Dit bestemmingsplan is een gedeeltelijke uitwerking van het bestemmingsplan 'Nieuwe Vesting', dat door de gemeenteraad van Bergen op Zoom is vastgesteld op 21 november 2013. De regels behorende bij deze uitwerking worden, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, nadat de uitwerking in werking is getreden, geacht onderdeel uit te maken van het bestemmingsplan 'Nieuwe Vesting'.

Specifiek voor het uitwerkingsplan zijn onderstaande regels opgenomen. Voor het overige blijven de regels en de bijlagen behorende bij het bestemmingsplan Nieuwe Vesting ongewijzigd en overminderd van toepassing

het uitwerkingsplan Nieuwe Vesting, plandeel De Nieuwe Kaai (fase 3) van de gemeente Bergen op Zoom;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0748.UP189f-0701 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

geheel of gedeeltelijk onder peil gelegen bouwwerken/voorzieningen ten behoeve van de inzameling van huishoudelijk afval, glas en dergelijke;

gronden gelegen voor de voorgevel van woningen ter plaatse van de aanduiding 'tuin', waarbinnen geen bouwwerken, behoudens paaltjes/hekjes benodigde trappartijen en leuningen naar de voordeur mogen worden gerealiseerd. Tevens zijn geveltuintjes tot maximale diepte van 45 cm en vrijstaande banken en bloembakken/potten toegestaan.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo);

Voor de regels van 'Verkeer' zijn onverkort van toepassing de regels van artikel 6 van bestemmingsplan Nieuwe Vesting (moederplan), zoals vastgesteld op 21 november 2013.

Voor de regels van 'Water' zijn onverkort van toepassing de regels van artikel 7 van bestemmingsplan Nieuwe Vesting (moederplan), zoals vastgesteld op 21 november 2013.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen in een woning;

2. beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten in of bij een woning tot en met categorie 2 B van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;

3. bergse stoep ter plaatse van de aanduiding 'tuin';

4. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals paden, tuinen, parkeervoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, speelvoorzieningen en erven met de daarbij behorende bouwwerken.

Op de in lid 4.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de in dat lid bedoelde bestemmingen worden gebouwd, met dien verstande dat:

1. de hoofdgebouwen uitsluitend mogen worden opgericht binnen het bouwvlak;

2. als hoofdgebouwen binnen de bestemming ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' uitsluitend aaneengebouwde woningen met een minimum van 3 wooneenheden mogen worden gebouwd met een bouwhoogte van 14 meter;

3. als hoofdgebouw binnen de bestemming ter plaatse van de aanduding 'gestapeld' uitsluitend gestapelde woningen mogen worden gebouwd met een bouwhoogte van 25 meter.

4. de gezamenlijke oppervlakte van beroepsmatige en bedrijfsmatige werkruimten in woningen niet meer mag bedragen dan 30% van de vloeroppervlakte van de woning tot een maximum van 50 m²;

5. ter plaatse van de aanduiding 'erf' mogen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd waarbij:

1. de gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken per woning niet meer dan 50% van de als 'erf' aangeduide gronden mag bedragen, tot een gezamenlijke oppervlakte van 75 m²;

2. de goothoogte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk ten hoogste gelijk mag zijn aan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw plus 30 cm, tot een maximum van 4 meter;

3. de goothoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk niet meer mag bedragen dan 3 meter;

4. de bouwhoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk niet meer mag bedragen dan 5 meter;

6. voor zover een vrijstaand bijbehorend bouwwerk wordt afgedekt met een kap, de dakhelling ten hoogste 45º mag bedragen;

7. voor het bouwen van andere bouwwerken geldt dat:

1. de bouwhoogte van erfafscheidingen en overige andere bouwwerken voor de voorgevel van het hoofdgebouw niet meer mag bedragen dan 1 meter;

2. de bouwhoogte van erfafscheidingen elders niet meer mag bedragen dan 2 meter;

3. de bouwhoogte van overige andere bouwwerken elders niet meer mag bedragen dan 3 meter.

1. het is niet toegestaan om woningen te spitsen;

2. de voorkeursgrenswaarde als bedoeld in de Wet geluidhinder, dan wel de vastgestelde hogere grenswaarde, mag niet worden overchreden;

3. ter plaatse van de aanduiding 'tuin', zijn geen bouwwerken, toestaan;

4. in afwijking van het gestelde onder 4.3 c zijn paaltjes, hekjes en benodigde trappartijen en leuningen naar de voordeur, vrijstaande banken en bloembakken /-en potten tot een maximale hoogte van 150 cm toegestaan;

5. ter plaatse van de aanduiding 'tuin' zijn geveltuintjes toegestaan tot een maximale diepte van 45 cm.

Voor de regels van 'Waarde - Archeologie' zijn onverkort van toepassing de regels van artikel 11 van bestemmingsplan Nieuwe Vesting (moederplan), zoals vastgesteld op 21 november 2013.

Voor de regels van 'Waarde - Cultuurhistorie' zijn onverkort van toepassing de regels van artikel 12 van bestemmingsplan Nieuwe Vesting (moederplan), zoals vastgesteld op 21 november 2013.

Voor de regels van 'Waterstaat - Waterlopen' zijn onverkort van toepassing de regels van artikel 13 van bestemmingsplan Nieuwe Vesting (moederplan), zoals vastgesteld op 21 november 2013.

Voor de gebiedsaanduiding 'Geluidzone - Industrie' en de algemene regels zijn onverkort van toepassing de regels van hoofdstuk 3 van bestemmingsplan Nieuwe Vesting (moederplan), zoals vastgesteld op 21 november 2013.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits de afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregeling van het plan.

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

"Regels van het uitwerkingssplan Nieuwe Vesting, deel De Nieuwe Kaai (fase 3) van de gemeente Bergen op Zoom"

Bij besluit van 21 november 2013 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan 'Nieuwe Vesting' vastgesteld. Dit bestemmingsplan is een zogeheten globaal uit te werken bestemmingsplan. Hiermee kan de ontwikkeling van het gebied fasegewijs en flexibel qua programma en bouwregeling worden uitgewerkt.

Het beoogde programma voor Nieuwe Vesting bestaat uit een stedelijke herstructurering met circa 600 nieuwe woningen en daarbij behorende voorzieningen, aansluitend op het historische Havenkwartier en de Binnenstad. Fase 1 van Nieuwe Vesting, globaal het gebied tussen de (doorsteek naar de) Ham en de Smitsvest, is daarvoor verder opgedeeld in diverse kleinere plandelen/woonbuurten.

Het deelplan Nieuwe Kaai wordt in meerdere fases uitgewerkt. Na een succesvol co-creatieproces en realisatie van Nieuwe Kaai fase 1 (23 grondgebonden woningen) hebben de gemeente en ERA Contour eind 2015 zowel een koopovereenkomst voor Nieuwe Kaai fase 2 (26 grondgebonden woningen, inmiddels opgeleverd) als een co-creatieovereenkomst voor Nieuwe Kaai fase 3 getekend. De afgelopen maanden is het bouwplan Nieuwe Kaai fase 3 verder geoptimaliseerd. Middels het onderhavig uitwerking- en wijzigingsplan wordt het juridisch planologisch kader voor Nieuwe Kaai (fase 3) nader uitgewerkt. Het wijzigingsplan is nodig omdat een heel klein gedeelte van het appartementencomplex net niet binnen de bestemming Wonen – Uit te werken past. Middels de wijzigingsbevoegdheid wordt de bestemming Wonen Uit te werken aangepast zodat het appartementencomplex volledig binnen de bestemming valt. Het bouwplan voor fase 3 bestaat uit 14 eengezinswoningen (koopwoningen) en 21 koopappartementen (incl. een verdiepte parkeergarage).

Het plangebied ligt ten noordwesten van de stadskern van Bergen op Zoom. Deelgebied De Nieuwe Kaai fase 3 wordt begrensd door De Nieuwe Kaai fase 2, het terrein van het Groot Arsenaal en De Ham.

Afbeelding 1: Situering projectgebied Nieuwe Kaai fase 3

Nieuwe Vesting wordt gerealiseerd op het voormalige Nedalco terrein. Het uitgangspunt van de ontwikkeling is het creëren van een aantrekkelijk woongebied rondom de historische haveningang bij de Ham. Met de nieuwe waterstructuur rond Nieuwe Vesting wordt een (sfeer)relatie gelegd tussen de Ham/Kaai en de Oude Buitenhaven. Daarnaast zal het stadsdeel Nieuwe Vesting op vanzelfsprekende wijze aansluiten op het huidige Havenkwartier en de historische binnenstad.

Bergen op Zoom ontstond in de 13e eeuw langs rivier de Weele die de stad met de Schelde verbond. Door de gunstige ligging aan het water kon de stad zich ontwikkelen tot een vestingstad. Na de slechting van de vestingwerken is er nieuwe havengerelateerde bedrijvigheid gekomen, waaronder de Nedalco. Sinds recente sloop en sanering van Nedalco-terrein ligt het gebied er nagenoeg open en braak bij, met uitzondering van de monumentale gebouwen van het Groot Arsenaal en de schoorsteen.

Het plandeel Nieuwe Kaai maakt onderdeel uit van het beschermde stadsgezicht voor de binnenstad. Deze gebiedsbescherming is met name gericht op consolidatie van de historische context. Met het verrichte archeologisch onderzoek zijn binnen het plangebied diverse historische structuren ontdekt. Waar mogelijk zijn deze in het stedenbouwkundig plan als uitgangspunt gebruikt. In het kader van het bestemmingsplan Nieuwe Vesting heeft hierover overleg plaats gevonden met Welstand en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE). Uit deze overleggen volgt dat bij de ontwikkeling het te hanteren Welstandbeleid en de te voeren beeldregie in twee sporen worden opgedeeld:

Behoud – conserveren

In 2013 vond een archeologische begeleiding van de sanering in het plandeel ‘Nieuwe Kaai’ plaats. De kanalen en constructies van de suikerfabriek werden bij de sanering gedocumenteerd en (gedeeltelijk) verwijderd.

Sporen die na de sanering nog resteren, zijn de aftekeningen van de grachten uit de 18de eeuw. Zij reiken echter zo diep (meer dan 3 meter onder maaiveld), dat zij bij de sanering ongemoeid zijn gelaten. Het gaat niet om stenen relicten maar om verschillen in grondopbouw.

Versterken - vernieuwen

De overige nieuwbouw zal landschappelijk stedenbouwkundig een vanzelfsprekend onderdeel moeten gaan uitmaken van de binnenstad. Daarvoor worden de herkenbare structuren opgepakt, versterkt en vernieuwd. Zo krijgt de waterloop van de Zoom, direct ten noorden van het plangebied, een open en zichtbare uitstroming in de nieuwe singelstructuur rondom Nieuwe Vesting. Met betrekking tot het plangebied wordt hieronder nader ingegaan op de beoogde bebouwing en beeldregie.

Het huidige bouwplan bestaat uit 14 eengezinswoningen en 21 koopappartementen (incl. een verdiepte parkeergarage). Dit bouwplan betreft andere woonproducten dan Nieuwe Kaai fase 1 en 2, mede gezien de prachtige locatie met uitzicht op (het verlengde van) De Ham. Gezien de ligging aan het water zal de gemeente in het kader van bouwrijpmaken een damwand realiseren bij de eengezinswoningen. Door ERA Contour zal deze damwand worden afgewerkt tot kademuur. Bij het appartementencomplex is een kademuur geïntegreerd in het gebouw. Het appartementengebouw vindt zijn aansluiting op de bestaande kademuur langs het Groot Arsenaal. Het restant van de ‘Tenaille van Dun’ uit de 18e eeuw blijft met het huidige plan in takt, maar zal niet zichtbaar worden gemaakt, dit in overleg met de archeoloog van de gemeente Bergen op Zoom.

Het versterken van bovengenoemde structuren betreft veelal de openbare ruimte. De beeldregie bij de nieuwe bebouwing zal hierop aansluiten.

Qua architectuur is met schaal en stijlkenmerk aansluiting gezocht op de aangrenzende bebouwing van met name het Havenkwartier. Tegelijkertijd is bij de architectonische uitwerking van de woningen een eigentijds handschrift ontwikkeld “met een knipoog naar het verleden”. Woningen uit de 21e eeuw in een herstelde historische context.

De woningen zijn over het algemeen direct aan de stoep/straat gesitueerd. Zo ontstaat het gewenste stedelijk beeld zoals dat elders in het Havenkwartier en binnenstad aanwezig is. Er zijn dus geen voortuinen beoogd, wel wordt bij de entrees en in de plint van gebouwen een zorgvuldige aansluiting naar het openbaar gebied gemaakt(Bergse stoep) en daarmee wordt de individualiteit van woningen binnen stadsblokken benadrukt. De mogelijkheid van geveltuintjes is hierbij meegenomen. Overige private (buiten)ruimten zijn zo veel mogelijk aan de geluidsluwe zijde van de woning gesitueerd.

Qua architectuur is binnen het plangebied met schaal en stijlkenmerk aansluiting gezocht op de aangrenzende bebouwing van met name het Havenkwartier. Tegelijkertijd is bij de architectonische uitwerking van de woningen een eigentijds handschrift ontwikkeld “met een knipoog naar het verleden”. Woningen uit de 21e eeuw in een herstelde historische context. Ten behoeve van de uitwerking en de verkoop van de woningen zijn architectuurimpressies gemaakt.

Deze impressies fungeren als beeldreferentie voor de individuele bouwplannen en vormen zodoende het toetsingskader voor de beeldregie en advisering door Welstand.

Afbeelding 3 impressies herenhuizen en appartementen Nieuwe Kaai (fase 3)

Het deelplan Nieuwe Kaai is voor het autoverkeer bereikbaar via de Blauwe Schuit (weg 1 )(erftoegangsweg 30 km/u) die aansluit op de Rijtuigweg. De Rijtuigweg sluit vervolgens aan op de Van Konijnenburgweg, de stedelijke randweg (gebiedsontsluitingsweg 50 km/u). De Rijtuigweg heeft een verzamelfunctie met hogere intensiteiten (+/- 6000 mvt/etm). De Van Konijnenburgweg wordt de belangrijkste aanrijroute naar deze woonbuurt binnen Nieuwe Vesting. De huidige aansluiting voor het autoverkeer via de Smitsvest op het Boerenverdriet/ Randweg West komt te vervallen. Hier blijft wel een verbinding beschikbaar voor fietsers en voetgangers.

Afbeelding 4: inrichtingstekening

Vanaf de Blauwe Schuit (weg 1) is de Prinsenkaai (wegen 2 en 4) bereikbaar. Deze erftoegangswegen (‘woonstraten’) zijn onderling verbonden via de Prinsenkaai (weg 3), zodat de woonbuurt twee in/uitgangen krijgt en zo een goede verkeerafwikkeling voor bewoners en bezoekers kan plaatshebben. Omdat binnen de woonbuurt geen sprake is van een doorgaande route voor autoverkeer is naar verwachting nauwelijks sprake van overlast van gebiedsvreemd verkeer.

De bereikbaarheid van de woonbuurt voor het langzaam verkeer verloopt eveneens via De Blauwe Schuit (weg 1) naar de Rijtuigweg. De erftoegangswegen binnen het plangebied worden conform Duurzaam Veilig als 30 km/uur gebied ingericht.

De fietser rijdt op de erftoegangswegen op de rijbaan. Vanwege de verzamelfunctie van de Rijtuigweg met hogere intensiteiten wordt bij de inrichting aandacht hieraan besteed. Voor de voetganger is het trottoir beschikbaar.

Het parkeren vindt in het openbaar gebied plaats.

Binnen de woonbuurt Nieuwe Kaai is het parkeren uitgewerkt op basis van de normen in de Nota Parkeernormering. Voor de totaal circa 25 grondgebonden woningen (80-100m2) wordt 1,6 parkeerplaatsen per woning gerealiseerd (totaal 40 parkeerplaatsen).

Het parkeren is gereguleerd. Dit betekent dat hier een parkeerregime geldt van gecombineerd vergunninghouders- en betaald parkeren.

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Met behulp van de handreiking is de ladder voor duurzame verstedelijking toegepast:

Trede 1 Bepalen regionale vraag naar ruimte

Bij iedere stedelijke ontwikkeling dient te worden beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Op regionaal niveau hebben de gemeenten in de regio West-Brabant (Bergen op Zoom, Halderberge, Moerdijk, Roosendaal, Rucphen, Steenbergen en Woensdrecht + Tholen) in samenwerking met de Provincie Noord-Brabant de Regionale Agenda Wonen op gesteld. Deze jaarlijks geactualiseerde woonagenda formuleert vanuit de actuele ontwikkelingen op de regionale woningmarkt de gezamenlijke regionale opgaven die de regio met de provincie jaarlijks wil oppakken. De actuele thema's betreffen regionale woningbouwafspraken voor een periode van ca 10 jaar, waarin gemeenten toewerken naar een programma conform de prognose. Het betreft vooral procesafspraken. Tweejaarlijks informeren gemeenten elkaar over de ontwikkeling van de harde plancapaciteit, vooral in relatie tot de afspraken over harde plancapaciteit. Aan het eind van ieder jaar wordt afspraken geactualiseerd.

Als resultaat van de regionale woningbouwafspraken zijn de woningen in Nieuwe Vesting opgenomen in de harde plancapaciteit en opgenomen in het Beleidsplan Wonen. Gemeenten nemen een regierol op en brengen marktpartijen bij elkaar om (individueel of samen) om vraag en aanbod beter af te stemmen. Met het Beleidsplan Wonen geeft Bergen op Zoom invulling aan die afspraak.

De in dit uitwerkingsplan beoogde stedelijke voorzieningen is een uitwerking van het moederplan "Nieuwe Vestiging" waarin de ontwikkelingsmogelijkheid reeds, zij het indirect mogelijk is. Met de ontwikkeling van Nieuwe Vestiging wordt voorzien in een regionale behoefte aan woonruimte. Waarbij de flexibiliteit bestaat om qua woningtype aan te sluiten bij de actuele vraag uit de regio.

Voor de 19 gemeenten in de regio West-Brabant is een bevolkings- en woningbehoefteprognose uitgevoerd. Uit de update (9 oktober 2014) blijkt dat tussen 2014 en 2019 een groei van de woningvoorraad van 17.600 woningen is voorzien. Tussen 2020 en 2029 is een groei voorzien van 18.200 woningen. Er ligt voor de regio nog een behoorlijke bouwopgave. Ook in het kader van het Beleidsplan Wonen is de jaarlijkse effectieve vraag tot 2020 in beeld gebracht. Deze is tot 2020 gemiddeld 200 woningen per jaar.

In de bevolkings- en woningbehoefteprognose is een capaciteitsindicatie opgenomen gebaseerd op de opgave vanuit de bevolkingsgroei afgezet tegen de totale plancapaciteit in de regio en de harde plancapaciteit in de regio. Het plan voor de Nieuwe Vesting is onderdeel van de harde plancapaciteit nu het bestemmingsplan voor dit gebied is vastgesteld. Harde plannen blijven op de rol staan voor ontwikkeling in de komende jaren. Zachte plannen lenen zich beter voor herprogrammering of herfasering. Voor de middellange termijn ziet de capaciteit er als volgt uit:

In de regio West-Brabant is de harde capaciteit voor de periode 2011-2020 in totaal 22.070 woningen en de benodigde capaciteit 29.690 woningen. Dit betekent dat er voldoende ruimte is om regionaal de harde capaciteit, waaronder het plan Nieuwe Vesting, te realiseren binnen de regionale woningbehoefte.

Trede 2 Bouwen binnen bestaand stedelijk gebied

Bij trede 2 moet de beschikbare ruimte binnen het bestaand stedelijk gebied binnen de regio inclusief zicht op de haalbaarheid van de intensivering worden vastgesteld. Het betreft een bestaande ontwikkelingsmogelijkheid die voortvloeit uit de geldende planologische kaders. Het voorziet in het realiseren van deelgebieden van Schelde Veste die reeds lange tijd is voorzien. Het plangebied is een transformatiegebied van industrie-/ bedrijventerrein naar een woongebied en past binnen de visie van een duurzame stedelijke ontwikkeling. De gronden zijn, mede gelet op de bodemsanering, waar mogelijk al vooruitlopend op de realisatie van het plan bouwrijp gemaakt. Het plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied zoals dit ook is vastgelegd in de Verordening Ruimte.

Trede 3 Bouwen buiten stedelijk gebied

De regionale behoefte is op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied. Trede drie is niet aan de orde.

In dit hoofdstuk zijn de voor het uitwerkingsplan relevante milieuaspecten in beeld gebracht. Alle benodigde onderzoeken zijn in het kader van het moederplan verricht. Voor deze aspecten wordt verwezen naar het moederplan "Nieuwe Vesting" inclusief de bijbehorende bijlagen. In het bestemmingsplan "Nieuwe Vesting" (vastgesteld op 21 november 2013) is aangetoond dat de beoogde woningbouwontwikkeling mogelijk is.

Voor het moederplan "Nieuw Vesting" is een uitgebreide waterparagraaf opgesteld en opgenomen. Voor de betreffende wateraspecten van dit plan is overleg gevoerd met het waterschap Brabantse Delta. Het plan is zodanig opgesteld dat er in ruime mate is voorzien in de noodzakelijke retentievoorziening van water voor dit gebied. De plannen die nader in detail worden uitgewerkt, gebeuren in samenspraak met het waterschap omwille van de benodigde afstemming van de noodzakelijke vergunningen / ontheffingen vanuit de keur. Bovendien worden bij de nadere detaillering van het waterhuishoudkundige deel van de deelplannen de noodzakelijke voorzieningen voor het in voldoende mate garanderen van de waterkwaliteit in samenspraak met elkaar tot afstemming gebracht. Gezien deze nadere afstemming met het waterschap, kan kortheidshalve worden volstaan met een verwijzing naar de waterparagraaf uit het moederplan.

Ten behoeve van het plan Nieuwe Vesting te Bergen op Zoom is op 21 november 2013 door de raad van de gemeente Bergen op Zoom een bestemmingsplan vastgesteld. Het plan is gelegen binnen de invloedssfeer van wegverkeerswegen en een industrieterrein, die krachtens de Wet geluidhinder gezoneerd zijn. Ten behoeve van het plan heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bergen op Zoom op 21 november 2013 zodoende een hogere waarde krachtens de Wet geluidhinder vastgesteld. Het college heeft het hogere waarde besluit gebaseerd op de rapportage ‘Akoestisch onderzoek industrie- en wegverkeerslawaai plan Nieuwe Vesting te Bergen op Zoom’, opgesteld door de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant d.d. 15 maart 2013 met projectnummer 13020528. De uitwerking zoals vastgelegd in dit uitwerkingsplan is in lijn met voornoemd onderzoek en voldoet daarmee aan de vastgestelde hogere waarden krachtens de Wet geluidhinder.

Op de regelgeving rondom energie en duurzaamheid is het bouwbesluit van toepassing. De ambitie van de gemeente is om met dit project een EPL 7,0 (Energieprestatie op Locatie) te halen. Hiervoor kan onder andere gekeken worden naar alternatieve vormen van het opwekken van energie, zoals bijvoorbeeld zonnepanelen of warmtekrachtkoppeling.

Het plangebied Nieuwe Kaai had tot voor kort over het hele oppervlak een hoge archeologische verwachting, hetgeen in het bestemmingsplan in een dubbelbestemming archeologie was vertaald.

In het gebied werden resten verwacht van een oud havenkanaal uit 1529, havenwerken uit de 17de eeuw en resten van een groot stuk vestingwerk uit de jaren 1740-1744: de zogeheten Tenaille Van Dun.

In 2012 vond archeologisch onderzoek plaats door middel van proefsleuven en (deels) door vlakdekkend onderzoek. Daarbij werd vastgesteld dat er van de geul uit 1529 en van de havenwerken uit de 17de eeuw nagenoeg geen sporen meer bewaard waren. Zij waren uitgewist door latere ingrepen in het terrein gedurende de 18de en 19de eeuw.

In het terrein werden wel aanzienlijke resten teruggevonden van de 18de-eeuwse tenaille Van Dun. Dat is een gemetselde V-vormige structuur, onderdeel van de vestingwerken naar ontwerp van Menno van Coehoorn en daterend uit de periode 1740-1744. Het muurwerk is bijna 2 meter dik en enkele meters diep gefundeerd. De westelijke flank van de tenaille werd van de 18de eeuw tot ver in de 20ste eeuw tevens als waterkerende muur van de open haven gebruikt en was daarom nog redelijk goed bewaard gebleven. Vanwege de gaafheid van de muur en het feit dat het schaarse resten van de Coehoornvesting zijn, is in 2015 een procedure opgestart om de muren als gemeentelijke monumenten aan te wijzen. Tegen de noordwestelijke zijde van de genoemde muur werd onverwacht een aanzienlijke infrastructuur van de voormalige suikerfabriek “Van der Linden & co” aangetroffen. Het gaat om een open bezinkbassin voor de buitenpulp, aangelegd in de beginjaren van de fabriek, kort na 1870. Dit bassin bestond uit gemetselde stroomgoten en schuine gemetselde walkanten. Het was 10 meter breed en meer dan 17 meter lang. Het stond via een sluis in verbinding met de open haven. De westelijke begrenzing kon niet worden blootgelegd vanwege de palenfundering van een melassetank.

In 2013 vond een archeologische begeleiding van de sanering in het plandeel ‘Nieuwe Kaai’ plaats. Een deel van de structuren van het bezinkbassin werd verwijderd; alleen de diepere stroomgoten (meer dan 2 meter onder maaiveld) zijn nu nog aanwezig. Bij de sanering werden de muren van de tenaille Van Dun ongeroerd gelaten.

Sporen die na de sanering nog resteren, zijn de stroomgoten van het bezinkbassin en de muren van de tenaille Van Dun. Deze stroomgoten zijn gedocumenteerd en hoeven niet in situ gehandhaafd te blijven. Overigens zal er bij het boren van palen relatief weinig verdere schade aan worden toegebracht.

De westelijke flankmuur van de tenaille Van Dun, aanwezig over een lengte van 50 meter, is wel als archeologisch relict gehandhaafd en behoudt zijn archeologische bescherming.

Samengevat betekent dit, dat er in het plangebied ‘Nieuwe Kaai Fase 3’ alleen nog sprake is van één archeologisch terreingedeelte: namelijk het volume van de westelijke muur van tenaille Van Dun, over een oppervlak van 50 bij 4 meter. Voor het overige vervalt de archeologische voorbescherming in het plandeel.

Uitgangspunt bij een uitwerkingsplan is dat dit juridisch bezien deel gaat uitmaken van het 'moederplan', in dit geval het bestemmingsplan Nieuwe Vesting. Ter plaatse van het uitwerkingsplan wordt de globale bestemming 'Wonen - Uit te werken' in het 'moederplan' vervangen door gedetailleerde bestemmingen, i.c. de bestemmingen 'Tuin', 'Verkeer' en 'Wonen'; dit alles binnen het juridisch kader van het 'moederplan'.

Bij de uitwerking van de plannen is gebleken dat het appartementencomplex niet geheel binnen de uit te werken bestemming valt. Om medewerking te kunnen verlenen, hetgeen gewenst is, wordt eerst op basis van artikel 18, eerste lid onder b van de regels van het bestemmingsplan ‘Nieuwe Vesting’ gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid.

Dit is een algemene wijzigingsbepaling die een enigszins andere situering en/of begrenzing van bestemmingsgrenzen, bestemmingsvlakken, bouwpercelen, dan wel bebouwingsvlakken mogelijk maakt indien bij de uitvoering van het plan mocht blijken dat verschuivingen in verband met ingekomen bouwaanvragen nodig zijn ter uitvoering van een bouwplan mits de oppervlakte van het betreffende bouwperceel, dan wel bebouwvlak niet meer dan 10% zal worden gewijzigd.

In principe zijn de regels van het bestemmingsplan Nieuwe Vesting, direct van toepassing op dit uitwerkingsplan. Met name Hoofdstuk 3 Algemene bepalingen en de overgangsbepalingen in Hoofdstuk 4 van de regels van dat 'moederplan' gelden direct voor dit uitwerking- en wijzigingsplan. In dit plan zijn alleen die regels opgenomen, die nodig of nuttig zijn voor de toepassing van de in dit plan opgenomen bestemmingen. De regels van het onderhavige uitwerking- en wijzigingsplan zijn ingedeeld in vier hoofdstukken, conform de eisen van het SVBP2012 (Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen 2012).

Ten behoeve van de economische uitvoerbaarheid is een exploitatieopzet opgesteld door de gemeente Bergen op Zoom. Hierin zijn de baten en de lasten van het gehele plangebied uitgewerkt. Uit de exploitatieopzet blijkt dat de economische uitvoerbaarheid van de ontwikkeling 'Uitbreidingsplan De Nieuwe Kaai, fase 3' is gewaarborgd.

Vooroverleg

Overeenkomstig artikel 3.1.1 van het Bro is het ontwerp uitwerkings- en wijzigingsplan naar de wettelijk verplichte en andere door de gemeente erkende overlegpartners verzonden. De overlegpartners hebben in een eerder stadium bij de procedure van het bestemmingsplan 'Nieuwe Vesting' geadviseerd over de ontwikkeling van het gehele gebied waar voorliggend uitwerkingsplan onderdeel van uitmaakt.

Zienswijzen

Het ontwerp uitwerking- en wijzigingsplan ligt zes weken ter inzage. Gedurende deze periode heeft een ieder de gelegenheid om een zienswijze omtrent het plan naar voren te brengen.