Zoutestraat 97 Hulst / Heidestraat ong (N169) Heikant
Bestemmingsplan - Gemeente Hulst
Vastgesteld op 28-09-2017 - geheel onherroepelijk in werking
Bestanden
1 Inleidende Regels
Artikel 1 Begrippen
1.1 Plan
het bestemmingsplan Zoutestraat 97 Hulst / Heidestraat ong (N169) Heikant van de Gemeente Hulst;
1.2 Bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0677.bpheikheidestrN169-001V;
1.3 Moederplan
het bestemmingsplan Buitengebied Hulst van de Gemeente Hulst zoals vervat in het GML-bestand
NL.IMRO.0677.bpbuitengebied-001V;
1.4 Aan- of uitbouw
een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw of een deel van een hoofdgebouw, in functioneel en bouwkundig opzicht zodanig met het hoofdgebouw verbonden, dat het daarmee één geheel vormt, terwijl het in bouwkundig opzicht wel herkenbaar blijft als een ondergeschikte aanvulling op het hoofdgebouw;
1.5 Aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
1.6 Aanduidingsgrens
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
1.7 Aanduidingsvlak
een vlak, door aanduidingsgrenzen van andere vlakken gescheiden;
1.8 Aan huis gebonden beroep
het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, (para)medisch, therapeutisch of daarmee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een ondergeschikt gedeelte van een woning met daarbij behorende bebouwing, met behoud van de woonfunctie, wordt uitgeoefend;
1.9 Antenne-installatie
installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbijbehorende bevestigingsconstructie;
1.10 Archeologisch deskundige
de beleidsmedewerker archeologie van de gemeente, de gemeentelijk adviseur archeologie of een door het College van Burgemeester en Wethouders aangewezen deskundige op het gebied van archeologie;
1.11 Archeologisch rapport
een rapport van een archeologisch onderzoeksbureau of een goed onderbouwd advies van een deskundige op het gebied van archeologie;
1.12 Archeologische waarde
vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde. Het betreft hier met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context. Zowel grote complexen/ structuren zoals nederzettingsterreinen, als afzonderlijke vondsten kunnen met deze term worden aangeduid;
1.13 Bebouwing
één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
1.14 Bedrijf
een onderneming die gericht is op het vervaardigen, bewerken, installeren en verhandelen van goederen dan wel op het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als niet zelfstandig onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;
1.15 Bedrijfsvloeroppervlakte
de gezamenlijke oppervlakte van vloeren die kunnen of worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten, waaronder niet begrepen mestopslagruimten zoals mestkelders, en verharde oppervlakten zoals toegangswegen, reinigingsplaatsen en erfverhardingen;
1.16 Bestaande situatie
t.a.v. bebouwing
- bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van onderhavig ontwerpbestemmingsplan, dan wel de bebouwing die mag worden gebouwd krachtens een vóór het tijdstip van terinzagelegging aangevraagde vergunning;
t.a.v. gebruik
- het gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen;
1.17 Bestemmingsgrens
de grens van een bestemmingsvlak;
1.18 Bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
1.19 Bevoegd gezag
het bevoegd gezag als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo);
1.20 Bewoonbare vloeroppervlakte
de oppervlakte van de ruimten in de woning, gemeten binnen de afgewerkte omtrekwanden (in voorkomende gevallen binnen de balustrade) onder aftrek van de in de ruimte uitspringende onderdelen van het gebouw zoals schoorsteenstoelen, kanalen en kasten, doch zonder aftrek van plinten en vast meubilair zoals aanrechten en verwarmingslichamen. Vloeroppervlakte waarboven minder dan 1,50 meter hoogte aanwezig is wordt hierbij buiten beschouwing gelaten;
1.21 Bijbehorend bouwwerk
een bij een (bedrijfs)woning behorende bouwwerk in de vorm van aan- en uitbouwen en bijgebouwen;
1.22 Bijgebouw
een vrijstaand of aangebouwd, afzonderlijk van het hoofdgebouw in functioneel en bouwkundig opzicht te onderscheiden gebouw;
1.23 Bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
1.24 Bouwgrens
de grens van een bouwvlak;
1.25 Bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
1.26 Bouwperceelsgrens
de grens van een bouwperceel;
1.27 Bouwvlak
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;
1.28 Bouwwerk
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
1.29 Bouwwerk, geen gebouw zijnde
elk bouwwerk, geen gebouw en geen overkapping zijnde;
1.30 Erf
al dan niet omheind stuk grond dat in ruimtelijk opzicht direct behoort bij, functioneel ten dienste staat van en feitelijk direct aansluit aan een gebouw en dat blijkens kadastrale gegevens behoort tot het perceel waarop dat gebouw is geplaatst;
1.31 Gebouw
elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
1.32 Hoofdgebouw
een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie, bouwmassa, ruimtelijke uitstraling en/of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk is aan te merken;
1.33 KNA
Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (zie www.sikb.nl);
1.34 Ondergronds bouwwerk
een (gedeelte van) een bouwwerk, waarvan de bovenkant van de vloer is gelegen op tenminste 1,75m beneden peil;
1.35 Overkapping
een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak en met ten hoogste één gesloten wand;
1.36 Opgraven / opgraving
de ontsluiting van een vindplaats met als doel de informatie te verzamelen en vast te leggen die nodig is voor het beantwoorden van de in het Programma van Eisen verwoorde onderzoeksvra(a)g(en) en het behalen van de onderzoeksdoelstellingen;
1.37 Ophoging
het blijvend verhogen van het bestaande maaiveld door het aanbrengen van grond of andersoortige materialen. Tijdelijke ophoging tot een maximum van 6 maanden in relatie tot de agrarische bedrijfsvoering wordt niet gezien als een ophoging;
1.38 Peil
voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst; de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
- voor gebouwen in het talud van de dijk;
- de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de van de dijk afgekeerde zijde van het gebouw; bij ligging in het water: de gemiddelde hoogte van de aangrenzende oevers;
- in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld
1.39 Perceelgrens
een grenslijn tussen (bouw)percelen onderling;
1.40 Praktijkruimte
een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of daarmee naar aard gelijk te stellen gebied;
1.41 Seksinrichting
een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;
1.42 Slopen
het al dan niet geheel afbreken van gebouwen en andere bouwwerken;
1.43 Tuin
de gronden van een bouwperceel behorende bij een (bedrijfs)woning;
1.44 Verbeelding
de verbeelding van het bestemmingsplan Zoutestraat 97 Hulst / Heidestraat ong (N169) Heikant;
1.45 Verstoring
aantasting van een gebied met archeologische waarden. Dit verschijnsel kan zich voordoen: door erosie, afgraving of egalisatie, door (diepe) bewerking van de bovengrond, door zetting als gevolg van ophoging, door verdroging en verzuring;
1.46 Voorgevel
een naar de openbare weg en/of fiets- en voetpad toegekeerde gevel van een hoofdgebouw of woning;
1.47 Voorgevellijn
denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen;
1.48 Voorzieningen van algemeen nut
voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer, de riolering, een oplaadpunt en / of het wegverkeer;
1.49 Vrijstellingsdiepte
een diepte van 40 centimeter beneden het maaiveld;
1.50 Waterhuishoudkundige voorzieningen
voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en/of waterkwaliteit zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc;
1.51 Wet- en regelgeving
indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q. verordeningen e.d., dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan, tenzij anders bepaald;
1.52 Woning
een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;
Artikel 2 Wijze Van Meten
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
2.1 Afstanden
afstanden tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot erfscheidingen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn;
2.2 Breedte, lengte of diepte van een gebouw
tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren;
2.3 Bouwhoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van onderschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
2.4 Dakhelling
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
2.5 Goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Indien zich op enige zijde van een gebouw één of meer dakkapellen bevinden waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de gevelbreedte, wordt de goot, de druiplijn, het boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte aangemerkt;
2.6 Inhoud van een bouwwerk
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
2.7 Ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk
vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend;
2.8 Oppervlakte van een bouwwerk
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Tuin
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- sier- en moestuinen;
- groenvoorzieningen;
- dierenweide;
- in- en uitritten;
- paden;
- waterpartijen;
- water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
3.2 Bouwregels
Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:
Artikel 4 Wonen
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- wonen;
- aan-huis-gebonden-beroepen;
- bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, toegangs- en achterpaden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
4.2 Bouwregels
Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:
4.3 Specifieke gebruiksregels
4.4 Afwijken van de gebruiksregels
Artikel 5 Waarde - Archeologie 2
5.1 Bestemmingsomschrijving
5.2 Bouwregels
5.3 Afwijken van de bouwregels
5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
5.5 Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologie 2', als bedoeld in artikel 5.1 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.
3 Algemene Regels
Artikel 6 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 7 Algemene Bouwregels
7.1 Ondergronds bouwen
De regels inzake de toelaatbaarheid, de aard en de situering van gebouwen zijn in geval van ondergrondse bouw van overeenkomstige toepassing, met dien verstande, dat deze uitsluitend is toegestaan met inachtneming van de volgende voorwaarden:
- ondergrondse bouw is uitsluitend toegestaan onder de oppervlakte van bovengronds gelegen
gebouwen, alsmede ter verbinding van gebouwen; - gebouwd mag worden tussen peil en 3,50 m onder peil;
- het bepaalde in artikel 2 is van overeenkomstige toepassing op het bouwen.
7.2 Aanduidingen
- Bij toepassing van de bouwregels worden zo nodig de bouwaanduidingen in de verbeelding in acht genomen;
- Voor het bepalen van de maximaal toegelaten omvang van bouwwerken zijn de bouwaanduidingen in de verbeelding van het bestemmingsplan bepalend, zo nodig in afwijking van de bepalingen van hoofdstuk 1 en 2 van dit bestemmingsplan.
7.3 Ondergeschikte bouwdelen
Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.
Artikel 8 Algemene Afwijkingsregels
8.1 Geringe afwijkingen
Indien niet op grond van een andere bepaling kan worden afgeweken van deze regels kan het bevoegd gezag door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het volgende:
- afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
- overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 meter bedragen en het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.
Een omgevingsvergunning als bedoeld in dit artikel wordt niet verleend indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.
Artikel 9 Algemene Wijzigingsregels
9.1 Algemene wijzigingsbevoegdheid
Het bevoegd gezag is, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke
ordening, bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van:
- het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/ of afmetingen van bestemmingsgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan met dien verstande dat de afwijking ten hoogste 3 m mag bedragen en het bestemmingsvlak niet meer dan 10% mag worden vergroot, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding;
- het aanpassen van opgenomen bepalingen in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar bepalingen in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan worden gewijzigd.
9.2 Voorwaarden
De in artikel 9 lid 1 genoemde wijzigingen mogen slechts worden verleend indien hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.
Artikel 10 Overige Regels
10.1 Van toepassingsverklaring
Voor zover in onderhavig bestemmingsplan geen bestemming voor Wonen of Tuin is opgenomen (ter plaatse van de aanduiding 'moederplan'), is het moederplan van toepassing met dien verstande dat het maximum aantal wooneenheden geldt als aangeduid ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' van voorliggend bestemmingsplan.
4 Overgangs- En Slotregels
Artikel 11 Overgangsrecht
11.1 Overgangsrecht bouwwerken
Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:
- een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
- gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
- na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
- het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
- dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
11.2 Overgangsrecht gebruik
Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:
- het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
- het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
- indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
- dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Artikel 12 Slotregel
Deze regels worden aangehaald onder de naam 'Regels van het bestemmingsplan Zoutestraat 97 Hulst / Heidestraat ong (N169) Heikant.