Het bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek, voormalig Savalterrein' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2013064007-0401 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de planregels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

Erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan
1 meter van de voorkant, van het hoofdgebouw.

Een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de (bedrijfs)woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

Één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning en/of bijgebouw.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.

• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Een geluidwerende gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten. De gevel is zodanig opgebouwd, dat de ruimte aan de buitenzijde van een dergelijke gevel niet als 'buitenruimte' (tuin, terras, balkon) kan worden aangemerkt.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een geluidgevoelig object als bedoeld in de Wet geluidhinder.

Een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m².

Een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

Een woning, waarvan het hoofdgebouw aan een zijde op de bouwperceelgrens is gebouwd en door middel van aan- of uitbouwen of een aangebouwd bijgebouw geschakeld is met een ander hoofdgebouw op een aangrenzend bouwperceel.

Een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en andere daarmee vergelijkbaar groen.

Het groepsrisico geeft de cumulatieve kansen aan per jaar, dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongeval op een transportroute of als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval plaatsvindt binnen die inrichting, waarbij een gevaarlijke (afval)stof of bestrijdingsmiddel betrokken is.

Woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze kweekbenodigdheden.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van maximaal twee kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal 2 personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

Een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde of richtwaarde voor het risico is bepaald, die in acht genomen moet worden.

Een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde.

Langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt.

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, telefooncellen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen.

Een functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt.

Een geschakelde woning met een omheinde tuin/binnenplaats (patio), waarbij de patio aan minimaal twee (delen van verschillende) zijdes wordt begrensd door de woning zelf. Aan de overige zijdes dient de patio te worden begrensd door een omheining of door aangrenzende (patio)woningen.

Een patiowoning bestaat voor het grootste deel uit één bouwlaag. Een eventuele tweede bouwlaag is qua oppervlak kleiner dan het oppervlak van de begane grond en is hoogstens aan één zijde geschakeld met de tweede bouwlaag van een aangrenzende (patio)woning.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar op overlijden van een onbeschermd individu op een bepaalde locatie naar aanleiding van een incident met gevaarlijke stoffen. Voor het PR zijn getalsnormen vastgesteld. Voor nieuwe situaties is de maximale toelaatbare overlijdenskans van een persoon 10-6/jaar (één op een miljoen). Dit betekent dat bij nieuwe situaties de grenswaarde wordt overschreden als zich woningen of andere kwetsbare objecten, zoals opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), tussen de 10-6 risicocontour en de inrichting of transportroute bevinden.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Kwaliteit van een gebied dat bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologisch onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

• Langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft.

• Langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Een woning waarvan het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een woning met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

Bij de toepassing van de bouw- en bestemmingsgrenzen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw-, of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.

• Indien het perceel niet direct grenst aan de hoofdtoegang: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).

• Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. de aanleg, het beheer en het onderhoud van groen, bermen, bomen, beplanting;

2. geluidbeperkende voorzieningen;

3. parken en plantsoenen;

4. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;

5. water;

6. lichtmasten;

7. kunstobjecten;

met daaraan ondergeschikt:

8. nutsvoorzieningen;

9. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. verharding in de vorm van wegen, straten en paden;

2. geluidbeperkende voorzieningen;

3. parkeren;

met daarbij behorend(e):

4. groen;

5. nutsvoorziening;

6. lichtmasten;

7. kunstobjecten;

8. water.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. doeleinden ten dienste van de waterhuishouding in brede zin;

met daaraan ondergeschikt:

2. groen;

3. langzaamverkeerroutes.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden uit te voeren:

1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen en ophogen van gronden;

2. het aanplanten of verwijderen van bomen en/of houtgewassen alsmede het aanleggen en/of aanplanten van landschapselementen;

3. het vellen of rooien van houtgewas als bos, houtsingels, boomgroepen struwelen, alsmede het verwijderen van landschapselementen als poelen, moerasjes en ruigten;

4. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen;

5. het aanleggen van voorzieningen ten behoeve van het extensief recreatief medegebruik;

6. het aanbrengen van drainage;

7. het aanleggen van ondergrondse of bovengrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies;

2. Het onder a. vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:

1. het normale onderhoud betreffen;

2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.

3. De in onder a. genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waterhuishoudkundige waarde van de gronden.

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

met daarbij behorend(e):

2. groen;

3. nutsvoorzieningen;

4. parkeren;

5. speelvoorzieningen;

6. water.

In aanvulling op artikel 12 wordt onder strijdig gebruik met deze bestemming in ieder geval begrepen:

1. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning en/of woonruimte;

2. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. artikel 6.2.1 onder a, voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen buiten het bouwvlak op hoekpercelen, met dien verstande dat:

1. de aan- en uitbouwen en bijgebouwen op minimaal 1 meter achter de voorgevel of het verlengde daarvan worden gebouwd;

2. de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens minimaal 3 meter bedraagt;

3. het bepaalde in artikel 6.2.1 tot en met 6.2.3 in acht moet worden genomen;

4. de stedebouwkundige kwaliteit en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast;

2. artikel 6.2.1 onder c, voor verhoging van het maximum bebouwingspercentage voor vrijstaande woningen tot 50%, met een maximum van 400 m² met dien verstande dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. het straat- en bebouwingsbeeld;

2. de woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de sociale veiligheid;

5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 12 voor:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;

2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;

3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;

4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;

2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van een bijgebouw bij een bestaande woning als afhankelijke woonruimte in het kader van mantelzorg, met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;

2. de zorgvraag afgeleid dient te kunnen worden uit een indicatie in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning;

3. de afhankelijke woonruimte niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;

4. er geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmering ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;

5. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als afhankelijke woonruimte moet worden beëindigd.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;

2. wegen, straten en paden;

met daarbij behorend(e):

3. groen;

4. nutsvoorzieningen;

5. parkeren;

6. speelvoorzieningen;

7. verkeer;

8. water.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.2.1 onder a, voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen buiten het bouwvlak op hoekpercelen, met dien verstande dat:

1. de aan- en uitbouwen en bijgebouwen op minimaal 3 meter achter de voorgevel of het verlengde daarvan worden gebouwd;

2. het bepaalde in artikel 7.2.1 tot en met 7.2.3 in acht moet worden genomen;

3. de stedebouwkundige kwaliteit en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast;

4. de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens minimaal 3 meter bedraagt.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 12 voor:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;

2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;

3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;

4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet milieubeheer mag zijn;

2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van een bijgebouw bij een bestaande woning als afhankelijke woonruimte in het kader van mantelzorg, met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;

2. de zorgvraag afgeleid dient te kunnen worden uit een indicatie in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning;

3. de afhankelijke woonruimte niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;

4. er geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmering ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;

5. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als afhankelijke woonruimte moet worden beëindigd.

De voor 'Leiding' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. ter plaatse van de aanduiding ‘leiding – gas’ voor een gasleiding ;

2. ter plaatse van de aanduiding ‘leiding – riool’ voor een rioolpersleiding.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8.2.1 voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen, met dien verstande dat:

1. vooraf advies wordt ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder;

2. de bouwregels van de betreffende bestemmingen in acht worden genomen;

3. de veiligheid met betrekking tot de gasleiding niet wordt geschaad en geen kwetsbare objecten worden toegelaten.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden uit te voeren:

1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;

2. het aanleggen, verbreden en verharden van wegen, paden, banen en andere oppervlakteverhardingen;

3. het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indringen van voorwerpen;

4. het indrijven van voorwerpen in de bodem, zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair;

5. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
   overige waterpartijen;

6. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;

7. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;

8. het aanleggen van andere ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur.

2. Het onder a. vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:

1. het normale onderhoud betreffen;

2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.

3. De in onder a. genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige aantasting van de belangen van de leidingbeheerder ontstaat of kan ontstaan en vooraf schriftelijk positief advies is ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, anders dan uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming ‘Waarde - Archeologie’, met uitzondering van:

1. gebouwen ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;

2. de bouw of uitbreiding van bouwwerken tot een oppervlakte van maximaal 100 m²;

3. met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen.

2. Het bepaalde in lid a. is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 9.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn;

2. dan wel dat passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of anders met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:

1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;

2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;

3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;

4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;

5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;

6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
   overige waterpartijen;

7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;

8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.

2. Aan een vergunning als onder lid a. bedoeld, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.

3. In afwijking van het bepaalde onder a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

2. het gebruik van bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of afhankelijke woonruimte;

3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;

4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;

5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.

2. Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a., indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 15, en mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, de bestemmingen wijzigen in de bestemming ‘Bedrijf’ met de aanduiding ‘nutsvoorziening’ voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zend-, ontvang- en/of sirenemasten, mits de hoogte maximaal 50 meter bedraagt.

Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging van het bestemmingsplan op grond van artikel 3.6, van de Wet ruimtelijke ordening, is de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

1. Bij het bouwen op grond van deze planregels dient te allen tijde te worden voldaan aan hetgeen ten aanzien van de normering inzake parkeren is vastgelegd in de Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda, zoals vastgesteld op 10 september 2004 en laatst gewijzigd op 20 juni 2013.

2. Burgemeester en wethouders kunnen, op grond van artikel 3.6, van de Wet ruimtelijke ordening met inachtneming van het bepaalde in artikel 15, het bestemmingsplan wijzigen, indien er met betrekking tot parkeren door de gemeenteraad gewijzigd beleid wordt vastgesteld.

Ter plaatse van de aanduiding ‘veiligheidszone – vervoer gevaarlijke stoffen – spoor – gr contour’ dienen nieuwe ontwikkelingen of uitbreidingen van inrichtingen vooraf in het kader van externe veiligheid te worden getoetst en te voldoen aan de groepsgebonden risico’s.

Ter plaatse van de aanduiding ‘veiligheidszone – vervoer gevaarlijke stoffen – weg – gr contour’ dienen nieuwe ontwikkelingen of uitbreidingen van inrichtingen vooraf in het kader van externe veiligheid te worden getoetst en te voldoen aan de groepsgebonden risico’s.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 15, het bestemmingsplan wijzigen, in die zin dat de aanduiding ‘veiligheidszone – vervoer gevaarlijke stoffen – spoor – gr contour’ en/of ‘veiligheidszone – vervoer gevaarlijke stoffen – weg – gr contour’' wordt gewijzigd (verkleind), mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, indien wet- en regelgeving hiertoe aanleiding geven.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.

3. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder a. te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek, voormalig Savalterrein".

De locatie van het voormalige fabrieksterrein Saval in Prinsenbeek wordt herontwikkeld naar woningbouw. Vanwege een gewijzigde marktsituatie is de verkaveling van het terrein aangepast. Op het terrein mogen maximaal 81 woningen worden gebouwd, die door de gemeente als kavels worden aangeboden voor zelfbouw. Het westelijk deel van het plangebied in de vorm van 10 kavels voor vrijstaande woningen is al in ontwikkeling gebracht. Hierop zijn reeds 7 woningen gebouwd. Omdat de voorgestelde ontwikkeling past binnen de doelstellingen voor woningbouw binnen Breda, wil de gemeente meewerken aan dit initiatief.

Het doel van dit bestemmingsplan is de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de spoorlijn Breda-Roosendaal, aan de westkant door de Westrik, aan de noordzijde door een bestaande houtwal en de bestaande bebouwing van de kom van Prinsenbeek en aan de oostzijde door de infrabundel A16/HSL.

Figuur 1: Ligging plangebied

Voor het plangebied geldt nu het bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek, partiële herziening voormalig Savalterrein', vastgesteld door de gemeenteraad op 20 december 2007 en onherroepelijk per 1 april 2009. Binnen dit bestemmingsplan hebben de geplande woningbouwkavels ook de bestemming 'woongebied'. De verkaveling en het type woningen dat gebouwd mag worden in dit bestemmingsplan is echter niet toereikend voor het huidige herontwikkelingsplan. Op onderstaande figuur is de plankaart weergegeven.

Figuur 2: Plankaart bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek, partiële herziening voormalig Savalterrein'

Voorliggend bestemmingsplan vormt het planologisch kader voor de ontwikkeling en het beheer van maximaal 81 woningen op het voormalig Savalterrein in Prinsenbeek. Daar dit bestemmingsplan gericht is op een nog te ontwikkelen bouwplan, is er sprake van een zogenoemd ontwikkelingsplan.

In hoofdstuk 2 ‘Gebiedsanalyse’ zijn allereerst een analyse van de archeologie en het cultureel erfgoed opgenomen. Vervolgens wordt een ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied weergegeven. In hoofdstuk 3 ‘Beleid’ wordt het relevante ruimtelijke beleid van het rijk, de provincie en de gemeente beschreven. In hoofdstuk 4 komen de doelstellingen van het bestemmingsplan aan bod. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 ‘Milieu en landschap’ de sectorale milieuaspecten zoals m.e.r., water, bodemkwaliteit, externe veiligheid, ecologie, enzovoorts aan bod. In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In hoofdstuk 7 wordt de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. Tot slot is hoofdstuk 8 ‘Communicatie’ gereserveerd voor de uitkomsten van het vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, evenals een beschrijving van de verdere procedure.

In dit hoofdstuk zijn achtereenvolgens het cultureel erfgoed, de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet.

In de nota Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015 is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting op het bestemmingsplan wordt het aanwezige cultureel erfgoed (te verdelen in archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe deze waarden beschermd worden.

Archeologie wordt in het bestemmingsplan vertaald middels de Waarde Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed worden vertaald middels de Waarde Cultuurhistorie.

Archeologie

Het plangebied is grotendeels gelegen op de lage dekzandrug van Vaareind tot en met Emer die ingeklemd ligt tussen de hoge dekzandrug van Steenakker in het zuidoosten en de hoge dekzandrug van Hagerdijk in het noordwesten. De dekzandruggen, zijn de hoger gelegen delen zijn van het landschap en daarom het meest geschikt voor bewoning.

Op het ‘Saval’-terrein zijn een aantal archeologische onderzoeken uitgevoerd. De eersten aan het einde van de jaren negentig van de vorige eeuw in het kader van de aanleg van de HSL. In 2005 is op een deel van het ‘Saval’-terrein een inventariserend archeologisch onderzoek uitgevoerd gevolgd door een archeologische opgraving. Hierbij zijn bewoningssporen uit de ijzertijd, de volle en late middeleeuwen en nieuwe tijd aangetroffen. Er is ook aangetoond dat de bouw van de Saval-fabriek het bodemarchief maar gedeeltelijk heeft verstoord, omdat er destijds gefundeerd met betonnen balken die op heipalen rusten.

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid, de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, is de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1. Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek wordt door bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Als gevolg van de uitgevoerde onderzoeken is de dubbelbestemming waarde archeologie op een deel van het plangebied niet meer aanwezig. Archeologisch onderzoek is op deze delen dan ook niet meer verplicht bij bodemverstorende werkzaamheden.

Het overig gedeelte van het plangebied heeft een middelhoge of hoge archeologische verwachting. Op deze gebieden rust dan ook de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’. Hierbij is voorafgaand aan bodemverstorende werkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 100 m2 die de bodem dieper dan 30 cm beneden maaiveld zullen verstoren, archeologisch onderzoek verplicht. In afbeelding 1 is een uitsnede van de beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1. archeologie weergegeven waarop de zones met een hoge (roze), middelhoge (groen) archeologische verwachting en de alle vrijgegeven zones staan weergegeven (gearceerd).

Figuur 3: uitsnede uit de beleidsadvieskaart deel 1. Archeologie.

Archeologische onderzoeksgebieden

Terreinen met een hoge archeologische verwachting

Bodemingrepen zijn in principe niet toegestaan; indien een ingreep dieper gaat dan 0,30 m-mv is en een planoppervlak behelzen van 100 m² of meer is een aanlegvergunning verplicht. Het college van B&W stelt de bepalingen in de aanlegvergunning vast. Het principe 'de verstoorder betaalt' is van toepassing.

Terreinen met een middelhoge archeologische verwachting

Bodemingrepen die dieper gaan dan 0,30 m-mv en een planoppervlak behelzen van 100 m² of meer zijn in principe niet toegestaan, tenzij door het bevoegd gezag van de gemeente Breda een gunstig selectiebesluit is afgegeven. In alle overige gevallen is een aanlegvergunning verplicht. Het college van B&W stelt de bepalingen in de aanlegvergunning vast. Het principe 'de verstoorder betaalt' is van toepassing.

Verstoorde terreinen

Ontgronde, verstoorde en archeologisch onderzochte terreinen.

Hier gelden geen archeologische beperkingen.

Historische geografie

Het plangebied behoorde in het verre verleden tot het gehucht Westrik en maakte onderdeel uit van het bijbehorende akkercomplex. Het reliëf van één bolle akker is nog enigszins herkenbaar gebleven. De waarde van deze akker is echter laag en er is dan ook geen noodzaak beschermende maatregelen te nemen.

Begin jaren ’60 van de vorige eeuw vestigde Fri-Jado N.V., producent van koel- en vriesinstallaties, zich in het plangebied. In 1986 neemt Saval-Kronenburg het gebouw van Fri-Jado N.V. over. In die periode is de houtwal aan de noordkant van het terrein aangelegd. De cultuurhistorische waarde van de houtwal is laag.

Gebouwd erfgoed

Het plangebied omvat geen gebouwd erfgoed.

De planlocatie is al bouwrijp gemaakt voor de nieuwe woonbebouwing. Dit houdt in dat de nieuwe erftoegangswegen voor de woningen al zijn aangelegd. Deze nieuwe wegen zijn aangesloten op de Westrik aan de westzijde van het plangebied. De Westrik is ook een erftoegangsweg en heeft slechts een beperkte functie als ontsluiting van het dorp richting Breda. Op het westelijk deel van het plangebied zijn in de afgelopen jaren zeven vrijstaande woningen gebouwd met hier tussenin nog drie braakliggende kavels voor vrijstaande woningen. De achtertuinen van deze woningen grenzen aan de achtertuinen van grote kavels met bestaande vrijstaande woningen aan de Westrik. Het overige deel van het plangebied is onbebouwd.

Op het noordelijk deel van het plangebied staat een houtwal die de grens gaat vormen tussen de nieuwe bebouwing en de bestaande vrijstaande woningen aan de zuidgrens van de bestaande bebouwde kom van Prinsenbeek. Op het oostelijk deel van het plangebied is een waterpartij aangelegd, die dienst zal gaan doen als waterberging.

Figuur 4: Luchtfoto bestaande situatie plangebied

Het westelijk deel van het plangebied heeft al een woonfunctie het overige deel van het plangebied is bouwrijp gemaakt en heeft op het moment geen functie. Ook de directe omgeving van het plangebied aan de noord- en westzijde heeft een woonfunctie. Aan de oost- en zuidzijde grenst het plangebied aan brede infrastructuur in de vorm van de spoorlijn Breda-Roosendaal aan de zuidzijde en de snelweg A-16 en de HSL spoorlijn aan de oostzijde. Daarbuiten sluit het plangebied aan de zuidzijde aan op een gebied met een overwegend agrarische functie en aan de oostzijde op een gemengd gebied met veel woningen en enkele agrarische percelen.

Bij het maken van een ruimtelijk plan wordt rekening gehouden met het beleid van hogere overheden (het rijk en de provincie) en de vastgestelde gemeentelijke beleidskaders. In dit hoofdstuk is het relevante ruimtelijke beleid voor het plangebied weergegeven.

De doelstelling van dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van de bouw van maximaal 81 woningen binnen het plangebied van het voormalige Savalterrein. Middels deze herziening van het bestemmingsplan worden meer woningen mogelijk gemaakt dan in het nu geldende bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek, partiële herziening voormalig Savalterrein'. Daarnaast is de verplichting om vrijstaande of halfvrijstaande woningen te bouwen voor een groot deel van het plangebied niet meer opgenomen.

Door deze bepalingen kunnen binnen het plangebied nu bereikbare woningen voor de doelgroep starters en senioren worden gebouwd, waarnaar meer behoefte is dan aan woningen in een duurder prijssegment. Er ontstaan geen nadelige gevolgen voor de omgeving naar aanleiding van deze verdichting van het plangebied Deze kleinere kavels liggen namelijk niet in het directe zicht van omliggende woningen en er wordt voldaan aan de parkeernormering.

Algemene randvoorwaarden

De volgende algemene randvoorwaarden zijn vastgelegd in de regels:

• Binnen het plangebied mogen maximaal 81 woningen worden gerealiseerd.

• De bouwgrenzen mogen niet worden overschreden. Wel mag terugliggend worden gebouwd ten opzichte van de bouwgrens.

• Het maximaal bebouwingspercentage voor de verschillende woningtypen is:

• De maximale bouwhoogte van de woningen is 11 meter;

• Indien de woningen gerealiseerd worden met een kap geldt een maximale goothoogte van 7 meter.

Deelgebieden

Het plangebied is ingedeeld in verschillende deelgebieden, zoals weergegeven op onderstaande figuur.

figuur 6: Deelgebieden Savalterrein

Deelgebied 1 en 5 bestaan uit in totaal 18 kavels voor vrijstaande woningen voor de particuliere verkoop. Binnen deelgebied 5 zijn 8 van de 10 kavels al verkocht en 7 woningen op deze kavels zijn ook al gebouwd. De woningen in deze deelgebieden kunnen op basis van het al geldende bestemmingsplan worden gebouwd.

Voor de deelgebieden 2, 3, en 4 zijn in het kader van dit nieuwe bestemmingsplan nieuwe randvoorwaarden vastgesteld. Deelgebied 2 en 3 zijn gereserveerd voor respectievelijk senioren en bereikbare woningbouw voor starters. De gebieden worden middels collectief opdrachtgeverschap ontwikkeld. Deelgebied 4 wordt in principe als laatste ontwikkeld. Afhankelijk van de marktomstandigheden zal er een realisatie plaatsvinden.

Het aantal woningen per deelgebied wordt niet in de regels van het bestemmingsplan vastgelegd, zodat uitwisseling mogelijk is. Wel is het aantal van maximaal 81 woningen binnen het totale plangebied vastgelegd.

Stedenbouwkundige randvoorwaarden verschillende deelgebieden

Deelgebied 1:

• Aaneengebouwde woningen (meer dan twee) zijn niet toegestaan

• Kavelgrootte circa 440-510 m2

• Diepte hoofdgebouw max. 15 meter

• Afstand tot de zijdelingse perceelgrens minimaal 3 meter bij vrijstaande woningen

Deelgebied 2:

• Woningen ten behoeve van senioren (patio’s/tweekappers) in de categorie middelduur/ hoog.

• Aaneengebouwde woningen (meer dan twee) zijn niet toegestaan

• Kavelgrootte tussen 250-310 m².

• Parkeren van 1 auto op eigen terrein.

• Bebouwing mag ten opzichte van de bebouwingsgrens aan de westzijde maximaal 1,5 meter terugliggend worden uitgevoerd om een parkeerplaats op eigen terrein voor de hoofdbebouwing mogelijk te maken.

• De kavels dienen een voortuin te hebben die gericht is naar de westzijde, naar de straat.

• De openbare ruimte aan de westzijde van dit woongebied mag geen haakse parkeerplaatsen bevatten.

• Aangezien achterkantsituaties aan het middengebied van deelgebied 3 voor een groot deel bepalend zijn voor het aanzicht van dit middengebied dient er extra aandacht uit te gaan naar de vormgeving en uitvoering (groene of gebouwde erfscheiding) van deze achterkantsituaties die in het middengebied aan de openbare ruimte grenzen.

Deelgebied 3:

• Woningen ten behoeve van starters of start+

• kavelgrootte tussen 120 en 220 m²

• Maximale breedte woning 6 meter

• De kavels aan de buitenranden van dit woongebied, dus de zuidzijde en oostzijde dienen een voortuin te hebben

• De openbare ruimte aan de zuidzijde en oostzijde van dit woongebied mag geen haakse parkeerplaatsen bevatten

• Aan het middengebied moet naast de parkeeropgave, rijbaan en trottoirs een groene invulling met (ten minste) een bomenstructuur, gegeven worden die het kwalitatieve aanzicht van het middengebied (straatbeeld) ten goede komt.

• Aangezien achterkantsituaties aan het middengebied voor een groot deel bepalend zijn voor het aanzicht van het middengebied dient er extra aandacht uit te gaan naar de vormgeving en uitvoering (groene of gebouwde erfscheiding) van deze achterkantsituaties die in het middengebied aan de openbare ruimte grenzen.

Deelgebied 4:

• Maximaal 13 woningen ten behoeve van starters, start+ of senioren

• Kavelgrootte tussen 120 en 250 m2, hoekkavels in overleg

Deelgebied 5:

• 10 vrijstaande woningen (hiervan zijn 7 woningen al gebouwd)

• Bebouwingspercentage 40 % met een maximum van 400 m²

• Diepte hoofdgebouw max 15 meter

• Afstand tot de zijdelingse perceelgrens minimaal 3 meter

Parkeren

Om aan de geldende parkeernormen te kunnen voldoen wordt in de openbare ruimte het benodigd aantal parkeerplaatsen aangelegd naast de parkeerplaatsen die op de kavels zelf aangelegd worden. Het definitieve inrichtingsplan voor de openbare ruimte met de openbare parkeerplaatsen wordt gemaakt als het verkavelingsplan voor de CPO-woningen in deelgebied 3 af is.

Voor het ontwikkelen en in stand houden van een leefbaar en duurzaam Breda dient bij ruimtelijke planvorming rekening gehouden te worden met de milieuhygiënische aspecten die door het plangebied en of de omgeving hiervan worden opgelegd. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden ontwikkeld. In de structuurvisie Breda 2030 is aangegeven dat Breda een duurzame ruimtelijke ontwikkeling nastreeft. Door voortdurende, samenhangende aandacht voor duurzaamheid en milieu is Breda al jaren één van de meest duurzame gemeenten van Nederland. De ontwikkeling van het juiste programma met de juiste kwaliteit op de juiste locatie vormt de basis voor het versterken van het vestigingsklimaat van Breda. Duurzame ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een hoge kwaliteit van ruimte en gebouwen, een gezond leefmilieu met een goede infrastructuur en het verantwoord omgaan met natuurlijke hulpbronnen. De aandacht voor duurzame ontwikkeling vertaalt zich onder meer in het inzetten op duurzaam en schoner vervoer, aandacht voor energie, ondergrond, groen en water. In dit hoofdstuk worden de verschillende milieuhygiënische aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht.

Een milieueffectrapport brengt de milieugevolgen van een besluit in beeld voordat het besluit wordt genomen. Daardoor wordt het milieubelang volwaardig en vroegtijdig in de plan- en besluitvorming meegenomen. In het Besluit m.e.r. zijn in de C- en D-lijst diverse activiteiten en drempelwaarden opgenomen. De C-lijst staat voor activiteiten waarvoor rechtstreeks uit de wet een plicht volgt tot het opstellen van een milieueffectrapport (MER). De D-lijst staat voor activiteiten waarvoor eerst beoordeeld dient te worden of er sprake is van significante negatieve effecten. Indien dat zo is, dan moet er een MER worden opgesteld. De drempelwaarden die in het Besluit m.e.r. zijn opgenomen voor de activiteit ‘aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen’ worden in dit geval niet benaderd

Indien de drempelwaarden niet worden gehaald dient bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, te worden nagegaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Hierbij moeten de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG richtlijn milieueffectbeoordeling te worden betrokken, nl.

• de kenmerken van het project;

• de plaats van het project;

• de kenmerken van de potentiële effecten.

Project Savalterrein

Op basis van bovenstaande kan worden geconcludeerd dat voor dit bestemmingsplan geen MER hoeft te worden opgesteld en dat er ook geen formele m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is.

Algemeen

Door het industriële verleden van Breda, is er plaatselijk bodemverontreiniging aanwezig. De gemeente Breda inventariseert (mogelijk) verontreinigde locaties en combineert deze informatie met de vele bodemonderzoeken die worden uitgevoerd bij bouw, aan/verkoop en grondverzet. Al deze informatie is beschikbaar in bodeminformatiesystemen en wordt gebruikt bij beoordeling en advisering. Nadere informatie is te verkrijgen bij de afdeling Mobiliteit en Milieu.

Naast de bodemkwaliteit speelt er meer in de ondergrond. Denk aan installaties voor Warmte- Koude Opslag (WKO), kabels en leidingen, archeologie, etc. Het meenemen van de ondergrond in de planvorming geeft ruimtelijke, milieukundige en financiële voordelen. Door de ondergrond efficiënt in te richten kan een gemeente functies als waterberging en Warmte- Koude Opslag zo goed mogelijk realiseren. Alleen door slim gebruik van de ondergrond blijft deze schatkamer voor biodiversiteit, milieukwaliteit, schoon water, cultuurhistorie en geologie beschermd. De gemeente Breda vraagt dan ook in het bijzonder aandacht voor:

1. Grondwateronttrekkingen. Bij onttrekking en lozing van grondwater zullen voor zover relevant ingevolge de Grondwaterwet, de Wet Verontreiniging Oppervlaktewateren en de Lozingsregeling riolering meldingen c.q. aanvragen voor vergunningen moeten worden ingediend.

2. Plaatsing WKO-installaties. Deze kunnen niet overal geïnstalleerd worden: er kan ongewenste beïnvloeding van een andere WKO-installatie zijn of van een grootschalige grondwaterverontreiniging. De gemeente wil alle installaties registreren, dus zowel open als gesloten systemen. Voor een open systeem is bovendien vergunning van de provincie nodig.

3. Archeologische waarden, bij een bestemmingswijziging is afstemming met de afdeling archeologie nodig.

Regelgeving

De tijd dat bodemverontreiniging geheel moet worden weggenomen is voorbij. Begin 2009 heeft de gemeente Breda haar eigen bodembeleid vastgesteld middels de nota ‘De Bredase grondslag’. Hierin wordt de landelijke beleidslijn van saneren naar functie verder ingevuld. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten ‘ernstige’ verontreinigingen aangepakt te worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico’s voor gezondheid of milieu die de verontreiniging kan vormen. In de praktijk blijken er gelukkig niet vaak risico’s te zijn voor de gezondheid van mensen. Milieurisico’s komen wel voor, maar meestal gaat het erom dat de ontwikkeling afgestemd wordt op eventueel aanwezige verontreiniging.

Onderzoek

Om kansen te benutten en problemen te voorkomen is het van belang dat er bij bouw en ontwikkeling tijdig kennis is van de bodemkwaliteit. Deels bewaakt de gemeente dit door in voorkomende gevallen een bodemtoets te verlangen. De gemeente toetst de uitkomsten hiervan aan de Wet bodembescherming, landelijke circulaires en het Bredase bodembeleid. Zo wordt bepaald waaraan de kwaliteit van de bodem moet voldoen en of er maatregelen als beheer of sanering nodig zijn. De uiteindelijke bodemkwaliteit moet steeds voldoen aan de functie. De bodem is een bepalende factor om tot een duurzame inrichting van een gebied te komen. De bodem moet daarvoor voldoen aan diverse wettelijke regelingen, maar meestal ook aan technische voorwaarden die gesteld worden vanuit de ontwikkeling.

De natuurlijke kwaliteit van de bodem kan per gebied variëren. De gemeente Breda heeft een Bodemkwaliteit- en functiekaart vastgesteld, overeenkomstig het Besluit bodemkwaliteit. De bodemkwaliteitskaart is vastgesteld op basis van lokale achtergrondgehalten. Op de functiekaart is de gemeente ingedeeld in de functies ‘wonen’, ‘industrie’ en ‘niet ingedeeld’. De kwaliteit van de grond die op een locatie gebruikt wordt moet voldoende zijn voor de functie van het gebied. Het gaat hierbij om de natuurlijke achtergrondkwaliteit, verontreinigde locaties zijn van deze kaart uitgesloten. Voor locaties die (door menselijk handelen) zijn verontreinigd geldt het gebruikelijke onderzoeks- en saneringstraject. In verband met de huidige bebouwing of het huidige gebruik van enkele gebieden, zal na de sloop van gebouwen of bij beëindiging van het huidige gebruik mogelijk aanvullend onderzoek nodig zijn.

Gemeente Breda beschikt over informatie omtrent de bodem kwaliteit. Deze informatie is te raadplegen via de website van Breda, www.Breda.nl.

Veel is inmiddels al gesaneerd of beheerst maar naar verwachting liggen er nog bodemverontreinigingen die niet ontdekt zijn en die aangepakt moeten worden. Dit geldt voor het gehele plangebied.

Voor elke nieuwe ontwikkeling binnen het plangebied dient de bodem opnieuw onderzocht te worden

Als op hoofdlijnen inzicht is verkregen in de bodemkwaliteit kan worden beoordeeld of de bodemkwaliteit geschikt is voor de functies die in het gebied gaan plaatsvinden.

De algemene bodemkwaliteit binnen het ontwikkelgebied:

Op de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Breda is te zien dat het gebied is gelegen in de zone die de kwaliteit heeft van Achtergrond waarden.

Historie van het gebied:

Tot ca. 1975 is het terrein in gebruik geweest voor agrarische doeleinden.

In de periode 1975 tot 1986 heeft er op de locatie productie plaatsgevonden van koeltechnische apparaten. Vanaf 1986 tot 2004 heeft er op de locatie productie plaatsgevonden van brandblusapparatuur. Daarna is de locatie aangekocht door de gemeente Breda, en is in 2005 de aanwezige bebouwing gesloopt.

Bodemonderzoeken/ uitgevoerde bodemsaneringen:

Vanaf de overdrachtsperiode (ca. 2001) hebben er diverse bodemonderzoeken plaatsgevonden.

In maart 2001 is er op de ontwikkellocatie een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Tijdens dit onderzoek zijn enkele verontreinigingen aangetroffen. Deze aangetroffen verontreinigingen gaven aanleiding voor een naderbodemonderzoek.

In juli 2001 heeft een nader bodemonderzoek plaats gevonden, en in maart 2005 heeft er een bodemsanering plaatsgevonden waarbij de (in de voorafgaande onderzoeken) aangetroffen verontreinigingen volledig zijn gesaneerd.

In april 2005 is een evaluatierapport opgesteld van de uitgevoerde bodemsanering. Uit het evaluatierapport blijkt dat de betreffende verontreinigingen in voldoende mate zijn gesaneerd.

Ook heeft in 2005 een bodemsanering plaatsgevonden, waarbij met asbest verontreinigde grond is gesaneerd. Deze asbest verontreinigde grond was aangetroffen tijdens de sloop van funderingen van de vroegere bebouwing. Uit het evaluatierapport van de uitgevoerde sanering blijkt dat de verontreiniging in voldoende mate is gesaneerd.

Bodemkwaliteit van het ontwikkelgebied:

In november 2008 heeft er een actualiserend bodemonderzoek op de locatie plaats gevonden.

Tijdens dit onderzoek is de kwaliteit van bovengrond opnieuw onderzocht. Uit dit onderzoek is gebleken dat de bovengrond geen verontreinigingen bevat, en de kwaliteit voldoet aan Achtergrond Waarden (AW).

Grondstromen:

Bij het verplaatsen van grond is het goed rekening te houden met de bodemkwaliteitskaart.

Indien er ontwikkelingen plaatsvinden waarbij grond afgevoerd moet worden naar een erkende verwerker (o.a. grondbank) brengt meerkosten met zich mee.

Daarom verdient het aanbeveling om , voor zover mogelijk, te werken met een gesloten grondbalans. Dit is te realiseren door onder andere:

• maaiveldniveau zodanig kiezen dat er geen sprake is van overtollige grond;

• aangepaste bouwmethoden;

• ondergrondse voorzieningen beperken;

• aanleg van waterpartijen combineren met ophogingen (wallen).

De regels voor toepassen van hergebruikgrond in Breda zijn aangepast en worden binnenkort aan de Raad ter besluitvorming (2013/2014) voorgelegd in de vorm van de nota “Hergebruik van grond en baggerspecie in Breda”. Deze notitie gaat al uit van de nieuwe, nog vast te stellen, bodemkwaliteitskaart en de bodemfunctiekaart.

Volgens de bodemfunctie kaart heeft de bodem binnen het plangebied de functie wonen. Volgens de bodemkwaliteitskaart voldoet de kwaliteit van de bodem binnen het plangebied aan de kwaliteit Achtergrondwaarden.

Conclusie

Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om maximaal 81 woningen te bouwen. Een deel van het bouwen van deze nieuwe woningen is reeds mogelijk conform het geldende bestemmingsplan. Het aspect bodem staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg. Wanneer er activiteiten in de bodem plaatsvinden dient men de informatie omtrent de bodemkwaliteit te raadplegen via de website van Breda, www.Breda.nl.

Huidige situatie

Medio 2006 is door gemeente Breda gestart met het omvormen van het voormalige bedrijventerrein Saval naar een woonwijk. Om die omvorming mogelijk te maken is in 2007 het bestemmingsplan aangepast. De waterparagraaf in dat bestemmingsplan is de basis geweest voor de huidige situatie waarin de openbare ruimte op het voormalige Savalterrein reeds is ingericht, maar nog geen huizen zijn gebouwd.

Op het huidige terrein ligt reeds riolering voor de nieuwe woningen. De hemelwaterriolering stroomt af naar een reeds aangelegde retentievijver aan de oostkant van het plangebied. De vuilwaterriolering stroomt af naar het gemengde stelsel van Prinsenbeek.

De bestaande retentievijver heeft volgens de ontwerptekeningen van de bouwrijpfase een inhoud van 1066 m³ bij een maximaal waterpeil van 3,15 m NAP. De omgeving ligt op 4,00 m NAP. De retentievijver stroomt via een stuw af langs de kavelsloot langs de HSL.

In de watertoets uit 2007 is beschreven dat er 2,0 ha verhard oppervlak mag worden aangelegd. In de watervergunning van 28 november 2007 met kenmerk 09U000147 is echter de aansluiting 14510 m² verhard oppervlak op het oppervlaktewatersysteem vergund door het waterschap. Voor de hoeveelheid verhard oppervlak was met het beleid uit 2007 (400 m³/ha) een retentie van 697 m³ nodig.

Uit onderzoek binnen de projectgroep blijkt dat het gebied op dit moment geen problemen kent met grondwaterstanden of grondwatervervuiling. Het plan ligt in een gebied waar hogere grondwaterstanden verwacht mogen worden.

Beleid Waterschap

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente. Het gaat dan om het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer, de waterkeringzorg, waterzuivering, het grondwaterbeheer, het waterbodembeheer en vaak ook het scheepsvaartbeheer.

Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het waterbeheersplan 2010-2015, wat is afgestemd op Europees, nationaal en provinciaal beleid. Speerpunten uit het waterbeheerplan zijn veiligheid, droge voeten, voldoende water, gezonde natuur, schoon water, genieten van water en het waterschap als calamiteitenorganisatie.

Het waterschap heeft in een toetsingskader RO "De ruimte blauw geordend" aangegeven wat de ruimtelijke consequenties zijn van het waterbeleid.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking to ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor ingrepen aan waterstaatswerken een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of hestel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn ogenomen in de 'beleidsregel hydraulische randvoorwaarden 2009'.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Uitgangspunt voor het watersysteem is –net als in 2007- dat er waterneutraal gebouwd moet worden op het gebied van grond en hemelwater-kwantiteit en -kwaliteit. De kwantiteitsopgave valt uiteen in twee delen: de veiligheidsopgave van 78 mm waarin voorkomen wordt dat (nieuwe) wateroverlast ontstaat en de duurzaamheidsopgave van 7 mm waarbij een inspanning geleverd moet worden om duurzaam om te gaan met hemelwater. De beleidsregels zijn door de gemeente vastgelegd in het hemelwater- en grondwaterbeleid. Het waterschap heeft de veiligheidsopgave vastgelegd in haar hydraulische randvoorwaarden die gekoppeld zijn aan de waterwetvergunning.

Een nieuw bestemmingsplan betekent toetsen aan nieuwe regels. Dit betekent dat er soms nieuwe opgaven ontstaan als gevolg van verandering in beleid en regelgeving. Voor dit plan is dit ook het geval. Was de veiligheidsopgave in 2007 een hemelwaterkwantiteitopgave van 400 m³/ha, thans is de opgave 780 m³/ha.

De nieuwe eisen worden alleen van toepassing verklaard voor de uitbreiding van verhard oppervlak ten opzichte het verhard oppervlak in de afgegeven watervergunning. Deze methodiek is afgesproken met het waterschap.

Qua hemelwaterkwaliteit wordt er een communicatiebeleid gevoerd waarbij bouwers van woningen een folder krijgen over het voorkomen van uitloging. Qua grondwateroverlast wordt door communicatie en bouwplantoetsing gestuurd op ‘goed’ bouwen waarbij grondwater geen overlast in de woningen veroorzaakt.

Concreet wordt voorgesteld om het maximale uit het bestaande watersysteem te halen zonder grootschalige ingrepen in het openbaar gebied.

Toekomstige situatie

Verhard oppervlak

Het nieuwe bestemmingsplan maakt het niet mogelijk om meer verhard oppervlak aan te leggen dan in het bestemmingsplan van 2007 (19.737 m²) , maar wel meer oppervlak dan in de watervergunning is vergund (14.510 m²). Er is dus een wateropgave.

Grondwater en grondwaterkwaliteit

Er zijn geen gegevens bekend van de actuele grondwaterstand in het gebied. Uit bodemmorfologiekaart blijkt deze omgeving verschillende soorten lagen in de ondergrond te hebben. In dat kader mag verwacht worden dat – ondanks flink ophogen- de omgeving natter kan zijn. Ook zonder specifieke grondwatergegevens adviseert de gemeente dan om bouwkundige maatregelen te nemen zoals kruipruimteloos bouwen. Het effect van dat advies is dat er nu een passage over in het koopcontract komt te staan. De toekomstige bouwers en kopers kunnen dan een keuze maken om het advies op te volgen.

De woningen dienen bestand te zijn tegen hogere grondwaterstanden. Het gebied is reeds opgehoogd maar de bouwkundige invulling van de woningen dient op hogere grondwaterstanden geënt te zijn.

Afvalwater

Het nieuwe bestemmingsplan maakt het niet mogelijk dat er significant meer mensen komen wonen waardoor de afvalwaterproductie niet significant zal toenemen.

Hemelwaterkwantiteit: veiligheidsopgave

In het geval van het Savalterrein is het water in openbaar gebied afgestemd op de opgave uit 2007. In 2008 is 14510 m² verhard oppervlak vergund. De gemeente wil 19737 m² verharding mogelijk maken. Een toename van 5490 m² verhard oppervlak.

Voor de 14510 m² was een retentie nodig van 697 m³ volgens het oude beleid. Voor de 5490 m² is met het nieuwe beleid 428 m³ retentie nodig. Gezamenlijk is er dus 1125 m³ nodig om in het totale plan waterneutraal te bouwen.

De huidige retentievijver is overgedimensioneerd en heeft een inhoud van 1066 m³ bij een maximaal waterpeil van 3,15 m NAP. Concreet betekent het dat er 59 m³ extra retentie dient te worden gezocht.

In overleg met het waterschap is besloten om deze capaciteit te zoeken in het licht verhogen van de stuwhoogte in de retentie. Deze maatregel is technisch en financieel haalbaar.

Hemelwaterkwantiteit: duurzaamheidsopgave

Het nieuwe bestemmingsplan maakt slechts een andere invulling van de particuliere kavels mogelijk en zorgt niet voor aanpassingen in het openbare gebied. In het openbare gebied kan daarom geen invulling gegeven worden aan de duurzaamheidsopgave. Voor de invulling van de particuliere kavels dient echter wel door de ontwikkelende partijen aangetoond te worden hoe omgegaan wordt met hemelwater. Dit zal te zijner tijd ook getoetst worden in het kader van de aansluittoestemming van de particuliere riolering.

Hemelwaterkwaliteit

Er dient voorkomen te worden dat het hemelwater en oppervlaktewater vervuild wordt door uitlogende stoffen. Door communicatie wordt erop gestuurd om het gebruik van uitlogende materialen tegen te gaan.

Conclusie

Bij de verdere uitwerking van het plan dient het verhogen van het stuwpeil in de retentie te worden uitgewerkt om de extra wateropgave in te kunnen vullen. Daarnaast is het belangrijk om met de kopers van de percelen goed te communiceren over de duurzaamheidsopgave, het bouwen in gebieden met hogere grondwaterstanden en het voorkomen van uitlogende stoffen.

De technische uitwerking zal verder opgepakt worden in het aanvragen van de watervergunning. In het kader van het bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de oplossing haalbaar is. Gezien de reeds aanwezige overmaat van de bestaande retentie zal de benodigde peilopzet klein zijn, naar verwachting 0,2 meter. Dit betekent dat in het geval van een zeer forse bui het waterpeil tijdelijk 0,2 meter verder zal stijgen en vervolgens –conform de waterschapseisen- weer binnen 3 dagen naar het oude niveau zal zakken. De stuwhoogte wordt dat 3,4 met omliggend maaiveld op 3,8 m NAP. Met 0,4 meter drooglegging in de 3 dagen durende situatie zullen geen problemen ontstaan.

De waterparagraaf is opgesteld in overleg met het waterschap. Het waterschap is akkoord met de voorgestelde oplossingsrichting.

Algemeen

Natuur en groen wordt over het algemeen positief gewaardeerd. Zowel in als buiten de stad vertoeven veel mensen in hun vrije tijd graag in de bossen en de parken in en rond de stad. De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Ook de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, in de stad wordt over het algemeen als positief ervaren. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebied is voor deze dieren van essentieel belang.

Natuur is een vast onderdeel van de kwaliteit van de stad. Natuur kent een grote diversiteit, wat blijkt uit een toename van de soortenrijkdom van zowel planten als dieren. Natuur heeft verschillende functies: van voetbalveldje in de straat tot leefgebied van de das. Ook in de woonwijken is natuur dichtbij huis te vinden. Op loopafstand (zo’n 200 meter) zijn er groen-rustplaatsen.

Huidige ecologische kwaliteit

De ecologische waarden zijn het grootst langs de rand van het plangebied. Zo ligt binnen het plangebied langs de noordzijde een brede ecologische zone en is er langs de oostgrens ook reeds een langgerekte waterplas aangelegd.

Ruimtelijke beleid

De Brabantse natuur is in de loop der jaren sterk onder druk komen te staan door verstedelijking en schaalvergroting en intensivering van de agrarische sector. Veel natuurgebieden gingen verloren. Ook werd er steeds meer infrastructuur aangelegd zoals wegen en spoorlijnen. Al deze ontwikkelingen zorgden er voor dat de natuur sterk af nam en werd versnipperd.

Om de achteruitgang van het areaal natuur te stoppen is in 1990 de ecologische hoofdstructuur (EHS) door het rijk vastgesteld in het “Natuurbeleidsplan”. Aansluitend heeft de provincie de EHS vast gelegd in de Verordening Ruimte. De doelstelling van de EHS is het behoud, het herstel en de ontwikkeling van nationaal en internationaal belangrijke ecosystemen. Dit dient onder andere te

Een onderdeel van de EHS is de ecologische verbindingszones (EVZ’s). Dit zijn stroken natuur die natuurgebieden met elkaar moeten gaan verbinden om zo de versnippering tegen te gaan. Dit hoeft niet aaneengesloten natuurstroken te zijn, het mogen ook kleine vlakvormige landschapselementen. De afstand tussen de stapstenen is afhankelijk van de soort(en) waarvoor de ecologische verbindingszone is bedoeld. De Provincie hanteert als uitgangspunt dat een ecologische verbindingszone een gemiddelde breedte heeft van circa 25 meter. Voor verbindingszones in de stad wordt een breedte van 50 meter aangehouden vanwege de grote menselijke. In de praktijk moet worden gestreefd naar een flexibele invulling van 2 à 2½ hectare per strekkende kilometer.

gebeuren door middel van de ruimtelijke veiligstelling in bestemmingsplannen.

Figuur 7: Ecologische Hoofdstructuur uit de Verordening Ruimte

Binnen het plangebied en op korte afstand van het plangebied liggen geen gronden die zijn aangewezen als Ecologische Hoofdstructuur of als Ecologische Verbindingszones.

Aansluitend op de EHS heeft de gemeente Breda een ecologische groenstructuur opgesteld. Het beleid is er op gericht om de bestaande ecologische groenstructuur te handhaven en waar mogelijk te versterken. Waar handhaving van de bestaande structuur niet mogelijk is, dient dit gecompenseerd te worden. Hierbij is het van vitaal belang voor het systeem dat de ecologische verbindingen in stand blijven. Het dient voorkomen te worden dat kruisingen met wegen onneembare barrières worden.

Figuur 8: Gemeentelijke ecologische hoofdstructuur (lichtgroen = cultuurgroen; donkergroen = ecologisch groen)

Ook voor de GEHS geldt dat er per ontwikkeling rekening gehouden dient te worden met de mogelijke effecten op gemeentelijke groenstructuur. Zoals hierboven is te zien ligt er langs de noordzijde van het plangebied een belangrijke groenstructuur en langs de oostgrens een belangrijke waterpartij. Deze groenstructuren worden door de ontwikkeling niet aangetast en er zijn dan ook geen wezenlijke effecten te verwachten op de GEHS.

Soorten beleid

Sinds 1 april 2002 is de Flora- en faunawet van kracht. Het doel van deze wet is het in stand houden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. Een van de uitvloeisels van deze regelgeving is dat de effecten van nieuwe plannen op de planten- en diersoorten die in een gebied aanwezig zijn beoordeeld dienen te worden. Indien de nieuwe plannen een negatieve invloed heeft op de aanwezige soorten dient ontheffing aangevraagd te worden. Of deze ontheffing verleend wordt is afhankelijk van de bijzonderheid van de soorten en het al dan niet nemen van compenserende maatregelen.

In het kader van de ontwikkeling heeft er in het verleden reeds een quick-scan plaatsgevonden door Bureau Waardenburg bv (rapportnummer: 04-124, 8 september 2004). Bij dit onderzoek zijn een aantal beschermde soorten aangetroffen. Het betreft algemeen voorkomende soorten. Voor deze soorten hoeft geen ontheffing aangevraagd te worden. Wel dient er bij de werkzaamheden rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van de aanwezige soorten, onder andere vogels.

Omdat de ontwikkeling een tijd stil heeft gelegen is het rapport verouderd. Daarom heeft er op 25-11-2013 opnieuw een quick-scan plaatsgevonden. Daaruit blijkt echter dat de conclusies uit de eerdere quick-scan overeind blijven en er dus geen significante negatieve effecten te verwachten zijn op de beschermde en strengbeschermde soorten.

Natura 2000

Door de zeer beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen en het beperkte aantal verwarmingsinstallaties voor de te bouwen woningen, zijn er geen significante effecten te verwachten op Natura 2000-gebieden.

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

Op 15 november 2007 zijn in de Wet milieubeheer onder titel 5.2 Luchtkwaliteiteisen opgenomen.

Luchtkwaliteiteisen is een implementatie van de Europese regelgeving uit 1996, en bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen zwaveldioxide, stikstofoxiden en stikstofdioxide, zwevende deeltjes (fijn stof (PM10)), lood, koolmonoxide en benzeen. Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de grenswaarden. Een grenswaarde geeft de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand gehouden moet worden. Behalve voor zwevende deeltjes (PM10) en stikstofdioxide voldoet de luchtkwaliteit overal in Breda aan de gestelde grenswaarden. Mede door de relatief hoge achtergrondconcentraties overschrijden de concentraties zwevende deeltjes en stikstofdioxide plaatselijk de grenswaarden. De overschrijdingen hangen in de meeste gevallen samen met het drukke verkeer. Nieuwe ontwikkelingen mogen er niet toe leiden dat de grenswaarden worden overschreden. Indien blijkt dat dit toch het geval is, kan onderzocht worden of het mogelijk is om met maatregelen toch te voldoen aan de normen. Hierbij hebben bronmaatregelen de voorkeur. Indien dit niet mogelijk is kunnen overdrachtsmaatregelen of in het uiterste geval maatregelen bij de ontvanger worden genomen.

Conform artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is voor een plan dat "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdraagt aan de luchtkwaliteit, geen uitgebreid luchtkwaliteitonderzoek nodig en kan deze zonder toetsing aan de luchtkwaliteitseisen doorgang vinden.

Plangebied

In het plangebied is het mogelijk 81 woningen te realiseren. Het aspect luchtkwaliteit kent daarmee geen belemmering voor tot stand koming van het bestemmingsplan.

Algemeen

Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepalen. Bij nieuwe ontwikkelingen dient de geluidssituatie in beeld gebracht worden. De geluidsniveaus op de gevel van nieuwe geluidsgevoelige gebouwen (onder meer woningen, onderwijsgebouwen, ziekenhuizen) en/of op de grens van geluidsgevoelige terreinen (standplaatsen en ligplaatsen voor woonboten) worden getoetst aan de geluidsnormen. De volgende bronnen van geluid zijn hier relevant:

1. wegverkeerslawaai

2. spoorlawaai

Voor elke bron zijn zogenaamde geluidzones vastgesteld. Indien nieuwe ontwikkelingen buiten deze zones plaats vinden, kan er in principe vanuit gegaan worden dat de geluidssituatie voldoende is. Indien nieuwe ontwikkelingen binnen een geluidzone zijn gepland, dient met akoestisch onderzoek aangetoond te worden dat er een goede geluidssituatie gerealiseerd wordt. Binnen het plangebied ligt geen geluidzone voor industrielawaai of luchtvaartlawaai.

Wet- en regelgeving omtrent geluid

Het juridisch kader voor wegverkeerslawaai en spoorlawaai wordt gevormd door de Wet geluidhinder, het Besluit geluidhinder en hoofdstuk 11 Geluid in de Wet milieubeheer

Daarnaast is door de gemeente Breda het Ontheffingenbeleid Wet geluidhinder vastgesteld. Geluid van bedrijven in het kader van de Wet milieubeheer worden op basis van de methodiek van de VNG in kaart gebracht. Deze geluidbronnen worden nader besproken in het kopje ‘bedrijven’.

Onder de noemer ‘Swung’ (Samen Werken in de Uitvoering van Nieuw Geluidbeleid) is in 2012 een aanzet gegeven tot het aanpassen van de geluidwetgeving via Hoofdstuk 11 Geluid in de Wet milieubeheer.

Swung 1 richt zich op de geluidruimte die rijksinfrastructurele bronnen krijgen (rijkswegen en spoorwegen). Aan deze bronnen wordt een plafond gekoppeld, een zogenaamd geluidproductieplafond (gpp). De geluidsbelasting vanwege de bron mag het vastgestelde plafond niet overschrijden, als dit wel dreigt te gebeuren moet de bronbeheerder maatregelen treffen om de geluidsbelasting te verminderen.

In aanvulling op Swung-1 wordt gewerkt aan Swung-2, dit wetsvoorstel ziet op gpp voor de provinciale en gemeentelijke wegen en gezoneerde industrieterreinen. Daarnaast zal ook het normenstelsel worden aangepast.

Vooralsnog hebben de aanpassingen uit Swung-1 geen directe gevolgen voor de ontwikkelingen binnen de gemeente Breda.

Plangebied

Begrenzing

Het plangebied wordt begrenst aan de noordzijde door Hertenhoek en Zuidlaan, aan de oostzijde door de A16, aan de zuidzijde het spoor en aan de westzijde door de Westerik.

Verkeerslawaai

Binnen of nabij het plangebied hebben de volgende wegen een snelheidsregime van 50 km/uur Westerik, Westerikseweg. De rijksweg A16 heeft op het oog een snelheidsregiem van 130 km/uur. Het geluidregister is bepalend voor snelwegen. De A16 heeft conform het geluidregister een snelheidsregiem van 100km/uur. Akoestisch is gerekend met 100km/uur.

Bovenstaande zones van wegen zijn geheel of gedeeltelijk gelegen over het plangebied.

Het spoorverkeerslawaai heeft een geluidzone die over het hele plangebied is gelegen.

Het bestemmingsplan maakt de nieuwbouw van 81 woningen mogelijk. Een akoestisch onderzoek Bestemmingsplan Locatie Saval fabriek, Prinsenbeek is uitgevoerd door DGMR Rapportnummer M2013.1071.01.R001 d.d. 23 januari 2014.

Conclusie

Uit het akoestisch rapport volgt dan het geluid afkomstig van de Westerik/Westerikse weg voldoet aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder.

Voor het geluid vanwege de A16 en de spoorlijn zal voor een groot aantal woningen een hogere waarde procedure gevoerd moeten worden. Een aantal woningen aan de oostzijde van het terrein heeft een te hoge geluidbelasting op de gevel. Delen van de gevel dienen doof uitgevoerd te worden.

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen geur-, stof-, geluidhinder veroorzaken en gevaar voor de omgeving ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen ruimtelijk goed gesitueerd worden zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en woongebieden de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

De mate en de ernst van de invloed van een bedrijf is mede afhankelijk van het type en de omvang van het bedrijf. In de VNG publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (editie 2009), is voor een lijst met bedrijfsactiviteiten per milieuaspect een richtafstand opgenomen. Op basis van het milieuaspect met de grootste richtafstand (geur, stof, geluid of gevaar) zijn de bedrijven in de categorieën 1 t/m 6 ingedeeld. De richtafstanden zijn van toepassing op het gebiedstype ‘rustige woonwijk’ of ‘rustig buitengebied’. De afstanden gelden in principe tussen de perceelsgrens van het bedrijf (bij een gangbare perceelsgrootte en -indeling) en anderzijds de gevel van een woning. De afstanden in bovengenoemde uitgaven moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van bedrijven kan verschillen en omdat bedrijven maatregelen kunnen nemen om de invloed te beperken kan de invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van ondergenoemde afstanden.

Indien sprake is van een gebied waar functiemenging aanwezig is of juist gewenst is, zoals in centrumgebieden of langs drukke wegen, wordt binnen dat gebied niet gewerkt met richtafstanden omdat de bedrijfsactiviteiten in dergelijke gebieden qua omvang en invloed sterk kunnen verschillen van activiteiten op een bedrijventerrein. In gebieden met functiemenging wordt gewerkt met een categorie indeling waarmee wordt aangegeven in welke mate een bedrijfsactiviteit direct naast woningen toelaatbaar is (zie bijlage 4 bij de VNG-publicatie).

De uiteindelijke afstemming tussen de hinder van het bedrijf en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet milieubeheer.

Op basis van het aspect met de grootste afstand van het invloedsgebied zijn de bedrijven in de volgende categorieën ingedeeld:

1. Categorie 1 grootste afstanden 0 en 10 meter;

2. Categorie 2 grootste afstanden 30 meter;

3. Categorie 3.1 grootste afstanden 50 meter;

4. Categorie 3.2 grootste afstanden 100 meter;

Invloed bedrijven op woningen en vice versa.

Conclusie

Het bestemmingsplan van 2009 maakte woningbouw op de locatie reeds mogelijk. De aard van de bebouwing is alleen gewijzigd. Nabij gelegen bedrijven moeten reeds rekening houden met aanwezige geluidgevoelige bebouwing. Hierdoor zal de beoorde nieuwbouw geen beperking leveren in hun bedrijfsvoering.

Algemeen

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen). Externe veiligheid gaat nadrukkelijk niet over de veiligheid van de mensen die werkzaam zijn binnen het bedrijf of de betreffende transportroute.

De doelstelling ten aanzien van externe veiligheid in de Bredase milieuvisie is: ‘In 2015 zijn de risico’s inzichtelijk, bekend en aanvaardbaar. Waar noodzakelijk liggen rampenplannen en vluchtroutes klaar. De hulpverleningsdiensten zijn opgeleid en de Bredanaars weten wat ze moeten doen bij gevaarlijke situaties’.

Regelgeving

Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico’s vastgelegd in diverse besluiten en regelingen. De belangrijkste regelingen zijn:

• Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Staatsblad 2004 nr. 250;

• Circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke stoffen, Staatscourant 4/8/2004 nr. 147 (Basisnet weg en spoor [ontwerp-Besluit externe veiligheid transportroutes, Bevt]);

• Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Staatsblad 2010 nr. 686.

De normen in de besluiten zijn vastgelegd in de vorm van grenswaarden en richtwaarden. De grenswaarden geven de milieukwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand moet worden gehouden. De richtwaarden geven de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip zoveel mogelijk moet zijn bereikt en die, waar zij aanwezig is, zoveel mogelijk in stand moet worden gehouden.

De externe veiligheidsrisico’s worden uitgedrukt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Plaatsgebonden risico (PR)

Het plaatsgebonden risico geeft inzicht in de theoretische kans op overlijden van een individu op een bepaalde horizontale afstand van een risicovolle activiteit. Het plaatsgebonden risico wordt bepaald door te stellen dat een (fictief) persoon zich 24 uur per

dag gedurende een heel jaar onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt. Het plaatsgebonden risico wordt bepaald door het aantal transporten van gevaarlijke stoffen en de ongevalfrequentie en wordt uitgedrukt als een kans per jaar.

De plaatsgebonden risicocontour is een contour waarbij alle punten met een gelijk risico met elkaar verbonden worden. Deze punten worden bepaald door de kans van optreden van diverse ongevalscenario’s. De grenswaarde voor het plaatsgebonden risico is 10-6 per jaar en geldt voor nieuwe situaties. Hierbinnen mogen geen kwetsbare objecten worden toegevoegd en ook nieuwe beperkt kwetsbare objecten, zijn in beginsel niet toegestaan. Als het plaatsgebonden risico 10-8 per jaar is, wordt het als verwaarloosbaar beschouwd.

Groepsrisico (GR)

Het groepsrisico wordt behalve de ongevalfrequentie en het aantal transporten van gevaarlijke stoffen, tevens bepaald door de hoeveelheid aanwezige mensen in de nabijheid van een mogelijk ongeval. Bij het aangeven van representatieve hoeveelheden personen wordt gewerkt vanuit zowel kwetsbare als beperkt kwetsbare objecten. Met het groepsrisico wordt aangegeven hoe groot het aantal dodelijke slachtoffers bij een ongeval kan zijn op basis van de hoeveelheid aanwezige mensen. Naarmate de groep slachtoffers groter wordt, moet de kans op een dergelijk ongeval (kwadratisch) kleiner zijn. Bij het bepalen van het

groepsrisico wordt getoetst aan de oriëntatiewaarde.

Invloedsgebied

Gebied aan weerszijden van een weg, spoorweg of binnenwater waar ten hoogste 1% van de in dat gebied aanwezige personen kan overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval op die weg, spoorweg of binnenwater waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

Voor wat betreft risicobedrijven is het invloedsgebied het gebied, dat in het Reglement externe veiligheid inrichtingen is bepaald, waarin personen worden meegeteld voor de berekening van het groepsrisico.

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan deze normen. Ontwikkelingen zijn niet toegestaan indien deze leiden tot een overschrijding van de grenswaarden. Van de richtwaarden kan gemotiveerd worden afgeweken.

Onderzoek

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Risicovolle inrichtingen

In de nabijheid van het plangebied zijn geen bedrijven gelegen welke vallen onder de werkingssfeer van het Besluit externe veiligheid inrichtingen. Er zijn derhalve geen relevante risicocontouren waarmee rekening gehouden dient te houden.

Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (voorontwerp-Besluit externe veiligheid transportroutes, Bevt)

Het externe veiligheidsbeleid voor vervoer van gevaarlijke stoffen staat in de nota Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (nota Rnvgs). In de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen wordt dit beleid verder uitgewerkt en verduidelijkt. In december 2012 is de voorpublicatie ontwerp Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) gepubliceerd.

Dit besluit zal de circulaire ‘Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen’ vervangen. In het Bevt staan regels voor de ruimtelijke inrichting rond wegen, waterwegen en spoorwegen met vervoer van gevaarlijke stoffen. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van het Bevt zijn de hiertoe uitgevoerde onderzoeken (Basisnetten Weg en Water) reeds als bijlage bij de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen opgenomen.

Weg

Ten oosten van het plangebied is Rijksweg A16 gelegen. Hierover worden gevaarlijke stoffen vervoerd.Het betreft wegvak B39. De veiligheidszone bedraagt 33 m, bovendien is er sprake van een plasbrandaandachtsgebied (gebied waarbinnen aanvullende bouwkundige eisen kunnen worden gesteld).

Binnen de veiligheidszone gelden dezelfde beperkingen als die gelden voor het plaatsgebonden risico 10-6 per jaar, er mogen nl. geen (beperkt) kwetsbare objecten worden gerealiseerd.

Het plangebied is gelegen op een afstand van meer dan 50 m van de Rijksweg A16 en is daarmee gelegen buiten de veiligheidsafstand en het plasbrandaandachtsgebied

Het plangebied is gelegen binnen een afstand van 200 m van de Rijksweg A16 en is daarmee gelegen in het voor het groepsrisico’s relevante invloedsgebied.

Door ARCADIS zijn in november 2013 de externe veiligheidsrisico’s onderzocht en is het groepsrisico berekend.

Hieruit blijkt dat de voor het groepsrisico zowel nu als na de ontwikkeling de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico ten gevolge van de Rijksweg A16 niet wordt benaderd.

Spoor.

Ten zuiden van plangebied loopt het spoortraject Breda – Roosendaal. Over dit traject worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Er is geen sprake van een veiligheidsafstand waarmee rekening gehouden moet worden. Bovendien is er geen plasbrandaandachtsgebied.

Het plangebied is gelegen binnen een afstand van 200 m van het spoortraject en is daarmee gelegen in het voor het groepsrisico’s relevante invloedsgebied.

Door ARCADIS zijn in november 2013 de externe veiligheidsrisico’s onderzocht en is het groepsrisico berekend. Hieruit blijkt dat de voor het groepsrisico zowel nu als na de ontwikkeling de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico tengevolge van het spoortraject Breda – Roosendaal niet wordt benaderd. De risico-analyse is als bijlage bijgevoegd.

Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb)

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In het Bevb is opgenomen dat geen al dan niet geprojecteerde kwetsbare objecten aanwezig mogen zijn binnen de plaatsgebonden risicocontour van 10-6 per jaar van de leiding. Voor (nieuwe) beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als richtwaarde. Voor wat betreft het groepsrisico geldt dat deze binnen het invloedsgebied moet worden verantwoord.

Door en langs het plangebied lopen de hogedruk aardgasleidingen Z 527-01 en Z 527-03.

De leidingen hebben geen plaatsgebonden risico van 10-6 per jaar. Hiermee hoeft dus geen rekening te worden gehouden. De invloedsgebieden bedragen respectievelijk 170 m en 45 m. Het plangebied valt (deels) binnen deze invloedsgebieden.

Door ARCADIS zijn in november 2013 de externe veiligheidsrisico’s onderzocht en is het groepsrisico berekend. Hieruit blijkt dat de voor het groepsrisico zowel nu als na de ontwikkeling de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico tengevolge van de buisleidingen niet wordt benaderd. De risico-analyse is als bijlage bijgevoegd.

Verantwoording groepsrisico tengevolge van spoor en Rijksweg

Voor de verantwoording van het groepsrisico wordt aangesloten bij het voorontwerp Besluit transportroutes externe veiligheid (Bevt).

Artikel 7 voorontwerp Besluit externe veiligheid transportroutes

In de toelichting bij een bestemmingsplan en in de ruimtelijke onderbouwing van een omgevingsvergunning wordt, voor zover het gebied waarop dat plan of die vergunning betrekking heeft binnen het invloedsgebied ligt van een weg of spoorweg waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd, in elk geval ingegaan op:

a. de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg of spoorweg;

Het plangebied is goed bereikbaar voor hulpdiensten. Er zijn voldoende vluchtwegen.

Er komen geen (groepen) van verminderd zelfredzame personen. Het aantal personen in het plangebied is beperkt. Het plangebied is gelegen binnen het WAS alarmeringsgebied en NL-alert.

Er is of wordt voldoende (secundair) bluswater gerealiseerd.

b. voor zover dat plan of die vergunning betrekking heeft op nog niet aanwezige kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten: de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg of spoorweg een ramp voordoet.

Binnen het plangebied zullen voldoende vluchtwegen en –mogelijkheden worden gerealiseerd.

Artikel 8 voorontwerp Besluit externe veiligheid transportroutes

1. Indien een bestemmingsplan of omgevingsvergunning betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 meter van een transportroute, wordt in de toelichting bij dat plan onderscheidenlijk in de ruimtelijke onderbouwing van die vergunning tevens ingegaan op:

a.

1°. de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan of besluit wordt vastgesteld, rekening houdend met de in dat gebied reeds aanwezige personen en de personen die in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn.

Door het bestemmingsplan wordt een toename van 25 woningen (van 56 naar 81) mogelijk gemaakt. Zie hiervoor ook de bijgevoegde risico-analyse.

2°. de als gevolg van het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan of die vergunning betrekking heeft,

b. het groepsrisico op het tijdstip waarop het plan of de vergunning wordt vastgesteld en de bijdrage van de in dat plan of besluit toegelaten kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten aan de hoogte van het groepsrisico, vergeleken met de oriëntatiewaarde.

Het groepsrisico blijft, zowel nu als in de toekomstige situatie, ver onder de oriëntatiewaarde.

Zie de bijgevoegde risico-analyse.

c. de maatregelen ter beperking van het groepsrisico die bij de voorbereiding van het plan of de vergunning zijn overwogen en de in dat plan of die vergunning opgenomen maatregelen, waaronder de stedenbouwkundige opzet en voorzieningen met betrekking tot de inrichting van de openbare ruimte.

De toename van het aantal woningen wordt in het bestemmingsplan beperkt gehouden tot 25. Er komen geen (groepen) verminderd zelfredzame personen en het plangebied zal zodanig worden ontsloten dat het goed bereikbaar is met voldoende ontvluchtingmogelijkheden.

d. de mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen met een lager groepsrisico en de voor- en nadelen daarvan.

Nog minder woningen zou leiden tot een lager risico. In eerder stadium bleek er te weinig animo te zijn voor de grote kavels. Het toevoegen van woningen moet ontwikkeling wel mogelijk maken. Het aantal woningen is desondanks beperkt gehouden.

Verantwoording groepsrisico tengevolge van de hoge druk aardgasleidingen

Artikel 12 van het Besluit externe veiligheid buisleidingen

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op grond waarvan de aanleg van een buisleiding of de aanleg, bouw of vestiging van een kwetsbaar of een beperkt kwetsbaar object wordt toegelaten, wordt tevens het groepsrisico in het invloedsgebied van de buisleiding verantwoord. In de toelichting bij het besluit wordt vermeld:

a. de aanwezige en de op grond van het besluit te verwachten dichtheid van personen in het invloedsgebied van de buisleiding of buisleidingen die het groepsrisico mede veroorzaakt of veroorzaken.

Door het bestemmingsplan wordt een toename van 25 woningen (van 56 naar 81) mogelijk gemaakt. Zie hiervoor ook de bijgevoegde risico-analyse.

b. het groepsrisico per kilometer buisleiding op het tijdstip waarop het besluit wordt vastgesteld en de bijdrage van de in dat besluit toegelaten kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten aan de hoogte van het groepsrisico, vergeleken met de lijn die de kans weergeeft op een ongeval met 10 of meer dodelijke slachtoffers van ten hoogste 10^-4 per jaar en de kans op een ongeval met 100 of meer dodelijke slachtoffers van ten hoogste 10^-6 per jaar.

Zie de bijgevoegde risico-analyse.

c. indien mogelijk, de maatregelen ter beperking van het groepsrisico die worden toegepast door de exploitant van de buisleiding die dat risico mede veroorzaakt.

De oriëntatiewaarde voor het groepsrisico wordt niet benaderd. Aangezien de hogedruk leiding Z527-01 vrij dicht langs de tuinen loopt zullen er zo nodig, in overleg met de beheerder van de leiding, GasUnie, worden overwogen om aanvullende maatregelen te treffen.

Er zal met de toekomstige bewoners actief worden gecommuniceerd over de aanwezigheid van de leiding.

d. andere mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen met een lager groepsrisico en de voor- en nadelen daarvan.

Nog minder woningen zou leiden tot een lager risico. In eerder stadium bleek er te weinig animo te zijn voor de grote kavels. Het toevoegen van woningen moet ontwikkeling wel mogelijk maken. Het aantal woningen is desondanks beperkt gehouden.

e. de mogelijkheden en de voorgenomen maatregelen tot beperking van het groepsrisico in de nabije toekomst.

Er wordt overwogen om in overleg met de beheerder van de gasleiding, GasUnie, aanvullende maatregelen te treffen.

f. de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval.

Het plangebied is goed bereikbaar voor hulpdiensten. Er zijn voldoende vluchtwegen.

Er komen geen (groepen) van verminderd zelfredzame personen. Het aantal personen in het plangebied is beperkt. Het plangebied is gelegen binnen het WAS alarmeringsgebied en NL-alert.

Er is of wordt voldoende (secundair) bluswater gerealiseerd.

g. de mogelijkheden voor personen die zich bevinden in het invloedsgebied van de buisleiding of buisleidingen die het groepsrisico mede veroorzaakt of veroorzaken, om zich in veiligheid te brengen indien zich een ramp of zwaar ongeval voordoet.

Zie hierboven onder f.

Algemeen

De geur kan de beleving van de leefomgeving zowel positief als negatief beïnvloeden. De waardering van geur verschilt echter ook per persoon: wat de een vindt stinken, vindt de ander lekker ruiken. Hoewel de stoffen die de geur veroorzaken geen invloed hebben op de gezondheid, kan de hinder van geur toch een negatieve invloed hebben op de volksgezondheid.

Behalve voor veehouderijen is er is voor geur/ stank geen op een wet gebaseerd normenstelsel van kracht. Beleid kan zich baseren op de Herziene nota stankbeleid uit 1994, plus de aanpassingen daarop verwoord in een brief van de Minister van VROM uit 1995. Uitgangspunt is het voorkomen van (nieuwe) hinder. In het kort komt één en ander erop neer dat in het kader van de milieuvergunning het bevoegd gezag het acceptabel hinderniveau rond een bedrijf bepaalt. De mate van hinder kan onder andere worden bepaald via een belevingsonderzoek, hinderenquête, klachtenregistratie enz.

Planologische ontwikkelingen worden momenteel ook getoetst op het aspect geurhinder: zowel de toetsende overheid (provincie) door het vertalen van geuremissie in afstandseisen, als de industrie door het eisen van afstand aan oprukkende woonbebouwing.

Invloed geur op plangebied

In de omgeving van het plangebied is geen geur relevante bedrijf gelegen waarvan de geurcontour gedeeltelijk over het plangebied is gelegen.

Conclusie

Op basis van de bovenstaande informatie kan worden geconcludeerd dat er geen geurgerelateerde bedrijven zijn gelegen in de nabijheid van het plan.

Breda kiest voor een duurzame ontwikkeling tot het niveau van een CO2 neutrale stad in 2044.

• In het uitvoeringsprogramma Klimaatbeleid 2009-2012 zijn de volgende doelstellingen opgenomen: In 2015 is in Breda voor 25% van dit doel gerealiseerd

• De energie komt uit energiebronnen die niet opraken, zoals zon, wind, water, biomassa en aardwarmte.

De maatregelen die hiervoor worden genomen zorgen voor een duurzame energiehuishouding. De voorkeurvolgorde voor maatregelen is volgens de “trias energetica”:

• beperken energieverbruik;

• toepassen duurzame energiebronnen;

• efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen.

Tevens moet duurzaamheid worden geborgd door gebouwen geschikt te maken voor toekomstige energievoorzieningen. Het borgen van duurzaamheid kan door:

• Compacte bouwvorm en goede isolatie, oriëntatie op de zon etc.

• Ruimte in een gebouw reserveren voor installaties en nieuwe technieken zoals warmtepomp en zonnecellen.

• Ruimte in een gebied reserveren voor collectieve installaties om duurzame energie op te wekken.

• Flexibele energie-infrastructuur aanleggen die eenvoudig is aan te passen aan nieuwe eneregiebronnen etc. (al in ontwerpfase).

Het bestaande wettelijke kader (Bouwbesluit en bestemmingsplan) dient volledig te worden benut.

Bij een duurzaam gebouw gaat het erom dat het aantal nadelige milieueffecten in alle bouwfasen zoveel mogelijk beperkt worden door: verantwoord materiaalgebruik, energiezuinigheid, gezond binnenmilieu, maar ook afvalpreventie. Dit is het best te realiseren volgens de "drie-stappen-strategie":

1. Voorkom onnodig gebruik van energie, water, materialen en het produceren van afval.

2. Gebruik duurzame/hernieuwbare bronnen zoals zon, wind, regen en hergebruik afval.

3. Gebruik de niet duurzame bronnen verstandig en verwerk afval verstandig.

Plangebied

In het plangebied worden 81 woningen ontwikkeld. Bij nieuwe ontwikkelingen is het raadzaam stil te staan bij duurzame technieken. Nieuwbouw is de kans om energieneutraal te bouwen. Bij bestaande gebouwen kan het toepassen van duurzame ontwikkelingen ook effectief zijn.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige en toekomstige waarden en karakteristieken van het plangebied. De voorgenomen ontwikkelingen, dienen - voor zover ruimtelijk relevant en mogelijk - juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen.

Groen (artikel 3)

Binnen deze bestemming is het openbaar groen opgenomen aan de buitenzijden van het plangebied.

Verkeer (artikel 4)

Alle wegen en het verblijfsgebied binnen het plangebied krijgen de bestemming ‘Verkeer‘. Verder vallen binnen deze bestemming de openbare ruimten. Binnen deze bestemming is uitwisselbaarheid van verschillende functies in het openbare gebied toegestaan.

Water (artikel 5)

De aanwezige waterpartij in het plangebied tussen de HSL-A16 en het woongebied heeft de bestemming water.

Wonen (artikel 6)

Binnen deze bestemming zijn de 7 bestaande vrijstaande woningen in het plangebied opgenomen. Binnen de bestemming 'Wonen' zijn de woningen, de tuinen, eventuele achterpaden en andere privé-ruimten begrepen. Centraal binnen deze bestemming staat het behoud van de woonfunctie en het woongenot. De regels zijn er op gericht de bestaande stedenbouwkundige typologie van vrijstaande woningen te handhaven. Het bestemmingsplan bevat planregels voor het behoud, verbouwen en renoveren van de woningen.

De bouwhoogte van de woningen mag 11 meter bedragen. Uitbreiding van het hoofdgebouw met aan- en uitbouwen en bijgebouwen is toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarden zoals opgenomen in de planregels.

Gebruik

Naast de woonfunctie is het uitoefenen van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan. In de begripsbepaling van 'aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit’ is aangegeven wat hieronder verstaan wordt en onder welke voorwaarden deze activiteiten mogelijk zijn.

Woongebied (artikel 7)

De gronden voor de 74 nog te bouwen woningen in het plangebied zijn bestemd als woongebied. Binnen de bestemming ‘Woongebied’ zijn de woningen, de tuinen, eventuele achterpaden en andere privé-ruimten begrepen. Centraal binnen deze bestemming staat het creëren van de woonfunctie en het woongenot. Het bestemmingsplan bevat planregels voor de bouw van de woningen. De planregels bieden ook ruimte voor het beperkt uitbreiden van de woning.

De bouwhoogte van de woningen mag 11 meter bedragen. Uitbreiding van het hoofdgebouw met aan- en uitbouwen en bijgebouwen is toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarden zoals opgenomen in de planregels.

Gebruik

Naast de woonfunctie is het uitoefenen van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan. In de begripsbepaling van 'aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit’ is aangegeven wat hieronder verstaan wordt en onder welke voorwaarden deze activiteiten mogelijk zijn.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of bij een omgevingsvergunning met afwijking van het bestemmingsplan. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² brutovloeroppervlak of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² brutovloeroppervlak bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² brutovloeroppervlak.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen.

Het plangebied is in eigendom van de gemeente Breda. Er is geen sprake van particuliere grondexploitatie. Het plangebied wordt door de gemeente aangewend voor de verkoop van bouwkavels aan particulieren. Uit deze opbrengsten zullen de plankosten van het bestemmingsplan en de aanleg van de openbare ruimte worden bekostigd, waardoor het voor de gemeente een financieel haalbaar plan is.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.