Het wijzigingsplan 'Wijzigingsplan Sas van Gent, Sasse Poort, tweede fase' met identificatienummer NL.IMRO.0715.WPSVG14-ON01 van de gemeente Terneuzen.

De geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels.

De begrippen en wijze van meten die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Sas van Gent' (NL.IMRO.0715.BPSVG01-VG99) met de bijbehorende regels zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Wijzigingsplan Sas van Gent, Sasse Poort, tweede fase' van de gemeente Terneuzen.

De begrippen die deel uitmaken van het facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen' (NL.IMRO.0715.BPFPT01-VG01 ) met de bijbehorende regels zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Wijzigingsplan Sas van Gent, Sasse Poort, tweede fase' van de gemeente Terneuzen.

De bestemmingsplanregels met betrekking tot artikel 6 'Gemengd - 1', artikel 24 'Waarde - Archeologie - B' en artikel 29.1 'Geluidzone - industrie' die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Sas van Gent' (NL.IMRO.0715.BPSVG01-VG99) met de bijbehorende regels, zijn, met uitzondering van artikel 6 lid 4, onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Wijzigingsplan Sas van Gent, Sasse Poort, tweede fase' van de gemeente Terneuzen, met dien verstande dat:

1. a. wonen op deze locatie is uitgesloten;
2. b. de bedrijfsvloeroppervlakte van detailhandel bedraagt ten hoogste het ter plaatse van de aanduiding 'maximum oppervlakte' aangeduid oppervlak, met dien verstande dat de bedrijfsvloeroppervlakte per detailhandelsvestiging minimaal 300 m² bedraagt;
3. c. het gebruik van de gronden behoeve van detailhandel is uitsluitend toegestaan als de groenvoorzieningen zoals opgenomen in Bijlage 1, zijn aangelegd. De groenvoorzieningen dienen in stand te worden gehouden.

De algemene regels uit hoofdstuk 3 van het bestemmingsplan 'Sas van Gent' (NL.IMRO.0715.BPSVG01-VG99) met de bijbehorende regels zijn met uitzondering van artikel 29 lid 1, 2 en 3, onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Wijzigingsplan Sas van Gent, Sasse Poort, tweede fase' van de gemeente Terneuzen.

De algemene regels uit hoofdstuk 2 van het facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen' (NL.IMRO.0715.BPFPT01-VG01 ) met de bijbehorende regels zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan ''Wijzigingsplan Sas van Gent, Sasse Poort, tweede fase' van de gemeente Terneuzen.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan 'Wijzigingsplan Sas van Gent, Sasse Poort, tweede fase'.

Aanleiding

De locatie Sasse Poort in Sas van Gent krijgt een nieuwe invulling. Deze is onderdeel van het Masterplan ontwikkelingen Sas van Gent, Sasse Poort (mei 2019). De locatie is oorspronkelijk opgedeeld in drie deelgebieden (figuur 1.1). De twee oostelijke locaties (geel en blauw) worden momenteel ontwikkeld na vaststelling van het bestemmingsplan 'Sasse Poort', de derde locatie is men tevens voornemens te ontwikkelen tot detailhandelslocatie.

Figuur 1.1 – Masterplan Sas van Gent (mei 2019)

Op basis van het geldende bestemmingsplan is detailhandel hier niet direct toegestaan. Begin juli 2023 is een principeverzoek ingediend, waarin is onderbouwd dat detailhandel op deze locatie mogelijk is en dat er geen belemmeringen zijn op het gebied van beleid, ruimte en milieu.

Doel

Ter plaatse van het plangebied is in het geldende bestemmingsplan 'Sas van Gent' (2012) de bestemming 'Bedrijf' vastgesteld. Tevens is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de geldende bestemming te wijzigen naar de bestemming 'Gemengd - 1' waarbinnen detailhandel is toegestaan.

De gemeente Terneuzen is bereid planologische medewerking te verlenen aan het project. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is voorliggend wijzigingsplan opgesteld.

Het plangebied betreft het perceel ten westen van de nieuwe supermarktlocaties. Het is een braakliggend perceel ten zuiden van de dorpskern. Het perceel is gelegen aan de zuidrand van de kern Sas van Gent op de overgang van dorpskern naar bedrijventerrein. De exacte ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 - Plangebied (www.ruimtelijkeplannen.nl)

Deze toelichting op het wijzigingsplan is als volgt opgebouwd.

• In hoofdstuk 2 wordt de structuur van het plangebied, de historie van Sas van Gent en de planopgave beschreven.
• Hoofdstuk 3 beschrijft de beoogde ontwikkeling en er wordt getoetst aan de wijzigingsvoorwaarden.
• In hoofdstuk 4 worden de actuele beleidskaders beschreven.
• Hoofdstuk 5 gaat in op het uitgevoerde Distributie Planologisch Onderzoek.
• In hoofdstuk 6 wordt het plan getoetst aan de milieuaspecten.
• Hoofdstuk 7 gaat in op de economische uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan.
• In hoofdstuk 8 worden de juridische regeling en de verbeelding verklaard.

Sas van Gent

Sas van Gent ligt aan weerszijden van de Westkade. Dit is de hoofdontsluitingsweg. Hieraan zijn de centrum- en woongebieden gelegen, met aan weerszijden de bedrijventerreinen (noordzijde, zuidzijde).

De hoofdstructuur in en rond het plangebied wordt bepaald door twee lange lijnen; het Kanaal Terneuzen-Gent aan de oostkant en het spoor aan de westkant (zie figuur 2.1). Het kanaal vormt een duidelijke fysieke grens tussen Sas van Gent aan de westzijde en Passluis en Westdorpe aan de overkant. Het spoor vormt een fysieke barrière aan de westzijde. Richting het zuiden wordt het gebied tussen spoor en kanaal steeds smaller. Oost-west gezien zijn de Stationsstraat en de Poelstraat/Suikerdijk belangrijke structuren die de 'kaders' voor deze locatie vormen.

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich twee Natura 2000-gebieden. Aan de Nederlandse zijde is dat ''Canisvliet'' dat 400 meter ten oosten van het plangebied ligt en aan de Belgische kant ''Polders'' dat 2.000 meter ten noordwesten van het plangebied ligt.

Figuur 2.1. Ruimtelijke structuur Sas van Gent (Bron: Kadaster)

Sasse Poort

Het gebied van Sasse Poort ligt als het ware ingeklemd tussen de kern Sas van Gent, de bedrijven Palletcentrale en Rosier Nederland, en het Kanaal Gent-Terneuzen met de naastgelegen Westkade. De ruimtelijke uitstraling van het gebied in de huidige situatie is een braakliggend terrein, wachtend op een stedelijk invulling (zie figuur 2.2). Voor de supermarktlocatie is deze invulling inmiddels gerealiseerd na vaststelling van het bestemmingsplan 'Sasse Poort'. Aan de meest westelijk gelegen deellocatie wordt met onderhavig wijzigingsplan invulling gegeven.

Figuur 2.2 Luchtfoto Sasse Poort (Bron: Kadaster)

Sas van Gent

Sas van Gent is van oorsprong (middeleeuwen) een militair bolwerk met wallen en soldaten ter bescherming van de sluis (= sas) naar Gent. Dit was het grootste bolwerk van Europa destijds. Pas in de 19e eeuw kwam de industrialisatie op gang door de komst van de suikerfabrieken. In de loop der jaren zijn verschillende fabrieken gesloten waardoor de fabriekscomplexen uit de kern zijn verdwenen. De huidige grote industrieën van Sas van Gent bevinden zich op de bedrijventerreinen Poelpolder, ten zuiden van de kern, waar het plangebied deel van uitmaakt, en de ten noorden van de kern gelegen Ghellinckpolder. De bedrijvigheid op deze terreinen zorgt voor 50% van de werkgelegenheid in Sas van Gent. De beide bedrijventerreinen zijn in het begin van de 20^e eeuw gerealiseerd en zijn sterk verankerd in de structuur van de kern. Ruimte voor nieuwe ontwikkelingen is daarom beperkt.

CSM-terrein

De Sasse Poort (9,28 ha) is het terrein van de oude CSM-fabriek (zie figuur 2.4). Het terrein is in 1999 verworven door Ridderpoort B.V., onderdeel van ontwikkelaar Hillgate Investments B.V. met de bedoeling hier een ´factory outlet center´ te realiseren.

Figuur 2.4 Voormalige CSM-fabriek

Sasse Poort

Vanaf 2006 zijn in samenwerking met de gemeente plannen ontwikkeld voor een multifunctioneel bedrijventerrein. In 2011 is na enkele jaren voorbereiding, de Palletcentrale, afkomstig uit Moerdijk, in het westelijk deel van het gebied gevestigd. Het bedrijfskavel van de Palletcentrale omvat 36.000 m², verder is ca. 9.000 m² langs de Suikerdijk verkocht aan een Belgische bouwonderneming en recent doorverkocht aan de palletcentrale voor toekomstige uitbreiding. Dit is gecombineerd met uitvoering van enkele bodemsaneringen, de aanleg van de ontsluitingen van de percelen (doortrekken Suikerdijk) en de aanleg van rioleringen en nutsvoorzieningen.

Hiervoor is 24 mei 2012 het bestemmingsplan Sas van Gent vastgesteld. De Sasse Poort maakt hier deel van uit. De bestemming van het terrein is 'Bedrijf' met een additionele mogelijkheid van 10 bedrijfswoningen langs de huidige zuidrand van de kern Sas van Gent. Verder is voor de zichtlocatie langs de Westkade (ca. 25.000 m² terrein) een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan opgenomen voor onder meer detailhandel. Hier is deels invulling aangegeven door de realisatie van twee supermarkten op deze locatie.

In het kader van de ontwikkeling van Sasse Poort is het Masterplan Ontwikkelingen Sas van Gent / Sasse Poort opgesteld. Dit masterplan beschrijft de stedenbouwkundige kaders en het samenhangend plan voor de gebiedstransformatie in Sas van Gent. Het masterplan is tot standgekomen in een intensieve samenwerking tussen Hillgate, Albert Heijn, Lidl, Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, Bouwgroep de Nijs-Soffers en de gemeente.

In het masterplan is een aantal doelen geformuleerd voor de ontwikkeling:

• verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het centrumgebied;
• toekomstbestendige supermarkten;
• verbeteren van de woonkwaliteit;
• verbeteren van de leefbaarheid.

De ontwikkeling vindt plaats op 3 locaties in Sas van Gent, het gaat hierbij om de locaties Sasse Poort en de twee locaties van de supermarkten in Sas van Gent aan de Zuidstraat/Wilhelminalaan en aan de Tramstraat. In het Masterplan is een stedenbouwkundige schets opgenomen met een voorstel voor de indeling van de locaties (zie figuur 3.1). Dit wijzigingsplan gaat alleen over detailhandelslocatie (locatie 3).

In bijlage 1 is het volledige Masterplan bijgevoegd.

Figuur 3.1 Overzicht 3 locaties (Bron: Masterplan Ontwikkelingen Sas van Gent / Sasse Poort)

Sasse Poort

De detailhandelslocatie is oorspronkelijk opgedeeld in drie deelgebieden (figuur 3.1). De twee oostelijke gebouwen zijn reeds ontwikkeld en geopend na vaststelling van het bestemmingsplan 'Sasse Poort'. Het meest westelijk gelegen gebouw is men nu voornemens te ontwikkelen tot detailhandelslocatie voor dagelijkse en doelgerichte aankopen. De nadruk ligt op doelgerichte aankopen voor met name de Belgische consument in combinatie met consumenten uit omliggende plaatsen die ook de supermarkten bezoeken. Hiermee wordt concurrentie met Terneuzen vermeden.

Groenvoorzieningen

Tussen Sasse Poort en het centrum van Sas van Gent wordt een groene langzaamverkeersverbinding aangelegd. Deze groene langzaamverkeersverbinding loopt door het plangebied van voorliggend wijzigingsplan heen, voor het gebouw langs en aan de zuidkant om het gebouw heen. Vervolgens wordt via het verlengde van het Schulpenpad aansluiting gezocht op de geplande groenzone langs de zuidkant van de Eikenstraat. Zie figuur 3.2 voor de geplande groenvoorzieningen in Sasse Poort.

Het initiatief is een aanvullende detailhandelslocatie voor dagelijkse en doelgerichte aankopen. Voor het afronden van het gebied zijn er qua detailhandel vooral kansen in het verder versterken als winkelgebied voor dagelijkse en doelgerichte aankopen, met een accent op de Belgische kooptoerist. Hierbij kan gedacht worden aan:

• winkels die producten voor persoonlijke verzorging verkopen, bijvoorbeeld drogisterijen. Dit soort winkels kunnen ook de Belgische consument trekken die op zoek is naar specifiek aanbod, bijvoorbeeld homeopathische producten;
• winkels die levensmiddelen verkopen, bijvoorbeeld een slijterij;
• textiel supermarkten die goedkoop (huishoud) textiel e.d. verkopen;
• planten- en dierenwinkels;

Hiervoor is een brancherings/DPO onderzoek uitgevoerd. Dit is bijgevoegd in bijlage 2. Op basis van dit brancheringsonderzoek is het pand in verschillende ruimtes ingedeeld met afwijkende oppervlaktes (figuur 2). Initiatiefnemer Hillgate is momenteel in gesprek met een aantal bedrijven die zich hier mogelijk willen vestigen. Het gaat om bedrijven die geen negatieve effecten zullen hebben op de bestaande detailhandel in de binnenstad en om bedrijven die qua grootte en parkeerdruk niet passend zijn in de binnenstad.

Figuur 3.2 – Inrichtingstekening Sasse Poort inclusief groenstructuur met rechts de 2 bestaande supermarkten en links de nieuwe detailhandelsvestiging

De ontwikkeling bestaat uit maximaal 2.500 m² detailhandel voor verschillende vestigingen. In de inrichtingstekening zoals opgenomen in figuur 3.2 is uitgegaan van 4 verschillende vestigingen. In de regels is vastgelegd dat de bedrijfsvloeroppervlakte per detailhandelsvestiging minimaal 300 m² bedraagt. Voor de bouwhoogte wordt aangesloten bij de maximale bouwhoogte van 10 meter die op basis van het geldende bestemmingsplan is toegestaan. In werkelijkheid wordt de bebouwing waarschijnlijk lager. Logistiek en bevoorrading bevindt zich aan de achterzijde van het gebouw.

Voor succesvol ruimtelijk beleid is het van belang dat vraag en aanbod van stedelijke functies goed op elkaar zijn afgestemd. Dit draagt bij aan economische dynamiek, zorgvuldig gebruik van ruimte en infrastructuur en behoud van de leefbaarheid van stedelijk en landelijk gebied. In het Bro is hiervoor een regeling opgenomen:

Lid 2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In het kader van de ladder-onderbouwing dient ten eerste te worden bepaald of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Uit jurisprudentie (ABRvS 28 juni 2017; ECLI:NL:RVS:2017:1724) kan worden afgeleid dat ontwikkelingen groter dan 500 m² bruto vloeroppervlak (bvo) ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan worden aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'.

• Met het wijzigingsplan wordt de realisatie van een detailhandelslocatie van 2.500 m2 mogelijk gemaakt. Dit betekent dat de ontwikkeling aangemerkt wordt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'.

Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling van de detailhandelslocatie moet worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Behoefte

Voor het onderzoeken van de behoefte van diverse detailhandelslocaties is een brancheringsonderzoek uitgevoerd. Dit is toegevoegd in Bijlage 2. Op basis van de uitgevoerde analyses worden verschillende mogelijkheden benoemd voor aanvullende functies bij de supermarkten op Sasse Poort. Hierbij zijn ook de belangrijke randvoorwaarden voor succes genoemd. De in tabel 6.1 weergegeven functies kunnen in meerdere of mindere mate als kansrijk worden beschouwd, mits aan randvoorwaarden wordt voldaan.

Tabel 3.1 Indicatie mogelijke kansrijke functies met de daarbij behorende metrages in de tweede fase Sasse Poort

De consument heeft behoefte aan een zo compleet mogelijk dagelijks winkelaanbod op aanvaardbare afstand. Voornamelijk omdat Sas van Gent een belangrijke boodschappenfunctie heeft. Door de ligging aan de grens met België worden de supermarkten ook veel bezocht door Belgische consumenten, dit is ook aantrekkelijk voor de beoogde detailhandelslocatie. De omvang van het aanbod is daardoor groter dan hetgeen verwacht zou worden op basis van het gemiddelde in Nederland.

Locatieafweging

Het provinciale – en gemeentelijke detailhandelsbeleid is gericht op de versterking van de bestaande winkelstructuur. Vanwege de twee supermarkten die reeds zijn ontwikkeld en geopend (juli 2023) kan gesteld worden dat dit de bestaande winkelstructuur is. Hier komen dagelijks een groot aantal mensen voor hun dagelijkse behoefte.

Ook vanuit ruimtelijk oogpunt is de Sasse Poort een geschikte locatie voor een aanvullende detailhandelslocatie vanwege de ligging van de twee supermarkten. De locatie is in het vigerende bestemmingsplan aangemerkt als mogelijke detailhandelslocatie indien de detailhandelsstructuur niet negatief wordt beïnvloed. Met een groene langzaamverkeersverbinding is er een verbinding tussen de Sasse Poort en het centrum van Sas van Gent.

Het historische centrum biedt voornamelijk kleinschalige winkels, speciaalzaken en niet-dagelijkse winkels. Op de Sasse Poort is ruimte voor meer grootschaliger winkels (zoals Welkoop, Pets Place of Kruidvat) met voldoende ruimte voor parkeren. Zo ontstaat een duidelijk boodschappengebied als nieuwe zuidelijke entree voor Sas van Gent. Met deze nieuwe structuur ontstaat er een toekomstbestendige detailhandelsstructuur voor Sas van Gent.

In het bestemmingsplan 'Sas van Gent' is ter plaatse van het plangebied de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' opgenomen. In artikel 29.2 van de regels van dit bestemmingsplan is vastgelegd dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn de bestemmingen ter plaatse van de op de kaart met gebiedsaanduiding ‘wro-zone – wijzigingsgebied 1’ aangewezen gronden te wijzigen naar de bestemming ‘Gemengd - 1'.

Hierna is aangegeven hoe aan de wijzigingsvoorwaarden uit artikel 29.2 wordt voldaan.

1. a. detailhandel is uitsluitend mogelijk indien aannemelijk is gemaakt dat vestiging in het bestaande centrum van Sas van Gent niet mogelijk is en de bestaande detailhandelsstructuur als geheel niet in ruime mate negatief wordt beïnvloed;

In paragraaf 3.3 en het brancheringsonderzoek in Bijlage 2 is aangegeven dat de vestigingen die mogelijk worden gemaakt aanvullend zijn op het centrum van Sas van Gent en met name ook een grotere schaal hebben waarvoor geen ruimte is in het centrumgebied. De toevoeging van de derde detailhandelslocatie zal een positief effect hebben op de levendigheid in het centrum van Sas van Gent.

2. b. een zelfstandig kantoor, maximaal 200 m² groot, en dienstverlening is alleen bestemd voor lokale bedrijven;
   Er wordt detailhandel en dienstverlening mogelijk gemaakt, zelfstandige kantoren worden in beginsel niet mogelijk gemaakt. Initiatiefnemers zijn in eerste instantie voornemens de locatie volledig in te verhuren voor detailhandel. Indien hierna nog bedrijfsruimten open blijven, worden lokale bedrijven in de commerciële dienstverlening benaderd.

3. c. woningen zijn niet toegestaan;
   Er worden geen woningen mogelijk gemaakt binnen de nieuwe bestemming 'Gemengd - 1'.

4. d. aandacht dient te worden besteed aan de gemaakte belangenafweging;
   In paragraaf 3.3 en het brancheringsonderzoek in Bijlage 2 is aangegeven dat de vestigingen die mogelijk worden gemaakt aanvullend zijn op het centrum van Sas van Gent en met name ook een grotere schaal hebben waarvoor geen ruimte is in het centrumgebied. In de regels is vastgelegd dat het moet gaan om detaillhandelsvestigingen met een minimale oppervlakte van 300 m². Hierdoor vindt geen concurrentie plaats met het centrum van Sas van Gent of Terneuzen. Tevens wordt een bedrijfsbestemming wegbestemd, dit is goed voor het zorgvuldig ruimtegebruik, aangezien er nog veel onbenut bedrijventerrein is in Sas van Gent.

5. e. er dienen geen milieuhygiënische belemmeringen te zijn en voldaan moet worden aan de vereisten inzake economische uitvoerbaarheid;
   In hoofdstuk 5 blijkt dat er geen milieuhygiënische belemmeringen zijn en in hoofdstuk 8blijkt dat voldaan wordt aan de vereisten van economische uitvoerbaarheid.

6. f. er mogen geen onevenredige gevolgen ten opzichte van de naastgelegen waterkering plaatsvinden; daartoe wordt vooraf door burgemeester en wethouders een schriftelijk advies aan de waterbeheerder gevraagd;
   Dit advies wordt toegevoegd na het wettelijk vooroverleg met waterschap de Scheldestromen

7. g. de regels ten aanzien van de bestemming ‘Gemengd - 1’ en/of ‘Gemengd – 3’ zijn van overeenkomstige toepassing.
   de regels ten aanzien van de bestemming 'Gemengd - 1'worden overeenkomstig van toepassing verklaard;

Conclusie

Aan de wijzigingsvoorwaarden wordt voldaan.

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

Toetsing plangebied

Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding. Het plan draagt bij aan het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit, wat één van de nationale belangen is, doordat door het plan de gebruikswaarde van het gebied wordt vergroot.

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. Hiertoe wordt de ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). Deze ladder bestaat uit de volgende twee treden:

1. a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte;
2. b. indien de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient in een motivering worden voorzien waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien

Toetsing plangebied

a. Is er een behoefte aan de beoogde ontwikkeling?

Er is sprake van een actuele regionale behoefte aan detailhandel op deze locatie. Deze behoefte is nader onderbouwd in paragraaf 3.3.

b. Is sprake van een ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied?

Nee, de ontwikkeling vindt plaats op een voormalig bedrijventerrein en in de kern van Sas van Gent. Daarmee is sprake van een binnenstedelijke ontwikkeling.

De ontwikkeling voldoet aan de stappen uit de ladder voor duurzame verstedelijking.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. In het Barro is het Kanaal van Gent naar Terneuzen aangewezen als Rijksvaarweg en specifiek als zeehaventoegang, ook de kanaalarm ter hoogte van de Westkade heeft deze aanduiding.

Toetsing plangebied

In artikel 2.1.2 van het Barro is bepaald dat aan weerszijden van een zeehaventoegang een vrijwaringszone van toepassing is van 40 meter breed. Deze zone ligt buiten het plangebied.

Verder is de Westkade in het Barro aangewezen als regionale waterkering, met de daarbij behorende beschermingszone (zie figuur 4.1). Het plangebied ligt buiten de waterkering en buiten de beschermingszone van de waterkering.

Figuur 4.1 Uitsnede Legger Rijkswaterstaatswerken

Het Omgevingsplan Zeeland 2018 bevat de hoofdlijnen uit alle provinciale beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving. Het gaat over economie, ruimte, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Het plan is integraal, maar ook compact. Het is voor het overgrote deel geen nieuw beleid. Wel flink opgeruimd en opnieuw ingericht op basis van vier grote strategische opgaven.

Het Omgevingsplan Zeeland 2018 is gebaseerd op de geldende wet- en regelgeving. Daarnaast houdt het Omgevingsplan Zeeland 2018 rekening met de nieuwe Omgevingswet die in 2024 in werking treedt. Het Omgevingsplan is een overbruggingsplan. Het traject naar de Omgevingsvisie is gestart en dit zal nieuwe inzichten opleveren. Het Omgevingsplan Zeeland 2018 biedt meer ruimte om per situatie of gebied passend beleid te voeren en zal indien nodig tussentijds worden gewijzigd aan de nieuwe inzichten. Het plan zal de transitie naar de Omgevingswet ondersteunen, niet belemmeren. Het Omgevingsplan Zeeland 2018 blijft geldig tot vaststelling van de nieuwe Omgevingsvisie, in 2024.

De vier grote strategische opgaven zijn als volgt:

1. 1. Duurzame en concurrerende economie.
2. 2. Klimaatbestendige en –neutrale samenleving.
3. 3. Waardevolle leefomgeving.
4. 4. Toekomstbestendige, bereikbare woon-, werk- en verblijfsomgeving.

Binnen de opgave van een duurzame en concurrerende economie is onder andere aandacht voor de voorzieningen in de provincie. Een betaalbaar, bereikbaar en divers voorzieningenniveau en toekomstbestendig voorzieningenstelsel voor alle bewoners, toeristen en bedrijven is essentieel. Het bieden van een goede kwaliteit van voorzieningen is daarbij belangrijker dan de fysieke nabijheid. Voor veel voorzieningen geldt dat bereikbaarheid organiseren samenhangt met het aantal mensen dat hiervan gebruik maakt. Een winkel, school, pinautomaat of bibliotheek kan alleen renderen in een omgeving met voldoende (potentiële) klanten.

Vanuit zorgvuldig ruimtegebruik, bundeling van functies en versterking van attractieve steden ziet de provincie de (binnenstedelijke) kernwinkelgebieden als primaire vestigingsplaats voor detailhandel. In kernen zonder kernwinkelgebied is ruimte voor lokale detailhandel en buiten bestaand bebouwd gebied zijn kleinschalige en aan het buitengebied gebonden vormen van detailhandel mogelijk. Vanwege de bijzondere combinatie van frequent bezoek en groot winkelvloeroppervlak kunnen supermarkten in of (indien noodzakelijk vanwege de omvang) aansluitend aan het kernwinkelgebied worden gevestigd.

Ook de vierde strategische opgave van de provincie Zeeland (een toekomstbestendige, bereikbare woon-, werk- en verblijfsomgeving) is relevant voor de beoogde ontwikkeling.

In Zeeland is behoud en herontwikkeling van voorzieningen essentieel omdat de totale bevolkingsomvang daalt en de bevolking vergrijst. Het regionale schaalniveau wordt steeds belangrijker. Het stedelijk gebied en de omliggende dorpen en regio functioneren feitelijk als één geheel. Voor steden en kernen leidt dit tot veel verschillende opgaven: verduurzaming en verbetering van de bestaande gebouwen, de verdichting van de stad voor verdere verduurzaming, het accommoderen van de vraag naar meer stedelijke woonvormen, het op peil houden van het voorzieningenniveau, de daarmee samenhangende noodzakelijke aanpak van de straten en openbare ruimte en transformatie van leegstaande gebieden en gebouwen, inclusief cultureel erfgoed.

Toetsing plangebied

Met de beoogde ontwikkeling van een detailhandelslocatie in winkelgebied de Sasse Poort wordt invulling gegeven aan verschillende provinciale belangen. Voor Zeeland is het behoud en de herontwikkeling van voorzieningen belangrijk, gelet op de demografische ontwikkelingen. Met de boogde ontwikkeling wordt een nieuwe toekomstbestendige winkelstructuur gecreëerd waarbij grotere detailhandel geconcentreerd is op de Sasse Poort en de kleinschaligere winkels in het centrum gevestigd zijn.

De ambities en doelen zoals geformuleerd in het Omgevingsplan van de provincie, zijn vertaald in de regels van de Omgevingsverordening. In artikel 2.6 van de verordening is vastgelegd dat in een bestemmingsplan nieuwe detailhandelsvoorzieningen, daaronder mede verstaan de uitbreiding van bestaande detailhandelsvoorzieningen, primair worden toegelaten in bestaande kernwinkelgebieden. In de toelichting bij een bestemmingsplan moet inzicht worden gegeven in de wijze waarop het plan bijdraagt aan het beleidsdoel van bundeling en concentratie in bestaande kernwinkelgebieden.

Behoud en versterking van het aanbod aan detailhandelsvoorzieningen, alsmede bundeling en concentratie die bijdraagt aan de vitaliteit van binnensteden en dorpscentra worden als elementen van provinciaal belang aangemerkt. Met kernwinkelgebieden worden bedoeld de binnen de centra van kernen gelegen gebieden waarin detailhandelsvoorzieningen zijn geconcentreerd. Een wijzigingsplan dat geen bijdrage levert aan bundeling en concentratie is in beginsel strijdig met het beleidsdoel (behoudens in de bijlage benoemde uitzonderingen). Hierbij bestaat wel afwegingsruimte. Bijvoorbeeld een supermarkt die ruimtelijk (in verband met omvang en verkeersontsluiting) aantoonbaar niet inpasbaar is in het kernwinkelgebied mag op enige afstand van het kernwinkelgebied, binnen bestaand stedelijk gebied worden toegestaan. Hiervoor is wel een goede motivering nodig omdat een dergelijke situatie per definitie niet bijdraagt aan bundeling en concentratie in het kernwinkelgebied. In die situaties zal maatwerk moeten worden geleverd waarbij per geval, vanuit het beginsel van een goede ruimtelijke ordening en na weging van de betrokken belangen, een keuze moet worden gemaakt.

Toetsing plangebied

Het beleid van de provincie Zeeland gaat uit van concentratie van detailhandel in de kernwinkelgebieden. De Sasse Poort kan met de vestiging van twee supermarkten inmiddels aangemerkt worden als kernwinkelgebied van Sas van Gent. Met de beoogde ontwikkeling wordt invulling gegeven aan de beleidsdoelstelling bundeling en concentratie. Grotere detailhandelslocaties zijn niet mogelijk in het centrumgebied vanwege de beschikbare ruimte. De Sasse Poort is een goed alternatief op korte afstand van de dorpskern.

Regionale samenwerking is nodig om bedrijventerreinen kwalitatief te verbeteren en om terreinen te ontwikkelen die aan de vraag uit de markt voldoen. Deze regionale samenwerking wordt vertaald in het opstellen van regionale bedrijventerreinenprogramma's en de periodieke actualisatie daarvan. Hierin worden regionale keuzes gemaakt over uitbreiding, herstructurering en het uit de markt nemen van kansarm aanbod. De invulling van de bedrijventerreinenprogramma's is per definitie het primaat van de (samenwerkende) gemeenten. De provincie ziet toe op de regionale afstemming zodat de markt goed wordt bediend en er geen overaanbod ontstaat.

Toetsing plangebied

Het bedrijventerrein Sasse Poort ondervindt een transformatie waarbij een gedeelte van de bedrijfsbestemming wordt getransformeerd tot detailhandel. De regio Zeeuws Vlaanderen beschikt over een bedrijventerreinenprogramma waarin de locatie Sasse Poort is opgenomen als transformatielocatie.

De Zeeuws-Vlaamse Kanaalzone heeft de ambitie om een sprong te maken in de economische ontwikkeling, met name op het vlak van procesindustrie, logistiek en agribusiness. Ruimtelijk vinden de clusters in 2030 hun plek met het Dow-Complex in combinatie met het Valuepark, op de Westelijke Kanaaloever, op de Axelse Vlakte (inclusief Sluiskil-Oost en Koegorspolder) en bij Sas van Gent. De Zeeuws-Vlaamse Kanaalzone moet hierbij voorloper in duurzaamheid willen zijn.

Om te kunnen komen tot deze ambitie voor de langere termijn, worden voor de periode tot 2030 acht opgaven benoemd; ze geven de ambities aan op het gebied van economie, omgevingskwaliteit en infrastructuur & mobiliteit.

Deze opgaven zijn:

1. 1. Verduurzaming en innovatie van het economisch kerngebied;
2. 2. Vormgeven aan een arbeidsmarktstrategie;
3. 3. Bouwen aan regiomarketing;
4. 4. Duurzame multimodaliteit;
5. 5. Differentiëren van woonmilieus en voorzieningenniveaus;
6. 6. Werken aan milieukwaliteit;
7. 7. Versterken van natuur en landschap;
8. 8. Naar een Grenzeloze Kanaalzone;

Toetsing plangebied

Sasse Poort is in de gebiedsvisie aangemerkt als locatie voor herstructurering. De ontwikkeling is in lijn met de gebiedsvisie. Geconstateerd wordt dat de differentiatie van het voorzieningenniveau wenselijk is. Hier draagt de beoogde ontwikkeling aan bij. De ontwikkeling van bedrijvigheid in de omgeving moet worden afgestemd op de milieukwaliteit, het leef- en woonklimaat, van de woonkern Sas van Gent.

Het Regionaal Bedrijventerreinenprogramma Zeeuws-Vlaanderen vertaalt de planningsopgave ten aanzien van bedrijventerreinen in Zeeuws-Vlaanderen voor de periode 2020-2030. De programmering bevat zowel een overzicht van de behoefte en het aanbod als kwalitatieve aspecten ten aanzien van bedrijventerreinen.

Doel is om te komen tot een aanbod van aantrekkelijke toekomstbestendige bedrijventerreinen, waar de aanwezige bedrijven ruimte krijgen om te ondernemen en waar nieuwe bedrijvigheid zich wil vestigen. De Zeeuws-Vlaamse gemeenten en de provincie Zeeland hechten in dat kader belang aan een gezonde, toekomstbestendige bedrijventerreinenmarkt. Dit komt enerzijds neer op het vraaggericht ontwikkelen van voldoende ruimte (kwantitatief) voor nieuwvestiging, uit-/verplaatsing of uitbreiding van bedrijven. Anderzijds dient het aanbod aan terreinen niet te ruim te zijn. Verder dient deze ruimte voor bedrijvigheid in kwalitatief opzicht in orde te zijn, dat wil zeggen dat het profiel en de locatie van deze terreinen moeten beantwoorden aan de eisen die het bedrijfsleven daaraan stelt. Betere afstemming tussen vraag en aanbod is wenselijk. De regio is al langere tijd bezig om niet gunstig gelegen bedrijventerreinen dan wel bedrijventerrein waar geen vraag naar is uit de markt te halen. Hier gaat de regio de komende jaren ook mee door.

Toetsing plangebied

Het bedrijventerrein Sasse Poort is gelegen tussen de grootschalige industrie en de woonkern Sas van Gent. Het betreft een regulier bedrijventerrein waarvan de niet uitgegeven percelen drukken op de voorraad bedrijventerrein. Bedrijventerrein Sasse Poort is een bedrijventerrein dat voor een groot gedeelte niet is ingevuld. Er blijkt niet voldoende vraag vanuit de markt om dit terrein in te vullen als bedrijventerrein. Beleidsmatig is het gewenst bedrijventerrein waar geen vraag naar is uit de markt te nemen en te transformeren. De transformatie van een gedeelte van het bedrijventerrein Sasse Poort is opgenomen in het regionaal bedrijventerreinprogramma Zeeuws-Vlaanderen.

Op 16 december 2010 is de Structuurvisie Terneuzen vastgesteld. In de structuurvisie Terneuzen wordt op hoofdlijnen vastgelegd waar de gemeente Terneuzen op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied zou moeten staan in 2025. De structuurvisie geeft richting aan de gewenste ruimtelijke inrichting van een gebied waardoor voor een ieder in algemene zin duidelijk is of bepaalde initiatieven daarbinnen passen. Voor het gemeentebestuur is de structuurvisie een belangrijk kader voor de afweging van concrete ruimtelijke beslissingen en voor de inzet daartoe van uitvoeringsinstrumenten, zoals het vaststellen van wijzigingsplannen, het beschikbaar stellen van financiële middelen en het sluiten van (bestuurs)overeenkomsten. De structuurvisie gaat tevens in op de wijze waarop het gemeentebestuur zich voorstelt de voorgenomen ontwikkeling te doen verwezenlijken.

Ten aanzien van de beoogde ontwikkeling zijn de volgende uitgangspunten relevant.

In iedere kern zijn detailhandels-, horeca- en commerciële voorzieningen aanwezig. Naast Terneuzen bieden meerdere kernen, al dan niet in beperkte mate, ook niet-dagelijkse goederen aan. Sas van Gent en detaillisten in andere kernen profiteren van de bestedingen van Vlamingen, alhoewel deze bestedingen de laatste tijd wel afnemen. Door de toegenomen mobiliteit doen steeds meer mensen boodschappen in kernen die een breder aanbod bieden in vergelijking met wat in hun eigen omgeving wordt aangeboden. Dit heeft met name in de kleinere kernen geleid tot een beperking van het draagvlak van met name detailhandelsvoorzieningen. De aanwezigheid van commerciële voorzieningen hangt af van de marktwerking. De gemeente kan daarin faciliteren door goede locaties te reserveren c.q. planologisch te regelen, door koppelingen te leggen met andere initiatieven en door allerhande regelingen op provinciaal of nationaal niveau aan te spreken. Hierbij liggen er mogelijkheden om deze voorzieningen te combineren met andere (maatschappelijke) voorzieningen. Er wordt ingezet op het behoud van het aanbod van dagelijkse boodschappen in de kernen.

Toetsing plangebied

De gemeente richt zich op de transformatie van de Sasse Poort. Met de beoogde ontwikkeling wordt hier invulling aan gegeven. Met de realisatie van een aanvullende detailhandelslocatie wordt het winkelgebied verder versterkt. Doordat voorzien wordt in dagelijkse boodschappen voor de Belgische kooptoerist en bezoekers van de huidige supermarkten wordt concurrentie met Terneuzen voorkomen. Op deze manier kan de beoogde ontwikkeling bijdragen aan de transformatie.

De omgevingsvisie van Sas van Gent beschrijft de langetermijnvisie op de leefomgeving van de kern en alle aspecten die daarmee te maken hebben. De omgevingsvisie bevat beleid voor de volgende omgevingswaarden:

Industrie

Ten noorden en ten zuiden zijn bedrijfsactiviteiten vergund met een stevige geluidsbelasting. Normaliter word 55 dB(A) op woningen als aanvaardbaar gezien. Eind jaren 90 zijn in Sas van Gent afspraken gemaakt dat op de eerstelijnsbebouwing in de wijk Sint Albert en het Bolwerk de geluidsbelasting niet meer dan 58 dB(A) mag zijn. En op de woningen aan de zuidrand van de kern Sas van Gent een geluidsbelasting van maximaal 55 dB(A)

Geur

Ten noorden en ten zuiden zijn bedrijfsactiviteiten vergund met een sterke geurbelasting. De geurbelasting is de afgelopen decennia afgenomen en de lagere belasting is in de vergunningen van de desbetreffende bedrijven vastgelegd.

Externe veiligheid

Rondom Sas van Gent bevinden zich enkele risicobronnen ten aanzien van externe veiligheid. Hierin vormen bedrijven en het kanaal geen grote belemmering en heeft de spoorlijn de grootste impact. Sas van Gent heeft de ambitie om de spoorlijn de verplaatsen naar een nieuw tracé lang de Tractaatweg, zodat er geen externe veiligheidsissues meer zijn.

Bodem

Voor bodembescherming in de gemeente Sas van Gent is de nota Bodembeheer in werking. Hiervoor worden geen specifieke omgevingswaarden opgenomen.

Duurzame energie

De gemeente heeft de ambitie dat in 2045 alle bestaande particuliere woningen energieneutraal zijn.

Waterbeheer

Er wordt gestreefd naar een robuust watersysteem. Tritsen vasthouden-bergen-afvoeren en schoonhouden-scheiden-zuiveren blijven gehandhaafd.

Ecologie

Gestreefd wordt naar hoog mogelijke ecologische waarden te creëren door water en groen met elkaar te verbinden.

Archeologie

Archeologische waarden worden beschermd middels de kaart met archeologische verwachtingswaarde. Tevens zijn er afspraken over de wijze waarop de archeologische toets gedaan moet worden.

Welstand

In 2013 heeft de gemeenteraad van Terneuzen het welstandsbeleid afgeschaft. Momenteel is er alleen nog een excessenregeling van kracht waarbij de gemeente gevraagd wordt in te grijpen wanneer een pand echt niet gerealiseerd mag worden.

Cultuurhistorie

De cultuurhistorische waarden worden niet beschermd in het wijzigingsplan. De geschiedenis komt weinig voor het voetlicht, de mate van bescherming en de mate waarin onderliggende historische patronen gebruikt worden in het ontwerp van de openbare ruimte en bij herontwikkelingen, kan per kern anders worden ingevuld.

Beheer en onderhoud

Het beheer en onderhoud wordt gemeentebreed aangestuurd en budgetten worden vastgelegd per onderhoudsgroep, zoals wegen, groen, etc. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt in het niveau en de intensiteit van het beheer in het gebied. In Sas van Gent is de wens om zelf mee te beslissen over de manier en het niveau van het onderhoud, binnen de budgettaire kaders uiteraard.

Sportief bewegen en toegankelijkheid

De buitenruimte in Sas van Gent dient meer ingericht te worden ten behoeve van lopen en fietsen, zodat het bewoners uitnodigt om te bewegen.

Toetsing plangebied

De beoogde ontwikkeling wordt in het volgende hoofdstuk getoetst aan de hierboven genoemde omgevingsaspecten. De verruimde afspraken voor geluid hebben geen betrekking op het plangebied. Ook de vergunningen voor geurhinder hebben geen invloed in het plangebied.

De basis voor de detailhandelsstructuur is al gelegd in de structuurvisie detailhandel 2008. In 2014 is de geactualiseerde detailhandelsvisie van de gemeente Terneuzen vastgesteld, in overeenstemming met de structuurvisie detailhandel. Er wordt ingezet op het behoud van het aanbod van dagelijkse boodschappen in de kernen. Terneuzen en op kleinere schaal Axel bieden een breder aanbod aan detailhandel aan. Grootschalige perifere detailhandel (zoals meubelboulevards en tuincentra) is geconcentreerd in de directe omgeving van de Kennedylaan in Terneuzen. Een verdere versterking ter plaatse wordt voorgestaan. Een mogelijke toekomstige alternatieve locatie of overlooplocatie voor grootschalige perifere detailhandel is de Zuidpoort. In de Zuidpoort is een combinatie mogelijk met voorzieningen op het gebied van leisure, zorg en onderwijs.

Toetsing plangebied

Het gemeentelijk beleid gaat uit van een hiërarchische detailhandelsstructuur. In het algemeen streeft de gemeente voor de kernen naar concentratie van winkelgebieden waarbij het 'uitsterven' van detailhandel in de zij- en aanloopstraten aan de orde is. Aandacht wordt gevraagd voor Sas van Gent waar het lastig is om zo maar panden te transformeren naar andere functies dan detailhandel.

De beoogde ontwikkeling biedt een nieuwe detailhandelslocatie nabij de reeds ontwikkelde supermarkten als aanvulling op de dagelijkse boodschappen. Op deze manier wordt een nieuwe detailhandelsstructuur gerealiseerd waarbij het kernwinkelgebied verder geconcentreerd wordt aan de rand van de kern.

Toetsingskader

Het is wettelijk verplicht een watertoets uit te voeren. Dit is een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. De watertoets heeft als doel het voorkomen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die negatieve effecten hebben op het duurzame waterbeheer.

Onderzoek

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van waterschap Scheldestromen, verantwoordelijk voor het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer. Bij het waterschap Scheldestromen wordt een watertoetstabel gebruikt. In deze tabel zijn de relevante aspecten verwerkt. De watertoetstabel is in Bijlage 3 ingevuld voor de ontwikkeling van de detailhandelslocatie.

Het hemelwater van de Sasse Poort wordt centraal opgevangen. Door middel van het bestaande pompgemaal gelegen aan de Suikerdijk wordt het hemelwater naar het kanaal gepompt middels een persleiding onder de Westkade door.

Conclusie

Het wijzigingsplan heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Onderzoek

Binnen het gehele gebied tussen de Westkade en de spoorlijn, de voormalige CSM-locatie, zijn diverse onderzoeken en saneringen uitgevoerd. In relatie tot voorliggende supermarktlocatie zijn de volgende rapporten relevant:

• Rapport Coöperatief Adviesbureau vereniging Krachtwerktuigen; Amersfoort, 9 september 1993
• Inventarisatie terreinsituatie en verontreinigingssituatie Locatie voormalig CSM-terrein; Definitief; Grontmij Nederland bv; Eindhoven, 19 april 2005
• Verkennend bodemonderzoek; De Sasse Poort te Sas van Gent; Definitief; Grontmij Nederland bv; Middelburg, 19 april 2006
• Plan van aanpak Sasse Poort te Sas van Gent fase 1; Sagro Milieu Advies Zeeland B.V. 14 maart 2007 (Bijlage 4)
• Eindrapport Nader Bodemonderzoek en saneringsplan Sasse Poort te Sas van Gent, fase 2; Sagro Milieu Advies Zeeland B.V.; 21 november 2007 (Bijlage 5).

Bij de onderzoeken is de in figuur 5.1 afgebeelde bodemkaart gehanteerd. De locatie voor het voorzieningengebied betreft locatie A (oostelijk deelgebied).

Figuur 5.1 - Bodemkaart

In 2023 hebben diverse grondwerken aan de Suikerdijk en Westkade plaatsgevonden. Dit ten behoeve van ontsluitingswegen en nutsvoorzieningen van de detailhandelslocatie Sasse Poort, Sas van Gent.

Voor het deel waarop dit wijzigingsplan betrekking heeft, specifiek m.b.t. bodemkwaliteit het volgende:

• Overeenkomstig het Plan van Aanpak van 14 maart 2007 is/wordt bodemvreemd materiaal op locatie A16 (witte kalkachtige stof op 0,45-1,80m minus maaiveld) verwijderd. In geval deze binnen het grondoppervlak van voorliggend wijzigingsplan bevindt, wordt deze ook hier verwijderd overeenkomstig ditzelfde Plan van Aanpak (14 maart 2007).
• Ter plaatste van voormalige Suikerloods zijn de verontreinigde slakken verwijderd.

De initiatiefnemer zorgt ervoor dat bodemverontreinigingen worden gesaneerd. Daartoe behoren ook eventuele andere bodemverontreinigingen of bodemvreemde materialen als gevolg van het voormalige fabrieksterrein.

Conclusie

Nieuw verkennend bodemonderzoek op basis van de Wet bodembescherming is niet vereist. Voor het plangebied draagt de initiatiefnemer zorg voor een bodemkwaliteit die, met inachtneming van het eerder vermeldde, voldoet aan de huidige regelgeving c.q. gewenste bodemkwaliteit. Dat betekent dat de gronden geschikt zijn, dan wel geschikt worden gemaakt, voor de beoogde functie ‘detailhandel’, ‘wonen’ of vergelijkbaar.

In geval van grondaanvoer geldt het Besluit bodemkwaliteit, aangevuld met de PFAS-stoffenreeks; bodemkwaliteitsklasse ‘wonen’, of schoner, mag worden toegepast. Aangezien het terrein in zekere zin verdacht blijft, is in geval van grondafvoer per definitie een partijkeuring nodig (inclusief PFAS-stoffen).

Toetsingskader

Op grond van de Wro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) zijn behoud en beheer van het bodemarchief integraal verankerd in de ruimtelijke werkprocessen van de gemeenten. Bij de vaststelling van een ruimtelijk plan moet met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten rekening worden gehouden. In het belang van de archeologische monumentenzorg kan bij een ruimtelijk plan worden bepaald dat de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen of voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden een rapport dient te overleggen, waarin de archeologische waarde van het terrein dat volgens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende is vastgesteld.

Gemeentelijk archeologiebeleid

Op 27 januari 2011 is door de gemeenteraad van Terneuzen het interimbeleid archeologie vastgesteld. De insteek van dit beleid is het regelen van archeologie in ruimtelijke plannen. In een cyclus van 10 jaar zullen alle ruimtelijke plannen aangepast worden, waarbij archeologie in de plannen zal worden ingebracht of geactualiseerd aan de hand van het dan geldende beleid. Zolang de bescherming van archeologische waarde niet is geregeld in een ruimtelijk plan (bestemmingsplan of beheersverordening) fungeert als vangnet de Erfgoedverordening Terneuzen 2011. Deze verordening is geactualiseerd en is in samenhang met het archeologiebeleid opnieuw vastgesteld. In lijn met de intentie van de wetgever wordt een algemene vrijstelling voor archeologie verleend tot 100 m² voor de zogenaamde kruimelgevallen.

Naast de hiervoor vermelde algemene vrijstelling kan vrijstelling van archeologisch onderzoek worden verleend indien reeds eerder aantoonbaar verstoring heeft plaatsgevonden. Hierbij kan gedacht worden aan ophogingen, ontgrondingen, wegcunetten, rioleringsleuven, bodemsanering en dergelijke. Een en ander dient ter beoordeling aan het bevoegd gezag (in de meeste situaties de gemeente) te worden voorgelegd.

Tot slot kan vrijstelling van archeologisch onderzoek eveneens worden verleend als:

• het gebied niet wordt vermeld op de Archeologische Monumentenkaart (AMK, zie figuur 5.2);
• volgens de Indicatieve kaart archeologische waarden (IKAW) een zeer lage of lage trefkans heeft (op eventuele waarden tot 1,2 meter beneden het maaiveld);
• in de nationale digitale database ARCHIS en het Zeeuws Archeologisch Archief (ZAA) geen gegevens zijn geregistreerd, danwel alleen gegevens die duiden op een lage waarde;
• er volgens de Geologische kaart Van Rummelen sprake is van de geologische formatie Duinkerke III.

Een en ander is uitgewerkt in een stroomschema dat is opgenomen in bijlage 1 van 'De onderste steen boven? Interim-beleid archeologie gemeente Terneuzen'. Voor de duidelijkheid is dit schema ook opgenomen in Bijlage 6 bij deze toelichting. Ook als er wel archeologische waarden aanwezig kunnen zijn, is niet altijd archeologisch onderzoek nodig. Aan de hand van de archeologische verwachtingswaarde wordt per deelgebied een grens gesteld waarboven archeologisch onderzoek verplicht is en waaronder vrijstelling wordt verleend.

Bij het opstellen van ruimtelijke plannen en vergunningverlening in het kader van de Erfgoedverordening zal de toets aan het stroomschema het uitgangspunt zijn voor de beoordeling. Vergunningverlening in het kader van de Erfgoedverordening is alleen aan de orde voor een gemeentelijk monument en een rijksmonument, niet voor archeologisch verwachtingsgebieden. Daarvoor geldt een verbodsregeling zonder de mogelijkheid van ontheffing.

Het toepassen van een grotere 'vrijstellingsdiepte' is in sommige gebieden denkbaar. Voor een weloverwogen afweging hierover beschikt de gemeente over een 'Vrijstellingenkaart Archeologie'. Hierop is aangegeven of en tot op welke diepte werkzaamheden op of in een terrein kunnen worden vrijgesteld van het opstellen van een archeologisch onderzoek(srapport). De vrijstellingenkaart wordt in bestemmingsplannen gekoppeld aan archeologische dubbelbestemmingen. De 'Vrijstellingenkaart Archeologie' is geen statisch document, maar wordt op basis van nieuwe informatie om de paar jaar geactualiseerd. Op 14 november 2017 is de 'Vrijstellingenkaart Archeologie 2017' gepresenteerd.

Het archeologiebeleid is inmiddels in alle bestemmingsplannen en beheersverordeningen verwerkt, zo ook in het bestemmingsplan Sas van Gent. In de plannen en verordeningen is, voor zover dat op grond van dat beleid nodig is, een regeling ter bescherming van mogelijk aanwezige verwachtingswaarden opgenomen waaraan een nieuwe bouwactiviteit met bodemverstorende werkzaamheden moeten worden getoetst.

Onderzoek

De algemene vrijstelling voor archeologie waaronder werkzaamheden tot 100 m² en minder dan 0,5 m diep is niet van toepassing op dit ruimtelijk plan. Op basis van de gemeentelijke vrijstellingenkaart (figuur 5.2) blijkt dan ook dat er geen ruimere vrijstellingsdiepten van toepassing zijn in het plangebied.

Figuur 5.2 - Vrijstellingenkaart gemeente Terneuzen 2017 met plangebied blauw omlijnd.

Hierna wordt beoordeeld of in het wijzigingsplan een regeling (onderzoeksplicht en vergunningstelsel) moet worden opgenomen die eventuele archeologische waarden planologisch beschermt.

1. De Archeologische Monumentenkaart (AMK)

Binnen de grenzen van het plangebied Sasse Poort bevinden zich volgende de Archeologische Monumentenkaart (AMK) geen terreinen met een vastgestelde archeologische waarde (figuur 5.2).

Figuur 5.3 - AMK-kaart,Paarse gebieden zijn van archeologische waarde

2. De Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW):

Op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) is het onderzoeksgebied gelegen in een zone die wordt gekenmerkt door een lage (gele zone) trefkans voor het aantreffen van archeologische waarden (zie figuur 5.3).

Figuur 5.3 - Indicatieve Kaart Archeologische Waarden

3. ARCHIS & Zeeuws Archeologisch Archief (ZAA) :

ARCHIS is het Archeologisch informatiesysteem. In Archis 3.0, de nationale database voor vindplaatsen in Nederland, worden binnen het plangebied geen waarnemingen vermeld. In de ruimere omgeving zijn wel enkele vindplaatsen bekend.

In het Zeeuws Archeologische Archief (ZAA) berusten de verslagen van alle in het verleden

in Zeeland uitgevoerde bodemonderzoeken, gegevens over losse vondsten en dergelijke. Dit archief geeft een indicatie van de vondsten die in het verleden zijn gedaan. Veel of belangrijke vondsten geven een hogere archeologische verwachtingswaarde.

In Archis is een onderzoek opgenomen dat in 2016 is uitgevoerd door Artefact. (ISSN: 2213-7424). Dit onderzoek is uitgevoerd voor de locatie van de nieuwe supermarkten. In het onderzoek zijn de locatie en diepteligging in kaart gebracht van de in de ondergrond aanwezige resten van de vestingwerken.

4. Geologie

Aan de hand van de geologische kaart kan nagegaan worden welke geologische, voor de archeologie relevante, bodemlagen aanwezig zijn, waaronder:

• Pleistoceen: vanaf de Steentijd;
• Hollandveen: vanaf de IJzertijd en Romeinse tijd;
• Duinkerke II, inclusief ‘oudere afzettingen van Duinkerke’: vanaf de Middeleeuwen;
• Duinkerke III; vanaf de Nieuwe Tijd.

In de gemeente Terneuzen kunnen archeologische resten in de bodem voorkomen tot in de Pleistocene afzettingen. Op de geologische kaart (figuur 5.4) blijkt dat er afzettingen van Duinkerke aanwezig zijn (zie figuur 5.4):

• F0.3b 'Afzetting van Duinkerke IIIb op oudere afzettingen van Duinkerke (kreekafzettingen DIIIb op kreekafzettingen DII) op Hollandveen.

Figuur 5.4 - Geologische kaart Van Rummelen

Voor de Afzetting van Duinkerke IIIb (geologische laag F0.3b) op Hollandveen op Pleistoceen zouden volgens het gemeentelijke beleid in de ruimtelijke plannen moeten worden voorzien van de dubbelbestemming of gebiedsaanduiding Waarde - Archeologie 2 of Waarde - Archeologie 3. In gebieden met een Waarde Archeologie 2 geldt een onderzoeksplicht bij een te verstoren oppervlak >500 m2 en voor gebieden met een Waarde Archeologie 3 geldt een onderzoeksplicht bij een te verstoren oppervlak >1.000 m2. In beide gevallen gaat het om verstoringen die dieper reiken dan 0,5 meter –mv.

5. Historische kaart Sas van Gent

Voor Sas van Gent geldt daarnaast tevens een historische kaart waarop de situatie omstreeks 1830 is opgenomen. Hiervoor geldt dat voor de aangeduide locaties een hogere archeologische verwachtingswaarde geldt dan voor de niet aangeduide locaties. Deze historische kaart is opgenomen in figuur 5.5.

Figuur 5.5 - Historische kaart Sas van Gent

Conclusie

In het wijzigingsplan is een regeling nodig die eventuele archeologische waarden planologisch beschermt. In het moederplan 'Sas van Gent' is voor het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - B' opgenomen. Op grond van dit bestemmingsplan is het alleen mogelijk om deze bestemming geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, maar niet om te wijzigen. Deze dubbelbestemming blijft ongewijzigd van toepassing op voorliggend wijzigingsplan. Het opnemen van een archeologische dubbelbestemming betekent dat het onderzoek, indien dat noodzakelijk mocht blijken, wordt doorgeschoven naar de omgevingsvergunningaanvraag. Onderzoek wordt dan ook uitgevoerd voor aanvraag van de omgevingsvergunning. Het aspect archeologie staat de vaststelling van het wijzigingsplan niet in de weg.

Toetsingskader

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het Rijk blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met cultuurhistorie. Hierin is opgenomen dat gemeenten bij het nemen van ruimtelijke besluiten rekening moeten houden met de aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten. De facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Voor de beoordeling van het aspect cultuurhistorie is de cultuurhistorische waardenkaart, als onderdeel van de Structuurvisie 2025 van de gemeente Terneuzen beschikbaar.

Onderzoek

De cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Terneuzen bestaat uit drie kaartbladen: 'behoud', 'behoud door ontwikkeling' en 'vernieuwing mogelijk'. In figuur 5.6 - 5.8 is een uitsnede van de drie kaartenbladen voor het beoogde plangebied weergegeven inclusief legenda. Hierna wordt per kaartblad uitgelegd welke strategie er voor die locatie geldt.

Behoud

In de kaartlaag ''behoud'' van de cultuurhistorische waardenkaart' (figuur 5.6) wordt duidelijk dat de detailhandelslocatie buiten het vestingwerk ligt en de strategie is niet gericht op het beschermen of behouden.

Figuur 5.6 - Cultuurhistorische waardenkaart ''Behoud''

Behoud door Ontwikkeling

In de kaartlaag ''Behoud door ontwikkeling'' (figuur 5.7) is de projectlocatie niet aangewezen voor beschermen, versterken, verbreden of verbinden.

Figuur 5.7 - Cultuurhistorische waardenkaart ''Behoud door Ontwikkeling''

Vernieuwing mogelijk

In de cultuurhistorische waarden kaart ''Vernieuwing Mogelijk'' (figuur 5.8) wordt de deatilhandelslocatie aangeduid als gebied ten behoeve van transformatie. Hierdoor staat de beoogde ontwikkeling volledig in lijn met het beleid ten aanzien van cultuurhistorie.

Figuur 5.8 - Cultuurhistorische waardenkaart ''Vernieuwing mogelijk'

Cultuurhistorische hoofdstructuur

In de cultuurhistorische kaart (figuur 5.9) ligt het plangebied niet op een plek van de cultuurhistorische hoofdstructuur. Historische elementen liggen buiten het plangebied.

Figuur 5.9 - Cultuurhistorische kaart met rood omcirkelt het plangebied.

Rode stippellijn, gele, groene en paarse lijnen zijn dijken, dammen of wallen

Gemeentelijk monument

MIP objecten

Rijksmonumenten

Conclusie

Op grond van de Cultuurhistorische waardenkaart zijn in het plangebied geen cultuurhistorische waarden aanwezig. De detailhandelslocatie Sasse Poort is aangewezen als transformatie gebied. Het planvoornemen sluit daar nadrukkelijk op aan. Er behoeft vanuit het beleid geen rekening te worden gehouden met cultuurhistorische waarden.

Met de Wet natuurbescherming zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

5.4.1 Gebiedsbescherming

Bescherming van natuurgebieden wordt gewaarborgd door de Wet natuurbescherming (Wnb) en de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro). Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Wnb en de Wro en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) wordt beschermd door de Wro.

Bij de voorbereiding van het wijzigingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich twee Natura 2000-gebieden. Aan Nederlandse zijde is dat “Canisvliet” dat op circa 523 meter ten oosten van het plangebied ligt en aan de Belgische zijde “Polders” dat 2.000 meter ten noordwesten van het plangebied ligt.

De ontwikkelgebieden liggen buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering zijn hierdoor uitgesloten. Het dichtstbijzijnde Natura 2000- en NNN gebied ligt op geringe afstand. De watergang Kanaal Gent-Terneuzen, waterkeringen en enkele bosschages fungeren als barrière tussen het plangebied en het Canisvliet. Hierdoor zal geen sprake zijn van extra verstoring als gevolg van de ontwikkeling. Ook kunnen negatieve effecten als gevolg van verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Vermesting en verzuring als gevolg van stikstofdepositie zijn echter niet op voorhand uit te sluiten. Uit berekeningen in AERIUS-Calculator versie 2023.0.1 blijkt een geringe toename van de stikstofdepositie in het Natura 2000-gebied Canisvliet. Aan de hand van een ecologische toets is beoordeeld of deze depositietoename kan leiden tot significant negatieve effecten op dit Natura 2000-gebied. Het onderzoek inclusief stikstofberekeningen is opgenomen in Bijlage 7. Uit de beoordeling blijkt dat significant negatieve effecten op het Natura 2000-gebied kunnen worden uitgesloten.

Conclusie

Het aspect gebiedsbescherming vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.4.2 Soortenbescherming

De bebouwing op Sasse Poort is al geruime tijd geleden gesloopt. Voor de locatie Sasse Poort is een ecologische quickscan uitgevoerd. Deze quickscan is opgenomen in Bijlage 8. Uit deze quickscan blijkt dat de ontwikkeling mogelijk in strijd is met de Wet natuurbescherming op het onderdeel soortenbescherming. Met het bouwrijp maken van de locatie worden elementen verwijderd die mogelijk deel uit maken van de functionele leefomgeving van de huismus. Daarnaast is het terrein mogelijk geschikt als rust- en verblijfplaats en leefgebied van marters. Tevens is de locatie een geschikte biotoop voor kruipend moerasscherm en kunnen er verblijfplaatsen van de rugstreeppad en vleermuizen aanwezig zijn. In verband met deze mogelijk aanwezige elementen is het noodzakelijk om aanvullend onderzoek uit te voeren. In het kader van de realisatie van de supermarkten is nader onderzoek uitgevoerd

Nader onderzoek marterachtige en rugstreeppad

Op basis van dit onderzoek kan worden geconcludeerd dat er geen rugstreeppad en kleine marters (meer) aanwezig zijn op het terrein. In Bijlage 9 is het volledig nader onderzoek weergegeven.

Nader onderzoek vleermuizen

Op basis van dit onderzoek kan worden geconcludeerd dat er geen vleermuizen aanwezig zijn op het terrein. In Bijlage 10 is het volledig nader onderzoek weergegeven.

Conclusie

Het is niet noodzakelijk een ontheffing aan te vragen bij de Provincie Zeeland. Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.4.3 Houtopstanden

Voor Sas van Gent is geen bebouwde komgrens van de Boswet vastgesteld. Dit betekent dat het hoofdstuk houtopstanden uit de Wet Natuurbescherming, kapmelding en boscompensatie van toepassing is indien voldaan wordt aan de kenmerken als benoemd in de Wet. Als de te vellen houtopstand onderdeel uitmaken van een houtopstand van 1.000 m2 (10 are) of meer en/of het is een rijbeplanting met > 20 bomen gerekend over het totaal aantal rijen. Hiervoor moet een kapmelding worden gedaan.

Alle bomen in het plangebied zijn voorafgaand aan de realisatie van de supermarktlocaties gekapt. Er bevinden zich op dit moment geen bomen meer in het plangebied.

Conclusie

De Wet natuurbescherming (hoofdstuk: Houtopstanden) staat het vaststellen van het wijzigingsplan niet in de weg.

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu wordt gegarandeerd;
• rekening gehouden wordt met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Richtafstanden tussen functies

Om in een bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en milieugevoelige functies in voldoende mate mee te nemen, wordt gebruikgemaakt van milieuzonering. De systematiek van milieuzonering is gebaseerd op het aanhouden van richtafstanden tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Bij milieuzonering wordt gebruikgemaakt van de VNG publicatie 'bedrijven en milieuzonering' (editie 2009). In deze publicatie is onder meer een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. In wijzigingsplannen waar bedrijfsactiviteiten mogelijk worden gemaakt is een Staat van Bedrijfsactiviteiten (SvB) opgenomen die op de VNG publicatie is gebaseerd. De richtafstanden uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'bedrijventerrein' gelden ten opzichte van de gebiedstypen 'rustige woonwijk' en 'rustig buitengebied'. Voor andere gebiedstypen geldt dat beargumenteerd van de richtafstanden kan worden afgeweken.

Onderzoek

Op grond van de VNG-brochure bedrijven en milieuzonering dient tussen een detailhandelsfunctie en een woning een afstand van 10 meter te worden aangehouden in een rustig woongebied. De functies en hoofdontsluiting in dit deel van Sas van Gent tezamen zorgen ervoor dat hier sprake is van een gemengd gebied. Doordat hier sprake is van een gemengd gebied, kan de afstandsmaat met één stap worden verlaagd, dat betekent dat een richtafstand van 0 meter.

De bevoorrading van de extra detailhandelslocatie zal aan de westzijde nabij de woningen op de kop van het Schulpenpad plaatsvinden. Voor een zorgvuldige afweging is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar eventuele geluidhinder van de bevoorrading voor de aangrenzende woonpercelen.

Akoestisch onderzoek

Peutz heeft akoestisch onderzoek verricht naar inrichtingslawaai. Het rapport is opgenomen als Bijlage 11.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT) wordt voldaan aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit voor de dag-, avond- en nachtperiode van respectievelijk 50, 45 en 40 dB(A). Voor het maximale geluidniveau (LAmax) wordt in de dagperiode voldaan aan de voorschriften uit het Activiteitenbesluit en in de nachtperiode treden geen relevant maximale geluidniveaus op.

In de avondperiode wordt de grenswaarde van 65 dB(A) uit het Activiteitenbesluit met 3 dB(A) overschreden. De overschrijding wordt veroorzaakt door het dichtslaan van portieren van personenwagens op het besloten parkeerterrein aan de westzijde van de winkelunits. Om te kunnen voldoen aan de geluidgrenswaarden voor het maximale geluidniveau dienen geluidreducerende maatregelen getroffen te worden zoals het plaatsen van een scherm of afscheidingsmuur op de erfafscheiding of het gebruik van bepaalde parkeerplaatsen in de avonduren uit te sluiten.

Het equivalente geluidniveau ten gevolge van het verkeer van en naar de inrichting op de openbare weg bedraagt ten hoogste 53 dB(A) in de dagperiode en 50 dB(A) in de avondperiode. In de nachtperiode vinden geen verkeersactiviteiten plaats. Hiermee wordt voldaan aan de maximale grenswaarden van 65 dB(A) in de dagperiode en 60 dB(A) in de avondperiode conform de VROM-circulaire. Verwacht mag worden dat het equivalente geluidniveau binnen de woningen ten hoogste 35 en 30 dB(A) in respectievelijk de dagen avondperiode bedraagt, waarmee voldaan wordt aan de randvoorwaarde van de VROM-circulaire. Hiermee kan gesproken worden van een goede ruimtelijke ordening.

Conclusie

In het akoestisch onderzoek is aangetoond dat voldaan kan worden aan de normen en geluidsregels. Het aspect milieuhinder levert geen belemmeringen voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een wijzigingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 m binnen de transportroute.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

In de nabije omgeving van het plangebied zijn diverse risicovolle inrichtingen aanwezig en rondom het plangebied vindt tevens vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het spoor, water en door buisleidingen (zie figuur 5.10). Door AVIV is onderzoek gedaan naar externe veiligheid in relatie tot de ontwikkelingen in het plangebied (zie bijlage 12). Uit het onderzoek blijkt dat de nieuwe detailhandelslocatie niet binnen de PR 10^-6 contour van de relevante inrichtingen in de omgeving liggen.

Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van de volgende risicobronnen:

• Provinciale weg N252 Terneuzen - Sas van Gent;
• Spoortraject Sluiskil - Sas van Gent - Zelzate (B);
• Aardgasleiding;
• Kanaal Gent - Terneuzen;
• Rosier Nederland B.V.;
• Emplacement Sas van Gent;

Figuur 5.10 - Risicobronnen nabij plangebied

N252

De berekeningen leiden niet tot een contour voor de grenswaarde van 1.0 10^-6/jr, het plaatsgebonden risico is kleiner dan 0,1 x de oriëntatiewaarde. Ten behoeve van de ontwikkeling neemt het groepsrisico toe van 0,02 tot een factor 0,03 ten opzichte van de oriëntatiewaarde. De oriëntatiewaarde wordt niet overschreden. Een verantwoording groepsrisico is in dit geval niet vereist. Het bevoegd gezag dient het bestuur van de veiligheidsregio in de gelegenheid te stellen advies uit te brengen over de mogelijkheden van bestrijdbaarheid en de zelfredzaamheid

Spoor

Ter plaatse van het plangebied geldt een PR-plafonds van 0 m. Het plaatsgebonden risico vormt daarmee geen belemmering voor het plangebied. Het groepsrisico is zowel in huidige als toekomstige situatie een factor 0,19 ten opzichte van de oriëntatiewaarde. De oriëntatiewaarde wordt niet overschreden. Een verantwoording groepsrisico is in dit geval niet vereist. Het bevoegd gezag dient het bestuur van de veiligheidsregio in de gelegenheid te stellen advies uit te brengen over de mogelijkheden van bestrijdbaarheid en de zelfredzaamheid

Vaarweg Kanaal Gent-Terneuzen

Het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering voor het plangebied. Het groepsriscio ligt meer dan een factor 1000 onder de oriëntatiewaarde. Een verantwoording groepsrisico is in dit geval niet vereist. Het bevoegd gezag dient het bestuur van de veiligheidsregio in de gelegenheid te stellen advies uit te brengen over de mogelijkheden van bestrijdbaarheid en de zelfredzaamheid

Aardgasleiding

Het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering voor het plangebied. Het groepsrisico is kleiner dan 0,1 keer de oriëntatiewaarde, zowel in de huidige als toekomstige situatie is het groepsrisico een factor 0,015 ten opzichte van de oriëntatiewaarde. Een verantwoording groepsrisico is in dit geval niet vereist. Het bevoegd gezag dient het bestuur van de veiligheidsregio in de gelegenheid te stellen advies uit te brengen over de mogelijkheden van bestrijdbaarheid en de zelfredzaamheid.

Rosier Nederland B.V.

Het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering voor het plangebied. Het groepsrisico is kleiner dan de oriëntatiewaarde. Conform artikel 13 van het Bevi dient het groepsrisico te worden verantwoord.

Emplacement Sas van Gent

Het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering voor het plangebied. Zowel in de huidige als toekomstige situatie wordt de oriëntatiewaarde van het groepsrisico overschreden. Conform artikel 13 van het Bevi dient het groepsrisico te worden verantwoord.

Verantwoording groepsrisico

Door AVIV is een verantwoording van het groepsrisico opgesteld, deze is opgenomen in Bijlage 13.

Conclusie

Het plangebied bevindt zich in verschillende invloedsgebieden. Uit de onderzoeken blijkt dat de oriëntatiewaarde van alle risicobronnen niet wordt overschreden. Daarnaast is ook het groepsrisico verantwoord. Uit deze verantwoording blijkt dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

In deze paragraaf is toegelicht op welke manier het plangebied ontsloten wordt en hoe voldoende parkeerplaatsen worden voorzien.

Verkeersontsluiting

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

Het plangebied wordt aangesloten op de Westkade. Er is onderzoek gedaan naar een goede verkeersontsluiting voor Sasse Poort. De resultaten zijn gerapporteerd in een Mobiliteitstoets opgesteld door Rho Adviseurs (2015). Op basis van dit rapport wordt het parkeerterrein momenteel ontwikkeld.

Bij de inrichting van het (gezamenlijke) parkeerterrein is rekening gehouden met een zo goed mogelijke doorstroming van en naar de Westkade. Dit gebeurt door voldoende opstelruimte in te bouwen voor op- en afrijdend verkeer.

Vrachtverkeer

Bevoorradingsverkeer komt via de Suikerdijk aan de zuidzijde het perceel op. Vervolgens rijdt het verkeer rondom de winkelgebouwen, langs de rand van het perceel. Op deze manier is er op de Westkade alleen een aansluiting voor personenauto's. Al het vrachtverkeer voor Sasse Poort wordt hiermee afgewikkeld via de Suikerdijk. Ook het vrachtverkeer voor het achterliggende bedrijventerrein volgt de route via de Suikerdijk, bijvoorbeeld het verkeer van de Palletcentrale.

Ontsluiting langzaam verkeer

De bestaande langzaam verkeersroute voor voetgangers en fietsers loopt via de Westkade. Met de nieuwe langzaam verkeersroute, de doorsteek van de Sasse Poort naar de Tramstraat, wordt een langzaam verkeersverbinding met het centrum toegevoegd. De locatie Sasse Poort is daarmee goed en veilig bereikbaar voor langzaam verkeer.

Ontsluiting openbaar vervoer

Sas van Gent kent busverbindingen met Terneuzen, Westdorpe, Hulst en Zelzate. In de kern zijn haltes op het Suikerplein en aan het Bolwerk. De afstand naar de haltes is vanuit sommige delen van Sas van Gent te groot om te voet af te leggen. De fiets biedt hier een goed alternatief en om die reden zijn bij de halte aan het Suikerplein dan ook fietsrekken geplaatst. Voorts loopt een busroute over de Westkade. Direct ten noorden van het plangebied is een bushalte aanwezig. De locatie is, via de Tramstraat en de nieuwe doorsteek, dus goed via openbaar vervoer bereikbaar.

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie is berekend op basis van kentallen van het CROW zoals opgenomen in publicatie 317 ‘Kentallen parkeren en verkeersgeneratie’ uit 2012. Hierbij geldt voor Sas van Gent de stedelijkheidsgraad ‘weinig stedelijke’ en ligt de locatie in het restgebied van de bebouwde kom. Voor een flankerende winkelvoorziening bedraagt de verkeersgeneratie: 62,4 mvt/etmaal per 100 m² bruto vloeroppervlak. Met een bruto vloer oppervlak (bvo) van 2.500 m² bedraagt de verkeersgeneratie 1.560 mvt/etmaal. De huidige wegen hebben voldoende capaciteit om dit extra aandeel verkeer te verwerken.

Parkeren

In tabel 5.5 is de totale parkeerbalans opgenomen voor de detailhandelslocatie Sasse Poort inclusief een nieuwe detailhandelslocatie van maximaal 2.500 m². Voor de parkeernormen van de supermarkten is uitgegaan van de parkeernormen zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Sasse Poort'. De parkeernorm voor de nieuwe detailhandelslocatie is uitgegaan van de categorie 'winkelboulevard' uit het besluit 'Actualiseren parkeernormen gemeente Terneuzen (2020).'

Tabel 5.5 Parkeerbalans

De totale parkeerbehoefte bedraagt 288 parkeerplaatsen. Er zijn reeds 249 parkeerplaatsen gerealiseerd, dit betekent dat per saldo nog 39 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Er is voldoende ruimte om te voorzien in deze parkeerbehoefte. Daarnaast is er voldoende ruimte om bij de inrichting van het gehele terrein een goede balans te vinden tussen groen en parkeervoorzieningen.

Conclusie

De locatie Sasse Poort en de Suikerdijk kunnen beide op een verkeersveilige en adequate wijze worden aangesloten op de Westkade in de vorm van een T-splitsing. Voor het bevoorradingsverkeer is een aansluiting op de Suikerdijk gemaakt.

Het langzaam verkeer kan direct via de bestaande fietsvoorziening op de Westkade worden ontsloten. Aan de noordzijde wordt een nieuwe verbinding voor fietsers en voetgangers aangelegd. In de nabijheid van de locatie is een bushalte aanwezig.

Het huidig parkeerterrein biedt ruimte voor 249 parkeerplaatsen. De totale parkeerbehoefte is 288. Er dienen minimaal 39 parkeerplaatsen op eigen terrein te worden voorzien. Hiervoor is meer dan voldoende ruimte op het terrein van de detailhandelslocatie.

Wegverkeerslawaai

Een detailhandelsfunctie is geen geluidgevoelige functie als bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is daarom niet aan de orde.

Inrichtingslawaai

Uit het onderdeel ‘Bedrijven en milieuzonering’ blijkt dat de detailhandelslocatie buiten de richtafstand (uit de VNG-brochure) wordt gerealiseerd van omliggende woningen. Hierdoor is akoestisch onderzoek naar inrichtingslawaai ook niet noodzakelijk. Wel is een onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting om een zorgvuldige afweging te kunnen maken. De resultaten hiervan zijn opgenomen in paragraaf 5.6.

Conclusie

Het aspect geluidhinder vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijnstof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijnstof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de tabel hieronder weergegeven.

Tabel 5.6 - Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

Door de ontwikkeling van de detailhandelsvooziening is er sprake van een toename van verkeer van 1560 mvt/etmaal (weekdaggemiddelde). Hierbij wordt uitgegaan van een aandeel vrachtverkeer van 2%. In de NIBM-tool is 2025 als jaar van planrealisatie aangehouden. Uit de NIBM-tool (figuur PM) blijkt dat het project Niet in betekenende mate bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit.

Figuur 5.11 - NIBM-Tool

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CMLK). Hieruit blijkt dat in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof respectievelijk 12,10 ug/m3 en 13,03 ug/m3 bedroegen. In figuur 5.12 is het plangebied (rood omcirkeld) ten opzichte van het meetpunt (roze omcirkeld) weergegeven.

Figuur 5.12 - Plangebied (rood omcirkeld) ten opzichte van meetpunt (roze omcirkeld)

Omdat ter plaatse van het meetpunt een goede achtergrondconcentratie wordt gemeten, zal dit ter plaatse van het plangebied ook zijn, aangezien concentraties luchtverontreinigende stoffen afnemen naar mate men verder van drukke wegen komt. Ter plaatse van het plangebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Uit de berekening blijkt dat de beoogde ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijnstof in de lucht. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Onderzoek en conclusie

In en rondom het plangebied bevinden zich geen planologisch relevante kabels en leidingen.

Niet planologisch relevante kabels en leidingen zijn onder meer van:

• Delta Nutsbedrijven heeft kabels en leidingen lopen voor gas, water, elektriciteit en communicatie parallel aan de Westkade. Een middenspanningsleiding loopt vanaf de Westkade richting Schulpenpad / Eikenstraat en kruist het noordoostelijke deel van het plangebied. Een laagspanning- en een gasdistributieleiding lopen parallel aan de zuidkant van de Suikerdijk.
• KPN telecom, rayon Z/W leidingbeheer heeft verschillende telecommunicatiekabels parallel aan de Westkade lopen en ter plaatse van de woonstraten ten noorden van het plangebied.
• Rijkswaterstaat W.E.D. Zeeland heeft leidingen ten behoeve van lichtmasten langs de Westkade lopen, alsmede een glasvezelverbinding voor infrastructurele projecten zoals bruggen e.d.

Bij de inrichting en realisering van het plan wordt enkel rekening gehouden met niet planologisch relevante kabels en leidingen.

Toetsingskader

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijk belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU Richtlijn m.e.r. De richtlijn is van toepassing op de milieueffectbeoordeling van openbare en particuliere projecten die aanzienlijke gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

De Europese regelgeving is in de Nederlandse wetgeving onder andere geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (verder Wm) en in het Besluit milieueffectrapportage 1994. In de bijlagen behorende bij het Besluit m.e.r. zijn de m.e.r.-plichtige activiteiten (de C-lijst) en de m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten (de D-lijst) beschreven. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Voor de betreffende activiteiten die niet aan de drempelwaarden voldoen, dient het bevoegd gezag na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie

De realisatie van maximaal 2.500 m² bvo wordt gezien als een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Er is geen sprake van overschrijding van de drempelwaarden. Er dient wel te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Uit voorgaande paragrafen en bijbehorende onderzoeken blijkt dat er geen negatieve milieueffecten worden verwacht wanneer de mitigerende maatregelen in acht worden genomen. Het plangebied is daarnaast niet gelegen in een kwetsbaar gebied en /of gebied met een beschermde status. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat geen sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu en dat er daarmee geen sprake is van een m.e.r.-(beoordeling)plicht.

Gemeente Terneuzen hanteert voor de NGE-paragraaf het Historisch Vooronderzoek en NGE-Risicokaart van REASeuro, kenmerk RO180093 van 24 oktober 2018 (zie figuur 5.13). Het noordelijk deel van het plangebied valt in relatie tot niet-gesprongen explosieven (NGE) door oorlogshandelingen in de Tweede Wereldoorlog in eerste instantie in een aangemerkt risicogebied. Volledigheidshalve, het overige gedeelte van het plangebied is niet als NGE-risicogebied aangemerkt.

Figuur 5.13 - NGE-Risicokaart nieuwe supermarktlocatie

Op Sas van Gent werden op 10 mei 1940 brisantbommen afgeworpen. Het 'tapijtbombardement', bedoeld het afwerpen van zoveel mogelijk bommen in een bepaald gebied, werd vermoedelijk uitgevoerd door een middelzware bommenwerper met afwerpmunitie van het kaliber 50 en 250 kg. Daarbij zijn zogenoemde blindgangers niet uitgesloten, doch concrete informatie voor deze locatie in Sas van Gent is niet voor handen.

Tijdens de Tweede wereldoorlog was de CSM-fabriek aanwezig. Deze fabriek is eind de 20^e eeuw gesloopt. Aansluitend heeft er door diverse bodemsaneringen groots grondverzet plaatsgevonden. In combinatie met voorstaande toelichting is de trefkans van niet-gesprongen explosieven daardoor relatief dan wel extra klein.

Conclusie

Het doen van een projectgebonden risicoanalyse is niet vereist. De NGE-risicokaart van REASeuro (2018) is voor het grondgebied van de Gemeente Terneuzen leidend. Volledigheidshalve, de provinciale NGE-kaart van 13 augustus 2013 is gebaseerd op een kleiner aantal informatiebronnen en is (daardoor) minder gedetailleerd; deze kaart heeft de bovengenoemde locatie in Sas van Gent niet als een verdachte locatie voor NGE gemarkeerd. In geval er alsnog munitie wordt aangetroffen, wordt ingezet op het handelen op basis van het protocol ‘Toevalstreffer conventionele explosieven uit de Tweede Wereldoorlog’.

De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waaraan het wijzigingsplan moet voldoen. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi.

Ten aanzien van de opzet van het wijzigingsplan (verbeelding en regels) is het volgende van belang.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen.

In dit geval is uitsluitend de bestemming 'Gemengd - 1' van toepassing. Als aanduidingen zijn opgenomen 'maximum bouwhoogte' en 'maximum vloeroppervlakte'. Geldende dubbelbestemminge en gebiedsaanduidingen blijven van toepassing en zijn daarom ook op de verbeelding opgenomen conform het geldende bestemmingsplan.

Regels

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten

De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten. Verwezen wordt naar het moederplan, in dit geval het bestemmingsplan 'Sas van Gent' en naar het facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen'.

Bestemmingsregels en algemene regels

In dit wijzigingsplan is er sprake van een van toepassingverklaring van de regels uit het moederplan. Aanvullend is geregeld dat woningen niet zijn toegestaan. Hiermee wordt voldaan de wijzigingsvoorwaarde uit artikel 29.2.

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

In het kader van de inspraak en vooroverleg wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om tegen het ontwerpwijzigingsplan een zienswijze in te dienen. Na vaststelling van het wijzigingsplan staat tevens nog beroep open.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Deze ruimtelijke onderbouwing vormt het toetsingskader voor de geplande ontwikkeling. De initiatiefnemer is eigenaar van de gronden ter plaatse van het plangebied. Hierdoor is het plan financieel haalbaar.

Exploitatieoverenkomst

Op 29 juni 2021 is er een exploitatieovereenkomst getekend tussen de ontwikkelaar Ridderpoort, Bouwgroep De Nijs - Soffers en de gemeente Terneuzen. Het kostenverhaal is hiermee verzekerd. Er zijn geen financiële consequenties van het plan voor de gemeente Terneuzen. Dit is vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Eventuele planschade komt dan ook voor rekening van de initiatiefnemer.