Initiatiefnemer is voornemens aan de Heilaardreef in Breda één vrijstaande woning te realiseren op een te splitsen perceel. In de huidige situatie is er reeds sprake van één vrijstaande woning met bijgebouwen op het perceel aan de Heilaardreef 22. De aanwezige bijgebouwen in de vorm van een veldschuur en aanbouwen zullen worden gesloopt ten behoeve van de realisatie van de nieuwe woning.

De beoogde ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Heilaarpark'. Om het initiatief realiseerbaar te maken is daarom dit bestemmingsplan opgesteld.

De beoogde ontwikkeling is gelegen in de wijk Breda West en in de buurt Heilaar. Het plangebied is gelegen tussen de Westerparklaan en de Heilaardreef. Het plangebied bestaat uit één perceel (nummers P624) en heeft een oppervlakte van circa 1.545 m².

Topografische kaart (het plangebied is rood omlijnd)

Luchtfoto met kadastrale kaart (het te splitsen perceel is blauw omlijnd)

Het plangebied is gelegen binnen het geldende bestemmingsplan 'Heilaarpark', dat is vastgesteld op 2 oktober 2011. Het perceel heeft daarin de bestemming 'Wonen'. Dit betekent dat de gronden zijn bestemd voor wonen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. De gronden zijn gedeeltelijk voorzien van een bouwvlak. Het plangebied grenst in het zuiden aan de bestemming 'Groen'. Deze gronden zijn bestemd voor bermen, inritten en overige groenvoorzieningen.

Tevens geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Dit betekent dat de gronden mede bestemd zijn voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

Het bestemmingsplan laat de vermeerdering van wooneenheden niet toe. Ook biedt het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden om het plan alsnog mogelijk te maken. Om het beoogd initiatief te kunnen realiseren is daarom een nieuw juridisch-planologisch kader nodig. Dit bestemmingsplan voorziet in dat kader.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Heilaarpark' (plangebied blauw omlijnd)

Het bestemmingsplan 'Heilaarpark, Heilaardreef 22' bestaat uit een verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Na deze inleiding volgt Hoofdstuk 2 Hierin is de bestaande situatie en de plantontwikkeling nauwkeurig beschreven. Hoofdstuk 3 bevat de beleidskaders van overheden voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofstuk 4 geeft inzicht in en de verantwoording van alle relevante sectorale aspecten. Dit betreffen zowel planologische- als milieuaspecten. In hoofdstuk 5 staat uitleg over de uitvoerbaarheid, waarbij ingegaan wordt op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 6 beschrijft het juridische plan waarbij ook een korte beschrijving van de bestemmingsplanregels wordt gegeven. Hierna volgen bijlagen bij de toelichting.

Heilaarpark is een woonbuurt die is ontstaan op voormalig tuinbouwgebied. De als woonbuurt omgevormde kavels zijn voornamelijk bebouwd met vrijstaande woningen op ruime percelen. Aan de zuidelijke rand van de woonbuurt zijn bedrijfskavels gesitueerd. De westzijde van de woonbuurt wordt begrensd door het bedrijventerrein IABC. Dit betreft een bedrijventerrein met voornamelijk distributiecentra of logistieke ondernemingen. De Westerparklaan vormt een duidelijke oostgrens van de woonbuurt. Het noorden van de woonbuurt is landschappelijker van aard, omdat het voormalige landgoed Heilaar zich hier bevindt. Rondom het landgoed staan woningen. De woonbuurt is opgezet in veel groen. Dit groen is in de openbare ruimte zichtbaar in de vorm van groene bermen met bomen en kleine buurtparkjes.

Foto Heilaardreef 22

Het plangebied is in de huidige situatie bebouwd uit één woning (Heilaardreef 22), een veldschuur met diverse aanbouwen en een hobbykas. Voor het overige zijn de gronden als voornamelijk verharde tuin ingericht en omheind met een groene haag. Zowel de woning als de veldschuur zijn bereikbaar via een aparte inrit op de openbare weg Heilaardreef. Het perceel grenst aan de achter- en zijkanten aan andere woonpercelen.

Het beoogde initiatief bestaat uit de realisatie van 1 woning. Hiertoe wordt het bestaande perceel opgesplitst en wordt de bestaande bebouwing in de vorm van een veldschuur en aanbouw gesloopt. De nieuwe woning wordt gerealiseerd op een kavel met een oppervlakte van circa 708 m² en een kavelbreedte van circa 22 meter. De kavel van de bestaande woning bedraagt circa 837 m² met een kavelbreedte van circa 28 m².

Foto van bestaande veldschuur

De vrijstaande woning wordt gepositioneerd op minimaal 3 meter van de zijdelingse bouwperceelsgrenzen. De maximale goot- en bouwhoogte bedraagt 5 meter respectievelijk 9 meter. De voorgevel wordt op dezelfde zichtlijn geprojecteerd als de bestaande woningen aan deze zijde van de Heilaardreef, ter voortzetting van het reeds bestaande stedenbouwkundig patroon. Een garage is aan de westzijde voorzien, omdat dit uit ruimtelijk oogpunt wenselijker is. Parkeren geschiedt op eigen terrein.

Uitgaande van de bouw van één vrijstaande woning met een garage en mogelijk nog vergunningsvrije bouwwerken is het aannemelijk dat er in de nieuwe situatie minder bebouwing op het perceel aanwezig zal zijn in vergelijking met de huidige situatie. Dit komt het groene karakter van de wijk ten goede.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vormt de overkoepelende rijksstructuurvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028, met een doorkijk naar 2040. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland, door middel van een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Om dit doel te bereiken, werkt het Rijk samen met andere overheden. De SVIR is op 13 maart 2012 vastgesteld door de minister van Infrastructuur en Milieu.

Het rijksbeleid richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen. Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid, waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

In totaal zijn 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd, die bijdragen aan het realiseren van de drie hoofddoelen. Het betreft onder meer het borgen van ruimte voor de hoofdnetwerken (weg, spoor, vaarwegen, energievoorziening, buisleidingen), het verbeteren van de milieukwaliteit, ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke ontwikkeling, ruimte voor behoud van unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten, ruimte voor een nationaal netwerk voor natuur en ruimte voor militaire terreinen en activiteiten.

Het beleid met betrekking tot verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk, onder het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet', over aan provincies en gemeenten.

Beoordeling plan
Voor het plangebied geldt dat sprake is van een lokale ontwikkeling van geringe aard en omvang waarbij geen nationale belangen in het geding zijn. Het plan voldoet daarmee aan het rijksbeleid zoals dit is vastgelegd in de structuurvisie.

Nationaal belang 13 uit de SVIR vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit nationale belang is wettelijk verankerd in het Bro. In artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro is gesteld dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van:

1. de behoefte aan die ontwikkeling;
2. indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Beoordeling plan
Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van één woning. Uit jurisprudentie blijkt dat kleinschalige woningbouwplannen niet als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' worden aangemerkt en dat daarmee een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking achterwege kan blijven. Op basis van de overzichtsuitspraak die is gedaan door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) geldt dat bij woningbouwlocaties vanaf 12 woningen in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ABRS overwoog daarbij het volgende:
"Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt."

Op basis van het feit dat de ABRS eerder heeft geoordeeld dat de realisatie van 11 woningen op zichzelf geen nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft, kan gesteld worden dat ook dit planvoornemen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft.

Verder kan gesteld worden dat er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik, in die zin dat de beoogde ontwikkeling geen nieuwe ruimte buiten bestaand stedelijk gebied claimt. De ontwikkeling vindt namelijk binnen bestaand stedelijk gebied plaats, op een perceel dat momenteel al een woonbestemming heeft.

Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat onderhavig plan geen belemmering ondervindt als gevolg van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. Het plan voorziet in een duurzame verstedelijking.

Ter bescherming van de nationale belangen is door het Rijk het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) opgesteld. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen.

In het Barro zijn regels opgenomen voor de volgende nationale belangen:

• Rijksvaarwegen;
• Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie;
• Hoofdwegen en landelijke spoorwegen;
• Elektriciteitsvoorziening;
• Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen;
• Natuurnetwerk Nederland;
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
• Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Uitsnede van bijlage 3.6 bij Rarro

Beoordeling plan
In het Barro en de Rarro zijn het ruimtelijke regime rond radars voor militaire luchtvaart geregeld. Het plangebied ligt in het obstakelbeheergebied van het militaire luchtvaart terrein Gilze-Rijen. Een obstakelbeheergebied bij een (militair) luchtvaart terrein kenmerkt zich door - gezien vanuit het vliegveld - een aantal vlakken waarvan de hoogte oploopt met het toenemen van de afstand tot het luchtvaart terrein. In het gebied gelden beperkingen ten aanzien van de hoogte van objecten. Binnen het obstakelbeheergebied een hoogte voor objecten van maximaal 162,5 meter mag gelden. Deze bouwhoogte wordt in onderhavig bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan is dus niet in strijd met het nationale belang 'uitoefening van defensietaken'.

Uit het Barro en de daaraan gekoppelde Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) vloeien geen bepalingen voort die rechtstreeks doorwerken in dit bestemmingsplan. Het plan voldoet aan het Barro en de Rarro.

Op 14 december 2018 is de Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' met bijbehorende planMER vastgesteld door Provinciale Staten van Noord-Brabant. Deze 'Brabantse Omgevingsvisie' is opgesteld met het oog op de naderende invoering van de Omgevingswet, waarin onder andere het instrument structuurvisie wordt vervangen door het instrument omgevingsvisie. De achterliggende doelen van de Omgevingswet komen dan ook terug in de Brabantse Omgevingsvisie. Met de omgevingsvisie wordt de ambitie voor de Brabantse leefomgeving tot 2050 geformuleerd. Daarbij worden ook tussendoelen gesteld voor wat de provincie in 2030 voor elkaar wil hebben om de ambitie voor 2050 te kunnen verwezenlijken. Tot slot geeft de omgevingsvisie ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Draagvlak en draagkracht zijn daarbij belangrijke begrippen.

In de omgevingsvisie worden één basisopgave en vier hoofdopgaven uitgewerkt in een langetermijnvisie (2050) en middellangetermijndoelstellingen (2030):

• Basisopgave: Werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit;
• Hoofdopgaven:
  1. Werken aan de Brabantse energietransitie;
  2. Werken aan een klimaatproof Brabant;
  3. Werken aan de slimme netwerkstad;
  4. Werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Het beleid uit de Omgevingsvisie wordt verder uitgewerkt in programma's en bindende regels de Interim Omgevingsverordening. De programma's bevatten vooral concrete maatregelen die zelfbindend zijn voor de provincie. De interim omgevingsverordening bevat bindende regels voor lagere overheden en burgers

De Interim omgevingsverordening (vastgesteld op 25 oktober 2019) bevat alle regels over de fysieke leefomgeving en sluit aan op de Omgevingswet. De Interim verordening dient als opmaat naar de Omgevingsverordening die eind 2020 gereed moet zijn. Hoofddoel van de Interim omgevingsverordening is het beleidsneutraal samenvoegen van de verschillende verordeningen die gaan over de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels die betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen zijn samengevoegd.

De Interim omgevingsverordening is opgebouwd volgens een doelgroepenbenadering. Dit betekent dat de regels in de Interim omgevingsverordening zijn gegroepeerd in hoofdstukken waarbij de doelgroep van de regel leidend is. Daarbij wordt grofweg onderscheid gemaakt tussen de doelgroepen burgers en bedrijven, gemeente, waterschappen, gedeputeerde staten, en faunabeheer en beheer waterwegen. Voor dit bestemmingsplan zijn vooral de bepalingen uit hoofdstuk 2 en 3 van belang.

Uitsnede Interim omgevingsverordening: kaart 3

Beoordeling plan
Het plangebied is gelegen in het 'Stedelijk gebied' volgens kaart 3 van de Interim omgevingsverordening. Hiervoor gelden de regels zoals vervat in artikel 3.42 (duurzame stedelijke ontwikkeling). Hierna volgen deze regels en wordt in cursief beoordeeld of kan worden voldaan aan de regels.

Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling
Een bestemmingsplan in het 'Stedelijk gebied' dat voorziet in het realiseren van woningen bevat een onderbouwing dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en bevat een onderbouwing dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
   Goede omgevingskwaliteit is in de verordening omschreven als 'de kwaliteit van een plek die bepaald wordt door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde'.
   Wat betreft herkomstwaarde wordt met de beoogde woning woonbebouwing toegestaan op een locatie waar jaren een schuur staat. Hiermee wordt de cultuurhistorische stedenbouw van deze locatie voortgezet. Wat betreft belevingswaarde past de beoogde woning wat betreft uitstraling en aantrekkelijkheid in een omgeving met veel vrijstaande woningen. Wat betreft de gebruikswaarde is de locatie goed bereikbaar en past de beoogde woonfunctie in de woonbuurt. Externe veiligheid, milieu en waterhuishouding is in hoofdstuk 4 toegelicht. De toekomstwaarde wordt in dit beoogd plan vooral bepaald met dit bestemmingsplan, waarmee een vrijstaande woning wordt bestemd op een erf. In deze toelichting is toegelicht dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie en verouderde stedelijke gebieden;
   In dit concrete geval is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik, omdat het planvoornemen plaatsvindt in bestaand stedelijk gebied. De bestaande bebouwing is niet geschikt voor de beoogde woonfunctie. Hierdoor is nieuwbouw noodzakelijk.
   Wat betreft duurzame verstedelijking wordt aangesloten bij de Regionale Agenda Wonen 2017. In de Regionale Agenda Wonen 2017 is een beeld geschetst van enkele actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant. Naast de regionale plancapaciteit komt ook een aantal vraagstukken en opgaven rond de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt in dit stuk aan bod. In de loop der jaren is de plancapaciteit teruggebracht om te voldoen aan de veranderende vraag en zo te komen tot een realistisch aanbod. Op dit moment blijft de gerealiseerde woningbouw achter op de geprognosticeerde woningbouwopgave.
   Daarnaast laat de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose nog een behoorlijke regionale woningbouwopgave zien van circa 33.000 woningen tot 2030. Een groot deel van deze opgave komt terecht in de steden. De kwantitatieve doelstelling blijft bestaan, maar moet ook gekoppeld worden aan de juiste kwalitatieve samenstelling van de woningbouwplannen. Verwacht wordt dat de vraag zich de eerstkomende jaren zal richten op de huursector en het minder dure koopsegment. Ruimte en flexibiliteit in planning en programmering, die benut kan worden om in te spelen op de veranderde prijsstellingen op de woningmarkt, eventueel ook in combinatie met het herbestemmen van leegstaand of leeg komend vastgoed zijn daarbij van belang.
   Voor de gemeente Breda ligt er tot 2025 een woningbouwopgave van 8.275 woningen. Circa 70% van deze benodigde woningbouw is vastgelegd in zogenaamde harde plannen. Hiermee blijft er ruimte voor incidentele (particuliere) initiatieven. De beoogde ontwikkeling voorziet in de ontwikkeling één woning. Dit past binnen in de Regionale Agenda Wonen welke voor gemeente Breda is vastgesteld.
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
   De beoogde woning wordt gebouwd met oog voor duurzame energieopwekking.
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
   Het hemelwater wat in de toekomst op de verhardingen terechtkomt zal in een waterberging worden geborgen. Hierdoor wordt een gedeelte van het perceel afgekoppeld van het riool.
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
   Het perceel wordt met een inrit aangesloten op bestaande infrastructuur.
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.
   De beoogde woning draagt bij aan de economie.

De conclusie is dat kan worden voldaan aan de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

Algemeen
Het gemeentelijke ruimtelijke ordeningsbeleid is vastgelegd in de Structuurvisie 2030 en is op 26 september 2013 door d0e gemeenteraad vastgesteld. Het beschrijft de grootschalige en lange termijn ontwikkelingen in de planologische achtergronden welke van betekenis zijn voor Breda. De structuurvisie dient als integrale basis voor bestemmingsplannen, ontwikkelingsvisies en beleidsdocumenten.

Het fundament voor de ontwikkeling van Breda naar 2030 is het ontwikkelen van een compacte, duurzame stad, waarin ruimte is voor initiatief. De compacte stad koestert haar historie en beseft de verbondenheid van stedelijk en landelijk gebied. Verstedelijkingsopgaven in het bestaande stedelijk gebied hebben de voorkeur boven de ontwikkeling van nieuwe buitenstedelijke terreinen. De kracht van het initiatief staat centraal, burgers, bedrijfsleven en overheid hebben hier allemaal een rol in. De verschillen in functie en karakter van delen van de stad maken Breda aantrekkelijk voor de diversiteit aan gebruikers.

Wonen
De komende tijd is er sprake van een bevolkingstoename, vooral alleenstaanden en eenoudergezinnen. De bestaande woningvoorraad is van belang, verduurzaming is hier het sleutelwoord. De vergrijzing zal gaan zorgen voor minder doorstroming. Het is zaak om realistisch te programmeren en vooral te faseren. Aandacht voor jonge huishoudens, studenten en geschikt wonen voor iedereen blijft een uitgangspunt. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen, ook de verbouw van kantoren tot woningen is een nader te verkennen optie. Concreet betekent dit alles dat er vraaggericht ontwikkeld gaat worden.

Het stedelijk programma maakt integraal onderdeel uit van de Structuurvisie Breda 2030 welke op 26 september 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld. Hierin is de gewenste stedelijke ontwikkelingsrichting tot 2030 weergegeven en het afwegingskader voor de stedelijke woningbouwprogrammering opgenomen.

Vanuit de stedelijke programmering geldt voor projecten waarbij het gaat om een toevoeging van één of enkele woningen dat woningvermeerdering toegelaten is, mits er sprake is van een kwaliteitsverbetering. Een kwaliteitsverbetering wordt getoetst aan de hand van de aspecten gebruikswaarde (onder andere functionele verbetering en woningtypologieën), belevingswaarde (stedenbouwkundige context) en toekomstwaarde (passend bij toekomstige huisvestingsbehoefte). Indien vanuit deze aspecten bezien voorliggend initiatief leidt tot een kwaliteitsverbetering wordt één woning gereserveerd in het woningbouwprogramma ten behoeve van deze ontwikkeling.

Beoordeling plan
Dit planvoornemen voorziet in de realisatie van één woning in de tuin van een bestaande woning. Hiertoe wordt het perceel opgesplitst. Deze ontwikkeling sluit aan op de omliggende buurt Heilaar waar overwegend vrijstaande woningen op relatief ruime kavels zijn gesitueerd. Gezien het feit dat er door dit planvoornemen veel bebouwing wordt gesloopt zal de verstening per saldo niet of nauwelijks toenemen. De eventuele toename van verhard oppervlakte (bebouwing en oppervlakteverharding) weegt in dit geval op tegen kwaliteitsverbetering in de vorm van een nieuwe duurzame woning die in plaats komt van een oude veldschuur met asbest golfplaten. Het planvoornemen is dan ook passend binnen de beleidskaders van Structuurvisie Breda 2030.

Breda is een complete woongemeente, nu en in de toekomst, met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus voor de diverse bewoners. In Breda is voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften. De bedoeling is dit te behouden en te versterken door uitvoering te geven aan drie ambities:

• Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
• Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
• Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

Breda streeft naar een kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners. Centraal staat de opgave om de keuzevrijheid van de consument op de huur- en koopmarkt te vergroten. Om dit te bereiken is flexibiliteit vereist, in plannen, programmering en procedures.

De gemeente bewaakt, stimuleert en faciliteert de aansluiting van de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving op de veranderende behoeften en wensen. In dit verband vraagt de particuliere woningvoorraad extra aandacht.

Het verbreden van de keuzemogelijkheden van de woonconsument betekent ook dat er voldoende betaalbare woningen beschikbaar moeten zijn voor bewoners met een beperkt inkomen. Een deel van de goedkopere voorraad wordt bewoond door bewoners met een hoger inkomen. Deze scheefheid zal de komende jaren meer in balans komen (door het toewijzingsbeleid en het dalend inkomensniveau). Enige mate van (goedkope) scheefheid is gewenst vanuit het oogpunt van differentiatie en het tegengaan van segregatie. De aandacht zal de komende jaren voornamelijk gericht zijn op de dure scheefheid (laag inkomen in dure woning) en beheersing van de woonlasten.

Bij de huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten voor tijdelijke buitenlandse werknemers stelt de gemeente randvoorwaarden voor specifieke woonruimte, zodat (markt)partijen voor goede huisvesting kunnen zorgen.

Wonen, welzijn en zorg en vanuit dat kader integrale benadering en in dat kader meer in het bijzonder de scheiding van wonen en zorg. De inzet is er op gericht om ook inwoners met een bijzondere woonbehoefte zoveel mogelijk in staat te stellen zelf hun wonen te organiseren. Om te kunnen voorzien in een variëteit aan woonmilieus die aansluit bij de structurele veranderingen van de bevolking en de keuzevoorkeur van bewoners zijn constant aanpassingen nodig. Breda kiest voor het in stand houden en versterken van het specifieke karakter van buurten en wijken met daarin een compleet aanbod en variëteit van gewilde woonmilieus voor een grote diversiteit van bewonersgroepen.

Bestaande woningen duurzaam en klaar voor de toekomst, met in het bijzonder aandacht voor de bewustwording en de rol van (eigenaar-) bewoners. De gemeente zoekt met de wooncorporaties en de marktpartijen naar mogelijkheden om particuliere woningen mee te nemen bij grootschalig onderhoud of renovatie. Daarnaast zet de gemeente samen met de corporaties in op het ontwikkelen van een strategie voor het verhogen van het bewustzijn van bewoners en op gedragsverandering. Want al is de woning nog zo energiezuinig, het gedrag van bewoners is een belangrijke factor voor het verbruik. De woningmarkt is te veranderlijk om beleid voor vijf jaar vast te leggen. Door het monitoren van de woningmarkt en evaluatie stelt de gemeente de ambities en doelstellingen jaarlijks bij, steeds in overleg met onze partners op het terrein van wonen.

In 2016 is een aanvulling op de woonvisie vastgesteld, met als titel 'voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in een prettige woonomgeving'. De woonvisie geeft aan dat Breda een complete woongemeente is met een voor iedereen passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften en met ruimte voor maatwerk. De aanvulling voegt daaraan o.a. toe dat Breda een stedelijke uitbreidingsopgave heeft om 20% sociale huurwoningen en 10% middeldure huurwoningen toe te voegen.

Beoordeling plan
De omgeving van het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande woningen op ruime kavels in veel groen. Met de voorgestane particuliere ontwikkeling wordt één vrijstaande woning gerealiseerd op een locatie waar nu een veldschuur aanwezig is. Aan de toevoeging van één vrijstaande woning is behoefte. Daarmee is er sprake van een passend programma dat aansluit bij het omliggend woongebied. Het voorgestane programma wordt dan ook als passend beschouwd binnen de Woonvisie Breda.

In dit hoofdstuk worden de relevante sectorale aspecten behandeld. Dit betreffen planologische aspecten, zoals archeologie, water en flora & fauna en milieuaspecten, zoals bodem, geluid en externe veiligheid. Hiermee zal worden aangetoond dat er vanuit sectorale wetgeving geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling en dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Sinds 2007 kent Nederland de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz, gewijzigde Monumentenwet 1988). Per 1 juli 2016 zijn de bepalingen van de Wamz 2007 gedeeltelijk overgegaan in de Erfgoedwet. Op basis van deze wet zijn gemeenten belast met de zorgplicht voor het archeologisch erfgoed. Verder stelt de Wamz 2007 dat gemeenten archeologieparagrafen moeten opnemen in bestemmingsplannen en archeologische waarden en verwachtingen op te nemen op de verbeelding en ze te beschermen middels regels.

In de nota 'Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015' is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting op het bestemmingsplan wordt het aanwezige cultureel erfgoed (te verdelen in archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe deze waarden beschermd worden.

Archeologie wordt in het bestemmingsplan vertaald middels de dubbelbestemming 'Waarde -Archeologie' conform de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1'. Historische geografie en gebouwd erfgoed worden juridisch gewaarborgd middels de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'.

Beoordeling plan
Het plangebied is gelegen in een gebied dat volgens de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Breda een middelhoge archeologische verwachting kent. Deze middelhoge archeologische verwachting is in het geldend bestemmingsplan 'Heilaarpark' met dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' vastgelegd. In de regels is bepaald dat op deze gronden niet mag worden gebouwd, met uitzondering van:

• gebouwen ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
• de bouw of uitbreiding van bouwwerken tot een oppervlakte van maximaal 100 m²;
• met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen (enkelbestemmingen).

Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart gemeente Breda (plangebied blauw omlijnd)

Met dit planinitiatief wordt de huidige bebouwing gesloopt waarna één nieuwe vrijstaande woning wordt opgericht. De dubbelbestemming zoals deze nu vigeert is overgenomen in dit bestemmingsplan. Bij de aanvraag omgevingsvergunning zal worden getoetst aan de dubbelbestemming.

Cultuurhistorische waarden kunnen betrekking hebben op bebouwde cultuurhistorie (monumenten), historische geografie, cultuurhistorische landschappen en archeologische waarden van een gebied. Op basis van de Cultuurhistorische waardenkaart (CHW) van provincie Noord-Brabant is bepaald welke cultuurhistorische waarden of elementen binnen of in de nabijheid van het plangebied aanwezig zijn. Ook zijn gemeentelijke cultuurhistorische inventarisatiekaarten (versie 2.0, november 2011) en historische geografische kaarten beschouwd.

Beoordeling plan
Uit de gemeentelijke Cultuurhistorische Inventarisatiekaart blijkt dat ten oosten van plangebied een waterloop heeft gestroomd (Kerkloop). Deze waterloop is niet meer aanwezig in de huidige situatie. Ten noorden van het plangebied is aangegeven dat hier de Leurse Baan liep. Dit was een doorlopende weg richting de stad vanuit het westen. In de buurt Heilaar was ook een ander beekje aanwezig. De Heilaarstraat is een oude weg richting Princenhage.

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart is af te lezen dat het plangebied niet gelegen is binnen een cultuurhistorisch landschap en/of een cultuurhistorisch vlak met provinciaal cultuurhistorisch belang. Er is geen sprake van cultuurhistorische elementen of objecten binnen het plangebied. Rondom het plangebied zijn enkele cultuurhistorische elementen aanwezig. Heilaarstraat 235 is een Rijksmonument. Ook zijn de voornoemde Heilaarstraat en Leursebaan (tegenwoordig een gedeelte van Heilaarpark) genoemd als 'Lijn van redelijk hoge waarde'.

Uitsnede Cultuurhistorische Inventarisatiekaart 'infrastructuur' (Bron: Erfgoedweb Breda, plangebied in rode cirkel)

Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart provincie Noord-Brabant (plangebied in blauwe cirkel)

Deze buiten het plangebied gelegen cultuurhistorische elementen worden met dit planvoornemen niet verstoord. Het aspect cultuurhistorie is dan ook een belemmering voor dit planvoornemen.

In artikel 3.1.6, lid 1 onder b van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat de toelichting van een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing bij een omgevingsvergunning een beschrijving dient te bevatten van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. Het plangebied is gelegen binnen het werkingsgebied van Waterschap Brabantse Delta. In deze paragraaf wordt eerst ingegaan op het waterbeleid van de provincie Noord-Brabant en waterschap Brabantse Delta. Daarna wordt ingegaan op de waterhuishoudelijke situatie ter plaatse.

Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021
De zorg voor een duurzaam schone en veilige fysieke leefomgeving staat centraal in dit Provinciaal Milieu- en Waterplan. Het Provinciaal Milieuplan 2012-2015 en het Provinciaal Waterplan 2010-2015 gaven hieraan de afgelopen jaren invulling. Het Provinciaal Milieu- en Waterplan (PMWP) 2016-2021 integreert de milieu- en de wateropgave, geheel in de geest van de Omgevingswet. Het zet de nieuwe koers uit voor de provinciale inzet met betrekking tot water, bodem, lucht en de overige milieuaspecten.

Noord-Brabant is duurzaam beschermd tegen overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem. In 2050 heeft de provincie alle maatregelen uitgevoerd die nodig zijn om te voldoen aan de wettelijke beschermingsnormen. Er is lokaal maatwerk geleverd en zoveel mogelijk rekening gehouden met economie, natuur, recreatie, cultuurhistorie, landschap, agrarisch gebruik en leefbaarheid in dorpskernen. De kwaliteit van het rivierengebied is veel hoger dan voorheen en heeft een belangrijke economische waarde. Het rivierbed wordt zo min mogelijk bebouwd.

Het regionale watersysteem is robuust ingericht, zodat wateroverlast voorkomen kan worden, ook bij een veranderend klimaat. Hierbij wordt de trits vasthouden, bergen, afvoeren gehanteerd. Als in het systeem waterkeringen noodzakelijk zijn, dan voldoen ze aan de gestelde normen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt ervoor gezorgd dat die niet ten koste gaan van de hoeveelheid water die het watersysteem kan bergen (waterbergend vermogen).

Waterbeheeroplan 2016-2021
Het waterbeheerplan 'Waardevol Water' is een strategisch document. Hierin is aangegeven wat de doelen zijn voor de periode 2016-2021 en hoe die te bereiken zijn. Het plan is afgestemd op de ontwikkeling van het Stroomgebiedsbeheerplan Maas, het Nationaal Waterplan en het Provinciaal Milieu- en Waterplan. Binnen het waterbeheerplan zijn vijf thema's aan de orde, te weten 'droge voeten', 'voldoende water', 'natuurlijk water', 'schoon water' en 'mooi water'. Op basis van deze thema's worden in het waterbeheerplan enkele doelen uitgewerkt. Deze doelen zijn onderverdeeld en toegespitst naar de gebruiker:

• water in de bebouwde omgeving;
• water en bedrijven;
• water en landbouw;
• water en natuur.

In onderhavig plan is met name het thema 'droge voeten' aan de orde, in die zin dat extra bebouwing of verharding niet mag leiden tot wateroverlast binnen het plangebied en de omgeving. Daarbij is voornamelijk het aspect 'water in de bebouwde omgeving' van belang. De goede kwaliteit van de leefomgeving in steden en dorpen staat onder druk door een veranderend klimaat: dit leidt tot meer en hevigere regen, langdurigere droogte en meer warme dagen. Door de klimaat- en wateropgaven op te pakken, kan de stedelijke kwaliteit verbeteren en worden toekomstige maatschappelijke kosten gemeden. Deze zogenaamde klimaatbestendige en waterrobuuste omgeving houdt in:

• waar na hevige regen, ondanks water op straat, winkels en woningen droog blijven, mensen en diensten de hoofdwegen kunnen blijven gebruiken en de gezondheid niet bedreigd wordt;
• waar aantasting van funderingen, ongelijkmatige zetting en schade aan groen - als gevolg van een te lage of te hoge grondwaterstand - worden voorkomen;
• waarin inwoners en ontwikkelende partijen de momenten van ruimtelijke (her)inrichting en beheer benutten om de stad aantrekkelijker te maken en tegelijkertijd stedelijke water- en klimaatopgaven voor de lange termijn te realiseren;
• waarin inwoners oog hebben voor de samenhang tussen de belevingswaarde en de gebruikswaarde van water (waterbewustzijn). Ook hebben ze kijk op de samenhang tussen hemelwater, oppervlaktewater, grondwater en afvalwater;
• waar groen en blauw worden ingezet voor verhoging van de kwaliteit van de leefomgeving en tegelijkertijd voor het bergen van hemelwater, het vasthouden van water in droge perioden en het temperen van hitte (hittestress).

Gezamenlijke Keur 2015
Op 1 maart 2015 is de gezamenlijk Keur van de waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel in werking getreden. Deze keur is opgesteld in het kader van een landelijke uniformering. Daarbij is volgens een landelijk model van de Unie van Waterschappen een gedereguleerde en geüniformeerde keur met bijbehorende algemene regels en beleidsregels gerealiseerd.

In artikel 3.6 van de Keur 2015 is bepaald dat het verboden is zonder vergunning neerslag door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. In artikel 15 van de Algemene regels Keur 2015 is een vrijstelling opgenomen voor dit verbod. Deze vrijstelling kan worden verleend indien:

1. Het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
2. De toename van verhard oppervlak maximaal 2.000 m² is, of;
3. De toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak.
4. De toename van verhard oppervlak tussen 2.000 m² en 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan. Deze maatregelen moeten voldoen aan een in bepaalde eisen en een minimale compensatie zoals genoemd in artikel 15 van de Algemene regels Keur 2015:

Benodigde retentiecap. (in m³) = toename verhard oppervl. (in m²) x Gevoeligheidsfactor x 0,0

Daarbij dient de voorziening te voldoen aan de volgende voorschriften:

1. De bodem van de voorziening dient boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te liggen;
2. De afvoer uit de voorziening via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater plaatsvindt. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben;
3. Daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om uitspoeling naar de sloot te voorkomen.

Beleid gemeente
De gemeente Breda heeft haar beleid omtrent water vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2014-2018 (vGRP). Hierin is onder meer een samenvatting opgenomen van het hemel- en grondwaterbeleid van de gemeente Breda (bijlage 2 vGRP: 'Een bodem voorwater').

Nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente Breda dienen hydrologisch neutraal uitgevoerd te worden. Expliciet betekent dit dat hemelwater niet op de riolering mag worden aangesloten, maar separaat binnen de plangrenzen moet worden verwerkt. Bij een toename van het verhard oppervlak moet de ontwikkelende partij op eigen terrein extreem zware buien kunnen verwerken en schone en vuile waterstromen gescheiden aanleveren tot aan de perceelsgrens.

Ter bepaling van het ruimtebeslag en retentiecapaciteit hanteert de gemeente een werknorm van 780 m³ waterberging per ha toename verhard oppervlak (bui 78 mm in 24 uur). Voor vervangende verharding geldt een eis van 7 mm per m² en voor een toename van verhard oppervlakte geldt een eis van 78 mm per m². Voorzieningen die ook hemelwater infiltreren mogen kleiner zijn, als het netto effect maar hetzelfde is. Om de retentiecapaciteit voor een volgende bui weer beschikbaar te hebben moet het hemelwater binnen 3 dagen (op natuurlijke wijze) zijn weggezakt in de bodem.

Huidige situatie
Het perceel heeft een oppervlakte van circa 708 m². Het plangebied is momenteel bebouwd met een veldschuur (circa 180 m²) en twee aanbouwen (circa 120 m²) aan deze schuur. Dit is inclusief een klein gedeelte van de serre. Voor het overige is het perceel voorzien van een beklinkerde oprit (circa 60 m²) en onverharde tuinen. Het perceel bevat een verhard oppervlakte van circa 365 m², ongeveer 47% van het plangebied.

Het plangebied ligt in het stroomgebied van de Bethlehemloop. Op de voorgaande kaart staan de categorie A en B waterlopen weergegeven zoals deze in de Keur van het waterschap Brabantse Delta zijn opgenomen. Deze waterlopen zijn in beheer bij het waterschap. In het plangebied is een grondwatertrap VIII aanwezig. Dit betekent dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) maximaal 140 cm-mv bedraagt. De locatie is niet in een grondwaterbeschermingsgebied of waterwingebied gelegen (Provinciale Milieuverordening 2010), en evenmin in een beschermd gebied zoals aangegeven in de Keur.

Waterlopen nabij het plangebied

Uitgangspunten
Het waterschap Brabantse Delta hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse Waterschappen'. Hierin is onder meer bepaald dat bij een toename van het verhard oppervlak met minder dan 2.000 m² een rechtstreekse ontheffing is van de bepalingen in de Keur.

Waterneutraal bouwen betekent in het gemeentelijke beleid dat de ontwikkelingen niet mogen leiden tot een verslechtering van het watersysteem. Waar mogelijk dienen, mede gezien de verwachte klimaatverandering, verbeteringen te worden aangebracht. In de praktijk betekent dit dat als het verhard oppervlak toeneemt of hemelwater wordt afgekoppeld van een gemengd stelsel, retentievoorzieningen moeten worden aangelegd om te voorkomen dat het hemelwater versneld wordt afgevoerd. Bij een toename van het verhard oppervlak dient een retentievoorziening te worden gerealiseerd van 7 liter per vierkante meter aan toename van verhard oppervlak.

Om te voorkomen dat schoon hemelwater wordt verontreinigd, dient dit waar mogelijk gescheiden verwerkt te worden van het afvalwater en dient gebruik gemaakt te worden van niet uitlogende bouwmaterialen. Sinds kort is de nieuwe Waterwet van kracht geworden. Een van de zaken die hier uit voortvloeien is dat een particulier in eerste instantie zelf verantwoordelijk is voor de verwerking van het hemelwater op zijn eigen terrein.

Invloed bestemmingsplan
Na de voorgenomen ontwikkeling is dus sprake van de bouw van één vrijstaande woning met garage en eventuele vergunningsvrije bouwwerken.

Tabel: oppervlakteverdeling

^{* = uitgaande van worstcase: 40% bebouwd perceel (is maximum volgens bestemmingsplanregels)
** = uitgaande van 10% overige verhardingen op het perceel, rekening houdend met worstcase bebouwing}

In de toekomstige situatie mag planologisch gezien maximaal 40% van het plangebied worden bebouwd. Worst-case mag dus maximaal 283 m² bebouwing worden opgericht. Daarnaast is uitgegaan van 10% overige oppervlakteverhardingen op het perceel, hetgeen realistisch is afgezet tegen de worst-case berekening van de toekomstige bebouwing.

Uitgaande van worstcase neemt het aandeel oppervlakte verhardingen met betrekking tot bebouwing niet toe ten opzichte van de huidige situatie. Het gaat om een afname van circa 6 m². Daarnaast is de verwachting dat het aandeel oppervlakte verhardingen met betrekking tot overige verhardingen toeneemt ten opzichte van de huidige situatie, circa 18 m².

Conclusie
Gezien de relatief kleine toename van oppervlakteverharding wordt bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen beoordeeld of sprake is van een toename van oppervlakteverhardingen. Als blijkt dat er sprake is van een toename dan dient een waterberging te worden gerealiseerd. Om een waterbergingsvoorziening te waarborgen is een voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan opgenomen.

Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving. Hierbij staat de Wet natuurbescherming in het teken van de verbinding tussen ecologie en economie en bescherming van natuur.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezige natuurwaarden in en om het plangebied. Voordat ontwikkelingen mogen plaatsvinden, moet worden aangetoond dat in het kader van de huidige natuurwet- en regelgeving van een negatief effect geen sprake is, dan wel dat daarvoor respectievelijk een vergunning of ontheffing kan worden verkregen.

In het kader van dit planvoornemen is een quickscan flora & fauna uitgevoerd om in te schatten of er binnen het plangebied planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn, die volgens de Wnb een beschermde status hebben en die mogelijk negatief worden beïnvloed door het planvoornemen. Tevens is beoordeeld of de voorgenomen ingreep invloed heeft op beschermde natuurgebieden, zoals Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland of houtopstanden die middels de Wnb zijn beschermd. De rapportage is als bijlage bij deze toelichting gevoegd (Bijlage 1). Hierna volgen de belangrijkste conclusies en resultaten.

Het plangebied ligt niet in een gebied dat in het kader van de Wnb is aangewezen. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Ulvenhoutse Bos dat op circa 5,2 km ten zuidoosten van het plangebied is gelegen. Het plangebied ligt niet in een gebied behorende tot Natuurnetwerk Nederland (NNN) of een belangrijk weidevogelgebied of stiltegebied. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied is gelegen op circa 1,5 km ten westen van het plangebied. Het betreft droog bos met productie. Rivier de Aa is eveneens gelegen op circa 1,5 km ten oosten van het plangebied. Dit betreft een kleine in noordelijke richting stromende waterloop. Voor NNN-gebieden wordt geen externe werking gehanteerd.

Ligging plangebied t.o.v. beschermde natuurgebieden (donkergroen NNN, lichtgroen Natura 2000)

Directe negatieve effecten van dit project op bovengenoemde beschermde natuurgebieden zijn vooral gelet op de afstand van het projectgebied tot aan deze natuurgebieden niet te verwachten. Indirecte negatieve effecten zoals stikstofdepositie zijn echter niet op voorhand uit te sluiten, omdat verstoring van natuurgebieden door stikstof nog op een grote afstand van een bepaalde ontwikkeling kan plaatsvinden.

Gelet op het voorgaande moet de vraag beantwoord worden of stikstofdepositie als gevolg van dit plan negatieve effecten zou kunnen hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van deze nabijgelegen Natura 2000-gebieden. Om deze vraag te beantwoorden moet worden uitgegaan van de nieuwe situatie ten opzichte van de oorspronkelijke situatie. Als oorspronkelijke situatie moet worden aangemerkt de planologisch legale en ten tijde van de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan (voorliggend bestemmingsplan) feitelijk bestaande situatie. In de huidige situatie is sprake van een woonbestemming en is er een veldschuur met aanbouwen feitelijk aanwezig binnen het plangebied. In de nieuwe situatie is sprake van één woning ten koste van de veldschuur en overige bebouwing.

Woningen bevatten grofweg twee componenten die voor stikstofdepositie kunnen zorgen. Enerzijds heeft een woning een bepaalde verkeersaantrekkende werking en gemotoriseerd verkeer zorgt voor uitstoot van stikstof. Anderzijds leidt de verwarming van huizen met fossiele brandstof tot stikstofemissie. Aangezien in dit geval het aantal woningen met één toeneemt, kan gesteld worden dat dit project effect kan hebben voor wat betreft stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden. Gelet op de aard en omvang van dit project, waarbij één woning wordt gerealiseerd na sloop van de huidige bebouwing in een bestaande woonbuurt in stedelijk gebied op relatief grote afstand tot een Natura 2000-gebied, zijn als gevolg van dit project geen significant negatieve effecten te verwachten ten aanzien van het tegenovergelegen NNN-gebied of het Natura 2000-gebied.

De Wnb kent drie beschermingsregimes voor dier- en plantensoorten:

• Paragraaf 3.1: alle vogels in de zin van de Vogelrichtlijn;
• Paragraaf 3.2: alle dieren en planten, genoemd in de bijlagen van de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn;
• Paragraaf 3.3: overige soorten, genoemd in de bijlage van de Wnb, die niet onder de reikwijdte van paragraaf 3.2 vallen.

Uit de bevindingen van het veldonderzoek, het literatuur- en bronnenonderzoek en toetsing van de resultaten van dit onderzoek aan de Wnb en de Verordening natuurbescherming Brabant, blijkt dat bij uitvoering van de ingreep geen negatieve effecten te verwachten zijn op beschermde soorten. Een ontheffing in het kader van de Wnb en/of Verordening natuurbescherming Brabant is niet van toepassing.

In algemene zin moet de zorgplicht altijd in acht worden genomen. Deze zorgplicht - zie navolgende paragraaf 4.3.4 - geldt met name ten aanzien van broedgevallen van alle vogelsoorten en de ter plaatse waargenomen aanwezigheid van een egel. Aangezien alle vogels tijdens het broeden zijn beschermd kunnen werkzaamheden tijdens het broedseizoen leiden tot een overtreding van de Wnb, waarbij wordt opgemerkt dat er geen vaste periode in het jaar voor het broedseizoen kan worden aangegeven. Voor aanvang van de werkzaamheden dient het plangebied gecontroleerd te worden op de aanwezigheid van broedende vogels en egel. Ook tijdens de werkzaamheden dient regelmatige controle op aanwezigheid van deze soorten plaats te vinden.

Voor alle soorten en gebieden geldt de algemene zorgplicht. De zorgplicht is als een open norm geformuleerd in het eerste lid van artikel 1.11 Wnb. In het tweede lid wordt de zorgplicht geconcretiseerd door te bepalen dat de zorgplicht in elk geval inhoudt dat een ieder die weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat door zijn handelen of nalaten nadelige gevolgen kunnen worden veroorzaakt voor een Natura 2000-gebied, een bijzonder nationaal natuurgebied of voor in het wild levende dieren en planten:

1. dergelijke handelingen achterwege laat, dan wel,
2. indien dat achterwege laten redelijkerwijs niet kan worden gevergd, de noodzakelijke maatregelen treft om die gevolgen te voorkomen, of
3. voor zover die gevolgen niet kunnen worden voorkomen, deze zoveel mogelijk beperkt of ongedaan maakt.
   

Uit de quickscan flora & fauna is gebleken dat het planvoornemen geen negatieve invloed heeft op beschermde gebieden en beschermde soorten. Daarnaast is van een significante toename van stikstofdepositie - gezien de aard, omvang en afstand tot Natura 2000 - naar verwachting geen sprake. Wel dient de zorgplicht in acht te worden genomen ten aanzien van broedvogels en egel. Het aspect natuur vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

De planlocatie is gelegen in de woonbuurt Heilaar. Deze woonbuurt bevat geen doorgaande routes voor autoverkeer. Het autoverkeer in Heilaar is aangesloten op gebiedsontsluitende wegen als Baanzicht (ten noorden van de buurt) en Westerparklaan (ten oosten van de buurt). De buurt is dan ook goed omsloten voor gemotoriseerd verkeer.

Voor fietsend verkeer is er wel sprake van doorgaand verkeer in de buurt. De Heilaarstraat is een ontsluitingsroute voor fietsers tussen Prinsenbeek en Princenhage/Breda. Tevens is een snelfietsroute gesitueerd in de buurt, namelijk parallel aan de weg Heilaarpark. Dit vrijliggend fietstracé is gesitueerd in oost-westelijke richting en loopt tussen Breda en Etten-Leur.

Het plan heeft vanwege de aard en omvang geen gevolgen op de bestaande verkeersstructuur.

De parkeernormen binnen de gemeente Breda zijn vastgesteld in de 'Nota Parkeer- en stallingsbeleid Breda' (2004). Hiermee zijn parkeernormen voor de gehele gemeente juridisch verankerd. De hoogte van parkeernormen is afhankelijk van:

• De mate van verstedelijking. Breda als geheel is volgens de categorisering van het CROW een sterk verstedelijkte gemeente (op basis van adressendichtheid), maar de parkeernormen kunnen variëren per locatie.
• De bereikbaarheidskenmerken van de locatie: deze worden bepaald door het aanbod en de kwaliteit van alternatieve vervoerwijzen zoals fiets en openbaar vervoer. De kwaliteit hiervan verschilt naar locatie. Naar mate de locatie verder van de binnenstad is verwijderd, is de kwaliteit van het openbaar vervoer minder. Vandaar dat er een onderscheid is gemaakt naar locaties:
  1. binnenstad (inclusief het stadshart en het grootste deel van Via Breda);
  2. schil (inclusief de Via Breda wijken Belcrum en Linie);
  3. overig gebied;
  4. stationskwartier (aparte normen, zijn tevens maximum norm).
• Specifieke eigenschappen van de functie: kwaliteit, concurrentiepositie, aantrekkelijkheid.
• Mobiliteitskenmerken van gebruikers en bezoekers van de functie: mogelijkheden om bijvoorbeeld van openbaar vervoer gebruik te maken, gefaciliteerd door een bedrijf.
• Gemeentelijk parkeerbeleid: vraagvolgend, sturend of geïntegreerd. Steeds vaker, zo ook in Breda, wordt voor de laatste variant gekozen, waarin parkeren wordt gefaciliteerd met daarbij een optimale combinatie van bereikbaarheid en leefbaarheid.
• Het parkeernormenbeleid in vergelijkbare steden.

Beoordeling plan
Het plangebied is gelegen in de schil. Voor eengezinswoningen geldt een parkeernorm van 1,6 parkeerplaatsen. Bij de te realiseren woning wordt een inrit en garage gerealiseerd. Hiermee wordt voorzien in minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein. Hiermee kan worden voldaan aan de parkeernormen. In de regels van dit bestemmingsplan is bepaald dat moet worden voldaan aan de geldende parkeernormen (Nota Parkeer- en stallingsbeleid), zoals hierboven beschreven.

Binnen en in de nabijheid van het plangebied zijn geen planologisch beschermde kabels en leidingen aanwezig die tot belemmeringen in het plangebied leiden. Het aspect kabels en leidingen vormt dan ook geen belemmering voor onderhavig plan.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening dient bij een bestemmingsplan dat nieuwe bouwmogelijkheden of een herinrichting van bestaande percelen mogelijk maakt, een bodemonderzoek conform NEN5740 plaats te vinden. Met dit verkennend onderzoek dient de bodem- en grondwaterkwaliteit in voldoende mate te worden vastgesteld. Uitgangspunt hierbij is dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater geschikt is voor de voorgenomen functie.

In de huidige situatie is het plangebied bebouwd met een veldschuur en twee aanbouwen. De functie van het plangebied is 'Wonen', zoals ook in de toekomstige situatie is beoogd. Ten behoeve van de planontwikkeling is gezien de historie van de locatie een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage bij deze toelichting gevoegd (Bijlage 2). Hierna volgen de belangrijkste resultaten en conclusies uit dit onderzoek.

Verkennend bodemonderzoek
Deellocatie A: gehele locatie
Uit de analyseresultaten blijkt dat in de grond lichte verontreinigingen zijn aangetoond met zink, lood en PAK. Het grondwater blijkt licht verontreinigd te zijn met barium en naftaleen. De aangetoonde verontreinigingen zijn in tegenspraak met de hypothese dat de onderzoekslocatie niet-verdacht is. De aangetroffen gehaltes zijn echter dermate laag, dat nader onderzoek hiernaar niet noodzakelijk wordt geacht.

Deellocatie B: toplaag
Uit de analyseresultaten blijkt dat de toplaag licht verontreinigd is met organochloorbestrijdingsmiddelen (OCB). De resultaten zijn in overeenstemming met de hypothese dat de onderzoekslocatie verdacht is hiervoor. De aangetoonde gehaltes zijn echter dermate laag, dat nader onderzoek hiernaar niet noodzakelijk wordt geacht.

Resumé
De onderzoeksresultaten leveren geen beperkingen op ten aanzien van het voorgenomen gebruik van de locatie en vormen geen belemmering voor de voorgenomen bestemmingswijziging en de afgifte van een omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit.

Indien grond wordt afgegraven (bijvoorbeeld bij bouwwerkzaamheden) en van de locatie wordt afgevoerd, dient er rekening mee te worden gehouden dat deze grond elders niet zonder meer toepasbaar is. Met betrekking tot het elders hergebruiken van grond zijn de regels van het Besluit bodemkwaliteit van toepassing, die doorgaans een grotere onderzoeksinspanning vereisen.

Bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, waarbij sprake is van de realisatie van een geluidgevoelig object moet worden getoetst aan de Wet geluidhinder. In de Wet geluidhinder is bepaald hoe voor een gebied waar een ruimtelijke ontwikkeling plaatsvindt dient te worden omgegaan met geluidhinder als gevolg van wegverkeer, industrie en spoorwegen.

Wegverkeerslawaai
In de Wet geluidhinder (Wgh) staat dat elke weg een geluidszone heeft, met uitzondering van woonerven en wegen waar een maximum snelheid van 30 km/u voor geldt. Bij een ruimtelijke ontwikkeling waarbij sprake is van de ontwikkeling van geluidgevoelige objecten binnen een geluidszone, dient een onderzoek te worden uitgevoerd naar de geluidsbelasting op deze gebouwen of terreinen.

Met de ontwikkeling van het planvoornemen wordt een geluidgevoelig object gerealiseerd binnen de geluidzone van de Westerparklaan. Hierdoor is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Hierna volgende belangrijkste resultaten en conclusies. Het rapport is als bijlage bij deze toelichting gevoegd (Bijlage 3).

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai
Voor de gezoneerde weg Westerparklaan en de 30 km/uur weg Heilaardreef geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze wegen de voorkeursgrenswaarde c.q. richtwaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe woning overschrijdt. Derhalve is een procedure hogere waarde niet aan de orde. Daarmee is het geluidbeleid van de gemeente Breda eveneens niet van toepassing.

Aangezien in onderhavige situatie geen sprake is van een procedure hogere waarde wordt voor de woning een aanvullend onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de gevels niet noodzakelijk geacht. Bij toepassing van standaard geluidwerende materialen en maatregelen is een goed akoestisch woon- en leefklimaat gewaarborgd.

Industrie-en spoorweglawaai
Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van een geluidzoneringsplichtig bedrijventerrein of een zone van een spoorweg, zoals bedoeld in Wet geluidhinder.

Luchtvaartlawaai
Het plangebied is niet gelegen binnen de akoestische invloedssfeer van vliegbasis Gilze-Rijen.

Conclusie
De aspecten wegverkeer-, industrie- en spoorweg- en luchtvaartlawaai vormen geen belemmering voor dit plan.

Hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer bevat de regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit. Daarin zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen voor diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is vastgelegd in welke gevallen de luchtkwaliteitseisen geen belemmering vormen voor een nieuwe ontwikkeling. Dit is het geval wanneer:

• een ontwikkeling niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden voor luchtkwaliteit
• ten gevolge van een ontwikkeling de concentraties van de betreffende stoffen verbeteren of ten minste gelijk blijven
• een ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties van desbetreffende stoffen in de buitenlucht
• een ontwikkeling past binnen een vastgesteld programma (zoals het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit)

De uitwerking van het begrip 'niet in betekende mate' staat in het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)'. In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als 'niet in betekenende mate' worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven. Er is volgens deze regeling geen onderzoek nodig voor 'woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen omvat'.

Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)
Het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) is gericht op mensen die verhoogd gevoelig zijn voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2). In het besluit is geregeld dat wanneer een gevoelige bestemming binnen een onderzoekszone van een rijks- of provinciale weg wordt gevestigd of uitgebreid, een luchtkwaliteitsonderzoek nodig is. Gevoelige bestemmingen zijn functies waarbinnen kinderen, ouderen en zieken verblijven, zoals scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Een woning of ziekenhuis is geen gevoelige bestemming conform het besluit. De onderzoekszone van een rijksweg betreft 300 meter aan beide zijden van de weg, gemeten vanaf de rand van de weg. Voor een provinciale weg geldt hetzelfde, maar dan een zone van 50 meter.

Goede ruimtelijke ordening
Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Beoordeling plan
Het planvoornemen ziet op de realisatie van één woning. Op basis daarvan kan worden gesteld, voor zover daarvan al sprake is, dat deze ontwikkeling 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Het project mag dan ook zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Aangezien woningen in de zin het Besluit gevoelige bestemmingen niet als een gevoelige bestemming worden gezien, hoeft niet aan dit besluit getoetst te worden.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied bepaald met de monitoringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit. Met behulp van de monitoringstool kan inzicht worden gekregen in de concentraties van de luchtverontreinigende stoffen waarvoor grenswaarden zijn opgenomen in de Wet milieubeheer.

Uit de monitoringstool volgt dat direct ten oosten van het plangebied (ter plaatse van de Westerplarklaan) zowel in de huidige situatie als voor 2020 de jaargemiddelde concentraties van NO2 en PM10 ruimschoots onder de grenswaarden van 40 microgram per kubieke meter lucht liggen. Het aantal dagen per jaar dat de etmaalgemiddelde concentratie van PM10 groter is dan 50 microgram per kubieke meter lucht ligt eveneens ruimschoots onder de grenswaarde van 35 dagen per jaar. De grenswaarde van 25 microgram per kubieke meter lucht als jaargemiddelde concentratie voor PM2,5 wordt eveneens niet overschreden.

Uit de monitoringstool blijkt dat de optredende concentraties NO2 en PM10 ter plaatse van het plangebied ruim onder de in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2) gestelde grenswaarden liggen. Gesteld kan worden dat ter plaatse van het plangebied vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor onderhavig plan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient tussen kwetsbare of gevoelige objecten, zoals een woning, en bepaalde functies en bedrijven voldoende afstand te worden gehouden. Deze afstand is enerzijds nodig om het woon- en leefklimaat ter plaatse van het gevoelige object niet aan te tasten, anderzijds is deze afstand nodig om het bedrijf of de functie niet te beperken in de betreffende (bedrijfs)activiteiten. Als uitgangspunt worden de richtafstanden uit publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) genomen. In de VNG-publicatie is voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar een richtafstand gegeven, waarbij de grootste richtafstand leidend is.

De VNG maakt onderscheid tussen de omgevingstypen 'Rustige woonwijk / rustig buitengebied' en 'Gemengd gebied'. Bij het eerste type is er duidelijk sprake van functiescheiding. Bij het tweede is sprake van functiemenging en komen direct naast woningen ook andere functies voor zoals winkels, horeca en (kleine) bedrijven. In de VNG-publicatie is aangegeven dat wanneer er sprake is van een 'gemengd gebied', de richtafstand met één afstandsstap mag worden verminderd. Dat wil zeggen dat een oorspronkelijke richtafstand van 30 meter wordt verminderd naar 10 meter en een oorspronkelijke richtafstand van 10 meter wordt verminderd naar 0 meter.

Beoordeling plan
In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen niet-woonfuncties die in het kader van bedrijven en milieuzonering een belemmering zouden kunnen opleveren ten aanzien van dit plan. De dichtstbijzijnde niet-woonfuncties betreffen namelijk de bedrijfsgebouwen aan de Van de Reijtstraat. Deze bedrijven - maximaal milieucategorie 3 - zijn gelegen op een afstand van circa 190 meter. Voor de bedrijven geldt een richtafstand van 50 meter.

Gelet op het voorgaande zal het plan niet zorgen voor een verslechtering van het woon- en leefklimaat in de omgeving van het plangebied. Anderzijds brengt het planvoornemen geen belemmering teweeg voor de niet-woonfuncties, omdat deze functies niet in de bedrijfsvoering worden gehinderd.

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied.

Wettelijk kader
Voor ruimtelijke ontwikkelingen moet getoetst worden aan het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen Plaatsgebonden risico en Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR)
Het plaatsgebonden risico geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6 contour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.

Groepsrisico (GR)
Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt in bepaalde gevallen een verantwoordingsplicht. Dit houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht. De eindafweging kan pas worden gemaakt wanneer advies bij de veiligheidsregio is ingewonnen.

Beoordeling plan
Op basis van de Professionele Risicokaart (navolgende afbeelding) is beoordeeld of er zich in de nabijheid van het plangebied risicobronnen bevinden. Daarbij is bekeken of er in de nabijheid van het plangebied risicovolle inrichtingen aanwezig zijn, of er wellicht transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen (wegen, spoorwegen, vaarwegen of buisleidingen) in de nabijheid gelegen zijn en of dat het plangebied gelegen is binnen een zone waarbinnen het risico op een luchtvaartongeval verhoogd is.

In de nabijheid van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen of buisleidingen, vaarwegen of spoorwegen ten behoeve van het vervoer van gevaarlijke stoffen aanwezig. Op circa 500 meter afstand van het plangebied bevindt zich een gasleiding. Gezien de aard en afstand vormt dit geen belemmering voor de realisatie van dit planvoornemen.

Uitsnede Professionele Risicokaart (plangebied met rode pointer aangeduid)

Het plangebied ligt in het invloedsgebied van het spoortraject Breda-Roosendaal en Breda-Lage Zwaluwe. Daarnaast ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van de Rijksweg A16. Voor beide trajecten geldt dat er gevaarlijke stoffen over worden vervoerd. Overeenkomstig artikel 7 van het Bevt dient derhalve een (beperkte) verantwoording te worden opgesteld. In de verantwoording dient te worden ingegaan op enerzijds de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op de betreffende transportroute. Anderzijds dient in te worden gegaan op de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die transportroute een ramp voldoet.

Beperkte verantwoording groepsrisico
Bij het scenario van een BLEVE (kokende vloeistof-gasexpansie-explosie) zijn personen binnen 150 meter onvoldoende beschermd tegen de gevolgen van een BLEVE. Het plangebied ligt op voldoende afstand waardoor schuilen hier een beste advies is, mits ramen, deuren en ventilatie gesloten kunnen worden (safe-haven-principe). Indien dit niet mogelijk is, kan ervoor gekozen worden om te vluchten. Er zijn voldoende mogelijkheden om in tegenstrijdige richting van het incident te vluchten.

Bij een toxische wolk kunnen mensen komen te overlijden als gevolg van blootstelling aan de toxische stof. Of mensen daadwerkelijk komen te overlijden, is afhankelijk van de dosis, die bestaat uit de blootstellingsduur en de concentratie waaraan de persoon is blootgesteld.

De (regionale) brandweer kan in het geval van een calamiteit met toxische gassen het Waarschuwings- en Alarmeringssysteem activeren (WAS: de sirenes) om de bevolking te alarmeren om te gaan schuilen. Uit een overzicht van de WAS-dekking in de gemeente Breda valt op te maken dat het WAS-systeem voor het plangebied dekkend is.

Met betrekking tot zelfredzaamheid speelt risicocommunicatie een belangrijke rol. Risicocommunicatie is het voorlichten van mensen over de risico's die gelopen worden, en welke handelingspatronen (vluchten of schuilen) daarbij het meest gewenst zijn. Het opstellen van een risicocommunicatieplan op objectniveau is daar een goed voorbeeld van.

Brandweer Midden- en West-Brabant heeft aangegeven dat het plangebied voldoet aan de criteria van het standaardadvies en het voldoet aan de beleidsregels bereikbaarheid en bluswater.

Zoals uit artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voortvloeit, dient in de toelichting bij het bestemmingsplan (of ruimtelijke onderbouwing bij een omgevingsvergunning) gemotiveerd te worden in welke mate rekening is gehouden met diverse ruimtelijke belangen. In artikel 3.1.6, lid 5 van het Bro wordt verwezen naar enkele milieuaspecten die in de toelichting terug dienen te komen. Daarbij wordt eveneens verwezen naar de milieueffectrapportage (m.e.r.). Dit is een wettelijk instrument dat als doel heeft milieuaspecten volwaardig te betrekken in de ruimtelijke afweging die gemaakt wordt ten behoeve van ruimtelijke plannen en besluiten. Er zijn in beginsel drie afzonderlijke situaties die kunnen leiden tot een m.e.r.-plicht:

1. Er is een passende beoordeling nodig in het kader van de Wet natuurbescherming;
2. Het project is genoemd in kolom 3 van een activiteit of geval genoemd in onderdeel C of D van de bijlage van het Besluit milieueffectrapportrage;
3. Het project is genoemd in kolom 4 van een activiteit of geval genoemd in onderdeel C of D van de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage.

Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst D valt, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een gevoelig natuurgebied ligt. Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die beneden de drempelwaarden vallen, moet dan ook een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Beoordeling plan
In dit geval is geen passende beoordeling in het kader van de Wet natuurbescherming nodig. Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is, dient bepaald te worden (1) of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, (2) of de ontwikkeling in een gevoelig gebied ligt en (3) of er belangrijke milieugevolgen zijn.

1. Drempelwaarden Besluit m.e.r.
Het planvoornemen voorziet in de realisatie van één vrijstaande woning. Voor zover de activiteit al zou zijn aan te merken als een 'stedelijk ontwikkelingsproject' (activiteit D 11.2 uit de bijlage van het Besluit m.e.r: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), is een milieueffectrapportage pas verplicht in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Het planvoornemen valt ver onder de drempelwaarde van 2.000 woningen en de oppervlakte van het plangebied blijft ver beneden de 100 ha.

2. Ligging binnen een gevoelig gebied
In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een 'gevoelig gebied'. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Onderhavig plangebied is niet gelegen binnen een 'gevoelig gebied' zoals gedefinieerd in het Besluit m.e.r. In de voorgaande paragrafen is reeds aangegeven dat het plan gelet op de aard, omvang en ligging geen negatieve effecten heeft ten opzichte van dergelijke gevoelige gebieden.

3. Belangrijke milieugevolgen
In voorgaande paragrafen zijn verschillende milieuaspecten afgewogen. Daaruit is gebleken dat onderhavig plan geen negatieve effecten heeft ten aanzien van deze aspecten. Gelet op het vorenstaande is het niet nodig een m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

Algemeen
Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) rust op de gemeente de verplichting tot het verhaal van kosten die tot de grondexploitatie behoren op basis van een exploitatieplan. De gemeente is hiertoe verplicht wanneer er sprake is van een bouwplan in de zin van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De gemeente kan hiervan afzien in bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen, of indien:

• het kostenverhaal anderszins is verzekerd;
• het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is; en
• het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels aan werken en werkzaamheden met betrekking tot bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen, inrichten van de openbare ruimte en uitvoerbaarheid niet noodzakelijk is.

Beoordeling plan
De bouw van één of meerdere woningen is een bouwplan in de zin van het Bro. Gemeente Breda heeft een overeenkomst als bedoeld in artikel 6.24 van de Wro gesloten met de ontwikkelende partij. In deze anterieure overeenkomst zijn onder andere afspraken opgenomen over het verhaal van exploitatiekosten. Hierdoor is het kostenverhaal verzekerd en het stellen van locatie-eisen middels een exploitatieplan niet nodig. Door de beperkte omvang van het plan is het bepalen van een tijdvak of fasering niet nodig.

Gelet op het voorgaande kan in het kader van het bestemmingsplan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan.

Algemeen

Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning kan ertoe leiden dat een belanghebbende zogenaamde planschade ondervindt. Daarbij kan het gaan om waardevermindering van een onroerende zaak (bijvoorbeeld een woning) of inkomensderving. Een deel van deze schade valt wettelijk gezien echter binnen het normaal maatschappelijk risico en is dus niet te verhalen. Voor de overige schade kan een tegemoetkoming worden aangevraagd bij het college van burgemeesters en wethouders. Indien het bestemmingsplan niet wordt geïnitieerd door de gemeente, dan zal de gemeente de schade verhalen op de initiatiefnemer van het plan.

Beoordeling plan
In vorige subparagraaf is aangegeven dat gemeente Breda met de initiatiefnemer een overeenkomst is aangegaan. In deze overeenkomst is ook de eventuele planschade afgewenteld op de initiatiefnemer. Daarmee is zekergesteld dat initiatiefnemer volledig verantwoordelijk is voor de tegemoetkoming in schade, die ontstaan is als gevolg van onderhavig plan.

In artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) is aangegeven dat een bestuursorgaan bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg dient te plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en diensten van de provincie en het Rijk in zoverre belangen van deze overheden in het geding zijn.

Vanwege hun belang bij onderhavig bestemmingsplan is dit plan ter vooroverleg toegestuurd aan provincie Noord-Brabant, waterschap Brabantse Delta en Brandweer Midden- en West-Brabant. Deze instanties hebben ingestemd met het voorgenomen plan.

Brandweer Midden- en West-Brabant heeft aangegeven dat het plangebied voldoet aan de criteria van het standaardadvies en het voldoet aan de beleidsregels bereikbaarheid en bluswater. Volgens de provincie Noord-Brabant is het plan in overeenstemming met de provinciale belangen.

Het waterschap heeft gereageerd dat bij de kavelsplitsing geldt dat de toename van het verharde oppervlak minder is dan 2.000 m². Er geldt dus geen opgave vanuit het waterschap. Wel geldt de gemeentelijke compensatie-eis. Vanwege het kwetsbare oppervlakte watersysteem ter plaatse is het van belang dat de bestaande b-watergangen behouden blijven, zodat het overtollig regenwater kan worden afgevoerd. Het waterschap is positief.

Het opgestelde ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen, na voorafgaande publicatie op gemeentepagina en in de Staatscourant. Gedurende de periode van terinzagelegging is het ontwerpbestemmingsplan digitaal raadpleegbaar via de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

Naar aanleiding van een zienswijze is het bouwvlak wat betreft vorm gewijzigd, zodat het toekomstig hoofdgebouw op minimaal 8 meter van de achterste perceelsgrens wordt gerealiseerd en op minimaal 3 meter tot de zijdelingse perceelsgrenzen. Daarnaast is de goot- en bouwhoogte met 1 meter verlaagd naar respectievelijk 5 meter en 9 meter.

Het bestemmingsplan 'Heilaarpark, Heilaardreef 22' is een bestemmingsplan zoals bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels, en gaat vergezeld van een toelichting. Onderhavig document vormt de toelichting bij het bestemmingsplan 'Heilaarpark, Heilaardreef 22'. Dit bestemmingsplan heeft een uniek en eigen identificatienummer, namelijk NL.IMRO.0758.BP2019205006-VG01.

In de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. Ten behoeve van de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in de hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen omdat de manier van raadplegen verschillend is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Artikel 1 bevat een uitleg van de begrippen die in de planregels voorkomen. Artikel 2 bepaalt de wijze van meten, waarin wordt aangegeven hoe bij de toepassing van de bestemmingsregels wordt gemeten. Door het geven van begripsomschrijvingen en aanwijzingen voor het meten wordt de interpretatievrijheid verkleind en daardoor de duidelijkheid en rechtszekerheid vergroot.

In hoofdstuk 2 worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en voor welke doeleinden de in die bestemmingen opgenomen gronden en gebouwen mogen worden gebruikt. Daarnaast zijn per bestemming de bebouwingsmogelijkheden vermeld. Bij de totstandkoming van de bestemmingsregels is aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan 'Heilaarpark'. Het bestemmingsplan bevat de volgende bestemming:

Artikel 3 Wonen
De bestemming Wonen is opgenomen voor de vrijstaande woning. In de bouwregels is onderscheid gemaakt tussen algemene bouwregels, regels voor hoofdgebouwen (de woningen), bijgebouwen en bijbehorende bouwwerken geen gebouwen zijnde (zoals schuttingen). Er mag binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak maximaal 1 woning worden gebouwd met de maximale goot- en bouwhoogte van 5 meter respectievelijk 9 meter. Het bouwvlak is gesitueerd op een afstand van 3 meter met de zijdelingse perceelsgrenzen en 8 meter met de achterste perceelsgrens.

Artikel 4 Waarde - Archeologie
Om de archeologische waarden en verwachtingen veilig te stellen, zijn dubbelbestemmingen opgenomen voor de verschillende zones uit de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Dit hoofdstuk bevat een aantal algemene regels die gelden voor het hele plangebied. Het betreft de anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels.

Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregel van het bestemmingsplan. In de overgangsregels is het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik geregeld. In de slotregel is bepaald onder welke titel het plan kan worden aangehaald.

het bestemmingsplan 'Heilaarpark, Heilaardreef 22' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2019205006-VG01 van de gemeente Breda.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen.

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

1. legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
2. het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of het veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop volgens de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

al dan niet gebouwde voorzieningen kennelijk bedoeld voor het beperken van geluidhinder, zoals een geluidscherm of een geluidwal.

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, danwel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

een woning waarvan het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals groene daken, wadi's (verlaging in het groen), waterbergende bestrating, berging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijver.

het voeren van een huishouden in een woning.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
2. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

de daarbij behorende:

2. groen;
3. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
4. parkeren;
5. nutsvoorzieningen;
6. speelvoorzieningen.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming 'Waarde - Archeologie';
2. in afwijking van a. mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m²;
3. het bepaalde onder a. en b. is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of;
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein;
2. aan een vergunning als bedoeld onder a., kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden;
3. in afwijking van het bepaalde onder a. is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast;
4. in afwijking van het bepaalde onder a. is geen omgevingsvergunning vereist indien het betreft onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en bepalingen en werkzaamheden binnen bestaande tracés van kabels en leidingen, waarbij niet dieper gegraven wordt dan de reeds uitgegraven diepte.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming;
2. onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. het gebruik van bijgebouwen als bed & breakfast;
   5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur;
3. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 10, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, de bestemmingen wijzigen in de bestemming 'Bedrijf' met de aanduiding 'nutsvoorziening' voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zend-, ontvang- en/of sirenemasten, mits de hoogte maximaal 50 meter bedraagt.

Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging van het bestemmingsplan op grond van artikel 3.6, van de Wet ruimtelijke ordening, is de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen wordt verleend, indien wordt aangetoond dat in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw;
2. het parkeren of stallen van auto's dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort;
3. het benodigde aantal parkeerplaatsen wordt vastgesteld aan de hand van de 'Nota parkeer- en stallingsbeleid' (zie Bijlage 1), de 'Herijking nota Parkeer- en Stallingsbeleid' van 2013 en wijzingen daarvan;
4. de onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden;
5. het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. indien het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- en stallingsruimte is voorzien.
6. het college kan aan de omgevingsvergunning, als bedoeld onder f, (financiële) voorwaarden verbinden;
7. indien het onder c. genoemde Nota parkeer- en stallingsbeleid, na vaststelling van dit plan wordt gewijzigd, moet bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van activiteiten of functies op grond van deze planregels worden voldaan aan deze gewijzigde nota.
   

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit, geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Heilaarpark, Heilaardreef 22'.