Noordweg 54 en Aagtekerkseweg (ongenummerd) Oostkapelle
Wijzigingsplan - Gemeente Veere
Vastgesteld op 26-05-2020 - geheel onherroepelijk in werking
Hoofdstuk 1 Regels
Artikel 1 Bestaande Regels Van Toepassing
De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Buitengebied Veere', zoals vervat in de bestandenset met planidentificatie NL.IMRO.0717.0016BPBgbAp-VG01, de 1e herziening met planidentificatie NL.IMRO.0717.0085BPBgbGh-VG02, de 2e herziening met planidentificatie NL.IMRO.0717.0104BPBgbGh-VG01 en de 3e herziening met planidentificatie NL.IMRO.0717.0124BPGh-VG01 en bijbehorende regels (en eventuele bijlagen) zijn onverkort van toepassing op het 'Noordweg 54 en Aagtekerkseweg (ongenummerd) Oostkapelle'.
Artikel 2 Aanvulling Op Artikel 1
2.1 Aanvulling artikel 1 Begrippen lid 1.1 bestemmingsplan
Aan artikel 1 lid 1.1 van het bestemmingsplan 'Buitengebied Veere' wordt het volgende toegevoegd: "en de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels met identificatienummer NL.IMRO.0717.0151WPNoAagOkp-VG01."
2.2 Plan
Wijzigingsplan 'Noordweg 54 en Aagtekerkseweg (ongenummerd) Oostkapelle' van de gemeente Veere.
2.3 Aanvulling artikel 21 Wonen lid 21.2.2 Bouwregels
o. In afwijking van het bepaalde onder lid j bedraagt de maximale oppervlakte aan aan-, uit- en bijgebouwen bij een woning maximaal 100 m2;
p. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - geluidsgevoelige functie' zijn woningen en andere, krachtens de Wet geluidhinder als geluidsgevoelige objecten aan te merken gebouwen, waaronder begrepen gebouwen voor recreatief nachtverblijf, niet toegestaan.
2.4 Nieuw lid 21.5.6 Voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing
De woning aan de Aagtekerkseweg (ongenummerd)mag uitsluitend in gebruik worden genomen en gehouden worden indien sprake is van een adequate landschappelijke inpassing zoals opgenomen in bijlage 1 bij deze regels. Deze landschappelijke inpassing moet binnen 1 jaar na realisatie van de woning zijn aangeplant.
2.5 Nieuw lid 21.5.7 Permanente bewoning
Een woning mag alleen permanent worden bewoond.
Hoofdstuk 2 Algemene Regels
Artikel 3 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan, waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 4 Overgangsrecht
4.1 Overgangsrecht bouwwerken
Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:
- a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
- 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
- 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
- b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
- c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
4.2 Overgangsrecht gebruik
Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:
- a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
- b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
- c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
- d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding En Doel Wijzigingsplan
Aannemersbedrijf Dekker en Walhout (initiatiefnemer) uit Serooskerke is voornemens om op de gronden Noordweg 54 en Aagtekerkseweg 1 te Oostkapelle woningen te realiseren. Het betreft twee woningen ter plaatse van de Noordweg 54 en één woning op het perceel aan de oostzijde van Aagtekerkseweg 1.
Daarnaast zal de bestaande bedrijfswoning aan de Noordweg 54 bestemd worden voor wonen.
De gronden zijn bestemd in het bestemmingsplan Buitengebied Veere (vastgesteld 2013) met bijbehorende herzieningen en hebben ter plaatse van de gronden de volgende bestemmingen:
- Noordweg 54 onder andere de bestemming 'Detailhandel';
- Aagtekerkseweg 1 onder andere de bestemming 'Agrarisch met waarden - landschapswaarden'.
Het realiseren van woningen binnen deze bestemmingen is niet toegestaan. Figuur 1.1 geeft de ligging van het plangebied weer inclusief de directe omgeving.
Figuur 1.1 Ligging percelen Noordweg 54 (rood omrand) en Aagtekerkseweg 1 (geel omrand) , Oostkapelle (bron: Google Maps)
Om de bouw van woningen planologisch mogelijk te maken en de bedrijfswoning om te zetten naar een burgerwoning, is in het basisplan een bevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders opgenomen om onder voorwaarden het basisplan te mogen wijzigen ten behoeve van woningbouw.
Het college is bereid om de wijzigingsbevoegdheid toe te passen. Hiervoor is voorliggend wijzigingsplan opgesteld.
1.2 Leeswijzer
In Hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie en wordt toegelicht op welke wijze de nieuwe ontwikkeling planologisch-juridisch is geregeld in voorliggend wijzigingsplan. In Hoofdstuk 3 wordt getoetst aan de wijzigingsvoorwaarden. Vervolgens wordt de ontwikkeling in Hoofdstuk 4 getoetst aan het geldende beleid en omgevingsaspecten. Ten slotte wordt in Hoofdstuk 5 en Hoofdstuk 6 respectievelijk ingegaan op de financiële aspecten en de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.
Hoofdstuk 2 Planbeschrijving
2.1 Huidige Situatie
Locatie Noordweg 54
Het plangebied ligt aan de Noordweg, de doorgaande weg tussen Serooskerke en Oostkapelle. Aan de zuid- en westzijde grenst het plangebied aan agrarische gronden en aan de oostzijde aan de Wijkhuijsweg.
Op het perceel staan een voormalige bedrijfswoning en een loods. In 2016 zijn de bedrijfsactiviteiten (stallen van caravans) beëindigd. De voormalige bedrijfswoning maakt deel uit van de voormalige boerderij 'Klein Middenhof'. Deze is aangewezen als rijksmonument. Naast het woonhuis waren ook een houten schuur, een wagenschuur en een losstaande berging aangewezen tot rijksmonument. Met uitzondering van het woonhuis zijn de overige tot monument aangewezen gebouwen in het verleden gesloopt.
Locatie Aagtekerkseweg ongenummerd
Het plangebied ligt in een groene omgeving aan de zuidkant van Oostkapelle. Aan de westzijde grenst het perceel gedeeltelijk aan het doodlopende Belspad en aan de tuin van de woning die is gelegen aan de Aagtekerkseweg 1. Aan de overige zijden grenst het terrein aan een natuurterrein. Deze natuur maakt onderdeel uit van Landgoed Pekelynge.
De gronden zijn op dit moment in gebruik als grasland.
2.2 Beoogde Ontwikkeling
Algemeen
Initiatiefnemer is voornemens om de bestaande bedrijfsloods aan de Noordweg 54 te slopen. Op basis van het bestemmingsplan (zie voor een nadere toelichting paragraaf 2.3) is het onder voorwaarden toegestaan op basis van de ruimte-voor-ruimte regeling bedrijfsgebouwen in het buitengebied te slopen en hiervoor in de plaats woningen te realiseren. Per woning dient 500 m2 bedrijfsgebouwen gesloopt te worden. Het totale oppervlak dat wordt gesloopt bedraagt 1.600 m2.
De te slopen oppervlakte aan bedrijfsgebouwen maakt het mogelijk 3 woningen te realiseren. Twee woningen zullen worden gerealiseerd op de gronden aan de Noordweg 54 en één woning zal gerealiseerd worden op gronden grenzend aan Aagtekerkseweg 1.
Daarnaast zal de bestaande bedrijfswoning aan de Noordweg omgezet worden naar burgerwoning (bestemming Wonen).
Voor beide ontwikkelingen is een stedenbouwkundige analyse opgesteld met ruimtelijke uitgangspunten en meerdere inrichtingsvoorstellen voor beide locaties. De analyse is opgenomen in bijlage 1.
Figuur 2.1 Te slopen bebouwing Noordweg 54.
Locatie Noordweg 54
Voor het inrichtingsvoorstel is het belangrijk rekening te houden met de historie. Uitgangspunt voor de verkaveling is het realiseren van een 'boerenerf'. In overleg met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Veere is gekozen voor inrichtingsvariant 1. In figuur 2.2 is het inrichtingsvoorstel weergegeven.
Zowel de bestaande woning als de twee nieuwe woningen oriënteren zich met hun voorgevel op het nieuwe erf. De locatie ligt in het open landschap. Daar wordt op ingespeeld door geen hoogopgaande beplanting te plaatsen langs de achterkant van de percelen. Hierdoor blijft er zicht op het landschap en is sprake van een geleidelijke overgang richting natuur.
Het boerenerf is bereikbaar via twee zijden. De ingang aan de Wijkhuijsweg zal aan weerszijden worden begeleid door bomen. Rondom de erven en langs de weg worden Zeeuwse hagen geplaatst. De hoogte van de woningen bedraagt maximaal 1 bouwlaag met kap. Voor een uitgebreidere toelichting op de ontwikkeling wordt verwezen naar bijlage 1.
Ontsluiting van de locatie vindt bij voorkeur plaats via een bestaande dam. Op dit moment vindt hierover overleg plaats met het Waterschap Scheldestromen.
Zoals hiervoor aangegeven zijn de plannen voorgelegd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente Veere. Deze heeft ingestemd met de ontwikkelingen.
Figuur 2.2 Inrichtingsvoorstel Noordweg 54
Locatie Aagtekerkseweg ongenummerd
De locatie ligt in een groene omgeving. Het is belangrijk dat vanaf de Aagtekerkseweg openingen gecreëerd worden, zodat het zicht op Landgoed Pekelynge behouden blijft. In overleg met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Veere is gekozen voor inrichtingsvariant 1. Het advies is echter om de woning meer richting het westen te positioneren zodat er een goede zichtlijn behouden blijft. In figuur 2.3 is het inrichtingsvoorstel weergegeven en in figuur 2.4 het advies van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit.
Figuur 2.3 Inrichtingsvoorstel Aagtekerkseweg, de woning wordt echter meer richting het westen gesitueerd.
Figuur 2.4 Advies ligging woning Commissie Ruimtelijke Kwaliteit
De hoogte van de woning bedraagt maximaal 1 bouwlaag met kap. Het groen op de kavel wordt vormgegeven door Zeeuwse hagen, knotbomen en solitaire bomen. Voor een uitgebreidere toelichting op de ontwikkeling wordt verwezen naar bijlage 1.
2.3 Toelichting Op De Juridische Regeling Van Het Wijzigingsplan
Algemeen
Dit wijzigingsplan is een wijziging van het geldende bestemmingsplan Buitengebied, zoals dat is vastgesteld door de gemeenteraad van Veere op 30 mei 2013. De wijzigingen vinden plaats op basis van de wijzigingsbevoegdheden zoals opgenomen in artikel 4 lid 4.7.5 (bestemming Agrarisch) en artikel 7 lid 7.7.2 artikel 7 lid 7.7.3 (bestemming Detailhandel).
Op basis van dit bestemmingsplan zijn de gronden voor beide locaties gewijzigd in de bestemming Wonen. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3' blijft behouden.
Verbeelding en regels
In dit wijzigingsplan is aangesloten op de systematiek van het bestemmingsplan 'Buitengebied Veere'. Daarnaast voldoet dit wijzigingsplan en de verbeelding aan SVBP2012, de geldende wettelijke standaard.
De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Buitengebied Veere' zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Noordweg 54 en Aagtekerkseweg (ongenummerd) Oostkapelle'. Naast het bestemmingsplan 'Buitengebied Veere' zijn de volgende herzieningen eveneens onverkort van toepassing (voor zover de percelen daarin zin opgenomen):
- 1e herziening Buitengebied Veere, vastgesteld op 02-02-2017;
- 2e herziening Buitengebied Veere, vastgesteld op 20-04-2017;
- 3e herziening Buitengebied Veere, vastgesteld op 09-11-2017.
De systematiek van het bestemmingsplan gaat er vanuit dat voor de bestemming Wonen binnen het bouwvlak het vrij is om het hoofdgebouw te realiseren. Uit het akoestisch onderzoek is naar voren gekomen dat voor beide locaties een hoofdgebouw niet overal op het perceel mogelijk is.
In aanvulling op het basisplan zijn de volgende aanvullende regels opgenomen die alleen gelden voor dit wijzigingsplan:
- de landschappelijke inpassing ter plaatse van de Aagtekerkseweg (ongenummerd) moet binnen 1 jaar nadat de woning is gerealiseerd zijn aangeplant conform het inrichtingsvoorstel zoals opgenomen in bijlage 1 van de regels;
- de oppervlakte aan aan-, uit- en bijgebouwen bedraagt maximaal 100 m² per woning;
- ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - geluidsgevoelige functie' zijn woningen en andere, krachtens de Wet geluidhinder als geluidsgevoelige objecten aan te merken gebouwen, waaronder begrepen gebouwen voor recreatief nachtverblijf, niet toegestaan;
- alleen permanente bewoning van een woning is toegestaan.
Met artikel 2 van dit wijzigingsplan wordt het wijzigingsplan toegevoegd aan het bestemmingsplan 'Buitengebied Veere'. Aanvullend worden algemene regels toegevoegd die wettelijk verplicht zijn volgens SVBP2012. Het gaat om de anti-dubbeltelregel en het overgangsrecht. Beide regels worden nader toegelicht in artikel 3 respectievelijk artikel 4.
Hoofdstuk 3 Bestemmingsplan En Wijzigingsbevoegdheid
3.1 Geldende Regeling
Locatie Noordweg 54
In figuur 3.1 is een uitsnede van de gronden weergegeven van de digitale verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied Veere'.
Het perceel Noordweg 54 heeft de bestemming 'Detailhandel' op grond waarvan het realiseren van een burgerwoning niet is toegestaan. Naast deze bestemming rust de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3' op het perceel. Bovendien gelden een aantal gebiedsaanduidingen voor het perceel, namelijk de gebiedsaanduidingen:
- 'geluidzone - weg';
- 'besloten, nagenoeg onbebouwd gebied';
- 'kreekruggen, gebied met kenmerkend onbebouwd gebied';
- 'zone nieuwe landgoederen en landschapscampings.
Het gehele perceel is eveneens voorzien van de functieaanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - caravanhandel' en het gehele perceel is voorzien van een bouwvlak.
Daarnaast is in figuur 3.2 ingezoomd op het perceel Aagtekerkseweg (ongenummerd) te Oostkapelle op de digitale verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied Veere', vastgesteld op 30 mei 2013. (Zie ook website www.ruimtelijkeplannen.nl).
Figuur 3.1 Perceel Noordweg 54: fragment bestemmingsplan 'Buitengebied Veere' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
Locatie Aagtekerkseweg ongenummerd
In figuur 3.2 is een uitsnede van de gronden weergegeven van de digitale verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied Veere'.
Het perceel heeft de bestemming 'Agrarisch met waarden - landschapswaarden' op grond waarvan het realiseren van een burgerwoning niet is toegestaan. Naast deze bestemming rust de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3' op het perceel. Bovendien gelden de volgende gebiedsaanduidingen:
- 'besloten, nagenoeg onbebouwd gebied';
- 'zone nieuwe landgoederen en landschapscampings'.
Er is geen bouwvlak aanwezig op het perceel.
Figuur 3.2 Perceel Aagtekerkseweg ongenummerd: fragment bestemmingsplan 'Buitengebied Veere' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
3.2 Toetsing Aan Wijzigingsvoorwaarden Geldend Bestemmingsplan
In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid (artikel 7 lid 7.7.3 ruimte voor ruimte-regeling) opgenomen waarin is vermeld dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn het plan te wijzigen ten behoeve van het oprichten van woningen bij sloop van voormalige bedrijfsbebouwing in het kader van ruimtelijke kwaliteitsverbetering.
Daarnaast is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (artikel 7 lid 7.7.2) die het mogelijk maakt om bij bedrijfsbeëindiging de bestemming Detailhandel te wijzigen in de bestemming Wonen. Op basis van deze regeling kan de bedrijfswoning tot burgerwoning bestemd worden.
Om de wijzigingsbevoegdheden toe te kunnen passen moet aan de wijzigingsvoorwaarden uit het bestemmingsplan worden voldaan. Daarnaast moet aan de voorwaarden van een goede ruimtelijke ordening worden voldaan.
Ruimte-voor-ruimte regeling
De wijzigingsvoorwaarden voor de ruimte-voor-ruimte regeling zijn vastgelegd in artikel 4 lid 4.7.5 (bestemming 'Agrarisch - met waarden landschapswaarden') en artikel 7 lid 7.7.3 (bestemming Detailhandel). De wijzigingsbevoegdheid is in beide artikelen gelijk. In tabel 3.1. zijn de wijzigingsvoorwaarden vermeld en is het initiatief aan de betreffende bepalingen getoetst.
Tabel 3.1 Wijzigingsregels en toetsing ruimte-voor-ruimte regeling
| wijzigingsvoorwaarden | toetsing | |
| a | de betreffende bebouwing, dan wel percelen, komen niet voor op Bijlage 7 van de regels. | Aan deze voorwaarde wordt voldaan. De bebouwing op het perceel komt niet voor op Bijlage 7 van de regels. Het monument genaamd 'Hof Klein Middenhof' dat gesitueerd is op perceel Noordweg 54 blijft gehandhaafd. |
| b | er dient sprake te zijn van beëindiging van bedrijfsactiviteiten, waarbij er tevens geen sprake is van nieuwvestiging van het betreffende bedrijf elders. | De bedrijfsactiviteiten van caravanhandel Oranjezon zijn beëindigd in de gemeente Veere. Hierdoor wordt voldaan aan deze voorwaarde. |
| c | per 500 m² te slopen bedrijfsgebouwen mag één woning worden gebouwd met een maximum van drie woningen. | Initiatiefnemer is voornemens om drie woningen te realiseren (2 woningen op perceel Noordweg 54 en 1 woning op perceel Aagtekerkseweg 1). Hiertoe dient de oppervlakte van de te slopen bedrijfsgebouwen minimaal 1.500 m2 te bedragen. De te slopen bedrijfsgebouwen hebben een totaaloppervlakte van 1.600 m2. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. |
| d | toepassing van de wijzigingsbevoegdheid mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de in de nabijheid gelegen (agrarische) bedrijven. | Uit de toetsing aan de omliggende functies (Bedrijven en milieuzonering, tabel 4.1) blijkt dat er geen onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de omliggende gronden en gebouwen ontstaat. |
| e | de inhoud van een woning mag niet meer bedragen dan 750 m3. | Met deze voorwaarde wordt rekening gehouden bij het opstellen van de bouwplannen ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling. Tevens is in de bouwregels van de bestemming Wonen deze maximum inhoud opgenomen. |
| f | de goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 6 meter respectievelijk 10 meter. | Met deze voorwaarde wordt rekening gehouden bij het opstellen van de bouwplannen ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling. Tevens zijn in de bouwregels van de bestemming Wonen deze maximum hoogten opgenomen. |
| g | de te bouwen woningen dienen op minimaal 50 meter afstand te worden gebouwd vanaf gesitueerde kassen en, primair, en de daarvoor aangewezen bouwvlakken alsmede vanaf gronden waarop ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan fruitteelt is gesitueerd. | De beoogde locaties van de te realiseren woningen voldoen aan deze wijzigingsbevoegdheid. Binnen 50 meter van het plangebied zijn geen kassen gesitueerd dan wel gronden in gebruik voor fruitteelt. |
| h | na planwijziging is de bestemming 'Wonen' van overeenkomstige toepassing. | De beoogde ontwikkeling omvat de realisatie van 3 burgerwoningen die worden voorzien van de woonbestemming na planwijziging. |
Bedrijfswoning omzetten in burgerwoning
De wijzigingsvoorwaarden voor het mogelijk maken van een bedrijfswoning en de bestemming te veranderen in Wonen zijn vastgelegd in artikel 7 lid 7.7.2. In tabel 3.2. zijn de wijzigingsvoorwaarden vermeld en is het initiatief aan de betreffende bepalingen getoetst.
Tabel 3.2 Wijzigingsregels en toetsing omzetten bedrijfswoning naar burgerwoning
| wijzigingsvoorwaarden | toetsing | |
| a | planwijziging uitsluitend is toegestaan na beëindiging van het bedrijf | De bedrijfsactiviteiten van caravanhandel Oranjezon zijn beëindigd in de gemeente Veere. Hierdoor wordt voldaan aan deze voorwaarde. |
| b | het aantal woningen niet mag worden vergroot | Het aantal woningen waarvoor deze wijzigingsbevoegdheid wordt toegepast neemt niet toe. |
Conclusie
Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het beoogde plan past binnen de gestelde wijzigingsvoorwaarden.
Hoofdstuk 4 Toetsing Beleid En Omgevingsaspecten
4.1 Beleid
In het basisplan waarin de mogelijkheid van de woningen door middel van een wijzigingsbevoegdheid wordt mogelijk gemaakt is getoetst aan Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.
Dit beleid en de toetsing daaraan zijn voor het grootste deel nog steeds actueel. Alleen de inpassing van de woningen in de regionale woningmarktafspraken is van belang. Op die afspraken wordt hierna ingegaan.
Na de vaststelling van het basisplan in 2013 zijn vernieuwde woningbouwafspraken vastgesteld door de Gedeputeerde Staten van de provincie Zeeland. Daarin is vermeld dat bij elke ruimtelijke planprocedure een verwijzing volstaat naar de regionale woningmarktafspraken om een solide onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking te krijgen.
Ten behoeve van de woningbouwopgave hebben de gemeenten op Walcheren bruto 4.720 / netto 3.639 woningen opgenomen in nieuwbouwprojecten. Aanvullend op de diverse projecten is per gemeente een aantal gereserveerd (restcapaciteit) om te kunnen inspelen op initiatieven in de toekomst. Hiervoor is 15% van het bruto aantal geplande woningen gereserveerd. De ontwikkeling maakt aanspraak op de genoemde 'restcapaciteit'.
4.2 Omgevingsaspecten
Aanvullend op de wijzigingsvoorwaarden moet worden getoetst aan een aantal omgevingsaspecten om een goede ruimtelijke ordening te waarborgen. De toetsing van de relevante omgevingsaspecten is opgenomen in tabel 4.1.
Tabel 4.1 Toetsing omgevingsaspecten
| criterium/ toetsingskader | toetsing | |
| a | Bodem | Wettelijk is bepaald dat een omgevingsvergunningplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein, dat schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Woningen betreffen een gevoelige functie. Een bodemonderzoek is derhalve noodzakelijk. Voor beide locaties is een verkennend bodemonderzoek en een verkennend asbestonderzoek uitgevoerd1. Het onderzoek is toegevoegd in bijlage 2. Plangebied Noordweg 54 De locatie is onderverdeeld in twee deellocaties. Voordeellocatie A is geconcludeerd dat de gestelde hypothese dat de onderzoekslocatie als verdacht kan worden beschouwd op basis van lichte verontreinigingen kan worden bevestigd. Voor deellocatie A1 is geconcludeerd dat de gestelde hypothese 'heterogeen' verdacht voor asbest voor de deellocatie dient te worden verworpen. Op basis van de onderzoeksresultaten voor beide deellocaties kan worden gesteld dat er geen aanleiding bestaat tot het uitvoeren van aanvullend onderzoek. De milieuhygienische kwaliteit van de bodem vormt geen belemmering voor de bestemmingswijziging. Plangebied Aagtekerkseweg ongenummerd Op basis van de huidige gegevens wordt niet verwacht dat de kwaliteit van de bodem een milieu hygiënische belemmering vormt voor de genomen bestemmingsplanwijziging. Geadviseerd wordt bij het dempen van eventuele sloten boringen te verrichten en het opgeboorde materiaal te beoordelen op de aanwezigheid van bodemvreemd materiaal. In het kader van de aanvraag Omgevingsvergunning voor bouwen dient mogelijk wel een verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. De beslissing hierover ligt bij het bevoegde gezag. |
| b | Externe veiligheid | Uit de provinciale risicokaart blijkt dat er in de nabije omgeving van de percelen Noordweg 54 en Aagtekerkseweg 1 te Oostkapelle geen risicovolle inrichtingen zijn. Daarnaast vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen die van invloed is op de risicosituatie in het plangebied. Het aspect externe veiligheid staat daarom de uitvoering van het plan niet in de weg. |
| c | Ecologie | Om na te gaan of het planvoornemen een nadelig effect heeft op beschermde planten- en diersoorten is een verkennend veldonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is toegevoegd in Bijlage 3. Onderstaand zijn de conclusies van het veldonderzoek weergegeven. Op grond van het onderzoek worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten; het planvoornemen is niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming. Plangebied Noordweg 54 Soortenbescherming Het voorkomen van en negatieve effecten op verblijfplaatsen van vleermuizen en broedvogels met vaste rust- en verblijfplaatsen wordt uitgesloten. In verband met het voorkomen van algemene broedvogels aan de Noordweg 54 is het noodzakelijk om groen te rooien buiten het broedseizoen of op een manier dat de vogels niet tot broeden komen Mogelijk vliegen en foerageren er vleermuizen. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren. Het voorkomen van overige beschermde soorten wordt uitgesloten. Gebiedsbescherming Effecten op beschermde planten zijn uitgesloten. Plangebied Aagtekerkseweg ongenummerd Soortenbescherming Negatieve effecten op soorten worden gezien het intensieve gebruik van het grasland uitgesloten. Gebiedsbescherming Effecten op beschermde planten zijn uitgesloten. |
| d | Archeologie en cultuurhistorie | Archeologie Ten aanzien van het aspect archeologie geldt voor beide plangebieden dat de gronden zijn voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3'. Dit betekent dat bij grondroerende werkzaamheden voor een oppervlakte groter dan 500 m2 en dieper dan 40 cm archeologisch onderzoek uitgevoerd dient te worden, waarin wordt aangetoond dat er geen archeologische waarden worden geschaad door de ontwikkeling. Planologisch gezien worden de twee locaties Noordweg 54 en Aagtekerkseweg separaat gezien. Op dit moment is niet duidelijk of er grondroerende werkzaamheden zullen plaatsvinden met een oppervlakte groter dan 500 m2 en dieper dan 40 cm op beide locaties. Indien dit het geval blijkt te zijn, wordt in het kader van de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de activiteiten slopen en bouwen getoetst of nader archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Cultuurhistorie De cultuurhistorische waardevolle objecten zijn door de provincie aangegeven op de cultuurhistorische waardenkaart. Plangebied Noordweg 54 De woning maakt deel uit van de voormalige boerderij 'Klein Middenhof' en is aangewezen als rijksmonument. De woning blijft behouden, en met het inrichtingsvoorstel is rekening gehouden met de historie van het gebied. Plangebied Aagtekerkseweg ongenummerd In de nabijheid van het perceel Aagtekerkseweg is eveneens een rijksmonument gelegen, namelijk aan Aagtekerkseweg 5. De ontwikkeling heeft ruimtelijk geen invloed op de ontwikkeling. |
| e | Water | Om na te gaan of het voorliggend plan niet in strijd is met duurzaam waterbeheer en voldoet aan de waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen, is gebruik gemaakt van het aanmeldformulier Watertoets van het waterschap Scheldestromen. Daarin is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de criteria uit de Zeeuwse Handreiking Watertoets. Zowel voor Noordweg 54 als voor de Aagtekerkseweg is een apart aanmeldformulier ingevuld. De aanmeldformulieren zijn opgenomen in Bijlage 4 en Bijlage 5. Uit toetsing aan de criteria blijkt dat het aspect water geen belemmering vormt voor de beoogde functiewijziging. |
| g | Bedrijven en milieuzonering | In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen: - ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd; - rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven. Locatie Noordweg 54 Op circa 200 meter van de locatie Aagtekerkseweg 1 is een kampeerterrein gelegen. De meest nabij gelegen bedrijfsactiviteit bij de Noordweg 54, op 100 meter is het vakantieverblijf aan de Noordweg 50. Gezien deze ruime afstanden tot aan het plangebied kan aan de richtafstanden worden voldaan. Er is dan ook geen sprake van belemmeringen door de ontwikkeling. Locatie Aagtekerkeseweg ongenummerd In de directe omgeving van het plangebied zijn momenteel geen milieuhinderlijke functies die van invloed zijn op het woon- en leefmilieu in het plangebied. Omgekeerd zullen de nieuwe woonfuncties geen belemmering vormen voor bedrijven of andere functies in de omgeving. |
| h | Spuitzones | In verband met drift van gewasbeschermingsmiddelen die worden gebruikt op gronden met boomgaard/ kwekerijen en veldgewassen wordt ten opzichte van nieuwe gevoelige bestemmingen waar personen zich kunnen verblijven, een spuitzone in acht genomen. Voor spuitzones gelden geen wettelijke grenswaarden of richtlijnen die zouden kunnen worden toegepast in het ruimtelijke spoor. Locatie Noordweg 54 De gronden van het plangebied grenzen aan de zuid- en westzijde aan agrarische gronden. Op basis van de feitelijke situatie blijkt dat er op de aangrenzende gronden geen sprake is van teelt van (fruit)bomen of gewassen waarbij sprake is van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen. In het bestemmingsplan wordt dit wel mogelijk gemaakt voor de gronden. Omdat er geen relevante teelt plaatsvindt waarbij sprake is van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen is het aspect spuitzone op dit moment niet van belang. Indien deze activiteiten in de toekomst worden ondernomen dient de agrariër rekening te houden met de specifieke omstandigheden. Locatie Aagtekerkseweg ongenummerd De gronden grenzen niet aan agrarische grond. Het aspect spuitzone is niet van belang. |
| i | Landschap | Gemeente Veere heeft op 17 december 2012 de 'Leidraad Landschappelijke Inpassing' vastgesteld. Beide plangebieden vallen onder het deelgebied 'Kleiplaatgronden' en type 'Achterland en polder'. Aan de hand van deze leidraad en de aanwezige karakteristieken zijn inrichtingsvoorstellen voor beide locaties opgesteld. Deze voorstellen zijn opgenomen in het inrichtingsvoorstel (zie Bijlage 1). Met de inrichting wordt rekening gehouden met de landschappelijke inpassing en het toepassen van inheemse soorten. Het aspect landschap vormt de basis voor de inrichting van beide locaties. |
| j | Verkeer en parkeren | Het verkeersaspect staat de beoogde functiewijziging niet in de weg, omdat er qua verkeersstroom weinig zal veranderen. Wat betreft parkeren kan geconcludeerd worden dat de percelen voldoende omvang hebben voor de opvang van de eigen parkeerbehoefte. Het aspect verkeer en parkeren belemmert de beoogde functiewijziging niet. |
| k | Geluid | Woningen zijn op basis van de Wet geluidhinder geluidgevoelige functies. Akoestisch onderzoek dient te worden uitgevoerd voor nieuwe woningen die gerealiseerd worden binnen de wettelijke geluidzone van wegen. Voor beide locaties is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is toegevoegd in Bijlage 6. Locatie Noordweg 54 Als gevolg van het wegverkeer op de Noordweg wordt de wettelijke voorkeursgrenswaarde overschreden. De maximale berekende geluidbelasting bedraagt 53 dB inclusief 2 dB aftrek. annex artikel 110g Wgh. Hierbij wordt de maximale ontheffingswaarde niet overschreden, waardoor het mogelijk is hogere grenswaarden aan te vragen voor de twee nieuwe woningen. Maatregelen om de geluidbelasting te reduceren zijn onderzocht aan de hand van de overschrijding. Het toepassen van bron- en overdrachtsmaatregelen om de geluidbelasting te reduceren zijn niet doeltreffend of redelijkerwijs niet mogelijk. Locatie Aagtekerkseweg ongenummerd Als gevolg van het wegverkeer van de Aagtekerkseweg wordt de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De afstand tussen de kadastrale grens en de Lden contour bedraagt maximaal 5 meter. Aannemelijk is dat in deze afstand vanaf de erfgrens geen woning wordt gerealiseerd. Voor de volledigheid is in de regels van het wijzigingsplan opgenomen dat in deze zone geen hoofdgebouwen en bijbehorende aan- en uitbouwen zijn toegestaan. |
| l | Luchtkwaliteit | Voor beide percelen geldt dat de meest nabij gelegen weg die is opgenomen in de NSL-monitoringstool (de N57 ter plaatse van Serooskerke) ruim voldoet aan de wettelijke grenswaarden voor de aanwezige concentraties luchtverontreinigende stoffen. Omdat direct langs de N57 aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Daarnaast is het van belang om te bepalen of de beoogde functiewijziging de luchtkwaliteit onevenredig verslechtert. Op perceel Noordweg 54 is sprake van een voormalig bedrijfsgebouw dat wordt vervangen door twee woningen. Op perceel Aagtekerkseweg 1 worden geen sloopwerkzaamheden verricht en wordt slechts één woning gerealiseerd. Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling wordt de luchtkwaliteit ter plaatse niet negatief beïnvloed. |
| m | Duurzaamheid | In het regeerakkoord van het Kabinet Rutte III is vastgelegd dat woningen niet meer standaard op een gasnet moeten wordt aangesloten. De aansluitplicht van woningen op gas wordt vervangen door een warmterecht, waarmee eindgebruikers aanspraak kunnen maken op een aansluiting op een (verzwaard) elektriciteitsnet of een warmtenet. Als gevolg daarvan worden ook de energieprestatie-eisen voor nieuwbouw aangescherpt. Om gasloos te bouwen zijn er verschillende opties: 1. Met een lucht-water warmtepomp kan warmte uit de buitenlucht worden onttrokken en worden omgezet in bruikbare warmte om de woning te verwarmen. 2. Een andere optie is een warmtepomp die de warmte uit de grond haalt. Dit is een grondgebonden warmtepomp. Deze is overigens alleen rendabel bij erg goed geïsoleerde woningen. Op dit moment is nog niet bekend of de woningen op het gasnet worden aangesloten en zo niet, voor welke optie wordt gekozen. Daarnaast hecht de gemeente Veere veel waarde aan het aspect duurzaamheid bij nieuwe ontwikkelingen. De gemeente heeft in het gemeentelijke Duurzaamheidsplan (december 2016) de ambitie uitgesproken dat de gemeente energieneutraal is in 2050. Op een zogenoemde routekaart zijn 12 routes geformuleerd zoals bijvoorbeeld 'een leefbare fysieke ruimte', 'duurzame recreatie en toerisme' en 'verantwoord waterbeheer'. Samen met diverse partijen zullen de routes worden uitgewerkt in een jaarlijkse Duurzaamheidsagenda. Hierin staat welke concrete acties dat jaar worden uitgevoerd om de doelstellingen te halen, per doelstelling wordt aangegeven wie verantwoordelijk is, wie participeert en wat het gaat bijdragen aan een duurzame gemeente Veere. Voor de realisatie van de woningen zal gebruik worden gemaakt van duurzame materialen, dat wil zeggen hout, betongranulaat, pvc, gips en zo min mogelijk tot geen grind, koper, zink, lood. Daar waar mogelijk zal hergebruik van materialen worden toegepast. Daarnaast zal het hemelwater gescheiden worden van het afvalwater. |
- 1. Econsultancy, verkennend bodemonderzoek en verkennend onderzoel asbest bodem/puin, Noordweg 54 en Aagtekerseweg 1 te Oostkapelle, rapportnummer: 9109.001, 17 juni 2019.
Hoofdstuk 5 Financiële Aspecten
5.1 Financiële Uitvoerbaarheid
De initiatiefnemer is in staat om alle voorbereidings- en uitvoeringskosten te financieren. De ontwikkeling komt niet ten laste van de publieke middelen. De financiële uitvoerbaarheid is daarmee afdoende aangetoond. Gelet op het vertrouwelijke karakter zijn financiële gegevens niet in deze paragraaf opgenomen.
5.2 Grondexploitatie
Op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening dient de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen als er sprake is van een aangewezen bouwplan. In artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd wat onder een aangewezen bouwplan wordt verstaan. Dit is onder andere de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen. De bouw van nieuwe woningen valt hieronder.
Een exploitatieplan is niet verplicht in gevallen waarin:
- a. het totaal van de exploitatiebijdragen dat (..) kan worden verhaald, minder bedraagt dan € 10.000,-;
- b. er geen verhaalbare kosten zijn als bedoeld in artikel 6.2.4., onderdelen b tot en met f van het Bro;
- c. de verhaalbare kosten, bedoeld in artikel 6.2.4., onderdelen b tot en met f, uitsluitend de aansluiting van een bouwperceel op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen betreffen.
Een exploitatieplan is evenmin verplicht indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is (artikel 6.12 lid 2 onder a van het Bro).
Met initiatiefnemer is een afzonderlijke grondexploitatieovereenkomst gesloten. Omdat het verhaal van kosten anderszins is verzekerd is het vaststellen van een exploitatieplan niet aan de orde.
Hoofdstuk 6 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid En Overleg Instanties
6.1 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid
Het wijzigingsplan heeft ter inzage gelegen van 12 maart tot en met 24 april. Er zijn geen zienswijzen ingediend.
6.2 Overleg Met Instanties
In artikel 3.1.1 van het Bro is vastgelegd dat tijdens de voorbereiding van een bestemmingsplan (hieronder wordt ook een wijzigingsplan verstaan) overleg moet worden gepleegd met instanties die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Daarbij zijn met name genoemd het waterschap en diensten van provincie en Rijk. Ten aanzien van bekendmaking van het plan is artikel 3:6 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.
Het ontwerp van het wijzigingsplan is in vooroverleg gestuurd aan de vooroverlegpartners. De instanties hebben geen opmerkingen op de ontwikkeling.
Bijlage 1 Landschappelijke Inpassing
Bijlage 1 Landschappelijke inpassing
Bijlage 1 Stedenbouwkundige Inpassing
Bijlage 1 Stedenbouwkundige inpassing
Bijlage 2 Bodemonderzoek
Bijlage 3 Quickscan Flora En Fauna
Bijlage 3 Quickscan flora en fauna
Bijlage 4 Watertoets Noordweg 54
Bijlage 4 Watertoets Noordweg 54
Bijlage 5 Watertoets Aagtekerkseweg 1
Bijlage 5 Watertoets Aagtekerkseweg 1