Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het bestemmingsplan 'Buitengebied Veere' met identificatienummer NL.IMRO.0717.0016BPBgbAp-VG01 van de gemeente Veere, vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Veere d.d. 30 mei 2013.

het wijzigingsplan 'Manege de Eendracht Vrouwenpolder' met identificatienummer NL.IMRO.0717.0074OVRijkeVrp-VG01 van gemeente Veere. Op het wijzigingsplan zijn de regels behorende bij het plan zoals genoemd in 1.5 voor zover relevant, van toepassing.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

Bij toepassing van deze regels wordt gemeten conform de regels in artikel 2 van het plan zoals genoemd in lid 1.1.

De voor 'Sport' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van sport - manege - 1': een manege;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals speelvoorzieningen, jongerenontmoetingsplaatsen, parkeervoorzieningen, groen, water, nutsvoorzieningen en (ontsluitings)wegen'.

Op deze gronden mogen bouwwerken worden gebouwd, met inachtneming van het volgende:

Op het wijzigingsplan zijn de regels uit artikel 27 behorende bij het plan zoals genoemd in lid 1.5, voor zover relevant, van toepassing.

Op het wijzigingsplan zijn de Algemene regels uit hoofdstuk 3 behorende bij het plan zoals genoemd in lid 1.5, voor zover relevant, van toepassing.

Op het wijzigingsplan zijn de Overgangsregels uit artikel 37 behorende bij het plan zoals genoemd in lid 1.5, voor zover relevant, van toepassing.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het wijzigingsplan 'Manege de Eendracht Vrouwenpolder'.

Manege de Eendracht is gelegen aan de Rijkebuurtweg in Vrouwenpolder. De manege wenst de huidige paardenrijbaan van gras om te zetten naar een met een zandondergrond. Het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied Veere" voorziet hier echter niet rechtstreeks in, omdat een paardebak alleen binnen het bouwvlak is toegestaan.

In dit vigerende bestemmingsplan is echter wel een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om het bouwvlak met maximaal 20% te vergroten. Mits wordt voldaan aan de bij de wijzigingsbevoegdheid opgenomen criteria.

Doel van dit plan is de wijziging van een paardenrijbaan van gras naar een met een zandondergrond mogelijk te maken en planologisch te borgen. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid die het vigerende bestemmingsplan hiervoor biedt. Deze toelichting is opgesteld als ruimtelijke onderbouwing in relatie tot de voorgenomen wijziging.

Figuur 1.1 Manege de Eendracht, met gewenste wijziging (van gras- naar zandondergrond)

Manege de Eendracht is gelegen in het buitengebied van Veere, aan de Rijkebuurtweg, op circa 1 km van de kern Vrouwenpolder. In onderstaande figuur is de omgeving en ligging van manage de Eendracht weergegeven.

Figuur 2.1 Omgeving en ligging van manage de Eendracht

Manege de Eendracht is al ruim veertig jaar een gerenommeerd manegebedrijf in Zeeland. De manege heeft twee binnenhallen, een concoursveld en twee buitenrijbanen, één van zand en één van gras. Naast de rijhallen is er pensionstalling, een foyer en twee buitenterrassen. Op het achterterrein bevindt zich in de zuid-oost-hoek van het terrein nog een minicamping.

Manege de Eendracht heeft in het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied Veere" (vastgesteld d.d. 30-05-2013) de bestemming 'Sport'. Hieraan is de volgende functieaanduiding toegevoegd 'specifieke vorm van sport - manege - 1'. Het omliggende terrein heeft de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden'.

In deze beide bestemmingen zijn paardenbakken toegestaan, echter alleen binnen het bouwvlak.

Daarnaast geldt voor het gehele terrein en omgeving een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3'. Tot slot is voor het plangebied en omgeving de gebiedsaanduiding 'besloten, nagenoeg onbebouwd gebied' opgenomen. De bestemmingen en aanduidingen zijn op onderstaande figuur weergegeven.

Figuur 2.2 Uitsnede Verbeelding vigerende bestemmingsplan

In de bestemming 'Sport' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de vorm van het bouwvlak te wijzigen en/of het bouwvlak te vergroten. Hierbij gelden twee criteria:

1. 1. In geval van vergroting mag de oppervlakte van het bedrijfsperceel met maximaal 20% worden uitgebreid.
2. 2. Daarbij dient de vergroting gepaard te gaan met ruimtelijke kwaliteitswinst, bestaande uit een goede landschappelijke inpassing van en/of landschapsontwikkeling in de nabijheid van het bouwvlak.

De gebiedsaanduiding 'besloten, nagenoeg onbebouwd gebied' (art. 35 lid 7 in het bestemmingsplan Buitengebied) is gericht op de gebiedsindeling en te beschermen c.q in stand te houden gebiedskarakteristieken zoals deze in de gemeentelijke Landschapsvisie zijn aangegeven.

In de directe omgeving is schuin tegenover de manege een landgoedwoning gelegen. Deze is door omliggende bossages, zowel op eigen terrein als op terrein van de manege, echter volledig afgeschermd. En voor de burgerwoning op circa 300 meter ten westen van het plangebied geldt hetzelfde.

Richting het oosten liggen op 200 tot 500 meter afstand van de manege een drietal agrarische bedrijfswoningen en vervolgens 2 burgerwoningen (voormalige agrarische bedrijfswoningen). Vanuit al deze woningen is er geen zicht op de paardenrijbaan van gras die zal worden omgezet naar zandondergrond, de opstallen van de manege en de minicamping onttrekken deze volledig aan het zicht. Daarnaast zal de nieuwe paardrijbaan niet worden verlicht, waardoor hiervan geen uitstraling is naar de omgeving.

Enige punt vanwaar er zicht kan zijn op de nieuwe zandondergrond is vanaf de zuidzijde. Hier is slechts één agrarische bedrijfswoning gelegen op circa 400 meter van het plangebied. De zandondergrond zal vanaf deze afstand niet of nauwelijks zichtbaar zijn.

Opgemerkt wordt dat in de huidige bedrijfsvoering van de manege reeds een paardenbak met zandondergrond in gebruik is. En dat ook de paardenrijbaan van gras reeds een intensief gebruik kent ten behoeve van instructie en voor de uitloop van paarden. De reeds in gebruik zijnde paardenbak ligt is in alle gevallen dichter bij de bestaande woningen gelegen dan de nieuw aan te leggen zandondergrond. Dit met uitzondering van de aan de zuidzijde gelegen woning, die echter op circa 400 meter afstand gelegen is.

Geconcludeerd kan worden dat omliggende woningen en bedrijven geen hinder zullen ondervinden van de voorgestelde wijziging van gras naar een zandondergrond.

Voor de gemeente Veere is in 2009 een Landschapsvisie opgesteld, die als basis dient voor de gewenste landschappelijke inpassing. Hieruit blijkt dat manege de Eendracht gelegen is in het deelgebied 'kleiplaatgronden'.

Kleiplaatgronden
De kleiplaatgronden vormen de overgang tussen het oudland en de kustzone. Dit gebied bestaat uit kleiplaatgronden gelegen op de oude strandwallen. Op een paar plaatsen worden de plaatgronden doorsneden door kreekruggen. De verkavelingstructuur is meer verfijnd dan in het oudland. Door de grotere hoeveelheid beplanting langs de wegen en de perceelgrenzen maakt het gebied een meer besloten indruk. Het gebied is van belang voor de landbouw en voor de recreatie.

Hoger gelegen kreekruggen gelden als basis voor de ontginning van het Veerse landschap. Opvallend zijn de concentraties aan bebouwing, beplanting en ontsluitingswegen op de kreekruggen. Kenmerkend is het relatief besloten karakter.

• diversiteit in kreekruggen onderling; van breed tot smal, van relatief open tot besloten;
• besloten tot halfopen karakter met markante wegbeplanting en erfbeplanting;
• kleinschalig landschap met grillig patroon;
• sterk agrarisch karakter.

Wenselijke ontwikkelingen zijn:

• versterken karakter kreekruggen;
• instandhouding en ontwikkeling wegbeplanting;
• behoud zichtrelatie en zichtlijnen tussen kreekrug en achterland.

Ongewenst is de aantasting van het agrarische karakter.

Volgens de leidraad landschappelijke inpassing is het plangebied en omgeving gelegen in het deelgebied van de kleiplaatgronden. In de directe omgeving zijn geen bijzondere objecten zoals buitenplaatsen, vliedbergen, gekrompen kerkdorpen of molens gelegen. Wel ligt verder oostelijk aan de Rijkebuurtweg een monumentale of karakteristieke boerderij. Het zicht hierop wordt echter afgeschermd door beplanting rondom zowel deze boerderij, als de manege.

Aan de hand van de leidraad wordt geconcludeerd dat geen bijzondere elementen op of direct nabij de locatie aanwezig zijn. Beoordeling van de inrichting kan derhalve plaatsvinden aan de hand van de richtlijnen in de leidraad. Er is geen advies van een expert (welstand) nodig.

Vervolgens wordt gekeken naar de gebiedskenmerken van de kreekrug en hoe deze met behulp van beplanting kunnen worden versterkt. De gebiedskenmerken van de kreekrug zijn als volgt omschreven: "Relatief besloten kreekruggen, met concentraties aan bebouwing, met Zeeuwse haag als wegbeplanting en met veel erfbeplanting. Het betreft een kleinschalig en grillig landschap met een sterk agrarisch karakter. Kenmerkend is het contrast, in reliëf en in karakter, met de open en lager gelegen poelgronden." Over de oriëntatie van de beplanting staat het volgende vermeld: "gekoppeld aan kreekrug en kavelrichting. Parallel aan of haaks op de kreekrug. Aan de zijde van de kreekrug meer besloten en aan de zijde van de poelgronden (open landschap) meer open. Waarbij de meest intensief gebruikte delen van het erf uit het zicht worden geplant. Alleen bij een minicamping volledig omsluitende beplanting toepassen. Een minicamping kan benaderd worden als boomgaard met rondom windkerende beplanting van bijvoorbeeld els, populier of een gemengde Zeeuwse haag. Bij overige ingrepen de relatie tussen open en besloten duidelijk afstemmen op de kavelrichting, de erfinrichting, het gebruik en de omgeving."

Bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid voor vergroting van het bouwvlak uit het Bestemmingsplan Buitengebied - waar deze ruimtelijke onderbouwing toe dient - is een goede landschappelijke inpassing een vereiste. Rood voor groen compensatie is geen vereiste, omdat er niet gebouwd wordt, het oppervlakte bedrijfsgebouwen blijft gelijk. In deze paragraaf wordt toegelicht op welke wijze de voorgestane wijziging in het landschap wordt ingepast. In principe wordt daarbij een inrichtingsplan of beplantingsplan overlegd aan een landschapsdeskundige. In dit specifieke geval wordt onderstaand tevens gemotiveerd waarom het aanbrengen van extra beplanting geen meerwaarde biedt voor de landschappelijke inpassing. Een beplantingsplan is derhalve niet aan de orde.

Groene inpassing manege de Eendracht

Manege de Eendracht is aan de west-, noord- en oostzijde omsloten door groen. Aan de west- en een deel van de noordzijde betreft dit een bosgebiedje, aan de voorzijde van de manege en de oostzijde gaat het om beplanting in de vorm van struweel. Aan zuidzijde is de mini-camping omgeven door groen en loopt een bomenrij in westelijke richting door. Deze bomenrij omsluit niet de gehele zuidzijde, maar heeft een opening van circa 50 meter tot aan het bosgebiedje. Hiermee ontstaat een aansluiting op het aan de zuidzijde gelegen, veel meer open, gebied. Vanaf het perceel van de manege lopen tevens enkele beplantingsstroken richting het zuiden die de kavelgrenzen markeren. Dit leidt langs de Rijkebuurtweg tot een afwisselend meer besloten en meer open landschap met noord-zuid gerichte zichtlijnen.

Zie voor dit alles onderstaande luchtfoto (figuur 3.1).

Figuur 3.1 Luchtfoto manege de Eendracht en omliggende beplanting

Landschappelijke consequenties zandondergrond

De landschappelijke inpassing van de manege voldoet aan het beeld zoals dat in de leidraad beschreven is. De Rijkebuurtweg wordt omgeven door wegbegeleidende beplanting, waarmee de diverse in het groen ingepaste erven aan elkaar geregen worden. Ook manege de Eendracht is grotendeels omzoomd door bosgebied en struweel. Dit geeft een besloten karakter. De bebouwing van de manege wordt omgeven door dit groen, evenals de rijbanen voor de paarden. Ook het huidige weiland waarop de zandondergrond voorzien is wordt grotendeels omsloten door groen. In de west- en noordzijde door bos, aan de noord- en oostzijde door bebouwing en groen, en aan de zuidwestzijde door de minicamping en een bomenrij. De opening tussen de bomenrij aan de zuidzijde en het bosgebiedje biedt een wijds uitzicht op het open landschap aan de zuidzijde en vice versa. Doordat er geen nieuwe lichtmasten rond de bak geplaatst worden, wordt dit beeld niet verstoord. Er blijft een aantrekkelijke variatie in open en besloten. Het doorzetten van de bomenrij tot aan het bosgebied is in dit kader niet wenselijk.

Daarnaast geeft de aanpassing van de ondergrond naar zand slecht een zeer beperkte weerslag op het landschap. Enerzijds doordat het een wijziging in het platte vlak betreft, anderzijds doordat de locatie bijna geheel omsloten is door het reeds aanwezige groen en de bebouwing.

Conclusie is dan ook dat gezien de beperkte wijziging (alleen de ondergrond wordt zand in plaats van gras, er komen geen lichtmasten) en het feit dat de locatie reeds uitstekend in het landschap ingepast is een verdere landschappelijke inpassing door middel van het aanbrengen van nieuw groen niet gewenst is, juist het doorzicht richting de zuidzijde geeft landschappelijke meerwaarde.

Naast bovenstaande beschouwingen ten aanzien van de omgeving en de landschappelijke inpassing wordt in een ruimtelijke onderbouwing meestal ook aandacht besteed aan de volgende gebiedsaspecten: bodem, akoestiek, flora en fauna, archeologie, water, externe veiligheid en luchtkwaliteit. In deze paragraaf wordt deze nader beschouwd.

Beoogde ontwikkeling is het omzetten van een grasondergrond van de paardenrijbaan naar een zandondergrond. Hiertoe zal in het betreffende gebied de graszode worden afgegraven tot een diepte van maximaal 40cm of zoveel minder als wenselijk is. De uitsparing die hierdoor ontstaat zal worden opgevuld met zand. Evenals in de huidige situatie zal het gebruik bestaan uit het geven van instructie aan ruiter en paard en de uitloop van paarden.

Hiermee blijft de onderliggende bodem ongewijzigd en is een eventuele aantasting van archeologische waarden ook niet aan de orde. Ten aanzien van de waterhuishouding kan worden gesteld dat er geen verharding wordt toegevoegd en er ook geen veranderingen zullen optreden in de doorlatendheid van de bodem.

Daar het gebruik van het plangebied niet wijzigt en er ter plaatste van de nieuwe zandondergrond momenteel sprake is van intensief gebruikt grasland (en er geen nieuwe verlichting wordt aangebracht) kan verondersteld worden dat door de beoogde ontwikkeling geen sprake is van aantasting van ecologische waarden.

Omdat het gebruik van het plangebied niet wijzigt is er geen sprake van een toename van geluid en/of verkeersbewegingen. Beoorde ontwikkeling heeft derhalve geen consequenties inzake akoestiek, externe veiligheid of luchtkwaliteit.

In deze paragraaf de toetsing van het wijzigingsplan ten aanzien van de hiervoor gestelde criteria en de gebiedsaspecten.

Vergroting bedrijfsperceel met maximaal 20%

De oppervlakte van het bouwvlak en bestemmingsvlak 'Sport' was 19.632 m2, dit is met 20% (3.926 m2) vergroot naar een bestemmingsvlak van in totaal 23.558 m2. Hiermee wordt aan de voorwaarde van maximaal 20% vergroting voldaan.

Landschappelijke inpassing

De landschappelijke inpassing van de manege voldoet reeds aan het beeld zoals dat in de leidraad Landschappelijke inpassing beschreven is. Conclusie is dan ook dat gezien de beperkte wijziging (alleen de ondergrond wordt zand in plaats van gras) en het feit dat de locatie reeds uitstekend in het landschap ingepast is een verdere landschappelijke inpassing door middel van het aanbrengen van nieuw groen niet gewenst is, juist het doorzicht richting de zuidzijde geeft landschappelijke meerwaarde.

Overige gebiedsaspecten

Het gebruik van het plangebied wijzigt niet. Beoogde ontwikkeling heeft geen consequenties inzake bodem, archeologie, water, flora en fauna, akoestiek, externe veiligheid en luchtkwaliteit.

Manege de Eendracht is gelegen aan de Rijkebuurtweg in Vrouwenpolder. De manege wenst de huidige paardenrijbaan van gras om te zetten naar een met zand. Doel van dit plan is de wijziging van een paardenrijbaan van gras naar een van zand mogelijk te maken en planologisch te borgen. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid die het vigerende bestemmingsplan hiervoor biedt.

Manege de Eendracht heeft in het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied Veere" (vastgesteld d.d. 30-05-2013) de bestemming 'Sport'. In de bestemming 'Sport' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de vorm van het bouwvlak te wijzigen en/of het bouwvlak te vergroten. In geval van vergroting mag de oppervlakte van het bedrijfsperceel met maximaal 20% worden uitgebreid. Daarbij dient de vergroting gepaad te gaan met ruimtelijke kwaliteitswinst, bestaande uit een goede landschappelijke inpassing van en/of landschapsontwikkeling in de nabijheid van het bouwvlak.

In paragraaf 3.1. is geconcludeerd dat omliggende woningen en bedrijven geen hinder zullen ondervinden van de voorgestelde wijziging van gras naar een zandondergrond.

In de paragraaf 'Lanschappelijke inpassing' (3.2) is beschreven dat de aanpassing van de ondergrond naar zand slechts een zeer beperkte weerslag heeft op het landschap. Enerzijds doordat het een wijziging in het platte vlak betreft (lichtmasten zijn niet toegestaan), anderzijds doordat de locatie bijna geheel omsloten is door het reeds aanwezige groen en de bebouwing. Conclusie is dat een verdere landschappelijke inpassing door middel van het aanbrengen van nieuw groen niet gewenst is.

Tot slot zijn de overige gebiedsaspecten getoetst. Geconcludeerd is dat de beoogde ontwikkeling geen consequenties heeft inzake bodem, archeologie, water, flora en fauna, akoestiek, externe veiligheid en luchtkwaliteit.