In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'Binnenstad, Vlaszak' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2014001003-0401 van de gemeente Breda;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen;

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de planregels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de (bedrijfs)woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen;

werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning en/of bijgebouw;

de in Bijlage 1 opgenomen (Staat van bedrijfsactiviteiten ontleend aan de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering) genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte hinder en omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke;

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau;

1. legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning;

2. het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak;

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals theaters, bioscopen, musea, ateliers, sauna's, galeries en yogastudio's. Hieronder worden niet verstaan speelautomatenhallen en seksinrichtingen.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten behoeve van verkoop, verkopen, verhuren en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, reisbureau en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen;

gebeurtenissen, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen;

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijlbaar groen.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze kweekbenodigdheden;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

Horeca 1: een zelfstandig winkelondersteunend daghorecabedrijf, overwegend gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel conform de Winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-/theehuis, ijssalon). Bij deze vorm van horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen een winkelgebied (centrumgebied), en is zij gebonden aan en/of ondersteunend voor de (winkel)functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen in en het karakter van het gebied;

Horeca 2: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (restaurant), met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken;

Horeca 3: een combinatie van horeca 2 (restaurant) en horeca 4 (café);

Horeca 4: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het ter plaatse verstrekken en consumeren van dranken, met uitzondering van een seksinrichting (café, bar);

Horeca 5: elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen en waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, met uitzondering van een seksinrichting (discotheek, bar-dancing, partycentrum);

Horeca 6: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bereiden en verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet voor consumptie ter plaatse, die snel bereid worden en relatief goedkoop zijn (zoals cafetaria, snackbar, automatiek, fastfoodrestaurant, fastfoodbezorging, fastfoodafhaal, grillroom, shoarma, kebab, pizza-afhaal/-bezorging);

Horeca 7: een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (per nacht) met de daarbij behorende voorzieningen zoals een restaurant en vergader- en congresfaciliteiten (hotel).

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal 2 personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

een gebouw ten behoeve van een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid (medisch en paramedisch), zorg, cultuur, kinderdagverblijven, buitenschoolse opvang en peuterspeelzalen en daarmee gelijk te stellen bedrijven of instellingen;

langdurige zorg die niet in het kader van een hulpbehoevend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten van elkaar overstijgt;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, telefooncellen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie;

het bedrijfsmatig verstrekken van met name niet-alcoholische dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de ondergeschikte horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

kwaliteit van een gebied dat bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel;

het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.3. en 2.6. bij een woning met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het bouwwerk aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte;

bij de toepassing van de regels worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

• voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

• voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld;

De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

Op de begane grond:

1. detailhandel

2. dienstverlening;

3. horeca conform de aanduidingen op de verbeelding;

4. kantoren met een bedrijfsvloeroppervlak tot maximaal 500 m2;

5. cultuur en ontspanning;

6. maatschappelijke voorzieningen;

7. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding "supermarkt" tevens voor een supermarkt;

8. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'wonen' mag een woning worden opgericht.

Op de verdiepingen:

9. wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep- of bedrijfsactiviteit;

10. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'kamerverhuur' tevens kamerverhuur tot een maximum van24 kamers.

11. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding "kantoren" tevens kantoren met een gezamenlijk oppervlak van niet meer dan 1.000 m2;

12. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding "hotel" tevens voor horeca in categorie 7.

met daarbij behorende

13. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;

14. ondergeschikte horeca

15. fietsenstallingen;

16. nutsvoorzieningen;

17. waterhuishoudkundige voorzieningen.

Ten aanzien van het bouwen gelden de regels zoals bepaald in artikel 12 alsmede de volgende bepalingen.

1. Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van speelautomatenhallen.

2. kamerverhuur, tenzij op de gronden de aanduiding "kamerverhuur" is gelegen;

3. de uitoefening van een bed &breakfast in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan indien:

1. ten hoogste 5 bedden in ten hoogste 2 kamers worden gebruikt ten behoeve van bed & breakfast per woning;

2. de hoofdbewoner minimaal 60% van de wonig in gebruik houdt voor het wonen.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

Op de begane grond:

1. detailhandel

2. horeca 1 tot en 2;

3. dienstverlening;

4. kantoren met een bedrijfsvloeroppervlak tot maximaal 500 m²;

5. maatschappelijke voorzieningen;

6. bedrijven in milieucategorie 1 en 2 zoals opgenomen in de Bijlage 1 Staat van bedrijven en inrichtingen bij deze regels;

7. cultuur en ontspanning;

Op de verdiepingen:

8. wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep- of bedrijfsactiviteit;

9. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding "kamerverhuur" tevens kamerverhuur tot een maximum van 8 kamers.

met daarbij behorende

1. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;

2. ondergeschikte horeca;

3. fietsenstallingen;

4. nutsvoorzieningen;

5. waterhuishoudkundige voorzieningen

Ten aanzien van het bouwen gelden de regels zoals bepaald in artikel 12 alsmede de volgende bepalingen.

1. Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van speelautomatenhallen.

2. kamerverhuur, tenzij op de gornden de aanduiding 'kamerverhuur' is gelegen;

2. De uitoefening van een bed &breakfast in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan indien:

1. ten hoogste 5 bedden in ten hoogste 2 kamers worden gebruikt ten behoeve van bed & breakfast per woning;

2. de hoofdbewoner minimaal 60% van de woning in gebruik houdt voor het wonen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in :

1. artikel 4.1. onder f, voor een inrichting, bedrijf of bedrijfsactiviteit die naar aard en invloed op de omgeving gelijk is te stellen met de in deze regels direct toegelaten activiteiten met dien verstande dat dit niet geldt voor de vestiging van;

1. zelfstandige detailhandel;

2. zelfstandige kantoren;

3. horecabedrijven;

4. bedrijven welke vallen onder artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer;

5. risocovolle bedrijven als bedoeld in artikel 2, lid 1 van het Bevi;

2. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;

2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;

3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;

4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;

3. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en een bijgebouw bij een bestaande woning als afhankelijke woonruimte in het kader van mantelzorg, met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;

2. de zorgvraag afgeleid dient te kunnen worden uit een indicatie in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning;

3. de afhankelijke woonruimte niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;

4. er geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmering ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;

5. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als afhankelijke woonruimte moet worden beëindigd;

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;

2. water;

3. nutsvoorzieningen;

4. verhardingen in de vorm van voet- en fietspaden;

5. speelvoorzieningen;

6. kunstobjecten (waaronder beelden).

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden;

2. parkeren;

3. nutsvoorzieningen;

4. speelvoorzieningen;

5. kunstobjecten (waaronder beelden);

6. fietsenstallingen;

7. groen;

8. water.

9. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum 1' tevens voor geringe uitbreidingen uitsluitend in de vorm van balkons/erkers en luifels;

Ten aanzien van het bouwen gelden de regels zoals bepaald in artikel 12 alsmede de volgende bepalingen.

De uitoefening van een bed & breakfast in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan indien:

1. ten hoogste 5 bedden in ten hoogste 2 kamers worden gebruikt ten behoeve van Bed & Breakfast per woning;

2. de hoofdbewoner minimaal 60% van de woning in gebruik houdt voor het wonen.

De voor 'Leiding' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. ter plaatse van de aanduiding 'leiding – water' voor een leiding voor water.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8.2.1 voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen, met dien verstande dat:

1. vooraf advies wordt ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder;

2. de bouwregels van de betreffende bestemmingen in acht worden genomen;

3. de belangen van de leidingbeheerder niet worden geschaad.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden uit te voeren:

1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;

2. het aanleggen, verbreden en verharden van wegen, paden, banen en andere oppervlakteverhardingen;

3. het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indringen van voorwerpen;

4. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
   overige waterpartijen;

5. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;

6. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;

7. het aanleggen van andere ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur.

2. Het onder a. vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:

1. het normale onderhoud betreffen;

2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.

3. De in onder a. genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige aantasting van de belangen van de leiding- en/of energievoorzieningbeheerder ontstaat of kan ontstaan en vooraf schriftelijk positief advies is ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, anders dan uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming 'Waarde - Archeologie', met uitzondering van:

1. gebouwen ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;

2. de bouw of uitbreiding van bouwwerken tot een oppervlakte van maximaal 100 m²;

3. met inachtneming van het bepaalde in de overige voor dat perceel geldende basisbestemming(en).

Het bevoegd gezag kan met omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.2 indien op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, dan wel dat er passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarde veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of anders met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren mits deze een grotere oppervlakte betreffen dan 100 m2:

1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;

2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;

3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen mits dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;

4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;

5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;

6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
   overige waterpartijen;

7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;

8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.

2. Aan een vergunning als onder lid a. bedoeld, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.

3. Geen omgevingsvergunning is vereist indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

De voor 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden binnen het beschermd stadsgezicht.

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen geldt voor het bouwen van bouwwerken dat het vergroten of veranderen van de bestaande bebouwing uitsluitend is toegestaan, indien de vergroting of verandering uitsluitend zichtbaar is van het achtererfgebied.

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 10.2 teneinde:

1. de bestaande bebouwing te vergroten en/of te veranderen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op:

• bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;

• dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;

• gevelindeling naar ramen, deuren en erkers;

2. het verbouwen van twee zijdelings aan elkaar grenzende gebouwen, op geen van welke deze afwijking eerder is toegepast, tot één geheel, mits:

• er geen (delen van) muren met monumentale waarden worden verwijderd;

• de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig wordt aangetast.

2. Alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de aanvraag om ontheffing en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

1. Het is verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen:

2. Het in lid a. vermelde verbod is niet van toepassing op werken of werkzaamheden welke:

1. het normaal onderhoud en beheer betreffen;

2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het totaal aantal woningen in de bestemmingen "Centrum", "Gemengd" en "Woongebied" mag niet meer bedragen dan 76.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.

2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

2. het gebruik van bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of afhankelijke woonruimte;

3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;

4. het gebruik van bijgebouwen als bed &breakfast;

5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.

3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a., indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Het bevoegd gezag kan, met inachtneming van het bepaalde in artikel 16en mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, de bestemmingen wijzigen in de bestemming ‘Bedrijf’ met de aanduiding ‘nutsvoorziening’ voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zend-, ontvang- en/of sirenemasten, mits de hoogte maximaal 50 meter bedraagt.

Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging van het bestemmingsplan op grond van artikel 3.6, van de Wet ruimtelijke ordening, is de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

1. Bij het bouwen op grond van deze planregels dient te allen tijde te worden voldaan aan hetgeen ten aanzien van de normering inzake parkeren is vastgelegd in de Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda zoals vastgesteld op 10 september 2004 en is gewijzigd op 13 juni 2013.

2. Het bevoegd gezag is bevoegd om indien er met betrekking tot parkeren door de gemeenteraad gewijzigd beleid wordt vastgesteld, dit overeenkomstig van toepassing te verklaren op onderhavig bestemmingsplan.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

2. een goede woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de sociale veiligheid;

5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.

3. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder a. te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Binnenstad, Vlaszak.

Maas-Jacobs is voornemens om de locatie Gasthuyspoort aan de Vlaszak in Breda te transformeren. De locatie ligt aan de oostzijde van de historische binnenstad en vormt de buitenrand en de belangrijkste toegang tot het centrum vanaf deze zijde. De ontwikkeling maakt het plangebied tot een aantrekkelijk gebied om te wonen, winkelen en recreëren. Het plan bestaat uit de realisatie van maximaal 76 wooneenheden en een totale commerciële ruimte van circa 1.780 m².

In de huidige situatie bestaat het plangebied uit het voormalige kantoor van de Sociale Dienst - met bijbehorende binnentuin - aan de Vlaszak en het voormalige Hendrikspand op de hoek J.F. Kennedylaan - Catharinastraat. De nieuwbouwplannen worden gefaseerd uitgevoerd. Er zal bij de planontwikkeling geen sprake zijn van volledige nieuwbouw. Delen van het pand van de voormalige Sociale Dienst worden hergebruikt.

De panden zijn voorheen (deels) verhuurd aan tijdelijke gebruikers. Doorgaan met verhuur van de panden noodzaakt tot aanzienlijke investeringen aangezien reguliere commerciële verhuur van de panden in de huidige staat niet aannemelijk is. Het college heeft begin 2012 daarom besloten om de panden te verkopen en daarmee de markt de mogelijkheid te geven om tot herontwikkeling over te gaan. De geplande woningbouw binnen de locatie staat op de lijst van zogenaamde 'harde plancapaciteit' in het kader van het beleid inzake de stedelijke programmering van de gemeente Breda.

Bij de in 2013 vastgestelde actualisatie van het bestemmingsplan Binnenstad is deze ontwikkeling niet meegenomen omdat er niet tijdig voldoende duidelijkheid was over het plan. Daarom geldt ter plaatse van deze locatie het bestemmingsplan 'Binnenstad' uit 1995. Het initiatief is deels strijdig met het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Binnenstad' uit 1995. Om enerzijds de gedeeltelijke strijdigheid op te heffen en anderzijds een integraal en actueel juridisch-planologisch kader te creëren voor de gehele ontwikkeling, is dit bestemmingsplan opgesteld.

Het plangebied bevindt zich aan de oostzijde van de historische binnenstad en wordt globaal begrensd door de Vlaszak aan de oostzijde en de Veemarktstraat/Catharinastraat aan de westzijde. Ten noorden en zuiden van de locatie bevindt zich bestaande bebouwing. In figuur 1.1 is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: ligging en begenzing plangebied 'Binnenstad, Vlaszak'

Tot het moment waarop het voorliggende bestemmingsplan in werking treedt, geldt binnen het plangebied het bestemmingsplan 'Binnenstad'. Dit bestemmingsplan is door de raad vastgesteld op 23 november 1995. De gronden van het plangebied hebben op basis van dit bestemmingsplan de bestemmingen 'Centrumdoeleinden 1' en 'Gemengde doeleinden 1'.

De bestemming 'Centrumdoeleinden 1' geldt voor het noordelijke deel van het plangebied (Hendrikspand). Binnen deze bestemming zijn op de begane grond onder meer detailhandel, horeca, kantoordoeleinden, maatschappelijke en culturele voorzieningen toegestaan. Op de verdieping is wonen toegestaan. De maximum goot- en bouwhoogten bedragen respectievelijk 10 en 14 meter.

Voor de rest van het plangebied geldt de bestemming 'Gemengd 1'. Hier is op de begane grond een groot aantal bestemmingen toegestaan waaronder wonen, detailhandel, horeca, kantoren, maatschappelijke en culturele voorzieningen. Op de verdiepingen zijn de bestemmingen horeca II en wonen toegestaan. De maximum goot- en bouwhoogten bedragen respectievelijk 10 en 13 meter.

Voor de gronden van de binnentuin is op de kaart ‘Ruimtelijke karakteristiek’ bij het bestemmingsplan ‘Binnenstad’ de aanduiding ‘Groene binnenruimte’ opgenomen.

Figuur 1.2: uitsnede bestemmingsplan 'Binnenstad' met ligging plangebied

Hoewel onderhavig bestemmingsplan betrekking heeft op de gehele herontwikkeling, passen grote delen van het plan binnen het bestemmingsplan ‘Binnenstad’ uit 1995. Zo kunnen de gewenste functies binnen plandelen A1, B en C - zie figuur 2.1 - worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan. Het geldende bestemmingsplan is echter deels ontoereikend op het gebied van enkele bouwhoogten en –dieptes voor plandelen B en C.

De plandelen A2 en A3 (zie figuur 2.1) passen niet binnen het geldende bestemmingsplan. Op basis van het bestemmingsplan ‘Binnenstad’ zijn deze deelgebieden, waarbinnen grondgebonden woningen worden gerealiseerd, niet mogelijk. Voor deze gronden is op de kaart ‘Ruimtelijke karakteristiek’ bij het bestemmingsplan ‘Binnenstad’ namelijk de aanduiding ‘Groene binnenruimte’ opgenomen.

Het bestemmingsplan 'Binnenstad, Vlaszak' bestaat uit een verbeelding, regels en toelichting.

Verbeelding

Op de verbeelding zijn onder meer de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven met bijbehorende verklaring, het zogenaamde renvooi. Naast bestemmingen kent het renvooi zogenaamde 'aanduidingen'. De verklaring legt een verbinding tussen de bestemmingen die op de verbeelding zijn aangegeven en de regels. De aanduidingen hebben een juridische betekenis indien en voor zover deze in de regels daaraan wordt gegeven. Soms heeft een aanduiding in dit plan juridisch gezien geen betekenis en is deze uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de kaart (bv. topografische gegevens).

Regels

De regels bevatten de regeling betreffende het gebruik van de gronden, die in het plan zijn begrepen en de zich daarop bevindende opstallen. De regels zijn ingedeeld in vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat onder andere definities van de gebruikte begrippen en regels omtrent de wijze van meten. Het tweede hoofdstuk bevat de bestemmingsbepalingen. In hoofdstuk 3 zijn de algemene regels opgenomen. Het laatste hoofdstuk bevat ondermeer regels met betrekking tot het overgangsrecht.

Toelichting

In de toelichting wordt de opzet van het plan beschreven en zijn de aan het plan ten grondslag liggende gedachten vermeld. Hierbij komen o.a. het beleidskader, de huidige situatie van het plangebied en omgeving, de juridische regeling en de economische uitvoerbaarheid aan de orde. Tevens wordt er verslag gedaan van de resultaten van het over het plan gevoerde overleg en inspraak.

De toelichting is opgebouwd uit acht hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied beschreven. De relevante beleidskaders van de verschillende overheidsinstanties staan centraal in hoofdstuk 3 gevolgd door de toekomstige inrichting van het plangebied in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 worden de realiserings- en uitvoeringsaspecten behandeld, waarna in hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de juridische planbeschrijving. In hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid van het plan aan bod. Hoofdstuk 8 gaat tenslotte in op de communicatie rondom de planvorming.

In dit hoofdstuk zijn achtereenvolgens de ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied beschreven. De ruimtelijke structuur is beschreven en in beeld gebracht aan de hand van de thema's bebouwingstructuur, archeologie en cultuurhistorie, groen en verkeer. In de beschrijving van de functionele structuur wordt ingegaan op de diverse in het plangebied voorkomende functies.

Omgeving plangebied

Het plangebied is gesitueerd op de rand van de ronde kernstad van Breda. Dit is het gedeelte van het centrum van Breda dat is gelegen binnen de dertiende eeuwse omwalling. Dit deel bevat het middeleeuwse historische stadshart, waarbinnen de historische, ruimtelijke morfologie nog vrijwel geheel intact is en de structuur en architectuur van de gevelwanden voor een groot gedeelte.

Figuur 2.1: deelgebieden binnen het plangebied 'Binnenstad, Vlaszak'

Het plangebied kent een rijk verleden. Met name de samenkomst van de Catharinastraat en de Veemarktstraat en de overgang daarvan in de Boschstraat is uit oogpunt van de geschiedenis van de stedenbouwkundige ontwikkeling van Breda van groot belang.

Het plangebied bevindt zich in de directe nabijheid van de belangrijke centrumvoorzieningen van Breda, waaronder het park Valkenberg, de winkelvoorzieningen, de Grote Markt, het stadskantoor en het Chassétheater. Overige belangrijke functies in de omgeving van het plangebied zijn het Begijnhof aan de Catharinastraat en parkeerplaats de Vlaszak. Het station bevindt zich op loopafstand van het plangebied.

Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de rand van de historische binnenstad, op een prominente plaats waar veel bezoekers vanaf het station en de oostzijde van de stad naar de voorzieningen in de binnenstad gaan. De locatie is goed bereikbaar door de nabij gelegen bushaltes en de parkeervoorziening 'Vlaszak' ten oosten van de locatie. De Gasthuispoort is van oudsher één van de entrees van de oude historische binnenstad en waardevol voor het functioneren van de winkels, horecagelegenheden en bezienswaardigheden in de stad.

Het pand van de Sociale Dienst (A1 en B in figuur 2.1) beslaat een goot deel van het plangebied en bestaat uit vier bouwlagen. Achter het pand van de Sociale Dienst bevindt zich de binnentuin (A2 en A3). Het Hendrikspand op de hoek van de Catharinastraat (C) bestaat uit vier bouwlagen en een kap (schilddak) en vormt - samen met het pand van de Sociale Dienst - de entree naar de Veemarktstraat. De beide panden vormen een gesloten straatwand, die de Vlaszak begeleid.

Foto's: pand Sociale Dienst (1), Hendrikspand (2) en binnentuin (3 en 4)

Met de ontwikkeling van het plangebied wordt de oostkant van de binnenstad versterkt op een aantal vlakken:

• een nieuw vormgegeven aantrekkelijke entree van de historische binnenstad;

• een unieke woonlocatie in het hart van de stad nabij park Valkenberg (in de Structuurvisie Breda 2030 wordt ingezet op de ontwikkeling van de locatie Vlaszak (Gasthuyspoort)).

Breda is een oude stad. Onderhavig bestemmingsplan maakt onderdeel uit van de historische binnenstad en dient daarom een beschrijving te bevatten van de ontwikkeling van de stad en in het bijzonder (de omgeving van) het plangebied. Hiermee wordt duidelijk hoe de stad in morfologische zin tot stand is gekomen.

Cultuurhistorische achtergrond

Het plangebied waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft, kent een rijk verleden. Met name de samenkomst van de Catharinastraat en de Veemarktstraat en de overgang daarvan in de Boschstraat is uit oogpunt van de geschiedenis van de Bredase stedenbouwkundige ontwikkeling van groot belang. De zuidelijke rooilijn van de Veemarktstraat kan in één lijn met de zuidelijke rooilijn van de Boschstraat voorbij de Pasbaan worden doorverbonden. Er is een theorie dat bij de omwalling van circa 1250 de Gasthuispoort buiten de as van deze belangrijke route is gezet en dat de noordelijke rooilijn van de Boschstraat ver naar het noorden is verschoven. Een deel van het plangebied gekenmerkt zich overigens door een ongeschonden percelering. Het plangebied ligt verder op de plaats waar de vroegere ommuring en grachten rond Breda waren gesitueerd. De ommuring werd ontmanteld tussen 1530 en 1540, de grachten werden rond 1860 tot een riool gedevalueerd.

In 1332-1334 werd Breda omringd met stadsmuren. Aan het einde van de huidige Veemarktstraat verrees de Gasthuispoort. In de aarden wal was al een poort aanwezig. Deze werd vervangen door de bakstenen Gasthuispoort. Na de opgraving is de fundering van de noordelijke poortwangen circa één meter opgemetseld om de poort zichtbaar te maken. In de kelder van het tegenover gelegen hoekpand (Hendrikspand) is de zuidelijke poortwang bewaard gebleven. De stadsmuur volgde het tracé van de huidige Vlaszak – Oude Vest – Houtmarkt – Karnemelkstraat – Markendaalseweg en Haven. De oude oost-west lopende weg werd daarmee verdeeld in een gedeelte binnen de muur en een deel daarbuiten.

De oorspronkelijke straatnaam van de huidige Veemarktstraat was Gasthuisstraat. Deze naam wordt voor het eerst genoemd in 1340. In de loop van de tijd is deze naam verdrongen door de naam Veemarktstraat. Het gasthuis bestond al in 1246 en bevond zich op de plaats van het latere Oudemannenhuis, het tegenwoordige gebouw De Beyerd aan de Boschstraat. De huidige Boschstraat heette dan ook oorspronkelijk het Gasthuiseinde. In 1463 werd er blijkbaar al veemarkt gehouden op een van de brede gedeelten van de Gasthuisstraat. Aan het einde van de zestiende of het begin van de zeventiende eeuw is het brede gedeelte, grenzend aan de Molenstraat en Sint Annastraat, definitief veemarkt geworden. De naam Veemarktstraat komt voor vanaf 1660, maar de twee straatnamen hebben nog lang parallel bestaan.

De Veemarktstraat maakt onderdeel uit van de oude van west naar oost lopende route Haagdijk – Brugstraten – Veemarktstraat – Boschstraat – Teteringsedijk. Deze weg verbond de hoge dekzandruggen ten westen van de rivier de Mark, met wegen naar Antwerpen en Bergen op Zoom, met de dekzandruggen ten oosten van de rivier, met wegen naar Geertruidenberg en Den Bosch.

Aan het einde van de veertiende eeuw waren de straten in Breda reeds verhard. Het gebied tussen de Grote Markt, de Veemarktstraat en de Katerstraat werd ontwaterd door een wetering die bekend stond als de Wetering achter het Stadhuis en later ook als de Verloren Kost. Deze waterloop bestond al in 1494. Hij kwam bij de Gasthuispoort uit in de vestgracht. Hier bevond zich ook een sluisje, een spui met schotdeuren. Deze werd gebouwd of vernieuwd in 1498. Volgens opmetingen uit de negentiende eeuw liep deze waterloop met een riool onder het hoekpand aan de noordzijde van de Boschstraat door naar de gracht van de Oude Vest. De Verloren Kost is waarschijnlijk gedempt in 1708.

Bij de grote stadsbrand van 1534 brandde een groot deel van Breda af. Hierbij werd ook de ruime omgeving van de Gasthuispoort vernield. Voor de brand waren de huizen opgericht in vakwerk, opgevuld met baksteen of vlechtwerk of houten planken maar na de stadsbrand werden de huizen in steen herbouwd. Het is echter mogelijk dat de verstening van de bebouwing al begonnen was vóór de brand. Sommige huizen zullen al van stenen kelders voorzien zijn, een stenen begane grond, of stenen zijmuren. Tussen de houten of gedeeltelijk houten huizen zullen al geheel stenen huizen gestaan hebben. Vooral de huizen van de elite zullen vroeg in steen zijn opgetrokken.

Op de hoek van de Catharinastraat en de huidige Boschstraat lag een perceel met een huis dat in 1534 was afgebrand. Op 10 april 1537 werd dit perceel genaast door de renteheffer omdat de renten op het perceel niet meer werden betaald. Het perceel wordt dan aangeduid als een hofstad, een leeg perceel. Op 4 januari 1538 verkocht de nieuwe eigenaar het perceel weer door in twee gedeelten. Een gedeelte van de hofstad was gelegen op de hoek van de Katerstraat omtrent de Gasthuispoort en grensde aan de stadsvesten. Tussen 1538 en 1547 zijn op het perceel twee woningen gebouwd. Tussen 1547 en 1549 werd hier de brouwerij ‘de Witte Hengst’ gevestigd. De Witte Hengst is een brouwerij geweest tot 1706 toen het pand weer werd verkocht en tot het weer terug tot een woonhuis werd gemaakt.

Langs de Veemarktstraat woonden nog voornamelijk ambachtslieden. In de zestiende en zeventiende eeuw worden slotmakers, timmerlui, smeden, kuipers en bakkers genoemd.

Alle huizen in de Veemarktstraat hadden een huisnaam. De Vlaszak (een zak met vlas) was het hoekpand van de Veemarktstraat en de Vlaszak. Het straatje is genoemd naar dit pand; ‘Achter de Vlaszak’. Het huis de Nobel, het huidige Veemarktstraat 72, was een looierij. In 1692 wordt dit pand omschreven als een ‘huizinge, erf, plaats en looierij, bestaande uit zes looikuipen en zes kalkbakken, en de hof daar achter, en de gehele gang daar westwaarts neven, de Nobel, en de nieuwe schors- of meelzolder’. Ter plaatse van Veemarktstraat 62-64 is archeologisch onderzoek verricht. Ook hier was blijkbaar een looierij gevestigd in de zestiende – zeventiende eeuw. Blijkbaar werd dit gebied in de zestiende eeuw beschouwd als een geschikt terrein voor dit soort activiteiten.

Veemarktstraat 76, het huis de Ruit of de Grote Ruit, was vóór 1682 een brouwerij. In 1682 wordt het huis omschreven als een huis en erf, de Ruijt, in de Veemercktstraete, met daar achter een gewezen brouwerij, tegenwoordig een stal.

Pas in 1561 werden de erven waar voorheen de oude stadsmuren en stadswallen stonden aan de aangrenzende eigenaren verkocht. Deze trokken de grond bij hun hof. In een vestbrief (transportakte) van 8 maart 1565 van het huis de Wijngaard (Veemarktstraat 66) wordt als zuidelijke begrenzing opgegeven ‘de Nijeuwe Straete van de Oude Gasthuijseijndsche Poerte ter Gevangenpoerte waert gaende’. Dit is dus de huidige straat de Vlaszak en dus aangelegd in 1561. De Vlaszak maakt daarmee deel uit van een hele generatie ‘nieuwstraten’. Alle straten die aangelegd zijn ná de stadsbrand van 1490 tot aan de Tachtigjarige Oorlog werden in de tijd zelf aangeduid als Nieuwstraat.

In 1681 maakte de landmeter Christoffel Verhoff een opmeting van de Vlaszak. Toen stond er al een huis tussen het straatje de Vlaszak en de gracht van de Oude Vest. Daarna werden ook de andere erven tussen de straat en de gracht uitgegeven om bebouwd te worden. De straat de Vlaszak had een breedte van 6,75 meter. De erven aan de stadsgracht hadden een diepte van 7,20 meter.

In de negentiende eeuw bleef de Veemarktstraat een belangrijke winkelstraat, samen met de Boschstraat. Dit was de belangrijkste verbindingsweg tussen het centrum en het station. Hier liep ook de paardentram van het station naar de Grote Markt en verder naar Ginneken. In de jaren ’70 en ’80 van de twintigste eeuw is aan de Vlaszak ruimte gecreëerd voor de nieuwbouw van de sociale dienst en bijbehorende winkels en appartementen.

Bouwhistorische context

Binnen het plangebied is de historische bebouwing boven maaiveld grotendeels verdwenen. Echter een deel van de gevel van plangebied C (aan de Catharinastraat) is een bouwhistorisch rijksmonument. Deze gevel blijft behouden.

Culturele planologie

Hoewel de historische bebouwing gedeeltelijk is verdwenen, is een groot deel van de cultuurhistorisch waardevolle percelering en stedelijke infrastructuur nog aanwezig of afleesbaar. Daarnaast sluit het plangebied nauw aan op het historische stedelijke weefsel. De bekende en onbekende cultuurhistorische waarden in het plangebied worden afdoende gerespecteerd en gebruikt als inspiratiebron voor de verdere ontwikkeling van het gebied.

In de omgeving van het plangebied vormt het park Valkenberg de voornaamste groenstructuur. Het park is de voormalige hoftuin van het kasteel van Breda en werd in 1881 overgedragen aan de gemeente Breda. Het park werd uitgebreid met de grond van een aantal gesloopte huizen aan de Zwaanstraat en met een gedeelte van de geslechte vestingwerken. In 1887 is het park door de Belgische tuinarchitect P.L. Rosseels opnieuw ingericht in een romantische Engelse landschapsstijl.

Binnen het plangebied bestaat het groen uit de binnentuin die in de huidige situatie een niet-openbaar karakter heeft.

Het plangebied bestaat in de huidige situatie hoofdzakelijk uit een bebouwd gebied en is deels niet bereikbaar voor gemotoriseerd verkeer. Vanuit de Catharinastraat kan wel de Boschstraat worden bereikt (éénrichtingsverkeer). Het gebied wordt omsloten door de Vlaszak aan de oostzijde en de Veemarktstraat/Catharinastraat aan de westzijde. De Vlaszak vormt de hoofdontsluiting van het plangebied voor gemotoriseerd verkeer, waaronder het openbaar vervoer. De wegen aan de westzijde van de locatie zijn hoofdzakelijk bestemd voor langzaam verkeer en voor de bevoorrading van de winkels en overige voorzieningen aan deze straten.

Tussen de Vlaszak en de Veemarktstraat bevindt zich een doorsteek voor voetgangers.

Het plangebied bestaat uit de panden van meubelzaak Hendriks aan de Catharinastraat en het pand van de Sociale Dienst aan de Vlaszak. De voormalige Sociale Dienst (gebouw A 1 en B uit figuur 2.1) heeft een omvang van circa 7.025 m² bruto vloeroppervlakte (bvo) kantoor. Dit is exclusief de kelder (circa 920 m²), die in de vroegere situatie werd gebruikt als archiefruimte. Het voormalige ‘Hendriksgebouw’ (gebouw C in figuur 2.1) beschikt in de huidige situatie over circa 3.670 m² bvo winkelruimte.

Middels onderhavig bestemmingsplan worden de functies die juridisch mogelijk zijn deels beperkt. Zo wordt de kantoorfunctie in het nieuwe bestemmingsplan beperkt. Dit is in lijn met het gemeentelijk beleid.

De directe omgeving van het plangebied kenmerkt zich door een menging van functies. De oostzijde van het plangebied wordt gekenmerkt door een verkeersfunctie in de vorm van de Vlaszak en de daaraan gelegen parkeerplaats. Ten westen van het plangebied bevindt zich de Veemarktstraat met diverse winkel- en horecavoorzieningen. Ten noorden van het plangebied bevindt zich een appartementengebouw, grenzend aan het park Valkenberg.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie vervangt de Nota Ruimte (2006). In de Structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van nationaal belang. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Provincies en gemeenten krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening.

Het kabinet richt zich bij de verbetering van het vestigingsklimaat vooral op de regio's die zorgen voor de meeste economische groei. Dat zijn de haven van Rotterdam en de luchthaven Schiphol (mainports), de top technologieregio zuidoost Nederland (brainport) en de greenports (tuinbouwclusters) Westland/Oostland, Venlo, Aalsmeer, Duin- en Bollenstreek en Boskoop.

Het Rijk zet met de Structuurvisie het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;

• het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;

• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Door het nationale karakter van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de kleine schaal van onderhavig bestemmingsplan, heeft dit bestemmingsplan nauwelijks raakvlak met dit nationaal beleid. Gelet op het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het onderhavige plan in overeenstemming is met de Structuurvisie.

Barro

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) regelt de doorwerking van nationale belangen op ruimtelijk gebied in gemeentelijke bestemmingsplannen door het stellen van de juridische kaders. Het Barro is ook wel bekend als de AMvB Ruimte. Het besluit is per 17 december 2011 in werking getreden. Per 1 oktober 2012 is een wijziging van het Barro in werking getreden. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. In het Barro zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het betreft de volgende nationale belangen:

1. Rijksvaarwegen;

2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam;

3. Kustfundament;

4. Grote Rivieren;

5. Waddenzee en waddengebied;

6. Defensie;

7. Hoofdwegen en landelijke spoorwegen;

8. Elektriciteitsvoorziening;

10. Ecologische hoofdstructuur;

11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;

12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); en

13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

De opname van het nationale belang 9 'Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen' in het Barro is uitgesteld in afwachting van de behandeling van de Structuurvisie Buisleidingen. De Structuurvisie Buisleidingen is vastgesteld op 12 oktober 2012.

Op de ontwikkeling die met dit bestemmingsplan wordt voorzien, is het Barro niet van invloed.

Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro)

Ingevolgde artikel 3.1.6 lid 2 Bro dient de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, te voldoen aan een drietal voorwaarden, ook wel 'treden' genoemd. De definitie van 'stedelijke ontwikkeling' is: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Dit plan beoogt de ontwikkeling van woningen en commerciële functies (planologisch-juridisch) mogelijk te maken. Ter voldoening aan de verantwoordingsplicht van artikel 3.1.6 lid 2 Bro moeten nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen standaard worden gemotiveerd met behulp van een drietal opeenvolgende stappen.

Onderdeel a (trede 1) verplicht overheden om nieuwe stedelijke ontwikkelingen af te stemmen op de geconstateerde actuele behoefte en de wijze waarop in die behoefte wordt voorzien ook regionaal af te stemmen. Op deze wijze wordt over- en ondercapaciteit zoveel mogelijk voorkomen.

Onderdeel b (trede 2) vraagt om te beoordelen of de beoogde ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied in de betreffende regio kan worden gerealiseerd. Dit betekent dat wordt bezien of binnen bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien door middel van herstructurering, transformatie of anderszins. Onderdeel hiervan is dat wordt bekeken of leegstaande verstedelijkingsruimte door het treffen van kwalitatieve maatregelen in de behoefte kan voorzien.

Onderdeel c (trede 3) bepaalt dat moet worden beoordeeld in hoeverre de ontwikkeling mogelijk is op locaties die al ontsloten zijn of ontsloten worden door verschillende modaliteiten op een schaal die passend is bij de beoogde ontwikkeling. Bij kleinschalige locatieontwikkelingen kan naast ontsluiting via de weg gedacht worden aan goede fietsverbindingen of openbaar vervoer.

Met onderhavige ontwikkeling wordt aangesloten op de Ladder voor duurzame verstedelijking. De geplande woningbouw maakt onderdeel uit van de harde plancapaciteit binnen de gemeente Breda (trede 1). Daarnaast vindt de herontwikkeling plaats binnen bestaand stedelijk gebied (trede 2) en is de locatie goed ontsloten voor diverse modaliteiten waaronder openbaar vervoer en langzaam verkeer (trede 3). Op basis van voorgaande kan worden gesteld dat de voorgenomen bestemmingswijziging passend is binnen artikel 3.1.6 lid 2 Bro.

Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant

Op 1 januari 2011 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant (SVRO) in werking getreden. Provinciale Staten hebben deze op 1 oktober 2010 vastgesteld.

De SVRO van de provincie Noord-Brabant schetst de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De visie ondersteunt daarnaast het beleid op andere provinciale beleidsterreinen.

In de SVRO staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. Daarin is voor de doelen en ambities die bereikt moeten worden per onderwerp aangegeven welke instrumenten de provincie wil inzetten. In een beperkt aantal gevallen is gekozen voor het instrument 'planologische verordening'.

In de SVRO is het plangebied aangeduid als 'stedelijk concentratiegebied'. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De gemeenten maken in regionaal verband en met de provincie afspraken over de verdeling van het verstedelijkingsprogramma in de regionale ruimtelijke overleggen (RRO's). Zorgvuldig ruimtegebruik en toepassing van de SER-ladder zijn voorwaarden bij het maken van regionale afspraken.

Figuur 3.1: uitsnede Structuurvisie ruimtelijke ordening, Noord-Brabant

Met de realisatie van de woningen en commerciële functies wordt invulling gegeven aan de (boven)lokale opvangtaak voor verstedelijking. De geplande woningbouw staat op de lijst van 'harde plancapaciteit' in het kader van het beleid inzake de stedelijke programmering. Deze capaciteit voor Breda is regionaal afgestemd. De ontwikkeling past daarmee binnen de in de SVRO uiteengezette beleidsuitgangspunten.

Verordening ruimte 2014

Op 17 december 2013 hebben Gedeputeerde Staten het Statenvoorstel van de structuurvisie en Verordening ruimte vastgesteld. Het voorstel is op 7 februari 2014 vastgesteld.

In de Verordening ruimte vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij een uitvoeringsinstrument om die provinciale belangen veilig te stellen.

Het plangebied is op grond van provinciale kaartbeelden gelegen in 'Bestaand stedelijk gebied - stedelijk concentratiegebied'. Bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling zijn uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied.

De toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwbouw van woningen dient op grond van de Verordening 2014 een verantwoording te bevatten over de wijze waarop:

• de afspraken die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg worden nagekomen;

• de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.

Onder 'harde plancapaciteit voor woningbouw' wordt verstaan de capaciteit voor nieuw te bouwen woningen waarover een gemeente beschikt:

• die wordt uitgedrukt in aantallen woningen, en

• is opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan waarvan de bestemming nog niet is verwezenlijkt.

De woningbouw die met onderhavig bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt, staat op de lijst van zogenaamde 'harde plancapaciteit' van de gemeente Breda in het kader van het beleid inzake de stedelijke programmering. Dit betekent dat woningbouw op deze locatie wenselijk is. Dit is afgestemd in regionaal verband.

Een bestemmingsplan dat is gelegen binnen het stedelijk concentratiegebied kan voorzien in een ontwikkeling of een uitbreiding van een winkelconcentratiegebied tenzij deze ontwikkeling of uitbreiding leidt tot een bovenregionaal winkelconcentratiegebied. Binnen het plangebied worden commerciële voorzieningen (waaronder detailhandel) mogelijk gemaakt, maar van een bovenregionaal winkelconcentratiegebied is geen sprake. Het nu geldende bestemmingsplan maakt deze voorzieningen maakt deze voorzieningen ook al mogelijk. Er is daarmee geen sprake van strijdigheid met de Verordening 2014.

De ontwikkeling van het plangebied vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied en past binnen de voorwaarden zoals gesteld in de Verordening ruimte 2014.

Structuurvisie Breda 2030

De gemeenteraad heeft in september 2013 de ‘Structuurvisie Breda 2030, Koers in beeld’ vastgesteld. De opdracht luidde om de Structuurvisie uit 2007 te herijken als gevolg van gewijzigde inzichten en omstandigheden. Iedere gemeente is wettelijk verplicht (ingevolge de Wet ruimtelijke ordening) om voor haar gehele grondgebied een actuele Structuurvisie te hebben die als integrale basis dient voor bestemmingsplannen, ontwikkelingsvisies en beleidsdocumenten. De Structuurvisie beoogt een stip op de horizon te zetten waar het gaat om de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Breda tot 2030. Daarnaast is de visie richtinggevend voor de keuzen die aan de orde zijn voor de korte en middellange termijn.

In de Structuurvisie 2030 zijn afwegingen gemaakt die leiden tot substantiële afwijkingen van eerder geformuleerde visies of beleid. Voor een belangrijk deel zijn deze ingegeven door de gewijzigde economische en demografische omstandigheden. Daarnaast heeft ook de integrale benadering (niet alleen ruimtelijke ontwikkeling, maar parallel aandacht voor het sociale en fysieke beheer van de stad) effect gehad op de inhoud van de Structuurvisie.

Het fundament voor de ontwikkeling van Breda naar 2030 is het ontwikkelen van een compacte, duurzame stad, waarin ruimte is voor initiatief. De compacte stad koestert haar historie en beseft de verbondenheid van stedelijk en landelijk gebied. Verstedelijkingsopgaven in het bestaande stedelijk van het initiatief staat centraal, burgers, bedrijfsleven en overheid hebben hier allemaal een rol in. De verschillen in functie en karakter van delen van de stad maken Breda aantrekkelijk voor de diversiteit aan gebruikers.

In het woonbeleid van de structuurvisie zijn verschillende kernthema's benoemd ten aanzien van het woningaanbod. Relevante thema's in het kader van dit bestemmingsplan zijn:

• Realistisch programmeren;

• Bijstellen, doseren en faseren van lopende plannen;

• Ondersteunen van initiatieven (zelfbouw);

• Aandacht voor de vitaliteit van de dorpen en wijken;

• Huisvesten van jonge huishoudens.

In de woningbouwprogrammeringsopgave liggen de kansen voor de stad. Ingrijpen in het kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwprogramma is nodig om te voorkomen dat de woningbouwproductie verder afneemt, plannen vertraging oplopen en de woningmarkt verder verstoord raakt.

De komende tijd is er sprake van een bevolkingstoename, vooral alleenstaanden en eenoudergezinnen. Op de woningmarkt vindt een verschuiving plaats van koop naar huur. De bestaande woningvoorraad is van belang, verduurzaming is hier het sleutelwoord. De vergrijzing zal gaan zorgen voor minder doorstroming. Het is zaak om realistisch te programmeren en vooral te faseren. Aandacht voor jonge huishoudens, studenten en geschikt wonen voor iedereen blijft een uitgangspunt. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen, ook de verbouw van kantoren tot woningen is een nader te verkennen optie.

Voor wat betreft ruimte voor economie wordt gewerkt aan een vraaggerichte ontwikkeling, werklandschappen en functiemenging. De aandacht licht primair op bestaande locaties en structuren. Ook dient de leegstand te worden aangepakt. Voor retail zijn een duurzame aanbodstructuur, elkaar aanvullende detailhandelgebieden en het versterken van het ondernemersklimaat de voornaamste uitdagingen. Leisure en hospitality richten zich voornamelijk op het verleiden, beleven en verbinden, het moet vernieuwend en onderscheidend zijn.

Met de herontwikkeling van het plangebied komen nieuwe functies (wonen en commerciële functies) in voormalige kantoorpanden. Met het beoogde programma wordt invulling gegeven aan de ambities uit de Structuurvisie om een impuls te geven aan de kwalitatieve en kwantitatieve woningvoorraad. Daarnaast wordt bijgedragen aan de ambitie om de retail in de Breda te versterken; er ontstaat een locatie die een bijdrage kan leveren in het totaal aan detailhandelgebieden in de stad.

Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd

De 'Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd' geeft een beeld van wonen in Breda in de toekomst. De stip aan de Bredase horizon van de Structuurvisie Breda 2030 geeft richting. Landelijke trends en onderzoek zijn nog eens onder de Bredase loep genomen.

Breda is een complete woongemeente, nu en in de toekomst, met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus voor de diverse bewoners. In Breda is voor iedereen een
passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften. Dit behouden en versterken door uitvoering te geven aan drie ambities:

• Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;

• Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;

• Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

Om deze ambities waar te maken, werkt de gemeente samen met bewoners en partners op het terrein van wonen. De woonconsument staat centraal.

Breda streeft naar een kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners. Centraal staat de opgave om de keuzevrijheid van de consument op de huur- en koopmarkt te vergroten. Om dit te bereiken is flexibiliteit vereist, in plannen, programmering en procedures. De gemeente bewaakt, stimuleert en faciliteert de aansluiting van de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving op de veranderende behoeften en wensen. In dit verband vraagt de particuliere woningvoorraad extra aandacht.

Onderhavig plan komt tegemoet aan de woningbehoefte binnen Breda; de verwachte woningbouw binnen het plangebied staat op de gemeentelijke lijst van zogenaamde 'harde plancapaciteit' in het kader van het beleid inzake de stedelijke programmering. Dit betekent dat woningbouw op deze locatie wenselijk is. Daarmee wordt aangesloten op de beleidsdoelen zoals geformuleerd in de 'Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd'.

De ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt, is grotendeels al mogelijk op grond van het vigerende bestemmingsplan 'Binnenstad' uit 1995. Om de gedeeltelijke strijdigheid op te heffen en een integraal en actueel juridisch-planologisch kader te creëren voor de gehele ontwikkeling, is dit bestemmingsplan opgesteld.

De herontwikkeling van het plangebied vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied. Hiermee past het initiatief in het nationaal en provinciaal ruimtelijk beleid, waarin herstructurering en intensivering de voorkeur krijgen boven uitbreiding, om op die manier extra ruimtebeslag in het buitengebied te beperken.

Het initiatief past ook in het gemeentelijk beleid, zoals dat is vastgelegd in de Structuurvisie Breda 2030 en de Woonvisie. Zo is sprake van enerzijds een kwalitatieve en kwantitatieve impuls in het Bredase woningaanbod en anderzijds van een versterking van de retailstructuur in de binnenstad.

Ruimtelijke opzet en programma

Het totale programma voor het plangebied 'Vlaszak' bestaat uit maximaal 76 appartementen en circa 1.780 m² commerciële ruimte.

Het voormalige kantoor van de Sociale Dienst aan de Vlaszak (A1 en B) krijgt een transformatie naar circa 33 appartementen, circa 1.450 m² commerciële ruimte en 20 parkeerplaatsen in de voormalige kelder (B in figuur 4.1). De appartementen variëren van 70 m² tot 197 m². Verder bestaat het programma hier uit 6 grondgebonden woon-werkwoningen aan de Vlaszak (A1) die eveneens door herbestemming worden gerealiseerd. Aan de achterzijde van de Vlaszak worden 3 nieuw te bouwen hofwoningen (A2) en 2 stadsvilla's (A3) gerealiseerd, die ongeveer dezelfde massa en vorm krijgen als het voormalige pand aan de Veemarktstraat 58. Het aantal hofwoningen en stadsvilla's kan nog veranderen. Het totaal aantal woningen bedraagt maximaal 76. Ook kan het zijn dat de begane grondlaag van de stadsvilla's voor detailhandel gebruikt gaan worden, bereikbaar via de Veemarktstraat. De betreffende woningen komen aan een nieuw te realiseren semi-openbare binnentuin te liggen. Deze binnentuin is toegankelijk via een nieuw te realiseren doorgang die de Veemarktstraat verbindt met de Vlaszak. Met deze verbinding blijft de directe relatie tussen de openbare parkeerplaats aan de Vlaszak en de Veemarktstraat bestaan.

Op de locatie van het voormalig pand Hendriks wordt - na sloop van het gebouw - een gebouw gerealiseerd met diverse mogelijke functies. De exacte invulling is nog niet concreet, de bestemming is daarom wat ruimer gehouden. Binnen dit deelplan is in ieder geval ruimte voor een atelierwoning (herbouw van het bestaande pand Catharinastraat 95), appartementen, beperkt kantoren, kamerverhuur en de mogelijkheid van een hotel. Daarnaast is ruimte voor 30 parkeerplaatsen in een kelder (zie C in figuur 4.1).

In figuur 4.1 is de nieuwe inrichting van het plangebied weergegeven. Figuur 4.2 bevat enkele impressies van de toekomstige situatie binnen het plangebied.

Figuur 4.1: inrichting plangebied 'Binnenstad, Vlaszak' situatietekening

Figuur 4.2: inrichting plangebied 'Binnenstad, Vlaszak' in vogelvluchtperspectief

Figuur 4.3 (a): impressies nieuwbouwplannen

Figuur 4.3 (b): impressies nieuwbouwplannen

Ontsluiting en parkeren

Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Vlaszak. Vanaf deze weg zijn de parkeerkelders onder de gebouwen B en C (zie figuur 4.1) te bereiken.

Voor het plangebied is een parkeerbalans opgesteld op basis van de gemeentelijke Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda. In onderstaande tabel is de parkeerbalans uiteengezet.

In bovenstaand schema zijn de parkeerplaatsen voor de functies op de verdiepingen van deelplan C nog niet meegenomen. Deze functies variëren tussen appartementen, hotel, zorg, kantoren en/ of kamerverhuur. Binnen de overcapaciteit van 138 eenheden zijn deze op te vangen in het openbaar gebied.

Dit hoofdstuk gaat in op de voorgenomen realisatie van de plannen voor het plangebied in relatie tot de verschillende realiserings- en uitvoeringsaspecten. Daarbij wordt ingegaan op de diverse milieuaspecten om de haalbaarheid en uitvoerbaarheid van de plannen te toetsen.

Algemeen

Bij de realisatie van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen dient inzichtelijk te worden gemaakt of de geluidsinvloed van omliggende wegen en spoorlijnen voldoet aan de grenswaarden die zijn gesteld in de Wet geluidhinder (Wgh). De Wet geluidhinder hanteert de volgende hoofdindeling van geluidgevoelige gebouwen:

• woningen;

• andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven);

• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

In het kader van de plannen voor het plangebied is een akoestisch onderzoek uitgevoerd om de invloed van de omliggende wegen te bepalen. Het doel van het akoestisch onderzoek is het bepalen van de geluidbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai op de nieuw te realiseren woningen. Op basis van de berekende geluidbelasting kan worden beoordeeld of er hinder ontstaat ten gevolge van wegverkeerslawaai en wat de wettelijke gevolgen daarvan zijn.

Onderzoek

In het kader van de herontwikkeling van het plangebied is een geluidonderzoek (bijlage 1) uitgevoerd. De toetsing aan de Wet geluidhinder - zoals hierboven omschreven - is uitsluitend van toepassing voor die delen van het plangebied waar op grond van het huidige bestemmingsplan Binnenstad (1995) geen woonbestemming geldt. Dit is van toepassing voor de plandelen A2 en A3 uit figuur 4.1 alsmede voor de geplande atelierwoning binnen deelgebied C (herbouw pand Catharinastraat 95). Voor de atelierwoning gaat het echter uitsluitend om de realisatie van de toegang tot de woning op de eerste verdieping. Voor de overige onderdelen van het plangebied hoeft geen toetsing aan de Wet geluidhinder plaats te vinden. Voor deze delen hoeft uitsluitend te worden voldaan aan het Bouwbesluit.

Formeel gezoneerde wegen

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de geluidbelasting op de gevel van de plandelen A2 en A3 voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van de omliggende wegen. Vanwege de relatief hoge geluidbelasting op de overige plandelen A1, B en C van 65 dB is vanuit een goede ruimtelijke ordening onderzoek verricht naar mogelijke maatregelen om de geluidbelasting bij de geluidgevoelige bestemmingen te beperken.

30 km/uur wegen

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat ten gevolge van wegverkeer op de Boschstraat en Catharinastraat, de geluidbelasting ten hoogste 53 respectievelijk 65 dB exclusief aftrek ex artikel 110g Wgh bedraagt. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn voor deze wegen ook maatregelen beschouwd.

Maatregelen

Uit de berekeningsresultaten volgt dat het toepassen van bronmaatregelen niet voldoende doeltreffend is. Overdrachtsmaatregelen in de vorm van een geluidscherm zullen gezien de benodigde hoogte en de omgeving van het plangebied (binnenstedelijk) een grote ruimtelijke impact hebben en vanuit stedebouwkundig oogpunt niet wenselijk zijn. Hierdoor is het niet aannemelijk dat het toepassen van deze maatregel doelmatig is. Het toepassen van geluidsarm asfalt zal ook niet het gewenste effect hebben, gezien het drukke verkeer en het veelvuldige afremmen, optrekken en in- en uitdraaien van OV-bussen op deze plek. Bij het bouwkundig dimensioneren van de te projecteren woningen wordt rekenschap gehouden met de geluidniveaus zoals berekend.

Conclusie

Vanuit de Wet geluidhinder bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen bestemmingswijziging. Bij het bouwkundig dimensioneren van de te projecteren woningen wordt rekenschap gehouden met de geluidniveaus zoals berekend.

Algemeen

Het Verdrag van Malta regelt de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Nederland heeft dit verdrag in 1992 ondertekend en in 1998 geratificeerd. Het verdrag van Malta (of Valetta) is geïmplementeerd in de Monumentenwet. De Wet op de archeologische monumentenzorg is in april 2006 door de Tweede Kamer aangenomen en in december van dat jaar door de Eerste Kamer bekrachtigd. Op 1 september 2007 is de wet als onderdeel van de Monumentenwet in werking getreden. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische materiaal in de bodem (in situ), omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor goede conservering. Het is verplicht om bij ruimtelijke ontwikkelingen en bij specifieke bodemverstorende activiteiten rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden.

Onderzoek

Het Bredase erfgoed vormt de basis van de Bredase identiteit en vormt mede de basis van de ruimtelijke ontwikkeling van Breda. In de Nota 'Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015' is dit belang erkent en vastgelegd. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting worden de aanwezige cultuurhistorische waarden (archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven of en zo ja, hoe deze waarden beschermd moeten worden.

Op basis van de gegevens op de Beleidsadvieskaart “Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie” ligt het plangebied in een 'gebied met behoudenswaardige archeologische waarde' (figuur 5.1). Het ligt langs de rand van de laatmiddeleeuwse stadskern en binnen het plangebied zijn in ieder geval resten van de laatmiddeleeuwse Gasthuis(stads)poort en bijbehorende stadsmuren aanwezig. Niet uitgesloten kan worden dat er mogelijk ook bewoningssporen van de laatmiddeleeuwse stad worden aangetroffen of resten van latere hofhuizen langs de Catharinastraat en Veemarktstraat. Door de funderingswerkzaamheden van de voorgenomen nieuwbouw wordt de ondergrond geroerd en kunnen eventueel aanwezige archeologische resten beschadigd dan wel vernietigd worden.

Het is dan ook van belang de archeologische verwachting nader te toetsen en eventueel aan te treffen archeologische sporen en vondsten in kaart te brengen en veilig te stellen.

In het kader van de voorgenomen herinrichting van het plangebied, waarbij binnen enkele delen van het plangebied bodemverstorende werkzaamheden zullen plaatsvinden, dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Voorafgaand hieraan is een Programma van Eisen (PvE) opgesteld (zie bijlage 2). Het veldwerk dient volgens dit PvE te bestaan uit een archeologische opgraving voor deelgebied A2 (zie figuur 5.2), een proefsleuf in deelgebied A3 en begeleiding ter plaatse van de te realiseren steeg en deelgebied C. Voor een uitgebreide beschrijving van de te verrichten archeologische werkzaamheden wordt verwezen naar het PvE. Dit onderzoek dient uitgevoerd te zijn alvorens de omgevingsvergunning verleend kan worden. Dit is juridisch geborgd doordat voor het betreffende plandeel de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' is toegekend.

Figuur 5.1: Uitsnede beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie, met ligging plangebied

Figuur 5.2: deelgebieden archeologisch onderzoek

Conclusie

Op basis van het Programma van Eisen dient een archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden ter plaatse van het plangebied. Dit onderzoek dient, conform de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie', uitgevoerd te zijn alvorens de omgevingsvergunning verleend kan worden.

Algemeen

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes. Bij de realisatie van (beperkt) kwetsbare objecten, dient de invloed van deze aspecten in beeld te worden gebracht.

Binnen het beleidskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen, zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt.

Plaatsgebonden Risico (PR)

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die de hele tijd op die plaats aanwezig is. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10^-6/jaar contour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen bestemmingen voor kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10^-6/jaar contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde, waarvan alleen gemotiveerd mag worden afgeweken.

Groepsrisico (GR) en invloedsgebied

Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting bij een calamiteit. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald): de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Het GR kan niet 'op de kaart' worden weergegeven, maar wordt weergegeven in een grafiek waar de kans (f) afgezet wordt tegen het aantal slachtoffers (N): de fN-curve.

Onderzoek

De dichtstbijzijnde bron op het gebied van externe veiligheid is de spoorlijn op zo'n 600 meter van het plangebied. De spoorlijn heeft een toxisch invloedsgebied van 4.000 meter. Gezien de grote afstand tot de spoorlijn en de beperkte invloed van de ontwikkeling op de hoogte van het groepsrisico (in de huidige en toekomstige situatie is een vergelijkbaar aantal personen aanwezig) is er geen beperking voor de voorgenomen herontwikkeling op het gebied van externe veiligheid. Dit is hieronder nader verantwoord.

Beperkte groepsrisico verantwoording

Aangezien het plangebied is gelegen op een afstand van méér dan 200 meter van het spoortraject en de in het plangebied aanwezige personen derhalve geen (rekeningkundige) bijdrage leveren aan het groepsrisico wordt er, overeenkomstig artikel 7 van het (concept-) Besluit externe veiligheid transportroutes, volstaan met een beperkte beschouwing:

1. De mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die spoorweg.

• De opkomsttijd bedraagt minder dan 8 minuten en voldoet daarmee aan de in het Dekkings- en spreidingsplan 2011 – 2014 vastgestelde opkomsttijden. Het plangebied is voldoende bereikbaar voor voertuigen van hulpverleningsdiensten.

• Er is voldoende dekking van de waarschuwings- en alarmeringsinstallatie en/of NL-alert.

• In het kader van de omgevingsvergunning-bouw zal de aanwezigheid van bluswater worden getoetst.

2. Voor zover het bestemmingsplan betrekking heeft op nog niet aanwezige kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten: de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die spoorweg een ramp voordoet.

Het plan voorziet in de ontwikkeling van maximaal 76 woningen en circa 1.780 m² commerciële ruimte.

Er worden geen groepen van verminderd zelfredzame personen ondergebracht.

Bij de omgevingsvergunning – bouw zal de brandweer worden gevraagd om te adviseren over het brandveiligheidsaspect.

Op 8 april 2014 heeft de sector Risicobeheersing van de Brandweer Midden- en West-Brabant in het kader van het concept-bestemmingsplan Vlaszak uitgebracht. De voorgestelde maatregelen zijn, voor zover juridisch mogelijk, in dit plan afgewogen en meegenomen.

De maatregel om afsluitbare mechanische ventilatie toe te passen in nieuwe gebouwen zal moeten worden meegenomen bij de procedure om de omgevingsvergunning – bouw. Ook dan zal de brandweer in de gelegenheid worden gesteld om advies uit te brengen.

Conclusie

Vanuit het aspect externe veiligheid zijn er geen beperkingen voor de voorgenomen bestemmingswijziging.

Algemeen

Vanuit milieu-oogpunt kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelig object noodzakelijk zijn. Deze afstand dient dan bijvoorbeeld om ter plaatse van een 'gevoelig' object, zoals woningen, een aanvaardbaar geur-, geluid- of veiligheidsniveau te realiseren. Deze afstand wordt een milieuzonering genoemd. Een milieuzonering vormt het indirecte ruimtegebruik van een milieubelastende activiteit. In de uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten zijn richtafstanden opgenomen, waarmee rekening moet worden gehouden ten opzichte van gevoelige functies. Het gaat daarbij zowel om de invloed van omliggende milieubelastende activiteiten op nieuwbouwplannen, als om invloed van eventuele nieuwe milieubelastende activiteiten op milieugevoelige bestemmingen in de omgeving.

Onderzoek

Invloed omgeving op nieuwbouwplan

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich diverse winkels, kantoorpanden en horecagelegenheden met een beperkte invloed vanuit het aspect milieuhinder. De geplande woningen en commerciële ruimten leiden niet tot een aantasting van de milieuruimte van betreffende functies. De invloed van deze functies op het gebied van milieuhinder is zeer beperkt. Daarnaast grenzen ze in de huidige situatie ook al aan bestaande woningen, waarmee hun maximale milieuruimte reeds is bepaald.

Invloed nieuwbouwplan op omgeving

Het plangebied wordt ingevuld met woningen en commerciële ruimten. Beide functies hebben op het gebied van milieuhinder geen negatieve invloed op de gevoelige bestemmingen in de omgeving. Toegestane milieucategorieën zijn in dit gemengd gebied te typeren als categorieën 1 en 2.

Conclusie

Vanuit het aspect milieuhinder zijn er geen belemmeringen voor de bestemmingswijziging die met onderhavig bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt.

Algemeen

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in hoofdstuk vijf (luchtkwaliteitseisen) van de Wet milieubeheer (Wm). Het doel is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De implementatie van de kaderrichtlijn en dochterrichtlijnen is primair gericht op het voorkomen van effecten op de gezondheid van mensen. De grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, zwevende deeltjes (PM10), lood, koolmonoxide en benzeen geven het kwaliteitsniveau van de buitenlucht aan, dat op een gegeven tijdstip moet zijn bereikt.

Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna te noemen: Wet luchtkwaliteit), het Besluit niet in betekenende mate en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen grenzen aan de concentraties van luchtverontreinigende stoffen. De meest kritische stoffen ten gevolge van het verkeer zijn stikstofdioxide (NO²) en fijn stof (PM10)).

De Wet luchtkwaliteit en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen dat ruimtelijke plannen doorgang kunnen vinden indien:

• de luchtkwaliteit ten gevolge van de plannen per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;

• de plannen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie van NO² en PM10 in de buitenlucht. Vanaf het in werking treden van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit op 1 augustus 2009 wordt onder een NIBM bijdrage een bijdrage van minder dan 3% verstaan;

• de plannen niet leiden tot het overschrijden van een grenswaarde;

• gevoelige bestemmingen (waaronder woningen, scholen en zorginstellingen) niet binnen 300 meter van een rijksweg en 50 meter van een provinciale weg worden gerealiseerd (of indien binnen deze zones geen sprake is van een (dreigende) overschrijding).

• Het Besluit NIBM heeft een aantal NIBM-grenzen vastgesteld, waarvan met zekerheid kan worden gesteld dat de 3%-grens niet wordt overschreden, te weten:

1. Woningbouw: 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en = 3.000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;

2. Kantoorlocaties: = 100.000 m² bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en = 200.000 m² bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

In alle overige gevallen of combinaties van bovenstaande grenzen moet middels een berekening worden aangetoond of de bijdrage niet in betekenende mate is of dat de grenswaarden niet worden overschreden. Tevens is in het Besluit NIBM een anticumulatie bepaling opgenomen, die zegt dat de effecten van beoogde ontwikkelingen in de omgeving van het projectgebied moeten worden meegenomen in de beoordeling van het betreffende plan. Hiermee wordt voorkomen dat verschillende NIBM-projecten samen toch in betekenende mate bijdragen aan verslechtering van de luchtkwaliteit.

Onderzoek

In het kader van de herontwikkeling van het plangebied is een toets uitgevoerd (bijlage 3) om te bepalen of de nieuwbouwplannen leiden tot strijdigheid met de wetgeving op het gebied van luchtkwaliteit. Onderstaand zijn de bevindingen uiteen gezet.

Zowel de bestaande functies als de beoogde functies genereren verkeer op de wegen in de directe omgeving van het plangebied. Op basis van de huidige bebouwing en het beoogde bouwprogramma is deze verkeersgeneratie bepaald (tabel 5.1). Daarbij zijn onderstaande uitgangspunten gehanteerd:

• voor de kentallen is gebruik gemaakt van CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie';

• voor de verkeersgeneratie is uitgegaan van de maximale verkeersgeneratie bij het type 'sterk stedelijk' in het 'centrum'.

Tabel 5.1: vergelijking tussen huidige en toekomstige verkeersgeneratie

Uit tabel 5.1 blijkt dat de verkeersgeneratie in de plansituatie kleiner is dan in de huidige situatie.

Aangezien de verkeersgeneratie in de nieuwe plansituatie kleiner is dan in de oude situatie is aannemelijk dat de concentraties luchtverontreinigende stoffen niet toe zullen nemen (of mogelijk zelfs zullen afnemen) ten opzichte van de bestemde situatie. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan (artikel 5.16, lid 1 onder b1 van de Wet milieubeheer).

Volledigheidshalve is ook gekeken naar de concentraties stikstofdioxide (NO²) en fijnstof (PM10) in de directe omgeving van het plangebied. Hiervoor is gebruik gemaakt van de resultaten uit de NSL Monitoringstool. Met de NSL Monitoringstool wordt de ontwikkeling van de luchtkwaliteit voor heel Nederland in beeld gebracht op basis van de gegevens van het ministerie van Infrastructuur en Milieu en de verantwoordelijk wegbeheerders (in dit geval de Gemeente Breda). In onderstaande tabel zijn de berekende jaargemiddelde concentraties NO² en PM10 weergegeven.

Tabel 5.2: berekende jaargemiddelde concentraties NO² en PM10

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de concentraties NO² en PM10 ter plaatse van het plangebied (ruim) onder de grenswaarden liggen.

Conclusie

Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen beperkingen voor de bestemmingswijziging.

Algemeen

Bij ruimtelijke planvorming moet aandacht worden besteed aan de natuurwetgeving. De Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet vormen het belangrijkste juridische kader voor natuurbescherming in Nederland. De verplichtingen voor de bescherming van natuurgebieden zijn opgenomen in de Natuurbeschermingswet 1998 en de bescherming van plant- en diersoorten is vastgelegd in de Flora- en faunawet. Deze wetten kunnen worden gezien als een vertaling van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. Er kan een tweedeling worden gemaakt in gebieds- en soortbescherming.

Gebiedsbescherming

Bij iedere ruimtelijke ontwikkeling dient te worden onderzocht of het plangebied in of bij een speciale beschermingszone (sbz) als bedoeld in de Natuurbeschermingswet 1998 ligt. Hierbij wordt uitvoering gegeven aan de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. De kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten mogen niet worden aangetast. In de Natuurtoets (bijalge 4a) is nagegaan of het plangebied zich in, of in directe omgeving van, beschermd natuurgebied bevindt.

Het plangebied heeft geen beschermde status als Natura 2000-gebied en maakt geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur. Het dichtstbijzijnde EHS-gebied en tevens Natura 2000-gebied 'Ulvenhoutse Bos' ligt op circa 3,8 kilometer van het plangebied. Het Ulvenhoutse Bos behoort tot het Natura 2000-landschap 'beekdalen'. Het Natura 2000-gebied is aangewezen voor drie habitattypen uit de Habitatrichtlijn.

In §5.9 is beschreven wat de invloed van de ontwikkeling is op het Natura 2000-gebied in relatie tot het aspect stikstofdepositie als gevolg van de verkeersaantrekking en eventuele verdroging. Een nader onderzoek (Voortoets) vanuit de Natuurbeschermingswet 1998 is niet aan de

orde.

Soortbescherming

Het doel van de Flora- en faunawet (1998) is het in stand houden van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. Beschermde soorten zijn onder andere bijna alle zoogdieren, vogels, amfibieën en reptielen die van nature in het wild in Nederland voorkomen. De bescherming wordt geregeld op drie manieren. Ten eerste het verbieden van handelingen die de instandhouding van soorten direct in gevaar kunnen brengen. Ten tweede kunnen kleine objecten (bijv. grot, fort) of terreinen worden aangewezen als beschermd gebied als het gebied van groot belang is voor het voortbestaan van een soort. Voor ingrepen waarbij soorten of objecten die vallen onder de Flora- en faunawet zijn betrokken, moet een ontheffing worden aangevraagd aan de Dienst Regelingen van het Ministerie van Economische Zaken.

De werkingssfeer van de Flora- en faunawet is niet beperkt tot of gerelateerd aan speciaal aangewezen gebieden, maar geeft soorten overal in Nederland bescherming.

Onderzoek

In ruimtelijke plannen is in het kader van de uitvoerbaarheid inzicht gewenst in de aanwezigheid van

beschermde soorten. Met andere woorden, in het ruimtelijke ordeningstraject dient te worden aangetoond dat het plan uitvoerbaar is. In dit kader is in eerste instantie een natuurtoets flora en fauna (bijlage 4a) uitgevoerd voor het plangebied waar onder andere ter plaatse van de huidige gebouwen een herontwikkeling zal plaatsvinden. Uit dit onderzoek is gebleken dat ook een nader onderzoek uitgevoerd moet worden voor vleermuizen en gierzwaluwen (bijlage 4b). Hieronder worden de resultaten uit beide onderzoeken weergegeven. Voor een uitgebreide beschrijving van de onderzoeken en de resultaten wordt verwezen naar bijlage 4a en 4b.

Resultaten 'Natuurtoets Gasthuyspoort te Breda'

Kort samengevat is het resultaat van de natuurtoets dat in het plangebied beschermde soorten voorkomen die de voorgenomen herontwikkeling kunnen beïnvloeden. Het betreft de zwaarder beschermde soorten vleermuizen en de gierzwaluw. Daarnaast moet rekening gehouden worden met algemene broedvogels.

Tabel 2 en 3 soorten en jaarrond beschermde vogelnesten:

Zwaarder beschermde vleermuizen worden verwacht in de bebouwing in het plangebied. Daarnaast wordt de gebouwbewonende gierzwaluw verwacht. In de bebouwing zijn elementen, ruimtes en kieren aanwezig die in potentie geschikt zijn voor deze soorten. Het is noodzakelijk om een nader onderzoek uit te voeren naar het voorkomen van deze soorten om het effect van aantasting of verstoring van de werkzaamheden te kunnen inschatten. Inpandige werkzaamheden (slopen plafonds, tussenmuren e.d.) kunnen overigens onafhankelijk van de uitkomst van het nader onderzoek plaats vinden (onder voorwaarde dat de spouwmuren, daken en andere natuurgevoelige delen ongemoeid blijven). In tabel 5.3 is een overzicht weergegeven van de mogelijke voorkomende beschermde soorten in het plangebied.

Algemene broedvogels

Voor de voorgenomen werkzaamheden waarbij bomen, andere hoge vegetatie en de gebouwen verwijderd of aangepast worden, dient rekening gehouden te worden met het broedseizoen (globaal half maart tot en met juli). In deze periode kunnen broedvogels aanwezig zijn in het plangebied. Dit wordt aannemelijk geacht gezien de aanwezige bomen en de gebouwen in het gebied.

De rooiwerkzaamheden en werkzaamheden aan de bebouwing worden zoveel mogelijk buiten het broedseizoen uitgevoerd. Het heeft de voorkeur om de te rooien vegetatie voorafgaand aan het broedseizoen te verwijderen. Op deze manier wordt voorkomen dat vogels hier tot broeden komen en zijn er geen belemmeringen vanuit de Flora- en faunawet.

Indien het niet mogelijk is om buiten het broedseizoen om te werken dan dient vooraf aan de werkzaamheden de te rooien vegetatie in het plangebied gecheckt te worden op de aanwezigheid van broedvogels door een erkend ecoloog. Indien vastgesteld wordt dat er sprake is van actuele broedgevallen binnen het plangebied of de directe omgeving kan het plangebied niet vrijgegeven worden en dienen de werkzaamheden uitgesteld te worden tot nadat het nest niet meer in gebruik is.

Er zijn geen belemmeringen vanuit de Flora- en faunawet aan de orde indien ten minste één van de volgende maatregelen genomen wordt:

• de werkzaamheden aan de hoogopgaande vegetatie en de gebouwen wordt buiten het broedseizoen uitgevoerd (voorkeursmaatregel).

• het plangebied wordt kort voor aanvang van de werkzaamheden door een erkende ecoloog gecontroleerd op actuele broedgevallen; bij gebleken aanwezigheid van broedende vogels moeten de werkzaamheden worden uitgesteld tot na het broedseizoen.

Resultaten nader onderzoek 'Vleermuis- en vogelonderzoek'

Uit de natuurtoets bleek dat vleermuizen en de gierzwaluw mogelijk voorkomen in het plangebied. Indien dat het geval is dan heeft de ruimtelijke ingreep mogelijk consequenties voor deze soorten. Daarom is een nader onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van vleermuizen en gierzwaluwen in het plangebied. In bijlage 4b is dit onderzoek als bijlage opgenomen. In deze paragraaf is een beknopte samenvatting van de onderzoeksresultaten opgenomen.

Vleermuizen

In het plangebied zijn vijf baltsende mannetjes van de gewone dwergvleermuis waargenomen. Baltsende gewone dwergvleermuizen hebben geen vaste baltsplek, maar zijn mobiel. Roepende mannetjes hebben dus in de nabijheid een territorium en paarverblijfplaats. Paarverblijfplaatsen behoren tot de vaste rust- en verblijfplaatsen en zijn volgens de Flora- en faunawet beschermd. Dergelijke paarverblijfplaatsen kunnen zich zowel binnen als buiten het plangebied bevinden. Binnen het plangebied zijn dergelijke verblijfplaatsen echter niet aangetroffen. Het is dan ook niet te verwachten dat de voorgenomen werkzaamheden leiden tot een verstoring van een (beschermde) paarverblijfplaats.

Alhoewel dus geen verblijfplaatsen zijn aangetroffen binnen het plangebied maken vleermuizen wel gebruik van de omgeving in en nabij het plangebied. Om te voorkomen dat vleermuizen tijdens de

werkzaamheden worden verstoord, wordt aangeraden om het aanbrengen van verlichting zoveel

mogelijk te beperken (ook tijdens de bouw). Nagenoeg alle vleermuissoorten zijn namelijk gevoelig

voor lichtverstoring.

Indien mogelijk zou in het ontwerp rekening gehouden kunnen worden met vleermuizen door verlichting te gebruiken die minder verstorend is voor vleermuizen. Lage armaturen

met wit licht die naar beneden uitstralen vormen geen belemmering voor vleermuizen en zouden

gebruikt kunnen worden. Aangezien een verblijfplaats van de gewone dwergvleermuis in de directe

omgeving van het plangebied bekend is (de vleermuiskasten), dient hierop geen lichtuitstraling plaats

te vinden zodat verstoring op de vleermuizen voorkomen wordt.

Daarnaast zijn er speciaal voor renovatie of nieuwbouw onderhoudsvrije vleermuizenkokers in de

handel die ingemetseld kunnen worden en zogenaamde vleermuiskwartieren die eenvoudig te bevestigen zijn aan muren.

Foerageergebied is beschermd als het van essentieel belang is voor het in stand houden van een vaste verblijfplaats. Dit is het geval als bij het verdwijnen van het foerageergebied de verblijfplaats ook zou verdwijnen. Echter, het plangebied wordt niet intensief gebruikt als foerageergebied. Daarnaast is in de directe omgeving voldoende alternatief en vergelijkbaar foerageergebied aanwezig. Er wordt door het voornemen geen essentieel foerageergebied voor vleermuizen aangetast.

Bij de inspectie van het gebied bij daglicht zijn geen sporen (keutels, afgebeten insectenvleugels e.d) gevonden die aan vleermuizen toegekend kunnen worden.

Op basis van het uitgevoerde vleermuisonderzoek kan in alle redelijkheid worden gesteld dat de

voorgenomen plannen weinig of geen invloed zullen hebben op de vleermuisactiviteiten die zijn vastgesteld binnen het plangebied. Voor wat betreft vleermuizen zijn er geen belemmeringen te verwachten ten aanzien van de Flora- en faunawet.

Wel wordt geadviseerd waar mogelijk tijdens en na de bouw rekening te houden met vleermuizen door verlichting te gebruiken die minder verstorend is voor de vleermuizen.

Gierzwaluw

Nestlocaties (verblijfplaatsen) van de gierzwaluw zijn tijdens de veldbezoeken niet aangetroffen. Het is dan ook onwaarschijnlijk dat deze zich binnen het plangebied bevinden. Voor wat betreft de gierzwaluw zijn geen belemmeringen te verwachten ten aanzien van de Flora- en faunawet.

Conclusie

Vanuit het aspect ecologie zijn er geen belemmeringen voor de bestemmingswijziging die met onderhavig bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt.

Algemeen

De watertoets, die wettelijk is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening, vormt het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. De watertoets verplicht tot het opnemen van een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Deze paragraaf gaat daar nader op in voor dit bestemmingsplan.

Door de Europese Kaderrichtlijn Water heeft Nederland een resultaatverplichting voor het bereiken van de gewenste waterkwaliteit en ecologie van grond- en oppervlaktewatersystemen. Voor grote wateren of watersystemen, de zogenaamde waterlichamen, zijn hiertoe bindende doelen opgesteld. De maatregelen om de doelen te bereiken worden uitgewerkt in de stroomgebiedprocessen. Voor de overige wateren geldt het stand-still principe. Waterbeheerders mogen hiervoor zelf aanvullende doelen opstellen.

Europees en nationaal niveau

Op Europees niveau gaat het om de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en de Richtlijn overstromingsrisico's (ROR). Op nationaal niveau zijn de Structuurvisie infrastructuur en ruimte (SIR), het Nationaal Waterplan (NWP) en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) van belang. De KRW is een Europese richtlijn die ervoor moet zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in 2015 op orde is en blijft. De ROR stimuleert Lidstaten tot informatie-inwinning, overleg en planvorming voor nationaal én grensoverschrijdend beheer van overstromingsrisico's. In de SIR schetst het Rijk een visie hoe Nederland er in 2040 voor moet staan. Het Nationaal Waterplan (NWP) is het rijksplan voor het waterbeleid voor de periode 2009-2015. Het plan beschrijft welke maatregelen genomen moeten worden om Nederland ook in de toekomst veilig en leefbaar te houden en om de (economische) kansen die water biedt te benutten. Het NBW heeft tot doel om in 2015 het watersysteem op orde te hebben en daarna op orde te houden anticiperend op veranderende omstandigheden, zoals onder andere de verwachte klimaatverandering, zeespiegelstijging, bodemdaling en toename van verhard oppervlak.

Provincies en gemeenten dragen zorg voor een integrale afweging van de ruimtebehoefte en leggen deze vast in provinciale beleids- en streekplannen, respectievelijk structuur- en bestemmingsplannen.

Provinciaal niveau

De hierboven genoemde Europese en nationale richtlijnen zijn door de provincie Noord-Brabant op het gebied van water doorvertaald in een regionaal waterplan 'Provinciaal Waterhuishoudingsplan 2010-2015'. Hierin staan op hoofdlijnen de doelen die de provincie wil bereiken op het gebied van water en op welke wijze deze te realiseren. Op punten waar de provincie meer in detail wil regelen hoe met water om te gaan is dit vastgelegd in Provinciale Verordeningen. Voor water zijn de volgende drie verordeningen van belang: de Verordening Water, Verordening ruimte en de Provinciale Milieuverordening.

In de Verordening Water zijn regels opgenomen voor het waterbeheer. Zo zijn er normen gesteld voor de regionale waterkeringen en voor wateroverlast. Ook zijn in de verordening voorschriften opgenomen voor grondwateronttrekkingen waarvoor de provincie het bevoegd gezag is. Binnen het plangebied liggen geen regionale waterkeringen. De norm voor wateroverlast is gesteld op 1 keer per 100 jaar als werknorm voor stedelijk gebied conform het NBW.

De Verordening ruimte 2014 Noord-Brabant bevat regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van bestemmingsplannen. Met betrekking tot water gaat het om de volgende onderwerpen:

• regionale waterbergingsgebieden en reserveringsgebieden waterberging,

• beschermingszones voor grondwaterwinningen voor de openbare drinkwatervoorziening (zie PMV)

• hoogwaterbescherming.

Regionaal niveau

Het Provinciaal waterhuishoudingsplan is door Waterschap Brabantse Delta geconcretiseerd in een Waterbeheerplan, de Beleidsregel toepassing Waterwet en de waterschapsverordening (Keur). Hierin wordt onderscheid gemaakt in volledig Beschermde gebieden en Attentiezones (beschermde gebieden waterhuishouding) en beperkt Beschermde gebieden(bescherming landbouw/landschap/natuur). Het plangebied is niet gelegen in dergelijke gebieden.

Gemeentelijk niveau

De Structuurvisie Breda, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt.

Het Hemel- en grondwaterbeleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond) wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond) watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

Onderzoek

Onderstaand zijn de diverse onderdelen vanuit het aspect water op basis van de opgestelde waterparagraaf beschreven voor het plangebied. Deze zijn gebaseerd op een onderzoek (bijlage 5) dat in het kader van dit bestemmingsplan is uitgevoerd.

Huidige situatie

Maaiveldhoogte

Het maaiveld in het plangebied heeft een hoogte van circa NAP +3,0 meter (bron: AHN.nl).

Bodemopbouw

In het Dino-loket van TNO is een boring opgenomen uit de omgeving van het plangebied, die inzicht geeft in de bodemopbouw tot circa 12,5 meter beneden maaiveld. De eerste 2,4 meter beneden maaiveld bestaat voornamelijk uit fijn zand. Van circa 2,4 meter beneden maaiveld tot 3,4 meter beneden maaiveld, bestaat de bodem uit een leemlaag. Vervolgens bestaat de bodem tot de maximaal geboorde diepte van 12,5 meter beneden maaiveld uit fijn tot matig grof zand.

Grondwaterstand

Via het Dino-loket zijn gegevens opgevraagd over de grondwaterstand in het plangebied. In de omgeving van het plangebied is een bruikbare peilbuis B44D0734 (ter hoogte van de Grote Markt) aanwezig die gedurende de periode 1952-1995 is waargenomen. Het plangebied ligt 200 meter ten oosten van de locatie van de peilbuis. De maaiveldhoogte nabij de peilbuis bedraagt NAP +4,96 meter. De peilbuis heeft een filter op circa 5,5 tot 10,5 meter beneden maaiveld.

Daarnaast is in de omgeving van het plangebied een bruikbare peilbuis B44D0604 (ter hoogte van de Nassausingel) aanwezig die gedurende de periode 2007-2013 is waargenomen. Het plangebied ligt 200 meter ten westen van de locatie van de peilbuis. De maaiveldhoogte nabij peilbuis bedraagt NAP +2,59 meter. De peilbuis heeft een filter op circa 6,0 tot 8,0 meter beneden maaiveld.

Op basis van de peilbuizen blijkt dat de grondwaterstand tot ruim NAP +1,0 tot +1,2 meter kan stijgen. Gemiddeld ligt de grondwaterstand rond NAP +0,3 meter. In het plangebied zal de grondwaterstand naar verwachting overeenkomen met de gemeten grondwaterstand in de peilbuizen uit Dino-loket omdat het plangebied precies tussen de twee peilbuizen in ligt. Dit betekent een gemiddelde grondwaterstand van circa 2,5 meter beneden maaiveld en een hoogste grondwaterstand van circa 1,8 m beneden maaiveld.

De locatie is niet in een grondwaterbeschermingsgebied of waterwingebied gelegen (Provinciale Milieuverordening 2010).

Oppervlaktewater en ecologie

In de directe omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Ook is het plangebied niet gelegen in of in de nabijheid van een volledig Beschermd gebied, Attentiezone of beperkt Beschermd gebied vanuit de Keur (Keur Waterschap Brabantse Delta).

Riolering

In de huidige situatie stroomt zowel het hemelwater afkomstig van het verhard oppervlak als het vuilwater af naar het gemeentelijk gemengd rioolstelsel gelegen in de omgeving van het plangebied (Catharinastraat, Veemarktstraat en Vlaszak).

Toekomstige situatie

Ontwikkeling

De herontwikkeling heeft geen toename van het verhard oppervlak als gevolg. Vanuit het waterschap is er conform de hydraulische randvoorwaarden (2009) dan ook geen eis voor realisatie van retentie. Vanuit de gemeente Breda geldt dat voor de voorgenomen herontwikkeling het hemel- en grondwaterbeleid van toepassing is en gevraagd wordt of kleine buien geborgen en geïnfiltreerd kunnen worden.

Waterkwaliteit

Het hemelwater dat terechtkomt op de bebouwing en de openbare verharding wordt beschouwd als schoon wanneer geen uitlogende bouwmaterialen (uitlogende bouwmaterialen zijn o.a. zinken dakgoten en standpijpen, loden dakslabben, betongranulaat als wegfundering etc.) worden gebruikt. Dit schone hemelwater wordt bij voorkeur gescheiden van het vuilwater opgevangen en verwerkt.

Vuilwater

Het vuilwater afkomstig van de herontwikkeling is en blijft aangesloten op het bestaand gemengd rioolstelsel in de omgeving van het plangebied.

Hemelwater

Bij deze herontwikkeling is geen sprake van toename van het verhard oppervlak. De gemeente Breda vraagt bij ver- of nieuwbouw waarbij het oppervlak niet toeneemt of kleine buien geborgen en geïnfiltreerd kunnen worden.

Met betrekking tot de verwerking van schoon hemelwater zijn er de volgende mogelijkheden in het plangebied.

Bergen in vegetatiedak

Een mogelijke optie voor het bergen en vertraagd afvoeren van hemelwater wat valt op daken in het plangebied is het toepassen van een vegetatiedak. Bij nieuwbouw dient bij de constructie rekeningen te worden gehouden met het toepassen van een vegetatiedak. Bij de panden waar de bestaande constructie wordt toegepast (A1 en B uit figuur 4.1) wordt bekeken in hoeverre een vegetatiedak haalbaar is.

De platte daken kunnen worden uitgevoerd als groene/sedum (vegetatie) daken. Jaarlijks kan een vegetatie dak wel 40% tot 60% van het gevallen hemelwater absorberen en weer verdampen. De substraatlaag heeft een opvangcapaciteit voor hemelwater en zolang deze buffer niet vol is, gaat het hemelwater niet de regenpijp en vervolgens de gemengde riolering in. Per meter vegetatiedak kan circa 35 mm water (0,035 m³ per m²) vastgehouden worden (de berging op vegetatiedaken is variabel en afhankelijk van de constructie, substraatlaag en helling van het dak).

Overige mogelijkheden voor verwerking van hemelwater

Naast berging in vegetatiedaken zijn er nog andere mogelijkheden. Gedacht kan worden aan:

1. Bergen en infiltreren via IT-riolering of ondergrondse voorziening (infiltratiekelder, kratjes) in oude steeg / het nieuwe straatje

Er kan gedacht worden aan het toepassen van een infiltratieleiding of ondergrondse voorziening waarop de hemelwaterafvoer kan worden aangesloten. Via de infiltratieleiding of ondergrondse voorziening kan het hemelwater vervolgens infiltreren in de bodem. Aandachtspunt hierbij is dat de infiltratievoorziening boven de GHG (circa 1,8 meter beneden maaiveld) moet liggen en de bodem voldoende doorlatend moet zijn om infiltratie mogelijk te maken.

2. Waterpasserende verharding

Een mogelijkheid voor het gedeeltelijk bergen en vertraagd afvoeren/infiltreren van hemelwater in het plangebied is het toepassen van een waterpasserende verharding met een waterbergende fundering. Dit systeem kan worden toegepast onder parkeerplaatsen en onder de (terrein)verharding. Per m² waterpasserende verharding kan afhankelijk van de fundatiedikte tot circa 140 mm water (0,14 m³ per m²) in de fundering worden geborgen. Ook hierbij geldt dat de bodem voldoende doorlatend moet zijn om infiltratie mogelijk te maken.

Ontwateringsdiepte

De ontwateringsrichtlijn van de gemeente Breda voor nieuw stedelijk gebied is 0,7 meter. De maaiveldhoogte in het plangebied is circa NAP +3,0 meter. Op basis van de beschikbare gegevens is de globale ontwateringdiepte te bepalen. Op basis van de voorkomende grondwatertrappen wordt verwacht de hoogste grondwaterstand in de omgeving van het plangebied op circa 1,8 meter -mv. ligt. Op basis van de beschikbare grondwatergegevens is de ontwateringsdiepte in het plangebied ruim voldoende.

Conclusie

DDe waterparagraaf is ter goedkeuring aangeboden aan het Waterschap Brabantse Delta. Het Waterschap heefteen positief wateradvies uitgebracht, nadat zij heeft gewezen op de verschillende mogelijkheden van infiltreren van afstromend hemelwater en dat bij de verdere planuitwerking hierin een keuze gemaakt moet worden. Tevens heeft zij gewezen op het plaatsen van één of meerdere peilbuizen. Na het positieve advies is ontvangen bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen bestemmingswijziging vanuit het aspect water.

Algemeen

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet - als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening - worden onderzocht of de voorgenomen bestemming niet wordt belemmerd door bodemverontreiniging. In het belang van de bescherming van het milieu zijn, om de bodem te beschermen, regels gesteld in de Wet bodembescherming. Deze wet is van toepassing op bestemmingsplannen die nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken. De bodem dient geschikt dient te zijn voor de beoogde functie; in dit geval voor de functie wonen.

Onderzoek

In januari 2014 is een historisch bodemonderzoek (bijlage 6) uitgevoerd, waarvan de resultaten hieronder zijn weergegeven.

In 2004 is een verkennend bodemonderzoek (kenmerk AO041619 Wematech Bodem Adviseurs B.V., d.d. 12 juli 2004) uitgevoerd op het onbebouwd gedeelte tussen de Vlaszak en de Veemarktstraat ong. te Breda. De boven- en ondergrond ter plaatse van het zuidelijke deel van de onderzoekslocatie is licht tot sterk verontreinigd met zware metalen en PAK, deze zijn volgens dit onderzoek gerelateerd aan het aanwezige puin in de bodem. Ter plaatse van het noordelijke deel van de onderzoekslocatie is de bovengrond licht verontreinigd met PAK en minerale olie. De aangetroffen verontreiniging komt overeen met die welke ook elders aanwezig is in het historische centrum van Breda.

In het grondwater zijn geen verontreinigingen aangetroffen. Bij ongewijzigd gebruik van de locatie vormen de resultaten geen directe belemmering voor dit gebruik. Bij functiewijziging en/of nieuwbouwplannen (gebouw A2, A3 en gebouw C) dienen de risico’s opnieuw te worden beoordeeld, een nieuw nader onderzoek naar de omvang van de verontreiniging dient te worden uitgevoerd.

Het historisch onderzoek heeft geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van (voormalige) bodembedreigende activiteiten op het onderzoeksterrein van de periode sinds mei 2004 tot heden opgeleverd.

Conclusie

Omdat het hier een historische verontreiniging betreft en er in de huidige situatie geen risico’s zijn te verwachten, kunnen maatregelen bij een ongewijzigd terreingebruik achterwege blijven.

Omdat met de herontwikkeling van het plangebied deels sprake is van een functiewijziging en de resultaten van het verkennend bodemonderzoek uit 2004 gedateerd zijn, dient formeel een nader bodemonderzoek te worden uitgevoerd voorafgaand aan verlening van de omgevingsvergunning ter plaatse van de gebouwen A2, A3 en gebouw C. Aangetoond moet zijn dat de bodem geschikt is voor de beoogde functie.

Algemeen

Bij besluit van 21 februari 2011 heeft de wetgever het Besluit milieueffectrapportage en het Besluit omgevingsrecht gewijzigd. De belangrijkste wijziging betreft het meer 'in lijn brengen' van het Besluit m.e.r. met de Europese richtlijn m.e.r. Dit houdt in dat onder andere de zogenaamde drempelwaarde voor activiteiten een indicatief karakter heeft gekregen. Met dit wijzigingsbesluit is bepaald dat voor activiteiten die op de bij het besluit behorende C- en D-lijst zijn opgenomen, altijd aandacht aan m.e.r. geschonken dient te worden. Dit strekt tot het bepalen of een m.e.r. of m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. Op hoofdlijnen komt het erop neer dat voor activiteiten die behoren tot de C-lijst een m.e.r.-plicht volgt en voor activiteiten op de D-lijst volgt dan wel een m.e.r.-beoordelingsplicht dan wel een motivering dat geen m.e.r.(beoordeling) nodig is. Hierbij is (onder meer) de bij de activiteit behorende drempelwaarde van belang.

Onderzoek

De activiteit die met het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is de realisatie van circa 76 appartementen en circa 1.780 m² commerciële ruimte. Deze activiteit behoort niet tot de C-lijst, dus er is geen directe m.e.r.-plicht. De activiteit valt eveneens buiten de D-lijst (D11.2), zijnde "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,

• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of

• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer."

Gezien de aard van de ontwikkeling, is een m.e.r.-beoordelingsplicht niet aan de orde.

Stikstofdepositie

Het Ulvenhoutse Bos behoort tot het Natura 2000-landschap 'beekdalen' en ligt op circa 3,8 kilometer van het plangebied. Zoals in paragraaf 5.5 uiteen is gezet, is er ten opzichte van de huidige situatie sprake van een afname van verkeersbewegingen. Significant negatieve effecten als gevolg van de verkeersaantrekking vanwege de nieuwe functies zijn daarmee uit te sluiten.

Met de herontwikkeling van de locatie zullen op het gebied van energievoorziening de best beschikbare technieken worden toegepast (voor onder meer verwarming van de gebouwen). De CO²-uitstoot van de panden binnen het plangebied zal om die reden verbeteren ten opzichte van de voormalige situatie.

Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling zijn - gezien bovenstaande uiteenzetting - geen significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen van het Ulvenhoutse Bos te verwachten. Hiermee is ook uit te sluiten dat negatieve effecten optreden op andere Natura 2000-gebieden, die op grotere afstand van het plangebied liggen.

Conclusie

Op grond van de in dit kader van het onderhavige bestemmingsplan beschreven aspecten (zie de voorafgaande paragrafen) en het verschil tussen de daadwerkelijke activiteit in relatie tot de drempelwaarden waaruit een m.e.r.-beoordelingsplicht voortvloeit, wordt geconcludeerd dat bij de vaststelling van dit bestemmingsplan geen onevenredige nadelige milieueffecten voortkomen die het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling dan wel het doorlopen van de m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.

Omdat uit te sluiten is dat het plan effecten heeft op de instandhoudingsdoelstellingen van het Ulvenhoutse Bos is een 'passende beoordeling' (conform artikel 19, j van de Natuurbeschermingswet) niet aan de orde. Hierdoor is tevens geen Natuurbeschermingswetvergunning noodzakelijk.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige en toekomstige waarden en karakteristieken van het plangebied. De voorgenomen ontwikkelingen dienen – voor zover ruimtelijk relevant en mogelijk – juridisch vertaald te worden. Het aangegeven planologisch instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In de navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de toelichting, de regels en de verbeelding. De verbeelding en de daarin aangewezen bestemmingen en regels vormen tezamen het juridische plan. De toelichting heeft geen rechtskracht. In de toelichting worden de achtergronden en beweegredenen aangegeven die hebben geleid tot de bestemmingen. De regels omvatten de omschrijvingen van de in het plan vervatte bestemmingen, waarbij per bestemming het doel wordt aangegeven. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridische opbouw van het plan.

In Nederland zijn regels afgesproken over de naamgeving, de opbouw van de planregels en hoe deze worden verbeeld. Dit wordt de zogenoemde Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) genoemd. Dit alles om alle bestemmingsplannen in Nederland beter te kunnen vergelijken en ze ook digitaal uitwisselbaar te maken. Per 1 januari 2010 is deze digitalisering verplicht. Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld volgens deze landelijke richtlijnen en standaarden.

Bij de opzet van dit bestemmingsplan is gekozen voor het gebruik van eindbestemmingen. Op basis van de bepalingen van een eindbestemming kunnen direct omgevingsvergunningen worden afgegeven, indien deze passen binnen de bestemmingsomschrijving en de bebouwingsbepalingen. In deze gevallen is sprake van een 'directe bouwtitel'. Volledigheidshalve wordt hierbij opgemerkt dat ook bij een eindbestemming niet te allen tijde sprake moet zijn van een zeer gedetailleerde bestemming. Afhankelijk van de situatie kan een eindbestemming een globaal karakter hebben en meerdere functies bevatten (bestemmingen). Een flexibel bestemmingsplan betekent overigens niet dat geen rekening wordt gehouden met de bestaande omgeving en omliggende functies. In de onderzoeken is uitgegaan van de maximale mogelijkheden van het bestemmingsplan. Zodoende kan gesteld worden dat de rechtszekerheid niet in het geding is en aangetoond is dat het plan uitvoerbaar is. Zo zijn onder meer voorwaarden opgenomen voor de maximale bouwhoogtes en de maximaal te realiseren woningen.

Indeling planregels

De juridische regeling bestaat uit 4 hoofdstukken, te weten

• Inleidende regels;

• Bestemmingsregels;

• Algemene regels;

• Overgangs- en slotregels.

De volgorde is gebaseerd op de indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP.

In hoofdstuk 1 ('inleidende regels') worden de in het bestemmingplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe oppervlakte, hoogte en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In het volgende hoofdstuk ('bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemming en het gebruik (zie paragraaf 6.3.) Daarna volgt het hoofdstuk ('algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels zoals algemene ontheffingsregels, algemene wijzigingsregels en procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen.

Artikel 3: Centrum

Deze bestemming geldt voor de gronden ter plaatse van de deelplannen B en C (zie figuur 4.1 van deze toelichting). Centraal in deze bestemming is de functie detailhandel, maar ook bepaalde horecatypen, dienstverlening en voorzieningen op het gebied van cultuur en ontspanning zijn mogelijk. Deze functies zijn op de begane grond toegestaan. Op de verdiepingen is wonen toegestaan. In plandeel C is een hotel, een kantoor en kamerverhuur toegestaan en op de begane grond ter plaatse van de specifieke aanduiding is een woning met atelier mogelijk.

Artikel 4: Gemengd

Deze bestemming is vergelijkbaar met de bestemming 'Centrum'. Ook hier is de diversiteit aan functies op de begane grond uitgangspunt. In tegenstelling tot de bestemmingen 'Centrum' is binnen deze bestemmingen tevens wonen op de begane grond toegestaan. De verdiepingen zijn bestemd voor wonen. In beperkte mate is kamerverhuur toegestaan. Deze bestemming geldt voor de gronden ter plaatse van deelplan A1.

Artikel 5: Groen

Voor de binnentuin is de bestemming groen opgenomen.

Artikel 6: Verkeer

Voor de ontsluitingsweg (Catharinastraat) en de nieuwe langzaamverkeersverbinding tussen de Vlaszak en de Veemarktstraat is de bestemming 'Verkeer' opgenomen. Ook is in deze bestemming balkons van de nieuwbouw mogelijk.

Artikel 7: Woongebied

Voor de deelplannen A2 en A3 is de bestemming woongebied opgenomen. De doeleindenomschrijving van deze bestemming geeft aan dat deze gronden mogen worden gebruikt voor het wonen al dan niet in combinatie met een aan huis gebonden beroep- of bedrijfsactiviteit. Op een deel van de begane grond van Veemarktstraat 58 is ook detailhandel toegelaten.

Artikel 8: Leiding

Dit artikel is bedoeld ter bescherming van de aanwezige leiding.

Artikel 9: Waarde-Archeologie

Om de mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' met bijbehorend vergunningstelsel opgenomen.

Artikel 10: Waarde-Beschermd stadsgezicht

Ter bescherming van het beschermd stadsgezicht is deze regeling opgenomen. De regeling stelt voorwaarden aan de bouwmogelijkheden die gelden vanuit de overige bestemmingen.

In artikel 3.1.6, sub F van het Besluit ruimtelijke ordening is vastgelegd dat inzicht gegeven moet worden over de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk gemaakt worden binnen het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn en gerealiseerd kunnen worden. Het is bijvoorbeeld niet toegestaan om gronden te bestemmen voor 'Wonen' als vanwege kosten woningbouw op die locatie onmogelijk is. Op het moment dat de gronden dan bestemd worden voor 'wonen', is er sprake van een oneigenlijke bestemming. De gronden kunnen namelijk onmogelijk worden gebruikt voor hetgeen ze bestemd zijn. Dit is wettelijk niet toegestaan. Vandaar de noodzaak tot onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid.

Onderhavig plan betreft de herontwikkeling van voormalige kantoor- en winkelfuncties tot locatie voor wonen en commerciële functies. Gelet hierop dient de economische uitvoerbaarheid inzichtelijk gemaakt te worden.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning met afwijking. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² brutovloeroppervlak (bvo) of met één of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 bvo m².

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Indien de kosten minder dan €10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden volgens het geldende bestemmingsplan hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

De gemeente Breda en de ontwikkelaar hebben voor dit plan een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de financiële afhandeling van het plan. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt aangaande de eigendomsoverdracht, kostenverhaal en realisatie van de plannen. Op die manier is gewaarborgd dat het plan anderszins verzekerd is en ook economisch uitvoerbaar is. Het vaststellen van een exploitatieplan is derhalve niet nodig.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor het voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Als eerste is een concept-ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In dat stadium heeft het wettelijke vooroverleg plaatsgevonden met instanties als waterschap, diensten van het Rijk en provincie (paragraaf 8.2.1). Hierna is de wettelijke procedure gestart met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan (paragraaf 8.2.2).

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is onderhavig conceptontwerp van het bestemmingsplan toegezonden aan de volgende instanties:

1. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, 's-Hertogenbosch;

2. Waterschap Brabantse Delta, Breda;

3. KPN;

4. Brandweer Midden- en West-Brabant, Pro-actie en Preventie, Tilburg;

5. Enexis;

6. Nederlandse Gasunie;

7. Ziggo;

8. Brabant Water;

9. Tennet;

10. Kamer van Koophandel.

De provincie, Enexis, Gasunie en Tennet hebben gereageerd en aangegeven geen opmerkingen te hebben. Het waterschap en de brandweer hebben wel inhoudelijk gereageerd op het plan. Hieronder zijn deze reacties van commentaar voorzien.

Waterschap Brabantse Delta

Het waterschap geeft aan dat de locatie zeer geschikt is voor het lokaal infiltreren van afstromend hemelwater. In paragraaf 5.7 zijn verschillende opties hiervoor aangegeven. Het waterschap gaat ervan uit dat in de verdere planuitwerking nagegaan wordt of invulling gegeven kan worden aan één of meerdere van de voorgestelde opties.

Ten behoeve van een adequate GHG-bepaling wordt aangeraden om binnen de peillocatie één of meerdere peilbuizen te plaatsen, zodat op basis van de grondwaterstandmetingen nagegaan kan worden of de ingeschatte GHG binnen de verwachtingen ligt. Om de mogelijkheden voor infiltratie nader te bepalen wordt aangeraden de infiltratiecapaciteit van de bodem op diverse locaties te bepalen.

Gevraagd wordt in de planregels binnen de bestemmingen 'Centrum' en 'Gemengd' de functie 'water en waterhuishoudkundige voorzieningen' of een soortgelijke functie toe te voegen.

Beantwoording

In de verdere planuitwerking zal worden aangegeven welke van de voorgestelde opties al worden toegepast voor het infiltreren van het afstromend hemelwater.Er zullen ook peilbuizen te zijner tijd geplaatst worden.

De planregels zijn aangepast.

Het Waterschap heeft positief geadviseerd.

Brandweer Midden- en West-Brabant

De brandweer heeft gereageerd en geeft aan dat het plangebied gelegen is in het invloedsgebied van het toxische scenario van een of meerdere Brzo bedrijven en/of van een spoorlijn, autoweg of buisleiding.

Beantwoording

De opmerkingen hebben geleid tot een aanvulling van paragraaf 5.3 externe veiligheid met een groepsrisico verantwoording.

Met de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) start de formele vaststellingsprocedure. Gedurende de periode van de tervisielegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen op het plan of onderdelen daarvan inbrengen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien.

Met de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) start de formele vaststellingsprocedure. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter visie gelegen van 19 juni t/m 30 juli 2014 en tijdens deze periode is 1 schriftelijke zienswijze ingekomen.. De zienswijze is samengevat en van commentaar voorzien en heeft geleid tot wijzigingen van het ontwerpbestemmingsplan.

Het college heeft de raad voorgesteld het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.