Op 22 juni 2021 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Stationsgebied (District-E) vastgesteld. In dit bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om het aantal woningen te verhogen van maximaal 510 woningen naar maximaal 800 woningen

Om meerdere redenen is er aanleiding om het vastgestelde bestemmingsplan op een aantal - in ruimtelijke zin ondergeschikte - punten te wijzigen. Een van deze redenen is de inhoud van de ontvangen beroepschriften, waarin onder meer zorgen zijn uitgesproken over het windklimaat en hittestress. Daarnaast is de crisis in de woningmarkt sinds de zomer in rap tempo nog verder toegenomen, terwijl de hotelmarkt als gevolg van de COVID-19-crisis verder is verslechterd. Verder is het plan inmiddels verder ontwikkeld waardoor het passender is om de maximum bouwhoogte iets terug te brengen van 170 naar 155 meter.

Op 25 januari 2022 heeft de gemeenteraad daarom besloten om het raadsbesluit van 22 juni 2021 te wijzigen. De wijzigingen die de raad heeft aangebracht zijn opgenomen in de Nota van wijzigingen bestemmingsplan Stationsgebied Zuid (District-E).

In de toelichting wordt gesproken over een programma met 531 woningen, 196 hotelkamers en 200 eenheden shortstay. Met het gewijzigde vaststellingsbesluit is dit geworden 800 woningen, inclusief maximaal 150 eenheden short stay en is het onderdeel hotel vervallen. De onderzoeken zijn aangepast op dit programma en zijn te vinden in bijlage 21 tot en met 26.

De tekst van de toelichting is niet aangepast, omdat dit met name inpandige wijzigingen betreffen. De ruimtelijke uitstraling (hoogte, massa, verschijningsvorm) blijft grotendeels ongewijzigd.

Eindhoven staat voor de uitdaging om de binnenstad de allure te geven die past bij de identiteit en de ambities van de stad. De binnenstad is een belangrijke vestigingsfactor en hét visitiekaartje voor het centrum van de Brainportregio. De economische groeicijfers die horen bij Brainport Eindhoven zijn indrukwekkend. De afgelopen decennia is in deze regio een krachtig economisch ecosysteem rond technologie, design en kennis ontstaan. Om te kunnen blijven concurreren en aantrekkelijk te blijven voor kenniswerkers en bedrijven moet de stad het vestigingsklimaat verbeteren. De rijksoverheid, provincie Noord-Brabant en gemeente Eindhoven hebben gezamenlijk geconcludeerd dat ook een hoogwaardige stationsomgeving daarbij cruciaal is. De vernieuwde passage van station Eindhoven is reeds opgeleverd en nu zijn de plannen voor een metamorfose van het stationsgebied gereed voor uitvoering.

Onderhavig bestemmingsplan voorziet met de beoogde ontwikkeling, genaamd District-E, in de herontwikkeling van het Stationsplein (Zuid). District-E is hèt antwoord op de kansen en uitdagingen voor deze locatie. Eindhoven kiest met District-E voor een bruisend programma in een uiterst duurzaam en iconisch complex van drie torens te midden van een groene en state-of-the-art openbare ruimte. De drie markante torens zullen ruimte bieden voor allerlei werkvormen, verschillende publieksfuncties en woningen.

Het bestemmingsplan "Stationsplein Zuid (District-E)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Het plangebied ligt in het centrum van de gemeente en wordt in grote lijnen begrensd door het spoorwegcomplex (noordzijde), het Stationsplein (zuid en oostzijde) en de Vestdijktunnel / het 18 Septemberplein (westzijde). Het gebied maakt deel uit van de herontwikkelingslocatie 'Stationsgebied Eindhoven'.

Luchtfoto ligging plangebied (rood omlijnd)

Het projectgebied ligt binnen het geldende bestemmingsplan 'Eindhoven binnen de Ring'. In het geldende bestemmingsplan is het plangebied bestemd tot 'Centrumdoeleinden IV' en 'Hoofdwegen'.

Uitsnede uit de plankaart van het geldende bestemmingsplan (plangebied globaal rood omlijnd)

In het geldende bestemmingsplan is voor deze locatie onder andere het volgende aangegeven:

De directe ligging van dit gebied tegen de binnenstad van Eindhoven en de samenkomst van een groot aantal vervoersstromen (trein, HOV, bus, auto en fiets) karakteriseren dit gebied. Het is de enige stationslocatie van Eurocity-niveau in de wijde omtrek en heeft daarom een duidelijk A-profiel voor wat betreft bereikbaarheid. Bovendien is de binnenstad directer aangehaakt aan het station dan in vele andere steden. Daardoor heeft het gebied zeer sterke ontwikkelingspotenties met een (inter)nationale dimensie.

Het deel ten zuiden van het station kan zich ontwikkelen van randzone van de binnenstad tot binnenstadsgebied. Hier wordt dan ook een functiemenging nagestreefd, die past bij het binnenstads-milieu. De ontwikkeling van deze voor het citygebied zeer strategische locatie moet met grote zorg geschieden, omdat hiermee het knooppunt van twee stedelijke boulevards alsmede de pool Stationsplein ruimtelijk en functioneel een afronding krijgen.

Op het Stationsplein-west is bebouwing mogelijk met als mogelijke functies detailhandel en horeca in de onderbouw van 1 of 2 lagen en kantoren en/of wonen en/of bijzondere voorzieningen op de verdiepingen.

Deze gronden zijn bestemd voor dienstverlenings- en bedrijfsactiviteiten met een overwegend publieksaantrekkend karakter. Daarnaast zijn deze gronden bestemd voor verkeersdoeleinden, horeca en sociaal-culturele en onderwijsdoeleinden alsmede overige doeleinden, zoals wonen.

De beoogde ontwikkeling past echter niet binnen deze bestemmingen en de bebouwingsregels. Om de ontwikkeling mogelijk te kunnen maken zal daarom een nieuw bestemmingsplan moeten worden vastgesteld voor deze locatie. Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de realisatie van deze ontwikkeling.

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied en het planvoornemen gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en zo nodig de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is de wijze beschreven waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).

In dit hoofdstuk worden zowel het gebied waar de ontwikkeling plaats gaat vinden als het project zelf beschreven. Tevens wordt ingegaan op de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten van het project.

Onderhavig plangebied is onderdeel van het 'Stationsgebied'. Het Stationsgebied hoorde tot ver in de 19e eeuw tot de gemeente Woensel. Het was een laaggelegen, deels moerassig beekdal ten noorden van de samenvloeiing van de Gender en de Dommel. De Vestdijk vormde als onderdeel van de gracht oorspronkelijk de grens met de stad Eindhoven. De Dommel vormde de grens met de gemeente Tongelre.

Het gebied werd in noord-zuidrichting doorkruist door de Fellenoord (nu oost-west georiënteerd), een weg die uitkwam op de doorgaande route die via de Demer door de stad liep. Omdat de stad hier slechts één toegang had (op de plaats van de Woenselse poort, het huidige 18 Septemberplein) kwamen op de Fellenoord vele wegen samen vanuit Woensel, Strijp, Oirschot, Son en Den Bosch.

In 1866 kreeg Eindhoven een station en een spoorwegverbinding met Boxtel en Hasselt. Vanaf 1870 was Eindhoven met Utrecht en vanaf 1877 met Rotterdam verbonden. Door de aanleg van spoorwegen ontstond een scheiding tussen Woensel en Eindhoven. Tussen de Vestdijk en het station werd het Stationsplein aangelegd en een nieuwe straat, de Nieuwstraat, zorgde voor een verbinding met het centrum. Tussen het station en de stad verrezen statige huizen en horeca etablissementen. Sommige van deze panden markeren nog steeds het oorspronkelijke Stationsplein (ten zuiden van de huidige Stationsweg).

Omdat het onwenselijk bleek dat de gemeente Woensel verantwoordelijk bleef voor het gebied ten zuiden van de spoorbaan, dat geheel op de stad Eindhoven was georiënteerd, werd dit in 1874 bij Eindhoven gevoegd, waardoor hier ook een stadsuitbreiding mogelijk werd aan de Dommelstraat, de Tramstraat en de Raiffeisenstraat. Aan de oostkant van het gebied lagen aan de Dommel verschillende fabrieken waaronder de textielfabrieken van Ign. De Haes en Van den Briel & Verster. Ook ten westen van het station vestigden zich bedrijven aan de spoorlijn.

In 1912 werd aan de spoorlijnen een verbinding met Weert en Zuid-Limburg toegevoegd. In verband met de uitbreiding van het emplacement kreeg Eindhoven toen ook een nieuw stationsgebouw.

In het begin van de twintigste eeuw maakte Eindhoven een grote ontwikkeling door, met name door de opkomst van Philips. Het Emmasingelcomplex kwam tot ontwikkeling en later diverse woonbuurten en industrieterreinen van Philips. De 5 dorpen rondom Eindhoven werden in 1920 samengevoegd met Eindhoven om ruimte te bieden aan de ontwikkeling van de stad.

In de Tweede Wereldoorlog had het centrumgebied veel te lijden van bombardementen, vooral op 6 december 1942 en op 19 september 1944. Met name de Demer en omgeving werden zwaar getroffen. De Wederopbouw vormde de aanleiding voor ingrijpende stedenbouwkundige plannen die niet alleen herstel van de oorlogsschade tot doel hadden, maar ook een verbetering van de infrastructuur. Het centrum van Eindhoven, in de Wederopbouw de snelst groeiende stad van Nederland, moest bereikbaar blijven. En het Stationsgebied moest een allure krijgen die paste bij een stad van 100.000, 150.000, 200.000 inwoners. Het Stationsgebied onderging daarbij een grote transformatie.

Besloten werd tot aanleg van het 'Hoogspoor', 100 meter ten noorden van de oude spoorbaan en de grootschalige infrastructuur van de Fellenoord. Het Hoogspoor werd grotendeels gefinancierd door de Rijksoverheid, een groot succes voor de invloedrijke Eindhovense lobby destijds. Het Hoogspoor is overigens feitelijk een halfhoog spoor, omdat gemotoriseerd verkeer nog enigszins moet dalen in de tunnels. Onder het Hoogspoor kwamen in het Stationsgebied twee tunnels voor de verkeersafwikkeling, de Boschdijktunnel en de Vestdijktunnel. Het nieuwe tracé van het Hoogspoor, dat een lengte heeft van circa 7 km, werd in 1953 in gebruik genomen.

In 1956 was ook het nieuwe Stationsgebouw gereed, een ontwerp van K. van der Gaast, dat met de Vestdijktunnel, het busstation (toen op VVV-locatie) en het oorspronkelijke VVV-kantoor (rechts naast het station) één architectonisch en stedenbouwkundig ensemble vormde, dat kan worden beschouwd als een hoogtepunt in de ontwikkeling van de stad.

Het huidige stationsgebouw is door de verlegging van het spoor 100 meter achter het stationsgebouw uit 1912 geplaatst. Het stationsplein is daardoor vergroot. Het oorspronkelijke stationsplein ten zuiden van de Stationsweg, werd uitgebreid met een nieuwe grote pleinruimte tussen de Stationsweg en het nieuwe stationsgebouw.

Aan de kant van de Vestdijk werd het 18 Septemberplein aangelegd, een fraaie rotonde met een gazon en perk in de vorm van een vijfpuntige ster, het symbool van de bevrijders. Omstreeks 2000 is deze rotonde vernieuwd en begaanbaar gemaakt voor voetgangers om een betere oversteekbaarheid van de Binnenring te bewerkstelligen. De kwaliteit van de ruimtelijke inrichting is hierbij achteruit gegaan.

Historische foto rotonde 18 Septemberplein

Tegenover het station kwam eveneens nieuwe bebouwing o.a. het hotel Het Silveren Seepaerd, dat in 1971 door brand werd verwoest. Bij de nieuwbouw uit de jaren '70 is de oorspronkelijke tuitvorm van het oude Stationsplein aan één zijde dichtgebouwd en de logica van de pleinvorm verloren gegaan. Aan de oostkant van de Vestdijk verrees in 1963 de Grand Bazaar. Tegelijkertijd werd tussen de in 1953 nieuw aangelegde Hermanus Boexstraat en de Vestdijk een nieuw blok opgetrokken, waarin de kledingzaken Gerzon en Peek & Cloppenburg zich vestigden.

Onderhavig plangebied is onderdeel van het 'Stationsgebied' en grenst direct aan het Centraal Station en de binnenstad (kernwinkelgebied). Het plangebied is gelegen tussen het Stationsplein (vóór het station) en het 18 Septemberplein, die slechts 150 meter uit elkaar liggen.
Het noordelijk deel plangebied bestaat uit een fietsenstalling en een parkeerplaats. Op het zuidelijk deel is een VVV-gebouw met een kleinschalige horecavoorziening aanwezig.

Obliekfoto plangebied

Momenteel loopt door het plangebied een belangrijke verbindingsroute van het Centraal Station naar de binnenstad, zeker omdat het 18 Septemberplein en omgeving een steeds grotere trekkracht krijgt door nieuwe ontwikkelingen als Piazza Center, Media Markt en Rond de Admirant. Echter heeft deze verbindingsroute geen kwaliteit en allure.

Onderhavig bestemmingsplan voorziet met de beoogde ontwikkeling, genaamd District-E, in de herontwikkeling van een deel van het Stationsplein (Zuid). Het betreft drie torens van circa 170, circa 120 en circa 90 meter hoogte die in een hoogwaardige openbare ruimte gerealiseerd zullen worden, waarbij de belangrijke zicht- en looplijn tussen het station en de Lichttoren de centrale diagonale as zal vormen. Het vormt een hoogstedelijke multifunctionele ontwikkeling op de meest centrale plek van de stad, niet alleen in dichtheid en verschijningsvorm, maar ook programmatisch.

Lichttoren-as
Een belangrijk onderdeel van het plan is het verbinden van het Station met de lichtas. Het nieuwe ontwerp maakt een verbinding tussen de grote volumes van de Piazza en de Bijenkorf en de fijnmazigheid van de oude binnenstad. De plinten van de drie torens zullen aansluiten op de schaal van de bestaande stedelijke wanden en creëren tegelijkertijd nieuwe hoogwaardige stedelijke ruimtes. De nieuwe volumes zorgen voor plekken en ruimtes die passen in de nieuwe identiteit van het stationsplein als extensie van het voetgangersgebied van de binnenstad. Door de stedelijke ruimte helder af te bakenen, te verdichten en te activeren wordt een gebied gecreëerd dat 24 uur per dag, 7 dagen per week een fijne en veilige verblijfsplek zal zijn.

Tussen de drie plintvolumes ontstaat een nieuw stedelijk plein dat het middelpunt vormt van District-E. Hierbij vormt de Lichtoren-as tussen de Philipstoren (Lichttoren) en het station de ruggengraat voor de compositie van volumes. District-E transformeert de Lichttoren-as in een riante loper die het Stationsplein, het nieuwe 'District-E plein' en het 18 Septemberplein aan elkaar verbindt. Deze diagonale as is dan ook leidend voor de oriëntatie van het plan.

Het ontwerp van District-E slaat een brug tussen de grote gebaren van de wederopbouw en de kleine korrel van de binnenstad en het stationsgebouw, maar introduceert daarnaast ook een stedelijkheid die op dit moment nog niet in Eindhoven aanwezig is. Door de plintvolumes in hoogte en schaal aan te laten sluiten bij de belendende bebouwing voegt het ontwerp zich naadloos in zijn context, waardoor het stationsplein wordt voltooid en geactiveerd. Het afwisselende hoogteprofiel van District-E vult de belendende bebouwing aan waardoor er dynamische stedelijke ruimtes ontstaan met een afwisselende schaal en beleving.

Plint
De plint van District-E zoekt op het Stationsplein de schaal op van het stationsgebouw waardoor het stationsgebouw wordt ingekaderd en als het ware op een podium wordt gezet. Het stationsgebouw vormt het middelpunt van het Stationsplein en geeft het plein de schaal en maat die recht doet aan de plek.

Aan de noordzijde van het gebied wordt een straat gecreëerd die de schaal en ritmiek van de karakteristieke colonnade oppakt. Aan de westzijde reageert het ontwerp voor District-E op de azuurgroene gevel van de Bijenkorf door een stedelijke wand te vormen die samen met de wand van de Bijenkorf de Vestdijk op een stedelijke wijze begeleidt. Aan de zuidwestzijde van het gebied openen de bouwblokken zich en wordt een plein geïntroduceerd dat gelegen is op de avondzon en de ruimte van het 18 Septemberplein op een volwaardige wijze completeert. Aan de zuidzijde van het blok worden de hoogtelijnen van de belendende bebouwing opgepakt en presenteert het zich als een volwaardig gezicht aan de voormalige Stationsstraat.

Afbeelding aansluiting plintvolumes qua hoogte en schaal op belendende bebouwing.

Hoogbouw
District-E bestaat uit een ensemble van drie torens met verschillende hoogtes. Het voegt zich daarmee in een uitgebalanceerd landschap van hoogbouw dat zich door de jaren heen in Eindhoven heeft ontwikkeld.

De Zuid-toren van District-E is met circa 90 meter de laagste toren van de drie. De Oost-toren verhoudt zich met circa 120 meter tot de nabijgelegen bestaande hoogbouw: de Admirant, Bunker en de Regent. De West-toren is met circa 170 meter de hoogste toren van de drie en tevens de hoogste toren van Eindhoven.

Impressie gevelaanzichten torens District-E

De drie torenplinten zijn geen op zichzelf staande bouwdelen, maar complementaire bouwblokken die elkaar programmatisch aanvullen en versterken. De uitwisseling tussen verschillende programmaonderdelen garandeert een levendige sfeer gedurende een groot deel van de dag. Het zal een gevarieerd aanbod worden van onder andere events, exposities, debatten, werkplekken, ateliers, horeca en wonen. Deze programmering is een continu proces en zal worden aangestuurd door een curatorgroep.

Het programmatische concept is in vier thema's te verdelen: Ontmoeten, Werken, Verblijven en Experimenteren. Elk thema heeft verschillende onderdelen die het thema breedte en diepte geven en een gedegen meerwaarde betekenen voor de stad. Hierbij kan gedacht worden aan een gevarieerd programma met onder andere horeca, expositieruimtes, events, allerlei werkvormen, experimentele retail zoals conceptstores, een studiecentrum en/of een centrum voor debat en kennisontwikkeling. Daarnaast zorgt het ook voor de gewenste toevoeging van het aantal inwoners aan het centrum in verschillende woningtypes.

De meeste functies bevinden zich op de eerste verdiepingen van de drie torens en zorgen voor levendige plinten en alzijdige gebouwen. De plintlagen zijn flexibel opgezet om zo maximaal aanpasbaar te zijn aan de veranderende eisen van de tijd. Deze plinten zijn de belangrijkste drager van het stedelijk leven en de programmatische dynamiek. Van zeer open en publiek op de begane grond, desgewenst naadloos verbonden met de omringende publieke ruimte, naar steeds meer collectief en vervolgens meer privaat naar boven toe. Met bovenin elke toren een (semi-) publiek programma, zodat ook op hoogte de torens van de stad zijn en niet alleen het gesloten domein van bewoners vormen.

Wonen
District-E biedt een grote diversiteit aan woningtypes. Het plan bevat maximaal 510 woningen, hetgeen sterk zal bijdragen aan het ontwikkelen van een echt verblijfsgebied.

Het woonprogramma zal variëren van klein (circa 35 m²) tot groot (circa 200 m²), van goedkoop (minimaal 21% sociale huurwoningen) tot duur (penthouses). Van kort en geheel verzorgd (serviced apartments) tot lang en traditioneel. En van gemeubileerd tot casco. Zo ontstaat een aantrekkelijke mix van mensen in verschillende fasen van het leven.

Commercieel
Naast verblijven biedt District-E ook voorzieningen met betrekking tot ontmoeten, werken en experimenteren. District-E wordt een 'Living Lab'. Eindhoven heeft een sterke traditie in het opzetten van Living Labs die op alle mogelijke wijzen proberen de omgeving van de mens opnieuw te analyseren en te beïnvloeden. Op Stratumseind functioneert bijvoorbeeld een succesvolle crowd-registratie, waar veel kennis wordt verworven over groepsgedrag. Op andere plekken wordt weer geëxperimenteerd met nieuwe vormen van voedselproductie. Telkens gaat het over de veranderende verhoudingen tussen mens, techniek en de natuur. Het zijn omgevingen die registreren, manipuleren en uiteindelijk leren. De gedachte van het Living Lab is om District-E van alles te voorzien om het als het ultiem Outdoor Living Lab voor de stad en regio te gaan functioneren. Dit alles wordt verspreid in de eerste verdiepingen over de drie torens in het plangebied.

Zo kunnen conceptstores komen waar wordt gewerkt aan het nieuwste van het nieuwste en zijn de laatste productontwikkelingen van elders in de stad uit te testen of te koop. Ook kan er een expositieruimte (XPO) komen in District-E. Het betreft een multifunctionele ruimte die ingezet kan worden tijdens de vele evenementen die Eindhoven rijk is.

Ook kan er een ontmoetingsplek (stadslobby) met een horecafunctie komen. Het kan een ontvangst voor een hotel vormen, voor flexibele werkplekken, kantoorvloeren en het vergader- en debatcentrum (The Meet Up). Een groot atrium verbindt deze functies ruimtelijk met de Stadslobby. Ook kan er een skybar gerealiseerd worden in de hoogste toren.

Samengevat maakt dit bestemmingsplan een totaalprogramma van de beoogde functies mogelijk dat bestaat uit een mix van verschillende functies:

• Wooneenheden (maximaal 510 eenheden)
• Hotel (maximaal 196 kamers)
• Short stay eenheden (maximaal 200 units)
• Werken en publieksgerichte functies (zoals detailhandel en horeca) met een maximale gezamenlijke oppervlakte van 15.500 m².

District-E ligt direct naast het trein- en busstation en op een kruispunt van de belangrijkste fietsroutes in de stad. Bovendien zijn de functies in het centrum gemakkelijk te voet te bereiken. Om die reden is District-E, net zoals gelijkwaardige binnenstedelijke projecten, gericht op bezoekers die niet met de auto komen en op bewoners met een leefstijl waarin autobezit en autogebruik niet van groot belang is.

Daarmee is het mogelijk de automobiliteit verbonden aan de functies in de gebouwen tot een minimum te beperken. In de kelderverdieping worden maximaal 120 parkeerplaatsen gerealiseerd voor de bewoners, waarbij wordt ingespeeld op de veranderingen in de toekomst en innovaties omtrent mobiliteit. Voor bezoekers is nog voldoende ruimte in omliggende parkeervoorzieningen in het centrum.

Voor de bewoners die gebruik maken van de fiets zijn ruim voldoende ondergrondse fietsenstallingen voorzien. Om het gebruik te bevorderen zijn de fietsenstallingen niet in de hoeken van de garage weggestopt maar bevinden ze zich op de beste plekken van de kelder: per toren direct gekoppeld aan de verschillende stijgpunten. Aan weerszijden van de hellingbaan voor auto's liggen afgeschermde fietshellingen. Daar sluiten ze direct aan op het stedelijk fietsnetwerk.

In het eindbeeld voor de omgeving in en rondom District-E gaat men uit van een situatie waarbij het centrum autoluw is en in de openbare ruimte de voetganger, fietsers (o.a. de komst van een nieuwe fietsenstalling onder het Stationsplein) en het openbaar vervoer prioriteit krijgen boven de auto. De verdere uitwerking daarvan vindt plaats voor het gehele gebied binnen de Ring in het Ontwikkelplan Centrum. Waarbij de ontwikkeling van een autoluw centrum gekoppeld wordt aan de bouwopgaven, de vergroening en sterkere klimaatbestendigheid.

In de noord-zuid richting, op de Vestdijk, is al begonnen met het verminderen van het autoverkeer. Het rijprofiel voor verkeer is al gereduceerd tot één rijstrook richting noord met in de tegenrichting de busbaan voor het HOV. Tevens is 30 km/uur ingevoerd.
Voor de Stationsweg wordt vooralsnog rekening gehouden met het reguliere verkeer. Aanpassing van deze route gericht op een luwer karakter zal pas later plaatsvinden. Wel wordt uitgegaan van een beperkter verkeerskundig profiel met één rijstrook per rijrichting.

Het bestemmingsplan voor District- E bevat de torens en de openbare ruimte tussen de torens. Voor de kwaliteit van het gebied en het functioneren van de torens is een groter gebied relevant. In deze paragraaf wordt ingegaan op de functie en toekomst van het totale Stationsplein Zuid.

Doordat het stationsplein zich steeds verder ontwikkelt als ruimte voor ontmoeting en activiteiten en steeds minder focust op autogebruik, is een herinrichting van de openbare ruimte noodzakelijk. Het nieuwe District-E zal een belangrijk onderdeel vormen in de stedelijke hoofdstructuur, waarmee het stationskwartier verder wordt vervolmaakt.

Het Stationsplein wordt het vijfde plein van de binnenstad en tegelijkertijd een belangrijke verbinding met het station en daarmee het noordelijk stedelijk netwerk. Er wordt ingezet op vergroening van het plein zonder afbreuk te doen aan de gebruiksmogelijkheden. Het terugbrengen van de Gender (hetgeen geen onderdeel uitmaakt van onderhavig bestemmingsplan) en het vergroenen van het Stationsplein leidt tot een versterking van de grote landschappelijke dragers van de stad.

Het gebied rondom Stationsplein Zuid is momenteel zeer versplinterd en nonhiërarchisch. Getracht wordt om het Stationsplein Zuid als een verbindend 'tapijt' te realiseren dat alle fragmentarische ruimte verbindt tot een grote, flexibel te gebruiken, groene, stedelijke, publieke ruimte. Voor enkele doorgaande routes, zoals de Stationsweg en de Vestdijk zal het plein een tijdelijke onderbreking vormen en wordt daarmee een 'shared space'.

Door het vergroten van de oorspronkelijke definitie van het Stationsplein wordt de ruimte als grotere eenheid beleefd. Dit geeft een grootstedelijk gevoel dat recht doet aan de entree voor de stad en de regio. Hiermee wordt onder andere de herinrichting van het klassieke Stationsplein (recht tegenover station) en looplijn richting Dommelstraat bedoeld.

Groen
De horizontale banden in de gevels van District-E dienen meerdere doelen. Op maaiveldniveau vervagen ze de grens tussen binnen en buiten, waardoor bezoekers worden uitgenodigd om het publieke domein van de gebouwen te betreden. Ze creëren wind-luwe en droge plekken wat het comfort van het gebied vergroot. Naarmate men hoger komt, veranderen de grote luifels in riante groene terrassen, alsof het groene plein via de plinten naar boven reikt. Deze terrassen zijn onderdeel van publieke-en semi-publieke ruimtes die zich boven de plint bevinden.

De wens om District-E het groene karakter te geven dat aan de randen van de stad zo sterk is, heeft geleid tot een vloeiende vormentaal op plintniveau, die wordt doorgetrokken in het landschapsontwerp. Grassen, planten en bomen creëren een groene oase in binnenstedelijke context. In combinatie met de windluwte die de luifels van de torens bewerkstelligen, zal een prettig verblijfsklimaat ontstaan.

Sfeerimpressie beoogde groene terrassen District-E

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten.

Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie.

Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, Rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1).

De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuidoost-Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land. Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. Hightech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's. Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk.

In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieus, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor.

Realisatie

Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander Rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt.

De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten. Het Rijk heeft voor de realisatie van de nationale belangen de beschikking over de volgende vier instrumenten:

• Kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving);
• Bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld afspraken met provincies en gemeenten, internationale afspraken met overheden in buurlanden);
• Financieel (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds, Deltafonds);
• Kennis (bijvoorbeeld inzetten van het College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen, verspreiden van "best practices").

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig).
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro.

Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. In de volgende subparagraaf wordt hier nader op ingegaan.

Nationaal belang 13 is wettelijk verankerd in het Bro. In artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro is gesteld dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van:

1. de behoefte aan die ontwikkeling;
2. indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De ladder is alleen van toepassing op een plan dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt. Een stedelijke ontwikkeling is in artikel 1.1.1 Bro als volgt gedefinieerd: 'Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.
Uit de jurisprudentie blijkt dat in beginsel sprake is van een woningbouwlocatie vanaf 12 woningen. Dit betekent dat de plannen voor maximaal 510 appartementen een stedelijke ontwikkeling betreft. Daarnaast voorziet dit plan in circa 15.500 m² bvo aan diverse stedelijke voorzieningen (inclusief het hotel) en wordt als zodanig ook aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling. Uit de jurisprudentie volgt namelijk dat bij een toevoeging van circa 500 m² bvo aan andere stedelijke voorzieningen dan een woningbouwlocatie in beginsel sprake is van een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro.

Ook is hier sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling omdat in dit bestemmingsplan de bebouwingsmogelijkheden fors toenemen ten opzichte van het voorheen geldende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is dus ladderplichtig. Het plangebied ligt in het centrum van Eindhoven, binnen het bestaand stedelijk weefsel van Eindhoven. Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied waardoor een beschrijving van de behoefte benodigd is.

Door de Stec Groep is een laddertoets uitgevoerd voor dit bestemmingsplan. In aanvulling op de deze Laddertoets is tevens een aanvullende Laddertoets uitgevoerd voor de short-stay eenheden in het plan. Beide rapportages maken als bijlage onderdeel uit van de toelichting. Hieronder worden de belangrijkste aspecten uit deze rapportagse benoemd.

Wonen

Dit bestemmingsplan voorziet in het realiseren van maximaal 510 appartementen. Het betreft een mix van appartementstypen en eigendomsvormen: het plan voorziet in zowel koop-, sociale- als vrije sector huurappartementen variërend van reguliere stadsappartementen tot short-stay en penthouses. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor woningbouw in District-E betreft de gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit. Binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied is er een behoefte aan zo'n 1.470 woningen in de periode 2018-2028. In de regionale woningbouwafspraken wordt de hoge provinciale woningbehoefteprognose (2017) als uitgangspunt voor de vraagontwikkeling gehanteerd. Daarnaast is in het regionale afsprakenkader Wonen 2017 in het SGE afspraken gemaakt over woningbouwaantallen en dat de provinciale prognose daarbij leidend is voor het aantal toe te voegen woningen. Met dit regionale systeem van afstemming worden planoverschotten voorkomen waardoor er bij het uitgaan van de hoge prognose geen verstorende werking op de vraag- aanbodverhoudingen in de regio zijn te verwachten.

Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose zal de woningvraag tot 2028 toenemen met circa 10.800 woningen. In Eindhoven biedt de harde plancapaciteit ruimte voor circa 9.330 woningen. Gelet hierop resteert een woningbehoefte van circa 1.470 woningen. Daarmee kan voor het plan District-E met maximaal 510 woningen ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien.

Daarnaast is er een variëteit aan kansrijke doelgroepen voor District-E, die in hoofdzaak bestaat uit jongere huishoudens tot 35 jaar, en alleenstaanden en stellen vanaf 35 jaar. Vooral de alleenstaanden in deze leeftijdscategorieën groeien relatief sterk en hebben overwegend een grotere voorkeur voor een appartement en afhankelijk van de leeftijdscategorie, variërend van koop- tot sociale- en vrijesectorhuur. Met dit plan wordt dus ook voorzien in een kwalitatieve woningvraag.

Ondersteunende centrumfuncties

In dit bestemmingsplan wordt maximaal 15.500 m² bvo aan centrumfuncties mogelijk gemaakt. Het gaat om functies zoals een koffiebar, restaurant, community lobby, flexplekken en vergader- en congresruimten. Het betreft een mix van verschillende functies die in de regels gemaximeerd zijn. Hieronder wordt op de behoefte ingegaan van de verschillende functies:

Short stay

In de regels van dit bestemmingsplan worden maximaal 200 short stay eenheden toegestaan.

Short stay eenheden zijn, net als hotels, een vorm van logies. Daarom wordt de kwantitatieve behoefte aan de maximaal 200 short stay eenheden, evenals voor hotels, getoetst aan de logiesbehoefte in de gemeenten Eindhoven en Veldhoven. Inclusief vervangingsvraag zou de behoefte uitkomen op maximaal zo'n 1.310 kamers in het verzorgingsgebied de komende tien jaar. Hiermee voorziet de voorgenomen ontwikkeling van 200 short stay eenheden in een kwantitatieve behoefte tot 2029.

Kwalitatief bedienen de short-stay eenheden echter wel in een andere markt dan het beoogde (topsegment) hotel in District E. De markt voor huisvesting van internationale kenniswerkers en expats is een groeimarkt en concentreert zich in de Brainport regio met name in en direct rondom Eindhoven. Een groot deel van de kenniswerkerkers bestaat uit alleenstaande en stellen zonder kinderen. Zij geven de voorkeur aan een centrum-stedelijk woonmilieu waarbij werk en voorzieningen dichtbij zijn. Op basis van bureauexpertise en onderzoek is bekend dat er een behoorlijk tekort is aan (short stay) huisvesting voor internationale studenten en alleenstaanden in Eindhoven en omgeving. Naast de groeiende groep met een (zakelijke) tijdelijke huisvestingsbehoefte, waaronder kenniswerkers, expats en internationale studenten, is er in Eindhoven en omgeving ook een groeiende groep internationale 'overbruggers'. Deze doelgroep is op zoek naar een eigen woning in Eindhoven en omgeving, maar door de druk op de woningmarkt in de regio is het vinden van een woning lastig, en duurt dit langer. Daardoor is een steeds grotere groep in eerste instantie op zoek naar tijdelijke en flexibele huisvesting, tot zij een eigen woning vinden. Het beoogde short stay aanbod in District E speelt daarom direct in op de toenemende kwalitatieve behoefte aan tijdelijke/flexibele short stay voorzieningen vanuit de markt.

Geconcludeerd kan dan ook worden dat de beoogde 200 short stay eenheden in District E zowel kwantitatief als kwalitatief voorzien in een behoefte in de marktregio de komende tien jaar. Verwacht wordt dat er na toevoeging van de short stay eenheden geen onaanvaardbare leegstand zal ontstaan op de bestaande markt voor logiesplekken en de short stay markt in de marktregio.

Hotel

In de regels van dit bestemmingsplan worden maximaal 196 hotelkamers toegestaan.

De kwantitatieve behoefte aan hotels wordt bepaald door de verwachte vraag naar hotelkamers in de komende jaar te verminderen met het huidige (plan)aanbod aan de hotelkamers. Op basis van de huidige en gewenste bezettingsgraad, het aantal dagen dat het hotel in gebruik is, het huidige aantal kamers in Eindhoven en de verwachte groei is het haalbaar aanbod aan hotelkamers in het verzorgingsgebied bepaald. Met aftrek van het huidige aanbod is de vraagontwikkeling zichtbaar. Uit de rapportage blijkt dat er de komende 10 jaar behoefte is aan circa 610 hotelkamers. Het aantal hotelkamers in harde plannen is 305 (indien het hotel Van der Valk ook wordt meegeteld is het aantal 405). Uitgaande van de behoefte van 610 hotelkamers en een harde plancapaciteit van 405 hotelkamers, resteert een vraag van 205 hotelkamers de komende 10 jaar. Dit plan voorziet in maximaal 196 hotelkamers waardoor voorzien wordt in een kwantitatieve behoefte.

Een hotel op deze locatie onderscheidt zich kwalitatief van de bestaande Eindhovense hotelmarkt door het hoogwaardige en hoogstedelijke multifunctionele concept van District-E, met de bijbehorende voorzieningen en de centrale locatie met internationale uitstraling nabij het bus- en treinstation (met een rechtstreekse verbinding naar Eindhoven Airport), TU/e en het stadscentrum. Daarnaast kan het hotel zich kwalitatief onderscheiden door een hotel in het topsegment (4+ of 5 sterren). In Eindhoven is een beperkt aanbod in het modern topsegment.

Een hoogwaardig en luxe hotel in combinatie met veel ondersteunende centrumfuncties in het stationsgebied/centrum van Eindhoven voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en zal daarom niet tot ruimtelijk onaanvaardbare effecten binnen het verzorgingsgebied (zijnde binnen een straal van 2,5 km) leiden.

Overige horeca
In de regels van dit bestemmingsplan is bepaald dat 2.670 m² bvo aan horeca is toegestaan. De horecamarkt is een groeimarkt. Op basis van het inwoneraantal en verwachte binding aan het gebied wordt het haalbaar aanbod aan horecagelegenheden bepaald in het verzorgingsgebied (zijnde gemeente Eindhoven). Door aftrek van het huidige aanbod aan horecagelegenheden resteert een behoefte van circa 95 tot 145 horecagelegenheden. Kleinschalige horecagelegenheden ondersteunend aan het plan District-E past goed in het totaalconcept en voorzien in een verwachte behoefte. Het toevoegen van horecagelegenheden met een wijkverzorgende functie passen bij de aard en schaal van de totale ontwikkeling van District-E en zal niet leiden tot een duurzame ontwrichting van de horecastructuur in het centrum of de gehele gemeente Eindhoven.

Kantoren
In de regels wordt maximaal 12.515 m² bvo aan kantoren, inclusief flexwerkplekken, vergader en congresruimten toegestaan. De komende 10 jaar betreft de maximale vraag naar kantoorruimte in het verzorgingsgebied (zijnde gemeente Eindhoven) circa 450.000 vvo m², waarvan circa maximaal 70.000 m² vvo voor het stationsgebied. Met aftrek van het bestaande en harde planaanbod voor kantoorruimte resteert een kwantitatieve behoefte van circa 145.000 m² tot 225.000 m² vvo. Specifiek voor het stationsgebied is er nog (kwantitatieve) behoefte aan maximaal circa 16.500 m² vvo kantoorruimte.

Op korte en middellange termijn is er in ieder geval (kwalitatieve) behoefte aan A-klassekantoorruimte. Gelet op de ligging en locatie leent het stationsgebied en het centrumgebied zich goed voor het realiseren van A-klasse kantoorruimte. Daarnaast zal de kwalitatieve vraag naar flexconcepten de komende jaren verder toenemen in Eindhoven. De komende vijf jaar zullen de flexkantoren met 20 tot 30% per jaar groeien. Verder blijkt uit de Vastgoedmonitor Stedelijk Gebied Eindhoven (2017) dat het stationsgebied in Eindhoven op veel vlakken bovengemiddeld presteert in relatie tot de regionale kantorenmarkt. Dit stationsgebied wordt gezien als een van de meest kansrijke locaties voor het toevoegen van kantoorruimte.

De beoogde kantoorruimte in het plan District-E voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en stimuleert de vitaliteit in de wijk en in het centrum. Daarnaast zal de relatief beperkte toevoeging ten opzichte van het totale plan niet leiden tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten elders.

Detailhandel
In de regels wordt maximaal 1.200 m² bvo mogelijk gemaakt aan detailhandel, waarbij tevens per vestiging het aantal m² is gemaximeerd op 200 m². De totale vraagontwikkeling aan detailhandelsruimte in Eindhoven is berekend aan de hand van de bevolkingsontwikkeling in het ruimtelijke verzorgingsgebied (zijnde gemeente Eindhoven), de bestedingen per inwoner, koopkrachtontbinding, koopkrachttoevloeiing, vloerproductiviteit en het bestaande handelsaanbod. Hieruit volgt dat de kwantitatieve behoefte aan zowel dagelijkse als niet-dagelijkse detailhandelsruimte meer is dan 1.200 m² bvo. Het beoogde concept van District-E voorziet in niet-dagelijkse detailhandel zoals een hotelwinkel, conceptstore, Eindhoven brandstore (VVV-winkel) etc. Het gaat om relatief kleinschalige toevoeging van detailhandelsruimte, ondersteunend aan het hoogstedelijk concept en aan de overige functies in het plan. Daarmee voorziet District-E ook in een kwalitatieve behoefte.

Het beoogde plan- en gebiedsondersteunende detailhandel voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en stimuleert de vitaliteit en hoogstedelijke dynamiek in de wijk. Bovendien zal de beperkte toevoeging (max 1.200 m² bvo, en per detailhandelsvestiging max 200 m²) niet leiden tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten elders.

Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten.

Voor Eindhoven is de 380Kv-hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in het noorden en deels oosten van Eindhoven. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van de Natuurnetwerk Brabant (NNB) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die de NNB vormen worden bij provinciale verordening aangewezen. Daarmee is de NNB een provinciaal belang geworden.

Het plangebied is niet gelegen nabij de hoogspanningsleiding of NNB. Het is dan ook niet noodzakelijk om op deze zaken afzonderlijk nader in te gaan.

Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd. In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn de terreinen, gebieden en installaties zoals bedoeld in het Barro, aangewezen. Voor dit plangebied zijn het obstakelbeheergebied (hoogtebeperkingen) en de geluidszone behorende bij het luchtvaartterrein relevant. Dit plan valt buiten de geluidzone en het obstakelbeheergebied (hoogtebeperkingen) behorende bij het luchtvaartterrein die in het Rarro (Regeling algemene regels ruimtelijke ordening) zijn opgenomen en het luchthavenbesluit. Hieronder is op de kaart (behorende bij de Rarro) het plangebied met een rode cirkel aangeduid.

Kaart militair luchtvaartterrein - Vliegbasis Eindhoven (bijlage 3.4 Rarro)
Bron: http://wetten.overheid.nl. Plangebied globaal in rode cirkel aangegeven.

In 2009 is de Wet luchtvaart gewijzigd. Naar aanleiding hiervan is een nieuw luchthavenbesluit voor Eindhoven vastgesteld. Dit is op 26 september 2014 vastgesteld en met ingang van 1 november 2014 in werking getreden. In het luchthavenbesluit is het luchthavengebied, de gebruiksmogelijkheden en het beperkingengebied vastgelegd. Voor het bestemmingsplan is vooral het beperkingengebied van belang. Het beperkingengebied bestaat uit:

1. de geluidszone: dit is de weergave van de geluidsbelasting van het gezamenlijke luchtverkeer. Binnen deze zone gelden regels voor het bouwen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen.
2. de obstakelbeheergebieden: hier gelden maximaal toelaatbare hoogtes voor objecten.
3. het vogelbeheersgebied: binnen dit gebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt.

Kaart beperkingengebied

Zoals uit bovenstaande kaart blijkt, ligt dit plangebied niet binnen het beperkingengebied behorende bij het luchthavenbesluit. De beperkingen die voortvloeien uit het luchthavenbesluit zijn dan ook niet van toepassing voor onderhavige ontwikkeling.

Bakens luchthaven Eindhoven
Op en nabij de luchthaven Eindhoven zijn bakens (zie onderstaande afbeelding) aanwezig om de richting van het vliegverkeer (zowel horizontaal als verticaal) te kunnen volgen:

• een VDF baken: Vertical Directional Finder. Dit is een hulpmiddel voor de luchtverkeersleiding om de richting te kunnen bepalen van het vliegtuig waarmee op dat moment wordt gecommuniceerd.
• een NDB: Non Directional Beacon. Dit wordt door vliegtuigen gebruikt als navigatiehulpmiddel op luchtroutes. Het is een bakenzender die een radiosignaal uitzendt dat door een peilontvanger in het vliegtuig wordt opgevangen. Hierdoor wordt de richting van het signaal ten opzichte van het vliegtuig bepaald. Door de richting van twee verschillende bakens te peilen kan de piloot zijn/haar positie bepalen.

Afbeelding hoogtebelemmeringen bakens nabij luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen= VDF. Rode lijnen= NDB. Plangebied is met een rode cirkel (globaal) aangeduid.

Het plangebied is gelegen binnen de hoogtebeperking van de VDF-baken (Vertical Directional Finder). De hoogtebeperking die ter plaatse van het plangebied geldt is NAP +140 meter. De hoogste toren van 170 meter overschrijdt deze hoogtebeperking. Luchtverkeersleiding Nederland (LVLN) toetst dit. LVLN heeft aangegeven dat in het plangebied voor District-E de hoogtebeperking alleen geldt voor windturbines. Windturbines worden in het plangebied niet gerealiseerd. De hoogtebelemmeringen bakens nabij luchthaven Eindhoven leveren aldus geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan.

Radarverstoringsgebied Volkel
Om het ongestoord functioneren van radar- en communicatie-apparatuur op de vliegbasis Volkel te waarborgen ligt er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 50 nautische mijl (=27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar. Binnen dit radarverstoringsgebied moet voor ieder obstakel hoger dan 65 meter worden berekend of er verstoring van de radar optreedt. Dit plangebied ligt niet binnen dit radarverstoringsgebied. Zie hiervoor onderstaande afbeelding. Onderhavige ontwikkeling levert aldus geen belemmeringen op voor het functioneren van radar- en communicatie-apparatuur op vliegbasis Volkel.

Uitsnede uit kaart hoogtebelemmeringen als gevolg van luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen- arcering= radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel. Plangebied is globaal met rode cirkel aangeduid.

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze in 2021 wordt ingevoerd.

In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A
Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren

Visie kaart Structuurvisie

Deel B
De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn:

1. de groenblauwe structuur
2. het landelijk gebied
3. de stedelijke structuur
4. de infrastructuur

In dit geval is het plangebied volledig gelegen binnen de stedelijke structuur. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen.

Eindhoven vormt samen met de provincie en met de steden Breda, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd. Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant.

Uitsnede structurenkaart Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014

Toepassing plangebied

Dit plangebied bevindt zich binnen het 'Stedelijke concentratiegebied' en 'Hoogstedelijke zones'. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De gemeenten maken in regionaal verband en met de provincie afspraken over de verdeling van het verstedelijkingsprogramma in de regionale ruimtelijke overleggen (RRO's). Zorgvuldig ruimtegebruik en toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) zijn voorwaarden bij het maken van regionale afspraken.

De vijf grote steden van BrabantStad (Eindhoven, Helmond, Den Bosch, Tilburg en Breda) ontwikkelen zich tot (hoog)stedelijke centra voor wonen, werken en voorzieningen. Dit komt in het bijzonder tot uitdrukking in de intensivering van verstedelijking in de zones langs infrastructuurassen en in de stationsgebieden. De gemeenten pakken de ontwikkeling van deze hoogstedelijke zones op als integrale opgaven waarbij de provincie extra aandacht vraagt voor:

• de vormgeving van de entree van de stad;
• het versterken van de identiteit van de stad ten opzichte van de andere Brabantse steden;
• de positionering van de stedelijke functies ten opzichte van de infrastructuur.

De provincie wil grootschalige stedelijke ontwikkelingen met een bovenregionaal karakter concentreren in de vijf grote Brabantse steden. Daarom wordt de zoekruimte voor nieuwe grootschalige, bezoekersintensieve voorzieningen met een bovenregionaal en stedelijk karakter, beperkt tot de hoogstedelijke zones.

Onderhavig plan voorziet in een hoogstedelijke multifunctionele ontwikkeling. Een dergelijke ontwikkeling is een goed voorbeeld van inbreiding, waarbij veel aandacht is besteed aan zowel zorgvuldig ruimtegebruik als de ruimtelijke kwaliteit van een nieuwe stadsentree. In de SVRO zijn deze aspecten aangemerkt als aandachtspunten voor het stedelijk gebied. De voorgenomen ontwikkeling past dan ook binnen het beleid uit de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant.

In de SVRO is opgenomen dat het stedelijk concentratiegebied per saldo het migratieoverschot van de hele provincie opvangt. In de RRO's voor wonen vindt regionale afstemming plaats. In paragraaf 3.2.2 is reeds ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking.

In de Verordening ruimte Noord-Brabant ruimte staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. Door deze regels weten gemeenten al in een vroeg stadium waar ze aan toe zijn. De provincie stelt algemene regels die voor heel Brabant gelden, maar verdeelt het grondgebied ook in vier structuren waarvoor apart beleid geldt.

Algemene regels
In de verordening zijn algemene regels opgenomen die altijd en voor heel Brabant gelden. Deze regels hebben betrekking op zorgvuldig ruimtegebruik en op het bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit van Brabant. In het algemeen houdt dit in dat gebruikers van een gebied rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen belevingswaarde, toekomstwaarde en gebruikswaarde. Het doel van zorgvuldig ruimtegebruik is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Daarnaast wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren.

Structuren (hoofdkaart)
Verder onderscheidt de verordening de volgende vier structuren:

• stedelijke structuur
• ecologische hoofdstructuur
• groenblauwe mantel
• gemengd landelijk gebied

Deze structuren zijn gekoppeld aan de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en zijn Brabant dekkend. Elk ruimtelijk oppervlak van Brabant valt onder één van deze structuren. Per structuur is uitgewerkt welke functies ontwikkeld kunnen worden en onder welke voorwaarden. De vier structuren staan op de hoofdkaart van de verordening.

Toepassing plangebied
Het plangebied is gelegen binnen de structuur 'Bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied'. Het provinciale beleid is er al decennia lang op gericht om stedelijke ontwikkeling in stedelijke concentratiegebieden te bundelen. Het doel daarvan is om voldoende draagvlak voor de steden als economische en culturele motor te creëren en om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent dit dat het merendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in of aansluitend op de stedelijke concentratiegebieden. Binnen het bestaand stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling.

Uitsnede Themakaart Stedelijke ontwikkeling Verordening Ruimte 2014

Omdat er bij deze ontwikkeling extra woningen worden toegevoegd is de verantwoordingsplicht uit de Verordening ruimte van toepassing. In paragraaf 3.5 wordt hierop ingegaan.

Verder is het belang 'zorgvuldig ruimtegebruik' in de Verordening ruimte aangemerkt als een provinciaal belang. Stedelijke ontwikkelingen dienen te worden gemotiveerd met in achtneming van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In paragraaf 3.2.2 is reeds ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking.

Interim omgevingsverordening
In 2019 is de Interim-Omgevingsverordening door de provincie opgesteld en ter inzage gelegd. Voor het onderhavige plangebied gelden daarin vergelijkbare regels als in de Verordening ruimte Noord-Brabant.

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

Gebruik van de ruimte
De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik. Onderhavig plangebied is op de op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als 'centrumvoorzieningen', 'werken', 'onderwijs' en 'wonen'. Hierbij moet behalve aan kantoor- en woonfuncties gedacht worden aan goed bereikbare concentraties van centrumstedelijke voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, dienstverlening, cultuur, welzijn en zorg.

Interimstructuurvisie Eindhoven, 2009: Gebruik van de ruimte

Onderhavig plan voorziet in een hoogstedelijke multifunctionele ontwikkeling met centrumvoorzieningen, werkruimtes en woningen. De voorgenomen ontwikkeling past dan ook binnen de Interimstructuurvisie 2009.

De Binnenstadvisie "Binnenstad Eindhoven Internationale hotspot" is op 27 september 2016 vastgesteld. De binnenstad is het centrum van de Brainport-regio, het kloppend stadshart. Om de kwaliteiten te versterken is het nodig om gericht te werken aan de binnenstad. Op basis daarvan is een visie opgesteld samen met de stad. Een visie waarin keuzes worden gemaakt en doelen worden bepaald.

De binnenstadsvisie stelt als doel dat de binnenstad van Eindhoven zich ontwikkelt tot een eigen icoon van internationale allure met als kernopgaven het realiseren van een schaalsprong in de stedelijke dynamiek in de binnenstad en het centrum en specifiek de stationsomgeving door te ontwikkelen tot een internationaal knooppunt van allure. Om dat doel te bereiken is het, volgens de binnenstadsvisie, van belang de ambities goed te kiezen en doseren. Het is beter enkele gerichte doorbraakprojecten op te pakken dan te investeren in een wolk van activiteiten. En de ontwikkeling van de binnenstad kan alleen succesvol worden opgepakt als de gemeente en private partners en maatschappelijke stakeholders effectief met elkaar samenwerken.

In de visie worden acht concrete strategielijnen gedefinieerd waarmee de stad Eindhoven aan de slag kan:

• Natuurlijke verstedelijking
• Internationale standaard
• Onverwachte ontmoetingen
• Menselijke krachten
• Hoogwaardige knooppunten
• Dynamische districten
• Slimme verbindingen
• Vernieuwend ondernemerschap

Daarnaast wordt onder andere ingezet om de binnenstad te vergroenen, het inwonersaantal van de binnenstad te vergoten en meer zitplaatsen te realiseren in de openbare ruimte.

Zoals in hoofdstuk 2 is beschreven voorziet onderhavig plan zowel in zijn verschijningsvorm en programma als aan de visie en doelstellingen die zijn opgenomen in de Binnenstadvisie.

Het beleidsdocument 'Stationsgebied Eindhoven: verbinden en verblijven' betreft een ruimtelijke visie en haalbaarheidsstudie voor de verdere ontwikkeling van het Stationsgebied. Het beleidsdocument is in 2005 bestuurlijk geaccepteerd en vastgesteld door de gemeenteraad.

De strategie 'verbinden en verblijven' geeft inhoud aan de gewenste kwaliteitsslag. Het creëren van één maaiveld op centrumniveau maakt het mogelijk een fijnmazig stelsel van routes en assen te maken dat alle locaties in het stationsgebied met elkaar en de omliggende gebieden verbindt. Door het creëren van één maaiveld worden tevens goede verbindingen gelegd met het Centraal Station vanuit alle richtingen en worden prettige verblijfsplekken gerealiseerd.

Onderhavig plangebied, onder de noemer "Lichttorenas", is een onderdeel van de visie:
"De Lichttorenas is een nieuwe rechtstreekse route met allure van het Centraal Station naar de binnenstad. In een directe zichtlijn op de Lichttoren wandelt de reiziger op een aangename manier naar het 18 Septemberplein, langs nieuwe stedelijke bebouwing met in de plint winkels gericht op de reiziger en voorbijganger.
De oversteek van de Vestdijk wordt op termijn aanzienlijk verbeterd, doordat er geen vijf maar drie rijbanen overgestoken hoeven worden. Dit wordt mogelijk door het tweerichtingsverkeer op dit deel van de Binnenring op te heffen, waardoor de hele Binnenring een éénrichtingscircuit wordt."

Het tot ontwikkeling brengen van de ruimtelijke visie zou voor de stad het volgende moeten opbrengen:

• een duurzame kwaliteitsslag in het stationsgebied en de binnenstad;
• uitbreiding en modernisering van de verkeersknoop en O(penbaar)V(ervoer)-knoop in samenhang met de stedelijke structuur en in regionaal verband;
• faciliteren van de Brainport-ambitie en de economische hoofdstructuur;
• verdere ontwikkeling van het sleutelproject Westcorridor door het verbinden van stadsdelen over de noordzuidas en het ontwikkelen van groenstructuren;
• sociaal-economische spin-off middels directe opbrengsten voor de stad en indirecte effecten van extra werkgelegenheid, extra functies en activiteiten gecombineerd met een goede bereikbaarheid in het gebied.

De beoogde ontwikkeling voorziet in de uitgangspunten zoals die in de visie zijn opgenomen.

De negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) staan samen aan de lat om een woon- en leefklimaat van hoge kwaliteit te realiseren en de veranderende kwalitatieve en kwantitatieve vraag zo goed mogelijk te bedienen. Dit is een voorwaarde voor een aantrekkelijke vestigingsplek voor nieuwe inwoners en om te kunnen blijven concurreren met andere (inter)nationale topregio's. Dit gaat niet alleen. We hebben elkaar maar vooral bewoners en partners, zoals corporaties, ontwikkelaars, beleggers, bouwondernemingen en makelaars, nodig. Die investeren mee in de kwaliteit van de regio en het woonklimaat. Als samenwerkende partners in een creatieve regio zoeken we daarbij ook naar mogelijkheden om innovaties in het bouwproces te realiseren.

Het Regionaal Ruimtelijk Overleg (gemeenten, provincie) heeft op 13 december 2017 het 'Afsprakenkader Wonen 2017' bekrachtigd dat door de afzonderlijke negen gemeenteraden is vastgesteld. Hierin zijn o.a. de volgende afspraken over woningbouwontwikkelingen opgenomen:

1. We geven ruim baan aan initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding. Dit betreft de locaties binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals dat is aangegeven in de provinciale Verordening ruimte Noord-Brabant.
2. Alle overige initiatieven stemmen we op elkaar af, waarbij het uitgangspunt is dat er geen nieuwe uitleglocaties worden ontwikkeld, tenzij het regionaal portefeuillehoudersoverleg hierover een unanieme beslissing neemt. Uitleglocaties liggen immers buiten het bestaand stedelijk gebied zoals aangegeven in de provinciale Verordening ruimte Noord-Brabant.
3. In principe beschouwen we de kwantitatieve provinciale prognoses 2017 als richtinggevend op het niveau van het Stedelijk Gebied. De indicatieve prognose voor Eindhoven is gemiddeld 1182 woningen per jaar voor de komende 10 jaar. Hierbij maken we zo optimaal mogelijk gebruik van de ruimte die de Brabantse Agenda Wonen biedt. Door de woningbouwontwikkelingen goed te monitoren kunnen we ingrijpen op het moment dat dat nodig is en voorkomen we dat goede plannen voor de korte termijn (2021) worden tegengehouden op basis van de programmering op langere termijn (2030). Hierdoor ontstaat meer ruimte om snel in te kunnen spelen op marktontwikkelingen.
4. Het Stedelijk Gebied Eindhoven heeft een bestuursopdracht voor de aanpak van negen majeure projecten gegeven. Deze opdracht wordt in 2018 concreet uitgewerkt en vervolgens jaarlijks gemonitord in SGE-verband en met de provincie. Het gaat hierbij vooral om een nadere positionering en profilering van de locatie in de regio, de daarop afgestemde programmering en de fasering in tijd. Voor Eindhoven zijn Blixembosch, Tongelrese Akkers en Bosrijk/Meerrijk aangewezen als majeure projecten.

Onderhavige ontwikkeling voorziet in maximaal 510 woningen. Dit past binnen de kwantitatieve prognose voor Eindhoven (zie ook paragraaf 3.2.2). Bovendien gaat het hier om herstructurering binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals aangegeven in de provinciale Verordening ruimte Noord-Brabant. Daarmee past deze ontwikkeling binnen de regionale afspraken voor woningbouwontwikkelingen.

Woonvisie
De Woonvisie is op 15 december 2015 vastgesteld. In de woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee staat de richting waarin de gemeente wil ontwikkelen.

Ambitieuze stad
Eindhoven groeit en dat creëert een nieuwe vraag naar wonen. Eindhoven wil verder verstedelijken. Onder stedelijkheid verstaan we een gemengde en gevarieerde omgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En een stad die tegelijk ook groen en gemoedelijk blijft.

De gemeente staat voor de unieke kans om de stad als geheel, en het gebied binnen de Rondweg in het bijzonder, de komende jaren te laten groeien. Verwachting is dat het inwonersaantal van Eindhoven de komende 10 jaar fors zal toenemen, harder dan de prognoses nu voorspellen. De bijzondere bevolkingsopbouw van Eindhoven (een relatief jonge bevolking) draagt daaraan bij. Die groei moet ook op het vlak van wonen gefaciliteerd worden.

Tot 2030 wil de gemeent minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen de Rondweg realiseren. Voor het gebied binnen de Rondweg staan met projecten als Strijp S, Stations- omgeving, NRE en Philips Lighting in deze periode al circa 5.000 nieuwe woningen in de planning. Daarnaast is de wens dat boven winkels wooneenheden worden gerealiseerd en kantoren worden omgebouwd tot woningen. Hierin is de markt aan zet.

Eindhoven formuleert in deze Woonvisie geen concreet woningbouwprogramma, gegoten in cijfers en categorieën. Dat zou niet passen bij de regierol van een gemeente anno nu. De gemeente wil ruimte geven aan de markt om gewenste ontwikkelingen te realiseren en kunnen bijsturen als de markt daarom vraagt. Zonder op voorhand aan te geven wat-waar-wanneer gebouwd moet worden. Dat doet de gemeente door gebruik te maken van een model voor de onderbouwing van de wenselijkheid van nieuwe initiatieven. Daarin vraagt de gemeente van initiatiefnemers (projectontwikkelaars, corporaties, gemeentelijke grondexploitaties) om in te gaan op een aantal punten zoals bijvoorbeeld het marktsegment, het woonmilieu en de periode van oplevering.

Solidaire stad
De gemeente wil dat Eindhoven een samenleving is, waarvan iedereen onderdeel is. De meeste inwoners kunnen zelfstandig hun plaats vinden in die samenleving, sommigen hebben een steuntje in de rug nodig. De gemeente zorgt dat er voor hen een vangnet is.

Met oog voor mensen in lastige situaties: asielzoekers, daklozen, mensen in psychische nood en ex-gedetineerden. Door de decentralisatie in de zorg moeten meer mensen met een beperking een plek in de wijk vinden. De vergrijzing zet de komende jaren stevig door. Veel ouderen, met of zonder zorgvraag, zullen langer thuis blijven wonen. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie in bepaalde wijken is ongewenst.

De sociale woningvoorraad is onderdeel van de sociale basisinfrastructuur. In theorie is in Eindhoven de sociale woningvoorraad in balans met de doelgroep. Twee ontwikkelingen vragen echter om aandacht: de samenstelling van de sociale woningvoorraad en de positie van de 13.500 huishoudens met een middeninkomen. Met de inwerkingtreding van de nieuwe woningwet 2015 moeten woningcorporaties hun woningen 'passend toewijzen'. Minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet aan huishoudens met een laag inkomen worden toegewezen. Daarnaast is er ruimte om 10% van de woningen toe te wijzen aan huishoudens met een middeninkomen. De resterende 10% sociale huurwoningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen, maar daarbij moeten zij wel voorrang geven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen.

Het aantal eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens groeit. Dit betekent een grote uitdaging. Niet alleen in woonwensen maar ook in betaalbaarheid, want alleen wonen is relatief duur. We zetten in op transformatie en ander gebruik. Bij de transformatie van grotere kantoren, zorg- en onderwijsgebouwen kunnen (collectief) particulier opdrachtgeverschap en nieuwe woonconcepten een oplossing bieden. Ook het gebruik van eengezinswoningen door bijvoorbeeld twee eenpersoonshuishoudens, met name in het gebied buiten de Rondweg, behoort tot de mogelijkheden.

Innovatieve stad
De gemeente gaat partijen uitdagen om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. En ook in de aanpak van de bestaande voorraad en in de transformatie van kantoren en zorggebouwen is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen.

Een andere ontwikkeling is het zogenaamde flexwonen. Tot voor kort kende de woningmarkt een vrij overzichtelijk aanbod: koop- of huurwoningen, zelfstandige of onzelfstandige woonruimten, grondgebonden woningen of appartementen. Maar de vraagkant is de afgelopen jaren sterk veranderd. Er komen steeds meer groepen die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte (zoals short stay). Denk bijvoorbeeld aan studenten, expats, arbeidsmigranten, mensen die een echtscheiding achter de rug hebben, ex-gedetineerden en mensen die uit een opvangvoorziening komen. Deze mensen zijn op zoek naar goede tijdelijke huisvesting, met passende voorzieningen, die snel beschikbaar is en tegen een prijs die past bij hun budget. Dit flexwonen in de vorm van short stay wordt een belangrijke nieuwe woonvorm in Eindhoven. Het biedt tevens kansen voor de transformatie van leegstaand vastgoed.

Verder wil de gemeente in de koopsector dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door het stimuleren van (collectief) particulier opdrachtgeverschap. En dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor de huishoudens met een hoger inkomen. Ook in de huursector is er sinds de herziening van de Woningwet meer aandacht voor mede-eigendom en zelfbeheer, bijvoorbeeld via het model van wooncoöperaties. Wooncoöperaties zijn een soort tussenvorm van huur en koop. Samen met de corporaties wil de gemeente de vraag naar deze eigendoms- en beheervorm en de mogelijkheden in Eindhoven onderzoeken.

Kamerverhuur en woningsplitsing
Op 12 juni 2018 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan 'parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing' vastgesteld. Tot het moment van inwerkingtreding van dit paraplubestemmingsplan, werd via de huisvestingsverordening voorkomen dat woningen zonder vergunning werden gesplitst, omgezet, onttrokken en samengevoegd. Hoewel kamerverhuur en woningsplitsing verschillend zijn en andere toetsingskaders kennen, hebben beiden wel een zelfde soort ruimtelijk effect op de omgeving en is het wenselijk om deze initiatieven soortgelijk te reguleren in bestemmingsplannen. Door de regeling in het paraplubestemmingsplan wordt kamerverhuur en woningsplitsing voortaan via één vergunning (omgevingsvergunning) geregeld. Deze regeling moet in opvolgende bestemmingsplannen zoals het onderhavige worden overgenomen om geldend te blijven voor het betreffende plangebied. Om die reden is de regeling uit dit paraplubestemmingsplan in dit bestemmingsplan overgenomen.

Leegstaande winkelpanden en borden met 'opheffingsuitverkoop' en 'leegverkoop' sieren de Nederlandse winkelstraten. Door onder meer de afgelopen economische crisis en de toenemende invloed van internetverkopen heeft de retail-sector het erg moeilijk. Tegelijkertijd bieden de veranderingen in de sector ook nieuwe uitdagingen en mogelijkheden voor innovatieve concepten. Duidelijk is in ieder geval dat regionale afstemming steeds meer noodzakelijk wordt. Bovendien vraagt de provincie in de Verordening Ruimte om regionale afstemming en zijn regionale afspraken van belang voor de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Naar aanleiding hiervan heeft de Metropoolregio Eindhoven een detailhandelsvisie opgesteld. Hierin zijn de verschillende trends en ontwikkelingen en de gevolgen daarvan beschreven. Vervolgens is er een visie opgesteld, op basis waarvan concrete afspraken geformuleerd zijn. In de subregio's is vervolgens gewerkt aan subregionale detailhandelsvisies. Deze visies bieden een kader, maar vragen wel nog om lokale verankering. Dat is gebeurd in de gemeentelijke Detailhandelsnota. In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillende visies. De gemeenteraad heeft op 15 december 2015 ingestemd met de regionale en subregionale visies. In diezelfde raadsvergadering is ook de gemeentelijke detailhandelsnota vastgesteld. Deze is op 2 november 2016 gepubliceerd.

De detailhandelswereld is de laatste jaren sterk veranderd. Er zijn een aantal belangrijke trends en ontwikkelingen die daaraan ten grondslag liggen: de economische crisis, toename internetdetailhandel, vergrijzing, huishoudenssamenstelling, veranderend consumentengedrag, het verdwijnen van supermarkten en andere voorzieningen (zoals banken, bibliotheken etc.) in centra en branchevervaging. Deze trends en ontwikkelingen hebben grote gevolgen voor het winkellandschap.

Goed voorzieningenniveau
Het doel van de regionale detaihandelsvisie is om een goed voorzieningenniveau voor de inwoners van de regio te creëren. De detailhandelsstructuur in de regio is opgebouwd uit verschillende lagen. Het centrum van Eindhoven en Ekkersrijt vormen de top van de piramide. Beiden hebben een bovenregionaal verzorgingsgebied. De tweede laag van de piramide bestaat uit regionaal en bovenlokaal verzorgende centra. Deze centra hebben een belangrijke functie in de subregio of voor de omliggende gemeenten. Daarna volgen de grote en kleine kernverzorgende centra, de belangrijkste winkelcentra in de kernen met een lokaal verzorgingsgebied. De onderste laag van de piramide zijn de wijk- en buurtcentra (inclusief kerkdorpen). Naast alle centra zijn er in de regio diverse PDV-locaties. Op Ekkersrijt en de Engelseweg na hebben deze locaties veelal een lokaal verzorgingsgebied.

Detailhandelsstructuur Metropoolregio Eindhoven

Specifieke thema's
Op drie regionale thema's is specifiek ingezoomd. Het gaat om supermarkten, internetdetailhandel en marketing. Supermarkten zelf hebben de voorkeur voor een vestigingsplaats aan de rand van een centrum of net buiten het centrum. Echter, een gevarieerd aanbod in een centrum is van groot belang voor de levensvatbaarheid van het centrum. Daarom is het essentieel om supermarkten zoveel mogelijk in centra te vestigen of te behouden. Daarbij is het wel van belang dat de overheid de supermarkten zo goed mogelijk faciliteert (bijvoorbeeld bij parkeren, goede bereikbaarheid of een slimme oplossing voor een uitbreidingsvraag).

Internetdetailhandel kent allerlei (verschijnings)vormen met verschillende ruimtelijke consequenties. In de visie wordt ingegaan op deze vormen en aangegeven waar deze het beste gevestigd kunnen worden (zie de regionale afspraken die hieronder zijn beschreven).

Tot slot het thema marketing. Gemeenten moeten niet allemaal hetzelfde willen zijn, maar een statement maken en dat ook met trots uitdragen. Vervolgens is het goed om evenementen en activiteiten aan te bieden die passen bij het profiel en het ook kunnen versterken.

Regionale afspraken
Op basis van de trends en ontwikkelingen en de visie, zijn in de detailhandelsvisie regionale afspraken geformuleerd. In de subregionale detailhandelsvisies worden deze afspraken nader uitgewerkt.

1. Detailhandel wordt geconcentreerd in bestaande winkelgebieden (ruimtelijke concentratie) om zo de hoofdstructuur te behouden en te versterken;
2. Nieuwe detailhandelsontwikkelingen moeten passen bij het verzorgingsgebied en aantoonbaar kwaliteit toevoegen en de structuur versterken;
3. Nieuwe detailhandelsontwikkelingen vinden in principe alleen plaats in de concentratiegebieden of op plekken waar dat voor de leefbaarheid noodzakelijk is;
4. Supermarkten worden gerealiseerd in of aan de rand van bestaande winkelgebieden;
5. Solitaire supermarkten op bedrijventerreinen of perifere detailhandelslocaties zijn niet toegestaan;
6. Perifere detailhandel (PDV) met een bovenlokale impact wordt geclusterd op bestaande locaties. Er worden in principe geen nieuwe PDV-locaties met een bovenlokale functie toegevoegd;
7. Er komt geen Retail Park of mega mall in de regio;
8. Internetwinkels zonder fysieke bezoekmogelijkheid voor de consument zijn toegestaan op bedrijventerreinen (passen in reguliere bestemming);
9. Zuivere afhaalpunten (pick-up points) worden geconcentreerd op bestaande detailhandelslocaties of op een kruispunt van passanten;
10. Internetwinkels met een fysieke bezoekmogelijkheid en een showroom worden gezien als reguliere winkels en worden gerealiseerd op een bestaande detailhandelslocatie;
11. Ontwikkelingen met een bovenlokale impact worden subregionaal afgestemd (nader gespecificeerd in subregionale detailhandelvisies), ontwikkelingen met een regionale impact worden regionaal afgestemd.

Onderhavig plan maakt geen supermarkt mogelijk. Wel kleinschalige detailhandel bestaande uit units van maximaal 200 m², passend binnen het totaalconcept van District E. De totale oppervlakte aan detailhandel is maximaal 1.200 m².

In de detailhandelsvisie van de subregio Stedelijk Gebied Eindhoven wordt gestreefd naar een sterke, vitale en dynamische detailhandelsstructuur. Het beleid is gericht op het versterken van de bestaande detailhandelsstructuur. Nieuwe vestigingslocaties voor detailhandel mogen niet ten koste gaan van de bestaande (perspectiefrijke) winkelgebieden.

Het regionaal detailhandelsbeleid streeft naar een heldere en evenwichtige voorzieningenstructuur, waarbij onderscheid en complementariteit van winkelgebieden centraal staan. Dit houdt in dat detailhandel zoveel mogelijk wordt geclusterd in winkelgebieden en verspreide bewinkeling wordt afgebouwd. Dit geldt ook voor grootschalige winkels zoals tuincentra en bouwmarkten. Indien deze ruimtelijk niet inpasbaar zijn, dan is vestiging buiten de aangewezen winkelgebieden in regionaal verband bespreekbaar. De afwegingen voor het al dan niet toestaan van nieuwvestiging van een tuincentrum of bouwmarkt is gericht op de consumentenverzorging in het verzorgingsgebied.

De hoofdwinkelgebieden hebben allemaal een eigen functie in de structuur. Aard, omvang en samenstelling van het aanbod zijn afgestemd op de verzorgingsfunctie. De binnenstad van Eindhoven moet streven naar het toevoegen van het topsegment om haar positie te verstevigen.

Perifere concentraties hebben een complementair en aanvullend aanbod ten opzichte van de centrumvoorzieningen en buurt- en wijkvoorzieningen. Verbreding van het aanbod is niet het uitgangspunt. Uitzondering hierop is de locatie Ekkersrijt. De consument verwacht in dit winkelgebied een compleet aanbod op het gebied van 'in en om het huis'. Ekkersrijt dient uit te groeien tot één van de leidende perifere winkelconcentraties in Nederland.

De komst van een Retail Park (Mega Mall) in de regio is niet wenselijk. Een dergelijke ontwikkeling heeft een verstorend effect op de bestaande structuur en ondermijnt de ontwikkelingskansen van andere clusters.

Internetafhaalpunten voor consumenten (met of zonder showroom) kunnen bestaande winkelgebieden versterken en worden daarom zoveel mogelijk in of aansluitend aan deze gebieden gesitueerd.

Nieuwe initiatieven

Het Rijk heeft de "Ladder voor duurzame verstedelijking" in het leven geroepen om nieuwe stedelijke ontwikkelingen aan te toetsen. In de regionale detailhandelsvisie is ook een soort 'ladder' opgenomen voor nieuwe initiatieven. Aan nieuwe winkelontwikkelingen wordt in principe meegewerkt als:

1. de initiatiefnemer kan aantonen dat het initiatief een meerwaarde heeft voor de lokale en/of regionale detailhandelsstructuur.
2. aangetoond kan worden dat het initiatief resulteert in een versterking van de bestaande detailhandelslocaties. Wanneer dit niet het geval is, dient nadrukkelijk beargumenteerd te worden of er sprake is van meerwaarde en waarom het initiatief niet in- of aangrenzend aan een bestaand winkelgebied kan worden gefaciliteerd. De argumenten dienen van ruimtelijke aard te zijn, bijvoorbeeld grootschaligheid/ ruimtelijke inpassing, bereikbaarheid en parkeren en bevoorrading.
3. aangetoond kan worden dat het initiatief geen (blijvende) negatieve effecten heeft op de bestaande detailhandelsstructuur en/of in het beleid aangegeven ontwikkeling daarvan.

Wanneer er op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau ingestemd wordt met een initiatief, dient het initiatief onderbouwd te worden op basis van ruimtelijke ordening relevante criteria (in de ruimtelijke onderbouwing). De ladder en de criteria zijn in regionale detailhandelsvisie uitgebreid beschreven. Onderhavig initiatief voldoet aan de ladder zoals elders toegelicht.

Op 15 december 2015 is de Eindhovense detailhandelsnota "Wie kiest, wordt gekozen" vastgesteld. Zoals hiervoor beschreven heeft de detailhandelssector te maken met veel veranderingen. De veranderingen raken de consument, de ondernemer en de vastgoedeigenaar. Het is zaak om uit deze veranderingen een positieve impuls te halen. De veranderende markt zorgt immers ook voor nieuwe kansen die goede winkelgebieden verder kunnen versterken. Zeker voor een stad als Eindhoven is het belangrijk om gewenste initiatieven een plek te geven binnen de structuur. In de detailhandelsnota worden duidelijke keuzes gemaakt over waar welke vormen van detailhandel zijn toegestaan en waar niet. In de nota wordt eerst ingegaan op verschillende onderdelen. Vervolgens wordt per stadsdeel de positie en het perspectief van alle winkelcentra beschreven.

Beleid op onderdelen

Op onderdelen is de detailhandel aan grote veranderingen onderhevig. De volgende relevante onderdelen zijn nadrukkelijk opnieuw tegen het licht gehouden:

Internethandel
Met de komst van internethandel is een nieuw type bedrijf ontstaan met bijbehorende kenmerken. We maken onderscheid tussen twee typen internethandel:

1. Internethandel zonder fysieke bezoekmogelijkheid
   Bij deze vorm van internethandel is er geen contact tussen internetwinkel en klant. Alle klantencontacten met de klant en de verzending van de goederen gebeurt uitsluitend via het internet of per post. Deze vorm van internethandel wordt in ruimtelijke zin niet aangemerkt als detailhandel. Zij kunnen voorkomen als uitsluitend kantoor maar ook als bezorgdienst.
   Locaties waar deze kantoorachtige internethandel zich kan vestigen zijn: bedrijventerreinen, kantoorlocaties, woonwijken (kleinschalig en mits zij geen overlast bezorgen), buitengebied en PDV-locaties. Locaties waar internet bezorgdiensten zich zouden kunnen vestigen zijn bedrijventerreinen, kantoorlocaties en PDV-locaties.
2. Internethandel met fysieke bezoekmogelijkheid
   Hier kan de klant de internethandel bezoeken om de bestelde artikelen af te halen, te retourneren (de zogenaamde afhaalpunten). Daarnaast zijn er ook afhaalpunten waar ook andere zaken mogelijk zijn, zoals het presenteren, kopen, bestellen en omruilen van artikelen (de webwinkel).

Een afhaalpunt is een vorm van internethandel met fysieke bezoekmogelijkheid en rekenen we juridisch-planologisch tot detailhandel. Dat wil zeggen dat afhaalpunten in principe ingepast kunnen worden op (de vele) locaties waar reeds een detailhandelsbestemming op zit. Door deze benadering is het mogelijk om grip te houden op de verdere ontwikkeling van dit fenomeen. Zelfstandige afhaalpunten, ook wel Pick-Up- Points, kunnen alleen of geclusterd (meerdere afhaalpunten dus) gevestigd worden. Door clustering kunnen verkeersstromen beter geconcentreerd worden.

Webwinkels (waar ook artikelen gepresenteerd worden en / of waar men ook niet via internet bestelde artikelen kan kopen) beschouwen we als detailhandel. Ter voorkoming van ongewenste concurrentie op ruimtelijke aspecten zoals bereikbaarheid, parkeren of gebiedsbestemming bieden we voor deze vorm van detailhandel alleen mogelijkheden in winkelcentra en (mits passend in branchering) op PDV-locaties.

Trafficlocaties
Trafficlocaties (stations, ziekenhuizen, campussen, tankstations) worden een steeds belangrijkere aankoopplaats. Detailhandel op dergelijke locaties past dan ook binnen de huidige trends en ontwikkelingen. Omvang en invulling hiervan moeten passen bij de functie van de locatie en het gebied en is ondergeschikt aan de hoofdactiviteit. De detailhandel dient dus hoofdzakelijk gericht te zijn op de reizigers / forensen of werknemers / studenten op de locatie en mag niet concurreren met de reguliere winkelgebieden. Denk hierbij aan mandjeswinkels of micromarkten (onbemande gemakswinkels met bijv. gekoelde drank en versartikelen). Het vestigen van afhaalpunten op deze locaties is mogelijk. Voor trafficlocaties geldt dat vanwege de diversiteit in verschijningsvorm elk initiatief afzonderlijk beoordeeld wordt.

Winkelleegstand
Leegstand van winkelpanden heeft diverse oorzaken, bestaat al langer en is een zichtbaar gevolg van de dynamiek in het winkellandschap. Leegstand is in de visie van de gemeente Eindhoven een maatschappelijk probleem wanneer de veiligheid in het geding komt of een dermate grote invloed op de directe omgeving heeft dat hierdoor de vitaliteit van centrumgebieden onder druk komt te staan. Dat is immers niet altijd het geval. Zolang dat niet het geval is, is leegstand vooral een probleem van de eigenaar van het vastgoed.

Het belang van leefbaarheid en waar mogelijk beperken van (mogelijke) leegstand is een van de uitgangspunten van de detailhandelsnota. Dat wordt gedaan door in eerste instantie scherpe keuzes te maken over waar we welke vormen van detailhandel een plek bieden en dus ook waar niet. Ook blijven we winkellocaties ruim bestemmen zodat verandering van functie eenvoudig blijft. Verder biedt de Stichting Middenstands- en Bedrijfshuisvesting (SMB) subsidie voor eigenaren of huurders die willen investeren in de uitstraling van hun pand. Een opgeknapt pand levert niet alleen meerwaarde op voor het bedrijf, maar zorgt ook voor het behoud van maatschappelijke en economische functies van de wijk waar het gevestigd is. Kortom, een positief effect voor het bedrijf en de omgeving.

Bijzondere initiatieven
In de toekomst kunnen en zullen zich kansen voordoen waarbij een nieuw (on brand) initiatief (Technologie, Design of Kennis), naar aard, reikwijdte en schaal, passend bij de ambities van Brainport Eindhoven zich wil vestigen op een locatie die daarvoor niet bestemd is. Een ondergeschikte vorm van detailhandel kan hier deel van uitmaken en valt dan ook buiten de daarvoor aangewezen locaties in de detailhandelsstructuur, zoals vastgelegd in deze nota. Het voorbeeld bij uitstek is Piet Hein Eek op Strijp R. In de detailhandelsnota zijn voorwaarden opgenomen waaronder dergelijke initiatieven kunnen worden toegestaan. District-E is bij uitstek ook een initiatief dat passend is bij de ambities van Brainport Eindhoven.

Positie en perspectief per stadsdeel

In de nieuwe detailhandelsnota is per stadsdeel de positie en het perspectief van alle winkelcentra beschreven. Voor stadsdeel centrum geldt dat het een sterk bovengemiddeld aanbod heeft afgezet tegen het aanwezige draagvlak (17.633 m² per 1.000 inwoners t.o.v. 1.766 m² op gemeenteniveau).

Het aanbod heeft immers niet alleen een stadsdeel-, maar ook een gemeentegrensoverstijgende functie. Het aanbod in het stadsdeel centrum is geconcentreerd in de binnenstad en daarmee vooral recreatief van aard. Logischerwijs vormt de Eindhovense binnenstad de top van de winkelstructuur in de gemeente. Met circa 130.000 m² aan winkelvloeroppervlak, gekenmerkt door grote warenhuizen en modeketens, behoort Eindhoven ook tot de top qua Nederlandse winkeltrip bestemmingen. Het centrum van Eindhoven als hèt recreatieve koopcentrum voor Zuid Nederland.

Het centrum van Eindhoven wordt gezien als één winkelconcentratie, met daarbinnen verschillende delen zoals het kernwinkelgebied en De Bergen als bijzonder aanloopmilieu. Ook in de toekomst moeten deze gebieden elkaar blijven aanvullen en ieder een eigen taak vervullen (het geheel is meer dan de som der delen). Om dat te kunnen doen, moeten ze blijven beschikken over eigen kenmerken en kwaliteiten. Dit is duidelijk voor de consument, biedt aanknopingspunten voor strategie en investeringen van ondernemingen en biedt mogelijkheden voor elkaar versterkende effecten (doelgroepen, combinatiebezoeken, e.d.). Het perspectief van het centrum is goed. Sterker nog, in termen van 'winnende' en 'verliezende' binnensteden in Nederland, heeft de binnenstad van Eindhoven de potentie om te behoren tot de winnaars. Het winnen van de titel 'Beste Binnenstad 2011-2013' was in deze een goed signaal.

Grootschalig én compact
Consumenten zijn steeds meer bereid om een afstand te overbruggen voor een unieke beleving en compleet aanbod. De binnenstad van Eindhoven kan consumenten verleiden met grootschaligheid. Al decennialang worden winkels steeds groter, voor een belangrijk deel het gevolg van de behoefte van de consument aan beleving. Eindhoven heeft het voordeel, in tegenstelling tot veel historische steden met kleinschalige verkaveling, dat deze grootschaligheid is in te passen. Nationale en internationale merken kiezen daarom voor de binnenstad van Eindhoven met een 'flagshipstore'. Deze koers wordt de komende jaren versterkt. De komst van de Primark en de ontwikkeling in de Piazza passen prima in deze koers.

Waar in de vorige detailhandelsnota 'een periode van relatieve rust' werd geadviseerd, zet het nieuwe beleid in op het doorontwikkelen van het centrum tot hèt recreatieve koopcentrum in Zuid-Nederland. Dit vraagt wat winkelontwikkelingen betreft om inventieve stedenbouwkundige oplossingen. Grootschaligheid toevoegen is immers een proces van vaak meerdere vastgoedeigenaren en wisselende belangen. Grote uitbreidingen van winkelaanbod buiten het kernwinkelgebied zijn niet gewenst. Een voorbeeld daarvan is de omgeving van het stationsgebied. Het is niet wenselijk om hier concurrerend detailhandelsaanbod toe te voegen. Uitbreiding van het aanbod voor de reiziger ligt wel voor hand.

Internationale modewarenhuizen én specialistische zaken

Kijken we naar de branchering dan is de binnenstad sterk in het modische segment. In verhouding tot concurrerende steden is het aanbod in deze branche omvangrijk. Dit 'unique selling point' moet de komende jaren verder worden uitgebouwd, bijvoorbeeld middels actieve acquisitie. Nationale en internationale modewarenhuizen blijven we accommoderen bij hun zoektocht naar een vestigingslocatie.

Dit past in de 'Brainport-ambitie'. Het aanbod dient afgestemd te zijn op het grote aandeel internationale kenniswerkers. Daar hoort een winkelbestemming van internationale allure bij. Het gebied De Bergen heeft zich in het afgelopen decennium ontwikkeld tot een aantrekkelijk aanloop- / verblijfsmilieu. Het gebied onderscheidt zich van het kernwinkelgebied. Hier gaat het niet om grootschaligheid en 'anoniem kopen' maar om gezelligheid, specialiteit en 'gezien worden'. Het Eindhovens karakter is er herkenbaar met specialistische zaken in allerlei sectoren (de 'local heroes'). Het is zaak om de onderscheidende identiteit/mentaliteit te koesteren en waar mogelijk te versterken. Zeker waar dit experimenten / innovaties betreft met combinaties op het snijvlak van winkelen en andere (digitale) diensten en winkels met duurzaam en fair trade als uitgangspunt.

Versterkingskansen ook in functiemening en de dagelijkse sector Voor zowel het kernwinkelgebied, het aanloopmilieu en de randgebieden geldt dat er ruimte moet zijn voor een zekere functiemenging (aanwezigheid detailhandel, horeca, dienstverlening, cultuur, vermaak, etc.) en flexibiliteit. Dit verhoogt de aantrekkingskracht, verblijfsduur en herhalingsbezoek. De aard en mate van de menging is afhankelijk van het thema en functioneel concept. Ook initiatieven die gericht zijn op tijdelijkheid kunnen de aantrekkingskracht verhogen. Pop ups (kunnen) verrassen en bieden (meer) beleving. Naast ingrepen in de openbare ruimte kunnen pop ups ook bijdragen aan de ervaring van technologie, design en kennis in het centrum.

Kansen liggen er ook in de dagelijkse artikelensector. We zien dat de binnenstad in verhouding tot de referentiesteden een beperkt aanbod heeft. Dit gecombineerd met de groei van de bevolking (die niet alleen uit jonge internationale kenniswerkers zal bestaan maar ook oudere die de nabijheid van voorzieningen waarderen) in het centrum is een motief om het aanbod aan dagelijkse voorzieningen te versterken. Het centrum huisvest twee supermarkten (Tramstraat en Vestdijk). De inwoner van het centrum is verder met name aangewezen op het aanbod in de radialen. De focus ligt niet op inpassing van een nieuwe grootschalige supermarkt in het centrum, maar op (een) extra steunpunt(en) en food-speciaalzaken (bijv. duurzaam en biologisch).

Tot slot kan de ontwikkeling van het centrum niet los worden gezien van andere concentraties in de Eindhovense detailhandelsstructuur. In dit verband is met name van belang om het onderscheid met Strijp-S en WoensXL te benadrukken. Het onderscheid met het stadsdeelcentrum WoensXL is met name het bezoekmotief (recreatief versus boodschappen doen) en met Strijp-S in de aard van het aanbod en de uitstraling/mentaliteit van het gebied (grootschaligheid en bekende concepten versus relatieve kleinschaligheid en experimenteren).

Conclusie detailhandel
Dit plangebied is gelegen in het Stationsgebied. Dit gebied betreft een 'Trafficlocatie'. Omvang en invulling van detailhandel moet passen bij de functie van de locatie en het gebied en is ondergeschikt aan de hoofdactiviteit. De detailhandel dient dus hoofdzakelijk gericht te zijn op de reiziger, forensen of werkers, studenten op de locatie en mag niet concurreren met de reguliere winkelgebieden. Specifiek ten aanzien van het stationsgebied wordt gesteld dat het toevoegen van detailhandel die direct concurreert met de detailhandel in het kernwinkelgebied niet wenselijk is. Detailhandelstoevoegingen in het stationsgebied zouden dus meer ondersteunend aan het gebied en de daar voorkomende doelgroepen moeten zijn. Voor District-E sluiten de plannen voor detailhandelsruimten aan bij deze beleidsuitgangspunten: er worden namelijk relatief kleinschalige aan het plan en gebied ondersteunende detailhandel en commerciële ruimten toegevoegd van maximaal 200 m² per unit. Zo zal de bestaande VVV (Brandstore) opnieuw een plek krijgen in het plangebied en worden detailhandelsruimten toegevoegd die ondersteunend zijn aan bijvoorbeeld het hotel en de flexibele kantoorfuncties. In dit plangebied wordt niet voorzien in concurrerend detailhandelsaanbod ten opzichte van het kernwinkelgebied. Ook past de detailhandel in District-E bij de Binnenstadsvisie (2016) van Eindhoven die voor het Stationsgebied een gebied voorziet met ook "ondersteunende functies, passend bij de Triple-A locatie".

Op 11 maart 2014 heeft de gemeenteraad het nieuwe horecabeleidsplan 'Kennis maken met een gastvrije stad' vastgesteld. De nota is op 2 november 2016 gepubliceerd. Eindhoven wil aantrekkelijk zijn om er te komen, verblijven, studeren, wonen en werken. Horeca speelt hierbij een belangrijke rol. Het horecabeleidsplan bevat een aantal speerpunten om ervoor te zorgen dat de horeca in Eindhoven kan meebewegen met de ontwikkelingen in de stad. De gemeente wil de vestiging van kwalitatief goede horecabedrijven stimuleren. Daarbij is een wederzijdse versterking van de nabije andere functies belangrijk. Om dit bewerkstelligen maakt het horecabeleidsplan onderscheid gebiedtypen en in typen horeca.

Typen horeca

Het horecabeleidsplan maakt onderscheid in twee typen horeca:

Nat & Droog
Het al dan niet schenken van alcohol is vanuit de taken van de overheid zeer bepalend. Om die reden is een eerste onderscheid naar nat en droog logisch. Indien een horecabedrijf geen alcoholische dranken verstrekt, wordt deze gerekend tot de droge horeca. Natte horeca verstrekt alcoholische dranken.

Dag, Avond & Nacht
Naast de indeling op basis van het schenken van alcoholhoudende dranken moeten we echter ook kijken naar de exploitatietijden. Op basis hiervan kan worden gekeken naar de tijden waarop een horecabedrijf invloed heeft op zijn omgeving. Ook dit heeft weer een verband met wanneer de overheid welke taak heeft. Hierin kunnen in beginsel drie typen worden onderscheiden: dag-, avond en nachthoreca. Van belang is hierbij de combinatie met nat of droog.

Regels over het schenken van alcohol en openingstijden zijn opgenomen in de drank- en horecawet en in de APV. In het bestemmingsplan worden hierover geen regels opgenomen. Wel wordt in het bestemmingsplan opgenomen welke vorm van horeca is toegestaan. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de lijst van Horeca-activiteiten. In dit plangebied worden de categorieën 1,2,3 en 4 mogelijk gemaakt.

Gebiedstypen

In het horecabeleidsplan wordt onderscheid gemaakt in drie gebiedstypen:

1. Stimuleringsgebied: gebieden waar uitbouw van de horecasector mogelijk is.
2. Toelatingsgebied: gebieden waar per aanvraag wordt bezien of nieuwe horeca of uitbreiding van bestaande horeca inpasbaar is. Dit is afhankelijk van onder andere infrastructuur, woonbelangen, levendigheid, leefbaarheid en milieu-aspecten.
3. Restrictiegebied: gebieden waar (vanuit leefbaarheid) een vermindering van het aantal horecavestigingen wordt nagestreefd.

Beoordeling plan

Horeca (niet zijnde hotel)
In het Horecabeleidsplan worden ten aanzien van de Eindhovense horeca enkele beleidsuitgangspunten genoemd waar ontwikkeling van enkele (kleinschalige) horecagelegenheden binnen het concept van District-E op aansluiten:

• Eindhoven blijft ook op het gebied van horeca als centrumgemeente verzorgend voor een grote regio.
• Bij de vestiging van (nieuwe) horeca moet sprake zijn van wederzijdse versterking van horeca en omliggende andere functies (zoals werken, wonen, cultuur, sport, buurtontmoeting en recreatie) vanzelfsprekend met regels voor eerlijke mededinging.
• De horecaconcentraties moeten goed verbonden zijn met openbaar vervoer, parkeervoorzieningen en geconcentreerde taxihaltes door middel van aantrekkelijke, goed verlichte en veilige looproutes.

Het plangebied valt onder 'Stationsgebied' en is aangewezen als 'stimuleringsgebied', waarbinnen uitbouw van de horecasector mogelijk is: "Gebiedsontwikkelingen als Emmasingelkwadrant, Stationsgebied, Strijp S bieden in ieder geval fysiek ruimte en decor voor horecaontwikkelingen".

De horeca in en rondom het station is met name gericht op het 'bedienen' van de gebruikers van het gebied. Bij de vestiging van nieuwe horeca is een wederzijdse versterking met nabije andere functies belangrijk waarbij de openbare ruimte dit zo goed mogelijk dient te faciliteren. Uitbreiding van het horeca-aanbod dient qua concept, beleving, thema, locatie of formule iets toe te voegen en bij te dragen aan de gewenste profilering van Eindhoven als innovatieve en creatieve kennisstad. Een skybar zou daarom goed passen op deze locatie. De horeca in dit plangebied is mede ondersteunend aan het gebied.

Uitbreiding van de horeca in het stationsgebied door enkele nieuwe (kleinschalige) horecagelegenheden (in totaal bij elkaar maximaal 2.670 m² bvo), in District-E past dan ook binnen het Eindhovense horecabeleid.

Hotel
Eindhoven heeft geen apart beleid ten aanzien van hotels. Wel is de beleidslijn dat uitbreiding en versterking van het hotelaanbod in Eindhoven wenselijk is op de locaties Centrum/binnenstad/station, kruising A2-N2/HOV, en omgeving Eindhoven Airport. De beleidslijn gaat uit van een 'nee, tenzij-principe' waarbij nieuwe initiatieven in beginsel alleen zijn toegestaan op de drie genoemde locaties en als ze aantoonbaar onderscheidend zijn op het gebied van thema/design/concept/keten (waarmee een extra vraag gegenereerd kan worden).

Het beoogde plan voor het hotel (maximaal 196 kamers) als onderdeel van het concept voor District-E, het hoogwaardige en hoogstedelijke multifunctionele concept en de locatie in het centrum en het stationsgebied, ondersteunend aan andere functies past binnen dit beleid.

Short stay
Het bestemmingsplan staat maximaal 200 short stay eenheden toe. Onder short stay wordt verstaan het structureel aanbieden van een (on)zelfstandige woonruimte voor tijdelijke bewoning aan personen voor een aangesloten periode van tenminste één dag en maximaal 12 maanden. Het gaat dus om het in hoofdzaak verhuren van woonruimte voor een langere periode dan gangbaar bij een hotel. Permanent wonen is niet toegestaan bij short stay.

De Kantorenstrategie 2012-2020 (vastgesteld op 26 juni 2012) is niet langer (alleen) gebaseerd op het voeren van regie op de nieuwbouw kantorenmarkt. Juist op de bestaande markt zijn maatregelen nodig om deze gezonder te maken. Dat vraagt enerzijds om een positieve en actieve grondhouding van gebouweigenaren. Anderzijds is er vaak nog een (andere) vastgoedpartij nodig die op creatieve wijze met de leegstand aan de slag wil gaan. De gemeente Eindhoven speelt daarbij in toenemende mate een stimulerende en faciliterende rol. De Eindhovense werkwijze is afgestemd met de andere 'kantoorgemeenten' in de stedelijke regio. Dit is vastgelegd in een 'Regionale programmering kantoorlocaties' d.d. november 2013.

Het grootste deel van de werkgelegenheid in de regio Eindhoven is gehuisvest in een kantooromgeving. Door diverse oorzaken is de Nederlandse en ook de regionale kantorenmarkt de laatste jaren flink uit balans geraakt. De aanbodpercentages liggen op dit moment rond de 16%; ruim twee keer zoveel als bij een gezonde kantorenmarkt hoort. Het totale aanbod van kantoren in Eindhoven bedroeg op 1 januari 2015 circa 250.000 m². Dit overaanbod aan kantoorruimte is voor een groot deel structureel van aard. Dit is een bedreiging voor de economische ambities van (de regio) Eindhoven en vraagt dus om gericht handelen.

In het nieuwe beleid wordt niet alleen op nieuwbouw gestuurd, maar ook op de bestaande kantorenmarkt. De focus ligt daarbij op het terugdringen van kantorenleegstand in bestaande gebouwen. Met deze aanpak hoopt het college vraag en aanbod op de Eindhovense kantorenmarkt in kwantitatieve én kwalitatieve zin beter op elkaar af te stemmen, zodat een goede balans ontstaat met toekomstbestendige locaties zoals het Stationsgebied, die bijdragen aan de realisatie van de Brainport-ambities van stad en regio.

Binnen Eindhoven worden drie afzonderlijke nieuwbouw kantorenmilieus onderscheiden, te weten Stationsgebied, Strijp-S en Flight Forum. Deze verschillende kantorenmilieus voorzien in een specifieke en onderscheidende behoefte. Het is belangrijk om deze onderscheidende kwaliteiten de komende jaren verder uit te bouwen. Het is daarnaast belangrijk dat ongebreidelde groei van de kantorenvoorraad, door toevoeging van niet duurzame/toekomst- bestendige nieuwbouw, wordt voorkomen. Kantoorgebruikers die op zoek zijn naar nieuwe huisvesting worden daarom zoveel mogelijk bediend op de bestaande kantorenmarkt. Nieuwbouw van kantoren op geprioriteerde locaties en door middel van toekomstbestendige gebouwen is nog slechts met inachtneming van hiervoor genoemde uitgangspunten mogelijk.

De gemeente voert geen leegstandsverordening in. De uitvoering hiervan kost veel inspanning, terwijl ervaringen elders leren dat het gewenste resultaat veelal uitblijft. Wel komt er een 'Eindhovense Leegstandsmonitor kantoren' (actueel overzicht van leegstaande kantoren), bedoeld als stimulerend middel om marktpartijen ertoe aan te zetten 'iets' met leegstaande gebouwen te gaan doen. De gemeente Eindhoven zal ook proactief partijen met elkaar in verbinding brengen, om zo bij te dragen aan mogelijke nieuwe samenwerkingsverbanden en creatieve oplossingen voor dit vraagstuk. In onze 'slimme regio' zijn legio partijen die samen in staat zijn om 'slimme oplossingen' te bedenken.

De gemeente Eindhoven zal, uiteraard passend binnen wet- en regelgeving, proactief meewerken aan gewenste transformatie van leegstaande kantoren. Echter niet alle kantoren zijn geschikt voor andere functies. Soms vanwege technische aspecten of locatiegebonden aspecten. Een deel van de kantoren zal dus naar verwachting op termijn gesloopt worden.

Stationsgebied
Het plangebied valt binnen prioritaire gebied 'centrum- / stationsmilieu' zoals beschreven in de Kantorenstrategie 2012-2020. Hierbinnen zijn alle grotere nieuwbouw kantoorlocaties in het stationsgebied gesitueerd. Juist omdat de kwaliteit van het stationsgebied het best aansluit bij de behoeften van de hedendaagse kantoorgebruiker (v.w.b. bereikbaarheid, voorzieningenniveau, verblijfsklimaat, etc), is het stationsgebied voor de stad de belangrijkste kantoorlocatie om tot ontwikkeling te brengen. Dat geldt temeer omdat de verwachte vraag en het geplande nieuw te bouwen aan bod (tot 2020) in het stationsgebied het meest in balans is. Tot 2020 zijn in dit zuidelijk deel twee deellocaties gepland: Zuidoost (oftewel: Lichthoven; ca. 30.000 m²) en de VVV-locatie (ter plaatse van het VVV-gebouw; ca. 20.000 m²).

Met betrekking tot de VVV-locatie, waar onderhavig plangebied onderdeel van uitmaakt, is o.a. het volgende opgenomen:

Op de VVV-locatie passeren dagelijks vele duizenden voetgangers die vanuit het station naar de binnenstad lopen en vice versa. Het gaat hier om een van de meest prominente locaties in de stad. De huidige (matige) kwaliteit van de openbare ruimte is daar niet mee in overeenstemming. Het is daarom goed dat het vigerende stedenbouwkundig plan voorziet in een kwalitatief hoogwaardige inrichting met veel groen. Dit stelt tevens hoge eisen aan de kwaliteit van de hier te realiseren bebouwing. Voorts moet het gebouw bij voorkeur multifunctioneel worden ingevuld en beschikken over ruim voldoende (gebouwde) parkeervoorzieningen.

Planbeoordeling
Het beoogde planvoornemen sluit goed aan op de uitgangspunten uit de Kantorenstrategie, waarbij niet alleen sprake is van traditionele kantoorruimte, maar van verschillende vormen van werkruimtes die passen bij de vraag in deze tijd. Dit plan voorziet in maximaal 12.515 m² bvo aan kantoorruimten.

De horecagelegenheden op de begane grond, zullen faciliterend zijn aan de werkfuncties. Ontmoeten en informeel vergaderen centraal staat hierbij centraal. Daarboven kunnen zich flexibele en multifunctionele werk- en vergadercentra bevinden. Hier kun je bijvoorbeeldsnel eenmalig een vergaderruimte boeken, of als zzp-er of klein bedrijf een deel van een kantoor huren. Bedrijven kunnen op flexibele basis een compleet ingerichte werkomgeving huren en gebruik maken van shared facilities (lobby, meeting rooms, horeca). Op de lagen daarboven is ruimte voor meer traditionele kantoorvloeren. De zalen van vergader- en debatcentrum 'The Meet Up' zijn vanzelfsprekend ook beschikbaar voor de werkfuncties. Zo wordt het voor de grote bedrijven, die veelal aan de rand van de stad zitten, aantrekkelijk om direct bij het station te vergaderen op een representatieve locatie voorzien van alle nieuwste technieken.

De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologie Eindhoven en Helmond 2008-2012', dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise.

De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart.

Uitsnede archeologische waardenkaart (locatie plangebied blauw omlijnd)

Zoals op de archeologische waardenkaart van de gemeente Eindhoven is te zien is het plangebied niet aangeduid als een archeologisch waardevol of verwachtingsgebied of als een gebied dat op de landelijke Archeologische Monumentenkaart voorkomt. Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is in deze gebieden niet noodzakelijk.

Wel geldt ten aanzien van archeologie een meldingsplicht voor archeologische toevalvondsten. Mochten tijdens werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen dan dienen deze (op grond van de meldingsplicht in art. 5.10 van de Erfgoedwet 2016) direct gemeld te worden aan de Minister van OCW en de Afdeling Omgevingskwaliteit van de gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of en zo ja welke aanvullende maatregelen getroffen worden.

Algemeen

Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen.

Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Eindhoven (locatie plangebied blauw omlijnd)

Motivering plan

Het plangebied valt op de cultuurhistorische waardenkaart binnen stedenbouwkundig gebied 'Historische stedenbouwkundige structuren', genaamd 'Stationsgebied'. Het betreft een ensemble van stationsgebouw, viaducten en plein dat tot stand kwam tussen 1947 en 1956 als onderdeel van het hoogspoorplan. Dit plan heeft de ontwikkeling van naoorlogse centrum van Eindhoven in sterke mate gedomineerd. De spoorbaan werd daarbij in noordelijke richting verlegd. Daardoor ontstond een nieuwe stedenbouwkundige ruimte die het geheel grootstedelijke allure geeft. Het stationsgebouw is samen met de overkapping en het viaduct een belangrijk voorbeeld van wederopbouw-architectuur.

In de huidige situatie vormt het stationsgebouw, de toren en de colonnade een samenhangend ruimtelijk ensemble, zichtbaar vanaf de Stationsweg die de noordelijke grens vormt van de binnenstad. Wezenlijk voor deze zichtbaarheid is de "leegheid" van het gebied tussen de Stationsweg en dit ensemble. Dat is mogelijk door het huidige gebruik van het terrein als fietsenstalling en parkeerplaats. Consequentie van het bebouwen van deze locatie is een verminderd zicht vanaf de Stationsweg op het betreffende ensemble.

De ontwikkeling van District-E zorgt ervoor dat de noordgrens van de binnenstad niet langer gevormd wordt door de Stationsweg, maar dat de binnenstad doorloopt tot aan het spoor, en dat het Stationsplein geflankeerd door District-E in de binnenstad ligt. De fijnmazige verkeersstructuur binnen het plangebied en de zorgvuldige aansluiting op het omliggende stedelijk weefsel zijn de middelen die daartoe worden ingezet. Het bovengenoemde ensemble krijgt dan feitelijk een nieuwe status als begrenzing van de binnenstad. Zicht op de stationstoren vanaf de Stationsweg blijft bestaan en wordt begeleid door de oostgevel van het zuidelijke blok.

District-E is ontworpen als een ensemble van drie blokken met een alzijdige oriëntatie op de omliggende openbare ruimte. Er is geen specifieke achterkant aan te wijzen. De verblijfskwaliteit en levendigheid in de openbare ruimte is van cruciaal belang voor het succes van District-E: gestreefd wordt naar maximale interactie tussen gebouw en openbare ruimte. Een hoogwaardige terreinafwerking en -inrichting, architectonisch expressieve transparante gevels en een zorgvuldige programmering van de plint zijn voorwaarden om dat waar te maken. Ook de programmering van de plintgevels aan de spoorzone is er op gericht activiteit en verblijfskwaliteit te genereren in de aanliggende straat. Naast de hoofdentree van de woningen in het oostelijke gebouw zijn hier kleinschalige ateliers geprojecteerd voor de productie en verkoop van hoogwaardige producten. Om aan beide zijden deze straat een levendige gevel te realiseren worden op termijn, in overleg met de NS en Prorail, de bestaande ruimten in de colonnade geactiveerd met een programmering die aansluit bij het thema van District-E: Techniek, Design en Kennis.

Binnen het plangebied vormt de spoorzone de belangrijke voetgangersverbinding tussen (de zijuitgang van) het Station en de Vestdijktunnel. Het ensemble van stationstoren en colonnade van 'minitorens' vormt in de nieuwe situatie een logische begeleiding van deze route. De korte allee tussen het westelijke en oostelijke blok verbindt de spoorzone met het centrale plein en de lichtas. Ter plekke van de stationstoren wijkt de gevel van het oostelijke blok van de nieuwbouw om ruimte te laten voor een pleintje. Aan dit pleintje is de entree van het Short Stay woon- en werkprogramma gesitueerd. De terrasvormige opzet van de nieuwbouw sluit aan bij het hoogteverschil tussen spoor en maaiveld. De groen ingerichte terrassen dragen bovendien bij aan de ruimtelijke beleving vanaf de perrons.

Ensemble van plintvolumes en inkaderen stationsgebouw

Gezien het voorgaande heeft cultuurhistorie geen belemmeringen voor onderhavig planvoornemen.

De mobiliteitsvisie 'Eindhoven op Weg' is in 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin is het verkeersbeleid voor de komende decennia (planhorizon 2040) vastgelegd. Deze visie vormt het bestuurlijke beleidskader voor alle verkeers- en mobiliteitsopgaven. De gemeente Eindhoven is voornemens het huidige stationsgebied te ontwikkelen. De ontwikkeling is daarbij gericht op nieuwbouw van woningen, uitbreiding van kantoren en winkels en het versterken van de functie als uitgaansgebied. Daarnaast wordt er geïnvesteerd in de openbare ruimte en wordt nieuwe infrastructuur aangelegd. Onderdeel van dit plan is ontwikkeling van het gebied, District-E, tussen het Centraal Station en de Vestdijk; een route met allure naar het 18 Septemberplein.

Door Royal HaskoningDHV is onderzoek uitgevoerd de verkeergeneratie, de verkeersafwikkeling en de parkeeropgave die deze ontwikkeling met zich meebrengt. Dit onderzoek maakt als bijlage onderdeel uit van de toelichting. Hieronder wordt op de uitkomsten ingegaan.

Verkeersgeneratie
De nieuwe ontwikkeling van Stationsgebied Zuid zal naast de parkeervraag ook extra verkeer genereren. Onderzoek naar verkeersgeneratie is in dit gebied van belang aangezien het terugdringen van autoverkeer als cruciaal wordt gezien binnen dit project. Hiermee wordt aangesloten bij de gemeentelijke ambitie om een aantrekkelijk en autoluw centrum- en stationsgebied te ontwikkelen.

Uit het onderzoek blijkt dat de totale verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling van District-E (worst case) tussen de 1702 en 3026 verkeersbewegingen per dag zal liggen. Vanwege het strenge parkeerregime, de ligging naast het Centraal Station en de inzet op nieuwe ontwikkelingen op het gebied van mobiliteit is de verwachting dat deze verkeersgeneratie lager zal liggen. Wanneer er wordt uitgegaan van de bestaande parkeervoorzieningen in het plan zal de verkeersgeneratie circa 960 verkeersbewegingen per dag bedragen.

Uitgaande van de huidige situatie zal het verkeer op de Vestdijk toenemen met 13%, op de Stationsweg met 15% en in de Vestdijktunnel met 7% wanneer al het gegenereerde verkeer over de desbetreffende weg zal rijden. De gemeente stelt momenteel een Ontwikkelplan Centrum op gericht op een aantrekkelijke, klimaatbestendige en autoluw centrum. Uitgangspunt daarbij is dat o.a. al het doorgaande verkeer uit het centrum verdwijnt en gebruik van lopen, fietsen en openbaar vervoer structureel toeneemt.

Verkeersafwikkeling

Met betrekking tot de verkeersafwikkeling richt het plan zich op het langzame verkeer en wordt het terugdringen van het autoverkeer als cruciaal gezien om het stationsgebied te laten functioneren als een prettige openbare ruimte. Het eindbeeld is dan ook om het autoverkeer zoveel mogelijk te vermijden ten faveure van de voetganger en de fiets. Dit sluit aan bij de visie van de gemeente Eindhoven "Eindhoven op Weg". Hierin richt de gemeente zich op voetgangers en fietsers en wordt voorrang gegeven aan duurzame wijzen van verplaatsen.

Ontsluiting auto
De parkeergarage is aanrijdbaar vanuit zuidelijke richting (vanuit Vestdijk of Stationsweg). De uitrijrichting is richting noord (Fellenoord). Door de nabijheid van de verkeerslichten zijn er voldoende hiaten in de verkeersstroom om het uitrijdend verkeer voldoende te faciliteren.

De expeditie met de logistieke afhandeling zal ook aan deze zijde geplaatst worden. Hier zal rekening mee gehouden worden in de verdere uitwerking van het ontwerp van de inrichting van de openbare ruimte.

Ontsluiting fiets
De fietsroute aan de Vestdijk is in twee richtingen gerealiseerd aan de westzijde. Dit wordt ook doorgetrokken in de Vestdijktunnel. De toegang tot het fietsparkeren zit kort nabij de oversteek van de Vestdijk/ 18 Septemberplein.

Ontsluiting voetganger
De verbinding met het centrum wordt gemaakt met goede oversteekvoorzieningen over Vestdijk richting het 18 Septemberplein (met verkeerslichten i.v.m. HOV) en over de Stationsweg. Beide oversteken worden in lengte bekort door het verminderen van het aantal rijstroken voor autoverkeer.

Ontsluiting Openbaar Vervoer
Het gebied ligt direct aan Eindhoven Centraal station. Dit openbaarvervoer knooppunt heeft ontsluiting richting Den Bosch, Breda en Maastricht. Verder zit aan de noordzijde van Eindhoven Centraal een groot busstation dat de lokale centra met elkaar verbindt. Dit bij elkaar biedt een uitstekende ontsluiting middels het openbaar vervoer.

Logistiek
Voor de logistiek is berekend hoeveel vrachtverkeer gegenereerd wordt door de ontwikkeling van District-E. In totaal zullen circa 24 leveringen per dag worden gedaan bij het totaal van alle functies van District-E. In het maatgevende moment zullen drie leveringen per uur worden gedaan. Op basis van deze berekeningen worden in het plangebied en de omgeving twee inpandige laad- en losdocks en een bufferlocatie gegenereerd.

De ruimte in de stad is beperkt en kostbaar. De gemeente moet dan ook de schaarse ruimte efficiënt gebruiken. Daarom worden bij een bouwplan eisen aan het aantal te realiseren parkeerplaatsen gesteld. Uitgangspunt daarbij is dat deze op eigen terrein worden gerealiseerd. Bij besluit van 17 mei 2016 heeft het college van burgemeester en wethouders de Nota Parkeernormen 2016 vastgesteld. Deze is inmiddels geactualiseerd in 'actualisatie nota parkeernormen 2019' die is vastgesteld door college van burgemeester en wethouders op 24-09-2019.

De gemeente Eindhoven heeft de parkeernormen flexibeler gemaakt ten opzichte van de parkeernormen uit 2012, maar wel met voorwaarden om parkeeroverlast in woonwijken te voorkomen. Flexibele parkeernormen maken ontwikkelingen mogelijk die goed zijn voor de stad. Ook is het wenselijk dat er niet meer parkeerplekken worden gerealiseerd in de stad dan nodig. Dan blijft er meer ruimte over voor bijvoorbeeld groen of recreatie. Tot slot wordt duurzame mobiliteit gestimuleerd, dus meer lopen, fietsen en openbaar vervoer-gebruik. Ontwikkelingen op locaties die goed bereikbaar zijn per openbaar vervoer, die goede voorzieningen hebben voor fietsers en bijvoorbeeld deelauto's aanbieden, hebben minder ruimte nodig voor parkeren. Dat betekent ook dat bewoners op zo'n nieuwe locatie niet altijd recht hebben op een gemeentelijke parkeervergunning. Zo wordt meer mogelijk gemaakt en wordt gezorgd voor een goede leefbaarheid in wijken en buurten.

De voorheen geldende parkeernormen (2016) waren erop gericht dat er voldoende parkeergelegenheid was, bij voorkeur op eigen terrein. De afgelopen jaren bleek dit uitgangspunt steeds meer problemen op te leveren. Gebiedsontwikkelingen in het centrum hebben reeds een hoge planexploitatie, waarbij de huidige parkeernormen op eigen terrein niet langer reëel waren. Met de aanpassing van de nota parkeernormen 2019 wordt het mogelijk om op een andere manier in de parkeerbehoefte te voorzien, waarbij tegelijkertijd duurzame vormen van mobiliteit in de stad worden gestimuleerd.

Parkeernomen

District E zal voorzien in woningen en commerciële functies. Om dit mogelijk te maken is een onderbouwing van de parkeervraag noodzakelijk. Het plangebied van District E bevindt zich volgens de Nota in het centrumgebied.

Bij de parkeernormen voor het aandeel wonen van District E hoeft geen rekening te worden gehouden met het aandeel bezoekers. In de parkeernota van de Gemeente Eindhoven staat opgenomen dat eventuele nieuwe parkeervoorzieningen alleen mogelijk zijn voor de functie wonen en dat bezoekersparkeren en parkeren voor alle andere functies wordt opgelost in het huidige parkeeraanbod in/rond het centrum of aan de rand van de stad. Het bezoekers aandeel van de parkeervraag zal worden opgevangen in parkeerlocaties elders in de stad. In en rondom het centrum zijn op dit moment ruim 10.000 betaalde openbare parkeerplaatsen aanwezig. Daarvan is tijdens piekuren ca. twee derde tot driekwart bezet.

Parkeren bewoners

Normatieve parkeerbehoefte woningen

Op basis van het geplande aantal woningen in het plangebied en daarbij horende is de parkeervraag voor de bewoners en de parkeervraag voor de bezoekers berekend. Uit de berekening blijkt dat op basis van de geldende parkeernormen 240 parkeerplaatsen nodig zijn om aan de normatieve parkeerbehoefte van de bewoners te voldoen.

Om te komen tot de parkeeropgave voor de gebiedsontwikkeling van District E dient er een toets op dubbelgebruik plaats te vinden op de 240 te realiseren parkeerplaatsen. Aangezien de bovengenoemde parkeerbehoefte is gericht op de parkeerbehoefte van de bewoners betreft het in zijn geheel om woonfuncties. Hiervoor is het maatgevend moment werkdagnacht met een 100% aanwezigheidspercentage. Om deze reden vindt er geen dubbelgebruik plaats en is de parkeeropgave 240 te realiseren parkeerplaatsen.

Mobiliteitscorrectie

Het realiseren van 240 parkeerplaatsen voor de bewoners van District E is niet reëel en komt niet overeen met de daadwerkelijke te verwachte parkeervraag van toekomstige bewoners van District E tevens wil de parkeernota van de gemeente Eindhoven sturen op andere mobiliteitsoplossingen om daarmee de nieuwe parkeervraag en extra verkeersgeneratie zo veel mogelijk te beperken. Daarom is er een mobiliteitscorrectie toegepast.

Hoogwaardig Openbaar Vervoersknooppunt

District E ligt direct naast een hoogwaardig openbaar vervoersknooppunt. Dit stimuleert bewoners om gebruik te maken van het openbaar vervoer. Dit zal alleen maar toenemen, gezien de ontwikkelingen als MaaS en de plannen van het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat waarin Eindhoven staat opgenomen in het Programma Hoogfrequent Spoorvervoer, waarbij het spoorvervoer uiteindelijk spoorboekloos rijdt. Om deze reden is het redelijk om een aanvullende mobiliteitscorrectie ten aanzien van het HOV toe te passen. In de Actualisatie Nota Parkeren 2019 staat opgenomen dat op ontwikkelingen nabij haltes van het Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) een correctiefactor op de parkeeropgave van toepassing is. Indien de ontwikkeling binnen 800m hemelsbreed van station Eindhoven centraal is bedraagt de correctiefactor 50%. Voor de ontwikkeling van District E bedraagt dit een vermindering van 120 parkeerplaatsen op de normatieve parkeerbehoefte.

Dit resulteert in een parkeervraag van 120 parkeerplaatsen. Er worden 120 parkeerplaatsen gerealiseerd voor de bewoners van District E. Hierdoor sluiten de parkeervraag (120) en het parkeeraanbod (120) op elkaar aan.

Parkeren bezoekers

Normatieve parkeerbehoefte bezoekers

De totale normatieve parkeervraag voor de bezoekers van District E, op basis van de parkeernormen van de gemeente Eindhoven, bedraagt minimaal 325 parkeerplaatsen. Als één of meerdere parkeervoorzieningen door meerdere functies worden gebruikt, kan er sprake zijn van dubbelgebruik van de parkeervoorziening(en). Om de mogelijkheden voor dubbelgebruik te bepalen, zijn aanwezigheidspercentages beschikbaar per functiegroep per moment van de week in de parkeernormen van de gemeente Eindhoven.

De hoogst opgetelde parkeernorm die hoort bij alle functies gezamenlijk is maatgevend. In dit geval is de koopavond het maatgevende moment met een totale parkeerbehoefte van 218 parkeerplaatsen. Mede omdat de gemeente Eindhoven een sturend parkeerbeleid heeft en het in de gehele omgeving van District E betaald parkeren is, zullen naar verwachting minder mensen met de auto komen. Tevens zullen ook veel van de bezoekers van de publieke functies niet enkel worden aangetrokken door District E, maar door het gehele centrum van Eindhoven.

Mobiliteitscorrectie

Net zoals bij de bewoners zal er een mobiliteitscorrectie plaatsvinden over het bezoekersparkeren.

Hoogwaardig Openbaar Vervoersknooppunt

Net zoals bij de bewoners van District E geldt ook dat de ligging direct naast een hoogwaardig openbaar vervoersknooppunt de bezoeker stimuleert om gebruik te maken van het openbaar vervoer. Daarom wordt ook hier een mobiliteitscorrectie toegepast van 50%, wat resulteert in een afname van 109 parkeerplaatsen.

De parkeeropgave waaraan voldaan dient te worden zijn 109 parkeerplekken. Deze worden opgevangen in de parkeervoorzieningen in de omgeving. De gemeente heeft getest of deze restcapaciteit beschikbaar is voor de maatgevende momenten. Uit deze toets is gebleken dat er voldoende capaciteit is in de omgeving.

Voor het bezoekers parkeren worden er geen plekken gerealiseerd op de ontwikkellocatie. In de parkeernota van de Gemeente Eindhoven staat dat voor de binnenstad, waarin District E zicht bevindt, het niet wenselijks is om het parkeren voor bezoekers uit te breiden. Door een uitbreiding hiervan komen zowel de bereikbaarheid als goede ruimtelijke kwaliteit in het gedrang. Daar komt bij dat de ruimtelijke kwaliteit juist gebruikt moet worden voor het inpassen van goede stallingsruimte voor de fiets. Om deze reden zal de parkeeropgave worden opgevangen in openbare parkeervoorzieningen in de omgeving.

Conclusie

Aan de parkeervraag van 120 parkeerplaatsen voor bewoners en 109 parkeerplaatsen voor bezoekers wordt voldaan. In het gebied van District E zullen er 120 parkeerplaatsen worden gerealiseerd voor bewoners. in de nabije omgeving is een restcapaciteit van 109 parkeerplaatsen voor bezoekers beschikbaar. Op basis van dit gegeven is daarom de verwachting dat met de realisatie van 120 parkeerplaatsen in de parkeerkelder van District E geen knelpunten ontstaan in de openbare ruimte op het gebied van parkeren. Mochten er in de toekomst ontwikkelingen plaatsvinden waardoor blijkt dat er een andere behoefte is in de parkeervoorzieningen (e.g. minder vraag naar parkeerplaatsen of vraag naar deelmobiliteit) kan de ruimte in de parkeerkelder anders worden ingezet. Door middel van deze flexibele inzet kan er optimaal gebruik worden gemaakt van de parkeervoorzieningen in het gebied.

Fietsparkeren is een belangrijk onderdeel van District E. Er wordt ingezet op actieve vormen van mobiliteit en er is maar beperkt ruimte voor auto parkeren. Daarom is het van belang voldoende ruimte te bieden voor de fiets. In de Actualisatie Nota Parkeernormen 2019 zijn ook fietsparkeer normen opgenomen. Deze zijn gebruikt op de fietsparkeervraag te berekenen.

Het aantal benodigde fietsparkeerplaatsen om te voldoen aan de parkeervraag voor de kantoren en de bewoners van District E bedraagt 2142 plaatsen. In de parkeerkelder worden 2180 plaatsen gerealiseerd, waardoor er wordt voldaan aan de parkeervraag. De intree van de fietsenstalling is ruim gedimensioneerd, hierbij is rekening gehouden met de grote hoeveelheid fietsen die er dagelijks in en uit komen rijden.

Deze fietsenstallingen zijn in principe alleen bedoeld voor de bewoners, werknemers en bezoekers van District E. In verband met de controle en sociale veiligheid is niet wenselijk dat de ondergrondse fietsenstalling van District E gaat fungeren als openbare fietsenstalling.

Begin 2017 is een actualisatie van Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. Het groenbeleidsplan heeft als doel het duurzaam veiligstellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met daarin passende functies. Hiermee levert de toepassing van het groenbeleid een wezenlijke bijdrage aan een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving als karakteristieke kwaliteit van Eindhoven. Een omgeving die leefbaar en klimaatadaptief is en een volwaardig vestigingsklimaat biedt voor Brainport.

Het groenbeleid sluit aan op de geomorfologische structuur van de stad: de structuur van dekzandruggen en beken (Dommel en Gender) die Eindhoven hebben gevormd. Op basis van de tuinstad gedachte is bij de verdere ontwikkeling van Eindhoven sterk ingezet op het behoud van de groene ruimten tussen de voormalige dorpen. Genneper Parken (tussen Stratum en Gestel), Brainport Park (tussen Strijp en Woensel) en De Karpen (tussen Woensel en Tongelre) vormen nog altijd imposante, groene wiggen, die tot diep in de stad reiken. Het behoud van de robuuste groenstructuur, die vanuit het buitengebied, via de wiggen tot aan de bomen bij de voordeur reikt, is een belangrijk uitgangspunt van het groenbeleidsplan.

Het Groenbeleidsplan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd.

In het Groenbeleidsplan 2017 zijn richtlijnen en procesafspraken geformuleerd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een richtlijn om alleen te bouwen en verharden als dat noodzakelijk is. In het algemeen geldt voor het bestaande groen dat de toevoeging van andere dan groene functies in principe niet mogelijk is. In beperkte mate wordt inbreuk op het groen toegestaan, mits er sprake is van versterking van de beleving, behoud van de kwaliteit van de openbare ruimte als totaal en aangetoond wordt dat er geen andere alternatieven mogelijk zijn. Een nadere afweging is ook mogelijk bij zwaarwegend maatschappelijk belang. Voorwaarde bij ingrepen in het groen is dat de groene kwaliteiten tenminste worden gehandhaafd door de nieuwe ontwikkeling integraal te ontwerpen, inclusief groen. Als groen niet gehandhaafd kan blijven moet compensatie plaatsvinden van het groen dat verloren gaat. Deze compensatie geldt alleen voor locaties die binnen het stedelijk gebied zijn gelegen.

Het betreft verder een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. Een groenplan is een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling. Uitgangspunt is kwalitatief en duurzaam groen en zo min mogelijk verharding. Dit betekent behoud van het bestaande groen, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Kaart ruimtelijke strategieën Groenbeleidsplan 2017

Dit bestemmingsplan is geheel gelegen binnen de strategie 'Stad, rood beeldbepalend'.

Strategie: Stad, rood beeldbepalend
In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud van de bestaande structuur, kwaliteit, identiteit en functionaliteit. Uiteindelijk moet het groen in deze meer stenige gebieden omspoeld zijn door grotere groenstructuren die deel uitmaken van de groene dooradering die op de groene wiggen aansluit. Binnen de aangeduide groenarme buurten wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal. Het plangebied is aangeduid als groenarme buurt.

Bestaande situatie plangebied met veel harding

Uitsnede kaart ruimtelijke strategieën Groenbeleidsplan 2017

Toepassing plangebied

De huidige locatie is nu zeer verhard met weinig groen. Uitgangspunt voor onderhavige ontwikkeling is een uiterst duurzaam en iconisch complex van drie torens te midden van een hoogwaardige openbare ruimte te realiseren. In combinatie met uitwaaierende verdiepingen met ruime en groene dakterrassen wordt een goed verblijfsklimaat gerealiseerd. Voor de daktuinen is een ontwerpvisie groenplan opgesteld door Zus. Dit groenplan maakt als bijlage onderdeel uit van de toelichting.

Verder wordt ingezet op een maximale vergroening van het openbare plein zonder afbreuk te doen aan de gebruiksmogelijkheden. De beoogde bomen, grassen en bloemen zullen een nieuwe sterke schakel vormen tussen het stadscentrum en de groenstructuur van de Dommelvallei.

De nieuwe bomen op het plein zullen van groot belang zijn om een behaaglijk klimaat te scheppen. Ze creëren de nodige open plekken en accentueren zichtlijnen. Er zal gekozen worden voor een zeer divers assortiment, waarbij er in ieder seizoen op iedere plek een aantrekkelijk microklimaat ontstaat. In het maaiveld worden in lange stroken ook diverse plantvakken voorzien, waar een weelderige mix van planten zorgt voor een groene uitstraling.

Onderhavige ontwikkeling zal samen met het terugbrengen van de Gender en het versterken van het Stationsplein leiden tot een verbetering van de grote landschappelijke dragers van de stad. Het landschap dringt daarmee tot diep in de binnenstad door.

Gelet op de groenmaatregelen die toegepast worden in het plangebied en de openbare ruimte en de uitbreiding van het groenareaal voldoet het plan aan het Groenbeleidsplan 2017.

Beleidsregel groencompensatie

Op 13 maart 2018 is de 'Regeling Groencompensatiefonds' vastgesteld. Bij deze regeling hoort de 'Beleidsregel Groencompensatie'. Deze beleidsregel is bedoeld als afwegingskader bij aanvragen voor (ruimtelijke) ontwikkelingen die kunnen leiden tot aantasting van groen. Bij aantasting en verlies van groen is compensatie vereist, de Beleidsregel geeft hiervoor de richtlijnen. Hierboven is reeds ingegaan op de groenmaatregelen die toegepast worden in het plangebied en de openbare ruimte.

Op 7 april 2015 heeft de gemeenteraad de Verordening bomen 2015 vastgesteld. Deze is op 24 augustus 2016 in werking getreden. De verordening en (uitwerking daarvan in) 'nadere regels Bomen' samen, vervangen het onderdeel houtopstanden uit de Algemene Plaatselijke Verordening, het Bomenbeleidsplan 2008 en de Nota Niet kappen tenzij.

Het bomenbeleid is gebaseerd op drie pijlers: behoud, versterking en ruimte voor dynamiek. Eindhoven wil een aantrekkelijke groene stad zijn en blijven. Bomen spelen daarbij een voorname rol. Een hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en recht doet aan het groene imago van de stad is waar de gemeente naar streeft. Duurzaam behoud van de groene signatuur staat voorop. Het bomenbestand dient echter ook aan te sluiten op intensief gebruik van de openbare ruimte en de gewenste ruimtelijke kwaliteit. Dit betekent soms dat in een bepaalde situatie andere belangen preferabel zijn en bomen moeten wijken. Het bomenbeleid voorziet in die gevallen in de mogelijkheden tot mitigatie en compensatie.

Groene kaart

Een belangrijk onderdeel van de verordening Bomen is de groene kaart. Het is een topografische kaart met daarop aangegeven de beschermde houtopstand. De Groene Kaart bevat verschillende categorieën houtopstanden. Voor bomen in gemeentelijk eigendom (publiek eigendom) kent de Groene Kaart zes categorieën:

• Monumentale bomen;
• Waardevolle bomen;
• Basis bomen;
• Bomen hoofdstructuur;
• Bomen nevenstructuur;
• Bomen in gebieden stad, groen beeldbepalend.

De Groene Kaart kent daarnaast voor bomen in particulier eigendom (privaat eigendom) drie categorieën:

• Waardevolle bomen;
• Bomen in gebieden stad, groen beeldbepalend;
• Bomen op private groter of gelijk aan 500 m².

Voor het vellen van een houtopstand die deel uitmaakt van tenminste één van deze categorieën is, behoudens een aantal vrijstellingen, een omgevingsvergunning verplicht.

Nadere regels

De Verordening is uitgewerkt in nadere regels Bomen. Deze zijn op 19 juli 2016 vastgesteld door het college en op 4 augustus 2016 in werking getreden. De beleidsregels geven inzicht in de wijze waarop het college gebruik maakt van de aan haar in de Verordening toegekende bevoegdheden tot het aanwijzen en plaatsen van houtopstanden op de Groene Kaart. Tevens zijn richtlijnen uitgewerkt voor omgang met overlast, de compensatieplicht bij kap, de indieningvereisten bij een vergunningaanvraag, de weigeringsgronden bij beoordeling van de kapaanvraag en het aanbrengen van verlichting in houtopstanden.

Het plangebied

Binnen en direct rondom het plangebied zijn enkele bomen aanwezig die op de Groene Kaart zijn opgenomen. Dit betreffen basisbomen en waardevolle gemeentelijke bomen.

Uitsnede Gemeentelijke Groene Kaart

Later in het proces zal bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor de activiteit kappen een nieuw onderzoek worden verricht overeenkomstig de Verordening bomen en de Nadere regels bomen. Op basis hiervan zal een vergunning worden verkregen.

In deze notitie is het hoogbouwbeleid voor Eindhoven vastgelegd. Het doel van de notitie is het vormen van een afwegingskader voor nieuwe hoogbouwprojecten. Het hoogbouwbeleid levert een bijdrage aan de doelstellingen van het raadsprogramma Ruimtelijke Kwaliteit. Het beleid is bindend voor besluitvorming en visieontwikkeling, maar heeft geen juridische status (dat ligt vast in bestemmingsplannen). Het is allereerst een toetsingskader waarmee de wenselijkheid van hoogbouw kan worden bepaald.

Hoogbouw is een vorm van intensief ruimtegebruik en levert een belangrijke bijdrage aan de manier hoe de stad omgaat met de verstedelijkingsdruk. Eindhoven wil het beste van twee werelden zijn. Aan de ene kant is Eindhoven een dynamische stad, die prikkelt en stimuleert, en aan de andere kant is Eindhoven ook een stad waar het goed en rustig wonen is, met volop groenvoorzieningen. Het is dus zaak dat gebieden in de stad zich sterk van elkaar onderscheiden om daarmee die diversiteit te waarborgen. Vanuit die visie bezien moeten duidelijke keuzes worden gemaakt over de gebieden waar hoogbouw wel of niet wordt toegestaan. Dit is sterk afhankelijk van externe factoren, de bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer speelt daarin een bepalende rol. Een belangrijke functie wordt toegedicht aan de Hoogwaardig Openbaar Vervoerlijnen (HOV-lijnen).

In de Hoogbouwnota wordt onderscheid gemaakt tussen:

• hoogbouw in de S-categorie (buurtaccenten tot vijf lagen hoog),
• de M-categorie (structuurdragende hoogbouw tot 45 meter),
• de L-categorie (stedelijke oriëntatiepunten tot ongeveer 75 meter),
• de XL-categorie (regionale landmarks, torengebouwen zichtbaar van buiten de stad tot 105 meter)
• en de XXL-categorie (gebouwen hoger dan 105 meter).

In de Hoogbouwnota is aangegeven dat in het centrumgebied, en met name in het stationsgebied, mogelijkheden zijn voor verdere intensivering. In het centrum staan reeds veel hoge torengebouwen. Het gebied wordt daarnaast met de doorontwikkeling van de HOV-lijnen steeds beter bereikbaar. Hoge gebouwen versterken de stedelijkheid van het centrum en kondigen het centrum van de stad in de wijde omgeving aan. De Binnenring vormt daarbij het 'parelsnoer' voor hoogbouw in de binnenstad, waarbij continu aansluiting wordt gezocht bij de bestaande omliggende hoogtes. Het stationsgebied leent zich, door de bijzondere ligging in de radiaalconcentrische structuur van de stad en de ruimtelijke kwaliteiten van het gebied, voor superhoogbouw (XXL-categorie). De bouw van de drie torens met een hoogte van 170, 120 en 90 meter ten westen van het Stationsplein sluit naadloos aan op de gemeentelijke Hoogbouwvisie.

In Nederland bestaat geen wetgeving ter voorkoming van windhinder of windgevaar. Op basis van artikel 3.1. Wro dient in het kader van de zorg voor een goede ruimtelijke ordening echter bij het opstellen van ruimtelijke plannen het aspect windhinder of windgevaar te worden meegenomen in de afwegingen, indien aard of omvang van de bebouwing en van de omgeving hiertoe aanleiding geeft.

In 2006 is de privaatrechtelijke norm NEN 8100 'Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving' uitgekomen. Deze norm geeft richtlijnen (methodes) voor het uitvoeren van windtunnel- en CFD onderzoek. Het doel van het onderzoek is om een indicatie te krijgen van het te verwachten windklimaat. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in windhinder en windgevaar. Bij overschrijding van een bepaalde windsnelheid en afhankelijk van de activiteit (doorlopen, slenteren of langdurige zitten) wordt inzichtelijk gemaakt of sprake is van goed, matig of slecht windklimaat. Van windgevaar is sprake indien zodanig hoge windsnelheden ontstaan dat mensen daarvan ernstige problemen ondervinden tijden het lopen. Voor het beoordelen ervan worden de gradaties gevaarlijk, beperkt risico en geen gevaar/voldoet gebruikt.

Door de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e) is een windonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek maakt als bijlage onderdeel uit van de toelichting van dit bestemmingsplan. Met behulp van Computational Fluid Dynamics (CFD) is de mogelijke windhinder rondom de geplande nieuwbouw 'District-E' bepaald. De door de TU/e uitgevoerde analyse door numerieke simulatie met CFD houdt rekening met de gebouwde en te bouwen omgeving en de windstatistiek op de betreffende locatie.

Uitkomst is dat er sprake is van een acceptabel woon-en leefklimaat en dat er geen onevenredige windhinder of windgevaar ontstaat.

Voor het beoordelen van de effecten van beschaduwing gelden er geen algemene eisen in Nederland. Het bevoegd gezag kan in het kader van een bestemmingsplan echter wel eisen opnemen. De Gemeente Eindhoven heeft daarom beleidsregels voor bezonning van woningen opgesteld. Deze beleidsregels stellen dat er ter plekke van woningen tussen 19 februari en 21 oktober (een periode van 8 maanden) minimaal 2 uur zonlicht per dag aanwezig moet kunnen zijn op de gevel, ter hoogte van het midden van de vensterbank van het raam van de woonkamer. Voor hoek- en doorzonwoningen mag bezonning op zij- of achtergevels worden opgeteld. Deze eis komt overeen met de veelgebruikte 'lichte TNO-norm' voor bezonning van woningen. Daarnaast stelt de gemeente eisen aan bezonning van tuinen of balkons. Hier dient tussen 21 maart en 21 september minimaal 2 uur zonlicht per dag in de tuin of op balkon te vallen. De duur van bezonning mag in een nieuwe situatie met niet meer dan 50% afnemen ten opzichte van de bestaande situatie. Bovenstaande eisen gelden alleen voor woonfuncties. Er zijn in Nederland, noch in Eindhoven specifieke eisen gesteld aan beschaduwing van functies zoals kantoren, hotels/short stay of andere gebouwfuncties.

Door Arcadis is een beschaduwingsstudie uitgevoerd. Deze studie maakt als bijlage onderdeel uit van de toelichting. Hieruit blijkt het volgende.

Bestaande woningen omgeving

Het merendeel van de reeds bestaande woningen binnen het (zomer)beschaduwingstraject van District E bevindt zich aan de Stationsweg/Stationsplein ten Zuidoosten van het plangebied (residenties Seepardstad, Haagstate en Mariënburg). Daarnaast zijn er een aantal woningen aan het 18 Septemberplein die binnen het (zomer)beschaduwingstraject liggen van de torens.

De overige woningen liggen buiten het beschaduwingstraject, dan wel of op een grotere afstand van District E, waardoor de beschaduwing beperkt is in duur, terwijl beschaduwing vanuit de directe omgeving de overhand heeft. Er zijn daarom in de studie drie representatieve meetlocaties gekozen:18 Septemberplein (1), Stationsweg Seepardstad (2) en Stationsweg Haagstate-Mariënburg (3). Dit zijn allen noordgevels die inherent aan de oriëntatie maar beperkte bezonning hebben, dit is ook het geval zonder de aanwezigheid van de torens van District E.

Alle mogelijk door District E beschaduwde gevels van de onderzochte woningen zijn gericht op het noorden. Dit betekent dat er alleen in de zomermaanden bezonning mogelijk is doordat de zon in overige seizoenen reeds onder is voordat de zonnestraling de noordgevels bereikt.

Woningen District E

District E bestaat uit drie torens van verschillende hoogte. Voor de woningen in deze torens is tevens de (onderlinge) beschaduwing getoetst. Gezien de hoogte ondervinden de torens weinig beschaduwing van de omgeving, de onderlinge beschaduwing is in deze situatie maatgevend.

In de westelijke toren zijn tot 71 meter hoogte geen woningen maar een hotelfunctie gepland. Daarboven bevinden zich woningen in deze toren.

Voor alle geveldelen is de bezonningduur per gevel onderzocht. Er is, als worst case, geen rekening gehouden met de cumulatie van zonlicht op meerdere gevels in geval van hoekappartementen.

Overige omliggende gebouwen

De hoogbouw welke door onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt zal tevens mogelijke effecten hebben op de zonnepanelen die op het naastgelegen station liggen. Hierover zal initiatiefnemer met de betrokken partijen in overleg gaan.

Conclusies

Bestaande woningen omgeving

• buiten de zomerperiode is er thans reeds weinig tot geen bezonning op de relevante noordgevels. Ook is er in deze periode vrijwel geen afname door District-E;
• in de zomerperiode is er zowel in bestaande als nieuwe situatie meer dan twee uur bezonning;
• de afname van de bezonningsduur bedraagt 0 - 41%, hetgeen ruim binnen de toegelaten gemeentelijke norm voor buitenruimtes valt.

Woningen in District E

• de noordgevels van de torens voldoen buiten de zomerperiode niet aan de bezonningseis. Dit is inherent aan de zonnestand en gevel oriëntatie en daarmee onvermijdelijk;
• alle andere gevels voldoen aan de gestelde bezonningseisen.

Geconcludeerd wordt dat de beschaduwing ten gevolge van de torens van District E beperkt is, voldoet aan de gemeentelijke normen en geen belemmering vormt voor de realisatie van District E.

Aan de hand van uitgebreid historisch archiefonderzoek is geïnventariseerd welke locaties mogelijk kans hebben op de aanwezigheid van niet gesprongen conventionele explosieven (zogenaamde blindgangers). Voor de gebieden die 'explosieven-verdacht' zijn wordt een nader onderzoek gewenst geacht. Uit zo'n nader onderzoek moet dan blijken of een feitelijk explosieven onderzoek nodig is.

Een deel van het plangebied (oranje gearceerd) wordt gezien als een 'explosieven verdacht' gebied waar mogelijk onderzoek nodig wordt geacht. Er zal - vóórdat tot realisatie van het bouwplan wordt overgegaan - een zogenaamde projectgebonden risicoanalyse uitgevoerd worden om antwoord te krijgen op de vraag of een onderzoek naar explosieven nodig is. Indien nodig zal verder onderzoek plaatsvinden.

Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels, leidingen of straalpaden aanwezig die via de regels van het bestemmingsplan beschermd dienen te worden. Het planvoornemen wordt dan ook planologisch niet belemmerd door de aanwezigheid van kabels, leidingen en straalpaden.

Bij de realisatie zal verder aandacht besteed worden aan de reguliere kabels en leidingen die aanwezig zijn in het gebied, onder andere middels een Klic-melding en in nauw overleg met de leidingbeheerder.

Met een milieueffectrapportage (m.e.r.) worden de milieugevolgen van een plan in beeld gebracht. De m.e.r. is gebaseerd op Europese regelgeving. In Nederland is de m.e.r. geregeld in de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r.. De Wm gaat vooral in op de procedure en de inhoudsvereisten. In het Besluit m.e.r. is geregeld in welke gevallen een m.e.r. moet worden opgesteld.

Bij het Besluit m.e.r. is een bijlage opgenomen waarin de criteria voor een m.e.r.-plicht (onderdeel C) en een m.e.r.-beoordelingsplicht (onderdeel D) staan. Een beoordelingsplicht houdt in dat moet worden nagegaan of er sprake is van (mogelijke) belangrijke milieugevolgen. Als deze niet kunnen worden uitgesloten, dan geldt een m.e.r.-plicht.

De onderdelen C en D zijn onderverdeeld in 4 kolommen:

• Kolom 1: de activiteit zelf
• Kolom 2: drempelwaarden activiteit
• Kolom 3: de kaderstellende plannen (zoals een bestemmingsplan)
• Kolom 4: de besluiten

De drempelwaarden van activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel D zijn indicatief. Indien een activiteit wordt genoemd in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarde van kolom 2 valt, moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsvinden. Dit geldt zowel voor kaderstellende plannen, zoals een bestemmingsplan, als voor besluiten.

In dit kader is 11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. van belang. Het gaat daarbij om: D 11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

Uit de jurisprudentie volgt dat of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van Besluit m.e.r afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als aard, omvang en locatie van de voorziene wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Hieronder wordt ingegaan op deze aspecten.

Beoordeling plan

District E beschikt over een bruto vloeroppervlakte van 76.722 m² en betreft maximaal 510 woningen. Daarmee worden de drempelwaarden van de D-lijst van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage niet overschreden. Voor gevallen waarin de drempelwaarden niet worden overschreden geldt de verplichting een zogeheten (vormvrije) m.e.r.-beoordeling te doen. Voor de (vormvrije) m.e.r.-beoordeling bestaan vrijwel dezelfde procedurele vereisten als voor de formele m.e.r.-beoordeling die nodig is voor gevallen als de drempelwaarden wél overschreden worden (artikelen 7.16, 7.17, eerste tot en met vierde lid, 7.18, 7.19, eerste en tweede lid, en 7.20a van de Wm).

De realisatie van woningen en bedrijfsvloeroppervlak is niet opgenomen in onderdeel C van de bijlage, daardoor geldt er geen directe m.e.r.-plicht. Omdat het bestemmingsplan niet kaderstellend is voor (overige) m.e.r.(beoordelings)-plichtige activiteiten geldt ook geen plan-m.e.r.-plicht. District E wordt direct planologisch mogelijk gemaakt en is financieel en qua structuur niet gekoppeld aan/afhankelijk van Knoop XL.

Voor dit plan is een (vormvrije) m.e.r. beoordelingsnotitie opgesteld. Deze notitie maakt als bijlage onderdeel uit van het bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat er geen significante (nadelige) milieueffecten te verwachten zijn. Er hoeft dan ook geen volledige milieueffectrapportage doorlopen te worden ten behoeve van dit bestemmingsplan.

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijven en/of inrichtingen in het plangebied zijn toegestaan. Dit houdt in dat er voldoende ruimtelijke scheiding moet zijn tussen milieubelastende bedrijven/inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand. Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.

Dit plangebied is gelegen in het centrum van Eindhoven. Het centrum is aan te merken als een gebied met functiemenging en wordt volgens de VNG-brochure aangemerkt als een functiemengingsgebied. Een gebied met functiemenging wordt gebruikt daar waar sprake is van milieubelastende en milieugevoelige functies die op korte afstand van elkaar zijn gesitueerd of waar men een grote levendigheid tot stand wil brengen. Om milieuzonering hanteerbaar te maken wordt voor dit plangebied uitgegaan van de "Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging" zoals die is opgenomen in de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering, editie 2009'.

Lijst van bedrijfsactiviteiten - functiemenging

De indeling van de bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten is vastgelegd in de "Lijst van bedrijfsactiviteiten - functiemenging". Deze lijst is gebaseerd op voornoemde "Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging" van de VNG. In deze lijst worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in drie categorieën. De activiteiten in de Lijst van bedrijfsactiviteiten - functiemenging bestaan uit de categorieën A, B of C. De betekenis voor de toelaatbaarheid is als volgt:

Categorie A
Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.

Categorie B
Activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden.

Categorie C
De activiteiten zoals genoemd onder categorie B, waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Voor de toelaatbaarheid van deze activiteiten (categorie A, B en C) geldt in zijn algemeenheid:

• het gaat om kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden alleen in de dagperiode plaats;
• de activiteiten (inclusief opslag) geschieden hoofdzakelijk inpandig;
• activiteiten uit categorie C beschikken daarnaast over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur.

Milieuzonering plangebied

Rondom het plangebied zijn een groot aantal niet-woonfuncties mogelijk zoals: detailhandel, horecabedrijven, dienstverlenende bedrijven/instellingen en bedrijven in de categorie 1 en 2 zoals genoemd in de lijst van bedrijfsactiviteiten in het geldende bestemmingsplan. Voor dit type horeca en bedrijven geldt volgens de "Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging" van de VNG voornamelijk de categorieën A en B. Gelet hierop vormen nabijgelegen bedrijven of bedrijfsactiviteiten geen belemmering op voor de milieugevoelige functies waarin deze ontwikkeling voorziet. Bovendien leidt deze ontwikkeling niet tot een onevenredige aantasting van de uitoefening van de bedrijfsactiviteiten van de omliggende bedrijven.

De ontwikkeling zelf voorziet naast woningbouw in meerdere niet-woonfuncties, zoals detailhandel, horeca, dienstverlenende bedrijven/instellingen, kantoren, bedrijven in de categorie A en B. Dergelijke type bedrijvigheid en horeca valt binnen de categorie A en B van de "Lijst van bedrijfsactiviteiten - functiemenging". Doordat deze lijst onderdeel uitmaakt van de regels kan in het plangebied geen bedrijvigheid gerealiseerd worden dat een negatieve invloed heeft op het woon en leefklimaat van de beoogde woningen en op de woningen in de omgeving.

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan in een aantal gevallen met ontheffing tot een bepaalde maximumhoogte, mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtsmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

In dit bestemmingsplan worden woningen mogelijk gemaakt. Dit is een geluidgevoelige bestemming.

Door Arcadis is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar het wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en het industrielawaai. Dit onderzoek maakt als bijlage onderdeel uit van de toelichting. Hieronder wordt per geluidsbron ingegaan op de uitkomsten van het akoestisch onderzoek.

Het plan ligt binnen de wettelijke geluidzone van het spoortraject naar station Eindhoven. Ten aanzien van railverkeerslawaai geldt het volgende:

• Uit de rekenresultaten voor railverkeer volgt dat ter plaatse van de appartementen in de oosttoren voor alle geveloriëntaties, m.u.v. de zuidoostgevel, de voorkeursgrenswaarde van 55 dB wordt overschreden. De geluidbelasting bedraagt ten hoogste 68 dB, deze waarde treedt op ter plaatse van de onderste woonlagen aan de noordgevel (short-stay functies). De maximale ontheffingswaarde van 68 dB wordt niet overschreden.
• Ter plaatse van de westtoren wordt de voorkeursgrenswaarde van 55 dB voor alle geveloriëntaties, m.u.v. de zuidoostgevel, overschreden. De geluidbelasting bedraagt ten hoogste 64 dB ter plaatse van de onderste woonlagen aan de noordgevel. De maximale ontheffingswaarde van 68 dB wordt niet overschreden.
• Ter plaatse van de zuidtoren wordt de voorkeursgrenswaarde van 55 dB alleen overschreden ter plaatse van de noordwest georiënteerde appartementen. De geluidbelasting bedraagt hier ten hoogste 60 dB. De maximale ontheffingswaarde van 68 dB wordt niet overschreden.

Voor de appartementen in met name de oost- en westtoren zal een aanvraag om een hogere waarde noodzakelijk zijn. Door de in het ontwerp geprojecteerde balkons met voldoende afscherming wordt een geluidluwe zijde gecreëerd zodat voldaan wordt aan het gemeentelijk geluidbeleid.

Het plan is gelegen binnen de invloedssfeer van de Vestdijk, Vestdijktunnel en Stationsweg. De gemeente Eindhoven is voornemens deze verkeersluw te maken en te transformeren naar 30 km/h wegen. Dit dient nog middels een verkeersbesluit te worden bekrachtigd. Ten tijde van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan zal dit geëffectueerd zijn. De geluibelasting vanwege deze wegen valt buiten het toetsingskader van de Wet geluidhinder. Wel worden deze wegen meegenomen in het kader van een beoordeling op grond van een goede ruimtelijke ordening.

Uit de rekenresultaten blijkt dat de geluidbelasting ten gevolge van deze wegen tussen de 48 en 55 dB bedraagt. Daarmee wordt een voldaan aan de uitgangspunten van een goede ruimtelijke ordening.

In de nabijheid van het plan is het spoorwegemplacement gelegen. Voor de geluidbelasting ter plaatse van het plan geldt dat voldaan wordt aan het gemeentelijk geluidbeleid voor emplacementen, dit geldt zowel voor het rijgeluid als voor het industriegeluid om het emplacement. Hiermee is tevens vastgesteld dat er geen ontoelaatbare geluidbelasting optreedt.

Het effect van de samenloop van verschillende brontypen is onderzocht en uitgedrukt in de gecumuleerde geluidbelasting Lcum. De hoogste gecumuleerde geluidbelasting bedraagt 68 dB De maximaal toelaatbare waarde voor railverkeer wordt niet overschreden.

Resumerend kan geconcludeerd worden dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de verdere planontwikkeling. Wel dient voor de woonfuncties waar de voorkeursgrenswaarde voor railverkeerslawaai wordt overschreden een hogere waarde te worden vastgesteld.

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen over luchtkwaliteit. Dit hoofdstuk voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Dit gebeurt zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Hierdoor kunnen ruimtelijke ontwikkelingen doorgang vinden, terwijl ondertussen maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO₂) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ (µg/m³), voor fijnstof (PM₁₀) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ en een daggemiddelde van 50 microgram/m³. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden. Voor jaargemiddelde concentratie voor PM_2,5 geldt een grenswaarde van 25 microgram/m³. In Eindhoven is de jaargemiddelde concentratie voor PM_2,5 overal lager dan 20 microgram/m³.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten grenzen vastgesteld. Op grond daarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor:

• woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg;
• woningbouwlocaties die niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en;
• kantoorlocaties die niet meer dan 200.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op de bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor stikstofdioxide en fijnstof. Het gaat met name om kinderen, ouderen en zieken. Het besluit voorziet in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is als een 'gevoelige bestemmingen' wordt mogelijk gemaakt. Voor rijkswegen geldt een zone van 300 meter aan weerszijden en langs provinciale wegen 50 meter, gemeten vanaf de rand van de weg.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

In aanvulling op het Besluit gevoelige bestemmingen is er een Brabantse "Handreiking gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit" opgesteld (maar in Eindhoven (nog) niet vastgesteld). Deze Handreiking heeft als uitgangspunt geheel nieuwe bestemmingen voor kinderen en ouderen (conform de AMvB gevoelige bestemmingen) niet te situeren binnen 50 meter van de wegrand van drukke gemeentelijke wegen (als eerstelijns bebouwing) of binnen 300 meter van snelwegen, ongeacht de berekende concentraties.

Dit plangebied maakt geen 'gevoelige bestemming' mogelijk als bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen.

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Voor deze ontwikkeling is een onderzoek luchtkwaliteit uitgevoerd. Dit onderzoek maakt als bijlage onderdeel uit van de toelichting. Uit dit onderzoek blijkt het volgende.

Met de NSL-rekentool (versie 2019) zijn de concentraties en wegbijdragen (voor 2030) ten gevolge van de ontwikkeling berekend voor het zichtjaar 2024: het eerste jaar na openstelling van District-E.

De ontwikkeling van District-E leidt tot een toename van de verkeersintensiteiten in het gebied. Uit de berekeningen met de NSL-Rekentool volgt dat de toenames in de concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 in het zichtjaar 2024 niet leiden tot een risico op overschrijding van de grenswaarden uit de Wm.

Het is uitgesloten dat door uitvoering van het plan op grond van art 5.16, lid 1 sub a de luchtkwaliteitseisen uit de Wet milieubeheer (Wm) zullen worden overschreden. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor de ontwikkeling van District-E.

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied. Eerst wordt het wettelijk kader op nationaal niveau beschreven, daarna het gemeentelijk beleid en vervolgens wordt ingegaan op de kwantitatieve risicoanalyse van de spoorlijn en de verantwoording van het groepsrisico.

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi; oktober 2004). Voor transport is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt; april 2015) van toepassing. Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2011). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen Plaatsgebonden risico en Groepsrisico. Daarnaast is het plasbrandaandachtsgebied van belang.

Plaatsgebonden Risico (PR)
Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten'.

Groepsrisico (GR)
Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

PlasbrandAandachtsGebied (PAG)
Het PAG is een gebied van 30 meter, aan weerszijden van wegen en hoofdspoorwegen zoals genoemd in de Regeling basisnet. Aan nieuwe gebouwen (nieuwe situatie) binnen dit gebied worden extra eisen (in het Bouwbesluit 2012 en de Regeling bouwbesluit 2012) gesteld vanwege de externe veiligheidsrisico's en meer specifiek worden er maatregelen geëist om de effecten van een plasbrand te beperken. Een plasbrand kan optreden als door een incident met het vervoer van brandbare vloeistoffen deze vrijkomen en ontsteken.

Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen
Op 1 april 2015 is het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen van kracht geworden. Dit Basisnet geeft aan over welke routes (spoor, water en weg) gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het Basisnet spoor heeft betrekking op het vervoer van gevaarlijke stoffen over het hoofdspoorwegennet. Op basis van de wet- en regelgeving omtrent het Basisnet worden, rekening houdend met te verwachten groei van vervoer van gevaarlijke stoffen door Nederland en verdichting van de ruimte naast het spoor (binnen een afstand van 200 m van het spoor) in met name stedelijke kernen, afspraken gemaakt over de risicoruimte.

De gemeenteraad van Eindhoven heeft de visie Externe Veiligheid 'Risico's de maat genomen'. Met deze visie wordt richting en uitwerking gegeven aan een verantwoorde veilige, integrale invulling van duurzame ruimtelijke ontwikkeling passend binnen de Brainportontwikkelingen en het Programma Brabant veiliger. In de visie wordt aangegeven waar ruimte bestaat voor nieuwe risicovolle bedrijvigheid en onder welke veiligheidsverhogende condities dat mogelijk is. Tevens wordt aangegeven op welke locaties in de stad geïnvesteerd dient te worden in een beter niveau van beheersbaarheid. Tot slot wordt beschreven waar de veiligheid in de bestaande woonomgeving door het 'aanpakken' van bestaande knelpunten kan worden verbeterd.

De beleidsvisie is opgebouwd aan de hand van een aantal gebiedsgerichte risicoprofielen. Daarin zijn vanuit het oogpunt van externe veiligheid voorwaarden opgenomen. Het plangebied District-E ligt binnen gebiedsgerichte risicoprofiel D 'woongebied nabij hoofdtransportassen'. Aan dit gebied stelt de visie vanuit het oogpunt van externe veiligheid de volgende voorwaarden:

• Geen risicovolle bedrijven toegestaan;
• Gebieden met grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen van woningen en kantoren;
• Kwetsbare objecten > 30 m uit de transportas;
• Functies voor beperkt zelfredzame groepen > 200 m uit transportas;
• Evenementen > 200 m uit transportas (met uitzondering van daartoe bestemde gebouwen/ruimtes);
• Zelfredzaamheid en beheersbaarheid worden op peil gebracht en restrisico's worden door het college van B&W acceptabel bevonden.

Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van het spoor, de spoorlijn Boxtel - Eindhoven. Daarnaast is een kwetsbaar object gedeeltelijk binnen het PAG geprojecteerd. Dit is niet in de lijn met de gemeentelijke beleidsvisie externe veiligheid.

Transport over spoor

Voor dit plan dient conform de wet- en regelgeving het plaatsgebonden risico, het plasbrandaandachtsgebied en het groepsrisico van de spoorlijn onderzocht te worden. Hiervoor is een kwantitatieve risicoanalyse van de spoorlijn opgesteld. Deze risicoanalyse maakt als bijlage onderdeel uit van de toelichting. Hieronder zijn de conclusies van de kwantitatieve risicoanalyse van de spoorlijn beschreven.

Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico van de spoorlijn is ter hoogte van het plangebied 1 meter gemeten vanaf het hart van de spoorlijn. Het plangebied ligt op een afstand van ongeveer 10 meter. Het plaatsgebonden risico vormt daarom geen belemmering voor de geplande ontwikkeling.

PAG
Het PAG betreft een gebied van 30 meter gemeten vanaf de buitenste spoorstaaf, het plangebied ligt hier deels binnen. De voet van toren west en oost liggen voor ongeveer 10 meter binnen het PAG van de spoorlijn. Wat betreft de te nemen maatregelen is hier verder op ingegaan in de verantwoording van het groepsrisico.

Groepsrisico
Het groepsrisico van de spoorlijn ligt zowel in de huidige situatie als na realisatie van het plan boven de oriëntatiewaarde. Het groepsrisico neemt ten gevolge van de geplande ontwikkeling toe. Het groepsrisico neemt toe van 2,6 keer de oriëntatiewaarde naar 9,2 keer de oriëntatiewaarde. Deze toename is meer dan 10% en wordt veroorzaakt door het plan; een toename van de personendichtheid binnen het invloedsgebied van het tracé.

De verantwoording van het groepsrisico is vastgelegd in een aparte rapportage (Verantwoording groepsrisico Bestemmingsplan District-E) die als bijlage deel uitmaakt van dit bestemmingsplan. Ook is advies gevraagd aan de Veiligheidsrisico Brabant-Zuidoost.

Conform het Bevt (artikel 8) dient voor het plangebied door bevoegd gezag een uitgebreide verantwoording van het groepsrisico uitgevoerd te worden voor de risico's als gevolg van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn. Daarnaast dient op basis van artikel 7 van het Bevt advies te worden gevraagd aan de Veiligheidsregio Zuidoost-Brabant.

In opdracht van de initiatiefnemer is een verantwoording van het groepsrisico opgesteld. Deze verantwoording maakt als bijlage onderdeel uit van de toelichting. In deze verantwoording is onder andere aangegeven welke mogelijke externe veiligheidsmaatregelen genomen kunnen worden (bron- en ruimtelijke maatregelen). De haalbaarheid van bronmaatregelen is kwalitatief beoordeeld en gebleken is dat de bronmaatregelen niet haalbaar zijn. Ook niet alle geïnventariseerde ruimtelijke maatregelen zijn haalbaar. Voor de onderbouwing hiervan wordt verwezen naar de bijlage.

Pre-advies Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost

Tijdens een vooroverleg heeft de veiligheidsregio Brabant- Zuidoost geadviseerd om in het ontwerp en de verantwoording van het groepsrisico de volgende elementen mee te nemen (kernwaarden):

1. Samen werken aan een veiligere leefomgeving;
2. Afstand tot de risico's vergroot de veiligheid;
3. Bebouwing en omgeving bieden bescherming;
4. De omgeving maakt snel en effectief optreden van de hulpdiensten mogelijk;
5. Gebouwen en gebieden zijn snel en veilig te verlaten;
6. Iedereen is bekend met de risico's en weet hoe te handelen als het mis gaat.

Aan de eerste kernwaarde is invulling gegeven door het voeren van overleggen met de betrokken partijen over het aspect externe veiligheid. Met de tweede en derde kernwaarden zijn waar mogelijk rekening gehouden (hoofdstuk 4 van de bijlage). Aan de kernwaarden vier, vijf en zes is invulling gegeven (paragraaf 5.4 van de bijlage). Tevens heeft de veiligheidsregio op verzoek van de gemeente Eindhoven enkele adviezen gegeven over de veiligheidsmaatregelen en wat de veiligheidsregio bij uitvoering van deze maatregelen nog kan betekenen ten aanzien van de mogelijkheden tot bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. Deze adviezen zijn in de bijgevoegde rapportage verwerkt.

Hieronder worden de elementen van de verantwoording van het groepsrisico beschreven waarin rekening is gehouden met bovengenoemde kernwaarden zoals aangegeven door de Veiligheidsregio Brabant- Zuidoost.

Groepsrisico en personendichtheid

Het groepsrisico ligt zowel in de huidige situatie als na realisatie, van de geplande ontwikkeling, ruim boven de oriëntatiewaarde. Het groepsrisico neemt toe van 2,6 maal de oriëntatiewaarde tot 9,2 maal de oriëntatiewaarde. Deze toename is meer dan 10% en wordt veroorzaakt door een sterke toename van de personendichtheid binnen het invloedsgebied van de spoorlijn. De personendichtheid binnen het plangebied is hoog (meer dan 80 personen per hectare).

Maatregelen

Nut en noodzaak en alternatieve locatie
De gemeente Eindhoven heeft in haar visie aangegeven het spoorzonegebied aan te wijzen als ruimtelijk ontwikkelingsgebied voor woningen en recreatie. Dit past in de visie van de gemeente dat het stationsgebied bedoeld is voor verbinden en te verblijven (zie ook paragraaf 3.4.3 Ontwikkelingsvisie Stationsgebied: verbinden en verblijven 2005). Dit past ook bij de ambities van de gemeente om invulling te geven aan de doelstellingen van Brainport (zie ook paragraaf 3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte over het nationale belang van de Brainportregio).

Het plan District-E geeft invulling aan de visie en de ambities van de gemeente. Van een alternatieve locatie is daarom geen sprake.

Maatregelen voor beperking groepsrisico

De volgende maatregelen zijn in het ontwerp toegepast ter beperking van het groepsrisico:

• Uitsluiten van woningen binnen een gebied van 30 meter vanaf het spoor (plasbrandaandachtsgebied). Dit is geregeld in artikel 6.1 van de regels.
• Uitsluiten van functies voor verminderd zelfredzame personen. Dit is geregeld in artikel 6.2 van de regels
• Waar mogelijk functies met hoge personendichtheden verder van het spoor af situeren.
• In de regels van dit bestemmingsplan (artikel 3.3.1.) is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de realisatie en het in stand houden van een vloeistofgoot, tussen het spoor en de toekomstige bebouwing, die tevens is aangesloten op een opvangvoorziening met voldoende opvangcapaciteit.

Mogelijkheden rampenbestrijding en zelfredzaamheid
De mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid verschillen per maatgevend scenario. De volgende maatregelen zijn getroffen ter verbetering van de rampenbestrijding en zelfredzaamheid:

• Opvang en afvoer van gevaarlijke vloeistoffen
• Voldoende bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen
• Alarmering en ontruiming plangebied
• Maatregelen aan gebouwen:
• Brandwerende gevels;
• Brandbaarheid materialen;
• Stralingswerende beglazing;
• Explosiewerende draagstructuur en trappenhuizen;
• Vluchtroutes van het spoor af buiten PAG;
• Glasoppervlak beperken;
• Constructie deuren;
• Afsluitbare ventilatie;
• Risicocommunicatie vooraf.

Omdat er sprake is van een hoog groepsrisico is het voor de aanvaardbaarheid van het plan belangrijk dat deze maatregelen daadwerkelijk getoetst kunnen worden bij het bouwplan. Enkele onderdelen van deze maatregelen, zoals een opvang van vloeistoffen en de brandwerendheid van gevels zijn daarom opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. Op deze manier kunnen strengere eisen worden gesteld in verband met het beperken van de gevolgen indien zich een calamiteit voordoet.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Een duurzame stad is een stad die rekening houdt met de behoeften van de huidige generatie zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Onderstaande tekst legt concreet uit wat we als stad willen en waar dat op gebaseerd is.

CO₂ reductie

Het klimaat verandert door de toegenomen uitstoot van CO₂. Dat gaat sneller dan we gedacht hadden. De temperatuur op aarde neemt toe waardoor de weersomstandigheden extremer worden: meer hitte, meer droogte, hevigere neerslag, meer stormen enz. Om de gevolgen van de klimaatverandering beperkt te houden, moet de CO₂ uitstoot drastisch dalen. Wereldwijd zijn eind 2015 afspraken gemaakt om te pogen het probleem van klimaatverandering zoveel mogelijk te beperken: het klimaatakkoord van Parijs. Eindhoven onderschrijft dat akkoord door de in 2016 vastgestelde Klimaatverordening040. Hierin is vastgelegd dat de CO₂ emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050. Referentiepunt daarbij is de emissie in het jaar 1990. In januari 2017 heeft de gemeenteraad in het Klimaatplan 2016-2020 de doelstellingen van de klimaatverordening uitgewerkt.

1A) Aardgasloze verwarming

Om de vereiste 95% reductie in CO₂ uitstoot te realiseren is op termijn een volledig aardgasloze verwarming van de gebouwde omgeving noodzakelijk. We zetten daar als gemeente op in en dit is nadrukkelijk ook het Rijksbeleid. Per 1 juli 2018 is de Wet voortgang energietransitie in werking getreden. Te bouwen bouwwerken (in gewone taal: nieuwbouw) voor kleinverbruikers - woningen, winkels, kantoren - mogen niet langer worden aangesloten op aardgasnetten. Daarnaast streeft de gemeente er nadrukkelijk naar te voorkomen dat ALLE nieuwe ontwikkelingen nog op aardgas worden aangesloten.

In het Klimaatplan 2016-2020 heeft de gemeenteraad vastgelegd dat 'zoveel mogelijk voorkomen moet worden dat nieuwbouw nog wordt aangesloten op aardgas'. Het is voor bouwers en ontwikkelaars verstandig om zich te realiseren dat aardgas uitgefaseerd zal gaan worden en ook daar waar het nog niet wettelijk is bepaald nu al aardgasloos te bouwen of in ieder geval zodanig dat een alternatieve warmtevoorziening in de toekomst zonder grote ingrepen mogelijk is.

1B) Duurzame mobiliteit

Om de vereiste 95% reductie in CO₂ uitstoot in 2050 te bereiken, is een volledig CO₂-emissievrije mobiliteit noodzakelijk. Dit betekent dat op termijn voertuigen op fossiele brandstoffen (benzine, diesel en LPG) volledig zullen verdwijnen en vervangen zullen worden door emissievrije voertuigen (elektrisch, waterstof of anderszins). Naast emissievrije voertuigen, willen we ook minder voertuigen in het centrum van de stad om daarmee de leefbaarheid in onze groeiende stad overeind te houden. Dat betekent meer ruimte voor fietsen, wandelen smart mobility concepten, met een belangrijke rol voor autodelen, autonoom rijden en slimme openbaar vervoerconcepten.

1C) warmte- en energiebesparing

Om tot een reductie van 95% CO₂ uitstoot te komen in 2050 moeten we naast het dichtdraaien van de aardgaskraan, het overgaan op emissievrije mobiliteit en het zoveel mogelijk duurzaam opwekken, ook naar grote besparingen in energie en warmte. Dit kan door isolatie, mogelijkheden voor opslag, innovatieve technieken enz.

1D) duurzame energie opwekking

Naast de reductie in CO₂, willen we als stad ook graag in 2045 energieneutraal zijn. Dat betekent dat de hoeveelheid energie die we dan als stad gebruiken, bij voorkeur binnen de grenzen van stad of regio duurzaam opgewekt wordt. Om dit te realiseren is het noodzakelijk dat alle kansen voor duurzame opwekking genomen worden. Met name op gebied van zonne-energie zijn er kansen in Eindhoven.

2 Circulaire Economie

Circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. We willen een afvalloze stad worden waar producten in gesloten technologische en biologische kringlopen gebruikt worden. (Grond)stoffen, materialen en producten die we gebruiken hebben geen negatieve effecten op mens en milieu, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur. In ons plan van aanpak CE 2018-2020 hebben we de rijksambitie om in 2050 een circulaire economie te hebben onderschreven net als de ambitie om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken.

2A) duurzame materialen

Materialen die in gesloten kringlopen steeds weer opnieuw gebruikt kunnen worden zonder schadelijke gevolgen voor mens of natuur, of die biologisch afbreekbaar zijn, zijn duurzame materialen.

2B) geen afval

In 2020 willen we 0% restafval hebben. In eerste instantie geldt deze ambitie voor het huishoudelijk afval maar uiteindelijk voor alle afval.

2C) flexibel en demontabel bouwen

Om te voorkomen dat gebouwen afgebroken moeten worden, moet bij het ontwerp al rekening gehouden worden met de flexibiliteit en demonteerbaarheid van het gebouw.

2D) deeleconomie/ as a service concepten

De deeleconomie biedt een nieuw model voor consumptie en bezit. In plaats van telkens nieuwe goederen aan te schaffen, kunnen we de spullen die we al bezitten delen en zo beter benutten.

Betalen voor vervoer, verlichting, werkruimte enz. voorkomt dat we zelf voertuigen, lampen, stoelen enz. moeten bezitten. Door diensten als een service aan te bieden en niet als een product, kunnen ze efficiënter gebruikt worden en blijft de verantwoordelijkheid voor het (hergebruik van het) product bij de leverancier.

3. Natuur

Eindhoven de groenste! Groene daken en gevels, biodiversiteit, klimaatadaptatie (het wordt steeds warmer en natter), stadslandbouw en aantrekkelijk groen voor recreatie, ontspanning en bewegen. Hoe dragen nieuwe en herontwikkelingen in Eindhoven hieraan bij? Brengt het schade toe aan bestaande natuur of biedt het kansen voor toevoeging/uitbreiding?

3A) biodiversiteit

Om biodiversiteit te behouden wordt op Europees niveau gewerkt aan een duurzaam ecologisch netwerk van grote natuurgebieden met goede verbindingen. Ook in Eindhoven willen we ecologische versnippering in onze stad tegen gaan.

3B) oppervlakte groen

We willen geen verlies van groen in de openbare ruimte en daar waar mogelijk het groen versterken, ook op of aan onze gebouwen.

4. Sociale basisbehoeften

The Natural Step neemt de 9 menselijke behoefte van Manfred Max Neef als uitgangspunt. Omdat het hier om ruimtelijke projecten en activiteiten gaat, richten wij ons op de ruimtelijke component van deze basisbehoeften. We hebben het dan over klimaatadaptatie; gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid; openbare ruimte om te ontmoeten en bewegen; bereikbaarheid van voorzieningen en het betrekken van bewoners bij projecten. Daarnaast spelen de sociale menselijke basisbehoeften wel een rol bij de aanschaf van materialen en diensten (we willen dat er maatschappelijk verantwoord ingekocht wordt).

4A) Klimaatadaptatie

Extreme regen en onweersbuien, hittegolven en droogte komen steeds vaker voor. In het Klimaatplan 2016-2020 is de ambitie opgenomen dat de gemeente Eindhoven in 2020 klimaatrobuust handelt en dat de gehele stad in 2050 klimaatrobuust is. Met de beleidsregel 'Klimaatrobuust' beogen we in Eindhoven risico op schade in de nabije toekomst te beperken. Nieuwe (her)inrichtingen en ruimtelijke ontwikkelingen in de openbare en de private ruimte, waarbij de gemeente een rol heeft, worden voortaan aan de hand van deze beleidsregel ontwikkeld. We hanteren als uitgangspunt de voorkeursvolgorde gebruiken, vasthouden (infiltreren), vertragen en afvoeren van hemelwater. Groene maatregelen worden hierbij beloond met een lagere bergingsnorm en dragen tevens bij aan het voorkomen van hittestress.

4B) gezonde verstedelijking

Hieronder verstaan we: gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid en mogelijkheden om te bewegen en ontmoeten in de openbare ruimte.

4C) participatieve stad, betrokkenheid van burgers en bereikbare voorzieningen

We betrekken onze inwoners graag bij de ontwikkelingen en veranderingen die hen aangaan. Dit leidt tot meer draagvlak en betere eindresultaten. Onze ambities op gebied van duurzame mobiliteit mogen niet leiden tot een geringere bereikbaarheid van belangrijke voorzieningen.

Specifiek Eindhovens

Daarnaast is er nog een aantal factoren die we specifiek op dit moment en in deze stad belangrijk vinden en die we extra waarderen. Het gaat dan om de zichtbaarheid van de duurzame successen, de duurzaamheid van de betrokken partijen zelf (hun MVO beleid) en het aansluiten bij het DNA van Eindhoven: TDK (technologie, design en kennis). Wat dat laatste betreft sluit innovatie daar dus goed bij aan.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen

MVO is een integrale visie op een duurzame bedrijfsvoering. Een bedrijf dat maatschappelijk verantwoord onderneemt, maakt bij iedere bedrijfsbeslissing een afweging tussen de verschillende maatschappelijke en economische effecten hiervan, en houdt hierbij rekening met stakeholderbelangen. Elke bedrijfsbeslissing heeft immers invloed op de stakeholders (belanghebbenden) van een bedrijf. Dat kunnen medewerkers of klanten zijn, maar bijvoorbeeld ook omwonenden, leveranciers, investeerders en ook 'de maatschappij' in algemene zin.

In twee overleggen tussen de gemeente en initiatiefnemer is gesproken over de wijze waarop de gemeente het ontwerp van District-E gaat toetsen aan The Natural Step filosofie. Afgesproken is dat initiatiefnemer een toetsingskader opstelt, waarin prestatie-eisen zijn geformuleerd met de daarbij behorende toetsingsmiddelen/- methodieken. De prestatie-eisen komen voort en/of zijn deels opgenomen in de propositie 'Visie stationsplein Zuid Eindhoven' van mei 2017. Door Alba concepts is een memo opgesteld waar aan de hand van de in de propositie aangegeven thema's de prestatie-eisen zijn uitgewerkt. Deze memo maakt als bijlage onderdeel uit van de toelichting. De thema's zijn:

• Klimaatrobuust duurzaam watersysteem;
• Geïntegreerd duurzaam energiesysteem;
• Gezonde aangename gebouwen en omgeving;
• Slimme circulaire materialisatie;
• Mobiliteit.

Binnen de bovenstaande thema's zijn sub-thema's te onderscheiden. De sub-thema's zijn:

• Energie/CO₂;
• Materialen;
• Klimaatadaptatie;
• Gezondheid & comfort;
• Mobiliteit;
• Biodiversiteit;
• Sociaal;
• Smart building/smart city.

Voor de toetsingskaders van deze prestatie-eisen wordt verwezen naar de bijlage.

Daarnaast is een memo opgesteld waarin de stand van zaken is aangegeven met betrekking tot het proces van duurzaamheidsmaatregelen waarbij maatregelen worden benoemd die invulling geven aan de toetsingskaders van de prestatie-eisen. Per (sub-)thema worden duurzaamheidsmaatregelen benoemd die ingezet (kunnen) worden. Voor deze duurzaamheidsmaatregelen wordt verwezen naar voornoemde memo die als bijlage onderdeel uitmaakt van deze toelichting.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening dient, bij een nieuw bestemmingsplan waarmee nieuwe bouwmogelijkheden mogelijk worden gemaakt, aangegeven te worden of de bodemkwaliteit geschikt is voor de nieuwe functie. Voor dit plangebied is een historisch en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Deze onderzoeken maken als bijlagen onderdeel uit van de toelichting.

Historisch bodemonderzoek

Hieruit blijkt het volgende:

• De uitgevoerde onderzoeken zijn uitgevoerd in de periode vanaf 2010 tot en met 2017. Een deel van de onderzoeken zijn verouderd (> 5 jaar), maar de resultaten van de meest recente onderzoeken zijn bruikbaar. Tegelijkertijd zijn deze niet volledig voor de aanvraag van een omgevingsvergunning (onderdeel bouwen).
• Het meest recente bodemonderzoek is uitgevoerd conform de NEN5740.
• Vooronderzoek heeft conform de NEN5725 plaatsgevonden om alle potentiële bodembedreigende activiteiten in beeld te brengen.
• Het onderzoek heeft zich met name gericht op de kwaliteit van de bovengrond en incidenteel de kwaliteit van de ondergrond tot een diepte van maximaal 2,0 m-mv. Kwaliteitsgegevens van diepere bodemlagen (grond) zijn niet bekend.
• Op de locatie zijn bodemlagen met bijmengingen met niet nader beschreven puinbijmengingen aanwezig. Daarnaast is lokaal in de bodem een sterk verhoogde concentratie asbest aangetoond in zowel de grove als de fijne grondfractie. Delen van de locatie zijn hierdoor verdacht voor de aanwezigheid van asbest. Asbestonderzoek conform de NEN5707 en NEN5897 heeft voor zover bekend niet of slechts gedeeltelijk plaatsgevonden.
• De aanwezigheid van minerale olie of een brandstofgerelateerde verontreiniging is zintuiglijk waargenomen maar analytisch niet bevestigd
• Op de locatie is een reeds bekende grondwaterverontreiniging met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen (vinylchloride) aanwezig. Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging waar bij het huidige gebruik geen sprake is van onaanvaardbare risico's. Als gevolg van de aanwezigheid van de verontreiniging zijn beperkingen aan het gebruik van het terrein van toepassing. Er zijn geen aanwijzingen dat op de onderzoekslocatie sprake is van een verontreinigingsbron met VOCL.

Naar aanleiding van de conclusies van het historisch bodemonderzoek is een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd dat voorziet in:

• Het vaststellen van de milieu hygiënische kwaliteit van de ondergrond ter plaatse van het voorgenomen grondverzet.
• Het vaststellen of binnen het projectgebied sprake is van een asbestverontreiniging in de bovengrond.
• Het vaststellen of in de bodem een aantoonbare verontreinigingsbron aanwezig is voor de reeds bekende VOCl verontreiniging in het grondwater.

Aanvullend bodemonderzoek

Op basis van de bevindingen tijdens de veldwerkzaamheden en de resultaten van de chemische analyses zijn de onderzoeksresultaten onderstaand samengevat:

• Ter plaatse van de onderzoekslocatie is de uit zand (en lokaal leem of veen) bestaande bodem tot een diepte van circa 2,0 m-mv sterk geroerd. In deze bodemlaag zijn lichte tot uiterste bijmengingen met bodemvreemd materiaal aangetroffen;
• De uit zand, leem en/of veen bestaande ondergrond is beoordeeld als niet-sterk verontreinigd. Er zijn maximaal (zeer) licht verhoogde concentraties zware metalen aangetoond. De kwaliteit van de uit zand bestaande ondergrond voldoet aan de kwaliteit Achtergrondwaarde. De uit veen bestaande ondergrond voldoet aan de kwaliteitsklasse Industrie.
• Op de ontwikkellocatie is geen bron voor de VOCL verontreiniging aangetroffen;
• In de bodem onder de tegelverharding is de aanwezigheid van asbest bevestigd. De aangetroffen concentratie asbest ligt onder de saneringsnorm.

Met uitvoering van het aanvullend onderzoek is, in combinatie met de eerder uitgevoerde bodemonderzoeken, de bodemkwaliteit ter plaatse van het projectgebied tot een diepte van 5 meter minus maaiveld in beeld gebracht. Ter plaatse van het eerder aangetoonde asbest in de bodem direct onder de tegelverharding is de aanwezigheid van asbest opnieuw bevestigd. Er is geen sprake van een asbestverontreiniging. Op basis van deze onderzoeksresultaten kan geconcludeerd worden dat in de grond geen sprake is van een sterke verontreiniging. Er zijn binnen het projectgebied geen aantoonbare verontreinigingsbronnen aangetroffen voor de destijds vastgestelde VOCl verontreiniging in het grondwater. Bij het verrichten van (graaf)werkzaamheden in het verontreinigde pakket of bij uitvoering van bemalingswerkzaamheden ter plaatse dient hiervoor een saneringsprocedure in het kader van de Wet bodembescherming te worden doorlopen. Na de bodemsanering zijn er geen milieuhygiënische belemmeringen meer en vormt het omgevingsaspect bodem dan ook geen beletsel voor de realisatie van District-E.

De Wet Natuurbescherming, hierna Wnb, biedt bescherming aan Natura 2000-gebieden, soorten en houtopstanden, hout en houtproducten. Aanwezigheid van beschermde gebieden of beschermde soorten en/of hun beschermde leefomgeving kan van invloed zijn op de uitwerking van bestemmingen. In het onderhavig plangebied liggen geen Natura 2000-gebieden. In het kader van onderhavig plan worden ook geen negatieve effecten verwacht op elders gelegen Natura 2000-gebieden. Onderhavig bestemmingsplan maakt ontwikkelingen mogelijk die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor de gunstige staat van instandhouding van beschermde planten- of diersoorten.

Ten behoeve van deze ontwikkeling is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. De notitie van de quickscan maakt als bijlage onderdeel uit van de toelichting. Deze notitie voorziet in een toets aan het soorten- en gebiedsbeschermingsdeel van de Wnb aan de hand van een bureaustudie en een habitatgeschiktheidsanalyse.

Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden onder het Natuur Netwerk Brabant (hierna NNB). In de directe omgeving van het plangebied zijn ook geen beschermde gebieden die deel uitmaken van het NNB. Het dichtstbijzijnde NNB betreft de Dommel door Eindhoven, gelegen op ruim 300 meter afstand oostelijk van het plangebied. Gezien deze afstand van het plangebied tot de Dommel en verder weg gelegen gebieden en de mate waarin gebieden binnen een kilometer van het plangebied al verstoord zijn door licht, geluid en optische verstoring, is van externe werking ten aanzien van NNB-gebieden geen sprake.

Ook maakt het plangebied geen onderdeel uit van Natura 2000-gebieden. Het meest dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ligt op circa 4,5 kilometer afstand van het plangebied en betreft Leenderbos, Groote Heide & Plateaux. Het gebied Strabrechtse Heide & Beuven ligt op 7 kilometer hemelsbreed.

Gelet op deze afstanden zijn directe effecten op Natura 2000-gebieden op voorhand uitgesloten. De storingsfactoren die via externe werking mogelijk kunnen leiden tot effecten op de voor enig Natura 2000-gebied geformuleerde instandhoudingsdoelstellingen geldt, eveneens dat voor NNB het geval was, dat tussenliggend landgebruik in combinatie met de afstand ervoor zorgt dat bedoelde effecten op voorhand zijn uitgesloten.

Ligging plangebied ten opzichte van beschermde gebieden

Op basis van raadpleging van verspreidingsgegevens uit de Nationale Databank Flora en Fauna en overige openbaar beschikbare bronnen is een beeld gevormd van de in de regio voorkomende soorten. De habitatgeschiktheid van het plangebied en directe omgeving voor deze soorten is ingeschat met behulp van een oriënterend veldbezoek. Hieronder volgt per soortgroep kort een uitwerking van de bevindingen.

Vaatplanten
Er zijn geen beschermde vaatplanten aanwezig in het plangebied.

Zoogdieren, inclusief vleermuizen
Het plangebied voorziet op grond van geraadpleegde verspreidingsgegevens en het oriënterend veldbezoek niet in vaste verblijfplaatsen (holen, nesten, overige schuilplaatsen) van krachtens de Wnb beschermde zoogdiersoorten. Verder zijn er waarnemingen gedaan van de gewone dwergvleermuis en meervleermuis in de omgeving van het plangebied. Het plangebied is vanwege de hoge verlichtingsgraad en afwezigheid van inheemse loofboomsoorten hoogstens een marginaal jachtgebied voor deze en andere in de omgeving voorkomende vleermuissoorten (bijvoorbeeld laatvlieger). Het is verder niet aannemelijk dat er paar- en verblijfplaatsen aanwezig zijn, omdat deze vaak in de (directe) nabijheid van geschikte leefgebieden aanwezig zijn. Daarnaast kan gesteld worden dat er geen indicaties zijn voor vleermuistoegankelijke danwel vleermuisgeschikte holtes in de aanwezige gebouwen. Vleermuistoegankelijke spleten en kieren zijn ook niet aangetroffen. Tevens ontbreekt het aan geschikte bomen om als (semi)vaste paar- en verblijfplaats te dienen, omdat er geen vleermuisgeschikte holtes aanwezig zijn in de bomen in het plangebied.

Het plangebied voorziet niet in functioneel leefgebied van beschermde zoogdier- en vleermuissoorten.

Vissen
In het plangebied is geen open water aanwezig, zodat het voorkomen van vissen danwel beschermde vissoorten uitgesloten is.

Reptielen & Amfibieën
In het plangebied zijn geen leefgebieden van beschermde reptielen en amfibieën aanwezig.

Broedvogels
Op grond van de aanwezige habitats en intensief beheerd groen is geconstateerd dat het plangebied nagenoeg ongeschikt is voor broedvogels, vanwege het intensieve gebruik, de geluidsbelasting en beperkte broedgelegenheden in bomen en gebouwen. Alleen de soorten die het beste zijn aangepast aan drukke stedelijke omgevingen zouden kunnen broeden in het plangebied, denk aan ekster, kauw en (hout)duif. Uitgevoerde veldinspectie wijst niet op het voorkomen van jaarrond beschermde nesten. Aanwezige bomen en gebouwen voorzien op het oog niet in geschikte structuren voor soorten met een jaarrond beschermd nest als gierzwaluw, huismus en sperwer. Ook zijn de aanwezige gebouwen ongeschikt als nestlocatie voor huismus en gierzwaluw. Daarnaast is ook gekeken naar de "plint" van het spoortalud. Ook hier zijn in en tussen de betonnen delen geen geschikte nestgelegenheden danwel indicaties daarvoor aangetroffen. In het plangebied zijn wel individuen van huismus en gierzwaluw waargenomen in de omgeving van het plangebied. Deze broeden ongetwijfeld in gebouwen in de directe omgeving, maar niet in het plangebied. Voorkomen van broedvogels met en zonder jaarrond beschermd nest kan met zekerheid uitgesloten worden.

Ongewervelden
Beschermde ongewervelden zijn niet aanwezig in het plangebied.

Flora en Fauna

Omdat er geen beschermde flora en fauna voorkomt in en rond het plangebied zijn effecten op beschermde soorten uitgesloten. Nader onderzoek of een ontheffingsaanvraag is niet nodig ten aanzien van soortbescherming. Mitigerende maatregelen zijn ook niet nodig.

Natura 2000 - stikstofdepositie

Op basis van de AERIUS Calculator 2019 berekening kan worden geconcludeerd dat voor de zowel de realisatiefase als de gebruiksfase geen stikstofdepositie bijdragen groter dan 0,00 mol/ha/jaar zijn berekend, waarmee significant negatieve effecten op de natuurwaarden van de omliggende Natura 2000-gebieden ten gevolge van de beoogde ontwikkeling op voorhand uitgesloten zijn. Het aspect stikstofdepositie vormt daarmee geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Op alle in het wild voorkomende planten- en diersoorten, ongeacht of deze beschermd of vrijgesteld zijn of als een ontheffing is verkregen, is de zorgplicht van toepassing. De zorgplicht verplicht iedereen om voldoende zorg in acht te nemen voor in het wild levende planten en dieren. Handelingen met nadelige gevolgen moeten zoveel mogelijk achterwege gelaten worden of er moeten maatregelen worden getroffen om nadelige gevolgen te voorkomen of beperken.

Het aspect natuur vormt geen belemmering voor deze ontwikkeling.

In Nederland bestaat geen specifiek juridisch kader voor trillingen zoals geld voor geluid met de Wet Geluidhinder. Het juridisch kader wordt door wetgeving bepaald, welke niet specifiek voor trillingen is bestemd. Partijen kunnen elkaar in geval van trillingshinder of -schade civielrechtelijk aanspreken op basis van onrechtmatige daad. Hierbij wordt aangetekend dat in dergelijke geschillen de rechter tegenwoordig verder kijkt dan het pure causale verband tussen trillingen en het geclaimde gevolg (hinder of schade). Van minstens even groot belang voor de uitkomst van dergelijke zaken is de mate waarin partijen deskundig zijn en zich redelijk en zorgvuldig hebben opgesteld. Partijen die terzake deskundig zijn (grote opdrachtgevers van infrastructurele werken, bouwbedrijven, grote beheerders van infrastructuur) hebben een zwaardere plicht waar het betreft het informeren van de andere partij, het instellen van onderzoeken en het overwegen van alternatieven. Het principe dat de partij die eist ook moet bewijzen geldt altijd maar in de praktijk wordt deze bewijsplicht door de rechter aanzienlijk lichter gewogen, zeker als de deskundige partijen zich weinig zorgvuldig hebben opgesteld. In het ruimtelijk spoor is het kader de Wet ruimtelijke ordening. Daarom dienen voor het aspect trillingen bestemmingen ruimtelijk zorgvuldig te worden gescheiden.

Verder is de jurisprudentie met betrekking tot meetrichtlijnen en normstelling van belang. In de gebruiksfase van de infrastructuur is de SBR B richtlijn "hinder voor personen in gebouwen" als normstelling te hanteren. Ook is de SBR A richtlijn "schade aan gebouwen" als normstelling te hanteren met betrekking tot de aanlegfase. De beoordelingssystematiek in de SBR B richtlijn "hinder voor personen in gebouwen" kent streefwaarden.

Het aspect trillingen en laagfrequent geluid is onderzocht. Deze notitie maakt als bijlage onderdeel uit van de toelichting. Hieronder wordt ingegaan op de conclusies die volgen uit deze notitie.

Op basis van trilling- en laagfrequent geluidmetingen worden de volgende conclusies geformuleerd:

• De maximale trillingssnelheid Vmax bedraagt in het maaiveld maximaal 0,25. De hoogste waarden worden door de goederentreinen veroorzaakt.
• Er is in de noordzijde van de oosttoren en de westtoren naar verwachting sprake van een lichte overschrijding van de streefwaarden voor de maximale trillingssterkte Vmax in de nachtperiode voor de woonfunctie. In de dagperiode wordt voldaan aan de streefwaarde voor de maximale trillingssterkte Vmax voor de woonfunctie. Deze overschrijding treedt alleen op bij passages van goederentreinen.
• Alle torens voldoen aan de streefwaarden voor kantoorfunctie en bijeenkomstfunctie voor de maximale trillingssterkte Vmax. Alle torens voldoen aan de streefwaarden voor woon-, kantoor- en bijeenkomstfunctie voor de gemiddelde trillingssterkte Vper.
• De verwachting voor de noordzijde van de oosttoren en de westtoren van District-E bedraagt Vmax 0,29 - 0,37. Dit komt overeen met de onderzijde van de hinderkwalificatie "matige hinder" (Vmax 0,2 - 0,8). Als voldaan zou worden aan de streefwaarde voor de nachtperiode A2 = 0,2 komt dat overeen met hinderkwalificatie "weinig hinder" (Vmax 0,1 - 0,2).

De overschrijding van de streefwaarden worden beperkt in mate, beperkt in optredende duur en beperkt tot een deel van de trillingsgevoelige objecten. In het plan zijn verdergaande mitigerende maatregelen om diverse redenen niet uitvoerbaar, niet effectief, dan wel niet proportioneel. De afwijking van de streefwaarden wordt daarmee toelaatbaar geacht. De beoordelingssystematiek uit de SBR B richtlijn is voor het District E zorgvuldig doorlopen, hiermee is in het licht van de SBR B richtlijn aangetoond dat de bestemming spoor en de bestemming wonen en kantoor in het bestemmingsplan zorgvuldig zijn gescheiden. De toekomstige eigenaren/bewoners zullen geïnformeerd worden dat er sprake is van een licht verhoogde mate van trillingshinder in de woningen.

Op basis van subjectieve waarnemingen die door de meettechnicus op locatie uitgevoerd zijn, is geen herkenbaar laagfrequent geluid vastgesteld. In de spectra van de geluidmetingen zijn geen relevante pieken aanwezig. De spectra kunnen als relatief vlak worden beoordeeld. Het geluid vertoont geen relevante kenmerken van laagfrequent geluid.

Gelet op het bovenstaande kan gesteld worden dat het aspect trillingen niet leidt tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium te adresseren in het besluitvormingsproces van ruimtelijke plannen. De paragraaf beschrijft de actuele waterhuishouding in het plangebied. Daarnaast wordt, binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan, vastgelegd aan welke watereisen de ontwikkeling moeten voldoen. Ruimtelijke plannen worden onder meer getoetst aan "hydrologisch neutraal" ontwikkelen conform landelijk en lokaal waterbeleid. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c van het Besluit ruimtelijke ordening.

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Deze wet regelt het beheer van oppervlakte- en grondwater en is gericht op de samenhang met de ruimtelijke ordening. De wet kent een vergunningstelsel (watervergunning).

Het Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016 - 2021 (hierna: PMWP) is op 18 december 2015 door Provinciale Staten vastgesteld. Het plan staat voor het samen werken aan een provincie waar iedereen prettig woont, werkt en leeft in een veilige en gezonde leefomgeving en waarin de zorg voor een duurzaam schone en veilige fysieke leefomgeving centraal staat. De agenda van Brabant plaatst provinciaal beleid in dienst van gezondheid, biodiversiteit, sociale ontwikkeling en een innovatieve, duurzame economie. Het PMWP integreert de milieu- en de wateropgave en het zet de nieuwe koers uit voor de provinciale inzet met betrekking tot water, bodem, lucht en de overige milieuaspecten. Behalve het PMWP is er een provinciaal natuurbeleidsplan (Brabant Uitnodigend Groen), een energieplan (Energieagenda) en is er beleid om de Brabantse agrofoodsector duurzaam te maken (Uitvoeringsagenda Brabantse Agrofood). Het PMWP vult deze plannen aan daar waar er grote raakvlakken zijn met het milieu- en waterbeleid.

Wettelijke taken
De wettelijke taken op het gebied van milieu en water worden zorgvuldig uitgevoerd. Voor de vergunningverlening, toezicht en handhaving binnen het omgevingsrecht besteedt de provincie de uitvoering van taken uit aan de drie Brabantse omgevingsdiensten. De gemeente Eindhoven valt onder het werkgebied van de Omgevingsdienst Oost Brabant (ODZOB). Afstemming vindt plaats in het Bestuurlijk Platform Omgevingsrecht. De provincie bereid zich voor op de inwerkingtreding van de Omgevingswet.

Integrale en gezamenlijke aanpak
Provincie en partners blijven samenwerken (lokaal, regionaal, nationaal en internationaal). De provinciale rol hangt af van het onderwerp en van de onzekerheid die er is over doel en route. De provincie werkt waar mogelijk gebiedsgericht samen en dat moet uiteindelijk vanzelfsprekend worden. Daarbij worden alle belangen zoveel mogelijk meegenomen. De provincie nodigt de Brabantse partners (gemeenten, waterschappen, terreinbeheerders, bedrijven en maatschappelijke organisaties) uit om een gezamenlijke klimaatagenda voor Brabant op te stellen. De provincie heeft daarbij de rol van kennismakelaar en verbinder (integratie van projecten en uitrol van goede voorbeelden. In de klimaatagenda worden gezamenlijke ambities en maatregelen vastgelegd. Ook op Europees niveau blijft de provincie samenwerken aan de milieu- en wateropgaven.

Bij grote ruimtelijke en infrastructurele werken wordt gezocht naar oplossingen met minder milieueffecten, bijvoorbeeld door de hoogwaardige inzet van secundaire materialen. Groene inpassing krijgt veel aandacht. De gronden en provinciale wegen die bij de provincie in bezit zijn worden beheerd op een natuur- en milieuvriendelijke manier. De provincie brengt de duurzaamheidsaspecten van nieuwe grote projecten en programma's bij aanvang in beeld middels een duurzaamheidsscan.

De provincie gaat verder met het Programma DuurzaamDoor. Provincie en partners kijken samen wie welke rol kan oppakken bij het stimuleren van gedrag dat bijdraagt aan gezondheid, veiligheid en groene groei in relatie tot milieu en water.

Het waterbeheerplan 'Waardevol Water' beschrijft de doelen van Waterschap De Dommel voor de periode 2016-2021. Het plan is afgestemd op de ontwikkeling van het Nationaal Waterplan, het Provinciaal Milieu en Waterplan en het Stroomgebiedsbeheerplan. Meer dan voorheen wil het waterschap inspelen op initiatieven van derden en kansen die zich voordoen in het gebied.

Ten aanzien van de doelen is een indeling gemaakt in de volgende waterthema's.

• Droge voeten: voorkomen van wateroverlast in het beheergebied (onder meer door het aanleggen van waterbergingsgebieden en het op orde brengen van regionale keringen);
• Voldoende water: zowel voor de natuur als de landbouw is het belangrijk dat er niet te veel en niet te weinig water is. Daarvoor reguleert het waterschap het grond- en oppervlaktewater;
• Natuurlijk water: zorgen voor flora en fauna in en rond beken en sloten door deze waterlopen goed in te richten en te beheren;
• Schoon water: zuiveren van afvalwater en vervuiling van oppervlaktewater aanpakken en voorkomen;
• Mooi water: stimuleren dat mensen de waarde van water beleven, door onder meer recreatief gebruik.

Het waterschap staat voor een aantal complexe uitdagingen, die zij in veel gevallen niet alleen kan realiseren. Deze uitdagingen geven invulling aan de verbinding van water met de maatschappelijke ontwikkelingen. Daarom zet het waterschap sterk in op samenwerking. In dit Waterbeheerplan nodigt het waterschap waterpartners, stakeholders, boeren, burgers en bedrijven nadrukkelijk uit om gezamenlijk te werken aan slimme, innovatieve oplossingen voor de complexe wateropgaven. Dit betekent onder meer dat het waterschap de bestaande samenwerking met al de partners in het gebied wil uitbouwen en 'grenzeloos' organiseren vanuit de kracht van ieders rol en verantwoordelijkheid.

De belangrijkste uitdagingen voor de komende planperiode zijn:

• Voldoende water voor landbouw en natuur;
• Wateroverlast en hittestress;
• Kringloop denken;
• Steeds meer ongewenste stoffen in het water, zoals medicijnen;
• Vergroten waterbewustzijn.

De 'Keur Waterschap De Dommel 2015' bevat regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van oppervlaktewater en grondwater die gelden voor iedereen die woont of werkt binnen het gebied van Waterschap De Dommel. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of algemene regels van toepassing zijn voor ingrepen in de waterhuishouding. Verder zijn er beleidsregels voor het beschermingsbeleid van gebieden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde gebieden waterhuishouding, attentiegebieden, beekdalen en overige gebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met vergunning verlening.

Hydrologisch neutraal bouwen is overgenomen in de Keur. In de Algemene Regels en in de Beleidsregels wordt nader beschreven en uitgewerkt waar het voor staat en welke maatregel er nodig is om hier aan te voldoen. Hieronder is een samenvatting voor Hydrologisch neutraal bouwen opgenomen.

Neerslag die op een onverharde bodem valt infiltreert voor een (belangrijk) deel in de bodem en komt dan uiteindelijk in het grondwater of via ondergrondse afstroming in een oppervlaktewaterlichaam terecht. Ter plaatse van verhard oppervlak zal de neerslag niet of nauwelijks in de bodem dringen. Als het verhard oppervlak niet is aangesloten op de riolering, stroomt vrijwel al het water direct af naar het oppervlaktewatersysteem. Dit betekent dat het oppervlaktewatersysteem bij een flinke regenbui een grote afvoerpiek moet kunnen opvangen en dat infiltratie in de bodem niet of slechts beperkt kan plaatsvinden.

Bij het afkoppelen van verhard oppervlak zal de neerslag die valt op de verharding niet meer worden afgevoerd naar de rioolwaterzuivering maar rechtstreeks op de ontvangende waterloop worden geloosd. Ook dit zorgt voor een versnelde en/of extra afvoer richting het ontvangende oppervlaktewater.

De realisatie van nieuw verhard oppervlak en afkoppelen van verhard oppervlak moet daarom zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd en optimaal worden ingepast in het bestaande watersysteem. Dit betekent dat de aanvrager/initiatiefnemer voldoende compenserende maatregelen moet nemen, zodat het oppervlaktewatersysteem na realisatie van de verharding voldoende robuust blijft.

Hierbij wordt getoetst aan de trits "vasthouden-bergen-afvoeren". Wateroverlast door versneld afvoeren van verhard oppervlak moet zoveel mogelijk worden voorkomen. Dit kan op twee manieren waarbij de voorkeur uitgaat naar zoveel mogelijk vasthouden aan de bron. Vasthouden kan door hergebruik of het infiltreren van water in de bodem en past het meest bij het principe hydrologisch neutraal ontwikkelen, zowel voor het ontvangend oppervlaktewater- als grondwatersysteem. Als niet of onvoldoende kan worden geïnfiltreerd is een aanvullende voorziening noodzakelijk die het water tijdelijk bergt. Het gaat hier dan om een voorziening die ervoor zorgt dat water in ieder geval niet versneld wordt afgevoerd.

Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) verantwoordt aan de inwoners van Eindhoven de ambities en bijbehorende maatregelen en middelen op watergebied. In het GRP 2019 - 2022 wordt aangegeven op welke wijze er omgegaan wordt met de zorgplichten rondom afval-, hemel- en grondwater. Hiervoor zijn in het plan activiteiten opgenomen enerzijds gericht op het beheer en onderhoud en anderzijds op het verbeteren van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel.

Speerpunt van het GRP is het inspelen op de klimaatverandering welke extreme regenbuien, langdurige droogteperiodes en hittestress met zich meebrengt. Hiervoor zijn uitgangspunten, richtlijnen en ontwerpnormen uit het klimaatplan 2016-2020 en de hierin benoemde beleidsregel ´Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen´ nader uitgewerkt. Concreet betekent dit dat voor het aspect water bij nieuwe ontwikkelingen 60mm berging gerealiseerd dient te worden over het totaal verhard oppervlak binnen het plangebied. Daarbij kan de waterbergingseis gereduceerd worden naargelang de hoeveelheid groen binnen datzelfde plangebied. Om initiatiefnemers te ondersteunen heeft de gemeente een website ontwikkeld waar de benodigde waterberging kan worden berekend en voorbeelden zijn beschreven om invulling te geven aan de opgave.

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

Ter hoogte van het plangebied is momenteel de ondergrondse Gender gelegen. In de toekomst is het de bedoeling dat de verbinding tussen de Gendervijver aan de Willem de Rijkelaan en de Dommel aan de Dommelstraat deels ondergronds- maar ook deels bovengronds wordt aangelegd. In de huidige situatie zijn twee ondergrondse tracédelen reeds gerealiseerd; vanaf de Gendervijver tot en met de Willemstraat en ter hoogte van het 18 Septemberplein. De overige delen dienen nog uitgevoerd te worden. Ter plaatse van het Stationsplein zal de Gender bovengronds aangelegd worden met een stuwpeil van NAP +14,8m met fluctuaties tot NAP +15,0m. Het streefpeil in de Gendervijver ligt op een hoogte van NAP +15,3m.

Ter plaatse van het plangebied ligt in de huidige situatie een ondergrondse leiding van ø1500mm overgaand naar ø500mm. De overkluisde Gender stort momenteel middels een leiding ø500mm over op het hemelwaterstelsel (400/600mm), voorheen in gebruik als gemengd stelsel. Het hemelwaterstelsel heeft vervolgens een kleine overstortmogelijkheid (ø315mm) op de Dommel.

Het gemiddelde peil in de Dommel in de zomer ligt op NAP +14,11m; in de winter is het gemiddelde peil NAP +14,16m. De verwachting is dat het peil in de Dommel bij een T=100-situatie tot NAP+15,81m zal stijgen (bij T=1-situatie tot NAP +14,83m; bij T=10 tot NAP +15,6m)

Om ervoor te zorgen dat het water in de Gender en de Gendervijver voldoende ververst wordt, wordt vanuit het afwateringskanaal water ingelaten met een debiet van 0,15m³/s.

In het plangebied is in de huidige situatie zowel gemengde riolering als ook hemelwaterriolering (huidige overkluisde Gender) aanwezig. De gemengde riolering (ei-buizen 300/450 en 500/750mm) voeren momenteel het vuilwater en hemelwater af van het stationsgebied ten oosten van het plangebied. In de huidige situatie vindt dus afvoer van buiten het plangebied door het plangebied plaats. De gemeente zal bij de ontwikkeling van het gebied buiten het plangebied hiermee rekening dienen te houden.

De gegevens met betrekking tot de bodemopbouw en geohydrologie zijn ontleend aan beschikbare onderzoeksgegevens, de Grondwaterkaart van Nederland (dienst Grondwaterverkenning TNO) en Dinoloket (Hydrogeologisch model REGIS II).

Opgemerkt wordt dat de onderzoekslocatie gelegen is in een voormalig beekdal van de Gender. Hierdoor kan de lokale bodemopbouw ter plaatse van de onderzoekslocatie anders zijn dan in de directe omgeving zoals is weergegeven in de regionale bodemopbouw.

Uit de gegevens blijkt dat per plaatse van het plangebied een slecht doorlatende, holocene toplaag aanwezig is met een dikte van circa 2 à 3 meter. De bodem bestaat uit een deklaag van ca. 20m tot 25m dik, bestaande uit matig fijne tot matig grove zandlaag (Formatie van Boxtel). Op 15 tot 20 meter minus maaiveld worden ook leemlagen aangetroffen. Onder de deklaag bevindt zich het eerste watervoerend pakket (formatie van Sterksel).

De grondwaterstromingsrichting in de deklaag lijkt oost-noordoostelijk te zijn. De grondwaterstromingsrichting in het eerste watervoerende pakket is regionaal noordoostelijk maar kan in de omgeving beïnvloed zijn door lokale grondwateronttrekkingen zoals de WKO ter plaatse van het Centraal station.

Op basis van het grondwatermeetnet van de gemeente Eindhoven (peilbuis B07 Hermanus Boexstraat en peilbuis B51G2567 Mathildestraat) is de gemiddelde grondwaterstand bepaald op NAP +14,7m.

Op de locatie is verder een reeds bekende grondwaterverontreiniging met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen (vinylchloride) aanwezig. Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging waar bij het huidige gebruik geen sprake is van onaanvaardbare risico's. Als gevolg van de aanwezigheid van de verontreiniging zijn beperkingen aan het gebruik van het terrein van toepassing. Er zijn geen aanwijzingen dat op de locatie sprake is van een verontreinigingsbron met VOCL.

Binnen het plangebied vindt geen grondwateronttrekking plaats en het plangebied is niet gelegen in een boringsvrije zone van het grondwaterbeschermingsgebied.

Door RoyalHaskoning DHV is een waterparagraaf opgesteld voor deze ontwikkeling. Hierin is o.a. het huidige watersysteem in beeld gebracht, het effect van de geplande herontwikkelingen op het stationsplein op het watersysteem en de benodigde maatregelen. Over deze waterparagraaf is overlegd gevoerd met gemeente en Waterschap. De waterparagraaf is opgenomen als bijlage bij deze toelichting. Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen.

Onderhavig planvoornemen is in het kader van de watertoets voorgelegd aan het waterschap. Het waterschap heeft op akkoord gegeven op het plan.

Het bestemmingsplan "Stationsplein Zuid (District-E)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

Op de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. In verband met de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen. Dit heeft ermee te maken dat de manier van raadplegen anders is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.

Inleidende regels (Artikel 1 en 2)

DeInleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten. Dit is om te voorkomen dat er discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In "Artikel 1 Begrippen" wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels begrippen voorkomen die niet in dit artikel zijn opgenomen, dan geldt hiervoor de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik. In "Artikel 2 Wijze van meten" zijn de te gebruiken meetmethodes opgenomen. De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemmingsregels

Bestemming `Centrum´ (Artikel 3)

De opzet van onderhavige bestemming is flexibel. Het planvoornemen, de realisatieperiode en de locatie vraagt om mogelijke onherroepelijke veranderingen vanuit de markt of voortschrijdend inzicht te kunnen verwerken. De beoogde flexibiliteit betreft het programma dat niet te strak is vastgelegd per gebouw.

Het betreft hier een "verzamelbestemming" ten behoeve van wonen, werken en publieksgerichte functies.

Voor de toegestane functies is een totaal maximum bruto-vloeroppervlak opgenomen voor alle drie de torens. Daarnaast zijn voor bepaalde functies de bruto vloeroppervlaktes gemaximeerd. Daarnaast zijn het maximum aantal woningen opgenomen.

Gebouwen boven maaiveld mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gebouwd waarvoor een maximum bouwhoogte is opgenomen. Binnen het bouwvlak vallen ook de grote luifels die overgaan in riante groene terrassen. De ondergrondse parkeergarage is ook toegestaan buiten het bouwvlak.

Tevens is er een specifieke bouwaanduiding opgenomen rondom de gebouwen, daar waar het maaiveld niet bebouwd mag worden. De ondergrondse parkeergarage is toegestaan binnen de aanduiding 'parkeergarage'.

Bestemming `Verkeer - Verblijfsgebied” (Artikel 4)

Deze bestemming ligt op de gronden die behoren tot het openbaar gebied.

De ondergrondse parkeergarage (incl. bijbehorende bebouwing) is toegestaan binnen de aanduiding 'parkeergarage'. Ook is binnen de bestemming een (ondergrondse) expeditieruimte (incl. bijbehorende bebouwing) toegestaan.

Ter plaatse van een specifieke bouwaanduiding is een voorwaardelijke verplichting opgenomen t.b.v. het aanleggen en in stand houden van een vloeistofgoot.

Algemene regels

Onder de Algemene regels zijn de Anti-dubbeltelregel, Algemene aanduidingsregels, Algemene afwijkingsregels en de Overige regels opgenomen. Deze regels gelden voor het hele plan.

De Algemene aanduidingsregels bevatten de bepalingen die te maken hebben met externe veiligheid. Zie hiervoor ook paragraaf 4.5.

De Algemene afwijkingsregels bevatten bepalingen op basis waarvan in bepaalde gevallen binnenplans kan worden afgeweken van de bepalingen uit de bestemmingsregels.

Onder de Overige regels zijn eisen opgenomen die gelden met betrekking tot het aspect parkeren. Voor het aantal parkeerplaatsen wordt in de regels verwezen naar de vigerende parkeernormen.

Overgangs- en slotregels

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrechten deSlotregel opgenomen.

De gemeente stelt jaarlijks het toezicht- en handhavingsprogramma vast. In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop. Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Zij treedt, waar dat nodig is, daadkrachtig op in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen. De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger.

Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening, bouw , milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk.

De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.

Handhavingsmodel
Er is een handhavingsmodel voor toezicht en handhaving en dit model wordt gekenmerkt door zeven basisprincipes:

1. Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
2. Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen (zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
3. Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
4. Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
5. In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
6. In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
7. We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven.

Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

• Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan.
• Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.
• Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties).

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Duidelijke regels

Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaving zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving (bijv. Woningwet en de SVBP2012). Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.

De handhavingscapaciteit is beperkt zodat het college jaarlijks de handhavingsprioriteiten vastlegt in een werkprogramma handhaving.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar. Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

In dit geval is met de ontwikkelende partij een anterieure overeenkomst afgesloten zodat er geen verplichting bestaat tot het vaststellen van een exploitatieplan. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende verzekerd.

De gemeente heeft de voorbereiding van dit bestemmingsplan conform artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bekend gemaakt.

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Met de provincie heeft vooroverleg plaatsgevonden middels het digitale vooroverlegformulier. Hieruit is gebleken dat er geen provinciale belangen in het geding zijn. Tevens heeft vooroverleg plaatsgevonden met het Waterschap en de Veiligheidsregio. De resultaten van dit vooroverleg zijn verwerkt in hoofdstuk 4 en 5 van deze toelichting.

Ook is het voorontwerpbestemmingsplan verstuurd naar Rijkswaterstaat Zuid-Nederland, Brabant Water, Kamer van Koophandel Eindhoven, TenneT B.V., Gasunie, Nederlandse Spoorwegen, Prorail, ONV/SV (Straalpaden), KPN Telecom, Metropool Regio Eindhoven en de Monumentencommissie.

Een aantal partijen, waaronder Rijkswaterstaat en Tennet hebben aangegeven dat het plan geen aanleiding geeft tot het geven van opmerkingen.

Een aantal reacties van ProRail worden hieronder beschreven inclusief de antwoorden:

1. In verband met het borgen van de stabiliteit van de spoorbaan met bijbehorende voorzieningen mag het waterpeil niet wijzigen.

Een eerste modellen studie van de invloed van de bouw van een parkeerkelder op de grondwaterstroming is besproken met de gemeente en het waterschap. De gemeente heeft aangegeven dat deze effecten in een breder verband beoordeeld moeten worden omdat er sprake is van meerdere grondwater belemmerende objecten in de directe omgeving en er nog een aantal ontwikkelingen lopen die naar verwachting ook de ondergrond zullen beïnvloeden. De gemeente zal het initiatief nemen om dit integraal te beoordelen.

De resultaten hiervan zullen vanwege het integrale karakter en een groot aantal stakeholders naar verwachting niet op korte termijn beschikbaar zijn. Voor de locatie district-E is naar verwachting wel een oplossing mogelijk. Voorafgaand aan de feitelijke bouw zal door de ontwikkeling inzichtelijk worden gemaakt dat zowel in de realisatie als gebruiksfase District-E nul centimeter opstuwing veroorzaakt t.o.v. de nu in het Analyse Grondwaterrapport District-E aangegeven bouwmethoden. Daarbij wordt gedacht een goed drainerend pakket rondom de bouwput waardoor de grondwaterstroming minimaal wordt beïnvloed.

2. ProRail verzoekt uw gemeente te borgen dat - als gevolg van werkzaamheden - het niet mogelijk is dat de reeds bekende grondwaterverontreiniging zich verplaatst c.q. uit zal breiden naar eigendom van ProRail.

Voor de uitvoering zal een saneringsplan worden opgesteld waarbij dit als voorwaarde zal worden opgenomen.

3. Bij de ruimtelijke ontwikkeling van District E dient de gemeente de effecten van de extra beschaduwing op de opbrengst van de zonnepanelen in de beoordeling mee te nemen en afhankelijk van de uitkomsten daarvan passende maatregelen of oplossingen te bieden.

Hierover zal initiatiefnemer met de betrokken partijen in overleg gaan.

4. Het voorontwerp bestemmingsplan bevat wel/geen planschaderisicoanalyse.

Met betrekking tot planschade heeft gemeente Eindhoven met initiatiefnemer bindende afspraken gemaakt in de Grondafname Overeenkomst. Voor het volledige project is door Saoz een risicoanalyse uitgevoerd.

5. ProRail verzoekt uw gemeente om nadere info met betrekking tot maatregelen voor externe veiligheid. Met name de opvang en afvoer van gevaarlijke vloeistoffen is niet nader gespecificeerd qua locatie, wijze van uitvoering en door wie de maatregel zal worden genomen.

In de regels van dit bestemmingsplan (artikel 3.3.1.) is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de realisatie en het in standhouden van een vloeistofgoot, tussen het spoor en de toekomstige bebouwing, die tevens is aangesloten op een opvangvoorziening met voldoende opvangcapaciteit.

Ook zijn er partijen uit het vooroverleg die niet hebben gereageerd.

Tevens hebben Trefpunt Groen Eindhoven (TGE), de Henri van Abbe Stichting en de Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven schriftelijk een positieve reactie afgegeven met betrekking tot de voorgenomen planontwikkeling zoals verwoord in het bestemmingsplan. De benoemde opmerkingen, wensen en aandachtspunten worden bij de nadere uitwerking van het plan door initiatiefnemer, in overleg met de architect, meegenomen.

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming.

'District E' was de winnende prijsvraaginzending van Amvest voor het Stationsgebied Zuid. Bij de prijsvraag vroeg de gemeente Eindhoven een plan voor interactie met belanghebbenden en het Eindhovens publiek. Zij nodigde zelf bij de tender belanghebbenden en omgevingspartijen voor een burgerjury die de inzendingen mede heeft beoordeeld.

Aan de hand van het interactieplan zijn in nauw overleg met omwonenden en tal van omgevingspartijen het voorlopig ontwerp en het ontwerpbestemmingsplan voor Stationsplein Zuid (District E) tot stand gekomen.

Omwonenden en het Eindhovense publiek hebben in drie grote publieksbijeenkomsten hun reacties kunnen geven op de ontwerpvoorstellen, die waar mogelijk zijn verwerkt in de ontwerpen.

Voor de communicatie en participatie hebben Amvest en gemeente Eindhoven nauw samengewerkt vanuit de verantwoordelijkheid van Amvest voor de gebouwen en van de gemeente Eindhoven voor de inrichting van de openbare ruimte en de aanleg van een fietsenstalling.

Het participatieverslag waarin het voorgaande beschreven staat, maakt als bijlage deel uit van de toelichting van dit bestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan zal voor de duur van zes weken op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegd worden. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de terinzagelegging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen zal in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven gepubliceerd worden. Ook zal kennis worden gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.

het bestemmingsplan Stationsplein Zuid (District-E) met identificatienummer NL.IMRO.0772.80327-0302 van de gemeente Eindhoven.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Bijvoorbeeld gastouderopvang; detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis; of het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf.
Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-maatschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

werkplaats onder andere voor kunstenaars, waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vergunning;
bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijke omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van een kelder. Een ondergrondse parkeergarage wordt niet als bouwlaag aangemerkt.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de totale oppervlakte van de ruimte ten dienste van de functies als genoemd in artikel 3.1., inclusief toilet-, keuken-, opslag- en administratieruimten. Hieronder wordt niet begrepen techniekruimtes, ruimtes ten behoeve van het laden en lossen en welke ten dienste staan van het (hele) gebouw.

horeca, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid.

een bedrijf gericht op het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak-alcoholische en niet-alcoholische dranken.

een bedrijf gericht op het verstrekken van niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, met eventueel als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid, en van verdovende en/of hallucinerende stoffen.

voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals theaters, bioscopen, muziekcentra, ateliers, sauna's, galeries en yogastudio's niet zijnde evenementen;

Voorzieningen zoals een daktuin voor bewoners en/of voor een openbare functie (bijvoorbeeld voor een café-restaurant of recreatievoorziening).

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel wordt ook begrepen internetwinkel/webwinkel, afhaalpunten.

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaken, belwinkels, internetcafé, schoonheidsinstituten, fotostudio´s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

een bedrijf hoofdzakelijk gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, in combinatie met het doen beluisteren van overwegend mechanische muziek en het gelegenheid geven tot dansen, feesten en daarmee vergelijkbare evenementen.

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal.

grootschalige (al dan niet overdekte) ruimte(n) ten behoeve van tentoonstellingen, beurzen, exposities, manifestaties en soortgelijke (bedrijfs)activiteiten.

bouwkundige wering tegen drukgolven die volgen op een explosie;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

een inrichting bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld.

een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

een bedrijf hoofdzakelijk gericht op het verstrekken van logies (per nacht) met - al dan niet - als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse.

Internetwinkels worden in het kader van dit bestemmingsplan aangemerkt als een specifieke vorm van detailhandel waarbij:

• de transactie via internet of andere media tot stand komt, en;
• de goederen ter plaatse kunnen worden afgehaald; en/of
• de goederen ter plaatse kunnen worden afgerekend; en/of
• de goederen ter plaatse kunnen worden bekeken of geprobeerd.

woonvorm waarbij sprake is van woonruimte die geen eigen afzonderlijke toegang heeft en waarbij de bewoner afhankelijk is van een of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche/bad en/of toilet) buiten die onzelfstandige woonruimte.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor het bestuurlijk/ambtelijk of bedrijfsmatig uitoefenen van juridische, financiële, administratieve en naar de aard daarmee gelijk te stellen werkzaamheden.

een bedrijf gericht op het verstrekken van zwak-alcoholische en niet-alcoholische dranken, met als nevenactiviteit het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, of onderdelen van bouwwerken die worden aangemerkt als uitingen van één der beeldende kunsten.

bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

een bedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren en niet-alcoholische dranken.

educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie, wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en daarbij behorende voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en openbaar bestuur. Onder maatschappelijke voorzieningen zijn tevens begrepen kinderdagverblijven, peuterspeelzalen en buitenschoolse opvang.

evenement waarbij het accent ligt op het ten gehore brengen van muziek en het gelegenheid geven tot dansen.

parkeernormen vastgesteld op 24 september 2019, gepubliceerd en in werking getreden op 4 oktober 2019.

voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

Een houder voor de opvang van vloeibare milieugevaarlijke stoffen met een bepaalde opvangcapaciteit.

16,15 meter boven Nieuw Amsterdams Peil (N.A.P.)

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin tegen vergoeding seksuele handelingen worden verricht.

activiteiten die in hoofdzaak gericht zijn op het bedrijfsmatig vermaken van personen ten behoeve van vrijetijdsbesteding c.q. ontspanning op het gebied van amusement, sport en spel, educatie, cultuur, historie of een daarmee gelijk te stellen gebied.

een bedrijf uitsluitend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken.

1. inrichtingen zoals genoemd in artikel 2 van het Bevi (Besluit externe veiligheid inrichtingen) respectievelijk artikel 1b van de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi);
2. inrichtingen die zijn genoemd in bijlage I van de regeling provinciale risicokaart of onder het Registratiebesluit Externe Veiligheid;
3. inrichtingen met toxische gassen;
4. inrichtingen waar een brandbaar tot vloeistof verdicht gas met een inhoud van meer dan 1 m³ wordt gebezigd of opgeslagen.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden.
Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

het structureel aanbieden van een logies voor tijdelijke bewoning aan personen voor een aaneengesloten periode van tenminste één dag en maximaal 12 maanden. Het gaat dus om het in hoofdzaak verhuren van ruimtes voor een langere periode dan gangbaar bij een hotel. Permanent wonen is niet toegestaan bij short stay.

(werk)ruimtes waar het maken, experimenteren en ontwikkelen ter plekke centraal staat.

functies voor verminderd zelfredzame personen, zoals kinderdagverblijf, gastouderopvang, basisschool, bejaardenhuis, verpleeghuis, ziekenhuis.

Een (open) goot voor de afvoer en/of aantasting van vloeibare milieugevaarlijke stoffen die potentieel bij calamiteiten vrij kunnen komen als gevolg van het vervoer over het spoor. De vloeistofgoot moet aangesloten zijn op een opvangvoorziening.

personen die in het algemeen alleen met individuele begeleiding een onveilige zone kunnen verlaten.

de toelaatbare waarde voor geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend.

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, ventilatiekanalen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouw- en/of bestemmingsgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, gevelisolatie, reclameaanduidingen, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw- en/of bestemmingsgrens niet meer bedraagt dan:

1. 3 m voor balkons en erkers;
2. 5 m voor luifels dienende als windschermen nabij hoge gebouwen en als markering van entrees van gebouwen;
3. 1 m in overige gevallen.

De voor `Centrum´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. werken, waaronder in ieder geval begrepen:
   1. kantoren;
   2. dienstverlening;
   3. ateliers;
   4. tinker spaces;
   5. bedrijven genoemd in de "Lijst van bedrijfsactiviteiten - functiemenging", behorende tot de categorie A en B, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige of risicovolle inrichtingen;
2. publieksgerichte functies, waaronder in ieder geval begrepen:
   1. detailhandel, met dien verstande dat per detailhandelsvestiging het maximum bruto vloeroppervlak niet meer mag bedragen dan 200 m²;
   2. horecabedrijven genoemd in de 'Lijst van horeca-activiteiten' (Bijlage 1), behorende tot de categorie 1, 2a en 2b, 3 en 4b;
   3. maatschappelijke voorzieningen;
   4. cultuur en ontspanning;
   5. congressen;
   6. evenementen en beursruimten, met uitzondering van muziekevenementen;
   7. recreatieve voorzieningen;
3. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden-beroep, uitsluitend:

1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - 1': vanaf bouwlaag 4;
2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - 2': vanaf bouwlaag 3;
3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - 3': vanaf bouwlaag 3;
4. voor het bepaalde in lid 1 tot en met 3 geldt dat bouwlaag 1 gelijk is aan verdieping 0/ begane grond;

4. short stay;
5. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' zijn tevens gebouwde (ondergrondse) parkeervoorzieningen toegestaan.

met de daarbij behorende:

6. erven en terreinen;
7. wegen en paden;
8. parkeervoorzieningen;
9. groenvoorzieningen;
10. nutsvoorzieningen;
11. geluidwerende voorzieningen;
12. (dak)tuinen en daklandschappen;
13. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
14. voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie;
15. gebouwen, bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Met dien verstande dat:

16. het maximum bruto vloeroppervlak van:
    1. de gezamenlijke functies onder sub a. en b. niet meer mag bedragen dan 15.500 m²;
    2. kantoren niet meer mag bedragen dan 12.515 m²;
    3. detailhandel niet meer mag bedragen dan 1.200 m²;
    4. horecabedrijven zoals genoemd in sub b. onder 2 niet meer mag bedragen dan 2.670 m²;
17. het maximum aantal:
    1. wooneenheden en short stay eenheden gezamenlijk niet meer mag bedragen dan 800;
    2. short stay eenheden niet meer mag bedragen dan 150;
18. kamerverhuur niet is toegestaan, tenzij het short stay of een bestaande situatie betreft;
19. de vloeroppervlakte ten behoeve van een aan-huis-verbonden-beroep niet meer dan 50 m² mag bedragen.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. het bepaalde in lid 3.1 sub a. onder 5 en tevens bedrijven toestaan die niet voorkomen in de Lijst van bedrijfsactiviteiten - functiemenging (Bijlage 3), mits het betrokken bedrijf naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen is met bedrijven die zijn genoemd in voornoemde lijst en mits het niet betreft geluidszoneringsplichtige inrichtingen, risicovolle inrichtingen.
2. het bepaalde in lid 3.1 sub b. onder 2 en tevens horecabedrijven toestaan die niet worden vermeld onder categorie 1, 2a en 2b, 3 en 4 in de Lijst van horeca-activiteiten (Bijlage 2) en/of vermeld worden in een andere categorie doch die naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met de toegestane horecabedrijven zoals genoemd in voornoemd lid.

De voor `Verkeer - Verblijfsgebied´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. straten;
2. pleinen;
3. voet- en fietspaden;
4. groenvoorzieningen;
5. geluidwerende voorzieningen;
6. expeditieruimte ten behoeve van laden en lossen, alsmede de daarbij behorende voorzieningen;
7. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' zijn tevens gebouwde (ondergrondse) parkeervoorzieningen toegestaan;
8. terras ten behoeve van horecabedrijven gesitueerd in de aangrenzende bestemming Centrum;
9. vloeistofgoten en (ondergrondse) opvangvoorzieningen;
10. speelvoorzieningen;
11. nutsvoorzieningen en voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie;

met daarbij behorende:

12. voorzieningen voor ondergrondse afvalinzameling;
13. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
14. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Binnen de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - plasbrand aandachtsgebied' zijn de functies wonen, congressen, evenementen en beursruimten, hotelkamers en shortstay niet toegestaan.

Binnen de aanduiding 'veiligheidszone - groepsrisico' mogen de gronden en/of gebouwen niet worden gebruikt voor het verblijf van verminderd zelfredzame functies.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 5 % van die maten, afmetingen en percentages;
2. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot 10 m, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;
3. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 m is.
4. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 40 cm ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen, met dien verstande dat de overschrijding niet plaatsvindt binnen de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - plasbrand aandachtsgebied';
5. de regels ten aanzien van de realisatie van gebouwen ten behoeve van het opwekken van duurzame energie en toestaan dat de maximum oppervlakte wordt vergroot tot maximaal 100 m².

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, staat vast dat voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig de beleidsregels Actualisatie nota parkeernormen 2019 wordt gerealiseerd en in stand gehouden, met dien verstande dat:

1. voor de berekening van de parkeeropgave toepassing wordt gegeven aan de in de nota Actualisatie nota parkeernormen 2019 opgenomen mobiliteitscorrectie;
2. parkeervoorzieningen op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd voor:

• bewoners van woningen;
• bezoekers van woningen en voor gebruikers van andere functies dan woningen indien er aantoonbaar geen gebruik kan worden gemaakt van bestaande parkeerplaatsen in de omgeving zoals beschreven in de Actualisatie nota parkeernormen 2019;

2. Als de onder sub a. bedoelde beleidsregels worden gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.1 indien:

1. uit een parkeeronderzoek blijkt dat meer of minder parkeerplaatsen noodzakelijk zijn;
2. het voldoen aan de in lid 8.1 genoemde parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit of voor zover op andere wijze in de nodige parkeerplaatsen wordt voorzien.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de parkeervoorzieningen, zoals bedoeld in lid 8.1 indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat wordt voorzien in een waterberging of andere maatregelen die bijdragen aan de klimaatbestendigheid.
2. De inhoud van de waterberging en de omvang van de andere maatregelen worden vastgesteld met toepassing van de beleidsregel "Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen" behorende bij de bijlage uit het Gemeentelijk Rioleringsplan Eindhoven 2019-2022;
3. Als de onder sub b. bedoelde (beleids)regeling wordt gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 9.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 9.1 met maximaal 10%.

Lid 9.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 9.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 9.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 9.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Stationsplein Zuid (District-E).

Let op nieuw hogere waardenbesluit invoegen als bijlage 4