseerd is nog aanwezig. Het verhard oppervlak neemt in de nieuwe situatie fors af. Het huidige bouwvlak heeft een oppervlakte van 1.918 m2 en mag voor 100% worden bebouwd. De nieuwe bouwvlakken hebben een gezamenlijke oppervlakte van 1.110 m2 waarbij een minimale afstand tot de zijdelingse perceelsgrens van 3 meter geldt (bij de 2-onder-1-kap uiteraard aan 1 zijde). Niet alleen de bouwvlakken worden kleiner dan in de huidige situatie, maar door de realisatie van tuinen wordt ook de dichte bodemverharding vermindert. Op dit moment is er buiten het bouwvlak ca. 1.063 m2 dichte bodemverharding aanwezig. Ter plaatse van de nieuwe bestemming 'Verkeer' zal de dichte bodemverharding blijven (c.q. vernieuwd worden), ter plaatse van de bestemming 'Wonen' zal buiten het bouwvlak een tuin worden gerealiseerd. Daar zijn bijgebouwen mogelijk tot een maximum van 50% van het bouwperceel met een maximum van 250m². Er is geen sprake van een toename van het bebouwd/verhard oppervlak. Compensatie is niet nodig.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Zowel afvalwater als hemelwater wordt gescheiden afgevoerd naar het gemeentelijk rioleringssysteem. Ook in de huidige situatie is aangesloten op de gemeentelijke riolering.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	Er is geen sprake van het onttrekken van grondwater. Er wordt ook geen grondwateroverlast verwacht.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Door de functiewijziging zijn geen bedrijfsactiviteiten meer mogelijk. De grondwaterkwaliteit zal niet wijzigen.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Er is in of in de directe nabijheid van het plangebied geen oppervlaktewater aanwezig. Het plan heeft daar derhalve geen invloed op.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor de volksgezondheid, er is in het plan geen open water of oppervlaktewater aanwezig welke risico's met zich meebrengen.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	De nieuwe ontwikkeling leidt niet tot maaiveldsdalingen.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Er is ter plaatse geen natte natuur aanwezig. Dit maakt ook geen deel uit van het plan.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Er is in of in de directe nabijheid van het plangebied geen oppervlaktewater aanwezig waarmee rekening moet worden gehouden.
Andere belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	De ontwikkeling vindt plaats op een binnenstedelijke locatie. Er zijn geen objecten van de waterbeheerder in het geding.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? * na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).	Niet van toepassing

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mogen niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet dus vastgesteld worden dat er geen beschermde dier- of plantsoorten in het plangebied leven.

Door Adviesbureau Wieland is een ecologische quickscan uitgevoerd naar beschermde natuurwaarden (Bijlage 5, rapportage d.d. 25 november 2018). Er is een verkennend veldonderzoek uitgevoerd op 25 september, 15 oktober en 15 november 2018. Daarbij is het gebouw geïnspecteerd, er is gebruik gemaakt van batdetectoren en warmtebeeld camera. Op het terrein zijn verschillende foeragerende vleermuizen waargenomen: gewone dwergvleermuis, laatvlieger, ruige dwergvleermuis. Er zijn bij de te slopen bebouwing geen uitvliegende vleermuizen waargenomen. In de winter en in het voorjaar is hiernaar geen onderzoek gedaan. Er zijn potentiële dagverblijven aanwezig. Omdat het gewenst is dat de planvorming doorgang kan vinden is geadviseerd om in iedere woning een voorziening te treffen door middel van een inbouwsteen. Dit is praktisch goed in te passen in het plan. Voor aanvang van de sloop wordt de bebouwing gecheckt door een ecologisch deskundige op aanwezigheid van vleermuizen. Boeiboorden en houten beschoeiingen worden handmatig verwijderd.
Verder komen er broedvogels voor in de beplanting. Indien deze wordt verwijderd buiten het broedseizoen (dus tussen 1 augustus en 1 maart) dan zijn er geen schadelijke gevolgen voor soorten te verwachten.
Door het nemen van deze mitigerende maatregelen worden beschermde soorten in acht genomen.

Er zijn voorts geen negatieve effecten te verwachten op Natura 2000-gebieden of gebieden uit het Natuurnetwerk Zeeland.

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidniveaus zijn en wat niet (de geluidnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Het plangebied ligt aan beide zijden aan een eigen erftoegangsweg waar alleen bestemmingsverkeer komt. Op een afstand van circa 50 meter liggen de Leliestraat en de Beatrixlaan welke beide een snelheidsregime van 30 kilometer/uur hebben. Daarop is geen geluidzone van toepassing. In het kader van de Wet geluidhinder is geen akoestisch onderzoek nodig. Wel moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening beoordeeld worden of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. De omliggende bebouwing dient als 'buffer' ten aanzien van wegverkeerslawaai van de genoemde wegen. De nieuwe woningen liggen daarnaast op grote afstand van de Beatrixlaan en Leliestraat (beiden ruim 50 meter). Een goed woon- en leefklimaat kan vanuit akoestisch oogpunt worden gegarandeerd.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO₂ en PM₁₀ leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m³ hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

In het onderhavige plan is sprake van het bouwen van vier woningen met 2 ontsluitingswegen. Deze wegen ontsluiten beiden slechts 2 extra woningen, het betreft een zeer kleinschalige ontwikkeling in vergelijking met de hiervoor genoemde woonwijk. In de huidige situatie is er sprake van een bedrijfsbestemming waarin zwaar verkeer het plangebied betreedt. De verkeersintensiteiten bij een bedrijfsbestemming liggen daarnaast hoger dan de verkeersintensiteiten bij woningen. Dit plan draagt daarom niet bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

In de directe omgeving van het plangebied zijn een aantal functies gelegen welke hinder kunnen veroorzaken voor de nieuwe woningen. Het betreffen een artsenpraktijk, een tandartsenpraktijk, een bedrijfsverzamelgebouw en een kinderopvangcentrum. Om te beoordelen of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woningen wordt getoetst aan de richtafstanden zoals die zijn neergelegd in de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. In een rustige woonwijk geldt voor een kinderopvang een richtafstand van 30 meter en voor de overige functies 10 meter. Omdat er diverse functies om het gebied liggen, naast de genoemde functies zijn in de omgeving van het gebied ook nog diverse maatschappelijke functies aanwezig zoals een kerk, zorgcentrum en scholengemeenschap, kan gesproken worden van een gemengd gebied. De richtafstand voor de kinderopvang is in dat geval 10 meter en voor de overige functies 0 meter. Daaraan wordt voldaan. Wel is het zo dat met name aan de westzijde van het plangebied sprake is van een rustig binnengebied binnen de gemengde omgeving. De afstand tussen het speelplein van de kinderopvang en de nieuw geprojecteerde woningen aan de westzijde is beperkt. De kinderen van de kinderopvang spelen enkele keren per dag buiten. In de avond- en nachtperiode en in het weekend vinden er geen activiteiten plaats. Het speelplein is gelegen aan de voorzijde van de geprojecteerde woningen. Mede gelet op de eisen die het Bouwbesluit stelt aan isolatiewaarde van een woning wordt geen overlast verwacht vanwege de kinderopvang en kan gesteld worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat in de nieuwe woningen. De nieuwe woningen en ook de bestaande woning Leliestraat 22 vormen een afscherming richting de nieuwe achtertuinen, waardoor ook in de tuin geen overlast valt te verwachten. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor vaststelling van het wijzigingsplan.

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Verkeersafwikkeling en -generatie

De beide huidige toegangen tot het gebied aan de Beatrixlaan en de Leliestraat worden gehandhaafd en zijn geschikt voor het verwerken van woonverkeer. Op iedere toegangsweg sluiten 2 nieuwe woningen aan. De verkeersaantrekkende werking van de betreffende woningen is beperkt en betreft uitsluitend personenauto's. De huidige bedrijfsbestemming trekt meer verkeer aan, niet alleen personenauto's, maar ook vrachtverkeer. De invloed op de omgeving vanwege verkeersaspecten is positief.

Parkeren

De gemeente Goes heeft in het parkeebeleidsplan parkeernormen vastgesteld. Voor woningen in het dure segment, waar de ontwikkeling toe moet worden gerekend, geldt per woning een parkeernorm van 1,8 parkeerplaats (schil centrum). Alle woningen voorzien in 2 parkeerplaatsen op eigen terrein. Daarmee wordt voldaan aan het gemeentelijk parkeebeleid. Er worden voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd.

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen in de nabijheid van risicobronnen dienen te worden getoetst aan de genoemde regelgeving.

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Wel ligt er door Goes een spoor wat onderdeel is van het Basisnet. Bij vervoer over het spoor volgt het GR-plafond de PR 10-7 en de PR 10-8 contouren. Voor het spoor door Goes geldt voor de PR 10-7 contour een afstand van 132 en voor de PR 10-8 contour een afstand van 363 meter. Het spoor ligt op een afstand van ruim 600 meter. Vanwege het vervoer van toxische stoffen is, binnen een afstand van 1.500 meter vanaf het spoor (beleidsvisie provincie Zeeland) een beperkte verantwoording groepsrisico nodig. Er liggen geen buisleidingen of routes van het Basisnet weg of water in de directe omgeving van het plangebied. De A58, waarover eveneens gevaarlijke stoffen worden vervoerd, ligt op een afstand van ca. 2,6 km van het plangebied. Voor die risicobron is op basis van het provinciaal beleid geen nadere verantwoording nodig. Dit geldt eveneens voor het Basisnet Water. De dichtstbij gelegen routes daarvan liggen op ruim 6 kilometer.

Beperkte verantwoording groepsrisico

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Het plangebied wordt via 2 ontsluitingswegen ontsloten, welke vanaf de Beatrixlaan respectievelijk de Leliestraat goed bereikbaar zijn. Op beide locaties is ruimte aanwezig voor het opstellen van een blusvoertuig indien noodzakelijk. In het plangebied is geen open water voorzien. Bij de nadere uitwerking van het plan zal gewaarborgd worden dat er voldoende bluswatervoorzieningen binnen daarvoor geldende afstanden aanwezig zijn, zodat de brandweer een eventuele escalatie kan voorkomen.

Zelfredzaamheid

Gelet op het type woningen dat is voorzien mag ervan uitgegaan worden dat de bewoners volledig zelfredzaam zijn. Kinderen worden beschouwd als vermindert zelfredzaam, maar daarbij mag ervan uit gegaan worden dat deze door ouders/verzorgers worden geholpen in geval van calamiteiten.

Dit aspect vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan.

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Het gaat dan met name om gas, elektra en rioolpersleidingen en leidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden getransporteerd. Voor deze kabels en leidingen geldt een veiligheidszone omdat deze een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen waarmee rekening moet worden gehouden. Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor het realiseren van het plan.

Alle relevante aspecten voor de kwaliteit van de leefomgeving zijn onderzocht. Deze aspecten vormen geen belemmering voor het voorgenomen plan. De nieuwe invulling van het gebied sluit beter aan op de omliggende woonomgeving dan de bestaande bedrijfsbestemming.

Het geldende bestemmingsplan 'Goes Oost' bevat een wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van wijziging van de bedrijfsbestemming naar wonen. Dit plan betreft derhalve een wijzigingsplan waarbij het college van burgemeester en wethouders bevoegd is tot het vaststellen ervan. In het wijzigingsplan worden de regels uit het moederplan 'Goes Oost' van toepassing verklaard.

Toetsing aan wijzigingsvoorwaarden

De mogelijkheid tot het wijzigen van de bestemming is onder voorwaarden mogelijk. In artikel 22 van het geldende bestemmingsplan is de hierna volgende regeling opgenomen. Per voorwaarde is aangegeven hoe hieraan wordt voldaan.

Artikel 22.2 WRO-zone wijzigingsgebied

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming van de gronden die zijn voorzien van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsbevoegdheid 1' in zijn geheel te wijzigen in de bestemming 'Wonen', als bedoeld in artikel 14 mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. de bedrijfsactiviteiten zijn definitief beëindigd. De bedrijfsbeëindiging van het Leger des Heils op deze locatie is aanstaande. De overige bedrijfsactiviteiten zijn reeds beëindigd.
2. b. de bodemkwaliteit is of wordt zodanig gemaakt, dat woonbebouwing kan worden toegestaan. Uit paragraaf 5.3 blijkt dat de gronden geschikt zijn voor de beoogde functie. PM
3. c. voldaan wordt aan de normen met betrekking tot de Wet geluidhinder. In paragraaf 5.6 is beschreven dat er op basis van de Wet geluidhinder geen onderzoek nodig is en ook in het kader van een goede ruimtelijke ordening sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Er wordt voldaan aan de normen.
4. d. voldaan wordt aan de normen met betrekking tot externe veiligheid. In paragraaf 5.10 is onderzocht of er aspecten aanwezig zijn die een verhoogd risico vanwege externe veiligheid met zich meebrengen. Dit blijkt niet het geval. Er wordt voldaan aan de normen.
5. e. toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid ertoe leidt dat:

1. 1. de regels van artikel 14 'Wonen' van toepassing zijn. De regels van artikel 14 worden van toepassing verklaard. In afwijking daarvan wordt wel een specifieke regeling opgenomen voor erfafscheidingen bij de patiowoningen. Zie nadere uitleg in paragraaf 6.2.

6. f. de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsbevoegdheid 1' van de betreffende gronden wordt verwijderd. Door het vaststellen van het wijzigingsplan vervalt ter plaatse van de bedrijfsbestemming het wijzigingsgebied. De volledige wijzigingsbevoegdheid beslaat een groter gebied welke niet tot de planontwikkeling behoort. Buiten het plangebied blijft de zone gehandhaafd conform het geldende plan.

Aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid wordt voldaan.

Gelet op het uitgevoerde archeologisch onderzoek kan de archeologische dubbelbestemming die momenteel voor het plangebied geldt komen te vervallen. Artikel 16.5.2 van het geldende bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om de archeologische bestemming geheel of gedeeltelijk te verwijderen. In dat geval moet er uit archeologisch onderzoek gebleken zijn dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn of bescherming en veiligstelling van archeologische waarden niet meer nodig is. Daaraan wordt voldaan (zie 5.2).

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

De verbeelding is ingericht conform de systematiek uit het geldende bestemmingsplan 'Goes Oost'. Dat wil zeggen dat bouwstroken gehanteerd worden waarbinnen het woningtype (in dit geval vrijstaand en twee-aaneen) wordt vastgelegd. Tevens wordt de goot- en bouwhoogte vastgelegd. In iedere bouwstrook worden 2 woningen toegestaan.

Buiten de bouwstroken is gedeeltelijk een functie-aanduiding 'erf' opgenomen. Ten behoeve van erfafscheidingen bij de woningen in patio-achtige setting is ook een 'specifieke bouwaanduiding - erfafscheidingen en bijbehorende bouwwerken' opgenomen (zie verder onder 'regels').

Regels

Dit wijzigingsplan is geen zelfstandig bestemmingsplan maar maakt deel uit van het moederplan 'Goes-Oost' van de gemeente Goes. Met de vaststelling van dit wijzigingsplan worden de regels uit het bestemmingsplan 'Goes Oost' van toepassing verklaard. Aanvullend daarop wordt wel een specifieke regeling opgenomen ten behoeve van erfafscheidingen bij de patiowoningen. De geldende regeling staat voor de voorgevellijn slechts erfafscheidingen tot 1 meter toe. De bedoeling is dat de 2 vrijstaande woningen met een poort worden ontsloten. De tuin (het erf) ligt aan de voorzijde van de woningen. Ten behoeve van het bieden van voldoende privacy en de specifieke bouwtypologie is het in dit geval aanvaardbaar dat voor de voorgevellijn erfafscheidingen tot 2 meter hoog kunnen worden gerealiseerd. Omdat het erf bij de patio-achtige woningen voor de voorgevel ligt is ook hiervoor een specifieke regeling nodig die het mogelijk maakt dat, buiten het bouwvlak, op de aanduiding erf 100m² aan bijgebouwen mogelijk is.

De gemeenteraad heeft tot taak bestemmingsplannen vast te stellen voor het grondgebied van de gemeente. In elk bestemmingsplan wordt het door de gemeente gewenste ruimtelijke beleid voor een bepaald gebied vertaald. Een nieuw bestemmingsplan legt de bestaande ruimtelijke kaders vast en bepaalt de grenzen waarbinnen planologische ontwikkelingen mogelijk zijn. Het biedt de gemeente een actueel beleidsmatig en juridisch toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen en initiatieven in een specifiek gebied.

Om de kwaliteit van de bebouwde en onbebouwde leefomgeving te behouden en te verbeteren, is het noodzakelijk dat na het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan ook zorg gedragen wordt voor de handhaving daarvan. Het uitblijven van handhavend optreden tegen de overtreding van regels die in een bestemmingsplan worden gesteld aan de bebouwing en inrichting van gronden, leidt tot rechtsongelijkheid en vermindert het vertrouwen van de burger in het gemeentebestuur.

Onder handhaving wordt verstaan het nemen van maatregelen om de naleving van wettelijke voorschriften te bevorderen. Handhaving betreft dus niet alleen het daadwerkelijk repressief optreden tegen overtreders met behulp van sanctiemiddelen. Daaraan voorafgaand is het gewenst dat er heldere en hanteerbare regels zijn, het verschaffen van inzicht in die regels - zodat een ieder het vanzelfsprekend acht zich aan de gestelde norm te houden - en het houden van toezicht op de naleving ervan. Een eerste vereiste voor een goede handhaving is derhalve een bestemmingsplan met handhaafbare regels. Dat wil zeggen regels die zodanig zijn opgesteld dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn.

Voorlichting en preventief optreden vormen de basis voor een effectief handhavingsbeleid. Een goede informatievoorziening draagt bij aan een verbetering van de naleving van bestemmingsplannen. Hoewel sanctionering in de meest optimale situatie niet nodig zou moeten zijn, zullen zich in de praktijk altijd gevallen voordoen waarin achteraf opgetreden moet worden tegen illegale situaties. In veel gevallen besluit het college van burgemeester en wethouders een overtreding gedwongen te laten beëindigen en daartoe zonodig wettelijke dwangmiddelen te gebruiken, zoals het toepassen van bestuursdwang of het opleggen van een last onder dwangsom.

De doelstelling van handhaving is het bereiken van goede naleving van wettelijke regels. Handhaving is een beginselplicht, welke door middel van het voeren van een transparant beleid ingezet moet worden als instrument voor de naleving van de regels, om hiermee een leefbare en veilige woonomgeving te garanderen voor de inwoners van de gemeente. Het bureau Toezicht en Handhaving van de afdeling Vergunningen en Handhaving is, namens het college, belast met het toezicht op de naleving van onder meer de ruimtelijke regelgeving. Deze taak wordt zo veel mogelijk consistent en stelselmatig uitgevoerd, zodat aan de beginselen van behoorlijk bestuur zoals rechtszekerheid, rechtsgelijkheid en zorgvuldigheid kan worden voldaan. Daarvoor is het nodig handhavingsbeleid vast te stellen.

Het handhavingsbeleid is, zoals vele andersoortige beleidsvelden, altijd in beweging. Met behulp van monitoring wordt periodiek geëvalueerd en wordt zonodig het beleid bijgesteld. Het Goese handhavingsbeleid kent een planning&control-cyclus van 4 jaar, waarbij jaarlijks een handhavingsuitvoeringsprogramma wordt vastgesteld. In juni van 2008 heeft het gemeentebestuur van Goes het meest recente handhavingsbeleid, de nota integraal handhavingsbeleid 2008-2012, vastgesteld. Het vastgestelde handhavingsbeleid is erop gericht om zo veel mogelijk integraal te handhaven.

Wanneer een overtreding niet vrijwillig wordt beëindigd, wordt doorgaans gekozen voor het toepassen van bestuursdwang of het opleggen van een last onder dwangsom om een overtreder te dwingen een illegale situatie te beëindigen. Deze bestuursrechtelijke handhavingsmiddelen hebben een reparatoir karakter en zijn met vele juridische waarborgen omkleed.

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

In het onderhavige plan is sprake van een dergelijk bouwplan. Met de initiatiefnemers (Wegeling BV en het Leger des Heils) wordt een anterieure (exploitatie)overeenkomst gesloten, waarin onder meer ook de afwenteling van planschade is geregeld. De ontwikkelkosten, waaronder ook aansluitingen op het gemeentelijk rioleringsstelsel en inrichting van de buitenruimte binnen het plangebied zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeente zal de realisatie van de openbare ruimte aan de noordzijde van het plangebied uitvoeren voor rekening van initiatiefnemer. Er zijn voor de gemeente geen overige kosten. Het vaststellen van een exploitatieplan is niet nodig.

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan toegezonden aan de Provincie Zeeland, het Waterschap Scheldestromen en de Veiligheidsregio Zeeland.

Gelet op het bepaalde in artikel 3.6 Wro heeft het ontwerpwijzigingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Belanghebbenden zijn gedurende die periode in de gelegenheid geweest om een zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij het college van burgemeester en wethouders. Gedurende deze termijn zijn zes zienswijzen ingediend. Na overleg zijn twee zienswijzen ingetrokken. De overige vier zienswijzen leiden niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zie bijlage 6 voor de beantwoording zienswijze.