In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan ‘Spoorweglaan – Vogelkers Best’ met identificatienummer NL.IMRO.0753.BPIepSprwgln-VG01 van de gemeente Best.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, gericht op consumentenverzorging, geheel of overwegend door middel van handwerk, waarvan de omvang dusdanig is dat de activiteit in een woning en/of daarbij behorende andere gebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend.

een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

gevel aan de achterzijde van een gebouw, tegenover de voorgevel.

de achterste grens van een bouwvlak, gezien vanaf de weg waarop het hoofdgebouw is georiënteerd. indien er geen sprake is van een achterste grens van een bouwvlak dan wel geen bouwvlak is aangegeven: de denkbeeldige lijn die wordt getrokken langs de achtergevel van het hoofdgebouw - zonder aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen - alsmede het verlengde daarvan.

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit in het verleden, tenminste ouder dan 50 jaar.

Professioneel archeoloog die voldoet aan de kwalificaties van de geldende Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie.

Gebied of terrein van zeer hoge archeologische waarde dat van rijkswege of van gemeentewege is beschermd. Dit is een gebied of terrein waar zaken aanwezig zijn die tenminste 50 jaar oud zijn en van algemeen belang zijn wegens hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap of hun cultuurhistorische waarde. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen terreinen van zeer hoge waarde, hoge waarde en waarde. Binnen de categorie van zeer hoge waarde zijn sommige terreinen aangewezen als beschermd monument. Indien het monument door de Minister is aangewezen, is het beschermd conform de Erfgoedwet 2016. De beschermde monumenten kennen een aanduiding op de verbeelding/plankaart.

aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische relicten; de trefkans of verwachting kan uiteen lopen van geen tot laag tot zeer hoog.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een bouwwerk dat op het moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan:

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

gebouw dat door zijn ligging, constructie en/of afmetingen ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, onderscheid wordt gemaakt in aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een overkapping in de vorm van een open constructie met minimaal 2 open wanden voor de overdekte stalling van motorvoertuigen.

opgraving of definitief onderzoek wordt uitgevoerd door een partij die beschikt over een opgravingsvergunning verstrekt door de Minister van OCW en werkend volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie.

een archeologische dienst, bedrijf of instelling, erkend door het Centraal College van Deskundigen (CCvD) en werkend volgens de specificaties van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van meer dan twee aaneengebouwde grondgebonden woningen waarbij beide zijgevels van het hoofdgebouw in de zijdelingse perceelsgrens mogen staan.

een functie waarvoor het hoofdgebouw en/of gronden als zodanig mag worden gebruikt.

een gebouw, dat door zijn ligging, constructie en/of afmetingen bestemming als belangrijkste bouwwerk op het bouwperceel valt aan te merken.

een alleenstaande, of twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren.

Het bewonen van onzelfstandige woonruimte.

Het verhuren van onzelfstandige woonruimte.

onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie. Het inventariserend archeologisch onderzoek kan uit diverse stappen bestaan als bureauonderzoek, verkennend -, karterend - en waarderend inventariserend veldonderzoek met als doel vast te stellen of er archeologische resten aanwezig zijn in een plangebied en of deze behoudenswaardig zijn.

Een open constructie bestaat uit maximaal 20% materiaal.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

woonruimte die geen eigen toegang heeft en waarbij bewoners afhankelijk zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte. Keuken, toilet en badkamer worden daarbij als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt.

de grens van een bouwperceel.

gebruik van een verblijf als hoofdverblijf.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een seksinrichting met één of meer ramen van waarachter de prostituee/prostitué tracht de aandacht van passanten op zich te vestigen.

complex van bij elkaar behorende bouwwerken.

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

het door handelingen, houding, woord, gebaar of andere wijze passanten tot prostitutie bewegen, uitnodigen dan wel aanlokken.

gevel aan de voorzijde van een gebouw en indien aanwezig gerelateerd aan de ligging van de 'voorgevellijn

hoofdgebouwen'.

Voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer.

de denkbeeldige lijn die strak langs de voorgevel (i.c. de meest gezichtsbepalende gevel) van het hoofdgebouw wordt getrokken tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen.

een van het hoofdgebouw en aangebouwde bijgebouwen vrijstaand gebouw dat ten dienste staat van het hoofdgebouw en door zijn ligging, constructie en/of afmetingen ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

woning waarbij sprake is van een hoofdgebouw dat vrij van de zijdelingse perceelsgrenzen staat.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, etc.’

De hoogte (het niveau) van de waterspiegel gemeten naar NAP op het moment van aanvraag van de omgevingsvergunning of bestemmingswijziging. Dit kan betrekking hebben op zowel oppervlaktewater als grondwater.

een werkzaamheid of constructie, geen gebouw of bouwwerk zijnde.

het huisvesten van een huishouden in een woning, woonhuis of wooneenheid.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

gevel of gemeenschappelijke scheidsmuur van een gebouw, niet zijnde voor- of achtergevel.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand tussen de zijdelingse perceelgrens van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk.

Het percentage van een bouwperceel dat met gebouwen mag worden bebouwd. Voor zover op de verbeelding bouwgrenzen zijn aangegeven wordt het bebouwingspercentage berekend over het gebied binnen de bouwgrenzen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van kleine bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, nederwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de kortste afstand van het buitenwerkse gevelvlak van een gebouw tot de bestemmingsgrens.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidsmuren.

de kortste afstand van het buitenwerkse gevelvlak van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens.

de afstand tussen de bebouwing en de as van de weg.

vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- en/of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,50 meter bedraagt.

De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

3.2.1 Gebouwen

Op deze gronden mogen alleen gebouwen ten behoeven van nutsvoorzieningen worden gebouwd, met dien verstande dat:

3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

4.2.1 Nutsvoorzieningen

Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen gelden de volgende bepalingen:

4.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

5.2.1 Hoofdgebouwen

1. Als hoofdgebouw mogen uitsluitend woningen worden gebouwd;
2. Hoofdgebouw worden binnen het bouwvlak gebouwd;
3. Per bouwperceel is ten hoogste één woning met aan- en uitbouwen en bijgebouwen toegestaan tenzij anders is aangegeven;
4. Ter plaatse van de bouwaanduiding ‘gestapeld’: gestapeld bouwen;
5. Ter plaatse van de bouwaanduiding ‘vrijstaand’: vrijstaand bouwen;
6. Ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – geschakeld’: geschakeld bouwen;
7. De goothoogte van een gebouw mag niet meer bedragen dan is aangegeven ter plaatse van de aanduiding ‘maximum goot- en bouwhoogte’;
8. De bouwhoogte van een gebouw mag niet meer bedragen dan is aangegeven ter plaatse van de aanduiding ‘maximum goot- en bouwhoogte’ of de aanduiding ‘maximum bouwhoogte’;
9. Het bebouwingspercentage mag 100 bedragen, tenzij anders is aangegeven.

5.2.2 Aan- uitbouwen en bijgebouwen

Voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen gelden de volgende bepalingen:

met dien verstande dat de bouwhoogte van een aanbouw niet meer mag bedragen dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw.

5.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen:

5.2.4 Voorwaardelijke verplichting trillingen

Bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen dient een trillingsonderzoek ingediend te worden waarin wordt aangetoond wat de te verwachten trillingssterktes zullen zijn. Hierbij dienen ook maatregelen en de effecten daarvan te worden beschouwd, die nodig zijn om aan deze trillingsstreefwaarden voor nieuwe situaties te voldoen.

Er dient dan een doelmatigheidsonderzoek bijgevoegd te worden in het geval bepaalde maatregelen, die nodig zijn om aan de streefwaarden onder a te voldoen, als niet-doelmatig worden geacht. Daaruit moet duidelijk blijken waarom bepaalde maatregelen niet getroffen (kunnen) worden. Uit het trillingsonderzoek moet dan in ieder geval blijken welke maatregelen getroffen worden om aan deze richtwaarden te voldoen. Door het bevoegde gezag wordt beoordeeld of er dan ingestemd kan worden met toetsing aan de richtwaarden voor bestaande situaties, conform Richtlijn deel B van Stichting Bouwresearch.

5.2.5 Voorwaardelijke verplichting geluid

Het bouwen en in gebruik nemen van de woningen zoals bedoeld in artikel 5.1 onder a. met een geluidsbelasting van meer dan 53 dB (exclusief aftrek) vanwege wegverkeer en meer dan 55 dB vanwege railverkeer is toegestaan indien wordt aangetoond met een akoestisch onderzoek dat de geluidsluwe buitenruimte gegarandeerd is en aan de overige eisen van het hogere waarde besluit (zoals opgenomen in bijlage 1 bij de regels) wordt voldaan.

5.2.6 Voorwaardelijke verplichting waterberging

Het is verboden om gronden en bouwwerken te gebruiken ten behoeve van de bestemming ‘Wonen’ zonder aanleg en instandhouding van een waterbergingsvoorziening van ten minste 60 liter per m² aan verharding.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

6.1.1

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

6.1.2

Indien een bouwwerk wordt gebouwd, of een werk, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden worden uitgevoerd binnen verschillende archeologische dubbelbestemmingen op een bouwperceel, gelden de meest strenge regels voor het hele bouwperceel.

Binnen het gebied met 'Waarde - Archeologie 4' mogen uitsluitend bouwwerken worden opgericht ten behoeve van de op deze gronden liggende bestemming(en), indien en voor zover het een bouwplan betreft:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en de situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2 voor het oprichten van bouwwerken ten behoeve van de op deze gronden voorkomende bestemming(en), indien op basis van (archeologisch) onderzoek is aangetoond, dat er geen of nauwelijks behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn dan wel dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad. Teneinde dit te bereiken kunnen aan de omgevingsvergunning in ieder geval de volgende regels worden verbonden:

6.4.1 Bouwverbod

Indien uit het (archeologisch) onderzoek blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen zullen worden verstoord zonder dat het mogelijk is om deze door de in lid 6.4 genoemde voorwaarden veilig te stellen, dan wordt de omgevingsvergunning geweigerd.

6.4.2 Advies

Alvorens burgemeester en wethouders beslissen over een afwijking van de bouwregels als bedoeld in lid 6.4 winnen zij schriftelijk advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door afwijking van de bouwregels geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja, welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

6.5.1 Verbod

Het is verboden op de gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie 4' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden uit te voeren of uit te laten voeren:

indien de oppervlakte van het werk of de werkzaamheden groter is dan 500 m2.

6.5.2 Uitzonderingen

Het in lid 6.5.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:

6.5.3 Toelaatbaarheid

De omgevingsvergunning wordt verleend indien is gebleken dat:

6.5.4 Advies

Alvorens burgemeester en wethouders beslissen over de omgevingsvergunning als bedoeld in lid 6.5.1 winnen zij schriftelijk advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van een afwijking geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

6.6.1 Verbod

Het is verboden binnen de met 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het slopen de aanwezige bouwwerken te slopen indien de oppervlakte groter is dan 500 m2 en de diepte meer dan 0,3 m onder maaiveld bedraagt, met dien verstande dat deze toegestane verstoringsdiepte ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - esdekken agrarisch' maximaal 0,5 m bedraagt.

6.6.2 Nadere eisen

Aan de omgevingsvergunning voor slopen kan in ieder geval de voorwaarde worden verbonden dat de sloop wordt begeleid door een erkende archeologische partij.

6.6.3 Omgevingsvergunning

Het college van burgemeester en wethouders kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 6.6.1 met dien verstande dat de omgevingsvergunning moet worden geweigerd indien sloop onevenredige aantasting van de archeologische waarden tot gevolg heeft.

6.7.1

Het bevoegd gezag kan de verbeelding van het bestemmingsplan zodanig wijzigen dat de bestemming 'Waarde - Archeologie 4':

6.7.2

Alvorens de wijzigingen als bedoeld onder 6.7.1 worden uitgevoerd, wordt archeologisch advies ingewonnen bij de archeologisch deskundige

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bebouwingsgrenzen tot maximaal 0,5 m worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:
   1. de oppervlakte per gebouwtje niet meer dan 20 m² zal bedragen;
   2. de bouwhoogte niet meer dan 3,5 m zal bedragen;
5. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot:
   1. ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 20 m;
   2. ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 10 m;
6. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, mits:
   1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer dan 10% van het betreffende bouwvlak zal bedragen;
   2. de bouwhoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw zal bedragen.
7. de onder a tot en met f genoemde afwijkingen kunnen uitsluitend verleend worden, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
   2. de woonsituatie;
   3. de verkeersveiligheid;
   4. de sociale veiligheid;
   5. de milieusituatie;
   6. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan ‘Spoorweglaan – Vogelkers Best’.