het bestemmingsplan Terneuzen, Othene Oost 2022 met identificatienummer NL.IMRO.0715.BPTNZOTH03-VG01 van de gemeente Terneuzen.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waar gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een beroep, dat in of bij een woonhuis door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hiertoe worden in ieder geval gerekend de activiteiten, zoals genoemd in bijlage 1 Staat vanActiviteiten.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de achtergevel van het hoofdgebouw of achter een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan.

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

de beleidsmedewerker archeologie van de gemeente, de gemeentelijk adviseur archeologie of een door het college van burgemeester en wethouders aangewezen deskundige op het gebied van archeologie.

Archeologisch onderzoek: onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een Certificaat BRL 4000 beschikt.

een rapport van een archeologisch onderzoeksbureau of een goed onderbouwd advies van een deskundige op het gebied van archeologie.

vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde. Het betreft hier met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context. Zowel grote complexen / structuren zoals nederzettingsterreinen, als afzonderlijke vondsten kunnen met deze term worden aangeduid.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren, inzamelen, verwerken, verhuren, opslaan en/of distribueren van goederen.

een grote ondergrondse kelder waar overtollig rioolwater tijdelijk kan worden geborgen zodat het niet in een (overstort)vijver terechtkomt.

de afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een woning als bedoeld in het Besluit Woningbouwimpuls 2020 of diens rechtsopvolger.

het bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning, zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

werken en werkzaamheden waarvan mag worden aangenomen dat zij het bodemarchief kunnen aantasten, waaronder het bouwen van een fundering wordt begrepen.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een bouwlaag is het gedeelte van een bouwwerk gelegen tussen twee vloeren of een vloer en een dak, met uitzondering van de kelder, het souterrain en de zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in bouwkundig en functioneel opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

de verblijfplaats die het centrum is van het sociale en maatschappelijke leven van één persoon of een huishouden. Hiervan is in ieder geval sprake als er op grond van de Wet basisregistratie personen een verplichting is tot inschrijving op de verblijfplaats.

één of meer personen die in vast verband samenleven en waarbij sprake is van continuïteit in de samenstelling van de personen en van onderlinge verbondenheid.

activiteiten die in een woning door een bewoner op bedrijfsmatige wijze worden uitgeoefend, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit) waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past. Hiertoe worden in ieder geval gerekend de activiteiten, zoals genoemd in de Staatvan Activiteiten.

voorzieningen, zoals aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken, ten behoeve van activiteiten, zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie.

Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie.

de bovenkant van het terrein dat een gebouw/bouwwerk omgeeft, met dien verstande dat waar sprake is van een hellend of ongelijk maaiveld onder het "aangrenzende maaiveld" wordt verstaan het maaiveld dat grenst aan de voorgevel van een gebouw.

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, buitenschoolse opvang, kinderdagopvang/-verblijven, peuterspeelzalen alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen.

de door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

de voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie en bergbezinkbassins.

vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

De ontsluiting van een vindplaats met als doel de informatie te verzamelen en vast te leggen die nodig is voor het beantwoorden van de in het Programma van Eisen verwoorde onderzoeksvra(a)g(en) en het behalen van de onderzoeksdoelstellingen.

het blijvend verhogen van het bestaande maaiveld door het aanbrengen van grond of andersoortige materialen. Tijdelijke ophoging tot een maximum van 6 maanden in relatie tot de agrarische bedrijfsvoering wordt niet gezien als een ophoging.

aantasting van een gebied met archeologische waarden. Dit verschijnsel kan zich voordoen door erosie, afgraving of egalisatie, door (diepe) bewerking van de bovengrond, door zetting als gevolg van ophoging, door verdroging en verzuring.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een dak.

1. a. voor gebouwen waarvan de toegang op maximaal 5 m van de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor gebouwen die worden gebouwd in de dijk tot 2 m onder de kruin van de dijk: de kruin van het aanliggende dijklichaam;
3. c. voor gebouwen in de dijk op meer dan 2 m onder de kruin van de dijk: het gemiddelde bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de hoofdtoegang;
4. d. in andere gevallen en voor bouwwerken geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld van het bouwperceel;
5. e. bij ligging in of op het water: het Normaal Amsterdams Peil (NAP).

een horizontaal vlak, ter afdekking van een gebouw, dat meer dan tweederde van de grondoppervlakte van het gebouw beslaat.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

de Staat van Activiteiten die van deze regels deel uitmaakt.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

denkbeeldige of op de verbeelding aangegeven lijn die strak langs de voorgevel van een hoofdgebouw loopt tot aan de zijdelingse bouwperceelsgrenzen.

de in bijlage 2 Vrijstellingenkaart Terneuzen aangegeven vrijstellingsdiepte.

indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q. verordeningen e.d., dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan, tenzij anders bepaald.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden als hoofdverblijf.

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen

woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan

worden.

een gebouw of complex van gebouwen voor de huisvesting van personen die een zorgafhankelijkheid hebben, op het terrein van een professionele zorgverlenende organisatie. Hieronder wordt ook gezinsvervangende huisvesting verstaan.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren.

als bedoeld in artikel 5 lid 5.2.2: gemeten op de voorgevellijn.

de hoek tussen het dakvlak en een horizontale lijn; bij een gebroken kap wordt de dakhoek c.q. hellingshoek gemeten op de (denkbeeldige) lijn tussen de bovenkant van de goot en de bovenkant van de nok.

1. a. bij zadel- en schilddaken en platte daken: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, goothoogten met een ondergeschikte lengte ten opzichte van de gevel niet meegerekend;
2. b. bij lessenaarsdaken: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, goothoogten met een ondergeschikte lengte ten opzichte van de gevel niet meegerekend en voor zover niet gelijk aan de (bouw)hoogte van het bouwwerk.

vanaf het peil tot aan de wiekenas van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

ten opzichte van het maaiveld op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan, zoals aangeduid in bijlage 3 Hoogtekaart bestaande maaiveld.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, bermen en beplanting;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals
   1. 1. paden, speelvoorzieningen;
   2. 2. hondenuitlaatterreinen;
   3. 3. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
   4. 4. geluidwallen;
   5. 5. verhardingen;
   6. 6. nutsvoorzieningen, waaronder ondergrondse bergbezinkbassins en afvalophaalvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en parkeervoorzieningen, voet- en rijwielpaden;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, afvalophaalvoorzieningen, straatmeubilair, geluidwerende voorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een woongebied bestaande uit woningen, woongebouwen, woonzorgcomplexen, wegen, paden, verblijfsgebieden, groenvoorzieningen, water, en waterhuishoudkundige voorzieningen en andere binnen een woongebied voorkomende functies, zoals nutsvoorzieningen, kleinschalige speelvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling, ondergrondse bergbezinkbassins;
2. b. bij een woonzorgcomplex behorende functies zoals:
   1. 1. gemeenschappelijke ruimte(n);
   2. 2. sociaal-medische voorzieningen, praktijkruimten voor somatische, psychogeriatrische en gerontopsychiatrische zorg,
   3. 3. educatieve en sociaal-culturele voorzieningen.
3. c. Ter plaatse van de aanduiding 'speelterrein' dan wel op maximaal 20 m van deze aanduiding: tevens voor speelterreinen, waarvan de oppervlakte ten minste 1.000 m² bedraagt.

Bij een omgevingsvergunning kunnen de volgende nadere eisen ten aanzien van de situering van hoofdgebouwen worden gesteld indien op grond van een nadere belangenafweging met betrekking tot onder meer planologisch-stedenbouwkundige belangen, verkeersbelangen en overige ruimtelijke belangen, in verband met een onevenredige beperking van bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken het stellen van deze eisen gewenst of noodzakelijk wordt geacht:

1. a. de plaatsing op ten minste 2,5 m van de zijdelingse perceelsgrens;
2. b. de plaatsing op het perceel in verband met het straat of bebouwingsbeeld;
3. c. de plaatsing op het perceel in verband met de parkeerregeling als vermeld in artikel 9.2.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde -Archeologie 2', als bedoeld in artikel 6.1 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor:

1. a. de bescherming en veiligstelling van de waterstaatkundige functies van de regionale waterkering;
2. b. water en bijbehorende voorzieningen voor de waterhuishouding;
3. c. het behoud, herstel en ontwikkeling van aanwezige en potentiële natuurwaarden, landschapswaarden en cultuurhistorische waarden; in het bijzonder het behoud van de aanwezige binnendijk.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 7.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. ten behoeve van de andere voor deze gronden geldende bestemmingen mag, met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende regels uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

Met betrekking tot bestaande maten geldt het volgende:

1. a. voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- enoppervlaktematen afwijken van de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, als ten hoogste toelaatbaar mogen worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, als ten minste toelaatbaar mogen worden aangehouden;
2. b. ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt;
3. c. op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het overgangsrecht bouwwerken, als opgenomen in dit plan, niet van toepassing.

De voor 'Vrijwaringszone - waterkering' aangewezen gronden zijn - behalve voor de daar voorkomende bestemmingen - mede aangeduid voor bescherming, onderhoud en instandhouding van de aangrenzende waterkering.

Tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is, kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken van de regels voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Terneuzen, Othene Oost 2022'.

De gemeente Terneuzen heeft in 2002 een basisexploitatieovereenkomst gesloten met Projektbouw Zeeland B.V. (nu AM Zeeland) voor de ontwikkeling van het uitbreidingsplan woongebied Othene Zuid.

Destijds werd gedacht aan een uitbreidingswijk met ruimte voor maximaal 1.450 woningen. In eerste instantie werd gedacht aan 6 deelgebieden en een looptijd van circa 10 jaar om heel de woonwijk tot ontwikkeling te brengen. Mede als gevolg van de dubbele economische crisis in 2009 en 2012-2013 is de ontwikkeling gestagneerd. Sindsdien is voor het westelijke deel van de woonwijk in 2015 een beheersverordening opgesteld waarmee het aantal woningen in het westelijk deel planologisch-juridisch is beperkt tot 1.000 stuks. Een groot gedeelte van het plangebied van de beheersverordening was destijds al tot ontwikkeling gebracht. Het oostelijke deel van het uitbreidingsplan, waarvoor de gemeenteraad van Terneuzen in 2018 het bestemmingsplan 'Terneuzen, Othene Oost' heeft vastgesteld, is nog in ontwikkeling en deels nog onbebouwd.

Dat bestemmingsplan 'Terneuzen, Othene Oost' is vastgesteld vanwege de wens om te beschikken over een actueel en overzichtelijk bestemmingsplan dat bovendien digitaal beter raadpleegbaar is dan het bestemmingsplan 'Othene Zuid' uit 2005 waarop het voortborduurt. In dat bestemmingsplan is onder andere ook het maximale woningaantal voor de oostelijke gronden vastgesteld op 548 stuks, waarmee in Othene het totaal aantal woningen maximaal 1.548 bedraagt. Sinds de vaststelling van dit bestemmingsplan zijn er diverse woningen tot ontwikkeling gebracht en voor een aantal nog te bouwen woningen binnen het plangebied van dat bestemmingsplan zijn omgevingsvergunningen verleend.

Vanwege de lange looptijd van de gebiedsontwikkeling zijn de voorgaande planologische regimes tamelijk flexibel gehouden. Op die manier konden gemeente en ontwikkelaar inspelen op gewijzigde marktomstandigheden en woningbehoeftes. Nu de laatste, oostelijke deelgebieden van het uitbreidingsplan tot ontwikkeling worden gebracht, is juist meer behoefte aan zekerheid als het gaat om de nog te realiseren woningen op de gronden in eigendom van AM Zeeland.

Daarnaast hebben gemeente en ontwikkelaar gewerkt aan aanpassingen aan het stedenbouwkundig ontwerp waardoor de stedenbouwkundige afronding van het plan aan de oostzijde geoptimaliseerd is. In paragraaf 2.1 wordt hier nader op ingegaan. Deze zaken vragen om een herziening van het bestemmingsplan 'Terneuzen, Othene Oost'.

Dit bestemmingsplan vervangt in zijn geheel het bestemmingsplan 'Terneuzen, Othene Oost' uit 2018. Het plangebied is aldus hetzelfde. Globaal wordt het plangebied begrensd door de Reuzenhoeksedijk in het noorden, de Drieweg ten oosten en door de Schepenlaan / Molenweg aan de zuidzijde. Aan de westzijde wordt het plangebied globaal begrensd door de straten Waterlanden.

Het plangebied is momenteel nog deels in gebruik als landbouwgrond. Aan de Reuzenhoeksedijk 5 nog een boerderij met bijbehorende opstallen gesitueerd. Deze historische boerderij is aangekocht.

Figuur 1.1 Boerderij Reuzenhoeksedijk 5 (foto: Quickscan beschermde natuurwaarden project Othene Oost, bijlage 12)

Het belangrijkste bestemmingsplan dat momenteel van kracht is, is het hiervoor genoemde bestemmingsplan 'Terneuzen, Othene Oost'. Daarnaast gelden er 2 facetbestemmingsplannen. Dat zijn plannen die voor de gehele gemeente zijn vastgesteld en die een specifiek onderdeel regelen. Deze bestemmingsplannen zijn:

• het Facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen dat op 7 februari 2019 is vastgesteld en waarin een regeling voor het realiseren en de instandhouding van voldoende parkeergelegenheid is opgenomen;
• het Facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen, dat op 1 juli 2021 is vastgesteld, waarin regels en begrippen zijn opgenomen met betrekking tot wonen. Dit plan is vastgesteld om meer regie te krijgen op mogelijke woonvormen die een ruimtelijke uitstraling hebben die niet altijd past in de omgeving en waardoor overlast kan worden veroorzaakt.

De bestemmingsplannen zijn net als voorliggend bestemmingsplan raadpleegbaar via www.ruimtelijkeplannen.nl/omgevingsloket-regels op de kaart.

Deze plantoelichting is grotendeels gebaseerd op de toelichting van het bestemmingsplan uit 2018. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een verduidelijking van de stedenbouwkundige structuur die aan dit bestemmingsplan ten grondslag ligt. Vervolgens volgt in hoofdstuk 3 een uiteenzetting van voor het plangebied relevant beleid. In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de sectorale aspecten en in hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling zoals vertaald in de regels en verbeelding van het bestemmingsplan. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

De ontwikkeling van het oostelijke deel van het uitbreidingsplan Othene Zuid vindt plaats op basis van de in 2005 vastgestelde stedenbouwkundige structuur. In de hoofdstuk 3 van de toelichting van het bestemmingsplan Othene Zuid is het stedenbouwkundige plan nader onderbouwd. Een samenvatting daarvan is opgenomen in hoofdstuk 2 van de toelichting op het bestemmingsplan Terneuzen, Othene Oost. Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen.

In paragraaf 1.1 is gemeld dat het stedenbouwkundig ontwerp enigszins is aangepast. Die aanpassingen hebben betrekking op de stedenbouwkundige afronding van het woongebied aan de oostzijde. In figuur 2.1 zijn het oorspronkelijke ontwerp uit 2015 en het aangepaste ontwerp uit 2022 naast elkaar gezet en is aangegeven wat de aanpassingen zijn. Inrichtingstekeningen zijn opgenomen in bijlage 1. Hoewel deze gedetailleerd zijn, zijn ze nog niet definitief.¹

Het plan is nu om de primaire waterloop, die vanuit het gebied ten noorden van de Reuzenhoeksedijk doorloopt tot in het uitbreidingsplan, niet weg geheel te halen maar te integreren in het ontwerp. Na circa 200 meter buigt de waterloop richting oostelijke buitenrand van het gebied. Daar loopt deze nieuwe watergang langs de westzijde van de Drieweg 150 meter in zuidelijke richting door. Vervolgens wordt de waterloop aangesloten op de centrale watergang in het uitbreidingsplan, die in oostelijke richting wordt verlengd. Die centrale watergang voert het water af richting de Otheensekreek.

Door het handhaven van de waterloop is de verkaveling in de noordoosthoek van het uitbreidingsplan aangepast en kunnen circa 15 woningen minder worden gerealiseerd. Het eerder beoogde buurtje met 14 grondgebonden woningen aan oostzijde maakt plaats om verbreding van de waterpartij in het uitbreidingsplan mogelijk te maken. Aan de westzijde van deze verbrede waterpartij wordt een appartementengebouw in 5 bouwlagen (bouwhoogte 20 meter) gebouwd. De verbreding van de waterpartij en de bouw van een appartementengebouw wordt aan de zuidzijde van de (verlengde) centrale watergang herhaald.

In de zuidoosthoek is een locatie gereserveerd voor een speelkooi. Het een nieuwe locatie van speelkooi die heeft gestaan aan de Jacobsschelp, vlak bij de brede school Othene. Aan deze zijde zijn ook verschillende andere speelvoorzieningen voorzien zoals een uitkijkpunt, een boomstamtribune, stapstenen en een speeloever.

Ook worden mogelijk een trekpontje, een trimparcours en een paddenpoel aangelegd. Het geheel krijgt het karakter van een natuurlijk sport- en speellandschap.

Figuur 2.1 Stedenbouwkundige opzet 2005 en 2022

Op basis van de aangepaste stedenbouwkundige plannen zouden er in Othene Oost totaal 713 woningen kunnen worden gerealiseerd, ofwel een plus van 165 woningen. Daarnaast is er een zorginstelling die de wens kenbaar heeft gemaakt om in het plangebied een zorgvoorziening te realiseren voor hun cliënten.

1. 1. Bij de vaststelling is de verbeelding op enkele onderdelen gewijzigd. De grootste aanpassing heeft betrekking op de situering van de woningen in de noordoosthoek van het gebied. De inrichtingstekeningen in bijlage 1 zijn niet aangepast naar aanleiding van de gewijzigde verbeelding.

Dit bestemmingsplan voorziet op het continueren van een geldende juridisch-planologisch toetsingskader ten behoeve van de ontwikkeling van de laatste drie fasen van de uitbreiding Othene Zuid. Daarom is een uitgebreide toetsing niet noodzakelijk. Voor een belangrijk deel kan worden teruggegrepen op de toelichting van het geldende bestemmingsplan. In de volgende paragrafen wordt alleen ingegaan op het ruimtelijk beleid en wetgeving van het Rijk, de provincie en de gemeente dat relevant is voor het plangebied en dat na de vaststelling van het bestemmingsplan Othene Oost van kracht is geworden. Die wijzigingen zijn beperkt.

Na de vaststelling van het bestemmingsplan Othene Oost heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld en de verschillende Algemene maatregelen van bestuur en Regelingen.

Samenvatting beleidskader

Met de NOVI (vastgesteld 11 september 2020) geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten.

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.

Het klimaat verandert. De gevolgen hiervan merken we al. Denk aan de steeds drogere zomers, de hevigere regenval en stijgende zeespiegel. Op deze en andere gevolgen van de klimaatverandering moeten we zo snel mogelijk inspelen. Tegelijkertijd willen we met elkaar de overstap maken naar duurzame energie. Het is de bedoeling dat ons land in 2050 een duurzame energievoorziening heeft. We dragen hier zelf aan bij door bijvoorbeeld zoveel mogelijk woningen aardgasvrij te maken.

2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.

Nederland heeft een sterke internationale concurrentiepositie. Vanuit die positie willen we werk maken van een nieuw economisch verdienmodel dat duurzaam is en circulair. Door grondstoffen te hergebruiken in de bouw bijvoorbeeld. Overstappen naar duurzame energie en zorgen voor een gezond milieu zijn belangrijk. Ook willen we dat bedrijven zich hier goed kunnen vestigen met voldoende ruimte voor hun activiteiten. Daarvoor is het zaak hierbij alle aspecten te betrekken die een rol spelen, zodat we geld kunnen blijven verdienen.

3. 3. Sterke en gezonde regio's.

Veel mensen zijn op zoek naar een geschikte, betaalbare woning en een aantrekkelijke woonomgeving.

4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijke gebied.

Toetsing aan beleidskader

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.

Met de grote waterpartijen in het (aangepaste) plan wordt ingespeeld op de steeds drogere zomers en de hevigere regenval. Daarnaast wordt het plangebied met 0,5 tot 1 meter opgehoogd, met als gevolg een hoger bouwpeil van de woningen, omdat wordt gewerkt met een gesloten grondbalans. De stijgende zeespiegel is geen onderwerp dat op het niveau van dit bestemmingsplan aandacht behoeft.

Voor alle nieuwbouwprojecten geldt dat de vergunningaanvragen moeten voldoen aan sinds 1 januari 2021 gestelde eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG) waarin strenge eisen zijn gesteld om energiegebruik te beperken.

Alle woningen in het plangebied worden gasloos gebouwd. Dit is inmiddels wettelijk verplicht. Op veel van de woningen zullen zonnepanelen worden gelegd en bij veel woningen zullen warmtepompen worden geplaatst.

2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.

Voor alle woningen zullen naar verwachting nieuwe grondstoffen worden gebruikt. Er wordt niet ingezet op het hergebruiken van grondstoffen in de bouw van de woningen. Sloop en hergebruik van materialen zijn evenmin te verwachten. De woningen worden gebouwd voor vele generaties en zijn in dat opzicht duurzaam te nomen.

3. 3. Sterke en gezonde regio's.

De ontwikkeling van Othene-Zuid zorgt voor aanbod aan geschikte woningen en een aantrekkelijke woonomgeving. Het bevordert ook de doorstroming op de woningmarkt. Hierdoor komen aan de onderkant van de koopwoningmarkt woningen vrij voor starters en kleine huishoudens.

4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijke gebied.

Deze ambitie is voor de ontwikkeling en afronding van Othene Zuid niet van belang.

De volgende Amvb's en Regelingen zijn na het bestemmingsplan Othene Oost vastgesteld:

• 20-11-20 2018: Wijziging van de Regeling Algemene Regels Ruimtelijke Ordening in verband met diverse ontwikkelingen 2018. De wijzigingen in deze regeling betreffen regulier noodzakelijk onderhoud en bestaan uit de toevoeging van een antennelocatie van Defensie, alsmede een nieuwe Defensieradar, het toevoegen van de secundaire surveillance radar (SSR) aan het verstoringsonderzoek, en een actualisatie van reserveringsgebieden voor de uitbreiding en aanleg van hoofdwegen.
• 27-05-2020: wijziging van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (kustfundament, grote rivieren, radarstations en hoogspanningsverbindingen).
• 14-09-2020: Wijziging van de Regeling Algemene Regels Ruimtelijke Ordening in verband met enkele actualiseringen: de wijziging van de Rarro betreft regulier onderhoud van de Rarro en heeft geen gevolgen voor burgers, bedrijven en het milieu.
• 19-11-2020: Wijziging van de Regeling Algemene Regels Ruimtelijke Ordening in verband met het aanwijzen van twee civiele radarstations.
• 25-06-2021: wijziging van de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening en Omgevingsregeling in verband met de actualisatie en het laten vervallen van geometrische kaarten.
• 16-02-2022: Voorbereidingsbesluit hyperscale datacenters.
• 10-06-2022 ontwerp wijziging van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en het Besluit kwaliteit leefomgeving in verband met instructieregels voor hyperscale datacentra.

Geen van deze wijzigingen zijn relevant voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

In het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) stelt het Rijk een aantal regels voor met betrekking tot de inhoud van bestemmingsplannen en beheersverordeningen, onder andere ten aanzien van de toelichting bij een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. De ontwikkeling van een nieuwe woonwijk is een stedelijke ontwikkeling. Dat zou betekenen dat de zogenaamde 'duurzaamheidsladder' moet worden toegepast. In onderhavig bestemmingsplan is echter alleen sprake van een technische aanpassing van het bestemmingsplan. Uit jurisprudentie blijkt dat bestaande planologische (onbenutte) mogelijkheden overnemen niet behoeft te worden aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Volkshuisvesting als kerntaak van de overheid is terug van weggeweest. De regie is nu des te gewenster, omdat er – mede als gevolg van de bevolkingstoename – een enorme schaarste aan huizen is. Die maakt dat er nu met meer tempo en meer regie aan de slag moeten worden gegaan.

Om hieraan richting te geven, heeft het ministerie de Nationale woon- en bouwagenda opgesteld. Daarin is vermeld dat een meer beschermende overheid nodig is. Een vermindering van kansenongelijkheid in de volkshuisvesting moet de inzet zijn. De huidige situatie vergt de bouw van veel meer huizen. De ambitie gaat omhoog naar 100.000 nieuwe woningen per jaar. We willen ook duidelijk kunnen sturen op voor wie er wordt gebouwd, op het bouwen van goede en betaalbare woningen op de plek waar ze gewenst zijn.

Volgens de nationale-woon-en-bouwagenda dient 2/3 van de woningen “betaalbaar” te zijn. Het is de bedoeling dat dit streven geldt voor nieuwe projecten. Gemeente en ontwikkelaar hebben afgesproken dat dit streven geldt voor de 250 extra woningen die in Othene Oost mogelijk worden gemaakt. Concreet zal ongeveer 1/3 deel huurwoningen zijn (van sociale huurgrens € 763 tot maximaal € 1.000, prijspeil 2023), 1/3 deel betaalbare koopwoningen (tot NHG-grens € 405.000 in 2023) en 1/3 woningen in het duurdere segment.

Na de vaststelling van het bestemmingsplan Othene Oost zijn op provinciaal niveau de volgende ruimtelijke beleidsdocumenten en verordeningen vastgesteld:

1. a. de Zeeuwse Omgevingsvisie (structuurvisie), vastgesteld 11 november 2021;
2. b. de Provinciale Omgevingsverordening 2018, vastgesteld 21 september 2018 en vervolgens 8 wijzigingen van deze verordening, namelijk
   1. 1. 1e wijziging provinciale verordening, vastgesteld 7 december 2018;
   2. 2. 2e wijziging provinciale verordening, vastgesteld 5 februari 2019;
   3. 3. 3e wijziging provinciale verordening, vastgesteld 24 september 2019;
   4. 4. 4e wijziging provinciale verordening, vastgesteld 21 april 2020;
   5. 5. 5e wijziging provinciale verordening, vastgesteld 22 september 2020;
   6. 6. 7e wijziging provinciale verordening, vastgesteld 29 juni 2021;
   7. 7. 8e wijziging provinciale verordening, vastgesteld 20 mei 2022;
   8. 8. 9e wijziging provinciale verordening, vastgesteld 5 juli 2022.

De 6de wijziging ontbreekt in dit rijtje. Die is namelijk nooit opgesteld.

De Zeeuwse Omgevingsvisie is een strategische langetermijnvisie voor Zeeland en beschrijft de uitdagingen die op ons afkomen, de Zeeuwse ambities en de instrumenten die de provincie inzet om deze ambities te bereiken.

• In Deel A zijn strategische ambities beschreven met 2050 als horizon. Ze geven richting aan de beleidsdoelstellingen en acties voor de kortere termijn (2030).
• In Deel B van de Omgevingsvisie beschrijft uitgebreid de beleidsdoelstellingen voor 2030, de acties die daaraan bijdragen en welke partijen daar een rol bij spelen. Met name Deel B is de basis voor de uitvoering en de omgevingsverordening (zie paragraaf 3.3.3).

De vier Zeeuwse Ambities voor 2050 die in de Zeeuwse Omgevingsvisie worden beschreven zijn:

1. 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland

• verandering van de bevolkingssamenstelling en de noodzaak voor toegankelijke voorzieningen;
• vernieuwing van de Zeeuwse woningmarkt;
• noodzaak om barrières weg te nemen zodat alle Zeeuwen gemakkelijk deel kunnen nemen aan de samenleving;
• zorgen voor een schone, gezonde en veilige woonomgeving.

2. 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied

• verbeteren van de balans tussen het gebruik en de draagkracht van land en water;
• herstel van biodiversiteit;
• ruimte voor nieuwe duurzame ontwikkeling.

3. 3. Een duurzame en innovatieve economie

• hoogwaardig (her)gebruik van producten, grondstoffen en energie;
• sluiten van kringlopen.

4. 4. Klimaatbestendig en CO₂-neutraal Zeeland

• aanpassen aan wateroverlast, hitte, droogte en overstromingen;
• zo min mogelijk uitstoot van broeikasgassen.

In 2050 is er voor ieder een passende woning beschikbaar. In de omgeving van je huis kun je je veilig voelen. De verandering van de bevolkingssamenstelling en de noodzaak voor toegankelijke voorzieningen heeft tot vernieuwing van de Zeeuwse woningmarkt geleid. Hierbij is de noodzaak om barrières weg te nemen zodat alle Zeeuwen gemakkelijk deel kunnen nemen aan de samenleving. Hierbij draagt een schone, gezonde en veilige woonomgeving aan mee.

Toetsing en conclusie

De ontwikkeling van Othene Zuid sluit aan bij de ambities die in de omgevingsvisie zijn geformuleerd. Zoals al in paragraaf 3.2.2 is vermeld, zorgt de ontwikkeling van Othene-Zuid voor aanbod aan geschikte woningen en een aantrekkelijke woonomgeving. Het bevordert ook de doorstroming op de woningmarkt. Voorts zorgt de ontwikkeling voor meer en ook meer afwisselende beplanting en daarmee voor meer biodiversiteit dan het voormalige agrarische grondgebruik.

Toetsing

Een aantal onderdelen uit het Omgevingsplan is uitgewerkt in de Verordening Ruimte Provincie Zeeland (hierna PRV). Voor een belangrijk deel gaat het om regels die betrekking hebben op het buitengebied, zoals:

• concentratie agrarische bebouwing;
• bufferzones;
• glastuinbouw;
• intensieve veehouderij;
• agrarische onderzoeksbedrijven;
• agrarisch gebied van ecologische betekenis;
• bestaande Natuur, Natuurontwikkelingsgebieden. afwegingszone natuurgebieden en wijziging begrenzing ecologische hoofdstructuur;
• landschap.

Verder zijn er algemene regels die betrekking (kunnen) hebben op zowel het buitengebied als het bestaand stedelijk gebied, zoals:

• regionale waterkeringen;
• bebouwing in kustfundament;
• molenbiotoop;
• opstellingen voor wind- en zonne-energie;
• erfgoed.

Een beperkt aantal regels heeft vooral betrekking op stedelijke functies, namelijk:

• bedrijven en detailhandelsvoorzieningen;
• wonen: dit artikel heeft betrekking op nieuwe kleinschalige woningbouwlocatie in het landelijk gebied. Dit is niet aan de orde.

De eerder vastgestelde algemene regels voor duurzame verstedelijking zijn in 2016 komen te vervallen omdat dit thans is geregeld in het Besluit ruimtelijke ordening (zie hiervoor).

Van belang is dat sprake is van een actualisering. Er worden geen nieuwe functies gerealiseerd. Uitgangspunt van de Ruimtelijke Verordening Zeeland is dat bestaande juridisch-planologische rechten worden gerespecteerd. Met de voorliggend bestemmingsplan is daaraan invulling gegeven. De volgende artikelen zijn daarbij van belang:

• 2.7 Bufferzones: In een bestemmingsplan waarin voor de eerste maal woon- of verblijfsrecreatieve bestemmingen worden aangewezen worden nieuwe woon- of verblijfsrecreatieve functies niet toegelaten binnen een afstand van:
  1. 1. 100 meter tot buiten de bebouwde kom gesitueerde gronden waarop agrarische gebouwen anders dan kassen zijn toegelaten. Op grond van het bestemmingsplan Buitengebied kunnen geen nieuwe agrarische bedrijven worden gevestigd in deze bufferzone.
  2. 2. 50 meter vanaf buiten de bebouwde kom gesitueerde kassen en, primair, vanaf daarvoor aangewezen bouwvlakken alsmede vanaf buiten de bebouwde kom gesitueerde gronden waarop fruitteelt is toegelaten. In het bestemmingsplan Buitengebied is bepaald dat fruitteelt binnen een afstand van 50 m van woningen van derden niet is toegestaan.
• 2.11 Regionale waterkeringen. Voor de Reuzenhoeksedijk is de dubbelbestemming Waterstaat - waterkering opgenomen. Gekozen is voor een dubbelbestemming omdat dit ook de systematiek is in het voorgaande bestemmingsplan Othene-zuid en het aangrenzende bestemmingsplan Buitengebied.
• 2.12 Bestaande natuur. Binnen het plangebied is geen bestaande natuur aanwezig. Direct ten noorden van het plangebied is de bestaande natuur van de Margarethapolder aanwezig. Dit heeft echter geen consequenties voor het bestemmingsplan.
• 2.17 Landschap en erfgoed: In de toelichting bij een bestemmingsplan wordt inzicht gegeven in de landschappelijke respectievelijk cultuurhistorische waarden van de gronden of elementen en worden geen bestemmingen aangewezen of regels gesteld die, ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan, mogelijk maken dat landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de gronden of elementen significant worden aangetast. Dit is echter niet aan de orde. De Reuzenhoeksedijk is voorzien van een beschermende regeling, niet alleen vanuit waterkeringsoogpunt maar ook vanwege de landschappelijke en cultuurhistorische waarden.

Conclusie

In voorliggend bestemmingsplan wordt uitsluitend het bestaande gebruik en het planologische toegestane gebruik opnieuw vastgelegd. Het bestemmingsplan voldoet aan de bepalingen uit de Verordening Ruimte Zeeland.

In navolging op de in het verleden gehanteerde planningslijsten voor woningbouw, heeft de Provincie in 2014 het instrument woningmarktafspraken in het leven geroepen. Via een jaarlijkse herijking worden deze afspraken actueel gehouden. Binnen deze afspraken worden zowel de kwalitatieve als de kwantitatieve aspecten van de woningmarkt, als uitwerking van de kernopgave uit de regionale woonvisie 2014, nader vastgelegd. Periodiek wordt het programma op basis van de marktbehoefte geëvalueerd en zo nodig bijgesteld.

Een van de afspraken is dat er in principe geen uitbreiding van woningbouw buiten het bestaand bebouwd gebied plaatsvindt. De voorkeur wordt gegeven aan plannen waarbij herstructurering/ sanering van bedrijfs-/ woonlocaties wordt gerealiseerd. In zowel de planning als monitor zullen deze gegevens ook bijgehouden worden.

Toetsing

Bij het begin van de planontwikkeling voor het uitbreidingsplan Othene Zuid is de afspraak gemaakt dat dat er in totaal 1.450 woningen konden worden gerealiseerd. Dit is ook zo vastgelegd in het bestemmingsplan Othene Zuid (2005) en in de woningmarktafspraken voor Zeeuws-Vlaanderen.

Mede als gevolg van de economische crisis is de ontwikkeling van de uitbreidingswijk gestagneerd. Sindsdien is er voor het westelijke deel van de woonwijk in 2015 een beheersverordening opgesteld waarmee het aantal woningen in het westelijk deel wordt beperkt tot 1.000 stuks. Een groot gedeelte van het plangebied van de beheersverordening was destijds al tot ontwikkeling gebracht. In dit gebied zijn 897 woningen waarvan 1 voormalige agrarische bedrijfswoning (Waterhyacint 8) en 896 nieuwbouwwoningen aanwezig. Er kunnen nog 4 woningen vergund (situatie september 2023), waarmee het totaal aantal nieuwbouwwoningen in Othene komt op 900. Een deel van het plangebied van de beheersverordening is met de vaststelling van het bestemmingsplan Othene Oost in 2018 komen te vervallen (zie figuur 3.1). In dit gebied kunnen 32 woningen worden gebouwd. Deze zijn inmiddels allemaal vergund en gebouwd of in aanbouw. Daarmee komt het aantal 'nieuwbouwwoningen' in het gebied van de beheersverordening op (900-32=) 868.

Figuur 3.1 Gebied dat in 2018 is overgegaan van beheersverordening Othene naar bestemmingsplan Terneuzen, Othene Oost

In het bestemmingsplan Terneuzen, Othene Oost (ook het plangebied van voorliggend bestemmingsplan) mogen maximaal 548 woningen worden gebouwd.

Het voorliggende bestemmingsplan Terneuzen, Othene Oost 2022 borduurt voort op de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur en is bedoeld om het uitbreidingsplan voor het oostelijke deel van Othene Zuid opnieuw planologisch-juridisch te regelen. Op basis van het stedenbouwkundig ontwerp 2022 (zie paragraaf 2.2) kunnen er in dit deelgebied totaal 713 woningen worden gerealiseerd. Dat is een plus van 165 woningen. In het projecteamoverleg van begin november 2023 is de wens uitgesproken om - gelet op de opgave om de woningbouwproductie te versnellen en te vergroten - nog meer plancapaciteit mogelijk te maken. Ingezet wordt op een plus van nog eens 85 woningen , waarmee de plus komt op maximaal 250 woningen. Dat zou betekenen dat er in het totale plan Othene (868+713+85=) 1.666 woningen worden gerealiseerd (circa 15% meer dan oorspronkelijk gedacht).

Omdat het gebied al een woonbestemming heeft vindt er geen uitbreiding van woningbouw plaats buiten het bestaand bebouwd gebied. Daarmee past de woningbouw binnen het ruimtelijk afwegingskader als genoemd in de Regionale woningmarktafspraken.

Gemiddeld zijn er de afgelopen 20 jaar circa 50 woningen per jaar gerealiseerd. Nu komt er mogelijk in sommige jaren wat extra (sociale/betaalbare) woningbouw bij. Daarom wordt nu uitgegaan van gemiddeld 75 gebouwde woningen per jaar.

In overeenstemming met de nationale-woon-en-bouwagenda (zie paragraaf 3.2.4) zal 2/3 deel van de 250 extra woningen die in Othene Oost mogelijk worden gemaakt (dus 167 woningen) een betaalbare woning zijn. Dit is vastgelegd in de regels van dit bestemmingsplan.

Inmiddels is een nieuwe regionale woonvisie vastgesteld en hebben de Zeeuwse gemeenten, de provincie Zeeland en het Rijk afspraken gemaakt over ieders aandeel in het behalen van de nationale doelstellingen om tot en met 2030 900.000 woningen te bouwen en daarbij te streven dat ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar.

In beide documenten wordt uitgegaan van groei in plaats van krimp. In het kader van de Zeeuwse Woondeal is voor de gemeente Terneuzen afgesproken dat er tot 2030 in totaal 1.820 nieuwe woningen toegevoegd moeten worden (waarvan 2/3 betaalbaar). Dit aantal woningen wordt door de gemeente als ondergrens gezien. Het toevoegen van 250 extra woningen past daardoor in de actuele woningmarktsituatie en is in overeenstemming met de regionale woonvisie en de Zeeuwse woondeal.

Zeeuws-Vlaanderen bevindt zich middenin een dynamische periode op de woningmarkt. Er doen zich grote uitdagingen, maar ook kansen voor, die de gemeente met beide handen wil aangrijpen. Ook is een demografische transitie in de regio gesignaleerd die de komende jaren verder doorzet en significant is. Deze transitie heeft, samen met lokale, regionale en landelijke trends en ontwikkelingen, effecten op de woningbehoefte en de leefbaarheid in de kernen. Ook is de arbeidsbehoefte in relatie met de afnemende beroepsbevolking in de regio een belangrijke factor in het woonbeleid. De kansen en uitdagingen die de regio te wachten staat, vragen om een regionale visie op wonen en een aanpak waarin overheden hun krachten bundelen. De visie die centraal staat, als stip op de horizon:

“We maken werk van en grijpen kansen voor een kwalitatief goede woningvoorraad, leefbare wijken en kernen met een optimale balans tussen de veranderende woningvraag en -aanbod''

Aan de slag vanuit vijf concrete ambities

Vanuit de gesignaleerde opgaven voor de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen zijn in nauw overleg tussen de gemeenten onderling en met belanghebbend (e organisaties) vijf ambities geformuleerd. Door de aandacht en inspanningen gericht in te zetten op deze ambities, wordt toegewerkt naar de gedeelde visie.

De ambities, die ook de basis voor de regionale Woonvisie vormen, zijn:

1. 1. Kansen grijpen op de woningmarkt!
2. 2. Goed wonen voor alle doelgroepen.
3. 3. Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden.
4. 4. Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad.
5. 5. Plancapaciteit afgestemd op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

Conclusie

Het toevoegen van 250 extra woningen is in lijn met de centrale visie uit de regionale woonvisie. Er is immers een veranderde woningvraag (onder andere door een stijging van het aantal huishoudens) die tot gevolg heeft dat er meer woningen aan de regio Zeeuws-Vlaanderen dienen te worden toegevoegd. In de Zeeuwse Woondeal is daarnaast vastgelegd dat de gemeente Terneuzen tot 2030 minimaal 1.820 nieuwe woningen dient te realiseren. Waarvan 2/3^de betaalbaar moet zijn. Het toevoegen van 167 betaalbare woningen draagt daardoor bij aan het realiseren van de doelen en ambities uit de regionale woonvisie en de Zeeuwse Woondeal.

In de structuurvisie (vastgesteld 16 december 2010) wordt op hoofdlijnen vastgelegd waar de gemeente Terneuzen op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied zou moeten staan in 2025.

Voor het bestemmingsplangebied zijn de volgende beleidsuitspraken relevant.

Een verdere uitbouw van de wijk Othene na het als zodanig in het bestemmingsplan “Othene Zuid”, bestemde deel ligt niet (meer) voor de hand. Voor het bestaande woongebied Othene Zuid geldt de strategie 'behouden'. Deze strategie is gekozen voor de delen van de gemeente waar binnen de looptijd van de structuurvisie geen of zeer beperkte veranderingen zijn te verwachten. Het huidige ruimtelijke beeld en het functioneren van deze gebieden is goed. Daarom is er voor de gemeente geen aanleiding om hier actief plannen of projecten te initiëren. Kleine invullingen binnen de bestaande structuur zijn mogelijk.

Wonen

De toekomstige woningbehoefte hangt samen met demografische ontwikkelingen. In kwantitatieve zin betekent dit dat de vraag naar woningen kan wijzigen ten opzichte van de huidige behoefte. Ook in kwalitatieve zin zal de behoefte kunnen wijzigen ten aanzien van de huidige woonwensen.

In deze woonvisie is aangegeven dat in Terneuzen nog een kleine uitbreidingsbehoefte bestaat aan reguliere grondgebonden woningen in de middenhuur. In het aantal van 250 extra woningen die in Othene Oost mogelijk worden gemaakt, is rekening gehouden met een dergelijke behoefte (zie ook paragraaf 3.2.4).

Ook wordt de arbeidsbehoefte in relatie met de afnemende beroepsbevolking in de regio als belangrijke factor gezien om in het woonbeleid mee te nemen. Arbeidskrachten moeten ook passend worden gehuisvest. Soms door een woningcorporatie, soms in een flexibele middenhuurwoning en soms in een reguliere koopwoning. De gemeente Terneuzen vormt namelijk het industriële en logistieke hart van de regio Zeeuws-Vlaanderen en de stad Terneuzen vervult op velerlei gebieden de rol van centrumplaats voor de regio.

In de woonvisie wordt ook aangehaakt op de Regiovisie Zeeuws-Vlaanderen, waarin het grijpen van kansen als ambitie is vastgelegd. Om ook in de toekomst voldoende arbeidskrachten voor onze lokale economie te behouden, wordt beoogd door middel van kwalitatief goede woningen in een aantrekkelijke woonomgeving mensen verleiden in Zeeuws- Vlaanderen te komen wonen en werken.

In de Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen is als een van de belangrijkste kansen geformuleerd: "het inspelen op de marktvraag vanuit Vlaanderen met extra Ambitieprogramma".

Het buitenlandse migratiesaldo naar Zeeuws-Vlaanderen neemt al 15 jaar toe. Vooral jonge huishoudens uit België vestigen zich in dit gebied. 7% van de inwoners heeft inmiddels de Belgische nationaliteit. Als deze trend zich doorzet, wordt verwacht dat Zeeuws-Vlaanderen tot 2029 maximaal 1.000 tot 1.500 huishoudens boven op de provinciale prognose uit 2019 kan aantrekken. Deze potentiële extra instroom van Vlamingen zal zich primair voordoen in Hulst en Terneuzen en beperkter in Sluis. Beschikbaarheid van de juiste woningen - betaalbare grondgebonden koopwoningen - op de juiste locaties is wel een van de vereisten om de instroom te realiseren. Met de ontwikkeling van Othene wordt al jaren hierop ingespeeld.

Zoals al in de paragrafen 3.2.4 en 3.4.2 is vermeld, zal 2/3 deel van de 250 extra woningen die in Othene Oost mogelijk worden gemaakt (dus 167 woningen) een betaalbare woning zijn.

De extra instroom wordt jaarlijks gemonitord. Als de instroom wordt gerealiseerd, kan verder worden gegaan op de ingeslagen weg. Indien niet, is een kantelpunt bereikt en wordt onmiddellijk bijgestuurd door de jaarlijkse extra bouwproductie aan te passen op de daadwerkelijk gerealiseerde instroom vanuit Vlaanderen. De monitoring wordt gekoppeld aan de afspraken die zijn gemaakt met de provincie wat betreft monitoring, bijvoorbeeld de Planmonitor Woningbouw.

In paragraaf 1.3 is ingegaan op de geldende planologische regelingen. Een daarvan is het Facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen uit 2019. Die herziening is gebaseerd op de 'Parkeernota 2015-2020, gemeente Terneuzen' van 7 juli 2015.

De Parkeernota is opgesteld op basis van de publicatie nummer 182 van het kennisplatform CROW waarin aanbevelingen in de vorm van kencijfers voor parkeerbehoefte zijn opgenomen.

In december 2018 heeft het CROW de publicatie geactualiseerd onder de titel 'Toekomstigbestendig parkeren' van parkeerkencijfers naar parkeernormen. De publicatie heeft als nummer 381. In vervolg daarop heeft de gemeenteraad op 22 april 2020 de parkeernormen geactualiseerd. De normen zijn nog niet verankerd in een nieuw facetbestemmingsplan.

Omdat het hier gaat om een nieuw aan te leggen woonwijk en niet een beheerssituatie is behoefte aan een specifieke parkeerregeling in afwijking van het hiervoor genoemde facetbestemmingsplan. De regeling in bestemmingsplan Othene Oost 2022 beoogt duidelijkheid te scheppen in het parkeren in het plangebied met als doel de realisatie van een nieuwe woonwijk met voldoende parkeervoorzieningen in de openbare ruimte en op het eigen terrein. Omdat de ontwikkeling van het plangebied mogelijk langere tijd beslaat, is gekozen voor een dynamisch verwijzing naar de meest actuele parkeernormen.

In het kader van dit bestemmingsplan is voor het plangebied een scan gemaakt van relevante omgevingsaspecten. Dit onderzoek is beperkt van aard, omdat door middel van het bestemmingsplan uitsluitend het bestaande gebruik en het planologische toegestane gebruik opnieuw wordt vastgelegd.

Het onderzoek richt zich erop te bepalen of in het gebied vanuit het oogpunt van milieu, natuur, verkeer of water aanleiding bestaat tot het treffen van maatregelen. Hiervoor is een toets uitgevoerd op het voldoen aan wet- en regelgeving. Voor een belangrijk deel wordt teruggegrepen op het onderzoek naar de omgevingsaspecten dat ten behoeve van het (voorheen geldende) bestemmingsplan Othene Zuid is uitgevoerd. Na de vaststelling van het hiervoor genoemde bestemmingsplan is nieuw beleid van kracht geworden voor het aspect archeologie. In verband hiermee is een nieuwe toetsing opgesteld die in bijlage 16 is opgenomen.

Op het gebied van verkeer en vervoer is er geen specifieke wetgeving die relevant is voor het nemen van besluiten over ruimtelijke plannen of projecten. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling en dat er in de gebruiksfase voldoende parkeergelegenheid aanwezig is.

Voor de beoogde ontwikkeling kunnen de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie worden berekend op basis van kencijfers uit publicaties van het kennisplatform CROW. Tegenwoordig is dat publicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren; van parkeerkencijfers naar parkeernormen, december 2018). Hiervan kan worden afgeweken, maar dan zal dit goed moeten worden gemotiveerd of onderbouwd.

Voor wat betreft de parkeerbehoefte worden in dit bestemmingsplan parkeernormen gehanteerd die afwijken van het Facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen uit 2019. Kortheidshalve wordt verwezen naar paragraaf 3.4.3.

Voor wat betreft de verkeergeneratie kunnen wijzigingen in het verkeersnetwerk en ruimtelijke ontwikkelingen leiden tot verschuiving van verkeer en in een toe- of afname van verkeersintensiteiten.

De gemeente Terneuzen beschikt over een verkeersmodel uit 2018 waarmee voor het prognosejaar 2030 berekeningen zijn gemaakt van de toekomstige verkeersintensiteiten op wegvakniveau voor een gemiddelde werkdag. In deze prognose is niet gerekend met de ontwikkeling van een groot deel van Othene, in het bijzonder met Othene Oost.

Figuur 4.1 Uitsnede kaart Verkeersmodel, prognosejaar 2030

De kencijfers uit de publicatie van het CROW houden rekening met de ligging van het projectgebied en de mate van verstedelijking van de gemeente. Voor Terneuzen kunnen de kenmerken 'matig stedelijk' en 'rest bebouwde kom' worden gehanteerd. Eerder in deze plantoelichting is vermeld dat er in het plan Othene Oost 713+85=798 woningen worden gebouwd. In het plangebied zijn 145 woningen gerealiseerd en zijn 47 woningen in aanbouw. Dat betekent dat er nog (798-192=) 606 woningen kunnen worden gebouwd. Op de (nog niet definitieve) inrichtingstekeningen (zie bijlage 1) zijn verschillende woningtypes indicatief weergegeven. Op basis daarvan kan de verkeersgeneratie als worden berekend.

Tabel 4.1 Verkeersgeneratiecijfers per woningtype (bron: CROW/gemeente Terneuzen)

Als deze verkeersgeneratie wordt geprojecteerd over de proefverkaveling die is opgesteld voor het te ontwikkelen woongebied, dan kan de verkeersgeneratie vrij nauwkeurig per te ontwikkelen deelgebied of per bouwblok worden berekend.

Voor de afwikkeling van het gegenereerde verkeer wordt ervan uitgegaan dat 70% van het verkeer via de Laan van Othene uit noordelijke richting komt of daar naartoe gaat. De overige 30% zal via de (doorgetrokken) Laan van Othene uit zuidelijke richting komen of daar vandaan komen. Deze verkeersgeneratie wordt samen met de verkeersgeneratie van de woningen in Othene Oost die zijn gerealiseerd na de totstandkoming van het verkeersmodel toegevoegd aan de geprognotiseerde verkeersintensiteiten voor het jaar 2030 op basis van het verkeersmodel. Dat leidt tot de volgende verkeersintensiteiten voor een gemiddelde werkdag op de wegvakken van de belangrijkste wegen.

Figuur 4.2 Uitsnede kaart Verkeersmodel, prognosejaar 2030, opgeplust met verkeersgeneratie Othene Oost c.a.²

1. 2. In dit overzicht is rekening gehouden met een toename van 165 woningen ten opzichte van de eerdere afspraken. Dit aantal is voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan verhoogd naar een plus van maximaal 250 woningen. Een dergelijke kleine toename van het aantal woningen (85) waarvan de verkeergeneratie bovendien wordt verspreid over de verschillende wegen in de omgeving, is niet relevant en en nauwelijks meetbaar. Daarom is afgezien om de berekeningen en de figuur te actualiseren.

Voor wat betreft de parkeerbehoefte worden in dit bestemmingsplan parkeernormen gehanteerd die afwijken van het Facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen uit 2019. Uitgangspunt is voldoende parkeren in de openbare ruimte en op het eigen terrein. Daaraan kan worden voldaan.

Ten aanzien van de verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling is berekend dat ten opzichte van de prognose in het verkeersmodel 2018 voor het jaar 2030 de intensiteiten op het noordelijk deel van de Laan van Othene met ongeveer 40% tot 42% en op het zuidelijke deel met ongeveer 18% tot 24% toenemen. Deze cijfers zijn enerzijds het gevolg van al gerealiseerde woningbouw (die nog niet eerder in het verkeersmodel was verwerkt) en de ontwikkeling van Othene Oost. Op de oostwest buurtverzamelwegen in Othene Zuid, ten oosten van de Laan van Othene, nemen de intensiteiten toe tot maximaal circa 3.800 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. De infrastructuur is hierop ontworpen. Met het doortrekken van de Laan van Othene is geanticipeerd op de ontwikkeling van Othene Zuid.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied.

In de Wet bodembescherming is bepaald dat bij functiewijzigingen onderzocht dient te worden of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

In de Regeling bodemkwaliteit zijn de landelijke Achtergrondwaarden vastgelegd. Deze gelden als toetsingskader om te bepalen of grond “schoon” is. Wettelijk gezien mogen geen strengere normen worden gesteld dan de Achtergrondwaarden. Daarnaast onderscheidt het Besluit bodemkwaliteit de bodemkwaliteitsklasse ‘wonen’ en de bodemkwaliteitsklasse ‘industrie'. Voor toepassingen op de landbodem gelden daarom de volgende normen:

• Achtergrondwaarde (schoon);
• Maximale waarden voor wonen;
• Maximale waarden voor industrie.

Omdat er in planologisch opzicht geen functiewijzigingen plaatsvinden is onderzoek op grond van de Wet bodembescherming niet verplicht. In het kader van het bestemmingsplan moet wel de uitvoerbaarheid worden aangetoond. Dit betekent onder andere dat er geen ernstige bodemverontreinigingen aanwezig mogen zijn. Het grootste deel van het plangebied Othene -zuid is destijds (van 2001 tot en met 2004) zowel historisch als kwalitatief onderzocht. Uit dit onderzoek bleek dat de bodem geschikt is voor het realiseren van een woonbuurt. Nadien hebben geen activiteiten plaatsgevonden die een verhoogde kans op bodemverontreinigingen geven.

Twee onderzoeken uit deze periode hebben betrekking gehad op het plangebied Othene-Oost. Op deze onderzoeken wordt hierna ingegaan.

Rapportage verkennend bodemonderzoek ter hoogte van de Reuzenhoeksedijk - Drieweg' (februari-maart 2003)

In het voorjaar van 2003 is voor het perceel in de noordwesthoek van het plangebied een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit perceel (Kadastraal nummer TNZ00-T-302) is weergegeven in figuur 4.3 en heeft een oppervlakte van ongeveer 3,5 hectare.

Figuur 4.3 Onderzoeklocatie bodemonderzoek uit 2003

De rapportage van dit verkennend bodemonderzoek is opgenomen in bijlage 2. De conclusie daaruit is hierna opgenomen.

In de 19^de eeuw was het perceel grotendeels in gebruik als boomgaard. In 1909 bleek de boomgaard te zijn geruimd. Sindsdien - tot heden - is het terrein in gebruik als landbouwgrond. De sloten/watergangen aan de west- en zuidzijde zijn aangelegd. In 1958 is een sloot/watergang (in oost-westelijke· richting) circa 100 meter ingekort.

Uit het onderzoek is gebleken dat er sporen van kwik in de bovengrond/bouwvoor en zink in het grondwater aanwezig zijn. Getalswaarden voor genoemde parameters zijn echter relatief laag.

Ten aanzien van de gedempte sloot/watergang zijn visueel geen herkenbare bodemstructuren/-lagen of niet-natuurlijke dempingsmaterialen aangetroffen. Ook kan worden geconcludeerd dat geen van de geanalyseerde parameters (verontreinigingen) in daadwerkelijk verhoogde hoeveelheden aanwezig zijn.

Eindrapport verkennend bodemonderzoek Drieweg (sectie T, perceel 305) te Zaamslag (2004)

Dit onderzoek (opgenomen in bijlage 3) heeft betrekking op het perceel direct ten zuiden van het hiervoor genoemde perceel (zie figuur 4.4).

Figuur 4.4 Onderzoeklocatie bodemonderzoek uit 2004

Voor het onderzoek is uitgegaan van de hypothese “onverdacht”. Deze hypothese dient vanwege de onderzoeksresultaten formeel verworpen te worden. In het grondwater worden plaatselijk licht verhoogde concentraties chroom en minerale olie aangetroffen.

In de grond zijn geen verontreinigingen aangetroffen met de geanalyseerde parameters. De aangetroffen gehalten in het grondwater zijn dusdanig gering dat zij geen risico opleveren voor de volksgezondheid en/of het milieu. Verdere onderzoeksinspanningen zijn dan ook niet noodzakelijk en er gelden geen gebruiksbeperkingen.

Overige deel Othene Oost

Hoewel het gehele woongebied in het bestemmingsplan Terneuzen, Othene Oost uit 2018 is voorzien van een woonbestemming, is de bodemkwaliteit van de gedempte kreek en de locatie van de boerderij aan de Reuzenhoeksedijk 5 destijds niet onderzocht. Praktische belemmeringen lagen hieraan ten grondslag. Gezien de activiteiten die hier hebben plaatsgevonden zijn beide locaties verdacht op het voorkomen van bodemverontreinigingen.

Omdat het geldende bestemmingsplan dateert uit 2005 en nadien de bodemkwaliteitskaart Zeeuws-Vlaanderen (verder: BKK) tot stand is gekomen, is in 2017 in het kader van de voorbereidingen voor het bestemmingsplan Terneuzen, Othene-Oost een zogenoemde Quickscan naar de bodemkwaliteit uitgevoerd. Deze Quickscan, die is opgenomen in bijlage 4, geeft globaal inzicht in de verwachte milieuhygiënische bodemkwaliteit. Daarin is ook te lezen dat de betreffende locatie op de BKK milieuhygiënisch in principe is ingedeeld voor de kwaliteit 'achtergrondwaarde'. Een aan de BKK gerelateerde inventarisatie (historische toets) naar potentiële verontreinigingsbronnen en/of bodembelastende gebeurtenissen is uitgevoerd. Nadien zijn voor het deelgebied Othene Oost 4 bodemonderzoeken uitgevoerd:

1. a. Eindrapport verkennend bodemonderzoek Schepenlaan en Drieweg Terneuzen (28 mei 2018) (zie bijlage 5);
2. b. Eindrapport verkennend bodemonderzoek Drieweg te Terneuzen (3 augustus 2020)(zie bijlage 6);
3. c. Eindrapport verkennend bodemonderzoek Othene-Zuid Terneuzen, locatie: De Regt (8 december 2020)(zie bijlage 7);
4. d. Eindrapport verkennend bodemonderzoek Othene-Zuid, De Regt te Terneuzen (28 oktober 2022)(zie bijlage 8).

Het onderzoek naar de bodemkwaliteit van dat het huiskavel waarop de voormalige bedrijfsopstallen staan en de watergang (kadastraal perceel TNZ00-T-303), die in figuur 4.5 is aangeduid, wordt nog uitgevoerd.

Figuur 4.5 Watergang waarvoor nog geen bodemonderzoek is uitgevoerd

Ad 1 Eindrapport verkennend bodemonderzoek Schepenlaan en Drieweg Terneuzen

Dit onderzoek heeft betrekking op 2 locaties, namelijk 1 locatie ten noorden van de Schepenlaan en 1 locatie ten westen van de Drieweg. Alleen de noordelijke onderzoekslocatie is van belang. Het gaat om de kadastrale percelen T307 en T311. Het vooronderzoek richtte zich op de onderzoekslocatie én een strook van 25 meter daaromheen.

Figuur 4.6 Locaties bodemonderzoek uit 2018

In het onderzoek zijn in de bovengrond geen verhoogde gehalten van de geanalyseerde parameters aangetoond. In de ondergrond zijn plaatselijk geringe achtergrondwaarde-overschrijdingen voor molybdeen en minerale olie aangetoond.

In het grondwater zijn een streefwaarde-overschrijding voor lood en verder natuurlijke streefwaardeoverschrijdingen voor barium en molybdeen aangetoond.

Voor het onderzoek op deze deellocatie is uitgegaan van de hypothese: verdacht voor bodemverontreiniging met diverse stoffen, waaronder OCB's in de bovengrond en onverdacht voor bodemverontreiniging in de ondergrond en in het grondwater. Deze hypothese dient op basis van de onderzoeksresultaten te worden verworpen.

De op de onderzoekslocatie geconstateerde verhoogde gehalten in de grond en het grondwater geven geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek.

Op basis van de uit dit milieuhygiënisch onderzoek verkregen gegevens kan in geval van grondverzet c.q. herbestemmen van grond wel alsnog een onderzoek conform het Besluit bodemkwaliteit nodig zijn. De eventuele mogelijkheden dienen in overleg met het bevoegd gezag te worden bepaald.

Ad 2. Eindrapport verkennend bodemonderzoek Drieweg te Terneuzen

Dit onderzoek heeft betrekking op een locatie aan de westzijde van de Drieweg. In het gebied is een gedempte sloot aanwezig.

Figuur 4.7 Locatie bodemonderzoek Drieweg uit 2020

Uit het onderzoek blijkt dat de geconstateerde waarden van de geanalyseerde chemische parameters onder de achtergrondwaarde blijven en geen aanleiding geven tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek.

Ook voor deze locatie geldt dat in geval van grondverzet c.q. herbestemmen van grond alsnog een onderzoek conform het Besluit bodemkwaliteit nodig kan zijn.

Ad 3. Eindrapport verkennend bodemonderzoek Othene-Zuid Terneuzen, locatie: De Regt

Dit onderzoek heeft betrekking op de gronden aan de noordzijde van Othene -Oost, plaatselijk bekend als de locatie "De Regt" en omvat een agrarisch perceel met op het noordelijk deel daarvan een voormalige boomgaard. Daarnaast omvat het perceel een deel van de gedempte kreek en een gedempte veedrinkput. Het huiskavel waarop de voormalige bedrijfsopstallen staan, is daarin niet meegenomen. Het onderzoek naar de bodemkwaliteit van dat perceel wordt nog uitgevoerd.

Figuur 4.8 Bodemonderzoek locatie "De Regt"uit 2020

Uit het onderzoek blijkt dat de op de onderzoekslocatie geconstateerde verhoogde gehalten van chemische stoffen in de grond en het grondwater geen aanleiding geven tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek.

Ad 4. Eindrapport verkennend bodemonderzoek Othene-Zuid, De Regt te Terneuzen 28 oktober 2022

Dit onderzoek heeft betrekking op gronden (en grondwater) ten oosten van het onder ad. 3 genoemde onderzoeksgebied en omvat ook een voormalige boomgaard, een stuk gedempte kreek en een kavelpad afkomstig van het woonerf ten noorden van de onderzoekslocatie.

Figuur 4.9 Bodemonderzoek locatie "De Regt" oktober 2023

Uit dit onderzoek blijkt dat er geen belemmeringen worden voorzien voor de beoogde ontwikkeling van de locatie.

De bodemkwaliteit is van het gehele plangebied onderzocht. Uit de verschillende onderzoeken blijkt dat de geconstateerde verhoogde gehalten in de grond en het grondwater geen aanleiding geven tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek.

Op basis van de verkregen gegevens kan in geval van grondverzet c.q. herbestemmen van grond wel alsnog een onderzoek conform het Besluit bodemkwaliteit nodig zijn. De eventuele mogelijkheden dienen in overleg met het bevoegd gezag te worden bepaald.

Het onderzoek naar de bodemkwaliteit van dat het huiskavel waarop de voormalige bedrijfsopstallen staan, wordt nog uitgevoerd.

• Wet geluidhinder (Wgh);
• Provinciale milieuverordening Zeeland;
• Geluidbeleidsplan gemeente Terneuzen;
• Jurisprudentie: goede ruimtelijke ordening

Voorgeschiedenis: eerder akoestisch onderzoek uit 1997 en 2022

In het kader van het bestemmingsplan Nieuw-Othene (26 juni 1997) is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar wegverkeerslawaai van wegen in en rond het plangebied die ingevolge de Wgh zijn voorzien van een geluidzone.

Op basis hiervan zijn voor 207 geprojecteerde woningen langs de Laan van Othene (buiten het plangebied van dit bestemmingsplan) hogere grenswaarden verleend. Dit onderzoek is eind november 2002 ten behoeve van het bestemmingsplan Othene Zuid vanwege een gewijzigd stedenbouwkundig ontwerp en gewijzigde woningaantallen geactualiseerd. Uit dit onderzoek (bijlage 9) is gebleken dat voor de geprojecteerde woningen langs de Vrijheidslaan en Reuzenhoeksedijk de geluidbelasting ruimschoots onder de destijds geldende voorkeursgrenswaarde van 50 dB (A) blijft. Voor de Laan van Othene is geconcludeerd dat de verleende hogere grenswaarden voor de woningen langs de Laan van Othene nergens worden overschreden.

Actualisering akoestisch onderzoek is nodig

Hoewel er in planologisch-juridisch opzicht binnen het bestemmingsplangebied geen nieuwe geluidgevoelige functies mogelijk worden gemaakt, is om de volgende redenen toch akoestisch onderzoek nodig naar de geluidbelasting vanwege wegverkeerslawaai rondom wegen die ingevolge de Wgh zijn voorzien van een geluidzone:

• Het akoestisch onderzoek inmiddels meer dan 20 jaar oud en daarom niet meer bruikbaar.
• De Wgh is in de tussentijd herzien.
• Er is sprake van een nieuw ruimtelijk besluit over een plan dat in enige mate afwijkt van het oorspronkelijke plan en het daaraan ten grondslag liggende inrichtingsplan of ontwerpverkaveling.

De wegen met een geluidzone zijn alle wegen langs de randen van het plangebied: Reuzendijk, Drieweg en Molenweg.

De wegen in het plangebied hebben geen wettelijke geluidzone omdat op deze wegen een maximumsnelheid van 30 km/uur of lager geldt of gaat gelden. Akoestisch onderzoek op grond van de Wgh is dan ook niet nodig. Echter, op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk te worden gemaakt of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Indien dat dit niet het geval is, dient te worden onderbouwd of maatregelen ter beheersing van de geluidbelasting aan de gevels noodzakelijk, mogelijk en/of doelmatig zijn.

Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidbelasting wordt bij gebrek aan wettelijke normen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wgh hanteert voor gezoneerde wegen. Vanuit dat oogpunt worden de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde als referentiekader gehanteerd. De voorkeursgrenswaarde geldt hierbij als richtwaarde en de maximale ontheffingswaarde als maximaal aanvaardbare waarde.

Binnen het plangebied zijn 5 oost-west 5 ontsluitingswegen met een maximum snelheid van 30 km/uur die in akoestisch opzicht relevant zijn: de Schelpenlaan, Vogellaan, Vlinderlaan, Koninginnepage en de Schepenlaan.

Resultaten akoestisch onderzoek 2023

Voor de gezoneerde wegen en de 5 hiervoor genoemde 30 km-uur wegen is akoestisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage is opgenomen in bijlage 10. ³

Deze intensiteiten zijn gebaseerd op het gemeentelijk Verkeersmodel 2018. Gebruikelijk is dat bij het opstellen van een verkeersmodel alle op dat moment bekende ontwikkelingen worden meegenomen. Dat is echter niet het geval voor Othene. Alleen voor de meest westelijke straten zijn verkeersintensiteiten berekend. Dat betekent dat het verkeersmodel moet worden aangevuld met de verkeersgeneratie van de nadien gerealiseerde woningen en met de verkeersgeneratie als gevolg van de volledige ontwikkeling of afronding van het toekomstig woongebied.

Ook de verkeersintensiteiten van de gezoneerde Reuzendijk, Drieweg en Molenweg zijn niet actueel. Het verkeersmodel geeft voor de Reuzendijk/Drieweg 600/200 mvt/etmaal. Voor de Reuzendijk geldt dat deze weg in de toekomst niet drukker wordt vanwege het doortrekken van de Laan van Othene in zuidelijke richting (N290). Om die reden is voor de Reuzendijk de bestaande intensiteit van het verkeersmodel gehanteerd. Voor de Drieweg is uitgegaan van een maximaal scenario van een verdubbeling (400 mvt/etmaal).

Uit de wegverkeerslawaaiberekeningen blijkt dat de geluidbelasting vanwege de gezoneerde wegen niet hoger is dan de voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB aan de buitenranden van het plangebied. Vanuit de Wgh is het plan uitvoerbaar, zonder dat er een hogere waarde procedure nodig.

De geluidbelasting (L_den ) afkomstig van 30 km-wegen bedraagt 48-52 dB, afhankelijk van de afstand van de nieuwe woningen tot de wegen. De maximale streefwaarde van L_den = 63 dB wordt niet overschreden (de Wgh is niet van toepassing). De geluidbelasting exclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh bedraagt L_den = 48-57 dB. Omdat de voorgevels met de maatgevende geluidbelasting aan de straatzijde worden gesitueerd (geen buitenruimten) wordt door voldoende geluidwering een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat gerealiseerd. Op grond van het Bouwbesluit 2012 dient de geluidwering ten minste 20-24 dB(A) te bedragen. Vanwege energiezuinig/gasloze bouw kan zonder berekening worden aangenomen dat aan deze eis wordt voldaan.

1. 3. De eerste versie van het akoestisch onderzoek dateert van mei 2023. Daarin is rekening gehouden met een toename van 165 woningen ten opzichte van de eerdere afspraken. Dit aantal is voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan verhoogd naar een plus van maximaal 250 woningen. Een dergelijke klein aantal waarvan de verkeergeneratie bovendien wordt verspreid over de verschillende wegen in het invloedsgebied, geeft geen significante verschillen in de uitkomsten van de berekeningen. Daarom is afgezien om het onderzoek toen te actualiseren. Bij de vaststelling is de verbeelding in de noordoosthoek en langs de oostzijde gewijzigd. Langs de oostrand is een 50 meter brede bufferzone aangehouden om neerslag van bestrijdingsmiddelen afkomstig van de percelen aan de oostzijde van de Drieweg op de nieuwe woningen zo veel mogelijk te voorkomen. Omdat dit in akoestisch opzicht gunstiger is, is het akoestisch onderzoek ook toen niet aangepast.

Woningbouw in het plangebied binnen de geluidzones van de Reuzendijk, Drieweg en Molenweg voldoet aan de voorkeurgrenswaarde uit de Wgh. De geluidbelasting afkomstig van gedezoneerde 30 km-wegen is dusdanig laag dat met de geluidwering van een normale gevel kan worden voldaan aan het criterium van een goed woon- en leefklimaat.

• Besluit externe veiligheid inrichtingen;
• Besluit externe veiligheid buisleidingen;
• Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen;
• Basisnet Weg, Spoor en Water;
• Besluit Transport Vervoer Gevaarlijke stoffen.

Bij de berekening van de risico's van transporten van gevaarlijke stoffen wordt onderscheid gemaakt tussen het individuele risico (plaatsgebonden risico, verder: PR) en het groepsrisico (verder: GR).

Risicovolle inrichtingen

Net buiten het plangebied, op het perceel Molenweg 6, is een propaangastank aanwezig. De relevante PR-contour 10^-6) ligt voor een deel over het plangebied. Binnen deze contour zijn geen (beperkt) kwetsbare objecten voorzien. Voor het overige zijn op korte afstand van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Op grotere afstand is de Katoennatie aanwezig. Het plangebied ligt niet in het invloedsgebied van de Katoennatie, er wordt daarom niet ingegaan op deze risicobron.

Vaarroute Westerschelde met transport van gevaarlijke stoffen

Ten noorden van het plangebied vindt over de Westerschelde transport van gevaarlijke stoffen plaats. De vaarroute ligt op circa 1.650 meter afstand van het plangebied. De daarbij behorende relevante plaatsgebonden risicocontour (10^-6) ligt buiten de oevers van de kern Terneuzen en is daarom niet van invloed op het plangebied van dit bestemmingsplan. In figuur 4.10 wordt het invloedsgebied weergegeven. Het invloedgebied kan worden waarbinnen gedefinieerd als het gebied waarbij dodelijke slachtoffers kunnen vallen door een ongeval met een gevaarlijke stof. Meer specifiek wordt het invloedsgebied afgebakend door de 1%-letaliteitsgrens. Ter hoogte van de gemeente Terneuzen is het groepsrisico relatief laag en bedraagt minder dan 10 % van de oriëntatiewaarde. Een deel van het plangebied ligt in het invloedsgebied van de vaarroute Westerschelde. Op grond van artikel 7 van het Bevt dient het groepsrisico te worden verantwoord. De verantwoording is hierna opgenomen.

Figuur 4.10 Invloedsgebied brandbare (blauwe lijn) en toxische stoffen (rood) voor het gebied van de Westerschelde

Figuur 4.11 Groepsrisico Terneuzen Vaarroute Westerschelde

Provinciale weg N290

Ten zuiden van het plangebied, op circa 930 meter afstand, ligt de provinciale weg N290. Dit is een basisnetroute voor gevaarlijke stoffen. Het plangebied ligt hiermee binnen het invloedsgebied van ongevallen met giftige stoffen op de N290.

Omdat het plangebied ligt in het invloedsgebied van de vaarroute Westerschelde en de provincialeweg N290 , is op grond van het Bevt artikel 7 een verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. Voor de verantwoording van het groepsrisico is gebruikt gemaakt van een stappenplan.

Stappenplan verantwoording

Stap 1: Ligt het plan binnen het invloedsgebied.

Uitkomst toets: Ja, dit is het geval.

Stap 2: Is het groepsrisico hoger dan 10% van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico:

• Trek een vierkant van 1 bij 1 km om het plan waarbij het plan in principe centraal wordt genomen in het vierkant, met die toevoeging dat het vierkant wel zo dicht mogelijk bij de vaargeul wordt genomen (maar wel helemaal op het land) en andere relevante bevolking ook zo veel mogelijk wordt meegenomen.
• Ga met behulp van de bevolkingsdichtheden per ha. na hoeveel bevolking er aanwezig is in het gebied na realisering van het plan. Tel hier ook toeristen bij op.
• Indien het aantal aanwezigen hoger is dan 2500 personen per km², dan is uitvoering van stap 3 noodzakelijk.

Uitkomst toets:

Binnen een vierkant van 1 km² (zie figuur 4.12) zijn momenteel ongeveer 540 woningen aanwezig. Het aantal dat daaraan wordt toegevoegd is circa 530. Daarmee komt het aantal woningen op ongeveer 1.070. De gemiddelde woningbezetting van bewoonde woningen is in de gemeente Terneuzen iets minder dan 2,2 personen. Daarmee komt het totaal aantal personen op ongeveer 2.350. Daarmee blijft het groepsrisico ter hoogte van Terneuzen onder 10 % van de oriëntatiewaarde.

Figuur 4.12 Kilometerhok met daarin het plangebied Othene Oost (Kaart: provincie Zeeland)

Stap 3: Neemt het groepsrisico met meer dan 10% toe: ga na of ten gevolge van het ontwikkelingsplan, en eventuele andere ontwikkelingsplannen in het gebied, de bevolkingsdichtheid in het gebied met meer dan 10% toeneemt. Zo ja: een uitgebreide verantwoording van het groepsrisico is vereist.

Uitkomst toets: gezien de uitkomst van stap 2 is een uitgebreide verantwoording van het groepsrisico niet nodig.

Stap 4 Ga na welke risicoreducerende maatregelen kunnen worden toegepast. Gebruik hiervoor de checklist uit het rapport Handreiking verantwoordingsplicht groepsrisico van het toenmalige Ministerie van VROM (november 2007). In het rapport is een overzicht gegeven van mogelijke risicoreducerende maatregelen.

Stap 5 Is één van de volgende motieven voor een acceptatie van een hoger risico van toepassing:

• Het opvullen van kleine open gaten of vervangende nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied.
• Een voor de specifieke locatie belangrijke ontwikkeling.
• Een situatie waarbij anders de externe veiligheidsproblematiek (elders) zou toenemen.

Uitwerking van deze stap wordt door de gemeente gedaan.

Naast de hoogte van het groepsrisico maken ook de mogelijkheden voor bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid onderdeel uit van de verantwoordingsplicht. Op deze aspecten wordt hierna ingegaan.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

De bestrijdbaarheid is afhankelijke van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten in hoeverre zij in staat zijn hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen, maar ook de brandweerzorgnorm wordt hier onder geschaard. Ten aanzien van de aspecten bereikbaarheid en bluswatervoorziening hanteert de regionale brandweer de richtlijnen zoals beschreven in de NVBR publicatie “Handleiding bluswatervoorziening en bereikbaarheid”.

Uit deze handreiking volgt het advies dat het plangebied goed bereikbaar moet zijn voor de hulpverleningsdiensten via twee van elkaar onafhankelijke aanvalswegen, waardoor in geval van werkzaamheden of calamiteiten het plangebied bereikbaar is. Het plangebied wordt in verschillende windrichtingen ontsloten en is goed bereikbaar voor de hulpverlening. De mogelijkheden voor hulpverleningsdiensten zijn echter beperkt bij een toxische wolk en zijn vooral gericht op detectie en alarmering van bewoners “ramen, deuren en ventilatie openingen sluiten”.

Bluswatervoorzieningen worden op een zo strategische mogelijke plaats aangebracht. Alvorens tot uitvoering te gaan worden de ontwerptekeningen ter goedkeuring voorgelegd aan de brandweer.

Zelfredzaamheid

Onder zelfredzaamheid wordt verstaan in welke mate de aanwezigen in staat zijn om zich op eigen kracht in veiligheid te brengen. Het uitgangspunt is dat de meerderheid van de aanwezige personen zelfredzaam zal zijn. Verwacht wordt dat minder zelfredzame personen worden begeleid door ouders en/of verzorgers. Er worden geen specifieke functies mogelijk gemaakt voor minder zelfredzame personen.

Restrisico

De risicobronnen Westerschelde en provincialeweg N290 kunnen kan in voorziene situatie leiden tot incidenten met effecten of slachtoffers binnen het plangebied. De genoemde maatregelen kunnen de omvang van mogelijke incidenten reduceren tot een omvang die beter beheersbaar wordt geacht voor hulpverleningsdiensten. Het groepsrisico wordt verantwoord geacht.

Alleen aan de zuidoostzijde van het plangebied, ligt een heel klein deel binnen een relevante PR-contour 10^-6 van een risicovolle functie. Binnen deze contour zijn geen (beperkt) kwetsbare objecten voorzien.

Figuur 4.13 Fragment risicokaart met Othene Zuid en omgeving (bron: atlas voor de leefomgeving)

Voor het overige zijn op korte afstand van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig waarvan de PR 10^-6 contour loopt over (een deel van) het plangebied.

Het groepsrisico vanwege het transport van gevaarlijke stoffen over de Westerschelde en de provincialeweg N290 bedraagt ter hoogte van het plangebied minder dan 10 % van de oriëntatiewaarde. Een uitgebreide verantwoording van het groepsrisico is daarom niet nodig. Bovendien worden in voorliggend bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt waardoor het groepsrisico toeneemt. De vaststelling van het bestemmingsplan wordt dan ook niet gehinderd door het aspect externe veiligheid.

Veiligheidsregio Zeeland (VRZ) heeft op 2 november geadviseerd over het bestemmingsplan. Het advies is opgenomen in bijlage 11. De conclusie van de VRZ is dat de maatgevende scenario's voor het plangebied bestaan uit ongevallen met giftige stoffen en ongevallen met brandbare gassen. Tegen deze ongevallen zijn redelijkerwijs geen ruimtelijke maatregelen te nemen. Er zijn wel andere maatregelen te treffen om de veiligheid te verhogen. Voorstellen daarvoor zijn opgenomen in het advies.

Planologische relevantie

Voor hoogspanningsverbindingen en hoofdtransportleidingen geldt dat deze in een (bestemmings)plan moeten worden geregeld. Deze leidingen hebben namelijk gevolgen voor het gebruik van gronden in de directe omgeving en zijn dus planologisch relevant. Ook niet-hoofdtransportleidingen met veiligheidscontour, kunnen planologisch relevant zijn. Als planologisch relevante leidingen worden aangemerkt kabels en buisleidingen voor het transport van:

1. a. hoogspanningsleidingen en -verbindingen van 50 kV en hoger die geen deel uitmaken van een inrichting als bedoeld in artikel 1 van de Wet milieubeheer;
2. b. buisleidingen waarop het Besluit externe veiligheid buisleidingen van toepassing is.

Niet-planologisch relevante leidingen behoeven geen bescherming c.q. regeling in het bestemmingsplan. Deze leidingen kunnen dan ook zonder planologische regeling worden aangelegd.

Grondroeringsregeling

De Wet informatie-uitwisseling ondergrondse netten (WION) verplicht gravers (ook wel grondroerders genoemd) tot het melden van elke ‘mechanische grondroering’ bij het Kadaster. Doel van de wet is gevaar of economische schade door beschadiging van ondergrondse kabels of leidingen (water-, elektriciteit- en gasleidingen, telefoonlijnen en olie- en gasleidingen) te voorkomen. De wet heeft de (vrijblijvende) zelfregulering zoals die bestond in de vorm van het Kabels en Leidingen Informatie Centrum (KLIC) vervangen.

In en nabij het plangebied zijn geen planologisch relevante buisleidingen of hoogspanningslijnen aanwezig. De hoofdaanvoerroutes voor kabels en leidingen zullen door de - buiten het plangebied gelegen - Laan van Othene gaan lopen.

Met eventueel aanwezige overige planologisch gezien niet-relevante leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) in of nabij het plangebied hoeft in het bestemmingsplan geen rekening te worden gehouden. Voor de woonstraten geldt een minimale beschikbare strook van 1,50 meter voor kabels en leidingen.

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Wet natuurbescherming

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden:

• Natuurnetwerk Nederland (NNN) en,
• Natura 2000-gebieden.

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Voor ieder Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn) opgesteld. De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Het NNN is in provincie Zeeland uitgewerkt in het Natuurnetwerk Zeeland. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden. Rond de natuurgebieden van het Natuurnetwerk Zeeland geldt een zone van 100 meter waarbij nieuwe ontwikkelingen moeten worden beoordeeld op de gevolgen voor de natuur.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn, soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn en de bescherming van overige soorten. De provincie kan ontheffing verlenen van de verboden voor overige soorten ofwel soorten van de lijst Nationaal beschermde soorten behorende bij artikel 3.10 van de Wnb.

In de provincie Zeeland geldt voor ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden en bestendig beheer en onderhoud een vrijstelling voor een groot deel van de "overig" beschermde soorten. Het betreft de soorten aardmuis, bastaardkikker/middelste groene kikker , bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, huisspitsmuis, kleine watersalamander, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos en woelrat. Voor de Europees beschermde soorten (Vogel- en Habitatrichtlijn) is er geen beleidsruimte en is de bescherming onveranderd.

De geplande activiteiten houden in het verwijderen van beplanting, bouwrijp maken van het terrein en realiseren van nieuwbouw. In voorliggende bestemmingsplan zijn geen andere nieuwe ontwikkelingen voorzien die kunnen leiden tot aantasting of verstoring van beschermde dier- en plantensoorten of beschermde natuurgebieden.

Voor wat betreft het verwijderen van beplanting wordt het volgende opgemerkt. Een deel van de te verwijderen beplanting zijn houtopstanden. Het betreft in ieder geval de knotwilgen aan de zuidkant van de Reuzenhoeksedijk en wellicht ook de bomenrij halverwege het talud van de dijk. Van belang is dat het plangebied in de huidige situatie nog geen deel uitmaakt van de bebouwde kom. Dat betekent dat er een meldings- en herplantplicht geldt als de omvang van houtopstanden die worden gekapt groter is dan 10 are of als het gaat om meer dan 20 rijbomen.

Het natuurwaardenonderzoek dat destijds voor Othene-Zuid is uitgevoerd, is gedateerd. Daarom zijn 6 nieuwe natuurwaardenonderzoeken uitgevoerd en is 1 advies met maatregelen opgesteld:

1. 1. Advies compenserende en mitigerende maatregelen ter bescherming in of in de nabijheid van het uitbreidingsplan aanwezige kerkuilen (2017);
2. 2. Natuurtoets / Activiteitenplan Othene fase 4B-6, Terneuzen (11 januari 2018); dit onderzoek is in feite de definitieve versie van de natuurtoets die in 2017 is uitgevoerd; ook toen zijn maatregelen voorgesteld om mogelijk negatieve effecten voor verschillende soorten, waaronder de strikt beschermde rugstreeppad, te voorkomen;
3. 3. Quickscan beschermde natuurwaarden Othene Oost (25 februari 2018) waarin is het gehele deelgebied Othene Oost opnieuw onderzocht. Het studiegebied is wat ruimer genomen omdat sommige soorten een groter leefgebied hebben.
4. 4. Quickscan Othene, fase 4a (noordelijk deel), fase 5 en fase 6 (14 november 2022, zie bijlage 12); dit onderzoek is uitgevoerd omdat een verleende ontheffing op grond van de Wnb op 1 januari 2023 verliep en omdat er een aantal relevante wijzingen omtrent de bescherming van soorten onder de Wnb werd doorgevoerd.
5. 5. Voortoets stikstof Othene Oost (8 december 2023, zie bijlage 13);
6. 6. Natuurtoets NNZ-gebied Margarethapolder (zie bijlage 14).

Op laatstgenoemde 3 rapporten wordt hierna ingegaan.

Quickscan Othene, fase 4a (noordelijk deel), fase 5 en fase 6

In februari 2017 is een Quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd voor de fasen Othene 4,5 & 6. Op basis daarvan is een ontheffing op grond van de Wnb verleend. Omdat die ontheffing op 1 januari 2023 is verlopen en omdat er sindsdien een aantal relevante wijzingen omtrent de bescherming van soorten onder de Wnb is doorgevoerd, waaronder een wijziging in de door de Provincie Zeeland aangewezen soorten van de vrijstelling voor het aanvragen van een ontheffing (haas en konijn) is in 2022 een nieuwe quickscan voor de laatste fasen van Othene Zuid uitgevoerd.

Figuur 4.14 Plangebied Quickscan

Op 24 augustus 2022 is een verkennend veldbezoek uitgevoerd. Aan de hand van de verspreidingsgegevens en het veldbezoek is beoordeeld voor welke beschermde soorten geschikt leefgebied aanwezig is in het onderzoeksgebied. Bepaalde delen van het gebied konden niet geïnspecteerd worden, dit betrof de opslag van materieel in het oosten van het plangebied en de opgaande structuren rondom de woning en bijgebouwen in het zuidoosten (direct tegen het plangebied gelegen) aan de Molenweg 6, waar wel rondom is gelopen aan de oost- en zuidzijde.

Via gesprekken met externe deskundigen en de provincie Zeeland zijn de onderzoeksopgave en/of data ook verscherpt. Door middel van een beknopte analyse van het project in relatie tot de biotoopeisen van de beschermde soorten uit het onderzoeksgebied is beoordeeld welke negatieve effecten de voorgenomen werkzaamheden kunnen hebben op mogelijk in het plangebied voorkomende beschermde soorten. Effecten op beschermde soorten zijn onder te verdelen in tijdelijke en permanente effecten.

Effectbeoordeling

Het plangebied heeft over het algemeen weinig bijzondere habitats voor planten en diersoorten. Wegens het ontbreken van geschikte standplaatsen, essentieel leefgebied en/of vaste rust- en/of verblijfplaatsen, zijn geen negatieve effecten te verwachten voor volgende beschermde soorten of soortgroepen: vaatplanten, vissen, reptielen en ongewervelden.

Vrij veel soorten maken gebruik van vooral de ruigtes langs de perceelranden, zoals algemene grondgebonden zoogdieren, vleermuizen en verschillende amfibiesoorten. Het is mogelijk dat het plangebied momenteel gebruikt wordt als leefgebied voor de strikt beschermde rugstreeppad. Deze pad is in de periode 2019-2022 enkele keren net buiten het plangebied aangetroffen. Bovendien kan deze soort zich hier tijdens de werkzaamheden vestigen indien geschikte habitats gevormd worden, ook op plaatsen waar vervolgens gaat worden gebouwd.

Daarom is in 2021 in het plangebied, achter een zand- en materialendepot aan de Drieweg, een poel voor de rugstreeppad aangelegd. In overleg met een specialist wordt deze poel regelmatig geïnspecteerd en waar nodig aangepast.

Figuur 4.15 Aanwezige poel voor rugstreeppad

Daarnaast komen in en rondom het plangebied verschillende soorten vogels voor, waaronder ook soorten waarvan de nestplaats jaarrond beschermd is.

In het rapport wordt het volgende geconcludeerd:

• De staat van instandhouding van de aanwezige en voorkomende soorten wordt door het voornemen niet (significant) negatief aangetast, het voortbestaan van aanwezige individuen en populaties is niet in het geding.
• Het verlies aan leefgebied heeft voor de algemene soorten geen negatieve gevolgen voor de gunstige staat van instandhouding omdat deze in de ruime omgeving ook voorkomen en voor een groot deel na aanleg van de woonwijk hier weer een leefgebied zullen vinden. Voor soorten van open habitats als de haas geldt dit niet of minder, voor hen neemt het leefgebied iets af in oppervlakte. Er is geen ontheffing vereist.
• Voor de realisatie van de laatste fases van Othene worden geen negatieve effecten op nestplaatsen van steenuil, kerkuil of andere soorten vogels waarvan de nestplaats jaarrond beschermd is en/of significant negatieve effecten op in het plangebied of direct rondom gelegen aanwezige foerageergebied verwacht.
• De broedlocaties van deze soorten liggen op voldoende afstand en zijn ook voldoende afgeschermd van de nieuwe woonwijk en bouwlocaties om verstoring uit te sluiten.
• Het plangebied is voor vleermuizen marginaal geschikt als foerageergebied. Overtreding van de verbodsbepalingen ten aanzien van vliegroutes en/of foerageergebied van vleermuizen als gevolg van de voorziene ingreep wordt niet verwacht. Het uitvoeren van een nader onderzoek naar deze functies van vleermuizen is niet noodzakelijk.

Het bureau dat de quickscan heeft opgesteld heeft op 17 juli 2023 per e-mail de volgende aanvullende informatie aangeleverd: "Doordat in het plangebied vrij lage vegetatie aanwezig is, is het maar marginaal geschikt als foerageergebied. Verder zijn in de directe omgeving voldoende en zelfs betere alternatieve foerageergebieden aanwezig. Hierdoor kan geconcludeerd worden dat het plangebied geen onderdeel is van essentieel foerageergebied van vleermuizen en overtreding van verbodsbepalingen van de Wnb ten aanzien van foerageergebied van vleermuizen is dan ook uitgesloten."

• Alleen voor de te slopen gebouwen in het plangebied wordt geadviseerd om nog een nadere beschouwing te doen naar het voorkomen van (steen)uilen en van vleermuizen. Wordt er vastgesteld dat de locatie (toch nog) in gebruik is door deze soorten, dan is het nemen van maatregelen en het verkrijgen van een ontheffing voorafgaande de sloop vereist.
• Voor al deze soorten geldt ofwel een algemene provinciale vrijstelling ofwel kan door het nemen van algemene maatregelen overtreding van verbodsbepalingen voorkomen worden. Zo kan het optreden van negatieve effecten worden voorkomen door gefaseerd te werken buiten de kwetsbare periode van verschillende soorten en/of door het plangebied voorafgaand aan de kwetsbare periode ongeschikt te maken.
• Zeker ten aanzien van de rugstreeppad zijn voorzorgsmaatregelen nodig om negatieve effecten voor deze soort en mogelijke overtreding van artikel 3.5 van de Wnb te voorkomen.
• Overtreding van verbodsbepalingen voor soorten die niet vrijgesteld zijn van een ontheffingsaanvraag wordt niet verwacht. Dit geldt voor de soorten haas, konijn en veldspitsmuis, waarvoor het plangebied weliswaar onderdeel uitmaakt van het grotere leefgebied, maar waar niet verwacht wordt dat sprake is van vernietiging van vaste rust- en/of verblijfplaatsen.

Het bureau dat de quickscan heeft opgesteld heeft op 17 juli 2023 per e-mail de volgende aanvullende informatie aangeleverd: "Voor grondgebonden zoogdieren is het plangebied mogelijk onderdeel van een groter leefgebied van ree en vos. Door het veelal ontbreken van opgaande structuren biedt het plangebied echter maar gering geschikt leefgebied voor deze soorten. Verder zijn er in de directe omgeving van het plangebied voldoende en zelfs geschiktere gebieden aanwezig voor deze soorten. Het voornemen leidt daarom niet tot permanent negatieve effecten op deze soorten."

Ten aanzien van de veldspitsmuis wordt opgemerkt dat door het dempen van een watergang en de bouw van woningen leefgebied is vernietigd. Maar voor deze activiteiten hebben Gedeputeerde Staten van Zeeland op 16 februari 2018 ontheffing verleend. De ontheffing is weliswaar op 1 januari 2023 verlopen, maar is aangeven dat vernietiging van nieuw leefgebied niet wordt verwacht.

Geadviseerd is om een ecologisch werkprotocol op te stellen en de werkzaamheden conform dit protocol uit te voeren waarin de volgende voorzorgsmaatregelen worden genomen:

• Tijdens de bouw en daarna is de verwachting dat de kwaliteit van het plangebied als foerageergebied voor steenuil en kerkuil ongeveer gelijkwaardig zal blijven. Door een natuurvriendelijke inrichting van de groenzones kan die kwaliteit zelfs makkelijk toenemen. Geadviseerd is om de inrichting van het plangebied geschikt te maken als foerageergebied van deze soorten.
• Er dient te worden voorkomen dat op het bouwterrein geschikte (maar tijdelijke) voortplantingshabitats (wateren) en geschikt leefgebieden ontstaan voor rugstreeppadden en/of dat deze bereikbaar zijn voor deze soort.
• Het verstoren van broedgevallen van algemene broedvogels is te voorkomen door buiten het broedseizoen te werken, dit kan van half augustus tot half maart of bijvoorbeeld door voorafgaand aan het broedseizoen de broedbiotoop voor vogels ongeschikt te maken (bijvoorbeeld oevervegetatie verwijderen) en (gedurende het broedseizoen) te houden.
• Veel methoden om tijdens het broedseizoen door te kunnen werken, zijn overigens niet "waterdicht"; het is vaak niet te garanderen dat broedgevallen niet zullen optreden. Buiten het broedseizoen werken heeft dan ook de voorkeur om overtreding van de Wet natuurbescherming ten aanzien van broedvogels te voorkomen.
• Voor alle soorten, beschermd of niet, geldt altijd de algemene zorgplicht (artikel 1.11 Wnb). Hierna wordt een aantal maatregelen beschreven om aan de algemene zorgplicht te voldoen:
  1. 1. De werkzaamheden worden bij voorkeur alleen overdag, tussen zonsopgang en zonsondergang uitgevoerd. Veel algemene en beschermde diersoorten zijn vooral actief gedurende de vroege ochtend, late avond en nacht. Na zonsondergang en voor zonsopkomst wordt het gebruik van kunstlicht zoveel mogelijk beperkt en uitstraling van licht naar de omgeving voorkomen.
  2. 2. Indien er nabij vegetatie, of watergangen gewerkt moet worden, wordt er één richting opgewerkt, zodat kleine dieren van de werkzaamheden vandaan kunnen vluchten. Houd hierbij rekening met vluchtwegen (werk dus niet richting een doodlopende hoek) en zorg dat de dieren voldoende vrije ruimte hebben om te vluchten. Voorafgaande het dempen van watergangen moeten algemene soorten worden overgezet naar de direct aangrenzende of nabijgelegen watervoerende watergang.
  3. 3. Voor de uitvoering van de werkzaamheden wordt enkel gebruik gemaakt van de ruimte die noodzakelijk is voor het uitvoeren van de werkzaamheden. Zo wordt onnodige verstoring van dieren en planten en beschadiging van hun leefgebied voorkomen.
  4. 4. Wanneer de werkzaamheden gedurende langere tijd stilliggen, dient het terrein vóór herstart van de werkzaamheden (opnieuw) geïnspecteerd te worden door een erkend ecoloog.

Voortoets stikstof Othene Oost (2023)

In geen van de hiervoor genoemde onderzoeken (natuurtoets en quickscans) is het aspect stikstofemissie en -depositie op stikstofgevoelige habitats in omliggende Natura 2000-gebieden als gevolg van de aanlegwerkzaamheden en het gebruik van het plangebied onderzocht. Die stikstofemissie en -depositie is er wel en mogelijk heeft dit effecten op genoemde habitats. Vanwege deze potentiële negatieve effecten is een passende beoordeling (voortoets) opgesteld om te bepalen of deze effecten significant zijn.

Uit de berekeningen (opgenomen in de bijlagen bij de voortoets) blijkt dat in de aanleg- en bouwfase de stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitats in Natura 2000-gebieden nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en er daarom geen relevant effect is. De beoogde aanleg- en bouwfase is aldus uitvoerbaar in het kader van de Wet natuurbescherming.

Voor de gebruiksfase is een kleine depositietoename (0,01 mol/ha/jr) op de nabijgelegen Natura 2000-gebieden "Westerschelde & Saeftinghe"en "Vogelkreek" berekend. Significant negatieve effecten als gevolg van vermesting/verzuring op dit Natura 2000-gebied konden daarom nog niet op voorhand worden uitgesloten. De effecten zijn in de voortoets daarom nader onderzocht aan de hand van een ecologische beoordeling met veldbezoek ter plaatse van de locatie waar de overschrijding is berekend. Ook het aspect cumulatie met andere projecten is daarbij betrokken. Op grond van de beoordeling is in de voortoets geconcludeerd dat significante effecten als gevolg van de berekende extra stikstofdepositie geheel kunnen worden uitgesloten. De gebruiksfase leidt niet tot significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden.

Natuurtoets NNZ-gebied Margarethapolder (2023)

Omdat het plangebied ligt binnen een afstand van 100 meter afwegingszone van dit natuurgebied is een effectbeoordeling uitgevoerd. In de rapportage is geconcludeerd dat de ontwikkeling mogelijk leidt tot licht negatieve ecologische effecten op het naastgelegen NNZ (tijdelijke verstoring door geluid) maar ook tot relevante, blijvende positieve effecten (afname vermesting, verzuring en vergiftiging). Per saldo zal de ontwikkeling geen significant negatieve effecten hebben op het NNZ. Het provinciaal beleid ten aanzien van het NNZ staat daarom de uitvoering van het plan niet in de weg.

Beschermde natuurgebieden

De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden.

Soortenbescherming

De staat van instandhouding van de aanwezige en voorkomende soorten wordt door het voornemen niet (significant) negatief aangetast, het voortbestaan van aanwezige individuen en populaties is niet in het geding. Voor al deze soorten geldt ofwel een algemene provinciale vrijstelling ofwel kan door het nemen van algemene maatregelen overtreding van verbodsbepalingen voorkomen worden.

Door het werken met ecologische werkprotocollen voor broedvogels, steenuilen en kerkuilen en rugstreeppadden wordt strijdigheid met de Wet natuurbescherming voorkomen.

Voor alle eventueel voorkomende soorten geldt een zorgplicht en wordt overtreding van de verbodsbepalingen van de Wnb voorkomen door buiten het broedseizoen (15 maart -15 oktober) te werken of te zorgen dat vogels niet tot broeden komen.

• Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2) luchtkwaliteitseisen
• Besluit niet in betekenende mate;
• Wet ruimtelijke ordening.

Het aspect luchtkwaliteit is bij de totstandkoming van het bestemmingsplan Othene - Zuid niet onderzocht. Daarom wordt in deze toelichting getoetst aan dit aspect.

Dit bestemmingsplan maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk die van invloed zijn op de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Formele toetsing aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer kan daarom achterwege blijven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is nagegaan hoe het met de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied is gesteld. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde voor luchtkwaliteit relevante wegen zijn de Guido Gezellestraat, de Rooseveltlaan en de Hoofdweg. Hieruit blijkt dat zowel in 2020 als in 2030 ruimschoots wordt voldaan aan de voor die jaren geldende normen uit de Wet Milieubeheer zoals weergegeven in tabel 4.2.

Tabel 4.2 Toetsing aan grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Figuur 4.16 Meetpunten luchtkwaliteit NSL-monitoringstool

Binnen het gehele bestemmingsplangebied wordt voldaan aan de luchtkwaliteitsnormen uit de Wet milieubeheer. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor vaststelling van dit bestemmingsplan. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu.

• Richtafstanden uit de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009);
• Provinciaal ruimtelijk beleid (Omgevingsplan Zeeland);
• Jurisprudentie: goede ruimtelijke ordening.

In het plangebied zijn geen (agrarische) bedrijven aanwezig (zie figuur 4.17) en er worden in dit bestemmingsplan, ten opzichte van het voorheen geldende bestemmingsplan, geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

Figuur4.17 Fragment verbeelding bestemmingsplan Buitengebied: geen agrarische bedrijven in de omgeving (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Voor het aspect ‘water’ wordt verwezen naar de waterparagraaf die ten behoeve van het (voorheen geldende) bestemmingsplan Othene Zuid (vastgesteld 4 juni 2015) is uitgevoerd. Bijlage 15 bij deze toelichting is daarop gebaseerd en is ook al opgenomen in bijlage 2 van de toelichting op het bestemmingsplan Terneuzen, Othene Oost (vastgesteld 3 juli 2018). Na de vaststelling van de hiervoor genoemde bestemmingsplannen is het ontwerp aangepast waarbij de waterpartij wordt verbreed. De ruimte achter de appartementengebouwen (zie figuur 2.1) zijn minimaal tussen de 8 en 10 meter breed. De ruimte achter en rond de eilanden (Frisiusschans, speeleiland en Hattingsschans) is tussen de 4 en 6 meter breed. Deze breedtes zijn genoeg om varend onderhoud uit te voeren.

Voor het overige hebben geen nieuwe feiten of omstandigheden plaatsgevonden die noodzaken tot een aanpassing van de waterparagraaf. De eerdere uitgangspunten en conclusies zijn dus nog steeds geldig.

Beleid en toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. In het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk is opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

De gemeente beschikt over een Cultuurhistorische Waardenkaart. In overleg met betrokken organisaties als Stichting Landschapsbeheer Zeeland is de kaart verder verfijnd. In deze kaart wordt een inventarisatie van alle aanwezige cultuurhistorisch waardevolle elementen en objecten gecombineerd met de drie ontwikkelingsstrategieën uit de Structuurvisie 2025:

• Behoud (B): behouden, beschermen;
• Behoud door ontwikkeling (BO): versterken, verbreden, verbinden;
• Vernieuwing mogelijk (V): transformeren, ontwikkelen, herstructureren

Per bestemmingsplan wordt vervolgens besloten welke cultuurhistorische elementen daadwerkelijk worden beschermd.

Toetsing / beoordeling

Cultuurhistorie kent verschillende aspecten: historische (steden)bouwkunde (het gebouwde erfgoed), archeologie en het cultuurlandschap en historische geografie. Net buiten het plangebied van voorliggend bestemmingsplan ligt de Reuzenhoeksedijk, een cultuurhistorische waardevolle (binnen)dijk. In figuur 4.18 is deze dijk aangeduid.

Figuur 4.18 Waardevolle dijken (bron: provincie Zeeland)

De boerderij op het adres Reuzenhoeksedijk is volgens de kaart waarop de Cultuur Historische Structuur is aangeduid als object dat is opgenomen in het Monumenten Inventarisatie Project van de provincie. De bebouwing past in het bestemmingsplan, maar voor het behoud ervan is geen beschermde regeling in het bestemmingsplan opgenomen.

Voor het overige zijn in het plangebied geen cultuurhistorisch waardevolle objecten aanwezig.

Conclusie

In het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle objecten aanwezig waarmee in het bestemmingsplan rekening moet worden gehouden.

Voor een uitgebreide toelichting op dit aspect wordt verwezen naar bijlage 16 van deze toelichting. In het voorliggende bestemmingsplan is het aspect archeologie verwerkt in de juridische regeling. Nader archeologisch onderzoek is niet nodig. Bij de verlening van omgevingsvergunningen kan dit wel nodig zijn.

In een bestemmingsplan dat een nieuwe ontwikkeling mogelijk maakt, dient rekening te worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten (OO) uit de Tweede Wereldoorlog (WO II). De gemeente Terneuzen hanteert voor OO het Historisch Vooronderzoek en een Risicokaart⁴. Zodra een ontwikkellocatie als (potentiële) risicolocatie is aangemerkt, moet rekening worden gehouden met mogelijk achtergebleven OO.

1. 4. REASeuro, kenmerk RO180093 van 24 oktober 2018

En uitgebreide toetsing is opgenomen in bijlage 17. Uit de risicokaart blijkt dat onder andere het plangebied Othene-Oost valt in een aandachtsgebied voor het voorkomen van OO en daarmee in een aanwijsbaar risicogebied (zie paars gebied figuur 4.19).

Figuur 4.19 Fragment Risicokaart OO gemeente Terneuzen met aanduiding plangebied

Tijdens de bevrijding hebben in september 1944 hevige grondgevechten en artilleriebeschietingen plaatsgevonden. Dit bij het verdrijven van Duitse soldaten uit Axel in de opmars richting Terneuzen en Zaamslag door Poolse eenheden. In het gebied dient - in eerste instantie - rekening te worden gehouden met achtergebleven geschutmunitie van de kalibers 5 cm t/m 10,5 cm, afkomstig van grondartillerie.

In het plangebied liep vroeger een meanderende, brede waterloop, omgeven door landbouwgronden. Deze waterloop is tijdens of kort na WOII vrijwel volledig gedempt en grotendeels tot landbouwgrond omgevormd. Eventueel achtergebleven oorlogsmunitie kon in oppervlaktewater aan het zicht worden onttrokken. Het dempen van de waterloop juist deze in periode maakt de locatie in relatie tot eventuele munitiedump extra verdacht. (Vervolg)onderzoek is nodig.

Voor het resterend plangebied is het aantreffen van een vorm van munitie door de omvang van het te ontwikkelen gebied 'Othene-Oost' reëel. Naar verwachting gaat het daarbij om kleine munitie. Deze munitie zou zich dan op, of juist onder de oppervlakte bevinden. Dit deel van het plangebied (exclusief de hiervoor gedempte waterloop) is echter sinds de WOII tot heden als landbouwgrond in gebruik, met enige grondroering/-verzet aan de oppervlakte tot gevolg. Grote oorlogsrestanten zouden hier redelijkerwijs al zijn opgemerkt. De trefkans van munitie is niet ondenkbaar, maar wel klein. Op basis van trefkans en kaliber van bedoelde munitie wordt humaan risico laag ingeschat. Om vertraging tijdens de fase van projectuitvoering te voorkomen, is op 10 juli 2023 een detectieonderzoek uitgevoerd voor het in figuur 4.20 aangeduide gebied.

Figuur 4.20 Gebied waarvoor detectieonderzoek is uitgevoerd (bron: Opsporingsonderzoek ontplofbare oorlogsresten)

Aansluitend is tijd ingeruimd om de gevonden voorwerpen te benaderen. Eventuele gevonden OO worden door Explosieven Opruimingsdienst geruimd. Als de resultaten voor de vaststelling beschikbaar zijn en het gebied kan worden vrijgegeven, dan wordt dit in het bestemmingsplan verwerkt.

De gedempte waterloop vormt vooralsnog een noemenswaardig risico, waardoor een projectgebonden risicoanalyse (PRA) naar ontplofbare oorlogsresten is vereist; vrijgave van dit specifieke terreindeel geldt als voorwaardelijke verplichting in relatie tot het bestemmingsplan en als voorwaarde in relatie tot een omgevingsvergunning, namelijk dat elke vorm van bouwactiviteiten in/tegenaan de voormalige waterloop, inclusief grondroering/-verzet, zonder instemmen van de gemeente niet is toegestaan. Volledigheidshalve, het laten uitvoeren van een projectgebonden risicoanalyse geldt alleen in relatie tot deze historische waterloop, en niet voor het resterende plangebied 'Othene-Oost'.

In geval er bij de aanleg- en bouwwerkzaamheden ter plaatse alsnog munitie wordt aangetroffen, wordt ingezet op het handelen op basis van het protocol 'Toevalstreffer conventionele explosieven uit de Tweede Wereldoorlog'.

In het Besluit milieueffectrapportage is in onderdeel D 11.2 van de bijlage opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is bij vaststelling van een bestemmingsplan in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. De beoogde ontwikkeling valt onder de drempelwaarde. Dit betekent dat een zogenaamde 'vormvrije' m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is waarin deze paragraaf voorziet.

Het plangebied bevindt zich niet in kwetsbaar gebied en/of gebied met een beschermde status. Voor zover bekend zijn er geen redelijkerwijs te verwachten toekomstige ontwikkelingen in de buurt waarmee cumulatie verwacht kan worden.

Uit de voorgaande paragrafen blijkt dat vanuit het aspecten verkeer en parkeren geen negatieve effecten worden verwacht. Ook vanuit het aspect bodem worden negatieve effecten uitgesloten. Echter wordt de bodemkwaliteit van het kavel waarop de voormalige bedrijfsopstallen staan nog onderzocht. Mocht uit dit onderzoek blijken dat sanerende maatregelen noodzakelijk zijn, dan worden deze genomen. Het plangebied bevindt zich binnen de geluidzone van de Reuzendijk, Drieweg en Molenweg. Uit onderzoek kwam naar voren dat aan de voorkeursgrenswaarde van de Wgh wordt voldaan. Geconcludeerd wordt dat ook vanuit het aspect wegverkeerslawaai negatieve effecten uitgesloten kunnen worden. Het plangebied bevindt zich in het invloedsgebied van de vaarroute Westerschelde en de weg N290. Uit de beknopte verantwoording kwam naar voren dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Ook vanuit het aspect externe veiligheid worden geen negatieve effecten verwacht. Vanuit soortenbescherming worden negatieve effecten ook uitgesloten, wel geldt er een zorgplicht. Daarnaast dienen de bouwwerkzaamheden buiten het broedseizoen van de broedvogels uitgevoerd te worden. Vanuit het aspect luchtkwaliteit en bedrijven en milieuzonering worden negatieve effecten ook uitgesloten. Het aspect water en archeologie is in het vorige bestemmingsplan dat vastgesteld is (op 4 juni 2015) geregeld. De conclusie dat negatieve effecten uitgesloten worden geldt nog steeds. Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle objecten aanwezig. Vanuit dit aspect worden negatieve effecten ook uitgesloten.

Uit de informatie in deze paragraaf blijkt dat het plangebied niet gelegen is in een kwetsbaar gebied en/of gebied met een beschermde status. De aard en beperkte omvang van het plan leiden niet tot belangrijke nadelige milieugevolgen mits de genoemde maatregelen worden uitgevoerd. Met inachtneming van deze maatregelen is het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure niet noodzakelijk.

In de Wro en het Bro is geregeld dat alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde ruimtelijke ordeningsstandaarden (thans SVBP2012, IMRO2012, STRI2012). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar.

Ook de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is van belang voor bestemmingsplannen.

Ten aanzien van de opzet van de bestemmingsregeling (verbeelding en planregels) is het volgende van belang. De regeling in het bestemmingsplan sluit binnen de huidige standaarden en wet- en regelgeving zoveel mogelijk aan op de geldende bestemmingsplannen die in paragraaf 1.3 zijn genoemd.

Bestemmingen

Op de verbeelding wordt met bestemmingen en aanduidingen aangegeven welk gebruik is toegestaan en of er ten behoeve van die bestemmingen mag worden gebouwd. Door middel van hoofdletters wordt de bestemming aangeduid, zoals WG voor Woongebied. Met aanduidingen kan het gebruik nader worden gespecificeerd en het bouwen worden gereguleerd.

Naast enkelbestemmingen die met een kleur worden aangeduid, zijn er dubbelbestemmingen die op de verbeelding herkenbaar zijn aan arceringen.

Overeenkomstig SVBP2012 kent de indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen de volgende vaste volgorde.

• In hoofdstuk 1 (Inleidende regels) worden voor zover nodig de in de regels gehanteerde 'Begrippen' gedefinieerd en wordt de 'Wijze van meten' bepaald. De begrippen zijn ontleend aan het bestemmingsplan Othene Oost en andere geldende bestemmingsplannen in de gemeente. Ook de leden in het artikel Wijze van meten zijn standaard. Er is in dit bestemmingsplan één sublid toegevoegd dat specifiek voor het plangebied van belang is. Het betreft lid 2.4, de wijze van meten van de breedte vaneen bouwperceel. Het regelen van de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens is in het bestemmingsplan Othene Oost gerelateerd aan het begrip perceelsbreedte. Er gelden andere zijdelingse afstanden bij percelen die smaller of breder zijn dan 19 meter (bij smaller dan 19 meter mag een vrijstaande woning aan één zijde op de perceelsgrens worden gebouwd, bij breder dan 19 meter is de smalste afstand 1 meter). Er zijn echter verschillende percelen voorzien die in breedte divergeren. De breedte is aan de achterzijde niet gelijk dan aan de voorzijde. Bij deze regel gaat het om de "luchtigheid" van het straatbeeld en dus om de voorzijde. Om de interpretatieverschillen te voorkomen wordt perceelsbreedte in het nieuwe BP gemeten op de voorgevellijn.
• In hoofdstuk 2 (Bestemmingsregels) worden alfabetisch de regels gegeven waarmee de bestemmingen die op de verbeelding voorkomen nader worden omschreven.
• Hoofdstuk 3 Algemene regels) bevat een aantal regels die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelregel en regels die voor eventuele flexibiliteit kunnen zorgen, zoals algemene afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk 4 (Overgangs- en slotregels) bevat het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Ook bij de opstelling van een bestemmingsbepaling (Hoofdstuk 2 van de regels) moet een vaste volgorde gebruikt worden: Een bestemmingsregel behoeft niet alle voorgeschreven elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

Voorts is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling.

Groen (Artikel 3)

Groen en water zijn in beginsel overal binnen het woongebied toegestaan. Binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen, bermen en beplanting toegestaan en bij deze bestemming behorende voorzieningen die in de gehele gemeente gebruikelijk zijn.

Op de gronden met deze bestemming is een klein gebouw toegestaan ten behoeve van de groenbestemming, zoals een overdekte jongerenontmoetingsplaats, en voor het overige uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Verkeer (Artikel 4)

Dit besluitvlak is opgenomen voor de weg over de Reuzenhoeksedijk. De regeling in dit bestemmingsplan is min of meer een standaardregeling binnen de gemeentelijke plannen. Binnen de verkeersbestemming zijn de gebruikelijke verkeersfuncties met daarnaast bijbehorende groen- en speelvoorzieningen en water toegestaan. De inrichting is niet gedetailleerd vastgelegd.

Woongebied (Artikel 5)

Dit artikel is afgesplitst van het oude bestemmingsartikel Woongebied 1, Woongebied 2 (beide geregeld in artikel 6) van het bestemmingsplan Othene-Zuid en op onderdelen van een nieuwe redactie voorzien. Dit houdt verband met de landelijke ruimtelijke ordeningsstandaarden en komt de raadpleegbaarheid en leesbaarheid ten goede.

De bestemming Woongebied is een globale bestemming voor zowel de uit te geven gronden (gronden met de aanduiding 'wonen') als gronden van het publieke domein. Zowel wonen als openbare verkeers-, groen- en watervoorzieningen zijn daarin mogelijk.

In de toelichting op het bestemmingsplan Othene-zuid is over de bestemming Woongebied geschreven dat: ".. de bestemming dusdanig is ingericht, dat een zeker evenwicht ten aanzien van de zekerheid van de geplande structuur en flexibiliteit ten aanzien van een gedetailleerde invulling mogelijk is. Het plan zal gefaseerd over een langere periode ontwikkeld worden. Het is dan ook belangrijk flexibel in te kunnen spelen op eventueel veranderende omstandigheden, in bijvoorbeeld de marktsituatie." Dit is nog steeds actueel en een argument voor het hanteren van een globale bestemming.

Binnen de bestemming zijn bouwvlakken aangeduid waarbinnen de woningen mogen (moeten) worden gebouwd.⁵

Binnen de bestemming is ook een zorgvoorziening mogelijk gemaakt. Om richting te geven aan deze wens mag 1 woonzorgcomplex worden gebouwd met een capaciteit van ten hoogste 60 niet-zelfstandige ruimten of ruimten voor de huisvesting van hun cliënten. Het woonzorgcomplex hoeft niet uit één gebouw te bestaan, maar mag ook een complex van gebouwen zijn. Functies die in een woonzorgcomplex gebruikelijk zijn, zijn vermeld in de bestemmingsomschrijving. Het betreft overigens geen limitatieve opsomming.

Naast het gebruik voor wonen mogen de gronden worden gebruikt voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. De regeling is afgestemd op andere bestemmingsplannen die recent in de gemeente zijn vastgesteld.

Binnen de bestemmingsvlakken zijn geen aanduidingen opgenomen waarmee de situering van de bebouwing is vastgelegd. Hiermee wordt aangesloten op de regeling in het voorheen geldende bestemmingsplan Terneuzen, Othene Oost.

Voor het overige zijn er geen inhoudelijke verschillen met de voorgaande regeling.

Waarde - Archeologie 2 (Artikel 6)

In bijlage 16 van deze toelichting wordt uitgebreid ingegaan op de in het plangebied eventueel voorkomende archeologische waarden. Deze waarden dienen in het bestemmingsplan te worden veiliggesteld. Hiervoor wordt overeenkomstig de standaardregels voor archeologie in bestemmingsplannen gebruik gemaakt van een dubbelbestemming, namelijk Waarde - Archeologie 2. Op grond van deze bestemming moet bij een grondverstoring groter dan 500 m² en dieper dan de vrijstellingsdiepte door middel van archeologisch onderzoek worden aangetoond dat er ter plaatse van het plangebied geen archeologische waarden aanwezig zijn.

Waterstaat - Waterkering (Artikel 7) en Vrijwaringszone - waterkering (Artikel 10 lid 10.1)

De Reuzenhoeksedijk heeft naast een waterkerende functie een andere hoofdfunctie (verkeersfunctie, groen). Deze binnendijk is daarom planologisch geregeld met de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering. De begrenzing van de bestemming is afgestemd aanduiding 'Waterstaatswerk' op Legger waterkeringen 2020 als bedoeld in artikel 5.1 van de wet of in artikel 78, tweede lid van de Waterschapswet. Hiervan is een fragment in de afbeelding opgenomen.

Figuur 5.1 Fragment Leggerkaart waterkeringen 2020 met de keurzonering Reuzenhoeksedijk (bron: Waterschap Scheldestromen)

Op de gronden mag worden gebouwd, zowel ten behoeve van de bestemming als voor andere, voor deze gronden geldende bestemming(en). Het gaat daarbij alleen om bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voorwaarde is dat de waterstaatkundige belangen door de bouwactiviteiten niet worden geschaad. Hierover zal het bevoegd gezag (veelal burgemeester en wethouders) advies moeten inwinnen bij de waterbeheerder, in dit geval het Waterschap Scheldestromen.

De beschermingszones die te maken hebben met de stabiliteit van de waterkering en eventuele toekomstige dijkverzwaringen zijn niet in de bestemming opgenomen. Als die moeten worden geregeld, dan worden hiervoor gebiedsaanduidingen gebruikt. In dit bestemmingsplan is alleen de binnenste vrijwaringszone (beschermingszone A) geregeld. Hiervoor is de aanduiding 'Vrijwaringszone - waterkering' opgenomen. De regels zijn opgenomen in artikel 10 lid 10.1.

Parkeerregeling (artikel 9.2)

In het voorheen geldende bestemmingsplan Terneuzen, Othene Oost is een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woning vastgelegd, waarvan bij vrijstaande woningen minimaal 1 parkeerplaats op eigen terrein. In dit bestemmingsplan Terneuzen, Othene Oost 2022 is gekozen voor een flexibelere (maatwerk)regeling, die afwijkt van de parkeerregeling in het Facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen uit 2019 (zie paragraaf 1.3). Er wordt in voorliggend bestemmingsplan een een relatie gelegd met het besluit 'Actualiseren parkeernormen gemeente Terneuzen' van 24 april 2020 (zie ook paragraaf 3.4.3). De reden hiervoor is dat normen regelmatig wijzigen.

De hoofdregel is dat er voldoende parkeergelegenheid op het eigen perceel of in de omgeving daarvan wordt aanlegd en in stand wordt gehouden. Hiervan kan niet worden afgeweken. De parkeerbepaling is er onder meer voor bedoeld om onterechte afwenteling van de parkeerbehoefte op de openbare ruimte door particulieren te voorkomen.

Veiligheidszone -niet-gesprongen conventionele explosieven ( Artikel 10, lid 10.2)

De gedempte waterloop is verdacht op het voorkomen (lees: de aanwezigheid) van ontplofbare oorlogsresten uit de Tweede Wereldoorlog (zie paragraaf 4.12.) Daarom is voor dit specifieke terreindeel in dit bestemmingsplan een regeling opgenomen ter bescherming van en veiligstelling van personen en goederen. Dit is gedaan met een aanduiding voor dat gebied en daaraan gekoppeld regels voor het bouwen en voor het uitvoeren van werkzaamheden. Deze activiteiten mogen alleen plaatsvinden, indien eventueel aanwezige of geconstateerde ontplofbare oorlogsresten naar het oordeel van het bevoegd gezag geen gevaar vormen voor personen en goederen.

1. 5. Bij de vaststelling is de begrenzing van de bouwvlakken in noordoosthoek aangepast.

Het nieuwe woongebied Othene wordt ontwikkeld door AM Zeeland B.V. (voorheen Projectontwikkeling Zeeland B.V.). Deze onderneming is in staat om alle voorbereidings- en uitvoeringskosten te financieren, inclusief de verwerving van de grond die nu nog niet in hun bezit is.

Voor de realisatie van het bestemmingsplan “Othene Zuid” is in 2005 tussen de gemeente Terneuzen en AM Zeeland B.V. een basisexploitatieovereenkomst gesloten. Voor de verdere ontwikkeling zullen aan de hand daarvan steeds deelexploitatieovereenkomsten moeten worden aangegaan. Op basis van deze overeenkomsten is geconcludeerd dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Buiten de kosten voor een actueel planologisch regime, brengt het plan dan ook geen kosten met zich mee. Het bestemmingsplan is daarmee economisch uitvoerbaar.

Op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening dient de gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen tenzij:

1. 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is;
2. 2. het opnemen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is, en
3. 3. het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels niet noodzakelijk is.

Een exploitatieplan is evenmin verplicht in gevallen waarin:

1. a. het totaal van de exploitatiebijdragen dat (..) kan worden verhaald, minder bedraagt dan € 10.000,-;
2. b. er geen verhaalbare kosten zijn als bedoeld in artikel 6.2.4., onderdelen b tot en met f van het Bro;
3. c. de verhaalbare kosten, bedoeld in artikel 6.2.4., onderdelen b tot en met f, uitsluitend de aansluiting van een bouwperceel op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen betreffen.

Van belang is dat in 2005 tussen de gemeente en AM Zeeland B.V. voor geheel Othene-Zuid een exploitatieovereenkomst is afgesloten dat voorziet in het kostenverhaal van de openbare voorzieningen. Per fase wordt een verrekening toegepast. Omdat niet alle gronden in eigendom zijn van de gemeente of van AM Zeeland B.V. is gekeken of één van bovenstaande punten speelt over de gronden waar met de eigenaar geen overeenkomst is gesloten. AM Zeeland B.V. vergoedt alle door de gemeente te verhalen kosten. Dus ook die over de gronden waarover geen contract gesloten is. Dat betekent dat het kostenverhaal voor de gemeente anderszins is verzekerd.

Onder de uitvoeringseisen als genoemd onder 2 moet ook een fasering of een koppeling tussen werken worden verstaan. Hiermee wordt bedoeld dat bepaalde gronden eerder dan andere moeten worden ontwikkeld. Dit deel van Othene wordt in 3 ontwikkelfasen opgedeeld, namelijk fase 4, 5, en 6. In fase 4 liggen gronden van de niet gecontracteerde eigenaar. Echter, de enkele omstandigheid dat een ontwikkeling gefaseerd wordt gerealiseerd, leidt als zodanig nog niet tot een verplichting om een exploitatieplan vast te stellen. Er moet uit ruimtelijk oogpunt sprake zijn van een noodzaak daartoe, en bij de beslissing of hier al of niet sprake is, heeft de raad beleidsvrijheid. Die noodzaak is er naar het oordeel van de gemeenteraad niet. De fasering die nu wordt voorgestaan is een andere dan die in het plan uit 2005. Het zijn vooral praktische overwegingen die hiertoe hebben geleid.

Het bestemmingsplan voorziet niet in nieuwe gebruiks- en/of bouwmogelijkheden. Bovendien is onder andere in hoofdstuk 4 aangetoond dat het bestemmingsplan geen negatieve invloed heeft op de kwaliteit van de leefomgeving. Aangezien de woningbouw binnen het plangebied voorziet in de regionale behoefte aan nieuwe woningbouwlocaties en een marktconforme ontwikkeling steeds uitgangspunt is geweest, wordt de uitvoering van het plan voor dat aspect maatschappelijk uitvoerbaar geacht.

Het bestemmingsplan is in het kader van het wettelijk vooroverleg conform artikel 3.8, lid 1, WRO op 10 oktober 2022 toegezonden aan:

• Veiligheidsregio Zeeland;
• Waterschap Scheldestromen
• Provincie Zeeland.

De VRZ heeft op 2 november gereageerd: verwezen wordt naar bijlage 11 en paragraaf 4.5. De provincie heeft op dezelfde dag gereageerd. De opmerkingen hadden betrekking op de woningaantallen, de kwalitatieve woningbehoefte, verkeersaspecten en natuurtoetsen. De opmerkingen hebben geleid tot aanpassingen van de plantoelichting en het uitvoeren van extra natuurtoetsen.

Met het waterschap zijn verschillende contactmomenten geweest. Deze instantie heeft op 19 juni 2023 aangegeven akkoord te zijn met de watertoets en -paragraaf.