De gemeenteraad van Eindhoven heeft in maart 2021 is de ontwikkelvisie Fellenoord vastgesteld. De ontwikkelvisie schetst de ontwikkelrichting voor het gebied ten noorden van het centraal station tot 2040. De ontwikkelvisie richt zich op het maken van een gemengd stedelijk gebied met internationale allure en daarmee bij te dragen aan de ambitie van Internationale Knoop XL (hierna: Knoop XL).

Fellenoord is ingedeeld in 11 verschillende clusters. Cluster 9 vormt de overgang tussen de spoorzone en het universiteitsterrein, tussendoor loopt de Professor Doctor Dorgelolaan. Cluster 9 is opgedeeld in de drie sub-clusters A, B, C. De gemeente Eindhoven zal per cluster clusterpaspoorten gaan vaststellen, dit zal niet voor alle clusters gelijktijdig gebeuren vanwege fasering in de gebiedsontwikkeling. Deze clusterpaspoorten voorzien in de ruimtelijke uitgangspunten waaraan een toekomstig bouw- en dan wel bestemmingsplan dient te voldoen. Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op de herontwikkeling van cluster 9B. Het bestemmingsplan biedt (conform het vastgestelde clusterpaspoort) het juridisch-planologisch kader voor de realisatie van een multifunctioneel kantoorpand met een maximaal laadvermogen van 31.300 m² BVO. Naast de kantoorfunctie zal binnen de plint van het nieuwe gebouw een functiemix gerealiseerd worden met publieksgerichte functies. Het creëren van een functiemix komt voort uit de gebiedsvisie Fellenoord en zal per cluster nader uitgewerkt en ingevuld worden om zo voldoende voorzieningen te huisvesten binnen de gehele gebiedsontwikkeling Fellenoord.

Het beoogde bouwplan past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Tongelre binnen de Ring 2020'. Het geldende bestemmingsplan biedt geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Daarom moet een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld voor deze locatie. Het voorliggende, nieuwe bestemmingsplan is genaamd 'Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20)'. Het ontwerp van het bestemmingsplan is voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage gelegd, waardoor dit bestemmingsplan nog conform de oude wetgeving (Wet ruimtelijke ordening) is vastgesteld.

Het bestemmingsplan "I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Afbeelding 1 Ligging van het plangebied t.o.v. het centrum en de TU-Eindhoven (bron: google maps).

Het plangebied ligt ten noordoosten van het centrum van Eindhoven en grenst direct aan de spoorzone van het centraal station. Het hoofdgebouw van Eindhoven centraal ligt ten westen van het plangebied. Ten oosten en westen van het plangebied zijn bestaande kantoren aanwezig, beide locaties zijn ook onderdeel van cluster 9 (respectievelijk A en C) binnen Fellenoord. Ten noorden van het plangebied ligt de Professor Doctor Dorgelolaan (hierna: Prof. Dr. Dorgelolaan) en de campus van de Technische Universiteit (hierna: TUe). De Prof. Dr. Dorgelolaan vormt in de huidige en toekomstige situatie de ontsluitingsweg van het plangebied.

In de bestaande situatie kent het plangebied een kantoorbestemming, gebaseerd op de bestaande bebouwing. Het bestaande gebouw en de bijbehorende parkeerplaatsen worden omzoomd door groen en bos.

Afbeelding 2: Plangebied omkaderd met rood (bron: google maps).

Bestemmingsplan 'Tongelre binnen de Ring 2020'

Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan 'Tongelre binnen de Ring 2020' en heeft daarin de bestemming 'Kantoor' en 'Groen' en de gebiedsaanduidingen 'veiligheidszone - invloedsgebied', 'veiligheidszone - gasreduceerstation' en een zuidelijke strook van het plangebied heeft de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - plasbrand aandachtsgebied'. Het bestemmingsplan is opgesteld om het voorheen geldende analoge bestemmingsplan 'Tongelre binnen de Ring 2007' te actualiseren en digitaal te ontsluiten.

Binnen de bestemming 'Kantoor' is een specifiek bouwvlak opgenomen welke gebaseerd is op het bestaande kantoorgebouw. Het bouwvlak kent een maximale bouwhoogte van 10 meter. In onderstaande afbeelding is een uitsnede weergegeven van het geldende bestemmingsplan.

Daarnaast gelden binnen het plangebied de Paraplubestemmingsplannen 'Waterberging' en 'Parkeren kamerbewoning en woningsplitsing 2021'. De regels in deze bestemmingsplannen zijn voorzover van toepassing meegenomen in onderhavig bestemmingsplan.

Ten slotte heeft de gemeente Eindhoven het paraplubestemmingsplan 'Archeologie 2023' op 24 januari 2024 vastgesteld. De archeologische onderbouwing die wordt gegeven in paragraaf 3.5 en 4 is getoetst aan het actuele archeologische beleid van de gemeente Eindhoven zoals vastgesteld in het paraplubestemmingsplan.

Afbeelding 3: uitsnede uit verbeelding bestemmingsplan 'Tongelre binnen de Ring 2020' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het planvoornemen past niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Daarnaast biedt dat bestemmingsplan geen afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid om het plan te realiseren. Om de beoogde ontwikkeling te faciliteren is daarom een nieuw juridisch-planologisch kader nodig. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).

In het verleden is het plangebied lange tijd onderdeel geweest van een groene rand rondom de campus, met bosstroken die doorlopen tot aan het groen en recreatie rond de IJzeren man. De Pr. Dr. Dorgelolaan was toen nog geen doorgaande ontsluiting tussen ring en Fellenoord, maar al wel een duidelijke overgang met de campus.

Toen begin jaren 80 de Pr. Dr. Dorgelolaan een directe aansluiting heeft gekregen op de Fellenoord is dit een belangrijke auto-ontsluiting voor het stationsgebied en de stad geworden en hebben zich binnen de bosstrook stapje voor stapje kantoren en bedrijven gevestigd, waaronder op onderhavig plangebied. Tevens is er een busremise aangelegd. Door de strategische ligging is het in de loop der tijd een heel divers gebied geworden en is de groene verbinding op een aantal plekken door bebouwing deels verloren gegaan. Ook is de relatie met de campus door intensieve bebouwing van de TUe-campus en de drukke en brede Pr. Dr. Dorgelolaan stedenbouwkundig niet optimaal.

Met de voorgenomen ontwikkeling van het stationsgebied en omgeving Fellenoord tot een bruisend hoog stedelijk vestigingsmilieu komt ook het plangebied (cluster 9B) in beeld voor intensivering en ontwikkellocatie voor gemengd stedelijk werkprogramma. Dit gaat parallel op met een kwaliteitsimpuls in het tussengelegen groen.

Cluster 9, bestaande uit drie deelgebieden, 9A, 9B en 9C, is onderdeel van het stationsgebied. Op het cluster 9B staat een bedrijfspand met parkeer- en buitenterrein op een opgehoogde kavel. De opgehoogde kavel wordt omsloten door een iets lager gelegen groengebied met veel natuurlijk, opgaand groen. Een sloot vormt de overgang naar het spoor. Aan de zijde van de Pr. Dr. Dorgelolaan loopt het groen over in het laanprofiel van deze lange lijn. De kavels werden lang ontsloten via een ventweg, recent is deze getransformeerd tot een snelfietsroute, die Helmond en Nuenen verbindt met het stationsgebied en het centrum van Eindhoven. De insteek is om in de toekomst het plangebied direct vanaf de Pr. Dr. Dorgelolaan te ontsluiten en daarmee de fietsers ruim baan te geven. In voorliggend bestemming is voor de ontsluiting een zoekgebied (evenwijdig aan het bouwvlak) opgenomen omdat de definitieve ontsluitingskeuzes nog gemaakt moeten worden.

Het bestaande groen in het plangebied heeft een spontaan en natuurlijk karakter en is met de ontwikkeling van de campus en het stationsgebied in de loop van jaren gegroeid. Het is tevens gesitueerd in een lager gelegen gebied in de stad. Het is een natter gebied en waardevol als groencluster en vogelbosje. Deze bestaande kwaliteiten zullen waar mogelijk ook benut worden, zie paragraaf 2.3 en hoofdstuk 5.

Cluster 9 heeft een strategische positie als onderdeel van het stationsgebied en Fellenoord, maar ook in aansluiting op de campus van de TUe. Cluster 9 vormt gevoelsmatig een onderdeel van zowel het stationsgebied als de campus en bevindt zich daarmee in het hart van de economische en stedelijke ontwikkeling van Eindhoven en de regio. Cluster 9 heeft daarnaast een onderscheidende kwaliteit doordat het op wandelafstand ligt van het station, maar ook via de weg goed bereikbaar is. Via de Prof. Dr. Dorgelolaan is de ring snel te bereiken.

Cluster 9 bepaalt sterk het beeld van de stad, binnenkomend via spoor of via de weg. Hier presenteert het stationsgebied zich aan reizigers en bezoekers. De uitstraling van de plek en de samenhang met omliggende bebouwing, openbare ruimte en groen verdient daarom nadrukkelijk de aandacht.

De gemeente Eindhoven is van mening dat een kwalitatief zeer hoogwaardige invulling gewenst is. De omgeving van het plangebied is sterk in ontwikkeling. Zowel het stationsgebied als de TUe-campus staan voor een grote transitie en het plangebied ligt hier midden in. De toekomstige ontwikkelingsrichting van het gebied en de uitgangspunten en ambities die daarbij horen komen duidelijk naar voren in de ontwikkelvisie Fellenoord en het Masterplan TUe. De aanwezige groene wig waarin het plangebied gelegen is onderscheidt zich met de meer ecologische en natte inrichting nadrukkelijk van de meer parkachtige Dommelvallei en campus, maar vormt samen met deze prominente stedelijke groenstructuren wel een belangrijk groen-blauw netwerk in Eindhoven. Dit groen-blauwe netwerk zorgt voor verkoeling in tijden van hitte, vangt regenwater op bij piekbuien en vormt een welkom uitloopgebied voor de verdichtende stad. Het voegt daarnaast een robuuste ecologische verbinding toe tussen Dommelvallei en buitengebied.

Voor cluster 9B is een voorontwerp stedenbouwkundig plan opgesteld, toegevoegd als bijlage 1, waarin de belangrijkste ruimtelijke randvoorwaarden en kaders op een rij zijn gezet. In dit voorontwerp stedenbouwkundig plan is reeds een doorkijk gegeven naar de mogelijke toekomstige ontwikkeling van cluster 9C. Voorliggend bestemmingsplan ziet juridisch-planologische nadrukkelijk alleen op de ontwikkeling binnen cluster 9B. De volgende ruimtelijke randvoorwaarden zijn leidend voor cluster 9B:

• Cluster 9B krijgt bovengronds een maximale bouwhoogte van 48 meter met een maximum van 13 bouwlagen. Het toekomstige gebouw mag bovengronds een maximale oppervlakte hebben van 31.300 m² BVO, waarvan 7,5% ingevuld wordt met een functiemix.
• Om een goede relatie tussen het gebouw en het openbaar gebied te borgen wordt een hoge eerste verdieping van minimaal 6 meter gerealiseerd. Deze eerste verdieping kent een levendige functiemix zoals verwoordt in de ontwikkelvisie Fellenoord.
• De hoofdentree van het gebouw ligt aan de Prof. Dr. Dorgelolaan.
• Het bestaande groen in- en rondom clusters 9B blijft zoveel mogelijk behouden en wordt waar mogelijk versterkt. Hier liggen ook mogelijkheden voor klimaatadaptieve maatregelen en clusterbrede waterhuishouding, dit zal nader uitgewerkt moeten worden.
• De rooilijn van cluster 9B kent stedenbouwkundige flexibiliteit. In principe wordt dezelfde rooilijn aangehouden voor geheel cluster 9, maar is ook een verspringing van maximaal 7,5 meter stedenbouwkundig voorstelbaar. Deze ruimte biedt mogelijkheden voor een goede logistieke en ontsluitingsvariant.
• Tussen de rijbaan en de voorgevel wordt een doorfietsroute, trottoir en droge wadi ingepast, zodat een aantrekkelijk groen entreegebied ontstaat, comfortabele en snelle wandel- en fietsverbindingen met o.a. het station, maar ook ruimte voor een veilige inrit voor auto en vrachtwagens. De exacte invulling van deze zone en positionering van de verschillende onderdelen daarbinnen, wordt nog nader uitgewerkt en zal parallel met de bouw van de clusters gerealiseerd worden.
• Rond de bouwvelden komt een zone van 5 meter die toegankelijk moet zijn voor hulpdiensten. Deze zone krijgt een groene uitstraling, maar is dus overrijdbaar.
• Parkeren, expeditie en het stallen van fietsen dienen binnen/onder het gebouw een plek te krijgen. Een parkeerkelder tot maximaal 2 lagen is toegestaan die, als dat nodig is, ook onder de 5 meter zone voor hulpdiensten kan doorlopen (mits groen ingepast). Aan de zuidzijde van het gebouw kan de parkeerkelder (vanwege eigendomsposities) voor een gedeelte doorlopen tot onder de groenbestemming.
• Per cluster komt maximaal één in- en uitrit voor gemotoriseerd verkeer, met een minimale onderlinge afstand van 60-70 meter. Op die manier wordt de doorstroming op de Prof. Dr. Dorgelolaan niet verstoord, maar wordt voor beide clusters wel te allen tijde een goede bereikbaarheid geborgd en zijn de clusters niet afhankelijk van elkaar. Specifiek voor cluster 9B geldt dat er minimaal 10 meter opstelplek moet komen tussen rijbaan en fiets-/voetpad, om het expeditieverkeer veilig het fietspad te kunnen laten kruisen.
• Expeditie en parkeren bevindt zich aan de noordoostzijde, zodat de zonnige zijde profiteert van de relatie met het groen. Hier zijn dan mogelijkheden voor verblijfs- en ontmoetingsruimtes en publieke functies. Cluster 9B heeft een inpandige logistieke straat waar expeditie en entree parkeervoorziening zijn gecombineerd. Aan de zuidoostzijde is er nog mogelijkheid om buiten het gebouw een keervoorziening te maken.
• Ook de toegangen voor de inpandige fietsenstallingen liggen direct aan de Prof. Dr. Dorgelolaan, zowel voor bezoekers als werknemers. Op die manier wordt de fiets optimaal gefaciliteerd en fietsen, wandelen en gebruik OV gestimuleerd.
• Door het grote volume van het gebouw op 9B moeten er ontwerpoplossingen gekozen worden die ook licht en ruimte brengen in het hart van het gebouw. Daarnaast vraagt de maat van het gebouw om een zekere geleding om de massa van het grote volume te doorbreken.

Bovenstaande uitgangspunten zijn in onderstaande afbeelding visueel samengevat in één clusterkaart. Voorliggend bestemmingsplan is op basis van deze randvoorwaarden en kaders opgesteld. Na inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan zullen het beoogde gebouw en de openbare ruimte nader uitgewerkt en vormgegeven worden.

Afbeelding 4: Stedenbouwkundige inpassing met cluster 9B (bron: VOSP 9B, Kuiper Compagnons).

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. De NOVI moet Nederland voorbereiden op de grote uitdagingen die de komende jaren opgepakt moeten worden. Internationale tot lokale ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering zijn voorbeelden van deze opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt ook om zorgvuldige keuzes. Ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed.

Het combineren van al deze opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. De verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen, inhoudelijke keuzes kunnen in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. De NOVI moet Nederland houvast bieden om keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen maken.

De NOVI is opgesteld conform de eisen van de Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking is getreden. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. In de NOVI zijn vier landelijke prioriteiten vastgesteld, aan de hand van deze prioriteiten is een toekomstperspectief voor 2050 vastgesteld en brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. De vier prioriteiten zijn:

1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
3. Sterke en gezonde steden en regio's;
4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om dit te bereiken zijn in de NOVI 21 nationale belangen benoemd waarop de nationale overheid zich richt. Deze hebben onder andere betrekking op het zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte, het waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem, het beperken van klimaatverandering, het waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen, het behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang en het verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.

Doorwerking plangebied

De NOVI kent, net als de voorheen geldende SVIR (Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte), een hoog abstractie niveau waardoor er op lokaal weinig directe opgaven zijn. De vier prioriteiten zijn abstract, de 21 nationale belangen geven wel richtlijnen voor lokale projecten om een bijdrage te leveren aan de nationale doelstellingen.

Voorliggend bestemmingsplan valt binnen bredere gebiedsontwikkeling Fellenoord. De omvang van deze gebiedsontwikkeling is dermate groot dat sprake is van een Rijksbelang, met name de prioriteiten 'Duurzaam economisch groeipotentieel' en 'sterke en gezonde steden en regio's'. De herontwikkeling van het stationsgebied geeft niet alleen een lokale boost aan de economie, maar draagt breder bij aan de economische ontwikkeling van Nederland. De ontwikkeling van cluster 9B is onderdeel van deze bredere doelstelling en zal daarmee een directe bijdrage leveren aan de nationale doelen. Naast het economische potentieel staan ook water- en klimaatadaptatie hoog op de agenda binnen Fellenoord. De doelstellingen zullen per cluster doorwerken om gezamenlijk een optimaal resultaat te bereiken, waardoor een bijdrage wordt geleverd aan de leefbaarheid van de stad in het heden en de toekomst.

Geconcludeerd wordt dat voorliggend bestemmingsplan (als onderdeel van de gebiedsontwikkeling Fellenoord) een directe bijdrage levert aan de nationale doelstelling zoals geformuleerd in de NOVI. Er zijn geen belemmeringen geconstateerd waardoor voorliggend bestemming conform de eisen vanuit het NOVI vastgesteld kan worden.

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is het volgende aangegeven:

"De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

Met artikel 3.1.6 lid 2 Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren.

Stedelijke ontwikkeling

Allereerst is hier de vraag aan de orde in hoeverre hier sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen".

Het begrip 'kantoren', zoals opgenomen in de definitie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang. Gelet op de vaste rechtspraak over dit aspect, waarin als uitgangspunt een gebouw met een bvo van meer dan 500 m² of meer is benoemd, moet onderhavige ontwikkeling worden gekwalificeerd als een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro, met dien verstande dat onderhavige stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvindt. Daarom gaat het hier om een onderbouwing van de behoefte van de ontwikkeling.

Beschrijving van de behoefte

Met de vaststelling van de ontwikkelvisie Fellenoord in maart 2021 is de basis gelegd voor de herontwikkeling van het stationsgebied. De gehele ontwikkeling voorziet in een combinatie van wonen, werken en stadsrecreatie. Voor het bepalen van de behoefte aan extra kantooroppervlakte is eerst gekeken naar een recent onderzoek van de Stec Groep. In september 2022 heeft Stec Groep in opdracht van de provincie Noord-Brabant een behoefteonderzoek gedaan naar kantoorruimten in de provincie. Het onderzoek is toegevoegd als bijlage 2. Dit onderzoek heeft als gevolg gehad dat de gemeente Eindhoven haar kantorenbeleid heeft geactualiseerd, met name omdat duidelijk werd dat de kantorenmarkt in Eindhoven in toenemende mate ‘communiceert’ met de omliggende gemeenten.

Het actuele kantorenbeleid van de gemeente Eindhoven is vastgelegd in 'Kantorenbrief Stedelijk Gebied Eindhoven, 2022’ (zie ook paragraaf 3.8). Een belangrijk conclusie vanuit het 2022 Stec Groep rapport is opgenomen in de kantorenbrief luidde als volgt: "De voornaamste conclusie is dat de vraag naar nieuwbouw zich vooral zal concentreren in het zogenaamde centrummilieu / OV-Knoop (lees; stationslocaties) en op campuslocaties. Omdat de planvoorraad (ook) op deze locaties groter is dan de verwachte vraag, is het van belang dat er – waar mogelijk – regie wordt gevoerd op de realisatie van nieuwbouwprojecten in deze gebieden."

Vanwege deze conclusie is specifiek voor de ontwikkeling binnen cluster 9B een aanvullend onderzoek uitgevoerd door Stec Groep. Dit aanvullende onderzoek is toegevoegd als bijlage 3 aan de toelichting. In onderstaande paragrafen wordt een beknopte samenvatting van de onderzoeksresultaten weergegeven. Voor een volledige beschrijving wordt verwezen naar bijlage 3.

Kwantitatieve verantwoording

Op basis van het onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden ten aanzien van de kwantitatieve vraag:

• Het ruimtelijk verzorgingsgebied (waar het plangebied toebehoort) is het locatietype centrummilieu/OV-knooppunt binnen Zuidoost Brabant. In feite is dit het stationsgebied en centrum van Eindhoven (inclusief Strijp-S).
• Binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied is een totale uitbreidingsvraag van maximaal 80.100 m² vvo in de komende tien jaar. Daar staat een hard planaanbod van circa 72.700 vvo m² tegenover. De vraag-aanbodconfrontatie binnen het locatietype centrummilieu/OV-knooppunt laat dus nog enige ruimte voor toevoeging van circa 7.500 m² vvo.
• Op dit moment zijn nog twee ontwikkelingen met planaanbod ‘zacht’ maar voor beide ontwikkelingen wordt een Ladderonderbouwing opgesteld. Dit betreft de beoogde ontwikkeling van MO-tio/CityWall (circa 8.100 m² vvo) en voorliggende ontwikkeling van de Prof. Dr. Dorgelolaan 20 (circa 22.650 m² vvo). Als beide ontwikkelingen meegenomen/gerealiseerd worden ontstaat een extra planaanbod van bijna 33.000 m² vvo. Zo bezien ontstaat er dan een overaanbod van circa 25.000 m² vvo.
• Specifiek aan Prof. Dr. Dorgelolaan 20 kan een vervangingsvraag van 22.000 m² vvo toegerekend worden vanwege de beoogde herbestemming van bestaande kantoorpanden die elders achter gelaten worden door de eindgebruiker. Daarmee zouden vraag en aanbod met elkaar in balans zijn en er dus marktruimte zijn voor de beoogde ontwikkeling Prof. Dr. Dorgelolaan 20.
• De leegstand is op gemeenteniveau en binnen het stationsgebied binnen frictie, zo laat de laatste monitor (medio 2023) van de gemeente zien. Aan de aanbodzijde van de confrontatie hoeft daarom geen rekening gehouden te worden met extra aanbod/leegstand buiten het harde planaanbod.

Kwalitatieve verantwoording

De beoogde eindgebruiker is van plan om een aantal bestaande kantoren samen te voegen op deze locatie. Voor 22.000 m² vvo daarvan is het onttrekken aan de voorraad ook vastgelegd in beleid. Geconcludeerd wordt dat deze specifieke onttrekking goed past bij de laatste regionale behoefteprognose, waar er voor het locatietype van dat kantoor een krimpende vraag wordt geraamd. Daarmee kan de beoogde ontwikkeling een positieve bijdrage leveren aan de kantorenmarkt van Eindhoven (en de regio) als geheel.

Daarnaast voldoet het bestaande planaanbod van de gemeente Eindhoven niet aan de vereisten van de beoogde eindgebruiker. Het bestaande aanbod in harde plannen kent voornamelijk ontwikkelingen tot circa 15.000 m² vvo. Dat is te klein voor de eindgebruiker voor de beoogde ontwikkeling, waardoor dit aanbod in feite afvalt voor de vraag-aanbodconfrontatie. Daarnaast heeft de beoogd eindgebruiker een aantal specifieke eisen aan het programma binnen de ontwikkeling, die naar verwachting niet gerealiseerd kunnen worden binnen andere ontwikkelingen in het harde planaanbod.

Conclusie

In het verzorgingsgebied zijn vraag (uitbreidingsvraag en aan deze ontwikkeling toe te rekenen vervangingsvraag) met elkaar in balans. Van een toevoeging van een kantoor van deze omvang zijn dus geen onaanvaardbare effecten op leegstand te verwachten. Bovendien draagt de ontwikkeling (en daarmee samenhangend de onttrekking door eindgebruiker van kantoren elders) bij aan een evenwichtiger kantorenmarkt in Eindhoven en de regio. Er kan dan ook geconcludeerd worden dat de ontwikkeling binnen het plangebied zowel kwantitatief als kwalitatief in een onderbouwde behoefte voorziet. De Ladder voor duurzame verstedelijking kan dan ook positief doorlopen worden, van een belemmering voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan is geen sprake.

Naast de NOVI is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten.

Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in het noorden en deels oosten van Eindhoven. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale verordening aangewezen, waarmee het NNN een provinciaal belang is geworden, nl. het Natuurwetwerk Brabant (NNB) Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd.

Onderhavig plangebied is niet gelegen nabij de 380 Kv- hoogspanningsleiding en het NNB ligt op meer dan 370 meter. Ook valt het plangebied buiten het beperkingengebied van Eindhoven Airport.

Het Barro staat onderhavige planontwikkeling dan ook niet in de weg.

Bij het bepalen van de maximaal toegestane bouwhoogte in het bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met een baken van luchthaven Eindhoven en het radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel.

Baken luchthaven Eindhoven

Op en nabij de luchthaven Eindhoven is een baken (zie figuur 5) aanwezig om de richting van het vliegverkeer (zowel horizontaal als verticaal) te kunnen volgen:

• een VDF baken: Vertical Directional Finder. Dit is een hulpmiddel voor de luchtverkeersleiding om de richting te kunnen bepalen van het vliegtuig waarmee op dat moment wordt gecommuniceerd.

De toetsingsgebieden liggen voor VDF geheel over het plangebied, maar hebben gezien de maximaal toegestane bouwhoogte geen consequenties.

Afbeelding 5. Afbeelding hoogtebelemmeringen bakens nabij luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen= VDF.

Radarverstoringsgebied Volkel

Om het ongestoord functioneren van radar- en communicatie-apparatuur op de vliegbasis Volkel te waarborgen ligt er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 50 nautische mijl (=27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar. Binnen dit radarverstoringsgebied moet voor ieder obstakel hoger dan 65 meter worden berekend of er verstoring van de radar optreedt. Onderhavig plangebied ligt wel binnen dit radarverstoringsgebied, maar staat geen bebouwing van meer dan 65 meter toe.

Afbeelding 6: Uitsnede uit kaart hoogtebelemmeringen als gevolg van luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen- arcering= radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel.

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze op 1 januari 2024 wordt ingevoerd.

In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Doorwerking plangebied

De omgevingsvisie richt zich op het versterken van de Brabantse internationale concurrentiepositie dankzij een goed vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers. Met onderhavig planinitiatief wordt er een hoogwaardig multifunctioneel kantoorpand van maximaal 31.300 m² bvo toegevoegd aan een locatie in het stationsgebied, inclusief bijbehorende publieksgerichte functies, dichtbij de TUe. De onderhavige planontwikkeling past in de ambitie die door de provincie is uitgesproken in Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant'. De provincie Noord - Brabant prefereert (her)ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied ten opzichte van uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied. De herontwikkeling van een bedrijfslocatie nabij het belangrijke knooppunt Eindhoven centraal past binnen deze visie (hetgeen ook bevestigd door Stec Groep in bijlage 2). De ligging nabij Eindhoven centraal maakt de Prof. Dr. Dorgelolaan 20 een belangrijk onderdeel van het stedelijk netwerk. Een hoogwaardige kantoorfunctie met publieksgerichte commerciële functies (7,5% op het totale bvo) vormt een aanvulling op de doelstellingen die de provincie nastreeft. Aanvullend wil de provincie Noord - Brabant de economische concurrentiekracht van de gehele provincie versterken. Niet alleen voorliggend planinitiatief, maar alle ontwikkelingen binnen Fellenoord zullen gezamenlijk een bijdrage leveren aan de ambities.

Geconcludeerd kan worden dat het planinitiatief bijdraagt aan de doelstelling die de provincie Noord - Brabant in haar omgevingsvisie heeft gesteld.

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A
Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

Deel B
De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn:

1. de groenblauwe structuur;
2. het landelijk gebied;
3. de stedelijke structuur;
4. de infrastructuur.

Doorwerking plangebied

Het plangebied is gelegen in de stedelijke structuur. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen. Onderhavige planlocatie ligt in een stedelijk concentratiegebied. De provincie vindt het van belang dat er meer regie komt op stedelijke functies en de inrichting langs grote infrastructuren van weg, spoor en water. Dit om de groei van verstedelijking langs deze infrastructuren beter op elkaar af te stemmen en in te passen in het landschap. De provincie maakt onderscheid in de manier van verstedelijking langs infrastructuur in de steden en daarbuiten. Zo wordt de identiteit van Noord-Brabant, als provincie met sterke steden én een landelijk groen karakter versterkt.

Een betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan infrastructuur draagt bij aan een goede bereikbaarheid en daarmee aan het (inter)nationale vestigingsklimaat van Noord-Brabant. Verstedelijking en infrastructuur worden in onderlinge samenhang ontwikkeld. Daarbij wordt bestaande infrastructuur optimaal benut en infrastructuur uitgebouwd als dat noodzakelijk is. Nieuwe doorsnijdingen van het buitengebied wil de provincie zoveel mogelijk voorkomen. Ook wil de provincie de ontwikkeling van bezoekersintensieve voorzieningen, kantorenlocaties, werklocaties en grootschalige recreatieve voorzieningen concentreren op goed ontsloten, multimodale plekken.

De voorgenomen ontwikkeling past dan ook binnen het beleid van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant.

Tegelijkertijd met de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is de omgevingsverordening Noord-Brabant in werking getreden. Daarmee is ook de tot dan geldende interim omgevingsverordening vervallen. In de omgevingsverordening Noord-Brabant worden, in tegenstelling tot de interim omgevingsverordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De regels in de interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt voor de omgevingsverordening Noord-Brabant. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de interim omgevingsverordening zijn:

• Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt.
• Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen.
• De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen.
• De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels.
• Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing.

In het ontwerp bestemmingsplan is uitvoerig op de interim omgevingsverordening ingegaan met betrekking tot dit plangebied. Gelet hierop en gelet op het feit dat in de omgevingsverordening Noord-Brabant geen wijzigingen zijn doorgevoerd ten opzichte van de interim Omgevingsverordening die relevant zijn voor dit plangebied, is de paragraaf 'interim omgevingsverordening' (paragraaf 3.3.4) gehandhaafd. Wel is ter verduidelijking in paragraaf 3.3.4 aangegeven waar de (vergelijkbare) regels uit de interim omgevingsverordening zijn opgenomen in de omgevingsverordening Noord-Brabant.

De geconsolideerde versie van de Interim omgevingsverordening zoals deze gold voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet, vervangt een aantal provinciale verordeningen:

• provinciale milieuverordening
• verordenring natuurbescherming
• verordening ontgrondingen
• verordening ruimte
• verordening water
• verordening wegen

Om klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt op 1 januari 2024, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. Zoals in paragraaf 3.3.3 reeds is aangegeven, is de interim omgevingsverordening inmiddels vervangen door deze 'definitieve' verordening.

De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de wetgeving geldend voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet en moest aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving). Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.

In de Interim omgevingsverordening staan regels voor:

• Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen.
• Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven

Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema’s rechtstreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming.

Doorwerking plangebied

Het plangebied ligt in het 'stedelijk gebied' en binnen het 'concentratiegebied' van kaart 3 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

Afbeelding 7: uitsnede kaart 3 interim omgevingsverordening Noord-Brabant (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerkt door Lodewijckgroep)

Op grond hiervan gelden de regels zoals opgenomen in artikel 3.42 inzake duurzame stedelijke ontwikkeling (in omgevingsverordening Noord-Brabant zijn de vergelijkbare regels waaraan een duurzame stedelijke ontwikkeling moet voldoen opgenomen in artikel 5.5.5). Een bestemmingsplan dat voorziet in een ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen stedelijk gebied moet passen binnen de regionale afspraken en er moet sprake zijn van een duurzame stedelijke ontwikkeling. In artikel 3.42 lid 2 heeft de provincie aangegeven wat onder een duurzame stedelijk ontwikkeling verstaan wordt, namelijk het:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Er is hier sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor werken. De bestaande bebouwing ter plekke wordt gesloopt en hiervoor komt een nieuw en hoger gebouw terug waarbij de groene omzoming behouden blijft. Ook bij het ontwerp van de bebouwing wordt rekening gehouden met de klimaatverandering, in hoofdstuk 5 zal hier nader op ingegaan worden. Uitgangspunt is in ieder geval een energieneutraal gebouw en in samenhang van de overige gronden binnen het cluster 9 voorzien in een toekomst- en klimaatbestendige openbare ruimte.

In paragraaf 3.2.2 is reeds ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking. Voor het overige is in deze toelichting gemotiveerd dat sprake is van een ontwikkeling die voldoet aan de voorwaarden voor een duurzame stedelijke ontwikkeling, conform de voorwaarden die de provincie daaraan stelt. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de waterparagraaf en paragraaf 3.6 bevat de kaders over verkeer en parkeren. Er kan dan ook worden geconcludeerd dat er wordt voldaan aan de regels van de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant.

Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad.

De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen.

Deze omgevingsvisie (versie 1.0) is gebaseerd op het bestaand beleid. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie versie 2.0 wordt de interim structuurvisie wel ingetrokken. Specifiek voor voorliggend bestemmingsplan wordt niet ingezoomd op de interim structuurvisie. Reden hiervoor is dat de gemeenteraad voor de herontwikkeling van Fellenoord een zelfstandige visie heeft vastgesteld. Deze visie wordt nader toegelicht in relatie tot voorliggend bestemmingsplan in paragraaf 3.4.2.

Brainportregio

De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking. Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden.

Ambitie

Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als:

• economische wereldspeler;
• gezonde en toekomstbestendige stad;
• een sociale, inclusieve en gastvrije stad en
• een authentieke stad met sterke gebieden.

Van ambitie naar stedelijke opgaven

Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie.

De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied. De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen.

Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven:

• Werken aan een gezonde groei van de stad
• Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum
• Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit
• Werken aan een duurzame en concurrerende economie
• Werken aan de energietransitie van de stad
• Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid

Samen werken aan de stedelijke opgaven

Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a. via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven.

Doorwerking plangebied

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het realiseren van een multifunctioneel kantoorgebouw (inclusief 7,5% publieksgerichte functies) met een maximale oppervlakte van 31.300 m² bvo. Deze ontwikkeling past in de concrete stedelijke opgave: werken aan de duurzame en concurrerende economie. Het gaat hier om de herontwikkeling van een economische functie op een centrale locatie nabij een belangrijk infrastructureel knooppunt. Deze ontwikkeling helpt bij het versterken van het vestigingsklimaat in de gemeente Eindhoven. De herontwikkeling van het stationsgebied in één van de pijlers van de toekomstige stad. De herontwikkeling is nader uitgewerkt in een ontwikkelvisie, welke in navolgende paragraaf 3.4.2 nader wordt toegelicht.

Het bestemmingsplan is in lijn met de uitgangspunten van de Omgevingsvisie van de gemeente Eindhoven.

In maart 2021 is de ontwikkelvisie Fellenoord door de gemeenteraad vastgesteld. De ontwikkelvisie schetst de ontwikkelrichting voor het gebied ten noorden van het station tot 2040. De ontwikkelvisie richt zich op het maken van een gemengd stedelijk gebied met internationale allure en daarmee bij te dragen aan de ambitie van de Internationale Knoop XL. De visie beoogt ook verschillende wijken met sociale opgaven beter aan de rest van de stad te verbinden. De focus ligt op het creëren van hoogstedelijke interactiemilieus waar samenwerking, het mengen van functies, dynamiek en het in elkaar overlopen van economische ecosystemen gestimuleerd mag worden. In de ontwikkelvisie wordt verder ingezet op het verbeteren van het openbaar vervoersknooppunt rond het station, met een vernieuwd en vergroot busstation en mogelijk een nieuwe mobiliteitshub.

De ontwikkeling van Fellenoord stoelt op vijf principes:

1. Een wijk voor iedereen;
2. Maximaal groen;
3. Een stadsboulevard;
4. De verbonden stad;
5. Naar een mondiaal knooppunt.

Het plangebied ligt aan de Pr. Dr. Dorgelolaan, die stapje voor stapje wordt getransformeerd naar een groene stadsboulevard. De focus verschuift dan van auto-ontsluiting en doorstroming naar een stedelijke verblijfsruimte. Toekomstige bebouwing krijgt een prominent adres aan deze boulevard en levendige stedelijke functies begeleiden de openbare ruimte. De route wordt afgewaardeerd als autoverbinding en er komt meer ruimte voor groen, wandelen, fietsen en verblijven. Waar deze drukke ontsluitingsroute nu nog een fysieke en mentale barrière vormt tussen station, woonwijken en campus wordt deze in de toekomst juist de verbinding en een aantrekkelijke plek voor bestaande en nieuwe stedelijke functies.

De 'groene wig' tussen Pr. Dr. Dorgelolaan en het spoor, waar het plangebied ligt, is onderdeel van het groene raamwerk en vormt een natuurlijke verbinding tussen Dommelvallei en het buitengebied en de groene omlijsting van de TUE-campus.

Plangebied

Met onderhavige planontwikkeling wordt bijgedragen aan de transformatie naar een stedelijke stadsboulevard. Het nieuwe gebouw staat met de voordeur richting de toekomstige stadsboulevard en hier wordt ingezet op kantoor- en werkruimtes met een publieke plint. Deze ontwikkeling in de groene wig wordt direct op de Prof. Dr. Dorgelolaan ontsloten, waarbij parkeren, de expeditie en het stallen van fietsen een plek krijgen in de gebouwde voorziening, waardoor dit de groene ruimte niet ontsierd. De maat van de groene ruimte tussen het nieuwe gebouw en de bestaande bebouwing is zo royaal mogelijk gehouden om de beleving van groen te maximaliseren.

Wettelijk en beleidsmatig kader

Nationaal beleid

Het Verdrag van Valletta (Malta) verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld wanneer andere belangen zwaarder wegen, dan moeten de waarden worden opgegraven en daarmee ex situ worden behouden. Het Verdrag van Valletta is doorvertaald in de Monumentenwet 1988, zoals deze gewijzigd is in september 2007. Sinds deze wijziging van september 2007 is de gemeente het bevoegd gezag op het gebied van archeologie en cultuurhistorie. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) blijven in de Erfgoedwet de basis van de omgang met archeologie. Gemeenten houden een belangrijke rol in het archeologische stelsel. In bestemmingsplannen en het toekomstig omgevingsplan houden ze rekening met (te verwachten) archeologische waarden door het stellen van regels. Het al dan niet stellen van regels ten aanzien van archeologie dient te rusten op voldoende informatie over de archeologische situatie. Deze informatie kan worden verkregen door gebiedsdekkende kaarten waarop de archeologische (te verwachten) waarden in de ondergrond zichtbaar zijn. Op basis hiervan kan archeologisch beleid worden ontwikkeld.

Gemeentelijk beleid
De gemeente Eindhoven beschikt, als invulling van haar verantwoordelijkheid volgens de Erfgoedwet, over een eigen Archeologische verwachtingen- en waardenkaart. Met deze kaart wil de gemeente het ondergronds cultureel erfgoed van Eindhoven behouden door behoedzame ontwikkeling en beheer.

De geactualiseerde Archeologische verwachtingen- en waardenkaart (vastgesteld op 21 juni 2022) wordt beschouwd als een bureauonderzoek op gemeentelijk schaalniveau en geldt vanaf het moment van vaststelling als onderlegger voor nieuwe bestemmingsplannen en – na inwerkingtreding van de Omgevingswet – het omgevingsplan.

Op de archeologische verwachtingen- en waardenkaart zijn de archeologische waarden en verwachtingen binnen de gemeentegrenzen aangegeven door middel van categorieën (de categorieën 1 tot en met 8). Ter bescherming van de archeologische waarden worden deze (met uitzondering van categorie 8) op de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen als dubbelbestemming Waarde – Archeologie. Hieraan zijn per categorie regels gekoppeld. Deze regels geven aan wanneer archeologisch onderzoek verplicht is. (Bouw)werkzaamheden die binnen de in de regels vermelde oppervlakten én diepte vallen worden vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Hierdoor kunnen bij ruimtelijke ordeningsprocedures sneller beslissingen worden genomen en kan de archeologie in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen.

Archeologisch kader

De van oorsprong hoger gelegen oude bouwlanden met een dik plaggendek, waaruit een groot deel van het gemeentelijk grondgebied bestond, blijken een goed geconserveerd bodemarchief te herbergen. Maar ook andere landschappelijke eenheden - zoals de nattere beekdalen en de flanken daarvan, de vennen of het 'restveen' - blijken vaak een waardevol archeologisch gegevensbestand te bevatten. Het gemeentelijk bodemarchief geeft blijk van een bewoningsgeschiedenis van duizenden jaren en herbergt archeologische resten daterend uit de (late) prehistorie, de Romeinse tijd, de vroege middeleeuwen, de late middeleeuwen en nieuwe tijd. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat geschreven bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

Een bijzondere betekenis heeft de historische kern van Eindhoven, die als stad al in de loop van de late middeleeuwen een belangrijke regionale economische en bestuurlijke rol vervulde. Daarnaast kent de gemeente uit deze periode een aantal (verdwenen) hoeven, kasteeltjes, kerken, (water)molens en dergelijke die zowel archeologisch en cultuurlandschappelijk van hoge waarde zijn. Archeologische waarnemingen binnen en ook buiten de van oorsprong laatmiddeleeuwse historische kernen bieden mogelijkheden om meer te weten te komen over de ontstaansgeschiedenis, ontwikkeling en bewoningsdynamiek tussen de plattelandsdorpen en de stad in wording en kunnen daarmee een verrijking vormen voor de lokale en regionale geschiedenis. Daarnaast zijn in de gemeente resten van ondergronds militair erfgoed te verwachten. In de Tweede Wereldoorlog lag hier bijvoorbeeld een militair vliegveld ('Fliegerhorst Eindhoven') en de gemeente maakte deel uit van het operatieterrein 'Market Garden' van het geallieerde bevrijdingsleger.

Doorwerking plangebied

Een deel van het plangebied ligt op de Archeologische verwachtingen- en waardenkaart binnen een gebied met een hoge archeologische verwachting Historische kern, categorie 4. Het gaat hier om de oude en de vermoedelijk nog oudere verschoven woonkernen en gehuchten, waar op basis van historische bronnen, oude kaarten en nog aanwezige bebouwing een hoge archeologische verwachting geldt. Dat wil zeggen dat in deze gebieden sprake is van een hoge concentratie archeologische vindplaatsen met goede conserveringsomstandigheden. De kans op het aantreffen van archeologische vondsten bij bodemingrepen is dus groot. Voor dit gebied geldt een onderzoeksplicht bij een bodemingreep van dieper dan 30 cm én groter dan 100 m².

Afbeelding 8: Uitsnede uit Archeologische verwachtingen en waardenkaart gemeente Eindhoven 2022, plangebied is rood aangegeven.

Het huidige pand is gebouwd na 1980 en heeft een grijze kleur gekregen op de archeologische verwachtingen en waardenkaart, waarmee is aangegeven dat daar geen archeologische verwachting is. Deze conclusie is getrokken op basis van de uitgevoerde grond- en graafwerkzaamheden voor het huidige gebouw. Het beoogde nieuwe kantoorgebouw zal gedeeltelijk op de bestaande locatie gerealiseerd worden, maar ook gedeeltelijk op nu nog onbebouwde gronden. Op basis van de beoogde plannen zal het nieuwe kantoorgebouw de drempelwaardes voor archeologisch onderzoek overschrijden. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is dan ook noodzakelijk. Het onderzoek is toegevoegd als bijlage 4.

Archeologisch (voor)onderzoek

Bureauonderzoek

Het plangebied ligt op de Zuid-Nederlandse zandgronden, in het gedeelte dat deel uitmaakt van de Centrale Slenk. De natuurlijke ondergrond bestaat er uit pleistoceen dekzand (dunner dan 2 m) en leem. Ter plaatse van de beekdalen komen ook veenlagen (dunner dan 1 m) in de bodem voor. Het gebied bestaat uit een pakket dekzandafzettingen, waarbij voornamelijk nabij de beekdalen het dekzand tijdens het Pleistoceen tot ruggen is opgewaaid. Volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Eindhoven ligt het plangebied gedeeltelijk in een hoge en gedeeltelijk in een middelhoge verwachting.

Op basis van het bureauonderzoek wordt geconcludeerd dat in het plangebied een middelhoge archeologische verwachting geldt voor vondsten gerelateerd aan het beekdal. Deze vondsten kunnen dateren vanaf het laatpaleolithicum. Ook geldt een hoge verwachting voor het aantreffen van resten uit de late-middeleeuwen tot en met de nieuwe tijd. Deze resten zijn gerelateerd aan de aanwezigheid van het historische boerenerf ten oosten van het plangebied. De resten kunnen worden aangetroffen vanaf het maaiveld. De archeologische verwachting wordt hieronder per periode gespecificeerd.

De hoge archeologische verwachting dient te worden getoetst door middel van het uitvoeren van een inventariserend veldonderzoek door middel van boringen, verkennende fase. Hierbij worden 6 boringen uitgevoerd binnen het plangebied. De boringen dienen tot 0,3 m in het dekzand te worden gezet, met een maximale diepte van 2,0 m beneden maaiveld. Voor een volledige toelichting van het bureauonderzoek wordt verwezen naar de bijlage.

Verkennend booronderzoek

Conform het archeologisch advies en de gemeentelijke richtlijnen zijn 6 boringen binnen het plangebied geplaatst. Boringen 1 en 4 zijn op grasland gezet, voor de andere boringen moest een klinker worden verwijderd. De bouwvoor ter plaatse van boringen 1 en 4 is circa 0,1 m dik en bevat een enkel puinfragment. Onder de klinkerverharding is een puinhoudende laag aanwezig.

Van onder naar boven kan de bodem als volgt worden beschreven:

De C-horizont, het gele zand, is op een diepte van circa 1,8 tot 2,5 m beneden maaiveld aangetroffen (14,18- 15,02 m +NAP) en bestaat uit matig fijn zwak siltig zand. Boven deze laag is in boringen 1 en 3 tot en met 6 een (restant van ) een esdek of oude bouwvoor aanwezig. De laag bestaat uit matig fijn donkergrijs zwak siltig zand, met een enkel puinfragment. Soms is het esdek vermengd met de C-horizont, bijvoorbeeld in boringen 3 en 5.

De overgang van het esdek naar de C-horizont is rommelig, er is geen bodemvorming of restant van een podzolbodem aangetroffen. De top van het esdek is aangetroffen op een diepte van 0,8 tot 1,6 m beneden maaiveld (15,17-15,88 m +NAP). Boven het esdek zijn recente ophoginglagen aanwezig.

Bij boring 2 zijn alleen ophogingslagen op een C-horizont aanwezig, en ook bij boring 5 heeft het esdek een verstoord/vergraven uiterlijk. Er zijn geen archeologische vondsten of aanwijzingen voor een vindplaats aangetroffen.

Conclusie

Tijdens het veldonderzoek is gebleken dat de bodem in het plangebied bestaat uit recente ophogingslagen met daaronder een restant van een verrommeld esdek op een C-Horizont. Er zijn geen archeologische vondsten of aanwijzingen voor een vindplaats aangetroffen. Op basis van de resultaten van het hier gerapporteerde onderzoek wordt de kans klein geacht dat in het plangebied een archeologische vindplaats aanwezig is. Geadviseerd wordt het plangebied vrij te geven voor de geplande ingreep.

Ook in een vrijgegeven plangebied bestaat altijd de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden toch losse sporen en vondsten worden aangetroffen. Op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet 2016 dient zo spoedig mogelijk melding te worden gemaakt van de vondst bij de gemeente, provincie of de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Op 29 november 2022 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven geactualiseerd. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart bestaat uit twee deelwaardenkaarten, te weten de waardenkaart historisch cultuurlandschap en de waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed.

Op de waardenkaart historisch cultuurlandschap zijn aangegeven en gewaardeerd de historische landschappelijke gebieden (incl. historische nederzettingslocaties) en elementen (landschapselementen infrastructuur, waterstaat, opgaand groen, religie en funerair erfgoed en reliëf), die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven

Op de waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed zijn aangegeven de beschermde rijks- en gemeentelijke monumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten, gemeentelijke archeologische monumenten, cultuurhistorisch waardevolle objecten, historisch waardevolle kunstwerken, historische wegen en waterlopen, historisch-stedenbouwkundige structuren en waardevol aangelegd groen en bomen, die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven.

Plangebied

Er zijn binnen het plangebied geen waardevolle structuren of elementen aanwezig op zowel de waardenkaart historische cultuurlandschappen als de waardenkaart stedenbouw en erfgoed. Onderstaande afbeeldingen geven de waarde kaarten van de gemeente Eindhoven weer.

Afbeelding 9: Waardenkaart historisch cultuurlandschap, plangebied in blauw.

Afbeelding 10: Waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed, plangebied in rood.

Er zijn ter plekke geen cultuurhistorische waarden die worden beïnvloed door de beoogde planontwikkeling. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

Beleidskaders

Het Masterplan Mobiliteit 2050 'Wij gaan vooruit' is in maart 2024 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin zijn de hoofdlijnen van het mobiliteitsbeleid voor de komende decennia (planhorizon 2050) vastgelegd. Met een concrete uitwerking voor de komende jaren (t/m 2026) en een doorkijk naar 2030. Deze visie vormt het bestuurlijke beleidskader voor alle verkeers- en mobiliteitsopgaven. In de volgende paragrafen zijn de essentiële elementen voor dit plangebied beschreven.

Masterplan Mobiliteit 2050

Het Masterplan Mobiliteit streeft naar een toekomst waarin wij in verbinding zijn met elkaar, waarin er vrijheid is voor iedereen om te gaan en staan waar ze willen en op welke manier ze dat willen, waarin we ruimte maken voor elkaar en de veelzijdigheid van de stad, waar het veilig is voor jong en oud. Een stad waar de lucht schoon is en waar we gezond oud kunnen worden. Een stad waar het fijn is om te zijn en waar we kunnen ontspannen.

Voetgangersverkeer

De gemeente Eindhoven wil meer aandacht schenken aan de voetganger in de stad. Daarvoor zijn een tweetal routenetwerken voor de voetgangers benoemd. Routes om actief te verplaatsen en routes om ontspannen te bewegen.

Fietsverkeer

De gemeente Eindhoven wil het gebruik van de fiets stimuleren. In de mobiliteitsvisie 'Masterplan Mobiliteit 2050' is een fietsnetwerk opgenomen dat bestaat twee soorten fietsroutes. In volgorde van belangrijkheid: doorfietsroutes en stadroutes. Deze fietsroutes zijn weergegeven in onderstaande afbeelding. Langs de Prof. Dr. Dorgelolaan loopt de snelfietsroute Veldhoven-Helmond (is een doorfietsroute). Deze bestaande route zorgt voor een goede bereikbaarheid van het plangebied per fiets. De ontwikkelingen binnen (en rondom) het plangebied dienen rekening te houden met deze fietsroute. Het bestemmingsplan voorziet in het behoud van deze fietsroute en ten opzichte van de bestaande situatie zal het aantal in- en uitritten die de fietsroute kruisen niet toenemen.

Afbeelding 12: Fietsroutes Eindhoven (bron: Masterplan mobiliteit 2050).

Openbaar vervoer

Het vervoer per spoor en het netwerk van hoogwaardige busverbindingen (HOV) vorm volgens het Masterplan Mobiliteit 2050 het kernnetwerk voor het openbaar vervoer. Voor het busnetwerk wordt vervolgens uitgegaan van twee netwerken: een Hoogwaardig Openbaar Vervoer netwerk (HOV-netwerk) en een netwerk van ontsluitende buslijnen. Het plangebied ligt in de directe nabijheid van het centraal station van Eindhoven waardoor het bereik via openbaar vervoer gewaarborgd is.

Autoverkeer

Het wegennetwerk is in Masterplan Mobiliteit 2050 geactualiseerd. Dit bestaat uit de volgend indeling in hoofdwegen: a) Ring en regionale bundelroute, b) Radialen buiten de ring, c) Radialen binnen de ring en d) A2/N2 Randweg. Uit oogpunt van leefbaarheid en veiligheid wordt in de toekomst op een groot aantal wegen binnen de gemeente de maximum rijsnelheid verlaagd naar 30 km/u. Het plangebied ligt aan de Prof. Dr. Dorgelolaan, dit is gelegen binnen de hoofdwegen c) Radialen binnen de ring.

Afbeelding 13: Auto-netwerk Eindhoven (bron: Masterplan mobiliteit 2050)

Hubs

Hubs vormen de verbindende schakels voor verplaatsingen naar/in de stad. Het zijn de plekken waar verschillende vervoerwijzen samenkomen en mensen kunnen overstappen. Voor de mobiliteitstransitie zijn verplaatsingen met een of meer overstappen essentieel. Mobiliteitshubs in Eindhoven hebben vooral drie functies; het aanbieden van deelmobiliteit, het faciliteren van de overstap van de ene op de andere vervoerwijze en tot slot het (op afstand) parkeren van de (eigen) auto. Hubs hebben in Eindhoven verschillende verschijningsvormen op allerlei schaalniveaus.

Het STOMP principe

In het centrum van Eindhoven spelen diverse (grote) verdichtingsopgaven die ieder hun eigen mobiliteitsbehoefte meebrengen. Om het centrum nu en in de toekomst bereikbaar, leefbaar en veilig te houden moet op een andere manier naar de inrichting van de openbare ruimte gekeken moeten worden. Hierbij wordt uitgegaan van het STOMP principe. STOMP staat voor hoe we verplaatsingen onderscheiden:

• Stappen
• Trappen
• Openbaar Vervoer
• Mobility as a Service
• Privé-auto

Bij het STOMP-ontwerpprincipe wordt eerst naar de voetganger gekeken (Stappen), vervolgens naar de fietser (Trappen), OV en MaaS en pas daarna wordt naar de privéauto gekeken. Deze aanpak sluit ook aan op de doelstellingen/ambities uit het Masterplan Mobiliteit 2050 dat specifiek inzet op lopen, fietsen en openbaar vervoer, vooral binnen de Ring, terwijl de automobiliteit meer wordt gebundeld en naar de Ring.

Autoparkeren

De ruimte in de stad is beperkt en kostbaar. De gemeente moet dan ook de schaarse ruimte efficiënt gebruiken. Daarom wordt er ingezet op ruimte-efficiënt en omgevingsvriendelijk vervoer. Meer lopen, fietsen, openbaar vervoer en gebruik van deelmobiliteit en minder gebruik van de auto. Deze mobiliteitstransitie is in het belang van een bereikbare en leefbare stad.

De Nota Parkeernormen 2024 is opgesteld om de door de gemeente Eindhoven gewenste mobiliteitstransitie te kunnen sturen. We hebben te maken met een grote verdichtingsopgave in Eindhoven en tegelijk het centrum van Eindhoven goed bereikbaar blijven. De parkeernormen die aan bouwplannen gesteld worden, dragen bij aan de doelstellingen voor een autoluw centrum en aan de verdichtingsopgave in de hele stad en maken het daarom ook mogelijk om plannen te realiseren met minder of zelfs (in het centrum) zonder de aanleg van parkeerplaatsen (nulnorm).

De parkeernormering heeft betrekking op het parkeren van auto's en fietsen. In de systematiek wordt echter ook ingezet op duurzame alternatieve vervoerswijzen. Dit is onder meer uitgewerkt in de vorm de verplichte reductie bij HOV en het stimuleren van deelmobiliteit en mobiliteitshubs (minder parkeerplaatsen bij stations en HOV-haltes en bij gebruik van deelvervoer voor bewoners. Daarnaast willen we bestaande parkeercapaciteit beter gaan benutten in plaats van het aanleggen van nieuwe parkeerplaatsen. Voor het gedeelte van de parkeeropgave waar een plan niet in voorziet, bestaat het mobiliteitsfonds waarin de afkoopbedragen terecht komen ten behoeve van stadsbrede duurzame mobiliteitsvoorzieningen. Voor de gebiedsontwikkeling Fellenoord waarin dit plangebied is gelegen is in deze nota nog een aantal verbijzonderingen opgenomen die van toepassing zijn.

Elk nieuw of bestaand adres waar na 2016 een omgevingsvergunning voor is afgegeven, komt op het AUP-overzicht (Adressenlijst Uitsluiting Parkeervergunningen)) Adressen op deze lijst komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning en hebben geen recht op een bezoekersregeling binnen betaald parkeergebieden.

Fietsparkeren

In de Nota Parkeernormen 2024 zijn eveneens de fietsparkeernormen opgenomen. Naast voldoende in omvang hangt het succes van een fietsenstalling sterk af van de kwaliteit, de bruikbaarheid, sociale veiligheid en het comfort ervan. De belangrijkste kwaliteitseisen voor toegankelijkheid, inrichting en bruikbaarheid zijn om die reden ook vastgelegd: het Besluit bouwwerken leefomgeving (art. 4.171) regelt dat een woonfunctie over een afsluitbare bergruimte moet beschikken voor het stallen van fietsen en bij collectieve fietsenstallingen gelden de kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen die Eindhoven als gelijkwaardig beschouwt mits de benodigde aantallen fietsparkeerplekken conform de normen worden ingepast.

Doorwerking plangebied

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient beoordeeld te worden of sprake is van een passende mobiliteitsoplossing. Het gaat dan zowel om de verkeersgeneratie als de parkeerbehoefte. In onderstaande paragrafen wordt nader onderbouwd dat sprake is van een ruimtelijk passende situatie.

Zowel in onderstaande paragrafen als in het volledige parkeerbehoefte onderzoek wordt een onderscheid gemaakt tussen de maximale planologische mogelijkheden en de beoogde eindgebruiker met een specifieke parkeerbehoefte. Dit zelfde wordt ook gedaan voor de verkeersgeneratie. De specifieke eindgebruiker (kantoorgebouw voor verschillende overheidsdiensten) kan echter niet gelijkgesteld worden met een regulier kantoorpand voor wat betreft het autoparkeren. De eindgebruiker voorziet in het huisvesten van verschillende overheidsdiensten met daarbij behorende afwijkende bedrijfsprocessen ten opzichte van een regulier kantoor. Deze overheidsdiensten hebben bedrijfsprocessen dat het noodzakelijk maakt dat een bepaalde hoeveelheid dienstvoertuigen en bedrijfswagens noodzakelijk zijn voor de uitvoering van de primaire werkprocessen. Het is van belang dat deze dienstvoertuigen en bedrijfswagens in de parkeergarage gestald kunnen worden omdat er snel uitgerukt moet kunnen worden, van belang is voor de veiligheid van personen en/of goederen en op voorhand niet duidelijk is welke goederen bepaalde werknemers mee moeten nemen. Daarom is in dit specifieke geval voor de kantoorfunctie (zonder balie) een parkeernorm gehanteerd van maximaal 1,3 in plaats van 0,6 zoals volgt uit de Nota parkeernormen 2024).

De volledige mobiliteitsrapportage (inclusief uitgangspunten) over parkeren en verkeersgeneratie is opgenomen in bijlage 5.

Voorliggend bestemmingsplan maakt een multifunctioneel kantoorgebouw mogelijk met maximaal 31.300 m² bvo. Om de uitvoerbaarheid van de maximale planologische invulling aan te tonen is berekend wat de maximale parkeerbehoefte bedraagt.

De gemeente Eindhoven heeft eigen parkeerbeleid. Het plangebied is gesitueerd in het schilgebied. De standaard te hanteren parkeernorm voor een kantoorfunctie (zonder balie) voor deze ontwikkeling betreft1,3 parkeerplaats per 100 m2 bvo kantoorfunctie. Op basis van het algemene gemeentelijke parkeerbeleid en de gemeentelijke rekentool is de ontwikkellocatie gelegen net buiten de invloedssfeer van 800m van treinstation Eindhoven Centraal. Conform Ontwikkelvisie Fellenoord valt deze locatie onder invloedssfeer van het station. Derhalve is een correctie van 50% op de standaard gemeentelijke parkeernorm mogelijk. De te hanteren parkeernorm voor deze ontwikkeling bedraagt hiermee 1,3 x 50% = 0,65 parkeerplaats per 100 m2 bvo. Bezoekers van de ontwikkeling kunnen conform ontwikkelvisie Fellenoord parkeren in de openbare parkeervoorzieningen in het stationsgebied. Het bezoekersdeel van de parkeernorm bedraagt 5%. Afwikkelen van het bezoekersparkeren in de openbare parkeervoorzieningen in het stationsgebied levert hiermee nog een verdere reductie van de parkeerbehoefte op van 5%.

Bij maximaal planologische invulling bedraagt de parkeerbehoefte (31.300 / 100) x 1,3 x 0,5 x 0,95 = 193,3 parkeerplaatsen. Voor de publieksgerichte functies (7,5%) is tevens gerekend met de norm voor een kantoorfunctie daar nog geen specifiek gebruik bekend is en deze functies deels dienen als maatschappelijke voorzieningen zijn voor de toekomstige inwoners van Fellenoord.

parkeeroplossing eigen terrein

Conform de gebiedsvisie Fellenoord mag maximaal 50% van de parkeerbehoefte worden voorzien op eigen terrein. De resterende parkeervraag wordt opgevangen in openbare parkeervoorzieningen. Dit houdt in dat afgerond 194 x 50% = 97 parkeerplaatsen op eigen terrein mogen worden gefaciliteerd. De parkeergarage binnen het plangebied krijgt een capaciteit van 128 parkeerplaatsen (zie paragraaf 3.6.3) Hiermee heeft de garage voldoende capaciteit om te kunnen voorzien in de (maximaal) 97 parkeerplaatsen bij maximale planologische invulling.

De restcapaciteit van de parkeergarage bedraagt 128 - 97 = 31 parkeerplaatsen. In het scenario planologisch maximale invulling worden in dat geval te zijner tijd specifieke afspraken met de gemeente gemaakt over de invulling van deze locatie en hoe om te gaan met de restcapaciteit in de garage. De keuzes hiervoor dienen ook te worden bezien in relatie tot de exacte invulling en regelingen van de beoogde mobiliteitshubs in Fellenoord en de directe omgeving. Tevens betekent deze overcapaciteit binnen het plangebied dat voldoende parkeermogelijkheden aanwezig zijn voor specifieke publieksgerichte functies in de toekomst. Daarnaast kan overwogen worden om de restcapaciteit beschikbaar te stellen voor parkeren van derden of de restcapaciteit te gebruiken voor de eigen parkeerbehoefte van bezoek danwel medewerkers. In alle gevallen is voldoende parkeergelegenheid beschikbaar conform het beleid van de gemeente Eindhoven.

De verkeersgeneratie bij planologisch maximale invulling wordt berekend aan de hand van CROW-kencijfers. In onderstaande tabel is de verkeersgeneratie in geval van planologisch maximale invulling uiteengezet. In de berekende verkeersgeneratie is rekening gehouden met de correcties voor HOV en bezoekersparkeren conform Ontwikkelingsvisie Fellenoord. Uit de berekening blijkt bij maximale planologische invulling een verkeersgeneratie van circa 585 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal). Bij planologisch maximale invulling genereert het plangebied circa 60 mvt tijdens het drukste ochtendspitsuur. Tijdens het drukste avondspitsuur bedraagt de verkeersgeneratie van het plangebied circa 55 mvt.

De gemeente heeft recent verkeertellingen op de Prof. Dr. Dorgelolaan uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de huidige verkeersintensiteiten op de Prof. Dorgelolaan gemiddeld ruim 16.500 mvt/werkdagetmaal bedragen. Bij planologisch maximale invulling is een toename te zien van ca. 508 mvt/etmaal. In de spitsperioden bedraagt de extra verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling circa 50 motorvoertuigbewegingen tijdens het drukste spitsuur. Dit is een zeer beperkte toename tijdens het drukste spitsuur. Dit verkeer gaat op in het reguliere (autonome) verkeersbeeld en leidt naar verwachting niet tot het ontstaan van (nieuwe) knelpunten met betrekking tot verkeersveiligheid of doorstroming.

De verkeersgeneratie bij planologisch maximale invulling is groter dan bij het beoogde gebruik door de eindgebruiker. Nu geconcludeerd is dat het verkeer bij een 'worstcase' aanname op een correcte en veilige wijze afgewikkeld kan worden, zal dat bij minder verkeersbewegingen ook het geval zijn.

Tabel 1: maximale verkeersgeneratie bij planologisch maximale invulling (bron: Goudappel).

Ook voor het fietsparkeren heeft de gemeente specifieke parkeernormen opgesteld. Het benodigd stallingsaanbod voor de fiets is bepaald aan de hand van de gemeentelijke rekentool voor fietsparkeren. Het gemeentelijk beleid maakt voor de categorie kantoor (zonder baliefunctie) onderscheid tussen fietsparkeren voor medewerkers en bezoekers. Conform de gemeentelijke rekentool bedraagt de stallingsbehoefte van de ontwikkeling 339 stallingsplekken, waarvan 282 voor personeel en 57 voor bezoek.

Conform gemeentelijk beleid dient de gehele stallingsbehoefte voor de fiets te worden opgelost op eigen terrein. Op eigen terrein wordt op basis van het PvE van de eindgebruiker voor het te realiseren gebouw een inpandige fietsenstalling gerealiseerd. Het oppervlakte van de stalling bedraagt naar verwachting circa 450 m². De totale fietscapaciteit in deze garage is op dit moment nog niet bekend en vormt onderdeel van de verdere uitwerking van dit bouwdeel. De uiteindelijke capaciteit in deze stalling is afhankelijk van de te kiezen inrichting en stallingstype(n) dat wordt toegepast. Wel kan gesteld worden dat binnen het gebouw afdoende ruimte beschikbaar is voor de fietsparkeerbehoefte.

De inpassing van de stallingsplekken voor bezoek is eveneens in deze fase nog niet definitief bekend. Ook dit vormt nog onderdeel van het gebouwontwerp wat in een latere fase wordt uitgewerkt. Op basis van de ervaringen van de eindgebruiker bij een nabijgelegen kantoorpand wordt verwacht dat de gemeentelijke parkeernormen een overschatting is van de stallingsbehoefte voor bezoek ten opzichte van de praktijksituatie voor de locatie Prof. Dr. Dorgelolaan 20. Omdat het nieuwe gebouw voornamelijk diensten huisvest, zonder baliefunctie, zal het aantal bezoekers zeer beperkt zijn. Naast de definitieve uitwerking van het bezoekersparkeren voor de fiets wordt op dit moment hierdoor ook de mogelijkheid verkend om het bezoekersparkeren gecontroleerd en gefaseerd uit te breiden indien daar daadwerkelijk en meetbaar behoefte aan is.

Begin 2017 is een actualisatie van het Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. Het groenbeleidsplan heeft als doel het duurzaam veiligstellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met daarin passende functies. Hiermee levert de toepassing van het groenbeleid een wezenlijke bijdrage aan een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving als karakteristieke kwaliteit van Eindhoven. Een omgeving die leefbaar en klimaatadaptief is en een volwaardig vestigingsklimaat biedt voor Brainport.

Het groenbeleid sluit aan op de geomorfologische structuur van de stad: de structuur van dekzandruggen en beken (Dommel en Gender) die Eindhoven hebben gevormd. Op basis van de tuinstad gedachte is bij de verdere ontwikkeling van Eindhoven sterk ingezet op het behoud van de groene ruimten tussen de voormalige dorpen. Genneper Parken (tussen Stratum en Gestel), Brainport Park (tussen Strijp en Woensel) en De Karpen (tussen Woensel en Tongelre) vormen nog altijd imposante, groene wiggen, die tot diep in de stad reiken. Het behoud van de robuuste groenstructuur, die vanuit het buitengebied, via de wiggen tot aan de bomen bij de voordeur reikt, is een belangrijk uitgangspunt van het groenbeleidsplan.

Het Groenbeleidsplan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd.

In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Afbeelding 13: Ruimtelijke Strategieënkaart (bron: Groenbeleidsplan 2016-2026, bewerkt Lodewijckgroep)

Onderhavig plangebied is in het Groenbeleidsplan 2017 aangeduid als multifunctioneel groen en als Stad, groen beeldbepalend. In dit gebied wordt als ordeningsprincipe de volgende strategie(en) aangehouden:

Strategie 2: Stad, groen beeldbepalend

Het betreft gebieden met een bijzonder groen imago, vaak gelegen aan de periferie van de stad. Uitgangspunt voor deze gebieden is het behouden en ontwikkelen van het bijzondere groene karakter. Deze gebieden maken ook onderdeel uit van de groene kaart (onderdeel verordening bomen en nadere regels). Voor de kap van bomen (met een omtrek van 45 centimeter op een stam hoogte van 130 centimeter) in deze gebieden is een vergunning verplicht. Uitzondering hierop vormt de taxus welke vanaf een omtrek van 30 centimeter een vergunningplicht kent.

Strategie 5: Multifunctioneel groen

Het betreft voornamelijk aan de stadsrand gelegen gebieden met uiteenlopende groenfuncties, gericht op relatief intensieve benutting van het landschap. Het beleid is gericht op het versterken van het contact tussen de stedelingen en het landschap, derhalve met een relatief intensieve benutting van het landschap. Uitgangspunt daarbij is het behouden van de aanwezige natuur- en landschapskwaliteiten en waar mogelijk deze verder te ontwikkelen. Gebruiksfuncties zijn veelal volkstuinen, golfbanen, bos, natuureducatie, kleinschalige sportgebieden, maneges, wandelen, fietsen, maar ook landbouw.

Gebieden met deze aanduiding liggen voor een belangrijk deel in het Natuur Netwerk Brabant. Verdere verstedelijking (toevoeging van niet aan het groen gebonden functies of gebouwen) is in deze categorie derhalve niet aan de orde tenzij in geval van zwaarwegende maatschappelijke belangen waarvoor alternatieven ontbreken en met toepassing van compensatie. De aanleg van nieuwe sportcomplexen wordt uitgesloten (wel eventueel verplaatsing van sportterreinen naar minder kwetsbare locaties). Uitbreiding van sportcomplexen kan echter niet worden uitgesloten. Versterking van multifunctioneel groen als element van de ruimtelijke hoofdstructuur is in het bijzonder gewenst langs de Oirschotsedijk (verbinding met groengebied Groene Woud).

Beleidsregel groencompensatie

Op 13 maart 2018 is de 'Regeling Groencompensatiefonds' vastgesteld. Bij deze regeling hoort de 'Beleidsregel Groencompensatie'. Deze beleidsregel is bedoeld als afwegingskader bij aanvragen voor (ruimtelijke) ontwikkelingen die kunnen leiden tot aantasting van groen. Bij aantasting en verlies van groen is compensatie vereist, de Beleidsregel geeft hiervoor de richtlijnen.

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van bomen is vastgelegd in de Verordening Bomen 2024. Deze is op 7 mei 2024 door de gemeenteraad vastgesteld en is op 18 mei 2024 in werking getreden. De bijbehorende regels zijn op 28 mei 2024 in het College van B&W behandeld worden en daarna inwerking getreden. De Verordening en (uitwerking daarvan in) nadere regels voor compensatie is van toepassing op bomen die niet vallen onder de regelgeving van de Aanvullingswet Natuur. De Aanvullingswet Natuur is van toepassing buiten de Bebouwingscontour houtkap (voorheen bebouwde komgrens Wet Natuurbescherming) op:

• boom of houtopstand met minimaal 45 centimeter stamomtrek gemeten op 130 centimeter hoogte, buiten erven of in tuinen;
• houtopstanden met een oppervlakte van meer dan 10 are. Het gaat hier om de oppervlakte van de totale houtopstand dus niet alleen van het te vellen deel;
• houtopstanden die bestaan uit een rijbeplanting van meer dan 20 bomen (gerekend over het totaal aantal rijen). Het gaat hier om het aantal bomen in rijbeplanting van de totale houtopstand dus niet alleen het aantal te vellen bomen.

Voor bomen geldt dus of de Aanvullingswet Natuur of de Verordening Bomen 2024. Voor het vellen van bomen die onder bovenstaande criteria vallen, dient een melding te worden gedaan bij de Provincie Noord Brabant. Er is een herplantplicht van toepassing. Voor deze locatie is de Verordening Bomen 2024 van toepassing.

Verordening Bomen 2024

In de Verordening Bomen 2024 is de bescherming van bomen geregeld, doordat voor het kappen van bomen een omgevingsvergunning nodig is. Daarbij wordt ook gezorgd voor de compensatie van te kappen bomen. De verordening bevat regels over hoe wordt omgegaan met overlast door bomen, de compensatieplicht bij kap, de indieningvereisten bij een vergunningaanvraag, de beoordeling (weigeringsgronden) van een kapaanvraag en het aanbrengen van verlichting in bomen.

Conform de verordening is een vergunning voor kappen van bomen nodig als:

• het vellen van een boom of houtopstand met een stamomtrek van minimaal 45 centimeter;
• het snoeien van meer dan 30% van het kroonvolume of wortelgestel van een boom of houtopstand;
• het verplanten van een boom of houtopstand met een stamomtrek van minimaal 45 centimeter;
• voor het eerst kandelaberen van een boom of houtopstand met een stamomtrek van minimaal 45 centimeter;
• het vellen van een boom of houtopstand, ongeacht de stamomtrek, die is aangelegd op grond van een herplant-, compensatie en/of instandhoudingsplicht;
• het voorhanden of in voorraad hebben dan wel het vervoeren van een gekapte boom of houtopstand, of delen ervan, met een plantenziekte voor zover deze plantenziekte zich kan verspreiden.

Verdere details zijn te vinden in de Verordening bomen 2024 en de nadere uitwerking daarvan in de nadere regels.

Groene kaart

Er is een groene kaart waarop ter informatie het volgende is aangegeven:

• Groenstructuur van de gemeente Eindhoven (groene wiggen, groene dooradering en hoofgroenstructuur);
• Groenarme gebieden;
• Centrumgebied;
• bebouwingscontour houtkap als bedoeld in artikel 5.165b Besluit kwaliteit leefomgeving;
• gemeentelijke waardevolle bomen en monumentale bomen.

De informatie op de groene kaart is nodig om:

• Te duiden waar de waardevolle bomen staan;
• Te duiden waar de monumentale bomen staan;
• Inzicht te geven in de Bebouwingscontour houtkap;
• Inzicht te geven in de gebieden waar een compensatiefactor geldt in het geval financiële compensatie aan de orde is; het centrumgebied en de groenarme gebieden (zie Nadere regels compensatieplicht).

Om de kaart actueel te houden wordt de informatie over de bomen op de kaart en de kadastrale situatie op de kaart, zeer frequent bijgewerkt. Zo blijft de kaart up-to-date en betrouwbaar voor zowel interne als externe gebruikers.

Compensatieplicht bomen
Door het kappen van bomen gaat groen verloren. Het weggevallen groen moet in beginsel worden gecompenseerd. Aan een omgevingsvergunning voor het kappen van een houtopstand (bomen) kunnen voorschriften worden verbonden. Onder andere kan een compensatieplicht worden opgelegd. In de Nadere regels Verordening bomen 2024 is bepaald wanneer een compensatieplicht ontstaat en hoe die wordt bepaald.

Nadere regels compensatieplicht
De verordening is uitgewerkt in Nadere regels compensatieplicht. Het college mag op basis van de Verordening bomen 2024 compensatie opleggen zoals uitgewerkt in de 'Nadere Regels compensatieplicht'.

Beoordeling bestaande groen- en boomwaarden

Voor de cluster 9B en 9C is door Copijn Boomspecialisten één boomtechnisch onderzoek uitgevoerd. Het is van belang om boomlocaties, soorten, kwaliteit, toekomstverwachting, waardering en onderhoudsbehoefte, uitgaande van bestaande situatie, volledig en correct in beeld te krijgen. Gedurende het proces rond planvorming en vergunningen kan daardoor op een duurzame wijze rekening gehouden worden met bestaande boomwaarden. Het onderzoek is inmiddels afgerond. Specifiek voor het plangebied van dit bestemmingsplan is aanvullend een taxatierapport opgesteld omdat de kap van ca. 44 bomen noodzakelijk zal zijn. Het definitieve rapport (inclusief taxatierapport) is toegevoegd als bijlage 6. Hierbij wordt opgemerkt dat het definitieve rapport is opgesteld toen de Verordening bomen 2021 nog inwerking was. Vrij recent is de nieuwe Verordening Bomen 2024 in werking getreden. Hoewel er kleiner verschillen zijn met de nieuwe verodening bomen 2024, geeft het rapport een goede weergave van hetgeen beleidsmatig geldt. Bij de aanvraag voor de kapvergunning zal een geactualiseerd onderzoek (op basis van de verordening bomen 2024) aangeleverd worden.

Op basis van het uitgevoerde veldwerk is geconstateerd dat binnen clusters 9B en 9C sprake is van een aanzienlijke diversiteit in boomsoorten, conditie, kwaliteit en leeftijd. Voor de volledigheid van het onderzoek is de rij met verkeersbegeleidende (laan)bomen langs de Prof. Dr. Dorgelolaan ook meegenomen in het onderzoek. Behalve de bomenrij met zilveresdoorns langs de Prof. Dr. Dorgelolaan en enkele tuinbomen staat het merendeel in een bosachtige, moeilijk te betreden, locatie. Copijn heeft vier bosgebiedjes onderscheiden met allen een eigen karakter. Het groen vormt een waardevolle buffer tussen de spoorzone, het kantorengebied en de Prof. Dr. Dorgelolaan. De houtopstanden hebben een natuurlijk, (met rust gelaten) karakter. Er is een diversiteit aan flora en fauna aanwezig. In de vier deelgebieden is in het verleden weinig tot geen onderhoud gepleegd. Uit natuuroverweging is het achterwege laten van (intensief) onderhoud zeer positief.

Cluster 9B ligt binnen de door Copijn onderscheiden deelgebieden 3 (laaglelegen bos met enkele brede sloten) en 4 (laaggelegen nat bos met open water - broekbos). Op basis van de opgestelde bomenkaart is beoordeeld hoeveel bomen vanwege het toekomstige bouwvlak permanent komen te vervallen. Dit zijn er circa 44. Op het totale aantal ingemeten bomen betreft dit een zeer beperkte hoeveelheid, de robuustheid van de aanwezige groenstructuur wordt niet aangetast. Met deze conclusie wordt ter plaatse van het toekomstige gebouw voldaan aan de beleidsdoelen uit het Groenbeleidsplan (strategie 2 Stad, groen beeldbepalend).

Voor de kap van bomen geldt de Verordening Bomen 2024 van de gemeente, inclusief de bijbehorende compensatieplicht. Het taxatierapport is uitgewerkt conform de Verordening bomen 2021 van de gemeente Eindhoven. Het getaxeerde bedrag komt voor rekening van de initiatiefnemer en zal benut worden om te voorzien in boom- en groencompensatie in- en rondom het plangebied.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek kunnen een aantal conclusies en aanbevelingen gegeven worden:

• De rij met zilveresdoorns langs de Prof. Dr. Dorgelolaan groeit vrij slecht. Dit heeft mogelijk te maken met beperkte kwaliteit van de groeiplaats en/of eerdere wortelschade. Gegeven het beeld van algehele stagnatie concludeert Copijn dat de toekomstmogelijkheden voor deze bomen beperkt zijn.
• Uit natuuroverweging wordt geadviseerd om de aanwezige gradiënten in de bosvakken zoveel mogelijk te behouden. In deelgebieden 3 en 4 kan het uit natuuroverweging wenselijk zijn om plaatselijk nog wat meer af te graven. Dit ter behoud en versterking van de natte- en/of broekbossituatie.
• In deelgebieden 3 en 4 zijn onder andere zwarte elzen aanwezig. Met name langs de wat hoger gelegen randen van de deelgebieden is er sprake van stagnatie en stervende toppen. Naar verwachting speelt droogtestress hierin een belangrijke rol. De elzen die wat lager staan lijken deze problemen minder te ondervinden. Mede uit natuuroverweging is het wenselijk om de grondwaterstand hoog te houden en fluctuatie van de grondwaterstand zoveel mogelijk te beperken.
• Verder is het advies om de in deelgebied 4 aangetroffen Aziatische duizendknoop te saneren.

Om de impact van de opstalontwikkeling op het aangrenzend groen te bepalen heeft de gemeente een onafhankelijk ecohydrologisch onderzoek laten uitvoeren naar de potentie van het broekbos. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 7. Uit het ecohydrologisch onderzoek is onder andere naar voren gekomen dat het niet wenselijk is dat het RVB haar (overtollig) hemelwater mag lozen op het naastgelegen bos. Kwalitatief is het hemelwater namelijk ongeschikt voor berging in het broekbos omdat het leidt tot verdrukking van het ijzerrijke grondwater. Kwantitatief draagt het hemelwater eveneens niets bij omdat het – vanwege optredende oxidatieprocessen – belangrijk is dat de toplaag van het groen in de zomerperiode droogvalt. Daarnaast volgt uit het ecohydrologisch onderzoek dat de grondkwaliteit, hydrologische condities en aanwezige natuurwaarden grenzend aan Cluster 9B vrij uniek zijn voor een stedelijk gebied.

De onderzoeken geven gezamenlijk inzicht op welke wijze de groenvoorzieningen in en rondom het plangebied in de toekomst gebruikt (kunnen) worden. Op basis van het Groenbeleidsplan is het omliggende groen (dat op de verbeelding ook als 'Groen' is bestemd) grotendeels aangewezen als 'Strategie 5: Multifunctioneel Groen'. Het vastgestelde beleid is ter plaatse gericht op relatief intensieve benutting van het landschap en het versterken van het contact tussen mens en landschap. Verstedelijking in deze gebieden is alleen toegestaan als sprake is van zwaarwegende maatschappelijke belangen, alternatieven ontbreken en gecompenseerd wordt. De uitbreiding van de huidige kantoorbestemming te noorden, en de ondergrondse parkeergarage die maximaal 5 meter breder is dan de huidige kantoorbestemming aan de oost- en zuidzijde en dus gedeeltelijk is gesitueerd in het bestaande groen gaat ten koste van de bestaande geconsolideerde bossen. Bij een gebiedsontwikkeling is het niet altijd mogelijk dat bestaande groenstructuren in volle omvang behouden kunnen blijven. De gebiedsontwikkeling Fellenoord voorziet in een enorme verstedelijkingsopgave in hoogstedelijk gebied. Deze verstedelijkingsopgave is noodzakelijk. Juist voor deze verstedelijkingsopgave is de Ontwikkelvisie Fellenoord opgesteld waarin deze plek is aangewezen om te bouwen.

Beoordeling ontwikkeling Prof. Dr. Dorgelolaan 20 - Groennorm Fellenoord

Conform de opgestelde clusterkaart wordt aan de Prof. Dr. Dorgelolaan 20 een kantoorgebouw ontwikkeld. Op basis van de ontwikkelvisie Fellenoord geldt voor niet-woonfuncties een groennorm van 10% van het te realiseren BVO. Aan de Prof. Dr. Dorgelolaan 20 wordt een gebouw ontwikkelt met een maximaal bvo van 31.300 m², dit resulteert in een maximale groennorm van 3.130 m².

Zoals reeds toegelicht zal vrijwel het gehele bouwvlak bebouwd worden. In eerste instantie wordt dan ook gekeken naar de mogelijkheid om de groencompensatie op het dak te realiseren. Het beoogde gebouw heeft een oppervlakte van ca. 3.900 m². De groencompensatie zou dan ook kunnen plaatsvinden door het realiseren van een groendak. Daarnaast kan ook nog gedacht worden aan een combinatie van een groendak en gedeeltelijk groene gevel(s).

Echter, zoals ook toegelicht zal worden in paragraaf 5.5.2, dient op eigen terrein ook voorzien te worden in water- en klimaatadaptieve maatregelen. Deze maatregelen zullen ook gedeeltelijk gerealiseerd (moeten) worden op het dak van het nieuwe gebouw, een volledig groen dak zal waarschijnlijk dan ook niet mogelijk zijn. Het is tevens mogelijk een deel van de groenopgave buiten het bouwvlak te realiseren. Daarbij kan gedacht worden aan versterking van de omliggende groenvoorzieningen. Op deze manier komt de verplichte groencompensatie alsnog ten goede aan de directe omgeving en/of het gehele cluster. Planologisch is de verplichting tot groencompensatie vastgelegd middels een voorwaardelijke verplichting (artikel 14), zodat toegezien kan worden op een gewenste en correcte uitvoering van de groencompensatie.

Het kantorenbeleid van de gemeente Eindhoven is voor het laatst in 2012 vastgelegd in de ‘Kantorenstrategie Eindhoven 2012-2020’. Dit was midden in de financiële crisis (2008 - 2014) die duidelijk zijn sporen had nagelaten op de nationale én regionale vastgoedmarkt. Dit ging gepaard met ongekend hoge leegstandscijfers. Vandaar dat het toen vastgestelde beleid zich niet alleen richtte op het voeren van regie op de nieuwbouw kantorenmarkt, maar (juist) ook op de bestaande kantorenvoorraad. Op die bestaande markt zijn toen meerdere maatregelen geïntroduceerd die ervoor moeten zorgen dat vraag en aanbod in kwantitatieve én kwalitatieve zin beter op elkaar zijn afgestemd. Zo is met name fors ingezet op de transformatie van incourante kantoorruimte. Dat vraagt om een actieve opstelling van gebouweigenaren, maar meestal is ook nog een (andere) vastgoedpartij nodig die op creatieve wijze met een leegstaand gebouw aan de slag wil gaan. Het gemeentelijk beleid is er nog steeds op gericht dat we een positieve grondhouding hebben met betrekking tot initiatieven die zijn gericht op de transformatie van kansarme kantoren. Daarbij gaat het om gebouwen waarbij de kans dat ze nog als kantoor verhuurd kunnen worden, niet groot is.

Binnen Eindhoven worden drie afzonderlijke nieuwbouw kantorenmilieus onderscheiden; Stationsgebied, Strijp-S en Flight Forum. Deze verschillende kantorenmilieus hebben ieder hun eigen kenmerken en kennen dan ook hun eigen doelgroepen. We zetten erop in dat de ontwikkeling van deze kantoorlocaties optimaal aansluit op de marktvraag. Om overaanbod te voorkomen, maken we (onder andere) gebruik van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ om regie te voeren op de fasering van nieuwbouwprojecten. We willen daarmee voorkomen dat er overaanbod ontstaat doordat meerdere projecten tegelijk worden gerealiseerd.

Omdat het gemeentelijk kantorenbeleid inmiddels tien jaar oud was én omdat de kantorenmarkt in Eindhoven in toenemende mate ‘communiceert’ met de omliggende gemeenten, is in 2022 een ‘kantorenbrief’ voor het gehele Stedelijk Gebied Eindhoven vastgesteld. Dit regionale kantorenbeleid grijpt vooral terug op een onderzoek dat STEC in 2022 heeft uitgevoerd in opdracht van de Provincie (‘Behoefteraming kantoren Noord-Brabant, bijlage 2’). Hierin is voor de verschillende typen nieuwbouw kantorenmilieus vastgesteld hoe de verwachte vraag naar kantoren zich de komende tien jaar verhoudt tot de planvoorraad. De voornaamste conclusie daarbij is dat de vraag naar nieuwbouw zich vooral zal concentreren in het zogenaamde centrummilieu / OV-Knoop (lees; stationslocaties) en op campuslocaties. Omdat de planvoorraad (ook) op deze locaties groter is dan de verwachte vraag, is het van belang dat er – waar mogelijk – regie wordt gevoerd op de realisatie van nieuwbouwprojecten in deze gebieden. Voor een nadere analyse van de geprognosticeerde vraag/aanbod-situatie, wordt verwezen naar de ‘Kantorenbrief Stedelijk Gebied Eindhoven, 2022’.

Plangebied

Onderhavige planontwikkeling wordt voorzien binnen een locatie die valt in het stationsgebied. Dit is één van de prioritaire locaties voor de herontwikkeling van kwalitatief kantooraanbod. In paragraaf 3.2.2 en 3.4.2 is reeds een uitgebreide toelichting gegeven dat de ontwikkeling aan de Prof. Dr. Dorgelolaan 20 zowel kwalitatief als kwantitatief aansluit op de regionale en lokale vraag. Met deze ontwikkeling wordt het bestaande kantoorpand vervangen door een grotere, duurzamer en toekomst bestendiger kantoorpand.

Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels, leidingen of straalpaden aanwezig, die tot belemmeringen leiden.

Voor windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving bestaat een landelijk privaatrechtelijke norm (NEN 8100:2006). In deze norm worden vooral de toepassingscriteria beschreven. Zo is in de norm beschreven wanneer onderzoek naar wind bij bouwwerken nodig is, hoe het onderzoek moet worden uitgevoerd, aan welke eisen moet worden getoetst en hoe rapportage moet plaatsvinden.

Ten aanzien van windhinder zijn in de norm vijf kwaliteitsklassen A t/m E gedefinieerd, waarbij A overeenkomt met de kleinste overschrijdingskans en E met de grootste overschrijdingskans. De waardering van de kwaliteitsklasse is afhankelijk van de activiteitenklasse. Ten aanzien van windhinder worden drie verschillende activiteitenklassen I, II en III onderscheiden, die kortweg worden gekenmerkt met 'doorlopen', 'slenteren' en 'langdurig zitten'. De waardering van het lokale windklimaat wordt gekwalificeerd met 'goed', 'matig' of 'slecht'. Bij windgevaar worden twee kwalificaties gegeven: 'beperkt risico' en 'gevaarlijk'.

Gemeente Eindhoven heeft 26 mei 2020 de beleidsregels gemeentelijke normen windhinder vastgesteld.

1. De Gemeente Eindhoven kiest nadrukkelijk voor het toevoegen van hoge gebouwen binnen de stad. De Gemeente Eindhoven stelt daarbij ook eisen aan windhinder en windgevaar.
2. Windhinder en windgevaar moeten conform NEN 8100:2006 in beeld worden gebracht.
3. Voor de openbare ruimte moet als ondergrens een 'goed' (zoals gekwalificeerd in NEN 8100:2006) windklimaat worden nagestreefd. Voor 'langdurig zitten' wordt altijd een kwalificatie 'goed' verlangd. Deze kwalificatie geldt ook voor 'slenteren' wanneer een hoofdentree van een gebouw in een dergelijk gebied is gelegen.
   1. Een beoordeling 'matig' kan eventueel na bestuurlijke afweging worden geaccepteerd, hierbij spelen kosten van windhinderbeperkende maatregelen en het ontbreken van alternatieven een rol.
   2. Een 'slecht' windklimaat is niet toegestaan. In situaties waar, vanwege specifieke locatieomstandigheden, in zeer beperkte mate op niet voor verblijf relevante plekken, het windhinderklimaat in redelijkheid niet kan worden verbeterd, hebben B&W de bevoegdheid van deze eis af te wijken.
4. Bij windgevaar moet de kwalificatie 'gevaarlijk' te allen tijde worden vermeden.

Doorwerking plangebied

Voor de beoogde ontwikkeling is een windhinderonderzoek uitgevoerd. In het onderzoek is eerst gekeken naar de maximale planologische invulling (bouwvolume o.b.v. bouwhoogte en bouwvlak). Uit het onderzoek bleek dat bij een maximale invulling waarschijnlijk sprake is van winhinder en dat niet voldaan kan worden aan het gemeentelijke beleid. Aanvullend zijn daarom twee gebouwvarianten onderzocht met maatregelen om windhinder tegen te gaan. De resultaten zullen in volgende paragrafen besproken worden. Het volledige onderzoek (inclusief afbeeldingen) is toegevoegd als bijlage 8 aan de toelichting van voorliggend bestemmingsplan.

Resultaten

Het windklimaat rondom het projectgebouw varieert in alle drie de configuraties van windhinderklasse A (goed voor iedere voetgangersactiviteit) tot en met klasse D (matig geschikt voor de activiteit doorlopen).

In alle situaties heersen er nabij de vier gevels voornamelijk kalme windcondities die gekenmerkt worden door klasse A en B (klasse B resulteert in een 'matig' windklimaat voor de activiteit langdurig zitten, en wordt niet geaccepteerd door het gemeentelijk beleid). Nabij de noordelijke hoek zijn soortgelijke condities aanwezig. De meest windrijke condities bevinden zich rondom de overige hoeken.

Bij de zuidelijke hoek ligt een zone met windhinderklasse C, welke matig geschikt is voor slenteren, maar ongeschikt is om langdurig te zitten. Deze zone ligt echter in een gebied waar geen voetgangersactiviteiten worden verwacht en zal daardoor geen hinder opleveren.

De oostelijke hoek kent in de configuratie met het maximale volume een zone met windklasse C en beperkt klasse D. Het gebied met klasse C/D neemt na inpassing van zowel Variant 1, als van Variant 2, beperkt in omvang toe. Omdat er in dit gebied een expeditie wordt voorzien, geldt deze zone niet als verblijfsgebied voor voetgangers. Er wordt daarom geen hinder in dit gebied verwacht.

In alle drie de configuraties is een windrijke zone rondom de westelijke hoek waargenomen waar condities heersen die gekenmerkt worden door klasse C en D. Het gebied strekt zich vanaf de westhoek uit in de richting van de Prof. Dr. Dorgelolaan. De verandering in omvang van het gebied met klasse C is na inpassing van de varianten zeer beperkt. Daarentegen verbetert het gebied met klasse D na inpassing van Variant 1 grotendeels naar klasse C.

In de resultaten is terug te zien die hier nu slechts nog ongeveer een kwart gebied (circa 4 m bij 6 m) van het gebied met klasse D over is van het gebied dat in de configuratie met het maximale volume aanwezig was. Hetzelfde gebied is ook na inpassing van Variant 2 verbeterd, hier is ongeveer de helft van de zone verbeterd naar klasse C. De zone met klasse D dat over blijft heeft ongeveer een oppervlak van 4 m bij 10 m.

De indicatief aangegeven gebouwentrees (zwart is de hoofdentree, blauw de ingang voor de fietsen) liggen alle in een zone geclassificeerd met windhinderklasse A. Deze klasse is geschikt om comfortabel gebruik te maken van gebouwentrees. Wanneer fietsers de fietsingang vanuit het westen benaderen zullen zij wel door een gebied met klasse C en D fietsen. Gezien de geringe omvang van deze zones wordt hier voor hen geen hinder verwacht.

Op basis van het onderzoek kan wel geconcludeerd worden dat géén van de onderzochte varianten sprake is van windgevaar in en/of rondom het gebouw.

Analyse en conclusie

Conform het beleid van de gemeente Eindhoven is een slecht windklimaat niet toegestaan. Op basis van het onderzoek kan geconcludeerd worden dat hier in géén van de onderzochte varianten sprake van is.

Op basis van de resultaten lijkt een verdere optimalisering van variant 1 het meest logisch. Variant 1 vertoont de grootste verbetering ten opzichte van het maximale volume, maar kent nog steeds een kleine zone waar klasse D geldt. Door het toegepaste principe (uitsparing over de gehele breedte) verder te optimaliseren kan het gebied met klasse D verder gemitigeerd worden. Hierbij zou bijvoorbeeld een diepere uitsparing kunnen helpen. Daarnaast kan het verlagen van de uitsparing ten opzichte van het maaiveldniveau een bijdrage leveren in het verbeteren van het windklimaat.

In het kader van een correcte planologische borging is in de regels van voorliggend bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting windhinder opgenomen. Bij de definitieve omgevingsvergunningaanvraag zal aangetoond moeten worden op welke wijze voldaan wordt aan het gemeentelijke beleid. Dat zou kunnen door het verder optimaliseren van variant 1 zoals onderzocht, maar ook andere oplossingen kunnen nog nader onderzocht worden (mits uitvoerbaar binnen de bouwregels). Het uitgevoerde onderzoek geeft in ieder geval voldoende zekerheid dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is op het gebied van windhinder.

Uit jurisprudentie blijkt dat eigendomsverhoudingen uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening in beginsel niet van doorslaggevende betekenis zijn. Hieraan kan slechts betekenis toekomen, indien privaatrechtelijke verhoudingen van een dusdanig evident belemmerende aard zijn dat in verband daarmee de realisering van het bestemmingsplan binnen de planperiode niet aannemelijk is.

Doorwerking plangebied

Er zijn op dit moment geen evidente privaatrechtelijke belemmeringen aanwezig. Ook worden er geen evidente privaatrechtelijke belemmeringen voorzien die de vaststelling van het bestemmingsplan in de weg staan.

Er bestaan geen wettelijke normen die zien op een minimum aantal zonuren per dag in een woning of op een balkon. De wetgever heeft ervoor gekozen regulering hiervan over te laten aan bestuursorganen. Dit betekent dat bestuursorganen op dit onderwerp beleidsruimte hebben. Deze beleidsruimte heeft de gemeente Eindhoven ingevuld door in 2017 de 'beleidsregels voor bezonning woningen' vast te stellen. Volgens deze beleidsregels is ten aanzien van zonlicht in de woning onder andere het volgende bepaald:

In de periode van 19 februari t/m 21 oktober moet minimaal 2 uur zonneschijn per dag aanwezig kunnen zijn op de gevel, ter hoogte van het midden van de vensterbank van het raam van de woonkamer. In de gemeentelijke beleidsregels ten aanzien van zonlicht op het balkon is het volgende bepaald:

In de periode van 21 maart t/m 21 september moet minimaal 2 uur zonlicht aanwezig kunnen zijn op enig punt op het balkon. Zonlicht op het balkon mag in de nieuwe situatie in tijdsduur niet meer dan 50% verminderen dan in de bestaande situatie.

Doorwerking plangebied

De dichtstbijzijnde woningen zijn gelegen op een afstand van meer dan 220 meter, maar gezien de ligging van de woning ten zuiden van het te realiseren kantoorgebouw zal dit geen schaduwwerking met zich meebrengen. Er zijn in Nederland, noch in Eindhoven specifieke eisen gesteld aan beschaduwing van functies zoals kantoren.

Er is dan ook geen sprake van een vermindering van de bezonning.

Met een milieueffectrapportage (m.e.r.) worden de milieugevolgen van een plan in beeld gebracht. De m.e.r. is gebaseerd op Europese regelgeving. In Nederland is de m.e.r. geregeld in de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r.. De Wm gaat vooral in op de procedure en de inhoudsvereisten. In het Besluit m.e.r. is geregeld in welke gevallen een m.e.r. moet worden opgesteld.

Bij het Besluit m.e.r. is een bijlage opgenomen waarin de criteria voor een m.e.r.-plicht (onderdeel C) en een m.e.r.-beoordelingsplicht (onderdeel D) staan. Een beoordelingsplicht houdt in dat moet worden nagegaan of er sprake is van (mogelijke) belangrijke milieugevolgen. Als deze niet kunnen worden uitgesloten, dan geldt een m.e.r.-plicht.

De onderdelen C en D zijn onderverdeeld in 4 kolommen:

• Kolom 1: de activiteit zelf
• Kolom 2: drempelwaarden activiteit
• Kolom 3: de kaderstellende plannen (zoals een bestemmingsplan)
• Kolom 4: de besluiten

De drempelwaarden van activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel D zijn indicatief. Indien een activiteit wordt genoemd in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarde van kolom 2 valt, moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsvinden. Dit geldt zowel voor kaderstellende plannen, zoals een bestemmingsplan, als voor besluiten.

In dit kader is met name 11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. van belang. Het gaat daarbij om:

• D 11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen;

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Bij een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient aan de hand van de volgende aspecten te worden beoordeeld of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben:

1. de kenmerken van de activiteit (aard, omvang, cumulatie met andere ontwikkelingen);
2. de locatie van de activiteit (kenmerken van het plangebied en de kwetsbaarheid van de omgeving);
3. de mogelijke gevolgen van de activiteit.

Voor de ontwikkeling van de Prof. Dr. Dorgelolaan 20 is een m.e.r. beoordeling uitgevoerd. De ontwikkeling overschrijdt de wettelijke drempelwaardes (zoals genoemd onder 11.2 onderdeel D) niet. Voor de ontwikkelingen van Prof. Dr. Dorgelolaan 20 kan dan ook volstaan worden met een vormvrije m.e.r. beoordeling. In deze vormvrije m.e.r. beoordeling is tevens ingegaan op de vraag hoe de ontwikkeling van de Prof. Dr. Dorgelolaan 20 zich verhoudt met de volledige gebiedsontwikkeling Fellenoord. De gemeente Eindhoven heeft voor de gebiedsontwikkeling Fellenoord een cumulatienotitie opgesteld, deze notitie is als bijlage toegevoegd aan de vormvrije m.e.r. beoordeling (bijlage 18).

Beknopte conclusie vormvrije m.e.r. beoordeling Prof. Dr. Dorgelolaan 20

De uitgevoerde onderzoeken (o.a. bodem, luchtkwaliteit, archeologie en cultuurhistorie, externe veiligheid) tonen aan dat het realiseren van een multifunctioneel kantoorgebouw voldoet aan de wettelijke eisen en een verantwoorde situatie vanuit milieuoogpunt. Om een goed windhinderklimaat, een passende waterhuishouding, een passende groeninvulling en een correcte parkeeroplossing te borgen zijn voorwaardelijke verplichtingen opgenomen in de regels behorende bij dit bestemmingsplan. Daarmee worden eventuele negatieve effecten voorkomen en gewenste positieve effecten planologisch vastgelegd. De verrichte onderzoeken onderstrepen de conclusie dat geen sprake is van aanzienlijke milieueffecten en dat een milieueffectrapportage niet noodzakelijk is.

Ten slotte is in de vormvrije m.e.r. beoordeling onderbouwd en geconcludeerd dat er geen sprake is van een (zodanige) financiële, organisatorische en/of bouwkundige samenhang met andere ontwikkelingen in de nabijheid dat deze moeten worden gezien als één stedelijke ontwikkeling in de zin van de m.e.r.-regelgeving.

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijven en/of inrichtingen in het plangebied zijn toegestaan. Dit houdt in dat er voldoende ruimtelijke scheiding moet zijn tussen milieubelastende bedrijven/inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand. Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.

In deze brochure worden richtafstanden gegeven tot de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied. Bij een gemengd gebied geldt een kortere afstand dan bij een rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot gemengd gebied.

De indeling van de bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten is vastgelegd in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Deze staat is gebaseerd op bovengenoemde VNG - brochure. In deze staat worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een zestal categorieën met potentiële milieuemissies. Op grond van deze staat wordt een beleidsmatige selectie gemaakt van die bedrijfsactiviteiten die in het plangebied worden toegestaan. De bedrijven zijn op basis van de Standaard Bedrijfs Indeling (SBI -codes) in deze staat gerangschikt. Per bedrijfsactiviteit is voor elke ruimtelijk relevante milieucomponent (geur, stof, geluid en gevaar) een richtafstand aangegeven. Deze afstand moet in beginsel worden aangehouden tussen een bedrijf en milieugevoelige objecten (veelal woningen) om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. Bij het bepalen van deze richtafstanden zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• het betreft 'gemiddelde' moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
• de richtafstanden hebben betrekking op het omgevingstype 'rustige woonwijk';
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten.

De grootste afstand van de milieucomponenten vormt de indicatie voor de aan te houden afstand van de bedrijfsactiviteit tot een milieugevoelig object. Elk bedrijf c.q. bedrijfsactiviteit wordt in een bepaalde milieucategorie ingedeeld. De milieucategorie is direct afgeleid van de grootste afstand.

• categorie 1: grootste afstand 10 meter;
• categorie 2: grootste afstand 30 meter;
• categorie 3.1: grootste afstand 50 meter;
• categorie 3.2: grootste afstand 100 meter;
• categorie 4.1: grootste afstand 200 meter;
• categorie 4.2: grootste afstand 300 meter;
• categorie 5.1: grootste afstand 500 meter;
• categorie 5.2: grootste afstand 700 meter;
• categorie 5.3: grootste afstand 1.000 meter;
• categorie 6: grootste afstand 1.500 meter.

Het plangebied is gelegen in het bestaand stedelijk gebied van Eindhoven aan de Prof. Dr. Dorgelolaan 20. Het plangebied maakt onderdeel uit van Fellenoord. De gemeente Eindhoven zet voor Fellenoord in op de ontwikkeling van een gemengd gebied waar wonen en werken samenkomen in een duurzame en groene stedelijke omgeving. De mening van functies is daarmee onderdeel van de ruimtelijke keuzes van de gemeente Eindhoven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ook gekeken naar de bestaande situatie. In de directe omgeving van het plangebied zijn allerlei verschillende functies gevestigd, zoals de Universiteit van Eindhoven, het spoor, woningen en kantoren. Gelet op deze diversiteit van functies is er hier sprake van een gemengd gebied, waardoor de oorspronkelijke richtafstanden met één afstandsstap kunnen worden verlaagd. Zoals gesteld zal deze conclusie ook na ontwikkeling van het gebied Fellenoord nog steeds van toepassing zijn.

Voorliggend bestemmingsplan maakt een multifunctioneel kantoorgebouw mogelijk met hoofdzakelijk kantoren. Tevens zijn commerciële en publieksgerichte functies mogelijk in de stedelijke plint van het toekomstige gebouw. Alle binnen het gebouw beoogde functies vallen binnen milieucategorie 1. In een gemengd gebied bestaat er geen minimale afstand tussen gevoelige functies en bedrijvigheid binnen milieucategorie 1. De afstand van het plangebied tot aan de dichtstbijzijnde bestaande woningen bedraagt meer dan 220 meter. Daarmee kan gesteld worden dat zowel in de bestaande als toekomstige situatie geen belemmeringen ontstaan.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het planvoornemen en de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan in een aantal gevallen met ontheffing tot een bepaalde maximum hoogte, mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

In het voorliggende bestemmingsplan worden geen geluidgevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt.

In de Wet geluidshinder worden kantoren niet aangemerkt als een geluidgevoelige bestemming. Een onderzoek naar de toekomstige geluidsbelasting op het kantorengebouw is dan ook niet noodzakelijk. In het kader van de Wet geluidhinder dient ook in kaart gebracht te worden of de toekomstige ontwikkeling mogelijk zelf geluidshinder veroorzaakt. Een kantoor valt niet binnen de categorie overlast gevende bestemmingen. Bovendien is het in de bestaande situatie ook mogelijk een kantoorpand te vestigen aan de Prof. Dr. Dorgelolaan 20. Geconcludeerd kan worden dat onderzoek naar het aspect geluid niet noodzakelijk is voor de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen over luchtkwaliteit. Dit hoofdstuk voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Dit gebeurt zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Hierdoor kunnen ruimtelijke ontwikkelingen doorgang vinden, terwijl ondertussen maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO₂) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³, voor fijnstof (PM₁₀) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ en een daggemiddelde van 50 microgram/m³. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden. Voor zwevende deeltjes (PM_2,5) geldt met ingang van 1 januari 2015 een blootstellings-concentratieverplichting van ten hoogste 20 microgram per m³, gedefinieerd als gemiddelde blootstellingsindex.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten grenzen vastgesteld. Op grond daarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor:

• woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg;
• woningbouwlocaties die niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg en
• kantoorlocaties die niet meer dan 200.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Samengevat

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op de bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor stikstofdioxide en fijnstof. Het gaat met name om kinderen, ouderen en zieken. Het besluit voorziet in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is als een 'gevoelige bestemmingen' wordt mogelijk gemaakt. Voor rijkswegen geldt een zone van 300 meter aan weerszijden en langs provinciale wegen 50 meter, gemeten vanaf de rand van de weg.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

In aanvulling op het Besluit gevoelige bestemmingen is er een Brabantse “Handreiking gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit” opgesteld (maar in Eindhoven (nog) niet vastgesteld). Deze Handreiking heeft als uitgangspunt geheel nieuwe bestemmingen voor kinderen en ouderen (conform de AmvB gevoelige bestemmingen) niet te situeren binnen 50 meter van de wegrand van drukke gemeentelijke wegen (als eerstelijns bebouwing) of binnen 300 meter van snelwegen, ongeacht de berekende concentraties.

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Het bestemmingsplan omvat de realisatie van een multifunctioneel kantoorgebouw van maximaal 31.300 m² BVO. De ontwikkeling van een kantoorgebouw van deze omvang valt in principe direct binnen één van de getalsmatige begrenzingen voor 'niet in betekende mate projecten'. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is toch aanvullend luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd. Het volledige onderzoek is toegevoegd als bijlage 9. Voor een volledige onderbouwing van het uitgevoerde onderzoek wordt verwezen naar de bijlage, onderstaand volgen de resultaten en conclusies. Opgemerkt wordt dat de gebruikte verkeersgeneratiecijfers zijn afgeleid uit het mobiliteitsrapport van Goudappel (bijlage 5).

Resultaten en conclusie

Tabel 3: Rekenresultaten beoordeling luchtkwaliteit

Op basis van het opgesteld rekenmodel is bovenstaande tabel opgesteld. De tabel geeft een overzicht van de hoogst berekende immissies NO2, PM10 en PM2,5 ten gevolge van het plan. Uit het onderzoek blijkt dat de jaargemiddelde concentraties van NO2, PM10 en PM2,5 ter plaatse van het plangebied en de directe omgeving ver onder de wettelijke norm liggen. Voorliggend bestemmingsplan draagt daar ten hoogste 0,1 ug/m3 aan bij. Hiermee is rekenkundig aangetoond dat de gevolgen van de ontwikkeling als ‘niet in betekenende mate’ kunnen worden aangemerkt. Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor dit plan.

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen (inrichtingen, transportroutes en buisleidingen). Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied. Hierbij wordt ook een beschrijving gegeven van het wettelijk kader op gebied van externe veiligheid. Tot slot wordt het groepsrisico verantwoord.

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004). Voor transport is het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing (Bevt; april 2015). Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2011). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen het Plaatsgebonden risico en het Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR)
Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10^-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10^-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten';

Groepsrisico (GR)
Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

Het plangebied
Hieronder wordt beschreven welke risicovolle inrichtingen in of nabij het gebied liggen, of er vervoer van gevaarlijke stoffen in het gebied plaatsvindt en of er risicovolle buisleidingen liggen. Voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan is een volledig onderzoek externe veiligheid uitgevoerd, dit onderzoek is toegevoegd als bijlage 10.

Inrichtingen

Ten noorden van het bouwplan worden gevaarlijke stoffen opgeslagen op het TUe Science Park, ten zuiden van het bouwplan is het ProRail Emplacement Centrum aanwezig. Op beide locaties worden gevaarlijke stoffen opgeslagen waardoor een PR 10^-6 risicocontour aanwezig is. Het bestemmingsplangebied en het beoogde bouwplan bevinden zich niet binnen deze plaatsgebonden risicocontouren. Het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

Op basis van deze conclusie is het uitvoeren van een onderzoek naar de hoogte en toename van het groepsrisico voor de beide risicovolle inrichtingen niet benodigd. Wel dient bij de verantwoording van het groepsrisico hierop in te gaan.

Transport
Op ongeveer 40 meter ten zuiden van het bouwplan is de spoorweg van Eindhoven gelegen. Het betreffen verschillende routes, zoals omschreven in bijlage II van de Regeling Basisnet, te weten route 12 en route 110. Onderstaande tabel geeft het transport van gevaarlijke stoffen over dit spoortraject weer.

Tabel 4: vervoer gevaarlijke stoffen ten zuiden van het plangebied (bron: Stantec)

Omdat het gebied rondom het plangebied de komende jaren sterk gaat veranderen (lees: ontwikkelvisie Fellenoord) heeft de gemeente een toekomstige basissituatie vastgelegd en verwerkt in het basisrekenmodel 'Bevmonitor Centrum 2023_TAC'. In het onderzoek wordt dus zekerheidshalve rekening gehouden met de toekomstige ontwikkelingen in en rondom het plangebied. Voor de berekening van het groepsrisico en de verantwoording hiervan is ook de personendichtheid binnen het invloedsgebied van de betreffende risicobronnen van belang.

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om maximaal 31.200 m2 bvo te realiseren waarbij kantoren de overhand zullen hebben. Het uitgevoerde onderzoek gaat uit van een maximale invulling van 33.200 m² bvo en is dus representatief voor voorliggend bestemmingsplan. In de Handreiking verantwoordingsplicht groepsrisico zijn kentallen gegeven voor het aantal aanwezigen voor verschillende functies, waaronder voor kantoren. Voor een kantoorfunctie is het volgende aangegeven:

• Dagperiode: 1 aanwezige per 30 m2 bvo, waarbij aangenomen is dat 14% buiten is.
• Nachtperiode: 0,21 aanwezige per 30 m2 bvo (= 21%), waarbij aangenomen is dat 1 % buiten is.

Het bestemmingsplan voor cluster 9B leidt tot een maximale populatie van 1.106,7 aanwezigen in de dagperiode en 232,4 aanwezigen in de nachtperiode. Door de twee scenario’s met elkaar te vergelijken is de invloed van de nieuwe ontwikkeling op het groepsrisico inzichtelijk gemaakt.

Uit de beoordeling van de rekenresultaten zijn de volgende conclusies te trekken:

• De oriëntatiewaarde (OW) wordt door het vervoer van gevaarlijke stoffen over de spoorweg in zowel de autonome situatie als in de toekomstige situatie sterk overschreden.
• Het bestemmingsplan voor cluster 9B leidt niet tot een toename van het groepsrisico, tot een groepsrisico van 9,478 x OW voor zowel de autonome als voor de toekomstige situatie.
• De maatgevende kilometer (traject van 0 tot 999) verschuift niet.
• Het aantal dodelijke slachtoffers bedraagt voor de beide situaties 3.967 personen bij een ongeval frequentie van 1,2 x 10-9 per jaar.
• De kans dat er sprake is van een ongeval met meer dan 10 dodelijke slachtoffers neemt niet toe door de ontwikkeling. De kans is en blijft 5,4 x 10-7.

Plasbrandaandachtsgebied

In de Regeling basisnet is aangegeven dat langs de spoorweg, ter hoogte van het bestemmingsplangebied, een plasbrandaandachtsgebied (PAG) aanwezig is. In het geldende bestemmingsplan is hiervoor een veiligheidszone opgenomen in de vorm van een gebiedsaanduiding. Een PAG is het gebied tot 30 meter van de spoorweg waarin, bij de realisering van kwetsbare objecten, rekening dient te worden gehouden met de effecten van een plasbrand. Het PAG geldt aan weerszijden van de spoorbaan en wordt gemeten vanaf de buitenste spoorstaaf.

Het bouwvlak bevindt zich niet in het PAG. De ondergrondse parkeergarage bevindt zich wel binnen het PAG, maar vormt geen belemmering. Het PAG levert dan ook geen (bouw)beperkingen op voor de realisatie van het bouwplan. Voor een correcte planologische vertaling van het PAG is de bestaande veiligheidscontour overgenomen en behouden in voorliggend bestemmingsplan.

Buisleidingen
Buisleidingen vormen op gebied van externe veiligheid geen belemmeringen voor onderhavig plan.

De Gemeente Eindhoven heeft in mei 2009 de Visie externe veiligheid vastgesteld. Daarin is onder meer vastgelegd hoe in de stad nabij risicobronnen wordt omgegaan met het veilig stellen van een acceptabel niveau voor risico's in het kader van externe veiligheid en de beheersbaarheid ervan. Ook is in de visie voor de gebieden buiten invloedsgebieden van risicobronnen (o.m. het gebied > 200m van het spoor) een verantwoording van het groepsrisico uitgewerkt.

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het spoor van Eindhoven. Zowel op basis van het gemeentelijke beleid als de wettelijke normen dient onderzoek naar externe veiligheid plaats te vinden. Onderhavige paragraaf en bijlage 10 voorzien in deze onderzoeksplicht en verantwoording.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan door de gemeenteraad dient het groepsrisico te worden verantwoord. Daarbij wordt een afweging gemaakt tussen het belang van een ruimtelijke ontwikkeling en het risico dat een groep mensen komt te overlijden als gevolg van een ramp of incident met gevaarlijke stoffen. Voor de verantwoording dient de Veiligheidsregio de gelegenheid gesteld te worden een advies uit te brengen. Het groepsrisico moet verantwoord worden conform artikel 13 van het Bevi in geval van inrichtingen, artikel 8 van het Bevt in geval van transportroutes en artikel 12 van het Bevb in geval van buisleidingen.

Mogelijke rampscenario's

In de omgeving van het bouwplan worden zowel brandbare als toxische stoffen vervoerd en/of opgeslagen. Hierna zijn de rampenscenario’s voor beide stofsoorten beschreven.

Brandbaar scenario

Het maatgevende scenario op de spoorweg voor brandbare stoffen is een BLEVE (Boiling Liquid Expanding Vapour Explosion) van een tankwagon. Een BLEVE bestaat uit een vuurbal en een drukgolf met daarna warmtestraling. Slachtoffers vallen door de warmtestraling en de drukgolf, alsmede door rondvliegende brokstukken en glasscherven die zware schade kunnen aanbrengen aan personen en gebouwen.

De optredende warmtestraling bij een warme BLEVE is tot een afstand van 140 meter een hittestraling van meer dan 110 kW/m 2 voelbaar. Het volledige bouwplan van Gebouw 9B ligt binnen deze afstand. De drukgolf zal ter hoogte van het bouwplan 0,17 tot 0,35 bar zijn. Dit leidt tot beschadiging aan daken, ernstige beschadigingen aan draagconstructies, ontzette muren en scheuren in gevels. Om deze reden wordt geadviseerd om het glasoppervlak aan de spoorzijde te beperken en te voorzien van drukbestendig glas. Zo kan voorkomen worden dat in geval van een drukgolf of hitte, personen gewond raken door rondvliegend glas.

Een warme BLEVE treedt op bij een externe brand, een koude BLEVE treedt op wanneer de tankwagon bezwijkt door een mechanische oorzaak. Het optredende effect en het moment van exploderen is afhankelijk van de inhoud van de tankwagon. Het invloedsgebied van een dergelijk incident reikt tot 460 meter vanuit het hart van de spoorweg.

Toxisch scenario

Voor toxische stoffen is een toxisch scenario maatgevend. Door een incident op de transportroute met een tank met toxische stoffen scheurt de tankwand. Een groot deel van de toxische stoffen lekken in korte tijd uit. De toxische vloeistof vormt een plas. De toxische damp wordt meegevoerd door de wind. Bij toxische gassen komen als gevolg van een brand toxische dampen direct vrij. De toxische stoffen worden meegevoerd door de wind.

Zelfredzaamheid

Zelfredzaamheid is het zichzelf kunnen onttrekken aan een dreigend gevaar, zonder daadwerkelijke hulp van hulpverleningsdiensten. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchten.

De nieuwe functie en beoogde bebouwing zijn niet specifiek bedoeld voor minder zelfredzame personen, zoals kinderen of ouderen. Dit betekent dat personen zich bij een eventuele dreigende situatie over het algemeen op eigen kracht goed in veiligheid kunnen brengen.

Het bouwplan wordt goed ontsloten door de Prof. Dr. Dorgelolaan om zo bij een dreigende situatie eenvoudig van het incident af te kunnen ontvluchten. Daarnaast kan bij een incident op het spoor of op het ProRail Emplacement Centrum ook via het terrein van de TU/e Science Park van een incident af worden gevlucht. Bij een eventueel incident op het TU/e Science Park kan ook via een nabijgelegen onderdoorgang van het spoor worden gevlucht.

Bleve

Bij het scenario van een koude BLEVE zal er geen tijd beschikbaar zijn voor zelfredding. Bij een warme BLEVE is er mogelijk beperkte vluchttijd. Gezien deze korte tijd zijn er geen mogelijkheden tot evacuatie. Daarom zullen de personen op eigen kracht het gebied moeten ontvluchten in geval van een incident. De maatregelen ter bevordering van de zelfredzaamheid zullen daarom in de planologische, organisatorische en bouwkundige sfeer moeten worden gezocht.

Wanneer een incident optreedt is het beste advies om te schuilen totdat de BLEVE heeft plaatsgevonden. Daarna verdient het aanbeveling om te vluchten in verband met secundaire branden. Bij het optreden van een BLEVE is naast een enorme hittebelasting ook een tijdelijke overdruk aanwezig. Een dergelijke overdruk kan leiden tot schade aan bebouwing.

Toxisch scenario

Bij een toxische wolk kunnen mensen komen te overlijden als gevolg van blootstelling aan de toxische stof. Of mensen daadwerkelijk overlijden is afhankelijk van de dosis waaraan de persoon is blootgesteld, die bestaat uit de blootstellingsduur en de concentratie.

Het beste advies bij het vrijkomen van een toxische wolk als gevolg van een incident met toxische stoffen is te schuilen, mits ramen, deuren en ventilatie gesloten kunnen worden (safe-haven-principe).

Geadviseerd wordt om de ventilatievoorziening in het nog nader uit te werken bouwplan afsluitbaar uit te voeren. Is schuilen niet mogelijk, dan kan ervoor worden gekozen om te vluchten. Zoals eerder aangegeven is het bouwplan goed te ontvluchten bij een dreigende situatie.

Mogelijke maatregelen ter vergroting zelfredzaamheid

Naast het advies van de veiligheidsregio (volgende paragraaf) is het van belang dat aanwezigen tijdig gewaarschuwd worden. Dit gebeurt door het in werking stellen van het WAS (Waarschuwing- en Alarmering Systeem) als onderdeel van de algemene Rampenbestrijding. Bovendien is alarmering via de telefonische dienst NL-Alert mogelijk.

Daarnaast draagt ook de bestrijdbaarheid van een eventueel rampscenario bij aan het minimaliseren van slachtoffers. In bijlage 10 wordt nader beschreven aan welke voorwaarden voldaan moet worden om een goede rampenbestrijding mogelijk te maken.

Advies Veiligheidsregio

Door de Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost is voor dit plan een advies uitgebracht. De adviesbrief is toegevoegd aan het rapport in bijlage 10. Om de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid te vergroten wordt het volgende advies gegeven:

• Het glasoppervlak aan de risicobronzijde beperken en te voorzien van een drukbestendig glastype.
• De vluchtwegen/(nood)uitgangen eveneens aan de risicobronzijde beperken.
• Om erop aan te sturen dat het uitschakelen van de ventilatie wordt gedaan door de gebouwbeheerder en anders een vervanger.
• Opnemen in de regels van de ruimtelijke procedure dat het bedrijf een handelingsperspectief voor het personeel op moeten stellen ingeval een incident met gevaarlijke stoffen zich voordoet.
• Neem contact op met de afdeling Planvorming van de Veiligheidsregio om de bluswatervoorziening in de spoorzone in te richten, aangezien deze op dit moment langs het spoor onvoldoende is.

Met betrekking tot het bestrijden van een incident is voor het bouwplan de opkomsttijd van een tankautospuit ongeveer 7 minuten. Deze opkomsttijd voldoet aan het gestelde hieromtrent.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan en de realisatie van het beoogde bouwplan.

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Een duurzame stad is een stad die rekening houdt met de behoeften van de huidige generatie zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Onderstaande tekst legt concreet uit wat we als stad willen en waar dat op gebaseerd is.

1. CO2 reductie

Het klimaat verandert door de toegenomen uitstoot van CO2. Dat gaat sneller dan we gedacht hadden. De temperatuur op aarde neemt toe waardoor de weersomstandigheden extremer worden: meer hitte, meer droogte, hevigere neerslag, meer stormen enz. Om de gevolgen van de klimaatverandering beperkt te houden, moet de CO2 uitstoot drastisch dalen. Wereldwijd zijn eind 2015 afspraken gemaakt om te pogen het probleem van klimaatverandering zoveel mogelijk te beperken: het klimaatakkoord van Parijs. Eindhoven onderschrijft dat akkoord door de in 2016 vastgestelde Klimaatverordening040. Hierin is vastgelegd dat de CO₂ emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050. Referentiepunt daarbij is de emissie in het jaar 1990. De gemeenteraad heeft in het Klimaatplan 2021-2025 de doelstellingen van de klimaatverordening uitgewerkt.

1A) Aardgasloze verwarming

Om de vereiste 95% reductie in CO2 uitstoot te realiseren is op termijn een volledig aardgasloze verwarming van de gebouwde omgeving noodzakelijk. We zetten daar als gemeente op in en dit is nadrukkelijk ook het Rijksbeleid. Per 1 juli 2018 is de Wet voortgang energietransitie in werking getreden. Te bouwen bouwwerken (in gewone taal: nieuwbouw) voor kleinverbruikers – woningen, winkels, kantoren – mogen niet langer worden aangesloten op aardgasnetten. Daarnaast streeft de gemeente er nadrukkelijk naar te voorkomen dat ALLE nieuwe ontwikkelingen nog op aardgas worden aangesloten.

In het Klimaatplan 2021-2025 heeft de gemeenteraad vastgelegd dat 'zoveel mogelijk voorkomen moet worden dat nieuwbouw nog wordt aangesloten op aardgas'. Het is voor bouwers en ontwikkelaars verstandig om zich te realiseren dat aardgas uitgefaseerd zal gaan worden en ook daar waar het nog niet wettelijk is bepaald nu al aardgasloos te bouwen of in ieder geval zodanig dat een alternatieve warmtevoorziening in de toekomst zonder grote ingrepen mogelijk is.

1B) Duurzame mobiliteit
Om de vereiste 95% reductie in CO₂ uitstoot in 2050 te bereiken, is een volledig CO₂-emissievrije mobiliteit noodzakelijk. Dit betekent dat op termijn voertuigen op fossiele brandstoffen (benzine, diesel en LPG) volledig zullen verdwijnen en vervangen zullen worden door emissievrije voertuigen (elektrisch, waterstof of anderszins). Naast emissievrije voertuigen, willen we ook minder voertuigen in het centrum van de stad om daarmee de leefbaarheid in onze groeiende stad overeind te houden. Dat betekent meer ruimte voor fietsen, wandelen smart mobility concepten, met een belangrijke rol voor autodelen, autonoom rijden en slimme openbaar vervoerconcepten.

1C) warmte- en energiebesparing

Om tot een reductie van 95% CO2 uitstoot te komen in 2050 moeten we naast het dichtdraaien van de aardgaskraan, het overgaan op emissievrije mobiliteit en het zoveel mogelijk duurzaam opwekken, ook naar grote besparingen in energie en warmte. Dit kan door isolatie, mogelijkheden voor opslag, innovatieve technieken enz.

1D) duurzame energie opwekking

Naast de reductie in CO2, willen we als stad ook graag in 2045 energieneutraal zijn. Dat betekent dat de hoeveelheid energie die we dan als stad gebruiken, bij voorkeur binnen de grenzen van stad of regio duurzaam opgewekt wordt. Om dit te realiseren is het noodzakelijk dat alle kansen voor duurzame opwekking genomen worden. Met name op gebied van zonne-energie zijn er kansen in Eindhoven. Daarnaast zijn er ook kansen voor bodemenergie en de aanleg van een warmtenet. De gemeente Eindhoven heeft hiervoor het Masterplan 'Bodemenergie Centrumgebied Eindhoven' opgesteld. Het Masterplan Bodemenergie dient in samenhang te worden beschouwd met de Warmtevisie 2020, de Transitievisie Warmte en de Energievisie centrumgebied Eindhoven.

2 Circulaire Economie

Circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. We willen een afvalloze stad worden waar producten in gesloten technologische en biologische kringlopen gebruikt worden. (Grond)stoffen, materialen en producten die we gebruiken hebben geen negatieve effecten op mens en milieu, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur. In ons plan van aanpak CE 2018-2020 hebben we de rijksambitie om in 2050 een circulaire economie te hebben onderschreven net als de ambitie om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken.

2A) duurzame materialen

Materialen die in gesloten kringlopen steeds weer opnieuw gebruikt kunnen worden zonder schadelijke gevolgen voor mens of natuur, of die biologisch afbreekbaar zijn, zijn duurzame materialen.

2B) geen afval

In 2020 willen we 0% restafval hebben. In eerste instantie geldt deze ambitie voor het huishoudelijk afval maar uiteindelijk voor alle afval.

2C) flexibel en demontabel bouwen

Om te voorkomen dat gebouwen afgebroken moeten worden, moet bij het ontwerp al rekening gehouden worden met de flexibiliteit en demonteerbaarheid van het gebouw.

2D) deeleconomie/ as a service concepten

De deeleconomie biedt een nieuw model voor consumptie en bezit. In plaats van telkens nieuwe goederen aan te schaffen, kunnen we de spullen die we al bezitten delen en zo beter benutten.

Betalen voor vervoer, verlichting, werkruimte enz. voorkomt dat we zelf voertuigen, lampen, stoelen enz. moeten bezitten. Door diensten als een service aan te bieden en niet als een product, kunnen ze efficiënter gebruikt worden en blijft de verantwoordelijkheid voor het (hergebruik van het) product bij de leverancier.

3) Natuur

Eindhoven de groenste! Groene daken en gevels, biodiversiteit, klimaatadaptatie (het wordt steeds warmer en natter), stadslandbouw en aantrekkelijk groen voor recreatie, ontspanning en bewegen. Hoe dragen nieuwe en herontwikkelingen in Eindhoven hieraan bij? Brengt het schade toe aan bestaande natuur of biedt het kansen voor toevoeging/uitbreiding?

3A) biodiversiteit

Om biodiversiteit te behouden wordt op Europees niveau gewerkt aan een duurzaam ecologisch netwerk van grote natuurgebieden met goede verbindingen. Ook in Eindhoven willen we ecologische versnippering in onze stad tegen gaan.

3B) oppervlakte groen

We willen geen verlies van groen in de openbare ruimte en daar waar mogelijk het groen versterken, ook op of aan onze gebouwen.

4. Sociale basisbehoeften

The Natural Step neemt de 9 menselijke behoefte van Manfred Max Neef als uitgangspunt. Omdat het hier om ruimtelijke projecten en activiteiten gaat, richten wij ons op de ruimtelijke component van deze basisbehoeften. We hebben het dan over klimaatadaptatie; gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid; openbare ruimte om te ontmoeten en bewegen; bereikbaarheid van voorzieningen en het betrekken van bewoners bij projecten. Daarnaast spelen de sociale menselijke basisbehoeften wel een rol bij de aanschaf van materialen en diensten (we willen dat er maatschappelijk verantwoord ingekocht wordt).

4A) Klimaatadaptatie

Extreme regen en onweersbuien, hittegolven en droogte komen steeds vaker voor. Met de beleidsregel 'Klimaatrobuust' beogen we in Eindhoven risico op schade in de nabije toekomst te beperken. Nieuwe (her)inrichtingen en ruimtelijke ontwikkelingen in de openbare en de private ruimte, waarbij de gemeente een rol heeft, worden voortaan aan de hand van deze beleidsregel ontwikkeld. We hanteren als uitgangspunt de voorkeursvolgorde gebruiken, vasthouden (infiltreren), vertragen en afvoeren van hemelwater. Groene maatregelen worden hierbij beloond met een lagere bergingsnorm en dragen tevens bij aan het voorkomen van hittestress.

4B) gezonde verstedelijking

Hieronder verstaan we: gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid en mogelijkheden om te bewegen en ontmoeten in de openbare ruimte

4C) participatieve stad, betrokkenheid van burgers en bereikbare voorzieningen

We betrekken onze inwoners graag bij de ontwikkelingen en veranderingen die hen aangaan. Dit leidt tot meer draagvlak en betere eindresultaten. Onze ambities op gebied van duurzame mobiliteit mogen niet leiden tot een geringere bereikbaarheid van belangrijke voorzieningen.

Specifiek Eindhovens

Daarnaast is er nog een aantal factoren die we specifiek op dit moment en in deze stad belangrijk vinden en die we extra waarderen. Het gaat dan om de zichtbaarheid van de duurzame successen, de duurzaamheid van de betrokken partijen zelf (hun MVO beleid) en het aansluiten bij het DNA van Eindhoven: TDK (technologie, design en kennis). Wat dat laatste betreft sluit innovatie daar dus goed bij aan.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen
MVO is een integrale visie op een duurzame bedrijfsvoering. Een bedrijf dat maatschappelijk verantwoord onderneemt, maakt bij iedere bedrijfsbeslissing een afweging tussen de verschillende maatschappelijke en economische effecten hiervan, en houdt hierbij rekening met stakeholderbelangen. Elke bedrijfsbeslissing heeft immers invloed op de stakeholders (belanghebbenden) van een bedrijf. Dat kunnen medewerkers of klanten zijn, maar bijvoorbeeld ook omwonenden, leveranciers, investeerders en ook 'de maatschappij' in algemene zin.

De ontwikkeling van cluster 9B valt binnen de ontwikkeling het gebied Fellenoord. De gemeente streeft naar een duurzaam en klimaatadaptief stationsgebied gereed voor de toekomst. De Dommelvallei krijgt daarin een belangrijke positie als ecologische en recreatieve verbinding en om het gehele gebied klimaatadaptief te maken. Cluster 9 als geheel krijg een belangrijke functie met het vergroten van de bestaande groenkwaliteiten, alsmede de mogelijkheden om water beter op te vangen en vast te kunnen houden. In hoofdstuk 5 wordt nog nader ingegaan op de waterhuishouding en klimaatadaptatie binnen het plangebied.

Op gebouw niveau wordt ook gestreefd naar een volledig energieneutraal en zelfvoorzienend gebouw.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening dient, bij een nieuw bestemmingsplan waarmee nieuwe bouwmogelijkheden mogelijk worden gemaakt, aangegeven te worden of de bodemkwaliteit geschikt is voor de nieuwe functie. Zowel in de bestaande als toekomstige situatie is er geen sprake van een gevoelige functie (bijv. wonen) binnen het plangebied.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel onderzoek gedaan naar de bestaande bodemkwaliteit binnen het plangebied. De uitgevoerde onderzoeken omvatten tevens een onderzoek naar mogelijk asbest in de bodem. De uitgevoerde bodemonderzoeken zijn toegevoegd als bijlagen 11 & 12.

De uitgevoerde bodemonderzoeken aan de Prof. Dr. Dorgelolaan 20 (cluster 9B) zijn van 2019. De onderzoeken zijn daarmee voldoende actueel in het kader van voorliggend bestemmingsplan. Uit de bodemonderzoeken blijkt dat de bodem licht verontreinigd is. De grond is onderzocht tot 2 meter min maaiveld. Uit het onderzoek blijkt dat er geen sprake is van asbest. De bodemkwaliteit is geschikt voor de bestaande en toekomstige kantoorfunctie.

Na sloop van de huidige bebouwing zal er (in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning) ter plaatse van het gesloopte gebouw aanvullend bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd. Tevens dient voor de nieuwbouw de grond op het hele perceel te worden onderzocht tot 5,5 meter min maaiveld (de bodemkwaliteit moet onderzocht worden tot 0,5 meter beneden bouwdiepte). Indien sprake is van de afvoer van grond is ook het uitvoeren van een PFAS onderzoek noodzakelijk.

Het plangebied ligt in het beheergebied van het Gebiedsplan Gebiedsgericht Grondwaterbeheer Eindhoven-centrum (GGB). Binnen het beheergebied van het GGB gelden speciale regels wat betreft het onttrekken of gebruiken van het grondwater (Gebiedsgericht Grondwaterbeheer Eindhoven-Centrum).

De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

De bescherming van de natuur is in Nederland geregeld via specifieke groene wet- en regelgeving en via het bestemmingsplan. De groene wetten omvatten de Wet natuurbescherming (soortbescherming, gebiedsbescherming en bescherming houtopstanden) en de Gemeentelijk verordening (kapvergunning bomen). In specifieke gevallen is ook de Wet ammoniak en veehouderij (verzuringsgevoelige natuurgebieden) en de Natuurschoonwet (natuur op landgoederen) aan de orde. In een bestemmingsplan zijn de bestaande en nieuwe natuurbestemmingen en gebruiksbeperkingen ruimtelijk vastgelegd (Natuur Netwerk Nederland, specifieke landschappelijke en natuurwaarden). Dit betreft de planologische doorwerking van de provinciale Interim omgevingsverordening, waarin ook aspecten met betrekking tot de landschappelijke kwaliteit en de natuurcompensatie zijn neergelegd.

Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland, leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties. Negatieve effecten (geluid, licht, hinder, trillingen) kunnen op basis van de afstand en de tussenliggende gronden uitgesloten worden.

Een negatief effect op Natura 2000-gebied, als gevolg van de voorgenomen activiteiten, kan op basis van voorliggende studie niet uitgesloten worden. Om de wettelijke consequenties te kunnen vaststellen, is een stikstofberekening nodig. De uitgevoerde stikstofberekening is opgenomen in bijlage 13. Op basis van de uitgevoerde berekening blijkt zowel in de bouw- als gebruikfase geen sprake van significante stikstofdepositie, in beide berekening blijkt de maximale depositie toename 0.00 mol/ha/jaar. Opgemerkt wordt dat de gebruikte verkeersgeneratiecijfers (voor berekening van de gebruiksfase) zijn afgeleid uit het mobiliteitsrapport van Goudappel (bijlage 5).

Het aspect stikstof vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling en vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

In het kader van de soortenbescherming is een Quickscan flora & fauna uitgevoerd. De Quickscan is toegevoegd als bijlage 14. Het onderzoek is hoofdzakelijk opgesteld voor de noodzakelijke sloop van het bestaande gebouw. Voor het openbaar gebied wordt gedurende het bestemmingsplantraject en de navolgende herinrichting van het openbare gebied in samenwerking met Copijn Landschapsarchitecten gekeken naar de bestaande en gewenste flora & fauna.

Op basis van de uitgevoerde Quickscan bleek dat de bestaande bebouwing op de Prof. Dr. Dorgelolaan 20 mogelijk geschikt zou kunnen zijn als verblijfplaatsen voor vleermuizen. Overige diersoorten maken in ieder geval geen gebruik van de bestaande bebouwing.

Het aanvullende vleermuizenonderzoek is in navolging van de Quickscan uitgevoerd. Het volledige onderzoek is toegevoegd als bijlage 15. Het onderzoek is uitgevoerd conform de bepalingen in het Vleermuisprotocol. Tijdens het onderzoek zijn geen verblijfplaatsen van vleermuizen vastgesteld. Tijdens het onderzoek is vastgesteld dat de bebouwing op de planlocatie geen functie heeft voor vleermuizen als vaste rust- en verblijfplaats. De beoogde ingreep (sloop) leidt niet tot overtreding van een verbodsbepaling van de Wet natuurbescherming art 3.5, lid 4 (wegnemen vaste rust- en/of verblijfplaatsen). Een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming voor vleermuizen is niet noodzakelijk. Na afronding van het onderzoek zijn de aanwezige opening in de gevels (welke reden gaven tot het uitvoeren van aanvullend onderzoek) afgedicht.

Het onderzoek beperkte zich in beginsel tot het vaststellen van de aan- dan wel afwezigheid van vleermuizen. Tijdens het onderzoek is tevens gelet op nesten en/of verblijflocaties van andere soorten op de planlocatie. Er zijn geen nesten van vogelsoorten aangetroffen binnen het plangebied.

Overige soorten in en rondom het plangebied

Aanvullend is geadviseerd dat bij toekomstige werkzaamheden in de bestaande bosschages mogelijke nest- en rustplaatsen van kleine vogelsoorten, marterachtigen en amfibieën verstoord kunnen worden. Bij de toekomstige werkzaamheden in-en rondom deze gebieden kan aanvullend ecologisch onderzoek noodzakelijk zijn en dient de omvang van de ingreep verder geconcretiseerd en uitgewerkt te worden. Eénzelfde conclusie geldt ook voor een aantal bestaande bomen parallel aan de Prof. Dr. Dorgelolaan. Afhankelijk van de keuzes rondom de ontsluiting kan op een later moment nogmaals beoordeeld worden in hoeverre ecologische waarden geraakt worden. Parallel aan de bestemmingsplanprocedure en de navolgende omgevingsvergunningaanvraag wordt de planvorming ecologisch begeleid. Omdat voorliggend bestemmingsplan ter plaatse van deze gebieden geen nieuwe bebouwing mogelijk maakt en de groenbestemming gehandhaafd blijft, is geen sprake van een belemmering.

Het plangebied en het toekomstige gebouw liggen nabij het spoor en het emplacement. De afstand tussen het spoor bedraagt ca. 25/30 meter. Omdat de in het beoogde nieuwe gebouw dichtbij het spoor en het emplacement is gepland kan trillinghinder voor de toekomstige gebruikers ontstaan als gevolg van treinverkeer. Hoewel er geen wettelijke normen bestaan voor trillinghinder kan onderzoek in het kader van een goede ruimtelijke ordening alsmede een zorgvuldige voorbereiding van de besluitvorming wenselijk zijn.

ProRail heeft in het kader van het vooroverleg (artikel 3.1.1. Bro, zie ook paragraaf 9.2) verzocht om een onderzoek naar trillinghinder uit te voeren conform de Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen. Deze Handreiking helpt om bij nieuwbouw langs spoor tijdig en concreet rekening te houden met trillingen als gevolg van treinverkeer, en geeft voorbeelden waarmee de initiatiefnemer en eindgebruiker aan de slag kunnen. In deze Handreiking is beschreven op welke wijze gemeenten het aspect trillinghinder kunnen onderzoeken en afwegen bij de vaststelling van een bestemmingsplan.

Door adviesbureaus Alcedo en WeBoost is een onderzoek naar mogelijke trillinghinder uitgevoerd. In dit onderzoek is met behulp van metingen op de bouwlocatie en modelberekeningen onderzocht wat de trillingen zullen zijn in de toekomstige bebouwing. Hierbij is de aanpak zoals voorgeschreven in de Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen van het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat gevolgd. Het volledige onderzoek is toegevoegd als bijlage 16.

Doel van het uitgevoerde onderzoek is om vast te stellen of er sprake zal zijn van trillinghinder in het geplande gebouw, en zo ja, of er maatregelen mogelijk zijn om een aanvaardbaar verblijfsklimaat te kunnen garanderen. Er wordt gesproken van een aanvaardbaar verblijfsklimaat wanneer voldaan kan worden aan de streefwaarden uit deel B van de SBR B-richtlijn “Meet- en beoordelingsrichtlijnen voor trillingen". Deze streefwaarden zijn voorkeurswaarden, waarbij het streven moet zijn om de trillingen in de beoogde bebouwing te laten voldoen aan deze waarden.

Conclusie

De belangrijkste conclusie van het onderzoek is dat er overschrijdingen van de streefwaarden voor trillingshinder mogelijk zijn in het gebouw, maar dat de mate sterk afhankelijk is van de constructieve uitwerking. In het rapport zijn enkele adviezen gegeven op welke wijze voldaan zou kunnen worden aan de streefwaarden. Daarmee is de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in voldoende mate aangetoond.

Het is niet verplicht deze adviezen ook daadwerkelijk op te volgen, het is aan de eindgebruiker om bij aanvraag omgevingsvergunning aan te tonen op welke wijze voldaan kan worden aan deel B van de SBR B-richtlijn “Meet- en beoordelingsrichtlijnen voor trillingen". In artikel 4.2.4 van de regels is dit middels een voorwaardelijke verplichting vastgelegd. Concrete maatregelen zijn overigens niet vastgelegd in de regels.

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium een plaats te geven in het besluitvormingsproces voor ruimtelijke plannen. Daarin zijn zowel de actuele waterhuishouding in het plangebied beschreven als de watereisen waaraan ontwikkelingen (binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan) moeten voldoen. Ruimtelijke plannen moeten onder meer worden getoetst aan het criterium "hydrologisch neutraal" conform het landelijke en lokale waterbeleid. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder b en c van het Besluit ruimtelijke ordening.

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Deze wet regelt het beheer van oppervlakte- en grondwater en is gericht op de samenhang met de ruimtelijke ordening. De wet kent een vergunningstelsel (watervergunning).

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

Het klimaat verandert. Dat heeft gevolgen voor Eindhoven. We krijgen onder andere te maken met meer en hevigere buien, langere perioden van droogte en meer hitte(stress). Om in de toekomst prettig te wonen en te werken in onze groeiende stad, is het noodzakelijk nú maatregelen te nemen. Dit betekent dat we 'klimaatrobuust' te werk moeten gaan.

In samenwerking met Brabantse overheden en kennisinstellingen is een prototype klimaatadaptatie-toets ontwikkeld met richtlijnen en ontwerpnormen voor de (her)inrichting en ruimtelijke ontwikkeling van stedelijk gebied op straat- en wijkniveau.

De toets omvat 3 hoofdregels en deze vormen de basis voor het Eindhovens klimaatadaptatie beleid:

• Zorg voor voldoende bergingsruimte om extreme buien tijdelijk op te vangen en vertraagd af te voeren.
• Infiltreer regenwater zoveel mogelijk en waar mogelijk op de plek waar het valt, en voorkom daarmee droogte.
• Zorg dat de straat niet onnodig opwarmt en voldoende plekken voor verkoeling heeft op het heetst van de dag.

Voor de klimaatadaptatie normen en richtlijnen is een indeling gemaakt naar ruimtelijke ontwikkelingen op privaat terrein (circa 60% van het areaal) en op publiek terrein (circa 40% van het areaal). In de binnenstad ligt deze verhouding zelfs op 80-20%. Bovenstaand is vertaald in een waterbergingsnorm.

De gemeente Eindhoven maakt bij de beoordeling van de voor een nieuwe ontwikkeling in een plangebied voorgestelde maatregelen gebruik van een rekentool. Deze rekentool klimaatopgave, beschikbaar op rekentool.eindhovenduurzaam.nl, maakt het een ontwikkeling mogelijk interactief haar plangebied en de te nemen maatregelen te beschrijven en te controleren of aan de gemeentelijke eisen wat betreft waterberging en vergroening wordt voldaan. Bovendien kan een afschrift van de beschrijving van het plangebied en de keuze van de maatregelen met voorbeelden voor de verdere uitwerking gedownload worden om bijgevoegd te worden bij de eventuele watertoets of aanvraag van de omgevingsvergunning.

De werking van de rekentool kan worden aangepast aan nieuwe inzichten en de uitkomst van de laatste versie van de tool is maatgevend.

In de navolgende paragrafen zal nader ingegaan worden op de bestaande situatie binnen het plangebied en hoe het watersysteem functioneert. Voor de ontwikkeling binnen het plangebied is een waterhuishoudkundig en klimaatadaptatie rapport opgesteld. Het volledige rapport is toegevoegd als bijlage 17 en zal al basis dienen bij de verdere uitwerking. De belangen van het water en het gemeentelijke beleid zijn middels een voorwaardelijke verplichting in artikel 12 geborgd.

In het plangebied is een primaire watergang aanwezig. Deze watergang is gemiddeld 6,5m breed. De linker en rechter insteek liggen op 16.50m NAP. Met een waterpeil van 15,44m NAP en een waterdiepte van 0,58m. De drooglegging t.o.v. het waterpeil bevindt zich tussen de 1 en 1,2m.

Conform de legger is het waterschap onderhoudsplichtige van het doorstroomprofiel. Door de vele duikers in de watergang en het gebrek aan opstelplaatsen voor onderhoud wordt de watergang vanaf de kant onderhouden en is varend onderhoud niet mogelijk. Langs het spoor wordt de watergang vanaf de spoorzijde onderhouden. Aan het westelijke deel van het plangebied wordt onderhoud vanaf de zijde van het plangebied uitgevoerd. Het figuur hieronder toont met rood omlijnt de onderhoudsstroken voor de watergang.

Afbeelding 14: Uitsnede Legger Waterschap de Dommel, rond omcirkeld de onderhoudsstroken (bron: Waterschap de Dommel)

In het plangebied is veel groen aanwezig. Van het gehele plangebied van ongeveer 17.100m², is 60% groen, 36% verhard en 4% water. Omdat er een grote hoeveelheid groen aanwezig is heeft het groen een groot verkoelend effect en zorgt het voor een betere biodiversiteit.

In het plangebied is een booronderzoek uitgevoerd om de ondergrond te analyseren. Echter is de ondergrond slechts op één meetlocatie onderzocht. Aanvullend ecohydrologisch onderzoek (in uitvoering) moet meer duidelijkheid geven over de exacte bodemopbouw. Op basis van de beschikbare gegevens lijkt de bodem voornamelijk uit zand te bestaand met mogelijk een aantal leemlagen.

In en rondom het plangebied zijn geen peilbuizen aanwezig die representatief zijn voor de huidige situatie binnen het plangebied. Er is een peilbuis aanwezig aan de andere kant van het spoor langs de Fuutlaan. Dit geeft een indicatie van de grondwaterstand in het gebied, echter door de aanwezigheid van leemlagen kan de grondwaterstand op de projectlocatie verschillen. Om een beter beeld te krijgen van de grondwaterstand dienen er in het exploitatiegebied peilbuizen geplaatst te worden. Dit zal parallel gebeuren aan de bestemmingsplanprocedure.

In de bestaande situatie is het gebouw aan de Prof. Dr. Dorgelolaan 20 aangesloten op het gemengde riool dat langs de Prof. Dr. Dorgelolaan loopt, met om de 40 meter een put. Er zijn geen klimaatadaptieve maatregelen aanwezig in de bestaande situatie.

Het afvalwater dat geproduceerd wordt door het bestaande gebouw wordt via hetzelfde gemengde riool afgevoerd.

In de toekomstige situatie zal de verharding binnen het plangebied beperkt toenemen. Het toekomstige bouwvlak komt vrijwel overeen met de bestaande bebouwing en de omliggende parkeerplaats. Conform de stedenbouwkundige uitgangspunten worden alle noodzakelijke voorzieningen (waaronder parkeren) binnen dit bouwvlak opgelost. De toekomstige verharding zal dus grotendeels overeenkomen met de bestaande verdeling groen, verharding en oppervlakte water. Er zal hooguit sprake zijn van een kleine toename in verhard oppervlak. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat bij sloop-nieuwbouw in het kader van de watercompensatie gekeken wordt naar de totale toekomstige verharding (dus niet de netto toename t.o.v. de bestaande situatie).

Uitgangspunt bij het bepalen van de bergingseisen is het paraplubestemmingsplan 'Waterberging' van de gemeente Eindhoven. De uitgangspunten van het gemeentelijk beleid luiden als volgt:

1. Zorg voor voldoende bergingsruimte om extreme buien tijdelijk op te vangen en vertraagd af te voeren.
2. Infiltreer regenwater zoveel mogelijk en waar mogelijk op de plek waar het valt, en voorkom daarmee droogte.
3. Zorg dat de straat niet onnodig opwarmt en voldoende plekken voor verkoeling heeft op het heetst van de dag.

Het bestaande verhard oppervlak is momenteel ca. 3.350m². In de toekomstige situatie is er sprake van een beperkte verhardingstoename. Het verhardoppervlak in de toekomstige situatie is 5.180m². Dit komt neer op een verhardingstoename van ca. 1.830m². Voor ruimtelijke ontwikkelingen op privaat terrein tot 150m² verharding geldt als norm 20mm berging op eigenterrein. Bij ontwikkelingen groter dan 150m² verharding is 75mm berging nodig. Conform de rekentool van de gemeente Eindhoven is er een maximale (worst case) bergingscapaciteit benodigd van 351m³. Dit betreft de maximale bergingscapaciteit als er geen groene maatregelen worden toegepast.

Door de ruimtelijke ontwikkeling zo groen mogelijk in te richten kan de waterberging kleiner worden. Hoe groener de ontwikkeling des te kleiner is de gevraagde waterbergingsopgave. Met de rekentool (https://rekentool.eindhovenduurzaam.nl) van gemeente Eindhoven is bepaald wat de daadwerkelijke waterbergingsopgave dient te worden. Om de waterbergingsopgave te bepalen wordt uitgegaan van alleen het bouwvlak (5.180m²) waar minimaal 715m² groendak (berging >60mm), 2.915 m² traditioneel dak en 1.550m² gesloten verharding wordt gerealiseerd. Verder blijft het bestaand groen haar groene functie behouden. Op basis van deze uitgangspunten is de waterbergingsopgave 221m³.

Voor het ondervangen van de resterende bergingsopgave wordt gebruikt gemaakt van opslagtanks in de parkeerkelder. De opslagtanks worden primair voor het gebouw gebruikt voor grijswatervoorzieningen (bv toilet doorspoelen) en hebben een nood overstort aan de spoorsloot, ten zuiden van de ontwikkeling. In totaal dienen er 11 tanks met een capaciteit van 20m³ geplaatst te worden, dit geeft een maximaal ruimtebeslag in de parkeerkelder incl. de benodigde techniek van 225m². In bijlage 17 is middels een beknopte verantwoording (zowel schriftelijk als op tekening) aangetoond dat de hoeveelheid waterberging uitvoerbaar op eigen terrein.

De ingevulde rekentool is bijgevoegd in bijlage 17. Bovenstaande maatregelen zijn richtlijnen voor de toekomstige klimaatbestendige invulling van het exploitatiegebied. De daadwerkelijke maatregelen worden bij de omgevingsvergunning geselecteerd en verder uitgewerkt.

Het oppervlaktewatersysteem blijft in de toekomst ongewijzigd. Enkel het overtollige hemelwater van het groene dak en de opslagtanks worden aangesloten op een overstort naar het oppervlaktewatersysteem.

In het nieuwe bestemmingsplan wordt de primaire watergang van het Waterschap op eenzelfde wijze bestemd als in het geldende bestemmingsplan.

In de toekomstige situatie zal sprake zijn van een gescheiden rioolstelsel. Het schone hemelwater dat valt zal ook schoon blijven en hergebruikt worden ten behoeve van natuur- en klimaatadaptieve maatregelen. Ten opzichte van de bestaande situatie zal naar verwachting sprake zijn van een verbetering van de waterkwaliteit. Op gebouwniveau zal gewerkt worden met duurzame en niet uitlogende materialen om vervuiling van hemelwater te voorkomen.

In december 2023 heeft vooroverleg plaatsgevonden met het Waterschap de Dommel. Het Waterschap heeft kan instemmen met dit bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan "I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

Op de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. In verband met de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen. Dit heeft ermee te maken dat de manier van raadplegen anders is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels. DeInleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten. Dit is om te voorkomen dat er discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In"Artikel 1 Begrippen" wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels begrippen voorkomen die niet in dit artikel zijn opgenomen, dan kan worden onderzocht of de regels op andere wijze aanknopingspunten voor een definitie bevatten. Die kunnen volgen uit de toelichting bij de regels en/of uit de systematiek van de regels zelf. Ontbreken dergelijke aanknopingspunten dan geldt de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik . In "Artikel 2 Wijze van meten" zijn de te gebruiken meetmethodes opgenomen. De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

In geval meerdere dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen gelijktijdig van toepassing zijn op een gebied of in het geval dat er meerdere bepalingen van toepassing zijn binnen één bouwperceel, geldt dat deze bepalingen qua rangorde gelijk zijn aan elkaar. Dit betekent dat aan alle voorwaarden uit de relevante bepalingen voldaan moet worden. Logischerwijs heeft dit tot gevolg dat de meest beperkende bepaling geldt.

Bestemming `Groen' (Artikel 3)

Het groen dat in de uitwerking van het gemeentelijke Groenbeleidsplan is aangemerkt als "structureel groen op stedelijk niveau” en “structureel groen op wijk- en buurtniveau” is in het voorliggende plan expliciet voorzien van de bestemming `Groen´. Deze bestemming omvat ook kleinere waterpartijen. Omdat in voorliggend bestemmingsplan een primair watergang door de groenbestemming loopt is gewerkt met een aanvullende functieaanduiding 'water'. Tevens mag een klein deel van de gronden onderdeel worden van de parkeergarage van het toekomstige kantoorgebouw, dit is vastgelegd middels de functieaanduiding 'parkeergarage'. De functieaanduiding 'ontsluiting' is toegevoegd waarmee voorzien kan worden in één in- en uitrit voor gemotoriseerd verkeer (conform stedenbouwkundig plan). Verder is de functieaanduiding 'keervoorziening' opgenomen ten behoeve van een keervoorziening voor (vracht)wagens.Ten slotte is de functieaanduiding 'weg' opgenomen ter plaatse van de bestaande ontsluitingsweg. Deze weg blijft gehandhaafd.

Bestemming `Kantoor' (Artikel 4)

Deze bestemming is binnen de gemeente Eindhoven gelegd op specifieke kantoorvestigingen waarbij sprake is van meer dan beroepsuitoefening aan huis. De grenzen van de bouwvlakken zijn opgesteld conform het VOSP, met buiten het bouwvlak ruimte voor o.a. onderhoud en de ondergrondse parkeergarage. Middels een specifieke bouwaanduiding is de locatie van de voorgevel vastgelegd op de verbeelding.

Naast de kantoorfunctie zijn ook publieksgerichte functies toegestaan. Deze functies worden belegd in de plint van het gebouw en zijn geschikt om buiten kantooruren te gebruiken door derden (bijvoorbeeld: restauratieve-, vergader- en fitnessvoorzieningen). De functiemix kan betrekking hebben op de functionaliteiten die van belang zijn voor de gebruikers van de gebouwen of het zijn vooral functionaliteiten die dienstbaar zijn aan algemeen maatschappelijke belangen of bijzondere beleidsprioriteiten, zonder direct toerekenbare waarde voor de gebruikers zelf.

Ten slotte is in artikel 4 een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Bij de aanvraag omgevingsvergunning moet aangetoond worden dat (t.a.v. trillingshinder) voldaan wordt aan de eisen voor nieuwe situaties zoals vermeld in deel B (hinder voor personen in gebouwen) in de SBR Richtlijn "Meet- en beoordelingsrichtlijnen voor trillingen".

Bestemming 'Water' (Artikel 5)

Binnen deze bestemming vallen de grotere oppervlaktewateren c.q. die oppervlaktewateren die een functie hebben in het watersysteem.

Algemene regels

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel, de Algemene gebruiksregels, de Algemene aanduidingsregels, de Algemene afwijkingsregels en de algemene regels voor Parkeren. Deze regels gelden voor het hele plan.

Parkeren

De regeling voor parkeren heeft betrekking op fiets- en autoparkeren.

Indit artikel wordt verwezen naar de geldende Nota Parkeernormen 2024 en de Kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen. Indien dit beleid op enig moment wordt gewijzigd, wordt van de gewijzigde regeling uitgegaan. Hierdoor is de regeling 'dynamisch', in die zin dat een bestemmingsplan niet hoeft te worden herzien als het beleid wijzigt.

In o.a. bijzondere gebieden of situaties kan het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning afwijken van de regeling, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie.

Verder kan het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de (fiets)parkeervoorzieningen indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

Ten slotte wordt specifiek voor dit bestemmingsplan opgemerkt dat dienstvoertuigen niet onder het parkeerbeleid van de gemeente vallen. De eindgebruiker zal de dienstvoertuigen wel stallen in de parkeergarage, maar voorziet ook in de parkeerbehoefte conform het gemeentelijke parkeerbeleid. De volledige onderbouwing is opgenomen in paragraaf 3.6.

Partiële herziening bij wisseling gebruiksfunctie

Binnen bestemmingen is het mogelijk om van gebruiksfunctie te wisselen zonder dat een omgevingsvergunning benodigd is. Het wijzigen van gebruiksfunctie kan echter wel gevolgen hebben voor de parkeerbehoefte. Namelijk in het geval niet in voldoende mate parkeergelegenheid op eigen terrein wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden, een en ander volgens de beleidsregeling 'Nota Parkeernormen 2024'. In die gevallen is sprake van een verbod tot gebruikswijziging.

In bijzondere gebieden of situaties kan het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie.

Voorwaardelijke verplichting waterberging

In de overige regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de aanleg van waterberging bij de bouw van bouwwerken. Op grond van deze verplichting mag er alleen gebouwd worden als er voldoende waterberging is aangelegd, eventueel in combinatie met andere maatregelen die bijdragen aan het klimaatbestendig maken van de stad. Deze verplichting is ontleend aan het "Water- en klimaatadaptatie aanpak (WKA) 2023-2026" (bijlage 10). Bij bouwwerken met een oppervlakte van 150 m² of meer moet in principe een waterberging aangelegd worden tot 75 mm per m² oppervlakte van het bouwwerk. Voor bouwwerken met een oppervlakte tussen 50 m² en 150 m² geldt een lagere bergingseis: daar moet in principe worden voorzien in een waterberging tot 25 mm per vierkante meter bouwoppervlakte. In groenarme gebieden geldt een hogere eis, omdat daar een grotere opgave ligt.

Een deel van de vereiste waterberging kan worden gecompenseerd met andere maatregelen die in lijn zijn met het beleid voor klimaatadaptatie. Hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld het aanplanten van nieuwe bomen (die zorgen voor vasthouden van regenwater en beschaduwing) of het aanleggen van gevelgroen. De exacte omvang van de benodigde waterberging en de omvang van andere maatregelen is sterk afhankelijk van de kenmerken van het bouwplan en de locatie. De wijze waarop de benodigde maatregelen moeten worden bepaald, is uitgewerkt in de genoemde beleidsregel.

Voorwaardelijke verplichting windhinder

In de overige regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarmee het gemeentelijke beleid ten aanzien van windhinder is geborgd. Op grond van deze verplichting mag er alleen gebouwd worden indien vast staat dat sprake is van een acceptabel windklimaat. Wat verstaan wordt onder een acceptabel windklimaat is vastgelegd in de beleidsregel 'gemeentelijke normen windhinder'. Indien sprake zou kunnen zijn van windhinder kan dit middels maatregelen aan het gebouw voorkomen en/of verminderd worden. Eventuele maatregelen die toegepast worden dienen in stand gehouden te worden.

Voorwaardelijke verplichting groencompensatie

In de overige regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarmee het gemeentelijke beleid ten aanzien van groencompensatie is geborgd. Op grond van deze verplichting mag er alleen gebouwd worden indien vast staat dat voldaan wordt aan de groencompensatie eis zoals vastgelegd in het gemeentelijke beleid. De eis bedraagt 10% van het bvo zoals toegelicht in paragraaf 3.7. De groencompensatie dient uiterlijk 1,5 jaar na realisatie van het gebouw gerealiseerd te zijn en dient vervolgens in stand gehouden te worden.

Handhavingsnota Leefomgeving 2018-2021

In Eindhoven streven we naar een aantrekkelijke stad waar inwoners en bezoekers zich welkom, thuis en veilig voelen. Voor het behoud van een prettige leefomgeving zijn regels nodig. Het voorkomen van overtredingen en de bereidheid om regels na te leven heeft een hoge prioriteit. Hoe dit wordt vormgegeven staat in de 'nota Handhaving Leefomgeving 2018-2021'. De nota is op 27 februari 2018 door het college vastgesteld. Het is een integraal beleidsplan waarin op hoofdlijnen de keuzes voor het handhaven van de fysieke leefomgeving staan beschreven. Op basis van de nota wordt jaarlijks een uitvoeringsplan opgesteld waarin de aanpak wordt geconcretiseerd.

Uitgangspunten

Bij de vertaling van dit beleidskader naar een concreet, jaarlijks uitvoeringsplan worden een aantal uitgangspunten in acht genomen. De belangrijkste uitgangspunten zijn:

• Informatie gestuurd
  De gemeente Eindhoven ziet informatie gestuurde handhaving als een belangrijke pijler. Er zijn ontwikkelingen op het gebied van ICT en data analyse. Door gemeentelijke en andere informatiebronnen te ontsluiten, te analyseren en te combineren kunnen we een problematiek eerder (of preventief) en gerichter aanpakken.

• Gebiedsgericht
  Om optimaal in te kunnen spelen op vraagstukken van inwoners zet de gemeente Eindhoven binnen het ruimtelijk domein al geruime tijd in op gebiedsgericht toezicht. Dit doen we door - vanuit een actieve samenwerking met wijkteams - te kijken naar naleefgedrag, oorzaken en oplossingen gerelateerd aan geografische gebieden. Er zijn verschillende vragen, doelgroepen en belangen. Kennis wordt gedeeld en ervaringen van inwoners en bedrijven worden verzameld. Deze input is van invloed op de prioriteiten in het jaarlijkse uitvoeringsplan, waar mogelijk toegespitst op een specifieke wijk. Per wijk kunnen er dus op basis van gebiedsanalyses en bijvoorbeeld buurtcontracten verschillende bouwstenen zijn voor het uitvoeringsplan.

• Risico- en oplossingsgerichte benadering
  De gemeente Eindhoven benadert toezicht en handhaving risico- en oplossingsgericht. De prioriteiten worden in beginsel gebaseerd op een inschatting van de veiligheids- en gezondheidsrisico's voor inwoners. Ook aspecten als leefbaarheid, duurzaamheid en omgevingskwaliteit wegen in belangrijke mate mee. Daarnaast worden prioriteiten mede gebaseerd op wat inwoners en bedrijven belangrijk vinden. Eindhoven hecht eraan om vraagstukken waar mogelijk gezamenlijk op te lossen. Er zijn onderwerpen die in algemene zin aandacht vragen. Brandveilig gebruik van woongebouwen verdient (nog) meer aandacht, in de context van kwetsbare groepen die langer zelfstandig blijven wonen. Ook aanpak van jeugdoverlast, duurzaamheid en de bestaande bouw zijn voorbeelden. Er wordt gezocht naar de beste oplossing die nodig is voor het versterken van de veiligheid in de leefomgeving van onze inwoners. Hiermee ontstaat een risicoanalyse op basis waarvan vervolgens de prioriteiten binnen het toezicht worden gesteld.

• Consequent en doelmatig
  Uitvoeringsplannen en jaarverslagen bevatten een overzicht van de inzet en capaciteit voor handhaving. In het verlengde van informatie gestuurde en oplossingsgerichte handhaving vergt doelmatige handhaving een analyse van resultaten. Meetbare doelen om te beoordelen of de beschikbare capaciteit zo doelmatig mogelijk wordt ingezet. We beogen in de komende jaren een ontwikkeling door te maken in de vierslag capaciteit – prioriteit – risicoanalyse - nalevingsniveau. Dit moet onder andere leiden tot meer inzicht in de relatie tussen handhavingsinspanningen en het nalevingsniveau (effect).

Prioritering

De gemeente Eindhoven maakt keuzes om ervoor te zorgen dat de beschikbare capaciteit zo adequaat mogelijk wordt ingezet. Om goede prioriteiten te stellen is inzicht noodzakelijk in mogelijke problemen, de risico's en negatieve effecten. Hierdoor kan beter ingespeeld worden op de grootste ergernissen en notoire overtreders en draagt handhaving bij aan een verhoogd gevoel van veiligheid. Met inachtneming van de uitgangspunten zijn in de nota prioriteiten gesteld. Aan de hand van deze prioriteiten, het budget uit de programmabegroting, incidentele bestuurlijke prioriteiten en het naleefgedrag van burgers en bedrijven, wordt jaarlijks het uitvoeringsplan voor toezicht en handhavingsprogramma opgesteld.

Uitvoeringsplan

In het uitvoeringsplan wordt op hoofdlijnen opgenomen waar de capaciteit dat jaar wordt ingezet. Daarbij is een onderverdeling gemaakt in:

• Object en informatiegericht
  1. Bouwen en Wonen
  2. Openbare leefomgeving
  3. Bedrijven

• Gebiedsgericht
  1. Pilot Veiligheid en leefbaarheid
  2. Actiegebieden

• Themagericht
  Bij ieder onderdeel worden jaarlijks een aantal belangrijke ontwikkelingen op het gebied van toezicht en handhaving opgenomen. Dat kan bijvoorbeeld gaan om woonoverlast bij de Activiteiten Bouwen & Wonen. Of duurzaamheid en energiebesparing bij de Activiteiten Bedrijven.

Bovengenoemde onderverdeling komt in elk uitvoeringsplan terug. Per jaar wordt aangegeven welke prioriteit een onderdeel heeft en hoeveel capaciteit er wordt ingezet.

Duidelijke regels

Om overtredingen te voorkomen en goed te kunnen handhaven is het belangrijk dat regels duidelijk zijn. Het moet duidelijk zijn wat wel en niet mag. Regels dienen niet voor verschillende uitleg vatbaar te zijn. Bij het opstellen van bestemmingsplannen is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geschreven, dat deze in de praktijk goed toetsbaar zijn. De juridische toelichting op het bestemmingsplan en de begrippenlijst geven nadere uitleg over de regels en over de begrippen die gebruikt worden.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Ook kan er sprake zijn van zogenaamde “kruimelgevallen”. Het komt er hierbij op neer dat de door de gemeente te maken kosten beperkt zijn en de kosten verhaald kunnen worden via de legesverordening. Voorwaarde hierbij is dat er geen sprake is van fasering, locatie-eisen of eisen aan woningbouwcategorieën.

Er is in casu een anterieure overeenkomst afgesloten zodat er geen verplichting bestaat tot het vaststellen van een exploitatieplan.

Op grond van artikel 1.3.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet van het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden, kennis worden gegeven. De kennisgeving van de voorbereiding van onderhavig bestemmingsplan is geplaatst in het Gemeenteblad op 24 mei 2023. Er zijn geen stukken betreffende het voornemen ter inzage gelegd, noch de mogelijkheid open gesteld om zienswijzen tegen het voornemen in te dienen of instanties om advies te vragen.

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Bij de voorbereiding is overleg geweest met:

Provincie

Met de provincie heeft vooroverleg plaatsgevonden middels het digitale vooroverlegformulier. De provincie heeft aangegeven dat er geen aanleiding is tot het maken van opmerkingen tegen dit bestemmingsplan.

Waterschap De Dommel

Het aspect waterhuishouding verbonden aan de beoogde plantontwikkeling is voorgelegd aan het waterschap. Het Waterschap heeft een paar opmerkingen gemaakt die verwerkt zijn in dit bestemmingsplan. Er wordt op een goede manier omgegaan met de waterhuishouding.

Gemeentelijke overlegpartners

Het bestemmingsplan is ook toegezonde aan de gemeentelijke overlegpartners Henri van Abbe stichting (HvA), Trefpunt Groen Eindhoven (TGE) en Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven (SBWE). Verder is het plan, gelet op de ligging nabij het spoor, voorgelegd aan Prorail en NS. Hieronder is hun reactie opgenomen en hoe met de opmerkingen wordt omgegaan.

HvA heeft niet gereageerd. De SBWE heeft aangegeven dat ingestemd kan worden met dit plan. TGE heeft in deze fase aangegeven nog geen advies te kunnen uitbrengen omdat de bomeneffect analyse (BEA) nog niet compleet aangeleverd is. TGE wil graag met name de effecten zien van de werkzaamheden met betrekking tot het logistieke proces voor het bouwen (tijdelijke bouwplaatsinrichting). Initiatiefnemer is momenteel bezig met de nadere uitwerking van de BEA, waarbij de opmerkingen die TGE in een eerder overleg hebben meegegeven, meegenomen worden. Verwacht wordt dat deze in januari 2024 afgerond kan worden. Door de weersomstandigheden was het niet mogelijk om tijdig een volwaardig onderzoek naar de bomen aan te leveren. Met TGE is afgesproken dat zij op de hoogte worden gehouden van dit proces en als de BEA definitief is, advies wordt opgevraagd bij TGE. Dit zal tijdens de ontwerpfase plaatsvinden. Op 2 mei 2024 heeft TGE een reactie gegeven. Hieronder wordt hierop ingegaan.

Prorail heeft verzocht om het aspect trillinghinder te onderzoeken en mee te nemen in de belangenafweging. Dit onderzoek wordt uitgezet door initiatiefnemer en zal later, voor besluitvorming over de vaststelling van het bestemmingsplan, verwerkt worden in het bestemmingsplan. Van NS is geen reactie ontvangen.

Advies TGE d.d. 2 mei 2024 en gemeentelijke reactie

Advies TGE samengevat

TGE geeft aan dat ze van mening zijn dat de bestaande bossen zoveel mogelijk behouden moeten blijven en dat er geen uitbreiding van de bebouwde oppervlakte naar de omliggende bossen mag plaatsvinden aan de oost-, zuid- en westzijde van de gronden met de huidige bestemming 'Kantoor'. De bossen langs de Dorgelolaan zijn belangrijk en het waard om te behouden. Verder geeft TGE aan dat een geconsolideerd bos beter is voor wateropslag, CO2 opslag, luchtzuivering en biodiversiteit dan een jong bos of een beplante bostuin. TGE heeft geen bezwaar tegen de uitbreiding van het gebied met bestemming 'Kantoor' aan de noordzijde. Daarnaast merkt TGE op dat de initiatiefnemers voldaan hebben aan alle verplichtingen en gedaan wat van hen werd verwacht. TGE trekt de kwaliteit van de ingediende documenten en onderzoeken of de samenwerking van de initiatiefnemers niet in twijfel. Het belangrijkste signaal wat TGE met het advies wil afgeven, is om de ecologische hoofdstructuur en de groene wiggen niet te verminderen, maar te versterken en te verbinden tot aan de Dommel.

Gemeentelijke reactie

Ontwikkelvisie Fellenoord

Met betrekking tot het voorliggend bestemmingsplan is in de Ontwikkelvisie Fellenoord (vastgesteld in 2021) aangegeven dat deze locatie onderdeel uitmaakt van de 'Groene Wig langs Dorgelolaan/spoor'. De ruimtelijke strategie die hieraan is toegekend is een kamstructuur. De ontwikkelvisie gaat uit van twee kleinere volumes voor Cluster 9B met een relatief grote claim op de omliggende bossen (zie onderstaande afbeelding). Bij de verder uitwerking van het stedenbouwkundig plan en het clusterpaspoort voor Cluster 9B zijn de twee volumes samengevoegd tot één bouwblok. Hoofdmotief om de twee volumes te clusteren op één plek is behoud van de groene kamstructuur. Door de hernieuwde contouren van de bebouwing kan immers meer van het aangrenzend openbaar groen behouden blijven. Dit sluit aan bij de belangen van TGE. Niet al het openbaar groen kan echter behouden blijven.

Afbeelding 1: Volumes Cluster 9B Ontwikkelvisie Fellenoord

Vertaling ontwikkelvisie naar clusterpaspoort

Bij de verdere uitwerking van het clusterpaspoort heeft het Rijksvastgoedbedrijf (hierna: RVB) aangegeven een strook van ca. 5 meter rondom het perceel nodig te hebben voor a) ondergrondse uitbreiding van de enkellaagse parkeergarage voor dienstvoertuigen en b) een bovengrondse veiligheidszone rondom het gebouw voor o.a. onderhoud aan de gevels en het dak. De bouwenvelop in combinatie met de functionele eisen van de verschillende overheidsdiensten zorgt ervoor dat een enkellaagse parkeergarage binnen de bestaande perceelsgrenzen niet inpasbaar is. De gemeente heeft het verzoek tot verkoop van de strook grond gehonoreerd omdat een alternatief in de vorm van een tweelaagse parkeergarage leidt tot een grotere verstoring van het ecosysteem (invloed op de bodemopbouw en het grondwater) en daarmee op het broekbos. Een tweelaagse parkeergarage vindt TGE ook niet gewenst.

Aanpassing (bouw)plan

Naar aanleiding van het advies van TGE heeft het RVB onderzocht waar een aanpassing van het (bouw)plan kan plaatsvinden ter bescherming van het aangrenzende groen. Voor het RVB is het noodzakelijk, gelet op de bedrijfsprocessen, dat de dienstvoertuigen veelal in de parkeergarage van dit bouwplan gestald worden omdat a) snel uitgerukt moet kunnen worden, b) van belang is voor de veiligheid van personen en/of goederen en c) op voorhand niet duidelijk is welke goederen bepaalde werknemers mee moeten nemen. De stalling van de dienstvoertuigen die benodigd zijn voor de primaire werkprocessen van verschillende overheidsdiensten moeten daarom gestald worden in de parkeergarage. Hierbij geeft het RVB aan dat, gelet op de bedrijfsgevoelige informatie, geen informatie gegeven kan worden over welke type dienstvoertuigen gebruikt worden voor (welke) primaire bedrijfsprocessen. Gebleken is dat het niet mogelijk is om de parkeergarage, volledig conform de wens van TGE, te projecteren binnen de bestaande bestemming 'Kantoor'. Wel kan de 5 meterstrook binnen het groen aan de westzijde, zoals opgenomen in het vastgestelde clusterpaspoort 9B, komen te vervallen. Dit betekent dat ter plaatse van deze strook geen parkeergarage meer mogelijk wordt gemaakt in het bestemmingsplan en alleen de functie 'Groen' is opgenomen. Het gaat om een strook grond van circa 265 m².

Ecohydrologisch onderzoek

Om de impact van de opstalontwikkeling op het aangrenzend groen te bepalen heeft de gemeente een onafhankelijk ecohydrologisch onderzoek laten uitvoeren naar de potentie van het broekbos (opgenomen als bijlag 7 bij de toelichting). Uit het ecohydrologisch onderzoek is onder andere naar voren gekomen dat het niet wenselijk is dat het RVB haar (overtollig) hemelwater mag lozen op het naastgelegen bos. Kwalitatief is het hemelwater namelijk ongeschikt voor berging in het broekbos omdat het leidt tot verdrukking van het ijzerrijke grondwater. Kwantitatief draagt het hemelwater eveneens niets bij omdat het - vanwege optredende oxidatieprocessen - belangrijk is dat de toplaag van het groen in de zomerperiode droogvalt. Dit heeft tot gevolg dat er meer ruimte nodig is in de parkeergarage om te voorzien in de realisatie van waterberging op eigen terrein. Om de parkeergarage te realiseren verdwijnt weliswaar circa 735m² groen aan de oost- en zuidzijde van het plan, maar het dient tegelijkertijd ook ter bescherming van de waterhuishouding van het broekbos. Daarnaast volgt uit het ecohydrologisch onderzoek dat de grondkwaliteit, hydrologische condities en aanwezige natuurwaarden grenzend aan Cluster 9B vrij uniek zijn voor een stedelijk gebied. In Nederland zijn broekbossen zeldzaam binnen stedelijk gebied en bebouwde kom. Ondanks dat circa 735m² groen verdwijnt, verdwijnt daarmee niet de mogelijkheid tot ontwikkeling van een beleefbaar broekbos in een stedelijke omgeving.

Groenbeleidsplan en compenseren van groen
Volgens het groenbeleidsplan zijn de gronden rondom de bestaande bestemming 'kantoor' aangeduid als 'Multifunctioneel groen'. Verdere verstedelijking (toevoeging van niet aan het groen gebonden functies of gebouwen) is in deze categorie derhalve niet aan de orde tenzij in geval van zwaarwegende maatschappelijke belangen waarvoor alternatieven ontbreken en met toepassing van compensatie. Hier is echter geen sprake van een ecologische hoofdstructuur (zoals TGE stelt). Volgens de Provinciale Omgevingsverordening is deze locatie niet aangeduid als 'Natuurnetwerk Brabant' (voorheen ecologische hoofdstructuur). De uitbreiding van het perceel naar het zuiden en oosten gaat inderdaad ten koste van de bestaande geconsolideerde bossen. De uitbreiding naar het westen is komen te vervallen zoals hiervoor is aangegeven. Zoals hierboven al aangegeven is het inherent aan de gebiedsontwikkeling dat bestaande groenstructuren niet altijd in volle omvang behouden kunnen blijven. De gebiedsontwikkeling Fellenoord voorziet in een enorme verstedelijkingsopgave in hoogstedelijk gebied. Deze verstedelijkingsopgave is noodzakelijk. Juist voor deze verstedelijkingsopgave is de Ontwikkelvisie Fellenoord opgesteld waarin deze plek is aangewezen om te bouwen. Het verloren groen wordt conform beleid (Beleidsregel Groencompensatie en de Verordening Bomen, inclusief Nadere Regels voor compensatie van bomen) gecompenseerd. Voor deze ontwikkeling staat de gemeente aan de lat voor de compensatie van het verloren groen als gevolg van het fiscaal bouwrijp maken van de te verkopen gronden.

Afbeelding 2: Kansenkaart groen Raamwerk Openbare Ruimte Fellenoord

Landschappelijke studie naar broekbos langs het spoor

In het kader van de gebiedsontwikkeling Fellenoord wordt momenteel ook een uitvraag voorbereid voor een onderzoek naar de inrichting van het broekbos langs het spoor, met als doel dit ecologisch veilig te stellen en te laten functioneren als een geheel met het oog op deze en toekomstige ontwikkelingen. TGE wordt uitgenodigd om mee te kijken en input te leveren bij dit onderzoek. Ook wordt aan de voorzijde van het gebouw (gelegen buiten dit bestemmingsplan) een park toegevoegd door de nieuwe inrichting van de Dorgelolaan. Met het Raamwerk Openbare Ruimte wordt gewerkt aan een groene boulevard met een parkachtige inrichting. Hiermee wordt de groene wig versterkt.

Samenvattend

Gelet op het bovenstaande is zorgvuldig naar het aanwezige groen gekeken en de mogelijkheden die het gebied biedt, ook door het RVB. Het is niet mogelijk om het aanwezige groen in zijn volledige omvang te behouden. De impact op het groen is zoveel mogelijk beperkt. Naar aanleiding van de reactie van TGE is het zelfs nog meer beperkt doordat de 5 meterstrook aan de westzijde van het plan niet meer gebruikt wordt voor een ondergrondse parkeergarage. Volledig behoud is een uitdaging gezien de enorme verdichtingsopgave waardoor de druk op de boven- en ondergrondse ruimte alsmaar toeneemt. De gebiedsontwikkeling Fellenoord, waarvoor de Ontwikkelvisie Fellenoord is vastgesteld, en meer concreet dit bestemmingsplan geeft o.a. invulling aan deze verstedelijkingsopgave. Gelet hierop is het aanvaardbaar dat het aanwezige groen binnen Cluster 9B voor een klein gedeelte verloren gaat. Hierbij wordt mede in overweging genomen dat het groen dat door deze ontwikkeling verloren gaat, gecompenseerd wordt en de huidige kwaliteiten in het gebied niet verloren gaan. De grondkwaliteit, hydrologische condities en overige aanwezige natuurwaarden grenzend aan Cluster 9B worden hierdoor niet verstoord. Tevens wordt binnen de openbare ruimte veel groen toegevoegd.

TGE doet nog een aantal aanbevelingen. Aan een van de aanbevelingen is gedeeltelijk tegemoet gekomen (vervallen van de 5 meterstrook aan de westzijde voor een ondergrondse parkeergarage). De overige aanbevelingen zijn echter niet haalbaar. De ruimte voor de parkeergarage is noodzakelijk gelet op de specifieke bedrijfsvoering van de te huisvesten overheidsdiensten. De bouwplaatsinrichting maakt geen onderdeel uit van het bestemmingsplan. Dit is aan de orde bij de uitvoering van de bouwwerkzaamheden. Voor de inrichting van de bouwplaats wordt rekening gehouden met de uitkomsten van het ecohydrologisch onderzoek. In samenspraak met het RVB zal bekeken worden hoe de impact van de bouwplaatsinrichting op de omliggende bossen zoveel mogelijk beperkt kan worden. Hierbij zal ook TGE betrokken worden.

Conclusie

Er is begrip voor de zorgen van TGE over het verlies van belangrijke groenstructuren zoals het broekbos. Er is zorgvuldig naar het advies gekeken en naar de mogelijkheden om een en ander aan te passen. Dat is gebeurd door het laten vervallen van de 5 meterstrook aan de westzijde van het plan. Voor deze ontwikkeling moet naar alle belangen gekeken worden. De gebiedsontwikkeling Fellenoord voorziet in de ontwikkeling van een hoogstedelijk woon- en werkgebied met een veilig, gezond en aangenaam leefklimaat, met een daarbij passend mobiliteitssysteem. Deze ontwikkeling geeft daar invulling aan. In het verdere proces met de initiatiefnemer zal verder nog maximaal ingezet worden op minimale aantasting van het groen voor zover uitvoerbaar binnen de ruimtelijke kaders van de ontwerpopgave. Ondanks dat groen verloren gaat, wordt juist in het gebied nabij deze ontwikkeling veel groen toegevoegd, met als doelstelling om de groene wig te versterken. Daarnaast wordt ingezet op het veiligstellen van de ecologische en landschappelijke kwaliteiten van het broekbos aan de noordzijde van het spoor met inachtneming van de ontwikkelingen in dit gebied.

In de planvorming en in de periode voorafgaand aan de publicatie van het ontwerp bestemmingsplan zijn gesprekken gevoerd met belanghebbenden. De wijze van participatie is afgestemd tussen de gemeente Eindhoven en de initiatiefnemer, gebaseerd op de ingevulde Quickscan Participatie van de gemeente. In bijlage 19 is een samenvatting gegeven van het participatietraject en de ontvangen reacties.

Op basis van de Quickscan Participatie en de locatie specifieke aspecten is de participatie beperkt tot gesprekken met belangenverenigingen, aangrenzende gebruikers zoals TUe en Prorail/NS en de huidige huurders van de Prof. Dr. Dorgelolaan 20. Belangrijkste terugkoppeling is dat de partijen graag op de hoogte blijven van de ontwikkeling van cluster 9B, maar ook vooral benieuwd zijn naar de bredere ontwikkeling van Fellenoord. Tijdens de gesprekken is door de initiatiefnemer aangegeven dat deze vraag hoofdzakelijk bij de gemeente ligt en dat de ontwikkeling van Prof. Dr. Dorgelolaan 20 zo goed als mogelijk voorsorteert op de bredere ontwikkeling van Fellenoord. Ten slotte is door de initiatiefnemer toegezegd alle partijen op de hoogte te houden van de voortgang en eventuele ontwikkelingen die relevant zijn voor de verschillende partijen.

Het ontwerp van het bestemmingsplan heeft gedurende zes weken, van 28 december 2023 tot en met 8 februari 2024 op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp van het bestemmingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de ter inzage legging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in het Gemeenteblad Eindhoven gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.

Op het ontwerp bestemmingsplan is één zienswijze ingekomen. De zienswijze had betrekking op het aspect trillnghinder. Naar aanleiding van deze zienswijze is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in artikel 4.

het bestemmingsplan 'I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20)' met identificatienummer NL.IMRO.0772.80448-0301 van de gemeente Eindhoven.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Nota gepubliceerd op 19 april 2024 en in werking getreden op 20 april 2024.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1. verspreid liggende woningen, woonschepen en woonwagens, voor zover zij niet behoren tot een Bevi-inrichting en met een dichtheid van maximaal twee woningen, woonschepen of woonwagens per hectare;
2. bedrijfswoningen, voor zover zij niet behoren tot een Bevi-inrichting;
3. kantoorgebouwen, hotels en restaurants, winkels en bedrijfsgebouwen voor zover zij niet onder het begrip kwetsbaar object vallen en voor zover zij niet behoren tot een bevi- inrichting;
4. sporthallen, sportterreinen, zwembaden en speeltuinen;
5. kampeerterreinen en andere terreinen bestemd voor recreatieve doeleinden, voor zover zij niet onder het begrip kwetsbaar object vallen;
6. objecten die met het onder a. tot en met e. genoemde gelijkgesteld kunnen worden uit hoofde van de gemiddelde tijd per dag gedurende welke personen daar verblijven, het aantal personen dat daarin meestal aanwezig is en de mogelijkheden voor zelfredzaamheid bij een ongeval, voor zover die objecten geen kwetsbare objecten zijn;
7. objecten met hoge infrastructurele waarde, waaronder in ieder geval telefoon- en elektriciteitscentrale of een gebouw met vluchtleidingsapparatuur, voor zover die objecten wegens de aard van de gevaarlijke stoffen die bij een ongeval kunnen vrijkomen, bescherming verdienen tegen de gevolgen van dat ongeval.

bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vergunning;

bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Besluit van 27 mei 2004, Stb. 250, houdende regels inzake milieukwaliteitseisen op het gebied van de externe veiligheid zoals deze luidde op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijke omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van een entresol, onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaken, belwinkels, internetcafé, schoonheidsinstituten, fotostudio´s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

een open tussenverdieping in een hoge ruimte, zichtbaar vanaf de eronder liggende verdieping en wordt benut vanwege de extra vloeroppervlakte

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal.

die vormen van recreatie welke in hoofdzaak zijn gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals wandelen en fietsen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

een gebruiksfunctie passend binnen een bestemming waarbij sprake is van een auto- en fietsparkeerbehoefte conform de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019).

normen windhinder, gepubliceerd op 4 juni 2020 (gemeenteblad van Eindhoven 2020, nr. 141113) en in werking getreden op 5 juni 2020.

een maat voor de kans, dat door een ramp bij een activiteit met gevaarlijke stoffen of met een vliegtuig, een (grote) groep mensen, die niet rechtstreeks bij de activiteit betrokken is, tegelijkertijd omkomt. Het GR kan toenemen door uitbreiding van risicovolle activiteiten enerzijds en door het verhogen van de personendichtheid anderzijds.

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

gebied waarin, volgens de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi), personen worden meegeteld voor de berekening van het groepsrisico. De grens van het invloedsgebied is gelijk aan de 1% letaliteitsgrens, bepaald bij weertype F 1.5, tenzij in de bij het Revi behorende uitvoeringsregeling voor een specifieke stof of activiteit een ander invloedsgebied is gedefinieerd.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor het bestuurlijk/ambtelijk of bedrijfsmatig uitoefenen van juridische, financiële, administratieve en naar de aard daarmee gelijk te stellen werkzaamheden, zoals sociaal wetenschappelijke onderzoek of een architectenbureau.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, of onderdelen van bouwwerken die worden aangemerkt als uitingen van één der beeldende kunsten.

bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

bij collegebesluit van 20 april 2021 vastgestelde nadere regels ter uitwerking van de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019).

1. woningen, niet zijnde:
   1. verspreid liggende woningen, woonschepen en woonwagens, voor zover zij niet behoren tot een Bevi-inrichting en met een dichtheid van maximaal twee woningen, woonschepen of woonwagens per hectare;
   2. bedrijfswoningen;
2. gebouwen bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten, waartoe in ieder geval behoren:
   1. (psychiatrische) ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen;
   2. scholen;
   3. sociale werkplaatsen, of;
   4. gebouwen of gedeelten daarvan, bestemd voor dagopvang van minderjarigen;
3. gebouwen waarin meestal grote aantallen personen (> 50 pers.) gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn, waartoe in ieder geval behoren:
   1. kantoorgebouwen en hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.500 m² per object, voor zover zij niet behoren tot een Bevi-inrichting of;
   2. complexen waarin meer dan 5 winkels zijn gevestigd en waarvan het gezamenlijk bruto vloeroppervlak meer dan 1.000 m² bedraagt, voor zover zij niet behoren tot een Bevi-inrichting, en winkels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 2.000 m² per winkel, voor zover in die complexen of in die winkels een supermarkt, hypermarkt of warenhuis is gevestigd en voor zover zij niet behoren tot een Bevi-inrichting;
4. kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen, voor zover zij niet behoren tot een Bevi-inrichting.

lijst met een onderverdeling van horeca-activiteiten naar de mate van mogelijke overlast voor de omgeving zoals opgenomen in Bijlage 2 Lijst van horeca-activiteiten behorende bij deze regels.

educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie, wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en daarbij behorende voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en openbaar bestuur. Onder maatschappelijke voorzieningen zijn tevens begrepen kinderdagverblijven, peuterspeelzalen en buitenschoolse opvang.

Een inrichting die gericht is op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse,alsmede het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden, alsmede (in sommige gevallen) de gelegenheid biedt tot dansen.

voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

0.30 m boven de kruin van de weg.

het gebied tot 30 meter van de weg of spoor waarin, bij de realisering van kwetsbare objecten, rekening dient te worden gehouden met de effecten van een plasbrand.

het onderste gedeelte van een gebouw dat gezien vanaf maaiveldniveau, als bepalend kan worden aangemerkt voor de beleving in stedenbouwkundige, architectonische en functionele zin.

risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel is betrokken.

een contour die het plaatsgebonden risico aanduidt, en waarbinnen de kans bestaat van 1 op de 1.000.000 per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats buiten een inrichting zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel is betrokken.

een bedrijf uitsluitend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

(werk)ruimtes waar het maken, experimenteren en ontwikkelen ter plekke centraal staat.

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn.

functies voor verminderd zelfredzame personen, zoals kinderdagverblijf, gastouderopvang, basisschool, bejaardenhuis, verpleeghuis, (psychiatrisch) ziekenhuis, sociale werkplaats.

personen die in het algemeen alleen met individuele begeleiding een onveilige zone kunnen verlaten

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

De denkbeeldige lijn die strak langs de voorgevel wordt getrokken tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

voorziening voor het tijdelijk vasthouden van regenwater dat afstroomt vanaf de oppervlakte van een bouwwerk.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

het feitelijk wijzigen van de gebruiksfunctie van gronden en/of gebouwen, waarbij geen sprake is van omgevingsvergunningplichtige bouwactiviteiten als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, gevelisolatie, ventilatiekanalen, reclameaanduidingen, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrens niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor `Groen´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groenvoorzieningen;
2. bermen en beplanting;
3. paden en fietspaden;
4. speelvoorzieningen;
5. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. beheer en/of zuivering van oppervlakte- en rioolwater;
7. kunstobjecten;
8. extensief recreatief medegebruik;
9. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' maximaal één nieuwe ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer ten behoeve van de aangrenzende Kantoorbestemming;
10. ter plaatse van de aanduiding 'water' is tevens een a-watergang toegestaan;
11. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' is tevens een ondergrondse parkeergarage toegestaan;
12. ter plaatse van de aanduiding 'weg' een ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer ten behoeve van aangrenzende bestemmingen;
13. ter plaatse van de aanduiding 'keervoorziening' mogen de gronden worden ingericht voor een parkeervoorziening voor (vracht)wagens;

met daarbij behorende:

14. verhardingen;
15. voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie;
16. nutsvoorzieningen;
17. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 3.1 wordt in ieder geval gerekend:

1. het opslaan, storten of bergen van materialen en producten, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is voor het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. lawaaisporten;
3. kamperen.

De voor `Kantoor´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. zelfstandige kantoorvestigingen;
2. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
3. tinker spaces;
4. publieksgerichte functies, uitsluitend in de plint, waaronder in ieder geval begrepen:
   1. horecabedrijven genoemd in de 'Lijst van horeca-activiteiten' (Bijlage 2), behorende tot de categorie 1 t/m 3;
   2. maatschappelijke voorzieningen;
   3. cultuur en ontspanning;
   4. exposities;
   5. evenementenruimten, met uitzondering van muziekevenementen;
   6. recreatieve voorzieningen;

met de daarbij behorende:

5. erven en terreinen;
6. wegen en paden;
7. groenvoorzieningen;
8. voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie;
9. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
10. nutsvoorzieningen;
11. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

met dien verstande dat:

12. het maximum bruto vloeroppervlak van de gezamenlijke functies onder sub a., c. en d., niet meer mag bedragen dan 31.300 m² bvo;
13. minimaal 7,5% van de gerealiseerde bvo's ingevuld moet worden met tinker spaces en publiekgerichte functies, zoals bedoeld onder sub c en d;
14. maximaal 500 m² bvo van de plint ingevuld mag worden met horecabedrijven.

De voor `Water´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. alle oppervlaktewateren, zoals kanalen, riveren, beken en andere waterlopen, alsmede sloten, greppels, (infiltratie)vijvers ook als deze incidenteel of structureel droogvallen;
2. waterberging;
3. waterhuishouding;
4. waterlopen;

met de daarbij behorende:

5. oevers en taluds;
6. groenvoorzieningen;
7. nutsvoorzieningen;
8. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 5.1 wordt in ieder geval gerekend:

1. het aanleggen van woonschepen;
2. het opslaan, storten of bergen van voorwerpen, stoffen, materialen of chemicaliën en soortgelijke producten, behoudens voor zover zulks nodig is voor het op de bestemming gerichte gebruik.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Al dan niet in afwijking van het bepaalde in de bestemmingsregels van Hoofdstuk 2 wordt ter plaatse van een functie-aanduiding het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met die functie-aanduiding aangemerkt als gebruik overeenkomstig die bestemming.

Binnen de aanduiding 'veiligheidszone - invloedsgebied' mogen de gronden en/of gebouwen niet worden gebruikt voor het verblijf van verminderd zelfredzame functies.

Binnen de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - plasbrandaandachtsgebied' zijn geen kwetsbare objecten toegestaan.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages;
2. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot 10 m, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;
3. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 m is;
4. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 40 cm ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen;
5. de regels ten aanzien van de realisatie van gebouwen ten behoeve van het opwekken van duurzame energie en toestaan dat de maximum oppervlakte wordt vergroot tot maximaal 100 m².

1. bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, met dien verstande dat aan de hand van de beleidsregeling 'Nota Parkeernormen 2024)' en de beleidsregeling 'Kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen' wordt bepaald of hieraan voldaan is;
2. als de onder a. genoemde beleidsregelingen worden gewijzigd, wordt aan de hand van de nieuwe beleidsregeling(en) bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid;
3. in afwijking van het bepaalde onder sub a en sub b wordt voor een kantoorfunctie (zonder balie) een maximum parkeernorm gehanteerd van 1,3 parkeerplaats per 100m² bvo kantoorfunctie.

Bij omgevingsvergunning kan in bijzondere gebieden of situaties worden afgeweken van het bepaalde in lid 10.1, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de (fiets)parkeervoorzieningen, zoals bedoeld in lid 10.1, indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

Als gebruik in strijd met het bestemmingsplan geldt het wijzigen van de gebruiksfunctie van gronden en/of gebouwen in een andere gebruiksfunctie passend binnen de bestemming, indien niet in voldoende mate parkeergelegenheid wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden, een en ander volgens de beleidsregeling 'Nota parkeernormen 2024' van burgemeester en wethouders van de gemeente Eindhoven zoals vastgesteld op 19 maart 2024 en opgenomen in Bijlage 1 bij de planregels.

Bij omgevingsvergunning kan in bijzondere gebieden of situaties worden afgeweken van het bepaalde in lid 11.1, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat wordt voorzien in een waterberging of andere maatregelen die bijdragen aan de klimaatbestendigheid;
2. De inhoud van de waterberging en de omvang van de andere maatregelen worden vastgesteld met toepassing van het "Water- en klimaatadaptatie aanpak (WKA) 2023-2026" (bijlage 10);
3. Als de onder sub b. bedoelde (beleids)regelingen worden gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de waterberging, zoals bedoeld in lid 12.1 indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat sprake is van een acceptabel windklimaat, overeenkomstig de beleidsregel 'gemeentelijke normen windhinder';
2. De eventueel te treffen maatregelen om tot een acceptabel windklimaat te komen dienen in stand gehouden te worden;
3. Als de onder sub a. bedoelde (beleids)regeling wordt gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een of meerdere gebouwen, zoals bedoeld in artikel 4, staat vast dat wordt voorzien in minimaal 10% van het te realiseren bvo aan groenvoorzieningen;
2. Het gebruiken of (doen) laten gebruiken van de gronden en gebouwen als bedoeld in artikel 4 is slechts toegestaan indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
   1. de groenvoorzieningen zoals bedoeld in sub a, binnen 1,5 jaar na realisatie van het gebouw/de gebouwen zijn gerealiseerd, en
   2. de groenvoorzieningen als bedoeld in sub a. in stand worden gehouden.
3. In afwijking van het bepaalde in sub b. mogen de gronden en gebouwen als bedoeld in artikel 4 gebruikt worden tot 1,5 jaar na realisatie van het gebouw/de gebouwen.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 15.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 15.1 met maximaal 10%.

Lid 15.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 15.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 15.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 15.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20).