Het bestemmingsplan "Lichthoven fase 1 (kavels C en D)" bestaat uit een verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Het plangebied ligt in het centrum van de gemeente Eindhoven en wordt in grote lijnen begrensd door het spoorwegcomplex direct ten noordoosten van het plangebied. The Student Hotel ligt direct ten westen van het plangebied met daarachter het Stationsplein gesitueerd. Het gebied maakt deel uit van de herontwikkelingslocatie 'Lichthoven', voorheen ook wel aangeduid als "Stationslocatie Zuid-Oost".

_{Figuur 1.1: Luchtfoto met aanduiding van het plangebied (Blok C en D)}

Het plan voor het gehele herontwikkelingsgebied Lichthoven voorziet in de bouw van kantoorgebouwen en woongebouwen en het gerealiseerde Student Hotel langs de Stationsweg (figuur 1.2).

De strook grond, gelegen tussen de geprojecteerde bebouwing langs het spoor en de bebouwing langs de Stationsweg, vormt de schakel tussen het Stationsplein en de rivier de Dommel en wordt ingericht als stadspark met een versteend karakter met daarin groene elementen. Het plan voorziet verder in de bouw van een parkeergarage. Met de gemeente zijn gesprekken gevoerd over de aanpassing van de uitgangspunten van het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan. In het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan waren gebouw C en D beoogd voor de realisatie van kantoren. In deze nog te realiseren gebouwen zijn sinds december 2019 echter woningen voorzien. Door de supervisor van de gemeente is de aanpassing en het eerste ontwerp van gebouw C en D reeds goedgekeurd.

Fasering

Het gebied Lichthoven wordt in meerdere fasen ontwikkeld. De 1e fase betreft een gedeelte van de locatie van het voormalig postkantoor waarop het 'The Student Hotel' (op onderstaande tekening aangeduid met B) is geprojecteerd. De vervolgfasen betreffen de realisatie van de ondergrondse parkeergarage, de woongebouwen C en D en de realisatie van Lichthoven fase 2, een ontwikkeling die met name voorziet in de realisatie van kantoren. Om die vervolgfasen te kunnen verwezenlijken dienen ook nog planologische besluiten te worden genomen die volgens de daarvoor geldende procedures (op grond van de Wet ruimtelijke ordening of de Algemene bepalingen omgevingsrecht) moeten worden voorbereid.

Lichthoven 1 is gebouw A, B en C en D. Lichthoven 2 zijn de andere gebouwen, ook bekend als Edge. Lichthoven A is nu in procedure. Student Hotel is gerealiseerd.

_{Figuur 1.2: Luchtfoto met gebouwenprojectie}

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van gebouwen C en D, twee woongebouwen met in de plint commerciële voorzieningen. Hierna wordt het planvoornemen dan ook aangeduid als 'Lichthoven (C en D)'. The Student Hotel (gebouw B) is inmiddels gerealiseerd en in gebruik. Gebouw A wordt momenteel ontwikkeld. Omdat de voorgenomen bouw van Lichthoven (C en D) een samenhangend geheel vormt met de overige ontwikkelingen in het gebied Lichthoven, en aangezien dat gebied op zijn beurt weer behoort tot het Stationsgebied, is het nodig om in deze toelichting van het bestemmingsplan de ontwikkeling van gebouwen C en D ook in het planologisch perspectief te plaatsen van Lichthoven en het Stationsgebied.

Lichthoven (C en D) voorziet globaal in twee woongebouwen. Gebouw C heeft een footprint van circa 49 bij 21 meter en een hoogte van circa 75m. Gebouw D heeft een footprint van circa 44 bij 18 meter en een hoogte van circa 28 meter. Binnen gebouw C en D worden maximaal 242 woningen en maximaal 1.000 m² BVO aan commerciële voorzieningenmogelijk gemaakt. Hiervan zijn voorzieningen zoals horeca en detailhandel beperkt tot maximaal 500 m² BVO. Daarnaast zijn binnen de plint andere functies zoals kantoren, flex werkplekken en ateliers mogelijk. In hoofdstuk 2 wordt uitgebreid ingegaan op het planvoornemen.

Het bestemmingsplan 'Lichthoven fase 1 (kavels C en D)' vervangt voor een gedeelte het bestemmingsplan "Eindhoven binnen de Ring", vastgesteld door de raad op 12 oktober 1998, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 1 juni 1999 en onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 13 juli 2000.

_{Figuur 1.3: Uitsnede geldend bestemmingsplan met globale ligging plangebied}

Het gehele plangebied is ingevolge dit bestemmingsplan voorzien van de bestemming 'Centrumdoeleinden' met de aanduiding 'IV (Centraal Station/Raiffeisenstraat)'. Deze bestemming is onder andere gericht op de totstandkoming van woon-, kantoor-, verkeer-, parkeer-, groen-, maatschappelijke en commerciële functies. In het bijzonder wordt hier gedacht aan publieksfuncties en/of kantoren en/of wonen in de onderbouw (in 1 of 2 bouwlagen) en kantoren en/of wonen op de verdiepingen; het voormalige postkantoor kon hierin worden ingepast of herontwikkeld. Met inachtneming van de in dit bestemmingsplan opgenomen uitwerkingsregels dient deze bestemming te worden uitgewerkt (zie artikel 3.6 lid 1, onder b van de Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen Wro). Zolang aan deze uitwerkingsverplichting geen gevolg is gegeven geldt ter plaatse een bouwverbod en kunnen geen omgevingsvergunningen worden verleend voor bouwactiviteiten (met uitzondering van enkele met name genoemde bouwwerken van relatief ondergeschikte aard). Er is voor het plangebied geen uitwerkingsplan vastgesteld.

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied en vervolgens van het planvoornemen opgenomen. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij en de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).

Eindhoven is ontstaan op het punt waar de riviertjes de Dommel en de Gender bij elkaar komen. In 1232 kreeg de nederzetting stadsrechten, maar tot het begin van de 19e eeuw blijft de stad klein en heeft deze slechts een beperkte regionale betekenis.

Door de aanleg van het Eindhovens Kanaal in 1846 wordt de economische reikwijdte van de stad vele malen groter. De aanleg van de spoorlijn in 1866 versterkt dat proces. Naast de opkomst van de grotere industrieën zoals de textiel aan de randen van de stad, is er ook een opleving van de bedrijvigheid in kleinere industrieën zoals de tabaksverwerking, leerlooierijen, brouwerijen en hoedenmakerijen. In 1874 wordt de stad daartoe uitgebreid met delen van Woensel en Tongelre. In 1891 vestigt Philips zich met een gloeilampenfabriek in het pand Emmasingel 31. Gaandeweg koopt Philips veel grond om naast de fabrieken ook woningbouw en allerlei maatschappelijke en culturele voorzieningen voor haar werknemers te kunnen bouwen. Om de snelle groei die de stad doormaakt te accommoderen worden in 1920 de dorpen Stratum, Strijp, Gestel, Tongelre en Woensel toegevoegd aan de stad. Van een verzameling dorpen groeit Eindhoven zo uit tot een industriële stad, waar de oude dorpslintstructuur nog goed in de huidige stadsplattegrond is terug te vinden.

Om de nieuwe relatie tussen de dorpen en de stad te verbeteren, worden in de loop der tijd verschillende uitbreidingsplannen gemaakt. In alle plannen is de vraag of en zo ja hoe de binnenstad vergroot moet worden, hoe de verkeersfuik van het noord-zuidverkeer in en door het centrum opgelost kan worden en tenslotte, hoe er een structurele verbinding gelegd kan worden tussen de dorpen en de binnenstad. Het meest bekende plan dat gemaakt is, is van de planoloog De Casseres in 1929, dat uitgaat van eerdere plannen, maar waarin de verkeerscirculatie nog verder is verbeterd. Het duurt echter tot na de 2e Wereldoorlog voordat de belangrijkste onderdelen van dit plan, namelijk de Rondweg en haar radiale ontsluitingswegen van en naar het centrum, worden gerealiseerd.

In de Tweede Wereldoorlog wordt de binnenstad van Eindhoven meerdere keren getroffen door bombardementen. De Wederopbouwplannen hebben enerzijds herstel van deze schade en opbouw van de stad tot doel, anderzijds wordt de vooroorlogse ambitie om het verkeer rondom en naar de binnenstad te verbeteren voortgezet, samen met hoe de binnenstad vergroot kan worden. De grootste ingreep die gedaan wordt is het aanleggen van het hoog spoor in noordelijke richting. Daardoor wordt een deel van Woensel bij de binnenstad gevoegd en ontstaat er een langgerekte zone direct naast het hoog spoor waar ruimte is voor nieuwe grootstedelijke functies zoals een modern station, een stadspostkantoor, warenhuizen en kantoren. Tevens maakt het hoog spoor een einde aan de barrière tussen het centrum en het stadsdeel Woensel. Dit betekent een grote verbetering voor het doorgaande verkeer in de noord-zuidrichting. De bereikbaarheid van de binnenstad wordt vergroot door het completeren van de binnenring. Vanaf 1961 is Eindhoven qua inwonertal de vijfde stad van Nederland en gaat de verkeersafwikkeling met de opkomst van de auto een bepalende rol spelen in de stadsontwikkeling. Verkeer i.c.de auto wordt als stimulans voor de groei van de stad gezien en als middel om grote functies in de binnenstad te faciliteren.

In het midden van de jaren '80 neemt de ruimte en de dominantie van de industrie op de stad af. Dit is vooral merkbaar in het centrum. Leegstaande bedrijfs- en industriegebouwen worden gesloopt of hergebruikt. De gerenoveerde bedrijfsgebouwen bieden plek aan de opkomende creatieve- en kennisindustrie. Bekende voorbeelden hiervan zijn de Witte Dame, de Lichttoren en het gebied Strijp S. Meer en meer wordt duidelijk dat een prettig (be)leefbare stad, die ruimte biedt aan wonen, winkelen, werken, horeca en leisure van groot belang is voor de aantrekkingskracht van Eindhoven. Het verbeteren en verdichten van de binnenstad wordt daarmee een belangrijk doel, mede in verband met de positie van de stad als 'hart' van de regio Zuidoost Brabant, beter bekend als Brainport.

De herontwikkelingslocatie Lichthoven ligt in het zogenaamde Stationsgebied. Dit gebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Stationsweg / 18-Septemberplein / Mathildelaan, aan de westzijde door het Philips Stadion, aan de noordzijde door Fellenoord en de rivier de Dommel aan de oostzijde.

_{Figuur 2.1: Stationsomgeving Eindhoven met plangebied donkerblauw omlijnd}

De afmetingen van de gehele herontwikkelingslocatie Lichthoven is 70 x 230 meter en ligt precies in de zone van het oorspronkelijke laag spoor, op de plek van het vroegere goederenemplacement. Hier stond de langgerekte goederenloods van Van Gend & Loos. Nadat het hoog spoor was aangelegd is het laag spoor opgeruimd en enige jaren later op die plek direct aan het nieuwe Stationsplein het postkantoor gebouwd (architect Friedhoff/Bolten, mei 1961). Dit postkantoor is in 2015 gesloopt. De hoogte van het voormalige postkantoor was 26 meter. Aan de overzijde van de Stationsweg en evenwijdig aan de locatie staan appartementengebouwen met hoogtes van 25 tot 28 meter, voor het oog passend bij het postkantoor. Verderop aan de Dommel staat de Effenaar met een hoogte van ongeveer 23 meter. Het station is ruim 12 meter hoog, de klokkentoren het dubbele. Op zekere afstand in westelijke richting staat de Bijenkorf met een hoogte van ongeveer 15 meter.

_{Figuur 2.2: Foto voormalig postkantoor}

_{Figuur 2.3: Topografische kaart plangebied (bron: topotijdreis.nl, ERSI)}

Uitgangspunt voor het ontwerp van het nieuwe ensemble van gebouwen in het herontwikkelingsgebied met de naam Lichthoven is dat het ruimtelijk past in de gebouwde omgeving en bijdraagt aan een evenwichtige en herkenbare opbouw van het centrum van de stad. Maat en schaal van de nieuwe bebouwing dient gerelateerd te zijn aan de belangrijkste hoogtematen van de directe omgeving en ook in schaal te passen. Dit heeft geresulteerd in een verdeling van de locatie in twee stroken, namelijk één parallel aan de Stationsweg en één parallel aan het spoor. De gebouwen in de strook die direct grenst aan de Stationsweg hebben een hoogte die past bij die van de gebouwen aan de overzijde van de Stationsweg. Deze maat bedraagt in het ontwerp 21 meter. De gebouwen in de zone parallel aan het spoor hebben een hoogte die een opmaat vormt naar de maat en schaal van het Stationsgebied aan de noordzijde van het spoor, direct grenzend aan de Fellenoord. Deze maat loopt op vanaf de Dommel richting het Stationsplein van ongeveer 33 tot 50 meter. The Student Hotel (gebouw B) op de hoek van het Stationsplein en de Stationsweg vormt een stedelijk oriëntatiepunt met zijn hoogte van 72 meter. Het kantoorgebouw Lichthoven (A) krijgt een hoogte van 51 meter en vormt daarmee de overgang van het hogere Student Hotel in noordelijke richting en de visuele afronding van het centrumgebied ten zuiden van het station.

De beoogde gebouwen C en D krijgen een hoogte van respectievelijk 75 meter en 28 meter. Samen met het Student Hotel, Lichthoven A en de andere gebouwen van Lichthoven kan deze strook gezien worden als de completering van deze 'wederopbouwstrook' die destijds met het hoogspoor is toegevoegd aan de binnenstad.

Van belang is tevens de 'stedelijke transparantie' van noord naar zuid en vice versa. Dit valt samen met het uitgangspunt dat er geen doorgaande stedelijke wand vanaf het Stationsplein tot aan de Dommel gebouwd mag worden, maar dat deze wand met een totale lengte van 230 meter een sterke geleding krijgt in meerdere gebouwen van een kortere lengte met tussen deze gebouwen zo transparant mogelijk ontworpen 'tussendelen'. Dit correspondeert ook met het begin 2002 gereed gekomen Kennedy Business Center aan de noordzijde van het spoor, waar de gebouwen haaks op het spoor zijn gebouwd vanwege deze belangrijke visuele verbinding van noord en zuid.

Met betrekking tot het verkeer zal er in de nabije toekomst veel gaan veranderen. Het Stationsplein wordt meer en meer ingericht ten faveure van de voetganger en fietser. Het autoverkeer zal 'te gast' zijn op het Stationsplein. Het nieuw in te richten gebied zal naast deze verkeersfunctie óók verblijfskwaliteit gaan krijgen. Vooral de groene inrichting van dit deel van het Stationsplein zal hieraan een belangrijke bijdrage leveren (zie de visie “Stationsgebied Eindhoven: verbinden en verblijven” uit 2005 en de daaraan verbonden ontwerpstudie Stationsplein Zuid uit 2010). De ontsluiting van de in het herontwikkelingsgebied te realiseren ondergrondse parkeergarage (fase 2) zal plaatsvinden vanaf de Stationsweg, die via de Fuutlaan direct is aangetakt op de Ring (alle richtingen). De Stationsweg krijgt een nieuw profiel waarin ruimte wordt gelaten voor het riviertje de Nieuwe Gender die zal uitmonden in de Dommel. De Stationsweg krijgt aan weerszijden een doorgaande bomenrij, die doorgaat tot aan de Vestdijk.

Het in 2007 vastgestelde stedenbouwkundige plan voor de locatie Lichthoven voorzag in de bouw van 77.000 m² bruto vloeroppervlakte (bvo), verdeeld in commerciële functies (5.000 – 10.000m² bvo), kantoorfuncties (30.000 m² bvo) en woonfuncties (20.000 – 40.000 m² bvo) in meerdere gebouwvolumes. Dit is exclusief de benodigde parkeerruimte. Het plan zou ruimte moeten bieden aan 200 – 400 woningen en in twee fases gerealiseerd worden.

^{Figuur 2.4: Oorspronkelijk stedenbouwkundig plan 2007}

Vanwege de vanaf 2008 veranderende economische situatie is het stedenbouwkundige plan de daarop volgende jaren meerdere malen gewijzigd. Er zijn vele (sub)varianten bedacht en uitgewerkt. Ook het totaal te maken BVO per kavel is vaak bijgesteld. De laatste versie van het stedenbouwkundige plan d.d. 21 november 2019 betreft een verdere uitwerking van een eerder plan uit 2014.

_{Figuur 2.5: Stedenbouwkundig plan in BVO uit 2014 (Bron: de Architecten Cie B.V.)}

De programmering wisselde soms per kavel, met name bij kavel B (wonen>hotel>wonen>student hotel), en ook voor kavel C. Maar het basis idee was een strook te maken met kantoren (A,C,E,G) langs het spoor en wonen langs de Stationsweg (B,D,F,H).

In de tijd dat er nog gedacht werd over een kantoorstrook langs het spoor was het idee om in gebouw C, E en G bovengronds parkeren mogelijk te maken, deels opgenomen in het spoortalud en niet zichtbaar vanaf de Stationsweg. In de huidige plannen wordt van die mogelijkheid gebruik gemaakt door Edge.

_{Figuur 2.6: Bouwenvelop stedenbouwkunidg plan 2019 (bron: KCAP)}

De in figuur 2.6 weergegeven tekening betreft een ten behoeve van het VOSP aangepaste versie van het ontwikkelkader dat namens gemeente Eindhoven door KCAP is uitgewerkt. Hierin zijn de afwijkingen ten opzichte van het eerder vastgestelde ontwikkelkader weergegeven. In afwijking van dit plan is door gemeente en wordt door supervisor ingestemd met gebouw C.

De oorspronkelijke geplande toren met een hoogte van 125 meter ter plaatse van het voormalige postkantoor is vervangen door een aanmerkelijk lagere toren (The Student Hotel) van 72 meter (exclusief ondergeschikte bouwdelen zoals liftopbouwen en installatieruimten) op de hoek van het Stationsplein en de Stationsweg. Het 'verlies' aan bvo's dat dit met zich meebrengt wordt opgevangen in de andere te realiseren gebouwen direct grenzend aan het spoor.

Blijvend is de ambitie van het plan om het Stationsplein te verbinden met de Dommel. De inrichting van de publieke ruimte in het gebied schept hierbij oriëntatie en gewaarwording voor passanten en omwonenden. De woonfuncties bevinden zich aan de Stationsweg, de kantoorfuncties aan het spoor. Op deze manier vormen de kantoorgebouwen een geluidsbuffer voor de woongebouwen. Overigens is een van de laatste ontwikkelingen binnen het gebied Lichthoven dat gebouw C toch wordt ingezet om woningbouw te realiseren.

Het gehele plan bestaat uit acht gebouwen met daarin een gemengd programma van appartementen, hotel, kantoren, fietsenstalling en parkeergarage. De afstand tussen de woongebouwen aan de Stationsweg is dusdanig groot dat de kantoorgebouwen aan de binnenzijde van het plan toch duidelijk zichtbaar zijn en aldus een zichtbaar adres hebben aan de Stationsweg. De gebouwen zijn in twee stroken parallel aan elkaar opgesteld. Tussen beide stroken bevindt zich de informele route van plein naar rivier. Belangrijk is hier de zichtlijn tussen beide punten, zodat het publiek niet alleen tussen de gebouwen beweegt maar ook van het ene punt naar het andere kan gaan en omgekeerd. Dit stelt belangrijke eisen aan beide punten, met name waar het de verblijfskwaliteit betreft van zowel het Stationsplein als aan de andere kant aan de oever van de Dommel.

Gebouw C en D worden geplaatst op kavel 2261. De balkonzone van gebouw D ligt deels op kavel 2261 en deels op 2310. Het huidige tijdelijke parkeerterrein staat op kavel 2261 en 2310. Behalve kavel 2310, zijn alle kavels eigendom van Stationslocatie ZO Eindhoven C.V. Voor het gehele plan Lichthoven (Stationsplein tot aan de Dommel) wordt een integraal inrichtingsplan gemaakt voor de buitenruimte (zie paragraaf 2.3.4).

Binnen gebouw C en D worden maximaal 242 woningen en maximaal 1000 m² BVO aan commerciële voorzieningen (waarvan maximaal 500 m² BVO detailhandel en horeca) mogelijk gemaakt.

Gebouw C en D zijn hoogwaardige woongebouwen in het Stationsgebied in Eindhoven. De gebouwen reageren als massa op de directe context waarin ze zich bevinden en dus ook op elkaar. Samen met ‘The Student Hotel’ en Gebouw A vormen ze een rode loper van het Stationsplein naar Lichthoven fase 2 (Edge) en de Dommel door het nieuwe stedelijke gebied Lichthoven fase 1. De vier gebouwen van Lichthoven fase 1 vormen een architectonische familie. Kruislings ten opzichte van elkaar vertonen de gebouwen gemeenschappelijke kenmerken. De massa van gebouw C is verticaal, smal en hoog en is stedenbouwkundig en qua hoogte in dialoog met het vlakbij gelegen, eveneens verticale, ‘The Student Hotel’. In de gevel wordt de verticaliteit versterkt door brede verticale penanten, dit vormt een contrast met de horizontale gevel van het kantoorgebouw A. Balkons en hoge ramen laten zien dat dit een woongebouw is. De lagere verdiepingen van gebouw C zijn langer en breder. Een ruimtelijke overwegend houten pergola constructie waarin groen is opgenomen verzacht de landing van de hoge toren en creëert meer menselijke maat en kleinschaligheid in het gebied tussen C en D. Gebouw D heeft een gevel met een horizontale oriëntatie, net als het schuin tegenover gelegen gebouw A. D is het laagste gebouw binnen het ensemble van vier gebouwen van Lichthoven fase 1. Het gebouw heeft open en transparante uitnodigende hoeken die goed zichtbaar zijn voor voetgangers en voertuigen vanaf de Stationsweg. Horizontale banden van rode baksteen met balkons die in positie variëren vormen een zachte aanvulling op de zakelijke, glanzend rode uitstraling van Gebouw A. Het gebouw heeft een actieve uitstraling aan alle kanten. De schijnbaar willekeurige posities van de uitkragende balkons van zowel gebouw C en D zorgen voor speelsheid in het nieuwe gebied.

_{Figuur 2.7: Gevelprincipe t.o.v. het naastgelegen bebouwing (Bron: de Architecten Cie B.V.)}

Stedenbouwkundige massa

Gebouw C en D maken onderdeel uit van het stedenbouwkundig plan Lichthoven. De footprint van gebouw C is een rechthoek van circa 49 bij 21 meter (exclusief balkons en luifels). Het volume heeft dezelfde hoogte als “The Student Hotel”. De massa is rechthoekig met de lange zijde in oost-west richting.

Gebouw C bevat circa 14.750 m² BVO, exclusief balkons/buitenruimten, bovengronds met een tweelaagse parkeerkelder van circa 7.200 m² BVO. Het programma bevat een dubbelhoge plint met collectieve functies, werk-woon ruimtes, de entreelobby voor de woningen en fietsenstalling. Daarnaast zijn hier in de plint commerciële functies mogelijk. Het programma op de daarboven gelegen verdiepingen bestaat volledig uit woningen.

Onder gebouw C en D is de ondergrondse parkeergarage gelegen.

^{Figuur 2.8: Impressie Gebouw C eb D vanaf de Effenaar(Bron: de Architecten Cie B.V.)}

De footprint van Gebouw D is een rechthoek van circa 44 bij 18 meter (exclusief balkons en luifels). Het volume is qua hoogte gelijk aan het ten oosten gelegen gebouwdeel van Edge (Lichthoven fase 2). De massa is rechthoekig met de lange zijde in oost-west richting, parallel aan Gender en Stationsweg.

Gebouw D bevat circa 5.650 m² BVO, exclusief balkons en buitenruimten. Het programma omvat commerciële ruimtes, grondgebonden woningen, twee entreelobby’s voor de woningen en de fietsenstalling in de begane grondverdieping. Het programma op de daarboven gelegen verdiepingen bestaat volledig uit woningen.

_{Figuur 2.9: Dwarsdoorsnede in verhouding met The Student Hotel (bron: de Architecten Cie B.V.)}

Bouwplan

In afstemming met de gemeente, de supervisor en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit wordt een bouwplan ontwikkeld. Het opgestelde en goedgekeurde voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan (vosp) is opgenomen in bijlage Bijlage 1. Dit ontwerp is in principe al goedgekeurd door supervisor. Dit bestemmingsplan geeft een kader voor deze ontwikkeling. In het bouwplan word het ontwerp nader uitwerkt en gedetailleerd.

Hieronder vindt een beschrijving van het bouwplan in relatie tot haar omgeving. Het bouwplan wordt verder uitgewerkt naar het definitief ontwerp stedenbouwkundig plan (dosp) en vervolgens naar de aanvraag omgevingsvergunning.

Cultuurhistorie

Het huidige Stationsgebouw stamt uit 1956 als onderdeel van een grootschalig wederopbouwplan (o.l.v. architect J.A. van der Laan) voor het centrum van Eindhoven. Het oude station was tijdens de oorlog beschadigd en er werd voor gekozen om een modern en monumentaal Stationsgebouw (ontworpen door architect Koenraad van der Gaast) hiervoor in de plaats te bouwen. Het complex bestaat uit grofweg uit twee onderdelen: een entreegebouw en de perrons met een overkapping. Het entreegebouw is in een modernistische stijl ontworpen en wordt gekenmerkt door een monumentale glaswand. Onder deze pui bevindt zich over de hele lengte colonnade. De materialisering wordt gedomineerd door gladde en moderne materialen. De perronoverkapping is functioneel en industrieel vormgegeven en is een paar jaar ouder. De constructie bestaat uit stalen Bailey-element welke oorspronkelijk werden ontwikkeld voor militaire bruggen.

De gebouwen van Lichthoven fase 1 gaan een relatie aan met het bestaande stationscomplex (met name het Stationsgebouw, de dubbele luifel naast het stationsgebouw en de perronoverkappingen) welke als Rijksmonument in zijn waarde wordt gelaten en waar elementen zoals de overstek van het station, een actieve plint en het helder definiëren van het Stationsplein worden versterkt. Deze worden hieronder verder beschreven.

Stedenbouwkundig

Qua schaal en massa sluit het aan op de rationele vormen van het stationsgebouw en de perronoverkapping; heldere rechthoekige volumes met dito plattegronden. Met de realisatie van blok C en D wordt doorstroming en doorwaadbaarheid door Lichthoven van Station naar de Dommel bevorderd en grenst het station vanaf dan ook aan de zuidoostkant aan stedelijk gebied.

Architectuur

Het ontwerp van gebouw C en D sluit aan op belangrijke elementen die in gebouw A en ‘The Student Hotel’ ook aanwezig zijn. De sterke verticale lijnen van gebouw C zorgen voor een aanvulling op de verticale belijning van ‘The Student Hotel’. De horizontale banden van gebouw D zorgen voor een zachte aanvulling op gebouw A. Grote openingen en balkons met veel groen zorgen voor een welkom contrast met kantoorgebouw en ook hotel. Daarmee vormen de gebouwen een architectonisch ensemble.

Lichthoven - semi-openbare ruimte

Het gebruik van materialen die mooi verouderen op de lagere verdiepingen van gebouw C en D zorgen voor een menselijke maat op maaiveld. Er is aandacht besteed aan het maken van een vriendelijke en geactiveerde openbare ruimte. De houten pergola structuur op de onderste verdiepingen van gebouw C zijn voorzien van beplanting. Dit geeft de toren een zachte landing en menselijke maat. De balkons van beide gebouwen zorgen voor een veilig en ontspannen sfeer met zicht op straat.

Privacy

Binnen een straal van 50 m van gebouw C en D bevinden zich het Station, ‘The Student Hotel’ (logiesfuncties), gebouw A (kantoorfunctie), de Edge gebouwen (woon- en kantoorfunctie) ten noorden van de Stationsweg en Gender. Aan de zuidkant van de Stationsweg bevinden zich de Effenaar (Popzaal) en enkele woongebouwen. Het straatprofiel van Stationsweg en Gender wordt groener en autoluw en krijgt meer menselijke maat. De natuurlijke barriëre van de nieuw zichtbaar gemaakt waterloop van de Gender in combinatie met de breedte van het straatprofiel zorgt voor voldoende privacy voor de reeds bestaande woningen en een verbetering in woonkwaliteit in de vorm van een transformatie naar een compacte stedelijke omgeving in een woonstraat. Hierdoor zal de sociale veiligheid toenemen op straat. Het kleinere gebouw D vormt een zichtbuffer tussen het grotere gebouw C en de bestaande bebouwing aan de Stationsweg. Het hoge en brede Gebouw C vormt een geluidsbuffer tussen het spoor en gebouwen die ten zuiden liggen van gebouw C.

_{Figuur 2.10: De afstand vanaf het beoogde bebouwing tot functies in de omgeving (bron: de Architecten Cie B.V.)}

Bezonning

Op verschillende data is het effect van de schaduwvorming van het gebouw getoetst. Dit is op de dagen gedaan waar de zon het hoogst (21 juni) en het laagst is (21 december). De zon op 21 maart en 21 september geven het beste beeld van de gemiddelde bezonning door het jaar heen. De bezoningsstudie is opgenomen in bijlage 23 bij deze toelichting.

Uit de bezonningsstudies blijkt dat de gebouwmassa van gebouw C vooral een slagschaduw op het spoor en het station creëert. Ten oosten en westen van het gebouw veroorzaakt de massa minimale slagschaduw. Gebouwen ten zuiden van de Stationsweg ondervinden geen verandering aan de huidige situatie door de nieuwe gebouwen ten noorden van de Stationsweg.

De gebouwmassa kan voor een schaduwwerking zorgen op de nog te ontwikkelen gebouwen van deelgebied Edge. Bij de ontwikkeling van Edge dient hier in een latere fase rekening mee te worden gehouden.

Definitieve situatie

De locatie bevindt zich naast het station ‘Eindhoven Centraal’ en aan het Stationsplein. Vanwege deze gunstige ligging naast het trein- en bus knooppunt, is het de verwachting dat veel mensen met het openbaar vervoer zullen reizen.

Onder de gebouwen C en D wordt een half verdiepte parkeergarage gerealiseerd. De ondergronds parkeerkelder van gebouw C, D en A zijn verbonden. In de parkeergarage wordt ook ruimte gereserveerd voor parkeerplaatsen voor Lichthoven A en Student Hotel.

Voor de fietsen komen er 753 fietsenstallingsplekken. (Zie voor berekening Bijlage 1). De parkeergarage/ fietsenstalling van gebouwen C, D zijn door middel van een luie trap met fietsgoten tussen The Student Hotel en gebouw D via de Stationsweg ontsloten.

Voor hulpdiensten is gebouw C middels de hoofdentree(s) ten zuiden van het gebouw bereikbaar. Gebouw D is middels de hoofdentree aan de noordzijde alsook de entrees van de commerciële ruimten/ woningen aan de oost en/of zuid en/of west zijde bereikbaar. Aan de zuidzijde van het spoor zal er parallel aan het spoor t.b.v. calamiteiten op het spoor ruimte gereserveerd worden voor de aanleg van een calamiteitenroute.

_{Figuur 2.12: Mobiliteit van voetgangers, fietsers en auto in de definitieve situatie (bron: de Architecten Cie B.V.)}

Voor het gehele gebied van het Stationsplein tot aan de Dommel (inclusief de Stationsweg en de Gender) is er een integraal inrichtingsplan Lichthoven (concept) gemaakt voor het openbaar gebied welke als bijlage 2 bij de regels van dit bestemmingsplan is opgenomen. In het voorkeursscenario wordt uitgegaan van een sterke verankering aan de Dommelzone met vergroening en routes. Een zo’n groen mogelijke inrichting van het parkeerdek en spoorberm sluit aan op de groenstructuur van parken en tuinen langs de Dommel.

Het tweede ankerpunt van de visie is een heldere aansluiting op de Stationweg en het stedelijk weefsel van de binnenstad van Eindhoven met een robuuste geprofileerd trottoir/promenade waar de bestaande platanen kunnen worden behouden. De structuur van de Stationsweg wordt verder ontrafeld door de Gender tussen rijbaan en fietspad als stadssingel in te passen.

_{Figuur 2.14: Concept inrichtingsplan - voorkeursscenario (bron: ZUS)}

In dit scenario's wordt er vanuit gegaan dat de nieuwe gebouwen in het plan Lichthoven door middel van een sterk vergroend openbaar dek met elkaar verbonden worden. Het dek ligt op een half-verdiepte parkeergarage, waardoor het 1,5 m hoger dan het maaiveld ligt. Op het dek staan verhoogde bakken waar de planten in staan. Deze ‘groene’ bakken zorgen voor meer bergingscapaciteit in het geval van extreme regenval. Ook op andere manieren wordt er ruimte gemaakt voor meer bergingscapaciteit: zo wordt de Gender naar de oppervlakte gehaald, zodat deze gebruikt kan worden als overstort voor het rioleringsstelsel en afwateringkanalen van de stad. Hulpdiensten kunnen de gebouwen bereiken via de spoorzijde of de Stationsweg.

_{Figuur 2.15: Referentiebeeld sterk vergroend openbaar dek (bron: ZUS)}

In de regels van dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen met betrekking tot de realisatie en instandhouding van het groen op de balkons en de inrichting van de openbare ruimte.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.

De belangrijkste keuzes zijn:

• Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit
• Ruimte voor overgang naar een circulaire economie
• Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden
• Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen

Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

Eindhoven

• De grootste concentratie van economische activiteiten met de daaraan verbonden werkgelegenheid vindt vooral plaats in het gebied van de rechthoek van stedelijke regio's in het Stedelijk Netwerk Nederland (Amsterdam - Utrecht - Amersfoort - Zwolle - Arnhem/Nijmegen - Eindhoven-Brabantse stedenrij - Rotterdam - Den Haag). Hier is ook de grootste verstedelijkingsopgave.
• De Metropoolregio Eindhoven (MRE) heeft een gespannen woningmarkt: Spoorzone Eindhoven (waaronder Eindhoven Internationale Knoop XL, Strijp S en Strijp T) is aangemerkt als zoekgebied voor grootschalige woningbouwontwikkeling.

Toetsing

Het project is onderdeel van een grotere gebiedstransformatie, waarbij wordt ingezet op intensivering en functieverbreding met meer woningen en voorzieningen om de leefbaarheid er te vergroten. Dit sluit aan bij het principe uit de NOVI om functies niet rigide uit elkaar te houden. Het project is in lijn met de NOVI.

Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven (artikel 3.1.6, lid 2 Bro: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling"). Voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet daarnaast worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden (= uitgebreide motiveringsplicht).

De Laddertoets moet dus worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In artikel 1.1.1 onder i van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen". In het Bro is geen harde ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van meer dan 11 woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Voor andere functies wordt 500 m² als indicatieve ondergrens gezien. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. De huidige planologische mogelijkheden zijn vertrekpunt voor de beoordeling of iets een stedelijke ontwikkeling is.

Toetsing

Aan de Stationsweg in Eindhoven zijn twee woongebouwen beoogd met in totaal 242 woningen.

Op de begane grond wordt een commerciële functie gerealiseerd van maximaal 1.000 m² (waarvan maximaal 500 m² aan horeca en detailhandel) ten behoeve van een gewenste levendige plint. Hierbij kan worden bijvoorbeeld worden gedacht aan een openbare horecagelegenheid, detailhandel (geen supermarkt) of bedrijven met een publiekgerichte functie. Daarnaast zijn binnen deze 1.000 m2 werkruimten zoals flexwerk- en co-werkplekken mogelijk.

In het geldende bestemmingsplan is een uitwerkingsplicht opgenomen voor bebouwing op het Stationsplein-west met als mogelijke functies detailhandel en horeca in de onderbouw van 1 of 2 lagen en kantoren en/of wonen en/of bijzondere voorzieningen op de verdiepingen. Er wordt in dit geval een nieuw bestemmingsplan gemaakt en de uitwerkingsregels zijn vrij ruim. De ontwikkeling kan daarom als stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied worden gezien. Hierna is de behoefte beschreven.

Beschrijving woningbehoefte

De relevante regio voor wonen is Eindhoven binnen Stedelijk gebied Eindhoven in de regio Zuidoost-Brabant.

Figuur 3.1_{: woonregio's (Bron: Brabantse Agenda Wonen, september 2017)}

De woningbehoefte in de gemeente Eindhoven blijkt uit diverse onderzoeken. Hierna worden deze onderzoeken beschreven.

Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, Actualisering 2020

De provincie verwacht in haar Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (Actualisering 2020) dat het aantal inwoners in Eindhoven van 234.460 in 2020 zal toenemen naar 264.625 in 2030, een toename met ruim 30.000 inwoners. Doordat ook het aantal huishoudens de komende jaren nog sterk toeneemt, zijn er ook meer huizen nodig. Naar verwachting is in 2050 zo'n 43% van alle huishoudens een éénpersoonshuishouden. Vooral het aantal oudere alleenstaanden van 75 jaar en ouder neemt sterk toe. Vergeleken met de vorige prognose uit 2017 ligt de groei van de Brabantse bevolking duidelijk hoger. De indicatie voor de gemeente Eindhoven is ruim 19.000 woningen in de periode 2020-2030. Onderstaande tabel is richtinggevend voor het maken van nieuwe regionale afspraken. Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen.

_{Figuur 3.2: Indicatie toename woningvoorraad per gemeente, 2020–2040}

Regionale afspraken

Een toevoeging van maximaal 242 woningen als bedoeld in onderhavig projectvoornemen in het plangebied past binnen de nieuwe regionale afspraak dat Eindhoven kan bouwen voor haar eigen behoefte. Een sterke stad is immers een sterke regio. Het initiatief geeft invulling aan de versterking van dit centrumstedelijke woonmilieu.

Het Regionaal Ruimtelijk Overleg heeft op 13 december 2017 het 'Afsprakenkader Wonen 2017' bekrachtigd dat door de afzonderlijke negen gemeenteraden is vastgesteld. Hierin zijn o.a. de volgende afspraken over woningbouwontwikkelingen opgenomen:

1. De regio geeft ruim baan aan initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding. Dit betreft de locaties binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals dat is aangegeven in de provinciale Verordening ruimte Noord-Brabant (nu overgenomen in de Interin omgevingsverordening).
2. In principe beschouwt de regio de kwantitatieve provinciale prognoses 2017 als richtinggevend op het niveau van het Stedelijk Gebied.

Uit de Woondeal BZK-Stedelijk Gebied Eindhoven-provincie Noord-Brabant blijkt dat de toename van de woningbehoefte zich voor meer dan de helft afspeelt in vijf grote stedelijke regio's; de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag, de regio Utrecht, de Metropoolregio Amsterdam, de regio Eindhoven en de gemeente Groningen. Dit zijn ook de regio's waar het woningtekort nu al aanzienlijk is en de bouwopgave het grootst. Daarbij is een regionale aanpak gewenst waarbij naast het versnellen van de woningbouw ook ten aanzien van de beschikbaarheid en kwaliteit van betaalbaar woningaanbod en de aanpak van excessen die het gevolg zijn van de krappe woningmarkt afspraken worden gemaakt.

In de SGE-Woondeal (2020) hebben partijen daarom afgesproken dat de regio Stedelijk gebied Eindhoven de komende 5 jaar 27.000 woningen realiseert. Onderzoek toont aan dat de woningbehoefte in Eindhoven de komende vijf jaar ca. 15.000 woningen bedraagt (als onderdeel van het totaal van 27.000 voor het SGE). Dit vraagt een forse versnelling van de jaarlijkse woningbouwproductie naar ca. 3.000 woningen gemiddeld per jaar. Het zwaartepunt voor het realiseren van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring (waaronder het centrumgebied en Knoop XL).

Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2019/2020

In de Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2019/2020 staat dat er in de regio Zuidoost Brabant slechts harde plancapaciteit is voor 26.550 woningen.

De eerstkomende tijd zal de feitelijke realisatie van woonruimte in het betaalbare segment extra inspanningen (blijven) vragen. Hierbij zal ook de middenhuur, met huurprijzen net boven de liberalisatiegrens (> €720,-), moeten worden betrokken. Voor de gemeentelijke en (sub)regionale woningbouwplanning en -programmering en de mogelijkheden hier ook daadwerkelijk – bijvoorbeeld via volkshuisvestelijke en/of ruimtelijke instrumenten) op te sturen - zijn dit belangrijke onderwerpen.

_{Figuur 3.3: Woningbouwcapaciteit en opgaven}

Visie op wonen Stedelijk gebied Eindhoven (2019)

In het Stedelijk Gebied Eindhoven wonen op dit moment zo'n 521.000 mensen. Komende jaren zal dit aantal fors toenemen, als gevolg van de (economische) groei van bedrijven en de hieraan gerelateerde groei van het aantal werknemers. Ook een toename van het aantal studenten (nationaal en internationaal) draagt hier aan bij.

Naast gezinsverdunning is de groei van huishoudens in de regio de komende jaren vooral afkomstig van (buitenlandse) migratie. Dit is grotendeels te verklaren door de aantrekkende economie en werkgelegenheid. Zowel laagopgeleide arbeidsmigranten als hoger opgeleide kenniswerkers (expats) trekken naar de regio om zich (tijdelijk) te vestigen. Veelal zijn dit 1- en 2 persoonshuishoudens in de leeftijdsklasse 18 tot circa 55 jaar, belangrijke groepen die de regio nodig heeft om de economische groei vast te houden. Ook de samenstelling van de bestaande inwoners verandert. Steeds meer mensen wonen (langer) alleen. Dit kan een eigen keuze zijn: jongeren gaan later samenwonen, mensen die zich niet willen binden of tijdelijke arbeidskrachten. Maar ook als gevolg van echtscheiding en de vergrijzing; mensen blijven alleen achter nadat de partner overlijdt. Het aantal personen per huishouden loopt terug. Dit betekent dat voor een gelijk aantal mensen meer woningen nodig zijn. En aangezien komende jaren de regio flink groeit in inwoneraantal zullen er nog meer woningen nodig zijn om iedereen te kunnen huisvesten. Deze wijziging in de demografie vraagt wat van de woningvoorraad.

Er is veel aandacht nodig voor het behoud van sociale huurwoningen voor de primaire doelgroep. Daarnaast voor voldoende middensegment huur- en koopwoningen, mede om de doorstroming op gang te houden. Voor de sociale huursector geldt dat de bestaande voorraad beter afgestemd kan worden op de veranderende woonwensen. Hierbij is aandacht voor huishoudens met een zorgvraag en het groeiend aantal 1-2 persoons huishoudens. In wijken met een overschot aan grote gezinswoningen in de sociale huur kan gedacht worden om deze woningen om te zetten naar meerdere kleinere woningen. Hiermee kunnen tekorten in andere segmenten binnen de sociale huursector ingevuld worden.

Gezien de huidige druk op de woningmarkt is het van belang om de bestaande woningbouwplannen snel te realiseren. Innovatie in bouwprocessen en tijdelijkheid kunnen hieraan ook bijdragen.

Conclusie woningbehoefte

In de komende 10 jaar moeten er nog zo'n 19.000 woningen in Eindhoven bij komen om in de behoefte te kunnen voorzien. In de woondeal is geconstateerd dat een versnelling in de bouwproductie naar 300 woningen per jaar noodzakelijk is om aan de behoefte te kunnen voldoen.

De toevoeging van 242 woningen past binnen de regionale kwalitatieve behoefte, aangezien de woningtypen en het woonmilieu aansluiten op het doel en de ambitie om de voldoende woningen te realiseren in een dynamisch onderscheidend hoogstedelijk woonmilieu met internationale uitstraling binnen Zuid-Nederland.

Het plangebied ligt op een zeer aantrekkelijke centrumlocatie in de binnenstad. De marktbehoefte aan het type woningen dat binnen het plangebied wordt gerealiseerd is bovendien groot, temeer het woningtype in een hoogstedelijk woonmilieu op andere plekken in de regio niet of nauwelijks aangeboden wordt.

Behoefte commerciële functie ten behoeve van levendige plint

Kwantitatief is er in het plan ruimte voor maximaal 500 m² bvo aan horeca en/of overige commerciële voorzieningen, zoals detailhandel (geen supermarkt) of publiekgerichte functies in de plint van het de woongebouwen. Er is behoefte aan dergelijke ondersteunende functies omdat deze bijdragen aan de realisatie van een compleet en aantrekkelijk werkgebied. Gelet op de maximale omvang is voor deze commerciële functie overigens geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Horeca

De commerciële ruimte in de plint van de woongebouwen kan bijvoorbeeld worden ingevuld met horeca.

Op basis van een benchmarkvergelijking wordt geconcludeerd dat Eindhoven beschikt over een benedengemiddeld horeca-aanbod in vergelijking met de grootste Nederlandse steden. Het gemiddelde is berekend op basis van het aanbod in de Nederlandse steden met meer dan 175.000 inwoners (Almere, Amsterdam, Eindhoven, Groningen, Rotterdam, Den Haag, Tilburg en Utrecht).

Op basis van het inwoneraantal wordt een horeca-aanbod van 84.800 m² wvo verwacht. Momenteel is er 82.192 m² wvo horeca in Eindhoven aanwezig, verdeeld over 755 vestigingen (Locatus, 2021).

_{Figuur 3.4: Vergelijking horeca-aanbod (vestigingen) Eindhoven met kernen met meer dan 175.000 inwoners (bron: Locatus, 2020)}

_{Figuur 3.5: Vergelijking horeca-aanbod (m2 wvo) Eindhoven met kernen met meer dan 175.000 inwoners (bron: Locatus, 2020)}

De commerciële ruimte die voorzien is in de plint van het pand past binnen het gemeentelijke en regionale beleid. Voorzieningen dragen namelijk in algemeenheid in positieve zin bij aan de leefbaarheid in een gebied. Ze voorzien in de verzorging van de bewoners, werknemers en passanten, hebben een functie als ontmoetingspunt en creëren door hun trekkracht vaak ook een draagvlak voor andere publieksgerichte voorzieningen. Randvoorwaarden voor een goed te ontwikkelen leefbaar centrumgebied zijn een compacte structuur door intensivering van ruimtegebruik en combinatie van functies alsmede door het belevenis- en betekenisaspect in het gehele voorzieningengebied tot uiting te laten komen, zowel in de openbare ruimte als door de aanwezigheid van functies als horeca.

De omvang en aard van de in het plangebied te vestigen horeca sluit aan bij de doelgroep die wil wonen, verblijven en werken in een stedelijke (stations)omgeving met een op hun behoefte afgestemde voorzieningenniveau in de directe nabijheid en vormt tevens een kwalitatieve aanvulling op het reeds aanwezige bestaande voorzieningenaanbod in het stationsgebied van Eindhoven.

Conclusie behoefte horeca

Met een horecafunctie kan invulling worden gegeven aan de gewenste levendige plint. De behoefte aan een ontmoetingsruimte komt voort uit de ontwikkeling.

Behoefte commerciële ruimte

In het plangebied zijn mogelijkheden voor een commerciële ruimte die bijvoorbeeld met detailhandel (geen supermarkt), horeca of dienstverlening kan worden ingevuld.

In de regionale detailhandelsvisie Metropoolregio Eindhoven is een soort 'ladder' opgenomen voor nieuwe initiatieven. Aan nieuwe winkelontwikkelingen wordt in principe meegewerkt als:

• de initiatiefnemer kan aantonen dat het initiatief een meerwaarde heeft voor de lokale en/of regionale detailhandelsstructuur.
• aangetoond kan worden dat het initiatief resulteert in een versterking van de bestaande detailhandelslocaties.
• aangetoond kan worden dat het initiatief geen (blijvende) negatieve effecten heeft op de bestaande detailhandelsstructuur en/of in het beleid aangegeven ontwikkeling daarvan.

De commerciële ruimte die voorzien is in de plint van het pand past binnen het gemeentelijke en regionale beleid. Voorzieningen dragen namelijk in algemeenheid in positieve zin bij aan de leefbaarheid in een gebied. Ze voorzien in de verzorging van de bewoners, hebben een functie als ontmoetingspunt en creëren door hun trekkracht vaak ook een draagvlak voor andere publieksgerichte voorzieningen. Randvoorwaarden voor een goed te ontwikkelen leefbaar centrumgebied zijn een compacte structuur door intensivering van ruimtegebruik en combinatie van functies alsmede door het belevenis- en betekenisaspect in het gehele voorzieningengebied tot uiting te laten komen, zowel in de openbare ruimte als door de aanwezigheid van functies als detailhandel, ontspanning, horeca en dienstverlening.

Conclusie behoefte commerciële functies

De behoefte aan ondersteunende voorzieningen komt voort uit de ontwikkeling.

Conclusie

De maximale omvang voor commerciële functies is 500 m² bvo. Deze voorziening is gelet op de beperkte omvang op zichzelf geen stedelijke ontwikkeling.

De omvang en aard van de in het plangebied mogelijk te vestigen commerciële functies (horeca, detailhandel en dienstverlening) sluit aan bij de doelgroep die gaat wonen in een stedelijke (centrum) omgeving met een op hun behoefte afgestemd voorzieningenniveau in de directe nabijheid en vormt tevens een kwalitatieve aanvulling op het reeds aanwezige bestaande voorzieningenaanbod in het centrumgebied van Eindhoven. De beoogde ontwikkelingen in het plangebied voldoen aan het gestelde in de ladder voor duurzame verstedelijking.

Naast de NOVI is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten.

Toetsing

Voor Eindhoven is de zone van de 380 Kv hoogspanningsleiding van toepassing en van belang. Dit is de bestaande hoogspanningsleiding gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Er is géén sprake van een 380 Kv hoogspanningsleiding binnen onderhavig plangebied. De 150 Kv hoogspanningsleiding die door de buurt Woensel heen loopt, is ook niet van invloed op de beoogde ontwikkelingen in onderhavig plangebied.

Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van de Natuurnetwerk Nederland (hierna: NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die de NNN vormen worden bij provinciale verordening aangewezen. Daarmee is de NNN een provinciaal belang geworden. Toetsing aan het beleid rondom Natura 2000 en NNN vindt plaats in paragraaf 4.8.

Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd.

In het Barro en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn algemene regels gegeven voor het militaire luchtvaartterrein en voor het daarbij behorende beperkingengebied. Onderhavig plangebied ligt volgens het Rarro niet binnen het obstakelbeheergebied (IHCS), de vliegfunnel en/of de Instrument Landing System (ILS) rondom vliegbasis Eindhoven en het vogelbeheersgebied.

Bij het bepalen van de maximaal toegestane bouwhoogte in het bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met de bakens van luchthaven Eindhoven en het radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel.

Bakens luchthaven Eindhoven

Op en nabij de luchthaven Eindhoven zijn bakens (zie figuur 3.1) aanwezig om de richting van het vliegverkeer (zowel horizontaal als verticaal) te kunnen volgen:

• een VDF baken: Vertical Directional Finder. Dit is een hulpmiddel voor de luchtverkeersleiding om de richting te kunnen bepalen van het vliegtuig waarmee op dat moment wordt gecommuniceerd.
• een NDB; Non Directional Beacon. Dit wordt door vliegtuigen gebruikt als navigatiehulpmiddel op luchtroutes. Het is een bakenzender die een radiosignaal uitzendt dat door een peilontvanger in het vliegtuig wordt opgevangen. Hierdoor wordt de richting van het signaal ten opzichte van het vliegtuig bepaald. Door de richting van twee verschillende bakens te peilen kan de piloot zijn/haar positie bepalen.

Toetsing

De toetsingsgebieden liggen voor VDF geheel over het plangebied, maar hebben gezien de maximaal toegestane bouwhoogte geen consequenties.

_{Figuur 3.6: Afbeelding hoogtebelemmeringen bakens nabij luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen= VDF. Rode lijnen= NDB.}

Het plangebied is gelegen binnen de hoogtebeperking van de VDF-baken (Vertical Directional Finder). De hoogtebeperking die ter plaatse van het plangebied geldt is NAP +140 meter. Het planvoornemen voorziet in een gebouw van maximaal 75 meter hoog. De hoogtebelemmeringen bakens nabij luchthaven Eindhoven leveren geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan.

Radarverstoringsgebied Volkel

Om het ongestoord functioneren van radar- en communicatie-apparatuur op de vliegbasis Volkel te waarborgen ligt er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 50 nautische mijl (=27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar. Binnen dit radarverstoringsgebied moet voor ieder obstakel hoger dan 65 meter worden berekend of er verstoring van de radar optreedt.

Toetsing

Onderhavig plangebied ligt niet binnen dit radarverstoringsgebied.

_{Figuur 3.7: Uitsnede uit kaart hoogtebelemmeringen als gevolg van luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen- arcering= radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel.}

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant (december 2018) is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050.

De provincie heeft de volgende kernwaarden geformuleerd die leidend zijn:

• we gaan voor meerwaarde-creatie;
• we gaan voor technische én sociale innovatie;
• we gaan kwaliteit boven kwantiteit;
• we gaan voor steeds beter;
• we gaan voor proactief en preventief boven gevolgbeperking en herstel

Naast de basisopgave, werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit, worden vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie;
• Werken aan een klimaatproof Brabant;
• Werken aan de slimme netwerkstad;
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling gaat uit van transformatie van een braakliggend perceel, binnen bestaand stedelijk gebied, naar een stedelijke functie namelijk woningen met commerciële voorzieningen in de plint. Daarmee verbetert de kwaliteit van de leefomgeving van dit deel van het Stationsgebied, wordt uitbreiding van het stedelijk gebied voorkomen en wordt een bijdrage geleverd aan de duurzaamheids- en klimaatdoelstellingen van de provincie.

Er is sprake van duurzame verstedelijking uitgaande van meervoudig en zorgvuldig ruimtegebruik. De omgevingskwaliteit verbetert en er wordt een bijdrage geleverd aan de duurzaamheids- en klimaatdoelstellingen van de provincie. De beoogde ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met Omgevingsvisie Noord-Brabant.

Het plangebied is aangeduid als 'Stedelijk gebied'. Het provinciale beleid is er al decennia lang op gericht om stedelijke ontwikkeling in stedelijke concentratiegebieden te bundelen. Het doel daarvan is om voldoende draagvlak voor de steden als economische en culturele motor te creëren en om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent dit dat het merendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in of aansluitend op de stedelijke concentratiegebieden. Binnen het bestaand stedelijke gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling.

_{Figuur 3.8: Kaart "Instructieregels gemeente: Stedelijke ontwikkeling en erfgoed", Interim Omgevingsverordening}

Op basis van artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling dient een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen het Stedelijk gebied te liggen. Het bestemmingsplan dient daarbij te zijn voorzien van een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Toetsing

Voor wat betreft de regionale afspraken wordt verwezen naar paragraaf 3.2.2 (ladder voor duurzame ontwikkeling). Ten aanzien van het aspect woningbouw en de verantwoording ervan wordt tevens verwezen naar hetgeen hieromtrent beschreven is in het gemeentelijk beleid m.b.t. woningbouw als bedoeld in de paragraaf 3.4. Hierin is zowel inzicht verschaft in de kwalitatieve als kwantitatieve onderbouwing van het aantal woningen alsmede de daarover gemaakte afspraken in regionaal verband.

De realisatie van de commerciële voorzieningen in het plangebied is ook verantwoord in paragraaf 3.2.2 (Ladder voor duurzame verstedelijking). Uit de toelichting op de diverse functionele ontwikkelingen blijkt dat sprake is van een zorgvuldige belangenafweging en van een duurzame ruimtelijke verstedelijking die past binnen de hoofdlijnen van het provinciaal beleid.

De detailhandelswereld is de laatste jaren sterk veranderd. Er zijn een aantal belangrijke trends en ontwikkelingen die daaraan ten grondslag liggen: de economische crisis, toename internetdetailhandel, vergrijzing, huishoudenssamenstelling, veranderend consumentengedrag, het verdwijnen van supermarkten en andere voorzieningen (zoals banken, bibliotheken etc.) in centra en branchevervaging. Deze trends en ontwikkelingen hebben grote gevolgen voor het winkellandschap.

Goed voorzieningenniveau

Het doel van de regionale detailhandelsvisie is om een goed voorzieningenniveau voor de inwoners van de regio te creëren. De detailhandelsstructuur in de regio is opgebouwd uit verschillende lagen.

Het centrum van Eindhoven en Ekkersrijt vormen de top van de piramide. Beiden hebben een bovenregionaal verzorgingsgebied.

Regionale afspraken

Op basis van de trends en ontwikkelingen en de visie, zijn in de detailhandelsvisie regionale afspraken geformuleerd. De voor dit plan relevante afspraken zijn:

• Detailhandel wordt geconcentreerd in bestaande winkelgebieden (ruimtelijke concentratie) om zo de hoofdstructuur te behouden en te versterken;
• Nieuwe detailhandelsontwikkelingen moeten passen bij het verzorgingsgebied en aantoonbaar kwaliteit toevoegen en de structuur versterken;
• Nieuwe detailhandelsontwikkelingen vinden in principe alleen plaats in de concentratiegebieden of op plekken waar dat voor de leefbaarheid noodzakelijk is;
• Supermarkten worden gerealiseerd in of aan de rand van bestaande winkelgebieden;
• Solitaire supermarkten op bedrijventerreinen of perifere detailhandelslocaties zijn niet toegestaan;

Toetsing

In dit plan wordt zeer beperkt detailhandel toegelaten (geen supermarkt) en dat is in lijn met de Regionale detailhandelsvisie. Hiermee wordt kwaliteit toegevoegd ten behoeve van de leefbaarheid in een nieuw woon- en werkgebied.

In de detailhandelsvisie van de subregio Stedelijk Gebied Eindhoven wordt gestreefd naar een sterke, vitale en dynamische detailhandelsstructuur. Het beleid is gericht op het versterken van de bestaande detailhandelsstructuur. Nieuwe vestigingslocaties voor detailhandel mogen niet ten koste gaan van de bestaande (perspectiefrijke) winkelgebieden.

_{Figuur 3.9: Detailhandelsstructuur Stedelijk Gebied Eindhoven}

Nieuwe initiatieven

Het Rijk heeft de "Ladder voor duurzame verstedelijking" in het leven geroepen om nieuwe stedelijke ontwikkelingen aan te toetsen. In de regionale detailhandelsvisie is ook een soort 'ladder' opgenomen voor nieuwe initiatieven. Aan nieuwe winkelontwikkelingen wordt in principe meegewerkt als:

1. de initiatiefnemer kan aantonen dat het initiatief een meerwaarde heeft voor de lokale en/of regionale detailhandelsstructuur.
2. aangetoond kan worden dat het initiatief resulteert in een versterking van de bestaande detailhandelslocaties. Wanneer dit niet het geval is, dient nadrukkelijk beargumenteerd te worden of er sprake is van meerwaarde en waarom het initiatief niet in- of aangrenzend aan een bestaand winkelgebied kan worden gefaciliteerd. De argumenten dienen van ruimtelijke aard te zijn, bijvoorbeeld grootschaligheid/ ruimtelijke inpassing, bereikbaarheid en parkeren en bevoorrading.
3. aangetoond kan worden dat het initiatief geen (blijvende) negatieve effecten heeft op de bestaande detailhandelsstructuur en/of in het beleid aangegeven ontwikkeling daarvan.

Toetsing

De ontwikkeling is kleinschalig gelet op de beperkte omvang (maximaal 500 m² bvo). Detailhandel heeft een meerwaarde als ondersteunende functie in het nieuwe woon- en werkgebied. De behoefte komt voort uit de ontwikkeling met een toename van het aantal inwoners.

In juni 2020 is de Omgevingsvisie voor de gemeente Eindhoven vastgesteld. Een stad die in de belangstelling staat, goed scoort op verschillende rankings en volop in beweging is. De gemeente werkt samen met investeerders en vele initiatiefnemers keihard aan de stad. Brainport City, de Internationale Knoop XL, BIC en Strijp S zijn slechts een paar voorbeelden van de enorme ontwikkelingen die momenteel in Eindhoven gaande zijn. Daarnaast is de stad een magneet voor expats, designers en evenementenbezoekers.

Dit brengt ook uitdagingen met zich mee, bijvoorbeeld op het vlak van gezondheid en bereikbaarheid. De gemeente wil de economische toppositie graag vasthouden en versterken, maar wel in een gezonde en duurzame leefomgeving, waar iedereen mee kan doen. In de worden ambities gecombineerd, bekijkt men hoe deze kunnen worden ingepast in de ruimte en wordt bepaalt waar (in welke gebieden) maatwerk kan worden geleverd.

Ambitie is dat Eindhoven zich ontwikkelt zich tot economische wereldspeler op het gebied van technologie, design en kennis. Om concurrerend te blijven, onderscheidt Eindhoven zich met een excellent vestigingsklimaat en is ze in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte ruimte. Eindhoven zet in op gezonde-en duurzame verstedelijking met behoud van haar mondiale-en haar dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en -inclusie.

Stedelijke opgaven zijn opgaven waar in de hele stad, langdurig aan wordt gewerkt. De stedelijke opgaven zijn integraal: je kunt uit diverse hoeken naar ze kijken, en vanuit verschillende vakgebieden. De eerste zes stedelijke opgaven die worden opgenomen in de omgevingsvisie zijn:

• Gezonde groei van de stad: een duurzame stad, met groene gebieden, gezonde lucht en een aantrekkelijke openbare ruimte. Een stad waar we inspelen op de gevolgen van de klimaatverandering,
• Aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum: werken aan een levendig en aantrekkelijk centrum, met meer en unieke plekken om te wonen. Een centrum waar veel te doen is voor iedereen.
• Leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit: wijken die leefbaar en veilig zijn met een aantrekkelijke openbare ruimte. Een stad waar alle Eindhovenaren prettig kunnen wonen, werken en leven.
• Duurzame en concurrerende economie: versterken van bedrijventerreinen, campussen en buurteconomie met aandacht voor duurzaamheid.
• Energietransitie: op weg naar schone energie in de stad en wijken, denk bijvoorbeeld aan gasloos bouwen en zonne-energie.
• Slimme en duurzame mobiliteit en goede stedelijke bereikbaarheid: een stad die goed bereikbaar is, met oog voor schoner vervoer, zoals fietsen, lopen en OV. Meer Park & Rides en een autoluw centrum.

Toetsing

De realisatie van Lichthoven gebouw C en D draagt bij aan een gezonde groei van de stad met de tussenliggende ruimte als groen gebied en een aantrekkelijke openbare ruimte. De ontwikkeling draagt verder bij aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum. In de commerciële plint komen voorzieningen die aanvullend zijn op het bestaande aanbod en er daarmee voor zorgt dat er voor iedereen iets te doen is. De ontwikkeling gaat gepaard met een doordacht mobiliteitsplan waarbij het gebruik van het OV, de fiets maar ook deelauto's wordt gestimuleerd. Ook energietransitie maakt onderdeel uit van het planvoornemen. De woningen zullen gasloos worden uitgevoerd en mogelijkheden voor de integratie van zonnepanelen worden onderzocht.

De Binnenstadvisie "Binnenstad Eindhoven Internationale hotspot" is op 27 september 2016 vastgesteld. De binnenstad is het centrum van de Brainport-regio, het kloppend stadshart. Om de kwaliteiten te versterken is het nodig om gericht te werken aan de binnenstad. Op basis daarvan is een visie opgesteld samen met de stad. Een visie waarin keuzes worden gemaakt en doelen worden bepaald.

De binnenstadsvisie stelt als doel dat de binnenstad van Eindhoven zich ontwikkelt tot een eigen icoon van internationale allure met als kernopgaven het realiseren van een schaalsprong in de stedelijke dynamiek in de binnenstad en het centrum en specifiek de stationsomgeving door te ontwikkelen tot een internationaal knooppunt van allure. Om dat doel te bereiken is het, volgens de binnenstadsvisie, van belang de ambities goed te kiezen en doseren. Het is beter enkele gerichte doorbraakprojecten op te pakken dan te investeren in een wolk van activiteiten. En de ontwikkeling van de binnenstad kan alleen succesvol worden opgepakt als de gemeente en private partners en maatschappelijke stakeholders effectief met elkaar samenwerken.

In de visie worden acht concrete strategielijnen gedefinieerd waarmee de stad Eindhoven aan de slag kan:

• Natuurlijke verstedelijking
• Internationale standaard
• Onverwachte ontmoetingen
• Menselijke krachten
• Hoogwaardige knooppunten
• Dynamische districten
• Slimme verbindingen
• Vernieuwend ondernemerschap

Daarnaast wordt onder andere ingezet om de binnenstad te vergroenen, het inwonersaantal van de binnenstad te vergoten en meer zitplaatsen te realiseren in de openbare ruimte.

Toetsing

Zoals in hoofdstuk 2 is beschreven voorziet onderhavig plan zowel in zijn verschijningsvorm en programma als aan de visie en doelstellingen die zijn opgenomen in de Binnenstadvisie.

In de Visie Centrumgebied Eindhoven (september 2016) zijn de volgende doelstellingen geformuleerd. In 2025:

• Is minimaal 10% van onze huidige horizontale en verticale oppervlakte in de binnenstad getransformeerd van grijs naar groen;
• Zijn er 150 extra zitplaatsen in de openbare ruimte gerealiseerd;
• Is het algehele inwoneraantal van de binnenstad minimaal verdubbeld (van 6.000 naar 12.000 inwoners) en is daarnaast het aandeel internationale inwoners met 25% toegenomen;
• Zijn er minimaal 500 kwalitatieve culturele of experimentele interventies gepleegd in aanbod of straatbeeld;
• Levert onderzoek onder inwoners van Eindhoven op, dat 80% van de respondenten tevreden is over de leefbaarheid van de binnenstad;
• Hebben we een toename van 50% gerealiseerd in het aantal bezoekers dat te voet, per fiets of met OV naar de binnenstad komt;
• Zijn er minimaal 1000 extra arbeidsplaatsen gerealiseerd in de stationsomgeving;
• Zijn er circa 6 herkenbare, dynamische en energieke leefdistricten te onderscheiden;
• Zijn er minimaal 10 succesvolle internationaal toonaangevende Smart Society Living Labs gerealiseerd;
• Is de totale leegstand in de binnenstad teruggedrongen naar maximaal 5%.

De binnenstad vereist een duurzame openbare ruimte. Ruimte die uitnodigt om te verblijven, te ontmoeten en te ontspannen. Je vindt er betekenisvolle plaatsen, ontworpen vanuit de menselijke maat. Het Emmasingelkwadrant wordt specifiek genoemd, waar een binnenstedelijk park ontstaat en de Gender bovengronds wordt gebracht.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in extra woonruimte voor diverse doelgroepen in een omgeving voorzien van een hoog voorzieningenniveau. Het planvoornemen voorziet daarmee in een bijdrage om meer inwoners in de binnenstad te krijgen. Commerciële functies krijgen ruimte om zich te vestigen in de plint en er wordt een bijdrage geleverd aan de mobiliteitsdoelstellingen. Het bestemmingsplan past dan ook binnen de uitgangspunten zoals opgenomen in de Visie Binnenstad.

Het beleidsdocument ‘Stationsgebied Eindhoven: verbinden en verblijven’ betreft een ruimtelijke visie en haalbaarheidsstudie voor de verdere ontwikkeling van het Stationsgebied. Het beleidsdocument is in 2005 bestuurlijk geaccepteerd en vastgesteld door de gemeenteraad.

De strategie ‘verbinden en verblijven’ geeft inhoud aan de gewenste kwaliteitsslag. Het creëren van één maaiveld op centrumniveau maakt het mogelijk een fijnmazig stelsel van routes en assen te maken dat alle locaties in het stationsgebied met elkaar en de omliggende gebieden verbindt. Door het creëren van één maaiveld worden tevens goede verbindingen gelegd met het Centraal Station vanuit alle richtingen en worden prettige gerealiseerd. Het gebied Lichthoven is een onderdeel van de visie. De Stationsweg, waaraan het initiatief is gepland, is één van de entrees van de stad. De Stationsweg is toe aan een kwaliteitsimpuls door herinrichting. Daarbij is vanuit het Waterplan de ambitie gesteld om de Gender als open water terug te brengen in het straatbeeld.

Het tot ontwikkeling brengen van de ruimtelijke visie zou voor de stad het volgende moeten opbrengen:

• een duurzame kwaliteitsslag in het stationsgebied en de binnenstad;
• uitbreiding en modernisering van de verkeersknoop en O(penbaar)V(ervoer)-knoop in samenhang met de stedelijke structuur en in regionaal verband;
• faciliteren van de Brainport-ambitie en de economische hoofdstructuur;
• verdere ontwikkeling van het sleutelproject Westcorridor door het verbinden van stadsdelen over de noordzuidas en het ontwikkelen van groenstructuren;
• sociaal-economische spin-off middels directe opbrengsten voor de stad en indirecte effecten van extra werkgelegenheid, extra functies en activiteiten gecombineerd met een goede bereikbaarheid in het gebied.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in de uitgangspunten zoals die in de visie zijn opgenomen. In de plint zijn extra functies mogelijk. Dit past binnen de vastgestelde en nieuwe ontwikkelingsvisie zoals opgesteld voor het stationsgebied en versterkt bovendien de leefbaarheid van dit gedeelte van het centrumgebied.

In het plangebied wordt horeca in de plint mogelijk gemaakt. Op 11 maart 2014 heeft de gemeenteraad het nieuwe horecabeleidsplan 'Kennis maken met een gastvrije stad' vastgesteld. Eindhoven wil aantrekkelijk zijn om er te komen, verblijven, studeren, wonen en werken. Horeca speelt hierbij een belangrijke rol. Het horecabeleidsplan bevat een aantal speerpunten om ervoor te zorgen dat de horeca in Eindhoven kan meebewegen met de ontwikkelingen in de stad. De gemeente wil de vestiging van kwalitatief goede horecabedrijven stimuleren. Daarbij is een wederzijdse versterking van de nabije andere functies belangrijk. Om dit bewerkstelligen maakt het horecabeleidsplan onderscheid in de volgende drie gebiedstypen:

• Stimuleringsgebied: Gebieden waar uitbouw van de horecasector mogelijk is.
• Toelatingsgebied: Gebieden waar per aanvraag wordt bezien of nieuwe horeca of uitbreiding van bestaande horeca inpasbaar is. Dit is afhankelijk van onder andere infrastructuur, woonbelangen, levendigheid, leefbaarheid en milieuaspecten.
• Restrictiegebied: Gebieden waar (vanuit leefbaarheid) een vermindering van het aantal horecavestigingen wordt nagestreefd.

Per deelgebied of cluster in Eindhoven wordt aangegeven welk gebiedstype van toepassing is. Daarnaast wordt er onderscheid gemaakt in type horeca:

• Nat & Droog: Het al dan niet schenken van alcohol is vanuit de taken van de overheid zeer bepalend. Om die reden is een eerste onderscheid naar nat en droog logisch. Indien een horecabedrijf geen alcoholische dranken verstrekt, wordt deze gerekend tot de droge horeca. Natte horeca verstrekt alcoholische dranken.
• Dag, Avond & Nacht: Naast de indeling op basis van het schenken van alcoholhoudende dranken moeten we echter ook kijken naar de exploitatietijden. Op basis hiervan kan worden gekeken naar de tijden waarop een horecabedrijf invloed heeft op zijn omgeving. Ook dit heeft weer een verband met wanneer de overheid welke taak heeft. Hierin kunnen in beginsel drie typen worden onderscheiden: dag-, avond en nachthoreca. Van belang is hierbij de combinatie met nat of droog.

Regels over het schenken van alcohol en openingstijden zijn opgenomen in de drank- en horecawet en in de APV. In het bestemmingsplan worden hierover geen regels opgenomen. Wel wordt in het bestemmingsplan opgenomen welke vorm van horeca is toegestaan. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de lijst van Horeca-activiteiten.

Toetsing

Binnen het horecabeleidsplan is het gebied aangeduid als stimuleringsgebied. Hier is fysiek ruimte voor horecaontwikkelingen. In de plint is maximaal 500 m² bvo horeca mogelijk. Een kleinschalige horecafunctie versterkt de leefbaarheid in dit stationsgebied en nieuwe woon- en werkgebied.

Op 15 december 2015 is de Eindhovense detailhandelsnota “Wie kiest, wordt gekozen” vastgesteld. Zoals hiervoor beschreven heeft de detailhandelssector te maken met veel veranderingen. De veranderingen raken de consument, de ondernemer en de vastgoed-eigenaar. Het is zaak om uit deze veranderingen een positieve impuls te halen. De veranderende markt zorgt immers ook voor nieuwe kansen die goede winkelgebieden verder kunnen versterken. Zeker voor een stad als Eindhoven is het belangrijk om gewenste initiatieven een plek te geven binnen de structuur. In de detailhandelsnota worden duidelijke keuzes gemaakt over waar welke vormen van detailhandel zijn toegestaan en waar niet. In de nota is per stadsdeel de positie en het perspectief van alle winkelcentra beschreven.

Positie en perspectief stadsdeel Centrum

Vanzelfsprekend heeft het stadsdeel centrum een sterk bovengemiddeld aanbod afgezet tegen het aanwezige draagvlak (17.633 m² per 1.000 inwoners t.o.v. 1.766 m² op gemeenteniveau). Het aanbod heeft immers niet alleen een stadsdeel-, maar ook een gemeentegrensoverstijgende functie. Het aanbod in het stadsdeel centrum is geconcentreerd in de binnenstad en daarmee vooral recreatief van aard. Logischerwijs vormt de Eindhovense binnenstad de top van de winkelstructuur in de gemeente. Met circa 130.000 m² aan winkelvloeroppervlak, gekenmerkt door grote warenhuizen en modeketens, behoort Eindhoven ook tot de top qua Nederlandse winkeltrip bestemmingen. Het centrum van Eindhoven als hèt recreatieve koopcentrum voor Zuid-Nederland.

Het centrum van Eindhoven wordt gezien als één winkelconcentratie, met daarbinnen verschillende delen zoals het kernwinkelgebied en De Bergen als bijzonder aanloopmilieu.

Ook in de toekomst moeten deze gebieden elkaar blijven aanvullen en ieder een eigen taak vervullen (het geheel is meer dan de som der delen). Om dat te kunnen doen, moeten ze blijven beschikken over eigen kenmerken en kwaliteiten. Dit is duidelijk voor de consument, biedt aanknopingspunten voor strategie en investeringen van ondernemingen en biedt mogelijkheden voor elkaar versterkende effecten (doelgroepen, combinatiebezoeken, e.d.). Het perspectief van het centrum is goed.

Grootschalig én compact

Compacte binnensteden qua winkelaanbod hebben toekomst. Consumenten hebben behoefte aan meer functies op een kleiner oppervlak. Qua winkelaanbod is dus waakzaamheid gevraagd voor de randgebieden in het centrum. Waar dit onder druk komt, kan functiemenging een oplossing bieden. De toename van het aantal inwoners, de herontwikkeling van randen van/bij het centrum (zoals het terrein van Philips Lichting, Mariënhage, Van Der Meulen Ansems, NRE), bieden kansen om de aantrekkelijkheid, verblijfskwaliteit, diversiteit van het totale centrumgebied van Eindhoven te verbeteren. Hoewel voor deze gebieden geen substantiële toevoegingen van detailhandel zijn gewenst, wordt het volledig uitsluiten van detailhandel te beperkend geacht.

Versterkingskansen ook in functiemening en de dagelijkse sector

Voor zowel het kernwinkelgebied, het aanloopmilieu en de randgebieden geldt dat er ruimte moet zijn voor een zekere functiemenging (aanwezigheid detailhandel, horeca, dienstverlening, cultuur, vermaak, etc.) en flexibiliteit. Dit verhoogt de aantrekkingskracht, verblijfsduur en herhalingsbezoek. De aard en mate van de menging is afhankelijk van het thema en functioneel concept. Ook initiatieven die gericht zijn op tijdelijkheid kunnen de aantrekkingskracht verhogen. Pop ups (kunnen) verrassen en bieden (meer) beleving. Naast ingrepen in de openbare ruimte kunnen pop ups ook bijdragen aan de ervaring van technologie, design en kennis in het centrum.

Kansen liggen er ook in de dagelijkse artikelensector. De binnenstad heeft in verhouding tot de referentiesteden een beperkt aanbod. Dit gecombineerd met de groei van de bevolking (die niet alleen uit jonge internationale kenniswerkers zal bestaan maar ook oudere die de nabijheid van voorzieningen waarderen) in het centrum is een motief om het aanbod aan dagelijkse voorzieningen te versterken. Het centrum huisvest drie supermarkten (Tramstraat, Vestdijk en in de directe nabijheid van het plangebied aan de Mathildelaan). De inwoner van het centrum is verder met name aangewezen op het aanbod in de radialen. De focus ligt onder andere op (een) extra steunpunt(en) en food-speciaalzaken (bijv. duurzaam en biologisch).

Toetsing

De beoogde ontwikkelingen kan voorzien in maximaal 500 m² bvo met diverse commerciële voorzieningen in de plint. Het gaat daarmee om een kleinschalige toevoeging. De toename van het aantal inwoners en de werkgelegenheid biedt kansen om de aantrekkelijkheid, verblijfskwaliteit, diversiteit van het totale centrumgebied van Eindhoven te verbeteren. Hoewel voor dit gebied geen substantiële toevoegingen van detailhandel zijn gewenst, wordt het volledig uitsluiten van detailhandel te beperkend geacht.

Er is in deze ontwikkeling ruimte voor op de lokale (en soms zelfs buurt) markt gerichte commerciële functies ten behoeve van detailhandel, horeca en dienstverlening. Behalve dagelijkse artikelen winkels (food) betreft hier kleinschalige horeca en dienstverlening. De aanwezigheid van dit type voorzieningen zorgt voor levendigheid / veiligheid (en daarmee leefbaarheid) en de woon- en werkkwaliteit van dit deel van het stedelijk gebied.

Het klimaat verandert. Dat heeft gevolgen voor Eindhoven. We krijgen onder andere te maken met meer en hevigere buien, langere perioden van droogte en meer hitte(stress). Om in de toekomst prettig te wonen en te werken in onze groeiende stad, is het noodzakelijk nú maatregelen te nemen. De beleidsregel Klimaatrobuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen’ biedt daar concrete handvaten voor. De beleidsregel is een uitwerking van het vigerende Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) en het vastgestelde Klimaatplan 2016-2020, met de ambitie om in 2020 als gemeente klimaatrobuust te handelen en in 2050 als stad klimaatrobuust te zijn. De beleidsregel zorgt er voor dat gemeente Eindhoven per direct klimaatrobuust handelt bij het ontwerp, de inrichting en de realisatie van projecten en dit ook bij private partijen afdwingt per 2019. Dat doet de gemeente met privaatrechtelijke grond- en vastgoedtransacties en publiekrechtelijk middels het opnemen van de beleidsregel in nieuwe en gewijzigde bestemmingsplannen (en omgevingsplannen). Daarbij wordt getoetst aan de criteria voor klimaatrobuustheid, zoals opgenomen in de bijlagen van de beleidsregel. Het uitgangspunt van deze criteria is het voorkomen van wateroverlast, droogte en hittestress door de voorkeursvolgorde “vasthouden (infiltreren), vertragen en afvoeren van hemelwater” te hanteren. Groene maatregelen dragen daar aan bij en voorkomen tevens hittestress.

Concreet bestaat de beleidsregel uit:

1. De klimaatadaptatie labels worden het nieuwe monitoringsinstrument om inzichtelijk te maken hoe ver de gemeente is verwijderd van de ambitie om in 2050 als gehele stad klimaatrobuust ingericht te zijn. Daarbij wordt op buurtniveau gevisualiseerd wat het risico op wateroverlast, droogte en hittestress is en op straatniveau in hoeverre de openbare ruimte klimaatrobuust is ingericht.
2. Een nieuwe (her)inrichting van een straat of ruimtelijke ontwikkeling in de openbare ruimte voldoet minimaal aan label B¹, op basis van de uitgangspunten. Label A behalen is optioneel. De programmaleider Water kan daar beargumenteerd van afwijken, als:
   1. andere maatschappelijke belangen zwaarder wegen en we de risico's en schade die daardoor ontstaan accepteren. In dit geval is het wel vereist dat de nieuwe (her)inrichting of ruimtelijke ontwikkeling minimaal 1 label beter scoort dan de uitgangssituatie;
   2. als het doelmatiger is de klimaatadaptatie opgave voor deze ontwikkeling in het omliggende gebied op te vangen. In dit geval is het wel vereist dat de nieuwe (her)inrichting of ruimtelijke ontwikkeling minimaal 1 label beter scoort dan de uitgangssituatie. Daarnaast moet de compenserende maatregel maximaal 3 jaar na deze afweging gerealiseerd kunnen zijn.
3. Conform het Klimaatplan 2016-2020 is de gehele stad in 2050 klimaatrobuuster, dus ook een groot deel van de private ruimte moet dan klimaatrobuust zijn. Zodra de gemeente Eindhoven in de juridische positie is om eisen te stellen aan klimaatrobuustheid zal ze dat dan ook doen bij inwerking treden van het GRP 2019-2022. Dit geldt:
   1. Bij bouwaanvragen die het bodem- en watersysteem kunnen beïnvloeden en nieuwe of gewijzigde bestemmingsplannen (en omgevingsplannen);
   2. Bij initiatieven waarin de gemeente een grondpositie heeft, wordt het instrumentarium van de Nota Grondbeleid 2017-2021 ´Koersen op Waarden' gebruikt om klimaatrobuustheid als harde randvoorwaarde te stellen. Deze nota geeft aan dat duurzaamheid één van de vier centrale waarden is in het grondbeleid.
4. Uitzondering op regel 3, waarbij de gemeente geen aanvullende eisen aan klimaatrobuustheid kan stellen, zijn:
   1. Initiatieven die passen binnen geldende bestemmingsplannen.
   2. In het geval dat er al afspraken zijn gemaakt en/of vergunningen zijn verstrekt. Samenhangend met het beginsel van behoorlijk bestuur worden verleende vergunningen gerespecteerd.
   3. Bijzondere situaties, zoals verbouwingen van monumenten, om maatschappelijke desinvestering te voorkomen.
5. De Prestatieafspraken met de Woningbouwcorporaties worden ingezet om bij nieuwbouw en verbouwing in de sociale woningbouw klimaatrobuustere woningen en percelen te realiseren conform bijlage 1 van deze beleidsregel.
6. Als er geen gemeentelijke grondpositie is en het klimaatrobuust bouwen niet in strijd is met het bestemmingsplan, zal de gemeente de initiatiefnemer stimuleren tot klimaatrobuust bouwen door middel van goede agrumenten.

Toetsing

De beoogde nieuwe woontorens zullen gasloos worden uitgevoerd en daarnaast klimaatrobuust.

In afstemming met de gemeente zorgt initiatiefnemer ervoor dat duurzaamheidsmaatregelen geïmplementeerd worden bij de verdere planontwikkeling en realisatie (waaronder aardgasloos bouwen, CO2-vermindering, energieneutraliteit).

Uit deze toelichting blijkt dat sprake is van een zorgvuldige belangenafweging en van een duurzame ruimtelijke verstedelijking die past binnen de hoofdlijnen van het gemeentelijk beleid.

1. 1. 3 Label A is een ‘plus’ op label B en Labels C t/m E zijn een steeds slechtere score op klimaatrobuustheid

Het bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 242 woningen mogelijk. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat.

Afsprakenkader wonen 2017

Zowel in de gemeente Eindhoven als in de overige SGE-gemeenten is de woningbehoefte groter dan de totale harde plancapaciteit. De sterke economische groei in de Brainportregio stelt de gemeenten in het SGE voor de dubbele opgave om voldoende woningen toe te voegen om de groei van de bevolking te kunnen opvangen, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Om dit te realiseren, besloten de negen gemeenten woningbouwafspraken te maken en de woningbouwproductie programmatisch af te stemmen vanuit een gezamenlijke visie op wonen. In het Afsprakenkader wonen 2017 hebben de SGE-gemeenten vastgelegd dat zij majeure en nieuwe projecten gefaseerd en gezamenlijk ontwikkelen, zodat deze elkaar versterken en niet beconcurreren. Ook is in het Afsprakenkader Wonen opgenomen dat hierbij bij voorkeur gekozen wordt voor inbreiding en transformatie. Nieuwe uitbreidingslocaties worden in principe de komende jaren niet meer toegevoegd.

Woondeal 2019-2023

Op 7 maart 2019 heeft Eindhoven, samen met de andere SGE-gemeenten en de provincie Noord-Brabant, een Woondeal gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken (BZK). De Woondeal is gericht op het versnellen van de woningbouwproductie in het SGE. Deze versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Voor Eindhoven komt dit neer op een productie van 15.000 woningen, gemiddeld 3.000 per jaar. Dit komt overeen met de in het onderzoek Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt (2018) geraamde behoefte.

In navolging van het Afsprakenkader Wonen SGE 2017, is in de Woondeal vastgelegd dat de ontwikkeling van groen-stedelijke woonmilieus zich zal concentreren op de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. Het zwaartepunt voor de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring. Naast het Afsprakenkader is de Brabantse Agenda Wonen een belangrijke leidraad bij de uitvoering van de Woondeal.

Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven 2019

In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes. De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE. De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio.

Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021

In 2020 hebben de gemeenten in het SGE gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040.

Kwantitatieve opgave

In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040.

In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen is vooral fors in de periode 2020-2025. In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren.

Kwalitatieve opgave

Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers. Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder.

Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit zien we zowel in de sociale als in de vrije huursector. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens.

De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd. Het overgrote deel van de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum. Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt. Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven.

Specifieke doelgroepen

De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg. Door het extramuraliseringbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien.

Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten.

De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Deze groep woningzoekenden richt zich met name op de gemeente Eindhoven. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten.

In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast. De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid. In het afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland). Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte.

Brainport principes

Het Coördinatieteam Wonen heeft op 22 maart 2022 een schriftelijk advies (Bijlage 28) aan het Portefeuillehoudersoverleg Wonen. In dit advies staat aangegeven dat het project past binnen de Brainportprincipes.

Woonvisie 2015

Op 15 december 2015 heeft de gemeenteraad van Eindhoven de Woonvisie 2015 vastgesteld. De woonvisie geeft inzicht in de gemeentelijke ambities op het gebied van bouwen en wonen en steunt op drie pijlers: Eindhoven als ambitieuze stad, als solidaire stad en als innovatieve stad.

Ambitieuze stad

Eindhoven groeit en wil verder verstedelijken, in het bijzonder in het gebied binnen de Rondweg (Ring). Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen dit gebied realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft.

Solidaire stad

De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst.

Innovatieve stad

De gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Voor inwoners die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen.

Woonprogramma Eindhoven 2021-2025

Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. De ambities uit de Woonvisie 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad, maar komen door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren in een ander daglicht te staan. Met het oog daarop kiest de gemeente voor een accentverschuiving richting de volgende ambities:

7. forse groei van de woningvoorraad (binnen én buiten de ring) om de grote groei van woningen te kunnen opvangen;
8. een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden;
9. voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners.

Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te voegen. Voor de stad als geheel is voor de periode 2020-2022 de onderstaande differentiatie leidend:

Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. Het streefpercentage van 20% sociale huur is opgenomen in het Collegeprogramma 2018-2022. Voor de periode daarna voorzien we een noodzakelijke groei naar 30%.

Op 12 juni 2018 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan 'parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing' vastgesteld. Tot het moment van inwerkingtreding van dit paraplubestemmingsplan, werd via de huisvestingsverordening voorkomen dat woningen zonder vergunning werden gesplitst, omgezet, onttrokken en samengevoegd. Hoewel kamerverhuur en woningsplitsing verschillend zijn en andere toetsingskaders kennen, hebben beiden wel een zelfde soort ruimtelijk effect op de omgeving en is het wenselijk om deze initiatieven soortgelijk te reguleren in bestemmingsplannen. Door de regeling in het paraplubestemmingsplan wordt kamerverhuur en woningsplitsing voortaan via één vergunning (omgevingsvergunning) geregeld. Deze regeling moet in opvolgende bestemmingsplannen zoals het onderhavige worden overgenomen om geldend te blijven voor het betreffende plangebied. Om die reden is de regeling uit dit paraplubestemmingsplan in dit bestemmingsplan overgenomen.

De gemeente Eindhoven heeft als uitwerking van het nationale en provinciale beleid een eigen archeologiebeleid dat is beschreven in het 'Beleidsplan archeologisch 2008-2012', dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise. De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart.

Ten aanzien van het plangebied Lichthoven (met inbegrip van de locatie van Lichthoven fase 1) heeft de gemeentelijk adviseur archeologie verklaard dat hier geen enkele archeologische verwachting geldt. Het is daarom niet noodzakelijk een archeologisch (voor)onderzoek uit te voeren.

Eindhoven is als middeleeuwse stad ontstaan aan de samenloop van Dommel en Gender. Het plangebied ligt in het beekdal van de Dommel, nabij de plek waar de beeklopen bij elkaar kwamen en ten noorden van de plaats waar de Lakerloop in de Dommel uitkomt. Doordat de Gender werd afgebogen naar de stadsgracht en later werd overkluisd, is de oorspronkelijke situatie niet meer herkenbaar. Toch heeft het landschap van beekdalen en zandruggen tot op de dag van vandaag de structuur van de stad bepaald. Door de bodemgesteldheid was het laag gelegen gebied minder geschikt voor bewoning en akkerbouw en werden de beemden vooral gebruikt als wei- en hooiland. Tot in de 19e eeuw hoorde het gebied tot en met het klooster Mariënhage bij de gemeente Woensel. Dat veranderde met de aanleg van het spoor en de bouw van het station in 1866. In 1874 werd het gedeelte ten zuiden van de spoorlijn bij Eindhoven gevoegd.

De ligging aan de Dommel en de aanwezigheid van het spoor stimuleerden de industriële ontwikkeling. De resten van de linnenfabriek Van den Briel & Verster bij De Effenaar herinneren daar nog aan. Daarna werden de omgeving van het Stationsplein en de Dommelstraat bebouwd en kwam er in 1896 een remise van de Tramwegmaatschappij aan de Tramstraat. Het eerste stationsgebouw werd in 1913 door een nieuw gebouw vervangen. Ten oosten van het station lagen goederenloodsen.

Nadat in 1920 Woensel bij Eindhoven werd gevoegd, werden stadsuitbreidingen mogelijk. De spoorlijn vormde echter een grote belemmering in de verbinding tussen het noordelijk en zuidelijk stadsdeel. Na de Tweede Wereldoorlog werd de oorlogsschade aangegrepen om de infrastructuur te verbeteren door het hoog spoorplan met viaducten. Hierbij werd de spoorlijn in noordelijke richting opgeschoven, zodat aan de kant van het centrum meer ruimte ontstond. Hier verrezen aan de oostkant van het station een VVV- kantoor, een nieuw postkantoor en daarachter gebouwen voor het transportbedrijf Van Gend & Loos. Het postkantoor werd in 1961 verder oostelijk gebouwd dan in het Wederopbouwplan was voorzien, dit om ruimte te maken voor een busstation. Later werd dit een parkeerterrein. Het stationspostkantoor deed dienst tot 2005. Na de verzelfstandiging van de PTT en de daarop volgende veranderingen in het betalingsverkeer, de opkomst van agentschappen en servicepunten en de overgang van vervoer per trein naar wegtransport, werden steeds meer postkantoren buiten gebruik gesteld. In 2007 werd tot herontwikkeling besloten.

Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige, landschappelijke en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen.

Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart. Op die kaart is de locatie van het postkantoor aangeduid als 'onderdeel waardevolle historische stedenbouwkundige structuur'. Behalve dit postkantoor wordt ook het station als een onderdeel van deze structuur aangemerkt. Beide hebben die kwalificaties toegekend gekregen vanwege de betekenis voor de naoorlogse ontwikkeling van de stad, het stedenbouwkundig concept uit de Wederopbouwperiode en de structurele samenhang van bebouwing en openbare ruimte. In de herinrichting van de omgeving van het station wordt daarmee rekening gehouden. De waardering voor de historische stedenbouwkundige structuur betekent evenwel niet dat alle aanwezige bebouwing behouden zou moeten blijven. Het stationsgebouw zelf is in 2009 aangewezen als Rijksmonument en bij de recente verbouwing ervan heeft ook restauratie plaatsvinden. Het gebouw van het stationspostkantoor is in 2002 gewaardeerd. Mede op grond van het advies van de Monumentencommissie is toen een afweging gemaakt waarbij uiteindelijk is besloten om dit gebouw niet te behouden.

"Lichthoven fase 1" is geprojecteerd op de plaats die ingevolge het Wederopbouwplan de oostelijke begrenzing vormde van het Stationsplein. Tegelijkertijd is er rekening mee gehouden dat het stationsgebouw ruimtelijk voldoende tot zijn recht komt.

De mobiliteitsvisie 'Eindhoven op Weg' is in 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin is het verkeersbeleid voor de komende decennia (planhorizon 2040) vastgelegd. De gemeente Eindhoven is voornemens het huidige stationsgebied te ontwikkelen. De ontwikkeling is daarbij gericht op nieuwbouw van woningen, uitbreiding van kantoren en winkels en het versterken van de functie als uitgaansgebied. Daarnaast wordt er geïnvesteerd in de openbare ruimte en wordt nieuwe infrastructuur aangelegd. Onderdeel van dit plan is ontwikkeling van het gebied Lichthoven, tussen het Centraal Station en de Dommel.

Autoverkeer
De wegencategorisering is in Eindhoven op Weg geactualiseerd. Er is een nieuwe tussencategorie opgenomen ten opzichte van de vorige wegencategorisering: de zogenaamde 'wijk- en buurtontsluitingsweg'.

De ontwikkeling is gelegen nabij het Centraal Station Eindhoven en ontsluit op de Stationsweg. Deze is gecategoriseerd als wijk-/buurtontsluitingsweg. Het snelheidsregime op de dit gedeelte van de Stationsweg is vastgesteld op 30 km/u.

Wat betreft de verkeersaantrekkende werking dient de parkeerbehoefte (zie paragraaf “autoparkeren”) als uitgangspunt te worden genomen. Daarbij wordt uitgegaan van een rittengeneratie van 4 autoritten per parkeerplaats. Met een aantal van 78 parkeerplaatsen gaat het om 312 mvt/etmaal. Daarnaast wordt rekening gehouden 10 mvt/etmaal voor zwaar verkeer voor expeditie.

In de parkeergarage onder gebouw C en D worden in totaal 183 parkeerplaatsen gerealiseerd: 80 parkeerplaatsen ten behoeve van Lichthoven A, 25 parkeerplaatsen ten behoeve van Lichthoven B en 78 parkeerplaatsen voor Lichthoven C en D. Dit leidt tot 732 mvt/etmaal. De verkeersgeneratie voor Lichthoven A en Student Hotel zijn al eerder onderbouwd en verantwoord.

De verkeersstructuur in het centrum van Eindhoven is de laatste jaren drastisch aangepakt. Er is veel minder doorgaand verkeer dat gebruikt maakt van de wegen in het centrum, zo ook de Stationsweg. De capaciteit van deze wegen is echter veelal nog wel gelijk gebleven, waardoor de verkeersgeneratie van de ontwikkeling zonder problemen kan worden afgewikkeld op het omliggende verkeersnetwerk.

Fietsverkeer
De gemeente Eindhoven wil het gebruik van de fiets stimuleren. In de mobiliteitsvisie 'Eindhoven op Weg' is een fietsnetwerk opgenomen dat bestaat drie soorten fietsroutes. In volgorde van belangrijkheid; snelfietsroutes, primaire fietsroutes en secundaire fietsroutes. Deze fietsroutes zijn weergegeven in onderstaande afbeelding. De ster geeft de locatie van de beoogde ontwikkeling aan ten opzichte van het fietsnetwerk. Vanaf de ontwikkellocatie kan via de Stationsweg in westelijke richting aangesloten binnen worden op de snelfietsroute Binnenring en Geldrop/Best. Deze is op ongeveer 300 meter van de ontwikkellocatie gelegen.

_{figuur 3.11: Fietsnetwerk Eindhoven}

Openbaar vervoer
Eindhoven op Weg gaat uit van twee netwerken voor het openbaar vervoer: een Hoogwaardig Openbaar Vervoer netwerk (HOV-netwerk) en een netwerk van ontsluitende buslijnen.

Het plangebied ligt direct naast het Centraal Station Eindhoven. Vanaf dit station zijn veel (H)OV verbindingen aangesloten. Via het stationsgebouw is op loopafstand het busstation Neckerspoel gelegen, vanaf hier vertrekken vele stads buslijnen en buslijnen naar de regio en de luchthaven.

Via de Stationsweg ligt op loopafstand in westelijke richting de HOV verbinding aan de Vestdijk.

_{Figuur 3.12: HOV netwerk}

Autoparkeren
De ruimte in de stad is beperkt en kostbaar. De gemeente moet dan ook de schaarse ruimte efficiënt gebruiken. Daarom worden bij een plan eisen aan het aantal te realiseren parkeerplaatsen gesteld. Bij besluit van 24 september 2019 is de Actualisatie Nota Parkeernormen 2019 vastgesteld, gepubliceerd en in werking getreden op 4 oktober 2019.

De Actualisatie Nota Parkeernormen 2019 past in de ontwikkeling naar een groenere, bereikbare en duurzame stad. We hebben te maken met een grote verdichtingsopgave in Eindhoven en tegelijk moeten we het centrum van Eindhoven goed bereikbaar houden. Er is straks minder plaats voor autoverkeer en parkeren in en om het autoluwe centrum. Daarom streven we nu naar het aanleggen van zo min mogelijk nieuwe parkeerplaatsen en we zetten zoveel mogelijk in op duurzame alternatieve vervoerswijzen: lopen, fietsen en openbaar vervoer.

In de nota is dat uitgewerkt in de zogenaamde verplichte "HOV-reductie" (minder parkeerplaatsen bij stations en Hoogwaardig openbaar vervoer-haltes) en/of het stimuleren van gebruik van deelauto's voor bewoners. Als tweede aanpassing willen we de bestaande (privé) parkeercapaciteit beter en efficiënter gaan benutten ten opzichte van realisatie van parkeerplaatsen op eigen terrein. De derde belangrijke aanpassing is dat ontwikkelaars een bijdrage in het mobiliteitsfonds moeten storten, bij gebruik van reeds aanwezige openbare parkeerplaatsen. Met dat geld willen we onder andere de opbouw van een stadsbreed deelmobiliteit netwerk op weg helpen. In de Actualisatie Nota Parkeernormen 2019 hebben we eveneens de fietsparkeernormen geactualiseerd en gaan daar uitgebreider op toetsen en handhaven.

Met de rekentool (bijlage 24) die gebaseerd is op de parkeernota 2019 is de parkeerbehoefte voor berekend. Volgens de parkeernota 2019 geldt er een norm van 4 per 100 m² BVO voor horeca en 0,9 per 100 m² BVO voor kantoor (zonder baliefunctie) . Voor de woningen geldt een parkeernorm van 0,5 tot 0,9 per woning, inclusief bezoekers. In dit bestemmingsplan wordt een maximum oppervlakte van 500 m² BVO aan horeca toegestaan. Op basis van het huidige programma resulteert dit voor het totale programma in een parkeerbehoefte van 156. Na toepassing van de verplichte HOV reductie van 50% bedraagt de parkeerbehoefte 78 parkeerplaatsen.

De parkeerplaatsen worden gerealiseerd in een ondergrondse parkeergarage. De ondergrondse verdiepingen van gebouw C en D zijn verbonden. In de beoogde situatie worden 80 parkeerplaatsen aan bouwdeel A en 25 parkeerplaatsen aan The Student Hotel toegewezen in de toekomstige parkeergarage onder bouwdelen C en D. De totale parkeercapaciteit van de parkeergarage bedraagt zodoende 183 parkeerplaatsen. De te realiseren parkeerplaatsen worden niet openbaar toegankelijk. Dit is zo ook vastgelegd in de regels van dit bestemmingsplan.

Fietsparkeren

Voor de fietsen geldt een parkeernorm van 2 tot 4 voor de gebruikers, 0,2 voor bezoekers en 7 voor de bezoekers van de horeca en 2,2 voor de werkruimten. Dit komt uit op een parkeerbehoefte van 704 voor de gebruikers en 49 voor bezoekers. In totaal is dus behoefte aan 753 fietsenstalling plekken. Conform afspraken is openbaar fietsparkeren op maaiveld niet toegestaan in de omgeving van het station.

Voor de fietsen wordt een half verdiepte fietsenstalling onder het gebouw ingericht. Daarnaast worden op het maaiveld nog stallingsplekken gemaakt.

Begin 2017 is een actualisatie van Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. Het groenbeleidsplan heeft als doel het duurzaam veiligstellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met daarin passende functies. Hiermee levert de toepassing van het groenbeleid een wezenlijke bijdrage aan een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving als karakteristieke kwaliteit van Eindhoven. Een omgeving die leefbaar en klimaatadaptief is en een volwaardig vestigingsklimaat biedt voor Brainport.

Het groenbeleid sluit aan op de geomorfologische structuur van de stad: de structuur van dekzandruggen en beken (Dommel en Gender) die Eindhoven hebben gevormd. Op basis van de tuinstad gedachte is bij de verdere ontwikkeling van Eindhoven sterk ingezet op het behoud van de groene ruimten tussen de voormalige dorpen. Genneper Parken (tussen Stratum en Gestel), Brainport Park (tussen Strijp en Woensel) en De Karpen (tussen Woensel en Tongelre) vormen nog altijd imposante, groene wiggen, die tot diep in de stad reiken. Het behoud van de robuuste groenstructuur, die vanuit het buitengebied, via de wiggen tot aan de bomen bij de voordeur reikt, is een belangrijk uitgangspunt van het groenbeleidsplan.

Het Groenbeleidsplan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd.

In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

_{Figuur 3.13: Ruimtelijke Strategieënkaart}

Toetsing

Onderhavig plangebied is in de kaart uit het Groenbeleidsplan aangeduid als 'Stad, rood beeldbepalend.

In dit gebied wordt als ordeningsprincipe de volgende strategie aangehouden:

Strategie 1: Stad, rood beeldbepalend

In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud van de bestaande structuur, kwaliteit, identiteit en functionaliteit. Uiteindelijk moet het groen in deze meer stenige gebieden omspoeld zijn door grotere groenstructuren die deel uitmaken van de groene dooradering die op de groene wiggen aansluit. Binnen de aangeduide groenarme buurten wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal. Het plangebied is aangeduid als groenarme buurt..

_{Figuur 3.14: Uitsnede kaart ruimtelijke strategieën Groenbeleidsplan 2017}

De gemeenteraad heeft een verdere uitwerking van het structureel groen vastgelegd in het dossier 'Overdraagbaarheid structureel groen'. Daarin is aangegeven dat er enkele stukjes structureel groen in het projectgebied liggen aan de westzijde. Bij eventueel verlies van deze klein stukjes groen, zal dit in voldoende mate worden gecompenseerd met de aanleg van bomen en groenvoorzieningen in de nieuw aan te leggen (semi-)openbare ruimte tussen het Stationsplein en de Dommel (zie paragraaf 2.3.4).

Het plangebied is onderdeel van een zogenaamd groenarme buurt. Door aanleg van de openbare ruimte tussen het Stationsplein en de Dommel wordt voldaan aan de ambitie het groen op locatie uit te breiden. Daarnaast voorziet het planvoornemen in de realisatie van groene pergola's en balkons aan de openbare ruimte tussen gebouw C en D. Deze pergola's en balkons voorzien in een tot maximaal 3 etages hoge groene aanblik van de bebouwingsplint van gebouw C.

In de regels van dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen met betrekking tot de realisatie en instandhouding van de inrichting van de openbare ruimte.

Beleidsregel groencompensatie

Op 13 maart 2018 is de 'Regeling Groencompensatiefonds' vastgesteld. Bij deze regeling hoort de 'Beleidsregel Groencompensatie'. Deze beleidsregel is bedoeld als afwegingskader bij aanvragen voor (ruimtelijke) ontwikkelingen die kunnen leiden tot aantasting van groen. Bij aantasting en verlies van groen is compensatie vereist, de Beleidsregel geeft hiervoor de richtlijnen. Hierboven is reeds ingegaan op de groenmaatregelen die toegepast worden in het plangebied en de openbare ruimte.

Volgens het groenbeleidsplan is een minimale groencompensatie van 4m2 en maximaal 8m2 per appartement nodig. Het project omvat in totaal 242 appartementen dus geeft een minimale gevraagde groencompensatie van 968 m² en max. gevraagde groencompensatie: 1.936m². De totale kaveloppervlakte bedraagt 5588m²; de bebouwd oppervlakte is 1.810m². Op basis van de huidige planuitwerking lijkt er voldoende ruimte om in ieder geval de minimaal benodigde groencompensatie op eigen terrein te voorzien. De buitenruimte van Lichthoven fase 1 en de exacte grens tussen openbaar en privé is niet definitief. Dit wordt in de volgende fase meegenomen in het ontwerp.

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van bomen is vastgelegd in de Verordening Bomen 2015. Deze is op 7 april 2015 door de gemeenteraad vastgesteld en op 24 augustus 2016 in werking getreden. De Verordening en (uitwerking daarvan in) nadere regels Bomen is van toepassing op bomen die niet vallen onder de regelgeving van de Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming is van toepassing op:

• bossen die buiten de 'bebouwde kom Boswet' liggen;
• alle beplantingen van bomen die groter zijn dan 10 are;
• bomen in een rijbeplanting, als de rij uit meer dan 20 bomen bestaat.

Voor bomen geldt dus of de Wet natuurbescherming of of de Verordening Bomen 2015. Voor het vellen van bomen dient, behoudens een aantal vrijstellingen, een melding te worden gedaan bij de Provincie Noord Brabant. Er is een herplantplicht van toepassing.

Verordening Bomen

Het bomenbeleid is gebaseerd op drie pijlers: behoud, versterking en ruimte voor dynamiek. Eindhoven wil een aantrekkelijke groene stad zijn en blijven. Bomen spelen daarbij een voorname rol. Een hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en recht doet aan het groene imago van de stad is waar de gemeente naar streeft. Duurzaam behoud van de groene signatuur staat voorop. Het bomenbestand dient echter ook aan te sluiten op intensief gebruik van de openbare ruimte en de gewenste ruimtelijke kwaliteit. Dit betekent soms dat in een bepaalde situatie andere belangen preferabel zijn en bomen moeten wijken. Het bomenbeleid voorziet in die gevallen in de mogelijkheden tot mitigatie en compensatie.

Groene kaart
Een belangrijk onderdeel van de Verordening Bomen is de Groene Kaart. Het is een topografische kaart met daarop aangegeven de beschermde houtopstand. De Groene Kaart bevat verschillende categorieën houtopstanden. Voor bomen in gemeentelijk eigendom (publiek eigendom) kent de Groene Kaart zes categorieën:

• Monumentale bomen;
• Waardevolle bomen;
• Basisbomen;
• Bomen hoofdstructuur;
• Bomen nevenstructuur;
• Bomen in gebieden stad, groen beeldbepalend.

De Groene Kaart kent daarnaast voor bomen in particulier eigendom (privaat eigendom) drie categorieën:

• Waardevolle bomen;
• Bomen in gebieden stad, groen beeldbepalend;
• Bomen op percelen van 500 m2 of groter.

Voor het vellen van een houtopstand die deel uit maakt van tenminste één van deze categorieën is, behoudens een aantal vrijstellingen, een omgevingsvergunning verplicht.

Nadere regels Bomen
De Verordening is uitgewerkt in nadere regels Bomen. Deze zijn op 19 juli 2016 vastgesteld door het college en op 4 augustus 2016 in werking getreden. De beleidsregels geven inzicht in de wijze waarop het college gebruik maakt van de aan haar in de Verordening toegekende bevoegdheden tot het aanwijzen en plaatsen van houtopstanden op de Groene Kaart. Tevens zijn richtlijnen uitgewerkt voor omgang met overlast, de compensatieplicht bij kap, de indieningvereisten bij een vergunningaanvraag, de weigeringsgronden bij beoordeling van een kapaanvraag en het aanbrengen van verlichting is houtopstanden.

Het plangebied
In of nabij het plangebied zijn geen bomen aanwezig die op de Groene Kaart zijn opgenomen. In de uitwerking van het planvoornemen hoeft geen rekening te worden gehouden met compenserende maatregelen op dit vlak.

De verdichtingsvisie is eind 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Eindhoven is in trek. Bewoners die willen doorgroeien binnen hun eigen stad, starters op zoek naar hun eerste woning, studenten en werknemers vanuit binnen- en buitenland. Eindhoven als centrum van de Brainportregio met haar stedelijke voorzieningen trekt mensen aan uit alle windstreken. Eindhoven groeit en er is behoefte aan meer woningen. Voor alle doelgroepen, van luxe appartementen tot betaalbare huurwoningen.

We willen een fijne binnenstad, waar je je veilig voelt en waar iets te beleven valt. Een binnenstad die aantrekkelijk is om te wonen, werken, winkelen, verblijven en recreëren, met alle daarbij behorende stedelijke voorzieningen.

De groene wiggen, de drie landschapsparken die vanuit het buitengebied de stad in komen tot in het centrum, vormen samen met de fijnmazige groenstructuur een waardevolle kwaliteit van onze stad, die we willen behouden en versterken. De woningen waar zo'n behoefte aan is, willen we daarom realiseren door verdichting binnen de bestaande stedelijke structuren.

Verdichting in het centrum biedt kansen voor een kwaliteitsimpuls van de stad. Het huidige hoogbouwbeleid 2008 is in de verdichtingsvisie verder uitgewerkt en aangevuld. Verdichting geeft mogelijkheden voor een beter functionerende binnenstad met een goed ingerichte en aantrekkelijke openbare ruimte. Meer inwoners in de binnenstad levert meer reuring op en een verbeterde sociale veiligheid. Waarbij als belangrijkste voorwaarde geldt, dat Eindhoven een leefbare en inclusieve stad blijft, waar iedereen de vruchten plukt van het succes van Brainport Eindhoven.

Door in het centrum te kiezen voor een hoogstedelijk woon- en werkmilieu, creëren we een aanvullend woningaanbod op regionaal niveau. Passend bij de uitstraling die we als centrumstad van de Brainportregio willen hebben.

Focusgebied

Focusgebieden zijn locaties waar zich een kans of noodzaak voordoet om de plek en de directe omgeving een kwaliteitsimpuls te geven. Deze locaties zijn zorgvuldig geselecteerd op basis van een inschatting op welke plekken de toename van de verblijfskwaliteit en de beleefbaarheid van de stad het grootst kan zijn. De locaties zijn kansrijk omdat ze zich ruimtelijk, vanwege de grootte van het kavel of de ligging aan een binnenhof of plein, uitermate goed lenen voor verdichting. Deze wat grotere locaties bieden kansen om met een samenhangende ontwikkeling een meerwaarde te creëren voor de stad. Deze focusgebieden zijn belangrijke nieuwe plekken in de stad die het verschil gaan maken in de beleving van de Binnenstad.

Binnen een focusgebied kunnen meerdere initiatieven plaatsvinden. Deze worden in samenhang bekeken. De initiatiefnemers in een focusgebied stellen gezamenlijk een gebiedsvisie en/of stedenbouwkundig plan op. Ontwikkelaars kunnen zo binnen een focusgebied plannen op elkaar afstemmen en samen, onder regie van de gemeente en in samenspraak met bewoners en eigenaren, oplossingen zoeken en realiseren voor grotere, projectoverstijgende opgaven zoals energie, mobiliteit en groen. Deze gezamenlijke aanpak levert direct meer kwaliteit op voor de gehele binnenstad en pakt vraagstukken aan die niet zijn op te lossen binnen individuele projecten en losse initiatieven. Zo wordt geborgd dat de nieuwe bebouwing samen met de nieuwe openbare ruimte een kwaliteitsimpuls levert voor de stad. In een gebiedsvisie is maatwerk mogelijk. De gebiedsvisie geeft input voor het op te stellen bestemmingsplan en de gemaakte afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst of een gebiedsexploitatie. De ontwikkeling van de focusgebieden zal gefaseerd in de tijd plaatsvinden, mede afhankelijk van de marktomstandigheden

Het Stationsgebied is in de verdichtingsvisie aangewezen als één van de focusgebieden. Voor de ontwikkeling Lichthoven is een stedenbouwkundig plan opgesteld en het ontwerp voor Lichthoven C en D is door de supervisor goedgekeurd. De ontwikkeling maakt dus onderdeel uit van een groter geheel waarbij gebouw B reeds is gerealiseerd en gebouw A in de nabije toekomst wordt ontwikkeld. De gebouwen zullen daarbij in samenhang worden gerealiseerd. Parkeren wordt bijvoorbeeld opgelost in dit grotere verband evenals de inrichting van de openbare ruimte. De beoogde ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met de verdichtingsvisie.

In Nederland bestaat geen wetgeving ter voorkoming van windhinder of windgevaar. Op basis van artikel 3.1. Wro dient in het kader van de zorg voor een goede ruimtelijke ordening echter bij het opstellen van ruimtelijke plannen het aspect windhinder of windgevaar te worden meegenomen in de afwegingen, indien aard of omvang van de bebouwing en van de omgeving hiertoe aanleiding geeft. Ook de gemeente Eindhoven heeft op het gebeid van wind geen beleid geformuleerd.

In 2006 is de privaatrechtelijke norm NEN 8100 'Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving' uitgekomen. Deze norm geeft richtlijnen (methodes) voor het uitvoeren van windtunnel- en CFD onderzoek. Het doel van het onderzoek is om een indicatie te krijgen van het te verwachten windklimaat. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in windhinder en windgevaar. Bij overschrijding van een bepaalde windsnelheid en afhankelijk van de activiteit (doorlopen, slenteren of langdurige zitten) wordt inzichtelijk gemaakt of sprake is van goed, matig of slecht windklimaat. Van windgevaar is sprake indien zodanig hoge windsnelheden ontstaan dat mensen daarvan ernstige problemen ondervinden tijden het lopen. Voor het beoordelen ervan worden de gradaties gevaarlijk, beperkt risico en geen gevaar/voldoet gebruikt.

Door Actiflow is een windonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek maakt als Bijlage 2 onderdeel uit van de toelichting van dit bestemmingsplan. Voor de analyse is de Nederlandse norm "NEN 8100:2006: Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving" gebruikt. Hierbij is een geometrisch model van het gebouw en zijn omgeving opgesteld. Een rekengrid met hoge resolutie is rond deze geometrie opgetrokken als basis voor Computational Fluid Dynamics (CFD)-simulaties van de windstroming. In totaal zijn 12 simulaties uitgevoerd voor 12 corresponderende windrichtingen.

Regio's met windhinderklasse D worden toegeschreven aan de versnelling van de stroming rond de hoeken van het gebouw (hoekstroomeffect), maar ook als gevolg van de positionering van de nabijgelegen gebouwen. Met name de toren ten westzuidwesten en het Student Hotel beïnvloeden (gedeeltelijk) het windklimaat in de directe nabijheid van de nieuwbouw en het gebied ten zuiden van het station Eindhoven Centraal (op het Stationsplein).

Er worden kleine zones met een beperkt risico op windgevaar gevonden. De zone bij het Student Hotel zou aanleiding kunnen geven om hiervoor maatregelen te voorzien mits er in de buurt een gebouwentrée aanwezig is.

_{3.15: Windhinder ter plekke van Lichthoven C en D (bron: Winstudie Actiflow)}

Om het aanwezig zijn van windhinderklasse D in bepaalde gebieden te voorkomen worden passende maatregelen aanbevolen. Deze zijn afhankelijk van de functie van het gebied.

De hierna genoemde aanbevelingen zijn bedoeld om het windcomfort te verbeteren. Het lokale windklimaat kan worden geoptimaliseerd op basis van mitigerende maatregelen. De belangrijkste aandachtspunten zijn aanwezig op de hoeken van het bouwvolume.

Om de zones met windhinderklasse D te verminderen alsmede de zone met beperkt risico op windgevaar te verkleinen of zelfs kwijt te raken wordt aanbevolen om vegetatie te plaatsen rondom de zuidwesthoek van het gebouw. Er wordt aanbevolen om hier vegetatie met een afwisselende hoogte (struiken: 2 tot 3 m, bomen: 5 tot 8+ m), opbouw (kruin hoog of laag) en ook porositeit (wintergroen of bladverliezend) toe te passen. Zoals in paragraaf 3.8.1 reeds is aangegeven, wordt in de openbare ruimte reeds voorzien in dergelijke maatregelen.

Op 26 mei 2020 heeft de gemeente Eindhoven de beleidsregel gemeentelijke normen windhinder vastgesteld. De gemeente Eindhoven kiest nadrukkelijk voor het toevoegen van hoge gebouwen binnen de stad maar stelt ook eisen aan windhinder en windgevaar.

Windhinder en windgevaar moeten conform NEN 8100:2006 in beeld worden gebracht. Voor de openbare ruimte moet als ondergrens een 'goed' (zoals gekwalificeerd in NEN 8100:2006) windklimaat worden nagestreefd. Voor 'langdurig zitten' wordt altijd een kwalificatie 'goed' verlangd. Deze kwalificatie geldt ook voor 'slenteren' wanneer een hoofdentree van een gebouw ineen dergelijk gebied is gelegen.

_{Figuur 3.16: Eisen voor de beoordeling van het lokale windklimaat voor windhinder (volgns NEN 8100:2006)}

Het windonderzoek (bijlage 2) is uitgevoerd volgens de voorgeschreven NEN-norm. Na toevoeging van blokken C en D kent de directe omgeving een luw windklimaat.

• Het windklimaat aan de noordwestzijde van de nieuwbouw, het gebied tussen blok C en D en zuidoostzijde van blok D is luw met overwegend windhinderklasse A. Hierdoor kunnen alle gewenste activiteiten comfortabel worden uitgevoerd conform het Eindhovends beleid.
• Nabij de entreegebieden is het windklimaat acceptabel conform het Eindhovends beleid.
• Er is geen windgevaar of een beperkt risico hierop aanwezig in de nabijheid van de blokken.
• Aan de west- en oostzijde van de nieuwbouw zijn enkele zones aanwezig die meer windrijk zijn. Hier worden de criteria conform het Eindhovens beleid niet overschreden. Er kan echter een meer luw klimaat worden voorzien door vegetatie in de leefzone toe te voegen.

Geconcludeerd kan worden dat de nieuwbouw voldoet aan het Eindhovens beleid in relatie tot het windklimaat voor voetgangers in het openbaar gebied. De aanbevelingen worden meegenomen in het inrichtingsplan (zie paragraaf 2.3). Dit inrichtingsplan wordt momenteel integraal opgesteld voor de gebiedsontwikkeling Lichthoven. Om de uitvoerbaarheid hiervan te garanderen, wordt in de planregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen om het inrichtingsplan uit te voeren en in stand te houden. Met de gemeente is afgesproken dat zij met deze aanbevelingen rekening houden bij het herinrichten van het Stationsplein.

Voor het beoordelen van de effecten van beschaduwing gelden er geen algemene eisen in Nederland. Het bevoegd gezag kan in het kader van een bestemmingsplan echter wel eisen opnemen. De Gemeente Eindhoven heeft daarom beleidsregels voor bezonning van woningen opgesteld. Deze beleidsregels stellen dat er ter plekke van woningen tussen 19 februari en 21 oktober (een periode van 8 maanden) minimaal 2 uur zonlicht per dag aanwezig moet kunnen zijn op de gevel, ter hoogte van het midden van de vensterbank van het raam van de woonkamer. Voor hoek- en doorzonwoningen mag bezonning op zij- of achtergevels worden opgeteld. Deze eis komt overeen met de veelgebruikte 'lichte TNO-norm' voor bezonning van woningen. Daarnaast stelt de gemeente eisen aan bezonning van tuinen of balkons. Hier dient tussen 21 maart en 21 september minimaal 2 uur zonlicht per dag in de tuin of op balkon te vallen. De duur van bezonning mag in een nieuwe situatie met niet meer dan 50% afnemen ten opzichte van de bestaande situatie. Bovenstaande eisen gelden alleen voor woonfuncties. Er zijn in Nederland, noch in Eindhoven specifieke eisen gesteld aan beschaduwing van functies zoals kantoren, hotels/short stay of andere gebouwfuncties.

Door de architect is een bezonningsstudie uitgevoerd. Deze studie maakt als bijlage 23 onderdeel uit van de toelichting. Uit de bezonningsstudies blijkt dat de gebouwmassa alleen een slagschaduw op het spoor en het station creëert. In december is de zon pas laat op hoogte en tegen die tijd is die al ver genoeg naar het zuiden opgeschoven, om geen slagschaduw te geven op het dak van het stationsgebouw. In maart/september geeft gebouw A een slagschaduw van zonsopgang tot ongeveer 9 uur. In juni is dit vanaf zonsopgang tot 10 uur. De meeste slagschaduw wordt in het algemeen door The Student Hotel veroorzaakt.

De Arbeidsomstandighedenwet (kortweg Arbowet) is een Nederlandse wet die regels bevat voor werkgevers en werknemers om de gezondheid, de veiligheid en het welzijn van werknemers en zelfstandige ondernemers te bevorderen. Doel is om ongevallen en ziekten te voorkomen, die het werk kan veroorzaken. De Arbowet is een kaderwet. Dat betekent dat hierin geen concrete regels staan, maar algemene bepalingen en richtlijnen over het arbeidsomstandighedenbeleid (arbobeleid).

Vanaf 1994 geldt vanuit de Arbowet voor alle werkzaamheden een wettelijke verplichting om voorafgaande aan werkzaamheden een risico-inventarisatie en -evaluatie uit te voeren. Doel is vooraf bepalen of er tijdens de uitvoeringsfase van een project risico´s te verwachten zijn en zo ja, de betrokkenen risico’s kunnen wegnemen of kunnen terugbrengen naar een aanvaardbaar veiligheidsniveau. In 1998 is de Arbowet aangescherpt, waardoor verantwoordelijkheden veelal op persoonsniveau zijn gedefinieerd.

De belangrijkste regelgeving voor het opsporen van CE volgt uit artikel 4.10 van het Arbobesluit (Staatsblad 2006, nummer 142), de zogenaamde Beoordelingsrichtlijn Opsporen Conventionele Explosieven (BRL-OCE). Dit besluit is in werking getreden met ingang van 31 december 2006 (Staatsblad 2006, nummer 715). In de BRL-OCE werden proceseisen gesteld aan het opsporen van conventionele explosieven (OCE). Opsporen van CE omvat het geheel van organisatie en uitvoering binnen het opsporingsgebied van detecteren, lokaliseren, interpreteren, laagsgewijs ontgraven, identificeren van de vermoede explosieven, tijdelijk veiligstellen van de situatie, de overdracht aan de EODD en het proces-verbaal van oplevering.

De BRL-OCE is vanaf 1 juli 2012 vervangen door het Werkveld Specifieke Certificatieschema OCE (WSCS-OCE). Het proces OCE – conform vigerende wet- en regelgeving – is gevisualiseerd in een processchema.

Projectleiders-samenvatting

Voor het plangebied is een projectleiders-samenvatting conventionele explosieven (hierna: PLS-CE) opgesteld (bijlage 3). In deze PLS-CE worden de resultaten van de projectgebonden risicoanalyse uit 2014 en het stadsbrede vooronderzoek uit 2019 vergeleken en beoordeeld.

Op advies van de gemeente gaat speciale aandacht uit naar onderstaande aspecten:

• de naar aanleiding van het stadsbrede vooronderzoek gewijzigde begrenzing van de verdachte gebieden ter plaatse van het projectgebied;
• het ontbreken van de vermelding van het mogelijk aantreffen van conventionele explosieven in de vorm van fosforrubber-brandbommen;
• het vervolledigen van de conclusie en de aanpassing van het advies omdat in de projectgebonden risico wordt geadviseerd het protocol toevalsvondsten in acht te nemen. Omdat sprake is van het mogelijk achterblijven van CE in de vorm van afwerpmunitie (vliegtuigbommen) wordt dit protocol door de gemeente als ongeschikt beschouwd en de toepassing daarvan niet toegestaan.

In de PLS-CE is voor het plangebied nagegaan in hoeverre op de projectlocatie Lichthoven C en D (en Lichthoven A) sprake is van de mogelijke aanwezigheid van CE. Uit de resultaten van het stadsbrede vooronderzoek van Bombs Away is gebleken dat binnen het in deze PLS weergegeven projectgebied CE in de vorm van diverse gewichten afwerpmunitie van zowel Duitse als geallieerde origine met een maximum van 500 kilogram kunnen zijn achtergebleven. Dergelijke CE zouden kunnen zijn achtergebleven tot een diepte van maximaal 4,00 meter minus maaiveld (ca. 14,00m+NAP). Vanwege de aanwezigheid van het spooremplacement (en daarmee ballast-bed en diverse sporen) is het niet aannemelijk dat de kleinste gewichten ingezette CE (1 kg en 50 kg brisant-bommen en 30 lb fosforrubberbrandbommen) tot een diepte van meer dan 1,00m-MV zijn gedrongen.

Aangenomen mag worden dat CE van deze typen reeds ten tijde van de verwijdering van het emplacement zouden zijn opgemerkt en verwijderd. Vanwege de relatief geringe diepte waarop de vastgestelde bodemroerende werkzaamheden zijn uitgevoerd (max. ca. 1,00m-MV met uitzondering van de realisatie van het postkantoor en de uitvoering van diverse sonderingen) is het verdachte gebied niet afdoende gereduceerd om de aanwezigheid van zwaardere typen CE (tot maximaal 500 kg) geheel uit te sluiten. Vanuit OCE-oogpunt kunnen voorgenomen werkzaamheden vanaf een diepte van 1,00m-MV niet zonder beperkende maatregelen worden uitgevoerd.

Om de risico's op het aantreffen van CE te minimaliseren en vanwege de aard van het verdachte gebied en de diverse bodemroerende naoorlogse werkzaamheden wordt geadviseerd een bodemonderzoek middels GPR (Ground Penetrating Radar) uit te voeren voor Lichthoven A. Dit onderzoek wordt uitgevoerd voor het plangebied van Lichthoven A zoals in figuur 3.17 is geduid. Het onderzoek omvat enkel het grondeigendom van initiatiefnemer. Het plangebied van Lichthoven C en D is onverdacht (met groen aangegeven in figuur 3.17). Nader onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

_{3.17 Overzicht resterende verdachte gebied}

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industrie-watervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

_{Figuur 3.18: Kaart tracé voor het aanleggen van kabels en leidingen}

Het principe voor kabels en leidingen bij nieuwe ontwikkelingen is dat alle functieloze ondergrondse infra verwijderd dient te worden. Verder zijn er nog een paar bijzonderheden: Het tracé voor het aanleggen van kabels en leidingen, invoer van nutsvoorzieningen en het aansluitingen wordt via het Stationsplein verbonden met het hoofdtracé. Dit gaat voor The Student Hotel langs richting de Stationsweg, zie figuur 3.18.

Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) bevat de geplande activiteiten voor het beheer en onderhoud van het rioolstelsel en bevat maatregelen ter verbetering van de oppervlakte-waterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Deze maatregelen bestaan vooral uit het afkoppelen van verhard oppervlak. Daarbij wordt regenwater gescheiden van afvalwater ingezameld en afgevoerd naar het oppervlaktewater. Waar mogelijk dient regenwater eerst te worden geborgen binnen het plangebied waarna alsnog vertraagd kan worden afgevoerd.

Het stamriool wordt aangesloten op het bestaande stamriool. Dit stamriool is planologisch niet beschermd.

Er zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Met eventueel aanwezige overige planologisch gezien niet relevante leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen en drainageleidingen) in of nabij het plangebied hoeft geen rekening te worden gehouden. Wel liggen er kabels en leidingen die omgelegd moeten worden. Hiervoor moet de vergunning worden ingetrokken.

Infrastructurele voorzieningen vormen géén belemmering voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen.

Met een milieueffectrapportage (m.e.r.) worden de milieugevolgen van een plan in beeld gebracht. De m.e.r. is gebaseerd op Europese regelgeving. In Nederland is de m.e.r. geregeld in de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r.. De Wm gaat vooral in op de procedure en de inhoudsvereisten. In het Besluit m.e.r. is geregeld in welke gevallen een m.e.r. moet worden opgesteld.

Bij het Besluit m.e.r. is een bijlage opgenomen waarin de criteria voor een m.e.r.-plicht (onderdeel C) en een m.e.r.-beoordelingsplicht (onderdeel D) staan. Een beoordelingsplicht houdt in dat moet worden nagegaan of er sprake is van (mogelijke) belangrijke milieugevolgen. Als deze niet kunnen worden uitgesloten, dan geldt een m.e.r.-plicht.

De onderdelen C en D zijn onderverdeeld in 4 kolommen:

• Kolom 1: de activiteit zelf
• Kolom 2: drempelwaarden activiteit
• Kolom 3: de kaderstellende plannen (zoals een bestemmingsplan)
• Kolom 4: de besluiten

De drempelwaarden van activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel D zijn indicatief. Indien een activiteit wordt genoemd in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarde van kolom 2 valt, moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsvinden. Dit geldt zowel voor kaderstellende plannen, zoals een bestemmingsplan, als voor besluiten.

In dit kader is met name 11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. van belang. Het gaat daarbij om:

• D 11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Bij een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient aan de hand van de volgende aspecten te worden beoordeeld of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben:

1. de kenmerken van de activiteit (aard, omvang, cumulatie met andere ontwikkelingen);
2. de locatie van de activiteit (kenmerken van het plangebied en de kwetsbaarheid van de omgeving);
3. de mogelijke gevolgen van de activiteit.

Toetsing

De woningbouwontwikkeling wordt in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage aangemerkt als: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

De in dit plan besloten ontwikkeling wordt in het algemeen niet gezien als een m.e.r.- plichtige activiteit omdat deze pas geldt bij:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Onderhavig planvoornemen voorziet in de ontwikkeling van ten hoogste 242 woningen en 1.000 m² bvo aan commerciële ruimten (waarvan maximaal 500 m² BVO aan horeca en detailhandel). De ontwikkeling binnen het plangebied ligt dan ook ruim beneden de genoemde drempelwaarde. Er kan worden volstaan met een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Voor de beoogde ontwikkeling is aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld.

Op basis hiervan, en op basis van de overige in dit Hoofdstuk 4 behandelde milieu- en omgevingsaspecten, kan geconcludeerd worden dat het milieubelang van de ontwikkeling van de woningbouw in het plangebied fase in voldoende mate is afgewogen.

De uitgevoerde onderzoeken (bodem, luchtkwaliteit, archeologie en cultuurhistorie, externe veiligheid) tonen aan dat het realiseren van woningen op de locatie voldoet aan de wettelijke eisen en een verantwoorde situatie inhoudt vanuit milieuoogpunt. De verrichte onderzoeken onderstrepen de conclusie dat geen sprake is van aanzienlijke milieueffecten. Dit blijkt ook uit de aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijven en/of inrichtingen in het plangebied zijn toegestaan. Dit houdt in dat er voldoende ruimtelijke scheiding moet zijn tussen milieubelastende bedrijven/inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand. Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.

In deze brochure worden richtafstanden gegeven tot de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied. Bij een gemengd gebied geldt een kortere afstand dan bij een rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot gemengd gebied.

De indeling van de bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten is vastgelegd in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Deze staat is gebaseerd op bovengenoemde VNG - brochure. In deze staat worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een zestal categorieën met potentiële milieuemissies. Op grond van deze staat wordt een beleidsmatige selectie gemaakt van die bedrijfsactiviteiten die in het plangebied worden toegestaan. De bedrijven zijn op basis van de Standaard Bedrijfs Indeling (SBI-codes) in deze staat gerangschikt. Per bedrijfsactiviteit is voor elke ruimtelijk relevante milieucomponent (geur, stof, geluid en gevaar) een richtafstand aangegeven. Deze afstand moet in beginsel worden aangehouden tussen een bedrijf en milieugevoelige objecten (veelal woningen) om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. Bij het bepalen van deze richtafstanden zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• het betreft 'gemiddelde' moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
• de richtafstanden hebben betrekking op het omgevingstype 'rustige woonwijk';
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten.

De grootste afstand van de milieucomponenten vormt de indicatie voor de aan te houden afstand van de bedrijfsactiviteit tot een milieugevoelig object. Elk bedrijf c.q. bedrijfsactiviteit wordt in een bepaalde milieucategorie ingedeeld. De milieucategorie is direct afgeleid van de grootste afstand.

• categorie 1: grootste afstand 10 meter;
• categorie 2: grootste afstand 30 meter;
• categorie 3.1: grootste afstand 50 meter;
• categorie 3.2: grootste afstand 100 meter;
• categorie 4.1: grootste afstand 200 meter;
• categorie 4.2: grootste afstand 300 meter;
• categorie 5.1: grootste afstand 500 meter;
• categorie 5.2: grootste afstand 700 meter;
• categorie 5.3: grootste afstand 1.000 meter;
• categorie 6: grootste afstand 1.500 meter.

Voor de beoordeling is het van belang om te weten of het gebied getypeerd kan worden als een rustige woonwijk of een gemengd gebied. Een gemengd gebied wordt als volgt getypeerd:

"Een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven". Daarnaast kunnen gebieden aansluitend aan hoofdinfrastructuur worden getypeerd als gemengd gebied.

In de omgeving van het plangebied zijn woningen en andere functies gelegen zoals bedrijven, hotels, kantoren en horeca. Ook is het plangebied aansluitend aan hoofdinfrastructuur (spoorlijn Boxtel - Eindhoven) gelegen en maakt het plangebied onderdeel uit van het stadscentrum van Eindhoven. Gelet op de diverse functies in de directe omgeving van het plangebied kan het gebied getypeerd worden als 'gemengd gebied' waardoor met 1 afstandsstap kan worden afgeweken van de richtafstanden van de VNG-brochure.

Het programma bestaat uit woningen en commerciële functies. Bij de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met de milieuzonering van bestaande bedrijven en woningen in de nabijheid van het plangebied. Binnen het plangebied worden (kleinschalige) commerciële functies mogelijk gemaakt. Deze vallen onder milieucategorie 1 en hebben een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied. Ten noorden bevindt zich de spoorlijn Boxtel - Eindhoven en het station van Eindhoven. Het station valt volgens de VNG-brochure onder milieucategorie 3.2 en heeft een richtafstand van 50 meter in gemengd gebied. Hier wordt aan voldaan. Voor het spoor is akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie paragraaf 4.3.2. Voor de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde bij 98 woningen zal een hogere waarde aangevraagd moeten worden. Om aan de eisen uit de Hogere waarde beleid te voldoen, zullen maatregelen genomen worden. Ten westen bevindt zich een kantoor en The Student Hotel. Een kantoor valt in milieucategorie 1 en heeft een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied. Ook The Student Hotel valt in milieucategorie 1 en mag in gemengd gebied naast woningen gerealiseerd worden. Ten zuiden bevindt zich de functie gemengd op een afstand van minimaal 20 meter. Hier mogen detailhandels, kantoren, horeca, dienstverlening en maatschappelijke bestemmingen gerealiseerd worden. Deze functies vallen ten hoogste in milieucategorie 2 met een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Hier wordt aan voldaan. Voor het ten zuiden gelegen Effenaar is tevens akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 4.3.3. Hieruit blijkt dat dit geen belemmeringen vormt voor de beoogde ontwikkeling. Er kan geconcludeerd worden dat het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

Er zijn in de directe omgeving van het plangebied geen bedrijven aanwezig die een belemmering opleveren voor de woningbouwontwikkeling in het plangebied.

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan in een aantal gevallen met ontheffing tot een bepaalde maximum hoogte, mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

In het voorliggend plan is de geluidgevoelige functie wonen in de vorm van woongebouwen binnen de bestemming 'Centrum' opgenomen.

Algemeen wegverkeerslawaai

De systematiek van de zonering Wet geluidhinder voor wegverkeer houdt in dat langs een (toekomstige) verkeersweg een planologisch aandachtsgebied (de zone) ligt waarbinnen in een aantal situaties bescherming wordt geboden aan geluidsgevoelige bestemmingen. Deze bescherming geldt in de volgende situaties:

• via een ruimtelijk besluit (bestemmingsplan/projectbesluit) de aanleg van een weg mogelijk maken;
• via een ruimtelijk besluit (bestemmingsplan/projectbesluit) een geluidsgevoelige bestemming in de zone realiseren;
• de reconstructie/wijziging van een bestaande weg (al dan niet in combinatie met een ruimtelijk besluit).

In bovenstaande situaties gelden voor woningen en andere geluidsgevoelige objecten in de zone een beschermingsniveau van 48 dB, dit is de voorkeursgrenswaarde. Door middel van een "hogere waarde procedure" kan door het bevoegd gezag een hogere geluidsbelasting (hogere waarde) worden toegestaan. Deze verhoging is mogelijk tot een maximaal toelaatbare (grens)waarde.

De hoogte van deze maximaal toelaatbare (grens)waarde is afhankelijk van verschillende factoren, zoals bijvoorbeeld de ligging van de geluidsgevoelige bestemming in binnenstedelijk of buitenstedelijk gebied.

De geluidsimmissie van een verkeersweg is afhankelijk van het aantal rijstroken en ook van de aard van de omgeving. Daarom heeft een geluidszone langs een weg niet één standaardbreedte. De omvang van de zone voor de verschillende situaties is in de Wgh aangegeven.

Voor een weg buiten de bebouwde kom en voor een auto(snel)weg (zowel binnen als buiten de bebouwde kom):

• voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter;
• voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter;
• voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter.

Algemeen railverkeerslawaai

De systematiek van de zonering Wet geluidhinder voor spoorverkeer houdt in dat langs een spoorweg een planologisch aandachtsgebied (de zone) ligt waarbinnen in een aantal situaties bescherming wordt geboden aan geluidsgevoelige bestemmingen. Deze bescherming geldt onder andere in de volgende situaties:

• realisatie van een geluidsgevoelige bestemming in de zone via een ruimtelijk besluit (bestemmingsplan/projectbesluit);
• de aanleg van een spoorweg mogelijk maken via een ruimtelijk besluit (tracébesluit/ bestemmingsplan/projectbesluit);
• de wijziging van een bestaande spoorweg in het kader van de Wgh (al dan niet in combinatie met een ruimtelijk besluit).

In bovenstaande situaties gelden voor woningen en andere geluidsgevoelige objecten in de zone een basisbeschermingsniveau, dit is de voorkeursgrenswaarde. Door middel van een "hogere waarde procedure" kan door het bevoegd gezag gemotiveerd een hogere geluidsbelasting (hogere waarde) worden toegestaan. Deze verhoging is mogelijk tot een maximaal toelaatbare (grens)- waarde.

Voor railverkeerslawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de spoorlijn Eindhoven-Boxtel. De geluidzone van de spoorlijn ter hoogte van het plangebied is 750 meter gemeten vanaf de buitenste spoorstaaf. Voor nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze zones dient onderzocht te worden wat de geluidbelasting is of zal worden en of hier een Hogere waarde procedure voor doorlopen dient te worden. Voor nieuwe woningen langs de bestaande, gezoneerde spoorwegen kan een grenswaarde worden vastgesteld tot maximaal 68 dB (uiterste grenswaarde).

Onderzoek

In het kader van dit bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de optredende geluidbelastingen als gevolg van het spooremplacement, het spoor, de lokale wegen en de Effenaar op de gevels van de torens. Het onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 21 bij deze toelichting. Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd.

• Voor alle gezoneerde wegen, waarvoor de planlocatie in de geluidszone ligt, geldt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. Dit betreft de Vestdijktunnel, de Fellenoord en de Professor Doctor Dorgelolaan.
• Voor de nieuwbouw is als gevolg van railverkeer sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde bij 98 woningen. Voor deze woningen zijn geen bron- of overdrachtsmaatregelen mogelijk om de geluidsbelasting terug te brengen naar de voorkeursgrenswaarde en wordt een hogere waarde aangevraagd als gevolg van het spoorweglawaai.
• Om te voldoen aan de eisen uit het Hogere waarde beleid moeten deze woningen voorzien zijn van een geluidluwe zijde. Bij 49 woningen is al een geluidluwe zijde aanwezig. Bij de overige 49 woningen zijn maatregelen noodzakelijk om een geluidluwe zijde of geluidluw geveldeel te realiseren.
• Door middel van gebouwgebonden maatregelen zal voor deze woningen voldaan worden aan het gemeentelijk beleid. Om nog enige flexibiliteit in de uitwerking van het gebouw te krijgen verzoekt de ontwikkelaar om voor 20% meer woningen een hogere waarde te verstrekken.

Conclusie

Als gevolg van de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde voor railverkeer dient een hogere waarde te worden aangevraagd ten gevolge van het spoorweglawaai. Om te voldoen aan de eisen uit het Hogere waarde beleid zijn maatregelen noodzakelijk om een geluidluwe zijde of geluidluw geveldeel te realiseren. Het besluit hogere waarden is opgenomen in Bijlage 27.

Het bestemmingsplan ligt niet in een zone van een industrieterrein. Wel is in het akoestisch onderzoek (bijlage 21) de geluidsbelasting als gevolg van het spooremplacement en de Effenaar op de woningen onderzocht. Hieruit blijkt het volgende.

• Vanwege het emplacement is op de noord-, oost- en westgevel een overschrijding van de grenswaarde van 40 dB(A) in de nachtperiode voor het langtijdgemiddelde niveau. Er is geen ontheffing mogelijk van deze waarde. Door middel van maatregelen zal hier voldaan worden aan de grenswaarde van 40 dB(A) in de nachtperiode.
• De nieuwbouw van de gebouwen C en D zorgen niet voor nieuwe belemmeringen met betrekking tot geluid voor de Effenaar.

Conclusie

Vanwege het emplacement zijn er maatregelen nodig om te kunnen voldoen aan de grenswaarde van 40 dB(A) in de nachtperiode.

Het plangebied ligt op enige afstand (circa 6,3 km) van de luchthaven Eindhoven. Dit is een militaire luchthaven met medegebruik door de burgerluchtvaart (Eindhoven Airport). De Wet luchtvaart regelt het gebruik van luchtvaartuigen en luchtvaartterreinen in Nederland. De wet voorziet in regels over besluitvorming en normen voor alle luchthavens. Op basis van deze wet is voor luchthaven Eindhoven een luchthavenbesluit vastgesteld.

De Wet luchtvaart regelt onder andere dat grenswaarden moeten worden vastgesteld voor de maximaal toegelaten geluidbelasting door landende en opstijgende luchtvaartuigen. Deze geluidsbelasting wordt uitgedrukt in Kosteneenheden (Ke). De nadere regelgeving over de geluidsbelasting staat in het Besluit militaire luchthavens. De grenswaarde voor de maximaal toelaatbare geluidsbelasting voor het burgerluchtverkeer en voor het militaire luchtverkeer is in beginsel 35 Ke. Deze grenswaarde geldt voor woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen (art. 1 Besluit militaire luchthavens jo artikel 1.1 Bouwbesluit 2012) en voor standplaatsen en ligplaatsen.

De ligging van de Ke contouren is opgenomen in het luchthavenbesluit Eindhoven. In bijlage 7 is de 35 Ke contour voor het militaire luchtverkeer aangewezen en in bijlage 8 de contour van het commercieel burgerluchtverkeer. De cumulatieve Ke contouren staan in bijlage 3. De 35 Ke contour is tevens in het Barro en Rarro verwerkt. Hierbinnen zijn geen geluidsgevoelige objecten (woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede standplaatsen en ligplaatsen) toegestaan. Het plangebied ligt op voldoende afstand van deze geluidszone. De geluidszone werkt daarom niet belemmerend voor onderhavig plangebied.

Het plangebied ligt niet binnen deze vastgestelde geluidszone (35 Ke-contouren). Deze geluidszone is op 5 augustus 2009 vervangen door een tijdelijke geluidszone na gedeeltelijke vernietiging van het uit 2007 daterend aanwijzingsbesluit door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het plangebied ligt ook niet binnen deze tijdelijke geluidszone.

Conclusie

Het plangebied is niet gelegen binnen de invloedssfeer van Eindhoven Airport. Deze geluidszone werkt daarom niet belemmerend voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen.

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen over luchtkwaliteit. Dit hoofdstuk voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Dit gebeurt zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Hierdoor kunnen ruimtelijke ontwikkelingen doorgang vinden, terwijl ondertussen maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO₂) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³, voor fijnstof (PM₁₀) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ en een daggemiddelde van 50 microgram/m³. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden. Voor zwevende deeltjes (PM_2,5) geldt met ingang van 1 januari 2015 een blootstellings-concentratieverplichting van ten hoogste 20 microgram per m³, gedefinieerd als gemiddelde blootstellingsindex.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten grenzen vastgesteld. Op grond daarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor:

• woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg;
• woningbouwlocaties die niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg en
• kantoorlocaties die niet meer dan 200.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Samengevat

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor (PM₁₀) en (NO₂), met name kinderen, ouderen en zieken. Daartoe voorziet het besluit in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is ingeval het betreft 'gevoelige bestemmingen': 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen, gemeten vanaf de rand van de weg.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

In aanvulling op het Besluit gevoelige bestemmingen is er een Brabantse “Handreiking gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit” opgesteld (maar in Eindhoven (nog) niet vastgesteld). Deze Handreiking heeft als uitgangspunt geheel nieuwe bestemmingen voor kinderen en ouderen (conform de AmvB gevoelige bestemmingen) niet te situeren binnen 50 meter van de wegrand van drukke gemeentelijke wegen (als eerstelijns bebouwing) of binnen 300 meter van snelwegen, ongeacht de berekende concentraties.

Is (dreigende) normoverschrijding niet aan de orde, dan is er geen bouwverbod voor gevoelige bestemmingen binnen de onderzoekzone. Wel moet in die situaties de locatiekeuze goed gemotiveerd worden; dat gebeurt in de context van de goede ruimtelijke ordening.

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Toetsing

Het bestemmingsplan voorziet in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, door het toestaan van woningbouw (maximaal 242 woningen) en commerciële functies (1.000 m², waarvan maximaal 500 m² horeca en detailhandel). Conform het mobiliteitsplan wordt het gebruik van het OV en de fiets binnen het gebied gepromoot. Er worden 78 parkeerplaatsen gerealiseerd.

Het reken technische aantal van 422 verkeersbewegingen, zie paragraaf 3.7, ten gevolge van de ontwikkeling in het plangebied ligt ruim onder de toelaatbaar geachte 7.500 verkeersbewegingen.

Dit past binnen de getalsmatige begrenzing voor 'Niet in betekende mate' projecten.

De toegelaten woningbouw en commerciële ruimten in onderhavige planontwikkeling kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Conclusie

Gesteld kan worden dat de ontwikkelingen in het plan niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit.

Op basis van artikel 5.16, lid 1, aanhef en onder c kan het bestemmingsplan zonder nader onderzoek doorgang vinden.

Planvoornemen NIBM

In het kader van de ontwikkeling van de Lichthoven fase 1 (kavels C en D) (met woningen en commerciële voorzieningen) blijkt conform de NIBM-tool, dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse. Daarbij is uitgegaan van een worst-case scenario met een verkeersgeneratie van 422 mvt/etmaal, zie paragraaf 3.7. Als jaar van planrealisatie is 2024 aangehouden.

Figuur 4.1: uitslag NIBM-tool voor Lichthoven fase 1 (kavels C en D) (NIBM-tool versie 31 augustus 2020)

Op basis van de uitslag van de NIBM-tool en de opzet van het plan waarbij het gebruik van de auto wordt ontmoedigd, kan worden geconcludeerd dat het planvoornemen Niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreining.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordenings-praktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

1. De toetsing van de grenswaarde voor de uurgemiddelde concentratie NO2 is niet relevant aangezien er pas meer overschrijdingsuren dan het toegestane aantal van 18 per jaar zullen optreden als de jaargemiddelde concentratie NO₂ de waarde van 82 µg/m³ overschrijdt. Dit is nergens in Nederland het geval.
2. Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wm behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007).

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007

In de Regeling beoordeling luchtkwaliteit zijn de regels voor het meten en berekenen van de gevolgen voor de luchtkwaliteit beschreven. Bij de berekening van de luchtkwaliteit wordt onderscheid gemaakt tussen verkeers- en industriële bronnen. Voor verkeer wordt onderscheid gemaakt tussen Standaard Rekenmethode 1 (SRM 1) betreffende stedelijke situaties met weinig hoogteverschillen; en Standaard Rekenmethode 2 (SRM 2) voor de bepaling van overige situaties. De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is beoordeeld aan dehand van de NSL-monitoringsttol die beschikbaar wordt gesteld door de Rijksoverheid.

Uitgangspunten

Op de viewer van de NSL-monitoringstool is het dichtstbijzijnde rekenpunt gesitueerd aan de Professor Doctor Dorgelolaan. Zie ook afbeelding 4.2.

Figuur 4.2: Uitsnede viewer NSL-monitoringstool (dichtstbijzijnde rekenpunt rood omcirkeld)

Ter plaatse van dit rekenpunt (rekenpunt 31943) gelden de volgende concentraties (naar boven afgerond):

Op basis van de gegevens van de NSL-monitoringstool zullen de concentraties de komende jaren vooral afnemen. Dit heeft natuurlijk ook te maken met de verwachte vermindering van uitstoot van auto's (het gebruik van alternatieve brandstoffen). Hierboven is met behulp van de NIBM-tool reeds berekend wat de maximale bijdrage aan de stofconcentraties is als gevolg van het verkeer na realisatie van Lichthoven fase 1 (kavels C en D). Uit de resultaten kan geconcludeerd worden dat de luchtkwaliteit geen belemmering vormt. Langs de beschouwde weg wordt, ook na realisatie van de ontwikkeling ruimschoots voldaan aan de wettelijke grenswaarden uit tabel 4.1. Ter plaatse van zowel het plangebied, als omgeving zal dan ook sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat.

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen (inrichtingen, transportroutes en buisleidingen). Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied. Hierbij wordt ook een beschrijving gegeven van het wettelijk kader op gebied van externe veiligheid. Tot slot wordt het groepsrisico verantwoord.

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004). Voor transport is het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing (Bevt; april 2015). Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2011). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen het Plaatsgebonden risico en het Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR)
Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10^-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10^-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten';

Groepsrisico (GR)
Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol vol transport (vervoer gevaarlijke stoffen in leidingen en weg/ spoor en vaarweg).

Dit betekent dat elke 'nieuwe' ontwikkeling getoetst moet worden aan de normen voor plaatsgebonden risico (PR) en groepsrisico (GR). Indien verwacht wordt dat nabij een 'nieuwe' ontwikkeling gevaarlijke stoffen worden opgeslagen, verwerkt, bewerkt, gebruikt of getransporteerd, dan is een onderzoek naar de risico's noodzakelijk.

Voor het PR geldt een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. De grenswaarde mag in geen geval worden overschreden. In Nederland zijn weinig locaties waar conflicten zijn met het plaatsgebonden risico. Vooral rond LPG tankstations zijn veelal knelpunten aanwezig.

Bij het GR zal, bij beoordeling van nieuwe ontwikkelingen, rekening moeten worden gehouden met een oriënterende waarde. Voor de oriënterende waarde geldt dat afwijken alleen mogelijk is met een degelijke motivering. Vooral in dichtbevolkte en intensief gebruikte gebieden zoals stadscentra kan er spanning zijn tussen de aanwezigheid van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten en het GR.

Hieronder wordt beschreven welke risicovolle inrichtingen in of nabij het gebied liggen, of er vervoer van gevaarlijke stoffen in het gebied plaatsvindt en of er risicovolle buisleidingen liggen:

• Er is een Bevi-inrichting (emplacement) nabij het plangebied die invloed heeft;
• Nabij of binnen het plangebied liggen geen buisleidingen die invloed hebben op het plan;
• Nabij het plangebied zijn geen gemeentelijke wegen die invloed hebben op het plan;
• Nabij het plangebied zijn geen snelwegen gelegen die invloed hebben op het plan;
• Nabij het plangebied is de spoorweg Boxtel-Eindhoven gelegen die invloed heeft op het plan.

De Gemeente Eindhoven heeft in mei 2009 de Visie externe veiligheid vastgesteld. Daarin is onder meer vastgelegd hoe in de stad nabij risicobronnen wordt omgegaan met het veilig stellen van een acceptabel niveau voor risico's in het kader van externe veiligheid en de beheersbaarheid ervan. Ook is in de visie voor de gebieden buiten invloedsgebieden van risicobronnen (o.m. het gebied > 200m van het spoor) een verantwoording van het groepsrisico uitgewerkt.

Dit betekent dat lokale ruimtelijke besluiten en milieubeheervergunningen vanuit de visie kunnen worden gemotiveerd. Hiermee wordt richting en uitwerking gegeven aan een verantwoorde veilige integrale invulling van duurzame ruimtelijke ontwikkelingen die passend zijn binnen de Brainportontwikkelingen en het programma 'Brabant Veiliger'.

In de Visie wordt aangegeven waar ruimte bestaat voor nieuwe risicovolle bedrijvigheid en onder welke veiligheidscondities dat mogelijk is. Tevens wordt aangegeven waar in de stad geïnvesteerd dient te worden in een beter niveau van beheersbaarheid. Tot slot wordt beschreven waar de veiligheid in de bestaande woonomgeving door het treffen 'aanpakken' van bestaande knelpunten kan worden verbeterd.

In de visie is een aantal aanvullende maatregelen bij functies nabij risicobronnen (wonen, werken, recreatie) opgenomen. Om de risico's zo klein mogelijk te houden, komen er aanvullende beschermingsmaatregelen voor de veiligheid van kwetsbare functies in de buurt van risicobronnen.

Nieuwe kwetsbare functies moeten op een afstand van minimaal 30 meter van het spoor en de rijkswegen worden gesitueerd.

In een gebied van 200 meter rondom een risicovolle transportas worden geen functies toegestaan voor personen die verminderd zelfredzaam zijn (zoals kinderdagverblijf, basisschool, bejaardenhuis, verpleeghuis, ziekenhuis e.d.).

De verantwoording van het groepsrisico wordt gedaan door de raad van de gemeente Eindhoven, waarbij een afweging wordt gemaakt tussen het belang van de ruimtelijke ontwikkeling ten opzichte van het risico dat een groep mensen komt te overlijden als gevolg van een ramp of incident met gevaarlijke stoffen.

Bij de verantwoording wordt advies bij de Veiligheidsregio ingewonnen.

Per 1 april 2015 zijn de Wet Basisnet en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) in werking getreden. In de wet is het Basisnet juridisch verankerd. Het Basisnet is een landelijk aangewezen netwerk voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Hiermee wordt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) beoogd om duidelijkheid te bieden over het maximaal aantal transporten en de daarbij behorende maximale omvang van de risico's die dat transport mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet weg, Basisnet spoor en Basisnet water.

Het Bevt vormt het toetsingskader voor ruimtelijke plannen voor het vervoer over de weg, het spoor en het water. Op basis van het Bevt gelden de volgende normen.

• De contour van het PR met een kans van 10^-6 per jaar geldt als grenswaarde voor kwetsbare objecten en als richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten.
• Het groepsrisico dient berekend te worden voor de realisatie van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen binnen een afstand van 200 meter van route die is aangewezen in het Bevt. Daarbij geldt dat:
  1. het groepsrisico berekend en (uitgebreid) verantwoord moet worden indien:
     1. het groepsrisico hoger is dan 0,1 keer de oriëntatiewaarde en het groepsrisico met meer dan 10% toeneemt of,
     2. de oriëntatiewaarde wordt overschreden.
  2. bij het mogelijk maken van nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten in het plasbrandaandachtsgebied (PAG) gemotiveerd moet worden waarom deze objecten toelaatbaar zijn, gelet op de mogelijke gevolgen van een ongeval met brandbare vloeistoffen.

In het kader van de beoogde ontwikkeling is een Kwantitatieve risicoanalyse vanwege de ligging nabij het spoor uitgevoerd. De rapportage behorende bij deze risicoanalyse is opgenomen in bijlage 18 bij deze toelichting. Hierna wordt ingegaan op de conclusies van de risicoanalyse.

Plaatsgebonden risico

Uit het Basisnet spoor blijkt dat het plaatsgebonden risico (PR) van 10^-6 per jaar voor het betreffende traject op 6 m ligt. Het plangebied bevindt zich op een afstand van circa 50 meter van de spoorlijn. De PR 10^-6 risicocontour reikt dan ook niet over het plangebied. Op basis hiervan vormt de PR 10^-6 contour geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Plasbrandaandachtsgebied

Het plasbrandaandachtsgebied is het gebied tot 30 m van het spoor waarin rekening dient te worden gehouden met de effecten van een plasbrand. De 30 meter wordt, conform de Regeling basisnet (artikel 16, lid 3), gemeten vanaf de buitenste spoorstaaf van het buitenste doorgaande spoor voor het doorgaand verkeer. Gebouw C ligt op minimaal 50 meter afstand van de spoorbundel voor het doorgaand verkeer, zie figuur 4.3. Gebouw ligt verder van het spoor af dan gebouw C. De beoogde ontwikkelingen zullen dan ook in geen geval binnen het plasbrandaandachtsgebied gerealiseerd worden.

Figuur 4.3 Afstand plangebied tot buitenste spoorstaaf doorgaande spoor

Groepsrisico

In zowel de huidige als toekomstige situatie is het groepsrisico hoger dan de oriëntatiewaarde. In de toekomstige situatie blijft het groepsrisico gelijk.

Tabel 4.2 Groepsrisico in de huidige en toekomstige situatie

Voor het groepsrisico geldt geen harde norm maar een oriëntatiewaarde en een verantwoordingsplicht. Door de beoogde ontwikkeling neemt het groepsrisico van het spoor niet toe. Wel geldt in de huidige en toekomstige situatie een overschrijding van de oriëntatiewaarde. Hierdoor dient een verantwoording van het groepsrisico opgesteld te worden waarin onder andere ingegaan wordt op de bereikbaarheid, bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. Naar aanleiding van overleg met de veiligheidsregio worden aan het gebouw aanvullende maatregelen getroffen in de vorm van een brandwerende gevel tot 50 meter en een afschakelbare ventilatievoorziening. De verantwoording is in het bestemmingsplan opgenomen in bijlage 20. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig.

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Een duurzame stad is een stad die rekening houdt met de behoeften van de huidige generatie zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Onderstaande tekst legt concreet uit wat we als stad willen en waar dat op gebaseerd is.

1. CO2 reductie

Het klimaat verandert door de toegenomen uitstoot van CO2. Dat gaat sneller dan we gedacht hadden. De temperatuur op aarde neemt toe waardoor de weersomstandigheden extremer worden: meer hitte, meer droogte, hevigere neerslag, meer stormen enz. Om de gevolgen van de klimaatverandering beperkt te houden, moet de CO2 uitstoot drastisch dalen. Wereldwijd zijn eind 2015 afspraken gemaakt om te pogen het probleem van klimaatverandering zoveel mogelijk te beperken: het klimaatakkoord van Parijs. Eindhoven onderschrijft dat akkoord door de in 2016 vastgestelde Klimaatverordening040. Hierin is vastgelegd dat de CO₂ emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050. Referentiepunt daarbij is de emissie in het jaar 1990. In januari 2017 heeft de gemeenteraad in het Klimaatplan 2016-2020 de doelstellingen van de klimaatverordening uitgewerkt.

1A) Aardgasloze verwarming

Om de vereiste 95% reductie in CO2 uitstoot te realiseren is op termijn een volledig aardgasloze verwarming van de gebouwde omgeving noodzakelijk. We zetten daar als gemeente op in en dit is nadrukkelijk ook het Rijksbeleid. Per 1 juli 2018 is de Wet voortgang energietransitie in werking getreden. Te bouwen bouwwerken (in gewone taal: nieuwbouw) voor kleinverbruikers – woningen, winkels, kantoren – mogen niet langer worden aangesloten op aardgasnetten. Daarnaast streeft de gemeente er nadrukkelijk naar te voorkomen dat ALLE nieuwe ontwikkelingen nog op aardgas worden aangesloten.

In het Klimaatplan 2016-2020 heeft de gemeenteraad vastgelegd dat 'zoveel mogelijk voorkomen moet worden dat nieuwbouw nog wordt aangesloten op aardgas'. Het is voor bouwers en ontwikkelaars verstandig om zich te realiseren dat aardgas uitgefaseerd zal gaan worden en ook daar waar het nog niet wettelijk is bepaald nu al aardgasloos te bouwen of in ieder geval zodanig dat een alternatieve warmtevoorziening in de toekomst zonder grote ingrepen mogelijk is.

1B) Duurzame mobiliteit
Om de vereiste 95% reductie in CO₂ uitstoot in 2050 te bereiken, is een volledig CO₂-emissievrije mobiliteit noodzakelijk. Dit betekent dat op termijn voertuigen op fossiele brandstoffen (benzine, diesel en LPG) volledig zullen verdwijnen en vervangen zullen worden door emissievrije voertuigen (elektrisch, waterstof of anderszins). Naast emissievrije voertuigen, willen we ook minder voertuigen in het centrum van de stad om daarmee de leefbaarheid in onze groeiende stad overeind te houden. Dat betekent meer ruimte voor fietsen, wandelen, smart mobility concepten, met een belangrijke rol voor autodelen, autonoom rijden en slimme openbaar vervoerconcepten.

1C) Warmte- en energiebesparing

Om tot een reductie van 95% CO2 uitstoot te komen in 2050 moeten we naast het dichtdraaien van de aardgaskraan, het overgaan op emissievrije mobiliteit en het zoveel mogelijk duurzaam opwekken, ook naar grote besparingen in energie en warmte. Dit kan door isolatie, mogelijkheden voor opslag, innovatieve technieken enz.

1D) duurzame energie opwekking

Naast de reductie in CO2, willen we als stad ook graag in 2045 energieneutraal zijn. Dat betekent dat de hoeveelheid energie die we dan als stad gebruiken, bij voorkeur binnen de grenzen van stad of regio duurzaam opgewekt wordt. Om dit te realiseren is het noodzakelijk dat alle kansen voor duurzame opwekking genomen worden. Met name op gebied van zonne-energie zijn er kansen in Eindhoven.

2 Circulaire Economie

Circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. We willen een afvalloze stad worden waar producten in gesloten technologische en biologische kringlopen gebruikt worden. (Grond)stoffen, materialen en producten die we gebruiken hebben geen negatieve effecten op mens en milieu, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur. In ons plan van aanpak CE 2018-2020 hebben we de rijksambitie om in 2050 een circulaire economie te hebben onderschreven net als de ambitie om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken.

2A) duurzame materialen

Materialen die in gesloten kringlopen steeds weer opnieuw gebruikt kunnen worden zonder schadelijke gevolgen voor mens of natuur, of die biologisch afbreekbaar zijn, zijn duurzame materialen. In het WELL-certificaat dat bij deze ontwikkeling wordt nagestreefd is dit ook een van de punten.

2B) geen afval

In 2020 wil de gemeente Eindhoven 0% restafval hebben. In eerste instantie geldt deze ambitie voor het huishoudelijk afval maar uiteindelijk voor alle afval.

2C) flexibel en demontabel bouwen

Om te voorkomen dat gebouwen afgebroken moeten worden, moet bij het ontwerp al rekening gehouden worden met de flexibiliteit en demonteerbaarheid van het gebouw.

2D) deeleconomie/ as a service concepten

De deeleconomie biedt een nieuw model voor consumptie en bezit. In plaats van telkens nieuwe goederen aan te schaffen, kunnen we de spullen die we al bezitten delen en zo beter benutten.

Betalen voor vervoer, verlichting, werkruimte enz. voorkomt dat we zelf voertuigen, lampen, stoelen enz. moeten bezitten. Door diensten als een service aan te bieden en niet als een product, kunnen ze efficiënter gebruikt worden en blijft de verantwoordelijkheid voor het (hergebruik van het) product bij de leverancier.

3) Natuur

Eindhoven de groenste! Groene daken en gevels, biodiversiteit, klimaatadaptatie (het wordt steeds warmer en natter), stadslandbouw en aantrekkelijk groen voor recreatie, ontspanning en bewegen. Hoe dragen nieuwe en herontwikkelingen in Eindhoven hieraan bij? Brengt het schade toe aan bestaande natuur of biedt het kansen voor toevoeging/uitbreiding?

3A) biodiversiteit

Om biodiversiteit te behouden wordt op Europees niveau gewerkt aan een duurzaam ecologisch netwerk van grote natuurgebieden met goede verbindingen. Ook in Eindhoven willen we ecologische versnippering in onze stad tegen gaan.

3B) oppervlakte groen

We willen geen verlies van groen in de openbare ruimte en daar waar mogelijk het groen versterken, ook op of aan onze gebouwen.

4. Sociale basisbehoeften

The Natural Step neemt de 9 menselijke behoefte van Manfred Max Neef als uitgangspunt. Omdat het hier om ruimtelijke projecten en activiteiten gaat, richten wij ons op de ruimtelijke component van deze basisbehoeften. We hebben het dan over klimaatadaptatie; gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid; openbare ruimte om te ontmoeten en bewegen; bereikbaarheid van voorzieningen en het betrekken van bewoners bij projecten. Daarnaast spelen de sociale menselijke basisbehoeften wel een rol bij de aanschaf van materialen en diensten (we willen dat er maatschappelijk verantwoord ingekocht wordt).

4A) Klimaatadaptatie

Extreme regen en onweersbuien, hittegolven en droogte komen steeds vaker voor. In het Klimaatplan 2016-2020 is de ambitie opgenomen dat de gemeente Eindhoven in 2020 klimaatrobuust handelt en dat de gehele stad in 2050 klimaatrobuust is. Met de beleidsregel 'Klimaatrobuust' beogen we in Eindhoven risico op schade in de nabije toekomst te beperken. Nieuwe (her)inrichtingen en ruimtelijke ontwikkelingen in de openbare en de private ruimte, waarbij de gemeente een rol heeft, worden voortaan aan de hand van deze beleidsregel ontwikkeld. We hanteren als uitgangspunt de voorkeursvolgorde gebruiken, vasthouden (infiltreren), vertragen en afvoeren van hemelwater. Groene maatregelen worden hierbij beloond met een lagere bergingsnorm en dragen tevens bij aan het voorkomen van hittestress.

4B) gezonde verstedelijking

Hieronder verstaan we: gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid en mogelijkheden om te bewegen en ontmoeten in de openbare ruimte.

4C) participatieve stad, betrokkenheid van burgers en bereikbare voorzieningen

We betrekken onze inwoners graag bij de ontwikkelingen en veranderingen die hen aangaan. Dit leidt tot meer draagvlak en betere eindresultaten. Onze ambities op gebied van duurzame mobiliteit mogen niet leiden tot een geringere bereikbaarheid van belangrijke voorzieningen.

Specifiek Eindhovens

Daarnaast is er nog een aantal factoren die we specifiek op dit moment en in deze stad belangrijk vinden en die we extra waarderen. Het gaat dan om de zichtbaarheid van de duurzame successen, de duurzaamheid van de betrokken partijen zelf (hun MVO beleid) en het aansluiten bij het DNA van Eindhoven: TDK (technologie, design en kennis). Wat dat laatste betreft sluit innovatie daar dus goed bij aan.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen
MVO is een integrale visie op een duurzame bedrijfsvoering. Een bedrijf dat maatschappelijk verantwoord onderneemt, maakt bij iedere bedrijfsbeslissing een afweging tussen de verschillende maatschappelijke en economische effecten hiervan, en houdt hierbij rekening met stakeholderbelangen. Elke bedrijfsbeslissing heeft immers invloed op de stakeholders (belanghebbenden) van een bedrijf. Dat kunnen medewerkers of klanten zijn, maar bijvoorbeeld ook omwonenden, leveranciers, investeerders en ook 'de maatschappij' in algemene zin.

In het plan is veel aandacht voor duurzaamheid (zie ook paragraaf 4.6), maar ook voor de gezondheid van de gebruikers. Licht en groen zijn de drijvende factoren in het plan.

Karakteristiek voor het gebouw zijn de balkons met veel ruimte voor planten. Hierdoor heeft een groot deel van de gebruikers toegang tot zijn eigen groene buitenruimte. Hoge verdiepingshoogten van de woningen en commerciële ruimten in de plint van de gebouwen en een gevel met veel glas zorgen voor veel natuurlijk licht en vergezichten. Dit alles komt ten goede aan de gezondheid van de gebruikers. Het

bevorderen van het gebruik van de trap, kans bieden aan flora en fauna zijn voorbeelden van het stimuleren van gezondheid en de biodiversiteit. De gevel van beide gebouwen wordt opgebouwd uit materiaal wat goed verouderd en dus toekomstbestendig is. Op deze manier is de uitstraling van het gebouw ook voor een langere tijd gewaarborgd.

Klimaatrobuust ontworpen

Het ontwerp ondersteunt de ambitie van de gemeente Eindhoven om hydrologisch neutrale stedelijke gebieden te maken en om het wateroverlast op piekmomenten te beperken. In het plan wordt er daarom rekening gehouden met een buffer voor de afwatering van regenwater bij heftige regenval. Via de klimaattool van de gemeente Eindhoven resulteert de ontwikkeling in een neutrale waterberging. Onderzocht moet gaan worden in welke vorm dit gestalte krijgt; als buffer op het dak, in een ondergrondse ruimte of als geïntegreerd landschappelijk element in de gebiedsinrichting. Dit wordt in de volgende fase meegenomen in het ontwerp.

Energieoplossing

Het casco van het gebouw is energiezuinig en gasloos. De gevel is goed geïsoleerd met een minimale Rc-waarde van 4,7 en de daken en de vloer hebben een minimale Rc-waarde van 6,3. Met een warmtepomp worden de gebouwen in de winter door middel van vloerverwarming verwarmd en in de zomer worden de gebouwen gekoeld door middel van bodemkoeling. De twee woongebouwen delen een inpandige transformatorruimte aan de noordkant van gebouw C. In de kelder bevindt zich een WKO-installatie en CV-verdeelruimte. Op het dak wordt er indien nodig door middel van pv-panelen elektriciteit opgewekt.

Afvalinzameling

De afvalinzameling van de gebouwen (restafval en papier) op kavel C+D is ondergronds voorzien in de nieuwe inrichting van de Stationsweg. De afvalinzameling t.b.v. The Student Hotel welke vanwege de herinrichting van de Stationsweg tijdelijk voorzien is op kavel D, zal ook middels ondergrondse afvalcontainers in de Stationsweg opgenomen worden.

Biodiversiteit

Lichthoven blok C en D stralen met hun transparantie en groen op maaiveld niveau en in de groene pergola's, niet alleen groen en licht uit, maar voorziet de flora en fauna ook unieke mogelijkheden om zich meer in het gebied te vestigen. Beplanting biedt veel mogelijkheden voor verhoging van de biodiversiteit. Er zal worden gekeken of er inheemse flora in op en bij het gebouw gebruikt kan worden.

Gezonde verstedelijking

Rondom de twee gebouwen is er veel ruimte gereserveerd voor groen. Dit geeft de gebouwen en de aanliggende straten een aantrekkelijke gevel. Om het verblijfsgebied tussen de gebouwen zo veel mogelijk te activeren is de hoofdentree van gebouw C aan de zuidzijde tegenover gebouw D gepositioneerd. En de hoofdentree van gebouw D is aan de noordzijde tegenover gebouw C gepositioneerd.

Openbare (toegankelijke) ruimte

Voor het gehele gebied van het Stationsplein tot aan de Dommel (inclusief de Stationsweg en de Gender) is er een integraal inrichtingsplan (concept) gemaakt voor het openbaar gebied. Hierbij worden de gebouwen in het plan Lichthoven door middel van een sterk vergroend openbaar dek met elkaar verbonden.

Het dek ligt op een half-verdiepte parkeergarage, waardoor het 1,5 m hoger dan het maaiveld ligt. Op het dek staan verhoogde bakken waar de planten in staan. Deze ‘groene’ bakken zorgen voor meer bergingscapaciteit in het geval van extreme regenval. Ook op andere manieren wordt er ruimte gemaakt voor meer bergingscapaciteit: zo wordt de Gender naar de oppervlakte gehaald, zodat deze gebruikt kan worden als overstort voor het rioleringsstelsel en afwateringkanalen van de stad. Hulpdiensten kunnen de gebouwen bereiken via de spoorzijde of de Stationsweg.

Toetingskader

Op basis van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening zijn gemeenten verplicht om in de toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing een paragraaf over de bodemkwaliteit op te nemen. In deze paragraaf dient gemotiveerd te worden of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem. Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen.

Onderzoek

Ten behoeve van deze ontwikkeling is in juni 2020 een verkennend bodemonderzoek een milieuhygiënisch vooronderzoek en een verkennend onderzoek asbest in bodem/puin uitgevoerd. De rapportage van het vooronderzoek is opgenomen in bijlage 6 en het verkennend bodemonderzoek is opgenomen in bijlage 7 bij deze toelichting. Op basis van het onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd.

Verkennend bodemonderzoek

Deellocatie A: parkeerterrein

Op basis van het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem is geconcludeerd dat deze deellocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie "verdacht, niet lijnvormig" (VED-HE). Bij verdachte locaties luidt de onderzoekshypothese dat de bodem verontreinigd is. Onder de klinkerverharding van het parkeerterrein is een volledige puinlaag aanwezig (0,15-0,50 m -mv). De ondergrond is ter plaatse van boring A01 en A02 zwak tot matig puinhoudend. De bovengrond is licht verontreinigd met nikkel. De laag onder de puinverharding is licht verontreinigd met minerale olie, PCB en PAK. De ondergrond is analytisch niet verontreinigd. Het grondwater is licht verontreinigd met barium, kobalt, molybdeen en 1,2-dichloorethenen.

PFAS onderzoek

Getoetst aan het “Tijdelijk handelingskader voor hergebruik van PFAS-houdende grond en baggerspecies” voldoet de onderzochte bodem voor de parameter PFOS en PFOA op indicatieve basis aan de kwaliteitsklasse ‘’Landbouw/Natuur’’. De vooraf gestelde hypothese dat deze deellocatie als "heterogeen verdacht, niet lijnvormig" dient te worden beschouwd, wordt voor deze deellocatie aanvaard.

Deellocatie B: braakliggend terrein

Op basis van het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem is geconcludeerd dat deze deellocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie "verdacht, niet lijnvormig" (VED-HE). Bij verdachte locaties luidt de onderzoekshypothese dat de bodem verontreinigd is. Plaatselijk is op de locatie aan volledige puinlaag aanwezig (0,0-0,50 m -mv). Tevens is de boven- en ondergrond plaatselijk zwak puinhoudend. De bovengrond is analytisch niet verontreinigd. De zwak puinhoudende ondergrond is licht verontreinigd met PAK. Het grondwater is licht verontreinigd met kwik, molybdeen, nikkel, xylenen en naftaleen.

PFAS onderzoek

Getoetst aan het “Tijdelijk handelingskader voor hergebruik van PFAS-houdende grond en baggerspecies” voldoet de onderzochte bovengrond voor de parameter PFOS en PFOA op indicatieve basis aan de kwaliteitsklasse “Landbouw/Natuur”. De onderzochte ondergrond voldoet op indicatieve basis aan de kwaliteitsklasse “Wonen/Industrie”. De vooraf gestelde hypothese dat deze deellocatie als "verdacht, niet lijnvormig" dient te worden beschouwd, wordt voor deze deellocatie aanvaard.

Verkennend onderzoek asbest in bodem

Deellocatie A: parkeerterrein

Er zijn op het maaiveld geen asbestverdachte materialen aangetroffen. In de bodem zijn zintuiglijk in de fractie > 20 mm geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Analytisch is in de fractie < 20 mm eveneens geen asbest aangetoond. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt gesteld dat er geen aanleiding bestaat tot het uitvoeren van een nader onderzoek asbest in bodem/puin. In geval van grondwerkzaamheden op de locatie behoeven er ten aanzien van asbest geen specifieke maatregelen te worden getroffen.

Deellocatie B: braakliggend terrein

Er zijn op het maaiveld geen asbestverdachte materialen aangetroffen. In de bodem zijn zintuiglijk in de fractie > 20 mm geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Analytisch is in de fractie < 20 mm eveneens geen asbest aangetoond. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt gesteld dat er geen aanleiding bestaat tot het uitvoeren van een nader onderzoek asbest in bodem/puin. In geval van grondwerkzaamheden op de locatie behoeven er ten aanzien van asbest geen specifieke maatregelen te worden getroffen.

Aanvullend onderzoek

Vanwege een wijziging in de planvorming is opnieuw onderzoek uitgevoerd voor een tweetal deellocaties. In april 2021 is een rapportage verkennend bodemonderzoek en verkennend onderzoek asbest in bodem/puin uitgevoerd (bijlage 8). In juli 2021 is nog een nader onderzoek uitgevoerd (bijlage 9). Op basis van deze aanvullende onderzoeken kan het volgende worden geconcludeerd.

Deellocatie C: Tussenliggend gebied

Op basis van het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem is geconcludeerd dat deze deellocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie "heterogeen verdacht, niet lijnvormig”. Bij verdachte

locaties luidt de onderzoekshypothese dat de bodem verontreinigd is. Zintuiglijk zijn in de bodem bijmengingen met baksteen, beton, puin, asfalt en kooldeeltjes aangetroffen. De ondergrond is ter plaatse van boring C17 in het traject sterk verontreinigd met koper. De boven- en ondergrond is over het gehele terrein licht verontreinigd met zware metalen, minerale olie en PAK. In het grondwater is een lichte verontreiniging met barium aangetoond. De vooraf gestelde hypothese dat deze deellocatie als "heterogeen verdacht, niet lijnvormig" dient te worden beschouwd, wordt voor deze deellocatie aanvaard. Geadviseerd wordt om de aard en de omvang van de vastgestelde sterke koperverontreiniging in de grond ter plaatse van boring C17 nader te onderzoeken.

Deellocatie D: Diepe ondergrond

In totaal is er 1 boring handmatig tot 6 m -mv geboord. De ondergrond (2,0 - 6,0 m -mv) bestaat uit

lagen veen, klei en leem. Zintuiglijk zijn er geen verontreinigingen aangetroffen. Analytisch zijn er

eveneens geen verontreinigingen aangetoond.

Verkennend onderzoek asbest in bodem NEN 5707 (deellocatie C en D)

Er zijn op het maaiveld geen asbestverdachte/asbesthoudende materialen aangetroffen.

In de bodem zijn zintuiglijk in de fractie > 20 mm geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Analytisch is in de fractie < 20 mm eveneens geen asbest aangetoond. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt gesteld dat er geen aanleiding bestaat tot het uitvoeren van een nader onderzoek asbest in bodem/puin. In geval van grondwerkzaamheden op de locatie behoeven er ten aanzien van asbest geen specifieke maatregelen te worden getroffen.

Nader bodemonderzoek (koperverontreiniging)

Het nader bodemonderzoek is uitgevoerd naar aanleiding van een sterke verontreiniging met koper in

de grond, die tijdens een verkennend bodemonderzoek ter plaatse van boring C17 (traject 0,5-1,0 m -mv) is aangetoond.

De bodem bestaat voornamelijk uit zwak tot sterk siltig, matig fijn tot matig grof zand. De ondergrond

is plaatselijk zwak humeus.

De bodem is plaatselijk tot 1,00 m -mv uiterst asfalt- en matig slakhoudend. Ter plaatse van boring

C103 bestaat traject 0,00-0,15 m -mv uit volledig puin. In het opgeboorde materiaal is zintuiglijk geen

olie-waterreactie waargenomen. Gezien het feit dat uit de analyseresultaten blijkt dat de bodem niet of nauwelijks verontreinigd is met koper en er alleen lichte verontreinigingen zijn aangetoond, kan gesteld worden dat de sterke koper verontreiniging in het verkennend bodemonderzoek hoogstwaarschijnlijk een puntbron van zeer geringe omvang betreft (< 1 m3).

Gelet op de zeer beperkte omvang is er geen sprake van een feitelijk geval van bodemverontreiniging.

Het verwijderen van de sterke verontreiniging is gelet op de geringe omvang niet doelmatig.

Sanerende maatregelen zijn niet noodzakelijk. Een beslissing in deze ligt bij het bevoegd gezag Wet bodembescherming (gemeente Eindhoven).

Conclusie

De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "heterogeen verdacht" kan worden beschouwd wordt, op basis van de lichte verontreinigingen, bevestigd. Op basis van de uitgevoerde onderzoeken, aanvullende onderzoeken en nader bodeonderzoek naar een koperverontreiniging kan worden geconcludeerd dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de bestemmingsplanwijziging en nieuwbouw op de onderzoekslocatie.

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) en het bijbehorende Besluit natuurbescherming (Bnb) en de Regeling natuurbescherming (Rnb) in werking getreden. Door de inwerkingtreding van deze wet zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet komen te vervallen. Het is de bedoeling dat deze nieuwe wet en de bijbehorende Bnb en Rnb uiteindelijk opgaan in de nieuwe Omgevingswet waarvan verwacht wordt dat die in 2021 in werking treedt. Met het van kracht worden van deze wet komen vrijwel alle verantwoordelijkheden bij de provincies te liggen.

De nieuwe wet beoogt zoveel als mogelijk aan te sluiten bij de Europese kaders (o.a. vastgelegd in de Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn). Volgens de wetgever is hiermee sprake van een hoog beschermingsniveau van de natuur. De Europese beschermingskaders zijn met het oog op een goede doorwerking en duidelijkheid over de consequenties daarvan zo veel mogelijk één-op één opgenomen in de wet zelf. Alleen voor zover nodig voor een adequate bescherming van natuurwaarden die niet beschermd worden door Europese regelgeving, voorziet de Wnb in een aanvullende bescherming. Dit betreft bijvoorbeeld de bescherming van diersoorten die niet vallen onder de Europese beschermingskaders. De Wnb voorziet in een instrumentarium in de vorm van beheerplannen en programma's voor gebieden en soorten, teneinde de samenhang tussen gebieds- en soortenbescherming mogelijk te maken. Verder is gekozen voor één vergunning- en ontheffingprocedure en is tegen besluiten rechtsbescherming in twee instanties mogelijk. Zoals eerder al gezegd zijn de provincies in hoofdzaak verantwoordelijk voor de uitvoering van het natuurbeschermingsbeleid.

Gelijktijdig met de in werkingtreding van Wnb veranderen de lijsten met beschermde soorten. Zo zijn een aantal plantensoorten (o.a. orchideeën) en insecten- en vissoorten (o.a. kleine modderkruiper en bittervoorn) niet langer meer beschermd. Andersom zijn dieren die voorheen niet beschermd waren (o.a. haas, bosmuis en kleine ereprijs) nu wel beschermd. Voor de soorten die beschermd zijn geldt een verbod om die opzettelijk te verstoren als dat van wezenlijke invloed is op de gunstige staat van instandhouding.

Door de integratie van de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet in de nieuwe Wnb is er nog maar één natuurvergunning nodig van één bevoegd gezag.

Wnb en onderscheid in gebieden

De Wnb gaat uit van vijf gebiedssoorten te weten: Natura 2000-gebieden, het Natuur Netwerk Nederland, bijzondere nationale natuurgebieden, nationale parken, bijzondere provinciale natuurgebieden en bijzondere provinciale landschappen. De Wnb verplicht tot het tot stand brengen van het Natuur Netwerk Nederland en tot het aanwijzen van Natura 2000-gebieden, die beide van cruciaal belang zijn voor het nakomen van de verplichtingen uit de Habitatrichtlijn. In de nabijheid van het plangebied zijn geen van de hiervoor genoemde gebieden gesitueerd. Eerder in deze toelichting is geconcludeerd dat de ontwikkeling geen invloed heeft op stikstofgevoelige gebieden. Het is dan ook niet zinvol om in deze paragraaf uitgebreid in te gaan op de wetgeving omtrent de verschillende beschermde gebieden.

De zorgplicht

Artikel 1.11 Wnb voorziet in de zorgplicht. De zorgplicht houdt in dat werkzaamheden, die nadelig kunnen zijn voor dieren en planten, in redelijkheid zo veel mogelijk nagelaten moeten worden of dat maatregelen genomen moeten worden om onnodige schade aan dieren en planten te voorkomen. Die plicht is niet alleen van belang voor soorten maar ook voor gebieden. De zorgplicht fungeert als vangnet ten opzichte van de bij en krachtens de Wnb gestelde voorschriften. Bestuursrechtelijke handhaving van de zorgplicht is mogelijk in kennelijke gevallen van onzorgvuldig handelen en in situaties waarin er geen concreet voorschrift ter bescherming van de desbetreffende natuurwaarde van toepassing is.

Het plangebied en de directe omgeving is een volledig verhard terrein met diverse gebouwen in het centrum van de stad Eindhoven. Het plangebied is daardoor in zijn algemeenheid potentieel ongeschikt voor beschermde flora en fauna en kent geen natuurwaarden.

Soortenbescherming

Ten behoeve van het planvoornemen en de bestemmingsplanwijziging dient onderzocht te worden of met de voorgenomen ontwikkeling sprake is van een overtreding van de geldende natuurwet en -regelgeving. In dat kader is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Dit onderzoek is te vinden in bijlage 10. Hieruit blijkt dat het plangebied mogelijk deel uitmaakt van de functionele leefomgeving van de huismus en dat 'vogels zonder jaarrond beschermd nest' op de planlocatie aanwezig kunnen zijn. De huismus dient nader onderzocht te worden. Dit nader onderzoek is in bijlage 11 te vinden. In het nader onderzoek wordt er bevestigd dat de huismus aanwezig is en daardoor een wetsovertreding te verwachten valt.

Vanwege de huismus is op 4 februari 2021 een ontheffing Wet natuurbescherming aangevraagd. Voor de aanvraag ontheffing is een activiteitenplan opgesteld. In maart 2021 zijn tijdelijke compenserende maatregelen getroffen.

Gebiedsbescherming

Het plangebied is niet gelegen binnen beschermd natuurgebied, zoals Natura 2000 of Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is gelegen op circa 4,5 kilometer en betreft het 'Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux'. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling en de afstand tot natuurgebieden kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Dit bestemmingsplan voorziet in nieuwe woningen en commerciële functies. Deze woningen zullen een (beperkte) verkeersaantrekkende werking hebben in de gebruiksfase. Ze zullen daarentegen niet gasgestookt worden.

De aanlegfase leidt daarbij ook tot het nodige gebruik van mobiele werktuigen en verkeersbewegingen. De werkzaamheden en wijziging in verkeersstromen zouden kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden in de omgeving.

In dat kader zijn stikstofberekeningen uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in bijlage 12 van deze toelichting. De aanlegfase is te vinden in bijlage 13 en de gebruiksfase in bijlage 14 van de toelichting. Uit de berekeningen blijkt dat de maximale uitstoot stikstofdepositie naar de omliggende gevoelige habitattypen 0,02 mol per hectare per jaar is voor de aanlegfase. Omdat er sprake is van een toename van stikstofdepositie op reeds overbelaste Natura 2000-gebieden, is een vergunning Wet natuurbescherming vereist. De ontwikkeling maakt deel uit van de Woondeal Eindhoven. Hierom is een Wnb-vergunning verkregen via het stikstofregistratiesysteem. De verleende Wnb vergunning is bijgevoegd als bijlage 17 bij deze toelichting. Voor de gebruiksfase blijkt dat er geen toename is van stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr.

Recent is de Wet stikstofreductie en natuurverbetering in werking getreden. Door de inwerkingtreding van de Wet stikstofreductie en natuurverbetering op 1 juli 2021 geldt er voor de aanlegfase een vrijstelling voor de bouwwerkzaamheden. Deze vrijstelling geldt voor de effecten als gevolg van stikstofdepositie. Onder de vrijstelling valt onder andere het bouwen en slopen van een bouwwerk en de vervoersbewegingen die samenhangen met de werkzaamheden. Dit zijn ook de bronnen waar emissies te verwachten te zijn in de realisatiefase van de beoogde ontwikkeling. Omdat voor deze werkzaamheden een vrijstelling geldt, is een berekening voor de realisatiefase niet meer nodig.

Op 10 maart 2022 is een nieuwe berekening gemaakt op basis van Aerius versie 2021.0.4. De aangepaste memo is opgenomen in Bijlage 15 en de nieuwe berekening in Bijlage 16.

Het plangebied bevindt zich op 140 meter van het dichtstbijzijnde NNB-gebied Beek en Bron. Er vindt geen ruimtebeslag plaats op een NNB-gebied. De werkzaamheden zullen mogelijk leiden tot aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden. De kwalificerende soorten van het beheertype N03.01 'Beek en Bron' behoren tot de soortgroepen broedvogels, libellen, vissen en planten. Het is nog onduidelijk of bij de aanleg van de ondergrondse parkeergarage de waterhuishouding van het beheertype N03.01 Beek en Bron wordt beïnvloed. Er vindt mogelijk externe werking plaats op het NNB-gebied of op kwalificerende soorten door de aanleg van een ondergrondse parkeergarage. Negatieve effecten kunnen worden uitgesloten als aan de zorgplicht kan worden voldaan.

Het plangebied maakt deel uit van de functionele leefomgeving van de huismus. Er is een ontheffing Wet natuurbescherming aangevraagd en tijdelijke compenserende maatregelen zijn getroffen.

In de aanlegfase is er sprake van maximaal 0,02 mol depositie per hectare per jaar. Hiervoor is een WNB-vergunning verkregen via het stikstofregistratiesysteem. Vanwege de inwerkingtreding van de Wet stikstofreductie en natuurverbetering en geldt voor de aanlegfase een vrijstelling voor bouwwerkzaamheden.

In de gebruiksfase is er geen sprake van een depositie hoger dan 0,00 mo/ha/jr.

In Nederland bestaat geen specifiek juridisch kader voor trillingen zoals geld voor geluid met de Wet Geluidhinder. Het juridisch kader wordt door wetgeving bepaald, welke niet specifiek voor trillingen is bestemd. Partijen kunnen elkaar in geval van trillingshinder of -schade civielrechtelijk aanspreken op basis van onrechtmatige daad. Hierbij wordt aangetekend dat in dergelijke geschillen de rechter tegenwoordig verder kijkt dan het pure causale verband tussen trillingen en het geclaimde gevolg (hinder of schade). Van minstens even groot belang voor de uitkomst van dergelijke zaken is de mate waarin partijen deskundig zijn en zich redelijk en zorgvuldig hebben opgesteld. Partijen die terzake deskundig zijn (grote opdrachtgevers van infrastructurele werken, bouwbedrijven, grote beheerders van infrastructuur) hebben een zwaardere plicht waar het betreft het informeren van de andere partij, het instellen van onderzoeken en het overwegen van alternatieven. Het principe dat de partij die eist ook moet bewijzen geldt altijd maar in de praktijk wordt deze bewijsplicht door de rechter aanzienlijk lichter gewogen, zeker als de deskundige partijen zich weinig zorgvuldig hebben opgesteld. In het ruimtelijk spoor is het kader de Wet ruimtelijke ordening. Daarom dienen voor het aspect trillingen bestemmingen ruimtelijk zorgvuldig te worden gescheiden.

Verder is de jurisprudentie met betrekking tot meetrichtlijnen en normstelling van belang. In de gebruiksfase van de infrastructuur is de SBR B richtlijn "hinder voor personen in gebouwen" als normstelling te hanteren. Ook is de SBR A richtlijn "schade aan gebouwen" als normstelling te hanteren met betrekking tot de aanlegfase. De beoordelingssystematiek in de SBR B richtlijn "hinder voor personen in gebouwen" kent streefwaarden.

Om inzicht te krijgen in het trillingsrisico is trillingsonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is toegevoegd in bijlage 4. Uit de trillingsmetingen in de bodem op veld A, de overdrachtsmetingen aan TSH en daarop gebaseerde prognose wordt geconcludeerd dat het huidige spoorgebruik niet tot trillinghinder hoeft te leiden in de woontoren en het appartementenblok op Lichthoven C en D. Voorwaarde hiervoor is wel dat tenminste woontoren blok C wordt voorzien van een betonnen draagconstructie en vloeren met een zodanige stijfheid dat de laagste buig-eigenfrequentie tenminste 12 Hz bedraagt. De trillingssterkten tijdens goederentreinpassages zijn dan hooguit licht voelbaar en voldoen naar verwachting aan de streefwaarden uit de SBR-B voor woonfunctie. Voor appartementenblock D is de keuze voor de draagconstructie iets minder kritisch, maar wordt geadviseerd om eveneens een betonnen draagconstructie toe te passen. Daarnaast blijft het van belang om stijve woningvloeren toe te passen met een laagste buig-eigenfrequentie van 12 Hz om versterking van spoortrillingen in het dominante frequentiegebied van 4 tot 10 Hz te voorkomen. In het ontwerp wordt hier rekening gehouden. In de planregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Het aspect trillingen vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium een plaats te geven in het besluitvormingsproces voor ruimtelijke plannen. Daarin zijn zowel de actuele waterhuishouding in het plangebied beschreven als de watereisen waaraan ontwikkelingen (binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan) moeten voldoen. Ruimtelijke plannen moeten onder meer worden getoetst aan het criterium "hydrologisch neutraal" conform het landelijke en lokale waterbeleid.

Met het bestemmingsplan Lichthoven fase 1 (kavels C en D) worden binnen het plangebied ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Het planvoornemen voorziet per saldo echter niet in de toename van verhard oppervlak. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder b en c van het Besluit ruimtelijke ordening.

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Deze wet regelt het beheer van oppervlakte- en grondwater en is gericht op de samenhang met de ruimtelijke ordening. De wet kent een vergunningstelsel (watervergunning).

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

Ten zuiden van het plangebied is momenteel de ondergrondse Gender gelegen. In de toekomst is het de bedoeling dat de verbinding tussen de Gendervijver aan de Willem de Rijkelaan en de Dommel aan de Dommelstraat deels ondergronds maar ook deels bovengronds wordt aangelegd. In de huidige situatie zijn twee ondergrondse tracédelen reeds gerealiseerd; vanaf de Gendervijver tot en met de Willemstraat en ter hoogte van het 18 Septemberplein. De overige delen dienen nog uitgevoerd te worden. Ter hoogte van Lichthoven zal de Gender bovengronds aangelegd worden met een stuwpeil van NAP +14,8m met fluctuaties tot NAP +15,0m. Het streefpeil in de Gendervijver ligt op een hoogte van NAP +15,3m.

Ter plaatse van het plangebied ligt in de huidige situatie een ondergrondse leiding van ø1500mm overgaand naar ø500mm. De overkluisde Gender stort momenteel middels een leiding ø500mm over op het hemelwaterstelsel (400/600mm), voorheen in gebruik als gemengd stelsel. Het hemelwaterstelsel heeft vervolgens een kleine overstortmogelijkheid (ø315mm) op de Dommel.

Het gemiddelde peil in de Dommel in de zomer ligt op NAP +14,11m; in de winter is het gemiddelde peil NAP +14,16m. De verwachting is dat het peil in de Dommel bij een T=100-situatie tot NAP+15,81m zal stijgen (bij T=1-situatie tot NAP +14,83m; bij T=10 tot NAP +15,6m) Om ervoor te zorgen dat het water in de Gender en de Gendervijver voldoende ververst wordt, wordt vanuit het afwateringskanaal water ingelaten met een debiet van 0,15m3/s.

Ter plaatse van het plangebied is momenteel slechts gedeeltelijk verharding aanwezig. In de voormalige situatie was het plangebied wel geheel verhard en bebouwd door het PTT-gebouw en het daarbijbehorende parkeerterrein.

De gegevens met betrekking tot de bodemopbouw en geohydrologie zijn ontleend aan beschikbare onderzoeksgegevens, de Grondwaterkaart van Nederland (dienst Grondwaterverkenning TNO) en Dinoloket (Hydrogeologisch model REGIS II).

In figuur 5.1 is een dwarsdoorsnede van de regionale bodemopbouw weergegeven uit het digitaal grondwatermodel REGIS II van Dinoloket. Opgemerkt wordt dat de onderzoekslocatie gelegen is in een voormalig beekdal van de Gender. Hierdoor kan de lokale bodemopbouw ter plaatse van de onderzoekslocatie anders zijn dan in de directe omgeving zoals is weergegeven in de regionale bodemopbouw.

_{Figuur 5.1: Dwarsdoorsnede regionale bodemopbouw (Bron: Dinoloket)}

Uit de gegevens blijkt dat per plaatse van het plangebied een slecht doorlatende, holocene toplaag aanwezig is met een dikte van circa 2 à 3 meter. De bodem bestaat uit een deklaag van ca. 20m tot 25m dik, bestaande uit matig fijne tot matig grove zandlaag (Formatie van Boxtel). Op 15 tot 20 meter minus maaiveld worden ook leemlagen aangetroffen. Onder de deklaag bevindt zich het eerste watervoerend pakket (formatie van Sterksel).

De grondwaterstromingsrichting in de deklaag lijkt oost-noordoostelijk te zijn. De grondwaterstromingsrichting in het eerste watervoerende pakket is regionaal noordoostelijk maar kan in de omgeving beïnvloed zijn door lokale grondwateronttrekkingen zoals de WKO ter plaatse van het Centraal station.

Op basis van het grondwatermeetnet van de gemeente Eindhoven (peilbuis B07 Hermanus Boexstraat en peilbuis B51G2567 Mathildestraat) is de gemiddelde grondwaterstand bepaald op NAP +14,7m. In figuur 5.2 is een overzicht gegeven van de gemiddelde grondwaterstand rondom het plangebied.

_{Figuur 5.2: Overzicht isohypsen gemiddelde grondwaterstand in m+NAP}

Binnen het plangebied vindt geen grondwateronttrekking plaats en is niet gelegen in een boringsvrije zone van het grondwaterbeschermingsgebied.

Het toekomstig plangebied (locatie C en D) zal volledig verhard worden uitgevoerd. Het bouwplan betreft de bouw van twee woontorens. De nieuwe ontwikkeling zal haar afval- en hemelwater gescheiden op de erfgrens aanbieden, waarbij het afvalwater wordt geloosd op het gemengde rioolstelsel ten noordwesten van het totale plangebied (A t/m H) bij het Stationsplein. Het hemelwater wordt tijdelijk via de gemeentelijke riolering in de Stationsweg afgevoerd. Over de definitieve afwatering van het hemel- en afvalwater dienen afspraken gemaakt te worden in samenspraak met de gemeente. Hiervoor levert de ontwikkelaar een rioleringsplan voor de gehele ontwikkeling (A t/m H), waarbij aan het waterschapsbeleid “hydrologisch neutraal ontwikkelen' voldaan wordt.

Voor ontwikkeling van locatie C en D vindt uitbreiding van verharding plaats. Bij de ontwikkeling van het totale plangebied (A t/m H) is ook sprake van uitbreiding van verharding. Bij de uitwerking van dit deel van het plan zal de compensatie worden vormgegeven.

Bij de realisatie van de ontwikkeling neemt het verhard oppervlak binnen het plangebied van toe. Op basis van de rekentool van de gemeente Eindhoven is de waterbergingsopgave berekend. De berekening is opgenomen in bijlage 5 bij deze toelichting.

Het plangebied heeft een oppervlakte van 5.626 m². Dit oppervlakte is verdeeld in:

• 1.353 m² (traditioneel dak)

• 1.201 m² (grote tuinen bij woningen)
• 1.940 m² (groen dak >= 60 mm waterberging per m²)
• 784 m² (groen dak < 30 mm waterberging per m²)
• 348 m² (halfverharding)
• 1.418 m² (geveloppervlak boven 30 m gezien vanuit het zuidwesten)

De berekening resulteert in een (nog) te realiseren waterbergingsopgave van 16,4 m³. De uitwerking hiervan is opgenomen in het VOSP (bijlage1).

Compensatie is in deze fase daarom noodzakelijk. Binnen het totale plangebied van Lichthoven (A t/m H) neemt het verhard oppervlak toe. Om deze toename te compenseren zijn hemelwaterbergende en -vertragende voorzieningen noodzakelijk. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van extra substraatberging van een nieuw groen dak van 7,5 mm over een oppervlakte van 1.940 m². Met de genomen extra maatregelen is de waterbergingsopgave tot -1,1 m³ teruggebracht en wordt aan de opgave voldaan.

De ontwikkelaar werkt de wateropgave verder uit waarbij minimaal aan het beleid “hydrologisch neutraal ontwikkelen' van het waterschap wordt voldaan. Het plan voor de afwatering van het totale plangebied moet gereed en goedgekeurd zijn alvorens het bouwplan van de nieuwe woontorens ingediend wordt.

Bij de inrichting-, bouw- en beheerfasen worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater moet tot een minimum beperkt worden. Ook een gifvrij beheer van de buitenruimte en daktuin (weg- en groenbeheer) levert een belangrijke positieve bijdrage aan de waterkwaliteit en dient aandacht te krijgen bij het uitwerken van het beheersplan voor de ontwikkeling.

De nieuwe ontwikkeling zal haar afval- en hemelwater gescheiden op de erfgrens aanbieden, waarbij het afvalwater wordt geloosd op het gemengde rioolstelsel ten noordwesten van het totale plangebied (A t/m H) bij het Stationsplein. Het hemelwater wordt tijdelijk via de gemeentelijke riolering in de Stationsweg afgevoerd. De aansluitingen op het gemeentelijke stelsel vinden in overleg met de gemeente Eindhoven plaats. De ontwikkelaar dient de wateropgave verder uit te werken in het rioleringsplan. Het plan voor de afwatering van het totale plangebied moet gereed en goedgekeurd zijn alvorens het bouwplan van ontwikkeling C en D wordt ingediend. In dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarmee zeker wordt gesteld dat er voldoende waterberging wordt aangelegd (zie ook paragraaf 6.4).

Nadelige beïnvloeding van grondwaterstromingen kan uitspoeling van verontreinigd grondwater naar het oppervlaktewater tot gevolg hebben. Dit doordat bodemverontreinigingen mobiel worden en uitspoelen. Geadviseerd wordt middels grondwatermodulering deze effecten en gevolgen in beeld te brengen voor de volgende fase van dit plan. Een verbod op ondergronds bouwen is in de regels opgenomen, waarvan kan worden afgeweken als met hydrologsch onderzoek wordt aangetoond dat de bouw niet meer dan 0,05 meter stuwing van het grondwater veroorzaakt. Het college van burgemeester en wethouders kan afwijken van de gestelde norm voor de stuwing. Afwijken is alleen mogelijk als schriftelijk advies wordt gevraagd aan het waterschap.

Waterschap De Dommel heeft in het kader van het wettelijk vooroverleg (zie paragraaf 9.2) advies uitgebracht. De reactie op dit advies is verwerkt in deze paragraaf.

Voor alle ontwikkelingen in het stationsgebied wordt geohydrologisch onderzoek uitgevoerd door de gemeente. De resultaten van dit onderzoek worden besproken met het waterschap.

In artikel 3.2.6 is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het ondergronds bouwen. Met deze voorwaardelijke verplichting wordt geborgd dat met hydrologsch onderzoek wordt aangetoond dat de bouw niet meer dan 0,05 meter stuwing van het grondwater veroorzaakt. Het college van burgemeester en wethouders kan afwijken van de gestelde norm van de stuwing. Afwijken is alleen mogelijk als schriftelijk advies wordt gevraagd aan het waterschap.

Bij de uitwerking van het bouwplan wordt rekening gehouden met de regels uit de Keur.

Het bestemmingsplan "Lichthoven fase 1 (kavels C en D)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

Op de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. In verband met de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen. Dit heeft ermee te maken dat de manier van raadplegen anders is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels. DeInleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten. Dit is om te voorkomen dat er discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In"Artikel 1 Begrippen" wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels begrippen voorkomen die niet in dit artikel zijn opgenomen, dan geldt hiervoor de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik. In "Artikel 2 Wijze van meten" zijn de te gebruiken meetmethodes opgenomen. De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming 'Gemengd' (Artikel 3)

Deze bestemming voorziet in een veelheid aan functies, die onderling uitwisselbaar zijn. Binnen het plangebied worden twee woongebouwen met commerciële voorzieningen en werklocaties mogelijk gemaakt. In de regels wordt voor de woningen een maximum aantal van 242 vastgelegd. Daarnaast worden ook commerciële functies mogelijk gemaakt van maximaal 1.000 m² ten behoeve van een gewenste levendige plint. Hierbij kan worden bijvoorbeeld worden gedacht aan een openbare horecagelegenheid, detailhandel (geen supermarkt) (samen beperkt tot 500 m² BVO) of bedrijven met een publiekgerichte functie. Omdat al deze functies met een maximum oppervlak van 1.000 m² mogelijk moeten zijn, is gekozen voor de bestemming 'Gemengd'.

De grenzen van de bouwvlakken zijn ook in dit geval dusdanig gesitueerd dat enige uitbreiding van de bebouwing mogelijk is. Woningen die zijn gelegen in centrum-/concentratiegebied, zijn in dit geval dus meegenomen in de bestemming Gemengd.

Binnen deze bestemming een verbod opgenomen voor ondergronds bouwen, waarvan kan worden afgeweken als m.b.t grondwaterstromen een geohydrologisch onderzoek wordt aangeleverd.

Bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' (Artikel 4)

Het gaat bij deze bestemming om de wegen die primair dienen c.q. zullen dienen voor de ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden, zoals winkelerven, pleinen, woonstraten, woonerven en paden. Ook is deze bestemming bedoeld voor de parkeerterreinen en voor de groenstrookjes die een onderdeel zijn van de straatinrichting.

De ondergrondse parkeergarage (incl. bijbehorende bebouwing) is toegestaan binnen deze bestemming. Ook is binnen de bestemming een (ondergrondse) expeditieruimte (incl. bijbehorende bebouwing) toegestaan.

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel, de Algemene aanduidingsregels, de Overige regels, de Algemene gebruiksregels en de Algemene afwijkingsregels.

Voorwaardelijke verplichting waterberging

In de overige regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de aanleg van waterberging bij de bouw van bouwwerken. Op grond van deze verplichting mag er alleen gebouwd worden als er voldoende waterberging is aangelegd, eventueel in combinatie met andere maatregelen die bijdragen aan het klimaatbestendig maken van de stad. Deze verplichting is ontleend aan paragraaf 5.5 en de beleidsregel “Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen” in bijlage 5 van het Gemeentelijk Rioleringsplan Eindhoven 2019-2022 (verder: GRP). Bij bouwwerken met een oppervlakte van 150 m² of meer moet in principe een waterberging aangelegd worden tot 75 mm per m² oppervlakte van het bouwwerk. Voor bouwwerken met een oppervlakte tussen 50 m² en 150 m² geldt een lagere bergingseis: daar moet in principe worden voorzien in een waterberging tot 25 mm per vierkante meter bouwoppervlakte. In groenarme gebieden geldt een hogere eis, omdat daar een grotere opgave ligt.

Een deel van de vereiste waterberging kan worden gecompenseerd met andere maatregelen die in lijn zijn met het beleid voor klimaatadaptatie, dat is beschreven in de beleidsregel Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen. Hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld het aanplanten van nieuwe bomen (die zorgen voor vasthouden van regenwater en beschaduwing) of het aanleggen van gevelgroen. De exacte omvang van de benodigde waterberging en de omvang van andere maatregelen is sterk afhankelijk van de kenmerken van het bouwplan en de locatie. De wijze waarop de benodigde maatregelen moeten worden bepaald, is uitgewerkt in de genoemde beleidsregel. Op basis van de rekentool van de gemeente Eindhoven (bijlage 5) is de waterbergingsopgave berekend. In paragraaf 5.4) is onderbouwd dat voldaan wordt aan de beleidsregel.

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht en de Slotregel opgenomen.

De gemeente stelt jaarlijks het toezicht- en handhavingsprogramma vast. In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop. Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Zij treedt, waar dat nodig is, daadkrachtig op in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen. De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger.

Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening, bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk.

De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.

Er is een handhavingsmodel voor toezicht en handhaving en dit model wordt gekenmerkt door zeven basisprincipes:

1. Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
2. Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen ( zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
3. Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
4. Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
5. In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
6. In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
7. We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven.

Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

• Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan.
• Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.
• Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties) .

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaving zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving (bijv. Woningwet en de SVBP2012). Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.

De handhavingscapaciteit is beperkt zodat het college jaarlijks de handhavingsprioriteiten vastlegt in een werkprogramma handhaving.

Leidend motief bij de toekenning van de bestemmingen is het antwoord op de vraag of de desbetreffende functie ter plaatse in ruimtelijk opzicht acceptabel is (ongeacht of een en ander in overeenstemming is met de voorgaande (nu nog vigerende) bestemmingsplannen en/of een en ander functioneert in overeenstemming met andere regelgeving, bijvoorbeeld milieuwetgeving, winkelsluitingswet, bouwverordening, algemene plaatselijk verordening etc.) Er zal dus in een aantal gevallen sprake kunnen zijn van het met het voorliggende plan legaliseren van situaties die niet conform de nu nog geldende bestemmingsplannen zijn, maar uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar zijn. Dit zal betekenen dat in deze situaties te zijner tijd niet meer zal kunnen worden opgetreden op basis van het voorliggende bestemmingsplan. Opgemerkt kan worden dat het in nagenoeg alle gevallen bedrijven betreft waarvan het bestaan bij de gemeente bekend is. De plicht tot handhaving van andere regelgeving (bijvoorbeeld milieuwetgeving) ter zake blijft uiteraard onverkort van kracht.

Er is in het voorliggende plan slechts aandacht voor handhaving in geval van het met dit bestemmingsplan wegbestemmen van momenteel bestaande functies, dus als er sprake is van het om redenen van een de goede ruimtelijke ordening toekennen van een bestemming die niet conform de bestaande situatie is. Dergelijke gevallen doen zich – voorzover uit onderzoek gebleken – met het voorliggende plan niet voor.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Ook kan er sprake zijn van zogenaamde “kruimelgevallen”. Het komt er hierbij op neer dat de door de gemeente te maken kosten beperkt zijn en de kosten verhaald kunnen worden via de legesverordening. Voorwaarde hierbij is dat er geen sprake is van fasering, locatie-eisen of eisen aan woningbouwcategorieën.

Specifiek

Het plan is aan te merken als een bouwplan conform artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, waardoor de gemeenteraad in beginsel verplicht is een exploitatieplan vast te stellen.

In onderhavig geval heeft de gemeente er voor gekozen om op basis van een anterieure overeenkomst de kosten anderszins te verzekeren. Derhalve is kostenverhaal anderszins verzekerd.

Voorts kan worden opgemerkt dat geen aanleiding bestaat te voorzien in een fasering van de bouwplannen en/of het stellen van eisen als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onder b, c en d Wro.

Dit leidt tot de conclusie dat de raad kan besluiten om niet tot vaststelling van een exploitatieplan over te gaan bij vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

Op grond van artikel 1.3.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet van het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden, kennis worden gegeven. De kennisgeving van de voorbereiding de bestemmingsplannen voor Lichthoven fase 1 is geplaatst in Groot Eindhoven van 26 februari 2021.

De kennisgeving is tevens bij de officiële publicaties op de gemeentelijke website www.eindhoven.nl geplaatst. Er zijn geen stukken betreffende het voornemen ter inzage gelegd, noch de mogelijkheid open gesteld om zienswijzen tegen het voornemen in te dienen of instanties om advies te vragen.

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het kader van het wettelijk vooroverleg is het voorontwerpbestemmingsplan ingestuurd naar de overlegpartners.

De reacties uit het vooroverleg zijn samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie in Bijlage 26.

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming.

Het participatietraject heeft gelopen van oktober 2020 tot en met november 2021. In deze periode zijn gesprekken gevoerd met gemeente, omwonenden, ondernemers en enkele belangengroepen, zijn een website en filmpjes gelanceerd en zijn twee online livestream presentaties georganiseerd, waarvan een met online peiling. Alle betrokkenen zijn op verschillende manieren geïnformeerd (op papier en digitaal) en op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen.

Op 17 november 2020 is een informatieavond geoganiseerd. Tijdens deze avond is de gebiedsontwikkeling Lichthoven I toegelicht aan de hand van een presentatie. Daarnaast was er gelegenheid om vragen te stellen. De informatieavond is bezocht door circa 65 personen. De gestelde vragen waren vooral informatief van aard. De presentatie en het verslag van de avond zijn opgenomen in bijlage 22.

Op 7 oktober 2021 is een tweede informatiebijeenkomst georganiseerd. Tijdens deze informatiebijeenkomst en via e-mail hebben omwonenden en andere belanghebbenden de gelegenheid gekregen om antwoord te krijgen op hun vragen. De aandachtspunten en suggesties rondom onderwerpen als bouwoverlast, voorzieningen en stikstof en hittestress worden door de ontwikkelaar meegenomen in de verdere uitwerking van de plannen voor de woongebouwen en de buitenruimte.

De website blijft als informatiebron bestaan. De ontwikkelaar zal geïnteresseerden via de digitale nieuwsbrief op de hoogte houden van nieuwe ontwikkelingen, en heeft aangegeven met betrokkenen in gesprek te blijven. Het partcipatieverslag is opgenomen in bijlage 25.

Het ontwerp van het bestemmingsplan heeft met ingang van donderdag PM tot en met woensdag PM op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp van het bestemmingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de ter inzage legging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven van PM gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.

Naar aanleiding van de tervisielegging zijn PM zienswijzen ontvangen. Deze zienswijzen hebben betrekking op ...............................................................

In de 'nota zienswijzen en ambtshalve aanpassingen' is beargumenteerd op de zienswijzen ingegaan.

het bestemmingsplan Lichthoven fase 1 (kavels C en D) met identificatienummer NL.IMRO.0772.80400-0302 van de gemeente Eindhoven.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Bijvoorbeeld gastouderopvang; detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis; of het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf.

Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-maatschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bomen met (bandbreedte omloop 20 - 60 jaar) een kroondiameter tussen de 4 en 7 meter.

een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijke omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de totale oppervlakte van de ruimte(n) van een op vloerniveau gemeten ruimte, langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsmuren en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen over alle bouwlagen van een gebouw.

een bedrijf gericht op het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak-alcoholische en niet-alcoholische dranken.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel wordt ook begrepen grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum, internetwinkel/webwinkel, afhaalpunten en supermarkt.

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaken, belwinkels, internetcafé, schoonheidsinstituten, fotostudio´s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

een bedrijf hoofdzakelijk gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, in combinatie met het doen beluisteren van overwegend mechanische muziek en het gelegenheid geven tot dansen, feesten en daarmee vergelijkbare evenementen.

een evenement zoals bedoeld in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV).

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

een maat voor de kans, dat door een ramp bij een activiteit met gevaarlijke stoffen of met een vliegtuig, een (grote) groep mensen, die niet rechtstreeks bij de activiteit betrokken is, tegelijkertijd omkomt. Het GR kan toenemen door uitbreiding van risicovolle activiteiten enerzijds en door het verhogen van de personendichtheid anderzijds.

een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

een bedrijf hoofdzakelijk gericht op het verstrekken van logies (per nacht) met - al dan niet - als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse.

een meerderjarige alleenstaande, dan wel twee of meer personen waarvan er ten minste één meerderjarig is, die duurzaam een gemeenschappelijke huishouding voeren.

Internetwinkels worden in het kader van dit bestemmingsplan aangemerkt als een specifieke vorm van detailhandel waarbij:

• de transactie via internet of andere media tot stand komt, en;
• de goederen ter plaatse kunnen worden afgehaald; en/of
• de goederen ter plaatse kunnen worden afgerekend; en/of
• de goederen ter plaatse kunnen worden bekeken of geprobeerd.

woonvorm waarbij sprake is van woonruimte die geen eigen toegang heeft en waarbij de bewoner afhankelijk is van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche en/of toilet) buiten die woonruimte.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor het bestuurlijk/ambtelijk of bedrijfsmatig uitoefenen van juridische, financiële, administratieve en naar de aard daarmee gelijk te stellen werkzaamheden, zoals sociaal wetenschappelijke onderzoek of een architectenbureau.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend (niet zijnde prostitutie).

een bedrijf gericht op het verstrekken van zwak-alcoholische en niet-alcoholische dranken, met als nevenactiviteit het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren.

lijst met een onderverdeling van horeca-activiteiten naar de mate van mogelijke overlast voor de omgeving zoals opgenomen in Bijlage 1 Lijst van horeca-activiteiten behorende bij deze regels;

een bedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren en niet-alcoholische dranken.

het op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak.

het ontplooien van activiteiten op een agrarisch bouwvlak die niet rechtstreeks de uitoefening van de agrarische bedrijfsvoering betreffen.

parkeernormen vastgesteld op 24 september 2019, gepubliceerd en in werking getreden op 4 oktober 2019.

voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

Voor gebouw D is het peil (peil = 0) van gebouw B Student Hotel als peil gehanteerd. In het bestemmingsplan Lichthoven (Student Hotel) is de volgende begrip peil als volgt omschreven: 0.30 m' boven de kruin van de weg. Voor gebouw C ligt het peil circa 2 meter hoger dan het peil voor gebouw B.

risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel is betrokken.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin tegen vergoeding seksuele handelingen worden verricht.

een bedrijf uitsluitend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken.

een uitstallingsruimte van groothandels - of productiebedrijven ten behoeve van wederverkopers of afnemers voor het gebruik in eigen bedrijf of instelling.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden.
Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn.

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de toelaatbare waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

Wet van 16 februari 1979 (Stb. 99) houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder, zoals deze luidde op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, dan wel voor de huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren.een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, dan wel voor de huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren.

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, gevelisolatie, ventilatiekanalen, reclameaanduidingen, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrens niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor `Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden-beroep in alle bouwlagen;
2. werken uitsluitend in de eerste bouwlaag, waaronder in ieder geval begrepen:
   1. kantoren;
   2. flex-plekken en co-working ruimtes;
   3. dienstverlening;
   4. ateliers;
3. publieksgerichte functies uitsluitend in de eerste bouwlaag, waaronder in ieder geval begrepen:
   1. horecabedrijven genoemd in de 'Lijst van horeca-activiteiten' (Bijlage 1), behorende tot de categorie 1, 2a en 2b, 3 en 4b;
   2. detailhandel;
   3. maatschappelijke voorzieningen;
   4. cultuur en ontspanning, met dien verstande dat casino's, prostitutie en seksinrichtingen niet zijn toegestaan;
4. ondergeschikte horeca;
5. gebouwde boven- of ondergrondse commerciële parkeervoorzieningen.

met daarbij behorende:

6. erven en terreinen;
7. (dak)tuinen, daklandschappen en dakterassen;
8. wegen en paden;
9. parkeervoorzieningen;
10. groenvoorzieningen;
11. speelvoorzieningen;
12. lichtreclame;
13. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
14. nutsvoorzieningen, technische installaties en voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie;
15. gebouwen, bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

met dien verstande dat:

16. het maximum bruto vloeroppervlak van:
    1. de gezamenlijke functies onder sub b. en c. niet meer mag bedragen dan 1.000 m²;
    2. detailhandel en horeca, zoals genoemd onder sub c., gezamenlijk niet meer mag bedragen dan 500 m²;
17. het maximum aantal wooneenheden niet meer mag bedragen dan 242;
18. kamerverhuur niet is toegestaan;
19. de vloeroppervlakte ten behoeve van een aan-huis-verbonden-beroep niet meer dan 50 m² mag bedragen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 3.3.4 ten behoeve van een andere inrichting van de openbare ruimte als bedoeld in Bijlage 2 onder de voorwaarde dat er een ander inrichtingsplan voor de openbare ruimte wordt vastgesteld.

De voor `Verkeer - Verblijfsgebied´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. straten;
2. pleinen;
3. voet- en fietspaden;
4. groenvoorzieningen;
5. gebouwde (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
6. geluidwerende voorzieningen;
7. speelvoorzieningen;
8. terrassen ten behoeve van horecabedrijven gesitueerd in de aangrenzende bestemming;
9. overhellende balkons die zijn toegestaan op basis van de aangrenzende bestemming en bouwmogelijkheden;
10. nutsvoorzieningen en voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie;

met daarbij behorende:

11. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
12. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Al dan niet in afwijking van het bepaalde in de bestemmingsregels van Hoofdstuk 2 wordt ter plaatse van een functie-aanduiding het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met die functie-aanduiding aangemerkt als gebruik overeenkomstig die bestemming.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages;
2. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot 10 m, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;
3. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 m is.
4. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 20 cm ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen;
5. de regels ten aanzien van de realisatie van gebouwen ten behoeve van het opwekken van duurzame energie en toestaan dat de maximum oppervlakte wordt vergroot tot maximaal 100 m2.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 10.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 10.1 met maximaal 10%.

Lid 10.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 10.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 10.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 10.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Lichthoven fase 1 (kavels C en D).