In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'Steenakker, herziening diverse locaties Gageldonkseweg' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2015206002-0401 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een zelfbedieningswinkel, met name voor levensmiddelen.

De regels uit het bestemmingpslan 'Steenakker', als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0758.BP2012039001-0501 met de bijbehorende bijlagen, vastgesteld op 20 juni 2013 en onherroepelijk geworden op 11 juni 2014 zijn onverkort van toepassing op het plan, met dien verstande dat de voor 'Bedrijf' aangewezen gronden ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel', tevens bestemd zijn voor detailhandel, met uitzondering van een supermarkt.

De regels uit het bestemmingpslan 'Steenakker', als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0758.BP2012039001-0501 met de bijbehorende bijlagen, vastgesteld op 20 juni 2013 en onherroepelijk geworden op 11 juni 2014 zijn onverkort van toepassing op het plan, met in achtneming van hetgeen in deze planregels is bepaald.

1. Bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van functies op grond van deze planregels dienen, overeenkomstig het door de gemeente Breda vastgestelde parkeer- en stallingsbeleid, voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig te zijn of te worden gerealiseerd en in stand te worden gehouden.

2. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. indien in het plangebied, danwel in de directe omgeving, op een andere wijze in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, met dien vestande dat aan de omgevingsvergunning financiële voorwaarden verbonden kunnen worden.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan "Steenakker, herziening diverse locaties Gageldonkseweg".

Voor het plangebied 'Steenakker, herziening diverse locaties Gageldonkseweg vigeert het bestemmingsplan 'Steenakker'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 20 juni 2013 en onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 11 juni 2014.

Het bestemmingsplan 'Steenakker' is er op gericht een modern planologisch regiem te bieden voor de aanwezige functies in het plangebied. Dit zijn bedrijven op een modern, gemengd bedrijventerrein en woningen aan oude routes in een voormalige agrarisch landschap.

Van oudsher zijn tussen de woningen aan de Gageldonkseweg aan de noordzijde van het plangebied een drietal kleinschalige bedrijven aanwezig. Dit zijn bedrijven waarbij bovendien detailhandel plaats vindt. Geconstateerd is dat de betreffende regels aangaande deze detailhandel niet geheel correct zijn. De formulering van het voorschrift is niet in lijn met het momenteel vigerende detailhandelsbeleid.

Het bestemmingsplan ‘Steenakker, herziening diverse locaties Gageldonkseweg’ voorziet in een aangepaste regeling voor de gronden met de bestemming Bedrijf en de aanduiding ‘detailhandel’ en is gericht op het in overeenstemming brengen van het planologische regiem met het (detailhandels)beleid. Alle andere bepalingen uit het bestemmingsplan ‘Steenakker’ blijven onverkort van toepassing.

Het gebied Steenakker is gelegen aan de westzijde van de stad Breda tussen het dorp Prinsenbeek, de woongebieden Haagse Beemden en Westerpark, als mede de bedrijfsterreinen Heilaar en Emer. Het gebied is omgeven door een aantal fysieke barrières. Aan de westzijde wordt het begrensd door de autosnelweg A16 en de Hoge SnelheidsLijn HSL. De Backer en Ruebweg vormt de noordelijke begrenzing. Aan de oostzijde sluit het gebied aan op de rivier de Mark. Tot slot vormt de spoorlijn Breda – Roosendaal de zuidgrens van het gebied.

Het gebied bestaat grofweg uit een bedrijventerrein aan de oostzijde en een woongebied aan de westzijde.

Het aanpassen van de bestemming Bedrijf en de aanduiding ‘detailhandel’ in het bestemmingsplan 'Steenakker, herziening diverse locaties Gageldonkseweg' heeft concreet gevolgen voor een drietal percelen aan de Gageldonkseweg, te weten Gageldonkseweg 1, Gageldonkseweg 23 en Gageldonkseweg 27 in het woongebied.

Figuur 1.1: In rood de globale ligging plangebied 'Steenakker' in de stad, met in het zwarte kader het plangebied 'Steenakker, herziening diverse locaties Gageldonkseweg'

Figuur 1.2: Begrenzing plangebied 'Steenakker, herziening diverse locaties Gageldonkseweg' (niet juridisch bindend)

Voor het plangebied 'Steenakker, herziening diverse locaties Gageldonkseweg vigeert het bestemmingsplan 'Steenakker'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 20 juni 2013 en onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 11 juni 2014.

Het bestemmingsplan ‘Steenakker, herziening diverse locaties Gageldonkseweg’ voorziet in een aangepaste regeling voor de gronden met de bestemming Bedrijf en de aanduiding ‘detailhandel’ en is gericht op het in overeenstemming brengen van het planologische regiem met het (detailhandels)beleid. Het bestemmingsplan ‘Steenakker’, met de bijbehorende toelichting, regels, verbeelding en bijlagen, als vastgesteld op 20 juni 2013 en onherroepelijk geworden op 11 juni 2014, blijft onverkort van toepassing, met inachtneming van het bestemmingsplan ‘Steenakker, herziening diverse locaties Gageldonkseweg’.

Deze toelichting is onderdeel van het bestemmingsplan "Steenakker, herziening diverse locaties Gageldonkseweg". Andere onderdelen van dit bestemmingsplan zijn de verbeelding met kenmerk NL.IMRO.0758.BP2015206002-0401 en de planregels. De toelichting is opgebouwd uit de volgende hoofdstukken:

• In hoofdstuk 2 wordt een gebiedsanalyse gegeven.

• In hoofdstuk 3 is het relevante ruimtelijke beleid beschreven.

• In hoofdstuk 4 is de juridische planbeschrijving verantwoord.

• In hoofdstuk 5 is de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven.

• In hoofdstuk 6 zijn de bestemmingsplanprocedure en het bijbehorende communicatieproces opgenomen.

Het aanpassen van de bestemming Bedrijf en de aanduiding ‘detailhandel’ in het bestemmingsplan 'Steenakker, herziening diverse locaties Gageldonkseweg' heeft concreet gevolgen voor een drietal percelen aan de Gageldonkseweg, te weten Gageldonkseweg 1, Gageldonkseweg 23 en Gageldonkseweg 27 in het woongebied.

Aan de Gageldonkseweg bestaat de bebouwing hoofdzakelijk uit lintbebouwing met woningen. De bestaande (bedrijfs)woningen blijven gehandhaafd. De vestiging van nieuwe (bedrijfs)woningen wordt niet mogelijk gemaakt. Beleidsmatig zijn nieuwe bedrijfswoningen niet wenselijk op bedrijventerreinen, omdat ze de ontwikkelruimte van omliggende bedrijven beperken.

Het plangebied omvat een aantal solitaire bedrijfspercelen gelegen aan de Gageldonkseweg. Gezien de ligging in de directe nabijheid van woningen is hier maximaal milieucategorie 1 en 2 toegestaan.

De aanwezige detailhandel is verspreid over de gehele lengte van de Gageldonkseweg gesitueerd, zodat er geen sprake is van een overheersend karakter van detailhandel. Er is daarmee ook geen sprake van een buurt- of wijkcentrum zoals dat in het Detailhandelsbeleid wordt omschreven. De aanwezige detailhandel is specialistisch en gericht op het schaalniveau van de gehele stad. De aanwezige detailhandel is daarmee evenmin aan te merken als een solitaire vestiging die een rol speelt in de verzorgingsstructuur voor de dagelijkse boodschappen.

Aan de Gageldonkseweg is sprake van een, in planologisch opzicht, stabiele situatie. Het bestemmingsplan Steenakker is er op gericht om het bestaande woon- en leefmilieu in stand te laten en te beschermen.

Verder kan gewezen worden op een ontwikkeling waarvan het niet waarschijnlijk is dat deze zich op korte termijn voordoet. Juist ten noorden van de Gageldonkseweg ligt een terrein dat in het bestemmingsplan 'Steenakker' is aangewezen voor de ontwikkeling van 40.000 m² kantoren. Deze ontwikkeling is, mede vanwege stagnerende vraag naar kantoorruimte, in de Structuurvisie 2030 aan gemerkt als variabele ontwikkellocatie. Het is niet de verwachting dat deze kantorenlocatie op korte termijn (volledig) zal worden ontwikkeld.

Het bestemmingsplan ‘Steenakker, herziening diverse locaties Gageldonkseweg’ richt zich uitsluitend op het beleid dat ziet op detailhandel en op de consequenties daarvan voor het planologische regiem ter plaatse van de drie percelen aan de Gageldonksestraat.

Voor het andere beleid wordt daarom kortheidshalve verwezen naar het van kracht blijvende bestemmingsplan 'Steenakker'.

Detailhandelsnota 2010 – 2020 en de Structuurvisie Breda 2030

De ‘Detailhandelsnota 2010-2020’ is 16 december 2009 bekend gemaakt en voor inspraak ter inzage gelegd. Vervolgens is deze nota eind 2010 door de raad vastgesteld.

De ‘Detailhandelsnota 2010-2020’ legt de nadruk op het kwalitatief versterken van de bestaande structuren en richt zich niet op het kwantitatief uitbreiden van de structuur met nieuwe locaties. Daarbij is het versterken van de lokale verzorgingsstructuur een van de belangrijke doelstellingen, ook wordt gestreefd naar het behoud/ontwikkelen van een duurzame aanbodstructuur van elkaar thematisch aanvullende gebieden. Ten aanzien van de kwaliteit van de leefomgeving wordt tevens aangegeven dat gestreefd moet worden naar het behoud van de bestaande wijk- en buurtcentra. Daarbij wordt tevens gewezen op de sociaal-maatschappelijke betekenis die deze wijk- en buurtcentra hebben. Een wijk- of buurtcentrum is niet enkel het centrum voor de winkelvoorzieningen, maar vaak ook het focuspunt voor de bibliotheek, de Kerk, de tandartsenpraktijk en het bejaardentehuis.De aanwezigheid van een supermarkt vormt vaak "de kurk waarop het centrum drijft". Als de supermarkt 'wegvalt' dan wordt het voor de andere voorzieningen vaak ook moeilijk om te kunnen voortbestaan. In het Detailhandelsbeleid wordt daarom de ontwikkeling van solitiare locaties voor detailhandel in dagelijkse goederen expliciet uitgesloten.

De Detailhandelsnota 2010 is inhoudelijk geïncorpereerd in de Structuurvisie 2030 welke in september 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld. Bij vaststelling van de Structuurvisie Breda 2030 is de Detailhandelsnota 2010-2020, actualisatie 2010 niet ingetrokken, dus deze nota blijft vooralsnog van kracht, bij strijdigheid tussen Detailhandelsnota en de Structuurvisie Breda 2030 geldt de inhoud van de Structuurvisie Breda 2030.

De 'Structuurvisie Breda 2030' geeft de gewenste ruimtelijke ontwikkeling tot 2030 weer en biedt een afwegingskader voor de stedelijke programmering. De Structuurvisie beoogt een stip op de horizon te zetten waar het gaat om de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Breda tot 2030. Daarnaast is de visie richtinggevend voor de keuzen die aan de orde zijn voor de korte en middellange termijn. De structuurvisie dient als integrale basis voor bestemmingsplannen, ontwikkelingsvisies en beleidsdocumenten.

In de Structuurvisie 2030 wordt het stedenbouwkundig concept "de compacte stad" omarmd. De stedelijke ontwikkelingen dienen zoveel mogelijk binnen het bestaande stedelijke gebied te worden opgevangen en daarbij wordt gestreefd naar een versterking van de stedelijke ruimtelijk-functionele structuur. De positie van de wijk- en buurtcentra is daarin essentieel.

Om de retailstructuur vitaal te houden is Breda zeer terughoudend met het toestaan van retail op kantorenlocaties en bedrijventerreinen. Het accent moet liggen op versterking van de bestaande structuren/centra. Uitbreiding is slechts aanvaardbaar als dat ook een kwalitatieve bijdrage levert aan het totale voorzieningenpallet in Breda en/of de regio.

De detailhandel aan de Gageldonkseweg 1 (showroom/verkoop, onder meer dierenspeciaalzaak), 23 (Wilhagen, design keukens) en 27 (Damen Leathers) is in het bestemmingsplan ‘Steenakker’ positief bestemd. De detailhandel is echter niet beperkt, het (onbedoelde) gevolg hiervan is dat op deze locaties een supermarkt rechtstreeks is toegestaan. De nieuwvestiging van een supermarkt op deze locaties is niet in lijn met het (gemeentelijk)beleid op het gebied van detailhandel dat onder meer gericht is op behoud van de bestaande wijk- en buurtcentra.

Nieuwvestiging van solitaire supermarkten kan er toe leiden dat de aanloop van klanten bij supermarkten in wijk- en buurtcentra afneemt. Concreet, een supermarkt aan de Gageldonkseweg kan het economisch voortbestaan van wijk- en buurtcentra in de omgeving, bijvoorbeeld het winkelcentrum De Berg, aantasten hetgeen van negatieve invloed is op de leefbaarheid van diverse wijken, zoals de wijken Kesteren en Muizenberg in de Haagse Beemden.

De ontwikkelruimte uit het bestemmingsplan ‘Steenakker’ wordt met het onderhavige plan beperkt in de zin dat een supermarkt niet langer mogelijk is. Alle andere bepalingen uit het bestemmingsplan ‘Steenakker’ blijven onverkort van toepassing. Met deze aanpassing wordt uitvoering gegeven aan het gemeente beleid op het gebied van detailhandel.

In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

Het bestemmingsplan bestaat uit planregels, een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting is gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

In Nederland zijn regels vastgesteld voor de naamgeving, de opbouw van de planregels en hoe deze worden verbeeld. Dit wordt de zogenoemde Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) genoemd. Dit alles om alle bestemmingsplannen in Nederland beter te kunnen vergelijken en ze ook digitaal uitwisselbaar te maken. Per 1 januari 2010 is deze digitalisering verplicht. Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld volgens deze landelijke richtlijnen en standaarden.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

• Inleidende regels;

• Bestemmingsregels;

• Algemene regels;

• Overgangs- en slotregels.

Deze volgorde is gebaseerd op in indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP.

In hoofdstuk 1 ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In het volgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemmingen en hun gebruik (zie paragraaf 6.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene ontheffingsregels, algemene wijzigingsregels en procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

De basis van onderhavig bestemmingsplan is reparatie van een bestemmingsplanregeling die zich niet verhoud met het beleid op het gebied van detailhandel.

In de planregels zijn de bestemmingen in alfabetische volgorde opgenomen. In deze paragraaf volgt

een toelichting op de bestemming die is aangepast ten opzichte van het vigerende bestemmingpslan 'Steenakker', als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0758.BP2012039001-0501 met de bijbehorende bijlagen, vastgesteld op 20 juni 2013 en onherroepelijk geworden op 11 juni 2014 . Buiten de aanpassingen die verband houden met de wijziging in de bestemming 'Bedrijf' en in aanduiding 'detailhandel' blijft het bestemmingpslan 'Steenakker', inclusief toelichting, regels, verbeelding en bijlagen onverkort van kracht.

Bedrijf

Het onderhavige bestemmingsplan doet geen afbreuk aan de bestemming 'Bedrijf', als opgenomen in het vigerende bestemmingsplan 'Steenakker'. Op deze gronden mogen bedrijven in de milieucategorie 1 en 2 worden gevestigd. Via de Staat van Bedrijfsactiviteiten is aangegeven welke vormen van bedrijvigheid dit betreft. Zelfstandige detailhandel en kantoren zijn expliciet uitgesloten, met uitzondering van een bestaande detailhandelsvestiging welke specifiek is aangeduid met de aanduiding 'detailhandel'.

Het bestemmingsplan ‘Steenakker, herziening diverse locaties Gageldonkseweg’ sluit de vestiging van een supermarkt uit voor de gronden met de bestemming Bedrijf en de aanduiding 'detailhandel'.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zeker stellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijke kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning met afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bvo of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen.

Conserverend karakter

Het bestemmingsplan biedt geen ruimte aan nieuwe ontwikkelingen welke niet reeds binnen de eerder geldende planologische regelingen ter plaatse waren opgenomen. Op grond van onderhavig bestemmingsplan is derhalve een exploitatieplan niet noodzakelijk.

Kosten bestemmingsplan

De kosten voor het opstellen van onderhavig bestemmingsplan komen voor rekening van de gemeente Breda. Hiermee wordt het bestemmingsplan uitvoerbaar geacht.

Conclusie

Er bestaat op basis van het bovenstaande voor het onderhavige bestemmingsplan geen aanleiding tot

kostenverhaal middels een exploitatieplan. Gelet op het vorenstaande is er dan ook geen verplichting

om tegelijkertijd met dit bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Het concept ontwerp bestemmingsplan ‘Steenakker’ is op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening in het kader van het wettelijk vooroverleg toegezonden aan de provincie Noord-Brabant en het Waterschap Brabantse Delta.

Met de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan (voor de duur van zes weken) is de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende de periode van de terinzagelegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen tegen het plan inbrengen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze onherroepelijk.