In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan Binnenstad Hulst geconsolideerd met identificatienummer NL.IMRO.0677.bpbinnenstadhulst-001C van de gemeente Hulst.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

Grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een achter de voorgevel van een woning of andere gebouw gelegen al of niet omheind stuk grond, in ruimtelijk opzicht direct behorende bij, in functioneel opzicht ten dienste van, en in feitelijk opzicht direct aansluitend aan een woning of een ander gebouw, dat in beginsel behoort tot de kavel(s) waarop de woning of een ander gebouw is geplaatst, zoals dat blijkt uit de kadastrale gegevens.

De agrarische adviescommissie van de Vereniging van Zeeuwse Gemeenten dan wel een andere door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke deskundige of onafhankelijke commissie van deskundigen op het gebied van land- en tuinbouw.

Economisch actieve migrant wiens doel het is arbeid en inkomen te verwerven, met een hoofdverblijf elders, en op eigen initiatief en op vrijwillige basis.

de beleidsmedewerker archeologie van de gemeente, de gemeentelijk adviseur archeologie of een door het College van Burgemeester en Wethouders aangewezen deskundige op het gebied van archeologie.

een rapport van een archeologisch onderzoeksbureau of een goed onderbouwd advies van een deskundige op het gebied van archeologie.

Vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde. Het betreft hier met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context. Zowel grote complexen/ structuren zoals nederzettingsterreinen, als afzonderlijke vondsten kunnen met deze term worden aangeduid.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het bouwperceel/bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

Een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis gebonden beroepen daaronder niet begrepen.

Een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door het huishouden van een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

De totale vloeroppervlakte van kantoren, winkels of bedrijven met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

Het qua aard en omvang beperkt verstrekken van dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit in direct verband met andere ter plaatse toegestane hoofdactiviteiten (niet zijnde horeca).

Een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Het plegen van ingrepen die de bestemming van de grond veranderen en/of waardoor het grondwaterpeil verandert of het uitvoeren van grondbewerkingen.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een boven het peil gelegen en doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten gericht op spel, vermaak en ontspanning waaronder:

• ateliers; en/of
• attractieparken; en/of
• bioscopen; en/of
• bowlingbanen; en/of
• casino's; en/of
• creativiteitscentra; en/of
• dansscholen; en/of
• dierentuinen; en/of
• evenemententerreinen; en/of
• kinderboerderijen; en/of
• musea; en/of
• muziekscholen; en/of
• muziektheaters; en/of
• sauna; en/of
• speeltuinen; en/of
• theater; en/of
• welness.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Een door het college van Burgemeester en Wethouders aan te wijzen ter zake deskundige.

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder een belwinkel en internetcafé.

Een dienst, bedrijf of instelling, erkend door Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) en werkend volgens de specificaties van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie.

Het geheel van al dan niet incidentele dan wel al dan niet kortdurende, maar wel tijdelijke activiteiten, dat plaatsvindt bij een voor publiek toegankelijke gebeurtenis, zoals een feest, kermis, optocht, braderie, wedstrijd of andere bijeenkomst tot ontspanning of vermaak, of een vertoning, voorstelling of herdenking, waarbij het schenken van alcoholische dranken is toegestaan.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

De als zodanig aangegeven lijn, waar de voorgevel van een hoofdgebouw op moet zijn georiënteerd.

Een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

Horeca, categorie 1 "lichte horeca"
Horecabedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds behoeven te zijn geopend (vooral verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken. Binnen deze categorie worden de volgende subcategorieën onderscheiden:

1a. Aan de detailhandel verwante horeca, zoals:

• automatiek;
• broodjeszaak;
• cafetaria;
• croissanterie;
• koffiebar;
• lunchroom;
• ijssalon;
• snackbar/cafetaria;
• shoarma/grillroom;
• tearoom;
• traiteur.

1b. Overige lichte horeca, zoals:

• bistro;
• restaurant (zonder bezorg- en/of afhaalservice).

1c. Horecabedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking, zoals:

• horecabedrijven genoemd onder 1a en 1b met een bedrijfsoppervlak van meer dan 250 m²;
• restaurant met bezorg- en/of afhaalservice (o.a. pizza, chinees, drive-in restaurant).

1d. Horecabedrijven met overnachtingsmogelijkheden:

• hotel.

Horeca, categorie 2 "middelzware horeca"
Horecabedrijven die normaal gesproken ook delen van de nacht geopend zijn en die daardoor aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken, zoals:

• bierhuis;
• biljartcentrum;
• café:
• proeflokaal;
• zalenverhuur (zonder regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek-/dansevenementen).

Horeca, categorie 3 "zware horeca"
Horecabedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend zijn en die tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen, zoals:

• dancing;
• discotheek;
• nachtclub;
• partycentrum (regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek-/dansevenementen).

Een aantal, aan elkaar door familieband of anderszins gerelateerde, personen, die gezamenlijk één eenheid vormt en als zodanig ook gebruik maakt van één woning.

Een kabel is een geheel van geleiders welke voorzien is van één ammanteling en bestemd is voor transport van energie of data.

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie.

Bouwwerken geen gebouwen zijnde van weg- en waterbouwkundige aard, zoals bruggen, viaducten, duikers, keerwanden, beschoeiingen, kademuren en dergelijke.

Een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke deskundige of onafhankelijke commissie van deskundigen op het gebied van landschap en natuur.

Educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en kinderopvang, alsook ondergeschikte detailhandel en horecabedrijf ten dienste van deze voorzieningen.

Een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke deskundige of onafhankelijke commissie van deskundigen op het gebied van milieu.

Een door college van Burgemeester en Wethouders aangewezen commissie die op het gebied van de monumentenzorg dde burgemeester en wethouders adviseert over aanvragen om vergunning. Van de commissie maken geen deel uit leden van burgemeester en wethouders. Binnen de commissie zijn enkele leden deskundig op het gebied van de monumentenzorg.

Werkzaamheden in de normale bouw t.b.v. de gewasteelt.

Een (gedeelte van) een bouwwerk, waarvan de bovenkant van de vloer is gelegen op ten minste 1,75 meter beneden peil.

De ontsluiting van een vindplaats met als doel de informatie te verzamelen en vast te leggen die nodig is voor het beantwoorden van de in het Programma van Eisen verwoorde onderzoeksvra(a)g(en) en het behalen van de onderzoeksdoelstellingen

Het blijvend verhogen van het bestaande maaiveld door het aanbrengen van grond of andersoortige materialen. Tijdelijke ophoging tot een maximum van 6 maanden in relatie tot de agrarische bedrijfsvoering valt hier niet onder.

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, zonder eigen wanden dat aan tenminste een deel van één zijde een gesloten wand kent, waaronder begrepen een carport.

• Voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst; de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang.
• Voor gebouwen in het talud van de dijk; de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de van de dijk afgekeerde zijde van het gebouw.
• In andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld.

Detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

De voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van twee aaneengebouwde woningen.

Aantasting van een gebied met archeologische waarden. Dit verschijnsel kan zich voordoen: door erosie, afgraving of egalisatie, door (diepe) bewerking van de bovengrond, door zetting als gevolg van ophoging, door verdroging en verzuring.

Een naar de openbare weg en/of fiets- en voetpad toegekeerde gevel van een hoofdgebouw.

Denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen.

De naar de weg gekeerde grens van een perceel; indien meerdere zijden van het perceel naar de weg zijn gekeerd, wijzen burgemeester en wethouders een voorste perceelsgrens aan.

Voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, riolering, het telecommunicatieverkeer, een oplaadpunt, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer.

De in bijlage 3 de voor dat gebied, aangegeven vrijstellingsdiepte.

Waterhuishoudkundige voorzieningen zijn voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit.

De hoogte (het niveau) van de waterspiegel gemeten naar NAP op het moment van aanvraag van de vergunning, afwijking of bestemmingswijziging. Dit kan betrekking hebben op zowel oppervlaktewater als grondwater.

Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q. verordeningen e.d., dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan, tenzij anders bepaald.

Archeologische resten die vanuit nationaal oogpunt behouden dienen te blijven en derhalve als monument beschermd zijn ingevolge art. 3 van de Monumentenwet of waar deze wordt voorbereid. De wettelijke bescherming verbiedt hier de meeste bodemverstorende activiteiten, tenzij de Minister van OCW hiervoor vooraf vergunning verleent.

De totale in een winkel voorkomende vloeroppervlakte van alle bouwlagen en van ruimten welke rechtstreeks toebedeeld en ten dienste staan voor de uitstalling en verkoop van detailhandelsartikelen en voor het publiek zichtbaar en toegankelijk zijn, inclusief de vloeroppervlakte van de etalage, vitrine, toonbank- en kassaruimte (en de loopruimte van het personeel daarachter), schappen, paskamers, ruimten voor winkelwagentjes en lege dozen evenals de vloeroppervlakte van entresols (met voor klanten voldoende hoogte). Hieronder wordt niet begrepen de uitsluitend voor het personeel bedoelde (dienst)ruimten en de ruimten die betrekking hebben op bedrijfskantoor, portiek, ambacht en reparatie activiteiten, verwerken van bestellingen, opslag, magazijn, sanitair, keuken en distributieruimte.

Een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

Vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

De op de verbeelding voor 'Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een duurzame agrarische bedrijfsuitoefening;
2. b. agrarisch grondgebruik;
3. c. het behoud en / of herstel van landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke waarden en kenmerken;
4. d. wonen in een bedrijfswoning binnen het bouwvlak met daaraan ondergeschikt een beroep aan huis met een maximale vloeroppervlakte van 25 m², met dien verstande dat de activiteiten in de woning worden uitgeoefend en de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft;
5. e. verkoop van zelf voortgebrachte of streekeigen producten als ondergeschikte nevenactiviteit tot maximaal 200 m² vloeroppervlakte;

met de daarbij behorende:

6. f. voorzieningen van algemeen nut;
7. g. infrastructurele voorzieningen;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. tuinen en erven;
11. k. water- en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik of laten gebruiken voor:

1. a. gebruiksgerichte paardenhouderijen;
2. b. publieksaantrekkende activiteiten, zoals het houden van evenementen;
3. c. het geven van lessen en/of het verzorgen van instructies dan wel het exploiteren van een manege;
4. d. lichtmasten bij een paardenbak;
5. e. geluidszoneringsplichtige inrichtingen;
6. f. detailhandel, behoudens het toegestane gebruik op grond van het bepaalde in 3.1;
7. g. horeca;
8. h. een verkooppunt voor motorbrandstoffen (incl. LPG);
9. i. seksinrichtingen;
10. j. opslag van goederen en materialen buiten het bouwvlak, behoudens opslag die geschiedt in het kader van de normale agrarische bedrijfsvoering ten behoeve van voer en mest;
11. k. het gebruik van groeibevorderende of conditionerende belichting, zoals assimilatiebelichting en cyclische belichting in boog- en gaaskassen;
12. l. anti-hagelkanonnen als teeltondersteunende voorziening om hagelschade aan het fruit te voorkomen;
13. m. het aanbrengen van fruitboomgaarden binnen een afstand van 50 meter tot gronden met de bestemming 'Wonen' is niet toegestaan;
14. n. het aanbrengen van teeltondersteunende voorzieningen is op gronden met de aanduiding 'natuurontwikkelingsgebied' niet toegestaan;
15. o. het bewonen van de bedrijfswoning als burgerwoning;
16. p. kleinschalige beroepsmatige activiteiten;
17. q. bed and breakfast;
18. r. het gebruik van gebouwen, behoudens de bedrijfswoning(en), voor permanente of tijdelijke bewoning en direct daarmee verband houdend gebruik van voorzieningen zoals gemeenschappelijke verblijfsruimte, sanitair, kook- en wasgelegenheid, waaronder tevens wordt verstaan tijdelijke huisvesting van seizoensarbeiders;
19. s. kamperen;
20. t. het gebruik van een bedrijfswoning door meer dan één huishouden.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een bedrijf en/of het uitoefenen van bedrijfsactiviteiten die staan vermeld in de categorieën 1 tot en met 2 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'zend-/ontvangstinstallatie', tevens voor maximaal één zend-/ontvangstinstallatie;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. productiegebonden detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen;
4. d. tuinen, erven en terreinen;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. groenvoorzieningen.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. geluidszoneringsplichtige inrichtingen;
2. b. wonen, behoudens in een bedrijfswoning als bedoeld in 4.1 sub c;
3. c. detailhandel, met uitzondering van productiegebonden detailhandel als bedoeld in 4.1 sub b;
4. d. een verkooppunt voor motorbrandstoffen (incl. LPG);
5. e. seksinrichtingen;
6. f. (permanente) buitenopslag van goederen en materialen voor de voorgevellijn;
7. g. de opslag en verkoop van (consumenten)vuurwerk.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.1 ten behoeve van:

1. a. de uitoefening van bedrijfsactiviteiten, die zijn opgenomen in een naast hogere categorie dan de bedrijfsactiviteiten als bedoeld in 4.1 indien deze gelet op de milieubelasting naar aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn aan de bedrijfsactiviteiten als bedoeld in 4.1, niet in de Lijst van bedrijven wordt genoemd;
2. b. de uitoefening van bedrijfsactiviteiten, die hoewel gelet op de milieubelasting naar aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn aan de bedrijfsactiviteiten als bedoeld in 4.1, niet in de Lijst van bedrijven wordt genoemd;

Bij de beoordeling van de aard en invloed van de milieubelasting van een bedrijf dienen de volgende milieubelastingcomponenten mede in de beoordeling te worden betrokken: geluid, geurproductie, stofuitworp en gevaar, waarbij tevens kan worden gekeken naar de verontreiniging van lucht en bodem, de diversiteit en het al dan niet continue karakter van het bedrijf en de visuele hinder en verkeersaantrekkende werking.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, in die zin, dat de categorie indeling van de bij de regels behorende Lijst van bedrijfsactiviteiten kan worden gewijzigd indien en voor zover een wijziging van de belasting van de daarin opgenomen typen van bedrijven op het milieu als gevolg van technologische ontwikkelingen daartoe aanleiding geeft. Voor de vaststelling van een wijziging wordt de milieudeskundige schriftelijk advies gevraagd omtrent de voorgenomen wijziging.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 5.2.6, sub a en b:
   1. 1. tot een hoogte van maximaal 3,5 meter;
   2. 2. mits er in de erfafscheiding een onderdoorgang wordt gerealiseerd;
   3. 3. mits dit passend is in het straat- en bebouwingsbeeld.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 6.2.5, sub a en b:
   1. 1. tot een hoogte van maximaal 3,50 meter;
   2. 2. mits er in de erfafscheiding een onderdoorgang wordt gerealiseerd;
   3. 3. mits dit passend is in het straat- en bebouwingsbeeld.

De voor 'Cultuurhistorisch monument' aangewezen gronden zijn bestemd voor: het behoud en/of herstel van cultuurhistorische waarden:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm waarde – Ruïne Keldermanspoort':
   van de ruïne van de Keldermanspoort met omliggende gronden, alsmede voor culturele en recreatieve doeleinden in de vorm van voorstellingen, uitvoeringen en andere evenementen van vergelijkbare aard.
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm waarde - Dubbele Poort':
   van de 'Dubbele Poort' met de daartoe behorende elementen, alsmede voor 'Verkeer -Verblijfsgebied' als bedoeld in artikel 15 van deze regels, een en ander voorzover het specifieke karakter van de stadswal niet onevenredig wordt aangetast.
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm waarde - Grauwse Poort':
   van de “Grauwse Poort” met de daartoe behorende elementen, alsmede voor 'Verkeer -Verblijfsgebied' als bedoeld in artikel 15 van deze regels, een en ander voorzover het specifieke karakter van de stadswal niet onevenredig wordt aangetast.
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm waarde - Gentse Poort':
   van de “Gentse Poort” met de daartoe behorende elementen, alsmede voor 'Verkeer -Verblijfsgebied' als bedoeld in artikel 15 van deze regels, een en ander voorzover het specifieke karakter van de stadswal niet onevenredig wordt aangetast.
5. e. nutsvoorziening.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 7.2.2 voor een grotere oppervlakte van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen tot maximaal 35 m².
   lid 7.2.4 voor een grotere oppervlakte van gebouwen ten behoeve van culturele doeleinden tot maximaal 50 m².

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. plantsoenen, bermstroken, bermsloten, waterpartijen, taluds, oevers, bruggen, paden, verhardingen, speelvoorzieningen, straatmeubilair, afvalverzamelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbaar nut, geluidwerende voorzieningen en andere tot de bestemming behorende groenvoorzieningen.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde lid 8.2.3 sub a onder 3 tot een bouwhoogte van maximaal 6, meter, mits de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast.

Tot een gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van een woning door meer dan één huishouden.

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren, al dan niet in combinatie met aan de kantoorfunctie ondergeschikte dienstverlening, met dien verstande dat dienstverlening niet is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening uitgesloten';
2. b. wonen in een woning, met dien verstande dat maximaal 9 woningen per bouwperceel zijn togestaan. Tenminste 1 gevel van de woning dient rechtstreeks met de straatzijde verbonden te zijn;
3. c. wegen en paden;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. parkeervoorzieningen.

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en kinderopvang, alsook ondergeschikte detailhandel en horecabedrijf ten dienste van deze voorzieningen.
2. b. wegen en paden;
3. c. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. parkeervoorzieningen.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het behoud, herstel en/of de ontwikkeling van landschappelijke en/of natuurwetenschappelijke waarde en/of cultuurhistorische waarde;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'water', voor water;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'molen', voor een molen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'terras', tevens voor een terras met de daarbij behorende voorzieningen.
5. e. waterlopen en waterpartijen;
6. f. agrarisch medegebruik;
7. g. recreatief medegebruik en educatief medegebruik;
8. h. evenementen;
9. i. observatieposten;
10. j. infrastructurele voorzieningen;
11. k. voorzieningen van algemeen nut.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen;
2. b. in- en uitritten;
3. c. paden;
4. d. waterpartijen;

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verkeersfunctie;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. parkeervoorzieningen, inclusief onder het maaiveld gelegen parkeergarages;
4. d. groenvoorzieningen, waaronder bermen en beplanting;
5. e. straatmeubilair;
6. f. voorzieningen van algemeen nut;
7. g. kunstwerken;
8. h. waterlopen en waterpartijen;
9. i. oeververbindingen (bruggen).

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. b. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 15.2.2 sub b voor het toestaan van overkappingen tot een maximum van 50 m², mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. de verkeersveiligheid dient gewaarborgd te zijn;
2. b. het historische en ruimtelijk karakter van het beschermde stadsgezicht mag niet onevenredig worden aangetast, hiervoor gehoord de Monumentencommissie.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. b. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 15.1.2 sub a voor het toestaan van winterterrassen, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. het terras dient direct aan een horecagelegenheid te grenzen;
2. b. de verkeersveiligheid dient gewaarborgd te zijn;
3. c. het historische en ruimtelijk karakter van het beschermde stadsgezicht mag niet onevenredig worden aangetast, hiervoor gehoord de Monumentencommissie.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water;
2. b. verblijfsgebied.

De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologie 1', als bedoeld in artikel 19.1 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologie 2', als bedoeld in artikel 20.1 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen omtrent de situering, de afmetingen, de vormgeving, de kaprichting, de kaphelling, de kapvorm, de gevelindeling en de toepassing van materialen en kleurgebruik, als bedoeld in lid 21.2 teneinde gevels of geveldelen en daken meer in overeenstemming te brengen met de karakteristiek van het Beschermd stadsgezicht.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen omtrent de situering, de afmetingen, de vormgeving, de kaprichting, de kaphelling, de kapvorm, de gevelindeling en de toepassing van materialen en kleurgebruik, als bedoeld in lid 22.2, teneinde gevels of geveldelen en daken meer in overeenstemming te brengen met de karakteristiek van het Beschermd stadsgezicht.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen omtrent de situering, de afmetingen, de vormgeving, de kaprichting, de kaphelling, de kapvorm, de gevelindeling en de toepassing van materialen en kleurgebruik, als bedoeld in lid 23.2, teneinde gevels of geveldelen en daken meer in overeenstemming te brengen met de karakteristiek van het Beschermd stadsgezicht.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen omtrent de toepassing van materialen en kleurgebruik, als bedoeld in lid 25.2, teneinde gevels of geveldelen en daken meer in overeenstemming te brengen met de karakteristiek van het Beschermd stadsgezicht.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 25.2.2 indien en voor zover geen onevenredige schade wordt toegebracht aan dan wel herstel verzekerd is van het historisch en ruimtelijk karakter van het Beschermd stadsgezicht en nadat de Monumentencommissie in de gelegenheid is gesteld advies uit te brengen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

Het is verboden de in de artikelen 4 tot en met 25 bedoelde gronden en bouwwerken te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, zoals die nader is aangeduid in de bestemmingsomschrijving.

Het is verboden de in het plan begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken voor een doel of op een wijze in strijd met de daaraan bij het plan gegeven bestemming. Onder een strijdig gebruik als bedoeld in 28.1 wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruik als seksinrichting;
2. b. het duurzaam gebruik van onbebouwde gronden als afvalstortplaats of opslagterrein.

1. a. Indien er een omgevingsvergunning wordt ingediend ten behoeve van de bestemmingen 'Centrum -Houtmarkt' en/of 'Wonen - Houtmarkt' waarbij sprake is van het aanbrengen van spouwmuurisolatie en/of dakisolatie dienen alvorens tot verlening van de omgevingsvergunning mitigerende maatregelen te worden getroffen:
   1. 1. plaatsing van een vleermuizentoren en/of vleermuizenkasten, geschikt voor de binnen het plangebied mogelijk te verwachten dwergvleermuis;
2. b. Indien er een omgevingsvergunning wordt ingediend ten behoeve van de bestemmingen 'Centrum -Houtmarkt' en/of 'Wonen - Houtmarkt' waarbij sprake is van het aanbrengen van het aanpassen van dakconstructies dienen alvorens tot verlening van de omgevingsvergunning mitigerende maatregelen te worden getroffen:
   1. 1. plaatsing van vogelkasten, geschikt voor de binnen het plangebied mogelijk te verwachten huismus.

In afwijking van hoofdstuk 2 gelden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' de volgende regels:

1. a. Binnen een afstand van 100 meter tot het middelpunt van de molen (ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop 1') wordt geen bebouwing opgericht hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek;
2. b. Binnen een afstand van 100 tot 400 meter tot het middelpunt van de molen (ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop 2') wordt geen bebouwing opgericht met een hoogte die meer bedraagt dan 1/30 van de afstand van het bouwwerk tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek;
3. c. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van dit lid onder a, indien:
   1. 1. de vrije windvang of het zicht op de molen al zijn beperkt vanwege aanwezige bebouwing en de windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt vanwege de nieuw op te richten bebouwing;
4. d. Indien op grond van hoofdstuk 2 een lagere maximale bouwhoogte geldt dan de maximaal toelaatbare bouwhoogte ingevolge dit lid onder a t/m c, prevaleert de maximaal toelaatbare bouwhoogte van hoofdstuk 2.

Ter plaatse van de functieaanduiding 'waardevolle boom' zijn de gronden mede bedoeld voor het behoud en de bescherming van waardevolle bomen.

1. a. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - omgevingsvergunning Cornelis de Vosplein 12 en Houtmarkt 2-2a' gelden, naast het bepaalde in dit plan, de in en Bijlage 6 opgenomen verleende omgevingsvergunning met de daaraan verbonden voorschriften;
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - omgevingsvergunning Deelgebied 5 De Nieuwe Bierkaai' gelden, naast het bepaalde in dit plan, de in en Bijlage 5 opgenomen verleende omgevingsvergunning met de daaraan verbonden voorschriften;
3. c. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - omgevingsvergunning Oranjebolwerk 6' gelden, naast het bepaalde in dit plan, de in en Bijlage 4 opgenomen verleende omgevingsvergunning met de daaraan verbonden voorschriften.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

1. a. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
2. b. overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
3. c. het wijzigen van de lijst van bedrijfsactiviteiten, indien technologische ontwikkelingen of vernieuwde inzichten hiertoe aanleiding geven;
4. d. het aanpassen van opgenomen bepalingen in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar bepalingen in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan worden gewijzigd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om de in bijlage 3 opgenomen vrijstellingenkaart te wijzigen indien nieuwe archeologische inzichten daartoe aanleiding geven.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruiken in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan kan het bevoegd gezag ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht afwijken.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Binnenstad Hulst geconsolideerd'.