Het bestemmingsplan Sas van Gent, Witte Wijk met identificatienummer NL.IMRO.0715.BPSVG13-VG01 van de gemeente Terneuzen

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

Een gebouw dat als afzonderlijke ruimte of als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

De gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de achtergevel van het hoofdgebouw of achter een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een afwijking als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, sub c juncto artikel 2.12, lid 1, sub a, onderdeel 1 van de Wabo, zoals die luidde ten tijde van inwerkingtreding van dit plan.

de beleidsmedewerker archeologie van de gemeente, de gemeentelijk adviseur archeologie of een door het College van Burgemeester en Wethouders aangewezen deskundige op het gebied van archeologie.

Archeologisch onderzoek: onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een Certificaat BRL 4000 beschikt.

een rapport van een archeologisch onderzoeksbureau of een goed onderbouwd advies van een deskundige op het gebied van archeologie.

vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde. Het betreft hier met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context. Zowel grote complexen / structuren zoals nederzettingsterreinen, als afzonderlijke vondsten kunnen met deze term worden aangeduid.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Een percentage, dat de grootte van het deel van het terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd en dat is aangegeven in de regels of bij uitzondering op de verbeelding is aangeduid.

Een regel die voorkomt uit het geldend parkeerbeleid (Parkeernota 2015-2020 gemeente Terneuzen).

ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan.

Woningen zoals aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het vastgesteld van dit bestemmingsplan, dan wel gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden overeenkomstig Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of krachtens die wet gegeven voorschriften.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning, zoals bedoeld in de Wabo.

Een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

werken en werkzaamheden waarvan mag worden aangenomen dat zij het bodemarchief kunnen aantasten, waaronder het bouwen van een fundering wordt begrepen.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

De grens van een bouwvlak.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

uit het verleden geërfde materiële en immateriële bronnen, in de loop van de tijd tot stand gebracht door de mens of ontstaan uit de wisselwerking tussen mens en omgeving, die mensen, onafhankelijk van het bezit ervan, identificeren als een weerspiegeling en uitdrukking van zich voortdurend ontwikkelende waarden, overtuigingen, kennis en tradities, en die aan hen en toekomstige generaties een referentiekader bieden.

Cultuurhistorische waarde: de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

Een constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie deels boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in beide dakvlakken van het dak zijn geplaatst, zodanig dat geheel of gedeeltelijk een bouwlaag wordt toegevoegd.

Het deel van het bestemmingsvlak dat buiten het bouwvlak voor het hoofdgebouw en buiten bestemmingvlakken waarop geen gebouwen mogen staan valt.

De afscheiding van het erf.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

De etmaalwaarde van het equivalente geluidsniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door het gezamenlijke wegverkeer op een bepaald weggedeelte of een combinatie van weggedeelten, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder.

Woningen, woonwagenstandplaatsen, andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder en de artikelen 1.1 en 1.2 van het Besluit geluidhinder.

Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

De verblijfplaats die het centrum is van het sociale en maatschappelijke leven van één persoon of een huishouden. Hiervan is in ieder geval sprake als er op grond van de Wet basisregistratie personen een verplichting is tot inschrijving op de verblijfplaats.

De lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel aan de voorzijde van het gebouw.

Eén of meer personen die in vast verband samenleven en waarbij sprake is van continuïteit in de samenstelling van de personen en van onderlinge verbondenheid.

Een constructie van één of meer dakvlakken met een helling van meer dan 30° en minder dan 65°.

Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (zie www.skib.nl).

Onmiddellijk nadat het voertuig tot stilstand is gebracht bij voortduring inladen of uitladen van goederen van enige omvang of enig gewicht, gedurende de tijd die daarvoor nodig is.

De bovenkant van het terrein dat een gebouw/bouwwerk omgeeft, met dien verstande dat waar sprake is van een hellend of ongelijk maaiveld onder het "aangrenzende maaiveld" wordt verstaan het maaiveld dat grenst aan de voorgevel van een gebouw.

een door het bevoegd gezag aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen inzake monumenten en cultuurhistorische panden.

Activiteiten die in ruimtelijk opzicht ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie op een bouwvlak.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie.

Vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wabo

de ontsluiting van een vindplaats met als doel de informatie te verzamelen en vast te leggen die nodig is voor het beantwoorden van de in het Programma van Eisen verwoorde onderzoeksvra(a)g(en) en het behalen van de onderzoeksdoelstellingen.

het blijvend verhogen van het bestaande maaiveld door het aanbrengen van grond of andersoortige materialen. Tijdelijke ophoging tot een maximum van 6 maanden in relatie tot de agrarische bedrijfsvoering wordt niet gezien als een ophoging.

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde voorzien van een gesloten dak en van maximaal twee wanden.

Het aantal benodigde parkeerplaatsen per eenheid van een functie in een gebied.

Een geparkeerd voertuig is een voertuig dat langer stilstaat dan nodig is voor het in- en uitstappen of voor het laden en lossen.

Een plek waar iemand zijn of haar auto mag parkeren, dit kan zowel betaald als onbetaald zijn.

1. a. Voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg (ter plaatse van de hoofdtoegang).
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het terrein, grenzende aan het bouwwerk aansluitende maaiveld, ter plaatse van de naar het openbaar toegankelijke gebied gerichte grens van het bouwvlak.

Een voorziening waar gelegenheid wordt geboden om te kunnen spelen, zoals klimrekken, voetbaldoelen of baskets, een trapveld of een speelkooi of een daarmee vergelijkbare voorziening.

In een garage of bouwplaats zetten.

Een stuk grond van enige omvang.

Vorm van recreëren, vrijetijdsbesteding, waarbij logies wordt aangeboden. Het bieden van logies aan buitenlandse werknemers, welke werkzaam zijn in Nederland en/of België, valt hier niet onder.

De bouwlaag of bouwlagen boven de bouwlaag op de begane grond.

aantasting van een gebied met archeologische waarden. Dit verschijnsel kan zich voordoen: door erosie, afgraving of egalisatie, door (diepe) bewerking van de bovengrond, door zetting als gevolg van ophoging, door verdroging en verzuring.

Een object dat is bedoeld om personen of goederen te vervoeren.

Vervoersmiddel dat dient om goederen of personen over land te vervoeren.

Grond waarop voor particulier gebruik op recreatieve wijze voedings- en siergewassen worden geteeld.

De naar de weg gekeerde gevel.

De geluidsbelasting die altijd of zonder meer toelaatbaar is op de gevel van een geluidsgevoelige bestemming, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. Besluit geluidhinder.

de in de bijlage op de voorschriftenkaart, de voor dat gebied, aangegeven vrijstellingsdiepte.

de in de Regels, voor dat gebied, aangegeven vrijstellingsoppervlakte.

Het gebruik van een woning conform de begripsomschrijving van ‘woning’.

Een complex van ruimten, dat krachtens zijn indeling geschikt en bestemd is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden als hoofdverblijf.

De kadastrale grens van een bouwperceel tussen twee bouwpercelen, die voor- en achterzijde van een bouwperceel verbindt.

De gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van dat hoofdgebouw tussen de denkbeeldige lijnen in het verlengde van de voor- en achtergevel.

indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q. verordeningen e.d., dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan, tenzij anders bepaald.

De afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN2580.

De voor Groen (G) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen en beplanting;
3. c. paden;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. verhardingen;
7. g. voorzieningen van openbaar nut, waaronder ondergrondse bergbezinkbassins en afvalophaalvoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

8. h. parkeervoorzieningen;

met de daarbij behorende:

9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De op de verbeelding voor Verkeer (V) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en parkeervoorzieningen;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

i. voorzieningen van openbaar nut, waaronder ondergrondse bergbezinkbassins en afvalophaalvoorzieningen;

met de daarbij behorende:

5. e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde

De op de verbeelding voor Wonen (W) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebouwen ten behoeve van het wonen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding ‘erf’: uitsluitend een erf;

alsmede voor:

3. c. aan- en uitbouwen en bijgebouwen;

met de daarbij behorende:

4. d. tuinen en erven;
5. e. parkeervoorzieningen en ontsluitingspaden;
6. f. water- en waterhuishoudkundige voorzieningen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen omtrent de situering en de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen indien over een lengte van meer dan 2,50 meter in de zijerfafscheiding wordt gebouwd, teneinde te waarborgen dat de op te richten bebouwing geen onnodig nadelige veranderingen teweegbrengt in de bezonningssituatie op de aangrenzende erven of tuinen en in de lichttoetreding van het naastgelegen hoofdgebouw, met dien verstande dat:

1. a. daardoor de gebruikswaarde van het te bebouwen erf niet onevenredig wordt geschaad;
2. b. de goothoogte van (delen van) gebouwen niet wordt teruggebracht tot minder dan 2,50 meter;
3. c. geen inbreuk wordt gemaakt op het bepaalde in artikel 5.2.2 sub b ten aanzien van het maximaal te bebouwen gedeelte van de gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met een omgevingsvergunning af te wijken van:

1. a. het bepaalde in artikel 5.2.1 lid a en twee woningen toe te voegen op de gronden met de bouwaanduiding 'twee-aaneen' en 'aaneengebouwd 1'.
2. b. het bepaalde in artikel 5.2.1 lid f en toestaan dat een hoofdgebouw gedeeltelijk buiten het bouwvlak wordt gebouwd, mits:
   1. 1. de geluidbelasting vanwege het wegverkeer van geluidsgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een verkregen hogere grenswaarde;
   2. 2. de afwijking vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is;
   3. 3. de afwijking geen nadelige gevolgen heeft voor de parkeersituatie ter plaatse;
   4. 4. de afwijking geen nadelige gevolgen heeft voor de groen- en waterstructuur ter plaatse.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met een omgevingsvergunning af te wijken van: het bepaalde in artikel 5.1 voor de uitoefening van kleinschalige beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten in de woning, met in achtneming van de volgende regels:

1. a. de woonfunctie dient in overwegende mate behouden en herkenbaar te blijven, waarbij het vloeroppervlak in gebruik voor de beroepsmatige activiteiten ten hoogste 25% van het binnenwerks vloeroppervlak van hoofdgebouwen en de daarbij behorende aan- en uitbouwen mag bedragen, met een maximum van 50 vierkante meter en voor bedrijfsmatige activiteiten ten hoogste 20% respectievelijk 20 vierkante meter;
2. b. het beroep of de activiteit dient door de bewoner te worden uitgeoefend;
3. c. ten behoeve van een bedrijfsmatige activiteit mogen ten hoogste twee personeelsleden, waaronder de bewoner van het pand, werkzaam zijn;
4. d. voor bedrijfsmatige activiteiten mag uitsluitend op afspraak worden gewerkt;
5. e. het gebruik mag geen zodanige verkeersaantrekkende werking hebben dat deze kan leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;
6. f. er mag detailhandel plaatsvinden, als het een beperkte verkoop betreft die verband houdt met de beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten betreft;
7. g. met een omgevingsvergunning mag van de regels worden afgeweken ten behoeve van het uitoefenen van bedrijvigheid die niet onder de werking van de Wet milieubeheer valt;
8. h. er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor Waarde - Archeologie - 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde Archeologie - 2', als bedoeld in 6.1 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

De voor Waarde - Archeologie - 3 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde Archeologie - 3', als bedoeld in 7.1 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Op de gronden mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht ten dienste van de in regels hoofdstuk 2 per artikel genoemde functies.

Indien afstanden op de datum van de inwerkingtreding van dit plan meer dan wel minder bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is toegestaan, mogen de bestaande afstanden als maximaal respectievelijk minimaal toelaatbaar worden aangenomen.

In die gevallen dat hoogten, inhoud, aantal en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken op de dag van de inwerkingtreding van dit plan meer of minder bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven mogen de bestaande maten en hoeveelheden als maximaal respectievelijk minimaal toelaatbaar worden aangenomen.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

De op de verbeelding als geluidzone - industrie aangewezen gronden zijn, naast de andere voor deze gronden geldende bestemmingen, bestemd voor het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting vanwege een industrieterrein op geluidsgevoelige objecten.

Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' is het, met uitzondering van herbouw van een bestaande geluidsgevoelige functie, verboden om gebouwen ten behoeve van geluidsgevoelige functies als bedoeld in de Wet geluidhinder te bouwen dan wel het gebruik van gebouwen ten behoeve van niet-geluidsgevoelige functies om te zetten in het gebruik van gebouwen ten behoeve van geluidsgevoelige functies, tenzij wordt voldaan aan de geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde.

Het is verboden gronden en bouwwerken te (laten) gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, verleende ontheffingen, verleende omgevingsvergunning of vastgestelde wijzigingen en de overige regels.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan onbebouwde gronden te gebruiken of te laten gebruiken:

1. a. als opslagplaats voor bagger en grondspecie;
2. b. als opslagplaats voor vaten, kisten, al dan niet voor gebruik geschikte werktuigen en machines of onderdelen daarvan, oude en nieuwe (bouw)materialen, afval, puin, grind of brandstoffen, tenzij op de verbeelding anders is bepaald;
3. c. als uitstallings-, opslag-, stand- of ligplaats voor kampeer- en verblijfsmiddelen, tenzij op de verbeelding anders is bepaald;
4. d. voor het houden van wedstrijden met motorvoertuigen of bromfietsen;
5. e. voor de volgende leidingen:
   1. 1. hoogspanningsleidingen en -verbindingen van 50 kV en hoger die geen deel uitmaken van een inrichting als bedoeld in artikel 1 van de Wet milieubeheer;
   2. 2. buisleidingen waarop het Besluit externe veiligheid buisleidingen van toepassing is.

Voorts wordt onder strijdig gebruik in ieder geval verstaan:

1. a. gronden of gebouwen te (laten) gebruiken als seksinrichting of daarmee vergelijkbare gebruiksvormen;
2. b. gronden of gebouwen te (laten) gebruiken ten behoeve van de opslag van consumentenvuurwerk (voor zover dit de vergunningplichtige hoeveelheid tussen de 1.000 kg en de 10.000 kg betreft).

Onder strijdig gebruik wordt niet verstaan:

1. a. vormen van gebruik als bedoeld in lid 11.2, die verenigbaar zijn met het doel waarvoor de grond ingevolge de bestemming, de bestemmingsomschrijving en/of de overige regels mag worden gebruikt, mits, wat het bepaalde in lid 11.2 sub b en lid 11.2 onder 2 sub c betreft, niet buiten het bouwvlak en mits, wat het bepaalde in lid 11.2 onder 2 sub b betreft, niet met een stapelhoogte van meer dan 1,50 meter met uitzondering van de opslag van agrarische producten;
2. b. het opslaan van bouwmaterialen, puin en specie in verband met normaal onderhoud, dan wel ter verwezenlijking van de bestemming(en);
3. c. het uitoefenen van detailhandel voor zover dit een normaal en ondergeschikt bestanddeel uitmaakt van de totale bedrijfsuitoefening, zoals ingevolge de regels toegestaan;
4. d. de stalling van ten hoogste één toercaravan en/of boot op het bij een woning behorend erf;
5. e. gebruik dat plaatsvindt krachtens een verleende ontheffing of omgevingsvergunning voor het afwijken van de regels of vastgesteld wijzigingsplan;

Bij een omgevingsvergunning wordt afgeweken van de regels voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%, met uitzondering van de goothoogte voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen;
2. b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, mag niet worden gebouwd wanneer voor dit bouwwerk op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien.

Een bouwplan dient te voorzien in voldoende parkeermogelijkheden op de bij het bouwplan behorende en daartoe bestemde gronden. De toename van de parkeerbehoefte wordt bepaald op de wijze zoals beschreven in de beleidsregels. Indien gedurende de planperiode de beleidsregels wijzigen, dan gelden de gewijzigde regels.

Indien het wijzigen van het gebruik van gronden en/of bouwwerken daartoe aanleiding geeft, moet voor wat betreft de toename in de parkeerbehoefte, in voldoende mate ruimte zijn aangebracht op die gronden of op de bij die bouwwerken behorende en daartoe bestemde gronden. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de wijze zoals beschreven in de 'beleidsregel parkeren'. Indien gedurende de planperiode de beleidsregels wijzigen, dan gelden de gewijzigde regels.

Burgemeester en Wethouders kunnen doormiddel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.2 en lid 13.3. Burgemeester en wethouders nemen hierbij, conform de 'beleidsregelparkeren', in overweging of:

1. a. het voldoen aan de parkeerregels door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
2. b. er op andere wijze in de benodigde parkeerbehoefte/stallingbehoefte wordt voorzien;
3. c. er een financiële voorwaarde dient te worden gesteld.

Indien gedurende de planperiode de beleidsregels wijzigen, gelden de gewijzigde regels.

Ruimte(n) voor het parkeren en stallen van voertuigen, voor zover de aanwezigheid van deze ruimte(n) krachtens deze parkeerregels is geëist, dient ten allen tijde voor dit doel beschikbaar te blijven. Ander gebruik wordt aangemerkt als strijdig gebruik.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot;
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolg van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van omgevingsvergunningen voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. Dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken, dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het gestelde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Sas van Gent, Witte Wijk'

De Witte Wijk, gelegen aan de zuidwestzijde van Sas van Gent, bestaat voornamelijk uit (verouderde) sociale huurwoningen en een aantal koopwoningen. Het voornemen is om, op één woning na, alle woningen te slopen en nieuwbouw te realiseren. In september 2022 is een stedenbouwkundig plan opgesteld voor de nieuwe invulling van de Witte Wijk. Een aantal woningen zijn reeds gerealiseerd en twee blokken met rijwoningen zijn mogelijk gemaakt middels de uitgebreide procedure omgevingsvergunning.

In het geldende bestemmingsplan 'Sas van Gent' heeft het plangebied de bestemming 'Wonen' met bouwvlak, de bestemming 'Groen' en de bestemming 'Verkeer'. De overige nog te realiseren woningen passen niet binnen het bouwvlak of zijn voorzien ter plaatse van de bestemming 'Groen' of 'Verkeer'. De voorgenomen ontwikkelingen zijn daarom in strijd met het geldende bestemmingsplan. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied is gelegen aan de zuidwestzijde van Sas van Gent. Het plangebied grenst aan de noordzijde aan de Mauritsstraat en aan een aantal woningen van de Frisostraat. Aan de oostzijde en westzijde is het plangebied omgeven door een bomenrij. Aan de westzijde van het plangebied zijn een aantal woningen gelegen en wordt het plangebied begrensd door de Poeldijk. Binnen het plangebied zijn de volgende wegen gelegen: Julianastraat, Frisostraat, Alexanderstraat, Irenestraat, en Marijkestraat. Het plangebied heeft een totale oppervlakte van ca. 26.263 m² en bestaat uit de onderstaande kadastrale percelen:

• SAS00, sectie C, perceelnummer 6092 (ca. 7.863 m²)
• SAS00, sectie C, perceelnummer 4144 (227 m²)
• SAS00, sectie C, perceelnummer 5409 (430 m²)
• SAS00, sectie C, perceelnummer 4145 (204 m²)
• SAS00, sectie C, perceelnummer 3899 (ca. 1.430 m²)
• SAS00, sectie C, perceelnummer 5938 (ca. 350 m²)
• SAS00, sectie C, perceelnummer 3900 (1.686 m²)
• SAS00, sectie C, perceelnummer 4272 (4.628 m²)
• SAS00, sectie C, perceelnummer 4271 (172 m²)
• SAS00, sectie C, perceelnummer 3923 (173 m²)
• SAS00, sectie C, perceelnummer 4024 (173 m²)
• SAS00, sectie C, perceelnummer 3325 (2.596 m²)
• SAS00, sectie C, perceelnummer 3901 (1.340 m²)
• SAS00, sectie C, perceelnummer 5412 (2.257 m²)
• SAS00, sectie C, perceelnummer 4273 (255 m²)
• SAS00, sectie C, perceelnummer 5411 (513 m²)
• SAS00, sectie C, perceelnummer 4978 (56 m²)
• SAS00, sectie C, perceelnummer 5590 (1.910 m²)

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking: Juust)

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

De Witte Wijk is in de jaren '50 van de vorige eeuw gebouwd. De grond onder de woningen is in eigendom van de gemeente en wordt verpacht aan Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. De wijk bestaat vooral uit rijwoningen, duplex-woningen en enkele twee-onder-een-kap woningen. De openbare ruimte heeft het karakter van een erf. Er is geen duidelijke wegindeling en het aanwezige groen is versnipperd (kleine borders en solitaire bomen).

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied - Julianastraat (bron: Google Street View)

Afbeelding 3 | Huidige situatie plangebied - bezien vanaf de Alexanderstraat (bron: Google Street View)

Van oorsprong zijn alle woningen sociale huurwoningen. In de loop der tijd zijn een aantal woningen verkocht. Woongoed Zeeuws Vlaanderen is vanaf 2011 begonnen met de sloop van een aantal woningen en op de locatie Julianastraat 20-28 zijn vijf nieuwe sociale huurwoningen gerealiseerd (afbeelding 4).

Afbeelding 4 | Huidige situatie plangebied - sociale huurwoningen Julianastraat 20-28 (bron: Google Street View)

In september 2022 is een stedenbouwkundig plan vastgesteld voor de nieuwe invulling van de Witte Wijk (afbeelding 5). Het voornemen is, om na sloop van de huidige woningen, 41 woningen te realiseren. Mogelijk worden er nog 2 extra woningen gerealiseerd. Het exacte aantal woningen is niet vastgelegd, zodat er nog enige flexibiliteit is binnen het plan. Het doel is om te voorzien in een gevariëerd woningaanbod voor een brede doelgroep. Daarom wordt voorzien in zowel sociale huurwoningen als koopwoningen en in verschillende woningtypes:

• 19 sociale huurwoningen (rijwoningen, gele cirkels afbeelding 5)
• 16 projectbouw (rijwoningen en twee-onder-een-kap-woningen, blauwe cirkels afbeelding 5)
• 6 vrije kavels (vrijstaand, donker blauwe cirkel afbeelding 5)

Afbeelding 5 | Toekomstige situatie plangebied (bron: gemeente Terneuzen, bewerking: Juust)

Van de sociale huurwoningen zijn de woningen aan de Julianastraat 20-28 reeds gerealiseerd en zijn de woningen aan de Frisostraat en de Alexanderstraat reeds vergund. De huidige hoekwoning aan de Irenestraat 12 blijft staan en wordt een vrijstaande woning. Aangezien het plangebied de Witte Wijk wordt genoemd, is het wenselijk dat er witte elementen/materialen in de uitstraling van de woningen wordt gebruikt. In de prijsvraag voor de projectbouw wordt dit meegenomen als een 'plus'.

In de nieuwe opzet blijft de situering van de wegen ongewijzigd. De openbare ruimte wordt opnieuw bestraat en centraal in de wijk wordt een park gerealiseerd. Tussen de bouwblokken aan de Julianastraat en de Poeldijk worden parkeerkoffers gerealiseerd.

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Sas van Gent' van de gemeente Terneuzen. Dit bestemmingsplan is op 24 mei 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Wonen' met bouwvlak, 'Groen' en 'Verkeer'. Binnen de bestemming 'Wonen' is de functieaanduiding 'erf', de bouwaanduiding 'aaneengebouwd', de bouwaanduiding 'twee-aaneen' en de bouwaanduiding 'vrijstaand' opgenomen. Daarnaast geldt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 meter en 10 meter. Verder geldt voor het gehele plangebied de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie'.

Verder geldt het facetbestemmingsplan 'Wonen Terneuzen' en het facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen'. Met het facetbestemmingsplan Wonen zijn onder andere de begrippen 'wonen' en 'huishouden' gestandaardiseerd. Daarnaast is geregeld dat het aantal woningen niet meer mag bedragen dan het bestaande aantal woningen.

Afbeelding 6 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

Het plangebied is bestemd voor 'Groen', 'Verkeer' en 'Wonen'. Binnen de bestemming 'Wonen' is de functieaanduiding 'erf' opgenomen en drie verschillende bouwaanduidingen: 'vrijstaand', 'twee-aaneen' en 'aaneengebouwd'. Daarnaast is een maximale bouw- en goothoogte van respectievelijk 6 en 10 meter opgenomen. Aangezien er nog enige flexibiliteit is in het plan t.a.v. het exacte aantal woningen is het maximaal aantal woningen niet vastgelegd. Verder is de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie' overgenomen. Daarnaast is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2' en 'Waarde-Archeologie 3' opgenomen.

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten

De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Groen

De bestemming 'Groen' geldt voor het openbare groen in de wijk. In of op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Verkeer

De verkeersstructuur en de parkeerplaatsen zijn bestemd als 'Verkeer'. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan.

Wonen

Binnen deze bestemming is alleen wonen toegestaan met de daarbij behorende voorzieningen. Binnen het bouwvlak mogen uitsluitend woningen worden gerealiseerd. Voor de verschillende woningtypes zijn verschillende aanduidingen opgenomen: 'twee-aaneen', 'aaneengebouwd' en 'vrijstaand'. De maximum goot- en bouwhoogte zijn vastgelegd op de verbeelding.

Waarde-Archeologie 2 en 3

Voor het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie-2' of 'Waarde-Archeologie-3' opgenomen. Hierin is gewaarborgd dat eerst onderzoek wordt gedaan indien bodemingrepen plaatsvinden, zodat mogelijke behoudenswaardige archeologische resten bewaard blijven of gedocumenteerd kunnen worden.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels

Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken.

Algemene afwijkingsregels

In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is.

Overige regels

In de overige regels is bepaald dat voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid.

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:

1. 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
2. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
3. 3. Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor dit bestemmingsplan. Het plan sluit wel aan bij de prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio's.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Bij alle ruimtelijke plannen streeft het Rijk naar zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming. Dit doet het Rijk via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De Ladder luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. Voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van 41 woningen en is daarmee aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Er is echter, ten opzichte van het geldende bestemmingsplan, geen sprake van een toename van het aantal woningen. Voor 2011 bestond de Witte Wijk uit 108 woningen. Inmiddels zijn er 76 woningen gesloopt en worden er nog 19 woningen gesloopt. In de tussentijd zijn er 5 woningen gebouwd en worden er nog 36 bijgebouwd. In de eindsituatie bestaat de Witte Wijk uit 54 woningen. Per saldo is er sprake van een afname.

Voorgenomen ontwikkeling is daarom niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder kan derhalve achterwege blijven. Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

Nationale Woon- en Bouwagenda/Zeeuwse Woondeal

Het Rijk heeft, in het kader van de Nationale Woon- en Bouwagenda, de provincies en gemeenten gevraagd om met woningbouwplannen te komen in de vorm van zogenaamde woondeals. Die woondeals geven regionale invulling aan de nationale woningbouwambities. De Zeeuwse Woondeal is de uitwerking van het provinciale bod dat in 2022 is vormgegeven in afstemming met de Zeeuwse gemeenten. De woondeal is 6 maart 2023 ondertekend door de minister voor VRO en vertegenwoordigers namens de colleges van GS en B&W van de Zeeuwse gemeenten. De hoofdlijnen van de Woondeal Zeeland zijn als volgt:

• Streven naar 16.500 extra woningen in Zeeland in de periode t/m 2030
• Het streven is 2/3e van die woningen in de categorie ‘betaalbaar’ te realiseren
• Elke gemeente neemt een eerlijk deel van de regionale opgave op zich; de gemeente Terneuzen heeft een aandeel van 1820 woningen.

Betaalbaarheid en kwaliteit

De beschikbaarheid van een passende woning staat voor veel mensen onder druk; mensen zijn onvoldoende in staat om snel een woning te vinden die bij hen past. Dit hangt sterk samen met de betaalbaarheid van wonen: veel mensen hebben moeite met hun woonlasten of kunnen geen voor hen betaalbare woning vinden. Daarnaast is de kwaliteit in toenemende mate een probleem: veel woningen passen niet bij de levensfase of woonbehoefte, zijn niet duurzaam of staan in een wijk waar sprake is van slecht onderhoud of waar de kwaliteit van de leefomgeving onder druk staat.

Gelet op de meest actuele cijfers van de provincie Zeeland kan er voorzien worden in de behoefte voor de aantallen nieuw te bouwen woningen. De kwaliteit en betaalbaarheid van deze toe te voegen woningen blijft echter een aandachtspunt. Landelijk moet 2/3 van het aantal toe te voegen woningen namelijk betaalbaar zijn. Onder de definitie van betaalbaar vallen betaalbare koop (€355.000), maar ook midden huur (€ 1.000 of minder per maand) en sociale huur. Naast de inzet op twee derde betaalbare nieuwbouw, moet iedere gemeente zijn eerlijke aandeel nemen in sociale huisvesting. Het streven is om landelijk ten minste 30 procent van de woningvoorraad te laten bestaan uit sociale huurwoningen.

Toetsing

In onderhavig plan worden, planologisch gezien, geen nieuwe woningen toegevoegd, maar wordt voorzien in sloop en nieuwbouw. Er wordt echter wel voorzien in de realisatie van zowel huur- als koopwoningen als in verschillende typologieën: vrijstaand, twee-onder-een-kap en rijwoningen. Hiermee wordt bijgedragen aan de realisatie van betaalbare woningen in zowel het koop- als huursegment. De gewenste ontwikkeling voorziet daarmee in een breed aanbod voor diverse doelgroepen. Het bouwplan past binnen de kaders van de Nationale Woon- en Bouwagenda en de recent gesloten Zeeuwse Woondeal.

Omgevingsvisie Zeeland

Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die te maken hebben op de fysieke leefomgeving samengevoegd. De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:

1. 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
2. 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.
3. 3. Een duurzame en innovatieve economie.
4. 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:

1. 1. Doe meer met minder grond.
2. 2. Werk samen en deel kosten en baten.
3. 3. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.
4. 4. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd.

Kijkend naar het onderhavige plan sluit deze het meest aan bij de bouwstenen zoals genoemd onder de ambitie 'Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland' waarbij, gelet op de aanzet die gegeven is voor de afwegingsfactoren, overwogen kan worden dat de woningbouwplannen passen bij de locatie en daar een meerwaarde voor bieden.

Voor de woningvoorraad is de doelstelling ''Een toekomstbestendige en CO2-neutrale woningvoorraad die in kwaliteit en kwantiteit aansluit op de vraag.'' van toepassing. Naast de uitbreidingsbehoefte van de Zeeuwse woningvoorraad moet de focus van het woonbeleid ook op de bestaande voorraad komen te liggen. Voor de bouwsteen 'Woonomgeving' geldt de doelstelling: ''Onze woonomgeving is veilig en klimaatadaptief, lokt gezond gedrag uit en draagt bij aan biodiversiteit.''. Hierin speelt toekomstbestendige woongebieden op de goede plek een belangrijke rol. Verder is groen in de nabijheid van de woonomgeving gunstig voor de waardeontwikkeling van woningen. In het plan zijn binnen de groenbestemming diverse mogelijkheden om bomen, struiken of een wadi aan te leggen.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Hierin zijn onder andere regels voor uitbreiding van bedrijventerreinen en woonwijken, bescherming van natuurgebieden en regionale waterkeringen opgenomen. De Ladder voor duurzame verstedelijking komt in het provinciaal beleid, net als in het rijksbeleid, ook naar voren.

Gestreefd wordt naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. De regio Zeeuws-Vlaanderen maakt als woningmarktregio binnen Zeeland woningmarktafspraken met de provincie.

Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

Woonvisie Regio Zeeuws Vlaanderen 2020

In juli 2014 is de woonvisie regio Zeeuws Vlaanderen 2020 vastgesteld. Deze woonvisie is vastgesteld om te anticiperen op de gevolgen van de bevolkingssamenstelling. De effecten hiervan zijn aanzienlijk. De gemeenten Sluis, Terneuzen en Hulst hebben daarom de krachten gebundeld door een regionale woonvisie te ontwikkelen. Deze visie heeft als uitgangspunten: kwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad en concentratie van nieuwbouw binnen bestaand bebouwd gebied. De regionale woonvisie moet bijdragen aan een woningmarkt die voor bewoners en vestigers van buiten voorziet in aantrekkelijke woningen, leefbare wijken en kernen en een gezonde(re) balans tussen (veranderende) woningvraag en aanbod waarbij betrokken gemeenten vanuit hun kernopgaven denken en handelen.

De gemeenten willen hun doelen halen met de volgende 5 ambities:

1. 1. Kansen grijpen op de woningmarkt.
2. 2. Goed wonen voor alle doelgroepen.
3. 3. Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden.
4. 4. Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad.
5. 5. Plancapaciteit afgestemd op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

De gewenste ontwikkeling past nagenoeg binnen elke ambitie. Ten aanzien van goed wonen voor alle doelgroepen is het creëren en behouden van passende woningen en leefbare kernen en wijken een belangrijke speerpunt. Uit de woonvisie blijkt dat voor een aantal doelgroepen extra aandacht nodig is om te zorgen dat ook zij prettig en passend een woning kunnen blijven vinden. Een aantal relevante opgaven ten aanzien van specifieke doelgroepen zijn:

• De sterke vergrijzing en de extramuralisering die een aantal jaar geleden is begonnen, leiden er samen toe dat er steeds grotere behoefte ontstaat aan zelfstandige woningen waarin huishoudens oud kunnen worden en zorg aan huis kunnen ontvangen.
• Voor starters is het de afgelopen jaren steeds lastiger geworden om aan een betaalbare (koop)woning te komen, ondanks de lage hypotheek rentestand. Dit komt voor een deel door de gestegen woningprijzen.

Met de gewenste ontwikkeling worden geen woningen toegevoegd. Het bouwplan bestaat echter uit diverse woningtypes in zowel het huur- als koopsegment. Hiermee is de woningbouwontwikkeling geschikt voor verschilllende doelgroepen. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de woonvisie.

Structuurvisie Terneuzen 2025

De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit. De gemeente wil een veelzijdigheid aan woonmilieus binnen de gemeentegrenzen. De focus ligt daarbij op herstructureren van bestaande woongebieden. In de structuurvisie zijn 8 strategieën benoemd om ontwikkelingen en initiatieven te kunnen toetsen:

1. 1. Versterken: tevreden over huidige multifunctionaliteit; zorgen over (toekomstige) kwaliteit; faciliteren vanontwikkelingen die multifunctionaliteit versterken.
2. 2. Verbreden: ontevreden over huidige monofunctionaliteit; faciliteren dat nieuwe functies wordentoegevoegd gecombineerd met kwaliteitsverbetering;
3. 3. Verbinden: ontevreden over robuustheid structuur; onduidelijkheid over exacte situering verbinding;onduidelijkheid over procedure; planvorming start waarschijnlijk binnen termijn structuurvisie;
4. 4. Transformeren: ontevreden over huidige kwaliteit; ideeën over nieuwe hoofdfunctie; onduidelijkheid overprocedure; planvorming start waarschijnlijk binnen termijn structuurvisie;
5. 5. Ontwikkelen: ontevreden over huidige functie; nieuwe functie inbrengen; duidelijkheid over kwaliteit enprocedure;
6. 6. Herstructureren: tevreden over huidige hoofdfunctie, ontevreden over kwaliteit; actieve/fysieke benaderingom kwaliteit van hoofdfunctie te verbeteren;
7. 7. Behouden: tevreden over huidige functie en kwaliteit; kleinschalige aanpassingen zijn mogelijk; geen actieve benadering;
8. 8. Beschermen: tevreden over huidige hoofdfunctie; kwetsbare hoofdfunctie beschermen; faciliteren dat ontwikkelingen in de omgeving de hoofdfunctie niet bedreigen.

Het plangebied is zowel gelegen binnen de strategie 'behouden' (afbeelding 7) als de strategie 'herstructureren' (afbeelding 8).

Behouden

Van de verschillende kernen binnen de gemeente vallen de meeste woonwijken binnen de strategie ‘behouden’. Dit zijn de woonwijken van Axel, Biervliet, Hoek, Koewacht, Sluiskil, Westdorpe, Zaamslag en Zuiddorpe. Daarnaast vallen de wijken Zuid en Othene in Terneuzen en enkele wijken in Sas van Gent ook onder de strategie ‘behouden’. De functie en de kwaliteit van deze gebieden is goed en behoeft geen grootschalige ingrepen. Kleine invullingen binnen de bestaande structuur zijn mogelijk.

Afbeelding 7 | Strategie behouden (bron: gemeente Terneuzen; bewerking: Juust)

Herstructureren

In de gemeente is een aantal woongebieden aangewezen waarvan de bebouwde en onbebouwde omgeving zal worden geherstructureerd. Dit zijn de ‘Witte wijk’ en Sint Albert in Sas van Gent, Sluiskil-zuid, en de wijken ten zuidoosten van de binnenstad in Terneuzen (met name Triniteit, Lievenspolder en Zuiderpark). Daarnaast zijn in verschillende kernen de vroeg naoorlogse wijken aangeduid, waar in verschillende gradaties herstructurering van de woningvoorraad noodzakelijk is. In deze gebieden zal een groot deel van de woningvoorraad worden vervangen (met kwaliteitsverbeteringen in termen van levensloopbestendigheid en energiezuinigheid) en worden de stedenbouwkundige en sociaal-maatschappelijke structuren versterkt.

Afbeelding 8 | Strategie herstructureren (bron: gemeente Terneuzen; bewerking: Juust)

Het planvoornemen, de sloop en nieuwbouw van woningen in de Witte Wijk, past binnen de strategie 'behouden' en geeft invulling aan de strategie 'herstructureren'. Het deel van het plangebied dat gelegen is binnen de strategie 'behouden' betreft de sloop en nieuwbouw van sociale huurwoningen en de projectbouw (rijwoningen en twee-onder-een-kap-woningen). De sloop en nieuwbouw is geen grootschalige ingreep in de bestaande stedenbouwkundige structuur, aangezien de nieuwbouw op dezelfde plaats is voorzien als de sloopwoningen. Het deel van het plangebied dat gelegen is binnen de strategie 'herstructureren' betreft eveneens de sloop en nieuwbouw van sociale huurwoningen, maar ook de realisatie van vrijstaande woningen (vrije kavels) en rijwoningen (projectbouw). Binnen de strategie 'herstructureren' is het plangebied, bekend als de Witte Wijk, specifiek benoemd als een herstructureringslocatie. Met voorgenomen ontwikkeling wordt bijgedragen aan een (stedenbouwkundige) kwaliteitsverbetering van de Witte Wijk en in de realisatie van energiezuinige woningen. Dit project is eveneens opgenomen in het Interregproject Natuur-Inbouw (gebouwgebonden natuurmaatregelen).

Het gemeentelijk beleid van de gemeente Terneuzen staat deze planwijziging niet in de weg.

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, h oe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Er is geen dubbelbestemming archeologie aanwezig op het perceel. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is op basis daarvan niet nodig. De gemeente Terneuzen eist echter wel dat er een volledige toets aan het interimbeleid archeologie 'De onderste steen boven?!', (waarvan de vrijstellingenkaart ook deel uitmaakt) plaatsvindt. Naast het interimbeleid archeologie wordt ook getoetst aan de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Terneuzen. Deze hangen samen met de door de raad vastgestelde Erfgoedverordening Archeologie .Op basis van het gemeentelijk (interim) archeologiebeleid 'De onderste steen boven?' dient er een toetsing in de vorm van 6 stappen plaats te vinden

. Daarbij wordt het stroomschemagevolgd zoals vastgelegd in het interimbeleid.

1. 1. Toetsing aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK): Het plangebied is niet binnen of grenzend aan een AMK terrein gelegen.

Afbeelding 9 | Uitsnede Archeologische Monumentenkaart (bron: www.archeologieinnederland.nl)

2. 2. Toetsing aan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW): Het plangebied is gesitueerd in een gebied met een lage trefkans.

Afbeelding 10 | Uitsnede Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (bron:www.archeologieinnederland.nl)

3. 3. Toetsing aan Archis: Volgens de gegevens uit Archis is er nog geen onderzoek uitgevoerd binnen het plangebied Witte Wijk te Sas van Gent. De plangebieden maken wel deel uit van de drie bekende grootschalige onderzoeken die het gehele grondgebied van de gemeente Terneuzen beslaan:

1. 1. 2434360100 (SCEZ): Project verruiming vrijstellingsdieptes gemeente Terneuzen. Gemeentedekkend gebied. Deze kaart werd in 2017 vervangen door de Vrijstellingenkaart Gemeente Terneuzen 2017 en is daarmee komen te vervallen. Zie onderzoeksmelding 4568760100 hieronder.
2. 2. 4568760100 (Edufact): Opstellen Vrijstellingenkaart Gemeente Terneuzen 2017.
3. 3. 2439204100 (Artefact): Project Leemten in kennis. Gemeentedekkend gebied.

Afbeelding 11 | Onderzoeksmeldingen (bron: Archis)

In een straal van zo'n 200 meter zijn er ten westen van het plangebied een aantal archeologische onderzoeken uitgevoerd. De bevindingen van deze onderzoeken zijn voor het huidige plangebied echter weinig van belang. Zo zijn bij onderzoeksmelding 2325667100 (en vondstlocatie 1095495) in het noordelijke deel van het onderzochte terrein bakstenen funderingen vastgesteld van het voormalige stationsgebouw van Sas van Gent. Deze vindplaats is in overleg met de bevoegde overheid als niet behoudenswaardig gekwalificeerd. Onderzoeksmelding 2152764100 betreft een onderzoek op de locatie waar de buitenste gracht van de vestingwerken van Sas van Gent gelegen was.

4. 4. Toetsing aan het archief van het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD): Het ZAD heeft op d.d. 28 augustus 2023 aangegeven dat er geen aanvullende informatie bekend is.

5. 5. Toetsing aan de bodemkaart van Van Rummelen: Op de geologische kaart (Van Rummelen) is het plangebied gelegen in een zone met code Fo.3b. Dit betekent dat hier sprake zijn van afzettingen van het Laagpakket van Walcheren (Duinkerke IIIb) op Hollandveen op pleistocene afzettingen.

Afbeelding 12 | Uitsnede Van Rummelen 1977

6. 6. Toetsing aan de vrijstellingenkaart 2017 (project verruiming vrijstellingsdiepte): De vrijstellingenkaart uit 2017 geeft voor het plangebied voor de westelijke helft van het plangebied een dieptevrijstelling tot 1,50 meter –mv. In het oostelijke deel geldt er een dieptevrijstelling van respectievelijk 2,00 en 2,50 m – mv.

Afbeelding 13 | Uitsnede Vrijstellingenkaart 2017 (bron: gemeente Terneuzen)

Toetsing

Op basis van het gemeentelijk stroomschema is het gebied onderzocht op archeologische waarden. De planlocatie is niet gelegen binnen een zone van de AMK. Op basis van de IKAW is het gebied gelegen in een zone met een lage trefkans. In Archis en het ZAD zijn geen archeologische vondsten bekend. Op basis van de Geologische Kaart van Rummelen geldt dat het gebied ligt in Duinkerke IIIb. Voor deze gebieden geldt op basis van het archeologiebeleid van de gemeente Terneuzen geen nadere onderzoeksplicht. Dit geldt wel voor het onderliggende niet geërodeerde pleistoceen en Hollandveen. Het voorkomen van deze niet geërodeerde lagen geeft aanleiding om aan de westelijke helft van het plangebied de dubbelbestemming 'waarde – archeologie 2' aan te merken. In het overige deel van het plangebied wordt de dubbelbestemming 'waarde – archeologie 3' toegekend. Voor deze gebieden geldt dat ten behoeve van het verlenen van een omgevingsvergunning een archeologisch onderzoek nodig is wanneer de vrijstellingswaarden worden overscheden.

Conclusie

De woningen worden na sloop teruggebouwd op dezelfde plek, uitgezonderd de woningen in de zuidoostelijke hoek. Ten behoeve van deze woningen zal de grond echter niet dieper dan 2,00 m-mv geroerd worden. Archeologisch onderzoek is daarom niet aan de orde. Zowel in het kader van het bestemmingsplan als ten tijde van vergunningverlening is een archeologisch onderzoek niet benodigd.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Voor de beoordeling van het aspect cultuurhistorie is de cultuurhistorische waardenkaart, als onderdeel van de Structuurvisie 2025 van de gemeente Terneuzen beschikbaar. Daarin zijn ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven. In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3 strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen, herstructureren).

Afbeelding 14 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - behoud (bron: gemeente Terneuzen)

Op zowel de kaart 'Behoud' als de kaart 'Behoud door ontwikkeling ligt het plangebied binnen de strategie 'behouden' (zie afbeelding 14 en 15). Op de kaart 'vernieuwing mogelijk' ligt het plangebied wel binnen de strategie 'herstructureren' (zie afbeelding 12).

Afbeelding 15 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - behoud door ontwikkeling

Afbeelding 16 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - vernieuwing mogelijk

Uit de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) blijkt dat er in of in de directe omgeving van het plangebied verder geen cultuurhistorisch waardevolle objecten zijn waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden (afbeelding 17).

Afbeelding 17 | Uitsnede Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zeeland (bron: Provincie Zeeland)

Gelet op bovenstaande vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Aan de noordoostzijde van het plangebied ligt op de locatie Lepoutreweg 2 t/m 4 de bestemming 'Maatschappelijk' met de functieaanduiding 'verenigingsleven'. De bebouwing ter plaatse wordt gebruikt voor opslag en de bouw van carnavalswagens. Voor een maatschappelijke functie/verenigingsleven geldt, conform de VNG-publicatie 'Bedrijven- en milieuzonering', een richtafstand van 30 meter. Aan de oostzijde van het plangebied ligt op de locatie Lepoutreweg 1/Vlaanderenplein 5 en Vlaanderenplein 3 een bedrijfsbestemming. Hier zijn bedrijven tot en met milieucategorie 3.1 toegestaan. Hiervoor geldt een richtafstand van 50 meter tot het gebiedstype 'rustige woonwijk'.

Er is grotendeels sprake van een bestaande situatie. De vrijstaande woningen in de meest zuidoostelijk gelegen hoek van de ontwikkeling worden gerealiseerd op gronden waar op dit moment geen bouwvlak aanwezig is. De afstand tussen de bedrijfsbestemming en de gevel van de meest zuidoostelijk gelegen woning (ten zuiden van de Irenestraat) bedraagt circa 43 meter. Hierdoor wordt niet voldaan aan de richtafstand. Daarnaast wordt het bouwvlak aan de oostzijde van de Alexanderstraat vergroot, waardoor deze woningen dichterbij de bedrijfsbestemming en maatschappelijke bestemming komen te liggen. Ook hier wordt niet voldaan aan de richtafstand.

Echter, binnen de richtafstand zijn deels al woningen aanwezig waardoor in ieder geval het bedrijf niet wordt beperkt in het uitvoeren van de bedrijfsactiviteiten. De locatie Lepoutreweg 1 is gemeentelijk eigendom en wordt gebruikt voor opslag (buitendienst). De locatie Vlaanderenplein 3 betreft het bedrijf IPCA autobekleding. Hier vindt enkel nog opslag van onderdelen plaats. Voor opslag geldt, conform de VNG-publicatie 'Bedrijven- en milieuzonering', een richtafstand van 30 meter. Hierdoor voldoen de vrijstaande woningen in de meest zuidoostelijk gelegen hoek van het plangebied aan de richtafstand.

De woningen aan de oostzijde van de Alexanderstraat voldoen niet aan de richtafstand van 30 meter tot de bedrijfsbestemming (opslag/buitendienst) en de maatschappelijke bestemming (Leutjesfabriek). Voor de opslag/buitendienst geldt dat de werkzaamheden beperkt zijn. De locatie wordt dagelijk (ma-vr) door drie personen gebruikt van 8.00-16.30 m.u.v. calamiteiten. Dagelijks wordt 1 werkbus gebruikt en wekelijks een kleine werktractor. voor de groenvoorziening is er een hoofdgebouw met kantine en opslag van (klein) gereedschap. De locatie wordt gebruikt voor o.a.:

• Opslag voor ondergrondse containers à amper verloop. Enkel bij nieuwbouwproject.
• Buiten vindt opslag groenafval plaats, wekelijks wordt dit met een vrachtwagen opgehaald om overlast te voorkomen
• Verder vindt er ook opslag grond en (geurloze) compost plaats.
• Schors voor speeltoestellen. à opslag. Geen dagelijks verloop

Aangezien er een beperkte inzet is van zwaar materieel is de geluidoverlast minimaal. Daarnaast is er geen tot weinig geuroverlast. De locatie wordt ook uit het zicht getrokken, doordat het perceel voor ¾ omsloten is door bosschage.

In de 'Leutfabriek' worden aan de zijde Lepoutreweg ruimten verhuurd t.b.v. van de wagenbouwers voor de carnavalsverenigingen. De wagenbouwers zijn aan de west- en noordzijde van de fabriek gesitueerd. Deze ruimten worden enkel gebruikt in de tijd van en aanloop naar carnaval. Aan de oostzijde van de fabriek is een grote zaal aanwezig waar sporadisch feesten worden gehouden. Dat is op basis van incidentele festiviteiten. Dit kan tot 12 keer per jaar op basis van de APV. Deze aantallen worden lang niet gehaald. Eerder 1 à 2 keer per jaar.

Op basis van bovenstaande kan gesteld worden dat het aspect 'bedrijven- en milieuzonering' geen belemmering vormt voor het planologisch mogelijk maken van voorgenomen ontwikkeling.

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Ter plaatse van de nieuwe woningen is reeds een woonbestemming aanwezig. Op een aantal plaatsen, onder andere de voortuinen van de woningen in de meest zuidoostelijk gelegen hoek van het plangebied, is een verkeersbesteming aanwezig. Waar de verkeersbestemming wordt gewijzigd in een woonbestemming is een verkennend bodemonderzoek noodzakelijk. Op 6 december 2023 is door ABO Milieuconsult een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 1). Uit dit onderzoek blijkt dat tijdens de veldwerkzaamheden geen bijmengingen aangetroffen zijn die te relateren zijn aan de voormalige (gedempte) watergangen. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de watergangen zijn gedempt met gebiedseigen grond. In onderstaande tabel zijn de onderzoeksresultaten benoemd.

Uit bovenstaande blijkt dat de de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de voorgenomen bestemmingswijziging en de aanvraag van de Omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Nader bodemonderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

Ter hoogte van boring 1022 is op het maaiveld een stukje asbestverdacht plaatmateriaal aangetroffen. Het aangetroffen asbest is hechtgebonden en bestaat uit asbesthoudende cement golfplaat (10-15% chrysotiel en/of 2-5% crocidoliet). In de nabije omgeving van boring 1022 en in de bodem zijn geen asbestverdachte plaatmaterialen aangetroffen. Op basis van de geringe bijmenging met bodemvreemd materiaal in de bodem en het enkele stukje asbest op maaiveld wordt asbest in grondonderzoek vooralsnog niet noodzakelijk geacht. Aanbevolen wordt om na de asbestsanering van gebouwen en de daaropvolgende sloopwerkzaamheden een maaiveldinspectie uit te voeren. De maaiveldinspectie heeft als doel om te controleren dat er geen asbestverdacht plaatmateriaal op het maaiveld aanwezig is.

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

Kwetsbare objecten (woningen) moeten bij ruimtelijke planvorming beschermd worden tegen externe veiligheidsrisico's. In de directe omgeving van het plangebied zijn drie risicovolle inrichtingen aanwezig: kunstmestproducent Rosier (Westkade 38a), voedselproducent Cargill (Nijverheidsstraat 1) en het spoorwegemplacement Sas van Gent (afbeelding 18).

Verder is het plangebied gelegen in de nabijheid van transportroutes gevaarlijke stoffen, waaronder de de vaarroute kanaal Gent-Terneuzen, de spoorlijn Gent-Terneuzen en de gasleiding Z-553-01 van de Gasunie. Voor de onderbouwing van het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) is de risicokaart geraadpleegd. Per risicobron en transportroute is zowel het plaatsgebonden risico als het groepsrisico beschreven. Aangezien het plangebied gelegen is binnen het invloedsgebied van zowel Rosier, het Spoorwegemplacement, de hogedruk aardgasleiding en het Kanaal Gent-Terneuzen is een beperkte verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. Vanwege de sloop en nieuwbouw is er sprake van een zeer beperkte toename van het aantal aanwezige personen.

Afbeelding 18 | Uitsnede risicokaart (bron: Ipo; bewerking: Juust)

Rosier

Chemieconcern Rosier heeft een opslagpunt van ammoniak. Het plangebied ligt binnden de 10^-8 contour van het plaatsgebonden risico. Het invloedsgebied bedraagt 1600 meter rondom de opslagtank. Gezien de ruime afstand tussen de risicobron en het plangebied is het de verwachting dat de ontwikkeling geen invloed heeft op het groepsrisico (GR). Het groepsrisico is kleiner dan de oriëntatiewaarde. Een beperkte verantwoording van het groepsrisico is benodigd.

Cargill

Voedselproducent Cargill heeft een opslagpunt, waarbij een lekkage aanwezig is van POCL3 uit een vat in de opslagkluis. De 10^-6-contour van het plaatsgebonden risico (PR) ligt binnen de inrichtingsgrens. Gezien de afstand tussen de risicobron en het plangebied is het de verwachting dat de ontwikkeling geen invloed heeft op het groepsrisico (GR). Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van Cargill. De oriëntatiewaarde van het groepsrisico zal, als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling, niet overschreden worden.

Spoorwegemplacement Sas van Gent

Het plaatsgebonden risico (PR) van het emplacement is kleiner dan 10^-6 per jaar. Het invloedsgebied bedraagt 1500 meter rondom de inrichting. Aangezien het plangebied op een afstand van circa 120 meter vanaf de grens van de inrichting van het spoorwegemplacement ligt, heeft de toevoeging van personen op deze afstand geen invloed op het groepsrisico. Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van het spoorwegemplacement. Een beperkte verantwoording van het groepsrisico is benodigd.

Vaarroute kanaal Gent-Terneuzen

Het plaatsgebonden risico (PR) vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan. De oriëntatiewaarde van het groepsrisico zal door de nieuwe ontwikkeling niet overschreden worden. Het plangebied ligt wel binnen het invloedsgebied, waardoor een beperkte verantwoording van het groepsrisico benodigd is.

Spoorlijn Gent - Terneuzen

Het plaatsgebonden risico (PR) vormt geen belemmering vormt voor het bestemmingsplan. Het spoortransport van gevaarlijke stoffen leidt eveneens niet tot een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsriscio.

Gasleiding Z-533-01 (Gasunie)

Het plaatsgebonden risico (PR) van de hogedrukaardgasleiding is aan de oostzijde van het kanaal Gent-Terneuzen kleiner dan 10^-6 per jaar. Het plangebied is gelegen buiten deze risicocontour, waardoor het plaatsgebonden risico (PR) geen belemmering vormt voor dit bestemmingsplan. Gelet op de afstand tussen de hogedrukaardgasleiding en het plangebied is het de verwachting dat de invloed op het groepsrisico beperkt zal zijn. De orïentatiewaarde van het groepsrisico zal in geen geval overschreden worden. Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied, waardoor een beperkte verantwoording van het groepsrisico nodig is.

Beperkte verantwoording groepsrisico

Er worden minder woningen teruggebouwd dan er gesloopt worden. Per saldo neemt het groepsrisico dus af. In de beleidsvisie EV, dat vrijwel alle Nederlandse gemeenten en provincies hanteren, staat dat bij een toename van het groepsrisico van maximaal 10% volstaan kan worden met een beperkt verantwoording van het groepsrisico Omdat de oriëntatiewaarde van het groepsrisico niet wordt overschreden kan worden volstaan met een beknopte verantwoording. In deze verantwoording wordt ingegaan op de aspecten bereikbaarheid, bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. In het kader van het wettelijk vooroverleg zal aanvullend advies gevraagd worden aan de Veiligheidsregio.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid
De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten, in hoeverre zij in staat zijn hun taken goed uit te voeren en om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen, maar ook de brandweerzorgnorm wordt hier onder geschaard. Ten aanzien van de aspecten bereikbaarheid en bluswatervoorziening hanteert de regionale brandweer de richtlijnen zoals beschreven in de NVBR publicatie “Handleiding bluswatervoorziening en bereikbaarheid”.

Uit bovengenoemde handreiking volgt dat het plangebied goed bereikbaar moet zijn voor de hulpverleningsdiensten via twee van elkaar onafhankelijke aanvalswegen, waardoor ook in geval van werkzaamheden of calamiteiten het plangebied goed bereikbaar is. De woningen worden ontsloten op de Poeldijk, Julianastraat en Julianapark. Gelet op bovenstaande zijn de bestrijdbaarheid en bereikbaarheid voor hulpdiensten goed te noemen. De locatie is vanuit de noordoostelijke richting via de N252 uitstekend bereikbaar voor hulpdiensten.

Zelfredzaamheid
Groepen ouderen en kinderen worden gezien als minder zelfredzaam. De ontwikkeling voorziet in de realisatie van grondgebonden (gezins)woningen. Voor de risicovolle inrichtingen (Rosier) is een toxisch scenario maatgevend. Bij een toxisch scenario is het van belang dat de aanwezige personen in het gebouw kunnen schuilen. Door o.a. het handmatig uitzetten van de mechanische ventailatie en het sluiten van de luchtventilatieroosters wordt de zelfredzaamheid van aanwezige personen verhoogd. Het maatgevende scenario voor een hogedrukaardgasleiding is een fakkelbrandincident. Omdat het hier om een kwetsbare functie gaat, woningen, wordt uitgegaan van een worst-case scenario. Door een beschadiging van een leiding kan gas vrijkomen dat vervolgens ontsteekt en een fakkelbrand vormt. De richting van de fakkel is afhankelijk van het punt waar de brandbare gassen vrijkomen. Het invloedsgebied van een fakkelbrandincident ligt op 75 meter van de leiding. Het plangebied is niet gelegen binnen de 100% letaliteitsgrens van de hogedruk aardgasleiding. Een fakkelbrand is zichtbaar en hoorbaar voor aanwezige personen. Ontvluchting is mogelijk buiten de 100% letaliteitszone, mits er geen beperkingen zijn ten aanzien van zelfredzaamheid van aanwezigen. De wijk kan ontvlucht worden in noordelijke/noordwestelijke richting. Voor het spoorwegemplacement en de spoorlijn is een warme BLEVE en een koude BLEVE of gaswolkexplosie maatgevend. Hierbij geldt dat er een nooduitgang van de risicobron af wordt gerealiseerd. Door middel van risicocommunicatie kunnen de bewoners worden geïnformeerd over de risico's en mogelijke maatregelen die getroffen kunnen worden indien een scenario zich voordoet.

Op basis van voorgaande kan gesteld worden dat het aspect 'externe veiligheid' geen belemmering vormt voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Railverkeerslawaai

Het plangebied is gelegen buiten de spoorzone. Op grond van artikel 1.4 van het Besluit geluidhinder zijn zones vastgesteld op basis van de geluidproductieplafonds (GPP). In dit gebied geldt een GPP van 52 dB. Daarbij hoort een zone van 100 meter. De afstand tussen het spoor en het plangebied bedraagt circa 160 meter. De woningen zijn daarmee gelegen buiten de zone. Een akoestisch onderzoek naar railverkeerslawaai is om deze reden niet noodzakelijk.

Wegverkeerslawaai

Het plangebied is gelegen binnen de geluidzone (200 meter) van de Westdam. Het wegverkeerslawaai van deze weg op de nieuwe woningen wordt afgeschermd door de bestaande woningen tussen het plangebied en de Westdam. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is daarom niet benodigd. De nieuw te bouwen woningen worden gesitueerd op een afstand van ruim 130 meter tot de Westdam. Verder worden de woningen gerealiseerd conform de actuele eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw. Dit betekent dat voorzien wordt in goede isolatie met een minimale geluidswering van 20 dB. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Vanwege wegverkeerslawaai hoeven geen MTG's (maximaal toelaatbare geluidsbelasting) te worden vastgesteld.

Industrielawaai

Het plangebied is daarnaast gelegen binnen de geluidzone van het geluidgezoneerde industrieterrein Poel- en Ghellinckpolder. Het oprichten van nieuwe geluidgevoelige objecten is enkel toegestaan indien gebleken is dat de geluidbelasting vanwege een industrieterrein ter plaatse van de geluidgevoelige objecten niet hoger is dan de daarvoor geldende voorkeurswaarde of vastgestelde hogere grenswaarde. Om deze reden is door Kraaij Akoestisch Adviesbureau een berekening gemaakt.

Voor wat betreft de nieuwbouw van een woning binnen een bestaande geluidzone is hoofdstuk 5 'Zones rond industrieterreinen', afdeling 2 “Bestaande geluidzones” van de Wet geluidhinder van toepassing. Op grond van artikel 59 lid 1 zijn voor wat betreft de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting, vanwege een industrieterrein, van de gevel van binnen de zone nieuw te bouwen en nog niet geprojecteerde woningen, de artikelen 44 en 45 van overeenkomstige toepassing met dien verstande dat de vast te stellen waarde 55 dB(A) niet te boven mag gaan.

Concreet betekent dit dat voor nieuw te bouwen woningen getoetst moet worden aan een voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). Mocht de geluidbelasting de voorkeursgrenswaarde overschrijden, dan mag, onder voorwaarden, een hogere waarde worden vastgesteld van maximaal 55 dB(A). De geluidbelasting vanwege het industrieterrein “Poel- en Gehellinckpolder” is berekend op de geprojecteerde woningen in het plangebied. De berekeningen zijn gebaseerd op het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012. De rekenresultaten zijn opgenomen in onderstaande afbeelding.

Afbeelding 19 | Berekening geluidbelasting (bron: RUD)

Uit de rekenresultaten blijkt dat de geluidbelasting op de meest oostelijke woningen ten hoogste 52 dB(A) bedraagt. De voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) wordt op 10 woningen in het plangebied overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 55 dB(A) wordt niet overschreden. Vanwege de geluidruimte die de bedrijven in deze richting binnen de geluidzone nog hebben, dient de berekende geluidbelasting ten minste met 3 dB te worden verhoogd tot 55 dB(A) etmaalwaarde op de betreffende woningen. Voor alle woningen in plangebied is een hogere waarde van 55 dB(A) nodig. In 1998 is voor 92 woningen binnen het plangebied een hogere waarde vastgesteld van 55 dB(A) (zie bijlage x). Deze hogere waarden gaan over op de nieuw te bouwen woningen. Het aantal woningen waarvoor toen een hogere waarde is vastgesteld is toereikend voor het aantal woningen waarin het nieuwe plan voorziet.

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO₂ en PM₁₀ leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m³ hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

In het voorliggende bestemmingsplan worden nooit meer verkeersbewegingen verwacht dan voor 1.500 nieuwe woningen het geval is. Om die reden wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling in dit bestemmingsplan als een ontwikkeling is te beschouwen die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Toetsing aan de normen uit de Wet luchtkwaliteit is dan ook niet benodigd.

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming

Het plangbied ligt niet binnen de begrenzing van een natuurgebied, natuurnetwerk en Natura-2000 gebieden. Het dichtstbijzijnde beschermde Natura 2000-gebied is 'Canisvliet'. Dit natuurgebied ligt op circa 1 kilometer van het plangebied. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling op enige afstand van beschermde Natura 2000-gebieden plaatsvindt worden geen negatieve effecten als gevolg van externe werking (middels visuele verstoring en verstoring door productie van geluid, trilling en licht) verwacht.

Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 over de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) en de AERIUS Calculator moet en kan voor dit plan de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden worden berekend. Echter is per 1 juili 2021 de Wet en het Besluit (Stikstofwet) van kracht. Belangrijk onderdeel van het Besluit is de bouwvrijstelling. Kort gezegd houdt deze vrijstelling in dat de aanlegfase van ontwikkelingen vrijgesteld is van de vergunningplicht Wet natuurbescherming en dat voor deze fase geen stikstofberekening meer nodig is. De bouwvrijstelling betreft een partiële vrijstelling, omdat deze alleen geldt voor tijdelijke stikstofemissies tijdens sloop, aanleg en bouwactiviteiten. De vrijstelling geldt niet voor structurele stikstofemissies in de gebruiksfase.

Voor dit plan is voor de gebruiksfase de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend (zie Bijlage 3). De uitkomst is dat er geen rekenresultaten zijn hoger dan 0,00 mol/ha/j. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig, er geldt ook geen 'aanhaakplicht' in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning.

Soortenbescherming

Er zijn sloopwerkzaamheden voorzien. Om uit te sluiten dat er geen negatieve effecten optreden ten aanzien van beschermde soorten is een quickscan Wet natuurbescherming benodigd. Door Adviesbureau Wieland is op 1 mei 2023 een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd (Bijlage 4). Hieruit blijkt dat het gebied potentieel geschikt is als broedgebied voor algemene soorten en voor een aantal soorten waarvan het leefgebied jaarrond beschermd is: ransuil, huismus en gierzwaluw. Naast broedgebied is er ook schuil-, rust- en foerageergebied. De wadi's zijn geschikt voortplantingsbiotoop voor amfibieën waaronder de rugstreeppad. De bebouwing is geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen en het plangebied is mogelijk geschikt als vliegroute of foerageergebied. Of de ransuil, huismus, gierzwaluw, rugstreeppad en vleermuizen voorkomen in het plangebied en wat de functie is van het plangebied dient nader onderzocht te worden.

Op 25 juli 2024 is door Adviesbureau Wieland een nader onderzoek uitgevoerd (Bijlage 5). Uit dit onderzoek blijkt dat er geen verblijfplaatsen van vleermuizen zijn vastgesteld in de te slopen bebouwing, of in te rooien beplanting. Er zijn geen functies van vliegroutes of foerageergebieden vastgesteld. De werkzaamheden hebben geen nadelig effect. In de vleermuispaalkasten in het open terrein verblijven wel vleermuizen. Met het uitvoeren van werkzaamheden dient rekening gehouden te worden met aanwezigheid van vleermuizen in deze paalkasten. Werkzaamheden mogen geen verstorend effect hebben. Er zijn geen ransuilen vastgesteld in het plangebied. De werkzaamheden hebben geen nadelig effect. Er zijn geen rugstreeppadden vastgesteld in het plangebied. De werkzaamheden hebben geen nadelig effect. Er zijn geen marters of verblijfplaatsen van eekhoorns vastgesteld in het plangebied. Er is wel een eekhoorn vastgesteld. Dit betrof een foeragerend dier. Er zijn geen nesten aangetroffen. De werkzaamheden hebben geen nadelig effect.

Er zijn wel egels vastgesteld. Voor deze soort geldt de zorgplicht. Egels gaan in winterslaap vanaf oktober tot april. Bij het rooien van aanplant dient rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van egels. Om invulling te geven aan de zorgplicht wordt aanbevolen om alternatieve egelverblijfplaatsen te maken in de beplanting die niet gekapt wordt. De groene delen van de woonwijk dienen egelvriendelijk ingericht worden. De tuinen van de nieuwbouw dienen toegankelijk te blijven voor egels. Dit kan makkelijk door voor de opening tussen de onderkant van de poort en stoeptegels minimaal 13 cm aan te houden. Dan kunnen egels nog goed on der de poort. Er zal voorlichting verstrekt worden aan bewoners om de tuin dier- en klimaatvriendelijk in te richten.

Het aspect 'natuur' staat vaststelling van dit bestemmingsplan niet in de weg.

In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers in de bodem te vinden. De Provincie Zeeland heeft een kaart ontwikkeld waar op te zien is waar gevochten is en waar een grote kans is om blindgangers in de bodem aan te treffen.

In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers in de bodem te vinden. De Provincie Zeeland heeft een kaart ontwikkeld waar op te zien is waar gevochten is en waar een grote kans is om blindgangers in de bodem aan te treffen.

In een ruimtelijke onderbouwing dient rekening te worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van niet gesprongen explosieven (NGE) uit de Tweede Wereldoorlog. Gemeente Terneuzen hanteert voor niet-gesprongen conventionele explosieven het Historisch Vooronderzoek met NGE-Risicokaart van REASeuro, kenmerk RO180093 van 24 oktober 2018. Zodra een locatie als (potentiële) risicolocatie is aangemerkt, moet er in eerste instantie rekening worden gehouden met mogelijk achtergebleven explosieven. De NGE-Risicokaart heeft de locatie niet als verdacht gebied c.q. niet als aandachtsgebied gemarkeerd. Er zijn ook geen vondsten door de EOD geregistreerd.

Op het projectgebied hebben in het verleden woningen gestaan en de grond is al geroerd geweest. Er zijn geen aanwijzingen van mogelijke aanwezige explosieven. In geval er alsnog munitie wordt aangetroffen, wordt ingezet op het handelen op basis van het protocol 'Toevalstreffer conventionele explosieven uit de Tweede Wereldoorlog'.Het uitvoeren van een projectgebonden risicoanalyse is niet aan de orde.

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Parkeren

De parkeernorm wordt bepaald aan de hand van de door de gemeenteraad van Terneuzen vastgestelde Parkeernota Terneuzen 2023-2033 (september 2023). Het plangebied valt binnen het gebiedstype 'rest bebouwde kom' en heeft een stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk'. In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte in beeld gebracht:

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de totale parkeerbehoefte van het plan 77 parkeerplaatsen bedraagt op basis van de parkeernorm. In het schetsontwerp zijn 79 parkeerplaatsen opgenomen in de openbare ruimte, op eigen terrein en in de garages (0,5 pp). Hiermee wordt ruimschoots voorzien in de parkeerbehoefte.

Verkeersgeneratie en ontsluiting

De verkeersgeneratie wordt bepaald aan de hand van de CROW-publicatie 381 'toekomstbestendig parkeren'. Uitgegaan wordt van stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk' en gebiedstype 'rest bebouwde kom'. In onderstaande tabel is de verkeersgeneratie in beeld gebracht. Hieruit blijkt dat de totale verkeersgeneratie 275,6 motorvoertuigbewegingen per etmaal bedraagt. De woningen binnen het plangebied worden ontsloten aan de oostzijde ontsloten op de Poeldijk en aan de noordzijde op de Julianastraat en het Julianapark. Deze wegen hebben voldoende capaciteit om deze verkeersgeneratie af te wikkelen.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Het plangebied is niet gelegen in nabijheid van een waterkering en dus ook niet binnen de beschermingszone van de waterkering.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	In de loop van de tijd zijn veel woningen reeds gesloopt. Het plangebied heeft in 2009/2010, voordat gestart werd met de sloop van een aantal woonblokken, een dakoppervlak van circa 4.050 m2. Dit is de referentiesituatie. In de toekomstige situatie is er een dakoppervlak van ca. 3290 m2. Aangezien de verkeersstructuur niet wordt aangepast, blijft de oppervlakte aan dichte bodemverharding hetzelfde. Dit betekent een verhardingsafname. Watercompensatie is niet aan de orde.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Het plangebied heeft in de huidige situatie een gemengd stelsel. In de toekomstige situatie komen er wadi's in het plangebied. In de wadi's in het park wordt zoveel mogelijk hemelwater van de daken van de nieuwe woningen en de wegen rondom opvangen. Ook zal het oppervlaktewater van de straten direct aan het park (Alexanderstraat, Irenestraat en Julianastraat) rechtsreeks naar de wadi af lopen. De wadi's hebben een waterberging van circa 240 m3. Er worden enkele HWA-strengen aangelegd om afvoeren naar de wadi te kunnen maken. De hoeveelheid op het huidige gemengde stelsel zal daarmee fors verminderd worden. Het huishoudelijk afvalwater (DWA) wordt afgevoerd via het gemengde stelsel.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	De ontwikkeling voorziet niet in het onttrekken van grondwater. De ontwikkeling veroorzaakt evenmin mogelijke grondwateroverlast
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Er zal geen gebruik worden gemaakt van uitloogbare materialen. Er zijn (daardoor) geen nadelige gevolgen voor de waterkwaliteit te verwachten.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	In het plangebied is geen sprake van bodemdaling.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	In het plangebied is geen natte natuur aanwezig.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	In het plangebied zijn geen gronden van het waterschap gelegen.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? *na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).	In en in de nabijheid van het plangebied zijn geen wegen gelegen die in beheer zijn bij het waterschap.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Bij woningbouw kan er sprake zijn van een stedelijk ontwikkelingsproject, zoals aangegeven in onderdeel D 11.2, kolom 1; 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterrein.' Er is sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject. Echter, voorgenomen ontwikkeling is geen nieuwe ontwikkeling, maar om een herstructurering waarbij de invloed op de omgeving, gelet op het verminderen van het aantal woningen, kleiner wordt dan in de huidige situatie. Het opstellen van een aanmeldnotitie is daarom niet nodig.

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

De ontwikkeling voorziet in de bouw van woningen. Er is sprake van een bouwplan zoals hierboven bedoeld. Voor de gehele ontwikkeling is een grondexploitatie opgesteld. De kosten hiervoor zijn opgenomen in de gemeentelijke begroting. Daarmee is het plan financieel uitvoerbaar.

Vooroverleg

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.

Het bestemmingsplan heeft van donderdag 28 december 2023 tot en met woensdag 7 februari 2024 ter inzage gelegen. Binnen de termijn van terinzagelegging zijn twee zienswijzen ingediend. De antwoordnota zienswijzen (en ambtshalve aanpassingen) is als (Bijlage 6) bijgevoegd.