het bestemmingsplan Kapelle Biezelinge 4e herziening van de gemeente Kapelle;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0678.kapbiezHZ004-VAST met de bijbehorende regels;

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw;

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

de van de weg af gekeerde grens van een perceel; indien meerdere zijden van het perceel van de weg zijn afgekeerd, wijzen burgemeester en wethouders een achterste perceelsgrens aan;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en vergroten van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de cultuurgrond;

elk bouwwerk, geen gebouw en geen overkapping zijnde;

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen aangaande een specifiek aspect van de ruimtelijke ordening, zoals bijvoorbeeld een archeologisch deskundige, landschapsdeskundige, milieudeskundige en natuurdeskundige;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer geldt en waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past;

bedrijfsmatig (nacht)verblijf aanbieden, waarbij het kenmerk is dat de betreffende personen het hoofdverblijf ter plaatse of elders hebben;

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en electriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak;

voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;

6. f. de hoogte van de weg (ter plaatse van de hoofdtoegang) + 15 cm;
7. g. wanneer onduidelijkheid bestaat over het peil kunnen burgemeester en wethouder een peil aanwijzen;

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan;

de op de kaart als zodanig aangegeven lijn die, in combinatie met de rechte lijnen die in het verlengde daarvan zijn te trekken, bij het bouwen aan de wegzijde (voorgevellijn) of aan de van de wegafgekeerde zijde (achtergevellijn) niet mag worden overschreden;

de naar de weg gekeerde grens van een perceel; indien meerdere zijden van het perceel naar de weg zijn gekeerd, wijzen burgemeester en wethouders een voorste perceelsgrens aan;

een (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouden, niet zijnde een bijzondere woonvorm of kamerverhuur / logies voor meer dan drie personen inclusief de huishouding dan wel vier personen wanneer er daarnaast geen huishouding in het gebouw is ondergebracht;

de grens tussen twee percelen, die voor- en achterzijde van een perceel verbindt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, indien zich op enige zijde van een gebouw één of meer dakkapellen bevinden waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de gevelbreedte (op de achterzijde van een gebouw meer dan 70%), wordt de goot of boeibord van de dakkapel als goothoogte aangemerkt.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en / of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en / of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Tussen het hoogste punt van het bouwwerk en het peil; bij constructies worden de werken in verticale stand meegerekend.

Afstanden tussen bouwwerken onderling, alsmede afstanden van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in een woning;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen en water.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, alsmede de kapvorm, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. het beeldkwaliteitsplan;
3. c. toetsing aan welstand;

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. het is niet toegestaan de (vrijstaande) bijgebouwen te gebruiken als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
2. b. de vloeroppervlakte voor aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 50 m² en ten hoogste 30% van het vloeroppervlak.

De voor Waarde - Archeologie 4 aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in de vorm van een terrein met archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 5.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 500 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 40 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 meter bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 meter bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 meter bedraagt.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk Hoofdstuk 1 reeds kan worden afgeweken - afwijken van de bouwregels voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. de bevoegdheid tot afwijken wordt niet gebruikt, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch en / of esthetisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Kapelle Biezelinge 4e herziening'.

De gemeente Kapelle heeft de wens om dit deel van de wijk Zuidhoek af te ronden en woonrijp te maken. In eerste instantie is gedacht aan een invulling met 4 rijwoningen, waarvoor ook een ontwerpbestemmingsplan in procedure is gebracht. Naar aanleiding van het ontwerpbestemmingsplan is de invulling van de locatie heroverwogen. Nu zijn twee vrijstaande woningen op de gronden geprojecteerd. De ligging van het plangebied is globaal weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Globale ligging plangebied

Voor de realisering van deze woningen is de geldende bestemmingsregeling, zoals vastgelegd in het bestemmingsplan Kapelle - Biezelinge (2010) juridisch-planologisch niet toereikend. In het bestemmingsplan heeft het perceel een woonbestemming waarbinnen alleen twee-aaneen gebouwde woningen zijn toegestaan. Tevens is de grootte van het bouwvlak niet toereikend voor de bouw van de twee vrijstaande woningen.

Het bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge bevat een wijzigingsbevoegdheid om de geldende functie- en bouwaanduidingen binnen het bestemmingsplan te wijzigen in een bestemming zonder functie- of bouwaanduiding of met een andere functie- of bouwaanduiding. Echter hiermee kan niet het bouwvlak worden vergroot. Hierdoor is ervoor gekozen om een afzonderlijke planologische procedure voor het voorliggende initiatief te doorlopen.

Een toelichting moet bestaan uit/inzicht geven in:

Het plangebied omvat bouwrijpe en voor woningbouwgeschikte grond te midden van een woongebied in ontwikkeling. Ter plaatse zijn woningen toegestaan met maximaal twee bouwlagen en een kap.

In de omgeving is een diversiteit aan woningtypen toegestaan en/of al aanwezig. De woningen tegenover en naast (aan de zuidzijde) het plangebied zijn vrijstaande woningtypes bestaande uit één bouwlaag met kap.

Het woningbouwinitiatief omvat de realisering van twee vrijstaande woningen. De goot- en bouwhoogte wordt afgestemd op de woningen in de omgeving. De goot- en bouwhoogte bedraagt respectievelijk maximaal 4,5 en 9,5 meter.

De voorliggende ontwikkeling past in het beleid van de Gemeente Kapelle, de provincie Zeeland en het Rijk. in de volgende paragrafen is weergegeven welke bevindingen en overwegingen ten grondslag liggen aan deze conclusie.

Met de planontwikkeling zijn geen nationale belangen gemoeid, zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR).

Het provinciaal beleid (zoals vastgelegd in het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 en in de Verordening ruimte provincie Zeeland) zet in op een goed woonklimaat en een goed werkende woningmarkt, zowel in steden, dorpen en op het platteland. Bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik staan voorop. De beoogde ontwikkeling is hiermee in overeenstemming. Daarnaast sluit de beoogde woningbouw aan op de provinciaal vereiste afstemming op de regionale, (inter)gemeentelijke vraag en realisatie binnen het bestaand bebouwd gebied. De beoogde woningbouw betreft in wezen alleen het realiseren van een aangepast (op de actuele marktvraag afgestemd) woningtype op al van een woonbestemming voorziene bouwrijpe gronden. Tevens sluit de ontwikkeling aan op de regionale woningmarktafspraken, waarin de inspanning is opgenomen meer voor de doelgroep senioren en meer voor huur te bouwen.

Zuidhoek is in het gemeentelijk beleid, zoals vastgelegd in de Structuurvisie 2012-2030 (2013) en het bestemmingsplan Kapelle - Biezelinge (2010) aangemerkt als woongebied en als zodanig al in ontwikkeling. Voorliggende gronden hebben reeds een woonbestemming, hebben een rechtstreekse woningbouwtitel en zijn bouwrijp. Deze gronden krijgen alleen wat betreft woningtype een andere invulling. Van een wezenlijke functiewijziging is geen sprake, veeleer van een zorgvuldig (op actuele marktbehoefte afgestemde) invulling waarbij tevens sprake is van zorgvuldig ruimte gebruik (intensiever grondgebruik). De gemeente streeft naar een op de actuele woningbehoefte afgestemd aanbod en zet in op levensloopbestendig bouwen. De beoogde woningbouw c.q. aanpassing van het woningtype is hiermee in overeenstemming.

Het voorgenomen bouwplan past niet in het vigerende bestemmingsplan Kapelle - Biezenlinge. Ter plaatse van het plangebied is in het vigerende plan binnen het bouwvlak de bouwaanduiding 'twee-aaneen' opgenomen, wat regelt dat hier alleen twee-aaneen gebouwde woningen zijn toegestaan. Het voornemen is om ter plaatse twee vrijstaande woningen te realiseren.

Het bestemmingsplan voorziet in een wijzigingsbevoegdheid (artikel 17 lid 8), waarbij burgemeester en wethouders de functie- en bouwaanduidingen binnen de bestemming kunnen wijzigen in een bestemming zonder functie- of bouwaanduiding of met een andere functie- of bouwaanduiding. Hiervoor zijn regels opgesteld. Hoewel geen direct gebruik gemaakt wordt van deze wijzingsbevoegdheid, is het voorliggende initiatief toch getoetst aan de wijzigingsregels.

De te realiseren woningen passen ook niet binnen het geprojecteerde bouwvlak. De noordoostelijke grens van het bouwvlak wordt overschreden door de nieuwe woningen. De algemene ontheffingsregels maken overschrijdingen van bouwgrenzen mogelijk met een maximum van 3 meter.

De afwijking valt niet onder de categorieën gevallen die worden genoemd in Bijlage II, Hoofdstuk

IV, artikel 4 van het Besluit omgevingsrecht, waarvoor op grond van de Wet algemene bepalingen

omgevingsrecht een omgevingsvergunning voor afwijken kan worden verleend. Om

deze reden dient een herziening van het bestemmingsplan plaats te vinden.

Toetsing

1. a. De wijzigingsbevoegdheid wordt toegepast voor zover geen stedenbouwkundige bezwaren bestaan, gelet op de aanwezige functie en woningtypen in de omgeving, tegen verandering van functie- of bouwaanduiding.

De ruimtelijke uitstraling sluit aan op de verschijningsvorm van de woningen aan de Torteltuin en De Stampertjes. Aan de Jip en Janneke is het beeld gelijk aan dat van de bestaande vrijstaande woningen. Deze plaatselijke verandering van twee-aaneen naar vrijstaand is acceptabel. Nog steeds is sprake van voldoende ritme en geleding en begeleiding van de gehele Jip en Janneke.

2. b. Wijziging is toegepast indien geen milieuhygiënische belemmeringen zijn.
   

Indertijd is het plangebied onderzocht op de aspecten archeologie, bodem, water, ecologie, geluid en luchtkwaliteit. Geconcludeerd is dat er geen milieuhygiënische belemmeringen zijn. Het gebied is geschikt gemaakt voor bewoning (bouw- en woonrijp). Nu wordt een andere verkavelingsvorm voorgestaan, binnen het vastliggende stedenbouwkundige patroon van wegen en gerealiseerde bebouwing. Geconcludeerd wordt dat er geen belemmeringen zijn voor het opnemen van een andere bouwaanduiding. Dit wordt bevestigd door de in hoofdstuk 4 uitgevoerde toetsing.

3. c. Wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bestemmingen en functies.

De voorgenomen wijziging van de bouwaanduiding leidt niet tot de aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bestemmingen. De woonfunctie blijft behouden en het woningaantal neemt niet toe ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan.

4. d. In het wijzigingsplan wordt aandacht besteed aan de gemaakte belangenafweging.

De resultaten van de toetsing onder a, b en c leiden niet tot ruimtelijke bezwaren. Evenmin worden belangen van derden geschaad, de percelen blijven aangewend voor het wonen.

5. e. Indien burgemeester en wethouders toepassing geven aan deze regels moet de procedure worden gevolgd als omschreven in artikel 30 (Algemene procedureregels).

Het bestemmingsplan doorloopt de nu voorgeschreven wettelijke procedure.

Dit hoofdstuk omvat de resultaten van de uitgevoerde toetsing van de voorgenomen ontwikkeling aan het relevante planologische beleidskader en aan omgevingsaspecten (inclusief sectorale wet- en regelgeving). De omgevingsaspecten water en archeologie staan uitgebreider beschreven in de bijlagen.

Aan de hand van de watertoetstabel van het Waterschap Scheldestromen (en de daarin opgenomen watertoetscriteria) is nagegaan of de beoogde wijziging van het woningtype c.q. de realisering van de twee vrijstaande woningen strijdig is met water(schaps)doelstellingen en/of noodzaakt tot aanvullende waterhuishoudkundige maatregelen. Zie hiervoor onderstaande tabel.

Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling op deze locatie inpasbaar is en er geen maatregelen getroffen hoeven te worden.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken voor het bestemmingsplan. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi.

Op de gemeentelijke website of www.ruimtelijkeplannen.nl kunnen de digitale bestemmingsplannen worden bekeken. Bij raadpleging van het digitale bestemmingsplan wordt de gebruiker bij het aanklikken van de percelen op een beeldscherm vanzelf naar de relevante delen van het bestemmingsplan "doorverwezen".

Ondergrond

Op de verbeelding is in de ondergrond de bestaande situatie (bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen) weergegeven. Daarbij is gebruikgemaakt van een zo actueel mogelijk digitaal bestand.

Bestemmingen

Op de ondergrond zijn vlakken getekend waarin door middel van hoofdletters is aangegeven welke bestemming ter plaatse zal gaan gelden. De "bestemmingen" corresponderen met afzonderlijke artikelen in (Bestemmingsregels). In het renvooi is daarbij dezelfde volgorde aangehouden als in het betreffende hoofdstuk.

Aanduidingen en renvooi

De beoogde goot- en bouwhoogte is in de regels opgenomen. De betekenis van alle aanduidingen (cijfers en letters) wordt verklaard in het renvooi, een overzicht met verklaring van de aanduidingen op de verbeelding. Dit renvooi is voor zover nodig en wat betreft de aanduidingen opgesplitst in bouwaanduidingen, bouwvlak en maatvoeringsaanduidingen.

Voor een beoordeling van alle bouw- en gebruiksmogelijkheden ter plaatse van een perceel dient derhalve de op de verbeelding aangebrachte aanduiding te worden bekeken, het renvooi te worden geraadpleegd voor het kiezen van het juiste bestemmingsartikel in de regels, waarna het bijbehorende artikel dient te worden gelezen. Deze volgorde is de meest doelmatige om inzicht te krijgen in de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor het gebruik van en bebouwing op een perceel.

De regels bevatten bepalingen omtrent het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of nog op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in de volgende hoofdstukken.

In de inleidende regels zijn de Begrippen en Wijze van meten opgenomen. De begrippen en de wijze van meten zijn overgenomen uit Kapelle-Biezelinge. Hieruit zijn alleen de voor dit plan relevante onderdelen overgenomen.

In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn regels opgenomen betreffende de bestemmingen en de aanduidingen. Bij de opzet van deze regels is een alfabetische volgorde gehanteerd alsmede een standaardvolgorde zoals opgenomen in SVBP2008.

In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

• Tuin
• Wonen;
• Waarde - Archeologie 4.

Tuin

De wijze van bestemmen is afgestemd op het geldende bestemmingsplan. Daarin heeft het voorste deel van het perceel (vanaf drie meter achter de voorste bouwgrens van de woning) de bestemming 'Tuin'. Binnen deze bestemming is het bouwen van gebouwen niet toegestaan.

Wonen

Ook de bestemming 'Wonen' is afgestemd op het geldende bestemmingsplan. De woning moet binnen het bouwvlak worden gebouwd. De aanduiding 'vrijstaand' geeft aan dat er alleen vrijstaande woningen zijn toegestaan.

De goothoogte is gelijk aan die van de vrijstaande woningen in de omgeving, namelijk 4,5 meter. De nokhoogte mag 5 meter hoger liggen, dus op 9,5 meter.

Naast het wonen wordt voorzien in aan-huis-gebonden beroepen. Bij afwijking en onder voorwaarden zijn logies en ontbijt, mantelzorg en kleinschalige bedrijfsfuncties mogelijk.

Waarde - Archeologie 4

Op basis van het geldend beleid zijn de archeologische waarden bestemd (zie ook in paragraaf 4.4).

Anti-dubbeltelregel

Antidubbeltelregel bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) bouwvlakken van eigenaar wisselen.

Algemene afwijkingsregels

Voor een aantal, ondergeschikte, afwijkingen van bouwen en / of gebruik ten opzichte van de planregels kan het bevoegd gezag met dit artikel afwijken van de bouwregels. Dit is opgenomen in Algemene afwijkingsregels.

Overgangsrecht

In dit Overgangsrecht is het overgangsrecht ten aanzien van het bouwen en gebruik in strijd met het plan geregeld.

Slotregel

Dit bestemmingsplan wordt als genoemd in dit Slotregel aangehaald.

Het ontwerpbestemminsplan Kapelle Biezelinge 4e herziening heeft in het kader van de vaststellingprocedure zes weken ter inzage gelegen vanaf 12 december 2013.

Bij vaststelling van het plan is door de gemeente ervoor gekozen om niet rijenwoningen maar vrijstaande woningen mogelijk te maken op de gronden. Dit om de volgende redenen:

• De markt voor twee onder een kapwoningen is krap. Het mogelijk maken van vrijstaande is kansrijker om op korte termijn de percelen in te vullen. Dan kan dit deel van de wijk woonrijp worden gemaakt.

• Naar aanleiding van reacties uit de omgeving hebben gemeente en initiatiefnemer het plan voor 4 rijenwoningen heroverwogen. De initiatefnemer heeft besloten het plan in te trekken.

De toelichting, regels en de verbeelding zijn naar aanleiding van deze wijziging aangepast.