Het bestemmingsplan IJpelaar, Croystraat 8 met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2019211001-VG01 van de gemeente Breda;

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd;

Oppervlakte waarvan de neerslag tot afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhard oppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. Dakoppervlakken worden horizontaal gemeten.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau;

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak;

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

De grens van een bouwvlak;

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder;

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

De grens van een bouwperceel;

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw;

Het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen;

Een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen;

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden;

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

Een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan;

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning;

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie;

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen;

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi's, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

Het voeren van een huishouden in een woning;

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald;

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt;

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

• voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

• voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld;

• indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP);

• indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;
2. ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening' tevens voor nutsvoorzieningen;

met daarbij behorend(e):

3. groen;
4. nutsvoorzieningen;
5. parkeren;
6. speelvoorzieningen;
7. geluidswerende voorzieningen;
8. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. waterbergingsvoorzieningen.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming 'Waarde - Archeologie'.
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².
3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of;
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
      overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 9, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, de bestemmingen wijzigen in de bestemming 'Bedrijf' met de aanduiding 'nutsvoorziening' voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zend-, ontvang- en/of sirenemasten, mits de hoogte maximaal 50 meter bedraagt.

Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging van het bestemmingsplan op grond van artikel 3.6, van de Wet ruimtelijke ordening, is de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen dan wel voor het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het parkeren of stallen van auto's dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, danwel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
3. Het benodigde aantal parkeerplaatsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels.
4. De onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.
5. Het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota parkeernormen Breda 2021; of
   2. als het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.
3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'IJpelaar, Croystraat 8'.

Aan de Croystraat 8 te Breda, op de hoek van de Croystraat en Mathenessestraat staat een bedrijfsgebouw van KPN. Dit gebouw, wat voorheen dienst deed als KPN wijkcentrale, is niet meer benodigd.

SoMa Vastgoed B.V. heeft het voornemen om dit gebouw te slopen en een appartementengebouw met 24 appartementen te realiseren.

De gronden hebben in het geldend bestemmingsplan 'IJpelaar' een bedrijfsbestemming. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, is een aanpassing van het bestemmingsplan benodigd.

Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van het appartementengebouw mogelijk.

Het plangebied waarop de ontwikkeling betrekking heeft, is het volledige perceel van de voormalige KPN centrale, gelegen op de hoek van de Croystraat en Mathenessestraat. Het plangebied heeft een oppervlakte van 2.151 m². Navolgende figuren tonen de globale ligging en begrenzing van het plangebied.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

Figuur 1.2 Begrenzing plangebied

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'IJpelaar', vastgesteld door de gemeenteraad op 29 april 2010 en onherroepelijk geworden op 16 juni 2011.

Binnen dit bestemmingsplan is het plangebied geheel bestemd als 'Bedrijf' met de aanduiding 'nutsvoorziening'. Het bouwvlak is afgestemd op het bestaande bedrijfsgebouw. Het bebouwingspercentage bedraagt 80% en de maximum bouwhoogte 15 meter. Tevens heeft het gehele plangebied een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie'. Dit ter bescherming van de archeologische verwachtingswaarde.

Daarnaast gelden de paraplubestemmingsplannen 'Smart-, Grow-, en Headshops en Belwinkels' en 'Parkeren 2017' ter plaatse van het plangebied. De inhoud van deze regelingen is verwerkt in dit bestemmingsplan.

Figuur 1.3 Uitsnede vigerende bestemmingsplan 'IJpelaar', plangebied rood omkaderd

Het planvoornemen (realiseren van een appartementengebouw met 24 woningen) is vanwege de gebruiks- en bouwmogelijkheden niet mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan. Om het planvoornemen juridisch-planologisch mogelijk te maken, is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

Voorliggend bestemmingsplan 'IJpelaar, Croystraat 8' vormt het planologisch-juridische kader voor de ontwikkeling van 24 appartementen binnen het plangebied. Voorliggend bestemmingsplan betreft dan ook een ontwikkelingsplan.

In hoofdstuk 2 wordt de huidige en de beoogde situatie van het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 is het planvoornemen getoetst aan het beleid op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 4 heeft betrekking op de planologisch relevante (milieu)aspecten. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 de juridische vormgeving van het plan toegelicht. Tot slot komt in hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling aan de orde en in hoofdstuk 7 de communicatie.

Ruimtelijk- en functionele structuur omgeving

Hierna wordt de ruimtelijke en functionele structuur van de wijk IJpelaar uiteengezet. In figuur 2.1 is de structuur gevat in beeld. De ruimtelijke structuur is in beeld gebracht aan de hand van groen-, verkeer- en bebouwingstructuur. De functionele structuur is ingedeeld in de functies woonbuurten, bedrijven/wonen en voorzieningen.

Het plangebied (rode cirkel) is gelegen in een gebied met bedrijven/wonen en ligt in een zone (ten noorden van de Mathenessestraat) waar de maat en schaal van de bebouwing een grotere korrelgrootte heeft dan het overige deel van de wijk. Dit betreffen kleinschalige bedrijfspanden en woningcomplexen.

Figuur 2.1 Ruimtelijke structuur (Bron: geldend bestemmingsplan 'IJpelaar')

Plangebied

Het plangebied bestaat uit een bedrijfsperceel van KPN, op de hoek van de Croystraat en Mathenessestraat. Aan de zuidwestzijde grenst het plangebied aan de percelen van de grondgebonden en gestapelde woningbouw aan de Ter Hoogestraat. Aan de noordwestzijde grenst het plangebied aan de achtertuinen van de grondgebonden woningbouw aan de Valkenierslaan.

Het gebouw in het plangebied beslaat een oppervlakte van circa 730 m². Het hoofdvolume van het gebouw heeft een bouwhoogte van 12 meter en heeft een relatief gesloten uitstraling. Daarnaast een opbouw en zijn zendinstallaties op het gebouw aanwezig.

Het noordwestelijk deel van het plangebied bestaat uit een verharde buitenruimte/parkeerplaats die bereikbaar is via een in- en uitrit aan de Croystraat. Aan de zuidwestzijde is een groenstrook aanwezig met volwassen beplanting.

Figuur 2.2 Aanzicht plangebied vanaf de hoek Mathenessestraat-Croystraat (Streetsmart)

Figuur 2.3 Aanzicht plangebied vanaf de Croystraat (Streetsmart)

Figuur 2.4 Luchtfoto aanzicht plangebied (Streetsmart)

De functie van het bestaande gebouw is komen te vervallen. Een nieuwe invulling met een nutsvoorziening ligt niet voor de hand. Om leegstand en bijbehorende verloedering van het gebouw en de buitenruimte te voorkomen, wordt de locatie herontwikkeld. De bestaande bebouwing wordt gesloopt en de aanwezige bomen en struiken aan de westzijde van het perceel worden gerooid.

De nieuwe invulling van het plangebied bestaat uit een appartementengebouw van 24 appartementen. Van belang is dat het stedenbouwkundig ontwerp passend is in de omgeving en aansluit bij omliggende bebouwingsstructuren en bebouwingsmassa's. Hierdoor gaat de nieuwe bebouwing goed op in het bestaande straatbeeld en wordt het op een stedenbouwkundig verantwoorde manier ingepast.

Het bouwvolume van de nieuwbouw is vergelijkbaar met het bouwvolume van het bestaande gebouw. Qua bouwhoogte en aantal bouwlagen wordt aangesloten bij de naastgelegen appartementencomplexen aan de Ter Hoogestraat. Het gebouw bestaat namelijk uit vier bouwlagen, waarbij de vierde bouwlaag wordt uitgevoerd als setback. De bouwhoogte bedraagt maximaal 13 meter, waarbij het accent (zoals duidelijk weergegeven in figuur 2.6) ter hoogte van de entree van het nieuwe gebouw 14 meter mag bedragen.

Het gebouw is binnen het perceel in de meest zuid-oostelijke hoek geprojecteerd. Hiermee wordt aangesloten op de rooilijn van de appartementencomplexen langs de Mathenessestraat. Hiermee wordt ook zoveel mogelijk afstand aangehouden tot de achtertuinen van de grondgebonden woningen aan de Valkenierslaan en Ter Hoogestraat. Dit komt ten goede aan het behoud van privacy van de omwonenden.

De oppervlakten van de appartementen variëren van circa 75 tot circa 155 m². Twee appartementen op de begane grond beschikken over een tuin. De overige appartementen op de begane grond beschikken over een terras. De appartementen op de verdiepingen beschikken over een balkon.

In figuur 2.4 is een situatiekening van de nieuwe situatie weergegeven. In figuur 2.5 en 2.6 zijn impressies weergegeven van de nieuwe gevels.

Figuur 2.4 Situatietekening toekomstige situatie (Oomen Architecten)

Figuur 2.5 Impressie zuidoostgevel - aanzicht vanaf Mathenessestraat (Oomen Architecten)

Figuur 2.6 Impressie noordoostgevel - aanzicht vanaf Croystraat (Oomen Architecten)

Aan de noordwestkant van het plangebied zijn de benodigde parkeerplaatsen voorzien. Deze worden ontsloten op de Croystraat door middel van twee in- en uitritten.

Aan de noordwestzijde van het perceel is een nieuw achterpad voorzien voor de bewoners van de aangrenzende woningen aan de Valkenierslaan. Op de perceelgrens aan de zuidwestzijde wordt een groene haag aangeplant. Ter hoogte van de parkeerplaatsen worden enkele leilinden aangeplant. Aan de zijde van de Croystraat wordt de parkeerplaats afgeschermd met een lage beukenhaag.

In het plangebied is een nieuw en kleiner nutsgebouwtje benodigd om enkele overgebleven functies van het KPN gebouw te huisvesten. Dit nutsgebouwtje heeft een oppervlakte van circa 25 m²en een bouwhoogte van 3,1 meter. Deze wordt aan de noordwestkant van het plangebied gesitueerd, zoals weergegeven in figuur 2.4.

De vier de bomen langs de Mathenessestraat - ter hoogte van het plangebied en het naastgelegen appartementencomplex - worden gerooid. Hiervoor komen nieuwe bomen terug. Dit wordt een boomsoort die transparanter is dan de huidige bomen en onder andere minder schaduw werpt op de bestaande appartementencomplexen aan de Ter Hooghstraat.

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale, en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante beleid samengevat. Het samengevatte beleidskader is niet uitputtend. In Hoofdstuk 4 is het sectorale milieubeleid en -wetgeving vertaald.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. Op 30 december 2011 (wijziging 1 oktober 2012) is het Barro in werking getreden. In de structuurvisie schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR drie Rijksdoelen geformuleerd:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in standhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn.
Structuurvisies hebben op zichzelf geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen worden daarom geborgd in de Amvb Ruimte. Deze Amvb wordt aangeduid als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. In het Barro zijn verschillende bepalingen opgenomen, o.a. ten aanzien van Rijksvaarwegen, hoofdwegen en - spoorwegen.

Beoordeling

De ontwikkeling is als relatief kleinschalig aan te merken; geen van de onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is van directe invloed op de ontwikkeling. Het plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor van rijkswege een ruimtereservering geldt. Uitsluitend het nationale belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten', als vervat in de 'ladder voor duurzame verstedelijking', is van toepassing op het onderhavige bestemmingsplan. Aan dit belang wordt navolgend getoetst.

Conclusie

Het Rijksbeleid vormt geen belemmering voor uitvoering van voorliggend plan.

Het Rijk heeft in de hiervoor genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op provinciaal en gemeentelijk niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden met daarin een regeling voor een beperkt aantal onderwerpen. Op 1 oktober 2012 is het besluit aangevuld met regels voor de andere beleidskaders uit de SVIR en tevens uit het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Beoordeling

Ten aanzien van het onderhavige plangebied zijn een tweetal regels uit het Rarro van toepassing. Dit betreft enerzijds de regeling met betrekking tot het radarverstoringsgebied van radarstations. Als gevolg van dit radarverstoringsgebied geldt een maximale hoogtemaat van 90 meter voor op te richten windturbines en 113 meter voor overige bebouwing.

Anderzijds betreft het een regeling met betrekking tot obstakelbeheergebieden rondom een vliegbasis, in onderhavig geval Vliegbasis Gilze-Rijen. Een obstakelbeheergebied bij een (militair) luchtvaart terrein kenmerkt zich door, gezien vanuit het vliegveld, een aantal vlakken waarvan de hoogte oploopt met het toenemen van de afstand tot het luchtvaart terrein. In het gebied gelden beperkingen ten aanzien van de hoogte van objecten. Concreet betekent dit dat binnen het obstakelbeheergebied een maximale hoogte voor objecten geldt van circa 160 meter.

De maximale toegestane hoogten in het plangebied is lager dan toegestaan is in het kader van het obstakelbeheergebied of radarverstoringsgebied.

Er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt met onderhavig bestemmingsplan die in strijd zijn met één van de nationale belangen. Onderhavige ontwikkeling is in overeenstemming met het Barro en Rarro.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het Barro en Rarro niet van invloed zijn op onderhavig plan.

In 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Bro en in werking getreden. De Ladder stelt voorwaarden aan de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt.

In 2017 is de gewijzigde Ladder in werking getreden. De belangrijkste wijzigingen zijn een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke “treden” en het vervangen van het begrip “actuele regionale behoefte” door: behoefte. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Tevens wordt de mogelijkheid geboden in een nieuw derde lid, om de toepassing van de Ladder door te schuiven naar het uitwerkings- of wijzigingsplan. De verwachting is dat de Ladder hierdoor beter hanteerbaar zal zijn, beter aansluit bij het geheel aan vereisten aan een toelichting bij bestemmingsplannen en tot minder onderzoekslasten zal leiden.

Beoordeling

Ten eerste dient te worden beoordeeld of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953) sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Een aantal van 11 woningen is geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921).

De behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling dient te worden gemotiveerd in kwantitatieve en kwalitatieve zin. Hierna moet worden onderbouwd dat de ontwikkeling plaatsvindt binnen het 'bestaand stedelijk gebied', of indien de ontwikkeling een uitbreiding van het stedelijk gebied betreft moet de noodzaak hiertoe worden aangetoond. De Ladder is daarmee een belangrijk criterium in de haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling.

Voorliggend plan voorziet in een 24 nieuwe appartementen waardoor de ladder voor duurzame verstedelijking van toepassing is op dit plan. De kwantitatieve behoefte wordt nader onderbouwd in paragraaf 3.3.3, waar is ingegaan op de regionale behoefte. De kwalitatieve behoefte wordt nader onderbouwd in paragrafen 3.4.1, 3.4.2 en 3.4.3 waarin wordt getoetst aan het gemeentelijk woonbeleid.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het plan voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Net als het Rijk beschikt de provincie Noord-Brabant vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet over een omgevingsvisie: de Brabantse Omgevingsvisie. Deze visie is in december 2018 vastgesteld door provinciale staten van Noord-Brabant. De Brabantse Omgevingsvisie bevat de ambities van de provincie Noord-Brabant voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de periode tot 2050. De omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen, die doelen zijn nog steeds opgenomen in bijvoorbeeld de SVRO. Bij een eventuele strijdigheid tussen de SVRO en de omgevingsvisie is de omgevingsvisie leidend.

De Brabantse Omgevingsvisie zet in op behouden en verdere ontwikkeling van een veilige, gezonde en duurzame fysieke leefomgeving. De provincie richt zich met de Brabantse Omgevingsvisie op vier hoofdopgaven:
1. De energietransitie.
2. Ontwikkeling van een Noord-Brabant dat om kan gaan met klimaatverandering.
3. Noord-Brabant als slimme netwerkstad.
4. Behouden en verder ontwikkelen van een concurrerende en duurzame economie.

Net als het Rijk streeft de provincie met de Brabantse Omgevingsvisie naar een manier van het benaderen van initiatieven in de fysieke leefomgeving die uitgaat van vertrouwen en het gezamenlijk met publieke en private partijen zoeken naar mogelijkheden om een initiatief te realiseren. Daarbij moeten initiatieven een bijdrage leveren aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.

Beoordeling

De Omgevingsvisie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. Eén van deze instrumenten is de provinciale verordening. Deze provinciale verordening kent een rechtstreekse doorwerking in ruimtelijke plannen en is derhalve relevanter voor deze toelichting. In de volgende paragraaf wordt hier nader op ingegaan. Ook is in die paragraaf aangegeven hoe het provinciaal beleid is vertaald in dit bestemmingsplan.

Conclusie

Het plan past binnen de uitgangspunten van de Brabantse Omgevingsvisie.

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 25 oktober 2019 de ‘Interim omgevingsverordening Noord-Brabant’ vastgesteld. De omgevingsverordening bevat regelgeving die ook anticipeert op de komst van de Omgevingswet en kan gezien worden als een uitwerking van de ambities uit de Brabantse Omgevingsvisie in regels (net als dat de Verordening ruimte Noord-Brabant een uitwerking is van de SVRO). De omgevingsverordening integreert regels uit zes provinciale verordeningen (waaronder de Verordening ruimte Noord-Brabant). De Interim omgevingsverordening trad op 6 november 2019 in werking.

De omgevingsverordening heeft een beleidsneutraal karakter. Dat houdt in dat de omgevingsverordening geen nieuwe beleidswijzigingen doorvoert tenzij dit nieuwe beleid reeds opgenomen is in vastgestelde beleidsdocumenten. De omgevingsverordening is een interimdocument en daarmee een tussenstap naar een definitieve provinciale omgevingsverordening. Gelet op het beleidsneutrale karakter van de omgevingsverordening is het plangebied in de omgevingsverordening net zo aangeduid als in de Verordening ruimte Noord-Brabant.

Figuur 3.1 Uitsnede kaart Interim omgevingsverordening

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Beoordeling

De herontwikkeling waarbij een vrijkomend bedrijfsgebouw wordt gesloopt voorkomt leegstand en verloedering. Door de nieuwbouw is het mogelijk om de woningen energiezuinig te realiseren. Tevens biedt de nieuwbouw mogelijkheden voor duurzame opwekking van energie.

De ontwikkeling bevindt zich binnen het Stedelijk gebied (concentratiegebied). Met de 'Monitor bevolking en wonen' stuurt de provincie de regionale afspraken om tijdig knelpunten op de woningmarkt te kunnen constateren. In paragraaf 3.3.3 wordt de ontwikkeling getoetst aan de regionale behoefte. Hiermee kan worden geconcludeerd dat toepassing wordt gegeven aan duurzame stedelijke ontwikkeling.

Conclusie

Het plan past binnen de uitgangspunten van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

In de Regionale Agenda Wonen 2017 is een beeld geschetst van enkele actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant. Naast de regionale plancapaciteit komt ook een aantal vraagstukken en opgaven rond de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt in dit stuk aan bod. In de loop der jaren is de plancapaciteit teruggebracht om te voldoen aan de veranderende vraag en zo te komen tot een realistisch aanbod. Op dit moment blijft de gerealiseerde woningbouw achter op de geprognosticeerde woningbouwopgave. Daarnaast laat de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose nog een behoorlijke regionale woningbouwopgave zien van circa 33.000 woningen tot 2030. Een groot deel van deze opgave komt terecht in de steden, vooral in Breda. De kwantitatieve doelstelling blijft bestaan, maar moet ook gekoppeld worden aan de juiste kwalitatieve samenstelling van de woningbouwplannen. Verwacht wordt dat de vraag zich de eerstkomende jaren zal richten op de huursector en het minder dure koopsegment. Ruimte en flexibiliteit in planning en programmering, die benut kan worden om in te spelen op de veranderde prijsstellingen op de woningmarkt, eventueel ook in combinatie met het herbestemmen van leegstaand of leeg komend vastgoed zijn daarbij van belang.

Beoordeling

Aan de hand van de ‘Monitor bevolking en wonen’ (derde kwartaal 2019) is de kwantitatieve woningbehoefte voor Breda geactualiseerd. In de onderstaande tabel is reëel groeiscenario en de harde plancapaciteit voor de komende jaren opgenomen. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat in Breda een behoefte aan nieuwe woningen bestaat.

*Monitor bevolking en wonen geeft een laag en hoog groeiscenario. Het reële groeiscenario is het gemiddelde hiervan.

Conclusie

Er is voldoende behoefte aan voorliggend woningbouwplan. Dit maakt dat het plan in deze opzet goed aansluit bij de marktomstandigheden.

De structuurvisie, vastgesteld door de raad op 26 september 2013, bestaat uit een ruimtelijke visie en een beleidsvisie. De nieuwe structuurvisie vervangt de Structuurvisie Breda 2020, aangezien deze is achterhaald door gewijzigde opgaven voor wonen en werken als gevolg van veranderde economische omstandigheden. Ook sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen als vergrijzing vragen om een visie.

Vanuit de ruimtelijke visie is relevant dat Breda een compacte en duurzame stad nastreeft, waarbij ook ruimte is voor initiatieven vanuit onderop. Compact wil zeggen dat ontwikkelingen geconcentreerd worden binnen de huidige stedelijke grenzen, en er geen verdere stedelijke uitbreiding plaats zal vinden. Doel is om de huidige kwaliteit van de stad te behouden en te versterken en in het buitengebied de focus te leggen op natuur en landbouw. Duurzaam betekent niet alleen aandacht voor het milieu maar het principe volgen van de drie P's: People (mensen, sociale aspecten), Planet (milieu en natuurwaarde) en Profit (winst en waarde). Bij een ontwikkeling moeten deze drie factoren in balans zijn. Ruimte voor initiatief is het derde fundamentele uitgangspunt. In de huidige tijden zal ontwikkeling op een andere manier tot stand komen; niet alleen grote projecten van bovenaf, maar ook kleinschaligere initiatieven uit de stad, van onderaf.

Kernthema’s in het woonbeleid ten aanzien van het aanbod

Wanneer we de bevolkingsontwikkeling, de woningmarkt en de ambities rond het wonen in Breda vertalen naar het woonbeleid, komen we tot de volgende accenten:

• Realistisch programmeren;
• Bijstellen, doseren en faseren van lopende plannen;
• Schrappen van projecten die niet tot ontwikkeling komen;
• Faciliteren van vernieuwende, onderscheidende en unieke woonlocaties;
• Ondersteunen van initiatieven (zelfbouw);
• Aandacht voor de vitaliteit van de dorpen en wijken;
• Inzetten op duurzaamheid bestaande voorraad (o.a. particuliere woningverbetering);
• Aandacht voor vergrijzing (nul-trede-woningen, thuis wonen met zorg in de buurt);
• Huisvesten van jonge huishoudens;
• Huisvesten van kwetsbare groepen en de benodigde kernvoorraad aan sociale huurwoningen;
• GWI en bereikbaarheid voorzieningen;
• Arbeidsmigranten en studenten en regulering kamermarkt.

Vertaald naar de bestaande en nieuwe woningvoorraad, geven de accenten voor het woonbeleid het volgende beeld:

Bestaande voorraad:

• Verduurzaming;
• Bevorderen doorstroming;
• Beleid rond woningsplitsing/ kamerverhuur/ inwonen/ samenwonen;
• Renovatie en groot onderhoud in plaats van sloop (vooral op de langere termijn);
• Sloop/ vervanging (vooral op de lange termijn);
• Verdunnen in compact stedelijke woonmilieus en verdichten in centrum stedelijk en dorpse woonmilieu (nabij voorzieningen).

Transformatie leegstaand vastgoed:

• Woonvraag specifieke doelgroepen als studenten, expats en arbeidsmigranten;
• Huurwoningen voor starters en vestigers.

Nieuwbouw:

• Kleinschalig en verspreid over alle woonsferen en woonmilieus;
• Ruimte voor zelfbouw;
• Inzetten op functiemenging;
• Versterken karakter bestaande woonmilieus (gemêleerd);
• Monitoring ontwikkeling vraagzijde en effecten realisatieteam;
• Faseren en doseren grootschalige locaties;
• Verzamelopgave vitaliteit dorpen.

Beoordeling

In de structuurvisie wordt gesteld dat het regionaal afgestemde woningbouwprogramma 6.325 woningen bedraagt voor de periode tot 2023 en ca. 5.000 woningen voor de periode 2023-2030. Inmiddels is er een actuelere woningbouwopgave beschikbaar (zie paragraaf 3.3.3) die aantoont dat er voor de gemeente Breda er tot 2025 een woningbouwopgave van 8.275 woningen ligt. De uitdaging is flexibiliteit in het programma te krijgen.

Het plan betreft een relatief kleinschalig plan binnen het stedelijk woonmilieu in de wijk IJpelaar. Door de verschillen in woonoppervlakte met bijbehorende buitenruimtes, oriëntatie van de appartementen en buitenruimten en dat twee appartementen beschikken over een tuin voorziet het nieuwbouwplan in voldoende variatie. Hierdoor kan aangesloten worden bij de specifieke vraag.

Conclusie

Het plan sluit aan bij de gemeentelijke structuurvisie. In de navolgende paragrafen wordt nader ingegaan op het gemeentelijk woonbeleid.

De 'Woonvisie Breda', vastgesteld in december 2013, borduurt voort op de uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030. Deze visie geeft een beeld van wonen in Breda in de toekomst. De Woonvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkelingen in het woondossier en wordt verder uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma.

Beoordeling

Breda wil voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis bieden dat voldoet aan de wensen en behoeften. Dit doet de gemeente door uitvoering te geven aan drie ambities:

• Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
• Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. De gemeente zet in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
• Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

In de Woonvisie wordt verder vastgesteld dat er sprake is van een toegenomen belangstelling voor het centrumstedelijk wonen. Ook de vraag naar landelijk / dorps wonen nabij de stad neemt toe. De uitwerking van die woningvraag in de Bredase dorpen en wijken wordt uitgewerkt in dorps- en wijkplannen. Bewoners en professionele partners in de dorpen en wijken geven aan welke thema's voor hen spelen. De gemeente geeft daarbij de geldende beleidskaders en uitgangspunten aan. De thema's worden omgezet in activiteiten waarbij het gemeentelijk beleid als kader dient. Door alle betrokken partijen wordt in het uitvoeringsprogramma gezamenlijk bepaald door wie, hoe en wanneer de activiteiten uitgevoerd worden.

Voor een nadere beoordeling van het initiatief wordt verwezen naar paragraaf 3.4.3.

Conclusie

Voorliggend plan sluit aan bij de ambities van de gemeente, zoals geformuleerd in de Woonvisie Breda.

Op 17 november 2016 heeft de raad de ‘Aanvulling op de woonvisie 2013’, met als subtitel “Voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten, in een prettige woonomgeving" vastgesteld. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen op de sociale huurvoorraad en middeldure huur. Ten aanzien van de fysieke leefomgeving zijn de volgende beleidsdoelen leidend:

1. Netto-uitbreidingsopgave sociale huurwoningen betreft 20% van stedelijke uitbreidingsopgave. Deze opgave betreft met name het betaalbare huursegment en voornamelijk appartementen voor jongeren en senioren. Onttrekkingen in bestaande voorraad (bijvoorbeeld sloop of verkoop) dienen gecompenseerd te worden middels nieuwbouw door degene die ze sloopt.
2. Netto-uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen betreft 10%. Op deze wijze wordt ingezet op een strategische nieuwbouw, zodat huurders die willen, ook kunnen verhuizen naar een passende woning.

Vanuit de beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt en worden per project programmatische eisen meegegeven. Iedere locatie vraagt om maatwerk. Bij de beoordeling van bouwinitiatieven maken burgemeester en wethouders een zorgvuldige afweging en hanteren hierbij de volgende toetsingscriteria.

Het bouwinitiatief:

• past bij de leefbaarheid van het gebied;
• vult de bestaande voorraad en woningbouwplannen in de directe omgeving aan;
• sluit kwalitatief aan bij de (korte termijn) afzetbare vraag en de behoefte op lange termijn;
• versterkt de ruimtelijke karakteristiek en het woonmilieu;
• is financieel haalbaar (Grondexploitatiewet).

Het besluit omtrent het percentage voor sociale woningbouw wordt per locatie geborgd in de planregels van het bestemmingsplan en de bijbehorende anterieure overeenkomst.

Beoordeling

Onderhavig plan voorziet in de realisatie van 24 koopappartementen.

In het plangebied is een vrijgekomen bedrijfsgebouw gelegen midden in de woonwijk. Om leegstand en verloedering te voorkomen wordt het bestaande pand gesloopt en de locatie herontwikkeld. Het bouwinitiatief zorgt voor behoud van de ruimtelijke kwaliteit in de wijk en voor het voorkomen van achteruitgang van de leefbaarheid.

Het plan betreft een relatief kleinschalig plan binnen het stedelijk woonmilieu in de wijk IJpelaar. Door de verschillen in woonoppervlakte met bijbehorende buitenruimtes, oriëntatie van de appartementen en buitenruimten en dat twee appartementen beschikken over een tuin voorziet het nieuwbouwplan in voldoende variatie. Hierdoor kan aangesloten worden bij de specifieke vraag. Dit maakt dat het plan in deze opzet goed aansluit bij de marktomstandigheden.

Conclusie

Het plan is niet in strijd met de 'Aanvulling op de woonvisie 2013’.

De gemeente Breda heeft op 14 juli 2016 een nieuwe digitale kaart met waardevolle bomen, bossen en andere groene gebieden vastgesteld. Aan de hand van criteria - zoals cultuurhistorie, ecologie en het klimaat - zijn samen met lokale natuur- en milieuverenigingen de Bredase bomen zorgvuldig in kaart gebracht. Het nieuwe bomenbeleid zorgt voor adequate bescherming van waardevolle bomen, maar ook bossen en houtsingels. Het brengt vereenvoudiging van de huidige Bomenverordening 2010. Het groen op de nieuwe kaart is in de toekomst beschermd en valt onder de regels van een omgevingsvergunning.

Conclusie

Op basis van de gemeentelijke bomenkaart zijn in of direct aangrenzend aan het plangebied zijn geen bijzonder waardevolle bomen, bossen en andere groene gebieden aanwezig.

Toetsing juncto art. 3.1.6 Bro

Met betrekking tot een (ontwerp-)bestemmingsplan staat in artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht vermeld: 'bij de voorbereiding van een besluit vergaart het bestuursorgaan de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen'. Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat rekening moet worden gehouden met de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek. Daarnaast moet ook worden getoetst aan het Besluit m.e.r. Ten behoeve van het onderhavige plan heeft onderzoek plaatsgevonden naar een aantal uitvoeringsaspecten.

Hieronder wordt verslag gedaan van de uitkomsten van het gepleegde onderzoek. De onderzoeksrapporten zijn als bijlagen gevoegd bij dit bestemmingsplan.

Achtereenvolgens worden behandeld:

• bodem;
• water;
• cultureel erfgoed;
• natuur;
• verkeer en parkeren;
• akoestiek;
• bedrijven en milieuzonering;
• externe veiligheid;
• luchtkwaliteit;
• duurzaamheid;
• kabels en leidingen;
• milieueffectrapportage.

Toetsingskader

Het landelijk beleid gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. Met andere woorden, de bodemkwaliteit mag geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit. Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting wordt voorzien, dient de bodemkwaliteit door middel van een bodemonderzoek in beeld te worden gebracht. Indien op grond van historische informatie blijkt dat in het verleden bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden, dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Op basis van de onderzoeksresultaten kan vervolgens worden nagegaan of er vervolgmaatregelen getroffen moeten worden, zoals een nader onderzoek of eventueel een (functiegerichte) sanering.

Beoordeling

Door Grontmij is een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Het complete onderzoek is als Bijlage 1 bij deze toelichting gevoegd. Hierna zijn de conclusies van het bodemonderzoek weergegeven.

Door middel van het uitgevoerde bodemonderzoek is inzicht verkregen in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem op de onderzoekslocatie. Voor de NEN 5740 wordt gezien de resultaten van het onderzoek geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese 'onverdachte' locatie formeel gezien niet juist is. De hypothese dient formeel te worden verworpen op basis van overschrijdingen van diverse parameters met de tussenwaarde en de interventiewaarde.

De tussen- en interventiewaarde overschrijdingen houden vermoedelijk verband met het voorkomen van puin, houtskool en slakken in de bodem en zijn mogelijk te relateren aan historische activiteiten in de omgeving en niet aan de huidige bedrijfsactiviteiten op de onderzoekslocatie. Het verhoogde gehalte aan naftaleen in het grondwater hangt mogelijk samen met het voorkomen van de ondergrondse tank op de locatie. De overschrijdingen met de interventiewaarden zijn zeer plaatselijk en het betreft een volume van minder dan 25 m2. Er is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De milieuhygiënische bodemkwaliteit op de onderzoekslocatie vormt geen belemmering voor het huidige gebruik van de locatie.

Indien grond van de locatie vrijkomt en worden toegepast gelden de regels van het Besluit bodemkwaliteit. Hierdoor wordt mogelijk een generiek of gebiedsspecifiek beleidskader van kracht voor het toepassen van grond.

Conclusie

Op basis van het verkennend bodemonderzoek wordt geconcludeerd dat het aspect bodem de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in weg staat.

Voorafgaand aan de vergunningsfase voor het bouwen (na sloop van het gebouw) wordt een actueel verkennend bodemonderzoek uitgevoerd.

Toetsingskader

In ruimtelijke plannen dient aandacht besteed te worden aan waterhuishoudkundige aspecten. Daarbij staan naast een duurzaam waterbeheer de integrale afweging en het creëren van maatwerk voorop. Water moet altijd bekeken worden in het licht van het watersysteem of stroomgebied waarin een stad of een dorp ligt. Een goede afstemming van waterbeleid en ruimtelijke ordening, ook in het direct aangrenzende gebied, is daarom noodzakelijk. De integratie van water in ruimtelijke plannen vindt plaats via de zogenaamde watertoets. Concreet betekent de watertoets, dat een plan een zogenaamde waterparagraaf dient te bevatten, die keuzes ten aanzien van de waterhuishoudkundige aspecten gemotiveerd beschrijft. Daarin dient een wateradvies van de waterbeheerder te worden meegenomen. De watertoets is wettelijk verankerd in artikel 3.1.6 lid 1, sub b Bro.

Beleid provincie Noord-Brabant en Waterschap Brabantse Delta

Op regionaal niveau is de provincie verantwoordelijk voor het beleidsveld water. Vigerend is het Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021 van 18 december 2015. Het PMWP is de structuurvisie voor het aspect water op grond van de Wet ruimtelijke ordening. Het plan bevat de verplichte onderdelen vanuit de Europese Kaderrichtlijn Water. Behalve dat het PMWP de uitgangspunten aangeeft voor het waterbeleid van waterschappen en gemeenten, toetst de provincie aan de hand van dit plan ook of de plannen van de waterschappen passen in het provinciaal beleid. Als algemene uitgangspunten zijn onder andere te noemen de scheiding van relatief schone en vuile waterstromen en het benutten van mogelijkheden voor infiltratie en/of conservering van hemelwater.

Voor het beheer van het oppervlaktewater is in onderhavig plangebied het waterschap Brabantse Delta verantwoordelijk. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het in oktober 2015 vastgestelde waterbeheerplan 2016-2021 'Grenzeloos verbindend', wat is afgestemd op Europees, nationaal en provinciaal beleid.

Uniformering Keuren

De waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel hebben in de Noord- Brabantse Waterschapsbond (NBWB) besloten om de Keuren te uniformeren en tegelijkertijd te dereguleren. Hierbij is aangehaakt bij het landelijke uniformeringsproces van de Unie van Waterschappen. Er is conform het nieuwe landelijke model een sterk gedereguleerde Keur opgesteld, met bijbehorende algemene regels en beleidsregels. Deze zijn voor de drie waterschappen gelijkluidend. De nieuwe uniforme Keuren zijn gezamenlijk in werking getreden op 1 maart 2015.

In de nieuwe Keur is opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder vergunning hemelwater door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij:

1. het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
2. de toename van verhard oppervlak maximaal 2.000 m² is, of;
3. de toename van verhard oppervlak bestaat uit een sedum dak.
4. de toename van verhard oppervlak tussen 2.000 m² en 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel: Benodigde retentiecapaciteit (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x Gevoeligheidsfactor x 0,06.

Gemeentelijk beleid

De Structuurvisie Breda, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt.

Het Hemel- en grondwaterbeleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond) wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond) watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

Beoordeling

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling is de opstelling van een waterparagraaf verplicht gesteld. Daartoe is voor de bestemmingsplanwijziging voor het plangebied het proces van de watertoets doorlopen. Hieronder zijn samenvattend de bevindingen uit de watertoets beschreven per onderwerp. Hierna worden de adviezen uit de watertoets toegelicht.

Planbeschrijving

In de huidige situatie is sprake van 1.734 m²verhard oppervlak (bebouwing en verharding) en 417 m²onverhard oppervlak. In de toekomstige situatie bestaat de verharding uit 1.743 m² (bebouwing en verharding) en 408 m²onverhard oppervlak. Er is sprake van een verhardingstoename van enkele vierkante meters.

Met betrekking tot hydrologisch neutraal ontwikkelen hebben de drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hun keuren geharmoniseerd tot de Keur 2015. Daarnaast zijn de algemene regels vastgelegd binnen de “Algemene regels waterschap Brabantse Delta”. De beleidsregels aanvullend op de Keur zijn verder vastgelegd binnen de “Beleidsregels voor waterkering, waterkwantiteit en grondwater”. Aanvullend op de beleidsregel 13 is het stuk “Hydrologische uitgangspunten bij de keurregel voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen”.

De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. De grenswaarden waaraan getoetst wordt, zijn; minder dan 2.000 m², tussen de 2.000 m² en 10.000 m² en meer dan 10.000 m².

Met een verhardingstoename van circa 9 m², valt de planontwikkeling onder de grenswaarde ‘minder dan 2.000 m²’. Vanuit het waterschap wordt in dit geval geen retentie-opgave opgelegd.

De gemeente Breda hanteert echter een beleid waarbij de ontwikkelende partij op eigen terrein kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze moet verwerken.Concreet gaat het om:

• minimaal 7 liter per m² afwaterend verhard oppervlak bij het vervangen van bestaande afwaterende verharding. Deze norm staat gelijk aan het lokaal verwerken van 7 mm neerslag. Om de bergingscapaciteit voor een volgende bui weer beschikbaar te hebben moet het hemelwater binnen 3 dagen (op natuurlijke wijze) zijn weggezakt in de bodem.
• minimaal 78 liter per m² afwaterend verhard oppervlak voor de toename in afwaterend verhard oppervlak ten opzichte van de bestaande situatie. Er mag met een capaciteit van minimaal 60 liter per m² gerekend worden wanneer er sprake is van een duurzame invulling van de waterbergingsvoorziening (wadi/retentievijver etc.).

Conform de rekenregel bedraagt de benodigde compensatie 1.734 x 0,007 vermeerderd met 9 x 0,078 is afgerond 12,8 m³.

Advies behandeling regenwater (RWA)

Regenwater zal geborgen en geinfiltreerd moeten worden op eigen terrein. Dit kan gerealiseerd worden door het creëren van extra berging. Een dergelijke voorziening dient te voldoen aan de volgende eisen:

• De bodem van de voorziening ligt boven de GHG;
• De afvoer uit de voorziening vindt plaats via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze in verband met verstoppingen een minimale diameter van 4 cm te hebben;
• Daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om beschadiging van het oppervlaktewaterlichaam te voorkomen.

Een voorstel is om deze opgave op te lossen door middel van een waterbergingspakket/ vertraagde afvoer onder de toekomstige parkeervakken.

Advies behandeling vuilwater (DWA)

In het plangebied worden 24 nieuwe woningen gerealiseerd. Uitgaande van een gemiddelde woningbezetting van 2,5 bewoners (bron: Leidraad Riolering) en een gemiddelde vuilwaterproductie van 120 liter per persoon per dag, dient er vanuit het plangebied dagelijks 7,2 m³ vuilwater te worden afgevoerd naar het rioolstelsel. Het vuilwater vanuit het plangebied dient te worden aangesloten op een gemeentelijk rioolstelsel. De verdere uitwerking hiervan dient in samenspraak met de gemeente Breda te worden uitgevoerd.

Ontwatering planlocatie en verdiept bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen, wordt gestreefd naar een bepaalde minimale ontwateringsdiepte bij de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). Zo hanteert de gemeente Breda voor bijvoorbeeld woningen met een kruipruimte een minimaal benodigde ontwateringsdiepte van +0,70 m ten opzichte van de maatgevende hoogste grondwaterstand. Met een GHG op 1,48 m -mv, en er van uitgaande dat het bestaande maaiveld niet verlaagd wordt, wordt er voldaan aan de minimale ontwateringsdiepte.

Conclusie

Met het doorlopen van de watertoets is het aspect water voldoende onderzocht. Om te borgen dat de waterberging wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden alvorens de locatie in gebruik wordt genomen voor wonen, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in het planregels (artikel 3.3.1).

Toetsingskader

In 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitganspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid, de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1.

Figuur 4.1 Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart, blauwe cirkel is locatie plangebied (bronL https://erfgoed.breda.nl/)

Op basis van de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Breda heeft het plangebied een hoge archeologische verwachting (zie figuur 4.1). Bodemingrepen dieper dan 0,30 meter onder het maaiveld én een planoppervlakte behelzen van 100 m²of meer dan is archeologisch onderzoek benodigd. Dit is geborgd in de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' in het geldend bestemmingsplan.

Gelet op het te bebebouwen oppervlakte is nader onderzoek benodigd voorafgaand aan de bodemingrepen. Antea Group heeft hiervoor een Programma van Eisen opgesteld. Dit onderzoek is geheel opgenomen in Bijlage 2. Hierin worden de randvoorwaarden voor het uitvoeren van het inventariserende veldonderzoek door middel van proefsleuven opgenomen. Aangezien in het plangebied nog geen archeologisch onderzoek is uitgevoerd, voorziet het PvE in een beknopt archeologisch bureauonderzoek. Het onderzoek wordt conform de eisen van de bevoegde overheid (gemeente Breda) en de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie, versie 4.1 (KNA 4.1) uitgevoerd.

De bescherming van de archeologische (verwachtings)waarde is in dit plan geborgd met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', overeenkomstig het geldend bestemmingsplan.

Op basis van de kaarten behorende bij de gemeentelijke 'Cultuurhistorische inventarisatiekaart: fysisch landschap' ligt het plangebied in de "Hoge rug". Zowel de Croystraat als de Mathenessestraat hebben geen bijzondere waarde op basis van de Cultuurhistorische inventarisatiekaart: infrastructuur'.

Op basis van de kaarten behorende bij de gemeentelijke Cultuurhistorische inventarisatiekaart: gehuchten/nederzettingen' ligt het plangebied niet binnen een gehucht/nederzetting. Tevens zijn in de omgeving van het plangebied geen gemeentelijk of rijksmonumenten aanwezig.

Conclusie

Het aspect cultureel erfgoed vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen. Voorafgaand aan de realisatie van het nieuwe gebouw is een proefsleuvenonderzoek benodigd.

Toetsingskader

De Wet natuurbescherming (hierna Wnb) heeft per 1 januari 2017 de Boswet, Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998 vervangen. De Wnb regelt de bescherming van Natura 2000-gebieden, bescherming van soorten en de bescherming van houtopstanden.

Naast bescherming vanuit de Wnb, zijn er ook gebieden die planologisch beschermd zijn. Het betreft het 'Natuurnetwerk Nederland' (hierna NNN). De bescherming van het NNN verloopt via het ruimtelijke ordeningsrecht (Barro, bestemmingsplannen) en niet via de natuurwetgeving.

Soortbescherming

In de Wnb is soortbescherming opgedeeld in drie categorieën. Voor elke categorie gelden verschillende verbodsbepalingen die zijn vermeld in artikel 3.1, 3.5 en 3.10 van de Wnb. Het gaat om de volgende drie categorieën:

1. soorten van de Vogelrichtlijn;
2. soorten van de Habitatrichtlijn, inclusief bijlage I en II uit Verdrag van Bern en bijlage I uit Verdrag van Bonn;
3. 'andere soorten' (onderdeel A 'fauna' en onderdeel B 'flora').

De verbodsbepalingen en ontheffingsgronden voor de eerste twee categorieën komen rechtstreeks uit de Vogel- en Habitatrichtlijn. De derde categorie vindt zijn oorsprong in de nationale wetgeving. Tijdens een bijeenkomst van het Netwerk Groene Bureau d.d. 16 december 2016 is aangegeven dat drie provincies (Utrecht, Overijssel en Gelderland) de geldende “Aangepaste lijst met jaarrond beschermde nesten” (LNV, 2009) aanhouden en blijven hanteren in de Wet natuurbescherming. De verwachting is dat ook overige provincies deze beschermingsstatus aanhouden. De lijst wordt begin 2017 door de provincies geëvalueerd en waar nodig aangepast. Bij voorliggende toetsing is uitgegaan dat de lijst gehanteerd blijft en dat de nesten een jaarrond beschermde status houden. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen jaarrond beschermde nesten (categorie 1t/m4) en mogelijk jaarrond beschermde nesten (categorie 5).

Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden

De basis voor Natura 2000 zijn de Europese Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. Deze natuurbeschermingsrichtlijnen hebben naast de bescherming van specifieke flora en fauna eveneens als doel om de leefgebieden van deze soorten te behouden, te herstellen of uit te breiden.

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) werd voorheen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) genoemd. Het doel van het Natuurnetwerk Nederland is om een samenhangend netwerk te creëren van kwalitatief hoogwaardige natuurgebieden en natuurrijke cultuurlandschappen. De provincies zijn sinds 2014 verantwoordelijk voor de begrenzing en de ontwikkeling van dit natuurnetwerk.

Beoordeling

Door Antea Group is een Natuurtoets uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Het complete onderzoek is als Bijlage 3 bij de toelichting gevoegd. Onderstaande zijn de conclusies en het advies van het onderzoek opgenomen.

Conclusies gebiedsbescherming

Het plangebied ligt op ruim 1 km afstand van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied het
Ulvenhoutse Bos.

Ten behoeve van dit plan heeft Antea Group onderzoek (Bijlage 4) verricht naar de stikstofdepositie op de omliggende Natura 2000-gebieden. Voor zowel de realisatiefase als de gebruiksfase toont AERIUS Calculator een rekenresultaat van 0,00 mol/ha/jaar. Op basis van deze uitkomst kan geconcludeerd worden dat het aspect ‘stikstof’ geen belemmering vormt voor het voorgenomen initiatief.

Gelet op de afstand, het tussengelegen gebied en de aard van de ontwikkeling zijn er geen andere verstoringsfactoren voor de Natura 2000-gebieden te verwachten.

In het plangebied of aangrenzend aan het plangebied is geen NNN-gebied aanwezig. Er is zowel van indirecte als directe aantasting van de NNN en de Natura 2000-gebieden dan ook geen sprake. (Significant) negatieve effecten zijn uitgesloten. Er is daarom geen noodzaak voor vervolgstappen of een uitgebreidere toetsing.

Conclusies soortenbescherming

Uit de bureaustudie in combinatie met het terreinbezoek is gebleken dat (leefgebied van) de volgende in het kader van de Wet natuurbescherming beschermde soorten aanwezig zijn en/of mogelijk verwacht worden in het:

• Vleermuizen (mogelijke verblijfplaatsen in het gebouw);
• Algemene broedvogels (mogelijke nestplaatsen).

In onderstaande tabel is aangegeven welke gevolgen de aanwezigheid van (het leefgebied van) deze soorten heeft voor het voorliggende plan. Aangegeven is of er sprake is van een overtreding van de Wet Natuurbescherming en onder welke voorwaarden het plan uitvoerbaar is.

Nader onderzoek vleermuizen

Naar aanleiding van de Natuurtoets is door Antea Group een Nader onderzoek ten aanzien van vleermuizen uitgevoerd. Het nader onderzoek is als Bijlage 5 bij de toelichting gevoegd.

Alle vleermuissoorten zijn beschermd en staan vermeld op bijlage IV van de Europese Habitatrichtlijn. Indien vleermuizen worden verstoord of voortplantings- en rustplaatsen worden vernield of beschadigd, is sprake van overtreding van de gestelde verbodsbepalingen in de Wet natuurbescherming. Vliegroutes zijn beschermd als het van essentieel belang is voor het in stand houden van een vaste verblijfplaats. Dit is het geval als bij het verdwijnen van de vliegroute ook de verblijfplaats zou verdwijnen.

Het plangebied wordt voornamelijk door gewone dwergvleermuizen, laatvlieger en rosse vleermuis gebruikt. Er is geen sprake van essentieel foerageergebied. In het plangebied zijn geen verblijfplaatsen aangetroffen. Ook is geen essentiële vliegroute als verbindingszone voor vleermuizen aangetroffen.

Derhalve is bij de sloop van het gebouw geen overtreding van de Wet natuurbescherming aan de orde en een Wnb ontheffing is niet benodigd.

Conclusie

Op basis van de natuurtoets en het nader onderzoek vleermuizen wordt geconcludeerd dat het aspect natuur de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in weg staat, mits voldoende rekening wordt gehouden met broedvogels.

Toetsingskader

Op 29 april 2021 heeft de gemeenteraad Breda de Nota Parkeernormen Breda 2021 vastgesteld.

Beoordeling

Verkeer

Volgens de “Toekomstbestendig parkeren - Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie (publicatie 381)” geldt voor dit plan de volgende verkeersgeneratie 'koop, appartement, midden' minimaal 5,2 en maximaal 6,0 mvt/etmaal. Uitgaande van stedelijkheidsgraad:sterk stedelijk gebied en stedelijke zone: rest bebouwde kom.

Dit betekent dat de 24 appartementen gezamenlijk gemiddeld 135 mvt/etmaal genereren. De herontwikkeling leidt tot een toename van het aantal verkeersbewegingen. De toename van het aantal verkeersbewegingen is beperkt, rekening houdend met het vervallen van de verkeersgeneratie van de huidige bedrijfsvoering/nutsvoorziening.

De verkeersafwikkeling zal hoofdzakelijk plaatsvinden via de Croystraat-Viveslaan naar de Fatimastraat en via de Croystraat naar de Zwijnsbergenstraat, waarmee de ontsluitingswegen worden bereikt. De beperkte verkeerstoename kan worden afgewikkeld op de bestaande infrastructuur.

Parkeren

Op basis van Nota Parkeernormen Breda 2021 ligt het plangebied in het deelgebied 'schil'. Op basis van de gebiedsindeling gelden voor appartementen tussen de 70 en 90 m2 een parkeernorm van 1,0 per appartement. Voor appartementen die groter zijn dan 90 m2 geldt een parkeernorm van 1,2 per appartement. Van de 24 appartementen zijn er 6 kleiner dan 90 m2.

Voor de toekomstige situatie geldt een parkeerbehoefte van 27,6 parkeerplaatsen. In het plangebied worden in totaal 36 parkeerplaatsen gerealiseerd, allen op eigen terrein. Daarmee is voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

FIetsparkeren

Het appartementencomplex is voorzien van een gezamenlijke fietsenberging op de begane grond waardoor voldoende gelegenheid aanwezig is voor het parkeren van fietsen.

Openbaar vervoer

Daarnaast zijn op 5 minuten loopafstand verschillende bushaltes (Valkeniersplein, Zwijnsbergenstraat en Mathenessestraat)aanwezig, waardoor het plangebied ook via busvervoer goed bereikbaar is.

Conclusie

Het plan leidt tot een geringe toename van de verkeersgeneratie. Deze marginale toename kan worden afgewikkeld op de bestaande infrastructuur. Daarnaast wordt er met onderhavige planontwikkeling voldaan aan de gemeentelijke parkeernormering. Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor uitvoering van het plan. In de planregels is een parkeerregeling opgenomen met een verwijzing naar de parkeernormen uit het gemeentelijke parkeerbeleid.

Toetsingskader

Op basis van artikel 76 van de Wet geluidhinder (Wgh) dienen bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of uitwerkingsplan als bedoeld in art. 3.6 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de waarden als bedoeld in art. 82 t/m 85 van de Wgh in acht te worden genomen, indien dat plan gelegen is in een zone rondom een weg als bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh en (het betreffende onderdeel van) dat plan mogelijkheden biedt voor:

• de realisatie van woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen (functies zoals genoemd in art. 1 Wgh en art 1.2 Bgh – het Besluit geluidhinder zoals gewijzigd op 4 april 2012);
• de aanleg van een nieuwe weg en/of een reconstructie van een bestaande weg;
• functiewijzigingen van een niet-geluidsgevoelige functie in een geluidsgevoelige functie (bijvoorbeeld via afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid).

De onderzoekszone voor wegen zoals bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh is afhankelijk van de hoeveelheid rijbanen. De volgende tabel geeft hier een overzicht van:

Artikel 74 lid 2 Wgh regelt dat indien de bovengenoemde ontwikkelingen zijn gelegen binnen een als 'woonerf' aangeduid gebied of in een zone nabij wegen waarvoor een maximum snelheidsregime van 30 km/u geldt, de betreffende waarden niet in acht hoeven te worden genomen.

Beoordeling wegverkeer

Door Antea Group is een 'Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai en parkeerterrein' uitgevoerd. Het complete onderzoek is als Bijlage 6 bij de toelichting gevoegd. Hierna zijn de conclusies van het onderzoek opgenomen.

Hierbij is de geluidbelasting bepaald ten gevolge van het wegverkeer op de gevel van een beoogd appartementengebouw aan de Croystraat 8 in Breda. Omdat het plan niet is gelegen in de zone van een gezoneerde weg gaat het hier om een akoestisch onderzoek in het kader van de goede ruimtelijke ordening. Hierbij wordt een systematiek gehanteerd die vergelijkbaar is met de systematiek die staat omschreven in de Wet geluidhinder.

De geluidbelasting van de Croystraat komt ter plaatse van de noord-oostgevel boven de beoordelingscriteria van 48 dB. De geluidbelasting blijft wel onder de beoordelingscriteria van 63 dB. De geluidbelasting ter plaatse van de overige gevels komt niet boven de beoordelingscriteria van 48 dB. Ook de geluidbelasting van de overige onderzochte wegen komt niet uit boven de beoordelingscriteria van 48 dB.

Het treffen van bron- of overdrachtsmaatregelen is niet doeltreffend gebleken. Hierdoor wordt de geluidbelasting van de Croystraat ter plaatse van de noord-oostgevel niet teruggebracht tot onder de beoordelingscriteria van 48 dB. Daarom moet er worden onderbouwd waarom er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Het grootste gedeelte van de appartementen die zijn gelegen aan de noord-oostgevel zijn meerzijdig georiënteerd. Hierdoor heeft een groot aantal appartementen een gevel waarbij de geluidbelasting lager of gelijk is aan de beoordelingscriteria van 48 dB. Slechts twee appartementen (twee van het totaal aantal van vierentwintig appartementen) wordt ter plaatse van alle gevels belast met een geluidbelasting van boven de beoordelingscriteria van 48 dB. Daarnaast is de overschrijding van de beoordelingscriteria van 48 dB met een overschrijding van slechts 3 dB gering. Daarnaast betreft dit project vervanging van bestaande bebouwing. Op de huidige locatie is een bedrijfsgebouw gesitueerd. Op basis hiervan is geconcludeerd dat er ondanks de geluidbelasting van de Croystraat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Beoordeling parkeerterrein

Onderdeel van het beoogde appartementengebouw is een nieuw parkeerterrein. De geluidbelasting ten gevolge van het parkeerterrein op de gevels van in de buurt gelegen bestaande woningen is tevens berekend.

De maximale geluidniveaus overschrijden stap 2 van het VNGstappenplan voor een rustige woonwijk. De maximale geluidniveaus passen wel in stap 3 voor een rustige woonwijk van het VNG-stappenplan. Het beoordelingskader voor maximale geluidniveaus uit stap 3 van het VNG-stappenplan bedraagt 70 dB(A), 65 dB(A) en 60 dB(A) voor respectievelijk de dag-, avond- en nachtperiode. Dit is gelijk aan de grenswaarde voor maximale geluidniveaus van het Activiteitenbesluit milieubeheer. In de huidige situatie heeft het terrein een bedrijfsbestemming dat bestemd is voor type 1 en 2 inrichtingen. Dergelijke inrichtingen vallen, in de regel, onder het regime van het Activiteitenbesluit milieubeheer. Door de maximale geluidniveaus uit stap 3 van het VNG-stappenplan te hanteren blijft het beoordelingskader ten aanzien van de maximale geluidniveaus tussen de huidige en beoogde situatie gelijk.

Alleen in de nachtperiode wordt het maximale geluidniveau uit stap 2 overschreden. De verwachte overlast is beperkt in de nachtperiode, vanwege het beperkte gebruik van het parkeerterrein tijdens de nacht.

Wel geldt hierbij een eis dat het parkeerterrein aan twee zijden wordt voorzien van een geluidswerende erfafscheiding met een hoogte van 1,8 meter. Omdat de cumulatieve geluidbelasting alleen betrekking heeft op het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau en omdat deze valt in stap 2 van het VNG-stappenplan is een aanvullende beoordeling ten aanzien van de cumulatieve geluidbelasting niet aan de orde. Daarnaast wordt het terrein in de huidige situatie ook als parkeerterrein gebruikt. Hierdoor zal het gebruik van dit terrein gelijk blijven.

De aanleg en instandhouding van de geluidswerende erfafscheiding is gewaarborgd door een voorwaardelijke verplichting in de regels van dit plan (artikel 3.3.1).

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Toetsingskader

Artikel 76a van de Wet geluidhinder (Wgh) is naast wegen ook van toepassing op spoorwegen. De zones als bedoeld in art. 74 Wgh worden bepaald op basis van geluidproductieplafonds.

Beoordeling

Het planvoornemen betreft het ontwikkelen van woningen die in het kader van de Wet geluidhinder geluidsgevoelig zijn. Ten noorden en westen van het plangebied zijn spoorlijnen gelegen. Het plangebied is gelegen op een afstand van meer dan 2.800 meter vanaf de spoorweg. Nader onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect spoorweglawaai vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Toetsingskader

Hoofdstuk V van de Wet geluidhinder (Wgh) is van toepassing op zones van industrieterreinen.

Beoordeling

Het planvoornemen betreft het ontwikkelen van woningen die in het kader van de Wet geluidhinder geluidsgevoelig zijn. Het plangebied is niet gelegen binnen een zone industrielawaai. Nader onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect industrielawaai vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Toetsingskader

Door het aanbrengen van een zone tussen bedrijvigheid en milieugevoelige bestemmingen (zoals woningbouw) kan de overlast ten gevolge van bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden worden. Zonering is met name van toepassing bij nieuwbouw van woningen en andere gevoelige functies in de directe omgeving van een bedrijf en bij vestiging van een nieuw bedrijf in de directe omgeving van gevoelige bestemmingen. Op basis van de VNG-handreiking 'Bedrijven en Milieuzonering 2009' (hierna: VNG-handreiking) wordt onder milieugevoelige functies verstaan: woningen, woongebieden, ziekenhuizen, scholen en verblijfsrecreatie. Sommige functies kunnen zowel milieubelastend als milieugevoelig zijn (bijvoorbeeld ziekenhuizen en scholen).

Beoordeling

Voor onderhavige locatie is enerzijds geïnventariseerd welke bedrijven of inrichtingen in de directe omgeving van het plangebied voor overlast kunnen zorgen op het planvoornemen en anderzijds of onderhavige ontwikkeling kan leiden tot het beperken van deze bedrijven of inrichtingen in hun bedrijfsvoering. De VNG-handreiking omschrijft twee omgevingstypen; het omgevingstype rustige woonwijk/rustig buitengebied én het omgevingstype gemengd gebied. Voorliggend plangebied en de directe omgeving kunnen worden getypeerd als een rustige woonwijk, aangezien in de directe omgeving hoofdzakelijk woningen aanwezig zijn.

Beschouwd is welke milieuhinderlijke activiteiten, zoals genoemd in de VNG-handreiking, in de omgeving van het plangebied zijn gelegen. Aan de Mathenessestraat 25 is een maatschappelijke bestemming aanwezig. Hier is een kinderdagverblijf gevestigd. De functie valt onder milieucategorie 2, met een grootste richtafstand van 30 meter voor geluid. Voor de overige aspecten (stof, gevaar, geur) geldt geen richtafstand. De geluidsuitstraling bij een kinderdagverblijf ontstaat ter plaatse van de buitenruimte. De afstand van het bouwvlak in het plangebied en de buitenruimte van de kinderopvang bedraagt 34 meter. Gelet op deze afstand wordt een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd ter plaatse van het plangebied en ontstaat geen belemmering voor de uitoefening van de maatschappelijke bestemming. Overige milieubelastende funties in de omgeving zijn op zodanige afstand gelegen, dat wordt voldaan aan de richtafstanden.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering is geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Toetsingskader

Het wettelijke kader voor het aspect externe veiligheid wordt gevormd door het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Binnen het beleidskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt.

Plaatsgebonden risico (PR)

Het plaatsgebonden risico geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die de hele tijd op die plaats aanwezig is. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6 contour (welke als grenswaarde fungeert) mogen geen kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.

Groepsrisico (GR)

Het groepsrisico is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting. Het GR kan niet 'op de kaart' worden weergegeven, maar wordt weergegeven in een grafiek waar de kans (f) afgezet wordt tegen het aantal slachtoffers (N), de fN-curve. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt doorgaans begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald), ofwel door de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen, ook wel het invloedsgebied genoemd.

Verantwoordingsplicht groepsrisic

In de relevante wetgeving is voor bepaalde situaties een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Deze verantwoordingsplicht houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht. In het Bevi, het Bevt en het Bevb zijn bepalingen opgenomen waaraan deze verantwoording dient te voldoen.

Figuur 4.5 Uitsnede van de risicokaart met aanduiding plangebied (blauwe cirkel). Bron: risicokaart.nl

Beoordeling

Risicovolle inrichtingen

Aan de Zwijsenbergenstraat 7 is een LPG-tankstation aanwezig. De volgende plaatsgebondenrisico afstanden gelden:

• vanaf het LPG vulpunt, 35 meter (geldend voor bestaande situaties) of 45 meter (geldend voor een nieuwe situaties);
• vanaf het ondergronds LPG reservoir, 25 meter;
• vanaf de LPG afleverzuil, 15 meter.

Voor de vulpunt en de tank geldt een invloedsgebied van 150 meter in het kader van groepsrisico (na inwerkingtreding van de Omgevingswet bedraagt deze afstand 160 meter). De daadwerkelijke afstand tussen de inrichtingsgrens van het LPG-tankstation en het plangebied bedraagt 250 meter, waarmee wordt geconcludeerd dat het plangebied ruim buiten de risicoafstanden is gelegen.

Vervoer van gevaarlijke stoffen via buisleidingen

In de omgeving van het plangebied zijn geen buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen aanwezig.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over (spoor)wegen

In de omgeving van het plangebied zijn geen (spoor)wegen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen aanwezig.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

Toetsingskader

In het kader van een planologische procedure dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de wettelijke normen voor wat betreft luchtkwaliteit. Hierbij dient het effect op de luchtkwaliteit in de omgeving als gevolg van een nieuwe ontwikkeling, als ook de toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' in beeld te worden gebracht.

De 'Wet luchtkwaliteit' van 15 november 2007, opgenomen in hoofdstuk 5, onder titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm) gaat in op luchtkwaliteitseisen. In Bijlage 2 van de Wm zijn wettelijke grenswaarden vastgelegd van onder andere de stoffen stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10), benzeen (C6H6), zwaveldioxide (SO2), lood (Pb) en koolmonoxide (CO). Voor PM10 geldt voor het jaargemiddelde een grenswaarde van 40 µg/m3. Het 24-uursgemiddelde van 50 µg/m3 mag maximaal 35 dagen per kalenderjaar worden overschreden. Voor NO2 geldt voor het jaargemiddelde een grenswaarde van 40 µg/m3. Het 24-uursgemiddelde van 200 µg/m3 mag maximaal 18 dagen per kalenderjaar worden overschreden.

De 'Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

Kort samengevat dienen projecten te worden beoordeeld op basis van de 'Wet luchtkwaliteit' c.q. artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor vergunningverlening als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat op 1 augustus 2009 in werking is getreden.

In artikel 2 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is opgenomen dat een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de zogenaamde '3% grens' niet wordt overschreden. Na vaststelling van het NSL op 1 augustus 2009 is deze grens gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2.

In artikel 4 van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. De wettelijke ondergrens voor onderzoek bedraagt 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg.

Beoordeling

Het uitgangspunt voor onderhavige ontwikkeling betreft de bouw van 24 wooneenheden. Gesteld kan worden dat dit plan in verhouding tot de wettelijke ondergrens voor onderzoek, gelegen op de bouw van 1.500 woningen, niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan het verslechteren van de luchtkwaliteit.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied bepaald met de monitoringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit. Met behulp van de monitoringstool kan inzicht worden gekregen in de concentraties van de luchtverontreinigende stoffen waarvoor grenswaarden zijn opgenomen in de Wet milieubeheer. Uit de monitoringstool volgt dat ter plaatse van het plangebied voor 2018, 2020 en 2030 de jaargemiddelde concentraties van NO₂en PM₁₀ruimschoots onder de grenswaarden van 40 microgram per kubieke meter lucht liggen. Het aantal dagen per jaar dat de etmaalgemiddelde concentratie van PM₁₀ groter is dan 50 microgram per kubieke meter lucht ligt eveneens ruimschoots onder de grenswaarde van 35 dagen per jaar. De grenswaarde van 25 microgram per kubieke meter lucht als jaargemiddelde concentratie voor PM_2,5wordt eveneens niet overschreden.

In onderstaande figuur is weergegeven welke rekenpunten zijn genomen. In de tabel daaronder is steeds de hoogst gemeten waarde van de weergegeven rekenpunt opgenomen.

Figuur 4.6 NSL-monitoring nabij plangebied

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de onderhavige ontwikkeling.

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Onderstaand zijn de voornaamste uitgangspunten op het gebied van duurzaamheid opgenomen, die in de planvorming worden toegepast.

Voor woningen geldt een EPC-eis vanuit het Bouwbesluit. Aan deze norm zal bij de beoogde ontwikkeling worden voldaan. Verder worden conform nieuwe wetgeving de woningen gasloos gebouwd.

Tijdens de technische uitwerking worden de mogelijkheden onderzocht om het plan te verduurzamen, bijvoorbeeld door middel van het toepassen van sedumdaken en/of zonnepanelen. Verder zullen maatregelen getroffen worden ten behoeve van de benodigde waterinfiltratie. Het toepassen van infiltratiekratten of de aanleg van halfverharding zijn opties die daarbij mogelijk zijn.

Kabels, leidingen en straalpaden dienen te worden beschermd tegen ingrepen die de werking ervan kunnen bedreigen. Aan de andere kant dient de omgeving te worden beschermd tegen het gevaar dat van bestaande en toekomstige leidingen, kabels en hoogspanningslijnen kan uitgaan.

Van planologisch relevante kabels en leidingen is er in dit geval geen sprake.

Toetsingskader

De procedure van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om het milieubelang vroegtijdig en volwaardig in de plan- en besluitvorming in te brengen. Een m.e.r. is altijd gekoppeld aan een besluit, bijvoorbeeld een structuurvisie of een bestemmingsplan. Het centrale onderdeel van een m.e.r. is het milieueffectrapport (MER) waarin de milieueffecten voor een tal van aspecten voor een of meerdere alternatieven geanalyseerd en beoordeeld worden ten opzichte van de referentiesituatie. Deze m.e.r.-procedure is van toepassing bij activiteiten waarvan reeds vast staat dat er mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen optreden. Deze activiteiten met bijbehorende drempelwaarden staan weergegeven in onderdeel C van het Besluit m.e.r. (ook geldt dit voor activiteiten uit onderdeel D waar een plan, bijvoorbeeld een structuurvisie, voor nodig is).

Naast het direct uit moeten voeren van een m.e.r. zijn in het Besluit m.e.r. ook activiteiten, met bijbehorende drempelwaarden, aangegeven waarvoor eerst beoordeeld moet worden of sprake is van mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen. Deze activiteiten en drempelwaarden staan benoemd in onderdeel D van het Besluit m.e.r. Voor deze activiteiten dient een zogenaamde m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden.

Daarnaast is het verplicht om aandacht aan m.e.r. te besteden voor activiteiten die in onderdeel D genoemd staan, maar waar de drempelwaarden niet gehaald worden. Deze drempelwaarden zijn aantallen, oppervlaktes of grootte (bijvoorbeeld 100 hectare, 110 stuks, etc.). Voor activiteiten die wel in onderdeel D van het Besluit m.e.r. genoemd staan, maar waar de aantallen uit het betreffende plan of besluit onder de drempelwaarden liggen dient een informele m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden. Hierbij wordt, net als bij de m.e.r.-beoordeling getoetst of er mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen op kunnen treden.

Het verschil met de 'gewone' m.e.r.-beoordeling is dat bij de informele m.e.r.-beoordeling niet alle procedurele vereisten van toepassing zijn (vandaar de term informeel). De initiatiefnemer dient bijvoorbeeld wel een melding te doen van zijn voornemen en het bevoegd gezag dient hierover binnen zes weken een besluit te nemen en de initiatiefnemer hiervan op de hoogte te stellen. Qua inhoud gelden wel strikte vereisten vanuit de Europese richtlijn m.e.r.

Beoordeling

In bijlage 7 wordt hier uitgebreid op ingegaan. De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject is opgenomen in onderdeel D onder 11.2. Voor dergelijke ontwikkelingen gelden de volgende drempelwaarden:

1. een oppervlakte van 100 hectare of meer;
2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m²of meer.

Met het bestemmingsplan "IJpelaar, Croystraat 8" worden maximaal 24 appartementen gerealiseerd. Hiermee ligt de beoogde ontwikkeling ver onder de genoemde drempelwaarden.

Omdat de ontwikkeling in onderdeel D van het Besluit m.e.r. voorkomt, moet tevens bekeken worden of sprake is van belangrijke negatieve effecten voor het milieu die de uitvoering van een projectmer noodzakelijk maken. Alle mogelijke milieugevolgen van de activiteiten die voorliggend bestemmingsplan mogelijk maakt zijn onderzocht en staan beschreven in de informerle m.e.r.-beoordeling.

Conclusie

Uit de informele m.e.r.-beoordeling blijkt dat geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van kenmerken en locatie van het bestemmingsplan "IJpelaar, Croystraat 8", die zouden kunnen leiden tot belangrijke nadelige milieueffecten. Voor de meeste milieuaspecten geldt dat er geen effecten optreden, dan wel dat deze effecten met mitigerende maatregelen worden beperkt, zodat voldaan wordt aan de geldende wet- en regelgeving. Bevoegd gezag neemt hierover een separaat besluit.

Concluderend kan gesteld worden dat de voorgenomen ontwikkeling niet leidt tot belangrijk nadelige milieueffecten. Nader onderzoek is niet noodzakelijk en er is ook geen reden tot het uitvoeren van een m.e.r.-procedure.

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de wijze waarop de ontwikkeling is vertaald in juridisch bindende regels, met hieraan gekoppeld een verbeelding. De regels bevatten het juridische instrumentarium ten aanzien van de toelaatbaarheid van het gebruik en van bebouwing. De verbeelding staat gelijk aan de regels en heeft een ondersteunende rol voor de visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

De regels zijn ingedeeld in 4 hoofdstukken op basis van de vereisten uit de SVBP2012.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels en bestaat uit 2 artikelen. Het eerste artikel geeft een omschrijving van enkele in de regels gehanteerde begrippen. Het tweede artikel geeft aan hoe ten aanzien van maten, oppervlakte en inhoud gemeten moet worden.

In hoofdstuk 2 worden de verschillende bestemmingen behandeld. Per bestemming wordt aangegeven welke doeleinden/functies zijn toegelaten op de gronden en wat en hoe er mag worden gebouwd.

In hoofdstuk 3 worden de algemene regels behandeld. Dit zijn de anti-dubbeltelregel en algemene afwijkingsregels.

In hoofdstuk 4 worden de overgangs- en slotregels aangegeven.

Onderstaand is een korte toelichting opgenomen van de in de regels opgenomen bestemmingen.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1Begrippen

In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.

Artikel 2Wijze van meten

In het artikel 'wijze van meten' is een regeling opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Wonen

De hoofdbestemming in dit plan is de enkelbestemming Wonen. Deze bestemming bevat de regels voor de bouw van de woningen. De regels zijn opgesteld op basis van de basisregels van de gemeente Breda. Tevens zijn binnen deze bestemming erven en tuinen, groen, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, wegen, straten en paden en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

Met verschillende aanduidingen is het maximum aantal woningen, de bouwhoogte en het bouwvlak op de verbeelding aangeduid.

In de specifieke gebruiksregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze voorwaardelijke verplichting bepaald dat het gebruik van de gronden voor wonen slechts is toegestaan wanneer wordt voorzien in een waterbergingsvoorziening van voldoende omvang en tevens in stand wordt gehouden.

Artikel 4 Waarde - Archeologie

De met deze dubbelbestemming aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In de algemene regels zijn naast de op grond van het Bro verplichte anti-dubbeltelbepaling, diverse algemeen geldende regels opgenomen ten aanzien van (beperkte) en algemene procedurebepalingen. In de algemene aanduidingsregels is de regeling voor de molenbiotoop opgenomen. In de overige regels is daarnaast een verwijzing naar het parkeer- en stallingsbeleid van de gemeente Breda opgenomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening, overgenomen én is de titel van het plan vastgelegd.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. In paragraaf 6.2 is beschreven of de grondexploitatiewet van toepassing is op (delen van) het bestemmingsplan en op welke wijze hier uitvoering aan is gegeven. In paragraaf 6.3 is aangegeven op welke wijze het bestemmingsplan uitgevoerd zal worden.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In artikel 6.2.1 is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Er is een anterieure overeenkomst tussen gemeente Breda en initiatiefnemer gesloten. Een exploitatieplan is niet nodig. Voor de planontwikkeling en -uitvoering heeft de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd. Voor de gemeente is het plan derhalve financieel haalbaar.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor het voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Als eerste is een concept-ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In dat stadium vindt ook het wettelijke vooroverleg plaats met instanties als waterschap, diensten van het Rijk en provincie (paragraaf 7.2.2). Indien dit traject is afgerond, start de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan (paragraaf 7.2.3).

De initiatiefnemer heeft samen met de gemeente Breda op 2 december 2019 een inloopavond georganiseerd om dit plan verder toe te lichten aan omwonenden en andere belangstellenden en vragen uit de buurt op te vangen. Daarnaast is gevraagd naar een mening over de bomen aan de Mathenessestraat. Direct omwonenden zijn uitgenodigd via een gemeentelijk Breda bericht. De avond vond plaats in zorgcentrum Thebe De IJpelaar, nabij de ontwikkellocatie.

Het verslag van de inloopavond is als bijlage 8 opgenomen in bij deze toelichting. In dit verslag is het volgende opgenomen:

• binnengekomen reacties zijn samengevat en voorzien van een reactie;
• samenvatting van de aanpassingen in het plan n.a.v. de inloopavond;
• op welke wijze terugkoppeling heeft plaatsgevonden naar de indieners van een reactie.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de volgende instanties:

1. Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant;
2. Waterschap Brabantse Delta;
3. Brandweer Midden en West-Brabant;
4. KPN;
5. Wijkraad IJpelaar Overakker.

De provincie heeft per schiftelijke reactie (d.d. 9 september 2020) aangegeven dat het plan in overeenstemming is met de provinciale belangen.

Het waterschap heeft per schiftelijke reactie (d.d. 28 september 2020) aangegeven dat er geen opmerkingen zijn en met de reactie een positief wateradvies wordt afgegeven.

Vanuit de overige partijen zijn geen opmerkingen binnengekomen.

Het bestemmingsplan wordt als ontwerp voor de duur van zes weken ter inzage gelegd. Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan wordt de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende de periode van de terinzagelegging van 6 weken kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen tegen het plan inbrengen.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk.