1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het c

ultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons;

1. legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een legale vergunning;
2. het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak;

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggenge vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw;

een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder;

een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m²;

een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen;

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen;

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen;

Een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert, waarbij de waterbergingscapaciteit minimaal 20mm (20 ltr/m²) bedraagt;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan;

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, telefooncellen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie;

het bestemmingsplan "Prinsenbeek, Markt 34" met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2018216010-VG01 van de gemeente Breda;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen;

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals groene daken, wadi’s (verlaging in het groen), waterbergende bestrating, berging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijver;

het voeren van een huishouden in een woning;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald;

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt;

1. voor een bouwwerk op een bouwperceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. indien het perceel niet direct grenst aan de hoofdtoegang: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;
2. parkeervoorzieningen; met daarbij behorend:
3. wegen, straten en paden;
4. groen;
5. nutsvoorzieningen;
6. speelvoorzieningen;
7. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming;
2. onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteithet gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   4. het gebruik van een woning voor kamerverhuur;
3. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a., indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen wordt verleend, indien wordt aangetoond dat in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het parkeren of stallen van auto's dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, danwel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
3. Het benodigde aantal parkeerplaatsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota parkeer- en stallingsbeleid Breda, de Herijking nota Parkeer- en Stallingsbeleid in 2013 en wijzingen daarvan.
4. De onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.
5. Het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. indien het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- en stallingsruimte is voorzien.
6. Het college kan aan de omgevingsvergunning, als bedoeld onder e, (financiële) voorwaarden verbinden.
7. Indien het onder c. genoemde Nota parkeer- en stallingsbeleid, na vaststelling van dit plan wordt gewijzigd, moet bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van activiteiten of functies op grond van deze planregels worden voldaan aan deze gewijzigde nota.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
   
   

Deze regels worden aangehaald als:Regels van het bestemmingsplan "Prinsenbeek, Markt 34".

Centraal in Prinsenbeek is aan de Markt 34 naast de kerk een pastorie gelegen. De pastorie is momenteel in gebruik als stiltecentrum en vergadercentrum voor kerkelijke doeleinden. Het gebouw doet geen dienst meer als woning van de pastoor. Economisch is het gebouw niet meer rendabel voor de parochie. Met de verkoop van de pastorie beoogt de parochie over voldoende middelen te beschikken om de kerk te kunnen verbouwen en de huidige functies van de pastorie in de kerk te kunnen onderbrengen. Beoogd wordt op dit perceel een wooncomplex met 8 wooneenheden in twee bouwlagen te realiseren. Aan de oostzijde van het pand wordt voorzien in parkeerplaatsen in een groene setting. Aan de westzijde van het pand krijgen de appartementen op de begane grond een tuin. In totaal worden er 8 parkeerplaatsen voor de bewoners gerealiseerd.

Inrichtingstekening begane grond. Bron: MW architecten 30-09-2020

Voor de gronden vigeert thans het bestemmingsplan "Kom Prinsenbeek", zoals vastgesteld d.d. 15 december 2005 en bij besluit van de Raad van State onherroepelijk geworden op 6 februari 2008. In dit bestemmingsplan zijn de gronden binnen het plangebied bestemd als 'Maatschappelijke doeleinden' en 'Verkeers- en verblijfsdoeleinden'. Het realiseren van een wooncomplex met 8 wooneenheden is niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient derhalve een nieuw bestemmingplan voor het plangebied opgesteld te worden. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de juridisch-planologische basis voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het plangebied is gelegen in het centrum van Prinsenbeek aan de Markt. Dit betreft de historische dorpskern. Aan de Markt zijn kantoren, horeca, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en woningen gevestigd. Het aanwezige woontype bestaat uit gestapelde woningen. Het plangebied is gelegen aan de oostzijde van de Markt naast de kerk.

Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Prinsenbeek, sectie C, nummer 2162. Het zuiden van het plangebied wordt begrensd door de kerk 'Parochie Onze Lieve Vrouwe ten Hemelopneming'. Ten westen en noorden van het plangebied wordt de begrenzing gevormd door de Markt. Aan de oostzijde staan vrijstaande woningen met daarachter de Rijksweg A16 en de hogesnelheidslijn.

Luchtfoto met weergave plangebied en kadastrale percelen. Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Kom Prinsenbeek", vastgesteld d.d. 15 december 2005 en bij besluit van de Raad van State onherroepelijk geworden op 6 februari 2008. In dit bestemmingsplan zijn de gronden binnen het plangebied aangeduid als 'Maatschappelijke doeleinden' en 'Verkeers- en verblijfsdoeleinden'. De gronden met de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden' zijn uitsluitend bestemd voor gebouwen ten behoeve van educatieve, sociaal-medische, sociaal culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening alsook ondergeschikte horeca ten dienste van deze voorzieningen. Daarnaast zijn deze gronden ook bestemd voor wegen en paden, parkeervoorzieningen, sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De gronden met de bestemming 'Verkeers- en verblijfsdoeleinden' zijn uitsluitend bestemd voor wegen, straten en paden, voet- en rijwielpaden, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Gelet hierop is de realisatie van het wooncomplex niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan "Kom Prinsenbeek" met het plangebied rood omkaderd. Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl, 2020

Deze toelichting is onderdeel van het bestemmingsplan "Prinsenbeek, Markt 34". Andere onderdelen van dit bestemmingsplan zijn de verbeelding en de regels. De toelichting is opgebouwd uit de volgende hoofdstukken:

• In hoofdstuk 2 zijn de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied opgenomen.
• In hoofdstuk 3 is het relevante ruimtelijke provinciale en gemeentelijke beleid beschreven.
• In hoofdstuk 4 worden de doelstellingen van het bestemmingsplan genoemd.
• In hoofdstuk 5 komen de sectorale milieuaspecten aan bod.
• In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In dit hoofdstuk wordt de wijze van bestemmen uiteengezet en is een toelichting gegeven op de regels van het bestemmingsplan.
• In hoofdstuk 7 is de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven.
• In hoofdstuk 8 is het communicatieproces opgenomen.

In dit hoofdstuk zijn achtereenvolgens de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet. Ook wordt in onderhavig hoofdstuk ingegaan op het cultureel erfgoed.

Het plangebied is gelegen in het centrum van Prinsenbeek aan de Markt. De Markt vormt samen met de Beeksestraat en Groenstraat het historische hart van het dorp. De gebouwen aan de noord- en zuidzijde van de Markt vormen voornamelijk gestapelde woningen met op de begane grond ruimte voor detailhandel, kantoren en horeca. Het betreft veelal gebouwen bestaande uit 3 bouwlagen met kap of 4 bouwlagen met plat dak. De bebouwing aan de westzijde van de Markt bestaat voornamelijk uit aaneengesloten bebouwing in de vorm van 2 bouwlagen met kap. Te midden van de Markt is een grote parkeerplaats gelegen waar bewoners en bezoekers kunnen parkeren. De Markt wordt dan ook gebruikt als toegangsweg naar deze parkeerplaats. Aan de oostzijde van de Markt is het plangebied gelegen bestaande uit een pastorie. Het huidige gebouw heeft deels twee bouwlagen en deels één bouwlaag. Het hele gebouw is voorzien van een plat dak. Naast de pastorie is een katholieke kerk gevestigd. Ten oosten van deze bebouwing is een rij woningen gelegen met daarachter de Rijksweg A16 en de HSL.

Luchtfoto van het plangebied en de omgeving. Het plangebied is met een rode contour aangegeven. Bron: streetsmart.cyclomedia.com, 2019

Ter plaatse van het plangebied is een pastorie gesitueerd. De pastorie is in gebruik als stiltecentrum en vergaderruimte voor kerk gerelateerde zaken. In het verleden is het pand ook in gebruik geweest als dienstwoning van de pastoor. De bebouwing is gelegen aan de Markt. Ten noorden en oosten van het plangebied zijn vrijstaande woningen gelegen. De locatie vormt een deel van de oostelijke pleinwand van de Markt. Het plangebied grenst aan de kerk Parochie van de Heilige Maria Magdelena. Parochie en kerk vormen samen de oostelijke pleinwand. De noordelijke pleinwand wordt gevormd door een katoorpand. De zuidelijke pleinwand bevinden zich detailhandel- en dienstverlendendevoorzieningen. De westelijke wand tenslote wordt begeleid met woningen. Het plein zelf is grotendeels vormgegeven als parkeervoorziening waarbij de westelijke kant van het plein meer voor verblijven is ingericht. Het plein zelf wordt natuurlijk ook gebruikt voor de markt.

In 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitganspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie', historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed'. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie. Deze dubbelbestemming is toegekend aan gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De res

ultaten van het archeologisch onderzoek wordt door bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Op de archeologische beleidskaart van de gemeente Breda is het plangebied deels aangeduid met een hoge archeologische verwachting. Gronden binnen deze bestemming zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Bij bodemingrepen met een oppervlakte groter dan 100 m² en dieper dan 0,3 m dient een archeologisch rapport overlegd te worden, waarmee wordt aangetoond dat geen archeologische waarden worden aangetast. In paragraaf 5.5 is het aspect archeologie nader uiteengezet.

De Markt behoort samen met de Beeksestraat en Groenstraat tot het historisch hart van Prinsenbeek. Door de herontwikkeling van de Markt in de vorige eeuw is het merendeel van de historische bebouwing ter plaatse niet meer aanwezig.

Op de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed staan de bepalende cultuurhistorische elementen aangeven. Binnen het plangebied ligt geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Grenzend aan het plangebied ligt de cultuurhistorische bebouwing 'beschermenswaardig'. Deze aanduiding is opgenomen voor de kerk. De cultuurhistorische waarde van de kerk wordt in paragraaf 2.4.3 'Gebouwd erfgoed' nader beschouwd. Voor het overige liggen geen relevante cultuurhistorische waarden in de directe omgeving van het plangebied.

Binnen het plangebied zijn geen beschermde monumenten aanwezig volgens de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed. Aan de zuidzijde van het plangebied is de kerk 'Parochie Onze Lieve Vrouwe ten Hemelopneming' gelegen. De pastorie en de kerk waren oorspronkelijk gebouwd aan de westzijde van de Markt. In 1963 zijn ze gesloopt en heropgericht aan de oostzijde van de Markt. De kerk heeft een hoge c

ultuurhistorische waarde. Het planvoornemen heeft een bouwhoogte van maximaal 7 meter. De bouwhoogte van de kerk, met uitzondering van de kerktoren, bedraagt circa 10 meter. Hierdoor blijft de kerk het toonaangevende gebouw aan de Markt. De cultuurhistorische waarden van de kerk worden met de nieuwbouw van het wooncomplex daardoor niet geschaad.

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale, en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante beleid samengevat.

Toetsingskader

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. Deze structuurvisie vormt de uitwerking van de ambities van het Rijk, op basis van haar verantwoordelijkheden, in Rijksdoelen en daarmee samenhangende nationale belangen op het gebied van een samenhangend ruimtelijk en mobiliteitsbeleid.

Het Rijk heeft tot doel Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te maken in een periode van economische conjunctuurschommelingen, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen. Aanleiding voor het vaststellen van de visie is de constatering dat het voorheen geldende ruimtelijke Rijksbeleid onvoldoende bijdroeg aan het behalen van deze doelen, onder meer door het veroorzaken van bestuurlijke drukte, ingewikkelde regelgeving en een te sectorale blik op vraagstukken. Om dit te keren brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat en laat het meer over aan gemeenten en provincies.
Het Rijk onderscheidt thans nog dertien nationale belangen; uitsluitend op basis van deze belangen intervenieert het Rijk in de ruimtelijke ordening. Een groot deel van deze belangen leidt tot het reserveren van ruimte voor functies. Dit betreft dan bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor waterberging, militaire activiteiten en de uitbreiding van het hoofdwegennet. Deze belangen zijn vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). Eén van de belangen die niet leidt tot een ruimtereservering is het belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten'. In het kader van dit belang heeft het Rijk besloten om, ten behoeve van het verminderen van de bestuurlijke drukte en het neerleggen van verantwoordelijkheden bij decentrale overheden, de verstedelijkingsstrategie te wijzigen. Dit houdt in dat het bundelingsbeleid, verdichtingsbeleid, locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen, beleid voor basiskwaliteit, stedelijke netwerken, nationale landschappen en rijksbufferzones is afgeschaft en dat daar slechts één beleidslijn voor terug komt: de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Deze 'ladder' heeft tot doel het principe van vraaggericht programmeren en het principe van zorgvuldig ruimtegebruik bindend voor te schrijven bij de afwegingen van gemeenten en provincies. Dit belang is als procesvereiste vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Grondgedachte van de 'ladder' is dat een activiteit op meerdere locaties zou kunnen plaatsvinden en dat vervolgens de planologisch meest juiste locatie gekozen moet worden. Dat gaat uit van de activiteit. Hiermee wordt beoogd om de voorheen bestaande praktijk, waarbij in veel gevallen een bestemming wordt gezocht voor een bepaalde locatie (bv. herbestemmen van een voormalige vuilstortplaats), om te vormen.

Beoordeling

Het voorliggende plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor van rijkswege een ruimtereservering geldt (met uitzondering van de ligging in een radarverstoringsgebied). Uitsluitend het nationale belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten', als vervat in de 'ladder voor duurzame verstedelijking', is van toepassing op het onderhavige bestemmingsplan. Aan dit belang wordt navolgend getoetst.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het onderhavige plangebied niet gelegen is in een gebied waarvoor van Rijkswege een relevante ruimtereservering geldt. Aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt navolgend getoetst.

Toetsingskader

Het Rijk heeft in de hiervoor genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geform

uleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op provinciaal en gemeentelijk niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmings- en wijzigingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden met daarin een regeling voor een beperkt aantal onderwerpen. Op 1 oktober 2012 is het besluit aangevuld met regels voor de andere beleidskaders uit de SVIR en tevens uit het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Beoordeling

Voorliggend plangebied is gelegen binnen het radarverstoringsgebied van de radarstations op de locaties Woensdrecht en Herwijnen. Rondom deze radarstations mogen geen bestemmingen opgenomen worden die het oprichten van bouwwerken mogelijk maken die door hun hoogte onaanvaardbare gevolgen kunnen hebben voor de werking van de radar. In het radarverstoringsgebied van Herwijnen is de maximale hoogte van windturbines gesteld op 90 meter ten opzichte van NAP. In het onderhavige plan wordt geen planologisch kader geboden voor het oprichten van windturbines. Het initiatief heeft daarmee geen gevolgen voor het radarstation Herwijnen.

Op basis van het vigerende bestemmingsplan zijn met de aanduiding 'vrijwaringszone - radar' beperkingen gesteld aan de toegelaten bouwhoogtes in relatie tot de vliegbasis Woensdrecht. Er geldt hierdoor een bouwverbod voor hogere bebouwing dan 113 meter boven NAP. In het onderhavige plan wordt geen nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt boven de ter plaatse geldende maximale hoogtemaat en er wordt ook geen planologisch kader geboden voor het oprichten van windturbines. Het initiatief heeft daarmee geen gevolgen voor het radarstation van Woensdrecht.

Voor het overige zijn er ten aan zien van het onderhavige plangebied geen regels uit het Barro en de Rarro van toepassing, aangezien er bij onderhavige ontwikkeling geen nationale belagen of nationaal aangewezen gebieden zijn gemoeid.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat onderhavige ontwikkeling passend is binnen de regels, zoals gesteld in het Barro en de Rarro.

Toetsingskader

Op 1 oktober 2012 is art. 3.1.6, lid 2 toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); dit artikel bevat de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Met de toevoeging van dit artikel in het Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren (ECLI:NL:RVS:2017:353, r.o. 18.5). Op 1 juli 2017 is een wijziging van art. 3.1.6, lid 2 Bro in werking getreden. Het Bro regelt thans dat 'de verantwoording van een juridisch verbindend ruimtelijk besluit van een decentrale overheid dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Tevens is geregeld dat indien het ruimtelijk besluit die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, de verantwoording een motivering dient te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien'. De definiëring van enkele van de in het artikel genoemde begrippen in art. 1.1.1 Bro laat onverlet dat de 'ladder voor duurzame verstedelijking' als een 'open norm' is te kwalificeren. Dit houdt in dat de norm inhoudelijk open is en onder verschillende omstandigheden nader ingevuld moet worden. Sinds de inwerkingtreding van het artikel heeft de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (ABRvS) in haar jurisprudentie de norm veelvuldig ingevuld en daardoor verder begrensd. Op 28 juni 2017 heeft de ABRvS een zogenoemde 'overzichtsuitspraak' gedaan (ECLI:NL:RVS:2017:1724, r.o. 2 t/m 12.8), waarin de dan geldende en op basis van de voornoemde wijziging te behouden jurisprudentielijnen nader uit een worden gezet. Op basis van deze jurisprudentielijnen kan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' concreet worden toegepast.

Beoordeling

Toepassing van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' houdt een antwoord op de volgende rechtsvragen in. Indien een rechtsvraag positief kan worden beantwoord, dient de 'ladder' verder te worden doorlopen. Indien een rechtsvraag negatief wordt beantwoord, dan is de 'ladder' niet (verder) van toepassing dan wel kan niet aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' worden voldaan.

1. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?
2. Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling?
3. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling?
4. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten bestaand stedelijk gebied?
5. Is het mogelijk om de voorziene ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren?
   
   Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?
   Uit de 'overzichtsuitspraak' van de ABRvS blijkt dat wanneer een ruimtelijk besluit voorziet in méér dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie zijn aan te merken, deze ontwikkeling in beginsel als een stedelijke ontwikkeling dient te worden aangemerkt.

Het onderhavige bestemmingsplan maakt ter plaatse van het plangebied de bouw van een wooncomplex met 8 wooneenheden mogelijk. De ontwikkeling is daarom gelet op de omvang niet als een 'stedelijke ontwikkeling' te classificeren. De 'ladder voor duurzame verstedelijking' hoeft niet verder doorlopen te worden.

Conclusie

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is positief doorlopen.

Toetsingskader

Op 14 december 2018 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant de Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie is overheid bindend en loopt vooruit op de invoering van de Omgevingswet in 2021.In de omgevingsvisie verwoordt de provincie haar visie op de toekomst van Brabant tot aan 2050. Centraal staan hierbij de kernwaarden die de provincie geformuleerd heeft ten aanzien van haar handelen. De kernwaarden zijn:

1. Meerwaarde-creatie;
2. Technische- en sociale innovatie;
3. Kwaliteit voor kwantiteit;
4. Steeds beter;
5. Pro-actief.

Beoordeling

Met de omgevingsvisie kiest de provincie er voor om haar rol te veranderen. Waar zij eerst concreet richting en sturing gaf aan de hand van min of meer concrete regels en uitgangspunten, gaat het nu meer om het beoordelen van initiatieven in ruimer verband en gericht op het behalen van doelen voor de leefomgeving waarbij een belangrijke rol voor de gemeente is weggelegd. Het voorliggend initiatief betreft de bouw van 8 wooneenheden binnen het bestaand stedelijk gebied. Hiermee past de ontwikkeling binnen de omgevingsvisie.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie van de provincie Noord-Brabant.

Toetsingskader

De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO) is vastgesteld door Provinciale Staten op 1 oktober 2010 en geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). Belangrijke beleidslijnen in de SVRO zijn het principe van concentratie van verstedelijking, zorgvuldig ruimtegebruik, verantwoord omgaan met de natuurlijke basis, het streven naar robuuste en aaneengeschakelde natuurgebieden. Sinds de vaststelling in 2010 hebben Provinciale Staten diverse besluiten genomen die een verandering brengen in de provinciale rol en sturing, of van provinciaal beleid. Deze besluiten zijn vertaald in de partiële herziening van de structuurvisie in 2014, vastgesteld op 7 februari 2014 en in werking op 19 maart 2014.
De, met de partiële herziening ongewijzigde, provinciale sturingsfilosofie is gebaseerd op vijf rollen: ontwikkelen, ordenen, beschermen, regionaal samenwerken en stimuleren. Twee rollen zijn relevant voor onderhavig plan: de ordenende en de beschermende rol. De ordenende rol gaat uit van het behartigen van ruimtelijke belangen en keuzes. Deze zijn geordend in vier ruimtelijke structuren. De structuren geven een hoofdkoers aan: een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief voor een combinatie van functies. Maar ook waar functies worden uitgesloten of welke randvoorwaarden de provincie aan functies stelt. Binnen de structuren is ruimte voor regionaal maatwerk. De vier onderscheidende structuren zijn: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur. Het uitgangspunt van de beschermende rol is zorgvuldig ruimtegebruik. Bij ruimtelijke afwegingen betekent dat eerst gekeken wordt naar mogelijkheden voor intensivering of hergebruik op of binnen bestaand bebouwd gebied. De provincie wil nieuw stedelijk ruimtebeslag zoveel mogelijk voorkomen.

Beoordeling

Op de structurenkaart van de SVRO 2014 is het plangebied gelegen binnen de structuur 'Stedelijke structuur' met als perspectief 'Stedelijk concentratiegebied'.

De provincie onderscheidt binnen de stedelijke structuur het stedelijk concentratiegebied. In het stedelijk concentratiegebied, inclusief de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, wordt de bovenlokale verstedelijkingsbehoefte opgevangen. Het stedelijk netwerk BrabantStad, bestaande uit de steden Eindhoven, Helmond, 's-Hertogenbosch, Tilburg en Breda, vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Het biedt een (hoogwaardige) stedelijke omgeving voor wonen, werken en voorzieningen. De vijf grote steden van BrabantStad ontwikkelen zich tot (hoog)stedelijke centra voor wonen, werken en voorzieningen. Dit komt in het bijzonder tot uitdrukking in de intensivering van verstedelijking in de zones langs infrastructuurassen en in de stationsgebieden.

In de stedelijke structuur streeft de provincie naar concentratie van verstedelijking, zorgvuldig ruimtegebruik, meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit, betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur, inspelen op demografische ontwikkelingen en versterking van economische clusters. Onderhavig initiatief betreft de sloop van de pastorie en bouw van een wooncomplex met 8 wooneenheden op een inbreidingslocatie. Daarmee wordt ingespeeld op het streven naar concentratie van verstedelijking en zorgvuldig ruimtegebruik. De provincie vindt het belangrijk dat er in Noord-Brabant verschil blijft tussen de steden en de kernen in het landelijk gebied. De provincie wil dat er verschillende kwaliteiten worden ontwikkeld voor wonen en werken rond de steden en in het landelijk gebied. Prinsenbeek kan worden aangemerkt als kern waarbij het als onderdeel van de gemeente Breda een rol vervult als gebied waar de bovenlokale verstedelijkingsbehoefte wordt opgevangen. Gelet daarop is het logisch dat Prinsenbeek uitbreidt in de kwantitatieve woonvoorraad. Dit draagt bij aan het onderscheid tussen steden en kernen in het landelijk gebied.

Conclusie

De gewenste ontwikkeling is passend binnen de provinciale structuurvisie.

Toetsingskader

In de Omgevingsvisie zijn de strategische doelen van het provinciale beleid voor de langere termijn aangegeven. Het beleid en de daartoe te treffen maatregelen zijn uitgewerkt in programma's en waarden worden beschermd via een de omgevingsverordening. Per 25 oktober 2019 is de nieuwe Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (Iov N-B) vastgesteld. Provincies zijn verplicht om een omgevingsverordening te hebben voordat de Omgevingswet per 2021 ingaat. Met een Interim omgevingsverordening zet de provincie Noord-Brabant een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening.

De Interim omgevingsverordening bevat geen nieuwe regels, maar voegt bestaande regels uit zes bestaande verordeningen samen, waaronder de Verordening Noord-Brabant. De regels zijn eenvoudiger opgeschreven en omgezet naar een nieuw digitaal systeem, met een meer gebruiksvriendelijke opbouw. Met de Interim omgevingsverordening zet de provincie ook een eerste stap om de regels beter te laten aansluiten bij de werkwijze van de Brabantse Omgevingsvisie en de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening zorgt ervoor dat de provincie en partijen waar ze mee samenwerkt ervaring kunnen opdoen met die nieuwe werkwijze. Waarbij er meer ruimte is om goede initiatieven van inwoners, ondernemers en andere overheden te ondersteunen en maatwerk toe te passen.

Beoordeling

Voorliggend plangebied is binnen de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant gelegen binnen het stedelijk gebied.

Zorgvuldig ruimtegebruik is als basisprincipe opgenomen vanuit de zorg voor een goede omgevingskwaliteit. Dat betekent onder andere dat de ruimte binnen Stedelijk gebied zo goed als mogelijk wordt benut. Voor het overige is getoetst aan het basisprincipe voor een evenwichtige toedeling van functies (artikelen 3.5 t/m 3.8) en een duurzame stedelijke ontwikkeling (artikel 3.42).

Artikel 3.6, 3.7 en 3.8: Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies

Toetsingskader

In de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (Paragraaf 3.1.2) is in artikel 3.5 opgenomen dat een bestemmingsplan bij de evenwichtige toedeling van functies invulling geeft aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met:

1. zorgvuldig ruimtegebruik;
2. de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering;
3. meerwaardecreatie.

Ad a) - Zorgvuldig ruimtegebruik (3.6)

1. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat:

1. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat:

• nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk;
• er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan;
• bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking);
• gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel.

1. Onder bestaand ruimtebeslag voor bebouwing wordt verstaan bestaand stedelijk gebied of een bestaand bouwperceel.

Ad b) - Toepassing van de lagenbenadering (3.7)

1. De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd.

2. De lagenbenadering omvat de effecten op:

1. de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden;

2. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer.

3. de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.

3. Door de factor tijd actief te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid.

Ad c) – meerwaarderecreatie (3.8)

1. Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder:

1. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat;

2. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.

2. De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie.

Beoordeling

Voorwaarden ad a:

1. De toedeling van functies dient in beginsel plaats te vinden binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Met onderhavig initiatief is hiervan sprake door de ligging binnen bestaand stedelijk gebied.

2. Bij een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Hieraan is in paragraaf 3.2.3 getoetst en er wordt aan voldaan.

3. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen dienen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. De begrenzing van de beoogde bouwvlakken is zodanig afgestemd dat hieraan toepassing wordt gegeven.

Voorwaarden ad b:

1. Toepassing van de lagenbenadering omvat de effecten op de ondergrond. In hoofdstuk 5 van dit plan wordt ingegaan op deze effecten.

2. Toepassing van de lagenbenadering omvat de effecten op de netwerklaag. Voor onderhavig initiatief behoeft slechts infrastructuur voor bestemmingsverkeer te worden aangelegd. Voor het overige heeft het planvoornemen geen effect op een natuurnetwerk, het energienetwerk en waterwegen. De afwikkeling van het verkeer is beschreven in paragraaf 4.3.1.

3. Toepassing van de lagenbenadering omvat de effecten op de bovenste laag. De effecten op het milieu zijn beschreven in hoofdstuk 5. Er wordt geen effect verwacht op de bovenste laag.

Voorwaarden ad c:

Er dient rekening te worden gehouden met meerwaardecreatie. De meerwaarde van dit plan bestaat uit voorkomen leegstand in het centrum van Prinsenbeek. Door het herstructureren van een incourant bouwwerk wordt verpaupering voorkomen. Verder draagt het voornemen bij aan het invullen van de woningbehoefte in de gemeente in het algemeen en de kern Prinsenbeek in het bijzonder.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Toetsingskader

1. Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;

2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

2. Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;

2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;

3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;

4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;

5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;

6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Beoordeling

Voorwaarden lid 1 sub a.:

Onderhavig plangebied is gelegen in bestaand stedelijk gebied en voorziet in nieuwbouw van een wooncomplex met 8 wooneenheden. Er dient een verantwoording te worden opgenomen over hoe onderhavige nieuwbouw zich verhoudt tot de harde plancapaciteit en over hoe afspraken daarover in het regionaal ruimtelijk overleg worden nagekomen.

De regionale afspraken zijn vastgelegd in de Regionale Agenda Wonen 2017. Daarin is aangegeven dat de bestaande harde plancapaciteit onvoldoende is om aan de regionale doelstellingen te voldoen. De totale harde plancapaciteit bedraagt 70% van de totale woningbouwopgave voor de gemeente Breda. Met onderhavig plan wordt extra plancapaciteit toegevoegd. Derhalve past het plan binnen de regionale afspraken en daarmee voldoet het plan aan artikel 3.42 lid 1 sub a. van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

Voorwaaden lid 1 sub b.:

De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Het betreft het herstructureren van een bestaande locatie in de kern van Prinsenbeek. Het huidige pand verliest zijn functie en is niet langer courant voor het moderne wonen. Bij de herinrichting wordt een modern gebouw gerealiseerd die voldoet aan de laatste duurzaamheidsprincipes. Goede isoloatie voorzien van zonnepanelen en uiteraard gasloos uitgevoerd.

Voorwaarden lid 2 sub:

1. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de gevolgen van het initiatief op diverse milieuhygiënische aspecten die betrekking hebben op een veilige en gezonde leefomgeving. Uit deze beoordeling blijkt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

2. De beoogde ontwikkeling is gericht op de transformatie van een bestaand stedelijk gebied. Een gebouw dat door het verstrijken van de tijd zijn functie verloren heeft wordt vervangen door een functie waar nu behoefte aan is in de kern Prinsenbeek. Hierdoor is sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik.

3. Zie hiervoor paragraaf 5.12 Duurzaamheid. De beoogde woningen zijn ontworpen als nul-op-de-meter woningen waarbij gebruik gemaakt wordt van zonnepanelen en warmtepompen om te voorzien in de energiebehoefte.

4. Voor zover mogelijk binnen het stedelijk kader van het plangebied wordt de omvang van groen vergroot waarmee bijgedragen wordt aan het voorkomen van hittestress. Ook voor de opvang van hemelwater worden voorzieningen getroffen voor zover de aard van het gebied dit toestaat. Zie hiervoor ook paragraaf 5.3 Water en paragraaf 5.12 Duurzaamheid.

5. Duurzame mobiliteit is gericht op het bereiken van evenwicht tussen bereikbaarheid, economie, leefbaarheid en klimaat. De mogelijkheden om hier aan bij te dragen zijn afhankelijk van de omvang en schaal van de ontwikkeling daar het hier om regionale problemen gaat. Voor de onderhavige ontwikkeling zijn de mogelijkheden beperkt en hebben vooral betrekking op milieuhygiënische aspecten zoals het akoestisch milieu, goede luchtkwaliteit en veiligheid. In hoofdstuk 5 wordt aangetoond dat op deze aspecten het plan voldoende scoort.

6. De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op het ontwikkelen van appartementen en biedt geen economische ontwikkelingsruimte. Dit aspect is daarmee niet relevant voor onderhavig voornemen.

Toetsingskader
De structuurvisie "Breda 2030, keuzes maken in een dynamische tijd", vastgesteld door de raad op 26 september 2013, bestaat uit een visie en een beleidsuitwerking. De visie gaat in op de zes kernwaarden, het fundament en de hoofdlijnen van het ruimtelijke beleid voor de gemeente Breda. In de beleidsuitwerking wordt per thema aangegeven welke koers de gemeente Breda wil varen.

Visie
Binnen de visie wordt aangegeven dat de gemeente Breda zes kernwaarden hanteert, namelijk:

1. Ondernemende en toegankelijke kernstad in een Europese regio;
2. Onderwijsstad en ruimte voor vernieuwend ondernemersschap;
3. Gastvrijheid centraal: ontmoeten, winkelen, ontspannen én plezierig zaken doen;
4. Stad, dorp en buitengebied horen bij elkaar;
5. Cultureel erfgoed en de creatie van nieuwe waarden;
6. De menselijke maat en participatie.

Voor onderhavig plangebied is met name de kernwaarde 'Stad, dorpen en buitengebied horen bij elkaar' en 'Cultureel erfgoed en de creatie van nieuwe waarden' van belang. Ten aanzien van deze kernwaarde hecht de gemeente Breda veel waarde aan de grote verscheidenheid aan woonsferen en woonmilieus. Bovendien beschikt de gemeente Breda over een gevarieerd buitengebied. Een duurzame samenhang tussen het stedelijk gebied en buitengebied blijft een belangrijk uitgangspunt voor de toekomst.

Het fundament voor de ruimtelijke visie is dat Breda een compacte en duurzame stad nastreeft, waarbij ook ruimte is voor initiatieven vanuit onderop. Compact wil zeggen dat ontwikkelingen geconcentreerd worden binnen de huidige stedelijke grenzen, en er geen verdere stedelijke uitbreiding plaats zal vinden. Doel is om de huidige kwaliteit van de stad te behouden en te versterken en in het buitengebied de focus te leggen op natuur en landbouw. Duurzaam betekent niet alleen aandacht voor het milieu, maar het principe volgen van de drie P's: People (mensen, sociale aspecten), Planet (milieu en natuurwaarde) en Profit (winst en waarde). Bij een ontwikkeling moeten deze drie factoren in balans zijn. Ruimte voor initiatief is het derde fundamentele uitgangspunt. In de huidige tijden zal ontwikkeling op een andere manier tot stand komen; niet alleen grote projecten van bovenaf, maar ook kleinschaligere initiatieven uit de stad, van onderaf.

Op basis van de kernwaarden en het fundament zijn drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van de gemeente Breda uitgezet: Breda Markstad (planet), Bredaas Mozaïek (people) en Knooppunt Breda (profit). Voor onderhavig planvoornemen is vooral het Bredaas Mozaïek van belang. Het mozaïek stelt de diversiteit aan gebiedskarakteristieken als kwaliteit voor de stad. De lokale karakteristieke en behoeften van de dorpen, buitengebiedsdelen en stadswijken van Breda staan centraal. De historische linten verbinden de mozaiëkstukken met elkaar en zijn vaak drager van de gebiedskarakteristiek.

Beleidsuitwerking 'Wonen in Breda'
De gemeente Breda beschikt over een grote diversiteit en aantrekkelijke historisch woonmilieus zoals bijvoorbeeld het Ginneken en de vooroorlogse wijk Belcrum. Daarnaast beschikt de gemeente ook over zeer aantrekkelijke landelijk dorpse woonmilieus. Om betere regie op de woningmarkt te kunnen voeren is een opdeling in woonsferen van belang. Deze bestaan uit een combinatie van de landelijke woonmilieu indeling met een opdeling van de Bredase woningmarkt.

Beoordeling

Het onderhavige initiatief voorziet in de realisatie van een wooncomplex met 8 wooneenheden ter plaatse van de pastorie. Hierbij is vooral het Bredaas Mozaïek van belang. Om hier in te passen moet aandacht zijn voor de omgeving van het gebouw en de inpasbaarheid in deze omgeving. Enerzijds vraagt de ligging aan het plein van de Markt om een goede begeleiding en anderzijds moet het nieuwe pand recht doen aan het bestaande woonmilieu van de bestaande woningen langs de Peperbos.

De ligging van het plein wordt geaccentueerd door het nieuwe gebouw langgerekt te maken waardoor deze bijdraagt aan de begrenzing van het plein. Te gelijkertijd dient het gebouw qua maat en schaal ingetogen te zijn om zo recht te doen aan de bestaande woningen. Het nu voorliggend bouwplan voldoet aan deze voorwaarden. Door het bouwwerk twee bouwlagen te geven over de volle lengte van het plangebied wordt een goede begeleiding gecreëerd. Door de bouwhoogte te beperken tot twee bouwlagen past het gebouw qua maat en schaal bij de bestaande woningen die zelf bestaan uit deels twee bouwlagen met kap en deels één bouwlaag met kap. Verder is de huidige pastorie hoger gelegen dan de omliggende bebouwing. De verhoging zal verwijderd worden waardoor een meer uniform bouwpeil ontstaat.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling past binnen het beleid zoals verwoord in de gemeentelijke structuurvisie.

Toetsingskader

De 'Woonvisie Breda', vastgesteld in december 2013, borduurt voort op de uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030. Deze visie geeft een beeld van wonen in Breda in de toekomst. De Woonvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkelingen in het woondossier en wordt verder uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma.

Breda wil voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis bieden dat voldoet aan de wensen en behoeften. Dit doet de gemeente door uitvoering te geven aan drie ambities:

Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;

Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. De gemeente zet in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;

Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

In de Woonvisie wordt verder vastgesteld dat er sprake is van een toegenomen belangstelling voor het centrumstedelijk wonen. Ook de vraag naar landelijk / dorps wonen nabij de stad neemt toe. De uitwerking van die woningvraag in de Bredase dorpen en wijken wordt uitgewerkt in dorps- en wijkplannen. Bewoners en professionele partners in de dorpen en wijken geven aan welke thema's voor hen spelen. De gemeente geeft daarbij de geldende beleidskaders en uitgangspunten aan. De thema's worden omgezet in activiteiten waarbij het gemeentelijk beleid als kader dient. Door alle betrokken partijen wordt in het uitvoeringsprogramma gezamenlijk bepaald door wie, hoe en wanneer de activiteiten uitgevoerd worden. Ook wordt de ambitie beschreven om voor senioren een woonmilieu te creëren waarbij men zo lang mogelijk zelfstandig kan blijven wonen met de daarbij behorende kwaliteit van de woonomgeving (toegankelijk, veilig) en voorzieningen.

Beoordeling

Met onderhavig initiatief wordt een wooncomplex met 8 wooneenheden in het middensegment gerealiseerd centraal in Prinsenbeek. Hiermee wordt bijgedragen aan de vraag naar woningen in de dorpen nabij Breda. Daarnaast vergroot het toevoegen van een wooncomplex met 8 wooneenheden de leefbaarheid van het centrum van Prinsenbeek. Hierdoor wordt aangesloten bij de woonvisie van de gemeente Breda.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is passend binnen de Woonvisie van de gemeente Breda.

Toetsingskader

In Prinsenbeek worden thans diverse locaties tot ontwikkeling gebracht en is daarnaast nog voorzien in de ontwikkeling van een aantal aanvullende locaties. De ontwikkeling van Saval, Gertudisoord, Westrik, de Neel, Heikantsestraat en de Middenweg zijn nadrukkelijk aan de orde. Getracht is met de ontwikkelende partijen/grondeigenaren, Dorpsraad, KBO en de startersvereniging tot overeenstemming te komen over een programma waarin de kwalitatieve en kwantitatieve woonopgave worden beschreven. Gebleken is dat de gemeente hierin een sturende rol heeft moeten nemen, vooral omdat ontwikkelende partijen de eigen locatie voor in het 10-jaars programma bleven plaatsen. Vanuit de demografische ontwikkeling van Prinsenbeek is onderzocht of een aanvullend woningbouwprogramma nodig is en zo ja hoe dat er uit ziet. Dit is de 'Realisatiestrategie Prinsenbeek 2016-2025' geworden. De realisatiestrategie is kaderstellend voor de afzonderlijke projecten en krijgt een vertaling in zowel het publiekrechtelijk (bijv. bestemmingsplan) als privaatrechtelijk instrumentarium (bijv. anterieure overeenkomsten).

Nieuwbouw dient te voorzien in het toevoegen van kwaliteit die niet aanwezig is in de bestaande voorraad. Uit het verhuisonderzoek en de verwachte demografische en maatschappelijke veranderingen komt naar voren dat qua nieuwbouw met name ingezet moet worden op de volgende woningbouwcategorieën en typologieën:

• Woningen voor kleinere huishoudens (oftewel één tot twee persoonshuishoudens) toevoegen om te voorzien in de behoefte aan woningen voor ouderen en starters. Dit hoeven niet per definitie seniorenwoningen te zijn, maar vooral woningen die door hun flexibele inrichting geschikt zijn voor diverse leeftijdsgroepen en voldoen aan de eisen van levensloopbestendigheid. Het betreft zowel woningen in het koopsegment als huursegment (waarbij voor de senioren met name behoefte is aan betaalbare huur);
• Appartementen;
• Kleine bouwkavels.

In Prinsenbeek zijn meerdere locaties beschikbaar die tot ontwikkeling kunnen worden gebracht om te kunnen voorzien in de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwbehoefte. De beschikbare woningbouw locaties van Prinsenbeek zijn verspreid over het dorp. Zij voorzien in het toevoegen van woonruimte voor diverse typen huishoudens.

Beoordeling

De ontwikkeling van de pastorie is niet nadrukkelijk opgenomen in de realisatiestrategie van Prinsenbeek. Wel valt de ontwikkeling onder de aanvullende locaties die verspreidt door Prinsenbeek liggen. Nieuwbouw dient te voorzien in het toevoegen van kwaliteit aan de bestaande voorraad. Met het realiseren van een wooncomplex met 8 wooneenheden wordt voldaan aan de vraag naar appartementen. De leefbaarheid van het centrum van Prinsenbeek wordt hierdoor vergroot. Hierdoor is er sprake van een kwaliteitsverbetering van de omgeving. Doordat het wooncomplex wordt gerealiseerd met 2 bouwlagen, wordt aangesloten bij de omliggende bebouwing. Hierdoor wordt aangesloten bij de realisatiestrategie van Prinsenbeek.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is passend binnen de Realisatiestrategie Prinsenbeek 2016-2025.

Toetsingskader

De gemeente Breda heeft een nieuwe digitale kaart met waardevolle bomen, bossen en andere groene gebieden, vastgesteld d.d. 14 juli 2016. Aan de hand van criteria - zoals cultuurhistorie, ecologie en het klimaat - zijn samen met lokale natuur- en milieuverenigingen de bomen zorgvuldig in kaart gebracht. Het nieuwe bomenbeleid zorgt voor adequate bescherming van waardevolle bomen, maar ook bossen en houtsingels. Het brengt vereenvoudiging van de huidige Bomenverordening 2010. Het groen op de nieuwe kaart is in de toekomst beschermd en valt onder de regels van een omgevingsvergunning.

Beoordeling

Waardevolle bomen en beplanting in het plangebied zijn blijkens de 'Bomenkaart' van de gemeente Breda niet aanwezig. Derhalve behoeft geen omgevingsvergunning voor het vellen, verplanten of rooien van bomen of houtopstanden te worden aangevraagd. Aan de westzijde van het plangebied grenzen waardevolle bomen (12 van de 18 platanen in twee rijen) die wel op de 'bomenkaart' van de gemeente Breda staan. Deze waardevolle bomen blijven met het planvoornemen behouden.

Conclusie

Het planvoornemen past binnen de kaders van het bomenbeleid van de gemeente Breda.

Toetsingskader

In 2004 is de Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda vastgesteld. In deze nota is het beleid rondom bijvoorbeeld de thema's parkeerregulering, parkeernormering en transferpunten benoemd, met als ambitie het parkeergebruik voor de toekomst te optimaliseren. Dit betekent het beter benutten van huidige en te realiseren (gebouwde) parkeervoorzieningen. Als uitgangspunt hierbij geldt dat het optimaliseren van het parkeergebruik niet ten koste mag gaan van zaken als bereikbaarheid en leefbaarheid in de stad. In de nota wordt aangegeven dat parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden conform de geldende parkeernormen. Deze normen zijn gebaseerd op onder meer de mate van verstedelijking, bereikbaarheidskenmerken van de locatie en specifieke eigenschappen van de functie.

Er zijn enkele aspecten uit deze Nota Parkeer- en Stallingsbeleid die aangescherpt dienden te worden, namelijk de systematiek met betrekking tot het instellen van een vergunningenzone en de parkeernormen. Daarom is de nota in 2013 herijkt. De gemeente Breda heeft in juli 2016 een aanvullende wijziging in haar vigerend parkeerbeleid doorgevoerd. De wijziging houdt in dat bij planologische functiewijzigingen in bestaande bebouwing in het gebied binnen de singels van de stad Breda er geen extra parkeerplaatsen gerealiseerd hoeven te worden indien dit ten opzichte van de bestaande situatie noodzakelijk zou zijn. Indien er wel sprake is van extra bebouwing dient wel voorzien te worden in extra parkeerplaatsen, behorende bij de functie van de extra bebouwing.

Beoordeling en conclusie

In onderhavig plan wordt rekening gehouden met de parkeerbehoefte zoals deze is bepaald in de Nota Parkeer en Stallingsbeleid Breda, herijking 2013, actualisatie 2016. De wijze waarop dit gebeurt, is in paragraaf 4.3 uiteengezet.

Het bestemmingsplan voorziet in het mogelijk maken van een wooncomplex met 8 wooneenheden in het centrum van Prinsenbeek. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient derhalve een bestemmingsplan voor het plangebied opgesteld te worden. Hierbij worden de vigerende bestemmingen 'Maatschappelijke doeleinden' en 'Verkeers- en verblijfsdoeleinden' gewijzigd in 'Wonen'. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de juridisch-planologische basis voor de voorgenomen ontwikkeling.

De historische linten zijn mede richtinggevend geweest voor de huidige stedenbouwkundige opbouw van Prinsenbeek. De Markt behoort tot het historische deel van Prinsenbeek. De gebouwen aan de Markt zijn echter voornamelijk in de vorige eeuw gebouwd. De gebouwen bestaan hoofdzakelijk uit 2 bouwlagen met kap en maximaal 4 bouwlagen met plat dak.

Verder is de bestaande woonbebouwing aan de Peperbos van belang geweest bij de tot standkoming van het stedenbouwkundige ontwerp. De nieuwbouw sluit aan op de achtertuinen van de Peperbos. Zorgvulidgheid is van belang om het woongenot van de bewoners niet te verstoren. Het nieuwe bouwplan is ingeperkt tot maximaal 2 bouwlagen en, waar de huidige bebouwing op een verhoging staat, wordt de nieuwbouw op maaiveld gerealiseerd. Hierdoor past de bebouwing qua hoogte in zijn omgeving. De nieuwe bebouwing komt verder van de percelen aan de Peperbos te staan dan de huidige bebouwing. Het vergroten van de afstand verhoogd de privacy van de bewoners. Ook het ontwerp van het gebouw is zo dat de privacy gewaarborgd wordt door de kozijnhoogte zo te bepalen dat inkijk in de achtertuinen van de Peperbos niet mogelijk is.

Achtergevel nieuwbouw aan de oostzijde. Bron: MW Architecten, 2019

Het huidige groen aan de oostzijde van het huidige gebouw blijft behouden en wordt versterkt. Verder is afgesproken met bewoners aan de Peperbos dat de erfafscheiding tussen hun percelen en de nieuwbouw voorzien zal worden van een geluidabsorberende erfafscheiding. Deze maatregelen van architectonische aard kunnen niet in het bestemmingsplan vastgelegd worden daar deze niet ruimtelijk relevant zijn. De ontwikkelaar en de bewoners hebben hier eigen afspraken over gemaakt.

Door het vervangen van de economisch niet rendabele pastorie, vormt de ontwikkeling een goede afronding van de stedenbouwkundige structuur van de Markt. Het wooncomplex wordt duurzaam gebouwd. Dit betekent dat er gasloos wordt gebouwd en het gebouw geschikt kan worden gemaakt als eerste nulopdemeter (NOM) appartementen in Prinsenbeek.

Impressie ontwikkeling Markt 34 te Prinsenbeek. Bron: MW Architecten, 2019

Het plangebied zal worden ontsloten via de Markt. Deze weg heeft een snelheidsregime van 30 km/u. Het betreft een doorgaande weg in Prinsenbeek met in het midden een parkeerplaats die voornamelijk dienst doet voor bezoekers van de aanwezige detailhandel, horeca en kantoren. Gelet hierop en gezien de beperkte toename aan voertuigbewegingen per etmaal die de realisatie van het wooncomplex teweeg brengt, kan worden gesteld dat de Markt de toename aan verkeersbewegingen aan kan.

Toetsingskader

Met de inwerkingtreding van de "Reparatiewet BZK" op 29 november 2014 is het verplicht om het parkeren te reguleren middels de bestemmingsregeling. In de bestemmingsregeling kan worden opgenomen dat bij aanvraag om omgevingsvergunning (voor het bouwen en / of afwijken) dient te worden aangetoond dat wordt voldaan aan de van toepassing zijnde parkeernormen. In het kader van 'een goede ruimtelijke ordening' dient echter al bij vaststelling van een bestemmingsplan inzichtelijk te worden gemaakt dat redelijkerwijs in de aldus benodigde parkeerplaatsen feitelijk duurzaam kan worden voorzien (ECLI:NL:RVS:2017:1036, r.o. 5.3). Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door het geldende parkeerbeleid.

Beoordeling

In 2013 heeft de gemeente Breda de tot dan toe vigerende 'Nota Parkeer- en stallingsbeleid Breda' uit 2004 herijkt. De gemeentelijke nota geeft per functie de toepasselijke parkeernormen aan. Voor het onderhavige plangebied dient volgens de kaart 'deelgebieden parkeernormering' uitgegaan te worden van 'parkeernormen, overig gebied'. Voor dit gebied geldt voor een wooncomplex een parkeernorm van 1,5 parkeerplaatsen per wooneenheid. Er dienen aldus (1,5 x 8) = 12 parkeerplaatsen. Deze dienen in principe op eigen terrein te worden gerealiseerd.

Het nieuwe gebruik mag afgezet worden tegen de parkeernorm van het huidige gebruik. Het huidig gebruik is vergelijkbaar met een cultureel-/wijkgebouw waarvoor een parkeernorm geldt van 1, 4 parkeerplaatsen per 100 m² bruto vloeroppevlak (BVO). Het huidige gebouw heeft 310 m² BVO. Het huidig gebruik verlangd dus 1,4 x 3,1 = 4,34 parkeerplaatsen. In de huidige situatie zijn geen parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig en wordt dus in de openbare ruimte geparkeerd.

In de nieuwe situatie dienen 12 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden op basis van de gemeentelijke parkeernorm. Hiermee dienen op eigen terrein 12 - 4,34 = 7,66 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. In onderhavig plan worden in totaal 8 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd.

Het grote plein aan de Markt met parkeerplaatsen. Plangebied indicatief met rode contour gemarkeerd. Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Conclusie

In het plangebied wordt met de realisatie van acht parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien in voldoende parkeerplaatsen conform de gemeentelijke parkeernorm. Derhalve wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeerbeleid.

Toetsing juncto art. 3.1.6 Bro

Met betrekking tot een (ontwerp-)bestemmingsplan staat in artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht vermeld: 'bij de voorbereiding van een besluit vergaart het bestuursorgaan de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen'. Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat rekening moet worden gehouden met de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek. Daarnaast moet ook worden getoetst aan het Besluit m.e.r. Ten behoeve van het onderhavige plan heeft onderzoek plaatsgevonden naar een aantal uitvoeringsaspecten.

Hieronder wordt verslag gedaan van de uitkomsten van het gepleegde onderzoek. De onderzoeksrapporten zijn als bijlagen gevoegd bij dit bestemmingsplan.

Achtereenvolgens worden behandeld:

• bodem;
• waterhuishouding;
• cultuurhistorie;
• archeologie;
• ecologie;
• akoestiek;
• bedrijven en milieuzonering;
• externe veiligheid;
• kabels en leidingen;
• luchtkwaliteit;
• milieueffectrapportage en vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Toetsingskader

Op basis van art. 3.1.6, lid 1 onder f Bro geldt dat in een toelichting op een ruimtelijk besluit de inzichten over de uitvoerbaarheid van dat besluit worden neergelegd. Ten aanzien van het aspect bodemkwaliteit staat, op basis van vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State (ABRvS), voorop dat de vaststelling van de aanwezigheid van verontreinigingen in de bodem, de noodzaak van sanering van verontreinigde locaties en de wijze waarop deze saneringen moeten worden uitgevoerd, zijn geregeld in afzonderlijke wetgeving met eigen procedures. Dat doet er niet aan af dat het bevoegd gezag het ruimtelijk besluit pas kan nemen indien, voor zover redelijkerwijs valt in te zien, een eventuele bodemverontreiniging niet aan de uitvoerbaarheid in de weg staat (22 december 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BO8297, r.o. 2.18.4; 27 juni 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW9569, r.o. 2.10.3). Daarbij geldt als uitgangspunt dat de bodem in principe geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De bodemkwaliteit mag geen onaanvaardbaar risico vormen voor de gebruikers van de bodem.

Beoordeling

Door MILON bv is in juli 2018 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage is als Bijlage 1 aan deze toelichting gevoegd. Uit het vooronderzoek blijkt dat de onderzoekslocatie tot circa 1960 een agrarische bestemming had. De huidige bebouwing dateert van 1963 en de parkeerplaats van circa 1980. Op de locatie is een afgevulde ondergrondse HBO-tank aanwezig. Deze ligt naar aangeven van de oude pastorie bewoners buiten de onderzoekslocatie ten westen in de richting van de parkeerplaats. Voor zover bekend zijn op de locatie verder geen andere verdachte locaties aanwezig geweest en hebben, voor zover bekend, geen calamiteiten plaatsgevonden waarbij de bodem verontreinigd is geraakt.

De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is niet afdoende bekend. Gelet echter op het gebruik van de locatie en de afwezigheid van bodembedreigende activiteiten op de locatie en in de directe omgeving is de locatie onverdacht op de aanwezigheid van een bodemverontreiniging. Tijdens de veldwerkzaamheden zijn geen bijzonderheden waargenomen die duiden op een mogelijke verontreiniging van de bodem. Er is geen asbestverdacht materiaal aangetroffen. Wel heeft het onderzoek geleid tot een goed beeld van de bodemkwaliteit ter plaatse van het plangebied. Er is ten hoogste een licht verhoogde concentratie in het grondwater aangetroffen. Wat betreft de milieuhygiënische bodemkwaliteit bestaat er geen belemmering voor het huidige en toekomstige gebruik van de locatie. Vervolgonderzoek naar de licht verhoogde concentraties wordt niet zinvol geacht. Dit verkennend bodemonderzoek is geen bewijsmiddel zoals bedoeld in het Besluit bodemkwaliteit. Afhankelijk van de bestemming en toepassing bij afvoer van de grond kan een partijkeuring (AP04) noodzakelijk zijn.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

Toetsingskader

In ruimtelijke plannen dient aandacht besteed te worden aan waterhuishoudkundige aspecten. Daarbij staan naast een duurzaam waterbeheer de integrale afweging en het creëren van maatwerk voorop. Water moet altijd bekeken worden in het licht van het watersysteem of stroomgebied waarin een stad of een dorp ligt. Een goede afstemming van waterbeleid en ruimtelijke ordening, ook in het direct aangrenzende gebied, is daarom noodzakelijk. De integratie van water in ruimtelijke plannen vindt plaats via de zogenaamde watertoets. Concreet betekent de watertoets, dat een plan een zogenaamde waterparagraaf dient te bevatten, die keuzes ten aanzien van de waterhuishoudkundige aspecten gemotiveerd beschrijft. Daarin dient een wateradvies van de waterbeheerder te worden meegenomen. De watertoets is wettelijk verankerd in artikel 3.1.6 lid 1, sub b Bro.

Beleid provincie Noord-Brabant
Vigerend is het Provinciale Milieu- en Waterplan 2016 - 2021 (PWMP) van 18 december 2015. Het PMWP is de structuurvisie voor o.a. het aspect water op grond van de Wet ruimtelijke ordening. Het plan bevat de verplichte onderdelen vanuit de Europese Kaderrichtlijn Water. Behalve dat het PMWP de uitgangspunten aangeeft voor het waterbeleid van waterschappen en gemeenten, toetst de provincie aan de hand van dit plan ook of de plannen van de waterschappen passen in het provinciale beleid. Als algemene uitgangspunten zijn onder andere te noemen de scheiding van relatief schone en vuile waterstromen en het benutten van mogelijkheden voor infiltratie en/of conservering van hemelwater.

Beleid waterschap Brabantse Delta
Het plangebied is gelegen binnen het stroomgebied van waterschap Brabantse Delta. De visie van waterschap Brabantse Delta is vervat in het Waterbeheerplan 2016 - 2021 en kent een geldigheid vanaf 22 december 2015. Het waterschap richt zich hierbij op een doelmatig waterbeheer als motor voor een economische en ecologisch krachtige regio. Speerpunten uit het waterbeheerplan zijn klimaatadaptatie, innovaties, ruimtelijke ontwikkelingen, toekomstig medegebruik en het tegengaan van verdroging. Deze ontwikkelingen geven aanleiding tot nieuwe accenten:

• het nationale Deltaprogramma voor waterveiligheid en de versterking van de dijken langs de Rijkswateren en de regionale rivieren;
• het optimaliseren van de zoetwatervoorziening met het oog op de toenemende droogte;
• inzet op bewustwording van watergebruikers zodat hun inzicht groeit over wat ze zelf aan waterbeheer kunnen bijdragen;
• helderheid over zowel beperkingen als mogelijkheden voor de gebruiksfuncties van het watersysteem;
• het verbeteren van de waterkwaliteit in een meer integrale, gebiedsgerichte uitvoeringsstrategie (combineren van verbeteren van de waterstanden, onderhouden van sloten en treffen van inrichtingsmaatregelen);
• afvalstoffen steeds meer inzetten als waardevolle grondstoffen zoals terugwinning van fosfaat en productie van bioplastic uit afvalwater;
• een duurzame energiewinning.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheerplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur waterschap Brabantse Delta 2015 bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd.

De waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel hebben in de Noord-Brabantse Waterschapsbond (NBWB) besloten om de keuren te uniformeren en tegelijkertijd te dereguleren. Hierbij is aangehaakt bij het landelijke uniformeringsproces van de Unie van Waterschappen. Er is conform het nieuwe landelijke model een sterk gedereguleerde keur opgesteld, met bijbehorende algemene regels en beleidsregels. Deze zijn voor de drie waterschappen gelijkluidend. De nieuwe uniforme keuren zijn gezamenlijk in werking getreden op 1 maart 2015. In de nieuwe keur is opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij:

1. het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
2. de toename van verhard oppervlak maximaal 2.000 m² is, of;
3. de toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak.
4. de toename van verhard oppervlak tussen 2.000 m² en 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel:
   Benodigde retentiecapaciteit (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06

Daarbij dient de voorziening te voldoen aan de volgende voorschriften:

1. de bodem van de voorziening dient boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te liggen;
2. de afvoer uit de voorziening via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater plaatsvindt. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben;
3. daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om uitspoeling naar de sloot te voorkomen.

Voor het overige zijn er in de keur diverse regels opgenomen om gebieden met een specifieke functie te beschermen, zoals de attentiegebieden en invloedsgebieden Natura 2000. Er geldt een specifiek beschermingsregime, afhankelijk van het type gebied en de ligging in of nabij een beschermd gebied.

Beleid gemeente Breda
De gemeente Breda heeft haar beleid omtrent water vastgelegd in het Stedelijk Waterplan 2019-2023, Breda water bewust (SWP) dat op 10 oktober 2019 in werking is getreden. Hierin is onder meer een samenvatting opgenomen van het hemel- en grondwaterbeleid van de gemeente Breda. In het SWP zijn de volgende ambities uitgewerkt:

• Beschermen tegen (grond)wateroverlast.
• Beschermen omgeving/milieu.
• Beschermen volksgezondheid.
• Bevorderen gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

Met het in dit SWP opgenomen programma 'Breda Water Robuust' wil de gemeente vanuit de gemeentelijke watertaken aan deze ambities bijdragen. Het stedelijk watersysteem dient zodanig (her)ingericht te worden dat het ook in de toekomst voldoende bescherming biedt tegen (grond)wateroverlast en bijdraagt aan schoon en aantrekkelijk oppervlaktewater. Het doel is om samen met de waterpartners de gemeentelijke watertaken te professionaliseren en de waterketen duurzamer in te richten. Samen met bedrijven en inwoners willen we zowel in de openbare ruimte als op particulier terrein concreet aan de slag met water.

Voor nieuwe ruimtelijk ontwikkelingen binnen de gemeente Breda geldt daarmee dat deze hydrologisch neutraal uitgevoerd dienen te worden. Expliciet betekent dit dat hemelwater niet op de riolering mag worden aangesloten, maar separaat binnen de plangrenzen moet worden verwerkt. Bij een toename van het verhard oppervlak moet de ontwikkelende partij op eigen terrein extreem zware buien kunnen verwerken en schone en vuile waterstromen gescheiden aanleveren tot aan de perceelsgrens. Ter bepaling van het ruimtebeslag en retentiecapaciteit hanteert de gemeente een werknorm van 600 m³ waterberging per hectare toename verhard oppervlak (bui 60 mm in 24 uur) bij een duurzame invulling. Hieronder wordt verstaan de instandhouding en verbetering van het watersysteem door infiltratie en zuivering in een bovengrondssysteem. Indien dit niet mogelijk blijkt dan geldt de norm van 780 m3 waterberging per hectare. Bij herstructurering (sloop en herbouw) legt de gemeente een verplichting op een deel van het hemelwater te bergen en te infiltreren. Het doel is om 80 procent van de jaarlijkse neerslag lokaal te verwerken door een infiltratievoorziening met een berging van circa 7 millimeter. Voorzieningen die ook hemelwater infiltreren mogen kleiner zijn, als het netto effect maar hetzelfde is. Groene daken mogen, mits het dak minimaal 20 mm water kan bergen, als “onverhard” worden beschouwd. Om de retentiecapaciteit voor een volgende bui weer beschikbaar te hebben moet het hemelwater binnen 3 dagen (op natuurlijke wijze) zijn weggezakt in de bodem. De gewenste ledigingstijd bedraagt echter 24 uur.

Beoordeling
Uit de kaarten behorende bij de Keur waterschap Brabantse Delta 2019 volgt dat de locatie niet is gelegen binnen de beschermde gebieden. Er is derhalve geen specifiek beschermingsregime uit de Keur van toepassing.

Door Econsultancy is een watertoets (nummer 8096.003, d.d. 13 februari 2020) opgesteld. Dit rapport is als bijlage 2 opgenomen bij deze toelichting. Kortheidshalve wordt voor de volledige onderbouwing verwezen naar het rapport in de bijlage. Hieronder wordt kort ingegaan op de conclusie.

Het project betreft de realisatie van een wooncomplex met 8 wooneenheden. Op de locatie is momenteel een pastorie gevestigd. De pastorie heeft een omvang van circa 345 m² aan verhard oppervlak. Het wooncomplex met de 8 wooneenheden krijgt een omvang van circa 780 m². De verhardingstoename bedraagt aldus 435 m². De bouwplannen blijven daarmee ruim onder de 2.000 m² extra verharding ten opzichte van de bestaande situatie. Hierdoor is geen sprake van een retentievereiste als verplicht door het waterschap.

De gemeente Breda hanteert voor bestaand verhard oppervlak een infiltratievoorziening met een berging van 7 mm. Voor nieuw verhard oppervlak geldt een bergingseis van 78 mm. Voor het onderhavige project dient watercompensatie plaats te vinden ter grote van 36 m3. Onder de aan te leggen verharding in het plan is voldoende ruimte om hierin te kunnen voorzien.

Er ligt reeds een gescheiden stelsel voor de afkoppeling van regenwater en vuilwater. Vuilwater wordt hierbij aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Het regenwater wordt vastgehouden en benut dan wel geïnfiltreerd in het groen aan de oostzijde van het plangebied.

Conclusie

Er worden vanuit oogpunt van de waterhuishouding geen belemmeringen verwacht ten aanzien van de uitvoering van het plan.

Toetsingskader

In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening wordt gehouden (artikel 3.1.6, lid 5 Bro). De opsteller en vaststeller van het bestemmingsplan is daarmee dus verplicht om breder te kijken dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Beleid gemeente

Het erfgoed in de gemeente Breda vormt de basis van de identiteit en vormt mede de basis van de ruimtelijke ontwikkeling in de gemeente. Op gemeentelijk niveau is de nota Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015 van belang. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk.

Beoordeling

Zoals in paragraaf 2.4 van deze toelichting omschreven bevat het plangebied geen cultuurhistorisch waardevolle elementen.

Conclusie
Het aspect cultuurhistorie belemmert de voorgenomen planvorming niet.

Toetsingskader

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. De uitgangspunten van dit verdrag dienen te worden vertaald in nationale wetgeving. In Nederland heeft deze vertaling plaatsgevonden in de Erfgoedwet, welke in werking is getreden op 1 juli 2016. Ten aanzien van het aspect 'archeologie' is in art. 9.1, lid 1 van de Erfgoedwet, welk artikel een deel van het overgangsrecht regelt, bepaalt dat tot het tijdstip waarop de Omgevingswet in werking treedt onder meer Hoofdstuk V, paragraaf 1 van de inmiddels vervallen Monumentenwet 1988 van toepassing blijft. In Hoofdstuk V, paragraaf 1 is vastgelegd dat een gemeente in de ruimtelijke besluitvorming (w.o. bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen voor planologisch afwijken) rekening dient te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten (artt. 38a t/m 41 Monw 1988). Daartoe kan de gemeente in dat besluit regels stellen, bijvoorbeeld tot het doen van archeologisch onderzoek. Het al dan niet stellen van regels ten aanzien van archeologie dient te rusten op voldoende informatie over de archeologische situatie (ECLI:NL:RVS:2011:BU7102, r.o. 2.9.7). Deze informatie kan worden verkregen door gebiedsdekkende kaarten waarop archeologische verwachtingswaarden zichtbaar zijn. Op basis hiervan kan archeologisch beleid worden ontwikkeld.

Beoordeling
Blijkens de archeologische beleidskaart van de gemeente Breda geldt voor het zuidoostelijke deel van het plangebied een hoge archeologische verwachting. Voor het noordwestelijke deel van het plangebied geldt een middelhoge archeologische verwachting.

Uitsnede Archeologische beleidskaart gemeente Breda. Plangebied indicatief met rode ster aangeduid. Bron: gemeente Breda, 2008

Voor gronden met een hoge en middelhoge archeologische verwachting geldt dat bij bodemingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 0,3 m onder het maaiveld een archeologisch rapport overlegd dient te worden met het bevoegd gezag. Door de gemeente Breda is in juli 2018 een archeologisch onderzoek uitgevoerd in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Het onderzoek is uitgevoerd volgens de uitgangspunten en randvoorwaarden zoals vastgelegd in het Programma van Eisen (PvE). Het selectiebesluit waarmee de gronden zijn vrijgegeven voor de bouw van het wooncomplex is als Bijlage 5 aan deze toelichting gevoegd.

Voor het proefsleuvenonderzoek zijn 2 werkputten aangewezen. Uit dit onderzoek blijkt dat het archeologisch niveau in werkput 1 en 2 op een dermate diep niveau ligt, dat er besloten is deze getrapt in twee vlakken aan te leggen. Bovendien zijn de werkputten in twee delen aangelegd, vanwege de beperkte ruimte voor de stort. Het plangebied is flink opgehoogd, meer dan 1,5 meter. In het zuiden van werkput 1 en in werkput 2 zijn op het verspoelde dekzand diverse siltige beekafzettingen aanwezig. In het noorden van werkput 1 zijn deze er niet meer. In het gehele plangebied is esdek aanwezig met vondstmateriaal uit de 18e - 19e eeuw. Dit is het restant van de akker waarop het plangebied is gelegen op de kadastrale minuut van 1824. Richting het noorden van werkput 2 komen er meerdere beekafzettingen bij. Dit is een oude loop van de Bosloop - Kesterenloop of een aftakking hiervan.

De criteria schoonheid en herinneringswaarde zijn alleen van toepassing op archeologische vindplaatsen die nog zichtbaar zijn in het landschap. Hier is dat niet het geval daarom is de belevingswaarde niet van toepassing op het onderzochte terrein. De criteria 'gaafheid' en 'conservering' krijgen een middelhoge score. Er zijn sporen aangetroffen, maar ook recente verstoringen. De criteria 'zeldzaamheid', 'informatiewaarde' en 'ensemblewaarde' krijgen een lage score. Het archeologisch onderzoek heeft weinig informatie opgeleverd over de bewoningsgeschiedenis van het plangebied. Derhalve besluit de gemeente Breda het plangebied vrij te geven voor wat betreft archeologie. Wanneer er bij het ontgraven van het terrein toch nog archeologische sporen aan het licht komen, dienen deze volgens de Erfgoedwet 2016 binnen drie dagen te worden gemeld bij de afdeling ruimte van de gemeente Breda.

Conclusie
Met de realisatie van het wooncomplex reiken de benodigde bodemverstoringen dieper dan 30 cm. Uit het proefsleuvenonderzoek blijkt dat ter plaatse van het plangebied geen archeologische waarden aanwezig zijn. In het selectiebesluit zijn de gronden vrijgegeven voor de beoogde ontwikkeling. Het planvoornemen voldoet daarmee aan het aspect archeologie.

Toetsingskader

De Wet natuurbescherming (Wnb) is een wet van 16 december 2015, houdende regels ter bescherming van de natuur. De Wet natuurbescherming is in werking getreden op 1 januari 2017.

De wet regelt ten eerste de taken en bevoegdheden ten behoeve van de bescherming van natuurgebieden en planten- en diersoorten. Daarnaast bevat de wet onder meer bepalingen over de jacht en over houtopstanden. In de Wet natuurbescherming is de Europese regelgeving omtrent natuurbescherming, zoals vastgelegd in de Vogelrichtlijn (Richtlijn 2009/147/EG, 30 november 2009) en Habitatrichtlijn (Richtlijn 92/43/EEG, 21 mei 1992) als uitgangspunt genomen.

Beoordeling

Het dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied betreft het 'Ulvenhoutse Bos', welke is gelegen op een afstand van circa 7,3 km. Natura 2000-gebieden kunnen schade ondervinden wegens diverse aspecten, zoals verdroging, oppervlakteverlies, verontreiniging, versnippering, optische verstoring, verzuring en vermesting. De afstand tot de beschermde gebieden is dermate groot dat overige effecten dan stikstofdeposities op de beschermde natuurgebieden zijn uitgesloten. Voor het bepalen van eventuele stikstofdeposities op Natura 2000-gebieden is een stikstofdepositieberekening opgesteld met behulp van de AERIUS-calculator. Het onderzoek is als bijlage 3 bijgevoegd. Uit de berekening blijkt dat er geen sprake is van een significante toename aan stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden.

Conclusie
Onderhavig initiatief voldoet aan de vereisten van de Wet natuurbescherming wat betreft natuurgebieden.

Toetsingskader

De Wet natuurbescherming (Wnb) is een wet van 16 december 2015, houdende regels ter bescherming van de natuur. De Wet natuurbescherming is in werking getreden op 1 januari 2017.

De wet regelt ten eerste de taken en bevoegdheden ten behoeve van de bescherming van natuurgebieden en planten- en diersoorten. Daarnaast bevat de wet onder meer bepalingen over de jacht en over houtopstanden. In de Wet natuurbescherming is de Europese regelgeving omtrent natuurbescherming, zoals vastgelegd in de Vogelrichtlijn (Richtlijn 2009/147/EG, 30 november 2009) en Habitatrichtlijn (Richtlijn 92/43/EEG, 21 mei 1992) als uitgangspunt genomen. Voor de soortenbescherming is wettelijk bovendien rechtstreeks verwezen naar het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn.

Het beschermingsregime betreffende soorten (flora en fauna) is opgenomen in hoofdstuk 3 van de Wnb. De verbodsbepalingen zijn hierbij afhankelijk gesteld van de soort (en daarmee de opname van die soort op de diverse lijsten) en de voorgenomen handelingen. Bovendien is een algemeen geldende zorgplicht opgenomen om handelingen achterwege te laten of maatregelen te treffen, om te voorkomen dat nadelige gevolgen ontstaan voor in het wild levende dieren en planten.

Conform de Wet natuurbescherming is de initiatiefnemer bij ruimtelijke ingrepen verplicht op de hoogte te zijn van mogelijke voorkomende beschermde soorten binnen het plangebied. Vanuit die kennis dienen plannen en projecten getoetst te worden aan eventuele strijdigheid met de verbodsbepalingen uit de Wnb. Conform vaste jurisprudentie kan een plan worden vastgesteld indien aannemelijk wordt gemaakt dat het aspect flora en fauna niet aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat.

Beoordeling
Quickscan flora & fauna

Door De Roever Omgevingsadvies is in juli 2018 een quickscan flora & fauna uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 4 aan deze toelichting gevoegd. Uit de quickscan blijkt dat er geen negatieve effecten op de flora worden verwacht. Ten aanzien van de fauna geldt voor zoogdieren dat de te slopen bebouwing mogelijk dienst doet als rust- of verblijfplaats voor vleermuizen. Nader onderzoek naar het voorkomen van vleermuizen volgens het landelijke vleermuizenprotocol (2017) is noodzakelijk. Negatieve effecten van het planvoornemen op overige zoogdieren zijn uitgesloten. Voor vogels geldt dat binnen de Soortenbescherming alle bewoonde vogelnesten beschermd zijn. In het plangebied bevinden zich mogelijke nestplaatsen. Het is aan te raden om te werken buiten het broedseizoen van de meeste vogels (grofweg 15 maart - 15 juli), of te werken op een manier waarbij vogels in de direct omgeving niet aan broeden beginnen. Op deze manier kan zonder nader onderzoek, mitigatie of compensatie worden voorkomen dat verbodsbepalingen van de Soortenbescherming worden overtreden voor wat betreft algemene vogelsoorten. Werkzaamheden binnen het broedseizoen zijn mogelijk indien is vastgesteld dat er, met het werken volgens het werkprotocol, geen nesten van broedvogels worden verstoord. Wel bevinden zich in het plangebied aanwezige verblijfsmogelijkheden voor de gierzwaluw. Negatieve effecten van het planvoornemen op gierzwaluwen kan niet worden uitgesloten. Nader onderzoek is voor de gierzwaluw noodzakelijk. Gelet op de in het plangebied aanwezige biotopen zijn negatieve effecten op vissen, reptielen, amfibieën en ongewervelden uitgesloten.

Nader onderzoek naar vleermuizen en gierzwaluwen

Door Florauna natuuradvies is in de periode april 2020 – september 2020 een nader onderzoek naar vleermuizen en gierzwaluwen uitgevoerd (datum 30 september 2020, kenmerk VAST20-01). De rapportage van dit onderzoek is bijgevoegd als bijlage 10 bij deze toelichting. Uit het nader onderzoek blijkt dat er geen verblijfplaatsen van gierzwaluwen binnen het plangebied aanwezig zijn en een ontheffing in het kader van de Wnb niet noodzakelijk is. Het onderzoek naar vleermuizen heeft uitgewezen dat er een zomerverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis aanwezig is binnen het plangebied. De zomerverblijfplaats bevindt zich in een open stootvoeg aan de oostelijke gevel van de te slopen bebouwing. Bij de sloop van de bebouwing gaat deze verblijfplaats verloren. Dit betekent een overtreding op de verbodsbepalingen van de Wnb. Maatregelen zullen dan ook genomen moeten worden om de effecten te minimaliseren. Daarnaast is een ontheffing van de Wnb noodzakelijk.

Mitigatieplan

Voor de te nemen maatregelen en de benodigde ontheffing van de Wnb is door Florauna een mitigatieplan opgesteld (datum: 2 oktober 2020, kenmerk: VAST20-06). Dit mitigatieplan is als bijlage 11 bij deze toelichting toegevoegd. De volgende maatregelen zijn/worden getroffen:

• Voor de gewone dwergvleermuis zijn direct ten zuiden van het plangebied 4 tijdelijke kasten geplaatst om te kunnen dienen als vervangende tijdelijke verblijfplaats;
• minimaal vijf dagen voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden van het bestaande gebouw wordt het gebouw ongeschikt gemaakt als verblijfplaats voor vleermuizen;
• in de nieuwbouw worden nieuwe permanente verblijfplaatsen gerealiseerd. Deze zullen worden gecreëerd in de spouwmuur ruimtes via open stootvoegen in de buitengevel. In de gevels van de nieuwbouw worden ten minste 4 open stootvoegen gecreëerd waar vleermuizen gebruik van kunnen maken als verblijfplaatstoegang.

Conclusie

In het kader van de Wet natuurbescherming is voor de gewone dwergvleermuis een ontheffing nodig. De ontheffingsaanvraag is inmiddels aangevraagd. De benodigde maatregelen voor deze ontheffing kunnen uitgevoerd worden in het plangebied waarmee voldoende zeker is gesteld dat de benodigde ontheffing in het kader van de Wnb ook verleend kan worden.

Voor overige plant en diersoorten is geen ontheffing noodzakelijk en wordt voldaan aan de vereisten van de Wet natuurbescherming.

Toetsingskader

Op basis van artikel 76 van de Wet geluidhinder (Wgh) dienen bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of uitwerkingsplan als bedoeld in art. 3.6 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de waarden als bedoeld in art. 82 t/m 85 van de Wgh in acht te worden genomen, indien dat plan gelegen is in een zone rondom een weg als bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh en (het betreffende onderdeel van) dat plan mogelijkheden biedt voor:

• de realisatie van woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen (functies zoals genoemd in art. 1 Wgh en art 1.2 Bgh – het Besluit geluidhinder zoals gewijzigd op 4 april 2012);
• de aanleg van een nieuwe weg en/ of een reconstructie van een bestaande weg;
• functiewijzigingen van een niet-geluidsgevoelige functie in een geluidsgevoelige functie (bijvoorbeeld via afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid).

Beoordeling
Het plangebied is gelegen binnen de geluidszone van de gezoneerde wegen Rijksweg A16, Backer en Ruebweg, Beekse Stationsweg, Haverdijk en Valdijk. Derhalve is door De Roever Omgevingsadvies in mei 2020 een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is als Bijlage 6 aan deze toelichting gevoegd. Voor wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt geen geluidzone. Deze wegen zijn daardoor niet gezoneerd, maar worden wel meegenomen bij het bepalen van de cumulatieve geluidbelasting. In de directe omgeving van het plangebied betreffen dit een deel van de Valdijk, Markt, Peperbos, Paantjensstraat en de Loopstraat.

Uit het onderzoek blijkt dat vanuit de Rijksweg A16 de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. Dit is het geval voor 11 beoordelingspunten. De geluidbelasting bedraagt op zijn hoogst 52 dB. De maximale ontheffingswaarden van 53 dB wordt niet overschreden. Ten aan zien van Backer en Ruebweg, Valdijk, Haverdijk en Beekse Stationsweg wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden.

Een hogere waarde is nodig voor de geveldelen waar de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten aanzien van de Rijksweg A16 wordt overschreden. Het treffen van maatregelen aan de bron zou kunnen worden overwogen. Het toepassen van geluidreducerend wegdek, het verlagen van de verkeersintensiteiten of het aanpassen van de maximale snelheid kan leiden tot lagere geluidniveaus. De Rijksweg A16 is al voorzien van een geluidreducerend wegdektype (ZOAB). Het realiseren van dit aantal woningen vormt doorgaans geen aanleiding voor het vervangen van het wegdektype voor (een groot gedeelte van) een weg. Maatregelen die de verkeersstromen wijzigen zullen niet ad hoc worden genomen, maar zijn onderdeel van een uitgebreide verkeersstudie. Het realiseren van dit aantal woningen vormt geen aanleiding voor een uitgebreide verkeersstudie. Een afschermende voorziening of het vergroten van de afstand van de woningen tot de weg kan leiden tot lagere geluidniveaus. Er is al sprake van een geluidscherm tussen de Rijksweg A16 en de te realiseren woningen. Vanwege de aanwezigheid van woonbestemmingen is het niet nodig om een grotere afstand tussen de weg en de te realiseren woningen aan te houden.

Met het oog op een acceptabel woon- en verblijfsklimaat (binnenniveau) wordt uitgegaan van de cumulatieve geluidbelasting, inclusief wegen in een 30 km/uur zone. Het Bouwbesluit gaat ervan uit dat de karakteristieke geluidwering van een gevel van normale bouwkundige opzet op zijn minst 20 dB bedraagt. Ter plaatse van 24 geveldelen wordt de cumulatieve geluidbelasting van 33 dB (vereist binnenniveau) + 20 dB (minimale geluidwering) = 53 dB overschreden. De hoogst berekende cumulatieve geluidbelasting bedraagt 57 dB. Een onderzoek naar de geluidwerking van de gevels is noodzakelijk voor de geveldelen met een geluidbelasting van 54 dB of hoger. In het kader van onderhavig plan dient bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen een onderzoek geluidwering gevels te worden overlegd.

In het onderzoek is rekening gehouden met de cumulatie van het geluid van het wegverkeer en het railverkeer. De totale (gecumuleerde geluidbelasting) bedraagt ter plaatse van het plangebied maximaal 54,4 dB (Lcum). Het plangebied bevindt zich in een gebied met een verblijfsklimaat, die volgens de ‘kwaliteitsindicatie geluid’ van het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) in de categorie ‘redelijk’ valt. Gezien de maximale gecumuleerde geluidbelasting van 54,4 dB kan gesteld worden dat het woon- en verblijfsklimaat ter plaatse van het plangebied als aanvaardbaar kan worden beschouwd.

In het akoestisch onderzoek is ook gekeken naar de piekgeluiden van het parkeren op de Markt in relatie tot de nieuwe woningen. Het betreft hier het dichtslaan van autoportieren. Uit het onderzoek blijkt dat dit leidt tot onaanvaardbare hinder. Een aanvaardbaar woon- en verblijfsklimaat is gewaarborgd met de standaard gevelwering van 20 dB(A).

Door het realiseren van het wooncomplex is de verwachting dat reflectie optreed van het geluid afkomstig van de Rijksweg A16. Deze reflectie kan een hogere geluidbelasting veroorzaken ter plaatse van de achtergevels van voornamelijk de woningen aan de Peperbos 1, 3, 5 en 7. Derhalve is door De Roever Omgevingsadvies een onderzoek reflectie hoogbouw uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is onderdeel van het akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai en is bijgevoegd in Bijlage 6. In het rekenmodel zijn twee situaties doorgerekend: een situatie met de huidige bebouwing en een situatie met het wooncomplex. Uitgangspunt is een hoogte van 7 meter voor het gewenste wooncomplex.

Voor het onderzoek is enkel het geluid van de Rijksweg A16 meegenomen. De geluidbelastingen van beide situaties zijn volgend uit de rekenmodellen nagenoeg gelijk. In een worst-case scenario wordt een beoordelingspunt ter plaatse van de woning aan Peperbos 1 uitgelicht. Ter plaatse van dit beoordelingspunt neemt de geluidbelasting met 0,72 dB toe. Om te toetsen of deze toename van betekenende mate is, wordt aangesloten bij de Wet geluidhinder (reconstructie). Door het wijzigen van de situatie is sprake van een reconstructie wanneer de geluidbelasting met 2 dB of meer toeneemt. In dit geval bedraagt de maximale toename 0,72 dB. Deze 0,72 dB kan als verwaarloosbaar worden geacht.

Conclusie
Er vindt een overschrijding van de geluidlasting plaats ter plaatse van het plangebied als gevolg van verkeer over de Rijksweg A16. Het treffen van geluidreducerende maatregelen is niet mogelijk. Bij de gemeente Breda dient een verzoek tot hogere grenswaarden ingediend te worden voor de delen van het plangebied waar de geluidsbelasting hoger is dan 48 dB. Verder wordt de maximale cumulatieve geluidbelasting van 54 dB ter plaatse van het plangebied overschreden. In het kader van onderhavig plan dient bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen een onderzoek geluidwering gevels te worden overlegd. Daarnaast vormt de reflectie van de hoofdbouw op omliggende woningen geen belemmering voor het plan. De maximale geluidbelasting neemt niet met 2 dB of meer toe.

Toetsingskader

De regels voor de projectie van woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen binnen de geluidzones van spoorwegen zijn opgenomen in artikel 106 en 107 van de Wet geluidhinder. Hierbij wordt doorverwezen naar het Besluit geluidhinder. Artikel 4.1 van dit besluit bepaalt dat, indien bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan of van een wijzigings- of uitwerkingsplan, geluidsgevoelige gebouwen worden gerealiseerd, rekening moet worden gehouden met de in het Besluit geluidhinder opgenomen waarden ten aanzien van spoorweglawaai. Indien er sprake is van het realiseren van dergelijke objecten binnen de geluidszones van geluidsgezoneerde spoorwegen zal met een akoestisch onderzoek aangetoond moeten worden dat aan de normstelling kan worden voldaan, of dat hiervoor een ontheffing kan worden verleend.

Beoordeling

Het plangebied is gelegen binnen de geluidszone van de spoorlijn Lage Zwaluwe - Breda en de Hogesnelheidslijn. Derhalve is door Agel Adviseurs in juli 2018 een onderzoek raillawaai uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is als Bijlage 7 aan deze toelichting gevoegd. Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van 55 dB ter plaatse van het toekomstige wooncomplex voor de spoorlijn Lage Zwaluwe - Breda niet wordt overschreden. De ten hoogste optredende geluidbelasting bedraagt 54 dB ter plaatse van de achtergevel van het wooncomplex op een beoordelingshoogte van 7,5 meter. Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van 55 dB ter plaatse van het toekomstige wooncomplex voor de Hogesnelheidslijn niet wordt overschreden. De ten hoogste optredende geluidsbelasting bedraagt 47 dB ter plaatse van de achtergevel van het wooncomplex op een beoordelingshoogte van 7,5 meter. Op basis van de onderzoeksresultaten kan gesteld worden dat voor een ruimtelijke procedure voor het onderdeel railverkeer geen verzoek hogere waarde aangevraagd hoeft te worden. Daarnaast is ook bij een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen geen onderzoek naar de geluidwering van de gevel noodzakelijk voor het railverkeer. Het Bouwbesluit 2012 vereist wel dat de karakteristieke geluidwering van een uitwendige scheidingsconstructie minimaal 20 dB bedraagt.

Conclusie

Het aspect raillawaai vormt geen belemmering voor onderhavig plan.

Toetsingskader

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden zoals woonwijken. Om het begrip hanteerbaar te maken is gebruik gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG uit 2009. Bedrijven zijn hierin opgenomen in een tabel, die is ingedeeld in milieucategorieën, waarbij per bedrijf is aangegeven wat de afstand tot een rustige woonwijk dient te zijn (de zogenaamde afstandentabel). Deze afstanden kunnen als basis worden gehanteerd, maar zijn indicatief. Er kan (enigszins) van afgeweken worden in situaties waarin geen sprake is van een rustige woonwijk of bij afwijkende bedrijven. In het algemeen wordt door middel van het aanbrengen van een zonering tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden.

In de VNG-publicatie worden afstanden genoemd die van toepassing zijn op een rustige woonomgeving, maar er kan ook sprake zijn van een gemengd gebied. Deze gebieden worden gekenmerkt door milieubelastende en milieugevoelige functies die op korte afstand van elkaar zijn gesitueerd.

Ten slotte kan er sprake zijn van een functiemengingsgebied. Dit zijn locaties waar direct naast woningen andere functies voor zoals winkels, horeca, kantoren en kleine bedrijven voorkomen. Voorbeelden van gebieden met functiemenging zijn horecaconcentratiegebieden, winkelgebieden en stads/dorpscentra. Een specifieke Staat van Bedrijfsactiviteiten in deze gebieden is wenselijk omdat de activiteiten in dergelijke functiemengingsgebieden qua schaal sterk kunnen verschillen van de activiteiten op een bedrijventerrein.

Beoordeling

Onderhavig plangebied kan worden beschouwd als een functiemengingsgebied zoals bedoeld in de VNG-publicatie. Het nu voorziene gebruik binnen de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden' betreffen de activiteiten die in een functiemengingsgebied kunnen worden uitgeoefend. Het gaat namelijk om een bestaande dorpskern, waar de gemeente Breda bewust functiemenging nastreeft. Naast de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden' zijn ook de bestemmingen 'Kantoren', 'Centrumdoeleinden' en 'Gemengde doeleinden' opgelegd aan de Markt. Hierdoor zijn aan de Markt verschillende functies mogelijk.

Ten zuiden van het plangebied, liggend in het functiemengingsgebied, is op circa 6 meter de kerk gelegen met de enkelbestemming 'Maatschappelijke doeleinden'. Deze bestemming staat gebouwen ten behoeve van educatieve sociaal-medische sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte horeca ten dienste van deze voorzieningen toe. Dergelijke voorzieningen zijn opgenomen in categorie 1 of 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, zoals opgenomen in de bijlage van het bestemmingsplan "Kom Prinsenbeek". Indien sprake is van een bouwkundige afscheiding, zijn functies uit categorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten toegestaan. Tussen het plangebied en de naastgelegen kerk is op basis van de VNG-publicatie sprake van een bouwkundige afscheiding doordat de gebouwen los van elkaar staan. Verder zijn noch aan de kant van het te realiseren wooncomplex noch aan de kant van de kerk installaties aanwezig die geluid of andere overlast kunnen geven. Een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied is zodoende gegarandeerd.

Aan de noordzijde van de Markt is op 24 meter afstand van het plangebied gronden gelegen met de 'Kantoor'. Ook ten zuiden van de kerk aan de Paantjesstraat zijn gronden gelegen met de bestemming 'Kantoor' op 60 meter afstand van het plangebied. Binnen deze bestemming zijn enkel gebouwen ten behoeve van kantoren en wonen mogelijk. Voor deze bestemming is in de VNG-publicatie geen richtafstand opgenomen. Door de ruime afstand van het plangebied tot de bestemming 'Kantoor' wordt een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied gegarandeerd.

Aan de zuidwestzijde van het plangebied bevinden zich aan de Markt gronden met de bestemming 'Centrumdoeleinden'. Deze gronden zijn gelegen op circa 65 meter afstand van het plangebied. Binnen deze bestemming zijn gebouwen toegestaan ten behoeve van wonen. Daarnaast zijn op de begane grond detailhandel, horecavoorzieningen en dienstverlenende voorzieningen toegestaan. De richtafstand gezien de maximaal planologische mogelijkheden bedraagt 30 meter. Het planvoornemen ligt daarmee op voldoende afstand van de gronden met de bestemming 'Centrumdoeleinden'.

Ten aanzien van lichthinder kan ter plaatse van het plangebied hinder ondervonden worden van licht afkomstig van het parkeerterrein en licht reclame van omliggende bedrijven. Aan de westzijde van het plangebied zijn meerdere bomen en een lage haag gesitueerd tussen het plangebied en de Markt. De bestaande haag zorgt ervoor dat licht afkomstig van het parkeerterrein niet op het plangebied schijnt. Daarnaast zorgen de bomen en de haag ervoor dat licht afkomstig van bedrijven aan de Markt, niet schijnen op het te realiseren wooncomplex. Derhalve vormt het aspect lichthinder geen belemmering voor onderhavig plan.

Een ander mogelijk hinderaspect voor het plangebied betreffen evenementen die op de Markt plaatsvinden. De afstand van het plangebied tot het parkeerterrein bedraagt 15 meter. Tussen het parkeerterrein en het plangebied zijn meerdere bomen en een heg gelegen. Daarnaast zijn evenementen planologisch gezien niet toegestaan op de Markt. Het hinderaspect evenementen vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

Conclusie

Gezien de ligging in een functiemengingsgebied en de bestaande bouwkundige afscheiding tot het zuidelijk gelegen pand, is er geen hinder te verwachten waardoor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied in het geding zou zijn.

Toetsingskader

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is gericht aan het bevoegd gezag inzake de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening en heeft onder meer tot doel om bij nieuwe situaties toetsing aan de risiconormen te waarborgen. In de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) zijn o.a. standaardafstanden opgenomen waarbij wordt voldaan aan de grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico. Het Bevi is van toepassing op vergunningplichtige risicovolle bedrijven en de nabijgelegen al dan niet geprojecteerde (beperkt) kwetsbare objecten. In artikel 2, lid 1 van het Bevi is opgesomd wat wordt verstaan onder risicovolle bedrijven. In artikel 1 van het Bevi wordt toegelicht wat wordt verstaan onder (beperkt) kwetsbare objecten. Voor de toepassing van het Bevi, wordt een nieuw ruimtelijk besluit gezien als een nieuwe situatie.

Beoordeling

Om te bepalen of er in de directe omgeving bedrijven zijn gelegen waarop het Bevi van toepassing is, is de risicokaart geraadpleegd. Bovenstaande figuur laat zien dat in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn.

Conclusie
Het aspect inrichtingen en externe veiligheid vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Toetsingskader

Beoordeling van de risico's veroorzaakt door het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor, het water en de weg dient plaats te vinden aan de hand van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), als in werking per 1 april 2015. Bij het besluit horen grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico en richtlijnen voor de toepassing van de rekenmethodiek en de verantwoording van het groepsrisico. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen langs transportassen die deel uitmaken van het Basisnet Weg, Water en/of Spoor kan de berekening van het plaatsgebonden risico achterwege blijven. Hiervoor gelden namelijk de afstanden die in bijlage I, II en III van de Regeling basisnet zijn opgenomen. Op deze afstanden mag het plaatsgebonden risico vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen niet meer bedragen dan 10^-6 per jaar. Voor het Basisnet Weg geldt dat daar waar in de tabel van bijlage 2 van het Bevt de afstand '0' is vermeld het plaatsgebonden risico vanwege het vervoer op het midden van de weg niet meer mag bedragen dan 10-6 per jaar.

Beoordeling

Het plangebied ligt op circa 145 meter van de HSL. Voor deze spoorlijn geldt dat er op basis van de risicokaart geen sprake is van een plaatsgebonden risico. Voor het groepsrisico gelden veiligheidsafstanden van 4 meter (GR 10^-7) en 29 meter (GR 10^-8). Het plangebied ligt ruimschoots buiten deze afstanden. Daarnaast ligt het plangebied op 90 meter van de Rijksweg A16. Hier geldt een PR 10-6 contour van 33 meter en een plasbrandaandachtsgebied (PAG) van 30 meter. Het plangebied is niet gelegen in de PR 10^-6 risicocontour of het PAG. Zowel de risicocontour als het PAG vormen dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Het plangebied is wel gelegen in het maatgevende invloedsgebied van het groepsrisico van de A16, deze bedraagt 355 meter. In het kader van het Basisnet Weg is het GR voor de situatie in 2020 bepaald. In het bijlagenrapport van de eindrapportage van de Regeling Basisnet is opgenomen dat ter hoogte van het betreffende wegvak (B 39) het groepsrisico in 2020 kleiner is dan 0,1 * de oriëntatiewaarde. Gelet op de beperkte omvang van de beoogde ontwikkeling, ruime afstand tot de weg en omdat in de huidige situatie reeds gronden met een maatschappelijke bestemming aanwezig was, wordt geen relevante toename van het groepsrisico verwacht. Vanwege de ligging van het plangebied in het invloedsgebied van de A16 dient wel een beknopte verantwoording van het groepsrisico te worden opgesteld waarbij wordt ingegaan op de aspecten zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid. Deze verantwoording is onderstaand opgenomen.

Bestrijdbaarheid van de omvang van een ramp of zwaar ongeval

Om effectief en efficiënt hulp te kunnen bieden ten tijde van een ongeval zijn de opkomsttijd, de bereikbaarheid en de bluswatervoorzieningen van belang. De hulpverleningsdiensten moeten voldoende capaciteit beschikbaar hebben om alle effecten binnen een kort tijdsbestek te kunnen bestrijden.

Voor de onderhavige situatie is de opkomsttijd minder dan 8 minuten. Waarmee wordt voldaan aan de norm voor de opkomsttijden uit het Dekkings- en spreidingsplan 2015-2019 van de Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant ten aanzien van woonfuncties. Om een brand in het plangebied te kunnen bestrijden is het noodzakelijk dat er voldoende primair en secundair bluswater aanwezig is. Voor ruimtelijke ontwikkelingen, waarbij eveneens een omgevingsvergunning deelzaak bouwen noodzakelijk is, wordt de aanwezigheid van bluswater in het kader van deze vergunning getoetst. Door de centrale ligging van het plangebied, waar reeds in de directe omgeving sprake is van woonfuncties en centrumfuncties, is de aanwezigheid van primair bluswater reeds verzekerd. Het plangebied is via het wegennet goed bereikbaar voor voertuigen van hulpverleningsdiensten.

Het plangebied ligt binnen het toxisch invloedsgebied van de HSL en de Rijksweg A16. Onder omstandigheden kan een toxische wolk immers ver reiken. Bestrijding hiervan vindt echter plaats bij de bron, op ruime afstand van het plangebied.

Zelfredzaamheid

In geval van blootstelling aan een toxisch gas is het handelingsperspectief ‘schuilen’ de beste wijze van zelfredzaamheid. Schuilen vindt plaats binnen bouwwerken. De mate waarin deze bouwwerken afsluitbaar zijn tegen de indringing van toxisch gas en de tijdsduur dat deze bouwwerken worden blootgesteld zijn hierbij van belang.

Bij nieuwe bouwwerken, zoals in het plangebied ontwikkeld gaan worden, is sprake van steeds betere isolatie, welke zorgt voor een goede bescherming tegen het binnendringen van het toxische gas. Nieuwe gebouwen die voorzien zijn van een luchtbehandelinginstallatie - waardoor het toxisch gas naar binnen kan worden gezogen - dienen voorzien te zijn van mogelijkheden om dit systeem met één druk op de knop uit te schakelen. Van belang is dat bewoners tijdig gewaarschuwd worden. Het plangebied ligt binnen het dekkingsgebied van een waarschuwings- en alarmeringsinstallatie. Daarnaast is NL Alert operationeel voor vele mobiele telefoons. Dit kan worden gebruikt om de bevolking in geval van een calamiteit te waarschuwen.

Conclusie

Het aspect transport en externe veiligheid vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Toetsingskader

Beoordeling van de risico's veroorzaakt door het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geschiedt aan de hand van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), als in werking getreden per 1 januari 2011. Ten aanzien van het Bevb bestaat de noodzaak om een ruimtelijke reservering op te nemen voor het plaatsgebonden risico (PR) en een verantwoording van het groepsrisico (GR) van relevante buisleidingen. Binnen de PR 10^-6 risicocontour mogen geen kwetsbare objecten aanwezig zijn en zo mogelijk ook geen beperkt kwetsbare objecten. Het verwachte aantal aanwezigen binnen het invloedsgebied van de buisleiding moet worden verantwoord. dat invloedsgebied reikt bij brandbare vloeistoffen tot net buiten de 10^-6 contour, voor leidingen met aardgas en chemicaliën moet dat per geval berekend worden.

Beoordeling

Om te bepalen of er in de directe omgeving van het plangebied risicorelevante buisleidingen zijn gelegen is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle buisleidingen zijn gelegen.

Conclusie

Het aspect buisleidingen en externe veiligheid vormt geen belemmering voor onderhavig plan.

Toetsingskader
In het kader van een planologische procedure dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de wettelijke normen voor wat betreft luchtkwaliteit. Hierbij dient het effect op de luchtkwaliteit in de omgeving als gevolg van een nieuwe ontwikkeling, als ook de toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' in beeld te worden gebracht.

De 'Wet luchtkwaliteit' van 15 november 2007, opgenomen in hoofdstuk 5, onder titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm) gaat in op luchtkwaliteitseisen. In Bijlage 2 van de Wm zijn wettelijke grenswaarden vastgelegd van onder andere de stoffen stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10 ), benzeen (C6 H6 ), zwaveldioxide (SO2 ), lood (Pb) en koolmonoxide (CO).

Voor PM10 geldt voor het jaargemiddelde een grenswaarde van 40 µg/m³. Het 24-uursgemiddelde van 50 µg/m³ mag maximaal 35 dagen per kalenderjaar worden overschreden. Voor NO2 geldt voor het jaargemiddelde een grenswaarde van 40 µg/m³. Het 24-uursgemiddelde van 200 µg/m³ mag maximaal 18 dagen per kalenderjaar worden overschreden.

De 'Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

Kort samengevat dienen projecten te worden beoordeeld op basis van de 'Wet luchtkwaliteit' c.q. artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor vergunningverlening als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat op 1 augustus 2009 in werking is getreden.

In artikel 2 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is opgenomen dat een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de zogenaamde '3% grens' niet wordt overschreden. Na vaststelling van het NSL op 1 augustus 2009 is deze grens gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM10 ) of stikstofdioxide (NO2 ). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor zowel PM10 als NO2 .

In artikel 4 van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

• De wettelijke ondergrens voor onderzoek bedraagt:
• 1500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg;
• 3000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;

Beoordeling
Onderhavige ontwikkeling betreft de bouw van een wooncomplex met 8 wooneenheden. Gesteld kan worden dat dit plan in verhouding tot de wettelijke ondergrens voor onderzoek, gelegen op de bouw van 1500 woningen, niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan het verslechteren van de luchtkwaliteit.

Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de onderhavige ontwikkeling.

Toetsingskader

De hierna volgende leidingen zijn planologisch relevant, voor zover zij geen deel uitmaken van een inrichting zoals bedoeld in de Wet milieubeheer.

1. hoogspanningsverbindingen van 50 kV en hoger;
2. buisleidingen voor transport van aardgas met een uitwendige diameter van meer dan 50 mm en een druk van meer dan 16 bar;
3. buisleidingen voor transport van aardolieproducten met een uitwendige diameter van meer dan 70 mm en een druk van meer dan 16 bar;
4. buisleidingen met een diameter van 400 mm of meer buiten de bebouwde kom;
5. buisleidingen voor transport van andere stoffen dan aardgas en aardolieproducten, die risico's met zich meebrengen voor mens en/of leefomgeving wanneer deze leidingen beschadigd raken.

Beoordeling

Ter plaatse van het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig. Het plangebied is wel gelegen naast een transformatiehuis. Ten tijden van de aanvraag van de omgevingsvergunning voor bouwen wordt een KLIC-melding uitgevoerd.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen met betrekking tot de aanwezigheid van kabels en leidingen.

Toetsingskader

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De Impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd. Naast ruimtelijke adaptatie en klimaatneutraal zet de Duurzaamheidsvisie Breda 2030 onder andere in op de inkoop van duurzame producten en het duurzame beheer van gebouwen, het reduceren van afval en het stimuleren van duurzame mobiliteit.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

Beoordeling

Voor woningen geldt een EPC-eis vanuit het Bouwbesluit. De appartementen zijn als nulopdemeter woningen ontworpen. Hiermee voldoen ze niet alleen aan de EPC-eis maar zij beter dan de eis uit het bouwbesluit omdat ze een negatieve EPC-waarde hebben. Het complex voldoet verder aan de BENG-normen. Het appartementencomplex wordt voorzien van zonnepanelen en een warmtepomp. Het complex is ontworpen met beide voorzieningen in gedachten. De locatie nabij het centrum van Prinsenbeek maakt het complex geschikt voor starters en senioren.

Daarnaast worden de bestaande bomen behouden en versterkt. Het behoud en de versterking van groen levert tevens een bijdrage aan het tegengaan van hittestress. Dit alles sluit aan bij de ambitie uit het collegeakkoord: Breda, stad in een park.

Conclusie

Het plan voldoet aan de duurzaamheidsvisie en het daaruit voorgekomen uitvoeringsprogramma klimaat van de gemeente Breda.

Toetsingskader

Behalve aan de uitvoeringsaspecten bedoeld in de Awb en het Bro dient ook te worden getoetst aan de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r of er sprake is van een mogelijke verplichting tot het opstellen van een milieueffectrapportage. Een milieueffectrapportage (MER), en de bijbehorende procedure (m.e.r.), is een hulpmiddel om de belangen van het milieu volwaardig te betrekken bij de besluitvorming omtrent plannen en projecten. Het gaat hierbij wel enkel om plannen en projecten die kunnen leiden tot initiatieven waarmee het milieu mogelijk nadelig kan worden beïnvloed. Als uitgangspunt geldt voor plannen de onderstaande criteria om te beoordelen of een MER noodzakelijk is:

1. Plannen die kaderstellend zijn voor toekomstige m.e.r.- (beoordelings)plichtige besluiten (boven de grenswaarden uit de C- of D-lijst van het Besluit m.e.r.);
2. Plannen waarvoor een passende beoordeling nodig is in verband met een mogelijk significant negatief effect op Natura 2000-gebieden;
3. Plannen en activiteiten die o.g.v. een provinciale milieuverordening zijn aangewezen als MER-plichtig.

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009 (HvJ EG 15 oktober 2009, zaak C-255/08 – Commissie vs. Nederland). Deze wijziging heeft gevolgen voor eerstgenoemd criterium om te beoordelen of een MER noodzakelijk is. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit de C- of D-lijst blijft, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom per 1 april van 2011 ook bij 'kleine projecten' (projecten onder de drempelwaarden van de C- of D-lijst) beoordelen of een m.e.r.(-beoordeling) nodig is. Dit wordt de 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' genoemd. Deze beoordeling houdt in dat er bekeken moet worden of er bij het initiatief sprake is van dusdanig bijzondere omstandigheden of milieueffecten dat er toch een MER moet worden opgesteld. Hierbij wordt gekeken naar de selectiecriteria uit bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn (2011/92/EU), welke o.a. de omvang van het project, de cumulatie met andere projecten en het gebruik van natuurlijke hulpbronnen betreffen.

Op 7 juli 2017 is opnieuw een wijziging van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Eén van de belangrijkste gevolgen van deze wetswijziging is dat een aanmeldnotitie dient te worden opgesteld, op basis waarvan het bevoegd gezag dient te beoordelen of het noodzakelijk is een milieueffectrapportage op te stellen. In de aanmeldnotitie dienen de effecten van de onderhavige bestemmingswijziging door middel van een vormvrije m.e.r.-beoordeling in beeld te worden gebracht.

Beoordeling

Een plan is kaderstellend voor een toekomstig m.e.r.- (beoordelings)plichtig besluit indien er sprake is van een overschrijding van de grenswaarden uit de C- of D-lijst van het Besluit m.e.r. In onderhavige situatie is er sprake van de bouw een wooncomplex met 8 wooneenheden. Een dergelijke activiteit wordt niet genoemd op de C-lijst. Het bouwen van woningen komt wel voor op de D-lijst, onder categorie D11.2, ‘de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.’ Bij een dergelijke activiteit is er sprake van een m.e.r.-beoordelingsplichtig besluit indien de activiteit betrekking heeft op:

1. een oppervlakte van 100 hectare of meer;
2. een aaneengesloten gebied en 2000 woningen of meer omvat;
3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Onderhavig initiatief blijft met 8 wooneenheden ruimschoots onder de gestelde grenswaarde. Geconcludeerd kan worden dat het plan derhalve niet kaderstellend is voor een m.e.r.-(beoordelings)plichtig besluit. Wat betreft het eerste criterium geldt er derhalve geen plicht tot het opstellen van een MER.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen in de aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling en is bijgevoegd als bijlage 8. Naar aanleiding van deze notitie is besloten dat de noodzaak tot het opstellen van een milieueffectrapportage ontbreekt.

Ten aanzien van het tweede criterium inzake een mogelijke MER-plicht, geldt dat er bij onderhavige situatie geen sprake is van een plan waarvoor een passende beoordeling nodig is in verband met een mogelijk significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Onderhavige ontwikkeling heeft met zekerheid geen mogelijk significant effect op de Natura 2000-gebieden.

Ten aanzien van het derde criterium geldt dat onderhavige activiteit niet is aangewezen als MER-plichtig op grond van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

Er is dus geen sprake van de verplichting tot het opstellen van een MER en het doorlopen van de bijbehorende procedure. Wel heeft er een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsgevonden, waarbij alle relevante planologische en milieuhygiënische aspecten zijn getoetst en akkoord bevonden. Er is geen sprake van belangrijke nadelige milieugevolgen.

Conclusie

Zoals beschreven is er bij onderhavig plan geen sprake van een verplichting tot het opstellen van een MER en het doorlopen van de m.e.r.-procedure o.g.v. het Besluit m.e.r., de Wet natuurbescherming of de Provinciale milieuverordening. Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling volgt dat er geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. Er is dus voldaan aan de wettelijke verplichtingen hieromtrent.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige karakteristieken en waarden van het plangebied en de omgeving en de voorgenomen ontwikkeling. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, dient deze juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologisch instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

Een bestemmingsplan bestaat uit regels en de verbeelding, vergezeld van een toelichting. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De regels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het plangebied en de omliggende gebieden.

Het bestemmingsplan bestaat uit regels en een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding omvat de gronden die voor de ontwikkeling van het plan van belang zijn. De keuze van de bestemmingen en de situering van de bestemmingsvlakken is gebaseerd op de huidige ruimtelijke situatie en de gewenste functies. Voorts sluit de opzet van de verbeelding aan op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

De regels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden.

De regels bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

In de toelichting wordt gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Ondanks het feit dat de toelichting geen onderdeel uitmaakt van het juridisch plangedeelte, fungeert de toelichting wel als interpretatiekader voor de uitleg van de regels, indien hierover interpretatieverschillen blijken te bestaan.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betreft onder meer plannen voor de bouw van een of meer woningen en de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen. Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld.

Ten behoeve van dit plan is tussen de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst is het kostenverhaal opgenomen. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve in dit geval niet noodzakelijk. Met de overeenkomst is de uitvoerbaarheid van voorliggend ontwikkelgericht bestemmingsplan gewaarborgd.

In het bestemminsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor het voorliggende bestemminsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Al in een vroeg stadium in het proces is contact gelegd met omwonenden van de locatie. Deze dialoog is opgenomen in paragraaf 8.2.1. Als eerste is een concept-ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In dat stadium vindt ook het wettelijke vooroverleg plaats met instanties als waterschap, diensten van het Rijk en provincie (paragraaf 8.2.2.). Indien dit traject is afgerond, start de wettelijke procedure met betreking tot vaststelling van het bestemmingsplan (paragraaf 8.2.3).

De ondernemer en de omwonenden hebben in een vroegtijdig stadium contact met elkaar gehad over de ontwikkeling van het initiatief. In november en december 2018 zijn de omwonenden voor het eerst geïnformeer over het project en uitgenodigd om te reageren. De initiatiefnemer heeft de gemaakte opmerkingen meegenomen in het verdere traject. In mei 2019 heeft de initatiefnemer een bewonersavond georganiseerd.

Naar aanleiding van de opmerkingen van de omwonenden is het iniatief aangepast tot het ontwerp zoals dit nu voorligt. Belangrijke wijzigingen zijn het terugbrengen van het aantal wooneenheden van 12 naar 8 zodat volstaan kan worden met twee in plaats van drie bouwlagen. Met deze aanpassing is ook de oorspronkelijk beoogde parkeerkelder komen te vervallen. De parkeerbehoefte wordt nu grotendeels op eigen terrein gerealiseerd en deels in de openbare ruimte van de Markt en omliggende straten.

Artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Het plan is ter vooroverleg aangeboden aan de provincie Noord-Brabant, het waterschap Brabantse Delta en de Brandweer Midden- en West-Brabant. De provincie en het waterschap geven aan dat het plan in overeenstemming is met hun belangen. De brandweer heeft een advies gegeven in het kader van de risicobeheersing. Dit advies is opgenomen in bijlage 9 bij deze toelichting. Het advies geeft geen aanleiding tot aanpassing van het plan.

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan vindt plaats volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Het plan wordt in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld zijn zienswijzen kenbaar te maken tegen het plan. De eventueel ingebrachte zienswijzen worden behandeld in een zienswijzenota. Hierin zullen tevens de eventuele wijzigingen ten opzichte van het ontwerp worden verwoord. De resultaten van de tervisielegging zullen te zijner tijd worden verwerkt in onderhavige toelichting.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk.