Eindhoven staat voor de uitdaging om de binnenstad de allure te geven die past bij de identiteit en de ambities van de stad. De binnenstad is een belangrijke vestigingsfactor en hét visitiekaartje voor het centrum van de Brainportregio. Het is een stad van radicale innovatie. Koploper in techniek, design en kennis. Een stad vol ambities op het gebied van duurzaamheid, mobiliteit, internationalisering en inclusiviteit.

De Brainport-regio wil haar leidende rol behouden en samen met belanghebbenden de bijhorende uitdagingen omzetten in kansen. Een van de grootste uitdagingen is het zichtbaar maken van Brainport en het naar de binnenstad brengen van alle energie, potentie en waarde.

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van het Van der Meulen-Ansems-terrein (VDMA) in het centrumgebied van Eindhoven en vormt een katalysator van de vaak verborgen potentie van de stad. VDMA is een iconische, duurzame en inclusieve ontwikkeling en fungeert als verbinder voor de stad. Het nieuwe VDMA is een gebalanceerde mix van wonen, werken en inspireren. De aantrekkingskracht van het Brainstage als podium voor iedereen. De mix van hoogstedelijk wonen voor zo veel mogelijk verschillende doelgroepen en een inspirerende werkomgeving.

Het bestemmingsplan "III Binnenstad (VDMA-terrein)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Het plangebied ligt in het centrum van de gemeente en wordt in grote lijnen begrensd door de Vestdijk, de Raiffeisenstraat en aan de oostzijde grenst het aan het pad (brandgang), gelegen aan de achtertuinen van de woningen aan de Tramstraat.

Luchtfoto ligging plangebied (rood omlijnd)

Het bestemmingsplan "III Binnenstad (VDMA-terrein)"vervangt deels het geldende bestemmingsplan 'Binnenstad', vastgesteld op 20 augustus 2013. In dit bestemmingsplan is het plangebied bestemd tot 'Verkeer - Verblijfsgebied', 'Gemengd - 2' en 'Centrum - 4 met verschillende functie- en bouwaanduidingen en bijbehorende maatvoering.

Uitsnede uit de plankaart van het geldende bestemmingsplan (plangebied globaal rood omlijnd)

De beoogde ontwikkeling past echter niet binnen deze bestemmingen en de bebouwingsregels. Om de ontwikkeling mogelijk te kunnen maken zal daarom een nieuw bestemmingsplan moeten worden vastgesteld voor deze locatie. Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de realisatie van deze ontwikkeling.

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).

In dit hoofdstuk worden zowel het gebied waar de ontwikkeling plaats gaat vinden als het project zelf beschreven. Tevens wordt ingegaan op de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten van het project.

Het plangebied kenmerkt zich door een rijke, voor Eindhoven kenmerkende historie. Het plangebied is gelegen aan de Vestdijk, dat een deel is van het tracé van de oude middeleeuwse gracht om de stad Eindhoven. In de 19e eeuw ontwikkelde de Vestdijk zich tot lommerrijke laan met veel villa's. Later in de 19e eeuw kwam ook de industriële ontwikkeling op gang, onder meer met de bouw van de luciferfabriek van de firma Visser, Langemeyer en Co in 1880 (nu parallel gelegen aan de Raiffeisenstraat). Dit gebouw is nog altijd in het plangebied aanwezig. Ook aan de Vestdijk, haaks op deze luciferfabriek, verscheen een fabrieksgebouw dat vanaf 1916 in gebruik was door Auto- en garagebedrijf Van der Meulen-Ansems. Aan dit bedrijf ontleent het gebied nog altijd zijn naam: VDMA. De luciferfabriek kwam enkele jaren later eveneens in handen van Van der Meulen-Ansems. Dit 'als de grootste autogarage in Nederland' bekend staande bedrijf breidde al spoedig de fabriek uit met onder meer een grote autogarage op het achterterrein als uitbreiding van de voormalige luciferfabriek (1926). Na verwerving van het naburige pand van sociëteit 'Apollo's Lust' en daarbij behorende gronden in 1929 wordt de garage verder uitgebreid met een lagere, maar zeer brede aanbouw. Deze uitbreidingen uit 1926 en 1929 zijn nog altijd in het plangebied aanwezig.

Na nog enkele kleine uitbreidingen in de jaren '30 wordt het complex op 19 september 1944 (daags na de bevrijding van Eindhoven) zwaar getroffen en grotendeels vernield door een bombardement van de Luftwaffe. De voormalige luciferfabriek met latere uitbreidingen blijft daarbij behouden, echter het pand aan de Vestdijk als ook het naburige pand van Apollo's Lust gaan verloren. Enkele provisorische aanpassingen aan het behouden gedeelte zorgen ervoor dat kort na de oorlog de bedrijfsvoering weer kan worden opgepakt. In 1956 slaan Van der Meulen-Ansems en het aan de overzijde van de Vestdijk gelegen Binnenziekenhuis de handen ineen voor de bouw van een nieuw autobedrijf (begane grond) annex verpleegstersflat (verdiepingen). Dit gebouw, ontworpen door Eindhovense architecten Geenen en Oskam, is nog altijd prominent aan de Vestdijk aanwezig. In de jaren '70, '80 en '90 volgden nog enkele uitbreidingen aan het complex, waarna Van der Meulen-Ansems in 1997 na ruim tachtig jaar het terrein verlaat. In de jaren '90 deed het gebouw dienst als parkeergarage.

Het plangebied bestrijkt verder het achterliggende parkeerterrein. Dit gebied was in de tweede helft van de 19e eeuw in gebruik als kerkhof van de St. Catharinakerk, totdat in 1877 het nieuwe en thans nog bestaande kerkhof aan de latere Zwembadweg in gebruik werd genomen. Rond 1900 is het terrein in gebruik als tramremise met het hoofdgebouw aan de Tramstraat. In 1937 komt er een einde aan het tramvervoer.

Aan de Raiffeisenstraat, in 1906 aangelegd als verbinding tussen de Vestdijk en Dommelstraat, liggen in de bocht nog twee panden uit 1930 en iets verder naar het noorden de chauffeurswoning uit 1927, behorende bij het bankgebouw van de Coöperatieve Boerenleenbank (later Rabobank) aan de Dommelstraat en directeurswoning (beide uit 1910 van architect J. Stuyt, niet in plangebied gelegen). Stadsarchitect Kooken heeft in vergelijkbare stijl deze chauffeurswoning ontworpen.

Direct ten noordoosten van het plangebied zijn aan de Raiffeisenstraat op de hoek met de Vestdijk in opdracht van sigarenfabriek Mignot in 1906 drie herenhuizen gebouwd. Deze zijn als ensemble nog steeds aanwezig.

Obliekfoto plangebied

Onderhavig bestemmingsplan voorziet met de beoogde ontwikkeling in de herontwikkeling van het 'Van Der Meulen Ansems terrein' (VDMA). Het vormt een hoogstedelijke multifunctionele ontwikkeling op een bijzondere locatie in de binnenstad, niet alleen in dichtheid en verschijningsvorm, maar ook programmatisch.

Het centrum van Eindhoven is volop in ontwikkeling. Nieuwe plannen staan op de planning, zoals de herinrichting van het Stationsgebied met hoogbouwontwikkeling en nieuwe bebouwing aan de Vestdijk. Het VDMA-terrein beslaat de overgang tussen drie verschillende zones: de binnenstad, de stationsomgeving en een rustige woonwijk.

De herontwikkeling van het VDMA-terrein is een voorproefje van de stad van de toekomst, maar met respect voor haar mooie historie. De identiteit van het VDMA-terrein wordt in hoge mate bepaald door de historische gelaagdheid van zijn gebouwde geschiedenis. Door de Zusterflat, de Garage, de Luciferfabriek en de Chauffeurswoning zorgvuldig te analyseren is vastgesteld welke elementen relevant zijn om te bewaren en te herstellen.

VDMA maakt plaats voor een inheems bos. Dit centrale Stadsbos vormt de basis van een stedelijk ecosysteem dat een belangrijke bijdrage levert aan de binnenstad vanuit deze groene waarden.

Kenmerkend voor Eindhoven is een duidelijke splitsing tussen laagbouw tot circa 17,5 meter hoogte en nieuwe toevoegingen die daarboven uitsteken. Deze typische splitsing tussen de Eindhovense Laag en de nieuwere hoogbouw is voelbaar op het VDMA-terrein. Op het 17,5 meterniveau komt een tweede maaiveld. Een laag van daktuinen waar bewoners en bezoekers kunnen sporten en recreatiefaciliteiten kunnen delen.

Het deel van de Eindhovense Laag op de Zusterflat is onderdeel van de publieke omloop - The Loop - en voorzien van kleine hoogwaardige landschapsgebieden.

Het Eindhovense stedelijk weefsel wordt gekenmerkt door de vele fabrieks- en kantoorgebouwen, die er sinds de 19e eeuw zijn gebouwd. In de transitie van industriestad naar hightech-metropool in de afgelopen eeuw, hebben veel van deze gebouwen, zoals op Strijp-S, een nieuw leven of soms zelfs meerdere nieuwe levens en bestemmingen gekregen. De herontwikkeling van VDMA biedt de kans om het centrum van de stad te verdichten zonder zijn eigen identiteit te verliezen.

De hoogbouw van VDMA is gebaseerd op het behouden van de Eindhovense schaal. De iconische torens op het terrein zijn opgebouwd uit verschillende volumes. Elk volume is qua formaat gelijkwaardig aan historische Eindhovense gebouwen, maar door te stapelen wordt het mogelijk een hogere dichtheid te introduceren in de binnenstad.

Het karakter van de laagbouw sluit aan op de directe omgeving en de rest van de stad. Deze laag bestaat uit bestaande historische gebouwen en moderne gebouwen met gevels die geïnspireerd zijn door de typische Eindhovense fabrieksgevels.

In contrast met de gebouwen onder de Eindhovense Laag, hebben de volumes daar boven een totaal eigen karakter. In deze voor Eindhovense begrippen 'nieuwe' hoogbouw is gekozen voor een uitstraling die past bij een nieuw tijdperk met een focus op klimaattransitie van de gebouwde omgeving. Deze hoogbouw is opgedeeld in drie lagen, die ieder een verschillende duurzame expressie hebben. De onderste laag bestaat uit een groene gevel, de middelste laag bestaat uit een transparant en licht volume en de bovenste laag bestaat uit energieopwekkende PV-gevels.

Situatieschets verdeling hoogbouw in lagen

The Loop is een opvallende en herkenbare publieke ontsluitingsroute met een in het oog springende spectaculaire trap. De trap leidt naar het tweede maaiveld op de Zusterflat. Hierdoor ontstaat een omloop binnen het VDMA-terrein die bezoekers verleidt om techniek, design, kennis, cultuur en vermaak te beleven. Alle gebouwen op het terrein zijn verbonden aan deze wandelroute van circa 500 meter. De loop is openbaar toegankelijk en verbindt zowel horizontaal als verticaal de verschillende functies met elkaar.

VDMA is een bijzondere plek met een ruim programma waar een breed scala aan gebruikers kan wonen, werken en inspireren. VDMA wordt gekenmerkt door een bruisende en levendige begane grond. In de plint en op de eerste verdiepingen is een grotendeels openbaar programma. Functies grenzend aan de publieke ruimte zijn een mix van wonen, werken en inspireren. De entrees van de diverse programmaonderdelen zijn zo gesitueerd dat bewoners het als veilig en uitnodigend zullen ervaren.

Het publieke dak van de Zusterflat bestaat uit een groot terras. Op deze Eindhovense laag, bereikbaar via The Loop, kun je verblijven en ontmoeten. De hoogbouw bestaat uit appartementen van verschillende afmetingen voor verschillende doelgroepen. Een groot deel van de appartementen hebben een ruim balkon en toegang tot een collectief dakterras.

Wonen

Het plan bevat maximaal 750 woningen, hetgeen sterk zal bijdragen aan het ontwikkelen van een echt verblijfsgebied. VDMA biedt een thuis aan een breed scala aan bewoners. Men treft er mensen met een laag, midden en hoog inkomen, van verschillende opleidingsniveaus, leeftijd, cultuur en huishoudensgrootte.

Het plan voorziet in een mix van sociale huur, middel dure huur (incl. woongenootschap), vrije sector huur, goedkope en middel dure koop en vrije sector koop. Naast een goede verhouding tussen koop- en huurwoningen wordt huurdifferentiatie toegepast wat er voor zorgt dan wonen in het centrum voor een diverse groep mogelijk blijft.

Zusterflat

De vroegere Zusterflat is een beeldbepalend gebouw aan de Vestdijk. In de Zusterflat komen woningen voor starters op de kopersmarkt. Deze moderne studio's en appartementen kunnen gebruik maken van de openbare daktuin op de Zusterflat.

Atelierwoningen

Langs de rand van het Stadsbos, grenzend aan de achterzijde van de tuinen van de woningen aan de Tramstraat, zijn de atelierwoningen gesitueerd. Deze woningen bestaan uit twee verdiepingen en hebben een prachtig uitzicht over het Stadsbos. In de atelierwoningen wordt wonen en werken gecombineerd. Alle atelierwoningen hebben een eigen buitenruimte op de begane grond achter de woning. Door de hybride houtbouw sluit de kwaliteit van de woningen aan op de omgeving.

Commercieel

Naast verblijven biedt het VDMA ook voorzieningen met betrekking tot ontmoeten, werken en inspireren. VDMA is een centrale plek waar gevestigde Brainportbedrijven, Brainport Accelerators, creatieve bedrijven, bewoners en publiek elkaar vinden. Een plek voor werken, wonen, ontmoeten, recreëren en netwerken. Een plek waar kruisbestuiving ontstaat.

De kantoren worden gerealiseerd in het gebouw die tegen de Luciferfabriek wordt aangebouwd. De eyecatcher is de 'oude' muur van de Luciferfabriek die vanuit de entree zichtbaar is en combineert de historie van de Luciferfabriek met een modern kantoor.

In het gebouw aan de Raiffeisenstraat en met uitzicht op het Stadsbos zijn ook kantoren gesitueerd. Dit gebouw wordt uitgevoerd in een hybride houtconstructie. De monumentale chauffeurswoning dient als een van de entrees. Daarnaast geeft dit gebouw ruimte voor Technologie, Design en Kennis start-ups en scale-ups. Het gebouw faciliteert in het creëren van netwerken. Er liggen kansen om een internationale ontmoetingsplek te realiseren voor VDMA-innovators, investeerders, ondernemers, studenten en andere organisaties.

Luciferfabriek

De Luciferfabriek heeft een bijzondere geschiedenis. Om die reden wordt de Luciferfabriek gerenoveerd. De beoogde invulling van de Luciferfabriek is één van ontdekken (museum), beleven (circulaire lobby) en werken (kantoor). De technologie verdwijnt naar de achtergrond, maar faciliteert ondertussen de nieuwste en meest verassende vormen van beleving. Ook bevindt zich hier de Circulaire Lobby. De plek waar verschillende stromen en systemen van VDMA worden gesloten tot een circulaire hub.

De Garage

De hoofdindeling bestaat uit flexibele wanden. Deze wanden onderscheiden een rustige ruimte voor co-working en het overdekte deel van The Loop die het Entreeplein met het Stadsbos verbindt en The Stage.

In The Stage, het hart van VDMA, staat het podium met horeca voorzieningen en de middelen om bezoekers van diverse type bijeenkomsten te kunnen ontvangen. Wat het exacte programma wordt is daarmee onvoorspelbaar. Bij grotere events worden de flexibele tussenwanden geopend waardoor de gehele Garage kan worden getransformeerd tot een groot podium.

Het gedeelte van de Garage aan de oostzijde wordt onderdeel van het exterieur, hier bevindt zich het groene terras dat vanuit The Stage wordt bediend.

Schematische weergave verdeling functies binnen het plangebied

Samengevat maakt dit bestemmingsplan een totaalprogramma van de beoogde functies mogelijk dat bestaat uit een mix van verschillende functies:

• Wooneenheden (maximaal 750 eenheden)
• Werken en publieksgerichte functies met een maximale gezamenlijke oppervlakte van 33.900 m2.

Het VDMA-terrein ligt nabij het trein- en busstation en nabij een kruispunt van de belangrijkste fietsroutes in de stad. Bovendien zijn de functies in het centrum gemakkelijk te voet te bereiken. Om die reden is het VDMA, net zoals gelijkwaardige binnenstedelijke projecten, gericht op bezoekers die niet met de auto komen en op bewoners met een leefstijl waarin autobezit en autogebruik niet van groot belang is.

Om die reden wordt het VDMA-terrein zo ingericht dat nieuwe mobiliteit de norm is: lopen, fietsen en het OV, aangevuld met elektrisch deelvervoer beschikbaar vanaf het moment dat de eerste mensen komen wonen en werken op VDMA.

Een ondergrondse parkeerkelder voor auto's is voorzien in het plangebied, welke ontsloten is middels de bestaande onderdoorgang onder het naastgelegen hotel en er is een aansluiting aanwezig met de Tramstraat. Er zijn maximaal 108 parkeerplekken voor de auto voorzien in de parkeerkelder. De parkeerkelder wordt in haar geheel aangeboden en parkeerplekken dienen verhuurd te worden aan bewoners van het plan.

Het aantal fietsparkeerplekken wordt conform de geldende parkeernormen gerealiseerd, waarbij de (ondergrondse) fietsenstalling ten behoeve van bewoners en werknemers wordt vermeerderd met 0,4 fietsparkeerplaatsen per woning. Daarnaast worden er 600 extra publieke fietsparkeerplekken gerealiseerd als surplus ten behoeve van bezoekers van het centrum.

Situatieschets locaties fiets- en autoparkeren

Het deelauto-systeem wordt gehuisvest op de begane grond achter het meest zuidelijk gelegen gebouw. Een goed zichtbare en vooral gemakkelijk bereikbare plek, ook als je van buiten VDMA komt, zodat het systeem ook aantrekkelijk wordt als je geen bewoner bent van het VDMA project.

VDMA voegt een breed palet aan groene, kwalitatief hoogwaardige, klimaatadaptieve en toegankelijke ruimtes toe aan het bestaande stedenbouwkundige netwerk in Eindhoven. Met logische verbindingsroutes tussen de Tramstraat, de Raiffeisenstraat en het Stationsgebied. En net als in de onlangs heringerichte groene stadsstraat Vestdijk, vormen de openbare ruimtes in VDMA de entree naar een herkenbaar gebied.

Het concept voor de openbare ruimte is gericht op het creëren van herkenbare en karakteristieke plekken die mens en natuur samenbrengt in een stedelijke omgeving met volop ruimte voor groen.

Centraal in het plan staan twee karakteristieke, markante gebieden: het Brabants Stadsbos (1) en het Entreeplein (2) die met elkaar verbonden zijn door de 'Garage'. Het bos en het plein zijn op hun beurt verbonden met de hoger gelegen Eindhovense laag (3) door de openbaar toegankelijke wandelroute The Loop. Samen met een nieuwe ontsluiting (4) tussen de Tramstraat en de Raiffeisenstraat en de aantrekkelijke randzones (5) vormen dit de openbare ruimtes naar en binnen het VDMA-terrein.

VDMA is een naar de stad geopend gebied dat met een markante route - The Loop - logische verbindingsroutes legt van, naar en door het gebied en tussen de entrees van de Tramstraat en de Raiffeisenstraat. The Loop verbindt het maaiveld met het daklandschap op de zogenoemde 'Eindhovense laag' en meandert rondom Het Brabants Stadsbos verder op maaiveldniveau. De entree ligt aan de noordzijde van het plangebied, tussen de Raiffeisenstraat en Het Brabants Stadsbos met toegangen via een pad langs de achtertuinen aan de Tramstraat.

De omvang van Het Brabants Stadsbos maakt VDMA een ecologische hotspot voor een stedelijke omgeving die samen met de tuinen in de buurt en de groenstructuren langs de Dommel, een ecologisch netwerk vormt. Op de lage en middelhoge daken van de gebouwen komen sedumvelden met beplanting. Groene gevels zorgen voor verkoeling van de bebouwing in de zomer, en voor geluidsabsorptie en fijnstof opname.

Situatieschets groene inrichting VDMA

VDMA brengt balans in de stad tussen verhardingen en groen met de aanleg van een inheems bos. Dit bos is de basis van het stedelijke ecosysteem dat een belangrijke bijdrage levert aan groenwaarden in de binnenstad van Eindhoven. Een leefbaar en groen gebied dat de verschillende onderdelen in het plan verbindt en ontsluit.

The Loop, een markante, publieke ontsluitingsroute met een in het oog springende spectaculaire trap, is de omloop binnen het VDMA-terrein dat bezoekers verleidt om het hele terrein te bezoeken. Alle gebouwen op het terreinzijn verbonden met de publieke ruimtes en onderling door The Loop: een voetpad dat het stadsbos omringt, omhoog loopt naar de Eindhovense laag, de Garage doorkruist en bezoekers meeneemt door VDMA. Lopend over deze openbare route, worden bezoekers blootgesteld aan de verschillende lagen van de geschiedenis, maken ze kennis met het gemengde en inclusieve karakter van de programmering. Daarnaast heeft The Loop een primaire rol in de activering van het tweede maaiveld op het dak van de Eindhovense laag.

In het verlengde van The Loop ligt het Entreeplein aan de Vestdijk. Enigszins verborgen, het kan alleen bereikt worden via de onderdoorgang onder de Zusterflats. Tot slot is er De Eindhovense laag, de laag die qua hoogte VDMA verbindt met de stad. Een interactieve en vooral gezonde laag met op het dak van het meest zuidelijk gelegen gebouw een zitpdium, sportieve elementen en groeninrichting.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten.

Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie.

Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1).
De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuid-Oost Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land.Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. High-tech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's. Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk.

In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieu's, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor.

Realisatie

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig).

• Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen.
• Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro.

Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. In subparagraaf 3.2.3 wordt hier nader op ingegaan.

De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• duurzaam economisch groeipotentieel
• sterke en gezonde steden en regio’s
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal.

De NOVI is op 9 september 2020 vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.

De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro. Daarin staat: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Onderhavige ontwikkeling is een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro. Hieronder wordt ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking.

Door de Stec Groep is een laddertoets uitgevoerd voor dit bestemmingsplan. Deze rapportage maakt als Bijlage onderdeel uit van de toelichting. Hieronder worden de belangrijkste aspecten uit deze rapportage benoemd.

Wonen

Het bestemmingsplan voor het VDMA-terrein zal de bouw van maximaal 750 appartementen mogelijk maken. Het gaat om een mix van verschillende typen appartementen. Het plan kan voorzien in een mix van sociale huur, middeldure huur (incl. mogelijk woongenootschap), vrije sector huur, goedkope en middeldure koop en vrije sector koop. Daarmee is een divers kwalitatief woningbouwprogramma mogelijk op de VDMA-locatie.

De komende tien jaar groeit de totale woningvraag in Eindhoven sterk, tot circa 133.990 woningen in 2031. Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose prognose zal de woningvraag tot 2031 toenemen met circa 19.325 woningen. In Eindhoven biedt de harde plancapaciteit ruimte voor circa 7.750 woningen. Wanneer de woningvraag (19.325 woningen in de periode 2021-2031) wordt geconfronteerd met de harde plancapaciteit (7.750 woningen), dan resteert een woningbehoefte van circa 11.575 woningen. Woningbouw op het VDMA terrein kan daarmee voorzien in een kwantitatieve behoefte.

Naast de kwantitatieve behoefte moet ook gekeken worden naar kwalitatieve elementen van de woningvraag. Op basis van het programma bestaat er een variëteit aan kansrijke doelgroepen voor het VDMA-terrein, die in de hoofdzaak bestaat uit jongere huishoudens tot 35 jaar en alleenstaanden en stellen vanaf 35 jaar. Deze leeftijdscategorieën groeien relatief sterk en hebben overwegend een grotere voorkeur voor een appartement en afhankelijk van de leeftijdscategorie, en hiermee samenhangend het inkomen, voor een sociale, middeldure of duur huur of koopwoning. Daarnaast kunnen ook andere doelgroepen worden bediend - in beperktere mate - zoals gezinnen. Woningbouw op het VDMA-terrein voorziet daarmee ook in een kwalitatieve woningvraag binnen Eindhoven.

Kantoren

Het plan voor het VDMA-terrein maakt planologisch 16.500 m² bvo kantoor (incl. publieke vergaderruimte en bijbehorende voorzieningen) mogelijk. De totale vraag naar kantoorruimte in Eindhoven bedraagt circa 202.200 m2 vvo de komende tien jaar. Het totale (plan)aanbod bedraagt maximaal circa 104.100 m2 vvo. Kortom, kwantitatief bestaat er behoefte aan toevoeging van circa 98.100 m² vvo kantoorruimte in de gemeente Eindhoven.

Binnen deze behoefte heeft het centrum/stationsgebied van Eindhoven een marktaandeel van circa 30 à 40%. De vraag naar kantoorruimte in het centrum/stationsgebied bedraagt daarmee in de periode 2021-2031 circa 60.700 m² vvo tot 80.900 m² vvo. Het totale planaanbod in het centrum/stationsgebied bedraagt 44.600 m² vvo. Kortom, ook kwalitatief bestaat er behoefte aan kantoorruimte op de centrum/stationslocaties in Eindhoven (circa 16.000 m² tot 36.300 m² vvo). Bovendien is er een tekort aan kantoorruimte in het centrum/stationsgebied van Eindhoven. De huidige leegstand van kantoorruimte ligt onder de gewenste frictieleegstand van 5%. Hierdoor kan de daadwerkelijke vraag naar kantoorruimte in het centrum/stationsgebied van Eindhoven mogelijk nog hoger liggen.

Uit zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve confrontatie van vraag en (plan)aanbod in het verzorgingsgebied volgt dat er behoefte bestaat aan toevoeging van nieuwe kantoorruimte in het centrum/stationsgebied van Eindhoven, en dus op het VDMA-terrein. Er zullen daarom geen onaanvaardbare effecten (leegstand) elders ontstaan.

Kleinschalige bedrijfsruimte

Op het VDMA-terrein is, naast kantoorruimte, ook ruimte voor kleinschalige bedrijfsruimte. De beoogde bedrijfsruimte zal voor een deel gecombineerd worden met de beoogde woningen. De woningen, grenzend aan de tuinen van de Tramstraat aan de oostzijde van het plangebied, worden ontwikkeld tot zogenaamde 'atelierwoningen'. In deze woningen kunnen wonen en werken gecombineerd worden. Deze bedrijfsruimte zal vooral worden gebruikt door ZZP'ers en kleine bedrijven (met 2 tot 3 personeelsleden).

Ook wordt een deel van de bedrijfsruimte in de plinten van bestaande en nieuwe gebouwen gevestigd. Deze ruimtes worden vaak ingevuld door commerciële dienstverleners.

In het programma van het VDMA-terrein is maximaal 2.500 m² bvo gereserveerd voor bedrijfsruimte in atelierwoningen. Bij een toevoeging van maximaal 2.500 m² bvo ontstaan geen ruimtelijke effecten elders. De werkruimtes in de atelierwoningen op het VDMA-terrein spreken namelijk een andere doelgroep aan dan het al bestaande aanbod. Bovendien is de functie ondergeschikt aan het woondeel en past het bij een levendige en multifunctioneel gebied zoals het VDMA-terrein.

In het programma voor het VDMA-terrein is maximaal 1.100 m² bvo gereserveerd voor commerciële dienstverlening. Hiermee voorzien de plannen in een behoefte. Bovendien zijn de voorzieningen kleinschalig, ondersteunen zij het totaalconcept en sluiten ze aan bij de behoefte die de inwoners van het VDMA-terrein (en het centrum) hebben.

Publieksgerichte functies

Naast de functies 'wonen' en 'werken' biedt het VDMA-terrein ook ruimte aan 'publieksgerichte functies'. Het gaat hierbij om een verzameling van verschillende commerciële en maatschappelijke voorzieningen. Samen vullen deze voorzieningen de beschikbare ruimte in. Geen van de functies zal op zichzelf staan. Alle functies zijn kleinschalig, ondersteund en ondergeschikt aan het totaalconcept. Op basis van de omschreven marktbehoefte kan geconcludeerd worden dat de beoogde publieksgerichte functies in een behoefte voorzien.

Horeca

In de regels van dit bestemmingsplan is bepaald dat maximaal 500 m² bvo aan zelfstandige horeca is toegestaan. De horecamarkt is een groeimarkt. Door de gestegen bestedingen waren de vooruitzichten voor de horeca tot voor kort positief. De horeca wordt echter hard getroffen door de uitbraak van het coronavirus. Doordat horecagelegenheden momenteel gesloten zijn en veel evenementen zijn uitgesteld/afgesteld, wordt verwacht dat de sector harde klappen te verwerken zal krijgen.

Daarom wordt op korte termijn een vraaguitval verwacht. Op korte termijn vlakt de voorspelde hoge groei daarom af, op de lange termijn zal de markt zich naar verwachting weer grotendeels herstellen. Inspelen op de veranderende horecabehoefte van de consument is juist nu extra belangrijk voor een gezonde bedrijfsvoering én een gezonde marktsituatie.

Op basis van inwonersaantallen en bindingcijfers is het haalbaar aanbod aan horecagelegenheden in de gemeente Eindhoven berekend. Hier is het huidige aanbod aan horecagelegenheden van afgetrokken. Op basis van deze berekening bestaat er nog een resterende behoefte aan circa 50 tot 110 horecagelegenheden in Eindhoven.

Op het VDMA-terrein zullen zich één tot enkele wijkverzorgende horecafuncties vestigen, ondersteunend aan het totaal concept. Dit past binnen de bepaalde kwantitatieve behoefte.

Hiermee voorziet de horeca op het VDMA-terrein in een behoefte. Leegstandseffecten zijn er daarom naar verwachting niet of beperkt. Het toevoegen van wijkverzorgende horecagelegenheden, passend bij de aard en schaal van de totale ontwikkeling (met name woonfunctie), zal niet leiden tot een duurzame ontwrichting van de horecastructuur in het centrum of de gehele gemeente Eindhoven. Onaanvaardbare ruimtelijke effecten worden daarom ook niet verwacht.

Detailhandel

De totale vraagontwikkeling voor detailhandelsruimte in Eindhoven wordt berekend, aan de hand van de bevolkingsontwikkeling in het ruimtelijk verzorgingsgebied, de bestedingen per inwoner, koopkrachtbinding, koopkrachtoevloeiing, vloerproductiviteit en het bestaande detailhandelsaanbod.

Op basis van bovenstaande indicatoren is een prognose van de vraag naar detailhandelsruimte voor de dagelijkse sector en niet-dagelijkse sector in Eindhoven opgesteld: in totaal is de geschatte uitbreidingsvraag naar detailhandelsruimte voor de dagelijkse sector in Eindhoven voor de komende tien jaar, circa 1.030 m² wvo (ofwel zo'n 1.450 m² bvo). Voor de niet-dagelijkse sector komt de uitbreidingsvraag de komende tien jaar neer op circa 53.410 m² wvo (ofwel zo'n 74.970 m² bvo).

Dit is de uitbreidingsruimte voor heel de gemeente Eindhoven én voor alle sectoren. Hieronder vallen dus ook bouwmarkten, tuincentra en alle mode-en-luxe zaken. Niet alle marktruimte is dus niet direct toe te schrijven aan voorliggend initiatief maar geeft wel een beeld van het huidig functioneren van de Eindhovense detailhandel.

In totaal voorziet het plan voor het VDMA-terrein in een toevoeging van maximaal 400 m² bvo, waarbij units worden gemaximeerd op 200 m². Gezien bovengenoemde behoefte kan het plan daarmee zowel voorzien in een kwantitatieve behoefte aan dagelijkse als niet-dagelijkse detailhandelsruimte.

Het streven is om een deel van de detailhandelsmeters in te vullen met een kleinschalige (bio) stads-supermarkt. Denk bijvoorbeeld aan een Ekoplaza of een kleinschalige supermarkt zoals een Jumbo City of Spar City. Afgaand op bovenstaande marktruimteberekening voorziet dit concept in een behoefte.

Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten.

Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale Interim Omgevingsverordening aangewezen (zie ook paragraaf 3.3.2) waarmee het NNN een provinciaal belang is geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd.

Het plangebied is niet gelegen nabij de hoogspanningsleiding of Natuur Netwerk Brabant (NNB). Het is dan ook niet noodzakelijk om op deze zaken afzonderlijk nader in te gaan. Dit geldt ook voor het luchtvaartterrein, aangezien het plangebied niet gelegen is in het beperkingengebied van de luchthaven.

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze in 2021 wordt ingevoerd.

In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen:

• provinciale milieuverordening
• verordenring natuurbescherming
• verordening ontgrondingen
• verordening ruimte
• verordening water
• verordening wegen

Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet.

De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving).Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.

In de Interim omgevingsverordening staan regels voor:

• Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen.
• Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven

Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema's rechtstreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming.

Binnen het plangebied zijn rechtstreekse regels van toepassing voor grondwateronttrekking. Volgens Kaart 1 uit de Interim omgevingsverordening: Rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is het plangebied in zijn geheel aangeduid als 'Diep grondwaterlichaam' en 'Geen attentiezone waterhuishouding'. Volgens artikel 2.20 van de Interim omgevingsverordening is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden boven, in of onder een diep grondwaterlichaam. Artikel 2.21 regelt dat onder bepaalde voorwaarden geen vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem, bedoeld in artikel 6.4, eerste lid, onder b, Waterwet, is vereist als sprake is van de zone 'Geen Attentiezone waterhuishouding'.

Instructieregels

Dit zijn de regels die voorheen waren opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant. De regels zijn gekoppeld aan de aanduidingen die op de verschillende kaarten van de Interim omgevingsverordening zijn opgenomen.

Uitsnede Interim omgevingsverordening kaart 3 'Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed'

Het plangebied is gelegen in 'Concentratiegebied' in 'Stedelijk gebied'. Hiervoor gelden de volgende regels.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Het planvoornemen behelst een duurzame stedelijke ontwikkeling. In dit geval is sprake van een binnenstedelijke ontwikkeling, waarbij bestaand cultuurhistorisch waardevol erfgoed wordt behouden en getransformeerd in combinatie met nieuwbouw. Dit is een goed voorbeeld van zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij is veel aandacht voor groen, duurzaamheid, mobiliteit en water. Zie hiervoor de paragrafen 3,7, 3.8, 4.5 en hoofdstuk 5 (waterparagraaf). Wat betref mobiliteit wordt voldaan aan het gemeentelijke beleid (paragraaf 3.7), dat gericht is op duurzame mobiliteit. Het plan voldoet aan en past binnen de beleidsregels zoals deze zijn opgesteld in de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant.

De provincie heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels zijn samengevoegd. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht. In de definitieve verordening worden, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt. De belangrijkste wijzigingen zijn:

• Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt.
• Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen.
• De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen.
• De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels.
• Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing.

Gedeputeerde Staten hebben op 23 maart 2021 het ontwerp van de Omgevingsverordening vastgesteld. Deze lag vanaf 9 april 2021 ter inzage voor de duur van zes weken.

In het ontwerp van de omgevingsverordenig Noord-Brabant zijn geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de interim omgevingsverordening die relevant zijn voor onderhavig plangebied.

Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad.

De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant' (versie 1.0), die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen.

Deze omgevingsvisie (versie 1.0) is gebaseerd op het bestaand beleid. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie versie 2.0 wordt de interim structuurvisie wel ingetrokken.

Brainportregio

De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking. Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden.

Ambitie

Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als:

• economische wereldspeler;
• gezonde en toekomstbestendige stad;
• een sociale, inclusieve en gastvrije stad en
• een authentieke stad met sterke gebieden.

Van ambitie naar stedelijke opgaven

Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie.

De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen

de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied.

De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen.

Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven:

• Werken aan een gezonde groei van de stad
• Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum
• Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit
• Werken aan een duurzame en concurrerende economie
• Werken aan de energietransitie van de stad
• Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid

Samen werken aan de stedelijke opgaven

Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a. via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven.

Plangebied

Met het planvoornemen wordt ingezet op de realisatie van een groot aantal woningen (maximaal 750). Deze ontwikkeling draagt in grote mate bij aan de gezonde groei van de stad. Het plan bevat ambities die ook in de Omgevingsvisie terugkomen, zoals een autoluwe buitenruimte, veel groen, veel openbare ruimte en klimaatadaptieve oplossingen. Het planvoornemen past goed binnen het opgestelde beleidskader van de gemeente Eindhoven.

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

De Binnenstadvisie "Binnenstad Eindhoven Internationale hotspot" is op 27 september 2016 vastgesteld. De binnenstad is het centrum van de Brainport-regio, het kloppend stadshart. Om de kwaliteiten te versterken is het nodig om gericht te werken aan de binnenstad. Op basis daarvan is een visie opgesteld samen met de stad. Een visie waarin keuzes worden gemaakt en doelen worden bepaald.

De binnenstadsvisie stelt als doel dat de binnenstad van Eindhoven zich ontwikkelt tot een eigen icoon van internationale allure met als kernopgaven het realiseren van een schaalsprong in de stedelijke dynamiek in de binnenstad en het centrum en specifiek de stationsomgeving door te ontwikkelen tot een internationaal knooppunt van allure. Om dat doel te bereiken is het, volgens de binnenstadsvisie, van belang de ambities goed te kiezen en doseren. Het is beter enkele gerichte doorbraakprojecten op te pakken dan te investeren in een wolk van activiteiten. En de ontwikkeling van de binnenstad kan alleen succesvol worden opgepakt als de gemeente en private partners en maatschappelijke stakeholders effectief met elkaar samenwerken.

In de visie worden acht concrete strategielijnen gedefinieerd waarmee de stad Eindhoven aan de slag kan:

• Natuurlijke verstedelijking
• Internationale standaard
• Onverwachte ontmoetingen
• Menselijke krachten
• Hoogwaardige knooppunten
• Dynamische districten
• Slimme verbindingen
• Vernieuwend ondernemerschap

Daarnaast wordt onder andere ingezet om de binnenstad te vergroenen, het inwonersaantal van de binnenstad te vergoten en meer verblijfplaatsen te realiseren in de openbare ruimte.

Zoals in hoofdstuk 2 is beschreven voorziet onderhavig plan zowel in zijn verschijningsvorm (bebouwing + groen) als programma aan de visie en doelstellingen die zijn opgenomen in de Binnenstadvisie.

Samen staan de negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven(SGE) aan de lat om een woon- en leefklimaat van hoge kwaliteit te realiseren en de veranderende kwalitatieve en kwantitatieve vraag zo goed mogelijk te bedienen. Dit is een voorwaarde voor een aantrekkelijke vestigingsplek voor nieuwe inwoners en om te kunnen blijven concurreren met andere (inter)nationale topregio's. Dit gaat niet alleen. We hebben elkaar maar vooral bewoners en partners, zoals corporaties, ontwikkelaars, beleggers, bouwondernemingen en makelaars, nodig. Die investeren mee in de kwaliteit van de regio en het woonklimaat. Als samenwerkende partners in een creatieve regio zoeken we daarbij ook naar mogelijkheden om innovaties in het bouwproces te realiseren.

Het Regionaal Ruimtelijk Overleg (gemeenten, provincie) heeft op 13 december 2017 het 'Afsprakenkader Wonen 2017' bekrachtigd dat door de afzonderlijke negen gemeenteraden is vastgesteld. Hierin zijn o.a. de volgende afspraken over woningbouwontwikkelingen opgenomen:

1. We geven ruim baan aan initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding. Dit betreft de locaties binnen het bestaand stedelijk gebied zoals dat is aangegeven in de provinciale Interim omgevingsverordening.
2. Alle overige initiatieven stemmen we op elkaar af, waarbij geldt dat we geen nieuwe uitleglocaties ontwikkelen, tenzij…….Het regionaal portefeuillehoudersoverleg neemt hierover een unanieme beslissing. Uitleglocaties liggen buiten het bestaand stedelijk gebied zoals aangegeven in de provinciale interim omgevingsverordening.
3. In principe beschouwen we de kwantitatieve provinciale prognoses 2017 als richtinggevend op het niveau van het Stedelijk Gebied. Hierbij maken we zo optimaal
   mogelijk gebruik van de ruimte die de Brabantse Agenda Wonen biedt. Door de
   woningbouwontwikkelingen goed te monitoren kunnen we ingrijpen op het moment dat dat nodig is en voorkomen we dat goede plannen voor de korte termijn (2021) worden tegengehouden op basis van de programmering op langere termijn (2030). Hierdoor ontstaat meer ruimte om snel in te kunnen spelen op marktontwikkelingen.
4. Het Stedelijk Gebied Eindhoven heeft een bestuursopdracht voor de aanpak van een negental majeure projecten gegeven. Het onderdeel programmering kan echter volgens het coördinatieteam op dit moment niet voldoende worden uitgewerkt. Hiervoor heeft zij kaders in de vorm van een regionale visie op wonen en bijbehorende marktonderzoek(en) nodig. Deze visie wordt 2^e helft 2019 verwacht. Het merendeel van de majeure projecten kan daar niet op wachten omdat er enerzijds behoefte is aan deze woningen en anderzijds bestemmingsplannen geactualiseerd, gewijzigd dan wel opgesteld moeten worden. Daarom is in het portefeuillehoudersoverleg van 26 oktober en 21 december 2017 besloten het onderdeel programmeren, voor nu uit de Bestuursopdracht te halen en ten aanzien van de locaties planologische voorwaarden in de nieuwe bestemmingsplannen mee te geven.

In het Afsprakenkader 2017 is aangegeven welke plannen regionaal afgestemd worden. Een nieuw bestemmingsplan dat meer dan 75 woningen in stedelijke kernen of 25 woningen in landelijke kernen mogelijk maakt, dient regionaal afgestemd te worden. Via het coördinatieteam worden deze plannen aan het portefeuillehoudersoverleg voorgelegd.

De provincie ziet er op toe dat de plannen regionaal afgestemd worden. Wanneer bij het vooroverleg blijkt dat dat niet het geval is worden de plannen door de provincie niet in behandeling genomen.

Deze ontwikkeling voorziet in de bouw van maximaal 750 woningen. Dit past binnen de kwantitatieve prognose voor Eindhoven, zoals is aangegeven in paragraaf 3.2.3. Bovendien is de locatie gelegen binnen het 'Stedelijk gebied' zoals aangegeven in de Interim omgevingsverordening. Deze ontwikkeling is 1 juli 2021 via het coördinatieteam voorgelegd aan het portefeuillehoudersoverleg en akkoord bevonden. Daarmee past het binnen de regionale afspraken voor woningbouwontwikkelingen.

Woonvisie
De Woonvisie is op 15 december 2015 vastgesteld. In de woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee maken we de richting waarin we ons willen ontwikkelen duidelijk aan de stad, haar bewoners en alle partijen die een rol spelen in de verdere ontwikkeling van de stad.

Ambitieuze stad
Eindhoven groeit en dat creëert een nieuwe vraag naar wonen. Eindhoven wil verder verstedelijken. Onder stedelijkheid verstaan we een gemengde en gevarieerde omgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En een stad die tegelijk ook groen en gemoedelijk blijft.

We staan voor de unieke kans om de stad als geheel, en het gebied binnen de Rondweg in het bijzonder, de komende jaren te laten groeien. We verwachten dat het inwonersaantal van Eindhoven de komende 10 jaar fors zal toenemen, harder dan de prognoses nu voorspellen. De bijzondere bevolkingsopbouw van Eindhoven (een relatief jonge bevolking) draagt daaraan bij. Die groei moet ook op het vlak van wonen gefaciliteerd worden.

Tot 2030 willen we minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen de Rondweg realiseren. Voor het gebied binnen de Rondweg staan met projecten als Strijp S, Stations- omgeving, NRE en Philips Lighting in deze periode al circa 5.000 nieuwe woningen in de planning. Daarnaast is de wens dat boven winkels wooneenheden worden gerealiseerd en kantoren worden omgebouwd tot woningen. Hierin is de markt aan zet.

Eindhoven formuleert in deze Woonvisie geen concreet woningbouwprogramma, gegoten in cijfers en categorieën. Dat zou niet passen bij de rol van een gemeente anno 2015. We willen ruimte geven aan de markt om gewenste ontwikkelingen te realiseren. Zonder op voorhand aan te geven wat-waar-wanneer gebouwd moet worden. Dat doen we door gebruik te maken van een model voor de onderbouwing van de wenselijkheid van nieuwe initiatieven. Daarin vragen we van initiatiefnemers (projectontwikkelaars, corporaties, gemeentelijke grondexploitaties) om in te gaan op een aantal punten zoals bijvoorbeeld het marktsegment, het woonmilieu en de periode van oplevering.

Solidaire stad
Wij willen dat Eindhoven een samenleving is, waarvan iedereen onderdeel is. De meeste inwoners kunnen zelfstandig hun plaats vinden in die samenleving, sommigen hebben een steuntje in de rug nodig. We zorgen dat er voor hen een vangnet is.

We hebben oog voor mensen in lastige situaties: asielzoekers, daklozen, mensen in psychische nood en ex-gedetineerden. Door de decentralisatie in de zorg moeten meer mensen met een beperking een plek in de wijk vinden. De vergrijzing zet de komende jaren stevig door. Veel ouderen, met of zonder zorgvraag, zullen langer thuis blijven wonen. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie in bepaalde wijken is ongewenst.

De sociale woningvoorraad is onderdeel van de sociale basisinfrastructuur. In theorie is in Eindhoven de sociale woningvoorraad in balans met de doelgroep. Twee ontwikkelingen vragen echter om aandacht: de samenstelling van de sociale woningvoorraad en de positie van de 13.500 huishoudens met een middeninkomen. Met de inwerkingtreding van de nieuwe woningwet 2015 moeten woningcorporaties hun woningen 'passend toewijzen'. Minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet aan huishoudens met een laag inkomen worden toegewezen. Daarnaast is er ruimte om 10% van de woningen toe te wijzen aan huishoudens met een middeninkomen. De resterende 10% sociale huurwoningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen, maar daarbij moeten zij wel voorrang geven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen.

Het aantal eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens groeit. Dit betekent een grote uitdaging. Niet alleen in woonwensen maar ook in betaalbaarheid, want alleen wonen is relatief duur. We zetten in op transformatie en ander gebruik. Bij de transformatie van grotere kantoren, zorg- en onderwijsgebouwen kunnen (collectief) particulier opdrachtgeverschap en nieuwe woonconcepten een oplossing bieden. Ook het gebruik van eengezinswoningen door bijvoorbeeld twee eenpersoonshuishoudens, met name in het gebied buiten de Rondweg, behoort tot de mogelijkheden.

Innovatieve stad
Partijen worden uitgedaagd om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. En ook in de aanpak van de bestaande voorraad en in de transformatie van kantoren en zorggebouwen is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen.

Een andere ontwikkeling is het zogenaamde flexwonen. Tot voor kort kende de woningmarkt een vrij overzichtelijk aanbod: koop- of huurwoningen, zelfstandige of onzelfstandige woonruimten, grondgebonden woningen of appartementen. Maar de vraagkant is de afgelopen jaren sterk veranderd. Er komen steeds meer groepen die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte. Denk bijvoorbeeld aan studenten, expats, arbeidsmigranten, mensen die een echtscheiding achter de rug hebben, ex-gedetineerden en mensen die uit een opvangvoorziening komen. Deze mensen zijn op zoek naar goede tijdelijke huisvesting, met passende voorzieningen, die snel beschikbaar is en tegen een prijs die past bij hun budget. Dit flexwonen wordt een belangrijke nieuwe woonvorm in Eindhoven. Het biedt tevens kansen voor de transformatie van leegstaand vastgoed.

In de koopsector krijgen inwoners zoveel mogelijk invloed op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door het stimuleren (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Zelf bouwen mag niet alleen bereikbaar zijn voor de huishoudens met een hoger inkomen. Ook in de huursector is er sinds de herziening van de Woningwet meer aandacht voor mede-eigendom en zelfbeheer, bijvoorbeeld via het model van wooncoöperaties. Wooncoöperaties zijn een soort tussenvorm van huur en koop.

Op 12 juni 2018 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan 'parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing' vastgesteld. Tot het moment van inwerkingtreding van dit paraplubestemmingsplan, werd via de huisvestingsverordening voorkomen dat woningen zonder vergunning werden gesplitst, omgezet, onttrokken en samengevoegd. Hoewel kamerverhuur en woningsplitsing verschillend zijn en andere toetsingskaders kennen, hebben beiden wel een zelfde soort ruimtelijk effect op de omgeving en is het wenselijk om deze initiatieven soortgelijk te reguleren in bestemmingsplannen. Door de regeling in het paraplubestemmingsplan wordt kamerverhuur en woningsplitsing voortaan via één vergunning (omgevingsvergunning) geregeld. Deze regeling moet in opvolgende bestemmingsplannen zoals het onderhavige worden overgenomen om geldend te blijven voor het betreffende plangebied. Om die reden is de regeling uit dit paraplubestemmingsplan in dit bestemmingsplan overgenomen.

De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologie Eindhoven en Helmond 2008-2012', dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise.

De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart.

Uitsnede archeologische waardenkaart (locatie plangebied blauw omlijnd)

Zoals op de archeologische waardenkaart van de gemeente Eindhoven is te zien is het plangebied niet aangeduid als een archeologisch waardevol of verwachtingsgebied of als een gebied dat op de landelijke Archeologische Monumentenkaart voorkomt. Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is in deze gebieden niet noodzakelijk.

Er is een nieuwe archeologische waardenkaart opgesteld die ten tijde van terinzagelegging van dit ontwerpbestemmingsplan nog niet is vastgesteld. Indien deze archeologische waardenkaart eerder wordt vastgesteld dan dit bestemmingsplan zal hier vóór vaststelling van dit bestemmingsplan nader op worden ingegaan.

Wel geldt ten aanzien van archeologie een meldingsplicht voor archeologische toevalvondsten. Mochten tijdens werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen dan dienen deze (op grond van de meldingsplicht in art. 5.10 van de Erfgoedwet 2016) direct gemeld te worden aan de Minister van OCW en de Afdeling Omgevingskwaliteit van de gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of en zo ja welke aanvullende maatregelen getroffen worden.

Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Eindhoven (locatie plangebied geel omlijnd)

Het plangebied is op de cultuurhistorische waardenkaart gelegen aan een 'Historische wegenstructuur voor 1900'. Het betreft de Vestdijk, voormalig stadsvest die de contour van de binnenstad bepaalde, waaraan het plangebied gelegen is. Het VDMA-terrein zelf is niet expliciet aangeduid, maar is wel van cultuurhistorisch hoge waarde.

Daarnaast zijn binnen het plangebied enkele cultuurhistorisch waardevolle panden aanwezig, waaronder tevens een rijksmonument.

Omschrijving Cultuurhistorische waarden

Het gehele complex is van grote waarde voor Eindhoven, aangezien het meerdere verhaallijnen uit de Eindhovense historie bijeenbrengt. Van der Meulen-Ansems (VDMA) staat symbool voor de opkomende autobedrijven in Nederland en de groei van Eindhoven als stad aan het begin van de 20e eeuw. Als één van de grootste autobedrijven van Nederland, en één van de eerste met een eigen autogarage genoot het bedrijf bekendheid in de stad en wijde omtrek. De voormalige luciferfabriek representeert een bedrijfstak die in de tweede helft van de 19e eeuw een belangrijke plaats innam in de industriële ontwikkeling van Eindhoven. Het is echter thans nog het enige fabrieksgebouw in Eindhoven dat herinnert aan de luciferfabricage. Het pand heeft via het bestemmingsplan 'Binnenstad' een beschermde status door middel van de aanduiding 'karakteristiek'. Dergelijke panden zijn onmisbaar voor het straatbeeld en de afleesbaarheid van de historische gelaagdheid in de stad. Behoud van deze panden vormt het uitgangspunt.

De verpleegstersflat uit 1956 staat symbool voor de maatschappelijke ontwikkeling van Eindhoven en voor de bijzondere ligging van een ziekenhuis midden in de stad. Hoewel het binnenziekenhuis in de jaren '70 is gesloopt, herinnert de verpleegstersflat nog aan deze historie. De unieke combinatie van verpleegstersflat en autobedrijf, de herinnering aan Van der Meulen-Ansems en in zijn architectuur een fraai voorbeeld van de modernistische bouwwijze in de wederopbouwtijd in Eindhoven hebben er toe geleid dat ook dit pand een beschermde status heeft gekregen. Bijzonder vermeldenswaardig zijn hierbij de figuratieve kunstwerken van Hugo Brouwer bij beide ingangsportalen (van hoge kunsthistorische waarde). Bij collegebesluit 'Behoud beeldende kunst' is geregeld dat deze kunstwerken moeten worden meegenomen in nieuwe ontwikkelingen.

De voormalige chauffeurswoning aan de Raiffeisenstraat vertegenwoordigt de ontwikkeling van de Coöperatieve Boerenleenbank (later: Rabobank) met Eindhoven als hoofdvesting. Het pand (en het gehele bankenensemble) heeft de status van rijksmonument. Het ensemble betreft het bankgebouw met directeurswoning gebouwd als kantoor voor de Coöperatieve Centrale Boerenleenbank. De bakstenen gevels zijn rijk gedecoreerd, waarbij gebruik is gemaakt van classicistische elementen. In de topgevel van de ingangspartij bevindt zich een rond raam in een omlijsting van guirlandes. Daarboven zijn de wapenschilden aangebracht van Nederland, Eindhoven en de coöperatieve landbouwverenigingen. De ramen zijn voorzien van een kleine roedenverdeling. Aan de achterzijde van het bankgebouw bevindt zich een traptoren met spits. Aan het geheel is in 1927 een garage met chauffeurswoning, ontworpen door L.J.P. Kooken, toegevoegd. De gebouwen vormen een ensemble met cultuurhistorische waarde als type en als uiting van de sociaaleconomische ontwikkeling.

Het gebied van de binnenstad, dat grenst aan voorliggend plangebied, is vanwege de cultuurhistorische waarde aangemerkt als een historische stedenbouwkundige structuur. Het herkenbaar houden van de historische karakteristiek voor de belevingswaarde van de binnenstad is daarbij een belangrijk uitgangspunt.

Beoordeling plan

Het cultuurhistorisch erfgoed vormt de basis voor de herontwikkeling van het VDMA terrein. De nieuwe ontwikkeling maakt een afleesbare samenhang van historische lagen mogelijk; van de negentiende-eeuwse industriestad en de tramremise uit die tijd, via de wederopbouwperiode en de daarbij horende autocultuur, tot de moderne stad als onderdeel van Brainport. Onderdeel van deze lagen zijn enkele bijzondere gebouwen die, hoewel niet allemaal monumenten, allen waardevolle herinneringen oproepen aan belangrijke centrumfuncties uit het verleden, zoals de Zusterflat als onderdeel van het voormalige Binnenziekenhuis en de chauffeurswoning als onderdeel van het ensemble met de directeurswoning en het bankgebouw. Voor de individuele gebouwen zijn waardenstellingen opgesteld welke uitgangspunt vormen voor de renovatiestrategie per gebouw.

In de nieuwe ontwikkeling blijven de individuele volumes en de samenhang van het erfgoed grotendeels behouden. Het typerende patina van de verschillende gebouwen wordt waar mogelijk onderdeel van de getransformeerde gebouwen.

Luciferfabriek

De Luciferfabriek heeft een bijzondere geschiedenis. Om die reden wordt de Luciferfabriek gerenoveerd. Het oorspronkelijke volume van de fabriek wordt intern zichtbaar gemaakt zonder afbreuk te doen aan de uitbreiding van Van der Meulen Ansems begin jaren '90. De voormalige Luciferfabriek verteld meerdere historische verhalen. De raamopeningen worden zoveel mogelijk teruggebracht in originele staat en de lichtstraten aan beide langsgevels en in het midden van het dak krijgen transparant glas. Dit maakt de Luciferfabriek tot een overweldigende ruimte met veel daglicht dat tot ver in het gebouw binnendringt. Ook de tramremisemuur en de wandschilderingen in de Luciferfabriek, worden geïntegreerd in het nieuwe ontwerp. De eyecatcher is de 'oude' muur van de Luciferfabriek die vanuit de entree zichtbaar is en combineert de historie van de Luciferfabriek met een modern kantoor. Op de voormalige luciferfabriek is de aanduiding 'karakteristiek' behouden op de verbeelding. Aan deze aanduiding is een sloopvergunningsstelsel gekoppeld.

Zusterflat

De vroegere Zusterflat is een beeldbepalend gebouw aan de Vestdijk. Het was in de 19e eeuw een belangrijk onderdeel van een zeer omvangrijk ziekenhuiscomplex aan de Vestdijk. De twee trappenhuizen en met kunst bekleedde entrees worden hersteld en gaan deel uitmaken van de nieuwe ontsluitingsstructuur van het gebouw. Op de Zusterflat is de aanduiding 'karakteristiek' behouden op de verbeelding. Aan deze aanduiding is een sloopvergunningsstelsel gekoppeld.

De Garage

De Garage aan de zuidzijde van de Luciferfabriek is een uitbreiding van het garagecomplex uit 1929. Dit object wordt gerenoveerd en krijgt een tweeledige aanpak: een deel wordt exterieur en een deel blijft interieur. Op strategische plekken worden nieuwe openingen toegevoegd om de doorwaadbaarheid van het gebied te verbeteren.

Chauffeurswoning

De monumentale chauffeurswoning dient als een van de entrees van het gebouw aan de Raiffeisenstraat.

Nieuwe gebouwen presenteren zich los van het erfgoed, als een nieuwe tijdslaag in het stedelijk weefsel. Het planvoornemen heeft om die reden dan ook invloed op de cultuurhistorische waarden van het plangebied en haar omgeving. Echter worden de cultuurhistorische waarden door het planvoornemen ook versterkt door het behoud van de erfgoedwaarde een tweede leven te geven alsook te ontsluiten voor publiek. Ter bescherming van de bestaande karakteristieke panden blijft ter plaatse van de Zusterflat en de voormalige luciferfabriek de aanduiding 'karakteristiek' behouden op de verbeelding. Aan deze aanduiding is een sloopvergunningsstelsel gekoppeld.

De mobiliteitsvisie 'Eindhoven op Weg' is in 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin is het verkeersbeleid voor de komende decennia (planhorizon 2040) vastgelegd. Deze visie vormt het bestuurlijke beleidskader voor alle verkeers- en mobiliteitsopgaven. Er is onderzoek uitgevoerd naar de verkeergeneratie, de verkeersafwikkeling en de parkeeropgave die deze ontwikkeling met zich meebrengt. Dit onderzoek maakt als Bijlage onderdeel uit van de toelichting. Hieronder wordt op de uitkomsten ingegaan

Verkeersgeneratie

Onderzoek naar verkeersgeneratie is in dit gebied van belang aangezien het terugdringen van autoverkeer als cruciaal wordt gezien binnen dit project. Hiermee wordt aangesloten bij de gemeentelijke ambitie om een aantrekkelijk en autoluw centrumgebied te ontwikkelen.

Het VDMA-terrein ligt in de nabijheid van het trein- en busstation en is gelegen aan één van de belangrijkste fietsroutes in de stad. Bovendien zijn de functies in het centrum gemakkelijk te voet te bereiken. Om die reden is het beoogde planvoornemen op het VDMA-terrein, net zoals gelijkwaardige binnenstedelijke projecten, gericht op bezoekers die niet met de auto komen en op bewoners met een leefstijl waarin autobezit en autogebruik niet van groot belang is. Daarmee is het mogelijk de automobiliteit verbonden aan de functies in de gebouwen tot een minimum te beperken.

Normaliter wordt de verkeersgeneratie (van gemotoriseerd verkeer) van een nieuwe ontwikkeling bepaald aan de hand van kencijfers en het aantal te ontwikkelen woningen c.q. werkgelegenheid. Voor de ontwikkeling van het VDMA terrein is een beperkte parkeercapaciteit beschikbaar, waardoor dit leidend wordt in de verkeersgeneratie.

In de huidige situatie zijn er een aantal functies op het VDMA terrein aanwezig. Deze functies hebben een verkeersgeneratie van 1.847 motorvoertuigbewegingen per etmaal (mvt/etm). Voor de afwikkeling wordt uitgegaan dat al het verkeer wordt ontsloten op de Vestdijk.

Voor de toekomstige verkeersgeneratie worden drie aspecten meegenomen. Namelijk verkeersgeneratie van deelauto's, van auto's die kunnen parkeren op de beschikbare parkeerplaatsen en de logistieke verkeersbewegingen. Uit het onderzoek blijkt dat de verwachtte verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling van het VDMA-terrein 819 verkeersbewegingen per dag zal bedragen. Dat is ruim lager dan de verkeersgeneratie van de huidige functies (1.847 mvt/etm). De ontwikkeling heeft dus een positief effect op de verkeersintensiteiten op de ontsluitingsroutes (met name Vestdijk).

Verkeersafwikkeling

Met betrekking tot de verkeersafwikkeling richt het plan zich op het langzame verkeer en wordt het terugdringen van het autoverkeer als cruciaal gezien om de binnenstad te laten functioneren als een prettige openbare ruimte. Het eindbeeld is dan ook om het autoverkeer zoveel mogelijk te vermijden ten faveure van de voetganger en de fiets. Dit sluit aan bij de visie van de gemeente Eindhoven "Eindhoven op Weg". Hierin richt de gemeente zich op voetgangers en fietsers en wordt voorrang gegeven aan duurzame wijzen van verplaatsen.

In de toekomstvisie voor het centrum- en stationsgebied wordt uitgegaan van een autoluwe ontwikkeling, waarbij gebiedsvreemd verkeer wordt geweerd en nieuwe mobiliteit als gevolg van nieuwe ontwikkelingen duurzaam wordt opgevangen (minimaal parkeren, meer fiets, ov, lopen).

Op de Vestdijk is al begonnen met het verminderen van het autoverkeer. Het rijprofiel voor verkeer is al gereduceerd tot één rijstrook richting noord met in de tegenrichting de busbaan voor het HOV. Tevens is 30 km/uur ingevoerd.

Een ondergrondse parkeerkelder voor auto's is voorzien in het plangebied, welke wordt beoogd om te ontsluiten middels de bestaande onderdoorgang onder het naastgelegen hotel en er is een aansluiting aanwezig met de Tramstraat.

Situatieschets parkeren en ontsluiting VDMA

Ontsluiting Openbaar Vervoer

Het gebied ligt op korte loopafstand van Eindhoven Centraal station. Dit openbaarvervoer knooppunt heeft ontsluiting richting Den Bosch, Breda en Maastricht. Verder zit aan de noordzijde van Eindhoven Centraal een groot busstation dat de lokale centra met elkaar verbindt. Dit bij elkaar biedt een uitstekende ontsluiting middels het openbaar vervoer.

De ruimte in de stad is beperkt en kostbaar. De gemeente moet dan ook de schaarse ruimte efficiënt gebruiken. Daarom worden bij een plan eisen aan het aantal te realiseren parkeerplaatsen gesteld. Bij besluit van 17 mei 2016 heeft het college van burgemeester en wethouders de Nota Parkeernormen 2016 vastgesteld. Hierin zijn normen vastgelegd voor parkeren. Deze nota is inmiddels geactualiseerd door de Actualisatie Nota Parkeernormen 2019.

De Actualisatie Nota Parkeernormen 2019 is vanaf 4 oktober 2019 van kracht en past in de ontwikkeling naar een groenere, bereikbare en duurzame stad. We hebben te maken met een grote verdichtingsopgave in Eindhoven en tegelijk moeten we het centrum van Eindhoven goed bereikbaar houden. Er is straks minder plaats voor autoverkeer en parkeren in en om het autoluwe centrum. Daarom streven we nu naar het aanleggen van zo min mogelijk nieuwe parkeerplaatsen en we zetten zoveel mogelijk in op duurzame alternatieve vervoerswijzen: lopen, fietsen en openbaar vervoer.

In de nota is dat uitgewerkt in de zogenaamde verplichte "HOV-reductie" (minder parkeerplaatsen bij stations en Hoogwaardig openbaar vervoer-haltes) en het stimuleren van gebruik van deelauto's voor bewoners. Als tweede aanpassing willen we de bestaande (privé) parkeercapaciteit beter en efficiënter gaan benutten ten opzichte van realisatie van parkeerplaatsen op eigen terrein. De derde belangrijke aanpassing is dat ontwikkelaars een bijdrage in het mobiliteitsfonds moeten storten, bij gebruik van reeds aanwezige openbare parkeerplaatsen. Met dat geld willen we onder andere de opbouw van een stadsbreed deelmobiliteit netwerk op weg helpen. In de Actualisatie Nota Parkeernormen 2019 is eveneens de fietsparkeernormen geactualiseerd en gaat gemeente Eindhoven daar uitgebreider op toetsen en handhaven.

Verder is van belang dat elk bestaand adres of een nieuw adres waar een omgevingsvergunning is afgegeven na 2016 in het POET-overzicht (parkeren op eigen terrein) komt. Adressen uit dit overzicht kunnen geen (nieuwe) parkeervergunning aanvragen en hebben geen recht op een bezoekersregeling binnen betaald parkeergebieden. Bestaande parkeervergunningen worden niet meer verlengd. Dat wordt in een vroeg stadium gecommuniceerd met nieuwe bewoners.

Op basis van deze gegevens is met behulp van de Rekentool Parkeerbehoefte van gemeente Eindhoven een berekening gemaakt van de toekomstige parkeerbehoefte. Daaruit komt naar voren dat de parkeerbehoefte van bewoners voor gemotoriseerd verkeer 176 parkeerplaatsen bedraagt. Dit is inclusief een 50% reductie van het aantal parkeerplaatsen vanwege de ligging nabij station Eindhoven Centraal.

De parkeeropgave van 176 parkeerplaatsen kan gedeeltelijk worden opgevangen met het plaatsen van deelauto's. Conform het beleid van gemeente Eindhoven kan bij particuliere initiatieven 1 deelauto's de parkeerbehoefte van 10 eigen auto's opvangen. Binnen de ontwikkeling van het VDMA terrein is voorzien in het plaatsen van 9 deelauto's. Door deze inzet ontstaat een reductie van 90 parkeerplaatsen. Aanvullend zijn er in een straal van 500 meter nog 5 openbare deelauto's (Greenwheels) beschikbaar (d.d. 1-2-2021).

In totaal kunnen maximaal 108 parkeerplaatsen worden voorzien in de parkeerkelder. Deze worden te huur aangeboden aan bewoners.

Voor overige functies (werknemers, bezoekers) geldt een parkeerbehoefte van 106 parkeerplaatsen. Gemeente Eindhoven beschrijft hiervoor dat uitbreiding van parkeren in en rond het centrum bij groei van de behoefte niet gewenst is, omdat het wenselijk is de bestaande parkeercapaciteit beter en efficiënter te benutten. In de bestaande parkeervoorzieningen is voldoende restcapaciteit om deze 106 parkeerplaatsen op te vangen

Naast een parkeerbehoefte voor gemotoriseerd verkeer is er ook een parkeerbehoefte voor fietsen. De ligging van het VDMA in het centrum van Eindhoven, nabij het NS station Eindhoven Centraal, maakt het uitermate geschikt voor fietsgebruik.

De normen voor fietsparkeren zijn beschreven in de "Actualisatie Nota Parkeren 2019". In de Nota Parkeernormen wordt voor fietsparkeren onderscheid gemaakt naar type woningen en werkgelegenheid. Conform de berekeningen in de "Rekentool Parkeerbehoefte Fiets" van gemeente Eindhoven zijn 3700 stallingen voor fietsparkeren benodigd. Hierin zijn hogere bezoekersparkeernormen gehanteerd (0,6 ipv 0,2) en 600 openbare fietsparkeerplaatsen.

Bij het opstellen van het plan is gekozen om zowel het fietsparkeren van de bewoners als werknemers via privaat beheer te regelen. Het voordeel hiervan is dat er geen fietsen in de openbare ruimte geparkeerd hoeven te worden en dat er in deze fietsenstallingen extra service (elektrisch opladen, beveiliging, een bandenpomp) kan worden aangeboden waardoor het voor bijvoorbeeld werknemers aantrekkelijker wordt om met de fiets naar het werk te komen.

Op basis van de berekeningen zijn er 2.451 fietsparkeerplaatsen in privaat beheer gewenst (waarvan de parkeerbehoefte van het kantoor als openbaar wordt beschouwd). De overige 1.249 fietsparkeerplaatsen zijn openbaar toegankelijke fietsparkeervoorzieningen.

Begin 2017 is een actualisatie van Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. Het groenbeleidsplan heeft als doel het duurzaam veiligstellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met daarin passende functies. Hiermee levert de toepassing van het groenbeleid een wezenlijke bijdrage aan een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving als karakteristieke kwaliteit van Eindhoven. Een omgeving die leefbaar en klimaatadaptief is en een volwaardig vestigingsklimaat biedt voor Brainport.

Het groenbeleid sluit aan op de geomorfologische structuur van de stad: de structuur van dekzandruggen en beken (Dommel en Gender) die Eindhoven hebben gevormd. Op basis van de tuinstad gedachte is bij de verdere ontwikkeling van Eindhoven sterk ingezet op het behoud van de groene ruimten tussen de voormalige dorpen. Genneper Parken (tussen Stratum en Gestel), Brainport Park (tussen Strijp en Woensel) en De Karpen (tussen Woensel en Tongelre) vormen nog altijd imposante, groene wiggen, die tot diep in de stad reiken. Het behoud van de robuuste groenstructuur, die vanuit het buitengebied, via de wiggen tot aan de bomen bij de voordeur reikt, is een belangrijk uitgangspunt van het groenbeleidsplan.

Het Groenbeleidsplan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd.

In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Figuur: Ruimtelijke Strategieënkaart

Dit bestemmingsplan is geheel gelegen binnen de strategie 'Stad, rood beeldbepalend'.

Strategie 1: Stad, rood beeldbepalend

In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de aangeduide groenarme buurten wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal. Het plangebied is aangeduid als groenarme buurt.

Bestaande situatie plangebied met veel harding

Toepassing plangebied

Het Groenbeleidsplan 2017 omschrijft het beleid voor de combinatie van verdichten en vergroenen. Dit betekent dat voor iedere woning die wordt voorzien, er wordt gestreefd naar ten minste 4 tot 8 m² groen. Ook kent de gemeente een regeling voor groencompensatie (Beleidsregel groencompensatie), die kortweg inhoudt dat groen, dat plaats moet maken voor een ontwikkeling, door de ontwikkelende partij moet worden gecompenseerd, fysiek en/of financieel.

Gezien het voorgaande is een Groenplan opgesteld. De rapportage van het complete groenplan is als Bijlage bij deze toelichting gevoegd. Hierna volgen de belangrijkste aspecten van het groenplan.

Voor het huidige planvoornemen geldt, op basis van het Groenbeleidsplan, een compensatienorm van 7.160 m² groen. Beoogd is om op het VDMA-terrein circa 3.500 m2 betekenisvol groen (stadsbos) op het maaiveld te realiseren. Daarnaast worden er ruim 5.000 m2 aan groene daken gerealiseerd en circa 3.800 m2 aan groene gevels.

VDMA voegt daarmee een breed palet aan groene, kwalitatief hoogwaardige, klimaatadaptieve en toegankelijke ruimtes toe aan het bestaande stedenbouwkundige netwerk in Eindhoven. Met logische verbindingsroutes tussen de Tramstraat, de Raiffeisenstraat en het Stationsgebied. En net als in de onlangs heringerichte groene stadsstraat Vestdijk, vormen de openbare ruimtes in VDMA de entree naar een herkenbaar gebied dat snel een plek zal weten te veroveren in de harten van de Eindhovenaren.

Gelet op de groenmaatregelen die toegepast worden in het plangebied en de openbare ruimte en de uitbreiding van het groenareaal voldoet het plan aan het Groenbeleidsplan 2017.

Beleidsregel groencompensatie

Op 13 maart 2018 is de 'Regeling Groencompensatiefonds' vastgesteld. Bij deze regeling hoort de 'Beleidsregel Groencompensatie'. Deze beleidsregel is bedoeld als afwegingskader bij aanvragen voor (ruimtelijke) ontwikkelingen die kunnen leiden tot aantasting van groen. Bij aantasting en verlies van groen is compensatie vereist, de Beleidsregel geeft hiervoor de richtlijnen. Hierboven is reeds ingegaan op de groenmaatregelen die toegepast worden in het plangebied en de openbare ruimte.

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van bomen is vastgelegd in de Verordening Bomen 2021. Deze is op 6 april 2021 door de gemeenteraad vastgesteld en de verordening met bijbehorende regels is op 23 april 2021 in werking getreden. De Verordening en (uitwerking daarvan in) nadere regels voor compensatie is van toepassing op bomen die niet vallen onder de regelgeving van de Wet natuurbescherming (Wnb). De Wet natuurbescherming is van toepassing op:
- bossen die buiten de 'bebouwde kom Wnb' liggen;
- alle beplantingen van bomen die groter zijn dan 10 are;
- bomen in een rijbeplanting, als de rij uit meer dan 20 bomen bestaat.

Voor bomen geldt dus of de Wet natuurbescherming of de Verordening Bomen 2021. Voor het vellen van bomen dient, behoudens een aantal vrijstellingen, een melding te worden gedaan bij de Provincie Noord Brabant. Er is een herplantplicht van toepassing.

Verordening Bomen 2021

In de Verordening Bomen 2021 is de bescherming van bomen geregeld, doordat voor het kappen van bomen een omgevingsvergunning nodig is. Daarbij kan ook nog worden gezorgd voor herplant van de te kappen bomen (compensatieplicht). De verordening bevat regels over hoe wordt omgegaan met overlast door bomen, de compensatieplicht bij kap, de indieningvereisten bij een vergunningaanvraag, de beoordeling (weigeringsgronden) van een kapaanvraag en het aanbrengen van verlichting in bomen.

Conform de verordening is een vergunning voor kappen van bomen nodig als:

• bomen vanaf 45 cm stamomtrek op gemeentegrond of op particuliere percelen groter dan 250 m2;
• een houtopstand die voor de eerste keer wordt teruggesnoeid tot op de hoofdtakken of stam;
• een houtopstand, ongeacht de stamomtrek, die is aangelegd op grond van een herplant-, compensatie en/of instandhoudingsplicht op grond van artikel 6 of een overeenkomst met het college.
• voor het voorhanden of in voorraad hebben dan wel het vervoeren van een gekapte houtopstand of delen ervan met een plantenziekte is een omgevingsvergunning vereist, voor zover deze plantenziekte zich kan verspreiden is wel een vergunning nodig.

Groene kaart

Er is een groene kaart waarop ter informatie het volgende is aangegeven:

• Groenstructuur van de gemeente Eindhoven (groene wiggen, groene dooradering en hoofgroenstructuur);
• Groenarme gebieden;
• Centrumgebied;
• Bebouwde komgrens Wet natuurbescherming;
• (Particuliere) percelen groter dan 250 m2.

De informatie op de groene kaart is nodig om:

• Te duiden waar de waardevolle bomen staan;
• Te duiden waar de monumentale bomen staan;
• Inzicht te geven in de Bebouwde komgrens wet natuurbescherming;
• Inzicht te geven in de gebieden waar een compensatiefactor geldt in het geval financiële compensatie aan de orde is, het centrumgebied en de groenarme gebieden.

Om de kaart actueel te houden wordt de informatie over de bomen op de kaart en de kadastrale situatie op de kaart, zeer frequent bijgewerkt. Zo blijft de kaart up-to-date en betrouwbaar voor zowel interne als externe gebruikers.

Compensatieplicht bomen
Door het kappen van bomen gaat groen verloren. Het weggevallen groen moet in beginsel worden gecompenseerd. Aan een omgevingsvergunning voor het kappen van een houtopstand (bomen) kunnen voorschriften worden verbonden. Onder andere kan een compensatieplicht worden opgelegd. In de Nadere regels Verordening bomen 2021 is bepaald wanneer een compensatieplicht ontstaat en hoe die wordt bepaald.

Nadere regels voor compensatie
De Verordening is uitgewerkt in nadere regels voor compensatie. Deze zijn op 21 april 2021 vastgesteld door het college en op 23 april 2021 in werking getreden. Het college mag op basis van de Verordening bomen 2021 compensatie opleggen zoals uitgewerkt in de 'Nadere Regels voor compensatie'.

Het plangebied

Binnen en direct rondom het plangebied zijn geen bomen aanwezig die op de Groene Kaart zijn opgenomen.

Uitsnede Gemeentelijke Groene Kaart

Het plangebied is op de groene kaart aangeduid als 'kadastraal perceel groter dan 500 m2. Voor deze ontwikkeling is een Bomeninventarisatie en een Bomen Effect Anayse (BEA) uitgevoerd. Deze onderzoeken zijn als Bijlage 4 en Bijlage 5 behorende bij de toelichting opgenomen. Gebleken is dat een aantal bomen niet gehandhaafd kunnen blijven. Voor de bomen die gehandhaafd blijven zullen bij de feitelijke werkzaamheden rekening gehouden worden met de aanbevelingen zoals opgenomen in de BEA.

De 34 te kappen bomen vertegenwoordigen een monetaire waarde van circa € 135.000,- (excl. BTW). Het doel is om deze waarde te compenseren door middel van het aanplanten van nieuwe bomen binnen het plangebied.

Veruit het grootste deel van deze nieuw aan te planten bomen zal worden aangeplant in het Stadsbos. De hoeveelheid en exacte locatie van de nieuw aan te planten bomen dient nader te worden uitgewerkt. De bomen zullen worden aangeplant in diverse maten. Variërend van 18-20 tot grotere bomen van 10-15 meter hoog. Het grootste gedeelte van de bomen zal worden aangeplant met een maat van 20-25. De bomen zullen bestaan uit een combinatie van bomen van de 1e, 2e en 3e grootte. Verwacht wordt minimaal 60 nieuwe bomen aan te planten (jonge kweek, wortelgoed en struikvormers zijn niet meegerekend).

Een indicatieve berekening van circa € 180.000,- laat zien dat het beoogde stadsbos de huidige monetaire waarde van het aanwezige groen ruim zal compenseren.

In de Woondeal met rijk en provincie zijn afspraken gemaakt om veel woningen toe te voegen In Eindhoven, zowel binnen als buiten de Ring. Eindhoven kiest voor verdichting met kwaliteit en wil compact bouwen, de hoogte in om groene ruimte te sparen in de rest van de stad. Dit is vastgelegd in de Eindhovense omgevingsvisie, die 16 juni 2020 is vastgesteld.

Voor de Binnenstad is de Verdichtingsvisie Binnenstad opgesteld, deze is door de raad vastgesteld op 15 december 2020, De visie gaat uit van het toevoegen van meer woningen, meer groen, duurzaamheid en een gemengd programma voor de Binnenstad. Er zijn kwaliteitsprincipes opgenomen voor de nieuwe hoogbouw.

In de verdichtingsvisie Binnenstad is tevens bepaald dat het bestaande hoogbouwbeleid 'De derde dimensie van een laagbouwstad', vastgesteld door de gemeenteraad in 2008, van kracht blijft, maar in de Binnenstad op een aantal plekken verruimd wordt. Deze verdichtingsvisie is dus een nadere uitwerking van het hoogbouwbeleid specifiek voor de Binnenstad.

Dit bestaande beleid, in combinatie met vastgestelde gebiedsvisies, maakt de hoogbouwcategorie L (tot 75 meter) mogelijk in het Emmasingelkwadrant, XL (tot 105 meter) aan de binnenring en XXL (hoger dan 105 meter) in het Stationsgebied. In dit beleid worden de kansen voor hoogbouw vooral gezocht in stedelijke knooppunten, zoals het Stationsgebied met haar meervoudige bereikbaarheid. Voor de Binnenstad staat aangegeven dat mogelijkheden voor nadere intensivering nog nader uitgezocht moeten worden.

Aan de hoogbouw binnen de Binnenstad worden in de verdichtingsvisie Binnenstad algemene kwaliteitseisen gesteld. De meeste eisen zijn universeel van aard en eveneens van belang voor de ontwikkeling van de hoogbouw op het VDMA-terrein:

1. Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan de ruimtelijke kwaliteit en vergroening van de omgeving;
2. Verdichten met respect en aandacht voor cultuurhistorie;
3. Ontwikkelen met aandacht voor duurzaamheid, klimaatadaptatie, groen en leefbaarheid;
4. Toepassen van duurzame mobiliteitsoplossingen;
5. Het daklandschap wordt bruikbaar voor groen, duurzaamheid en/of toegankelijk en bruikbaar voor sport en spel;
6. Ontwikkelen volgens een gemengd programma met levendige plinten en actieve plekken op hoogte;
7. Maak de locatie toegankelijk en doorwaadbaar door middel van een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte;
8. Ontwikkelen volgens drie van elkaar onderscheidende typologieën: Eindhovense laag, Brainport laag en Specials;
9. Hoogbouw wordt ontwikkeld met oog voor de impact op de omgeving (bezonnings- en windonderzoek);
10. Ondersteunende voorzieningen ten behoeve van een ontwikkeling worden in het gebouw opgenomen, niet in de openbare ruimte.

Focusgebieden

Waar in het Stationsgebied en het Emmasingelkwadrant één specifieke hoogte in het gehele gebied van kracht is, geldt dit voor de Binnenstad alleen op bepaalde plekken en zones. Het plaatsen van hoge gebouwen is een kwestie van ruimtelijke acupunctuur waarbij rekening wordt gehouden met de cultuurhistorische waarden van de Binnenstad.

De verdichtingsvisie wijst specifieke gebieden aan waarin hoogbouw mogelijk is. Deze focusgebieden zijn locaties waar zich een kans of noodzaak voordoet om de plek en de directe omgeving een kwaliteitsimpuls te geven.

Deze locaties zijn zorgvuldig geselecteerd op basis van een inschatting op welke plekken de toename van de verblijfskwaliteit en de beleefbaarheid van de stad het grootst kan zijn. De locaties zijn kansrijk omdat ze zich ruimtelijk, vanwege de grootte van het kavel of de ligging aan een binnenhof of plein, uitermate goed lenen voor verdichting. Deze wat grotere locaties bieden kansen om met een samenhangende ontwikkeling een meerwaarde te creëren voor de stad.

Deze focusgebieden zijn belangrijke nieuwe plekken in de stad die het verschil gaan maken in de beleving van de Binnenstad. De focusgebieden hebben ieder een specifieke maat en hoogte afhankelijk van de omgeving waarin ze zich bevinden.

In de verdichtingsvisie is het VDMA-terrein ook benoemd als focusgebied, in de categorie XL. Op het VDMA-terrein is hoogbouw met een stedelijke schaal dus passend. Onderhavige ontwikkeling voorziet in bebouwing tussen de 7 meter en 105 meter en heeft in totaal vier 'hoogte-accenten'. Twee gebouwen zullen een hoogte hebben van circa 45 meter en de andere twee gebouwen hebben een hoogte van circa 100 meter.

De beoogde bebouwing van het VDMA-terrein sluit dan ook goed aan op de gemeentelijke Hoogbouw- en Verdichtingsvisie.

Voor het beoordelen van de effecten van beschaduwing gelden er geen algemene eisen in Nederland. Het bevoegd gezag kan in het kader van een bestemmingsplan echter wel eisen opnemen. De Gemeente Eindhoven heeft daarom beleidsregels voor bezonning van woningen opgesteld. Deze beleidsregels stellen dat er ter plekke van woningen tussen 19 februari en 21 oktober (een periode van 8 maanden) minimaal 2 uur zonlicht per dag aanwezig moet kunnen zijn op de gevel, ter hoogte van het midden van de vensterbank van het raam van de woonkamer. Voor hoek- en doorzonwoningen mag bezonning op zij- of achtergevels worden opgeteld. Deze eis komt overeen met de veelgebruikte 'lichte TNO-norm' voor bezonning van woningen. Daarnaast stelt de gemeente eisen aan bezonning van tuinen of balkons. Hier dient tussen 21 maart en 21 september minimaal 2 uur zonlicht per dag in de tuin of op balkon te vallen. De duur van bezonning mag in een nieuwe situatie met niet meer dan 50% afnemen ten opzichte van de bestaande situatie. Bovenstaande eisen gelden alleen voor woonfuncties. Er zijn in Nederland, noch in Eindhoven specifieke eisen gesteld aan beschaduwing van functies zoals kantoren, hotels/short stay of andere gebouwfuncties.

Voor de beoogde ontwikkeling is een bezonningsonderzoek uitgevoerd. Deze studie maakt als Bijlage onderdeel uit van de toelichting. Hieruit blijkt het volgende.

De nieuwbouw heeft invloed op de bezonning van omgeving. De belangrijkste woningen waarbij het aantal bezonningsuren afneemt zijn:

Hermanus Boexstraat 4 t/m 6, 14 t/m 26

In de huidige situatie en de toekomstsituatie voldoen niet alle woningen aan de lichte TNO-richtlijn. De nieuwbouw heeft geen invloed op de bezonning als het aantal uren bezonning kleiner is dan twee uur. Is de bezonning meer dan twee uur dan is de afname maximaal 0.2 uur op een klein gedeelte van de woningen. Het aantal woningen dat niet voldoet aan de lichte TNO-richtlijn neemt in de toekomst niet toe.

Dommelstraat 2 A

De nieuwbouw heeft een kleine invloed op de bezonning. Het aantal uur bezonning neemt dan 0.4 uur af. De woning voldoet nu en in de toekomst aan de lichte TNO-richtlijn.

Dommelstraat 4 t/m 16, 22 t/m 30, 36 t/m 36 E

Voor Dommelstraat 4 t/m 16, 22 t/m 30, 36 t/m 36 E heeft de nieuwbouw invloed op het aantal uur bezonning. Het aantal uur bezonning neemt maximaal 1.2 uur af. In de huidige situatie voldoen een paar woningen niet aan de lichte TNO-richtlijn. In de toekomst neemt dit aantal toe met circa zeven woningen. Op 26 februari (één week later) ontvangen deze zeven woningen meer dan twee uur bezonning.

Raiffeisenstraat 20 t/m 36

In de huidige situatie en de toekomstsituatie is voor alle woningen het aantal uren meer dan twee uur en voldoen daarmee aan de lichte TNO-richtlijn. De nieuwbouw heeft echter een grote invloed op het aantal uren bezonning. Door de nieuwbouw neemt het aantal uren bezonning met ongeveer 5.5 tot 6 uur af.

Tramstraat 1 t/m 35 E

In de huidige situatie voldoen ongeveer twee woningen niet aan de lichte TNO-richtlijn. In de toekomstige situatie voldoen ongeveer dertien niet aan de lichte TNO-richtlijn, een toename van ongeveer elf woningen. Opgemerkt wordt dat de meeste van die woningen net onder de twee uur bezonning zitten, van 1.7 uur tot 1.9 uur bezonning. De maximale afname bedraagt 1.5 uur.

Op 2 maart (anderhalve week later) ontvangen deze elf woningen meer dan twee uur bezonning.

Hubert Seijssemaeckerstraat 2 t/m 24

In de huidige en toekomstige situatie voldoen alle woningen aan de lichte TNO-richtlijn. In de toekomst neemt het aantal uren bezonning maximaal 1.7 uur af.

Tuinen

In de tuinen van de maatgevende woningen aan de Tramstraat neemt het aantal bezonningsuren af ten gevolge van de nieuwbouw. Op enig punt in de tuinen is het aantal uren bezonning meer dan twee uur. De afname in aantal uren bezonning is per tuin minder dan 50%.

Geconcludeerd kan worden dat uit de bezonningsonderzoek blijkt dat voor een periode van 1 week (deels aan de Dommelstraat) en 1,5 week (deels aan de Tramstraat) niet aan de voorwaarde kan worden voldaan. In beginsel wordt daarmee niet voldaan aan de beleidsregels bezonning.

Gemeente Eindhoven heeft het bestaande hoogbouwbeleid voor acht locaties verruimd. Het betreffen de zogenaamde focusgebieden, waar ook het VDMA-terrein onder valt. Op deze locaties doet zich een kans of noodzaak voor om de plek en de directe omgeving een extra woningbouw- en kwaliteitsimpuls te geven. De locaties zijn zorgvuldig geselecteerd op basis van een inschatting op welke plekken de toename van de verblijfskwaliteit en de beleefbaarheid van de stad het grootst kan zijn. De locaties zijn kansrijk omdat ze zich ruimtelijk, vanwege de grootte van de kavel of de ligging aan een binnenhof of plein, uitermate goed lenen voor verdichting. Ze bieden kansen om met een samenhangende ontwikkeling een meerwaarde te creëren voor de stad.

Daarnaast gaat het slechts om een hele kleine periode (1,5 week van de periode van 35 weken waarvoor de beleidsregels over bezonning gelden) waarin niet voldaan kan worden aan de beleidsregels ten aanzien van het aantal uur zonneschijn op de gevel. Gelet op al deze omstandigheden prevaleert het ontwikkelen van onderhavige locatie boven het strikt toepassen van de 'beleidsregels voor bezonning woningen' en wordt van deze beleidsregels afgeweken.

Aan de hand van uitgebreid historisch archiefonderzoek is geïnventariseerd welke locaties mogelijk kans hebben op de aanwezigheid van niet gesprongen conventionele explosieven (zogenaamde blindgangers). Voor de gebieden die 'explosieven-verdacht' zijn wordt een nader onderzoek gewenst geacht. Uit zo'n nader onderzoek moet dan blijken of een feitelijk explosieven onderzoek nodig is.

Uitsnede explosievenkaart gemeente Eindhoven

Het plangebied wordt gezien als een 'explosieven verdacht' gebied waar mogelijk onderzoek nodig wordt geacht. Er zal - vóórdat tot realisatie van het bouwplan wordt overgegaan - een zogenaamde projectgebonden risicoanalyse uitgevoerd worden om antwoord te krijgen op de vraag of een onderzoek naar explosieven nodig is. Indien nodig zal verder onderzoek plaatsvinden.

Op 11 maart 2014 heeft de gemeenteraad het nieuwe horecabeleidsplan 'Kennis maken met een gastvrije stad' vastgesteld. De nota is op 2 november 2016 gepubliceerd. Eindhoven wil aantrekkelijk zijn om er te komen, verblijven, studeren, wonen en werken. Horeca speelt hierbij een belangrijke rol. Het horecabeleidsplan bevat een aantal speerpunten om ervoor te zorgen dat de horeca in Eindhoven kan meebewegen met de ontwikkelingen in de stad. De gemeente wil de vestiging van kwalitatief goede horecabedrijven stimuleren. Daarbij is een wederzijdse versterking van de nabije andere functies belangrijk. Om dit bewerkstelligen maakt het horecabeleidsplan onderscheid gebiedtypen en in typen horeca.

Typen horeca

Het horecabeleidsplan maakt onderscheid in twee typen horeca:

Nat & Droog
Het al dan niet schenken van alcohol is vanuit de taken van de overheid zeer bepalend. Om die reden is een eerste onderscheid naar nat en droog logisch. Indien een horecabedrijf geen alcoholische dranken verstrekt, wordt deze gerekend tot de droge horeca. Natte horeca verstrekt alcoholische dranken.

Dag, Avond & Nacht
Naast de indeling op basis van het schenken van alcoholhoudende dranken moeten we echter ook kijken naar de exploitatietijden. Op basis hiervan kan worden gekeken naar de tijden waarop een horecabedrijf invloed heeft op zijn omgeving. Ook dit heeft weer een verband met wanneer de overheid welke taak heeft. Hierin kunnen in beginsel drie typen worden onderscheiden: dag-, avond en nachthoreca. Van belang is hierbij de combinatie met nat of droog.

Regels over het schenken van alcohol en openingstijden zijn opgenomen in de drank- en horecawet en in de APV. In het bestemmingsplan worden hierover geen regels opgenomen. Wel wordt in het bestemmingsplan opgenomen welke vorm van horeca is toegestaan. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de lijst van Horeca-activiteiten (Bijlage 3).

Gebiedstypen

In het horecabeleidsplan wordt onderscheid gemaakt in drie gebiedstypen:

1. Stimuleringsgebied: gebieden waar uitbouw van de horecasector mogelijk is.
2. Toelatingsgebied: gebieden waar per aanvraag wordt bezien of nieuwe horeca of uitbreiding van bestaande horeca inpasbaar is. Dit is afhankelijk van onder andere infrastructuur, woonbelangen, levendigheid, leefbaarheid en milieu-aspecten.
3. Restrictiegebied: gebieden waar (vanuit leefbaarheid) een vermindering van het aantal horecavestigingen wordt nagestreefd.

Per deelgebied of cluster wordt aangegeven welk gebiedstype van toepassing is.

Het plangebied

In het Horecabeleidsplan worden ten aanzien van de Eindhovense horeca enkele beleidsuitgangspunten genoemd waar ontwikkeling van enkele (kleinschalige) horecagelegenheden binnen het concept van VDMA op aansluiten:

• Eindhoven blijft ook op het gebied van horeca als centrumgemeente verzorgend voor een grote regio.
• Bij de vestiging van (nieuwe) horeca moet sprake zijn van wederzijdse versterking van horeca en omliggende andere functies (zoals werken, wonen, cultuur, sport, buurtontmoeting en recreatie) vanzelfsprekend met regels voor eerlijke mededinging.
• De horecaconcentraties moeten goed verbonden zijn met openbaar vervoer, parkeervoorzieningen en geconcentreerde taxihaltes door middel van aantrekkelijke, goed verlichte en veilige looproutes.

Het plangebied valt onder 'stimuleringsgebied' waarbinnen uitbouw van de horecasector mogelijk is. Op het VDMA-terrein zullen zich één tot enkele wijkverzorgende horecafuncties vestigen, ondersteunend aan het totaal concept. Dit past binnen de bepaalde kwantitatieve behoefte.

Uitbreiding van de horeca in het centrumgebied door enkele nieuwe horecagelegenheden (in totaal bij elkaar maximaal 500 m² bvo), op het VDMA-terrein past dan ook binnen het Eindhovense horecabeleid. In paragraaf 3.2.3 wordt nader ingegaan op de behoefte van horeca binnen het plangebied.

De Kantorenstrategie 2012-2020 (vastgesteld op 26 juni 2012) is niet langer (alleen) gebaseerd op het voeren van regie op de nieuwbouw kantorenmarkt. Juist op de bestaande markt zijn maatregelen nodig om deze gezonder te maken. Dat vraagt enerzijds om een positieve en actieve grondhouding van gebouweigenaren. Anderzijds is er vaak nog een (andere) vastgoedpartij nodig die op creatieve wijze met de leegstand aan de slag wil gaan. De gemeente Eindhoven speelt daarbij in toenemende mate een stimulerende en faciliterende rol. De Eindhovense werkwijze is afgestemd met de andere ‘kantoorgemeenten’ in de stedelijke regio. Dit is vastgelegd in een 'Regionale programmering kantoorlocaties' d.d. november 2013.

Het grootste deel van de werkgelegenheid in de regio Eindhoven is gehuisvest in een kantooromgeving. Door diverse oorzaken is de Nederlandse en ook de regionale kantorenmarkt de laatste jaren flink uit balans geraakt. De aanbodpercentages liggen op dit moment rond de 16%; ruim twee keer zoveel als bij een gezonde kantorenmarkt hoort. Het totale aanbod van kantoren in Eindhoven bedroeg op 1 januari 2015 circa 250.000 m². Dit overaanbod aan kantoorruimte is voor een groot deel structureel van aard. Dit is een bedreiging voor de economische ambities van (de regio) Eindhoven en vraagt dus om gericht handelen.

In het nieuwe beleid wordt niet alleen op nieuwbouw gestuurd, maar ook op de bestaande kantorenmarkt. De focus ligt daarbij op het terugdringen van kantorenleegstand in bestaande gebouwen. Met deze aanpak hoopt het college vraag en aanbod op de Eindhovense kantorenmarkt in kwantitatieve én kwalitatieve zin beter op elkaar af te stemmen, zodat een goede balans ontstaat met toekomstbestendige locaties, die bijdragen aan de realisatie van de Brainport-ambities van stad en regio.

Binnen Eindhoven worden drie afzonderlijke nieuwbouw kantorenmilieus onderscheiden, te weten Stationsgebied, Strijp-S en Flight Forum. Deze verschillende kantorenmilieus voorzien in een specifieke en onderscheidende behoefte. Het is belangrijk om deze onderscheidende kwaliteiten de komende jaren verder uit te bouwen. Het is daarnaast belangrijk dat ongebreidelde groei van de kantorenvoorraad, door toevoeging van niet duurzame/toekomst- bestendige nieuwbouw, wordt voorkomen. Kantoorgebruikers die op zoek zijn naar nieuwe huisvesting worden daarom zoveel mogelijk bediend op de bestaande kantorenmarkt. Nieuwbouw van kantoren op geprioriteerde locaties en door middel van toekomstbestendige gebouwen is nog slechts met inachtneming van hiervoor genoemde uitgangspunten mogelijk.

De gemeente voert geen leegstandsverordening in. De uitvoering hiervan kost veel inspanning, terwijl ervaringen elders leren dat het gewenste resultaat veelal uitblijft. Wel komt er een ‘Eindhovense Leegstandsmonitor kantoren’ (actueel overzicht van leegstaande kantoren), bedoeld als stimulerend middel om marktpartijen ertoe aan te zetten ‘iets’ met leegstaande gebouwen te gaan doen. De gemeente Eindhoven zal ook proactief partijen met elkaar in verbinding brengen, om zo bij te dragen aan mogelijke nieuwe samenwerkingsverbanden en creatieve oplossingen voor dit vraagstuk. In onze ‘slimme regio’ zijn legio partijen die samen in staat zijn om ‘slimme oplossingen’ te bedenken.

De gemeente Eindhoven zal, uiteraard passend binnen wet- en regelgeving, proactief meewerken aan gewenste transformatie van leegstaande kantoren. Echter niet alle kantoren zijn geschikt voor andere functies. Soms vanwege technische aspecten of locatiegebonden aspecten. Een deel van de kantoren zal dus naar verwachting op termijn gesloopt worden.

Planbeoordeling

Het plangebied valt binnen prioritaire gebied 'Stationsgebied/ Centrum' zoals beschreven in de Kantorenstrategie 2012-2020. Hierbinnen zijn alle grotere nieuwbouw kantoorlocaties in het stationsgebied/ centrum gesitueerd. Het beoogde planvoornemen sluit goed aan op de uitgangspunten uit de Kantorenstrategie, waarbij niet alleen sprake is van traditionele kantoorruimte, maar van verschillende vormen van werkruimtes die passen bij de vraag in deze tijd. Dit plan voorziet in maximaal 16.500 m² bvo aan kantoorruimten. In paragraaf 3.2.3 wordt nader ingegaan op de behoefte van kantoren binnen het plangebied.

Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels, leidingen of straalpaden aanwezig die via de regels van het bestemmingsplan beschermd dienen te worden. Het planvoornemen wordt dan ook planologisch niet belemmerd door de aanwezigheid van kabels, leidingen en straalpaden.

Bij de realisatie zal verder aandacht besteed worden aan de reguliere kabels en leidingen die aanwezig zijn in het gebied, onder andere middels een Klic-melding en in nauw overleg met de leidingbeheerder.

Met een milieueffectrapportage (m.e.r.) worden de milieugevolgen van een plan in beeld gebracht. De m.e.r. is gebaseerd op Europese regelgeving. In Nederland is de m.e.r. geregeld in de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r.. De Wm gaat vooral in op de procedure en de inhoudsvereisten. In het Besluit m.e.r. is geregeld in welke gevallen een m.e.r. moet worden opgesteld.

Bij het Besluit m.e.r. is een bijlage opgenomen waarin de criteria voor een m.e.r.-plicht (onderdeel C) en een m.e.r.-beoordelingsplicht (onderdeel D) staan. Een beoordelingsplicht houdt in dat moet worden nagegaan of er sprake is van (mogelijke) belangrijke milieugevolgen. Als deze niet kunnen worden uitgesloten, dan geldt een m.e.r.-plicht.

De onderdelen C en D zijn onderverdeeld in 4 kolommen:

• Kolom 1: de activiteit zelf
• Kolom 2: drempelwaarden activiteit
• Kolom 3: de kaderstellende plannen (zoals een bestemmingsplan)
• Kolom 4: de besluiten

De drempelwaarden van activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel D zijn indicatief. Indien een activiteit wordt genoemd in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarde van kolom 2 valt, moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsvinden. Dit geldt zowel voor kaderstellende plannen, zoals een bestemmingsplan, als voor besluiten.

In dit kader is 11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. van belang. Het gaat daarbij om: D 11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

Uit de jurisprudentie volgt dat of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van Besluit m.e.r afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als aard, omvang en locatie van de voorziene wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Hieronder wordt ingegaan op deze aspecten.

Het beoogde programma voor het VDMA zal zo'n 750 woningen en 33.900 m² bvo aan diverse commerciële functies (zoals kantoren, maatschappelijke voorzieningen en horeca) mogelijk maken en is daarmee aan te merken als een stedelijke ontwikkeling zoals opgenomen in het Besluit m.e.r.. De voorgenomen ontwikkeling ligt ver onder de drempelwaarde die is opgenomen in kolom 2. Er is sprake van een vormvrije m.e.r.-beoordelingsplicht. 22 juni 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders, op basis van de aanmeldnotie m.e.r-beoordeling besloten dat geen milieueffectrapport opgesteld hoeft te worden.

Voor dit plan is een (vormvrije) m.e.r. beoordelingsnotitie opgesteld. Deze notitie maakt als Bijlage onderdeel uit van het bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat er geen significante (nadelige) milieueffecten te verwachten zijn. Er hoeft dan ook geen volledige milieueffectrapportage doorlopen te worden ten behoeve van dit bestemmingsplan.

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijven en/of inrichtingen in het plangebied zijn toegestaan. Dit houdt in dat er voldoende ruimtelijke scheiding moet zijn tussen milieubelastende bedrijven/inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand. Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.

Toepassing plangebied

Dit plangebied is gelegen in het centrum van Eindhoven. Het plangebied wordt daarom aangemerkt als een gebied waar duidelijk sprake is van een functiemenging. Een gebied met functiemenging wordt gebruikt daar waar sprake is van milieubelastende en milieugevoelige functies die op korte afstand van elkaar zijn gesitueerd of waar men een grote levendigheid tot stand wil brengen.

In de Staat van Bedrijfsactiviteiten wordt functiemenging als uitgangspunt genomen voor milieuzonering. Het begrip "gebied met functiemenging" wordt gebruikt om aan te geven welke functies binnen een gebied met functiemenging onder welke voorwaarden toelaatbaar zijn. De activiteiten in de VNG-brochure opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging bestaan uit de categorieën A, B of C met de volgende betekenis voor de toelaatbaarheid:

Categorie A

Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen - in gebieden met functiemenging - kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.

Categorie B

Activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden.

Categorie C

De activiteiten uit categorie B waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Bij de samenstelling van de "Lijst van bedrijfsactiviteiten" is primair als uitgangspunt genomen, dat daarin slechts dienen te worden opgenomen "bedrijven in enge zin". Activiteiten zoals detailhandel, horeca, kantoren, sport-/recreatie-inrichtingen (zoals een sportschool, een zwembad etc.), onderwijs- en andere maatschappelijke instellingen, alsmede dienstverlenende instellingen/beroepen, zoals kapsalons, artsenpraktijken advocatenkantoren etc. zijn van deze lijst geschrapt. De reden hiervan is dat dergelijke functies in de bestemmingsplannen anders dan voor "bedrijfsactiviteiten" worden bestemd. Verder zijn uitgezonderd bedrijven die niet in het plangebied zijn gewenst.

Hinder van bedrijfsactiviteiten buiten het plangebied

Rondom het plangebied zijn een groot aantal niet-woonfuncties mogelijk zoals: detailhandel, horecabedrijven, dienstverlenende bedrijven/instellingen en bedrijven in de categorie 1 en 2 zoals genoemd in de lijst van bedrijfsactiviteiten in het geldende bestemmingsplan. Voor dit type horeca en bedrijven geldt volgens de "Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging" van de VNG voornamelijk de categorieën A en B.

In de afgelopen 10 jaar is gebleken dat voornoemde lijst lang niet dekkend is voor de vestiging van bedrijvigheid in Eindhoven. Veelal is in dit plangebied innovatieve, duurzame en technische bedrijvigheid aanwezig, met een kleine of geen hindercontour. Dergelijke bedrijfsactiviteiten zijn niet te scharen onder de bedrijfsactiviteiten die zijn opgenomen in bovengenoemde "Lijst van bedrijfsactiviteiten". Gelet hierop is in de regels bepaald dat ook bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan die niet in voornoemde lijst zijn opgenomen en die een vergelijkbare hindercontour hebben. Zo wordt voorkomen dat gewenste bedrijfsactiviteiten in het plangebied niet zonder meer toegelaten zijn.

De bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten die in een menggebied vanuit het oogpunt van milieuhinder acceptabel worden geacht, zijn in genoemde lijst van bedrijfsactiviteiten opgenomen. Bedrijfsfuncties zijn niet specifiek bestemd. Geluidzoneringsplichtige bedrijven en/of risicovolle inrichtingen zijn zonder meer uitgesloten.

De VNG-afstanden betreffen richtafstanden. Deze generieke afstanden zijn niet op elke situatie toepasbaar. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn waarom in het specifieke geval de richtafstanden niet representatief zijn. In dat geval moet de geluidsbelasting op een andere wijze worden bepaald.

Bij de beoordeling van de belangen van het naastgelegen hotel aan de Vestdijk 47 zijn de "akoestische" milieubelangen van het bedrijf in het milieukader (milieuvergunning, Activiteitenbesluit) leidend. Bij de afweging van de akoestische belangen van een bedrijf dat onder het Activiteitenbesluit valt is de situatie anders dan bij een vergunningplichtig bedrijf.

Ondanks dat er wordt voldaan aan de richtafstand van 0 meter is in het kader van een goede ruimtelijke ordening onderzocht of vanwege de ontwikkeling van het plan sprake is van een verhoogde kans op geluidhinder en of het hotel wordt beperkt in haar bedrijfsvoering. Dit onderzoek maakt als bijlage onderdeel uit van deze toelichting.

Uit de resultaten blijkt dat het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau als gevolg van de installaties op de daken van het hotel ter plaatse van de nieuw te realiseren gebouwen voor alle perioden ten hoogste 50 dB(A) bedraagt. Dit houdt in dat alleen in de dagperiode wordt voldaan aan de grenswaarden van respectievelijk 50/45/40 dB(A) uit stap 2 van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'. In de avond- en nachtperiode kan niet worden voldaan aan de grenswaarden. Indien wordt gekeken naar stap 3 van de VNG-publicatie kan eveneens niet worden voldaan aan de grenswaarde van 45 dB(A) in de nachtperiode.

De maatgevende bron voor de overschrijding in de avond- en nachtperiode is de dakventilator aan de noordkant van het hotel. Na reductie met 10 dB van deze bron bedraagt het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau in alle etmaalperioden ten hoogste 45 dB(A). Hiermee kan wel worden voldaan aan stap 3 van de VNG-publicatie. De genoemde reductie kan worden behaald met een absorberend scherm van 1,5 m rondom de dakventilator.

Om aan de grenswaarde uit het Activiteitenbesluit te kunnen voldoen moeten aanvullend maatregelen worden getroffen aan de bron 'Chiller opstelplaats'. De bijdrage van deze bron moet met 5 dB worden gereduceerd. Hieraan wordt voldaan wanneer de bedrijfsduur van deze bron in de nachtperiode (23.00 - 07.00 uur) maximaal 2,66 uur (33% van de tijd) bedraagt. In het onderzoek is gemotiveerd dat hieraan in de praktijk reeds zal worden voldaan. In het onderzoek is als uitgangspunt is genomen dat de chillers volcontinu aan staan. Dit kan worden beschouwd als een conservatieve benadering. Het is namelijk niet aannemelijk dat deze installaties in de maatgevende nachtperiode volcontinu aan staan.

De genoemde aanvullende maatregelen zullen getroffen worden als het bouwplan uitgevoerd gaat worden. Hierover zal initiatiefnemer afspraken maken met het hotel aan de Vestdijk 47. De eventueel te nemen maatregelen zullen bij de aanvraag omgevingsvergunning meegenomen worden.

Hinder van bedrijfsactiviteiten binnen het plangebied

De ontwikkeling zelf voorziet naast woningbouw in meerdere niet-woonfuncties, zoals horeca, dienstverlenende bedrijven/instellingen, kantoren, bedrijven in de categorie A en B. Dergelijke type bedrijvigheid en horeca valt binnen de categorie A en B van de "Lijst van bedrijfsactiviteiten - functiemenging". Doordat deze lijst onderdeel uitmaakt van de regels kan in het plangebied geen bedrijvigheid gerealiseerd worden dat een negatieve invloed heeft op het woon en leefklimaat van de beoogde woningen en op de woningen in de omgeving.

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan in een aantal gevallen met ontheffing tot een bepaalde maximum hoogte, mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

In dit bestemmingsplan worden woningen mogelijk gemaakt. Dit zijn geluidgevoelige objecten.

Voor deze ontwikkeling is een akoestisch onderzoek naar het weg- en railverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek maakt als Bijlage onderdeel uit van de toelichting. Hieronder wordt ingegaan op de uitkomsten van het akoestisch onderzoek.

Het beoogde planvoornemen zal verschillende functies krijgen. Alleen de woonvoorzieningen zijn binnen dit project aan te duiden als geluidgevoelige objecten. Onderstaande afbeelding toont waar de verschillende woonvoorzieningen gerealiseerd zullen worden.

Overzicht VDMA. De rood gestippelde vierkanten (A t/m E) tonen de locaties waar woonvoorzieningen gerealiseerd zullen worden

Van alle onderzochten wegen blijkt dat alleen overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde plaatst vindt vanwege het wegverkeerslawaai op de Vestdijk. Bij blok B worden aan twee zijdes de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De ten hoogste berekende geluidbelasting van 52 dB op de westelijke zijde vindt plaats op 16,5 en 19,5 meter hoogte. De ten hoogste berekende geluidbelasting van 50 dB aan de zuidelijke zijde vindt plaats op 10,5 meter hoogte.

Bij blok C wordt de voorkeursgrenswaarde aan de noordelijke en zuidelijke zijde overschreden. De ten hoogte berekende geluidbelasting van 50 dB op de noordelijke zijde vindt plaats op 16,5 meter hoogte. De ten hoogte berekende geluidbelasting van 55 dB op de zuidelijke zijde vindt eveneens plaats op 10,5 meter hoogte.

Op deze weg bedraagt de maximale rijsnelheid 30 km/uur. Derhalve is het toetsingskader op grond van de Wet geluidhinder formeel niet van toepassing.

Met behulp van het rekenmodel is op het te beoordelen nieuwbouwplan de geluidbelasting vanwege het spoorverkeer op traject Tilburg- Venlo. Uit de resultaten blijkt dat bij blok B, C en D de voorkeursgrenswaarde van 55 dB wordt overschreden. De hoogst berekende geluidbelasting is 59 dB. Deze geluidbelasting vindt plaats op de bovenste verdiepingen van gebouw C en D.

Cumulatie

Het plangebied is gelegen binnen de zone van verschillende geluidbronnen (wegverkeer en spoorverkeer). Aangezien er sprake is van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde, is de cumulatieve geluidbelasting inzichtelijk gemaakt. De cumulatieve geluidbelasting op de woningen en appartementen bedraagt ten hoogste 60 dB. Voor de cumulatieve geluidbelasting zijn geen wettelijke grenswaarden vastgelegd. Ingevolge artikel 110a lid 6 Wgh dient het bevoegd gezag te beoordelen of deze cumulatie leidt tot een aanvaardbare geluidbelasting.

Maatregelen om de geluidbelasting ter plaatse van de woongebieden terug te brengen zijn niet mogelijk of lijken niet doelmatig. Het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven dient daarom voor deze locaties hogere waarden vast te stellen.

Hogere waarden beleid gemeente Eindhoven

Ten behoeve van het akoestisch onderzoek is tevens rekening gehouden met het document "Hogere Waarden Beleid Geluid" d.d. maart 2010 en "het gemeenteblad Beleidsregels hogere waardenbeleid geluid" d.d. 17 juli 2018 van de gemeente Eindhoven.

In onderhavige situatie is op een enkele locatie sprake van een geluidbelasting van meer dan 53 dB ten gevolge van wegverkeer. De ten hoogte berekende geluidbelasting van 55 dB vindt plaats op de zuidelijke zijde van Blok C op 10,5 meter hoogte. De appartementen die aan deze gevels zijn gelegen dienen voorzien te zijn van een geluidluwe gevel. Hetzelfde geldt voor de bovenste verdiepingen van gebouw C en D vanwege het spoorweglawaai.

Indien de overschrijdingen plaats vinden op eenzijdig gerichte woningen accepteert de gemeente dat per woning tenminste één geluidgevoelige ruimte beschikt over een raam waar de geluidbelasting voldoet aan de voorkeursgrenswaarde en dit raam over zodanige spui-ventilatie mogelijkheden beschikt dat voldaan wordt aan de desbetreffende eisen van het Bouwbesluit. Wanneer de geluidbelasting op de te openen delen hoger is dan de voorkeursgrenswaarde kunnen in/op/aan de gevel maatregelen worden getroffen waardoor alsnog een stille zijde gerealiseerd wordt. Minimaal moeten deze maatregelen de te openen delen afdoende afschermen zodat aldaar aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan.

De initiatiefnemer kan overwegen om bij de realisatie van de woningen en appartementen bovenstaande aanvullende maatregelen met betrekking tot gevelwering in acht te nemen. Met daarin achtnemende dat er toetsing aan de geluidweringseisen vanuit het Bouwbesluit reeds moeten plaatsvinden als gevolg van het spoorweglawaai. Met uitzondering van bronmaatregelen in de vorm van een stiller wegdektype zijn er redelijkerwijs geen maatregelen mogelijk. Het bevoegd gezag dient een afweging te maken over de doelmatigheid van de voorgestelde bronmaatregel en de aanvaardbaarheid van de berekende geluidniveaus.

In onderhavige situatie bedraagt de gecumuleerde geluidbelasting maximaal 60 dB exclusief aftrek artikel 110g van de Wgh. De gecumuleerde geluidbelasting overschrijdt derhalve de maximaal toelaatbare grenswaarde (maximale ontheffingswaarde) niet en wordt dus voldaan aan deze aanvullende voorwaarde uit het gemeentelijk geluidbeleid.

Voor woningen met een hogere waarden dient het akoestisch klimaat in de woning (het zogenaamde binnenniveau) van maximaal 33 dB te worden gegarandeerd. Voor de omgevingsvergunning ten behoeve van de bouw van de woningen is een nader onderzoek naar de geluidwering van de gevels noodzakelijk.

Het plan ligt niet in de zone van een industrieterrein in de zin van de Wet geluidhinder, waarop de vestiging van zogenaamde grote lawaaimakers is toegestaan. Het aspect industrielawaai is dan ook niet aan de orde op onderhavig plan.

Het plangebied ligt op hemelsbreed circa 6,5 km van de luchthaven Eindhoven. Dit is een militair vliegveld met medegebruik door de burgerluchtvaart (Eindhoven Airport). Vanaf 1 november 2009 geldt de Wet luchtvaart. Deze wet omvat een nieuw stelsel van besluitvorming en normen voor alle luchthavens, met uitzondering van Schiphol. Conform de systematiek van deze wet is voor luchthaven Eindhoven één luchthavenbesluit vastgesteld met een militaire geluidsruimte voor militair vliegverkeer en een burgergeluidsruimte voor het commercieel burgermedegebruik. Het luchthavenbesluit is op 26 september 2014 vastgesteld. Met dit besluit is de 35Ke-geluidszone rond de luchthaven vastgelegd als grens van de geluidsbelasting van het gezamenlijke militaire en civiele vliegverkeer. Het plangebied ligt niet binnen deze vastgestelde geluidszone (35Ke-contouren). Deze geluidszone werkt daarom niet belemmerend voor onderhavig plangebied.

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen over luchtkwaliteit. Dit hoofdstuk voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Dit gebeurt zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Hierdoor kunnen ruimtelijke ontwikkelingen doorgang vinden, terwijl ondertussen maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO₂) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³, voor fijnstof (PM₁₀) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ en een daggemiddelde van 50 microgram/m³. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden. Voor zwevende deeltjes (PM_2,5) geldt met ingang van 1 januari 2015 een blootstellings-concentratieverplichting van ten hoogste 20 microgram per m³, gedefinieerd als gemiddelde blootstellingsindex.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten grenzen vastgesteld. Op grond daarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor:

• woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg;
• woningbouwlocaties die niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg en
• kantoorlocaties die niet meer dan 200.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Samengevat

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op de bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor stikstofdioxide en fijnstof. Het gaat met name om kinderen, ouderen en zieken. Het besluit voorziet in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is als een 'gevoelige bestemmingen' wordt mogelijk gemaakt. Voor rijkswegen geldt een zone van 300 meter aan weerszijden en langs provinciale wegen 50 meter, gemeten vanaf de rand van de weg.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

In aanvulling op het Besluit gevoelige bestemmingen is er een Brabantse “Handreiking gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit” opgesteld (maar in Eindhoven (nog) niet vastgesteld). Deze Handreiking heeft als uitgangspunt geheel nieuwe bestemmingen voor kinderen en ouderen (conform de AmvB gevoelige bestemmingen) niet te situeren binnen 50 meter van de wegrand van drukke gemeentelijke wegen (als eerstelijns bebouwing) of binnen 300 meter van snelwegen, ongeacht de berekende concentraties.

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Voor deze ontwikkeling is een onderzoek luchtkwaliteit uitgevoerd. Dit onderzoek maakt als Bijlage onderdeel uit van de toelichting. Uit dit onderzoek blijkt het volgende.

Op basis van de verkeersbijdrage kan worden gesteld dat het plan voldoet aan de Regeling NIBM en een verder onderzoek naar luchtkwaliteit achterwege kan worden gelaten. In het kader van goede ruimtelijke ordening is bekeken wat de huidige- en toekomstige achtergrondconcentraties zijn in het plangebied. Hierbij moet worden opgemerkt dat in verhouding tot de huidige situatie in het gebied het plan een lagere verkeersgeneratie beoogd en daarmee een verbetering biedt aan de luchtkwaliteit in de nabije omgeving in de toekomst. Op basis van deze gegevens en dat de gemeente proactief inzet om autogebruik in de binnenstad te verminderen kan worden gesteld dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor de ontwikkeling van VDMA.

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen (inrichtingen, transportroutes en buisleidingen). Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied. Hierbij wordt ook een beschrijving gegeven van het wettelijk kader op gebied van externe veiligheid.

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004). Voor transport is het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing (Bevt; april 2015). Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2011). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen het Plaatsgebonden risico en het Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR)
Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10^-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10^-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten';

Groepsrisico (GR)
Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

De gemeenteraad van Eindhoven heeft de visie Externe Veiligheid 'Risico's de maat genomen'. Met deze visie wordt richting en uitwerking gegeven aan een verantwoorde veilige, integrale invulling van duurzame ruimtelijke ontwikkeling passend binnen de Brainportontwikkelingen en het Programma Brabant veiliger. In de visie wordt aangegeven waar ruimte bestaat voor nieuwe risicovolle bedrijvigheid en onder welke veiligheidsverhogende condities dat mogelijk is. Tevens wordt aangegeven op welke locaties in de stad geïnvesteerd dient te worden in een beter niveau van beheersbaarheid. Tot slot wordt beschreven waar de veiligheid in de bestaande woonomgeving door het 'aanpakken' van bestaande knelpunten kan worden verbeterd.

De beleidsvisie is opgebouwd aan de hand van een aantal gebiedsgerichte risicoprofielen. Daarin zijn vanuit het oogpunt van externe veiligheid voorwaarden opgenomen. Het plangebied VDMA ligt niet binnen een gebiedsgerichte risicoprofiel.

De locatie van het plangebied waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft ligt niet binnen de invloedsfeer van risicovolle inrichtingen en niet binnen de invloedsgebied van het vliegveld. Het plangebied ligt eveneens niet binnen het invloedsgebied van wegen, spoor-, waterwegen of buisleidingen waarover gevaarlijke stoffen worden getransporteerd.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor onderhavige ontwikkeling.

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Een duurzame stad is een stad die rekening houdt met de behoeften van de huidige generatie zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Onderstaande tekst legt concreet uit wat we als stad willen en waar dat op gebaseerd is.

1. CO2 reductie

Het klimaat verandert door de toegenomen uitstoot van CO2. Dat gaat sneller dan we gedacht hadden. De temperatuur op aarde neemt toe waardoor de weersomstandigheden extremer worden: meer hitte, meer droogte, hevigere neerslag, meer stormen enz. Om de gevolgen van de klimaatverandering beperkt te houden, moet de CO2 uitstoot drastisch dalen. Wereldwijd zijn eind 2015 afspraken gemaakt om te pogen het probleem van klimaatverandering zoveel mogelijk te beperken: het klimaatakkoord van Parijs. Eindhoven onderschrijft dat akkoord door de in 2016 vastgestelde Klimaatverordening040. Hierin is vastgelegd dat de CO₂ emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050. Referentiepunt daarbij is de emissie in het jaar 1990. In januari 2017 heeft de gemeenteraad in het Klimaatplan 2016-2020 de doelstellingen van de klimaatverordening uitgewerkt.

1A) Aardgasloze verwarming

Om de vereiste 95% reductie in CO2 uitstoot te realiseren is op termijn een volledig aardgasloze verwarming van de gebouwde omgeving noodzakelijk. We zetten daar als gemeente op in en dit is nadrukkelijk ook het Rijksbeleid. Per 1 juli 2018 is de Wet voortgang energietransitie in werking getreden. Te bouwen bouwwerken (in gewone taal: nieuwbouw) voor kleinverbruikers – woningen, winkels, kantoren – mogen niet langer worden aangesloten op aardgasnetten. Daarnaast streeft de gemeente er nadrukkelijk naar te voorkomen dat ALLE nieuwe ontwikkelingen nog op aardgas worden aangesloten.

In het Klimaatplan 2016-2020 heeft de gemeenteraad vastgelegd dat 'zoveel mogelijk voorkomen moet worden dat nieuwbouw nog wordt aangesloten op aardgas'. Het is voor bouwers en ontwikkelaars verstandig om zich te realiseren dat aardgas uitgefaseerd zal gaan worden en ook daar waar het nog niet wettelijk is bepaald nu al aardgasloos te bouwen of in ieder geval zodanig dat een alternatieve warmtevoorziening in de toekomst zonder grote ingrepen mogelijk is.

1B) Duurzame mobiliteit
Om de vereiste 95% reductie in CO₂ uitstoot in 2050 te bereiken, is een volledig CO₂-emissievrije mobiliteit noodzakelijk. Dit betekent dat op termijn voertuigen op fossiele brandstoffen (benzine, diesel en LPG) volledig zullen verdwijnen en vervangen zullen worden door emissievrije voertuigen (elektrisch, waterstof of anderszins). Naast emissievrije voertuigen, willen we ook minder voertuigen in het centrum van de stad om daarmee de leefbaarheid in onze groeiende stad overeind te houden. Dat betekent meer ruimte voor fietsen, wandelen smart mobility concepten, met een belangrijke rol voor autodelen, autonoom rijden en slimme openbaar vervoerconcepten.

1C) warmte- en energiebesparing

Om tot een reductie van 95% CO2 uitstoot te komen in 2050 moeten we naast het dichtdraaien van de aardgaskraan, het overgaan op emissievrije mobiliteit en het zoveel mogelijk duurzaam opwekken, ook naar grote besparingen in energie en warmte. Dit kan door isolatie, mogelijkheden voor opslag, innovatieve technieken enz.

1D) duurzame energie opwekking

Naast de reductie in CO2, willen we als stad ook graag in 2045 energieneutraal zijn. Dat betekent dat de hoeveelheid energie die we dan als stad gebruiken, bij voorkeur binnen de grenzen van stad of regio duurzaam opgewekt wordt. Om dit te realiseren is het noodzakelijk dat alle kansen voor duurzame opwekking genomen worden. Met name op gebied van zonne-energie zijn er kansen in Eindhoven.

2 Circulaire Economie

Circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. We willen een afvalloze stad worden waar producten in gesloten technologische en biologische kringlopen gebruikt worden. (Grond)stoffen, materialen en producten die we gebruiken hebben geen negatieve effecten op mens en milieu, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur. In ons plan van aanpak CE 2018-2020 hebben we de rijksambitie om in 2050 een circulaire economie te hebben onderschreven net als de ambitie om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken.

2A) duurzame materialen

Materialen die in gesloten kringlopen steeds weer opnieuw gebruikt kunnen worden zonder schadelijke gevolgen voor mens of natuur, of die biologisch afbreekbaar zijn, zijn duurzame materialen.

2B) geen afval

In de toekomst willen we 0% restafval hebben. In eerste instantie geldt deze ambitie voor het huishoudelijk afval maar uiteindelijk voor alle afval.

2C) flexibel en demontabel bouwen

Om te voorkomen dat gebouwen afgebroken moeten worden, moet bij het ontwerp al rekening gehouden worden met de flexibiliteit en demonteerbaarheid van het gebouw.

2D) deeleconomie/ as a service concepten

De deeleconomie biedt een nieuw model voor consumptie en bezit. In plaats van telkens nieuwe goederen aan te schaffen, kunnen we de spullen die we al bezitten delen en zo beter benutten.

Betalen voor vervoer, verlichting, werkruimte enz. voorkomt dat we zelf voertuigen, lampen, stoelen enz. moeten bezitten. Door diensten als een service aan te bieden en niet als een product, kunnen ze efficiënter gebruikt worden en blijft de verantwoordelijkheid voor het (hergebruik van het) product bij de leverancier.

3) Natuur

Eindhoven de groenste! Groene daken en gevels, biodiversiteit, klimaatadaptatie (het wordt steeds warmer en natter), stadslandbouw en aantrekkelijk groen voor recreatie, ontspanning en bewegen. Hoe dragen nieuwe en herontwikkelingen in Eindhoven hieraan bij? Brengt het schade toe aan bestaande natuur of biedt het kansen voor toevoeging/uitbreiding?

3A) biodiversiteit

Om biodiversiteit te behouden wordt op Europees niveau gewerkt aan een duurzaam ecologisch netwerk van grote natuurgebieden met goede verbindingen. Ook in Eindhoven willen we ecologische versnippering in onze stad tegen gaan.

3B) oppervlakte groen

We willen geen verlies van groen in de openbare ruimte en daar waar mogelijk het groen versterken, ook op of aan onze gebouwen.

4. Sociale basisbehoeften

The Natural Step neemt de 9 menselijke behoefte van Manfred Max Neef als uitgangspunt. Omdat het hier om ruimtelijke projecten en activiteiten gaat, richten wij ons op de ruimtelijke component van deze basisbehoeften. We hebben het dan over klimaatadaptatie; gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid; openbare ruimte om te ontmoeten en bewegen; bereikbaarheid van voorzieningen en het betrekken van bewoners bij projecten. Daarnaast spelen de sociale menselijke basisbehoeften wel een rol bij de aanschaf van materialen en diensten (we willen dat er maatschappelijk verantwoord ingekocht wordt).

4A) Klimaatadaptatie

Extreme regen en onweersbuien, hittegolven en droogte komen steeds vaker voor. In het Klimaatplan 2016-2020 is de ambitie opgenomen dat de gemeente Eindhoven in 2020 klimaatrobuust handelt en dat de gehele stad in 2050 klimaatrobuust is. Met de beleidsregel 'Klimaatrobuust' beogen we in Eindhoven risico op schade in de nabije toekomst te beperken. Nieuwe (her)inrichtingen en ruimtelijke ontwikkelingen in de openbare en de private ruimte, waarbij de gemeente een rol heeft, worden voortaan aan de hand van deze beleidsregel ontwikkeld. We hanteren als uitgangspunt de voorkeursvolgorde gebruiken, vasthouden (infiltreren), vertragen en afvoeren van hemelwater. Groene maatregelen worden hierbij beloond met een lagere bergingsnorm en dragen tevens bij aan het voorkomen van hittestress.

4B) gezonde verstedelijking

Hieronder verstaan we: gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid en mogelijkheden om te bewegen en ontmoeten in de openbare ruimte

4C) participatieve stad, betrokkenheid van burgers en bereikbare voorzieningen

We betrekken onze inwoners graag bij de ontwikkelingen en veranderingen die hen aangaan. Dit leidt tot meer draagvlak en betere eindresultaten. Onze ambities op gebied van duurzame mobiliteit mogen niet leiden tot een geringere bereikbaarheid van belangrijke voorzieningen.

Specifiek Eindhovens

Daarnaast is er nog een aantal factoren die we specifiek op dit moment en in deze stad belangrijk vinden en die we extra waarderen. Het gaat dan om de zichtbaarheid van de duurzame successen, de duurzaamheid van de betrokken partijen zelf (hun MVO beleid) en het aansluiten bij het DNA van Eindhoven: TDK (technologie, design en kennis). Wat dat laatste betreft sluit innovatie daar dus goed bij aan.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen
MVO is een integrale visie op een duurzame bedrijfsvoering. Een bedrijf dat maatschappelijk verantwoord onderneemt, maakt bij iedere bedrijfsbeslissing een afweging tussen de verschillende maatschappelijke en economische effecten hiervan, en houdt hierbij rekening met stakeholderbelangen. Elke bedrijfsbeslissing heeft immers invloed op de stakeholders (belanghebbenden) van een bedrijf. Dat kunnen medewerkers of klanten zijn, maar bijvoorbeeld ook omwonenden, leveranciers, investeerders en ook 'de maatschappij' in algemene zin.

VDMA is een ontwikkeling die verdergaat dan het creëren van een gezonde leefomgeving waarin mens, dier en milieu in synergie samenleven. Op VDMA wordt maatschappelijke verantwoordelijkheid genomen en op een actieve en positieve manier bijgedragen aan de samenleving en de leefomgeving.

Het duurzaamheidsconcept

VDMA zet met acht thema's in op de verandering naar een duurzame leefomgeving die past bij een nieuw tijdperk. De focus ligt daarbij op circulaire economie en de transitieopgaven voor klimaat, energie en mobiliteit in de omgeving. De volledige bandbreedte

wordt bespeeld: van hightech PV-gevels tot lowtech heide daken op de lagere bebouwing. Energie-, afval- en materialenkringlopen worden zo veel mogelijk gesloten om een zo klein mogelijke carbon footprint achter te laten voor toekomstige generaties en het beroep op fossiele bronnen te minimaliseren.

Acht thema's:

1. CO2-reductie: duurzame opwekking en energiebesparing;
2. Mobiliteit: STOMP - stimuleren van eerst lopen (Stappen), dan fietsen (Trappen), dan OV & deel Mobiliteit als alternatief op de Personenauto;
3. Afval & Materialen: Gebouwen (o.a. circulaire materialen en bouwmethoden) en dagelijkse grondstoffen (hergebruiken en scheiden aan de bron);
4. Biodiversiteit: Het Brabants Stadsbos met haar grote variëteit aan ecosystemen;
5. Klimaatrobuustheid: regenwaterretentie, buffering en toepassen van veel groen;
6. Sociale impact: inclusief programma en bevorderen van collectiviteit;
7. Gezondheid: bevorderen van een gezonde levensstijl - gezond lichaam en geest;
8. Zichtbare duurzaamheid: De 'Loop' met zijn geïntegreerde duurzame systemen en de 'Circulaire Lobby', die duurzaamheid en circulariteit ervaarbaar en zichtbaar maakt.

Naast duurzame technieken en het toevoegen van natuur is er aandacht voor de sociale transitie, de sterke identiteit van het project en de hoeveelheid mogelijkheden tot ontmoeten, samenwerken en samenleven versterkt de gemeenschapszin. Mensen voelen hier binding met de plek en worden gestimuleerd verantwoordelijkheid te nemen voor de omgeving en elkaar.

De sociaal maatschappelijke positionering van VDMA wordt voorgesteld als een uitnodigend podium: Join The Stage! VDMA is een plek voor iedereen, die is gericht op aanjagen, zichtbaar en voelbaar maken van vergaande duurzame keuzes. Het podium daagt deelnemers ook uit om verantwoordelijkheid te nemen op basis van een moderne en toekomstbestendige visie op bijvoorbeeld mobiliteit. Met een forse investering in schonere en gezondere alternatieven, wordt het autobezit en -gebruik indringend ontmoedigd.

Beyond Paris Proof

VDMA is Beyond Paris Proof, meetbaar, aantoonbaar en haalbaar:

• Nul-op-de-meter: alle gebouwen zijn energieneutraal.
• Gasloos: de warmtevoorzieningen in het hele gebied zijn aardgasvrij.
• CO2 naar 'benee': alleen al bij de bouw wordt een significante CO2-reductie behaald door o.a. het gebruik van circulair en biobased bouwmateriaal.
• Bewoners en bezoekers worden actief gestimuleerd en gefaciliteerd bij energiereductie.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening dient, bij een nieuw bestemmingsplan waarmee nieuwe bouwmogelijkheden mogelijk worden gemaakt, aangegeven te worden of de bodemkwaliteit geschikt is voor de nieuwe functie. Voor dit plangebied is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek maakt als Bijlage onderdeel uit van de toelichting.

Historisch bodemonderzoek

Op de locatie hebben in het verleden verdachte bedrijfsactiviteiten plaatsgevonden vanaf circa 1900 tot circa 2007. Vanaf 2007 zijn er geen verdachte activiteiten meer bekend. Binnen de locatie zijn in het verleden meerdere ondergrondse brandstoftanks in gebruik geweest. De meeste tanks zijn gesaneerd (gecleaned) en / of verwijderd. De gehele onderzoekslocatie en de daarbinnen gelegen verdachte deellocaties zijn in het verleden onderzocht. Hieruit blijkt dat in de bodem ter plaatse van de locatie licht tot sterk verhoogde concentraties aan zware metalen, PAK en/of minerale olie aanwezig zijn. De verontreinigingen zijn toe te schrijven aan de voormalige bedrijfsactiviteiten en het (historische) gebruik van de locatie. Voor zover dit te achterhalen is zijn de verontreinigingen ontstaan voor 1987.

Met betrekking tot asbest wordt geconcludeerd dat slechts beperkt onderzoek is gedaan naar de aanwezigheid van asbest in de bodem. Op basis van de zintuiglijke waarnemingen in de opgeboorde grond en het gebruik van asbest in de bestaande gebouwen dient de gehele locatie te worden bestempeld als verdacht voor asbest in de grond. Dit wordt bevestigd met het indicatieve asbest onderzoek waaruit is gebleken dat er asbest aanwezig is in de grond op een deel van het parkeerterrein.

Er zijn geen directe (punt)bronnen of activiteiten bekend waarbij PFAS is gebruikt. Atmosferische depositie wordt gezien als de enige bron van PFAS-verontreiniging op deze locatie. Er is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van PFAS. Met het oog op de afvoer van grond tijdens eventuele saneringen en latere nieuwbouw wordt geadviseerd om onderzoek naar PFAS uit te voeren.

Gelet op het bovenstaande is geadviseerd om vooraf aan graafwerkzaamheden en/of aanvraag omgevingsvergunning een actualiserend en nader grond- en grondwateronderzoek en tenminste een verkennend asbestonderzoek uit te voeren ter plaatse van de voorgenomen ontwikkelingslocatie.

De Wet Natuurbescherming, hierna Wnb, biedt bescherming aan Natura 2000-gebieden, soorten en houtopstanden, hout en houtproducten. Aanwezigheid van beschermde gebieden of beschermde soorten en/of hun beschermde leefomgeving kan van invloed zijn op de uitwerking van bestemmingen. In het onderhavig plangebied liggen geen Natura 2000-gebieden. In het kader van onderhavig plan worden ook geen negatieve effecten verwacht op elders gelegen Natura 2000-gebieden. Onderhavig bestemmingsplan maakt ontwikkelingen mogelijk die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor de gunstige staat van instandhouding van beschermde planten- of diersoorten.

Ten behoeve van deze ontwikkeling is een 'natuurtoets' uitgevoerd. Deze notitie voorziet in een toets aan het soorten- en gebiedsbeschermingsdeel van de Wnb aan de hand van een bureaustudie en een habitatgeschiktheidsanalyse. De natuurtoets maakt als Bijlage onderdeel uit van de toelichting. De resultaten van dat onderzoek worden hieronder beschreven.

Plangebied ligt niet in Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux ligt op circa 4,3 kilometer afstand ten oosten van het plangebied.

Ligging van het plangebied (rode contour) ten opzichte van Natura 2000-gebieden (rode arcering) (bron: kaartbank.brabant.nl).

In het plangebied is geen NNN-gebied aanwezig. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied is op circa 140 meter ten oosten van het plangebied gelegen. Het gebied met de NNN status betreft de rivier de Dommel en haar oevers.

Op basis van het bureauonderzoek en het terreinbezoek wordt per soortgroep ingegaan op de eventuele (kans op) aanwezigheid van beschermde soorten in het plangebied.

Flora

Tijdens het terreinbezoek zijn geen beschermde plantensoorten aangetroffen. Deze worden gezien het feit dat het plangebied grotendeels verhard is (parkeerplaats of gebouw) en de biotoop-specifieke eisen die die planten aan hun standplaats stellen, ook niet verwacht. Het kan daarmee worden uitgesloten dat de soorten in het plangebied voor komen.

Vogels
Algemene broedvogels

Alle in gebruik zijnde nesten van vogelsoorten in Nederland zijn beschermd onder de Wet natuurbescherming (artikel 3.1). Met de meeste broedvogels kan echter in het algemeen relatief eenvoudig rekening worden gehouden door eventuele kap- en sloopwerkzaamheden niet uit te voeren in de broedtijd (circa maart tot en met juli) en indien concrete broedgevallen aanwezig zijn. Op deze wijze zijn geen belemmeringen vanuit de Wet Natuurbescherming aan de orde.

Zo kunnen in het plangebied nesten gebouwd worden door (algemeen voorkomende) soorten met name in opgaande vegetatie). Indien nesten aanwezig zijn mogen deze tijdens de broedperiode (en wanneer deze in gebruik zijn) niet verwijderd of verstoord worden.

Indien het niet mogelijk is om buiten het broedseizoen om te werken dan dient het plangebied (waar de werkzaamheden plaatsvinden) vóór het broedseizoen ongeschikt gemaakt te worden voor (broed)vogels. Mocht dit niet mogelijk zijn dan dient vooraf aan de werkzaamheden het plangebied gecontroleerd te worden op de aanwezigheid van broedvogels door een erkend ecoloog. Indien vastgesteld wordt dat sprake is van actuele broedgevallen binnen het plangebied dan worden locatiespecifieke maatregelen voorgesteld en/of wordt het plangebied niet vrijgegeven en dienen de werkzaamheden uitgesteld te worden totdat het nest niet meer in gebruik is.

Jaarrond beschermde nesten

Er is een aantal vogelsoorten waarvan de broedplaatsen jaarrond beschermd zijn en bij verwijdering van de broedplaats altijd ontheffing moet worden aangevraagd. Dit zijn de zogenoemde categorie 1-4-vogelsoorten.

Het is niet uit te sluiten dat vaste rust- en verblijfplaatsen van de gierzwaluw en de huismus in het plangebied aanwezig zijn. Voor deze soorten geldt dat aantasting niet zonder meer toegestaan is. Indien daadwerkelijk verblijfplaatsen van de soorten aanwezig zijn in de bebouwing en deze wordt gesloopt, dan worden de beschermde verblijfplaatsen verstoord en vernietigd. Dit is een overtreding van gestelde verbodsbepalingen in de Wet natuurbescherming (artikel 3.1).

Om de functie van het plangebied en tevens het effect van de plannen op deze eventueel aanwezige jaarrond beschermde nesten te kunnen bepalen, is een vervolgonderzoek naar het voor komen van deze soorten en hun nesten uitgevoerd. Dit nader onderzoek maakt als Bijlage onderdeel uit van de toelichting. De resultaten van dat onderzoek worden hieronder beschreven.

Huismus

In het plangebied is één nestlocatie van de huismus waargenomen. Daarnaast is net buiten het plangebied een aantal nestlocaties gevonden. Het gebouw waar de nestlocatie van de huismus in het plangebied aanwezig is blijft in de huidige staat behouden. Ook worden in de directe omgeving van dit nest geen activiteiten voorzien die voor verstoring van de locatie kunnen zorgen. Daarmee blijft de functionaliteit van de nestlocatie in het plangebied behouden. Ook de nesten buiten het plangebied ondervinden geen hinder van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied.

In het plangebied is één locatie aanwezig die door de populatie huismussen rond het plangebied wordt gebruikt als verzamellocatie. Een dergelijke plek wordt een 'vergaderlocatie' genoemd. Door de voorgenomen planontwikkeling verdwijnt deze plek. Een vergaderlocatie wordt als essentieel gezien voor het functioneren van een populatie huismussen. Net ten noorden is in de achtertuinen ook veel wintergroen aanwezig dat veelvuldig door huismussen wordt gebruikt als vergaderlocatie. Het groen in het plangebied is daarmee niet essentieel voor de lokale populatie. Zeker niet als mee wordt gewogen dat bij de toekomstige invulling van het plangebied, middels een stadsbos, heel veel groene leefruimte komt voor de huismus. Wel wordt geadviseerd om bij de aanleg van het toekomstige park wintergroene beplanting op te nemen (bijvoorbeeld in de vorm van hagen) om als schuilplaats voor de huismus te laten dienen.

Daarmee heeft het planvoornemen geen invloed op beschermde delen (nesten, essentiële vergaderlocaties) van het leefgebied van huismussen.

Wel hebben de nestkasten voor huismussen in het plangebied een beschermde status in het kader van de Wet natuurbescherming doordat zij onderdeel uitmaken van de tijdelijke mitigatie van project Lichthoven. Dit staat los van het al dan niet in gebruik zijn van de kasten. Het kunnen functioneren van de kasten voor huismussen moet gewaarborgd worden totdat de definitieve invulling van de mitigatieopgave vanuit het project Lichthoven is ingevuld.

Gierzwaluw

In het plangebied zijn geen nestlocaties van de gierzwaluw aangetroffen. Wel is net buiten het plangebied een aantal nestlocaties gevonden. Deze nestlocaties ondervinden geen hinder van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied. Het planvoornemen heeft daarmee geen invloed op beschermde nesten van gierzwaluwen.

Wel hebben de nestkasten voor gierzwaluwen in het plangebied een beschermde status in het kader van de Wet natuurbescherming doordat zij onderdeel uitmaken van de tijdelijke mitigatie van project Lichthoven. Dit staat los van het al dan niet in gebruik zijn van de kasten. Het kunnen functioneren van de kasten voor gierzwaluwen moet gewaarborgd worden totdat de definitieve invulling van de mitigatieopgave vanuit het project Lichthoven is ingevuld.

Zoogdieren

Vleermuizen

Vleermuizen worden verwacht in verschillende gebouwen in het plangebied. Vleermuizen zijn beschermde soorten en staan vermeld in bijlage IV van de Habitatrichtlijn. In het kader van de Wet natuurbescherming is daarom een aantal verbodsbepalingen ten aanzien van vleermuizen neergelegd die in principe niet overtreden mag worden door onder andere een ruimtelijke ontwikkeling.

Door de toekomstige sloop van de gebouwen is mogelijk sprake van het verstoren en aantasten van vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen.

Indien daadwerkelijk verblijfplaatsen aanwezig zijn en indien de gebouwen gesloopt worden, is dit afhankelijk van de ingreep (zonder aanvullende maatregelen) in overtreding met de wet. Een dergelijke aantasting, verstoring of vernietiging is in strijd met de Wet natuurbescherming.

Om te bepalen of vleermuisverblijven aanwezig zijn is een onderzoek naar het voorkomen van vleermuizen in het plangebied worden uitgevoerd. Dit nader onderzoek maakt als Bijlage onderdeel uit van de toelichting. De resultaten van dat onderzoek worden hieronder beschreven.

In het plangebied zijn verschillende verblijven van gewone dwergvleermuizen aangetroffen. Het gaat om zomerverblijven, paarverblijven, één kraamverblijf en één massawinterverblijf. Het plangebied vormt daarmee een belangrijke locatie voor de lokale populatie gewone dwergvleermuizen. In onderstaande tabel is een overzicht gegeven van het totaal aantal verblijven en of ze in een vleermuiskast aanwezig zijn of niet.

De exacte invulling van het plangebied en de manier van renovatie en herbouw worden nog nader uitgewerkt. Het is daarom nu niet vast te stellen of de vleermuisverblijven hinder ondervinden van het voornemen of dat vleermuisverblijven verdwijnen. De kans dat een of meerdere vleermuisverblijven geraakt worden is echter reëel. Om die reden wordt er vanuit gegaan dat een ontheffing verleend dient te worden voor de gewone dwergvleermuis. Geadviseerd wordt om bij het uitwerken van de plannen zo veel mogelijk rekening te houden met de vleermuisverblijven om zo veel mogelijk schade aan bestaande verblijven te voorkomen. Indien vleermuisverblijven dus geraakt worden is een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming nodig.

De wettelijke uitvoerbaarheid van het voornemen wordt vanuit de soortenbescherming uit de Wet natuurbescherming bepaald door het al dan niet verkrijgen van een ontheffing. Op basis van de huidige informatie is het vanuit soortenbescherming aannemelijk dat een ontheffing verkregen kan worden, waardoor het plan zoals dat voor ligt uitvoerbaar wordt. Voor de gewone dwergvleermuizen in het plangebied kan een combinatie van mitigerende maatregelen en een fasering in tijd en ruimte er voor zorgen dat effecten op soorten minimaal zijn. Daarnaast is voor de gewone dwergvleermuis te verwachten dat de gunstige staat van instandhouding niet in het geding is. De staat van instandhouding van de gewone dwergvleermuis is - met maatregelen - voldoende / gematigd positief.

Naast de nestkasten die in gebruik zijn door vleermuizen hebben ook de nestkasten die niet in gebruik zijn voor deze soort in het plangebied een beschermde status in het kader van de Wet natuurbescherming doordat zij onderdeel uitmaken van de tijdelijke mitigatie van project Lichthoven. Dit staat los van het al dan niet in gebruik zijn van de kasten. Het kunnen functioneren van de kasten voor vleermuizen moet gewaarborgd worden totdat de definitieve invulling van de mitigatieopgave vanuit het project Lichthoven is ingevuld.

De voorkeur is om de bestaande vleermuisverblijven in het plangebied te behouden. In het kader van een eventuele ontheffing moet goed onderbouwd worden indien dit niet mogelijk is. Bij het uitwerken van de soortonderzoeken en het bepalen van het effect van het planvoornemen op vleermuizen is dit meegenomen. In paragraaf 4.8.2.2 zijn de resultaten van dit onderzoek nader toegelicht.

Steenmarter

Het is niet uit te sluiten dat de steenmarter in het oude fabrieksgebouw in het plangebied een verblijfplaats heeft. De steenmarter is beschermd middels artikel 3.10 van de Wet natuurbescherming. Bij de sloop van de gebouwen wordt mogelijk een verblijfplaats van de steenmarter vernietigd. Een dergelijke aantasting, verstoring of vernietiging is in strijd met de Wet natuurbescherming.

Om de gebouwen te mogen slopen is een nader onderzoek uitgevoerd naar het voor komen van de steenmarter. Dit onderzoek maakt als Bijlage onderdeel uit van deze toelichting. Uit het onderzoek en de toetsing volgt dat er geen effect wordt verwacht op steenmarter. Dit betekent dat er voor deze soort geen vervolgstappen noodzakelijk zijn.

Natura 2000 - gebieden

Binnen de EU worden de belangrijkste leefgebieden van de meest bedreigde en waardevolle soorten en habitattypen aangewezen als Natura 2000-gebied. Deze Natura 2000-gebieden moeten samen een Europees ecologisch netwerk vormen om de achteruitgang van de biodiversiteit te keren. De juridische basis voor dit netwerk zijn de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn, die in Nederland zijn door vertaald in de Wet natuurbescherming (Wnb). Per gebied worden voor de soorten en habitattypen instandhoudingsdoelstellingen bepaald. Dit kunnen behouds- of uitbreidings-/verbeteringsdoelstellingen zijn. Het is verplicht om plannen en projecten te beoordelen op de gevolgen voor Natura 2000-gebieden. Voor projecten geldt een vergunningsplicht als het project een significant gevolg kan hebben op een Nederlands Natura 2000-gebied (art. 2.7 lid 2, Wnb).

Bij vaststelling van plannen moet het bevoegd gezag rekening houden met de gevolgen van het plan voor Natura 2000-gebieden (art. 2.7 lid 1, Wnb). Bij plannen of projecten in of in de nabijheid van een Natura 2000-gebied dient in een oriënterende fase onderzocht te worden of de ontwikkeling een significant (negatief) gevolg op het betreffende Natura 2000-gebied kan hebben. Indien na dit onderzoek op voorhand niet kan worden uitgesloten dat de activiteit een significant gevolg heeft, dient meer gedetailleerd dan in de oriënterende fase in kaart gebracht te worden wat de effecten van de activiteit kunnen zijn.

Deze analyse heet een 'passende beoordeling'. Wanneer uit de passende beoordeling alsnog de zekerheid wordt verkregen dat de activiteit geen significant gevolg heeft, staat de Wet natuurbescherming besluitvorming (voor wat betreft gebiedsbescherming) niet in de weg.

De ontwikkeling bevindt zich op circa 4,1 kilometer van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied: Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux. In het Natura 2000-gebied komen stikstofgevoelige habitattypen voor.

Realisatiefase

Voor de realisatiefase in 2023 geeft AERIUS Calculator een rekenresultaat van maximaal 0,01 mol/ha/jaar voor de hoogst berekende bijdrage aan stikstofdepositie. De rekenresultaten zijn bijgevoegd in de Bijlage van deze toelichting. Omdat er in het maatgevende jaar een bijdrage van maximaal 0,01 mol/ha/ja wordt berekend kan worden geconcludeerd dat in de overige jaren in de realisatiefase ook een bijdrage van maximaal 0,01 mol/ha/ja wordt berekend op de volgende Natura 2000-gebieden:

• Leenderbos, Groote Heide & de Plateaux
• Strabrechtse Heide & Beuven

Ten gevolge van wegverkeer zijn op 4,9 kilometer van het meest verafgelegen wegvak geen bijdrages van meer dan 0,00 mol/ha/ja berekend. Er kan dan ook logischerwijs geconcludeerd worden dat er op meer dan 5 kilometer ook geen sprake zal zijn van een toename van stikstofdepositie ten gevolge van wegverkeer.

Voor kleine tijdelijke stikstofbijdragen tijdens de aanlegfase kan, onder bepaalde voorwaarden, gebruikt worden gemaakt van de 'Beleidslijn voor zeer geringe en tijdelijke stikstofdeposities' die recentelijk door Rijk en provincies (bevoegde gezagen vergunningverlening Wet natuurbescherming) is opgesteld. De beleidslijn is toepasbaar op depositie als gevolg van uitstoot door mobiele werktuigen en ander materieel in de aanlegfase van projecten. Volgende de beleidslijn is er voor het aspect stikstof geen vergunning noodzakelijk wanneer de stikstofdepositie kleiner of gelijk is aan 0,05 mol N/ha/jaar gedurende maximaal twee jaar, of een equivalent hiervan, bijvoorbeeld 0,1 mol N/ha/jaar gedurende één jaar op een overbelast stikstofgevoelig habitat.

Omdat de bijdrage gedurende de realisatiefase maximaal 0,01 mol/ha/ja bedraagt gedurende maximaal vier jaar voldoet het plan aan de voorwaarde dat de stikstofdepositie kleiner is dan of gelijk is aan 0,05 mol N/ha/jaar gedurende maximaal twee jaar, of een equivalent hiervan.

Op basis van de beleidslijn zijn significante gevolgen vanwege stikstofdepositie tijdens de aanlegfase op voorhand uitgesloten. Deze conclusie bij genoemde beleidslijn is gebaseerd op de volgende analyse. Voor de aanlegfase van onderhavig project worden mobiele werktuigen en ander materieel ingezet die tijdelijk stikstofemissie veroorzaken. Het in te zetten materieel wordt verspreid over Nederland, telkens opnieuw ingezet voor verschillende projecten. Het zijn bestaande bronnen die al sinds de aanwijzing van de Natura 2000-gebieden onderdeel uitmaken van de bestaande achtergronddepositie. Dit materieel veroorzaakt een, in verhouding tot de totale achtergronddepositie, minieme deken welke qua ruimtelijke verdeling vrijwel constant is. De emissie veroorzaakt door dit materieel is bovendien gedurende de jaren steeds lager geworden als gevolg van het steeds schoner worden van motoren. De inzet van dit materieel gedurende het jaar betreft in feite het telkens verschuiven van bestaande bronnen naar nieuwe locaties. Het inzetten van dit materieel op een nieuwe locatie in Nederland kan op zichzelf tot een minieme lokale tijdelijke depositieverhoging leiden. Een dergelijke beperkte tijdelijke toename - zoals het in onderhavig project 0,01 mol/ha/jaar gedurende maximaal twee jaar - kan echter nooit van invloed zijn op de omvang en ruimtelijke verdeling van depositiedeken als gevolg van de jaarlijkse inzet van al het zich in Nederland bevindende materieel. Het kan daarmee geen negatieve gevolgen hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van stikstofgevoelige habitats van de Natura 2000-gebieden 'Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux' en 'Strabrechtse Heide & Beuven'.

Gelet hierop zijn significante negatieve gevolgen vanwege stikstofdepositie tijdens de aanlegfase van de geplande verkeersmaatregelen op voorhand uitgesloten.

Gebruiksfase

Voor de gebruiksfase in 2026 geeft AERIUS Calculator een rekenresultaat van 0,00 mol/ha/jaar voor de hoogst berekende bijdrage aan stikstofdepositie. De rekenresultaten zijn bijgevoegd in de Bijlage van deze toelichting. Op basis van dit resultaat kunnen significant negatieve effecten worden uitgesloten.

Ten gevolge van wegverkeer zijn op 4,9 kilometer van het meest verafgelegen wegvak geen bijdrages van meer dan 0,00 mol/ha/ja berekend. Er kan dan ook logischerwijs geconcludeerd worden dat er op meer dan 5 kilometer ook geen sprake zal zijn van een toename van stikstofdepositie ten gevolge van wegverkeer.

Voor zowel de realisatiefase als de gebruiksfase kunnen significant negatieve effecten worden uitgesloten. Het aspect stikstof staat nadere besluitvorming dan ook niet in de weg.

Effecten op het Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Voor wat betreft de NNN is bij directe of indirecte aantasting sprake van vervolgstappen, waaronder compensatie. Er bevindt zich geen NNN binnen het plangebied. Er is van directe aantasting van de NNN dan ook geen sprake. In de omgeving van het plangebied liggen wel NNN-gebieden. Ook significant negatieve effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden van de NNN in de nabijheid van het plan kunnen worden uitgesloten. De ontwikkeling in het plangebied heeft geen effect op de directe omgeving van het plangebied. Vanuit dit oogpunt zijn er voor NNN geen belemmeringen. Het NNN-beleid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

Op alle in het wild voorkomende planten- en diersoorten, ongeacht of deze beschermd of vrijgesteld zijn of als een ontheffing is verkregen, is de zorgplicht van toepassing. De zorgplicht verplicht iedereen om voldoende zorg in acht te nemen voor in het wild levende planten en dieren. Handelingen met nadelige gevolgen moeten zoveel mogelijk achterwege gelaten worden of er moeten maatregelen worden getroffen om nadelige gevolgen te voorkomen of beperken.

Het aspect natuur vormt geen belemmering voor deze ontwikkeling.

Beleidsregel gemeentelijke normen windhinder

Voor windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving bestaat een landelijk privaatrechtelijke norm (NEN 8100:2006). In deze norm worden vooral de toepassingscriteria beschreven. Zo is in de norm beschreven wanneer onderzoek naar wind bij bouwwerken nodig is, hoe het onderzoek moet worden uitgevoerd, aan welke eisen moet worden getoetst en hoe rapportage moet plaatsvinden.

Ten aanzien van windhinder zijn in de norm vijf kwaliteitsklassen A t/m E gedefinieerd, waarbij A overeenkomt met de kleinste overschrijdingskans en E met de grootste overschrijdingskans. De waardering van de kwaliteitsklasse is afhankelijk van de activiteitenklasse. Ten aanzien van windhinder worden drie verschillende activiteitenklassen I, II en III onderscheiden, die kortweg worden gekenmerkt met 'doorlopen', 'slenteren' en 'langdurig zitten'. De waardering van het lokale windklimaat wordt gekwalificeerd met 'goed', 'matig' of 'slecht'. Bij windgevaar worden twee kwalificaties gegeven: 'beperkt risico' en 'gevaarlijk'.

Gemeente Eindhoven heeft 26 mei 2020 de beleidsregels gemeentelijke normen windhinder vastgesteld.

1. De Gemeente Eindhoven kiest nadrukkelijk voor het toevoegen van hoge gebouwen binnen de stad. De Gemeente Eindhoven stelt daarbij ook eisen aan windhinder en windgevaar.
2. Windhinder en windgevaar moeten conform NEN 8100:2006 in beeld worden gebracht.
3. Voor de openbare ruimte moet als ondergrens een 'goed' (zoals gekwalificeerd in NEN 8100:2006) windklimaat worden nagestreefd. Voor 'langdurig zitten' wordt altijd een kwalificatie 'goed' verlangd. Deze kwalificatie geldt ook voor 'slenteren' wanneer een hoofdentree van een gebouw ineen dergelijk gebied is gelegen.
   Een beoordeling 'matig' kan eventueel na bestuurlijke afweging worden geaccepteerd, hierbij spelen kosten van windhinderbeperkende maatregelen en het ontbreken van alternatieven een rol.
   Een 'slecht' windklimaat is niet toegestaan. In situaties waar, vanwege specifieke locatieomstandigheden, in zeer beperkte mate op niet voor verblijf relevante plekken, het windhinderklimaat in redelijkheid niet kan worden verbeterd, hebben B&W de bevoegdheid van deze eis af te wijken.
4. Bij windgevaar moet de kwalificatie 'gevaarlijk' te allen tijde worden vermeden.

Planbeoordeling

Voor deze ontwikkeling is een windehinder onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek maakt als Bijlage onderdeel uit van de toelichting van dit bestemmingsplan. Hierna volgen de resultaten en conclusies.

In de huidige en toekomstige situatie is en zal er geen sprake zijn van windgevaar. Op geen enkele openbaar toegankelijke locatie zal een windklasse E (slecht) voorkomen. Onder de Zusterflat zal sprake zijn van een matig windklimaat. Hetzelfde windklimaat zal aanwezig zijn in de onderdoorgang bij het Pullmanhotel. Hiervan was in de bestaande situatie ook al sprake, maar zal door de beoogde ontwikkeling iets vergroot worden. Daarnaast zal op enkele locaties en hoeken van gebouwen binnen het plangebied ook sprake zijn van een matig windklimaat.

Bij de toegangen heerst, op enkele locaties na, over het algemeen een goed windklimaat. Op het terras, waar langdurig zitten van toepassing is, heerst tevens een goed windklimaat. Op de Zusterflat, onderdeel van The Loop, worden direct maatregelen getroffen in de vorm van een 2 m hoog scherm langs de binnenzijde en een tribune op het binnenterrein. Slechts plaatselijk is nog sprake van windhinder. Voor overige delen van The Loop, waar sprake zal zijn van slenteren, is er overwegend sprake van een goed windklimaat. Plaatselijk, op een hoek van gebouw D, kan er sprake zijn van een beperkt risico en een matig tot slecht windklimaat. Op deze hoek bevinden zich geen mensen.

Ook is gekeken naar de invloed van het mogelijk beoogde nieuwe gebouw 'De Nieuwe Eindhoven' op het windklimaat op en rond het VDMA. Beoordeeld is dat de invloed hiervan beperkt zal zijn. Op enkele locaties wordt het windklimaat verschoven, vergroot of zal het juist verbeteren. Op gebouw D (aan Raiffeisenstraat) ontstaat een gebied met windklasse E. Op deze hoek bevinden zich geen mensen.

Mogelijke extra maatregelen

Met de huidige maatregelen is niet overal een goed windklimaat te bereiken. Er zijn een aantal maatregelen die het windklimaat verder verbeteren en mogelijk resulteren in een goed windklimaat. In de vervolgfase zullen deze mogelijke maatregelen op haalbaarheid worden beoordeeld en indien mogelijk nader worden ingepast. Analyse van de resultaten laat zien dat de bestaande bomen geen zichtbaar effect hebben. Extra bomen of grotere bomen voor de Zusterflat zullen geen invloed hebben. Een mogelijkheid is het vergoten van de bestaande luifel aan de Zusterflat bij de onderdoorgang. Een andere optie is het plaatsen van schermen in de onderdoorgang. Op de hoek Vestdijk - Raiffeisenstraat kan het windklimaat verbeterd worden door het plaatsen van extra bomen in combinatie van hagen.

Om te komen tot een situatie met minder windhinder zal doormiddel van aanvullend onderzoek bij de aanvraag omgevingsvergunning worden voorzien in positionering van doeltreffende maatregelen. In de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin is geregeld dat bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen vast staat dat sprake is van een acceptabel windklimaat, overeenkomstig bovenstaande beleidsregel. Hierbij wordt rekening gehouden met het behouden van de erfgoedwaarden van de Zusterflat.

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium een plaats te geven in het besluitvormingsproces voor ruimtelijke plannen. Daarin zijn zowel de actuele waterhuishouding in het plangebied beschreven als de watereisen waaraan ontwikkelingen (binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan) moeten voldoen. Ruimtelijke plannen moeten onder meer worden getoetst aan het criterium "hydrologisch neutraal" conform het landelijke en lokale waterbeleid.

Het bestemmingsplan III Binnenstad (VDMA-terrein) heeft een conserverend karakter. Mogelijke ontwikkelingen binnen de planperiode spelen zich daarom hoofdzakelijk af binnen bestaande (water)structuren. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder b en c van het Besluit ruimtelijke ordening.

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Deze wet regelt het beheer van oppervlakte- en grondwater en is gericht op de samenhang met de ruimtelijke ordening. De wet kent een vergunningstelsel (watervergunning).

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

Het klimaat verandert. Dat heeft gevolgen voor Eindhoven. We krijgen onder andere te maken met meer en hevigere buien, langere perioden van droogte en meer hitte(stress). Om in de toekomst prettig te wonen en te werken in onze groeiende stad, is het noodzakelijk nú maatregelen te nemen. Dit betekent dat we 'klimaatrobuust' te werk moeten gaan.

In samenwerking met Brabantse overheden en kennisinstellingen is een prototype klimaatadaptatie-toets ontwikkeld met richtlijnen en ontwerpnormen voor de (her)inrichting en ruimtelijke ontwikkeling van stedelijk gebied op straat- en wijkniveau.

De toets omvat 3 hoofdregels en deze vormen de basis voor het Eindhovens klimaatadaptatie beleid:

• Zorg voor voldoende bergingsruimte om extreme buien tijdelijk op te vangen en vertraagd af te voeren.
• Infiltreer regenwater zoveel mogelijk en waar mogelijk op de plek waar het valt, en voorkom daarmee droogte.
• Zorg dat de straat niet onnodig opwarmt en voldoende plekken voor verkoeling heeft op het heetst van de dag.

Voor de klimaatadaptatie normen en richtlijnen is een indeling gemaakt naar ruimtelijke ontwikkelingen op privaat terrein (circa 60% van het areaal) en op publiek terrein (circa 40% van het areaal). In de binnenstad ligt deze verhouding zelfs op 80-20%. Bovenstaand is vertaald in een waterbergingsnorm.

De gemeente Eindhoven maakt bij de beoordeling van de voor een nieuwe ontwikkeling in een plangebied voorgestelde maatregelen gebruik van een rekentool. Deze rekentool klimaatopgave, beschikbaar op rekentool.eindhovenduurzaam.nl, maakt het een ontwikkeling mogelijk interactief haar plangebied en de te nemen maatregelen te beschrijven en te controleren of aan de gemeentelijke eisen wat betreft waterberging en vergroening wordt voldaan. Bovendien kan een afschrift van de beschrijving van het plangebied en de keuze van de maatregelen met voorbeelden voor de verdere uitwerking gedownload worden om bijgevoegd te worden bij de eventuele watertoets of aanvraag van de omgevingsvergunning.

De werking van de rekentool kan worden aangepast aan nieuwe inzichten en de uitkomst van de laatste versie van de tool is maatgevend.

Oppervlakte wateren

In of direct aan het plangebied zijn geen primaire, secundaire of tertiaire watergangen aanwezig.

Maaiveld

Het plangebied is vlak, en ligt op circa +16,1 tot +16,3 m NAP. Ten zuiden van het plangebied ligt een verdiepte weg.

Bodemopbouw

De bodem bestaat uit verschillende zandlagen met inmenging van veen en leemlagen.

Grondwater

De verwachting is dat de freatische grondwaterstand op de projectlocatie normaliter varieert tussen een relatief hoge grondwaterstand van 15,5 m + NAP en een relatief lage stand van 14,9 m + NAP. De gemiddelde grondwaterstand ligt naar verwachting op 15,2 m + NAP. Incidenteel kan de grondwaterstand tot bijna aan maaiveld stijgen.

Regenwater

Het gebied is volledig verhard. Het gebied voert af via een gemengd stelsel. Via goten stroomt het regenwater op de parkeerplaatsen af op een gemengd rioleringsstelsel.

Afvalwater

Het vuilwater van het huidige evenementencomplex stroomt af op een gemengd stelsel.

Door Antea Group is een waterparagraaf opgesteld voor deze ontwikkeling. Hierin is o.a. het huidige watersysteem in beeld gebracht, het effect van de geplande herontwikkelingen op het watersysteem en de benodigde maatregelen. Over deze waterparagraaf is overlegd gevoerd met gemeente en Waterschap. De waterparagraaf is opgenomen als bijlage bij deze toelichting. Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen.

Het plangebied wordt zo ontwikkeld dat er minimaal aan de bergingsopgave uit de rekentool wordt voldaan. Daarnaast wordt er nog een extra oppervlak groene gevels aangelegd en extra bomen geplant om het bergend en vertragend vermogen van het plangebied nog meer te verhogen. Met de toename in groen van het plan levert dit project een vermindering van de hittestress in de omgeving. De groene gevels in combinatie met de groene daken en met name het stadsbos leveren koelte, schaduw en houden water vast in droge periodes. Daarnaast biedt het Stadsbos ruimte voor natuur en biodiversiteit.

Daarnaast is de ambitie om hemelwater te gebruiken voor het bewateren van de beplanting. Uitgangspunt is het regenwater op een hoogwaardige manier te hergebruiken. Eventueel dat dit hemelwater wordt gezuiverd en gebruikt voor het produceren van VDMA-bier. Dit wordt nader onderzocht en indien niet toegepast wordt het beoogde water voor het VDMA-bier geloosd op het toekomstige rioolstelsel.

Met de huidige bedachte groene daken, bergingskelder, groene gevels, aanplanting van bomen en nestkastjes wordt de bergingsopgave ingevuld. Aanvullend wordt nog ingezet op vergroting van deze maatregelen zodat het plan op dit onderdeel een nog positievere bijdrage aan het plangebied gaat leveren (bovenop de norm gesteld vanuit de gemeentelijke rekentool).

Tevens wordt onderzocht of er na de bouw damwanden kunnen worden getrokken. De damwanden zorgen ervoor dat het grondwater niet meer vrij kan stromen, zodat problemen op het maaiveld worden voorkomen.

Onderhavig planvoornemen is in het kader van de watertoets voorgelegd aan het waterschap. Het waterschap heeft akkoord gegeven op het plan.

Het bestemmingsplan "III Binnenstad (VDMA-terrein)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

Op de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. In verband met de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen. Dit heeft ermee te maken dat de manier van raadplegen anders is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels. DeInleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten. Dit is om te voorkomen dat er discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In"Artikel 1 Begrippen" wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels begrippen voorkomen die niet in dit artikel zijn opgenomen, dan geldt hiervoor de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik. In "Artikel 2 Wijze van meten" zijn de te gebruiken meetmethodes opgenomen. De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming 'Gemengd' (Artikel 3)

De opzet van onderhavige bestemming is flexibel. Het planvoornemen, de realisatieperiode en de locatie vraagt om mogelijke onherroepelijke veranderingen vanuit de markt of voortschrijdend inzicht te kunnen verwerken. De beoogde flexibiliteit betreft het programma dat niet te strak is vastgelegd per gebouw.

Het betreft hier een "verzamelbestemming" ten behoeve van wonen, werken en publieksgerichte functies.

Deze flexibiliteit is nodig omdat het functies betreft die betrekking hebben op ontmoeten, werken en inspireren. Het wordt een plek waar kruisbestuiving ontstaat, waardoor het strak bestemmen van het programma niet wenselijk is. Een voorbeeld daarvan is de 'Garage'. De hoofdindeling bestaat uit flexibele wanden. In The Stage staat een podium met horeca voorzieningen en de middelen om bezoekers van diverse type bijeenkomsten te kunnen ontvangen. Wat het exacte programma wordt is daarmee onvoorspelbaar. Bij grotere events worden de flexibele tussenwanden geopend waardoor de gehele Garage kan worden getransformeerd tot een grotere ruimte.

Binnen deze bestemming zijn een groot aantal niet-woonfuncties mogelijk zoals: detailhandel, horecabedrijven, dienstverlenende bedrijven/instellingen en bedrijven. Veelal is in dit plangebied innovatieve, duurzame en technische bedrijvigheid aanwezig, met een kleine of geen hindercontour. Gelet hierop is in de regels bepaald dat ook bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan die niet in bijbehorende lijst zijn opgenomen en die een vergelijkbare hindercontour hebben. Zo wordt voorkomen dat gewenste bedrijfsactiviteiten in het plangebied niet zonder meer toegelaten zijn.

Voor de toegestane functies is een totaal maximum bruto-vloeroppervlak opgenomen. Daarnaast zijn voor bepaalde functies de bruto vloeroppervlaktes gemaximeerd. Daarnaast zijn het maximum aantal woningen opgenomen.

Daarnaast zijn er binnen het plangebied ook ondergeschikte functies mogelijk. Denk hierbij aan productiegebonden detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd en/of toegepast in het maakproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie. Of denk aan ondergeschikte horeca activiteiten, waarbij de horeca ondergeschikt zal zijn aan de hoofdactiviteit en de openingstijden van de horecafunctie gebonden zijn aan de openingstijden van de hoofdfunctie.

Gebouwen boven maaiveld mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gebouwd waarvoor een maximum bouwhoogte is opgenomen.

De Zusterflat en de voormalige Luciferfabriek zijn aangeduid met de aanduiding 'karakteristiek'. Ter plaatse van deze aanduiding is het verboden om zonder omgevingsvergunning te slopen of bebouwing (gedeeltelijk) te verwijderen.

Ten slotte is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' opgenomen ter plaatse van gronden waar het maaiveld niet bebouwd mag worden en is 'specifieke bouwaanduiding - 2' opgenomen om minimaal één openbare doorgang/doorsteek van minimaal 4,5 m breed ten behoeve van langzaam verkeer te garanderen; 'Specifieke bouwaanduiding - 3' is opgenomen om op deze locatie tevens trappen toe te staan.

Bestemming 'Groen' (Artikel 4)

Het stadsbos is in dit bestemmingsplan als 'Groen' bestemd. Deze bestemming is zodanig geformuleerd dat alleen een bos is toegestaan. Het is dus niet mogelijk om deze locatie als bijvoorbeeld grasveld te gebruiken. Binnen deze bestemming wordt tevens de realisatie van een boshut/cabin mogelijk gemaakt.

Algemene regels

Onder de Algemene regels zijn de Anti-dubbeltelregel, Algemene afwijkingsregels en de Overige regels opgenomen. Deze regels gelden voor het hele plan.

De Algemene afwijkingsregels bevatten bepalingen op basis waarvan in bepaalde gevallen binnenplans kan worden afgeweken van de bepalingen uit de bestemmingsregels.

Onder de Overige regels zijn drie voorwaardelijke verplichtingen opgenomen, te weten voor parkeren, waterberging en groen.

Voorwaardelijke verplichting parkeren

Hierin is geregeld dat moet worden voldaan aan de beleidsregels Actualisatie nota parkeernormen bij bouwen met een aantal extra voorwaarden. De extra voorwaarden volgen uit de afspraken die met de ontwikkelaar zijn gemaakt.

Voorwaardelijke verplichting waterberging

In de overige regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de aanleg van waterberging bij de bouw van bouwwerken. Op grond van deze verplichting mag er alleen gebouwd worden als er voldoende waterberging is aangelegd, eventueel in combinatie met andere maatregelen die bijdragen aan het klimaatbestendig maken van de stad.

Tevens is vastgelegd dat er een minimaal hoeveelheid m3 aan waterberging gerealiseerd dient te worden waarvan een deel op de daken van de nieuwe gebouwen, tenzij anders met de gemeente overeen is gekomen waarbij minimaal moet worden voldaan aan de beleidsregel "Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen" behorende bij de bijlage 5 uit het Gemeentelijk Rioleringsplan Eindhoven 2019-2022, en overeenstemming is over een alternatieve invulling op het onderdeel waterberging waarbij meer wordt gerealiseerd dan noodzakelijk is op basis van de bedoelde beleidsregel.

Voorwaardelijke verplichting Groen

Hierin is geregeld dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat binnen het plangebied wordt voorzien in minimaal 4-8 m2 groen per toegevoegde woning.

Overgangs- en slotregels

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht en de Slotregel opgenomen.

Handhavingsnota Leefomgeving 2018-2021

In Eindhoven streven we naar een aantrekkelijke stad waar inwoners en bezoekers zich welkom, thuis en veilig voelen. Voor het behoud van een prettige leefomgeving zijn regels nodig. Het voorkomen van overtredingen en de bereidheid om regels na te leven heeft een hoge prioriteit. Hoe dit wordt vormgegeven staat in de 'nota Handhaving Leefomgeving 2018-2021'. De nota is op 27 februari 2018 door het college vastgesteld. Het is een integraal beleidsplan waarin op hoofdlijnen de keuzes voor het handhaven van de fysieke leefomgeving staan beschreven. Op basis van de nota wordt jaarlijks een uitvoeringsplan opgesteld waarin de aanpak wordt geconcretiseerd.

Uitgangspunten

Bij de vertaling van dit beleidskader naar een concreet, jaarlijks uitvoeringsplan worden een aantal uitgangspunten in acht genomen. De belangrijkste uitgangspunten zijn:

• Informatie gestuurd
  De gemeente Eindhoven ziet informatie gestuurde handhaving als een belangrijke pijler. Er zijn ontwikkelingen op het gebied van ICT en data analyse. Door gemeentelijke en andere informatiebronnen te ontsluiten, te analyseren en te combineren kunnen we een problematiek eerder (of preventief) en gerichter aanpakken.

• Gebiedsgericht
  Om optimaal in te kunnen spelen op vraagstukken van inwoners zet de gemeente Eindhoven binnen het ruimtelijk domein al geruime tijd in op gebiedsgericht toezicht. Dit doen we door - vanuit een actieve samenwerking met wijkteams - te kijken naar naleefgedrag, oorzaken en oplossingen gerelateerd aan geografische gebieden. Er zijn verschillende vragen, doelgroepen en belangen. Kennis wordt gedeeld en ervaringen van inwoners en bedrijven worden verzameld. Deze input is van invloed op de prioriteiten in het jaarlijkse uitvoeringsplan, waar mogelijk toegespitst op een specifieke wijk. Per wijk kunnen er dus op basis van gebiedsanalyses en bijvoorbeeld buurtcontracten verschillende bouwstenen zijn voor het uitvoeringsplan.

• Risico- en oplossingsgerichte benadering
  De gemeente Eindhoven benadert toezicht en handhaving risico- en oplossingsgericht. De prioriteiten worden in beginsel gebaseerd op een inschatting van de veiligheids- en gezondheidsrisico's voor inwoners. Ook aspecten als leefbaarheid, duurzaamheid en omgevingskwaliteit wegen in belangrijke mate mee. Daarnaast worden prioriteiten mede gebaseerd op wat inwoners en bedrijven belangrijk vinden. Eindhoven hecht eraan om vraagstukken waar mogelijk gezamenlijk op te lossen.
  Er zijn onderwerpen die in algemene zin aandacht vragen. Brandveilig gebruik van woongebouwen verdient (nog) meer aandacht, in de context van kwetsbare groepen die langer zelfstandig blijven wonen. Ook aanpak van jeugdoverlast, duurzaamheid en de bestaande bouw zijn voorbeelden. Er wordt gezocht naar de beste oplossing die nodig is voor het versterken van de veiligheid in de leefomgeving van onze inwoners. Hiermee ontstaat een risicoanalyse op basis waarvan vervolgens de prioriteiten binnen het toezicht worden gesteld.

• Consequent en doelmatig
  Uitvoeringsplannen en jaarverslagen bevatten een overzicht van de inzet en capaciteit voor handhaving. In het verlengde van informatie gestuurde en oplossingsgerichte handhaving vergt doelmatige handhaving een analyse van resultaten. Meetbare doelen om te beoordelen of de beschikbare capaciteit zo doelmatig mogelijk wordt ingezet. We beogen in de komende jaren een ontwikkeling door te maken in de vierslag capaciteit – prioriteit – risicoanalyse - nalevingsniveau. Dit moet onder andere leiden tot meer inzicht in de relatie tussen handhavingsinspanningen en het nalevingsniveau (effect).

Prioritering

De gemeente Eindhoven maakt keuzes om ervoor te zorgen dat de beschikbare capaciteit zo adequaat mogelijk wordt ingezet. Om goede prioriteiten te stellen is inzicht noodzakelijk in mogelijke problemen, de risico's en negatieve effecten. Hierdoor kan beter ingespeeld worden op de grootste ergernissen en notoire overtreders en draagt handhaving bij aan een verhoogd gevoel van veiligheid. Met inachtneming van de uitgangspunten zijn in de nota prioriteiten gesteld. Aan de hand van deze prioriteiten, het budget uit de programmabegroting, incidentele bestuurlijke prioriteiten en het naleefgedrag van burgers en bedrijven, wordt jaarlijks het uitvoeringsplan voor toezicht en handhavingsprogramma opgesteld.

Uitvoeringsplan

In het uitvoeringsplan wordt op hoofdlijnen opgenomen waar de capaciteit dat jaar wordt ingezet. Daarbij is een onderverdeling gemaakt in:

• Object en informatiegericht
  - Bouwen en Wonen
  - Openbare leefomgeving
  - Bedrijven

• Gebiedsgericht
  - Pilot Veiligheid en leefbaarheid
  - Actiegebieden

• Themagericht
  Bij ieder onderdeel worden jaarlijks een aantal belangrijke ontwikkelingen op het gebied van toezicht en handhaving opgenomen. Dat kan bijvoorbeeld gaan om woonoverlast bij de Activiteiten Bouwen & Wonen. Of duurzaamheid en energiebesparing bij de Activiteiten Bedrijven.

Bovengenoemde onderverdeling komt in elk uitvoeringsplan terug. Per jaar wordt aangegeven welke prioriteit een onderdeel heeft en hoeveel capaciteit er wordt ingezet.

Duidelijke regels

Om overtredingen te voorkomen en goed te kunnen handhaven is het belangrijk dat regels duidelijk zijn. Het moet duidelijk zijn wat wel en niet mag. Regels dienen niet voor verschillende uitleg vatbaar te zijn. Bij het opstellen van bestemmingsplannen is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geschreven, dat deze in de praktijk goed toetsbaar zijn. De juridische toelichting op het bestemmingsplan en de begrippenlijst geven nadere uitleg over de regels en over de begrippen die gebruikt worden.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

In dit geval zijn de gronden in eigendom van de gemeente. Met de ontwikkelende partij is een verkoopovereenkomst afgesloten. Het kostenverhaal is dus geregeld middels gemeentelijke gronduitgifte. Er bestaat geen verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende verzekerd.

Op grond van artikel 1.3.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet van het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden, kennis worden gegeven. De kennisgeving van de voorbereiding van onderhavig bestemmingsplan is geplaatst in Groot Eindhoven. De kennisgeving is tevens bij de officiële publicaties op de gemeentelijke website www.eindhoven.nl geplaatst.

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Met de provincie heeft vooroverleg plaatsgevonden middels het digitale vooroverlegformulier. Hieruit is gebleken dat er geen provinciale belangen in het geding zijn. Tevens heeft vooroverleg plaatsgevonden met het Waterschap. De resultaten van dit vooroverleg zijn verwerkt in hoofdstuk 5 van deze toelichting.

Ook is het voorontwerpbestemmingsplan verstuurd naar Trefpunt Groen Eindhoven (TGE), de Henri van Abbe Stichting en de Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven. Zij hebben schriftelijk een positieve reactie afgegeven met betrekking tot de voorgenomen planontwikkeling zoals verwoord in het bestemmingsplan. De benoemde opmerkingen, wensen en aandachtspunten worden bij de nadere uitwerking van het plan door initiatiefnemer, in overleg met de architect, meegenomen.

Trefpunt Groen Eindhoven (TGE) heeft tevens gevraagd of er onderzoek is gedaan naar eventueel mitigerende maatregelen voor de aanwezige nestkasten aan de achterzijde van het VDMA. In Bijlage 15 is uitvoerig ingegaan op deze nestkasten en de benodigde mitigatie en mogelijke compensatie.

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming.

In 2018 is een marktselectie gestart met de vraag hoe marktpartijen een herontwikkeling op het VDMA-terrein zouden invullen. Dit leverde vele inzendingen op. Een onafhankelijke selectiecommissie filterde hier zes geschikte partijen uit. Deze zes partijen mochten hun plannen verder uitwerken. In december 2018 volgde nog een selectie en bleven er drie partijen over. Deze partijen zijn met een bieding en een uitgewerkt plan gekomen. Deze plannen zijn bestudeerd door een speciaal aangesteld buurtcomité, een ambtelijke adviescommissie én een selectiecommissie (bestaande uit in- en externe deskundigen). De selectiecommissie adviseerde vervolgens het college van burgemeester en wethouders.

Eind 2019 werd bekend gemaakt wie het VDMA-terrein mocht ontwikkelen. Na een zorgvuldige selectieprocedure heeft de gemeente Eindhoven deze partij gekozen om deze herontwikkeling ter hand te nemen.

Bij het opstellen van het VOSP (Voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan) zijn naast het projectteam van de gemeente en initiatiefnemer vele externe adviseurs betrokken. Het plan is uitvoerig besproken met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en Trefpunt Groen Eindhoven (TGE), de Henri van Abbe Stichting en de Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven zoals beschreven in paragraaf 9.2.

Daarnaast heeft in verschillende ronden overleg en uitwisseling van ideeën plaatsgevonden met belangstellenden en belanghebbenden waaronder onder andere de direct omwonenden, een buurtcomité, partijen die zijn gerelateerd aan de binnenstad / het centrum (stichting detailhandel binnenstad en horeca Eindhoven en horecavereniging HVS).

Hiervoor zijn verschillende inloopavonden georganiseerd, heeft er een webinar plaatsgevonden en zijn verschillende gesprekken gevoerd met direct omwonenden.

Dit is in een participatieverslag gerapporteerd die als Bijlage deel uit maakt van de toelichting van dit bestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 1 juli 2021 tot en met 11 augustus 2021 op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegd worden. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de terinzagelegging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen zijn in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven gepubliceerd (30 juni 2021). Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.

Naar aanleiding van de tervisielegging zijn vier zienswijzen ingediend.

het bestemmingsplan III Binnenstad (VDMA-terrein) met identificatienummer NL.IMRO.0772.80378-0301 van de gemeente Eindhoven.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Bijvoorbeeld gastouderopvang; detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis; of het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf.

Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-maatschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

parkeernormen gepubliceerd op 3 oktober 2019 (gemeenteblad van Eindhoven 2019, nr. 240213) en in werking getreden op 4 oktober 2019.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vergunning;

bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijke omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de totale oppervlakte van de ruimte ten dienste van de functies als genoemd in artikel 3.1., inclusief toilet-, keuken-, opslag- en administratieruimten. Hieronder wordt niet begrepen techniekruimtes, ruimtes ten behoeve van het laden en lossen en welke ten dienste staan van het (hele) gebouw.

een klein vrijstaand gebouw, met eigen sanitaire voorzieningen, bestemd voor verhuur voor recreatieve doeleinden in de vorm van verblijfsrecreatie;

horeca, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid.

een bedrijf gericht op het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak-alcoholische en niet-alcoholische dranken.

een bedrijf gericht op het verstrekken van niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, met eventueel als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid, en van verdovende en/of hallucinerende stoffen.

voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals theaters, muziekcentra, ateliers, sauna's, galeries en yogastudio's niet zijnde evenementen;

Een vorm van recreëren die zich beperkt tot één dag (zonder overnachting), dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld kamperen en dergelijke waarbij men zich voor meerdere dagen van huis begeeft.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Voorzieningen zoals een daktuin voor bewoners, groen, zonnepanelen en/of voor een openbare functie (bijvoorbeeld voor een café-restaurant of recreatievoorziening).

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel wordt ook begrepen grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum, internetwinkel/webwinkel, afhaalpunten en supermarkt.

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaken, belwinkels, internetcafé, schoonheidsinstituten, fotostudio´s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

een bedrijf hoofdzakelijk gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, in combinatie met het doen beluisteren van overwegend mechanische muziek en het gelegenheid geven tot dansen, feesten en daarmee vergelijkbare evenementen.

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal.

grootschalige (al dan niet overdekte) ruimte(n) ten behoeve van tentoonstellingen, beurzen, exposities en soortgelijke (bedrijfs)activiteiten.

(werk)ruimtes waar het maken, experimenteren en ontwikkelen ter plekke centraal staat.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

bewoning of andere geluidgevoelige functies zoals bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

gebouwen welke dienen ter bewoning of ten behoeve van een andere geluidgevoelige functie als bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

een inrichting bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld.

Normen windhinder, gepubliceerd op 4 juni 2020 (gemeenteblad van Eindhoven 2020, nr. 141113) en in werking getreden op 5 juni 2020.

een gebouw, dat een vrijstaande woning of meerdere aaneengebouwde, uitsluitend naast elkaar en niet boven elkaar gelegen, woningen omvat, en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid kan worden beschouwd.

een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

een meerderjarige alleenstaande, dan wel twee of meer personen waarvan er ten minste één meerderjarig is, die duurzaam een gemeenschappelijke huishouding voeren.

Internetwinkels worden in het kader van dit bestemmingsplan aangemerkt als een specifieke vorm van detailhandel waarbij:

• de transactie via internet of andere media tot stand komt, en;
• de goederen ter plaatse kunnen worden afgehaald; en/of
• de goederen ter plaatse kunnen worden afgerekend; en/of
• de goederen ter plaatse kunnen worden bekeken of geprobeerd.

woonvorm waarbij sprake is van woonruimte die geen eigen afzonderlijke toegang heeft en waarbij de bewoner afhankelijk is van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche/bad en/of toilet) buiten die onzelfstandige woonruimte, met dien verstande dat hieronder niet wordt verstaan maatschappelijke voorzieningen in de vorm van beschermd en/of verzorgd wonen.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor het bestuurlijk/ambtelijk of bedrijfsmatig uitoefenen van juridische, financiële, administratieve en naar de aard daarmee gelijk te stellen werkzaamheden, zoals sociaal wetenschappelijke onderzoek of een architectenbureau.

een bedrijf gericht op het verstrekken van zwak-alcoholische en niet-alcoholische dranken, met als nevenactiviteit het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, of onderdelen van bouwwerken die worden aangemerkt als uitingen van één der beeldende kunsten.

bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

lijst met een onderverdeling van horeca-activiteiten naar de mate van mogelijke overlast voor de omgeving zoals opgenomen in Bijlage 3 Lijst van horeca-activiteiten behorende bij deze regels.

een bedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren en niet-alcoholische dranken.

educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie, wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en daarbij behorende voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en openbaar bestuur. Onder maatschappelijke voorzieningen zijn tevens begrepen kinderdagverblijven, peuterspeelzalen en buitenschoolse opvang.

Evenement waarbij het accent ligt op het ten gehore brengen van muziek en het gelegenheid geven tot dansen.

voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

woonruimte, welke geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.

met een parkeerbalans wordt de (on)balans berekend tussen parkeervraag en parkeeraanbod binnen een bepaald gebied. Vaak valt de parkeervraag van functies niet samen in de tijd. Gecombineerd gebruik van parkeerplaatsen is dan mogelijk (dubbelgebruik).

0.30 m' boven de kruin van de weg.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, bewerkt of hersteld, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin tegen vergoeding seksuele handelingen worden verricht.

Activiteiten die in hoofdzaak gericht zijn op het bedrijfsmatig vermaken van personen ten behoeve van vrijetijdsbesteding c.q. ontspanning op het gebied van amusement, sport en spel, educatie, cultuur, historie of een daarmee gelijk te stellen gebied.

een bedrijf uitsluitend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken.

1. inrichtingen zoals genoemd in artikel 2 van het Bevi (Besluit externe veiligheid inrichtingen) respectievelijk artikel 1b van de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi);
2. inrichtingen die zijn genoemd in bijlage I van de regeling provinciale risicokaart of onder het Registratiebesluit Externe Veiligheid;
3. inrichtingen met toxische gassen;
4. inrichtingen waar een brandbaar tot vloeistof verdicht gas met een inhoud van meer dan 1 m3 wordt gebezigd of opgeslagen.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden.
Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn.

de toelaatbare waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

voorziening voor het tijdelijk vasthouden van regenwater dat afstroomt vanaf de oppervlakte van een bouwwerk.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

ruimte bestemd voor de uitoefening van creatieve bedrijfsmatige activiteiten.

Wet van 16 februari 1979 (Stb. 99) houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder, zoals deze luidde op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, dan wel voor de huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend.

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouw- en/of bestemmingsgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, gevelisolatie, reclameaanduidingen, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw- en/of bestemmingsgrens niet meer bedraagt dan:

1. 3 meter voor balkons en erkers;
2. 6 meter voor luifels dienende als windschermen nabij hoge gebouwen en als markering van entrees van gebouwen;
3. 1 meter in overige gevallen.

De voor `Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, waaronder tevens woon-werkeenheden, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden-beroep;
2. werken, waaronder in ieder geval begrepen:
   1. kantoren;
   2. dienstverlening;
   3. (werk)ateliers;
   4. bedrijven genoemd in de "Lijst van bedrijfsactiviteiten - functiemenging" (Bijlage 1), behorende tot de categorie A en B, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige of risicovolle inrichtingen;
   5. future labs;
3. publieksgerichte functies, waaronder in ieder geval begrepen:
   1. detailhandel;
   2. horecabedrijven genoemd in de 'Lijst van horeca-activiteiten' (Bijlage 2), behorende tot de categorie 1 t/m 3;
   3. maatschappelijke voorzieningen;
   4. cultuur en ontspanning;
   5. exposities;
   6. evenementenruimten, met uitzondering van muziekevenementen;
   7. recreatieve voorzieningen;

met de daarbij behorende:

4. ondergeschikte detailhandel en ondergeschikte horeca-activiteiten;
5. productiegebonden detailhandel ten behoeve de functies onder sub b.
6. erven en terreinen;
7. wegen en paden;
8. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
9. groenvoorzieningen;
10. (dak)tuinen en daklandschappen;
11. geluidwerende voorzieningen;
12. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
13. voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie;
14. nutsvoorzieningen;
15. gebouwen, bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

met dien verstande dat:

16. het maximum bruto vloeroppervlak van:
    1. de gezamenlijke functies onder sub b. en c. niet meer mag bedragen dan 33.900 m²;
    2. kantoren niet meer mag bedragen dan 16.500 m²;
    3. detailhandel, niet zijnde productiegebonden detailhandel en ondergeschikte detailhandel zoals bedoeld onder sub d en e, per detailhandelsvestiging niet meer mag bedragen dan 200 m² en het totale maximum bruto vloeroppervlak niet meer mag bedragen dan 400 m²;
    4. horecabedrijven zoals genoemd in sub c. onder 2 niet meer mag bedragen dan 500 m²;
17. het maximum aantal wooneenheden niet meer mag bedragen dan 750;
18. woon-werkeenheden alleen zijn toegestaan in grondgebonden woningen;
19. een woning en/of kamersgewijs bewoonde woning niet mag worden gesplitst in twee of meerdere woningen;
20. kamerverhuur niet is toegestaan, tenzij het een bestaande situatie betreft;
21. de vloeroppervlakte ten behoeve van een aan-huis-verbonden-beroep niet meer dan 50 m² mag bedragen.
22. de gronden als bedoeld onder e t/m i tevens zijn bestemd voor het houden van niet-permanente manifestaties en markten als bedoeld in de (geldende) Algemene Plaatselijke Verordening en conform de voorwaarden uit die Verordening;
23. niet-geluidgevoelige functies slechts mogen worden gewijzigd in geluidsgevoelige functies indien en voor zover de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder c.q. Besluit geluidhinder niet wordt overschreden.
24. 
    

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om de regels van deze bestemming te wijzigen ten behoeve van het deels omzetten van kantoorfuncties in wonen, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. uit onderzoek blijkt dat er geen behoefte is aan kantoren op deze locatie;
2. aangetoond is dat behoefte is aan deze woningen en past binnen de regionale woningbouwafspraken;
3. het aantal woningen in lid 3.1 sub q wordt verhoogd tot maximaal 895 wooneenheden;
4. uit akoestisch onderzoek blijkt dat voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde en als niet wordt voldaan, beoordeeld moet worden of een hogere grenswaarde kan worden verleend.

De voor `Groen´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. bomen en beplantingen ten behoeve van een (stads)bos;
2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. extensief recreatief medegebruik;
4. een cabin/boshut;

met daarbij behorende:

5. groenvoorzieningen;
6. paden
7. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
   

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 4.1 wordt in ieder geval gerekend:

1. het opslaan, storten of bergen van materialen en producten, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is voor het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. lawaaisporten;
3. kamperen.
4. het gebruik van de cabin/boshut ten behoeve van zelfstandige bewoning;

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages;
2. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot 10 m, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;
3. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 m is.
4. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 40 cm ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen;
5. de regels ten aanzien van de realisatie van gebouwen ten behoeve van het opwekken van duurzame energie en toestaan dat de maximum oppervlakte wordt vergroot tot maximaal 100 m2.

1. bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat wordt voorzien in een waterberging of andere maatregelen die bijdragen aan de klimaatbestendigheid. Bij de beoordeling van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt ten aanzien van waterberging rekening gehouden met waterberging of andere maatregelen voor het totale plangebied, waarbij minimaal 1.190 m³ aan waterberging gerealiseerd dient te worden, waarvan 367 m³ op de daken van de nieuwe gebouwen, tenzij:
   1. anders met de gemeente overeen is gekomen waarbij minimaal moet worden voldaan aan de beleidsregel "Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen" behorende bij de bijlage 5 uit het Gemeentelijk Rioleringsplan Eindhoven 2019-2022, en;
   2. overeenstemming is over een alternatieve invulling op het onderdeel waterberging waarbij meer wordt gerealiseerd dan noodzakelijk is op basis van de onder punt 1 bedoelde beleidsregel.
2. als de onder sub a onder 1. bedoelde (beleids)regeling wordt gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat binnen het plangebied wordt voorzien in minimaal 4-8 m² groen per toegevoegde woning.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 8.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 8.1 met maximaal 10%.

Lid 8.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 8.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 8.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 8.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan III Binnenstad (VDMA-terrein).