het bestemmingsplan De Flat van de gemeente Kapelle;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0678.kapbiezHZ010-VAST met de bijbehorende regels;

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw;

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

de van de weg af gekeerde grens van een perceel; indien meerdere zijden van het perceel van de weg zijn afgekeerd, wijzen burgemeester en wethouders een achterste perceelsgrens aan;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en vergroten van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de cultuurgrond;

elk bouwwerk, geen gebouw en geen overkapping zijnde;

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen aangaande een specifiek aspect van de ruimtelijke ordening, zoals bijvoorbeeld een archeologisch deskundige, landschapsdeskundige, milieudeskundige en natuurdeskundige;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer geldt en waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past;

bedrijfsmatig (nacht)verblijf aanbieden, waarbij het kenmerk is dat de betreffende personen het hoofdverblijf ter plaatse of elders hebben;

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak;

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de hoogte van de weg (ter plaatse van de hoofdtoegang) + 15 cm;
3. c. wanneer onduidelijkheid bestaat over het peil kunnen burgemeester en wethouder een peil aanwijzen.

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan;

de op de kaart als zodanig aangegeven lijn die, in combinatie met de rechte lijnen die in het verlengde daarvan zijn te trekken, bij het bouwen aan de wegzijde (voorgevellijn) of aan de van de wegafgekeerde zijde (achtergevellijn) niet mag worden overschreden;

de naar de weg gekeerde grens van een perceel; indien meerdere zijden van het perceel naar de weg zijn gekeerd, wijzen burgemeester en wethouders een voorste perceelsgrens aan;

een (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, niet zijnde een bijzondere woonvorm of kamerverhuur / logies voor meer dan drie personen inclusief de huishouding dan wel vier personen wanneer er daarnaast geen huishouding in het gebouw is ondergebracht;

de grens tussen twee percelen, die voor- en achterzijde van een perceel verbindt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, indien zich op enige zijde van een gebouw één of meer dakkapellen bevinden waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de gevelbreedte (op de achterzijde van een gebouw meer dan 70%), wordt de goot of boeibord van de dakkapel als goothoogte aangemerkt.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en / of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en / of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Tussen het hoogste punt van het bouwwerk en het peil; bij constructies worden de werken in verticale stand meegerekend.

Afstanden tussen bouwwerken onderling, alsmede afstanden van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bermen en bermsloten;
2. b. fiets- en voetpaden;
3. c. parkeerplaatsen;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. wegen bestaande uit ten hoogste twee rijbanen;
6. f. bij de bestemming behorende voorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in een woning;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk': tevens voor een huisartsenpraktijk;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen en water.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, alsmede de kapvorm, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. toetsing aan welstand.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. het is niet toegestaan de (vrijstaande) bijgebouwen te gebruiken als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
2. b. het is niet toegestaan de verdiepingen te gebruiken als huisartsenpraktijk;
3. c. de vloeroppervlakte voor aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 50 m² en ten hoogste 30% van het vloeroppervlak.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van het Hoofdstuk 2 reeds kan worden afgeweken - afwijken van de bouwregels voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. de bevoegdheid tot afwijken wordt niet gebruikt, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van Hoofdstuk 2 reeds kan worden afgeweken - afwijken van de bouwregels voor:
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10 %.
3. c. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan De Flat'.

Cederhof heeft een toekomstvisie opgesteld waarin het vastgoed is beoordeeld. Uit deze visie blijkt welk vastgoed gerenoveerd moet worden en welke locaties niet langer geschikt zijn en in aanmerking komen voor herinvulling en vervangende nieuwbouw. De Flat, Bruëlisstraat 63-105, is een van de locaties die in aanmerking komt voor sloop en vervangende nieuwbouw. Het appartementengebouw bestaat uit 22 appartementen die niet voldoen aan de toekomstverwachtingen van de stichting. De nieuwbouw bestaat uit 30 seniorenappartementen en een huisartsenpraktijk. Daarnaast wordt een verbinding gemaakt met het naastgelegen Cederhof.

Het nieuwe (appartementen)gebouw past niet binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge (2010). De gemeente Kapelle staat positief tegenover deze ontwikkeling en wil planologisch medewerking verlenen. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt.

De Bruëlisstraat ligt in het zuidoosten van de kern Kapelle, in de "zorgzone" van de kern. Rondom het plangebied zijn diverse appartementengebouwen voor ouderen aanwezig. Een deel van deze gebouwen is in eigendom bij Cederhof. Ten zuidwesten van het plangebied ligt het complex Cederhof. Ten westen het Bruëlishof. aan de overzijde van de straat bevinden zich appartementen en aan de noordzijde grondgebonden woningen. Aan de oostzijde bevinden zich woningen aan de Parklaan en aan de zuidzijde een parkachtige zone. In figuur 1.1. is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1. Globale ligging plangebied

Bouwplan

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 30 appartementen en een apotheekhoudende huisartsenpraktijk. De huidige appartementen en de omliggende garageboxen worden gesloopt. Het nieuwe gebouw bestaat uit 6 bouwlagen. De maximale bouwhoogte van het gebouw is 20 meter. Hiermee is het gebouw iets hoger dan het huidige complex. Op de begane grond wordt een apotheekhoudende huisartsenpraktijk gerealiseerd, ook de bergingen voor de appartementen krijgen een plaats op de begane grond.

Het nieuwe gebouw komt meer in één lijn te staan met de appartementen van het naastgelegen Cederhof. Door de wijziging van de oriëntatie zal de bezonning iets wijzigen. Het effect daarvan op de omgeving is echter heel klein. In bijlage 5 zijn de figuren van de uitgevoerde bezonningsstudie opgenomen.

Tevens zal er op de begane grond aan de westzijde een koppeling worden gemaakt tussen het nieuwe gebouw en het Cederhof. Deze koppeling zal worden uitgevoerd in één bouwlaag. Het gebouw wordt voorzien van een luifel aan de zijde van de Bruëlisstraat. Zie hiervoor figuren 1.2. en 1.3.

Gebruik

De appartementen zijn beoogd voor een 1 of 2 persoons huishouden. De appartementen zijn met name bedoeld voor senioren of mensen met een beperking. Het gebouw is afgestemd op mensen met een zorgindicatie. De zorgzwaarte kan variëren, doelstelling is om mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen. Dus ook mensen die op termijn bedlegerig zouden worden kunnen hier blijven wonen, de appartementen zijn daar geschikt voor. Met dit concept wordt aangesloten op het beleid van de rijksoverheid in het kader van het scheiden van wonen en zorg.

Op de begane grond bevindt zich de apotheekhoudende huisartsenpraktijk. Het gaat om de verplaatsing van de bestaande apotheekhoudende huisartsenpraktijk uit de aangrenzende woonbuurt. Er zullen twee huisartsen dienst doen in de praktijk. In totaal worden 7 behandelkamers gerealiseerd.

Figuur 1.2. Plattegrond nieuwbouw en contour bestaande flat (bron: Archikon)

Figuur 1.3. Concept impressie nieuwbouw De Flat (bron: Archikon)

Met de beoogde ontwikkeling wordt het huidige flatgebouw vervangen. Het nieuwe flatgebouw voegt zich wat vorm en functie betreft zodoende ook goed in de omgeving. In de directe omgeving bevinden zich daarnaast diverse gebouwen met een grotere massa zoals het voorliggende bouwplan. Daarnaast past het gebouw qua functie in deze omgeving. De zorgcomponent is zowel aanwezig in de nieuwe Flat als ook in de omliggende complexen.

Het project past binnen de geldende beleidskaders en de verschillende sectorale aspecten vormen geen belemmering. In bijlage 1 en bijlage 2 zijn de toetsen aan het beleid en de sectorale aspecten opgenomen.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken voor het bestemmingsplan. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi.

Op de gemeentelijke website of www.ruimtelijkeplannen.nl kunnen de digitale bestemmingsplannen worden bekeken. Bij raadpleging van het digitale bestemmingsplan wordt de gebruiker bij het aanklikken van de percelen op een beeldscherm vanzelf naar de relevante delen van het bestemmingsplan "doorverwezen".

Ondergrond

Op de verbeelding is in de ondergrond de bestaande situatie (bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen) weergegeven. Daarbij is gebruikgemaakt van een zo actueel mogelijk digitaal bestand.

Bestemmingen

Op de ondergrond zijn vlakken getekend waarin door middel van hoofdletters is aangegeven welke bestemming ter plaatse zal gaan gelden. De "bestemmingen" corresponderen met afzonderlijke artikelen in (Bestemmingsregels). In het renvooi is daarbij dezelfde volgorde aangehouden als in het betreffende hoofdstuk.

Aanduidingen en renvooi

De beoogde goot- en bouwhoogte is in de regels opgenomen. De betekenis van alle aanduidingen (cijfers en letters) wordt verklaard in het renvooi, een overzicht met verklaring van de aanduidingen op de verbeelding. Dit renvooi is voor zover nodig en wat betreft de aanduidingen opgesplitst in bouwaanduidingen, bouwvlak en maatvoeringsaanduidingen.

Voor een beoordeling van alle bouw- en gebruiksmogelijkheden ter plaatse van een perceel dient derhalve de op de verbeelding aangebrachte aanduiding te worden bekeken, het renvooi te worden geraadpleegd voor het kiezen van het juiste bestemmingsartikel in de regels, waarna het bijbehorende artikel dient te worden gelezen. Deze volgorde is de meest doelmatige om inzicht te krijgen in de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor het gebruik van en bebouwing op een perceel.

De regels bevatten bepalingen omtrent het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of nog op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in de volgende hoofdstukken.

In de inleidende regels zijn de begrippen en wijze van meten zijn opgenomen. De begrippen en de wijze van meten zijn overgenomen uit Kapelle-Biezelinge. Hieruit zijn alleen de voor dit plan relevante onderdelen overgenomen.

In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn regels opgenomen betreffende de bestemmingen en de aanduidingen. Bij de opzet van deze regels is een alfabetische volgorde gehanteerd alsmede een standaardvolgorde zoals opgenomen in SVBP2012.

In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

• Verkeer;
• Wonen.

Verkeer

De ruimte rond het gebouw heeft de bestemming verkeer gekregen. De gronden kunnen worden gebruikt voor de realisatie van parkeerplaatsen en groen.

Wonen

Ook de bestemming 'Wonen' is afgestemd op het geldende bestemmingsplan. Het woongebouw moet binnen het bouwvlak worden gebouwd. De aanduiding 'gestapeld' geeft aan dat er alleen gestapelde bouw is toegestaan.

De bouwhoogte is 20 meter. Hiermee is de bouwhoogte iets hoger dan de bouwhoogte van het bestaande gebouw (18 meter).

Met de functie aanduiding 'maatschappelijk' (m) is de apotheekhoudende huisartsenpraktijk mogelijk gemaakt. Aan deze aanduiding is de regel gekoppeld dat een huisartsenpraktijk uitsluitend op de begane grond is toegestaan.

De maximale oppervlakte aan bijgebouwen is gerelateerd aan de oppervlakte van het perceel. Het perceel heeft een oppervlakte van ruim 1.000 m². Op een dergelijk groot perceel mag een gezamenlijke oppervlakte van 75 m² aan bijgebouwen worden gebouwd. Dit is exclusief de mogelijkheid tot afwijken van de bouwregels en wat er vergunningsvrij gebouwd kan worden.

Voor bijgebouwen geldt een maximale goot- en nokhoogte van respectievelijk 3,5 en 7 meter, waarmee deze ondergeschikt blijven aan het hoofdgebouw.

Naast het wonen wordt voorzien in aan-huis-gebonden beroepen. Bij afwijking en onder voorwaarden zijn logies en ontbijt, mantelzorg en kleinschalige bedrijfsfuncties mogelijk.

Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld in geval (onderdelen van) bouwvlakken van eigenaar wisselen.

Algemene afwijkingsregels

Voor een aantal, ondergeschikte, afwijkingen van bouwen en / of gebruik ten opzichte van de planregels kan het bevoegd gezag met dit artikel afwijken van de bouwregels. Dit is opgenomen in de algemene afwijkingsregels.

Overgangsrecht

In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van het bouwen en gebruik in strijd met het plan geregeld.

Slotregel

Dit bestemmingsplan wordt als genoemd in dit artikel aangehaald.