De regels van het bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge zijn onverkort van toepassing.

Herverkaveling als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden

Van de in totaal 210 bouwen woningen in Zuidhoek fase I en II is ruim de helft gerealiseerd of is voor de bouw van de woningen een omgevingsvergunning verleend. Het ontwikkelen van projectmatige woningen verloopt in de huidige woningmarkt moeizaam.

Minnaard projecten wenst aan de noordwestzijde van Zuidhoek, aan de Annie MG Schmidtsingel op een bouwperceel in plaats van twee aaneengebouwde woningen, ook 2 blokken drie aaneengebouwde woningen te realiseren. Het aanpassen van de verkaveling is mogelijk, zonder de stedenbouwkundige structuur te schaden. In totaal worden 8 woningen op het perceel geprojecteerd.

Figuur 1.1. Luchtfoto bestaande situatie plangebied (bron: bingmaps)

Figuur 1.2. Beoogde situatie

Geldend bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge. De bouwaanduidingen in dit plan laten uitsluitend de realisering van twee aaneengebouwde woningen op de beoogde locatie toe.

Het bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge bevat een wijzigingsbevoegdheid om de geldende functie- en bouwaanduidingen binnen het bestemmingsplan te wijzigen in een bestemming zonder functie- of bouwaanduiding of met een andere functie- of bouwaanduiding.

Figuur 1.3. Geldend bestemmingsplan met aanduiding (rood) projectlocatie

Planwijziging Kapelle-Biezelinge

Het gemeentebestuur wenst op verzoek van Minnaard Projecten de planologische regeling af te stemmen op de marktvraag. Het is daarom gewenst ter plaatse van de percelen aan de Annie MG Schmidtsingel de bouwaanduiding [aeg],aaneengebouwd op te nemen.

Wijzigingsbevoegdheid

Het bestemmingsplan voorziet in een wijzigingsbevoegdheid (artikel 17 lid 8), waarbij burgemeester en wethouders de functie- en bouwaanduidingen binnen de bestemming kunnen wijzigen in een bestemming zonder functie- of bouwaanduiding of met een andere functie- of bouwaanduiding. Hiervoor zijn regels opgesteld waaraan hierna is getoetst.

Toetsing

1. a. De wijzigingsbevoegdheid wordt toegepast voor zover geen stedenbouwkundige bezwaren bestaan, gelet op de aanwezige functie en woningtypen in de omgeving, tegen verandering van functie- of bouwaanduiding.

Voor wat betreft de ruimtelijke uitstraling is geen noemenswaardig verschil in de verschijningsvorm van 2 maal drie aaneengebouwde woningen of 3 maal twee aaneengebouwde woningen. Nog steeds is sprake van voldoende ritme en geleding en begeleiding van de Annie MG Schmidtsingel.

2. b. Wijziging is toegepast indien geen milieuhygiënische belemmeringen zijn.
   

Indertijd is het plangebied onderzocht op de aspecten archeologie, bodem, water, ecologie, geluid en luchtkwaliteit. Geconcludeerd is dat er geen milieuhygiënische belemmeringen zijn. Het gebied is geschikt gemaakt voor bewoning (bouw- en woonrijp). Nu wordt een andere verkavelingsvorm voorgestaan, binnen het vastliggende stedenbouwkundige patroon van wegen en gerealiseerde bebouwing. Geconcludeerd wordt dat er geen belemmeringen zijn voor het opnemen van een andere bouwaanduiding.

3. c. Wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bestemmingen en functies.

De voorgenomen wijziging van de bouwaanduiding leidt niet tot de aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bestemmingen. De woonfunctie blijft behouden. Elders in de omgeving is sprake van enige verdunning van de bebouwingsdichtheid (De Stampertjes, Jip en Janneke en Langhors). Hier zijn in de 2^ewijziging van het bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge vrijstaande in plaats van twee aaneengebouwde woningen en aaneengebouwde woningen mogelijk gemaakt.

4. d. In het wijzigingsplan wordt aandacht besteed aan de gemaakte belangenafweging.

De resultaten van de toetsing onder a, b en c leiden niet tot ruimtelijke bezwaren. Evenmin worden belangen van derden geschaad, de percelen blijven aangewend voor het wonen. Verandering van de bouwaanduiding vindt plaats op initiatief van de grondeigenaren.

5. e. Indien burgemeester en wethouders toepassing geven aan deze regels moet de procedure worden gevolgd als omschreven in artikel 30 (Algemene procedureregels).

Het wijzigingsplan doorloopt de nu voorgeschreven wettelijke procedure.

Op basis van de voorgaande paragrafen wordt het volgende geconcludeerd.

• Het initiatief heeft betrekking op het wijzigen van de bouwaanduiding [tae], twee aaneen in [aeg], aaneengebouwd aan de westzijde en oostzijde van het bouwperceel aan de Annie MG Schmidtsingel. Wijziging is nodig in verband met marktontwikkelingen.
• Het bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge biedt burgemeester en wethouders de mogelijkheid een wijzigingsbevoegdheid toe te passen, waarmee de bouwaanduiding kan worden gewijzigd en daarmee worden afgestemd op de beoogde situatie.
• In het kader van het basisplan Kapelle-Biezelinge en de planologische vrijstellingsprocedure ex artikel 19 lid 2 WRO is de ontwikkeling van de woonwijk Zuidhoek ruimtelijk onderbouwd. Onder andere beleid, milieu- en andere aspecten zijn daarbij betrokken. Nader onderzoek is niet nodig en daarom achterwege gelaten.
• In het wijzigingsplan is getoetst aan de wijzigingsregels. Op basis van deze toetsing wordt geconcludeerd dat er geen stedenbouwkundige, milieuhygiënische en andere bezwaren bestaan.
• Planwijziging wordt mogelijk geacht.