het plan Buitengebied Teteringen, wijzigingsplan Hoeveneind 73 van de gemeente Breda;

de verbeelding (plankaart) van het bestemmingsplan Buitengebied Teteringen, wijzigingsplan Hoeveneind 73 bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0758.BW2015232002-0401 met bijbehorende regels en toelichting;

een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en een zodanige ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is en waarbij degene die de activiteiten uitoefent tevens de (hoofd)bewoner is;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren met uitzondering van intensieve veehouderijen welke alleen zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'intensieve veehouderij';

bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan, dan wel zoals die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een authentieke agrarische bedrijfswoning waarbij de bedrijfsruimte (vroeger meestal de veestal) zodanig is geïntegreerd in de bouwmassa dat woning en bedrijfsruimte als een architectonische eenheid moet worden beschouwd.

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw dat in bouwkundig opzicht en qua gebruik ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

alle gebouwen welke zijn aangewezen als gemeentelijke- en/of rijksmonument en de in bijlage 1 opgenomen panden alsmede die bebouwing waarbij na bouwhistorisch onderzoek is gebleken dat deze als cultuurhistorisch waardevol kan worden aangemerkt;

vormen van recreatie zoals wandelen, fietsen en paardrijden waarvoor gebruik wordt gemaakt van bestaande infrastructurele voorzieningen zoals wandel-, fiets- en ruiterpaden;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmeting, dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

bebouwing dat op grond van een onherroepelijke bouw- of omgevingsvergunning is gebouwd of gebouwd kan worden dan wel bebouwing dat niet langer kan worden gewraakt;

1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

2. indien in of op het water wordt gebouwd het Nieuw Amsterdams Peil (of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil);

3. in alle overige gevallen het afgewerkte maaiveld.

Bij toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

wordt gemeten buitenwerks en boven peil tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels en de buitenzijde van daken en dakkapellen met dien verstande dat:

1. bij woningen in gebouwen, die niet uitslutend voor bewonbing zijn bestemd de inhoud wordt gemeten boven de grondvloer van de woonlagen;

2. autoboxen, schuren en bergingen, voor zover groter dan 6 m2 aaneengesloten, bij de berekening van de inhoud van een woning niet buiten beschouwing blijven;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 0,50 meter bedraagt.

De op de kaart als zodanig aangegeven gronden zijn bestemd voor:

1. duurzaam agrarisch grondgebruik en agrarische bedrijfsuitoefening;

2. behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke, cultuurhistorische, archeologische en abiotische waarden;

3. extensief recreatief gebruik.

4. waterwinning voorzover gelegen binnen het op de plankaart aangegeven grondwaterbeschermingsgebied.

Op de als zodanig bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:

1. voorzieningen in de vorm van een gebouwtje ter bescherming van beregeningsinstallaties, met een oppervlak van maximaal 4 m² en een hoogte van maximaal 1,50 meter;

2. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, daaronder begrepen terreinafscheidingen tot een hoogte van maximaal 1,50 meter, ten dienste van het agrarisch grondgebruik en in de vorm van voorzieningen ten behoeve van het extensief recreatief gebruik zoals zitgelegenheden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 3.2 voor teeltondersteunende voorzieningen met dien verstande dat:

1. stellingenteelt en tijdelijke wandelkappen zijn toegestaan aansluitend aan het agrarisch bouwvlak met een maximale omvang van 1 ha, met uitzondering van de gebied gelegen binnen het op hulpkaart 1 als openheid aangeduide gebied en containervelden tot een maximale oppervlakte van 2 ha;

2. de bouw of aanleg van dergelijke voorzieningen geen onevenredige aantasting van het landschap tot gevolg hebben;

3. de bouw of aanleg van deze voorzieningen noodzakelijk zijn in het kader van een adequate exploitatie en de continuïteit van het agrarische bedrijf;

4. voldaan wordt aan de richtlijnen in het toetsingskader landschappelijke inrichting als opgenomen in het Landschapsbeleidsplan;

5. vooraf advies wordt ingewonnen van de Adviescommissie Agrarische Bouwaanvragen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening en met inachtneming van het bepaalde in artikel 6 van deze voorschriften deze bestemming:

1. te wijzigen in de bestemming “Landschapselementen” ten behoeve van de aanleg en instandhouding van houtwallen langs wegen en/of percelen;

2. te wijzigen in de bestemming “Agrarisch bouwblok A” ten behoeve van het vergroten en/of veranderen van de vorm van het agrarisch bouwvlak overeenkomstig het bepaalde in artikel 6, lid IV onder 1.

Ten aanzien van het uitvoeren van werken en/of werkzaamheden is het bepaalde in artikel 6, lid 6.4 van toepassing.

De voor Natuur aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. de duurzame instandhouding van natuurgebieden;

2. behoud, herstel en/of ontwikkeling van de aan de natuurgebieden eigen zijnde natuur- en hydrologische waarden;

3. behoud of versterking van de landschappelijke, cultuurhistorische en archeologische waarden;

4. extensief recreatief medegebruik.

Op of in de tot Natuur bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de genoemde bestemming worden gebouwd, waarbij de hoogte niet meer dan 1.50 meter mag bedragen en in de vorm van voorzieningen voor het extensief recreatief gebruik zoals zitgelegenheden.

Ten aanzien van het uitvoeren van werken en/of werkzaamheden is het bepaalde in artikel 6, lid 6.4 van toepassing.

De op de kaart als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. woondoeleinden met de daarbij behorende gebouwen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en tuinen en erven:

2. behoud en/of herstel van cultuurhistorische, landschappelijke en/of architectonische waarden van gebouwen die zijn voorzien van de aanduiding 'rijksmonument' of 'gemeentelijk monument'.

Op de als zodanig bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van en noodzakelijk voor de genoemde bestemming worden gebouwd met dien verstande dat:

1. per bestemmingsvlak ten hoogste één woning aanwezig mag zijn c.q. mag worden gebouwd;

2. de woning mag worden verbouwd, uitgebreid en vervangen met dien versytande dat de inhoud van de woning nooiit meer zal mogen bedragen dan 600 m3 met uitzondering van voormlaige boerderijen met geintegreerde bedrijfsruimten waarvan de inhoud gelijk mag zijn aan het bestaande bouwvolume onder de voorwaarde dat de boerderij in zijn oorspronkelijke karakter wordt gehandhaafd;

3. de goothoogte niet meer dan 4,50 meter en de bouwhoogte niet meer dan 9 meter mag bedragen met uitzondering van die woningen waarvan de maatvoering ten tijde van het in ontwerp ter inzage leggen van het plan reeds meer bedroeg mogen deze bestaande maten niet worden overschreden;

4. bijgebouwen zowel vrijstaand als aangebouwd mogen worden opgericht met dien verstande dat het gezamenlijke grondoppervlak maximaal 75 m2 bedraagt en de goothoogte maximaal 3 meter en bouwhoogfte maximaal 5 meter;

5. bouwwerekn, geen gebouwen zijnde tot een hoogte van maximaal 3 meter met uitzondering van erfafscheidingen waarvan de hoogte maximaal 2 meter mag bedragen.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde;

1. in de bestemmingsomschrijving voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep in een bijgebouw, onder de voorwaarde dat:

1. gelet op de ligging, omvang en uitoefening geen onevenredige schade wordt of kan worden toegebracht aan het woonmilieu;

2. maximaal 60 m2 van de oppervlkte van de aanwezige bijgebouwen hiervoor mag worden benut;

3. het niet betreft zodanige verkeersaantrekkende activiteiten tengevolge waarvan extra verkeersmaatregelen in de openbare ruimte, waaronder extra parkeervoorzieningen, noodzakelijk worden.

2. uitbreiding van de maximaal toegestane oppervlakte aan vrijstaande bijgebouwen als bedoeld in lid 4.2 onder d of de maximaal toegestane inhoud van de woning met 20% van respectievelijk het oppervlak dan wel de inhoud van te slopen vrijstaande bijgebouwen met dien verstande dat:

1. de gezamenlijke oppervlakte aan vrijstaande bijgebouwen niet groter wordt dan 200 m2;

2. een en ander dient ter vervanging van bij de woning aanwezige voormalige agrarische bedrijfsgebouwen die reeds een grotere oppervlakte hebben, kassen hierbij niet meegerekend;

3. de totale uitbreeiding van de woning op basis hiervan niet meer mag bedragen dan 150 m3 met dien verstande dat de woning geen grotere inhoud mag krijgen dan 750 m3.

3. tot splitsing van een boerderij inclusief de evejnhtueel geintegrerde voormalige bedrijfsruimte in maximaal 2 woningen met dien verstande dat:

1. dit slechts mogelijk is voor woningen die zijn aangewezen als rijks- of gemeentelijk monument;

2. splitsing niet mag leiden tot vergroting van de bestaande inhoud;

3. voormalige agrarische bedrijfsgebouwen worden gesloopt tot 20 % van de oppervlakte met een maximum van 100 m2 per woning tenzij cultuurhistorische of architectonische waarden van deze gebouwen zich hiertegen verzetten.

De voor Waarde-archeologie aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen (basisbestemming), bestemd voor bescherming en veiligstelling van archeologische waarden ter plaatse.

Binnen de tot Waarde-archeologie bestemde gronden is het niet toegestaan te bouwen, met uitzondering van:

1. gebouwen ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft;

2. voorzover het betreft het oprichten van gebouwen of een uitbreiding van gebouwen met een oppervlakte van maximaal 100 m²;

3. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

4. de gebieden die zijn vrijgegeven middels een door of namens burgemeester en wethouders afgegeven selectiebesluit.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels indien op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn met dien verstande dat daarnaast ook voldaan moet worden aan het bepaalde in de basisbestemming.

Ten aanzien van het uitvoeren van werken en/of werkzaamheden is het bepaalde in artikel 7 lid 7.5 van toepassing met dien verstande dat aan een vergunning voorwaarden kunnen worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden. Geen omgevingsvergunning is vereist indien niet dieper dan 0,50 meter wordt ontgraven dan wel uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en door het aanleggen of het uitvoeren van de vergunningplichtige werken of werkzaamheden, dan wel de daaraan direct of indirect te verwachten gevolgen, geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond welke eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Indien het gebruik van gronden en bebouwing of de maatvoering van de bebouwing of het aantal woningen dat bestaat ten tijde van het in ontwerp ter inzage leggen van dit plan afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag dit legaal afwijkende gebruik, maatvoering c.q aantal woningen te allen tijde worden gehandhaafd en vernieuwd.

2. Voor het bouwen van geheel of gedeeltelijk beneden het maaiveld gelegen gebouwen gelden de volgende bepalingen:

1. het bouwen van bedoelde ruimten is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak onder het gehele gebouw of een gedeelte van het gebouw dat geheel boven het maaiveld is gelegen;

2. het bouwen van bedoelde ruimten is uitsluitend toegestaan tot 1 bouwlaag met een bouwdiepte van maximaal 4 meter onder peil.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de gegeven bestemming. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen gebruik van gebouwen en gronden voor een seksinrichting of gebruik van gebouwen voor smart-, head- en growshops of een combinatie daarvan.

2. Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid a, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, en gelet op het bepaalde in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen op de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsregels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders binnen de nader aangeduide gebieden, onder verwijzing naar de tabel van omgevingsvergunningen en gebruiksverboden, de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren:
   
   Bodem

1. Het verlagen, vergraven, ophogen of egaliseren van de bodem, waaronder ook begrepen de aanleg van leidingen.

2. Het diepploegen, diepwoelen of het uitvoeren van andere ingrepen in de bodem, allen dieper dan 0,50 meter.

3. Het aanleggen en/of verharden van bedrijfswegen, onderhoudspaden, paden voor dagrecreatief medegebruik, dan wel het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; voor zover groter dan 1250 m2 als het veepaden betreft op huiskavels van weidebedrijven of eigen agrarische bedrijfswegen, direct aanlsuitend op een bestemming 'agrarisch bouwvlak' betreft; voor zover groter dan 200 m2 als het overige verhardingen betreft;

4. Het als tijdelijk teeltondersteunend aanbrengen van teeltfolies en tunnels lager dan 0,50 meter of andere teeltvoorzieningen (voor zover geen bouwwerken zijnde);

Beplanting/grondgebruik

5. Het vellen of rooien van houtgewas als bos, houtsingels, boomgroepen alsmede het verwijderen van landschapselementen als poelen, moerasjes en ruigten.

6. Het beplanten van gronden met houtgewas (bos heesters) alsmede het aanleggen en/of aanplanten van landschapselementen.

7. Het beplanten van gronden met opgaand houtgewas ten behoeve van de boomteelt.

8. Het permanent, voor een aaneengesloten periode langer dan 2 jaar, omzetten van grasland in bouwland;

9. het scheuren van grasland ten behoeve van graslandverbetering;
   
   Water

10. Het graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten of anderszins herprofileren van vaarten, waterlopen, sloten en greppels.

11. Het beïnvloeden van de grondwaterstand door de aanleg van een werk voor bemaling, onderbemaling of drainage.

2. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder 5.4 onder a is slechts toelaatbaar, indien door die werken en/of werkzaamheden de natuur- en landschappelijke waarden en de cultuurhistorische en archeologische waarden op deze gronden niet in onevenredige mate worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het behoud, de versterking en/of het herstel van die waarden niet in onevenredige mate worden verkleind en indien een afweging van de in het geding zijnde belangen, waaronder begrepen het verkeersbelang, tot uitkomst heeft, dat een omgevingsvergunning in redelijkheid niet kan worden geweigerd.
   

3. Het bepaalde onder 5.4 onder a is niet van toepassing op:

1. werken en/of werkzaamheden van geringe omvang en uit planologisch oogpunt van ondergeschikt belang gericht op en noodzakelijk voor het normale onderhoud of beheer van de gronden of de instandhouding van het gebied, waaronder begrepen de normale agrarische bedrijfsvoering en de normale beheerswerkzaamheden door natuurbeherende instanties;

2. werken en/of werkzaamheden die onderdeel zijn van een door Gedeputeerde Staten in het kader van de landinrichting goedgekeurd plan van wegen en waterlopen of goedgekeurd landschapsplan;

3. werken en/of werkzaamheden welke worden uitgevoerd in een beschermd natuurmonument in de zin van de Natuurbeschermingswet en handelingen opleveren waarvoor ingevolge artikel 13 van die Wet een vergunning van de Minister bedoeld in genoemde wet is vereist, dan wel handelingen welke zijn voorzien in een beheersplan als bedoeld in artikel 14 van die Wet;

4. indien voor bedoelde werken en/of werkzaamheden een vergunning/ontheffing op grond van de Keur van het Waterschap Brabantse Delta en/of de Verordening Waterhuishouding Noord-Brabant 1997 -of latere gewijzigde regelgeving ter zake - noodzakelijk is;
   

4. Voor zover in de "Tabel omgevingsvergunningen" werken en/of werkzaamheden zijn aangeduid met de letter S is het verboden de betreffende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren binnen de aangegeven bestemmingen. Het aldaar uitvoeren of laten uitvoeren van de betreffende werken en/of werkzaamheden wordt in elk geval aangemerkt als strijdig gebruik.

Tabel van omgevingsvergunningen en gebruiksverboden

+: toegestaan

A: omgevingsvergunning vereist

S: strijdig gebruik

[Type hier uw tekst]

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd mits de bestaande afwijkingen naar de aard en afmetringen niet worden vergroot

2. geheel of gedeeltelijk woren vernieuwd, indien zij zijn verwoest door een calamiteit, mits

1. de afwijkingen ten opzichte van het plan naar situatie, aard en afmetingen noiet worden vergroot, behoudens een eventuele uitbreiding als bedoeld in lid b

2. binnen twee jaar na het tenietgaan de omgevingsvergunning zal zijn aangevraagd.

2. Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken voor het eenmalig uitbreiden van de in lid a bedoelde bouwwerken, met dien verstande dat de uitbreiding ten hoogste 10% van de op het tijdstip van het in ontwerp ter inzage leggen van het plan bestaande maatvoering met betrekking tot de hoogte, breedte en diepte mag bedragen, mits door deze uitbreiding de afwijking van het plan niet wordt vergroot.

1. Het op het tijdstip van het rechtskracht verkrijgen van het plan bestaande gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat met de in het plan aangerwezen bestemmingen in strijd is, mag worden voortgezet, tenzij dit gebruik reeds strijdig is met het tot dat tijdstip geldende bestemmingsplan en is of wordt gewraakt.

2. Het bestaanded gebruik als bedoeld onder a mag worden gewijxzigd in een ander met het plan strijdige gebruik mits de afwijking van het plan naar aard niet wordt vergroot.

Deze planregels kunnen worden aangehaald onder de titel:

Planregels deel uitmakende van het bestemmingsplan 'Buitengebied Teteringen, wijzigingsplan Hoeveneind 73' van de gemeente Breda.

Door de erven de Jong, Hoeveneind 73 te Breda verzocht de agrarische bestemming van de locatie Hoeveneind 73 te Teteringen te wijzigen in een woonbestemming. Wijziging van het bestemmingsplan is verzocht omdat het bijbehorende agrarisch bedrijf, is vrijgekomen na het overlieden van de eigenaar . De bedrijfsmatige agrarische activiteiten zijn ter plaatse al langere tijd geleden beëindigd. Gebleken is dat in de agrarische sector geen interesse is voor het object en daarom ligt en verzoek tot wijziging van de bestemming naar wonen in de reden.

Op de betreffende locatie is jarenlang een agrarisch bedrijf geëxploiteerd door de eigenaar. De bedrijfsactiviteiten zijn beëindigd en nadien hobbymatig voortgezet. De erven willen het object verkopen. Op de bijbehorende gronden bevinden zich een boerderij met geïntegreerde stal met een tweetal bedrijfsgebouwen. Het object is gelegen op enige afstand (ruim 60 meter) van een geitenhouderij.

Van kracht is het bestemmingsplan "Buitengebied Teteringen” vastgesteld door de gemeenteraad op 21 oktober 2004 en onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 31 mei 2006.

Op de locatie Hoeveneind 73 is thans een voormalige agrarische bedrijfswoning aanwezig met een aantal bijgebouwen (voormalige bedrijfsgebouwen) De locatie heeft in het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Teteringen een agrarische bestemming. De woning en de gronden zijn niet meer voor agrarische doeleinden in gebruik en de locatie is inmniddels verkocht iemand die ter plaatse wil gaan wonen.

In de bedrijfswoning zal de nieuwe eigenaar zijn woonverblijf hebben en de bijgebouwen zullen als bijgebouw gebruikt gaan worden voor de woonbestemming. Om dit juridisch mogelijk te maken zal via dit wijzigingsplan de agrarische bestemming moeten worden omgezet naar een woonbestemming.

Van kracht is het bestemmingsplan 'Buitengebied Teteringen'

De gronden en opstallen aan de Hoeveneind 73 te Teteringen zijn in het bestemmingsplan Buitengebied Teteringen opgenomen binnen de bestemming 'Agrarisch bouwvlak A’. Op grond van het bepaalde in artikel 6, lid IV onder 2 van dit bestemmingsplan zijn burgemeester en wethouders bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van het wijzigen van de bestemming 'Agrarisch bouwvlak A' in de bestemming 'Woondoeleinden' onder de volgende voorwaarden:

1. gebleken is dat de locatie ongeschikt is voor agrarisch hergebruik;

2. sanering in redelijkheid niet kan worden verlangd;

3. de agrarische ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen bedrijven niet worden beperkt;

4. aan cultuurhistorische, landschappelijke of natuurlijke waarden geen onevenredige schade wordt toegebracht ;

5. mits de voormalige bedrijfsgebouwen worden gesloopt waarbij 15% met een maximum van 200 m2 mag worden gehandhaafd als bijgebouw tenzij dwingende redenen (rijksmonument, gemeentelijk monument of cultuurhistorisch of architectonisch waardevol) anders noodzaakt;

Het verzoek is getoetst aan de voorwaarden uit het geldende bestemmingsplan en , vanwege het feit dat sinds 2011 een Verordening ruimte van de provincie Noord-Brabant van kracht is ook aan de meest recente versie hiervan (2014) is het volgende geconcludeerd.

Toets voorwaarden bestemmingsplan

Ad 1. De onderhavige locatie heeft al lange tijd te koop gestaan en dan met als agrarisch bedrijf. Er is echter vanuit de agrarische wereld geen belangstelling voor dit object en wel om de volgende redenen. De bijbehorende grond is te beperkt om hierop nog een renderend agrarisch bedrijf te vestigen. Extra aankoop van grond is praktisch onmogelijk omdat deze niet voorhanden zijn.

Bovendien zijn de bestaande bedrijfsgebouwen dusdanig verouderd dat deze, met name uit financieel oogpunt(hoge renovatie- of vervangingskosten) niet interessant zijn voor een startende ondernemer. Er is wel interesse getoond voor de bij het bedrijf behorende grond. Nu verkoop binnen de agrarische bestemming niet te verwachten is ligt een omzetting van de bestemming naar een woonbestemming voor de hand.

Ad 2. Sanering ligt niet in de reden vanwege het feit dat dit een aanzienlijke kapitaalvernietiging met zich zal brengen. Bovendien is hier sprake van een cultuurhistorisch waardevolle bedrijfswoning met aangebouwde stal die bij voorkeur behouden moet blijven.

Ad 3. De omzetting van de bestemming zal geen nadelige gevolgen hebben voor de omliggende bedrijven. Achter de onderhavige locatie ( aan de Blauwhoefsedreef) ligt een geitenfokkerij maar de afstand tussen dit bedrijf en de onderhavige woning (ruim 67 meter), die op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer minimaal 60 meter moet bedragen, is voldoende om hieraan te kunnen voldoen. Het betreffende bedrijf zal door de omzetting dan ook niet worden belemmerd in zijn ontwikkelingsmogelijkheden.

Ad 4. Met het omzetten van de bestemming naar de bestemming 'Woondoeleinden 'zullen de genoemde waarden niet onevenredig worden aangetast. Die blijven gelijk of zullen wellicht nog worden verbeterd waarvoor ter motivering wordt verwezen naar de tekst onder het kopje Verordening ruimte 2014.

Ad 5. Hieraan kan worden voldaan. Met de komst van de Verordening ruimte zijn hierover echter nieuwe afspraken gemaakt in het kader van de kwaliteitsverbetering landschap. Voor de motivering wordt ook hier verwezen naar de tekst onder het kopje Verordening ruimte 2014.

Verordening ruimte 2014

Deze verordening is van toepassing op het onderhavige wijzigingsplan. Hierin zij regels gegeven met betrekking tot de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied ( Vr 2014: bouwactiviteiten en planologische gebruiksactiviteiten waarvoor een wijziging van het planologische regime nodig is) bepaalt de Verordening ruimte 2014 dat de initiatiefnemer zorgt voor een investering in het landschap om daarmee het verlies aan omgevingskwaliteit te beperken. In principe wordt hierbij uitgegaan van de realisering van een fysieke prestatie op de projectlocatie en/of de directe projectomgeving. Indien dat niet mogelijk is, is de storting van een bijdrage in een gemeentelijk groenfonds een alternatief. Regionaal is in overleg met de provincie een handreiking opgesteld die via het regionaal ruimtelijk overleg is vastgesteld.

Deze regeling voor kwaliteitsverbetering van het landschap is zo opgezet dat de gemeente zelf nader vorm kan geven aan de regeling uiteraard met inachtneming van hetgeen hierover regionaal is afgesproken. Dit betekent daarnaast ook dat een bestemmingsplan de nodige ruimtelijke randvoorwaarden dient te bevatten ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen.

In de recente bestemmingsplannen buitengebied is de kwaliteitsverbetering van het landschap nader uitgewerkt in een regionale notitie (vastgesteld door het Regionaal Ruimtelijk Overleg). Deze notitie is in de gemeente Breda verder doorvertaald in de Landschapsinvesteringsregeling Breda. Deze wordt als bijlage aan de planregels toegevoegd. In het bestemmingsplan wordt bij het mogelijk maken van een ruimtelijke ontwikkeling als een van de voorwaarden bepaald dat dan ook voldaan moet worden aan de genoemde landschapsinvesteringsregeling. De betreffende Landschapsinvesteringsregeling Breda is als bijlage de regels van onderhavig plan toegevoegd.

In het kader van deze Landschapsinvesteringsregeling Breda valt deze ruimtelijke ontwikkeling formeel in categorie 2 en dient een landschappelijke inpassing te worden gerealiseerd. Met belanghebbenden zijn hierover afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst met boetebeding die de realisatie van de landschappelijke inpassing moet borgen. Verder is in het onderhavige plan de locatie van de landschappelijke inpassing opgenomen met een bestemming Natuurgebied teneinde het behoud hiervan te kunnen garanderen. De landschappelijke inpassing is zodanig gepositioneerd dat deze ook een bijdrage levert aan het herstel en/of behoud van de aanwezige waarden.

In overleg met Brabants Landschap heeft de toekomstig eigenaar verder nog afspraken gemaakt om nog extra natuur aan te leggen op de bij hem in eigendom komende gronden. Dit zal ongeveer een oppervlakte van 3000 m2 in beslag gaan nemen. Op de bijgaande figuur is het inrichtingsplan weergegeven. Met Brabants Landschap zal de instandhouding via een overeenkomst worden geborgd en in de onderhavige wijziging zal dat extra gedeelte als extra zekerheid ook worden meegenomen met een natuurbestemming.

Goede ruimtelijke ordening

Met de ligging van het object op korte afstand van een geitenhouderij moet hier in het kader van de beoordeling of sprake is van goede ruimtelijke ordening bezien worden of sprake is en blijft van een goed woon- en leefklimaat. In dat kader wordt overwogen dat hier sprake is van een bestaande situatie waarin sprake is van een woning op korte afstand van een veehouderij. Een eventuele koper van het onderhavige object is of kan dan op de hoogte zijn van het feit dat dit een verminderd woon- en leefklimaat tot gevolg kan hebben en neemt op het moment van koop dus bewust die keuze. Op grond van jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zaaknummer 200909261/1/R3 r.o. 2.9.1) en vanwege het feit dat een goed woon- en leefklimaat wordt nagestreefd voor de bewoners van in de omgeving van een bedrijf staande hindergevoelige objecten, mag in zo'n geval worden aangenomen dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en klimaat.

Geconcludeerd mag worden dat het verzoek voldoet/kan voldoen aan de voorwaarden uit het

bestemmingsplan Buitengebied Teteringen tot wijziging van de bestemming en de Verordening ruimte 2014 kan hieraan medewerking worden gegeven.

Voorliggend wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, toelichting en planregels.

De verbeelding volstaat met het aangeven van de nieuwe bestemming ‘Woondoeleinden’ met een bestemmings- en bouwvlak. De planregels betreffen de regels welke behoren bij de in het plangebied opgenomen bestemmingen en de op alle bestemmingen betrekking hebbende artikelen uit het bestemmingsplan Buitengebied Teteringen.

Het onderhavige plan is een plan als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Ten aanzien van de procedure is het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht van kracht. Een en ander betekent dat het ontwerpplan gedurende 6 weken ter inzage zal worden gelegd tijdens welke termijn door belanghebbenden zienswijzen tegen dit wijzigingsplan kunnen worden ingediend waarna het plan kan worden vastgesteld door het college. Tegen het besluit van het college staat rechtstreeks