het bestemmingsplan Kernen Hulst van de gemeente Hulst.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0677.bpkernen-001V met de bijbehorende regels en bijlagen.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een dienstverlenend beroep, dat in een woning of bij de woning behorend bijgebouw door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en voor zover deze beroepen een ruimtelijke uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge dit bestemmingsplan regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw gebouwde overkapping.

een bedrijf gericht op het voortbrengen van agrarische producten door middel van het telen of veredelen van gewassen en/of het houden of fokken van vee, pluimvee of pelsdieren, nader te onderscheiden in:

1. a. grondgebonden bedrijf: een bedrijf dat geheel of nagenoeg afhankelijk is van de agrarische grond als productiemiddel en waar geheel of nagenoeg gebruik wordt gemaakt van open grond of plat glas dan wel een ander lichtdoorlatend materiaal met een hoogte van maximaal 1 m, te onderscheiden in:
   1. 1. akker- en vollegrondstuinbouw:
      • de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen bosbouw, sier- en fruitteelt;
   2. 2. fruitteelt:
      • de teelt van fruit op open grond;
   3. 3. sierteelt:
      • de teelt van siergewassen al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met de handel in boomkwekerijgewassen en vaste planten;
   4. 4. bollenteelt:
      • de teelt van bloembollen in samenhang met de teelt bolbloemen;
   5. 5. bosbouw:
      • de teelt van bomen voor de houtproductie;
   6. 6. boomkwekerij:
      • een bedrijf gericht op het telen van bomen al dan niet gecombineerd met de verhandeling daarvan;
   7. 7. veeteelt:
      • het houden van melkvee en/of ander vee, niet zijnde een intensieve veehouderij;
2. b. glastuinbouw: een bedrijf gericht op de teelt of veredeling van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
3. c. aquacultuur: de kweek van schaal- en schelpdieren, vis, zouttolerante gewassen andere aquatische producten en aquatische organismen;
4. d. paardenfokkerij: het fokken van paarden, de verkoop van gefokte paarden en het houden van paarden voor de fokkerij;
5. e. niet grondgebonden bedrijf: een bedrijf dat (nagenoeg) niet afhankelijk is van agrarische grond als productiemiddel en waar (nagenoeg) geen gebruik wordt gemaakt van daglicht, waaronder begrepen:
   1. 1. intensieve veehouderij:
      • een niet aan de grond gebonden agrarisch bedrijf of bedrijfsonderdeel dat zich toelegt op het houden of mesten van melkvee en/of slacht-, fok-, leg- of pelsdieren, waarbij de teelt plaatsvindt zonder of nagenoeg zonder weidegang. Voorbeelden zijn: kalvermesterij, kippenfarm, varkensfokkerij en varkensmesterij;
   2. 2. intensieve tuinbouw in gebouwen:
      • een niet aan de grond gebonden agrarisch bedrijf als hiervoor bedoeld, gericht op de teelt of veredeling van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van gebouwen;
   3. 3. intensieve kwekerij:
      • de teelt van gewassen of dieren, anders dan bij wijze van intensieve veehouderij, in met name gebouwen (nagenoeg) zonder gebruik te maken van daglicht.

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

economisch actieve migrant wiens doel het is arbeid en inkomen te verwerven, met een hoofdverblijf elders, en op eigen initiatief en op vrijwillige basis.

de beleidsmedewerker archeologie van de gemeente, de gemeentelijk adviseur archeologie of een door het College van Burgemeester en Wethouders aangewezen deskundige op het gebied van archeologie.

een rapport van een archeologisch onderzoeksbureau of een goed onderbouwd advies van een deskundige op het gebied van archeologie.

vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde. Het betreft hier met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context. Zowel grote complexen/ structuren zoals nederzettingsterreinen, als afzonderlijke vondsten kunnen met deze term worden aangeduid.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren, inzamelen, verwerken, verhuren, opslaan en/of distribueren van goederen.

een woning, bestaande uit een hoofdgebouw met de daarbij behorende aan- en uitbouwen, in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, vanwege de bestemming van het gebouw of het terrein.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bedrijf zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een al dan niet overdekt detailhandelsbedrijf, waarin een volledig of nagenoeg volledig assortiment aan bouwmaterialen en doe-het-zelfproducten uit voorraad wordt aangeboden.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge deze regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een bouwwerk als bedoeld in lid 1.30, niet zijnde een gebouw.

een horecabedrijf, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid.

een openbare stallingsplaats voor campers, waar nachtverblijf in de camper is toegestaan.

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik.

al dan niet verharde percelen voor de teelt van planten in potten.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

voorzieningen binnen de sector cultuur en ontspanning zoals een atelier, creativiteitscentrum, dansschool, museum, muziekschool en met voorgaande functies vergelijkbare voorzieningen.

een uitwendige scheidingsconstructie als bovenafsluiting van een bouwwerk.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

een inrichting waarin voorzieningen aanwezig zijn voor het in besloten ruimten dansen en het geven van onderricht daarin, zonder dat zalen worden verhuurd en zonder dat gelegenheid wordt geboden voor het houden van feesten en niet bij het dansonderricht behorende muziek- of dansevenementen.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren en bankfilialen.

een woning, bestaande uit een hoofdgebouw met de daarbij behorende aan- en uitbouwen, in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, vanwege de bestemming van het gebouw of het terrein.

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, in combinatie met het doen beluisteren van overwegend mechanische muziek en het gelegenheid geven tot dansen, feesten en andere daarmee vergelijkbare evenementen.

een gebeurtenis, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur.

niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

detailhandel in de volgende categorieën:

1. a. detailhandel in grootschalige goederen, zoals auto's, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en materialen;
2. b. tuincentra met een vloeroppervlak van 1500 m² of meer;
3. c. detailhandelsbedrijven met een vloeroppervlak van 1500 m² of meer in meubels, keukens en badkamers, al dan niet - in ondergeschikte mate - in combinatie met woninginrichting en stoffering;
4. d. bouwmarkten met een vloeroppervlak van 1500 m² of meer;
5. e. detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

een onderneming gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

een horecabedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met - al dan niet - als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse.

een bedrijf, gericht op de aanleg, de inrichting en het onderhoud van tuinen en groen, met gebruikmaking van de daarbij behorende materialen en gereedschappen, zonder dat detailhandel wordt uitgeoefend.

een aantal, aan elkaar door familieband of anderszins gerelateerde, personen, die gezamenlijk één eenheid vormt en als zodanig ook gebruik maakt van één woning.

voorziening gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

een constructie van één of meer dakvlakken met een helling van meer dan 30° en minder dan 65°.

een bouwwerk van glas of ander lichtdoorlatend materiaal voor de agrarische bedrijfsvoering met een hoogte van 1,5 m of meer, trek-, tunnel-, schaduw-, boog- en gaaskassen daaronder begrepen.

een voorziening waar ter wille van kinderen dieren worden gehouden.

activiteiten die in een woning of bij de woning behorend bijgebouw door een bewoner op bedrijfsmatige wijze worden uitgeoefend, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit) waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

voorzieningen, zoals aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken, voor activiteiten, zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie.

Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (zie www.sikb.nl).

het telen, kweken en verzorgen van bomen, heesters, struiken, planten en bloemen of tuinbouwzaden in de open grond.

objecten zoals bedoeld in artikel 1 lid l van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur.

een asymmetrische dakvorm met één hellend dakvlak over (nagenoeg) de volledige breedte of diepte van een gebouw.

een gedeelte van het openbaar water, bestemd of geschikt om bij verblijf voor korte of langere duur door een woon-, bedrijfs-, recreatie-, of beroepsschip of een schip voor bijzondere of representatieve doeleinden te worden ingenomen.

voorzieningen binnen de gezondheidszorg, jeugdopvang, naschoolse opvang, onderwijs, openbare dienstverlening, praktijkruimte, religie, uitvaartcentrum, verenigingsleven, welzijnsinstelling en met voorgaande functies vergelijkbare voorzieningen.

een bedrijf dat gericht is op het lesgeven in paardrijden en daarvoor paarden en/of pony's houdt, in combinatie met een of meer van de volgende hiermee samenhangende activiteiten of voorzieningen: het in pension houden van paarden en/of pony's, horeca (kantine, foyer en dergelijke), verenigingsaccommodatie en het houden van wedstrijden of andere evenementen, waarbij de te houden evenementen uitsluitend gericht mogen zijn op de hoofdactiviteit van de manege,(te weten, het lesgeven in paardrijden en het houden van paarden en pony's); overige evenementen zijn niet toegestaan.

de vereniging De Zeeuwse Molen of de Hollandsche Molen dan wel een andere door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake molens.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en/of fauna.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

werkzaamheden in de normale bouw voor t.b.v. de gewasteelten.

voorzieningen voor het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen voor (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

de ontsluiting van een vindplaats met als doel de informatie te verzamelen en vast te leggen die nodig is voor het beantwoorden van de in het Programma van Eisen verwoorde onderzoeksvra(a)g(en) en het behalen van de onderzoeksdoelstellingen.

het blijvend verhogen van het bestaande maaiveld door het aanbrengen van grond of andersoortige materialen. Tijdelijke ophoging tot een maximum van 6 maanden in relatie tot de agrarische bedrijfsvoering wordt niet gezien als een ophoging.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een dak.

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.

een of meerdere aaneengesloten kadastrale percelen behorend bij het hoofdgebouw.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

een tuin met diverse soorten beplanting en grassen voor het testen en demonstreren van tuin- en parkmachines.

vuurwerk, niet zijnde consumentenvuurwerk.

een horecabedrijf, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken.

de code volgens de Standaard Bedrijfsindeling 2008 die door overheid en bedrijfsleven wordt gebruikt om in statistieken bedrijven naar hun belangrijkste activiteit in te delen.

het bedrijfsmatig - of in omvang of frequentie die daarmee overeenkomt - gelegenheid bied tot het ter plaatse, in een gebouw of in een vaartuig, verrichten van seksuele handelingen.

het geheel of gedeeltelijk afbreken van een bouwwerk.

de Staat van Bedrijfsactiviteiten die van deze regels deel uitmaakt.

de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' die van deze regels deel uitmaakt.

de Staat van Horeca-activiteiten die van deze regels deel uitmaakt.

een zelfbedieningszaak in goederen met hoofdzakelijk een grote verscheidenheid aan levens- en genotsmiddelen.

stellingen en overkappingsconstructies, permanente tunnels of boogkassen.

detailhandel met een al dan niet geheel overdekte verkoopvloeroppervlak waarop artikelen voor de inrichting en het onderhoud van tuinen en de daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen worden aangeboden, waaronder voornamelijk worden verstaan tuinhuisjes, tuingereedschappen en tuinmeststoffen, bouwmaterialen voor de tuin waaronder tuinhuisjes, serres en hobbyschuurtjes, tuinmeubelen en tuinverlichting alsmede daarmee vergelijkbare onderhouds- en inrichtingsmaterialen, en voorts de verkoop van kamerplanten, snijbloemen, plantenbakken, potten en vazen.

aantasting van een gebied met archeologische waarden. Dit verschijnsel kan zich voordoen: door erosie, afgraving of egalisatie, door (diepe) bewerking van de bovengrond, door zetting als gevolg van ophoging, door verdroging en verzuring.

gronden waarop voor particulier gebruik op recreatieve wijze voedings- en siergewassen worden geteeld.

de naar de weggekeerde gevel van het hoofdgebouw of, indien het een hoofdgebouw betreft met meer dan één naar de weggekeerde gevel de gevel die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de denkbeeldige lijn die in het verlengde van de gevel van de voorgevel van het hoofdgebouw loopt.

de in Bijlage 4 voor dat gebied, aangegeven vrijstellingsdiepte.

voorzieningen die nodig zijn voor een goede waterkering, wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, (hemel)waterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan voorzieningen als duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, ondergrondse bergbezinkbassins en dergelijke.

bedrijven, zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht, die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

elk vaartuig of drijvend voorwerp, dat uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt als woning of recreatieverblijf.

Een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

een of meer bij elkaar behorende gebouwen bedoeld voor de zelfstandige, permanente huisvesting van personen in appartementen, met gemeenschappelijke ruimten en bijbehorende voorzieningen op het gebied van zorg- en dienstverlening, de volksgezondheid, dagbesteding, educatieve doeleinden en daarmee vergelijkbare activiteiten.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

1. a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; indien zich op een gebouw één of meer dakkapellen bevinden waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de gevelbreedte, wordt de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn of het boeibord van de dakkapel(len) als goothoogte aangemerkt.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

1. a. voor bouwwerken met wanden: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
2. b. voor bouwwerken zonder wanden (open overkappingen en daarmee vergelijkbare bouwwerken geen gebouwen zijnde): de overdekte grondoppervlakte (gemeten loodrecht onder het dakoppervlak).

tussen de buitenzijde van de afdekking van de overkapping, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de overkapping.

de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

De voor 'Agrarisch - Kernrandzone' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. grondgebonden agrarische bedrijven;
2. b. het behoud van het open karakter van het gebied en het karakter van het gebied als agrarische kernrandzone;
3. c. extensieve dagrecreatie met bijbehorende voorzieningen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', tevens ten hoogste één bedrijfswoning;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'verenigingsleven', tevens voor een verenigingsgebouw;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden', tevens voor het behoud en het herstel van de aanwezige cultuurhistorische waarden;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'natuur- en landschapswaarden', tevens voor het behoud en het herstel van de aanwezige natuurwaarden en landschapswaarden;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - semi-agrarisch bedrijf', tevens semi-agrarische bedrijven voor de stalling van machines;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'paardenfokkerij', tevens een paardenfokkerij;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'paardenhouderij', tevens een paardenhouderij;
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'intensieve veehouderij', tevens een intensieve veehouderij;
12. l. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - neventak intensieve veehouderij', tevens voor een neventak van de intensieve veehouderij;
13. m. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. een intensieve kwekerij en een intensieve veehouderij zijn niet toegestaan, tenzij specifiek aangeduid;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'intensieve veehouderij' en 'specifieke vorm van agrarisch - neventak intensieve veehouderij' geldt een maximum bedrijfsvloeroppervlak ten behoeve van (neventak) intensieve veehouderij zoals aangeduid;
3. c. fruitteelt binnen een afstand van 50 m van woningen van derden, gronden waarop woningen van derden mogelijk zijn, of terreinen bestemd voor verblijfsrecreatie (minicampings daaronder inbegrepen) is niet toegestaan;
4. d. buiten het bouwvlak is de opslag van mest, al dan niet in mestopslagruimten, afgedekt of verpakt niet toegestaan;
5. e. het gebruik van mestopslagruimten voor handelsdoeleinden is niet toegestaan;
6. f. opslag binnen 2 m van een naar de weggekeerde perceelsgrens is niet toegestaan;
7. g. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 m is op onbebouwde gronden niet toegestaan;
8. h. sleufsilo's en kuilvoerplaten zijn buiten bouwvlakken slechts toegestaan in directe aansluiting op een bouwvlak tot een oppervlakte van maximaal 2.000 m² per bouwvlak met een bouwhoogte van maximaal 1,5 m;
9. i. containervelden zijn uitsluitend toelaatbaar in of in aansluiting op bouwvlakken, waarbij de maximale oppervlakte van een containerveld ten hoogste 2 ha bedraagt;
10. j. het gebruik van groeibevorderende of conditionerende belichting, zoals assimilatiebelichting of cyclische belichting in boog- en gaaskassen is niet toegestaan, tenzij de kassen (gevel en dak) aan de binnenzijde volledig zijn afgeschermd tegen horizontale en verticale lichtuitstraling.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen en de bestemming Agrarisch - Kernrandzone te wijzigen naar de bestemming Wonen, met dien verstande:

1. a. het aantal woningen niet toeneemt;
2. b. ter plaatse sprake is van een goed woon- en leefklimaat;
3. c. de bouw- en gebruiksmogelijkheden van omliggende percelen niet in onevenredige mate worden geschaad.

De voor 'Agrarisch - Kwekerij' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een kwekerij;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', tevens ten hoogste één bedrijfswoning;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'uitvaartcentrum' tevens een uitvaart- en rouwcentrum;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - witlofkwekerij', tevens een witlofkwekerij;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. een intensieve kwekerij en een intensieve veehouderij zijn niet toegestaan;
2. b. fruitteelt binnen een afstand van 50 m van woningen van derden, gronden waarop woningen van derden mogelijk zijn, of terreinen bestemd voor verblijfsrecreatie (minicampings daaronder inbegrepen) is niet toegestaan;
3. c. buiten het bouwvlak is de opslag van mest, al dan niet in mestopslagruimten, afgedekt of verpakt niet toegestaan;
4. d. opslag binnen 2 m van een naar de weggekeerde perceelsgrens is niet toegestaan;
5. e. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 m is op onbebouwde gronden niet toegestaan;
6. f. het gebruik van mestopslagruimten voor handelsdoeleinden is niet toegestaan;
7. g. sleufsilo's en kuilvoerplaten zijn buiten bouwvlakken slechts toegestaan in directe aansluiting op een bouwvlak tot een oppervlakte van maximaal 2.000 m² per bouwvlak met een bouwhoogte van maximaal 1,5 m;
8. h. containervelden zijn uitsluitend toelaatbaar in of in aansluiting op bouwvlakken, waarbij de maximale oppervlakte van een containerveld ten hoogste 2 ha bedraagt;
9. i. het gebruik van groeibevorderende of conditionerende belichting, zoals assimilatiebelichting of cyclische belichting in boog- en gaaskassen is niet toegestaan, tenzij de kassen (gevel en dak) aan de binnenzijde volledig zijn afgeschermd tegen horizontale en verticale lichtuitstraling.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen en de bestemming Agrarisch - Kwekerij te wijzigen naar de bestemming Wonen, met dien verstande:

1. a. het aantal woningen niet toeneemt;
2. b. ter plaatse sprake is van een goed woon- en leefklimaat;
3. c. de bouw- en gebruiksmogelijkheden van omliggende percelen niet in onevenredige mate worden geschaad.

De voor 'Agrarisch met waarden - Natuur - en landschapswaarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. grondgebonden agrarische bedrijven;
2. b. tevens voor het behoud en het herstel van de aanwezige natuur- en/of landschappelijke- en/of cultuurhistorische waarden;
3. c. extensieve dagrecreatie met bijbehorende voorzieningen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', tevens ten hoogste één bedrijfswoning;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. een intensieve kwekerij en een intensieve veehouderij zijn niet toegestaan;
2. b. fruitteelt binnen een afstand van 50 m van woningen van derden, gronden waarop woningen van derden mogelijk zijn, of terreinen bestemd voor verblijfsrecreatie (minicampings daaronder inbegrepen) is niet toegestaan;
3. c. buiten het bouwvlak is de opslag van mest, al dan niet in mestopslagruimten, afgedekt of verpakt niet toegestaan;
4. d. opslag binnen 2 m van een naar de weggekeerde perceelsgrens is niet toegestaan;
5. e. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 m is op onbebouwde gronden niet toegestaan;
6. f. het gebruik van mestopslagruimten voor handelsdoeleinden is niet toegestaan;
7. g. sleufsilo's en kuilvoerplaten zijn buiten bouwvlakken slechts toegestaan in directe aansluiting op een bouwvlak tot een oppervlakte van maximaal 2.000 m² per bouwvlak met een bouwhoogte van maximaal 1,5 m;
8. h. containervelden zijn uitsluitend toelaatbaar in of in aansluiting op bouwvlakken, waarbij de maximale oppervlakte van een containerveld ten hoogste 2 ha bedraagt;
9. i. het gebruik van groeibevorderende of conditionerende belichting, zoals assimilatiebelichting of cyclische belichting in boog- en gaaskassen is niet toegestaan, tenzij de kassen (gevel en dak) aan de binnenzijde volledig zijn afgeschermd tegen horizontale en verticale lichtuitstraling.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen en de bestemming Agrarisch met waarden - Natuur - en landschapswaarden te wijzigen naar de bestemming Wonen, met dien verstande:

1. a. het aantal woningen niet toeneemt;
2. b. ter plaatse sprake is van een goed woon- en leefklimaat;
3. c. de bouw- en gebruiksmogelijkheden van omliggende percelen niet in onevenredige mate worden geschaad.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven tot en met categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging';
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie B2': bedrijven tot en met categorie B2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging';
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 1', tevens bedrijven tot en met categorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2', tevens bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1', tevens bedrijven tot en met categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2', tevens bedrijven tot en met categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', tevens ten hoogste één bedrijfswoning;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'tuin', tevens tuinen;
9. i. ter plaatse van de onderstaande aanduidingen: tevens een bedrijfsactiviteit zoals hierna in de tabel genoemd;

10. j. ter plaatse van de onderstaande aanduidingen: uitsluitend een bedrijfsactiviteit zoals hierna in de tabel genoemd;

11. k. ter plaatse van de aanduiding 'opslag', opslag met inachtneming van de volgende regels per adres:

12. l. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidwerende voorzieningen, reclame-uitingen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, groen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen en de bestemming Bedrijf te wijzigen naar de bestemming Wonen, met dien verstande:

1. a. het aantal woningen niet toeneemt;
2. b. ter plaatse sprake is van een goed woon- en leefklimaat;
3. c. de bouw- en gebruiksmogelijkheden van omliggende percelen niet in onevenredige mate worden geschaad.

De voor 'Bedrijf - Nutsvoorziening' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. nutsvoorzieningen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'rioolgemaal', tevens voor een rioolgemaal;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidwerende voorzieningen, reclame-uitingen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, groen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. opslag binnen 2 m van een naar de weg gekeerde perceelsgrens is niet toegestaan;
2. b. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 m is op onbebouwde gronden niet toegestaan.

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2': bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1': bedrijven tot en met categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
3. c. ter plaatse van de onderstaande aanduidingen: tevens een bedrijfsactiviteit zoals hierna in de tabel genoemd:

4. d. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning': tevens ten hoogste één bedrijfswoning;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidwerende voorzieningen, reclame-uitingen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, groen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Bos' aangewezen gronden zijn bestemd voor

1. a. bosgebied;
2. b. behoud, herstel en ontwikkeling van aanwezige en potentiële natuurwaarden en landschapswaarden;
3. c. extensieve dagrecreatie met bijbehorende voorzieningen;
4. d. water;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijf tot en met categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging';
2. b. horecabedrijf tot en met categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten;
3. c. cultuur en ontspanning;
4. d. detailhandel;
5. e. dienstverlening;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2', tevens een horecabedrijf tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - electronisch wikkel- en reparatiebedrijf', tevens een electronisch wikkel- en reparatiebedrijf;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2' tevens een bedrijf tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
9. i. kantoor;
10. j. maatschappelijke voorzieningen;
11. k. sportvoorzieningen;
12. l. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
13. m. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning': tevens ten hoogste één bedrijfswoning;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'sportschool': tevens een sportschool;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. opslag van en detailhandel in meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
2. b. een verkooppunt voor motorbrandstoffen is niet toegestaan.

De voor Dienstverlening aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. dienstverlening;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. detailhandel is niet toegestaan.

De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel;
2. b. dienstverlening;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning': tevens ten hoogste één bedrijfswoning;
4. d. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Gemengd - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoor;
2. b. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Gemengd - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horecabedrijf tot en met categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten;

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2', tevens horecabedrijf tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten;
2. b. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'sportschool', tevens een sportschool;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - café en party- en zalencentrum', tevens een café en party- en zalencentrum;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Gemengd - 4' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel;
2. b. dienstverlening;
3. c. kantoor;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Gemengd - 5' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. dienstverlening;
3. c. kantoren;
4. d. maatschappelijke voorzieningen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'wonen', tevens voor wonen;
6. f. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Gemengd - 6' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel;
2. b. dienstverlening;
3. c. kantoor;
4. d. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Gemengd - 7' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Gemengd - 8' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. horecabedrijf tot en met categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten;
3. c. maatschappelijke voorzieningen;
4. d. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Gemengd - 9' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. horecabedrijf tot en met categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten;
3. c. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
4. d. bed&breakfast;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Gemengd - 10' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. zorginstellingen, welzijnsinstellingen, gezondheidszorg, jeugd- en kinderopvang en openbare dienstverlening;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 10' tevens bij de in lid a genoemde functies behorende ondergeschikte voorzieningen, zoals kantoor-, activiteits- en behandelruimten;
3. c. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen, water, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden', tevens ter behoud, herstel en ontwikkeling van aanwezige cultuurhistorische waarden;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting', tevens voor verkeersontsluitingen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'natuur- en landschapswaarden', tevens ter behoud, herstel en ontwikkeling van aanwezige natuurwaarden en landschapswaarden;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'speelterrein uitgesloten', zijn speelvoorzieningen niet toegestaan;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'zend-/ontvangstinstallatie', tevens een zend-/ontvangstinstallatie;
7. g. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen, gedenktekens, terrassen, speelvoorzieningen, ontmoetingsplaatsen, voet- en fietspaden, toegangswegen, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. evenementen zijn toegestaan.

Een nadere toelichting op deze bestemming is te vinden in paragraaf 3.9.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horecabedrijf tot en met categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding horeca tot en met categorie 2, tevens een horecabedrijf tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - café en party- en zalencentrum', tevens een café en party- en zalencentrum;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - party- en zalencentrum', tevens een party- en zalencentrum;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - paviljoen', uitsluitend een paviljoen;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - snackbar', uitsluitend een snackbar;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'wonen', tevens wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
8. h. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoor;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning': tevens ten hoogste één bedrijfswoning;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'wonen', tevens ten hoogste één woning;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'begraafplaats': uitsluitend een begraafplaats;
5. e. ter plaatse van de aanduiding ' cultuurhistorische waarden', tevens voor het behoud van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - dienstwoning', tevens een dienstwoning;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - dierenkliniek', tevens een dierenkliniek;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - klooster', tevens een klooster;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - verzorginstelling', tevens een lokale, regionale of bovenregionale verzorgingsinstelling voor mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke handicap, met bijbehorende voorzieningen, zoals ruimten voor dagbesteding, educatieve doeleinden en vergelijkbare activiteiten;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - verzorginstelling en dagrecreatieve voorzieningen', tevens de onder i genoemde verzorgingsinstelling alsmede voor kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen, een kleinschalig kampeerterrein en voor zelfstandige huisvesting van personen, waaronder cliënten van de verzorgingsinstelling;
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - verzorginstelling en wonen', tevens de onder i genoemde verzorgingsinstelling alsmede voorzelfstandige huisvesting van personen, waaronder cliënten van de verzorgingsinstelling;
12. l. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - verzorginstelling en kinderboerderij', tevens de onder i genoemde verzorgingsinstelling alsmede voor een kinderboerderij;
13. m. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - verzorginstelling, wonen en kantoor', tevens de onder i genoemde verzorgingsinstelling alsmede voor zelfstandige huisvesting van cliënten, kantoor en bedrijfsruimten van de onder i genoemde verzorgingsinstelling;
14. n. ter plaatse van de aanduiding 'speelterrein uitgesloten' is een speelterrein uitgesloten;
15. o. ter plaatse van de aanduiding 'sportveld', tevens een sportveld;
16. p. ter plaatse van de aanduiding 'zend-/ontvangstinstallatie', tevens een zend-/ontvangstinstallatie;
17. q. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - verzorginstelling, wonen en kantoor' zijn maximaal 72 eenheden voor huisvesting van cliënten van de zorginstelling toegestaan;'
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - verzorginstelling en wonen' bedraagt het gezamenlijk aantal woningen niet meer dan 26;
3. c. per eenheid als bedoeld onder a dient minimaal 0,6 parkeerplaats binnen de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - verzorginstelling, wonen en kantoor' aanwezig te zijn;
4. d. detailhandel is niet toegestaan met uitzondering van de verkoop van producten die in het kader van dagbesteding door cliënten van de onder artikel 26.1 onder i genoemde verzorgingsinstelling zelf zijn vervaardigd;

De voor 'Molen' aangewezen gronden zijn bestemd voor de instandhouding en / of herstel van de aanwezige molen en zijn cultuurhistorische en landschappelijke waarden.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. behoud, herstel en ontwikkeling van aanwezige en potentiële natuurwaarden en landschapswaarden;
2. b. met daaraan ondergeschikt:
   1. 1. Extensieve dagrecreatie;
   2. 2. Natuurbeheer;
   3. 3. Bruggen en paden;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - estuarium', tevens ter bescherming, behoud, herstel en ontwikkeling van het aanwezige estuarium;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals ondergrondse faunapassages en de daarbij behorende voorzieningen, bermen en bermsloten, duikers, groen- en speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Recreatie - Dagrecreatie' aangewezen gronden zijn bestemd voor dagrecreatieve doeleinden, in de vorm van:

1. a. dagrecreatie;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'zwembad', uitsluitend voor een zwembad met bijbehorend beheerscomplex inclusief maximaal één bedrijfswoning, met daaraan ondergeschikt horeca van categorie 1 alsmede zalenverhuur;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning': tevens ten hoogste één bedrijfswoning;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2': tevens horecabedrijven behorende tot ten hoogste categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'manege', uitsluitend een manege, met bijbehorende en ondergeschikte horeca-activiteiten;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - paardenbak': tevens een paardenbak;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - short golf en driving range': tevens een short golf en driving range;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - zwembad': tevens een zwembad met bijbehorende ondergeschikte horeca;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'landschapswaarden': tevens landschapswaarden in de vorm van een open landschap;
10. j. ter plaatste van de aanduiding 'speelterrein', uitsluitend een speelterrein;
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'volkstuin', uitsluitend een volkstuin;
12. l. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Ten aanzien van het gebruik geldt ter plaatse van de aanduiding 'manege' de volgende regels:

1. a. uitsluitend horeca uit categorie 1a of 2 van de Staat van Horeca-activiteiten zijn toegestaan;
2. b. het vloeroppervlak met inbegrip van daartoe behorende opslag en overige ruimte ten aanzien van horeca-activiteiten bedraagt ten hoogste 400 m².

De voor 'Recreatie - Jachthaven' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een jacht- en passantenhaven met ten hoogste het huidige aantal aanleg- en ligplaatsen;
2. b. opslagruimten voor de watersport en voor havenafval;
3. c. bijbehorende dagrecreatieve en watersportrecreatieve voorzieningen, watersportverenigingen, aan watersportgebonden detailhandel en aanverwante dienstverlening;
4. d. een kantoor voor het beheer van de haven en voor (overheids)voorzieningen inzake openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen functies;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. de breedte van een aanlegsteiger bedraagt ten hoogste 2 m;

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. ligplaatsen zijn uitsluitend toegestaan tegen een aanlegsteiger;
2. b. het aantal aanleg- en ligplaatsen bedraagt ten hoogste het aantal ligplaatsen ten tijde van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;
3. c. het gebruik als ligplaats voor een woonschip is niet toegestaan;
4. d. ondergeschikte horeca tot en met categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten is toegestaan.

De voor 'Sport' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. sportvelden, sporthallen en zwembaden met het daarbijbehorende verenigingsleven;
2. b. ondersteunende horeca-voorzieningen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van sport - paardensport', uitsluitend voor paardensport;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'sporthal', uitsluitend een sporthal;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'verenigingsleven', uitsluitend verenigingsleven;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'zend-/ontvangstinstallatie': tevens een zend-/ontvangstinstallatie;
7. g. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden of elders gelegen hoofdgebouwen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'landschapswaarden' tevens voor het behoud en / of herstel van de aanwezige landschappelijke waarden;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'waterberging' tevens voor waterberging.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden;
2. b. verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'camperplaats', tevens camperplaatsen;
4. d. ter plaatste van de aanduiding 'fietsenstalling', tevens voor een fietsenstalling;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'verblijfsgebied', uitsluitend voor een verblijfsgebied;
6. f. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals niet-permanente vent- en standplaatsen voor ambulante handel, reclame-uitingen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling, voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen, gedenktekens, terrassen, speelvoorzieningen, ontmoetingsplaatsen, voet- en fietspaden, toegangswegen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, groen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. evenementen zijn toegestaan;
2. b. ter plaatse van de aanduiding camperplaatsen, bedraagt het aantal camperplaatsen ten hoogste het ter plaatse aangeduide aantal.

De voor 'Verkeer - Garages en bergplaatsen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. garages en bergplaatsen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. de berging van voor handel en distributie bestemde goederen is niet toegestaan.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water;
2. b. waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. c. ondergeschikt groen;
4. d. bruggen voor verkeer;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'brug', tevens bruggen voor verkeer.
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'ecologische verbindingszone', tevens voor het behoud en/of herstel en/of herstel en/of ontwikkeling van aanwezige en potentiële landschappelijke, cultuurhistorische en natuurwaarden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. uitsluitend keermuren voor de waterbeheersing, oeverbeschoeiingen, duikers, bruggen en steigers mogen worden gebouwd.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. het gebruik van het water voor een ligplaats voor een woonschip is niet toegestaan.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'atelier', tevens een atelier met bijbehorende ondergeschikte detailhandel;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'opslag', tevens voor opslag van graafmachines;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'gemengd', tevens voor detailhandel, dienstverlening, horeca uit categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en sport;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' tevens voor detailhandel;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening' tevens voor dienstverlening;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - klooster', uitsluitend de huisvesting van een kloostergemeenschap met bijhorende gebedsruimten en andere voorzieningen;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - ruitersportartikelen', tevens voor detailhandel in ruitersportartikelen;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'praktijkruimte', tevens een praktijkruimte, uitsluitend op de begane grond;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - taxibedrijf', tevens een taxibedrijf;
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - kunstgalerie', tevens een kunstgalerie met bijbehorende ondergeschikte detailhandel;
12. l. ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van detailhandel - schildersbedrijf', tevens een schildersbedrijf met bijbehorende detailhandel;
13. m. ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van detailhandel - vuurwerk', tevens voor detailhandel in vuurwerk;
14. n. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van dienstverlening - dierenarts', tevens een dierenarts;
15. o. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van sport - paardentraining', tevens voor paardentraining;
16. p. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - pension', tevens voor een pension;
17. q. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - vervaardiging en groothandelsverkoop betonnen beelden', tevens voor het vervaardigen en groothandelsverkoop van betonnen beelden;
18. r. ter plaatse van de aanduiding 'zend-/ontvangstinstallatie', tevens een zend- en ontvangstinstallatie;
19. s. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. als woningtypen zijn toegestaan: aaneengebouwd, geschakeld, vrijstaand;
2. b. uitsluitend grondgebonden woningen zijn toegestaan;
3. c. en tevens geldt:

De voor 'Wonen - Aaneen of geschakeld' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' tevens voor gestapelde woningen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2', tevens bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. woningen worden - al dan niet via aan- en uitbouwen - geschakeld, danwel met ten minste twee aaneen gebouwd;
2. b. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' mogen gestapelde woningen worden gerealiseerd;
3. c. en tevens geldt:

De voor 'Wonen - Bungalowpark' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'recreatiewoning', tevens een recreatiewoning;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. als woningtypen zijn toegestaan: vrijstaand;
2. b. uitsluitend grondgebonden woningen zijn toegestaan;
3. c. en tevens geldt:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Wonen - Gestapeld' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening', tevens dienstverlening op de begane grond met een maximum oppervlak van 25 m²;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. als woningtypen zijn toegestaan: grondgebonden en gestapeld;
2. b. en tevens geldt:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Wonen - Twee-aaneen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - chemische wasserette', tevens een chemische wasserette;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. als woningtypen zijn toegestaan: twee-aaneengebouwd, geschakeld, vrijstaand;
2. b. bij twee-aaneengebouwde en geschakelde woningen:
   1. 1. mogen binnen een afstand van 3 meter langs één van de zijdelingse perceelsgrenzen gebouwen en overkappingen uitsluitend worden gebouwd op een afstand van 3 meter achter de naar de weg gekeerde grens van het bouwvlak;
   2. 2. mag de maximum goothoogte van gebouwen en overkappingen binnen de zone als bedoeld onder 1 niet meer bedragen dan 3,3 meter;
   3. 3. mag de maximum bouwhoogte van gebouwen en overkappingen binnen de zone als bedoeld onder 1 niet meer bedragen dan 7,3 m;
3. c. uitsluitend grondgebonden woningen zijn toegestaan;
4. d. en tevens geldt:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Wonen - Twee-aaneen niet geschakeld' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. als woningtypen zijn toegestaan: twee-aaneen of vrijstaand;
2. b. uitsluitend grondgebonden woningen zijn toegestaan;
3. c. de afstand van hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen en aangebouwde overkappingen tot één van de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt ten minste 3 meter;
4. d. en tevens geldt:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Wonen - Voorzieningen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woonzorgcomplex;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Wonen - Vrijstaand' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. als woningtypen zijn toegestaan: vrijstaand;
2. b. uitsluitend grondgebonden woningen zijn toegestaan;
3. c. de afstand van vrijstaande hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt ten minste 3 m;
4. d. in afwijking van het bepaalde in sub c, geldt ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2,5 m' een afstand van vrijstaande hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens van ten minste 2,5 m;
5. e. de afstand van aan- en uitbouwen en aangebouwde overkappingen tot één van de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt ten minste 3 meter;
6. f. en tevens geldt:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Wonen - Vrijstaand 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, toegangs- en achterpaden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. als woningtypen zijn toegestaan: vrijstaand;
2. b. uitsluitend grondgebonden woningen zijn toegestaan;
3. c. de afstand van gebouwen bedraagt:
   1. 1. tot de zijdelingse perceelsgrenzen minimaal 7 m;
   2. 2. tot de achterste perceelsgrenzen minimaal 7 m;
   3. 3. tot de voorste perceelsgrenzen minimaal 10 m;
4. d. en tevens geldt:

5. e. in afwijking van het bepaalde onder d mag de hoogte van erf- en terreinafscheidingen maximaal 1,5 m bedragen onder de voorwaarde dat sprake is van een doorzichtig hekwerk;
6. f. in afwijking van het bepaalde onder d mag ter plaatse van de in- en uitrit tot het bouwperceel een spijlenhek met penanten worden opgericht met een maximale hoogte van 1,7 m.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Wonen - Woonwagens' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend standplaatsen voor woonwagens worden gerealiseerd;
2. b. en tevens geldt:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' uitsluitend gestapelde woningen;
3. c. wegen, parkeervoorzieningen, waterlopen, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. als woningtypen zijn toegestaan: vrijstaand, twee-aaneen, drie-aaneen en geschakelde woningen;
2. b. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' mogen gestapelde woningen worden gerealiseerd;
3. c. de afstand van vrijstaande woningen tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt ten minste 3 m;
4. d. en tevens geldt:

5. e. er mag maximaal één bouwblok van drie-aaneen gebouwde woningen worden gebouwd;
6. f. de afstand van de voorgevel van een hoofdgebouw tot de voorste perceelgrens dient minimaal 3 m te bedragen;
7. g. voor vrijstaande woningen dient de afstand van gebouwen en overkappingen tot de zijdelingse bouwperceelsgrenzen minimaal 3 m te bedragen, met dien verstande dat indien binnen een afstand van 3,00 m tot één van de zijdelingse bouwperceelsgrenzen een aan- of uitbouw, bijgebouw of overkapping op een afstand van minimaal 3,00 m achter het verlengde van de voorgevel van het hoofgebouw mag worden gebouwd;
8. h. voor twee- aaneen gebouwde woningen en geschakelde woningen dient de afstand van gebouwen en overkappingen tot de zijdelingse bouwperceelsgrens aan één zijde minimaal 3,00 m te bedragen, met dien verstande dat indien aan één zijnde een aan- of uitbouw, bijgebouw of overkapping op een afstand van minimaal 3,00 m achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw mag worden;
9. i. voor drie- aaneen gebouwde woningen dient de afstand van gebouwen en overkappingen tot de zijdelingse bouwperceelsgrenzen aan weerszijden minimaal 3,00 m te bedragen, met dien verstande dat indien binnen een afstand van 3,00 m tot de zijdelingse bouwperceelsgrenzen aan weerszijden van het bouwblok een aan- of uitbouw, bijgebouw of overkapping op een afstand van minimaal 3,00 m achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw mag worden gebouwd;
10. j. de onderlinge afstand van vrijstaande gebouwen op hetzelfde bouwperceel dient minimaal 1,00 m te bedragen.

De voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor een aardgastransportleiding.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen voor de in lid 47.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. voor de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels voor het bouwen overeenkomstig de andere daar voorkomende bestemming(en) (lid 47.2 onder b) indien de veiligheid van de betrokken leiding niet wordt geschaad en vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de betrokken leidingexploitant. Een omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien geen kwetsbare objecten worden toegelaten.

Het opslaan van goederen, met uitzondering van het opslaan van goederen voor inspectie en onderhoud van de gasleiding, is niet toegestaan, tenzij hiervoor toestemming is gegeven door de leidingbeheerder.

De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor een rioolwaterleiding.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen voor de in lid 48.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. voor de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van lid 48.2 onder b, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet wordt geschaad.

Het opslaan van goederen, met uitzondering van het opslaan van goederen voor inspectie en onderhoud van de waterleiding, is niet toegestaan, tenzij hiervoor toestemming is gegeven door de leidingbeheerder.

De voor 'Leiding - Water' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor een waterleiding.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen voor de in lid 49.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. voor de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van lid 49.2 onder b, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet wordt geschaad.

Het opslaan van goederen, met uitzondering van het opslaan van goederen voor inspectie en onderhoud van de waterleiding, is niet toegestaan, tenzij hiervoor toestemming is gegeven door de leidingbeheerder.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde - Aardkunde 1', als bedoeld in artikel 50.1 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige aardkundige waarden (meer) aanwezig zijn.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologie 1', als bedoeld in artikel 51.1 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologie 2', als bedoeld in artikel 52.1 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologie 3', als bedoeld in artikel 53.1 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie beschermde dijken' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het behoud en / of herstel van de daaraan eigen landschappelijke, cultuurhistorische en / of natuurwaarden;
2. b. alsmede voor Verkeer, agrarisch gebruik en groenvoorzieningen, met dien verstande dat wegen uit ten hoogste twee rijstroken mogen bestaan.

Op deze gronden mogen voor de bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd aan de gronden ook de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' toe te kennen, met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. de wijzigingsbevoegdheid mag uitsluitend worden toegepast voor zover het dijken betreft die de waterstaatkundige functie krijgen, overeenkomstig het nieuwe stelsel van binnendijken;
2. b. een en ander dient te zijn vastgelegd in het kader van besluitvorming door het Waterschap.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor de waterkering.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen voor de in lid 56.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. voor de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet met meer dan 20% wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van lid 56.2 onder b, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het waterkeringsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad, en hierover advies wordt ingewonnen bij de waterbeheerder.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

1. a. Voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. In geval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats of binnen het bouwvlak plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Ten aanzien van het aantal woningen binnen het bestemmingsplan gelden de volgende regels:

1. a. het aantal woningen mag ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden', niet meer bedragen dan het aangegeven aantal woningen;
2. b. het aantal woningen mag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - Heikant Julianastraat' in de verschillende bouwvlakken gezamelijk niet meer bedragen dan 14;
3. c. indien geen aantal woningen is opgenomen is ten hoogste 1 woning per bouwperceel toegestaan. Waarbij ten aanzien van de begrenzing van het bouwperceel uitgegaan wordt van het bouwperceel ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;
4. d. in afwijking van het bepaalde onder c geldt voor gestapelde woningen dat het aantal woningen niet meer mag bedragen dan ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

In aanvulling van het bepaalde in hoofdstuk 2 ten aanzien van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen geldt dat aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen binnen de bestemmingen Wonen, Wonen - Aaneen of geschakeld, Wonen - Twee-aaneen, Wonen - Twee-aaneen niet geschakeld en Wonen - Vrijstaand binnen de aanduiding 'bijgebouwen'ook voor een hoofdgebouw gelegen binnen een andere bestemming Wonen binnen de aanduiding 'bijgebouwen' is toegestaan.

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. het oppervlak aan ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan het toegestane oppervlak aan bouwwerken boven peil vermeerderd met 15 m²;
2. b. de diepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt niet meer dan 4 m.

Het bevoegd gezag is kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning nadere eisen te stellen aan de afmetingen en positie van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten aanzien van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede milieusituatie;
3. c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de sociale veiligheid.

Tot een gebruik in strijd met de in hoofdstuk 2 genoemde bestemmingen wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van een woning door meer dan één huishouden.

Gebruik van gronden en bouwwerken bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan in uitvoering is, dan wel in uitvoering genomen kan worden, en dat strijdig is met de regels van dit bestemmingsplan, mag worden voortgezet met inachtneming van eventuele voorwaarden zoals zijn opgenomen in een omgevingsvergunning.

1. a. Geluidzoneringsplichtige bedrijven zijn, tenzij in de planregels anders is bepaald, uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - gezoneerd industrieterrein'.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - gezoneerd industrieterrein' zijn geen nieuwe woningen en andere geluidgevoelige objecten toegelaten.
3. c. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door het wijzigen of geheel of gedeeltelijk verwijderen van de aanduiding 'overige zone - gezoneerd industrieterrein' voor het wijziging of (gedeeltelijke) opheffen van een gezoneerd industrieterrein.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in hoofdstuk 2 voor het vergroten van de goot- en bouwhoogte tot een goothoogte van maximaal 6,3 m en een bouwhoogte van maximaal 10 m, mits:

1. a. de afwijking past binnen de ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten van de omgeving;
2. b. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in hoofdstuk 2 voor het vergroten van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde:

1. a. tot een hoogte die maximaal gelijk is aan de in een bouwvlak toelaatbare bouwhoogte;
2. b. tot een maximum van 6 meter op gronden waar geen gebouwen zijn toegestaan.

De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%, met dien verstande dat afwijken van maximale goot- en bouwhoogten voor aan-, uit- en bijgebouwen en overkappingen niet is toegestaan;
2. b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen voor overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Burgemeester en wethouders is bevoegd de bestemmingen van de gronden die op de kaart zijn voorzien van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied' te wijzigen, met inachtneming van de volgende algemene bepalingen:

1. a. bij toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid voor woningbouw mag het aantal woningen uitsluitend toenemen indien het woningbouw betreft die past in het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid;
2. b. vooraf moet zijn aangetoond dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie;
3. c. een besluit tot planwijzing wordt pas genomen nadat archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden en wanneer eenmaal aangetroffen archeologische waarden blijkens rapportage van de archeologisch deskundige in voldoende mate zijn zekergesteld;
4. d. vooraf dient een watertoets te zijn uitgevoerd; hieronder wordt in ieder geval verstaan afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten van het ruimtelijk plan en besluiten, geconcretiseerd in termen van vasthouden, bergen en afvoeren van water, hierbij dient vooraf schriftelijk advies worden ingewonnen bij de waterbeheerder;
5. e. voor zover de gronden eveneens zijn bestemd tot Grondwaterbeschermingsgebied: toepassing van de wijzigingsbevoegdheid uit het oogpunt van bescherming van de kwaliteit van het grondwater, aanvaardbaar is;
6. f. vooraf dient inzicht te zijn verkregen in het voorkomen van inheemse planten en diersoorten die worden beschermd ingevolge de Wet natuurbescherming;
7. g. en de specifieke bepalingen in de hierna per wijzigingsgebied aangegeven leden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om de in Bijlage 4 opgenomen vrijstellingenkaart te wijzigen indien nieuwe archeologische inzichten daartoe aanleiding geven.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Het bevoegd gezag toetst bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van de gebruiksregels of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en ruimte voor laden en lossen. Hiervoor gelden de volgende regels:

1. a. in het geval van de oprichting of uitbreiding van een gebouw dient voor het parkeren van auto's te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
2. b. in het geval van functiewijziging van een gebouw en/of van gronden dient voor het parkeren van auto's te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
3. c. indien het gebruik van een gebouw en/of gronden daar aanleiding toe geeft, dient te worden voorzien in voldoende ruimte voor laden en lossen;
4. d. voor het bepalen van de benodigde parkeergelegenheid en/of de ruimte voor laden en lossen dient te worden voldaan aan het parkeerbeleid van de gemeente Hulst, zoals geldend ten tijde van de aanvraag voor een omgevingsvergunning;
5. e. de parkeervoorzieningen als bedoeld onder a en b en de ruimte voor laad- en losvoorzieningen als bedoeld onder c dienen in stand te worden gehouden.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Kernen Hulst'.

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op de veertien kernen in de gemeente Hulst. Het bestemmingsplan is opgesteld in het kader van de actualiseringsoperatie bestemmingsplannen binnen de gemeente.

• Wettelijk gezien moeten bestemmingsplannen om de tien jaar worden geactualiseerd. Met de actualisering kunnen gerealiseerde nieuwe initiatieven, zoals functieveranderingen, en regelingen worden ingepast en wordt de bestemmingsregeling afgestemd op actueel beleid en wetgeving. Tevens kan sneller medewerking worden verleend op basis van een actuele visie en nieuwe inzichten.
• Het nieuwe bestemmingsplan wordt digitaal gemaakt. Dat betekent dat het bestemmingsplan op internet kan worden geraadpleegd, op ieder gewenst moment.
• Het gemeentebestuur en de gemeentelijke organisatie kunnen inwoners, instanties en bedrijven met het nieuwe bestemmingsplan beter en sneller van dienst zijn.

• Voor het buitengebied, de grote bedrijventerreinen en Perkpolder zijn recent al nieuwe bestemmingsplannen en beheersverordeningen voor vastgesteld.
• Daarnaast lopen er nog enkele kleinere bestemmingsplanherzieningen. Deze plannen hebben betrekking op concrete initiatieven en ontwikkelingen.

• De hoofdopgave bestaat uit het opstellen van één digitaal raadpleegbaar bestemmingsplan waarin de bestaande situatie van de bebouwde kommen van de gemeente Hulst van een actuele planologische regelgeving wordt voorzien. Dit betekent dat de plannen op basis van de wettelijke ruimtelijke ordeningsstandaarden (hierna: RO-standaarden) worden opgesteld.
• Het nieuwe bestemmingsplan is consoliderend van aard. Uitgegaan wordt van het bevestigen van de bestaande legaal tot stand gekomen situatie, waarbij op perceelsniveau gebruiks- en bouwmogelijkheden worden geboden die ruimte geven aan de wensen van deze tijd. Voorbeelden zijn ruimere erfbebouwingsmogelijkheden en het rechtstreeks toestaan van een grotere diversiteit aan activiteiten vanuit de woning.
• Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en plannen voor nieuwbouw waarvoor eerder een planologische procedure met succes is doorlopen, worden meegenomen in dit bestemmingsplan. Realisering van deze plannen ontmoet geen (stedenbouwkundige) problemen, hetgeen reden is geweest deze plannen mee te nemen. Andere nieuwe plannen worden niet in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen. Indien dat aan de orde is, worden hiervoor afzonderlijke procedures gevoerd. Dat gebeurt in de vorm van partiële herzieningen of postzegelbestemmingsplannen op het moment dat concreet uitgewerkte plannen beschikbaar zijn, belangen zijn afgewogen, effecten zijn bekeken, en geconstateerd is dat het initiatief een juiste invulling geeft aan de visie voor dit gebied. Voor een aantal specifieke ontwikkelingen die in de voorbereidingen al vergevorderd zijn worden wel in dit bestemmingsplan meegenomen. Hier wordt nader op ingegaan in paragraaf 2.6.
• Alle soorten gebieden komen voor: centrumgebieden, woongebieden, bedrijfspercelen, bedrijventerreinen en sportcomplexen. Het is de bedoeling dat voor ieder gebiedstype een 'eigen bestemming' wordt opgenomen. Zo krijgen burgers en anderen direct inzicht in de gebruiks- en bouwmogelijkheden in hun gebied.
• Het bestemmingsplan is zo toegankelijk en gebruiksvriendelijk mogelijk. Daarom wordt zoveel mogelijk informatie op de verbeelding zichtbaar gemaakt en wordt in de regels zo veel als mogelijk met tabellen gewerkt in plaats van met uitgeschreven teksten.

Omdat voor een groot gedeelte van het bestemmingsplan enkel het bestaande gebruik en bestaande functies worden vastgelegd, vervalt de noodzaak van onderzoek en toetsing met betrekking tot de planologische haalbaarheid en financieel-economische uitvoerbaarheid van (onderdelen uit) het plan. Een aantal ruimtelijke- en milieuaspecten dient bij de vaststelling van het bestemmingsplan te zijn getoetst. Overeenkomstig de in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen verplichting heeft de watertoets plaatsgevonden en zijn in relatie tot de bestemmingsregeling enkele milieuaspecten nagelopen en beoordeeld. De resultaten hiervan zijn in de plantoelichting opgenomen.

Het bestemmingsplan omvat 14 kernen: Clinge, Graauw-Paal, Heikant, Hengstdijk, Hulst, Kapellebrug, Kloosterzande, Lamswaarde, Nieuw-Namen, Ossenisse, Sint-Jansteen, Terhole, Vogelwaarde en Walsoorden. Onderstaand worden de ruimtelijke structuur van en de functies binnen deze bebouwde kommen beschreven.

Historische ontwikkeling

Clinge is in 1815 gesticht en heeft zich vanaf het midden van de vorige eeuw (met name) langs de 's-Gravenstraat (en in mindere mate langs de Molenstraat en Kerkstraat) als lintdorp ontwikkeld. Door uitbreidingen met woningen aan de westzijde en een bedrijventerrein aan de oostzijde van de kern is het lintkarakter met de bijbehorende karakteristieke rafelige overgang naar het landelijk gebied deels (met name aan de westzijde en in mindere mate aan de oostzijde) verloren gegaan.

Ruimtelijke en functionele structuur

De ruimtelijke hoofdstructuur van Clinge wordt vooral bepaald door de 's-Gravenstraat, een circa 2 km en grotendeels aaneengesloten bebouwingslint, met een relatief groot aantal dwars daarop aantakkende dreven en polderwegen. De 's-Gravenstraat wordt voornamelijk gekenmerkt door een mix van diverse functies. Waarbij het centrum zich tussen de Kerkstraat en de Koningin Julianastraat heeft gevormd.

Aan de westzijde van de kern overheerst de woonfunctie. Hier is in een ruime verkavelingsopzet de wijk Clingepolder gerealiseerd. Door de opzet van de wijk en het ontbreken van een doorgaande verkeerstructuur is hier sprake van een rustig woongebied. Kenmerkend voor Clinge zijn de verschillende (woon)percelen aan de randen van het gebied met diepe percelen.

Aan de oostzijde van de kern bevindt zich het bedrijventerrein, dit bedrijventerrein heeft zich vanaf de jaren '30 ontwikkeld rondom het textielbedrijf aan de Clitexweg. Dit textielbedrijf is in de jaren '80 opgeheven. In de vrijgekomen bedrijfsbebouwing zijn nu een groot aantal bedrijven gevestigd met daarbij tevens een aantal bedrijfswoningen. De ontsluiting van het bedrijventerrein loopt via de Tiberghienweg en de 's-Gravenstraat door de kern van Clinge.

Aan de oostzijde van de 's-Gravenstraat is ten zuiden van het Malpartuusplein en de Sterredreef tevens een groot maatschappelijk cluster met onder meer een verzorgingsinstelling gelegen.

Aan de zuidzijde van het dorp gaat de bebouwing ongemerkt over in het, net over de grens in België gelegen dorp De Klinge.

Figuur 1.1: Luchtfoto Clinge

Historische ontwikkeling

De vroegere nederzettingen van Graauw zijn door de zee ondergelopen. De huidige nederzetting is in 1687 gesticht na nieuwe inpolderingen. Graauw heeft zich vervolgens ontwikkeld langs de dijk tussen de Melopolder en de Willem Hendrikpolder. Dit is gestart bij de kruising met de voormalige zeedijk en later langs de Graauwsedijk. De oude haven is via de Geul van Saeftinghe lang bereikbaar gebleven, maar na de inpoldering van de Alsteinpolder heeft de haven van Paal de functie overgenomen. In de oksel tussen het lint aan de Dorpsstraat en de Graauwsedijk is in de 20e eeuw een nieuwe woonwijk ontwikkeld.

Paal is een dorp gelegen dat aan de Westerschelde bij het Verdronken Land van Saeftinghe ligt. Het oude haventje is in de 19e eeuw aangelegd ter vervanging van de haven in Graauw, Die door de inpoldering van de Van Alsteinpolder was komen te vervallen.

Ruimtelijke en functionele structuur

Graauw heeft zich ontwikkeld op de kruising van een dijk en een dorpslint. Beide linten zijn in de huidige situatie ook nog duidelijk herkenbaar. Aan de noordzijde van de kern ligt een dijk met langgerekte bebouwingsstroken. Aan de oostzijde de Dorpsstraat met gevarieerde lintbebouwing. Op het kruispunt van beide linten is een dorpsplein ontstaan. In de oksel van de beide lijnen is een planmatige ruim opgezette woonwijk ontwikkeld. Ten zuiden van het dorpslint liggen enkele sportvoorzieningen.

Figuur 1.2: Luchtfoto Graauw

De structuur van Paal wordt door een groot deel bepaald door de aanwezigheid van de zeeweringen. De driehoekige opbouw bestaat uit twee linten langs de dijk en de dwarsverbinding van de Duivenhoeksestraat. De dijkovergangen op de koppen vormen de knooppunten van de kern. Binnen de kern is de woonfunctie overheersend. Kenmerkend voor Paal zijn de grote onbebouwde gebieden tussen de woningen. Buiten de dijk is, ten oosten van de kern, de jachthaven van Paal gelegen, alsmede een paviljoen.

Figuur 1.3: Luchtfoto Paal

Historische ontwikkeling

Heikant is onderdeel van een reeks van opvolgende bebouwingsconcentraties tussen Zuiddorpe en Sint Jansteen. Dit lint heeft zich ontwikkeld op een hoge dekzandrug langs de grens met België. Het oudste gedeelte van Heikant is gelegen aan de Magdalenastraat, Vlasstraat en Ellestraat. Op de locatie van Heikant is lang sprake geweest van verspreide bebouwing. In de loop van de tijd zijn de linten geleidelijk volgebouwd. De realisatie van de kerk met pastorie en begraafplaats gaf aanleiding tot de vorming van een centrum.

Ruimtelijke en functionele structuur

De ruimtelijke en functionele structuur van Heikant hangt erg samen met de ontwikkeling van Heikant als een lint. Langzamerhand is het lint dichtgeslibd met woningbouw en bedrijvigheid. Ook deze mix is nu nog duidelijk herkenbaar, met name langs het hoofdlint Vylainlaan-Julianastraat-Emmabaan. Het meer zuidelijk gelegen gebied kent een minder dominant straatprofiel en ook minder mix van verschillende functies. Dit gebied heeft voornamelijk een woonfunctie.

Figuur 1.4: Luchtfoto Heikant

Historische ontwikkeling

Hengstdijk is een van de oudste dorpen van oost-Zeeuws Vlaanderen. De dijk waarop het dorp is gesticht is opgeworpen in 1161 bij de inpoldering van de Hengstdijkpolder. Na de inpoldering werd ter plaatse ook direct een parochie gesticht. Met de ligging aan de kreek de Vogel had het dorp een verbinding met de Westerschelde. De ligging aan de kreek heeft ook geleid tot de ontwikkeling van een groot aantal recreatievoorzieningen in de directe omgeving.

Ruimtelijke en functionele structuur

De dorpskern is overwegend een woongebied en omvat tevens enkele maatschappelijke en commerciële voorzieningen en enkele horecabedrijven. Het bosgebied aan de oostzijde is voor publiek toegankelijk (wandelpark).

Hengstdijk is een dijkdorp. De historische opbouw is nog steeds goed herkenbaar in de eenvoudige ruimtelijk-functionele hoofdstructuur en opzet van de dorpskern. De hoofdwegenstructuur wordt gevormd door de oudste straten: de oostwest gerichte afgegraven oude zeedijk (thans de Plevierstraat en de St. Josephstraat) en de loodrecht daarop staande Hengstdijkse-Kerkstraat. Met name langs deze straten is de kern geleidelijk tot stand gekomen. Hier bevinden zich dan ook de voornaamste functies en de oudere bebouwing. De bebouwingskarakteristiek is hier wat betreft verschijning, gebruik en situering divers. Vanaf de noord- en oostzijde is sprake van een toenemend verdicht ruimtelijk beeld.

Aan de west- en zuidzijde bevinden zich drie kleine planmatig ontwikkelde uitbreidingen / woongebieden die met een lusvormig stratenpatroon aansluiten op de hoofdwegenstructuur: de Norbertijnenstraat met hoofdzakelijk rijenbouw, de Kievitstraat en Meerkoetstraat met een meer gemengde bebouwingstypologie en de Bergeendstraat met lage vrijstaande woonbebouwing.

Figuur 1.5: Luchtfoto Hengstdijk

Historische ontwikkeling

De historische ontwikkeling van Hulst hangt nauw samen met de vesting van Hulst (niet gelegen in het plangebied). Hulst verkreeg in 1180 stadsrechten en ontwikkelde zich in korte tijd uit tot een belangrijke vesting- en havenstad. Na de verwoesting in 1453 door de Gentenaren worden de vestingwerken opgebouwd. Door de ligging van de stad als een frontierstad is de stad regelmatig belegerd.

In 1975 wordt de haven van Hulst opgegeven, het Hellegat, waarmee Hulst een verbinding met de Westerschelde had, was verzand en werd verder ingepolderd. Vanwege de aanwezigheid van de vestingwerken waren uitbreidingen buiten de vesting lange tijd niet aan de orden. Pas vanaf de 20e eeuw ontstonden grootschalige uitbreidingen buiten de vestingwerken. Waarbij eerst langs de aanvoerswegen van buiten de stad werd gebouwd en later ook planmatige uitbreidingswijken, zoals Hulst Noord en later ook Hulst Zuid.

Ruimtelijke en functionele structuur

Hulst Noord en Hulst Zuid kenmerken zich voornamelijk als planmatige uitbreidingswijken. Hebben over het algemeen ook een ruimte opzet en een duidelijk onderscheid in wegenstructuur. Binnen de verschillende wijken zijn ook diverse maatschappelijke en commerciële functies aanwezig.

Tussen de verschillende uitbreidingswijken is duidelijk het tijdsbeeld waarin de wijk is gerealiseerd te herkennen.

In het noorden voornamelijk de na-oorlogse strokenverkaveling uit de jaren '50 en de tuindorp-structuur met veel groen tussen de woningen uit de jaren '70. De uitbreidingen ten zuiden van Hulst komen uit een latere periode, met name in de jaren '90 en sinds 2000.

Figuur 1.6: Luchtfoto Hulst Noord

Figuur 1.7: Luchtfoto Hulst Zuid

Historische ontwikkeling

De Gentse Vaert was vroeger het kanaal tussen Gent en Hulst. Langs dit kanaal heeft vroeger een kapel gestaan. Om de kapel te kunnen bereiken is een brug gerealiseerd en langs de vaart is langzamerhand bebouwing ontstaan. Op deze locatie is Kapellebrug ontstaan. De Gentse Vaert is gedempt en heeft plaats gemaakt voor een wegverbinding. De aan de westzijde gelegen ontwateringssloot is in Kapellebrug voorzien van riolering en nog steeds herkenbaar als onbebouwde strook. De ligging aan het kanaal en de weg heeft geleid tot de ontwikkeling van Kapellebrug, waardoor een langgerekt dorpslint is ontstaan.

Ruimtelijke en functionele structuur

De structuur van Kapellebrug is nog sterk afhankelijk van de vroegere opbouw. De verbinding tussen Hulst en Gent is van grote invloed op de structuur van het dorp. Het dorp bestaat uit bedrijven en woningen die zich langs het lint zich afwisselen.

Figuur 1.8: Luchtfoto Kapellebrug

Historische ontwikkeling

Kloosterzande is min of meer een dubbeldorp. De oorspronkelijke dijkdorpen Kloosterzande (omgeving Hof te Zandeplein en oostelijk deel Cloosterstraat) en Groenendijk (gelegen aan gelijknamige dijk / straat) zijn geleidelijk aan aaneengegroeid als gevolg van bebouwingsontwikkeling (uitbreiding en verdichting) langs de Cloosterstraat, het Poolsplein en de Hulsterweg.

Ruimtelijke en functionele structuur

Deze oudste gebiedsdelen zijn nog steeds goed herkenbaar, bepalen in grote mate de beeldkarakteristiek van de kern en vormen in onderlinge samenhang de ruimtelijke hoofdstructuur (ringstructuur).

Vooral langs deze ringstructuur zijn diverse karakteristieke en beeldbepalende panden aanwezig (waaronder de monumentale en cultuurhistorische waardevolle standerdmolen Groenendijk), is sprake van functiemenging (gemengd gebied) en bevinden zich de belangrijkste voorzieningen. Aan de zuidzijde bevindt zich een kwalitatief waardevol gebied met bijzondere elementen, waaronder de NH-kerk, het Hof te Zande en het bijbehorende park / bosgebied.

Dit gebied heeft deels een recreatieve functie voor de inwoners en vormt tevens een beeldkwalitatief waardevol overgangsgebied tussen de kern en het bedrijventerrein. Voorts zijn in dit gebied twee cultuurhistorisch van belang zijnde terreinen aanwezig met laat middeleeuwse resten van een kloostercomplex c.q. de uithof Ter Zande van de Cisterciënzer abdij Ter Duinen en de bijbehorende kapel.

Binnen de ringstructuur heeft verdichting / inbreiding met overwegend woningbouw plaatsgevonden. Dit gebied kent een gemengde woningtypologie met bouwhoogten tot maximaal 2 bouwlagen en kap en heeft een fijnmazige ontsluitingsstructuur. Ook is hier een relatief omvangrijk sportcomplex aanwezig. De meest recente uitbreiding bevindt zich aan de zuidwestzijde (woongebied Zoutedijk).

In Kloosterzande zijn momenteel drie gebieden aanwezig met enkele centrumfuncties: het Europlein, het Marijkeplein en het gebied Hof te Zandeplein nabij het voormalige gemeentehuis. Aan het Marijkeplein bevindt zich de belangrijkste supermarktvoorziening.

Figuur 1.9: Luchtfoto Kloosterzande

Historische ontwikkeling

Lamswaarde is een wegdorp. Langs de oudere, doorgaande wegen (Jacobus de Waalstraat, Frederik Hendrikstraat, Dreef en Roversbergsepad) is langs het lint geleidelijk bebouwing ontstaan.

Ruimtelijke en functionele structuur

De historische structuur van het lint is nog goed herkenbaar. Kenmerkend voor deze straten zijn de wisselende bebouwingstypologie, rooilijnen en bebouwingshoogten. Verdichting en uitbreiding heeft langs zowel deze wegen als de Achterstraat plaatsgevonden. Aan de oostzijde van de Dreef is sprake van enige planmatige nieuwbouw van meer recente datum.

Aan de Jacobus de Waalstraat en de Achterstraat bevinden zich enkele rijksmonumenten: een kerkgebouw, een boerenhoeve met bakhuis en een voormalig klooster / schoolcomplex.

Lamswaarde is in overwegende mate een woongebied. Daarnaast omvat het ook enkele maatschappelijke en commerciële voorzieningen en functies, een tennisbaan,

voetbalvelden, een RK–kerk en een begraafplaats. In het gebied vindt in beperkte mate detailhandel en bedrijvigheid plaats. Aan de noordzijde van Lamswaarde is een grote dagrecreatieve voorziening aanwezig in de vorm van een restaurant en golfbaan.

Figuur 1.10: Luchtfoto Lamswaarde

Historische ontwikkeling

Nieuw-Namen is gevestigd op een quartaire marine strandafzetting, die zich verheft als een erosierest tot circa N.A.P +5 m (plaatselijk bekend als de Kauterberg). Deze pleistocene afzetting (de zogenaamde Formatie van Merksem) bestaat uit matig grove zanden (met plaatselijk ijzerhoudende banken) met een duidelijke gelaagdheid en komt bij Nieuw-Namen als enige plaats in Nederland aan de oppervlakte.

In 1214 vond een stormvloed plaats die het Hulster Ambacht zwaar trof. Het herstel van de dijken ging vooral uit van Vlaamse monniken, die hiervoor opereerden vanuit uithoven in de overstromingsgebieden.

In de eerste helft van de 12e eeuw stichtten Norbertijnen uit Drongen (bij Gent) een uithof op de hoogte van Hulsterloo, tegenwoordig Nieuw-Namen. Hulsterloo zou het oudste ontginningscentrum van de Vier Ambachten zijn. Over de ontwikkeling van Hulsterloo / Nieuw-Namen in de 14e en 15e eeuw is feitelijk weinig bekend. Historische en archeologische informatie met betrekking tot Hulsterloo blijft beperkt tot het uithof van de Norbertijnen op de Kauterberg. Tijdens de middeleeuwen groeide dit centrum uit tot een belangrijk bedevaartsoord. Over eventuele bewoning buiten het uithof is niets bekend.

Vanaf 1570 raakt de onmiddellijke omgeving van het dorp Hulsterloo / Nieuw-Namen geïnundeerd. In deze periode kende het dorp slechts een gering inwonertal. Tijdens de Tachtigjarige Oorlog zijn schansen, forten en verdedigingslinies in de streek rond Hulst opgeworpen. Net bezuiden Hulsterloo / Nieuw-Namen verrees het fort Kieldrecht. De versterkingen zijn in de loop van de 18e eeuw vervolgens geïntegreerd in de Bedmarlinie, opgeworpen ter verdediging van de Zuidelijke Nederlanden.

De Kauter werd in 1858 een zelfstandige parochie. Ter herinnering aan het noordelijker gelegen dorp Namen, dat in 1717 verloren ging door overstromingen, werd De Kauter omgedoopt tot Nieuw-Namen in 1881.

Midden 19e eeuw was het inwonertal door steeds verdergaande inpoldering gegroeid tot bijna 1000. Het was een nederzetting van landarbeiders, vissers en baggerwerkers. In 1860 is aan de Hulsterloostraat de R.K. kerk gebouwd (de toren is in 1912 vervangen). Nieuw-Namen was jarenlang (vooral in het tweede kwart van de 20e eeuw) het centrum van textielindustrie in de streek rondom Hulst. Enkele in de kern aan de Veerstraat aanwezige voormalige fabrieksgebouwen en een bijbehorende woning zijn hiervan nog stille getuigen. De ruimtelijke ontwikkeling van Nieuw-Namen heeft plaatsgevonden binnen de contouren van de van oorsprong in deze omgeving aanwezige natuurlijke verhoging.

Aan weerszijden van het Kerkpad heeft in het verleden zandwinning plaatsgevonden onder andere voor de ijzerwinning en wegenbouw. In de zandgroeve (plaatselijk bekend als de Mr. Van der Heijden-groeve) zijn de strandafzetting en de afgraving in het landschap nog duidelijk herkenbaar. De groeve en de directe omgeving is in beheer bij Staatsbosbeheer.

Ruimtelijke en functionele structuur

Nieuw-Namen is een grensdorp. Dit is in grote mate bepalend voor de ruimtelijke hoofdstructuur en opbouw van de kern. Het Belgische (Kieldrecht) en Nederlandse kerndeel zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden: het grootste deel van dit grensdorp ligt op Belgisch grondgebied. Nieuw-Namen heeft een ogenschijnlijk onsamenhangend ruimtelijk patroon: de staatsgrens, die dwars door het bebouwd gebied loopt, versterkt dit diffuse beeld.

Nieuw-Namen heeft een overwegend compact kernbeeld. Dit betreft met name de oudere kerndelen nabij de staatsgrens. De bebouwingsstructuur is het meest verdicht aan de Hulsterloostraat bij de kerkomgeving en bij de grensovergang, welke de ruimtelijke zwaartepunten vormen in de kernstructuur.

In westelijke richting en in de noordrand is het bebouwingspatroon enigszins losser / meer open. Nieuwe(re) bebouwing bevindt zich met name aan de noordzijde van de kern en op enkele inbreidingslocaties.

In de wegenstructuur van Nieuw-Namen is de Hulsterloostraat duidelijk herkenbaar als dé hoofdstraat en belangrijkste structuurdrager door de oriëntatie, de lange rechtstand, de profielbreedte als ook door met name de in het midden en oostelijk straatdeel aanwezige overwegend gesloten bebouwingswanden en functiemenging / concentratie van voorzieningen.

Figuur 1.11: Luchtfoto Nieuw-Namen

Historische ontwikkeling

Het dorp Ossenisse is als een dijkdorp ontwikkeld. Belangrijk in de ontwikkeling van het dorp was de aanwezigheid van de kerk. Rond de kerk is het dorp verder uitgebreid.

Ruimtelijke en functionele structuur

Het dorp kent een eenvoudig rechthoekig stratenpatroon. Dit wordt hoofdzakelijk gevormd door de dijk en hoofdontsluitingsweg (de Lageweg) en de daarop aantakkende lusvormige ontsluitingsstructuur van de Dorpstraat, de Kipstraat en het Molenpad. Langs de zuidzijde van de Lageweg (globaal tussen de Kipstraat en de Hooglandsedijk) is sprake van karakteristieke bebouwing met gevarieerde goot- en bouwhoogten.

Nieuwbouw is beperkt gebleven en heeft vooral plaatsgevonden in vorm van verdichting of vervanging. Het dorp heeft daardoor een compact bebouwingsbeeld dat ook vanuit het omliggende landschap goed herkenbaar is. De kerk neemt binnen de ruimtelijke structuur een centrale positie in en verbijzondert het dorpssilhouet. Binnen het plangebied zijn op korte afstand van de feitelijke dorpskern langs de Weststraat enkele woningen aanwezig.

Ossenisse is primair een woonkern en heeft enkele maatschappelijke voorzieningen. Commerciële functies in de vorm van bedrijvigheid is in beperkte mate aanwezig.

Figuur 1.12: Luchtfoto Ossenisse

Historische ontwikkeling

Sint-Jansteen is ontstaan rondom een verdedigbare versterking ten zuiden van Hulst. Het dorp heeft gedurende de Oostenrijkse Successieoorlog flink te leiden gehad gedurende het beleg van Hulst, waardoor van het dorp uitsluitend de kerk en een paar huizen bleven staan.

Het dorp is vervolgens opgebouwd en kende een grote groei ten tijde van de vlaslandbouw. Sint Jansteen was tot 1970 ook een zelfstandige gemeente.

Ruimtelijke en functionele structuur

De ruimtelijke structuur van de kern Sint Jansteen wordt voornamelijk gekenmerkt door de samenkomst van de historische routes Wilhelminastraat, Brouwerijstraat, en Hemelstraat/Hoofdstraat in het hart van het dorp. Deze historische routes met kenmerkende lintbebouwing vormen de kapstok waaraan latere planmatige uitbreidingen zijn opgehangen. Vanaf de routes is de kerktoren een oriëntatiepunt voor het centrum van Sint Jansteen. De ontsluitingsstructuur van de kern is gebaseerd op de provinciale weg N290 gelegen aan de noordzijde en omgeven door groen.

De kruising met De Verrekijker, de entree van het dorp, is een belangrijk knooppunt. Via de Geslechtendijk, welke een breed en groen profiel kent, wordt aangesloten op historische ontsluitingsstructuur en het centrum. De entree van Sint Jansteen wordt bepaald door een spie met bedrijfsbebouwing dat door het grootschalig karakter en lichte kleur een opvallende bouwmassa vormt.

Historische ontwikkeling

Terhole is een plattelandsdorp dat is ontstaan langs de doorgaande weg tussen het voormalige veer Kruiningen-Perkpolder en Hulst.

Ruimtelijke en functionele structuur

Terhole is primair een rustige woonkern en heeft enkele maatschappelijke voorzieningen en

functies en in beperkte mate commerciële functies in de vorm van bedrijvigheid. Deze voorzieningen en commerciële functies / bedrijvigheid bevinden zich met name langs of in de randzone van de Notendijk en Hulsterweg met enige concentratie nabij de kruising van deze wegen.

De hoofdstructuur van het dorp wordt bepaald door de (hoofdontsluitingweg) Hulsterweg en de Notendijk. Beide zijn oude bebouwingslinten. Het dorp heeft zich hierlangs geleidelijk ontwikkeld en heeft een gevarieerd (deels oud) bebouwingspatroon met wisselende goot- en bouwhoogtes.

Twee lusvormige ontsluitingswegen takken aan op de Notendijk. Nieuwbouw heeft met name aan deze lussen plaatsgevonden.

Figuur 1.13: Luchtfoto Terhole

Historische ontwikkeling

Vogelwaarde is een dubbeldorp, dat in 1970 is ontstaan bij de samenvoeging van de dorpen Boschkapelle en Stoppeldijk. In de Stoppeldijkpolder ontstond een nederzetting die in de jaren in betekenis toenam. Ook Boschkapelle ontstond na inpoldering van de Stoppeldijkpolder.

Ruimtelijke en functionele structuur

De hoofdstructuur van de kern bestaat uit een langgerekte, gekantelde T. Dit is het resultaat van de samensmelting van de twee kernen Boschkapelle aan de westzijde en Rapenburg (Stoppeldijk) aan de oostkant. Het Ruischendegat is de meest westelijke bebouwingsconcentratie in het plangebied.

De Bossestraat vormt de langgerekte verbindingsas. In westelijke richting loopt deze as nog door tot aan de Campensedijk. De verspreide bebouwing hierlangs behoort tot het cluster Ruischendegat. Het gebied tussen de beide oude kernen is langs deze as geleidelijk aan opgevuld met lintbebouwing en met planmatige kleinschalige woonbuurten en voorzieningen. Kenmerkend is dat deze vrijwel alle aan de noordzijde hebben plaatsgevonden zodat aan de zuidzijde van de Bossestraat tussen de lintbebouwing door het open landelijk gebied wordt ervaren.

Figuur 1.14: Luchtfoto Vogelwaarde

Historische ontwikkeling

De kern van Walsoorden is kort na de herdijking in 1622 van de Noorddijkpolder ontstaan langs de toegangsweg tot de haven. De haven was tot in de jaren '40 aanlegplaats voor de veerdienst over de Westerschelde naar Hansweert.

Ruimtelijke en functionele structuur

De structuur van Walsoorden wordt in grote mate bepaald door de aanwezigheid van het bedrijventerrein Walsoorden dat ten zuiden van de kern is gelegen en geen deel uit maakt van dit bestemmingsplan. De lintbebouwing aan de Walsoordensestraat bestaat voornamelijk uit woningen. Tussen deze woningen zijn op een aantal plaatsen enkele bedrijven gevestigd.

Figuur 1.15: Luchtfoto Walsoorden

• In de voorheen geldende bestemmingsplannen worden detailhandelsvoorzieningen en overige centrumvoorzieningen zoveel geconcentreerd binnen centrumgebieden.
• De centrumbestemmingen komen voor in de kernen Clinge, Heikant, Kloosterzande, Nieuw Namen en Sint Jansteen. Binnen de centrumbestemmingen is een groot aantal uiteenlopende functies toegestaan:
  1. 1. woningen,
  2. 2. detailhandel en dienstverlening (zoals een kapsalon, reisbureau, etc.),
  3. 3. kantoren,
  4. 4. maatschappelijke voorzieningen; (para)medische voorzieningen,
  5. 5. lichte categorieën van (horeca)bedrijven,
  6. 6. bijzondere functies (bijvoorbeeld dans- en sportscholen).
• Het voordeel van een centrumbestemming is dat dat een uitwisseling van functies mogelijk is zonder dat hiervoor een planologische procedure nodig is. In het nieuwe bestemmingsplan wordt deze flexibiliteit overgenomen. De vraag kan worden gesteld of hiervoor een centrumbestemming of een of meer gemengde bestemmingen moeten worden gehanteerd. In de landelijke Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2008 is namelijk aangegeven dat de bestemming Centrum wordt toegepast wanneer sprake is van een dorps- of stadscentrum in planologische / stedenbouwkundige zin. Van de bestemming Gemengd wordt gebruik gemaakt voor gebieden met meerdere, van elkaar verschillende uitwisselbare hoofdfuncties, zonder dat van een centrumfunctie sprake is. In de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012 is deze aanbeveling echter losgelaten en wordt dit overgelaten aan de gemeenten. Gezien de huidige Centrumbestemmingen en de planologische / stedenbouwkundige situatie wordt in het nieuwe bestemmingsplan eveneens gebruik gemaakt van de bestemming Centrum.

• In het nieuwe bestemmingsplan wordt de begrenzing van de centrumgebieden overgenomen van de voorheen geldende bestemmingsplannen.
• In de voorheen geldende centrumbestemmingen is een ander gebruik dan wonen in een woning alleen toegestaan op de begane grond. In de voorheen geldende bestemmingsplannen zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen om op verdiepingen ook detailhandel en dienstverlening, kantoren en maatschappelijke voorzieningen toe te laten, indien is aangetoond dat geen mogelijkheden voor uitbreiding van de betreffende functie op de begane grond aanwezig zijn. Omdat deze regeling beperkend is voor bijvoorbeeld opslag, een keuken en/of uitbreiding van de commerciële functie op de verdieping, is gekozen om deze beperking niet te handhaven. In de praktijk zal het bovendien niet snel voorkomen dat de commerciële activiteit uitsluitend op de verdieping(en) wordt uitgeoefend en dat er op de begane grond wordt gewoond.

• De meeste bestemmingsplannen die nu moeten worden herzien, zijn opgesteld onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening, toen nog geen wettelijke RO-standaarden beschikbaar waren of volgens de landelijke Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen, editie 2008 (SVBP2008). Volgens de SVBP2008 mocht de bestemming Centrum worden toegepast wanneer sprake is van een dorps- of stadscentrum in planologische / stedenbouwkundige zin. Als er sprake is van verspreid gelegen percelen (niet gelegen in een centrumgebied) waarin meerdere, van elkaar verschillende uitwisselbare hoofdfuncties moeten kunnen uitgewisseld, dan kan worden gebruik gemaakt van de bestemming Gemengd. In de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen SVBP2012 is dit onderscheid komen te vervallen. Voor de centrumgebieden is daarom gekozen deze bestemming over te nemen en voor de verspreid gelegen percelen de bestemming Gemengd op te nemen. De functies die in de bestemming Gemengd mogelijk worden gemaakt, moeten passen in de omgeving.
• Buiten de centrumgebieden zijn verschillende winkels, dienstverleningsfuncties, kantoren en bedrijven gevestigd. Deze andere functies dan wonen kunnen zonder meer worden gecontinueerd.
• In veel gevallen zijn voor de verspreid gelegen winkels, kantoren, de kleinere maatschappelijke voorzieningen en andere voorzieningen buiten de centrumgebieden in de voorheen geldende bestemmingsplannen gecombineerde bestemmingen opgenomen waarbij wonen vrijwel altijd een van de bestemmingen is: Woon- en Detailhandelsdoeleinden, Woon- en Kantoordoeleinden, Woon- en Horecadoeleinden. Hiermee zijn wijzigingen naar een woonfunctie mogelijk c.q. wordt de wijziging naar een woonfunctie bevorderd (in een aantal gevallen wordt ter plaatse al gewoond). In een enkel bestemmingsplan komt ook Detailhandels- en Kantoordoeleinden voor. Omdat de systematiek van de combineerde bestemmingen uit de voorheen geldende bestemmingsplannen volgens de nieuwe wettelijke RO-standaarden niet mogelijk is, worden deze in het nieuwe bestemmingsplan omgezet en/of ondergebracht binnen verschillende bestemmingen 'Gemengd' (zie hierna).
• In het voorheen geldende bestemmingsplan Hulst Zuid zijn binnen de bestemming Detailhandel zowel detailhandel als dienstverlening toegestaan. Dit is niet in overeenstemming met de landelijke RO-standaarden. Omdat het gaat om twee gelijkwaardige functies, is ook hier een bestemming Gemengd opgenomen.
• In verband hiermee worden de volgende gemengde bestemmingen gehanteerd:

• Voor de grotere maatschappelijke functies wordt de bestemming 'Maatschappelijk' opgenomen (overeenkomstig huidige bestemmingsplannen). Het betreft vaak de percelen met de meest gangbare maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, gezondheidszorgvoorzieningen en sociaal-culturele voorzieningen. Ook de voorzieningen van overheidswege vallen onder de bestemming Maatschappelijk.
• Voor begraafplaatsen is in de voorheen geldende bestemmingsplannen de regeling niet eensluidend: met en zonder bouwvlak. Niettemin wordt de regeling overgenomen. Verruiming van de bouwmogelijkheden door een groter bouwvlak kan namelijk (ook zonder extra bouwmogelijkheden) planschade veroorzaken.

• Voor horeca en bedrijvigheid is in de voorheen geldende bestemmingsplannen gebruik gemaakt van de Staat van Horeca-activiteiten en de Staat van Bedrijfsactiviteiten; de staten maken onderdeel uit van de regels. Voor de vestiging van horecabedrijven uit milieucategorie 2 (onder andere cafés) is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Binnen centrumbestemmingen zijn bedrijven behorende tot ten hoogste categorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten rechtstreeks toegestaan. Voor kleinschalige bedrijfsfuncties in oude bebouwingslinten zijn met toepassing van een afwijkingsbevoegdheid bedrijven en bedrijfsactiviteiten uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten mogelijk. Voor bedrijven en bedrijfsactiviteiten op bedrijventerreinen wordt gebruikt gemaakt van een milieuzonering.
• In het nieuwe bestemmingsplan wordt ook gebruik gemaakt van staten. Voor de toelaatbaarheid van horeca-activiteiten of -bedrijven is dit een Staat van Horeca-activiteiten die nagenoeg gelijk is aan de staat in de voorheen geldende bestemmingsplannen. Deze staat is opgenomen in als bijlage bij de regels. Rechtstreeks worden in beginsel uitsluitend lichte vormen van horeca-activiteiten toegestaan: categorie 1a en 1b. Horeca uit categorie 2 is mogelijk na afweging (van de milieueffecten).
• Voor bedrijfslocaties en bedrijventerreinen worden twee verschillende staten toegepast, namelijk een Staat van Bedrijfsactiviteiten en een Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. In hoofdstuk 4 'Uitgangspunten bedrijfslocaties en bedrijventerreinen' wordt hier verder op ingegaan.

• In gebieden met overwegend een woonfunctie (de planmatige opgezette woongebieden) geldt als hoofduitgangspunt dat de woonfunctie in overwegende mate dient te worden behouden en dat het woonkarakter – zowel van de woning als van de woonomgeving – niet wezenlijk wordt aangetast. Dit betekent onder andere dat aan de toelaatbaarheid van bedrijven of bedrijfsactiviteiten beperkingen worden gesteld. De al aanwezige andere functies dan wonen kunnen zonder meer worden gecontinueerd. Voor de uitwerking van dit uitgangspunt wordt verwezen naar de betreffende uitgangspunten in hoofdstuk 2 'Centrumgebieden en verspreid gelegen voorzieningen'.

• Wooncomplexen met service- en/of zorgvoorzieningen worden bestemd voor Wonen. Voor complexen waar intern (intramuraal) wonen met (intensieve) verpleging plaatsvindt, ligt een bestemming Maatschappelijk voor de hand. In de Regionale woningmarktafspraken voor Zeeuws-Vlaanderen (2013) is echter aangegeven dat bestaande particuliere woningvoorraad moet worden aangepast onder andere aan de zorgbehoefte van senioren in het kader van de extramuralisering. Dit kan ook gevolgen hebben voor genoemde complexen. In het de voorheen geldende bestemmingsplan Hulst Noord is een dergelijk complex (de Blaauwe Hoeve) voorzien van een (specifieke) woonbestemming. Deze systematiek wordt in het nieuwe bestemmingsplan gecontinueerd.
• Voor zelfstandig gelegen en gebruikte garageboxen in de voorheen geldende bestemmingsplannen is in de wettelijke RO-standaarden geen bestemming aangereikt. De categorie 'Overig' is hier niet voor bedoeld. Omdat de garageboxen niet (altijd) horen bij aangrenzende woningen, wordt voor deze bouwwerken gekozen voor de bestemming 'Verkeer- Garages en bergplaatsen' met de aanduiding 'bouwvlak'.

• In de meeste van de voorheen geldende bestemmingsplannen zijn de woonpercelen in hun geheel bestemd voor wonen. Daarbinnen is onderscheid gemaakt in een bouwvlak voor het hoofdgebouw en een vlak voor de erfbebouwing. In een enkel bestemmingsplan zijn voor de voortuinen de bestemming Tuin gehanteerd. Voorgesteld wordt in het nieuwe bestemmingsplan de systematiek van één woonbestemming voor het gehele perceel te hanteren. Dit biedt onder ander als voordeel dat kleine overschrijdingen voor de voorgevelrooilijn /voorste bouwgrens van het bouwvlak (zoals erkers en entreeportalen) zijn toegestaan. De grenzen van de vlakken zijn zo veel mogelijk overgenomen uit de voorheen geldende bestemmingsplannen.
• Voor de reguliere woongebieden wordt een dieptemaat voor het hoofdgebouw opgenomen, veelal 12 of 15 m, afhankelijk van het woningtype. Binnen deze maatvoering zijn veelal nog uitbreidingsmogelijkheden voor het hoofdgebouw aanwezig. Daarachter kan erfbebouwing worden gerealiseerd of vergroot. Alleen waar sprake is van ondiepe percelen of achtererven en de bebouwing dus kort op andere bebouwing of op de openbare ruimte komt te staan wordt een kleinere maat aangehouden (10 m). Woningen behoeven niet geheel binnen het bouwvlak voor hoofdgebouwen te worden gebouwd. Ook binnen het vlak voor erfbebouwing mogen aan- of uitbouwen in gebruik worden genomen als woonruimten.
• In bepaalde villa- en bungalowgebieden zijn de woningen verspreid over de woonpercelen gebouwd. Deze percelen zijn in de voorheen geldende bestemmingsplannen, met uitzondering van een woonbuurt in Hengstdijk, voorzien van een eigen bouwvlak en daarachter de aanduiding 'erf', in plaats van een bouwstrook waarbinnen de situering van de woningen dwingend is vastgelegd. De huidige systematiek wordt in het nieuwe bestemmingsplan overgenomen.
• Voor de diverse woonwagenlocaties geldt dat per locatie de regels uit het geldende plan worden overgenomen.

• Alleen waar dat ruimtelijk-stedenbouwkundig gewenst is, wordt de bouwwijze van woningen vastgelegd. De afweging daarvan is al gemaakt in de voorheen geldende bestemmingsplannen. De bouwwijze van woningen wordt geregeld met aparte woonbestemmingen.
• De open bebouwingsstructuur bij vrijstaande woningen wordt gewaarborgd door een afstand van vrijstaande hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrenzen aan te houden van ten minste 3 meter. Hiervan zijn geen afwijkingsbevoegdheden opgenomen. De afstand van aan- en uitbouwen en aangebouwde overkappingen tot één van de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt ten minste 3 meter. Dit sluit aan op de hedendaagse praktijk en de regeling uit de voorheen geldende bestemmingsplan die van toepassing was op verschillende locaties. Daarnaast worden de mogelijkheden van het bouwvergunningvrij bouwen toereikend geacht.
• In de voorheen geldende bestemmingsplannen is bepaald dat gebouwen en overkappingen op ten minste 1 m uit de perceelsgrens worden gebouwd óf in de perceelsgrens. Deze regeling hield verband met artikel 56 boek 5 van het Burgerlijk wetboek ('tijdelijk gebruikmaken van erf van de buurman voor het verrichten van (onderhouds)werkzaamheden aan een bouwwerk'). De bepaling in de bestemmingsplannen wordt in de praktijk veelal als te star ervaren en wordt niet meer opgenomen in de nieuwe bestemmingsplannen.

• De maximaal toelaatbare goot- en bouwhoogte in het bestemmingplan zijn ook grotendeels overgenomen van de voorheen geldende bestemmingsplannen. Over het algemeen geldt voor woningen (hoofdgebouwen) een goothoogte van 4 of 6 m en een bouwhoogte van 8 of 10 m.
• Voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen wordt een goothoogte van 3,3 m opgenomen en een bouwhoogte van 7,3 m.
• Om enige flexibiliteit te kunnen bieden wordt een algemene afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het vergroten van de maximale goot- en bouwhoogte tot respectievelijk 6,3 en 10 meter. Hieraan worden voorwaarden verbonden ten aanzien van ruimtelijk-stedenbouwkundige kwaliteit en gevolgen voor de omgeving.

• In de meeste van de voorheen geldende bestemmingsplannen is bepaald dat het bouwvlak volledig mag worden bebouwd. Het vlak voor erfbebouwing buiten het bouwvlak mag voor ten hoogste 40% met maximum van 60 m². In een enkel bestemmingsplan is geen regeling voor maximum oppervlak voor bebouwing binnen het bouwvlak opgenomen, maar is wel een maximaal bebouwd oppervlak achtererf vastgelegd (inclusief overkappingen, maximaal 50% met maximum van 40 m².) Het begrip achtererf is in dat bestemmingsplan niet verklaard, zodat moet worden teruggevallen op het Besluit omgevingsrecht. Het achtererf kan daardoor liggen binnen het bouwvlak. De regeling is daardoor niet coherent. Voorgesteld wordt om vast te houden aan de regeling in de meeste voorheen geldende bestemmingsplannen waarin hoofdgebouwen alleen zijn toegestaan binnen bouwvlakken die overigens volledig mogen worden bebouwd (met inachtneming van eventuele andere bouwvoorschriften, zoals minimumafstandsmaten). Erfbebouwing, bestaande uit aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd (met uitzondering van de voortuin of het voorerfgebied.
• In de voorheen geldende bestemmingsplannen voor reguliere woongebieden is de maximum oppervlakte aan erfbebouwing vastgelegd. Het bebouwde oppervlak van het achtererf, inclusief overkappingen, bedraagt maximaal 40% van het binnen de aanduiding 'bijgebouwen' gelegen deel van het erf met een maximum van 60 m². Met deze regeling wordt geen rekening gehouden met het gegeven dat de oppervlakten van de woonpercelen sterk uiteen kunnen lopen. Een regeling die gerelateerd is aan de oppervlakte van het perceel doet meer recht aan de plaatselijke situatie. De volgende staffelregeling is daarom opgenomen.

• Er wordt geen rekening gehouden met het bouwvergunningvrij bouwen. Dit is bij wet geregeld en kan buiten het gemeentelijk bevoegd gezag worden gewijzigd. Als dat gebeurt (en dat heeft al eens plaatsgevonden) dan divergeren de regeling en de bestemmingsplannen opnieuw. Bouwvergunningvrij bouwen en bestemmingsplannen vormen afzonderlijke toetsingskaders.

• In de woningen zelf worden steeds vaker activiteiten ontplooid met behoud van de woonfunctie. Daarbij gaat het om de zogenaamde 'vrije beroepen' die conform jurisprudentie zonder meer zijn toegestaan, en om andere beroepen die daarmee wat betreft milieu-uitstraling vergelijkbaar zijn. In de voorheen geldende bestemmingsplannen zijn deze aan huis gebonden beroepen rechtstreeks mogelijk gemaakt. Voor kleinschalige beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten, die formeel gezien niet onder de regeling voor aan-huis-gebonden-beroepen vallen, zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen. In de praktijk is het onderscheid tussen de verschillende activiteiten namelijk moeilijk te maken. Daarom is het onderscheid losgelaten en is voor alle soorten functies ten hoogste 25 m² rechtstreeks toegestaan. De andere activiteiten dan wonen mogen alleen door de bewoner zelf worden uitgeoefend. Ruimten die zowel voor aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten als voor het gebruik van de eigen woning worden gebruikt (bijvoorbeeld een keuken of sanitaire ruimte) worden voor toetsing van de oppervlakte niet meegerekend.
• De mogelijkheid voor logies met ontbijt (bed&breakfast) is overgenomen uit de Beleidsnotitie bed&breakfastvoorziening. Logies met ontbijt is onder voorwaarden toegestaan via een afwijkingsbevoegdheid tot een maximale omvang van 6 personen.
• In de geldende bestemmingsplannen is het gebruik beperkt tot uitsluitend de woning (=hoofdgebouw met de daarbij behorende aan- en uitbouwen). Omdat de milieueffecten beperkt zullen zijn, kunnen de niet-woonfuncties in dit nieuwe bestemmingsplan ook worden uitgeoefend in een losstaand bijgebouw.
• Het recht om een onderkomen voor mantelzorg op het eigen woonperceel te kunnen bouwen is tegenwoordig in de wet opgenomen en behoeft daarom niet in het bestemmingsplan te worden geregeld.

• Bedrijvigheid komt op diverse verspreide locaties voor: in de bebouwde kom en op bedrijventerreinen. Dit onderscheid komt in de bestemmingsregeling tot uitdrukking met de bestemming 'Bedrijven' en 'Bedrijventerrein'.
• Voor de bedrijven in de bebouwde kom geldt in zijn algemeenheid dat alleen lichte bedrijvigheid worden toegestaan. Voor de afstemming op de woonomgeving wordt een geheel vernieuwde bedrijvenlijst opgenomen (Staat van functiemenging), ontleend aan de laatste VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering. In de publicatie is aangegeven dat deze staat wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Het gaat daarbij in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De SvB 'functiemenging' kan indien gewenst ook worden toegepast in woonwijken waar een enkel bedrijf aanwezig is.
• Voor de bedrijventerreinen (Clinge, Kapellebrug, enz.) wordt de gebruikelijke Staat van Bedrijfsactiviteiten gehanteerd, al wordt wel de meest actuele versie toegepast. De maximale milieucategorie is doorgaans 3.2 tot maximaal 4.2. Op de terreinen worden nagenoeg alle soorten (lokale) bedrijven toegestaan, met uitzondering van nieuwe:
  1. 1. detailhandelsbedrijven die thuishoren in de centrumgebieden;
  2. 2. zelfstandige kantoren;
  3. 3. groothandels-, transport- en distributiebedrijven;
  4. 4. geluidhinderlijke bedrijven en Bevi-inrichtingen.
• De al bestaande bedrijven worden positief bestemd. Via een afwijkingsbevoegdheid kunnen dergelijke bedrijven worden toegestaan als ze naar aard en schaal passen op het bedrijventerrein.

• Op sommige locaties worden specifieke vormen van bedrijvigheid mogelijk gemaakt.
• De bouwmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden op de eerste plaats ontleend aan de voorheen geldende bestemmingsplannen.
• Uit ruimtelijk-kwalitatief oogpunt en uit oogpunt van veiligheid worden regels gesteld aan de opslag van goederen in de open lucht. Opslag binnen 2 m van een naar de weggekeerde perceelsgrens is niet toegestaan en de hoogte bedraagt ten hoogste maximaal 4 m.
• In het voorheen geldende bestemmingsplan Kapellebrug is binnen de bestemming Bedrijf een bevoegdheid opgenomen om de categorie-indeling Staat van bedrijfsactiviteiten te wijzigen. Deze bevoegdheid wordt niet in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen, omdat dan ook de inschaling van bedrijven (milieucategorie) kan wijzigen en daar voorziet de bevoegdheid niet in.
• Voor agrarische percelen in het plangebied van het nieuwe bestemmingsplan voor de kernen wordt een sterk versimpelde regeling van de regeling in het buitengebied opgenomen. Nieuwe ontwikkelingen met afwijkingsbevoegdheden en wijzigingsbevoegdheden worden niet mogelijk gemaakt, wel wordt een wijzigingsbevoegdheid naar Wonen opgenomen.

• De volkstuinen, openbare zwembaden en andere dagrecreatieve functies worden bestemd voor Recreatie-Dagrecreatie. Volkstuinen worden in een enkel geval nu nog geregeld binnen de bestemming Groen. Op grond van de landelijke RO standaard SVBP2012 ligt een recreatieve bestemming meer voor de hand.
• Sportcomplexen krijgen een sportbestemming. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende sportactiviteiten omdat uitwisseling van gebruik binnen de locatie geen relevante ruimtelijke effecten zal hebben.
• De bestaande bouwregeling wordt overgenomen.

• De openbare ruimte wijzigt niet met de vaststelling van dit nieuwe bestemmingsplan. Waar sprake is van verkeersruimte en pleintjes, legt het bestemmingsplan de inrichting niet vast, maar biedt juist mogelijkheden voor verbetering of aanpassing aan de wensen van de buurt. Dit kan zonder het toepassen van extra procedures. Dit was in de huidige bestemmingsplannen al mogelijk en heeft goed gewerkt.
• Belangrijke fietsverbindingen en de grotere en structurele waterpartijen en waterlopen moeten volgens de wettelijke standaard SVBP2012 worden bestemd voor Verkeer respectievelijk Water.
• De belangrijkste (groen)structuurbepalende elementen en groenstroken worden bestemd als Groen. Omzetting naar verkeers- of parkeerruimte wordt daarmee voorkomen. Binnen de bestemming Groen zijn kleinschalige speelvoorzieningen en fiets- en voetpaden wel mogelijk.
• Snippergroen wordt overeenkomstig vastgesteld gemeentelijk beleid in beginsel bestemd tot wonen.
• Binnen de groen- en verkeersbestemming worden nutsvoorzieningen rechtstreeks mogelijk gemaakt tot een oppervlakte van 15 m²en een bouwhoogte van 3 m. Deze oppervlakte is afgestemd op het bouwvergunningvrij bouwen voor bouwwerken voor een infrastructurele of openbare voorziening als bedoeld in artikel 2 lid 18 van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht.
• Beschutte, overdekte zitgelegenheden op ontmoetingsplaatsen worden in de voorheen geldende bestemmingsplannen binnen de bestemming Groenvoorzieningen en Verkeersdoeleinden mogelijk gemaakt met toepassing van een afwijkingsbevoegdheid. In het nieuwe bestemmingsplan worden deze direct mogelijk gemaakt binnen beide bestemmingen. De maatvoering is gelijk aan de maatvoering van de hiervoor vermelde nutsvoorzieningen.
• Grotere speeltuinen binnen de groenbestemming worden specifiek geregeld. Per geval zal moeten worden bepaald of regeling in het bestemmingsplan nodig is. Als richtsnoer voor ondergeschikt zou kunnen worden aangesloten op de hiervoor vermelde oppervlakte van zitgelegenheden op ontmoetingsplaatsen en van de nutsvoorzieningen: 15 m².
• De natuurgebieden in binnen het plangebied bestemd als natuur. De gronden binnen de zone van 100 m van de bestaande natuurgebieden zijn bestemd conform het huidige gebruik en de bestaande mogelijkheden. Hier worden geen nieuwe activiteiten mogelijk gemaakt die invloed hebben op de instanthouding van de natuur.

• Voor monumenten die op grond van wetgeving worden beschermd (zoals archeologisch vindplaatsen of gebouwde monumenten) wordt geen regeling in het bestemmingsplan opgenomen ter bescherming van de monumenten. Dit is dubbele wetgeving en daarom niet gewenst.
• Voor archeologie is sinds de vaststelling van de voorheen geldende bestemmingsplannen nieuw beleid vastgesteld. Er is een facetherziening archeologie vastgesteld en in werking getreden. De regeling uit deze herziening is verwerkt in het nieuwe bestemmingsplan.

• Overeenkomstig provinciaal beleid wordt binnen een afstand van 400 m rondom de standerdmolen Groenendijk uit 1744 en de Stadsmolen van Hulst uit 1792 binnen en buiten het plangebied rekening gehouden met de molenbiotoop van deze molen. Alleen voor het aanbrengen van hoogopgaande beplanting gelden beperkingen. Voor nieuwe bebouwingsmogelijkheden, via afwijking- of wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze moeten worden getoetst aan het belang van de molen. Bestaande planologische mogelijkheden worden niet beperkt door de molenbiotoop.

• Landschappelijk en cultuurhistorisch waardevolle dijken zijn in de voorheen geldende bestemmingsplannen bestemd voor beschermde Dijk (bD). In het nieuwe bestemmingsplan wordt hiervoor overeenkomstig de wettelijke RO-standaarden een dubbelbestemming (Waarde - Cultuurhistorie – beschermde dijk) opgenomen.

• Het bestemmingsplan is in hoofdzaak consoliderend, dat houdt in dat in principe nieuwe ontwikkelingen niet worden meegenomen. Echter zijn binnen het plagebied een aantal ontwikkelingen die in de procedure van dit bestemmingsplan worden meegenomen.
• Onderdeel van deze ontwikkelingen is een ruimtelijke onderbouwing. Deze ruimtelijke onderbouwing is als een aparte bijlage opgenomen bij de toelichting van dit bestemmingsplan.
• Het gaat hierbij om de onderstaande ontwikkelingen:
  1. 1. Sint Jansteen, Hoofdstraat 32. Deze ontwikkeling heeft betrekking op een functiewijziging van Maatschappelijk naar Wonen. Uit de ruimtelijke onderbouwing blijkt dat de ontwikkeling past binnen de geldende wet- en regelgeving en de beleidskaders van de gemeente. De ruimtelijke onderbouwing is opgenomen in Bijlage 9.
  2. 2. Kloosterzande, Cloosterstraat 19. Deze ontwikkeling maakt de wijziging van het pension naar een gemengde bestemming mogelijk, daarnaast wordt het naastgelegen bedrijf teruggebracht tot een bedrijfscategorie 1. De ruimtelijke onderbouwing is opgenomen in Bijlage 10.
  3. 3. Vogelwaarde, Bossestraat 118. Bij deze ontwikkeling is toepassing gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid die in het vigerende bestemmingsplan was opgenomen en is hier een bouwvlak opgenomen ten behoeve van de realisatie van een woning. De ruimtelijke onderbouwing is opgenomen in Bijlage 8.
  4. 4. Nieuw-Namen, Verboomstraat 6. Deze ontwikkeling voorziet in het verplaatsen van het bouwvlak richting de zuidzijde ten behoeve van het verplaatsen van een woning. Daarnaast wordt – met advies van de gemeentelijk adviseur archeologie en aardkunde – de dubbelbestemming Waarde – Aardkunde 1 ter hoogte van het plangebied verkleind. De ruimtelijke onderbouwing is opgenomen in Bijlage 11.
  5. 5. Grauw (Paal), Duivenhoeksestraat 25. Deze ontwikkeling ziet in de uitvoering van de wijzingsbevoegdheid die was opgenomen op het voorheen geldende bestemmingsplan voor het realiseren van één woning. De ruimtelijke onderbouwing is opgenomen in Bijlage 12.

Het bestemmingsplan is digitaal beschikbaar

• De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze moeten worden gepresenteerd. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen.
• Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. De SVBP2012 kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi.
• Het voorliggende bestemmingsplan voldoet aan de wettelijke vereisten en is dus raadpleegbaar en uitwisselbaar.
• De gemeente publiceert het bestemmingsplan vanaf het ontwerp op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Uitgangspunt: bestemmingsregeling raadplegen vanaf het beeldscherm

• Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan op het beeldscherm verschijnt via de verbeelding (kaart). De kleuren geven aan welke bestemmingen zijn gelegd. Bouwvlakken markeren de ruimte voor situering van gebouwen.
• Door met een muis op een perceel te klikken, komt een overzicht in beeld van de relevante gebruiks- en bouwregels. Daartoe behoren ook de andere bepalingen, zoals voor afwijkingen, wijziging en omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde.
• In de digitale omgeving is een systeem nagestreefd, zodanig dat vanaf het beeldscherm een doorverwijzing naar de regels en ook naar de specifieke passage van de toelichting en bijlagen mogelijk is.

De toelichting

• Voor een uitleg van de mogelijkheden die de bestemming op perceelsniveau biedt, kan worden doorgeklikt naar de betreffende paragraaf van de toelichting (hoofdstuk 3). In die paragraaf worden antwoorden op de volgende vragen gegeven.
  1. 1. Waarvoor is de betreffende bestemming opgenomen?
  2. 2. Welke functies zijn toegestaan?
  3. 3. Hoeveel mag er worden gebouwd?
  4. 4. Welke veranderingen worden verwacht?
  5. 5. Wat zijn de belangrijkste verschillen met de vigerende bestemmingsregeling?

• Naast de bestemmingen op perceelsniveau, gelden er dubbelbestemmingen die van toepassing zijn op gebieden, zoals archeologie, dijken en leidingen. Een toelichting hierop is in hoofdstuk 4 opgenomen.
• Inzicht in de integrale opzet van het bestemmingsplan wordt geboden in hoofdstuk 1 en 2 van de toelichting. Deze hoofdstukken bevatten de uitgangspunten van het bestemmingsplan.
• In de hoofdstukken 6 en 7 wordt aandacht besteed aan handhaving en uitvoerbaarheid.
• De bijlagen geven nadere informatie over de volgende onderwerpen:
  1. 1. Bijlage 1 Samenvatting van beleid;
  2. 2. Bijlage 2 Archeologische beleidskaart gemeente Hulst;
  3. 3. Bijlage 3 Lijst van wettelijk beschermde archeologische monumenten in de gemeente Hulst;
  4. 4. Bijlage 4 Beleidskaart aardkundige waarden
  5. 5. Bijlage 5 Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
  6. 6. Bijlage 6 Toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten;
  7. 7. Bijlage 7 Nota van Overleg
  8. 8. Bijlage 8 Ruimtelijke onderbouwing Bossestraat 118 Vogelwaarde
  9. 9. Bijlage 9 Ruimtelijke onderbouwing Hoofdstraat 32 Sint Jansteen
  10. 10. Bijlage 10 Ruimtelijke onderbouwing Cloosterstraat 19 Kloosterzande
  11. 11. Bijlage 11 Ruimtelijke onderbouwing Verboomstraat 6 Nieuw-Namen

• Voor de agrarische bedrijven (aanwezig in vrijwel alle kernen) en losse agrarische percelen. De bestemming 'Agrarisch - Kwekerij' is specifiek opgenomen voor de kwekerijen in Vogelwaarde en Nieuw Namen.
• Voor de percelen met specifieke landschappelijke en natuurwaarden is de bestemming Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden opgenomen.

• Vanwege de aanwezigheid van milieugevoelige functies (vooral woningen) in de directe omgeving mogen de agrarische percelen uitsluitend worden gebruikt voor grondgebonden agrarische bedrijven, zoals akkerbouw of veeteelt (zie paragraaf 5.9). De bestemming 'Agrarisch - Kwekerij' komt in verschillende kernen voor. Omdat dergelijke kwekerijen niet direct passen in de omschrijving van grondgebonden bedrijven is voor deze bedrijven een specifieke bestemming opgenomen. Hiermee zijn deze bedrijven positief bestemd.
• Andere specifieke functies binnen de bestemmingen zijn door middel van aanduidingen specifiek aangeduid en daarmee positief bestemd.
• Nevenfuncties zijn niet mogelijk gemaakt.
• Per bedrijf is ten hoogste één bedrijfswoning mogelijk. Daar waar deze aanwezig zijn, zijn deze vrij nauwkeurig vastgelegd op de verbeelding. Verplaatsing van de woningen is zonder nadere afweging namelijk niet gewenst. In het bestemmingsplan is overigens geen mogelijkheid opgenomen voor verplaatsing (bijvoorbeeld met een wijzigingsbevoegdheid). In voorkomend geval zal hiervoor een afzonderlijke planologische procedure worden gevoerd.
• Voor de bestemming Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden zijn de gronden tevens bestemd voor het behoud en herstel van de aanwezige natuur- en landschapswaarden.

• Voor de agrarische bedrijven zijn bouwvlakken opgenomen waarbinnen de bedrijfsgebouwen zijn toegestaan. De maximum goot- en bouwhoogten zijn aangegeven met een aanduiding; op de analoge weergave een percentage in een rond symbool.
• De bouwvlakken mogen volledig worden bebouwd tenzij door middel van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' een maximaal percentage is aangegeven.
• De inhoud van bedrijfswoningen is gemaximeerd op 1.000 m³. Voor de maximale oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen behorende bij de bedrijfswoning is de maximaal toegestane oppervlakte aan gebouwen en overkappingen behorende bij het bedrijf maatgevend. Reden hiervoor is dat er in de praktijk veelal sprake is van gemengd gebruik (bedrijfsmatig en particulier) van gebouwen. De maximum goot- en bouwhoogte van de bedrijfswoningen is gelijk aan die voor de andere bedrijfsgebouwen.

• Voor deze gronden worden geen bijzondere veranderingen verwacht waarvoor een specifieke regeling nodig is.

• Er zijn specifieke gebruiksregels opgenomen om het grondgebonden karakter van de agrarische bedrijfsactiviteiten te waarborgen en zijn regels opgenomen voor de opslag van mest, het gebruik van mestopslagruimten, sleufsilo's, kuilvoerplaten en containervelden.

• In het voorliggende bestemmingsplan is ook geregeld dat fruitteelt binnen een afstand van 50 m van woningen van derden, gronden waarop woningen van derden mogelijk zijn of terreinen bestemd voor verblijfsrecreatie (minicampings daaronder inbegrepen) niet is toegestaan.
• Ten aanzien van de bedrijfswoningen is van belang dat de inhoudsmaat is verruimd van 750 m³ naar 1.000 m³ en dat niet langer is geregeld dat per bedrijfswoning ten hoogste 2 bijgebouwen inclusief overkappingen zijn toegestaan.

Zie paragraaf 2.3:

• bestemming Bedrijf: voor de verspreid in de kern gevestigde bedrijven, niet zijnde agrarische bedrijven, detailhandels- en horecabedrijven en kantoren;
• bestemming Bedrijventerrein voor alle overige bedrijventerreinen.

Het onderscheid tussen beide bestemmingen volgt uit de wettelijke RO-standaarden.

• De aanwezige bedrijven kunnen in ieder geval hun bedrijfsactiviteiten voortzetten.
• Op de genoemde bestemmingen worden nagenoeg alle soorten (lokale) bedrijven toegestaan, met uitzondering van nieuwe:

1. 1. detailhandelsbedrijven die thuishoren in de centrumgebieden;
2. 2. zelfstandige kantoren;
3. 3. geluidshinderlijke bedrijven en Bevi-inrichtingen.

• Voor de toelaatbaarheid van bedrijven wordt gebruik gemaakt van twee lijsten waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn opgenomen en, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Het betreft de Staat vanBedrijfsactiviteiten en de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. In paragraaf 5.9 wordt nader ingegaan op deze staten en de toegepaste milieuzonering/toelaatbare milieucategorieën.
• Mocht een bedrijf worden beëindigd, dan zijn eenzelfde bedrijfstype of bedrijven die passen in de omgeving toegestaan.
• De bedrijven uit een hogere milieucategorie dan algemeen toelaatbaar en bedrijven die niet voorkomen in de staten, worden specifiek geregeld. In sommige gevallen is een koppeling aan de staten niet gewenst. Het gaat dan vooral om gebouwen in de bebouwde kom waar nu niets anders plaatsvindt dan opslag en om bijzonder gelegen bedrijfspercelen buiten woon- of centrumbuurten of bedrijventerreinen. Hier is alleen het huidige gebruik geregeld.

• Via afwijkingsbevoegdheden (artikel 6 lid 6.4.1 en 6.4.2 en artikel 8 lid 8.4.1) kunnen bedrijven worden toegestaan uit een hogere categorie of bedrijven die niet in de staten worden vermeld. Voorwaarde is dat deze bedrijven naar aard en invloed vergelijkbaar zijn met algemeen toelaatbare bedrijven.

• Hiervoor is aangegeven dat detailhandel op bedrijventerreinen niet is toegestaan. Op sommige bedrijventerreinen is echter al detailhandel aanwezig. De vergunde en vigerende rechten zijn in dit nieuwe bestemmingsplan overgenomen.
• Uit ruimtelijk-kwalitatief oogpunt en uit oogpunt van veiligheid worden regels gesteld aan de opslag van goederen in de open lucht. Opslag binnen 2 m van een naar de weggekeerde perceelsgrens is niet toegestaan en de hoogte bedraagt maximaal 4m.
• Er zijn geen nieuwe bedrijfswoningen toegestaan. Hiermee wordt bereikt dat de bedrijfspercelen optimaal worden benut voor bedrijfsgebouwen. Naburige bedrijven hebben ook niet te maken met beperkingen in de bedrijfsvoering en milieuregelgeving in verband met nieuwe woningen. De bestaande bedrijfswoningen zijn als zodanig aangeduid en zijn daarmee positief bestemd.
• Op enkele bedrijfslocaties zijn verkooppunten voor motorbrandstoffen gevestigd. Deze bijzondere bedrijfsfuncties zijn specifiek bestemd. Er zijn ook verkooppunten aanwezig waar LPG wordt verkocht. Dit is in het bestemmingsplan bevestigd en rondom het vulpunt van de LPG-installatie is een risicocontour opgenomen waarbinnen geen kwetsbare objecten aanwezig mogen zijn. Deze zijn niet aanwezig (zie paragraaf 5.11.2).
• Binnen de bestemmingen Bedrijf en Bedrijventerrein zijn nutsvoorzieningen rechtstreeks toelaatbaar. Er gelden geen beperkingen daarvoor.
• Voorts komen binnen de bedrijfsbestemmingen en op bedrijventerreinen bijzondere functies voor die niet passen binnen de algemeen toelaatbare categorieën van bedrijven. Deze functies zijn in verband met de locatie en het karakter specifiek aangeduid. Zo zijn er locaties waar naast de reguliere bedrijfsfuncties tévens specifieke bedrijfsfuncties zijn toegestaan en locatie waar uitsluitend bepaalde bedrijfsfuncties zijn toegestaan. In de bestemmingsomschrijving van de bestemming Bedrijf zijn daarvoor twee afzonderlijke tabellen opgenomen.

• De bouwmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden op de eerste plaats ontleend aan de voorheen geldende bestemmingsplannen. De bouwvlakken mogen volledig worden bebouwd met gebouwen en overkappingen, tenzij op de verbeelding anders is bepaald. Voor het bedrijventerrein Clinge geldt dat elk bouwperceel tot ten hoogste 75% mag worden bebouwd met gebouwen en overkappingen, tenzij op de verbeelding anders is bepaald.
• De gebouwen en overkappingen zijn alleen toegestaan binnen een bouwvlak.
• Door enige afstand aan te houden tot de voorste perceelsgrens, blijft de bebouwing in het straatbeeld (met parkeerruimte en groenstroken) passen.
• De inhoud van bedrijfswoningen is gemaximeerd op 1.000 m³. Voor de maximale oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen behorende bij de bedrijfswoning is de maximaal toegestane oppervlakte aan gebouwen en overkappingen behorende bij het bedrijf maatgevend. Reden hiervoor is dat er in de praktijk veelal sprake is van gemengd gebruik (bedrijfsmatig en particulier) van gebouwen. De maximum goot- en bouwhoogte van de bedrijfswoningen is gelijk aan die voor de andere bedrijfsgebouwen.

• Op zich wordt uitgegaan van het behoud van de bedrijvigheid en mogelijk enige uitbreiding en vernieuwing van bedrijfsgebouwen. Intensivering van het gebruik van het bedrijfsperceel is wel te verwachten. Dit resulteert dan in uitbreiding van bedrijfsgebouwen binnen het bouwvlak.
• Het valt te verwachten dat binnen de planperiode bedrijven worden beëindigd. Wanneer dat het geval is, dan kunnen zich ter plaatse nieuwe bedrijven vestigen. Zoals hiervoor (paragraaf 3.4.2) al is aangegeven kan dit dan uitsluitend eenzelfde bedrijfstype zijn of bedrijven die passen in de milieuzonering.

• In de voorheen geldende bestemmingsplannen was een Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen die was gebaseerd op een VNG-brochure van destijds. Er is nu een nieuwe Staat opgenomen, die is ontleend aan de laatste VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering uit 2009 (zie paragraaf 5.9 en bijlage Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten).
• Met de nieuwe Staat is een actueler toetsingskader beschikbaar. Enkele bedrijven zijn ten opzichte van de oorspronkelijke Staat lager ingeschaald door veranderingen in de techniek (minder hinder).
• Voor de bedrijfspercelen die liggen in de kern is de oorspronkelijke Staat van Bedrijfsactiviteiten niet goed bruikbaar. Daar komt bij dat jurisprudentie steeds meer is gericht op het 'halen' van het afstandsvereiste.
• Gekozen is voor het toepassen van de Staat van Bedrijfsactiviteiten met 'functiemenging'. Hierin zijn bedrijven opgenomen die in dit soort omgevingstype tussen woonbebouwing passend zijn. De mogelijkheden die het vorige bestemmingsplan bood, zijn op die manier in feite overgenomen. Tegelijkertijd wordt op adequate wijze rekening gehouden met de omgeving en jurisprudentie.
• In de voorheen geldende bestemmingsplannen was een bevoegdheid opgenomen voor het stellen van nadere eisen omtrent situering van de gebouwen. Deze nadere eisenregeling kan nu worden toegepast voor alle kernen.

• Er zijn enkele gebieden binnen de kernen aangewezen als bos. Het gaat dan vooral om het gebied in Hulst Noord, een aantal percelen in Heikant, Clinge en Nieuw-Namen.

• De bestemming Bos is bestemd voor bosgebied en voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van aanwezige en potentiële natuur- en landschapswaarden. Ondergeschikt aan die functie zijn functies zoals extensieve dagrecreatie, natuurbeheer en bruggen en paden toegestaan.

• Binnen de bestemming Bos mogen geen gebouwen worden gebouwd. Uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde zijn toegestaan met een maximale hoogte van 3 m zijn toegestaan mits geen onevenredige schade wordt toegebracht aan de waarden van het bosgebied.

• Veranderingen worden niet verwacht.

• Er zijn geen noemenswaardige verschillen met van de oorspronkelijke bestemmingsregeling.

• Zie paragraaf 2.1.1: Centrum voor de centrumgebieden van alle kernen.

• De centrumbestemmingen bieden gebruiksmogelijkheden voor de functies wonen, dienstverlening, kantoor, horeca, bepaalde vormen van bedrijvigheid, maatschappelijke voorzieningen en andere vormen van cultuur en ontspanning. In Centrum is daarnaast ook detailhandel rechtstreeks toegestaan. Een uitwisseling van functies is daarmee mogelijk zonder dat daarvoor een planologische procedure nodig is.
• In de centrumgebieden is grootschalige detailhandel in beginsel niet gewenst.
• Wonen, met name op de verdieping, is belangrijk in het centrumgebied. Dit zorgt voor leefbaarheid, ook 's avonds. Woningen zijn toegelaten op de begane grond en op verdiepingen.
• In woningen mogen bepaalde activiteiten worden uitgeoefend. Welke dat zijn en welke voorwaarden er gelden, wordt uitgelegd in de paragrafen 2.2.6 en 3.23.
• Binnen detailhandel is geen onderscheid gemaakt in dagelijkse en niet-dagelijkse detailhandel (food/non-food), omdat uit jurisprudentie blijkt dat bepalingen die de toelaatbaarheid van detailhandelsvestigingen afhankelijk stellen van een branche, planologisch moeilijk (niet) zijn te onderbouwen.
• Lichte vormen van bedrijvigheid zijn toegestaan. Omdat er al sprake is van een gebied met gemengde functies, kunnen dit bedrijven zijn uit ten hoogste categorie B1 van de staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging.
• De toelaatbaarheid van horecabedrijven is gekoppeld aan de Staat van Horeca-activiteiten. Horecabedrijven behorend tot categorie 1 zijn algemeen toelaatbaar. De aanwezige horecabedrijven uit categorie 2 of 3 zijn bevestigd met een specifieke aanduiding. Verder kunnen ter plaatse van bestaande horecavestigingen uit categorie 1 ook horecabedrijven uit categorie 2 worden toegestaan. Hiervoor is in artikel 10.5.1 een afwijkingsmogelijkheid opgenomen. Voor een nadere toelichting op het instrument Staat van Horeca-activiteiten wordt verwezen naar paragraaf 5.10. en bijlage Toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten van de toelichting.

• Voor de centrumbestemmingen zijn bouwvlakken opgenomen waar hoofdgebouwen mogen worden gebouwd en daar waar bijgebouwen zijn toegestaan is de aanduiding 'bijgebouwen' opgenomen. De bouwvlakken mogen volledig worden bebouwd, tenzij op de verbeelding anders is bepaald. De oppervlakteregeling sluit aan bij die van de woonbestemmingen, waar de bebouwingsmogelijkheden afhankelijk zijn gesteld van de oppervlakte van de achtererven. Dit biedt enerzijds voldoende uitbreidingsmogelijkheden voor de centrumfuncties en houdt anderzijds voldoende rekening met de omgeving. Op enkele percelen is de bestaande bebouwing omvangrijker.
• De maximum goot- en bouwhoogte van de hoofdgebouwen sluit aan op het bouwregime uit de voorgeen geldende bestemmingsplannen en bieden voldoende ruimte. Een grotere hoogte is ongewenst in verband met de omgeving.

• Gedurende de planperiode van tien jaar zullen zich wisselingen in het gebruik van de gebouwen voordoen. Zoals nieuwe winkels op percelen die nu nog als woonperceel in gebruik zijn of beëindiging van een winkel. Er zal sprake zijn van dynamiek in centrumgebieden. Ook uitwisseling met andere functies is denkbaar en past in dit gebied. Tevens is wonen toelaatbaar.

• Enkele functies die voorheen onder maatschappelijke doeleinden vielen, behoren volgens wettelijke RO-ordeningsstandaarden tot de categorie 'cultuur en ontspanning'. In de nieuwe centrumbestemmingen wordt deze categorie daarom expliciet genoemd. Wat onder de functie 'maatschappelijk' valt, is in verband met de hiervoor genoemde standaarden eveneens expliciet uitgeschreven.

• De bestemming Detailhandel is vooral opgenomen voor die detailhandelsbestemmingen die net buiten de centrumgebieden zijn gelegen en waar conform het voorheen geldende bestemmingsplan al detailhandel is toegestaan.

• Binnen deze bestemming is detailhandel toegestaan. Onder detailhandel wordt verstaan het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
• Ook verkooppunten voor motorbrandstoffen (zonder lpg) zijn specifiek aangeduid.
• Bedrijfswoningen zijn mogelijk gemaakt door middel van de aanduiding 'bedrijfswoning'.

• Alle soorten bouwwerken, met dien verstande dat gebouwen en overkappingen alleen mogen worden gebouwd in een bouwvlak.

• De maximum goot- en bouwhoogten zijn aangegeven met een aanduiding; op de analoge weergave een percentage in een rond symbool.
• Bouwvlakken mogen geheel worden bebouwd tenzij doormiddel van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' een ander percentage is aangegeven.

• Voor de planperiode van het voorliggend bestemmingsplan (tien jaar) kunnen zich wisselingen in het gebruik van de gebouwen voordoen. Op dit moment bestaat geen inzicht of voor deze veranderingen een regeling in het bestemmingplan nodig is.

• Er zijn geen wezenlijke verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.

• De bestemming Dienstverlening is alleen opgenomen voor de kernen Kapellebrug en Sint Jansteen waar deze functie solitair op verspreid gelegen plekken voorkomt, buiten de centrumgebieden. Binnen andere kernen komt dienstverlening feitelijk in combinatie met een andere functie voor waardoor dit gebruik beter onder kan worden gebracht bij een bestemming 'Gemengd' (zie ook paragraaf 3.9).

• Binnen deze bestemming is dienstverlening toegestaan. Onder dienstverlening wordt verstaan het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren en bankfilialen.

• Alle soorten bouwwerken, met dien verstande dat gebouwen en overkappingen alleen mogen worden gebouwd in een bouwvlak.

• De maximum goot- en bouwhoogten zijn aangegeven met een aanduiding; op de analoge weergave een percentage in een rond symbool.
• Bouwvlakken mogen geheel worden bebouwd tenzij doormiddel van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' een ander percentage is aangegeven.

• Voor de planperiode van het voorliggend bestemmingsplan (tien jaar) kunnen zich wisselingen in het gebruik van de gebouwen voordoen. Op dit moment bestaat geen inzicht of voor deze veranderingen een regeling in het bestemmingplan nodig is.

• Er zijn geen wezenlijke verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.

• Voor de verspreid gelegen winkels, kantoren, de kleinere maatschappelijke voorzieningen en andere voorzieningen buiten de centrumgebieden. Bij vrijwel alle functies komen ook woningen voor of zijn woningen in de voorheen geldende bestemmingsplannen toegestaan.

• Zie schema paragraaf Voorzieningen buiten de centrumgebieden. Het bestemmingsplan voorziet in tien verschillende bestemmingen 'Gemengd'. Binnen iedere gemengde bestemming is een andere combinatie van bestemmingen mogelijk gemaakt, gebaseerd op de bestaande planologische situatie ter plaatse.
• Met deze regeling kunnen de aanwezige functies anders dan wonen zonder meer worden gecontinueerd.
• Wonen is toegelaten binnen 8 van de 10 gemengde bestemmingen (Gemengd - 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9 en 10) binnen de bestemming 'Gemengd - 5' is de woonfunctie specifiek aangeduid. De aanwezige bedrijfswoningen zijn binnen de bestemming Gemengd - 1 specifiek aangeduid.
• In woningen mogen bepaalde activiteiten worden uitgeoefend. Welke dat zijn en welke voorwaarden er gelden, wordt uitgelegd in de paragrafen 2.2.6 en 3.23.
• De toelaatbaarheid van horecabedrijven (Gemengd - 3, Gemengd - 8 en Gemengd - 9) is gekoppeld aan de Staat van Horeca-activiteiten. De aanwezige horecafuncties uit deze categorieën kunnen zonder meer worden gecontinueerd. Deze zijn bevestigd met een specifieke aanduiding. Voor het reguleren van hinder van deze horecabedrijven beschikken de gemeente en de politie over de algemene plaatselijke verordening. Voor een nadere toelichting op het instrument Staat vanHoreca-activiteiten wordt verwezen naar paragrafen 5.10. en bijlage Toelichting op de Staat vanHoreca-activiteiten van de toelichting.
• Maatschappelijke functies binnen de bestemming Gemengd - 10 zijn specifiek aangeduid.

• Voor de bestemmingen zijn bouwvlakken opgenomen waar hoofdgebouwen mogen worden gebouwd en in sommige gevallen tevens aanduidingsvlakken 'bijgebouwen' waarbinnen alleen erfbebouwing is toegestaan. Deze systematiek sluit aan op de regeling voor wonen omdat deze bestemmingen doorgaans langs wegen en straten met woningen liggen. In de voorheen geldende bestemmingsplannen zijn de betreffende percelen veelal voorzien van de aanduiding 'erf'.
• De bouwvlakken mogen voor 100% worden bebouwd tenzij door middel van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' een ander percentage is aangegeven.
• Voor de aanduidingsvlakken 'bijgebouwen' gelden wel beperkingen. Hiermee wordt voorkomen dat de achtererven dichtslibben. De oppervlakteregeling sluit aan bij die van de woonbestemmingen waar de bebouwingsmogelijkheden afhankelijk zijn gesteld van de oppervlakte van de achtererven. Dit biedt enerzijds voldoende uitbreidingsmogelijkheden en houdt anderzijds voldoende rekening met de omgeving. Op enkele percelen is de bebouwing omvangrijker.
• De maximum goot- en bouwhoogte van de (hoofd)gebouwen sluit aan op het bouwregime uit de voorheen geldende bestemmingsplannen en biedt voldoende ruimte. Een grotere hoogte is ongewenst in verband met de omgeving.

• Gedurende de planperiode van tien jaar zullen zich wisselingen in het gebruik van de gebouwen voordoen. Zoals nieuwe winkels op een perceel dat nu nog als woonperceel in gebruik is of beëindiging van een winkel. Door marktwerking zullen immers functies worden beëindigd. De voorkeur wordt dan gegeven aan herinvulling van het pand in plaats van aan leegstand.

• Oorspronkelijk waren alle functies anders dan wonen voorzien van gecombineerde bestemmingen. In het voorliggende bestemmingsplan is gekozen voor het onderbrengen van deze bestemmingen in verschillende bestemmingen Gemengd. Daarmee kan gemakkelijker worden ingespeeld op herinvulling van vrijkomende panden door een andere functie ter voorkoming van leegstand.
• Binnen de gemengde bestemmingen is het gebruik verruimd ten opzichte van de voorheen geldende regeling.
• Door de opsplitsing in tien afzonderlijke bestemmingen 'Gemengd' is het mogelijk het aantal aanduidingen te reduceren. Hierdoor ontstaat een rustiger kaartbeeld en zijn de regels beter leesbaar. Inhoudelijk zijn er geen verschillen met de voorheen geldende regelingen.

• Voor de beeldbepalende groenstroken en groene gebieden veelal aan de randen van de kernen, op en langs de waterkeringen, rond de bedrijventerreinen en de sport- en recreatiecomplexen.
• Daarnaast is de bestemming gehanteerd voor structurele groenvoorzieningen in de verschillende planmatig opgezette woongebieden en restpercelen en gebieden in de oksel van de infrastructuur.

• De groenvoorzieningen zijn vooral bedoeld voor (opgaande) beplanting. Daarnaast zijn daarbij behorende (lees: ondergeschikte) functies toegestaan, zoals bijvoorbeeld voet- en fietspaden, kleinschalige speelvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Structurele verkeers- en watervoorzieningen zijn als zodanig bestemd (voor Verkeer en Water).
• Voor water is dus geen specifieke regeling nodig; voor een aangewezen en daarvoor speciaal ingericht gebied binnen groen wel. Grotere en speciaal aangewezen gebieden voor water zijn daarom specifiek geregeld (zie ook paragraaf 2.5.1).
• Op enkele plaatsen komen bijzondere en extra te beschermen waarden in de groenvoorzieningen voor die specifiek zijn geregeld zoals cultuurhistorische waarden en natuur- en landschapswaarden.
• Op enkele locaties zijn door middel van aanduidingen bepaalde verkeersvoorzieningen mogelijk gemaakt (ontsluiting). Voor het overige is omzetting van groenvoorzieningen naar verkeersruimte niet toegestaan.

• Op deze bestemming mogen vrijwel uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.
• De enige gebouwen die in het bestemmingsplan - rechtstreeks - mogelijk worden gemaakt zijn gebouwen voor nutsvoorzieningen en overdekte zitgelegenheden op ontmoetingsplaatsen (voor jongeren en ouderen) tot een oppervlakte van 15 m²en een bouwhoogte van 3 m (zie ook paragraaf 2.5.1).

• Van gemeentewege worden geen veranderingen verwacht. De huidige groenvoorzieningen blijven behouden.
• Eventueel kan een ander beheer of herinrichting verandering aanbrengen in de verschijningsvorm.
• Regelmatig wordt de gemeente benaderd door bewoners met de vraag of zij een stuk groen dat grenst aan hun woningen kunnen aankopen en in gebruik mogen nemen als tuin of als erf. In een aantal gevallen is hiermee ingestemd. Verwacht wordt dat ook de komende jaren dergelijke verzoeken zullen worden ingediend. Deze verzoeken zullen op hun merites worden beoordeeld.

• Gebouwen voor nutsvoorzieningen en overdekte zitgelegenheden op ontmoetingsplaatsen zijn nu rechtstreeks mogelijk (voorheen alleen na afwijking).
• Voor het overige zijn er geen wezenlijke verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.

• Voor de (grotere) horecabedrijven in de categorieën 1 t/m 3 van de Staat van Horeca-activiteiten en overige specifiek aangegeven horecabedrijven in de kernen die liggen buiten de centrumgebieden (aangeduid met de bestemmingen Centrum).

• Per locatie is specifiek aangegeven of de betreffende horecavestiging valt onder categorie 1, 2 of 3 van de Staat van Horeca-activiteiten of dat er een specifieke horeca aanduiding op van toepassing is.

• Wonen is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de woonaanduiding.

• Alle soorten bouwwerken, met dien verstande dat gebouwen en overkappingen alleen mogen worden gebouwd in een bouwvlak.

• Voor de planperiode van het voorliggend bestemmingsplan (tien jaar) kunnen zich wisselingen in het gebruik van de gebouwen voordoen. Met een ander gebruik dan horeca is in dit bestemmingsplan geen rekening gehouden.

• Er zijn geen verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.

• Voor de (grotere) zelfstandige kantoren in de kernen die liggen buiten de centrumgebieden (aangeduid met de bestemmingen Centrum).

• Uitsluitend een kantoor.

• Alle soorten bouwwerken, met dien verstande dat gebouwen en overkappingen alleen mogen worden gebouwd in een bouwvlak.

• Voor de planperiode van het voorliggend bestemmingsplan (tien jaar) kunnen zich wisselingen in het gebruik van de gebouwen voordoen. Met een ander gebruik dan kantoren is in dit bestemmingsplan geen rekening gehouden.

• Er zijn geen verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.

• Voor uiteenlopende maatschappelijke voorzieningen buiten de concentratiegebieden voor centrumfuncties.

• In artikel 26 lid 26.1 onder a is een uitgebreide opsomming van de functies opgenomen die zijn toegestaan. Het betreft zowel:
  1. 1. kleinere percelen met bijvoorbeeld een kerk, een dorpshuis molen of sociale voorzieningen;
     als
  2. 2. grote gebieden waar bijvoorbeeld scholen, begraafplaatsen of bijzondere functies als de Stichting Tragel Zorg te Clinge zijn gevestigd.
• De bijzondere functies zijn geregeld met een aanduiding.

• Alle soorten bouwwerken voor het toelaatbare gebruik, met dien verstande dat gebouwen en overkappingen alleen mogen worden gebouwd in een bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'.
• De bebouwingsmogelijkheden uit de voorheen geldende bestemmingsplannen zijn zo veel als mogelijk overgenomen. Geregeld is dat de bouwvlakken volledig mogen worden bebouwd, tenzij met een aanduiding (op de analoge weergave een percentage in een rond symbool) anders is aangegeven.
• Er zijn geen nieuwe bedrijfswoningen toegestaan. Bestaande bedrijfswoningen zijn specifiek aangeduid en daarmee positief bestemd.

• Voor de planperiode van het voorliggend bestemmingsplan (tien jaar) kunnen zich wisselingen in het gebruik van de gebouwen voordoen. Met een ander gebruik dan maatschappelijk is in dit bestemmingsplan geen rekening gehouden.

• Er zijn geen noemenswaardige verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.

De molen in Kloosterzande is als zodanig bestemd. Een ander gebruik dan molen is binnen deze bestemming niet toegestaan.

Gehecht wordt aan behoud van de open standerdmolen Groenendijk uit 1744 en de Stadsmolen van Hulst uit 1792 met in achtneming van bestaande rechten en belangen in de omgeving. Dit betekent dat het gewenst is dat de molen als werktuig kan blijven functioneren. In de omgeving van een molen kunnen daarom hoogtebeperkingen aan de orde zijn voor obstakels.

Overeenkomstig provinciaal beleid wordt binnen een afstand van 400 m rondom de molen binnen en buiten het plangebied rekening gehouden met de molenbiotoop van deze molen. Alleen voor het aanbrengen van hoogopgaande beplanting gelden beperkingen. Voor nieuwe bebouwingsmogelijkheden, via afwijking- of wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze moeten worden getoetst aan het belang van de molen. Bestaande planologische mogelijkheden worden niet beperkt door de molenbiotoop.

• Er zijn enkele gebieden binnen de kernen aangewezen als natuur. Het gaat dan vooral om het gebied ook wel bekend als Reynaertland ten zuiden van Hulst, het gebied rondom de jachthaven in Paal en het gebied aan de oostzijde van de kern Hengstdijk.

• De bestemming Natuur is voornamelijk bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van aanwezige en potentiële natuur- en landschapswaarden. Ondergeschikt aan die functie zijn functies zoals extensieve dagrecreatie, natuurbeheer en bruggen en paden toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - estuarium' zijn de gronden nog specifiek bestemd voor de bescherming, het behoud, het herstel en de ontwikkeling van het aanwezige estuarium.

• Binnen de bestemming Natuur mogen geen gebouwen worden gebouwd. Uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde zijn toegestaan met een maximale hoogte van 3 m zijn toegestaan mits geen onevenredige schade wordt toegebracht aan de waarden van het natuurgebied.

• Veranderingen worden niet verwacht.

• Er zijn geen noemenswaardige verschillen met van de oorspronkelijke bestemmingsregeling.

• Verschillende dagrecreatieve voorzieningen zijn mogelijk binnen deze bestemming. Specifieke, aan recreatie gerelateerde functies zoals zwembaden, horeca, maneges, paardenbakken, golfbanen of daarbij behorende short golf faciliteiten en driving range, zijn specifiek aangeduid. Binnen deze bestemming komen daarnaast ook waarden voor die door middel van aanduidingen worden aangegeven.

• Zie hiervoor.

• Alle soorten bouwwerken voor het toelaatbare gebruik, met dien verstande dat gebouwen en overkappingen alleen mogen worden gebouwd in een bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'.
• De bebouwingsmogelijkheden uit de voorheen geldende bestemmingsplannen zijn zo veel als mogelijk overgenomen. Geregeld is dat de bouwvlakken volledig mogen worden bebouwd, tenzij met een aanduiding (op de analoge weergave een percentage in een rond symbool) anders is aangegeven.
• Er zijn geen nieuwe bedrijfswoningen toegestaan. Bestaande bedrijfswoningen zijn specifiek aangeduid en daarmee positief bestemd.

• Veranderingen worden niet verwacht.

• In de voorheen geldende bestemmingsplannen waren de sporthallen en openbare zwembaden voorzien van de bestemming Maatschappelijke doeleinden of Recreatieve doeleinden. Zwembaden zijn in principe geregeld binnen de bestemming Sport, met uitzondering van de zwembaden die deel uitmaken van meerdere recreatieve voorzieningen.
• Voor het overige zijn er geen noemenswaardige verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.

• Voor de jachthaven in de kern Paal.

• Dit is gedetailleerd aangeven in artikel 30, lid 30.1. Het gaat om een jacht- en passantenhaven met alles wat daarbij hoort. Vanwege de effecten op de omgeving is het bestaande aantal aanleg- en ligplaatsen vastgelegd.

• Er mag uitsluitend worden gebouwd voor het toelaatbare gebruik. Gebouwen en overkappingen dienen daarbij te worden gebouwd in een bouwvlak.
• De maximale goot- en bouwhoogten die binnen de bouwvlakken gelden zijn vastgelegde door middel van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)'.

• Veranderingen worden niet verwacht.

• Er zijn geen noemenswaardige verschillen met van de oorspronkelijke bestemmingsregeling.

• Voor de sportvelden, de sporthallen en de openbare zwembaden.

• Vanwege de omvang van de verschillende functies die binnen de bestemming Sport kunnen worden onderscheiden en de invloed die elke functie op zijn omgeving heeft, zijn sommige functies specifiek bestemd. Een vrije uitwisseling van functies is daardoor niet mogelijk.
• Specifieke, sportgerelateerde functies zoals paardensport zijn aangeduid.
• Aan de sportfunctie gerelateerde horeca is toegestaan.

• Voor vrijwel alle sportvelden, sporthallen en sportscholen zijn bouwvlakken aangegeven waarbinnen de gebouwen moeten worden gesitueerd. In de meeste gevallen beslaan de bouwvlakken vrijwel de gehele bestemming. Dit biedt een grote mate van flexibiliteit.
• Voor de grote(re) bouwvlakken is een laag bebouwingspercentage opgenomen.
• Op de terreinen met de sportvelden wordt uitgegaan van relatief lage bouwhoogten. Eventuele nieuwbouw past daardoor altijd in de omgeving. De maximum bouwhoogten van de sporthallen zijn afgestemd op de huidige situatie.
• De maximaal toelaatbare hoogte van zend- en ontvangstmasten voor telecommunicatiedoeleinden is in de regels vastgelegd op 40 m.

• Er worden geen noemenswaardige veranderingen verwacht.

• Er zijn geen noemenswaardige verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.
• De hoogteregeling voor zend-/ontvangstinstallaties voor telecommunicatie is geüniformeerd.

• De tuinbestemming is opgenomen voor vrijwel onbebouwde gronden aan de achterzijde van zeer diepe woonpercelen en voor brede zijtuinen bij woningen.
• Voor landschappelijke tuinen die al dan niet zijn gelegen bij woningen is de aanduiding 'landschapswaarden'. Het gaat hier vaak om onbebouwde percelen die zijn gelegen bij woningen die een landschappelijke functie hebben.

• Binnen de bestemming Tuin zijn tuinen toegestaan.
• Ter plaatse van de specifieke aanduiding 'landschapswaarden', tevens voor het behoud en/of herstel van de aanwezige landschappelijke waarden.
• Ter plaatse van de aanduiding 'waterberging', tevens voor waterberging.

• Binnen de bestemming mag per perceel ten hoogste 1 gebouw worden gebouwd met een hoogte van 3 m en een oppervlakte van 6 m².
• Voor bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt een maximum bouwhoogte van 3 m.

• Er worden geen noemenswaardige veranderingen verwacht.

• Er zijn geen noemenswaardige verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.

• Alle doorgaande wegen, woonstraten en pleintjes inclusief niet structurele groen- en watervoorzieningen.

• De gebruikelijke verkeersfuncties met daarnaast bijbehorende groen- en speelvoorzieningen en water zijn toegestaan.
• Op enkele plaatsen is met een aanduiding specifiek aangeduid dat de gronden bestemd als 'Verkeer' bedoeld zijn als 'verblijfsgebied'.
• Evenementen zijn belangrijk voor de levendigheid van de centrumgebieden. Deze zijn dan ook algemeen mogelijk gemaakt.

• Het gebruikelijke straatmeubilair is toegestaan, zoals bijvoorbeeld zitbanken, afvalbakken, afzetpaaltjes e.d..
• In paragraaf 2.5.1 is al aangegeven dat, binnen de bestemming, gebouwen voor nutsvoorzieningen en overdekte zitgelegenheden op ontmoetingsplaatsen (voor jongeren én ouderen) tot een oppervlakte 15 m²en een bouwhoogte van 3 m overal rechtstreeks mogelijk zijn gemaakt. (De grotere nutsvoorzieningen zijn specifiek bestemd.)

• Belangrijke veranderingen worden niet verwacht.
• Eventueel kan een ander beheer of herinrichting verandering aanbrengen in de verschijningsvorm of het gebruik op detailniveau. Op hoofdlijnen wordt het karakter van het verkeers- en verblijfsgebied behouden.

• Gebouwen voor nutsvoorzieningen en overdekte zitgelegenheden op ontmoetingsplaatsen zijn nu mogelijk.
• Voor het overige zijn er geen wezenlijke verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling.

• Voor de garages en bergplaatsen die niet op een bouwperceel van een aangrenzende functie zijn gesitueerd. Het gaat in vrijwel alle gevallen om garages en bergplaatsen die complexgewijs zijn gebouwd.

• De gebouwen mogen uitsluitend worden gebruikt voor de privéstalling van auto's en voor de opslag van goederen door particulieren. Bedrijfsmatige activiteiten in deze gebouwen zijn niet toegestaan.

• Alle soorten bouwwerken, met dien verstande dat gebouwen en overkappingen alleen mogen worden gebouwd in een bouwvlak.
• De bouwvlakken zijn doorgaans strak om de bestaande gebouwen gelegd.

• Belangrijke veranderingen worden niet verwacht.

• In de voorheen geldende bestemmingsplannen waren de garages en bergplaatsen voorzien van de gelijknamige bestemming. Volgens de wettelijke RO-standaarden is dit niet meer mogelijk. Er is een bestemmingscategorie 'Overig', maar hiervan dient zeer terughoudend gebruik van te worden gemaakt. Daarom is ervoor gekozen om de garages en bergplaatsen en bijbehorende gronden een eigen verkeersbestemming te geven.

• Voor open water dat voor de waterhuishouding en in de ruimtelijke structuur belangrijk is. Voorbeelden hiervan zijn hoofdwatergangen en grotere waterpartijen binnen de bebouwde kom.

• Water en de daarbij behorende voorzieningen zoals bruggetjes voor langzaam verkeer. Tevens is hier verkeer te water en ondergeschikt groen toegestaan.
• Op enkele plaatsen is de aanduiding 'brug' opgenomen om daarmee bruggen voor verkeer mogelijk te maken.
• Daar waar zinvol is de aanduiding ' natuur- en landschapswaarden' opgenomen ter behoud, hersteld en ontwikkeling van aanwezige natuur- en landschapswaarden.

• Uitsluitend keermuren voor de waterbeheersing, oeverbeschoeiingen, duikers, bruggen en steigers mogen worden gebouwd. Gebouwen en overkappingen zijn niet toegestaan.

• Belangrijke veranderingen worden niet verwacht.

• Inhoudelijk zijn er geen wezenlijke verschillen met de oorspronkelijke bestemmingsregeling. De regeling is iets vereenvoudigd en daardoor beter toegankelijk/leesbaar.

In dit bestemmingsplan zijn verschillende gedetailleerde woonbestemmingen opgenomen. Dit heeft als voordeel dat de artikelen beter leesbaar zijn. Bij raadpleging van het digitale bestemmingsplan worden alleen de regels getoond die voor het betreffende woningtype van belang zijn.

• Voor de bestaande woningen en woonbuurten de bestemmingen:
  1. 1. Wonen (artikel 36);
  2. 2. Wonen - Aaneen of geschakeld (artikel 37);
  3. 3. Wonen - Bungalowpark (artikel 38);
  4. 4. Wonen - Gestapeld (artikel 39);
  5. 5. Wonen - Twee-aaneen (artikel 40);
  6. 6. Wonen - Twee-aaneen niet geschakeld (artikel 41);
  7. 7. Wonen - Vrijstaand (artikel 43);
  8. 8. Woongebied.

• Voor woningen en wooncomplexen met zorg- en/of verpleegvoorzieningen de bestemming Wonen -Voorzieningen (artikel 42).
• Voor het Sint Janshof in Sint Jansteen is een dermate specifieke regeling van toepassing dat hier een afzonderlijke bestemming voor is opgenomen; Wonen - Vrijstaand 2.

• Binnen de bestemmingen mag uitsluitend worden gewoond. Andere activiteiten in woningen (de 'vrije beroepen', kleinschalige beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten en voor logies met ontbijt) zijn mogelijk. In paragraaf 2.2.6 is hierop al ingegaan.
• Binnen de bestemming Wonen - Voorzieningen mag het wonen worden gecombineerd met zorgvoorzieningen of verpleging, (para)medische voorzieningen en dienstverlening. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een huisarts die regelmatig ter plaatse praktijk houdt, een fysiotherapie, een apotheek of een zorgkantoor.

• Een verbreding van de woonfunctie is de komende periode te verwachten. Hiervoor zijn specifieke regels opgenomen die daarin voorzien.

• In het bestemmingsplan zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor het realiseren van woningbouw.

• De bouwwijze van woningen/bebouwingstypologie is vastgelegd met bestemmingen in plaats van met nadere aanwijzingen. Hiermee is de leesbaarheid/toegankelijkheid van de regeling vergroot.
• De bebouwingsregeling voor de erfbouwvlakken is aangepast. Op de grotere percelen is nu 60 m² tot 120 m² aan gebouwen en overkappingen toegestaan. Voorheen was dit ten hoogste 60 m².
• Wooncomplexen met service- en/of zorgvoorzieningen waar het accent ligt op intern wonen met verpleging zijn bestemd voor Wonen - Voorzieningen. In de voorheen geldende bestemmingsplannen is deze laatste categorie veelal bestemd voor Maatschappelijk.
• In de voorheen geldende bestemmingsplannen was voor bepaalde percelen (zie paragraaf 2.2.2) één bouwvlak opgenomen dat voor ten hoogste 30% mocht worden bebouwd. Deze systematiek waarbij de situering van de woningen niet dwingend is vastgelegd, wordt in het nieuwe bestemmingsplan vervangen door het systeem van bouwvlak waarbinnen het hoofdgebouw is toegestaan en een vlak voor de erfbebouwing. De woningen worden daarmee weliswaar vastgelegd, maar daar staat tegenover dat er daardoor ruimere mogelijkheden bestaan voor erfbebouwing.
• In de voorheen geldende bestemmingsplannen is bepaald dat gebouwen en overkappingen op ten minste 1 m uit de perceelsgrens worden gebouwd óf in de perceelsgrens. Deze regeling hield verband met artikel 56 boek 5 van het Burgerlijk wetboek ('tijdelijk gebruikmaken van erf van de buurman voor het verrichten van (onderhouds)werkzaamheden aan een bouwwerk'). De bepaling in de bestemmingsplannen is in de praktijk als te star ervaren en wordt niet meer opgenomen in de nieuwe bestemmingsplannen.
• Het onderscheid tussen aan-huis-gebonden beroepen enerzijds en kleinschalige beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten anderzijds wordt losgelaten en voor alle soorten functies wordt ten hoogste 25 m² rechtstreeks toegestaan. Deze niet-woonfuncties kunnen volgens het nieuwe bestemmingsplan ook worden uitgeoefend in een losstaand bijgebouw.
• Voor logies met ontbijt is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen tot maximaal 6 personen. De voorwaarden zijn overgenomen uit de Beleidsnotitie bed&breakfastvoorziening.

Er ligt in het plangebied één planologisch relevante gasleiding. Voor de beschrijving daarvan wordt verwezen naar de paragrafen 5.11.2 en 5.12. De gasleiding is als zodanig bestemd. De breedte van de bestemming bestaat uit de leiding zelf en de belemmerende strook (4 m aan weerszijden van de leiding). Aangezien de leiding samenvalt met andere bestemmingen is deze bestemming als dubbelbestemming opgenomen. voor de dubbelbestemming 'Leiding - Gas' ( Artikel 47) mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Voor de samenvallende bestemmingen dient het bouwen steeds aan het leidingenbelang te worden getoetst.

Binnen de kernen Sint-Jansteen en Kapellebrug is een waterleiding aanwezig. Deze waterleiding wordt in onderhavig bestemmingsplan beschermd door middel van de dubbelbestemming '48'

voor de dubbelbestemming Leiding - Water (Artikel 49) mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 3 m. Voor de samenvallende bestemmingen dient het bouwen steeds aan het leidingenbelang te worden getoetst.

Het aardkundig waardevol gebied in Nieuw-Namen is in het bestemmingsplan voorzien van een dubbelbestemming Waarde - Aardkunde 1. Binnen deze gronden zijn de gronden beschermd ten behoeve van de aanwezige aardkundige en landschappelijke waarden. Voor samenvallende bestemmingen dient voor het bouwen en het uitvoeren van werkzaamheden te worden getoetst aan de aardkundige en landschappelijke waarden, waarbij tevens advies wordt gevraagd aan een erfgoed- of geologisch deskundige.

In paragraaf 5.5 wordt ingegaan op het aspect archeologie en op het archeologiebeleid van de gemeente Hulst. Daarin is aangegeven dat in het plangebied verschillende archeologische (verwachtings)waarden voorkomen en dat deze een beschermende regeling in het voorliggende bestemmingsplan behoeven.

De bestemmingsregeling is in samenspraak met Edufact tot stand gekomen en houdt eveneens rekening met de eventueel op grotere diepten aanwezige archeologische waarden. Uitgangspunt van deze regeling is dat voor graafwerkzaamheden waarbij de oppervlakte groter is dan de vrijstellingsoppervlakte en de verstoringsdiepte dieper reikt dan deze aangeduid op de vrijstellingenkaart, een omgevingsvergunning nodig is.

Omdat de archeologische (verwachtings)waarden samenvallen met een groot aantal andere bestemmingen, zijn zogenoemde dubbelbestemmingen gehanteerd. De dubbelbestemmingen zijn met arceringen (kruizen) op de verbeelding weergegeven.

De dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie zijn opgenomen in de artikelen Waarde - Archeologie 1 t/m Waarde - Archeologie 3. Binnen deze dubbelbestemmingen is het volgende geregeld.

• Voordat er voor een samenvallende bestemming (bijvoorbeeld Wonen) een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een omgevingsvergunning.
• Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

Het onderscheid tussen de verschillende archeologische bestemmingen is de oppervlaktemaat, waarboven bij een bodemverstoring een onderzoeksplicht geldt. Deze oppervlaktematen zijn:

• bestemming Waarde - Archeologie 1: meer dan 50 m²;

• bestemming Waarde - Archeologie 2: meer dan 500 m²^';
• bestemming Waarde - Archeologie 3: meer dan 1.000 m².

In alle gevallen geldt een vrijstelling van archeologisch onderzoek wanneer werkzaamheden niet dieper dan op de vrijstellingenkaart is weergegeven worden uitgevoerd. Deze vrijstellingenkaart is opgenomen in Bijlage 4 van de regels. Op deze kaart wordt voor de verschillende gebieden verschillende vrijstellingsdieptes vrijgegeven:

• 0 m -mv
  Wettelijk beschermde archeologische monumenten en waterbodems.

• 0,40 m –mv
  Zones met hoge en gematigde verwachting
  met uitzondering van de wettelijk beschermde monumenten en waterbodems.

• vrijgesteld
  Zones met lage archeologische verwachting (laag 1-2)
  het betreft jongere afzettingen van Walcheren voor zover gelegen binnen de polders die dateren van ná 1532;
  Zones die middels selectebesluiten van de gemeenten werden vrijgesteld.

Omdat in de loop van de tijd (i.c. de planperiode van het bestemmingsplan) steeds meer kennis over het archeologisch erfgoed wordt verkregen, kan het zijn dat in een bepaalde situatie toch geen archeologisch onderzoek nodig is, ook al worden de hiervoor genoemde oppervlaktematen overschreden. Daarom in is elk artikel met een archeologische dubbelbestemming de bepaling opgenomen dat kan worden afgezien van archeologisch onderzoek indien het bevoegd gezag (doorgaans burgemeester en wethouders) beschikt over een verklaring van de archeologischdeskundige waaruit blijkt dat het opstellen van een rapport met daarin een beschrijving van de archeologische waarde van de betrokken locatie niet nodig is.

Een gedeelte van het beschermde stadsgezicht van Hulst is gelegen binnen het plangebied van onderhavig bestemmingsplan. Ter plaatse is dan ook de dubbelbestemming 'Waarde - BeschermdStadsgezicht' opgenomen.

Enkele dijken binnen Kloosterzande, Volgelwaarde en Ossenisse zijn bestemd als beschermde dijk. Hiermee wordt behoud van het dijklichaam en van de aanwezige beplanting nagestreefd.

De waterkerende dijken zijn planologisch geregeld met de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering ( Artikel 56). De begrenzing van de bestemming is afgestemd op het in de Keur watersysteem waterschap Scheldestromen 2011 aangewezen waterstaatswerk (zie paragraaf 5.3.2.). De beschermingszones die te maken hebben met de stabiliteit van de waterkering en eventuele toekomstige dijkverzwaringen zijn niet in de bestemming opgenomen. Er wordt namelijk van uitgegaan dat de Keur voldoende waarborgen biedt voor de bescherming van de waterkering en de beschermingszones. Voor werken in en op de waterkering is namelijk een ontheffing van de Keur, i.c. een watervergunning nodig.

Om dezelfde reden is evenmin een eis van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden opgenomen. Hiermee wordt dubbele regelgeving voorkomen.

Op de gronden mogen voor de bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m. voor de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering. Onder voorwaarden is het bij een omgevingsvergunning mogelijk hier vanaf te wijken. Één van de voorwaarden is dat de waterstaatkundige belangen door de bouwactiviteiten niet worden geschaad.

In hoofdstuk 3 Algemene regels zijn regels opgenomen die voor alle bestemmingen in dit bestemmingsplan van toepassing of relevant zijn. Daarnaast zijn in dit hoofdstuk algemene wijzigingsregels opgenomen en wijzigingsbevoegdheden die betrekking hebben op meerdere bestemmingen.

In artikel 57 is een anti-dubbeltelregel opgenomen. Dit artikel is verplicht voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Bro. Het doel van dit artikel is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Om hiervan een voorbeeld te geven: binnen de bestemming Wonen mag een bepaald percentage van het erf worden bebouwd. Indien het absolute oppervlak (uitgedrukt in m²) niet is bereikt, kan door het bijkopen van een stuk erf van het aangrenzend perceel extra bebouwing tot dit maximum worden gerealiseerd. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken.

Artikel 58 Algemene bouwregels bevat twee leden.

• In lid 58.1 is een regeling opgenomen voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de verbeelding aangeduid met een dikke lijn.
• Lid 58.2 bevat een regeling voor bestaande maten die afwijken van de voorgeschreven maten in deze regels. Het artikel betreft uitsluitend een bouwbepaling en geen gebruiksbepaling. Met deze bepaling wordt voorkomen dat bestaande bouwwerken, die wat betreft afstandsmaten of andere maten afwijken van de maatvoering zoals vastgelegd in dit bestemmingsplan, - onbedoeld - geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht komen te vallen. Uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak (3 augustus 2005) blijkt dat deze algemene bepaling aanvaardbaar is. Een gedetailleerde inventarisatie en individuele beoordeling van afwijkingen zijn niet nodig. Essentieel is dat het gaat om bevestiging van bestaande, afwijkende situaties, zodat bij beoordeling van bouwaanvragen direct duidelijk is welke maat bepalend is: namelijk de bestaande maat. Hiermee ligt objectief de strekking van de bepaling vast. Daar waar daadwerkelijk andere situaties worden nagestreefd, is dit door andere bestemmingen of bouwbepalingen vastgelegd. Dit komt overigens in dit bestemmingsplan niet voor. In de bepaling is nadrukkelijk vastgelegd dat op de bedoelde bestaande afwijkingen het overgangsrecht niet van toepassing is. Onder de oppervlaktematen valt ook het bebouwingspercentage.
• In lid 58.3 is een regeling opgenomen waarmee wordt vastgelegd dat ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' binnen de verschillende bestemmingen, het maximum aantal woningen niet wordt overschreden. Hiervoor is op de verbeelding een aanduiding opgenomen. Als op de verbeelding geen aanduiding is opgenomen geldt dat voor grondgebonden woningen per bouwperceel maximaal één woning gerealiseerd mag worden. In de huidige situatie geldt dat er binnen de kernen op enkele percelen nog een woning gebouwd mag worden. Om te voorkomen dat meer woningen gebouwd worden dan met dit plan beoogd, wordt de bepaling van het bouwperceel nader vastgelegd op de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. In beginsel wordt uitgegaan van de vergunde situatie en het kadastraal perceel. Meerdere kadastrale percelen kunnen in ruimtelijke zin ook als één geheel worden aangemerkt, als de inrichting van de percelen ten dienste staat van de woning als geheel. Hiermee wordt voorkomen dat bouwpercelen worden gesplitst ten einde meer woningen te kunnen realiseren.
• Lid 58.4 regelt dat erfbebouwing binnen de bestemmingen Wonen, Wonen - Aaneen of geschakeld, Wonen - Bungalowpark, Wonen - Twee-aaneen, Wonen - Twee-aaneen niet geschakeld en Wonen -Vrijstaand ook voor hoofdgebouwen gelegen binnen een andere bestemming Wonen is toegestaan.
• Lid 58.5 bevat een regeling voor het ondergronds bouwen. Het oppervlak aan ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan het toegestane oppervlak aan bouwwerken boven peil vermeerderd met 15 m². Daarnaast bedraagt de diepte van ondergrondse bouwwerken maximaal 4 m.

Artikel 59 is vooral bedoeld om duidelijk te maken welk gebruik in ieder geval strijdig is met onderhavig bestemmingsplan. In dit geval betreft dat het gebruik van een woning door meer dan één huishouden.

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, tevens bestemd voor het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting op nieuwe geluidgevoelige bebouwing als gevolg van het industrielawaai.

Ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - lpg' zijn de gronden, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, tevens bestemd voor de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met een LPG-installatie.

Alleen ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - gezoneerd industrieterrein' zijn geluidzoneringsplichtige bedrijven toegestaan. Andere bedrijven zijn hier overigens ook toegestaan.

In artikel 61 zijn verschillende afwijkingsbevoegdheden opgenomen. Met deze bevoegdheid kan het bevoegd gezag met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in het bestemmingsplan.

In lid 61.1 is een algemene afwijkingsregel opgenomen voor het bouwen van hogere hoofdgebouwen met een goothoogte van 6,3 m en een bouwhoogte van 10 m. Voorwaarde hiervoor is dat deze afwijking past in het bestaande stedenbouwkundig beeld en dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bouw- en gebruiksmogelijkheden van omliggende percelen.

In lid 61.2 is een algemene afwijkingsregel opgenomen waarbij voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde een hogere bouwhoogte kan worden toegestaan, mits deze niet hoger is dan de maximale bouwhoogte binnen het bouwvlak, of indien geen bouwvlak is opgenomen maximaal 6 m.

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanbepalingen (de bouwregels) zoals maten en bouwgrenzen is in lid 61.3 een algemene afwijkingsregel opgenomen.

Daarnaast bevat lid 61.4 een mogelijkheid om de huisvesting van arbeidsmigranten onder voorwaarden met een omgevingsvergunning mogelijk te maken.

Dit hoofdstuk van de regels bevat 2 artikelen.

In artikel 64 Overgangsrecht is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 64.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen. In lid 64.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. Van de mogelijkheid die artikel 3.2.3 Bro biedt om hieraan een persoonsgebonden overgangsrecht te koppelen, is geen gebruik gemaakt.

De titel of de naam van het bestemmingsplan is vastgelegd in artikel 65 van de regels.

Voor het ontwikkelen en in stand houden van een prettig leefklimaat dient bij ruimtelijke planvorming rekening gehouden te worden met de milieuhygiënische aspecten die door het plangebied en/of de omgeving hiervan worden opgelegd. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden ontwikkeld, waar mensen graag wonen, werken en recreëren. In dit hoofdstuk worden de verschillende milieuhygiënische aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht.

Volgens artikel 3.1.6 van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd.

voor ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet niet in functiewijzigingen, die een noodzaak voor het in beeld brengen van de bodemkwaliteit ter plaatse hebben. Om deze redenen is een historisch of verkennend bodemonderzoek in het kader van het bestemmingsplan niet noodzakelijk. Bij concrete plannen zal in de toekomst in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen een actueel bodemonderzoek moeten worden overlegd. Geconcludeerd wordt dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Waterbeheer en watertoets

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Scheldestromen, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan is overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder zijn meegenomen in de totstandkoming van de definitieve versie.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, alle met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW).

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW);
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21);
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW);
• Waterwet.

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan;
• Provinciale Structuurvisie;
• Verordening Ruimte.

Waterschapsbeleid

Waterschap Scheldestromen is verantwoordelijk voor het beheer van het binnendijkse oppervlaktewater in Zeeland. Doel van het waterbeheer is het bereiken en in stand houden van een goede toestand van dit oppervlaktewater, zowel wat de waterkwaliteit betreft als de waterkwantiteit. Voor het plangebied van het voorliggend bestemmingsplan is het plan van het voormalige waterschap Zeeuwse Eilanden van toepassing. Het gaat hierbij om 'integraal waterbeheer': waterzuiveringsbeheer en watersysteembeheer.

Het waterschap streeft met het beleid, beheer en onderhoud naar een optimale status en aanwezigheid van oppervlaktewater en grondwater, dat van geschikte kwaliteit is voor mens en omgeving. Dit wordt bereikt met veilige en duurzame systemen voor wateraanvoer, -afvoer en -berging. Het waterschap draagt zorg voor een veilig en goed bewoonbaar gebied met gezonde en duurzame watersystemen. Recreatief medegebruik en 'beleving' van het water hebben daarbij ook de aandacht.

Gemeentelijk beleid

Op 9 november 2013 is de visienota van het Stedelijk waterplan door de gemeenteraad van de gemeente Hulst vastgesteld. De visie ten aanzien van de thema’s verantwoordelijkheden, waterkwantiteit, waterkwaliteit en ecologie, water en ruimtelijke ordening, afvalwater en afkoppelen regenwater, monitoring en evaluatie en organisatie en communicatie is waar mogelijk gebaseerd op bestaande wet- en regelgeving, zoals vastgelegd door de EU, Rijk, provincie Zeeland, Waterschap Scheldestromen en de gemeente Hulst.

Daarnaast heeft de gemeente Hulst het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan Hulst 2016-2021 vastgesteld. Het GRP dient onder andere om aan te geven hoe invulling wordt gegeven aan de zorgplicht voor de doelmatige inzameling en transport van afvalwater. Verder geeft de gemeente in dit document aan hoe ze omgaat met het grond- en hemelwater op haar grondgebied.

Alle nieuwbouw- en herstructureringsprojecten worden toekomstbestendig uitgevoerd. Verhard oppervlak wordt in principe volledig afgekoppeld. In een rioleringsplan (of waterparagraaf) zal worden nagegaan waar hemelwater kan worden ingezet voor de lokale waterhuishouding en aan welke eisen daarbij moet worden voldaan. Het hemelwater dat niet aan deze criteria voldoet, zal worden ingezameld en afgevoerd naar de RWZI.

Huidige situatie

Algemeen

De bodem in het plangebied bestaat uit zeekleigrond. In het plangebied is voor het grootste deel sprake van grondwatertrap VI. Verder komen ook de grondwatertrappen Vb, II, III, IV en Vb in het plangebied voor. In de tabel staat weergegeven wat deze watertrappen inhouden.

De maaiveldhoogte in het plangebied varieert tussen circa NAP -1,2 en +1,5 m.

Tabel 5.1 Watertrappen

Oppervlaktewater

Het oppervlaktewater in de gemeente Hulst is onder te verdelen in een paar hoofdgroepen, te weten:

• Oppervlaktewatersysteem in de polders (sloten en waterlopen);
• Kreekrestanten;
• Buitenwater (Westerschelde).

Het oppervlaktewatersysteem, in de verschillende polders die Hulst rijk is, is een van de belangrijkste randvoorwaarden voor de gebruiksmogelijkheden in de gemeente. De afwatering in de gemeente rust op de aanwezigheid van een aantal gemalen die overtollig oppervlaktewater lozen op buitenwater (Westerschelde). Het waterschap Scheldestromen is algemeen waterbeheerder in Hulst. Het watersysteem van gegraven watergangen zorgt voor een zoetwatervoorraad, alsmede de ontwatering van de gemeente. De structuur in het watersysteem is tamelijk kunstmatig (gegraven), maar op enkele plekken volgt het de lijnen van voormalige kreken. De watersystemen bestaan uit primaire, secundaire en tertiaire waterlopen. Het primaire stelsel is een stelsel van hoofdwaterlopen dat naar het gemaal loopt. In dit stelsel wordt een streefpeil aangehouden. Het secundaire stelsel zorgt voornamelijk voor de kleinschalige afvoer van percelen en voert af naar het primaire stelsel. Naast primaire en secundaire waterlopen liggen binnen de gemeentegrenzen enkele kreekrestanten. Voorbeelden hiervan zijn de Graauwse Kreek, Zestig Voet, De Vogel en de Kreken rondom ‘Groot Eiland’.

De Westerschelde beschikt tevens over hoge natuurwaarden van regionaal/ nationaal belang. Belangrijkste voorbeeld hiervan zijn de slikken en schorren van het Verdronken land van Saeftinge. Naast deze natuurfunctie heeft met name de Westerschelde een zeer belangrijke vaarwegfunctie. De Westerschelde vormt immers de toegang tot de Antwerpse havens, één van de grootste wereldhavens. Een deel van de buitenwateren valt bij eb droog. Deze zandbanken, slikken en schorren, hebben zeer hoge natuurwaarden.

Riolering

Woningen binnen de kernen zijn allen aangesloten op de riolering (met uitzondering van éen woning in Heikant). Binnen de gemeentegrenzen ligt eveneens een aantal rioolwatertransportleidingen. Dit zijn de belangrijkste toevoerleidingen naar de rioolwaterzuiveringsinstallaties in en buiten de gemeente.

Waterkeringen (waterveiligheid)

Een belangrijke randvoorwaarde voor het bewoonbaar en bruikbaar maken van de gronden in de gemeente is de waterveiligheid. De polders en kernen waaruit Hulst bestaat, staan onder voortdurende dreiging van de waterstanden op de Westerschelde. De bescherming tegen het overstromingsgevaar bestaat uit een veelheid aan waterstaatswerken, te weten primaire waterkeringen die buitenwater keren, en regionale waterkeringen.

De primaire waterkeringen die buitenwater keren (categorie A) zijn de primaire waterkeringen langs de Westerschelde. Deze waterkeringen, alsmede de daarin aanwezige waterstaatswerken zijn van ‘primair’ belang voor de waterveiligheid in de gemeente. De primaire waterkeringen vormen tezamen een stelsel van Dijkringen.

Hulst is gelegen in Dijkring 32 (Zeeuws Vlaanderen). Regionale waterkeringen zijn overige waterkeringen die geen direct buiten water keren, maar wel van belang zijn bij eventuele calamiteiten. Deze keringen, die ook wel compartimenteringsdijken worden genoemd, zijn de overblijfselen van de polder en dijkenstructuur van weleer. Omwille van hun natuurlijke, landschappelijke, of cultuurhistorische functie waren deze voormalige waterkeringen reeds op vele vlakken ruimtelijk van belang en beschermenswaardig. Omwille van hun potentiële nut in geval van een dijkdoorbraak bij een primaire waterkering zijn deze regionale keringen door de provincie aangewezen als regionale waterkering. De regionale waterkeringen kunnen ondanks het kleinere formaat en mindere staat van onderhoud toch een groot overstromingsbeperkend of overstromingsvoorkomende rol vervullen.

Toekomstige situatie

Het bestemmingsplan is hoofdzakelijk consoliderend van aard. Er zijn geen grootschalige functieveranderingen en/of herinrichtingen gepland. Binnen de bestemmingsregels bestaat wel de mogelijkheid tot kleinschalige ontwikkelingen. Het gaat dan bijvoorbeeld om het bouwen van aan- of bijgebouwen (al dan niet bouwvergunningplichtig) of het aanleggen van paden of verhardingen. Vanwege de consoliderende aard biedt het bestemmingsplan weinig of geen mogelijkheden om het watersysteem en -beheer te verbeteren.

Als in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, is het uitgangspunt dat de waterhuishoudkundige situatie niet mag verslechteren. Dit betekent bijvoorbeeld dat de waterhuishouding kan worden verbeterd door het afkoppelen van schoon verhard oppervlak. Hiermee wordt voorkomen dat schoon hemelwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Dit betekent ook dat toename van het verharde oppervlak en/of dempingen binnen het gebied moeten worden gecompenseerd. Ook combinaties met andere functies zoals groen en recreatie liggen voor de hand. Door de aanleg van natuurvriendelijke en ecologische oevers wordt bijvoorbeeld meer waterberging gerealiseerd. Daarnaast is het van belang om bij eventuele ontwikkeling diffuse verontreinigingen te voorkomen door het gebruik van duurzame, niet-uitloogbare materialen (geen zink, lood, koper en PAK's-houdende materialen), zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de 'Keur'. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid worden aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water worden gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de 'Keur'. Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van het aspect water. Het aspect water staat de vaststelling van dit bestemmingsplan niet in de weg. De vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem in het plangebied.

De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in de Wet natuurbescherming.

Gebiedsbescherming

Om negatieve effecten op de gebieden te voorkomen is in de Wet natuurbescherming een vergunningplicht opgenomen. Ruimtelijke ontwikkelingen die negatieve effecten hebben op de vastgestelde natuurwaarden van Natura 2000, zijn in beginsel niet toegestaan. Indien er een kans bestaat dat effecten zullen optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden.

Binnen de gemeente Hulst zijn enkele natuurgebieden aanwezig waarvan de waarden van zodanig belang zijn, dat ze zijn aangewezen als Natura 2000-gebied. Deze gebieden genieten daardoor wettelijke gebiedsbescherming. Het gaat enerzijds om de buitendijkse gebieden Westerschelde en het Verdronken land van Saeftinghe, en anderzijds om de Vogelkreek. De gebieden zijn gelegen buiten het plangebied van onderhavig bestemmingsplan.

Figuur 5.1: Ligging Natura 2000-gebieden in de gemeente Hulst

De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) of Natuurnetwerk Nederland, is een wettelijk voorgeschreven samenhangend netwerk van bestaande en toekomstige natuurgebieden in Nederland. Het vormt de basis voor het nationale natuurbeleid. Streven is de ernstig bedreigde biodiversiteit in Nederland te stabiliseren. Vanaf 2014 zijn de provincies hiervoor verantwoordelijk, de rijksoverheid heeft de taken met betrekking tot de verdere ontwikkeling van het netwerk aan hen overgedragen. Het Natuurnetwerk Nederland is opgebouwd uit kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en verbindingszones en heeft een planologische bescherming.

De plangebieden van onderhavig bestemmingsplan zijn niet gelegen binnen gebieden die zijn aangewezen als Natuurnetwerk Nederland (Zeeland). Aan de randen van de kernen zijn dergelijke beschermde gebieden wel aanwezig.

Figuur 5.2: Natuurnetwerk Zeeland in gemeente Hulst en omgeving

De huidige situatie vormt geen aantasting van de beschermde natuurwaarden. Negatieve effecten als gevolg van het continueren van de huidige situatie of enige bouwactiviteiten zijn niet te verwachten.