het bestemmingsplan V De Bergen (Kleine Berg 49-51) met identificatienummer NL.IMRO.0772.80314-0301 van de gemeente Eindhoven.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Bijvoorbeeld gastouderopvang; detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis; of het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf.

Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-maatschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling dat voldoet aan de meest actuele versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA).

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in het gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vergunning;

bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijke omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of gebied.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel wordt ook begrepen grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum, internetwinkel/webwinkel, afhaalpunten en supermarkt.

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaken, belwinkels, internetcafé, schoonheidsinstituten, fotostudio´s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of afleveren van goederen aan wederverkopers, dan wel instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor het bestuurlijk/ambtelijk of bedrijfsmatig uitoefenen van juridische, financiële, administratieve en naar de aard daarmee gelijk te stellen werkzaamheden, zoals sociaal wetenschappelijke onderzoek of een architectenbureau.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend (niet zijnde prostitutie).

bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

het op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak.

het ontplooien van activiteiten op een agrarisch bouwvlak die niet rechtstreeks de uitoefening van de agrarische bedrijfsvoering betreffen.

parkeernormen vastgesteld op 17 mei 2016, gepubliceerd op 10 juni 2016.

voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

0.30 m' boven de kruin van de weg.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin tegen vergoeding seksuele handelingen worden verricht.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden.
Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

Wet van 16 februari 1979 (Stb. 99) houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder, zoals deze luidt op het moment van de terinzagelegging van dit bestemmingsplan.

Wet van 13 juni 1979, Stb. 442, houdende regelen met betrekking tot een aantal algemene onderwerpen op het gebied van de milieuhygiëne, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan.

Wet van 20 oktober 2006, (Stb. 2006, nr. 566), houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan.

een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend.

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, gevelisolatie, ventilatiekanalen, schoorstenen, reclameaanduidingen, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrens en/of bouwhoogte niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor `Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel uitsluitend op de begane grond, met dien verstande dat perifere detailhandel en supermarkten zijn uitgesloten;
2. b. dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen uitsluitend op de begane grond;
3. c. wonen in de vorm van woningen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' zijn uitsluitend woningen toegestaan;
5. e. een aan-huis-verbonden beroep als ondergeschikte nevenfunctie bij een woning;

met de daarbij behorende:

6. f. erven en terreinen;
7. g. wegen en paden;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
11. k. voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie;
12. l. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Ter plaatse van de aanduiding 'wonen' zijn uitsluitend woningen toegestaan.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2.1 voor het bouwen van gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen alsmede bouwwerken geen gebouwen zijnde mits:

1. a. dit in overeenstemming is met de ter plaatse geldende bestemming; en
2. b. met een archeologisch onderzoek is vastgesteld dat met de oprichting van het bouwwerk waarvoor afwijking wordt gevraagd geen onevenredige verstoring plaatsvindt van de archeologische waarden. Als het oprichten van het bouwwerk waarvoor afwijking wordt gevraagd kan leiden tot onevenredige verstoring van archeologische waarden, dan worden aan de afwijking de volgende regels verbonden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; en/of,
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen; en/of,
   3. 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en het bevorderen van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het aangewezen gebied en de bebouwing daarin.

Naast het bepaalde omtrent het bouwen voor de aldaar voorkomende onderliggende basisbestemming mag slechts worden gebouwd in overeenstemming met de ruimtelijke karakteristiek en de cultuurhistorische waarden van het gebied en de bebouwing, met in achtneming van het volgende:

1. a. behoud onderhoud en versterken gaat voor vernieuwen en ontwikkelen;
2. b. vernieuwen en ontwikkelen geschiedt vanuit en met respect voor de cultuurhistorische waarden.

Om te beoordelen of bij het bouwen aan deze uitgangspunten wordt voldaan kunnen burgemeester en wethouders bepalen dat een bouwhistorisch en/of cultuurhistorisch projectonderzoek wordt verricht.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, aan de bebouwing binnen de aanduiding 'karakteristiek' binnen de bestemming 'Gemengd', werken of werkzaamheden, niet zijnde bouwen of slopen, uit te voeren waardoor de cultuurhistorische waarde wordt aangetast of vernietigd.
2. b. De vergunning genoemd onder a kan slechts worden verleend indien uit een cultuur-/bouwhistorisch projectonderzoek blijkt, dat de cultuurhistorische waarden niet op onaanvaardbare wijze worden verstoord, casu quo worden behouden, versterkt en/of ontwikkeld.
3. c. Over het verzoek om omgevingsvergunning dient de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit om advies te worden gevraagd.

Het is verboden de gronden en of bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze waardoor het cultuurhistorisch en/of ruimtelijk waardevol object wordt ontsierd of in gevaar gebracht.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Al dan niet in afwijking van het bepaalde in de bestemmingsregels van Hoofdstuk 2 wordt ter plaatse van een functie-aanduiding het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met die functie-aanduiding aangemerkt als gebruik overeenkomstig die bestemming.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot 10 m, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;
3. c. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 m is.
4. d. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 20 cm ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen;
5. e. de regels ten aanzien van de realisatie van gebouwen ten behoeve van het opwekken van duurzame energie en toestaan dat de maximum oppervlakte wordt vergroot tot maximaal 100 m².

1. a. Bij de afgifte van een omgevingsvergunning wordt het aantal te realiseren parkeerplaatsen bepaald conform de Nota Parkeernormen 2016.
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a, mag getoetst worden aan een nieuwe dan wel gewijzigde Nota Parkeernormen, als deze in werking is getreden en leidt tot een lagere parkeernorm.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.1 indien:

1. a. uit een parkeeronderzoek blijkt dat meer of minder parkeerplaatsen noodzakelijk zijn;
2. b. het voldoen aan de in lid 9.1 genoemde parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit of voor zover op andere wijze in de nodige parkeerplaatsen wordt voorzien.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de parkeervoorzieningen, zoals bedoeld in lid 9.1 indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 10.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 10.1 met maximaal 10%.

Lid 10.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 10.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 10.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 10.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan V De Bergen (Kleine Berg 49-51).

Voor de percelen Kleine Berg 49-51 is door de eigenaar een plan ontwikkeld dat voorziet in renovatie van het bestaande pand en toevoeging van 8 woningen.

De voorgenomen ontwikkeling is niet mogelijk binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan "De Bergen". De gemeente Eindhoven is bereid medewerking te verlenen aan het initiatief, zodat voorliggend nieuw bestemmingsplan is opgesteld. Dit bestemmingsplan "V De Bergen (Kleine Berg 49-51)" zorgt voor het juridisch-planologisch kader dat benodigd is voor de realisatie van het plan.

Het bestemmingsplan "V De Bergen (Kleine Berg 49-51)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Het plangebied ligt in het centrum van Eindhoven, in het gebied De Bergen. Het plangebied ligt in de bebouwingsdriehoek die wordt gevormd door de Kleine Berg, Grote Berg en Bergstraat.

Kleine Berg 49-51 ligt ter hoogte van de kruising van de Kleine Berg met de Heilige Geeststraat. De begrenzing van het plangebied wordt gevormd door de kadastrale perceelsgrenzen van de percelen Kleine Berg 49 en 51 (kadastrale gegevens: "Eindhoven, sectie D, nummers 1634 en 2998").

Op onderstaande afbeeldingen is de ligging en begrenzing van het plangebied aangegeven.

Ligging en begrenzing plangebied

Het bestemmingsplan "V De Bergen (Kleine Berg 49-51)" vervangt ter plaatse het bestemmingsplan "De Bergen", vastgesteld door de raad op 15 juni 2010 (onherroepelijk per 23 november 2011). Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming "Gemengd-1", waarbij alleen voor de huidige bebouwing binnen het plangebied een bouwvlak is opgenomen. Daarnaast gelden voor het plangebied de dubbelbestemmingen "Waarde-Archeologie" en "Waarde-Cultuurhistorie".

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).

Het gebied De Bergen, westelijk gelegen van de binnenstad van Eindhoven, werd in het verleden in hoofdzaak gekarakteriseerd door een tweetal wegen: de Grote Berg en de Kleine Berg, die vanaf de poorten van Eindhoven samenkwamen in de Hoogstraat en voerden naar Gestel en de Kempen. Ook de Heilige Geeststraat en de Bergstraat behoren tot de historische wegenstructuur. Tot omstreeks 1870 bleef het gebied een overwegend agrarisch karakter behouden. Na het gereedkomen van de spoorlijn in Eindhoven in 1867 ging de toenemende industrialisatie ook niet aan dit gebied voorbij. In deze periode werd een begin gemaakt met de aanleg van wegen voor de bouw van woningen. Met de groei van Eindhoven en de verdere industrialisatie ontwikkelden de Grote Berg, Kleine Berg en Willemstraat zich tot echte radiaalwegen naar het stadscentrum. Langs deze wegen kwamen de gebruikelijke bedrijfsmatige activiteiten tot stand. Daarnaast ontstond er een ontwikkeling, die het gebied in verband met de ligging in de directe nabijheid van het stadscentrum geleidelijk aan meer betrok bij de verzakelijking van de binnenstad. De oorspronkelijke wijkstructuur van de Bergen is nagenoeg nog geheel aanwezig. Met name het noordelijk deel van de Bergen vanaf de Grote Berg (waaronder ook het plangebied) is als ensemble van structuur en bebouwing cultuurhistorisch waardevol. In het gebied in het zuidelijk deel van De Bergen bevinden zich cultuurhistorische elementen.

De Bergen is de westelijke centrumrandzone van Eindhoven. Het is een grotendeels intact laagbouwmilieu met een hoge dichtheid, dat direct grenst aan de binnenstad van Eindhoven. Een binnenstad die met name in de 20ste eeuw ingrijpend is getransformeerd en in stedelijkheid en voorzieningenaanbod is meegegroeid met de stad Eindhoven.
Te midden van alle centrumstedelijke ontwikkelingen, heeft de Bergen vooral een organisch transformatieproces gekend binnen het laagbouwmilieu. Pandsgewijze ontwikkelingen, herontwikkeling/reconstructie van authentieke gebouwen en bescheiden invullingen van braakliggende terreinen voegen zich als vanzelfsprekend in het gevarieerde karakter van de buurt. Maar het vervangen van authentieke bebouwing door blokken van 5 lagen heeft geleid tot verschraling van het beeld en verlies van samenhang, met name op de Grote Berg en in het zuidelijk deel van de Bergen.

Het unieke van de Bergen zit in een samenspel van meerdere factoren;

• het grotendeels intacte laagbouwmilieu, direct gelegen naast een van de meest getransformeerde binnensteden van Nederland;
• het stedelijk karakter, door de hoge bebouwingsdichtheid en het ontbreken van voortuinen;
• de functiemix van wonen, detailhandel, horeca, maatschappelijke functies en kantoren;
• de vele monumenten en authentieke gebouwen;
• de perceelsgewijze opbouw, die zorgt voor een zeer gevarieerd beeld;
• de rode baksteenarchitectuur, met daarin een grote variatie in stijl, gevelbeeld, metselwerkversiering, kapvorm en bouwjaar;
• de gebogen straten, die binnenin het gebied vrij smal zijn;
• de groene kwaliteit van de Dommelzone in het zuidelijk deel;
• de menselijke maat.

De huidige bebouwing in het plangebied is een mooi voorbeeld van de oorspronkelijke kleinschalige lintbebouwing in de Bergen. Aan weerszijden ingeklemd tussen panden van drie lagen hoog staat bebouwing van één laag met kap, direct grenzend aan de openbare weg. De bebouwing staat in de zichtlijn vanuit de Heilige Geeststraat, die recht uitkomt op dit pand.

Doordat de nokrichting van de kap bij het linker pand haaks en bij het rechter pand parallel aan de straat ligt, oogt de bebouwing ook duidelijk als twee aaneengeschakelde afzonderlijke panden, wat de kleinschalige uitstraling benadrukt. De begane grond van beide panden bestaat uit commerciële ruimte. De bovenverdieping was vroeger in gebruik als woning, maar staat nu leeg.

Gevelaanzicht Kleine Berg 49-51

Hoe authentiek de voorgevel van de bebouwing eruit ziet, hoe anders is dat het geval aan de achterzijde. Vanuit functioneel oogpunt is de bebouwing hier op een later moment enkele meters naar achteren over twee lagen uitgebreid, met plat dak. De achtergevel heeft op dit moment een behoorlijk vervallen uitstraling. Dit geldt eveneens voor de bovenverdieping en de kapconstructie van de bebouwing, waarbij na een bouwkundige inspectie is gebleken dat een complete renovatie van de bovenverdieping en vervanging van de constructie noodzakelijk is.

Achter de bebouwing bevat het plangebied nog een verrassend diepe onbebouwde ruimte van circa 40 meter diep. Dit terrein wordt rondom omgeven door onbebouwde percelen van de omliggende gebouwen, gelegen in de driehoek Kleine Berg/Grote Berg/Bergstraat. Sommige percelen zijn over de volledige diepte volgebouwd, andere zijn op het achterste gedeelde in gebruik als parkeerterrein. De percelen die aan weerszijden het plangebied begrenzen bevatten beide aan de achterzijde bebouwing van circa 8 meter hoog, die verder doorloopt dan de huidige achtergevel van het pand Kleine Berg 49-51. Voor het perceel Kleine Berg 47 betreft dit enkele meters, terwijl de bebouwing op perceel Kleine Berg 53 meer dan 10 meter tot achter de achtergevel van Kleine Berg 49-51 doorloopt. Daarachter staat op beide aangrenzende percelen nog bebouwing van één laag hoog, die op het perceel Kleine Berg 53 tot op enkele meters van de achterste grens van het plangebied reikt. Dit betekent dat het plangebied aan weerszijden voor een groot gedeelte wordt begrensd door gevelwanden.

In de nabije toekomst wordt de gevelwand aan de zijde van Kleine Berg 47 nog verder uitgebreid, door de realisatie van hotel Bergstraat. De bebouwing hiervan komt achter het perceel Kleine Berg 47 op de perceelsgrens te staan en volgt de grens de hoek om, zodat straks ook een deel van de achterste grens van het plangebied wordt begrensd door een gevelwand. De hoogte van deze nieuwe bebouwing bedraagt maximaal 12 meter.

Achterzijde bebouwing

Zicht vanuit plangebied richting achterzijde bebouwing Grote Berg (hier komt hotel Bergstraat)

De vrijwel volledig door stedelijke bebouwing omsloten ligging van het plangebied biedt een nieuw perspectief voor ontwikkeling: een verwaarloosd terrein wordt omgevormd naar een 'hidden gem' (verborgen parel) en creëert een stedelijk woonmilieu dat optimaal geschikt is voor mensen die dichtbij de vele centrumvoorzieningen willen wonen.

De manier waarop dit concept tot stand komt gebeurt in de eerste plaats door de bestaande panden Kleine Berg 49-51 te renoveren en daarbij de voor- en achtergevel van de begane grond van Kleine Berg 51 te verwijderen, zodat een onderdoorgang wordt gecreëerd. Het pand Kleine Berg 49 behoudt een commerciële (winkel) functie. Op de bovenverdieping van beide panden blijft de woonfunctie behouden. Doordat enkel de voorgevel van de begane grond van Kleine Berg 51 wordt verwijderd, blijft de ingreep in het gevelbeeld beperkt en is er geen sprake van een verstoring van het totale authentieke aanzicht van de voorgevel.

Aan de achterzijde worden de bestaande aanbouwen afgebroken. Hiervoor in de plaats komt een nieuwe aanbouw van één bouwlaag achter Kleine Berg 49, als uitbreiding van het (winkel)vloeroppervlak. Deze ruimte wordt eveneens aan de zijkant toegankelijk, via het pad onder de onderdoorgang.

Aansluitend op de aanbouw wordt een langgerekt bouwvolume gerealiseerd, dat zich tot aan de achterste perceelsgrens uitstrekt. Hierin komen 8 woningen. De voorste helft van dit volume, grenzend aan Kleine Berg 49, bestaat uit drie bouwlagen, de achterste helft uit één bouwlaag.

Vogelvlucht bouwmassa's nieuwe situatie, gezien vanuit het zuiden

Bij het ontwerp van deze ontwikkeling is goed gekeken naar de inhoud van ontwikkelingsvisie ‘De Bergen, “Quartier Vivant” en zijn de speerpunten zo veel als mogelijk meegenomen in de ontwikkeling en opzet van het plan. Zo is er in verband met het “conserveren” van het bijzondere karakter van De Bergen voor gekozen om de gevels van de authentieke pandjes aan de Kleine Berg te behouden, op te knappen en de ingreep in verband met het realiseren van een onderdoorgang zo harmonisch mogelijk te maken. In dit kader is er contact geweest met de Henri van Abbestichting. De adviezen van Cultuurhistorisch Bureau Hüsken & Zn. (Jos en Bauke) zijn door de architect verwerkt in het plan.

Daarnaast past deze ontwikkeling binnen de wens om in De Bergen beheerst te ontwikkelen en om die reden gaan we voor een, in omvang, passende beperkte ontwikkeling van 8 flexwooneenheden. Door deze ontwikkeling wordt een thans groot braakliggend terrein ontwikkeld en wordt het binnenterrein efficiënt benut en wordt de buurt van binnen vernieuwd en verrijkt.

Duurzaamheid is een basis kenmerk van de nieuwe woningen. De nieuwe woningen krijgen een zogenaamd grondstoffenpaspoort zodat duidelijk is welke materialen in de bouw gebruikt zijn in kwantiteit en kwaliteit. Daarnaast krijgen de woningen geen gasaansluiting maar worden All-Electric. Energie opwekking gaat via zonnecollectoren en verwarming door gebruik van warmtepompen. De woningen worden uitgevoerd met sedum daken, de muren en ramen worden goed geïsoleerd door onder andere het gebruik van isolerende gevelbekleding en de keuze van energiezuinig HR++vensterglas. Verlichting gaat via LED toepassingen en koken gebeurt via inductie. De additionele stroom die nodig zal zijn, is natuurlijk groen. Er wordt onderzocht wat de mogelijkheden zijn om regenwater te gebruiken voor bijvoorbeeld het doorspoelen van de toiletten. De woningen zijn volledig georiënteerd op het zuiden waardoor de zonnepanelen een optimaal rendement genereren. De voorkant van de gevels bestaan voornamelijk uit glas, om ook zoveel mogelijk daglicht binnen te laten. Daarbij wordt de gevel voor een deel voorzien van een schuifpui met 'Frans balkon’.

Elke woning heeft een oppervlakte van circa 50 m2 en bestaat uit één ruimte, met een aparte 'natte cel'. De studio's zullen worden verhuurd en zijn te typeren als flexwoningen die geschikte zijn voor verschillende doelgroepen, met als interesse in duurzaamheid, als gezamenlijke overeenkomst.

De woningen zijn bereikbaar door het poortgebouw aan de Kleine Berg nummer 51. Door middel van een poort zal deze op bepaalde tijden afsluitbaar zijn om de veiligheid te waarborgen. Deze doorgang is wel bereikbaar voor hulpdiensten in het geval van calamiteiten.

Verblijfsklimaat binnengebied
Er is veel aandacht besteed aan de vormgeving en invulling van het hofje bij de woningen. Trefpunt Groen Eindhoven heeft hierbij geadviseerd over en aangedrongen op een zo veel als mogelijk groene invulling. De ontwikkelaar heeft dit advies opgevolgd.

In veel grote (binnen)steden zie je dit soort invullingen veelvuldig en dergelijke hofjes krijgen hun eigen karakter en worden beschouwd als verblijfsgebied en worden niet ervaren als uitsluitend onbebouwde ruimte om bij de woningen te komen. Dus geen verkeerfunctie maar een verblijfsfunctie. Een op een zodanig wijze ingericht terrein heeft niet alleen een meerwaarde voor de toekomstige bewoners maar werkt ook sociale cohesie in de hand. Een een zodanig ingericht binnenterrein wordt vanaf de Kleine Berg niet ervaren als een luguber doodlopend steegje dat aantrekkelijk is voor "ongewenst" bezoek maar wordt ervaren als een privéterrein waar een vreemdeling niets te zoeken heeft.

Op het binnenterrein zullen voldoende mogelijkheden worden aangebracht voor het op een ordentelijke manier kunnen stallen van fietsen.

Begane grond nieuwe situatie

Gevelaanzicht Kleine Berg nieuwe situatie

Impressies (bron afbeeldingen: VFO Architects, 2016)

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten.

Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie.

Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1).
De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuid-Oost Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land. Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. High-tech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's. Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk.

In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieus, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor.

Realisatie
Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt.

De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten. Het Rijk heeft voor de realisatie van de nationale belangen de beschikking over de volgende vier instrumenten:

• Kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving);
• Bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld afspraken met provincies en gemeenten, internationale afspraken met overheden in buurlanden);
• Financieel (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds, Deltafonds);
• Kennis (bijvoorbeeld inzetten van het College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen, verspreiden van “best practices”).

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig).

• Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen.
• Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro.

Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld kantoorlocaties, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen) moet in het bestemmingsplan worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik.

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn. Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro).

De realisatie van 8 woningen is een zeer kleinschalige ontwikkeling. Conform actuele jurisprudentie is een plan met een dergelijk aantal woningen niet aan te merken als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling', zodat een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking niet aan de orde is. Het plan komt sowieso tegemoet aan het streven naar duurzaam ruimtegebruik, doordat het bestaand stedelijk gebied van Eindhoven verder wordt verdicht. Daarnaast draagt het plan bij aan de invulling van de behoefte aan nieuwe woningen in de stad.

Er zijn verder geen nationale belangen die specifiek een doorwerking hebben naar het plangebied en het initiatief.

Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten.

Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die de EHS vormen worden bij provinciale verordening aangewezen (zie ook paragraaf 3.3.2). Daarmee is de EHS een provinciaal belang geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd.

In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn de terreinen, gebieden en installaties zoals bedoeld in het Barro, aangewezen. Voor onderhavig gebied zijn de geluidszone en het obstakelbeheergebied behorende bij het luchtvaartterrein relevant. Deze gebieden zijn op onderstaande kaart aangegeven. In paragraaf 4.2 wordt nader ingegaan op geluid en in paragraaf 3.2.4 op de beperkingengebieden. Onderstaande kaart behoort bij de Rarro.

Kaart militair luchtvaartterrein – Vliegbasis Eindhoven (bijlage 3.4 Rarro) Bron: http://wetten.overheid.nl

In 2009 is de Wet luchtvaart gewijzigd. Naar aanleiding hiervan is een nieuw luchthavenbesluit voor Eindhoven vastgesteld. Dit is op 26 september 2014 vastgesteld en met ingang van 1 november 2014 in werking getreden. In het luchthavenbesluit is het luchthavengebied, de gebruiksmogelijkheden en het beperkingengebied vastgelegd. Voor het bestemmingsplan is vooral het beperkingengebied van belang.

Het beperkingengebied bestaat uit:

1. 1. de geluidszone: dit is de weergave van de geluidsbelasting van het gezamenlijke luchtverkeer (hier wordt in paragraaf 4.2.5 op ingegaan). Binnen deze zone gelden regels voor het bouwen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen.
2. 2. de obstakelbeheergebieden: hier gelden maximaal toelaatbare hoogtes voor objecten.
3. 3. het vogelbeheersgebied: binnen dit gebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt.

Hieronder wordt nader ingegaan op het obstakelbeheergebied en het vogelbeheersgebied.

Kaart beperkingengebied

De obstakelbeheergebieden
Met de obstakelbeheergebieden wordt geregeld tot welke hoogte gebouwen en bouwwerken gebouwd mogen worden. Dit is om gevaar voor het vliegverkeer op en rondom de luchthaven te voorkomen. De toegestane hoogten worden bepaald door de vliegfunnel, de IHCS en de ILS.

Vliegfunnel
De vliegfunnel wordt bepaald door de start- en landingsbaan en het verlengde daarvan. Hier gelden beperkingen ten aanzien van het oprichten van obstakels.

Het plangebied van bestemmingsplan "V De Bergen (Kleine Berg 49-51)" ligt buiten de vliegfunnel.

IHCS
Het IHCS (Inner Horizontal and Conical Surface) is bedoeld om vliegtuigen die in het circuit vliegen (circuitverkeer), voorafgaand aan de landing, te beschermen tegen hoge objecten. Het betreft een zone van 4 km rond de landingsbaan waar maximaal 44 meter hoog mag worden gebouwd. Buiten deze zone gaat de maximaal toegestane bouwhoogte geleidelijk omhoog.

Het plangebied van bestemmingsplan "V De Bergen (Kleine Berg 49-51)" ligt buiten de werkingssfeer van de IHCS.

Kaart obstakelbeheergebieden voor de vliegfunnel en IHCS

ILS
Daarnaast beschikt de Luchthaven over een Instrument Landing System (ILS). Dit wordt gebruikt om een landing in verminderde weersomstandigheden mogelijk te maken. Voor een goed functioneren van het ILS geldt dat een gebied rondom de start- en landingsbaan geen verstoring mag opleveren. Daarom gelden ook in dit gebied beperkingen ten aanzien van de bouwhoogten van gebouwen en bouwwerken (zie onderstaande afbeelding).

Het plangebied van bestemmingsplan "V De Bergen (Kleine Berg 49-51)" ligt buiten het beperkingengebied van de ILS.

Kaart ILS-verstoringsgebied

Het vogelbeheersgebied
Binnen het vogelbeheersgebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt. In beginsel is een grondgebruik of bestemming binnen de volgende categorieën niet toegestaan:

• oppervlaktewateren met een oppervlakte van meer dan 3 hectare;
• natuurbeschermingsgebieden en vogelbeschermingsgebieden;
• vishouderijen met extramurale bassins;
• extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal;
• afvalwaterzuiveringsinstallaties.

Het plangebied van bestemmingsplan "V De Bergen (Kleine Berg 49-51)" ligt buiten het vogelbeheersgebied.

Kaart Vogelbeheersgebied

Bij het bepalen van de maximaal toegestane bouwhoogte in het bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met de bakens van luchthaven Eindhoven en het radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel.

Bakens luchthaven Eindhoven
Op en nabij de luchthaven Eindhoven zijn bakens aanwezig om de richting van het vliegverkeer (zowel horizontaal als verticaal) te kunnen volgen:

• een VDF baken: Vertical Directional Finder. Dit is een hulpmiddel voor de luchtverkeersleiding om de richting te kunnen bepalen van het vliegtuig waarmee op dat moment wordt gecommuniceerd.
• een NDB; Non Directional Beacon. Dit wordt door vliegtuigen gebruikt als navigatiehulpmiddel op luchtroutes. Het is een bakenzender die een radiosignaal uitzendt dat door een peilontvanger in het vliegtuig wordt opgevangen. Hierdoor wordt de richting van het signaal ten opzichte van het vliegtuig bepaald. Door de richting van twee verschillende bakens te peilen kan de piloot zijn/haar positie bepalen.

De toetsingsgebieden liggen voor VDF geheel over het plangebied, maar hebben gezien de maximaal toegestane bouwhoogte geen consequenties.

Afbeelding hoogtebelemmeringen bakens nabij luchthaven Eindhoven, Blauwe lijnen = VDF. Rode lijnen = NDB.

Radarverstoringsgebied Volkel
Om het ongestoord functioneren van radar- en communicatie-apparatuur op de vliegbasis Volkel te waarborgen ligt er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 50 nautische mijl (=27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar. Binnen dit radarverstoringsgebied moet voor ieder obstakel hoger dan 65 meter worden berekend of er verstoring van de radar optreedt. Onderhavig plangebied ligt niet binnen dit radarverstoringsgebied.

Uitsnede kaart hoogtebelemmeringen als gevolg van luchthaven Eindhoven, Blauwe lijnen/arcering = radarverstoringsgebied Vliegbasis Volkel

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A
Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

Deel B
De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn:

1. de groenblauwe structuur
De groenblauwe structuur bestaat uit bestaande natuur, watersystemen en nieuwe natuur in hiervoor kansrijke gebieden. Het behoud en de ontwikkeling van natuurwaarden is hier belangrijk. Daarnaast biedt de groenblauwe structuur ruimte aan een natuurlijk en robuust watersysteem. Dit is nodig voor een goed waterbeheer en biedt mogelijkheden om in te spelen op de effecten van klimaatverandering.

2. het landelijk gebied
Het landelijk gebied ligt buiten de groenblauwe structuur en de stedelijke structuur. Het landelijk gebied biedt een multifunctionele gebruiksruimte voor land- en tuinbouw, natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. Land- en tuinbouw zijn de grootste ruimtegebruikers. De provincie streeft hier naar een multifunctionele gebruiksruimte, met behoud van agrarische productieruimte in die delen van het landelijk gebied waar de landbouw leidend is voor nieuwe ontwikkelingen.

3. de stedelijke structuur
De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen.

4. de infrastructuur
Het infrastructuurnetwerk bestaat uit een fijnmazig en samenhangend netwerk van wegen, spoorlijnen, vaarwegen, luchthavens en buisleidingen. De Brabantse infrastructuur maakt deel uit van het internationale netwerk van infrastructuur in noordwest Europa. De provincie kiest hier voor een goede bereikbaarheid van BrabantStad en de economische clusters van Noord-Brabant. Voor het personenvervoer zijn het hoofdwegennet en het OV-netwerk BrabantStad de dragers. Het goederenvervoer wordt zoveel mogelijk via de te ontwikkelen Goederenruit (spoor en waterwegen) geleid. Zo wordt ruimte gemaakt voor het versterken van de (inter)nationale ontsluiting (weg, water, spoor en lucht) van de Brabantse steden.

Uitwerking structuurvisie
De provincie heeft geen aparte ruimtelijke visie op het landschap ontwikkeld, maar geeft haar visie op het landschap vorm in de zogenaamde 'gebiedspaspoorten'. Daarin beschrijft de provincie welke landschapskenmerken zij op regionaal niveau van belang vindt en hoe deze kunnen worden versterkt. Er zijn ook deelstructuurvisies opgesteld voor specifieke onderwerpen. Zo is voor het gebied ten oosten van Eindhoven de deelstructuurvisie Brainport Oost opgesteld. Deze bevat keuzes voor wonen, werken en bereikbaarheid ten oosten van Eindhoven.
Eindhoven vormt samen met de provincie en met de steden Breda, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd. Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij aan een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant.

Bestemmingsplan "V De Bergen (Kleine Berg 49-51)" voorziet op een kleine schaal in een verdere verstedelijking van Eindhoven. Het plan draagt bij aan een sterke stad en is in zoverre in overeenstemming met de provinciale structuurvisie.

Provinciale Staten van Noord-Brabant heeft op 15 juli 2017 de 'Verordening ruimte Noord-Brabant' vastgesteld. Dit is een wijziging op de Verordening ruimte van 2014. In de Verordening ruimte staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. Door deze regels weten gemeenten al in een vroeg stadium waar ze aan toe zijn. De provincie stelt algemene regels die voor heel Brabant gelden, maar verdeelt het grondgebied ook in vier structuren waarvoor apart beleid geldt.

Algemene regels
In de verordening zijn algemene regels opgenomen die altijd en voor heel Brabant gelden. Deze regels hebben betrekking op zorgvuldig ruimtegebruik en op het bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit van Brabant. In het algemeen houdt dit in dat gebruikers van een gebied rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen belevingswaarde, toekomstwaarde en gebruikswaarde. Het doel van zorgvuldig ruimtegebruik is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Daarnaast wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren.

Structuren (hoofdkaart)
Verder onderscheidt de verordening de volgende vier structuren:

• stedelijke structuur
• ecologische hoofdstructuur
• groenblauwe mantel
• gemengd landelijk gebied

Deze structuren zijn gekoppeld aan de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en zijn Brabant dekkend. Elk ruimtelijk oppervlak van Brabant valt onder één van deze structuren. Per structuur is uitgewerkt welke functies ontwikkeld kunnen worden en onder welke voorwaarden. De vier structuren staan op de hoofdkaart van de verordening.

Themakaarten
Naast de hoofdkaart zijn er vijf themakaarten opgenomen in de Verordening Ruimte. Voor onderhavig plangebied is alleen de themakaart stedelijke ontwikkeling van belang.

Op deze themakaart staan het bestaand stedelijk gebied, zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling, integratie stad-land en de regionale bedrijventerreinen. Het plangebied is aangeduid als 'Bestaand stedelijk gebied'. Het provinciale beleid is er al decennia lang op gericht om stedelijke ontwikkeling in stedelijke concentratiegebieden te bundelen. Het doel daarvan is om voldoende draagvlak voor de steden als economische en culturele motor te creëren en om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent dit dat het merendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in of aansluitend op de stedelijke concentratiegebieden. Binnen het bestaand stedelijke gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling.

Bestemmingsplan "V De Bergen (Kleine Berg 49-51)" voldoet zodoende aan de regels van de provinciale verordening.

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik.

Figuur: Gebruik van de ruimte Interimstructuurvisie Eindhoven

Onderhavig plangebied ligt op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie in een gebied dat is aangewezen voor 'centrumvoorzieningen', 'wonen', 'onderwijs' en 'werken'.

Centrumvoorzieningen
Hieronder vallen goed bereikbare concentraties van centrumstedelijke voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, dienstverlening, cultuur, welzijn en zorg.

Wonen
Deze gronden zijn voornamelijk bedoeld voor wonen, inclusief alle afgeleide wijk- en buurtgerichte functies op het gebied van (middelbaar-/ basis-)onderwijs, zorg, opvang, cultuur, religieuze voorzieningen, ontspanning en vrije tijd, groen (o.a. buurt- en wijkparken, sportfaciliteiten en –velden, buurtontmoetingsruimten), detailhandel en werken (woonwerkcombinaties en kleine bedrijven met milieucategorie 1, 2 en gedeeltelijk 3). Deze functies zijn noodzakelijk voor het functioneren van een gebied als woongebied. Zij vallen dus onder deze definitie en worden niet afzonderlijk in beeld gebracht, mede omdat hun ruimtebeslag relatief beperkt is.

Onderwijs
Deze gronden zijn bedoeld voor geclusterde onderwijs- en onderzoekfaciliteiten voor voortgezet (speciaal) onderwijs en op MBO, HBO en universitair niveau en daarbij horende voorzieningen als kleine aantallen studentenwoningen, ex-pat hotel, detailhandel, horeca, congresfaciliteiten en sportvoorzieningen.

Werken
Hieronder vallen werkgerelateerde functies: industrie, research en ontwikkeling, handel, kantoren, grootschalige en perifere detailhandel, transport, bouwnijverheid, dienstverlening. Tevens alle productieactiviteiten van kunst en design en ook alle voorzieningen die bij een functioneel en modern bedrijventerrein horen (o.a. parkmanagement).

Bestemmingsplan "V De Bergen (Kleine Berg 49-51)" voorziet in een herontwikkeling van een locatie middenin het centrum van Eindhoven. Er wordt ruimte geboden voor zowel centrumfuncties (in het pand aan de Kleine Berg) als woningbouw. Dit past binnen het ruimtelijk streefbeeld zoals weergegeven in de Interimstructuurvisie.

Op 8 januari 2008 heeft de raad de Ontwikkelingsvisie 'De Bergen, Quartier Vivant' met bijbehorend Uitvoeringsprogramma vastgesteld. Het uitgangspunt voor De Bergen is koesteren en versterken van de bestaande kwaliteiten. De Bergen is een cultuurhistorisch waardevol gebied gekenmerkt door kleinschaligheid en een mix van wonen, zakelijke en ambachtelijke dienstverlening en horeca. Aanpassingen zijn alleen toelaatbaar als de nieuwe ontwikkelingen de bestaande structuur niet aantasten en zo mogelijk verbeteren.

Het voortbestaan van het bijzondere karakter van De Bergen is niet vanzelfsprekend. Er is altijd de druk van vernieuwing, zeker in een centrumgebied. Om het karakter van De Bergen te kunnen koesteren en versterken, zijn daarom een aantal spelregels nodig die in ruimtelijke zin richting geven aan zowel kleine bouwplannen als grotere ontwikkelingslocaties:

• Authentieke bebouwing in standhouden (niet slopen) en respectvol behandelen.
• Beheerst ontwikkelen. Geen ongebreidelde verdichting, maar archipunctuur: met gerichte kleine en grote transformaties de buurt van binnenuit vernieuwen en verrijken. Gaten in straatwanden vullen, braakliggende terreinen ontwikkelen en binnenterreinen benutten. Parkeren ondergronds brengen en daarboven bebouwing en open(bare) ruimte tot stand brengen.
• Fijnmazig netwerk van voetgangersverbindingen uitbreiden door de grote bouwblokken heen, in de voor De Bergen zo kenmerkende gebogen lijnen.
• Dommelzone beter zichtbaar en toegankelijk maken en als kwaliteitselement benutten in het zuidelijk deel van De Bergen.
• Bij nieuwbouw kiezen voor contextueel bouwen en gaan voor kwaliteit.
• Bergen Noord (Grote Berg – Willemstraat) : Het unieke karakter van de Bergen Noord houdt alleen stand als nieuwbouw aangepast aan het bestaande wordt ontworpen.
• Bergen Zuid (Dommel tot Grote Berg): Niet doorgaan op de ingeslagen weg van schaalvergroting en eigenzinnig bouwen. Bewust omgaan met de aanwezige kwaliteiten en van daar uit verder bouwen.
• Ieder bouwplan moet zijn geïnspireerd op de architectuur en schaal van De Bergen en gerelateerd aan de specifieke vormgeving en context waarin het plan wordt gerealiseerd. Dit wil zeggen rode baksteenarchitectuur (traditioneel of eigentijds), hoogte afgestemd op directe omgeving (even hoog of lager dan gemiddelde hoogte aangrenzende panden, doch max. 15 meter), perceelsgewijze opbouw, aandacht voor geveldetaillering, mix van kapvormen die in de Bergen voorkomen.
• De hoogte van bebouwing ten zuiden van de Zwembadweg mag groter zijn dan 15 meter, gezien de hoogbouw tot 35 meter die hier gesitueerd is in een lijn langs de Dommel.

Bij de planvorming is uitgebreid stilgestaan bij de specifieke kenmerken en kwaliteiten die het plangebied bezit, wat uiteindelijk heeft geleid tot het bouwplan zoals beschreven in paragraaf 2.3. Door de renovatie van het pand Kleine Berg 49-51 blijft de authentieke bebouwing voor de toekomst behouden. Op het onbebouwde terrein aan de achterzijde van de gebouwen wordt met de realisatie van de woningen een eigentijdse aanvulling op de huidige bebouwingsstructuur van De Bergen gegeven, geheel passend binnen de organische groei die het gebied in de loop van de tijd heeft doorgemaakt. Het plan komt tegemoet aan het ontwikkelingsdoel van de visie om onbebouwde binnenterreinen te benutten.

Kortom, de planontwikkeling sluit goed aan op de Ontwikkelingsvisie voor De Bergen.

In het onderhavige plangebied is woningbouw voorzien. Nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen moeten worden getoetst aan het volkshuisvestingsbeleid.

In Eindhoven en omgeving is sprake van een regionale woningmarkt. Daarom werken we samen met andere gemeenten in de regio (Metropool Regio Eindhoven) en de provincie. Jaarlijks stellen we een woningbouwprogramma en de prijsgrenzen voor sociale koop en huur vast. Daarnaast is in 2013 het Bestuursconvenant Stedelijk Gebied 2013 ondertekend door de gemeentebesturen. Met betrekking tot het thema wonen wordt met name ingezet op het streven naar evenwicht tussen stad en randgemeenten voor wat betreft sociale woningvoorraad en vrije sectorwoningen, maar ook inhoudelijke afspraken over de bestaande (sociale) voorraad en de (spreiding van) huisvesting van bijzondere doelgroepen.

Regionaal woningbouwprogramma
Gemeenten moeten in hun bestemmingsplan verantwoorden hoe de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de regionale afspraken en de bestaande harde plancapaciteit. De provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose vormt hiervoor de basis. Uit deze prognose blijkt dat voor Eindhoven nog een duidelijke groei in huishoudens wordt verwacht tot 2030. Het betreft hier vooral éénpersoonshuishoudens voor personen in de leeftijd tot 30 jaar en 55+.

In het gecombineerde portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen/Regionaal Ruimtelijk Overleg Zuidoost Brabant van november 2016 zijn, op basis van de geactualiseerde provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (2016) en de eerder vastgestelde uitgangspunten (RRO van 16 december 2015), de jaarlijkse regionale woningbouwafspraken gemaakt voor de periode 2016 t/m 2025. Voor Eindhoven zijn dit 3.780 woningen in een periode van 10 jaar. Dit betreft de netto toename van de woningvoorraad exclusief vervangende nieuwbouw door sloop. In mei 2017 heeft de provincie een geactualiseerde woningbehoefteprognose uitgebracht. Uit deze prognose blijkt een toegenomen vraag ten opzichte van de voorgaande prognose van 2014. In 2014 werden gemiddeld 881 woningen per jaar geprognotiseerd voor Eindhoven. Nu, in 2017 is de prognose bijgesteld naar gemiddeld 1182 woningen per jaar(komende 10 jaarsperiode).

Hieruit blijkt dat de gemaakte regionale afspraken zijn verouderd. De toekomstige behoefte aan woningen is groter dan in de afspraken van 2016 is opgenomen. De geactualiseerde prognose is vooralsnog niet geconcretiseerd in herziene afspraken in het regionaal ruimtelijk overleg. Het regionaal ruimtelijk overleg heeft 13 juli 2017 wel een voorzet gegeven in het 'Afsprakenkader Wonen 2017'. Hierin is opgenomen dat ruim baan gegeven wordt aan initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding (Afspraak C). Gelet op de geactualiseerde prognoses 2017 volgt dat voor Eindhoven in ieder geval ruimte kwantitatief ruimte bestaat. Onderhavige ontwikkeling voorziet in het realiseren van 8 wooneenheden. Dit past binnen de actuele kwantitatieve ruimte voor Eindhoven en Afspraak C van het Afsprakenkader Wonen 2017.

Woonvisie
De Woonvisie is op 15 december 2015 vastgesteld. In de woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee maken we de richting waarin we ons willen ontwikkelen duidelijk aan de stad, haar bewoners en alle partijen die een rol spelen in de verdere ontwikkeling van de stad.

Ambitieuze stad
Eindhoven groeit en dat creëert een nieuwe vraag naar wonen. Eindhoven wil verder verstedelijken. Onder stedelijkheid verstaan we een gemengde en gevarieerde omgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En een stad die tegelijk ook groen en gemoedelijk blijft.

We staan voor de unieke kans om de stad als geheel, en het gebied binnen de Rondweg in het bijzonder, de komende jaren te laten groeien. We verwachten dat het inwonersaantal van Eindhoven de komende 10 jaar fors zal toenemen, harder dan de prognoses nu voorspellen. De bijzondere bevolkingsopbouw van Eindhoven (een relatief jonge bevolking) draagt daaraan bij. Die groei moet ook op het vlak van wonen gefaciliteerd worden.

Tot 2030 willen we minstens tweederde van de extra woningcapaciteit binnen de Rondweg realiseren. Voor het gebied binnen de Rondweg staan met projecten als Strijp S, Stationsomgeving, NRE en Philips Lighting in deze periode al circa 5.000 nieuwe woningen in de planning. Daarnaast is de wens dat boven winkels wooneenheden worden gerealiseerd en kantoren worden omgebouwd tot woningen. Hierin is de markt aan zet.

Eindhoven formuleert in deze Woonvisie geen concreet woningbouwprogramma, gegoten in cijfers en categorieën. Dat zou niet passen bij de rol van een gemeente anno 2015. We willen ruimte geven aan de markt om gewenste ontwikkelingen te realiseren. Zonder op voorhand aan te geven wat-waar-wanneer gebouwd moet worden. Dat doen we door gebruik te maken van een model voor de onderbouwing van de wenselijkheid van nieuwe initiatieven. Daarin vragen we van initiatiefnemers (projectontwikkelaars, corporaties, gemeentelijke grondexploitaties) om in te gaan op een aantal punten zoals bijvoorbeeld het marktsegment, het woonmilieu en de periode van oplevering.

Solidaire stad
Wij willen dat Eindhoven een samenleving is, waarvan iedereen onderdeel is. De meeste inwoners kunnen zelfstandig hun plaats vinden in die samenleving, sommigen hebben een steuntje in de rug nodig. We zorgen dat er voor hen een vangnet is.

We hebben oog voor mensen in lastige situaties: asielzoekers, daklozen, mensen in psychische nood en ex-gedetineerden. Door de decentralisatie in de zorg moeten meer mensen met een beperking een plek in de wijk vinden. De vergrijzing zet de komende jaren stevig door. Veel ouderen, met of zonder zorgvraag, zullen langer thuis blijven wonen. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie in bepaalde wijken is ongewenst.

De sociale woningvoorraad is onderdeel van de sociale basisinfrastructuur. In theorie is in Eindhoven de sociale woningvoorraad in balans met de doelgroep. Twee ontwikkelingen vragen echter om aandacht: de samenstelling van de sociale woningvoorraad en de positie van de 13.500 huishoudens met een middeninkomen. Met de inwerkingtreding van de nieuwe woningwet 2015 moeten woningcorporaties hun woningen 'passend toewijzen'. Minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet aan huishoudens met een laag inkomen worden toegewezen. Daarnaast is er ruimte om 10% van de woningen toe te wijzen aan huishoudens met een middeninkomen. De resterende 10% sociale huurwoningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen, maar daarbij moeten zij wel voorrang geven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen.

Het aantal eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens groeit. Dit betekent een grote uitdaging. Niet alleen in woonwensen maar ook in betaalbaarheid, want alleen wonen is relatief duur. We zetten in op transformatie en ander gebruik. Bij de transformatie van grotere kantoren, zorg- en onderwijsgebouwen kunnen (collectief) particulier opdrachtgeverschap en nieuwe woonconcepten een oplossing bieden. Ook het gebruik van eengezinswoningen door bijvoorbeeld twee eenpersoonshuishoudens, met name in het gebied buiten de Rondweg, behoort tot de mogelijkheden.

Innovatieve stad
We gaan partijen uitdagen om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. En ook in de aanpak van de bestaande voorraad en in de transformatie van kantoren en zorggebouwen is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen.

Een andere ontwikkeling is het zogenaamde flexwonen. Tot voor kort kende de woningmarkt een vrij overzichtelijk aanbod: koop- of huurwoningen, zelfstandige of onzelfstandige woonruimten, grondgebonden woningen of appartementen. Maar de vraagkant is de afgelopen jaren sterk veranderd. Er komen steeds meer groepen die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte. Denk bijvoorbeeld aan studenten, expats, arbeidsmigranten, mensen die een echtscheiding achter de rug hebben, ex-gedetineerden en mensen die uit een opvangvoorziening komen. Deze mensen zijn op zoek naar goede tijdelijke huisvesting, met passende voorzieningen, die snel beschikbaar is en tegen een prijs die past bij hun budget. Dit flexwonen wordt een belangrijke nieuwe woonvorm in Eindhoven. Het biedt tevens kansen voor de transformatie van leegstaand vastgoed.

Verder willen we in de koopsector dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door het stimuleren (collectief) particulier opdrachtgeverschap. En we willen dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor de huishoudens met een hoger inkomen. Ook in de huursector is er sinds de herziening van de Woningwet meer aandacht voor mede-eigendom en zelfbeheer, bijvoorbeeld via het model van wooncoöperaties. Wooncoöperaties zijn een soort tussenvorm van huur en koop. Samen met de corporaties willen we de vraag naar deze eigendoms- en beheervorm en de mogelijkheden in Eindhoven onderzoeken.

Huisvestingsverordening
Op 15 december 2015 heeft de gemeenteraad de 'Huisvestingsverordening 2016' vastgesteld. In de Huisvestingsverordening is een urgentieregeling opgenomen en een regeling voor het wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad. De urgentieregeling is samen met de gemeenten van het Stedelijk Gebied Eindhoven opgesteld. In deze regeling wordt geregeld dat bepaalde doelgroepen voorrang krijgen op de woningmarkt.

Daarnaast zijn regels opgenomen over het wijzigen van de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Hieronder wordt verstaan het onttrekken of samenvoegen van woonruimte, het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte (kamerbewoning), woningvorming (verbouwen tot twee of meer woonruimten) en splitsing in appartementsrechten. In de verordening staan regels voor het verlenen van een vergunning hiervoor.

De voorgenomen planontwikkeling binnen het plangebied is een voorbeeld van een initiatief uit de markt. De ontwikkeling draagt bij aan de verdere verstedelijking die de stad voor ogen heeft en vormt een concrete invulling van de opgave die de gemeente in de Woonvisie heeft gesteld om minstens tweederde van de extra woningcapaciteit binnen de Rondweg te realiseren. Daarnaast is met de woonoppervlakte per woning ingespeeld op de woonbehoefte van met name één en tweepersoonshuishoudens (studenten, expats, arbeidsmigranten), waar in de stad veel vraag naar is.

De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologie Eindhoven en Helmond 2008-2012' , dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise.
De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd.
Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart.

Het plangebied ligt in een gebied met archeologische waarden en valt onder categorie 2 'Gebied met archeologische waarde'. Hiervoor geldt een onderzoeksplicht indien bouwwerkzaamheden buiten het oppervlak van reeds bestaande bebouwing plaatsvinden. Dit is het geval bij de ontwikkeling.

Recent heeft op het aangrenzende 'Luciferterrein' in het kader van de ontwikkeling van Hotel Bergstraat een archeologisch onderzoek plaatsgevonden. De onderzoeksresultaten hiervan zijn benut om de vorm en aanpak van het benodigde archeologisch onderzoek in het kader van bestemmingsplan "V De Bergen (Kleine Berg 49-51)" te bepalen. Gekozen is voor een opgraving, deels als variant archeologische begeleiding, waarvoor door Vestigia inmiddels een Programma van Eisen (PvE) is opgesteld. Dit document is opgenomen als Bijlage 1. Het PvE is een actualisatie van het PvE dat is opgesteld voor het 'Luciferterrein'.

Het archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden, deels gelijktijdig met de bodemsanering in het plangebied. De resultaten van het onderzoek zijn weergegeven in rapport V1444 van Vestigia: Flamman J. en A. Vissinga, 2017: Wat rest er van de Luciferfabriek? Archeologische begeleiding van saneringswerkzaamheden en een definitieve opgraving aan de Kleine Berg te Eindhoven, gemeente Eindhoven. Dit onderzoek is als bijlage toegevoegd. In de eerste fase is een sleuf aangelegd op het achterterrein, waarbij de verontreinigde bovengrond onder milieukundige en archeologische begeleiding afgegraven. In de aanwezige bodemverontreiniging zijn geen archeologische sporen waargenomen. Wel is een zak met dierlijke botten aangetroffen. Na het afgraven van de bodemverontreiniging bleek de laag daaronder grotendeels verstoord te zijn met modern huisafval. Er is verder verdiept tot in de top van het dekzand. Daarbij zijn meerdere lange bedden waargenomen die tot 0,5 m in het dekzand waren ingegraven. In het dekzand zijn geen andere sporen aangetroffen.

In onderhavig bestemmingsplan is voor het gedeelte van het plangebied dat niet is onderzocht de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie" opgenomen.

Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

In het bestemmingsplan "De Bergen" is uitgebreid ingegaan op de cultuurhistorische waarde van het gebied De Bergen. Door bureau Res Nova is daarvoor een cultuurhistorisch basisonderzoek verricht. Aan het gehele gebied is op basis van dit onderzoek een erfgoedcontour toegekend. Binnen de erfgoedcontour mag slechts worden gebouwd in overeenstemming met de ruimtelijke karakteristiek en de cultuurhistorische waarden.

Aanpassingen en transformaties zijn er steeds geweest in de Bergen. Deze hebben op een zodanige wijze plaatsgevonden dat de sfeer en karakter van het gebied is behouden. De Bergen heeft een onmiskenbare identiteit in Eindhoven. Het weefsel is op sommige plaatsen erg diep. Dit is mede ontstaan door grote panden van fabrieken die op het achtergebied lagen. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt steeds vaker onderzocht of de achtergebieden 'doordringbaar' te maken zijn. De invullingen aldaar worden vanzelf plekken om te ontdekken en om te bezoeken.

Dit is ook het geval bij de ontwikkeling van de percelen Kleine Berg 49-51. Hoewel de staat van de bestaande panden zeer slecht is (op basis van bouwkundige inspectie) wil men de inspanning doen om deze panden te behouden. Historisch gezien bestaat de bebouwing uit twee verschillende panden. Het linkse pand (Kleine Berg 49) heeft op dit moment nog de oorspronkelijke winkelpui en was in het verleden het meest herkenbaar. Het rechter pand (Kleine Berg 51) was ondergeschikt en van een mindere uitstraling. Door de doorsteek naar het onbebouwde deel van de percelen, bij het rechter pand, te maken en de uitsnede af te stemmen op de huidige winkelpui, blijft het linker pand geheel gehandhaafd en de contour en uitstraling van het rechterpand overeind. Op onderstaande foto is te zien hoe de twee panden in het verleden zich ten opzichte van elkaar relateerden.

De toevoeging van de nieuwe woningen op het achterterrein blijft in maat en schaal in overeenstemming met de bebouwingsstructuur van het gebied.

Gevelaanzicht Kleine Berg 49-51 in 1972 (Bron: Eindhoven in beeld)

Om de cultuurhistorische waarden bij toekomstige activiteiten in het plangebied te beschermen, is in lijn met bestemmingsplan "De Bergen" in bestemmingsplan "V De Bergen (Kleine Berg 49-51)" voor het gehele plangebied de dubbelbestemming "Waarde - Cultuurhistorie" opgenomen. Hiermee is vastgelegd dat slechts mag worden gebouwd in overeenstemming met de ruimtelijke karakteristiek en de cultuurhistorische waarden van het gebied De Bergen en de bebouwing. Om te beoordelen of bij het bouwen aan deze uitgangspunten wordt voldaan kunnen burgemeester en wethouders bij de beoordeling van een aanvraag omgevingsvergunning bepalen dat een bouwhistorisch en/of cultuurhistorisch projectonderzoek wordt verricht.

In de regels van de dubbelbestemming "Waarde - Cultuurhistorie" is vastgelegd dat bij (gedeeltelijke) sloop van het als 'karakteristiek' aangeduide gedeelte van het pand Kleine Berg 49-51 een omgevingsvergunning voor het slopen is vereist. Hierbij wordt de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit om advies gevraagd. Deze omgevingsvergunning voor de activiteit 'slopen' kan worden verleend indien door die werken of werkzaamheden dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen geen onevenredige aantasting van de cultuurhistorische waarden ontstaan of kunnen ontstaan. Gezien het in paragraaf 2.3 beschreven bouwplan zal hiervan sprake zijn en kan in beginsel worden voldaan aan de voorwaarden voor vergunningverlening.

Er geldt eveneens een vergunningsplicht voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (niet zijnde bouwen of slopen). In dit laatste geval moet met een cultuur-/bouwhistorisch projectonderzoek blijken dat de cultuurhistorische waarden niet op onaanvaardbare wijze worden verstoord.

Het plangebied is direct ontsloten op de Kleine Berg. Bewoners kunnen via de onderdoorgang hun woning te voet of met de fiets bereiken, op het achterterrein zullen fietsenstallingen worden geplaatst. In de toekomst wordt het plangebied voor bewoners mogelijk ook te voet en per fiets bereikbaar via de bestaande onderdoorgang onder het appartementengebouw aan de Grote Berg.

Conform de gemeentelijke "Nota parkeernormen 2016" geldt voor de parkeerbehoefte van kleine niet grondgebonden woningen (< 60 m2 bvo) in het centrum een minimale parkeernorm van 0,7 parkeerplaats per woning. Daarnaast zijn fietsparkeernormen opgenomen. In deze nota is aangegeven dat indien de parkeervraag niet (volledig) op eigen terrein kan worden opgelost er gekeken kan worden naar vervangende parkeermogelijkheden. Deze dienen op een acceptabele loopafstand te liggen. Voor woningen in het centrum geldt hiervoor een afstand van 400 meter.

De beoogde bewoners van de woningen zijn alleenstaanden tussen de 20 en 35 jaar oud, die het prettig vinden om middenin het centrum te wonen. De verwachting is dat het bezit van een eigen auto voor deze doelgroep geen basisbehoefte is, zeker aangezien alle voorzieningen 'om de hoek' aanwezig zijn. Te moet, met de fiets en met het openbaar vervoer hebben de bewoners voldoende verplaatsingsmogelijkheden.

Het huidige gemeentelijk parkeerbeleid biedt de mogelijkheid om soepel om te gaan met de vastgestelde parkeernormen. Voor de ontwikkeling van de 8 appartementen aan de Kleine Berg 49-51 zijn 6 pp nodig, waarvan 4 pp voor de bewoners. Daarnaast zijn min 6 fietsparkeerplaatsen nodig voor de bewoners op basis van de norm 0,75 fpp/kamer. Deze worden op eigen terrein gerealiseerd.

De autoparkeerplaatsen kunnen conform de Nota opgevangen worden in de openbare ruimte binnen 400m. Dit zijn allen betaald parkeerplaatsen. In de te verlenen omgevingsvergunning wordt opgenomen dat er door de toekomstige bewoners geen aanspraak op parkeervergunningen gemaakt kan worden.

Begin 2017 is een actualisatie van het Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. De doelen van het Groenbeleidsplan 2017 zijn:

• richting geven aan ontwikkelingen en ambities formuleren;
• faciliteren van de ontwikkeling van Eindhoven als gezonde, klimaat adaptieve en groene stad om zo de vitaliteit en het welzijn van haar bewoners naar een hoger plan te kunnen brengen;
• aanknopingspunten bieden voor beheer en inrichting;
• groen en groenontwikkelingsmogelijkheden voor Eindhoven duurzaam veiligstellen waar het moet en flexibiliteit bieden waar het kan;
• partners in de stad inspireren en stimuleren: inwoners, bedrijfsleven, kennis- en onderwijsinstellingen en overheid.

Het Groenbeleidsplan 2017 zal na vaststelling van kracht blijven tot de gemeenteraad anders beslist; het streven is een geldigheid van 10 jaar of langer. Het plan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd.

In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Figuur: Ruimtelijke Strategieënkaart

Onderhavig plangebied is in het Groenbeleidsplan 2017 aangeduid als 'stad, rood beeldbepalend'. In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de groenarme buurten wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal.

Met de planontwikkeling wordt bebouwing toegevoegd op het achterterrein van Kleine Berg 49-51. Deze gebouwen krijgen groene daken. Ook hebben er gesprekken met Trefpunt Groen plaatsgevonden en worden de adviezen van dit orgaan meegenomen in het ontwerp. De naastgelegen toegang en verblijfsruimte voor de bewoners krijgt een groene invulling met nieuwe beplanting, deels als opgaand groen tegen de aangrenzende gevelwanden. Op kleine schaal blijft dus groen behouden. Op het niveau van gebied De Bergen heeft de ontwikkeling een positief effect op de groenstructuur.

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van bomen is vastgelegd in de Verordening Bomen 2015. Deze is op 7 april 2015 door de gemeenteraad vastgesteld en op 24 augustus 2016 in werking getreden. De Verordening en (uitwerking daarvan in) nadere regels Bomen is van toepassing op bomen die niet vallen onder de regelgeving van de Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming is van toepassing op:

• bossen die buiten de 'bebouwde kom Boswet' liggen;
• alle beplantingen van bomen die groter zijn dan 10 are;
• bomen in een rijbeplanting, als de rij uit meer dan 20 bomen bestaat.

Voor het vellen van bomen dient, behoudens een aantal vrijstellingen, een melding te worden gedaan bij de Provincie Noord Brabant. Er is een herplantplicht van toepassing. Bomen die niet vallen onder de regelgeving van de Boswet, vallen onder de Verordening Bomen / Nadere Regels Bomen zoals opgesteld door de gemeente Eindhoven.

Verordening Bomen
Het bomenbeleid is gebaseerd op drie pijlers: behoud, versterking en ruimte voor dynamiek. Eindhoven wil een aantrekkelijke groene stad zijn en blijven. Bomen spelen daarbij een voorname rol. Een hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en recht doet aan het groene imago van de stad is waar de gemeente naar streeft. Duurzaam behoud van de groene signatuur staat voorop. Het bomenbestand dient echter ook aan te sluiten op intensief gebruik van de openbare ruimte en de gewenste ruimtelijke kwaliteit. Dit betekent soms dat in een bepaalde situatie andere belangen preferabel zijn en bomen moeten wijken. Het bomenbeleid voorziet in die gevallen in de mogelijkheden tot mitigatie en compensatie.

Groene kaart
Een belangrijk onderdeel van de Verordening Bomen is de Groene Kaart. Het is een topografische kaart met daarop aangegeven de beschermde houtopstand. De Groene Kaart bevat verschillende categorieën houtopstanden. Voor bomen in gemeentelijk eigendom (publiek eigendom) kent de Groene Kaart zes categorieën:

• Monumentale bomen;
• Waardevolle bomen;
• Basisbomen;
• Bomen hoofdstructuur;
• Bomen nevenstructuur;
• Bomen in gebieden stad, groen beeldbepalend.

De Groene Kaart kent daarnaast voor bomen in particulier eigendom (privaat eigendom) drie categorieën:

• Waardevolle bomen;
• Bomen in gebieden stad, groen beeldbepalend;
• Bomen op percelen van 500 m² of groter.

Voor het vellen van een houtopstand die deel uit maakt van tenminste één van deze categorieën is, behoudens een aantal vrijstellingen, een omgevingsvergunning verplicht.

Nadere regels Bomen
De Verordening is uitgewerkt in nadere regels Bomen. Deze zijn op 19 juli 2016 vastgesteld door het college en op 4 augustus 2016 in werking getreden. De beleidsregels geven inzicht in de wijze waarop het college gebruik maakt van de aan haar in de Verordening toegekende bevoegdheden tot het aanwijzen en plaatsen van houtopstanden op de Groene Kaart. Tevens zijn richtlijnen uitgewerkt voor omgang met overlast, de compensatieplicht bij kap, de indieningvereisten bij een vergunningaanvraag, de weigeringsgronden bij beoordeling van een kapaanvraag en het aanbrengen van verlichting in houtopstanden.

Het plangebied
Er bevinden zich op de Groene Kaart binnen het plangebied en de directe omgeving geen bomen die zijn aangemerkt als één van de bovengenoemde beschermenswaardige categorieën.

Binnen het plangebied bevinden zich geen planologisch relevante kabels, leidingen en straalpaden.

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijven en/of inrichtingen in het plangebied zijn toegestaan. Dit houdt in dat er voldoende ruimtelijke scheiding moet zijn tussen milieubelastende bedrijven/inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand. Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.

In deze brochure worden richtafstanden gegeven tot de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied. Bij een gemengd gebied geldt een kortere afstand dan bij een rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot gemengd gebied.

De indeling van de bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten is vastgelegd in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Deze staat is gebaseerd op bovengenoemde VNG - brochure. In deze staat worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een zestal categorieën met potentiële milieuemissies. Op grond van deze staat wordt een beleidsmatige selectie gemaakt van die bedrijfsactiviteiten die in het plangebied worden toegestaan. De bedrijven zijn op basis van de Standaard Bedrijfs Indeling (SBI -codes) in deze staat gerangschikt. Per bedrijfsactiviteit is voor elke ruimtelijk relevante milieucomponent (geur, stof, geluid en gevaar) een richtafstand aangegeven. Deze afstand moet in beginsel worden aangehouden tussen een bedrijf en milieugevoelige objecten (veelal woningen) om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. Bij het bepalen van deze richtafstanden zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• het betreft 'gemiddelde' moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
• de richtafstanden hebben betrekking op het omgevingstype 'rustige woonwijk';
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten.

De grootste afstand van de milieucomponenten vormt de indicatie voor de aan te houden afstand van de bedrijfsactiviteit tot een milieugevoelig object. Elk bedrijf c.q. bedrijfsactiviteit wordt in een bepaalde milieucategorie ingedeeld. De milieucategorie is direct afgeleid van de grootste afstand.

Binnen het plangebied worden woningen gerealiseerd, een milieugevoelige functie. Onderzocht moet worden of een goed woon-en leefklimaat voor de toekomstige bewoners gerealiseerd kan worden. Daarnaast moet worden bekeken of de bestaande bedrijven niet onevenredig in hun bedrijfsvoering worden geschaad.

Het plangebied ligt middenin De Bergen, een gebied dat kan worden gekarakteriseerd als het omgevingstype 'gemengd'. Dat rechtvaardigt het verlagen van de richtafstanden met één stap. Voor milieucategorie 1 betekent dit een afstand van 0 meter tot omliggende milieugevoelige objecten, conform de meest rechtse kolom in bovenstaande tabel.

Momenteel geldt voor het plangebied en het omliggend gebied binnen het geldende bestemmingsplan "De Bergen" de bestemming "Gemengd-1". Deze bestemming maakt een mix van functies mogelijk, allen behorend tot de meest lichte milieucategorie 1. Deze hebben in dit geval dus een 'hinderafstand' van 0 meter, zodat de nieuwe woningen geen hinder ondervinden. Omgekeerd worden deze bedrijven door de realisatie van de woningen ook niet belemmerd in hun bedrijfsvoering.

Direct aangrenzend aan de zuidoostzijde van het plangebied wordt Hotel Bergstraat gerealiseerd. Hiervoor is op 13 oktober 2015 het aparte uitwerkingsplan "III De Bergen (hotel Bergstraat)" vastgesteld (inmiddels onherroepelijk). In de motivering van dat plan is aangetoond dat de functies die binnen dat plan mogelijk worden gemaakt (onder andere een hotel, horeca en een galerie) weinig milieubelastend zijn en aanvaardbaar zijn binnen een gemengd gebied. De functies kunnen zonder hinder op te leveren aanpandig aan woningen worden gerealiseerd, waarbij de eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven daarbij toereikend zijn.

Aangetoond is dat de ontwikkeling geen hinder ondervindt van de omliggende functies, er is sprake van een goed woon- en leefklimaat voor de toekomstige bewoners. Omgekeerd worden de omliggende functies door de realisatie van de woningen niet in hun bedrijfsvoering belemmerd. Verder wordt in bestemmingsplan "V De Bergen (Kleine Berg 49-51)" voor wat betreft de toegestane functies in de bestaande panden Kleine Berg 49-51 aangesloten bij de reeds geldende mogelijkheden in bestemmingsplan "De Bergen", zodat er geen hinderlijke activiteiten worden toegevoegd.

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan in een aantal gevallen met ontheffing tot een bepaalde maximum hoogte, mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

Voorliggend bestemmingsplan "V De Bergen (Kleine Berg 49-51)" maakt de bouw van woningen mogelijk, ofwel een geluidgevoelige bestemming.

Het plan ligt in de geluidszone van de Keizersgracht en de Grote Berg. Er is daarom door K+ Adviseurs een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai verricht. In het onderzoek zijn in het kader van een goede ruimtelijke afweging ook de omliggende 30 km/u wegen Kleine Berg en Bergstraat meegenomen. De rapportage van het onderzoek is opgenomen als Bijlage 2.

Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat de maximale gevelbelasting als gevolg van de gezoneerde wegen 38 dB bedraagt. De gevelbelasting als gevolg van de 30 km/u-wegen bedraagt maximaal 46 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt nergens overschreden, zodat er vanuit de Wet geluidhinder vanwege wegverkeerslawaai geen belemmeringen voor het bestemmingsplan gelden.

Het plan ligt buiten de zone van spoorlijnen.

Het plan ligt niet in de zone van een geluidgezoneerd industrieterrein.

Het plangebied ligt op enige afstand (circa 6 km) van de luchthaven Eindhoven. Dit is een militair vliegveld met medegebruik door de burgerluchtvaart (Eindhoven Airport).

Vanaf 1 november 2009 geldt de Wet luchtvaart. Deze wet omvat een stelsel van besluitvorming en normen voor alle luchthavens, met uitzondering van Schiphol. In de systematiek van deze wet is op 26 september 2014 een luchthavenbesluit voor Eindhoven vastgesteld, dat met ingang van 1 november 2014 in werking is getreden. Hierin is een militaire geluidsruimte voor militair vliegverkeer en een burgergeluidsruimte voor het commercieel burgermedegebruik opgenomen.

De weergave van de geluidsbelasting van beide typen luchtverkeer is vastgelegd in de geluidszone. Binnen deze zone gelden regels voor het bouwen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen. Het plangebied ligt ruim buiten deze geluidszone, zodat deze zone niet belemmerend werkt.

Van overige lawaaibronnen is in de nabijheid van het plangebied geen sprake.

Bestemmingsplan "V De Bergen (Kleine Berg 49-51)" ondervindt geen belemmeringen ten aanzien van geluid. Er is binnen het plangebied sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen over luchtkwaliteit. Dit hoofdstuk voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Dit gebeurt zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Hierdoor kunnen ruimtelijke ontwikkelingen doorgang vinden, terwijl ondertussen maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO₂) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³, voor fijnstof (PM₁₀) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ en een daggemiddelde van 50 microgram/m³. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden. Voor zwevende deeltjes (PM_2,5) geldt met ingang van 1 januari 2015 een blootstellings-concentratieverplichting van ten hoogste 20 microgram per m³, gedefinieerd als gemiddelde blootstellingsindex.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten grenzen vastgesteld. Op grond daarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor:

• woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg;
• woningbouwlocaties die niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg en
• kantoorlocaties die niet meer dan 200.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Samengevat
Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op de bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor stikstofdioxide en fijnstof. Het gaat met name om kinderen, ouderen en zieken. Het besluit voorziet in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is als een 'gevoelige bestemmingen' wordt mogelijk gemaakt. Voor rijkswegen geldt een zone van 300 meter aan weerszijden en langs provinciale wegen 50 meter, gemeten vanaf de rand van de weg.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

In aanvulling op het Besluit gevoelige bestemmingen is er een Brabantse “Handreiking gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit” opgesteld (maar in Eindhoven (nog) niet vastgesteld). Deze Handreiking heeft als uitgangspunt geheel nieuwe bestemmingen voor kinderen en ouderen (conform de AmvB gevoelige bestemmingen) niet te situeren binnen 50 meter van de wegrand van drukke gemeentelijke wegen (als eerstelijns bebouwing) of binnen 300 meter van snelwegen, ongeacht de berekende concentraties.

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Het plan omvat de realisatie van 8 woningen. Dit past binnen de getalsmatige begrenzing voor “niet in betekenende mate” projecten. Overigens zullen de bewoners geen eigen auto bezitten, zodat er na de realisatie van het plan geen toename is van autoverkeer en daarmee feitelijk geen sprake is van een verandering in de luchtkwaliteit. Zie ook paragraaf 3.7.

Er is verder ook geen sprake van realisatie van een "gevoelige bestemming".

De realisatie van het plan heeft geen verslechtering van de luchtkwaliteit tot gevolg.

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied.

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004). Voor transport is het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing (april 2015). Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2011). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen Plaatsgebonden risico en Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR)
Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10^-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10^-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten';

Groepsrisico (GR)
Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

Uit de risicokaart blijkt dat het plangebied ruim buiten het invloedsgebied/ plaatsgebonden risicocontour van risicovolle inrichtingen,
vervoer van gevaarlijke stoffen of risicovolle buisleidingen ligt. Ook het transport van gevaarlijke stoffen
levert voor het plangebied geen belemmeringen op.

Bereikbaarheid hulpdiensten
Tijdens de voorbereiding van het plan is het bouwplan voorgelegd aan de brandweer. Zij hebben aangegeven dat het plan mogelijk is, mits een extra voorziening wordt getroffen om de entree van de woningen op het achterterrein te bereiken. Deze extra voorziening kan dan bijvoorbeeld een horizontale droge blusleiding zijn die dan bij de entree een tappunt heeft. Ergens bij de poort (onderdoorgang Kleine Berg 51) moet dan de aansluiting komen.

Om de bereikbaarheid van een ambulance en/of andere hulpdiensten te kunnen garanderen zal de toegangspoort altijd open kunnen door een noodontgrendeling, die zonder sleutel te bedienen is.

Het aspect externe veiligheid levert geen belemmeringen op voor de vaststelling van bestemmingsplan "Kleine Berg 49-51".

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het
raadsprogramma Duurzaamheid. Een duurzame stad is een stad die rekening houdt met de behoeften van de huidige generatie zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Belangrijke thema's daarbij zijn:

• Eindhoven Energieneutraal
  Wereldwijd zijn eind 2015 afspraken gemaakt om te pogen het probleem van klimaatverandering zoveel mogelijk te beperken. Eindhoven heeft in 2008 de ambitie vastgelegd om 'energieneutraal' te worden in de toekomst (2035 - 2045). Dat wil zeggen dat alle energie die de stad dan nog gebruikt, duurzaam wordt opgewekt.
  Daarbovenop heeft de gemeenteraad in de 'Klimaatverordening gemeente Eindhoven 2016' vastgelegd dat de CO₂ emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050. Referentiepunt daarbij is de emissie in het jaar 1990. Dit betekent dat bij elk project of ontwikkeling enerzijds ingezet moet worden op een zo groot mogelijke bijdrage aan de beperking van de CO₂ emissie, en anderzijds dat in de planontwikkeling gekwantificeerd moet worden wat voor en na de ingreep de omvang van de CO₂ emissie is, uitgedrukt in kg CO₂/jaar.

• Circulaire economie
  Circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. We willen een afvalloze stad worden waar producten in gesloten technologische en biologische kringlopen gebruikt worden. (Grond)stoffen, materialen en producten die we gebruiken hebben geen negatieve effecten op mens en milieu, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur
• Duurzame mobiliteit
• Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen

The Natural Step
Samenwerking tussen de partners in de stad en co-creatie zijn essentieel. Om te zorgen dat we een gedeelde taal spreken, gebruiken wij de aanpak van The Natural Step (TNS) om duurzaamheid vorm te geven. In het kort komt het erop neer dat we duurzaam handelen door met 4 principes van duurzaamheid rekening te houden:

• We gaan zuinig om met energie en kiezen voor groene, duurzame energie
• We kiezen voor recyclebare of gerecyclede materialen of materialen die door de natuur afgebroken kunnen worden en we gebruiken producten die geen schade toebrengen aan mens en milieu
• We gaan zuinig om met de natuur en breiden die waar mogelijk uit
• We gaan uit van de eigen kracht van onze inwoners en zorgen voor hen waar het even moeilijk mee gaat. Mensen in de rest van de wereld ondervinden geen nadelen van ons handelen en waar mogelijk verbeteren we hun kwaliteit van leven

Bij het bouwplan is nadrukkelijk aandacht besteed aan duurzaamheid. De woningen worden gemaakt van natuurlijke materialen (o.a. FSC-hout) en het plan krijgt een grondstoffenpaspoort, om precies duidelijk te maken waaruit de bouw is vervaardigd.

De woningen krijgen geen gasaansluiting. De energie wordt door middel van warmtepompen en zonnecollectoren opgewekt. Toiletten worden doorgespoeld met opgevangen regenwater en de verlichting bestaat uitsluitend uit LED.

GPR-Gebouw
Met het plan wordt zwaar ingezet op de GPR-Gebouw ambitie. De nieuwbouw zal in het geheel een innovatie-gebouw zijn, welke toekomstbestendig is op de 5 thema’s van duurzaamheid, te weten: energie, milieu, gebruikerskwaliteit, gezondheid en toekomstwaarde. De ambitie van de initiatiefnemer is een score van een 8 op alle thema’s en voor het thema energie zelfs een ambitie van een score met cijfer 10 te behalen! Het ontwerp van gebouw en zijn directe omgeving wordt middels de Tool GPR-Gebouw inzichtelijk gemaakt en bewaakt door een GPR-Gebouw Expert. Hierbij zullen de gebouwen door middel van een certificaat gelabeld worden als zijnde een zeer duurzaam gebouw.

EPC-eis
Het Bouwbesluit kent sinds 2015 een minimale EPC-eis van 0,4. Deze zal de komende jaren worden verscherpt naar 0,0 in 2020, hetgeen past in de ambitie van gemeente om een energieneutrale stad te worden. De gemeente spant zich, binnen haar mogelijkheden, in om bouwers en ontwikkelaars vooruit te laten denken en woningen te bouwen die nu reeds aan de toekomstige eisen voldoen.

Bij de nieuwe woningen wordt een EPC-norm van 0,0 aangehouden.

Wettelijk is bepaald dat een omgevingsvergunningsplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein, dat schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is door Milon bodemonderzoek in het plangebied verricht, dat zowel uit een verkennend als een aanvullend bodemonderzoek bestaat. De resultaten van beide onderzoeken zijn opgenomen in één rapportage, die als Bijlage 3 is opgenomen. Hierna zijn de conclusies verkort weergegeven.

Tijdens het verkennend bodemonderzoek zijn van enkele onderzochte stoffen verhoogde concentraties aangetroffen. Deze zijn in het aanvullend onderzoek verder geanalyseerd, waaruit blijkt dat licht tot en met sterk verhoogde concentraties lood en of zink aanwezig zijn. De omvang van de ernstige loodverontreiniging in de grond is geschat op circa 90 m³. De omvang van de loodverontreiniging is binnen de onderzoekslocatie zowel in horizontale als verticale richting voldoende in beeld gebracht.

Sanering
In navolging van het uitgevoerde bodemonderzoek is reeds een 'BUS-melding immobiel' ingediend om de ernstige loodverontreiniging in de grond te saneren. De sanering heeft inmiddels plaatsgevonden.

De Wet Natuurbescherming biedt vanaf 1 januari 2017 het juridische kader voor het beschermen van dier- en plantensoorten in Nederland. In relatie tot een bestemmingsplan kan de aanwezigheid van beschermde soorten en/of het voorkomen van een beschermde leefomgeving van invloed zijn op de uitwerking van bestemmingen.

Zorgplicht
Op alle in het wild voorkomende planten- en diersoorten, ongeacht of deze beschermd of vrijgesteld zijn of als een ontheffing is verkregen, is de zorgplicht van toepassing. De zorgplicht verplicht iedereen om voldoende zorg in acht te nemen voor in het wild levende planten en dieren. Handelingen met nadelige gevolgen moeten zoveel mogelijk achterwege gelaten worden of er moeten maatregelen worden getroffen om nadelige gevolgen te voorkomen of beperken.

Quickscan flora en fauna
Door BRO is een quickscan flora en fauna in het plangebied verricht. Door middel van dit verkennend flora- en faunaonderzoek is een beoordeling gemaakt van de effecten die het plan zal hebben op beschermde natuurwaarden. Hierdoor wordt duidelijk of het plan in overeenstemming is met de natuurwetgeving. De rapportage is als Bijlage 4 opgenomen. Uit het onderzoek volgen de volgende conclusies:

• Diverse algemeen beschermde grondgebonden zoogdieren van tabel 1 (veldmuis, huis-spitsmuis, etc.) kunnen van het plangebied gebruik maken. Voor de genoemde soorten van tabel 1 geldt een algemene vrijstelling van de Wet Natuurbescherming bij ruimtelijke ontwikkelingen. Hiervoor geldt echter wel de algemene zorgplicht.
• Binnen het plangebied zijn enkele broedende vogels te verwachten in de aanwezige muurbegroeiing. Er zijn geen nesten aangetroffen. Door werkzaamheden in de directe omgeving van de muurbegroeiing kan wel verstoring van broedende vogels plaatsvinden. Door werkzaamheden buiten de broedperiode (als broedseizoen kan de periode tussen half maart en half juli globaal worden aangehouden) uit te voeren dan wel te starten, wordt de kans op negatieve effecten geminimaliseerd. Indien op een locatie geen bewoonde nesten, broedende of nestelende vogels aanwezig zijn, mogen ook tijdens het broedseizoen werkzaamheden worden uitgevoerd. Door voor aanvang van werkzaamheden te inspecteren op aanwezige bewoonde nesten, legsels of nestjongen en, indien deze aanwezig zijn, de werkzaamheden uit te stellen tot nadat de jongen zijn uitgevlogen, wordt de kans op negatieve effecten voor vogels sterk verminderd.
• Binnen het plangebied zijn geen zwaarder beschermde soorten vaatplanten, grondgebonden zoogdieren, vleermuizen, vogels, vissen, reptielen, amfibieën en overige ongewervelden (zoals bijv. zeldzame dagvlinders en libellen) te verwachten. Negatieve effecten voor deze soortgroepen zijn op voorhand uitgesloten met inachtneming van de zorgplicht.
• In het kader van de algemene zorgplicht is het noodzakelijk om voldoende zorg te dragen voor aanwezige individuen. Dit houdt in dat al het redelijkerwijs mogelijke gedaan dient te worden om het doden van individuen te voorkomen. Er zijn mogelijk specifieke maatregelen nodig voor vaatplanten. Voor vaatplanten en grondgebonden zoogdieren zijn er geen specifieke maatregelen nodig.

Conclusie
Bestemmingsplan "V De Bergen (Kleine Berg 49-51)" ondervindt geen belemmeringen ten aanzien van het bepaalde in de Wet Natuurbescherming.

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium een plaats te geven in het besluitvormingsproces voor ruimtelijke plannen. Daarin zijn zowel de actuele waterhuishouding in het plangebied beschreven als de watereisen waaraan ontwikkelingen (binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan) moeten voldoen. Ruimtelijke plannen moeten onder meer worden getoetst aan het criterium "hydrologisch neutraal" conform het landelijke en lokale waterbeleid.

Het bestemmingsplan V De Bergen (Kleine Berg 49-51) maakt een nieuwe ontwikkeling mogelijk. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder b en c van het Besluit ruimtelijke ordening.

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Deze wet regelt het beheer van oppervlakte- en grondwater en is gericht op de samenhang met de ruimtelijke ordening. De wet kent een vergunningstelsel (watervergunning).

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald

Het plangebied ligt aan de Kleine Berg 49-51 in Eindhoven en gelijknamige gemeente. Volgens het Actueel Hoogte Bestand van Nederland (www.ahn.nl) bevindt het maaiveld zich op een hoogte van ongeveer 17,3 meter boven NAP.

De gemeente Eindhoven valt onder Waterschap De Dommel. Door de gemeente Eindhoven lopen verschillende watergangen, zoals de Dommel en het Eindhovens Kanaal. Alle watergangen van Waterschap De Dommel zijn opgenomen in de leggerkaart. Een uitsnede hiervan is weergegeven in de figuur hieronder. Er is te zien dat binnen de grenzen van het plangebied geen watergangen lopen. De dichtsbijzijnde watergang is de Dommel op ongeveer 450 meter. Het plangebied bevat daarnaast ook geen plassen of poelen.

Figuur: Uitsnede leggerkaart Waterschap De Dommel

In de bestaande situatie is 157 m² aan verhard oppervlak aanwezig. In de nieuwe situatie zal dit 502 m² zijn (incl. groen dak van 324 m²). De toename aan verhard oppervlak bedraagt dus 345 m², waardoor de wateropgave neerkomt op 14,5 m³ (345*0.042). Gezien er een groen dak aangelegd wordt van 324 m² wordt de wateropgave nagenoeg volledig gevonden in deze constructie, mits de bergende inhoud van de dakopbouw minimaal 25 mm bedraagt. Gezien de gemeente groen daken stimuleert ligt de bergingseis lager. Er hoeven geen andere waterbergende voorzieningen gerealiseerd te worden.

Toename verhard oppervlak in kaart

Aangezien het plangebied in de stad Eindhoven ligt heeft het geen aanduiding op de bodemkaart. De afzettingen waarin deze bodem is ontstaan, behorden geologisch gezien tot de Formatie van Boxtel met hieronder de Formatie van Sterksel. Beiden formaties bestaan vooral uit zandgronden. De bodemopbouw van het plangebied zal dan ook bestaan uit fijn tot matig fijn zand.

Het plangebied valt binnen het grondwaterdeelgebied 'Centrale Slenk'. De grondwaterstand van het plangebied staat op ongeveer 1,0-1,5 m beneden maaiveld.

Het afvalwater van de woningen zal worden afgevoerd via het rioolstelsel van de gemeente. Het vuil- en hemelwater zal in de toekomstige situatie gescheiden worden aangeleverd. Bezien wordt of het mogelijk is om het hemelwater te gaan hergebruiken voor doorspoeling toiletten.

Bij de inrichting, bouw en in de beheerfase worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater wordt tot een minimum beperkt. Ook een gifvrij beheer van de ruimte levert een belangrijke positieve bijdrage aan de waterkwaliteit.

De oplossingsrichting is afgestemd met de gemeente Eindhoven. Hierover is overeenstemming. Waterschap de Dommel heeft op 5 maart 2018 ook haar akkoord gegeven. Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het plan past binnen het principe hydrologisch neutraal bouwen.

Het bestemmingsplan "V De Bergen (Kleine Berg 49-51)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied. Bij de opzet en inhoud van het bestemmingsplan is aangesloten bij het geldende bestemmingsplan "De Bergen".

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

Op de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. In verband met de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen. Dit heeft ermee te maken dat de manier van raadplegen anders is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels. DeInleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten. Dit is om te voorkomen dat er discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In"Artikel 1 Begrippen" wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels begrippen voorkomen die niet in dit artikel zijn opgenomen, dan geldt hiervoor de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik. In "Artikel 2 Wijze vanmeten" zijn de te gebruiken meetmethodes opgenomen. De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming 'Gemengd' (Artikel 3)
Deze bestemming voorziet in meerdere functies, die onderling uitwisselbaar zijn. De mogelijk te vestigen functies zijn overeenkomstig de mogelijkheden binnen de bestemming "Gemengd-1", zoals die is opgenomen in bestemmingsplan "De Bergen". Het betreft hierbij echter alleen de bebouwing direct gelegen aan de Kleine Berg 49-51 en achterliggende nieuwe aanbouw. Voor de woningen in het plangebied is de functieaanduiding 'wonen' opgenomen, waarbij in de regels is bepaald dat deze gronden alleen gebruikt mogen worden voor wonen. Hiermee wordt voorkomen dat er (commerciële) functies op het achterterrein worden gevestigd.

Met een bouwvlak en bouwhoogte-aanduidingen is de maatvoering van de bebouwing vastgelegd. Ook is het maximaal aantal woningen op het achterterrein beperkt tot 8. Om de toegang tot het achterterrein te waarborgen, is ter plaatse van het pand Kleine Berg 51 de aanduiding 'onderdoorgang' opgenomen, waarbij in de regels is bepaald dat deze ruimte op de begane grond over een hoogte van 2,5 meter vrij moet blijven van bebouwing.

Dubbelbestemming `Waarde - Archeologie´ (Artikel 4)
Deze bestemming geldt voor het gehele plangebied, waarbij bij bepaalde ingrepen eerst nader archeologisch onderzoek vereist is. Door middel van een dubbelbestemming wordt gezorgd dat de aanwezige waarden optimaal beschermd worden.

Dubbelbestemming `Waarde - Cultuurhistorie´ (Artikel 5)
Deze bestemming is een dubbelbestemming over de onderliggende basisbestemming, die gericht is op bescherming van de aanwezige cultuurhistorische waarden. Hiermee is vastgelegd dat slechts mag worden gebouwd in overeenstemming met de ruimtelijke karakteristiek en de cultuurhistorische waarden van het gebied De Bergen en de bebouwing. Om te beoordelen of bij het bouwen aan deze uitgangspunten wordt voldaan kunnen burgemeester en wethouders bij de beoordeling van een aanvraag omgevingsvergunning bepalen dat een bouwhistorisch en/of cultuurhistorisch projectonderzoek wordt verricht.

Daarnaast is voor een gedeelte van de bebouwing aan de Kleine Berg 49-51 de aanduiding "karakteristiek" opgenomen. In de regels is vastgelegd dat bij (gedeeltelijke) sloop een omgevingsvergunning voor het slopen is vereist, waarbij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit om advies moet worden gevraagd. Dit geldt eveneens voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (niet zijnde bouwen of slopen). In dit laatste geval moet met een cultuur-/bouwhistorisch projectonderzoek blijken dat de cultuurhistorische waarden niet op onaanvaardbare wijze worden verstoord.

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel, de Overige regels en deAlgemene afwijkingsregels.

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrechten deSlotregel opgenomen.

De gemeente stelt jaarlijks het toezicht- en handhavingsprogramma vast. In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop. Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Zij treedt, waar dat nodig is, daadkrachtig op in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen. De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger.

Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening , bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk.

De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.

Handhavingsmodel
Er is een handhavingsmodel voor toezicht en handhaving en dit model wordt gekenmerkt door zeven basisprincipes:

1. 1. Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
2. 2. Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen ( zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
3. 3. Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
4. 4. Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
5. 5. In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
6. 6. In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
7. 7. We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven.

Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

• Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan.
• Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.
• Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties).

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Duidelijke regels
Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaving zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving (bijv. Woningwet en de SVBP2012). Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.

De handhavingscapaciteit is beperkt zodat het college jaarlijks de handhavingsprioriteiten vastlegt in een werkprogramma handhaving.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Ook kan er sprake zijn van zogenaamde “kruimelgevallen”. Het komt er hierbij op neer dat de door de gemeente te maken kosten beperkt zijn en de kosten verhaald kunnen worden via de legesverordening. Voorwaarde hierbij is dat er geen sprake is van fasering, locatie-eisen of eisen aan woningbouwcategorieën.

Er is in casu een anterieure overeenkomst afgesloten zodat er geen verplichting bestaat tot het vaststellen van een exploitatieplan.

Op grond van artikel 1.3.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet van het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden, kennis worden gegeven. De kennisgeving van de voorbereiding van onderhavig bestemmingsplan is geplaatst in Groot Eindhoven. De kennisgeving is tevens bij de officiële publicaties op de gemeentelijke website www.eindhoven.nl geplaatst. Er zijn geen stukken betreffende het voornemen ter inzage gelegd, noch de mogelijkheid open gesteld om zienswijzen tegen het voornemen in te dienen of instanties om advies te vragen.

Het plan is middels een digitaal vooroverlegformulier aangemeld bij de provincie. De provincie heeft aangegeven naar aanleiding van deze aanmelding geen opmerkingen te hebben en daarmee is het vooroverleg afgerond.

Met het Rijk heeft geen vooroverleg plaatsgevonden omdat er geen rijksbelangen in het geding zijn.

Voor het overleg met het Waterschap de Dommel wordt verwezen naar Hoofdstuk 5.

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming.

Om dit te bewerkstelligen zijn er tussen september 2016 en februari 2017, verschillende bijeenkomsten geweest waarin de initiatiefnemer zijn plannen, veelal op locatie, aan deze betrokkenen heeft gepresenteerd.

• De bestuursleden van de (OSDB) Ondernemersstichting de Bergen
• De Bestuursleden van de ROL (Regie overleg Luciferterrein), de voorzitter van de bewonersvereniging De Bergen.
• De bestuursleden van de VVE de Bergen V (app complex Grote berg),
• De gebiedscoödinator van de Gemeente Eindhoven
• De stichting Henri van Abbe
• Trefpunt Groen Eindhoven (TGE)
• De direct omwonende.

Het plan is door de betrokkene enthousiast ontvangen.

Op 24 augustus 2017 heeft er een overleg plaatsgevonden met de Henri van Abbe stichting. De heren Jos en Bauke Hüsken hebben op lokatie de situatie bekeken en vastgelegd. De wensen van de Henri van Abbe stichting en de inhoud van de voorgenomen ontwikkeling ligt in grote maten op één lijn. Er is onder andere gesproken over behoud van de houten pui en raampartijen van Kleine berg 49, het behoud van de helling van het dak, de dakbekleding en de ramen op de eerste etage. De wensen zijn gecommuniceerd aan architect en in het ontwerp verwerkt.

Op 31 augustus 2017 is een overleg geweest met Trefpunt Groen Eindhoven (TGE) waarbij de locatie is bezocht en de tekeningen zijn bekeken. Joop van Hout en Lieke Stoffelen hebben duurzaamheid adviezen aangebracht en waren zeer te spreken over de voorgenomen ontwikkeling. TGE heeft aangegeven akkoord te zijn met de ontwikkeling.

Beide partijen worden in de verdere ontwikkelingen van de plannen betrokken.

Op 10 januari 2018 is er een zogenaamde inloop georganiseerd. Hier werd het plan gepresenteerd.
Deze inloop verliep in een gemoedelijke sfeer er werd bezocht door minder dan 10 personen. Er was enthousiasme over de manier waarop met de invulling van deze locatie werd omgegaan. Ook het gegeven dat er sprake was van een zeer duurzaam project kon op instemming rekenen.

In een latere fase is nogmaals overleg geweest met TGE, SBWE en de Henri van Abbe Stichting. Hieruit is gebleken dat alle partijen geen bezwaren hebben tegen het plan. De Henri van Abbe Stichting geeft alleen enkele adviezen mee.

Het ontwerp van het bestemmingsplan heeft met ingang van donderdag 12 april 2018 tot en met woensdag 23 mei 2018 op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp van het bestemmingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de ter inzage legging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven van 12 juli 2017 gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.

Naar aanleiding van de tervisielegging zijn geen zienswijzen ontvangen.