Het centrum van Eindhoven bestaat uit een veelzijdigheid aan stedelijke gebieden met allemaal eigen stedelijke of dorpse kwaliteiten. Als gevolg van de groei van de stad Eindhoven zijn de omliggende dorpen (Woensel, Tongelre, Stratum, Gestel en Strijp) in 1920 onderdeel gaan uitmaken van de stad. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van een deelgebied van het voormalige dorp Stratum. Het plangebied heeft zich tijdens en na de tweede wereldoorlog, met name in de jaren '60, ontwikkeld van woonbebouwing langs een lint naar (industriële) kantoorgebouwen. De bebouwing voldoet niet meer aan de huidige eisen voor kantoren en staat voor een groot deel leeg. Het gebied is in beeld als transformatiegebied van kantoor naar woningbouw om aan de toenemende vraag naar woningen in de binnenstad van Eindhoven te kunnen voldoen.

Twee van de drie bestaande kantoorpanden worden ten behoeve van de ontwikkeling gesloopt. Het derde pand van Diagnostiek voor U-pand (DvU) betreft een monument. Dit pand wordt verbouwd ten behoeve van circa 45 onzelfstandige woonruimtes (kamerverhuur) in combinatie met een horeca voorziening (lunchroom/ café/ bar) met een oppervlakte van maximaal 100m². Verder omvat de ontwikkeling de realisatie van twee woontorens bestaande uit maximaal 120 appartementen in combinatie met een gezondheidscentrum (DvU) en mogelijk een tandartsenpraktijk.

De ontwikkeling past niet binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Stratum binnen de Ring II'. Om één en ander te kunnen realiseren dient een nieuw ruimtelijk en functioneel kader te worden opgesteld in de vorm van een nieuw bestemmingsplan. De gemeente Eindhoven staat in principe positief tegenover de planontwikkeling en heeft daarom samen met de initiatiefnemer besloten om voor de planontwikkeling een bestemmingsplan in procedure te brengen.

Het bestemmingsplan "V Stratum binnen de Ring II (Stratumsedijk)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Het plangebied ligt in het zuidelijke deel van het centrum van de gemeente en wordt in grote lijnen begrensd door de P.Czn. Hooftlaan (noorden), de Stratumsedijk (oosten), de Bomanshof (zuiden), de Vondellaan (zuid-westen) en de Tesselschadelaan (westen).

Figuur: Luchtfoto en kadastrale grenzen (plangebied rood omlijnd)

Het bestemmingsplan "V Stratum binnen de Ring II (Stratumsedijk)" vervangt deels het bestemmingsplan 'Stratum binnen de Ring II', vastgesteld door de raad op 13 mei 2014. Het plangebied heeft hierin de bestemming 'Maatschappelijk'. Daarnaast geldt ter plaatse van het plangebied de functieaanduiding 'gezondheidszorg'. In het plangebied is het oprichten van gebouwen uitsluitend binnen het, op de verbeelding opgenomen, bouwvlak toegestaan.

Hieronder is opgenomen een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan Stratum binnen de Ring II met daarin het plangebied. De toegestane bouwhoogte is aanvullend op de uitsnede vermeld:

Figuur: Uitsnede bestemmingsplan "Stratum binnen de Ring II"

Voor het monumentale pand en het gebouw met een bouwhoogte van 8 meter, geldt daarnaast een maximale goothoogte van 4 meter voor gebouw met bouwhoogte van 8 meter hoog en 10 meter voor het monument.

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten.

Op het moment van het uitvoeren van de diverse (milieutechnische) onderzoeken was het definitieve programma nog niet bekend. In de onderzoeken is daarom de mogelijkheid opengehouden om kleine programmatische wijzigingen nog later door te kunnen voeren. Dat betekent dat voor de bepaling van de toegestane functies is uitgegaan van een worst case situatie, die afhankelijk is van het type onderzoek. Zolang het definitieve programma een kleiner situatie betreft dan de berekende worst case situatie kan geconcludeerd worden dat de conclusies niet significant slechter zijn, dan berekend in dit onderzoek.

Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak.

In dit hoofdstuk worden zowel het gebied waar de ontwikkeling is beoogd als het project zelf beschreven. Ook wordt ingegaan op de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten van het project.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het grondgebied van de voormalige gemeente Stratum. De Stratumsedijk vormde de oude verbindingsweg tussen de stad Eindhoven en de plattelandsgemeente Stratum. Langs deze weg zijn in de 19e eeuw diverse landhuizen en villa's van vermogende burgers opgericht. Rond 1900 is ook het (voormalige) gemeentehuis van Stratum langs deze weg gebouwd.

Figuur: Historische kaart anno 1920 (plangebied in zwarte cirkel) Bron: Topotijdreis

Tijdens de Tweede Wereldoorlog is een voormalige villa aan de Stratumsedijk opgekocht om het nieuwe kantoor van de Raad van Arbeid te realiseren. De ontwikkeling van kantoren werd in de jaren '50 en '60 van de vorige eeuw in het gebied verder doorgezet. Door het realiseren van diverse ingrijpende verbindingen tussen bestaande wegen in het centrum ontstond een nieuwe verkeersstructuur (binnenring) die van invloed was op de functionele veranderingen rondom het plangebied. De woningen langs deze ontsluitingsstructuur maakten plaats voor kantoren of andere functies gezamenlijk met appartementen.

Figuur: Topografische kaart anno 2020 (plangebied in zwarte cirkel) Bron: Topotijdreis

Het plangebied is in de bestaande situatie grotendeels bebouwd met drie kantoorgebouwen met bijbehorende voorzieningen. De kantoorgebouwen kennen ieder een duidelijk eigen identiteit en massa.

Kantoorpand Raad van Arbeid

Het oudste en cultuurhistorische waardevolle pand van het plangebied betreft het voormalige kantoorpand van de Raad van Arbeid aan de Stratumsedijk 28a. De Raad van Arbeid zorgde samen met de Rijksverzekeringsbank voor de uitvoering van een groot aantal sociale wetten. Als kantoor van een belangrijk bestuursorgaan is het pand daardoor ook een uiting van de sociaal-economische ontwikkeling van Eindhoven. Het is een markant gebouw met een uitstraling die past bij de entree naar de stad aan de oude radiaal (Stratumsedijk) en is aangeduid als gemeentelijk monument. Nu is het pand in gebruik door Diagnostiek voor U. Op deze locatie kunnen bezoekers terecht voor diverse medische onderzoeken, zoals bloedafname, bloedonderzoek, (radiologische) echo's, longonderzoek en röntgenonderzoek.

Op het achterterrein van het gebouw zijn in de loop der tijd nog een garage en enkele kleine bijgebouwen gerealiseerd. Deze gebouwen hebben geen enkele cultuurhistorische waarde.

Figuur: Voormalig kantoorpand Raad van Arbeid Bron: website Ontwikkeling PC Hooftlaan

Voormalig Gemeentelijk administratiekantoor (GAK)

Het GAK-gebouw aan de P.Czn. Hooftlaan 14 is in 1959 in een modernistische stijl opgericht als kantoorgebouw. Het gebouw heeft een voor die tijd moderne glazen gevel indeling en horizontale belijning maakten het tot een herkenbaar modern gebouw. Een van de consequenties van de non-constructieve gevel indeling was, dat men intern moest kiezen voor een groot aantal dragende kolommen, die een nieuwe indeling van het gebouw in de weg staan. Het gebouw wordt tijdelijk verhuurd aan diverse kleine bedrijven in afwachting van de sloop.

Figuur: Gemeentelijk Administratiekantoor aan de PC Hooftlaan

Bron: Eindhovens dagblad @Michel Theeuwen

Kantoorpand Bomanshof 6

Het gebouw Bomanshof 6 is in 1969 gebouwd in de destijds gebruikelijke weinig uitgesproken van het modernisme afgeleide stijl. Opvallend is het grote aandeel van baksteen in de voorgevel en de uitbouw met verticale vensters. Het pand wordt momenteel verhuurd aan diverse kleine bedrijven.

Figuur: Kantoorpand Bomanshof 6 Bron: Cuijpers advies

Ten westen van het pand ligt een kleine parkeerplaats, die te bereiken is via een inrit aan de westzijde van het pand.

Groenstructuur

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een groenstructuur. Wel zijn enkele waardevolle bomen in het gebied aanwezig. Deze worden nader beschreven en toegelicht in het volgende hoofdstuk.

Opbouw

Het terrein wordt opgebouwd uit vier afzonderlijke hoofd bouwdelen, elk met een eigen, functionele opbouw:

1. Pand Raad van arbeid;

2. Woontoren (hoogbouw) met DvU langs P. Czn. Hooftlaan;

3. Woongebouw (laagbouw) langs Vondellaan;

4. Parkeergarage

Voor de ontwikkeling is een stedenbouwkundig plan opgesteld, die als Bijlage 1 bij deze toelichting is gevoegd.

Ruimtelijke structuur

De configuratie van een tweetal woonblokken en het gemeentelijk monument vormen samen een stedelijk ensemble met in het hart een omsloten stadstuin. De hoogbouw aan de noordzijde van de locatie volgt de grondvorm van het voormalige GAK- gebouw. Het V -vormige blok aan de Vondellaan dankt zijn grondvorm aan de continuering van de rooilijnen van beide naastgelegen panden. Zo ontstaat een logische en helder afleesbare begrenzing van openbaar en privaat domein.

De beide woongebouwen en de zorgfunctie Diagnostiek voor U in de plint van de hoogbouw worden ontsloten vanuit de stadstuin, die dan ook in ieder geval overdag voor het publiek toegankelijk zal zijn. Ook het gemeentelijk monument heeft na transformatie en hergebruik een mogelijkheid tot directe toegang tot de binnentuin.

Diagnostiek voor U en het gemeentelijk monument hebben daarnaast ook nadrukkelijk hun adres aan respectievelijk de P. Czn. Hooftlaan en aan de Stratumsedijk.

Het is belangrijk om de tuin niet alleen toegankelijk te maken voor de bewoners, bezoekers en gebruikers van de aangrenzende gebouwen maar een kwaliteit toe te voegen voor gehele buurt. Naast een fraaie zichttuin wordt het daarom ook een aantrekkelijke verblijfsplek met zitplekken afgestemd op de bezonning. In de tuin is ruimte voor samen tuinieren en samen bewegen. De definitieve invulling zal in participatie met de toekomstige bewoners en gebruikers (DvU) plaatsvinden. De gezondheid van de bewoners en gebruikers is een belangrijk peiler bij de ontwikkeling van het gebied. Het gebied met specifiek haar tuin moet zorgen voor mentaal welbevinden, meedoen, functioneren en op peil houden van lichaamsfuncties.

Tussen de bebouwing en onder de tuin is een geheel ondergronds gelegen stallingsgarage voorzien. In het souterrain van de woongebouwen zijn individuele bergingen ten behoeve van de bewoners opgenomen. De toegang tot de garage en de bergingen is gesitueerd aan de Bomanshof, tussen de nieuwbouw en het gemeentelijk monument. Deze positie is gekozen om de eventuele overlast van in- en uitrijdend verkeer voor aanwonenden zoveel mogelijk te beperken.

Figuur: Stedenbouwkundig plan

Hoogbouw

De voorgestelde hoogbouw op de locatie aan de P.Czn. Hooftlaan past in het gemeentelijk hoogbouwbeleid. Voor deze locatie is een maximumhoogte aangemerkt als M (45 meter). De Hertogflat, in de directe omgeving aan de Hertogstraat, heeft een vergelijkbare hoogte. Het karakter van de hoogbouw zal refereren aan het voormalige G.A.K. en naastgelegen Granida gebouw (het voormalige GGD gebouw). Een interpretatie van de stijlkenmerken van de bestaande gebouwen kan leiden tot de volgende opbouw: plint | midden | “zwevende” bovenbouw.

Laagbouw

Kenmerkend voor de laagbouw van 5 woonlagen aan de Vondellaan is de aansluiting op de rooilijnen van de aangrenzende panden. De Vondellaan krijgt daarmee een vanzelfsprekend profiel. In schaal en maat middelt de laagbouw tussen het flatgebouw aan de overzijde en de hoogbouw op de locatie aan de P.Czn Hooftlaan. Haar parallelpositie aan deze hoogbouw vraagt om een onderlinge samenhang en afstemming in beeldkwaliteit. Door de evenwijdige gevellijnen aan de binnentuin worden de entreehallen van de beide woongebouwen heel herkenbaar vis-a-vis tegenover elkaar ervaren.

Beeldkwaliteit

De gevels van de omliggende beeldbepalende bebouwing van grotere schaal kenmerken zich door een sterke grafiek, in de vorm van een heldere grid (voormalig GGD gebouw), dan wel door middel van sterk horizontale banden (Wilma-flat en Ago-flat). Deze heldere grafiek biedt een rustig decor temidden van de overwegend historische architectuur van (monumentale) kantoorvilla’s en het beschermd stadsgezicht Elzent-Noord. Een sterke grafiek vormt ook het uitgangspunt voor de architectuur van de nieuwbouw. Details zijn beperkt in aantal echter wel zorgvuldig, doordacht en consequent doorgevoerd.

Balkons en loggia’s zijn onderdeel van de architectuur. De geluidsluwe zuidzijde (evt. ook westzijde) van de toren is voorzien van grote balkons. Aan de geluidsbelaste zijden (noord-, oostgevel) worden de buitenruimten vormgegeven op basis van de nodige maatregelen die de geluidsbelasting te reduceren. In de laagbouw worden de buitenruimten integraal in het ontwerp meegenomen en vormen een onderdeel van de architectuur van het woongebouw.

Technische installaties op het dak worden integraal mee ontworpen, zodat deze vanuit de straat zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken worden.

De buitengevel van de bestaande monumentale kantoorvilla wordt bij de ontwikkeling in stand gehouden.

Programma

Voor een duurzame en levendige toekomst van de (binnen)stad is het intensiveren van haar woonfunctie en woonkwaliteit van evident belang. De twee woongebouwen dragen daar aan bij door een evenwichtige differentiatie aan woontypes, de hoogwaardige architectuur en het substantiële woningaantal van circa 120 appartementen (2 woontorens) en 45 studentenwoningen (monumentaal pand aan de Stratumsedijk).

Verder is, en blijft, de zorgorganisatie DvU in het gebied aanwezig. In de meest noordelijke gelegen nieuwe woontoren is 1.540 m² gereserveerd (begane grond en 1^e verdieping) voor het DvU diagnostisch centrum (bloed- en urineonderzoek, röntgenonderzoek, radiologische echo’s, hartfilmpjes, zwangerschapsdiagnostiek, longfunctietesten, botdichtheidsmetingen, gehooronderzoeken, oogheelkundige onderzoeken en fietstesten) en een andere medische voorziening.

In het monumentale pand is naast de 45 studentenwoningen ruimte voor het realiseren van een horeca voorziening (lunchroom/ café/ bar) met een oppervlakte van maximaal 100m².

Groen en water

Het groene binnenterrein krijgt een modern stads karakter, maar sluit toch goed aan op het monumentale karakter van het Diagnostiek voor U gebouw. Voor buurtbewoners of mensen die in de buurt werken is er een terras met vaste banken om te lunchen. Maar het groen is er uiteraard vooral voor de bewoners en gebruikers van de nieuwbouw. Er zijn twee terrassen waar bewoners beschut kunnen zitten. En in de tuin is ruimte voor samen tuinieren en samen bewegen.

Het groen is zo ingericht, dat het beweging en ontmoeting stimuleert, verkoeling biedt, zorgt voor ontspanning en focusherstel en dat er zowel ruimte is voor passanten als voor een rustig verblijf. De tuin wordt semi-openbaar, waarbij de tuin 's avond en 's nachts (indien noodzakelijk) wordt afgesloten.

Het groen absorbeert bovendien hinderlijk geluid. De monumentale bomen blijven behouden in het plan. Hun groeiplaats wordt verbeterd, zodat er meer ruimte is voor bodemleven, voor het opnemen van water en voor de wortels van de bomen.

Aan de noord-westzijde komt een flinke groene buffer. Fijn voor de bewoners aan de overzijde van de straat, beter voor de bomen en het breekt de wind, zodat het binnenterrein een luw karakter krijgt. Er komt wel een kleinschalig wandelpad doorheen, zodat ook aan die zijde een ontsluiting ontstaat.

Regenwater wordt gebufferd op het parkeerdek en dient als watervoorziening voor de beplanting, die daarmee jaarrond goed kan groeien. Een duurzame oplossing: een minimale afvoer van regenwater en meer kansen voor het groen.

Duurzaamheid

Het is voor de initiatiefnemer van belang om aandacht te geven aan de toekomstige kwaliteit van de leefomgeving. Het stedenbouwkundig plan legt de basis voor een gezond en duurzaam gebruik van het gebied.

CO₂ reductie, duurzame opwek en energiebesparing

Als vanzelfsprekend wordt de nieuwbouw van de woontoren (hoogbouw met DvU) en het woongebouw (laagbouw) volledig gasloos. Voor het verwarmen en koelen wordt gedacht aan installaties als een Warmte Koude Opslag (WKO) of lucht-water warmtepompen. Eventueel zullen deze installaties in combinatie worden toegepast.

Energie wordt opgeslagen en onttrokken aan de bodem waarbij een slimme onderlinge wisselwerking wordt gefaciliteerd tussen de vraag naar warmte en koude van de woningen en de overige functies in DVU. Warmtekoude-opslag levert een bijdrage aan de duurzame energiehuishouding en aan het klimaatbeleid. Warmtekoude-opslag bespaart fossiele energie in gebouwen en reduceert de CO2-uitstoot. Ook het comfort in gebouwen gaat omhoog. In de directe omgeving van de ontwikkeling zijn geen andere WKO’s gerealiseerd en is er voldoende capaciteit beschikbaar. De nieuwbouw in het plangebied voldoet aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Daarbij wordt gestreefd naar een energie neutrale opzet voor de nieuwbouw. PV-panelen ((fotovoltaïsche installatie/ zonnepanelen) zullen op de daken van de appartementen worden geplaatst. Deze zullen naast de bovengenoemde warmte/koude installaties in de benodigde energie voorzien.

Materialen

Bij de ontwikkeling worden zoveel mogelijk hergebruikte en herbruikbare materialen toegepast. Daarnaast zijn de gebouwen en het openbaar gebied zodanig ontworpen, dat materialen in de toekomst ook hoogwaardig hergebruikt kunnen worden

Biodiversiteit en klimaatrobuust

Het plagebied is nagenoeg geheel verhard en bebouwd. Uitgangspunt voor het nieuwe ontwerp van zowel bebouwing als omgeving met de toevoeging van een gezonde, groene binnentuin zorgt voor een maximale opname van energie en water. DVU is daarmee klimaat robuust en optimaal voorbereid op de toekomst. Onder de appartementen wordt een verdiepte parkeerkelder gerealiseerd waarin auto’s en fietsen geparkeerd worden. Doordat het parkeren van bewoners volledig ondergronds wordt opgelost, kan er in de openbare ruimte optimaal ingezet worden op het inrichten van het semi openbare groene binnenterrein bovenop het parkeerdek.

Het semi openbaar groen ontlast het rioolsysteem tijdens hevige regenbuien. Het schone hemelwater van daken en verharding wordt in het gebied geïnfiltreerd en opgevangen. De hiervoor benodigde afvoersystemen vormen een integraal onderdeel van de architectuur.

De hittestress in de zomer wordt fors beperkt doordat de verdamping van hier opgeslagen water de buitentemperatuur minder doet oplopen. Om wateroverlast in de toekomst verder te beperken en de hittestress nog meer te reduceren worden de daken van de gebouwen zoveel mogelijk voorzien van een groendak.

Maar ook de wind die vaak voor overlast zorgt rond hoge gebouwen in stedelijk gebied, wordt gebroken door een flinke groene buffer. Deze buffer zorgt dat er een aangenaam verblijfsklimaat ontstaat in de binnentuin. Bovendien biedt de buffer goede fourageer- en nestelplekken voor vogels. Daarnaast zuivert het groen de lucht van fijnstof; een belangrijk aspect in dit binnenstedelijke gebied, waar veel verkeer langs komt.

Waterretentie

Het regenwater van de daken en verhardingen op het binnenterrein worden opgevangen in retentiekratten. In deze kratten kan ca 70 liter water per m² worden opgeslagen. Via deze retentiekratten kan de beplanting op het parkeerdek continu gebruik kan maken van regenwater. Ook onder de paden wordt het water op deze manier opgeslagen en ook dit water komt beschikbaar voor het groen. Een prachtige low-tech oplossing voor tijden waarin zowel overtollig water als droogte een issue zijn!

Sociale impact

Door met elkaar actief te zijn in de binnentuin, is er meer sociale cohesie. Dat heeft een positief effect op het welzijn van bewoners en andere gebruikers. Bovendien bevordert het gevoel van eigenaarschap van de tuin ook het duurzaam behoud van de waardevolle elementen in de tuin. Doordat de binnentuin semi openbaar ('s nachts afsluitbaar) is kunnen ook andere inwoners van de stad gebruik maken van de tuin wat ontmoeten verder stimuleert en de eenzaamheid tegen gaat.

Mobiliteit

Het plangebied wordt, via de bestaande wegenstructuur, aan de zuidzijde ontsloten. De ingang van de ondergrondse parkeergarage ligt aan de, ten zuiden van het gebied gelegen, Bomanshof. Het autoverkeer haakt vervolgens aan op de Vondellaan, Tesselschadelaan en de P. Czn. Hooftlaan. In de parkeergarage worden 56 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan 10 parkeerplaatsen voor DvU (Gezondheidscentrum & Tandartsenpraktijk (-centrum) en 46 parkeerplaatsen voor appartementen. Deze zijn beschikbaar voor de appartementen op basis van zwerfplekken. De 10 parkeerplaatsen van DvU in de garage mogen buiten kantooruren ook gebruikt worden door bezoekers van woningen. Op maaiveld worden verder nog eens 20 parkeerplaatsen voor DvU en voor de bezoekers van de woningen gerealiseerd. De parkeerbehoefte van de ontwikkeling (auto's en fietsen) is nader beschreven in paragraaf 3.7 van deze toelichting.

In de directe nabijheid (1 minuut loopafstand-:40 meter) bevindt zich de bushalte Eindhoven, P.C. Hooftlaan. Iedere 8 minuten vertrekt er een bus met variërende bestemming. De frequentie van de busdiensten varieert sterk van 1 keer per 20 minuten tot 1 keer per uur.

Een groot deel van Eindhoven is bereikbaar binnen 15 minuten fietsen. Het centraal Station van Eindhoven ligt op 5 tot 10 minuten fietsafstand. De opkomst van de elektrische fiets vergroot de bereikbaarheid nog beter.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• duurzaam economisch groeipotentieel
• sterke en gezonde steden en regio’s
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal.

De NOVI is op 9 september 2020 vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet ook aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

Conclusie

In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is het volgende aangegeven:

"De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

Met artikel 3.1.6 lid 2 Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren.

Stedelijke ontwikkeling

De ladder hoeft alleen te worden doorlopen indien sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Onder stedelijke ontwikkeling wordt gezien het bepaalde in artikel 1.1.1 Besluit ruimtelijke ordening:

'Een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'

Onder het begrip 'andere stedelijke voorzieningen' vallen onder meer accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport, leisure en accommodaties voor recreatie. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van 165 woningen in combinatie met andere stedelijke voorzieningen (horeca, gezondheidscentrum en mogelijk een tandartsenpraktijk). Het plan voorziet dus in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom aan de orde.

Beschrijving van de behoefte

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 165 wooneenheden op een locatie waar in de huidige situatie nog geen woningen zijn toegestaan. De ontwikkeling betreft ook de mogelijk tot realisatie van horeca (max. 100 m²), een gezondheidscentrum en mogelijk een tandartsenpraktijk. Deze functies zijn op basis van het geldende bestemmingsplan toegestaan. Het gaat bij dit planvoornemen om deze reden om een toevoeging van 165 woningen ten opzichte van het geldend bestemmingsplan. Het betreffen zowel huur- als koopwoningen.

Kwantitatieve behoefte

Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit.

In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met ongeveer 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040.

In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen is vooral fors in de periode 2020-2025. In de eerstkomende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren.

Daarmee kan voor dit plan met een toevoeging van maximaal 165 woningen ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien. De voorliggende ontwikkeling is getoetst door het SGE. Toetsing door het Coördinatieteam Wonen heeft uitgewezen dat het plan voldoende tot goede invulling geeft aan de Brainport Principes van het SGE (Bijlage 3).

Kwalitatieve behoefte

In de regio Zuidoost-Brabant is afgesproken dat er meer aandacht moet zijn voor kwaliteit en vraaggerichte woningbouw. Beleidsmatig wordt zowel door het Stedelijk Gebied als de gemeente Eindhoven ingezet op een grote diversiteit aan woningen en woonmilieus. Eindhoven is er voor elke doelgroep en er moeten voldoende woningen zijn in alle segmenten. Voor Eindhoven ligt het accent op de verdere verstedelijking: een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen willen wonen, werken en elkaar ontmoeten, maar ook een stad die groen en gemoedelijk is. Daarbij geldt een toenemende vraag voor wonen in en nabij het centrum.

Binnen de rondweg moet voldoende en gevarieerd aanbod zijn voor alle doelgroepen. Eindhoven kan binnen de rondweg nog sterk verdicht worden. De gemeente wil ruimte bieden aan bouwende partijen, waarbij transformatie van leegstaand vastgoed boven nieuwbouw gaat. Dat vraagt onder meer de transformatie van oude industriële landschappen en centrumlocaties tot hoogstedelijke milieus met een mix van wonen, creatieve werkplaatsen en hoogstedelijke culturele voorzieningen. Deze locaties zijn nodig om kenniswerkers aan te trekken en jongeren in de stad te houden.

Op 15 december 2020 is het Woonprogramma Eindhoven 2021-2025 door de gemeenteraad van Eindhoven vastgesteld. Het woonprogramma voor de hele stad zet in op 30% sociale huur, 20% goedkope koop, 35% middelduur (huur en koop) en 15% duur. Exacte invulling op projectniveau is bijvoorbeeld ook afhankelijk van de bestaande voorraad in een buurt of straat. Voor de deelgebieden Groenstedelijk, Buiten de Ring, Centrum Stedelijk en Binnen de Ring is door de gemeente Eindhoven een nadere uitwerking van de programmering, in relatie tot de bestaande voorraad, opgesteld. Het plangebied is gelegen in het deelgebied 'Binnen de Ring'. Hiervoor is de volgende verdeling opgenomen:

Bron: Woonprogramma Eindhoven 2021-2025

De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht.

Het woonprogramma van het plangebied betreft een mix van verschillende soorten appartementen (60 tot 120 m² en >120 m²). De verdeling van de mix is volgt:

• ongeveer 80 woningen hoge middenhuur/koop tot 60 m² (48%)
• ongeveer 38 appartementen dure koop van 60 tot 120 m² (23%)
• ongeveer 2 appartementen dure koop van meer dan 120 m² (1%)
• ongeveer 45 onzelfstandige woonruimtes (kamerverhuur/ studentenkamers) (27%)

Bovenstaande verdeling voldoet niet aan de verdeling, zoals deze gewenst is binnen de ring. Het programma voor het plangebied is in de anterieure overeenkomt met de initiatiefnemer vastgelegd. Omdat de initiatiefnemer meerdere projecten in de gemeente in ontwikkeling heeft, is het programma voor deze projecten gezamenlijk bekeken. Voor de 120 woningen (excl. studentenkamers) binnen het plangebied heeft dit geresulteerd in de volgende verdeling:

• 25%: woningen hoge middenhuur/koop;
• 33% woningen middeldure koop;
• 42% woningen dure koop.

Samen met de andere projecten van de initiatiefnemer in de gemeente Eindhoven wordt voldaan aan de gewenste programmering van de woningen.

Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten.

Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale Interim Omgevingsverordening aangewezen (zie ook paragraaf 3.3.2) waarmee het NNN een provinciaal belang is geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd.

Conclusie

Het plangebied valt niet binnen de belemmeringszone van het vliegveld. In het plangebied zijn geen rijksbelangen als bedoeld in het Barro in het geding.

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze wordt ingevoerd.

In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen:

• provinciale milieuverordening
• verordening natuurbescherming
• verordening ontgrondingen
• verordening ruimte
• verordening water
• verordening wegen

Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet.

Nu de inwerkingtreding van de Omgevingswet is uitgesteld, hebben Gedeputeerde Staten voorgesteld om een aantal urgente onderwerpen die in de Omgevingsverordening zijn opgenomen, alvast via een wijziging van de Interim omgevingsverordening in werking te laten treden. Deze 'Wijziging Interim omgevingsverordening – actualisatie april 2022' is op 11 maart 2022 vastgesteld.

De Interim omgevingsverordening (geconsolideerde versie 15 april 2022) is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving). Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.

In de Interim omgevingsverordening staan regels voor:

• Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen.
• Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven

Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema’s rechtstreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming.

Binnen het plangebied zijn rechtstreekse regels van toepassing voor grondwateronttrekking. Volgens 'Kaart 1: Rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen' is het plangebied in zijn geheel aangeduid als 'Diep grondwaterlichaam' en 'Geen attentiezone waterhuishouding'.

Volgens artikel 2.20 van de Interim omgevingsverordening is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden boven, in of onder een diep grondwaterlichaam. Artikel 2.21 regelt dat onder bepaalde voorwaarden geen vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem, bedoeld in artikel 6.4, eerste lid, onder b, Waterwet, is vereist als sprake is van de zone 'Geen Attentiezone waterhuishouding'.

Volgens 'Kaart 2: Rechtstreeks werkende regels: landbouw' geldt voor het gehele plangebied een verbod tot uitbreiding van veehouderij. Binnen het plangebied is geen landbouw aanwezig of toegestaan. Om die reden is dit werkingsgebied voor dit plangebied niet relevant.

Instructieregels

Dit zijn de regels die tot voor kort waren opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant. Voor het onderhavige plangebied gaat het om de volgende thema's:

• Stedelijk gebied (kaart 3);
• Stalderingsgebied (kaart 7);
• Norm wateroverlast Stedelijk gebied (kaart 8).

Stalderingsgebied

Het thema stalderingsgebied is niet van toepassing in dit bestemmingsplan. Het bestemmingsplan voorziet in een stedelijke ontwikkeling.

Norm wateroverlast Stedelijk gebied

In artikel 4.2 van de Interim omgevingsverordening zijn normen opgenomen om de bergings- en afvoercapaciteit van de regionale wateren aan de in de verordening vastgesteld norm te laten voldoen. Binnen het plangebied is geen open water aanwezig of toegestaan. Om die reden zijn de instructieregels voor dit plangebied niet relevant.

Stedelijk gebied

Voor het Stedelijk gebied is in de Interim omgevingsverordening het volgende bepaald:

1. Er gelden voorwaarden voor de bouw van windturbines (artikel 3.39);
2. Bij een ontwikkeling voor wonen, werken of voorzingen dient het bestemmingsplan een onderbouwing te bevatten dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en dat de ontwikkeling een duurzame stedelijke ontwikkeling betreft (artikel 3.42);
3. Uitbreiding, vestiging of omschakeling naar een veehouderij is uitgesloten (artikel 3.48);
4. Negatieve effecten van de ontwikkeling op het Natuur Netwerk Brabant (NNB) dienen waar mogelijk te worden beperkt of te worden gecompenseerd (artikel 3.16).

Windturbines, veehouderij en effecten NNB:

Binnen het plangebied is de bouw van windturbines niet toegestaan en tevens is een veehouderij uitgesloten. Verder heeft de ontwikkeling geen negatief effect op het Natuur Netwerk Brabant. Het dichtstbij gelegen deel van het NNB ligt op een afstand van 300 meter van het plangebied. Om die reden zijn deze instructieregels voor dit plangebied niet relevant.

Regionale afspraken en duurzame stedelijke ontwikkeling:

In paragraaf 3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking is reeds ingegaan op de vraag in hoeverre de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken. De ontwikkeling voldoet hieraan.

Voor een duurzame ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen gelden de volgende voorwaarden:

Artikel 3.42, lid 2: Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

De nieuwbouw van appartementen wordt gerealiseerd ter plaatse van twee te slopen voormalige kantoorpanden. Het voormalige kantoorpand van Raad van arbeid blijft als bestaand cultuurhistorisch waardevol erfgoed behouden en krijgt een nieuwe functie. Het parkeren wordt (grotendeels) ondergronds opgelost. Er is sprake van een inbreiding op een bestaande locatie, waarmee wordt voldaan aan zorgvuldig ruimtegebruik. Daarnaast staat de bestaande kantoorbebouwing aan de Bomanshof en P. cz. Hooftlaan leeg. Door een nieuwe invulling wordt bijgedragen aan een prettige en gezonde leefomgeving.

Door het toepassen van zonnepanelen en groene daken heeft deze ontwikkeling tevens een bijzonder en zichtbaar duurzaam karakter. Dit draagt bij aan duurzame energie en het tegengaan van hittestress. Zoals uit hoofdstuk 5 blijkt, voorziet dit plan ook in voldoende waterberging. Niet voor iedere woning is een parkeerplaats beschikbaar, maar worden deelauto's ingezet, dient gebruik te worden gemaakt van het aanwezige openbaar vervoer of het vervoer per fiets.

Bij de sloop van de bestaande gebouwen wordt gestreefd naar maximaal hoogwaardig hergebruik van de bouwmaterialen/grondstoffen; met andere woorden de sloopmaterialen herbruiken waar ze in eerste instantie voor gemaakt zijn. De materialen die niet een op een te herbruiken zijn, zullen zoveel mogelijk in een aangepaste vorm voor een andere bestemming gebruikt worden.

Deze ontwikkeling voorziet in een kwaliteitsimpuls voor het gebied. Door deze ontwikkeling wordt een aantrekkelijk woonmilieu en verblijfsklimaat gerealiseerd.

Dit bestemmingsplan voldoet aan de regels uit de Interim omgevingsverordening.

De provincie heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels zijn samengevoegd. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht. In de definitieve verordening worden, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt. De belangrijkste wijzigingen zijn:

• Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt.
• Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen.
• De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen.
• De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels.
• Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing.

Gedeputeerde Staten hebben op 23 maart 2021 het ontwerp van de Omgevingsverordening vastgesteld. Deze is vanaf 9 april 2021 ter inzage gelegd voor de duur van zes weken.

In het ontwerp van de omgevingsverordenig Noord-Brabant zijn geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de interim omgevingsverordening die relevant zijn voor onderhavig plangebied.

Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad.

De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant' (versie 1.0), die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen.

Deze omgevingsvisie (versie 1.0) is gebaseerd op het bestaand beleid. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie versie 2.0 wordt de interim structuurvisie wel ingetrokken.

Brainportregio

De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking. Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden.

Ambitie

Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als:

• economische wereldspeler;
• gezonde en toekomstbestendige stad;
• een sociale, inclusieve en gastvrije stad en
• een authentieke stad met sterke gebieden.

Van ambitie naar stedelijke opgaven

Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie.

De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied.

De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen.

Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven:

• Werken aan een gezonde groei van de stad
• Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum
• Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit
• Werken aan een duurzame en concurrerende economie
• Werken aan de energietransitie van de stad
• Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid

Samen werken aan de stedelijke opgaven

Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a. via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven.

Plangebied

Dit bestemmingsplan is gericht op de ontwikkeling van appartementen in combinatie met andere functies in het centrum van de stad. Om de ambities vanuit de Omgevingsvisie te kunnen verwezenlijken dienen nieuwe woningen en voorzieningen te worden gerealiseerd. Verder wordt met de ontwikkeling een verouderd stedelijk gebied heringericht met een centrale groene ruimte als ontmoetingsruimte voor de toekomstige bewoners en omwonenden.

Door de realisatie van een binnentuin wordt voorzien in extra beweegmogelijkheden voor de bewoners van de nieuwe appartementen, maar ook voor de bewoners van de omliggende woningen. Dit draagt bij aan de gezondheid. Het binnenterrein kan in de nieuwe situatie 's-nachts worden afgesloten. Dit draagt bij aan de sociale veiligheid van de omgeving.

Vanuit de initiatiefnemer geldt een inspanningsverplichting voor het realiseren van voldoende studentenwoningen in het bestaande monumentale pand . Mocht dit niet lukken, dan wijzigt de invulling van het monument. Er wordt dan gedacht aan een invulling met ateliers, ruimten voor kleinere bedrijfjes en/of een kleinschalige horecavoorziening. Beide mogelijkheden dragen bij aan de levendigheid van het gebied en sluit aan bij de vraag vanuit de bewoners van de gemeente.

Daarnaast wordt met de ontwikkeling bijgedragen aan een beter en functioneel watersysteem voor het plangebied. Het bestaande cultuurhistorische erfgoed wordt beschermd en ingepast in de stedenbouwkundige structuur van het gebied.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in lijn met de uitgangspunten van de omgevingsvisie.

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

Brabantse agenda wonen (2017)

Naar aanleiding van een motie van Provinciale Staten heeft de provincie Noord-Brabant in 2017 de Brabantse Agenda Wonen (BAW) opgesteld. De BAW is enerzijds gericht op het versnellen van de woningbouwproductie om het kwantitatieve woningtekort in te lopen. Anderzijds richt de agenda zich op een meer integrale aanpak van de woningbouwopgave, waarbij regionale afstemming, inspelen op kwalitatieve woonwensen en verbinding met thema's als economie, mobiliteit, duurzaamheid, sociale veerkracht en erfgoed centraal staan. In de BAW zijn deze ambities en doelstellingen vertaald in vier actielijnen en zes richtinggevende principes, die in onderstaande infographic zijn weergegeven. Deze lijnen en principes geven aan waarop de komende jaren de accenten liggen als het gaat om het bouwen en wonen in Brabant.

In de periode tot 2040, maar vooral op de korte termijn (tot 2025), is er in Eindhoven en in de regio nog een grote behoefte aan meer woningen. De negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) stemmen onderling en met de provincie Noord-Brabant af hoe deze opgave wordt ingevuld. De gemeente Eindhoven streeft ernaar om tot 2025 gemiddeld 3.000 woningen per jaar aan de voorraad toe te voegen.

Binnen de Ring ligt het zwaartepunt hierbij op de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus. Dit volgt uit de Woonvisie 2015. Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningbouwcapaciteit in het gebied binnen de Rondweg (Ring) realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft. Bijzondere aandacht gaat uit naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen. De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is en streeft daarom naar een goede spreiding van bijzondere doelgroepen over de stad. Verder wil de gemeente innovaties in de bouw, transformatie van kantoren en zorgvastgoed en de ontwikkeling van flexwoningen stimuleren. Tot slot wil de gemeente bereiken dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, waarbij zelf bouwen niet alleen bereikbaar moet zijn voor huishoudens met een hoger inkomen.

In 2020 is de woonvisie 2015 uitgewerkt in een woonprogramma voor de periode 2021-2025, waarin het accent nog wat sterker wordt gelegd op versnelling van de woningbouwproductie. Tegelijkertijd blijft de gemeente streven naar een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners (ook de kwetsbare) een betaalbare woning kunnen vinden. Met het oog hierop streeft de gemeente ernaar de nieuwbouwproductie voor minimaal 20% uit sociale huurwoningen te laten bestaan. Daarnaast zijn er in het woningbouwprogramma streefpercentages opgenomen voor middenhuur (15%), sociale koop (25%), middeldure koop (25%) en dure koop (15%). Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied.

Het bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 165 woningen mogelijk. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat.

In het Afsprakenkader 2017 is aangegeven welke plannen regionaal afgestemd worden. Een nieuw bestemmingsplan dat meer dan 75 woningen in stedelijke kernen of 25 woningen in landelijke kernen mogelijk maakt, dient regionaal afgestemd te worden. Via het coördinatieteam zijn de plannen aan het portefeuillehoudersoverleg voorgelegd. Het team heeft aangegeven in te stemmen in met het initiatief (Bijlage 3).

Sinds de vaststelling van het afsprakenkader in 2017 is de druk op de woningmarkt verder toegenomen. Het afsprakenkader is daarom in 2022 geactualiseerd. Het uitgangspunt blijft om bij de woningbouwproductie regionaal samen te werken en zoveel mogelijk in te zetten op inbreiding. De belangrijkste doelstelling van het Afsprakenkader wonen 2022 is om tempo te maken en volop in te zetten op nieuwe woon- en leefkwaliteiten, als mede behoud en versterking van leefmilieus met een gevarieerd woningaanbod voor alle doelgroepen.

Het plan past binnen de kwantitatieve prognose voor Eindhoven, zoals aangegeven in paragraaf 3.2.2. Bovendien is de locatie gelegen binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals aangegeven in de provinciale interim omgevingsverordening. Daarmee past het binnen de afspraken voor woningbouwontwikkelingen.

Woonvisie 2015
De Woonvisie is op 15 december 2015 vastgesteld. In de woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee maken we de richting waarin we ons willen ontwikkelen duidelijk aan de stad, haar bewoners en alle partijen die een rol spelen in de verdere ontwikkeling van de stad.

Ambitieuze stad

Eindhoven groeit en dat creëert een nieuwe vraag naar wonen. Eindhoven wil verder verstedelijken. Onder stedelijkheid verstaan we een gemengde en gevarieerde omgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En een stad die tegelijk ook groen en gemoedelijk blijft.

Solidaire stad

De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst.

Innovatieve stad

De gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Voor inwoners die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen.

Woonprogramma Eindhoven 2021-2025

Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. De ambities uit de Woonvisie 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad, maar komen door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren in een ander daglicht te staan. Met het oog daarop kiest de gemeente voor een accentverschuiving richting de volgende ambities:

1. forse groei van de woningvoorraad (binnen én buiten de ring) om de grote groei van woningen te kunnen opvangen;
2. een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden;
3. voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners.

Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te voegen. Voor de stad als geheel is voor de periode 2020-2022 de onderstaande differentiatie leidend:

Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied.

Het woonprogramma van het plangebied is in paragraaf 3.2.2 (Ladder voor duurzame verstedelijking) uitgewerkt.

Op 24 mei 2022 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan "paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021 vastgesteld.Voor een aantal onderdelen was de actualisatie van het bestemmingsplan uit 2018 met de daarin opgenomen regels gewenst.

Meer concreet voorziet het nieuwe paraplubestemmingsplan in de actualisatie van het parkeerbeleid zoals verwerkt in het voorgaande paraplubestemmingsplan en is dit beleid met een zogenoemde dynamische verwijzing verwerkt, zodat de betreffende beleidsregel los van het bestemmingsplan kan worden gewijzigd.

Verder voorziet dit paraplubestemmingsplan in het actualiseren van het ruimtelijk reguleren van kamerbewoning en woningsplitsing, zoals dat was opgenomen in het voorgaande paraplubestemmingsplan.

Er is een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid toegevoegd op basis waarvan het college bevoegd is bij omgevingsvergunning af te wijken van het verbod op kamerbewoning en woningsplitsing indien de verkamering of splitsing niet leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op het woon- en leefklimaat ter plaatse van en in de omgeving van het betreffende gebouw. Of sprake is van een onaanvaardbare negatieve inbreuk op het woon- en leefklimaat wordt beoordeeld aan de hand van de 'Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing Eindhoven 2021'.

Een woonvorm die met dit bestemmingsplan onder voorwaarden rechtstreeks wordt toegestaan is inwoning. Hierbij moet onder meer worden gedacht aan de klassieke hospita-situatie en tijdelijke noodsituaties.

Deze regeling moet in opvolgende bestemmingsplannen zoals het onderhavige worden overgenomen om geldend te blijven voor het betreffende plangebied. Om die reden is de regeling uit dit paraplubestemmingsplan in dit bestemmingsplan overgenomen.

Nationaal beleid

Het Verdrag van Valletta (Malta) verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld bij bouwplannen, dan moeten de waarden worden opgegraven en ex situ worden bewaard. Het Verdrag van Valletta is doorvertaald in de Monumentenwet 1988, zoals deze gewijzigd is in september 2007. Sinds deze wijziging van september 2007 is de gemeente bevoegd gezag op het gebied van cultuurhistorie en archeologie. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) blijven in de Erfgoedwet de basis van de omgang met archeologie. Gemeenten houden een belangrijke rol in het archeologische stelsel. In bestemmingsplannen en het toekomstig omgevingsplan houden ze rekening met (te verwachten) archeologische waarden door het stellen van regels. Het al dan niet stellen van regels ten aanzien van archeologie dient te rusten op voldoende informatie over de archeologische situatie. Deze informatie kan worden verkregen door gebiedsdekkende kaarten waarop de archeologische (te verwachten) waarden in de ondergrond zichtbaar zijn. Op basis hiervan kan archeologisch beleid worden ontwikkeld.

Gemeentelijk beleid
De gemeente Eindhoven beschikt, als invulling van haar verantwoordelijkheid volgens de Erfgoedwet, over een eigen Archeologische verwachtingen- en waardenkaart. Met deze kaart wil de gemeente het ondergronds cultureel erfgoed van Eindhoven behouden door behoedzame ontwikkeling en beheer.

De geactualiseerde Archeologische verwachtingen- en waardenkaart (vastgesteld op 21 juni 2022) wordt beschouwd als een bureauonderzoek op gemeentelijk schaalniveau en geldt vanaf het moment van vaststelling als onderlegger voor nieuwe bestemmingsplannen en – na inwerkingtreding van de Omgevingswet – het omgevingsplan.

Op de archeologische verwachtingen- en waardenkaart zijn de archeologische waarden en verwachtingswaarden binnen de gemeentegrenzen aangegeven door middel van categorieën (de categorieën 1 tot en met 8). Ter bescherming van de archeologische waarden worden de op dit bestemmingsplangebied van toepassing zijnde categorieën (met uitzondering van categorie 8) op de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen als dubbelbestemming Waarde – Archeologie. Hieraan zijn per categorie regels gekoppeld. Deze regels geven aan wanneer archeologisch onderzoek verplicht is. (Bouw)werkzaamheden die binnen de in de regels vermelde oppervlakten én diepte vallen worden vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Hierdoor kunnen bij ruimtelijke ordeningsprocedures sneller beslissingen worden genomen en kan de archeologie in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen.

Archeologisch kader

De van oorsprong hoger gelegen oude bouwlanden met een dik plaggendek, waaruit een groot deel van het gemeentelijk grondgebied bestond, blijken een goed geconserveerd bodemarchief te herbergen. Maar ook andere landschappelijke eenheden - zoals de nattere beekdalen en de flanken daarvan, de vennen of het 'restveen' - blijken vaak een waardevol archeologisch gegevensbestand te bevatten. Het gemeentelijk bodemarchief geeft blijk van een bewoningsgeschiedenis van duizenden jaren en herbergt archeologische resten daterend uit de (late) prehistorie, de Romeinse tijd, de vroege middeleeuwen, de late middeleeuwen en nieuwe tijd. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat geschreven bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

Een bijzondere betekenis heeft de historische kern van Eindhoven, die als stad al in de loop van de late middeleeuwen een belangrijke regionale economische en bestuurlijke rol vervulde. Daarnaast kent de gemeente uit deze periode een aantal (verdwenen) hoeven, kasteeltjes, kerken, (water)molens en dergelijke die zowel archeologisch en cultuurlandschappelijk van hoge waarde zijn. Archeologische waarnemingen binnen en ook buiten de van oorsprong laatmiddeleeuwse historische kernen bieden mogelijkheden om meer te weten te komen over de ontstaansgeschiedenis, ontwikkeling en bewoningsdynamiek tussen de plattelandsdorpen en de stad in wording en kunnen daarmee een verrijking vormen voor de lokale, regionale en landelijke geschiedenis. Daarnaast zijn in de gemeente resten van ondergronds militair erfgoed te verwachten. In de Tweede Wereldoorlog lag hier bijvoorbeeld een militair vliegveld ('Fliegerhorst Eindhoven') en het grondgebied van de gemeente maakte deel uit van het operatieterrein 'Market Garden' van het geallieerde bevrijdingsleger.

Toetsing archeologische situatie

Binnen de grenzen van het bestemmingsplangebied geldt grotendeels een 'Hoge archeologische verwachting, historische kern (categorie 4)'. Het overige deel van het bestemmingsplangebied is gekarteerd als 'Terrein van archeologische waarde (categorie 3)'. Archeologisch (voor)onderzoek is verplicht bij initiatieven met een bodemverstoring over een oppervlak groter dan respectievelijk 50 en 100 m2 én dieper dan 0,3 m beneden maaiveld. Is de oppervlakte óf diepte van de bodemverstorende activiteiten ten behoeve van de herontwikkeling kleiner dan de ondergrens, dan is een archeologisch (voor)onderzoek niet verplicht.

Figuur: Uitsnede Archeologische verwachtingen- en waardenkaart (Berkvens/Arts 2022) gemeente Eindhoven met daarop de projectlocatie zwart omkaderd.

Tabel: De verwachting en bijbehorende oppervlakte- en dieptegrens voor de binnen het plangebied voorkomende beleidscategorieën (Berkvens/Arts 2022).

Archeologisch (voor)onderzoek

Toetsing aan de archeologische verwachtingen- en waardenkaart heeft ertoe geleid dat voor het plangebied een archeologisch vooronderzoek is opgestart. Dit bureau- en (verkennend) booronderzoek is door het onderzoeksbureau Transect b.v. in juni 2021 uitgevoerd.

Het onderzoek is als Bijlage 2 bij dit bestemmingsplan gevoegd.

Resultaten uitgevoerd bureau- en (verkennend) booronderzoek

Aan de hand van de landschappelijke karakteristieken, de archeologische gegevens, historische bronnen en het historisch-topografisch kaartmateriaal is er sprake een hoge archeologische verwachting op het aantreffen van archeologische resten. Het plangebied is gelegen op een dekzandvlakte, gelegen tussen een hoger liggende dekzandrug en het lager gelegen beekdal van de Dommel. In de omgeving van het plangebied zijn al verschillende vindplaatsen bekend uit met name de Late Middeleeuwen tot en met de Nieuw tijd, waarbij de archeologische sporen voorkomen vanaf de onderzijde van een moderne ophooglaag tot in de top van het dekzand. Op de stadsplattegrond van Eindhoven van Jacob van Deventer uit 1560 is in het oostelijk deel van het plangebied al bebouwing zichtbaar. Deze bebouwing maakte deel uit van de (lint)bebouwing langs de voorganger van de Stratumsedijk. Deze weg verbond de historische stadskern van Eindhoven en de historische dorpskern van Stratum, die beide ontstaan zijn gedurende de Late Middeleeuwen. Niet uitgesloten wordt dat resten uit de (late) prehistorie, de Romeinse tijd of zelfs de Vroege Middeleeuwen aanwezig zijn. Het kan dan gaan om bodemsporen van (houten) boerderijen, greppelsystemen, waterputten en dergelijke. Aangetoond is dat de bodem onder het volledige gebouw aan de P.Czn. Hooftlaan verstoord is tot 4,0 m beneden maaiveld vanwege de aanleg van een kelder. Het gebouw aan de Bomansstraat is niet onderkelderd. Hier is de mate van verstoring onbekend.

Tijdens het veldonderzoek is aangetoond dat de bodemopbouw archeologisch gezien nog intact is. Vanaf een diepte van 90-115 cm beneden maaiveld (16,6-16,7 m +NAP) is een oude bouwvoor aangetroffen, waarin de oorspronkelijke E- en B-horizonten zijn opgenomen. Vanaf een diepte van 120-160 cm beneden maaiveld (16,2-16,6 m +NAP) is de Cg-horizont aangetroffen, waarin eventuele archeologische grondsporen het best zichtbaar zullen zijn. In een dergelijke bodemopbouw zijn in de omgeving van het plangebied reeds diverse vindplaatsen aangetroffen. Daarom is de hoge verwachting op de aanwezigheid van archeologische resten te handhaven voor de periode Neolithicum tot en met Nieuwe tijd. Eventuele resten zijn zowel in de oude bouwvoor als in de C-horizont aan te treffen. Het ontstaan van de oude bouwvoor heeft gezorgd voor een

aantasting van oorspronkelijke E- en B-horizonten in de top van het dekzand, waardoor de aanwezigheid van intacte resten uit het Laat-Paleolithicum en Mesolithicum onwaarschijnlijk is.

Conclusie en advies

De gemeente Eindhoven heeft als bevoegd gezag het concept archeologisch onderzoeksrapport getoetst. Op basis van de resultaten komt de gemeente tot het volgende advies: het rapport definitief te laten maken en conform het door Transect gegevens advies, in het plangebied gravend archeologisch vervolgonderzoek uit te laten voeren.

Het onderzoek dient te worden uitgevoerd op basis van de meest recente versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA) en een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen (PvE), door een daartoe gecertificeerde instantie (www.sikb.nl/archeologie).

Nadat het veldwerk is uitgevoerd, zullen de onderzoeksresultaten van het gravende onderzoek worden vastgelegd in een onderzoeksrapport. Op basis van de resultaten van het onderzoek neemt de gemeente een besluit over de vervolgstappen. Deze vervolgstappen kunnen bestaan uit vrijgave, vervolgonderzoek, behoud van archeologische resten in de bodem, of een combinatie hiervan. Het archeologische onderzoek is pas afgerond als alle archeologische rapportages door de gemeente zijn goedgekeurd en de vondsten en vondstdocumentatie aan het archeologische depot zijn aangeleverd.

Voor de locatie van het gebouw aan de P.Czn. Hooftlaan adviseert Transect om geen vervolgonderzoek uit te laten voeren omdat dit volledig is onderkelderd. De keldervloer bevindt zich op een diepte van circa 4,0 m beneden maaiveld. De kans dat zich (nog) behoudenswaardige archeologische resten ter plaatse van het gebouw aan de P.Czn. Hooftlaan worden aangetroffen is zeer klein en kan daarom voor het aspect archeologie worden vrijgegeven. Hiervoor hoeven dus geen maatregelen tot behoud te worden getroffen. Een dubbelbestemming Waarde - Archeologie kan hier dus achterweg blijven.

Meldingsplicht toevalsvondsten

Ook gebieden die op basis van archeologische (voor-)onderzoek worden vrijgegeven is niet geheel uit te sluiten dat er alsnog archeologische resten kunnen worden aangetroffen. De wettelijke meldingsplicht voor archeologische toevalsvondsten geldt altijd (art. 5.10 Erfgoedwet 2016). Mochten tijdens grondwerkzaamheden (vermoedelijke) archeologische resten (vondsten, muurwerk, grondsporen et cetera) worden aangetroffen, dan dienen deze direct gemeld te worden aan de Minister van OCW en bij de (afdeling Omgevingskwaliteit) gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of, en zo ja welke, aanvullende maatregelen getroffen dienen te worden.

Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

Figuur: Uitsnede archeologische waardenkaart (plangebied ligt in zwarte cirkel)

Beoordeling plan

Op basis van de cultuurhistorische waardenkaart zijn ter plaatse van het plangebied geen specifieke wegenstructuren, stedenbouwkundige gebieden of historische landschappen aanwezig. Wel grenst het plangebied aan de oostzijde aan een historische wegenstructuur van voor 1900 (Stratumsedijk). Als gevolg van het voorliggende initiatief worden geen wijzigingen aangebracht aan deze verkeersstructuur.

In het oostelijk deel van het plangebied is het pand aan de Stratumsedijk 28a als gemeentelijk monument aangeduid. Het pand betreft het voormalige kantoorpand van de Raad van Arbeid. Het gemeentelijk monument is niet nader geborgd in de planregels. De bescherming is namelijk geregeld in de Erfgoedverordening. Om sloop van (delen van) het gebouw te voorkomen en ten behoeve van het behoud van de karakteristieke waarde is een aanduiding 'karakteristiek' opgenomen in de planregels.

Onderzoek cultuurhistorie

Het cultuurhistorisch onderzoek (Bijlage 4) betreft het verslag van het uitgevoerde cultuurhistorisch onderzoek met betrekking tot het gebied P.C. Hooftlaan-Stratumsedijk-Vondellaan-Bomanshof te Eindhoven. Het gaat hier om de herontwikkeling van een locatie waar een gemeentelijk monument aanwezig is. Het onderzoek richt zich op het beschrijven van de aanwezige cultuurhistorische waarden en het schetsen van een perspectief van deze waarden in de ruimtelijke plannen die er zijn voor dit gebied. In onderstaande paragraaf geven we de samenvattingen, conclusies en advisering weer die we op basis van de beschreven elementen over het in- en exterieur van het pand kunnen trekken. Voor het pand Stratumsedijk 28a is geen aparte waardering opgesteld, omdat het pand is aangewezen als beschermd (gemeentelijk) monument. Van de overige gebouwen in het studiegebied zijn wel afzonderlijke waarderingen opgesteld.

Waardering Stratumsedijk 28a

Het pand Stratumsedijk 28a is aangewezen als gemeentelijk monument. Het gebouw heeft een hoge cultuurhistorische waarde.

Waardering Aanbouw Stratumsedijk 28a (garage)

Het latere bijgebouw en de garage bij het pand Stratumsedijk 28a zijn niet aangewezen als onderdeel van het gemeentelijk monument. De garage is, zowel binnen, als buiten, sterk aangetast door de verbouwing tot kantoor. Er zijn nog enkele historische materialen aanwezig. Detailleringen zijn grotendeels verdwenen. Er is geen enkele samenhang met het aansluitend gemeentelijk monument.

WaarderingP. Czn. Hooftlaan 14

Het gebouw P.Czn. Hooftlaan 14 is een typisch wederopbouwgebouw. Als zodanig is het mogelijk niet zonder cultuurhistorische betekenis. Jammer dat de opvallende glasgevel met slanke stalen kozijnen aan de voorzijde vervangen is door aluminium vensters met een heel andere profilering, waardoor juist een van de modernistische kenmerken van de gevel is aangetast.

Voor de beeldkwaliteit van de transformatie van de locatie is in de VOSP aangegeven dat gekozen zou kunnen worden voor het adagium van “best of two worlds”. In de jaren ‘60 en ‘70, zijn er in de directe omgeving enkele grote beeldbepalende gebouwen gebouwd. Het voormalige GGD gebouw, het GAK, de woontoren de Hertoghof en de zogenaamde Wilma- en Agoflat. Zij allen getuigen van een bijzondere tijdslaag in de stedelijke architectuur en bepalen nadrukkelijk de identiteit van de Stratumsedijk als betekenisvolle stedelijk as. Voor de bebouwing in het plangebied wordt een architectuur nagestreefd, die zich op een inspirerende wijze verhoudt tot deze beeldtaal en tegelijkertijd de monumentale waarden van het monument respecteert.

Waardering Bomanshof 6

Het gebouw Bomanshof 6 is een post-wederopbouwgebouw. Het pand heeft geen bijzondere cultuurhistorische waarde.

Waardering Kastanjebomen

In het plangebied zijn twee waardevolle kastanjebomen aanwezig als overblijfsel van de tuinaanleg van de voormalige villa. De(beperkte) cultuurhistorische waarden dienen, bij eventuele kap, te worden afgewogen tegen andere waarden.

Waardering Ensemble

De ensemblewaarden van het studiegebied zijn beperkt: het monumentale kantoorgebouw Stratumsedijk 28a vormt samen met de (restanten van de) garage, de erfafscheidingen en de kastanjeboom een ensemble. De andere gebouwen in het studiegebied zijn in geheel andere tijden en in een geheel andere architectuur tot stand gekomen. De bebouwing in het studiegebied vormt geen ensemble.

Toekomstperspectief

De bestemmingsverandering houdt in dat de kantoren aan de Bomanshof 6, P. Czn. Hooftlaan 14 en de aanbouw Stratumsedijk 28a (garage) worden gesloopt en het gemeentelijk monument (Stratumsedijk 28a) gehandhaafd blijft. Het gemeentelijk monument zal een andere functie krijgen. Daarbij zullen bouwkundige werkzaamheden noodzakelijk zijn. Daarbij dienen de waardevolle elementen in het interieur (en het exterieur uiteraard) behouden te blijven. Het is gewenst de achtergevel op te knappen, in de stijl van het gebouw, waarbij niet-oorspronkelijke elementen zoveel mogelijk verwijderd worden. Overgebleven onderdelen van de erfafscheiding aan de rechterzijde van het gebouw moeten eveneens behouden worden. In het schetsontwerp dat voor deze rapportage is ingezien, staat dat de kastanjeboom naast Stratumsedijk 28a gehandhaafd zal worden. Nader onderzoek zal moeten uitwijzen of dat daadwerkelijk mogelijk is.

Afweging sloop

Bij ieder initiatief dient te worden afgewogen of het geheel of een gedeelte wordt vervangen door op dat moment nog niet waardevolle elementen. Maar die nieuwbouw kan te zijner tijd ook weer tot een bouwhistorisch waardevol element in de wijk en aan de straat gaan behoren en wordt dan mogelijk ook weer monumentaal. Bouwen en bouwhistorische waardering zijn onderdeel van een continu proces.

Met behulp van een afweging wordt inzicht verkregen in de kansen, maar ook de belemmeringen van de aanpassingen of de eventuele sloop van het complex. Welke delen van gevels en daken en welke onderdelen van de ruimtes in het pand zijn op zich waardevol en monumentaal en welke delen zijn indifferent, met andere woorden: kunnen met moderne ingrepen worden gewijzigd of zelfs verwijderd. En zouden daarna weer toekomstige karakteristieke gebouwen en/ of ensemble kunnen worden.

Het ensemble van de gebouwen is fysiek samenhangend, echter door grote verschillen in uiterlijk wordt hier geen meerwaarde aan toegekend. De panden worden daarom los van elkaar afgewogen:

Sloop Stratumsedijk 28a (incl. aanbouw)

Het voorste deel van het pand betreft een monument. Dit deel van het pand blijft behouden. Bij eventuele interne of externe verbouwing dient rekening te worden gehouden met de aanwezige karakteristieke elementen.

De achterste vleugel van het monument draagt niet bij aan het versterken van de karakteristieke waarde van het aangrenzende monumentale pand. Het volume, de (afwezigheid van) details wijken in negatieve zin af van de waarde van het pand. De vleugel heeft qua uiterlijk en innerlijk weinig uitstraling om een passend karakteristiek ensemble met het monumentale pand te vormen. Door de grote verschillen wordt er dan ook geen enkele meerwaarde aan een eventueel behoud van de vleugel toegekend.

Sloop P. Czn. Hooftlaan 14

Het pand vertoont nog duidelijke kenmerken van kantoorbouw in het tweede decennium van de wederopbouwperiode. De situering evenwijdig aan de straat, de dominante hoogte en de horizontale belijning in de architectuur maken hier een belangrijk onderdeel van uit. Als ensemble met de omgeving (voorzijde) behoort het gebouw tot een belangrijk onderdeel van het geheel. Het kantoorgebouw is weinig aangetast door het gebruik. Er zijn nog historische materialen aanwezig. Detailleringen komen nog grotendeels overeen met het oorspronkelijk ontwerp. De opvallende dakopbouw en glazen voorgevel zijn sterk gewijzigd en komen daardoor niet overeen met het oorspronkelijk ontwerp.

Het gebouw staat evenwijdig aan de straat en verhoudt zich volledig met de enkele panden in de omgeving. Het pand verbindt de bebouwing aan beide (langs)zijden met elkaar. De achterzijde is niet aan de straat gerelateerd.

Na de oorlog zijn diverse kantoorgebouwen in Eindhoven gebouwd om de economische groei van de stad op te kunnen vangen. Het is niet mogelijk om al deze kantoren in stand te houden. Het is de wens van de gemeente om in het centrum een mix van wonen met voorzieningen te ontwikkelen. Met name het wonen in het centrum is een belangrijke pijler. Hierbij dienen keuzes gemaakt te worden over het behouden van enkele belangrijke karakteristieke panden in de stad. Hierbij worden met name de best bewaarde gebouwen van de bekendste architecten gekoesterd. Het voorliggende gebouw maakt hier geen onderdeel vanuit. Verder is de opvallende glasgevel met slanke stalen kozijnen aan de voorzijde vervangen door aluminium vensters. Door op dezelfde plaats een hoog gebouw terug te plaatsen blijft de karakteristiek van het gebied als hoogstedelijk in stand. De architectuur van het pand zelf heeft geen specifieke meerwaarde.

Het pand is bouwkundig niet geschikt om te verbouwen naar appartementen, waarbij wordt voldaan aan de hedendaagse uitgangspunten ten aanzien van duurzaamheid en energiezuinigheid. De bestaande constructieve structuur vormt een nadrukkelijke bouwkundige belemmering en een een functionele beperking voor een bruikbare indeling in de vorm van wooneenheden.

Vanwege het gebrek aan cultuurhistorisch waardevolle elementen zou het behouden van het pand niet reëel zijn. De uitgangspunten voor nieuwbouw voorzien in een zorgvuldige inpassing in het bestaande ensemble waarin de markante oorspronkelijke ritmiek, vormgeving, maat en schaalverhoudingen afleesbaar blijven.

(Bij de nieuwbouw dient wel rekening te worden gehouden met een goede inpassing in het bestaande ensemble, waarbij de markante hoogte een belangrijke rol speelt.)

Sloop Bomanshof 6

Aangezien het gebouw Bomanshof 6 geen bijzondere cultuurhistorische waarde heeft, is geen afweging noodzakelijk.

De mobiliteitsvisie 'Eindhoven op Weg' is in 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin is het verkeersbeleid voor de komende decennia (planhorizon 2040) vastgelegd. Deze visie vormt het bestuurlijke beleidskader voor alle verkeers- en mobiliteitsopgaven.

Bij besluit van 17 mei 2016 heeft het college van burgemeester en wethouders de Nota Parkeernormen 2016 vastgesteld. Hierin zijn normen vastgelegd voor parkeren. Deze nota is inmiddels geactualiseerd door de Actualisatie Nota Parkeernormen 2019. De Actualisatie Nota Parkeernormen 2019 is vanaf 4 oktober 2019 van kracht en past in de ontwikkeling naar een groenere, bereikbare en duurzame stad. In de Actualisatie Nota Parkeernormen 2019 zijn ook fietsparkeernormen opgenomen.

In maart 2022 is de mobiliteitsvisie geactualiseerd. De actualisatie Eindhoven op Weg 2022 geeft een actueel overzicht van de stand van zaken van de beleids- en planontwikkeling binnen het thema mobiliteit en bereikbaarheid.

Er is onderzoek uitgevoerd naar de verkeergeneratie, de verkeersafwikkeling en de parkeeropgave die deze ontwikkeling met zich meebrengt. Deze onderzoeken maken als bijlage onderdeel uit van de toelichting. Hieronder wordt op de uitkomsten ingegaan.

STOMP staat voor Stappen, Trappen, OV, MaaS en Privéauto. Het STOMP principe gaat ervan uit dat de mobiliteitsbehoefte en het mobiliteitsaanbod ook in die volgorde wordt geprioriteerd. Hierdoor worden mensen gestimuleerd om eerder de fiets en het OV te nemen om zich te verplaatsen dan de eigen auto hiervoor te gebruiken. Dit hoofdstuk omschrijft hoe het STOMP principe binnen dit project wordt toegepast. Dit komt uit het mobiliteitsplan, die als Bijlage 6 bij deze toelichting is gevoegd.

Verkeersgeneratie huidige situatie

Omdat er al een functie aanwezig is op het perceel en in de toekomst de panden hierdoor verdwijnen kunnen de aanwezige verkeersbewegingen in mindering worden gebracht. Op het huidige perceel van de planlocatie is “Diagnostiek Voor U” gevestigd. Dit diagnosecentrum bevindt zich in een monumentaal pand met een BVO van circa 2.683m² en twee kantoren met respectievelijk een BVO van 1.056 en 3.153m². In het bestemmingplan is aangegeven dat de gehele DVU-locatie de bestemming maatschappelijk gezondheidszorg heeft. Op basis van de functie is voor de verkeersgeneratie uitgegaan van de kencijfers voor een gezondheidscentrum. De verkeersgeneratie dient bepaald te worden op basis van het aantal behandelkamers. Volgens de plattegrondtekening zijn er 28 behandelkamer binnen het monumentaal pand aan de Stratumsedijk. Op basis van een BVO van 2.683m² betekent dit: 1,04 behandelkamer per 100m² BVO. Op basis van dit verhoudingsgetal is het aantal behandelkamers voor de andere panden bepaald.

Daarnaast is rekening gehouden met een HOV-reductie van 25% conform de parkeernormen van de gemeente Eindhoven. Conform de CROW 381 leidt een parkeernorm van 10% tot 7,5% minder auto’s. Oftewel een parkeernorm reductie van 25% lager reduceert de verkeersgeneratie met 18,75%. In onderstaande tabel is de verkeersgeneratie van de huidige siuatie opgenomen.

Verkeersgeneratie toekomstige situatie

De ontwikkeling betreft de realisatie van twee nieuwe woontorens voor woningen met op de begane grond plek voor commerciële ruimten, de herontwikkeling van een bestaand monumentaal pand en de realisatie van een parkeerkelder.

In de volgende tabel is de verkeersgeneratie in motorvoertuigbewegingen per week- werkdag aangegeven voor de woningen. De gedetailleerde berekening is in bijlage 2 van de Verkeersanalyse bijgevoegd.

In de volgende tabel is de verkeersgeneratie in motorvoertuigbewegingen per week- werkdag aangegeven voor de overige functies. De gedetailleerde berekening is in bijlage 2 van de Verkeersanalyse bijgevoegd.

Binnen het monumentale pand wordt onzelfstandige woonruimte gecreëerd in de vorm van kamerverhuur. In de volgende tabel is de verkeersgeneratie in motorvoertuigbewegingen per weekdag aangegeven voor het monumentaal pand. De gedetailleerde berekening is in bijlage 2 van de Verkeersanalyse bijgevoegd.

In de volgende tabel is de verkeersgeneratie weergegeven voor de toekomstige situatie inclusief vermindering van de huidige vervallen functie.

Ten behoeve van de planontwikkeling is onderzoek verricht naar de verkeersafwikkeling van het plangebied. Dit onderzoek is als Bijlage 5 bij deze toelichting gevoegd. Hierna wordt kort ingegaan op de uitkomsten van het onderzoek.

Verdeling verkeersstromen

De gemeente Eindhoven heeft plannen om in de toekomst de P. Czn. Hooftlaan als éénrichtingsweg uit voeren. Voor de verkeersstromen en berekeningen wordt uitgegaan van een 2-tal scenario’s:

1. Huidige situatie;

2. P. Czn. Hooftlaan volledig éénrichting.

In de volgende figuren zijn de verkeersstromen weergegeven voor de twee scenario’s.

Figuur: Scenario 1

Figuur: Scenario 2

Uit de berekeningen van het onderzoek blijkt dat tijdens de werkdag de hoogste intensiteiten optreden. Voor de verdere berekeningen wordt de werkdag als maatgevende periode aangehouden.

In de onderstaande tabel zijn voor de wegvakken de toekomstige etmaalintensiteiten voor de prognose 2030 + toename planontwikkeling weergegeven voor de werkdag, voor zowel scenario 1 als 2.

Tabel: Verkeersintensiteiten prognose 2030 mvt/etmaal werkdag

Conclusie en aanbevelingen

Op basis van de berekeningen wordt in de Verkeersanalyse geconcludeerd dat het optredende aantal verkeersbewegingen op de aansluitende wegen voor de prognose 2030 (incl. de toekomstige planontwikkeling) onder de bandbreedte vallen die gelden voor een erftoegangsweg en gebiedsontsluitingsweg. Het extra verkeer door komst van de planontwikkeling zal derhalve geen problemen geven voor de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid op de aanliggende erftoegangswegen en de gebiedsontsluitingswegen P. Czn. Hooftlaan en Stratumsedijk.

Daarnaast is de toe- en afname van het verkeer tijdens de ochtend- en avondspits berekend voor het kruispunt Tesselschadelaan – P. Czn. Hooftlaan tijdens scenario 1 en 2. Gezien de afname van het verkeer in de ochtendspits en beperkte toename van verkeersintensiteiten tijdens de avondspits heeft dit geen significant effect voor de verkeersafwikkeling op het kruispunt.

Voor het VRI-kruispunt P. Czn. Hooftlaan – Stratumsedijk zijn ook de verkeersstromen in het ochtend- en avondspitsuur voor de prognose 2030 incl. planontwikkeling in beeld gebracht voor zowel scenario 1 als 2.

De hoogste toename in het plangebied is 20mvt per etmaal en in de avondspits op 6 extra voertuigen. De beperkte toename van de verkeersintensiteit heeft geen significant effect de verkeersafwikkeling op de met verkeerslichten geregelde kruispunten Stratumsedijk/ Pc Hooftlaan. Dit zijn dermate lage aantallen voertuigen dat verkeerslichten deze fluctuaties kunnen verwerken en daarnaast is dit kruispunt niet met zware verkeersintensiteiten belast.

De parkeerkelder van de planlocatie is alleen vanuit noordelijke richting te bereiken via de Stratumsedijk en Bomanshof. Dit heeft te maken dat de Bomanshof is uitgevoerd als éénrichtingsweg die niet vanuit de Vondellaan kan worden ingereden. Verkeer vanuit de parkeerkelder kan via de Bomansplaats, Vondellaan en Tesselschadelaan, ontsluiten.

Voor de bereikbaarheid van de parkeerkelder verdient het de aanbeveling om het eerste gedeelte (t.h.v. de haaksparkeervakken) van het Bomanshof in tweerichtingsverkeer uit te voeren. Hierdoor is de parkeerkelder ook bereikbaar vanuit de Vondellaan. Voor de verkeersafwikkeling is dit echter niet vereist.

Ten behoeve van deze ontwikkeling is een mobiliteitsplan opgesteld dat inzicht in het comfort moet bieden voor een goede en gedegen oplossing voor: autoparkeren, fietsparkeren en de verkeersafwikkeling van het plangebied. Dit onderzoek is als Bijlage 6 bij deze toelichting gevoegd. Hierna wordt kort ingegaan op de uitkomsten van het onderzoek.

De ruimte in de stad is beperkt en kostbaar. De gemeente moet dan ook de schaarse ruimte efficiënt gebruiken. Daarom worden bij een plan eisen aan het aantal te realiseren parkeerplaatsen gesteld.

De Actualisatie Nota Parkeernormen 2019 is vanaf 4 oktober 2019 van kracht en past in de ontwikkeling naar een groenere, bereikbare en duurzame stad. We hebben te maken met een grote verdichtingsopgave in Eindhoven en tegelijk moeten we het centrum van Eindhoven goed bereikbaar houden. Er is straks minder plaats voor autoverkeer en parkeren in en om het autoluwe centrum. Daarom streven we nu naar het aanleggen van zo min mogelijk nieuwe parkeerplaatsen en we zetten zoveel mogelijk in op duurzame alternatieve vervoerswijzen: lopen, fietsen en openbaar vervoer.

De maatgevende parkeerbehoefte op basis van de normen van de gemeente bedraagt 79 parkeerplaatsen. Volledig dubbelgebruik is vanwege contactuele afspraken niet mogelijk, dus is er een gesplitste balans opgesteld voor garage en maaiveld. De maximale parkeerbehoefte van de garage is 49 parkeerplaatsen op een weekdagnacht. De maximale parkeerbehoefte op maaiveld is 37 parkeerplaatsen op een zaterdagavond.

De garage heeft een capaciteit van 56 parkeerplaatsen: Bewoners kunnen maximaal 46 parkeerplaatsen benutten en DvU (Gezondheidscentrum & Tandartsenpraktijk) krijgen 10 parkeerplaatsen toegewezen.

De maximale bezetting van garage is 49 parkeerplaatsen op een weekdagnacht. Dit is uitsluitend bewonersparkeren waarvoor in de garage slechts 46 plekken zijn gereserveerd. Er wordt 1 deelauto ingezet, waardoor de parkeerbehoefte van de bewoners met 6 parkeerplaatsen wordt verlaagd. De parkeerbehoefte van 43 parkeerplaatsen voor bewoners kan volledig in de garage worden opgelost. Buiten kantooruren zijn de 10 parkeerplaatsen van DvU beschikbaar voor bezoekers van bewoners.

Op maaiveld zijn er 30 parkeerplaatsen beschikbaar: 20 parkeerplaatsen op het eigen terrein van DvU en maximaal 10 parkeerplaatsen worden afgekocht op het parkeerterrein Bomansplaats., De maximale bezetting van maaiveld is 37 parkeerplaatsen op een zaterdagavond. Het tekort van 7 parkeerplaatsen is oplosbaar door bezoekers buiten kantooruren op 7 lege parkeerplaatsen van DvU (in de parkeergarage) te laten parkeren.

BPD realiseert met de huidige inzichten 76 parkeerplaatsen (56 garage + 20 maaiveld) binnen het plangebied. In de vervolgfase borgt de ontwikkelaar dat er niet te veel parkeerplaatsen zijn.

De parkeergarage wordt aangewend voor bewoners en voor de gezondheidsfunctie DvU. Bezoekers van de functies parkeren zoveel mogelijk op maaiveld. De 10 parkeerplaatsen van de gezondheidsfuncties DvU in de parkeergarage worden buiten kantooruren openbaar gesteld voor bezoekers van bewoners. Dit in combinatie met de mitigerende maatregelen resulteert in een sluitende parkeerbalans.

In de 'Actualisatie Nota Parkeernormen 2019' zijn eveneens de fietsparkeernormen opgenomen, waarop uitgebreider zal worden getoetst en gehandhaafd. Bij besluit van 20 april 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders als uitwerking van de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019) de Kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen vastgesteld.

Het succes van een fietsenstalling hangt sterk af van de kwaliteit, de bruikbaarheid, sociale veiligheid en het comfort ervan. Er zijn voorbeelden van stallingen waar fietsers onvoldoende gebruik van maken, terwijl er in de omgeving toch grote behoefte aan fietsparkeerplaatsen is. De aanwezigheid van een fietsenstalling op zich is nog geen garantie dat hij goed wordt gebruikt. De belangrijkste kwaliteitseisen voor toegankelijkheid, inrichting en bruikbaarheid zijn om die reden vastgesteld.

Het fiets parkeren binnen het DvU plangebied bestaat uit grofweg drie type gebruikers:

• Bewoners & huurders van commerciële ruimtes
• Bezoekers bewoners
• Bezoekers commerciële ruimtes

De initiatiefnemer heeft aangegeven te zorgen dat het minimaal aantal fietsparkeerplaatsen, conform de gemeentelijke parkeernorm 'Actualisatie nota parkeernormen (2019)', wordt gerealiseerd. Dit komt neer op circa 427 fiets-/scooterparkeerplaatsen (327 bewoners en 100 bezoekers).

Het fietsparkeren voor bewoners in de hoog- en laagbouw wordt opgelost door voor elke woning een berging te realiseren die voldoet aan de eisen uit het bouwbesluit. De fietsparkeerplaatsen voor bewoners van de onzelfstandige woonruimte worden opgelost in een inpandige fietsenstalling onder het monumentale pand.

Hierbij wordt ook rekening gehouden met het stallen van reguliere fietsen door het realiseren van een collectieve fietsenstalling met 160 extra fietsparkeerplaatsen. Deze capaciteit is erop gebaseerd dat met name de kleinere woningen reguliere fietsen hebben, dus voor de 80 woningen kleiner dan 60m² bvo is met de norm van 2 fietsparkeerplaatsen uit de Nota parkeernormen gerekend. Al deze fietsparkeerplaatsen worden conform de Nota parkeernormen gefaciliteerd op eigen terrein.

Voor bezoekers van de woningen en commerciele ruimtes worden 100 fietsparkeerplaatsen op maaiveld gerealiseerd. Deze fietsparkeeroplossing wordt volledig op eigen terrein gerealiseerd.

Begin 2017 is een actualisatie van Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. Het groenbeleidsplan heeft als doel het duurzaam veiligstellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met daarin passende functies. Hiermee levert de toepassing van het groenbeleid een wezenlijke bijdrage aan een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving als karakteristieke kwaliteit van Eindhoven. Een omgeving die leefbaar en klimaatadaptief is en een volwaardig vestigingsklimaat biedt voor Brainport.

Het groenbeleid sluit aan op de geomorfologische structuur van de stad: de structuur van dekzandruggen en beken (Dommel en Gender) die Eindhoven hebben gevormd. Op basis van de tuinstad gedachte is bij de verdere ontwikkeling van Eindhoven sterk ingezet op het behoud van de groene ruimten tussen de voormalige dorpen. Genneper Parken (tussen Stratum en Gestel), Brainport Park (tussen Strijp en Woensel) en De Karpen (tussen Woensel en Tongelre) vormen nog altijd imposante, groene wiggen, die tot diep in de stad reiken. Het behoud van de robuuste groenstructuur, die vanuit het buitengebied, via de wiggen tot aan de bomen bij de voordeur reikt, is een belangrijk uitgangspunt van het groenbeleidsplan.

Het Groenbeleidsplan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd.

In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Figuur: Ruimtelijke Strategieënkaart

Onderhavig plangebied is in het Groenbeleidsplan 2017 aangeduid als 'Stad, rood bepalend'. In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de aangeduide groenarme buurten wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal.

Beleidsregel groencompensatie

Op 13 maart 2018 is de 'Regeling Groencompensatiefonds' vastgesteld. Bij deze regeling hoort de 'Beleidsregel Groencompensatie'. Deze beleidsregel is bedoeld als afwegingskader bij aanvragen voor (ruimtelijke) ontwikkelingen die kunnen leiden tot aantasting van groen. Bij aantasting en verlies van groen is compensatie vereist, de Beleidsregel geeft hiervoor de richtlijnen.

Op de Groenwaardenkaart (Kaart 1) van de Beleidsregels Groencompensatie maakt het plangebied geen onderdeel uit van de hoofdgroenstructuur, groenstructuur of buurtgroen (laag 1) van de gemeente Eindhoven. Verder is het plangebied niet gelegen in een groenarm gebied (laag 2).

Bij (her)ontwikkeling van gebouwen of gebieden moet de initiatiefnemer een groenplan opstellen. Dit bevat een toelichting van de groene inrichting in het plan. Hierin komt niet alleen de groene inrichting op maaiveld en evt. dak en gevelgroen aan bod, maar is ook rekening gehouden met de beschikbare boven- en ondergrondse ruimte, vooral bij bomen. Uitgangspunt is steeds: kwalitatief en duurzaam groen en zo min mogelijk verharding. Het plan moet argumenten bevatten, waarom verharding wordt toegepast. Als het groenplan niet voldoet, wordt in samenwerking met de afdeling Groen gezocht naar een passende oplossing, en/of is de Groencompensatieregeling van toepassing. Het leidend principe voor deze regeling is:

1. Compenseren van het groen binnen het plangebied;

2. Indien mogelijk, compenseren van het groen op alternatieve (vergelijkbare) locatie;

3. Financiële compensatie in een nog op te richten groencompensatiefonds.

Bij de Beleidsregel hoort een ‘Groenwaardenkaart’ als toetsingsinstrument en een format Groenplan als handreiking voor de gewenste aan te leveren informatie met betrekking tot het groen binnen een initiatief.

Figuur: Uitsnede Groenwaardenkaart d.d. 18 januari 2018

Op de kaartlaag ‘Groenwaardenkaart, laag 1 groenwaarden’ is het groen onderverdeeld in drie waarden: 1. Hoog; 2. Middel; 3. Basis. De waarde hoog is toegekend aan de hoofdgroenstructuur inclusief de fijnmazige dooradering binnen het stedelijk weefsel dat de verschillende wijken en buurten omspoelt. Dit is de zogenaamde ‘Groene mal’ van Eindhoven. De waarde middel wordt toegekend aan de groenstructuur die hoort bij belangrijke ontsluitingswegen van een wijk of buurt (auto, fiets en lopen) en die van groot belang is voor de oriëntatie. De waarde basis hoort bij het groen in de buurten dat qua waarde vooral een rol speelt voor de directe omgeving. Uit de uitsnede van deze kaart lijkt dat in het plangebied hoge groenwaarden en basis waarden aanwezig zijn.

Op de kaartlaag ‘Groenwaardenkaart, laag 2 Groenarm' maakt het plangebied geen onderdeel uit van een 'groenarm' gebied.

De hoge groenwaarden en basiswaarden blijven binnen de ontwikkeling zoveel mogelijk intact en/of worden enigszins verplaatst.

Groencompensatie

Onderdeel van de Beleidsregel groencompensatie is het 'Groenplan' dat voor iedere ontwikkeling dient te worden opgesteld. Voor onderhavig plan zijn er een aantal onderzoeken gedaan om de haalbaarheid van het geheel te toetsen. Dit valt uiteen in een toets op de klimaatadaptatie d.m.v. waterparagraaf, een Bomen Effecenten Analyse en een groenplan. Het groenplan maakt onderdeel uit van het stedenbouwkundig plan ( Bijlage 1).

Voor elke nieuwe woning dient 8m² groen toegevoegd te worden in de stad. Bij bouw van 120 woningen + 45 studenteneenheden is de groenopgave 165 x 8m² = 1.320 m².

Op dit moment is er reeds 410 m² groen aanwezig binnen het projectgebied. Het aanwezige groen is zeer beperkt. Het terrein is grotendeels bebouwd of verhard voor parkeerplaatsen. Aan de noord-oostzijde van het plangebied is kleinschalig groen (klimop/ rhododendron) met enkele bomen, waarvan een monumentale boom, aanwezig. Het gebied kent geen enkele gebruikswaarde. Het betreft een (donkere) zijtuin van het kantoorpand, die niet door de huidige gebruikers van het pand wordt gebruikt.

Figuur: zicht op zijtuin kantoorpand

In het noord-westen zijn tevens enkele bomen aanwezig, waarvan een monumentale boom. Deze bomen staan echter meer in de verharding en/of zijn voorzien van sumiere onderbeplanting.

Figuur: zicht op bomen noord-oostzijde

Ervan uitgaande dat 50% van de daken voor groen ingezet kan worden (i.v.m. installaties e.d.), is er 1.840 m² als groen aangewezen in het Groenplan. Er wordt daarmee 1.840 – 410 = 1.430m² nieuw groen wordt toegevoegd aan de stad. Dit betekent dat er voldoende groen gerealiseerd wordt conform het Groenplan. De bestaande bomen worden zoveel mogelijk behouden en de groengebieden worden uitgebreid c.q. geoptimalieerd.

LEGENDA:

Figuur: Groenplan

De groeiplaats van de monumentale bomen wordt verbeterd, zodat er meer ruimte is voor bodemleven, voor het opnemen van water en voor de wortels van de bomen (zie Bijlage 9 Bomen effecten analyse).

Het groen is er uiteraard vooral voor de bewoners en gebruikers van de nieuwbouw. Er zijn twee terrassen waar bewoners beschut kunnen zitten. En in de tuin is ruimte voor samen tuinieren en samen bewegen. De definitieve invulling zal in participatie met de toekomstige bewoners plaatsvinden. Op basis van het groenplan is de volgende verdeling aan te geven:

- gazon ca. 370m²

- lage beplanting ca. 420m²

- hoge beplanting ca. 340 m²

- ca. 6 nieuw meerstammige bomen

- ca. 85 m¹ nieuwe hagen

- ca. 1.530m² groen dak

- ca. 95 m² grasbetontegels

In bovenstaande opsomming is geen rekening gehouden met het planten van bomen als fysieke compensatie voor het kappen van bestaande bomen. Deze bomen worden zoveel mogelijk op dezelfde plek teruggeplaatst. Voor 2 bomen is dit niet mogelijk. Deze worden in de binnentuin geplant (zie paragraaf 3.8.2).

Met de groene inrichting wordt de biodiversiteit vergroot ten aanzien van de bestaande situatie.

Het semiopenbaar groen ontlast het rioolsysteem tijdens hevige regenbuien. Het schone hemelwater van daken en verharding wordt in het gebied geïnfiltreerd en opgevangen. De hiervoor benodigde afvoersystemen vormen een integraal onderdeel van de architectuur. Het semi openbaar groen heeft nog een tweede belangrijke werking. De hittestress in de zomer wordt fors beperkt doordat de verdamping van hier opgeslagen water de buitentemperatuur minder doet oplopen. Om wateroverlast in de toekomst verder te beperken en de hittestress nog meer te reduceren worden de daken van de gebouwen zoveel mogelijk voorzien van een groendaken. Maar ook de wind die vaak voor overlast zorgt rond hoge gebouwen in stedelijk gebied, wordt gebroken door een flinke groene buffer. Deze buffer zorgt dat er een aangenaam verblijfsklimaat ontstaat in de binnentuin. Bovendien biedt de buffer goede fourageer- en nestelplekken voor vogels. Daarnaast zuivert het groen de lucht van fijnstof; een belangrijk aspect in dit binnenstedelijke gebied, waar veel verkeer langs komt.

Het groene binnenterrein krijgt een modern stads karakter maar sluit toch goed aan op het monumentale karakter van het Diagnostiek voor U-gebouw. Voor buurtbewoners of mensen die in de buurt werken is er een terras met vaste banken om te lunchen. Maar het groen is er uiteraard vooral voor de bewoners en gebruikers van de nieuwbouw. Er zijn twee terrassen waar bewoners beschut kunnen zitten. En in de tuin is ruimte voor samen tuinieren en samen bewegen.

Een groene oase, midden in de stad! Na zonsondergang afsluitbaar. Een beetje verborgen, maar overdag toegankelijk voor passanten uit de buurt. Wie er langs wandelt, ziet het groen bij de verschillende entrees en wordt verleid om onder de pergola door even een andere wereld binnen te stappen.

Onderhavig plangebied is in het Groenbeleidsplan 2017 aangeduid als 'Stad, rood bepalend'. In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de aangeduide groenarme buurten wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal. Door de binnentuin wordt ruimschoots voldaan aan dit beleid. De aanleg van de binnentuin vindt plaats binnen 1,5 jaar nadat de nieuwbouw is gerealiseerd.

De semiopenbare binnentuin wordt eigendom van een VVE. De VVE zal het groen en de binnentuin beheren en onderhouden.

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van bomen is vastgelegd in de Verordening Bomen 2021. Deze is op 6 april 2021 door de gemeenteraad vastgesteld en de verordening met bijbehorende regels is op 23 april 2021 in werking getreden. De Verordening en (uitwerking daarvan in) nadere regels voor compensatie is van toepassing op bomen die niet vallen onder de regelgeving van de Wet natuurbescherming (Wnb). De Wet natuurbescherming is van toepassing op:

• bossen die buiten de 'bebouwde kom Wnb' liggen;
• alle beplantingen van bomen die groter zijn dan 10 are;
• bomen in een rijbeplanting, als de rij uit meer dan 20 bomen bestaat.

Voor bomen geldt dus of de Wet natuurbescherming of de Verordening Bomen 2021. Voor het vellen van bomen dient, behoudens een aantal vrijstellingen, een melding te worden gedaan bij de Provincie Noord Brabant. Er is een herplantplicht van toepassing.

Verordening Bomen 2021

In de Verordening Bomen 2021 is de bescherming van bomen geregeld, doordat voor het kappen van bomen een omgevingsvergunning nodig is. Daarbij kan ook nog worden gezorgd voor herplant van de te kappen bomen (compensatieplicht). De verordening bevat regels over hoe wordt omgegaan met overlast door bomen, de compensatieplicht bij kap, de indieningvereisten bij een vergunningaanvraag, de beoordeling (weigeringsgronden) van een kapaanvraag en het aanbrengen van verlichting in bomen.

Conform de verordening is een vergunning voor kappen van bomen nodig als:

• bomen vanaf 45 cm stamomtrek op gemeentegrond of op particuliere percelen groter dan 250 m²;
• een houtopstand die voor de eerste keer wordt terug gesnoeid tot op de hoofdtakken of stam;
• een houtopstand, ongeacht de stamomtrek, die is aangelegd op grond van een herplant-, compensatie en/of instandhoudingsplicht op grond van artikel 6 of een overeenkomst met het college.
• voor het voorhanden of in voorraad hebben dan wel het vervoeren van een gekapte houtopstand of delen ervan met een plantenziekte is een omgevingsvergunning vereist, voor zover deze plantenziekte zich kan verspreiden is wel een vergunning nodig.

Groene kaart

Er is een groene kaart waarop ter informatie het volgende is aangegeven:

• Groenstructuur van de gemeente Eindhoven (groene wiggen, groene dooradering en hoofgroenstructuur);
• Groenarme gebieden;
• Centrumgebied;
• Bebouwde komgrens Wet natuurbescherming;
• (Particuliere) percelen groter dan 250 m².

De informatie op de groene kaart is nodig om:

• Te duiden waar de waardevolle bomen staan;
• Te duiden waar de monumentale bomen staan;
• Inzicht te geven in de Bebouwde komgrens wet natuurbescherming;
• Inzicht te geven in de gebieden waar een compensatiefactor geldt in het geval financiële compensatie aan de orde is, het centrumgebied en de groenarme gebieden.

Om de kaart actueel te houden wordt de informatie over de bomen op de kaart en de kadastrale situatie op de kaart, zeer frequent bijgewerkt. Zo blijft de kaart up-to-date en betrouwbaar voor zowel interne als externe gebruikers.

Compensatieplicht bomen
Door het kappen van bomen gaat groen verloren. Het weggevallen groen moet in beginsel worden gecompenseerd. Aan een omgevingsvergunning voor het kappen van een houtopstand (bomen) kunnen voorschriften worden verbonden. Onder andere kan een compensatieplicht worden opgelegd. In de Nadere regels Verordening bomen 2021 is bepaald wanneer een compensatieplicht ontstaat en hoe die wordt bepaald.

Nadere regels voor compensatie
De Verordening is uitgewerkt in nadere regels voor compensatie. Deze zijn op 21 april 2021 vastgesteld door het college en op 23 april 2021 in werking getreden. Het college mag op basis van de Verordening bomen 2021 compensatie opleggen zoals uitgewerkt in de 'Nadere Regels voor compensatie'.

Het plangebied

Wanneer in het plangebied sprake is van activiteiten met betrekking tot kappen en compensatie van bomen, is de bescherming van bomen niet geregeld in het bestemmingsplan. De bomenverordening 2021 is in die gevallen van toepassing. In dit bestemmingsplan wordt de bouw van twee woontorens, een parkeerkelder en de functionele wijzigingen van een bestaande cultuurhistorisch pand mogelijk gemaakt.

Figuur: Geïnventariseerde bomen in het projectgebied (no. 13, 16 en 19 zijn monumentaal)

Voor het plangebied is een Bomen Effect Analyse (BEA) uitgevoerd. Deze analyse is als Bijlage 9 bij deze toelichting gevoegd. In de analyse wordt melding gemaakt van in totaal 19 bomen. Deze bomen staan allemaal binnen de invloedssfeer van het bouwplan. In het plangebied staan twee bomen (boom 13 en 19) met een monumentale status. Een derde monumentale boom (boom 16) staat op een naastgelegen perceel maar ondervindt mogelijk wel effecten door de geplande ingrepen. Deze boom is daarom eveneens beoordeeld en geïnventariseerd.

De monumentale paardenkastanje (nummer 19) heeft een slechte conditie. Bomen met een slechte conditie hebben conform de door de gemeente Eindhoven voorgeschreven NVTB-methode in principe geen waarde meer. Toch wordt geprobeerd om de boom te behouden en de boom is dan ook volledig ingepast in het plan. De toekomstige bebouwing en parkeerkelder worden op redelijke afstand van de monumentale boom gerealiseerd. De bestaande groeiplaats wordt geoptimaliseerd, met als doel om wortelgroei zoveel mogelijk te stimuleren en daarmee de toekomstverwachting te rekken. Het onderhoud wordt opgepakt om zo het achterstallig onderhoud terug te brengen.

Voor het behoud van de monumentale bomen (nummer 13 en 16) en de overige te behouden bomen wordt, tijdens de sloop van de bestaande bebouwing en de bouw van de nieuwe bebouwing, boombescherming toegepast. Een en ander overeenkomst de adviezen, zoals opgenomen in de Bomen Effecten Analyse. Ook bij het toepassen van bronbemaling, en het opbreken en vervangen van de verharding, wordt de randvoorwaarden vanuit de Bomen Effecten Analyse in acht genomen.

Het advies ten aanzien van het opwaarderen van de groeiplaats wordt volledig in acht genomen. De bestaande groeiplaatsen van de bomen worden uitgebreid en opgewaardeerd.

Kwaliteit van het bomenbestand

De kwaliteit van het bomenbestand is wisselend. De bomen die verharding beter verdragen beschikken over het algemeen nog over een redelijke tot goede kwaliteit. De kwaliteit van de overige bomen is veelal minder. De bomen hebben zichtbaar last van de slechte groeiomstandigheden. De groei is gestopt en enkele bomen zijn in verval geraakt.

Bomen van de eerste grootte verlangen onder optimale groeiomstandigheden 0,75 tot 1,0 m³ goed doorwortelbare groeiruimte per groeiseizoen. De meeste bomen in het plangebied beschikken over slechts enkele m³ doorwortelbare ruimte. Dat wil zeggen dat geen van deze bomen uit kunnen groeien tot gezonde, volwassen exemplaren.

De monumentale bomen stonden er vermoedelijk al voordat grote delen van het projectgebied werden bebouwd en verhard. De bomen hebben in het verleden de ruimte gehad om het wortelgestel te ontwikkelen.

Effect geplande werkzaamheden

In het projectgebied is een scala aan werkzaamheden gepland. Een deel van deze werkzaamheden heeft, zelfs in aangepaste vorm effecten op de bestaande bomen. De bomen 1 t/m 5, 8, 11 en 12 zijn op basis van het huidige ontwerp niet duurzaam te behouden. De bomen 10, 14, 17 en 18 verliezen als gevolg van de werkzaamheden dermate veel wortels dat duurzame inpassing eveneens niet mogelijk is.

Bij de monumentale bomen is het risico op effecten vooral groot bij de aanleg van de parkeergarage (en o.a. de bronbemaling die daarmee gepaard gaat) en de bovengrondse herinrichting. De kwaliteit van alle drie de monumentale bomen is in de huidige situatie nog maar beperkt. Dat betekent dat de bomen nauwelijks nog over regeneratievermogen beschikken. Elke ingreep binnen de invloedssfeer van deze bomen leidt tot een verdere afname in conditie of sterfte. Om de levensverwachting van de bomen te kunnen rekken dienen de werkzaamheden in aangepaste vorm te worden uitgevoerd en is een zeer grootschalige opwaardering van de bestaande groeiplaats noodzakelijk. De twee monumentale bomen in het plangebied blijven behouden.

Veel bomen staan in kleine boomspiegels in de verharding. Om duurzaam behoud mogelijk te maken dient de kwaliteit en omvang van de huidige groeiplaats te worden opgewaardeerd en uitgebreid, met inachtneming van een aantal randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden zijn opgenomen in de Bomen Effect Analyse (BEA). Deze analyse is als Bijlage 9 bij deze toelichting gevoegd.

Hoewel een groot deel van het bomenbestand op basis van omvang nog verplantbaar is, is de slagingskans bij bomen met een dergelijk slechte groeiplaats beperkt. De totale monetaire boomwaarde van de onderzochte bomen samen bedraagt € 98.897,00 (excl. btw).

Bomen die ten behoeve van de realisatie gekapt moeten worden, worden in het plan gecompenseerd door middel van de aanplant van nieuwe bomen. In totaal worden 12 bomen gekapt. Het gaat hierbij om 6 bomen (1 t/m 5 en nummer 8) die langs de Bomanshof staan. Om het straatbeeld te behouden worden dezelfde bomen (Valse christusdoorn) langs de Bomanshof teruggeplaatst. In verband met de aanleg van nieuwe parkeerplaatsen gaat het hierbij om 5 bomen. Boom nummer 8 wordt gecompenseerd in de binnentuin.

Twee bomen (nummer 11 en 12) worden aan de rand van het plangebied gecompenseerd op dezelfde plek als de bestaande situatie. Ditzelfde geldt voor de te kappen bomen aan de zijde van de P. Czn. Hooftlaan (nummer 14, 17 en 18). De bomen 17 en 18 worden gecompenseerd in de buurt van de huidige standplaats, maar met enige afstand tot de bebouwing om een ideale groeiplaats te kunnen garanderen. Boom nummer 14 wordt gecompenseerd in de binnentuin. Voor deze bomen wordt gedacht aan meerstammige heesters. De exacte soort wordt bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het kappen van de bomen in een compensatieplan aangegeven. Vooralsnog wordt uitgegaan van een fysieke compensatie, waarbij de waarbij van de toekomstige bomen gelijk is aan de te kappen bomen.

Onder maatschappelijke voorzieningen worden verstaan educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie, wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en daarbij behorende voorzieningen, en tot slot voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en openbaar bestuur. Een van bestaande voorzieningen is het Diagnostisch Centrum Eindhoven/ DvU, dat is gevestigd in het (voormalige) cultuurhistorisch waardevol kantoorpand van de Raad van Arbeid. Op deze locatie kunnen bezoekers terecht voor diverse medische onderzoeken, zoals bloedafname, bloedonderzoek, (radiologische) echo's, longonderzoek en röntgenonderzoek. De functie wordt verplaatst naar de begane grond en eerste verdieping van de nieuwbouw aan de P. Czn. Hooftlaan. Met onderhavig bestemmingsplan wordt het behoud van de functie binnen het plangebied mogelijk gemaakt. Ook biedt het plangebied ruimte voor het toevoegen van een tandartspraktijk of vergelijkbare functie, appartementen en studentenwoningen. Vanuit de initiatiefnemer geldt een inspanningsverplichting voor het realiseren van voldoende studentenwoningen. Mocht dit niet lukken, dan wijzigt de invulling van het monument. Er wordt dan gedacht aan een invulling met ateliers, ruimten voor kleinere bedrijfjes en/of een kleinschalige horecavoorziening.

De Kantorenstrategie 2012-2020 (vastgesteld op 26 juni 2012) is niet langer (alleen) gebaseerd op het voeren van regie op de nieuwbouw kantorenmarkt. Juist op de bestaande markt zijn maatregelen nodig om deze gezonder te maken. Dat vraagt enerzijds om een positieve en actieve grondhouding van gebouweigenaren. Anderzijds is er vaak nog een (andere) vastgoedpartij nodig die op creatieve wijze met de leegstand aan de slag wil gaan. De gemeente Eindhoven speelt daarbij in toenemende mate een stimulerende en faciliterende rol. De Eindhovense werkwijze is afgestemd met de andere ‘kantoorgemeenten’ in de stedelijke regio. Dit is vastgelegd in een 'Kantorenstrategie 2012-2020 ' d.d. november 2013.

Het grootste deel van de werkgelegenheid in de regio Eindhoven is gehuisvest in een kantooromgeving. Door diverse oorzaken is de Nederlandse en ook de regionale kantorenmarkt de laatste jaren flink uit balans geraakt. De aanbodpercentages liggen op dit moment rond de 16%; ruim twee keer zoveel als bij een gezonde kantorenmarkt hoort. Het totale aanbod van kantoren in Eindhoven bedroeg op 1 januari 2015 circa 250.000 m². Dit overaanbod aan kantoorruimte is voor een groot deel structureel van aard. Dit is een bedreiging voor de economische ambities van (de regio) Eindhoven en vraagt dus om gericht handelen.

In het nieuwe beleid wordt niet alleen op nieuwbouw gestuurd, maar ook op de bestaande kantorenmarkt. De focus ligt daarbij op het terugdringen van kantoren leegstand in bestaande gebouwen. Met deze aanpak hoopt het college vraag en aanbod op de Eindhovense kantorenmarkt in kwantitatieve én kwalitatieve zin beter op elkaar af te stemmen, zodat een goede balans ontstaat met toekomstbestendige locaties, die bijdragen aan de realisatie van de Brainport-ambities van stad en regio.

Binnen Eindhoven worden drie afzonderlijke nieuwbouw kantorenmilieus onderscheiden, te weten Stationsgebied, Strijp-S en Flight Forum. Deze verschillende kantorenmilieus voorzien in een specifieke en onderscheidende behoefte. Het is belangrijk om deze onderscheidende kwaliteiten de komende jaren verder uit te bouwen. Het is daarnaast belangrijk dat ongebreidelde groei van de kantorenvoorraad, door toevoeging van niet duurzame/toekomst- bestendige nieuwbouw, wordt voorkomen. Kantoorgebruikers die op zoek zijn naar nieuwe huisvesting worden daarom zoveel mogelijk bediend op de bestaande kantorenmarkt. Nieuwbouw van kantoren op geprioriteerde locaties en door middel van toekomstbestendige gebouwen is nog slechts met inachtneming van hiervoor genoemde uitgangspunten mogelijk.

De gemeente voert geen leegstandsverordening in. De uitvoering hiervan kost veel inspanning, terwijl ervaringen elders leren dat het gewenste resultaat veelal uitblijft. Wel komt er een ‘Eindhovense Leegstandsmonitor kantoren’ (actueel overzicht van leegstaande kantoren), bedoeld als stimulerend middel om marktpartijen ertoe aan te zetten ‘iets’ met leegstaande gebouwen te gaan doen. De gemeente Eindhoven zal ook proactief partijen met elkaar in verbinding brengen, om zo bij te dragen aan mogelijke nieuwe samenwerkingsverbanden en creatieve oplossingen voor dit vraagstuk. In onze ‘slimme regio’ zijn legio partijen die samen in staat zijn om ‘slimme oplossingen’ te bedenken.

De gemeente Eindhoven zal, uiteraard passend binnen wet- en regelgeving, proactief meewerken aan gewenste transformatie van leegstaande kantoren. Echter niet alle kantoren zijn geschikt voor andere functies. Soms vanwege technische aspecten of locatiegebonden aspecten. Een deel van de kantoren zal dus naar verwachting op termijn gesloopt worden.

Met het initiatief worden twee grote (voornamelijk leegstane) kantoorgebouwen gesloopt ten behoeve van de realisatie van twee woongebouwen. De ontwikkeling sluit hiermee aan bij een betere afstemming van de kantorenmarkt qua vraag en aanbod in kwalitatieve en kwantitatieve zin. Een overschot aan kantoren gelegen buiten de geprioriteerde grootschalige kantorenlocaties wordt verwijderd.

In het te behouden cultuurhistorisch waardevol kantoorpand van de Raad van Arbeid zijn op basis van het voorliggende bestemmingsplan gemengde functies mogelijk. Het gaat hierbij om een oppervlakte van circa 2.250 m² die ingevuld kan worden door een mengeling van functies waaronder kantoren, kleinschalige horeca op de begane grond met een vloeroppervlakte van niet meer dan 100 m² en studentenwoningen.

De bestaande functie in het pand met een oppervlakte van 1.100m² (maatschappelijke functie DvU) verhuist vanuit het voormalige pand van de Raad van Arbeid naar de begane grond van het noordelijk woongebouw in het plangebied.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van de, naast de geprioriteerde grootschalige kantorenlocaties, aangewezen 'overige locaties' voor de ontwikkeling van (kleinschalige) kantoren. Het plangebied staat slechts in beperkte mate kantoren toe, waarbij de daadwerkelijke invulling van de gemeente functie wordt overgelaten aan de markt en beperkt zich tot, voor zover aan de orde, het toetsen van deze initiatieven aan de (in de Prioriteitennota) gestelde voorwaarden, zoals haalbaarheid en wenselijkheid.

Kabels, leidingen en straalpaden dienen te worden beschermd tegen ingrepen die de werking ervan kunnen bedreigen. Aan de andere kant dient de omgeving te worden beschermd tegen het gevaar dat van bestaande en toekomstige leidingen, kabels en hoogspanningslijnen kan uitgaan. Uit inventarisatie is gebleken dat er zich binnen of in de directe omgeving van het plangebied geen relevante kabels, leidingen of straalpaden bevinden.

Voor aanvang van de (graaf-)werkzaamheden wordt evenwel de ligging van kabels en leidingen door middel van een KLIC-melding opgevraagd bij de betrokken leidingbeheerders.

Hoogbouwbeleid Binnenstad Eindhoven 2019

Eindhoven kiest voor verdichting in het Centrum, maar nadrukkelijk voor verdichting met kwaliteit. Het doel van dit hoogbouwbeleid is het realiseren van meer woningen in de Binnenstad in combinatie met ruimtelijke kwaliteit. Deze kwaliteit zoeken we onder andere in de toevoeging van groen, duurzaamheid en een gevarieerd programma en woningaanbod. Maar ook in architectonische diversiteit. We kiezen ervoor om compact te bouwen, de hoogte in om groene ruimte te sparen in de rest van de stad. Hoogbouw biedt de mogelijkheid om op strategische locaties op compacte wijze massa toe te voegen aan de stad, maar alleen in combinatie met een kwalitatieve meerwaarde voor de stad. Het hoogbouwbeleid Binnenstad geeft ambities en uitgangspunten voor verdichting. Deze gaan onder meer over de hoogte, de plinten, groen, duurzaamheid, cultuurhistorie, micro klimaat (zon, windhinder) en mobiliteit. Daarnaast wijst het hoogbouwbeleid focusgebieden aan voor nieuwe hoogbouw. Hiermee wordt een duidelijke koers uitgezet, gericht op het realiseren van een aantrekkelijke en (hoog)stedelijke Binnenstad, die uitstraalt dat ze het centrum van Brainport regio is.

Verdichtingsvisie

De verdichtingsvisie voor de binnenstad laat zien waar verdichting mogelijk is en wat daarvoor de uitgangspunten zijn. De visie is op 15 december 2020 vastgesteld door de gemeenteraad.

De visie bestaat uit twee delen. Het eerste deel gaat over de strategie (aanpak): waarom gaan we verdichten en wat is daarbij de ambitie? Verder geven we hierin aan hoe we deze ambitie willen bereiken. Daarbij beschrijven we kwalitatieve verdichtingsprincipes en benoemen zogeheten focusgebieden. Dit zijn belangrijke plekken in de binnenstad, waar we hoogbouw ruimte willen geven en het openbaar gebied meer kwaliteit.

Het tweede deel van de verdichtingsvisie bevat de ruimtelijke handleiding voor verdichting: uitgangspunten die integraal en breed zijn opgesteld, op basis van de ambities voor de stad. Bij de beoordeling van bouwplannen in de binnenstad hanteert de gemeente deze uitgangspunten als toetsingskader. Het gaat dan bijvoorbeeld om uitgangspunten voor cultuurhistorie, groen, duurzaamheid en mobiliteit.

Figuur: Uitsnede overzicht beoogde focusgebieden Binnenstad (plangebied ligt in zwarte cirkel)

Toets plangebied

Het plangebied ligt niet in de focusgebieden die zijn aangeduid. In het hoogbouwbeleid is de locatie echter wel aangeduid als plek waar hoogbouw in de categorie M kan worden toegestaan (max. 45 meter hoog).

Met de ontwikkeling van het DvU-terrein wordt een kenmerkend stukje stad getransformeerd tot een hoogwaardige en eigentijdse woningbouwontwikkeling afgestemd met een respectvolle herbestemming van het gemeentelijk monument. Het woningbouwprogramma wordt ontwikkeld met een woningaanbod dat tegemoet komt aan de behoefte van de verschillende doelgroepen uit de stad op deze plek. De nieuwe verschijningsvorm van de DvU locatie voegt zich goed in de dynamiek en de hoogbouwambities van de binnenstad en haar directe omgeving.

Het originele ensemble van de gebouwen maakt deze plek bijzonder. De oorspronkelijke opzet van de gebouwen is als uitgangspunt van de nieuwe ontwikkeling genomen. De kans is aangegrepen hier iets bijzonders aan toe te voegen in de vorm van een openbaar toegankelijke binnentuin. De herontwikkeling van het terrein is een complex project. Vooral omdat we ons realiseren dat we een optimaal resultaat kunnen halen als de uiteenlopende kwaliteiten in het gebied in elkaar gaan haken. Synergie als leidmotief: het samenspel tussen het terrein, het monument en de nieuwe gebouwen en de gezonde binnentuin. Tussen energie opwekken en energie gebruiken, maar vooral tussen de mensen die er straks gezond wonen, werken en ontmoeten.

De ontwikkeling geeft daarmee een passende invulling aan de verdichtingsvisie op de stad, zoals deze door de gemeente Eindhoven is vastgesteld voor deze specifieke locatie.

Op basis van artikel 3.1. Wro dient in het kader van de zorg voor een goede ruimtelijke ordening bij het opstellen van ruimtelijke plannen windhinder of windgevaar te worden meegenomen in de afwegingen, als de aard of omvang van de bebouwing en van de omgeving hiertoe aanleiding geeft.

De beoordeling van het windklimaat met betrekking tot windhinder en windgevaar, is in Nederland vastgelegd in de norm NEN 8100: 'Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving' . Deze norm geeft richtlijnen in welke situaties windklimaatonderzoek nodig is. Voor gebouwen met een hoogte vanaf 30 meter wordt nader onderzoek met CFD of windtunnelsimulatie noodzakelijk geacht. Gezien de geplande bouwhoogte van 70 meter is door bureau Peutz een indicatief onderzoek verricht naar de te verwachten windklimaatsituatie rondom de geplande bebouwing DVU locatie te Eindhoven. Het onderzoek is als Bijlage 10 bij deze toelichting opgenomen.

In het onderzoek zijn de windsnelheden rondom het project met het CFD-model voor 12 windrichtingen berekend. Met behulp van de windstatistiek voor de bouwlocatie, zoals berekend in navolging van de NPR 6097, is vervolgens per windrichting de overschrijdingskans voor de kritische uurgemiddelde windsnelheden van 5 en 15 m/s voor respectievelijk windhinder en windgevaar bepaald. De totale overschrijdingskans is de som van de overschrijdingskansen per windrichting, ook wel de hinderkans en de gevaarkans genoemd. Deze zijn vervolgens getoetst aan de NEN 8100 om het lokale windklimaat te beoordelen.

Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat rond de geplande nieuwbouw een overwegend goed windklimaat te verwachten is.

Bij de noordwesthoek van de geplande nieuwbouw ontstaat plaatselijk een matig windklimaat. Het matige windklimaat strekt zich uit over het voet- en fietspad. Deze situatie voldoet niet zonder meer aan de criteria van de gemeente Eindhoven. Door toevoeging van extra begroeiing bij de gebouwhoek verbetert het windklimaat sterk, en kan worden beoordeeld als goed. Daarmee voldoet het windklimaat aan de criteria van gemeente Eindhoven.

Bij de zuidoosthoek van de geplande nieuwbouw ontstaat plaatselijk een matig windklimaat. Doordat dit op eigen terrein plaatsvindt, hoeft dit niet getoetst te worden aan de criteria van de gemeente Eindhoven. Door het toevoegen van extra begroeiing bij de gebouwhoek verbetert het windklimaat sterk, en is alleen zeer plaatselijk sprake van een matig windklimaat.

Voor windgevoelige functies, zoals gebouw entrees, wordt het criterium slenteren gehanteerd. Het windklimaat voor de gevels kan grotendeels worden beoordeeld als goed volgens het criterium slenteren. Op voorhand zijn de noordwest- en zuidoosthoek minder geschikt voor windgevoelige functies. De toekomstige entrees van de gebouwen zijn niet op deze hoeken voorzien, maar meer in het midden van de gevels.

Uit het onderzoek blijkt dat het aspect windhinder de realisatie van onderdelen van dit bestemmingsplan niet in de weg staat.

Er bestaan geen wettelijke normen die zien op een minimum aantal zonuren per dag in een woning of op een balkon. De wetgever heeft ervoor gekozen regulering hiervan over te laten aan bestuursorganen. Dit betekent dat bestuursorganen op dit onderwerp beleidsruimte hebben. Deze beleidsruimte heeft de gemeente Eindhoven ingevuld door in 2017 de 'beleidsregels voor bezonning woningen' vast te stellen. Volgens deze beleidsregels is ten aanzien van zonlicht in de woning onder andere het volgende bepaald:

In de periode van 19 februari t/m 21 oktober moet minimaal 2 uur zonneschijn per dag aanwezig kunnen zijn op de gevel, ter hoogte van het midden van de vensterbank van het raam van de woonkamer.

In de gemeentelijke beleidsregels ten aanzien van zonlicht op het balkon is het volgende bepaald:

In de periode van 21 maart t/m 21 september moet minimaal 2 uur zonlicht aanwezig kunnen zijn op enig punt op het balkon. Zonlicht op het balkon mag in de nieuwe situatie in tijdsduur niet meer dan 50% verminderen dan in de bestaande situatie.

Voor de planontwikkeling is onderzoek gedaan naar de bezonning van de woningen rondom het plangebied. In het bezonningsonderzoek, dat is opgenomen als Bijlage 11 bij deze toelichting, is het aantal uren zonlicht onderzocht. In de conclusie van het onderzoek is aangegeven dat voor het grootste deel er niet veel verandert en dat alle woningen meer als voldoende zon per dag behouden. De schaduwwerking die zich voordoet, als gevolg van het initiatief, ontstaat voornamelijk in de ochtend- en/of avonduren.

Gezien de gestelde beleidskaders vanuit de gemeente Eindhoven voldoet de omliggende bebouwing aan de minimaal gestelde norm en geeft de ontwikkeling geen belemmeringen voor de omgeving.

Met een milieueffectrapportage (m.e.r.) worden de milieugevolgen van een plan in beeld gebracht. De m.e.r. is gebaseerd op Europese regelgeving. In Nederland is de m.e.r. geregeld in de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r.. De Wm gaat vooral in op de procedure en de inhoudsvereisten. In het Besluit m.e.r. is geregeld in welke gevallen een m.e.r. moet worden opgesteld.

Bij het Besluit m.e.r. is een bijlage opgenomen waarin de criteria voor een m.e.r.-plicht (onderdeel C) en een m.e.r.-beoordelingsplicht (onderdeel D) staan. Een beoordelingsplicht houdt in dat moet worden nagegaan of er sprake is van (mogelijke) belangrijke milieugevolgen. Als deze niet kunnen worden uitgesloten, dan geldt een m.e.r.-plicht.

De onderdelen C en D zijn onderverdeeld in 4 kolommen:

• Kolom 1: de activiteit zelf
• Kolom 2: drempelwaarden activiteit
• Kolom 3: de kaderstellende plannen (zoals een bestemmingsplan)
• Kolom 4: de besluiten

De drempelwaarden van activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel D zijn indicatief. Als een activiteit wordt genoemd in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarde van kolom 2 valt, moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsvinden. Dit geldt zowel voor kaderstellende plannen, zoals een bestemmingsplan, als voor besluiten.

In dit kader zijn met name 11.2 en 11.3 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. van belang. Het gaat daarbij om: D 11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Bij een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient aan de hand van de volgende aspecten te worden beoordeeld of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben:

1. de kenmerken van de activiteit (aard, omvang, cumulatie met andere ontwikkelingen);
2. de locatie van de activiteit (kenmerken van het plangebied en de kwetsbaarheid van de omgeving);
3. de mogelijke gevolgen van de activiteit.

De voorgenomen ontwikkeling en realisatie van 165 wooneenheden met aanvullend enkele voorzieningen, kan worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject zoals omschreven in het Besluit milieueffectrapportage onder D 11.2. Weliswaar blijft de omvang ervan onder de aangegeven drempelwaarden uit kolom 2, maar op grond van het Besluit m.e.r. is alsnog een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk. Hiertoe is een aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling opgesteld. waarin is aangetoond dat vanwege het ontbreken van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de criteria uit bijlage III van de Europese Richtlijn Milieueffectbeoordeling, geen m.e.r.-procedure hoeft te worden doorlopen en een verdere MER-beoordeling niet aan de orde is. De mer-aanmeldingsnotitie wordt afzonderlijk door het bevoegd gezag goedgekeurd. De notitie is voor de volledigheid als Bijlage 18 bij dit bestemmingsplan opgenomen

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijven en/of inrichtingen in het plangebied zijn toegestaan. Dit houdt in dat er voldoende ruimtelijke scheiding moet zijn tussen milieubelastende bedrijven/inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand. Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.

In deze brochure worden richtafstanden gegeven tot de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied. Bij een gemengd gebied geldt een kortere afstand dan bij een rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot gemengd gebied.

De indeling van de bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten is vastgelegd in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Deze staat is gebaseerd op bovengenoemde VNG - brochure. In deze staat worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een zestal categorieën met potentiële milieuemissies. Op grond van deze staat wordt een beleidsmatige selectie gemaakt van die bedrijfsactiviteiten die in het plangebied worden toegestaan. De bedrijven zijn op basis van de Standaard Bedrijfs Indeling (SBI -codes) in deze staat gerangschikt. Per bedrijfsactiviteit is voor elke ruimtelijk relevante milieucomponent (geur, stof, geluid en gevaar) een richtafstand aangegeven. Deze afstand moet in beginsel worden aangehouden tussen een bedrijf en milieugevoelige objecten (veelal woningen) om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. Bij het bepalen van deze richtafstanden zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• het betreft 'gemiddelde' moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
• de richtafstanden hebben betrekking op het omgevingstype 'rustige woonwijk';
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten.

De grootste afstand van de milieucomponenten vormt de indicatie voor de aan te houden afstand van de bedrijfsactiviteit tot een milieugevoelig object. Elk bedrijf c.q. bedrijfsactiviteit wordt in een bepaalde milieucategorie ingedeeld. De milieucategorie is direct afgeleid van de grootste afstand.

• categorie 1: grootste afstand 10 meter;
• categorie 2: grootste afstand 30 meter;
• categorie 3.1: grootste afstand 50 meter;
• categorie 3.2: grootste afstand 100 meter;
• categorie 4.1: grootste afstand 200 meter;
• categorie 4.2: grootste afstand 300 meter;
• categorie 5.1: grootste afstand 500 meter;
• categorie 5.2: grootste afstand 700 meter;
• categorie 5.3: grootste afstand 1.000 meter;
• categorie 6: grootste afstand 1.500 meter.

Voor dit bestemmingsplan is de staat van bedrijfsactiviteiten van de VNG aangepast. Bedrijven die in het algemeen vanwege de aard van de activiteiten niet passend zijn op een bedrijventerrein, zijn niet in de staat van bedrijfsactiviteiten opgenomen (denk bijvoorbeeld aan bioscopen, dierentuinen, sporthallen, kantoren, etc.). Daarnaast worden bedrijven die gezien hun aard en activiteiten niet in onderhavig plangebied thuishoren en/of voor kunnen komen, uitgesloten (bijvoorbeeld visserij- en visteeltbedrijven, aardolie- en gaswinning, etc.). Vervolgens is een selectie gemaakt van de bedrijven behorende tot de voor het plangebied, al dan niet met ontheffing, toegelaten milieucategorie (categorieën 1 t/m 4.2).

Toepassing plangebied

Functies plangebied als milieubelastende activiteit

Het centrumgebied van Eindhoven wordt gekenmerkt door een sterke functiemenging. Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan ligt niet in het centrale deel van het centrum, maar ligt aan de buitenste rand van het overgangsgebied van het centrum naar woningbouw, dat nog steeds behoort tot het centrum. Het gaat hierbij dan om de rand aan de zijde van het centrale centrumgebied.

In de omgeving zijn diverse kantoorpanden aanwezig, die worden afgewisseld met woontorens. Op de begane grond en onderste verdiepingen van deze woontorens zijn vaak nog andere functies aanwezig in de vorm van detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, horeca en/of medisch-sociale voorzieningen. Het plangebied is dan ook te typeren als een 'gemengd gebied'.

In de VNG-brochure is voor dergelijke gebieden met een sterke functiemenging de zogenaamde A,B,C-lijst opgenomen. Voor categorie A inrichtingen geldt dat deze aanpandig aan woningen worden gerealiseerd. Categorie B en C inrichtingen dienen bouwkundig afgescheiden te worden van woningen. Gezien er binnen het plangebied sprake is van sterke functiemenging is voorgestane ontwikkeling getoetst op basis van de A,B,C-lijst.

In voorliggende bestemmingsplan is een mengeling aan functies mogelijk aan de noordzijde van het plangebied (langs de P Czn Hooftlaan) op de begane grond en eerste verdieping van de toekomstige woontoren en in het voormalig gebouw van de Raad van Arbeid langs de Stratumsedijk. Het gaat hierbij met name om kantoorfuncties, dienstverlenende functies, kleinschalige horeca met een maximale oppervlakte van 100 m² en medische functies. Grootschalige horecafuncties en/of detailhandel kunnen zich niet in het plangebied vestigen. Dit betekent dat categorie C-bedrijven niet zijn toegestaan binnen het plangebied. Een lijst met de toegestane A en B categorieën is als bijlage bij de planregels opgenomen. In de planregels is bepaald dat alleen de op deze lijst benoemde bedrijven of bedrijven die qua milieuhinder vergelijkbaar zijn met de benoemde bedrijven, zijn toegestaan in het plangebied.

Als Categorie B functies in combinatie met woningen worden gerealiseerd geldt dat deze bouwkundig dienen te worden afgescheiden van woningen. Bij nieuwbouw kan hier voldoende rekening mee worden gehouden.

Functies plangebied als milieugevoelige activiteit

Ten zuidwesten van het plangebied is een kantoor in combinatie met wonen mogelijk. Deze functie geeft geen belemmering voor de ontwikkelingsmogelijkheden van het plangebied. Aan de overzijde van de omliggende wegen zijn verder woonfuncties en gemengde functies toegestaan. De realisatie van zoneringsplichtige inrichtingen en/of hinderlijke bedrijven is in de omgeving van het plangebied niet mogelijk. Vanwege de ligging van het plangebied in een zogenaamd 'gemengd' gebied gelden ten aanzien van de realisatie van woningen in het plangebied vanuit Bedrijven en Milieuzonering zijn er geen beperkingen.

Belemmering plangebied naar omliggende bedrijven

Het plangebied en de omgeving zijn te karakteriseren als een gemengd gebied. In de omgeving van het plangebied liggen met name kantoor- en/of woonfuncties mogelijk. Voor een kantoor geldt een afstand van minimaal 10 meter tot een milieugevoelige functie. In een gemengd gebied wordt deze afstand verkleind naar 0 meter. Aan deze afstand wordt voldaan. De omliggende bedrijven buiten het plangebied worden niet belemmerd in hun activiteiten door de beoogde ontwikkeling.

Conclusie

Op basis van deze systematiek en met het opnemen van een lijst met toegestane categorieën van bedrijven, is er sprake van een goed leef- en woonklimaat bij de woningen binnen en buiten het plangebied.

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan in een aantal gevallen met ontheffing tot een bepaalde maximum hoogte, mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken.

Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van geluidgevoelige functies (wonen) mogelijk binnen de geluidszone van verschillende wegen, waardoor een akoestisch onderzoek noodzakelijk is.

Het plan ligt in de zone van de volgende wegen:

• Stratumsedijk: 350 meter (3 of meer rijstroken, stedelijk gebied);
• P. Czn Hooftlaan: 200 meter (1 of 2 rijstroken, stedelijk gebied);
• Dr. Schaepmanlaan: 200 meter (1 of 2 rijstroken, stedelijk gebied);
• Elzentlaan: 350 meter (3 of meer rijstroken, stedelijk gebied);
• Sint Jorislaan: 200 meter (1 of 2 rijstroken, stedelijk gebied).

In het kader van "Duurzaam Veilig" zijn alle overige wegen in en nabij het plangebied 30 km per uur wegen geworden. Deze wegen en woonerven hebben volgens de Wet geluidhinder (Wgh) geen zone, zodat deze verder buiten beschouwing kunnen blijven.

Vanuit de Wgh is toetsing aan de grenswaarden niet aan de orde, maar in het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de geluidbelastingen vanwege het verkeer op de 30 km/uur-wegen berekend. In het akoestischonderzoek naar de geluidsbelasting van de wegen op de toekomstige woningen zijn de volgende 30 km/uur-wegen meegenomen:

• Bomanshof
• Bomansplaats
• Vondellaan
• Tesselschadelaan
• Stratumsedijk (gedeelte ten noorden van P. Czn Hooftlaan)
• Hertogstraat

Het onderzoek is als Bijlage 12 bij deze toelichting opgenomen.

Uit de berekeningen blijkt dat vanwege het wegverkeer op de Stratumsedijk en de P. Czn Hooftstraat de hoogst toelaatbare geluidbelasting van 48 dB wordt overschreden. Aangezien het treffen van geluidmaatregelen onvoldoende effect heeft of niet reëel zijn, is het noodzakelijk om hogere waarden vast te stellen. Het aantal vast te stellen hogere waarden dient op basis van het definitieve bouwplan te worden bepaald. Het ontwerpbesluit tot vaststelling hogere waarden dient gelijktijdig met het bestemmingsplan ter inzage te worden gelegd. De hogere waarden worden door het college van Eindhoven vastgesteld.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn tevens de gecumuleerde geluidbelastingen berekend vanwege omliggende 30 km/uur-wegen gezamenlijk. Toetsing aan de grenswaarden is voor een 30 km/uur-weg niet aan de orde. Uit de berekeningen blijkt dat het wegverkeer op deze wegen leidt tot een geluidbelasting tot maximaal 51 dB ter plaatse van de nieuwe woningen. Dergelijke geluidbelastingen worden niet als belemmerend geacht voor de realisatie van de nieuwe woningen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de cumulatieve geluidbelasting berekend, die varieert van 40 dB tot maximaal 64 dB. De daarbij behorende milieukwaliteitsmaat (MKM Lden) varieert tussen 'goed' en 'tamelijk slecht'. Bij het vaststellen van hogere waarden dient de gemeente Eindhoven over de akoestische milieukwaliteit een oordeel te geven.

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen over luchtkwaliteit. Dit hoofdstuk voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Dit gebeurt zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Hierdoor kunnen ruimtelijke ontwikkelingen doorgang vinden, terwijl ondertussen maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO₂) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³, voor fijnstof (PM₁₀) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ en een daggemiddelde van 50 microgram/m³. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden. Voor zwevende deeltjes (PM_2,5) geldt met ingang van 1 januari 2015 een blootstellings-concentratieverplichting van ten hoogste 20 microgram per m³, gedefinieerd als gemiddelde blootstellingsindex.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten grenzen vastgesteld. Op grond daarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor:

• woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg;
• woningbouwlocaties die niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg en
• kantoorlocaties die niet meer dan 200.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Samengevat

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op de bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor stikstofdioxide en fijnstof. Het gaat met name om kinderen, ouderen en zieken. Het besluit voorziet in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is als een 'gevoelige bestemmingen' wordt mogelijk gemaakt. Voor rijkswegen geldt een zone van 300 meter aan weerszijden en langs provinciale wegen 50 meter, gemeten vanaf de rand van de weg.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

In aanvulling op het Besluit gevoelige bestemmingen is er een Brabantse “Handreiking gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit” opgesteld (maar in Eindhoven (nog) niet vastgesteld). Deze Handreiking heeft als uitgangspunt geheel nieuwe bestemmingen voor kinderen en ouderen (conform de AmvB gevoelige bestemmingen) niet te situeren binnen 50 meter van de wegrand van drukke gemeentelijke wegen (als eerstelijns bebouwing) of binnen 300 meter van snelwegen, ongeacht de berekende concentraties.

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Het plan omvat de realisatie van maximaal 165 woningen, maximaal 1.540 m² gezondheidszorg (750 m² DVU en 790 m² gezondheidszorg (10 behandelkamers)) en 100 m² oppervlakte voor een kleine bijeenkomstruimte of een horeca voorziening (lunchroom/ café/ bar).

Dit levert circa 84 extra verkeersbewegingen per etmaal (mtv/etmaal, worst-case) voor een gemiddelde weekdag op de omliggende wegen (bron: Bijlage 5 Verkeersanalyse).

Niet in betekenende mate

Met de zogenaamde NIBM-tool (beschikbaar via Infomil) kan op eenvoudige wijze een berekening worden uitgevoerd om na te gaan of er sprake is van een 'niet in betekenende mate' plan. Het tool berekent een volledig worstcase-bijdrage aan luchtkwaliteit. Uit een berekening met de NIBM-tool (versie 23-04-2022) blijkt dat de bijdrage van het extra verkeer "niet in betekenende mate” bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

Figuur: NIBM-tool

Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL)

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening dient ook beoordeeld te worden of het aanvaardbaar is om het project op deze locatie te realiseren. Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging wordt gebruik gemaakt van de, door het ministerie van Infrastructuur en Milieu, beschikbaar gestelde digitale monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Met de jaarlijkse monitoring van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) wordt de ontwikkeling van de luchtkwaliteit gevolgd en wordt de uitvoering van de maatregelen en projecten (die zijn opgenomen in het NSL) bijgehouden. De Monitoringstool is het instrument waarmee de stand van zaken in de uitvoering van de projecten en maatregelen in het NSL wordt gevolgd, en de concentraties luchtverontreinigende stoffen worden berekend voor het achterliggende kalenderjaar en de toekomstige jaren die relevant zijn voor het NSL.

De kaart van de monitoring van het NSL biedt de mogelijkheid om de verschillende resultaten van de monitoring zichtbaar te maken. Via de NSL-Monitoringstool zijn voorts de concentraties voor de jaren 2020 en 2030 afgelezen. Via de NSL-Monitoringstool zijn de volgende grenswaarden voor het plangebied bepaald:

Tabel: luchtkwaliteitswaarden, afgerond op hele waarden (ID 32904)

Uit de voorgaande afbeelding blijkt dat in de omgeving van het plangebied de concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 respectievelijk 19 ug/m³, 17 ug/m³ en 10 ug/m³ bedraagt. De jaargemiddelde grenswaarden voor NO₂, PM₁₀ (beide 40 ìg/m³) en PM_2,5 (25 ìg/m³) worden niet overschreden. De algemene trend is dat in de toekomst de emissies en de achtergrondconcentraties van deze stoffen gaan dalen. Overschrijdingen van de grenswaarden zijn dan ook niet te verwachten.

Conclusie

Aangezien het aantal verkeersbewegingen een geringe toename van concentraties geeft, kan gesteld worden dat er sprake is van een “niet in betekende mate“ project. De realisatie van het plan leidt niet tot een overschrijding van de luchtkwaliteitseisen. Aan de jaargemiddelden en grenswaarden voor luchtkwaliteit wordt voldaan. Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor dit plan.

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen (inrichtingen, transportroutes en buisleidingen). Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied. Hierbij wordt ook een beschrijving gegeven van het wettelijk kader op gebied van externe veiligheid.

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004). Voor transport is het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing (Bevt; april 2015). Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2011). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen het Plaatsgebonden risico en het Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR)
Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10^-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10^-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten';

Groepsrisico (GR)
Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

Het plangebied
Hieronder wordt beschreven welke risicovolle inrichtingen in of nabij het gebied liggen, of er vervoer van gevaarlijke stoffen in het gebied plaatsvindt en of er risicovolle buisleidingen liggen.

In de kern komt het neer op het navolgende :

• Er is geen inrichting in of nabij het plangebied die invloed heeft op het plan;
• Nabij of binnen het plangebied liggen geen buisleidingen die invloed hebben op het plan;
• Nabij het plangebied zijn geen gemeentelijke wegen die invloed hebben op het plan;
• Nabij het plangebied zijn geen snelwegen gelegen die invloed hebben op het plan;
• Op circa 3 km van het plangebied is gelegen de snelweg A2;
• Op circa 1,2 km van het plan is de spoorlijn Boxtel-Eindhoven-Weert gelegen.

Figuur: Uitsnede risicokaart (plangebied ligt in zwarte cirkel)

Spoorlijn Boxtel-Eindhoven-Weert

Op ongeveer 1,2 km ten noorden van het bouwplan is de spoorlijn Boxtel-Eindhoven-Weert gelegen. In de volgende tabel zijn het aantal transporten gevaarlijke stoffen weergegeven die over de spoorlijn gaan.

Tabel: Vervoerscijfers gevaarlijke stoffen spoorlijn Boxtel-Eindhoven-Weert

Omdat de afstand tussen de spoorlijn en het bouwplan groter is dan 200 meter is het uitvoeren van een onderzoek naar de hoogte en toename van het groepsrisico voor deze transportroute niet benodigd. Uit de voorgaande tabel blijkt dat het invloedsgebied van zowel brandbare als toxische stoffen die over de spoorlijn Boxtel-Eindhoven-Weert worden vervoerd niet over het bouwplan is gelegen. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor levert geen belemmering op voor het bouwplan.

Rijkswegen A2/A67

In het Basisnet Weg is het aantal toegestane transporten gevaarlijke stoffen weergegeven. De volgende tabel geeft een overzicht van de vervoersgegevens van gevaarlijke stoffen over de Rijkswegen A2 en A67.

Het bouwplan is op ongeveer 3 kilometer of meer gelegen van de Rijkswegen A2 en de A67. Omdat de afstand veel groter is dan 200 meter is het uitvoeren van een onderzoek naar de hoogte en toename van het groepsrisico voor deze transportroutes eveneens niet benodigd. Uit de vorige tabel blijkt dat het invloedsgebied voor toxische gassen (stofgroep GT4 en GT5) die worden vervoerd wel over het bouwplan is gelegen.

Op basis van artikel 7 van het Bevt wordt in de paragrafen hierna inzicht gegeven in de aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid.

Over de Rijksweg worden zowel brandbare als toxische stoffen vervoerd, waarbij alleen het invloedsgebied van toxische stoffen over het bouwplan is gelegen. Hierna is het rampenscenario voor het toxisch scenario beschreven.

Opgemerkt wordt dat het bouwplan wordt gerealiseerd in een stedelijke omgeving, waardoor het bouwplan is omringd door bestaande gebouwen. Bij een eventueel incident zorgt de bestaande, omliggende bebouwing voor afscherming.

Toxisch scenario

Voor toxische stoffen is een toxisch scenario maatgevend. Door een incident met toxische stoffen scheurt de tankwand. Een groot deel van de toxische stoffen lekken in korte tijd uit. De toxische vloeistof vormt een plas. Bij toxische gassen komen als gevolg van een brand toxische dampen direct vrij. De toxische stoffen worden meegevoerd door de wind.

Zelfredzaamheid is het zichzelf kunnen onttrekken aan een dreigend gevaar, zonder daadwerkelijke hulp van hulpverleningsdiensten. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchten.

De gewenste functie in het bouwplan zijn niet specifiek bedoeld voor het huisvesten van minder zelfredzame personen, zoals kinderen of ouderen. Dit betekent dat de aanwezige personen zich bij een eventuele dreigende situatie over het algemeen op eigen kracht goed in veiligheid kunnen brengen.

Toxisch scenario

Bij een toxische wolk kunnen mensen komen te overlijden als gevolg van blootstelling aan de toxische stof. Of mensen daadwerkelijk komen te overlijden is afhankelijk van de dosis, die bestaat uit de blootstellingsduur en de concentratie waaraan de persoon is blootgesteld.

Het beste advies bij het vrijkomen van een toxische wolk als gevolg van een incident met toxische stoffen is schuilen, mits ramen, deuren en ventilatie gesloten kunnen worden (safe-haven-principe). Geadviseerd wordt om de ventilatievoorzieningen in het bouwplan afsluitbaar uit te voeren.

Daarnaast is het van belang dat aanwezigen tijdig gewaarschuwd worden. Dit gebeurt door het in werking stellen van het WAS (Waarschuwing- en Alarmering Systeem) als onderdeel van de algemene Rampenbestrijding. Bovendien is alarmering via de telefonische dienst NL-Alert mogelijk.

Toxisch scenario

Bronbestrijding is bij een toxische vloeistof mogelijk door de vloeistof af te dekken. Hierdoor wordt de verdamping verminderd. Effectbestrijding is tevens mogelijk door de concentratie te verdunnen, bijvoorbeeld met behulp van een waterscherm. Dit is alleen mogelijk als de brandweer tijdig aanwezig is. Bij een toxisch incident is het belangrijk dat de bestrijding plaatsvindt vanaf bovenwinds gebied (daar waar de wind vandaan komt). Het is daarom belangrijk dat de bron tweezijdig bereikbaar is.

Bij het ineens vrijkomen van de gehele inhoud van de tank, zal deze effectbestrijding lastig te realiseren zijn. De mogelijkheden voor slachtofferreductie worden bepaald op basis van de mogelijkheden om de vergiftiging te behandelen. Slachtofferreductie is ook mogelijk door snelle ontruiming/evacuatie. Het niet of korter blootstellen aan een toxische stof zal het aantal slachtoffers verminderen.

De Gemeente Eindhoven heeft in mei 2009 de Visie externe veiligheid vastgesteld. Daarin is onder meer vastgelegd hoe in de stad nabij risicobronnen wordt omgegaan met het veilig stellen van een acceptabel niveau voor risico's in het kader van externe veiligheid en de beheersbaarheid ervan. Ook is in de visie voor de gebieden buiten invloedsgebieden van risicobronnen (o.m. het gebied > 200m van het spoor) een verantwoording van het groepsrisico uitgewerkt.

Voor het plangebied zijn in de visie geen specifieke aspecten of uitgangspunten beschreven.

Ten behoeve van het initiatief dienen bluswatervoorzieningen in de omgeving van het plangebied aanwezig te zijn. Rondom het plangebied zijn verschillende bluswatervooraansluitingen aanwezig. De specifieke wensen en plichten voor het initiatief worden tijdens het vooroverleg met de veiligheidsregio besproken.

Het bouwplan bevindt zich niet binnen 200 meter van transportroutes van gevaarlijke stoffen over de weg of het spoor, waardoor het inzichtelijk maken van de hoogte en toename van het groepsrisico niet benodigd is. Uit een nadere beschouwing blijkt dat het invloedsgebied van gevaarlijke stoffen die over het spoor worden vervoerd niet tot het bouwplan reiken. Het invloedsgebied van toxische stoffen die over het spoor worden vervoerd is niet over het bouwplan gelegen. Het invloedsgebied van toxische stoffen die over de Rijkswegen A2 en A67 worden vervoerd zijn over het bouwplan gelegen. Op basis van artikel 7 van het Besluit externe veiligheid transportroutes is wel een motivering opgesteld die ingaat op de aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid.

Geadviseerd wordt in een vroeg stadium van de ruimtelijke procedure de gemeente Eindhoven, als bevoegd gezag, en de Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost in staat te stellen een advies uit te brengen.

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Een duurzame stad is een stad die rekening houdt met de behoeften van de huidige generatie zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Onderstaande tekst legt concreet uit wat we als stad willen en waar dat op gebaseerd is.

1. CO2 reductie

Het klimaat verandert door de toegenomen uitstoot van CO2. Dat gaat sneller dan we gedacht hadden. De temperatuur op aarde neemt toe waardoor de weersomstandigheden extremer worden: meer hitte, meer droogte, hevigere neerslag, meer stormen enz. Om de gevolgen van de klimaatverandering beperkt te houden, moet de CO2 uitstoot drastisch dalen. Wereldwijd zijn eind 2015 afspraken gemaakt om te pogen het probleem van klimaatverandering zoveel mogelijk te beperken: het klimaatakkoord van Parijs. Eindhoven onderschrijft dat akkoord door de in 2016 vastgestelde Klimaatverordening040. Hierin is vastgelegd dat de CO₂ emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050. Referentiepunt daarbij is de emissie in het jaar 1990. In januari 2017 heeft de gemeenteraad in het Klimaatplan 2016-2020 de doelstellingen van de klimaatverordening uitgewerkt.

1A) Aardgasloze verwarming

Om de vereiste 95% reductie in CO2 uitstoot te realiseren is op termijn een volledig aardgasloze verwarming van de gebouwde omgeving noodzakelijk. We zetten daar als gemeente op in en dit is nadrukkelijk ook het Rijksbeleid. Per 1 juli 2018 is de Wet voortgang energietransitie in werking getreden. Te bouwen bouwwerken (in gewone taal: nieuwbouw) voor kleinverbruikers – woningen, winkels, kantoren – mogen niet langer worden aangesloten op aardgasnetten. Daarnaast streeft de gemeente er nadrukkelijk naar te voorkomen dat ALLE nieuwe ontwikkelingen nog op aardgas worden aangesloten.

In het Klimaatplan 2016-2020 heeft de gemeenteraad vastgelegd dat 'zoveel mogelijk voorkomen moet worden dat nieuwbouw nog wordt aangesloten op aardgas'. Het is voor bouwers en ontwikkelaars verstandig om zich te realiseren dat aardgas uitgefaseerd zal gaan worden en ook daar waar het nog niet wettelijk is bepaald nu al aardgasloos te bouwen of in ieder geval zodanig dat een alternatieve warmtevoorziening in de toekomst zonder grote ingrepen mogelijk is.

1B) Duurzame mobiliteit
Om de vereiste 95% reductie in CO₂ uitstoot in 2050 te bereiken, is een volledig CO₂-emissievrije mobiliteit noodzakelijk. Dit betekent dat op termijn voertuigen op fossiele brandstoffen (benzine, diesel en LPG) volledig zullen verdwijnen en vervangen zullen worden door emissievrije voertuigen (elektrisch, waterstof of anderszins). Naast emissievrije voertuigen, willen we ook minder voertuigen in het centrum van de stad om daarmee de leefbaarheid in onze groeiende stad overeind te houden. Dat betekent meer ruimte voor fietsen, wandelen smart mobility concepten, met een belangrijke rol voor autodelen, autonoom rijden en slimme openbaar vervoerconcepten.

1C) warmte- en energiebesparing

Om tot een reductie van 95% CO2 uitstoot te komen in 2050 moeten we naast het dichtdraaien van de aardgaskraan, het overgaan op emissievrije mobiliteit en het zoveel mogelijk duurzaam opwekken, ook naar grote besparingen in energie en warmte. Dit kan door isolatie, mogelijkheden voor opslag, innovatieve technieken enz.

1D) duurzame energie opwekking

Naast de reductie in CO2, willen we als stad ook graag in 2045 energieneutraal zijn. Dat betekent dat de hoeveelheid energie die we dan als stad gebruiken, bij voorkeur binnen de grenzen van stad of regio duurzaam opgewekt wordt. Om dit te realiseren is het noodzakelijk dat alle kansen voor duurzame opwekking genomen worden. Met name op gebied van zonne-energie zijn er kansen in Eindhoven.

2 Circulaire Economie

Circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. We willen een afvalloze stad worden waar producten in gesloten technologische en biologische kringlopen gebruikt worden. (Grond)stoffen, materialen en producten die we gebruiken hebben geen negatieve effecten op mens en milieu, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur. In ons plan van aanpak CE 2018-2020 hebben we de rijksambitie om in 2050 een circulaire economie te hebben onderschreven net als de ambitie om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken.

2A) duurzame materialen

Materialen die in gesloten kringlopen steeds weer opnieuw gebruikt kunnen worden zonder schadelijke gevolgen voor mens of natuur, of die biologisch afbreekbaar zijn, zijn duurzame materialen.

2B) geen afval

In 2020 willen we 0% restafval hebben. In eerste instantie geldt deze ambitie voor het huishoudelijk afval maar uiteindelijk voor alle afval.

2C) flexibel en demontabel bouwen

Om te voorkomen dat gebouwen afgebroken moeten worden, moet bij het ontwerp al rekening gehouden worden met de flexibiliteit en demonteerbaarheid van het gebouw.

2D) deeleconomie/ as a service concepten

De deeleconomie biedt een nieuw model voor consumptie en bezit. In plaats van telkens nieuwe goederen aan te schaffen, kunnen we de spullen die we al bezitten delen en zo beter benutten.

Betalen voor vervoer, verlichting, werkruimte enz. voorkomt dat we zelf voertuigen, lampen, stoelen enz. moeten bezitten. Door diensten als een service aan te bieden en niet als een product, kunnen ze efficiënter gebruikt worden en blijft de verantwoordelijkheid voor het (hergebruik van het) product bij de leverancier.

3) Natuur

Eindhoven de groenste! Groene daken en gevels, biodiversiteit, klimaatadaptatie (het wordt steeds warmer en natter), stadslandbouw en aantrekkelijk groen voor recreatie, ontspanning en bewegen. Hoe dragen nieuwe en herontwikkelingen in Eindhoven hieraan bij? Brengt het schade toe aan bestaande natuur of biedt het kansen voor toevoeging/uitbreiding?

3A) biodiversiteit

Om biodiversiteit te behouden wordt op Europees niveau gewerkt aan een duurzaam ecologisch netwerk van grote natuurgebieden met goede verbindingen. Ook in Eindhoven willen we ecologische versnippering in onze stad tegen gaan.

3B) oppervlakte groen

We willen geen verlies van groen in de openbare ruimte en daar waar mogelijk het groen versterken, ook op of aan onze gebouwen.

4. Sociale basisbehoeften

The Natural Step neemt de 9 menselijke behoefte van Manfred Max Neef als uitgangspunt. Omdat het hier om ruimtelijke projecten en activiteiten gaat, richten wij ons op de ruimtelijke component van deze basisbehoeften. We hebben het dan over klimaatadaptatie; gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid; openbare ruimte om te ontmoeten en bewegen; bereikbaarheid van voorzieningen en het betrekken van bewoners bij projecten. Daarnaast spelen de sociale menselijke basisbehoeften wel een rol bij de aanschaf van materialen en diensten (we willen dat er maatschappelijk verantwoord ingekocht wordt).

4A) Klimaatadaptatie

Extreme regen en onweersbuien, hittegolven en droogte komen steeds vaker voor. In het Klimaatplan 2016-2020 is de ambitie opgenomen dat de gemeente Eindhoven in 2020 klimaatrobuust handelt en dat de gehele stad in 2050 klimaatrobuust is. Met de beleidsregel 'Klimaatrobuust' beogen we in Eindhoven risico op schade in de nabije toekomst te beperken. Nieuwe (her)inrichtingen en ruimtelijke ontwikkelingen in de openbare en de private ruimte, waarbij de gemeente een rol heeft, worden voortaan aan de hand van deze beleidsregel ontwikkeld. We hanteren als uitgangspunt de voorkeursvolgorde gebruiken, vasthouden (infiltreren), vertragen en afvoeren van hemelwater. Groene maatregelen worden hierbij beloond met een lagere bergingsnorm en dragen tevens bij aan het voorkomen van hittestress.

4B) gezonde verstedelijking

Hieronder verstaan we: gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid en mogelijkheden om te bewegen en ontmoeten in de openbare ruimte

4C) participatieve stad, betrokkenheid van burgers en bereikbare voorzieningen

We betrekken onze inwoners graag bij de ontwikkelingen en veranderingen die hen aangaan. Dit leidt tot meer draagvlak en betere eindresultaten. Onze ambities op gebied van duurzame mobiliteit mogen niet leiden tot een geringere bereikbaarheid van belangrijke voorzieningen.

Specifiek Eindhovens

Daarnaast is er nog een aantal factoren die we specifiek op dit moment en in deze stad belangrijk vinden en die we extra waarderen. Het gaat dan om de zichtbaarheid van de duurzame successen, de duurzaamheid van de betrokken partijen zelf (hun MVO beleid) en het aansluiten bij het DNA van Eindhoven: TDK (technologie, design en kennis). Wat dat laatste betreft sluit innovatie daar dus goed bij aan.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen
MVO is een integrale visie op een duurzame bedrijfsvoering. Een bedrijf dat maatschappelijk verantwoord onderneemt, maakt bij iedere bedrijfsbeslissing een afweging tussen de verschillende maatschappelijke en economische effecten hiervan, en houdt hierbij rekening met stakeholderbelangen. Elke bedrijfsbeslissing heeft immers invloed op de stakeholders (belanghebbenden) van een bedrijf. Dat kunnen medewerkers of klanten zijn, maar bijvoorbeeld ook omwonenden, leveranciers, investeerders en ook 'de maatschappij' in algemene zin.

De DvU-locatie ambieert een transformatie van een volledig bebouwde en verharde kavel naar een ensemble van losse gebouwen rondom een grote groene binnentuin. Deze opzet levert daarmee een actieve bijdrage aan de verdere vergroening van de stad. Er wordt een leefomgeving geboden waar ontmoeting en verbondenheid centraal staan. De centrale binnentuin faciliteert die wens optimaal. Een plek voor bewoners, bezoekers en medewerkers van DvU en voor de toekomstige gebruikers van het gemeentelijk monument. Een omgeving waarin mensen ervaringen uitwisselen en belevenissen delen.

Door de aanwezigheid van de zorgorganisatie DvU is het maatschappelijk betrokken ondernemen mede bepalend voor de identiteit van dit gebied.

Voor een duurzame en levendige toekomst van de (binnen)stad is het intensiveren van haar woonfunctie en woonkwaliteit van evident belang. De twee woongebouwen dragen daar aan bij door een evenwichtige differentiatie aan woontypes, de hoogwaardige architectuur en het substantiele woningaantal van ca 120 appartementen.

De inzet van een groene publieke binnentuin tijdens de daguren draagt bij aan het versterken van een duurzame sociale en gezonde leefomgeving in het hart van de stad Eindhoven. Een bijzondere entreetuin voor de gebouwen rondom en een uitnodigende groene oase voor verblijf en ontmoeting.

Ten aanzien van duurzaamheid wordt verwezen naar paragraaf 2.3 van deze toelichting.

Circulair:

Bij de ontwikkeling van DVU wordt zoveel mogelijk hergebruikte en herbruikbare materialen toegepast. Daarnaast worden de gebouwen en het semi openbaar gebied zo ontworpen dat materialen in de toekomst ook hoogwaardig hergebruikt kunnen worden. Circulair ontwerpen gaat over het bewustzijn van de totale levencyclus van het gebouw en openbare ruimte; het reduceren van de total cost of ownership, inclusief onderhoud, beheer, en end-of-life.

In DVU wordt gebruik gemaakt van duurzaam gecertificeerd hout. Om het milieu te sparen worden zoveel mogelijk alternatieven toegepast voor de kenmerkende, maar uitlogende zink en lood. De toe te passen materialen worden geselecteerd op basis van hun lange levensduur, circulaire eigenschappen, hernieuwbaarheid en het hoogwaardig karakter.

Bij het ontwerpen van het gebouw zal ook gekeken worden naar de bouwmethodiek, waarbij zoveel mogelijk demontabele bouw met droge knopen of prefab elementen worden toegepast die bijdragen aan een circulaire economie. Bij de sloop van de bestaande gebouwen wordt gestreefd naar maximaal hoogwaardig hergebruik van de bouwmaterialen/grondstoffen waardoor de sloopmaterialen te herbruiken zijn waar ze in eerste instantie voor gemaakt zijn. De materialen die niet één op één te herbruiken zijn, zullen zoveel mogelijk in een aangepaste vorm voor een andere bestemming gebruikt worden.

De huidige bestaande gebouwen bevatten geen onderdelen die kwalitatief hoogwaardig genoeg zijn voor toepassing in de nieuwbouw. Echter de uitkomende materialen worden vakkundig gedemonteerd, waar nodig gerepareerd en worden verkocht waardoor de materialen een tweede leven krijgen. De afvalstoffen die tijdens de sloop of bouw vrijkomen worden op de bouwplaats gescheiden en gescheiden van elkaar afgevoerd.

Voor het plangebied is een bodemonderzoek verricht. Het onderzoek is uitgevoerd volgens de Nederlandse Normen NEN 5725 en NEN 5740 en als Bijlage 13 bij deze toelichting opgenomen.

Tijdens de veldwerkzaamheden zijn in de boven- en ondergrond bijmengingen waargenomen aan beton, bakstenen en/of kolengruis. Voor het overige zijn geen bijzonderheden waargenomen die duiden op een mogelijke verontreiniging van de bodem. Asbestverdacht materiaal is niet aangetroffen. In onderstaande tabel zijn de analyseresultaten samengevat.

Onderzoeksresultaten grond en grondwater

Het onderzoek heeft geleid tot een goed beeld van de bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie. Ter plaatse zijn ten hoogste licht verhoogde waarden aangetoond. Vervolgonderzoek hiernaar wordt niet zinvol geacht.

Geadviseerd wordt naar aanleiding van het aantreffen van een puinlaag en bodemvreemde bijmengingen om een verkennend asbestonderzoek uit te voeren conform NEN 5707 en/of NEN 5897.

In april 2022 is ter plaatse van het plangebied een 'verkennend bodem- en asbestonderzoek' uitgevoerd. Het onderzoek is uitgevoerd volgens de Nederlandse Normen NEN 5725, NEN 5740, NEN 5707 en NEN 5897. Het doel van het verkennend bodemonderzoek is het verkrijgen van inzicht in de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de grond en het grondwater. Het doel van het verkennend asbestonderzoek is om na te gaan of de verdenking van verontreiniging van de bodem met asbest terecht is. Daarnaast is het doel een indicatieve uitspraak te doen over het eventuele asbestgehalte in de bodem. Het onderzoek is als Bijlage 14 bij deze toelichting opgenomen.

Tijdens het verkennend onderzoek is een puinlaag onder de asfaltverharding aangetroffen. Deze puinlaag is onderzocht op asbest in aanvulling op het verkennend onderzoek asbest in grond.

Verkennend bodemonderzoek

Ter plaatse van de twee deellocaties waar ondergronds tanks hebben gelegen zijn in de grond en het grondwater geen verhogingen gemeten. De opgestelde hypothese VEP-OO kan verworpen worden.

Verkennend asbestonderzoek

Tijdens de terreininspectie is een puinlaag onder de asfaltverharding aangetroffen. Deze puinlaag is onderzocht op asbest in aanvulling op het verkennend onderzoek asbest in grond. In de grond en het puin is zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest aangetroffen. Er is geen sprake van een verontreiniging met asbest, de hypothese onverdachte locatie kan gehandhaafd blijven.

Conclusies:

Op de locatie is ter plaatse van de 2 onderzochte tanks geen minerale olie verontreiniging aanwezig. Daarnaast is er geen asbest op de locatie aangetoond in de grond en de puinlaag. Op basis van de onderzoeksresultaten bestaat geen belemmering voor de bouwplannen op de locatie. Indien grond wordt afgevoerd naar buiten het plangebied, dient deze grond onderzocht te worden op PFAS.

Aanbevelingen:

Conform de eisen van de gemeente Eindhoven dient na sloop van de gebouwen nog een actualisatie onderzoek uitgevoerd te worden. Hierbij dient alleen de bovengrond onderzocht te worden. Geadviseerd wordt om voorafgaand aan de herontwikkeling d.m.v. een detectie-onderzoek vast te stellen of de betreffende tanks nog in de bodem aanwezig zijn.

Gemeente Eindhoven beschikt over kaarten met de gebieden die verdacht zijn op het voorkomen van nge’s (niet gesprongen explosieven). In deze gebieden dient voorafgaand aan grondverzet explosieven onderzoek uitgevoerd te worden, in de vorm van een projectgebonden risicoanalyse (PRA) of een detectie onderzoek. Wanneer op basis van onderzoek nge’s worden aangetroffen worden deze geruimd.

Figuur: Uitsnede kaart: Blindgangers, niet gesprongen explosieven

Deze ontwikkeling valt binnen deze verdachte gebieden. De graafwerkzaamheden (dieper dan 0,5 m-mv) dienen daarom onder begeleiding van een deskundig bedrijf (CS-VROO) uitgevoerd te worden. Alternatief is om vooraf een risicoanalyse (RA) te laten uitvoeren.

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) en het bijbehorende Besluit natuurbescherming (Bnb) en de Regeling natuurbescherming (Rnb) in werking getreden. Door de inwerkingtreding van deze wet zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet komen te vervallen. Het is de bedoeling dat deze nieuwe wet en de bijbehorende Bnb en Rnb uiteindelijk opgaan in de nieuwe Omgevingswet waarvan verwacht wordt dat die in 2021 in werking treedt. Met het van kracht worden van deze wet komen vrijwel alle verantwoordelijkheden bij de provincies te liggen.

Als een plangebied in of nabij een beschermd gebied is gelegen, dan dient te worden bepaald of er een (extern) effect valt te verwachten. Het gaat daarbij om Natura 2000-gebieden en gebieden behorend tot het Natuurnetwerk Nederland.

De onderzoekslocatie is niet gelegen binnen de grenzen, of in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied, Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux, bevindt zich op circa 3,4 kilometer afstand ten zuiden van de onderzoekslocatie

De onderzoekslocatie ligt niet in een Natura 2000-gebied. Als er sprake zou zijn van een effect, betreft dit een extern effect. Eventuele verhoging van stikstofdepositie door bijvoorbeeld een toename van verkeer, uitstoot door machines, of uitstoot door de te realiseren bebouwing, kan gevolgen hebben voor stikstofgevoelige habitattypen in Natura 2000-gebieden. Om te bepalen of er significante gevolgen zijn voor Natura 2000-gebieden, is een onderzoek naar de toename van stikstofdepositie benodigd (zie Bijlage 17). Met het voorgeschreven rekenmodel AERIUS Calculator is de stikstofdepositie (in mol/ha/jaar) op stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden ten gevolge van de planontwikkeling berekend.

In de referentiesituatie is sprake van gasverbruik en verkeersaantrekkende werking. Naar schatting komt hierbij een emissie vrij van ruim 1.100 kg NOx/jaar. In vergelijking tot de referentiesituatie leidt de gebruiksfase van het plan tot een lagere depositie in mol/ha/jaar. Per saldo is sprake van een maximale bijdrage van 0,00 mol/ha/jaar (de afname bedraagt 0,03 mol N/ha/jaar). Hierbij zijn worst-case uitgangspunten gedaan.

Om die reden zijn significante gevolgen op Natura 2000-gebieden uit te sluiten en is het plan geen bedreiging voor de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000- gebieden. Voor de bestemmingsplanprocedure is een passende beoordeling niet noodzakelijk en zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect stikstofdepositie of de bescherming van Natura-2000 gebieden.

De onderzoekslocatie ligt op circa 360 meter afstand van een onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland; De Dommel. Door de voorgenomen plannen op de onderzoekslocatie in combinatie met de afstand, zullen de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland daarom niet worden aangetast. Vervolgonderzoek in het kader van het Natuurnetwerk Nederland wordt niet noodzakelijk geacht.

De Wet natuurbescherming onderscheidt beschermingsregimes voor soorten op grond van internationale verdragen, aangevuld met soorten die vanuit een nationaal oogpunt beschermd worden. Hierdoor zijn er in de Wet natuurbescherming drie verschillende verbodsartikelen per categorie soorten;

• soorten van de Vogelrichtlijn (artikel 3.1);
• soorten van de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn (artikel 3.5);
• andere soorten (artikel 3.10).

Middels een quickscan is in beeld gebracht of er (potentiële) vaste rust- of voortplantingsplaatsen aanwezig zijn van de soorten uit de verschillende beschermingsregimes. Vervolgens is beoordeeld of de voorgenomen ingreep verstorend kan zijn en of nader onderzoek noodzakelijk wordt geacht. De quickscan is als Bijlage 15 bij deze toelichting opgenomen.

De aanwezigheid van geschikt habitat op de onderzoekslocatie voor de verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in tabel I. In de tabel is samengevat of de voorgenomen ingreep mogelijk verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader onderzoek of vergunningtrajecten. In de tabel is weergegeven of maatregelen noodzakelijk zijn om overtreding van de Wet natuurbescherming voor bepaalde soortgroepen te voorkomen.

Tabel: Overzicht geschiktheid onderzoekslocatie voor soortgroepen en te nemen vervolgstappen

In de quickscan flora en fauna wordt aangegeven dat voor uitvoering van de plannen middels nader veldonderzoek duidelijkheid dient te worden verkregen omtrent de functie van de onderzoekslocatie voor de gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger en (bij aantasting van het monumentale pand) gewone grootoorvleermuis.

Ten aanzien van algemene broedvogels kunnen overtredingen worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen of door voorafgaand aan de werkzaamheden een broedvogelcheck uit te voeren. Het wordt geadviseerd om materiaalopslag buiten het broedseizoen te verwijderen

Voor overige beschermde soorten zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming gezien de aard van de voorgenomen ingreep of wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling, niet aan de orde. Wel dient rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht.

In juli 2021 is een aanvullend ecologisch onderzoek opgesteld naar aanleiding van de voornoemde quickscan. Het aanvullend onderzoek is als Bijlage 16 bij deze toelichting gevoegd. Uit het onderzoek blijkt dat de voorgenomen werkzaamheden leiden tot verstoring en het verloren gaan van drie zomer- paar- en milde winterverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis en een zomer- en mogelijk milde winter-verblijfplaats van de laatvlieger. Ten behoeve van de voorgenomen plannen moeten maatregelen genomen worden om negatieve effecten te voorkomen en de functionaliteit van deze verblijfplaatsen te garanderen.

Deze maatregelen bestaan uit het realiseren van tijdelijke alternatieve verblijfplaatsen, verstorende werkzaamheden uitvoeren buiten de gevoelige periodes voor desbetreffende soorten en het realiseren van nieuwe permanente voorzieningen voor de aangetroffen soorten en functies.

De maatregelen zijn vastgelegd in een activiteitenplan en ter goedkeuring voorgelegd aan de provincie Noord-Brabant, middels een ontheffingsaanvraag. Er worden mitigerende maatregelen genomen in de nieuwbouw voor zowel de dwergvleermuis als ook voor de laatvlieger. Deze maatregelen zijn opgenomen in het ecologisch werkprotocol bij de ontheffingsaanvraag. Voor nu zijn er al tijdelijke voorzieningen (vleermuiskasten) aan het monument.

Er is nog geen vergunning verleend.

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium te adresseren in het besluitvormingsproces van ruimtelijke plannen. De paragraaf beschrijft de actuele waterhuishouding in het plangebied. Daarnaast wordt, binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan, vastgelegd aan welke watereisen de ontwikkeling moeten voldoen. Ruimtelijke plannen worden onder meer getoetst aan "hydrologisch neutraal" ontwikkelen conform landelijk en lokaal waterbeleid. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c van het Besluit ruimtelijke ordening.

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Deze wet regelt het beheer van oppervlakte- en grondwater en is gericht op de samenhang met de ruimtelijke ordening. De wet kent een vergunningstelsel (watervergunning).

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

Het klimaat verandert. Dat heeft gevolgen voor Eindhoven. We krijgen onder andere te maken met meer en hevigere buien, langere perioden van droogte en meer hitte(stress). Om in de toekomst prettig te wonen en te werken in onze groeiende stad, is het noodzakelijk nú maatregelen te nemen. Dit betekent dat we 'klimaatrobuust' te werk moeten gaan.

In samenwerking met Brabantse overheden en kennisinstellingen is een prototype klimaatadaptatie-toets ontwikkeld met richtlijnen en ontwerpnormen voor de (her)inrichting en ruimtelijke ontwikkeling van stedelijk gebied op straat- en wijkniveau.

De toets omvat 3 hoofdregels en deze vormen de basis voor het Eindhovens klimaatadaptatie beleid:

• Zorg voor voldoende bergingsruimte om extreme buien tijdelijk op te vangen en vertraagd af te voeren.
• Infiltreer regenwater zoveel mogelijk en waar mogelijk op de plek waar het valt, en voorkom daarmee droogte.
• Zorg dat de straat niet onnodig opwarmt en voldoende plekken voor verkoeling heeft op het heetst van de dag.

Voor de klimaatadaptatie normen en richtlijnen is een indeling gemaakt naar ruimtelijke ontwikkelingen op privaat terrein (circa 60% van het areaal) en op publiek terrein (circa 40% van het areaal). In de binnenstad ligt deze verhouding zelfs op 80-20%. Bovenstaand is vertaald in een waterbergingsnorm.

De gemeente Eindhoven maakt bij de beoordeling van de voor een nieuwe ontwikkeling in een plangebied voorgestelde maatregelen gebruik van een rekentool. Deze rekentool klimaatopgave, beschikbaar op rekentool.eindhovenduurzaam.nl, maakt het een ontwikkeling mogelijk interactief haar plangebied en de te nemen maatregelen te beschrijven en te controleren of aan de gemeentelijke eisen wat betreft waterberging en vergroening wordt voldaan. Bovendien kan een afschrift van de beschrijving van het plangebied en de keuze van de maatregelen met voorbeelden voor de verdere uitwerking gedownload worden om bijgevoegd te worden bij de eventuele watertoets of aanvraag van de omgevingsvergunning.

De werking van de rekentool kan worden aangepast aan nieuwe inzichten en de uitkomst van de laatste versie van de tool is maatgevend.

Principewerking van de rekentool

De rekentool klimaatopgave vraagt de klimaatrobuuste maatregelen te specificeren die zijn voorzien in het ontwerp binnen het plangebied en, waar nodig, hoe groot de oppervlakken zijn waar deze worden toegepast. Hieruit berekent de tool welk deel van het regenwater van een bui binnen het plangebied geborgen moet worden (de waterbergingsopgave, het grijze deel) en welk deel de klimaatrobuuste maatregelen zelf voor hun rekening nemen (het groene deel). Daarna kunnen nog extra maatregelen toegevoegd worden. Het doel is dat alle maatregelen bij elkaar de totale waterbergingsopgave (berging van al het water van een bui) van het plangebied voor hun rekening nemen.

De specificatie van maatregelen en oppervlakken vindt interactief plaats: de tool laat direct het effect van deze specificaties zien op de daaruit afgeleide totale waterbergingsopgave; daarnaast laat de tool op een aantal manieren visueel zien wat de individuele groene en grijze bijdrage van een maatregel is.

Vóór elke maatregel staat in de tool een i-symbool; door daarop te klikken wordt meer informatie over die maatregel gegeven zoals specifieke uitvoeringseisen en links naar achtergrondinformatie.

De tool doorloopt hierbij vier stappen:

1. Wat zijn de kerngegevens van het project?
2. Welke klimaatrobuuste maatregelen worden binnen het plangebied gerealiseerd?
3. Hoe lost u de resterende waterbergingsopgave op?
4. Download het resultaat. Als een omgevingsvergunning wordt aangevraagd, voeg dit resultaat dan, inclusief uitwerking, bij die aanvraag.

Ten behoeve van dit bestemmingsplan is een waterparagraaf opgesteld. Hierna wordt ingegaan op de verschillende aspecten die van belang zijn voor het bestemmingsplan. De volledige rapportage is opgenomen in Bijlage 19 van dit bestemmingsplan.

Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 5.415 m². Het maaiveldniveau bevindt zich op ongeveer 17,5 meter +N.A.P. (bron: AHN, 2022) en is niet gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied en/of waterbergingsgebied.

In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Aan de westzijde van het plangebied bevindt zich op een afstand van circa 300 meter een A-watergang: de Dommel.

Het verharde oppervlak in het plangebied bedraagt ca. 4.625 m². Dit is 85% van het plangebied.

Ter plaatse van de locatie kan de bodemopbouw voornamelijk gecategoriseerd worden als de formatie van Boxtel (zand).

Ten oosten van het plangebied bevindt zich peilbuis B51G2440-001 op een afstand van 150 meter. Deze peilbuis bevindt zich in een vergelijkbare positie als het plangebied. De GHG die gemeten is in de peilbuis is 16,8 m NAP. Met het maaiveld op 17,5 m NAP wordt de ontwateringsafstand dan 0,7 meter.

Het vuilwater van het plangebied dient doormiddel van een gescheiden rioolstelsel aangesloten te worden op het omliggende stelsel van de gemeente. De verdere uitwerking hiervan dient in samenspraak met de gemeente Eindhoven te worden uitgevoerd.

Bij stedelijke uitbreidingen is vaak sprake van een toename van verhard oppervlak. Hierdoor kan het hemelwater niet infiltreren en wordt het versneld afgevoerd naar riolering of oppervlaktewater. Dit is ongewenst en dient zoveel mogelijk te worden voorkomen. Uitgangspunt is dat het hemelwater zoveel mogelijk in het plangebied blijft. De wijze waarop kan per situatie verschillen en is gebiedsafhankelijk.

De ontwikkeling heeft betrekking op de sloop van twee kantoorpanden, de realisatie van twee nieuwe appartementencomplexen voor woningen met op de begane grond commerciële ruimte en ruimte voor medische functies (DvU en tandartspraktijk), de herontwikkeling van een bestaand monumentaal pand en de realisatie van een parkeerkelder. Om kleine wijzigingen in het ontwerp mogelijk te maken is, in het kader van dit onderzoek, rekening gehouden met enige flexibiliteit. De worst-case situatie (binnen deze bandbreedte) is voor dit onderzoek het uitgangspunt geweest. De waterparagraaf is als Bijlage 19 bij deze toelichting opgenomen.

De verdeling van de oppervlaktes ten opzichte van de huidige en toekomstige situatie zijn weergegeven in onderstaande tabel:

Op basis van deze tebel is er sprake van een verhardingsafname van (3.905 – 4.625 = -) 720 m².

De eis van het waterschap De Dommel ten aanzien van een toename aan verharding is dat voor het oppervlak aan nieuwe verharding, dat gaat lozen op oppervlaktewater, een compenserende waterberging moet worden aangelegd. Aangezien er in deze ontwikkeling sprake is van een verhardingsafname, vervalt deze eis.

De gemeente Eindhoven hanteert echter een zwaarder wegend beleid over de watercompensatie. Volgens het beleid van de gemeente moet al het toekomstige verhard oppervlak worden gecompenseerd volgends de norm 60 mm/m². De gemeente Eindhoven heeft een rekentool gemaakt waarin de waterbergingsopgave wordt berekend. Deze rekentool is doorlopen en te zien in bijlage 3 van de Waterparagraaf. De totale waterbergingsopgave in het plangebied komt neer op 211,2 m³.Het streven van de gemeente om hemelwater zoveel mogelijk vast te houden in het gebied, bij voorkeur door het in de bodem te infiltreren. Hierdoor wordt de volgende volgorde aangehouden: vasthouden – infiltreren in bodem – afvoer naar oppervlaktewater (aanliggend) – afvoer naar gemeentelijk hemelwaterriool.

Een infiltratievoorziening dient te voldoen aan de volgende eisen:

• De bodem van de voorziening ligt boven de GHG;
• De afvoer uit de voorziening vindt plaats via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater. Als een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze in verband met verstoppingen een minimale diameter van 4 cm te hebben;
• Daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om water van alle neerslaggebeurtenissen die groter zijn dan de berging af te kunnen voeren zodat wateroverlast in het plangebied kan worden voorkomen.

Volgens het beleid van de gemeente moet al het toekomstige verhard oppervlak worden gecompenseerd volgens de norm 60 mm/m2. Doordat de rekentool van de gemeente Eindhoven ook kijkt naar andere opties dan alleen waterberging op het gebied van watercompensatie geeft de tool een beter inzicht in welke uitwerkingsoplossingen gecombineerd kunnen worden.Deze rekentool is doorlopen en te zien in bijlage 3 van de Waterparagraaf, die als bijlage 19 bij dit bestemmingplan is opgenomen, en in de volgende tabel.

Uit de rekentool blijkt dat het mogelijk is om in het plangebied te voldoen aan de benodigde waterbergingseis.

Afvalwater

In het plangebied worden maximaal 165 nieuwe woningen gerealiseerd. Uitgaande van een gemiddelde woningbezetting van 2,2 bewoners (bron: Leidraad Riolering) en een gemiddelde vuilwaterproductie van 120 liter per persoon per dag, met een piek van 12 liter per persoon per uur dient er vanuit het plangebied dagelijks (165 x 2,2 x 120 l/dag =) 43,6 m³ vuilwater te worden afgevoerd naar het rioolstelsel. De piekbelasting bedraagt (165 x 2,2 x 12 l/uur =) 4,4 m³/uur.

Daarnaast zal er ook vanuit de toegestane functies (gezondheidszorg en horeca) ook vuilwater worden afgevoerd. Het plangebied heeft (750 + 790 + 100 =) 1.640 m² aan extra bestemmingen. Gezien de aard van de functie wordt er geen grote productie van vuilwater verwacht. Voor de berekening wordt een vuilwaterproductie van 1 m³/h/ha gehanteerd. Dit betekent dat er (1 x 0,1640 =) 0,1640 m³/h en (0,1640 x 24 =) 3,9 m³/dag zal worden geproduceerd.

De totale piekafvoer van vuilwater in vanuit het plangebied zal 4,6 m³/uur bedragen. De totale afvoer per dag van vuilwater vanuit het plangebied zal 47,5 m³/dag bedragen.

Het vuilwater vanuit het plangebied dient te worden aangesloten op een gemeentelijk rioolstelsel. De verdere uitwerking hiervan dient in samenspraak met de gemeente Eindhoven te worden uitgevoerd.

Hemelwater

Het streven van de gemeente Eindhoven is om hemelwater zoveel mogelijk vast te houden in het gebied, bij voorkeur door het in de bodem te infiltreren.Voor het vasthouden van het hemelwater heeft een bovengrondse waterberging de voorkeur. De meest voorkomende bovengrondse waterbergingen zijn oppervlaktewater en wadi’s. Beide bergingen kunnen op dezelfde manier worden bepaald. Door het volume uit te rekenen wat boven de GHG is gelegen kan worden bepaald welk volume van de constructie kan worden gebruikt als waterberging. In het plangebied is het aanleggen van oppervlakte water geen optie. Doordat er in het plangebied geen bestaande watergangen aanwezig zijn is er geen locatie waarop mogelijke oppervlakte water op kan aansluiten. In het plangebied is vanwege de parkeerkelder het aanleggen van een wadi niet mogelijk.

Binnen het plangebied kan het water worden geborgen op het dak van de parkeerkelder en het dak van het gebouw. De bergingscapaciteit verschilt tussen de 30 l/m² en 60 l/m^2. De verdeling van de oppervlaktes is weergeven in bijlage 3 van de Waterparagraaf.

Ten aanzien van het materiaalgebruik dient aandacht te worden geschonken aan het gebruik van milieuvriendelijke materialen. Verder mogen geen uitlogende bouwmaterialen zoals lood, koper, zink, zachte PVC en geïmpregneerde materialen worden toegepast. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

In het kader van de procedure van het vooroverleg wordt het onderhavige bestemmingsplan toegezonden aan het Waterschap. De resultaten van het advies van het Waterschap worden te zijner tijd in deze paragraaf samengevat en beantwoord.

Het bestemmingsplan "V Stratum binnen de Ring II (Stratumsedijk)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

Op de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis, indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. In verband met de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen. Dit heeft ermee te maken dat de manier van raadplegen anders is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels. DeInleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten. Dit is om te voorkomen dat er discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In"Artikel 1 Begrippen" wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels begrippen voorkomen die niet in dit artikel zijn opgenomen, dan geldt hiervoor de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik. In "Artikel 2 Wijze van meten" zijn de te gebruiken meetmethodes opgenomen. De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

In geval meerdere dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen gelijktijdig van toepassing zijn op een gebied of in het geval dat er meerdere bepalingen van toepassing zijn binnen één bouwperceel, geldt dat deze bepalingen qua rangorde gelijk zijn aan elkaar. Dit betekent dat aan alle voorwaarden uit de relevante bepalingen voldaan moet worden. Logischerwijs heeft dit tot gevolg dat de meest beperkende bepaling geldt.

Bestemming `Wonen” (Artikel 3)

Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied gelegen gronden met gestapelde woningen en de bijbehorende voor- en achtererven. Op de begane grond en de eerste verdieping van het pand langs de P Czn Hooftlaan zijn de gronden ook bestemd voor dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, gezondheidszorg en kantoren.

Ter plaatse van het bestaande monumentale pand van de Raad van de Arbeid aan de Stratumsedijk zijn maximaal 45 studentenkamers toegestaan. Op de begane grond is aanvullend horeca met een vloeroppervlakte van niet meer dan 100 m² toegestaan.

Op het pand van de Raad van de Arbeid is een aanduiding 'karakteristiek' gelegd. Het gaat hier om een cultuurhistorisch waardevol pand, welke niet zonder meer gesloopt mag worden. Ook is voor de toegestane goot- en bouwhoogte een afwijkende regeling opgenomen. Deze is als bestaand.

In de regels is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen en bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen. Het gebouw dat door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken, wordt beschouwd als het hoofdgebouw. Bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen zijn in architectonisch opzicht te onderscheiden van, en ondergeschikt aan, het hoofdgebouw.

Het bestemmingsplan maakt geen uitbreidingen mogelijk aan voorgevel. De voorzijde van woningen bepaalt namelijk in hoge mate het straatbeeld, evenals de onderlinge samenhang van de gevels. Een rommelig gevelbeeld doet afbreuk aan de belevingswaarde van het straatbeeld. Daarom wordt bij een goed stedenbouwkundig plan uitgegaan van een helder en evenwichtig gevelbeeld waarbij de gevels van de afzonderlijke woningen een aantrekkelijk ensemble opleveren. Daarbij dient ook samenhang te ontstaan tussen de afmetingen van het profiel van de openbare ruimte en de gevelhoogten en gevelbreedten. Uitbreidingen aan de voorzijde zijn enkel mogelijk als dit o.a. vanuit stedenbouwkundig en verkeerskundig geen bezwaren oplevert. Omdat dit nagenoeg altijd “ maatwerk “ is, is hiervoor gekozen voor beleidsregels, genaamd "ontheffingen aan- uit- en bijgebouwen bij woningen”.
In deze beleidsregels zijn ook uitbreidingsmogelijkheden aangegeven voor aan-, uit- en bijgebouwen.

In de regeling zijn specifieke regels opgenomen voor de bouw van een dakopbouw of gelijksoortige uitbreiding van een woning. In onderstaande figuur is hiervan een uitwerking opgenomen:

Aan huis-verbonden-beroepen

Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m²). Via een afwijking is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen.
Ook is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m² te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid.

Dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 3

Deze bestemming geldt voor die delen in het plangebied, waarbij bij bepaalde ingrepen eerst nader archeologisch onderzoek vereist is. Door middel van een dubbelbestemming wordt gezorgd dat de aanwezige waarden optimaal beschermd worden.

Algemene regels

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel, de Parkeren en deAlgemene afwijkingsregels. Onder de Overige regels zijn eisen opgenomen die gelden met betrekking tot het aspect parkeren. Voor het aantal parkeerplaatsen wordt in de regels verwezen naar de geldende parkeernormen.

Parkeren

Hierin is geregeld dat moet worden voldaan aan de beleidsregels Actualisatie nota parkeernormen bij bouwen. Ook is er een mogelijkheid opgenomen om van de regels af te wijken. De verwijzing naar de beleidsregels is dynamisch zodat altijd de meest actuele nota parkeernormen geldend is.

Voorwaardelijke verplichting waterberging

In de overige regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de aanleg van waterberging bij de bouw van bouwwerken. Op grond van deze verplichting mag er alleen gebouwd worden als er voldoende waterberging is aangelegd, eventueel in combinatie met andere maatregelen die bijdragen aan het klimaatbestendig maken van de stad. Deze verplichting is ontleend aan paragraaf 5.5 en de beleidsregel “Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen” in bijlage 5 van het Gemeentelijk Rioleringsplan Eindhoven 2019-2022 (verder: GRP). Bij bouwwerken met een oppervlakte van 150 m² of meer moet in principe een waterberging aangelegd worden tot 75 mm per m² oppervlakte van het bouwwerk. Voor bouwwerken met een oppervlakte tussen 50 m² en 150 m² geldt een lagere bergingseis: daar moet in principe worden voorzien in een waterberging tot 25 mm per vierkante meter bouwoppervlakte. In groenarme gebieden geldt een hogere eis, omdat daar een grotere opgave ligt.

Een deel van de vereiste waterberging kan worden gecompenseerd met andere maatregelen die in lijn zijn met het beleid voor klimaatadaptatie, dat is beschreven in de beleidsregel Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen. Hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld het aanplanten van nieuwe bomen (die zorgen voor vasthouden van regenwater en beschaduwing) of het aanleggen van gevelgroen. De exacte omvang van de benodigde waterberging en de omvang van andere maatregelen is sterk afhankelijk van de kenmerken van het bouwplan en de locatie. De wijze waarop de benodigde maatregelen moeten worden bepaald, is uitgewerkt in de genoemde beleidsregel.

De gemeente heeft een rekentool beschikbaar gesteld waarmee initiatiefnemers eenvoudig kunnen nagaan wat de omvang van de maatregelen moet zijn, op basis van een aantal gegevens van hun initiatief en de locatie. Deze rekentool is te raadplegen op https://rekentool.eindhovenduurzaam.nl. De rekentool is dynamisch van aard, dat wil zeggen dat deze kan worden aangepast.

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht en deSlotregel opgenomen.

Handhavingsnota Leefomgeving 2018-2021

In Eindhoven streven we naar een aantrekkelijke stad waar inwoners en bezoekers zich welkom, thuis en veilig voelen. Voor het behoud van een prettige leefomgeving zijn regels nodig. Het voorkomen van overtredingen en de bereidheid om regels na te leven heeft een hoge prioriteit. Hoe dit wordt vormgegeven staat in de 'nota Handhaving Leefomgeving 2018-2021'. De nota is op 27 februari 2018 door het college vastgesteld. Het is een integraal beleidsplan waarin op hoofdlijnen de keuzes voor het handhaven van de fysieke leefomgeving staan beschreven. Op basis van de nota wordt jaarlijks een uitvoeringsplan opgesteld waarin de aanpak wordt geconcretiseerd.

Uitgangspunten

Bij de vertaling van dit beleidskader naar een concreet, jaarlijks uitvoeringsplan worden een aantal uitgangspunten in acht genomen. De belangrijkste uitgangspunten zijn:

• Informatie gestuurd
  De gemeente Eindhoven ziet informatie gestuurde handhaving als een belangrijke pijler. Er zijn ontwikkelingen op het gebied van ICT en data analyse. Door gemeentelijke en andere informatiebronnen te ontsluiten, te analyseren en te combineren kunnen we een problematiek eerder (of preventief) en gerichter aanpakken.

• Gebiedsgericht
  Om optimaal in te kunnen spelen op vraagstukken van inwoners zet de gemeente Eindhoven binnen het ruimtelijk domein al geruime tijd in op gebiedsgericht toezicht. Dit doen we door - vanuit een actieve samenwerking met wijkteams - te kijken naar naleefgedrag, oorzaken en oplossingen gerelateerd aan geografische gebieden. Er zijn verschillende vragen, doelgroepen en belangen. Kennis wordt gedeeld en ervaringen van inwoners en bedrijven worden verzameld. Deze input is van invloed op de prioriteiten in het jaarlijkse uitvoeringsplan, waar mogelijk toegespitst op een specifieke wijk. Per wijk kunnen er dus op basis van gebiedsanalyses en bijvoorbeeld buurtcontracten verschillende bouwstenen zijn voor het uitvoeringsplan.

• Risico- en oplossingsgerichte benadering
  De gemeente Eindhoven benadert toezicht en handhaving risico- en oplossingsgericht. De prioriteiten worden in beginsel gebaseerd op een inschatting van de veiligheids- en gezondheidsrisico's voor inwoners. Ook aspecten als leefbaarheid, duurzaamheid en omgevingskwaliteit wegen in belangrijke mate mee. Daarnaast worden prioriteiten mede gebaseerd op wat inwoners en bedrijven belangrijk vinden. Eindhoven hecht eraan om vraagstukken waar mogelijk gezamenlijk op te lossen.
  Er zijn onderwerpen die in algemene zin aandacht vragen. Brandveilig gebruik van woongebouwen verdient (nog) meer aandacht, in de context van kwetsbare groepen die langer zelfstandig blijven wonen. Ook aanpak van jeugdoverlast, duurzaamheid en de bestaande bouw zijn voorbeelden. Er wordt gezocht naar de beste oplossing die nodig is voor het versterken van de veiligheid in de leefomgeving van onze inwoners. Hiermee ontstaat een risicoanalyse op basis waarvan vervolgens de prioriteiten binnen het toezicht worden gesteld.

• Consequent en doelmatig
  Uitvoeringsplannen en jaarverslagen bevatten een overzicht van de inzet en capaciteit voor handhaving. In het verlengde van informatie gestuurde en oplossingsgerichte handhaving vergt doelmatige handhaving een analyse van resultaten. Meetbare doelen om te beoordelen of de beschikbare capaciteit zo doelmatig mogelijk wordt ingezet. We beogen in de komende jaren een ontwikkeling door te maken in de vierslag capaciteit – prioriteit – risicoanalyse - nalevingsniveau. Dit moet onder andere leiden tot meer inzicht in de relatie tussen handhavingsinspanningen en het nalevingsniveau (effect).

Prioritering

De gemeente Eindhoven maakt keuzes om ervoor te zorgen dat de beschikbare capaciteit zo adequaat mogelijk wordt ingezet. Om goede prioriteiten te stellen is inzicht noodzakelijk in mogelijke problemen, de risico's en negatieve effecten. Hierdoor kan beter ingespeeld worden op de grootste ergernissen en notoire overtreders en draagt handhaving bij aan een verhoogd gevoel van veiligheid. Met inachtneming van de uitgangspunten zijn in de nota prioriteiten gesteld. Aan de hand van deze prioriteiten, het budget uit de programmabegroting, incidentele bestuurlijke prioriteiten en het naleefgedrag van burgers en bedrijven, wordt jaarlijks het uitvoeringsplan voor toezicht en handhavingsprogramma opgesteld.

Uitvoeringsplan

In het uitvoeringsplan wordt op hoofdlijnen opgenomen waar de capaciteit dat jaar wordt ingezet. Daarbij is een onderverdeling gemaakt in:

• Object en informatiegericht
  - Bouwen en Wonen
  - Openbare leefomgeving
  - Bedrijven

• Gebiedsgericht
  - Pilot Veiligheid en leefbaarheid
  - Actiegebieden

• Themagericht
  Bij ieder onderdeel worden jaarlijks een aantal belangrijke ontwikkelingen op het gebied van toezicht en handhaving opgenomen. Dat kan bijvoorbeeld gaan om woonoverlast bij de Activiteiten Bouwen & Wonen. Of duurzaamheid en energiebesparing bij de Activiteiten Bedrijven.

Bovengenoemde onderverdeling komt in elk uitvoeringsplan terug. Per jaar wordt aangegeven welke prioriteit een onderdeel heeft en hoeveel capaciteit er wordt ingezet.

Duidelijke regels

Om overtredingen te voorkomen en goed te kunnen handhaven is het belangrijk dat regels duidelijk zijn. Het moet duidelijk zijn wat wel en niet mag. Regels dienen niet voor verschillende uitleg vatbaar te zijn. Bij het opstellen van bestemmingsplannen is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geschreven, dat deze in de praktijk goed toetsbaar zijn. De juridische toelichting op het bestemmingsplan en de begrippenlijst geven nadere uitleg over de regels en over de begrippen die gebruikt worden.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien als het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Er is in casu een anterieure overeenkomst afgesloten zodat er geen verplichting bestaat tot het vaststellen van een exploitatieplan.

Op grond van artikel 1.3.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet van het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden, kennis worden gegeven. De kennisgeving van de voorbereiding van onderhavig bestemmingsplan is geplaatst in Groot Eindhoven op XXX. De kennisgeving is ook bij de officiële publicaties op de gemeentelijke website www.eindhoven.nl geplaatst. Er zijn geen stukken betreffende het voornemen ter inzage gelegd, noch de mogelijkheid open gesteld om zienswijzen tegen het voornemen in te dienen of instanties om advies te vragen.

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

De inhoud van eventuele vooroverlegreacties worden te zijner tijd in deze paragraaf samengevat en beantwoord.

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming.

Bij het opstellen van het plan is naast het planteam van de gemeente gesproken met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en maatschappelijke adviesorganisaties van de gemeente, zoals de Henri van Abbestichting, Stichting Wederopbouw, Stichting Groen en Stichting beter Eindhoven

Daarnaast heeft in verschillende ronden overleg en uitwisseling van ideeën plaatsgevonden met belangstellenden en belanghebbenden waaronder de direct omwonenden. Zo is er in december 2021 een klankbordsessie georganiseerd voor omwonenden, woningzoekenden en belangstellenden.

Op dinsdag 5 april 2022 heeft BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling een online terugkoppelsessie georganiseerd voor omwonenden, woningzoekenden en belangstellenden. Tijdens deze avond is het voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan en het landschappelijk ontwerp gepresenteerd. Op maandag 11 april 2022 is er nog gelegenheid geweest tot het stellen van aanvullende vragen.

Naar aanleiding van de inloopsessie is BPD met een aantal omwonenden verder in gesprek gegaan over hun zorgen omtrent de hoogbouwplannen. Als laatste zijn onder andere de Henri van Abbe stichting, Stichting Bescherming Wederopbouw Erfgoed Eindhoven, Trefpunt Groen Eindhoven, Stichting Beter Eindhoven en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit meegenomen bij de planvorming van de nieuwe ontwikkelingen. Naast de voornoemde bijeenkomsten worden belangstellenden en omwonenden middels online nieuwsbrieven periodiek op de hoogte gehouden van de laatste ontwikkelingen.

Naar aanleiding van de gesprekken is de entree van de parkeergarage in oostelijke richting verlegd. Ook wordt in de verdere uitwerking aandacht besteed aan het 's-nachts afsluiten van de binnentuin.

Het verslag van de omgevingsdialoog is als Bijlage 20 bij deze toelichting gevoegd.

Het ontwerp van het bestemmingsplan heeft met ingang van 18 mei 2023, gedurende 6 weken op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp van het bestemmingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de ter inzagelegging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in het Gemeenteblad van 17 mei 2023 gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.

Naar aanleiding van de tervisielegging zijn 2 zienswijzen ontvangen. In de 'Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen Bestemmingsplan 'V Stratum binnen de Ring II (Stratumsedijk)'' zijn de zienswijzen samengevat en van een gemeentelijk standpunt voorzien.

Er zijn ambtshalve aanpassingen doorgevoerd. De aanpassingen zijn in de 'Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen Bestemmingsplan 'V Stratum binnen de Ring II (Stratumsedijk)'' opgenomen.

Naast het bovenstaande is er door de gemeente een selectiebesluit genomen (archeologie) op basis waarvan een deel van het plangebied is vrijgegeven. Hierdoor hoeft er op een deel van de verbeelding geen dubbelbestemming 'Waarde-archeologie' te worden opgenomen. In het archeologieonderzoek is dit aangepast middels een ondertekening (zie Bijlage).

het bestemmingsplan V Stratum binnen de Ring II (Stratumsedijk) met identificatienummer NL.IMRO.0772.80415-0301 van de gemeente Eindhoven.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Bijvoorbeeld gastouderopvang; detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis; of het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf.

Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-maatschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

parkeernormen gepubliceerd op 3 oktober 2019 en in werking getreden op 4 oktober 2019.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling dat voldoet aan de meest actuele versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA).

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische relicten (resten uit het verleden).

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende archeologische relicten (resten uit het verleden).

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

behoud van archeologische informatie door middel van een opgraving .

behoud van archeologische resten op dezelfde plaats door planaanpassing (behoudsmaatregelen).

bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vergunning;

bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijke omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

het in georganiseerd verband opvangen van meer dan 6 kinderen in de leeftijdscategorie 4 tot 13 jaar voor en na schooltijd, in de middagpauze en tijdens schoolvakanties.

horeca, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of gebied.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel wordt ook begrepen grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum, internetwinkel/webwinkel, afhaalpunten en supermarkt.

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaken, belwinkels, internetcafé, schoonheidsinstituten, fotostudio´s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal.

een evenement zoals bedoeld in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV).

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

een gebruiksfunctie passend binnen een bestemming waarbij sprake is van een auto- en fietsparkeerbehoefte conform de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019).

bewoning of andere geluidgevoelige functies zoals bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

gebouwen welke dienen ter bewoning of ten behoeve van een andere geluidgevoelige functie als bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

een door het college van burgemeester en wethouders aangewezen aantoonbaar ervaringsdeskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg

archeologisch monument dat overeenkomstig de erfgoedverordening als beschermd monument is aangewezen en is ingeschreven in het gemeentelijk erfgoedregister.

normen windhinder, gepubliceerd op 4 juni 2020 (gemeenteblad van Eindhoven 2020, nr. 141113) en in werking getreden op 5 juni 2020.

een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

een meerderjarige alleenstaande, dan wel twee of meer personen waarvan er ten minste één meerderjarig is, die duurzaam een gemeenschappelijke huishouding voeren.

internetwinkels worden in het kader van dit bestemmingsplan aangemerkt als een specifieke

vorm van detailhandel waarbij:

• de transactie via internet of andere media tot stand komt, en;
• de goederen ter plaatse kunnen worden afgehaald; en/of
• de goederen ter plaatse kunnen worden afgerekend; en/of
• de goederen ter plaatse kunnen worden bekeken of geprobeerd.

• woonvorm, waarbij de volledige eigenaar/volledig eigenaren van de woning die gedurende de inwoning door hem/hen en eventueel zijn/hun gezin ten minste één jaar in ongewijzigde samenstelling (behoudens naar algemene maatstaven passende wijzigingen) wordt bewoond, in die woning één (of meerdere) kamer(s) in gebruik geeft/geven aan maximaal één persoon en maximaal twee minderjarige kinderen van die persoon;
• woonvorm, waarbij de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie die gedurende de inwoning door hem en eventueel zijn gezin ten minste één jaar in ongewijzigde samenstelling (behoudens naar algemene maatstaven passende wijzigingen) wordt bewoond, in die woning één (of meer) kamer(s) in gebruik geeft aan maximaal één persoon en maximaal twee minderjarige kinderen van die persoon.

woonvorm - niet zijnde inwoning in de zin van artikel 1.48 - waarbij sprake is van woonruimte die bestaat uit één of meer verblijfsruimten, die geen eigen afzonderlijke toegang heeft en waarbij de bewoner afhankelijk is van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche/bad en/of toilet) buiten die onzelfstandige woonruimte, met dien verstande dat hieronder niet wordt verstaan maatschappelijke voorzieningen in de vorm van beschermd en/of verzorgd wonen. De huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren wordt niet als kamerbewoning aangemerkt.

woonvorm waarbij sprake is van woonruimte die geen eigen afzonderlijke toegang heeft en waarbij de bewoner afhankelijk is van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche/bad en/of toilet) buiten die onzelfstandige woonruimte, met dien verstande dat hieronder niet wordt verstaan maatschappelijke voorzieningen in de vorm van beschermd en/of verzorgd wonen. De huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren wordt niet als kamerbewoning aangemerkt.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor het bestuurlijk/ambtelijk of bedrijfsmatig uitoefenen van juridische, financiële, administratieve en naar de aard daarmee gelijk te stellen werkzaamheden, zoals sociaal wetenschappelijke onderzoek of een architectenbureau.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend (niet zijnde prostitutie).

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, of onderdelen van bouwwerken die worden aangemerkt als uitingen van één der beeldende kunsten.

bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

bij collegebesluit van 20 april 2021 vastgestelde nadere regels ter uitwerking van de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019).

de bedrijvenlijst ontleend aan de brochure Bedrijven en Milieuzonering van de VNG zoals deze gold ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan en opgenomen in Bijlage 2 Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging behorende bij deze regels.

lijst met een onderverdeling van horeca-activiteiten naar de mate van mogelijke overlast voor de omgeving zoals opgenomen in Bijlage 1 Lijst van horeca-activiteiten behorende bij deze regels.

educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie, wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en daarbij behorende voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en openbaar bestuur. Onder maatschappelijke voorzieningen zijn tevens begrepen kinderdagverblijven, peuterspeelzalen en buitenschoolse opvang.

voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

woonruimte, welke geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.

met een parkeerbalans wordt de (on)balans berekend tussen parkeervraag en parkeeraanbod binnen een bepaald gebied. Vaak valt de parkeervraag van functies niet samen in de tijd. Gecombineerd gebruik van parkeerplaatsen is dan mogelijk (dubbelgebruik).

0.30 m' boven de kruin van de weg.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, bewerkt of hersteld, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin tegen vergoeding seksuele handelingen worden verricht.

een bedrijf uitsluitend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden.
Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een uitstallingsruimte van groothandels - of productiebedrijven ten behoeve van wederverkopers of afnemers voor het gebruik in eigen bedrijf of instelling.

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn.

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

De denkbeeldige lijn die strak langs de voorgevel wordt getrokken tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen.

de toelaatbare waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

voorziening voor het tijdelijk vasthouden van regenwater dat afstroomt vanaf de oppervlakte van een bouwwerk.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

Wet van 16 februari 1979 (Stb. 99) houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder, zoals deze luidde op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

Wet van 20 oktober 2006 (Stb. 2006, nr. 566) houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidde op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

het feitelijk wijzigen van de gebruiksfunctie van gronden en/of gebouwen, waarbij geen sprake is van omgevingsvergunningplichtige bouwactiviteiten als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, dan wel voor de huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend.

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, gevelisolatie, ventilatiekanalen, reclameaanduidingen, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrens niet meer dan 1 meter bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van het behoud van de bouwwerken die zijn voorzien de bouwaanduiding 'karakteristiek', nadere eisen stellen aan het materiaalgebruik voor de bouwwerken, alsmede aan de situering ervan.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken voor wat betreft de maximum goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, indien dat wenselijk is uit een oogpunt van een goede constructieve en/of bouwkundige aansluiting van het bijbehorende bouwwerk bij de hoogte van de verdiepingsvloer van het hoofdgebouw.

De voor 'Waarde - Archeologie - 3' (hoge archeologische verwachting) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2.1 voor het bouwen van gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen alsmede bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mits:

1. dit in overeenstemming is met de andere ter plaatse geldende bestemming(en) en;
2. met een archeologisch onderzoek is vastgesteld dat met oprichting van het bouwwerk, waarvoor vergunning wordt gevraagd, geen onevenredige verstoring plaatsvindt van de archeologische waarden. Als het oprichten van het bouwwerk waarvoor ontheffing wordt gevraagd, kan leiden tot onevenredige verstoring van archeologische waarden, dan worden aan de ontheffing de volgende regels verbonden:
   1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden (behoud in situ), en/of;
   2. de verplichting tot het doen van opgravingen (behoud ex situ).

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Al dan niet in afwijking van het bepaalde in de bestemmingsregels van Hoofdstuk 2 wordt ter plaatse van een functie-aanduiding het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met die functie-aanduiding aangemerkt als gebruik overeenkomstig die bestemming.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat ter plaatse van de bouwaanduiding 'karakteristiek', geen gebruik kan worden gemaakt van deze afwijkingsbevoegdheid voor zover het betreft afwijking ten behoeve van het overschrijden van de voorgevelrooilijnen, de bestaande goot- en bouwhoogte of de bestaande dakhelling;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' c.q 'bijgebouwen' worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot 10 m, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;
4. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 m is.
5. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 40 cm ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen;
6. de regels ten aanzien van de realisatie van gebouwen ten behoeve van het opwekken van duurzame energie en toestaan dat de maximum oppervlakte wordt vergroot tot maximaal 100 m².

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, staat vast dat voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig met de Actualisatie nota parkeernormen 2019 en De Kwaliteitseisen Inpandige Fietsenstalling (2021) wordt gerealiseerd, met dien verstande dat binnen het plangebied:
   1. de afspraken uit de anterieure overeenkomst ertoe leiden dat er gescheiden parkeerbalansen zijn opgesteld voor de parkeerplaatsen op maaiveld en in de parkeerkelder
   2. Naast de individuele bergingen conform bouwbesluit, worden er voor bewoners 160 extra fietsparkeerplekken in een gezamenlijke inpandige fietsenstalling gerealiseerd
2. als de onder a. genoemde beleidsregelingen worden gewijzigd, wordt aan de hand van de nieuwe beleidsregeling(en) bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de (fiets)parkeervoorzieningen, zoals bedoeld in lid 8.1, indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.1, indien:

1. uit een parkeerbalans blijkt dat meer of minder parkeerplaatsen noodzakelijk zijn;
2. het voldoen aan de in lid 8.1, genoemde parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit of voor zover op andere wijze in de nodige parkeerplaatsen wordt voorzien.

Als gebruik in strijd met het bestemmingsplan geldt het wijzigen van de gebruiksfunctie van gronden en/of gebouwen in een andere gebruiksfunctie passend binnen de bestemming, indien niet in voldoende mate parkeergelegenheid op eigen terrein wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden, een en ander volgens de beleidsregeling 'Actualisatie Nota Parkeernormen (2019)' van burgemeester en wethouders van de gemeente Eindhoven zoals vastgesteld op 24 september 2019.

Bij omgevingsvergunning kan in bijzondere gebieden of situaties worden afgeweken van het bepaalde in lid 9.1, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat wordt voorzien in een waterberging of andere maatregelen die bijdragen aan de klimaatbestendigheid.
2. De inhoud van de waterberging en de omvang van de andere maatregelen worden vastgesteld met toepassing van de beleidsregel "Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen" behorende bij de bijlage uit het Gemeentelijk Rioleringsplan Eindhoven 2019-2022, gepubliceerd op 3 december 2019 (Gemeenteblad 2019, 292183);
3. Als de onder sub b. bedoelde (beleids)regeling wordt gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen zoals bedoeld in artikel 3.1 staat vast dat wordt voorzien in minimaal 8 m² aan groenvoorzieningen per toegevoegde woning. Hierbij geldt dat de groenvoorzieningen binnen 1,5 jaar na realisatie van de woningen aangelegd en/of aangebracht dienen te worden en daarna in stand worden gehouden.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 12.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 12.1 met maximaal 10%.

Lid 12.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 12.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 12.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid naar12.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan V Stratum binnen de Ring II (Stratumsedijk).