In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan 'Ginneken, Burgemeester Middelaerlaan' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2017212006-0401 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

Het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen die verband houden met het ambacht.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning en/of bijgebouw.

Een woning in of bij een (bedrijfs)gebouw of op een bedrijventerrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze kweekbenodigdheden.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

Een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde.

Intensieve zorg of ondersteuing, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt aangeboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtsreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;

2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals groene daken, wadi’s (verlaging in het groen), waterbergende bestrating, berging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijver.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Een te verplaatsen/verwijderen bouwwerk bestaande uit een bouwlaag, alsmede een stacaravan die gelet op de feitelijke omstandigheden als bouwwerk wordt aangemerkt, geschikt en ingericht ten dienste van woon-, dag- of nachtverblijf en ingericht ten behoeve van tijdelijke bewoning.

Een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

Een woning voor mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking die begeleiding en zorg nodig hebben.

Vellen: rooien; kappen; kandelaberen; verplanten; het snoeien van meer dan 20 procent van de kroon of het wortelgestel, met inbegrip van knotten of kandelaberen; het verrichten van handelingen, zowel boven- als ondergronds, die tot de dood, ernstige beschadiging of ernstige ontsiering van de houtopstand kunnen leiden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

2. de woningen zijn uitsluitend bestemd voor zorgwoningen in de sociale huurklasse.

met daarbij behorend(e):

3. groen;

4. nutsvoorzieningen;

5. parkeren;

6. speelvoorzieningen;

7. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.

2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;

3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;

4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;

5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.

3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van functies op grond van deze planregels dient, overeenkomstig de parkeernormering uit de Nota parkeer- en stallingsbeleid Breda, herijkt in 2013 en zoals als bijlage 1 bij de regels opgenomen, voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig te zijn of te worden gerealiseerd.

2. De in lid a. bedoelde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.

3. Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a., met dien verstande dat aan de omgevingsvergunning (financiële) voorwaarden verbonden kunnen worden.

4. Indien het onder a. bedoelde parkeer- en stallingsbeleid gedurende de planperiode wordt gewijzigd, moet rekening worden gehouden met dezewijziging.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

2. een goede woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de sociale veiligheid;

5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Het is verboden om Waardevolle houtopstanden die zijn opgenomen op de Bomenkaart; vergunningplichtige houtopstanden te (doen) vellen.

2. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.

3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan 'Ginneken, Burgemeester Middelaerlaan".

HOOFDSTUK 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

1.2 Ligging en plangrenzen

1.3 Vigerend bestemmingsplan

1.4 Planvorm

1.5 Leeswijzer

HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse

2.1 Inleiding

2.2 Positionering plangebied

2.3 Cultureel erfgoed

2.4 Ruimtelijke en functionele structuur

HOOFDSTUK 3 Beleid

3.1 Inleiding

3.2 Rijksbeleid

3.3 Provinciaal beleid

3.4 Gemeentelijk beleid

HOOFDSTUK 4 Doelstellingen van het bestemmingsplan

4.1 Doelstelling

4.2 Beschrijving plan

HOOFDSTUK 5 Milieu en Landschap

5.1 Inleiding en milieueffect rapportage

5.2 Bodem

5.3 Geluid

5.4 Luchtkwaliteit

5.5 Externe veiligheid

5.6 Geur

5.7 Water

5.8 Ecologie

5.9 Bedrijven

5.10 Duurzaamheid

HOOFDSTUK 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

6.2 Hoofdopzet

6.3 Bestemmingen

HOOFDSTUK 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

7.2 Toepassing afdeling 6.4 Wro (Grondexploitatie)

7.3 Financiële haalbaarheid

HOOFDSTUK 8 Communicatie

8.1 Inleiding

8.2 Procedure

Op het perceel tussen de Burg. Middellaerlaan en de Viandenlaan hebben tot 2016 noodgebouwen van de nabijgelegen basisschool gestaan. Deze noodlokalen zijn gesloopt en de locatie ligt op dit moment braak. Om deze locatie als woningbouwlocatie te kunnen verkopen is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Als invulling van de locatie is bij de gemeente een verzoek ingediend door Stichting Zes voor de realisatie van 15 woon-zorg appartementen.

De gewenste woon-zorg functie past niet in het geldende bestemmingsplan 'Ginneken'. Het doel van dit bestemmingsplan is derhalve de voorgenomen ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken.

Het plangebied betreft een braakliggend binnenterrein in de woonwijk Ginneken in het zuiden van Breda. De locatie ligt ingeklemd tussen de woonstraten: Burgemeester Middelaerlaan, Schoolakkerplein, Viandenlaan en Dillenburgstraat.

Figuur 1: Globale ligging plangebied (plangebied globaal met rode stip aangegeven)

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan Ginneken, vastgesteld door de gemeenteraad op 15 maart 2012 en onherroepelijk vanaf 6 februari 2013 In het bestemmingsplan heeft de locatie de bestemming 'Maatschappelijk'. Binnen deze bestemming is voor deze locatie vastgelegd dat een woonfunctie niet is toegestaan.

Figuur 2: Uitsnede uit bestemmingsplan Ginneken

Voorliggend bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader voor de bouw van maximaal 15 woon-zorgappartementen. Daar dit bestemmingsplan gericht is op de mogelijkheid voor het bouwen van een nieuwe functie, is sprake van een zogenoemd ontwikkelingsplan.

In hoofdstuk 2 ‘Gebiedsanalyse’ is de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied, waaronder een analyse van de archeologie en het cultureel erfgoed, opgenomen. In hoofdstuk 3 ‘Beleid’ wordt het relevante ruimtelijke beleid van het rijk, de provincie en de gemeente beschreven. In hoofdstuk 4 komen de doelstellingen van het bestemmingsplan aan bod en wordt de ontwikkeling beschreven. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 ‘Milieu en landschap’ de sectorale milieuaspecten zoals m.e.r., water, bodemkwaliteit, externe veiligheid, ecologie, enzovoorts aan bod. In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In hoofdstuk 7 wordt de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. En tot slot is hoofdstuk 8 ‘Communicatie’ gereserveerd voor de uitkomsten van het vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, evenals een beschrijving van de verdere procedure.

In dit hoofdstuk zijn het cultureel erfgoed, de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet.

Het plangebied bestaat uit een braakliggend perceel in de woonwijk Ginneken nabij het winkelcentrum Valkeniersplein en het Schoolakkerplein dat als parkeerterrein van de wijk wordt gebruikt en ook voor diverse evenementen in de wijk. Het perceel vormt een driehoekige locatie en ligt ingeklemd tussen achtertuinen van woningen aan de Dillenburgstraat in het noorden, de Burgemeester Middelaerlaan in het oosten en het Schoolakkerplein in het zuiden. Direct ten oosten sluit het perceel aan op een ontwikkelingslocatie waarop een gezondheidscentrum in aanbouw is en ook nog woningen gerealiseerd zullen gaan worden. Aan de westzijde sluit de punt van het driehoekigplangebied aan op een parkeerterrein van het naastgelegen gemeenschapshuis Vianden aan de Viandenlaan.

Figuur 3: Luchtfoto 2016 plangebied en omgeving (plangebied globaal met rood omlijnd)

Het Bredase erfgoed vormt de basis van de Bredase identiteit en vormt mede de basis van de ruimtelijke ontwikkeling van Breda. In de nota Erfgoedvisie Breda 2008-2013 is dit belang erkent en vastgelegd. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting worden de aanwezige cultuurhistorische waarden (archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven of en zo ja, hoe deze waarden beschermd moeten worden.

Archeologie

Op basis van de gegevens op de Beleidsadvieskaart “Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie” blijkt dat voor het plangebied een hoge archeologische verwachting geldt. (figuur 5).

Figuur 4: Uitsnede beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie (plangebied globaal gelegen binnen blauwe omlijning)

Voor locaties met een hoge archeologische verwachting geldt dat bodemingrepen die dieper gaan dan 0,30 m-mv en een planoppervlak behelzen van 100 m² of meer in principe niet zijn toegestaan, tenzij door het bevoegd gezag van de gemeente Breda een gunstig selectiebesluit is afgegeven. In alle overige gevallen is een aanlegvergunning verplicht. Het college van B&W stelt de bepalingen in de aanlegvergunning vast. Het principe 'de verstoorder betaalt' is van toepassing.

Plangebied

Het bovenstaande betekent dat een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Door team erfgoed van de gemeente Breda is een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd om inzicht te verkrijgen in de aanwezigheid en aard van eventuele archeologische relicten. Naar aanleiding hiervan is het plangebied vrijgegeven voor wat betreft archeologie middels een selectiebesluit (zie bijlage 1).

Historische geografie

Het plangebied is eeuwenlang een akker geweest die tussen belangrijke doorgaande wegen lag: Ginnekenweg/Ulvenhoutselaan, Valkenierslaan (Dillenburgstraat), Overakkerstraat (Maastrichtsebaan), Karnemelkstraat (Prins Hendrikstraat) en Bavelselaan.

Ginneken is lange tijd een lintdorp gebleven met lintbebouwing langs de Ginnekenweg, Valkenierslaan (Dillenburgstraat), Karnemelkstraat (Prins Hendrikstraat) en Bavelselaan.

Bij de ontmanteling van de vestingwallen tussen 1869 en 1881 kreeg Breda ruimte om uit te breiden en werden verschillende prestigieuze projecten aan de zuidkant van de stad gerealiseerd, o.a. op grondgebied en met medewerking van de gemeente Ginneken.

Voor de vroegere Ginnekenaren bestaat er geen Schoolakkerplein. Het ‘plein’ stond bekend als 'het Schoolakker'. Het Schoolakker ontleende haar naam aan de gemeentelijke school die tot 1866 in de Raadhuisstraat stond, waar nu de Viandenlaan begint. Vlak voor de Tweede Wereldoorlog had de gemeente Ginneken en Bavel plannen om het Schoolakker te bestemmen voor de woningbouw. Het stratenplan voor deze woningbouw is toen al aangelegd.

Het plan om op het Schoolakker woningen te bouwen kwam door de Tweede Wereldoorlog en de annexatie van Ginneken in 1942 in de ijskast terecht. Dus het Schoolakker bleef een open vlakte, doorsneden met al aangelegde straten voor de ontwikkeling van een woningbouwplan.

Er heerste na de oorlog een grote woningnood in Breda, waardoor destijds was besloten om aan het Schoolakkerplein 'arbeiderswoningen' te bouwen. Het oude idee van de gemeente Ginneken en Bavel om er een mooie en deftige woonwijk van te maken was van de baan.

Er stond een plan op stapel om met steun uit Den Haag 750 eenvoudige woningen te bouwen, verdeeld over verschillende delen van de stad. Hiervan zouden er 148 rond het Schoolakkerplein in het Ginneken worden gebouwd. Ook werd een deel van het oude stratenplan benut voor de bouw van de Maycretewoningen. Dit waren noodwoningen (prefabwoningen) geschonken door de Zweedse regering.

Gebouwd erfgoed

Het plangebied is gelegen buiten het beschermde stadsgezicht van de historische kern Ginneken. Binnen het plangebied bevinden zich geen beschermde monumenten en panden van cultuurhistorische waarde (locaties thans onbebouwd). Derhalve is het toekennen van een dubbelbestemming ‘Waarde-Cultuurhistorie’ niet van toepassing.

Het plangebied is gelegen ten noorden van het Schoolakkerplein in de wijk Ginneken. De locatie grenst aan de achtertuinen van woningen aan het Schoolakkerplein en is verder ingesloten door achtertuinen van woningen aan de Dillenburgstraat. Aan de zijde van de Burgemeester Middelaerlaan grenst het plangebied aan de onrwikkelingslocatie waarop twaalf Maycrete-woningen stonden. Hierop is momenteel op de hoek met het Schoolakkerplein een nieuw gezondheidscentrum in aanbouw dat bestaat uit 2 bouwlagen met een terugspringende derde bouwlaag. Aan beide zijden van de Burgemeester Middelaerlaan worden nog woningen bestaande uit twee bouwlagen met een kap gebouwd. In figuur 6 is een 3D-impressie van deze ontwikkelingslocatie weergegeven.

Figuur 5: 3D impressie otwikkelingslocatie aan beide zijden van de Burgemeester Middelaerlaan

De woonbuurt rond het Schoolakkerplein kenmerkt zich met name als een monofunctionele woonwijk met veel rijwoningen. De bestaande woningen aan het Schoolakkerplein, direct ten zuiden van het plangebied, bestaan uit rijwoningen in twee bouwlagen met kap en zijn voorzien van een kleine voortuin. De tuinen grenzen direct aan een trottoir voorzien van bomen.

De woningen aan het Schoolakkerplein en aan de zuidzijde van de Vogelenzanglaan vormen een architectonische eenheid qua bouwmassa, gevelindeling en kleur- en materiaalgebruik.

De Burgemeester Middelaerlaan aan de noordoostzijde van het plangebied wordt begeleid door rijwoningen in twee bouwlagen met kap die voorzien zijn van kleine voortuinen. In tegenstelling tot het Schoolakkerplein tonen de gevels van deze woningen een meer individuele expressie.

Tot 2016 is het plangebied enkele jaren bebouwd geweest met noodlokaken van de nabij gelegen basisschool. Door de nieuwbouw van de school aan de Viandenlaan waren deze noodlokalen niet meer nodig en zijn deze inmiddels gesloopt.

Figuur 6: vogelvlucht situatie 2015 met de nog aanwezige noodlokalen

Figuur 7: vogelvlucht situatie 2017 met aan de zuidoost zijde het gezondheidscentrum in aanbouw

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante ruimtelijke beleid samengevat.

De doelstelling van dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van een woonzorgcomplex met maximaal 15 appartementen. Het plan past kwantitaief en kwalitatief binnen het beleid van de structuurvisie en woonvisie van de gemeente Breda.

Het plangebied bestaat uit een braakliggend perceel ingeklemd tussen diverse achtertuinen. Het is daarom vam belang dat door het vastleggen van strakke stedenbouwkundige randvoorwaarden in de regels de belangen van omwonenden goed worden geborcht. Hiertoe zijn de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld:

• maximaal 15 wooneenheden;

• een bouwvlak waarbinnen bebouwing mag worden gerealiseerd op 5 meter afstand van alle perceelsgrenzen;

• een maximale bouwhoogte van gebouwen van 7,5 meter;

• een bebouwingspercentage van maximaal 30%.

Binnen deze stedenbouwkundige randvoorwaarden is een plan ontworpen voor 15 zorgwoningen in de vorm van een appartementengebouw in twee bouwlagen met een flauwe kap. In het gebouw komen op de begane grond 6 zorgappartementen en gemeenschappelijke ruimten zoals een gezamenlijke ontmoetingsruimte een fietsenberging en een kantoor/slaapkamer voor de aanwezige zorg. Op de eerste verdieping komen 9 zorgappartementen.

Figuur 10: situatietekening voorgesteld appartementengebouw

Parkeren

Voor zorgwoningen geldt op basis van de huidige parkeernormen uit het Parkeer- en Stallingsbeleid een parkeernorm van 0,6 per zorgwoning. Voor 15 zorgwoningen betekent dit dat er 9 parkeerplaatsen op eigen terrein dienen te worden aangelegd. Gezien de grootte van het perceel en dat dit perceel slechts voor 30% mag worden bebouwd is er voldoende ruimte aanwezig op deze parkeerplaatsen aan te leggen.

In het eerste schetsplan dat voor de nu geplande ontwikkeling is getekend is een parkeerterrein met 9 parkeerplaatsen opgenomen grenzend aan het parkeerterrein naast het gemeenschapshuis aan de Viandenlaan.

De gevraagde extra woningen leiden dus niet tot een hogere parkeerdruk in de omgeving.

Breda wil een stad zijn waarin mensen graag wonen, werken en recreëren. Leefbaarheid en duurzaamheid zijn hiervoor sleutelbegrippen. Een gezond en veilig woonmilieu is hierbij van groot belang. Daarnaast hebben bedrijven ruimte nodig om zich te ontwikkelen en dient er voldoende groen te zijn voor natuurontwikkeling en recreatie. Om dit te kunnen bereiken dient bij ruimtelijke ontwikkelingen integraal naar het gebied te worden gekeken en zullen alle, soms tegenstrijdige, belangen zo goed mogelijk op elkaar af gestemd moeten worden. Hierbij dient niet alleen gekeken te worden naar de huidige situatie, maar ook naar toekomstige ontwikkelingen die invloed hebben op het leefklimaat in het te ontwikkelen gebied en zijn omgeving.

Het plangebied Middelaerlaan te Breda is gesitueerd in de wijk Ginneken in gemeente Breda. Het plangebied heeft krijgt een woonbestemming voor het realiseren van 15 zorgwoningen. De locatie is momenteel bestemd als maatschappelijk waar geen woningen zijn toegestaan.

De locatie wordt begrenst door een deel maatschappelijke bestemming wat in gebruik is als parkeerplaats en woningen. In de nabijheid is een klein gedeelte bestemd voor een specifieke vorm van sport namelijk schuttersvereniging.

Gezien de beperkte grootte van het planvoornemen is het uitvoeren van een milieueffectrapportage niet noodzakelijk. De activiteit komt voor in de bijlage van het Besluit m.e.r., maar omdat het beneden de drempelwaarde blijft, is een m.e.r. (beoordeling) niet verplicht. Een motivering betreffende de milieubeoordeling van het planvoornemen is noodzakelijk. In de navolgende paragrafen worden de milieuaspecten beoordeeld in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Voor het ontwikkelen en in stand houden van een leefbaar en duurzaam Breda dient bij ruimtelijke planvorming rekening gehouden te worden met de milieuhygiënische aspecten die door het plangebied en of de omgeving hiervan worden opgelegd. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden ontwikkeld.

In onderstaand hoofdstuk worden de verschillende milieu hygiënische aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht.

Een bodemverontreiniging kan risico’s opleveren voor gezondheid of milieu. Deze risico's zijn in het verleden vrijwel altijd overschat. Daarom is het beleid de afgelopen jaren veranderd en wordt niet meer iedere verontreiniging gesaneerd. In plaats hiervan wordt er getoetst of er bij het voorgenomen gebruik van de locaties risico’s zijn en zo ja, welke maatregelen noodzakelijk zijn om deze risico’s weg te nemen of terug te brengen tot een aanvaardbaar niveau.

Plangebied

Op de locatie is eind 2016 een asbestverontreiniging in de bodem gesaneerd. Deze verontreiniging is tijdens de sloop van het voormalige schoolgebouw in 2015 aan het licht gekomen. Bij de sanering is de verontreinigde grond afgevoerd van de locatie. De omgevingsdienst (OMWB) heeft het saneringsresultaat goedgekeurd middels beschikking KW2016/65 d.d. 19-1-17.

Na de sanering is een verkennend bodemonderzoek (Geofoxx, proj.nr. 20161573 d.d. 14 februari 2017, zie bijlage 2) uitgevoerd in verband met de voorgenomen herontwikkeling. Daarbij is in de zuid-oost hoek een kleine verontreinigingsspot met metalen in de ondergrond (0,6-1,0 m-mv) aangetroffen. Gezien de beperkte omvang (13 m³ sterk verontreinigde grond) is er geen saneringsnoodzaak en omdat de verontreiniging zich niet in de bovenste 60 cm bevindt zijn er geen risico’s als gevolg van de verontreiniging. In de overige geanalyseerde grond- en grondwatermonsters is geen significante verontreiniging aangetroffen. De verontreinigingsspot en de bodemkwaliteit op het overige gedeelte van het perceel vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Indien graafwerkzaamheden plaatsvinden in de laag met sterk verontreinigde grond verdient het aanbeveling om die te saneren door afgraven en afvoeren naar een verwerker. Alternatief is het tijdelijk uitplaatsen van de grond en op dezelfde locatie en diepte hergebruiken. In beide gevallen kan volstaan worden met een eenvoudige melding aan het bevoegd gezag.

Algemeen

Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepalen. Door de toename van het verkeer en de bedrijvigheid wordt de omgeving in steeds sterkere mate belast met geluid. Dit leidt tot steeds meer klachten. In een aantal gevallen wordt de gezondheid beïnvloed door geluid ten gevolge van onrust en slapeloosheid. Hoge geluidsniveaus kunnen het gehoor beschadigen en ook de verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. Door de toename van het geluid in de omgeving, wordt de behoefte aan stilte steeds meer als een noodzaak gevoeld.

Regelgeving

Om deze zaken te ondervangen zijn normen opgenomen in wetten. Met name de Wet geluidhinder, de Luchtvaartwet en de Wet milieubeheer zijn in dit kader van belang. Deze normen ondervangen echter slechts voor een deel de problemen. Zo richt de wetgeving zich op zogenaamde gevoelige objecten zoals woningen, scholen en ziekenhuizen. Over het geluid in natuur- en of buitengebieden zijn geen normen in wetten opgenomen, terwijl geluid ook daar als storend kan worden ervaren. Dit gegeven wordt ook in het Nationaal Milieu Plan onderkend. Om de leefbaarheid te verbeteren of ten minste te handhaven, richt het beleid zich vooral op de bron van het geluid.

Bij nieuwe ontwikkelingen dient de geluidssituatie in beeld gebracht worden. De geluidsniveaus op de gevel van nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidsnormen. De volgende bronnen van geluid zijn relevant:
- wegverkeerslawaai
- spoorlawaai

Het juridisch kader voor wegverkeerslawaai en railverkeerslawaai wordt gevormd door de Wet geluidhinder. Verder is door de gemeente Breda het ontheffingenbeleid Wet geluidhinder vastgesteld. Hierin zijn regels omtrent het verlenen van hogere waarden vastgelegd.

Geluidbronnen van inrichtingen in het kader van de Wet milieubeheer worden op basis van de methodiek van de VNG in kaart gebracht. Deze geluidbronnen worden nader besproken in het kopje ‘bedrijven’. In onderhavig bestemmingsplan is enkel sprake van geluid afkomstig van wegverkeer.

Onderzoek

De locatie is niet gelegen binnen de zone voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai of industrielawaai.

De woningen grenzen met name aan de tuinen van woonbestemmingen. Vanuit de maatschappelijke bestemming is een parkeerterrein gesitueerd welke ook geen deel uit maakt van de Wet geluidhinder. De bestaande bebouwing geeft voldoende afscherming naar de woningen toe waardoor er ook in het kader van een goede ruimtelijke ordening geen onderzoek nodig is.

Conclusie

Ter plaatse van de gevels van woningen wordt geen noemens waardige geluidsbelasting verwacht vanuit verkeerslawaai. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Algemeen

Door luchtverontreiniging van onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral dicht langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

Regelgeving

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De Wet luchtkwaliteit is een implementatie van de Europese regelgeving en bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen zwaveldioxide, stikstofoxiden en stikstofdioxide, fijn stof (PM10), lood, koolmonoxide en benzeen. Naast de Wet luchtkwaliteit zijn bij beoordeling van de luchtkwaliteit de handreiking NIBM (Niet in Betekenende Mate), het besluit gevoelige bestemmingen en rekenregels projectsaldering van toepassing. In het algemeen kan gesteld worden dat nieuwe ontwikkelingen er niet toe mogen leiden dat de grenswaarden worden overschreden. Indien dit toch het geval is, kan onderzocht worden of het mogelijk is om met maatregelen toch te voldoen aan de normen. Hierbij hebben bronmaatregelen de voorkeur. Indien dit niet mogelijk is kunnen overdrachtsmaatregelen of in het uiterste geval maatregelen bij de ontvanger worden genomen.

Onderzoek

De nieuwe ontwikkelingen bevinden zich buiten de invloedszone van rijkswegen of provinciale wegen. Op basis hiervan vormt het Besluit gevoelige bestemmingen geen belemmering. In het plangebied worden maximaal 15 nieuwe woningen gebouwd. De totale toename aan woningbouw en/of overige bebouwing voldoet aan het criterium Niet In Betekenende Mate (NIBM), zoals gedefinieerd in de Handreiking Besluit NIBM (500 woningen). Dit betekent dat de voorgenomen ontwikkelingen gezien de beperkte omvang, vrijwel geen invloed hebben op de luchtkwaliteit. Er zijn op basis hiervan geen aanvullende berekeningen luchtkwaliteit noodzakelijk.

Conclusie

Het bestemmingsplan voldoet aan de wettelijke kaders ten aanzien van de luchtkwaliteit. Voor de ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect luchtkwaliteit.

Algemeen

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen). Externe veiligheid gaat nadrukkelijk niet over de veiligheid van de mensen die werkzaam zijn binnen het bedrijf of de betreffende transportroute.

Regelgeving

Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico’s vastgelegd in diverse besluiten en regelingen. De belangrijkste regelingen zijn:
Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Staatsblad 2004 nr. 250;
Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Staatsblad 2010 nr. 686;
Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), Staatsblad 2013 nr. 465.

De normen in de besluiten zijn vastgelegd in de vorm van grenswaarden en richtwaarden. De grenswaarden geven de milieukwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand moet worden gehouden. De richtwaarden geven de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip zoveel mogelijk moet zijn bereikt en die, waar zij aanwezig is, zoveel mogelijk in stand moet worden gehouden.

De externe veiligheidsrisico’s worden uitgedrukt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) binnen het invloedsgebied.

Plaatsgebonden risico (PR)

Het plaatsgebonden risico geeft inzicht in de theoretische kans op overlijden van een individu op een bepaalde horizontale afstand van een risicovolle activiteit. Het plaatsgebonden risico wordt bepaald door te stellen dat een (fictief) persoon zich 24 uur per dag gedurende een heel jaar onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt. Het plaatsgebonden risico wordt bepaald door het aantal transporten van gevaarlijke stoffen en de ongevalfrequentie en wordt uitgedrukt als een kans per jaar.

De plaatsgebonden risicocontour is een contour waarbij alle punten met een gelijk risico met elkaar verbonden worden. Deze punten worden bepaald door de kans van optreden van diverse ongevalscenario’s. De grenswaarde voor het plaatsgebonden risico is 10-6 per jaar en geldt voor nieuwe situaties. Hier binnen mogen geen kwetsbare objecten worden toegevoegd en ook nieuwe beperkt kwetsbare objecten, zijn in beginsel niet toegestaan. Als het plaatsgebonden risico 10-8 per jaar is, wordt het als verwaarloosbaar beschouwd.

Groepsrisico (GR)

Het groepsrisico wordt behalve de ongevalfrequentie en het aantal transporten van gevaarlijke stoffen, tevens bepaald door de hoeveelheid aanwezige mensen in de nabijheid van een mogelijk ongeval. Bij het aangeven van representatieve hoeveelheden personen wordt gewerkt vanuit zowel kwetsbare als beperkt kwetsbare objecten. Met het groepsrisico wordt aangegeven hoe groot het aantal dodelijke slachtoffers bij een ongeval kan zijn op basis van de hoeveelheid aanwezige mensen. Naarmate de groep slachtoffers groter wordt, moet de kans op een dergelijk ongeval (kwadratisch) kleiner zijn. Bij het bepalen van het groepsrisico wordt getoetst aan de oriëntatiewaarde.

Invloedsgebied

Gebied aan weerszijden van een weg, spoorweg of binnenwater waar ten hoogste 1% van de in dat gebied aanwezige personen kan overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval op die weg, spoorweg of binnenwater waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

Voor wat betreft risicobedrijven is het invloedsgebied het gebied, dat in het Regeling externe veiligheid inrichtingen is bepaald, waarin personen worden meegeteld voor de berekening van het groepsrisico. De normen in de besluiten zijn vastgelegd in de vorm van grenswaarden en richtwaarden. De grenswaarden geven de milieukwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand moet worden gehouden. De richtwaarden geven de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip zoveel mogelijk moet zijn bereikt en die, waar zij aanwezig is, zoveel mogelijk in stand moet worden gehouden.

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan normen vermeld in bovengenoemde regelgeving. Een ontwikkeling is niet toegestaan indien deze leidt tot een overschrijding van de grenswaarden. Van de richtwaarden kan gemotiveerd worden afgeweken.

Onderzoek

Bedrijven en buisleidingen

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb)

Het plangebied is niet gelegen in of nabij een risicocontour van een risicobedrijf en / of buisleiding vallende onder werkingssfeer van bovenvermelde besluiten.

Transportroutes

Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), spoor en weg

Op een afstand van bijna 3000 meter van de ontwikkeling is de spoortrajecten Breda – Rotterdam en Breda – Roosendaal gelegen. Over deze trajecten worden gevaarlijke stoffen vervoerd.

Op een afstand van ruim 2000 meter van de ontwikkeling is Rijksweg A27 gelegen. Op een afstand van circa ruim 4000 m van de ontwikkeling is Rijksweg A16 gelegen Over deze Rijksweg worden gevaarlijke stoffen vervoerd.

De ontwikkeling is gelegen in het invloedsgebied van zowel de spoortrajecten als de Rijksweg. Echter omdat de afstand meer dan 200 meter bedraagt, kan er op grond van artikel 7 van het Bevt worden volstaan met een beperkte groepsrisico verantwoording.

Verantwoording groepsrisico, artikel 7 Bevt

a. de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg, spoorweg en

• De opkomsttijd bedraagt ongeveer 12 minuten. Er is geen sprake van een zorgfunctie en/of zeer kwetsbare objecten. De opkomsttijd voldoet hiermee aan de in het Dekkings- en spreidingsplan 2015 – 2019 vastgestelde opkomsttijden.
  Het plangebied is voldoende bereikbaar voor voertuigen van hulpverleningsdiensten.

• Het plangebied ligt binnen de cirkel van goede hoorbaarheid van de waarschuwings- en alarmeringsinstallatie. Het plangebied valt binnen het dekkingsgebied van NL-alert.

• In de nabijheid van de ontwikkeling is secundair bluswater aanwezig.

b. voor zover dat plan of die vergunning betrekking heeft op nog niet aanwezige kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten: de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg, spoorweg een ramp voordoet.

Het betreft een beperkte toename van het aantal personen (uitbreiding van 15 woningen). Voor deze personen zijn er voldoende vluchtwegen.

Conclusie

Voor de ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect externe veiligheid.

Algemeen

De geur kan de beleving van de leefomgeving zowel positief als negatief beïnvloeden. De waardering van geur verschilt echter ook per persoon: wat de een vindt stinken, vindt de ander lekker ruiken. Hoewel de stoffen die de geur veroorzaken geen invloed hebben op de gezondheid, kan de hinder van geur toch een negatieve invloed hebben op de volksgezondheid. Behalve voor veehouderijen is er is voor geur/ stank geen op een wet gebaseerd normenstelsel van kracht.

Plangebied

Invloed van geur afkomstig van bedrijven

In de omgeving van het plangebied zijn geen geurrelevante bedrijven.

Invloed van geur afkomstig van veehouderijen

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen veehouderijen aanwezig.

Conclusie

Vanuit het oogpunt van geurhinder is er sprake van een aanvaardbaar leefklimaat. Het aspect geurhinder staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

De watertoets heeft tot doel om ruimtelijke ontwikkelingen te toetsen aan het vigerende waterbeleid en de wateraspecten volwaardig mee te laten wegen bij de besluitvorming omtrent een goede ruimtelijke ordening. Dit proces komt in samenwerking met de gemeente en het waterschap Brabantse Delta tot stand. Het waterschap zal het wateradvies geven in het kader van het overleg ingevolge artikel 3.1.1 Bro.

De Structuurvisie Breda, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader water op gemeentelijk niveau.

Het beleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond) wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond) watersysteem (duurzaamheidseisen).

Met de inwerkingtreding van de nieuwe Waterwet (2009) is duidelijker omschreven wie waar verantwoordelijk voor is. Een van de zaken die hier uit voortvloeien is dat een particulier in eerste instantie zelf verantwoordelijk is voor de verwerking van het hemelwater en grondwater op zijn eigen terrein. In dit kader verwacht de gemeente meer inspanning van de particulier om zelf maatregelen te nemen om wateroverlast te voorkomen. Hierbij kan worden gedacht aan de aanleg van retentievoorziening op eigen terrein bijvoorbeeld met groene daken.

De voorkeursvolgorde voor het omgaan met hemelwater is 'vasthouden, bergen, afvoeren'. Ten aanzien van de waterkwaliteit is de voorkeursvolgorde: 'schoonhouden, scheiden en zuiveren'. Voor nieuwbouwinitiatieven is het uitgangspunt dat deze 'waterneutraal' dienen te zijn. Voorkomen moet worden dat het water versneld afvoert ten gevolge van een toename van het verhard oppervlak.

Het regenwater van schone oppervlakken wordt in principe niet op het rioleringssysteem aangesloten. Het toepassen van uitlogende (bouw)materialen is ongewenst.

Om de waterkwaliteit te verbeteren, wordt ook in bestaande situaties waar mogelijk schoon verhard oppervlak afgekoppeld van het rioolstelsel waardoor het gemengd stelsel minder wordt belast.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm (78 liter per m²) te worden geborgen. Bij een duurzame invulling kan hier van af worden geweken.

De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hebben hun keuren en waterschapsbeleid geharmoniseerd. Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de ‘natuurlijke’ waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, berging, afvoeren.

Beschrijving huidige situatie

Het perceel betreft een nieuw samen te stellen perceel uit delen van twee bestaande percelen (perceel I-10112 en perceel I-10553). Het nieuwe perceel heeft een bruto oppervlakte van ca. 2510 m². In de huidige situatie ligt het plangebied braak. Tot 2015 was op het grootste deel van het plangebied een tijdelijke school gevestigd (ca. 10 jaar).

De huidige maaiveldhoogte van het plangebied ligt tussen NAP+3.7 en NAP+4,0 meter.

Binnen het plan en in de directe omgeving is geen oppervlaktewater aanwezig. Op een afstand van ca. 430 meter is de Boven Mark gelegen. Het plangebied valt hiermee binnen het attentiegebied waterhuishouding rondom deze natte natuurparel. In het attentiegebied zijn in principe geen grondwateronttrekkingen toegestaan. Natuurlijke aanvulling van grondwater door infiltratie van regenwater naar de bodem is hier gewenst.

Het grondwater bevindt zich naar verwachting tussen de NAP+1.5 en NAP+2.2 meter. De minimale ontwatering van het perceel is hiermee 1,4 meter. De horizontale grondwaterstroming is, afhankelijk van de seizoensinvloed van de Boven Mark, hoofdzakelijk noord of west gericht.

In de situatie dat het perceel tijdelijk in gebruik was als school was er sprake van een verhard oppervlak van ca. 1235 m² bestaande uit dakoppervlak en schoolplein. De overige perceeloppervlakte betrof een groene inrichting.

Het plangebied en de directe omgeving is gemengd gerioleerd.

Beschrijving ontwikkeling

De beoogde bestemming van het plangebied is woningbouw in de vorm van woon-zorgappartementen. Naast de nieuwbouw zullen op het perceel ook de benodigde parkeerplaatsen en overige verhardingen worden aangebracht. De geplande verharding is vergelijkbaar met de verharding uit de tijdelijke situatie met het schoolgebouw.

Toekomstig watersysteem

Het plangebied wordt gescheiden gerioleerd.

Bij de nieuwe inrichting van het perceel neemt de totale verharding niet toe ten opzichte van de situatie met de tijdelijke school. In dit geval wordt in het beleid gestreefd naar de verwerking van kleine buien in het plangebied op een natuurlijke wijze. Hiervoor hanteert Gemeente Breda een bergingsopgave van 7mm voor de verharde afwaterende oppervlakte. Vanwege de ligging van het plangebied binnen het attentiegebied waterhuishouding wordt lokaal infiltreren in de bodem verplicht gesteld. Bij voorkeur wordt daarom invulling gegeven aan de bergingsopgave door middel van een oppervlakkige voorziening zoals een wadi of een zaksloot. Bij de toepassing van grastegels en groene daken mogen deze oppervlakken als “onverhard” worden beschouwd.

Voor rekening van de ontwikkelende partij dienen de volgende randvoorwaarden in acht te worden genomen voor het watersysteem:

• De bergingsopgave voor het plan bedraagt 7 mm voor de verharde afwaterende oppervlakte oip eigen terrein;

• Het overtollige hemelwater van het perceel wordt gescheiden ingezameld en aangeboden aan de perceelgrens met openbaar gebied (Burgemeester Middelaerlaan);

• Overtollig hemelwater mag niet worden afgewenteld op percelen van derden;

• Vrijkomend vuilwater wordt per appartement gescheiden ingezameld en in een verzamelleiding aangeboden aan de perceelgrens met openbaar gebied (Burgemeester Middelaerlaan);

• De water- en vochtdichtheid van ondergrondse bouwdelen moeten voldoen aan het gebruik van het bouwdeel;

• Toepassing van uitlogende materialen is ongewenst;

• Draineren tot onder de gemiddeld hoogste grondwaterstand is niet toegestaan;

• Voor de voorgenomen functie van het plangebied is de huidige ontwatering voldoende.

Algemeen

Natuur en groen wordt over het algemeen positief gewaardeerd. Zowel in als buiten de stad vertoeven veel mensen in hun vrije tijd graag in de bossen en de parken in en rond de stad. De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Ook de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, in de stad wordt over het algemeen als positief ervaren. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebied is voor deze dieren van essentieel belang.

Natuur is een vast onderdeel van de kwaliteit van de stad en zijn omgeving. Daarnaast heeft natuur ook diverse verschillende functies: van voetbalveldje in de straat tot leefgebied van de das. Ook in de woonwijken is natuur dichtbij huis te vinden. Op loopafstand (zo’n 200 meter) zijn er groen-rustplaatsen.

Huidige ecologische kwaliteit

Het plangebied bestaat vrijwel uitsluitend uit een braakliggend terrein met daarom heen enkele grotere bomen. De ecologische waarden beperken zich dan ook enkele vogels en kleine zoogdieren.

Ecologische waarden vastgelegd in wet- en regelgeving

De bescherming van de natuur is per 1 januari 2017 in Nederland vastgelegd in de Wet natuurbescherming(Wnb). Deze wet vormt voor wat betreft soortenbescherming en gebiedsbescherming een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de voormalige Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

Gebiedsbescherming vanuit de Wet natuurbescherming

De Europese natuur is in de loop der jaren sterk onder druk komen te staan door verstedelijking en schaalvergroting en intensivering van de agrarische sector. Veel natuurgebieden gingen verloren. Ook werd er steeds meer infrastructuur aangelegd zoals wegen en spoorlijnen. Al deze ontwikkelingen zorgden er voor dat de natuur sterk af nam en werd versnipperd. Om de achteruitgang van het areaal natuur te stoppen is en de achteruitgang van de biodiversiteit te stoppen heeft de Europese Unie Natura 2000 in het leven geroepen. Een samenhangend netwerk van natuurgebieden in die zijn aangewezen op grond van de vogelrichtlijn en habitatrichtlijn. De staatssecretaris van EZ heeft voor Nederland ruim 160 Natura 2000-gebieden aangewezen. Gezamenlijk hebben ze een oppervlak van ruim 1,1 miljoen hectare. Ongeveer 69% is water, de rest (31%) is land.

Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in een Nature 2000-gebied (of Beschermd natuurmonument) zijn vergunningsplichtig.

Ten zuidenoosten van het plangebied ligt op ongeveer 1,6 km afstand één Natura 2000-gebied, namelijk het Ulvenhoutse Bos. Het Ulvenhoutse Bos is een klein bosgebied ten zuidoosten van Breda. Het is gelegen ten zuiden van de stad Breda, direct ten noordoosten van Ulvenhout. Het gebied is op 23 december 2009 door het toenmalige Ministerie van LNV definitief aangewezen als Natura 2000-gebied. Het gehele Natura 2000-gebied is Habitatrichtlijngebied. Er is geen Vogelrichtlijngebied of Beschermd Natuurmonument aanwezig. Voor het Natura 2000-gebied is een beheerplan opgesteld. In het beheerplan zijn maatregelen vastgelegd die nodig zijn om de aanwezige habitattypen, planten en dieren in het natuurgebied te beschermen. Het Ulvenhoutse Bos is met name gevoelig voor stikstofdepositie (verzuring en vermesting) en verdroging.

Om te bepalen of de voorgenomen bouw effecten heeft op het dichtstbijzijnde natura 2000 gebied is een Aerius berekening opgesteld door Ecoresult (zie bijlage 3). Conclusie daaruit is dat de toename van de stikstofdepositie op het bos verwaarloosbaar klein is (<0,00 mol/ha/jaar). Dit betekend dat er geen vergunning hoeft worden aangevraagd.

Gebiedsbescherming vanuit Provinciaal beleid

De Brabantse natuur is in de loop der jaren sterk onder druk komen te staan door verstedelijking en schaalvergroting en intensivering van de agrarische sector. Veel natuurgebieden gingen verloren. Ook werd er steeds meer infrastructuur aangelegd zoals wegen en spoorlijnen. Al deze ontwikkelingen zorgden er voor dat de natuur sterk af nam en werd versnipperd. Om de achteruitgang van het areaal natuur te stoppen is in 1990 de ecologische hoofdstructuur (EHS) door het rijk vastgesteld in het “Natuurbeleidsplan”. De EHS is recent qua naam gewijzigd in het Natuur Netwerk Nederland (NNN). De provincie Noord-Brabant heeft het Natuurnetwerk vervolgens vast gelegd in de Verordening Ruimte (2014). De doelstelling van het Natuurnetwerk Nederland is het behoud, het herstel en de ontwikkeling van nationaal en internationaal belangrijke ecosystemen. Dit dient onder andere te door middel van de ruimtelijke veiligstelling in bestemmingsplannen. Een onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland is de ecologische verbindingszones (EVZ’s). Dit zijn stroken natuur die natuurgebieden met elkaar moeten gaan verbinden om zo de versnippering tegen te gaan. Dit hoeft niet aaneengesloten natuurstroken te zijn, het mogen ook kleine vlakvormige landschapselementen.

Het plangebied ligt op grote afstand van natuurgebieden die onderdeel uitmaken van de NNN of EVZ’s. Er zijn dan ook geen effecten te verwachten.

Soortenbescherming vanuit de Wet natuurbescherming

Soortenbescherming, heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, een aantal vissen, libellen en vlinders, enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde dierensoorten en een aantal vaatplanten. Voor alle soorten, geldt daarnaast de zogenaamde ‘algemene zorgplicht’ (art. 1.10 Wnb). Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan aanwezige soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen. De zorgplicht geldt altijd en voor alle planten en dieren, of ze beschermd zijn of niet, en in het geval dat ze beschermd zijn ook als er een ontheffing of vrijstelling is verleend.

Vanaf 1 januari 2017 moet, onder de Wet natuurbescherming, bij ruimtelijke ontwikkelingen naast de zorgplicht ook rekening gehouden worden met juridisch zwaarder beschermde soorten vanuit nationaal en Europees oogpunt. Beschermde soorten vanuit nationaal oogpunt betreffen soorten uit ‘bijlage A en B’ van de Wet natuurbescherming. Beschermde soorten vanuit Europees oogpunt betreffen soorten uit Bijlage IV van de Habitatrichtlijn, de soorten uit Bijlage 1 en 2 Verdrag van Bern, en Bijlage 1 verdrag van Bonn, en alle in Europa inheemse vogels (Vogelrichtlijn). Komen soorten van de hierboven genoemde beschermingsregimes voor, dan is de eerste vraag of de voorgenomen activiteit effecten heeft op de beschermde soorten. Treden er effecten op, dan dient er gekeken te worden of er passende maatregelen getroffen kunnen worden om de functionaliteit van de voortplantings- en/of vaste rust en verblijfplaats te garanderen.

Voor het uitvoeren van werkzaamheden die effecten veroorzaken aan beschermde soorten kan ontheffing van de verbodsbepalingen worden aangevraagd. Ontheffing kan alleen worden verleend als onderzoek aantoont dat de ingreep geen afbreuk doet aan de duurzame staat van instandhouding van de getroffen soorten, er een dwingende reden van groot openbaar belang is en compenserende en mitigerende maatregelen worden getroffen.

Het advies bureau Ecoresult heeft in het kader van de maatregelen een Quickscan uitgevoerd naar mogelijke effecten op beschermde soorten (bijlage 3). De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot schadelijk effecten op beschermde soorten. Aanvullend onderzoek, een ontheffing of vergunning is dan ook niet nodig.

Algemeen

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit te bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen (woningen, scholen etc.) ruimtelijk goed gesitueerd worden zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en

woongebieden de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

Regelgeving

De mate en de ernst van de invloed van een bedrijf is mede afhankelijk van het type en de omvang van het bedrijf. In de uitgave “Bedrijven en milieuzonering” uitgegeven door de VNG (2009) is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de volgende categorieën ingedeeld.

Categorie 1 grootste afstanden 0 en 10 meter
Categorie 2 grootste afstand 30 meter
Categorie 3 grootste afstanden 50 en 100 meter
Categorie 4 grootste afstanden 200 en 300 meter
Categorie 5 grootste afstanden 500, 700 en 1000 meter

De afstanden gelden in principe tussen de perceelsgrens van het bedrijf (bij een gangbare perceelsgrootte en -indeling) en anderzijds de gevel van een woning. De afstanden in bovengenoemde uitgaven moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van bedrijven kan verschillen en omdat bedrijven maatregelen kunnen nemen om de invloed te beperken kan de invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van bovengenoemde afstanden. De uiteindelijke afstemming tussen de hinder van het bedrijf en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet milieubeheer.

Onderzoek

De nabij gelegen school ligt op een afstand van 60 meter van de toekomstige woonbebouwing. Er is reeds woonbebouwing aanwezig op kortere afstand van de school.

Ten aanzien van de het buurthuis zaal Vianden geldt een afstand van 30 meter. Ook bij het buurthuis geld dat er meerdere woningen in de nabijheid aanwezig zijn. De afstand van 30 meter tot de woningen kan worden beperkt naar 10 meter. Voor de Handboogvereniging geld een afstand van 10 meter en ook voor het Gezondheidscentrum Ginneken geldt een afstand van 10 meter.

Conclusie

De woonbestemming kan op goede wijze worden afgestemd met de andere bestemmingen nabij het plangebied. De afstand die moet worden aangehouden tussen de te ontwikkelen woonbebouwing en andere bestemmingen is 10 meter. Aan deze afstand wordt voldaan. Met het in achtnemen van de afstand zijn er geen bezwaren met betrekking tot de beoogde ontwikkeling.

Gemeente Breda heeft de Ambitie in 2044 CO2 -neutraal te zijn. Duurzaamheid wordt geborgd door gebouwen geschikt te maken voor toekomstige energievoorzieningen. Het borgen van duurzaamheid kan door:

• Compacte bouwvorm en goede isolatie, oriëntatie op de zon etc.

• Ruimte in een gebouw reserveren voor installaties en nieuwe technieken zoals warmtepomp en zonnecellen;

• Ruimte in een gebied reserveren voor collectieve installaties om duurzame energie op te wekken;

• Flexibele energie-infrastructuur aanleggen in ontwerpfase die eenvoudig is aan te passen aan nieuwe energiebronnen etc.

• Gebruik van duurzame materialen.

Een gebouw kan worden doorgerekend met GPR of en greencalc, waardoor de milieubelasting van het gebouw meetbaar wordt en projecten onderling vergelijkbaar worden.

Een energielabel is verplicht voor onder andere niet industriële gebouwen en voor gebouwen waar geen EPC geldt: De Europese richtlijn Energieprestatie voor Gebouwen EPDB 2002/91/eg stelt dat voor elk gebouw bij verandering van huurder of eigenaar transparantie over de energetische kwaliteit gegeven moet worden (Energiecertificaat, energie index en energielabel).

Een duurzame ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie. De voorkeurvolgorde voor maatregelen is:

1. beperken energieverbruik;

2. toepassen duurzame energiebronnen;

3. efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen;

4. gebruik van duurzame materialen.

De ontwikkelaar wordt gevraagd naar de aanvullende ambities op het gebied van duurzaamheid, zodat in een vroeg stadium meegedacht kan worden over zaken als materialiseren, duurzame grondstoffen, een duurzame energievoorziening, klimaatadaptatie en gesloten grondbalans.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige karakteristieken en waarden van het plangebied en de omgeving en de voorgenomen ontwikkeling. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, dient deze juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen.

Wonen (artikel 3)

De gronden voor de te bouwen zorgwoningen in het plangebied zijn bestemd als wonen. Binnen de bestemming ‘Wonen’ zijn de woningen, de tuinen, eventuele achterpaden en andere privéruimten begrepen. Centraal binnen deze bestemming staat het creëren van de woonfunctie en het woongenot. Het bestemmingsplan bevat planregels voor de bouw van de woningen en is ook vastgelegd dat uitsluitend zorgwoningen in de categorie sociale huur mogen worden gerealiseerd.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. In paragraaf 7.2 is beschreven of de grondexploitatiewet van toepassing is op (delen van) het bestemmingsplan en op welke wijze hier uitvoering aan is gegeven. In paragraaf 7.3 is aangegeven op welke wijze het bestemmingsplan uitgevoerd zal worden.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In artikel 6.2.1 is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

De gronden zijn momenteel in het bezit van de gemeente Breda. Met Wonenbreburg wordt een koopovereenkomst gesloten. Er dient een grondexploitatie te worden gemaakt. Het aanbieden van de grondexploitatie Burgemeester Middelaerlaan aan de raad ter vaststelling, gebeurt gelijktijdig met het aanbieden van het bestemmingsplan ter vaststelling aan de raad. Tot het moment van vaststelling van de grondexploitatie worden de lasten gedekt vanuit het projectvoorbereidingsbudget binnen het product grote woonprojecten in de stad in programma Duurzaam wonen in Breda.

Conclusie

Gelet op bovenstaande bestaat er geen verplichting om tegelijkertijd met dit bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen. De kosten worden verrekend met de verkoopprijs. Daarmee is de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan verzekerd.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor het voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Als eerste is een concept-ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In dat stadium vindt ook het wettelijke vooroverleg plaats met instanties als waterschap, diensten van het Rijk en provincie (paragraaf 8.2.1). Indien dit traject is afgerond, start de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan (paragraaf 8.2.2).