Buitengebied, Trambaan 3 en Steenstraat 9, Boven Leeuwen
Bestemmingsplan - gemeente West Maas en Waal
Vastgesteld op 16-06-2014 - geheel onherroepelijk in werking
Bestanden
1 Inleidende Regels
Artikel 1 Begrippen
In deze regels wordt verstaan onder:
plan:
het bestemmingsplan ‘Buitengebied, Trambaan 3 en Steenstraat 9, Boven-Leeuwen’ van de gemeente West Maas en Waal;
bestemmingsplan:
de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0668.BUITram3Steen9-BOH1 met de bijbehorende regels;
-----------------------------------------
aanduiding:
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
aanduidingsgrens:
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
afhankelijke woonruimte:
een onderdeel van het hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;
ander bouwwerk:
een bouwwerk, niet zijnde een gebouw of bijbehorend bouwwerk;
archeologische verwachting:
een gebied met een daaraan toegekende hoge, middelmatige of lage archeologische verwachtingswaarde in verband met de in de ondergrond aangetroffen sporen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;
archeologische waarde:
een gebied met een daaraan toegekende archeologische waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;
bebouwing:
één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
bed and breakfast:
een activiteit ondergeschikt aan een woning die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van nachtverblijf voor korte tijd en waarbij het verstrekken van maaltijden en/of dranken aan de logerende gasten (daaraan) ondergeschikt is;
bedrijf aan huis:
een bedrijf, waaronder een kappersbedrijf, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bouwwerk wordt uitgeoefend, waarbij de woning in hoofdzaak de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is
beroep aan huis:
een dienstverlenend beroep, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bouwwerk uitgeoefend wordt, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
bestaand:
- bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van inwerkingtreding van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van inwerkingtreding is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald;
- bij gebruik: het gebruik dat op het moment van inwerkingtreding van het plan bestaat, tenzij in de regels anders is bepaald;
bestemmingsgrens:
de grens van een bestemmingsvlak;
bestemmingsvlak:
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
bijbehorend bouwwerk:
uitbreiding van een (bedrijfs)woning dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend (bedrijfs)woning verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak ;
bijgebouw
een vrijstaand danwel aangebouwd gebouw, behorend bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw
bouwen:
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
bouwgrens:
de grens van een bouwvlak;
bouwlaag:
een boven het peil gelegen en doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;
bouwperceel:
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
bouwvlak:
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;
bouwwerk:
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
detailhandel:
het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;
dienstverlening:
het bedrijfsmatig verlenen van op publiek gerichte diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen;
EHS:
Ecologische Hoofdstructuur;
gebouw:
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
hoofdgebouw:
een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;
inwoning:
het bewonen van een woonruimte die deel uitmaakt van een woonruimte die door een ander huishouden in gebruik is genomen, met dien verstande dat woningsplitsing en/of kamerbewoning niet toegestaan is;
kamerbewoning:
het gebruik van een hoofdgebouw door meer dan twee onzelfstandige huishoudens;
kantoor:
het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;
landschappelijke waarde:
waarde in een gebied in landschappelijk-esthetische en/of geomorfologische zin;
mantelzorg:
langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij de zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar;
meergeneratiewoning:
meergeneratiewoning is een gebouw met geschakelde, zelfstandige of onzelfstandige wooneenheden, appartementen of huizen met inpandige verbinding voor ouderen of mensen met een handicap en hun familie, waarbij de familie mantelzorg verleent. De zorgvrager woont in een aparte wooneenheid, maar staat in directe verbinding met zijn of haar mantelzorger;
overkapping:
een bouwwerk, geen gebouw zijnde, omsloten door maximaal één wand en voorzien van een gesloten dak;
peil:
- voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
- voor gebouwen in het talud van de dijk: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de van de dijk afgekeerde zijde van het gebouw;
- in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld;
perceelgrens:
een grenslijn tussen bouwpercelen onderling;
prostitutie:
het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;
seksinrichting:
de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;
uitbouw:
aan het gebouw vastzittend bouwwerk dat rechtstreeks vanuit het gebouw toegankelijk is;
voorgevelrooilijn:
de lijn waarin de voorgevel van een bouwwerk, dan wel bouwvlak, is gelegen alsmede het verlengde daarvan die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd;
voorgevel:
de naar de openbare weg gekeerde gevel van een gebouw, of indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;
woning:
een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten;
woongebouw:
een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van maximaal twee afzonderlijk wooneenheden/woningen.
Artikel 2 Wijze Van Meten
2.1 Gebouwen en andere bouwwerken
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
- bebouwingspercentage:
het deel van het bouwvlak uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden, tenzij in de regels anders vermeld staat; - de bouwhoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; - de goothoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; - de hoogte van een windturbine:
vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine; - de inhoud van een bouwwerk:
- tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
- in aanvulling op het bepaalde onder 1 geldt voor woningen dat bouwlagen met gevelopeningen (opening in een gevel voor o.a een deur, een venster, etc.), die geheel of gedeeltelijk boven peil gelegen zijn, meegerekend worden bij de bepaling van de inhoud van een bouwwerk.
- de oppervlakte van een bouwwerk:
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; - het bebouwd oppervlak van een bouwperceel:
de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;
Bij het meten van en afstand wordt gemeten vanaf het hart van de lijn naar het hart van de lijn (hart op hart).
2.2 Ondergeschikte bouwdelen
Bij de toepassing van de ‘wijze van meten’ als vermeld in art. 2.1 worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, timpanen, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.
2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Wonen
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- eén woning per bestemmingsvlak tenzij ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ een ander aantal woningen is aangegeven;
- maximaal 40% van de bestaande gebouwen tot een totale vloeroppervlakte van maximaal 80 m² mag worden ingericht ten dienste van een beroep aan huis;
met de daarbij behorende: gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken, erven, tuinen en parkeervoorzieningen.
3.2 Bouwregels
Binnen deze bestemming mogen gebouwen en andere bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:
3.3 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het elders in dit artikel bepaalde, nadere eisen stellen met betrekking tot:
- dakvormen, dakhellingen en nokinrichtingen van de bebouwing;
- de (goot)hoogte van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
- de breedte van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
- de oriëntering van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
- de wijze van afdekking van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
- het aantal en de situering van parkeerplaatsen op het terrein;
De nadere eisen mogen niet op onevenredige wijze het gebruik van bouwwerken en gronden aantasten.
3.4 Afwijken van de bouwregels
3.5 Afwijken van de gebruiksregels
Artikel 4 Wonen - Woongebouw
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor Wonen - Woongebouw aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- één woongebouw ten behoeve van minimaal en maximaal 2 woningen
- praktijk- en kantoorruimten ten behoeve van aan huis gebonden beroepen in zowel de woning als de daarbij behorende (vrijstaande) bijgebouwen, mits de woonfunctie als overwegende functie blijft gehandhaafd en de in gebruik te nemen vloeroppervlakte maximaal 60 m² per wooneenheid bedraagt;
- met de daarbij behorende: gebouwen, bijbehorende bouwwerken, tuinen, erven en parkeervoorzieningen.
4.2 Bouwregels
4.3 Afwijken van de gebruiksregels
Artikel 5 Waarde - Archeologie - Verwachtingswaarde Hoog
5.1 Bestemmingsomschrijving
De voor ‘Waarde - Archeologie - Verwachtingswaarde Hoog’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische waarden in de bodem.
5.2 Bouwregels
5.3 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn er op gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.
5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
5.5 Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders kunnen deze bestemming wijzigen door:
- de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie - Verwachtingswaarde Hoog’ geheel of gedeeltelijk te laten vervallen, indien op basis van nader archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is;
- de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie - Verwachtingswaarde Hoog’ te wijzigen in ‘Waarde - Archeologie - Monument’ indien uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn.
Artikel 6 Waarde - Archeologie - Verwachtingswaarde Middel
6.1 Bestemmingsomschrijving
De voor ‘Waarde - Archeologie - Verwachtingswaarde Middel’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische waarden in de bodem.
6.2 Bouwregels
6.3 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn er op gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.
6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
6.5 Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders kunnen deze bestemming wijzigen door:
- de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie - Verwachtingswaarde Middel’ geheel of gedeeltelijk te laten vervallen, indien op basis van nader archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is;
- de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie - Verwachtingswaarde Middel’ te wijzigen in ‘Waarde - Archeologie - Monument’ indien uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn.
3 Algemene Regels
Artikel 7 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 8 Algemene Bouwregels
8.1 Herbouw woningen
- herbouw van woningen is, voor zover het de situering van de woning betreft, uitsluitend toegestaan indien en voor zover:
- de herbouw grotendeels plaatsvindt op de bestaande fundamenten; bij het ontbreken daarvan vindt herbouw plaats binnen de voormalige bebouwingscontour van de woning of binnen een afstand van maximaal 3 m van de bebouwingscontour;
- de voorgevel van de te herbouwen woning wordt geplaatst in de (voormalige) voorgevelrooilijn of in de voorgevelrooilijn die parallel loopt met de bestaande voorgevelrooilijn;
- de belangen van de in de omgeving aanwezige functies en waarden mogen niet onevenredig worden geschaad;
- de nieuwe situering van de woning stedenbouwkundig en milieuhygiënisch aanvaardbaar is.;
8.2 Vrijwaringszone A-watergang
8.3 Bestaande maten
In die gevallen dat bestaande goot- en bouwhoogten, afstanden, oppervlakten, inhoud van legale bouwwerken meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, gelden deze goot- en bouwhoogten, afstanden, oppervlakten of inhoud als maximum.
Artikel 9 Algemene Gebruiksregels
9.1 Gebruiksverbod
Onder verboden gebruik, als bedoeld in artikel 2.1.1, sub c, van de Wabo, wordt in ieder geval beschouwd een gebruik als:
- staan- of ligplaats voor onderkomens;
- opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
- al dan niet tijdelijke buitenopslag voor gerede of ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, werktuigen, machines of onderdelen daarvan, indien deze opslag hoger is dan 3 meter of gelegen is voor de voorgevel aan de wegzijde;
- stortplaats voor puin, grond, mest- of afvalstoffen;
- seksinrichting of ten behoeve van prostitutiedoeleinden;
- het gebruik van de gronden voor de beoefening van lawaaisporten (zoals motorcross, quadrijden, modelvliegtuigen, etc.) anders dan de daarvoor door de gemeente aangewezen gronden.
9.2 Uitzondering van verboden gebruik
Het bepaalde in art. 9.1 is niet van toepassing op (tijdelijk) gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemmingen of het normale onderhoud van de gronden en/of bouwwerken.
9.3 Meest doelmatige gebruik
Burgemeester en wethouders kunnen van het bepaalde in art. 9.1 bij een omgevingsvergunning afwijken indien strikte toepassing van dit voorschrift leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen gerechtvaardigd wordt.
Artikel 10 Algemene Afwijkingsregels
10.1 Afwijkingsbevoegdheden
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan voor:
- het oprichten van bouwwerken voor algemeen nut (zoals abri’s, telefooncellen, transformatorhuisjes, gasregel- en drukstations, conmatics), mits de inhoud van elk van deze bouwwerken niet meer bedraagt dan 75 m3 en de bouwhoogte ervan niet meer bedraagt dan 4 m;
- het in geringe mate aanpassen van enig onderdeel van het plan, zoals een bebouwingsgrens, indien bij definitieve uitmeting en verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwerkelijking van het plan gewenst of noodzakelijk is, waarbij de grenzen met niet meer dan 3 m worden verschoven;
- het oprichten van masten ten behoeve van mobiele (beeld)telefonie en zendmasten tot een bouwhoogte van maximaal 15 m;
10.2 Afwegingscriteria
Van de bevoegdheid van art. 10.1 kan slechts gebruik worden gemaakt indien het bebouwingsbeeld niet onevenredig wordt aangetast.
Artikel 11 Algemene Wijzigingsregels
11.1 Wijzigingsbevoegdheden
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd overeenkomstig het bepaalde in art. 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen ten behoeve van:
- het in geringe mate aanpassen van het plan, teneinde enig onderdeel van het plan, zoals een bestemmingsgrens of een bouwgrens te veranderen, indien bij definitieve uitmeting of verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwezenlijking van het plan gewenst of noodzakelijk is en de bestemmingsgrens niet meer dan 5 m en de bouwgrens niet meer dan 10 m worden verschoven;
- het oprichten van gebouwen van openbaar nut, zoals transformatorhuisjes en gemaalgebouwtjes met een inhoud van maximaal 100 m3 en een goothoogte van maximaal 4 m;
- het enigszins anders situeren en/of begrenzen van bouwvlakken, indien dit ten behoeve van de uitvoering van een bouwplan nodig mocht blijken, één en ander, mits de vorm slechts in geringe mate wordt gewijzigd en de oppervlakte van het desbetreffende bouwvlak met niet meer dan 20% wordt vergroot of verkleind.
11.2 Afwegingscriteria
Van de bevoegdheid van art. 11.1 kan slechts gebruik worden gemaakt indien het bebouwingsbeeld niet onevenredig wordt aangetast.
4 Overgangs- En Slotregels
Artikel 12 Overgangsrecht
12.1 Overgangsrecht bouwwerken
12.2 Overgangsrecht gebruik
Artikel 13 Slotregel
Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan, ‘Buitengebied, Trambaan 3 en Steenstraat 9, BovenLeeuwen’ van de gemeente West Maas en Waal
Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van
....................... ................................
De voorzitter, De griffier,