het bestemmingsplan Eindsestraat 82-82a van de gemeente Dongen.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand nummer NL.IMRO. 0766.BP2010000005-VG01 met de bijbehorende regels en bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge deze regels, ten aanzien van het gebruik en / of het bebouwen van deze gronden, regels worden gesteld.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw gebouwd, ondergeschikt gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de achtergevel van het hoofdgebouw of achter een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan.

een bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en / of het houden van dieren, nader te onderscheiden in:

1. a. grondgebonden agrarisch bedrijf:
   1. 1. akker- en vollegrondstuinbouw: de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen sier-, fruit- en bollenteelt;
   2. 2. bollenteelt: de teelt van bloembollen al dan niet in samenhang met de teelt van bolbloemen;
   3. 3. fruitteelt: de teelt van fruit op open grond;
   4. 4. grondgebonden veehouderij: het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond en waarbij de productie (nagenoeg) geheel afhankelijk is van de agrarische grond als productiemiddel;
   5. 5. paardenhouderij: het fokken van paarden, het houden, stallen of africhten van paarden ten behoeve van de vlees- en / of melkproductie, handel en / of de gebruiksgerichte paardenhouderij;
   6. 6. sierteelt: de teelt van siergewassen op open grond al dan niet gecombineerd met de handel in boomkwekerijgewassen en vaste planten;
2. b. niet-grondgebonden agrarisch bedrijf:
   1. 1. glastuinbouw: de teelt van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
   2. 2. intensieve kwekerij: de teelt in gebouwen van gewassen, paddenstoelen daaronder begrepen, of dieren anders dan genoemd onder b3 of c.;
   3. 3. intensieve veehouderij: de teelt van slacht-, fok-, leg- of pelsdieren in gebouwen en (nagenoeg) zonder weidegang, waarbij de teelt niet afhankelijk is van de bij het bedrijf behorende agrarische grond als productiemiddel;
3. c. aquacultuur: de teelt van (zout)watergebonden organismen waaronder begrepen zagers, schelpdieren en vissen.

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke en als zodanig geregistreerde deskundige op het gebied van archeologisch onderzoek, in het bezit van een opgravingsbevoegdheid.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en / of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen alsmede voorgevelrooilijnen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand kunnen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

een als zodanig door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van zorg en indicatiestelling.

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past, zonder dat detailhandel wordt uitgeoefend.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

het houden van paarden en / of pony's ten behoeve van verhuur en eigen gebruik, alsmede het bieden van gelegenheid aan derden om hun paarden en / of pony's in pension te stallen en te weiden.

1. a. de kruin van de weg indien de afstand tussen het bouwvlak en de kant van de weg minder dan 5 m bedraagt;
2. b. bij ligging in het water: het gemiddelde zomerpeil van het aangrenzende water;
3. c. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

het meest naar de wegzijde gekeerde deel van een gebouw; indien meerdere delen van het gebouw naar de weg zijn gekeerd (hoekkavel) bepalen burgemeester en wethouders welke zijde als voorgevel moet worden beschouwd.

de denkbeeldige lijn in het verlengde van de voorgevel.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van dat hoofdgebouw tussen de denkbeeldige lijnen in het verlengde van de voor- en achtergevel.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

1. a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot / de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; indien een bouwwerk met betrekking tot deze constructiedelen over verschillende hoogten beschikt, wordt als volgt gemeten:

1. a. indien zich aan de voorgevelzijde een goot / druiplijn, boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel bevindt, wordt uitgegaan van de hoogte aan de voorgevelzijde;
2. b. indien zich – in geval van een lessenaarsdak – aan de voorgevelzijde van het gebouw geen goot / druiplijn, boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel bevindt, wordt uitgegaan van de laagste hoogte.

tussen peil, de buitenzijde van de gevels (en / of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en / of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Agrarisch aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven;

en tevens voor:

2. b. aan de bestemming ondergeschikte extensieve dagrecreatie met bijbehorende recreatieve fiets- en wandelpaden en voorzieningen;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, natuurvriendelijke oevers, water en nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden zijn uitsluitend erfafscheidingen toegestaan;
2. b. de bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 2 m.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen ten behoeve van de bouw van stallingsruimte voor vee, anders dan ten behoeve van een agrarisch bedrijf, met inachtneming van het volgende:

1. a. de oppervlakte en bouwhoogte van een stallingsruimte mag niet meer dan 20 m² respectievelijk 3 m bedragen;
2. b. er mogen geen onevenredige beperkingen voor omliggende bestemmingen optreden voor wat betreft zowel de bestaande bedrijfsvoering als de uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. paardenbakken zijn toegestaan waarbij het gebruik van verlichting bij een paardenbak niet is toegestaan;
2. b. voorzieningen voor opslag, niet zijnde bouwwerken, zoals mestbassins en bassins voor de opslag van andere stoffen zoals water, zijn niet toegestaan;
3. c. de opslag van bagger en grondspecie is op de onbebouwde gronden niet toegestaan.

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van erfafscheidingen voor de voorgevel bedraagt ten hoogste 1 m;
3. c. de bouwhoogte van erfafscheidingen elders bedraagt ten hoogste 2 m;
4. d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. de uitoefening van nevenfuncties, ondergeschikt aan het wonen;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen hoofdgebouwen (woningen) met bijbehorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. hoofdgebouwen met bijbehorende aan- en uitbouwen zijn uitsluitend op het bouwvlak toegestaan;
3. c. per bouwvlak is ten hoogste één woning toegestaan, tenzij anders bepaald;
4. d. de goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en / of inhoud van een gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde, bedragen ten hoogste:

5. e. de voorgevel van een aan- of uitbouw en van een bijgebouw wordt ten minste 3 m achter de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw gebouwd;
6. f. de afstand van gebouwen tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt ten minste 3 m;
7. g. de goothoogte van woningen mag worden overschreden door dakkapellen, indien:
   1. 1. de afstand tot de dakvoet, de nok en de zijkanten van het dakvlak ten minste 0,5 m bedraagt;
   2. 2. de bouwhoogte van de dakkapel, gemeten vanaf de voet van de dakkapel, ten hoogste 1,5 m bedraagt;
   3. 3. de breedte van dakkapellen aan de voor- of zijkant van de woning ten hoogste 50% van het dakvlak bedraagt;
   4. 4. de breedte van dakkapellen aan de achterkant van de woning ten hoogste 70% van het dakvlak bedraagt.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 25% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning met een maximum van 60 m²;
2. b. het gebruik van een gebouw ten behoeve van het ontvangen of verlenen van mantelzorg is niet toegestaan;
3. c. het gebruiken van een bijgebouw ten behoeve van bewoning is niet toegestaan;
4. d. met betrekking tot de toegestane nevenfuncties, zoals genoemd in 5.1 onder b, is onderstaande tabel van toepassing, met dien verstande dat:
   1. 1. uitsluitend de genoemde nevenfuncties zijn toegestaan, binnen de bestaande bebouwing en tot de omvang zoals vermeld in de tabel;
   2. 2. nevenfuncties aangeduid met een + op de betreffende gronden rechtstreeks zijn toegestaan;

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 5.4 onder b voor het bieden van mantelzorg in een woning, aan- of uitbouw of een bijgebouw, met in achtneming van het volgende:

1. a. ontheffing wordt slechts verleend indien sprake is van een goed woon- en verblijfsklimaat;
2. b. ontheffing wordt slechts verleend indien sprake is van een medische noodzaak, onderschreven door een indicatie-orgaan;
3. c. per woning is slechts 1 aan- of uitbouw of bijgebouw tot een maximale omvang van 80 m² als mantelzorgruimte toegestaan;
4. d. ontheffing leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen.

De voor Waarde-Archeologie aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van te verwachten archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 6.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de bouwvergunning een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de bouwvergunning regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 100 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen, waarvoor bouwvergunning is vereist, buiten beschouwing.

Met betrekking tot bestaande maten gelden de volgende regels:

1. a. de op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan bestaande afstands-, en hoogtematen die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
2. b. de op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan bestaande afstandsmaten die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden;
3. c. in geval van herbouw is het bepaalde onder a en b slechts van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.

De algemene gebruiksregels luiden als volgt:

1. a. het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, de bestemmingsomschrijving en de overige regels.
2. b. burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde onder a, indien strikte toepassing van het verbod leidt tot beperkingen in het meest doelmatige gebruik die niet door dringende redenen worden gerechtvaardigd.

Burgemeester en wethouders kunnen - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds ontheffing kan worden verleend - ontheffing verlenen van de regels voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Ontheffing wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Bij toepassing van een ontheffingsbevoegdheid, zoals deze onderdeel uitmaakt van dit plan, dienen de navolgende procedureregels in acht te worden genomen:

1. a. het ontwerpbesluit tot ontheffing ligt met bijbehorende stukken gedurende twee weken ter inzage;
2. b. burgemeester en wethouders maken deze terinzagelegging tevoren in één of meer dag-,nieuws- of huis-aan-huisbladen, die in de gemeente worden verspreid, alsmede op de gebruikelijke wijze bekend;
3. c. de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid tot het naar voren brengen van zienswijzen;
4. d. gedurende de onder a genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij Burgemeester en wethouders schriftelijk zienswijzen naar voren brengen tegen het ontwerpbesluit.

Het bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. 1. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. 2. burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. 3. het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Deze regels worden aangehaald onder de naam Regels van het bestemmingsplan 'Eindsestraat 82-82a'.

De eigenaar/gebruiker van het perceel Eindsestraat 82a exploiteert ter plaatse een intensief veehouderijbedrijf waarbij bestemmingsplanmatig een bedrijfswoning aanwezig is. Naast het bedrijf in Dongen heeft de initiatiefnemer ook een intensief veehouderijbedrijf in de Raamsdonkse polder. De locatie in de Raamsdonkse polder biedt betere mogelijkheden om het intensieve veehouderij bedrijf op een duurzame wijze door te ontwikkelen. Verplaatsing van de veehouderij activiteiten van de Eindsestraat naar Raamsdonk en daarmee de sanering van de agrarische bedrijfsgebouwen aan de Eindsestraat en de mogelijkheid om op het perceel aan de Eindsestraat een tweede woning te bouwen vormt voor zowel de initiatiefnemer als voor de gemeente Dongen een positieve ontwikkeling.

Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is onderhavig bestemmingplan Eindsestraat 82-82a opgesteld. Het bestemmingsplan heeft als doel de agrarische bestemming van de aanwezige bedrijfswoning op het perceel Eindsestraat 82 in de gemeente Dongen te wijzigen in een bestemming wonen, de huidige agrarische bedrijfsbebouwing te saneren en de mogelijkheid te bieden om op het perceel een tweede woning te bouwen.

In de hoofdstukken 2 en 3 wordt de bestemmingswijziging nader toegelicht en getoetst aan het gemeentelijke en provinciaal beleid, archeologie en andere relevante aspecten zoals water, geluid en milieu. In hoofdstuk 4 wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 5 bevat de resultaten van de overleg- en inspraakprocedure.

Met betrekking tot de locatie Eindsestraat zijn de volgende beleidsdocumenten van provincie en gemeente van belang:

• provinciale Interimstructuurvisie Noord-Brabant en de Paraplunota ruimtelijke ordening;
• de provinciale nota Buitengebied in Ontwikkeling;
• het reconstructieplan de Meierij;
• Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en (ontwerp) Verordening ruimte;
• de gemeentelijke Structuurvisie 2020 (vastgesteld op 10 december 2009);
• het gemeentelijke bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld op 5 november 2009).

Provinciaal beleid

Interimstructuurvisie Noord-Brabant en de Paraplunota ruimtelijke ordening

Het provinciale beleid is gericht op de versterking van de vitaliteit van het platteland door:

• behoud en ontwikkeling van natuur- en cultuurhistorische waarde en ontwikkeling van landschappelijke kwaliteit;
• duurzaam waterbeheer;
• duurzame en vitale landbouw, onder meer door mogelijkheden te bieden voor de primaire agrarische en verbrede bedrijfsvoering;
• vergroting van de toeristisch-recreatieve mogelijkheden;
• ruimte voor hergebruik van bebouwing en nieuwbouw in het buitengebied;
• ruimte voor nieuwbouw in combinatie met Ruimte-voor-Ruimte regeling inclusief de verbrede aanpak van ruimte voor ruimte.

De bosgebiedjes ten zuidwesten van het perceel Eindsestraat 82a zijn aangemerkt als onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur.

Reconstructieplan de Meierij

In het reconstructieplan de Meierij is het perceel Eindsestraat 82-82a en omgeving aangemerkt als een extensiveringsgebied. Dit betekent dat in dit gebied gestreefd wordt naar het (op termijn) beëindigen van intensieve veehouderij bedrijven. Deze afwaartse beweging van de intensieve veehouderij wordt gestimuleerd door het bieden van ontwikkelingsmogelijkheden in andere gebiedsdelen (op de duurzame locaties in de verwevingsgebieden en in de landbouwontwikkelingsgebieden).

Buitengebied in ontwikkeling (BIO)

In de nota is voor kernrandzones en andere bebouwingsconcentraties een, ten opzichte van het toenmalige streekplan, verruimd beleid vastgesteld ten aanzien van bouwen en het ontwikkelen van nevenactiviteiten. Op basis van de bebouwingsdichtheid en de verscheidenheid aan functies, is de Eindsestraat als bebouwingsconcentratie zoals bedoeld in de nota BIO aangemerkt.

Nieuw provinciaal beleid

De provincie legt de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijke ordeningsbeleid tot 2025 vast in de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en de te beschermen provinciale belangen in de Verordening ruimte Noord-Brabant. Op 23 april 2010 is de Verordening ruimte, fase 1 vastgesteld en op 1 juni 2010 in werking getreden. De ontwerp Verordening ruimte, fase 2 is op 1 juni 2010 vastgesteld en zal naar verwachting in februari 2011 in werking treden.

Met de vaststelling van de provinciale (ontwerp) Verordening ruimte, fase 2 op 1 juni 2010 zijn de beleidsnota's Buitengebied in Ontwikkeling en Verbrede aanpak Ruimte voor Ruimte ingetrokken.

In de ontwerp Verordening Ruimte, fase 2 wordt in artikel 3.8.5 de mogelijkheid geboden om een of meerdere woningen te realiseren in een bebouwingsconcentratie mits de toelichting op het bestemmingsplan een verantwoording bevat van de wijze waarop de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd en geïnvesteerd wordt in het landschap.

Ruimtelijke kwaliteit Eindsestraat

De Eindsestraat is een lange uitloper van de kern Dongen en kent een gemengd functiepatroon. Burgerwoningen en bedrijven wisselen af met agrarische bedrijven. Dit beïnvloedt het beeld sterk. In het wegprofiel domineert de verkeersfunctie. In de oostelijke helft verschiet het stenen beeld in een groene weg met bomen en boselementen. Ook de percelen worden breder en doorkijkjes talrijker.

Bedrijven hebben doorgaans veel verharding en zijn soms zeer groot in vergelijking met de kleinschalige lintbebouwing.

Het bebouwingspatroon varieert. Aan de westkant staat veel bebouwing dicht bij de straat en zijn veel percelen smal. In het oostelijk deel schuift de rooilijn veelal meer terug. Incidentele, ver teruggelegen bebouwing met groene voorruimten vormen bijzondere plekken in dit dichte lint. Het perceel Eindsestraat 82-82a bevindt zich op de overgang van het westelijk naar het oostelijk deel.

Ter plaatse van het perceel Eindsestraat 82-82a zijn de volgende ruimtelijke kwaliteitskenmerken van belang:

• het perceel bevindt zich op de overgang van de bredere percellering in de oostelijke helft van de straat en het compactere westelijke deel;
• groene open voorruimte bij teruggelegen bebouwing is waardevol en kan versterkt worden;
• doorzichten naar het achtergelegen gebied zijn waardevol en bebouwing wordt bij voorkeur geconcentreerd om deze doorzichten te behouden;
• het perceel grenst aan een bos- en natuurgebiedje.

Conclusies ruimtelijke kwaliteit en landschap

Op basis van bovenstaande analyse is sprake van verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en een positieve bijdrage aan het landschap omdat:

• er een aanzienlijke hoeveelheid bebouwing wordt gesloopt nabij een natuurgebied en nabij woningen van derden;
• door de sloop milieuwinst wordt behaald (de milieuvergunning voor 790 zeugen, 516 biggen en 1 beer wordt ingetrokken, dit leidt tot een ammoniakreductie van 2.235 kg);
• door de afname van bebouwing en verharding de mogelijkheden voor infiltratie van regenwater toenemen;
• de nieuw te bouwen woning op een zodanige afstand van de weg wordt gebouwd dat daarmee een van de ruimtelijke kernkwaliteiten (teruggelegen bebouwing met groene voorruimten) wordt versterkt.

Het is niet noodzakelijk om voor de bouw van de extra woning een bijdrage te doen aan het landschapsinvesteringsfonds zoals bedoeld in artikel 1.2.2 van de ontwerp Verordening ruimte, fase 2 omdat initiatiefnemer gebruik maakt van de VIV- en BIO-regeling. Ook artikel 1.2.2 lid 5 van de verordening impliceert dat een financiële bijdrage niet nodig is omdat in dit geval kwaliteitsverbetering anderszins is verzekerd. Voorts wordt in artikel 1.2.2 onder 7 een uitzondering gemaakt voor bestemmingsplannen waarvoor een ontwerp voor 1 januari 2011 ter inzage is gelegd.

De conclusie is dat het initiatief ook passend is binnen het toekomstige provinciale ruimtelijke beleid.

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 2020

De Eindsestraat is in de Structuurvisie 2020 aangemerkt als een bebouwingslint met een redelijk hoge kwaliteit. Deze kwaliteit wordt bepaald door het gedifferentieerde bebouwingspatroon, de variatie in functies en gebruik, de karakteristieke bebouwing en de groenelementen op open particuliere kavels.

Nieuwe functies of bebouwing zijn aanvaardbaar mits passend in de kleinschalige context van het bebouwingslint.

Bestemmingsplan Buitengebied

In het recent vastgestelde bestemmingplan voor het Buitengebied van Dongen staan zowel de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor agrarische bedrijven als voor burgerwoningen beschreven. De systematiek van het bestemmingsplan Buitengebied vormt de basis voor het plan Eindsestraat 82-82a.

De hoofddoelstelling voor het bestemmingsplan Buitengebied luidt als volgt:

Behoud en ontwikkeling van de economische vitaliteit en de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied.

Het gaat daarbij nadrukkelijk om de combinatie en de onderlinge versterking van economische vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit: zoeken naar een breder sociaal-economisch draagvlak dat tevens bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied: ruimtelijke kwaliteit als vliegwiel voor economische activiteit.

Het gebied rond de Eindsestraat wordt niet gekenmerkt door bijzondere landschappelijke of ecologische kwaliteiten, anders dan de algemene kwaliteiten van openheid afgewisseld met groenelementen en agrarisch gebruik en is bestemd tot agrarisch gebied. In het agrarisch gebied worden vanuit landschap en ecologie geen bijzondere voorwaarden gesteld aan het agrarische gebruik of beperkingen opgelegd aan de agrarische ontwikkelingsmogelijkheden.

De Eindsestraat is in het bestemmingsplan aangewezen als bebouwingsconcentratie zoals bedoeld in de provinciale nota BIO. Om tegemoet te komen aan de dynamiek in de bebouwingslinten worden mogelijkheden geboden nevenactiviteiten en / of vervolgfuncties te ontwikkelen bij (voormalige) agrarische bedrijven en burgerwoningen.

De bouw van nieuwe woningen in het buitengebied is in beginsel niet gewenst. Wel is het gemeentebestuur bereid in specifieke gevallen medewerking te verlenen aan de bouw van ruimte-voor-ruimte woningen in bebouwingsconcentraties. Ook wordt gedacht aan woningen in het kader van de provinciale regeling Verbrede inzet van de aanpak ruimte voor ruimte die gedeputeerde staten op 27 juni 2006 hebben vastgesteld.

Het buitengebied heeft voor de bewoners een belangrijke woonfunctie. De bouwmogelijkheden ten behoeve van de woonfunctie in het buitengebied sluiten aan bij het provinciaal beleid.

Het bestemmingsplan biedt bescherming voor de archeologische waarden die mogelijk voorkomen in de gebieden met middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarden. In deze gebieden kunnen werkzaamheden in de bodem mogelijk aanwezige archeologische waarden schaden of vernietigen. Voordat deze werkzaamheden worden uitgevoerd, moet worden onderzocht of dat het geval is.

Voor een uitgebreide toelichting op de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven, de ontwikkelingsmogelijkheden in bebouwingsconcentraties en de archeologische verwachtingswaarden wordt verwezen naar het bestemmingsplan Buitengebied.

Conclusie

Conclusie is dat de beëindiging van het intensieve veehouderij bedrijf in overeenstemming is met het provinciale en gemeentelijke beleid. Zowel het provinciale als het gemeentelijke beleid is in zijn algemeenheid terughoudend ten aanzien van nieuwe burgerwoningen in het buitengebied. De omzetting van voormalige agrarische bedrijfswoningen naar burgerwoningen en de bouw van woningen in bebouwingsconcentraties is aanvaardbaar mits gestreefd wordt naar sloop van overtollige bebouwing en de belangen van omringende agrarische bedrijven mede in ogenschouw worden genomen. De maximaal toelaatbare inhoudsmaat van 750 m³voor agrarische bedrijfswoningen kan niet gehandhaafd blijven. Provinciaal beleid gaat uit van een maximale inhoudsmaat van 600 m³voor burgerwoningen.

Archeologie

Het gebied Eindsestraat is op de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW) aangemerkt als een gebied met middelhoge of hoge verwachtingswaarden ten aanzien van het aantreffen van archeologische resten. Evenals in het bestemmingsplan Buitengebied zal in het bestemmingsplan Eindsestraat 82-82a met deze indicatieve archeologische waarde rekening moeten worden gehouden.

Voor gebieden op de CHW met een middelhoge of hoge verwachtingswaarde is het uitgangspunt dat onderzoek wordt uitgevoerd als ruimtelijke ingrepen worden uitgevoerd of gepland die de eventuele archeologische waarden kunnen aantasten. De gemeente voldoet hiermee aan de verplichting voortvloeiend uit de nieuwe Wet op de archeologische monumentenzorg die op 1 september 2007 in werking is getreden.

Natuur en landschap

De Eindsestraat is gelegen op een dekzandrug. Typerend voor het agrarische deel van het dekzandlandschap is de kleinschalige afwisseling tussen bosjes, landschapselementen en agrarische gronden. De combinatie en afwisseling is een belangrijke kwaliteit. De bosgebiedjes aan de Vierbundersweg grenzen aan het perceel Eindsestraat 82a. De sloop van de bedrijfsgebouwen past in het streven de oorspronkelijke structuur van het landschap te herstellen (afwisseling beplanting en open gebiedjes) en heeft naar verwachting een positief effect op de natuurwaarden van de bosgebiedjes.

Met de sanering van het varkensbedrijf wordt de milieuvergunning voor 790 zeugen, 516 biggen en 1 beer ingetrokken. De ammoniakemissie wordt hiermee gereduceerd van 2.235 kg naar 0 kg.

Ruimtelijke structuur

De Eindsestraat vormt een lange uitloper van de kern met een gemengd functiepatroon. Burgerwoningen en bedrijven worden afgewisseld met agrarische bedrijven. Dit beïnvloed het beeld van de straat sterk. In het wegprofiel domineert de verkeersfunctie. Vanaf de kern Dongen wordt het straatbeeld steeds minder versteend; de straat verandert in een groene weg met bomen en boselementen. De percelen worden breder en de doorkijkjes naar het achtergelegen agrarische gebied talrijker.

Het bebouwingspatroon varieert. Aan de westkant staat veel bebouwing dicht bij de straat en zijn veel percelen smal. In het oostelijk deel schuift de rooilijn veelal meer terug. Incidentele, ver teruggelegen bebouwing met groene voorruimten vormen bijzondere plekken in het dichte lint. De volgende ruimtelijke kwaliteitskenmerken zijn van belang:

• bredere perceellering in oostelijke helft en zuidzijde vasthouden;
• groene open voorruimten bij teruggelegen bebouwing waarborgen;
• variatie in rooilijn;
• doorzichten in oostelijke helft vasthouden;
• bedrijfsbebouwing achter lint situeren.

De huidige agrarische bedrijfswoning op het perceel Eindsestraat 82 is aaneengebouwd met de woning op het adres Eindsestraat 80 en grenst direct aan de Eindsestraat. De gebouwen op de percelen aan weerszijden van Eindsestraat 80-82 zijn op grotere afstand van de Eindsestraat gelegen (20 tot 30 meter uit de as van de weg). De bouw van een extra woning aan de Eindsestraat 82a, met een groene voortuin, in combinatie met de sloop van de agrarische bedrijfsbebouwing draagt bij aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de Eindsestraat.

Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een bestemmingsplan uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het bestemmingsplan Eindsestraat 82-82a voorziet in de sanering van een intensieve veehouderij, het bestemmen van de bedrijfswoning tot burgerwoning en de bouw van een tweede woning. De ontwikkelingen hebben beperkte tot positieve gevolgen voor de luchtkwaliteit. Het intensieve veehouderij bedrijf als bron voor fijnstof verdwijnt en het plaatselijke vrachtverkeer gericht op de intensieve veehouderij wordt verminderd. De tweede woning zal naar verwachting geen extra verkeersbewegingen tot gevolg hebben.

Op basis van de Grootschalige Concentratie Nederland (achtergrondconcentratie geleverd door het Milieu- en Natuurplanbureau) in combinatie met de afwezigheid van substantiële lokale bronnen (in het buitengebied) kan worden geconcludeerd dat de concentraties stikstofdioxide en fijnstof in het plangebied (ruim) onder de betreffende grenswaarden liggen. Ook de prognose voor 2010 en 2020 voorspelt geen overschrijding (bron: MNP, 2009).

De verwachte afname van het verkeer als gevolg van de beoogde functieverandering zal niet tot normoverschrijdingen leiden. Ook de luchtkwaliteit ter plaatse van de beoogde functie zal voldoen aan de grenswaarden uit de Wet luchtkwaliteit. Een berekening is gezien de beperkte verkeersstroom en het gegeven dat de grootschalige concentraties ver onder de grenswaarden liggen, achterwege gelaten.

Infrastructuur

De Eindsestraat is een belangrijke toegangsroute tot de kern Dongen. De deels gerealiseerde Noordwest-tangent bij Tilburg is voor de bereikbaarheid van Dongen van groot belang. De Noordwest tangent wordt aangesloten op de Eindsestraat / Vierbundersweg ter hoogte van de Uiterste Stuiver. Deze aansluiting zal met een rotonde aansluiten op de Vierbundersweg. Deze verbetering van de infrastructuur heeft positieve gevolgen voor de verkeersintensiteiten op de Eindsestraat en daarmee op het woon- en leefklimaat in de straat.

Wet geluidhinder

De realisering of het planologisch mogelijk maken van een nieuwe woning wordt aangemerkt als een nieuwe situatie in het kader van de Wet geluidhinder (Wgh). Akoestisch onderzoek is noodzakelijk om aan te tonen dat de geluidsbelasting op de gevel de wettelijke maximaal toegestane waarden niet overschrijdt.

Om te toetsen of wordt voldaan aan de Wgh is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de daadwerkelijke geluidsbelasting aan de gevels. Verder is onderzoek gedaan naar de mogelijkheid om deze geluidsbelasting te reduceren en is bepaald welk verzoek hogere waarde nodig is. In bijlage 1, 2 en 3 is het akoestisch onderzoek gevoegd. Hieronder is een korte samenvatting gegeven van de resultaten en conclusies.

De nieuw te realiseren woning wordt op een afstand van minimaal 23 meter (grens bouwvlak) uit de as van de Eindsestraat geprojecteerd. De hoogst berekende geluidsbelasting aan de gevels van de nieuw te bouwen woning op het perceel Eindsestraat 82a ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de gezoneerde Eindsestraat bedraagt op de noordoostgevel op een waarneemhoogte van 4,5 meter, 53 dB. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden, de uiterste grenswaarde van 53 dB echter niet.

Omdat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden en omdat er redelijkerwijs geen maatregelen mogelijk zijn aan de bron, in het overdrachtsgebied en/of bij de ontvanger om de geluidsbelasting aan de gevels van de beoogde woning ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de gezoneerde Eindsestraat te reduceren, moet een hogere waarde worden vastgesteld. In tabel 3.1 is de betreffende hogere waarde weergegeven.

Tabel 3.1. Hogere waarde

Externe veiligheid

Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies zoals de extra woning is het aspect externe veiligheid van belang. Bij ruimtelijke plannen heeft dit betrekking op:

• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of via leidingen;
• bedrijven in de directe omgeving waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid.

In en in de nabijheid van het plangebied vinden dergelijke relevante activiteiten niet plaats (volgend de provinciale risicokaart vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats in de nabijheid van het plangebied en de PR-risicocontouren van het LPG-station Eindsestraat 124 zijn buiten het plangebied gelegen).

Bodemkwaliteit

In het gemeentelijke Bodembeheerplan is een bodemkwaliteitskaart opgenomen. De Eindsestraat is aangemerkt als zone 1: historische bebouwing. Bij het roeren van gronden is minimaal een historisch bodemonderzoek noodzakelijk dat bij de behandeling van de bouwaanvraag betrokken zal worden. In het Bodembeheerplan is ook een kaart met risico locaties op bodemverontreinigingen opgenomen. De locatie Eindsestraat 82a is niet aangemerkt als een risicolocatie. Er is op voorhand geen reden om aan te nemen dat de nieuwe woning op basis van de bodemkwaliteit niet gebouwd zou kunnen worden.

Watertoets

In het kader van duurzaam waterbeheer is het van belang dat bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening wordt gehouden met de waterhuishoudkundige consequenties. Daarom dient voor de beoogde ontwikkeling een watertoets te worden uitgevoerd.

In de huidige situatie is sprake van circa 2.125 m² bebouwing (twee varkensstallen) die wordt gesloopt en circa 2.000 m² verharding die ook grotendeels wordt verwijderd. In de verharding tussen de twee stallen zijn enkele afvoerkolken aangelegd. Het opgevangen water wordt met een buis onder het erf, onder de Eindsestraat afgevoerd naar de sloot aan het Veepad. In de huidige situatie wordt dus alleen het water dat op de dakvlakken grenzend aan de verharding tussen de stallen valt, afgevoerd. Het water van de andere dakvlakken valt op de bodem en infiltreert. Er zijn geen sloten gelegen direct grenzend aan het perceel.

In de nieuwe situatie kan er circa 500 m² worden gebouwd (1 woning van 600 m³en 2 bijgebouwen van maximaal 200 m² per bijgebouw). In de nieuwe situatie zal waarschijnlijk ook verharding worden aangebracht maar dat is verharding die qua omvang hoort bij een gebruik als burgerwoning. Hoe de afwatering in de nieuwe situatie wordt geregeld is niet bekend maar er zijn voldoende fysieke mogelijkheden voor opvang, berging en infiltratie. Er is in ieder geval sprake van een behoorlijke afname van het bebouwd oppervlakte (1.500 m² minder bebouwing en circa 1.000 m² minder verharding).

Het gebied Eindsestraat is gelegen in een intermediair gebied hetgeen betekent dat er periodiek sprake is van kwel en infiltratie en variërende grondwaterstanden. De grondsoort is enkeerdgrond, fijn zand en/of leemarm zand.

Door de sloop van de agrarische bedrijfsbebouwing en de verwijdering van erfverharding neemt de oppervlakte verharding af en daarmee nemen de mogelijkheden toe voor infiltratie van regenwater ten behoeve van grondwateraanvulling. De beoogde ontwikkeling heeft daarmee een positief effect op de waterhuishouding.

Het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende bouwmaterialen zoals lood, koper, zink en zacht pvc heeft de voorkeur. Uitlogende bouwmaterialen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en de ecologie.

Overige milieuaspecten

Bij realisering van nieuwe hindergevoelige functies (woningen) moet rekening worden gehouden met eventuele milieuhinder van bedrijfsactiviteiten in de omgeving. Uitgangspunt is dat ter plaatse van de woning sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt.

Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (herziene versie, 2009). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur-, stof en geluidhinder. Voor agrarische bedrijven is in de meeste gevallen het Besluit landbouwbedrijven milieubeheer van belang. Deze Algemene Maatregel van Bestuur (AmvB) bevat algemene regels voor agrarische bedrijven. Tevens geeft het besluit in een aantal gevallen afstanden die moeten worden aangehouden ten opzichte van gevoelige objecten (woningen). Daarnaast geldt voor veehouderijen de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) waarin afstanden en geurnomen zijn opgenomen.

Voor een inrichting waar landbouwhuisdieren worden gehouden geldt ten opzichte van woningen een aan te houden afstand van 50 m. Deze afstand moet worden gemeten vanaf het onderdeel van het bedrijf dat het dichtst bij het (geur)gevoelige object is gelegen (waarbij een waterbassin, een watersilo, een warmwateropslagtank en het erf niet als een zodanig onderdeel worden beschouwd).

In de directe omgeving van het perceel Eindsestraat 82a zijn vijf bouwvlakken gelegen met een agrarische bestemming. Het betreft de percelen Eindsestraat 91, 83, 79, 86 en 88.

Aan Eindsestraat 86 is een (hobby)rundveehouderij gevestigd. Op grond van het Besluit landbouw geldt voor dit agrarisch bedrijf een afstand van 50 meter ten opzichte van de nieuwe woning. De afstand tussen de stallen van dit bedrijf en de nieuwe woning (grens bouwvlak) is ruim 50 meter, waarmee een goed woon- en leefklimaat wordt gegarandeerd.

De agrarische bedrijven aan de Eindsestraat 88 en 79 zijn grondgebonden en zijn op een afstand van meer dan 50 meter van de nieuw te bouwen woning gesitueerd.

Aan de Eindsestraat 91 is een intensieve veehouderij gevestigd. Voor dit bedrijf is een berekening met 'V-stacks vergunning' gemaakt. Uit de berekening blijkt dat het bedrijf aan de Eindsestraat 91 niet in zijn bedrijfsvoering wordt belemmerd door de nieuwe woning aan de Eindsestraat 82a. Daarnaast kan er ter hoogte van de Eindsestraat 82a een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd worden vanuit de veehouderij aan de Eindsestraat 91.

Aan de Eindsestraat 83 is een agrarisch loonwerkbedrijf gevestigd. Op grond van 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG moet een afstand van 50 meter worden aangehouden vanaf dit bedrijf tot de nieuwe woning, waarbij geluid het maatgevende milieuaspect is. Op basis van het bestemmingplan Buitengebied mogen de bedrijfsgebouwen van dit bedrijf tot op een afstand van 3 meter achter de voorgevel van de bedrijfswoning worden gebouwd. De afstand vanaf dit punt (3 meter achter de voorgevelgrens) en de nieuwe woning (grens bouwvlak) is 50 meter, waarmee een goed woon- en leefklimaat wordt gegarandeerd.

Uit het voorgaande en mede gelet op de aanwezigheid van andere, reeds langer aanwezige (bedrijfs)woningen, blijkt dat de voorgenomen wijziging van de agrarische bestemming in een woonbestemming voor het perceel Eindsestraat 82-82a geen onevenredige milieubeperkingen oplevert voor de hiervoor genoemde agrarische bedrijven en ter plaatse van de nieuw te bouwen woning sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Economische uitvoerbaarheid

Voor de verplaatsing van de veehouderij activiteiten van de Eindsestraat naar Raamsdonk wil initiatiefnemer gebruik maken van de provinciale verplaatsingsregeling 'Beleidsregels Verplaatsing Intensieve Veehouderijen 2008' (VIV). De provincie subsidieert daarin 40% van de getaxeerde waarde en een bepaald deel van de kosten die aan de verplaatsing zijn verbonden. De overige kosten moet het bedrijf halen uit de ontwikkeling van de locatie Eindsestraat voor woningbouw. Het is aannemelijk dat initiatiefnemer, mede gelet op de provinciale subsidiemogelijkheden, de kosten van de het project kan dragen en de economische uitvoerbaarheid gewaarborgd is.

Conclusie

Op basis van hetgeen in voorgaande paragrafen beschreven is de conclusie dat de sanering van het intensieve veehouderij bedrijf en de bouw van een nieuwe woning voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

Op grond van de Wro (in combinatie met het nieuwe Bro), die op 1 juli 2008 in werking is getreden, moeten alle nieuwe bestemmingsplannen digitaal, uitwisselbaar en vergelijkbaar worden opgesteld. In relatie tot die verplichting zijn door de Landelijke Stuurgroep DURP (Digitale Uitwisseling in Ruimtelijke Processen) de volgende standaarden vastgesteld:

• de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008);
• de uitwisselingsstandaard IMRO 2008 en de Praktijkrichtlijn Bestemmingsplannen (PRBP 2008).

Het bestemmingsplan is volgens deze standaarden opgesteld. Het bestemmingsplan Eindsestraat 82-82a is voorts zoveel mogelijk afgestemd op het in november 2009 door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingplan Buitengebied.

Verbeelding

Aan het perceel Eindsestraat zijn de volgende bestemmingen toegekend:

• de huidige bedrijfswoning en de nieuw te bouwen woning zijn bestemd tot Wonen; de woningen met bijbehorende aan- en uitbouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd, (vrijstaande) bijgebouwen zijn ook buiten het bouwvlak toegestaan;
• de voor- en zijtuin voor de nieuw te bouwen woning, grenzend aan de Eindsestraat wordt bestemd tot Tuin; met het toekennen van deze bestemming wordt de groene voorruimte, bepalend voor de ruimtelijke kwaliteit, en de minimale afstand tot stallen en de weg, gewaarborgd;
• de gronden waar de stallen worden gesloopt worden in de toekomst gebruikt voor weiland; aan deze gronden is een agrarische bestemming toegekend.

Regels

De regels worden artikelsgewijs toegelicht.

Hoofdstuk I: Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

Voor de begripsbepalingen is waar mogelijk gebruik gemaakt van de standaardbepalingen uit de SVBP2008. In dit artikel worden uitsluitend de begrippen gedefinieerd die van het "normale" spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. De begrippen zijn alfabetisch geordend. Het begrip agrarisch bedrijf is niet in deze standaard SVBP2008 opgenomen en wordt hierna kort toegelicht.

Agrarisch bedrijf

Bij agrarische bedrijven wordt onderscheid gemaakt in grondgebonden en niet-grondgebonden agrarische bedrijven. Onder agrarische bedrijven worden alle bedrijven verstaan die met hun bedrijfsvoering erop gericht zijn om gewassen te telen en / of dieren te houden ten behoeve van de plantaardige of dierlijke productie.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, dienen te worden gemeten.

Hoofdstuk II: Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch

De agrarische gronden in het plangebied mogen uitsluitend voor grondgebonden agrarische activiteiten worden gebruikt. Op deze gronden mogen erfafscheidingen worden gebouwd. In de gebruiksregels is opgenomen dat paardenbakken zijn toegestaan. Verlichte paardenbakken zijn niet mogelijk.

Artikel 4 en 5, Wonen en Tuin

De voormalige agrarische bedrijfswoning en de nieuw te bouwen woning met bijbehorende bijgebouwen en tuinen zijn als Wonen bestemd. De bestemming Tuin is aan die delen van het perceel toegekend waarvan het onbebouwde karakter behouden moet blijven. De woning met de bijbehorende aan- en uitbouwen mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De inhoudsmaat van woningen bedraagt maximaal 600 m³. De oppervlakte van bijgebouwen mag per woning maximaal 80 m²/40 % van het erf bedragen, en na het verlenen van ontheffing, afhankelijk van de oppervlakte van het perceel, 200 m².

Nevenactiviteiten zijn zeer beperkt mogelijk (rechtstreeks of met ontheffing toegestaan).

Om in voorkomende gevallen huisvesting te kunnen bieden ten behoeve van mantelzorg is door het college van burgemeester en wethouders op 7 december 2004 de "Beleidsregel voor het verlenen van vrijstelling van het bestemmingsplan voor de huisvesting mantelzorg" vastgesteld. De gemeentelijke beleidsregel is vertaald in het bestemmingsplan. Op basis hiervan kan een "afhankelijke woonruimte" binnen de vigerende regeling voor aanbouwen en bijgebouwen worden ingepast met een maximale oppervlakte van 80 m², mits de noodzaak van mantelzorg in het individuele geval is aangetoond.

Artikelen 6 Archeologische waardevolle terreinen

Het gebied met een hoge en middelhoge archeologische verwachtingswaarden is voorzien van een dubbelbestemming ten behoeve van het behoud van de archeologische waarden.

Bouwen binnen dit gebied is in beginsel slechts mogelijk:

• nadat op basis van een archeologisch onderzoek is gebleken dat op de bouwlocaties geen archeologische waarden aanwezig zijn;
• nadat aanwezige waarden voldoende zijn zeker gesteld.

Voor vervanging van bestaande bouwwerken, beperkte bouwwerken en beperkte grondroering geldt deze bepaling niet. Voorts is voor werkzaamheden vanaf een bepaalde omvang waardoor de bodem wordt geroerd, het vereiste van aanlegvergunning opgenomen.

Hoofdstuk III: Algemene regels

Artikel 7 Anti-dubbeltelbepaling

Artikel 7 bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Deze bepaling is conform artikel 3.2.4 van het Bro in het bestemmingsplan opgenomen.

Artikel 8 Algemene bepalingen met betrekking tot het bouwen

Met de bepaling over bestaande maten (lid 1) wordt voorkomen dat bestaande situaties die ten aanzien van de aan te houden afstanden of toelaatbare hoogtes afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk II - onbedoeld - geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht vallen.

Artikel 9 Algemene gebruiksbepaling

In dit artikel wordt bepaald dat gronden enkel mogen worden gebruikt in overeenstemming met de voorschriften van het bestemmingsplan. Indien dit gebruik niet leidt tot het meest doelmatige gebruik van deze gronden zijn burgemeester en wethouders bevoegd hiervan ontheffing te verlenen (de zogenaamde toverformule).

Artikel 10 Algemene ontheffingsregels

Voor een aantal, ondergeschikte, afwijkingen ten opzichte van de planregels kunnen burgemeester en wethouders met dit artikel ontheffing verlenen.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

In lid 1 is een algemene flexibiliteitsbepaling opgenomen om voor bepaalde onderdelen van bestemmingen of gebouwen dan wel bouwwerken af te wijken van de bestemmingsgrenzen. Deze bepaling gaat verder dan die van artikel 10, vandaar dat hier altijd een wijziging voor nodig is van burgemeester en wethouders. Overigens geldt ook hier dat deze bepalingen als algemene regel gelden voor alle bestemmingen.

In lid 2 is een algemene wijzigingsbepaling opgenomen voor het veranderen van bouw- en bestemmingsvlakken in verband met het aantreffen of (door middel van archeologisch onderzoek aangetoonde) afwezigheid van archeologische waarden.

Artikel 12 Algemene procedurebepaling

Dit artikel geeft een procedure voor het geval het college een ontheffingsbevoegdheid toepast.

Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 13 Overgangsrecht

In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen.

In lid 2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. Van de mogelijkheid die artikel 3.2.3 Bro biedt om hieraan een persoonsgebonden overgangsrecht te koppelen, is geen gebruik gemaakt.

Lid 3 geeft burgemeester en wethouders de mogelijkheid om, in geval van onbillijkheid, het overgangsrecht buiten toepassing te laten.

Artikel 14 Titel

Dit bestemmingsplan wordt als genoemd in dit artikel aangehaald.

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft van 28 mei 2010 tot en met 8 juli 2010 ter inzage gelegen. Er zijn naar aanleiding hiervan geen inspraakreacties ingediend.

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het wettelijke vooroverleg toegezonden aan diverse instanties en bestuursorganen waaronder Provincie Noord-Brabant, VROM-Inspectie en waterschap Brabantse Delta. Van het waterschap en de VROM-Inspectie is een reactie ontvangen.

Reactie VROM-Inspectie (1 juli 2010).

Het voorontwerpbestemmingsplan geeft de rijksdienst geen aanleiding tot het maken van opmerkingen, gelet op de nationale belangen als opgenomen in de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid.

Reactie Waterschap Brabantse Delta (25 juni 2010).

Het waterschap heeft als beleid dat nieuwe ontwikkelingen waterneutraal moeten worden uitgevoerd, waarbij zoveel mogelijk gestreefd moet worden naar behoud of herstel van de natuurlijke waterhuishoudkundige situatie. Op basis van de waterparagraaf is er nog onvoldoende informatie om het plan te toetsen aan de hydraulische randvoorwaarden en een positief wateradvies te verlenen.

Aan het waterschap zijn bij brief van 5 juli 2010 aanvullende gegevens verstrekt met betrekking tot de te slopen m² bebouwing en verharding, de waterafvoer en de bodemgesteldheid. Op 19 juli 2010 heeft het waterschap alsnog een positief wateradvies verstrekt, onder de voorwaarde dat de toelichting van het bestemmingsplan wordt aangepast en aangevuld. De toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is aangevuld, met inachtneming van de opmerkingen van het waterschap.

Het waterschap vraagt aandacht te besteden aan het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen.

De toelichting is hierop aangepast.