In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'Bavel Zuid Eikberg, wijzigingsplan Gilzeweg 1c' van de gemeente Breda;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0758.BP2018224003-VG01 met de bijbehorende regels en bijlagen;

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de planregels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd;

een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de (bedrijfs)woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

bedrijvigheid die door zijn beperkte hinder en omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

een woning in of bij een (bedrijfs)gebouw of op een bedrijventerrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons;

1. legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning;

2. het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een bedrijf of stichting gericht op de opvang van kinderen buiten de schooltijden;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten behoeve van verkoop, verkopen, verhuren en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

Detailhandel in voedings- en genotmiddelen en persoonlijke verzorging.

Detailhandel in duurzame en/of gebruiksgoederen zoals fietsen, kleding, schoeisel, electrische apparaten en huishoudelijke artikelen.

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, reisbureau en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen;

een geluidwerende gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten. De gevel is zodanig opgebouwd, dat de ruimte aan de buitenzijde van een dergelijke gevel niet als 'buitenruimte' (tuin, terras, balkon) kan worden aangemerkt;

recreatief medegebruik van gronden, zoals wandelen, fietsen, varen, zwemmen, vissen en daarmee gelijk te stellen activiteiten (met uitzondering van rust- en picknickplaatsen met bijbehorend meubilair), dat geen specifiek beslag legt op de ruimte, behoudens ruimtebeslag door voet-, fiets- en ruiterpaden en die in hoofdzaak gericht zijn op natuur- en landschapsbeleving;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een geluidgevoelig object als bedoeld in de Wet geluidhinder;

een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m2;

een woning, waarvan het hoofdgebouw aan een zijde op de bouwperceelgrens is gebouwd en door middel van aan- of uitbouwen of een aangebouwd bijgebouw geschakeld is met een ander hoofdgebouw op een aangrenzend bouwperceel;

het groepsrisico geeft de cumulatieve kansen aan per jaar, dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongeval op een transportroute of als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval plaatsvindt binnen die inrichting, waarbij een gevaarlijke (afval)stof of bestrijdingsmiddel betrokken is;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze kweekbenodigdheden;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden;

Horeca 1: een zelfstandig winkelondersteunend daghorecabedrijf, gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel conform de Winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-/theehuis, ijssalon). Bij deze vorm van horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen een winkelgebied (centrumgebied), en is zij gebonden aan en/of ondersteunend voor de (winkel)functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen in en het karakter van het gebied;

Horeca 2: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (restaurant), met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken;

Horeca 3: een combinatie van horeca 2 (restaurant) en horeca 4 (café);

Horeca 4: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het ter plaatse verstrekken en consumeren van dranken, met uitzondering van een seksinrichting (café, bar);

Horeca 5: elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen en waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, met uitzondering van een seksinrichting (discotheek, bar-dancing, partycentrum);

Horeca 6: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bereiden en verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet voor consumptie ter plaatse, die snel bereid worden en relatief goedkoop zijn (zoals cafetaria, snackbar, automatiek, fastfoodrestaurant, fastfoodbezorging, fastfoodafhaal, grillroom, shoarma, kebab, pizza-afhaal/-bezorging);

Horeca 7: een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (per nacht) met de daarbij behorende voorzieningen zoals een restaurant en vergader- en congresfaciliteiten (hotel).

een perceel dat aan minimaal twee zijden grenst aan een weg en/of het openbaar gebied;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden;

een bedrijf of stichting gericht op de opvang van kinderen, inclusief buitenschoolse opvang;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde of richtwaarde voor het risico is bepaald, die in acht genomen moet worden;

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, telefooncellen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie;

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen;

een functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt;

het bedrijfsmatig verstrekken van met name niet-alcoholische dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de ondergeschikte horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

een geschakelde woning met een omheinde tuin/binnenplaats (patio), waarbij de patio aan minimaal twee (delen van verschillende) zijdes wordt begrensd door de woning zelf. Aan de overige zijdes dient de patio te worden begrensd door een omheining of door aangrenzende (patio)woningen.

Een patiowoning bestaat voor het grootste deel uit één bouwlaag. Een eventuele tweede bouwlaag is qua oppervlak kleiner dan het oppervlak van de begane grond en is hoogstens aan één zijde geschakeld met de tweede bouwlaag van een aangrenzende (patio)woning;

het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar op overlijden van een onbeschermd individu op een bepaalde locatie naar aanleiding van een incident met gevaarlijke stoffen. Voor het PR zijn getalsnormen vastgesteld. Voor nieuwe situaties is de maximale toelaatbare overlijdenskans van een persoon 10-6/jaar (één op een miljoen). Dit betekent dat bij nieuwe situaties de grenswaarde wordt overschreden als zich woningen of andere kwetsbare objecten, zoals opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), tussen de 10-6 risicocontour en de inrichting of transportroute bevinden;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

1. een inrichting, als bedoeld in artikel 2, lid 1 van het Bevi, waarvoor een grenswaarde of richtwaarde voor het plaatsgebonden risico of een risicoafstand moet worden aangehouden dan wel andere inrichtingen, waarvan het plaatsgebonden risico, berekend volgens de op grond van het Bevi vastgestelde regels, hoger is of kan zijn dan 10-6 per jaar;

2. of een inrichting waarvoor regels gelden krachtens artikel 8.40 van de Wet milieubeheer;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen;

voorzieningen die dienen ter ondersteuning van de diverse teelten in de grond en gedurende maximaal 6 maanden van het jaar noodzakelijk zijn en worden opgericht, zoals folies, insectengaas, acryldoek, wandelkappen, schaduwhallen en hagelnetten;

een woning, die deel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd;

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

een woning waarvan het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

in afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.6 bij een woning met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte;

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwregels niet meer dan 1 meter bedraagt.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

• voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

• voor een perceel waarvan de hoofdtoegang niet direct grenst aan de weg waarop het ontsluit: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld;

• indien in of op het water wordt gebouwd: het Normaal Amsterdams Peil (NAP);

• indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;

2. wegen, straten en paden;

3. ter plaatse van de aanduiding 'openheid' als onbebouwde geledingszone met waterberging;

met daarbij behorend(e):

4. tuinen en erven;

5. groen;

6. nutsvoorzieningen;

7. parkeren;

8. water.

Op of in de tot Woongebied bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken worden gebouwd noodzakelijk voor en ten dienste van de genoemde bestemming met dien verstande dat:

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7 voor:

1. het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m2 van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;

2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;

3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;

4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet milieubeheer mag zijn;

2. het gebruik en/of (ver)bouwen van een bijgebouw bij een bestaande woning als afhankelijke woonruimte in het kader van mantelzorg, met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m2 van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;

2. de zorgvraag afgeleid dient te kunnen worden uit een indicatie in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning en beperkt dient te blijven tot het verlenen van zorg aan familieleden;

3. de afhankelijke woonruimte niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;

4. er geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;

5. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als afhankelijke woonruimte moet worden beëindigd

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

Binnen de tot Waarde-archeologie bestemde gronden is het niet toegestaan te bouwen, met uitzondering van:

1. gebouwen ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft;

2. voorzover het betreft het oprichten van gebouwen of een uitbreiding van gebouwen met een oppervlakte van maximaal 100 m²;

3. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

4. voldaan wordt aan het bepaalde hieromtrent in de basisbestemming;

5. de gebieden die zijn vrijgegeven middels een door of namens burgemeester en wethouders afgegeven selectiebesluit.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn;

2. dan wel dat er passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarde veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of anders met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m² en worden uitgevoerd op een diepte vanaf 0,5 meter:

1. het ontgronden, vergraven, afgraven, diepploegen, woelen en mengen van gronden;

2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;

3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen;

4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur waaronder ook de aanleg van drainage;

5. het aanbrengen van constructies in de grond die verband houden met bovengrondse leidingen;

6. het aanleggen, verdiepen en verbreden van sloten, watergangen en
   overige waterpartijen;

7. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.

2. Aan een vergunning als onder lid a. bedoeld, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.

3. In afwijking van het bepaalde onder a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

2. het gebruik van bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of afhankelijke woonruimte;

3. het gebruik van bijgebouwen bij woningen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit tenzij in de regels voor de diverse bestemmingen anders is bepaald;

4. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.

2. Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a., indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd of binnen de betreffende bestemming anders is bepaald.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen wenselijk en/of noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, en mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, de bestemmingen wijzigen in de bestemming ‘Bedrijf’ met de aanduiding ‘nutsvoorziening’ voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zend-, ontvang- en/of sirenemasten, mits de hoogte maximaal 50 meter bedraagt.

1. Bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van functies op grond van deze planregels dienen, overeenkomstig het door de gemeente Breda vastgestelde parkeer- en stallingsbeleid, voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig te zijn of te worden gerealiseerd en in stand te worden gehouden.

2. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. indien in het plangebied, dan wel in de directe omgeving, op een andere wijze in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, met dien verstande dat aan de omgevingsvergunning financiële voorwaarden verbonden kunnen worden.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

2. een goede woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de sociale veiligheid;

5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.

3. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder a. te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan 'Bavel Zuid Eikberg, wijzigingsplan Gilzeweg 1c".

In deze regels wordt verstaan onder:

Met de eigenaar is overeenstemming bereikt over de herontwikkeling van de locatie Gilzeweg 1c te Bavel. Op deze locatie is op dit moment nog een transportbedrijf gevestigd. Er zijn echter vergaande plannen, vastgelegd in het vigerende bestemmingsplan 'Bavel Zuid, Eikberg' om het omliggende gebied te transformeren naar een woongebied met op enkele plekken mogelijkheden om bedrijvigheid toe te voegen in lage milieucategorieën. Het onderhavige transportbedrijf geeft echter of ingrijpende beperkingen aan de ontwikkelingsmogelijkheden in het gebied dan wel vereist dermate geluidbeperkende maatregelen dat in het bestemmingsplan reeds een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen om deze bedrijfslocatie te transformeren naar een woonlocatie. Hierover is nu dus met de eigenaar overeenstemming bereikt en kan met gebruikmaking van de genoemde wijzigingsbevoegdheid het bestemmingsplan worden gewijzigd. Hiertoe is onderhavig wijzigingsplan "Bavel Zuid Eikberg, wijzigingsplan Gilzeweg 1c. opgesteld.

Op de locatie Gilzeweg 1c is momenteel nog een bedrijfswoning aanwezig met twee bedrijfsloodsen en een parkeerterrein.

Ter plaatse is van kracht het bestemmingsplan 'Bavel Zuid, Eikberg' dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 16 juli 2015 en onherroepelijk geworden op 15 oktober 2015.

Op dit moment is ter plaatse het transportbedrijf Oldenburger gevestigd. Hiertoe hebben zij tot hun beschikking een bedrijfswoning, een tweetal loodsen en een verhard parkeerterrein.

Het is de bedoeling het transportbedrijf ter plaatse te beëindigen en deze locatie te transformeren naar een woongebied voor maximaal 7 vrijstaande woningen.

Van kracht is het bestemmingsplan 'Bavel Zuid, Eikberg' (NL.IMRO.0758.BP2012058005-0401).

De gronden en opstallen aan de Gilzeweg 1c te Bavel zijn in het bestemmingsplan 'Bavel Zuid, Eikberg' bestemd tot 'Bedrijf' met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Op grond van het bepaalde in artikel 4, lid 4.3 van dit bestemmingsplan zijn burgemeester en wethouders bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van het wijzigen van de bestemming ‘Bedrijf' in de bestemming 'Woongebied' onder de volgende voorwaarden:

1. Hiervoor capaciteit moet zijn binnen de woningprogrammering voor Breda;

2. Langs de Gilzeweg uitsluitend vrijstaande woningen mogen worden gebouwd tenzij het een bestaande cultuurhistorisch waardevolle woning betreft die gesplitst wordt;

3. De goot- en bouwhoogte respectievelijk niet meer dan 4,50 en 9 meter mag bedragen;

4. Aangetoond wordt dat deze wijziging vanuit milieuhygiënische oogpunt acceptabel is;

5. De ruimtelijke uitwerking moet passen binnen het concept landelijk wonen voor het bouwen aan de oostzijde van de Gilzeweg;

6. Voor zover hiervoor niet bepaald het bepaalde in artikel 8 in acht wordt genomen.

Het verzoek is getoetst aan de voorwaarden uit het vigerende bestemmingsplan en hierbij is het

volgende geconcludeerd.

ad a.

Voor de maximaal 7 woningen is capaciteit beschikbaar binnen het woonprogramma. Hiervoor is in 2016 door het college programma ( 8 woningen maximaal) gereserveerd.

ad b

In de plannen zal worden uitgegaan van uitsluitend vrijstaande woningen. Een uitzondering hierop betreft de oorspronkelijke bedrijfswoning met cultuurhistorische waarde waarvoor de mogelijkheid zal worden geboden om die te splitsen in maximaal 2 woningen. Indien de bestaande woning wordt gesloopt mogen op die plek maximaal 2 vrijstaande woningen worden gerealiseerd.

ad c

Deze voorwaarde is in de bouwregels, behorende bij de bestemming Woongebied, meegenomen.

ad d

In het kader van de milieuaspecten wordt in eerste aanleg verwezen naar hetgeen hierover in het plan Bavel Zuid, Eikberg is opgenomen. Wel zijn er een aantal aspecten welke vanwege de ligging en de aanwezigheid van gebouwen een nadere beschouwing behoeven in deze toelichting opgenomen.

Geluid

Door Vliex Akoestiek en Lawaaibeheersing is onderzoek verricht naar de geluidssituatie ter plaatse van de nieuw te ontwikkelen woningen op deze onderhavige ontwikkellocatie. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat er als gevolg van het wegverkeer op de Eikbergseweg en

Roosbergseweg geen sprake is van overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 Lden. Er is

echter wel een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van de Gilzeweg en de

rijkswegen. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor de Gilzeweg en 53 dB voor de rijkswegen

wordt niet overschreden. Een geluidgevoelige bestemming op deze locaties is echter niet zonder

meer mogelijk. Er zal immers nagegaan moeten worden of er redelijkerwijs maatregelen ter reductie

van de geluidbelasting getroffen kunnen worden. Daarnaast zal voldaan moeten worden aan het

ontheffingenbeleid van de gemeente Breda.

Uit het onderzoek blijkt dat het treffen van maatregelen aan de Gilzeweg en de rijkswegen financieel

of verkeerskundig niet gewenst zijn. Daarnaast blijkt dat het treffen van maatregelen in de

overdracht, door bijvoorbeeld het plaatsen van een scherm of wal financieel niet doelmatig is en

stedenbouwkundig ongewenst.

Omdat een gebouwgebonden geluidscherm relatief veel kosten met zich meebrengt, en

stedenbouwkundig ongewenst is, is het reëler de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde toe

te staan en de overschrijding met een goede gevelwering op te lossen. Met een hogere waarde is bij

verdere uitwerking van het plan volgens de bepalingsmethoden in het Bouwbesluit een goede

geluidwering en een verantwoorde akoestische situatie gewaarborgd.

Bij alle toekomstige woningen op de onderzochte bouwvlakken zal na realisatie van de woningen een geluidluwe gevel aanwezig zijn.

Het gehele akoestische rapport d.d. 20 december 2018 projectnummer 2018059.G1 is als bijlage bij deze toelcihting gevoegd.

Bodem

Door Wematech is ter plaatse een verkennend onderzoek uitgevoerd (d.d. 20 november 2018 kenmerk rapport RN50180377.R001-0). Conclusie van het rapport is dat binnen de huidige functieklasse geen directe gebruiksbeperkingen hoeven te worden gesteld aan de locatie. De verkregen resultaten vormen thans wel een belemmering voor het uitvoeren van graaf- en bouwwerkzaamheden. Een verkennend c.q. nader onderzoek asbest kan uitsluitsel geven. Geadviseerd wordt dan ook een verkennend c.q. nader onderzoek asbest uit te voeren rondom de noordelijke schuur en die delen van het terrein waar in de boringen asbestverdachte bijmengingen zijn aangetroffen. Voor het overige vormen de resultaten van het onderzoek geen belemmering voor de voorgenomen herbestemming van het perceel.

Het volledige onderzoek is als bijlage toegevoegd aan deze toelichting.

Door Bregman en Van Ekeren BV is in het kader van het nader onderzoek inzake asbestvermengingen een asbestinvenatrisatieonderzoek gedaan en in een rapport neergelegd (projectnummer 20181316 d.d. 9 november 2018). Uit deze inventarisatie blijkt dat er 6 asbesthoudende toepassingen zijn aangetroffen. De locaties waar zijn bekend en op tekening vastgelegd. Als aanbeveling is gegeven de sanering te laten plaatsvinden door een gecertificeerd bedrijf. Tenslotte wordt gesteld dat er geen nader onderzoek noodzakelijk is. Ook dit onderzoek is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

Flora en Fauna

Ter plaatse van de te ontwikkelen locatie zal in verband de bouw van de woningen het terreiun bouwwrijp gemaakt moeten worden in welk kader er ook gebouwen gesloopt mgaan worden. In verband hiermee is er onderzoek gedaan door Ecoconsult welk onderzoek is vastgelegd in het rapport 'Nader onderzoek flora en fauna sanering terrein Oldenburger Transport van 17 december 2018.Uit het ingestelde onderzoek blijkt dat er geen belemmeringen zijn in dit kader voor het wijzigen van het bestemmingsplan ten behoeve van woning. Het gehele rapport is als bijlage toegevoegd aan deze toelichting.

Natura 2000 gebied en stikstof

De locatie ligt in het invleodsgebied van het Natura 2000 gebied het Ulvenhoutse Bos. In dit kader is er onderzoek gedaan naar de toename van de verkeersbewegingen ter plaatse en dit is vervolgens weggezet in een aeriusberekening voor deze locatie. Hier blijkt dat met de uitbreiding van het aantal woningen ter plaatse er geen drempelwaarden worden overschreden en de Wet natuurbescherming in dit kader dus geen belemmering vormt voor de wijziging van het bestemmingsplan.De Aerius- berekening is als bijlage toegevoegd aan deze toelichting.

Bedrijven

In de onmiddelijke nabijheid van de ontwikkellocatie is bedrijvigheid mogelijk gemaakt. Op deze locaties moigen echter enkel bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 worden gevestigd. Op grond van de VNG-brochure Bedrijven en milieuhinder hoort daar een minimale afstand tot hindergevoelige objecten ( lees woningen) bij van 30 meter. De nieuwe woningen op deze locatie zijn buiten deze afstand gelegen en de bedrijveigheid levert dan oo geen belemmeringen op voor de wijziging van de bestemming voor woningebouw.

ad e

De hierop betrekking hebbende regels uit het plan Bavel Zuid, Eikberg, zijn in het onderhavige plan geheel overgenomen en zo dus van toepassing op de onderhavige locatie.

ad f

De regels uit het betreffende artikel zijn meegenomen in de regels behorende bij de bestemming 'Woongebied'

Ambtshalve

Archeologie.

In het bestemmingsplan Bavel Zuid, Eikberg is aan de onderhavige locatie nog de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' toegekend. Uit onderzoek is echter gebleken dat de verharding op het terrein is gefundeerd met puin. Hierdoor is de grond dusdanig geroerd dat hier geen sprake meer zal zijn van mogelijke archeologische waarden in de grond. Uit een eerste verkennend onderzoek is gebleken dat de archeologisch waardevolle ondergrond nog niet is aangetast. Om onderzoek te kunnen doen naar eventuele archeologische aarden in de ondergrond zal eerst het puin dienen te worden verwijderd. Aangezien dit pas eerst bij het bouwrijpmaken zal plaatsvinden is afgesproken dat na het verwijderen van het puin er archeologisch onderzoek zal worden verricht. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' zal vooralsnog dan ook worden gehandhaafd.

Uit het voorgaande mag worden geconcludeerd dat het verzoek voldoet aan de voorwaarden uit het

bestemmingsplan 'Bavel Zuid, Eikberg ' tot wijziging van de bedrijfsbestemming naar de bestemming Woongebied.

Voorliggend wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, toelichting en planregels.

De verbeelding volstaat met het aangeven van de nieuwe bestemming ‘Bedrijf’ met bestemmingsvlak en bouwvlak. De planregels betreffen de ongewijzigde regels welke behoren bij de in het plangebied opgenomen bestemmingen en de op alle bestemmingen betrekking hebbende artikelen uit het bestemmingsplan 'Bavel Zuid Eikberg'.

Het onderhavige plan is een plan als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Ten aanzien van de procedure is het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht van kracht. Een en ander betekent dat het ontwerpplan gedurende 6 weken ter inzage zal worden gelegd tijdens welke termijn door belanghebbenden zienswijzen tegen dit wijzigingsplan kunnen worden ingediend waarna het plan kan worden vastgesteld door het college. Tegen het besluit van het college staat rechtstreeks