In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Sonseweg 20, Best met identificatienummer NL.IMRO.0753.BPsonseweg20-VG01 van de gemeente Best

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen

Een aan een hoofdgebouw gebouwd bijgebouw.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

Grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kunnen worden uitgeoefend.

Waarden en kenmerken van een gebied die vanwege geologische, geomorfologische, bodemkundige en (geo)hydrologische verschijnselen en processen en vanwege de natuurlijke ontstaansgeschiedenis van de bodem, van belang zijn.

Inrichting die tot een, krachtens artikel 1.1, derde lid, Wet milieubeheer, aangewezen categorie behoort en die is gericht op het voortbrengen van producten door het telen van gewassen of door het houden van dieren, zijnde: een (vollegronds)teeltbedrijf, een veehouderij, een glastuinbouwbedrijf of een overig agrarisch bedrijf.

Gebouwen zoals bedoeld in het Besluit geluidhinder.

De aan een gebied toegekende waarden in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit in het verleden.

De aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische relicten.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Een op de verbeelding dan wel in de planregels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwperceel, bouwvlak of bestemmingsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

Een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

Een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is.

• t.a.v. bebouwing:
  bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de ter-inzagelegging van het ontwerpplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;
• t.a.v. gebruik:
  het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Voorzieningen, die bij het hoofdgebruik van de bestemming horen.

Gebouw dat door zijn ligging, constructie en/of afmetingen ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

Een complex van aaneengebouwde bouwwerken.

Aaneengesloten stuk grond, waarop functioneel zelfstandige bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten, waarbij de gebouwen alleen zijn toegelaten binnen de bouwvlakken op het perceel terwijl buiten de bouwvlakken ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde en vergunningvrije bouwwerken zijn toegestaan.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een overkapping voor de overdekte stalling van motorvoertuigen.

Het verblijf voor recreatieve doeleinden, zonder dat daar een overnachting elders (buiten de eigen woning) mee gepaard gaat.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Een door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen aangaande een specifiek aspect van de ruimtelijke ordening, zoals een archeologisch deskundige, erfgoeddeskundige, landschapsdeskundige, milieudeskundige en natuurdeskundige.

Gebouw voor het houden van landbouwhuisdieren, inclusief de daartoe behorende voorzieningen.

De natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend zoals escortservices of bemiddelingsbureaus.

Doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf en dat daarvoor permanent of op een daarmee vergelijkbare wijze wordt gebruikt en andere objecten waar mensen langdurig verblijven, zoals voorzieningen voor verblijfsrecreatie.

Een functie waarvoor het hoofdgebouw en/of gronden als zodanig mag worden gebruikt.

Een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

Een alleenstaande, of twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren.

Een klein vrijstaand gebouw ten behoeve van toeristisch-recreative informatie, al dan niet in combinatie met kleinschalige.

Tent, tentwagen, kampeerauto, caravan of enig ander onderkomen of verblijf, geen bouwwerk zijnde, dat geschikt is voor tijdelijk recreatief nachtverblijf.

Terrein, geheel of gedeeltelijk ingericht en bedrijfsmatig geëxploiteerd, dat is bestemd om daarop gelegenheid te geven tot het plaatsen of geplaatst houden van kampeermiddelen.

Een geheel ondergronds gelegen ruimte, die grotendeels is gesitueerd onder een bijbehorende bovengronds bouwwerk.

Het verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, waarvan de omvang in een woning met bijbehorende gebouwen past en de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate blijft behouden. Hieronder wordt mede begrepen consumentenverzorging.

Bouwwerken met een geringe oppervlakte en een geringe bouwhoogte.

Horeca die wordt aangeboden als nevenfunctie bij een hoofdfunctie, waarbij er geen directe relatie is tussen kleinschalige horeca als nevenfunctie en de recreatieve activiteit als hoofdfunctie.

Een kleinschalige overnachtings- en verblijfsaccommodatie, gericht op het bieden an de mogelijkheid tot een kortdurend verblijf en eventueel het serveren van ontbijt, waarvoor een vergoeding wordt betaald.

een perceel grond, behorende bij het perceel van de aangrenzende (bedrijfs)woning, in gericht als tuin welke qua karakter en uiterlijk zoveel mogelijk aansluit bij het landschappelijk karakter van de omgeving;

Gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van het landschap, gericht op ruimtelijke, ecologische, cultuurhistorische en recreatieve aspecten.

Een sportactiviteit waarbij motorisch of mechanisch geluid wordt geproduceerd dat zodanig is dat het omgevingslawaai wordt overschreden, waaronder in ieder geval begrepen de rallysport, motorsport, (model)vliegsport; de jachtsport wordt hieronder niet verstaan.

Een overnachtings- en verblijfsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch kortdurend verblijf met of zonder het serveren van ontbijt.

Waarden in verband met de aanwezigheid van bijzondere planten, dieren en leefgemeenschappen in onderlinge samenhang en in samenhang met hun leefomgeving (biotoop) en welke verband houden met zaken als verscheidenheid/zeldzaamheid, natuurlijkheid/ongestoordheid en kenmerkendheid.

Activiteiten waarvoor een gedeelte van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw als zodanig mag worden gebruikt.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak, met een open constructie met minimaal 2 open wanden en maximaal één eigen gesloten wand.

• Voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst; de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang.
• In andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld.

De grens van een bouwperceel.

Gebruik van een verblijf als hoofdverblijf;

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een seksinrichting met één of meer ramen van waarachter de prostituee/prostitué tracht de aandacht van passanten op zich te vestigen.

Een recreatief gebruik van gronden dan ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan. Voorbeelden hiervan zijn wandelen, fietsen, paardrijden en sportvissen.

Voorzieningen bedoeld voor recreatief gebruik zoals musea, sportterreinen, speeltuinen, hondenoefenterreinen, dierenparken, openluchttheaters en groepsaccommodaties.

De voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

Het door handelingen, houding, woord, gebaar of andere wijze passanten tot prostitutie bewegen, uitnodigen dan wel aanlokken.

Het verblijf voor recreatieve doeleinden buiten de eerste woning, waarbij ten minste een nacht wordt doorgebracht, met uitzondering van overnachtingen bij familie en kennissen.

De gevel van de voorzijde van een gebouw.

De lijn waarin de voorgevel van een bouwwerk is gelegen alsmede het verlengde daarvan.

Voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer.

Wijziging van de begrenzing van een bouw- en bestemmingsvlak zonder dat dit gepaard gaat met een vergroting van de totale oppervlakte.

Een constructie, geen gebouw of bouwwerk zijnde.

Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q. verordeningen e.d., dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan, tenzij anders bepaald.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, dan wel voor de huisvesting van maximaal 4 personen, die geen gezamenlijk huishouden vormen maar wel gezamenlijk gebruikmaken van de voorzieningen als ware het één huishouden. In het laatste geval dient sprake te zijn van een gebruiksoppervlakte van minimaal 12 m² per persoon. Binnen een woning is sprake van één zelfstandige wooneenheid, dat wil zeggen één eenheid waarin een zelfstandig huishouden kan worden gevoerd doordat die eenheid beschikt over de daartoe strekkende voorzieningen (sanitair, kookgelegenheid en dergelijke) en een eigen huisnummer.

Zolder onder een kap voor zover de hoogte van de borstwering ter plaatse van de omtrekmuren minder dan 80 cm boven de vloer is gelegen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De kortste afstand van het buitenwerkse gevelvlak van een gebouw tot de bestemmingsgrens.

Tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

De afstand tussen de bebouwing en de as van de weg.

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de zijdelingse grens van het bouwperceel.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidsmuren.

Vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- en/of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,50 meter bedraagt.

Binnen het gebied met 'Waarde - Archeologie 5' mogen uitsluitend bouwwerken worden opgericht ten behoeve van de op deze gronden liggende bestemming(en), indien en voor zover het een bouwplan betreft:

1. a. met een oppervlakte van maximaal 2.500 m², of;
2. b. met een oppervlakte groter dan 2.500 m² en een verstoringsdiepte van minder dan 0,5 m ten opzichte van het maaiveld, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - esdekken agrarisch', of;
3. c. dat betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, dan wel niet meer dan 2,5 m uit de bestaande fundering wordt gebouwd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en de situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de situering en de afmetingen van de bouwwerken, ten behoeve van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid.

In die gevallen, dat de (goot)hoogte, de oppervlakte, de inhoud, een bebouwingspercentage en/of de afstand tot de weg of perceelsgrenzen, en andere maten, in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet dan wel Wet algemene bepalingen omgevingswet tot stand is gekomen, op het tijdstip van ter-inzage-legging van het ontwerp van het plan minder dan wel meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die bestaande maatvoering in afwijking daarvan als minimaal respectievelijk maximaal toegestaan, met dien verstande dat het gebouw is opgericht ten behoeve van een uit de huidige (of vergelijkbare) bestemming voortvloeiende functie.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te doen of laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemmingen.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het (laten) gebruiken voor:

1. a. seksinrichtingen;
2. b. de verkoop van softdrugs;
3. c. het gebruik van bijgebouwen of bedrijfsgebouwen als zelfstandige woning;
4. d. het gebruik van gebouwen voor kleinschalige overnachting;
5. e. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
6. f. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

Ter plaatse van de 'overige zone - esdekken agrarisch' aangeduide gronden gelden specifieke regels. Deze specifieke regels zijn opgenomen in de (dubbel)bestemming waarbinnen dit geldt.

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - boringsvrije zone' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd tot het behoud van de beschermende kleilaag in de bodem.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken:

1. a. van de in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages.
2. b. van de regels en toestaan dat de bestemmingsgrenzen of het bouwvlak in geringe mate wordt overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft, waarbij geldt dat de natuurlijke, landschappelijke, hydrologische en archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast.
3. c. van de regels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, met dien verstande dat:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje niet meer mag bedragen dan 50 m³;
   2. 2. de (nok)hoogte niet meer mag bedragen dan 3,5 m;
   3. 3. de bebouwing landschappelijk inpasbaar is en de natuurlijke en landschappelijke waarden niet onevenredig worden aangetast;
4. d. van de regels ten behoeve van een overschrijding van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen voor plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,50 maal de maximaal toegestane (nok)hoogte van het betreffende gebouw, met dien verstande dat de maximale hoogte van schoorstenen 15 meter bedraagt.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

1. a. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
2. b. overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
3. c. het wijzigen van de lijst van bedrijfsactiviteiten, indien technologische ontwikkelingen of vernieuwde inzichten hiertoe aanleiding geven;
4. d. het aanpassen van opgenomen bepalingen in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar bepalingen in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan worden gewijzigd.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruiken in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan kan het bevoegd gezag ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht afwijken.

Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan 'Sonseweg 20, Best'

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Sonseweg 20, Best" van de gemeente Best.

Aan de Sonseweg 20 – percelen L253, L255 en L923 – is thans een woonhuis met logies accommodaties, enkele agrarische bijgebouwen, een paardenstal en opslag gevestigd. De initiatiefnemers zijn voornemens om het bestaande recreatiebedrijf uit te breiden tot een volwaardig recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie. De overgebleven agrarische bijgebouwen zijn in samenhang gesaneerd. De uitbreiding betekent toevoeging van recreatieve voorzieningen met een minicamping, natuur (klim)speeltuin, informatiecentrum, parkeerplaatsen en weide met aaibare dieren. Daarnaast zijn de initiatiefnemers voornemens om een gedeelte van de thans aanwezige logies-kamers te legaliseren en uit te breiden met 20 ruimten.

Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan ''Buitengebied Best 2006'' en het voorontwerpbestemmingsplan ''Buitengebied Best 2019''. De gemeente Best heeft echter aangegeven medewerking te willen verlenen aan het initiatief door middel van een herziening van het bestemmingsplan.

Voorliggend bestemmingsplan bevat de ruimtelijke onderbouwing en regels voor het realiseren van een volwaardig recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie.

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

^{TOPOGRAFISCHE SITUATIE}

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

^{KADASTRALE SITUATIE}

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Best, sectie L, nummers 253, 255 en 923. De oppervlakte van het plangebied bedraagt 22.444 m². De gronden zijn particulier in eigendom.

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan ''Buitengebied Best 2006''; vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 23 september 2008. Daarnaast geldt het bestemmingsplan ''Parkeernormen en archeologie'' dat op 6 februari 2017 door de gemeenteraad is vastgesteld.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

^{UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN}

Ter plaatse van het plangebied gelden de enkelbestemmingen 'Agrarisch gebied met landschappelijke waarden' en 'Woondoeleinden'. Deze gronden zijn onder andere bestemd voor:

Binnen de bestemming 'Agrarisch gebied met landschappelijke waarden' zijn de lettertekenaanduidingen 'stal 1 toegestaan' en 'stal 2 toegestaan' aanwezig. Ter plaatse van de aanduiding 'stal 1 toegestaan' zijn twee gebouwen toegestaan, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. 1. De gezamenlijke oppervlakte mag niet meer bedragen dan 300 m².
2. 2. De goothoogte niet meer mag bedragen dan 3,5 m.
3. 3. De (nok)hoogte niet meer mag bedragen dan 6 m.

Ter plaatse van de aanduiding 'stal 2 toegestaan' is een gebouw toegestaan, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. 1. De oppervlakte mag niet meer bedragen dan 88 m².
2. 2. De goothoogte niet meer mag bedragen dan 3,0 m.
3. 3. De (nok)hoogte niet meer mag bedragen dan 6 m.

Op 6 februari 2017 heeft de gemeente Best het bestemmingsplan ''Parkeernormen en archeologie'' vastgesteld, waarin het gemeentelijke parkeer- en archeologiebeleid is vastgelegd. Toepassing van het parkeerbeleid op onderhavig plan is opgenomen in paragraaf 3.2.3. Toepassing van het Archeologiebeleid op onderhavig plan is opgenomen in hoofdstuk 5.

Voorliggende initiatief betreft het bestaande recreatiebedrijf uit te breiden tot een volwaardig recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie. De uitbreiding betekent toevoeging van recreatieve voorzieningen met een minicamping, natuur (klim)speeltuin, informatiecentrum, parkeerplaatsen en weide met aaibare dieren. Daarnaast zijn de initiatiefnemers voornemens om een gedeelte van de thans aanwezige logies-kamers te legaliseren en uit te breiden met 20 ruimten. Dit initiatief is niet mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan, omdat deze recreatieve voorzieningen niet zijn toegestaan binnen de bestemmingen 'Agrarisch gebied met landschappelijke waarden' en 'Woondoeleinden'. Een herziening van het bestemmingsplan is derhalve noodzakelijk.

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied.

Het plangebied is gelegen op een overgang ten westen van de Peelrand en ten oosten van de Kempen. Dit natuurgebied is gelegen op de Midden-Brabantse dekzandruggen. Voorheen was dit een heide- en stuifzandgebied, terwijl het in de huidige situatie bestaat uit een bosgebied voornamelijk bestaand uit grove den. Enkele heiderestanten in het uiterste zuidwesten en een groot vennencomplex (circa 15 hectare), het Langven geheten, verwijst nog naar dit verleden.

Best hoorde aanvankelijk tot de gemeente Oirschot en bestond uit de buurtschappen Naastenbest en Verrenbest. Daarnaast waren er de buurtschappen Aarle en De Vleut, die tot heden een landelijk karakter hebben behouden. De Sonseweg wordt reeds benoemd op een kaart uit 1815 en loopt langs de Kivits Bleek en Lange vennen. Deze verbindingsroute tussen Son en Best is nog steeds een druk gebruikte ontsluitings/verbindingsroute. Er loopt een fietspad, de Achterste Kampweg, langs het plangebied het natuurgebied in richting Best.

In het oostelijke deel van de regio Best, in de directe nabijheid van het plangebied, was vroeger de klompenindustrie gevestigd. Dit is nog zichtbaar aan de vele populieren in het landschap. Naar het noorden toe gaat dit cultuurgebied over in de natuurgebieden van 'Het Groene Woud', bestaande uit min of meer vochtige loofbossen, afgewisseld met stukjes cultuurland, op leemhoudende bodem. Het plangebied is tussen twee natuurgebieden gelegen en met name aan het begin van het natuurgebied de 'Nieuwe Heide'. Het is hierdoor dat het plangebied een bijzondere positie inneemt.

Het plangebied is gesitueerd direct nabij het natuurgebied de 'Nieuwe Heide' gelegen aan de Sonseweg, ten zuidoosten van de kern Best. Het plangebied en zijn landschappelijke context was in de 19e eeuw reeds ontgonnen en in gebruik; de percelen noordelijk van de 'Nieuwe Heide' en de 'Molen Heide' waren veelal als akkerland en grasland in gebruik. Momenteel ligt het natuurgebied ingeklemd tussen twee snelwegen namelijk de A50 ten noorden van Eindhoven en aan de oostelijke zijde tegen Son en Breugel en direct aan de A2 aan de westelijke zijde die het gebied scheidt van de kern van Best.

Langs de Sonseweg zijn aan beide zijden vooral in noordelijke richting burgerwoningen en diverse bedrijven gelegen, zoals een café, agrarische bedrijven en een caravanstalling. Ten oosten van het plangebied liggen enkele culturele functies, zoals het Joe Mann monument, Museum Bevrijdende Vleugels en het Museum Spelebos. Ten zuidoosten van het plangebied is enkel bos aanwezig.

Onderstaande afbeelding geeft de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.

^{DIRECTE OMGEVING}

Het plangebied ligt naast het eerder benoemde fietspad en direct tegen het natuurgebied de 'Nieuwe Heide' aan. Naast het fietspad zijn hier ook een speelweide, twee logies gebouwen met negen kamers, een kleine eetgelegenheid en een bedrijfswoning (70 centimeter boven peil) aanwezig. De overige gronden hebben een agrarisch gebruik. Op deze agrarische gronden is tevens de voormalige paardenstal aan de Schietbaanlaan 1 aanwezig. Onderstaande afbeelding laat een overzicht van de bestaande bebouwing inclusief oppervlakte zien.

^{BESTAANDE BEBOUWING (INCLUSIEF OPPERVLAKTEN)}

De huidige ondernemer exploiteert ter plaatse thans een recreatiebedrijf met logies-kamers. Het recreatieve bedrijf is door een toenemende vraag aan groei en ontwikkeling onderhevig. De doorontwikkeling van recreatiebedrijf de Nieuwe Heide is in recreatief opzicht een goede aanvulling op de voorzieningen binnen Best. De behoefte aan een recreatieve poort voor dit natuurgebied en de directe omgeving kan door de 'Nieuwe Heide' ingevuld worden.

Onderhavig plangebied wordt in de huidige situatie, ter plaatse van de bestaande bedrijfswoning, ontsloten op de Sonseweg. Daarnaast wordt het plangebied, ter plaatse van de bestaande paardenstal (Schietbaanlaan 1), ontsloten op de Schietbaanlaan.

Langs de Sonseweg en het fietspad bevindt zich opgaande begroeiing, voornamelijk in de vorm van populieren, eiken, berken en diverse struiken. Verder bevinden zich verspreid door het plangebied en geconcentreerd rondom de huidige bebouwing erfafscheidingen in de vorm van hagen en beplanting. Het agrarische gebied is relatief open en vlak gelegen. Er bevinden zich geen grote watergangen of oppervlaktewater in het gebied.

In dit hoofdstuk is de beschrijving van het plan opgenomen. Op onderstaande afbeelding is de nieuwe (indicatieve) inrichting van het perceel weergegeven, tevens bijgevoegd in bijlage 1.

^{(INDICATIEVE) INRICHTINGSSCHETS}

Onderhavig plangebied wordt herontwikkeld naar een locatie voor een groen recreatiebedrijf/recreatieve poort. De recreatieve activiteiten zijn gericht op verblijfsrecreatie (kamperen en verblijfsaccommodaties), dagrecreatie en minimale horeca. Het plan wordt landschappelijk ingepast in de omgeving. De ontwikkeling van de Nieuwe Heide als recreatief bedrijf zal in fases verlopen, maar met een vooropgezet plan qua functies en schaalgrootte. Op deze wijze kunnen functies en inrichting zo flexibel mogelijk qua aansluiting op het recreatief beleid van Best afgestemd worden. Verder wordt het plangebied ingericht om een passende entree te vormen naar het achterliggende natuurgebied 'De Nieuwe Heide'.

Onderhavig plan ziet op de ontwikkeling van verschillende elementen, te weten:

• uitbreiding logies-functie met 20 kamers (inclusief aanleg veranda met zonnepanelen);
• ontwikkeling minicamping met bijbehorende voorzieningen; sanitair gebouw, wasruimte en natuurspeeltuin (maximaal 20 campingplaatsen);
• ontwikkeling van een weidelandschap met aaibare dieren (inclusief de renovatie van de thans bestaande stal);
• de ontwikkeling van een informatiecentrum die aansluit bij omgeving (inclusief kleinschalige horecafunctie);
• ontwikkeling parkeerlocatie en fietsenstalling;
• landschappelijke inpassing architectuur en landschapsontwerp.

Middels bovenstaande elementen worden de bestaande activiteiten en de recreatieve poortfunctie verder uitgebouwd en geoptimaliseerd om de dagrecreant en korte termijn bezoeker tegemoet te komen. Het belangrijkste uitgangspunt voor deze doorontwikkeling is een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Middels onderhavig planvoornemen vindt deze kwaliteitsverbetering plaats.

De initiatiefnemer is voornemens om zo weinig mogelijk verlichting toe te passen. Op plaatsen waar verlichting gewenst is, zal gebruik gemaakt worden van vleermuisvriendelijke verlichting (Batlamp). De Batlamp is voorzien van amberkleurig licht (ledlicht) die blindheid bij vleermuizen, en andere nachtdieren, voorkomt.

Hieronder zal per element een omschrijving worden gegeven van wat de ontwikkeling inhoudt.

In de bestaande situatie herbergt het recreatiebedrijf 'De Nieuwe Heide' negen ruimten, ten behoeve van 18 personen, voor logies, hiervan is een gedeelte illegaal qua gebruik. In de huidige situatie overstijgt de vraag naar deze ruimten het aanbod. In de nieuwe opzet worden de bestaande negen ruimten dan ook met 20 kamers uitgebreid. Tevens zal aan het oostelijke logies-gebouw een veranda worden gerealiseerd (noordkant). Dit zorgt ervoor dat de toegangsdeuren overdekt worden. Op deze veranda zullen zonnepanelen worden aangebracht.

Direct achter de logies-accommodaties wordt een minicamping gerealiseerd. De camping bestaat uit twintig standplaatsen en is vooral gericht op tijdelijk gebruik voor trekkende fietsers, backpackers en tentkampeerders. Standplaatsen worden in een landelijke setting gepositioneerd, waarbij gestreefd wordt naar een compacte ruimtelijke invulling.

Uitgangspunt voor de ruimtelijke structuur van dit deel van het plangebied is een geborgen ruimtelijke structuur met een open veld, en beschutte plaatsen die verbonden zijn door zichtlijnen en doorzichten naar het landschap. De vegetatie wordt derhalve aangepast aan de landelijke context.

Voorzieningen ten behoeve van de camping zijn: een zwembad, sauna, een sanitairgebouw, wasruimte en fietsenstalling. Deze worden alle in een landelijke architectuur uitgewerkt, zoals in een hooiberg, bakhuis of karschob. Deze bijbehorende voorzieningen worden als een ensemble gepositioneerd ten opzichte van de reeds bestaande bebouwing, zodat er een boerenerf situatie ontstaat.

Daarnaast wordt in het zicht van de camping een natuurspeeltuin aangelegd voor bezoekers met kinderen. In de natuurspeeltuin vinden kinderen takken, zand, hutten, (bloeiende) planten en vooral speeltoestellen die gemaakt zijn van natuurlijke materialen, klimpalen, waterpompen en gespannen touwen van boom tot boom.

Ten behoeve van de ontwikkeling van 'De Nieuwe Heide' wordt aan de zuidzijde van het plangebied landschap ingericht voor een dierenweide met aaibare dieren. Hiervoor worden schuilplekken en paden aangelegd. Deze weide is thans aan de zuidzijde omzoomt met bomen en bos. Daarnaast zal een van de bestaande schuren (fundering van de thans aanwezige paardenboxen is nog aanwezig) gerenoveerd worden voor de huisvesting van diverse dieren wat tevens ook een schuilplek wordt bij slecht weer (feitelijk gebruik wijzigt hierin niet). Dit leidt ook tot het feit dat er geen extra verkeer gaat plaatsvinden op de onverharde toegangsweg. Daarnaast zal deze bestaande schuur via eigen terrein bereikbaar zijn. De weide wordt de verbindingszone tussen het boerenerf en het achterliggend natuurgebied.

De dierenweide wordt zo natuurlijk mogelijk ingericht. Het contact met dier en natuur is daarbij het uitgangspunt. De weide gaat langzaam over in een bosgebied met toegangspoort, waardoor er een zachte overgang tussen weide en bosgebied ontstaat.

De ruimtelijke structuur van het plangebied is een overgangsgebied van stedelijk/agrarisch naar natuur. Het idee daarbij is dat het op een zo natuurlijk mogelijke wijze wordt aangelegd, waardoor er een authentiek beeld ontstaat van dekzandgronden, zandplekken en eventueel heide die overgaat in struweel/ grassen en bossen. Houten loopbruggen en integratie van wandelpaden, dierenverblijven en natuur wordt ruimtelijk zo gepland dat de verdichting richting natuurgebied toeneemt bij het naderen van het bosgebied.

Ten zuiden van de thans bestaande logiesverblijven wordt een informatiecentrum, inclusief kleinschalige horeca, gerealiseerd. Dit gebouw dient hierin als startpunt voor rondleidingen en excursies door het gebied en/of educatieve functies voor groepen die de omgeving willen bestuderen. De horecavoorziening kent een kleinschalige opzet, deels voor privaat gebruik, maar ook toegankelijk voor de bezoekers van het natuurgebied tussen 10.00 en 22.00 uur. Deze kleinschaligheid uit zich in toiletgroepen en een horecapunt met beperkte mogelijkheden (drank/ijs/snack).

Het informatiecentrum zal worden gekenmerd door een karakteristieke boerenschuurarchitectuur. De eigentijdse invulling en uitstraling, zadeldak, materiaalgebruik en maatvoering worden in dit belevingsbeeld aangepast en doen recht aan de landelijke architectuur

Ten behoeve van onderhavig planvoornemen zijn ten minste 53 parkeerplaatsen ten behoeve van het autoverkeer noodzakelijk (zie paragraaf 3.2.3). Deze parkeerplaatsen worden gerealiseerd ten zuiden van de nieuw aan te leggen ontsluiting aan de Sonseweg. Naast parkeerplaatsen ten behoeve van het autoverkeer wordt hier ook ruimte geboden voor een fietsenstalling met 32 plaatsen. Zowel de ontsluitingsweg als de parkeerplaatsen worden gerealiseerd middels halfverharding.

In het plan ligt een sterke nadruk op de ontwikkeling van een minicamping met recreatievoorzieningen voor dagjesmensen, wandelaars en fietsers. Het aspect 'Groen' en integratie met het natuurgebied spelen hierbij als natuurpoort een grote rol. Inpassing van het terrein wordt met gebiedseigen beplanting gerealiseerd. Het gebied kenmerkt zich als dekzandrug waarop heide gegroeid heeft, vennen gelegen hebben, ontgonnen is en aangeplant is met naaldhout. Deze kenmerken worden kleinschalig teruggebracht in de transformatie van het plangebied. Opgaande vegetatie, heide, weideplekken met bos vormen een zachte overgang tussen agrarisch- en natuurgebied.

Daarnaast worden maatregelen genomen voor de biotoopverbetering van diverse soorten vogels. Daarvoor worden onder andere extra nestgelegenheid aangeboden voor huismus en spreeuw. In samenwerking met de lokale uilenwerkgroep wordt een steenuilennestkast geplaatst en worden landschapselementen toegevoegd ter verbetering van het leefgebied voor de steenuil. Voor vleermuizen zullen een aantal vleermuiskasten worden geplaatst.

De Sonseweg wordt gerangschikt onder de categorie gebiedsontsluitingswegen, die Best met Son verbindt en waaraan plangebied 'De Nieuwe Heide' is gelegen. Het wegenpatroon is kenmerkend voor een jonge heideontginning (rechte wegen met een laanstructuur). De Schietbaanlaan is een typische erftoegangsweg/landbouwweg die aangelegd is om bos en landbouwpercelen te ontsluiten. De weg is tussen de aansluiting aan de Sonseweg en de ingang van het plangebied onverhard.

De huidige ontsluiting aan de Sonseweg is problematisch vanwege de Achterste Kampweg die als fietspad functioneert en verboden is voor autoverkeer. Om de huidige ontsluiting te ontlasten is derhalve een extra inritvergunning verleend (5 november 2020) aan de noordoostelijke kant van het plangebied aan de Sonseweg.

^{NIEUWE INRIT}

Het voornemen om het bestaande recreatiebedrijf uit te breiden tot een volwaardig recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie heeft invloed op de verkeersgeneratie. De digitale publicatie "ASVV 2012'' (CROW) bevat kencijfers voor de verkeersgeneratie van diverse functies. De gemeente Best wordt aangeduid als matig stedelijk gebied, waarin de locatie van het plangebied binnen de gemeente Best tot het buitengebied behoort.

Analyse

In de nieuwe situatie zijn binnen het plangebied de volgende elementen aanwezig:

• één bedrijfswoning (koop, vrijstaand);
• 29 logies-ruimten (1* hotel);
• 20 campingplaatsen;
• één dierenweide (dierenpark), en;
• één informatiecentrum inclusief kleinschalige horeca (norm rest bebouwde kom).

In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking uiteengezet.

Conclusie

Op basis van bovenstaande tabel kan worden gesteld dat het uitbreiden tot een volwaardig recreatiebedrijf gemiddeld zorgt voor 88 verkeersbewegingen per etmaal. Aangenomen wordt dat dit aantal verkeersbewegingen via de Sonseweg en omliggende wegen kan plaatsvinden.

Het voorzien in voldoende parkeerplaatsen is noodzakelijk voor goed functioneren van het plangebied en voorkomt overlast voor de omgeving. Op dit moment liggen direct aan het plangebied naast het fietspad enkele parkeerplekken en er kan beperkt geparkeerd worden op het achtererf. In de nieuwe situatie is het noodzakelijk het parkeervraagstuk goed te regelen

De gemeente Best heeft hiertoe de ''Nota Parkeernormen 2015'' vastgesteld. Hier dient gerekend te worden met de normen opgenomen in de CROW (publicatie 317 'kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'). De gemeente Best wordt aangeduid als matig stedelijk gebied, waarin de locatie van het plangebied binnen de gemeente Best tot het buitengebied behoort.

Analyse

In de nieuwe situatie zijn binnen het plangebied de volgende elementen aanwezig:

• één bedrijfswoning (koop, vrijstaand);
• 29 Logies-ruimten (1* hotel);
• 20 campingplaatsen;
• één dierenweide (dierenpark), en;
• één informatiecentrum inclusief kleinschalige horeca (norm rest bebouwde kom).

In de onderstaande tabel is de berekening van het parkeervraagstuk uiteengezet.

Op basis van deze informatie kan gesteld worden dat de het initiatief moet voorzien in 53 parkeerplaatsen. Onderhavig planvoornemen voorziet in de realisatie van 65 parkeerplaatsen, zie inrichtingsschets. Deze parkeerplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein. Dit sluit aan bij de gemeentelijke uitgangspunten voor de gewenste parkeernorm in het gebied.

Binnen het initiatief zullen de reeds bestaande groenelementen behouden blijven. Daarnaast wordt middels de landschappelijke inpassing, reeds toegelicht in paragraaf 3.1.7, nieuwe groenelementen toegevoegd aan de ruimte. Ter hoogte van de dierenweide is tevens voorzien in de aanleg van oppervlaktewater.

Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen, technologische doorbraken en politieke onzekerheid. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid.

Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO₂ drastisch te verminderen. Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld.

Onderhavig plan draagt op de volgende wijzen bij aan de energietransitie:

• de oriëntatie van de logies-ruimten zijn geoptimaliseerd voor zonne-energie (zongericht verkavelen);
• de ontwikkelingen worden volgens het 0-op-de-meter- / BENG-principe gebouwd;
• parkeervoorzieningen elektrische auto's.

Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden langer, heter en droger, en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Dit heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door met het stedenbouwkundig plan en bouwplan rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling.

Onderhavig plan voorziet hier op de volgende wijze in:

• waterberging op eigen terrein;
• zo min mogelijk verharding / halfverharding;
• aantrekkelijk verblijfsklimaat voor de gebruikers, gebiedseigen planten en dieren;
• groen / bomen aanleggen ten behoeve van opname van stikstof en CO₂, het vast houden van water en het tegengaan van hittestress.

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en het Natuurnetwerk Nederland. Voor onderhavig plan zijn geen van de nationale belangen aan de orde. Er hoeft daarom ook geen toetsing aan het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening plaats te vinden.

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Onderhavig initiatief betreft het bestaande recreatiebedrijf uit te breiden tot een volwaardig recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie. De uitbreiding betekent toevoeging van recreatieve voorzieningen met een minicamping, natuur (klim)speeltuin, informatiecentrum, parkeerplaatsen en weide met aaibare dieren. Daarnaast zijn de initiatiefnemers voornemens om een gedeelte van de thans aanwezige Bed & Breakfast-kamers te legaliseren en deze uit te breiden met 20 ruimten. Dit wordt op basis van jurisprudentie verstaan onder een stedelijke ontwikkeling (accommodaties voor recreatie). Hetgeen betekent dat er getoetst moet worden aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Behoefte

Onderhavig planvoornemen voorziet in de uitbreiding tot een volwaardig recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie. Middels dit plan wordt ingezet op de duurzaamheid van zowel de locatie (nieuwbouw voldoet aan alle hedendaagse eisen) als van de bedrijfsvoering (ingezet op een kleinschalige recreatievoorziening). Onderhavig planvoornemen voorziet niet tot onaanvaardbare situaties uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, omdat voldaan wordt aan de milieuplanologische aspecten (zie hoofdstuk 5). Daarnaast overstijgt de vraag het aanbod. Verder is onderhavige locatie uniek in haar soort, omdat in de omgeving geen vergelijkbare accommodatie aanwezig is. Hieruit wordt geconcludeerd dat er behoefte is aan onderhavige ontwikkeling.

Buiten bestaand stedelijk gebied

Zoals eerder is aangehaald dient - indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - gemotiveerd te worden waarom deze ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden.

Onderhavig initiatief leidt niet tot de nieuwvestiging van een bedrijf. Enkel wordt voorzien in de uitbreiding tot een volwaardig recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie binnen de aanduiding 'verstedelijking afweegbaar' opgenomen in de Interim Omgevingsverordening. Daarnaast is verhuizing naar een nieuwe locatie in redelijkheid geen optie voor de onderneming, noch ruimtelijk, noch financieel.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Noord-Brabant;
• Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

Het plan wordt aan deze nota's getoetst.

In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld (14 december 2018). Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Naar de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan. De Omgevingsvisie zal onder meer de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening gaan vervangen.

De Omgevingsvisie kent één basisopgave: "werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit". Elke ruimtelijke ontwikkeling moet - ongeacht de omvang - hieraan bijdragen. In vier hoofdopgaven worden nadere accenten gelegd:

1. 1. werken aan de Brabantse energietransitie;
2. 2. werken aan een klimaatproof Brabant;
3. 3. werken aan een slimme netwerkstad;
4. 4. werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Analyse
Onderhavig plan betreft het bestaande recreatiebedrijf uit te breiden tot een volwaardig recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie. De uitbreiding betekent toevoeging van recreatieve voorzieningen met een minicamping, natuur (klim)speeltuin, informatiecentrum, parkeerplaatsen en weide met aaibare dieren. Daarnaast zijn de initiatiefnemers voornemens om een gedeelte van de thans aanwezige Bed & Breakfast-kamers te legaliseren en deze uit te breiden met 20 ruimten. Deze relatief kleinschalige ontwikkeling draagt op de volgende wijze bij aan de 'grote' hoofdopgaven.

Conclusie
Het plan geeft invulling aan bij de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

De Interim Omgevingsverordening bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindende werking over de fysieke leefomgeving. Deze vloeien voort uit de in de Omgevingsvisie genoemde doelen. De Interim Omgevingsverordening is opgesteld naar de gedachtegang van de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting op 1 januari 2022 in werking zal treden.

De Interim omgevingsverordening (IOV) heeft een opbouw naar de verschillende doelgroepen. Voor onderhavig plan zijn in beginsel uitsluitend de in hoofdstuk 3 opgenomen "Instructieregels aan gemeenten" aan de orde. De afdelingen in dat hoofdstuk zijn als volgt te onderscheiden (waarbij de volgorde is omgekeerd ten behoeve van vergroting van de toepasbaarheid):

• afdelingen 3.5 tot en met 3.7: de toedeling van functies;
• afdelingen 3.2 tot en met 3.4: de bescherming van gebiedskenmerken;
• afdeling 3.1: de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies.

In 2011 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Best 2030 vastgesteld. De structuurvisie 'Groene Mantel met rode knopen' biedt kaders om concreet invulling te kunnen geven aan nieuwe gewenste ontwikkelingen. Het stedelijk gebied en het gebied waar de structuurvisie geldt, maakt geen deel uit van het plangebied.

In de structuurvisie Buitengebied 2016, vastgesteld op 4 april 2016, biedt de gemeente Best in haar buitengebied ruimte voor economische ontwikkelingen in samenhang met behoud en ontwikkeling van de omgevingskwaliteiten landschap, natuur en woon-leefmilieu. Het gemeentebestuur wil de aantrekkelijkheid van het buitengebied voor inwoners en bezoekers van Best verder versterken door samen te werken aan de ontwikkeling van bestaande en nieuwe relaties tussen de kern Best en het buitengebied. Er wordt ingezet op een breed scala aan recreatiemogelijkheden voor alle doelgroepen en passend in het karakteristieke buitengebied. Recreatie en toerisme is een kansrijke sector voor de economische doorontwikkeling van het landelijk gebied. De gemeente Best stimuleert de vrijetijdssector en vergroot daarmee haar naamsbekendheid van Best als recreatiegemeente. De gemeente zet in op het versterken van het karakteristieke landschap, de beeldkwaliteit van het openbaar gebied en verbetering en realisatie van wandel-, fiets- en ruiterpaden.

In het gebied is ruimte voor de ontwikkeling van (nieuwe) recreatieve functies die bijdragen aan de beleving van dit natuurgebied zonder afbreuk te doen aan de aanwezige natuurwaarden. De huidige recreatieve druk is vrij hoog. Gewaakt moet worden voor overdruk. Enerzijds voor de kwetsbare natuur en anderzijds voor de rustzoekende recreant. Passende rustplaatsen, eventueel met educatie- en informatievoorzieningen, zijn hier mogelijk. De Nieuwe Heide is goed bereikbaar voor bewoners en bezoekers vanuit Best en omgeving.

Analyse

De initiatiefnemer wil de functie van recreatieve poort vervullen door verschillende faciliteiten zoals, Bed & Breakfast, informatiecentrum, ondersteunende horeca, natuurspeelweide en kleine (aaibare)dierenweide toe te voegen. De gemeente hanteert het adagium 'voor wat, hoort wat'. Initiatieven dienen een bijdrage te leveren aan economische, ecologische, ruimtelijke en sociaal-maatschappelijke vitaliteit van het gebied. Als leidraad hiervoor dient de 'Landschapsinvesteringsregeling 2019 gemeente Best'. Als tegenprestatie kunnen initiatiefnemers investeren in erfbeplanting, sloop van overtollige bebouwing, herstel en behoud van cultuurhistorische waarden, kwaliteitsverbetering buitengebied of bijvoorbeeld openen van een recreatieve poort.

De functie van het buitengebied is drieledig:

• Productiegebied;
• Verblijfsgebied;
• Natuurlijk kapitaal.

Het plangebied valt zowel onder de functie productiegebied als verblijfsgebied. Het (open) karakter van het gebied ten oosten van de A2 wenst de gemeente te behouden en de gemeente ziet kansen om in dit gebied de landbouw en de recreatie verder te ontwikkelen, voor zover de ontwikkeling past binnen het gebied.

De gemeente ziet hierin kansen voor de ontwikkeling van een recreatieve poort. Deze dient ter ontsluiting van de 'groene gebieden' in de nabijheid van het dorp. Best wil een recreatieve ontwikkeling op gang brengen die past bij het gebied. Kleinschalige verblijfsrecreatie en extensieve vormen van recreatie kunnen het gebied de meerwaarde geven die nodig is. Overnachtingsmogelijkheden zijn mogelijk in de vorm van Bed & Breakfast, pension of slapen bij de boer.

Conclusie

Het plan past binnen de 'Structuurvisie Buitengebied 2016'.

Naar aanleiding van het uitgangspunt van het leveren van een kwaliteitsverbetering van het landschap, zoals inmiddels opgenomen in artikel 22.5 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant en de daaromtrent gemaakte regionale afspraken, heeft de gemeente Best op 9 december 2019 de 'Landschapsinvesteringsregeling 2019 gemeente Best' vastgesteld. In deze landschapsinvesteringsregeling wordt geregeld hoe de gemeente invulling geeft aan de verplichting van de provincie Noord-Brabant om kwaliteitsverbetering van het landschap te borgen bij ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied.

In de 'Landschapsinvesteringsregeling 2019 gemeente Best' zijn ruimtelijke ontwikkelingen in drie categorieën ingedeeld:

• categorie 1: geen ruimtelijke impact; geen tegenprestatie nodig;
• categorie 2: beperkte impact; landschappelijke inpassing volstaat;
• categorie 3: grote impact; landschappelijke inpassing en berekende kwaliteitsverbetering van het landschap

De uitbreiding van een bestaand recreatiebedrijf tot een volwaardig recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie betreft een categorie 3-ontwikkeling.

Dit beleidsplan beschrijft de kaders en ambities van de gemeente ten aanzien van duurzaamheid. De gemeente Best sluit aan bij de regionale ambitie om energieneutraal en afvalloos te worden. De gemeente richt zich hierbij op het jaar 2030. Er wordt gestreefd naar energieneutraliteit, dat wil zeggen dat er sprake is van een hogere ambitie dan de afspraak die door de VNG met het Rijk is gemaakt. De ambitie bestaat uit energiebesparing en duurzame opwekking:

• 40% energiebesparing in 2030 ten opzichte van 2010;
• 100% van het energieverbruik in 2030 duurzaam opwekken.

In het beleidsplan worden de volgende speerpunten genoemd:

1. 1. Duurzaamheid in meerjarenonderhoudsplannen van gemeentelijke gebouwen;
2. 2. Duurzame warmte uit biomassa voor de wijk Dijkstraten;
3. 3. Prijsvraag energienulwoningen door lokale partijen;
4. 4. Energiebesparing Openbare Verlichting;
5. 5. Duurzame revitalisering bedrijventerreinen;
6. 6. Infrastructuur Elektrisch vervoer.

In het Uitvoeringsprogramma energietransitie 2017-2018 is voor bedrijven opgenomen dat bij nieuwbouw bedrijven verplicht zijn energiebesparende maatregelen door te voeren en/of een energiebesparingsplan op te stellen en worden er strengere eisen gesteld aan energie.

Ook ten aanzien van verkeer en vervoer heeft de gemeente zich een aantal doelstellingen gesteld:

• Stimuleren openbaar vervoer en fietsverkeer;
• Faciliteren duurzame verkeersinfrastructuur;
• Besparing en/of verduurzaming brandstoffen met 1% per jaar.

Naast de verantwoordelijkheid voor keuzes in de eigen organisatie en maatregelen op het gebied van woningbouw en verkeer en vervoer is de gemeente beheerder van de Openbare Ruimte. Duurzaam beheer en onderhoud is belangrijk voor een goede kwaliteit van de openbare ruimte en schept mogelijkheden voor zowel energie- als materiaaltransitie. Een kenmerkend onderdeel van de openbare ruimte is het openbaar groen. Bij het onderhoud en beheer van parken, plantsoenen en bomen komt jaarlijks een grote hoeveelheid hout-, snoei- en bladafval vrij. Een deel hiervan is bijzonder geschikt voor energieopwekking en wordt daar momenteel ook voor gebruikt. Ook andere afvalstromen worden zo duurzaam mogelijk verwerkt.

Als randvoorwaarden voor de openbare ruimte kunnen worden genoemd:

• 40% opwekking en/of inkoop duurzame energie;
• 75% duurzaam inkopen; 100% vanaf 2015;
• Duurzaam beheer openbare ruimte;
• Toepassing energiezuinige Openbare Verlichting;
• Duurzame toepassing groenstromen.

Het bestemmingsplan staat de uitvoering van de ambities op het gebied van duurzaamheid uit het 'B-leidsplan energie- en materiaaltransitie 2012-2015' niet in de weg. De nieuwe gebouwen zullen voldoen aan BENG en er wordt gestreefd naar nul-op-de-meter of energiepositief. Er zal geen gasaansluiting worden aangelegd.

De verlichting (met uitzondering van de led) in de gebouwen wordt voorzien van aanwezigheid sensoren en dimmers (zeker langs daglicht/ramen) en de buitenverlichting zal spaarzaam zijn en 's nachts uit of maximaal gedimd worden.

Amitec BV uit Uden heeft een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd waarbij het plan is getoetst aan de wet- en regelgeving van de uitvoeringsaspecten milieu, waarden en water: rapport 'Haalbaarheidstoets (Milieu-onderbouwing) De Nieuwe Heide, Project: Sonseweg 20, Best' (28 februari 2022, 20.412-WRO.03). Het rapport is opgenomen als bijlage 4. In de rapportage wordt verwezen naar een historisch bodemonderzoek, een quickscan flora, een NNB-toets en fauna en een geuronderzoek. Deze rapportages zijn separaat bijgevoegd bij dit bestemmingsplan als bijlage 5, 6, 7 en 8.

Amitec concludeert dat uit de toetsing van de verschillende milieuaspecten, met betrekking tot het initiatief aan de Sonseweg, blijkt dat er vanuit milieutechnisch oogpunt geen belemmeringen te verwachten zijn.

Conform de quickscan flora en fauna worden in de anterieure overeenkomst zaken opgenomen om de steenuilenbiotoop, huismussenbiotoop te versterken en de kolonisatie van de rugstreeppad te voorkomen. Onder andere de volgende zaken worden vastgelegd:

• aanleggen van een waterbergende voorziening (poel o.i.d.);
• aanleg van boomsingels en struwelen (LIP);
• groenblijvende struiken, stekelige stuiken in hagen of gevelbegroeiing voor dekking;
• inheems groen en grote bomen als leverancier voor eiwitrijk voedsel voor de jongen.

In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond. Een bestemmingsplan moet zowel in financieel als in maatschappelijk opzicht haalbaar zijn. Er wordt daarom een korte financiële toelichting gegeven en daarnaast worden de doorlopen procedures weergegeven.

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaar een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.

De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

De initiatiefnemer heeft, middels een informatiebijeenkomst (22 februari 2018), contact gezocht met de direct omwonenden/grondeigenaren en de omliggende horecaondernemers. Tijdens deze bijeenkomst heeft de initiatiefnemer hen geïnformeerd over de toentertijd wenselijke uitbreiding van het bestaande recreatiebedrijf tot een volwaardig recreatiebedrijf met een recreatieve poortfunctie. De aanwezigen hebben destijds geen bezwaren geuit tegen het voornemen.

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Sonseweg 20, Best’ wordt conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg gezonden naar de betreffende personen en instanties. Daarnaast doorloopt het plan de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening. De resultaten van deze procedures zullen te zijner tijd in deze toelichting worden vermeld.

De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan op 30 mei 2022 gewijzigd vastgesteld.

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1) In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2) In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Recreatie (artikel 3)

De bestemming 'Recreatie' is toegekend aan het gehele plangebied, omdat deze bestemming het beste aansluit bij het beoogde gebruik als camping en recreatieve poort. Hierbij is middels aanduidingen aangegeven waar bebouwing is toegestaan. Hoewel de functies niet begrensd zijn, wordt de omvang daarvan begrensd door de maximale oppervlakte van de bebouwing. Aan huis verbonden beroepen zijn ook toegestaan.

Waarde - Archeologie 5 (artikel 4)

Het gehele plangebied heeft een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Derhalve is binnen het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' van toepassing, die de verplichting tot het uitvoeren van archeologisch onderzoek legt op ontwikkelingen waarbij de bodemingreep dieper is dan 0,5 m over meer dan 2.500 m².

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 5) In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 6) Dit artikel bevat regels ten aanzien van afwijkende bestaande bebouwing en ondergeschikte bouwdelen. Dit artikel bevat tevens de verplichting tot het voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waarbij een verwijzing is opgenomen naar het relevante beleidsdocument.

Algemene gebruiksregels (artikel 7) In dit artikel is nader omschreven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan worden aangemerkt, waaronder het gebruik van bouwwerken en terreinen zonder voldoende parkeergelegenheid.

Algemene aanduidingsregels (artikel 8)
In dit artikel is één algemene aanduidingsmogelijkhijd opgenomen die over alle bestemmingen geldt. Dit heeft betrekking op de aanduiding 'overige zone - esdekken agrarisch'.

Algemene afwijkingsregels (artikel 9) In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Algemene wijzigingsregels (artikel 10)
In dit artikel is een algemene wijzigingsregel opgenomen, waarin het bevoegd gezag de in het plan opgenomen bestemmingen kan wijzigen

Overige regels (artikel 11)
In dit artikel zijn regels opgenomen ten aanzien van de werking van de in dit bestemmingsplan opgenomen regels omtrent parkeren.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 12) Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het bestemmingsplan is.

Slotregel (artikel 13) Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.