De aanleiding tot dit bestemmingsplan is de (her)ontwikkeling van de planlocatie op de hoek van de Wal, Stadhuisplein en Begijnenhof tot een aantrekkelijke 'hotspot' voor wonen en werken in het stadshart van Eindhoven. Het plan bestaat uit de realisatie van maximaal 330 gestapelde woningen en maximaal 15.600 m2 aan commerciële functies zoals een stadskamer, kantoren, horeca, zakelijke dienstverlening en onderwijs.

De oorspronkelijke bebouwing is inmiddels, na jarenlange leegstand, grotendeels gesloopt. De overige bebouwing zal later, in fases, worden gesloopt. De (her)ontwikkeling van de planlocatie zorgt voor een opwaardering van deze centrale plek in Eindhoven. Door de functies wonen en werken te combineren met hoogbouw ontstaat een unieke kans om een duurzaam gebouw te realiseren dat voldoet aan de hedendaagse eisen. Door de combinatie van de plek, het ontwerp en de hoogte ontstaat een gebouw met allure, daarbij optimaal gebruik makend van de schaarse ruimte.

De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het vigerende bestemmingsplan 'Binnenstad'. Onderhavig bestemmingsplan voorziet in een passende planologische-juridische regeling om de herontwikkeling mogelijk te maken.

Het bestemmingsplan "II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Het plangebied, Wal - Stadhuisplein - Begijnenhof, is gelegen in het centrumgebied zuid van Eindhoven en wordt begrensd door het uitgaansgebied Stratumseind (noordzijde), enkele grote bewonerscomplexen (zuidwestzijde) en het gemeentehuis en Stadhuisplein met daarachter het Van Abbemuseum (oostzijde). Onder het Stadhuisplein is een parkeergarage gelegen. Het gebied maakt deel uit van de binnenstad van Eindhoven.

Navolgend is een luchtfoto van het plangebied opgenomen uit 2019.

Afbeelding. Luchtfoto 2019 het herontwikkelingsgebied (bron: Globespotter)

Inmiddels is een deel van bebouwing gesloopt zoals hieronder te zien is.

Afbeelding. Sloop voormalig MO-gebouw, Begijnenhof-Stadhuisplein-Wal, bron: M. Heezen, d.d. februari 2020.

Het bestemmingsplan II Binnenstad (Wal - Stadhuisplein - Begijnenhof) vervangt een deel van het bestemmingsplan 'Binnenstad' dat is vastgesteld op 20 augustus 2013. Navolgend is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Binnenstad' weergegeven. De planlocatie is blauw omlijnd.

Afbeelding. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Binnenstad' van de gemeente Eindhoven, plangebied blauw omlijnd.

Zoals op bovenstaande afbeelding is te zien, is het grootste gedeelte van het plangebied bestemd als 'Gemengd -4'. Deze gronden zijn, onder andere, bestemd voor diverse vormen van: dienstverlening, kantoor, maatschappelijke dienstverlening, vrije beroepen, horeca en detailhandel (artikel 12.1 regels bestemmingsplan). Binnen de bestemming 'Gemengd-4' is een bouwvlak aanwezig en gelden de maatvoeringen 'maximum bouwhoogte: 20 m', 'maximum bouwhoogte: 12 m' en 'maximum bouwhoogte: 7 m'. Naast de bestemming 'Gemengd -4' zijn delen van het plangebied aangewezen als de bestemming 'Centrum -5' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Tot slot is aan het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' toegekend.

De beoogde ontwikkeling past deels niet binnen de verbeelding en de regels van het bestemmingsplan 'Binnenstad'. Zo is de geplande toren niet passend binnen het bouwvlak en de maximale bouwhoogten. Daarnaast zijn woningen binnen de huidige bestemming niet toegelaten. Om de ontwikkeling mogelijk te kunnen maken is dit bestemmingsplan opgesteld voor de planlocatie. Dit bestemmingsplan voorziet in de planologische basis voor de ontwikkeling.

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

In dit hoofdstuk worden zowel het gebied waar de ontwikkeling plaats gaat vinden als het plan zelf beschreven.

De planlocatie ligt in centrumgebied zuid in het hart van Eindhoven. Eindhoven is ontstaan als kleine agrarische nederzetting aan de wateren de Dommel en de Gender. In 1232 kreeg Eindhoven van Hertog Hendrik I van Brabant stadsrechten toegekend. De reden hiervoor was om het handelsverkeer te bevorderen, zowel in de richtingen van noord naar zuid (Den Bosch - Luik) als van oost naar west (Antwerpen - Duitsland).

De eerste stedelijke bebouwing lag aan de Markt. Net als enkele andere nieuwe steden in het noorden van het hertogdom Brabant werd Eindhoven gesticht nabij een reeds bestaand kasteel; Die Haghe.

De Begijnenhof, gelegen ten noorden van het huidige Stadhuisplein, werd gesticht in 1424. Een begijnenhof is een verzameling van individuele en/of gemeenschappelijke kleine woningen van begijnen, meestal in de nabijheid van een kapel of kerk en al dan niet omgeven door een muur met een of meerdere toegangspoorten.

Tot de 19e eeuw groeide Eindhoven langzaam. Er was zelfs een tijd sprake van een bevolkingsafname. In de 20e eeuw verdubbelde de Eindhovense bevolking zich daarentegen meerdere malen. Nieuwe inwoners kwamen naar de stad omdat de werkgelegenheid toenam. In het bijzonder groeide de werkgelegenheid tussen 1920 en 1930. De groei was voornamelijk te danken aan Philips.

In 1920 kampten de dorpen Tongelre, Woensel, Strijp, Gestel en Stratum met grote problemen op planologisch-, sociaal- en financieel gebied. In Eindhoven groeide de industrie hard en de arbeiders waren woonachtig in deze dorpen. Er waren echter te weinig middelen beschikbaar om hen op een goede manier te huisvesten en er was geen mogelijkheid tot bijstand in geval van werkloosheid. Op 1 januari 1920 werden deze vijf dorpen, tevens gemeenten, met Eindhoven samengevoegd. Hoewel Eindhoven zelf de kleinste van deze zes was, werd zij toch naamgever van de nieuwgevormde gemeente. De structuur van de historische dorpslinten is nog zichtbaar in het stratenpatroon van Eindhoven. Voorheen behoorde het plangebied tot het voormalige dorp Eindhoven, direct gelegen aan de Dommel.

Door de samenvoeging van de gemeenten was het vroegere stadje Eindhoven nu de binnenstad geworden. Na het dempen van de stadsgrachten rondom de historische binnenstad in de jaren dertig van de twintigste eeuw werd dit versterkt. Aan de zuidkant is de historische binnenstad verruimd door beide delen met voetgangersbruggen beter aan elkaar te verbinden. Door onder andere een verbinding tussen het Van Abbemuseum en het Stadhuisplein ligt de binnenstad niet langer meer aan de Dommel maar stroomt de Dommel door de binnenstad heen.

In 1958 verrees een bankgebouw op de hoek Stadhuisplein-Wal. In 1974 werd aangrenzend het ABN-bankgebouw neergezet aan de Wal 15, beiden voorzien van een kelder. In de jaren '60-'70 verrezen aan het Stadhuisplein het MO-gebouw, en het TIO-gebouw aan het Begijnenhof 8-14. Deze laatste gebouwen zijn niet onderkelderd. Alle bebouwing binnen het plangebied dateert van na de Tweede Wereldoorlog.

Al voor de annexatie van 1920 was de Wal belangrijk voor de wegenstructuur. Deze straat behoort dan ook tot de historische wegenstructuur van voor 1900. Het plangebied behoort tot de historische stedenbouwkundige structuur van de binnenstad van Eindhoven. De contour van de binnenstad zelf werd namelijk bepaald door de stadsvest, de huidige binnenring, en de Dommel. Namen als Vestdijk, Oude Stadsgracht, Wal, Keizersgracht en Emmasingel verwijzen hiernaar. De plattegrond van de huidige binnenstad komt overeen met de oudste kaart van Eindhoven, getekend door Jacob van Deventer omstreeks 1560. Op navolgende afbeelding is deze kaart van Eyndhoven te zien. Met een rode pijl is de planlocatie bij benadering weergegeven.

Afbeelding. Eyndhoven, Jacob van Deventer, 1560

Hoewel Eindhoven in de eeuwen na 1560 niet groeide, bleef het een centrumfunctie houden voor de omgeving. Het stadscentrum had rond 1800 nog steeds dezelfde omvang. In de 19e eeuw vond een verdichting van de bebouwing plaats, dit was te danken aan de bevolkingsgroei die tot stand kwam door de industrialisatie. In 1891 vestigde Philips zich waarmee een nieuwe bedrijfstak ontstond. In de 20e eeuw kreeg de binnenstad meer commerciële functies en verdwenen woongebieden enigszins uit het centrum. Die werden voornamelijk verplaatst naar de geannexeerde randgemeenten.

In de uitbreidingsplannen die volgden, bleek de bereikbaarheid van het centrum met de auto telkens een belangrijk thema. Vanaf 1928 werd de stadsgracht gedempt voor de aanleg van de binnenring. Het einde van de Tweede Wereldoorlog werd aangegrepen om de binnenstad op de bouwen maar ook verbeteringen aan te brengen in de wegenstructuur. Een aanzet tot een meer grootstedelijk karakter voltrok zich aan de rand van de binnenstad waar tevens de Wal gelegen is. Eén van de uitingen hiervan is de bouw van het nieuwe stadhuis geweest. Op navolgende afbeelding is de planlocatie omstreeks 1930 te zien. Het terrein was toen in gebruik als gemeentewerf.

Afbeelding. Luchtfoto planlocatie rond 1930 (Bron: Eindhoven in beeld)

Op navolgende afbeelding is de planlocatie te zien vanuit het zuidoosten, omstreeks 1960. Het Stadhuisplein was destijds ingericht als park dat Studentenwei genoemd werd. Op de achtergrond is de Catharinakerk te zien die aan Stratumseind gelegen is.

Afbeelding. Begijnenhof met Catharinakerk bezien over de studentenwei zoals het Stadhuisplein toen nog werd genoemd, rond 1960 (Bron: Eindhoven in beeld)

Na 1970 verdwenen industriële activiteiten langzaam uit de binnenstad van Eindhoven. Het gebied veranderde geleidelijk aan van karakter en de eerste hoogbouw begon te verschijnen. De laatste jaren is er een verschuiving waarneembaar van sloop en nieuwbouw naar herontwikkeling. De ruimtelijke structuur van de binnenstad is daarmee het resultaat geworden van zowel transformatie als continuïteit, waarin de historie nog steeds is terug te zien.

Het plangebied ligt aan de rand van de binnenstad aan de Wal. De Wal behoort tot het historische stratenpatroon van Eindhoven en lag vroeger aan de rand van het historische dorpje Eyndhoven. Het grenst aan gebieden die een typische binnenstedelijke inrichting hebben, namelijk een winkelgebied, uitgaansgebied en een museum. Wat verderop, ten noorden van de planlocatie, liggen kantoren en het station Eindhoven Centraal. Aan de Wal zelf zijn verschillende bedrijven gelegen zoals kantoren, winkels en horeca. Ter hoogte van het plangebied zijn het voornamelijk kantoorpanden. Aan de overzijde daarvan, buiten de grenzen van de binnenstad, liggen verschillende woonwijken. Op navolgende afbeelding is de ligging binnen Eindhoven weergegeven met een rode druppel.

Afbeelding. Ligging planlocatie in Binnenstad

De directe omgeving, voornamelijk de zuidkant, van de planlocatie bestaat uit middelhoge- en hoogbouw waarin kantoorpanden gevestigd zijn. Zo is er aan de overzijde van het Stadhuisplein het Gemeentehuis gevestigd. Aan de Wal zijn eveneens kantoren gevestigd. Ten noorden is het historische stadscentrum waar zich voornamelijk horeca en winkels bevinden. De locatie is daarmee vanaf de Willemstraat en de Emmasingel te bereiken. Wanneer je de locatie per auto verlaat, wordt deze weg vervolgt richting het zuiden, waar aansluiting wordt gevonden op de Geldropseweg, de Edenstraat en de Vestdijk. In de nabije omgeving van de planlocatie zijn diverse parkeergarages gevestigd.

De oorspronkelijke bebouwing stond voor een groot deel al jaren leeg. De zijn grotendeels gesloopt. Het bouwontwerp van onderhavig plan voorziet in een commerciële plint met daarboven woningen. De totale bebouwing, inclusief de powernest en zonnekroon, zal op zijn hoogste punt ca. 80 meter hoog worden zoals in de verbeelding van het bestemmingsplan is aangegeven.

De (her)ontwikkeling van de planlocatie zorgt voor een opwaardering van de centrale plek in Eindhoven zorgen. Tevens zal deze ontwikkeling zorgen voor een duurzamer gebouw, dat beter aansluit bij de wensen van nu.

De geplande nieuwbouw (Citywall) komt ter plaatse van het voormalige ABN AMRO-gebouw aan de Wal, het voormalige MO-TIO gebouw aan het Stadhuisplein en het huidige TIO-gebouw aan het Begijnenhof. De huidige onderwijsfunctie van TIO blijft vooralsnog gehandhaafd, totdat een andere plek is gevonden.

De bouw van de Citywall zorgt ervoor dat de ruimte rondom het Stadhuisplein een maat en schaal krijgt die past bij de ambities van Eindhoven als stad. De Citywall is ontworpen voor de moderne stedeling die leeft in de nieuwe (deel)economie, die slim wil wonen dichtbij hoogwaardige voorzieningen op het gebied van cultuur, sport, wonen en uitgaan. Het gebouw zal fungeren als een levendig kloppend hart van de stad. Het plan brengt de 'borrel' en 'bruis' terug op het Stadhuisplein. Het past binnen het Ontwikkelkader Stadhuisplein-Noord Eindhoven, waarin wordt gepleit voor hoogwaardige spraakmakende architectuur waarbij de verschijningsvorm bijdraagt aan zowel de historische binnenstad als aan het beeld van een modern en eigentijds Eindhoven.

Tevens past het plan binnen de Verdichtingsvisie Binnenstad, zoals vastgesteld d.d. 15 december 2020. Het Stadhuisplein is één van de focusgebieden die wordt genoemd in de Verdichtingsvisie. Het Stadhuisplein is een bijzondere plek in de stad. De 'huiskamer' voor iedereen met een internationale uitstraling. Deze stedelijke hotspot leent zich uitermate goed voor een hoogteaccent in combinatie met een extra kwaliteitsslag en impuls voor de omliggende openbare ruimte.

Voor het Stadhuisplein is in samenspraak met betrokkenen en belanghebbenden een Integraal Gebiedskader vastgesteld door de gemeenteraad eind 2021. Hierin zijn de uitgangspunten vastgelegd voor de realisatie van nieuwe woningen en herinrichting van de openbare ruimte. Het vertrekpunt daarbij is, onder andere, dat de bebouwing rondom het Stadhuisplein maximaal 105 meter hoog wordt.

Vanuit de Woonvisie wordt verdichting binnen de ring en in de binnenstad ondersteund. Er is met name behoefte aan middeldure huurwoningen. De hogere dichtheid kan met een dergelijke woontoren worden behaald. De maat en schaal worden zorgvuldig afgestemd op de omgeving, en is in overeenstemming met het Hoogbouwbeleid. De op commercie gerichte plint van het gebouw voorziet in de wens van de gemeente Eindhoven, namelijk realisatie van een levendige en transparante plint om de interactie met het plein te vergroten.

Het gebouw zal bestaan uit vier blokken, zoals hieronder weergegeven. Blokken C1 en C2 worden vanaf de eerste verdieping samengetrokken waardoor een onderdoorgang ontstaat.

Afbeelding. Ontwerp Citywall verdeling blokken, Atelier van Berlo, 14 juni 2023.

Navolgend is een impressie van het plan weergegeven.

Afbeelding. Uitsnede ontwerp Atelier van Berlo, 14 juni 2023.

Afbeelding. Uitsnede ontwerp Atelier van Berlo, september 2024.

Afbeelding. Uitsnede ontwerp Atelier van Berlo, impressie gevel, 14 juni 2023

Citywall zal ruimte bieden aan maximaal 330 appartementen. Alle appartementen en studio's, zoals voorzien in het plan, vallen binnen de huursector. 10% van de huurwoningen worden in de sociale sector gerealiseerd, waarbij een ondergrens geldt van 30 sociale woningen. Een deel van de appartementen zal bestaan uit de categorie middenduur en uit duurdere huur. Daarnaast wordt in de toren maximaal 15.600 m2 aan commerciële functies gerealiseerd. Zo wordt er een stadskamer van maximaal 1.600 m2 bvo gerealiseerd in de plint of belvedère. De stadskamer zal een breed parket aan functies herbergen, zoals maatschappelijke functies, evenementen en vergader- en congresfaciliteiten. Daarnaast wordt er maximaal 9.500 m2 bvo aan kantoren gerealiseerd. Ten behoeve van de verplaatsing van Hogeschool TIO zal ook een onderwijsfunctie mogelijk worden gemaakt. Tot slot zal maximaal aan 1.000 m2 bvo aan horeca/detailhandel worden gerealiseerd, met dien verstande dat non-food niet is toegestaan. Individuele winkels detailhandel food, niet zijnde een reguliere supermarkt, mogen maximaal 450 m2 bvo zijn. Tot slot zal er een tweelaagse parkeerkelder worden gerealiseerd met voorzieningen voor fietsparkeren in de eerste laag.

De commerciële functies worden geherbergd in de 'Eindhovense laag'. Dit is de laag die op ooghoogte waarneembaar is. De woningen worden daarboven gerealiseerd. Navolgend is een impressie van de indeling weergegeven.

Afbeelding. Impressie indeling Blok A, Atelier van Berlo, 28 juni 2023.

Afbeelding. Impressie indeling Blok B, Atelier van Berlo, 28 juni 2023.

Afbeelding. Impressie indeling Blok C1, Atelier van Berlo, 28 juni 2023.

Afbeelding. Impressie indeling Blok C2, Atelier van Berlo, 28 juni 2023.

In juli 2020 is het 'Ontwerpboek openbare ruimte centrum' gepubliceerd. In het ontwerpboek zijn een aantal ambities benoemd. Het plan voor de Citywall sluit goed aan op deze ambities. Zo wordt gestreefd naar een gelaagde groenstructuur met bomen als basislaag, groen op ooghoogte, gevelgroen en hangend groen. Deze structuur komt ook terug in het groenplan dat voor onderhavig plan is opgesteld door KruitKok landschapsarchitecten (bijlage 1). Ook wordt de kwaliteit, levendigheid en beleving in het centrum vergroot met onderhavig plan.

Groen
Op het smalste deel in de groenverbinding langs de Dommel fungeert de Media aan de smalle haven als steppingstone en leefgebied voor vogels, insecten en vlinders. Citywall kan deze functie versterken in dit smalle deel en direct ook een groene route in de stad creëren.

Door Kruitkok Landschapsarchitecten is een groenplan opgesteld ten behoeve van onderhavige ontwikkeling (bijlage 1). Navolgend is de verbeelding van geheel op maaiveld en daktuinen weergegeven.

Afbeelding. Citywall Eindhoven, verbeelding van het geheel op maaiveld en daktuinen, KruitKok Landschapsarchitecten, 21 september 2023.

Het plan draagt bij aan de vergroening van de binnenstad door het realiseren van daktuinen, een groene openbare ruimte met verschillende beplantingen en gevelbeplanting. Ook de loggia's aan het Stadhuisplein worden van groen voorzien.

Daarnaast ontstaan er veel kansen voor vergroting van de biodiversiteit in de omgeving door de realisatie van de Citywall. Er worden in onderhavig plan, onder andere, een vlindertuin en nestkasten voor vogels aangebracht. Daarnaast wordt flora geplant die insecten en vlinders aantrekken. In navolgende afbeelding is de conceptafbeelding voor het natuurinclusief bouwen en biodiversiteit weergegeven voor onderhavig plan.

Afbeelding. Natuurinclusief bouwen, KruitKok Landschapsarchitecten, d.d. 21 september 2023

Het totaaloppervlak aan groen voldoet aan het uitgangspunt om ten minste 8 m2 aan groen per woning en 10% van het totale oppervlak BVO toe te voegen conform de beleidsregel 'groen en water bij ruimtelijke ontwikkelingen gemeente Eindhoven'. In totaal dient er 4.200 m2 aan groen gerealiseerd te worden. In het plangebied wordt op de binnenhof op parkeergarage en overig openbaar gebied, op de daktuinen en gevelbeplanting tenminste 4.201 m2 aan groen gerealiseerd. Aan de eis van ten minste 8 m2 aan groen per woning en 10% van het totale oppervlak BVO wordt derhalve voldaan. De kwaliteit van het groen is divers en passend binnen de omgeving en het Ontwerpboek openbare ruimte centrum.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• duurzaam economisch groeipotentieel
• sterke en gezonde steden en regio’s
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal.

De NOVI is op 9 september 2020 vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat op dat moment de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten.

Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie.

Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1).
De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuid-Oost Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land.Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. High-tech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's. Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk.

In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieu's, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor.

Realisatie

Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt.

De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten. Het Rijk heeft voor de realisatie van de nationale belangen de beschikking over de volgende vier instrumenten:

• Kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving);
• Bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld afspraken met provincies en gemeenten, internationale afspraken met overheden in buurlanden);
• Financieel (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds, Deltafonds);
• Kennis (bijvoorbeeld inzetten van het College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen, verspreiden van “best practices”).

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig).

• Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen.
• Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro.

Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld kantoorlocaties, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen) moet in het bestemmingsplan worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik.

De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro. Daarin staat: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Ten aanzien van het plangebied
Het plangebied ligt in een gebied dat is aangewezen als nationale ruimtelijke hoofdstructuur. Hieronder is dat inzichtelijk gemaakt. De planlocatie is aangeduid met een zwarte pin. Het oranje vlak op onderstaande afbeelding duidt een gebied aan van stedelijke regio met een concentratie van topsectoren.

Afbeelding. Uitsnede SVIR-kaart

Topsectoren

De planlocatie is meer specifiek gelegen in de Topsector Brainport Zuidoost-Nederland. Om de ruimtelijk-economische structuur in heel Nederland te versterken, ontwikkelt het Rijk in nauwe samenspraak met het bedrijfsleven, kennisinstellingen en decentrale overheden een beleidsagenda over de volle breedte van het overheidsbeleid voor negen topsectoren. Hieronder zijn de volgende sectoren begrepen: High Tech Systemen en Materialen, Life Sciences & Health en Creatieve Industrie.

Structuurvisiegebied Brabant-Limburg

De MIRT-regio Brabant en Limburg omvat de provincies Noord-Brabant en Limburg met daarin de Brainport Zuidoost-Nederland als belangrijk economisch gebied. Opgaven van nationaal belang in dit gebied zijn:

• Het verbeteren van het vestigingsklimaat van de Brainport Zuidoost-Nederland;
• Het (internationaal) buisleidingennetwerk vanuit Rotterdam en Antwerpen naar Chemelot en
• het Ruhrgebied ruimtelijk mogelijk maken;
• Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV) over de grens;
• Het aanwijzen van voorkeursgebieden voor grootschalige windenergie in het westelijk deel van
• Noord-Brabant.

In de regio Eindhoven dienen, vanwege de groei van het aantal huishoudens, in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd. Daarnaast dienen zo'n 30.000 woningen te worden vervangen die niet meer voldoen aan de huidige woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieus, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen.

Tot slot wordt onderhavige ontwikkeling aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro. Hieronder wordt ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft in artikel 3.1.6 voor om ten aanzien nieuwe stedelijke ontwikkelingen een afweging te maken ten aanzien van de nut- en noodzaak in relatie tot duurzaamheidsaspecten. Dit is de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Om knelpunten in de praktijk op te lossen is de Ladder gewijzigd. De nieuwe Ladder is op 1 juli 2017 in werking getreden (artikel 3.1.6 lid 2 Bro).

Stedelijke ontwikkeling

Allereerst is hier de vraag aan de orde in hoeverre hier sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Het begrip 'woningbouwlocatie', zoals opgenomen in de definitie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang.

Uit de jurisprudentie die is verschenen sinds de inwerkingtreding van de ladder blijkt dat de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State een zekere ondergrens stelt aan ontwikkelingen wanneer het gaat om de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Uit de diverse uitspraken blijkt dat voor woningbouw de minimum omvang ligt rond de tien woningen. Aangezien het hier gaat om enkele honderden woningen is er hier sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Plangebied Citywal

In het voorgaande bestemmingsplan is het plangebied bestemd als 'Gemengd - 4' met als dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Dit nieuwe bestemmingsplan voorziet in een bestemming van het plangebied als 'Gemengd' en 'Waarde - Archeologie 2'. Het plan is gelegen op een binnenstedelijke locatie. Bij een stedelijke ontwikkeling buiten het stedelijk gebied geldt een strengere motiveringslast dan wanneer deze binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvindt.

Ten aanzien van het plangebied

Door ERA Focus Makelaars is een laddertoets wonen uitgevoerd. Het volledige onderzoek is terug te vinden in bijlage 3. Navolgend zijn de belangrijkste conclusies weergegeven.

Het primaire ruimtelijke verzorgingsgebied is de gemeente Eindhoven.

Kwantitatieve behoefte
Landelijk is sprake van een wooncrisis. Er zijn te weinig woningen voor het aantal huishoudens in Nederland. Dit heeft geleid tot een zeer ambitieus bouwdoel tot 2030 en het aanstellen van een minister voor de bouw. Helaas zijn er nogal wat veranderingen in 2022 geweest die het realiseren van die doelstelling nogal beïnvloeden zoals de fors gestegen hypotheekrente en de energie-, loon- en materiaalkosten. Deze inflatoire ontwikkelingen gecombineerd met een druk op de huisprijzen zorgt voor een gat tussen kostprijs en marktprijs. Daarnaast zijn er nogal wat nieuwe maatregelen genomen om invloed op de woningmarkt uit te oefenen, zoals:

• Verhoging overdrachtsbelasting;
• Puntensysteem middenhuur (tot 187 punten);
• Box 3 IB maatregelen.

Een effect van deze maatregelen is dat een groot deel van de nu bestaande middenhuur vanuit particuliere beleggers zal gaan verdwijnen. Dit segment is goed voor ca. 450.000 woningen. Een groot deel daarvan zal door de particuliere belegger verkocht gaan worden. Hiermee zal de druk op de middenhuur maar vooral de vrije sector huur fors gaan toenemen.

Kijken we naar de vraag, dan blijft deze groot en is er behoefte aan forse aantallen huurwoningen in de sociale sector, in het middenhuursegment maar ook in de vrije sector. Vooral voor de groep jonge starters, expats en spoedzoekers. Ook de vraag vanuit (ver)bovenmodaal verdienende 2 persoonshuishoudens is groot. Zij zijn opzoek naar kwalitatief uitstekende appartementen in het centrum.

Dit beeld wordt door diverse bronnen, waaronder de woondeal Zuidoost Brabant bekrachtigd. Vanuit alle marktpartijen wordt de krapte herkend. De woonkwaliteit wordt voor een consument gevormd door de woning, een eventueel woonconcept en de omgeving waar de woning zich bevindt, met alle bijbehorende voorzieningen. Voor centrum stedelijke bewoners zijn de voorzieningen in combinatie met een comfortabele woning met veel gemak belangrijke uitgangspunten.

Onderhavig plan voorziet in een maximum van 330 wooneenheden. Deze hoeveelheid aan wooneenheden past binnen de kwantitatieve woningbouwbehoefte voor de komende jaren in Eindhoven waar 21.375 woningen gerealiseerd moeten worden in de periode 2022-2030. Geconcludeerd kan worden dat aan 330 wooneenheden, zoals voorzien in onderhavig plan, kwantitatieve behoefte bestaat.

Kwalitatieve behoefte

Volgens het woonwensen onderzoek van de gemeente Eindhoven en afgaand op de omvang en voorkeuren van de verschillende leefstijlgroepen, richt ruim 10% van de aanvullende woningbehoefte in de periode tot 2033 zich direct op het centrum stedelijke woonmilieu. Samen met de vraag naar de overige woongebieden binnen de ring, richt 45% van de aanvullende woningbehoefte in de komende 15 jaar zich op het stedelijk wonen. Specifiek in het centrum zijn er voornamelijk starters, carrièregerichte stellen en (traditionele) gezinnen.

De gevraagde woonkwaliteiten in het centrum zijn als volgt. Een aanzienlijk deel van de stedelijke starters, een belangrijke leefstijlgroep in het centrum, richt zich op een huurwoning met name op een huurappartement. Stedelijke starters met meer financiële mogelijkheden kiezen in het centrum ook voor koopappartementen en appartementen in de vrije huursector. Een derde van de carrièregerichte stellen wil graag in een appartement wonen, vaak in de (vrije) huursector, maar nog vaker in de koopsector.

Alle appartementen en studio's, zoals voorzien in onderhavig plan, vallen binnen de huursector. Het plan zal voor (minimaal) 10% bestaan uit sociale huur-appartementen. Het overgrote deel van de appartementen zal bestaan uit de categorie middenduur en duurdere huur. Zowel de grootte van de studio's en appartementen als de prijsklasse waarin deze zullen worden gerealiseerd wordt als passend beoordeeld binnen de behoefte in Eindhoven en meer specifiek in het centrumgebied. De combinatie van hoogwaardige nieuwbouw, voorzieningen binnen het complex en de voorzieningen in het centrum van Eindhoven zorgen voor een hoogwaardig binnenstedelijk woonmilieu waar momenteel veel vraag naar is.

Conclusie

De conclusie is dat aan de wooneenheden, zoals voorzien in onderhavig plan, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin behoefte bestaat.

Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten.

Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale Interim Omgevingsverordening aangewezen (zie ook paragraaf 3.3.3) waarmee het NNN een provinciaal belang is geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd.

Ten aanzien van het plangebied
De ontwikkelingen hebben geen specifieke betrekking op de nationale belangen 11 en 12 die in het Barro worden genoemd. De planlocatie is niet gelegen in het Natuurnetwerk Brabant. De planlocatie ligt tevens buiten het obstakelbeheergebied en de bijbehorende geluidszone bij het militair luchtvaartterrein Vliegbasis Eindhoven. De ontwikkeling is hierdoor niet in strijd met de regels van het Barro. Dit is inzichtelijk gemaakt in navolgende afbeelding 'Kaart militair luchtvaartterrein', waarin de locatie is weergegeven door middel van een zwarte pijl.

Afbeelding. Kaart militair luchtvaartterrein - Vliegbasis Eindhoven

De ontwikkeling heeft wel betrekking op nationaal belang 13. Om zorgvuldig gebruik van de ruimte te garanderen dient daarom de Ladder voor duurzame verstedelijking te worden toegepast. Deze is door het Rijk opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De uitwerking hiervan is te vinden in paragraaf 3.2.3.

Het vastleggen van de gewenste functie is mogelijk binnen het Rijksbeleid. Er zijn geen belemmeringen vanuit het Rijksbeleid voor de afwijking van het bestemmingsplan.

De Omgevingsvisie Noord-Brabant is momenteel van kracht. Daarnaast is er de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. In de Omgevingsvisie staat wat de provincie van belang vindt en hoe zij die belangen wil realiseren. De Verordening Ruimte is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen.

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze in 2024 wordt ingevoerd.

In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Ten aanzien van het plangebied

Onderhavige ontwikkeling heeft geen nadelige effecten voor de levenskwaliteit elders en/of later. Het betreft een gebied waar al bebouwing is en de stedenbouwkundige of landschappelijke structuur wordt met deze uitbreiding niet verslechterd.

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A
Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

Afbeelding. Visiekaart Structuurvisie 2010 - partiële herziening 2014, Provincie Noord-Brabant

Deel B
De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn:

1. de groenblauwe structuur
De groenblauwe structuur bestaat uit bestaande natuur, watersystemen en nieuwe natuur in hiervoor kansrijke gebieden. Het behoud en de ontwikkeling van natuurwaarden is hier belangrijk. Daarnaast biedt de groenblauwe structuur ruimte aan een natuurlijk en robuust watersysteem. Dit is nodig voor een goed waterbeheer en biedt mogelijkheden om in te spelen op de effecten van klimaatverandering.

2. het landelijk gebied
Het landelijk gebied ligt buiten de groenblauwe structuur en de stedelijke structuur. Het landelijk gebied biedt een multifunctionele gebruiksruimte voor land- en tuinbouw, natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. Land- en tuinbouw zijn de grootste ruimtegebruikers. De provincie streeft hier naar een multifunctionele gebruiksruimte, met behoud van agrarische productieruimte in die delen van het landelijk gebied waar de landbouw leidend is voor nieuwe ontwikkelingen.

3. de stedelijke structuur
De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen.

4. de infrastructuur
Het infrastructuurnetwerk bestaat uit een fijnmazig en samenhangend netwerk van wegen, spoorlijnen, vaarwegen, luchthavens en buisleidingen. De Brabantse infrastructuur maakt deel uit van het internationale netwerk van infrastructuur in noordwest Europa. De provincie kiest hier voor een goede bereikbaarheid van BrabantStad en de economische clusters van Noord-Brabant. Voor het personenvervoer zijn het hoofdwegennet en het OV-netwerk BrabantStad de dragers. Het goederenvervoer wordt zoveel mogelijk via de te ontwikkelen Goederenruit (spoor en waterwegen) geleid. Zo wordt ruimte gemaakt voor het versterken van de (inter)nationale ontsluiting (weg, water, spoor en lucht) van de Brabantse steden.

Eindhoven vormt samen met de provincie en met de steden Breda, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd. Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant.

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door de Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen:

• Provinciale milieuverordening;
• Verordening natuurbescherming;
• Verordening ontgrondingen;
• Verordening ruimte;
• Verordening water;
• Verordening wegen.

Om klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een 'Interim' omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de 'definitieve' omgevingsverordening, zolang de Omgevingswet nog niet in werking is getreden.

De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. De Omgevingsverordening Noord-Brabant (verder: OV) vervangt de IOV. Voor plannen die voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage zijn gelegd, zoals dit bestemmingsplan of vergunningen die voor die datum zijn aangevraagd, blijft het oude recht gelden zoals opgenomen in de IOV (artikel 10.1 van de OV). De OV voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.

In de verordening (IOV en OV) staan regels voor:

• Burgers en bedrijven. Dit zijn zogenaamde algemene regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om bepaalde activiteiten te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen of een vergunning moet aanvragen voordat je met de activiteit mag beginnen.
• Bestuursorganen van de overheid. Dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels geeft de provincie een opdracht aan gemeenten over onderwerpen die zij in het omgevingsplan moeten opnemen of aan een waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. dit zijn de zogenaamde instructieregels.

Binnen het plangebied zijn (op basis van de IOV) voor de volgende werkingsgebieden rechtstreekse regels van toepassing:

• Stedelijk gebied;
• Stalderingsgebied;
• Normen wateroverlast.

Ten aanzien van het plangebied

Navolgend is de ligging van het plangebied binnen de verordening aangegeven met een rode pin.

Afbeelding. Uitsnede themakaart 3 Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed

Het plangebied is gelegen binnen het gebied dat is aangewezen als 'Stedelijke ontwikkeling'.

Hierbinnen dient onderbouwd te worden dat een ontwikkeling past binnen de regionale afspraken (afdeling 5.4. Regionaal samenwerken) en dat er sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling (artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling).

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen:

a) bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;

b) bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;

c) houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor opvang van water;

d) geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit.

Binnen het stedelijke gebied wordt het grootste deel van de verstedelijkingsopgave opgevangen. Eindhoven is één van de vijf steden die een voortrekkersrol zal vervullen bij de ruimtelijke en economische ontwikkelingen van Noord-Brabant. Onderhavige ruimtelijke ingreep is niet in strijd met de kernkwaliteiten van de provincie en past daarom binnen de kaders van het provinciaal beleid. De ontwikkeling wordt op een logische manier op een binnenstedelijke locatie ingebed. Er is geen sprake van strijdigheid met de regels uit de Interim omgevingsverordening.

In de paragrafen 'Water', 'Groen', en 'Duurzaamheid' zijn de klimaataspecten toegelicht en is aangetoond dat rekening is gehouden met de provinciale doelstellingen op de onderscheiden gebieden.

Afbeelding. Uitsnede themakaart 7: basiskaart specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen

Het plangebied is gelegen binnen het gebied dat is aangewezen als 'Stalderingsgebied'. De beoogde ontwikkeling heeft geen toename van dierenverblijven tot gevolg. De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de regels die gelden binnen het 'Stalderingsgebied'.

Afbeelding. Uitsnede themakaart 8: instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging

De planlocatie kent in de Interim omgevingsverordening de aanduiding 'Norm wateroverlast Stedelijk gebied', welke voornamelijk geldt voor waterschappen.

Artikel 4.2 Norm wateroverlast Stedelijk Gebied

In hoofdstuk 4 van de Interim omgevingsverordening worden regels gesteld aan waterschappen als waterbeheerder. De maatregelen die nodig zijn om de bergings- en afvoercapaciteit van de regionale wateren aan de in de verordening vastgelegde norm te laten voldoen, neemt de beheerder op in het beheerplan.

De regels die worden gesteld binnen hoofdstuk 4 hebben geen rechtstreeks effect op de beoogde ontwikkeling.

Het vastleggen van de gewenste functie is mogelijk binnen het Provinciaal beleid. Er zijn geen belemmeringen vanuit het Provinciaal beleid voor de afwijking van het bestemmingsplan.

In onderstaande paragrafen wordt ingegaan op de ruimtelijke kaders die het gemeentelijk beleid stelt aan het voorliggende plan. Zie ook gebiedskader.

Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad.

De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen t werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant' (versie 1.0), die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen.

Deze omgevingsvisie (versie 1.0) is gebaseerd op het bestaand beleid. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie versie 2.0 wordt de interim structuurvisie wel ingetrokken.

Brainportregio

De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking. Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden.

Ambitie

Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als:

• economische wereldspeler;
• gezonde en toekomstbestendige stad;
• een sociale, inclusieve en gastvrije stad en
• een authentieke stad met sterke gebieden.

Van ambitie naar stedelijke opgaven

Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie.

De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied.

De keuze voor een compact stedelijk woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen.

Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven:

• Werken aan een gezonde groei van de stad
• Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum
• Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit
• Werken aan een duurzame en concurrerende economie
• Werken aan de energietransitie van de stad
• Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid

Samen werken aan de stedelijke opgaven

Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a. via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven.

Ten aanzien van het plangebied

Onderhavig plan draagt zowel bij aan woningbouwproductie, vergroening van het centrum en kan aangemerkt worden als bijzondere, onderscheidende hoogbouw. Het plan draagt bij aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum.

Dit plan past binnen het beleid van de Omgevingsvisie.

In december 2009 heeft de Gemeente Eindhoven de Interimstructuurvisie 2009 vastgesteld. Daarin spreekt Eindhoven haar ambities uit om de stad door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. Daarbij wordt ook de nadruk gelegd op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze wenst de raad invulling te geven aan het begrip 'duurzame ruimtelijke kwaliteit'.

Binnen deze Interimstructuurvisie 2009 is onderhavig gebied, in het kader van 'Gebruik van de ruimte', aangeduid als wonen. Onderhavige ontwikkeling voorziet in deze woonfunctie en is daarmee in overeenstemming met de Interimstructuurvisie 2009.

Ten aanzien van het plangebied

Onderhavige ontwikkeling past binnen de visie van de Interimstructuurvisie 2009.

De binnenstadvisie 'Binnenstad Eindhoven Internationale hotspot' is op 27 september 2016 vastgesteld. De binnenstad is het centrum van de Brainport-regio, het kloppend stadshart. Om de kwaliteiten te versterken is het nodig om gericht te werken aan de binnenstad. Op basis daarvan is een visie opgesteld samen met de stad. Een visie waarin keuzes worden gemaakt en doelen worden bepaald.

De binnenstadvisie stelt als doel dat de binnenstad van Eindhoven zich ontwikkelt tot een eigen icoon van internationale allure met als kernopgave het realiseren van een schaalsprong in de stedelijke dynamiek van de binnenstad en het centrum. Om dat doel te bereiken is het, volgens de binnenstadvisie, van belang de ambities goed te kiezen en doseren. Het is beter enkele gerichte doorbaakprojecten op te pakken dan te investeren in een wolk van activiteiten. En de ontwikkeling van de binnenstad kan alleen succesvol worden opgepakt als de gemeente en private partners en maatschappelijke stakeholders effectief met elkaar samenwerken.

In de visie worden acht concrete strategielijnen gedefinieerd waarmee de stad Eindhoven aan de slag kan:

• Natuurlijke verstedelijking;
• Internationale standaard;
• Onverwachte ontmoetingen;
• Menselijke krachten;
• Hoogwaardige knooppunten;
• Dynamische districten;
• Slimme verbindingen;
• Vernieuwend ondernemerschap.

Daarnaast wordt, onder andere, ingezet om de binnenstad te vergroenen, het inwonersaantal van de binnenstad te vergroten en meer zitplaatsen te realiseren in de openbare ruimte.

Ten aanzien van het plangebied

De ontwikkeling van dit plan past binnen de Binnenstadvisie Eindhoven omdat het voorziet in woningen in de binnenstad. Tevens draagt het bij aan de opwaardering en vergroening van deze centrale plek van Eindhoven (Stadhuisplein), zoals onder andere is omschreven in paragraaf 3.8.

Eindhoven is in trek, de stad groeit en er is behoefte aan meer woningen. Daarbij wil de gemeente een goed functionerende binnenstad die levendig is en waar men zich veilig kan voelen. Deze ambitie is vastgelegd in de Verdichtingsvisie Binnenstad Eindhoven die op 15 december 2020 door de gemeenteraad is vastgesteld.

Verdichting in het centrum biedt kansen voor een kwaliteitsimpuls van de stad. Kansen voor een prettige binnenstad met een goed ingerichte en aantrekkelijke openbare ruimte. Meer inwoners in de binnenstad levert meer reuring op en een verbeterde sociale veiligheid. Hierbij geldt als belangrijkste voorwaarde geldt, dat Eindhoven een leefbare en inclusieve stad blijft, waar iedereen kan profiteren van het succes van Brainport Eindhoven. De binnenstad blijft zo aantrekkelijk voor alle Eindhovenaren.

In de Verdichtingsvisie kiest de gemeente voor een aantal richtgevende principes. Met een tiental kwalitatieve verdichtingsprincipes wordt een duidelijke koers uitgezet voor nieuwbouw, gericht op het realiseren van ruimtelijke kwaliteit in de binnenstad, namelijk:

• Verdichting draagt bij aan een inclusieve stad met een gemengd programma en gemengde groepen;
• Verdichten met respect en aandacht voor kansen voor cultuurhistorie;
• Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan de ruimtelijke kwaliteit en vergroening van de Binnenstad;
• Ontwikkelen volgens een gemengd programma met levendige plinten en actieve plekken op hoogte;
• Duurzaamheid, klimaatadaptie, leefbaarheid en toepassen van duurzame mobiliteitsoplossingen zijn voorwaarden bij ontwikkelingen;
• Verdichting vindt plaats met aandacht voor de effecten op de directe omgeving, zoals schaduw en windhinder;
• Ontwikkelingen dragen bij aan openbare ruimte van hoge kwaliteit die bestaat uit een fijnmazig en toegankelijk netwerk;
• Het daklandschap wordt bruikbaar en toegankelijk voor groen, duurzaamheid en/of sport en spel;
• Ondersteunende voorzieningen ten behoeve van een ontwikkeling worden in het gebouw opgenomen, niet in de openbare ruimte;
• Ontwikkelingen volgens drie typologieën: Eindhovense laag, Brainport laag en Speciale gebouwen.

Tevens wijst de verdichtingsvisie specifieke gebieden in de binnenstad aan waarin hoogbouw mogelijk is. Deze focusgebieden zijn locaties waar zich een kans of noodzaak voordoet om de plek en de directe omgeving een kwaliteitsimpuls te geven. Deze locaties zijn zorgvuldig geselecteerd op basis van een inschatting op welke plekken de toename van de verblijfskwaliteit en de beleefbaarheid van de stad het grootst kan zijn. De locaties zijn kansrijk omdat ze zich ruimtelijk, vanwege de grootte van het kavel of de ligging aan een binnenhof of plein, uitermate goed lenen voor verdichting. Deze wat grotere locaties bieden kansen om met een samenhangende ontwikkeling een meerwaarde te creëren voor de stad. Deze focusgebieden zijn belangrijke nieuwe plekken in de stad die het verschil gaan maken in de beleving van de Binnenstad.

Ten aanzien van het plangebied

Het ontwerp bestaat uit vier bouwblokken die deels met elkaar in verbinding staan. De Citywall zal bestaan uit een Eindhovense laag en een Brainport laag. De Eindhovense laag is de laag die je op ooghoogte ziet en ervaart als je door de binnenstad loopt. Het verwijst naar de menselijke maat. Deze laag zal worden ingevuld met actieve functies, waarbij gedacht kan worden aan horeca, dienstverlening, zorgverlening en werkplekken (kantoorruimte). Tevens wordt TIO hogeschool hoogstwaarschijnlijk in het pand gehuisvest.

In de Eindhovense laag wordt tevens rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden in het gebied. Zo wordt de gevel van de voormalige Van Mierlo bank gehandhaafd in de nieuwe bebouwing. Hiermee wordt het aanwezige kunstwerk in de deuromlijsting van Niel Steenbergen behouden. Het overige deel van het gebouw wordt gesloopt, waarbij de natuurmozaïek en het glas-in-betonraam terugkeren in de nieuwbouw. Deze karakteristieke onderdelen zullen terugkomen op een prominente en zichtbare locatie. (Het aspect cultuurhistorie is nader uitgewerkt in paragraaf 3.6 'Archeologische- en cultuurhistorische waarden').

Naast de Eindhovense laag zal Citywall ook een Brainport laag krijgen. In de Brainport laag worden hoogbouw of andere bijzondere manieren toegestaan in speciaal daarvoor aangewezen focusgebieden. De gebouwen op deze laag leiden tot een diverse collectie van bijzondere vormen en gevel en materialen. Zij maken Brainport Eindhoven zichtbaar.

Het Stadhuisplein is één van de focusgebieden die worden genoemd in de Verdichtingsvisie. Het Stadhuisplein is een bijzondere plek in de stad. De 'huiskamer' voor iedereen met een internationale uitstraling. Deze stedelijke hotspot leent zich uitermate goed voor een hoogteaccent in combinatie met een extra kwaliteitsslag en impuls voor de omliggende openbare ruimte. Daarom is het hier mogelijk om hoogbouw te realiseren in de categorie XXL (tot 160 meter). De maximale hoogte van het gebouw (blok A) is echter binnen het bestemmingsplan geregeld tot 80 meter.

Citywall zal ruimte bieden aan maximaal 330 appartementen, waarvan het overgrote deel in de Brainport laag wordt gerealiseerd. Verder wordt 10%, met een minimaal van 30 huurwoningen, in de sociale sector gerealiseerd. De overige appartementen zullen van verschillende prijsklasse zijn, vallend binnen de middendure en dure sector. Op deze manier zal Citywall ruimte bieden aan een gemengde groep bewoners.

Tot slot draagt het plan bij aan de ruimtelijke kwaliteit en vergroening van de Binnenstad, zoals verder is uitgewerkt in paragraaf 3.8. Tevens is in het plan, onder andere, rekening gehouden met duurzaamheid (§ 4.6), wind (§ 3.14) en bezonning (§ 3.15).

Eind 2021 is het Integraal Gebiedskader Stadhuisplein (IGS) door de gemeenteraad vastgesteld. Er zijn volop plannen voor, onder andere, het bouwen van woningen en het vergroenen van het Stadhuisplein. Voor het Stadhuisplein is in samenspraak met betrokkenen en belanghebbenden een integraal gebiedskader opgesteld.

Het Integraal gebiedskader Stadhuisplein maakt inzichtelijk waar in het gebied ontwikkelpotentie zit en welke voorwaarden hierbij gelden. Op deze manier wordt uitgenodigd naar nieuwe ontwikkelingen.

In het kader van de stedelijke inpassing voor ontwikkelingen aan het Stadhuisplein, is de maximale hoogte bepaald. Voor de hoogte wordt een onderscheid gemaakt tussen de Eindhovense laag en de Brainport laag.

Rondom het Stadhuisplein geldt dat er al sprake is van hogere bestaande bebouwing. Daarom heeft de Eindhovense laag hier een maximale hoogte van 20 m. Voor de Brainport laag geldt een maximale bouwhoogte van 105 m.

Bovendien moet de begane grond van de Eindhovense laag bijdragen aan de aantrekkelijkheid van het gebouw en moet deze gericht zijn op de openbare ruimte en de gebruikers van het gebouw. De plint maakt het aantrekkelijk om in het gebouw te wonen, werken of te verblijven.

Ten aanzien van het plangebied
Onderhavig bestemmingsplan voorziet in een hoogte van maximaal 80m. Verder wordt de zichtlijn vanaf het Stadhuisplein gerespecteerd. Met het plan ontstaat ruimte voor een stadskamer op de belvedere-laag waardoor een bijdrage wordt geleverd aan een bruisend plein. Met het woningbouwprogramma wordt verder voorzien in de behoefte aan verschillende type woningen. Gezien de ontwikkelingen op het plot aan de noordzijde van het Stadhuisplein, waar het plangebied is gesitueerd, zijn eerder afspraken gemaakt ten aanzien van het programma. Citywall telt dan ook niet mee in de procentuele verdeling van het programma, zoals genoemd in het Integraal Gebiedskader Stadhuisplein. Hiermee geeft het IGS een haakje voor het 'afwijken' van het woonprogramma. Daarnaast sluit onderhavig plan aan op de uitgangspunten die in het Integraal Gebiedskader Stadhuisplein worden genoemd, zoals stedelijke inpassing, cultuurhistorie, duurzaamheid, mobiliteit en leefbaarheid en veiligheid. De uitgangspunten uit het Integraal Gebiedskader Stadhuisplein, die van toepassing zijn op dit plan, zijn als ontwerpprincipes bij de regels opgenomen. Deze aspecten worden in navolgende paragrafen behandeld. Het plan voldoet daarmee aan het Integraal Gebiedskader Stadhuisplein (IGS).

Het bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 330 woningen mogelijk. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat.

Afsprakenkader Wonen SGE 2022

Het afsprakenkader geeft aan hoe de negen SGE gemeenten omgaan met de afstemming van woningbouwplannen. Het biedt kwantitatieve en kwalitatieve kaders voor de komende jaren. Onze gezamenlijke opgave is om veel en snel nieuwe woningen te bouwen en deze groei in goede banen te leiden vanuit een scherp kwaliteitsbesef. We maken dus in het Stedelijk Gebied Eindhoven een schaalsprong in de woningbouwopgave. Met dit afsprakenkader waarborgen we daarbij de kwaliteit, betaalbaarheid, innovatie, diversiteit en duurzaamheid. En behouden we onze specifieke woon- en leefkwaliteit in deze regio, de unieke schakering van woonmilieus variërend van hoogstedelijk tot landelijk, tussen prachtige natuurlijke en recreatieve groen-blauwe landschappen oftewel onze 'City of Villages'

We richten ons bij de woningbouwopgave op inbreiding en transformatie. Dit is in lijn met het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT). Uit de inventarisatie van plancapaciteit en woningbehoefte blijkt dat er, op de eerder afgesproken negen majeure locaties en de twee recent aangewezen locaties De Kemmer (Oirschot) en Castiliëlaan (Eindhoven) na, geen noodzaak is voor en geen behoefte is aan nieuwe grootschalige uitbreidingslocaties.

Voor nieuwe uitbreidingslocaties geldt daarom nog steeds het uitgangspunt: 'Nee, tenzij…'. Uitbreiden kan alleen onder de volgende voorwaarden:

• Er is sprake van een ontwikkeling die qua aard en schaal past op de locatie;
• De ontwikkeling zorgt voor een duurzame afronding van het stedelijk gebied;
• Hierbij is kwalitatieve landschappelijke aansluiting/ inpassing leidend.

Daarnaast:

• Monitoren we de woningmarkt voortdurend. Als veranderende prognoses erop wijzen dat wel grootschalige uitbreidingslocaties nodig zijn om te voorzien in de regionale kwalitatieve of kwantitatieve woningbehoefte (Laddertoets), zal herijking van dit afsprakenkader nodig zijn.
• Toetsen we woningbouwplannen aan de 7 Brainport Principes om de kwaliteit hoog te houden. Dit zijn: 1. Koesteren van Identiteit; 2. Ruimte voor Innovatie; 3. Invloed voor bewoners; 4. Vraaggericht ontwikkelen; 5. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: de wauw-factor; 6. Benutting regionaal schaalniveau; 7. Gezonde verstedelijking.
• Laten we ons inspireren door de SGE-woningmarkt aquarel: de aquarel (voorheen 'kwadrantenbenadering') inspireert ons om met woningbouwprojecten aan te sluiten bij het karakter en de unieke kwaliteiten van het gebied. Zo creëren we diversiteit en kwalitatieve samenhang in woonmilieus in plaats van eenheidsworst.

Woondeal 2023

Op 9 maart 2023 is de Woondeal Zuidoost- Brabant getekend. Rijk, Provincie, MRE gemeenten en woningcorporaties starten hiermee een langjarige samenwerking om de woningbouwproductie in onze regio te vergroten. De regio Zuidoost-Brabant staat voor de opgave om minimaal 45.000 woningen toe te voegen in de periode 2022 t/m 2030. Een gigantische opgave waar Rijk, Provincie Noord-Brabant, regiogemeenten en corporaties zich gezamenlijk voor gaan inzetten. In de Woondeal maken we afspraken over ieders rol en bijdrage aan deze opgave. De gemeente Eindhoven staat in de periode van 2022 t/m 2030 voor 19.885 woningen aan de lat.

Om aan te sluiten bij de grote behoefte aan betaalbare woningen streven we ernaar dat twee derde van de nieuwe woningen betaalbaar zijn: op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Regionaal spreken we af dat nieuwe projecten (gemiddeld) uit minimaal 30% sociale huur, minimaal 16% middenhuur en minimaal 20% betaalbare koopwoningen bestaan. Het minimum van 30% sociale huur en totaal tweederde betaalbaar in de nieuwbouwopgave geldt voor elke gemeente. Het lokale woonprogramma van gemeente Eindhoven voldoet aan deze voorwaarde en blijft daarmee leidend.

Met de woondeals nemen we samen de regie op de volkshuisvesting

Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven 2019
In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes. De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE. De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio.

De Brainport Principes zijn kwalitatieve ambities waaraan ieder woningbouwproject moet voldoen. De principes zijn niet in beton gegoten, maar dynamisch en worden iedere vier jaar door de regio tegen het licht gehouden. Een kwaliteitsborging voor woningbouw die passend is voor onze regio, en die het DNA van de Brainport -regio in zich heeft. Voor nu betekent het dat we gezonde verstedelijking als principe willen toevoegen. Reden hiervoor is dat we de noodzaak zien van een goede, gezonde openbare ruimte en meer en betere fysieke leefruimte voor een toenemend aantal inwoners.

Navolgend zijn de Brainport Principes weergegeven:

1. Koesteren van identiteit;

2. Ruimte voor innovatie;

3. Wauw-factor;

4. Invloed voor bewoners;

5. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus;

6. Benutting regionaal schaalniveau;

7. Gezonde verstedelijking.

De initiatiefnemer moet deze kwaliteitskenmerken kunnen toelichten en verantwoorden. Een team van specialisten uit de verschillende gemeenten beoordeelt en stelt de score vast op een schaal van 1 tot 10. Deze score wordt vervolgens grafisch weergegeven in onderstaand web. Op deze manier ontstaat voor ieder initiatief een uniek figuur en is direct zichtbaar op elke aspecten een project goed of minder goed scoort. En is duidelijk of een project voldoende scoort om door te kunnen of dat aanpassingen noodzakelijk zijn.

Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021

In 2020 hebben de gemeenten in het SGE gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040.

Kwantitatieve opgave

In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040.

In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen is vooral fors in de periode 2020-2025. In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren.

Kwalitatieve opgave

Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers. Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder.

Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit zien we zowel in de sociale als in de vrije huursector. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens.

De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd. Het overgrote deel van de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum. Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt. Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven.

Specifieke doelgroepen

De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg. Door het extramuraliseringbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien.

Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten.

De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Deze groep woningzoekenden richt zich met name op de gemeente Eindhoven. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten.

In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast. De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid. In het afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland). Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte.

Ten aanzien van het plangebied
De realisatie van 330 woningen aan het Stadhuisplein levert een bijdrage aan de vraag naar woningen in de gehele regio. Door onder andere ook sociale huurwoningen te realiseren draagt de ontwikkeling ook bij aan de sociale woningvoorraad. Omdat de ontwikkeling voorziet in meer dan 75 woningen betekent dat de ontwikkeling getoetst moet worden door het Coördinatieteam wonen van het SGE. Dat heeft plaatsgevonden en er is positief gereageerd op dit plan.

Woonvisie 2015

De Woonvisie is op 15 december 2015 vastgesteld. In de woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee maken we de richting waarin we ons willen ontwikkelen duidelijk aan de stad, haar bewoners en alle partijen die een rol spelen in de verdere ontwikkeling van de stad.

Ambitieuze stad

Eindhoven groeit en wil verder verstedelijken, in het bijzonder in het gebied binnen de Rondweg (Ring). Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen dit gebied realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft.

Solidaire stad
De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst.

Innovatieve stad
De gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klant georiënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Voor inwoners die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen.

Woonprogramma Eindhoven 2021-2025

Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. De ambities uit de Woonvisie 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad, maar komen door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren in een ander daglicht te staan. Met het oog daarop kiest de gemeente voor een accentverschuiving richting de volgende ambities:

1. forse groei van de woningvoorraad (binnen én buiten de ring) om de grote groei van woningen te kunnen opvangen;
2. een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden;
3. voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners.

Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te voegen. Voor de stad als geheel is voor de periode 2020-2022 de onderstaande differentiatie leidend:

Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. Het streefpercentage van 20% sociale huur is opgenomen in het Collegeprogramma 2018-2022. Voor de periode daarna voorzien we een noodzakelijke groei naar 30%.

Ten aanzien van het plangebied

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 330 nieuwe wooneenheden. Alle appartementen en studio's vallen binnen de huursector. Het plan zal voor (minimaal) 10% bestaan uit sociale-huurappartementen met een ondergrens van 30 woningen. Het overgrote deel van de appartementen zal bestaan uit de categorie middenduur en dure huur.

Op 24 mei 2022 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan 'parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing 2021' vastgesteld. Tot het moment van inwerkingtreding van dit paraplubestemmingsplan, werd via de huisvestingsverordening voorkomen dat woningen zonder vergunning werden gesplitst, omgezet, onttrokken en samengevoegd. Hoewel kamerverhuur en woningsplitsing verschillend zijn en andere toetsingskaders kennen, hebben beiden wel eenzelfde soort ruimtelijk effect op de omgeving en is het wenselijk om deze initiatieven soortgelijk te reguleren in bestemmingsplannen. Door de regeling in het paraplubestemmingsplan wordt kamerverhuur en woningsplitsing voortaan via één vergunning (omgevingsvergunning) geregeld. Deze regeling moet in opvolgende bestemmingsplannen zoals het onderhavige worden overgenomen om geldend te blijven voor het betreffende plangebied. Om die reden is de regeling uit dit paraplubestemmingsplan in dit bestemmingsplan overgenomen.

Wettelijk en beleidsmatig karakter

Nationaal beleid

Het Verdrag van Valletta (Malta) verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld wanneer andere belangen zwaarder wegen, dan moeten de waarden worden opgegraven en daarmee ex situ worden behouden. Het Verdrag van Valletta is doorvertaald in de Monumentenwet 1988, zoals deze gewijzigd is in september 2007. Sinds deze wijziging van september 2007 is de gemeente het bevoegd gezag op het gebied van archeologie en cultuurhistorie. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) blijven in de Erfgoedwet de basis van de omgang met archeologie. Gemeenten houden een belangrijke rol in het archeologische stelsel. In bestemmingsplannen en het toekomstig omgevingsplan houden ze rekening met (te verwachten) archeologische waarden door het stellen van regels. Het al dan niet stellen van regels ten aanzien van archeologie dient te rusten op voldoende informatie over de archeologische situatie. Deze informatie kan worden verkregen door gebiedsdekkende kaarten waarop de archeologische (te verwachten) waarden in de ondergrond zichtbaar zijn. Op basis hiervan kan archeologisch beleid worden ontwikkeld.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Eindhoven beschikt, als invulling van haar verantwoordelijkheid volgens de Erfgoedwet, over een eigen Archeologische verwachtingen- en waardenkaart. Met deze kaart wil de gemeente het ondergronds cultureel erfgoed van Eindhoven behouden door behoedzame ontwikkeling en beheer.

De geactualiseerde Archeologische verwachtingen- en waardenkaart (vastgesteld op 21 juni 2022) wordt beschouwd als een bureauonderzoek op gemeentelijk schaalniveau en geldt vanaf het moment van vaststelling als onderlegger voor nieuwe bestemmingsplannen en - na inwerkingtreding van de Omgevingswet - het omgevingsplan.

Op de archeologische verwachtingen- en waardenkaart zijn de archeologische waarden en verwachtingen binnen de gemeentegrenzen aangegeven door middel van categorieën (de categorieën 1 tot en met 8). Ter bescherming van de archeologische waarden worden deze (met uitzondering van categorie 8) op de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen als dubbelbestemming Waarde - Archeologie. Hieraan zijn per categorie regels gekoppeld. Deze regels geven aan wanneer archeologisch onderzoek verplicht is. (Bouw)werkzaamheden die binnen de in de regels vermelde oppervlakten én diepte vallen worden vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Hierdoor kunnen bij ruimtelijke ordeningsprocedures sneller beslissingen worden genomen en kan de archeologie in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen.

Archeologisch kader

De van oorsprong hoger gelegen oude bouwlanden met een dik plaggendek, waaruit een groot deel van het gemeentelijk grondgebied bestond, blijken een goed geconserveerd bodemarchief te herbergen. Maar ook andere landschappelijke eenheden - zoals de nattere beekdalen en de flanken daarvan, de vennen of het 'restveen' - blijken vaak een waardevol archeologisch gegevensbestand te bevatten. Het gemeentelijk bodemarchief geeft blijk van een bewoningsgeschiedenis van duizenden jaren en herbergt archeologische resten daterend uit de (late) prehistorie, de Romeinse tijd, de vroege middeleeuwen, de late middeleeuwen en nieuwe tijd. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat geschreven bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

Een bijzondere betekenis heeft de historische kern van Eindhoven, die als stad al in de loop van de late middeleeuwen een belangrijke regionale economische en bestuurlijke rol vervulde. Daarnaast kent de gemeente uit deze periode een aantal (verdwenen) hoeven, kasteeltjes, kerken, (water)molens en dergelijke die zowel archeologisch en cultuurlandschappelijk van hoge waarde zijn. Archeologische waarnemingen binnen en ook buiten de van oorsprong laatmiddeleeuwse historische kernen bieden mogelijkheden om meer te weten te komen over de ontstaansgeschiedenis, ontwikkeling en bewoningsdynamiek tussen de plattelandsdorpen en de stad in wording en kunnen daarmee een verrijking vormen voor de lokale en regionale geschiedenis. Daarnaast zijn in de gemeente resten van ondergronds militair erfgoed te verwachten. In de Tweede Wereldoorlog lag hier bijvoorbeeld een militair vliegveld ('Fliegerhorst Eindhoven') en de gemeente maakte deel uit van het operatieterrein 'Market Garden' van het geallieerde bevrijdingsleger.

Ten aanzien van het plangebied

Navolgend is een uitsnede van de gemeentelijke archeologische verwachtingen- en waardenkaart weergegeven, de projectlocatie is aangeduid met een rode pin.

Afbeelding. uitsnede gemeentelijke archeologische verwachtingen- en waardenkaart, vastgesteld d.d. 21 juni 2022

Zoals op bovenstaande afbeelding is te zien, ligt het voorliggende projectgebied in de Archeologische verwachtingen- en waardenkaart 2022 binnen een zone van categorie 2: Terrein van hoge archeologische waarde. Voor terreinen met een hoge archeologische waarde geldt een onderzoeksplicht bij initiatieven met een bodemverstoring groter dan 10 m2 én dieper dan 30 cm beneden maaiveld. Bij het bepalen of er wordt voldaan aan de vrijstellingsgrenzen, worden de afmetingen in oppervlakte én diepte van het totaal aan verwachte bodemingrepen (voor alle relevante activiteiten, zoals bouwen, ondergronds slopen, het uitvoeren van werken of werkzaamheden) in het plangebied bij elkaar opgeteld.

Programma van Eisen

Omdat de omvang van de te verwachten bodemverstorende activiteiten ten behoeve van de planontwikkeling de vrijstellingsgrenzen zullen overschrijden, is het laten uitvoeren van archeologisch onderzoek noodzakelijk. Voor het benodigde archeologisch onderzoek is in 2019 een Programma van Eisen (PvE) opgesteld (goedgekeurd door het bevoegde gezag op 1 november 2019). Dit PvE is als bijlage 6 aan het bestemmingsplan toegevoegd.

In de vastgestelde Erfgoedverordening 2022, artikel 29, lid 2 staat dat een PvE een geldigheidsduur van twee jaar heeft na schriftelijk akkoord van burgemeester en wethouders. Wanneer de geldigheidsduur van het PvE is verlopen, bepalen burgemeester en wethouders of het PvE nog voldoet, of dat het moet worden geactualiseerd. De geldigheidsduur van het PvE is dus verlopen. Naar mening van de deskundige namens het bevoegd gezag zijn er (d.d. november 2024) geen zwaarwegende redenen om het PvE te actualiseren. Het huidige PvE is namelijk op basis van de geldige versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie opgesteld (KNA-versie 4.1) en de informatie van de in de directe omgeving na 2019 uitgevoerde archeologische (voor)onderzoeken is nog steeds in lijn met het verwachtingsmodel op basis waarvan het huidige PvE is opgesteld.

Het onderzoek kan daarom worden uitgevoerd op basis van de huidige PvE.

Conclusie ten aanzien van archeologie

Omdat de omvang van de te verwachten bodemverstorende activiteiten ten behoeve van de planontwikkeling de vrijstellingsgrenzen zullen overschrijden, is het laten uitvoeren van archeologisch onderzoek noodzakelijk. Hiertoe is in 2019 een Programma van Eisen (PvE) opgesteld. Het door de gemeente Eindhoven goedgekeurde PvE is als bijlage 6 aan het bestemmingsplan toegevoegd. Totdat het archeologisch onderzoek is uitgevoerd, dient de dubbelbestemming archeologie behouden te blijven.

Provinciale cultuurhistorische waardenkaart

Het plangebied is op basis van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart ingedeeld in de 'Kempen'. Dit is een zwak golvend dekzandlandschap dat bestaat uit dekzandvlakten en -ruggen. Door het gebied lopen de Grote en Kleine Dommel, Beerze en Reusel. De dekzandruggen hebben een zandige bodem waar regenwater infiltreert, dat in beekdalen als kwel naar boven komt.

Plaatsen met leem in de ondergrond hadden een gebrekkige afwatering, daar zijn vennen en kleine veenmoerassen door ontstaan. De ruimtelijke identiteit van het ontginningslandschap wordt gevormd door de verschillen in gebruik; akkers, graslanden en woeste gronden. Akkergronden, dorpen en gehuchten liggen vanouds op de rand van beekdalen. Langs de beken lagen de graslanden, vaak verdeeld in lange smalle percelen die omzoomd waren door elzensingels.

Op de hogere delen van het landschap bevonden zich voorheen uitgestrekte heidevelden, bossen en stuifzanden. Deze zandverstuivingen ontstonden door overbeweiding en door het steken van heideplaggen. Gave beeklandschappen zijn te vinden in (delen van) de dalen van de Dommel en de Beerze. Zo ligt het Belvedèregebied beeklandschap van de Dommel ten zuiden van Eindhoven. Kenmerkend voor dit gebied zijn vloeiweiden en viskwekerijen, watermolens, omvangrijke bossen met heidevelden en vennen en aangrenzend cultuurlandschap.

In de afgelopen decennia zijn de verschillen tussen de oude en jonge ontginningen genivelleerd door ruilverkaveling, normalisatie van de beken en de uitbreiding van steden en dorpen. De dorpen van de Kempen hebben zich afhankelijk van hun ligging verschillend ontwikkeld. De kernen liggen aan belangrijke routes en zijn uitgegroeid tot suburbane woonkernen met soms redelijk grote bedrijventerreinen. De dorpen op afstand van deze routes hebben een landelijker karakter en zijn beperkter in omvang gebleven.

De bewoningsgeschiedenis en de inrichting van het gebied zijn in hoge mate bepaald door de natuurlijke terreingesteldheid. Vooral de beekdalen zijn hier en daar buitengewoon goed bewaard gebleven. In combinatie met de dorpen en buurtschappen en de plaatselijk aanwezige kleinschaligheid verleent dit het gebied een grote landschappelijke en cultuurhistorische waarde.

Cultuurhistorische Waardenkaart van Eindhoven

Op 29 november 2022 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven geactualiseerd. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart bestaat uit twee deelwaardenkaarten, te weten de waardenkaart historisch cultuurlandschap en de waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed.

Op de waardenkaart historisch cultuurlandschap zijn aangegeven en gewaardeerd de historische landschappelijke gebieden (incl. historische nederzettingslocaties) en elementen (landschapselementen infrastructuur, waterstaat, opgaand groen, religie en funerair erfgoed en reliëf), die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven

Op de waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed zijn aangegeven de beschermde rijks- en gemeentelijke monumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten, gemeentelijke archeologische monumenten, cultuurhistorisch waardevolle objecten, historisch waardevolle kunstwerken, historische wegen en waterlopen, historisch-stedenbouwkundige structuren en waardevol aangelegd groen en bomen, die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven.

Navolgend is een uitsnede weergegeven van de Cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Eindhoven. De planlocatie is blauw omlijnd. Op de kaart is te zien dat de planlocatie behoort tot een gebied dat is aangemerkt als 'Historische stedenbouwkundige structuur'.

Afbeelding. Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart gemeente Eindhoven

Het herkenbaar houden van de historische karakteristiek is een belangrijk uitgangspunt voor de belevingswaarde van de binnenstad. Het plan past in de historische structuur en tast deze niet aan. Hieronder is dat uitgewerkt.

Monumentenkaart

Eindhoven heeft ruim 550 monumenten. Dat zijn niet alleen gebouwen, maar ook tuinen, parken en archeologische vindplaatsen. De monumenten geven een beeld van onze unieke en veelzijdige geschiedenis.

Op de monumentenkaart zijn de Rijksmonumenten, Gemeentelijke monumenten en Cultuurhistorische panden weergegeven. Hieronder is een uitsnede van de monumentenkaart weergegeven. De planlocatie is blauw omlijnd.

Afbeelding. Uitsnede monumentenkaart gemeente Eindhoven

Cultuurhistorische panden

In het plangebied zijn twee panden gelegen die zijn aangemerkt als 'Cultuurhistorisch pand'. Dit betreffen de Wal 15 en het hoekpand aan de Wal-Stadhuisplein. Onder een Cultuurhistorisch pand wordt verstaan: een gebouw dat van algemeen belang is vanwege de cultuurhistorische waarden. De cultuurhistorische panden hebben een beschermde status die staat omschreven in het betreffende bestemmingsplan.

Wal 15

Het pand aan de Wal 15 is in het bestemmingsplan 'Binnenstad' aangeduid als 'Karakteristiek'. Het bankgebouw is in 1960 gebouwd en ontworpen door Herman Kraaijenvanger. In dit pand zijn werken van monumentale kunstenaars verwerkt. Dit betreffen Louis van Roode met een glas-in-betonraam, Niel Steenbergen met een gebeeldhouwde deuromlijsting en Theo Mols met een natuurstenen mozaïek 'Het gezin'.

Afbeelding. Links: Gebeeldhouwde deuromlijsting van Niel Steenbergen, Rechtsboven: Natuurstenen mozaïek van Theo Mols, Rechtsonder: glas-in-betonraam van Louis van Roode.

Het bankgebouw Wal 15 is gesloopt. Alleen de gevel wordt tijdelijk gedemonteerd. Het is daarmee een belangrijk wederopbouwmonument in Eindhoven en vormt een karakteristiek ensemble met de omgeving. Voor de gevel is op de verbeelding de aanduiding 'karakteristiek' opgenomen. In de regels is een hiervoor een sloopvergunningstelsel opgenomen zodat de gevel niet zonder meer gesloopt kan worden. Voor het demonteren van de gevel is dus een sloopvergunning vereist.

Het nieuwbouwplan houdt rekening met de handhaving van de gevel van de voormalige bank. Hiermee wordt het aanwezige kunstwerk in de deuromlijsting van Niel Steenbergen behouden. Het overige deel van het gebouw wordt gesloopt, waarbij de natuurmozaïek en het glas-in-betonraam terugkeren in de nieuwbouw. Deze karakteristieke onderdelen zullen terugkomen op een prominente en zichtbare locatie.

Hoekpand Wal-Stadhuisplein

Het hoekpand aan de Wal-Stadhuisplein is reeds gesloopt. De karakteristieke aanduiding die in het oude bestemmingsplan is opgenomen ziet met name op de historische rooilijn van het pand. De rooilijn aan de Wal wordt met het nieuwbouwplan gehandhaafd.

Rijksmonumenten

Tevens zijn in de directe nabijheid van het plangebied twee panden gelegen die zijn aangemerkt als Rijksmonument in het kader van de Erfgoedwet. Dit betreffen de Catharinakerk en de kosterwoning aan de Kerkstraat 1. De rijks monumentale bescherming van de kosterwoning heeft betrekking op zowel de woning als het muurtje links van de woning, die een verbinding vormt met de Catharinakerk. Het slopen of verwijderen van het muurtje of (delen van) de woning ten behoeve van een doorsteek is verboden.

Met onderhavig plan worden de kerk, de kosterwoning en het muurtje intact gelaten, waardoor geen inbreuk wordt gemaakt op de rijksmonumentale waarden.

Cultuurhistorisch onderzoek Eindhoven binnenstad & Tramstraatkwartier

De cultuurhistorische waarden in het plangebied zijn verankerd in het bestemmingsplan 'Binnenstad' en onderliggend cultuurhistorisch onderzoek, welke op 20 augustus 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld.

Zowel het pand Wal 15 alsmede het pand op de hoek Wal-Stadhuisplein zijn cultuurhistorisch waardevol en hebben daarom de aanduiding 'karakteristiek'. De gevel van dit pand blijft gehandhaafd. Voor beide panden is een sloopvergunning verleend.

In het Cultuurhistorische onderzoek Eindhoven binnenstad & Tramstraatkwartier is een aantal aanbevelingen gegeven voor de ontwikkeling van het plangebied. Voor het oostelijke deel van de Wal, waarin het plangebied is gelegen, wordt aanbevolen om de huidige rooilijn te handhaven. De huidige rooilijn aan de Wal wordt met het plan gehandhaafd. De rooilijn is vastgelegd in de verbeelding behorende bij onderhavig bestemmingsplan.

Voor wat betreft de korrelgrootte wordt aanbevolen dat de bebouwing niet breder dan hoog mag zijn. Daar is in onderhavig plan rekening mee gehouden. Er wordt een woontoren met commerciële functies gerealiseerd. Tevens wordt in het cultuurhistorisch onderzoek aangegeven dat op hoeken een maxima van 5 bouwlagen is toegestaan, waarbij specifiek wordt aangegeven dat hoogbouw niet is toegestaan. In de regels van het bestemmingsplan 'Binnenstad' is dit ook geborgd. De 'Eindhovense laag' van onderhavig plan valt binnen de gestelde 5 lagen. De 'Brainport' wordt echter op basis van, onder andere, de Binnenstadsvisie hoger dan 5 bouwlagen.

Voor materialisering wordt aanbevolen om gebruik te maken van baksteen, natuursteen of beton. Daarnaast dient het profiel van de openbare ruimte zoveel mogelijk te worden behouden. Met de voorgestane ontwikkeling vindt geen verandering plaats in de stoepen, fietspaden en autowegen waardoor er geen verandering plaatsvindt in de openbare ruimte.

Tot slot dient het groen in het plangebied te worden versterkt. Door KruitKok landschapsarchitecten is een groenplan opgesteld ten behoeve van het plan (bijlage 1). Het groenplan draagt bij aan de vergroening van de binnenstad door het realiseren van daktuinen, een groene openbare ruimte met verschillende beplantingen en gevelbeplanting. Ook de loggia's aan het Stadhuisplein worden van groen voorzien.

Het Masterplan Mobiliteit 2050 'Wij gaan vooruit' is in maart 2024 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin zijn de hoofdlijnen van het mobiliteitsbeleid van de komende decennia (planhorizon 2050) vastgelegd. Met een concrete uitwerking voor de komende jaren (t/m 2026) en een doorkijk naar 2030. Deze visie vormt het bestuurlijke beleidskader voor alle verkeers- en mobiliteitsopgaven.

Het Gebiedskader Stadhuisplein is in 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. Het gebiedskader bevat een paragraaf met uitgangspunten voor het thema mobiliteit. Voor auto -en fietsparkeren en (deel)mobiliteit gelden de uitgangspunten volgens de dan geldende geldende Nota Parkeernormen. Omdat er al veel (ondergrondse) parkeervoorzieningen aanwezig zijn in deze omgeving, zijn nieuwe autoparkeervoorzieningen niet nodig. Uitbreiding op de bestaande parkeervoorzieningen is alleen toegestaan onder het plot aan de noordzijde van het plein (dat betreft deze ontwikkeling. De resterende parkeerbehoefte van alle andere ontwikkelingen wordt geminimaliseerd door de inzet van duurzame mobiliteitsoplossingen (m.n. deelmobiliteit; mobiliteitsplan) en wordt binnen de ontwikkeling opgevangen. Daarnaast wordt in de openbare ruimte gereserveerd voor het stallen van deelmobiliteit (elektrische deelfietsen en deelscooters) zodat het herkenbaar, zichtbaar en aantrekkelijk is.

Tevens is er behoefte aan meer openbaar fietsparkeren. Een voorziening voor 500 – 750 fietsparkeerplekken moet worden geïntegreerd in een gebouw met ruimte voor 100 tweewielige deelvoertuigen/deelfietsen en uitstekend toegankelijk zijn en bij voorkeur op maaiveld. Oplossingen op -1 of +1 zijn ook mogelijk, mits goed en makkelijk toegankelijk.

Masterplan Mobiliteit 2050

Het Masterplan Mobiliteit streeft naar een toekomst waarin wij in verbinding zijn met elkaar, waarin er vrijheid is voor iedereen om te gaan en staan waar ze willen en op welke manier ze dat willen, waarin we ruimte maken voor elkaar en de veelzijdigheid van de stad, waar het veilig is voor jong en oud. Een stad waar de lucht schoon is en waar we gezond oud kunnen worden. Een stad waar het fijn is om te zijn en waar we kunnen ontspannen.

Nota parkeernormen 2024

De geldende Nota Parkeernormen 2024 heeft betrekking op het parkeren van auto's en fietsen. In de systematiek wordt echter ook ingezet op duurzame alternatieve vervoerswijzen. Dit is onder meer uitgewerkt in de vorm de verplichte reductie bij HOV en het stimuleren van deelmobiliteit en mobiliteitshubs (minder parkeerplaatsen bij stations en HOV-haltes en bij gebruik van deelvervoer voor bewoners. Daarnaast willen we bestaande parkeercapaciteit beter gaan benutten in plaats van het aanleggen van nieuwe parkeerplaatsen. Voor het gedeelte van de parkeeropgave waar een plan niet in voorziet, bestaat het mobiliteitsfonds waarin de afkoopbedragen terecht komen ten behoeve van stadsbrede duurzame mobiliteitsvoorzieningen.

Elk nieuw of bestaand adres waar na 2016 een omgevingsvergunning voor is afgegeven, komt op het AUP-overzicht (Adressenlijst Uitsluiting Parkeervergunningen). Adressen op deze lijst komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning en hebben geen recht op een bezoekersregeling binnen betaald parkeergebieden.

In de Nota Parkeernormen 2024 is een overgangsregeling opgenomen die van toepassing is op al lopende projecten, en ingekomen zijn vóór de inwerkingtreding van deze nota parkeernormen. Deze initiatieven kunnen tot een jaar na inwerkingtreding nog een beroep doen op de Actualisatie nota parkeernormen 2019 door binnen deze termijn (vóór 20 april 2025) een aanvraag omgevingsvergunning in te dienen.

Ten tijde van de terinzage legging van het ontwerp bestemmingsplan gold de Actualisatie nota parkeernormen 2019 (hierna: nota 2019). In deze toelichting is daarom de parkeerbehoefte in beeld gebracht op basis van de nota 2019. De kans is groot dat nog vóór 20 april 2025 een aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend en gebruik gemaakt gaat worden van de nota 2019. Volledigheidshalve is hieronder ook de parkeerbehoefte op basis van de Nota Parkeernormen 2024 in beeld gebracht.

Door SVA Stiphout Verkeersadvies is onderzoek uitgevoerd naar de verkeergeneratie, de verkeersafwikkeling en de parkeeropgave die deze ontwikkeling met zich meebrengt. In dit onderzoek is ervan uitgegaan dat voor dit plan nog gebruik kan worden gemaakt van de Actualisatie nota parkeernormen 2019. Ten overvloede is aan het eind van deze paragraaf 3.7.5 kort getoetst aan de nieuwe Nota parkeernormen 2024.

Het onderzoek van SVA Stiphout Verkeersadvies maakt als bijlage onderdeel uit van de toelichting.

In het centrum van Eindhoven spelen diverse (grote) verdichtingsopgaven die ieder hun eigen mobiliteitsbehoefte meebrengen. Om het centrum nu en in de toekomst bereikbaar, leefbaar en veilig te houden moet op een andere manier naar de inrichting van de openbare ruimte gekeken moeten worden. Hierbij wordt uitgegaan van het STOMP principe. STOMP staat voor hoe we verplaatsingen onderscheiden:

• Stappen;
• Trappen;
• Openbaar Vervoer;
• Mobility as a Service;
• Privé-auto.

Bij het STOMP-ontwerpprincipe wordt eerst naar de voetganger gekeken (Stappen), vervolgens naar de fietser (Trappen), OV en MaaS en pas daarna wordt naar de privéauto gekeken. Deze aanpak sluit ook aan op de doelstellingen/ambities uit de Actualisatie van Eindhoven op weg 2023 dat specifiek inzet op lopen, fietsen en openbaar vervoer, vooral binnen de Ring, terwijl de automobiliteit meer wordt gebundeld en naar de Ring.

Navolgend wordt het STOMP principe ten aanzien van het plan uitgewerkt.

Stappen (voetgangers)

De planlocatie bevindt zich aan de westzijde van het centrum van Eindhoven. Vanwege de afstand tot het centrum kunnen en zullen veel verplaatsingen te voet plaatsvinden. Het ontwerp van de (semi) openbare ruimte bij Citywall sluit hierop aan. De ontwikkeling van Citywall bestaat uit 4 blokken. Tussen deze blokken wordt een semi-openbaar binnenplein aangelegd. De overige ruimte (m.u.v. de in-/uitrit van de parkeergarage) wordt als openbaar gebied ingericht. Het binnenplein functioneert vooral als ontmoetingsruimte. Het binnenplein en de overige openbare ruimte bij Citywall (m.u.v. de in-/uitrit van de parkeergarage) worden als Shared Space omgeving ingericht. Hiermee wordt het verblijfsklimaat voor de voetganger benadrukt en ontstaat (meer) ruimte om elkaar te ontmoeten. Het binnenplein is doorwaadbaar en verbindt het Begijnenhof met het Stadhuisplein waarmee tussen beide pleinen een aantrekkelijke looproute ontstaat. De gemeente wil het Begijnenhof (op termijn) als voetgangersgebied inrichten. Soortgelijke plannen zijn er voor het Stadhuisplein. Hierdoor ontstaat (op termijn) een groot aaneengesloten voetgangersgebied tussen het Begijnenhof, Stadhuisplein en de Wal. Hiermee komt Citywall nagenoeg volledig in een voetgangersgebied te liggen.

Aan het binnenplein bevinden zich de ingangen naar de woongebouwen. De ingangen naar de overige functies zijn voor voetgangers vanaf de buitenranden van de gebouwen toegankelijk via het Begijnenhof, Stadhuisplein en de Wal. Vanuit het binnenplein kan in alle windrichtingen naar het centrum gelopen worden. Een doorsteek in noordelijke richting naar de Kerkstraat ontbreekt nog. Omdat deze doorsteek voor de fijnmazigheid en het dwaalmilieu van het stratennetwerk in het centrum zeer gewenst is wordt de ambitie uitgesproken om een voetgangersdoorsteek naar de Kerkstraat te realiseren.

Afbeelding Ingangen Citywall

Trappen (fietsen)

De fiets is een volwaardig alternatief voor de auto op de korte- en middellange verplaatsingen. De planlocatie bevindt zich direct naast een Stadsroute (fiets) die over de Wal loopt. De inpandige fietsenstalling van Citywall krijgt een directe aansluiting op de Stadsroute. Hiermee is Citywall uitstekend bereikbaar per fiets. Vanwege de centrale ligging van de planlocaties zijn binnen 7 kilometer fietsafstand de volgende bestemmingen snel per fiets bereikbaar :

• Station Eindhoven Centraal;
• Strijp-S;
• ASML;
• Hightech Campus.

In de huidige situatie liggen links en rechts van de Wal vrijliggende fietspaden. De gemeente is voornemens om de vrijliggende fietspaden te vervangen door een 2-richtingen fietspad aan de zijde van Citywall. Dit leidt tot minder oversteekbewegingen over de Wal. Dit wegprofiel is vergelijkbaar met het wegprofiel op de Vestdijk en wordt binnen het project openbare ruimte Stadhuisplein gerealiseerd.

Openbaar vervoer

De planlocatie is goed per openbaar vervoer bereikbaar:

• Binnen 100 meter loopafstand bevindt zich een HOV-halte;
• De loop- en fietsafstand naar Eindhoven Centraal zijn beperkt.

HOV halte binnen 100 meter loopafstand

Binnen 100 meter loopafstand van Citywall bevindt zich HOV halte Stadshuisplein. Over de Wal lopen 11 buslijnen die halteren bij de HOV halte Stadhuisplein. Over de Wal rijden (vanwege het eenrichtingsverkeer) gemiddeld om de 5-6 minuten bussen naar Neckerspoel/Centraal Station.

Loop- en fietsafstand Eindhoven Centraal

• De loop- en fietsafstanden naar Eindhoven Centraal zijn beperkt: De fietsafstand bedraagt 1,8 km (7 minuten);
• De loopafstand bedraagt 1,1 km (15 minuten).

De consequentie van deze goede OV-ontsluiting resulteert in een 25% HOV-correctie die is vastgelegd in de Nota Parkeernormen Eindhoven 2019 (ook vastgelegd in de Nota Parkeernormen 2024).

MaaS (Mobility as a Service)

In de parkeergarage Citywall worden 3 deelauto's van Amber/Mywheels geplaatst. De deelauto parkeerplaatsen worden geclusterd aangelegd en krijgen een herkenbare uitstraling door bebording en/of markering. De 3 deelauto's zijn bedoeld voor de bewoners en bieden een uitstekend alternatief voor de (middel) lange verplaatsingen. De kortere verplaatsingen kunnen per fiets of te voet plaatsvinden.

Deelauto's worden in het woonconcept van Citywall geïntegreerd. Daarbij richt de aandacht zich vooral op de doelgroepen: studenten, expats en jongvolwassenen. Deelmobiliteit sluit aan op hun mobiliteitsbehoefte. Op deze wijze worden vraag en aanbod aan elkaar gekoppeld. Naast het integreren van de deelauto's in het woonconcept, krijgen bewoners ook een financiële prikkel om gebruik te maken van deelauto's door een aantrekkelijk welkomstaanbod in de vorm van een aantal vrije kilometers aan te bieden.

Deelauto's hebben invloed op de parkeerbehoefte van Citywall. Het autobezit bij gebruikers van deelauto's is namelijk lager dan bij bezitters van een eigen auto. Gebruikers van deelauto's hebben geen (tweede) eigen auto meer nodig en daardoor ook geen eigen parkeerplaats. Aangezien meerdere bewoners dezelfde deelauto gebruiken, zorgen deelauto's voor een afname van de parkeerbehoefte. Dat geeft ruimte om in dat geval ook de parkeereis (naar beneden) bij te stellen. In de Nota Parkeernormen Eindhoven 2019 (en ook in de Nota Parkeernormen 2024) is vastgelegd dat iedere deelauto in het centrum zorgt voor een reductie van 10 parkeerplaatsen.

Privé auto

De locatie Citywall is minder goed per auto bereikbaar. De inpandige parkeergarage is alleen bestemd voor de (deel)auto's van de bewoners. Bezoekers en werknemers van Citywall kunnen van andere mobiliteitsvormen zoals fietsen, lopen en openbaar vervoer gebruik maken of parkeren in de openbare parkeergarages in de omgeving van het Stadhuisplein. Toekomstige bewoners, bezoekers en werknemers van Citywall komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning in de openbare ruimte en bezoekersregeling. Dit wordt door de initiatiefnemer vooraf duidelijk gecommuniceerd aan potentiële huurders.

De ontwikkeling van Citywall brengt ook extra verkeersbewegingen met zich mee. Bij het bepalen van de verkeersgeneratie zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• De kengetallen uit CROW publicatie 381 Toekomstbestendig parkeren zijn gebruikt.
• De CROW kengetallen zijn uitgesplitst naar de stedelijkheidsgraad en stedelijke zone.
• De omgevingadressendichtheid van de gemeente Eindhoven is gemiddeld ca. 2.700 adressen per km2, daarmee hoort de gemeente tot de hoogste stedelijkheidsgraad: zeer sterk stedelijk.
• De planlocatie ligt centraal in het hart van Eindhoven en is onderdeel van de binnenstad. Binnen de kaders voor stedelijke zones die CROW-publicatie 381 biedt, is op deze situering de categorie 'centrum' van toepassing;
• De CROW kengetallen hebben een bandbreedte, bij het bepalen van de verkeersgeneratie is uitgegaan van gemiddelde kengetallen.
• Voor de functies museum, centrum/wijkgebouw, Tearoom, koffiehuis en restaurant zijn in CROW publicatie 381 (of voorlopers daarvan) geen kengetallen voor de verkeersgeneratie beschikbaar. Voor het bepalen van de verkeersgeneratie van deze functies is daarom aansluiting gezocht bij de CROW kengetallen voor de categorie binnenstad/hoofdwinkel(stads)centrum > 175.000 inwoners.
• Omdat de berekening van de verkeergeneratie uitgedrukt wordt in een weekdag gemiddelde en de werkdag maatgevend is voor het plan Citywall, zijn de weekdag gemiddelde omgerekend naar een werkdag gemiddelde. Hierbij is gebruik gemaakt van correctiefactoren uit CROW publicatie 381:

- Woonfuncties factor 1,11;

- Overige functies factor 1,33.

• Op basis van CROW publicatie 381 leidt een 10% lager parkeernorm tot 7,5% minder verkeersgeneratie. De HOV-Correctie verlaagt de parkeernorm met 25% en levert dus 18,75% minder verkeersgeneratie op.

Tabel Verkeersgeneratie Citywall

Uit de berekening van de verkeergeneratie blijkt dat het plan Citywall op een weekdag 790 verkeersbewegingen per etmaal genereert. Per werkdag bedraagt de verkeersgeneratie 975 verkeersbewegingen per etmaal.

De planlocatie van Citywall bevindt zich tussen twee kruispunten met een verkeersregelinstallatie. Vanwege het eenrichtingsverkeer op de Wal maakt aankomend verkeer naar Citywall alleen gebruik van het kruispunt Grote Berg/Wal/ Keizersgracht. Wegrijdend verkeer van Citywall maakt alleen gebruik van het kruispunt Bilderdijklaan/Wal/P. - Hooftlaan. De beoordeling van de verkeersafwikkeling richt zich daarom op deze twee kruispunten. Deze kruispunten zijn navolgend inzichtelijk gemaakt.

Uit de berekening van de parkeerbehoefte blijkt dat de werkdag maatgevend is. De beoordeling van de verkeersafwikkeling richt zich daarom ook op een werkdag. De beoordeling heeft verder alleen betrekking op verkeersafwikkeling richt zich daarom ook op een werkdag. De beoordeling heeft verder alleen betrekking op het drukste uur van de ochtend- en avondspits op een werkdag.

Tabel 14 uit het mobiliteitsplan.

Geconcludeerd wordt dat de toename van de verkeersintensiteit geen significant effect heeft op de met verkeerslichten geregelde kruispunten Keizersgracht/Wal/Grote Berg en Bilderdijklaan/Wal/P.Czn Hooftlaan. De toename in het plangebied is 975 mvt per etmaal op een werkdag en dat komt in het drukste uur neer op 88 extra voertuigen (9% tijdens avondspits). Dit zijn dermate lage aantallen voertuigen dat de verkeerslichten deze fluctuaties kunnen verwerken en de verkeersafwikkeling op straat gewaarborgd blijft.

Bij besluit van 24 september 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders de Nota Parkeernormen 2019 vastgesteld. De Actualisatie Nota Parkeernormen 2019 is vanaf 4 oktober 2019 van kracht en past in de ontwikkeling naar een groenere, bereikbare en duurzame stad. In de actualisatie is een zogenaamde verplichte "HOV-reductie" (minder parkeerplaatsen bij stations en Hoogwaardig openbaar vervoer-haltes) en het stimuleren van gebruik van deelauto's voor bewoners uitgewerkt. Als tweede aanpassing willen we de bestaande (privé) parkeercapaciteit beter en efficiënter gaan benutten ten opzichte van realisatie van parkeerplaatsen op eigen terrein. De derde belangrijke aanpassing is dat ontwikkelaars een bijdrage in het mobiliteitsfonds moeten storten, bij gebruik van reeds aanwezige openbare parkeerplaatsen. Met dat geld willen we onder andere de opbouw van een stadsbreed deelmobiliteit netwerk op weg helpen.

Door SVA Stiphout Verkeersadvies Tilburg is een mobiliteitsplan opgesteld ten behoeve van het parkeren voor de Citywall. Het volledige mobiliteitsplan is te vinden als bijlage 15. Navolgend zijn de belangrijkste bevindingen uit het mobiliteitsplan weergegeven.

In onderstaande tabel is het ruimtelijk programma van Citywall naar functie, aantallen en m² bvo weergegeven.

Tabel Ruimtelijk programma Citywall

De parkeerbehoefte is in eerste instantie bepaald door aansluiting te zoeken bij de rekentool parkeerbehoefte van de gemeente Eindhoven. Daarnaast zijn bij het opstellen van de berekeningen zijn het ruimtelijk programma en de parkeernormen en aanwezigheidspercentages uit de Nota Parkeernormen Eindhoven 2019 gehanteerd.

De rekentool gaat bij verschillende functies echter uit van dubbelgebruik van parkeervoorzieningen, terwijl de bewoners van Citywall in een eigen inpandige parkeergarage parkeren. Dubbelgebruik van parkeervoorzieningen tussen bewoners en bezoekers/werknemers van Citywall is daarom niet mogelijk. Dubbelgebruik van parkeervoorzieningen tussen de bezoekers en werknemers van Citywall is wel mogelijk.

Er zijn daarom twee berekeningen van de parkeeropgave gemaakt:

1. Parkeeropgave bewoners
2. Parkeeropgave bezoekers/werknemers

Parkeeropgave bewoners

De parkeerbehoefte is uitgesplitst naar de verschillende momenten conform de aanwezigheidspercentages uit de Nota Parkeernormen Eindhoven 2019. Uit de berekening blijkt dat op de werkdagnacht de maatgevende parkeerbehoefte optreedt en dan 179 parkeerplaatsen bedraagt. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de verplichte HOV correctie (25%). Na het toepassen van de verplichte HOV correctie bedraagt de parkeeropgave voor bewoners van Citywall 134 parkeerplaatsen.

Hieronder is de berekening van de parkeerbehoefte van de bewoners van Citywall opgenomen.

Tabel Parkeerbehoefte bewoners Citywall

Invulling parkeerbehoefte bewoners

Onder de gebouwen wordt een parkeergarage aangelegd. De parkeergarage voldoet aan de inrichtingseisen uit NEN 2443. In de parkeerplaatsen worden 92 parkeerplaatsen (waarvan 3 voor deelauto's) aangelegd. Daarnaast zullen er 15 parkeerplaatsen worden afgekocht via een bijdrage aan stadsbrede mobiliteitsoplossingen via het mobiliteitsfonds. Hiermee kan in de parkeeropgave van de bewoners worden voorzien. Hieronder is dat inzichtelijk gemaakt.

Tabel. Invulling parkeerbehoefte bewoners Citywall

Op onderstaande plattegrond van de parkeergarage zijn de auto- en deelauto parkeerplaatsen ingetekend.

Afbeelding Plattegrond parkeergarage -2 (INBO 27-09-2023)

De parkeergarage van Citywall wordt door middel een in-/uitrit ontsloten via de Wal. De in-/uitrit van Citywall bevindt zich op ongeveer dezelfde locatie van de bestaande in-/uitrit van de voormalige ABN/Van Mierlobank. Om de verkeersveiligheid op de in-/uitrit van de parkeergarage Citywall te waarborgen worden een aantal maatregelen getroffen:

• De in-/uitrit krijgt een verkeersuitstraling en wordt buiten de Shared Space omgeving van Citywall gelaten. Langzaam verkeer van/naar Citywall wordt gescheiden van de in-/uitrit afgewikkeld;
• De slagbomen van de parkeergarage worden naar binnen geplaatst zodat opstelruimte voor (minimaal) 2 personenauto's ontstaat. Hiermee wordt voorkomen dat afslaand verkeer naar de parkeergarage op de Wal komt stil te staan;
• Het stijgpunt van de garage wordt in het gebouw gerealiseerd. Hierdoor ligt de in-/uitrit niet op een helling. Hierdoor heeft autoverkeer bij het oprijden van de Wal goed zicht op het naderende auto- en fietsverkeer dat over de Wal rijdt;
• Ter hoogte van de in-/uitgang van de parkeergarage wordt een fysieke scheiding gemaakt zodat langzaam verkeer niet op de in-/uitrit van de parkeergarage terecht komt. Bij het bepalen van de lengte van de fysieke scheiding is rekening gehouden met de rijcurves van Cure.

De in-/uitrit van de parkeergarage ontsluit tevens een aantal bestaande binnenterreinen. Hierop zijn 10 parkeerplaatsen aanwezig die wegens rustende erfdienstbaarheden behouden moeten blijven.

Afbeelding In-/uitrit parkeergarage Citywall

Parkeeropgave bezoekers/werknemers

De parkeerbehoefte is uitgesplitst naar de verschillende momenten conform de aanwezigheidspercentages uit de Nota Parkeernormen Eindhoven 2019. Uit de berekeningen blijkt dat voor bezoekers en werknemers van Citywall op de werkdagmiddag de maatgevende parkeerbehoefte optreedt. Na toepassing van de HOV correctie bedraagt de parkeerbehoefte 92 parkeerplaatsen.

Hieronder is de berekening van de parkeerbehoefte van bezoekers/werknemers Citywall weergegeven.

Tabel parkeerbehoefte bezoekers/werknemers Citywall.

In de omgeving van het Stadhuisplein spelen ook andere (grote) ruimtelijke ontwikkelingen. Deze ontwikkelingen hebben geen/weinig ruimte om parkeren op eigen terrein in te vullen en zullen daarom ook een beroep doen op beschikbare restcapaciteit in de openbare parkeergarages. Om te voorkomen dat het plan Citywall een onevenredig deel van deze restcapaciteit aanwend is op basis van een indicatief bouwprogramma voor de omgeving van het Stadhuisplein de cumulatieve parkeeropgave bepaald. Hierna is onderzocht hoe deze zich verhoudt tot de restcapaciteit in de openbare parkeergarages in de omgeving van het Stadhuisplein en wat dit betekent voor het plan Citywall.

Op basis van het indicatieve bouwprogramma van het Stadhuisplein en parkeernormen en aanwezigheidspercentages uit de Nota Parkeernormen Eindhoven 2019 is de cumulatieve parkeeropgave bepaald. In de tabel hieronder is de cumulatieve parkeeropgave van alle ruimtelijke ontwikkelingen samengevat.

Tabel Cumulatieve parkeeropgave indicatief bouwprogramma Stadhuisplein

In onderstaande tabel is de cumulatieve parkeeropgave van het indicatief bouwprogramma van Stadhuisplein afgezet tegen de beschikbare restcapaciteit in de 3 openbare parkeergarages. Hieruit blijkt dat op alle momenten in de 3 openbare parkeergarages voldoende restcapaciteit aanwezig is om de volledige cumulatieve parkeeropgave van het indicatief bouwprogramma te kunnen faciliteren.

Tabel Vergelijking cumulatieve parkeeropgave Stadhuisplein en restcapaciteit parkeergarages

Invulling parkeerbehoefte bezoekers/werknemers

De parkeeropgave voor de bezoekers en werknemers van Citywall bedraagt 92 parkeerplaatsen op het maatgevend moment (werkdagmiddag). Uit onderzoek blijkt dat deze parkeeropgave op dat moment volledig in 3 openbare parkeergarages ingevuld kan worden. Voor het opvangen van de parkeerbehoefte binnen openbaar aanbod zal initiatiefnemer op grond van de Nota Parkeernormen 2019 een afkoopbedrag van € 1.000 per parkeerplaats in het Mobiliteitsfonds storten.

Samenvatting invulling parkeerbehoefte Citywall

In onderstaande tabel is de invulling van de parkeerbehoefte van Citywall samengevat:

Tabel Invulling parkeerbehoefte Citywall

Parkeerberekening op grond van de Nota parkeernormen 2024

Zoals eerder vermeld, is in de Nota Parkeernormen 2024 een overgangsregeling opgenomen voor lopende projecten, en ingekomen zijn vóór de inwerkingtreding van deze nota parkeernormen. Deze initiatieven kunnen tot een jaar na inwerkingtreding nog een beroep doen op de Actualisatie nota parkeernormen 2019 door binnen deze termijn een aanvraag omgevingsvergunning in te dienen.

Er wordt in beginsel vanuit gegaan dat voor dit plan nog gebruik kan worden gemaakt van de Actualisatie nota parkeernormen 2019. Niettemin wordt het plan hierna kort getoetst aan de nieuwe Nota parkeernormen 2024.

Er zijn twee berekeningen van de parkeeropgave gemaakt:

1. Parkeeropgave bewoners;
2. Parkeeropgave bezoekers/werknemers.

Hieronder is de parkeerbehoefte van de bewoners van Citywall opgenomen. Hierbij is uitgegaan van de maximale invulling van de Citywall, inhoudende dat er maximaal 330 woningen kunnen worden gerealiseerd.

Tabel parkeerbehoefte bewoners Citywall o.b.v. Nota parkeernormen 2024.

De parkeerbehoefte is uitgesplitst naar de verschillende momenten conform de aanwezigheidspercentages. Uit de berekening blijkt dat voor bewoners van Citywall in de nacht de maatgevende parkeerbehoefte optreedt. Na toepassing van de HOV correctie bedraagt de parkeerbehoefte 92 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen zullen worden opgevangen in de ondergrondse parkeergarage zoals hieronder is weergegeven.

Tabel invulling parkeerbehoefte bewoners Citywall o.b.v. Nota Parkeernormen 2024

Navolgend is de parkeerbehoefte van de bezoekers en werknemers van Citywall opgenomen.

Tabel parkeerbehoefte bezoekers/werknemers Citywall o.b.v. Nota Parkeernormen 2024

De parkeerbehoefte is uitgesplitst naar de verschillende momenten conform de aanwezigheidspercentages. Uit de berekening blijkt dat voor bewoners van Citywall op de middag van een werkdag de maatgevende parkeerbehoefte optreedt. Na toepassing van de HOV correctie bedraagt de parkeerbehoefte 59 parkeerplaatsen.

Dit betekent dat de totale parkeeropgave voor de Citywall op grond van de Nota parkeernormen 2024 151 parkeerplaatsen bedraagt. Navolgend is weergegeven hoe invulling wordt gegeven aan deze parkeerbehoefte.

Tabel samenvatting invulling parkeerbehoefte Citywall o.b.v. Nota Parkeernormen 2024

In de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019) zijn eveneens de fietsparkeernormen geactualiseerd, waarop uitgebreider zal worden getoetst en gehandhaafd. Bij besluit van 20 april 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders als uitwerking van de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019) de Kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen vastgesteld.

Het succes van een fietsenstalling hangt sterk af van de kwaliteit, de bruikbaarheid, sociale veiligheid en het comfort ervan. Er zijn voorbeelden van stallingen waar fietsers onvoldoende gebruik van maken, terwijl er in de omgeving toch grote behoefte aan fietsparkeerplaatsen is. De aanwezigheid van een fietsenstalling op zich is nog geen garantie dat hij goed wordt gebruikt. De belangrijkste kwaliteitseisen voor toegankelijkheid, inrichting en bruikbaarheid zijn om die reden vastgesteld.

Fiets parkeeropgave

In het mobiliteitsplan is de parkeerbehoefte voor fietsverkeer berekend met de rekentool parkeerbehoefte van de gemeente Eindhoven. Uit de berekening blijkt dat de fiets parkeerbehoefte 1.422 stallingen bedraagt:

- 900 fietsenstallingen t.b.v. bewoners;

- 522 fietsenstallingen t.b.v. bezoekers en werknemers.

Invulling fietsparkeerbehoefte

De fiets parkeerbehoefte van Citywall wordt volledig inpandig ingevuld. Op niveau -1 wordt een centrale fietsenstalling gerealiseerd, waarin (minimaal) 1.422 fietsenstallingsplaatsen worden ingericht. De ingang naar de centrale fietsenstalling bevindt zich achter blok b. De centrale fietsenstalling wordt ontsloten door middel van een fiets- annex voetpad dat rechtstreeks aansluit op het fietspad langs de Wal. Het niveauverschil naar de centrale fietsenstalling wordt overbrugd door de aanleg van een doorloop fietslift (1,4 x 2,4 meter) en de aanleg van een luie trap met velocomfort (of vergelijkbaar) fietsgoten met ondersteuning.

Bij het ontwerp van de inpandige fietsenstalling zijn de kwaliteitseisen voor inpandige fietsenstallingen gevolgd. Daarnaast zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Minimaal 15% van de stallingsplaatsen voor bewoners van kleine appartementen (< 60m² bvo) is geschikt voor buitenmodel fietsen;
• Minimaal 25% van de overige stallingsplaatsen zijn geschikt voor buitenmodel fietsen;
• Minimaal 3% van de stallingsplaatsen voor bewoners van kleine appartementen (< 60m² bvo);
• Is geschikt voor buitenmodel XL fietsen;
• Minimaal 5% van de overige stallingsplaatsen is geschikt voor buitenmodel XL fietsen;
• Maatvoering buitenmodel XL fietsen (2,75 x 0,7 meter i.p.v. 2 x 1 meter uit de kwaliteitseisen voor inpandige fietsenstallingen.

In de visie Eindhoven op weg 2022 is de omgeving van de planlocatie Citywall aangewezen als zoekgebied voor een toekomstige inpandige stadsfietsenstalling t.b.v. bezoekers van de binnenstad. In het gebiedskader Stadhuisplein is de ambitie voor 500 tot 750 fietsenstallingsplaatsen op deze locatie uitgesproken Uitgaande van een stallingsbehoefte van de bewoners van 1.422 fietsparkeerplaatsen, betekent dit dat een restcapaciteit van circa 400 fietsenstallingsplaatsen gerealiseerd kan worden. De omvang van de restcapaciteit is voor de gemeente interessant om af te nemen als openbare fietsparkeerplaatsen voor bezoekers van de binnenstad. Initiatiefnemer staat hier in beginsel niet afwijzend tegenover. Over het verplaatsen van de ingang van de fietsenstalling (incl. herinrichting) en de afname van restcapaciteit vindt daarom nog overleg tussen de initiatiefnemer en de gemeente plaats.

Op onderstaande afbeelding is de plattegrond van de centrale fietsenstalling weergegeven.

Afbeelding Plattegrond parkeergarage -1 (INBO 27-09-2023)

Begin 2017 is een actualisatie van Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. Het groenbeleidsplan heeft als doel het duurzaam veiligstellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met daarin passende functies. Hiermee levert de toepassing van het groenbeleid een wezenlijke bijdrage aan een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving als karakteristieke kwaliteit van Eindhoven. Een omgeving die leefbaar en klimaatadaptief is en een volwaardig vestigingsklimaat biedt voor Brainport.

Het groenbeleid sluit aan op de geomorfologische structuur van de stad: de structuur van dekzandruggen en beken (Dommel en Gender) die Eindhoven hebben gevormd. Op basis van de tuinstad gedachte is bij de verdere ontwikkeling van Eindhoven sterk ingezet op het behoud van de groene ruimten tussen de voormalige dorpen. Genneper Parken (tussen Stratum en Gestel), Brainport Park (tussen Strijp en Woensel) en De Karpen (tussen Woensel en Tongelre) vormen nog altijd imposante, groene wiggen, die tot diep in de stad reiken. Het behoud van de robuuste groenstructuur, die vanuit het buitengebied, via de wiggen tot aan de bomen bij de voordeur reikt, is een belangrijk uitgangspunt van het groenbeleidsplan.

Het Groenbeleidsplan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd.

In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen). De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Ten aanzien van het plangebied

Navolgend is een uitsnede opgenomen van de Ruimtelijke Strategieënkaart, waarbij de planlocatie is weergegeven met een zwarte druppel.

Afbeelding. Ruimtelijke strategieënkaart

Te zien is dat het plan is gelegen in een gebied dat is aangeduid als Stad, rood beeldbepalend. In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de aangeduide groenarme buurten wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal. Met het plan wordt ca. 4.201 m2 bijgevoegd, wat resulteert in vergroening van dit deel van het centrum van Eindhoven. Dit is verder uitgewerkt in het groenplan, zoal bijgevoegd als bijlage 1.

De beleidsregel groen en water bij ruimtelijke ontwikkelingen gemeente Eindhoven is op 18 juni 2024 door het college van B&W Eindhoven vastgesteld en gaat over compensatie van bestaand groen, verkoop/beheer gemeentelijk groen en het toevoegen van nieuw groen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Dit is verankerd in onder andere het Groenbeleidsplan 2017 (zoals hiervoor uitgewerkt) en het programma Water- en Klimaatadaptatie Aanpak (zie nader hoofdstuk 5 Waterparagraaf). Nieuw is de introductie van weegfactoren voor verschillende kwaliteitsniveaus groen en een regeling om, indien fysiek aanbrengen van groen onvoldoende mogelijk is, de groenopgave (deels) in te vullen met een bijdrage aan het groencompensatiefonds.

Aanvullend op het Groenbeleidsplan 2017 is in de beleidsregel groen en water bij ruimtelijke ontwikkelingen een regeling omtrent compensatie van bestaand groen opgenomen (artikel 6). Het leidende principe ten aanzien van de compensatie van bestaand groen is dat het compenseren van het groen in beginsel binnen het plangebied dient plaats te vinden, tenzij dit aantoonbaar niet mogelijk is. In dat geval kan het groen gecompenseerd worden op een alternatieve locatie binnen 300 meter van de grens van het plangebied, dan wel kan er onder omstandigheden financiële compensatie plaatsvinden.

In bijlage 1 is de groenopgave uitgewerkt in het groenplan. Met dit groenplan wordt voldaan aan deze beleidsregel.

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van bomen is vastgelegd in de Verordening Bomen 2024. Deze is op 7 mei 2024 door de gemeenteraad vastgesteld en is op 18 mei 2024 in werking getreden. De bijbehorende regels zijn op 28 mei 2024 in het College van B&W behandeld en daarna in werking getreden. de verordening met bijbehorende regels is op 23 april 2021 in werking getreden. De Verordening en (uitwerking daarvan in) nadere regels voor compensatie is van toepassing op bomen die niet vallen onder de regelgeving van de Aanvullingswet Natuur. De Aanvullingswet Natuur is van toepassing buiten de Bebouwingscontour houtkap (voorheen bebouwde komgrens Wet Natuurbescherming) op:

• boom of houtopstand met minimaal 45 centimeter stamomtrek gemeten op 130 cm hoogte, buiten erven of in tuinen;
• houtopstanden met een oppervlakte van meer dan 10 are. Het gaat hier om de oppervlakte van de totale houtopstand dus niet alleen van het te vellen deel;
• houtopstanden die bestaan uit een rijbeplanting van meer dan 20 bomen (gerekend over het totaal aantal rijen). Het gaat hier om het aantal bomen in rijbeplanting van de totale houtopstand dus niet alleen het aantal te vellen bomen.

Voor bomen geldt dus of de Aanvullingswet Natuur of de Verordening Bomen 2024. Voor het vellen van bomen die onder bovenstaande criteria vallen, dient een melding te worden gedaan bij de Provincie Noord Brabant. Er is een herplantplicht van toepassing. Voor deze locatie is de Verordening Bomen 2024 van toepassing.

Verordening Bomen 2024

In de Verordening Bomen 2024 is de bescherming van bomen geregeld, doordat voor het kappen van bomen een omgevingsvergunning nodig is. Daarbij kan ook nog worden gezorgd voor de compensatie van de te kappen bomen. De verordening bevat regels over hoe wordt omgegaan met overlast door bomen, de compensatieplicht bij kap, de indieningvereisten bij een vergunningaanvraag, de beoordeling (weigeringsgronden) van een kapaanvraag en het aanbrengen van verlichting in bomen.

Conform de verordening is een vergunning voor kappen van bomen nodig als:

• Het vellen van een boom of houtopstand met een stamomtrek van minimaal 45 centimeter;
• Het snoeien van meer dan 30% van het kroonvolume of wortelgestel van een boom of houtopstand;
• Het verplanten van een boom of houtopstand met een stamomtrek van minimaal 45 centimeter;
• Voor het eerst kandelaberen van een boom of houtopstand met een stamomtrek van minimaal 45 centimeter;
• Het vellen van een boom of houtopstand, ongeacht de stamomtrek, die is aangelegd op grond van een herplant-, compensatie en/of instandhoudingsplicht;
• Het voorhanden of in voorraad hebben dan wel het vervoeren van een gekapte boom of houtopstand, of delen ervan, met een plantenziekte voor zover deze plantenziekte zich kan verspreiden;

Verdere details zijn te vinden in de Verordening Bomen 2024 en de nadere uitwerking daarvan in de nadere regels.

Groene kaart

Er is een groene kaart waarop ter informatie het volgende is aangegeven:

• Groenstructuur van de gemeente Eindhoven (groene wiggen, groene dooradering en hoofgroenstructuur);
• Groenarme gebieden;
• Centrumgebied;
• Bebouwde komgrens Wet natuurbescherming;
• (Particuliere) percelen groter dan 250 m2.

De informatie op de groene kaart is nodig om:

• Te duiden waar de waardevolle bomen staan;
• Te duiden waar de monumentale bomen staan;
• Inzicht te geven in de bebouwingscontour houtkap;
• Inzicht te geven in de gebieden waar een compensatiefactor geldt in het geval financiële compensatie aan de orde is, het centrumgebied en de groenarme gebieden.

Om de kaart actueel te houden wordt de informatie over de bomen op de kaart en de kadastrale situatie op de kaart, zeer frequent bijgewerkt. Zo blijft de kaart up-to-date en betrouwbaar voor zowel interne als externe gebruikers.

Compensatieplicht bomen

Door het kappen van bomen gaat groen verloren. Het weggevallen groen moet in beginsel worden gecompenseerd. Aan een omgevingsvergunning voor het kappen van een houtopstand (bomen) kunnen voorschriften worden verbonden. Onder andere kan een compensatieplicht worden opgelegd. In de Nadere regels Verordening bomen 2024 is bepaald wanneer een compensatieplicht ontstaat en hoe die wordt bepaald.

Nadere regels voor compensatie

De Verordening is uitgewerkt in nadere regels voor compensatie. Het college mag op basis van de Verordening bomen 2024 compensatie opleggen zoals uitgewerkt in de 'Nadere Regels compensatieplicht'.

Door Pius Floris boomverzorging is ten behoeve van de beoogde werkzaamheden ter realisatie van de het plan met commerciële functies een Bomen Effect Analyse opgesteld. Het volledige onderzoeksrapport is te vinden als bijlage 10.

Bomeninventarisatie en boomkwaliteit

De werkzaamheden vinden plaats binnen de invloedssfeer van 29 bomen. Alle bomen staan in de verharding. Tijdens het eerste veldbezoek, in week 5 van 2020, zijn 27 bomen geïnspecteerd. Omdat er tijdens het werk periodiek grondwater wordt onttrokken zijn er bij een nieuwe controle op 11 augustus 2020 twee extra bomen meegenomen. Dit vanwege het ruime, potentiële effect van bronneringswerkzaamheden op de kwaliteit van bomen. Het gaat hier om de platanen met boomnummer 28 en 29.

De bomen zijn van wisselende leeftijdsklassen. De bomen zijn van wisselende leeftijdsklassen. De valse christusdoorns (Gleditsia triacanthos) zijn van relatief jonge leeftijd en bevinden zich in de begeleidingssnoei-fase. Ditzelfde geldt voor de iepen (Ulmus). Alle aanwezige platanen (Platanus x hispanica) zijn van dezelfde leeftijd maar qua omvang in twee groepen te verdelen: (1) de platanen aan het Stadhuisplein in de minder ontwikkelde groep en (2) de platanen aan het Begijnenhof in de beter ontwikkelde groep. De Californische cypressen (Chamaecyparis lawsoniana) zijn laag vertakt en hebben op vormsnoei na, nooit onderhoudssnoei gehad.

Tabel. Toekomstverwachting bomen

Bij 5 bomen is een toekomstverwachting van minder dan 5 jaar geconstateerd. Herstel van deze bomen is niet aannemelijk. Herstel van de overige bomen in onvoldoende conditie is alleen mogelijk wanneer de groeiplaats verbeterend wordt. Bovenstaande bomen vertonen veelal afstervingsverschijnselen in de kroon. Enkele van deze bomen hebben grof dood hout ontwikkeld, om risicovolle situaties te voorkomen dienen deze bomen op de korte termijn (<3 maanden) te worden gesnoeid. Geadviseerd wordt om bomen met een toekomstverwachting van minder dan 5 jaar te verwijderen en in te boeten.

Van de 29 bomen verkeren 20 bomen in een voldoende tot goede conditie. In Bijlage II is te zien welke conditie per boom is geconstateerd. In Bijlage III is een themakaart bijgevoegd met de levensverwachting per boom. De valse christusdoorns langs de Wal hebben een ontoereikende groeiplaats om een optimaal kroonvolume te ontwikkelen. Door de sterk verharde groeiplaats omstandigheden zullen deze bomen nooit maximaal ecosysteemdiensten kunnen leven.

Bij plataan nr. 9 is een zwamaantasting geconstateerd. Deze boom heeft een toekomstverwachting van minder dan 5 jaar en vertoond bovendien zwaar dood hout. Vanwege de lage toekomstverwachting wordt geadviseerd de boom voor aanvang van het werk te verwijderen. Wanneer dit niet gebeurd is het advies de boom op korte termijn (<3 maanden) te controleren op risico op tak- en stambreuk aan de hand van een Nader Technisch Onderzoek (NTO).

Ondergrondse knelpunten

Bij 18 bomen is er sprake van ondergrondse knelpunten in relatie tot de duurzame instandhouding van de bomen. Dit betreft de ruimte die nodig is voor het bouwrijp maken van de bouwlocatie en de benodigde stelruimte voor het aanbrengen van damwanden voor de realisatie van de onderkeldering. Voor het stellen van de damwanden is 2m ruimte als uitgangspunt gehanteerd en wordt uitgegaan dat er vanuit de ontgraving wordt gewerkt.

Bovengrondse knelpunten

Er is sprake van bovengrondse knelpunten bij 8 bomen. Hierbij is sprake van beperkt kroonverlies als gevolg van overlap met de benodigde bouwruimte en de benodigde ruimte voor het stellen van damwanden.

Projectinvloed

Wal:
Voor bomen 1 t/m 8: valse christusdoorns nr. 1, 5 t/m 8 en Californische cypressen nr. 2, 3, 4 zijn negatieve effecten te verwachten op de duurzame handhaving. Bij de Californische cypressen is er sprake van ruimtelijk beslag. De bomen staan in de routing voor de aan- en afvoerroute van het bouwverkeer. Hierbij is het uitgangspunt dat twee vrachtwagens elkaar moeten kunnen passeren. Ook is er sprake van ruimtelijk beslag in de aanleg en gebruiksfase doordat er ter hoogte van de Californische cypressen en in- en uitrit wordt gerealiseerd. In dit kader kunnen de bomen niet behouden blijven.

De valse christusdoorns met boomnummer 1 t/m 5 staan langs de beoogde bouwroute, op circa 2,5m van de benodigde bouwruimte voor het ontwikkelen van de woontoren, op circa 4m van de benodigde ontgraving met damwanden voor het realiseren van de kelder. Bovendien staan de bomen op grond waarvan in Bijlage V wordt aangegeven dat deze gebruikt wordt om bouwrijp te maken. In dit kader is er sprake van ruimtelijk beslag. Door de beperkte omvang van de bomen kunnen deze met een verplantmachine worden verplant.

Bij het terug planten van de bomen moet rekening worden gehouden met de veranderde groeiplaats omstandigheden waarin de bomen komen te staan. Door de realisatie van een woontoren aan de noordoostzijde van de Wal van 75m hoog is er aanzienlijk minder licht beschikbaar voor de bomen. Voor het merendeel van de dag is er sprake van schaduwwerking. Valse christusdoorn is een licht minnende 1ste grootte boom, die in de nieuwe groeiplaatsomstandigheden zich slecht/niet kan ontwikkelen. In dit kader wordt geadviseerd de bomen op een andere locatie in de stad terug te planten. Aan de Wal kunnen bomen terug geplant worden van de 2de of 3de grootte die schaduw verdragend zijn. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld Carpinus betulus 'Frans Fontaine'. Voorafgaand aan het terug planten van 2de en/of 3de grootte bomen moet een toereikende groeiplaats gerealiseerd worden.

Stadhuisplein:

Voor de platanen 9 t/m 16 aan het stadhuisplein geldt dat er sprake is van ruimtelijk beslag bij het bouwrijp maken van het bouwterrein. Voor de aanleg van de parkeerkelder vindt het stellen van damwanden plaats binnen de kwetsbare zone en kroonprojectie van de bomen. In dit kader kunnen de bomen niet duurzaam gehandhaafd worden en moeten de bomen geveld worden.

Begijnenhof:

Bij de Platanen 17, 18, 19, 23 t/m 29 aan het Begijnenhof is sprake van een beperkte negatieve invloed van de ontwikkeling op de duurzame handhaving van de bomen. Hierbij is sprake van beperkt verlies van opname wortels als gevolg van het bouwrijp maken van het bouwterrein. Op deze activiteit zijn bij deze bomen de standaard randvoorwaarden van toepassing.

Voor de kronen van de platanen aan het Begijnenhof is geen sprake van knelpunten tijdens de realisatie van de woontoren en tijdens de gebruiksfase in relatie tot duurzame handhaving en ontwikkeling. De gevel komt op ruim 13m uit het hart van de boom te staan, hierbij. Wanneer een aanvullende bouwruimte van 2,5m als uitgangspunt wordt gehanteerd voor het stellen van steigers blijft er ruim voldoende ruimte tussen kroon en bebouwing, met uitzondering van boom 26 wordt bij alle bomen buiten de kwetsbare zone gewerkt. Ook is hierdoor is er ruimte voor toenemende kroonvolume. Momenteel hebben de bomen een maximale kroondiameter van circa 20m. Voor boom 26 is er nog circa 1,5m ruimte tussen de gevellijn en de kwetsbare zone van de boom, voor de overige platanen is nog minimaal 3m groeiruimte tot de gevellijn.

Als gevolg van de ontgraving van de parkeerkelder is geen significant wortelverlies te verwachten, hier zijn enkel de standaard randvoorwaarden van toepassing. Voor het stellen van damwanden wordt binnen de kwetsbare zone van boom 26 gewerkt, hierbij is geen schade aan de kroon te verwachten. Voor het ontgraven van de parkeerkelder moet gebruik worden gemaakt van grondwateronttrekking (bronnering). Bronnering tijdens de bladhoudende periode van bomen (maart t/m oktober) kan fataal zijn voor bomen. De bomen binnen de invloedssfeer van de Citywall ontwikkeling staan op een grondwaterprofiel en zijn dus afhankelijk van het grondwater voor de waterlevering. Wanneer bronnering geheel of gedeeltelijk tijdens de bladhoudende periode wordt uitgevoerd moeten specifieke randvoorwaarde worden opgevolgd.

Op de iepen 20 t/m 22 aan het Begijnenhof wordt direct ruimtelijk beslag gelegd. Het bouwvlak komt op de locatie van de bomen. Duurzame handhaving is niet mogelijk.

Randvoorwaarden:

Bronbemaling is noodzakelijk voor de realisatie van de voorgenomen parkeergarage. Omdat de bomen binnen de invloedssfeer van de Citywall ontwikkeling op een grondwaterprofiel staan, kunnen bronneringswerkzaamheden tijdens het groeiseizoen ernstige gevolgen hebben voor de duurzame instandhouding van alle te behouden bomen. Voor het uitvoeren van bronbemaling, wat bij uiteindelijke omgevingsvergunning van belang is, bestaan de volgende opties:

• Bronbemaling moet volledig worden uitgevoerd buiten de bladhoudende periode. Dit betekent dat bronbemaling zonder aanvullende maatregelen alleen mogelijk is in de maanden november t/m half maart.
• Wanneer bronneringswerkzaamheden toch binnen het groeiseizoen uitgevoerd moeten worden dient een watergiftplan te worden opgesteld door een boomdeskundige. Hierbij dient tevens rekening gehouden te worden met boombestanden verder van het projectgebied af vanwege de grote invloedssfeer van grondwateronttrekking.
• Een bronneringsplan met verlagingslijnen ligt ten grondslag aan het watergiftplan. Dit bronneringsplan dient de ontwikkelaar/het bouwbedrijf aan te leveren (inclusief kaarten met verlagingslijnen in de omgeving van het plangebied.
• In het watergiftplan moet de hoeveelheid water per boom o.b.v. een vochtbalans worden vastgesteld. In het watergiftplan moet de frequentie van de watergift worden vastgesteld.
• Een watergiftplan moet worden opgesteld door een ter zake kundig ETT'er en moet ter goedkeuring worden voorgelegd aan de gemeente;
• Waterafgiften moeten gestuurd worden gegeven, te weinig of een teveel aan water kan ernstige gevolgen hebben voor de duurzame handhaving van de bomen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van bodemvochtsensoren.
• Wanneer bodemvochtsensoren worden toegepast moeten deze op verschillende dieptes bij de wortelkluit worden geplaatst.
• Bij toepassen van retourbemaling moet het water voorafgaand aan infiltratie bij de wortels worden opgewarmd en belucht. Directe retourbemaling kan leiden tot wortelsterfte doordat het zeer koud is en zuurstofarm.
• De randvoorwaarden voor bronbemaling moeten worden opgenomen in het werkplan;

Op 11 maart 2014 heeft de gemeenteraad het nieuwe horecabeleidsplan 'Kennis maken met een gastvrije stad' vastgesteld. De nota is op 2 november 2016 gepubliceerd. Eindhoven wil aantrekkelijk zijn om er te komen, verblijven, studeren, wonen en werken. Horeca speelt hierbij een belangrijke rol. Het horecabeleidsplan bevat een aantal speerpunten om ervoor te zorgen dat de horeca in Eindhoven kan meebewegen met de ontwikkelingen in de stad. De gemeente wil de vestiging van kwalitatief goede horecabedrijven stimuleren. Daarbij is een wederzijdse versterking van de nabije andere functies belangrijk. Om dit bewerkstelligen maakt het horecabeleidsplan onderscheid gebiedtypen en in typen horeca.

Typen horeca

Het horecabeleidsplan maakt onderscheid in twee typen horeca:

Nat & Droog

Het al dan niet schenken van alcohol is vanuit de taken van de overheid zeer bepalend. Om die reden is een eerste onderscheid naar nat en droog logisch. Indien een horecabedrijf geen alcoholische dranken verstrekt, wordt deze gerekend tot de droge horeca. Natte horeca verstrekt alcoholische dranken.

Dag, Avond & Nacht

Naast de indeling op basis van het schenken van alcoholhoudende dranken moeten we echter ook kijken naar de exploitatietijden. Op basis hiervan kan worden gekeken naar de tijden waarop een horecabedrijf invloed heeft op zijn omgeving. Ook dit heeft weer een verband met wanneer de overheid welke taak heeft. Hierin kunnen in beginsel drie typen worden onderscheiden: dag-, avond en nachthoreca. Van belang is hierbij de combinatie met nat of droog.

Regels over het schenken van alcohol en openingstijden zijn opgenomen in de drank- en horecawet en in de APV. In het bestemmingsplan worden hierover geen regels opgenomen. Wel wordt in het bestemmingsplan opgenomen welke vorm van horeca is toegestaan. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de lijst van Horeca-activiteiten.

Gebiedstypen

In het horecabeleidsplan wordt onderscheid gemaakt in drie gebiedstypen:

1. Stimuleringsgebied: gebieden waar uitbouw van de horecasector mogelijk is.

2. Toelatingsgebied: gebieden waar per aanvraag wordt bezien of nieuwe horeca of uitbreiding van bestaande horeca inpasbaar is. Dit is afhankelijk van onder andere infrastructuur, woonbelangen, levendigheid, leefbaarheid en milieu-aspecten.

3. Restrictiegebied: gebieden waar (vanuit leefbaarheid) een vermindering van het aantal horecavestigingen wordt nagestreefd.

Per deelgebied of cluster wordt aangegeven welk gebiedstype van toepassing is.

Ten aanzien van het plangebied

Binnen het vestigingsbeleid horeca wordt onderscheid gemaakt in drie gebiedstypen. De projectlocatie behoort tot het toelatingsgebied. Daarin wordt per aanvraag bezien of nieuwe horeca of uitbreiding van bestaande horeca hier inpasbaar is. Afhankelijk van de infrastructuur, woonbelangen, levendigheid, leefbaarheid en milieuaspecten.

Zoals ook is omschreven in de laddertoets voor commerciële functies is er voldoende marktruimte voor het toevoegen van horecavoorzieningen in het gebied. Voornamelijk voor de dranken- en restaurantsector. Naast de kwantitatieve ruimte draagt horeca bij aan versterking van de aantrekkelijkheid van het gebied. Het creëert ontmoetingsplekken voor bewoners in het verzorgingsgebied maar ook voor bezoekers en verblijvers in het gebied. Deze doelgroepen realiseren een stevig draagvlak voor horeca aan het Stadhuisplein.

Bij de vestiging van nieuwe horeca is een wederzijdse versterking met nabije functies belangrijk waarbij de openbare ruimte dit zo goed mogelijk dient te faciliteren. Uitbreiding van het horeca-aanbod dient qua concept, beleving, thema, locatie of formule iets toe te voegen en bij te dragen aan de gewenste profilering van Eindhoven als innovatieve en creatieve kennisstad.

In het Horecabeleid staat het Stadhuisplein omschreven als een plek die nog met name overdag gebruikt wordt en waar een structurele leegstand van kantoren lijkt te ontstaan. Met de ontwikkelingen op de projectlocatie wordt het gebied nieuw leven ingeblazen. Zo zullen er dagelijks meer bewoners komen en ook personeel van de commerciële ruimten. Hierdoor is een horecagelegenheid op deze plek passend.

Leegstaande winkelpanden en borden met ‘opheffingsuitverkoop’ en ‘leegverkoop’ sieren de Nederlandse winkelstraten. Door onder meer de economische crisis en de toenemende invloed van internetverkopen heeft de retail-sector het erg moeilijk. Tegelijkertijd bieden de veranderingen in de sector ook nieuwe uitdagingen en mogelijkheden voor innovatieve concepten. Duidelijk is in ieder geval dat regionale afstemming steeds meer noodzakelijk wordt. Bovendien vraagt de provincie in de Verordening Ruimte om regionale afstemming en zijn regionale afspraken van belang voor de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Naar aanleiding hiervan heeft de Metropoolregio Eindhoven een detailhandelsvisie opgesteld. Hierin zijn de verschillende trends en ontwikkelingen en de gevolgen daarvan beschreven. Vervolgens is er een visie opgesteld, op basis waarvan concrete afspraken geformuleerd zijn. In de subregio’s is vervolgens gewerkt aan subregionale detailhandelsvisies. Deze visies bieden een kader, maar vragen wel nog om lokale verankering. Dat is gebeurd in de gemeentelijke Detailhandelsnota. In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillende visies. De gemeenteraad heeft op 15 december 2015 ingestemd met de regionale en subregionale visies. In diezelfde raadsvergadering is ook de gemeentelijke detailhandelsnota vastgesteld. De regionale visie is geactualiseerd en vastgesteld door de gemeente op 10 oktober 2023. De Regionale detalhadelsvisie "Stedelijk Gebied Eindhoven - Van kwantiteit naar kwaliteit" is een actualisatie van de visie uit 2015 met de volgende belangrijkste aantal aanscherpingen:

a. Er is een ambitie opgenomen om harde plancapaciteit buiten centra juridisch te gaan saneren. Dit om ongewenste ontwikkelingen buiten de bestaande winkelstructuur tegen te gaan (te veel verspreide winkels of een supermarkt op een voormalige bedrijfslocatie).

b. Er is beleid ontwikkeld voor de bezorgeconomie. Dit fenomeen is met name sinds 2020 een duidelijk nieuwe trend, zoals flitsbezorgers. In de visie is nu opgenomen dat de regio nader gaat onderzoeken welke juridische maatregelen het best passend zijn, om onaanvaardbare negatieve effecten op verkeer, kwaliteit en veiligheid te voorkomen. Dit past ook binnen de lijn die we eerder op 8 februari 2022 naar aanleiding van vragen van uw raad hebben toegelicht.

c. Er wordt naast de trend van schaalvergroting ook gekeken naar schaalverkleining (zoals kleinere city store concepten).

d. Er worden concrete (nieuwe) uitspraken over enkele bestaande perifere concentraties en de branchering gedaan. Uitgangspunt voor alle perifere concentraties is dat overal (op termijn) de branchering wordt teruggebracht naar detailhandel in volumineuze artikelen (zoals woonwinkels, tuincentra en doe-het-zelf zaken).

e. De rol van de RACD wordt uitgebouwd. In de nieuwe visie speelt de RACD een proactieve rol in met name de uitvoering van het regionale detailhandelsbeleid. De RACD kan gemeenten helpen met de uitvoering, kennis delen en initiëren. De RACD is specifiek opgericht in het SGE en opereert los van de provinciale adviescommissie.

De detailhandelswereld is de laatste jaren sterk veranderd. Er zijn een aantal belangrijke trends en ontwikkelingen die daaraan ten grondslag liggen: de economische crisis, toename internetdetailhandel, vergrijzing, huishoudenssamenstelling, veranderend consumentengedrag, het verdwijnen van supermarkten en andere voorzieningen (zoals banken, bibliotheken etc.) in centra en branchevervaging. Deze trends en ontwikkelingen hebben grote gevolgen voor het winkellandschap.

Goed voorzieningenniveau
Het doel van de regionale detaihandelsvisie is om een goed voorzieningenniveau voor de inwoners van de regio te creëren. De detailhandelsstructuur in de regio is opgebouwd uit verschillende lagen. Het centrum van Eindhoven en Ekkersrijt vormen de top van de piramide. Beiden hebben een bovenregionaal verzorgingsgebied. De tweede laag van de piramide bestaat uit regionaal en bovenlokaal verzorgende centra. Deze centra hebben een belangrijke functie in de subregio of voor de omliggende gemeenten. Daarna volgen de grote en kleine kernverzorgende centra, de belangrijkste winkelcentra in de kernen met een lokaal verzorgingsgebied. De onderste laag van de piramide zijn de wijk- en buurtcentra (inclusief kerkdorpen). Naast alle centra zijn er in de regio diverse PDV-locaties. Op Ekkersrijt en de Engelseweg na hebben deze locaties veelal een lokaal verzorgingsgebied.

Detailhandelsstructuur Metropoolregio Eindhoven

Specifieke thema's
Op drie regionale thema’s is specifiek ingezoomd. Het gaat om supermarkten, internetdetailhandel en marketing. Supermarkten zelf hebben de voorkeur voor een vestigingsplaats aan de rand van een centrum of net buiten het centrum. Echter, een gevarieerd aanbod in een centrum is van groot belang voor de levensvatbaarheid van het centrum. Daarom is het essentieel om supermarkten zoveel mogelijk in centra te vestigen of te behouden. Daarbij is het wel van belang dat de overheid de supermarkten zo goed mogelijk faciliteert (bijvoorbeeld bij parkeren, goede bereikbaarheid of een slimme oplossing voor een uitbreidingsvraag).

Internetdetailhandel kent allerlei (verschijnings)vormen met verschillende ruimtelijke consequenties. In de visie wordt ingegaan op deze vormen en aangegeven waar deze het beste gevestigd kunnen worden (zie de regionale afspraken die hieronder zijn beschreven).

Tot slot het thema marketing. Gemeenten moeten niet allemaal hetzelfde willen zijn, maar een statement maken en dat ook met trots uitdragen. Vervolgens is het goed om evenementen en activiteiten aan te bieden die passen bij het profiel en het ook kunnen versterken.

Regionale afspraken
Op basis van de trends en ontwikkelingen en de visie, zijn in de detailhandelsvisie regionale afspraken geformuleerd. In de subregionale detailhandelsvisies worden deze afspraken nader uitgewerkt.

• Detailhandel wordt geconcentreerd in bestaande winkelgebieden (ruimtelijke concentratie) om zo de hoofdstructuur te behouden en te versterken;
• Nieuwe detailhandelsontwikkelingen moeten passen bij het verzorgingsgebied en aantoonbaar kwaliteit toevoegen en de structuur versterken;
• Nieuwe detailhandelsontwikkelingen vinden in principe alleen plaats in de concentratiegebieden of op plekken waar dat voor de leefbaarheid noodzakelijk is;
• Supermarkten worden gerealiseerd in of aan de rand van bestaande winkelgebieden;
• Solitaire supermarkten op bedrijventerreinen of perifere detailhandelslocaties zijn niet toegestaan;
• Perifere detailhandel (PDV) met een bovenlokale impact wordt geclusterd op bestaande locaties. Er worden in principe geen nieuwe PDV-locaties met een bovenlokale functie toegevoegd;
• Er komt geen Retail Park of mega mall in de regio;
• Internetwinkels zonder fysieke bezoekmogelijkheid voor de consument zijn toegestaan op bedrijventerreinen (passen in reguliere bestemming);
• Zuivere afhaalpunten (pick-up points) worden geconcentreerd op bestaande detailhandelslocaties of op een kruispunt van passanten;
• Internetwinkels met een fysieke bezoekmogelijkheid en een showroom worden gezien als reguliere winkels en worden gerealiseerd op een bestaande detailhandelslocatie;
• Ontwikkelingen met een bovenlokale impact worden subregionaal afgestemd (nader gespecificeerd in subregionale detailhandelvisies), ontwikkelingen met een regionale impact worden regionaal afgestemd.

In de detailhandelsvisie van de subregio Stedelijk Gebied Eindhoven wordt gestreefd naar een sterke, vitale en dynamische detailhandelsstructuur. Het beleid is gericht op het versterken van de bestaande detailhandelsstructuur. Nieuwe vestigingslocaties voor detailhandel mogen niet ten koste gaan van de bestaande (perspectiefrijke) winkelgebieden.

Detailhandelsstructuur Stedelijk Gebied Eindhoven

Het regionaal detailhandelsbeleid streeft naar een heldere en evenwichtige voorzieningenstructuur, waarbij onderscheid en complementariteit van winkelgebieden centraal staan. Dit houdt in dat detailhandel zoveel mogelijk wordt geclusterd in winkelgebieden en verspreide bewinkeling wordt afgebouwd. Dit geldt ook voor grootschalige winkels zoals tuincentra en bouwmarkten. Indien deze ruimtelijk niet inpasbaar zijn, dan is vestiging buiten de aangewezen winkelgebieden in regionaal verband bespreekbaar. De afwegingen voor het al dan niet toestaan van nieuwvestiging van een tuincentrum of bouwmarkt is gericht op de consumentenverzorging in het verzorgingsgebied.

De hoofdwinkelgebieden hebben allemaal een eigen functie in de structuur. Aard, omvang en samenstelling van het aanbod zijn afgestemd op de verzorgingsfunctie. De binnenstad van Eindhoven moet streven naar het toevoegen van het topsegment om haar positie te verstevigen.

Perifere concentraties hebben een complementair en aanvullend aanbod ten opzichte van de centrumvoorzieningen en buurt- en wijkvoorzieningen. Verbreding van het aanbod is niet het uitgangspunt. Uitzondering hierop is de locatie Ekkersrijt. De consument verwacht in dit winkelgebied een compleet aanbod op het gebied van ‘in en om het huis’. Ekkersrijt dient uit te groeien tot één van de leidende perifere winkelconcentraties in Nederland.

De komst van een Retail Park (Mega Mall) in de regio is niet wenselijk. Een dergelijke ontwikkeling heeft een verstorend effect op de bestaande structuur en ondermijnt de ontwikkelingskansen van andere clusters.
Internetafhaalpunten voor consumenten (met of zonder showroom) kunnen bestaande winkelgebieden versterken en worden daarom zoveel mogelijk in of aansluitend aan deze gebieden gesitueerd.

Nieuwe initiatieven

Het Rijk heeft de "Ladder voor duurzame verstedelijking" in het leven geroepen om nieuwe stedelijke ontwikkelingen aan te toetsen. In de regionale detailhandelsvisie is ook een soort 'ladder' opgenomen voor nieuwe initiatieven. Aan nieuwe winkelontwikkelingen wordt in principe meegewerkt als:

1. de initiatiefnemer kan aantonen dat het initiatief een meerwaarde heeft voor de lokale en/of regionale detailhandelsstructuur.
2. aangetoond kan worden dat het initiatief resulteert in een versterking van de bestaande detailhandelslocaties. Wanneer dit niet het geval is, dient nadrukkelijk beargumenteerd te worden of er sprake is van meerwaarde en waarom het initiatief niet in- of aangrenzend aan een bestaand winkelgebied kan worden gefaciliteerd. De argumenten dienen van ruimtelijke aard te zijn, bijvoorbeeld grootschaligheid/ ruimtelijke inpassing, bereikbaarheid en parkeren en bevoorrading.
3. aangetoond kan worden dat het initiatief geen (blijvende) negatieve effecten heeft op de bestaande detailhandelsstructuur en/of in het beleid aangegeven ontwikkeling daarvan.

Wanneer er op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau ingestemd wordt met een initiatief, dient het initiatief onderbouwd te worden op basis van ruimtelijke ordening relevante criteria (in de ruimtelijke onderbouwing). De ladder en de criteria zijn in regionale detailhandelsvisie uitgebreid beschreven.

Op 15 december 2015 is de Eindhovense detailhandelsnota “Wie kiest, wordt gekozen” vastgesteld. Zoals hiervoor beschreven heeft de detailhandelssector te maken met veel veranderingen. De veranderingen raken de consument, de ondernemer en de vastgoedeigenaar. Het is zaak om uit deze veranderingen een positieve impuls te halen. De veranderende markt zorgt immers ook voor nieuwe kansen die goede winkelgebieden verder kunnen versterken. Zeker voor een stad als Eindhoven is het belangrijk om gewenste initiatieven een plek te geven binnen de structuur. In de detailhandelsnota worden duidelijke keuzes gemaakt over waar welke vormen van detailhandel zijn toegestaan en waar niet. In de nota wordt eerst ingegaan op verschillende onderdelen. Vervolgens wordt per stadsdeel de positie en het perspectief van alle winkelcentra beschreven.

Beleid op onderdelen

Op onderdelen is de detailhandel aan grote veranderingen onderhevig. De volgende onderdelen zijn nadrukkelijk opnieuw tegen het licht gehouden. Hieronder wordt alleen ingegaan wat relevant is voor dit plangebied:

Internethandel
Met de komst van internethandel is een nieuw type bedrijf ontstaan met bijbehorende kenmerken. We maken onderscheid tussen twee typen internethandel:

1. Internethandel zonder fysieke bezoekmogelijkheid
Bij deze vorm van internethandel is er geen contact tussen internetwinkel en klant. Alle klantencontacten met de klant en de verzending van de goederen gebeurt uitsluitend via het internet of per post. Deze vorm van internethandel wordt in ruimtelijke zin niet aangemerkt als detailhandel. Zij kunnen voorkomen als uitsluitend kantoor maar ook als bezorgdienst.

Locaties waar deze kantoorachtige internethandel zich kan vestigen zijn: bedrijventerreinen, kantoorlocaties, woonwijken (kleinschalig en mits zij geen overlast bezorgen), buitengebied en PDV-locaties. Locaties waar internet bezorgdiensten zich zouden kunnen vestigen zijn bedrijventerreinen, kantoorlocaties en PDV-locaties.

2. Internethandel met fysieke bezoekmogelijkheid
Hier kan de klant de internethandel bezoeken om de bestelde artikelen af te halen, te retourneren (de zogenaamde afhaalpunten). Daarnaast zijn er ook afhaalpunten waar ook andere zaken mogelijk zijn, zoals het presenteren, kopen, bestellen en omruilen van artikelen (de webwinkel).

Een afhaalpunt is een vorm van internethandel met fysieke bezoekmogelijkheid en rekenen we juridisch-planologisch tot detailhandel. Dat wil zeggen dat afhaalpunten in principe ingepast kunnen worden op (de vele) locaties waar reeds een detailhandelsbestemming op zit. Door deze benadering is het mogelijk om grip te houden op de verdere ontwikkeling van dit fenomeen. Zelfstandige afhaalpunten, ook wel Pick-Up- Points, kunnen alleen of geclusterd (meerdere afhaalpunten dus) gevestigd worden. Door clustering kunnen verkeersstromen beter geconcentreerd worden.

Webwinkels (waar ook artikelen gepresenteerd worden en / of waar men ook niet via internet bestelde artikelen kan kopen) beschouwen we als detailhandel. Ter voorkoming van ongewenste concurrentie op ruimtelijke aspecten zoals bereikbaarheid, parkeren of gebiedsbestemming bieden we voor deze vorm van detailhandel alleen mogelijkheden in winkelcentra en (mits passend in branchering) op PDV-locaties.

Plangebied

In het plangebied wordt alleen detailhandel toegestaan voor zover dit gericht is op food en is gemaximeerd tot maximaal 450m2. Een reguliere supermarkt is dan ook niet mogelijk gelet op de maximale maatvoering. Er wordt kleinschalige detailhandel toegestaan wat past binnen het detailhandelsbeleid. Zie ook paragraaf 3.11 voor de behoefte aan detailhandel.

Door SWECO Nederland B.V. is een ladderonderbouwing commerciële functies opgesteld. Het volledige onderzoeksrapport is terug te vinden in bijlage 4.

Opwaardering Stadhuisplein en Citywall Eindhoven zeer gewenst

De Brainportregio Eindhoven is booming. De stad Eindhoven vormt een belangrijke spil in het bieden van een centrumstedelijk leefmilieu van internationale allure. Verdichting en het creëren van een mix van woontypes (sociale-, middeldure- en dure huur) gemengd met werkfuncties, horeca en andere voorzieningen is hiervoor nodig. Het Stadhuisplein ligt in de binnenstad van Eindhoven aan de zuidkant van het centrum. De verblijfskwaliteit van het verharde plein is nogal troosteloos op het moment dat er geen evenementen plaatsvinden. Het voorliggende project Citywall omvat de voormalige panden van Hogeschool TIO, de ABN-AMRO en een voormalig gemeentegebouw gelegen aan het Stadhuisplein / Wal te Eindhoven. Het project draagt bij aan het creëren van een centrumstedelijk leefmilieu doordat het bestaat uit vier blokken waar wonen gecombineerd wordt met verschillende voorzieningen. Er is 9.500 m2 bvo gereserveerd voor kantoren, 1.000 m² bvo voor commerciële voorzieningen en 1.600 m2 voor de stadskamer.

Beleidsuitgangspunten voor commercieel programma Citywall

In de visie op wonen door de SGE (Stedelijk Gebied Eindhoven) wordt gesteld dat hoogwaardige culturele en commerciële voorzieningen helpen om de aantrekkingskracht van het gebied te verhogen. Ook de gemeente benadrukt in de Binnenstadsvisie van Eindhoven (2016) dat voorzieningen in de stad naar een hoger en breder niveau moeten worden getild. Bij dit internationale karakter passen diverse, en voornamelijk unieke, leisure voorzieningen. Het gemeentelijke detailhandelsbeleid stamt uit 2015. Het Stadhuisplein valt aan de rand van het in het detailhandelsbeleid omschreven Centrumgebied. Eindhoven zet in op een compact winkelgebied en waakzaamheid is van belang bij ontwikkelingen aan de rand. Het supermarktaanbod in het centrum werd destijds als beperkt omschreven. Volgens de horecavisie moet horeca bijdragen aan profilering van Eindhoven, waarbij het Stadhuisplein wordt gezien als een toelatingsgebied.

Behoefte aan initiatief is zowel kwantitatief als kwalitatief te motiveren

Voor de Diensten geldt dat de ambachten (zoals de kapper, stomerij en schoonheidsspecialist) een gezond perspectief hebben omdat deze (fysieke) diensten veelal geen concurrentie van online ondervinden. Commerciële dienstverleners laten zich steeds beter combineren met andere functies zoals horeca. Kwantitatief is er ruimte voor een wasserette. De behoefte aan leisurevoorzieningen is lastig te kwantificeren. Belangrijkste beoordelingscriteria zijn gebaseerd op of de functie complementair is aan het huidige aanbod, past bij de doelgroep en past binnen het integraal gebiedskader Stadhuisplein. Hedendaagse leisure functies zoals een klimwand, jeu de boules bar en een karaokebar zijn daarom kansrijk binnen Citywall.

Er is voldoende marktruimte voor het toevoegen van horecavoorzieningen in het gebied voornamelijk voor de dranken- en restaurantsector. Naast de kwantitatieve ruimte draagt horeca bij aan versterking van de aantrekkelijkheid van het gebied. Het creëert ontmoetingsplekken voor bewoners in het verzorgingsgebied maar ook voor bezoekers en verblijvers in het gebied. Deze doelgroepen realiseren een stevig draagvlak voor horeca aan het Stadhuisplein.

De ontwikkeling van trekpleister de Stadskamer past bij Eindhoven

In het programma van Citywall is 1.600 m² gereserveerd voor een zogenoemde Stadskamer, waarvan de invulling (semi-)publiek toegankelijk is. De Stadskamer huisvest en mix van maatschappelijke voorzieningen, cultuur en horeca. Traditioneel worden in een Ladderonderbouwing de verschillende functies apart beoordeeld. De plekken waar mensen graag verblijven, zijn echter meer en meer gebaseerd op een mix van verschillende functies (blurring). Dit is de toekomst voor levendige en aantrekkelijke gebieden. Een specifieke marktbehoefte voor een concept als de Stadskamer is niet in een kwantitatieve berekening te vatten en daarom hebben we een referentie analyse uitgevoerd van vergelijkbare nationale en internationale projecten. De Stadskamer is geen draagvlakvolgende voorzieningen maar heeft naar verwachting een groot verzorgingsgebied, dat past in de binnenstad van Eindhoven waar het merendeel van het draagvlak bestaat uit werknemers, bezoekers en toeristen. De ontwikkeling van een functie zoals de Stadskamer aan het Stadhuisplein past binnen de ambitie van de gemeente om door een combinatie van functies meer beleving te creëren aan het Stadhuisplein. De Stadskamer is in lijn met de ambitie van de gemeente dynamisch, bruist van het stedelijk leven en biedt hoogwaardige culturele en commerciële voorzieningen.

Geconcludeerd wordt dat het maximale programma van de Citywall ten aanzien van de commerciële functies, voldoet aan de laddertoets.

Het kantorenbeleid van de gemeente Eindhoven is voor het laatst in 2012 vastgelegd in de 'Kantorenstrategie Eindhoven 2012-2020'. Dit was midden in de financiële crisis (2008 - 2014) die duidelijk zijn sporen had nagelaten op de nationale én regionale vastgoedmarkt. Dit ging gepaard met ongekend hoge leegstandscijfers. Vandaar dat het toen vastgestelde beleid zich niet alleen richtte op het voeren van regie op de nieuwbouw kantorenmarkt, maar (juist) ook op de bestaande kantorenvoorraad. Op die bestaande markt zijn toen meerdere maatregelen geïntroduceerd die ervoor moeten zorgen dat vraag en aanbod in kwantitatieve én kwalitatieve zin beter op elkaar zijn afgestemd. Zo is met name fors ingezet op de transformatie van incourante kantoorruimte. Dat vraagt om een actieve opstelling van gebouweigenaren, maar meestal is ook nog een (andere) vastgoedpartij nodig die op creatieve wijze met een leegstaand gebouw aan de slag wil gaan. Het gemeentelijk beleid is er nog steeds op gericht dat we een positieve grondhouding hebben met betrekking tot initiatieven die zijn gericht op de transformatie van kansarme kantoren. Daarbij gaat het om gebouwen waarbij de kans dat ze nog als kantoor verhuurd kunnen worden, niet groot is.

Binnen Eindhoven worden drie afzonderlijke nieuwbouw kantorenmilieus onderscheiden; Stationsgebied, Strijp-S en Flight Forum. Deze verschillende kantorenmilieus hebben ieder hun eigen kenmerken en kennen dan ook hun eigen doelgroepen. We zetten erop in dat de ontwikkeling van deze kantoorlocaties optimaal aansluit op de marktvraag. Om overaanbod te voorkomen, maken we (onder andere) gebruik van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' om regie te voeren op de fasering van nieuwbouwprojecten. We willen daarmee voorkomen dat er overaanbod ontstaat doordat meerdere projecten tegelijk worden gerealiseerd.

Omdat het gemeentelijk kantorenbeleid inmiddels tien jaar oud was én omdat de kantorenmarkt in Eindhoven in toenemende mate 'communiceert' met de omliggende gemeenten, is in 2022 een 'kantorenbrief' voor het gehele Stedelijk Gebied Eindhoven vastgesteld. Dit regionale kantorenbeleid grijpt vooral terug op een onderzoek dat STEC in 2022 heeft uitgevoerd in opdracht van de Provincie ('Behoefteraming kantoren Noord-Brabant'). Hierin is voor de verschillende typen nieuwbouw kantorenmilieus vastgesteld hoe de verwachte vraag naar kantoren zich de komende tien jaar verhoudt tot de planvoorraad. De voornaamste conclusie daarbij is dat de vraag naar nieuwbouw zich vooral zal concentreren in het zogenaamde centrummilieu / OV-Knoop (lees; stationslocaties) en op campuslocaties. Omdat de planvoorraad (ook) op deze locaties groter is dan de verwachte vraag, is het van belang dat er - waar mogelijk - regie wordt gevoerd op de realisatie van nieuwbouwprojecten in deze gebieden. Voor een nadere analyse van de geprognosticeerde vraag/aanbod-situatie, wordt verwezen naar de 'Kantorenbrief Stedelijk Gebied Eindhoven, 2022'.

Ten aanzien van het plan

Door SWECO Nederland B.V. is een ladderonderbouwing kantoren opgesteld. Het volledige onderzoeksrapport is terug te vinden in bijlage 5.

Opwaardering Stadhuisplein en Citywall Eindhoven gewenst

Het voorliggende project Citywall omvat de voormalige panden van Hogeschool TIO, de ABN-AMRO en een voormalig gemeentegebouw gelegen aan het Stadhuisplein / Wal te Eindhoven. Het project draagt bij aan het creëren van een centrum stedelijk leefmilieu doordat het bestaat uit vier blokken waar wonen gecombineerd wordt met verschillende voorzieningen. Voor kantoren is in het project maximaal 9.500 m² bvo gereserveerd.

Behoefte aan 9.500 m2 bvo kantoorruimte in Citywall

Eindhoven is de kantorenstad van Noord-Brabant en is na de G4 de grootste kantorenstad van het land. De huidige kantorenmarkt laat een polariserende trend zien. Door ontwikkeling, die na corona in een stroomversnelling zijn gekomen, neemt het kantoorgebruik op vele plekken in Nederland af. Daartegenover laten de centrumlocaties nabij OV-knopen in de G5 juist een sterke groei in de vraag zien. Bedrijven zijn steeds meer op zoek naar plekken op dynamische locaties waar het kantoor een bredere functie voor het personeel heeft dan alleen werken. Het zijn locaties van ontmoeten en samenwerken, die een belangrijke rol spelen in het aantrekken van nieuw talent. Deze ontwikkeling is ook zichtbaar in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE).

De uitbreidingsvraag in het SGE bedraagt maximaal circa 48.200 m2 in de komende 10 jaar. Maar, uitgaande van het 'Covid-19 als katalysator' scenario is er zelfs sprake van een negatieve uitbreidingsvraag van circa -103.000 m2 vvo. Daartegenover staat veel harde plancapaciteit. Dit resulteert in een overschot aan plancapaciteit van kantoren in het SGE.

Wanneer we inzoomen per werkmilieu ontstaat er een ander beeld. Het grootste deel van de vraag richt zich op hoogstedelijk centrummilieus / OV-knopen, terwijl hier maar een beperkt planaanbod is. Voor deze locaties ontstaat er een tekort van 5.600 tot 43.000 m2 vvo. Citywall bevindt zich in het hoogstedelijk centrummilieu. Daarmee leidt de ontwikkeling van Citywall niet tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten (leegstand).

Onderzoeksresultaten

Uit de confrontatie van vraag en aanbod in het onderzoeksgebied volgt dat er behoefte is aan toevoeging van kantoorruimte in Citywall in het centrum/stationsmilieu van Eindhoven. De totale vraag bedraagt maximaal 116.000 m2 vvo voor de komende tien jaar. Daartegenover staat een harde planvoorraad van circa 73.000 m2 vvo. Hieruit volgt een behoefte van circa 5.600 tot 43.100 m2 vvo voor de komende tien jaar, De leegstand in het centrum/OV-knoop gebieden ligt op circa 6,5% en daarmee net boven het gewenste frictieniveau (in de berekening van de vraag is de gewenste frictieleegstand overigens meegerekend).

Het beoogde concept van Citywall sluit goed aan op de kwalitatieve vraag van kantoorgebruikers naar centrumlocaties, met goede ov- en autobereikbaarheid, een dynamische omgeving met een ruim voorzieningenaanbod en een sterke functiemix binnen het concept met horeca, onderwijs, (flexibele) werkplekken en ruimte voor ontmoeting en evenementen.

De ontwikkeling Citywall maakt de realisatie van maximaal 9.500 m2 kantoren mogelijk. We constateren dat de beoogde ontwikkeling van kantoorruimte in Citywall niet zorgt voor onaanvaardbare ruimtelijke effecten (leegstand). Ook wanneer wordt uitgegaan van het 'Covid-19 als katalysator' scenario, waarbij de behoefte (circa 5.600 m2 vvo) kleiner is dan de beoogde ontwikkeling (9.500 m2 vvo) concluderen we dat dit niet leidt tot onaanvaardbare leegstand in het onderzoeksgebied.

Kabels en leidingen kunnen een belemmering vormen ten aanzien van de uitvoerbaarheid van een project.

Binnen het projectgebied of in de nabijheid ervan zijn geen kabels of leidingen aanwezig die een belemmering (kunnen) vormen voor de voorgestane ontwikkeling van het projectgebied. Er zal een klic-melding worden gedaan voor aanvang van de graaf- en bouwwerkzaamheden.

Op basis van artikel 3.1. Wro dient in het kader van de zorg voor een goede ruimtelijke ordening bij het opstellen van ruimtelijke plannen windhinder of windgevaar te worden meegenomen in de afwegingen, indien aard of omvang van de bebouwing en van de omgeving hiertoe aanleiding geeft.

Windhinderonderzoek
Om de impact van de nieuwe ontwikkeling op de omliggende omgeving te bestuderen is d.d. 28 september 2023 een onderzoek naar windhinder op basis van NEN 8100 uitgevoerd door ARUP. Het volledige onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 16.

Het plan bestaat uit een drie torens van 71, 55 en 37 m op drie plint gebouwen tussen 15-20 m hoog. Tussen de plintblokken zijn er twee onderdoorgangen in het ontwerp aanwezig. Deze kruisen elkaar en hebben als hoofdrichting NW-ZO en NO-ZW. Het windhinderonderzoek is uitgevoerd door middel van een Computational Fluid Dynamics (CFD) analyse. In de beoordeling van het windklimaat is uitgegaan van de NEN8100:2006 Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving.

De resultaten van de analyse worden navolgend weergegeven. Er is met behulp van een numerieke simulatie antwoord gegeven op de vraag waar en in welke mate risico op windhinder en -gevaar optreedt. Navolgend is het plangebied weergegeven.

Afbeelding. 3D impressie plangebied, d.d. 13-06-2023

Er is een windhinder studie uitgevoerd voor het ontwerp van een nieuwbouwontwikkeling aan het Stadhuisplein in Eindhoven. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Het plan is getoetst aan de Beleidsregel voor windhinder van de gemeente Eindhoven.
• Uitvoering conform randvoorwaarden NEN8100 met behulp van Computational Fluid Dynamic (CFD) computer simulatie.
• De CFD-analyse toetst het plangebied op 12 windrichtingen.
• Het onderzoek heeft betrekking op de beoordeling van windhinder en windgevaar ter plaatse van het openbare gebied op maaiveldniveau.
• Het effect van bestaande vegetatie (bomen) is niet meegenomen in de analyse (conservatieve benadering).

Conclusie
Het onderzoek laat zien dat er over het algemeen een goed windklimaat heerst in het plangebied. Door de toegangen van het binnenterrein deels te overdekken, is deze goed beschut tegen harde wind. Het grootste deel van het binnenterrein is geclassificeerd als kwaliteitsklasse A en daarom geschikt voor de activiteit 'langdurig zitten'. Ook op het Stadhuisplein heerst een goed windklimaat (kwaliteitsklasse A) dat geschikt is voor de activiteit 'langdurig zitten'. Langs de Wal, in de onderdoorgangen naar het binnenterrein en bij het parkeerterrein ten NW van de geplande ontwikkeling heerst voornamelijk kwaliteitsklasse C, wat acceptabel is voor de gewenste activiteit 'doorlopen'.

Aandachtpunten
Wel bestaan er een aantal aandachtspunten voor het plan:

• Bij het parkeerterrein ten NW van de geplande ontwikkeling zijn er enkele gebieden van kwaliteitsklasse D. Dit is matig voor activiteit 'doorlopen'. Aangezien het hier om een toegangsgebied voor een parkeerterrein gaat en er geen bestaande of geplande gebouwingangen zijn wordt er weinig tot geen voetverkeer verwacht.
• Bij een aantal geplande gebouwingangen komt kwaliteitsklasse C voor, hier is minimaal kwaliteitsklasse B gewenst. De vier ingangen waar het om gaat zijn de ingang aan de Wal, de ingang vanuit het parkeerterrein en de twee meest Noordelijke ingangen aan het Begijnenhof.
• Ook aan de Noordoost zijde van het Begijnenhof heerst kwaliteitsklasse C. Voor ingangen tot de daargelegen gebouwen zijn dus ook maatregelen nodig om het windklimaat te verbeteren.
• In een groot deel van het Begijnenhof heerst kwaliteitsklasse D. Dit is matig voor de activiteit 'doorlopen' en het zou wenselijk zijn het windklimaat in dit gebied te verbeteren tot kwaliteitsklasse C.
• Bij het parkeerterrein ten NW van de geplande ontwikkeling is er een klein gebied met een beperkt risico op windgevaar. Dit mag volgens NEN 8100 alleen worden geaccepteerd bij activiteit 'doorlopen'. Aangezien het hier een toegangsgebied voor een parkeerterrein is, en er geen bestaande of geplande gebouwingangen zijn in het gebied, is dit niet kritisch.

Aanbevelingen

Om het windklimaat op de bovengenoemde aandachtspunten te verbeteren is een aantal maatregelen mogelijk:

• Om het windklimaat bij de gebouwingangen aan het Begijnenhof te verbeteren is in de nieuwste ontwerpversie een colonnade toegevoegd, zowel aan de Noord Oost zijde van Citywall als bij het gebouw aan de overkant. De verwachting is dat hierdoor het windklimaat bij de gebouwingangen aan weerszijden van het Begijnenhof zal verbeteren.
• In de CFD analyse is het effect van bestaande vegetatie (bomen) niet meegenomen (conservatieve benadering). Het modelleren van het effect van de bestaande begroeiing in het Begijnenhof (zie Figuur 9) zal een positief effect hebben op het windklimaat in de straat. Er moet echter worden opgemerkt dat het effect van bomen het grootst is tijdens de zomermaanden wanneer ze blad dragen.
• Ook het beoogde toevoegen van groen (zie Figuur 10) in de openbare ruimte langs het Begijnenhof en bij het parkeerterrein ten NW van de geplande ontwikkeling kan een positief effect hebben op het windklimaat en bijdragen aan een verbetering van de gebieden van kwaliteitsklasse D. Maar ook hier moet rekening worden gehouden met seizoensvariatie van de vegetatie.
• De verwachting is dat aanpassingen in het ontwerp van Citywall zeer beperkt effect zullen hebben op de kwaliteit van het windklimaat in het Begijnhof. Oplossingen hiervoor zullen waarschijnlijk het best bij de gebouwen aan de noordoost zijde van de straat gezocht kunnen worden, bijvoorbeeld door de gevel op maaiveld meer 'getrapt' te ontwerpen.

Addendum windhinderonderzoek

In het onderzoek van september 2023, dat hiervoor uiteen is gezet, is uitgegaan van een ontwerp bestaande uit drie torens van 71, 55 en 37 meter op die plint gebouwen tussen 15-20 meter hoog. Op de verbeelding van het bestemmingsplan zijn andere maximale bouwhoogten zijn toegestaan, te weten: 80, 65 en 45 meter. Daarom is door ARUP een addendum op de oorspronkelijke windstudie gemaakt. Dit addendum is bijgevoegd als bijlage 17 bij de toelichting. Hieronder volgt eerst een impressie van het plangebied, waarna de belangrijkste conclusies uit het addendum worden weergegeven.

Afbeelding 3D impressie plangebied

Op basis van de uitgevoerde CFD-analyse is het windklimaat geanalyseerd volgens de NEN 8100 en beoordeeld volgens de beleidsregel gemeentelijke normen windhinder Eindhoven. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen windhinder en windgevaar.

De resultaten van dit onderzoek laten weinig verschil zien met de resultaten uit het windhinderonderzoek dat als bijlage 16 is opgenomen. Daarom gelden nog steeds dezelfde conclusies en aanbevelingen voor het plan. Hieronder wordt op de conclusie, aandachtspunten en aanbevelingen van het addendum windhinderonderzoek ingegaan.

Conclusies

Het onderzoek laat zien dat er over het algemeen een goed windklimaat heerst in het plangebied:

• Door de toegangen van het binnenterrein deels te overdekken, is deze goed beschut tegen harde wind. Het grootste deel van het binnenterrein is geclassificeerd als kwaliteitsklasse A en daarom geschikt voor de activiteit 'langdurig zitten'.
• Ook op het Stadhuisplein heerst een goed windklimaat (kwaliteitsklasse A) dat geschikt is voor de activiteit 'langdurig zitten'.
• Langs de Wal, in de onderdoorgangen naar het binnenterrein en bij het parkeerterrein ten NW van de geplande ontwikkeling heerst voornamelijk kwaliteitsklasse B of C, wat acceptabel is voor de gewenste activiteit 'doorlopen'.
• Op de Belverdère laag heerst aan de Zuid en Oost zijde van blok C voornamelijk kwaliteitsklasse A. Dit is geschikt voor de activiteit 'langdurig zitten'.

Aandachtspunten

Er bestaat een aantal aandachtspunten voor het plan:

• Bij het parkeerterrein ten NW van de geplande ontwikkeling zijn er enkele gebieden van kwaliteitsklasse D. Dit is matig voor activiteit 'doorlopen'. Aangezien het hier om een toegangsgebied voor een parkeerterrein gaat en er geen bestaande of geplande gebouwingangen zijn wordt er weinig tot geen voetverkeer verwacht.
• Bij een aantal geplande gebouwingangen komt kwaliteitsklasse C voor, hier is minimaal kwaliteitsklasse B gewenst. De vier ingangen waar het om gaat zijn de ingang aan de Wal, de ingang vanuit het parkeerterrein en de twee meest Noordelijke ingangen aan het Begijnenhof.
• Ook aan de Noordoost zijde van het Begijnenhof heerst kwaliteitsklasse C. Voor ingangen tot de daargelegen gebouwen zijn dus ook maatregelen nodig om het windklimaat te verbeteren.
• In een groot deel van het Begijnenhof heerst kwaliteitsklasse D. Dit is matig voor de activiteit 'doorlopen' en het zou wenselijk zijn het windklimaat in dit gebied te verbeteren tot kwaliteitsklasse C.
• Bij het parkeerterrein ten NW van de geplande ontwikkeling is er een klein gebied met een beperkt risico op windgevaar. Dit mag volgens NEN 8100 alleen worden geaccepteerd bij activiteit 'doorlopen'. Aangezien het hier een toegangsgebied voor een parkeerterrein is, en er geen bestaande of geplande gebouwingangen zijn in het gebied, is dit niet kritisch.
• Op de Belverdère laag, bij de gebouwhoeken aan de West zijde van blok C, is sprake van een matig tot slecht windklimaat voor de activiteit slenteren (kwaliteitsklasse C en D). Dit wordt naar verwachting veroorzaakt door valwind vanaf de toren van blok C en blok A.

Aanbevelingen

Om het windklimaat op de bovengenoemde aandachtspunten te verbeteren is een aantal maatregelen mogelijk:

• Om het windklimaat bij de gebouwingangen aan het Begijnenhof te verbeteren is in de nieuwste ontwerpversie een colonnade toegevoegd, zowel aan de Noord Oost zijde van City Wall als bij het gebouw aan de overkant. De verwachting is dat hierdoor het windklimaat bij de gebouwingangen aan weerszijden van het Begijnenhof zal verbeteren.
• In de CFD analyse is het effect van bestaande vegetatie (bomen) niet meegenomen (conservatieve benadering). Het modelleren van het effect van de bestaande begroeiing in het Begijnenhof (zie Figuur 8) zal een positief effect hebben op het windklimaat in de straat. Er moet echter worden opgemerkt dat het effect van bomen het grootst is tijdens de zomermaanden wanneer ze blad dragen.
• Ook het beoogde toevoegen van groen (zie Figuur 9 in de bijlage) in de openbare ruimte langs het Begijnenhof en bij het parkeerterrein ten NW van de geplande ontwikkeling kan een positief effect hebben op het windklimaat en bijdragen aan een verbetering van de gebieden van kwaliteitsklasse D. Maar ook hier moet rekening worden gehouden met seizoensvariatie van de vegetatie.
• De verwachting is dat aanpassingen in het ontwerp van City Wall zeer beperkt effect zullen hebben op de kwaliteit van het windklimaat in het Begijnhof. Oplossingen hiervoor zullen waarschijnlijk het best bij de gebouwen aan de noordoost zijde van de straat gezocht kunnen worden, bijvoorbeeld door de gevel op maaiveld meer 'getrapt' te ontwerpen.
• Het windklimaat aan de West zijde van de Belvédère laag kan mogelijk lokaal, nabij de gevel, worden verbeterd door het toevoegen van luifels om de valwind vanaf de toren van blok C te verminderen. Borstweringen rond de buitenrand van het blok zullen waarschijnlijk een beperkt effect hebben. Hoewel ze de horizontaal naderende wind kunnen tegenhouden, zijn ze minder effectief tegen de wind die verticaal vanaf de torens neerdaalt.

Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat en dat er geen onevenredige windhinder of windgevaar ontstaat indien de aanbevelingen zoals gesteld door ARUP BV worden overgenomen. Hierbij wordt mede in overweging genomen dat de locatie in een hoog stedelijk gebied is gelegen waarbij niet altijd mogelijk is om overal voor elke activiteit 'goed' te behalen.

Er bestaan geen wettelijke normen die zien op een minimum aantal zonuren per dag in een woning of op een balkon. De wetgever heeft ervoor gekozen regulering hiervan over te laten aan bestuursorganen. Dit betekent dat bestuursorganen op dit onderwerp beleidsruimte hebben. Deze beleidsruimte heeft de gemeente Eindhoven ingevuld door in 2017 de beleidsregels voor bezonning woningen vast te stellen. Deze beleidsregels zijn in 2024 vervangen door de beleidsregels voor bezonning woningen 2024. Volgens deze beleidsregels is ten aanzien van zonlicht in de woning onder andere het volgende bepaald: In de periode van 21 maart t/m 21 september is er minimaal 2 uur zonneschijn per dag aanwezig op ten minste één gevel van de woning.

De regels zijn echter niet van toepassing op uitzonderingsgebieden. Hier wordt getoetst aan de bezonningsregels voor de aanwezige sunspots. Het stadhuisplein betreft een sunspot zoals benoemd in de verdichtingsvisie. Ten aanzien van het Stadhuisplein als sunspot geldt dat er geen vermindering van bezonning plaats mag vinden op 21 maart tussen 09:00 en 16:30 uur.

Het plan van Citywall is echter uitgezonderd van deze norm, nu dit plan reeds op het moment van inwerkingtreding van deze nieuwe beleidsregel in ontwikkeling was (zie artikel 7 van de beleidsregels in combinatie met bijlage 3 van de beleidsregel). Desalniettemin zijn de gevolgen voor bezonning als gevolg van dit plan van Citywall wel bezien. Daarop wordt nu ingegaan.

Bezonningsstudie
In het kader van een 'goede ruimtelijke ordening' is het van belang om de gevolgen van het bestemmingsplan te bezien op de aspecten 'bezonning en privacy'. Door DWA is daarom een bezonningsstudie uitgevoerd. Het volledige onderzoek is bijgevoegd als bijlage 18.

Met behulp van de modellering- en rekensoftware is het aantal uur direct zonlicht op het Stadhuisplein bepaald voor de relevante momenten in het jaar. Hierbij is het aantal bezonningsuren in de oude en nieuwe situatie bekeken en onderzocht wat de afname van bezonning op het plein is. Hieruit blijkt dat gedurende de zomer in de avond een beperkte afname van bezonning zichtbaar is. Dit betreft een afname van ca. 0,5 - 1,5 uur. De verblijfskwaliteit van het plein als 'sunspot' wordt hiermee niet noemenswaardig verminderd.

Het plangebied valt op basis van beleid binnen het gebied van de 'binnenstad'. Er gelden dus geen regels voor bezonning vanuit beleidsmatig oogpunt gezien. Desondanks is onderzocht welk effect de nieuwbouw op de bezonning van bestaande woongebouwen in de omgeving heeft. De bezonning is voorts getoetst aan de lichte TNO-norm. Hiervoor wordt vereist dat er ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag mogelijk zijn in de periode van 19 februari - 21 oktober op de vensterbank aan de binnenkant van het raam. Uit het onderzoek blijkt dat de afname van direct zonlicht voornamelijk zal optreden ter plaatse van de direct omliggende kantoorgebouwen en op de Sint-Catharinakerk, waarvoor de bezonningsnorm niet van toepassing is. Op enkele woningen blijft in de periode 19 februari - 21 oktober nog ten minste 2 uur direct zonlicht op de gevel mogelijk, waarmee aan de lichte TNO-norm kan worden voldaan.

Het realiseren van (hoge) nieuwbouw mag verder geen significant effect hebben op de bezonning van tuinen en balkons van woningen in de omgeving. Het plan betreft echter een ontwikkeling in de binnenstad, waardoor deze beleidsregel formeel niet geldt. Desondanks is voor de woningen in de omgeving van het plan onderzocht of er een afname van bezonning optreedt ter plaatse van de buitenruimten. Uit de bezonningsstudie blijkt dat er ten gevolge van de nieuwbouw geen significante verslechtering optreedt van de bezonning op de omliggende woningen en dat er voor de buitenruimten wordt voldaan aan de voorwaarden. Aan het aspect bezonning wordt derhalve voldaan.

Addendum bezonningstudie

Bij de bezonningsstudie zoals hierboven uiteen is gezet, is uitgegaan van torens van ca. 70 en 50 meter hoogte en laagbouw aan het Stadhuisplein van ca. 40 meter hoogte. Volgens het bestemmingsplan is het echter mogelijk om op deze posities torens van 80 en 65 meter hoogte te realiseren en een laagbouw van 45 meter.

In het addendum is het effect van de gebouwen, met de maximale hoogtes die het bestemmingsplan toestaat, op de bezonningsuren op de omliggende gebouwen en de 'sunspot' Stadhuisplein onderzocht. Het addendum is bijgevoegd als bijlage 19. Uit het addendum volgt het volgende.

De bezonningsuren zijn vergeleken met gebouwen uit de bezonningsstudie van september 2023, zoals beschreven in 'Notitie bezonningsstudie Stadhuisplein'. Met de hogere gebouwen volgens het bestemmingsplan nemen de bezonninguren op enkele posities in de omgeving met ten hoogste 0,5-1,0 uur af. Er blijft voor alle situaties nog steeds voldoende bezonning mogelijk bij omringende woningen en ook op het Stadhuisplein. De conclusies uit de voorgaande notitie blijven ongewijzigd.

Met een milieueffectrapportage (m.e.r.) worden de milieugevolgen van een plan in beeld gebracht. De m.e.r. is gebaseerd op Europese regelgeving. In Nederland is de m.e.r. geregeld in de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r. De Wm gaat vooral in op de procedure en de inhoudsvereisten. In het Besluit m.e.r. is geregeld in welke gevallen een m.e.r. moet worden opgesteld.

Bij het Besluit m.e.r. is een bijlage opgenomen waarin de criteria voor een m.e.r.-plicht (onderdeel C) en een m.e.r.-beoordelingsplicht (onderdeel D) staan. Een beoordelingsplicht houdt in dat moet worden nagegaan of er sprake is van (mogelijke) belangrijke milieugevolgen. Als deze niet kunnen worden uitgesloten, dan geldt een m.e.r.-plicht.

De onderdelen C en D zijn onderverdeeld in 4 kolommen:

• Kolom 1: de activiteit zelf
• Kolom 2: drempelwaarden activiteit
• Kolom 3: de kaderstellende plannen (zoals een bestemmingsplan)
• Kolom 4: de besluiten

De drempelwaarden van activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel D zijn indicatief. Indien een activiteit wordt genoemd in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarde van kolom 2 valt, moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsvinden. Dit geldt zowel voor kaderstellende plannen, zoals een bestemmingsplan, als voor besluiten.

In dit kader is 11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. van belang. Het gaat daarbij om de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling
Bij een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient aan de hand van de volgende aspecten te worden beoordeeld of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben:
1. de kenmerken van de activiteit (aard, omvang, cumulatie met andere ontwikkelingen);
2. de locatie van de activiteit (kenmerken van het plangebied en de kwetsbaarheid van de omgeving);
3. de mogelijke gevolgen van de activiteit.

Door AROM is een vormvrije m.e.r.-notitie opgesteld ten behoeve van onderhavig plan. De volledige notitie is te vinden in bijlage 14.

Uit de notitie blijkt dat negatieve effecten voor het milieu zijn uit te sluiten. Gelet op de beperkte effecten en gelet op de drempelwaarden uit onderdeel D van het Besluit m.e.r., kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een wezenlijk ander schaalniveau en een activiteit die kleinschaliger is dan de drempelwaarden.

Bij elk plan is sprake van invloed op het milieu, maar deze is bij onderhavig plan niet zodanig dat normen worden overschreden. De kenmerken van onderhavig plan, in relatie tot de plaats en de potentiële effecten van het plan, zijn dusdanig beperkt in aard en omvang dat deze geen belangrijke nadelige milieugevolgen met zich meebrengen die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.

Op 12 december 2023 heeft het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven besloten dat er geen milieueffectrapport hoeft te worden opgesteld voor het realiseren van de woningen en commerciële functies in het plangebied. Uit de opgestelde aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat het plan geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zal hebben. Het opstellen van een milieueffectrapport is dan ook niet noodzakelijk.

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijven en/of inrichtingen in het plangebied zijn toegestaan. Dit houdt in dat er voldoende ruimtelijke scheiding moet zijn tussen milieubelastende bedrijven/inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand. Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.

In deze brochure worden richtafstanden gegeven tot de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied. Bij een gemengd gebied geldt een kortere afstand dan bij een rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot gemengd gebied.

De indeling van de bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten is vastgelegd in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Deze staat is gebaseerd op bovengenoemde VNG - brochure. In deze staat worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een zestal categorieën met potentiële milieuemissies. Op grond van deze staat wordt een beleidsmatige selectie gemaakt van die bedrijfsactiviteiten die in het plangebied worden toegestaan. De bedrijven zijn op basis van de Standaard Bedrijfs Indeling (SBI -codes) in deze staat gerangschikt. Per bedrijfsactiviteit is voor elke ruimtelijk relevante milieucomponent (geur, stof, geluid en gevaar) een richtafstand aangegeven. Deze afstand moet in beginsel worden aangehouden tussen een bedrijf en milieugevoelige objecten (veelal woningen) om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. Bij het bepalen van deze richtafstanden zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• het betreft 'gemiddelde' moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
• de richtafstanden hebben betrekking op het omgevingstype 'rustige woonwijk';
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten.

De grootste afstand van de milieucomponenten vormt de indicatie voor de aan te houden afstand van de bedrijfsactiviteit tot een milieugevoelig object. Elk bedrijf c.q. bedrijfsactiviteit wordt in een bepaalde milieucategorie ingedeeld. De milieucategorie is direct afgeleid van de grootste afstand.

• categorie 1: grootste afstand 10 meter;
• categorie 2: grootste afstand 30 meter;
• categorie 3.1: grootste afstand 50 meter;
• categorie 3.2: grootste afstand 100 meter;
• categorie 4.1: grootste afstand 200 meter;
• categorie 4.2: grootste afstand 300 meter;
• categorie 5.1: grootste afstand 500 meter;
• categorie 5.2: grootste afstand 700 meter;
• categorie 5.3: grootste afstand 1.000 meter;
• categorie 6: grootste afstand 1.500 meter.

In de directe omgeving van het plangebied zijn bedrijven gelegen. Van belang is om te bezien of er eventuele belemmeringen zijn. Hieronder is het overzicht van in de buurt gelegen bedrijven weergegeven.

Het plangebied is getypeerd als 'gemengd gebied'. Voor het de richtafstanden kan om die reden één afstandstap terug worden gedaan. Dat betekent dat de richtafstand van 10m naar 0m gaat en de richtafstand van 30m naar 10m.

Nieuwe bedrijven
Het plan voorziet in het mogelijk maken van bedrijven zoals kantoren en horeca. Het is noodzakelijk om te toetsen of tussen deze bedrijven en de al bestaande woningen voldoende afstand zit om een goed woon- en leefklimaat te garanderen.

Hieruit is te concluderen dat de richtafstanden in een gemengd gebied geen nadelige effecten zullen hebben, omdat de maximale richtafstanden van 10 meter niet rijken tot andere bedrijven en/of woningen.

De conclusie is dat er sprake is van een aanvaardbaar leefklimaat ter plaatse van de nieuwe functie en dat bedrijvigheid van omliggende bedrijven niet in gevaar komt. Er reiken namelijk geen richtafstanden van bedrijven tot het nieuwe woongebied. Met de huidige planopzet wordt voldaan aan de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven- en milieuzonering'.

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan in een aantal gevallen met ontheffing tot een bepaalde maximum hoogte, mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

In het voorliggende bestemmingsplan liggen de volgende geluidgevoelige bestemmingen:
a. een woongebouw
b. een onderwijsgebouw.

Akoestisch onderzoek weg- en railverkeerslawaai

Door Peutz is onderzoek verricht naar het aspect geluid ten aanzien van het weg- en railverkeerslawaai. Het volledige onderzoeksrapport is opgenomen als bijlage 7. Navolgend zijn de belangrijkste resultaten en conclusies van het rapport weergegeven.

Kantoorfuncties zijn niet geluidgevoelig en worden derhalve niet nader beschouwd. De maximale gecumuleerde geluidbelasting exclusief aftrek ex artikel 110g Wgh bedraagt 62 dB ter plaatse van de zuidwest gevel van het noordwestelijke volume.

In het noordelijke bouwblok is een onderwijsfunctie geprojecteerd. De maximale geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de Wal bedraagt ten hoogste 40 dB inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh. De geluidbelasting op de gevels van het onderwijsblok is hiermee lager dan de voorkeursgrenswaarde. Uit de rekenresultaten blijkt dat op de meeste woningen gelegen aan de Wal een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde plaatsvindt ten gevolge van het wegverkeer op de Wal. Dit betekent dat hiervoor, bij een beoordeling conform de Wet Geluidhinder, een verder onderzoek naar te nemen maatregelen dient te worden uitgevoerd.

Bronmaatregelen

Ten aanzien van wegverkeerslawaai kunnen bronmaatregelen bestaan uit het toepassen van geluidreducerend asfalt of snelheidsverlaging. Snelheidsverlaging heeft een direct effect op de geluidemissie van wegverkeer. Het terugbrengen van de maximumsnelheid op de Wal wordt in voorliggende situatie niet realistisch geacht, aangezien de maximum snelheid reeds 30 km/u bedraagt.

Toepassing van geluidreducerend asfalt tevens een mogelijkheid om geluidemissie aan de bron te reduceren. Echter, dit is in stedelijke situaties om technische redenen niet altijd wenselijk. Het toepassen van geluidreducerend asfalt in een 30 km/u-zone is niet effectief aangezien motorgeluid (en niet het rolgeluid) doorgaans maatgevend is in de geluidbelasting.

Overdrachtsmaatregelen
Overdrachtsmaatregelen kunnen bestaan uit het plaatsen van schermen of geluidwallen. Gezien de ligging van de voorgenomen ontwikkeling is het treffen van een maatregel in het overdrachtsgebied eveneens niet effectief.

Aangezien de afscherming tussen een woning of ander geluidgevoelig gebouw voor een goede effectiviteit een behoorlijke lengte en hoogte dient te hebben, nemen de kosten voor een geluidscherm al snel toe. Aangezien het gestapelde woningen betreft betekent dit dat een dergelijk geluidscherm, om voldoende geluidreductie te kunnen behalen bij de bovenste woningen, het zicht van de onderste woningen wegneemt. Derhalve kan gesteld worden dat de plaatsing van geluidschermen geen geschikte maatregel is.

Maatregelen bij de ontvanger

Indien bron- en overdrachtsmaatregelen niet mogelijk of onvoldoende blijken te zijn om de geluidbelasting vanwege weg- en railverkeer tot de voorkeursgrenswaarde te beperken, kunnen voorzieningen aan of in de woningen worden gerealiseerd. Eventuele maatregelen, zoals de toepassing van schermen of balkons met een verhoogde borstwering, kunnen er zorg voor dragen dat aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan. Gezien de nabije ligging van het bouwplan aan de Wal, heeft de laagbouw reeds een afschermend effect op de gevel van de hoogbouw. De volumeopzet is hierin dus gunstig gekozen voor de woningen in de bovenbouw.

Notitie verkeersaantrekkende werking

Peutz heeft in een aparte notitie inzichtelijk gemaakt wat de akoestische invloed van de verkeersaantrekkende werking van het plan Citywall op omliggende geluidgevoelige bestemmingen is. In de notitie wordt een kwalitatieve beoordeling van het geluid ten gevolge van de verkeersaantrekkende werking beschreven. De notitie dient als oplegnotitie bij het hiervoor toegelichte onderzoeksrapport. De notitie is bijgevoegd als bijlage 21. Hierna volgen de belangrijkste conclusies.

De verwachte weekdaggemiddelde etmaalintensiteit op de Wal 6.829 motorvoertuigen voor het prognosejaar 2033. Indien daar de verkeersgeneratie van het bouwplan bij wordt opgeteld is er sprake van een verkeerstoename van ca. 6%. Bij een toename van het verkeer van 6% is (uitgaande van een gelijkblijvende verdeling van het verkeer in licht, middelzwaar en zwaar verkeer en in dag-, avond- en nachtperiode) sprake van een toename van het geluid op de directe omgeving ca. 0,2 à 0,3 dB. Dit is akoestisch verwaarloosbaar.

Aangezien het bouwplan niet gelegen is in de zone van wegen en/of spoorwegen is de Wet Geluidhinder niet van toepassing. In het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing hanteert de Gemeente Eindhoven ook bij 30 km/u-wegen de systematiek van het geluidbeleid. Getoetst is of de 30 km/u wegen voldoen uit de voorwaarden uit het geluidbeleid. De grenswaarde waarbij aanvullende maatregelen nodig zijn (bij woningen) van 53 dB wordt door de 30 km/u-wegen niet overschreden.

Zowel vanuit de Wet Geluidhinder als vanuit het geluidbeleid van de Gemeente Eindhoven (in het kader van een ruimtelijke onderbouwing) zijn derhalve geen beperkingen van toepassing.

Ook de effecten van deze ontwikkelingen op de omgeving zijn akoestisch verwaarloosbaar.

Het aspect geluid levert geen belemmeringen op voor onderhavig plan.

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen over luchtkwaliteit. Dit hoofdstuk voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Dit gebeurt zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Hierdoor kunnen ruimtelijke ontwikkelingen doorgang vinden, terwijl ondertussen maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO₂) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³, voor fijnstof (PM₁₀) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ en een daggemiddelde van 50 microgram/m³. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden. Voor zwevende deeltjes (PM_2,5) geldt met ingang van 1 januari 2015 een blootstellings-concentratieverplichting van ten hoogste 20 microgram per m³, gedefinieerd als gemiddelde blootstellingsindex.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten grenzen vastgesteld. Op grond daarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor:

• woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg;
• woningbouwlocaties die niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg en
• kantoorlocaties die niet meer dan 200.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Samengevat

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op de bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor stikstofdioxide en fijnstof. Het gaat met name om kinderen, ouderen en zieken. Het besluit voorziet in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is als een 'gevoelige bestemmingen' wordt mogelijk gemaakt. Voor rijkswegen geldt een zone van 300 meter aan weerszijden en langs provinciale wegen 50 meter, gemeten vanaf de rand van de weg.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

In aanvulling op het Besluit gevoelige bestemmingen is er een Brabantse “Handreiking gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit” opgesteld (maar in Eindhoven (nog) niet vastgesteld). Deze Handreiking heeft als uitgangspunt geheel nieuwe bestemmingen voor kinderen en ouderen (conform de AmvB gevoelige bestemmingen) niet te situeren binnen 50 meter van de wegrand van drukke gemeentelijke wegen (als eerstelijns bebouwing) of binnen 300 meter van snelwegen, ongeacht de berekende concentraties.

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Met het plan worden een hogeschool, commerciële functies en woningen toegevoegd. Er worden geen 'gevoelige bestemmingen' zoals bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen toegevoegd, waardoor deze geen belemmering vormt voor dit plan. Het toevoegen van de functies zorgt wel voor extra verkeersgeneratie. Voor de verkeersaantallen is aangesloten bij het mobiliteitsplan CityWall Eindhoven van SVA (Stiphout Verkeersadvies). Zij hebben de volgende uitgangspunten aangehouden:

• De kengetallen uit CROW publicatie 381 Toekomstbestendig parkeren zijn gebruikt.
• De CROW kengetalen zijn uitgesplitst naar de stedelijkheidsgraad en stedelijke zone;
• De omgevingsadressendichtheid van de gemeente Eindhoven is gemiddeld ca. 2.700 adressen per km2, daarmee hoort de gemeente tot de hoogste stedelijkheidsgraad: zeer sterk stedelijk;
• De planlocatie ligt in het hart van Eindhoven en is onderdeel van de binnenstad. Binnen de kaders voor stedelijke zones die CROW-publicatie 381 biedt, is op deze situering de categorie ‘centrum’ van toepassing;
• De CROW kengetallen hebben een bandbreedte, bij het bepalen van de verkeersgeneratie is uitgegaan van gemiddelde kengetallen;
• Voor de functies museum, centrum/wijkgebouw, Tearoom, koffiehuis en restaurant zijn in CROW publicatie 381 (of voorlopers daarvan) geen kengetallen voor de verkeersgeneratie beschikbaar. Voor het bepalen van de verkeersgeneratie van deze functies is daarom aansluiting gezocht bij de CROW kengetallen voor de categorie binnenstad/hoofdwinkel(stads)centrum > 175.000 inwoners;
• Omdat de berekening van de verkeergeneratie uitgedrukt wordt in een weekdag gemiddelde en de werkdag maatgevend is voor het plan Citywall, zijn de weekdag gemiddelde omgerekend naar een werkdag gemiddelde. Hierbij is gebruik gemaakt van correctiefactoren uit CROW publicatie 381:

Woonfuncties factor 1,11

Overige functies factor 1,33

• Op basis van CROW publicatie 381 leidt een 10% lagere parkeernorm tot 7,5% minder verkeersgeneratie. De HOV-correctie verlaagt de parkeernorm met 25% en levert dus 18,75% minder verkeersgeneratie op.

Deze uitgangspunten resulteren in de volgende verkeersgeneratie:

Tabel: Verkeersgeneratie Citywall.

Uit de berekening van de verkeergeneratie blijkt dat het plan Citywall op een weekdag 790 verkeersbewegingen per etmaal genereert. Per werkdag bedraagt de verkeersgeneratie 975 verkeersbewegingen per etmaal. De worst-case scenario (975 verkeersbewegingen) is ingevoerd in de NIBM-tool. Ten aanzien van het aandeel vrachtverkeer is uitgegaan van de CROW publicatie 381. Hieruit blijkt dat het vrachtverkeer van en naar woongebieden doorgaans verwaarloosbaar is. Als gemiddelde kunnen 0,02 vrachtautobewegingen per woning per werkdag-etmaal worden genomen. De kencijfers bij de hoofdgroep ‘werken’ zijn inclusief vrachtbewegingen. In de NIBM-tool is uitgegaan van een worst-case scenario waarbij het aandeel vrachtverkeer uit 2% bestaat. De uitkomst is navolgend ingevoegd.

Afbeelding. Tool NIBM (d.d. november 2023)

Door de realisatie van 330 woningen en commerciële functies is er in beperkte mate sprake van extra verkeer aantrekkende werking. Afgezet tegen het toevoegen van 1.500 woningen is er geen sprake van een in betekenende mate bijdrage aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Onderhavig plan voldoet dus aan de normen voor luchtkwaliteit. Het verdient voor het betreffende plan de voorkeur om inzicht te geven in de luchtkwaliteit in het kader van een goede ruimtelijk ordening.

Fijnstof en stikstof

In het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) werken het rijk, provincies en gemeenten samen om de gezondheidsschade voor burgers als gevolg van luchtverontreiniging te verminderen. Het huidige NSL loopt tot 1 augustus 2014 en is verlengd tot het moment waarop de Omgevingswet in werking treedt (Bron: Staatscourant, d.d. 7 december 2016, Besluit tweede verlenging NSL). In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieronder zijn afbeeldingen weergegeven uit de bijbehorende kaart voor PM-10 en NO2. De planlocatie is daarbij in blauw omlijnd.

Uit de rekenpunten ter plaatse blijkt dat in 2018, het jaar waarin de meting heeft plaatsgevonden, de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijnstof onder de grenswaarden uit de wetgeving liggen. Dit beeld is hetzelfde voor fijnstof NO2, zodat ten aanzien van dat aspect dezelfde conclusie geldt. Dit is te zien in bovenstaande afbeelding.

Voor zowel fijnstof (PM10) als stikstof (NO2) blijft de jaargemiddelde concentratie op de meetlocatie het dichtste bij het plangebied, onder de 35ug/ m3. De ontwikkeling van het plangebied vormt derhalve in het kader van fijnstof en stikstof geen bezwaar.

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen (inrichtingen, transportroutes en buisleidingen). Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied. Hierbij wordt ook een beschrijving gegeven van het wettelijk kader op gebied van externe veiligheid

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004). Voor transport is het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing (Bevt; april 2015). Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2011). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen het Plaatsgebonden risico en het Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR)
Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10^-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10^-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten';

Groepsrisico (GR)
Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

Hieronder wordt beschreven welke risicovolle inrichtingen in of nabij het gebied liggen, of er vervoer van gevaarlijke stoffen in het gebied plaatsvindt en of er risicovolle buisleidingen liggen.

Risicokaart

Het aspect externe veiligheid is voor deze ontwikkeling beoordeeld aan de hand van de provinciale risicokaart. Het plangebied is niet aangewezen als gelegen in een risicogebied van een bedrijf met betrekking tot de externe veiligheid.

In navolgende afbeelding is een uitsnede van de risicokaart van de provincie Noord-Brabant weergegeven. Het plangebied is met een zwarte druppel weergegeven.

Afbeelding. Uitsnede Risicokaart

Inrichtingen
Uit de risicokaart blijkt dat er geen risicovolle inrichtingen in de nabijheid van het plangebied zijn gelegen met een invloedssfeer die reikt binnen het plangebied. Er is derhalve op dit punt geen belemmering.

Transport gevaarlijke stoffen

Op 1 april 2015 zijn het Besluit externe veiligheid transportroutes en de Regeling basisnet in werking getreden. Eveneens is het Basisnet opgesteld, met routes die worden aangewezen voor het vervoeren van gevaarlijke stoffen. Het beleid achter het landelijke Basisnet is dat een plafond vastgesteld wordt voor dit vervoer van gevaarlijke stoffen. Ook worden randvoorwaarden aan de ruimtelijke ordening gesteld.

Spoor
Bij vervoer over het spoor voor alle basisnetbaanvakken volgt het GR-plafond de PR 10-7- en de PR 10-8-contouren (kans van 1 op de 100 miljoen). De PR 10-8 contour voor het dichtstbijzijnde spoorwegtracé (Eindhoven-Best) bedraagt 700 meter. De planlocatie is gelegen op een afstand van 700 meter vanaf het spoor. Er is derhalve geen belemmering ten aanzien van dit onderwerp.

Wegen
Het transport van gevaarlijke stoffen moet primair via het hoofdwegennet plaatsvinden. Woonkernen moeten hierbij vermeden worden. De grotere doorgaande wegen in de gemeente waarover dergelijke transporten zullen plaatsvinden zijn de A67, A2 en A50. Gezien de afstand (>3km) tot deze risicobron, ligt het plangebied buiten een eventuele plaatsgebonden risicocontour. Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van een weg waarvoor vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Vervoer over het water

In de nabijheid van het plangebied is geen water gelegen waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Hoogspanningslijnen en ondergrondse (gas)leidingen

Zonering rond het bovengrondse hoogspanningsnet in Nederland is vastgelegd in de Netkaart van het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM). De Netkaart bevat o.a. gegevens over de netbeheerder en de breedte van de indicatieve zones.

Afbeelding. Uitsnede Netkaart

Op basis van de informatie van onder andere de Netkaart blijkt dat er in de nabijheid van het plangebied geen hoogspanningslijnen gelegen zijn. Gelet op de grote afstand tot de hoogspanningslijnen is er geen belemmering ten aanzien van de geplande ontwikkeling.

Uit de risicokaart blijkt verder dat er geen ondergrondse gasleidingen zijn gelegen die van invloed zijn op onderhavige ontwikkeling.

Er is geen belemmering ten aanzien van het plan op het aspect externe veiligheid.

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Een duurzame stad is een stad die rekening houdt met de behoeften van de huidige generatie zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Onderstaande tekst legt concreet uit wat we als stad willen en waar dat op gebaseerd is.

Het klimaat verandert door de toegenomen uitstoot van CO2. Dat gaat sneller dan we gedacht hadden. De temperatuur op aarde neemt toe waardoor de weersomstandigheden extremer worden: meer hitte, meer droogte, hevigere neerslag, meer stormen enz. Om de gevolgen van de klimaatverandering beperkt te houden, moet de CO2 uitstoot drastisch dalen. Wereldwijd zijn eind 2015 afspraken gemaakt om te pogen het probleem van klimaatverandering zoveel mogelijk te beperken: het klimaatakkoord van Parijs. Eindhoven onderschrijft dat akkoord door de in 2016 vastgestelde Klimaatverordening040. Hierin is vastgelegd dat de CO2 emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050. Referentiepunt daarbij is de emissie in het jaar 1990. De gemeenteraad heeft in het Klimaatplan 2021-2025 de doelstellingen van de klimaatverordening uitgewerkt.

1A) Aardgasloze verwarming

Om de vereiste 95% reductie in CO2 uitstoot te realiseren is op termijn een volledig aardgasloze verwarming van de gebouwde omgeving noodzakelijk. We zetten daar als gemeente op in en dit is nadrukkelijk ook het Rijksbeleid. Per 1 juli 2018 is de Wet voortgang energietransitie in werking getreden. Te bouwen bouwwerken (in gewone taal: nieuwbouw) voor kleinverbruikers - woningen, winkels, kantoren - mogen niet langer worden aangesloten op aardgasnetten. Daarnaast streeft de gemeente er nadrukkelijk naar te voorkomen dat ALLE nieuwe ontwikkelingen nog op aardgas worden aangesloten.

In het Klimaatplan 2021-2025 heeft de gemeenteraad vastgelegd dat 'zoveel mogelijk voorkomen moet worden dat nieuwbouw nog wordt aangesloten op aardgas'. Het is voor bouwers en ontwikkelaars verstandig om zich te realiseren dat aardgas uitgefaseerd zal gaan worden en ook daar waar het nog niet wettelijk is bepaald nu al aardgasloos te bouwen of in ieder geval zodanig dat een alternatieve warmtevoorziening in de toekomst zonder grote ingrepen mogelijk is.

1B) Duurzame mobiliteit

Om de vereiste 95% reductie in CO2 uitstoot in 2050 te bereiken, is een volledig CO2-emissievrije mobiliteit noodzakelijk. Dit betekent dat op termijn voertuigen op fossiele brandstoffen (benzine, diesel en LPG) volledig zullen verdwijnen en vervangen zullen worden door emissievrije voertuigen (elektrisch, waterstof of anderszins). Naast emissievrije voertuigen, willen we ook minder voertuigen in het centrum van de stad om daarmee de leefbaarheid in onze groeiende stad overeind te houden. Dat betekent meer ruimte voor fietsen, wandelen smart mobility concepten, met een belangrijke rol voor autodelen, autonoom rijden en slimme openbaar vervoerconcepten.

1C) Warmte- en energiebesparing
Om tot een reductie van 95% CO2 uitstoot te komen in 2050 moeten we naast het dichtdraaien van de aardgaskraan, het overgaan op emissievrije mobiliteit en het zoveel mogelijk duurzaam opwekken, ook naar grote besparingen in energie en warmte. Dit kan door isolatie, mogelijkheden voor opslag, innovatieve technieken enz.

1D) Duurzame energie opwekking

Naast de reductie in CO2, willen we als stad ook graag in 2045 energieneutraal zijn. Dat betekent dat de hoeveelheid energie die we dan als stad gebruiken, bij voorkeur binnen de grenzen van stad of regio duurzaam opgewekt wordt. Om dit te realiseren is het noodzakelijk dat alle kansen voor duurzame opwekking genomen worden. Met name op gebied van zonne-energie zijn er kansen in Eindhoven.

2) Circulaire Economie

Circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. We willen een afvalloze stad worden waar producten in gesloten technologische en biologische kringlopen gebruikt worden. (Grond)stoffen, materialen en producten die we gebruiken hebben geen negatieve effecten op mens en milieu, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur. In ons plan van aanpak CE 2018-2020 hebben we de rijksambitie om in 2050 een circulaire economie te hebben onderschreven net als de ambitie om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken.

2A) Duurzame materialen

Materialen die in gesloten kringlopen steeds weer opnieuw gebruikt kunnen worden zonder schadelijke gevolgen voor mens of natuur, of die biologisch afbreekbaar zijn, zijn duurzame materialen.

2B) Geen afval

In 2020 willen we 0% restafval hebben. In eerste instantie geldt deze ambitie voor het huishoudelijk afval maar uiteindelijk voor alle afval.

2C) Flexibel en demontabel bouwen
Om te voorkomen dat gebouwen afgebroken moeten worden, moet bij het ontwerp al rekening gehouden worden met de flexibiliteit en demonteerbaarheid van het gebouw.

2D) Deeleconomie/ as a service concepten

De deeleconomie biedt een nieuw model voor consumptie en bezit. In plaats van telkens nieuwe goederen aan te schaffen, kunnen we de spullen die we al bezitten delen en zo beter benutten.

Betalen voor vervoer, verlichting, werkruimte enz. voorkomt dat we zelf voertuigen, lampen, stoelen enz. moeten bezitten. Door diensten als een service aan te bieden en niet als een product, kunnen ze efficiënter gebruikt worden en blijft de verantwoordelijkheid voor het (hergebruik van het) product bij de leverancier.

3) Natuur
Eindhoven de groenste! Groene daken en gevels, biodiversiteit, klimaatadaptatie (het wordt steeds warmer en natter), stadslandbouw en aantrekkelijk groen voor recreatie, ontspanning en bewegen. Hoe dragen nieuwe en herontwikkelingen in Eindhoven hieraan bij? Brengt het schade toe aan bestaande natuur of biedt het kansen voor toevoeging/uitbreiding?

3A) Biodiversiteit

Om biodiversiteit te behouden wordt op Europees niveau gewerkt aan een duurzaam ecologisch netwerk van grote natuurgebieden met goede verbindingen. Ook in Eindhoven willen we ecologische versnippering in onze stad tegen gaan.

3B) Oppervlakte groen

We willen geen verlies van groen in de openbare ruimte en daar waar mogelijk het groen versterken, ook op of aan onze gebouwen.

4. Sociale basisbehoeften
The Natural Step neemt de 9 menselijke behoefte van Manfred Max Neef als uitgangspunt. Omdat het hier om ruimtelijke projecten en activiteiten gaat, richten wij ons op de ruimtelijke component van deze basisbehoeften. We hebben het dan over klimaatadaptatie; gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid; openbare ruimte om te ontmoeten en bewegen; bereikbaarheid van voorzieningen en het betrekken van bewoners bij projecten. Daarnaast spelen de sociale menselijke basisbehoeften wel een rol bij de aanschaf van materialen en diensten (we willen dat er maatschappelijk verantwoord ingekocht wordt).

4A) Klimaatadaptatie

Extreme regen en onweersbuien, hittegolven en droogte komen steeds vaker voor. Met de beleidsregel 'Klimaatrobuust' beogen we in Eindhoven risico op schade in de nabije toekomst te beperken. Nieuwe (her)inrichtingen en ruimtelijke ontwikkelingen in de openbare en de private ruimte, waarbij de gemeente een rol heeft, worden voortaan aan de hand van deze beleidsregel ontwikkeld. We hanteren als uitgangspunt de voorkeursvolgorde gebruiken, vasthouden (infiltreren), vertragen en afvoeren van hemelwater. Groene maatregelen worden hierbij beloond met een lagere bergingsnorm en dragen tevens bij aan het voorkomen van hittestress.

4B) Gezonde verstedelijking
Hieronder verstaan we: gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid en mogelijkheden om te bewegen en ontmoeten in de openbare ruimte.

4C) Participatieve stad, betrokkenheid van burgers en bereikbare voorzieningen
We betrekken onze inwoners graag bij de ontwikkelingen en veranderingen die hen aangaan. Dit leidt tot meer draagvlak en betere eindresultaten. Onze ambities op gebied van duurzame mobiliteit mogen niet leiden tot een geringere bereikbaarheid van belangrijke voorzieningen.

Specifiek Eindhovens

Daarnaast is er nog een aantal factoren die we specifiek op dit moment en in deze stad belangrijk vinden en die we extra waarderen. Het gaat dan om de zichtbaarheid van de duurzame successen, de duurzaamheid van de betrokken partijen zelf (hun MVO beleid) en het aansluiten bij het DNA van Eindhoven: TDK (technologie, design en kennis). Wat dat laatste betreft sluit innovatie daar dus goed bij aan.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen

MVO is een integrale visie op een duurzame bedrijfsvoering. Een bedrijf dat maatschappelijk verantwoord onderneemt, maakt bij iedere bedrijfsbeslissing een afweging tussen de verschillende maatschappelijke en economische effecten hiervan, en houdt hierbij rekening met stakeholderbelangen. Elke bedrijfsbeslissing heeft immers invloed op de stakeholders (belanghebbenden) van een bedrijf. Dat kunnen medewerkers of klanten zijn, maar bijvoorbeeld ook omwonenden, leveranciers, investeerders en ook 'de maatschappij' in algemene zin.

Door DWA is een notitie duurzaamheidsmaatregelen Stadhuisplein opgesteld. Deze notitie is opgenomen als bijlage 13. Navolgend zijn de maatregelen weergegeven. De integrale duurzaamheid van het plan wordt inzichtelijk gemaakt aan de hand van de Gemeentelijke Praktijk Richtlijn Gebouwen (GPR Gebouw), versie 4.3. De totale ontwikkeling zal voldoen aan een gemiddelde score van 8,5 en er wordt gestreefd naar een gemiddelde score van een 9,0.

Duurzaam energiesysteem

De Trias Energetica wordt als leidend principe gevolgd. De Trias Energetica voorziet in drie stappen:

• Stap 1. Beperk de energievraag
• Stap 2. Gebruik energie uit hernieuwbare bronnen
• Stap 3. Gebruik eindige (fossiele) energiebronnen efficiënt

Als eerste stap wordt de gebouwschil daarom optimaal geïsoleerd. Dit faciliteert namelijk ook het toepassen van energie uit hernieuwbare bronnen.

A. Beperken vraag naar elektriciteit, warmte en koeling
Om het energieverbruik te beperken zijn er diverse opties onderzocht om warmteverlies te voorkomen. Voorbeelden hiervan zijn luchtdicht bouwen, diverse opties in de U-waarden van glas en Rc-waarden van de dichte delen in de buitenschil. Hiervoor zijn de volgende maatregelen getroffen:

• Efficiënte bouwvorm en optimalisatie in de open-dicht verhoudingen in de gevels;
• De Rc-waarde van de dichte delen in de gevel is ten minste 4,7 m²K/W;
• De U-waarde van de open delen is kleiner dan 1,0 W/m²K, door toepassing van drievoudige beglazing;
• De luchtdichtheid (infiltratie) is goed: qv,10 < 0,30 dm³/s per m².

B. Duurzame systemen en duurzame bronnen
Er is een onderzoek uitgevoerd naar de mogelijkheid tot het gebruik van een WKO (warmte-koude opslag). Hiervoor is inmiddels een vergunning gekregen. Het betreft een WKO-installatie in combinatie met warmtepompen, die het gebouw van warmte én koude gaat voorzien. In samenwerking met de Gemeente Eindhoven en andere ontwikkelaars wordt gewerkt aan een gebiedsgericht energiesysteem, een 'Smart Thermisch Grid' wat centraal geclusterde WKO-bronnen optimaal benut en zo meerdere ontwikkelingen rondom het Stadhuisplein bedient van warmte en koude.

C. CO2-neutrale gebouw gebonden energievraag
DWA heeft een studie uitgevoerd in relatie tot de BENG eisen voor het woongebouw. Met een beperkte hoeveelheid PV-panelen kan aan de BENG-eisen worden voldaan. De maatregelen voor energie-efficiëntie blijkt uit de voorlopige score op de energiebehoefte van het gebouw (BENG 1): Deze is circa 20% lager dan de eis uit het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (voorheen Bouwbesluit). In een later stadium zal dit ook voor de plintgebouwen, die behoren tot de categorie utiliteitsgebouwen, worden uitgevoerd.

Voor het woongebouw A levert dit het volgende op:

D. Vraaggestuurde installaties
In het ontwerp wordt rekening gehouden met vraag gestuurde installaties door gebruik te maken van sensoren en duidelijke displays, teneinde een zo gebalanceerd mogelijk binnenklimaat te krijgen, tegen een zo'n laag mogelijk gebruik van energie.

E. Opwekken van duurzame energie
De duurzame installaties van het gebouw produceren ruim 50% van de gebouwgebonden energie uit hernieuwbare bronnen, op basis van de voorlopige BENG-berekening.

Gezonde, aangename gebouwen en omgeving

A. Geluidskwaliteit/licht/temperatuur/aangenaam (binnen)klimaat/luchtkwaliteit
De gebouwen van Stadhuisplein zorgen voor een gezonde en comfortabele leefomgeving voor zowel bewoners, bezoekers en gebruikers. Basis hierbij vormt de GPR-Gebouw standaard, onderdeel 'Gezondheid'.

Bij geluid is er aandacht voor geluidweringen op het gebied van:

• gevel (buitengeluid);
• wanden, plafond en vloeren tussen appartementen;
• geluidwering binnen de woning;
• geen onnodige open verbindingen tussen bijvoorbeeld een woonkamer en een slaapkamer;
• isoleren van leidingen in schachten m.b.t. sanitair;
• geluid van installaties.

Op het gebied van luchtkwaliteit wordt o.a. rekening gehouden met aanvullende voorzieningen m.b.t. het ventilatiesysteem. Geen ophoping stofconcentraties door warmteafgiftesystemen door toepassing van laagtemperatuurverwarming. Het aan te brengen groen op de lagere daken functioneert als een natuurlijk luchtfilter, beperkt de opwarming van de buitenruimte in de zomer en heeft een sterk positief effect op het uitzicht vanuit de woningen.

Het binnenklimaat en het thermisch comfort is zowel in zomer en winter optimaal. Alle woningen zijn standaard voorzien van vloerverwarming, waarmee in de zomer ook gekoeld kan worden, op basis van de WKO. Door de individuele inregelbaarheid van ruimtes zijn bewoners in staat het comfort aan te passen aan hun wensen. De hoge kwaliteit van de buitenschil zorgt bovendien dat er geen risico is op tochtklachten.

B. Uitstoot schadelijke stoffen en materialen
Materialen mogen gedurende de gebruiksfase geen emissies van kritieke en/of toxische stoffen uitstoten die leiden tot klachten of gezondheidseffecten. Hierbij wordt o.a. rekening gehouden met het gebruik van materialen die niet schadelijk zijn. In de verdere uitwerking van het ontwerp zal dit tot uiting komen.

Klimaatrobuust duurzaam watersysteem

A. Waterbesparing
De eerste stap is om de waterbehoefte in de woningen zo veel mogelijk te beperken, door toepassing van algemeen waterbesparende maatregelen, zoals:

• waterbesparende toiletten met 6 literreservoir en spoelonderbreker,
• kranen met volumebegrenzers,
• waterbesparende douchekop

B. Buffering
Buffering en hergebruik van regenwater is een van de uitgangspunten om wateroverlast te voorkomen en het riool te ontlasten:

• Het regenwater op de daken wordt gebufferd op de daken zelf, afgevoerd naar de kelder, op het terrein op maaiveld en in buffertanks.
• Hergebruik van water naar het aanwezige en te realiseren groen

Deze zaken zijn onderzocht in de watertoets, uitgevoerd door Nipa Milieutechniek en een en ander is inzichtelijk gemaakt in de studie 'Verbeelding van het Groen' van Kruit Kok Landschapsarchitecten. Diverse scenario's worden in het voorlopig ontwerp van de architect nog nader technisch uitgewerkt waarbij er gekeken wordt naar haalbaarheid.

C. Afkoppeling en voorkomen wateroverlast en -buffering
Door het toepassen van groendaken is er aandacht voor buffering en infiltratie. Tevens wordt er regenwaterbuffering toegepast ondergronds en er wordt gebruikt gemaakt van gescheiden riolering. Overigens is onderzocht dat de huidige ondergrond matig geschikt is voor infiltratie.

Circulaire materialisatie
A. Beperken milieubelasting
Meerdere gebouwdelen worden biobased uitgevoerd.
In het project Citywall wordt (maximaal) ingezet op het beperken van het belasten van het milieu.

• Bouwmethode afgestemd op meerdere cycli door inzet van industrieel (prefab) bouwsysteem, scheiding constructie en afbouw/inrichting waardoor eventueel hergebruik mogelijk wordt;
• Bouwmethode gericht op efficiënt materiaalgebruik door toepassing van ontwerpoplossingen gericht op robuuste uitvoering en detaillering bij gevoelige bouwelementen. Waar mogelijk wordt ingezet op eenvoudig aanpasbare en/of herbruikbare gebouwcomponenten;
• Het minimaliseren van materiaalgebruik door efficiënt ontwerp;
• Het inzetten op verantwoord materiaalgebruik wat zich vertaalt in een lage CO2-footprint, verantwoorde bronnen, geen schadelijke stoffen etc.;
• Het creëren van meerwaarde: hoge thermische massa, onderhoudsarm, voorkomen hittestress, hoge(re) restwaarde, schoner maken omgeving, impact op vochtregulatie etc.;
• Bij inzet van beton kijken naar gerecycled betongranulaat.

B. Inzet Materialenpaspoort
Het materialenpaspoort geeft een overzicht van de materialen in het gebouw. Het maakt het mogelijk om in de toekomst materialen uit het gebouw op een hoogwaardige manier te kunnen hergebruiken or recyclen. Dit draagt daarmee bij aan de internationale ambities om een circulaire economie te ontwikkelen. Er wordt voor het project onderzocht of er gebruikt gemaakt wordt van een materialenpaspoort.

C. Herkomst materialen en producten
We stellen doelen, waarbij een deel van de toegepaste materialen vervaardigd dienen te zijn uit gerecycled, biobased en/of hergebruikt materiaal. Zie ook de doelstelling onder E.

D. Afvalscenario
Tijdens de bouw en de sloop wordt er zo min mogelijk afgevoerd naar de stortplaats, afvalproducten worden omgezet in energie en materialen worden hergebruikt of gerecycled.

E. Inbouwpakket
Bij het realiseren van de inbouwpakketten van de commerciële en maatschappelijke ruimten wordt minimaal 20% van de materialen biobased uitgevoerd. Doordat gebouwontwikkelaar ook gebouweigenaar blijft stuurt deze om de te behalen doelen met haar toekomstige huurders.

F. MPG
De totale milieubelasting voor het project met betrekking tot het gebruik van de materialen wordt zo veel mogelijk beperkt door efficiënt materiaalgebruik en duurzame materiaalkeuze. Op basis van de eerste MPG berekeningen zal de schaduwprijs circa 20% lager liggen dan de wettelijk vereiste schaduwprijs van 0,80 euro per m² bruto vloeroppervlak. Bij het verder uitwerken van het voorlopig ontwerp zal er een nieuwe MPG berekening worden gemaakt.

Mobiliteit

De maatregelen ten aanzien van mobiliteit zijn nader beschreven in het Mobiliteitsplan Citywall Eindhoven van SVA met datum 8 mei 2023. Door de ligging in het centrum van Eindhoven zijn alle primaire en secundaire levensbehoeften in directe nabijheid, wat de noodzaak van verkeersbewegingen met de auto beperkt.

Het gebouw wordt voorzien van een fietskelder met heldere stijgpunten naar de openbare ruimte, de woontoren en de plintgebouwen. Hiermee komen fietsen niet in de openbare ruimte te staan en staan ze veilig. Dit geldt ook voor elektrische fietsen. Het fietsgebruik al dan niet in combinatie met openbaar vervoer en deelauto wordt hiermee gestimuleerd.

Door de directe nabijheid van een bushalte met directe verbinding naar het NS station en de inzet van deelauto's wordt een dekkend aanbod gerealiseerd voor mobiliteit, ook voor grotere afstanden. Hierbij zal ICT worden ingezet zodat de beschikbaarheid van deelauto's, maar ook de vertrektijden van het openbaar vervoer, direct zichtbaar zullen zijn voor bewoners.

Het doel van de bodemtoets bij ruimtelijke plannen is de bescherming van de bodem en de gebruikers ervan. Een bodemonderzoek moet worden uitgevoerd om te kunnen beoordelen of de bodem geschikt is voor de geplande functie en of er sprake is van een eventuele saneringsnoodzaak.

Artikel 9 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets dient te worden uitgevoerd bij het wijzigen of opstellen van een bestemmingsplan.

Locatie Stadhuisplein

Door adviesbureau Geofoxx is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (bijlage 11).

Navolgend is een uitsnede van de deellocaties en onderzoeksresultaten per deellocatie weergegeven.

Afbeelding. Uitsnede deellocaties

Deellocatie A (noordoostelijk terreingedeelte)
Er is plaatselijk licht verhoogde gehalten kwik (bovengrond) en met koper, kwik, lood en PAK (ondergrond) aangetoond in de baksteenhoudende grond. De grond zonder bijmengingen is niet verontreinigd. Een relatie tussen het voorkomen van de bodemvreemde bijmengingen en de licht verhoogde gehalten lijkt voor de hand te liggen. In het grondwater is enkel een licht verhoogde concentratie barium aangetoond. Dit komt vaker voor in de regio en wordt beschouwd als verhoogde achtergrondwaarde. Er is zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest aangetroffen.

Deellocatie B (naastgelegen openbaar gebied)
Er is plaatselijk licht verhoogde gehalten kwik, lood, PAK, PCB en minerale olie (bovengrond) en koper, kwik en lood (ondergrond) aangetoond in de grond met bodemvreemde bijmengingen. De grond zonder bijmengingen is niet verontreinigd. Een relatie tussen het voorkomen van de bodemvreemde bijmengingen en de licht verhoogde gehalten lijkt voor de hand te liggen. In het grondwater is een licht verhoogde concentratie barium aangetoond. Dit komt vaker voor in de regio en wordt beschouwd als verhoogde achtergrondwaarde. Daarnaast is het grondwater licht verontreinigd met som (cis, trans) 1,2-dichloorethenen en vinylchloride. Deze stoffen zijn niet in sterk verhoogde concentraties gemeten en zijn te relateren aan de reeds bekende verontreinigingsgevallen in de omgeving. Op een diepte van 0,5-1,0 m-mv is in een boring (diameter 120 mm) bij één inspectiegat één stukje asbestverdacht materiaal aangetroffen. Er is sprake van een gewogen asbestgehalte boven de norm voor nader onderzoek. Echter moet worden opgemerkt dat het hoge gehalte aan asbest alleen wordt veroorzaakt door een klein plaatje asbest (± 3 x 2 cm); in de grondfractie wordt 'slechts' 15 mg/kg d.s. aan asbest gemeten.

Er is formeel sprake van een overschrijding van de norm voor nader onderzoek (0,5 x de interventiewaarde; dus >50 mg/kg.ds.). Het nader onderzoek dient dan ook uitsluitsel te geven in de hoeveelheden waarin asbestverdachte plaatmaterialen worden aangetroffen in de bodem.

In het grondwater zijn licht verhoogde concentraties barium en molybdeen aangetoond. Dit komt vaker voor in de regio en wordt beschouwd als verhoogde achtergrondwaarde. Daarnaast is het grondwater licht verontreinigd met naftaleen en vinylchloride. Deze stoffen zijn niet in sterk verhoogde concentraties gemeten en zijn te relateren aan de reeds bekende verontreinigingsgevallen in de omgeving.

Grond en grondwateronderzoek
Bij het chemisch onderzoek zijn op de deellocatie A, B en C (voor zover onderzocht) maximaal lichte verontreinigingen aangetoond, in gehalten/concentraties boven de achtergrondwaarde/streefwaarde.

Asbestonderzoek
Er is ter plaatse van deellocatie A (noordoostelijk terreingedeelte) zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest aangetroffen. Ter plaatse van deellocatie B (naastgelegen openbaar gebied) is op een diepte van 0,5-1,0 m-mv is in een boring (diameter 120 mm) bij één inspectiegat één stukje asbestverdacht materiaal aangetroffen. Ondanks dat verwacht wordt dat de concentratie een overschatting geeft, is er formeel sprake van een overschrijding van de norm voor nader onderzoek (0,5 x de interventiewaarde; dus >50 mg/kg.ds.). Er is aanleiding om een nader asbest bodemonderzoek uit te laten voeren.

Advies
Er wordt geadviseerd om eerst een nader asbestbodemonderzoek uit te laten voeren, alvorens over te gaan tot aanvraag voor een bestemmingswijziging. Het nader asbestbodemonderzoek zal na de sloop worden uitgevoerd.

Locatie Wal 15
Door BME Asbestconsult B.V. is verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ('Verkennend bodemonderzoek, ABN AMRO filiaal EINW10 Wal 15 5611 GE Eindhoven', rapportnummer 208.11.219, d.d. 15 oktober 2012).
In het uitgevoerde bodemonderzoek is door middel van de bemonstering en analyse van grond en grondwater de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie vastgesteld.

Van de bodemkwaliteit op de onderzoekslocatie is het volgende beeld verkregen:

• Zintuiglijk is er sterke puin bijmengingen met puin in de bovengrond van boring 3 waargenomen. Tevens is in het gehele opgeboorde traject een benzine geur waargenomen;
• Zintuiglijk zijn geen asbestverdachte materialen waargenomen;
• Analytisch zijn in de bovengrond licht verhoogde gehalten aan zink, PCB en minerale olie geconstateerd. Tevens is ter plaatse van boring 3 een sterk verhoogd gehalte aan minerale olie geconstateerd;
• Analytisch is in de ondergrond een licht verhoogd gehalte aan lood geconstateerd;
• Analytisch zijn in het grondwater licht verhoogde gehalten aan barium, benzeen, matig verhoogde gehalten aan ethylbenzeen en naftaleen en sterk verhoogde gehalten aan xylenen en minerale olie geconstateerd.

Tussenconclusie
Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese "niet verdachte locatie", formeel gezien niet juist is. Er zijn immers op de locatie enkele licht tot sterk verhoogde gehalten aangetroffen. De geconstateerde verhoogde gehalten aan minerale olie (en/of vluchtige aromaten en naftaleen), in zowel de grond als grondwater, ter plaatse van boring/peilbuis 3, liggen boven het "criterium voor nader onderzoek" en vormen een aanleiding tot het instellen van een nader bodemonderzoek. De verhoogde analyseresultaten van MM1, MM2 en MM3 vormen daarentegen geen aanleiding tot een nader onderzoek.

Nader onderzoek Wal 15

Door Adviesbureau Geofoxx is nader onderzoek uitgevoerd waarbij de omvang en de aard van de aanwezige matige tot sterke minerale olie (inclusief vluchtige aromaten en naftaleen) verontreiniging in de bodem is vastgesteld (Verkennend bodemonderzoek, Stadhuisplein te Eindhoven (plan Citywall), rapportnummer 20180458_a1RAP, d.d. 6 september 2018).

In de grond zijn zwak tot sterke olie-water reacties waargenomen in de grond tot maximaal 3,0 m-mv. Op de locatie Wal 15 is de reeds bekende sterke verontreiniging in grond en grondwater met olieproducten bevestigd. Er zijn geen andere stoffen zoals oplosmiddelen aangetoond in concentraties boven de betreffende detectielimieten. De verontreiniging is nog niet voldoende afgeperkt, maar voor onderhavige locatie is het beeld voldoende duidelijk.

Conclusie

Op basis hiervan bestaat geen reden om nader onderzoek uit te voeren. De hypothese van het verkennend onderzoek (verdacht terrein) wordt wel aangenomen. De verzamelde gegevens worden voldoende geacht om een betrouwbare uitspraak te kunnen doen over de chemische kwaliteit van de bodem. De aangetroffen concentraties leveren geen milieuhygiënische risico's op voor de gebruikers of voor het milieu.

Locatie Begijnenhof 8 t/m 14 en Stadhuisplein 6
Door Tritium Advies B.V. is verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd ('Verkennend bodem- en asbestonderzoek, Begijnenhof 8 t/m 14 en Stadhuisplein 6 Eindhoven', rapportnummer 1602/043/SR-01, d.d. 21 maart 2016).

Verkennend onderzoek (NEN 5740)
In de grond zijn bijmengingen met puin waargenomen. Plaatselijk is ook sprake van bijmengingen met plastic. Uit de analyseresultaten blijkt dat in de grond een lichte verontreiniging aanwezig is met kwik. Plaatselijk is de grond ook licht verontreinigd met koper en lood. Een directe relatie met de aanwezigheid van puin lijkt niet aanwezig. Het grondwater is licht verontreinigd met barium, molybdeen, naftaleen, xylenen, 1,1,2-trichloorethaan, 1,1-dichloorehteen, cis-1,2-dichlooretheen en vinylchloride. De analyseresultaten zijn in overeenstemming met de hypothese dat verontreinigingen in de grond en in het grondwater aanwezig kunnen zijn. De aangetroffen gehaltes zijn dermate laag, dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

Verkennend asbestonderzoek (NEN 5707)

Tijdens de graafwerkzaamheden is het uitkomende materiaal beoordeeld op de aanwezigheid van asbestverdachte materialen. Hierbij zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen. In de grondfractie (kleiner dan 16 mm) is analytisch evenmin asbest aangetoond. Aangezien zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest is aangetoond, kan worden geconcludeerd dat de bodem niet asbesthoudend is.

Conclusie

De onderzoeksresultaten leveren geen beperkingen op ten aanzien van het huidige en voorgenomen gebruik van de locatie en vormen derhalve geen belemmering voor de geplande herontwikkeling van de locatie. Wel dient er bij de eventuele aanleg van een parkeerkelder rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van verschillende grondwaterverontreinigingen in de omgeving van de locatie.

Locatie Kerkstraat 1
Door Tritium Advies B.V. is verkennend en nader (asbest)onderzoek uitgevoerd ('Verkennend bodem en nader (asbest)onderzoek, Kerkstraat 1 Eindhoven', rapportnummer 1602/111/SR-01, d.d. 11 april 2016).

Verkennend onderzoek (NEN 5740)
In de grond zijn zwakke tot sterke bijmengingen met puin aanwezig. Plaatselijk is een laag aanwezig die volledig uit puin bestaat. Uit de analyseresultaten blijkt dat de matig tot sterk puinhoudende grond matig verontreinigd is met lood en zink. Daarnaast is de grond licht verontreinigd met cadmium, koper, kwik, PAK en PCB. Verwacht wordt dat de verontreiniging gerelateerd kan worden aan de aanwezigheid van puin en op de gehele locatie sprake is van een heterogeen verdeelde, matige verontreiniging met lood en zink. De analyseresultaten zijn in overeenstemming met de hypothese dat de verontreinigingen in de grond aanwezig kunnen zijn. Op basis van de aangetoonde concentraties zijn er geen belemmering voor het gebruik van de locatie als wonen met tuin. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

Verkennend asbestonderzoek (NEN 5707)
Tijdens het asbestonderzoek is zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest aangetoond. Geconcludeerd kan worden dat de bodem niet asbesthoudend is.

Nader onderzoek VOCl
Op basis van het nader onderzoek naar VOCl wordt geconcludeerd dat de grond op het zuidelijk deel van de huidige onderzoekslocatie niet verontreinigd is met VOCl. Het grondwater direct ten zuiden van de locatie is sterk verontreinigd met vinylchloride en matig verontreinigd met cis-1,2-dichlooretheen. De gehalten zijn echter significant lager dan in 2010 (circa een factor 10). Binnen de huidige onderzoekslocatie zijn in het grondwater maximaal licht verhoogde gehalten aangetoond voor VOCl. De aangetoonde gehalten binnen de onderzoekslocatie vormen geen belemmering voor het gebruik van wonen met tuin.

Conclusie

De onderzoeksresultaten leveren geen beperkingen op ten aanzien van het huidige en voorgenomen gebruik van de locatie en vormen onzes inziens derhalve geen belemmering voor de geplande eigendomsoverdracht van de locatie.

De algehele conclusie is dat er geen belemmeringen bestaan ten aanzien van het huidige en voorgenomen gebruik van de locatie. Wel dient er bij de eventuele aanleg van een parkeerkelder rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van verschillende grondwaterverontreinigingen in de omgeving van de locatie Begijnenhof 8 t/m 14 en Stadhuisplein 6. Daarnaast dient er een nader asbestbodemonderzoek uitgevoerd te worden voor de locatie Stadhuisplein. Het nader asbestbodemonderzoek zal na de sloop worden uitgevoerd.

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) en het bijbehorende Besluit natuurbescherming (Bnb) en de Regeling natuurbescherming (Rnb) in werking getreden. Door de inwerkingtreding van deze wet zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet komen te vervallen. Het is de bedoeling dat deze nieuwe wet en de bijbehorende Bnb en Rnb uiteindelijk opgaan in de nieuwe Omgevingswet. Met het van kracht worden van deze wet komen vrijwel alle verantwoordelijkheden bij de provincies te liggen.

Beschermde soorten

Door BrabantEco is een flora en fauna check opgesteld en dit onderzoek is opgenomen als bijlage 12. Navolgend zijn de adviezen en resultaten weergegeven.

Adviezen

Diverse fauna soorten staan onder druk door steeds verder afnemende broed- en nestgelegenheid. Natuurinclusief bouwen is een verzamelterm voor tal van maatregelen en manieren om natuur te integreren bij de bouw van woningen, kantoren en andere gebouwen. Natuurinclusief bouwen bevordert de biodiversiteit en ons leefklimaat. Vogelbescherming Nederland heeft een checklist ontwikkeld, waarmee iedere bouwonderneming zijn projecten en de directe omgeving natuurvriendelijker kan maken. (www.checklistgroenbouwen.nl). Daarnaast zijn er op de website www.bouwnatuurinclusief.nl veel tips om natuurinclusief te bouwen

Resultaten
Op basis van de voorgenomen plannen zullen er geen overtredingen te verwachten zijn ten aanzien van de Wet natuurbescherming voor de soortgroepen vogels, niet vliegende zoogdieren, insecten, amfibieën, reptielen, vissen en planten.

De soorten worden niet verder verstoord. Een nadere inventarisatie van soorten, door middel van een extra onderzoek, is daarom niet nodig.

Om de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen in de openliggende spouwen van het gebouw aan de Begijnenhof met zekerheid uit te sluiten is op korte termijn voor sloop een eenmalige controleronde op het zogenaamd natuurvrij zijn van het gebouw noodzakelijk. Dit onderzoek zal jaarrond worden uitgevoerd.

Het veldbezoek is een momentopname van de actuele situatie. Bij onvoorziene omstandigheden dient er direct contact opgenomen te worden met een ter zake deskundige.

Beschermde gebieden
Door NIPA Milieutechniek B.V. is een stikstofberekening opgesteld om daar inzicht in de krijgen. Het onderzoek is bijgevoegd als bijlage 2. Navolgend worden de belangrijkste onderzoeksresultaten besproken. De stikstofdepositie door de gewenste activiteiten op de Natura 2000-gebieden is berekend met AERIUS Calculator.

In de realisatiefase is er in bouwjaar 1, bij gebruikmaking van het voorgenomen machinepark sprake van een depositie van 0,01 mol/ha/jr op de nabijgelegen Natura2000-gebieden Leenderbos en Groote Heide & de Plateaux. Door de bronbemaling niet uit te voeren met standaard diesel aangedreven bemalingspompen maar met elektrische bemalingspompen is de depositie terug te brengen tot een niveau dat niet groter is dan 0,00 mol/ha/jr.

In de bouwjaren 2 en 3 is er geen sprake van een depositie groter dan 0,00 mol/ha/jr.

In de gebruiksfase is er geen sprake van depositie groter dan 0,00 mol/ha/jr.

De opdrachtgever heeft aangegeven geen depositie te willen veroorzaken die groter is dan 0,00 mol/ha/jr. Dit betekent dat het gebruik van elektrische bemalingspompen noodzakelijk is. Dit geldt ook voor het gebruik maken van relatief nieuwe bouwmachines die beschikken over de mogelijkheid om Ad-Blue bij te doseren, teneinde de NOx-emissie te beperken.

Op grond van de beoordelingssystematiek levert het aspect stikstofdepositie geen belemmering op en is het bestemmingsplan op dit punt uitvoerbaar.

Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten. De meerwaarde van de watertoets is dat zij zorgt voor een vroegtijdige systematische aandacht voor het meewegen van wateraspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c, van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze waterparagraaf is tot stand gekomen met een werkwijze volgens de Handreiking Watertoets.

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Deze wet regelt het beheer van oppervlakte- en grondwater en is gericht op de samenhang met de ruimtelijke ordening. De wet kent een vergunningstelsel (watervergunning).

Nationaal Waterplan 2022-2027

Op 18 maart 2022 is het Nationaal Waterplan (NWP) 2022-2027 vastgesteld. Het Nationaal Waterplan 2022-2027 is de opvolger van het nationaal Waterplan 2016-2021 en vervangt dit plan én de partiële herzieningen hiervan. Hierin zijn maatregelen opgenomen om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden. Het NWP is tevens een structuurvisie, en is bindend voor het Rijk.

In het Nationaal Waterplan legt het Rijk onder meer de strategische doelen voor het waterbeheer vast. Rijkswaterstaat neemt in het Beheer- en Ontwikkelplan voor Rijkswateren (Bprw) de condities en maatregelen op voor het operationeel beheer. Om deze strategische doelen te kunnen bereiken. Net NWP is kaderstellend voor het Bprw. Het kabinet vraagt andere overheden het NWP te vertalen in hun beleidsplannen.

Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptie

De relevante beleidsontwikkelingen op het gebied van water worden bij het Rijk opgenomen in het Deltaprogramma. Hierin is voor verschillende thema's beschreven wat het beleid is en hoe het Rijk dat in overleg met overige partners wil gaan bereiken. Het Deltaprogramma bestaat uit verschillende onderwerpen op het gebied van water. Voor ruimtelijke ontwikkelingen is het Deltaprogramma Ruimtelijke adaptie het meest relevant, omdat hierin de consequenties van de klimaatontwikkelingen voor Nederland zijn opgenomen, evenals de maatregelen die we moeten nemen om 'klimaatadaptief' te worden. Een deel van deze maatregelen zal ruimtelijke impact hebben.

Met klimaatadaptief wordt bedoeld: het klimaatrobuust en klimaatbestendig inrichten van Nederland, gegeven de klimaatontwikkelingen die op ons afkomen. Op basis van de internationale en nationale klimaatmodellen is de verwachting dat het weer in Nederland extremer gaat worden. Dat betekent: meer hevige regenbuien (veel neerslag in korte tijd) en langere periodes met droogte en hitte. Dit heeft consequenties voor de leefbaarheid in steden en dorpen en voor bijna alle (economische) sectoren in Nederland.

Met het nemen van klimaatrobuuste maatregelen wordt ingespeeld op deze veranderingen waarmee we steden en dorpen leefbaar houden en (economische) schade door wateroverlast, droogte en hitte beperken.

Regionaal Water - en Bodemprogramma 2022-2027

Het RWP is de opvolger van het Provinciaal Milieu en Waterplan. Het is onderdeel van het planstelsel voor de wateropgaven in Nederland, samen met het Nationaal Water Programma en de waterbeheerprogramma's van de waterschappen.

Doel van het RWP is een klimaatadaptief Brabant met veilig, schoon en voldoende water en een vitale bodem. Het geeft invulling aan het op orde houden van de basis van het natuurlijk water- en bodemsysteem. Een belangrijke rode draad in het programma is het herstellen van de systeemwerking. Vele generaties lang had het waterbeleid als doel wateroverlast te voorkomen en water zo snel mogelijk af te voeren. Inmiddels is dit gewijzigd naar water zo veel mogelijk vasthouden. Verder vraagt het plan een meer systeemgerichte aanpak v. een probleemgerichte aanpak.

De Brabantse Omgevingsvisie kent kernwaarden voor het handelen van de provincie. Deze kernwaarden zijn vertaald in zeven handelingsprincipes, specifiek voor het beleid en de uitvoering op het vlak van water- en bodem:

• Watervoorraad in balans;
• Elke druppel telt;
• Niet alles kan overal;
• Brabant is in staat extreme weersituaties op te vangen;
• Bescherming van water- en bodemkwaliteit;
• Gebruikers zijn maximaal verantwoordelijk;
• Circulair denken en doen.

Waterbeheerplan 2022-2027 'Water als basis voor een toekomstbestendige leefomgeving'

Het water- en bodemsysteem is onontbeerlijk voor een gezonde en leefbare ruimtelijke inrichting van Noord-Brabant. Meer dan ooit is het belangrijk om rekening te houden met het concept van de lagenbenadering om een toekomstbestendige leefomgeving te waarborgen. Door klimaatverandering en ruimtelijke druk, staat immers de veerkracht van het water en bodemsysteem onder druk. De lagenbenadering beschrijft de ruimte in drie lagen.

De eerste laag bestaat uit de fysieke ondergrond, het water- en bodemsysteem. De tweede laag bevat netwerken van infrastructuur met onder meer wegen, spoorlijnen en waterwegen. Tot slot de derde laag met de menselijke activiteiten zoals wonen, werken en recreëren en de fysieke neerslag daarvan. Ruimtelijke planning en gebiedsontwikkeling is een proces waarin continu keuzes worden gemaakt. De lagenbenadering helpt in dit keuze- en afwegingsproces en dient als kwaliteitskader voor alle (ruimtelijke) plannen. Elke laag draagt bij aan de ontwikkeling. De lagenbenadering betekent wel dat een onderliggende laag voorwaarden stelt aan andere lagen. Zeker vanuit een perspectief van duurzame ontwikkeling zijn veerkracht en omkeerbaarheid van ingrepen belangrijke gegevenheden.

Met het Waterbeheerprogramma 2022-2027 start Waterschap De Dommel met de 'watertransitie'; op weg naar een toekomstbestendige waterhuishouding. Uiterlijk in 2050 is de waterhuishouding in ons hele beheergebied toekomstbestendig. Dit betekent een waterhuishouding die in een goede waterkwaliteit voorziet. En een waterhuishouding die robuust, wendbaar en in balans is met de omgeving. Zowel in het bebouwde als het landelijke gebied en van de beekdalen tot en met de hoge zandruggen. Het grond- en oppervlaktewatersysteem kan de grotere weersextremen opvangen door maximaal gebruik te maken van de dempende sponswerking van de bodem/ondergrond en de natuurlijke hoogteverschillen voor het vasthouden van water.

We hanteren drie principes die inhoudelijke sturing geven aan de watertransitie:

• Elke druppel vasthouden en infiltreren waar deze valt;
• Functies passen zich aan het bodem- en watersysteem aan;
• Wat schoon is moet schoon blijven.

We moeten ons, nog meer dan voorheen, aanpassen aan de veranderende leefomgeving en op zoek gaan naar nieuwe oplossingen en antwoorden. Juist de voor Midden-Brabant zo karakteristieke verwevenheid van bebouwing, landbouw en natuur is een kans om de wateropgaven slim in te passen. Dit vereist een integrale, gebiedsgerichte aanpak samen met alle partijen. Een gebiedsgerichte aanpak is alleen succesvol als naast de wateropgaven ook de opgaven vanuit natuur, stikstof, economie, landbouwtransitie, energietransitie, biodiversiteit, mobiliteit en woningbouw onderdeel van de aanpak zijn. Niet sectoraal, maar integraal. Alleen dan gaan we oplossingen vinden voor een leefbaar Midden-Brabant met een duurzaam en toekomstbestendig watersysteem dat goed is voor inwoners, bedrijven, landbouw en natuur. De grote uitdaging zit hem vooral in de vraag hoe we dit gaan bereiken. Meer dan voorheen gaan we daarbij:

• Van beekdalgericht naar gebiedsgericht; onze aandacht gaat naast het beekdal ook uit naar de flanken, de hoge zandruggen en bebouwd gebied.
• Van sectoraal naar integraal; samen met overheden en gebiedspartners maken we keuzes over meerdere opgaven in een gebied.
• Van water afvoeren naar elke druppel telt; maximaal water conserveren, minder grondwater gebruiken en slimmer sturen.

Keur Waterschap De Dommel 2015

Het waterschap heeft haar regels vastgelegd in de Keur. In onderstaande Keurkaart is te zien dat het plangebied niet direct grenst aan een beschermde zone.

Afbeelding. Uitsnede keur

Het waterschap de Dommel heeft in artikel 3.6 van de keur het volgende vastgelegd:
'Het is verboden zonder vergunning neerslag door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen.'

Echter indien sprake is van het afkoppelen van < 10.000 m², een toename van verhard oppervlak < 2.000 m² of indien de toename bestaat uit een groen dak, dan kan vrijstelling worden verleend van het bedoelde verbod. Het waterschap heeft deze voorwaarden opgenomen omdat een oppervlakte van < 10.000 m² een beperkte invloed heeft op het waterhuishoudkundig systeem.

In dit project is geen sprake van een toename van het verharde oppervlak indien uitgegaan wordt van de situatie zoals die was voor de sloop van de aanwezige bebouwing. Het waterschap hanteert het uitgangspunt dat vervangende nieuwbouw geen toename van het verharde oppervlak tot gevolg heeft. (algemene regels bij de keur)

Nu er geen sprake is van toename van verhard oppervlak hoeft er geen vergunning te worden gevraagd bij het waterschap.

Hydrologisch neutraal bouwen

Een van de trends van dit moment is om hydrologisch neutraal te bouwen. Dit betekent dat de nieuwbouw geen verslechtering mag veroorzaken voor watergerelateerde aspecten zoals verdroging, voorkomen versnelde afvoer en beïnvloeding grondwaterstroming.

Verdroging

Het plangebied is momenteel vrijwel volledig braakliggend omdat de bebouwing die er voorheen stond in 2022 volledig is verwijderd. Onder de nieuwbouw zal een parkeerkelder worden gerealiseerd met een oppervlakte van 5.060 m². Het grondbeslag op maaiveld van de nieuwe bebouwing bedraagt 3.403 m².

Het gehele perceel heeft een oppervlakte van 6.013 m². Er is ca. 953 m² onbebouwd terrein beschikbaar waarin gekeken kan worden naar het aanleggen van beplanting op maaiveldniveau als onderdeel van de terreininrichting.

Het aandeel bebouwing en verharding zal niet groter zijn dan in de situatie die voorafgaand aan de sloop bestond. De situatie ten aanzien van verdroging zal daarom niet verslechteren.

Voorkomen van versnelde afvoer

Momenteel wordt op vallend regenwater zo snel mogelijk via de riolering afgevoerd. Aan de zijde van het stadhuisplein ligt een gescheiden stelsel aan de Wal ligt nu nog een gemengd stelsel dat bij de reconstructie zal worden omgebouwd naar een gescheiden stelsel.

Het is de ambitie om in het nieuwe plan meer groen aan te brengen. Hierin zal in ieder geval een deel van het regenwater infiltreren. De afvoerhoeveelheid van regenwater zal hierdoor minder zijn dan in de bestaande situatie. Delen van de onderbouw (commerciële plint) zullen worden voorzien van vegetatiedak. Dit zal voor een deel ook bijdragen aan een vertraagde afvoer van regenwater. Tenslotte zal er een bergingsvoorziening van voldoende omvang worden gerealiseerd. Dit waarborgt dat water snel kan afstromen.

Ten aanzien van de versnelde afvoer van hemelwater worden geen problemen verwacht.

Beïnvloeding grondwaterstroming
De huidige bebouwing heeft al voor een deel een kelder. De kelder in het nieuwe gebouw wordt groter en dieper en zal daarom van invloed zijn op de grondwaterstroming.

Er is sprake van een sterk stedelijk gebied. De grondwaterstroming in het gehele centrum van Eindhoven wordt beïnvloed door kelders, bebouwing en terreinverhardingen. De beïnvloeding van de grondwaterstroming als gevolg van dit project is naar onze mening verwaarloosbaar bezien op de schaal van het grondwatersysteem.

In Eindhoven worden echter steeds meer kelders gebouwd. Afhankelijk van de diepte van de constructies en de manier van bouwen zouden deze in meerdere of mindere mate opstuwing van het grondwater tot gevolg kunnen hebben. Naast deze opstuwing is volgens medewerkers van de gemeente Eindhoven voorspeld dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand zal stijgen. Voor dit deel van Eindhoven zou het dan gaan om een stijging van 0,25 tot 1 m.

Om te voorkomen dat grondwateropstuwing tot problemen zal leiden, zijn of worden door de initiatiefnemer de volgende maatregelen genomen.

Bouwfase kelder

Bij de bouw van de kelder zal de grondwaterstand kunstmatig verlaagd worden. Dit gebeurt door op 4 tot 6 plaatsen een diepwel-bemaling te plaatsen. Opgepompt water kan daarbij geloosd worden op het riool. Tevens zal er, indien nodig, een drainage worden opgenomen tijdens de bouw van de fundering en keldervloer.

Bij het ontwerp van de kelder is rekening gehouden met de gemiddeld hoogste grondwaterstand van 15,8m + NAP. Het maaiveld ligt op 16,65 m+NAP. Mocht uit de sonderingsrapportage blijken dat de grondwaterstand hoger ligt, dan wordt die grondwaterstand aangehouden.

Voor de bemaling bij de bouw wordt een vergunning aangevraagd. In het bemalingsadvies bij die aanvraag wordt aangetoond dat de invloed op de omgeving acceptabel is.

Gebruiksfase

Uiteraard is het onwenselijk dat er in de gebruiksfase op enig moment water in de bebouwing kan treden. De kelder wordt daarom onder het maaiveld uitgevoerd in waterdicht beton met een goede naaddichting op kieren en dilataties. Waar nodig wordt extra waterdichte coating aangebracht. Indien de door de gemeente uitgesproken verwachting van GHG-stijding uitkomt zal dat niet tot lekkages in de kelder leiden.

Ter voorkoming van het bovengronds instromen van opgestuwd grondwater of het instromen van hemelwater worden entrees en andere gevelopeningen voorzien van een opstand die tenminste enkele centimeters boven het peilniveau van de Wal is gelegen. Dit zal nader uitgewerkt worden in de bouwkundige tekeningen.

Water Klimaat Adaptatie aanpak (WKA) 2023-2026

In het Water Klimaat Adaptatie aanpak (WKA) 2023-2026 wordt aangegeven hoe de komende jaren invulling wordt gegeven aan de zorgplichten rondom afval-, hemel- en grondwater en aan de wijze waarop ingespeeld wordt op het veranderende klimaat.

Het openbare rioolstelsel in Eindhoven is voor het grootste gedeelte een gemengd stelsel, waarbij hemelwater en afvalwater gezamenlijk in één rioolbuis worden ingezameld en afgevoerd. In de jaren zeventig tot einde vorige eeuw zijn er ook gescheiden en verbeterd gescheiden rioolstelsels aangelegd. Daarbij wordt hemelwater, gescheiden van afvalwater, ingezameld en afgevoerd naar het oppervlaktewater. Bij een verbeterd gescheiden rioolstelsel wordt hemelwater deels naar het oppervlaktewater afgevoerd en deels naar de rioolwaterzuivering.

In de jaren negentig is een begin gemaakt met het afkoppelen van schoon hemelwater van het gemengde rioolstelsel. Het hemelwater wordt geloosd in het oppervlaktewater of geïnfiltreerd in de bodem. Vanwege de bodemopbouw in Eindhoven geniet waterberging of vertraagde afvoer de voorkeur ten opzichte van lozing in het oppervlaktewater.

Het hoofddoel van het Klimaat Adaptatie aanpak (WKA) 2023-2026 is het beschermen van de volksgezondheid en het milieu en het leveren van een bijdrage aan het in stand houden en verbeteren van een goede leefomgeving. Dit wordt behaald wanneer het riool goed functioneert, het grondwatersysteem beheersbaar is en blijft, er een goede oppervlaktewaterstructuur is, er aanpasbaarheid is aan het veranderende klimaat, dit alles door middel van een goede samenwerking met interne en externe afstemming.

Ambitie

De ambitie is om het afvalwater van alle panden af te voeren via het riool. Er mogen geen ongezuiverde huishoudelijke lozingen meer plaatsvinden naar de bodem of oppervlaktewater. Bij nieuwbouw wordt hemelwater apart opgevangen en afgevoerd. Een belangrijk uitgangspunt bij hemelwaterzorgplicht is dat de verantwoordelijkheid voor verwerking van het hemelwater begint op het perceel waar het hemelwater valt.

Beleidsregel groen en water bij ruimtelijke ontwikkelingen gemeente Eindhoven

De beleidsregel voor groen en water uit 2024 bij ruimtelijke ontwikkelingen richt zich op het compenseren van bestaand groen, de verkoop of het beheer van gemeentelijk groen, en het toevoegen van nieuw groen bij ruimtelijke projecten. Dit is onder andere vastgelegd in het Groenbeleidsplan 2017 en het programma Water- en Klimaatadaptatie Aanpak, en wordt in deze beleidsregel verder uitgewerkt.

Van belang is artikel 8 van de beleidsregel waarin het onderdeel waterberging is geregeld. De waterbergingsnorm is in deze beleidsregel ongewijzigd ten opzichte van het programma Water- en Klimaatadaptatie Aanpak, maar het minimale kwaliteitsniveau is verhoogd om beter aan te sluiten op de doelstellingen van dit programma. Hoe groter het percentage nieuw groen in het plangebied, des te lager de waterbergingsnorm voor het nieuw verharde oppervlak. De waterbergingsnorm varieert tussen de 0 en maximaal 75 mm per m² verharding. Ondergrondse oplossingen worden overal ontmoedigd en zijn niet altijd meer mogelijk, groene oplossingen worden beloond. Zo wordt het toevoegen van hoogwaardig groen bevorderd.

Hemelwater kan door uitloging van bouwmaterialen verontreinigd raken. Bij infiltratie kan dit dan de grondwaterkwaliteit verslechteren. Bij lozing op een gescheiden stelsel kan het de uiteindelijk ontvangende watergang verontreinigen. De te gebruiken bouwmaterialen die in contact kunnen komen met opvallend hemelwater moeten voldoen aan het Besluit bodemkwaliteit. Hiermee is voldoende gewaarborgd dat deze materialen niet uitlogen en zodoende het (grond)water niet verontreinigen.

Anderszins kan hemelwater via de riolering geloosd worden op een gemengd stelsel. De kwaliteit van het hemelwater wordt daardoor negatief beïnvloed en het 'vuile' water wordt bij grote buien te schoon en belemmerd dan de werking van de RWZI's.

Het project zal met een gescheiden stelsel worden aangelegd. Indien infiltratie niet mogelijk blijkt te zijn dan zal het schone water op het stelsel van de gemeente worden aangeboden. Zodra de mogelijkheid er is kan dit water dan worden afgevoerd via een regenwaterstelsel.

In onderstaande figuur is te zien dat op zowel het Stadhuisplein als op de Wal bij zware buien water-op-straat staat. Bij de keuze van de vloerpeilhoogte wordt hiermee rekening gehouden. Ook zal de entree naar de parkeergarage hoog genoeg worden gekozen zodat het water vanaf de weg (ook indien bij water-op-straat blijft staan) niet de garage in kan stromen.

Afbeelding. Wateroverlast bij zware regenbuien

In Nederland is het beleid er op gericht om snelle afstroming van hemelwater tegen te gaan. Het zoveel mogelijk op de plaats van ontstaan infiltreren van hemelwater is daarbij gewenst. In natte periodes kan dit er toe leiden dat het grondwater in gebieden stijgt. Het plangebied is echter dermate klein op de schaal van het grondwatersysteem dat dit niet tot nauwelijks effect zal hebben. Daar staat echter tegenover dat, indien iedereen dat denkt, in de toekomst toch problemen zouden kunnen ontstaan.

De initiatieflocatie is gelegen op ca. 200 m van de Dommel. De freatische grondwaterstroming zal richting de Dommel gaan. De freatische grondwaterstand op de initiatieflocatie is nog niet vastgesteld. Op de site https://grondwater.webscada.nl/eindhoven/ zijn de meest actuele grondwaterstanden te vinden. Het meest nabijgelegen meetpunt is J02 gelegen op het Stratumseind op ca 100 m van de projectlocatie. Uit de gegevens blijkt dat het grondwater ten opzichte van het maaiveld gemiddeld op 1,5 m diepte staat. De hoogste grondwaterstand was echter 1,0 meter onder maaiveld.

Aangezien de afstand van deze monitoringsbuis tot de Dommel vrijwel gelijk is aan de afstand van de initiatieflocatie tot de Dommel gaan we er voorlopig vanuit dat de grondwaterstand zich op de locatie ook ongeveer 1 tot 1,5 meter onder het maaiveld bevindt.

Grondwateroverlast gaat pas optreden indien het grondwater ter plaatse stijgt zodat het de draagkracht van de bovenlaag aantast. Hierdoor gaan trottoirs en bestrating verzakken. Indien gekozen wordt voor infiltratie middels een infiltratieriool dan kan dit riool ook als drainage en bergingsvoorziening fungeren. Via een overstortfunctie zou overtollig water afgevoerd kunnen worden. Daarmee wordt voldoende geborgd dat dit initiatief niet voor grondwateroverlast zal zorgen.

Door de gemeente Eindhoven is een rekentool ontwikkeld waarin ontwikkelaars de karakteristieken van hun plan kunnen uitvoeren. De uitkomst is een hoeveelheid te bergen hemelwater in m3. Door NIPA Milieutechniek B.V. is een rapport opgesteld ten aanzien van de omgang met hemelwater voor het plan. Het volledige onderzoek is te vinden in bijlage 8. De uitkomst van de watertoets is bijgevoegd als bijlage 9.

De rekentool bestaat uit 4 stappen:

1) het invullen van de kerngegevens van het project;

2) aangeven welke klimaatmaatregelen er al in het project zijn meegenomen;

3) keuze menu over extra maatregelen om de resterende waterbergingsopgave te realiseren;

4) downloaden van de resultaten voor het toevoegen bij de aanvraag om omgevingsvergunning.

Ad. 1 Kerngegevens project
Oppervlakte plangebied: bebouwd oppervlak 5.060 + onbebouwd 953 m² = 6.013 m².
Na oplevering wordt een deel van het gebied openbaar terrein. Het zal gaan om het onbebouwde gebied.

Drie bouwdelen van het bouwwerk zijn hoger dan 30 m.

Ad. 2 Klimaat robuuste maatregelen

Tuin
Er komt een aangelegde tuinroute in het onbebouwde achtergebied. Hierin wordt 381 m² open grond als tuin aangelegd. Tevens zal op de paden tussen de gebouwen en op het pad richting de Kerkstraat openbaar groen worden geplaatst.

Dak
Traditioneel dak: Het plan bestaat uit een parkeerkelder met daarboven enkele bouwblokken. De parkeerkelder belemmerd echter het hemelwater om het grondwater te bereiken. De oppervlakte van de bebouwing min het gedeelte dat als vegetatiedak wordt uitgevoerd is als traditioneel dak ingevoerd. 5.060 - 3.458 = 1.602 m².

Vegetatiedak: Er wordt 2.092 m² vegetatiedak plus een binnenhof op de begane grond van 1.366 m² aangelegd met Floradrain FD60 drainage en waterbufferingselement. Dit systeem heeft een waterbufferingscapaciteit van 13 mm/m². Boven het Floradrainsysteem wordt nog een substraatlaag aangebracht. Deze laag heeft ook nog een waterbergingscapaciteit. Afhankelijk van de dikte van die substraatlaag kan 110 mm/m² vegetatiedak worden geborgen.

Op basis van de verschillende vegetatietypen in het plan is een waterberging van gemiddeld 72,6 mm/m² haalbaar. Dit is als volgt bepaald:

Tabel. Rapportage omgang met hemelwater p. 15.

In de rekentool is het mogelijk om, in stap 3, aan een vegetatiedak een extra substraatberging toe te kennen. In de rekentool is hiervoor 12,6 mm ingevuld aangezien de standaard invoerwaarde 60 mm is maar de gemiddelde bergingswaarde die in het plan gerealiseerd wordt 72,6 mm bedraagt.

Waterdak: niet van toepassing.

Groen:
Nieuw (particulier) groen: In dit plan is gerekend met 381 m² nieuw groen.

Openbaar groen: Het nieuwe groen ligt in het openbare gebied. Om dubbeltelling te voorkomen is hier geen oppervlakte ingevuld.

Overig:

Water met bergende functie: Dit wordt niet in het plan toegepast.

Gesloten of openbestrating: Er wordt een voetgangers-, auto en fietsverbinding gemaakt over het onbebouwde terreindeel. De oppervlakte zal max. 953 - 381 = 572 m² bedragen. Het deel voor de auto's zal waarschijnlijk bestaan uit een gesloten bestrating. Aangenomen is dat het hier om 50% van het verhardingsoppervlak zal gaan. In totaal betreft het dan 286 m².

Halfverharding open: Als bovenstaande. Voetgangers en fietsverbindingen worden gemaakt met halverharding of open bestrating. Het gaat om 286 m².

Gevel:

Het geveloppervlak boven de 30 m is gezien vanuit het zuidwesten bij een zuivere doorsnede op een hoogte groter dan 30 m als volgt:

Bouwdeel A 28,9 x 42 m = 1.214 m²

Bouwdeel B 33,1 x 26,3 = 870,5 m²

Bouwdeel C1 25 x 7,9 = 197,5 m²

--------------------------------------------------

Totaal: 2.282 m².

Op basis van bovenstaande invoer is er geen aanvullende waterbergingsopgave nodig.

Ad. 3 Extra mogelijkheden voor waterbergingsopgave

In de 3e stap van de rekentool worden varianten gepresenteerd waarmee de waterbergingsopgave kan worden ingevuld.

Extra substraatberging nieuw groendak: Hiervoor is 12,6 mm opgenomen in het rekenmodel (zie ook uitleg bij vorige hoofdstuk, dak).

Extra waterberging op maaiveld: Vanwege het openbare karakter van het gebied en het ontbreken van toezicht op momenten dat er veel water kan staan, is deze optie niet verder beschouwd.

Extra waterberging in ondergrondse voorziening met leegloop op het gemeentelijk riool:

In het openbare gebied kan onder de terreinverharding en/of onder de plantvakken een bergingsvoorziening worden aangelegd die gebruikt kan worden om extra regenwater op te vangen waarmee dan de daktuinen kunnen worden besproeid.

Indien gekozen wordt voor een waterbergingskelder dan kan deze in het onbebouwde gebied worden gepositioneerd. In dit gebied is namelijk een aaneengesloten rechthoek met een lengte van ca. 40 m en een breedte van 10 m mogelijk. Afhankelijk van de belasting die er op maaiveld nog gewenst is voor verkeer, dient een gronddekking van ca 50 tot 70 cm te worden toegepast.

Nu de GHG (gemiddeld hoogste grondwaterstand) waarschijnlijk hoger is dan 1,5 m-mv, is een infiltratiekelder mogelijk tot een inhoud van max. 200 m³.

Natuur en fauna voorzieningen

Er is rekening gehouden met de volgende extra voorzieningen waarmee het gehele bouwplan een nog betere natuurscore haalt. Het gaat dan om:

• het planten van 4 bomen in een boomvak met een inhoud van tenminste 6 m³, 0,75 m³ per boom. Deze bomen komen in de openbare tuin. De bomen aan de zijde van het Stadhuisplein en de Begijnenhof zijn niet meegenomen in de berekening omdat deze buiten het plangebied liggen;
• het aanbrengen van 50 faunavoorzieningen zoals nestkasten; 0,2 m³ per voorziening;
• het aanleggen van 199 m² groene gevels. Deze maatregel compenseert voor 0,02 m³/m².

Bovengrondse 'natuurlijke' infiltratievoorziening.

Indien de openbare tuin iets verdiept zou worden aangelegd dan kan daarmee extra bergingsruimte worden gerealiseerd.

Naar schatting kan op deze wijze 381 x 0,20 = 76 m³ water worden geborgen. De 'verblijfstuin' kan, indien de infiltrerende aspecten goed zijn, ook gebruikt worden om water dat elders in het plan is opgeslagen te laten infiltreren. Hiertoe dienen deze andere bergingsvoorzieningen aangesloten te worden op het infiltratienetwerk in de 'verblijfstuin'.

Tevens kan deze infiltratievoorziening dienen als overstort voor de daken en eventueel aan te leggen bergingskelder voor sproeiwater.

Het bestemmingsplan "II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

Op de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. In verband met de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen. Dit heeft ermee te maken dat de manier van raadplegen anders is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels. De Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten. Dit is om te voorkomen dat er discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In "Artikel 1 Begrippen" wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels begrippen voorkomen die niet in dit artikel zijn opgenomen, dan kan worden onderzocht of de regels op andere wijze aanknopingspunten voor een definitie bevatten. Die kunnen volgen uit de toelichting bij de regels en/of uit de systematiek van de regels zelf. Ontbreken dergelijke aanknopingspunten dan geldt de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik . In "Artikel 2 Wijze van meten" zijn de te gebruiken meetmethodes opgenomen. De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

In geval meerdere dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen gelijktijdig van toepassing zijn op een gebied of in het geval dat er meerdere bepalingen van toepassing zijn binnen één bouwperceel, geldt dat deze bepalingen qua rangorde gelijk zijn aan elkaar. Dit betekent dat aan alle voorwaarden uit de relevante bepalingen voldaan moet worden. Logischerwijs heeft dit tot gevolg dat de meest beperkende bepaling geldt.

Bestemming `Gemengd´
Deze bestemming voorziet in een veelheid aan functies, die onderling uitwisselbaar zijn. Het betreft panden / clusters van panden waarbij een diversiteit aan functies gewenst is.

Dubbelbestemmingen Waarde- Archeologie 2

Deze bestemming ligt over het gehele plangebied. Bij bepaalde ingrepen is eerst nader archeologisch onderzoek vereist. Door middel van een dubbelbestemming wordt gezorgd dat de aanwezige waarden optimaal beschermd worden. In paragraaf 3.6 is nader ingegaan op de archeologische waarden in het gebied.

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel, Parkeerregeling, regeling waterberging en groenopgave, regeling over het windklimaat en de Algemene afwijkingsregels.

Handhavingsnota Leefomgeving 2018-2021

In Eindhoven streven we naar een aantrekkelijke stad waar inwoners en bezoekers zich welkom, thuis en veilig voelen. Voor het behoud van een prettige leefomgeving zijn regels nodig. Het voorkomen van overtredingen en de bereidheid om regels na te leven heeft een hoge prioriteit. Hoe dit wordt vormgegeven staat in de 'nota Handhaving Leefomgeving 2018-2021'. De nota is op 27 februari 2018 door het college vastgesteld. Het is een integraal beleidsplan waarin op hoofdlijnen de keuzes voor het handhaven van de fysieke leefomgeving staan beschreven. Op basis van de nota wordt jaarlijks een uitvoeringsplan opgesteld waarin de aanpak wordt geconcretiseerd.

Uitgangspunten

Bij de vertaling van dit beleidskader naar een concreet, jaarlijks uitvoeringsplan worden een aantal uitgangspunten in acht genomen. De belangrijkste uitgangspunten zijn:

• Informatie gestuurd
  De gemeente Eindhoven ziet informatie gestuurde handhaving als een belangrijke pijler. Er zijn ontwikkelingen op het gebied van ICT en data analyse. Door gemeentelijke en andere informatiebronnen te ontsluiten, te analyseren en te combineren kunnen we een problematiek eerder (of preventief) en gerichter aanpakken.

• Gebiedsgericht
  Om optimaal in te kunnen spelen op vraagstukken van inwoners zet de gemeente Eindhoven binnen het ruimtelijk domein al geruime tijd in op gebiedsgericht toezicht. Dit doen we door - vanuit een actieve samenwerking met wijkteams - te kijken naar naleefgedrag, oorzaken en oplossingen gerelateerd aan geografische gebieden. Er zijn verschillende vragen, doelgroepen en belangen. Kennis wordt gedeeld en ervaringen van inwoners en bedrijven worden verzameld. Deze input is van invloed op de prioriteiten in het jaarlijkse uitvoeringsplan, waar mogelijk toegespitst op een specifieke wijk. Per wijk kunnen er dus op basis van gebiedsanalyses en bijvoorbeeld buurtcontracten verschillende bouwstenen zijn voor het uitvoeringsplan.

• Risico- en oplossingsgerichte benadering
  De gemeente Eindhoven benadert toezicht en handhaving risico- en oplossingsgericht. De prioriteiten worden in beginsel gebaseerd op een inschatting van de veiligheids- en gezondheidsrisico's voor inwoners. Ook aspecten als leefbaarheid, duurzaamheid en omgevingskwaliteit wegen in belangrijke mate mee. Daarnaast worden prioriteiten mede gebaseerd op wat inwoners en bedrijven belangrijk vinden. Eindhoven hecht eraan om vraagstukken waar mogelijk gezamenlijk op te lossen.
  Er zijn onderwerpen die in algemene zin aandacht vragen. Brandveilig gebruik van woongebouwen verdient (nog) meer aandacht, in de context van kwetsbare groepen die langer zelfstandig blijven wonen. Ook aanpak van jeugdoverlast, duurzaamheid en de bestaande bouw zijn voorbeelden. Er wordt gezocht naar de beste oplossing die nodig is voor het versterken van de veiligheid in de leefomgeving van onze inwoners. Hiermee ontstaat een risicoanalyse op basis waarvan vervolgens de prioriteiten binnen het toezicht worden gesteld.

• Consequent en doelmatig
  Uitvoeringsplannen en jaarverslagen bevatten een overzicht van de inzet en capaciteit voor handhaving. In het verlengde van informatie gestuurde en oplossingsgerichte handhaving vergt doelmatige handhaving een analyse van resultaten. Meetbare doelen om te beoordelen of de beschikbare capaciteit zo doelmatig mogelijk wordt ingezet. We beogen in de komende jaren een ontwikkeling door te maken in de vierslag capaciteit – prioriteit – risicoanalyse - nalevingsniveau. Dit moet onder andere leiden tot meer inzicht in de relatie tussen handhavingsinspanningen en het nalevingsniveau (effect).

Prioritering

De gemeente Eindhoven maakt keuzes om ervoor te zorgen dat de beschikbare capaciteit zo adequaat mogelijk wordt ingezet. Om goede prioriteiten te stellen is inzicht noodzakelijk in mogelijke problemen, de risico's en negatieve effecten. Hierdoor kan beter ingespeeld worden op de grootste ergernissen en notoire overtreders en draagt handhaving bij aan een verhoogd gevoel van veiligheid. Met inachtneming van de uitgangspunten zijn in de nota prioriteiten gesteld. Aan de hand van deze prioriteiten, het budget uit de programmabegroting, incidentele bestuurlijke prioriteiten en het naleefgedrag van burgers en bedrijven, wordt jaarlijks het uitvoeringsplan voor toezicht en handhavingsprogramma opgesteld.

Uitvoeringsplan

In het uitvoeringsplan wordt op hoofdlijnen opgenomen waar de capaciteit dat jaar wordt ingezet. Daarbij is een onderverdeling gemaakt in:

• Object en informatiegericht
  - Bouwen en Wonen
  - Openbare leefomgeving
  - Bedrijven
• Gebiedsgericht
  - Pilot Veiligheid en leefbaarheid
  - Actiegebieden
• Themagericht
  Bij ieder onderdeel worden jaarlijks een aantal belangrijke ontwikkelingen op het gebied van toezicht en handhaving opgenomen. Dat kan bijvoorbeeld gaan om woonoverlast bij de Activiteiten Bouwen & Wonen. Of duurzaamheid en energiebesparing bij de Activiteiten Bedrijven.

Bovengenoemde onderverdeling komt in elk uitvoeringsplan terug. Per jaar wordt aangegeven welke prioriteit een onderdeel heeft en hoeveel capaciteit er wordt ingezet.

Duidelijke regels

Om overtredingen te voorkomen en goed te kunnen handhaven is het belangrijk dat regels duidelijk zijn. Het moet duidelijk zijn wat wel en niet mag. Regels dienen niet voor verschillende uitleg vatbaar te zijn. Bij het opstellen van bestemmingsplannen is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geschreven, dat deze in de praktijk goed toetsbaar zijn. De juridische toelichting op het bestemmingsplan en de begrippenlijst geven nadere uitleg over de regels en over de begrippen die gebruikt worden.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Ook kan er sprake zijn van zogenaamde "kruimelgevallen". Het komt er hierbij op neer dat de door de gemeente te maken kosten beperkt zijn en de kosten verhaald kunnen worden via de legesverordening. Voorwaarde hierbij is dat er geen sprake is van fasering, locatie-eisen of eisen aan woningbouwcategorieën.

Er is in casu een anterieure overeenkomst afgesloten zodat er geen verplichting bestaat tot het vaststellen van een exploitatieplan.

Op grond van artikel 1.3.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet van het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden, kennis worden gegeven. De kennisgeving van de voorbereiding van onderhavig bestemmingsplan is geplaatst in het Gemeenteblad. Er zijn geen stukken betreffende het voornemen ter inzage gelegd, noch de mogelijkheid open gesteld om zienswijzen tegen het voornemen in te dienen of instanties om advies te vragen.

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Provincie

Met de provincie heeft vooroverleg plaatsgevonden middels het digitale vooroverlegformulier. De provincie heeft aangegeven dat er geen aanleiding is tot het maken van opmerkingen tegen dit bestemmingsplan.

Waterschap De Dommel

Het aspect waterhuishouding verbonden aan de beoogde plantontwikkeling is voorgelegd aan het waterschap. Het Waterschap heeft een paar opmerkingen gemaakt die verwerkt zijn in dit ontwerp bestemmingsplan. Er wordt op een goede manier omgegaan met de waterhuishouding.

Het bestemmingsplan is ook toegezonden aan de gemeentelijke overlegpartners Henri van Abbe stichting, Trefpunt Groen Eindhoven en Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven. Hieronder is hun reactie opgenomen en hoe met de opmerkingen wordt omgegaan.

Henri van Abbe stichting

De Henri van Abbe stichting heeft geen opmerkingen gemaakt op het plan.

Trefpunt Groen Eindhoven

Trefpunt Groen Eindhoven heeft d.d. 10 november 2023 positief gereageerd op het plan. Zij geven aan dat de bestemmingsplanwijziging de mogelijkheid biedt om de locatie te vergroenen en de biodiversiteit te bevorderen. Het uitgebreide groenplan ziet er veelbelovend uit en het gehele plan bevat diverse klimaat adaptieve maatregelen, waaronder groene gevels, daktuinen en sedumdaken met zonnepanelen en windturbines. Derhalve stemt Trefpunt Groen Eindhoven in met de bestemmingsplanwijziging. Wel geven zij aan graag een compensatieplan met inheemse bomen te zien bij de vergunningaanvraag voor de kap van de bomen. Daarnaast blijkt uit de eerste Boom Effect Analyse, daterend van januari 2023, het aantal mogelijk te verplaatsen bomen meer dan in de laatste Boom Effect Analyse, daterend van september 2023. De reden hiervoor is voor Trefpunt Groen Eindhoven onduidelijk. Trefpunt Groen Eindhoven ziet deze beredenering voor deze wijziging graag in de aanvraag van de kapvergunning.

Bij de aanvraag voor het kappen van bomen zal een compensatieplan worden overlegd. Tevens zal in de aanvraag voor de kapvergunning in worden gegaan op de verschillen uit de twee Bomen Effect Analyses.

Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven

Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven heeft d.d. 10 november 2023 positief gereageerd op het plan. Wel wijzen zij op het feit dat het pand aan de Wal 15 (de voormalige Bank van Mierlo) op die plaats dient te worden gehandhaafd, c.q. na demontage weer volgens het oorspronkelijke ontwerp op enigerlei wijze dient te worden terug gebouwd.

De gevel van de voormalige Bank van Mierlo aan de Wal 15 zal worden geïntegreerd in het gebouwontwerp waarbij rekening wordt gehouden met de cultuurhistorische waarden van de gevel.

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming. In dit verband zijn er meerdere informatiebijeenkomsten geweest. Hieronder is een samenvatting van de ontvangen reacties weergegeven.

Informatieavond

Op 16 april 2018 om 18:00 uur heeft een buurtbewonersbijeenkomst plaatsgevonden ter plaatse van "De Inloop". Alle aanwezige bewoners die de plannen kwamen bekijken, en aan wie de plannen werden uitgelegd, waren zeer te spreken over de kwaliteit daarvan. Zo waren er twee bewoners van het naastgelegen appartementencomplex. Zij vonden het fijn dat het binnenterrein een mooie invulling kreeg. Aan de bewoners is uitleg gegeven over de verdere procedure betreffende de vergunningverlening. De algehele tendens was dat men hoopte dat de verbouwing snel van start zou kunnen gaan.

Samenspraak
In de periode 2017 - 2023 zijn er een aantal publieke bijeenkomsten georganiseerd. Deze bijeenkomsten zijn aangekondigd in de pers zowel landelijk als regionaal en ook via diverse sociale mediakanalen. De reacties van bezoekers aan de bijeenkomsten werden aan de ontwikkel- en ontwerpteams meegegeven en zijn afgewogen en waar mogelijk verwerkt in vervolgontwerpen. De terugkoppeling van deze bijeenkomsten vond o.a. ook plaats in een eigenarenoverleg van initiatiefnemers in het gebied van het Stadhuisplein. In bijlage 20 is een memo opgenomen met de opzet van de laatste samenspraak.

Het ontwerp van het bestemmingsplan heeft van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 op de gebruikelijke wijze ter inzage. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om digitaal, schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp van het bestemmingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de ter inzage legging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in het Gemeenteblad Eindhoven van 20 december 2023 gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.

Er zijn vijf zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn van een gemeentelijk standpunt voorzien in de nota van zienswijzen en ambshalve wijzigingen. Ook zijn een aantal ambtshalve wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan. In voornoemde nota is hierp ingegaan.

een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Bijvoorbeeld gastouderopvang; detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis; of het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf.

Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-maatschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling dat voldoet aan de meest actuele versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA).

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische relicten (resten uit het verleden).

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in het gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein wenselijk is.

behoud van archeologische informatie door middel van een opgraving.

behoud van archeologische resten op dezelfde plaats door planaanpassing (behoudsmaatregelen).

normen windhinder, gepubliceerd op 4 juni 2020 (gemeenteblad van Eindhoven 2020, nr. 141113) en in werking getreden op 5 juni 2020.

beleidsregel over groen en water bij ruimtelijke ontwikkelingen zoals vastgesteld op 18 juni 2024, gepubliceerd op 16 juli 2024 en in werking getreden op 17 juli 2024.

bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vergunning.

bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijke omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de totale oppervlakte van de ruimte(n) van een op vloerniveau gemeten ruimte, langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsmuren en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) onthullen over alle bouwlagen van een gebouw.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel wordt ook begrepen een internetwinkel/webwinkel en afhaalpunten.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

bewoning of andere geluidgevoelige functies zoals bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

een door het college van burgemeester en wethouders aangewezen aantoonbaar ervaringsdeskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg.

archeologisch monument dat overeenkomstig de erfgoedverordening als beschermd monument is aangewezen en is ingeschreven in het gemeentelijk erfgoedregister.

een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

1. woonvorm, waarbij de volledig eigenaar/volledig eigenaren van de woning die gedurende de inwoning door hem/hen en eventueel zijn/hun gezin ten minste één jaar in ongewijzigde samenstelling (behoudens naar algemene maatstaven passende wijzigingen) wordt bewoond, in die woning één (of meerdere) kamer(s) in gebruik geeft/geven aan maximaal één persoon en maximaal twee minderjarige kinderen van die persoon;
2. woonvorm, waarbij de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie die gedurende de inwoning door hem en eventueel zijn gezin ten minste één jaar in ongewijzigde samenstelling (behoudens naar algemene maatstaven passende wijzigingen) wordt bewoond, in die woning één (of meer) kamer(s) in gebruik geeft aan maximaal één persoon en maximaal twee minderjarige kinderen van die persoon.

woonvorm - niet zijnde inwoning in de zin van artikel 1.73 - waarbij sprake is van woonruimte die bestaat uit één of meer verblijfsruimten, die geen eigen afzonderlijke toegang heeft en waarbij de bewoner afhankelijk is van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche/bad en/of toilet) buiten die onzelfstandige woonruimte, met dien verstande dat hieronder niet wordt verstaan maatschappelijke voorzieningen in de vorm van beschermd en/of verzorgd wonen. De huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren wordt niet als kamerbewoning aangemerkt.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor het bestuurlijk/ambtelijk of bedrijfsmatig uitoefenen van juridische, financiële, administratieve en naar de aard daarmee gelijk te stellen werkzaamheden, zoals sociaal wetenschappelijke onderzoek of een architectenbureau.

een voorziening waar tegen betaling een vrijetijdsbesteding voor de consument wordt geboden.

lijst met een onderverdeling van horeca-activiteiten naar de mate van mogelijke overlast voor de omgeving zoals opgenomen in Bijlage 1 Lijst van horeca-activiteiten behorende bij deze regels.

educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie, wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en daarbij behorende voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en openbaar bestuur. Onder maatschappelijke voorzieningen zijn tevens begrepen kinderdagverblijven, peuterspeelzalen en buitenschoolse opvang.

Een inrichting die gericht is op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse,alsmede het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden, alsmede (in sommige gevallen) de gelegenheid biedt tot dansen.

nota gepubliceerd op 19 april 2024 en in werking getreden op 20 april 2024.

voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

functies waarbij sprake is van overdracht van kennis en/of vaardigheden, waartoe ook wordt gerekend het verrichten en daarmee verband houdend onderzoek.

0.30 m' boven de kruin van de weg.

het bestemmingsplan 'II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein- Begijnenhof)' met identificatienummer NL.IMRO.0772.80337-0301 van de gemeente Eindhoven van de gemeente Eindhoven.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin tegen vergoeding seksuele handelingen worden verricht.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een voorziening met functies zoals cultuur, exporuimte, leisure, evenementen, dienstverlening, vergader- en congresfaciliteiten, maatschappelijke functies en ondergeschikte horeca behorende tot categorie 1b, 2b en 3 als genoemd in Bijlage 1 Lijst van horeca-activiteiten.

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de denkbeeldige lijn die strak langs de voorgevel wordt getrokken tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen.

de toelaatbare waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

voorziening voor het tijdelijk vasthouden van regenwater dat afstroomt vanaf de oppervlakte van een bouwwerk.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

Wet van 16 februari 1979 (Stb. 99) houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder, zoals deze luidde op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, dan wel voor de huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend.

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, alsmede dakrand en valbeveiliging.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, gevelisolatie, ventilatiekanalen, reclameaanduidingen, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrens niet meer dan 1 meter bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken voor wat betreft de maximum goothoogte van aan-, uitbouwen en bijgebouwen, indien dat wenselijk is uit een oogpunt van een goede constructieve en/of bouwkundige aansluiting van het bijbehorende bouwwerk bij de hoogte van de verdiepingsvloer van het hoofdgebouw.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' (terrein van hoge archeologische waarde) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Al dan niet in afwijking van het bepaalde in de bestemmingsregels van Hoofdstuk 2 wordt ter plaatse van een functie-aanduiding het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met die functie-aanduiding aangemerkt als gebruik overeenkomstig die bestemming.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de cultuurhistorische waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages;
2. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot 10 m, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;
3. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 m is.
4. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 40 cm ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen;
5. de regels ten aanzien van de realisatie van gebouwen ten behoeve van het opwekken van duurzame energie en toestaan dat de maximum oppervlakte wordt vergroot tot maximaal 100 m2.

1. bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, met dien verstande dat aan de hand van de beleidsregeling 'Nota Parkeernormen 2024' en de beleidsregeling 'Kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen' wordt bepaald of hieraan voldaan is;
2. als de in lid 8.1 onder a genoemde beleidsregelingen worden gewijzigd, wordt aan de hand van de nieuwe beleidsregeling(en) bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid.
   

Bij omgevingsvergunning kan in bijzondere gebieden of situaties worden afgeweken van het bepaalde in lid 8.1, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de (fiets)parkeervoorzieningen, zoals bedoeld in lid 8.1, indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

Als gebruik in strijd met het bestemmingsplan geldt het wijzigen van de gebruiksfunctie van gronden en/of gebouwen in een andere gebruiksfunctie passend binnen de bestemming, indien niet in voldoende mate parkeergelegenheid wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden, een en ander volgens de beleidsregeling 'Nota Parkeernormen 2024' van burgemeester en wethouders van de gemeente Eindhoven zoals vastgesteld op 19 maart 2024 en opgenomen in Bijlage 3 bij de planregels.

Bij omgevingsvergunning kan in bijzondere gebieden of situaties worden afgeweken van het bepaalde in lid 9.1, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat wordt voorzien in voldoende groenopgave, en indien van toepassing compensatie bestaand groen, en waterberging of andere maatregelen die bijdragen aan de klimaatbestendigheid, met dien verstande dat aan de hand van de 'Beleidsregel groen en water bij ruimtelijke ontwikkelingen gemeente Eindhoven' wordt bepaald of hieraan voldaan is.
2. Als de onder sub a bedoelde beleidsregeling wordt gewijzigd, wordt aan de hand van de nieuwe beleidsregeling bepaald of sprake is van voldoende groenopgave, en indien van toepassing compensatie bestaand groen, en waterberging of andere maatregelen die bijdragen aan de klimaatbestendigheid.

1. het gebruik van woningen zoals omschreven in artikel 3.1.1 onder a is alleen toegestaan onder de voorwaarde dat de omgevingsvergunning voor het bouwen van hoofdgebouwen is verleend waarbij vaststaat dat sprake is van een acceptabel windklimaat, overeenkomstig de beleidsregel 'gemeentelijke normen windhinder';
2. de eventueel te treffen maatregelen om tot een acceptabel windklimaat te komen dienen in stand gehouden te worden;
3. als de onder sub a. bedoelde (beleids)regeling wordt gewijzigd, wordt aan het nieuw beleid getoetst bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van 11.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoel in 11.1, met maximaal 10%.

Lid 11.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 11.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 11.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'II Binnenstad, Eindhoven (Wal - Stadhuisplein - Begijnenhof)'.