Het wijzigingsplan Ooststraat 34, Kapelle met identificatienummer NL.IMRO.0678.kapbiezWZ008-VAST van de gemeente Kapelle

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Vanaf het peil tot aan de as van de windturbine.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in een woning;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen en water.

3.4 Specifieke gebruiksregels

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. het is niet toegestaan de (vrijstaande) bijgebouwen te gebruiken als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
2. b. de vloeroppervlakte voor aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 50 m² en ten hoogste 30% van het vloeroppervlak.

De voor 'Waarde-Archeologie 1' aangewezen gronden zijn-behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en)- mede bestemd voor de bestemming en veiligstelling van archeologische waarden in de vorm van een terrein met archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 4.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 100 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 meter bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 meter bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 meter bedraagt.

1. a. voor een bouwwerk, dat krachtens een bouwvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringsbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden;
2. b. in geval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt;
3. c. op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds kan worden afgeweken - afwijken van de regels voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch en / of esthetisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 meter bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot;
3. c. de bevoegdheid tot afwijken wordt niet gebruikt, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch en / of esthetisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Burgemeester en wethouders kunnen bestemmingen wijzigen in de bestemmingen Verkeer, Groen en Water, met inachtneming van het volgende:

1. a. wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bestemmingen en functies;
2. b. wijziging wordt toegepast nadat is gebleken dat de bodemkwaliteit ter plaatse geschikt is voor de beoogde functie;

Indien in de wijzigingsplanregels naar deze regel is verwezen, is op de voorbereiding van een besluit tot ontheffing, uitwerking of wijziging van een wijzigingsplan de in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht geregelde procedure van toepassing.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

1. a. Een nieuw bouwwerk, verandering van een bouwwerk, verandering van gebruik van een bouwwerk of van gronden – al dan niet gecombineerd –, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, is niet toegestaan wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. Bij een omgevingsvergunning, dan wel bij de beoordeling of het gebruik in overeenstemming is met het wijzigingsplan wordt aan de hand van op dat moment van toepassing zijnde CROW-richtlijn (dan wel de vervanger daarvan) bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot;
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolg van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van omgevingsvergunningen voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken, dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. het is verboden het met het wijzigingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende wijzigingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het wijzigingsplan 'Ooststraat 34, Kapelle'

Op de locatie Ooststraat 34 te Kapelle was het taxibedrijf Pauwe gevestigd en staat een bedrijfswoning met bedrijfsopstallen. Initiatiefnemer heeft onlangs het perceel gekocht en wil graag de bedrijfswoning (en bijbehorende gronden) gebruiken als reguliere woning. Dit past niet binnen het bestemmingsplan 'Kapelle - Biezelinge'. Om de bestemming 'Bedrijf' te wijzigen naar 'Wonen ten behoeve van de reguliere woning wordt er gebruik gemaakt van een wijzigingsbevoegdheid. Dit wijzigingsplan voorziet in de motivering om de reguliere woning op deze locatie planologisch-juridisch mogelijk te maken.

Het plangebied ligt op de locatie Ooststraat 34 te Kapelle. De locatie ligt aan de noordoostzijde van het centrum van Kapelle. Het plangebied bestaat uit het kadastrale perceelnummer KPL01, sectie E, nummer 1953. Het plangebied heeft een totale oppervlakte van 999m². De directe omgeving van de locatie bestaat voornamelijk uit woonpercelen.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust B.V. )

Het doel van dit wijzigingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit wijzigingsplan maakt de functiewijziging naar 'Wonen' mogelijk.

Dit wijzigingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Het plangebied bestaat uit een bedrijfsperceel waarop een bedrijf, namelijk taxi Pauwe, en een bijbehorende bedrijfswoning is gelegen (zie afbeelding 2 en 3). De activiteiten van het taxi-bedrijf op deze locatie zijn inmiddels beëindigd. De opstallen zijn volledig verhard met een betonvloer. Het overige deel is onbebouwd en grotendeels verhard middels klinkers, tegels en beton. De oppervlakte van de woning is ca. 277 m² en de oppervlaktes van de opslagruimte is 51 m² en de schuur 147 m². De noordoostzijde van de locatie is onverhard en in gebruik als tuin. Het plangebied is gelegen aan de Ooststraat waar de woningen aaneengebouwd zijn.

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied (bron: Google Street View)

Afbeelding 3 | Huidige situatie plangebied (bron: Google Street View )

In de toekomstige situatie wordt de huidige bebouwing gehandhaafd, maar is het taxi-bedrijf niet meer aanwezig waardoor het perceel enkel wordt gebruikt om te wonen. Er zijn (voorlopig) geen sloop- of bouwwerkzaamheden voorzien, enkel interne verbouwingen. Op de lange termijn zijn wensen om het één en ander te slopen en/of te bouwen. Dit wijzigingsplan voorziet niet in het mogelijk maken van deze toekomstplannen, maar enkel in het wijzigingen van de bestemming 'Bedrijf' naar de bestemming 'Wonen'.

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Kapelle-Biezelinge' van de gemeente Kapelle. Dit bestemmingsplan is op 9 februari 2010 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Bedrijf'. Op het perceel ligt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie-1'. Tevens ligt er een bouwvlak op het perceel en geldt een maximum goothoogte van 5 meter en een maximum bebouwingspercentage van 75%.

Afbeelding 4 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust B.V.)

In het geldende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegheid opgenomen van het college van burgemeenster en wethouders die de bestemming 'Bedrijf' kunnen wijzigen in de bestemming 'Wonen'. Dit onder de volgende voorwaarden:

• wijziging is toegestaan nadat de bedrijfsactiviteiten zijn beëindigd; De bedrijfsactiviteiten zijn beëindigd.
• wijziging is toegestaan indien geen milieuhygiënische belemmeringen zijn; Uit onderstaande paragrafen blijkt dat er geen milieuhygiënische belemmeringen zijn.
• wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bestemmingen en functies; Uit onderstaande paragrafen blijkt dat het gewenste plan niet leidt tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bestemmingen en functies;
• in het wijzigingsplan wordt aandacht besteed aan de gemaakte belangenafweging; Zie verdere toelichting van dit wijzigingsplan.
• indien burgemeester en wethouders toepassing aan deze regels moet de procedure worden gevolgd als omschreven in artikel 30. Met dit wijzigingsplan wordt daar gehoor aan gegeven.

In het wijzigingsplan wordt de enkelbestemming 'Wonen' opgenomen. De enkelbestemming 'Bedrijf' komt daarmee te vervallen. De dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie-1' blijft behouden. Voor de woning wordt een bouwvlak en de bouwaanduiding 'aaneengebouwd' opgenomen en geldt een maximum goothoogte van 5 meter.

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan (en wijzigingsplan) een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen/wijzigingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen/wijzigingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan/wijzigingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan/wijzigingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten

De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Wonen

Binnen de bestemming 'Wonen' mag gewoond worden in een woning. Daarnaast zijn deze gronden bedoeld voor bij de bestemming horende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen en water. Voor het bouwen van hoofdgebouwen, aan-, uit- en bijgebouwen zijn bouwregels opgenomen. Voor een woning geldt een maximum goothoogte van 5 meter, de maximum bouwhoogte bedraagt 9 meter. Voor aan-, uit- en bijgebouwen, inclusief overkappingen, geldt een maximum goothoogte van 3,5 meter en een maximum bouwhoogte van 7 meter.

Waarde-Archeologie-1

Voor het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie-1' opgenomen. Deze bestemming is opgenomen voor de bescherming van eventuele archeologische waarden die in de bodem aanwezig zijn.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het wijzigingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers. Tevens is een regeling opgenomen die waarborgt dat er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij nieuwbouw.

Algemene gebruiksregels
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden, zoals het overschrijden van bestemmingsgrenzen.

Overige regels

In dit artikel zijn de overige regels opgenomen met betrekking tot de werking wettelijke regelingen en ten behoeve van voldoende parkeergelegenheid.

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een wijzigingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het wijzigingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd.

De ontwikkeling betreft slechts een functiewijziging van 'Bedrijf' naar 'Wonen' binnen de bebouwde kom. De ontwikkeling is daarmee niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder kan derhalve achterwege blijven. Het rijksbeleid staat een dergelijke ontwikkeling niet in de weg.

Omgevingsplan Zeeland 2018

Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. De gemeente heeft een grote vrijheid bij functiewijzigingen binnen de bebouwde kom. De ontwikkeling raakt geen provinciale belangen. Het omgevingsplan staat een dergelijke functiewijziging niet in de weg.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken. De omgevingsverordening staat deze functiewijziging niet in de weg.

Agenda Wonen in De Bevelanden 2025
De 'Agenda Wonen in De Bevelanden 2025' is vastgesteld door de gemeenteraden van de vijf deelnemende gemeenten: Borsele, Goes, Kapelle, Noord-Bevelanden en Reimerswaal. De agenda vormt de basis voor een gezamenlijke aanpak van de woningmarkt. In de agenda zijn de volgende woondoelen geformuleerd:

• voldoende, passend woningaanbod, voor eigen inwoners en vestigers van buiten;
• begeleiden verwachte krimp op lange termijn;
• benutten bestaand bebouwd gebied voor woningbouw;
• behoud van huidig profiel van dorpen, kernen, plaatsen;
• totale portefeuillestrategie voor de regio De Bevelanden, inclusief nieuwbouw, verversing en verbetering;
• regionale prestatieafspraken met woningcorporaties;
• stimuleren van investeringen door particulieren, marktpartijen en financiële instellingen.

De ontwikkeling in dit plan voorziet enkel in een functiewijziging van een bedrijfswoning naar een reguliere woning. Er wordt hierdoor geen extra woning toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad. De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij het regionaal beleid van de 'Agenda Wonen in De Bevelanden 2025'.

Structuurvisie 2012-2030

Deze structuurvisie is op 26 maart 2013 door de gemeenteraad van de gemeente Kapelle vastgesteld. In dit beleidsstuk is de gemeentelijke visie op de ruimtelijke ontwikkeling uitgewerkt. Als hoofddoel geldt hier het behoud en verdere ontwikkeling van de gemeente Kapelle. De twee belangrijkste gemeentelijke ambities zijn gericht op behoud en versterking van de kernkwaliteiten en daarnaast ruimte voor kwaliteit (het juiste initiatief op de juiste plaats). Dit initiatief sluit aan bij de kernkwaliteit 'een uitstekend woon- en leefklimaat' te hebben waarbij Kapelle aantrekkelijk is voor bewoners, ondernemers en recreanten. De functiewijziging naar wonen vindt plaats in een woongebied. De huidig bedrijfsbestemming met milieubelastende activiteiten wordt op deze locatie wegbestemd. Dit komt de leefbaarheid van de directe omwonenden ten goede. De structuurvisie staat de bestemmingswijziging niet in de weg.

Woonvisie gemeente Kapelle 2017+

De woonvisie is in mei 2017 vastgesteld. De gemeente benoemd hier belangrijke kansen en uitdagingen voor de woningmarkt van Kapelle en daarnaast de ambities en koers op lange termijn. De woonvisie sluit aan bij de ambities uit de structuurvisie; behouden en versterken van dat wat Kapelle definieert, namelijk een aantrekkelijke woon- en leefomgeving. Het betreft nu al een woning waardoor de feitelijke situatie, wat betreft het alleen wonen, niet veranderd. De ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid.

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Voor het plangebied geldt de archeologische dubbelbestemming 'Waarde-archeologie - 1'. Hiervoor geldt dat er geen archeologisch onderzoek nodig is wanneer de bodemingrepen een kleinere oppervlakte beslaan dan 100 m² en niet dieper reiken dan 30 centimeter. Het totale plangebied is in totaal circa 999 m². Er is slechts sprake van een functiewijziging en interne verbouwing. Er vinden geen sloop-, graaf- en bouwwerkzaamheden plaats. Archeologisch onderzoek kan derhalve achterwege blijven. De dubbelbestemming wordt in dit wijzigingsplan overgenomen.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een wijzigingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn aanwezig. Op de locatie Ooststraat 47 staat een meekrapstoof uit 1870. Een meekrapstoof was een installatie op een landbouwbedrijf voor het drogen en verwerken van de geteelde bijwortels van de meekrap. Op de locatie Bogerdlaan liggen de restanten van slot Maelstede. De cultuurhistorische waarden zullen door het plan niet verloren gaan, omdat het slechts een funtiewijziging betreft en het plangebied op ruime afstand ligt van de cultuurhistorische waarden. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Op circa 90 meter van het plangebied ligt het tankstation Sakko Commercial BV. Voor een dergelijk bedrijf (benzineservicestation zonder LPG) geldt een richtafstand van 30 meter tot het omgevingstype rustige woonwijk. Aan deze richtafstand wordt voldaan. In de nabijheid zijn verder geen bedrijven gelegen. Daarnaast is er door de functiewijziging van 'Bedrijf' naar 'Wonen' sprake van een verbetering voor de directe woonomgeving. Het aspect 'bedrijven en milieuzonering' vormt geen belemmering om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken.

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

In relatie tot de beoogde bestemming 'Wonen' moet beoordeeld worden of de milieuhygiënische situatie voldoende is. Door Moerdijk Bodemsanering B.V. is op 14 november 2018 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 1). Uit het verkennend bodemonderzoek is gebleken dat m.b.t. de bovengrondse dieseltank geen verhoogd gehalte aan minerale olie en btexn (ethylbenzeen) is aangetroffen. De bovengrondse dieseltank is inmiddels verwijderd. Nader onderzoek of nadere maatregelen worden daarom niet noodzakelijk geacht. Ten aanzien van het gehele perceel zijn aan de zuidzijde van het perceel licht verhoogde gehalten aan cadmium, kwik, lood, zink, PAK en minerale olie aangetroffen. Aan de noordzijde van het perceel is een matig verhoogd gehalte aan lood aangetroffen evenals licht verhoogde gehalten aan koper, kwik, PAK, DDD en DDE. De nadere onderzoekswaarde voor lood wordt overschreden en is de locatie aan te merken als 'verdacht'.

Op basis van de aangetroffen mate en omvang van de grondverontreiniging kan gesteld worden dat sprake is van een 'ernstig geval van bodemverontreiniging' (het geval indien een interventiewaarde overschreden wordt in minimaal 25 m³ grond of 100 m³ grondwater). Derhalve is sprake van een saneringsverplichting. Echter, dergelijke verhoogde gehalten aan zware metalen in de grond worden (plaatselijk) vaker aangetroffen in oudere dorpskernen, dit betreft vermoedelijk een verontreinigde ophooglaag. Daarnaast is de grondverontreiniging met lood geïsoleerd (afgedekt) middels de aanwezigheid van een betonvloer waardoor in de huidige situatie geen humane risico's op kunnen treden. De opslagruimte met betonvloer blijft onderdeel van de woning. De betonvloer wordt hierdoor gehandhaafd. Ter plaatse zijn geen (graaf)werkzaamheden gepland. Nader onderzoek en/of nadere maatregelen in de huidige situatie worden niet noodzakelijk geacht.

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de gewenste ontwikkeling.

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

Kwetsbare objecten (zoals woningen) moeten bij ruimtelijke planvorming beschermd worden tegen de externe veiligheidsrisico's. Het plangebied ligt binnen de schuilzone/maatregelenzone van de kerncentrale in Borselle. Daarnaast is aan het Bospad in Kapelle een bovengrondse tank (chloor) gelegen van Optisport/Sportcentrum Groene Woud. Bij het sportcentrum wordt in beperkte mate chloorbleek opgeslagen (1,5 m³). Deze opslag heeft geen relevante risicocontouren (geen PR 10-6 ) en levert daardoor geen belemmering op de gewenste ontwikkeling. Het plangebied ligt namelijk op ongeveer een afstand van 800 meter van het Optisport/Sportcentrum Groene Woud. Daarnaast wordt er op de locatie al gewoond en blijkt uit het geldende bestemmingsplan 'Kapelle-Biezelinge' dat de desbetreffende opslag geen risicocontouren heeft.

Het aspect 'externe veiligheid' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de gewenste ontwikkeling.

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Woningen zijn geluidsgevoelige functies in het kader van de Wet geluidshinder (Wgh). Het plangebied ligt niet binnen een zone industrielawaai. Het plangebied is gelegen aan de Ooststraat, hier geldt een maximale snelheid van 30 km/uur. Dit soort wegen zijn op basis van de Wgh uitgesloten van akoestisch onderzoek. Echter, in het kader van een goede ruimtelijke ordening moet wel beoordeeld worden of een goed woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd. Het plangebied ligt aan een doorgaande weg met een lage verkeersintensiteit. Deze geringe verkeersintensiteit zorgt ervoor dat de geluidsbelasting laag is. Daarnaast wordt een bedrijfswoning, die in de huidige situatie op deze locatie is toegestaan, in het kader van de Wgh niet anders beoordeeld dan een reguliere woning. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

In het wijzigingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen. Het aspect kabels en leidingen vormen geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van deze ontwikkeling.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO₂ en PM₁₀ leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m³ hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

De ontwikkeling op het plangebied blijft ruim onder de 1.500 woningen die aan te merken zijn als een ontwikkeling dat NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De ontwikkeling beoogt de functiewijziging van bedrijfswoning naar een reguliere woning en voorziet enkel in interne werkzaamheden. Het plan draagt daarmee niet in betekende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Onderzoek naar luchtkwaliteit is niet benodigd.

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Beoordeeld moet worden of er negatieve effecten te verwachten zijn op natuurgebieden of beschermde flora en fauna. Bij de gewenste ontwikkeling vinden er geen sloop- en bouwactiviteiten, maar alleen interne verbouwwerkzaamheden. Daarnaast wordt de locatie, in het kader van gebiedsbescherming, verbeterd omdat het aantal verkeersbewegingen in de nieuwe situatie (reguliere woning) fors lager zijn dan in de huidige situatie (taxibedrijf). De ontwikkeling heeft geen effect op stikstofgevoelige habitattypen. Het uitvoeren van een stikstofberekening is niet doeltreffend en wordt niet noodzakelijk geacht. In het kader van soortenbescherming kan gesteld worden dat er geen quickscan benodigd is, omdat ter plaatse van het plangebied geen gebouwen gesloopt, bomen gekapt of ander groen gerooid gaat worden.

Het aspect natuur vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan.

In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers in de bodem te vinden. De Provincie Zeeland heeft een kaart ontwikkeld waar op te zien is waar gevochten is en waar een grote kans is om blindgangers in de bodem aan te treffen.

Het plangebied ligt binnen het aandachtsgebied 'gevechtsbehandelingen' (veel verzet en gevechten in de straten, veel verwoestingen, bijvoorbeeld bij de kerk en het gemeentehuis). Omdat er geen sloop- en bouwwerkzaamheden worden verricht, waardoor het riscio op het treffen van blindgangers nihil is. Het uitvoeren van een NGE-onderzoek is niet benodigd.

Afbeelding 5: Aandachtsgebied 'gevechtsbehandelingen' (bron: Zeeuws bodemvenster; bewerking Juust B.V.)

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Op basis van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' is het parkeerkencijfer bepaald. Er is uitgegaan van de stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk' en het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Voor een grondgebonden woning (koop, huist, tussen/hoek) is het minimale parkeerkencijfer 1,6 en het maximale parkeerkencijfer 2,4. Dit betekent dat er gemiddeld 2 parkeerplaatsen per woning nodig zijn. Het plangebied is ruim opgezet en parkeren is daarom mogelijk op eigen terrein. Daarnaast is de minimale verkeersgeneratie van gemiddeld 7,4 motorvoertuigbewegingen per etmaal op te vangen. Er is namelijk sprake van een forse vermindering in de verkeersgeneratie ten opzichte van de situatie waarin het taxi-bedrijf nog bestond. De voorgenomen ontwikkeling heeft geen gevolgen voor de verkeersstructuur ter plaatse.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Plangebied ligt niet nabij een waterkering en heeft hiervoor geen gevolgen.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	De huidige situatie blijft ongewijzigd.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Er zijn geen wijzigingen ten aanzien van de hemel- en afvalwater aansluiting.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	Niet van toepassing.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	De bestemmingswijziging heeft geen nadelige invloed op de grondwaterkwaliteit.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	De bestemmingswijziging heeft geen nadelige invloed op de oppervlaktewaterkwaliteit.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	De bestemmingswijziging heeft geen nadelige invloed op de volksgezondheid.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Niet van toepassing.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Niet van toepassing
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Er is geen oppervlaktewater aanwezig in het plangebied.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	Niet van toepassing.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? *na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).	Niet van toepassing.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de dremeplwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het (ontwerp) wijzigingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

De beoogde ontwikkeling voorziet enkel in een functiewijziging. Gezien de aard en omvang is er geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject. Het wijzigingsplan maakt geen activiteit mogelijk die genoemd is in onderdeel D van het Besluit m.e.r.. Een beoordeling of besluit is dan ook niet benodigd.

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs. De ontwikkeling betreft geen bouwplan maar enkel interne verbouwwerkzaamheden. Hierdoor is het verhalen van de kosten niet nodig.

Vooroverleg

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg wordt het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Ter inzage legging ontwerp wijzigingplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerp wijzigingsplan na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij het college. Vaststelling van het wijzigingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.