Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Oppervlakte waarvan de neerslag tot afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhardoppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. Dakoppervlakken worden horizontaal gemeten.

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen,door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, diein dezelfde woning woont/wonen.

Een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat toepassing van dehospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte meteen verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medischadviseur kan worden aangetoond.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes,duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Het bestemmingsplan 'Zandberg, Cimburgalaan 120' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2021204004-ON01 van de gemeente Breda.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, eenseksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik,verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

Een woning waarvan het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi’s, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

het voeren van een huishouden in een woning.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.
• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van ecologische en landschappelijke waarden;
2. groen;
3. waterhuishouding, waterberging, waterlopen;
4. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overhangende bouwdelen' tevens een overhangend dak van een woning, met dien verstande dat verlichting aan, van of op deze bouwdelen niet is toegestaan.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen en ophogen van gronden;
   2. het aanplanten of verwijderen van bomen en/of houtgewassen alsmede het aanleggen en/of aanplanten van landschapselementen
   3. ;het vellen of rooien van houtgewas als bos, houtsingels, boomgroepen, struwelen, alsmede het verwijderen van landschapselementen als poelen, moerasjes en ruigten;
   4. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen;
   5. het aanleggen van voorzieningen ten behoeve van het extensief recreatief medegebruik;
   6. het aanbrengen van drainage;
   7. het aanleggen van ondergrondse of bovengrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies;
2. Het onder a. vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
   1. het normale onderhoud betreffen;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.
3. De in onder a. genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ecologische en/of landschappelijke waarden van de gronden.

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

met daarbij behorend(e):

2. groen;
3. nutsvoorzieningen;
4. parkeren;
5. speelvoorzieningen;
6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het oprichten van bebouwing is uitsluitend toegestaan indien wordt voorzien in een waterbergingsvoorziening metvoldoende capaciteit. De capaciteit van de waterbergingsvoorziening wordt als volgt berekend:

1. Minimaal 7 liter per m² afwaterend verhard oppervlak bij het vervangen van bestaande afwaterende verharding.
2. Minimaal 78 liter per m² afwaterend verhard oppervlak voor de toename in afwaterend verhard oppervlak ten opzichte van de bestaande situatie.
3. In afwijking van het bepaalde onder b. mag voor de toename in afwaterend verhard oppervlak worden voorzien in een waterbergingsvoorziening met een capaciteit van minimaal 60 liter per m² wanneer er sprake is van een duurzame invulling van de waterbergingsvoorziening.
4. Een groen dak wordt niet als afwaterend verhard oppervlak aangemerkt wanneer de capaciteit van deze waterbergingsvoorziening minimaal 20 liter per m² bedraagt.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 9:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;
   2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;
   3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;
   4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrechtmag zijn.

2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;
   2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;
   3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;
   4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. Op de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mag niet worden gebouwd.
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlaktevan het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m² en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaandmaaiveld.
3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben wordenverwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

De voor 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en het herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden binnen het beschermd stadsgezicht.

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen geldt voor het bouwen van bouwwerken dat het vergroten en/of veranderen van de bestaande bebouwing uitsluitend is toegestaan, indien de vergroting en/of verandering uitsluitend zichtbaar is ter plaatse van het achtererfgebied.

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2 teneinde:
   1. de bestaande bebouwing te vergroten en/of te veranderen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op
      1. bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;
      2. dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen
      3. gevelindeling naar ramen, deuren en erkers;
   2. het verbouwen van twee zijdelings aan elkaar grenzende gebouwen, op geen van welke deze ontheffingeerder is toegepast, tot één geheel, mits:
      1. er geen (delen van) muren worden verwijderd met monumentale waarden;
      2. de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig wordt aangetast.
2. Alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

De voor ‘Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor:

1. waterkeringen;
2. waterhuishoudkundige en/of waterstaatkundige functies;
3. waterlopen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.2, voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen, met dien verstande dat:

1. vooraf advies wordt ingewonnen bij de betreffende waterstaatbeheerder;
2. de bouwregels van de betreffende bestemmingen in acht worden genomen;
3. de belangen van de waterstaatbeheerder niet onevenredig worden geschaad.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanleggen, verbreden en verharden van wegen, paden, banen en andere oppervlakteverhardingen met een oppervlakte van meer dan 100 m²;
   3. het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indringen van voorwerpen;
   4. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
   5. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   6. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   7. het aanleggen van andere ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur.
2. Het onder a. vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
   1. het normale onderhoud betreffen;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.
3. De in onder a. genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige aantasting van de belangen van de waterheerder ontstaat of kan ontstaan.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvestingin verband met mantelzorg;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit
   4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur, waarbij toepassing van de hospitaregeling niet alskamerverhuur wordt aangemerkt.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

1. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - zoekgebied voor behoud van watersystemen' zijn de gronden tevens bestemd voor de verwezenlijking, het behoud en herstel van watersystemen.
2. Het oprichten van bebouwing, voor zover dit is toegelaten volgens de krachtens dit plan aan de gronden gegeven bestemmingen en planregels, is uitsluitend toegestaan indien het gebied hierdoor niet minder geschikt wordt voor de verwezenlijking, het behoud en het beheer van watersystemen.
3. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag oppervlakteverhardingen of verharde oppervlakte aan te brengen van meer dan 100 m² en/of gronden op te hogen.

1. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - zoekgebied voor ecologische verbindingszone' zijn de gronden tevens bestemd voor de verwezenlijking, het behoud en het beheer van een ecologische verbindingszone.
2. Het oprichten van bebouwing, voor zover dit is toegelaten volgens de krachtens dit plan aan de gronden gegeven bestemmingen en planregels, is uitsluitend toegestaan indien het gebied hierdoor niet minder geschikt wordt voor de verwezenlijking, het behoud en het beheer van een ecologische verbindingszone.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleidinggeven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen, of het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met deomvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels of de rechtsopvolgers daarvan;
3. De onder a. genoemde parkeergelegenheid moet in stand worden gehouden;
4. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.
3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

"Regels van het bestemmingsplan Zandberg, Cimburgalaan 120''.

Dit bestemmingplan voorziet in een aanpassing van het bestemmingsplan 'Zandberg' ter plaatse van de locatie Cimburgalaan 120. De aanleiding hiervoor is tweeledig:

• Voor de locatie zijn in 2021 en in 2022 in afwijking van het bestemmingsplan 'Zandberg' omgevingsvergunningen verleend voor de bouw van een nieuwe woning en vervolgens voor een terras bij de woning. Het terras bij de woning is gerealiseerd binnen het zoekgebied voor een ecologische verbindindingszone. In verband met dit zoekgebied wordt, als onderdeel van het toestaan van het terras bij de woning, een deel van de locatie als 'Natuur' bestemd. De vergunde afwijkingen ten opzichte van het bestemmingsplan 'Zandberg' zijn eveneens in dit bestemmingsplan opgenomen, zodat er een actueel planologisch kader is.
• Het bestemmingsplan 'Zandberg' kent aan de oostzijde ruimere bouwmogelijkheden aan de locatie toe dan ruimtelijk aanvaardbaar is. Deze ruime bouwmogelijkheden hebben een negatief effect op de (waarde van de) woningen aan de Baronielaan ten oosten van de locatie. In dit bestemmingsplan wordt het bouwvlak voor de locatie op circa 10 meter afstand van de percelen aan de Baronielaan gelegd, zodat planologisch gezien een ruimtelijk aanvaardbare situatie ontstaat.

Het 2.771 m² grote perceel aan de Cimburgalaan 120 ligt tussen de Mark en de achtertuinen van een aantal woningen aan de Baronielaan. Op het perceel was een woning aanwezig die inmiddels gesloopt is. Daar is een nieuwe woning voor in de plaats gekomen. Voor de bouw van deze woning is op 24 februari 2021 een omgevingsvergunning verleend.

Tussen de Mark en het perceel ligt een strook van circa 7 meter breed die in eigendom van de gemeente is. Deze strook heeft een groenbestemming en ligt binnen het zoekgebied voor een ecologische verbindindingszone. Binnen deze strook is voor een circa 24 m² groot overdekt terras bij de woning met uitzicht op de Mark een omgevingsvergunning verleend op 29 juli 2022. In eerste instantie was een terras met een oppervlakte van 32 m² aangevraagd. Om voldoende afstand tot de Mark te houden is de aanvraag gewijzigd naar een terras met een oppervlakte van 24 m². Het terras hangt over het talud heen en is met twee funderingspalen met de grond verbonden. Ter compensatie van het terras en om bij te dragen aan het kunnen verwezenlijken van de ecologische verbindingszone wordt circa 76 m² aan gronden met een woonbestemming aan de zuidzijde van de locatie als 'Natuur' bestemd en zodanig ingericht. Deze gronden zijn hieronder in groen aangegeven.

Afbeelding 1: Ligging van het perceel Cimburgalaan 120 met in groen de nieuwe natuurbestemming

Afbeelding 2: Impressie van de nieuwe woning (nog met het initieel aangevraagde terras van circa 32 m²)

Voor de locatie gelden op basis van het bestemmingsplan ‘Zandberg’ de bestemmingen 'Wonen' en 'Groen'. Op de gronden aan de westzijde zijn ook de dubbelbestemmingen 'Waterstaat - Waterkering' en 'Waarde - Archeologie' en de gebiedsaanduidingen 'zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen' en 'zoekgebied voor ecologische verbindingszone' van toepassing.

Afbeelding 3: Uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Zandberg’

Bestemming 'Wonen'
Binnen de bestemming ‘Wonen’ mogen uitsluitend ter plaatse van het bouwvlak gebouwen worden gebouwd. De nieuwe woning is aan de westzijde deels buiten het bouwvlak gebouwd in de vorm van het overdekte terras. Het bouwvlak beslaat vrijwel het gehele bestemmingsvlak en grenst aan de oostzijde aan meerdere woonpercelen aan de Baronielaan. Binnen het bouwvlak mag tot 12 meter hoog gebouwd worden.

De afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse bouwperceelgrenzen dient bij vrijstaande woningen minimaal 3 meter te bedragen. Aan de westzijde is niet aan het bestemmingsplan voldaan omdat op gronden met een groenbestemming in eigendom van de gemeente is gebouwd.

Aan- en uitbouwen dienen 1 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan te worden gebouwd. De nieuwe, vergunde garage bij de woning is voor de voorgevel van de nieuwe woning gerealiseerd.

Bestemming ‘Groen’
De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor groen, bermen, bomen, beplanting en water. Binnen deze bestemming zijn enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Een woning en woonfunctie passen niet binnen deze bestemming.

Dubbelbestemming ‘Waterstaat - Waterkering’
Op grond van de dubbelbestemming ‘Waterstaat - Waterkering’ zijn de gronden mede bestemd voor waterkeringen, waterhuishoudkundige en/of waterstaatkundige functies en waterlopen.

Binnen de dubbelbestemming zijn enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de dubbelbestemming toegestaan. Deze bouwwerken mogen maximaal 1,5 meter hoog zijn. Een woning en woonfunctie passen in beginsel niet binnen de dubbelbestemming.

Op basis van het bestemmingsplan is het college bevoegd om van de dubbelbestemming ‘Waterstaat - Waterkering’ af te wijken voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden. Hierbij geldt als voorwaarde dat de belangen van de waterstaatbeheerder niet onevenredig worden geschaad.

Dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie'
De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden. Er mag in beginsel niet worden gebouwd.

Gebiedsaanduidingen
Voor het westelijke deel van de nieuwbouw gelden de gebiedsaanduidingen ‘zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen’ en ‘zoekgebied voor ecologische verbindingszone’.

Ter plaatse van het zoekgebied voor behoud van watersystemen zijn de gronden tevens bestemd voor de verwezenlijking, het behoud en herstel van watersystemen. Het oprichten van bebouwing is uitsluitend toegestaan als het gebied hierdoor niet minder geschikt wordt voor de verwezenlijking, het behoud en het beheer van watersystemen. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag oppervlakteverhardingen of verharde oppervlakte aan te brengen van meer dan 100 m² en/of gronden op te hogen.

Ter plaatse van het zoekgebied voor een ecologische verbindingszone zijn de gronden tevens bestemd voor de verwezenlijking, het behoud en het beheer van een ecologische verbindingszone. Het oprichten van bebouwing is uitsluitend toegestaan indien het gebied hierdoor niet minder geschikt wordt voor de verwezenlijking, het behoud en het beheer van een ecologische verbindingszone.

Woning

Voor de bouw van de nieuwe woning op de locatie is op 24 februari 2021 een omgevingsvergunning verleend. Het aangevraagde bouwplan was in strijd met het bestemmingsplan 'Zandberg' omdat binnen de bestemming 'Wonen' onder andere is bepaald dat uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' gebouwen mogen worden gebouwd. Daarnaast geldt dat het bebouwingspercentage voor vrijstaande woningen niet meer mag bedragen dan 40% met een maximum van 400 m² en aan- en uitbouwen dienen 1 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan gebouwd te worden.

Het aangevraagde bouwplan voldeed hier niet aan omdat het bouwvlak werd overschreden. Het bebouwingspercentage bedraagt in de vergunde situatie circa 545 m². Hiervan is 398 m² gebouw, wat binnen de 400 m² grens ligt. Echter, bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals het terras en de muren van de verhoogde tuinen worden meegenomen in het bebouwingspercentage vanwege de constructieve verbondenheid met het hoofdgebouw en de palenfundering. Daarnaast is de garage voor de voorgevel gesitueerd wat in strijd is met de planregels van het bestemmingsplan 'Zandberg'.

Het aangevraagde bouwplan was ook in strijd met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', omdat meer dan 100 m² is verstoord. Ook was bouwen binnen de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' niet toegestaan.

In de afbeeldingen hieronder zijn de nieuwe woning en het nieuwe terras weergegeven.

De omgevingsvergunning voor de nieuwe woning is verleend waarbij onderstaande onderbouwing is gehanteerd. In verband met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is op basis van een archeologisch onderzoek geconcludeerd dat het bouwplan aanvaardbaar is.

Oppervlakte aan bebouwing
Stedenbouwkundig en landschappelijk gezien is het verhoogde terrein naast de woning ondergeschikt aan de bebouwingsoppervlakte die gevormd wordt door bebouwing. De lage muurtjes zijn veel minder zichtbaar en worden uit oogpunt van stedenbouw gezien als tuininrichting; een vormgegeven overgang tussen de plaats waar de bebouwing staat en de rest van de tuin. Aangezien terrasverharding op zich niet wordt gezien als bebouwingsoppervlakte, en het ruimtelijk gezien niet veel verschil uitmaakt of er zich tussen de muurtjes of tegels of bijvoorbeeld gazon bevindt, is het door muurtjes begrensde verhoogde terrein niet bezwaarlijk.

Bouwen voor de voorgevel
De woning maakt geen deel uit van een regulier straatbeeld met op elkaar uitgelijnde woningen. Het bouwen voor de voorgevel heeft daardoor geen invloed op een samenhangend bebouwingsbeeld van woningen ten opzichte van elkaar. Het gaat om een specifieke en eigenstandige situering en vormgeving van de woning op een groot perceel in een landschappelijke setting. De positie van de bebouwing voor de voorgevel is akkoord, aangezien het stedenbouwkundig wordt gezien als een specifiek ontwerp van eigenstandige bebouwing, die verder niet gebonden is aan een voorgeschreven plek van de voorgevel of positie van de bebouwing, maar waar juist vrijheid is in de stedenbouwkundige situering- en ontwerp.

Bouwen buiten bouwvlak
Het bouwvlak ligt op de positie van de woning wat meer naar het westen dan de overige ligging van het bouwvlak aan deze kant van het perceel; ten noorden van de woning op circa 3,5 meter van de perceelsgrens en ten zuiden van de woning op circa 4 meter. De woning steekt aan de zuidkant een klein stukje buiten het bouwvak. Echter het bestaande bouwvlak is specifiek ingetekend voor de voorheen aanwezige woning. Dat een verbouwde woning een wat andere footprint krijgt hangt vaak samen met de modernisering en is begrijpelijk. Daarnaast is het zo dat de nieuwe woning ook voor een groot deel niet wordt gebouwd in het deel van het bouwvlak dat naar het westen uitsteekt. De woning is qua footprint daarom minder aanwezig aan de kant van het water dan het bouwvlak toelaat. Stedenbouwkundig en landschappelijk is dit aanvaardbaar.

Afbeelding 4: Situatietekening van de vergunde woning met binnen de rode stippellijn het vergunde terras

Afbeelding 5: Geveltekening van de vergunde woning met binnen de rode stippellijn het vergunde terras

Terras

Het overhangende terras is gelegen binnen onder meer gronden met de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' en de gebiedsaanduidingen 'zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen' en 'zoekgebied voor ecologische verbindingszone'. De aangevraagde omgevingsvergunning diende daarom beoordeeld te worden in het kader van de aspecten natuur en water. De omgevingsvergunning is verleend op basis van onderstaande motivering, die onderdeel uitmaakt van de ruimtelijke onderbouwing voor het terras. Deze ruimtelijke onderbouwing is als bijlage 1 bij de toelichting van dit bestemmingsplan gevoegd.

Natuur
Ecologische verbindingszones zijn vaak langgerekte landschapselementen die als groene schakels de Brabantse natuurgebieden met elkaar verbinden. Om een ontwikkeling binnen zo'n zone toe te laten moet worden aangetoond dat de ecologische waarden – in dit geval de verbindingsfunctie – niet worden aangetast. De ecologische verbindingszone hoeft in de praktijk niet altijd over de volle lengte aan de voorgeschreven breedte te voldoen. Sommige onderdelen kunnen smaller zijn, zeker als met stapstenen wordt gewerkt. Hiervoor moet dan in het bestemmingsplan een concrete begrenzing van de gerealiseerde ecologische verbindingszone worden opgenomen met een daarbij passend beschermingsregime.

Ook de Mark is een ecologische verbindingszone. Dat betekent dat ecologisch groen langs de Mark gewenst is. Het verlies aan gronden met een groenbestemming ten behoeve van het overdekte terras van circa 24 m² wordt gecompenseerd door circa 76 m² aan gronden met een woonbestemming aan de zuidzijde van de locatie als natuur te bestemmen en zodanig in te richten (zie de afbeelding hieronder). Hierdoor wordt de verbindingsfunctie van de ecologische verbindingszone versterkt. Bureau Stadsnatuur heeft onderzoek gedaan naar de aanwezige ecologische waarden in relatie tot de aangevraagde bebouwing (zie bijlage 1 bij de ruimtelijke onderbouwing). Over de waterspitmuis wordt opgemerkt dat deze soort belang heeft bij de directe oeverzone en niet ter plaatse van het aangevraagde terras. Voor de waterspitsmuis worden door de aanwezigheid van het terras geen negatieve effecten verwacht. Geconcludeerd is dat de werkzaamheden geen invloed op de beschermde soorten hebben en dat nader onderzoek niet nodig is.

De definitieve aanplant en de instandhouding van de natuur zal zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk worden vastgelegd. Het zoekgebied voor ecologische verbindingszone zal omgezet worden in een permanente ecologische verbindingszone. Hier maakt de nieuwe natuur onderdeel van uit.

Water
Met het waterschap Brabantse Delta is voorafgaand aan de aanvraag omgevingsvergunning overleg gevoerd over het initiatiefplan. Het waterschap heeft aangegeven dat de waterkering ter plaatse is afgewaardeerd van ‘regionale waterkering’ naar ‘overige waterkering’. Dit wordt nog in de legger van het waterschap doorgevoerd. Het plan mag echter al getoetst worden aan de criteria voor overige waterkeringen, omdat het grondlichaam deze functie op dit moment reeds vervult.

De criteria en eisen voor bouwen in en nabij een overige waterkering zijn minder streng dan bij regionale waterkeringen. Voor overige waterkeringen geldt enkel het behoud van de bestaande hoogte. Er wordt niet getoetst op stabiliteit en tevens geldt hier geen profiel van vrije ruimte.

Het is van belang dat het beheer en onderhoud van de waterkering niet belemmerd wordt door het bouwwerk. De gemeente Breda is als grondeigenaar verantwoordelijk voor het onderhoud. Zoals onder het kopje ‘Natuur’ zal de gemeente afspraken vastleggen over het beheer en onderhoud van de gronden.

Het overdekte terras is ten aanzien van het watersysteem en het onderhoud aanvaardbaar mits de bestaande hoogte van de waterkering behouden blijft, geen kelder, kruipruimte of andere open ruimte onder het bouwwerk in de waterkering wordt aangebracht en passende afspraken worden vastgelegd over het onderhoud.

Aan deze voorwaarden is voldaan.

Ruimtelijk
In principe is bouwen in een gebied dat beleidsmatig als ecologische verbindingszone (en waterbergingsgebied) is aangeduid niet toegestaan. De aanvraag brengt echter zowel ecologische als ruimtelijke meerwaarde met zich mee. In ecologische zin omdat een deel van de ecologische verbindingszone ook daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. Een brede strook langs het water zal worden bestemd en ingericht als natuur en zal ook als zodanig beheerd worden. Daarnaast verbetert de ruimtelijke kwaliteit van de locatie sterk en daarmee wordt bijgedragen aan het streven in de (voorheen geldende) structuurvisie om het water een belangrijke identiteitsdrager van de stad te laten zijn: Breda Markstad.

Op het moment van de aanvraag had de locatie aan de Cimburgalaan 120 geen visuele en fysieke relatie met de Mark. De locatie ligt verscholen achter opgeschoten beplanting en de voormalige woning stond met een dichte zijgevel naar de Mark. Uit het oogpunt van duurzaam bouwen wordt de nieuwe woning op de fundering van de bestaande woning gebouwd. De nieuwe woning krijgt een meerzijdige oriëntatie waarbij er onder andere via het terras een verbinding wordt gelegd met de Mark. De architectonische stijl van de woning sluit aan bij die van de woningen aan de overzijde van de Mark, aan de Cimburgalaan, waardoor de nieuwbouw beter wordt ingebed in de stedenbouwkundige context. En de horizontaliteit in de architectonische opbouw zorgt voor een ruimtelijke versmelting van binnen en buiten, waardoor er een ruimtelijke relatie ontstaat tussen de nieuwbouw en de landschappelijke context. Zo worden natuur, architectuur, stedenbouw en landschap met elkaar verbonden.

Ecologische verbindgingszone

Op basis van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (Iov) zijn de gronden aan de Cimburgalaan 120 deels aangewezen als ‘Natuur Netwerk Brabant - ecologische verbindgingszone’. De ecologische verbindingszone (EVZ) ter plaatse is nog niet gerealiseerd. Volgens artikel 3.25 lid 3 van de Iov is artikel 3.15 (‘Bescherming Natuur Netwerk Brabant’) pas na realisatie van een EVZ van toepassing. Er is nog geen sprake van een gerealiseerde EVZ of van Natuur Netwerk Brabant. Artikel 3.25 van de Iov staat bij de beoordeling van de locatie daarom centraal.

Afbeelding 6: Kaart bij de Iov met de ligging van het ‘Natuur Netwerk Brabant - ecologische verbindgingszone’

Artikel 3.25 Iov

Artikel 3.25 van de Iov heeft betrekking op het werkingsgebied ‘Natuur Netwerk Brabant - ecologische verbindgingszone’ en kent geen verbod op het bouwen van nieuwe bouwwerken. In de toelichting van de Iov is aangegeven dat “binnen het werkingsgebied ecologische verbindingszone in Stedelijk gebied geen verbod op nieuwvestiging geldt. Binnen de ecologische verbindingszone zijn ontwikkelingen mogelijk als de verbindingsfunctie niet wordt aangetast”. Bij het beoordelen van de bebouwing binnen de EVZ dient nagegaan te worden of de verbindingsfunctie niet wordt aangetast. Na realisering van de EVZ – wat nog niet het geval is – is het beschermingsregime voor het NNB van toepassing. Van te realiseren EVZ kunnen sommige onderdelen smaller zijn en kan er met stapstenen gewerkt worden.

Artikel 3.25 lid 1 van de Iov luidt als volgt:

Een bestemmingsplan van toepassing op Natuur Netwerk Brabant - ecologische verbindingszone strekt tot verwezenlijking, het behoud en het beheer van een ecologische verbindingszone met een breedte van:

1. ten minste 50 meter in Stedelijk Gebied en in Verstedelijking Afweegbaar;
2. ten minste 25 meter in alle overige gebieden.

Uit dit artikel volgt dat het zoekgebied waarbinnen de EVZ ligt, een beschermingszone met een breedte van 50 meter in het bestemmingsplan krijgt. Inrichting, beheer en bescherming op perceelsniveau worden in het bestemmingsplan nader uitgewerkt. Bij het vergunnen van het terras is rekening gehouden met het zoekgebied voor de EVZ. Er is ecologisch onderzoek uitgevoerd en in de omgevingsvergunning zijn voorschriften opgenomen ter bescherming en verwezenlijking van de EVZ. Daarnaast is onderhavig bestemmingsplan voor de locatie in procedure gebracht, waarin op basis van de begrenzing in de Iov en in lijn met het bestemmingsplan ‘Zandberg’ een zoekgebied voor de ecologische verbindingszone is opgenomen. Aan het vereiste in artikel 3.25 lid 1 van de Iov wordt hiermee voldaan. Het plandeel dat in de Iov is aangewezen als ‘Natuur Netwerk Brabant - ecologische verbindingszone’ strekt tot de verwezenlijking, het behoud en het beheer van de ecologische verbindingszone op die gronden.

Het terras is op 10 meter afstand van de waterlijn gebleven. Deze afstand volgt uit het ‘Voorbeeldenboek ecologische verbindingszones Groene Schakels’, op basis waarvan voor deze locatie het inrichtingsmodel ‘Nat Kralensnoer’ van toepassing is. Voor dit model is in het voorbeeldenboek op pagina 21 het volgende opgenomen:

Omdat de zone meestal gerealiseerd wordt langs een waterloop of beek, is er in principe altijd een smalle corridor aanwezig, die bestaat uit de waterloop met zijn oevers. Onderbrekingen zullen dan ook beperkt zijn. De corridor is minimaal 10 meter breed, met daarin een mozaïek van (vochtig) bloemrijk grasland, struweel en natuurvriendelijke oevers.

De corridor van 10 meter – de afstand van de waterlijn – is iets anders dan de breedte van de totale EVZ.

Bij het realiseren van de EVZ wordt van grof naar fijn gewerkt. Allereerst geldt in algemene zin op basis van de Iov een zoekgebied van 50 meter breed, vervolgens wordt een visie opgesteld voor de inrichting van een specifieke EVZ en uiteindelijk wordt op locatieniveau bepaald hoe de realisatie van de EVZ eruit kan zien.

De Iov strekt tot de verwezenlijking, het behoud en het beheer van een ecologische verbindingszone. Daarbij worden geen nadere kwalitatieve voorwaarden gesteld aan de EVZ. Via het zoekgebied van 50 meter breed wordt, in het geval van de gemeente Breda, aan de hand van de ‘Realisatievisie ecologische verbindingszone de Mark, Aa of Weerijs en singels’ invulling gegeven aan de EVZ. Deze visie is gestoeld op vier pijlers, die het samen mogelijk maken om een functionerende EVZ door de stad aan te leggen. Eén van deze pijlers is het kiezen van realistische doelsoorten. Dit gebeurt op basis van beleid, welke soorten al in het leefgebied voorkomen en voor welke soorten de te verbinden gebieden in potentie geschikt zijn. Hieruit volgt dat de EVZ zich richt op otters en bevers, op de waterspitsmuis, de watervleermuis en op de vissen paling, aal en winde.

In de omgevingsvergunning en in het bestemmingsplan is de compensatie van de natuur opgenomen. Circa 76 m² aan gronden met een woonbestemming aan de zuidzijde van de locatie, aan de zuidzijde van de Mark, worden als ‘Natuur’ bestemd en zodanig ingericht. Hierdoor wordt de verbindingsfunctie van de ecologische verbindingszone versterkt. De voor ‘Natuur’ aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van ecologische en landschappelijke waarden. Het gebruik als tuin bij een woning is niet toegestaan en feitelijk ook niet aanwezig.

Waterberging

Op basis van de Iov is een deel van de locatie aangeduid als ‘Regionale waterberging'. Uitsluitend het oprichten van een gebouw ten dienste van de waterberging is toegestaan met een maximale bouwhoogte van 1,5 meter. Beperkingen dienen gesteld te worden aan het ophogen van gronden en het aanbrengen of wijzigen van kaden, voor zover deze activiteiten niet worden uitgevoerd in het kader van normaal beheer en onderhoud. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, kunnen toegestaan worden als onderbouwd wordt dat hierdoor het waterbergend vermogen van het gebied niet wordt belemmerd. Uit overleg met de provincie en het waterschap is gebleken dat de bestaande bebouwing op het perceel Cimburgalaan 120 geen beperking vormt voor de waterberging. In de regels van het bestemmingsplan is daarvoor de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterberging' opgenomen.

Behoud en herstel van watersystemen

Ook is op basis van de Iov een deel van de locatie aangeduid als 'Behoud en herstel van watersystemen'. Deze functie strekt mede tot de verwezenlijking en het behoud, beheer en herstel van watersystemen. Onder meer het oprichten van bebouwing en het aanbrengen van oppervlakteverhardingen of verharde oppervlakten dient beperkt te worden. In de regels van het bestemmingsplan is daarvoor de gebiedsaanduiding 'overige zone zoekgebied voor behoud van watersystemen' opgenomen.

In de Omgevingsvisie Breda 2040, vastgesteld op 21 oktober 2021, worden de ambities, doelen en maatschappelijke opgaven waar de gemeente voor staat geadresseerd. Beoogd wordt hiermee perspectief te bieden voor de grote opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. De ambitie hierbij luidt: 'Breda, een grenzeloze, gastvrije en groene gemeenschap, is toekomstgericht en stelt de kwaliteit van leven voorop'. Aan de hand van de twee hoofdopgaven 'Sterk Breda' en 'Veerkrachtig Breda' worden, op basis van de kernwaarden grenzeloos, gastvrij en groen, de opgaven en doelstellingen nader uitgewerkt. Het Bredaas Mozaïek vormt de basis voor de stedenbouwkundige afweging van ruimtelijke initiatieven en biedt een stedenbouwkundige context voor de (her)inrichting van de openbare ruimte.

De gemeente Breda richt zich op de ecologische verbindingszone voor water- en oevergebonden natuur. Deze ecologische verbinding loopt via de Mark, Aa of Weerijs en de singels (alle Natuurnetwerk Brabant), dwars door de stad in noordelijke richting. Gewerkt wordt aan innovatieve oplossingen om het deel van de ecologische verbindingszone dat binnen de bebouwde kom ligt genoeg robuustheid te geven. Een ecologische verbindingszone gelegen in het stedelijk gebied moet gemiddeld 50 meter breed zijn. Het is in de bebouwde kom op veel plekken niet mogelijk om een zone van 50 meter breed natuurlijk in te richten. Hiervoor moeten innovatieve oplossingen worden bedacht, zoals het optimaliseren van stapstenen, natuurinclusief bouwen, het oprichten van ‘Natuurfabrieken’ etc. Dit krijgt nader vorm in een integrale ecologische visie voor de beken en singels in de stad, waar de aanliggende parken onderdeel van uit maken.

Zoals hiervoor over de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is aangegeven, past de situatie aan de Cimburgalaan 120 binnen het gestelde in de Omgevingsvisie Breda 2040 ten aanzien van het realiseren van ecologische verbindingszones.

Dit bestemmingsplan gaat uit van de situatie die is toegestaan op basis van de twee verleende omgevingsvergunningen. Er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Onderzoek naar verschillende milieuaspecten als gevolg van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is dan ook niet aan de orde.

Voor de motivering van de twee verleende omgevingsvergunningen wordt verwezen naar de onderbouwing in paragraaf 2.3 en naar de ruimtelijke onderbouwing voor het terras die als bijlage 1 bij deze toelichting is opgenomen.

Een deel van het plangebied krijgt daarnaast een natuurbestemming. Dit komt voort uit een voorwaarde die gesteld is in het kader van de omgevingsvergunning voor het terras. Met dit bestemmingsplan wordt aan de gestelde voorwaarde voldaan om het verlies aan gronden met een groenbestemming binnen het zoekgebied voor een ecologische verbindingszone te compenseren.

In het kader van de omgevingsvergunning voor de nieuwe woning is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Op basis van dit onderzoek is het gebied grotendeels vrijgegeven in een selectiebesluit van 28 oktober 2020. In lijn met het selectiebesluit is het gebied met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' in dit bestemmingsplan verkleind.

Het aanpassen van het bouwvlak zoals dat geldt op basis van het bestemmingsplan 'Zandberg' komt voort uit meerdere planschadeaanvragen van bewoners van woningen aan de Baronielaan. Uit de beoordeling van deze planschadeaanvragen is gebleken dat de waarde van meerdere woningen aan de Baronielaan door het ruime bouwvlak gedaald is. Zwaarwegend is bovendien dat op basis van de bouwmogelijkheden van het bestemmingsplan 'Zandberg' een stedenbouwkundig ongewenste situatie kan ontstaan, zoals een 12 meter hoog hoofdgebouw op 3 meter van de perceelsgrenzen van de woningen aan de Baronielaan. Om een buffer te realiseren is het bouwvlak waarbinnen een hoofdgebouw op de locatie aan de Cimburgalaan 120 mogelijk is op circa 10 meter van de perceelsgrenzen gelegd.

De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Artikel 3 Natuur

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van ecologische en landschappelijke waarden, groen, waterhuishouding, waterberging en waterlopen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - overhangende bouwdelen' is een tevens het overhangende dak van de woning toegestaan. Ter bescherming van de (water)vleermuis is verlichting aan deze bouwdelen niet toegestaan.

Artikel 4 Wonen

Binnen de bestemming ‘Wonen’ is 1 woning toegestaan. Het gebruik van het terras (ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - terras') voor wonen is uitsluitend toegestaan wanneer ter plaatse van de bestemming 'Natuur' de natuurrealisatie wordt aangelegd en in stand wordt gehouden.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

Met deze dubbelbestemming worden de binnen het plangebied resterende mogelijke archeologische waarden beschermd.

Artikel 6 Waarde - Beschermd stadsgezicht

Deze dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomendebestemmingen, mede bestemd voor het behoud en het herstel van actuele en het benutten van potentiëlecultuurhistorische waarden binnen het beschermd stadsgezicht.

Artikel 7 Waterstaat - Waterkering

Deze dubbelbestemming is opgenomen om de belangen ten aanzien van de waterkering te beschermen.

Artikel 8 Antidubbeltelbepaling

Het doel van de antidubbeltelbepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 9 Algemene bouwregels

Als de bestaande maatvoering afwijkt van wat in deze planregels is bepaald, mag de afwijkende maatvoering worden gehandhaafd of vernieuwd.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn enkele algemene gebruiksregels opgenomen.

Artikel 11 Algemene aanduidingsregels

Binnen het plangebied zijn de gebiedsaanduidingen 'overige zone - zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen' en 'overige zone - zoekgebied voor ecologische verbindingszone' opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone zoekgebied voor behoud van watersystemen' zijn de grondentevens bestemd voor de verwezenlijking, het behoud en herstel van watersystemen. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - zoekgebied voor ecologische verbindingszone' zijn de grondentevens bestemd voor de verwezenlijking, het behoud en het beheer van een ecologische verbindingszone.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels

Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene bevoegdheid tot afwijken opgenomen.De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.

Artikel 13 Overige regels

In deze bepaling is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels.

Artikel 14 Overgangsrecht

In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Artikel 15 Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderhavige bestemmingsplan Zandberg, Cimburgalaan 120.

Dit bestemmingsplan voorziet in een planologische doorvertaling van twee verleende omgevingsvergunningen en een aanpassing van het bouwvlak. De plankosten komen voor rekening van de gemeente Breda.

Op 20 april 2023 is de 'Participatieleidraad: Breda Brengt het Samen' vastgesteld. De participatieleidraad is van toepassing op ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. De participatieleidraad vormt de basis voor een zorgvuldig proces, met ruimte om informatie te delen en het goede gesprek te voeren. Samengevat: de Participatieleidraad borgt dat in een vroeg stadium alle belanghebbende zijn betrokken bij de planvorming.

De mate van participatie kent in Breda 4 niveaus. Waarbij de intensiteit van wederzijdse betrokkenheid verschilt. Per initiatief/beleid wordt door initiatiefnemer gekeken welk niveau mogelijk/wenselijk is.

Niveau 0: Informeren +

Initiatiefnemer brengt de belanghebbenden vroegtijdig op de hoogte van het plan en kan hiervoor het hele scala van communicatiemiddelen gebruiken. De initiatiefnemer doet inspanningen om alle belanghebbenden te bereiken. De belanghebbenden hebben geen formele inbreng en zijn voornamelijk toehoorder.

Niveau 1: Raadplegen

Initiatiefnemer gaat in gesprek met belanghebbenden en vraagt belanghebbenden naar mening, ervaringen en ideeën over het initiatief/beleid. De initiatiefnemer bepaalt zelf de agenda en luistert naar de input van de belanghebbenden. De initiatiefnemer hoeft de input niet te gebruiken en motiveert waarom hij/zij de input wel/niet verwerkt.

Niveau 2: Adviseren

Initiatiefnemer gaat in gesprek met belanghebbenden en vraagt belanghebbenden om advies over het initiatief/beleid. Belanghebbenden kunnen problemen aankaarten en oplossingen aandragen. De initiatiefnemer gebruikt de opbrengsten bij de verdere uitwerking van het plan. De input en oplossingen kunnen bijdragen aan een beter plan en voor meer draagvlak zorgen. Als de initiatiefnemer de opbrengsten niet gebruikt of afwijkt, dient hij/zij dit te motiveren/te bespreken met de belanghebbenden gedurende het proces.

Niveau 3: Coproduceren

Initiatiefnemer vraagt belanghebbenden om actief mee te doen in de ontwikkeling van het plan. Samen bepalen ze de agenda, uitgangspunten en eventueel de inrichting van het proces. Samen zoeken ze naar oplossingen en maken ze keuzes. Initiatiefnemer verbindt zich aan de gekozen oplossingen bij de uitwerking van het plan.

Toepassing

Op dit bestemmingsplan is Niveau 0 toegepast. Een hoger niveau van participatie wekt ten onrechte de verwachting dat het onderhavig plan nog nader uitgewerkt moet worden en dat omwonenden invloed kunnen uitoefenen op keuzes in het plan. Het bestemmingsplan voorziet in een planologische vertaling van twee omgevingsvergunningen en een aanpassing van een ruimtelijke aanvaardbaar bouwvlak. Er is weinig ruimte om het bestemmingsplan anders vorm te geven. In verband met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is een Breda Bericht in de directe omgeving van het plangebied verspreid.

Het concept ontwerpbestemmingsplan is overeenkomstig artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voor vooroverleg gezonden naar de volgende instanties:

• Provincie Noord-Brabant
• Waterschap Brabantse Delta
• Brandweer

De provincie heeft op 23 oktober 2023 per brief aangegeven dat het bestemmingsplan is in overeenstemming is met de provinciale belangen, zoals die zijn verwoord in de Brabantse Omgevingsvisie en de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

Het waterschap heeft op 22 november 2023 per e-mail aangegeven dat het in juni 2022 voor het overdekte terras een vergunning heeft verleend en dat het terras dus binnen het beleid past. Er zijn verder geen op- of aanmerkingen.

Nadat het vooroverleg is afgerond, wordt met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende de terinzagelegging van zes weken kan een ieder een zienswijze op het bestemmingsplan indienen. Deze zienswijzen kunnen aanleiding zijn om het plan op onderdelen aan te passen voordat het plan ter vaststelling wordt voorgelegdaan de gemeenteraad.

Na vaststelling wordt het plan wederom zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.