Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8)" van de gemeente Eindhoven.

Op de locatie aan de Hessen Kasselstraat 6-8 te Eindhoven - percelen D1799, D1800 en D1803 - is een (zeer) gedateerd bedrijfscomplex aanwezig dat voorheen in gebruik was als kappersopleiding IMKO.

De initiatiefnemer is voornemens om op deze locatie de huidige bebouwing te slopen en 16 nieuwbouw appartementen te realiseren over 2 verdiepingen in combinatie met 16 woonwerkruimten op de begane grond. Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan 'Gestel binnen de Ring 2007'. De gemeente Eindhoven heeft echter aangegeven medewerking te willen verlenen aan het initiatief door middel van een herziening van het bestemmingsplan.

Voorliggend bestemmingsplan bevat de ruimtelijke onderbouwing en regels voor het realiseren van 16 nieuwbouw appartementen in combinatie met 16 woonwerkruimten.

Het plangebied ligt ten zuiden van de Karel de Grotelaan, tussen de Hessen Kasselstraat, de bebouwing aan het Frederik Hendrikplein, de bebouwing aan de Princesslaan en de bebouwing aan de Hangenkampweg Zuid. Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

^{TOPOGRAFISCHE SITUATIE}

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

^{KADASTRALE SITUATIE}

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Eindhoven, sectie D, nummers 1799, 1800 en 1803. De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 1.500 m². De gronden zijn in particuliere eigendom.

Het plangebied ligt binnen het geldende bestemmingsplan "Gestel binnen de Ring 2007", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 26 november 2009. In het geldende bestemmingsplan kent het plangebied de enkelbestemming 'Bedrijfsdoeleinden'. De gronden zijn in deze bestemming onder andere aangewezen voor:

1. bedrijven genoemd in de "lijst van bedrijfsactiviteiten" (behorende tot de categorieën 1 of 2) met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen of risicovolle inrichtingen;
2. productiegebonden detailhandel deel uitmakende van bedrijven vermeld onder a, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen;
3. bedrijven met ten hoogste milieucategorie 3.

Daarnaast bevat een deel van het plangebied de aanduiding 'bouwvlak', waarbinnen gebouwd dient te worden. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

^{UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN}

Conclusie

Het initiatief betreft de realisatie van 16 nieuwbouw appartementen in combinatie met 16 woonwerkruimten binnen de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden'. Binnen deze bestemming is de realisatie van dit type planontwikkeling niet mogelijk. Een herziening van het bestemmingsplan is derhalve noodzakelijk.

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met een beschrijving van het plangebied en het planvoornemen. Hoofdstuk 3 bevat de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is de wijze beschreven waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).

In dit hoofdstuk worden zowel het gebied waar de ontwikkeling plaats gaat vinden als het project zelf beschreven. Tevens wordt ingegaan op de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten van het project.

Het plangebied is gelegen in het stadsdeel Gestel, waarbinnen 5 woonbuurten liggen. Onderhavig plangebied is gelegen binnen de buurt 'Oude Spoorbaan'. Het oude spoorlijntje Eindhoven-Hasselt is de naamgever van de buurt. Het spoorlijntje werd aangelegd in 1866 en werd onder meer gebruikt voor het werkverkeer van Belgische Philips-werknemers. Later werd het alleen nog voor goederenvervoer gebruikt. In 1959 sloot de spoorlijn.

De buurt ligt als een langwerpige bebouwingsstrook ingeklemd tussen de Karel de Grotelaan en de Hoogstraat en heeft een voornamelijk rechthoekig stratenpatroon. De Hoogstraat is een oude radiaal die al van oudsher een directe verbinding vormde tussen het dorp Gestel en de stad Eindhoven als regiocentrum. Langs deze oude radiaal heeft in een vroeg stadium lintbebouwing plaatsgevonden in de vorm van woningbouw, kleinschalige bedrijvigheid en horeca. Het smalle historische profiel is nog steeds aanwezig en de Hoogstraat manifesteert zich als een drukke gezellige winkelstraat. De meeste voorzieningen in de buurt concentreren zich dan ook langs deze straat.

Het plangebied is centraal gelegen binnen de buurt 'Oude Spoorbaan'. De Hessen Kasselstraat is van oudsher voornamelijk in gebruik geweest als locatie voor kleinschalige bedrijvigheid en onderwijs. Het plangebied heeft tot voor kort ook deze functie gehad.

Het plangebied is in de huidige situatie volledig bebouwd met een bedrijfspand. Momenteel is het pand in gebruik als kantoorruimte / anti-kraak. Dit laatste omdat het pand het afgelopen jaar al driemaal is geprobeerd te kraken. De buitenkant van het bedrijfspand is al geruime tijd verloederd en kent een verouderde uitstraling.

Het nieuwbouwplan voorziet in 16 nieuwbouw appartementen inclusief woonwerkeenheden aan de Hessen Kasselstraat 6-8 te Eindhoven. Het complex gaat bestaan uit 3 lagen waarvan de begane grond geheel bestaat uit werkruimten voor kleine ondernemers.

De begane grond bestaat uit 16 hoogwaardige werkruimten van circa 40-50 m² bvo met een hoogte van circa 3,15 meter. De werkruimten worden verbonden met elkaar door een gezamenlijke achtertuin/groenstrook. Deze werkruimten zijn onderdeel van de appartementen op 1e en 2e verdieping die die een oppervlakte hebben van circa 110 m², (8 appartementen 80-120 m² en 8 appartementen > 120 m²) exclusief grote en diepe balkons aan de zuidwest zijde van de woonkamers. Op deze wijze kunnen mensen aan huis werken zonder dat het wonen en werken elkaar verstoren en hierdoor elkaar versterken.

In het gebouw zijn 4 trappenhuizen opgenomen die ieder 4 appartementen en 4 werkruimten op de begane grond ontsluiten. Tevens is er een doorgang vanuit het trappenhuis naar de gemeenschappelijke buitenruimte. Het geheel is dus opgebouwd uit 4 x 4 appartementen met werkruimten (4 portiekgebouwen). Aan de straatzijde (noordoost kant) zijn de gevels voorzien van afwisselende hoge raampartijen en houten geveldelen in verschillende tinten. De 4 blokken worden nog eens visueel versterkt door de belijning van verticale kolommen. Hiermee is een verticale parcelering van 4 blokken gerealiseerd met verschillende hoogtes en kleurgebruik in houten geveldelen. Hiermee sluit zowel de hoogte als de breedte aan bij het bestaande gebouw aan de Hessen Kasselstraat 2.

^{SITUATIETEKENING PLANGEBIED}

^3D-BEELDEN

In paragraaf 3.7 is een uitgebreide beschrijving van de toekomstige verkeers- en parkeersituatie opgenomen. In onderstaande afbeelding is de ligging van de (fiets)parkeerplaatsen aangegeven.

^{PARKEERSITUATIE}

In de huidige situatie is het gehele plangebied bebouwd en kent het geen groenstructuren en oppervlaktewater. In de nieuwe situatie worden de werkruimten aan elkaar verbonden door een groenstrook/achtertuin aan de achterzijde van het plangebied (zuidwest kant). De benodigde groencompensatie bedraagt 8 m² per appartement. Dit geeft een opgave van 128 m² groen binnen het plangebied. In het huidige ontwerp is aan de voor- en achter zijde gezamenlijk 173 m² groen ingepast. Daarbij worden 18 leibomen aangeplant aan de achterzijde van de appartementen. Hiermee wordt voldaan aan de groencompensatie en is een groendak niet noodzakelijk.

Er wordt geen oppervlaktewater aangebracht in het planvoornemen. Wel wordt een ondergrondse waterbergingsvoorziening aangelegd van 38 m³ (zie paragraaf 5.3).

Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen, technologische doorbraken en politieke onzekerheid. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten.

Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie.

Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, Rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1).

De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuidoost-Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land. Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. Hightech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's. Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agrofood, tuinbouw en logistiek belangrijk.

In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieus, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor.

Realisatie

Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander Rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt.

De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten. Het Rijk heeft voor de realisatie van de nationale belangen de beschikking over de volgende vier instrumenten:

• Kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving);
• Bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld afspraken met provincies en gemeenten, internationale afspraken met overheden in buurlanden);
• Financieel (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds, Deltafonds);
• Kennis (bijvoorbeeld inzetten van het College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen, verspreiden van "best practices").

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig).

• Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen.
• Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro.

Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. In de volgende subparagraaf wordt hier nader op ingegaan.

In Nederland staan we voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Denk aan de opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. Door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland.

In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• duurzaam economisch groeipotentieel
• sterke en gezonde steden en regio’s
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het ontwerp NOVI heeft van 20 augustus tot en met 30 september 2019 ter inzage gelegen. Naar verwachting wordt de NOVI eind 2020 vastgesteld.

In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de ontwerp NOVI opgenomen.

Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten.

Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale Interim Omgevingsverordening aangewezen (zie ook paragraaf 3.3.2) waarmee het NNN een provinciaal belang is geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd.

Nationaal belang 13 is wettelijk verankerd in het Bro. In artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro is gesteld dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van:

1. de behoefte aan die ontwikkeling;
2. indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Alvorens te toetsen aan de Ladder dient te worden vastgesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit begrip is in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Bro gedefinieerd als ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Ten aanzien van de tot dusver gevormde jurisprudentie ten aanzien van het begrip 'stedelijke ontwikkeling' blijkt dat de omvang van de ontwikkeling een rol speelt. Is sprake van een kleinschalige ontwikkeling, dan kan weliswaar sprake zijn van een stedelijke ontwikkeling, maar kan dergelijke ontwikkeling als te kleinschalig worden aangemerkt om te worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Bro. In de literatuur wordt bij voorziene ontwikkelingen met betrekking tot woningbouw gesproken over een daadwerkelijke ondergrens. Volgens vaste jurisprudentie zijn elf woningen (welke op één dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen wat door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd (ABRvS 18 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3542, r.o. 8.2.). Het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd is aldus twaalf (ABRvS 22 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2329, r.o. 6.3).

Betekenis voor het plangebied

Onderhavig plan voorziet in de realisatie van maximaal 16 wooneenheden binnen het bestaande stedelijke gebied op de locatie waar in het huidige geval de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' (B) geldt. Dit betekent dat onderhavige locatie reeds niet als woningbouwlocatie is bestemd en in totaal 0 woningen mogelijk zijn. Dit betekent een toename van 16 extra wooneenheden. Het planvoornemen valt onder de definitie van 'stedelijke ontwikkeling'.

Verantwoording

Op basis van het vigerende beleid voor binnenstedelijke werklocaties is de locatie Hessen Kasselstraat is opgenomen in de lijst van 'Gemengde bedrijfszones 'de markt aan zet''. Dit betekent dat het de bedoeling is dat deze locaties niet geheel transformeren naar bijv woningbouw, maar dat op deze locaties altijd de mogelijkheid dient te blijven bestaan om woon-werkeenheden te realiseren. Voorliggend initiatief voldoet hiermee aan het gestelde beleid ten aanzien van de werklocaties.

De toevoeging van extra woningen sluit daarnaast aan bij de toenemende vraag naar woningen in de regio Voor de gemeente Eindhoven ligt een actuele vraag naar gemiddeld 1182 woningen per jaar voor de komende 10 jaar. Met de toevoeging van 16 extra wooneenheden en de vergroting van de diversiteit van de woningen voldoet het bestemmingsplan aan de actuele regionale woningbouwbehoefte en past dit binnen de eisen gesteld in het regionaal beleid (zie paragraaf 3.5.1) en de gemeentelijke woonvisie (zie paragraaf 3.5.2.1).

Conclusie

Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Noord-Brabant;
• Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld (14 december 2018). Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Naar de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan. De Omgevingsvisie zal onder meer de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening gaan vervangen.

De Omgevingsvisie kent één basisopgave: "werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit". Elke ruimtelijke ontwikkeling moet - ongeacht de omvang - hieraan bijdragen. In vier hoofdopgaven worden nadere accenten gelegd:

1. werken aan de Brabantse energietransitie;
2. werken aan een klimaatproof Brabant;
3. werken aan een slimme netwerkstad;
4. werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Analyse
Onderhavig plan voorziet in de realisatie van maximaal 16 wooneenheden inclusief 16 werkruimten. Deze relatief kleinschalige ontwikkeling draagt op de volgende wijze bij aan de 'grote' hoofdopgaven.

Conclusie
Het plan geeft invulling aan bij de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

De Interim Omgevingsverordening bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindende werking over de fysieke leefomgeving. Deze vloeien voort uit de in de Omgevingsvisie genoemde doelen. De Interim Omgevingsverordening is opgesteld naar de gedachtegang van de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting op 1 januari 2021 in werking zal treden.

De Interim omgevingsverordening (IOV) heeft een opbouw naar de verschillende doelgroepen. Voor onderhavig plan zijn in beginsel uitsluitend de in hoofdstuk 3 opgenomen "Instructieregels aan gemeenten" aan de orde. De afdelingen in dat hoofdstuk zijn als volgt te onderscheiden (waarbij de volgorde is omgekeerd ten behoeve van vergroting van de toepasbaarheid):

• afdelingen 3.5 tot en met 3.7: de toedeling van functies;
• afdelingen 3.2 tot en met 3.4: de bescherming van gebiedskenmerken;
• afdeling 3.1: de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies.

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

Het bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 16 woningen mogelijk. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit.

Voor de behoefte aan woningen, zowel naar kwantiteit als naar kwaliteit, baseren we ons op het onderzoek “Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt” van Companen. De woningbehoefte voor Eindhoven is voor de periode 2019 t/m 2023 berekend op 15.000 woningen. Deze kwantitatieve behoefte van 15.000 woningen voor de periode 2019 t/m 2023 is ook opgenomen in de Woondeal.

Op 7 maart 2019 hebben de minister van Binnenlandse Zaken (BZK), de provincie Noord-Brabant en het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de Woondeal ondertekend. Met de ondertekening van de Woondeal zetten partijen zich in om de woonopgave in deze regio aan te pakken.

De Woondeal helpt de gewenste versnelling van de woonopgave in Eindhoven en de andere acht gemeenten binnen het SGE te realiseren: meer woningen, op de juiste locatie en voor de goede doelgroep. De versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Dit komt in Eindhoven neer op een forse versnelling van de jaarlijkse woningbouwproductie naar ongeveer 3.000 woningen gemiddeld per jaar. De Woondeal gaat daarnaast ook over de werking van de woningmarkt (met name op het gebied van regelgeving), de plancapaciteit (de periode tot 2040) en integrale gebiedsontwikkeling in Eindhoven. De Woondeal is een eerste stap van een langjarig partnerschap met de betrokken partijen.

Versnellen woningbouwproductie

Het SGE heeft behoefte aan 27.000 woningen in de periode 2019 tot en met 2023. Deze behoefteraming geldt als richtinggevend bij de versnelling van de woningbouwproductie. De minister, de provincie en het SGE hebben hierover het volgende afgesproken in de Woondeal:

1. Het zwaartepunt voor het realiseren van groen-stedelijke woonmilieus ligt – zoals vastgelegd in het Afsprakenkader Wonen SGE 2017 – in de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. De minister, de provincie en het SGE volgen de ontwikkeling van deze locaties als geheel op het gebied van aantallen en exploitatie. Het zwaartepunt voor het realiseren van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring (waaronder het centrumgebied met dit plan).
2. Onderzoek toont aan dat de woningbehoefte in Eindhoven de komende vijf jaar ca. 15.000 woningen bedraagt (als onderdeel van het totaal van 27.000 voor het SGE). Dit vraagt een forse versnelling van de jaarlijkse woningbouw-productie naar ca. 3.000 woningen gemiddeld per jaar.
3. De minister, de provincie en het SGE onderzoeken of de versnelling kan worden uitgevoerd binnen de bestaande mogelijkheden. Indien aanpassingen nodig zijn in bijvoorbeeld provinciale beleidskaders, regelgeving of instrumenten, dan spannen de provincie en het SGE zich gezamenlijk in om deze wijzigingen door te voeren. De minister spant zich in om, indien nodig, het toepassen van bestemmingsplannen met verbrede reikwijdte mogelijk te maken.

Monitoren van de woningbouwplanning en -programmering

De woningmarkt is per definitie – en zeker voor de middellange en langere termijn – omkleed met de nodige onzekerheden, samenhangend bijvoorbeeld met (veranderende) demografische, economische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen. Om hier goed op in te kunnen spelen wordt in 2019 door het SGE en de provincie een monitoringssysteem ingericht op basis waarvan jaarlijks afspraken worden gemaakt over de woningbouwplanning en -programmering in het SGE. De richtinggevende principes uit de Brabantse Agenda Wonen en de principes uit het Afsprakenkader Wonen 2017 zijn hierbij leidraad. Uitgangspunt is te voorzien in een realistisch, flexibel planaanbod op basis waarvan woningbouwlocaties versneld en vraaggericht worden ontwikkeld. Doel van de monitoring is om steeds een actueel, gezamenlijk beeld te hebben van wat er speelt op de regionale woningmarkt, waar knelpunten zijn of dreigen en welke strategieën moeten worden ingezet om de voortgang van de woningbouwproductie te bevorderen.

Afspraken in Woondeal over voldoende plancapaciteit

Plancapaciteit

Het SGE heeft de behoefte om tussen 2024 en 2040 tussen de 22.500 en 35.000 woningen te realiseren, waarvan voor Eindhoven tussen de 12.500 en 25.000. Om deze productie mogelijk te maken is ook hier bovenstaande formulering onder punt c. van toepassing. Ter onderbouwing gaat het SGE in 2020, in samenwerking met de provincie, de regionale woningbehoefte nader onderzoeken. De uitkomsten hiervan worden gebruikt voor een actualisatie van het woningbouwprogramma vanaf 2024, als onderdeel van het huidige Afsprakenkader.

Monitoren

Op basis van het bovengenoemde monitoringssysteem bespreken de minister, Eindhoven, de provincie en het SGE jaarlijks de ontwikkeling van de feitelijke woningbouwproductie en de woningbehoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief, evenals de (harde en zachte) plancapaciteit, met specifieke aandacht voor de betaalbaarheid. Indien nodig wordt op basis van deze monitoring extra inzet gepleegd.

De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologie Eindhoven en Helmond 2008-2012', dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise.

De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart.

^{UITSNEDE ARCHEOLOGISCHE WAARDENKAART}

Zoals op de archeologische waardenkaart van de gemeente Eindhoven is te zien is het plangebied niet aangeduid als een archeologisch waardevol of verwachtingsgebied of als een gebied dat op de landelijke Archeologische Monumentenkaart voorkomt. Het gebied is echter ook niet aangeduid als archeologisch onderzocht gebied. Dat betekent dat het gebied te typeren is als een gebied van Categorie V. Een dergelijk terrein heeft een lage of geen archeologische verwachting. Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is in deze gebieden niet noodzakelijk, tenzij het gaat om een MER-plichtig project of een project dat onder de Tracéwet valt. Van een dergelijk project is in dit geval geen sprake. Een archeologisch onderzoek kan dan ook achterwege blijven.

Wel geldt ten aanzien van archeologie een meldingsplicht voor archeologische toevalvondsten. Mochten tijdens werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen dan dienen deze (op grond van de meldingsplicht in art. 5.10 van de Erfgoedwet 2016) direct gemeld te worden aan de Minister van OCW en de Afdeling Omgevingskwaliteit van de gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of en zo ja welke aanvullende maatregelen getroffen worden.

Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke structuren en beschermde stadsgezichten.

Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

^{UITSNEDE CULTUURHISTORISCHE WAARDENKAART}

Motivering plan

In plangebied zijn geen objecten gelegen die zijn aangeduid op de cultuurhistorische waardenkaart of die een monumentale status hebben. Zoals in paragraaf 2.1 is aangegeven heeft het plangebied wel een historie met onder andere lintbebouwing aan de Hoogstraat en de Karel de Grotelaan. De Hoogstraat staat aangegeven (in bruin en arcering) als 'Historische wegenstructuur voor 1900' en de bebouwing daar langs betreft 'Aan de weg gerelateerde bebouwing'. De situering van de Karel de Grotelaan is met de oranje lijn aangegeven. Dit betreft een 'Historische wegstructuur na 1900'. Een gedeelte van de bebouwing hierlangs wordt ook als 'Aan de weg gerelateerde bebouwing' aangemerkt. Tot slot betreft het aan de Karel de Grotelaan een 'Historisch Stedenbouwkundige structuur', op de kaart aangeven als een oranje vlak.

De Karel de Grotelaan is een vanuit het centrum naar het zuidwesten gerichte, zeer breed opgezette boulevard met, in ruime plantsoenen geplaatste flats. Deze vormt in het geheel een sterke lineaire structuur en komt als concept voort uit het plan van stedenbouwkundige De Casseres (1929, 1935). Evenwijdig hieraan de overige straten. Langs de Karel de Grotelaan staan deels gekoppelde, ten opzichte van de weg schuin geplaatste vierlaagse flatgebouwen (circa 1955), omgeven door grote openbare groene ruimten. In de achterliggende staten veelal tweelaagse aaneengesloten bebouwing, deels gegroepeerd rond hofjes met voor het eerst aandacht voor de relatie wonen-auto in de vorm van speciaal daarvoor aangelegde parkeerhavens en garages. De Karel de Grotelaan vormt een van de uitvalswegen van het na-oorlogse Eindhoven waarlangs een groot deel van de uitbreidings- en wederopbouwplannen zou plaatsvinden. Om de stad meer allure te geven is hierbij bewust gekozen voor hoogbouw. De stedenbouwkundige structuur is nog geheel gaaf. Het geheel is vooral van belang vanwege het pionierskarakter van de stedenbouwkundige structuur.(criteria 2,3)

De Hoogstraat is een oude radiaal die al van oudsher een directe verbinding vormde tussen het dorp Gestel en de stad Eindhoven als regiocentrum. Langs deze oude radiaal heeft in een vroeg stadium lintbebouwing plaatsgevonden in de vorm van woningbouw, kleinschalige bedrijvigheid en horeca. Het smalle historische profiel is nog steeds aanwezig en de Hoogstraat manifesteert zich als een drukke gezellige winkelstraat. De meeste voorzieningen in de buurt concentreren zich dan ook langs deze straat. De buurt waarin het plangebied zich bevindt, ligt als een langwerpige bebouwingsstrook ingeklemd tussen de Karel de Grotelaan en de Hoogstraat en heeft een voornamelijk rechthoekig stratenpatroon.

De bestaande bebouwing heeft een traditioneel industrieel karakter, wat in dit deel van Gestel op enkele plaatsen nog meer voorkomt (o.a. Hallenweg).

Hoewel de architectuur bescheiden is zegt de verschijningsvorm iets over de vroeg-naoorlogse ontwikkeling van Eindhoven waar voor de kleinschalige bedrijvigheid en industrie op (vaak nog) open achter terreinen tussen de historische radialen werd gezocht naar inpassing van werkfuncties.

De bestaande gebouwen worden gesloopt. In de nieuwbouw worden de kenmerken/kwaliteiten van het bestaande niet als uitgangspunt gebruikt. Het bestaande pand op Hessen Kasselstraat 2 wordt in feite doorgetrokken door de geplande nieuwbouwappartementen in het plangebied. De nieuwbouw sluit qua hoogte en breedte aan bij dit pand.

Geconcludeerd wordt, dat er in het planvoornemen rekening is gehouden met de cultuurhistorische elementen in de omgeving. In het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig waar rekening mee moet worden gehouden bij onderhavig planvoornemen.

De realisatie van 16 nieuwbouw appartementen inclusief woonwerkeenheden heeft invloed op de verkeersgeneratie. De digitale publicatie "ASVV 2012'' (CROW) bevat kencijfers voor de verkeersgeneratie van diverse functies. De gemeente Eindhoven wordt aangeduid als sterk stedelijk gebied, waarin de locatie van het plangebied binnen de gemeente Eindhoven tot de schil van het centrum (schilwijk) behoort.

Huidige situatie

Binnen het plangebied bestaat in de huidige situatie het aantal verkeersbewegingen uit één onderdeel: het kantoor zonder baliefunctie (in de voormalige kapperschool). In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking uiteengezet.

Op basis van de kolom 'Totaal' kan worden gesteld dat de huidige situatie, in een worst-case scenario, zorgt voor 66 verkeersbewegingen per etmaal.

Nieuwe situatie

Binnen het plangebied bestaat in de nieuwe situatie het aantal verkeersbewegingen uit één onderdeel: de 16 nieuwbouw appartementen (koop, etage, duur), inclusief de 16 werkruimten, doordat deze enkel in gebruik zijn voor de bewoners van de appartementen. In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking uiteengezet.

Op basis van de kolom 'Totaal' kan worden gesteld dat de nieuwbouw appartementen, in een worst-case scenario, zorgen voor 116 verkeersbewegingen per etmaal.

Conclusie

De verkeersaantrekkende werking van dit initiatief bedraagt, in een worst-case scenario, 50 verkeersbewegingen per etmaal extra. Dit betekent dat de verkeersafwikkeling van onderhavig plan zonder meer via de Hessen Kasselstraat en de omliggende wegen kan plaatsvinden. De toename van het aantal verkeersbewegingen door de realisatie van het planvoornemen zal niet leiden tot problemen op de omliggende wegen, omdat deze wegen voldoende capaciteit hebben.

Het plangebied is goed bereikbaar. Volgens de nota 'Eindhoven op Weg' (2013) is de Hoogstraat een belangrijke ontsluitingsweg voor de omgeving. De Hoogstraat is aangewezen als wijk- en buurtonsluitingsweg. Het plangebied ligt niet ver van de Hoogstraat en is daarom goed bereikbaar.

In de huidige situatie heeft het plangebied geen inritten, waardoor het technisch gezien ook niet wordt ontsloten. Wel kent de huidige situatie een achttal parkeerplaatsen die in gebruik zijn voor de kappersopleiding. In de nieuwe situatie krijgt het plangebied 16 volledig overdekte parkeerplaatsen, die haaks worden gesitueerd op de Hessen Kasselstraat. Deze parkeerplaatsen kunnen worden gezien als individuele uitritten. De toevoeging van deze extra ontsluitingen past binnen het huidige straatbeeld van de Hessen Kasselstraat.

Het voorzien in voldoende parkeerplaatsen is noodzakelijk voor het goed functioneren van het initiatief en voorkomt overlast voor de omgeving. Op 24 september 2019 is de actualisatie van nota parkeernormen 2016 vastgesteld. Daarin wordt de gemeentelijke nota "Nota parkeernormen 2019" van toepassing verklaard op het gehele grondgebied van Eindhoven.

In de huidige situatie genereert de kantoorfunctie (in de voormalige kapperschool) 18 parkeerplaatsen. Op dit moment zijn er geen parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig. De parkeerplaatsen aan de noord-, oost en noordoostzijde van het gebouw zijn daarvoor nu in gebruik. Bij de herontwikkeling van de bestaande gebouwen zijn de bestaande langsparkeerplaatsen dus niet meer nodig. Hiervoor in de plaats worden op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen aangelegd.

Het project behoort tot de categorie 'niet-grondgebonden woningen midden (60 tot 120 m² bvo per woning en 'niet-grondgebonden woningen midden (> 120 m² bvo per woning)', waarvoor kencijfers van 0,9 tot 1,2 parkeerplaatsen per woning (inclusief parkeren voor bezoek) zijn opgenomen. Daarnaast voorziet onderhavig initiatief in totaal in 660 m² aan werkruimten (1,3 parkeerplaatsen per 100 m² bvo). In de onderstaande tabel is de berekening van de parkeervoorziening uiteengezet.

Bij het bepalen van de parkeerbehoefte wordt rekening gehouden met het drukste moment van de week (hoogste aanwezigheidspercentage). Bij combinatie van sommige functies kunnen parkeerplaatsen meerdere keren op een dag gebruikt worden (dubbelgebruik). Daarom zijn minder parkeerplaatsen nodig dan in de worstcase. De gemeentelijk parkeertool geeft aan dat de parkeerbehoefte in de nieuwe situatie 15,8 is. Dit zijn 16 parkeerplaatsen (zie bijlage 1).

^{PARKEERSITUATIE}

^{AFMETINGEN PARKEERPLAATSEN EN MANOEUVREERRUIMTE}

Binnen het plangebied zijn 16 overdekte parkeerplaatsen opgenomen. Hiermee wordt voldaan aan zowel de parkeerbehoefte als aan de gemeentelijke nota.

Zoals afgesproken tijdens de intake met de gemeente Eindhoven mag de diepte van de parkeerplaatsen 5,0 m bedragen. Dit betreft een afwijking ten opzichte van de Parkeernota. De rijbaan (5,09 m) + trottoir (2,5 m) is meer dan 6 m breed waarmee er voldoende manoeuvreerruimte is voor haaks parkeren. Er ontstaan hierdoor geen belemmeringen in de straat.

Bij het bepalen van de behoefte aan fietsparkeerplaatsen bij nieuwbouw, verbouwing of functiewijziging wordt eveneens uitgegaan van de ''Nota Parkeernormen 2019'' van de gemeente Eindhoven die gebaseerd zijn op de Publicatie "Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, CROW 317, Oktober 2012".

Om voldoende parkeergelegenheid te bieden dienen minimaal 74 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Indien er per woning een fietsberging wordt opgenomen in het planvoornemen mag rekening gehouden worden met 16 x 2,8 = 45 parkeerplaatsen op eigen terrein. In de werkruimten wordt hiervoor ruimte gereserveerd. Daarnaast worden in de gezamenlijke achtertuin 16 fietsparkeerplekken gerealiseerd onder een overkapping.

Het openbaar fietsparkeren is ingepast d.m.v. 2 leunhekken t.b.v. 4 fietsen per entree. Hiermee worden 16 openbare fietsparkeerplekken gerealiseerd. Door de aanleg van de diverse fietsenstallingen wordt in de behoefte in fietsen parkeren voorzien.

Begin 2017 is een actualisatie van het Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is, welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. De doelen van het Groenbeleidsplan 2017 zijn:

• richting geven aan ontwikkelingen en ambities formuleren;
• faciliteren van de ontwikkeling van Eindhoven als gezonde, klimaatadaptieve en groene stad om zo de vitaliteit en het welzijn van haar bewoners naar een hoger plan te kunnen brengen;
• aanknopingspunten bieden voor beheer en inrichting;
• groen en groenontwikkelingsmogelijkheden voor Eindhoven duurzaam veiligstellen waar het moet en flexibiliteit bieden waar het kan;
• partners in de stad inspireren en stimuleren: inwoners, bedrijfsleven, kennis- en onderwijsinstellingen en overheid.

Het Groenbeleidsplan 2017 blijft na vaststelling van kracht tot de gemeenteraad anders beslist; het streven is een geldigheid van 10 jaar of langer. Het plan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd.

In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen. Dit bestemmingsplan is geheel gelegen binnen de strategie 'Stad, rood beeldbepalend'.

Strategie: Stad, rood beeldbepalend

In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud van de bestaande structuur, kwaliteit, identiteit en functionaliteit. Uiteindelijk moet het groen in deze meer stenige gebieden omspoeld zijn door grotere groenstructuren die deel uitmaken van de groene dooradering die op de groene wiggen aansluit. Binnen de aangeduide groenarme buurten wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal. Dit plangebied is aangeduid als groenarme buurt. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de plankaart. Onderhavig plangebied is aangeduid.

^{UITSNEDE PLANKAART GROENBELEIDSPLAN}

Op 13 maart 2018 is de 'Regeling Groencompensatiefonds' vastgesteld. Bij deze regeling hoort de 'Beleidsregel Groencompensatie'. Deze beleidsregel is bedoeld als afwegingskader bij aanvragen voor (ruimtelijke) ontwikkelingen die kunnen leiden tot aantasting van groen. In de beleidsregel is de procesafspraak opgenomen dat een initiatiefnemer die voorziet in de (her)ontwikkeling van gebouwen en/of gebieden, een groenplan opstelt. Dit groenplan (zie bijlage 1) beschrijft in de vorm van een vragenlijst de aantasting, de bestaande situatie en het beoogde eindbeeld. Bij aantasting en verlies van groen is compensatie vereist. Voornoemde beleidsregel geeft hiervoor de richtlijnen.

Als leidend principe geldt:

• Compenseren van het groen binnen het plangebied;
• Compenseren van het groen op een alternatieve locatie;
• Financiële compensatie (in een groencompensatiefonds).

Bij fysieke compensatie binnen het plangebied is er sprake van een nieuwe groene inrichting die door de initiatiefnemer/aanvrager wordt uitgevoerd en betaald. Hierbij geldt de huidige kwaliteit als uitgangspunt. Deze dient minstens gerealiseerd te worden na de ontwikkeling. In een groenplan wordt vastgelegd hoe de aangetaste groene kwaliteit wordt beschermd, hersteld en/of gecompenseerd. In dat verband kan ook gebruik gemaakt worden van groen op daken en gevels. Mocht fysieke compensatie niet (volledig) mogelijk en/of toereikend zijn, dan kan een deel financieel gecompenseerd worden in een groencompensatiefonds.

Toepassing plangebied

In de bestaande situatie is geen groen binnen het plangebied aanwezig. Al het nieuwe groen binnen het gebied draagt onder andere bij aan het verbeteren van het stadsklimaat en de waterhuishouding. Groenzones met een combinatie van bomen-, struiken- en kruidenlaag versterken de biodiversiteit in de stad. Vergroening draagt daarom bij aan het beter beheersen van de klimaatcondities in de stad.

In dit plangebied wordt een gezamenlijke groenstrook/tuin aangelegd die de 16 werkruimten met elkaar verbindt. Binnen het plangebied wordt 168 m² groen in de voor- en achtertuinen aangelegd in de vorm van 21 leilinden en sierplantsoen (zie bijlage 2 Groenplan). Dit is ruim meer dan de gevraagde 8 m² per woning (128 m²). Deze landschappelijke invulling is tevens ten faveure van de duurzaamheidsdoelen en het waterbeleid van de gemeente Eindhoven.

Het groen binnen het plangebied zal door de Vereniging van Eigenaren worden beheerd volgens het onderstaande (en op het Groenplan zie bijlage 2) aangegeven beheerplan.

Hiermee wordt een

Conclusie

Het plan voldoet aan het Groenbeleidsplan en beleidsregel groencompensatie.

Op 7 april 2015 heeft de gemeenteraad de Verordening bomen 2015 vastgesteld. Deze is op 24 augustus 2016 in werking getreden. De verordening en (uitwerking daarvan in) 'nadere regels Bomen' samen, vervangen het onderdeel houtopstanden uit de Algemene Plaatselijke Verordening, het Bomenbeleidsplan 2008 en de Nota Niet kappen tenzij.

Toepassing plangebied

Het plangebied is in zijn huidige gebruik niet voorzien van bomen. Daarnaast staan er in de directe omgeving geen waardevolle bomen, privaat dan wel particulier. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de plankaart. Onderhavig plangebied is aangeduid.

^{UITSNEDE GROENE KAART GEMEENTE EINDHOVEN}

Conclusie

Het plan voldoet aan de Verordening bomen 2015.

Op 10 januari 2017 heeft het college van burgemeester en wethouders de "beleidsregels voor bezonning woningen" vastgesteld. Uit deze beleidsregels volgt onder andere dat minimaal 2 uur zonneschijn per dag in de periode van 19 februari t/m 21 oktober aanwezig dient te zijn op de gevel, ter hoogte van het midden van de vensterbank van het raam van de woonkamer.

Om het aspect 'bezonning' inzichtelijk te maken heeft Blauwe Lucht Architecten uit Eindhoven een bezonningsstudie uitgevoerd: rapport "16 werkwooneenheden Hessen Kasselstraat te Eindhoven; analyse bezonning" (29 november 2019, GHK-DO-ZNST). Het rapport is bijgevoegd als bijlage 3.

Blauwe Lucht Architecten concludeert dat gezien de oriëntatie van de nieuwbouw van de werkwooneenheden, zowel met betrekking tot de hoogte en de afstand tot de omliggende bebouwing geen sprake is van bovenmatige hinder als gevolg schaduwval.

Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels, leidingen of straalpaden aanwezig. Het planvoornemen wordt dan ook niet belemmerd door de aanwezigheid van kabels, leidingen en straalpaden. Er zal een klic-melding worden gedaan voor aanvang van de graaf- en bouwwerkzaamheden.

In dit hoofdstuk volgt de toetsing van het planvoornemen aan de wettelijke normen wat betreft ruimtelijk relevante milieuaspecten, zoals bodem, milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, duurzaamheid, bodem, natuur en water

Met een milieueffectrapportage (m.e.r.) worden de milieugevolgen van een plan in beeld gebracht. De m.e.r. is gebaseerd op Europese regelgeving. In Nederland is de m.e.r. geregeld in de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r.. De Wm gaat vooral in op de procedure en de inhoudsvereisten. In het Besluit m.e.r. is geregeld in welke gevallen een m.e.r. moet worden opgesteld.

Bij het Besluit m.e.r. is een bijlage opgenomen waarin de criteria voor een m.e.r.-plicht (onderdeel C) en een m.e.r.-beoordelingsplicht (onderdeel D) staan. Een beoordelingsplicht houdt in dat moet worden nagegaan of er sprake is van (mogelijke) belangrijke milieugevolgen. Als deze niet kunnen worden uitgesloten, dan geldt een m.e.r.-plicht.

De onderdelen C en D zijn onderverdeeld in 4 kolommen:

Kolom 1: de activiteit zelf

Kolom 2: drempelwaarden activiteit

Kolom 3: de kaderstellende plannen (zoals een bestemmingsplan)

Kolom 4: de besluiten

De drempelwaarden van activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel D zijn indicatief. Indien een activiteit wordt genoemd in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarde van kolom 2 valt, moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsvinden. Dit geldt zowel voor kaderstellende plannen, zoals een bestemmingsplan, als voor besluiten.

In dit kader is 11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. van belang. Het gaat daarbij om:

D 11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

Uit de jurisprudentie volgt dat of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van Besluit m.e.r afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als aard, omvang en locatie van de voorziene wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Hieronder wordt ingegaan op deze aspecten.

Beoordeling plan

Het planvoornemen betreft de realisatie van 16 wooneenheden in het woningtype appartementen. De appartementen worden voorzien in een nieuw gebouw met drie bouwlagen met een footprint van circa 1.200 m².

Deze woningbouwtypen en bouwvolumes komen overeen met de directe omgeving van het plangebied. Ten westen van het plangebied sluit het planvoornemen aan bij de grondgebonden rijwoningen die reeds aanwezig zijn. Het 3-laagse appartementengebouw sluit aan op de eveneens 3-laagse bebouwing ten noorden van het plangebied.

Het plangebied is gelegen in hoog stedelijk gebied, binnen de ring van Eindhoven en nabij het centrum. Een dergelijke stedelijke ontwikkeling past daardoor goed in het aanwezige stedelijke woonmilieu.

Het planvoornemen zal wat betreft verkeer aansluiten op de aanwezige infrastructuur (Hessen Kasselstraat). De infrastructuur heeft voldoende capaciteit en hoeft hierdoor niet worden opgeschaald. Het toekomstige verkeer gaat op in het heersende verkeersbeeld. Volgens de nota 'Eindhoven op Weg' (2013) zijn de Hoogstraat en de Karel de Grotelaan belangrijke ontsluitingswegen voor de omgeving. De Hoogstraat is aangewezen als wijk- en buurtonsluitingsweg. Het plangebied is daarom goed bereikbaar. De parkeerbehoefte die deze ontwikkeling met zich mee brengt wordt op eigen terrein opgelost.

Tenslotte wordt nog opgemerkt dat de uitgevoerde onderzoeken (bodem, flora & fauna, geluid en water) aantonen dat het realiseren van deze woningen op de locatie voldoet aan de wettelijke eisen vanuit milieuoogpunt. De verrichte onderzoeken onderstrepen de conclusie dat geen sprake is van aanzienlijke milieueffecten.

Hieruit kan worden geconcludeerd dat geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. Een vormvrije m.e.r.-beoordeling is daardoor niet van toepassing.

Om te voorkomen dat als gevolg van het plan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten optreden moet worden getoetst of:

• de voorgenomen ontwikkeling van invloed is op omliggende milieugevoelige objecten (woningen etc.) en of de voorgenomen ontwikkeling een belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen;
• bestaande milieubelastende inrichtingen (bedrijven) van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.

Basis voor deze toetsing vormt de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009), waarin richtafstanden zijn opgenomen voor diverse bedrijfstypen.

In de handreiking wordt onderscheid gemaakt tussen twee omgevingstypen: een rustige woonwijk en gemengd gebied. In een gemengd gebied mag een kleinere richtafstand dan in een rustige woonwijk worden aangehouden. De richtafstanden mogen dan met één 'afstandstap' worden teruggebracht.

Toepassing plangebied

Dit bestemmingsplan voorziet in maximaal 16 wooneenheden met bijbehorende voorzieningen zoals parkeerplaatsen en openbare ruimte. In de directe omgeving liggen enkele bedrijven aan Hessen Kasselstraat en de Frederik Hendriklaan. Dit betreffen kantoren, kapperszaak en Neos met dagbestedingsfunctie voor diens cliënten. Aangezien de omgeving bestaat uit verschillende functies is het gebied te typeren als 'gemengd gebied'. De richtafstand wordt derhalve met één stap te verlaagd.

Invloed plan op de omgeving
Het plan betreft woningbouw met werkruimte (maximaal categorie 1). Er is derhalve geen sprake van milieutechnische uitstraling op de omgeving.

Invloed omliggende inrichtingen op plan
Hieronder staat een overzicht van de bedrijven in de directe omgeving, de SBI-code, de milieucategorie en de bijbehorende richtafstand, alsmede de werkelijke afstand tot het dichtstbijzijnde milieugevoelige object binnen het plangebied.

Er liggen geen milieugevoelige onderdelen van het plan binnen de richtafstanden van de omliggende bedrijven. Het plan vormt geen belemmering voor de omliggende bedrijven.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen planologische belemmering voor het plan.

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan in een aantal gevallen met ontheffing tot een bepaalde maximumhoogte, mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtsmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in realisatie van een woongebied met maximaal 16 wooneenheden. Deze zijn geluidsgevoelig in de zin van de Wgh.

Het aspect geluid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen over luchtkwaliteit. Dit hoofdstuk voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Dit gebeurt zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Hierdoor kunnen ruimtelijke ontwikkelingen doorgang vinden, terwijl ondertussen maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO2) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ (?g/m³), voor fijnstof (PM10) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ en een daggemiddelde van 50 microgram/m³. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden. Voor jaargemiddelde concentratie voor PM2,5 geldt een grenswaarde van 25 microgram/m³. In Eindhoven is de jaargemiddelde concentratie voor PM2,5 overal lager dan 20 microgram/m³.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten grenzen vastgesteld. Op grond daarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor:

• woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg;
• woningbouwlocaties die niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en;
• kantoorlocaties die niet meer dan 200.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op de bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor stikstofdioxide en fijnstof. Het gaat met name om kinderen, ouderen en zieken. Het besluit voorziet in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is als een 'gevoelige bestemmingen' wordt mogelijk gemaakt. Voor rijkswegen geldt een zone van 300 meter aan weerszijden en langs provinciale wegen 50 meter, gemeten vanaf de rand van de weg.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

In aanvulling op het Besluit gevoelige bestemmingen is er een Brabantse “Handreiking gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit” opgesteld (maar in Eindhoven (nog) niet vastgesteld). Deze Handreiking heeft als uitgangspunt geheel nieuwe bestemmingen voor kinderen en ouderen (conform de AmvB gevoelige bestemmingen) niet te situeren binnen 50 meter van de wegrand van drukke gemeentelijke wegen (als eerstelijns bebouwing) of binnen 300 meter van snelwegen, ongeacht de berekende concentraties.

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Het planvoornemen ziet op de realisatie van maximaal 16 woonwerkeenheden op een terrein waar momenteel een voormalig bedrijfspand is gevestigd. Op basis daarvan kan worden gesteld, voor zover daarvan al sprake is, dat deze ontwikkeling 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Het project mag dan ook zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Aangezien woningen in de zin het Besluit gevoelige bestemmingen niet als een gevoelige bestemming worden gezien, hoeft niet aan dit besluit getoetst te worden.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied bepaald met de monitoringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit. Met behulp van de monitoringstool kan inzicht worden gekregen in de concentraties van de luchtverontreinigende stoffen waarvoor grenswaarden zijn opgenomen in de Wet milieubeheer. Uit de monitoringstool volgt dat ter plaatse van de Karel de Grotelaan 111 (dichtstbijzijnde locatie nabij het plangebied, waar er ook meer verkeersstromen zijn dan ter hoogte van het plangebied) zowel in de huidige situatie als voor 2020 de jaargemiddelde concentraties van NO2 en PM10 ruimschoots onder de grenswaarden van 40 microgram per kubieke meter lucht liggen. Het aantal dagen per jaar dat de etmaalgemiddelde concentratie van PM10 groter is dan 50 microgram per kubieke meter lucht ligt eveneens ruimschoots onder de grenswaarde van 35 dagen per jaar. De grenswaarde van 25 microgram per kubieke meter lucht als jaargemiddelde concentratie voor PM2,5 wordt eveneens niet overschreden.

Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het plan ten aanzien van luchtkwaliteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor dit plan.

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied. Eerst wordt het wettelijk kader op nationaal niveau beschreven, daarna het gemeentelijk beleid en vervolgens overige wet- en regelgeving die voor het plangebied relevant is.

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004). Voor transport is het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing (Bevt; april 2015). Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2011). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen het Plaatsgebonden risico en het Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR)

Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten';

Groepsrisico (GR)

Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

Het plan omvat nieuwe kwetsbare objecten. De Risicokaart Nederland geeft een overzicht van de ligging van risicovolle activiteiten (inrichtingen, buisleidingen en transportroutes). Op de Risicokaart is te zien dat in de omgeving van het plan geen risicovolle activiteiten worden uitgevoerd. Een nadere toetsing aan het aspect externe veiligheid is niet aan de orde.

^{UITSNEDE RISICOKAART}

De gemeente Eindhoven heeft de visie Externe Veiligheid: 'Risico's de maat genomen' opgesteld. De gemeenteraad heeft de visie op 19 mei 2009 vastgesteld waardoor het een kaderstellend beleidsstuk is geworden. Dit betekent dat lokale ruimtelijke besluiten en milieubeheervergunningen vanuit de visie kunnen worden gemotiveerd.

Met de visie Externe Veiligheid wordt richting en uitwerking gegeven aan een verantwoorde veilige, integrale invulling van duurzame ruimtelijke ontwikkeling passend binnen de Brainportontwikkelingen en het Programma Brabant veiliger. In de visie wordt aangegeven waar ruimte bestaat voor nieuwe risicovolle bedrijvigheid en onder welke veiligheidsverhogende condities dat mogelijk is. Tevens wordt aangegeven waar in de stad geïnvesteerd dient te worden in een beter niveau van beheersbaarheid. Tot slot wordt beschreven waar de veiligheid in de bestaande woonomgeving door het 'aanpakken' van bestaande knelpunten kan worden verbeterd.

Ook is vastgelegd hoe in de stad nabij risicobronnen wordt omgegaan met het veilig stellen van een acceptabel niveau voor risico's in het kader van externe veiligheid en de beheersbaarheid ervan. In de visie is voor de gebieden buiten invloedsgebieden van risicobronnen (o.m. het gebied > 200m van het spoor) een verantwoording van het groepsrisico uitgewerkt. De Veiligheidsregio is betrokken geweest bij het opstellen van de visie externe veiligheid en heeft hierin ook een adviesrol gehad. Er hoeft dus voor dit onderdeel niet opnieuw advies te worden gevraagd aan de Veiligheidsregio.

In de Visie Externe Veiligheid is 'Oude Spoorbaan' aangewezen als woonwijk waar geen risicovolle activiteiten plaatsvinden.

Het aspect externe veiligheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

Alles wat we als gemeente doen draagt bij aan een goede kwaliteit van leven, nu en in de toekomst. Met name hier in Eindhoven maar ook daarbuiten. Om te werken aan een goede kwaliteit van leven in Eindhoven zorgen we er voor dat we de stad zowel boven- als ondergronds zodanig ontwerpen en inrichten dat deze vanuit economisch, ecologisch en menselijk oogpunt gezond, aantrekkelijk en toekomstbestendig is: gezonde en duurzame verstedelijking. In een gezonde stad is ruimte voor de natuur en duurzame voedsel-, energie-, water-, grondstoffen- en afvalkringlopen. Niet alleen hier en nu maar ook elders in de wereld en voor volgende generaties.

Kwaliteit van leven wordt in steeds grotere mate bedreigd door globale problemen als klimaatverandering en luchtvervuiling. Integrale duurzaamheid gaat daarom ook in deze opgave verder dan de gebouwen alleen. We streven ernaar in elk project ook het gebied/ de openbare ruimte te verduurzamen en daarmee een integrale bijdrage te leveren aan kwaliteit van leven in Eindhoven.

De gemeente Eindhoven heeft gekozen voor een aanpak die uitgaat van een systeembenadering van duurzaamheid voor de ontwikkeling van Eindhoven tot duurzame, gezonde, energie-neutrale, flexibel bestuurde, aantrekkelijke en inspirerende stad; The Natural Step-aanpak.

The Natural Step Aanpak is eind jaren '80 ontstaan in Zweden in een nauwe samenwerking tussen overheid, wetenschap en bedrijfsleven; een Triple Helix. In de kern van The Natural Step-aanpak vinden we vier duurzaamheidsprincipes, gebaseerd op de ecologische en sociale systeemeigenschappen. Aan de basis van deze principes ligt ruim 20 jaar wetenschappelijk onderzoek en de praktische toepassing daarvan bij bedrijven, gemeenten, scholen en non-profit organisaties over de hele wereld.

De 4 duurzaamheidsprincipes kunnen we zien als spelregels. Houden we ons aan deze regels dan zijn we duurzaam bezig. Ze vertellen wat de grenzen zijn die we moeten respecteren als we een duurzaam product, een duurzame organisatie of duurzame gemeenschap willen ontwikkelen.

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid.

1. CO2 reductie

Het klimaat verandert door de toegenomen uitstoot van CO2. Dat gaat sneller dan we gedacht hadden. De temperatuur op aarde neemt toe waardoor de weersomstandigheden extremer worden: meer hitte, meer droogte, hevigere neerslag, meer stormen enz. Om de gevolgen van de klimaatverandering beperkt te houden, moet de CO2 uitstoot drastisch dalen. Wereldwijd zijn eind 2015 afspraken gemaakt om te proberen het probleem van klimaatverandering zoveel mogelijk te beperken: het klimaatakkoord van Parijs. Eindhoven onderschrijft dat akkoord door de in 2016 vastgestelde Klimaatverordening040. Hierin is vastgelegd dat de CO2 emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050. Referentiepunt daarbij is de emissie in het jaar 1990. In januari 2017 heeft de gemeenteraad in het Klimaatplan 2016-2020 de doelstellingen van de klimaatverordening uitgewerkt.

1. Aardgasloze verwarming

Om de vereiste 95% reductie in CO2 uitstoot te realiseren is op termijn een volledig aardgasloze verwarming van de gebouwde omgeving noodzakelijk. We zetten daar als gemeente op in en dit is nadrukkelijk ook het Rijksbeleid. Sinds 1 juli 2018 moeten kleinverbruikers, zowel nieuwe woningen als nieuwe bedrijven, 'aardgasloos bouwen'.

In het Klimaatplan 2016-2020 heeft de gemeenteraad bovendien vastgelegd dat 'zoveel mogelijk voorkomen moet worden dat nieuwbouw nog wordt aangesloten op aardgas'. Het is voor bouwers en ontwikkelaars verstandig om zich te realiseren dat aardgas uitgefaseerd zal gaan worden en daarom nu al aardgasloos te bouwen of in ieder geval zodanig dat een alternatieve warmtevoorziening in de toekomst zonder grote ingrepen mogelijk is.

Met de beleidsregel ´Voorkomen aansluiting nieuwbouw op aardgas', die wordt gehanteerd tot 31 december 2020 (of 1-7-2018), wordt beoogd nieuwe aansluitingen op aardgas te voorkomen.

2. Duurzame mobiliteit

Om de vereiste 95% reductie in CO2 uitstoot in 2050 te bereiken, is een volledig CO2-emissievrije mobiliteit noodzakelijk. Dit betekent dat op termijn voertuigen op fossiele brandstoffen (benzine, diesel en LPG) volledig zullen verdwijnen en vervangen zullen worden door emissievrije voertuigen (elektrisch, waterstof of anderszins). Naast emissievrije voertuigen, willen we ook minder voertuigen in het centrum van de stad om daarmee de leefbaarheid in onze groeiende stad overeind te houden. Dat betekent meer ruimte voor fietsen, wandelen smart mobility concepten, met een belangrijke rol voor autodelen, autonoom rijden en slimme openbaar vervoerconcepten.

3. Warmte- en energiebesparing

Om tot een reductie van 95% CO2 uitstoot te komen in 2050 moeten we naast het dichtdraaien van de aardgaskraan, het overgaan op emissievrije mobiliteit en het zoveel mogelijk duurzaam opwekken, ook naar grote besparingen in energie en warmte. Dit kan door isolatie, mogelijkheden voor opslag, innovatieve technieken enz.

4. Duurzame energie opwekking

Naast de reductie in CO2, willen we als stad ook graag in 2045 energieneutraal zijn. Dat betekent dat de hoeveelheid energie die we dan als stad gebruiken, bij voorkeur binnen de grenzen van stad of regio duurzaam opgewekt wordt. Om dit te realiseren is het noodzakelijk dat alle kansen voor duurzame opwekking genomen worden. Met name op het gebied van zonne-energie zijn er kansen in Eindhoven.

2. Circulaire Economie

Circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. We willen een afvalloze stad worden waar producten in gesloten technologische en biologische kringlopen gebruikt worden. (Grond)stoffen, materialen en producten die we gebruiken hebben geen negatieve effecten op mens en milieu, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur. In ons plan van aanpak CE 2018-2020 hebben we de rijksambitie om in 2050 een circulaire economie te hebben onderschreven net als de ambitie om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken.

1. Duurzame materialen

Materialen die in gesloten kringlopen steeds weer opnieuw gebruikt kunnen worden zonder schadelijke gevolgen voor mens of natuur, of die biologisch afbreekbaar zijn, zijn duurzame materialen.

2. Geen afval

In 2020 willen we 0% restafval hebben. In eerste instantie geldt deze ambitie voor het huishoudelijk afval maar uiteindelijk voor alle afval.

3. Flexibel en demontabel bouwen

Om te voorkomen dat gebouwen afgebroken moeten worden, moet bij het ontwerp al rekening gehouden worden met de flexibiliteit en demonteerbaarheid van het gebouw.

4. Deeleconomie/ as a service concepten

De deeleconomie biedt een nieuw model voor consumptie en bezit. In plaats van telkens nieuwe goederen aan te schaffen, kunnen we de spullen die we al bezitten delen en zo beter benutten.

Betalen voor vervoer, verlichting, werkruimte enz. voorkomt dat we zelf voertuigen, lampen, stoelen enz. moeten bezitten. Door diensten als een service aan te bieden en niet als een product, kunnen ze efficiënter gebruikt worden en blijft de verantwoordelijkheid voor het (hergebruik) van het product bij de leverancier.

3. Natuur

1. Biodiversiteit

Om biodiversiteit te behouden wordt op Europees niveau gewerkt aan een duurzaam ecologisch netwerk van grote natuurgebieden met goede verbindingen. Ook in Eindhoven willen we ecologische versnippering in onze stad tegen gaan.

2. Oppervlakte groen

We willen geen verlies van groen in de openbare ruimte en daar waar mogelijk het groen versterken, ook op of aan onze gebouwen.

4. Sociale basisbehoeften

The Natural Step neemt de 9 menselijke behoefte van Manfred Max Neef als uitgangspunt. Omdat het hier om ruimtelijke projecten en activiteiten gaat, richten wij ons op de ruimtelijke component van deze basisbehoeften. We hebben het dan over klimaatadaptatie; gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid; openbare ruimte om te ontmoeten en bewegen; bereikbaarheid van voorzieningen en het betrekken van bewoners bij projecten. Daarnaast spelen de sociale menselijke basisbehoeften wel een rol bij de aanschaf van materialen en diensten (we willen dat er maatschappelijk verantwoord ingekocht wordt).

1. Klimaatadaptatie

Extreme regen en onweersbuien, hittegolven en droogte komen steeds vaker voor. In het Klimaatplan 2016-2020 is de ambitie opgenomen dat de gemeente Eindhoven in 2020 klimaatrobuust handelt en dat de gehele stad in 2050 klimaatrobuust is. Met de beleidsregel 'Klimaatrobuust' beogen we in Eindhoven risico op schade in de nabije toekomst te beperken. Nieuwe (her)inrichtingen en ruimtelijke ontwikkelingen in de openbare en de private ruimte, waarbij de gemeente een rol heeft, worden voortaan aan de hand van deze beleidsregel ontwikkeld. We hanteren als uitgangspunt de voorkeursvolgorde gebruiken, vasthouden (infiltreren), vertragen en afvoeren van hemelwater. Groene maatregelen worden hierbij beloond met een lagere bergingsnorm en dragen tevens bij aan het voorkomen van hittestress.

2. Gezonde verstedelijking

Hieronder verstaan we: gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid en mogelijkheden om te bewegen en ontmoeten in de openbare ruimte

3. Participatieve stad, betrokkenheid van burgers en bereikbare voorzieningen

We betrekken onze inwoners graag bij de ontwikkelingen en veranderingen die hen aangaan. Dit leidt tot meer draagvlak en betere eindresultaten.

Onze ambities op gebied van duurzame mobiliteit mogen niet leiden tot een geringere bereikbaarheid van belangrijke voorzieningen.

Specifiek Eindhovens

Daarnaast zijn er nog een aantal factoren die we specifiek op dit moment en in deze stad belangrijk vinden en die we extra waarderen. Het gaat dan om de zichtbaarheid van de duurzame successen, de duurzaamheid van de betrokken partijen zelf (hun MVO beleid) en het aansluiten bij het DNA van Eindhoven: TDK (technologie, design en kennis). Wat dat laatste betreft sluit innovatie daar dus goed bij aan.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen

MVO is een integrale visie op een duurzame bedrijfsvoering. Een bedrijf dat maatschappelijk verantwoord onderneemt, maakt bij iedere bedrijfsbeslissing een afweging tussen de verschillende maatschappelijke en economische effecten hiervan, en houdt hierbij rekening met stakeholderbelangen. Elke bedrijfsbeslissing heeft immers invloed op de stakeholders (belanghebbenden) van een bedrijf. Dat kunnen medewerkers of klanten zijn, maar bijvoorbeeld ook omwonenden, leveranciers, investeerders en ook 'de maatschappij' in algemene zin.

Voor de toepassing van duurzaamheid in dit planvoornemen wordt verwezen naar paragraaf 2.2.4 van deze toelichting. De duurzaamheidsdoelen zijn integraal in het ontwerp opgenomen.

Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie.

Om de huidige bodemkwaliteit inzichtelijk te maken heeft Lankelma Geotechniek Zuid B.V. uit Oirschot een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd: rapport "verkennend bodemonderzoek Hessen Kasselstraat 4-8 te Eindhoven" (31 mei 2018, 1800130). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 5.

Lankelma Geotechniek Zuid B.V. concludeert dat:

In grondmengmonster MM1 (bovengrond) is analytisch een matig verhoogd gehalte met zink aangetoond. Grondmengmonster MM1 is vervolgens uitgesplitst en de grondmonsters zijn separaat geanalyseerd op de parameter zink. Uit de analyseresultaten blijkt dat in grondmonster B1-2 en B4-1 analytisch een sterk verhoogd gehalte met zink is aangetroffen. In grondmonsters B1-1 en B3-1 is analytisch een licht verhoogd gehalte met zink aangetroffen. In de overige grondmonsters (B2-1, B2-2, B3-2 en B4-2) zijn geen verhoogde gehalten met zink aangetoond.

In grondmengmonster MM2 (bovengrond) is analytisch een licht verhoogd gehalte met cadmium aangetroffen. In grondmengmonster MM7 (ondergrond) zijn analytisch licht verhoogde gehalten met koper, PAK, PCB en minerale olie aangetoond. Deze concentraties overschrijden de achtergrondwaarden, doch overschrijden de interventiewaarden niet.

In de overige grondmengmonsters van de ondergrond (MM3 t/m MM6 en MM8) zijn analytisch geen van de onderzochte parameters in verhoogde mate aangetoond. Allen liggen onder de achtergrondwaarden.

Verontreiniging VOCl en vluchtige aromaten

In de grondmonsters (B1-6, B1-8, B2-9, B3-8, B4-10, B5-6, B5-9, B6-6 en B6-9) zijn analytisch geen van de onderzochte parameters in verhoogde mate aangetoond. Allen liggen onder de achtergrondwaarden.

In het grondwater uit peilbuizen B1, B2, B3, B4 en B4 analytisch een licht verhoogd gehalte aan tetrachlooretheen aangetoond. Tevens is in peilbuis B3 een licht verhoogd gehalte met molybdeen aangetoond. In peilbuis B6 is analytisch een licht verhoogd gehalte met barium aangetroffen. Deze concentraties overschrijden de streefwaarden doch niet de interventiewaarden.

De eerder aangetoonde sterke verontreiniging met VOCL in het grondwater bevindt zich niet op freatisch niveau.

Restverontreiniging minerale olie buiten pand

Aan de hand van de huidige onderzoeksresultaten blijkt dat de restverontreiniging zich niet heeft verspreid tot onder de huidige bebouwing.

Asbest in grond

In het kader van dit onderzoek is geen specifiek onderzoek (conform NEN5707) verricht naar het voorkomen van asbest in de grond en op het maaiveld. Wel heeft een indicatieve inspectie van het terrein plaatsgevonden. In de vrijkomende grond en op het maaiveld zijn geen asbestverdachte (plaat)materialen aangetroffen. Het voorliggende onderzoek doet echter geen bindende uitspraak over de aan- of afwezigheid van asbest in de bodem binnen de onderzoekslocatie.

Nader bodemonderzoek

Middels onderhavig bodemonderzoek is de milieuhygiënische kwaliteit van de grond en het grondwater vastgelegd. In het kader van de Wet bodembescherming is een nader bodemonderzoek naar zink in de grond noodzakelijk. Op basis van de bevindingen uit onderhavig bodemonderzoek zijn er, ons inziens, vanuit milieuhygiënisch oogpunt vooralsnog belemmeringen c.q. beperkingen voor de geplande nieuwbouw op deze locatie.

Het nader onderzoek naar het voorkomen van zink zal plaatvinden zodra de huidige bebouwing is gesloopt.

VOCL in het grondwater algemeen

In de omgevingsvergunning voor Hessen Kasselstraat 3 is gesteld dat, als er geen gebruik wordt gemaakt van grondverdringende heipalen, een saneringsplan ingediend moet worden waarin staat aangegeven hoe er wordt omgegaan met de VOCL verontreiniging in het grondwater. Immers in dat geval kan er verontreinigd grondwater/sludge naar boven komen en dient aangegeven te worden hoe hiermee wordt omgegaan. Dit geldt ook als er grondwater onttrokken gaat worden.

In opdracht van de gemeente Eindhoven is een saneringsplan opgesteld voor de gehele VOCL-verontreiniging. De sanering van het grondwater is sinds enkele jaren in uitvoering.

Het aspect bodemkwaliteit vormt vooralsnog wel een belemmering voor het plan. Er zijn echter mogelijkheden (grondverdringend funderen) om deze belemmeringen weg te nemen.

Ten behoeve van de bescherming van natuurwaarden geldt de Wet natuurbescherming. De daarin opgenomen bescherming omvat de onderdelen:

• gebiedsbescherming;
• soortenbescherming;
• bescherming van houtopstanden.

Gebiedsbescherming
Het plangebied bevindt zich niet in of nabij een Natura 2000-gebied. Gebiedsbescherming is daarom niet aan de orde. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden zijn Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux en Strabrechtse Heide & Beuven. Beide liggen op een afstand van meer dan 10 kilometer afstand. Hierdoor zijn gezien de aard, omvang, het effectbereik en de afstand, significant negatieve effecten uit te sluiten. Daarnaast ligt het plangebied buiten Natuur Netwerk Brabant, ook hier zijn negatieve effecten uit te sluiten.

Ook bij ontwikkelingen buiten natuurgebieden moet het effect worden beoordeeld, de zogenaamde 'externe werking'. Het gaat dan met name om stikstofdepositie. Conform de Wet natuurbescherming mag de stikstofdepositie namelijk niet toenemen. Er geldt dan ook een grenswaarde van 0,00 mol/hectare/jaar.
Om de effecten van onderhavig plan op de omliggende Natura 2000-gebieden te bepalen is een stikstofdepositie-onderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport (V02 200408 29019005 NTT stikstofdepositie, 8 april 2020) is als bijlage 6 bijgevoegd. Uit het onderzoek volgt dat zowel in de bouwfase als in de gebruiksfase wordt voldaan aan de genoemde grenswaarde. Er is dan ook geen ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming nodig.

Soortenbescherming

Quickscan flora en fauna
De beoordeling van het plan ten aanzien van de soortenbescherming is uitgevoerd door Econsultancy uit Swalmen: rapport 'Rapportage quickscan flora en fauna Hessen Kasselstraat 6-8 te Eindhoven' (6 juni 2019, nr. 9944.001). Het onderzoeksrapport is als bijlage 7 bijgevoegd. In het onderzoeksrapport doet Econsultancy de volgende aanbevelingen om te voldoen aan de Wet natuurbescherming:

• Op basis van de quickscan flora en fauna dient voor uitvoering van de plannen middels aanvullend veldonderzoek duidelijkheid te worden verkregen omtrent de aan- of afwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen, steenmarter en gierzwaluw (zie resultaten hierna);
• Voor overige beschermde soorten zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming gezien de aard van de voorgenomen ingreep of wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht.

Nader onderzoek verblijfplaatsen van vleermuizen, steenmarter en gierzwaluw.

Het nader onderzoek is uitgevoerd door Econsultancy uit Swalmen: rapport 'Rapportage quickscan flora en fauna Hessen Kasselstraat 6-8 te Eindhoven' (9 oktober 2019, nr. 9944.002). Het onderzoeksrapport is als bijlage 8 bijgevoegd. In het onderzoeksrapport doet Econsultancy de volgende aanbevelingen om te voldoen aan de Wet natuurbescherming:

• Er zijn geen nestplaatsen van gierzwaluwen of verblijfplaatsen van vleermuizen of de steenmarter in de te slopen bebouwing geconstateerd. Verblijfplaatsen van gierzwaluwen en vleermuizen in de omliggende bebouwing zullen, gezien de onderlinge afstand en de schaal van de werkzaamheden, geen hinder ondervinden van de geplande sloop en nieuwbouw op de onderzoekslocatie. Door de voorgenomen werkzaamheden worden geen essentiële foerageergebieden of vliegroutes van vleermuizen aangetast.
• Econsultancy verwacht dat juridisch gezien er geen overtreding van de verbodsartikelen uit de Wet natuurbescherming aan de orde is en dat een ontheffing niet noodzakelijk is. Door de voorgenomen werkzaamheden zullen er geen vaste rust- en verblijfplaatsen van gierzwaluwen, steenmarters en vleermuizen worden aangetast of essentiële foerageergebieden en vliegroutes van vleermuizen worden verstoord.
• Gedurende de werkzaamheden dient te allen tijde de algemene zorgplicht in acht te worden genomen. Eventueel ten tijde van de sloop en nieuwbouw op de onderzoekslocatie aanwezige dieren dienen de mogelijkheid te krijgen om weg te komen.

Bescherming van houtopstanden
Het plan omvat niet het kappen van bomen buiten de bebouwde kom of in een houtopstand van meer dan 10 are, of het kappen van een bomenrij van meer dan 20 bomen. Er is derhalve geen herplantplicht conform artikel 4.3 van de Wet natuurbescherming.

Het aspect natuurwaarden vormt geen planologische belemmering voor het plan.

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium te adresseren in het besluitvormingsproces van ruimtelijke plannen. De paragraaf beschrijft de actuele waterhuishouding in het plangebied. Daarnaast wordt, binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan, vastgelegd aan welke watereisen de ontwikkeling moeten voldoen. Ruimtelijke plannen worden onder meer getoetst aan "hydrologisch neutraal" ontwikkelen conform landelijk en lokaal waterbeleid. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c van het Besluit ruimtelijke ordening.

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Deze wet regelt het beheer van oppervlakte- en grondwater en is gericht op de samenhang met de ruimtelijke ordening. De wet kent een vergunningstelsel (watervergunning).

Door Grasveld Civiele Techniek is een notitie opgesteld waarin de bestaande en nieuwe situatie met betrekking tot het vuil- en regenwater is opgenomen. Hierna is een samenvatting opgenomen. De notitie is als bijlage 9 bij deze toelichting opgenomen.

Vuilwater (DWA)

Het nieuwe DWA riolering van de werkwooneenheden wordt door middel van nieuwe huisaansluitingen aangesloten op de bestaande riolering in de Hessen Kasselstraat.

Regenwater (HWA)

In het plangebied worden werkwooneenheden gerealiseerd met een dakoppervlakte van totaal 1.223 m². Verder worden er parkeerplaatsen en tuinen aangelegd.

Op basis van de rekentool van de gemeente Eindhoven (zie bijlage 1 in Waterplan) moet er een waterberging van 73,2 m³ worden gerealiseerd. Om deze wateropgave in te vullen, wordt er binnen de kavel een ondergrondse waterbergingsvoorziening met leegloop en overstort op het gemeentelijk riool gerealiseerd. Daarnaast worden er 21 leibomen geplant.

De waterberging bestaat uit bergingskratten. Uitgaande van een GHG 1,50 m beneden maaiveld is er voldoende hoogte beschikbaar om deze bergingskratten toe te passen. Uitgaande van een dubbellaags krattenveld met Duborain PP Rainbox 3S van Dyka met een hoogte van 0,40 m is een oppervlakte van 103 m² nodig. De totale capaciteit van dit krattenveld bedraagt ca. 86,69 m³. Hiermee wordt aan de wateropgave voldaan.

Om het regenwater van de werkwooneenheden in de bergingsvoorziening te krijgen, wordt het dakoppervlak middels een rioolleiding op het krattenveld aangesloten. De locatie van de leegloop en overstort van de bergingsvoorziening dient in het overleg met de gemeente te worden bepaald. De vormgeving en de afmetingen zijn in het bijgevoegde principe detail weergegeven (zie bijlage ondergrondse situatie in Waterplan). Om de bergingsvoorziening in 48 uur leeg te laten lopen, is een debiet van 1,79 m³ per uur benodigd. Dit resulteert in een doorlaat van Ø 14 mm. Middels een HydrOslide debietregelaar wordt de afvoer van de bergingsvoorziening beperkt.

Nadat het ontwerpbestemmingsplan in vooroverleg is geweest bij het Waterschap zal het advies worden ingevoegd.

Het bestemmingsplan "IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

Op de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. In verband met de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen. Dit heeft ermee te maken dat de manier van raadplegen anders is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.

Inleidende regels (Artikel 1 en 2)

De Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten. Dit is om te voorkomen dat er discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In "Artikel 1 Begrippen" wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels begrippen voorkomen die niet in dit artikel zijn opgenomen, dan geldt hiervoor de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik. In "Artikel 2 Wijze van meten" zijn de te gebruiken meetmethodes opgenomen. De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemmingsregels

Bestemming 'Wonen' (Artikel 3)

Deze bestemming is opgenomen ten behoeve van de appartementen met bijbehorende werkruimten en bijbehorende voor- en achtererven. In de regels is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen. Het gebouw dat door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken, wordt beschouwd als het hoofdgebouw. Bijgebouwen zijn in architectonisch opzicht te onderscheiden van, en ondergeschikt aan, het hoofdgebouw. Hoofdgebouwen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd. Daarnaast zijn er specifieke regels opgenomen voor aan-, uit- en bijgebouwen.

Aan huis-verbonden-beroepen

Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m²). Onder voorwaarden is het mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen.

Tevens is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om op de begane grond van het woongebouw maximaal 75 m² te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid in de werkruimten.

Algemene regels

Onder de Algemene regels zijn de Anti-dubbeltelregel, Algemene afwijkingsregels en de Overige regels opgenomen. Deze regels gelden voor het hele plan.

De Algemene afwijkingsregels bevatten bepalingen op basis waarvan in bepaalde gevallen binnenplans kan worden afgeweken van de bepalingen uit de bestemmingsregels.

Onder de Overige regels zijn eisen opgenomen die gelden met betrekking tot het aspect parkeren. Voor het aantal parkeerplaatsen wordt in de regels verwezen naar de vigerende parkeernormen.

Overgangs- en slotregels

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht en de Slotregel opgenomen.

In Eindhoven streven we naar een aantrekkelijke stad waar inwoners en bezoekers zich welkom, thuis en veilig voelen. Voor het behoud van een prettige leefomgeving zijn regels nodig. Het voorkomen van overtredingen en de bereidheid om regels na te leven heeft een hoge prioriteit. Hoe dit wordt vormgegeven staat in de 'nota Handhaving Leefomgeving 2018-2021'. De nota is op 27 februari 2018 door het college vastgesteld. Het is een integraal beleidsplan waarin op hoofdlijnen de keuzes voor het handhaven van de fysieke leefomgeving staan beschreven. Op basis van de nota wordt jaarlijks een uitvoeringsplan opgesteld waarin de aanpak wordt geconcretiseerd.

Uitgangspunten

Bij de vertaling van dit beleidskader naar een concreet, jaarlijks uitvoeringsplan worden een aantal uitgangspunten in acht genomen. De belangrijkste uitgangspunten zijn:

• Informatie gestuurd De gemeente Eindhoven ziet informatie gestuurde handhaving als een belangrijke pijler. Er zijn ontwikkelingen op het gebied van ICT en data analyse. Door gemeentelijke en andere informatiebronnen te ontsluiten, te analyseren en te combineren kunnen we een problematiek eerder (of preventief) en gerichter aanpakken.
• Gebiedsgericht
  Om optimaal in te kunnen spelen op vraagstukken van inwoners zet de gemeente Eindhoven binnen het ruimtelijk domein al geruime tijd in op gebiedsgericht toezicht. Dit doen we door - vanuit een actieve samenwerking met wijkteams - te kijken naar naleefgedrag, oorzaken en oplossingen gerelateerd aan geografische gebieden. Er zijn verschillende vragen, doelgroepen en belangen. Kennis wordt gedeeld en ervaringen van inwoners en bedrijven worden verzameld. Deze input is van invloed op de prioriteiten in het jaarlijkse uitvoeringsplan, waar mogelijk toegespitst op een specifieke wijk. Per wijk kunnen er dus op basis van gebiedsanalyses en bijvoorbeeld buurtcontracten verschillende bouwstenen zijn voor het uitvoeringsplan.
• Risico- en oplossingsgerichte benadering De gemeente Eindhoven benadert toezicht en handhaving risico- en oplossingsgericht. De prioriteiten worden in beginsel gebaseerd op een inschatting van de veiligheids- en gezondheidsrisico's voor inwoners. Ook aspecten als leefbaarheid, duurzaamheid en omgevingskwaliteit wegen in belangrijke mate mee. Daarnaast worden prioriteiten mede gebaseerd op wat inwoners en bedrijven belangrijk vinden. Eindhoven hecht eraan om vraagstukken waar mogelijk gezamenlijk op te lossen. Er zijn onderwerpen die in algemene zin aandacht vragen. Brandveilig gebruik van woongebouwen verdient (nog) meer aandacht, in de context van kwetsbare groepen die langer zelfstandig blijven wonen. Ook aanpak van jeugdoverlast, duurzaamheid en de bestaande bouw zijn voorbeelden. Er wordt gezocht naar de beste oplossing die nodig is voor het versterken van de veiligheid in de leefomgeving van onze inwoners. Hiermee ontstaat een risicoanalyse op basis waarvan vervolgens de prioriteiten binnen het toezicht worden gesteld.
• Consequent en doelmatig Uitvoeringsplannen en jaarverslagen bevatten een overzicht van de inzet en capaciteit voor handhaving. In het verlengde van informatie gestuurde en oplossingsgerichte handhaving vergt doelmatige handhaving een analyse van resultaten. Meetbare doelen om te beoordelen of de beschikbare capaciteit zo doelmatig mogelijk wordt ingezet. We beogen in de komende jaren een ontwikkeling door te maken in de vierslag capaciteit – prioriteit – risicoanalyse - nalevingsniveau. Dit moet onder andere leiden tot meer inzicht in de relatie tussen handhavingsinspanningen en het nalevingsniveau (effect).

Prioritering

De gemeente Eindhoven maakt keuzes om ervoor te zorgen dat de beschikbare capaciteit zo adequaat mogelijk wordt ingezet. Om goede prioriteiten te stellen is inzicht noodzakelijk in mogelijke problemen, de risico's en negatieve effecten. Hierdoor kan beter ingespeeld worden op de grootste ergernissen en notoire overtreders en draagt handhaving bij aan een verhoogd gevoel van veiligheid. Met inachtneming van de uitgangspunten zijn in de nota prioriteiten gesteld. Aan de hand van deze prioriteiten, het budget uit de programmabegroting, incidentele bestuurlijke prioriteiten en het naleefgedrag van burgers en bedrijven, wordt jaarlijks het uitvoeringsplan voor toezicht en handhavingsprogramma opgesteld.

Uitvoeringsplan

In het uitvoeringsplan wordt op hoofdlijnen opgenomen waar de capaciteit dat jaar wordt

ingezet. Daarbij is een onderverdeling gemaakt in:

• Object en informatiegericht
  1. Bouwen en Wonen
  2. Openbare leefomgeving
  3. Bedrijven
• Gebiedsgericht
  1. Pilot Veiligheid en leefbaarheid
  2. Actiegebieden
• Themagericht
  Bij ieder onderdeel worden jaarlijks een aantal belangrijke ontwikkelingen op het gebied van toezicht en handhaving opgenomen. Dat kan bijvoorbeeld gaan om woonoverlast bij de Activiteiten Bouwen & Wonen. Of duurzaamheid en energiebesparing bij de Activiteiten Bedrijven.

Bovengenoemde onderverdeling komt in elk uitvoeringsplan terug. Per jaar wordt aangegeven welke prioriteit een onderdeel heeft en hoeveel capaciteit er wordt ingezet.

Duidelijke regels

Om overtredingen te voorkomen en goed te kunnen handhaven is het belangrijk dat regels duidelijk zijn. Het moet duidelijk zijn wat wel en niet mag. Regels dienen niet voor verschillende uitleg vatbaar te zijn. Bij het opstellen van bestemmingsplannen is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geschreven, dat deze in de praktijk goed toetsbaar zijn. De juridische toelichting op het bestemmingsplan en de begrippenlijst geven nadere uitleg over de regels en over de begrippen die gebruikt worden.

Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 16 wooneenheden en 16 werkruimten ter plaatse van een verpauperde oude school en/of kantoorlocatie. In dit geval is handhaving dan ook niet aan de orde.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar. Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Ook kan er sprake zijn van zogenaamde "kruimelgevallen". Het komt er hierbij op neer dat de door de gemeente te maken kosten beperkt zijn en de kosten verhaald kunnen worden via de legesverordening. Voorwaarde hierbij is dat er geen sprake is van fasering, locatie-eisen of eisen aan woningbouwcategorieën.

Er is in casu een anterieure overeenkomst afgesloten zodat er geen verplichting bestaat tot het vaststellen van een exploitatieplan.

De gemeente heeft de voorbereiding van dit bestemmingsplan conform artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bekend gemaakt.

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Nadat het ontwerpbestemmingsplan in vooroverleg is geweest zullen de adviezen/reacties worden ingevoegd.

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming.

Op 16 en 23 januari 2019 hebben 2 inloopavonden plaatsgevonden (gesplitst in een deel huurders van Woonbedrijf en een deel kopers). Op deze avonden hebben de genodigden de mogelijkheid gehad de plannen in te zien en aan de medewerkers van het projectteam vragen kunnen stellen. In bijlage 10 is het verslag van de avonden opgenomen. Het beeld van beide avonden is dat de omwonenden over het algemeen positief tegenover de ontwikkeling naar nieuwbouw staan zoals door ons voorgesteld. Bewoners vinden het goed dat er iets gebeurt in de straat en dat het gebied meer levendig gaat worden. Uiteraard zijn er ook kritische opmerkingen gekomen. Met deze mensen wordt nader overlegd.

Op 11 november 2019 is er overleg geweest met de Van Abbestichting. Hierin is het projectplan gepresenteerd en hierop is zeer positief gereageerd. Voor het aspect cultuurhistorie voorziet de Van Abbestichting geen bijzonderheden. Tijdens dit gesprek is er de afspraak gemaakt om bij het ontgraven mevrouw Van de Rijdt- Van de Ven uit te nodigen, voor evenuele aanwezigheid van archeologie in de bodem.

Op 7 januari 2020 is er overleg geweest met het Trefpunt Groen Eindhoven (TGE). Hierin is het projectplan gepresenteerd, waarop over het algemeen positief is gereageerd. Daarnaast is uit dit overleg gebleken dat de realisatie van groenvakken aan de voorzijde niet handig is, omdat deze niet op het eigen perceel gesitueerd zijn en dus op de rijbaan worden gepositioneerd. Ook heeft het TGE kenbaar gemaakt dat de cortenstalen plantenbakken snel beschadigd raken. Het advies hierin is dan ook om de groenvakken in zijn geheel weg te laten. Een definitief advies volgt nadat het TGE het ontwerp-bestemmingsplan heeft ontvangen van de gemeente Eindhoven. Het advies de plantenbakken te verwijderen is opgevolgd.
Het ontwerp bestemmingsplan is om een definitief advies naar TGE toegezonden. Op 13 oktober 2020 is het formele advies van TGE ontvangen. Het advies van 8 oktober 2020 luidt positief. Daarbij is geconcludeerd dat er geen conflicten zijn tussen de belangen van TGE en de met het bwstemingsplan beoogde ontwikkeling. De geplande bebouwing wordt voorzien met voldoende groene inrichting en waterberging en geeft hiermee invulling aan de ambities in de omgevingsvisie. TGE is echter van mening dat er meer ambitie getoond kan worden als het gaat om natuurinclusief en circulair bouwen.

In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8) met identificatienummer NL.IMRO.0772.80377-0301 van de gemeente Eindhoven

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen

een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Bijvoorbeeld gastouderopvang; detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis; of het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke

de grens van een bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming

een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk

de grens van een bouwvlak

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten

de grens van een bouwperceel

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct hetzij indirect steun vindt in of op de grond

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel wordt ook begrepen grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum, internetwinkel/webwinkel, afhaalpunten en supermarkt

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaken, belwinkels, internetcafé, schoonheidsinstituten, fotostudio´s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken

een gevel met een maximale geluidbelasting van 48 dB (inclusief aftrek artikel110g Wgh)

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt

internetwinkels worden in het kader van dit bestemmingsplan aangemerkt als een specifieke vorm van detailhandel waarbij:

• de transactie via internet of andere media tot stand komt, en;
• de goederen ter plaatse kunnen worden afgehaald; en/of
• de goederen ter plaatse kunnen worden afgerekend; en/of
• de goederen ter plaatse kunnen worden bekeken of geprobeerd.

woonvorm waarbij sprake is van woonruimte die geen eigen toegang heeft en waarbij de bewoner afhankelijk is van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche en/of toilet) buiten die woonruimte, met dien verstande dat hieronder niet wordt verstaan maatschappelijke voorzieningen in de vorm van beschermd en/of verzorgd wonen.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend (niet zijnde prostitutie)

bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening

bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

de bedrijvenlijst ontleend aan de brochure Bedrijven en Milieuzonering van de VNG zoals deze gold ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan en is opgenomen in Bijlage 1 Lijst van Bedrijfsactiviteiten bij wonen behorende bij deze regels.

parkeernormen vastgesteld op 17 mei 2016, gepubliceerd en in werking getreden op 10 juni 2016.

0.30 m' boven de kruin van de weg

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin tegen vergoeding seksuele handelingen worden verricht

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden

Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt

de lijn die gelijk loopt aan voorgevel(s) van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.)

ruimten bestemd voor de uitoefening van creatieve, zakelijke, administratieve of financiële activiteiten

een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, gevelisolatie, ventilatiekanalen, reclameaanduidingen, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrens niet meer dan 1 meter bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken voor wat betreft de maximum goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, indien dat wenselijk is uit een oogpunt van een goede constructieve en/of bouwkundige aansluiting van het bijbehorende bouwwerk bij de hoogte van de verdiepingsvloer van het hoofdgebouw.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, cultuurhistorische waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten en afmetingen;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' c.q. 'bijgebouwen' worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot 10 m, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;
4. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 m is.
5. de bestemmingsbepaling en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 40 cm ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen;
6. de regels ten aanzien van de realisatie van gebouwen ten behoeve van het opwekken van duurzame energie en toestaan dat de maximum oppervlakte wordt vergroot tot maximaal 100 m².

1. bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, staat vast dat voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig de beleidsregels Actualisatie Nota Parkeernormen 2019 wordt gerealiseerd en in stand gehouden;
2. als de onder sub a. bedoelde beleidsregels worden gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.1 indien:

1. uit een parkeerbalans blijkt dat meer of minder parkeerplaatsen noodzakelijk zijn;
2. het voldoen aan de in lid 6.1 genoemde parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit of voor zover op andere wijze in de nodige parkeerplaatsen wordt voorzien.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de parkeervoorzieningen, zoals bedoeld in lid 6.1 indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat wordt voorzien in een waterberging of andere maatregelen die bijdragen aan de klimaatbestendigheid.
2. De inhoud van de waterberging en de omvang van de andere maatregelen worden vastgesteld met toepassing van de beleidsregel "Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen" behorende bij de bijlage uit het Gemeentelijk Rioleringsplan Eindhoven 2019-2022.
3. Als de onder sub b. bedoelde (beleids)regeling wordt gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 7.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 9.1 met maximaal 10%.

Lid 7.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 7.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 7.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 7.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels kunnen worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan IV Gestel binnen de Ring 2007 (Hessen Kasselstraat 6-8).