het bestemmingsplan De Statie 2021 van de gemeente Hulst.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een dienstverlenend beroep, dat in een woning of bij de woning behorend bijgebouw uitsluitend door de bewoner(s) van de woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en voor zover deze beroepen een ruimtelijke uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge dit bestemmingsplan regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw gebouwde overkapping.

een bedrijf gericht op het voortbrengen van agrarische producten door middel van het telen of veredelen van gewassen en/of het houden of fokken van vee, pluimvee of pelsdieren, nader te onderscheiden in:

1. a. grondgebonden bedrijf: een bedrijf dat geheel of nagenoeg afhankelijk is van de agrarische grond als productiemiddel en waar geheel of nagenoeg gebruik wordt gemaakt van open grond of plat glas dan wel een ander lichtdoorlatend materiaal met een hoogte van maximaal 1 m, te onderscheiden in:
   1. 1. akker- en vollegrondstuinbouw:
      • de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen bosbouw, sier- en fruitteelt;
   2. 2. fruitteelt:
      • de teelt van fruit op open grond;
   3. 3. sierteelt:
      • de teelt van siergewassen al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met de handel in boomkwekerijgewassen en vaste planten;
   4. 4. bollenteelt:
      • de teelt van bloembollen in samenhang met de teelt bolbloemen;
   5. 5. bosbouw:
      • de teelt van bomen voor de houtproductie;
   6. 6. boomkwekerij:
      • een bedrijf gericht op het telen van bomen al dan niet gecombineerd met de verhandeling daarvan;
   7. 7. veeteelt:
      • het houden van melkvee en/of ander vee, niet zijnde een intensieve veehouderij;
2. b. glastuinbouw: een bedrijf gericht op de teelt of veredeling van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
3. c. aquacultuur: de kweek van schaal- en schelpdieren, vis, zouttolerante gewassen andere aquatische producten en aquatische organismen;
4. d. paardenfokkerij: het fokken van paarden, de verkoop van gefokte paarden en het houden van paarden voor de fokkerij;
5. e. niet grondgebonden bedrijf: een bedrijf dat (nagenoeg) niet afhankelijk is van agrarische grond als productiemiddel en waar (nagenoeg) geen gebruik wordt gemaakt van daglicht, waaronder begrepen:
   1. 1. intensieve veehouderij:
      • een niet aan de grond gebonden agrarisch bedrijf of bedrijfsonderdeel dat zich toelegt op het houden of mesten van melkvee en/of slacht-, fok-, leg- of pelsdieren, waarbij de teelt plaatsvindt zonder of nagenoeg zonder weidegang. Voorbeelden zijn: kalvermesterij, kippenfarm, varkensfokkerij en varkensmesterij;
   2. 2. intensieve tuinbouw in gebouwen:
      • een niet aan de grond gebonden agrarisch bedrijf als hiervoor bedoeld, gericht op de teelt of veredeling van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van gebouwen;
   3. 3. intensieve kwekerij:
      • de teelt van gewassen of dieren, anders dan bij wijze van intensieve veehouderij, in met name gebouwen (nagenoeg) zonder gebruik te maken van daglicht.

een bedrijf dat jaarlijks een beperkte hoeveelheid hoogwaardig bier produceert in vergelijking met volwaardige brouwerijen'.

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

economisch actieve migrant wiens doel het is arbeid en inkomen te verwerven, met een hoofdverblijf elders, en op eigen initiatief en op vrijwillige basis.

de beleidsmedewerker archeologie van de gemeente, de gemeentelijk adviseur archeologie of een door het College van Burgemeester en Wethouders aangewezen deskundige op het gebied van archeologie.

een rapport van een archeologisch onderzoeksbureau of een goed onderbouwd advies van een deskundige op het gebied van archeologie.

vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde. Het betreft hier met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context. Zowel grote complexen/ structuren zoals nederzettingsterreinen, als afzonderlijke vondsten kunnen met deze term worden aangeduid.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een in de regels of op de verbeelding aangegeven percentage dat de grootte van het gedeelte van het bouwvlak of bouwperceel aangeeft, dat maximaal mag worden bebouwd, tenzij in de regels anders is bepaald.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren, inzamelen, verwerken, verhuren, opslaan en/of distribueren van goederen.

bedrijfsmatige verkoop via internet aan particulieren, zonder showroom en waarvan de bestelling en betaling voornamelijk via internet verloopt en bezorging per post, alsmede opslag. Hieronder wordt uitdrukkelijk niet verstaan:

1. 1. afhalen van goederen ter plaatse;
2. 2. het ter plekke kunnen afrekenen;
3. 3. het tonen van producten ter plaatse.

de totale vloeroppervlakte van kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

een woning of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, vanwege de bestemming van het gebouw of het terrein.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0677.bphulstdestatie-001V met de bijbehorende regels en bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bedrijf zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een al dan niet overdekt detailhandelsbedrijf, waarin een volledig of nagenoeg volledig assortiment aan bouwmaterialen en doe-het-zelfproducten uit voorraad wordt aangeboden.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge deze regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een bouwwerk als bedoeld in lid 1.34, niet zijnde een gebouw.

de totale vloeroppervlakte van alle bouwlagen van een (bedrijfs)gebouw(en) met inbegrip van alle daartoe behorende ruimten, gemeten (op alle bouwlagen) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, of tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie, indien de binnenruimte van het gebouw grenst aan de binnenruimte van een ander gebouw.

een horecabedrijf, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid.

een openbare stallingsplaats voor campers, waar nachtverblijf in de camper is toegestaan.

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik.

al dan niet verharde percelen voor de teelt van planten in potten.

voorzieningen binnen de sector cultuur en ontspanning zoals een atelier, creativiteitscentrum, dansschool, museum, muziekschool en met voorgaande functies vergelijkbare voorzieningen.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

vrijetijdsbesteding gedurende de dag zoals sport en spel, wandelen, paardrijden of het houden van een evenement. Er is daarbij geen sprake van verblijfsrecreatie.

een uitwendige scheidingsconstructie als bovenafsluiting van een bouwwerk.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

een inrichting waarin voorzieningen aanwezig zijn voor het in besloten ruimten dansen en het geven van onderricht daarin, zonder dat zalen worden verhuurd en zonder dat gelegenheid wordt geboden voor het houden van feesten en niet bij het dansonderricht behorende muziek- of dansevenementen.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

detailhandel in automobielen en van de daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en/of materialen.

detailhandel in meubelen en artikelen ten behoeve van de inrichting van een woning en van de daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen.

detailhandel in boten en van de daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en/of materialen.

detailhandel in bruingoed (consumentenelektronica) en witgoed (huishoudelijke apparaten) en van de daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en/of materialen.

detailhandel in caravans en tenten en van daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen zoals specifieke onderhoudsmiddelen, onderdelen en/of materialen en campingbenodigdheden voor zover daar speciaal voor vervaardigd.

detailhandel in voedings- en genotmiddelen (foodsector) alsmede detailhandel in dagelijkse (huishoudelijke) gebruiksartikelen waaronder een supermarkt.

detailhandel in artikelen bedoeld voor werkzaamheden in, aan en om het huis, waaronder bouwmaterialen voor afwerking, handgereedschappen, verf en behang (primair) en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en/of materialen (secundair) met uitzondering van grove bouwmaterialen (o.a. bouwplaten, isolatiemateriaal, mortels) ijzerwaren en machinegereedschappen.

detailhandel in fietsen en rechtstreeks samenhangende artikelen voor (brom)fiets, scooter en auto, zoals accessoires, specifieke onderhoudsmiddelen, onderdelen en/of materialen.

artikelen ter algemene aankleding en decoratie van een woning en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en/of materialen, niet behorende tot de primaire artikelengroepen binnen de branches meubelen en woninginrichting en doe-het-zelf.

detailhandel in keukens, badkamers en sanitair en van de daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en/of materialen; bij rechtstreeks samenhangende artikelen kan gedacht worden aan inbouwapparaten en tegels.

detailhandel in meubelen en artikelen ten behoeve van de inrichting van een woning (primair) en in de daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en/of materialen (secundair).

detailhandel in mode/kleding en schoenen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen zoals accessoires en onderhoudsmiddelen.

detailhandel in kampeer- en campingbenodigdheden, alsmede kleding en materialen ten behoeve van outdoor- en aanverwante activiteiten.

detailhandel in artikelen ten behoeve van vrijetijdsbesteding die in hoofdzaak is gericht op natuur- en landschapsbeleving en van de daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en/of materialen.

detailhandel in artikelen ten behoeve van de inrichting van de tuin en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en/of materialen met uitzondering van grove bouwmaterialen (o.a. bestrating, zand en grind, schuttingdelen en hekwerken), tuingereedschap, levende have (dieren en tuinbeplanting), dierverzorging.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren en bankfilialen.

een woning, bestaande uit een hoofdgebouw met de daarbij behorende aan- enuitbouwen, in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, vanwege de bestemming van het gebouw of het terrein.

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, in combinatie met het doen beluisteren van overwegend mechanische muziek en het gelegenheid geven tot dansen, feesten en andere daarmee vergelijkbare evenementen.

het geheel van al dan niet incidentele dan wel al dan niet kortdurende, maar wel tijdelijke activiteiten, dat plaatsvindt bij een voor publiek toegankelijke gebeurtenis, zoals een feest, kermis, optocht, braderie, wedstrijd of andere bijeenkomst tot ontspanning of vermaak, of een vertoning, voorstelling of herdenking, waarbij het schenken van alcoholische dranken is toegestaan.

niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan bedrijven of instellingen, die deze goederen in een door hen gedreven onderneming aanwenden.

detailhandel in de volgende categorieën:

1. a. detailhandel in grootschalige goederen, zoals auto's, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en materialen;
2. b. tuincentra met een vloeroppervlak van 1500 m² of meer;
3. c. detailhandelsbedrijven met een vloeroppervlak van 1500 m² of meer in meubels, keukens en badkamers, al dan niet - in ondergeschikte mate - in combinatie met woninginrichting en stoffering;
4. d. bouwmarkten met een vloeroppervlak van 1500 m² of meer;
5. e. detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

een onderneming gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

een horecabedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met - al dan niet - als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse.

een bedrijf, gericht op de aanleg, de inrichting en het onderhoud van tuinen en groen, met gebruikmaking van de daarbij behorende materialen en gereedschappen, zonder dat detailhandel wordt uitgeoefend.

een aantal, aan elkaar door familieband of anderszins gerelateerde, personen, die gezamenlijk één eenheid vormt en als zodanig ook gebruik maakt van één woning.

voorziening gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

de verhuur van een woning of woongebouw geheel of nagenoeg geheel via kameruitgifte, waarbij kamers geen zelfstandige woonruimte vormen door het ontbreken er in van wezenlijke voorzieningen zoals een eigen kook- en/of wasgelegenheid en/of toilet.

de totale vloeroppervlakte van kantoren met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

een bouwwerk van glas of ander lichtdoorlatend materiaal voor de agrarische bedrijfsvoering met een hoogte van 1,5 m of meer, trek-, tunnel-, schaduw-, boog- en gaaskassen daaronder begrepen.

een voorziening waar ter wille van kinderen dieren worden gehouden.

activiteiten die in een woning of bij de woning behorend bijgebouw door een bewoner op bedrijfsmatige wijze worden uitgeoefend waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

voorzieningen, zoals aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken, voor activiteiten, zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie.

kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (zie www.sikb.nl).

het telen, kweken en verzorgen van bomen, heesters, struiken, planten en bloemen of tuinbouwzaden in de open grond.

objecten zoals bedoeld in artikel 1 lid l van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur.

voorzieningen en activiteiten, niet zijnde detailhandel en horeca, die ondersteunend zijn aan dan wel een functionele relatie hebben met de binnen een bestemming toegelaten functie(s) gericht op vrijetijdsbesteding met een informatief en recreatief element op het gebied van spel, vermaak, ontspanning, gezondheid, cultuur alsmede kinderopvang.

een asymmetrische dakvorm met één hellend dakvlak over (nagenoeg) de volledige breedte of diepte van een gebouw.

een op elkaar afgestemd thematisch concept binnen een ruimtelijk begrensd gebied uitgaande van een combinatie en concentratie van detailhandel in de vorm van:

• een woonthemacentrum;

• een woonthema-outlet;
• branchegerichte detailhandel groter dan 1.500 m² bvo per detailhandelsvestiging;
• een seizoens- en entertainmentplein;

met daarbij, voor zover passend binnen het voornoemde concept:

• ondersteunende horeca;
• ondersteunende dienstverlening;
• een antiekmarkt;
• een woondiscountmarkt;
• een veilinghal;
• leisure.

een gedeelte van het openbaar water, bestemd of geschikt om bij verblijf voor korte of langere duur door een woon-, bedrijfs-, recreatie-, of beroepsschip of een schip voor bijzondere of representatieve doeleinden te worden ingenomen.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, in de vorm van een uitstekend afdak aan een gebouw, dat van maximaal 3 wanden mag worden voorzien en dat aan de voorzijde in ieder geval geen wand heeft (open constructie).

voorzieningen binnen de gezondheidszorg, jeugdopvang, naschoolse opvang, onderwijs, openbare dienstverlening, praktijkruimte, sportzaal, religie, uitvaartcentrum, verenigingsleven, welzijnsinstelling en met voorgaande functies vergelijkbare voorzieningen.

een bedrijf dat gericht is op het lesgeven in paardrijden en daarvoor paarden en/of pony's houdt, in combinatie met een of meer van de volgende hiermee samenhangende activiteiten of voorzieningen: het in pension houden van paarden en/of pony's, horeca (kantine, foyer en dergelijke), verenigingsaccommodatie en het houden van wedstrijden of andere evenementen, waarbij de te houden evenementen uitsluitend gericht mogen zijn op de hoofdactiviteit van de manege,(te weten, het lesgeven in paardrijden en het houden van paarden en pony's); overige evenementen zijn niet toegestaan.

de vereniging De Zeeuwse Molen of de Hollandsche Molen dan wel een andere door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake molens.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en/of fauna.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

werkzaamheden in de normale bouw voor t.b.v. de gewasteelten.

voorzieningen voor het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen voor (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een (gedeelte van) een bouwwerk, waarvan de bovenkant van de vloer is gelegen op ten minste 1,75 m beneden peil.

een inrichting of voorziening die integraal onderdeel uitmaakt van het concept als bedoeld in 1.89, die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse, alsmede het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden, waarbij de openingstijden gelijk zijn aan de openingstijden van de hoofdactiviteit. Niet zijnde:

• een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het bieden van vermaak en ontspanning (niet zijnde een recreatieve voorziening) en/of het geven van gelegenheid tot de dansbeoefening, al dan niet met levende muziek en al dan niet met de verstrekking van dranken en kleine etenswaren. Daaronder worden begrepen: discotheek/dancing, nacht-café en een zalencentrum (met nachtvergunning);
• een inrichting die geheel of in overwegende mate is gericht op het verstrekken van nachtverblijf. Daaronder worden begrepen: hotel, motel, pension en overige logiesverstrekkers.

de ontsluiting van een vindplaats met als doel de informatie te verzamelen en vast te leggen die nodig is voor het beantwoorden van de in het Programma van Eisen verwoorde onderzoeksvra(a)g(en) en het behalen van de onderzoeksdoelstellingen.

het blijvend verhogen van het bestaande maaiveld door het aanbrengen van grond of andersoortige materialen. Tijdelijke ophoging tot een maximum van 6 maanden in relatie tot de agrarische bedrijfsvoering wordt niet gezien als een ophoging.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een dak, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een niet overdekt en al dan niet omsloten terrein, voorzien van een bewerkte/aangepaste bodem, voor het africhten, trainen en berijden van paarden en het anderszins beoefenen van de paardensport.

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.

een horecabedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met - al dan niet - als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse.

een of meerdere aaneengesloten kadastrale percelen behorend bij het hoofdgebouw.

detailhandel op terreinen of locaties binnen de bebouwde kom die niet binnen een bestaand winkel(concentratie)gebied of het onmiddellijk daaraan grenzende gebied liggen c.q. gevestigd kunnen worden.

perifere detailhandel in goederen, waarvoor vanwege de aard en de omvang van het gevoerde assortiment en de dagelijkse bevoorrading, een groot bedrijfsvloeroppervlak nodig is, zoals auto's boten, caravans, tenten, vakantie, recreatie, sport-, outdoor- en kampeerartikelen, bouwmarkten, tuincentra, woninginrichting, keukens en sanitair.

perifere detailhandel met een bovenlokale functie/bereikbaarheid waarvoor een groter winkelverkoopvloeroppervlak nodig is dan 1.000 m² (wvo) per vestiging, een supermarkt daaronder niet begrepen.

detailhandel in goederen, die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

een tuin met diverse soorten beplanting en grassen voor het testen en demonstreren van tuin- en parkmachines.

vuurwerk, niet zijnde consumentenvuurwerk.

een horecabedrijf, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken.

de code volgens de Standaard Bedrijfsindeling 2008 die door overheid en bedrijfsleven wordt gebruikt om in statistieken bedrijven naar hun belangrijkste activiteit in te delen.

het bedrijfsmatig - of in omvang of frequentie die daarmee overeenkomt - gelegenheid bied tot het ter plaatse, in een gebouw of in een vaartuig, verrichten van seksuele handelingen.

het geheel of gedeeltelijk afbreken van een bouwwerk.

de Staat van Bedrijfsactiviteiten die van deze regels deel uitmaakt.

de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' die van deze regels deel uitmaakt.

de Staat van Horeca-activiteiten die van deze regels deel uitmaakt.

de Staat van Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten die van deze regels deel uit maakt.

een recreatief verblijfsgebied ter versterking van het Life Style Village Hulst, deels bebouwd deels onbebouwd, deels mede bestemd voor de verkoop van artikelen (ambulante en niet-ambulante handel) en markten/outlets in nieuwe en gebruikte goederen voor in en om het huis, in combinatie met horecavoorzieningen en leisure, waarbij het karakter in sterke mate is gericht op toerisme, recreatie, samenlevingscultuur en educatie.

een zelfbedieningszaak in goederen met hoofdzakelijk een grote verscheidenheid aan levens- en genotsmiddelen.

stellingen en overkappingsconstructies, permanente tunnels of boogkassen.

detailhandel met een al dan niet geheel overdekte verkoopvloeroppervlak waarop artikelen voor de inrichting en het onderhoud van tuinen en de daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen worden aangeboden, waaronder voornamelijk worden verstaan tuinhuisjes, tuingereedschappen en tuinmeststoffen, bouwmaterialen voor de tuin waaronder tuinhuisjes, serres en hobbyschuurtjes, tuinmeubelen en tuinverlichting alsmede daarmee vergelijkbare onderhouds- en inrichtingsmaterialen, en voorts de verkoop van kamerplanten, snijbloemen, plantenbakken, potten en vazen.

dit type tuincentrum is veelal gelegen aan de rand van het dorp of de stad en is sterk op die kern gericht. Het assortiment heeft zich in de loop der jaren uitgebreid naar alles wat met de tuin te maken heeft, waarbij de tuin vaak gezien wordt als verlengstuk van de woonkamer. De nadruk ligt op de tuin en verkoop van alles wat daarmee te maken heeft.

Accenten:

• maximale omvang perceel 4.000 m² tot 7.000 m²;
• niet overdekt wvo tot circa 2.500 m²;
• ligging perifeer stedelijk gebied;
• verzorgingsgebied – lokaal;
• aankoopgedrag – doelgericht aankopen (gemak);
• ‘levend assortiment’ artikelen (tuinplanten en bomen, bloemen en planten, bloem bollen en zaden);
• ‘niet-levend assortiment’ artikelen – basis (tuingereedschap, decoratie buitenhuis;
• decoratie binnenhuis in sfeer&interieur, materiaal ten behoeve van klein en groot;
• tuinonderhoud, dier, seizoensartikelen);
• ‘niet-levend assortiment’ artikelen – uitgebreid (tuinmeubelen en tuinartikelen);
• basisassortiment bedraagt 80% en 20% bedraagt aanvullend branche verwant assortiment;
• met een maximaal wvo van 1.000 m².

het kortdurend recreatief verblijf van één of meerdere personen met overnachting die elders hun hoofdverblijf hebben, waarbij in ieder geval geen sprake is van permanente bewoning.

aantasting van een gebied met archeologische waarden. Dit verschijnsel kan zich voordoen: door erosie, afgraving of egalisatie, door (diepe) bewerking van de bovengrond, door zetting als gevolg van ophoging, door verdroging en verzuring.

gronden waarop voor particulier gebruik op recreatieve wijze voedings- en siergewassen worden geteeld.

detailhandel die vanwege de aard en omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling.

de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw of, indien het een hoofdgebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel de gevel die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de denkbeeldige lijn die in het verlengde van de gevel van de voorgevel van het hoofdgebouw loopt.

de in Bijlage 6 voor dat gebied, aangegeven vrijstellingsdiepte.

een grootschalige winkel, veelal bestaande uit meerdere verdiepingen, waar in hoofdzaak goederen worden verkocht niet zijnde dagelijkse goederen, in ten minste zes van de volgende artikelgroepen: food, kleding/textiel, meubelen/woninginrichting, verlichting, huishoudelijke artikelen, consumentenelektronica, doe-het-zelfartikelen, educatie en vrijetijdsartikelen.

voorzieningen die nodig zijn voor een goede waterkering, wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, (hemel)waterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan voorzieningen als duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, ondergrondse bergbezinkbassins en dergelijke.

bedrijven, zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht, die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken.

de totale in een winkel voorkomende vloeroppervlakte van alle bouwlagen en van ruimten welke rechtstreeks toebedeeld en ten dienste staan voor de uitstalling en verkoop van detailhandelsartikelen en voor het publiek zichtbaar en toegankelijk zijn, inclusief de vloeroppervlakte van de etalage, vitrine, toonbank- en kassaruimte (en de loopruimte van het personeel daarachter), schappen, paskamers, ruimten voor winkelwagentjes en lege dozen evenals de vloeroppervlakte van entresols (met voor klanten voldoende hoogte).

Hieronder wordt niet begrepen de uitsluitend voor het personeel bedoelde (dienst)ruimten en de ruimten die betrekking hebben op bedrijfskantoor, portiek, ambacht en reparatie activiteiten, verwerken van bestellingen, opslag, magazijn, sanitair, keuken en distributieruimte.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een grootschalige concentratie (in aantal en omvang), al dan niet geheel overdekt, van voorzieningen met een bovenregionaal verzorgingsbereik voor de woonconsument, passend binnen alsmede afgestemd en geprofileerd op het thema wonen, bestaande uit:

• detailhandel met een ruim en volledig assortiment van goederen gericht op het hoofdthema 'wonen en in en om het huis' met een hoofdassortiment gebaseerd op de pijlers huis (doe-het-zelf, home-decoration), tuin (tuininrichting) en interieur (meubelen en woninginrichting, keuken, badkamers en sanitair) en daarmee direct en indirect samenhangend nevenassortiment aan artikelen voor wonen, kantoor- en bedrijfsinrichting;
• complementaire detailhandelformules aan het hoofdthema 'wonen en in en om het huis' als direct en indirect samenhangend nevenassortiment aan artikelen voor wonen, kantoor- en bedrijfsinrichting met een specialistisch aanbod op het gebied van onder meer (open)haarden, verwarming, baby- en kindermeubelen, raamdecoratie, verlichting, projectmeubilair/inrichting, keukenaccessoires, huishoudelijke artikelen, kunst en kitsch, vloeren, hang- en sluitwerk, tuinartikelen alsmede andere aansluitende formules;
• een seizoens- en entertainmentplein, met een dynamische en wisselende gebruiksfunctie en uitstraling per seizoen, van de deels bebouwde en deels onbebouwde ruimte ten behoeve van verkoop, presentaties, demonstraties, het showen en tentoonstellen, entertainment en festiviteiten;
• het aanbieden van aan het thema 'wonen en in en om het huis' gerelateerde en ondersteunende dienstverlening op het gebied van service, advies, ontwerp en bemiddeling;
• ondersteunende horeca die aansluit bij en/of gebonden is aan de winkelvoorzieningen;
• leisurevoorzieningen.

een verkooppunt van de groothandel en/of fabrikant ten behoeve van de woonconsument, bestaande uit één of meerdere winkeleenheden, specifiek ingericht en geprofileerd voor de verkoop van detailhandel op het gebied van huis (doe-het-zelf, home-decoration), tuin (tuininrichting), interieur (meubelen en woninginrichting, keuken, badkamers en sanitair) en vrije tijd (outdoor- en kampeerartikelen, recreatie, caravans en tenten, boten, fiets en auto-accessoires), waarbij verkoop plaats vindt tegen gereduceerde tarieven ten opzichte van de prijzen die door de reguliere detailhandel gehanteerd worden.

elk vaartuig of drijvend voorwerp, dat uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt als woning of recreatieverblijf.

Een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

een of meer bij elkaar behorende gebouwen bedoeld voor de zelfstandige, permanente huisvesting van personen in appartementen, met gemeenschappelijke ruimten en bijbehorende voorzieningen op het gebied van zorg- en dienstverlening, de volksgezondheid, dagbesteding, educatieve doeleinden en daarmee vergelijkbare activiteiten.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

1. a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geengebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

1. a. vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; indien zich op een gebouw één of meer dakkapellen bevinden waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de gevelbreedte, wordt de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn of het boeibord van de dakkapel(len) als goothoogte aangemerkt.
2. b. bij een asymmetrische dakvorm met één hellend dakvlak dat loopt over de volledige breedte, of diepte van een gebouw, wordt de goot- en/of boeibordhoogte gemeten op het hoogste snijpunt van het dakvlak met de daaronder gelegen gevel; onder de gevel wordt ook verstaan het hart van de scheidsmuren met een gebouw op een aangrenzend bouwperceel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

1. a. voor bouwwerken met wanden: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
2. b. voor bouwwerken zonder wanden (open overkappingen en daarmee vergelijkbare bouwwerken geen gebouwen zijnde): de overdekte grondoppervlakte (gemeten loodrecht onder het dakoppervlak).

tussen de buitenzijde van de afdekking van de overkapping, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de overkapping.

de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

De voor 'Agrarisch - Kernrandzone' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. grondgebonden agrarische bedrijven;
2. b. het behoud van het open karakter van het gebied en het karakter van het gebied als agrarische kernrandzone;
3. c. extensieve dagrecreatie met bijbehorende voorzieningen;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. een intensieve kwekerij en een intensieve veehouderij zijn niet toegestaan, tenzij specifiek aangeduid;
2. b. fruitteelt binnen een afstand van 50 m van woningen van derden, gronden waarop woningen van derden mogelijk zijn, of terreinen bestemd voor verblijfsrecreatie (minicampings daaronder inbegrepen) is niet toegestaan;
3. c. de opslag van mest, al dan niet in mestopslagruimten, afgedekt of verpakt niet toegestaan;
4. d. het gebruik van mestopslagruimten voor handelsdoeleinden is niet toegestaan;
5. e. opslag binnen 2 m van een naar de weg gekeerde perceelsgrens is niet toegestaan;
6. f. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 m is op onbebouwde gronden niet toegestaan;
7. g. sleufsilo's en kuilvoerplaten zijn buiten bouwvlakken slechts toegestaan in directe aansluiting op een bouwvlak tot een oppervlakte van maximaal 2.000 m² per bouwvlak met een bouwhoogte van maximaal 1,5 m;
8. h. containervelden zijn uitsluitend toelaatbaar in of in aansluiting op bouwvlakken, waarbij de maximale oppervlakte van een containerveld ten hoogste 2 ha bedraagt;
9. i. het gebruik van groeibevorderende of conditionerende belichting, zoals assimilatiebelichting of cyclische belichting in boog- en gaaskassen is niet toegestaan, tenzij de kassen (gevel en dak) aan de binnenzijde volledig zijn afgeschermd tegen horizontale en verticale lichtuitstraling;
10. j. paardenbakken, met uitzondering van paardenbakken die voor tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan legaal aanwezig zijn, zijn niet toegestaan.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen en de bestemming Agrarisch - Kernrandzone te wijzigen naar de bestemming Wonen, met dien verstande:

1. a. het aantal woningen niet toeneemt;
2. b. ter plaatse sprake is van een goed woon- en leefklimaat;
3. c. de bouw- en gebruiksmogelijkheden van omliggende percelen niet in onevenredige mate worden geschaad.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'; tevens wonen in ten hoogste één bedrijfswoning;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - bedrijfswoning op de verdieping toegestaan': is wonen in een bedrijfswoning met daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatigeactiviteiten uitsluitend op de verdieping toegestaan;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf uitgesloten - categorie 2' zijn bedrijven of bedrijfsmatige activiteiten die staan vermeld in categorie 2 van de Staatvan Bedrijfsactiviteiten niet toegestaan;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf uitgesloten - parkeren en opslag' zijn parkeervoorzieningen en opslag niet toegestaan;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - arbeidsmigranten': tevens voor de huisvesting van arbeidsmigranten;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' uitsluitend parkeren ten behoeve van de bestemming;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'erf': tevens voor erven, tuinen, verkeer-verblijfsgebied en/of parkeervoorzieningen;
9. i. ter plaatse van de onderstaande aanduidingen: tevens een bedrijfsactiviteit zoals hierna in de tabel genoemd;

10. j. aan-huis-gebonden beroepen zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning';
11. k. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidwerende voorzieningen, reclame-uitingen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, groen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt voor gebouwen minimaal 3 m;
2. b. en tevens geldt:

De voor 'Bedrijf - Nutsvoorziening' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. nutsvoorzieningen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidwerende voorzieningen, reclame-uitingen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, groen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. opslag binnen 2 m van een naar de weg gekeerde perceelsgrens is niet toegestaan;
2. b. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 m is op onbebouwde gronden niet toegestaan.

De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horecabedrijf uit categorie 1a, 1b en 2 van de Staat van Horeca-activiteiten;
2. b. dienstverlening;
3. c. kantoor;
4. d. ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke vorm van detailhandel - zone 1' en 'specifieke vorm van detailhandel - zone 2', tevens detailhandel;
5. e. bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
6. f. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen uitsluitend op de verdieping in een appartement;
7. g. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. de maximale goot- en bouwhoogte van gebouwen binnen het bouwvlak bedraagt de hoogte zoals onder b is aangegeven, met dien verstande dat:
   1. 1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bouwmassa 1' de bouwlagen waarbij de vloer hoger is gelegen dan 8 m, dienen te worden gebouwd op een afstand van minimaal 2 m ten opzichte van de naar het openbare gebied gekeerde voorgevel van de onderliggende bouwlaag;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bouwmassa 2' de bouwlagen waarbij de vloer hoger is gelegen dan 12 m, dienen te worden gebouwd op een afstand van minimaal 2 m ten opzichte van de naar de het openbare gebied gekeerde voorgevel van de onderliggende bouwlaag;
   3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bouwmassa 3' de bouwlagen waarbij de vloer hoger is gelegen dan 15 m, dienen te worden gebouwd op een afstand van minimaal 2 m ten opzichte van de naar het openbare gebied gekeerde voorgevel van de onderliggende bouwlaag.
2. b. en tevens geldt:

De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Gemengd - A' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een horecabedrijf uit categorie 1b Staat van Horeca-activiteiten uitsluitend in de vorm van een hotel, pension of een andere vorm van logiesverstrekking;
2. b. detailhandel;
3. c. dienstverlening;
4. d. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, uitsluitend op de verdieping;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.2 ten behoeve voor het toestaan van een hogere bouwhoogte:

1. a. indien het straatbeeld daardoor ruimtelijke niet wordt aangetast;
2. b. de verkeerssituatie zich daartegen niet verzet;
3. c. hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor 'Gemengd - B' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel grootschalig' uitsluitend voor grootschalige detailhandelsvestigingen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' tevens voor wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' tevens voor een onderdoorgang;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel grootschalig' geldt:
   1. 1. vindt de oriëntatie van de gebouwen plaats naar de wegenstructuur toe met een duidelijke 'showroom-/etalagefunctie' voor de commerciële functies;
   2. 2. heeft de bebouwing op de hoek twee voorkanten;
   3. 3. dienen vanuit stedenbouwkundige kwaliteit enkele hoogte bebouwingsaccenten gerealiseerd te worden ter voorkoming van een eentonige bebouwingsstructuur qua hoogte;
   4. 4. dient de bebouwing opgericht met een representatieve en hoogwaardige uitstraling in een herkenbare bebouwingslijn naar de openbare ruimte/wegstructuur.
2. b. en tevens geldt:

De voor 'Gemengd - C' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. perifere detailhandel en perifere detailhandel, branchegericht (volumineus);
2. b. een bestaande supermarkt die ten tijde van de terinzagelegging van voorliggend ontwerp bestemmingsplan aanwezig was;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - verkoop van vuurwerk': tevens de opslag en verkoop van (consumenten)vuurwerk op het perceel;
4. d. bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Gemengd - D' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel;
2. b. horecabedrijf tot en met categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt': tevens een supermarkt;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'opslag': uitsluitend opslag;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - groene inpassing': opgaande beplanting ten behoeve van een adequate groene afscheiding;
6. f. dienstverlening;
7. g. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 11.3 voor het mogelijk maken van een nieuwe supermarkt, met dien verstande dat:

1. a. een supermarkt is alleen toegestaan als het een verplaatsing betreft van een bestaande supermarkt uit de kern Hulst;
2. b. het betreft uitsluitend een supermarkt die is opgenomen in de beleidsvisie supermarkt structuur d.d.21-01-2006/ Retailstructuurvisie Hulst 2025, of, indien de Retailstructuurvisie Hulst 2025 na vaststelling van dit bestemmingsplan wordt gewijzigd, de alsdan geldende versie
3. c. binnen het plangebied van voorliggend bestemmingsplan zijn maximaal 5 supermarkten toegestaan. Een supermarkt is alleen toegestaan als het maximaal aantal van 5 nog niet is bereikt;
4. d. de winkelvloeroppervlakte (wvo) bedraagt maximaal 1.500 m²;
5. e. er dient voldaan te worden aan een verantwoorde verkeersafwikkeling ten aanzien van bevoorrading en bezoek;
6. f. parkeren dient plaats te vinden op eigen terrein, tenzij op en/of langs de openbare weg voldoende parkeergelegenheid op loopafstand aanwezig is.

De voor 'Gemengd - E' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging';
2. b. dienstverlening;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'horeca' een horecabedrijf uit categorie 1a, 1b, 1c en 2 van de Staat van Horeca-activiteiten;
4. d. wonen, met daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten uitsluitend toegestaan in appartementen op de verdieping;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - ambachtelijke brouwerij' tevens een ambachtelijke brouwerij;
6. f. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 12.2 ten behoeve voor het toestaan van een hogere bouwhoogte:

1. a. indien het straatbeeld daardoor ruimtelijke niet wordt aangetast;
2. b. de verkeerssituatie zich daartegen niet verzet;
3. c. hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor 'Gemengd - F' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een benzineservicestation (zonder lpg), met inbegrip van een snackcorner, detailhandel en een wasstraat;
2. b. horecabedrijf tot en met categorie 1a, 1b en 1c van de Staat van Horeca-activiteiten;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Gemengd - G' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. cultuur en ontspanning;
3. c. horeca uit ten hoogste categorie 1a, 1b en 1c van de Staat van Horeca-activiteiten;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 2' tevens horeca uit categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten;
5. e. een bedrijfswoning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
6. f. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Gemengd - H' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een vrijetijdsvoorziening in de vorm van een multifunctioneel fitnesscentrum;
2. b. bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. het bouwen van bedrijfsgebouwen is alleen toegestaan onder de voorwaarde dat bij de uitoefening van de bevoegdheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen, voldoende parkeergelegenheid voor auto’s en fietsen wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden. Voldoende betekent dat wordt voldaan aan de normen zoals opgenomen in de CROW publicatie 182;
2. b. en tevens geldt:

De voor 'Gemengd - I' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. een supermarkt;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - geluidsscherm' tevens voor een geluidscherm;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen kan uitsluitend worden verleend indien binnen het plangebied voldoende parkeerplaatsen zijn of worden aangelegd en in stand gehouden. Hierbij geldende de volgende normen:
   1. 1. voor een supermarkt: ten minste 6 parkeerplaatsen per 100 m² brutovloeroppervlak (bvo);
   2. 2. voor andere toegestane functies dan supermarkt: de normen zoals opgenomen in de 'Publicatie 317: Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' van het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte CROW, of de actuelere versie indien van toepassing;
2. b. voor het overige geldt:

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 16.2 voor:

1. a. de maximale bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers en lichtkappen, mits:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting ten hoogste 10 % van het betreffende bouwvlak bedraagt;
   2. 2. de hoogte ten hoogste 1,25 maal de maximale toelaatbare bouwhoogte bedraagt.
2. b. een andere situering en/of begrenzing van de bouwvlakken, bouwgrenzen en/of andere aangeduide zones, indien bij de uitvoering van het plan mocht blijken, dat de verschuivingen in verband met de ingekomen bouwaanvragen nodig zijn ter uitvoering van een bouwplan, mits de afwijking ten hoogste 1 m bedraagt en de oppervlakte van het betreffende bouwperceel, dan wel bouwvlak met niet meer dan 10% zal worden gewijzigd;
3. c. de omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken

De voor 'Gemengd - J' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. perifere detailhandel, branchegericht (volumineus);
2. b. een supermarkt;
3. c. bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Gemengd - K' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonthemacentrum;
2. b. woonthema-outlet
3. c. detailhandel;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - seizoens- en entertainmentplein' tevens een seizoens- en entertainmentplein
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals wegen en paden; erven, terreinen en in- en uitritten; groenvoorzieningen; terrassen; passage(s); openbare verblijfsruimten; voorzieningen van algemeen nut; parkeervoorzieningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen; gebouwen; bouwwerken, geen gebouwen zijnde; bijbehorende voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. de bouwhoogte voor een (schijn)gevel of gevelaccent ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - gevelaccent' bedraagt in afwijking van het genoemd in lid b 12 m;
2. b. voor bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels:
   1. 1. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan daar waar bovengronds gebouwen zijn gebouwd;
   2. 2. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 3 m onder peil.
3. c. tevens geldt:

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 18.3.5 onder b ten behoeve van het verkleinen van de minimale bruto bedrijfsvloeroppervlak van 1.500 m² per detailhandelsvestiging naar een minimale bruto bedrijfsvloeroppervlak van 1.000 m² per detailhandelsvestiging, met dien verstande dat het te vestigen detailhandelsbedrijf dient te passen binnen de schaal van en een conceptuele aanvulling dient te zijn op het 'Life Style ViIlage Hulst'.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming te wijziging ten behoeve van:

1. a. het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen en/of andere grenslijnen en aanduidingen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan met dien verstande dat de afwijking ten hoogste 1,50 m mag bedragen, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding;
2. b. het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het beloop van wegen of het in geringe mate aanpassen van de aansluiting van wegen onderling, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft. De overschrijdingen mag echter niet meer dan 1,50 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
3. c. het aanpassen van opgenomen bepalingen in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar bepalingen in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan worden gewijzigd;
4. d. een andere situering en/of begrenzing van de bouwvlakken, bouwgrenzen en/of andere op de verbeelding opgenomen zones, indien bij de uitvoering van het plan mocht blijken, dat de verschuivingen in verband met de ingekomen omgevingsvergunningaanvragen nodig zijn ter uitvoering van het bouwplan, mits de afwijking ten hoogste 1 m bedraagt en de oppervlakte van het betreffende bouwperceel, dan wel bebouwingsvlak met niet meer dan 10% zal worden gewijzigd;
5. e. het oprichten van transformatorgebouwen en andere nutsgebouwen met een inhoud van ten hoogste 100 m³ en een bouwhoogte van ten hoogste 6 m, welke in het kader van de nutsvoorzieningen nodig zijn en welke op grond van het bepaalde van in de voorafgaande artikelen niet kunnen worden gebouwd.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen, water, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen, gedenktekens, terrassen, speelvoorzieningen, ontmoetingsplaatsen, voet- en fietspaden, toegangswegen, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. evenementen zijn toegestaan.

Een nadere toelichting op deze bestemming is te vinden in paragraaf 3.9.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horecabedrijf uit categorie 1a, 1b en 1c van de Staat van Horeca-activiteiten;
2. b. een conferentiecentrum met zalenverhuur;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik geldt dat:

1. a. een hotel, pension of andere vormen van logies niet zijn toegestaan;
2. b. een seksinrichting is niet toegestaan;
3. c. (ondergeschikte) detailhandel is niet toegestaan.

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoor, al dan niet in combinatie met aan de kantoorfunctie ondergeschikte dienstverlening;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. Een hoofdgebouw mag uitsluitend worden gebouwd indien op hetzelfde bouwperceel ten minste een waterberging is gerealiseerd. De omvang van deze waterberging dient minimaal gelijk te zijn aan 0,075 strekkende meter maal de te verharden oppervlakte aan bouwwerken en terrein;
2. b. de bepaling onder a is niet van toepassing indien op een andere wijze is gewaarborgd dat er aan de minimaal vereiste waterbergingscompensatie wordt voldaan.

Een nadere toelichting op deze bestemming is te vinden in paragraaf 3.11

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden of elders gelegen hoofdgebouwen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Ten aanzien van het gebruik geldt dat paardenbakken, met uitzondering van paardenbakken die voor tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan legaal aanwezig zijn, niet zijn toegestaan.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden;
2. b. verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen en de ontsluiting van de aangrenzende bestemmingen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - seizoens- en entertainmentplein' een seizoens- en entertainmentplein met dien verstande dat het seizoens- en entertainmentplein, in samenhang bezien met het gedeelte van het seizoens- en entertainmentplein voor zover gelegen binnen de bestemming 'Gemengd- K', de maximale maatvoering zoals bepaald in artikel 18.3.6. niet te boven mag gaan;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals niet-permanente vent- en standplaatsen voor ambulante handel, reclame-uitingen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling, voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen, gedenktekens, terrassen, speelvoorzieningen, ontmoetingsplaatsen, voet- en fietspaden, toegangswegen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, groen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. bouwwerken ten behoeve de terrasfunctie zijn niet toegestaan;
2. b. luifels zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - luifel', onder de volgende voorwaarden:
   1. 1. luifels dienen gesitueerd te zijn tot maximaal 5 m uit de gevel van een binnen een ander bestemmingsvlak gesitueerd hoofdgebouw;
   2. 2. de bouwhoogte van luifels bedraagt maximaal de goothoogte van het aangrenzende hoofdgebouw plus 6 m;
   3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - reclamezuil' bedraagt de bouwhoogte maximaal 18 m;
3. c. en tevens geldt:

Het bevoegd gezag kan ter plaatse van de aanduiding 'verblijfsgebied' door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2 onder a voor het toestaan van bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de terrasfunctie met een maximale bouwhoogte van 3,5 m, met dien verstande dat:

1. a. het geen permanente bouwwerken zijn;
2. b. het straatbeeld daardoor niet ruimtelijke wordt aangetast;
3. c. de verkeerssituatie zich daartegen niet verzet;
4. d. hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Met betrekking tot het gebruik geldt dat evenementen zijn toegestaan.

De voor 'Verkeer - Garages en bergplaatsen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. garages en bergplaatsen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. de berging van voor handel en distributie bestemde goederen is niet toegestaan.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water;
2. b. waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. c. ondergeschikt groen;
4. d. bruggen voor verkeer.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. uitsluitend keermuren voor de waterbeheersing, oeverbeschoeiingen, duikers, bruggen en steigers mogen worden gebouwd.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. het gebruik van het water voor een ligplaats voor een woonschip is niet toegestaan.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van dienstverlening - kapsalon' is een kapsalon toegestaan maar uitsluitend op de begane grond;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. als woningtypen zijn toegestaan: aaneengebouwd, geschakeld, vrijstaand;
2. b. uitsluitend grondgebonden woningen zijn toegestaan;
3. c. de afstand van vrijstaande hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt ten minste 2,5 m;
4. d. en tevens geldt:

De voor 'Wonen - Aaneen of geschakeld' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - bed en breakfast en wellnessruimte': tevens voor een bed en breakfast en kleinschalige wellnessruimte;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - verhuisbedrijf': tevens een verhuisbedrijf;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. woningen worden - al dan niet via aan- en uitbouwen - geschakeld, danwel met ten minste twee aaneen gebouwd;
2. b. uitsluitend grondgebonden woningen zijn toegestaan;
3. c. de afstand van een geschakelde woning bedraagt ten minste 2,5 m;
4. d. en tevens geldt:

De voor 'Wonen - gestapeld' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. als woningtypen zijn toegestaan: grondgebonden en gestapeld;
2. b. en tevens geldt:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Wonen - Twee-aaneen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. als woningtypen zijn toegestaan: twee-aaneengebouwd, geschakeld, vrijstaand;
2. b. bij twee-aaneengebouwde en geschakelde woningen:
   1. 1. mogen binnen een afstand van 3 m langs één van de zijdelingse perceelsgrenzen gebouwen en overkappingen uitsluitend worden gebouwd op een afstand van 3 m achter de naar de weg gekeerde grens van het bouwvlak;
   2. 2. mag de maximum goothoogte van gebouwen en overkappingen binnen de zone als bedoeld onder 1 niet meer bedragen dan 3,3 m;
   3. 3. mag de maximum bouwhoogte van gebouwen en overkappingen binnen de zone als bedoeld onder 1 niet meer bedragen dan 7,3 m;
3. c. uitsluitend grondgebonden woningen zijn toegestaan;
4. d. en tevens geldt:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Wonen - Vrijstaand' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. als woningtype is toegestaan: vrijstaand;
2. b. uitsluitend grondgebonden woningen zijn toegestaan;
3. c. de afstand van vrijstaande hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt ten minste 3 m;
4. d. en tevens geldt:

De voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor een aardgastransportleiding.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen voor de in lid 31.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. voor de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels voor het bouwen overeenkomstig de andere daar voorkomende bestemming(en) (lid 31.2 onder b) indien de veiligheid van de betrokken leiding niet wordt geschaad en vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de betrokken leidingexploitant. Een omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien geen kwetsbare objecten worden toegelaten.

Het opslaan van goederen, met uitzondering van het opslaan van goederen voor inspectie en onderhoud van de gasleiding, is niet toegestaan, tenzij hiervoor toestemming is gegeven door de leidingbeheerder.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde -Archeologie 2', als bedoeld in artikel 32.1 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

1. a. Voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. In geval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats of binnen hetzelfde bouwperceel plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Ten aanzien van het aantal woningen binnen het bestemmingsplan gelden de volgende regels:

1. a. het aantal woningen mag ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden', niet meer bedragen dan het aangegeven aantal woningen;
2. b. indien geen aantal woningen is opgenomen is ten hoogste 1 woning per bouwperceel toegestaan. Waarbij ten aanzien van de begrenzing van het bouwperceel uitgegaan wordt van het bouwperceel ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;
3. c. in afwijking van het bepaalde onder b geldt voor gestapelde woningen dat het aantal woningen niet meer mag bedragen dan ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.
4. d. splitsing van een bouwperceel ten behoeve van een nieuwe tweede woning is niet toegestaan.

In aanvulling op het bepaalde in hoofdstuk 2 geldt dat aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen binnen de bestemmingen Wonen, Wonen - Aaneen of geschakeld, Wonen- Twee-aaneen, Wonen - gestapeld, en Wonen - Vrijstaand voor zover gelegen binnen de aanduiding 'bijgebouwen', ook toegerekend mogen worden aan een hoofdgebouw dat zich in een andere woonbestemming bevindt, onder de voorwaarde dat er sprake is van één bouwperceel.

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. het oppervlak aan ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan het toegestane oppervlak aan bouwwerken boven peil vermeerderd met 15 m²;
2. b. de diepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt niet meer dan 4 m.

Het bevoegd gezag is kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning nadere eisen te stellen aan de afmetingen en positie van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten aanzien van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede milieusituatie;
3. c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de sociale veiligheid.

Tot een gebruik in strijd met de in hoofdstuk 2 genoemde bestemmingen wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van een woning door meer dan één huishouden.

Gebruik van gronden en bouwwerken bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan in uitvoering is, dan wel in uitvoering genomen kan worden, en dat strijdig is met de regels van dit bestemmingsplan, mag worden voortgezet met inachtneming van eventuele voorwaarden zoals zijn opgenomen in een omgevingsvergunning.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in hoofdstuk 2 voor het vergroten van de goot- en bouwhoogte bij hoofdgebouwen tot een goothoogte van maximaal 6,3 m en een bouwhoogte van maximaal 10 m, mits:

1. a. de afwijking past binnen de ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten van de omgeving;
2. b. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven; gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in hoofdstuk 2 voor het vergroten van de goot- en bouwhoogte voor aan- en uitbouwen tot een goot- en bouwhoogte die maximaal gelijk is aan de in een bouwvlak toelaatbare goot-en bouwhoogte, mits:

1. a. de aan- en uitbouw binnen het bouwvlak wordt gebouwd; indien het bouwvlak dieper is dan 12 meter, geldt dat de afwijking alleen toegepast kan worden binnen een afstand van 12 meter gemeten vanaf de voorgevelrooilijn;
2. b. de aan- en uitbouw één geheel vormt met het hoofdgebouw;
3. c. de afwijking past binnen de ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten van de omgeving;
4. d. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in hoofdstuk 2 voor het vergroten van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde:

1. a. tot een hoogte die maximaal gelijk is aan de in een bouwvlak toelaatbare bouwhoogte;
2. b. tot een maximum van 6 m op gronden waar geen gebouwen zijn toegestaan.

De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%, met dien verstande dat afwijken van maximale goot- en bouwhoogten voor aan-, uit- en bijgebouwen en overkappingen niet is toegestaan;
2. b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken, ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten, dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak per bouwperceel mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

In afwijking van het bepaalde in Hoofdstuk 2 is de realisatie van een paardenbak toegestaan, met in achtneming van de onderstaande voorwaarden:

1. a. een paardenbak is uitsluitend bij een woning op het bouwperceel of bij een woning aansluitend aan een agrarisch bouwvlak op hetzelfde perceel toegestaan;
2. b. per woning is maximaal één niet overkapte paardenbak toegestaan;
3. c. de oppervlakte van een paardenbak bedraagt maximaal 800 m²;
4. d. de bouwhoogte van de omheining bedraagt maximaal 2 m;
5. e. lichtmasten niet zijn toegestaan;
6. f. de afstand van de paardenbak tot een bouwvlak of aanduiding die een woning van een derde mogelijk maakt bedraagt minimaal 60 m;
7. g. in afwijking van het bepaalde onder f. kan de omgevingsvergunning ook verleend worden als het bouwperceel van woningen van derden volledig is bestemd als bouwvlak en/of aanduiding die een woning mogelijk maakt en de feitelijke afstand van deze woningen tot de paardenbak minimaal 60 m bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen voor overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor:

1. a. een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken;
2. b. zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein;
3. c. ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten;
4. d. verduurzaming van gebouwen.

De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Burgemeester en wethouders is bevoegd de bestemmingen van de gronden die op de kaart zijn voorzien van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied' te wijzigen, met inachtneming van de volgende algemene bepalingen:

1. a. bij toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid voor woningbouw mag het aantal woningen uitsluitend toenemen indien het woningbouw betreft die past in het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid;
2. b. vooraf moet zijn aangetoond dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie;
3. c. een besluit tot planwijziging wordt pas genomen nadat archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden en wanneer eenmaal aangetroffen archeologische waarden blijkens rapportage van de archeologisch deskundige in voldoende mate zijn zekergesteld;
4. d. vooraf dient een watertoets te zijn uitgevoerd; hieronder wordt in ieder geval verstaan afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten van het ruimtelijk plan en besluiten, geconcretiseerd in termen van vasthouden, bergen en afvoeren van water, hierbij dient vooraf schriftelijk advies worden ingewonnen bij de waterbeheerder;
5. e. voor zover de gronden eveneens zijn bestemd tot Grondwaterbeschermingsgebied: toepassing van de wijzigingsbevoegdheid uit het oogpunt van bescherming van de kwaliteit van het grondwater, aanvaardbaar is;
6. f. vooraf dient inzicht te zijn verkregen in het voorkomen van inheemse planten en diersoorten die worden beschermd ingevolge de Wet natuurbescherming;
7. g. en de specifieke bepalingen in de hierna per wijzigingsgebied aangegeven leden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om de in Bijlage 6 opgenomen vrijstellingenkaart te wijzigen indien nieuwe archeologische inzichten daartoe aanleiding geven.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Het bevoegd gezag toetst bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van de gebruiksregels of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en ruimte voor laden en lossen. Hiervoor gelden de volgende regels:

1. a. in het geval van de oprichting of uitbreiding van een gebouw dient voor het parkeren van auto's te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
2. b. in het geval van functiewijziging van een gebouw en/of van gronden dient voor het parkeren van auto's te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
3. c. indien het gebruik van een gebouw en/of gronden daar aanleiding toe geeft, dient te worden voorzien in voldoende ruimte voor laden en lossen;
4. d. voor het bepalen van de benodigde parkeergelegenheid en/of de ruimte voor laden en lossen dient te worden voldaan aan het parkeerbeleid van de gemeente Hulst, zoals geldend ten tijde van de aanvraag voor een omgevingsvergunning;
5. e. de parkeervoorzieningen als bedoeld onder a en b en de ruimte voor laad- en losvoorzieningen als bedoeld onder c dienen in stand te worden gehouden.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan De Statie 2021'.

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op het gebied De Statie in Hulst. De geldende bestemmingsplannen voor dit gebied zijn diverse malen aangepast, waardoor de juridisch-planologische regeling onoverzichtelijk is geworden. Bovendien is de bestemmingsregeling niet erg helder en eenduidig.

Met het oog op de geplande inwerkingtreding van de Omgevingswet wil de gemeente voor het gebied een actueel bestemmingsplan, zodat bij inwerking treding van de Omgevingswet het plan direct als omgevingsplan actueel is.

• Voor de kernen, het buitengebied, de grote bedrijventerreinen en Perkpolder zijn recent al nieuwe bestemmingsplannen vastgesteld.
• Daarnaast lopen er nog enkele kleinere bestemmingsplanherzieningen. Deze plannen hebben betrekking op concrete initiatieven en ontwikkelingen.

• De hoofdopgave bestaat uit het opstellen van één digitaal raadpleegbaar bestemmingsplan waarin het gebied De Statie van een actuele planologische regelgeving wordt voorzien. Dit betekent dat de plannen op basis van de wettelijke ruimtelijke ordeningsstandaarden (hierna: RO-standaarden) worden opgesteld.
• Het nieuwe bestemmingsplan wordt digitaal gemaakt. Dat betekent dat het bestemmingsplan op internet kan worden geraadpleegd, op ieder gewenst moment.
• Het gemeentebestuur en de gemeentelijke organisatie kunnen inwoners, instanties en bedrijven met het nieuwe bestemmingsplan beter en sneller van dienst zijn.
• Ruimtelijke ontwikkelingen en plannen voor nieuwbouw waarvoor eerder een onherroepelijk bestemmingsplan voor tot stand is gekomen worden meegenomen in het nieuwe bestemmingsplan. Andere nieuwe plannen worden niet opgenomen.

• Het nieuwe bestemmingsplan is consoliderend van aard. Uitgegaan wordt van het bevestigen van de bestaande legaal tot stand gekomen situatie, waarbij op perceelsniveau gebruiks- en bouwmogelijkheden worden geboden die enerzijds zo veel mogelijk aansluiten op de geldende ontwikkelingsmogelijkheden in de vigerende bestemmingsplannen en anderzijds ruimte geven aan de wensen van deze tijd. Voorbeelden zijn ruimere erfbebouwingsmogelijkheden bij de bestemming Wonen en het rechtstreeks toestaan van een grotere diversiteit aan activiteiten vanuit het huis.

• In het plangebied komen verschillende functies voor: wonen, bedrijven, horeca, centrum, detailhandel. Het is de bedoeling dat voor de verschillende functies een 'eigen bestemming' wordt opgenomen of voor een combinatie van functies.

• Het bestemmingsplan is digitaal zo toegankelijk en gebruiksvriendelijk mogelijk. Daarom wordt zoveel mogelijk informatie op de verbeelding zichtbaar gemaakt. De bestaande gebruiks- en bouwmogelijkheden worden in beginsel overgenomen.
• Het digitale plan is leidend. De analoge verbeelding ('de plankaart') is ondersteunend. Aan de presentatie van de analoge verbeelding worden dan ook geen bijzonder hoge eisen gesteld. In de bestanden wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van interne verbindingen/koppelingen (hyperlinks).

• Uitgangspunt is om het bestemmingsplan zoveel mogelijk aan te laten sluiten bij de systematiek van het bestemmingsplan Kernen Hulst (met bijbehorende herziening). Gezien de specifieke functies in het gebied van De Statie en de inhoudelijke verschillen tussen de verschillende bestemmingsregelingen is het niet mogelijk om de bestemmingen volledig gelijk te trekken met het bestemmingsplan Kernen Hulst.
• Bouwregels worden opgenomen in tabellen. Tabellen bieden direct overzicht, meer eenduidigheid en zijn daarmee gebruiksvriendelijk. Tabellen verminderen interpretatiediscussies over bouwregels.

Omdat voor een groot gedeelte van het bestemmingsplan enkel het bestaande gebruik en bestaande functies worden vastgelegd, vervalt de noodzaak van onderzoek en toetsing met betrekking tot de planologische haalbaarheid en financieel-economische uitvoerbaarheid van (onderdelen uit) het plan in beginsel. Een aantal ruimtelijke en milieuaspecten dient bij de vaststelling van het bestemmingsplan echter te zijn getoetst. Overeenkomstig de in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen verplichting heeft de watertoets plaatsgevonden en zijn in relatie tot de bestemmingsregeling enkele milieuaspecten nagelopen en beoordeeld. De resultaten hiervan zijn in de plantoelichting opgenomen.

Zoals hiervoor aangegeven wordt voor een groot gedeelte het bestaande gebruik en bestaande functies vastgelegd. Voor de gronden aan de Steensedijk 98 en 100a is er voor gekozen om deze conform de feitelijke ingebruik en in de toekomst gewenste zijnde situatie te bestemmen. Voor een nadere toelichting hierover wordt verwezen naar paragraaf 2.7

De Statie ligt ten zuidwesten van de historische vesting Hulst. Het gebied ligt globaal tussen de lijn Stationsweg/Steensedijk en N290. Het omvat het winkelgebied aan het Stationsplein, de westkant van woonstraat Steensedijk, de gemengde gebieden Spoorweg, Absdaalseweg en Stationsplein met zowel woon-, - bedrijfs- horeca-, kantoor- als winkelfuncties, het industrieterrein achter Morres en Life Style Village.

De kern Hulst heeft een grote aantrekkingskracht op (Belgische) dagtoeristen. Dit komt mede door het woonthemacentrum 'Life Style ViIlage Hulst' (dat is gelegen op het industrieterrein Tol-Morres) en de diversiteit aan supermarkten.

Figuur 1.1. Ligging plangebied bestemmingsplan De Statie.

De volgende bestemmingsplannen en beheersverordeningen worden vervangen door dit bestemmingsplan:

• beheersverordening De Statie (2018);
• bestemmingsplan De Statie (2008);
• wijzigingsplan Abdaalseweg 44 (2017);
• bestemmingsplan Abdaalseweg 62a (2016);
• bestemmingsplan Steensedijk 98 Hulst (2016);
• bestemmingsplan Life style village, herziening (2016);
• bestemmingsplan Spoorweg Hulst (2016);
• Stationsplein 13 Hulst (2018);
• gedeeltelijk bestemmingsplan Buitengebied Hulst 1996 voor de kadastrale gronden (HUL00,M,302).

De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt:

• in hoofdstuk 2 worden de uitgangspunten van de bestemmingsregeling toegelicht.
• hoofdstuk 3 en 4 gaan in op de juridische planbeschrijving en omvat de toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het beleidskader;
• in hoofdstuk 5 worden de milieu- en planologische aspecten getoetst;
• in hoofdstuk 6 gaat in op het aspect handhaving;
• ten slotte wordt in hoofdstuk 7 de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.

• Bedrijvigheid komt op diverse verspreide locaties (geclusterd) voor in het plangebied. Maar er is geen sprake van een regulier bedrijventerrein. Daarom zal de bedrijvigheid perceelsgewijs de bestemming 'Bedrijven' krijgen.

• De functiemogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden ontleend aan het geldende bestemmingsplan.

• Voor de bedrijfsbestemmingen wordt de gebruikelijke Staat van Bedrijfsactiviteiten toegepast, daarbij wordt versie uit 2012 toegepast. Dit is overeenkomstig het voorheen geldende bestemmingsplan. Algemeen toelaatbaar is categorie 1 en 2 van de lijst. Bedrijven die in een hogere categorie vallen zijn specifiek geregeld.

• Bedrijfswoningen zijn alleen toegestaan daar waar er een aanduiding voor is opgenomen. Er worden geen nieuwe bedrijfswoningen toegestaan.

• Ondergeschikte detailhandel is toegestaan met een maximum van 25 m² per bedrijf.

• Voor gronden waar een supermarkt is toegestaan wordt een aparte aanduiding opgenomen. De voorwaarden voor het realiseren van een supermarkt zijn conform het geldende bestemmingsplan.

• Voor agrarische percelen in het plangebied wordt aangesloten bij de bestemming Agrarisch – Kernrandzone uit bestemmingsplan 'Kernen Hulst'.

• De bouwmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden in de eerste plaats ontleend aan het geldende bestemmingsplan.
• De bedrijfspercelen zijn in hun geheel bestemd voor bedrijf. Er wordt een bouwvlak opgenomen daar waar de gebouwen zijn toegestaan.
• Voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een bedrijfswoning wordt een goothoogte van 3,3 meter opgenomen en een bouwhoogte van 7,3 meter.
• Uit ruimtelijk-kwalitatief oogpunt en uit oogpunt van veiligheid worden regels gesteld aan de opslag van goederen in de open lucht. Dit mag uitsluitend plaatsvinden op zij- en achtererven van bedrijfsgebouwen en de hoogte bedraagt maximaal 4 meter.

• Het bebouwde oppervlak van een bouwperceel is overeenkomstig het geldende bestemmingsplan.

• De inhoud van een bedrijfswoning bedraagt maximaal 1.000 m³.
• Onder voorwaarden is het door middel van omgevingsvergunningen van afwijken van het omgevingsplan mogelijk een hogere bouwhoogte toe te staan.

• Onder voorwaarden is het mogelijk om bedrijven toe te laten uit een hogere categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, of bedrijven die naar aard en invloed op de omgeving gelijk zijn.

• Onder voorwaarden is het toegestaan om op gronden waar dat nu ook mogelijk is deze te wijzigen naar perifere detailhandel, conform het geldende bestemmingsplan. Een van de voorwaarden zal zijn dat wijziging alleen mogelijk is als wordt voldaan aan de dan geldende retailvisie en de behoefte hieraan moet worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

• In woningen worden steeds vaker activiteiten ontplooid met behoud van de woonfunctie. Daarbij gaat het om de zogenaamde 'vrije beroepen' die conform jurisprudentie zonder meer zijn toegestaan, en om andere beroepen die daarmee wat betreft milieu-uitstraling vergelijkbaar zijn. Er is onderscheid gemaakt in de regels voor aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Beide functies zijn toegestaan tot een maximale vloeroppervlakte van 25 m². Voor de kleinschalige activiteiten is een Staat van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten opgenomen. In deze Staat zijn de toegestane activiteiten opgenomen.

• Voor de gebieden met gemengde functies wordt qua functie aangesloten op de geldende bestemmingsplannen. De regelingen zijn per bestemming zeer specifiek en hebben ten aanzien van de functies weinig overeenkomsten met de bestemmingen Gemengd in het bestemmingsplan Kernen Hulst. Daarom is ervoor gekozen om in plaats van Gemengd – 1 t/m 10 te kiezen voor Gemengd – A t/m K.
• Voor het gebied Havenfort-Absdaalseweg-Stationsweg is in het geldende bestemmingsplan de bestemming Centrum opgenomen. De vraag kan worden gesteld of hiervoor een centrumbestemming of een of meer gemengde bestemmingen moeten worden gehanteerd. In de landelijke Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2008 is namelijk aangegeven dat de bestemming Centrum wordt toegepast wanneer sprake is van een dorps- of stadscentrum in planologische/stedenbouwkundige zin. Van de bestemming Gemengd wordt gebruik gemaakt voor gebieden met meerdere, van elkaar verschillende uitwisselbare hoofdfuncties, zonder dat van een centrumfunctie sprake is. In de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012 is deze aanbeveling echter losgelaten en wordt dit overgelaten aan de gemeenten. Gezien de huidige Centrumbestemmingen en de planologische/stedenbouwkundige situatie wordt in het nieuwe bestemmingsplan eveneens gebruik gemaakt van de bestemming Centrum.
• In het nieuwe bestemmingsplan wordt de begrenzing van de gemengde gebieden en het centrumgebied overgenomen van de geldende bestemmingsplannen.
• In het bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van staten voor de toelaatbaarheid van horeca- en bedrijfsactiviteiten. Voor de toelaatbaarheid van horeca is dit de Staat van Horeca-activiteiten, voor bedrijven de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Voor beide staten wordt de meest actuele versie toegepast.

• Staat van Bedrijfsactiviteiten: voor de bedrijfsbestemmingen wordt de gebruikelijke Staat van Bedrijfsactiviteiten toegepast, waarbij de meest actuele versie wordt toegepast. Algemeen toelaatbaar is categorie 1 en 2 van de lijst daar waar bedrijven worden toegestaan.

• Staat van horeca-activiteiten: voor het nieuwe bestemmingsplan wordt de Staat van Horeca-activiteiten toegepast. In het bestemmingsplan Spoorweg Hulst wordt deze ook al toegepast. In het bestemmingsplan De Statie is de toegestane categorie horeca toegelicht in de begripsbepalingen. De nieuwe staat is gelijk aan de staat uit bestemmingsplan Kernen Hulst. Deze is nagenoeg gelijk aan de staat uit bestemmingsplan Spoorweg Hulst en de indeling zoals genoemd in de begripsbepalingen bij bestemmingsplan De Statie. De toegelaten categorieën is afgestemd op de regeling uit het voorheen geldende bestemmingsplan.

In onderstaande tabel is aangegeven welke bestemmingsnaam de bestemming uit de voorheen geldende bestemmingsplannen heeft en welke (hoofd)functies er zijn toegestaan binnen de bestemming. Het toestaan van eenzelfde functie in verschillende bestemmingen betekent niet per definitie dat deze ook inhoudelijk hetzelfde zijn.

Tabel 2.1 Overzicht oude en nieuwe bestemmingsnamen en welke (hoofd)functies vallen er onder.

• De bouwmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden in de eerste plaats ontleend aan het geldende bestemmingsplan.
• Onder voorwaarden (afwijkingsbevoegdheid)is het mogelijk binnen een aantal bestemmingen een grotere bouwhoogte toe te staan.

• Vrijstellingen en wijzigingsbevoegdheden worden overgenomen uit de geldende bestemmingsplannen op basis van huidige wet- en regelgevingen zo veel mogelijk afgestemd op het bestemmingsplan Kernen Hulst.
• Door middel van een omgevingsvergunning kan afgeweken worden van het bestemmingsplan om bedrijven toe te laten uit een hogere categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, of bedrijven die naar aard en invloed op de omgeving gelijk zijn.
• Indien door een vrijstelling of een wijzigingsbevoegdheid extra oppervlakte aan detailhandel wordt toegevoegd en/of een andere vorm van branchering wordt toegelaten, zal onder andere aangetoond moeten worden dat dit past binnen de dan geldende retailvisie en de behoefte hieraan moet worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

• In woningen worden steeds vaker activiteiten ontplooid met behoud van de woonfunctie. Daarbij gaat het om de zogenaamde 'vrije beroepen' die conform jurisprudentie zonder meer zijn toegestaan, en om andere beroepen die daarmee wat betreft milieu-uitstraling vergelijkbaar zijn. Er is onderscheid gemaakt in de regels voor aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Beide functies zijn toegestaan tot een maximale vloeroppervlakte van 25 m². Voor de kleinschalige activiteiten is een Staat van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten opgenomen. In deze Staat zijn de toegestane activiteiten opgenomen.
• Een bed-and-breakfast is onder voorwaarden toegestaan in een woning. Ruimten die zowel voor logies met ontbijt (bed-and-breakfast) als voor de eigen woning worden gebruikt (bijvoorbeeld een ontbijtruimte of sanitaire ruimte) worden voor toetsing van de hiervoor genoemde oppervlakte niet meegerekend.

• De functiemogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden in de eerste plaats ontleend aan het geldende bestemmingsplan.
• Perifere detailhandel, perifere detailhandel branchegerichte (volumineuze) en perifere detailhandel (omvanggericht) is niet toegestaan.
• Industriële en ambachtelijke bedrijvigheid is niet toegestaan.
• Zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan.
• Wonen is niet toegestaan.

• De bouwmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden in de eerste plaats ontleend aan het geldende bestemmingsplan.
• Onder voorwaarden is het mogelijk een grotere bouwhoogte toe te staan.

• De functiemogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden op de eerste plaats ontleend aan het geldende bestemmingsplan en afgestemd op het bestemmingsplan Kernen Hulst.
• Voor het nieuwe bestemmingsplan wordt de Staat van Horeca-activiteiten toegepast. In het bestemmingsplan Spoorweg Hulst wordt deze ook al toegepast. In het bestemmingsplan De Statie is de toegestane categorie horeca toegelicht in de begripsbepalingen. De nieuwe staat is gelijk aan de staat uit bestemmingsplan Kernen Hulst. Deze is nagenoeg gelijk aan de staat uit bestemmingsplan Spoorweg Hulst en de indeling zoals genoemd in de begripsbepalingen bij bestemmingsplan De Statie. De toegelaten categorieën is afgestemd op de regeling uit het voorheen geldende bestemmingsplan.
• Rechtstreeks worden in beginsel uitsluitend lichte vormen van horeca-activiteiten toegestaan: categorie 1a. Daar waar horeca niet één op één passend is of qua aard en omvang niet aansluit, zal voor de locatie een afzonderlijke regeling worden opgenomen.

De bouwmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden in de eerste plaats ontleend aan het geldende bestemmingsplan.

Onder voorwaarden is het mogelijk om horeca toe te laten uit een hogere categorie van de Staat van Horeca-activiteiten, of horeca die naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld.

• In gebieden met overwegend een woonfunctie geldt als hoofduitgangspunt dat de woonfunctie in overwegende mate dient te worden behouden en dat het woonkarakter – zowel van de woning als van de woonomgeving – niet wezenlijk wordt aangetast.
• Voor zelfstandig gelegen en gebruikte garageboxen in de komplannen is in de wettelijke RO-standaarden geen bestemming aangereikt. De categorie 'Overig' is hier niet voor bedoeld. Omdat de garageboxen niet (altijd) horen bij aangrenzende woningen, wordt voor deze bouwwerken gekozen voor de bestemming 'Verkeer- Garages en bergplaatsen' met de aanduiding 'bouwvlak'.

• De meeste woonpercelen zijn in hun geheel bestemd voor wonen. Daarbinnen is onderscheid gemaakt in een bouwvlak voor het hoofdgebouw en een vlak voor de erfbebouwing. Voor enkele woonpercelen geldt dat deze de bestemming Tuin hebben. Voorgesteld wordt in het nieuwe bestemmingsplan de systematiek van één woonbestemming voor het gehele perceel te hanteren. Dit biedt onder andere als voordeel dat kleine overschrijdingen voor de voorgevel/voorste bouwgrens van het bouwvlak (zoals erkers en entreeportalen) zijn toegestaan. De grenzen van de vlakken worden zo veel mogelijk overgenomen uit de geldende bestemmingsplannen.
• De huidige bouwvlakken worden overgenomen. Binnen deze maatvoering zijn veelal nog uitbreidingsmogelijkheden voor het hoofdgebouw aanwezig. Daarachter kan erfbebouwing worden gerealiseerd of vergroot. Woningen behoeven niet geheel binnen het bouwvlak voor hoofdgebouwen te worden gebouwd. Ook binnen het vlak voor erfbebouwing mogen aan- of uitbouwen in gebruik worden genomen als woonruimten.

• Alleen waar dat ruimtelijk-stedenbouwkundig gewenst is, wordt de bouwwijze van woningen vastgelegd. De afweging daarvan is al gemaakt in het geldende bestemmingsplan. De bouwwijze van woningen wordt geregeld met aparte woonbestemmingen. In tabel 2.2 is de huidige bouwregelingen vermeld en de wijze waarop dit in het nieuwe bestemmingsplan wordt geregeld.

Tabel 2.2 Overzicht bebouwingstypologie/ bestemming

• De open bebouwingsstructuur bij vrijstaande woningen wordt gewaarborgd door een bebouwingsvrije zone van ten minste 2,5 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen en bij half vrijstaande en geschakelde woningen minimaal 2,5 meter aan één zijde. Hiervan worden er geen afwijkingsbevoegdheden opgenomen. De mogelijkheden van het bouwvergunningvrij bouwen worden toereikend geacht.
• In de geldende bestemmingsplannen is bepaald dat gebouwen en overkappingen op ten minste 1 meter uit de perceelsgrens worden gebouwd óf in de perceelsgrens. Deze regeling hield verband met artikel 56 boek 5 van het Burgerlijk wetboek ('tijdelijk gebruikmaken van erf van de buurman voor het verrichten van (onderhouds)werkzaamheden aan een bouwwerk'). De bepaling in de bestemmingsplannen wordt in de praktijk veelal als te star ervaren en wordt niet meer opgenomen in de nieuwe bestemmingsplannen.

• De maximaal toelaatbare goot- en bouwhoogte in het bestemmingplan wordt overgenomen van de geldende bestemmingsplannen.

• Voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen wordt een goothoogte van 3,3 meter opgenomen en een bouwhoogte van 7,3 meter.

• In de meeste bestemmingsplannen is bepaald dat het bouwvlak volledig mag worden bebouwd. Het vlak voor erfbebouwing buiten het bouwvlak mag voor ten hoogste 40% met een maximum van 60 m² worden bebouwd. In een enkel bestemmingsplan is geen regeling voor maximum oppervlak voor bebouwing binnen het bouwvlak opgenomen, maar is wel een maximaal bebouwd oppervlak achtererf vastgelegd (inclusief overkappingen, maximaal 50% met een maximum van 40 m²). Erfbebouwing, bestaande uit, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd (met uitzondering van de voortuin of het voorerfgebied). Daarmee wordt aangesloten op het bestemmingsplan Kernen Hulst.
• Het bebouwde oppervlak van het achtererf, inclusief overkappingen, bedraagt maximaal 40% van dat erf met een maximum van 60 m². Met deze regeling wordt geen rekening gehouden met het gegeven dat de oppervlakten van de woonpercelen sterk uiteen kunnen lopen. Een regeling die gerelateerd is aan de oppervlakte van het vlak voor erfbebouwing doet meer recht aan de plaatselijke situatie. Voorgesteld wordt de staffelregeling zoals hierna vermeld.

• Er wordt geen rekening gehouden met het bouwvergunningvrij bouwen. Dit is bij wet geregeld en kan door het Rijk buiten het gemeentelijk bevoegd gezag worden gewijzigd. Als dat gebeurt (en dat heeft al eens plaatsgevonden) dan divergeren de regeling en de bestemmingsplannen opnieuw. Bouwvergunningvrij bouwen en bestemmingsplannen vormen afzonderlijke toetsingskaders.

• Het recht om een onderkomen voor mantelzorg op het eigen woonperceel te kunnen bouwen is tegenwoordig in de wet opgenomen en behoeft daarom niet in het bestemmingsplan te worden geregeld.

• In woningen worden steeds vaker activiteiten ontplooid met behoud van de woonfunctie. Daarbij gaat het om de zogenaamde 'vrije beroepen' die conform jurisprudentie zonder meer zijn toegestaan, en om andere beroepen die daarmee wat betreft milieu-uitstraling vergelijkbaar zijn. Er is onderscheid gemaakt in de regels voor aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Beide functies zijn toegestaan tot een maximale vloeroppervlakte van 25 m². Voor de kleinschalige activiteiten is een Staat van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten opgenomen. In deze Staat zijn de toegestane activiteiten opgenomen.
• Niet-woongerelateerde functies die op basis van het geldende bestemmingsplan zijn toegestaan worden overgenomen.

• De openbare ruimte blijft op zich zoals die is. Waar sprake is van verkeersruimte en pleintjes, legt het bestemmingsplan de inrichting niet vast, maar worden juist mogelijkheden geboden voor verbetering of aanpassing aan de wensen van de buurt. Dit kan zonder het toepassen van extra procedures. Dit was in de huidige bestemmingsplannen al mogelijk en heeft goed gewerkt.
• Belangrijke fietsverbindingen en de grotere en structurele waterpartijen en waterlopen worden volgens de wettelijke standaard SVBP2012 bestemd voor Verkeer respectievelijk Water.
• De belangrijkste (groen)structuurbepalende elementen en groenstroken worden bestemd als Groen. Omzetting naar verkeers- of parkeerruimte wordt daarmee voorkomen. Binnen de bestemming Groen zijn kleinere speelvoorzieningen en fiets- en voetpaden wel mogelijk.
• Binnen de groen- en verkeersbestemming worden nutsvoorzieningen rechtstreeks mogelijk gemaakt tot een oppervlakte van 15 m² en een bouwhoogte van 3 meter. Deze oppervlakte is afgestemd op het bouwvergunningvrij bouwen voor bouwwerken ten behoeve van een infrastructurele of openbare voorziening als bedoeld in artikel 2 lid 18 van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht.
• Beschutte, overdekte zitgelegenheden op ontmoetingsplaatsen worden direct mogelijk gemaakt binnen de bestemmingen Groen en Verkeer. De maatvoering is gelijk aan de maatvoering van de hiervoor vermelde nutsvoorzieningen.

• Binnen het plangebied bevinden zich geen rijksmonumenten.
• Een klein gedeelte van het beschermd Dorps- en Stadsgezicht Hulst is gelegen binnen het plangebied van voorliggend bestemmingsplan. Er zal hiervoor een specifieke regeling voor worden opgenomen.

• Voor archeologie is sinds de vaststelling van de te actualiseren bestemmingsplannen nieuw beleid vastgesteld. Er is een facetherziening archeologie vastgesteld. De regeling uit deze herziening zal worden verwerkt in voorliggend bestemmingsplan.

Steensedijk 98

De woning Steensedijk 98 te Hulst is bestemd als bedrijfswoning maar niet meer als zodanig in gebruik. In voorliggend bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om onder voorwaarden de bestemming Bedrijf om te zetten naar Wonen.

Er kan voldaan worden aan de wijzigingsvoorwaarden, daarom is er voor gekozen om de ontwikkeling direct mogelijk te maken in voorliggend bestemmingsplan. Bij het omzetten van de bestemming zal de mogelijkheid van een steenhouwerij op het aangrenzende perceel komen te vervallen. Voor de motivering van de ontwikkeling wordt verwezen naar bijlage 7.

Steensedijk 100a

De bedrijfswoning aan de Steensedijk 100a is bestemd als bedrijfswoning maar niet meer zodanig in gebruik. In voorliggend bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om onder voorwaarden de bestemming Bedrijf om te zetten naar Wonen.

Er kan voldaan worden aan de wijzigingsvoorwaarden, daarom is er voor gekozen om de ontwikkeling direct mogelijk te maken in voorliggend bestemmingsplan. Voor de motivering van de ontwikkeling wordt verwezen naar bijlage 8.

Het relevante beleidskader is opgenomen in Bijlage 2 Samenvatting van beleid.

Het bestemmingsplan is digitaal beschikbaar

• De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Het digitale plan is echter leidend. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze moeten worden gepresenteerd. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen.
• Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. De SVBP2012 kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi.
• Het voorliggende bestemmingsplan voldoet aan de wettelijke vereisten en is dus raadpleegbaar en uitwisselbaar.
• De gemeente publiceert het bestemmingsplan vanaf het ontwerp op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Uitgangspunt: bestemmingsregeling raadplegen vanaf het beeldscherm

• Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan op het beeldscherm verschijnt via de verbeelding (kaart). De kleuren geven aan welke bestemmingen zijn gelegd. Bouwvlakken markeren de ruimte voor situering van gebouwen.
• In de digitale omgeving is een systeem nagestreefd, zodanig dat vanaf het beeldscherm een doorverwijzing naar de regels en ook naar de specifieke passage van de toelichting en bijlagen mogelijk is.

De toelichting

• Voor een uitleg van de mogelijkheden die de bestemming op perceelsniveau biedt, kan worden doorgeklikt naar de betreffende paragraaf van de toelichting (hoofdstuk 3). In die paragraaf worden antwoorden op de volgende vragen gegeven.
  1. 1. Waarvoor is de betreffende bestemming opgenomen?
  2. 2. Welke functies zijn toegestaan?
  3. 3. Hoeveel mag er worden gebouwd?
  4. 4. Welke veranderingen worden verwacht?
  5. 5. Wat zijn de belangrijkste verschillen met de vigerende bestemmingsregeling?

• Naast de enkelbestemmingen op perceelsniveau, gelden er dubbelbestemmingen die van toepassing zijn op gebieden, zoals archeologie. Een toelichting hierop is in hoofdstuk 4 opgenomen.
• Inzicht in de integrale opzet van het bestemmingsplan wordt geboden in hoofdstuk 1 en 2 van de toelichting. Deze hoofdstukken bevatten de uitgangspunten van het bestemmingsplan.
• In de hoofdstukken 6 en 7 wordt aandacht besteed aan handhaving en uitvoerbaarheid.
• De bijlagen geven nadere informatie over de volgende onderwerpen:
  1. 1. Bijlage 1 Kwantitatieve risicoanalyse gasleiding;
  2. 2. Bijlage 2 Samenvatting van beleid;
  3. 3. Bijlage 3 Archeologische beleidskaart gemeente Hulst;
  4. 4. Bijlage 4 Beleidskaart aardkundige waarden;
  5. 5. Bijlage 5 Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
  6. 6. Bijlage 6 Toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten;
  7. 7. Bijlage 7 Motivering Steensedijk 98 Hulst
  8. 8. Bijlage 8 Motivering Steensedijk 100a Hulst.

Deze bestemming is opgenomen voor de kadastrale gronden HUL00,M,302, zoals weergegeven in figuur 3.1.

Figuur 3.1 Uitsnede verbeelding met hierop aangegeven de kadastrale gronden HUL00,M,302

• De agrarische percelen mogen uitsluitend worden gebruikt voor grondgebonden agrarische bedrijven, zoals akkerbouw of veeteelt.
• Nevenfuncties zijn niet mogelijk gemaakt.
• Tevens zijn de gronden bestemd voor het behoud van het open karakter van het gebied en het karakter van het gebied als agrarische randzone en ten behoeve van extensieve dagrecreatie.

Er mogen alleen schuilgelegenheden en melkstallen worden gebouwd en bouwwerken geen gebouwen zijnde.

• Voor deze gronden worden geen bijzondere veranderingen verwacht waarvoor een specifieke regeling nodig is.

• Er zijn specifieke gebruiksregels opgenomen om het grondgebonden karakter van de agrarische bedrijfsactiviteiten te waarborgen en er zijn geen regels opgenomen voor de opslag van mest, het gebruik van mestopslagruimten, sleufsilo's, kuilvoerplaten en containervelden, aangezien deze buiten het bouwvlak niet zijn toegestaan.

• In het voorliggende bestemmingsplan is ook geregeld dat fruitteelt binnen een afstand van 50 m van woningen van derden, gronden waarop woningen van derden mogelijk zijn of terreinen bestemd voor verblijfsrecreatie (minicampings daaronder inbegrepen) niet is toegestaan.

• Bestemming Bedrijf: voor de verspreide bedrijven, niet zijnde agrarische bedrijven.
• Bestemming Bedrijf - Nutsvoorziening: voor de grotere nutsvoorzieningen.

Bestemming Bedrijf

• De aanwezige bedrijven kunnen in ieder geval hun bedrijfsactiviteiten voortzetten. Algemeen toelaatbaar zijn bedrijven uit categorie 1 en 2 uit de Staat vanBedrijfsactiviteiten.
• Op de genoemde bestemmingen worden nagenoeg alle soorten (lokale) bedrijven toegestaan, met uitzondering van:

1. 1. detailhandelsbedrijven;
2. 2. zelfstandige kantoren;
3. 3. geluidshinderlijke bedrijven en Bevi-inrichtingen;
4. 4. verkooppunt voor motorbrandstoffen.

• Voor de toelaatbaarheid van bedrijven wordt gebruik gemaakt van de Staat vanBedrijfsactiviteiten waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn opgenomen en, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën.
• Mocht een bedrijf worden beëindigd, dan zijn eenzelfde bedrijfstype of bedrijven die passen in de omgeving toegestaan.
• De bedrijven uit een hogere milieucategorie dan algemeen toelaatbaar en bedrijven die niet voorkomen in de staten, worden specifiek geregeld.

• Hiervoor is aangegeven dat detailhandel niet is toegestaan. Op sommige gronden is echter al detailhandel aanwezig en op basis van het voorheen geldende bestemmingsplan planologisch toegestaan. De vergunde en vigerende rechten zijn in dit nieuwe bestemmingsplan overgenomen en in voorliggend bestemmingsplan bevestigd door middel van aanduidingen.
• Er zijn geen nieuwe bedrijfswoningen toegestaan. Hiermee wordt bereikt dat de bedrijfspercelen optimaal worden benut voor bedrijfsgebouwen. Naburige bedrijven hebben ook niet te maken met beperkingen in de bedrijfsvoering en milieuregelgeving in verband met nieuwe woningen. De in het voorheen geldende bestemmingsplan planologisch toegestane bedrijfswoningen zijn overgenomen. Voor kleinschaligebedrijfsmatige activiteiten en aan-huis-gebonden-beroep geldt dat deze tot 25 m²onder voorwaarden rechtstreeks zijn toegestaan.
• Voor 'Life Style ViIlage Hulst' zijn een aantal specifieke aanduidingen opgenomen evenals een verplichting ter plaatse van de aanduiding 'erf' met voorwaarden voor het bouwen van gebouwen ter plaatse van deze aanduiding.

• Via afwijkingsbevoegdheden (artikel 4 lid 4.4.1, 4.4.2 en 4.4.3) kunnen bedrijven worden toegestaan uit een hogere categorie of bedrijven die niet in de staten worden vermeld. Voorwaarde is dat deze bedrijven naar aard en invloed vergelijkbaar zijn met algemeen toelaatbare bedrijven. Daarnaast is het op sommige gronden toegestaan om onder voorwaarden perifere detailhandel en volumineuze detailhandel mogelijk te maken.
• Via wijzigingsbevoegdheden (artikel 4 lid 4.5.1) is het onder voorwaarden toegestaan de gronden te wijzigen naar een woonbestemming (met bijbehorende bestemmingen) of perifere detailhandel.
• Uit ruimtelijk-kwalitatief oogpunt en uit oogpunt van veiligheid worden regels gesteld aan de opslag van goederen in de open lucht. Opslag binnen 2 m van een naar de weg gekeerde perceelsgrens is niet toegestaan en de hoogte bedraagt maximaal 4 m.

Bestemming Bedrijf - Nutsvoorziening

Alleen nutsvoorzieningen zijn toegestaan en de daarbij behorende voorzieningen.

Bestemming Bedrijf

• De bouwmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden op de eerste plaats ontleend aan de voorheen geldende bestemmingsplannen. De bouwvlakken mogen volledig worden bebouwd met gebouwen en overkappingen, tenzij op de verbeelding anders is bepaald.
• De gebouwen en overkappingen zijn alleen toegestaan binnen een bouwvlak.
• Door enige afstand aan te houden tot de voorste perceelsgrens, blijft de bebouwing in het straatbeeld (met parkeerruimte en groenstroken) passen.
• De inhoud van bedrijfswoningen is gemaximeerd op 1.000 m³. Voor de maximale oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen behorende bij de bedrijfswoning is de maximaal toegestane oppervlakte aan gebouwen en overkappingen behorende bij het bedrijf maatgevend. Reden hiervoor is dat er in de praktijk veelal sprake is van gemengd gebruik (bedrijfsmatig en particulier) van gebouwen. De maximum goot- en bouwhoogte van de bedrijfswoningen is gelijk aan die voor de andere bedrijfsgebouwen.

Bestemming Bedrijf - Nutsvoorziening

• De bouwmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden op de eerste plaats ontleend aan de voorheen geldende bestemmingsplannen.
• De gebouwen en overkappingen zijn alleen toegestaan binnen een bouwvlak.

• Op zich wordt uitgegaan van het behoud van de bedrijvigheid en mogelijk enige uitbreiding en vernieuwing van bedrijfsgebouwen. Intensivering van het gebruik van het bedrijfsperceel is wel te verwachten. Dit resulteert dan in uitbreiding van bedrijfsgebouwen binnen het bouwvlak.
• Het valt te verwachten dat binnen de planperiode bedrijven worden beëindigd. Wanneer dat het geval is, dan kunnen zich ter plaatse nieuwe bedrijven vestigen. Zoals hiervoor (paragraaf 3.4.2) al is aangegeven kan dit dan uitsluitend eenzelfde bedrijfstype zijn of bedrijven die passen in de milieuzonering.

• In de voorheen geldende bestemmingsplannen was een Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen die was gebaseerd op een VNG-brochure van destijds. Er is nu een nieuwe Staat opgenomen, die is ontleend aan de laatste VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering uit 2009 (zie paragraaf 5.8 en bijlage Toelichting op de Staat vanBedrijfsactiviteiten).
• Met de nieuwe Staat is een actueler toetsingskader beschikbaar.
• De voorwaarden van de afwijkingsbevoegdheid voor het mogelijk maken van respectievelijk perifere detailhandel en volumineuze detailhandel zijn aangepast op basis van de nu geldende wet- en regelgeving.

• Zie paragraaf 2.2 Hoe gaan we om met de centrumgebieden en gemengde gebieden?

• De centrumbestemming biedt gebruiksmogelijkheden voor de functies horeca, dienstverlening, kantoor, bedrijven en wonen. Een uitwisseling van functies is daarmee mogelijk zonder dat daarvoor een planologische procedure nodig is.
• In de centrumgebieden is grootschalige detailhandel in beginsel niet gewenst. Wel is er onder voorwaarden ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke vorm van detailhandel - zone 1' en 'specifieke vorm van detailhandel - zone 2' detailhandel toegestaan, maar geen supermarkt.
• Woningen zijn toegelaten op de begane grond en op verdiepingen.
• In woningen mogen bepaalde activiteiten worden uitgeoefend. Welke dat zijn en welke voorwaarden er gelden, wordt uitgelegd in de paragrafen 2.5.6.
• Lichte vormen van bedrijvigheid zijn toegestaan. Dit zijn bedrijven uit ten hoogste categorie 2 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten.
• De toelaatbaarheid van horecabedrijven is gekoppeld aan de Staat vanHoreca-activiteiten. Horecabedrijven behorend tot categorie 1a, 1b en 2 met uitzondering van logiesverstrekkers. Voor een nadere toelichting op het instrument Staat van Horeca-activiteiten wordt verwezen naar paragraaf 5.9. en bijlage Toelichtingop de Staat van Horeca-activiteiten van de toelichting.

• Via afwijkingsbevoegdheden (Artikel 6 lid 6.4.1 en 6.4.2) kunnen onder voorwaarden bedrijven worden toegestaan uit een hogere categorie of kan een bestaande supermarkt worden verplaatst naar deze gronden.

• Voor de centrumbestemming zijn bouwvlakken opgenomen waar hoofdgebouwen mogen worden gebouwd. De bouwvlakken mogen volledig worden bebouwd, tenzij op de verbeelding anders is bepaald.
• De maximum goot- en bouwhoogte van de hoofdgebouwen sluit aan op het bouwregime uit de voorheen geldende bestemmingsplannen en bieden voldoende ruimte. Voor een gedeelte van de gronden is nog een aanvullende bouwregeling opgenomen.

Gedurende de planperiode van tien jaar zullen zich wisselingen in het gebruik van de gebouwen voordoen. Zoals nieuwe winkels op percelen die nu nog als woonperceel in gebruik zijn of beëindiging van een winkel. Er zal sprake zijn van dynamiek in centrumgebieden. Ook uitwisseling met andere functies is denkbaar en past in dit gebied. Tevens is wonen toelaatbaar.

De voorwaarden van de afwijkingsbevoegdheid voor het mogelijk maken van een supermarkt zijn aangepast op basis van de nu geldende wet- en regelgeving.

• De bestemming Detailhandel is vooral opgenomen voor die detailhandelsbestemmingen die buiten het centrumgebied zijn gelegen en waar conform het voorheen geldende bestemmingsplan al detailhandel is toegestaan.

• Binnen deze bestemming is detailhandel toegestaan. Onder detailhandel wordt verstaan het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een supermarkt is niet toegestaan.

• Alle soorten bouwwerken, met dien verstande dat gebouwen en overkappingen alleen mogen worden gebouwd in een bouwvlak.

• De maximum goot- en bouwhoogten zijn aangegeven met een aanduiding; op de analoge weergave een percentage in een rond symbool.
• Bouwvlakken mogen geheel worden bebouwd.

• Voor de planperiode van het voorliggend bestemmingsplan (tien jaar) kunnen zich wisselingen in het gebruik van de gebouwen voordoen. Op dit moment bestaat geen inzicht of voor deze veranderingen een regeling in het bestemmingplan nodig is.

• Er zijn geen wezenlijke verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.

• Zie paragraaf 2.2

• Het bestemmingsplan voorziet in elf verschillende bestemmingen 'Gemengd'. Binnen iedere gemengde bestemming is een andere combinatie van bestemmingen mogelijk gemaakt, gebaseerd op de bestaande planologische situatie ter plaatse.
• Met deze regeling kunnen de aanwezige functies anders dan wonen zonder meer worden gecontinueerd.
• In woningen mogen bepaalde activiteiten worden uitgeoefend. Welke dat zijn en welke voorwaarden er gelden, wordt uitgelegd in de paragrafen 2.5.6 en 3.15.
• De toelaatbaarheid van horecabedrijven is gekoppeld aan de Staat vanHoreca-activiteiten. De aanwezige horecafuncties uit deze categorieën kunnen zonder meer worden gecontinueerd. Deze zijn bevestigd met een specifieke aanduiding. Voor het reguleren van hinder van deze horecabedrijven beschikken de gemeente en de politie over de algemene plaatselijke verordening. Voor een nadere toelichting op het instrument Staat van Horeca-activiteiten wordt verwezen naar paragraaf 5.9 en bijlage Toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten van de toelichting.

• Voor de bestemmingen zijn bouwvlakken opgenomen waar hoofdgebouwen mogen worden gebouwd en in sommige gevallen tevens aanduidingsvlakken 'bijgebouwen' waarbinnen alleen erfbebouwing is toegestaan. Deze systematiek sluit aan op de regeling voor wonen omdat deze bestemmingen doorgaans langs wegen en straten met woningen liggen. In de voorheen geldende bestemmingsplannen zijn de betreffende percelen veelal voorzien van de aanduiding 'erf'.
• De bouwvlakken mogen voor 100% worden bebouwd tenzij door middel van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' een ander percentage is aangegeven.
• Voor de aanduidingsvlakken 'bijgebouwen' gelden wel beperkingen. Hiermee wordt voorkomen dat de achtererven dichtslibben. De oppervlakteregeling is per bestemming overeenkomstige de voorheen geldende regeling bestemd.
• De maximum goot- en bouwhoogte van de (hoofd)gebouwen sluit aan op het bouwregime uit de voorheen geldende bestemmingsplannen en biedt voldoende ruimte. Een grotere hoogte is ongewenst in verband met de omgeving.

Gedurende de planperiode van tien jaar zullen zich wisselingen in het gebruik van de gebouwen voordoen. Zoals nieuwe winkels op een perceel dat nu nog als woonperceel in gebruik is of beëindiging van een winkel. Door marktwerking zullen immers functies worden beëindigd. De voorkeur wordt dan gegeven aan her invulling van het pand in plaats van aan leegstand.

Door de opsplitsing in afzonderlijke bestemmingen 'Gemengd' is het mogelijk het aantal aanduidingen te reduceren. Hierdoor ontstaat een rustiger kaartbeeld en zijn de regels beter leesbaar. Inhoudelijk zijn er geen verschillen met de voorheen geldende regelingen.

• Voor de beeldbepalende groenstroken en groene gebieden.

• De groenvoorzieningen zijn vooral bedoeld voor (opgaande) beplanting. Daarnaast zijn daarbij behorende (lees: ondergeschikte) functies toegestaan, zoals bijvoorbeeld voet- en fietspaden, kleinschalige speelvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Structurele verkeers- en watervoorzieningen zijn als zodanig bestemd (voor Verkeer en Water).
• Voor water is dus geen specifieke regeling nodig: voor een aangewezen en daarvoor speciaal ingericht gebied binnen groen wel. Grotere en speciaal aangewezen gebieden voor water zijn daarom specifiek geregeld (zie ook paragraaf 2.6.1).

• Op deze bestemming mogen vrijwel uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.
• De enige gebouwen die in het bestemmingsplan - rechtstreeks - mogelijk worden gemaakt zijn gebouwen voor nutsvoorzieningen en overdekte zitgelegenheden op ontmoetingsplaatsen (voor jongeren en ouderen) tot een oppervlakte van 15 m²en een bouwhoogte van 3 m (zie ook paragraaf 2.6.1).

• Van gemeentewege worden geen veranderingen verwacht. De huidige groenvoorzieningen blijven behouden.
• Eventueel kan een ander beheer of herinrichting verandering aanbrengen in de verschijningsvorm.
• Regelmatig wordt de gemeente benaderd door bewoners met de vraag of zij een stuk groen dat grenst aan hun woningen kunnen aankopen en in gebruik mogen nemen als tuin of als erf. In een aantal gevallen is hiermee ingestemd. Verwacht wordt dat ook de komende jaren dergelijke verzoeken zullen worden ingediend. Deze verzoeken zullen op hun merites worden beoordeeld.

• Gebouwen voor nutsvoorzieningen en overdekte zitgelegenheden op ontmoetingsplaatsen zijn nu rechtstreeks mogelijk.
• Voor het overige zijn er geen wezenlijke verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.

• Voor horecabedrijven in de categorie 1a, 1b en 1c (met uitzondering van logies) van de Staat van Horeca-activiteiten en overige specifiek aangegeven horecabedrijven.

• Per locatie is specifiek aangegeven of de betreffende horecavestiging valt onder categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten of dat er een specifieke horeca aanduiding op van toepassing is.

• Wonen is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de woonaanduiding.

• Alle soorten bouwwerken, met dien verstande dat gebouwen en overkappingen alleen mogen worden gebouwd in een bouwvlak.

• Voor de planperiode van het voorliggend bestemmingsplan (tien jaar) kunnen zich wisselingen in het gebruik van de gebouwen voordoen. Met een ander gebruik dan horeca is in dit bestemmingsplan geen rekening gehouden.

• Er zijn geen verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.

• Voor de (grotere) zelfstandige kantoren.

• Uitsluitend een kantoor.

• Alle soorten bouwwerken, met dien verstande dat gebouwen en overkappingen alleen mogen worden gebouwd in een bouwvlak.

• Voor de planperiode van het voorliggend bestemmingsplan (tien jaar) kunnen zich wisselingen in het gebruik van de gebouwen voordoen. Met een ander gebruik dan kantoren is in dit bestemmingsplan geen rekening gehouden.

• Er zijn geen verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.

• De tuinbestemming is opgenomen voor vrijwel onbebouwde gronden aan de achterzijde van zeer diepe woonpercelen en voor brede zijtuinen bij woningen.

• Binnen de bestemming Tuin zijn tuinen toegestaan.

• Binnen de bestemming mag per perceel ten hoogste 1 gebouw worden gebouwd met een hoogte van 3 m en een oppervlakte van 6 m².
• Voor bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt een maximum bouwhoogte van 3 m.

• Er worden geen noemenswaardige veranderingen verwacht.

• Er zijn geen noemenswaardige verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.

• Alle doorgaande wegen, woonstraten en pleintjes inclusief niet structurele groen- en watervoorzieningen.

• De gebruikelijke verkeersfuncties met daarnaast bijbehorende groen- en speelvoorzieningen en water zijn toegestaan.
• Voor 'Life Style ViIlage Hulst' zijn specifieke aanduidingen opgenomen.
• Evenementen zijn belangrijk voor de levendigheid. Deze zijn dan ook algemeen mogelijk gemaakt.

• Het gebruikelijke straatmeubilair is toegestaan, zoals bijvoorbeeld zitbanken, afvalbakken, afzetpaaltjes e.d.
• In paragraaf 2.6.1 is al aangegeven dat, binnen de bestemming, gebouwen voor nutsvoorzieningen en overdekte zitgelegenheden op ontmoetingsplaatsen (voor jongeren én ouderen) tot een oppervlakte 15 m²en een bouwhoogte van 3 m overal rechtstreeks mogelijk zijn gemaakt. (De grotere nutsvoorzieningen zijn specifiek bestemd.)
• Voor 'Life Style ViIlage Hulst' is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - luifel' een specifieke regeling opgenomen voor een luifel.

• Belangrijke veranderingen worden niet verwacht.
• Eventueel kan een ander beheer of herinrichting verandering aanbrengen in de verschijningsvorm of het gebruik op detailniveau. Op hoofdlijnen wordt het karakter van het verkeers- en verblijfsgebied behouden.

• Gebouwen voor nutsvoorzieningen en overdekte zitgelegenheden op ontmoetingsplaatsen zijn nu mogelijk.
• Voor het overige zijn er geen wezenlijke verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.

• Voor de garages en bergplaatsen die niet op een bouwperceel van een aangrenzende functie zijn gesitueerd. Het gaat in vrijwel alle gevallen om garages en bergplaatsen die complexgewijs zijn gebouwd.

• De gebouwen mogen uitsluitend worden gebruikt voor de privéstalling van auto's en voor de opslag van goederen door particulieren. Bedrijfsmatige activiteiten in deze gebouwen zijn niet toegestaan.

• Alle soorten bouwwerken, met dien verstande dat gebouwen en overkappingen alleen mogen worden gebouwd in een bouwvlak.
• De bouwvlakken zijn doorgaans strak om de bestaande gebouwen gelegd.

• Belangrijke veranderingen worden niet verwacht.

• In de voorheen geldende bestemmingsplannen waren de garages en bergplaatsen voorzien van de gelijknamige bestemming. Volgens de wettelijke RO-standaarden is dit niet meer mogelijk. Er is een bestemmingscategorie 'Overig', maar hiervan dient zeer terughoudend gebruik van te worden gemaakt. Daarom is ervoor gekozen om de garages en bergplaatsen en bijbehorende gronden een eigen verkeersbestemming te geven.

• Voor open water dat voor de waterhuishouding en in de ruimtelijke structuur belangrijk is. Voorbeelden hiervan zijn hoofdwatergangen en grotere waterpartijen binnen de bebouwde kom.

• Water en de daarbij behorende voorzieningen zoals bruggetjes voor langzaam verkeer. Tevens is hier verkeer te water en ondergeschikt groen toegestaan.

• Uitsluitend keermuren voor de waterbeheersing, oeverbeschoeiingen, duikers, bruggen en steigers mogen worden gebouwd. Gebouwen en overkappingen zijn niet toegestaan.

• Belangrijke veranderingen worden niet verwacht.

• Inhoudelijk zijn er geen wezenlijke verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling. De regeling is iets vereenvoudigd en daardoor beter toegankelijk/leesbaar.

In dit bestemmingsplan zijn verschillende gedetailleerde woonbestemmingen opgenomen. Dit heeft als voordeel dat de artikelen beter leesbaar zijn. Bij raadpleging van het digitale bestemmingsplan worden alleen de regels getoond die voor het betreffende woningtype van belang zijn.

• Voor de bestaande woningen en woonbuurten de bestemmingen:
  1. 1. Wonen (artikel 26);
  2. 2. Wonen - Aaneen of geschakeld (artikel 27);
  3. 3. Wonen - gestapeld (artikel 28);
  4. 4. Wonen - Twee-aaneen (artikel 29);
  5. 5. Wonen - Vrijstaand (artikel 30).

• Binnen de bestemmingen mag uitsluitend worden gewoond. Andere activiteiten in woningen (de 'vrije beroepen', kleinschalige beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten en voor logies met ontbijt) zijn mogelijk. In paragraaf 2.5.6 is hierop al ingegaan.

• Binnen de bestemming mag het wonen worden gecombineerd met zorgvoorzieningen of verpleging, (para)medische voorzieningen en dienstverlening. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een huisarts die regelmatig ter plaatse praktijk houdt, een fysiotherapie, een apotheek of een zorgkantoor.

• Een verbreding van de woonfunctie is de komende periode te verwachten. Hiervoor zijn specifieke regels opgenomen die daarin voorzien.

• In het bestemmingsplan zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor het realiseren van woningbouw.

• De bouwwijze van woningen/bebouwingstypologie is vastgelegd met bestemmingen in plaats van met nadere aanwijzingen. Hiermee is de leesbaarheid/toegankelijkheid van de regeling vergroot.
• De bebouwingsregeling voor de erfbouwvlakken is aangepast. Op de grotere percelen is nu 60 m² tot 120 m² aan gebouwen en overkappingen toegestaan. Voorheen was dit ten hoogste 60 m².
• Het onderscheid tussen aan-huis-gebonden beroepen enerzijds en kleinschalige beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten anderzijds wordt losgelaten en voor alle soorten functies wordt ten hoogste 25 m² rechtstreeks toegestaan. Deze niet-woonfuncties kunnen volgens het nieuwe bestemmingsplan ook worden uitgeoefend in een losstaand bijgebouw.
• Voor logies met ontbijt is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen tot maximaal 6 personen. De voorwaarden zijn overgenomen uit de Beleidsnotitie bed&breakfastvoorziening.

Er ligt in het plangebied één planologisch relevante gasleiding. Voor de beschrijving daarvan wordt verwezen naar de paragrafen 5.10.2 en 5.11. De gasleiding is als zodanig bestemd. De breedte van de bestemming bestaat uit de leiding zelf en de belemmerende strook (4 m aan weerszijden van de leiding). Aangezien de leiding samenvalt met andere bestemmingen is deze bestemming als dubbelbestemming opgenomen. Voor de dubbelbestemming 'Leiding - Gas' (Artikel 31 Leiding - Gas) mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Voor de samenvallende bestemmingen dient het bouwen steeds aan het leidingenbelang te worden getoetst.

In paragraaf 5.5 wordt ingegaan op het aspect archeologie en op het archeologiebeleid van de gemeente Hulst. Daarin is aangegeven dat in het plangebied verschillende archeologische (verwachtings)waarden voorkomen en dat deze een beschermende regeling in het voorliggende bestemmingsplan behoeven.

Uitgangspunt van de regeling is dat voor graafwerkzaamheden waarbij de oppervlakte groter is dan de vrijstellingsoppervlakte en de verstoringsdiepte dieper reikt dan deze aangeduid op de vrijstellingenkaart, een omgevingsvergunning nodig is.

Omdat de archeologische (verwachtings)waarde samenvalt met een groot aantal andere bestemmingen, is de zogenoemde dubbelbestemming gehanteerd. De dubbelbestemming is met arceringen (kruizen) op de verbeelding weergegeven.

De dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 is opgenomen in de artikel 32. Binnen deze dubbelbestemmingen is het volgende geregeld.

• Voordat er voor een samenvallende bestemming (bijvoorbeeld Wonen) een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een omgevingsvergunning.
• Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

• Bij Artikel 32 Waarde - Archeologie 2 is een bodemverstoring toegestaan van tot 500 m². Anders geldt er een onderzoeksplicht.

In alle gevallen geldt een vrijstelling van archeologisch onderzoek wanneer werkzaamheden niet dieper dan op de vrijstellingenkaart is weergegeven worden uitgevoerd. Deze vrijstellingenkaart is opgenomen in Bijlage 6 van de regels. Op deze kaart wordt voor de verschillende gebieden verschillende vrijstellingsdieptes vrijgegeven:

• 0 m -mv
  Wettelijk beschermde archeologische monumenten en waterbodems.

• 0,40 m –mv
  Zones met hoge en gematigde verwachting
  met uitzondering van de wettelijk beschermde monumenten en waterbodems.

• vrijgesteld
  Zones met lage archeologische verwachting (laag 1-2)
  het betreft jongere afzettingen van Walcheren voor zover gelegen binnen de polders die dateren van ná 1532;
  Zones die middels selecte besluiten van de gemeenten werden vrijgesteld.

Omdat in de loop van de tijd (i.c. de planperiode van het bestemmingsplan) steeds meer kennis over het archeologisch erfgoed wordt verkregen, kan het zijn dat in een bepaalde situatie toch geen archeologisch onderzoek nodig is, ook al worden de hiervoor genoemde oppervlaktematen overschreden. Daarom in is elk artikel met een archeologische dubbelbestemming de bepaling opgenomen dat kan worden afgezien van archeologisch onderzoek indien het bevoegd gezag (doorgaans burgemeester en wethouders) beschikt over een verklaring van de archeologisch deskundige waaruit blijkt dat het opstellen van een rapport met daarin een beschrijving van de archeologische waarde van de betrokken locatie niet nodig is.

Een klein gedeelte van het beschermd Dorps- en Stadsgezicht Hulst is gelegen binnen het plangebied van voorliggend bestemmingsplan. Ter plaatse is dan ook de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd Stadsgezicht' opgenomen.

In hoofdstuk 3 Algemene regels zijn regels opgenomen die voor alle bestemmingen in dit bestemmingsplan van toepassing of relevant zijn. Daarnaast zijn in dit hoofdstuk algemene wijzigingsregels opgenomen en wijzigingsbevoegdheden die betrekking hebben op meerdere bestemmingen.

In artikel 34 is een anti-dubbeltelregel opgenomen. Dit artikel is verplicht voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Bro. Het doel van dit artikel is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Om hiervan een voorbeeld te geven: binnen de bestemming Wonen mag een bepaald percentage van het erf worden bebouwd. Indien het absolute oppervlak (uitgedrukt in m²) niet is bereikt, kan door het bijkopen van een stuk erf van het aangrenzend perceel extra bebouwing tot dit maximum worden gerealiseerd. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken.

Artikel 35 Algemene bouwregels bevat twee leden.

• In lid 35.1 Overschrijding bouwgrenzen is een regeling opgenomen voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de verbeelding aangeduid met een dikke lijn.
• Lid 35.2 Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten bevat een regeling voor bestaande maten die afwijken van de voorgeschreven maten in deze regels. Het artikel betreft uitsluitend een bouwbepaling en geen gebruiksbepaling. Met deze bepaling wordt voorkomen dat bestaande bouwwerken, die wat betreft afstandsmaten of andere maten afwijken van de maatvoering zoals vastgelegd in dit bestemmingsplan, - onbedoeld - geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht komen te vallen. Uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak (3 augustus 2005) blijkt dat deze algemene bepaling aanvaardbaar is. Een gedetailleerde inventarisatie en individuele beoordeling van afwijkingen zijn niet nodig. Essentieel is dat het gaat om bevestiging van bestaande, afwijkende situaties, zodat bij beoordeling van bouwaanvragen direct duidelijk is welke maat bepalend is: namelijk de bestaande maat. Hiermee ligt objectief de strekking van de bepaling vast. Daar waar daadwerkelijk andere situaties worden nagestreefd, is dit door andere bestemmingen of bouwbepalingen vastgelegd. Dit komt overigens in dit bestemmingsplan niet voor. In de bepaling is nadrukkelijk vastgelegd dat op de bedoelde bestaande afwijkingen het overgangsrecht niet van toepassing is. Onder de oppervlaktematen valt ook het bebouwingspercentage.
• In lid 35.3 Aantal woningen is een regeling opgenomen waarmee wordt vastgelegd dat ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' binnen de verschillende bestemmingen, het maximum aantal woningen niet wordt overschreden. Hiervoor is op de verbeelding een aanduiding opgenomen. Als op de verbeelding geen aanduiding is opgenomen geldt dat voor grondgebonden woningen per bouwperceel maximaal één woning gerealiseerd mag worden. In de huidige situatie geldt dat er binnen de kernen op enkele percelen nog een woning gebouwd mag worden. Om te voorkomen dat meer woningen gebouwd worden dan met dit plan beoogd, wordt de bepaling van het bouwperceel nader vastgelegd op de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. In beginsel wordt uitgegaan van de vergunde situatie en het kadastraal perceel. Meerdere kadastrale percelen kunnen in ruimtelijke zin ook als één geheel worden aangemerkt, als de inrichting van de percelen ten dienste staat van de woning als geheel. Hiermee wordt voorkomen dat bouwpercelen worden gesplitst ten einde meer woningen te kunnen realiseren.
• Lid 35.4 Erfbebouwing regelt dat erfbebouwing binnen de bestemmingen Wonen, Wonen - Aaneen en Wonen - Vrijstaand ook voor hoofdgebouwen gelegen binnen een andere bestemming Wonen is toegestaan.
• Lid 35.5 Ondergronds bouwen bevat een regeling voor het ondergronds bouwen. Het oppervlak aan ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan het toegestane oppervlak aan bouwwerken boven peil vermeerderd met 15 m². Daarnaast bedraagt de diepte van ondergrondse bouwwerken maximaal 4 m.
• Lid 35.6 Nadere eisen regelt dat het bevoegd gezag nadere eisen kan stellen bij een omgevingsvergunning ten aanzien van de afmeting en positie van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Artikel 36.1 is vooral bedoeld om duidelijk te maken welk gebruik in ieder geval strijdig is met onderhavig bestemmingsplan. In dit geval betreft dat het gebruik van een woning door meer dan één huishouden.

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, tevens bestemd voor het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting op nieuwe geluidgevoelige bebouwing als gevolg van het industrielawaai.

In artikel 38 zijn verschillende afwijkingsbevoegdheden opgenomen. Met deze bevoegdheid kan het bevoegd gezag met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in het bestemmingsplan.

In lid 38.1 Goot- en bouwhoogten hoofdgebouwen is een algemene afwijkingsregel opgenomen voor het bouwen van hogere hoofdgebouwen met een goothoogte van 6,3 m en een bouwhoogte van 10 m. Voorwaarde hiervoor is dat deze afwijking past in het bestaande stedenbouwkundig beeld en dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bouw- en gebruiksmogelijkheden van omliggende percelen.

In lid 38.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde is een algemene afwijkingsregel opgenomen waarbij voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde een hogere bouwhoogte kan worden toegestaan, mits deze niet hoger is dan de maximale bouwhoogte binnen het bouwvlak, of indien geen bouwvlak is opgenomen maximaal 6 m.

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanbepalingen (de bouwregels) zoals maten en bouwgrenzen is in lid 38.4 Maten en bouwgrenzen een algemene afwijkingsregel opgenomen.

Daarnaast bevat lid 38.5 Arbeidsmigranten een mogelijkheid om de huisvesting van arbeidsmigranten onder voorwaarden met een omgevingsvergunning mogelijk te maken.

Dit hoofdstuk van de regels bevat 2 artikelen.

In artikel 41 Overgangsrecht is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 41.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen. In lid 41.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. Van de mogelijkheid die artikel 3.2.3 Bro biedt om hieraan een persoonsgebonden overgangsrecht te koppelen, is geen gebruik gemaakt.

De titel of de naam van het bestemmingsplan is vastgelegd in artikel 42 van de regels.

Voor het ontwikkelen en in stand houden van een prettig goed leefklimaat dient bij ruimtelijke planvorming rekening gehouden te worden met de milieu hygiënische aspecten die samenhangen met de aard vanhet plangebied en/of de omgeving. In voorliggend hoofdstuk worden de verschillende milieu hygiënische aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht.

Volgens artikel 3.1.6 van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd.

Voor ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet niet in functiewijzigingen die een noodzaak voor het in beeld brengen van de bodemkwaliteit ter plaatse hebben. Om deze redenen is een historisch of verkennend bodemonderzoek in het kader van het bestemmingsplan niet noodzakelijk. Bij concrete plannen zal in de toekomst in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen een actueel bodemonderzoek moeten worden overlegd. Geconcludeerd wordt dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Waterbeheer en watertoets

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Waterschap Scheldestromen, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan is overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder zijn meegenomen in de totstandkoming van de definitieve versie.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, alle met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW).

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW);
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21);
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW);
• Waterwet.

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan;
• Provinciale Structuurvisie;
• Verordening Ruimte.

Waterschapsbeleid

Waterschap Scheldestromen is verantwoordelijk voor het beheer van het binnendijkse oppervlaktewater in Zeeland. Doel van het waterbeheer is het bereiken en in stand houden van een goede toestand van dit oppervlaktewater, zowel wat de waterkwaliteit betreft als de waterkwantiteit. Voor het plangebied van het voorliggend bestemmingsplan is het Waterbeheerplan van Waterschap Scheldestromen van toepassing. Het gaat hierbij om 'integraal waterbeheer': waterzuiveringsbeheer en watersysteembeheer.

Het waterschap streeft met het beleid, beheer en onderhoud naar een optimale status en aanwezigheid van oppervlaktewater en grondwater, dat van geschikte kwaliteit is voor mens en omgeving. Dit wordt bereikt met veilige en duurzame systemen voor wateraanvoer, -afvoer en -berging. Het waterschap draagt zorg voor een veilig en goed bewoonbaar gebied met gezonde en duurzame watersystemen. Recreatief medegebruik en 'beleving' van het water hebben daarbij ook de aandacht.

Gemeentelijk beleid

Op 9 november 2013 is de visienota van het Stedelijk waterplan door de gemeenteraad van de gemeente Hulst vastgesteld. De visie ten aanzien van de thema’s verantwoordelijkheden, waterkwantiteit, waterkwaliteit en ecologie, water en ruimtelijke ordening, afvalwater en afkoppelen regenwater, monitoring en evaluatie en organisatie en communicatie is waar mogelijk gebaseerd op bestaande wet- en regelgeving, zoals vastgelegd door de EU, Rijk, provincie Zeeland, Waterschap Scheldestromen en de gemeente Hulst.

Daarnaast heeft de gemeente Hulst het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan Hulst 2016-2021 vastgesteld. Het GRP dient onder andere om aan te geven hoe invulling wordt gegeven aan de zorgplicht voor de doelmatige inzameling en transport van afvalwater. Verder geeft de gemeente in dit document aan hoe ze omgaat met het grond- en hemelwater op haar grondgebied.

Alle nieuwbouw- en herstructureringsprojecten worden toekomstbestendig uitgevoerd. Verhard oppervlak wordt in principe volledig afgekoppeld. In een rioleringsplan (of waterparagraaf) zal worden nagegaan waar hemelwater kan worden ingezet voor de lokale waterhuishouding en aan welke eisen daarbij moet worden voldaan. Het hemelwater dat niet aan deze criteria voldoet, zal worden ingezameld en afgevoerd naar de RWZI.

Om na te gaan of het voorliggend plan niet in strijd is met duurzaam waterbeheer, voldoet aan de waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen is getoetst aan de criteria uit de Zeeuwse Handreiking Watertoets. Deze criteria zijn bijeengezet in de watertoetstabel die door het Waterschap Scheldestromen wordt gehanteerd en hierna is opgenomen.

Het bestemmingsplan is hoofdzakelijk consoliderend van aard. Er zijn geen grootschalige functieveranderingen en/of herinrichtingen gepland. Er zijn geen grootschalige functieveranderingen en/of herinrichtingen gepland. Vanwege de consoliderende aard biedt het bestemmingsplan weinig of geen mogelijkheden om het watersysteem en -beheer te verbeteren.

Watertoets

Het aspect water vormt geen belemmering.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natuurnetwerk Nederland (NNN);
• Natura-2000 gebieden.

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Gebiedsbescherming

Natura2000/Natuurbeschermingswet

Om negatieve effecten op de gebieden te voorkomen is in de Wet natuurbescherming een vergunningplicht opgenomen. Ruimtelijke ontwikkelingen die negatieve effecten hebben op de vastgestelde natuurwaarden van Natura 2000, zijn in beginsel niet toegestaan. Indien er een kans bestaat dat effecten zullen optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden.

Binnen de gemeente Hulst zijn enkele natuurgebieden aanwezig waarvan de waarden van zodanig belang zijn, dat ze zijn aangewezen als Natura 2000-gebied. Deze gebieden genieten daardoor wettelijke gebiedsbescherming. Het gaat enerzijds om de buitendijkse gebieden Westerschelde en het Verdronken land van Saeftinghe, en anderzijds om de Vogelkreek. De gebieden zijn gelegen buiten het plangebied van voorliggend bestemmingsplan.

Voorliggend bestemmingsplan bevestigt het bestaand gebruik en de planologische mogelijkheden. Er is geen sprake van een negatief effect op Natura2000 gebied.

Figuur 5.1 Ligging Natura 2000-gebieden in de gemeente Hulst

Natuurnetwerk Nederland

Een klein gedeelte van het plangebied maakt onderdeel uit van het Natuurnetwerk Zeeland. Negatieve effecten als gevolg van het continueren van de huidige situatie zijn niet te verwachten.

Figuur 5.2 Ligging locaties (rood) ten opzichte van Natuurnetwerk Zeeland

(bron: https://www.zeeland.nl/kaarten-en-cijfers/kaarten/natuur-en-landschap-kaart, bewerking Rho adviseurs)

Soortbescherming

De Wet natuurbescherming heeft wat betreft de soortenbescherming betrekking op de in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, vogels, reptielen en amfibieën, vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten en op vaatplanten. Voor alle soorten geldt een zorgplicht. Dat betekent onder andere dat opzettelijke verstoring niet is toegestaan. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet naast de zorgplicht ook rekening gehouden worden met de Europees beschermde soorten uit Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en de Vogelrichtlijn. Van deze laatste groep is een lijst opgesteld met vogelsoorten waarvan de nesten jaarrond beschermd zijn en een lijst met vogels waarbij inventarisatie gewenst is. Komen soorten van de hierboven genoemde beschermingsregimes voor dan is de eerste vraag of de voorgenomen activiteit effecten heeft op de beschermde soorten. Treden er effecten op dan dient er gekeken te worden of er passende maatregelen getroffen kunnen worden om de functionaliteit van de voortplantings- en / of vaste rust- en verblijfplaats te garanderen.

Voorliggend bestemmingsplan is consoliderend van aard en maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Er is dan ook geen sprake van bedreiging van beschermde soorten.

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt nabij Natura 2000-gebieden en een klein gedeelte van het plangebied maakt deel uit van het Natuurnetwerk Zeeland. De huidige situatie vormt geen aantasting van de beschermde natuurwaarden. Onderhavig bestemmingsplan voorziet in het continueren van de huidige situatie. Negatieve effecten zijn dan ook niet te verwachten.

Soortenbescherming
Bij vergunningplichtig bouwen, vergunningvrij bouwen en regulier onderhoud en beheer van tuinen en gebouwen geldt rechtstreeks de Wet natuurbescherming en is het in voorkomende gevallen noodzakelijk ontheffing aan te vragen als een activiteit een negatief effect kan hebben op een beschermde soort. Daarbij dient bijvoorbeeld rekening te worden houden met de aanwezigheid van broedende vogels of vleermuizen in tuinen en in/op of onder daken.

Voorliggend bestemmingsplan is consoliderend van aard en maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Er is dan ook geen sprake van bedreiging van beschermde soorten. Bij de toepassing van een wijzigingsbevoegdheid of het afwijken van specifieke bestemmingen moet een nadere beoordeling beschikbaar zijn. Mogelijk dient op termijn een ontheffing ingevolge de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd.

Het archeologisch beleid van de gemeente Hulst is vastgelegd in het bestemmingsplan Archeologische & Aardkundige Waarden. Het archeologiebeleid van de gemeente Hulst omvat de volgende onderdelen:

• Archeologische beleidskaart: vrijstelling in oppervlakte;
• Vrijstellingenkaart Landbodem: vrijstelling in diepte.

In het nieuwe archeologische beleid is een inventarisatie gemaakt van alle bodemlagen, inclusief het overstromingspakket met daarin geulen en kreken. Per geologische laag is de verwachting op archeologische waarden bekeken en ingedeeld in categorieën van archeologische verwachting op waarden in deze laag.

Er wordt een onderscheid gemaakt tussen het buitengebied en de gewaardeerde kernen, omdat de kernen specifieke archeologische waarden uit de middeleeuwen en/of nieuwe tijd bevatten die kenmerkend zijn voor een dorp of stad. Daarbij staat niet enkel de opbouw van de bodem centraal, maar vooral wat de mens met en in die bodem heeft gedaan. In de gewaardeerde kernen op de archeologische beleidskaart is met zekerheid bewoning geweest en is er vaak sprake van ophoogpakketten die door menselijk handelen tot stand zijn gekomen.

Als instrument van het archeologiebeleid dient de Archeologische beleidskaart van de gemeente Hulst 2016. De hoogste verwachting is hierbij leidend (zie Bijlage 3).

Het archeologiebeleid van de gemeente Hulst is het resultaat van het samenvoegen van meerdere beleidsdocumenten waardoor de hoogste verwachting is opgenomen in het kaartbeeld. In het kader van het Zeeuws-Vlaamse samenwerkingsverband is gekozen om Zeeuws-Vlaanderenbreed eenzelfde methodiek in beleid te voeren. Op de beleidskaart zijn in totaal 7 verschillende categorieën opgenomen, verschillend van vrijgesteld oppervlakte en diepte. De categorieën 4 en 5 zijn om die reden in oppervlaktevrijstellingsgrenzen verruimd. Categorie 6 is volledig vrijgesteld van onderzoek.

In 2017 vond een update plaats van de vindplaatsanalyse uit 2011. Deze zijn weergegeven op de Vindplaatsenkaart in het vigerende beleid. Hierbij zijn alle archeologische vindplaatsen opgenomen die door de gemeente als archeologisch waardevol worden geacht. Het gaat om vindplaatsen die niet als kern zijn opgenomen op de Archeologische Beleidskaart maar als terrein met een bekende archeologische waarde (Categorie 2). Deze vindplaatsen hebben een dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1. Voor de diepte wordt verwezen naar de vrijstellingenkaart.

Een gedeelte van de gronden is gekoppeld aan de dubbelbestemming Waarde -Archeologie 2 met hier in een aanlegvergunningenstelsel opgenomen. Door het opnemen van dubbelbestemmingen voor archeologische waarden wordt een adequate bescherming geboden aan de archeologische waarden die in het plangebied voorkomen

Het bestemmingsplan heeft een consoliderend karakter. Door het opnemen van de dubbelbestemming met hierin opgenomen een vergunningenstelsel worden de archeologische waarden voldoende beschermd. En vormt derhalve het aspect archeologie geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

In het Bro (artikel 3.6.1. lid 2) is bepaald dat in de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving moet worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Cultuurhistorie is – omdat het in belangrijke mate bepalend is voor de regionale identiteit – benoemd tot één van de omgevingskwaliteiten van Zeeland. Naast het vastleggen van de verschillende objecten zijn in de cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) ook verschillende gebieden opgenomen met bijzondere cultuurhistorische waarden. De provincie Zeeland geeft prioritair aandacht aan deze gebieden en heeft hier inpasbaarheidstrategieën voor opgesteld, afhankelijk van hun waarde en ontwikkelingsmogelijkheden. De strategieën zijn:

• behoud cultuurhistorische elementen en relicten;
• behoud door ontwikkeling en versterken van de samenhang;
• herkenbaarheid als voorwaarde voor inpassen nieuwe ontwikkeling.

De cultuurhistorische waardevolle objecten zijn door de provincie aangegeven op de cultuurhistorische waardenkaart. Op de uitsnede in figuur 5.3 is te zien dat in het plangebied geen Rijksmonumenten voorkomen. Wel bevinden zich meerdere MIP-objecten binnen het plangebied. Dit betreft bouwwerken en ensembles uit de periode 1850-1945. Deze zijn rond 1990 op rijksinitiatief op basis van criteria als gaafheid, kenmerkendheid voor periode en herkenbaarheid geselecteerd (MIP-objecten en -gebieden). Deze hebben echter geen beschermde status, zoals Rijksmonumenten.

Een klein gedeelte van het noordoostelijke plangebied maak deel uit van het Dorps- en Stadsgezicht Hulst. Het gebied binnen dit beschermd stad- en dorpsgezicht wordt in voorliggend bestemmingsplan planologische beschermd door middel van de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd Stadsgezicht'. Dit betekent dat bepaalde werkzaamheden alleen onder voorwaarden zijn toegestaan.

Figuur 5.3 Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart en globale ligging plangebied (bron: geoweb provincie Zeeland, bewerkt Rho adviseurs).

Voorliggend bestemmingsplan is conserverend van aard, er worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Er zijn geen Rijksmonumenten aanwezig binnen het plangebied. Wel maakt een klein gedeelte van het noordoostelijk plangebied deel uit van het Dorps- en Stadsgezicht Hulst. De waarden worden planologisch beschermd door middel van de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd Stadsgezicht'.

De MIP-panden hebben geen beschermde status en behoeven geen regeling in voorliggend plan.

Wegverkeerslawaai

Indien bij een ruimtelijke procedure nieuwe geluidsgevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dan is volgens de Wet geluidhinder (Wgh) akoestisch onderzoek verplicht indien deze worden geprojecteerd binnen de geluidszone van een weg. Daarnaast dient op basis van jurisprudentie in het kader van een goede ruimtelijke ordening aannemelijk te worden gemaakt dat sprake is van een aanvaardbaar geluidsniveau.

Industrielawaai

Indien in een bestemmingsplan (of ruimtelijke procedure) een nieuwe geluidsgevoelige functie mogelijk wordt gemaakt, dan is volgens de Wgh akoestisch onderzoek verplicht indien deze worden geprojecteerd binnen de zone van een geluidsbron.

Wegverkeerslawaai

In het bestemmingsplan worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt waarbij het aantal geluidsgevoelige functies kan uitbreiden of nieuwe wegen worden gerealiseerd. Akoestisch onderzoek is dan ook niet nodig.

Industrielawaai

Het plangebied ligt nabij het gezoneerde industrieterrein Hogeweg. Omdat het bestemmingsplan bedrijventerrein Hogeweg I en II ruimte biedt voor inrichtingen die ingevolge de Wet geluidhinder in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken, is rondom het gehele bedrijventerrein een geluidszone van kracht. Een gedeelte van het plangebied uit voorliggend bestemmingsplan valt binnen de geluidzone van het bedrijventerrein. Binnen de geluidzone geldt voor woningen een voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). Als hoogst toelaatbare gevelbelasting met ontheffing (via een verzoek van hogere waarde) geldt een waarde van 55 dB(A).

De geluidszone is bestendigd in de regeling en als gebiedsaanduiding opgenomen (37.1geluidzone - industrie).

Het aspect wegverkeerslawaai is niet relevant aangezien er geen nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen worden mogelijk gemaakt. Wel is voor de het gezoneerde industrieterrein Hogeweg de bijbehorende geluidszone bestendigd in voorliggend bestemmingsplan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Milieuzonering

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en milieugevoelige functies in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van een milieuzonering. Deze milieuzonering vindt plaats aan de hand van een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Dit is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Hoe hoger de milieubelasting van het bedrijf, hoe hoger de categorie is waaronder het bedrijf valt. De Staat van Bedrijfsactiviteiten is gebaseerd op de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering en is ingedeeld volgens de Standaard Bedrijfs Indeling (SBI) die onder andere wordt gebruikt door het Centraal bureau voor de Statistiek en de Kamers van Koophandel. In dit bestemmingsplan worden twee verschillende staten gehanteerd:

• Voor de bedrijven die geclusterd liggen wordt de Staat van Bedrijfsactiviteiten gehanteerd. In deze staat wordt iedere milieucategorie vertaald naar een minimaal aan te houden richtafstand ten opzichte van een rustige woonwijk (of een vergelijkbaar omgevingstype). Voor een gemengd gebied (en daarmee te vergelijken gebieden) gelden kleinere afstanden. Daarnaast dient in de milieuzonering rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van eventuele bedrijfswoningen op een bedrijventerrein. Het gaat uitdrukkelijk om indicatieve afstanden. In een concrete situatie wordt de werkelijk aan te houden afstand bepaald. In Bijlage 5 is een uitgebreidere toelichting op de staat opgenomen.
• Voor de bedrijven die verspreid liggen en in de omgeving van woningen wordt de Staatvan Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' als uitgangspunt genomen. In deze Staat vanBedrijfsactiviteiten 'functiemenging' wordt niet gewerkt met richtafstanden, maar met de bouwkundige situatie ten opzichte van milieugevoelige functies in het plangebied en de directe omgeving. In de kernen blijven de huidige bedrijfsactiviteiten gehandhaafd. De bedrijfsbestemmingen grenzen aan een aantal percelen direct aan de woonbestemmingen. Daarom worden ter plaatse van de bedrijfsbestemmingen bedrijven uit maximaal categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten'functiemenging' algemeen toelaatbaar geacht. In Bijlage 5 is een uitgebreidere toelichting op de staat opgenomen.
• Voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten aan huis is een afzonderlijke lijst opgenomen, de Staat van Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. In deze lijst is een overzicht van activiteiten en beroepen opgenomen die in een woning zijn toegestaan.

Inschaling van bedrijven

Met behulp van de staten wordt ook de mate van milieubelasting van de al aanwezige bedrijven en bedrijfsactiviteiten globaal beoordeeld.

In planologisch opzicht zullen bestaande rechten echter worden gerespecteerd. Voor bedrijven die niet mogelijk zijn zullen conform voorheen geldend bestemmingsplan door middel van specifieke aanduidingen deze bedrijven concreet worden geregeld.

Hogere categorie

Het bovenstaande betekent niet dat de uitoefening van activiteiten uit een hogere categorie in alle gevallen onaanvaardbaar is. In bepaalde gevallen kan onder voorwaarden worden meegewerkt aan de vestiging van een zwaardere categorie. Dit is het geval als het bedrijf als gevolg van de geringe omvang van hinderlijke (deel)activiteiten minder hinder veroorzaakt dan in de Staat van Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is verondersteld.

Klachten over bedrijven

Bij de gemeente zijn geen klachten van omwonenden over de aanwezige bedrijven bekend.

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van woningen binnen het plangebied sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Tevens worden bedrijven door het voorliggende bestemmingsplan niet in hun bedrijfsvoering beperkt. Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de vaststelling van dit bestemmingsplan daarom niet in de weg.

Voor het reguleren van horecabedrijven is een Staat van Horeca-activiteiten beschikbaar. In dit bestemmingsplan wordt hiervan gebruik gemaakt.

Vergelijkbaar met de Staat van Bedrijfsactiviteiten wordt bij de uitwerking van een ruimtelijk beleid voor hinderlijke horeca-activiteiten drie stappen onderscheiden:

• indelen van activiteiten in ruimtelijk relevante hindercategorieën;
• onderscheiden van gebiedstypen met een verschillende hindergevoeligheid;
• uitwerken van een beleid in hoofdlijnen: in welke gebieden zijn welke categorieën in het algemeen toelaatbaar.

Mede op grond van bovengenoemde criteria worden in de Staat van Horeca-activiteiten drie hindercategorieën onderscheiden (waarvan één categorie met drie subcategorieën): lichte, middelzware en zware horeca. Voor een uitgebreide toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten wordt verwezen naar Bijlage 6.

Inschaling en toelaatbaarheid

Uit milieuhygiënisch oogpunt kunnen in het plangebied horeca-activiteiten uit maximaal categorie 1 rechtstreeks toelaatbaar worden geacht. Dit zijn lichte horecabedrijven die over het algemeen slechts beperkt hinder veroorzaken voor omwonenden. De gemeente kiest echter voor een scherper toelatingsbeleid en laat in navolging van de voorheen geldende bestemmingsplannen alleen horecabedrijven toe waar deze in het verleden al toelaatbaar waren.

Inschaling van horecabedrijven

De thans gevestigde horecabedrijven zijn geïnventariseerd en ingeschaald in de desbetreffende milieucategorieën van de Staat. Dit betekent niet dat de uitoefening van activiteiten uit een hogere categorie in alle gevallen onaanvaardbaar is. De Staat van Horeca-activiteiten geeft namelijk een algemene indeling van de hinderlijkheid van horecabedrijven. De situatie bij een specifiek bedrijf kan daarvan afwijken. In bepaalde gevallen kan onder voorwaarden worden meegewerkt aan de vestiging van een zwaardere categorie. Dit is het geval als het bedrijf als gevolg van de geringe omvang van hinderlijke (deel)activiteiten minder hinder veroorzaakt dan in de Staat van Horeca-activiteiten is verondersteld.

Klachten over horecabedrijven

Voor zover bij de gemeente bekend veroorzaken de horecabedrijven geen structurele en/of parkeerhinder.

In dit bestemmingsplan wordt door de gehanteerde milieuzonering voor horeca die in de bestemmingsplanregeling en op de verbeelding is opgenomen, zorg gedragen voor een goede afstemming tussen gevoelige functies (zoals woningen) en horeca-activiteiten.

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

Risico relevante inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het plaatsgebonden risico (PR) een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of een nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het groepsrisico (GR), wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van een inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of over het water. De concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water.

Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt voor het PR onderscheid in bestaande en in nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6-waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6-contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen in werking getreden. In dat besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering.

Risicovolle inrichtingen

In (de omgeving van) het plangebied zijn geen risicorelevante inrichtingen aanwezig.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Vervoer van gevaarlijke stoffen in leidingen

Aan de westzijde van de kern Hulst loopt een gasleiding van de Gasunie. Het betreft de gasleiding A 530-06. Deze leiding kent echter geen plaatsgebonden risicocontour. Het Groepsrisico dient conform artikel 12 van het BEVB (Besluit Externe Veiligheid Buisleidingen) vastgesteld te worden. In bijlage 1is een kwalitatieve risicoanalyse opgenomen.

Geconcludeerd is dat binnen de PR 10^-6 contour van de gasleiding geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten liggen. De PR 10^-6 contour is gelegen iets ten noorden van de N258.

Door de geringe populatie binnen het invloedsgebied van deze leiding is er geen overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Het groepsrisico is maximaal 31 slachtoffers en 1,35 E 10-8 en is daarmee verder onder oriënterende waarde.

Hieruit blijkt dat er geen knelpunten zijn voor wat betreft het plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Figuur 5.4 Fragment risicokaart met gasleidingtracé(bron:https://flamingo.bij12.nl/risicokaart-viewer/app/Risicokaart-openbaar)

Binnen de gemeente Hulst zijn meer gasleidingen aanwezig. Deze zijn echter niet gekwalificeerd als gevaarlijk in het kader van externe veiligheid.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over het water

Dit is niet aan de orde.

Vervoer gevaarlijke stoffen over de weg

Binnen de gemeente Hulst vindt beperkt vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg plaats. Het gaat hierbij voornamelijk om het laden en lossen bij twee bedrijven. Hiervoor heeft de gemeente twee routes vastgelegd in de Routering vervoer van gevaarlijke stoffen. Deze routering is vastgesteld op 13 april 2017. De frequentie van het vervoer is zodanig dat de PR-contour ter plaatse niet buiten de weg is gelegen. Daarnaast liggen deze wegen op geruime afstand van het plangebied.

Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

De in het plangebied aanwezige gasleiding wordt beschermd door middel van de dubbelbestemming 'Leiding - Gas'.

Binnen de plangebieden van onderhavig bestemmingsplan zijn naast de in paragraaf 5.10 genoemde gasleiding geen andere planologisch relevante leidingen aanwezig die bescherming behoeven. Wel dient er aandacht te zijn voor werkzaamheden die plaatsvinden in de nabijheid van kabels en leidingen.

Waterleidingen

DNWG Infra b.v. attendeert potentiële initiatiefnemers erop dat voor werkzaamheden in de nabijheid van waterleidingen voorwaarden gelden. Dit betekent onder meer:

• het is niet wenselijk om over de leiding te bouwen daar de leveringszekerheid ofwel de ongestoorde ligging hiermee in het geding komt;
• voor werkzaamheden in de nabijheid van deze leiding schríftelijk toestemming aangevraagd dient te worden;
• de alhier gelegen waterleidingen te allen tijde vrij toegankelijk dient te blijven teneinde het beheer en onderhoud uit te kunnen voeren;
• voor graafwerkzaamheden een KLIC-melding gedaan dient te worden;
• de daadwerkelijke ligging van de waterleiding ter plaatse vastgesteld dient te worden door het graven van proefsleuven;
• voor werkzaamheden in de nabijheid van waterleidingen 'de Algemene Voorwaarden voor werkzaamheden in de nabijheid van waterleidingen' van toepassing zijn;
• indien de leiding verlegd dient te worden ons tijdig in kennis te stellen.

Electriciteits-en gasnet

Er dient aandacht te zijn voor de aanwezige kabels en leidingen in het plangebied. Aan werkzaamheden in de buurt van kabels en leidingen zijn voorwaarden verbonden. DNWG Infra b.v. attendeert potentiële initiatiefnemers erop dat voor werkzaamheden in de nabijheid van het Electriciteits-en gasnet voorwaarden verbonden zijn. Dit betekent onder meer:

• voor werkzaamheden in de nabijheid van deze assets schríftelijk toestemming aangevraagd dient te worden;
• de alhier gelegen leiding en kabels te allen tijde vrij toegankelijk dient te blijven teneinde het beheer en onderhoud uit te kunnen voeren;
• voor graafwerkzaamheden een KLIC-melding gedaan dient te worden;
• de daadwerkelijke ligging van de leiding en kabels ter plaatse vastgesteld dient te worden door het graven van proefsleuven;
• indien de infrastructuur verlegd dient te worden ons tijdig in kennis te stellen.

Wet milieubeheer

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk onderbouwing uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven.

Tabel 5.1. Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m²bij twee ontsluitingswegen.

Het bestemmingsplan is consoliderend van aard en biedt alleen beperkte uitbreidingsmogelijkheden binnen de kernen. Deze ontwikkelingen hebben slechts een beperkte verkeersaantrekkende werking. Hierdoor kan zonder verdere berekening worden geconcludeerd dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Formele toetsing aan de grenswaarden uit de Wm kan daarom achterwege blijven.

Er wordt geconcludeerd dat de Wm de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu.

Toezicht en handhaving staan hoog op de politieke en maatschappelijke agenda. Naleving van regelgeving is in onze maatschappij bepaald geen vanzelfsprekendheid. Gezien de grote risico’s waarmee we leven, die in het verleden tot grote rampen en crisissen hebben geleid, is naleving wel van cruciaal belang. Er wordt immers vanuit gegaan dat het naleven van de gestelde regels leidt tot een kleinere kans op overtredingen/risico’s. Voorwaarde daarbij is wel dat de gestelde regels eenduidig, correct, duidelijk zijn gesteld en toepasbaar zijn op de situatie. De druk op de controles van vergunningen, waarmee wordt toegezien op de naleving van de gestelde regels, is groot. Daarom worden er eisen gesteld aan de wijze waarop het toezicht wordt uitgevoerd.

De gemeente Hulst heeft hiervoor, samen met de andere gemeenten in Zeeuws-Vlaanderen een integraal Handhavingsplan voor Zeeuws-Vlaanderen opgesteld. Daarnaast heeft de gemeente Hulst specifiek voor het gebied van de ruimtelijke ordening en bouwen een handhavingsstrategie opgesteld.

Het sleutelwoord in deze strategie is ‘toezicht’. Onder toezicht wordt verstaan het controleren of, en in hoeverre, wettelijke bepalingen worden nageleefd. Eventuele overtredingen van de regels en voorschriften worden tijdens het uitoefenen van toezicht gesignaleerd en daarop worden dan eventuele acties ondernomen. Er zijn twee vormen van toezicht te onderscheiden, namelijk preventief en repressief toezicht. Preventief toezicht is het controleren van wettelijke bepalingen zonder dat daartoe een aanleiding bestaat in de vorm van concrete aanwijzingen voor niet-naleving van de wettelijke bepalingen. Er wordt van repressief toezicht gesproken als het toezichtbezoek gebaseerd is op aanwijzingen voor niet-naleving.

Er dient wel op gelet te worden dat repressief toezicht niet als doel heeft strafbare feiten op te sporen voor een strafrechtelijke procedure. Opsporing is, in tegenstelling tot toezicht, het instellen van een onderzoek naar strafbare feiten, als voorbereiding op strafvorderlijke beslissingen. Opsporing staat dus los van het uitoefenen van toezicht. Het vergt aparte bevoegdheden. Een opsporingsactie kan alleen worden gestart door een daartoe bevoegde opsporingsambtenaar.

Toezicht moet goed, eenduidig uitgevoerd worden en heeft drie uitgangspunten, namelijk onafhankelijkheid, transparantie en professionaliteit. Deze drie uitgangspunten vormen dan ook het raamwerk van deze toezichtstrategie en zullen achtereenvolgens worden toegelicht. Een onafhankelijke toezichthouder is van onschatbaar belang. De toezichthouder dient dan ook objectief een controlebezoek uit te voeren. Deze onafhankelijkheid wordt onder meer beïnvloed door de wijze waarop binnen de gemeentelijke organisatie voor de uitvoering van de handhavende taken ruimte is gemaakt en de mate waarin dezelfde medewerker zowel de vergunning verleent als toezicht op de naleving van de vergunning houdt.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Bro in de plantoelichting van een bestemmingsplan minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wro de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en plankosten, deze te verhalen op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. De gemeente legt dit kostenverhaal bij voorkeur vast in een privaatrechtelijke overeenkomst met iedere grondeigenaar. Als er met een grondeigenaar geen overeenkomst kan worden gesloten en het kostenverhaal dus niet anderszins is verzekerd, wordt een exploitatieplan opgesteld. Dat exploitatieplan wordt dan tegelijkertijd met het bestemmingsplan vastgesteld. In onderhavig bestemmingsplan worden geen rechtstreekse ontwikkelingen toegestaan die exploitatieplanplichtig zijn.

7.2 Vooroverleg ex art. 3.1.1. Bro

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. Bro is het concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de diverse overlegpartners. De resultaten van het overleg zijn hierna opgenomen.

Het Waterschap Scheldestromen heeft op 1 februari 2021 ingestemd met de waterparagraaf.

Overlegreactie

Eerder is ambtelijk aangegeven dat een bassin op het perceel HULOOD1449 aan het Stationsplein op basis van de omgevingsverordening valt binnen de begrenzing Landschappen, landschapselementen en cultuurhistorische elementen' (art. 2.28 OVZ) en 'Agrarisch gebied van ecologische betekenis' op basis van de Provinciale Omgevingsverordening Zeeland 2018'. Er wordt vanuit gegaan dat de huidige bestemming (inclusief de bescherming van het landschap) behouden blijft.

Beantwoording

Het betreffende perceel kent de bestemming Water en Groen, ook in het huidige bestemmingsplan. Vanuit het bestemmingsplan heeft het gebied dus geen speciale bescherming. Uiteraard blijven de aanduidingen vanuit de Omgevingsverordening behouden, daar wijzigt niets aan.

Het ontwerpbestemmingsplan 'De Statie Hulst – 2021' heeft, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening, van 15 april tot en met 26 mei 2021 ter inzage gelegen. Er zijn gedurende deze termijn negen zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in de Nota Zienswijzen. Tevens zijn enkele ambtshalve doorgevoerd. De Nota zienswijzen en de ambtshavlve wijzigingen zijn opgenomen in bijlage 9.

Kledingmakerij

(maat)kledingmakerij en kledingverstelbedrijf

woningstoffeerderij

Kantoorfunctie ten behoeve van bedrijvigheid die elders wordt uitgeoefend, zoals:

schoonmaakbedrijf, schoorsteenveegbedrijf, glazenwasserij, maar ook ten behoeve van

bijvoorbeeld een groothandelsbedrijf

Reparatiebedrijfjes, waaronder:

schoen-/lederwarenreparatiebedrijf

uurwerkreparatiebedrijf

goud- en zilverwerkreparatiebedrijf

reparatie van kleine (elektrische) gebruiksgoederen

reparatie van muziekinstrumenten

In ieder geval zijn auto- en motorreparatiebedrijven en las- en montagebedrijven uitgezonderd.

Advies- en ontwerpbureaus:

reclame ontwerp

grafisch ontwerp

(bouwkundig, interieur- of tuin- en landschaps-) architect

stedenbouwkundige - ingenieur

Computerservice- en informatietechnologiebedrijven,

waaronder mede verstaan internet- of telefonische detailhandel

waarbij de levering elders plaatsvindt

(Zakelijke) dienstverlening, waaronder:

notaris

advocaat

accountant

assurantie-/verzekeringsbemiddeling

exploitatie en handel in onroerende zaken

Etenswaren

brood- en banketbakkerij, zonder detailhandel

cateringbedrijf, zonder detailhandel

Onderwijs

autorijschool

Ateliers

ateliers van beeldend kunstenaars

Categorie 1 'lichte horeca'

Horecabedrijven die, gelet op hun activiteiten en de aard van de omgeving, overwegend overdag en 's avonds zijn geopend. Dit hoofdzakelijk voor de verstrekking van etenswaren, maaltijden en dranken al dan niet in combinatie met het tegen vergoeding verstrekken van logies. Hierdoor veroorzaken zij slechts beperkte hinder voor omwonenden. Binnen deze categorie worden de volgende subcategorieën onderscheiden:

1a. Aan de detailhandelsfunctie verwante horeca tot en met 400 m² bvo, zoals:

• broodjeszaak, crêperie, croissanterie;
• cafetaria, koffiebar, theehuis;
• lunchroom;
• ijssalon;
• snackbar;

1b. Overige lichte horeca, tot en met 400 m² bvo, zoals :

• bistro, eetcafé;
• hotel;
• hotel-restaurant;
• kookstudio;
• poffertjeszaak/pannenkoekenhuis;
• pension;
• restaurant (zonder bezorg- en/of afhaalservice);
• shoarmazaak/grillroom;
• wijn- of whiskyproeverij.

1c. Bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking, waaronder:

• bedrijven genoemd onder 1a en 1b met een vloeroppervlak⁾ van meer dan 400 m²;
• restaurant met bezorg- en/of afhaalservice.

Categorie 2 'middelzware horeca'

Bedrijven die, gelet op hun activiteiten en de aard van de omgeving, overwegend ook delen van de nacht zijn geopend. Dit hoofdzakelijk voor de verstrekking van dranken al dan niet in combinatie met het verstrekken van etenswaren en maaltijden. Hierdoor kunnen zij aanzienlijke hinder voor omwonenden veroorzaken:

• bedrijven uit categorie 1 die gelet op de aard van hun omgeving ook delen van de nacht geopend zijn;
• bar, bierhuis, café, pub;
• biljartcentrum;
• café-restaurant.
• zalenverhuur (zonder regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek-/dansevenementen)

Categorie 3 'zware horeca'

Bedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend zijn. Dit hoofdzakelijk voor de verstrekking van dranken al dan niet in combinatie met etenswaren en maaltijden en die tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen:

• bar-dancing;
• dancing;
• discotheek;
• nachtclub;
• partycentrum (regulier gebruik voor feesten en muziek-/dansevenementen).

Beleid

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Op 13 maart 2012 is de SVIR vastgesteld. Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daarin streeft het Rijk naar met een aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid.

De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR drie Rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• de bereikbaarheid verbeteren;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Toetsing en conclusie

De SVIR verstevigt het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet'. De verantwoordelijkheid om te sturen in de ruimtelijke ordening wordt door de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte nog meer bij de provincie en gemeenten gelegd. Dit houdt in dat de betekenis van de nationale structuurvisie voor het bestemmingsplangebied zodoende zeer beperkt blijft. Het relevante beleidskader wordt gevormd door provincie en vooral door de gemeente. Het bestemmingsplan is consoliderend van aard en kent geen nieuwe ontwikkeling. Het bestemmingsplan past daarmee binnen het beleid zoals geschetst in de SVIR.

Eén van de belangrijkste instrumenten van het Rijk is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is de juridische vertaling van de Rijksbeleid zoals is verwoord in de SVIR en bevat regels ter bescherming van de nationale belangen. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen, zodat ze doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. Voor zover noodzakelijk is in het bestemmingsplan rekening gehouden met de regels in het Barro.

Beleid

In het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) is geregeld dat voor stedelijke ontwikkelingen een onderbouwing in het bestemmingsplan noodzakelijk is (artikel 3.1.6. van het Bro). De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing en conclusie

Voorliggend bestemmingsplan is consoliderend van karakter. Er worden niet direct nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

Voor een aantal locaties geldt dat het mogelijk is onder voorwaarden een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, zoals een supermarkt of perifere detailhandel en volumineuze detailhandel. In de regels is onder andere opgenomen dat dit alleen mogelijk is als aangetoond is dat op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking blijkt dat er behoefte hieraan bestaat.

Beleid

Het Omgevingsplan Zeeland 2018 bevat de hoofdlijnen van het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving. Het omgevingsplan heeft betrekking op de onderwerpen economie, ruimte, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Het Omgevingsplan 2018 bevat slechts beperkt nieuw beleid ten opzichte van het Omgevingsplan 2012-2018. Het Omgevingsplan Zeeland 2018 beoogt naast een concrete invulling voor de vier grote strategische opgaven (duurzame en concurrerende economie, klimaatbestendige en neutrale samenleving, waardevolle leefomgeving en toekomstbestendige bereikbare woon-, werk- en verblijfsomgeving) ook een eerste aanzet te geven voor de lange termijn strategische doelen. De verantwoordelijkheid voor het ruimtelijk beleid wordt primair bij de samenwerkende gemeenten gelegd. De provincie beperkt zich tot het bevorderen van de regionale samenwerking en het bewaken van een aantal eigen belangen.

De hoofdlijnen van het provinciaal beleid zijn een sterke economie, een goed woon- en werkklimaat en water en landelijk gebied met kwaliteit. Prioriteiten op het gebied van economie die voor het buitengebied van belang zijn een verdere ontwikkeling van de biobased economy en vernieuwing in de recreatie, visserij, schelp- en schaaldiersector en de landbouw. Voor een gezonde regionale economische ontwikkeling is een goede woon- en werkomgeving noodzakelijk. Daarnaast moet het land beschermd zijn tegen overstromingen. Het Rijk stelt de veiligheidsnormen voor de primaire waterkeringen langs de Noordzee en de Deltawateren. De Provincie stelt de kaders voor de regionale waterkeringen en houdt toezicht op alle waterkeringen. Voor het thema water en landelijk gebied liggen de prioriteiten bij het uitvoering geven aan de Europese Kaderrichtlijn water, een integrale aanpak van de Deltawateren en het bewaken en ontwikkelen van de kwaliteit van natuur en natuurgebieden.

Bedrijven

Bedrijvigheid moet in eerste instantie plaatsvinden op de daartoe bestemde locaties. Bedrijven(terreinen) mogen planologisch niet verder uitbreiden.

Detailhandel

Het beleidsdoel van de provincie is bundeling en concentratie in bestaande kernwinkelgebieden. Met kernwinkelgebieden worden bedoeld de binnen de centra van kernen gelegen gebieden waarin detailhandelsvoorzieningen zijn geconcentreerd. Een bestemmingsplan dat geen bijdrage levert aan bundeling en concentratie is in beginsel strijdig met het beleidsdoel. Hierbij bestaat wel afwegingsruimte. Bijvoorbeeld een supermarkt die ruimtelijk (in verband met omvang en verkeersontsluiting) aantoonbaar niet inpasbaar is in het kernwinkelgebied mag op enige afstand van het kernwinkelgebied, binnen de bebouwde kom worden toegestaan. Ook een bestaande winkel buiten het kernwinkelgebied kan enige ontwikkelingsruimte worden geboden. Hiervoor is wel een goede motivering nodig omdat een dergelijke situatie per definitie niet bijdraagt aan bundeling en concentratie in het kernwinkelgebied.

Vestiging van detailhandel bedoeld voor laagfrequente, doelgerichte inkopen (zoals woon- en autobranche, doe-het-zelf, bruin- en witgoed, tuincentra) en nieuwe grootschalige detailhandelsvoorzieningen dient plaats te vinden in het kernwinkelgebied of op de aan de (binnen)stadsrand gelegen, specifiek daarvoor aangewezen en ingerichte perifere detailhandel vestigingslocaties (PDV-locaties). Verdere concentratie in PDV-locaties wordt alleen nagestreefd op een beperkt aantal locaties waaronder Hulst Morres ('Life StyleViIlage Hulst').

Landschap en erfgoed

Landschap en erfgoed dragen in belangrijke mate bij aan de identiteit en de belevingswaarde van Zeeland. Landschappen die zijn aangewezen als van provinciaal belang zijn op kaart 12: Landschappen, landschapselementen en cultuurhistorische elementen van de Verordening aangegeven.

Toetsing en conclusie

Bedrijven

Voorliggend bestemmingsplan is consoliderend van aard. Er worden planologisch geen nieuwe bedrijfsgronden mogelijk gemaakt.

Detailhandel

In Hulst kunnen supermarkten niet binnen de kern worden gevestigd omdat daar geen ruimte voor is en er wel een bestaande detailhandelslocatie buiten de binnenstad van Hulst is in de omgeving van het Stationsplein.

Perifere detailhandel wordt mogelijk gemaakt ter plaatse van 'Life Style ViIlage Hulst'.

Landschap en erfgoed

Aan de noordoostzijde van het plangebied is een gedeelte van de gronden aangewezen als waardevol landschap op provinciaal niveau.

Figuur B2.1 Uitsnede kaart 12: Landschappen, landschapselementen en cultuurhistorische elementen (bron: https://www.ruimtelijkeplannen.nl/viewer/viewer)

Beleid

Een aantal onderwerpen uit het Omgevingsplan is juridisch vertaald in de Provinciale Omgevingsverordening 2018. Voor woningbouw zijn in de omgevingsverordening alleen regels opgenomen voor kleinschalige woningbouw in het buitengebied. Verder zijn er algemene regels opgenomen die betrekking (kunnen) hebben op zowel het buitengebied als het bestaand stedelijk gebied.

Van gemeenten wordt een bijdrage verwacht aan de uitvoering van de beleidsdoelen. Verder streeft de provincie naar realisering van beleidsdoelen met de inzet van andere instrumenten. Daartoe wordt verwezen naar de inhoud van het Omgevingsplan.

Bedrijven

In een bestemmingsplan worden bedrijven uitsluitend toegelaten op gronden die zodanig zijn bestemd.

Detailhandel

Nieuwe detailhandelsvestigingen worden primair alleen toegestaan in bestaande winkelgebieden. Voor detailhandel in volumineuze geldt dit niet. Daarnaast is het toegestaan nieuwe detailhandelsvoorzieningen in doelgerichte, laagfrequente aankopen en nieuwe grootschalige detailhandelsvoorzieningen toe te staan ter plaatse van Morres Hulst.

De toegestane detailhandel is overeenkomstig het beleid van de provincie. Hierbij wordt onder grootschalige detailhandelsvoorzieningen verstaan ’detailhandelsvoorzieningen met een bruto vloeroppervlak van 1.500 m² of meer.

Landschap en erfgoed

Aan de noordoostzijde van het plangebied is een gedeelte van de gronden aangewezen als waardevol landschap op provinciaal niveau. Deze waarden moeten worden beschermd.

Toetsing en conclusie

Bedrijven

De bestaande bedrijven zijn conform voorheen geldend bestemmingsplan bestemd. Er is geen sprake van een nieuwe situatie.

Detailhandel

De detailhandel in voorliggend bestemmingsplan is in overeenstemming met de Provinciale verordening.

Landschap en erfgoed

Voorliggend bestemmingsplan is consoliderend van aard en maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Het heeft dan ook geen negatieve gevolgen voor het waardevolle landschap.

Beleid

De gemeenteraad heeft in 2012 de Structuurvisie Hulst vastgesteld.

• De structuurvisie geeft richting aan de gewenste ruimtelijke inrichting van het gemeentelijk grondgebied waardoor voor een ieder in algemene zin duidelijk is of bepaalde initiatieven passen.
• Voor het gemeentebestuur is de structuurvisie een belangrijk kader voor de afweging van concrete ruimtelijke beslissingen en voor de inzet daartoe van uitvoeringsinstrumenten.
• De structuurvisie gaat tevens in op de wijze waarop het gemeentebestuur zich voorstelt de voorgenomen ontwikkeling te verwezenlijken.

Voor het gebied Tol-Morres geldt een bestendiging van uitspraken uit eerdere beleids- en structuurvisies. Rondom de vestiging van Morres wordt een concentratie van wonen-gerelateerde detailhandel gestimuleerd.

Het is de bedoeling dat met de binnenstad, de omgeving Stationsplein en het Morres-terrein drie complementaire gebieden ontstaan, die in maatvoering, kwaliteit van de dienstverlening en assortimentskeuze onderscheidend zijn en die samen trekkracht genereren om (Vlaamse) bezoekers in Hulst tot besteding te verleiden.

De ontwikkeling van 'Life Style ViIlage Hulst' met woonthemacentrum op het Morresterrein wordt onder de strategie ‘ontwikkelen’ geschaard.

In het uitvoeringsprogamma is de beleidsuitspraak opgenomen dat de gemeente nieuwe of te verplaatsen ruimte-vragende economische activiteiten faciliteert uitsluitend op geconcentreerde locaties. Hierbij is grootschalige detailhandel ten zuiden van de binnenstad van Hulst voorzien (De Statie e.o.). Aangegeven is dat in dit gebied wordt voorzien in een menging van wonen en grootschalige detailhandel. In het project wordt onder andere geprobeerd om door aanpassingen in de infrastructuur het verkeer richting Hulst beter te reguleren.

Toetsing en conclusie

Voorliggend bestemmingsplan is consoliderend van aard en sluit aan bij de doelstellingen van de Structuurvisie Hulst.

Beleid

De retailstructuurvisie Hulst 2025 is d.d. 14 december 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. De eerdere retailvisie dateerde nog uit 2003. Ondertussen is er veel veranderd in het winkellandschap waardoor het noodzakelijk was deze visie te actualiseren.

De kern Hulst bestaat met de binnenstad, woonwinkel Morres en de winkels rondom het Stationsplein uit drie hoofdgebieden. Tussen deze drie gebieden bestaat een sterk onderscheid, ze beconcurreren elkaar niet, maar ze versterken elkaar juist. In de retailvisie komt naar voren dat de samenhang tussen de gebieden moet worden vergroot. Hierdoor kunnen ze van elkaars bezoekersstromen profiteren. Het streven is om er voor te zorgen dat in 2025 de winkelgebieden in Hulst een marktconforme omvang hebben, met name in de binnenstad van Hulst moet het winkelgebied compacter worden.

Om dit toekomstbeeld in 2025 te realiseren zijn er drie aspecten van wezenlijk belang:

1. 1. Marketing en branding: Hulst maximaal op het netvlies bij de consument.
2. 2. Professionele organisatie & gezamenlijke aanpak.
3. 3. Excellent en gastvrij ondernemerschap.

Specifiek voor Het Stationsplein bevat de Retailvisie het streven deze locatie te behouden als centrum voor dagelijkse boodschappen. Daarbij wordt zoveel mogelijk ingestoken op concentratie rondom het huidige Stationsplein. Het Morresterrein richt zich volledig op wonen en lifestyle, waarbij ook concentratie een aandachtspunt blijft. Voor zowel Het Stationsplein als het Morresterrein geldt dat onderlinge verbindingen moeten worden aangelegd of moeten worden versterkt.

Toetsing en conclusie

Voorliggend bestemmingsplan is consoliderend van aard en sluit aan bij de doelstellingen van de Retailstructuurvisie Hulst 2025.

Milieuzonering van horeca-activiteiten

De problematiek van hinder door horecabedrijven onderscheidt zich als zodanig nauwelijks van de problematiek van hinder veroorzaakt door 'gewone' niet-agrarische bedrijven. Bij het opstellen van de Staat van Horeca-activiteiten en het daarmee samenhangende toelatingsbeleid is daarom aangesloten bij de systematiek van de Staat van Bedrijfsactiviteiten die al veel langer in bestemmingsplannen wordt toegepast.

Ook voor horecabedrijven bieden de milieuregelgeving en de APV onvoldoende mogelijkheden om alle relevante vormen van hinder te voorkomen. De milieuzonering van horecabedrijven in het bestemmingsplan richt zich in aanvulling op deze regelgeving op de volgende vormen van hinder:

• geluidshinder door afzonderlijke inrichtingen in een rustige omgeving;
• (cumulatieve) geluidshinder buiten de inrichting(en) en verkeersaantrekkende werking/parkeerdruk.

Analoog aan de regeling voor 'gewone' bedrijven worden bij de uitwerking van een ruimtelijk beleid voor hinderlijke horeca-activiteiten drie stappen onderscheiden:

• indelen van activiteiten in ruimtelijk relevante hindercategorieën;
• onderscheiden van gebiedstypen met een verschillende hindergevoeligheid;
• uitwerken van een beleid in hoofdlijnen: in welke gebieden zijn welke categorieën in het algemeen toelaatbaar.

De onderstaande toelichting gaat nader in op de gehanteerde hindercategorieën en het algemene toelatingsbeleid voor deze categorieën. Opgemerkt wordt dat naast de criteria ter voorkoming van ongewenste horeca-activiteiten ook ruimtelijk-functionele overwegingen een rol kunnen spelen bij het ruimtelijk beleid voor horeca-activiteiten. Wanneer relevant wordt daar in de plantoelichting apart op ingegaan.

Gehanteerde criteria

Voor een indicatie van de mate van hinder veroorzaakt door horeca-activiteiten bieden de richtafstandenlijsten uit de VNG-publicatie 'bedrijven en milieuzonering' een goed vertrekpunt. De daar gehanteerde, nogal grove benadering behoeft echter voor een in de praktijk bruikbare Staat van Horeca-activiteiten aanvulling en nadere motivering. In aanvulling op de gegevens uit de VNG-publicatie is gebruikgemaakt van de volgende ruimtelijk relevante criteria:

• de voor verschillende soorten horeca-inrichtingen over het algemeen gebruikelijke openingstijden; deze zijn voor het optreden van hinder uiterst relevant; het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer en de Handreiking industrielawaai en vergunningverlening hanteren immers voor de dag-, avond- en nachtperiode verschillende milieunormen;
• de mate waarin een bedrijfstype naar verwachting bezoekers en in het bijzonder bezoekers per auto en/of brommers (scooters) aantrekt.

Categorieën van horeca-activiteiten

Mede op grond van bovengenoemde criteria worden in de Staat van Horeca-activiteiten de volgende drie categorieën onderscheiden (waarvan één categorie met drie subcategorieën):

1. 1. 'lichte horeca': Bedrijven die, gelet op hun activiteiten en de aard van de omgeving, overwegend overdag en 's avonds zijn geopend en in hoofdzaak etenswaren en maaltijden verstrekken. Zij veroorzaken hierdoor slechts beperkte hinder voor omwonenden: restaurants, cafetaria's, ijssalons en dergelijke. Het gaat daarbij dus om bedrijven die uit een oogpunt van hinder vooral in rustige woongebieden niet wenselijk zijn. In gemengde gebieden en weinig gevoelige gebieden vindt mede in relatie tot de verkeersontsluiting een nadere afweging plaats. In deze categorie zijn de volgende subcategorieën onderscheiden:
   1. a. subcategorie 1a: qua exploitatie aan detailhandelsfunctie verwante horeca die in de praktijk nauwelijks van de eigenlijke detailhandel kunnen worden onderscheiden zoals ijssalons, cafetaria's, snackbars en dergelijke; met name in centrumgebieden kan het in verband met ruimtelijk-functionele aspecten gewenst zijn deze groep als afzonderlijke categorie te beschouwen;
   2. b. subcategorie 1b: overige lichte horeca: restaurants, pensions en dergelijke;
   3. c. subcategorie 1c: bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking: grotere restaurants, grotere hotels;
2. 2. 'middelzware horeca': Bedrijven die, gelet op hun activiteiten en de aard van de omgeving, overwegend ook deels 's nachts geopend zijn en die daardoor aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken: cafés, bars, biljartcentra. Deze bedrijven zijn over het algemeen alleen toelaatbaar in weinig gevoelige gebieden, zoals gebieden met primair een functie voor detailhandel en voorzieningen. Het kunnen ook bedrijven uit categorie 1 zijn die gelet op hun locatie en de aard van hun omgeving delen van de nacht geopend zijn, bijvoorbeeld een snackbar in een centrumgebied;
3. 3. 'zware horeca': Bedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts moeten zijn geopend en die tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen (verkeersaantrekkende werking, daarmee gepaard gaande hinder op straat en parkeeroverlast): dancings, discotheken en partycentra. Deze bedrijven zijn alleen toelaatbaar in specifiek voor dergelijke bedrijven aangewezen gebieden.

Bij de verschillende horecabedrijven zijn de activiteiten die in hoofdzaak worden uitgevoerd richtinggevend voor de categorie-indeling: de hoofdfunctie van het bedrijf wordt ingedeeld met behulp van de Staat van Horeca-activiteiten. Ondergeschikte functies maken onderdeel uit van de hoofdactiviteit en worden niet bij de categorie-indeling betrokken. Zo is het verhuur van ruimtes/zalen bij een café een ondergeschikte activiteit die niet tot andere milieuhinder leidt: voor die ruimtes gelden dezelfde openingstijden als bij de hoofdactiviteit en deze ruimtes zijn in het algemeen beperkt in aantal en omvang. Voor hotels met bar geldt dat de bar in het algemeen een ondergeschikte activiteit betreft die bedoeld is als service richting hotelgasten: een dergelijke activiteit zal in het algemeen geen andere bezoekers aantrekken en leidt als ondergeschikte functie niet tot relevant andere milieueffecten.