De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan Centrum en Centrum - partiele herziening 2015 zoals vervat in de bestandensets met planidentificatie NL.IMRO.0766.BP2013000015-VG01 en NL.IMRO.0766.BP2015000036-VG01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen) zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan Centrum - Biezen 10.

Het gebruik als zelfstandige woning is niet toegestaan; het gebruik voor wonen mag uitsluitend in combinatie met de woning Biezen 10.

Voor het perceel Biezen 10 in Dongen is een verzoek ingediend om een bedrijfsbestemming te wijzigen in een woonbestemming. De locatie is globaal aangeduid op figuur 1.1.

Figuur 1.1. Ligging perceel Biezen 10 (bron: gbo-lufo.idgis)

Het perceel heeft in het bestemmingsplan 'Centrum' (2013) de bestemming 'Bedrijf' en de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 1. Binnen de bestemming Bedrijf (op figuur 1.2. aangeduid met een paarse kleur) is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee het college van burgemeester en wethouders, na bedrijfsbeëindiging, de bestemming kan wijzigen in de bestemming 'Wonen'.

Het college is bereid medewerking hieraan te verlenen en de wijzigingsbevoegdheid toe te passen.

Figuur 1.2. Fragment bestemmingsplan Centrum en situering nieuw woonperceel (paars vlak)

De gemeenteraad van Dongen heeft op 12 maart 2015 een partiële herziening vastgesteld. Deze herziening had een drieledig doel:

• het afstemmen van het bestemmingsplan op het bestemmingsplan voor 's Gravenmoer Dorp,
• het mogelijk maken van enkele kleine bouwplannen;
• het herstellen van enkele kleine omissies.

Geen van deze aanpassingen is relevant voor de beoogde bestemmingswijziging

De voorliggende toelichting is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 is een planbeschrijving van de beoogde ontwikkeling beschreven en wordt de ontwikkeling getoetst aan de wijzigingsvoorwaarden en aan relevante sectorale wetgeving.
• In hoofdstuk 3 wordt de juridische opzet van het wijzigingsplan toegelicht.

Vanaf de straat Biezen gezien ligt de locatie achter de woning Biezen 10. De locatie is een voormalige bedrijfsruimte die voorheen in gebruik was als fotostudio (zie figuur 2.1) met afzonderlijke entree en grote achtertuin. De voormalige bedrijfsruimte wordt in gebruik genomen als woonruimte bij de bestaande woning. Het blijft 1 woning.

De straat Biezen is een eenrichtingsstraat komend vanuit het centrum. Het is een oude en rustige verbindingsweg tussen het centrum van Dongen (Hoge Ham) en het gebied ten noorden daarvan. Aan de zuidzijde is een parkeerterrein aanwezig. De voormalige bedrijfsruimte is te bereiken vanaf het perceel van de woning en vanaf het parkeerterrein.

Op het perceel is ruimte voor het parkeren van 2 auto's. Hiermee wordt op eigen terrein voldaan aan de parkeerbehoefte. De norm is namelijk 1,5 tot 2,3 parkeerplaatsen per vrijstaande woning (bron: CROW, kencijfers parkeren en verkeersgeneratie 2012).

In artikel 3.6 van de regels zijn de wijzigingsvoorwaarden vastgelegd. In tabel 2.1. zijn de wijzigingsvoorwaarden vermeld en is het initiatief aan de betreffende bepalingen getoetst.

Tabel 2.1. Toetsing wijzigingsregels

Behalve dat het wijzigingsplan moet voldoen aan de wijzigingsvoorwaarden dient te worden beoordeeld of er na de vaststelling van het bestemmingsplan Centrum en de herziening daarvan nieuw beleid is vastgesteld dat relevant is voor de beoogde functiewijziging.

Een nagenoeg volledig overzicht van de beleidsplannen en regelgeving dat voor het plangebied van toepassing lijkt te zijn, is te vinden op de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Echter vrijwel al deze plannen zijn voor de beoordeling van de gewenste aanpassingen van het bestemmingsplan niet relevant (plannen van het Rijk) of niet gedetailleerd genoeg. Evenmin heeft de gemeente nieuw ruimtelijk beleid vastgesteld dat relevant is voor onderhavige wijzigingsplan.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) dient in de toelichting van het bestemmingsplan aandacht te worden besteed aan de uitvoerbaarheid van het plan. Dit geldt ook voor een wijziging van een bestemmingsplan. Dat betekent doorgaans dat onderzoek moet worden gedaan naar diverse sectorale aspecten zoals verkeer en parkeren, milieuzonering, bodem, ecologie en luchtkwaliteit, externe veiligheid.

Omdat er geen bouwactiviteiten plaatsvinden, zijn veel van deze aspecten voor het beoordelen van de onderhavige herziening niet relevant.

Wel is voor ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Daarnaast dient aandacht te worden besteed aan de aspecten cultuurhistorie, bodemkwaliteit en cultuurhistorie. In deze paragraaf wordt daarom op deze aspecten ingegaan.

Watertoets

De initiatiefnemer dient in dat kader in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Omdat er niet wordt gebouwd en het beëindigen van een bedrijfsfunctie niet strijdig is met waterdoelstellingen dan wel noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen, is afgezien van een uitgebreide waterparagraaf. Het waterschap wordt voor de vaststelling van het onderhavige wijzigingsplan in kennis gesteld van de voorgenomen functiewijziging.

Ecologie

Een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet is niet noodzakelijk. Het initiatief behelst uitsluitend een functiewijziging. Er zijn geen (gedeeltelijke) sloop en nieuwbouw voorzien die een aantasting van eventueel aanwezige beschermde natuurwaarden kunnen veroorzaken.

Bodemkwaliteit

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient de bodemkwaliteit ter plaatse te worden onderzocht. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. In de Wet bodembescherming is bepaald dat, indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Uit informatie van het bodemloket blijkt dat er voor het gebied geen bodemonderzoek bekend is. Gelet op het voormalige gebruik (fotostudio) verwacht de gemeente niet dat hier een bodemverontreiniging aanwezig is die een belemmering vormt voor het vaststellen van het onderhavige wijzigingsplan.

Cultuurhistorie

Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het nemen van ruimtelijke besluiten rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Voor de beoordeling van het aspect cultuurhistorie is de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Dongen beschikbaar. Hieruit blijkt dat het plangebied in een cultuurhistorisch landschap ligt (zie figuur 2.2). De Biezen is aangeduid als historische geografie: lijnelement van hoge waarde. Verder ligt de locatie binnen het gebied langs de Hoge Ham dat is aangeduid als historische dorpsstructuur/lintbebouwing. Omdat er geen bebouwing wordt gesloopt of gebouwd worden er geen cultuurhistorische waarden aangetast.

Figuur 2.2. Fragment cultuurhistorische waardenkaart Dongen

Wegverkeerslawaai

Normstelling

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/uur wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg moet worden getoetst indien daarbinnen nieuwe geluidgevoelige functies worden gerealiseerd.

Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. De geluidwaarde binnen de geluidgevoelige bestemming (binnenwaarde) dient in alle gevallen te voldoen aan de in het Bouwbesluit neergelegde norm van 33 dB.

Voor wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur zal op grond van het criterium 'goede ruimtelijke ordening' moeten worden onderzocht of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De normen uit de Wgh gelden daarvoor als richt- of streefwaarde.

Onderzoek

Op de straat Biezen geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. Dat betekent dat op grond van de Wgh geen akoestisch onderzoek noodzakelijk is.

De huidige verkeersintensiteiten, de voertuigverdeling per periode-uur en de voertuigcategorie op de Biezen zijn niet bekend, maar omdat sprake is van eenrichtingsverkeer zullen er naar verwachting niet meer dan een paar honderd motorvoertuigen per etmaal rijden over deze weg. Ook is het aandeel zwaar verkeer naar verwachting relatief klein. Om deze redenen en de lage maximum rijsnelheid, kan op grond van ervaringen elders zonder akoestisch onderzoek worden gesteld dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woonruimte de waarde van 48 dB niet zal overschrijden en dat het aspect wegverkeerslawaai geen belemmering vormt voor het vaststellen van het onderhavige wijzigingsplan.

Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling past binnen de wijzigingsvoorwaarden uit het geldende bestemmingsplan Centrum. Daarnaast vormt sectorale- en milieuwetgeving geen belemmering voor de beoogde woning.

Verbeelding

De verbeelding heeft betrekking op het gedeelte van perceel Biezen 10 waarvoor in het bestemmingsplan Centrum een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen. Voor het gehele perceel is net als in de oude situatie met de bedrijfsbestemming een bouwvlak opgenomen. De maximaal toegestane goot- en bouwhoogte van het hoofdgebouw wijzigen niet en zijn vastgelegd op respectievelijk 4 en 8 meter.

Regels

De regels van het wijzigingsplan bevatten slechts twee artikelen. In het eerste artikel wordt de koppeling gelegd met de regels van de bestemmingsplannen Centrum en Centrum - partiele herziening 2015. De regels van die plannen zijn onverkort van toepassing op het onderhavige wijzigingsplan. Daarnaast is een artikel met een specifieke gebruiksregel opgenomen waarmee is bepaald dat het voormalige bedrijfsgebouw uitsluitend mag worden gebruikt als woonruimte behorende bij de woning Biezen 10.