Van der Valk Best 2023 (uitbreiding en herziening)

Bestemmingsplan - Gemeente Best

Ontwerp op 19-12-2023 - in voorbereiding

Bestanden

Toelichting

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 Plan

Het bestemmingsplan ‘Van der Valk Best 2023 (uitbreiding en herziening)’ met

identificatienummer NL.IMRO.0753.BpvanderValk2023- ON01 van de gemeente Best.

1.2 Bestemmingsplan

De geometrisch bepaalde planobjecten met de daarbij behorende regels en de daarbij

behorende bijlagen.

1.3 Aanduiding

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge

de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze

gronden.

1.4 Aardkundige waarden en kenmerken

Waarden en kenmerken van een gebied die vanwege geologische, geomorfologische,

bodemkundige en (geo)hydrologische verschijnselen en processen en vanwege de natuurlijke

ontstaansgeschiedenis van de bodem, van belang zijn.

1.5 Agrarisch bedrijf

Inrichting die tot een, krachtens artikel 1.1, derde lid, Wet milieubeheer, aangewezen

categorie behoort en die is gericht op het voortbrengen van producten door het telen van

gewassen of door het houden van dieren, zijnde: een (vollegronds)teeltbedrijf, een

veehouderij of een overig agrarisch bedrijf.

1.6 Bebouwing

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1.7 Bebouwingspercentage

Een op de verbeelding, dan wel in de planregels aangegeven percentage, dat de grootte

van het deel van een bouwperceel, bouwvlak of bestemmingsvlak aangeeft, dat maximaal

mag worden bebouwd.

1.8 Bedrijfsgebouw

Een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

1.9 Beperkingen veehouderij

Gebied waar de ontwikkelingsmogelijkheden van veehouderijen zijn beperkt.

1.10 Bestaand

Ta.v. bebouwing:

Bebouwing, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het

ontwerpplan, dan wel mag worden gebouwd, krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde

vergunning;

Ta.v. gebruik:

Het gebruik van grond en opstallen, zoals legaal aanwezig op het tijdstip dat het plan

rechtskracht heeft verkregen.

1.11 Bestemmingsgrens

De grens van een bestemmingsvlak.

1.12 Bestemmingsvlak

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.13 Bijbehorende voorzieningen

Voorzieningen, die bij het hoofdgebruik van de bestemming horen.

1.14 Bijgebouw

Gebouw dat door zijn ligging, constructie en/of afmetingen ondergeschikt is aan het

hoofdgebouw.

1.15 Bouwen

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten

van een bouwwerk.

1.16 Bouwperceel

Aaneengesloten stuk grond, waarop functioneel zelfstandige bij elkaar behorende bebouwing

is toegelaten, waarbij de gebouwen alleen zijn toegelaten binnen de bouwvlakken op het

perceel, terwijl buiten de bouwvlakken ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde en

vergunning vrije bouwwerken zijn toegestaan.

1.17 Bouwvlak

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de

regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

1.18 Bouwwerk

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij

direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de

grond.

1.19 Carport

Een overkapping voor de overdekte stalling van motorvoertuigen.

1.20 Cultuurhistorische waarden en kenmerken

Waarden en kenmerken van een gebied of daar aanwezige zaken, verband houdend met

het bouwkundig erfgoed, het stedenbouwkundig erfgoed, de historische groenwaarden, het

historisch-geografisch erfgoed en de bekende en verwachte archeologische waarden.

1.21 Dagrecreatie

Recreatieve activiteiten in de vorm van ontspanning, sport, spel, toerisme en educatie, waarbij

overnachting niet is toegestaan.

1.22 Dak

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

1.23 Deskundige

Een door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie

van deskundigen aangaande een specifiek aspect van de ruimtelijke ordening, zoals een

archeologisch deskundige, erfgoeddeskundige, landschapsdeskundige, milieudeskundige en

natuurdeskundige.

1.24 Ecologische waarden en kenmerken

Aanwezige en potentiële waarden, gebaseerd op de beoogde natuurkwaliteit voor het

gebied, waartoe behoren de natuurdoelen en natuurkwaliteit, geomorfologische processen,

de waterhuishouding, de kwaliteit van bodem, water en lucht, rust, de mate van stilte,

donkerte en openheid, de landschapsstructuur en de belevingswaarde.

1.25 Evenement

Het geheel van al dan niet incidentele, dan wel al dan niet kortdurende, maar wel tijdelijke

activiteiten, die plaatsvinden bij een voor publiek toegankelijke gebeurtenis, zoals een feest,

kermis, optocht, braderie, wedstrijd of andere bijeenkomst tot ontspanning of vermaak of een

vertoning, voorstelling of herdenking, met uitzondering van:

bioscoopvoorstellingen;
markten, als bedoeld in artikel 160, eerste lid, onder h, van de Gemeentewet en snuffelmarkten, als bedoeld in de APV;
kansspelen als bedoeld in de Wet op de kansspelen;
het in een inrichting, in de zin van de Drank- en Horecawet, gelegenheid geven tot dansen, betogingen, samenkomsten en vergaderingen, als bedoeld in de Wet openbare manifestaties;
activiteiten genoemd in het artikel straatartiest en speelgelegenheid, als bedoeld in de APV.

1.26 Extensief recreatief medegebruik

Een vorm van recreatief medegebruik, die nauwelijks of geen invloed heeft op de in de

bestemmingsomschrijving van de bestemmingen gegeven doeleinden, zoals wandelen,

fietsen en dergelijke.

1.27 Functie

Doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen

delen daarvan is toegestaan.

1.28 Gebouw

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met

wanden omsloten ruimte vormt.

1.29 Gebruikseenheid personeelshuisvesting

Een deel van een gebouw, waar maximaal 4 personeelsleden kunnen worden gehuisvest en

waarbij sprake is van een gezamenlijke toegang en een gemeenschappelijke keuken.

1.30 Grondgebonden veehouderij

Veehouderij waarvan het voer en de mest voor het overgrote deel gewonnen, respectievelijk

aangewend worden op gronden die in gebruik zijn van de veehouderij en die in de directe

omgeving liggen van de bedrijfslocatie, zoals beschreven in de provinciale Verordening ruimte

of een vergelijkbare verordening met de daarbij behorende provinciale uitwerkingen en/of

nadere regels.

1.31 Hoofdgebouw

Een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een

bouwperceel kan worden aangemerkt.

1.32 Horecabedrijf

Een bedrijf dat is gericht op het verstrekken van een nachtverblijf en/of het ter plaatse nuttigen

van voedsel en dranken en/of het exploiteren van zaalaccommodatie, één en ander

gepaard gaande met dienstverlening. Tot de hieronder genoemde categorieën Horeca 1 tot

en met Horeca 5 worden mede begrepen de niet genoemde, maar naar aard, omvang en

uitstraling op het woon- en leefmilieu vergelijkbare horecasoorten:

Horeca 1 (winkelgebonden daghoreca):

Vormen van horeca-activiteiten, die qua exploitatievorm en openingstijden aansluiten bij

winkelvoorzieningen en waarbij de activiteiten primair gericht zijn op het bedrijfsmatig

verstrekken van etenswaren en/of licht-alcoholische en niet-alcoholische dranken voor

nuttiging al dan niet ter plaatse en waarvan de exploitatie doorgaans geen of slechts in lichte

mate een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken, zoals broodjeszaken,

ijssalons, eethuisjes en lunchrooms;

Horeca 2 (maaltijd- en logiesverstrekkers):

Vormen van horeca-activiteiten die primair zijn gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van

maaltijden en/of dranken voor consumptie ter plaatse en/of het bedrijfsmatig verstrekken van

logies en waarvan de exploitatie doorgaans geen aantasting van het woon- en leefklimaat

veroorzaakt, zoals restaurants, bistro's, grand cafés, hotels en pensions;

Horeca 3 (spijsverstrekkers):

Vormen van horeca-activiteiten, die primair gericht zijn op het bedrijfsmatig verstrekken van

etenswaren voor nuttiging al dan niet ter plaatse, alsmede daaraan ondergeschikt het

verstrekken van licht-alcoholische en niet-alcoholische dranken en waarvan de exploitatie

doorgaans in enige mate een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken, zoals

cafetaria's, automatieken en afhaalhoreca;

Horeca 4 (drankverstrekkers):

Vormen van horeca-activiteiten, die primair zijn gericht op het bedrijfsmatig verstrekken voor

gebruik ter plaatse van alcoholische en niet alcoholische dranken en waarvan de exploitatie

doorgaans een lichte aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken, zoals cafés

en bars;

Horeca 5 (zware horeca):

Vormen van horeca-activiteiten, die primair zijn gericht op het bedrijfsmatig gelegenheid

bieden van dansen op elektrisch versterkte muziek, alsmede op het ter plaatse nuttigen van

alcoholische en niet-alcoholische dranken en etenswaren en waarvan de exploitatie een

aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken en een grote druk op de openbare

orde met zich meebrengt, zoals discotheken en nachtclubs.

1.33 Huishouden

Een alleenstaande of twee of meer personen, die een duurzame gemeenschappelijke

huishouding voeren of willen gaan voeren.

1.34 Hydrologische betekenis

Gronden met een betekenis binnen het watersysteem van het plangebied als infiltratiegebied,

intermediair gebied en/of kwelgebied.

1.35 Kleinschalige bouwwerken

Bouwwerken met een geringe oppervlakte en een geringe bouwhoogte.

1.36 Kleinschalige overnachting

Een kleinschalige overnachtings- en verblijfsaccommodatie, gericht op het bieden van de

mogelijkheid tot een kortdurend verblijf en eventueel het serveren van ontbijt, waarvoor een

vergoeding wordt betaald.

1.37 Kunstwerken

Waterstaatkundige bouwwerken, die van belang zijn voor de functie die de wateren hebben,

dan wel uit andere hoofde behoren tot of gelegen zijn in een watergang.

1.38 Landschappelijke waarden en kenmerken

Gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van het landschap, gericht op

ruimtelijke, ecologische, cultuurhistorische en recreatieve aspecten.

1.39 Natuurwaarden

Waarden in verband met de aanwezigheid van bijzondere planten, dieren en

leefgemeenschappen in onderlinge samenhang en in samenhang met hun leefomgeving

(biotoop) en welke verband houden met zaken als verscheidenheid/zeldzaamheid,

natuurlijkheid/ongestoordheid en kenmerkendheid.

1.40 Omschakeling

Geheel of gedeeltelijk overstappen van de ene agrarische bedrijfsvorm naar de andere

agrarische bedrijfsvorm.

1.41 Overkapping

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak, met een open

constructie met minimaal twee open wanden en maximaal één eigen gesloten wand.

1.42 Peil

Voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst; de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
In andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld.

1.43 Perceelsgrens

De grens van een bouwperceel.

1.44 Personeelshuisvesting

Woonruimte die specifiek is bedoeld voor het onderbrengen van personeel van een bepaalde

organisatie of bedrijf.

1.45 Prostitutie

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen

vergoeding.

1.46 Recreatief medegebruik

Een recreatief gebruik van gronden, dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming,

waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan. Voorbeelden hiervan zijn wandelen, fietsen,

paardrijden en sportvissen.

1.47 Toename van stikstofemissie

Er is sprake van een toename van stikstofemissie door het gebruik van gronden en

bouwwerken, wanneer de emissie van stikstof (N/kg/jaar*) meer bedraagt dan de emissie

van stikstof (N/kg/jaar*), afkomstig van het feitelijk bestaande, planologisch legale gebruik

van gronden en bouwwerken, voorafgaand aan de vaststelling van het plan.

Indien een gelijkblijvende of een afname van de stikstofemissie (N/kg/jaar*), afkomstig van

het feitelijk bestaande, planologisch legale gebruik van de betreffende gronden en

bouwwerken voorafgaand aan de vaststelling van het plan, een hogere stikstofdepositie

veroorzaakt op voor stikstof gevoelige en voor stikstof overbelaste habitats in een Natura

2000-gebied, dan wordt dit eveneens beschouwd als een toename van stikstofemissie;

Als uitzondering op lid a en lid b van deze bepaling geldt het volgende:

Er is geen sprake van een toename van stikstofemissie wanneer er sprake is van één van de

volgende situaties:

De emissie N/kg/jaar, afkomstig van betreffende gronden en bouwwerken, bedraagt

maximaal de emissie( N/kg/jaar*), afkomstig van de betreffende gronden en bouwwerken,

conform een ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan verleende en

onherroepelijke vergunning, als bedoeld in artikel 19d Natuurbeschermingswet 1998 en/of

artikel 2.7 lid 2 Wet natuurbescherming en waarvoor een passende beoordeling is gemaakt,

dan wel een verleende en onherroepelijke omgevingsvergunning, die met toepassing van

hoofdstuk IX Natuurbeschermingswet 1998 of met toepassing van de overeenkomstige

regeling uit de Wet natuurbescherming, dan wel onder toepassing van artikel 2.2aa Bor

juncto artikel 2.1 lid 1 onder i Wabo is verleend en waarvoor een passende beoordeling is

gemaakt.

1.48 Seksinrichting

De voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof

zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotischpornografische

aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een

seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf,

waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.49 Veehouderij

Agrarisch bedrijf of tak, gericht op het fokken, mesten en houden van runderen, varkens,

schapen, geiten, pluimvee, tamme konijnen en pelsdieren.

1.50 Voorgevel

De gevel van de voorzijde van een gebouw.

1.51 Voorgevellijn

De lijn waarin de voorgevel van een bouwwerk is gelegen, alsmede het verlengde daarvan.

1.52 Voorzieningen van algemeen nut

Voorzieningen ten behoeve van de op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het

telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer.

1.53 Water en waterhuishoudkundige voorzieningen

Al het oppervlaktewater, zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere

waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voor voorzieningen

die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging,

hemelinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen,

infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten en dergelijke.

1.54 Werk

Een constructie, geen gebouw of bouwwerk zijnde.

1.55 Wet/wettelijke regeling

Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q.

verordeningen e.d., dienen deze regelingen te worden gelezen, zoals deze luiden op het

tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan, tenzij anders bepaald.

1.56 Woning

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan

één huishouden, dan wel voor de huisvesting van maximaal vier personen, die geen

gezamenlijk huishouden vormen, maar wel gezamenlijk gebruikmaken van de voorzieningen

als ware het één huishouden. In het laatste geval dient sprake te zijn van een

gebruiksoppervlakte van minimaal 12 m² per persoon. Binnen een woning is sprake van

één zelfstandige wooneenheid, dat wil zeggen één eenheid waarin een zelfstandig

huishouden kan worden gevoerd, doordat die eenheid beschikt over de daartoe strekkende

voorzieningen (sanitair, kookgelegenheid en dergelijke) en een eigen huisnummer.

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 De dakhelling

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.2 De goothoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord of een

daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.3 De inhoud van een bouwwerk

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart

van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.4 De (bouw)hoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw

zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes

en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.5 De oppervlakte van een bouwwerk

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts

geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het

bouwwerk.

2.6 De afstand tot de bestemmingsgrens

De kortste afstand van het buitenwerkse gevelvlak van een gebouw tot de bestemmingsgrens.

2.7 De afstand tot de bouwperceelsgrens

Tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die

afstand het kortst is.

2.8 De afstand tot de weg

De afstand tussen de bebouwing en de as van de weg.

2.9 De afstand tot de zijdelingse perceelsgrens

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de zijdelingse grens van het

bouwperceel.

2.10 De breedte, diepte c.q. lengte van een bouwwerk

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke

scheidsmuren.

2.11 Ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk

Vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet

meegerekend.

2.12 Ondergeschikte bouwdelen

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte

bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen,

liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten

beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- en/of bestemmingsgrenzen niet meer

dan 1,50 meter bedraagt.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. het behoud, herstel en/of de ontwikkeling zoals opgenomen in het inrichtingsplan bijlage

1 bij de regels;

b. het behoud, herstel en/of de ontwikkeling van landschapselementen;

c. het behoud, herstel en/of de ontwikkeling van de landschappelijke waarden en

kenmerken;

d. behoud, herstel en/of ontwikkeling van de hydrologische betekenis van het gebied;

e. extensief recreatief medegebruik;

f. waterberging.

g. natuurspeelplaats ter plaatse van de aanduiding “natuurspeelplaats”.

3.2 Bouwregels

Op of in deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd, behoudens:

kleinschalige bouwwerken, geen gebouw of overkapping zijnde, met een oppervlakte van minder dan 10 m², waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 meter;
eenvoudige voorzieningen, in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor recreatief medegebruik, zoals prullenbakken, bankjes, bewegwijzering met een maximale bouwhoogte van 2 meter. Verlichting is niet toegestaan;
erfafscheidingen met een maximale bouwhoogte van één meter; in de bestemming groen is een erfafscheiding niet toegestaan, tenzij deze is opgenomen in het beplantingsplan (bijlage 1);
overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming met een bouwhoogte van 1,5 meter.

3.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning

afwijken van het bepaalde in lid 3.2 voor het bouwen van overige bouwwerken, geen

gebouwen zijnde, met inachtneming van de volgende bepalingen:

Het bouwen dient ten dienste van de bestemming te staan;
De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 4 meter;
Er vindt geen onevenredige aantasting van de natuurwaarden en/of ecologische waarden van de gronden plaats;
De bebouwde oppervlakte mag niet meer bedragen dan 90 m².

3.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

3.4.1 Aanlegverbod zonder omgevingsvergunning

Het is verboden op of in de gronden met de bestemming 'Groen' zonder of in afwijking van

een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerken

zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

Het verwijderen van houtopstanden;
Het aanleggen van wegen of paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen met een oppervlakte van meer dan 100 m²;
Dempen van water en waterpartijen.

3.4.2 Uitzonderingen

Het verbod als bedoeld in 3.4.1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:

het normale onderhoud en beheer betreffen, dan wel van ondergeschikte betekenis zijn;
reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan.

3.4.3 Toelaatbaarheid

De werken of werkzaamheden, als bedoeld in 3.4.1 zijn slechts toelaatbaar, indien is

aangetoond dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, herstel en de

ontwikkeling van de landschappelijke waarden en kenmerken van de gronden conform het

inrichtingsplan bijlage 1.

Artikel 4 Horeca

4.1 Bestemmingsomschrijving

4.1.1 Algemeen

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

ter plaatse van de aanduiding horeca 4; horecabedrijven tot en met categorie 4, waarbij niet meer dan één horecavestiging aanwezig mag zijn per bestemmingsvlak;
verkeer en verblijf, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding “parkeren”;
ter plaatse van de aanduiding “personeelshuisvesting”, uitsluitend het verblijf van personeel, daarnaast is op de begane grond van de personeelshuisvesting toegestaan:
1. opslag van materieel en materiaal voor onderhoud van groen en terrein van het hotel;
2. opslag van terrasmateriaal en andere buitenvoorzieningen van het hotel;
3. opslag, opladen en verhuur van fietsen;
ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke vorm van verkeer - calamiteitenontsluiting' voor een verkeersontsluiting, in de vorm van een noodontsluiting voor calamiteiten;
aanleg en instandhouding van de terreininrichting (aanplant /materiaalgebruik), zoals opgenomen in bijlage 1 van de regels.

Eén en ander met de bijbehorende voorzieningen, zoals voorzieningen voor verkeer en verblijf,

wegen en paden, tuinen en erven, parkeervoorzieningen, erfontsluitingen, groenvoorzieningen

(en landschapselementen), water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

4.1.2 Nadere detaillering van de bestemmingsomschrijving

Ter plaatse van het horecabedrijf gelden de volgende aanvullende regels:

Toegestaan zijn ondersteunende voorzieningen in de vorm van fitness- en wellness voorzieningen; congresruimte; terrassen; kleinschalige dagrecreatie; en fietsopstap punt;
De onder b genoemde voorzieningen zijn van ondergeschikte aard ten behoeve van de bestemming Horeca;
Het maximaal aantal hotelkamers mag ten hoogste 200 bedragen.

4.2 Bouwregels

4.2.1 Gebouwen en overkappingen

De gebouwen en overkappingen dienen te worden opgericht binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken.
De bouw- en goothoogte mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is weergegeven.

4.2.2 Bouwwerken of overkappingen, geen gebouwen zijnde

De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan twee meter.
De hoogte van vlaggenmasten mag niet meer bedragen dan negen meter.
De hoogte van andere overige bouwwerken mag niet meer bedragen dan vijf meter.

4.2.3 Bouwwerken, geen gebouw of overkapping zijnde

In afwijking van het bepaalde onder 4.2.1. mogen bouwwerken, geen gebouw of overkapping

zijnde, worden opgericht buiten een bouwvlak, met dien verstande dat:

De hoogte van erf- en terreinafscheidingen niet meer mag bedragen dan twee meter;
De hoogte van vlaggenmasten mag niet meer bedragen dan negen meter;
De hoogte van andere overige bouwwerken mag niet meer bedragen dan vijf meter.

4.3 Specifieke gebruiksregels

4.3.1. Ter plaatse van de aanduiding “calamiteiten ontsluiting” gelden de volgende regels:

Er dient een calamiteiten ontsluiting aangelegd en in stand gehouden te worden;
De calamiteiten ontsluiting dient ten alle tijden toegankelijk te zijn voor hulpvoertuigen.

4.3.2. Ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van horeca- personeelshuisvesting”

gelden de volgende regels:

Er mogen maximaal twee separate gebruikseenheden aanwezig zijn.
In een gebruikseenheid dient sprake te zijn van gedeelde voorzieningen, een gezamenlijke toegang, gezamenlijke huiskamer en keuken.
In een gebruikseenheid mogen maximaal vier personeelsleden van het hotel worden gevestigd.
De onder c genoemde personeelsleden moeten minimaal 20 uur per week werkzaam zijn bij het hotel.
De huisvesting dient te voldoen aan de minimale vereisten conform Stichting Normering Flexwoningen of vergelijkbaar.
Opslag en fietsenverhuur mag uitsluitend plaatsvinden op de begane grond van het gebouw.

4.3.3 Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van de gronden en

bouwwerken voor:

een andere horeca categorie dan in 4.1.1 is toegestaan;
permanente bewoning van de hotelkamers;
voor bedrijvigheid, anders dan toegestaan conform het bepaalde in 4.1;
gebruik van het pand te plaatse van de aanduiding 'personeelshuisvesting' voor andere doeleinden dan toegestaan, conform het bepaalde in 4.1.

4.4 Voorwaardelijke verplichting

4.4.1 Voorwaardelijke verplichting landschapsplan

Binnen drie maanden na bekendmaking van het vastgestelde bestemmingsplan, dient het

terrein en de omgeving ingericht en in stand gehouden te worden conform het

landschapsplan, bijlage 1 bij de regels.

4.4.2 Voorwaardelijke verplichting water

Het gebruiken en het (doen) laten gebruiken van de bebouwing en gronden is alleen

toegestaan indien de totale waterbergingsvoorziening ten minste 0,06 m³ per 1 m²

toegevoegd bebouwd oppervlak of verharding bedraagt en duurzaam in stand wordt

gehouden.

Artikel 5 Leiding - Gas

5.1 Bestemmingsomschrijving

5.1.1 Algemeen

De voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende

bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg en instandhouding van een ondergrondse

hoge druk gastransportleiding met de daarbij behorende belemmeringenstrook.

5.1.2 Voorrangsregeling

Indien strijd ontstaat tussen het belang van de bescherming van de leiding, als bedoeld in dit

artikel en het bepaalde in de artikelen 3 t/m 5, prevaleert de regeling, zoals opgenomen in de

bestemming 'Leiding - Gas'.

5.2 Bouwregels

Voor het bouwen gelden de volgende bepalingen:

Op deze gronden mogen ten behoeve van de in 5.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan drie meter;
Ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en). mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

5.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.2 en

toestaan dat overeenkomstig de andere bestemmingen van deze gronden wordt gebouwd,

waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

Het behoud van een veilige ligging en de continuïteit van de leiding dient te zijn gewaarborgd;
Er geen kwetsbare objecten worden gebouwd;
Het bevoegd gezag dient vooraf schriftelijk advies in te winnen bij de betreffende leidingbeheerder.

5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

5.4.1 Aanlegverbod zonder omgevingsvergunning

Het is verboden op of in de gronden met de bestemming 'Leiding - Gas' zonder of in afwijking

van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen

bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

Het aanleggen van wegen of paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
Het aanbrengen van diep wortelende beplantingen en bomen;
Het aanleggen van andere kabels en leidingen, dan in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
Het indrijven van voorwerpen in de bodem;
Het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen, ophogen en aanleggen van drainage;
Het permanent opslaan van goederen;
Het aanleggen, vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers of andere wateren.

5.4.2 Uitzonderingen

Het verbod als bedoeld in 5.4.1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:

normaal onderhoud en beheer ten dienste van de bestemming betreffen;
reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan.

5.4.3 Toelaatbaarheid

De werken of werkzaamheden als bedoeld in 5.4.1 zijn slechts toelaatbaar, indien:

het leidingbelang daardoor niet onevenredig wordt geschaad;
het bevoegd gezag vooraf schriftelijk advies vraagt bij de betreffende leidingbeheerder omtrent het bepaalde onder a en de eventueel aan de omgevingsvergunning te stellen voorwaarden.

3 Algemene Regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan, waaraan

uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere

bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7 Algemene Bouwregels

7.1 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de situering en de afmetingen

van de bouwwerken, ten behoeve van:

het straat- en bebouwingsbeeld;
de verkeersveiligheid;
de sociale veiligheid.

7.2 Bestaande afwijkende maatvoering

In die gevallen, dat de (goot)hoogte, de oppervlakte, de inhoud, een

bebouwingspercentage en/of de afstand tot de weg of perceelsgrenzen en andere maten,

in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet dan wel Wet algemene bepalingen

omgevingswet tot stand is gekomen, op het tijdstip van ter-inzage-legging van het ontwerp

van het plan minder dan wel meer bedraagt, dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze

regels is voorgeschreven, respectievelijk toegestaan, geldt die bestaande maatvoering in

afwijking daarvan als minimaal, respectievelijk maximaal toegestaan, met dien verstande dat

het gebouw is opgericht ten behoeve van een uit de huidige (of vergelijkbare) bestemming

voortvloeiende functie.

Artikel 8 Algemene Gebruiksregels

8.1 Algemeen

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te doen of laten gebruiken op

een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemmingen.

8.2 Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het (laten)

gebruiken voor:

seksinrichtingen;
de verkoop van softdrugs;
het gebruik van bijgebouwen of bedrijfsgebouwen als zelfstandige woning;
het gebruik van gebouwen voor kleinschalige overnachting, behalve kleinschalige overnachtingen die binnen een bestemming expliciet zijn toegestaan, dan wel de bestaande kleinschalige overnachtingen;
evenementen, anders dan evenementen die binnen een bestemming expliciet zijn toegestaan;
kleinschalig kamperen; anders dan kleinschalig kamperen dat binnen een bestemming expliciet is toegestaan, dan wel anders dan de bestaande kleinschalige kampeerplaatsen;
het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

Artikel 9 Algemene Aanduidingsregels

9.1 Ke-contour

9.1.1 Uitsluiten van objecten

Ter plaatse van de aanduidingen 'Geluidzone - Luchtvaart 40 - 35 Ke', respectievelijk

'Geluidszone - Luchtvaart 65 - 40 Ke', zijn geen nieuwe geluidsgevoelige functies en gebouwen

toegestaan.

9.1.2 Wijziging contour

Burgemeester en wethouders kunnen de aanduiding 'Luchtvaartverkeerszone – Ke-contour'

wijzigen, indien een aanwijzingsbesluit van de geluidszone van het luchtvaartterrein Eindhoven

daartoe aanleiding geeft.

9.2 Luchtvaartverkeerszone - ihcs en invliegfunnel

Al dan niet in afwijking van het elders in de planregels bepaalde, geldt ter plaatse van de

gebiedsaanduiding 'luchtvaartverkeerzone - ihcs en invliegfunnel' ten behoeve van een

obstakelvrij start- en landingsvlak met zijkanten ten behoeve van de vliegverkeersveiligheid

een bouwverbod voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, indien deze een

bouwhoogte kennen, die de in Bijlage 2 Luchtvaartzone Ihcs en invliegfunnel aangegeven

waarde (uitgedrukt in meters boven NAP) overschrijdt,

9.3 Luchtvaartverkeerszone - ils

9.3.1 Algemeen

Al dan niet in afwijking van het elders in de planregels bepaalde, geldt ter plaatse van de

gebiedsaanduiding 'luchtvaartverkeerzone - ils' ten behoeve van het nauwkeuriger uitvoeren

van naderingen door vliegverkeer rondom de start- en landingsbaan een bouwverbod voor

gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, indien deze een bouwhoogte kennen,

die de in Bijlage 3 Luchtvaartzone Ils aangeven waarde (uitgedrukt in meters boven NAP),

overschrijdt.

9.3.2 Afwijken bouwhoogte

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning

afwijken ten behoeve van een hogere bouwhoogte, onder de voorwaarde dat de werking

van de ILS niet in onaanvaardbare mate negatief wordt beïnvloed. Hiertoe dienen zij schriftelijk

advies in te winnen bij Defensie.

9.4 Overige zone - beperkingen veehouderij

Op de gronden met de aanduiding 'overige zone - beperkingen veehouderij' is:

uitbreiding van, vestiging van en omschakeling naar een veehouderij niet toegestaan, met uitzondering van een grondgebonden veehouderij;
toename van de bestaande bebouwing ten behoeve van een veehouderij, met uitzondering van de bestaande bedrijfswoning(en), niet toegestaan.

9.5 Veiligheidszone - leiding

9.5.1 Aanduidingsomschrijving

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - leiding' zijn, behalve voor de

andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de

gasleiding.

9.5.2 Bouwregels

Ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - leiding' geldt het volgende:

De bouw van kwetsbare objecten is niet toegestaan;
De bouw van beperkt kwetsbare objecten is niet toegestaan, met uitzondering van de herbouw van bestaande beperkt kwetsbare objecten op dezelfde locatie.

9.5.3 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen het plan zodanig wijzigen :

De aanduiding "veiligheidszone - leiding" vervalt, indien uit nader onderzoek is gebleken dat de leiding buiten werking is gesteld;
De aanduiding "veiligheidszone - leiding" wordt verkleind of vervalt, indien uit onderzoek is gebleken dat door een wijziging in transportparameters de plaatsgebonden risicocontour kleiner is geworden of niet meer aanwezig is of dat door aangepaste wet- en regelgeving, nieuwe inzichten, dan wel nieuwe rekenmethoden of anderszins een kleinere plaatsgebonden 10-6/jr risicocontour geldt.

9.6 Vrijwaringszone - radar

Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - radar' geldt een bouwverbod voor gebouwen

en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor een hogere bebouwing dan 90 meter boven

NAP, in verband met het obstakelvrij kunnen functioneren van een radarinstallatie voor

vliegbewegingen.

Artikel 10 Algemene Afwijkingsregels

10.1 Algemeen

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken:

van de in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
van de regels en toestaan dat de bestemmingsgrenzen of het bouwvlak in geringe mate wordt overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft, waarbij geldt dat de natuurlijke, landschappelijke, hydrologische waarden niet onevenredig worden aangetast;
van de regels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd,

met dien verstande dat:

de inhoud per gebouwtje niet meer mag bedragen dan 50 m3;
de (nok)hoogte niet meer mag bedragen dan 3,5 meter;
de bebouwing landschappelijk inpasbaar is en de natuurlijke en landschappelijke waarden niet onevenredig worden aangetast.

van de regels ten behoeve van een overschrijding van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen voor plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat:
de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,50 maal de maximaal toegestane (nok)hoogte van het betreffende gebouw, met dien verstande dat de maximale hoogte van schoorstenen 15 meter bedraagt.

Artikel 11 Algemene Wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te

wijzigen ten behoeve van:

overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken, dan wel, voor zover dit noodzakelijk is, in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan drie meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan drie meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
het aanpassen van opgenomen bepalingen in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar bepalingen in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan worden gewijzigd.

Artikel 12 Overige Regels

12.1 Parkeren

12.1.1 Parkeernormen

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen of uitbreiden van een

gebouw of bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor afwijking of bij vaststelling van

een wijzigingsplan staat vast dat voldaan wordt aan de normen en eisen, zoals opgenomen in

de 'Nota Parkeernormen 2022’ of de op dat moment vastgestelde actualisatie van de

gemeentelijke parkeernota.

12.1.2 Afwijken parkeernormen

Burgemeester en wethouders kunnen één of meer bepalingen van de nota, als bedoeld in

12.1.1, buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing – gelet op het

belang waarvoor deze nota tot stand is gebracht – leidt tot een onbillijkheid van overwegende

aard. Een en ander dient in een collegebesluit vastgelegd te zijn.

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

13.1 Overgangsrecht bouwwerken

13.1.1 Algemeen

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of

in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het

bouwen en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt

vergroot:

gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

13.1.2 Omgevingsvergunning

Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in 13.1.1 een

omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk, als

bedoeld in 13.1.1 met maximaal 10%.

13.1.3 Uitzondering

Het bepaalde in 13.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken, die weliswaar bestaan op het

tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd

met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

13.2 Overgangsrecht gebruik

13.2.1 Algemeen

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van

het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

13.2.2 Strijdig gebruik

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 13.2.1, te

veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze

verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

13.2.3 Onderbroken gebruik

Indien het gebruik, bedoeld in 13.2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor

een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te

hervatten of te laten hervatten.

Artikel 14 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Van der Valk Best 2023 (uitbreiding en herziening).

KadastraleKaart.com