In aanvulling op het bepaalde in artikel 3 Agrarisch geldt het volgende:

1. a. de gronden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - fruitteelt - 1' zijn tevens bestemd voor fruitteelt;
2. b. ter plaatse van de gronden met de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - fruitteelt - 1' is het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen niet toegestaan gedurende de openingstijden van de medisch-maatschappelijke voorziening op aangrenzende gronden met de bestemming Maatschappelijk en de functieaanduiding 'praktijkruimte' , voor zover dit schadelijk is voor de volksgezondheid.

In aanvulling op het bepaalde in artikel 12 Maatschappelijk geldt het volgende:

1. a. de gronden ter plaatse van de aanduiding 'praktijkruimte' zijn uitsluitend bestemd voor een medisch-maatschappelijke voorziening met bijbehorende voorzieningen;
2. b. in het bouwvlak is tot een afstand van ten hoogste 2 meter van de naar de weg gekeerde zijde van dat bouwvlak een grotere bouwhoogte toegestaan van ten hoogste 5 meter;
3. c. de gronden ter plaatse van de aanduiding 'parkeren' zijn tevens bestemd voor parkeervoorzieningen ten behoeve van de medisch-maatschappelijke voorziening.

Er is een initiatief voor het realiseren van twee praktijkruimten aan de Elstarstraat in de kern Kapelle. Eén praktijkruimte zal worden gebruikt voor een tandartsenpraktijk, de andere ruimte wordt nog nader ingevuld. Ter plaatse geldt het bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge en de bestemming Tuin, waarbinnen de realisering van praktijkruimten niet mogelijk is. Het bestemmingsplan bevat een wijzigingsbevoegdheid voor het realiseren van een medisch-maatschappelijke voorziening. Het gemeentebestuur wenst medewerking aan deze ontwikkeling te verlenen door middel van het toepassen van de opgenomen wijzigingsbevoegdheid.

Doel van het wijzigingsplan is het onderbouwen en juridisch-planologisch regelen van de praktijkruimten door het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 27 lid 27.2.7 van het bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge.

De geldende bestemming Tuin wordt met deze wijzigingsbevoegdheid gewijzigd in de bestemming Maatschappelijk. Voorwaarde voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheid is dat er geen belemmeringen van boomgaarden uitgaan. Om deze reden wordt ook een deel van het aangrenzende agrarische perceel betrokken in het wijzigingsplan.

De opzet van de plantoelichting is als volgt.

• In hoofdstuk 2 wordt beknopt het project beschreven. Achtereenvolgens wordt daarbij kort ingegaan op de huidige situatie en de ontwikkeling.
• In hoofdstuk 3 wordt aandacht besteed aan het beleidskader.
• In hoofdstuk 4 zijn de resultaten vermeld van de toetsing van de realisering van het project aan ruimtelijke aspecten, milieuaspecten en de economische uitvoerbaarheid.
• Hoofdstuk 5 bevat de toelichting op de juridische regeling. De voor de planwijziging doorgevoerde aanpassingen worden daarin toegelicht.

Ruimtelijke beschrijving op hoofdlijnen

Figuur 2.1. Ligging plangebied

De Elstarstraat maakt deel uit van de wijk Eliwerve en is ontwikkeld in de jaren '80 van de 20^ste eeuw. De bebouwing bestaat grotendeels uit vrijstaande bebouwing, twee onder-één-kapwoningen en rijenwoningen van vier of zes woningen. De rijenwoningen zijn in twee woonlagen met zadeldak opgetrokken. De overige woningen bestaan veelal uit één of twee bouwlagen en zijn ook voorzien van een kap. Door de wijk is een wandelpad aangelegd met groene bufferruimte tussen de bebouwing. Deze groene ruimte staat loodrecht op de Kerkring.

De locatie maakt deel uit van de zuidelijke randzone tussen de uitvalsweg naar Goes en de wijk Eliwerve. De randzone heeft een uitgesproken groen karakter door de aanwezige boomgaarden. Het gebied vormt de overgang van de kern naar het ten westen hiervan gelegen buitengebied. Het gebied heeft een open bebouwingspatroon met compacte (agrarische) bebouwingsvormen en veelal terug gelegen rooilijnen. Er zijn relatief weinig perceelsontsluitingen en er wordt veelal op eigen terrein geparkeerd.

Ruimtelijke beschrijving in detail

De projectlocatie ligt in het noordoostelijk deel van de randzone en is georiënteerd op de Elstarstraat en het pad door de groenstructuur tussen de Elstarstraat en Sterappelstraat. De randen van de locatie hebben de volgende kenmerken:

• aan de noordzijde van de locatie zijn aan de Sterappelstraat vrijstaande woningen gesitueerd;
• aan de oostzijde van de Elstarstraat bevinden zich stroken met rijenwoningen, voorzien van een kap en een lage goothoogte. Door projectmatige ontwikkeling is sprake van eenheid en samenhang;
• ten zuiden van de projectlocatie bevindt zich een royaal perceel met een vrijstaande woning en een ruime, groene tuin;
• de westzijde wordt begrensd door een agrarisch perceel. Het perceel wordt momenteel gebruikt als boomgaard.

Functionele analyse

De locatie is gelegen nabij het centrumgebied van Kapelle. Hierdoor is sprake van een gemêleerd functioneel beeld met naast wonen ook:

• winkelvoorzieningen (supermarkt, detailhandel);
• maatschappelijke functies (kerk, gemeentehuis, scholen);

• bedrijvigheid (zuidzijde Goessestraatweg).

De locatie zelf is momenteel als grasland in gebruik.

Toekomstige ontwikkelingen lange termijn

Door de ligging dicht bij het centrum vormt de Goessestraatweg een aantrekkelijke (woon)locatie waar een logische afronding van Eliwerve mogelijk wordt geacht. In het recent vastgestelde bestemmingsplan Kapelle Biezelinge (2010) is deze reservering voor bebouwing in dit gebied gecontinueerd, maar niet juridisch-planologisch geregeld in verband met prioritering aan overige locaties (De Zuidhoek en woongebied De Bieselinghe). Wel zijn vooruitlopend op mogelijke planontwikkeling de volgende globale stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen:

• behoud van het groene karakter van de Goessestraatweg door incidentele bebouwing op ruime kavels;
• een meer gangbare verkavelingsvorm kan worden gerealiseerd in relatie tot het aangrenzende woongebied Eliwerve;
• nabij de Elstarstraat moet, langs de Goessestraatweg, gezien de aanwezige bebouwing, een ruime kavelopzet worden gehanteerd met vrijstaande woningen.

Indien op termijn alsnog, daadwerkelijk woningbouw wordt geprojecteerd, wordt hiervoor een eigen juridisch-planologische procedure gevoerd.

Toekomstige ontwikkeling korte termijn: functionele randvoorwaarden

Het bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge voorziet in het herstructureren en ontwikkelen van een aantal gebieden. Naast woningbouwontwikkelingen zijn ook voorzieningen beoogd. De ruimtelijke en functionele kwaliteit van de kern wordt met het uitvoeren van de wijzigingsbevoegdheden gestimuleerd en gewaarborgd. Ook de projectlocatie aan de Elstarstraat - die deel uitmaakt van het gebied waar op termijn afronding van Eliwerve is voorzien - is opgenomen als wijzigingsgebied voor een medisch-maatschappelijke voorziening, zoals de beoogde praktijkruimten.

Stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden

Algemeen

Voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheid is aangesloten bij de vorengenoemde ruimtelijke randvoorwaarden van de Goessestraatweg met de volgende aanvulling:

• er is ten hoogste één bouwlaag toegestaan, waarvan de bouwhoogte aan de achterzijde niet meer bedraagt dan 4 meter. Met een adequate motivering in het wijzigingsplan mag de bouwhoogte aan de zijde van de Elstarstraat om architectonische redenen worden overschreden.

De maximale bouwhoogte bedraagt 4 meter. Van de mogelijkheid voor een grotere bouwhoogte aan de voorzijde is in de uitwerking van het bouwplan zeer beperkt gebruik gemaakt. De hoogte van de voorgevel zal ten hoogste 5 meter bedragen.

Aanvullende randvoorwaarden welstandsnota

Ten behoeve van het wijzigingsplan zijn als aanvulling op de welstandsnota randvoorwaarden opgesteld met betrekking tot:

• de situering;
• massa en vorm;
• kleur, materiaal en detaillering.

Met deze criteria wordt een goede beeldkwaliteit van het gebied nagestreefd. In paragraaf 4.1 wordt nader ingegaan op de eerste twee criteria, omdat deze toetsingsgrond zijn voor de stedenbouwkundige inpassing. Hierna wordt kort ingegaan op de architectonische randvoorwaarden die toetsingscriteria zijn bij de bouwvergunning (welstand).

Kleur, materiaal en detaillering

Met betrekking tot kleur, materialisering en detaillering zijn de volgende randvoorwaarden opgenomen:

• om de locatie en de bijzondere functie te bekrachtigen is een hoogwaardige architectuur vereist;
• kleur- en materiaalgebruik moeten zijn afgestemd op de omgeving. Het groene kader is meer bepalend dan de bestaande omgeving. Een te groot contrast (witte of schreeuwende kleuren, reflecterende materialen) moet worden vermeden;
• om een hoogwaardige architectuur te waarborgen is een zorgvuldige detaillering van met name van de voorgevel (gevelindeling, ingang en daklijst) vereist.

Stedenbouwkundige en architectonische opzet

Het wijzigingsgebied biedt ruimte voor twee percelen. De tandartsenpraktijk wordt aan de noordzijde van de projectlocatie en centraal op het perceel gesitueerd. De praktijkruimte op het zuidelijk gelegen perceel krijgt een vergelijkbare omvang. Een concrete invulling is nog niet bekend. Tussen de projectlocatie en de bestaande woningen aan de Sterappelstraat is een afschermende groenzone beoogd.

Parkeren vindt op eigen terrein plaats. Aan de achterzijde van de tandartsenpraktijk zijn 8 parkeerplaatsen voor personeelsleden gesitueerd. Aan de voorzijde bevinden zich 5 parkeerplaatsen voor bezoekers. Het zuidelijk perceel biedt de mogelijkheid voor het aanleggen van circa 12 parkeerplaatsen, wat gezien de omvang van de geplande praktijkruimte voldoende is.

Beide gebouwen bestaan uit een rechthoekig bouwvolume met een bouwhoogte van circa 4 meter. De indeling van de tandartsenpraktijk is reeds bekend. Er zijn 5 behandelkamers voorzien. Tevens is er een wachtruimte en zijn er dienstruimten.

Figuur 2.2. Vogelvluchtimpressie voorgevels (Roos en Ros architecten)

Figuur 2.3. Vogelvluchtimpressie achterzijde (Roos en Ros architecten)

De Nota Ruimte bevat de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. De uitvoeringsagenda biedt inzicht in de belangrijkste bij het beleid horende ruimtelijke investeringen en uitvoeringsacties. Voor verstedelijking en economische activiteiten gaat het rijk uit van de bundelingstrategie. Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten betekent de ruimte die in het bestaande stedelijke gebied aanwezig is, door verdichting optimaal moet worden gebruikt.

Analyse

Integraal Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 (IOP)

Provinciale Staten van Zeeland hebben het Integraal Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 (IOP) op 30 juni 2006 vastgesteld. Per 1 juli 2008 wordt het Omgevingsplan als Structuurvisie aangemerkt. Hierbij is het volgende van belang.

De realisering van praktijkruimten draagt bij aan op peil houden van het (maatschappelijke) voorzieningenniveau in Kapelle. Het betreft inbreiding in bestaand stedelijk gebied. De locatie is al aangemerkt als wijzigingsgebied. Toetsing aan het Omgevingsplan is niet nodig. Het vereveningsprincipe, onderdeel van het Omgevingsplan, is niet van toepassing.

Provinciale Ruimtelijke Verordening Zeeland (PRVZ)

Voor de beoogde ontwikkeling van de praktijkruimte is Provinciale Ruimtelijke Verordening Zeeland niet relevant.

Toetsing

Het Integraal Omgevingsplan Zeeland en de Provinciale Ruimtelijke verordening Zeeland vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Er is een maatschappelijke voorziening beoogd binnen bestaand stedelijk gebied. Realisering van voorziening en ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied worden in het provinciaal beleidskader mogelijk geacht.

Geldende bestemmingsregeling

Voor de gronden aan de Elstarstraat geldt momenteel een bestemming Tuin. Er is tevens een Wro-zone opgenomen: wijzigingsgebied 10.

Wijzigingsbevoegdheid

In het bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge is in artikel 27 (Algemene aanduidingsregels) in lid 27.2 (Wro-zone-wijzigingsgebieden in 27.2.7 een wijzigingsbevoegdheid (wijzigingsgebied 10 (Elstarstraat)) opgenomen ten behoeve van de realisering van een medisch-maatschappelijke voorziening op het beoogde perceel aan de Elstarstraat. Met toepassing van de wijzigingsbevoegdheid wordt de voor het perceel opgenomen bestemming Tuin gewijzigd in de bestemming Maatschappelijk.

Voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid zijn de volgende regels opgenomen:

1. a. wijziging mag uitsluitend worden toegepast voor medische-maatschappelijke voorzieningen;
2. b. er is ten hoogste één bouwlaag toegestaan, waarvan de bouwhoogte aan de achterzijde niet meer bedraagt dan 4 meter;
3. c. met een adequate motivering in het wijzigingsplan mag de bouwhoogte aan de zijde van de Elstarstraat om architectonische redenen worden overschreden;
4. d. wijziging is uitsluitend mogelijk wanneer tevens in de bestemming Agrarisch wordt bepaald dat het gebruik van een boomgaard niet langer is toegestaan dan wel het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen niet meer mag worden toegepast, dan wel zodanige maatregelen worden genomen dat het gebruik van bestrijdingsmiddelen geen negatieve gevolgen heeft voor de volksgezondheid van de gebruikers van de maatschappelijke voorziening, een en ander door middel van het opnemen van specifieke gebruiksregels alsmede daarvoor toepasselijke aanduidingen op de kaart, dan wel door middel van het maken van privaatrechtelijke afspraken;
5. e. wijziging is uitsluitend mogelijk wanneer de bodemkwaliteit ter plaatse geschikt is voor de beoogde functie;
6. f. de economische uitvoerbaarheid moet gewaarborgd zijn;
7. g. voldaan moet zijn aan de vereisten inzake de Flora- en faunawet, Wet geluidhinder, Wet luchtkwaliteit en archeologie;
8. h. voor de vaststelling van een wijziging dienen vooraf door de gemeenteraad welstandscriteria worden opgesteld op basis van de welstandsnota;
9. i. wijziging leidt niet tot onevenredige gevolgen voor het waterbeheer, alvorens de wijziging toe te staan vragen burgemeester en wethouders schriftelijk advies van de waterbeheerder;
10. j. in het wijzigingsplan moet aandacht worden besteed aan de gemaakte belangenafweging;
11. k. indien burgemeester en wethouders toepassing geven aan deze regels moet de procedure worden gevolgd als omschreven in artikel 30.

Toetsing

Het voorliggende 1^e wijzigingsplan van Kapelle-Biezelinge is aan de hiervoor vermelde wijzigingsregels getoetst:

1. a. een praktijkruimte, waaronder een tandartsenpraktijk, is een medisch-maatschappelijke voorziening. Op de verbeelding is een functieaanduiding 'praktijkruimte' opgenomen;
2. b. er is een bouwhoogte van 4 meter ingetekend op de verbeelding. Binnen deze maatvoering behoort een flauw lessenaarsdak tot de mogelijkheden;
3. c. er is niet uitgegaan van een overschrijding van de bouwhoogte. Nadere motivering is daarom niet vereist;
4. d. het wijzigingsplan beslaat tevens een strook van 50 meter breed van de aangrenzende bestemming Agrarisch. Binnen deze strook is de functieaanduiding "specifieke vorm van Agrarisch - fruitteelt -1" opgenomen. In het voorliggende wijzigingsplan zijn specifieke gebruiksregels opgenomen ten aanzien van het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen gedurende de openingstijden van de medisch-maatschappelijke voorziening;
5. e. verwezen wordt naar paragraaf 4.3 Bodem. Aangetoond is dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik;
6. f. verwezen wordt naar paragraaf 4.11 Economische uitvoerbaarheid. Aangetoond is dat het project economisch uitvoerbaar is;
7. g. verwezen wordt naar paragraaf 4.5 Ecologie, 4.6 Geluid, 4.7 Luchtkwaliteit en 4.2Archeologie. Genoemde aspecten vormen geen belemmering voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheid;
8. h. door de gemeenteraad zijn welstandscriteria vastgesteld. In paragraaf 4.1Stedenbouwkundige inpassing is hieraan getoetst;
9. i. verwezen wordt naar paragraaf 4.4 Water. Gebleken is dat er geen belemmeringen ten aanzien van de waterhuishouding zijn;
10. j. het wijzigingsplan geeft inzicht in de bestaande en toekomstige situatie. Verder zijn ruimtelijke, planologische- en milieuaspecten belicht. De verschillende belangen zijn daarbij afgewogen;
11. k. Van 23 december 2010 tot en met 3 februari 2011 heeft een ontwerp van het wijzigingsplan ter inzage gelegen waarbij een ieder in de gelegenheid is geweest een zienswijze kenbaar te maken. Er zijn geen zienswijzen bij het college kenbaar gemaakt. Bij de vaststelling zijn er geen wijzigingen aangebracht ten opzichte van het ontwerp.

Zowel binnen het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid wordt het behoud van een goede woon- en leefomgeving nagestreefd. Binnen de beleidskaders is tevens aandacht voor het in stand houden van goede maatschappelijke voorzieningen.

Het beleidskader biedt in algemene zin ruimte en aanknopingspunten voor de beoogde ontwikkeling. Dit komt tot uitdrukking in de algemene doelstelling van het optimaal benutten van (economische) kansen en het bieden van ruimte aan initiatiefnemers onder het gelijktijdig versterken van de specifieke Zeeuwse omgevingskwaliteiten.

Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor het realiseren van het project door het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid. In het voorliggende wijzigingsplan wordt toepassing van de wijzigingsbevoegdheid gemotiveerd. Er zijn geen belemmeringen voor de 1^e wijziging Kapelle-Biezelinge.

Binnen de locatie zijn geen zodanig andere belangen en / of waarden en beleidsvoornemens aan de orde die een zwaarwegende belemmering vormen voor de beoogde ontwikkeling.

Analyse

Voorafgaand aan de planontwikkeling zijn door de gemeenteraad stedenbouwkundige en architectonische uitgangspunten en randvoorwaarden vastgesteld en toegevoegd aan de welstandsnota. Deze criteria hebben betrekking op:

• ligging;
• massa en vorm;
• kleur, materiaal en detaillering.

Voor de stedenbouwkundige inpassing zijn alleen de criteria onder "ligging" en "massa en vorm" van belang. De criteria onder "kleur, materiaal en detaillering" betreffen welstandsaspecten en zijn geen toetsingsgrond voor een wijzigingsplan en zijn hier verder achterwege gelaten.

Ligging

De volgende uitgangspunten zijn geformuleerd.

• Een groene uitstraling van de kavel naar de directe omgeving. De realisering van groene erfafscheidingen zijn hiervoor essentieel. Hiermee wordt aangesloten op de groene uitstraling van de hoekkavel aan de Goessestraatweg en de langzaamverkeersverbinding in de groenstrook aan de noordzijde van de projectlocatie.
• Een teruggelegen rooilijn (circa 10 meter). In de bebouwingstypologie wordt op deze wijze een duidelijk herkenbaar onderscheid gemaakt ten opzichte van de omliggende woonbebouwing die veelal dichter aan de straat is gesitueerd.
• De gebouwen staan vrij op het perceel zodat groene erfafscheidingen mogelijk zijn.
• Parkeren voor bezoekers en personeel op eigen terrein De praktijkruimten worden op deze wijze in een zo groen mogelijke omgeving ingepast, passend bij het groene karakter van het woongebied.

Massa en vorm

Ten aanzien van de vorm en de massa van de praktijkruimten zijn de volgende randvoorwaarden opgenomen.

• Vorm en massa zijn vrij, maar mogen een niet te groot contrast met de bestaande bebouwing en het groene karakter van de omgeving vormen.
• Vorm en functie van het gebouw moeten met elkaar samenhangen. De bebouwingstypologie van de omliggende woningen is niet bepalend.
• De bouwhoogte bedraagt niet meer dan 4 meter. Een hogere voorgevel en bouwhoogte bieden mogelijkheden voor een kwalitatief hoogwaardigere architectuur.

Toetsing

Ligging

• De tandartsenpraktijk wordt aan de noordzijde voorzien van een groenstrook. Hiermee is voorzien in voldoende afscherming naar de aan de Sterappelstraat gelegen vrijstaande woningen.
• De gebouwen liggen ruim 12 meter terug ten opzichte van de Elstarstraat. Op deze wijze is aan de voorzijde voldoende ruimte gelaten voor aanleg van groen- en parkeervoorzieningen.
• Er is gekozen voor vrijstaande, compacte bouwvolumes. De gebouwen worden centraal op het perceel gesitueerd, waardoor aan alle zijden ruimte voor groenvoorzieningen aanwezig is.
• Parkeren geschiedt op eigen terrein: bij de tandartsenpraktijk zijn aan de achterzijde 8 parkeerplaatsen voor personeelsleden gesitueerd. Aan de voorzijde zijn 5 parkeerplaatsen voor bezoekers beschikbaar. Bij de andere praktijkruimte zijn in totaal 12 parkeerplaatsen mogelijk.

Massa en vorm

• Er is gekozen voor een rechthoekige bouwmassa, waarbij door de situering voldoende ruimte is gelaten voor groenvoorzieningen. Door een beperkte bouwhoogte (4 meter) is geen sprake van aantasting van het groene karakter van de omgeving.
• Er is nadrukkelijk gekozen voor een afwijkende typologie ten opzichte van omliggende woningen (vrijstaande woningen en rijenwoningen). Maat en schaal van de gebouwen wijken duidelijk af, maar contrasteren niet te veel.
• De bouwhoogte bedraagt niet meer dan 4 meter.

Conclusie

Er wordt voldaan aan de stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden. Er is sprake van een goede stedenbouwkundige en architectonische inpassing.

Toetsingskader

Het provinciaal beleid ten aanzien van archeologie is vastgelegd in het Omgevingsplan Zeeland. De cultuurhistorische waarden zijn aangegeven op de kaart Cultuurhistorische hoofdstructuur.

Archeologische waarden zijn vastgelegd op de AMK (Archeologische Monumenten Kaart) en de IKAW (Indicatieve Kaart Archeologische Waarde).

Analyse

Ter plaatse van het plangebied zijn op de AMK geen bekende Archeologische monumenten opgenomen. Het plangebied heeft op de IKAW de aanduiding "hoge trefkans op archeologische waarden".

Door ADC Archeoprojecten is een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek (Kapelle, Elstarstraat en Hillewerfweg, een bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek in de vorm van boringen, ADC, 2005) uitgevoerd.

In het booronderzoek is de landschappelijke ontwikkeling van het gebied aan de Elstarstraat bevestigd. Aangetoond is dat de bodemopbouw niet is verstoord. De nabijgelegen middeleeuwse resten hebben op de planlocatie geen weerslag gehad. Er zijn, ondanks de hoge verwachting, geen aanwijzingen voor archeologische resten aangetroffen. Geadviseerd wordt om in het plangebied geen aanvullend archeologisch onderzoek uit te voeren.

Mogelijk komen in het onderzochte gebied toch nog archeologische resten voor. De uitvoerder van de grondwerkzaamheden dient archeologische vondsten te melden bij het bevoegd gezag, zoals aangegeven in de Monumentenwet 1988.

Conclusie

Op grond van het voorgaande wordt geconcludeerd dat met betrekking tot de realisering van het project er geen belemmeringen zijn en dat archeologisch vervolgonderzoek niet noodzakelijk is.

Toetsingskader

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd.

Onderzoek

Op de locatie Goessestraatweg 2 heeft in 2005 een verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden (Rapport inzake verkennend onderzoek conform NEN 5740, de BodemOnderZoeker BV, BOZ-4216, 18 augustus 2009). De locatie voor de beoogde praktijkruimten is ook in dit onderzoek onderzocht.

In het onderzoek wordt geconcludeerd dat er geen belemmeringen zijn voor woningbouw.

Sinds 2005 hebben zich geen wijzigingen op het betreffende perceel voorgedaan. Ook zijn er geen werkzaamheden uitgevoerd. De gemeente concludeert dat het betreffende onderzoek nog actueel is en de bodem geschikt is voor de beoogde ontwikkeling.

Conclusie

Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek wordt geconcludeerd dat verdere onderzoeksinspanningen niet nodig zijn en het onderzochte terrein vanuit milieutechnisch oogpunt geschikt wordt geacht voor ieder gebruik.

Toetsingskader

Watertoets

Voor ruimtelijke plannen is de watertoets verplicht. De initiatiefnemer dient in dat kader in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van waterschap Zeeuwse Eilanden, verantwoordelijk voor het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer. In het kader van het bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge is in samenwerking met de waterbeheerder een uitgebreide waterparagraaf opgesteld.

De waterparagraaf voor het wijzigingsplan is afgestemd op de genoemde waterparagraaf. De tekst is voorgelegd aan de waterbeheerder. Het waterschap zal het wateradvies geven in het kader van het overleg ingevolge artikel 3.1.1 Bro. De volledige waterparagraaf is opgenomen in bijlage 1.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de realisering van de praktijkruimten niet strijdig is met waterdoelstellingen.

In het kader van de natuurbescherming is het beleid inzake gebiedsbescherming en de soortenbescherming van belang.

Gebiedsbescherming

Regelgeving

Op 1 oktober 2005 is de (gewijzigde) "Natuurbeschermingswet 1998" in werking getreden. De Europese regelgeving in het kader van de Vogel- en Habitatrichtlijn is nu geheel in Nederlandse wetgeving geïmplementeerd.

Toetsing

In de directe omgeving zijn geen gebieden aanwezen of aangemeld die vallen onder de Natuurbeschermingswet 1998.

Soortbescherming

Regelgeving

De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik dan wel van ruimtelijke ontwikkeling of inrichting, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet níet. In dat geval is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en ruimtelijke inrichting en ontwikkeling);
• er geen alternatief is;
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

De Flora- en faunawet is in zoverre voor het onderhavige bestemmingsplan van belang, dat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

Toetsing

De gronden die van functie wijzigen zijn in gebruik als grasland. Het gebied vervult mogelijk een functie als leefgebied voor algemene soorten zoogdieren (mol, huisspitsmuis en veldmuis). Het gebied vormt geen onderdeel van een migratie route van vleermuizen en is door het huidige beheer ongeschikt als landbiotoop voor amfibieën. In de directe omgeving kunnen broedvogels aanwezig zijn. Het perceel zelf is ongeschikt als nestplaats. In het plangebied komen mogelijk beschermde natuurwaarden voor die staan vermeld op tabel 1 van de Flora- en faunawet. Voor deze soorten geldt een vrijstelling. De aanvraag van een ontheffing is niet noodzakelijk.

Conclusies

Op de locatie zijn licht beschermde soorten aanwezig, waarvoor geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet hoeft te worden aangevraagd. Langs de randen van het plangebied kunnen broedvogels aanwezig zijn, die niet mogen worden verstoord of aangetast. Broedvogels worden niet verstoord indien de werkzaamheden buiten het broedseizoen starten (half maart tot en met half juli). Wat de soortenbescherming betreft mag worden geconcludeerd dat de Flora- en faunawet geen beletsel vormt voor uitvoering van de ruimtelijke onderbouwing. Gebiedsbescherming is niet aan de orde.

Toetsingskader en analyse

Een praktijkruimte wordt door de Wet geluidhinder niet als geluidsgevoelige bestemming aangemerkt. Akoestisch onderzoek naar de geluidsbelasting aan de gevels ten gevolge van het wegverkeerslawaai is daarom niet noodzakelijk.

Conclusie

De Wet geluidhinder vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet luchtkwaliteit (hierna: Wlk). In het Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' is exact bepaald in welke gevallen een project niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst (minder dan 500 nieuwe woningen bij 1 ontsluitingsweg, minder dan 1.000 nieuwe woningen bij 2 ontsluitingswegen).

Analyse

De beoogde ontwikkeling betreft de realisering van een tandartsenpraktijkruimte met 5 behandelkamers en een nog nader in te vullen praktijkruimte van vergelijkbare omvang. De verkeersaantrekkende werking van dergelijke praktijkruimten is beduidend minder dan van 500 woningen. Dat betekent dat het project vergelijkbaar is met een woningbouwproject dat "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Conclusie

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een bestemmingsplan uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens wel rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Uitgaande van de achtergrondconcentraties binnen de gemeente Kapelle, kan gesteld worden dat de luchtkwaliteit voldoet aan de normen die gesteld zijn in de Wlk. De Wlk staat derhalve de realisatie van de ontwikkeling niet in de weg.

Toetsingskader

Bij realisering van nieuwe functies moet rekening worden gehouden met eventuele milieuhinder voor woningen in de omgeving. Uitgangspunt is dat ter plaatse van de woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt.

Bedrijven en milieuzonering

Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenoemde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (2009). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur-, stof en geluidhinder. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG-publicatie blijkt dat in het geval van een gemengd gebied verkleinde richtafstanden gelden.

Besluit landbouw milieubeheer

Voor agrarische bedrijven is het Besluit landbouw milieubeheer van belang. Deze Algemene Maatregel van Bestuur (AmvB) bevat algemene regels voor agrarische bedrijven. Tevens geeft het besluit in een aantal gevallen afstanden die moeten worden aangehouden ten opzichte van gevoelige objecten (woningen).

Voor een inrichting waar geen landbouwhuisdieren worden gehouden geldt ten opzichte van een woongebied een aan te houden afstand van 50 m. Deze afstanden moet worden gemeten vanaf het onderdeel van het bedrijf dat het dichtst bij het (geur)gevoelige object is gelegen (waarbij een waterbassin, een watersilo, een warmwateropslagtank en het erf niet als een zodanig onderdeel worden beschouwd).

In de AMvB wordt over het gebruik van de bestrijdingsmiddelen niets geregeld. Op basis van jurisprudentie wordt een afstand van 50 meter aangeraden tussen fruitteeltbedrijven en gevoelige functies. Deze afstand kan worden verkleind op grond van milieuhygiënisch onderzoek. Als niet aan deze afstanden wordt voldaan, dan herleeft de verplichting voor het landbouwbedrijf om een milieuvergunning aan te vragen.

Analyse

De eerder genoemde brochure geeft voor artsenpraktijken (SBI-code 8512) een richtafstand van 10 m, vanwege het milieuaspect geluid. Bij het ontwerp voor de tandartspraktijk is rekening gehouden met een brede groenstrook (circa 6 meter) tussen de praktijk en de woning(en) aan de Elstarstraat. De tandartspraktijk is op circa 9 meter afstand van de perceelsgrens geprojecteerd. De entree en het bezoekersparkeren bevinden zich aan de voorzijde. Er is om deze reden geen geluidsoverlast naar de ten noorden gelegen woningen te verwachten. Een (iets) kleinere afstand is daarom ruimtelijk aanvaardbaar. De zuidelijk op het perceel gelegen praktijkruimte grenst aan de bestemming Tuin en ligt op een afstand van meer dan 20 meter van de woning Goesestraatweg 2. De afstand tot de woningen aan de Elstarstraat bedraagt ten minste 30 meter. Voor deze praktijkruimte wordt dan ook ruimschoots aan de richtafstand voldaan.

In de geldende bestemming van de agrarische gronden die grenzen aan de beoogde ontwikkeling is het plaatsen van fruitbomen, ten behoeve van fruitteelt, toegestaan. In verband met mogelijke schadelijke milieueffecten (bij het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen) wordt fruitteelt in de onmiddellijke nabijheid van de tandartspraktijk niet wenselijk geacht.

Daarom wordt voor een zone van 50 meter vanaf de bestemming Maatschappelijk in voorliggend plan vastgelegd dat ter plaatse gedurende de openingstijden van de medisch-maatschappelijke voorziening geen chemische bestrijdingsmiddelen mogen worden toegepast, voor zover dit schadelijk is voor de volksgezondheid.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling, mits in de regeling het gebruik van bestrijdingsmiddelen in de aangrenzende boomgaard afgestemd wordt op het gebruik van de praktijkruimte.

Toetsingskader en analyse

In de directe omgeving van de praktijkruimte bevinden zich geen planologisch relevante leidingen.

Conclusie

Omdat planologisch relevante kabels en leidingen ontbreken, wordt geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen geen belemmering oplevert voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies kan het aspect externe veiligheid van belang zijn. Bij ruimtelijke plannen heeft dit betrekking op:

• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of via leidingen;
• bedrijven in de directe omgeving waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid.

Analyse

In en in de directe nabijheid van de ontwikkeling vindt:

• geen vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of via leidingen plaats;
• zijn geen bedrijven in de directe omgeving gevestigd, waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect externe veiligheid geen gevolgen heeft voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Deze afdeling regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente.

Onderzoek

Voor voorliggende planontwikkeling is het kostenverhaal verzekerd door middel van een anterieure overeenkomst tussen de grondeigenaar (tevens ontwikkelaar) en de gemeente. Er wordt dus ook geen exploitatieplan vastgesteld.

Conclusie

De gemeente is van mening dat hiermee de economische uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling afdoende is gewaarborgd.

Verbeelding

De verbeelding is afgestemd op de stedenbouwkundige opzet. De bestemming Tuin, zoals opgenomen in het bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge, wordt ter plaatse van de beoogde praktijkruimten gewijzigd in de bestemming Maatschappelijk. Binnen de bestemming Maatschappelijk is de functieaanduiding "praktijkruimte" opgenomen. Hiermee is vastgelegd dat uitsluitend praktijkruimten zijn toegestaan. Verder is een aanduiding "parkeren" opgenomen, waarmee specifiek de benodigde parkeervoorziening vastgelegd. Uitsluitend ter plaatse van de beoogde praktijkruimten is een bouwvlak opgenomen. Hierin is een maatvoeringsvlak met een maximum bouwhoogte van 4 meter aangeduid. Door het toegesneden bouwvlak is een groene invulling van de rest van het perceel mogelijk.

Om een goed woon- en leefmilieu te garanderen, wordt verder de bestemming Agrarisch gewijzigd. Binnen 50 meter van de bestemming Maatschappelijk wordt de functieaanduiding "fruitteelt" gewijzigd in "specifieke vorm van agrarisch - fruitteelt -1".

Regels

De regels van het bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge (vastgesteld 9 februari 2010) blijven onverkort van toepassing.

In het wijzigingsplan worden twee artikelen opgenomen.

• Artikel 1 voor de opgenomen functieaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch- fruitteelt -1'. Aanvullend op artikel 3 Agrarisch is bepaald dat op gronden met deze functie aanduiding tevens fruitteelt is toegestaan. Voorts is in lid b bepaald dat het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen niet is toegestaan voor zover dit schadelijk is voor de volksgezondheid. Een goed woon- en leefmilieu is daarmee gegarandeerd.
• Artikel 2 voor de opgenomen functieaanduidingen 'praktijkruimte' en 'parkeren'. Aanvullend op het bepaalde in artikel 12 Maatschappelijk is hiermee vastgelegd dat uitsluitend medisch-maatschappelijke voorziening zijn toegestaan ter plaatse van de functieaanduiding 'praktijkruimte' en tevens parkeervoorzieningen ter plaatse van de functieaanduiding 'parkeren'.

De toepassing van de wijzigingsregels is getoetst in paragraaf 3.3. Geconcludeerd is dat in het wijzigingsplan wordt voldaan aan de voorwaarden gesteld in het bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge. Er zijn daarmee geen belemmeringen voor de 1^e wijziging van het bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge.