In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Ceresweg 16 Oude Pekela met identificatienummer NL.IMRO.0765.02BPCeresweg16-0401 van de gemeente Pekela;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het beroepsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, waarvan de omvang in een woning met bijbehorende gebouwen past en de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate behouden blijft; onder aan huis verbonden bedrijven worden tevens kapsalons en schoonheidssalons begrepen;

het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen, alsook het verkopen en/of het leveren, als ondergeschikte activiteit, van goederen die verband houden met het ambacht;

een door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van archeologie;

onderzoek (bureauonderzoek, booronderzoek, gravend onderzoek, begeleiding van bodemingrepen) verricht door een daartoe bevoegde instantie of onderneming;

een gebied met een daaraan toegekende hoge archeologische verwachting vanwege de kennis en wetenschap van de in dat gebied verwachte overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

een gebied met een daaraan toegekende archeologische waarde vanwege de kennis en wetenschap van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

de som van de oppervlakte van alle gebouwen op een bouwperceel;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een in het bestemmingsplan aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

een inrichting voor de bedrijfsmatige uitoefening van industrie, ambacht, handel, vervoer of nijverheid;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is;

een strook grond of water waaraan beperkingen kunnen worden opgelegd in verband met de veiligheid van ondergrondse en/of bovengrondse leidingen;

1. 1. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen;
2. 2. het onder 1 bedoelde geldt niet voor zover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende Beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de Beheersverordening, of een andere planologische toestemming;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een opvangplaats voor de tijdelijke opvang van huisdieren, waar het dier na verloop van tijd weer wordt opgehaald door de eigenaren, bijvoorbeeld na vakantie.

een al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, waarbij het bestemmingsplan die inrichting niet verbiedt;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een object als bedoeld in artikel 1, sub l van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

gebruikswerkzaamheden die niet leiden tot verstoring van de ongeroerde bodem of verstoring van het reliëf;

onderhoudswerkzaamheden, als het vervangen van bestrating en dergelijke, die niet leiden tot verstoring van de ongeroerde bodem;

het gebruik van een recreatiewoning als feitelijk hoofdverblijf;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan; een seksbioscoop, een seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een door wind aangedreven molen die wordt gebruikt voor de productie van elektriciteit;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

de tussen (de buitenste verticale projecties van) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van gemeenschappelijke scheidingsmuren) gemeten oppervlakte van een bouwwerk;

de kortste afstand van enig punt van een bouwwerk tot de zijdelingse perceelgrens;

vanaf het middelpunt van de as van de wieken tot aan het aansluitende afgewerkte terrein, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein wordt gemeten vanaf het niveau van het afgewerkte terrein dat aansluit op de dichtstbijzijnde weg als bedoeld in de Wegenverkeerswet 1994;

de afstand tussen de uiterste punt van een wiek en de naaf.

De voor 'Maatschappelijk - Dierenpension' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een dierenpension, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - dierenpension';
2. b. een bedrijfswoning ten behoeve van het onder a bedoelde dierenpension, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning';

met de daarbij behorende:

3. c. gebouwen, kennels en andere dierverblijven;
4. d. paden;
5. e. perceelsontsluitingen;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. groenvoorzieningen en water;
8. h. tuinen en erven.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in elk geval wordt begrepen:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de uitoefening van detailhandel;
2. b. het gebruik, met uitzondering van de bedrijfswoning, van gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - dierenpension' voor bewoning;
3. c. het los laten lopen van honden op gronden buiten het bestemmingsvlak ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - dierenpension'.

De voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, mede bestemd voor:

1. a. de instandhouding van ondergrondse hoge druk gastransportleidingen

met de daarbij behorende:

2. b. belemmeringenstrook;
3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de regels van dit artikel vóór de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op of in de lid 4.1 bedoelde gronden zijn geen gebouwen toegestaan, met uitzondering van bestaande (vergunde) gebouwen;
2. b. op of in de in lid 4.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bedoelde leiding(en) worden gebouwd;
3. c. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2 voor het bouwen overeenkomstig de andere daar voorkomende bestemming(en) mits het geen kwetsbaar object betreft en de veiligheid van de betrokken leiding niet wordt geschaad.

Alvorens te beslissen op een aanvraag om een omgevingsvergunning wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de betrokken leidingbeheerder.

Onder strijdig gebruik wordt begrepen:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor kwetsbare objecten, met uitzondering van het bestaande (vergunde) gebruik;
2. b. het opslaan van goederen, met uitzondering van het opslaan van goederen ten behoeve van de inspectie en het onderhoud van de gastransportleiding.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen archeologische onderzoeksgebieden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van archeologische (verwachtings)waarden.

1. a. Voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 200 m² moet, alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk wordt verleend, door de aanvrager een rapport worden overlegd waarin, naar het oordeel van burgemeester en wethouders:
   1. 1. de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld; en
   2. 2. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.
2. b. Indien uit het in sub a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders één of meer voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
3. c. Indien burgemeester en wethouders voornemens zijn om aan de vergunning voorwaarden te verbinden als bedoeld in sub b, wordt een archeologisch deskundige om advies gevraagd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door:

1. a. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. aan gronden alsnog de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' toe te kennen indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van de gronden met deze dubbelbestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van de plaatsing van gebouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.

De bouw van reclamemasten hoger dan 6 m is niet toegestaan.

Tot een strijdig gebruik van de gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend:

1. a. het gebruik van onbebouwde gronden voor de opslag van voer- en vaartuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond- en bodemspecie, puin en afval; deze bepaling is niet van toepassing op de opslag van materialen, welke strekken tot realisering van de omschreven bestemmingen;
2. b. het gebruik van gebouwen voor permanente bewoning, met uitzondering van (bedrijfs)woningen;
3. c. het gebruik van de gronden en gebouwen voor reclamedoeleinden, anders dan voor een ter plaatse gevestigd bedrijf en uitsluitend binnen het bouwperceel;
4. d. het gebruik van de gronden en gebouwen als seksinrichting;
5. e. het gebruik van gronden ten behoeve van een zonnepark.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
2. b. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat bestemmings- of bouwgrenzen worden overschreden indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat de goot- en bouwhoogte van (bedrijfs)woningen worden verhoogd tot ten hoogste respectievelijk 6 m en 9 m, voor zover dit vanuit stedenbouwkundig en landschappelijk standpunt aanvaardbaar is;
4. d. het bepaalde in het bestemmingsplan voor het bouwen van antennes, waarvan de bouwhoogte ten hoogste 25 m mag bedragen, mits:
   1. 1. de noodzaak voor plaatsing van de antenne is aangetoond;
   2. 2. de beeldkwaliteit van de omgeving niet wordt verstoord;
   3. 3. de antenne in de onmiddellijke nabijheid van hoge gebouwen en/of bouwwerken of langs grote infrastructurele lijnen wordt geplaatst;
5. e. het bepaalde in het bestemmingsplan voor de bouw van vrijstaande windturbines met een ashoogte tot 15 m, mits:
   1. 1. deze binnen het bouwvlak worden gebouwd;
   2. 2. niet meer windturbines worden gebouwd dan noodzakelijk om in het eigen energieverbruik te kunnen voorzien;
   3. 3. een afstand van minimaal 15 m + 1/3 wieklengte wordt aangehouden vanaf de belemmeringenstrook van de dubbelbestemmingen 'Leiding - Gas' en 'Leiding - Hoogspanningsverbinding';
   4. 4. over de ruimtelijke inpassing advies wordt ingewonnen bij een onafhankelijke of een door de gemeente aangestelde deskundige op het gebied van stedenbouw en landschapsarchitectuur;
6. f. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, kiosken, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, lichtmasten, toiletgebouwtjes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje niet meer dan 100 m³ bedraagt;
   2. 2. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten hoogste 15 m bedraagt, met dien verstande dat de hoogte van reclamemasten niet meer dan 6 m bedraagt;
7. g. het bepaalde in het bestemmingsplan en toestaan dat een deel van de (bedrijfs)woning of bijbehorende bouwwerken wordt gebruikt voor de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf, met dien verstande dat:
   1. 1. de woonfunctie in overwegende mate moet worden gehandhaafd. Dit betekent dat:

      a.	de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin primair moet blijven;
      b.	de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het bedrijf uitsluitend inpandig mogen worden verricht;
      c.	maximaal 40% van de aanwezige bebouwing mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het bedrijf met een maximum van 50 m2;
      d.	degene die het aan huis verbonden bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning dient te zijn;

   2. 2. het gebruik geen onevenredige hinder voor het woonmilieu mag opleveren, dan wel geen afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of de buurt. Dit betekent dat:

1. a. De in lid 9.1 toegelaten bouwwerken mogen er niet toe leiden dat in gebieden, waarin geen bebouwing mag worden opgericht, zoals bebouwingsvrije zones, bebouwing wordt opgericht.
2. b. De in lid 9.1 bedoelde omgevingsvergunning mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van:
   1. 1. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   2. 2. het bebouwingsbeeld;
   3. 3. de verkeersveiligheid.

Voor zover de regels in het bestemmingsplan met betrekking tot:

1. a. de voorgeschreven maximale goothoogte en maximale bouwhoogte;
2. b. de dakhelling;
3. c. de plaatsing op het bouwperceel;

ruimte bieden voor verschillende mogelijkheden van het realiseren van gebouwen, is deze ruimte tevens bedoeld voor het kunnen stellen van voorwaarden op basis van de in artikel 12a van de Woningwet aangegeven welstandscriteria, mits:

1. 1. de goot- en bouwhoogte met niet meer dan 15% afwijken van de toegestane goot- en bouwhoogte, met uitzondering van:
   1. a. gevallen waarbij de bestaande goot- en bouwhoogte worden vergroot en de bestaande goot- en bouwhoogten van omliggende bebouwing lager zijn en niet ook worden vergroot;
   2. b. in de welstandsnota specifiek aangegeven karakteristieke panden;
2. 2. de binnen de regels te realiseren oppervlakte van bebouwing wordt verminderd met meer dan 15%.

1. a. Bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen of voor een gebruiksverandering moet, indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, (motor)fietsen of andere voertuigen in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel. Voldoende betekent dat wordt voldaan aan de normen van de CROW-publicatie 317. Indien deze normen gedurende de planperiode wordt gewijzigd moet deze wijziging in acht worden genomen;
2. b. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel.
3. c. Gerealiseerde voorzieningen als bedoeld in sub a en b dienen na de realisatie in stand te worden gehouden.
4. d. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in sub a en b:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het lid het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met de daarvoor geldende beheersverordening , daaronder begrepen de overgangsbepaling van die beheersverordening.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met de voorheen geldende beheersverordening, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van die beheersverordening.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Ceresweg 16 Oude Pekela'.