De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'De Tienden II' (NL.IMRO.0717.0006BPTien2ZldUp-VG01 ) vastgesteld op 19 april 2012, zijn van toepassing op het Wijzigingsplan woningbouw De Tienden II.

In aanvulling op het bepaalde in artikel 1 geldt het volgende:

Er mogen ten hoogste 13 wooneenheden worden gebouwd;

De wijk De Tienden II, in het noordoosten van Zoutelande, is op dit moment in ontwikkeling. Behalve woningen zijn ook enkele maatschappelijke functies beoogd in de wijk, waaronder een medische praktijk en PG-woningen: een bijzondere vorm van verpleeghuiszorg psychogeriatrie (PG) in de zin dat het wonen kleinschalig is. De juridisch-planologische basis voor de nieuwe wijk is het bestemmingsplan 'De Tienden II'.

Voor de maatschappelijke functies in de zuidwestzijde van de wijk is een bestemmingsvlak 'Maatschappelijk' opgenomen. Nu blijkt dat deze bestemming voor een deel niet haalbaar is, onder andere omdat de beoogde fysiotherapiepraktijk elders binnen de kern zal worden gehuisvest. Er zal alleen een huisartsenpraktijkpraktijk worden gerealiseerd. Om die reden is het initiatief ontstaan om een deel van de gronden te benutten voor woningbouw.

In het geldende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee burgemeester en wethouders de bestemming 'Maatschappelijk' kunnen wijzigen in de bestemming "Wonen' (zie paragraaf 1.3). Om de ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk te maken, is gekozen voor het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid. Voorliggend plan bevat het wijzigingsplan.

Ligging plangebied

De locatie ligt ca. 600 m ten noordoosten van het centrum van de kern (zie figuur 1.1).

Figuur 1.1: Globale ligging plangebied (rode contour)

Huidige situatie

In de huidige situatie zijn de gronden braakliggend. De directe omgeving bestaat uit een woongebied ten zuiden en ten westen van het plangebied, en de in aanbouw zijnde wijk De Tienden II ten noorden en ten oosten van de locatie. Voorheen hadden de gronden waarop De Tienden II wordt gebouwd een agrarische functie.

Toekomstige situatie

In de toekomst wordt het gebied ontsloten door het verlengde van de Leenes Land en een nieuw aan te leggen weg. Voor de locatie is nog geen concrete verkaveling uitgewerkt. Het exacte eindbeeld van de ontwikkeling is dan ook nog niet bekend. Wel is er binnen de wijzigingsvoorwaarden (zie paragraaf 1.3) een aantal randvoorwaarden opgesteld:

• Er worden ten hoogste 13 woningen gebouwd. Op het resterende deel dat geen onderdeel uitmaakt van het wijzigingsplan, kunnen zodoende nog 3 woningen worden gebouwd.
• Alle grondgebonden woningtypen zijn mogelijk (vrijstaand, twee-aaneen en aaneengebouwd). De verwachting is echter dat er vooral woningen twee-aaneen en aaneengebouwd zullen worden gebouwd. Dat past in de regionale woningmarktafspraken (zie paragraaf 1.4.2) om te zorgen voor meer woningen in de prijsklasse € 200.000,- tot € 300.000,-.

Deze randvoorwaarden zullen in acht genomen worden bij de uiteindelijke stedenbouwkundige uitwerking van het gebied.

Het geldende bestemmingsplan is 'De Tienden II', vastgesteld op 19 april 2012. Zie figuur 1.2 voor een uitsnede van de verbeelding ter plaatse van het plangebied (het plangebied is blauw omkaderd).

Figuur 1.2 Fragment bestemmingsplan 'De Tienden II'

Te zien is dat de zuidwestelijke hoek van het maatschappelijke bestemmingsvlak niet bij het plangebied hoort, hier wordt de huisartsenpraktijk gebouwd. Over het gehele bestemmingsvlak ligt de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied', thans 'wetgevingszone - wijzigingsgebied' (aangeduid met rode lijn). Op basis van deze bevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders de bestemming wijzigen in 'Wonen'. Verder is het bestemmingsvlak voorzien van een bouwvlak en is bepaald dat de maximum goot- en bouwhoogte respectievelijk 6 en 11 m mogen bedragen en dat het vlak voor 60% bebouwd mag worden.

Om de wijzigingsbevoegdheid te kunnen toepassen zal ten minste aan de wijzigingsvoorwaarden uit het bestemmingsplan moeten worden voldaan. De wijzigingsvoorwaarden zijn vastgelegd in artikel 14 lid 2 van de regels. In onderstaande tabel zijn de wijzigingsvoorwaarden vermeld en is het initiatief aan de betreffende bepalingen getoetst.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) kiest het Rijk voor een selectieve inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Uitwerking vindt veelal plaats in wetgeving zoals Waterwet, Deltawet en de toekomstige Omgevingswet.

Het Barro bevat inhoudelijke regels van de rijksoverheid waaraan bestemmingsplannen, provinciale inpassingsplannen, uitwerkingsplannen, wijzigingsplannen, beheersverordeningen en omgevingsvergunningen met ruimtelijke onderbouwing moeten voldoen.

Toetsing

Een van de nationale belangen die relevant is voor het voorliggende bestemmingsplan is een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming, hier wordt aan voldaan.

Daarnaast is aangegeven dat het bij de programmering van onder andere woningen van belang is dat wordt uitgegaan van de daadwerkelijke regionale behoefte. Hierop wordt in hoofdstuk 1.4 uitvoerig ingegaan.

Voor de andere aspecten hebben beide nationale beleidskaders een hoog abstractieniveau en zijn vooral aan de orde bij grootschalige ontwikkelingen waarbij nationale belangen spelen. Voor een relatief kleinschalige ontwikkeling als deze bevatten de SVIR en het Barro geen concreet beleid.

Besluit ruimtelijke ordening en ladder duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening is geregeld dat voor stedelijke ontwikkelingen - waaronder het bouwen van woningen - een onderbouwing in het bestemmingsplan noodzakelijk is. In de toelichting van een bestemmingsplan dat woningbouw mogelijk maakt, moet een onderbouwing worden opgenomen volgens de 'Ladder voor duurzame verstedelijking', die ook wel 'duurzaamheidsladder' wordt genoemd.

Toetsing

In dit geval is er sprake van een woningbouwmogelijkheid die al in het basisplan is voorzien en gemotiveerd. De mogelijkheid om ten hoogste 16 woningen te bouwen op deze locatie is al aan de relevant beleidskaders getoetst in het geldende plan 'De Tienden II'. Ook zijn de woningen opgenomen in de gemeentelijke woningbouwplanning. Het doorlopen van de Ladder is om die reden niet noodzakelijk. Toch voorziet het initiatief evengoed in een regionale behoefte, zie hiervoor paragraaf 1.4.2.

Omgevingsplan Zeeland 2012 – 2018

In het Omgevingsplan geeft de provincie haar beleidsvisie op de toekomst van Zeeland. Een sterke economie, een goed woon- en werkklimaat en kwaliteit van water en landelijk gebied zijn sleutelbegrippen. De verantwoordelijkheid voor het ruimtelijk beleid wordt primair bij de samenwerkende gemeenten gelegd. De provincie beperkt zich tot het bevorderen van de regionale samenwerking en het bewaken van een aantal eigen belangen.

Kort samengevat wordt ingezet op:

• bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik (inbreiding, herstructurering, hergebruik);
• stimuleren integrale woningkwaliteit / verbeteren woningvoorraad (kwaliteit en differentiatie);
• afstemmen woningvoorraad op woonwensen huidige en toekomstige inwoners en veranderende samenstelling en omvang bevolking;
• bescherming/waarborging en ontwikkeling van waardevolle landschappen, natuur, cultuurhistorisch erfgoed en van aardkundige en archeologisch waarden in Zeeland.

De voor de provincie relevante beleidskaders uit het Omgevingsplan zijn vertaald in de Verordening Ruimte Provincie Zeeland (zie hierna).

In algemene zin past de woningbouw op de beoogde locatie binnen het beleid ten aanzien van zorgvuldig ruimtegebruik. De hiervoor genoemde waarden worden niet aangetast. Voor wat betreft de afstemming op de woningvoorraad en woningbehoefte wordt verwezen naar het kopje " Walcherse woningbouwafspraken'.

Verordening Ruimte Provincie Zeeland (hierna PRV)

Een aantal onderdelen uit het Omgevingsplan is geregeld in de Verordening Ruimte Provincie Zeeland (hierna PRV). Van gemeenten wordt een bijdrage verwacht aan de uitvoering van de beleidsdoelen. Verder streeft de provincie naar realisering van beleidsdoelen met de inzet van andere instrumenten. Daartoe wordt verwezen naar de inhoud van het Omgevingsplan.

Algemene regels voor duurzame verstedelijking (Artikel 2.1 van de verordening).

• Dit artikel van de verordening is thans geregeld in het Besluit ruimtelijke ordening (zie hiervoor) en hoeft op deze plaats niet meer opnieuw te worden getoetst.

Overige artikelen. De projectlocatie grenst niet of is niet aangewezen als:

• regionale waterkering (artikel 2.11)
• bestaande natuur (artikel 2.12)
• agrarisch gebied van ecologische betekenis (artikel 2.13)
• natuurontwikkelingsgebied (artikel 2.14)
• landschap en erfgoed (artikel 2.17).

Ruimte voor verbetering: Ontwerp herziening Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 en Verordening Ruimte Provincie Zeeland (20 oktober 2015)

In het Omgevingsplan Zeeland 2012 – 2018 is aangekondigd dat halverwege de termijn een evaluatie wordt gehouden en dat indien nodig het plan wordt herzien. Gebleken is dat een aantal beleidsonderdelen vraagt om bijsturing, verduidelijking of uitwerking. Deze aanpassingen vragen om directe actie en kunnen daarom niet wachten op een volgend Omgevingsplan. Dat is de aanleiding voor een tussentijdse herziening. Aanpassing van beleid leidt ook tot andere acties om het beleid uit te voeren.

De beleidswijzigingen die worden voorgesteld, hebben betrekking op de thema's Vastgoed, Landelijk gebied, Deltawateren en Milieu. De thema's Landelijk gebied en Deltawateren zijn op voorhand niet van belang omdat het gaat om een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Op overige thema's wordt hierna ingegaan.

Binnen het thema Vastgoed wordt een uitsplitsing gemaakt in bedrijfsvastgoed, kleinschalige woningbouw (in het landelijk gebied), cultuurhistorische bebouwing, verblijfsrecreatie. Hierin worden geen beleidswijzigingen voorgesteld die van invloed zijn voor het voorgenomen woningbouwplan.

Binnen het thema Milieu wordt nieuw beleid voorgesteld voor de verdeling van ontwikkelruimte voor nieuwe en uitbreiding van bestaande activiteiten met stikstofemissies (Programmatische Aanpak Stikstof). Om maximale economische ontwikkelingen te stimuleren wordt ingezet op het sturen van verdeling van ontwikkelruimte via het vergunningenspoor en door middel van aanvullend omgevingsbeleid voor veehouderijbedrijven. De voorgestelde beleidswijziging is niet van belang voor de voorgenomen ontwikkelingen.

De daadwerkelijke wijzigingen krijgen begin 2016 definitief vorm in een aangepaste versie van het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018.

Walcherse woning marktafspraken

Uit de regionale woningmarkt verkenning Walcheren (november 2012) blijkt dat de belangrijkste opgaven zijn:

• vergroting van het aandeel levensloop bestendige woningen ten koste van reguliere grondgebonden woningen;
• meer driekamer-woningen en minder woningen met vijf of meer kamers;
• minder woningen tot € 200.000 en meer tussen €200.000 en € 300.000;
• minder goedkope huur en meer duurdere huurwoningen;
• verkleining van het aandeel buiten-centrum en vergroting van het aandeel centrum-dorpse woonmilieus.

De kwantitatieve opgave per kern is als volgt uitgewerkt.

Figuur 1.3. Opgave 2012-2020 per kern en per type (Tabel 5-11 uit Eindrapport herijking scenario Veere )

Voor Zoutelande blijkt vooral een behoefte aan (duurdere) appartementen.

Op basis van de verkenningen zijn 'Walcherse woningmarktafspraken', vastgesteld in september 2013. Hieruit blijkt dat de totale plan capaciteit voor de kern Zoutelande 71 woningen bedraagt. Er is dus sprake van een actuele woningbehoefte. De woningen binnen De Tienden II zijn opgenomen in de gemeentelijke woningbouwplanning.

Inleiding: onderzoeken en toetsen uit basisplan nog actueel

Aanvullend op de wijzigingsvoorwaarden moet het plan getoetst worden aan een aantal wettelijk verplichte aspecten; zoals de hoeveelheid water (watertoets) en ecologie (Natuurbeschermingswet en Flora- en faunawet). Deze toetsing heeft al plaatsgevonden in het kader van het bestemmingsplan De Tienden II, daaruit is gebleken dat de sectorale aspecten geen belemmering vormen voor de ontwikkeling van de woonwijk. Omdat de onderzoeksresultaten minder dan 5 jaar oud zijn, zijn deze onverminderd van toepassing op de functiewijziging die dit plan mogelijk maakt. Een verwijzing naar hoofdstuk 4 van bestemmingsplan De Tienden II en de daarbij behorende bijlagen volstaat dan ook.

Afstemming woningbouw op gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken

In de wijzigingsregels staat beschreven dat de ontwikkeling van woningen op deze locatie geen gevolgen mag hebben voor de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden en bouwwerken. Om in dit wijzigingsplan een goede belangenafweging te maken, wordt gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden die moeten worden aangehouden tussen de grens van een milieubelastende functie en de uiterste grens van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan (of via vergunningvrij bouwen) mogelijk is.

Van de richtafstanden kan worden afgeweken als door middel van onderzoek is aangetoond dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening waarbij milieuhinder voorkomen wordt. De richtafstanden gelden voor een omgevingstype 'rustige woonwijk. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG-publicatie blijkt dat in het geval van een gemengd gebied mag worden uitgegaan van kleinere richtafstanden (correctie van één stap in de richtafstand).

In de directe omgeving van het plangebied komen woon-, groen- en verkeersbestemmingen voor, en de 'resterende' maatschappelijke bestemming waarop de huisartsenpraktijk wordt gerealiseerd. Er geldt geen richtafstand tussen woningen en de bestemmingen Groen en Verkeer. Voor een huisartsenpraktijk geldt een richtafstand van 10 m. Maatgevend milieuaspect is geluid vanwege parkeren voor de praktijk. Langs de gehele nieuwe weg waarlangs de praktijk komt te liggen, kan worden geparkeerd. De afstand van de dichtstbijzijnde woning tot de parkeerplaatsen die worden gebruikt door gebruikers en bezoekers van de praktijk ligt daardoor niet vast. In de praktijk zal ten minste 5 meter afstand bestaan tussen de geparkeerde auto's en de nieuwe woningen. Omdat het gaat om een relatief kleine huisartsenpraktijk wordt dit aanvaardbaar geacht.

De gronden binnen het plangebied van dit wijzigingsplan zullen wijzigen van de bestemming 'Maatschappelijk' naar de bestemming 'Wonen'. Deze bestemming is dan ook opgenomen op de verbeelding die bij dit plan hoort. Voor de regels van 'Wonen' wordt verwezen naar het geldende plan 'De Tienden II'. Voorliggend wijzigingsplan zal na vaststelling onderdeel gaan uitmaken van dat plan. Voor een beschrijving van de bouw en gebruiksmogelijkheden wordt dan ook verwezen naar paragraaf 5.3 van de toelichting op dat plan.

De verbeelding is afgestemd op de aangrenzende woonbestemmingen in het basisplan. Er zijn twee bouwstroken ('bouwvlakken') opgenomen waarbinnen de hoofdgebouwen moeten worden gebouwd.

Het bouwvlak ligt op 3 m afstand van de bestemmingsgrens, zoals dat ook in de rest van De Tienden II het geval is. Dit betekent dat de woningen op enige afstand van de weg worden gebouwd. Verder is een aanduiding ten behoeve van de maximum goothoogte opgenomen. In de regels is vastgelegd dat er ten hoogste 13 wooneenheden mogen worden gebouwd.