1. a. Dit bestemmingsplan is van toepassing op de volgende bestemmingsplannen en de daarin aangehaalde regels:

2. b. De regels van de onder a genoemde bestemmingsplannen en eventuele bijlagen zijn onverkort van toepassing met inachtneming van de aanpassingen en aanvullingen die zijn aangegeven in Artikel2, Artikel 3 en Artikel 4.

het bestemmingsplan Zuid en West Dongen - Herziening Windmolenweg 11 met identificatienummer NL.IMRO.0766.BPH201800050-VG01 van de gemeente Dongen.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald onder de naam 'Regels van het bestemmingsplan Zuid en West Dongen - Herziening Windmolenweg 11'.

De raad van de gemeente Dongen heeft op 13 september 2012 het bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen 1H' vastgesteld. Daarmee is het bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen' uit 2010 (verder: basisplan) gedeeltelijk herzien. De reden voor deze herziening was een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (verder: Afdeling) waarin, onder andere, was geoordeeld dat de raad onvoldoende had onderzocht of een stukje grond in het verlengde van de Windmolenweg, tussen de Windmolenweg en het perceel, kadastraal bekend gemeente Dongen, sectie N, nr. 1537, als ontsluiting van het achterliggende agrarische perceel fungeerde.

Naar aanleiding van die uitspraak heeft de gemeente geconcludeerd dat de bestemming gewijzigd moest worden naar 'Verkeer – Verblijfsgebied'. Naar nu blijkt zou een motivering om de gronden als 'Wonen' te bestemmen ook hebben volstaan. Door middel van onderhavige herziening van het bestemmingsplan wordt de bestemming, conform het feitelijke gebruik, aangepast naar 'Wonen'.

In deze toelichting wordt aangetoond dat de gronden inderdaad ten onrechte zijn bestemd als 'Verkeer – Verblijfsdoeleinden'. De gronden zijn al lange tijd als tuin bij de woning aan de Windmolenweg 11 in gebruik en er is geen sprake van gevestigde erfdienstbaarheden (zie paragraaf 2.2).

In het kader van onderhavige herziening is het betreffende woonperceel ook in het geheel bekeken. De toegangsweg Windmolenweg stopt al ter hoogte van het perceel Windmolenweg 11. Daar is tevens een hekwerk geplaatst op prive-eigendom. Besloten is daarom ook dit perceelsgedeelte conform de feitelijke situatie te bestemmen als 'Wonen' in plaats van 'Verkeer - Verblijfsgebied'.

Het plangebied ligt aan de noordzijde van de kern Dongen op korte afstand van de windmolen Koningin Wilhelmina (Windmolenweg 14). Het plangebied grenst aan agrarische gronden (westzijde), het woonperceel Windmolenweg 11 (zuidzijde) en de voormalige bedrijfslocatie van Piet Kerkhof (noordzijde). De Windmolenweg is een zijstraat van de doorgaande verbindingsweg Lage Ham.

Figuur 1.1: Kadastrale kaart met ligging plangebied (in rood)

Het plangebied is onder te verdelen in twee deelgebieden:

1. 1. Deelgebied: te corrigeren
2. 2. Deelgebied: feitelijk gebruik bestemmen

Figuur 1.2: Overzicht deelgebieden op ruimtelijkeplannen.nl

Aangezien voor beide deelgebieden andere bestemmingsplannen gelden, wordt in de volgende paragrafen ingegaan op het geldende regime binnen de deelgebieden.

In het bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen 1H' heeft deelgebied 1, "te corrigeren", de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'.

Figuur 1.3: Geldend bestemmingsplan ter plaatse van deelgebied 1

Met deze bestemming zijn de gronden bestemd voor "Verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen."

Op grond van het basisplan (zie ook paragraaf 1.3.2) geldt ter plaatse van het plangebied ook nog de aanduiding 'vrijwaringszone-molenbiotoop'. Deze aanduiding dient voor het behoud van de molen Koningin Wilhelmina als werktuig en als beeldbepalend cultuurhistorische waardevol element.

Verder zijn bij de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' behorende voorzieningen toegestaan zoals geluidwerende voorzieningen, groen- en speelvoorzieningen, jongerenontmoetingsplaatsen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, verkeersgeleiding, informatievoorziening, reclameuitingen, water, voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen en gedenktekens voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding in het plangebied, zoals waterinfiltratie en – transportvoorzieningen, afval(water)inzameling en ondergrondse bergbezinkbassins.

Binnen de geldende bestemming zijn dus geen woonfuncties toegestaan. Daarmee is de eigenaar van de gronden in het gebruik benadeeld. Om de verkeerde interpretatie van de uitspraak van de Raad van State te corrigeren dient de bestemming te worden aangepast in de bestemming 'Wonen'. Daarnaast worden de aanduidingen 'vrijwaringszone- molenbiotoop'en 'erf' binnen het plangebied opgenomen overeenkomstig het basisplan.

Ter plaatse van het deelgebied "feitelijk gebruik bestemmen" geldt het bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen', het eerder genoemde "Basisplan". Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 30 september 2010. De gronden binnen het deelgebied zijn, evenals deelgebied 1, bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Aangezien er geen sprake is van een weg op grond van de Wegenverkeersweg 1994 en er zowel in juridische als feitelijke zin geen sprake is van een openbare weg dient deelgebied 2 ook conform het feitelijke gebruik te worden bestemd als 'Wonen'. Daarbij wordt vanzelfsprekend ook de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' overgenomen en in acht genomen.

Figuur 1.4: Geldend bestemmingsplan ter plaatse van deelgebied 2

De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt.

• In hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op de planologische historie van het plangebied wordt aangetoond dat er in de feitelijke situatie geen sprake is van een openbare weg of van erfdienstbaarheden. Vervolgens wordt toegelicht op welke wijze de herziening juridisch is vormgegeven.
• Hoofdstuk 3 omvat de korte conclusie dat voorliggend bestemmingsplan geen invloed heeft op overheidsbeleid of sectorale aspecten aangezien het kleinschalig van karakter is en er geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt.
• In hoofdstuk 4 wordt gemotiveerd dat er geen grondexploitatieplan nodig is. Vervolgens wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.
• In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

In het kader van de actualiseringsoperatie heeft de gemeenteraad van Dongen op 30 september 2010 het bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen' vastgesteld. In dit basisplan is deelgebied 1, de te corrigeren strook grond, bestemd voor 'Wonen'. Deelgebied 2 is hierin bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'.

Figuur 2.1: Bestemmingsplan Zuid en West Dongen 2010 (het 'basisplan')

Tegen dit vaststellingsbesluit is voor planonderdelen beroep aangetekend bij de Afdeling.

Voor het plangebied betreft dit het beroep van de eigenaar van de gronden aan de achterzijde van de Windmolenweg 11 (kadastraal bekend gemeente Dongen, sectie N, nr. 1537). Die eigenaar heeft destijds betoogd dat de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' ten onrechte niet zou zijn doorgetrokken naar het achtergelegen perceel. Verder heeft de betreffende grondeigenaar er belang bij dat deze gronden de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' krijgen (houden) omdat het perceel alleen toegankelijk zou zijn vanaf de Windmolenweg. Als de bestemming hier in 'Wonen' zou worden gewijzigd zouden zij in de toekomst geen gebruik meer mogen/kunnen maken van de ontsluiting van het achterliggende perceel.

Op basis van het beroep heeft de Afdeling vastgesteld dat de raad zich er onvoldoende van heeft vergewist of het bewuste stukje grond als ontsluiting van het perceel fungeert.

De Afdeling heeft op 25 april 2012 dan ook uitspraak gedaan waarmee het hiervoor vermelde vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen' (onder andere) voor dit stukje grond is vernietigd. Daardoor ontstond in het basisplan een gat en herleefde voor dit stuk grond het bestemmingsplan Lage Ham. De volledige uitspraak is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting.

Naar aanleiding van de Afdeling heeft de gemeenteraad in 2012 voor die gedeelten die zijn vernietigd een nieuw bestemmingsplan vastgesteld, namelijk het bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen 1H' (zie ook paragraaf 1.3). Daarmee is de, veronderstelde, ten onrechte opgenomen bestemming 'Wonen' tussen de Windmolenweg en het perceel, kadastraal bekend gemeente Dongen, sectie N, nr. 1537, gerepareerd. In deze toelichting zal echter worden aangetoond dat de bestemming 'Wonen' hier niet ten onrechte was opgenomen.

Dit bestemmingsplan voorziet in de juridische en planologische vertaling van de feitelijke situatie; het gebruik als tuin bij de woning aan de Windmolenweg 11 in Dongen. Zoals in paragraaf 2.1 is aangegeven heeft de Afdeling de gemeenteraad opgedragen een nieuw besluit te nemen en zich te vergewissen of het bewuste stukje grond als ontsluiting fungeert. Dat laatste is helaas verzuimd. Het plangebied heeft daardoor onterecht de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' gekregen.

In het kader van deze herziening is tevens het gehele perceel bestudeerd. Gebleken is dat een strook grond aan de voorzijde van het perceel ook ten onrechte is bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. In deze toelichting wordt (alsnog) nader onderzocht of de betreffende strook grond (deelgebieden 1 en 2) als ontsluiting voor het achterliggende perceel dient. Daarbij zijn de volgende begrippen belangrijk:

• Weg;

• Openbare weg;
• Recht van overpad.

In de volgende paragrafen wordt nader op die begrippen ingegaan.

Figuur 2.1: Foto Windmolenweg 11 met hekwerk vooraan perceel (bron: google streetview)

Voor de toepasselijkheid van zowel de Wegenwet als de Wegenverkeerswet 1994 moet er sprake zijn van een 'weg'. In de APV van de gemeente Dongen is bovendien bepaald dat onder weg wordt bedoeld een weg als bedoeld in artikel 1 eerste lid onder b van de Wegenverkeersweg 1994.

In artikel 1 sub b Wegenverkeerswet 1994 zijn wegen gedefinieerd als "alle voor het openbaar verkeer openstaande wegen of paden met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten."

Artikel 1 Wegenwet bepaalt dat de Wegenwet alleen van toepassing is op openbare wegen. De definitie daarvan bestaat uit twee elementen, te weten is er sprake van (1) een weg en (2) openbaarheid. Alleen het element openbaarheid is in de Wegenwet geregeld.

Relevant is dus allereerst de beantwoording van de vraag wanneer een 'verkeersbaan' een weg is. Vervolgens kan de vraag relevant worden of er sprake is van een openbare weg.

De Wegenwet bepaalt niet wanneer een verkeersbaan een weg is in de zin van die wet. De opsomming in artikel 1 lid 2 Wegenwet geeft 'slechts' aan dat voetpaden, rijwielpaden, jaagpaden, dreven, molenwegen, kerkwegen en andere verkeersbanen voor beperkt gebruik en bruggen mede onder wegen moet worden verstaan.

Naar het oordeel van de Afdeling (ABRvS 5 maart 2008,ECLI:NL:RVS:2008:BC6035) zijn wegen in de zin van de Wegenwet: "verkeersbanen die een functie vervullen ten behoeve van het afwikkelen van het openbare verkeer en die derhalve naar hun aard of functie een grote, onbepaalde publieksgroep dienen."

De kwalificatie of iets een weg is, is afhankelijk van de feitelijke situatie. Als een stuk grond doodloopt lijkt dat wel een sterke aanwijzing dat er geen sprake is van een weg. In de regel geldt dan namelijk dat het stuk grond alleen door enkele woningen als uitweg wordt gebruikt (ABRvS 17 februari 2016, ECLI:NL:RVS:2016:386). Dit wordt ook niet anders als de weg behalve door de aanwonenden ook wordt gebruikt door hondenbezitters, een schapenhouder en kerende automobilisten. Dat gebruik kan volgens de Afdeling niet worden aangemerkt als afwikkeling van het openbare verkeer.

De Windmolenweg diende voor een specifieke groep, namelijk de bewoners van de woning aan de Windmolenweg 11 en ten behoeve van de agrarische exploitatie van het perceel. Er is geen sprake van een verkeersbaan ten behoeve van het afwikkelen van het openbare verkeer waarbij er een grote, onbepaalde publieksgroep wordt gediend. Dit betekent dat er geen sprake is van een weg in de zin van de Wegenwet. Daarmee is in feite niet meer relevant of er sprake is van openbaarheid (feitelijk danwel juridisch).

Desondanks is in het kader van deze herziening ook nog eens gekeken naar de openbaarheid, zowel feitelijk als juridisch.

Bij een openbare weg moet onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds de feitelijke openbaarheid en anderzijds de juridische openbaarheid van een weg. Ook dit zijn twee verschillende begrippen:

• Van feitelijke openbaarheid van een weg is sprake, wanneer deze weg vrij voor eenieder toegankelijk is. Dit staat in artikel 1 van de Wegenverkeerswet. Het begrip 'weg' wordt in de Wegenverkeerswet als volgt gedefinieerd: "Alle voor het openbaar verkeer openstaande wegen of paden met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkant. De desbetreffende weg is of moet voor eenieder toegankelijk zijn. Dit is niet het geval wanneer de eigenaar de weg feitelijk afsluit met een "hek".

Van vrije toegankelijkheid is sprake, indien de eigenaar van de grond waarop de weg is gelegen het gebruik van de weg door het publiek heeft toegelaten. Dit is bijvoorbeeld niet het geval wanneer de eigenaar de weg feitelijk afsluit met een hek. De weg moet feitelijk voor een in beginsel onbeperkte groep personen toegankelijk zijn. Dat laatste moet voor eenieder kenbaar of waarneembaar zijn. Als bij de ingang van een parkeerterrein geen borden zijn geplaatst die erop duiden dat het terrein niet voor een ieder toegankelijk is, betekent dit dat het om een openbare weg gaat in de zin van Wegenverkeersnet 1994. Ter hoogte van de Lage Ham en Noorderlaan staan borden met aanduidingen als 'privé terrein', 'eigen terrein' of 'geen toegang voor onbevoegden'. Daarmee is het voor een ieder duidelijk dat men - al ruim voordat men ter hoogte van de Windmolenweg komt - een privaat terrein betreedt.

• Van juridische openbaarheid van een weg is sprake, wanneer die weg openbaar is in de zin van de Wegenwet. In artikel 4, eerste lid, van de Wegenwet is bepaald wanneer een weg een openbare weg is. Een weg is openbaar:
  1. 1. Wanneer deze dertig achtereenvolgende jaren vóór inwerkingtreding van deze wet (na 1902) voor eenieder toegankelijk is geweest;
  2. 2. Wanneer deze gedurende tien achtereenvolgende jaren vóór inwerkingtreding van deze weg (na 1922) voor eenieder toegankelijk is geweest en tevens is onderhouden door rijk, provincie, gemeente of waterschap;
  3. 3. Wanneer de rechthebbende aan de weg de bestemming van openbare weg heeft gegeven.

De verkeersbaan wordt niet onderhouden door de gemeente Dongen (of door een ander overheidsorgaan) dus er kan geen sprake zijn van een openbare weg op grond van 2.

Voor de toepassing van 1 geldt hetzelfde als voor de feitelijke toegankelijkheid van een weg: hier is sprake van indien de eigenaar van de grond het gebruik van de weg door het publiek heeft toegelaten. Zoals hiervoor opgenomen kan openbaarheid ook worden voorkomen door afsluiting en door borden met opschriften met als 'eigen weg' of 'verboden toegang'.

Tot slot kan er door middel van toepasselijkheid van 3 sprake zijn van een openbare weg. Indien de eigenaar dit heeft gedaan voor 1932 dan is de weg (daarmee) openbaar geworden. Na 1932 is de medewerking vereist van de raad van de gemeente(n) waarbinnen de weg is gelegen. Ten aanzien van dit aspect is het relevant dat er sprake is van twee deelgebieden. Deelgebied 1 was voorheen bestemd als tuin. In de toelichting van het bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen 1H' is over deelgebied 1 het volgende opemerkt:

"De gronden van de Windmolenweg die in het basisplan Zuid en West Dongen de bestemming Wonen hadden, zijn gewijzigd in de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied, omdat dit stuk grond dient als ontsluiting ten behoeve van het achtergelegen agrarisch perceel." Deelgebied 2 was voorheen bestemd als verkeersdoeleinden. Bij de herziening van het bestemmingsplan in 2010 is dit 'Verkeer - Verblijfsgebied' gebleven. In de toelichting bij dit bestemmingsplan staat: "Ter hoogte van het perceel Windmolenweg 11 is de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied verder doorgetrokken op basis van de kadastrale ondergrond."

Voor beide deelgebieden is er geen sprake van een openbare weg op grond van de Wegenwet. Het stuk grond wordt alleen door de bewoners en bezoekers van Windmolenweg 11 als uitweg gebruikt. Het feit dat in het verleden mogelijk dit stuk grond ook gebruikt is door een boer die soms op dit stuk grond liep met zijn paarden of dat een tractor in het verleden over dit grondstuk heeft gereden betekent niet dat er sprake is van een openbare weg op grond van de Wegenwet. De borden bij de ingang van het terrein (ter hoogte van de Noorderlaan en Lage Ham) met de aanduidingen 'privé terrein', 'eigen terrein' of 'geen toegang voor ongevoegden' geven aan dat de gronden niet openbaar zijn. Daarnaast zijn de deelgebieden sinds de plaatsing van het hekwerk op het perceel Windmolenweg 11 ook niet openbaar toegankelijk.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat van een openbare weg in de feitelijke situatie geen sprake is omdat het perceel afgesloten kan worden met een hek. Bovendien is er geen sprake van vrije toegankelijkheid dat door de eigenaar van het perceel is toegelaten. De perceelsgedeelten zijn ook niet als zodanig gebruikt. Dit geldt zowel voor deelgebied 1 als voor deelgebied 2. Ook van een openbare weg in de juridische zin is ten aanzien van beide deelgebieden geen sprake. Er is namelijk sprake van private gronden en deze zijn nooit onderhouden geweest door de gemeente. Als er over het betreffende stukje grond (plangebied) toegang naar het achtergelegen private terrein gegeven zou zijn, was dit niet voor eenieder bedoeld maar specifiek voor de eigenaar van zowel het voorgelegen als het achtergelegen private terrein.

Als er sprake is van zogenoemd "recht van overpad" dient de eigenaar van gronden toegang tot die gronden aan derden te verstrekken. Deze vorm van erfdienstbaarheid dient in een kettingbeding te worden opgenomen. De huidige eigenaar van het plangebied is sinds 1998 woonachtig op het perceel Windmolenweg 11. Indien sprake zou zijn van een "recht van overpad" zou een kettingbeding moeten zijn opgenomen in de koopovereenkomst.

Door middel van een erfdienstbaarheid onderzoek is nagegaan of de aangrenzende percelen via de Windmolenweg zijn ontsloten. Het kadaster heeft tot en met 1 april 1950 teruggezocht of er erfdienstbaarheden zijn gevestigd. Deze zijn echter niet aangetroffen.

In de paragrafen 2.2.2 en 2.2.3 heeft de gemeenteraad zich er op basis van nader onderzoek voldoende van vergewist dat de bewuste strook grond (zowel deelgebied 1 als 2) niet aangeduid kan worden als weg en bovendien dat er geen sprake is van feitelijke of juridische openbare weg. Geconcludeerd wordt dan ook dat de bestemming ter plaatse van deelgebied 1 niet had mogen worden gewijzigd van 'Wonen' naar 'Verkeer - Verblijfsgebied'. In deze herziening wordt het raadsbesluit uit 2012 voor dit stukje grond dan ook teruggedraaid en wordt na het door de Afdeling aangegeven onderzoek geconcludeerd dat er geen sprake is van een ontsluiting van het achtergelegen perceel door deze perceelsgedeelten . Voor deelgebied 2 geldt dat de gronden al in het basisplan conform het feitelijk gebruik als 'Wonen' hadden moeten worden bestemd. Ook dit wordt met deze herziening gerepareerd.

Volledigheidshalve dient te worden opgemerkt dat het betreffende achterliggend perceel waarvoor beroep is aangetekend in de bestaande en feitelijke situatie reeds op een andere manier wordt ontsloten (namelijk middels het naastgeleggen perceel). De ontsluiting hoeft dus in de feitelijke situatie ook niet via de Windmolenweg plaats te vinden. Daarmee wordt de ontsluiting van het achterliggende perceel dus niet beïnvloed door vaststelling van onderhavige herziening van het bestemmingsplan.

De Wet ruimtelijke ordening (verder: Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) kennen geen bijzondere regels ten aanzien van herzieningen van bestemmingsplannen. Het zijn daarmee plannen die moeten voldoen aan de eisen die ook aan (integrale) bestemmingsplannen worden gesteld. Dat betekent onder andere dat deze plannen moeten voldoen aan de eisen die de Wro stelt aan de digitale vervaardiging en raadpleging (toepassing ruimtelijke ordeningsstandaarden 2012).

In onderhavige herziening is alleen de verbeelding aangepast. De strook grond is bestemd voor 'Wonen'. Overeenkomstige de systematiek van het basisplan is aan de gronden ook de aanduiding 'erf' toegekend. Binnen die aanduiding is het gebruik als tuin toegestaan en mogen aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd.

De strook ligt binnen het invloedgebied van de molen "Koningin Wilhelmina". Daarom is de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone-molenbiotoop' uit het basisplan overgenomen. Binnen deze zone gelden andere bouwregels en is hoog opgaande beplanting en het ophogen van gronden als strijdig gebruik aangemerkt.

In deze herziening wordt gebruik gemaakt van de regels van het basisplan en de daarna vastgestelde herzieningen. In artikel 1 wordt deze koppeling gelegd. Daarnaast zijn enkele artikelen die wettelijk zijn voorgeschreven en die altijd moeten worden opgenomen, namelijk de Anti-dubbeltelbepaling en het Overgangsrecht. Voor een toelichting daarop wordt verwezen naar de toelichting op het basisplan.

In deze herziening van het bestemmingsplan wordt de bestaande situatie juridisch-planologisch correct vastgelegd. In de bestaande situatie zijn dan ook geen wijzigingen voorzien en er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Bovendien is het plangebied dermate klein, minder dan 200 m², dat het bestemmingsplan niet wordt beïnvloed door overheidsbeleid en geen invloed heeft op sectorale aspecten.

In het kader van dit bestemmingsplan is het dan ook niet zinvol om op het geldende beleid in te gaan of onderzoek te doen naar sectorale aspecten.

In de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen over de grondexploitatie. Deze regels verplichten tot kostenverhaal door de gemeente bij de ontwikkeling van bouwlocaties of bouwplannen.

Onderhavige herziening voorziet niet in de realisatie van een nieuw gebouw. De bestaande feitelijke situatie (onbebouwd) wordt in dit bestemmingsplan op correcte wijze juridisch- planologisch vastgelegd. Het is dan ook geen sprake van een kostenverhaal en daarmee is een exploitatieplan niet vereist.

Dit bestemmingsplan brengt, buiten de plankosten die door de gemeente worden gedragen, geen extra kosten met zich mee. Daarmee is de financiële uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan afdoende gewaarborgd.

Het concept ontwerpbestemmingsplan wordt in het kader van het wettelijke vooroverleg ex artikel 3.1.1 lid 1 Bro niet toegezonden aan de overlegpartners (Provincie Noord-Brabant en het waterschap Brabantse Delta). Dit is besloten vanwege het kleinschalige karakter van dit bestemmingsplan en gezien het feit dat erg geen provinciale- of waterschapsbelangen in het geding zijn.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Zuid en West Dongen - Herziening Windmolenweg 11' heeft vanaf 23 augustus 2018 tot en met 4 oktober 2018 ter inzage gelegen. In die periode kon een ieder zijn of haar zienswijze naar keuze schriftelijk of mondeling indienen.

Er zijn twee zienswijzen ingediend, waarvan één door bedrijf Leasimmo B.V. en één door een burger. De inhoud van de zienswijzen en de beantwoording ervan is bijgevoegd in Bijlage 2 van dit bestemmingsplan. Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen is met name paragraaf 2.2 van de toelichting zodanig aangescherpt dat duidelijkheid is verschaft aangaande de begrippen weg, openbare weg en recht van overpad. Dit heeft te maken met de strook grond aan de voorzijde van het perceel die ten onrechte is bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'.

Op 21 december 2018 is een aanvulling binnen gekomen op de zienswijze van 19 september 2018 van Van Iersel Luchtman Advocaten namens hun cliënt Leasimmo b.v. De aanvulling is binnengekomen nadat de nota van zienswijze in onze collegevergadering is besproken.

Ter completering van de stukken is een aanvullende memo opgesteld. Deze is opgenomen in bijlage 3 bij deze toelichting.

De aanvulling heeft geen wijziging van het concept raadsvoorstel en - besluit tot gevolg. De conclusies in de nota van zienswijze wijzigen niet. de memo uw stukken sturen wij u deze aanvulling toe.

De overige ingediende zienswijzen hebben niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.